Metodolodia Evaluarii Plantatieie Vita de Vie

2.2 Metodolodia evaluarii plantatieie vita de vie.

Pentru a obține valoarea definită de tipul valorii solicitat se pot utiliza cele trei abordări ale valorii unanim recunoscute și aplicate, care sunt fundamentate pe principiile economice ale prețului de echilibru, anticipării beneficiilor sau substituției. Cele trei abordări ale valorii sunt:

-abordarea prin piață;

-abordarea prin venit;

-abordarea prin cost.

Abordarea prin piață oferă o indicație asupra valorii de piață prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, ale căror prețuri se cunosc. Prima etapă a aplicării acestei abordări este obținerea prețurilor de vânzare ale activelor identice sau similare, tranzacționate recent pe piață. Dacă există un număr redus de tranzacții recente, pot fi luate în considerare prețurile activelor identice sau similare, care sunt oferite spre vânzare, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic. Pentru a reflecta orice diferențe față de condițiile tranzacțiilor efective și de caracteristicile activelor tranzacționate, față de cele ale activului subiect, de obicei este necesară efectuarea unor corecții ale prețurilor efective sau prețurilor de ofertă ale activelor comparabile.

Pentru aplicarea abordării prin comparație în cazul proprietăților imobiliare, în mod uzual se stabilește o unitate de comparație adecvată. Unitățile de comparație, care se utilizează frecvent, constau în prețul de vânzare pe metru pătrat pentru clădiri sau prețul de vânzare pe hectar pentru teren. Alte unități folosite pentru compararea prețurilor sunt prețul pe cameră sau prețul pe unitatea de producție, de exemplu în cazul producției agricole. O unitate de comparație este utilă numai atunci când este selectată în mod judicios și este aplicată proprietății subiect și proprietăților comparabile în fiecare analiză. În procesul de evaluare, prețurile proprietăților imobiliare comparabile se corectează în funcție de deosebirile existente între caracteristicile acestora și cele ale proprietății imobiliare subiect. Corecțiile prețurilor comparabile se fac prin luarea în considerare a diferențelor dintre următoarele elemente de comparație:

– drepturile de proprietate transferate;

– localizările respective;

– calitatea terenului sau vârsta și caracteristicile plantației;

– utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate;

– situațiile în care a fost determinat prețul și tipul valorii cerut;

– data efectivă a dovezii despre preț și data evaluării cerută.

Metoda analizei comparative a vânzărilor se bazează pe estimarea valorii
terenului concret prin compararea cu alte terenuri similare, vândute sau propuse spre vânzare.

Conținutul aplicării metodei analizei comparative a vînzărilor (analizei vînzărilor comparabile) se bazează pe axioma că dacă două terenuri sunt identice atunci valoarea cunoscută a unui teren poate fi răspîndită asupra celui identic.[x]

Scenariul aplicării metodei analizei comparative a vînzărilor este următorul:

identificarea obiectului evaluării (terenului evaluat);

studierea (analiza) pieței terenurilor;

selectarea terenurilor comparabile;

veridicitatea informației despre terenurile comparabile;

selectarea unităților de comparație;

selectarea elementelor de comparație;

ajustarea. Metode de ajustare;

determinarea valorii terenului evaluat.

La etapa colectării și analizei datelor de piață evaluatorul determină numărul vînzărilor comparabile necesar pentru analiză. Pentru efectuarea analizei comparative sînt suficiente trei -cinci vînzări, dar cu cît mai mare este numărul vînzărilor analizate cu atît este mai exact rezultatul evaluării.

Următoarele elemente de comparație sînt examinate în cadrul metodei respective:

drepturile de proprietate și alte drepturi reale transmise;

condițiile de finanțare;

condițiile tranzacției;

condițiile pieței;

amplasarea;

caracteristicile fizice;

caracteristicile economice;

modul de folosință;

componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil.

Prețul bunului imobil depinde de avantajele obținute odată cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Prețul de vînzare va fi cel mai mare în cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra terenului și construcției.  Apariția unor restricții asupra dreptului de proprietate contribuie la reducerea valorii bunului imobil, prin urmare și a prețului de vînzare. Dacă dreptul de proprietate asupra obiectului evaluării este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie să efectueze corectările respective ale prețului de vînzare a obiectului comparabil, mărimea ajustării fiind egală cu valoarea de piață a drepturilor adiționale asupra bunului imobil.[x]

Estimarea ajustării pentru condițiile de finanțare depinde de acordul între cumpărător și vînzător privind condițiile efectuării și finanțării tranzacției.

Ajustarea pentru condițiile tranzacției  reflectă condițiile atipice ale tranzacției, cum ar fi termenii restrînși de vînzare a bunului imobil, existența unei relații speciale între părțile implicate în tranzacție: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.

Ajustarea pentru condițiile pieței presupune luarea în considerare a evoluției prețurilor pe piața terenurilor agricole în perioada dintre data evaluării și data cînd a fost efectuată vînzarea terenului comparabil, ținînd cont de inflație sau deflație, modificarea legislației fiscale și legislației în general, schimbările în structura cererii și a ofertei bunurilor imobile și altele.

Ajustarea prețurilor pentru amplasare se efectuează în cazurile în care amplasarea terenul agricol comparabil diferă de amplasarea obiectului evaluării.

Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicată pentru diferențele între caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile și obiectul evaluării, fiind analizată fiecare caracteristică în parte.

Caracteristicile economice sînt analizate în cazul evaluării terenurilor agricole care generează venituri. Ele cuprind: cheltuielile operaționale curente, calitatea administrării terenului, plata de arendă, condițiile și termenele contractului de arendă și altele.

Ajustarea prețurilor pentru diferențierea  modului de folosință se efectuează în cazul în care modul de folosință curentă al obiectului comparabil diferă, dar nu esențial, de modul de folosință al obiectului evaluării.

Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sînt legate de terenul agricol se aplică în cazul în care la tranzacția de vînzare a terenului agricol au participat și  alte bunuri  ce nu sînt considerate imobile, cum ar fi: utilaje și   echipamente de producție. Valoarea acestor componente se separă de valoarea bunului imobil.

Pentru determinarea mărimii ajustărilor se aplică următoarele metode:

metoda comparației pare;

metoda analizei datelor secundare;

analiza statistică.

Metoda comparației pare constă în analiza a două vînzări comparabile pentru a determina mărimea ajustării pentru un element de comparație. În acest caz, terenurile agricole care au participat în tranzacție trebuie să posede caracteristici  identice, cu excepția caracteristicii pentru care este estimată ajustarea.

Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mărimii ajustărilor în baza informației din rapoartele analitice privind tendințele de dezvoltare a pieței agricole, articolele și publicațiile de specialitate.

Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico – matematice de analiză, în special analiza de regresie și corelare.

Ajustările sînt aplicate pentru majorarea sau diminuarea prețurilor terenurilor agricole comparabile și pot fi exprimate în mărimi absolute sau relative.

Ajustările sînt aplicate în următoarea consecutivitate:

ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;

ajustarea pentru condițiile de finanțare;

ajustarea pentru condițiile de vînzare;

ajustarea pentru condițiile pieței;

ajustarea pentru amplasare și caracteristicile fizice.

În procesul aplicării ajustărilor pentru drepturile de proprietate, condițiile de finanțare, condițiile de vînzare și condițiile pieței, prețul de vînzare  este recalculat după fiecare corectare a elementului de comparație.

Ajustările pentru celelalte elemente de comparație pot fi aplicate în modul stabilit de evaluator. Prețul bunului imobil poate fi recalculat după ajustarea fiecărui element sau după aplicarea tuturor ajustărilor.

Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului operațional net ce poate fi generat de acest bun în viitor.

Scenariul metodei venitului este:

determinarea categoriei de destinație;

determinarea categoriei de folosință;

identificarea fluxurilor de venit;

evaluarea terenului.

Evaluarea terenurilor prin metoda venitului presupune că obiectul evaluării reprezintă o sursă de venit. Chiar de la bun început este necesar de constatat că, rezultatul final al evaluării prin această metodă va depinde de capacitatea terenului de a genera (produce) venit.

Tot aici mai putem constata că, cu cît mai corect vom calcula venitul așteptat, cu atât mai corect vom calcula (estima) valoarea terenului. De asemenea, mai este necesar de constatat că, indiferent de metoda calculării venitului el va fi un venit „așteptat”. Cu alte cuvinte, cumpărătorul, de la bun început, va fi convins că va căpăta venit în urma acțiunilor întreprinse.

Nici un cumpărător nu va investi în cazul în care nu va fi convins că va avea venitul așteptat.

Din aceste considerente, evaluarea terenurilor prin metoda venitului se bazează pe următoarele principii de bază:

Principiul anticipării;

Principiul cererii și ofertei;

Principiul substituirii;

Principiul celei mai bune utilizări.

Principiul anticipării, reflectă opinia cumpărătorului (evaluatorului) privind câștigurile viitoare. În baza principiului anticipării valoarea actuală a terenului va fi determinată în dependență de veniturile ce vor fi obținute în viitor.Cu cît mai corect vom determina capacitatea terenului de a genera venit în viitor cu atît mai corect vom determina valoarea terenului în prezent.În conținutul principiului anticipării un un rol important îl deține planul de dezvoltare al teritoriului și alte documente strategice de perspectivă.

Principiul cererii și ofertei. Oferta reprezintă capacitatea pieței terenurilor de a propune terenuri pe piață (vînzătorii terenurilor). Cererea reprezintă capacitatea pieței terenurilor de a solicita terenuri. Prețul terenurilor pe piață va depinde direct de către cerere și ofertă. În condițiile cînd cererea depășește oferta vom obține o tendință de creștere a prețului. În condițiile în care cererea va fi mai mică decît oferta, vom obține o tendință de scădere a prețului.

Este evident că principiul „cererea și oferta” se află în interacțiune cu „principiul anticipării”.

Principiul substituirii. Conform acestui principiu cumpărătorul cunoaște bine piața terenurilor. În asemenea condiții, cumpărătorul nu va plăti o sumă mai mare cunoscînd faptul că în piață, terenuri asemănătoare, se vînd la un preț mai mic. Astfel, cumpărătorul într-o formă abstractă, va substitui terenul și prețul solicitat cu un alt teren și preț existente în piață.

Principiul celei mai bune (raționale) utilizări. Acest principiu se manifestă prin aplicarea unei diversități de variante de utilizare și în dependență de diversitatea factorilor ce pot influența volumul venitului este selectată cea mai profitabilă variantă.

Capitalizarea veniturilor conduce la estimarea valorii terenului prin transformarea mijloacelor financiare provenite din venituri în crearea (reparația) bunurilor imobile.

În cazul dat mijloacele financiare care urmează a fi prefăcute în capital vor fi veniturile de la exploatarea terenurilor cumpărate.

Există două metode de capitalizare a veniturilor:

capitalizarea directă a veniturilor;

actualizarea fluxurilor de venituri în numerar.

Capitalizarea directă a veniturilor este bazată pe analiza veniturilor căpătate în trecut de la obiectele similare celui evaluat pe o perioadă de timp cu condiția, că ele se vor repeta și pe viitor (estimarea veniturilor căpătate în trecut pentru calcularea veniturilor în viitor).

La estimarea valorii terenului (V) prin metoda capitalizării directe se folosește formula de bază:

V= (2.1)

în care VON – venitul operațional net;

r – rata de capitalizare a veniturilor.

Rata de capitalizare ne arată în ce perioadă de timp venitul curat căpătat va răscumpăra valoarea obiectului (3,5,7 ani). Ea poate fi obținută prin diferite metode inclusiv și derivată din analiza vânzărilor comparabile.

În cazul în care rata de capitalizare este derivată din analiza vânzărilor comparabile este necesară informația despre: prețul de vânzare a obiectului comparabil, venitul curat căpătat de la acest obiect, condițiile de finanțare, condițiile de piață etc.

Cu cît mai corectă va fi informația despre prețul de vânzare a obiectului comparabil și a venitului curat, cu atât mai corect va fi calculată și rata de capitalizare.

Pentru estimarea valorii terenurilor este utilizat venitul operațional net anual. Ajustarea veniturilor anuale a obiectelor comparabile și a obiectului evaluat este de o mare importanță pentru estimarea corectă a valorii terenului evaluat.

Dacă sunt diferențe dintre terenul comparabil și terenul evaluat care pot afecta rata de capitalizare, este necesar să ia în considerație această diferență. În asemenea cazuri se decide dacă rata primită pentru terenul evaluat trebuie să fie mai mare sau mai joasă.

Plata de arendă pentru pământ poate fi capitalizată la o rată potrivită pentru a găsi valoarea de piață a terenului. Plata de arendă, (renta) este o sumă plătită pentru dreptul de a folosi și ocupa pământul conform condițiilor de dare în arendă.Dacă plata de arendă curent corespunde arenzii de piață, atunci valoarea obținută prin aplicarea ratei de capitalizare de piață va fi echivalentă valorii de piață. Dacă plata de arendă plătită conform contractului nu corespunde plății de arendă de piață atunci plata de arendă trebuie ajustată pentru a obține valoarea de piață.Contractele de arendă pot avea condiții diferite, de aceea este necesar de a lua în considerație toate beneficiile care le primește proprietarul pe parcursul duratei arenzii și să determine când se va termina arenda.

Actualizarea fluxurilor de numerar – determinarea valorii actuale a fluxurilor de venituri în baza veniturilor prognozate (așteptate) pentru o perioadă de timp (calcul).

Această metodă este aplicată fiind conștienți de faptul că fluxurile de venituri nu sunt permanente și stabile, că cumpărătorul va exploata obiectul o perioadă limitată de timp, că mijloacele financiare capitalizate în obiect nici ele nu vor fi stabile etc.

Pe lîngă veniturile anuale obținute în rezultatul exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfîrșitul perioadei de calcul (reversia).

Una din formulele aplicate la determinarea valorii terenului agricol:

V = + (2.2)

în care V – valoarea bunului imobil evaluat

VON – venitul operațional net;

t – perioada de calcul;

Y – rata de actualizare;

R – reversia

Evident că pentru cumpărător (investitor) un interes deosebit va prezenta valoarea bunului imobil la începutul activității și la sfîrșitul perioadei de calcul. De aceste două valori extreme va depinde venitul sau pierderile investitorului.

Reversia – reprezintă prețul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vîndut la sfîrșitul perioadei de calcul

Rata de actualizare – reprezintă așteptările investitorului privind veniturile anuale pe viitor.

La rîndul său, reversia poate fi calculată după formula:

R = (2.3)

în care r – va fi rata de actualizare a fluxurilor de numerar.

Rata de actualizare a fluxurilor de numerar poate fi calculată prin mai multe metode:

metoda adiționării;

metoda extragerii;

metoda investițiilor de alternativă.

Metoda adiționării va include suma: ratei reale, ratei inflației și ratei riscului.

Rata reală este determinată din investițiile reale;

Rata inflației include prognoza inflației pe viitor;

Rata riscului include recompensa investitorului.

Metoda extragerii se bazează pe analiza veniturilor obținute din terenurilor comparabile. Această metodă este efectivă în cazurile cînd veniturile comparabile sunt obținute în condițiile celei mai bune utilizări.

Metoda investițiilor de alternativă se bazează pe principiul că investițiile similare vor avea și o rată de actualizare similară (egală).

Metoda extracției se bazează pe analiza informației despre bunurile imobile comparabile și extragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete și valorile bunurilor imobile similare obiectului evaluării. Această metodă poate fi utilizată respectînd condiția că modul curent de utilizare a bunurilor imobile comparabile corespunde principiului  celei  mai  bune și  eficiente utilizări.

Metoda investițiilor de alternativă se bazează pe principiul că proiectele de investiții cu riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuată în baza sumei ratei curente a rentabilității pe piețele de capital (dobînda pentru hîrtiile de valoare de stat) și diferența între mărimea ratei rentabilității pe piețele de capital și rata rentabilității pentru bunurile imobile estimată din analiza investițiilor anterioare.

O altă metodă utilizată la evaluarea terenurilor este metoda parcelării pentru care parcelarea reprezintă cea mai bună și eficientă utilizare. Pentru aplicarea metodei respective este necesar să fie analizate costurile parcelării și prețurile de vînzare ale parcelelor valorificate.

Principalele etape ale metodei  parcelării  sînt:

a)  determinarea numărului și dimensiunilor parcelelor ce pot fi create ținînd cont de posibilitățile fizice, prevederile juridice și eficiența economică. Parcelele trebuie să corespundă cerințelor legale locale, în ceea ce privește suprafața și asigurarea cu elemente ale infrastructurii (rețele inginerești – apă, canalizare, termoficare, gaze naturale; căi de acces etc.), și să satisfacă cerințele pieței imobiliare locale. Rezultatul analizei desfășurate în cadrul primei etape este fixat într-un plan de valorificare a terenului evaluat. În planul de valorificare vor fi  indicate: numărul și   dimensiunile parcelelor, tipul și volumul lucrărilor de construcție necesare, costurile de construcție, timpul necesar pentru parcelare și construirea îmbunătățirilor și cheltuielile care urmează a fi suportate în perioada de expunere pe piață;

b)  analiza pieței pe care vor fi expuse parcelele: cererea și oferta, rata de absorbție a pieței și perioada de expunere pe piață pentru parcele formate;

c)  estimarea prețului de vînzare cel mai probabil al fiecărei parcele prin aplicarea metodei vînzărilor comparabile și estimarea mărimii profitului întreprinzătorului pentru valorificarea terenului și comercializarea parcelelor;[6]

d)  proiectarea fluxului de venituri și cheltuieli pe parcursul perioadei de calcul. Perioada de calcul va începe din momentul cînd terenul a fost preluat pentru a iniția parcelarea și va lua sfîrșit în momentul cînd toate parcelele vor fi vîndute. Fluxul de numerar net pentru fiecare perioadă va fi actualizat pentru a obține valoarea prezentă a veniturilor. Rata de actualizare, care este extrasă din datele de piață, trebuie să reflecte gradul de risc asociat afacerii respective;

e)  estimarea valorii de piață a terenului prin însumarea fluxurilor de numerar actualizate la data evaluării.

Metoda cheltuielilor constă în estimarea valorii de piață a obiectului evaluării ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităților lui de consum.

Ca și orice metodă de evaluare, metoda cheltuielilor are și ea un spațiu bine determinat de aplicare, când rezultatul final (valoarea estimată) este mai corect și preferabil decât ar fi fost utilizată o altă metodă (metoda venitului, metoda analizei comparative a vânzărilor).

Cele mai răspândite cazuri când se aplică metoda cheltuielilor sunt:

evaluarea terenurilor restabilite sau care urmează a fi restabilite;

evaluarea amenajărilor de teren;

evaluarea pentru asigurarea terenurilor.

Metoda cheltuielilor mai des se aplică în trei variante.

Prima variantă va fi când terenul evaluat reprezintă un sector de teren liber de construcții și amenajări. În asemenea condiții investitorul este liber de a utiliza sectorul de teren în modul cel mai rațional.

Varianta a doua – una din căi poate fi și aceia că investitorul a decis să utilizeze sectorul de teren în scopuri agricole. Valoarea concretă a unui asemenea sector de teren va fi egal cu valoarea de piață medie a sectoarelor similare luând în considerație cheltuielile suplimentare necesare pentru amenajarea lui.

Vsectr = Vmed. – Kamenaj (2.4)

în care Vsectr – valoarea estimată a sectorului de teren;

Vmed – valoarea medie a sectoarelor similare care au fost cel puțin odată realizate în piața liberă;

Kamenaj – cheltuielile suplimentare necesare pentru amenajarea sectorului de teren preconizat de a fi utilizat în agricultură.

Este necesar de menționat că cheltuieli suplimentare pentru amenajarea terenului pot fi necesare nu numai în cazul când terenul va fi folosit în scopuri agricole dar și în alte scopuri (de pildă construcții).[x]

Varianta a treia va fi când sectorul de teren este ocupat de amenajări care urmează a fi exploatată pe viitor. La rîndul său această variantă mai poate fi divizată în două sub variante (cazuri):

cînd amenajările sunt la comanda cumpărătorului și îl satisfac în totul pe cumpărător;

cînd amenajările nu-l satisfac pe cumpărător.

În primul caz valoarea bunului imobil va fi:

Vb.i. =V sect.ter + Vconstr (2.5)

în care Vconstr. – valoarea amenajărilor.

În cazul al doilea valoarea bunului imobil va fi:

Vb.i. = Vsect. ter + (Vconstr. – D) (2.6)

în care D – deprecieri

Se disting următoarele forme ale deprecierii:

uzura fizică (eroziunea etc);

deprecierea funcțională (se referă la amenajări);

deprecierea economică – este determinată de influența unor factori externi asupra terenului. Factorii externi includ: schimbările în economia țării, schimbările pe piața mondială, schimbările în legislația națională, modificarea condițiilor de finanțare etc.

Uzura fizică reprezintă eroziunea care se datorează factorului timpului și altor factori externi.

Deprecierea funcțională sau învechirea funcțională, este legată de dezvoltarea amenajărilor ce satisfac mult mai eficient cerințele pieței.[x]

Deprecierea economică este determinată de influența unor factori externi asupra terenului. Factorii externi includ: schimbările în economia țării, schimbările pe piața imobiliară, schimbările în legislația națională, modificarea condițiilor de finanțare și altele.

Uzura fizică și deprecierea funcțională pot fi recuperabile și nerecuperabile.

Deprecierea recuperabilă reprezintă deprecierea înlăturarea căreia este posibilă din punct de vedere fizic și eficientă din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabilă include cheltuielile legate de înlăturarea elementelor deprecierii în urma căreia valoarea terenului evaluat va crește.

Deprecierea nerecuperabilă este deprecierea, cheltuielile pentru înlăturarea căreia vor fi mai mari decît creșterea probabilă a valorii bunului imobil în urma înlăturării elementelor deprecierii.

Metodele de estimare a uzurii fizice sînt:

a)  metoda normativă;

b)  metoda valorică;

c)  metoda vîrstei efective.

Metoda valorică se utilizează pentru determinarea mărimii uzurii fizice în următoarele cazuri:

a)  beneficiarul evaluării intenționează să exploateze clădirea locativă;

b)  cheltuielile pentru reparația capitală se compensează la vînzarea obiectului (diferența între prețul obiectului după reparația capitală și prețul obiectului înainte de reparația capitală este mai mare decît cheltuielile pentru reparația capitală);

c)  bunul imobil este dat în arendă sau ipotecat.

Pentru determinarea mărimii uzurii fizice prin metoda vîrstei efective se folosește următoarea formulă:

U=(VE/DVF)x100% sau   U=(VE(VE+DVFR))x100%   (2.7)

în care U  – uzura fizică exprimată în procente;

VE  – vîrsta efectivă;

DVF – durata de viață fizică;

DVFR – durata de viață fizică rămasă.

Deprecierea funcțională este determinată de diferența între caracteristicile reale ale terenului agricol și așteptările consumatorilor.

Următoarele metode sînt aplicate pentru determinarea deprecierii funcționale: metoda capitalizării pierderilor plății de arendă și metoda capitalizării surplusului de pierderi normative. Deprecierea funcțională recuperabilă este determinată prin însumarea costurilor necesare pentru înlăturarea ei.

Deprecierea economică se determină prin următoarele metode:

a)  capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenței factorilor externi;  

b)  analiza comparativă a bunurilor imobile similare obiectului evaluării asupra cărora influențează factorii externi și celor asupra cărora acești factori nu influențează.

Deprecierea acumulată se determină prin următoarele metode:

a)  metoda duratei de viață economică;

b)  metoda modificată a duratei de viață economică;

c)  metoda analizei comparative a vînzărilor;

d)  metoda segregării.

Metoda duratei de viață economică presupune estimarea deprecierii acumulate în baza următoarei formule:

D=(VE/DVE)x100%  (2.8)

în care VE  – vîrsta efectivă;

DVE – durata de viață economică.

Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca diferență între valoarea terenului agricol și valoarea de piață a terenului agricol la data evaluării. Pentru aplicarea metodei respective este necesară informația privind prețurile de vînzare ale terenurilor agricole similare obiectului evaluării și valoarea de piață a terenurilor virane.

Metoda segregării constă în examinarea detaliată a tuturor formelor  deprecierii: uzura fizică recuperabilă și nerecuperabilă, deprecierea funcțională recuperabilă și nerecuperabilă și deprecierea economică. Deprecierea acumulată se determină prin însumarea valorilor tuturor formelor de depreciere a  construcției. Metoda segregării se utilizează în îmbinare cu metodele duratei de viață economică și analizei comparative a vînzărilor pentru a determina mărimea diferitor forme ale deprecierii incluse în deprecierea acumulată.[x]