Metode Si Tehnici de Evaluare a Terenurilor

CUPRINS:

Introducere

Cap. 1. Aspecte teoretice privind evaluarea terenurilor

Terenul – obiect al evaluării

 Descrierea juridică a terenului

Analiza tehnică și economică a terenului

Caracteristicile fizice ale terenului

Cap.2.  Abordările conceptuale ale evaluării terenurilor

Tipuri de evaluări ale terenurilor

Măsurarea favorabilității terenurilor

Cap. 3. Metode de evaluare a terenurilor

Metoda comparației directe

Metoda proporției

Metoda extracției

Metoda parcelării

Metoda reziduală

Metoda capitalizării rentei de bază

Aplicabilitatea și limitările metodelor de evaluare a terenurilor

Cap. 4. Studiu de caz

Aspecte generale

Obiectul evaluării

Scopul evaluării

Moneda raportului de evaluare

Informațiile utilizate și sursele acestora

Prezentarea datelo

Prezentarea patrimoniului supus evaluării

Analiza pieței imobiliare

Evaluarea patrimoniului

Etapele evaluării terenului

Cea mai bună utilizare (CMBU)

Abordarea prin comparație directă

Rezultatele evaluării privind valorile juste

Concluzii

Bibliografie

Anexe

INTRODUCERE

Evaluarea proprietăților imobiliare constituie un suport deosebit de important ce poate furniza informații necesare atât în desfăsurarea diferitelor acțiuni care pot interveni în mod frecvent în viața oricărei persoane – tranzacții ce implică transferul total sau parțial al dreptului de proprietate, prin vânzare/ cumpărare, respectiv închiriere, estimarea valorii dreptului de proprietate în scopul garantării unor credite imobiliare sau ipotecare, stabilirea taxelor datorate către stat (impozit pe proprietate, mosteniri, donații), cât și acțiunilor întreprinse de persoane juridice sau de stat – consultanță în luarea unor decizii investiționale, în probleme de litigiu, de lichidări, în raportări financiare, analize cu privire la situația piețelor imobiliare si evoluția lor, stabilirea fezabilității unor proiecte de construcții, determinarea rentabilității reorganizării sau fuzionării afacerilor, determinarea sumei compensatorii pentru cazurile de calamități sau pentru exproprieri.

Evaluarea (bonitarea) terenurilor este o activitate complexă de apreciere a performanțelor (calităților) terenurilor în raport cu diferite utilizări. Ea se ocupă cu “tehnici analitice ce pot fi folosite pentru a descrie utilizările terenurilor, pentru a prognoza răspunsul terenurilor la acestea atât în termeni fizici cât și economici, precum și pentru a optimiza utilizarea terenurilor în condițiile unor obiective și restricții multiple.” (Rossiter, 1994). Preocupările de evaluare a terenurilor, departe de a se reduce, au devenit o problemă tot mai importantă atât pe plan mondial (Davidson,1992) cât și în țara noastră în noile condiții socio-economice și în perspectiva integrării în structurile economice ale Europei de Vest.

În prezent, specialiștii evaluatori pot să abordeze aceste probleme fie prin prisma metodologiei clasice (tradiționale), aplicând metodele, tehnicile și procedeele promovate de Standardele Internaționale de Evaluare și/sau de standardele naționale, fie prin prisma statisticii matematice de prelucrare a datelor și interpretare a rezultatelor, care rezultate trebuie, de asemenea, să se supună prevederilor standardelor amintite.

Pentru a reflecta aceste două căi de abordare, lucrarea de față își propune ca pe parcursul celor patru capitole să facă o incursiune în problematica evaluării.

Motivația alegerii temei prezentei lucrări este de natură actuală prin faptul că proprietarii bunurilor imobile, investitorii, companiile de asigurare, instituțiile financiar-creditare, într-un sens beneficiarii serviciilor de evaluare, se interesează tot mai des de valoarea de piață a bunurilor imobile decât de prețul normativ, care reflectă cheltuielile socialmente necesare pentru utilizarea terenurilor. 

Scopul și obiectivele acestei lucrări sunt de a prezenta metodele de evaluare a terenurilor și de a estima valoarea de piață a unui teren în cazul vânzării – cumpărării acestuia, prin intremediul studiului de caz.

Lucrarea de față este structurată pe patru capitole.

Primul capitol, Aspecte teoretice privind evaluarea terenurilor, cuprinde noțiuni generale cu privire la obiectul evaluat, respectiv terenul, descrierea juridică a terenului, analiza tehnică a terenului și caracteristicile fizice ale acestuia.

Cel de-al doilea capitol, Abordările conceptuale ale evaluări terenurilor, prezintă conținutul raportului de evaluare, și anume elementele raportului de evaluare și etapele procesului de evaluare.

Cel de-al treilea capitol, Metode de evaluare a terenurilor, prezintă metodele de evaluare utilizate în mod frecvent în acest domeniu de activitate.

Cel de-al patrulea capitol, Studiul de caz, cu privire la evaluarea unui teren a fost structurat după cum urmează: în prima parte am prezentat Aspectele generale – în care sunt prezentate atât obiectul evaluarii cât și principalele elemente cu caracter specific care delimitează modul de abordare al evaluarii, în cea de-a doua parte am pus accent pe Prezentarea datelor – în care este evidențiat patrimoniul evaluat, iar în ultima parte a studiului am efectuat Evaluarea patrimoniului – ce conține aplicarea metodelor de evaluare.

Bibliografia prezintă o listă a materialelor ( cărți, articole, normative și standarde) studiate pentru elaborarea prezentei lucrări.

Anexele conțin elemente care susțin argumentele prezentate în raport. Documentele pe care le-am avut la dipoziție în evaluarea terenului sunt:

Sentința Civilă Nr.1418/ 09.02.1998 emisă de Judecătoria Craiova;

Act Aditional la Protocolul de Predare-Primire incheiat cu ocazia separarii activitatii de Transport-Dispecer si Distributie in cadrul FTDEE Craiova, conform deciziei CONEL Nr.47/ 05.06.1998;

Proces Verbal de Receptie Nr.495/ 06.03.2007 privind receptia documentatiei topografice pentru terenul ocupat de SC FDFEE ELECTRICA OLTENIA SA – SDFEE CRAIOVA.

Anexa nr. 1 – Situatia privind stabilirea terenurilor aflate in patrimoniul societatii comerciale cu capital de stat

proce verbal de delimitare insotit de schita de delimitare sediu casierie nr. 3 Craiova

Documentatie cadastrala: Borderou, Memoriu Tehnic, Coordonatele Stereo 70, Schita de Delimitare, Plan de Incadrare in Zona.

CAPITOLUL 1. ASPECTE TEORETICE PRIVIND EVALUAREA TERENURILOR

În anul 1950, a fost propusă de către W.C.Visser denumirea de “evaluarea terenurilor” (în engl. “land evaluation”), fiind reluată în 1968 de către G.A. Stewart, termenul fiind consacrat definitiv de către FAO prin metodologia cadru din 1976 (FAO,1976; van Diepen s.c.,1991).

În decursul timpului, domeniul evaluării terenurilor a fost denumit cu foarte multe alte sintagme: clasificarea terenurilor, bonitarea terenurilor/solurilor, clasificarea pretabilității (capabilității) terenurilor, interpretarea sau aplicarea studiilor pedologice, clasificarea favorabilității terenurilor/solurilor, aprecierea (în engl.”assessment”) productivității, aprecierea (în engl.”appraisal”) terenului sau a resurselor de teren, clasificarea locului (în engl.”site”), evaluarea calității locului, judecarea (în engl.”judging”) terenurilor, evaluarea resurselor de teren, evaluarea solului, graduarea (ierarhizarea) solurilor (în engl.”soil rating”), graduarea productivității/potențialului solului, clasificarea interpretativă a solurilor, etc.

În țara noastră, s-au folosit si se folosesc diferite denumiri pentru domeniul analizat, respectiv pentru subdomenii ale acestuia: bonitarea terenurilor, evaluarea terenurilor, clasificarea terenurilor, evaluarea calității solurilor/terenurilor, evaluarea favorabilității terenurilor si evaluarea pretabilității terenurilor.

În 1968, Stewart (citat de van Diepen s.c.,1991) definea domeniul evaluării terenurilor ca fiind “aprecierea favorabilității terenurilor pentru utilizarea sa de către om în domeniul agriculturii, silviculturii, construcțiilor, hidrologiei, planificării regionale, recreării, etc.”. Rossiter (1994) dă o definiție mai explicativă: Evaluarea terenurilor se ocupă cu “tehnici analitice ce pot fi folosite pentru a descrie utilizările terenurilor, pentru a prognoza răspunsul terenurilor la acestea atât în termeni fizici cât si economici, precum și pentru a optimiza utilizarea terenurilor în condițiile unor obiective și restricții multiple.”

În cele ce urmează, o să prezint obiectul evaluării din cadrul lucrării, și anume terenul.

Terenul – obiect al evaluării

Atributele esențiale ale terenului sunt:

Fiecare parcelă de teren este unică prin localizare și compoziție.

Terenul este imobil din punct de vedere fizic.

Terenul este durabil.

Oferta este infinită.

Pământul este util oamenilor.

Dacă vorbim de contabilitatea terenurilor, putem afirma că aceasta se ține pe două categorii distincte, și anume: terenuri și amenajări de teren. În contabilitatea analitică, terenurile sunr evidențiate, de regulă, pe următoarele grupe: terenuri agricole și silvice, terenuri fără construcții, terenuri cu zăcăminte, terenuri construite.

Terenurile se înregistrează contabil la intrarea în patrimoniu la valoarea stabilită potrivit legii, în funcție de clasele de fertilitate, suprafață, amplasament și alte criterii, la costul de achiziție sau valoarea de aport, după caz. Problema stabilirii valorii terenului, respectiv a prețului este complexă .

Misiunea de evaluare poate fi asumată de evaluator pentru a estima doar valoarea unui teren sau a amenajărilor și construcțiilor sau îmbunătățirilor aduse acestuia. În ambele cazuri, se realizează o descriere și o analiză completă a terenului.

Terenul poate fi cu sau fără construcții. Cel fără construcții poate fi nedezvoltat sau utilizat în agricultură. Poate fi localizat în zone rurale, suburbane sau urbane și poate avea potențial pentru a fi dezvoltat în scopul unei utilizări de tip rezidențial, comercial, industrial, în agricultură sau cu alte destinații specializate.

Un amplasament este un teren îmbunătățit, astfel încât este pregătit să fie dat în folosință pentru un anumit scop. Un amplasament poate avea amenajări aduse în interior și în exterior, care-l pregătesc corespunzător pentru dezvoltarea sau scopul propus.

Amplasamentului i se pot aduce amenajări și pot include: rețele de apă, sisteme de canalizare, canale colectoare a apei fluviale, linii utilitare de servicii publice, pante de acces către șosele. Descrierea terenului sau amplasamentului se face după o analiză care constituie un studiu amănunțit asupra datelor efective în relație cu caracteristicile învecinărilor care creează, măresc sau micșorează utilitatea și prezența pe piață în comparație cu alte terenuri și amplasamente de același tip aflate în competiție.

Până în anul 1990, în țara noastră terenurile nu au fost înregistrate valoric în patrimoniul întreprinderilor, unitățile economice fiind titulare unui simplu drept real de folosință asupra terenurilor aflate de facto în folosința lor. Prin H.G. nr.746/24 octombrie 1991 privind stabilirea valorii de patrimoniu a terenurilor agricole în vederea aplicării articolelor 36 și 38 din Legea Fondului Funciar nr. 18/1991, valoarea de intrare în patrimoniu a terenurilor agricole, înființate potrivit Legii nr. 15/1990, a fost stabilită pe cinci clase de fertilitate, după cum urmează:

clasa V: 70.000 lei/ha;

clasa IV: 100.000 lei/ha;

clasa III: 170.000 lei/ha;

clasa II: 240.000 lei/ha;

clasa I: 300.000 lei/ha.

Valoarea de patrimoniu a terenurilor agricole aparținând societăților comerciale cu capital de stat, potrivit reglementărilor menționate, nu se amortizează și nu se poate folosi în tranzacțiile privind vânzarea și cumpărarea de terenuri.

În H.G. nr.834/decembrie 1991 este prevăzut modul de stabilire și evaluare a unor terenuri deținute de societățile comerciale cu capital de stat. În baza articolului 2 din această hotărâre de guvern, Ministerul Economiei și Finanțelor a emis “Criteriile nr.2665/28 februarie 1992 privind stabilirea și evaluarea terenurilor aflate în patrimoniul societăților comerciale ctombrie 1991 privind stabilirea valorii de patrimoniu a terenurilor agricole în vederea aplicării articolelor 36 și 38 din Legea Fondului Funciar nr. 18/1991, valoarea de intrare în patrimoniu a terenurilor agricole, înființate potrivit Legii nr. 15/1990, a fost stabilită pe cinci clase de fertilitate, după cum urmează:

clasa V: 70.000 lei/ha;

clasa IV: 100.000 lei/ha;

clasa III: 170.000 lei/ha;

clasa II: 240.000 lei/ha;

clasa I: 300.000 lei/ha.

Valoarea de patrimoniu a terenurilor agricole aparținând societăților comerciale cu capital de stat, potrivit reglementărilor menționate, nu se amortizează și nu se poate folosi în tranzacțiile privind vânzarea și cumpărarea de terenuri.

În H.G. nr.834/decembrie 1991 este prevăzut modul de stabilire și evaluare a unor terenuri deținute de societățile comerciale cu capital de stat. În baza articolului 2 din această hotărâre de guvern, Ministerul Economiei și Finanțelor a emis “Criteriile nr.2665/28 februarie 1992 privind stabilirea și evaluarea terenurilor aflate în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat”, care reglementează cadrul organizatoric și metodologic al operațiunilor de stabilire și evaluare a terenului fiecărei societăți comerciale cu capital de stat. H.G. nr.331/15 iunie 1992 privind vânzarea unor terenuri ale societăților comerciale cu capital de stat prevede:

terenurilor aferente activelor vândute anterior datei eliberării certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor aflate în patrimonial societăților comerciale vânzătoare vor fi incluse în certificate și vor fi vândute cumpărătorilor activelor respective, la cererea acestora;

prețul de vânzare al acestor terenuri se determină prin negociere directă între părțile contractului de vânzare-cumpărare, fără a putea fi sub valoarea de circulație a terenului stabilită cu respectarea Criteriilor nr.2665/1992.

Terenurile aflate în evidențele agenților cu excepția terenurilor agricole , așa cum este prevazut în Articolul 5 din H.G. 500/1994 privind reevaluarea imobilizărilor corporale și modificarea capitalului social, vor fi evaluate pe baza coeficienților determinați în funcție de indici de preț la 30 iunie 1994, stabiliți în corelație cu evoluția cursului de schimb valutar al leului. Prin H.G 983/1998 se prevede că terenurile societăților comerciale, indiferent de forma de proprietate, vor fi reevaluate în funcție de evoluția prețurilor pe perioada 30 iunie 1994- 30 iunie1998, în activitatea practică s-au făcut unele ajustări ale valorilor obținute prin aplicare prevederilor hotărârii menționate, în funcție de valorile utilizate în tranzacțiile încheiate în zona respectivă sau posibil de realizat.

Acțiunea de evaluare a terenurilor nu trebuie redusă la aplicarea mecanică a unor modele sau normative. În același timp trebuie luate în calcul implicațiile pe care le are evoluția generală a economiei naționale în corelație cu schimbările care se produc pe plan național.

Descrierea juridică a terenului

Terenul dintre granițe este denumit parcelă, lot, sau suprafață de teren atunci când limitele hotarului sunt create pentru a diferenția drepturile de proprietate separate.

O parcelă de teren se referă în general la o suprafață de teren care poate fi identificată printr-o descriere obișnuită și este deținută de un singur proprietar imobiliar. Astfel, fiecare parcelă de proprietate imobiliară este unică. Prntru a identifica parcelele individuale, se folosesc descrierile juridice.

O descriere juridică identifică proprietatea în asemenea mod încât aceasta nu poate fi confundată cu alta. Deoarece identifică în mod special și localizează o parcelă proprietate imobiliară, descrierea juridică este inclusă în rapoartele de evaluare. O descriere juridică a proprietății apare în titlul sau în actul juridic de proprietate. Fiecare imobil are carte funciară în care sunt trecute toate actele translative sau constitutive de drepturi.

Din punct de vedere juridic, evidența se ține pe imobile, și nu pe proprietari. În acest fel se cunoaște situația juridică a imobilului. Toate drepturile reale reglementate de legislația civilă sunt obiect de înscrieri funciare. Drepturile reale imobiliare nu se pot strămuta nici față de terți, nici în raporturile dintre părți decât s-a făcut intabularea.

Analiza tehnică și economică a terenului

În activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare este util a se face delimitarea între construcția (clădirea ca sistem) și terenul ca sistem. Deși ele fizic alcătuiesc sistemul construcție-teren, în practica evaluării este necesară evaluarea lor separată, având în vedere următoarele considerente:

există o diferență semantică între termenul de teren și termenul de amplasament;

prin teren se înțelege un spațiu neamenajat pe care se poate construi sau utiliza în scopuri determinate (agricole, transport, depozite), pe când prin amplasament se înțelege un teren cu îmbunătățiri pe care urmează să fie ridicată o construcție;

amplasarea unui teren poate fi favorabilă sau defavorabilă pentru o construcție atât din punct de vedere economic, cât și tehnic;

terenul poate să fie ocupat sau liber de construcții;

terenul poate avea o destinație precisă;

rațiuni de ordin fiscal (stabilirea diferențială a taxelor și impozitelor pentru terenuri și clădiri);

rațiuni de ordin juridic (proprietarii pot fi diferiți în cazul construcțiilor și ai terenurilor);

utilizarea tehnicilor specifice de evaluare în ceea ce privește contribuția marginală terenului sau a construcției la valoare de ansamblu construcție-teren;

în gestiunea societăților comerciale sunt înregistrate ca entități separate;

este utilă determinarea celei mai bune utlizări a terenurilor.

Ca și proprietate, terenul poate fi delimitat fizic prin intermediul unor puncte de hotar și granițe în parcele, loturi de teren, suprafețe de teren după principiul conform căruia mai multe parcele alcătuiesc un lot, mai multe loturi alcătuiesc un petic de teren și mai multe petice de teren alcătuiesc o suprafață. Punctele de hotar pot fi de capăt și intermediare. Granițele reprezintă liniile care unesc punctele de hotar.

Atunci cand evaluam un teren sau amplasament avem în vedere următoarele elemente:

caracteristicile fizice;

valoarea economică dată de cea mai bună utilizare;

piața locală de terenuri;

perspectivele de dezvoltare locală și regională;

impactul asupra mediului a viitoarelor construcții ce vor fi amplasate pe terenul supus evaluării;

metodele adecvate de evaluare economică a terenurilor.

Luând în considerare numai factorii intrinseci ai sistemului teren-utilizare și neținând cont de aspectele economice, sociale sau de durabilitate, evaluarea tehnică a terenurilor apreciază favorabilitatea terenului față de diferite utilizări în termeni fizici (nivelul recoltei, nivelul diferitelor limitări, intrări necesare, etc).

Evaluarea tehnică a terenurilor cuprinde următoarele criterii: productivitatea (capacitatea de producție a) terenului, calitatea rezultatelor utilizării, variabilitatea (riscul) obținerii unor rezultate ale utilizării, set de capabilități/limitări ale terenului și nivelul acestora pentru anumite utilizări sau ameliorări ale terenului, grad de necesitate al unor ameliorări ale terenului, flexibilitatea folosirii terenului (număr/set de utilizări), compatibilitatea cu alte utilizări, accesibilitatea, mărimea, forma și vecinătatea parcelei, valoarea recreațională, senzitivitatea favorabilității (criteriilor de evaluare) față de modificările factorilor tehnici, etc.

Cu privire la evaluarea economică a terenurilor afirmăm faptul că prin intremediul acesteia este apreciată favorabilitatea (performanțele) terenului față de diferite utilizări din punct de vedere economic, luând în considerare factorii economici care influențează comportarea sistemului teren-utilizare si neținând cont de aspectele sociale sau de durabilitate. Această evaluare este absolut necesară într-o economie de piață. Evaluarea tehnică nu permite o comparare obiectivă a diferitelor utilizări ale aceluiași teren pentru că nu asigură o unitate de măsură comună. Este imposibil de a compara între ele performanțele a două utilizări diferite ale unui teren altfel decât în termeni economici.

Mai sus am prezentat criteriile evaluării tehnice. Despre evaluarea economică a terenurilor putem spune că aceasta cuprinde următoarele criterii: profitul brut, profitul net, profituri diferențiale (în cazul unor cheltuieli suplimentare tehnologice sau de ameliorare a terenurilor), valoarea prezentă (în cazul investițiilor care se amortizează într-o perioadă dată), rata beneficiu/cost (valori prezente), rata internă de revenire, variabilitatea (riscul) obținerii unui profit, senzitivitatea favorabilității față de modificările factorilor economici, etc.

Evaluările economice se împart în două categorii, și anume putem vorbi de:

Analiză financiară, care analizează profitabilitatea din punctul de vedere numai al agentului economic, ce poate fi proprietar, fermier, investitor și nu numai, comparând beneficiile și costurile la nivelul acestuia;

Analiză economică care se face din punctul de vedere al societății (guvernului), luând în considerare și cheltuielile (subvenții, costuri ale diferitelor consecințe ale folosirii terenului, etc.) și beneficiile (taxe, etc.) care nu sunt considerate de analiza financiară.

După aria de cuprindere a evaluării terenurilor se mai poate aminti evaluarea socială a terenurilor dar și evaluarea durabilității utilizării terenurilor.

Prima apreciază favorabilitatea terenului față de diferite utilizări din punct de vedere social, luând în considerare factorii sociali, dar nu și aspectele de durabilitate, având ca și criterii de evaluare socială echitatea socială a folosirii terenului, acceptabilitatea socială a folosirii terenului, importanța critică a terenului pentru teritoriul respectiv, senzitivitatea favorabilității față de modificările factorilor sociali, pe când cea de-a doua apreciază durabilitatea diferitelor utilizări luând în considerare simultan toate aspectele tehnice, economice, sociale, precum si cele specifice de protejare/conservare a potențialului si de prevenire a degradării terenului si mediului înconjurător, prezentând ca și criterii de evaluare riscul (vulnerabilitatea) la degradare/poluare și viteza de degradare/poluare a terenului și a terenurilor învecinate, riscul (vulnerabilitatea) la impact negativ asupra florei/faunei (biodiversității) din ecosistemul respectiv și din cele învecinate, riscul (vulnerabilitatea) la degradare a calităților recreaționale ale terenului și ale mediului înconjurător, stabilitatea folosirii terenului, adaptabilitatea folosirii terenului, autonomia folosirii terenului, reziliența față de utilizare (revenirea după modificările implicate de utilizări), senzitivitatea favorabilității față de modificările factorilor de durabilitate, lungimea perioadei de folosire continuă a terenului cu utilizarea respectivă după care parametrii și performanțele fizice, economice, sociale și de durabilitate a sistemului teren-utilizare devin neacceptabile, etc.

Caracteristicile fizice ale terenului

Caracteristicile fizice ale terenului se referă la:

dimensiunile, suprafața și forma terenului;

localizarea;

topografia;

accesul la utilități;

influența colțului;

parcelarea;

terenul în exces;

caracteristicile solului și subsolului;

perioada de colț;

condițile climaterice locale.

În planurile cadastrale sunt prezentate dimensiunile, suprafața și forma terenului și este util a fi verificate de evaluator pe teren, eventual asistat de un specialist geodaz sau topograf, folosind instrumente clasice (busola, ruleta, harta) sau profesionale (teodolit și nivele). Unitățile de măsură pentru terenuri pentru construcții sunt metri și centrimentrii pentru lungime, metri pătrați pentru suprafețe, iar pentru terenurile agricole sunt hectarele și arii.

Când se dorește analiza dimensiunii terenului se are în vedere determinarea dimensiunii la fațadă dată de lungimea măsurată a unui amplasament care se învecineză cu o stradă, curs de apă sau alte facilități. Această dimensiune se raportează la dimensiunea de adâncime a proprietății pentru a se vedea dacă se tinde spre nivelul optim al proprietaților de referință de pe piață.

Localizarea

Se stabilește un sistem de relații și legături geografice spațiotemporale între teren și vecinățile sale ce este identificat prin analiza de localizare. Analiza terenului prin prisma localizării are în vedere destinația construcției sau modul de exploatare al terenului ce urmează a fi realizate și starea acestuia (amenajat sau neamenajat):

pentru construcțiile rezidențiale o localizare avantajoasă presupune apropierea de locurile de muncă, magazine, școli, spitale, spitale, parcuri, biserici;

pentru contrucțiile industriale factorii favorizanți ai localizării sunt: apropierea de căi de comunicații principale (drumuri, căi ferate, porturi, aeroporturi) și accesul la resurse;

construcțiile comerciale (magazine, hoteluri, moteluri, benzinării) presupun o localizare avantajoasă în apropierea față de drumuri principale și autostrăzi de mare trafic;

clădirile cu destinație de birouri sau instituții financiare sunt avantajate de apropierea de marile bulevarde;

construcțiile agricole, piscicole sunt în apropierea zonelor de exploatare agricolă sau piscicolă.

Localizarea amplasamentelor pentru construcții, în anumite situații poate fi dezavantajoasă pentru anumite grupe de construcții dar avantajoasă pentru altele. De exemplu, construcțiilor rezidențiale aflate în apropierea zonelor industriale, a arterelor larg circulate sau a aeroporturile sunt afectate de poluare cu noxe și poluare fonică, dar nu acealași lucru se poate spune despre depozitele de marfă sau super-market-uri.

Foarte importantă este deasemenea în localizarea amplasamentelor influența vecinătății. Apropierea de traseele mijloacelor de transport, parcuri, zone îngrijite ale orașului lipsite de poluare, zone peisagistice, școli, spitale, zonele de agreement poate constitui un avantaj ce duce la creșterea valorii proprietății. Dimpotrivă vecinătățile în care există o rată mare a faptelor antisociale, zonele insalubre, apropierea de zone industriale poluante sau gropi de gunoi constituie factori de scădere a valorii amplasamantelor.

Analiza topografică se referă la interpretarea datelor rezultate din studiile topografice în ceea ce privește conturul terenului, condițiile solului și subsolului (utile în determinarea soluțiilor tehnice pentru fundația clădirii), nivelare, sistemul natural de drenaj. În analiză se au în vedere factorii favorizanți și defavorizanți ce rezultă din amenajările ulterioare ale terenului. De exemplu realizarea unei fundații pe un teren în pantă presupune costuri suplimentare de ancorare.

Și pentru terenuri supuse infiltrațiilor cauzate de apropierea de pânze de apă sau cu umiditate naturală în exces, este valabil același lucru, întrucât fundațiile clădirilor vor necesita măsuri suplimentare de hidroizolare iar fundațiile vor trebui să fie adâncite. Analiza topografică este însoțită și de analiza topo-geodezică utilă în determinarea granițelor și punctelor de hotar ale terenului.

Accesul la utilități (apă, electricitate, gaz, canalizare, telefon, sisteme de drenaj) influențează destul de mult valoarea terenurilor ce urmează să constituie amplasamentul unor construcții.

Influența colțului. Un teren aflat la o intersecție de străzi poate prezenta avantaje (dacă construcția ce urmează a fi realizată are o destinație comercială sau de servicii și se află în apropierea unor artere cu trafic intens) sau dezavantaje dacă același teren este destinat unui amplasament al unei construcții rezidențiale. Dacă traficul este moderat, amplasamentele pentru construcțiile rezidențiale la întretăiere de străzi devin avantajoase întrucât clădirea respectivă devine mai flexibilă în funcționarea având mai multe intrări și permițând amplasarea unor facilități favorizante pentru locatari de tipul garajelor subterane sau supraterane.

Plotajul se referă la creșterea valorii unui teren sau a unor construcție, combinația lor ducând la o utilitate sporită. În zonele urbane valoarea de plotaj duce la sporirea valorii unor amplasamente de construcții comerciale sau de clădiri rezidențiale.

Parcelarea. În scopul maximizării veniturilor obținute din vânzarea terenurilor ce se constituie în viitoare amplasamente în spațiile urbane și în spațiile intravilane se practică parcelarea, adică împărțirea unei suprafețe mai mari în suprafețe mai mici, mai bune utilizări, întrucât utilizarea proprie este cea adecvată. Valoarea acestui teren se constituie ca un surplus la valoarea deja a construcțiilor și amplasamentelor (ale aceluiași proprietar) din zonele învecinate. Acest tip de teren poate fi tranzacționat pe piață ca teren liber.

Caracteristicile solului și subsolului sunt foarte importante la evaluarea amplasamentelor pentru construcții pentru că, în funcție de tipul de sol și caracteristicile subsolului, se poate determina tipul de fundație (de suprafață sau de adâncime) adecvat construcției ce urmează a fi realizată. Această caracteristică se obține prin prelevarea de probe de sol și analizarea în laboratoare specializate.

Perioada de colț este un termen utilizat în ingineria seismică și reprezintă perioada de timp între două cutremure successive. În analiza caracteristicilor fizice ale terenului trebuie ținut cont și de această informație.

CAPITOLUL 2. ABORDĂRILE CONCEPTUALE ALE EVALUĂRII TERENURILOR

Conform definiției evaluării terenurilor, prezentată în capitolul precedent, putem afirma că unitatea de lucru obiect al acestei activități este binomul teren-utilizare. Capacitatea de producție a terenului, de exemplu, nu variază proporțional și în același fel cu toate caracteristicile utilizării (parametrii tehnologici de cultură) și deci nu putem să o definim independent de aceasta.

Principiile evaluării care influențează valoarea terenului sunt anticiparea, schimbarea, cererea și oferta, substituția și echilibrul. În momentul în care cumpărătorii anticipează că anumită zonă va fi o cerere de spații de birouri în urmatorii 5 ani, ei ar putea să cumpere terenuri pentru construcție.

Prețul unui teren reflectă relația dintre cerere și oferta care oscilează în jurul echilibrului, deși pe termen scurt acest principiu ar putea să nu se aplice în totalitate.

Putem afirma că atunci când un anumit tip de proprietate imobiliară este foarte rar întâlnit într-o anumită zonă, presiunea concurenței extrem de puternice poate duce la creșterea valorii dincolo de nivelul dat de profitabilitatea. Oricum am privi,valoarea de piață este în general prețul cel mai probabil pe care îl poate susține piața și prin urmare se va restabili echilibrul între chirie, preț si valoarea terenului.

Atunci când vorbim despre valoarea unui teren, putem afirma că aceasta este influențată de jocul între cerere și ofertă dacă utilizarea economică a unui amplasament determină valoarea terenului pe o anumita piață. Principiul substituției care spune ca un cumparator nu va plăti mai mult decât pentru un alt teren similar, indică faptul că pentru amplasamentele similare cu cele mai mici preturi va exista cea mai mare cerere. Principiul echilibrului face legatura între elementele unui complex economic în care terenul are rol esențial.

Pentru analizarea și tratarea problematicilor domeniului evaluării terenurilor este utilă abordarea sistemică, respectiv considerarea binomului teren-utilizare ca un sistem, numit "Sistemul Teren-Utilizare", definit ca în Figura 2.1..

Figura 2.1. Schema Sistemului Teren – Utilizare

Sursa: FAO, Guidelines: land evaluation for rainfed agriculture. FAO Soils Bull. 52, 1983, pp. 249

Unitatea de Teren (UT) este porțiunea de teren considerată relativ omogenă (cu parametrii relevanți având valori relativ constante pe întreaga suprafață) din punctul de vedere al utilizărilor prezente sau viitoare și la nivelul de detaliere pentru care se face evaluarea. O unitate de teren se definește print-un set de caracteristici/parametri.

Utilizarea terenului este un concept general prin care se înțelege orice fel de activitate umană (agricolă sau neagricolă) permanentă sau ciclică, relativ sistematică, utilizând un teren (ecosistem natural) pentru un anumit scop. O utilizare a terenului se definește printr-un set de caracteristici/parametri.

Tipuri de evaluări ale terenurilor

Gradul adecvat de detaliere a raportului de evaluare este dat de complexitatea activului supus evaluării, scopul evaluării și cerințele utilizatorilor. Formatul raportului, precum și orice excludere de la cerințele acestui standard trebuie să fie convenite și înscrise în sfera misiunii de evaluare.

În cele ce urmează, am schițat o clasificare a evaluării terenurilor, prezentând următoarele tipuri de evaluări:

Tipuri de evaluări după aria de cuprindere

Evaluarea tehnică a terenurilor

Evaluarea economică a terenurilor

Evaluarea socială a terenurilor

Evaluarea durabilității utilizării terenurilor

Tipuri de evaluări după factorii luați în considerare

Evaluarea naturală a terenurilor

Evaluarea curentă a terenurilor

Evaluarea condiționată a terenurilor

Tipuri de evaluări după precizia metodei de evaluare

Evaluarea calitativă a terenurilor

Evaluarea semi-cantitativă a terenurilor

Evaluarea cantitativă a terenurilor

Tipuri de evaluări după gradul de detaliere al unităților de teren

Evaluarea de recunoastere a terenului

Evaluarea semidetaliată a terenului

Evaluarea detaliată a terenului

Evaluare foarte detaliată a terenurilor

Tipuri de evaluări după gradul de specificitate al utilizării

Evaluarea generală a terenurilor

Evaluarea specifică sumară a terenurilor

Evaluarea specifică intermediară a terenurilor

Evaluarea specifică detaliată a terenurilor

Tipuri de evaluări după caracterul scopului evaluării

Evaluările terenurilor în scopuri curente

Evaluări speciale ale terenurilor

Etapele procesului de evaluare a terenurilor sunt următoarele:

definirea problemei;

analiza preliminară, culegerea și selecctarea informațiilor;

analiza celei mai bune utilizări;

estimarea valorii terenurilor;

aplicarea abordării în evaluare;

reconcilierea rezultatelor și estimarea valorii finale;

raportarea valorii definite.

Definirea problemei constituie prima etapă din cadrul acestui proces complex și laborios.

În urma discuției cu proprietarul, evaluatorul are obligația să își clarifice foarte bine care sunt datele concrete necesare în evaluare pentru a decide dacă este suficient de competent pentru misiunea respectivă sau dacă cererea clientului se încadrează în specificațiile codului deontologic al evaluatorilor.

Evaluatorul, conform standardelor IVSC trebuie să identifice proprietatea imobiliară, dreptul de proprietate ce va fi evaluat, să stabilească si să definească tipul de valoare ce va fi bază pentru evaluare, să specifice data evaluării, să identifice sfera evaluării (sau dimensiunea evaluării), să stabilească ipotezele extraordinare, condițiile ipotetice și condițiile limitative pe care se va baza evaluarea.

Prin urmare, definirea problemei trebuie să includă:

Identificarea clientului și a destinatarilor evaluării;

Destinația eveluării;

Scopul evaluării;

Data evaluării;

Identificarea caracteristicilor proprietății imobiliare (incluzând localizarea, drepturile de proprietate evaluate, ca și alte trăsături);

Ipotezele excepționale;

Condiții ipotetice.

De asemenea, evaluatorul trebuie să aibă o idee clară despre cine este clientul, destinație, scopul și data evaluării înainte de identificarea caracteristicilor proprietății și a oricăror ipoteze excepționale și condiții ipotetice care prezintă importanță pentru scopul lucrării. Definirea problemei de evaluare îi conturează evaluatorului și volumul de muncă ce va fi necesar îndeplinirii misiunii sale de evaluare.

Analiza preliminară, culegerea și selectarea informațiilor. În această etapă evaluatorul trebuie să culeagă informații pertinente despre piața specifică proprietății subiect, despre proprietatea în sine și despre proprietățile comparabile și să le analizeze foarte bine pentru a stabili tendințele pieței. Aceste informații sunt: informații generale, informații specifice, precum și analiza cererii și ofertei.

Analiza celei mai bune utilizări este cea de-a treia etapă a procesului de evaluare, în care evaluatorul trebuie să stabilească care este cea mai bună utilizare (CMBU) a terenului considerat liber sau construit. Conform IVSC, CMBU reprezintă cea mai probabilă utilizare a proprietății care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar și care conduce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate.

Criteriul de testare în analiza CMBU a proprietății evaluate constă în găsirea răspunsurilor la întrebările cuprinse în definiție, pe rând, în următoarea ordine: Este proprietatea fizic adecvată pentru utilizarea propusă?Este utilizarea permisă din punct de vedere legal?Este fezabilă financiar?Este și cea mai profitabilă.

Estimarea valorii terenurilor. Pentru a evalua terenul (cea de-a patra etapă a procesului de evaluare), expertul are la dispoziție șase metode/tehnici specifice recunoscute de IVS: comparația vânzărilor, repartizarea (alocarea), extracția, parcelarea șsi dezvoltarea, tehnica reziduală, capitalizarea rentei funciare.

Evaluatorul poate utiliza și alte metode dacă nu sunt suficiente date pentru comparare sau în situația în care corecțiile se dovedesc a fi prea mari.

Figura 2.2. Clasificarea metodelor și tehnicilor de evaluare a terenurilor

Sursa: Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare – IVSC (2007), Standardele Internaționale de Evaluare, ediția a opta

Aplicarea abordării în evaluare

Reconcilierea rezultatelor și estimarea valorii finale. Evaluatorul obține tot atâtea

valori ale proprietății evaluate corespunzător numărului de abordări utilizate, care trebuie să fie cât mai apropiate unele de celelalte. Etapa de reconciliere a acestor rezultate este un proces în sine prin care evaluatorul reexaminează toate etapele, toate raționamentele sale pentru a se asigura de justețea concluziilor, aplicând mai multe criterii de reconciliere, punând și răspunzând la diverse întrebări cheie.

Concluzia se fundamentează pe adecvarea, precizia și cantitatea tutror faptelor și evidențelor colectate în procesul de evaluare.

Raportarea valorii reprezintă ultima etapă a procesului de evaluare și se materializează printr-un raport de evaluare care poate lua diferite forme. Cerințele de raportare a evaluării sunt prezentate în Standardul Internațional de Evaluare IVS 3 – Raportarea evaluării, și este aplicabil tuturor tipurilor de rapoarte. Raportul de evaluare este documentul care prezintă beneficiarului lucrării, într-o manieră transparentă, logica procesului de evaluare, opiniile specialistului și concluzia finală.

Raportul reprezintă o trecere în revistă a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul la datele și faptele colectate în cadrul procesului de evaluare, pentru a ajunge la opinia finală asupra valorii proprietății și reflectă înțelegerea de către evaluator a principiilor economice și ale evaluării, abilitatea sa de a interpreta datele relevante și logice, în selectarea tehnicilor și procedurilor adecvate, precum și modul de aplicare a acestora pentru a susține estimarea finală a valorii.

Măsurarea favorabilității terenurilor

Când vorbim de favorabilitate ne referim cu certitudine la măsura globală a performanțelor unui teren dat (unitate de teren) pentru o utilizare dată (grupă majoră de utilizări sau tip specific de utilizare). Favorabilitatea este o mărime care sintetizează după un anumit model de evaluare, semnificațiile criteriilor de evaluare. Modelul de evaluare poate consta dintr-un set de reguli calitative de tip expert, o funcție de valori ponderate ale criteriilor de evaluare, sau un alt model matematico-euristic care integrează (agregă) conform scopului evaluării semnificațile criteriilor de evaluare.

Modurile de măsurare a criteriilor de evaluare și a favorabilității pot fi structurate în moduri de măsurare după tipul valorilor și moduri de măsurare după tipul scărilor valorilor.

În primul caz se pot distinge măsurarea în valori absolute (fizice) care reprezintă unități de măsură fizice adecvate și măsurarea în valori relative, care reprezintă indici (adimensionali) ce exprimă raportul măsurilor respective față de mărimi corespunzătoare de referință.

În cel de-al doilea caz, se poate vorbi de măsurarea în clase calitative care pot fi

descrise printr-un set de elemente semnificative pentru evaluare, fie pot reprezenta un interval de valori ordinale, de asemenea se poate vorbi de măsurarea pe scară continuă, prin care mărimile se exprimă prin valoare într-o scară continuă de numere naturale sau reale.

CAPITOLUL 3. METODE DE EVALUARE A TERENURILOR

Prin “metodă de evaluare” înțelegem modul de determinare a criteriilor de evaluare și a favorabilității terenurilor față de diferite utilizări. O metodă de evaluare se caracterizează prin trei categorii de elemente: setul de date primare folosite la determinare, criteriile de evaluare și favorabilitatea care se determină și modelul de evaluare (algoritmii/procedurile de determinare a criteriilor de evaluare și a favorabilității).

Spre exemplu, atunci când proprietatea de evaluat aparține unei societăți comerciale, se consideră situația în care terenul este în proprietatea societății si dreptul de proprietate este transferabil integral la data tranzacției. Înaintea evaluarii propriu-zise trebuie analizate cel puțin următoarele aspecte:

înregistrarile contabile referitoare la teren si actele de proprietate asupra acestuia;

planurile amplasamentelor și verificarea referitoare la suprafața scriptică și cea faptică;

din suprafața totală de teren se separa suprafețele care deservesc derularea activității (teren construit, aferent retelelor, căile de transport etc.) și suprafetele libere în exces care vor fi considerate în afara exploatării;

în funcție de amplasarea terenului în zona se culeg informatii de piață privind valorile de tranzacționare în zonă, a terenurilor libere similare;

 se intocmește o fișă preliminara in care suprafețele terenurilor apar distinct în funcție de destinația acestora (de exploatare sau libere) și de localizarea acestora care va contine și valorile de piață ale terenurilor în zonele respective.

În urma parcurgerii acestor etape, evaluarea se efectuează în funcție de tipul terenului, fie că este teren în exploatare sau teren în exces. Evaluarea terenului în exploatare se realizează ținând cont de faptul că terenurile contribuie la desfasurarea activității și deci, in aceasta perioada valoarea lor este diferită față de valoarea de piață evaluarea trebuie să aibă în vedere pe lângă valoarea de piață a terenurilor în zonele respective faptul ca ele vor fi imobilizate încă un numar de ani egal cu durata de viață economică a întregului obiectiv (tipul de valoare rezultata nu este valoare de piață).

Evaluarea terenurilor în exces se evaluează de regulă la valoarea de piață în conditii în care există suficiente informații de piată și poate fi aplicată una din urmatoarele proceduri: comparația directă, proporția, extracția, parcelarea, tehnica reziduală și capitalizarea rentei de bază; proporția și extractia combină metoda costului cu metoda comparației directe, iar tehnica reziduală combină metoda capitalizării cu metoda costului, parcelarea combinând toate cele trei metode.

Metoda comparației directe

În această abordare terenurile sunt libere sau se consideră libere, pentru scopul evaluării. Metoda comparației directe este cea mai utilizata și preferata atunci când există date comparabile. Prin această metodă, prețurile și acele informatii referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări sau deosebiri. Elementele de comparație sunt drepturile de proprietate, restricțiile legale, conditiile pietei (data vânzării), localizarea, caracteristicile fizice, utilitatile disponibile, zonarea și cea mai bună utilizare. Elementele de comparare cele mai variabile de la caz la caz sunt caracteristicile fizice, adică suprafața și forma, lungimea la fațadă, topografia, localizarea și vederea. Este rațional să se coreleze rezultatele a doua sau mai multe comparații.

Analiza prețurilor la care s-au efectuat tranzacțiile sau a prețurilor cerute sau oferite pentru terenurile comparabile este urmată de efectuarea unor corecții ale prețurilor terenurilor libere comparabile, pentru a cuantifica diferențele dintre prețurile plătite, cerute sau oferite pe unitatea de suprafață, cauzate de diferențele între caracteristicile specifice ale terenurilor și tranzacțiilor cu acestea (numite elemente de comparație).

În cazul în care prețurile s-au schimbat rapid în ultimii ani, loturile comparabile trebuie selectate cât mai aproape de data evaluării. Uneori evaluatorul trebuie să aleagă între tranzacții cu proprietăți din apropiere dar care au avut loc cu mai mulți ani inainte de data evaluarii și intre tranzacții recente dar pentru loturi localizate la distanta, fiind indicat sa se bazeze pe tranzacțiile recente. În general, suprafața este un element de comparație mai puțin important decât data și localizarea. Cele mai multe loturi au arie optimă, însă dacă suprafața e mai mare, valoarea terenului existent în plus are tendinta să se reducă foarte puternic. De aceea, este bine să se caute proprietati comparabile, dar cu aproximativ aceeași suprafață.

Criteriul de baza de selecție, deseori utilizat este zonarea, pentru ca amplasamentele din aceeași zonă sunt cele mai comparabile. Ca regulă generală, cu cât sunt mai multe sau mai mari deosebirile între proprietate evaluata și cele comparabile, cu atât e mai mare posibilitatea de a ajunge la valori eronate. Evaluatorul va putea lua în considerare și preturile de oferta (nenegociate), deși acestea sunt mai puțin credibile (preturile din ofertele de vanzare sunt mai mari, iar cele din ofertele de cumpărare sunt mai mici decat prețurile negociate). Informatiile directe pot fi obtinute din discutiile cu părțile implicate în tranzacții: cumpărători, vânzători, avocați, notari și agenți imobiliari.

De regulă, pentru fiecare criteriu de comparare sunt necesare corecții ale prețurilor din tranzactiile comparabile. Mărimea corecțiilor depinde de datele disponibile și sunt exprimate în mod absolut (în moneda) sau relativ (procentual). Corecțiile pentru drepturile de proprietate, finanțare și condițiile pieței si conditiile de vanzare se fac înaintea celor referitoare la localizare și caracteristicile fizice. Absolut toate corecțiile trebuie prezentate în raportul de evaluare, într-o forma logică și ușor de înțeles.

Se găsesc foarte rar amplasamente libere în localitățile urbane dens dezvoltate și valoarea lor nu poate fi estimata prin comparație directă. La fel și loturile libere din localitatile rurale izolate sunt foarte rar tranzacționate și datele de comparație pot fi nesigure. În aceste cazuri, valoarea terenului se poate estima prin metoda proporției sau prin metoda extracției.

Metoda proporției

Cunoscută și sub numele de metoda alocării, această metodă este bazata pe principiul echilibrului și pe conceptul contribuției, care spune ca normal există un raport tipic intre valoarea terenului și valoarea proprietății imobiliare pentru anumite tipuri de proprietăți in anumite localizari. Acest raport este în general mai sigur când construcțiile sunt relativ noi. La construcțiile mai vechi crește raportul valoare teren/valoare proprietate.

Ea nu dă o valoare determinata a proprietății; ea poate fi folosită când este insuficient numarul de tranzacții de terenuri libere comparabile. Estimarea este grosiera pentru ca se pot ridica construcții mai scumpe sau mai ieftine, pe loturi de teren de valoare egală.

Deoarece raportul procentual dintre valoarea terenului și valoarea totală a proprietății este dificil de obținut și de susținut, această metodă este mai rar utilizată și aproape niciodată ca o primă metodă de evaluare a terenului, ci ca o metodă auxiliară de verificare a credibilității altor metode/tehnici de evaluare a terenului.

Deși nu are o relevanță deosebită, rezultatul aplicării metodei constituie un indiciu util al valorii în condițiile în care pe piață s-a înregistrat un număr scăzut de tranzacții cu terenuri libere.

Metoda extracției

Această metodă este o variantă a metodei proporției. Valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare a unei proprietăți prin scăderea contribuției construcțiilor care este estimata prin costuri și depreciere. Proprietățile din zona rurală sunt estimate frecvent prin aceasta metodă, deoarece contribuția clădirilor în valoarea totală este, în general, redusă și usor de identificat.

Această metodă este adecvată când:

nu există terenuri libere, vândute sau oferite la vânzare sau cerute pentru cumpărare, în aria de piață a terenului subiect;

valoarea construcțiilor este mică (îndeosebi în mediul rural); și

dacă se poate determina cu acuratețe costul de înlocuire net (CIN) al construcțiilor.

În urma utilizării metodei extractiei, valoarea terenului rezultată poate fi utilizată pentru comparație cu prețurile din tranzactiile terenurilor libere și este util mai degrabă a estima niște parametri normalizați decât valori absolute.

Metoda parcelării

Metoda parcelării este utilizata la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintă cea mai bună utilizare și există date de comparație pentru aceste tipuri de parcele. O parcelare bine planificată poate crea o proprietate mai bună acolo unde zonarea, utilitatile disponibile, condițiile legale, accesul și alte elemente sunt într-o combinație favorabilă.

Această analiză de evaluare este aplicabilă în cazul evaluării unor suprafețe mari de teren neamenajat, a căror cea mai bună utilizare o reprezintă parcelarea și amenajarea ca amplasamente și/sau eventual construirea de clădiri rezidențiale pe loturile parcelate și se poate aplica în două ipoteze:

parcelarea unui teren viran și amenajarea parcelelor ca amplasamente, prin dotarea cu infrastructura necesară și apoi vânzarea amplasamentelor (loturilor amenajate); și

parcelarea unui teren viran, amenajarea parcelelor ca amplasamente, construirea locuințelor adecvate și apoi vânzarea proprietăților rezidențiale rezultate (teren plus locuință).

Evaluatorul începe să analizeze o parcelare prin determinarea numărului si dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic, legal și economic. Loturile propuse trebuie să fie în conformitate cu cerințele legale și să îndeplineasca cerințele pieței locale. Se efectueaza apoi o analiză comparativ cu loturile deja construite si dupa corecțiile necesare, evaluatorul urmează să estimeze care este prețul de vânzare cel mai probabil, durata de construire probabilă și rata de absorbție a parcelelor de către piață.

Metoda parcelării se utilizează și în studiile de fezabilitate și în evaluarile unde sunt puține tranzacții comparabile. Precizia metodei este determinată de precizia ratei de actualizare, a ratei de absorbție a costurilor indirecte și pentru servicii.

Atunci când există date de piață relevante și suficiente, analiza parcelării și dezvoltării oferă rezultate credibile.

Metoda reziduală

Metoda reziduală poate fi utilizata în cazurile în care nu sunt disponibile date referitoare la loturi similare de teren liber. Această tehnică este bazata pe principiul echilibrului și a conceptului de contribuție care se refera la echilibrul factorilor de producție, adică teren, mâna de lucru, coordonare și capital.

Metoda reziduală se utilizează în cazurile în care:

–    valoarea clădirilor este cunoscută sau poate fi estimata cu o bună precizie;

–     venitul anual net stabilit, generat de proprietate, este cunoscut / poate fi estimat;

–     se pot extrage de pe piață ratele de capitalizare separat pentru clădiri și teren.

Cele trei condiții ale aplicării acestei metode sunt:

cunoașterea costului de înlocuire net (CIN) al construcțiilor sau posibilitatea determinării acestuia cu credibilitate;

cunoașterea venitului VNE total al proprietății imobiliare sau posibilitatea determinării acestuia cu credibilitate; și

posibilitatea obținerii nivelurilor de piață ale ratelor de capitalizare ale terenurilor și clădirilor.

Valoarea clădirilor poate fi estimată ca pentru cladiri noi care reprezintă cea mai buna utilizare și care nu au depreciere fizică sau funcțională. Pentru a aplica metoda, evaluatorul va determina mai întâi construcția (actuala sau ipotetica) care reprezintă cea mai buna utilizare. Ulterior va estima venitul anual net si stabil, din exploatare, obținut din chiria de pe piață si cheltuielile de operare estimate la data evaluarii; în continuare, evaluatorul va calcula ce parte din venituri se poate atribui clădirilor și va obține partea rămasă pentru teren. Aceasta este capitalizata cu o rată de capitalizare obținută de pe piața imobiliara și se obține valoarea terenului.

Metoda capitalizării rentei de bază

În cadrul acestei metode, renta de bază poate fi capitalizată cu o rată corespunzătoare. Renta de baza este mărimea plătită pentru dreptul de utilizare și ocupare a terenului în conformitate cu regulile de închiriere a terenului. Aceasta procedura este utilă când există informații de pe piața închirierilor imobiliare, dacă renta curentă corespunde cu cea de pe piață, atunci valoarea obținută prin capitalizare cu o rata de piață este echivalentă cu valoarea de piață.

Atunci când renta plătită prin conditiile contractuale nu corespunde cu cea de pe piață, se vor face corecțiile ce apar din diferențele în condițiile de contract, față de cele normale pe piață. Ea poate avea diferite clauze de escaladare și de plată și acestea trebuie reflectate în renta de bază.

Optarea pentru una dintre metode se face în funcție de o serie de elemente precum: destinația pe care o au sau o vor avea terenurile evaluate; apropierea acestora față de căile de comunicație, sau fără utiltăți; existența sau nu a unor construcții care să le sporească sau nu utilitatea. Terenurile sunt evidențiate în bilanț la valoarea de achiziție, de unde și potențialul de plusvaloare important, pe care îl reprezintă și care trebuie evidențiat prin evaluare.

Aplicabilitatea și limitările metodelor de evaluare

a terenurilor

În cele ce urmează am prezentat sinteza aplicabilității și limitărilor celor 6 metode/tehnici de evaluare a terenului:

Metoda comparației directe

Procedura: Vânzările de loturi vacante similare sunt analizate, comparate și corectate pentru a obține o indicație despre valoarea terenului evaluat.

Aplicabilitate: Comparația directă este tehnica cea mai utilizată pentru evaluarea terenului și este metoda preferată ce se utilizează atunci când există suficiente informații despre vânzări comparabile.

Restricții: Lipsa vânzărilor și a datelor de comparație pot subția argumentele pentru susținerea valorii estimate.

Metoda proporției

Procedura: Raportul dintre valoarea terenului și valoarea proprietății este determinat din analiza vânzărilor comparabile și este aplicat prețului de vânzare al proprietății subiect, pentru a obține valoarea terenului.

Aplicabilitate: Această tehnică se aplică atunci când:

se evaluează loturi de proprietăți rezidențiale unifamiliale, în situația în care există multe tranzacții cu loturi și cu proprietăți rezidențiale care fac posibilă comparația. Această metodă tinde să fie mai puțin precisă când se aplică proprietăților comerciale și în special când numărul vânzărilor de terenuri libere este insuficient;

pentru proprietăți comerciale sau atunci când sunt disponibile relativ puține tranzacții, alocarea poate oferi mai degrabă o verificare a rezonabilității valorii estimate, decât o opinie clară asupra acesteia.

Restricții: Metoda alocării nu determină valori de mare credibilitate decât în cazul existenței unui număr mare de date de tranzacție. Aceasta este rar utilizată ca o primă tehnică de evaluare a terenului pentru alte proprietăți decât loturi rezidențiale. De asemenea, raporturile dintre valorile terenurilor și valorile totale ale proprietăților pot fi dificil de stabilit.

Metoda parcelării

Procedura: Costurile directe și indirecte, precum și profitul investitorului se scad din estimarea prețului brut de vânzare anticipat al loturilor finalizate, iar veniturile estimate se actualizează cu o rată derivată din piață pentru perioada de dezvoltare și absorbție. Dacă nu se deduce profitul investitorului, atunci rata de actualizare trebuie să reflecte efectul total al fiecărui profit.

Aplicabilitate: Această tehnică se aplică atunci când parcelarea și dezvoltarea reprezintă cea mai bună utilizare a terenului.

Restricții: Analiza fluxului de numerar necesită multe informații referitoare la costurile de dezvoltare, marjele profitului, previziunea vânzărilor și estimarea prețurilor loturilor parcelate.

Metoda reziduală

Procedura: Venitul net din exploatare atribuit terenului este capitalizat cu o rată de capitalizare a terenului, conformă cu piața, pentru a se face o estimare a valorii.

Aplicabilitate: Această tehnică se aplică în special pentru a testa fezabilitatea utilizărilor alternative ale unui anumit amplasament în analiza celei mai bune utilizări sau când nu există informații despre vânzări de terenuri.

Restricții: Următoarele condiții trebuie respectate:

Valoarea clădirilor este cunoscută sau poate fi estimată cu acuratețe.

Venitul net din exploatare al proprietății este cunoscut sau poate fi estimat.

Atât rata de capitalizare a clădirilor, cât și cea a terenului sunt disponibile pe piață.

Metoda capitalizării rentei de bază

Procedura: Rata de capitalizare derivată din piață se aplică rentei funciare a proprietății respective.

Aplicabilitate: Această metodă este folositoare atunci când rentele, ratele și factorii comparabili pot fi determinați din analiza vânzărilor de terenuri închiriate/arendate.

Restricții: Poate fi necesară o corecție a valorii pentru a reflecta drepturile de proprietate atunci când renta/chiria specificată în contract este diferită de renta/chiria de piață.

Teoretic, fiecare tip de metodă de evaluare se poate aplica la orice tip de evaluare.

Totuși, anumite tipuri de metode sunt mai adecvate anumitor tipuri de evaluări, în general putându-se aplica principiul utilizării ierarhice, de la metode calitative la cele cantitative, pe măsura rafinărilor succesive ale evaluării de la nivel național la nivel teritorial și apoi local/fermă/parcelă, respectiv de la evaluări de recunoșstere generale la evaluări foarte detaliate specifice.

CAPITOLUL 4. STUDIU DE CAZ

Aspecte generale

Obiectul evaluării

Obiectul evaluării îl constituie imobilizările corporale de natura teren și anume active Teren intravilan 397.4 mp, aflat în patrimoniul S.C. ELECTRICA S.A. localizat la adresa: Craiova, Sediu Casierie, Nr.3 (cartier 1 Mai), actual str.Dr.Dimitrie Gerota, jud.Dolj.

Scopul evaluării

Scopul evaluării este estimarea valorii juste (așa cum este definită în standardul IVS Cadru general) cu scopul de a informa un potențial client în vederea obținerii Certificatului de Atestare a Dreptului de Proprietate la SC ELECTRICA SA. La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare lunii februarie 2014.

Conform IVS 300 , „valoarea justă este prețul care ar fi primit pentru a vinde un activ sau plătit pentru a transfera o datorie într-o tranzacție normală între participanții pe piața la data evaluării.”

Moneda raportului de evaluare

Valoarea este exprimată în RON și nu cuprinde taxă pe valoare adaugată.

Cursul de schimb considerat este de 4,4905Ron/Eur conform cursului afișat de BNR pentru 17.02.2014.

Informațiile utilizate și sursele acestora

Informatiile utilizate au fost:

Situația juridică a proprietății imobiliare;

Schițele și suprafețele proprietății;

Istoricul amplasamentului și utilizarea actuală ;

Posibilități de delimitare fizică și funcționare independentă atât ca suprafețe cât și ca utilități;

Informații privind piața imobiliară locală (prețul terenului, chirii etc.)

Alte informații necesare existente în bibliografia de specialitate;

Standardele Internaționale de Evaluare (IVS 2011);

Reglementări contabile aplicabile conform legislației românești

Sursele de informatii au fost:

Proprietarul S.C. ELECTRICA S.A.

Identificarea fizică pe teren a mijloacelor fixe realizată împreună cu persoane responsabile din cadrul societății;

Presa de specialitate și evaluatori care își desfașoară activitatea pe piața locală ;

Site-urile de profil .

Prezentarea datelor

Prezentarea patrimoniului supus evaluării

Terenul evaluat este situat în intravilanul municipiului Craiova; zona rezidențială, în partea de Sud a orașului Craiova, cartierul 1 Mai.

Accesul se realizează din Bdul 1 Mai din zona Fabricii de Confectii pe strada Dr. Dimitrie Gerota sau pe strada Raului pe la strada unde se afla situat parcul de autobuze RAT Craiova.

Fotografii proprietate:

Sursa: Fotografii realizate personal

Harta localizare teren:

Terenul este plan și fără denivelări și este împrejmuit cu gard din plăci de beton în partea de Est; la drumul de acces spre parcarea din spate nu există împrejmuire de nici un fel întrucat accesul pe proprietate se realizează pe poarta metalică prin curtea ce aparține lui SMART Craiova. Terenul are forma regulată.

Utilitati publice: curent electric, apa, gaze, telefonie.

Analiza pieței imobiliare

Un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare definește piața imobiliară. Participanții la aceasta piață schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, precum banii.

Piețele imobiliare se deosebesc de piețele bunurilor sau serviciilor cu o serie de caracteristici speciale. Fiecare proprietate imobiliara este unică iar amplasamentul sau este fix. Piețele imobiliare nu sunt piețe eficiente: numărul de vânzători și cumpărători care acționează este relativ mic, proprietățile imobiliare au valori ridicate care necesită o putere mare de cumpărare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile.

Cererea poate să se modifice brusc deoarece oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu , fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere și nu echilibru.

Informatiile ce ajung la cumpărători și vânzători nu sunt cele mai complexe întotdeauna, iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietățile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung.

Prin urmarea acestor factori comportamentul piețelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piață și măsura în care aceștia sunt afectați de factori endogeni și exogeni proprietății.

În cursul anului 2013, în ceea ce privește terenurile, investitorii s-au orientat către terenurile pentru dezvoltări ulterioare, aflate în zone ușor accesibile, pentru care vizibilitatea ridicată și accesibilitatea din punctul de vedere al transportului public și accesului auto au fost printre principalele criterii de selecție.

Dezvoltatorii au căutat terenurile cu toate autorizațiile de urbanism valabile, în timp ce pentru sectorul de birouri ținta a reprezentat-o terenurile cu acces facil la mijloacele de transport în comun, dar și la zonele comerciale.

Cu privire la sectorul industrial, putem afirma ca cererea mai ridicată s-a înregistrat de către companii care au deja parcuri logistice sau de producție în țară și doresc să se extindă pe viitor.

În graficul următor am dorit să evidențiez evoluția prețurilor terenurilor în decurs de 12 și 6 luni.

Grafic 4.1. Evoluții de preț la terenuri

În tabelele ce urmează am prezentat valorile înregistrate pe parcursul întregii perioade de criză, începând cu primul semestru din anul 2008 și terminând cu primul semestru din anul 2013.

Tabelul 4.1. Evoluția de prețuri a terenurilor din Transilvania, Banat, Crișana și Maramureș

Tabelul 4.2. Evoluția de prețuri a terenurilor din Oltenia și Muntenia

Tabelul 4.3. Evoluția de prețuri a terenurilor din Moldova și Dobrogea

Spre deosebire de restul sectoarelor imobiliare, piața terenurilor cunoaște o depreciere substanțială a prețurilor de tranzacționare. Chiar dacă în comparație cu semestrul trecut , sfârșitul anului 2012, prețurile nu au cunoscut o depreciere considerabilă ( 3-5%) față de începutul crizei, la jumătatea anului 2008, la nivel național terenurile au scăzut cu un remarcabil procent de 60%.

Tabelul 4.4. Evoluția de prețuri la nivel național

Tabelul 4.5. Evoluția de prețuri la nivelul polilor

Tabelul 4.6. Evoluția de prețuri la nivelul orașelor mici

Un foarte bun argument adus cu privire la scăderea prețurilor la terenuri, l-a constituit faptul că spre deosebire de piața locuințelor care a fost susținută de programul Prima Casă, pentru sectorul terenurilor nu a existat nici o pârghie să mențină prețul.

Un alt argument este marja de negociere care în cazul terenurilor este mai ridicată decât în cazul locuințelor.

Piața terenurilor în zona analizată

Definirea pieței: Piața terenurilor inravilane la periferia mun Craiova

Arealul analizat : intravilan, median-periferic, mun Craiova

Zonă rezidentială

Din punct de vedere edilitar: zona stabilă

Din punct de vedere economic: zona cu economie in stagnare

Oferta de proprietăți similar este limitată

Evoluție : În creștere

Oferta de terenuri cu utilitate similară se compune din terenurile cu destinație similară din zonele periferice ale localitatilor din Judetul Dolj, situate la drumuri naționale sau în vecinătatea acestora.

In zona analizată există puține oferte de vânzare pentru proprietăți similare (ca dimensiune și poziționare) datorita regimului atipic: teren extravilan pretabil pentru constructii cu destinatie industriala.

Preturi ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETATI COMPARABILE (terenuri)

Minim: 70 EURO/mp

Maxim: 110 EURO/mp

Prețurile terenurilor au scăzut foarte mult, datorită scăderii cererii investitorilor

Cererea de proprietati similare

Evoluție : In scădere

Cererea pentru terenuri a scăzut în ansamblul său, în principal datorită incetinirii ritmului de investire. Scăderea cererii nu este la fel pe toate segmentele, pentru proprietățile atractive (cu localizare favorabilă, acces bun, utilități etc.) existând in continuare cerere, dar mai redusă. Nivelul cererii este în strânsă corelare cu utilitatea proprietății și posibilitățile de finanțare a achiziției.

Cererea pentru proprietăți de tipul celei evaluate este in principal manifestată din partea firmelor care doresc să dezvolte activități industriale.

Echilibrul pietei

În acest moment piața se găsește într-un moment de transformare.

La data evaluării, piața imobiliară specifică este în dezechilibru, oferta fiind mai mare decât cererea iar numărul tranzacțiilor încheiate foarte redus. In aceste condiții se poate estima că avem o piață a cumpărătorului.

Tabel 4.7. Extras piața terenurilor din Craiova 

Evaluarea patrimoniului

Etapele evaluării terenului

Pentru estimarea valorilor prezentate mai sus s-au parcurs urmatoarele etape:

documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate clientului despre situatia constructiilor și situația terenurilor aferente deținute in proprietate ;

discutii purtate cu personalul din cadrul societații relativ :

la identificarea si corelarea mijloacelor fixe existente in evidentele contabile si materialele existente la societate (planuri de amplasament);

regimul de exploatare;

lucrarile de reparatii si modernizari efectuate ;

starea fizica ;

modul de exploatare;

gradul de utilizare ;

inspectia cladirilor, verificarea practica a concordantei situatiei din teren cu informatiile din documentele furnizate;

stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;

selectarea tipului de valori estimate in prezentul raport;

deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice patrimoniului evaluat;

analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;

aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru estimarea valorilor juste care caracterizeaza patrimoniul.

Cea mai bună utilizare (CMBU)

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Utilizarea rezonabilă, probabilă cât și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare definesc cea mai buna utilizare.

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situații:

cea mai buna utilizare a terenului liber

cea mai buna utilizare a terenului construit.

Cea mai buna utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii, și anume, să fie:

permisibilă legal

posibilă fizic

fezabilă financiar

maxim productivă

În cazul de față, ținând seama de aceste considerente precum și de scopul evaluării CMBU a proprietății evaluate este teren liber cu destinația rezidențial/comercială.

Abordarea prin comparație directă

Valoarea justă a terenului a fost estimată prin abordarea prin piață, metoda comparației directe. Terenul a fost evaluat în ipoteza ca este liber de construcții pentru destinația rezidențială.

Metoda comparațiilor de piață își are baza în analiza pieței și utilizeaza analiza comparativa, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietați similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea "de evaluat".

Valoarea de piața a unei proprietați imobiliare este în relație directă cu prețurile de tranzacționare a unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacțiile care influențează valoarea.

Aplicând informațiile culese, urmărind raportul cerere-ofertă pe piață, reflectate în mass-media sau alte surse credibile de informare putem vorbi de o abordare globală,. Ea se bazează pe valoarea unitară rezultată în urma tranzacțiilor/ofertelor cu imobile similare sau asimilabile efectuate în zonă, sau zone comparabile satisfacator.

Tabel 4.8. Comparabile aduse terenului analizat

Sursa: Analiza personală pe baza informațiilor de piață

Tabel 4.9. Grila corecții

Explicarea corecțiilor:

Corecțiile cantitative s-au luat în considerare astfel:

S-au corectat comparabilele pentru oferta cu -20%

Drept de proprietate :

nu au fost necesare corecții;

Restricții legale :

nu au fost necesare corecții;

Condiții de finantare:

nu au fost necesare corecții;

Condiții de vanzare:

nu au fost necesare corecții;

Condiții de piața:

nu au fost necesare corectii;

Localizare:

a fost corectată pozitiv, cu 5%, comparabila C, deoarece este situată în zona mai puțin favorabilă față de proprietatea subiect, accesul față de o stradă principală cum este Bdul 1 Mai făcandu-se mai dificil, procentul a fost obținut prin metoda prin comparatii, pe perchi între A și C.

Carasteristici fizice :

Pentru raportul dintre suprafață și deschidere a fost corectată pozitiv comparabila B, având un raport inferior al laturilor

Utilitați disponibile:

Nu au fost necesare corecții la nici o comparabilă.

Zonarea

nu au fost necesare corecții;

Cea mai bună utilizare :

nu au fost necesare corecții;

Rezultatele evaluării privind valorile juste

În urma aplicarii metodelor de evaluare prezentate în cadrul raportului de evaluare s-au obținut următoarele rezultate privind valorile juste pentru imobilizarile de natura teren aflat in patrimoniul S.C. ELECTRICA S.A. :

Considerentele privind valorile estimate sunt:

fiecare valoare a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport;

în estimarea valorilor s-a ținut cont de principiul prudenței;

valoarea nu ține seama de responsabilitațile de mediu și de costurile implicate de conformarea la cerințele legale;

valoarea este o predicție;

valoarea este subiectivă;

evaluarea este o opinie asupra unei valori;

valorile nu conțin T.V.A. ;

Cursul de schimb considerat este de 4,4905 RON/EUR, conform curs afișat de BNR pentru 17.02.2014

CONCLUZII

Evaluarea terenurilor este activitatea esențială, centrală, a managementului terenurilor, un domeniu de o importanță majoră crescândă în ultimul timp în lume, dar și în România – mai ales în condițiile relativ noi ale economiei de piață și ale eforturilor de integrare în Uniunea Europeană.

În țara noastră, s-au folosit și se folosesc diferite denumiri pentru domeniul analizat, respectiv pentru subdomenii ale acestuia: bonitarea terenurilor, evaluarea terenurilor, clasificarea terenurilor, evaluarea fertilității solurilor, evaluarea calității solurilor/terenurilor, evaluarea favorabilității terenurilor și evaluarea pretabilității terenurilor.

În prezent, specialiștii evaluatori pot să abordeze aceste probleme fie prin prisma metodologiei clasice (tradiționale), aplicând metodele, tehnicile și procedeele promovate de Standardele Internaționale de Evaluare și/sau de standardele naționale, fie prin prisma statisticii matematice de prelucrare a datelor și interpretare a rezultatelor, care rezultate trebuie, de asemenea, să se supună prevederilor standardelor amintite.

Lucrarea a fost structurată pe patru capitole pe parcursul cărora au fost prezentate metodele de evaluare a terenurilor și estimată valoarea de piață a unui teren în cazul vânzării – cumpărării acestuia.

La evaluarea unui teren sau amplasament se au în vedere caracteristicile fizice; valoarea economică dată de cea mai bună utilizare; piața locală de terenuri; perspectivele de dezvoltare locală și regională; impactul asupra mediului a viitoarelor construcții ce vor fi amplasate pe terenul supus evaluării; metodele adecvate de evaluare economică a terenurilor.

Atunci când vorbim despre valoarea unui teren, putem afirma că aceasta este influențată de jocul între cerere și ofertă dacă utilizarea economică a unui amplasament determină valoarea terenului pe o anumita piață.

Principiile evaluării care influențează valoarea terenului sunt anticiparea, schimbarea, cererea și oferta, substituția și echilibrul.

Evaluarea unui teren liber (neamenajat sau vacant) sau a terenului pe care se află amplasate amenajări și/sau construcții se poate face prin șase metode (sau tehnici) recunoscute de evaluare, redate în toate manualele, cărțile, suporturile de curs cu tema evaluarea proprietății imobiliare.

Cele șase metode recunoscute de evaluare a unui teren sunt: comparația directă; metoda proporției; metoda extracției; metoda parcelării; metoda reziduală; metoda capitalizării rentei de bază.

Toate cele șase metode (unele numite tehnici sau analiză) de evaluare a terenului nu sunt altceva decât derivări ale celor trei abordări tradiționale ale valorii oricărui tip de proprietate imobiliară, respectiv abordarea prin piață, abordarea prin venit și abordarea prin cost.

În ultimul capitol am evaluat prin intermediul studiului de caz, un teren intravilan din municipiul Craiova, zona rezidențială, în partea de Sud a orașului, cartierul 1 Mai. Scopul evaluării a fost etimarea valorii juste cu scopul de a informa un potențial client în vederea obținerii Certificatului de Atestare a Dreptului de Proprietate la SC ELECTRICA SA.

Terenul este plan și fără denivelări, cu o formă regulată, împrejmuit cu gard din plăci de beton în partea de Est; la drumul de acces spre parcarea din spate nu există împrejmuire de nici un fel întrucat accesul pe proprietate se realizează pe poarta metalică prin curtea ce aparține lui SMART Craiova.

În cursul anului 2013, în ceea ce privește terenurile, investitorii s-au orientat către terenurile pentru dezvoltări ulterioare, aflate în zone ușor accesibile, pentru care vizibilitatea ridicată și accesibilitatea din punctul de vedere al transportului public și accesului auto au fost printre principalele criterii de selecție.

În ultimii ani piața terenurilor a cunoscut o depreciere substanțială a prețurilor de tranzacționare. La jumătatea anului 2008, la nivel național terenurile au scăzut cu un remarcabil procent de 60%, iar la sfârșitul anului 2012, prețurile nu au cunoscut o depreciere considerabilă ( 3-5%) față de începutul crizei.

Pentru evaluarea terenului cu o suprafață de aproximativ 400mp ( 397,4 mp) am extras din piața terenurilor din Craiova trei comparabile , și anume trei terenuri din aceeași regiune, cu o suprafață de 400mp, 520mp respectiv 500 mp.

În urma corecțiilor aplicate, aplicând metodele de evaluare prezentate în cadrul raportului de evaluare s-au obținut o valoare justă în lei de 157,168 lei/mp.

Fiecare valoare a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport. În estimarea valorilor s-a ținut cont de principiul prudenței, valorile nu conțin T.V.A. iar cursul de schimb considerat este de 4,4905 RON/EUR, conform cursului afișat de BNR pentru 17.02.2014.

BIBLIOGRAFIE

ANEVAR – IROVAL  "Evaluarea proprietatii imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR

Appraisal Institute, "Evaluarea proprietatii imobiliare",, ediția a doua Canadiană, 2004

Bănacu Cristian “Ghid practic de evaluare imobiliară”, Editura Tribuna Economică,București, 2007

Bucătaru Dumitru,”Evaluarea întreprinderii”, Editura Tipo Moldova, Iași, 2011

Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare – IVSC, Standardele Internaționale de Evaluare, ediția a opta, 2007

Crivii Adrian, Vascu Adrian – "Evaluarea intreprinderilor – curs -" , ed. a V-a, Biblioteca ANEVAR, 1999

Davidson D.A. (1992). The Evaluation of Land Resources.Longman Scientific & Technical. UK, Second Edition 1992

Dragotă Victor, “Gestiune imobiliară”, Editura ASE București, 2005

FAO, Guidelines: land evaluation for rainfed agriculture. FAO Soils Bull. 52, 1983

Ghiduri metodologice de evaluare 2012, editura ANEVAR, 2012

Ișfănescu Aurel, “Evaluarea întreprinderii”, Editura Universitară, București, 2006

IROVAL – "Evaluarea si finantarea proprietatilor imobiliare, Partea I – Bazele evaluarii si finantarii proprietatilor imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR

IVSC, Standardele Internaționale de Evaluare, editura ANEVAR, 2011

Longman Scientific & Technical. UK, Second Edition 1992

Nica D.tru, Ionescu C., Balu M., Dobrin M., Ionescu Ed.; Predescu I. „ Evaluarea Întreprinderii” Editura Fundației România de Mâine, București 2007

Rossiter D.G. , Land Evaluation – Lecture Notes. Cornell University, 1994

Standarde Internaționale de Evaluare 2007, International Valuation Standards Council (IVSC), ediția a opta, ANEVAR, 2007

Standarde Internaționale de Evaluare 2011, International Valuation Standards Council (IVSC), 2011

Ștefănescu Iulian, “Evaluarea terenurilor”, curs ANEVAR, București, 2001

Vlad V. (1994). Integration of an Expert System in a GIS for Agriculture. Res.Inst. for Soil Science and Agrochemistry Bucharest, Inst. for Remote Sensing Applications – Joint Research Centre of the E.C. Ispra, Commission of the EC, Report CIPA-CT-93-2350

Vlad V., Proposal for an integrated expert system for land evaluation in Romania. Știința Solului, vol.XXX, 2, București, 1996

Vlad V., I.Munteanu, C.Vasile, Ulpia Ittu (1997). Expert system type implementation of the Romanian methodology for land evaluation (ExET 2.2). Proceedings of the Workshop on Land Information Systems (nov.1996, Hannover)

Vlad V., Stadiul actual al metodelor de evaluare a terenurilor agricole. Referat pentru doctorat, ASAS, București, 1997

Vlad V., Evoluția evaluării terenurilor spre sisteme suport de decizie pentru managementul terenurilor. Lucrările celei de-a XV-a Conferințe Naționale pentru Știința Solului, Publicațiile SNRSS, vol. 29D, Bucuresti, 1997

www.scas.cit.cornell.edu/le-notes

www.scritube.com/economie/business/EVALUAREA-PROPRIETATILOR IMOBI14889.php

ANEXE

Comparabile teren:

Comparabila 1

Terenul este situat între strada Raului și Bld 1 Mai până în secția de construcție, lângă spalatoria auto. Are autorizație de construcție P+4+M.

Comparabila 2

Terenul este situat lângă casieria CEZ pe strada D Gerota, după SMART Craiova. Are autorizație de construcție pentru P+4+M pe o suprafață de 200 mp.

Comparabila 3

Documente proprietate și cadastru :

BIBLIOGRAFIE

ANEVAR – IROVAL  "Evaluarea proprietatii imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR

Appraisal Institute, "Evaluarea proprietatii imobiliare",, ediția a doua Canadiană, 2004

Bănacu Cristian “Ghid practic de evaluare imobiliară”, Editura Tribuna Economică,București, 2007

Bucătaru Dumitru,”Evaluarea întreprinderii”, Editura Tipo Moldova, Iași, 2011

Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare – IVSC, Standardele Internaționale de Evaluare, ediția a opta, 2007

Crivii Adrian, Vascu Adrian – "Evaluarea intreprinderilor – curs -" , ed. a V-a, Biblioteca ANEVAR, 1999

Davidson D.A. (1992). The Evaluation of Land Resources.Longman Scientific & Technical. UK, Second Edition 1992

Dragotă Victor, “Gestiune imobiliară”, Editura ASE București, 2005

FAO, Guidelines: land evaluation for rainfed agriculture. FAO Soils Bull. 52, 1983

Ghiduri metodologice de evaluare 2012, editura ANEVAR, 2012

Ișfănescu Aurel, “Evaluarea întreprinderii”, Editura Universitară, București, 2006

IROVAL – "Evaluarea si finantarea proprietatilor imobiliare, Partea I – Bazele evaluarii si finantarii proprietatilor imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR

IVSC, Standardele Internaționale de Evaluare, editura ANEVAR, 2011

Longman Scientific & Technical. UK, Second Edition 1992

Nica D.tru, Ionescu C., Balu M., Dobrin M., Ionescu Ed.; Predescu I. „ Evaluarea Întreprinderii” Editura Fundației România de Mâine, București 2007

Rossiter D.G. , Land Evaluation – Lecture Notes. Cornell University, 1994

Standarde Internaționale de Evaluare 2007, International Valuation Standards Council (IVSC), ediția a opta, ANEVAR, 2007

Standarde Internaționale de Evaluare 2011, International Valuation Standards Council (IVSC), 2011

Ștefănescu Iulian, “Evaluarea terenurilor”, curs ANEVAR, București, 2001

Vlad V. (1994). Integration of an Expert System in a GIS for Agriculture. Res.Inst. for Soil Science and Agrochemistry Bucharest, Inst. for Remote Sensing Applications – Joint Research Centre of the E.C. Ispra, Commission of the EC, Report CIPA-CT-93-2350

Vlad V., Proposal for an integrated expert system for land evaluation in Romania. Știința Solului, vol.XXX, 2, București, 1996

Vlad V., I.Munteanu, C.Vasile, Ulpia Ittu (1997). Expert system type implementation of the Romanian methodology for land evaluation (ExET 2.2). Proceedings of the Workshop on Land Information Systems (nov.1996, Hannover)

Vlad V., Stadiul actual al metodelor de evaluare a terenurilor agricole. Referat pentru doctorat, ASAS, București, 1997

Vlad V., Evoluția evaluării terenurilor spre sisteme suport de decizie pentru managementul terenurilor. Lucrările celei de-a XV-a Conferințe Naționale pentru Știința Solului, Publicațiile SNRSS, vol. 29D, Bucuresti, 1997

www.scas.cit.cornell.edu/le-notes

www.scritube.com/economie/business/EVALUAREA-PROPRIETATILOR IMOBI14889.php

ANEXE

Comparabile teren:

Comparabila 1

Terenul este situat între strada Raului și Bld 1 Mai până în secția de construcție, lângă spalatoria auto. Are autorizație de construcție P+4+M.

Comparabila 2

Terenul este situat lângă casieria CEZ pe strada D Gerota, după SMART Craiova. Are autorizație de construcție pentru P+4+M pe o suprafață de 200 mp.

Comparabila 3

Documente proprietate și cadastru :