Metode DE Evaluare A Proprietatii Imobiliare Studiu DE Caz Evaluarea Patrimoniului National

INTRODUCERE

În ultimii ani, pe plan european, se remarcă o tendință, clar conturată, de orientare a investitorilor către sectorul proprietăților imobiliare, considerând că astfel sunt mai bine protejate investițiile lor și riscurile sunt mult mai ușor de controlat.

Chiar dacă coordonatele generale indică o scădere a activității pe piața imobiliară europeană, pe termen lung, însă, se apreciază, de către specialiști, că se vor produce importante modificări structurale ale acestei piețe, determinate de reducerea barierelor de intrare în Uniunea Economică și Monetară și de liberalizarea formării ofertei de bunuri imobiliare pe piețele de investiții.

Domeniul imobiliar constituie în momentul de față și cel mai dinamic sector al economiei românești, statisticile indicând o creștere accentuată a investițiilor în proprietăți imobiliare. Numeroase companii investesc în construirea de proprietăți imobiliare iar dinamica tranzacțiilor efectuate cu proprietăți imobiliare arată o orientare clară către acest gen de activitate.

După „șocul” economic, creșterea prețurilor este mult mai lentă, la fel ca și ritmul investițiilor în piața rezidențială din țara noastră. Între timp, însă, apare și se dezvoltă segmentul „chiriașilor profesioniști”, fapt care va stârni interesul fondurilor de investiții. Dacă până acum clădirile de birouri, parcurile de afaceri, cele logistice și industriale au reprezentat principalul target al acestora, complexele rezidențiale sunt cele care vor deveni din ce în ce mai atractive.

Cu cât atenția investitorilor se îndreaptă tot mai mult asupra sectorului proprietăților imobiliare, cu atât estimarea adecvată a valorii și analiza competentă a tuturor aspectelor care țin de acestea devin din ce în ce mai importante, fiind utilizate ca și suport al deciziilor privind dispoziția și folosința proprietăților.

În ceea ce privește conservarea și punerea în valoare a patrimoniului național aceasta se confruntă frecvent cu problema utilizării actuale. Ideea „îndreptării nedreptăților” comise în perioada comunistă este una dintre cele mai dezbătute în societățile est-europene după 1989. Sub acest titlu au fost propuse, aplicate și vehement contestate politici extrem de diferite în natura lor. Singurul lucru care unește legile de restituire a proprietăților naționalizate, legile lustrației, procedurile de deconspirare a poliției politice sau tehnicile de privatizare „sindicală” ori prin distribuirea de „cupoane” (acțiuni) este asumpția, uneori explicită, că astfel de măsuri sunt generate de efortul de a respecta o cerință specială a dreptății: aceea de rectificare a unor nedreptăți trecute sau de „înlăturare” a efectelor unor astfel de nedreptăți.

Deciziile legate de conservarea patrimoniului – fie ele legate de clasare, de intervenție ori de investiție – folosesc ca punct de referință o articulare a valorilor patrimoniului. Determinarea valorilor atribuite patrimoniului constituie, deci, o activitate importantă în orice efort de conservare, datorită puternicei influențe a criteriilor valorice în orice decizie. Cu toate acestea, deși valorile patrimoniului sunt general recunoscute ca fiind determinanții principali pentru înțelegerea și conservarea patrimoniului, se știe destul de puțin despre cum se poate, pragmatic, determina întreg spectrul de valori ale patrimoniului. În plus, valorile asociate unei componente de patrimoniu trebuie înțelese ca formând potențialul său.

Lucrarea de față își propune realizarea unei analize a metodelor de evaluare a imobilelor din patrimoniul național. Capitolul I al lucrării de față, respectiv cadrul general al evaluării proprietății imobiliare, își propune analiza conceptului de proprietate imobiliară și evaluarea imobiliară, tipuri de valori atașate proprietăților imobiliare, principiile și etapele procesului de evaluare, metode de evaluare, evaluarea terenurilor, evaluarea construcțiilor.

Capitolele II și III ale lucrării de față constau într-un studiu de caz, și anume, evaluarea unui imobil din municipiul Bacău aflat în patrimoniul național, respectiv prezentarea și descrierea imobilului, premisele evaluării, ccopul raportului de evaluare și definirea valorii, metodele de evaluare a imobilelor aflate în patrimoniul național.

CAPITOLUL I

Aspecte generale privind evaluarea proprietății imobiliare în România

Bunurile imobile și drepturile de proprietate asupra lor

În diferite sisteme juridice sunt acceptate diferite definiții ale bunurilor imobiliare. Diferența se exprimă doar prin gradul de detaliere și extinderea listei obiectelor care sunt considerate bunuri imobiliare.

Conform legislației federale a SUA, bun imobiliar este considerat „pământul și totul ce este mai mult sau mai puțin legat de el. Dreptul de proprietate asupra pământului se extinde mai jos de linia solului până la centrul pământului și mai sus de linia solului până la cer".

Codul Funciar al Suediei stipulează: "Bun imobiliar este pământul". Legislația Federației Ruse atribuie noțiunii de bun imobiliar terenurile, subsolul, obiectele acvatice, precum și totul ce este legat de pământ, adică obiectele care nu pot fi deplasate fără a cauza prejudicii considerabile destinației lor, inclusiv pădurile, culturile perene, edificiile. Din categoria bunurilor imobiliare fac parte aeronavele, navele maritime și navele cosmice pasibile înregistrării.

In Codul Civil al Republicii Moldova, la categoria de bunuri imobiliare sunt raportate „terenurile, porțiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantațiile prinse de rădăcini, clădirile, construcțiile și alte lucrări legate solid de pământ, precum și tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este incorporat durabil în acestea, adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a cauza prejudicii considerabile destinației lor' . Bunurile imobiliare și drepturilor reale asupra lor sunt supuse înregistrării de stat în Registrul Bunurilor Imobile.

Este important să menționăm că în procesul evaluării, obiectul evaluării este examinat atât ca obiect fizic, cât și ca totalitate a drepturilor și obligațiunilor legate de el. în practica evaluării drepturile patrimoniale și bunurile imobiliare la care se referă aceste drepturi sunt cunoscute sub denumirea de „proprietate imobiliară".

În legislația Moldovei sunt folosite noțiunile „patrimoniu", care reprezintă "totalitatea drepturilor și obligațiilor patrimoniale (care pot fi evaluate în bani), privite ca o sumă de valori active și pasive strâns legate între ele…' și „bun imobiliar", definiția căruia a fost b#%l!^+a?prezentată anterior. în prezenta lucrare, pentru a înțelege mai ușor aspectele procesului de evaluare și aspectele economice legate de bunul imobiliar și dreptul de proprietate asupra lui vom utiliza noțiunea de „proprietate imobiliară ca totalitate a drepturilor și obligațiunilor cu valoare economică, precum și a bunurilor imobiliare la care se referă aceste drepturi și obligațiuni, ce aparțin unei persoane fizice sau juridice.

Drepturile și obligațiunile asupra unui bun imobiliar pot varia, de aceea în mod general este acceptată ideea că proprietatea imobiliară reprezintă un „mănunchi" de drepturi incluse în definiția drepturilor de proprietate. Dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar include dreptul de posesiune, de folosință și de dispoziție. Posesiunea presupune stăpânirea efectivă a bunurilor. Folosirea constă în întrebuințarea calităților utile ale bunurilor, iar dispoziția bunurilor prevede determinarea destinului lor. Drepturile de proprietate asupra bunurilor imobiliare pot fi limitate de existența unor drepturi care aparțin altor persoane și care pot fi impuse prin lege sau apar în rezultatul acordului mutual. De exemplu, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare este limitat de patru drepturi ale statului care se manifestă prin:

1) impozitare – dreptul statului de a percepe impozite pe bunurile imobiliare;

2) expropriere – dreptul statului de a lua bunul imobiliar din proprietatea privată pentru satisfacerea anumitor scopuri de utilitate publică;

3) ocrotirea ordinii de stat – dreptul statului de a impune anumite reglementări asupra exercitării dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare pentru a asigura protecția publică, sănătatea, bunăstarea generală. Acest drept se manifestă prin emiterea actelor normative privind zonarea localităților, normelor de construcții, etc.

4) succesiunea vacantă – dreptul statului de a intra în posesiunea bunului imobiliar care după decesul stăpânului nu a fost revendicat de moștenitori.

Esența procesului de evaluare imobiliară

În această situație se impune o cunoaștere a caracteristicilor proprietății imobiliare. b#%l!^+a?Conform Standardelor Internaționale de Evaluare (IVS) 2011 termenul de proprietate imobiliară este definit ca fiind terenul și toate elementele care sunt o parte naturală a acestuia, de exemplu copaci și minerale, elementele care au fost atașate terenului, cum ar fi clădirile și construcțiile de pe amplasament și toate elementele permanent atașate clădirilor, de exemplu echipamentele mecanice și electrice care asigură funcționarea unei clădiri, aflate atât în subsol, cât și deasupra solului.

Astfel, potrivit lucrărilor de specialitate, știința evaluării imobiliare are drept scop oferirea de informații esențiale operatorilor economici, prin intermdeiul unor estimările realiste și precise. De asemenea acestea operațiuni stau la baza stabilirii și stabilizării creditelor și investițiilor, acestea la rândul lor având drept finalitate dezvoltarea proprietăților imobiliare. Având în vedere faptul că deciziile referitoare la utilizarea și dispoziția proprietăților imobiliare dar și drepturile în legătură cu priprietățile sunt în strictă depedență de cunoștințele ample și solide ale evaluatorilor, aceștia au un aport substanțial în luarea unor asemenea decizii.

Piața imobiliarelor se diferențiază de celelalte tipuri de piață (considerate eficiente) prin aceea că proprietățile imobiliare nu pot fi achiziționate în fracțiuni de proprietate cu valori suficient de mici încât să poată fi accesibile unui număr mare de cumpărători, astfel că piețele imobiliare sunt foarte sensibile la schimbări economice precum dinamica nivelurilor salariale și a ocupării forței de muncă sau stabilitatea veniturilor. Un alt element de diferențiere îl reprezintă faptul că piața imobiliară nu se autoreglementează și există relativ multe reglementări locale sau naționale care afectează tranzacțiile imobiliare (cele mai multe vizând direct sau indirect impozitarea proprietăților imobiliare). Vânzătorii și cumpărătorii care activează pe piața imobiliară nu sunt reuniți în mecanisme de piață structurate, cererea este volatilă (influențată rapid de cele mai mici variații în volumul și structura populației), viteza de tranzacționare este scăzută, iar de cele mai multe ori interacțiunea dintre vânzători și cumpărători nu are loc în condiții optime. Proprietățile imobiliare sunt durabile, nu își modifică fundamental caracteristicile pe perioade lungi de timp, iar utilitatea se manifestă la “loc fix”; ca investiții, sunt dificil de vândut, iar lichiditatea este scăzută datorită naturii comportamentului consumatorilor și volumelor unitare de tranzacționare.

De asemenea asimetria informaționala pe piața imobiliară se manifestă cu intensitate mai mare decât într-o piață eficientă, întrucât vânzătorii și cumpărătorii de proprietăți imobiliare nu sunt întotdeauna bine informați, nu vând sau nu cumpără în mod frecvent; informațiile privind valorile tranzacțiilor cu proprietăți imobiliare similare nu sunt disponibile imediat.

În contextul în care informația înseamnă putere, se remarcă un factor extrem de important în formarea deciziilor de investiții. Știința evaluării este cea care vine în sprijinul activității economice, oferind informații cruciale “jucătorilor” de pe piața imobiliarelor și nu numai. Estimările precise și realiste concură, printre altele, la stabilirea și stabilizarea creditelor și investițiilor care promovează o dezvoltare a proprietăților imobiliare în sensul impus de societate. Întrucat deciziile privind utilizarea și dispoziția proprietăților precum și drepturile legate de proprietăți depind de cunoșținte ample și solide, evaluatorii aduc un aport substanțial celor care iau asemenea decizii.

În România, Asociația profesională românească care are drept obiectiv principal evaluarea proprietăților imobiliare este Asociația Națională a Evaluatorilor din România – ANEVAR. Pe plan european, dintre asociațiile similare se disting Grupul European al Asociațiilor de Evaluatori – TEGoVA. Organizații internaționale cu obiective similare sunt Comitetul Internațional pentru Standarde de Evaluare – IVSC și Institutul de Evaluare din SUA.

Evaluarea are ca scop exprimarea unei opinii asupra valorii prin demersuri specifice, realizate de către un profesionist sau o societate specializată. Prin evaluare nu se creează valoare, ci se interpretează piața pentru a se ajunge la estimarea unei valori.

Pentru a înțelege procesul evaluării proprietăților imobiliare este importantă cunoașterea principalele categorii de valori atașate acestora: valoarea de piață, valoarea de utilizare, valoarea de investiție, valoarea de asigurare, valoarea de impozitare, costul de înlocuire, valoarea de casare, valoarea de lichidare (în urma unei lichidări forțate), valoarea specială.

Valoarea de piață este definită de standardul internațional de evaluare IVS1 elaborat de Comitetul Internațional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) ca fiind "suma estimată pentru care o proprietate ar fi schimbată la data evaluării, între un vânzător hotărât și un cumpărător hotărât, într-o tranzacție echilibrată, dupa un marketing adecvat, în care fiecare parte a acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri".

Valoarea de utilizare reprezintă valoarea pe care o anumită proprietate imobiliară o are pentru o anumită utilizare. Valoarea de utilizare se concentrează pe valoarea cu care o anumită proprietate imobiliară contribuie la întreprinderea/afacerea din care face parte, fără a lua în considerare cea mai buna utilizare a proprietății sau suma ce poate fi obținută prin vânzarea acesteia. Valoarea de utilizare depinde de administrarea proprietății și de condițiile externe. Valoarea de utilizare se va estima în evaluarea proprietatilor imobiliare în scopul fuziunii, preluării sau emisiunii de valori mobiliare (ori majorarea valorii nominale a acțiunilor existente).

Valoarea de investiție reprezintă valoarea unei proprietăți, pentru un anumit investitor sau grup de investitori, cu anumite obiective de investiții identificate. Acest concept subiectiv reflectă relația dintre o proprietate specifică și un anumit investitor sau grup de investitori cu obiective și/sau criterii de investiții definite. Valoarea de investiție (în unități monetare) este prețul pe care un investitor l-ar plăti pentru o investiție, în concordanță cu capacitatea sa de a percepe acea investiție. Valoarea de investiție este utilă pentru un potențial cumpărător al unei investiții deja existente sau al unei proprietăți imobiliare generatoare de venit.

Valoarea de asigurare este valoarea unei proprietăți imobiliare, recunoscută de prevederile unei polițe sau contract de asigurare.

Valoarea de impozitare este valoarea bazată pe definițiile din legislația fiscală specifică impozitării.

Costul de Înlocuire Net (CIN) reprezintă o metodă acceptabilă de evaluare utilizată în scopul elaborării situațiilor financiare pentru proprietățile specializate sau cu piață limitată. CIN se bazează pe o estimare a valorii de piață a terenului la care se adaugă costul de înlocuire (sau de reconstrucție) a construcțiilor (îmbunătățirilor) și se scade deprecierea cumulată a acestora. Rezultatul este o combinație între elemente de piață și nebazate pe piață.

Valoarea de casare este valoarea unei proprietăți excluzând terenul, din perspectiva materialelor pe care le înglobează și nu în ipoteza continuării utilizării fără reparații sau modificări speciale.

Valoarea de lichidare (sau de vânzare forțată) este suma care poate fi obținută în mod rezonabil din vânzarea unei proprietăți într-un interval de timp prea scurt pentru a îndeplini condițiile specificate în definiția valorii de piață. Valoarea de lichidare este dată de cel mai probabil preț care se poate obține pentru o proprietate.

Valoarea specială este un termen legat de un element de valoare extraordinar, superior valorii de piață. Valoarea speciala ar putea apărea, de exemplu, prin asocierea b#%l!^+a?fizică, funcțională sau economică cu o altă proprietate .

Evaluatorii realizează analize și emit opinii sau concluzii în legătură cu natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite drepturi sau alte aspecte în proprietatea imobiliară. Evaluarea este actul sau procesul de estimare a valorii acestora. Scopul unei evaluări se bazează pe nevoile de informații ale clientului în legătură cu valoarea delimitată a unui drept de proprietate imobiliară. Utilizarea unei evaluări este maniera în care clientul folosește această informație. Rezultatele procesului de evaluare se concretizează într-un raport de evaluare care este solicitat în momentul transferul dreptului de proprietate, închirierii, în cazul vânzării, impozitării, a luării deciziei de investiții sau în cazul problemelor legate de asigurări

În evaluarea proprietăților imobiliare (dar și în evaluarea altor tipuri de proprietăți) sunt utilizate trei abordări clasice:

·        abordarea prin cost;

·        abordarea prin comparații de piață;

·        abordarea prin capitalizarea veniturilor

Abordarea prin cost

Până la începutul secolului al XX-lea valoarea patrimonială a constituit un parametru esențial de evaluare a proprietăților imobiliare. Metodele de evaluare patrimonială sunt recunoscute pe scară largă de către specialiști din Europa Continentală, în timp ce specialiștii din America de Nord aproape că le ignoră, ei considerând drept valoare economică realistă cea care rezultă din actualizarea cash-flow – urilor previzionate. b#%l!^+a?

O altă denumire pentru evaluare patrimonială este evaluarea prin active. Conform Standardelor Internaționale de Evaluare a afacerii, „abordarea pe baza de active este calea de estimare a valorii unei afaceri și / sau participații la acestea, utilizând metode bazate pe valoarea de piață a activelor individuale ale afacerii, scăzându-se datoriile acesteia”. De asemenea, aceste metode de evaluare patrimonială funcționează după principiul conform căruia valoarea unei entități este dată de totalitatea valorilor sale componente.

Abordarea prin cost este o metodă patrimonială și constă în stabilirea valorii proprietății imobiliare prin estimarea costului de achiziționare a terenului și de construire a unei cladiri noi, cu aceeași utilitate, sau de adaptare a unei proprietăți vechi la același grad de uzanță, fără costurile legate de timpul de construcție/adaptare. În cazul proprietăților vechi, abordarea prin cost ia în considerare și o estimare a deprecierii, care include atât deteriorarea fizică, cât și deprecierea funcțională. Această abordare este adesea aplicată în evaluarea unor construcții noi sau a unor construcții relativ recente, a unor proiecte, extinderi sau renovări, deși estimările de cost reprezintă limita superioară până la care cumpărătorii ar plăti pentru astfel de proprietăți. Această metodă de evaluare se folosește cu precădere în evaluarea proprietăților specializate sau cu piață limitată, uneori fiind unica modalitate de evaluare posibilă.

Formula care stă la baza metodei de evaluare prin cost este următoarea:

Pentru evaluarea unei proprietăți imobiliare, formulei de mai sus i se adaugă valoarea terenului considerat liber căruia se stabilește cea mai bună utilizare.

Aplicabilitatea abordării prin cost este redată prin intermediul următorului tabel:

Sursa : Matiș D., Timbruș R., Buglea A., Oprean V.B., Evaluarea proprietatilor imobiliare, Editura Risoprint, Cluj-Napoca, 2013, p. 117

Procesul de evalure a abordării prin cost se aplică parcurgând următoarele etape:

Prima dată valoarea terenului în cauză este estimată ca și cum terenul ar fi liber și disponibil pentru dezvoltarea la cea mai bună utilizare.

Apoi sunt estimate costurile de înlocuire pentru construcțiile în cauză, la data evaluării, împreună cu orice alte costuri necesare pentru aducerea clădirii la standardele pieței și la un profit adecvat promotorului.

Aceste estimări sunt adunate pentru a obține costul total al structurii principale.

Apoi sunt estimate deprecierile din cauza uzurii fizice, neadecvării funcționale, și deprecierii economice, și scăzute din costurile de înlocuire sau reproducție ale structurii.

Costul net al oricărei clădiri secundare sau amenajări de amplasament este estimat și adunat la costul net al întregii clădiri.

În final, este adunată și valoarea terenului valoarea terenului pentru a obține a valoarea finală a unei proprietăți libere/neocupate, care, dacă este necesar, pentru a corespunde dreptului de proprietate evaluat.

În ceea ce privește costul de reconstrucție, acesta se referă la suma totală necesară reconstruirii, la prețurile din data reevaluării, a unei copii identice a clădirii evaluate, utilizând aceleași materiale, machete, respectând aceeași structură/ formă, calitate și cuprinzând toate deficiențele, supradimensionările și deprecirea clădirii evaluate. Iar costul de înlocuire presupune costul estimate pentru a construi, la prețurile curente de la data evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, utilizând materiale moderne, arhitectură și proiecte curente, deci costul unui active modern echivalent.

În ceea ce privește estimarea deprecierii acumulate – deprecierea este o pierdere de valoare a proprietății imobiliare față de costul de reconstrucție sau de înlocuire a construcțiilor ce poate apărea din cauze fizice, funcționale sau externe. Metodele de estimare a deprecierii sunt

metoda duratei de viata economica;

metoda modificata a duratei de viata economica;

metoda segregarii;

metoda comparatiei

Cele mai reprezentative proprietăți imobiliare sunt terenurile și costrucțiile. În lucrarea “Evaluarea întreprinderii”, A. Bologa prezintă următoarele metode de evaluare a principalelor proprietăți imobiliare:

Evaluarea unui teren liber (neamenajat sau vacant) sau a terenului pe care se află amplasate amenajări și/sau construcții se poate face prin șase metode (sau tehnici) recunoscute de evaluare:

Comparația directă este metoda recomandată pentru evaluarea terenurilor libere, fără construcții, de asemenea,este cea mai utilizată și preferată atunci când există date comparabile.

Metoda alocării (repartizării) este recomandată de practica evaluării pentru terenurile construite. În același timp este o tehnică indirectă de comparație care utilizează o proporție între valoarea terenului și valoarea proprietății construite.

Extracția este o metodă de evaluare, derivată din metoda alocării, care constă în deducerea din prețul de vânzare a unei proprietăți a valorii construcției, calculată la costul de înlocuire net, iar valoarea astfel rezultată este valoarea terenului. b#%l!^+a?

Metode de parcelare. Se utilizează pentru evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintă cea mai bună utilizare și dacă există date de comparație pentru aceste tipuri de parcele. De asemenea, se utilizează și în studiile de fezabilitate și în evaluările unde există puține tranzacții comparabile.

Metoda reziduală terenului are o aplicabilitate redusă, respectiv se folosește numai pentru evaluarea proprietăților generatoare de venit și este mai des aplicată în cazul proprietăților noi, pentru care sunt necesare mai puține ipoteze.

Metoda capitalizării chiriei brute este folosită pentru evaluarea terenurilor închiriate, permițând capitalizarea chiriei încasate de proprietarul terenului închiriat unui utilizator.

Evaluarea construcțiilor

Practica recomandă evaluarea acestora cu ajutorul comparației directe, folosită și pentru evaluarea terenurilor, a metodei bazată pe capitalizarea veniturilor sau evaluarea pe bază de cost. Toate cele trei metode au fost detaliate mai sus.

Abordarea prin comparații de piață

Așa cum s-a precizat anterior pe parcursul acestei lucrări, organismele de reglementare în domeniul evaluării împart metodele de evaluare a proprietăților imobiliare in trei grupe: abordarea bazată pe cost, abordarea bazată pe venit și abordarea bazată pe comparații de piață.

Abordarea bazată pe comparații de piață are scopul de a analiza piața pe care se desfășoară tranzacția pentru a se stabili limitele valorii de piață analizând proprietăți identice sau cel puțin asemănătoare cu cea care se evaluează, dar și pentru a obține cât mai multe informații relevante și semnificative cu referire la piața în cauză. Metoda comparației directe de piață se utilizează pentru evaluarea terenurilor libere (sau considerate libere pentru scopul evaluării) sau a clădirilor analizate în mod individual.

Abordarea prin piață consideră că prețurile proprietății sunt stabilite de piață întrucât valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare se află în relație directă cu prețurile unor b#%l!^+a?proprietăți competitive și compatibile, poate fi deci calculată în urma studierii prețurilor de pe piață ale proprietăților competitive pe segmentul respectiv de piață.

Toate informațiile pe care evaluatorii le extrag din cadrul unei piețe de tranzacționare trebuie studiate și verificate nu doar preluate ca atare. Așa cum este precizat și in Standardele Internaționale de Evaluare, încrederea care poate fi acordată oricărei informații despre prețul comparabil se determină prin comparația diferitelor caracteristici ale proprietății imobiliare și tranzacției, din care au rezultat datele despre preț, cu cele ale proprietății evaluate. Informațiile se pot obține din diverse surse; una din variante o reprezintă contactarea părților implicate în tranzacții:vânzători, cumpărători, avocați, notari și agenți imobiliari. O altă posibilitate este documentarea din alte surse precum site-uri de specialitate, diverse publicații editate de instituțiile de stat, de organizații profesionale și de firme private, anunțuri publicitare, agenții imobiliare, informații obținute de la persoane fizice sau juridice.

Aplicarea acestei metode presupune parcurgerea unor etape, după cum urmează:

Analiza proprietății ce reprezintă obiectul evaluării

Pentru ca prima etapă de analiză a pieței să fie eficientă evaluatorul trebuie să cunoască în detaliu date despre proprietate, atât caracteristici cantitative cât și calitative, punctele tari și punctele slabe. Cele mai importante caracteristici ale proprietăților imobiliare sunt: localizarea, descrierea fizică și juridică, calitatea terenului sau vârsta și caracteristicile clădirilor, dreptul de proprietate evaluat, existența restricțiilor sau anumitor condiționări în legătură cu proprietatea.

Cercetarea pieței și selectarea informațiilor semnificative

Această etapă presupune colectarea informațiilor din aria de piață a proprietății imobiliare evaluate, despre vânzările și ofertele de vânzare și cererile de cumpărare existente pentru imobiliare similare. Considerăm că este necesar ca evaluatorul să înțeleagă pe deplin comportamentul actorilor de pe piața tranzacțiilor imobiliare pentru a reuși să tragă concluzii adecvate în urma analizei pieței. Se vor prelua informații cu referire la numărul vânzărilor, oferta de proprietăți imobiliare scoase la vânzare și rata de absorbție a ofertei, condițiile și clauzele vânzărilor sau utilizarea proprietății înainte și după vânzare.

Alegerea criteriilor de comparație relevante

Criteriile de comparație trebuie să fie cât mai numeroase pentru ca analiza comparativă să aibă rezultate cât mai relevante. De regulă se aleg cât mai multe elemente definitorii pentru tranzacțiile de acest fel, precum: atributele drepturilor de proprietate transmise, condiții de finanțare, condiții de vânzare, cheltuielile făcute imediat după cumpărare, condiții de piață, localizare, caracteristici fizice (suprafața, forma, utilități, accesul, topografia, localizarea, vederea), caracteristici economice, utilizare, respectiv componente non imobiliare. Cele mai importante criterii de comparație sunt data tranzacțiilor și localizarea întrucât proprietățile imobiliare din aceiași zonă sunt cele mai comparabile.

Alegerea proprietăților imobiliare asemănătoare cu cea evaluată

În procesul de selecție a proprietăților imobiliare se urmărește identificarea proprietăților care au fost tranzacționate pe aceiași piață în mod obiectiv și de bunăvoie. În funcție de criteriile de comparație alese se va selecta un anumit număr de imobiliare identice sau asemănătoare cu obiectul evaluării, iar apoi se va trece la etapa de analiză comparativă.

Efectuarea analizelor comparative

După cum este precizat în Standardele Internaționale de Evaluare de multe ori evaluatorul alege o unitate de comparație adecvată tranzacțiilor care se studiază. Unitățile de comparație, care se utilizează frecvent, rezultă din analiza prețurilor de vânzare prin calcularea prețului pe metru pătrat pentru clădiri sau a prețului pe hectar pentru teren. Alte unități folosite pentru compararea prețurilor, atunci când există suficientă omogenitate între caracteristicile fizice ale proprietăților, sunt prețul pe cameră sau prețul pe unitatea de producție, de exemplu în cazul producției agricole.

Determinarea corecțiilor necesare și ajustarea prețurilor comparabilelor în funcție de corecții

În cel mai fericit caz evaluatorul reușește să indentifice tranzacții care au avut loc foarte recent iar obiectul lor a fost un activ identic cu cel evaluat, caz în care etapa ajustării prețurilor cu corecțiile nu mai este necesară. Totuși, dacă nu sunt îndeplinite condițiile menționate se vor calcula corecții. Standardele Internaționale de Evaluare precizează câteva exemple de cazuri în care se parcurge această etapă a procesului de evaluare:

În cazul în care instrumentul de evaluat are caracteristici diferite de cele pentru care sunt disponibile prețuri

Există diferențe în mărimea sau volumul tranzacțiilor față de deținerea evaluată

Dacă tranzacția nu a avut loc între părți nepărtinitoare, care să fi acționat independent

Momentul tranzacției.

În procesul de aplicare a corecțiilor asupra prețului de vânzare se ține cont înainte de toate de durata intervalului de timp dintre data tranzacției și data evaluării. De asemenea, se iau în considerare circumstanțele schimbătoare din mediul economic. În general, se aplică corecții separate prețurilor de vânzare ale comparabilelor, pentru fiecare element de comparație. Mărimea corecțiilor depinde de datele disponibile despre proprietățile imobiliare similare și de raționamentul evaluatorului. Corecțiile sunt exprimate în raportul de evaluare fie în mod absolut fie procentual, atunci când se aplică tehnici de analiză pe perechi de date efectuându-se corecții cantitative. Corecțiile se pot aplica fie asupra prețurilor unitare ale terenurilor sau clădirilor, fie asupra valorii totale a proprietății imobiliare.

Calcularea unei valori unice, în funcție de rezultatele obținute anterior

În urma analizei comparative și aplicării corecțiilor necesare se urmărește reconcilierea prețurilor unitare corectate într-o valoare unică. De regulă se preia prețul de vânzare al proprietății imobiliare care a fost afectată de cel mai mic număr de corecții considerându-se că aceasta reprezintă activul etalon, cel mai apropiat de cel evaluat.

Valoare de piață a proprietății imobiliare = Valoarea unică de piață (Prețul comparabilei ce se dovedește cea mai apropiată în urma analizei comparative) ± corecții.

Aplicabilitatea metodei prin comparații de piață

Este bine cunoscut faptul că evaluatorii preferă să utilizeze abordarea prin comparații de piață dacă se pot determina cu ușurință prețuri a unor proprietăți identice sau similare care au fost tranzacționate la o dată calendaristică apropiată de data evaluării. În plus, este important ca evaluatorii să dispună de un număr destul de mare de tranzacții asemănătoare pentru a se asigura că prețurile identificate sunt reale și relevante. Așadar este indicată aplicarea acestei metode în cazul unei piețe active care conține totodată surse credibile de verificare a valorilor tranzacțiilor realizate anterior și trebuie în mod obligatoriu eliminate din analiză acele tranzacții ale unor cumpărători cu interese speciale (spre exemplu cei care plătesc un preț mai mare pentru o proprietate din anumite motive). Un număr de tranzacții insuficient va limita aplicabilitatea metodei, precum și schimbarea rapidă a condițiilor economice și a legislației.

“Așadar, scopul abordării prin comparația vânzărilor este determinarea cererii pentru b#%l!^+a?activul evaluat, printr-o analiză a vânzărilor sau a ofertelor recente ale unor active similare pentru a ajunge la o estimare a celui mai probabil preț de vânzare pentru activul care face obiectul evaluării”.

Abordarea prin capitalizarea veniturilor – metode de randament

În ceea ce privește evaluarea imobilelor, o condiție esențială în obținerea rezultatelor optime, în concordanță cu realitatea fizică și economică, este analiza rezultatului obținut în urma calculelor economice. Acest lucru presupune cunoștințe de specialitate, precum și abilitatea persoanei în cauză de a le pune în aplicare.

Metoda estimării prin venituri este o metodă introdusă în Europa, începând cu anii 1992, fiind aplicată în special în cazul acțiunilor de asociere între parteneri pentru exploatarea imobilelor.

Metodele de evaluare bazate pe actualizarea câștigurilor constau în tehnici și formule matematice folosite de evaluatori pentru a analiza capacitatea beneficiară a unei proprietăți imobiliare (în general măsoară câștigurile bănești), care transformă câștigurile viitoare în valori prezente. Aceasta reprezintă una din cele trei metode importante ale evaluării proprietății imobiliare.

Abordarea pe bază de venit presupune convertirea unor fluxuri de venituri viitoare în valoarea lor prezentă. Punctul de plecare în aplicarea metodelor de randament îl reprezintă analiza datelor privind veniturile și cheltuielile viitoare aferente unei proprietăți.

Metodele de randament sunt corelate cu principiile de evaluare a proprietăților imobiliare, astfel:

Principiul abordarii previzionale – este cel mai important principiu pentru metodele de randament, deoarece valoarea poate fi definită ca suma prezentă a dreptului de a obține câștiguri în viitor. b#%l!^+a?

Principiul cererii și al ofertei – este important în previzionarea fluxurilor viitoare, deoarece chiria obținută de proprietarii unui imobil este determinată direct proporțional cu raportul dintre cerere și ofertă. Atunci când cererea depășește nivelul ofertei, investitorii sunt interesați să investească, deoarece chiriile sunt mari, în consecință și profiturile obținute vor fi mari. Contrar, când cererea este mai mică decât oferta, gradul de ocupare al imobilelor și nivelul chiriilor scad în mod semificativ. În momentul în care nivelul cererii este egal cu cel al ofertei, se realizează echilibrul pieței.

Principiul substituției – rezultă din mecanimul pieței, care oferă informații pentru estimarea veniturilor și cheltuielilor generate de proprietate, în vederea alegerii unei rate de actualizare adecvate proprietății evaluate.

Principiul echilibrului – utilizarea proprietății în domeniul care aduce cel mai mare profit. Dacă proprietatea este supra sau sub dotată în raport cu destinația sa, profitul realizat va fi afectat în mod direct.

Principiul factorilor externi – care pot acționa pozitiv sau negativ asupra valorii proprietății. Locuințele sunt expuse influenței calității transportului , existenței spațiilor de joacă, a grădinițelor, școlilor, a spațiilor comerciale.

Câștigurile viitoare sunt reprezentate de anumite fluxuri de venituri care urmează a fi realizate în viitor, venituri influențate de cheltuielile legate de deținerea proprietății. Principalele tipuri de venituri în cadrul metodei randamentului sunt următoarele:

Venitul brut potențial – este valoarea obținută în urma utilizării integrale a proprietății. Valoarea se obține având la bază comparația chiriilor unor spații similare, sau chiria curentă cu care proprietatea a fost închiriată, dacă aceasta nu este ocupată de proprietar în momentul efectuării evaluării.

Venitul brut din exploatare – spre deosebire de cel potențial, este mai redus deoarece ține cont în determinarea lui de eventualele probleme inerente care pot apărea în ocuparea permanentă a întregii proprietăți.Importanța lor crește odată cu mărimea proprietății, fiind mai puțin importante în cazul unui apartament sau al unei case.

Venitul net din exploatare – câștigul net estimat a fi obținut de investitor după plata cheltuielilor operaționale de funcționare a proprietății, mai puțin cele cu amortizarea clădirilor și plata dobânzilor bancare. Estimarea cheltuielilor legate de întreținerea proprietății, se face ținându-se seama de cheltuielile de întreținere din ultimul an, cheltuielile cu reparațiile periodice necesare pentru buna funcționare a clădirii, cele cu impozitul pe clădiri, sau alte cheltuieli pe care proprietarul este obligat să și le asume, conform prevederilor acordului cadru.

Cash-flow-ul disponibil înainte de impozitare (CFB) – partea din venitul net care rămâne după plata serviciului datoriei aferent creditului imobiliar, constituit din dobânzi la care se adaugă ratele, înainte de plata impozitului pe profit.

Cash-flow-ul net disponibil după impozitare (CFN) – reprezentat de fluxul de numerar disponibil după plata impozitului pe profit.

Valoarea reziduală – reprezintă prețul pe care investitorul îl poate obține după expirarea termenului investiției (prin renunțarea la dreptul de proprietate, prin vânzare sau lichidare).

Cheltuielile unei proprietăți se pot diviza în cheltuieli fixe, variabile, și de reparații capitale, astfel:

Cheltuielile fixe nu sunt legate de gradul de utilizare a proprietății. Exemple de astfel de cheltuieli sunt: cheltuieli cu amortizarea clădirilor, impozitele pe clădiri și teren, asigurările, și unde este cazul, plata personalului în regie.

Cheltuielile variabile se modifică în funcție de gradul de utilizare a proprietății. În estimarea lor se au în vedere cheltuieli similare din anul anterior, dar și schimbările care au avut loc la nivelul prețului în ultimul an de funcționare. Exemple de cheltuieli variabile ar fi: cheltuielile cu administrarea clădirii, cheltuielile cu prestările de servicii, cheltuielile cu utilitățile(precum: apă, electricitate, încălzire, salubritate), cheltuieli privind amenajările și reparațiile, cheltuieli cu salariile personalului auxiliar – curațenie, paza, cheltuieli cu întreținerea parcărilor, spațiilor de joacă pentru copii.

Cheltuielile de reparații capitale sunt cheltuieli care apar în urma utilizării proprietății, dar nu sunt direct proporționale cu gradul utilizării acesteia. Reprezintă ansamblul operațiunilor necesare recondiționării sau refacerii proprietății la starea inițială.

Potrivit C16 din IVS 230 “Drepturi asupra proprietății imobiliare”, în abordarea prin venit sunt utilizate o serie de metode pentru indicarea valorii, iar caracteristica lor comună este faptul că au la bază un venit realizat sau unul previzionat, obținut în general de titular, sau proprietarul imobilului, caz în care acest venit poartă numele de chirie.

Se generează astfel un flux de venit, utilizat în procesul de capitalizare, învederea obținerii valorii. În cazul în care fluxul rămâne constant, capitalizarea se poate realiza prin utilizare a unui singur multiplicator, denumit în continuare rată de capitalizare. Acestare prezintă randamentul pe care un investitor l-ar putea obține prin valorificarea imobilului. Metoda este simplă dar un poate fi utilizată în situația în care pentru perioadele viitoare se așteaptă ca acest venit să se modifice semnificativ de la o perioadă la alta, caz în care se folosesc metode de actualizare a veniturilor, denumite și modele ale fluxului de numerar actualizat. Valoarea totală determinându-se prin însumarea valorilor actualizate din perioadele individuale.

Procesul de actualizare presupune luarea în considerare a faptului că o “unitate monetară astăzi valorează mai mult decât aceeași unitate monetară în viitor”, astfel, actualizarea este utilizată pentru a determina valoarea prezentă a unor fluxuri viitoare de lichidități.

Raportat la un leu investit, formula este următoarea:

Unde: a – valoarea actuală a unui leu investit;

d – rata anuală a dobânzii;

n – numărul de ani ai perioadei avute în vedere

Contrar, când se dorește obținerea valorii prezente a unei anuități, sau sumă fixă care se va primi peste un anumit număr de ani, se folosește următoarea formulă:

Unde: A –valoarea actuală a unei anuități

Standardele de evaluare consiferă că prin metoda de randament se calculează valoarea prezentă a beneficiilor anticipate.

Rentabilitatea investiției imobiliare (rate de rentabilitate)

Obiectivul investitorului este acela de a obține un beneficiu mai mare decât investiția făcută la început. Măsurarea acestor beneficii se realizează cu ajutorul ratelor rentabilității, care pot fi clasificate în două mari grupuri: rata de actualizare și rata de capitalizare.

Ambele tipuri de rate se bazează pe informații obținute de pe piață, ele fiind exprimate ca un multiplu de prețși acestea exprimă o rată a rentabilității proprietății, care derivă din informații despre proprietăți similare.

Rata de capitalizare este o caracteristică a unui drept de proprietate, care poate fi b#%l!^+a?privit din două puncte de vedere, și anume: rata totală de capitalizare, care reflectă raportul dintre venitul net anual din exploatare (VNE) și prețul proprietății, precum și rata de capitalizare a capitalului propriu (Re), care reflectă relația dintre cash-net anual la dispoziția acționarilor și valoarea capitalului propriu investit într-o propritate imobiliară.

Rata de actualizare poate fi privită la rândulei sub trei accepțiuni. Prima ar fi costul capitalurilor investite, care la rândul lui este influențat de structura de finanțare și costul capitalului, obținându-se costul mediu ponderat al capitalului. Cea de-a doua accepțiune este rata de rentabilitate, care este o rată pură, fără risc, denumită rată neutră,care va fi majorată cu o rată de risc în vederea determinării ratei de actualizare. Cea de-a treia componentă a ratei de actualizare o constituie prima de risc.

Există totodată și o serie de diferențe între rata de actualizare și cea de capitalizare, precum:

Rata de capitalizare este utilizată pentru determinarea valorii prezente a unui flux constant, pe când rata de actualizare este utilizată pentru fluxuri viitoare care diferă ca mărime și evoluție;

Rata de capitalizare preia toate modificările viitoare ale venitului stabilit pentru estimarea valorii;

Rata de actualizare, față de rata de capitalizare, este influențată și de rata de creștere anuală a venitului, care poate fi evidențiată conform relației Gordon-Shapiro, astfel:

Rata de capitalizare = Rata de actualizare – Rata de creștere;

În tehnica actualizării, creșterea venitului este previzionată pentru fiecare an de previziune, pe când în capitalizare, modificările viitoare ale venitului sunt estimate ca b#%l!^+a?o medie anuală;

Dacă este estimată o creștere importantă pe termen scurt sau mediu al rezultatului economic, urmată de o perioadă de stabilizare, se urmărește adoptarea unei metode bazate pe actualizare.

Deosebit de important în relația dintre rata de actualizare sau capitalizare și estimarea profitului este coerența dintre acestea, astfel venitul este previzionat în termeni nominali (adică prețuri curente), și ratele sunt nominale. Precum și dacă venitul previzionat este exprimat în termeni reali (prețuri constante), trebuie utilizate rate reale. Relația dintre cele două este urmatoarea:

Unde: in – rata (de actualizare sau capitalizare) exprimată în termeni reali;

il – rata (de actualizare su capitalizare) exprimată în termeni nominali;

r – rata inflației.

Valori de randament determinate prin metode de capitalizare a beneficiilor

Aceasta metodă se bazează pe raportarea unui flux constant și reproductibil de venit (de regulă profit net sau dividende) la o rată de capitalizare. În acest caz este vorba de un singur flux de venit (profit net sau dividende), aferent unei singure perioade ( de regula un an).

În general, rezultatului contabil ales i se aplică corecții cu caracter fiscal sau economic. Corecțiile se aplică în vederea aducerii valorii imobilului cât mai aproape de valoarea de piață.

Valori de randament determinate prin metode de actualizare a cash-flow-urilor

Actualizarea este o metodă utilizată pentru convertirea unor venituri viitoare la valori prezente, prin ajustarea venitului cu o rată de actualizare. Metoda trebuie să fie în concordanță cu comportamentul pieței. Se pornește de la idea conform căreiainvestitorul va aduce o rentabilitate satisfăcătoare a investiției făcute.

Procesul de evaluare imobiliară

Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de către evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar. De regulă, lucrările de evaluare sunt precedate de desfășurarea unui plan conform căruia se va face evaluarea și care va reflecta previziunile, tehnicile și metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Dat fiind faptul că conținutul lucrărilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau în fața evaluatorului, de tipul valorii ce urmează a fi estimată, prevederile legislației și standardelor profesionale, planurile lucrărilor de evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale evaluării. în majoritatea cazurilor procesul evaluării constituie următoarele etape.

Etapa 1. Definirea misiunii de evaluare

Prezenta etapă include următoarele elemente:

• identificarea bunului imobiliar;

• identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate;

• determinarea scopului evaluării;

• determinarea bazei de evaluare (tipului valorii);

• determinarea datei de evaluare;

• conținutul misiunii de evaluare;

• alte condiții limitative.

Identificarea include descrjereacompletăa bunulu^imobiliar evaluat, precum și starea în care se află bunul. De regulă, descrierea obiectului evaluării este compusă din două compartimente: descrierea terenului și descrierea construcțiilor, și se întocmește în baza rezultatelor inspectării bunului imobiliar în natură. Identificarea completă a bunului presupune, pe lângă descrierea amplasării și caracteristicilor tehnice ale obiectului, descrierea legală a bunului imobiliar, efectuată în baza documentelor ce confirmă drepturile asupra bunului imobiliar.

Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului, ci și de drepturile patrimoniale legate de bun. Persoana, drepturile căreia sunt evaluate, poate să posede doar, de exemplu, dreptul de arendă, sau dreptul de administrare economică. Bunul imobiliar poate avea servitute pe alte terenuri sau dreptul de proprietate poate fi grevat de servi-tute stabilit în folosul altor bunuri imobiliare, la fel dreptul de proprietate poate fi limitat de diferite reglementări de stat. Astfel, pentru a determina valoarea bunului imobiliar trebuie de ținut cont de toate aspectele legale.

Evaluarea presupune determinarea valorii bunului la o dată anumită, deoarece valoarea unui obiect variază în timp. De exemplu, o decizie a autorităților publice care va influența conjunctura pieței poate influența în mare măsură și valoarea bunului imobiliar. De regulă, data evaluării coincide cu data ultimei inspectări a bunului imobiliar, efectuată în scopul determinării stării reale a bunului evaluat și conjuncturii pieței.

Etapa 2. Colectarea și analiza datelor

Corectitudinea rezultatelor evaluării depinde de exactitatea și volumul datelor analizate. Datele colectate de evaluator trebuie să satisfacă următoarele criterii:

• să fie adecvate obiectului evaluării;

• să fie exacte (datele colectate trebuie să reflecte situația reală la data evaluării);

• să fie demne de încredere;

• să fie complete (datele trebuie să fie suficiente pentru justificarea opiniei evaluatorului).

La etapa de colectare și analiză a datelor evaluatorul este familiarizat cu situația pieței și segmentul pieței pe care se află bunul imobiliar evaluat, precum și cu proprietatea evaluată propriu zisă. Evaluatorul examinează factorii generali care determină valoarea bunului imobiliar, colectați la nivel de sector (cartier), ofaș, regiune, țară. Din categoria factorilor generali fac parte factorii sociali, economici, politici și factorii de mediu.

După examinarea factorilor generali, evaluatorul examinează grupul factorilor specifici al obiectului evaluării, care include următoarele elemente: costul și deprecierea, veniturile și cheltuielile, rata capitalizării, drepturile de proprietate, modul de utilizare a bunului.

Ultimul grup de factori ce urmează a fi analizat de evaluator sunt factorii specifici pentru piața dată și segmentul pieței la care se referă bunul imobiliar evaluat. Elementele de analiză pentru acest grup de factori sunt: lista proprietăților competitive, obiectele oferite pentru vânzare, obiectele propuse pentru arendă, studiul cererii, ratele de absorbție ale pieței.

Etapa 3. Analiza celei mai bune și eficiente utilizări

Prin intermediul analizei celei mai bune și eficiente utilizări evaluatorul stabilește influența factorilor pieței asupra obiectul evaluat și identifică modul de utilizare pe care se bazează estimarea valorii finale. Există două temeiuri pentru care este necesară analiza celei mai bune și eficiente utilizări. Primul temei este de a facilita procesul de identificare a bunurilor imobiliare comparabile. Fiecare bun imobiliar comparabil trebuie să fie identic sau similar din punct de vedere a celei mai bune și eficiente utilizări. Cel de al doilea temei constă în faptul de a decide necesitatea menținerii bunului imobiliar în starea actuală sau e nevoie de o modificare pentru a asigura obținerea profiturilor maxime de la utilizarea lui. Un bun imobiliar trebuie menținut în starea curentă atâta timp cât profitul obținut de la b#%l!^+a?utilizarea curentă este mai mare decât profiturile ce pot fi obținute în cazul unei utilizări noi, rămase după scăderea costurilor pentru schimbarea modului de utilizare a bunului imobiliar. Totodată este necesar să menționăm că cea mai bună și eficientă utilizare trebuie să fie realizabilă din punct de vedere fizic, posibilă din punct de vedere legal și eficientă din punct de vedere economic.

Etapa 4. Aplicarea metodelor de evaluare

In standardele activității profesionale se menționează că în procesul evaluării evaluatorul trebuie să utilizeze cele trei metode general acceptate:

• metoda vânzărilor comparabile;

• metoda costului;

• metoda venitului.

In cazul când utilizarea uneia din metodele menționate nu este posibilă, evaluatorul trebuie să argumenteze în raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei date. Dat fiind faptul că piața imobiliară este un exemplu clasic al unei piețe imperfecte, valorile obținute prin aplicarea diferitor metode pot fi diferite.

Etapa 5. Reconcilierea valorilor și estimarea valorii finale

Următoarea etapă a procesului de evaluare reprezintă reconcilierea valorilor obținute în urma aplicării metodelor de evaluare și determinarea valorii finale a bunului imobiliar. Concluzia referitoare la valoarea finală a bunului imobiliar se va baza pe estimările valorii rezultate din metodelor de evaluare aplicate. La etapa reconcilierii, evaluatorul, bazându-se pe propria experiență și cunoștințele acumulate, va argumenta alegerea metodelor de evaluare și importanța acordată rezultatelor obținute prin metodele folosite. b#%l!^+a?

Etapa 6. Elaborarea raportului de evaluare

Etapa finală a procesului de evaluare este elaborarea raportului de evaluare, care este prezentat beneficiarului (clientului). în dependență de înțelegerea prealabilă între client și evaluator, raportul de evaluare poate avea forma unei simple scrisori sau a unui raport detaliat prezentat în formă scrisă. De regulă, forma și conținutul raportului de evaluare sunt reglementate de legislația națională și standardele profesionale internaționale și naționale, cum ar fi Standardele Europene de Evaluare.

Factori de influență asupra valorii bunului imobiliar

Valoarea bunului imobiliar este influențată de interacțiunea unor factori care pot fi externi și interni.

Factorii externi sunt factorii generali, care influențează în aceeași măsură valoarea tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. Ei sunt divizați în următoarele grupuri:

1) factorii economici;

2) factorii juridici, administrativi și politici;

3) factorii sociali;

4) factorii naturali și de mediu.

1. Factorii Economici

Factorii economici reflectă situația generală a economiei țării, regiunii sau a localității. Din grupul factorilor economici fac parte factorii ce influențează cererea și oferta proprietăților imobiliare. Cererea pentru proprietățile imobiliare este afectată de situația economică generală:

• gradul de ocupare a populației;

• mărimea salariului și veniturilor populației;

• solvabilitatea populației;

• variația numărului populației (tendințele istorice, curente și prognozate);

• modificările în preferințele populației;

• nivelul inflației;

• disponibilitatea mijloacelor creditare;

• mărimea ratei dobânzii;

• mărimea costurilor asociate cu efectuarea tranzacțiilor;

• și altele.

Creșterea cererii determină sporirea activității pieței imobiliare. O con-diție obligatorie pentru asigurarea creșterii cererii este extinderea posibili-tăților economice ale potențialilor cumpărători, majorarea veniturilor popu-lației. Ca urmare a creșterii cererii, vor crește plățile de arendă și prețurile de vânzare a proprietăților imobiliare. Majorarea arenzii și prețurilor pe toate segmentele pieței imobiliare este determinată și de procesele inflaționiste.

Este important să fie studiată cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe piața imobiliară este foarte elastică, reacționează repede la variația prețurilor pentru proprietățile imobiliare și influențează, astfel, situația pe piața imobiliară.

Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobiliare este inelastică. Fluctuațiile de proporții pe piața imobiliară pot fi explicate anume de această caracteristică a cererii. Oferta de bunuri imobiliare este influențată de:

• stocurile de bunuri imobiliare libere (neocupate) care sunt expuse la vânzare pe un anumit segment al pieței imobiliare;

• volumul construcțiilor noi și cheltuielile aferente, inclusiv: cheltuieli suportate la pregătirea terenului pentru construirea obiectivului și executarea lucrărilor de construcții-montaj; impozitul pe bunurile imobiliare; cheltuieli pentru reparația și reconstrucția bunurilor imobiliare; cheltuieli pentru menținerea bunurilor imobiliare și plata serviciilor comunale; modificări curente și potențiale ale tehnologiilor de construcții și influența lor eventuală asupra costurilor de construcție; corelația costurilor de construcție și a prețurilor de vânzare a bunurilor imobiliare.

2. Factorii juridici, administrativi și politici

Factorii juridici, administrativi și politici pot avea o influență atât pozitivă cât și negativă asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi și politici se raportă:

• politica statului îndreptată spre a stimula folosirea pământului și valorificarea terenurilor (acordarea înlesnirilor fiscale, controlul asupra plăților de arendă, etc.);

• condițiile asigurate de organele administrației publice locale; existența drumurilor cu înveliș durabil, școlilor, grădinițelor de copii, transportului public, etc.

3. Factorii sociali sau preferințele cumpărătorului

In condițiile perioadei de tranziție, factorii sociali devin tot mai importanți în determinarea valorii proprietăților imobiliare. La categoria factorilor sociali se atribuie:

• prestigiu. în anumite perioade de timp, anumite sectoare ale orașului sau careva regiuni ale țării, anumite tipuri de clădiri devin populare și prestigioase. Valoarea proprietăților imobiliare sporește de câteva ori, cu toate că cheltuielile de construcție și valorificare a terenului sunt similare cheltuielilor pentru obiectele amplasate în alte regiuni.

• compoziția populației pe grupe de vârstă;

• variația raportului dintre diferite pături ale societății: raportul dintre grupele populației cu diferite nivele de educație, nivelul de migrațiune, numărul căsătoriilor și divorțurilor;

• situația criminogenă;

• atitudinea față de dreptul de proprietate.

4. Factorii naturali și de mediu

Valoarea proprietății, amplasate în perimetrul unui oraș sau al unei regiuni, este sensibilă la impactul factorilor naturali și de mediu. La această categorie de factori se referă:

• clima;

• seismicitatea;

• nivelul apelor subterane;

• zonele de inundații sau zonele alunecărilor de teren;

• construcții pe rocile sedimentare;

• prezența în regiune a stațiilor atomice, uzinelor metalurgice, întreprinderi de producere a substanțelor chimice, stații de purificare;

• alți factori.

Factorii interni întrunesc elementele ce caracterizează un anumit bun imobiliar și sunt determinanți în procesul de estimare a valorii proprietății imobiliare. Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare factorii interni ce exercită o influență mai mare asupra valorii sunt diferiți. Din categoria factorilor interni care afectează în cea mai mare măsură valoarea oricărui bun imobiliar este amplasarea. In sensul larg al cuvântului amplasarea reprezintă situarea bunului imobiliar într-un anumit oraș sau regiune a țării, care este caracterizată prin anumite elemente distinctive: valoarea urbanistică, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc. Amplasarea, în sensul restrâns al cuvântului, presupune identificarea particularităților situării locale, la care se referă:

• amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localității;

• distanța față de centrul localității;

• amplasarea în cartier;

• distanța față de cea mai apropiată stație a transportului public;

• etajul amplasării încăperii izolate, etc.

Pe lângă factorul amplasării, valoarea proprietății imobiliare este influențată de caracteristicile ei fizice. Astfel în procesul examinării proprietății imobiliare este important să fie determinate particularitățile atât ale construcției ca obiect unic, amplasat separat, cât și ale elementelor de structură, cum ar fi, apartamente amplasate în blocuri locative cu multe niveluri, construcții încorporate sau anexate, precum și caracteristicile terenului. în b#%l!^+a?continuare vom examina mai detaliat atributele care influențează cel mai mult valoarea bunurilor imobiliare.

Valoarea terenului este determinată de manifestarea următorilor factori interni: suprafața terenului, topografia, forma terenului, prezența rețelelor inginerești (electrice, apă, canalizare, gaze); accesul la teren (drumuri cu înveliș durabil), relieful, solurile, seismicitatea, pericolul de inundație, nivelul apelor subterane, mediul înconjurător.

Valoarea clădirilor și construcțiilor, în dependență de modul lor de utilizare, este sensibilă la impactul următorilor factori interni: suprafața construcției – totală (m ) și locativă (m~); vârsta construcției, orientarea construcției (nord, sud, est, vest); numărul nivelurilor; gradul de durabilitate; caracteristica elementelor constructive de bază (tipul, materialul de construcție, starea): fundamentul, pereții, planșeele, pardoseala, ușile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construcției, arhitectura, racordarea la rețelele publice (apă, canalizare, energie electrică, energie termică, gaze, telecomunicații), sistem de securitate, utilizarea curentă a spațiilor.

Un factor important este și modul de utilizare curentă a obiectului evaluării: locativă, comercială, industrială sau specializată. In dependență de tipul bunului imobiliar, b#%l!^+a?evaluatorul acordă prioritate unor anumiți factori. Dar în procesul de evaluare este imposibil să fie identificați și analizați toți factorii de influență asupra valorii. Cu toate acestea, ținem să menționăm că nu toți factorii influențează într-un mod semnificativ valoarea proprietății imobiliare, pe când colectarea lor poate antrena cheltuieli substanțiale de timp și mijloace financiare. Evaluatorii cu experiență cunosc factorii ce afectează în mare măsură valoarea anumitor bunuri imobiliare și mobilizează toate resursele disponibile pentru colectarea lor.

Metode de evaluare a imobilelor

Evaluarea construcțiilor

Evaluarea construcșiilor necesită, de regulă, alocarea celei mai mari porțiuni de timp. Pregătirea evaluarii construcțiilor, implică, în condițiile în care subiectul evaluării este în proprietatea unei societăți comerciale, și nu numai, cel puțin următoarele faze:

– preluarea de la beneficiar a unei liste de inventar cu construcțiile aflate în patrimoniul întreprinderii de evaluat care să cuprindă cel puțin: numărul de inventar, data punerii în funcțiune, denumirea, valoarea de inventar, valoarea rămasă de amortizat la data evaluării și dacă este posibil, evoluția scriptică a valorii de inventar;

– preluarea de la beneficiar a documentațiilor de construcție respectiv ale planurilor construcțiilor. Această etapă este foarte importantă având în vedere că pentru operațiunea de evaluare sunt strict necesare informațiile legate de dimensiunile reale ale construcțiilor

– dacă nu există niciun fel de documentație, trebuie efectuate măsurători la fiecare clădire si intocmita o schita a planului de situatie. Nivelul de complexitate al măsurătorilor, care poate ajunge până la întocmirea unei antemăsurători, este reclamat de metoda de evaluare aplicată.

– având lista de inventar și planul de situație urmează operațiunea de identificare și corelare ale acestora, respectiv identificarea fiecărei construcții de pe planul de situație pe baza numărului de inventar din evidențele contabile. Operațiunea este importantă pentru corectitudinea evaluării și verificabilitatea acesteia.

– fiind definitivate etapele de mai sus, urmează inspecția clădirilor și descrierea obiectivelor de evaluat. Etapa este importantă pentru acțiunea de evaluare, întrucât urmărește:

stabilirea structurii constructive – în cadrul acesteia se identifică toate elementele constructive care se pot observa: fundații, suprastructură, acoperiș, finisaje, instalații, dotări, anexe;

elemente referitoare la starea fizică a construcției, reparații curente sau capitale efectuate;

condițiile de exploatare prezente și viitoare;

vecinătăți și influențele acestora asupra construcției.

Cu cât numărul clădirilor este mai mare, cu atât operațiunea necesită alocarea unei cantități mai mari de timp. Aceste etape, potrivit studiilor de specialitate, este recomandat să fie parcurse asistat de un specialist în construcții.

Astfel, evaluarea propriu-zisă trebuie să îndeplinească următoarele condiții:

să stabilească valoarea construcției noi, respectiv valoarea de înlocuire sau valoarea de reconstrucție.

Costul de reconstrucție este costul estimat pentru a construi, la prețurile curente la data evaluării, o copie, o replică exactă a clădirii evaluate, folosind aceleași meteriale, normative de construcție, arhitectură, planuri, calitate, manoperă și înglobând toate deficientele supradimensionările și deprecierea clădirii evaluate.

Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la prețurile curente de la data evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura și planuri actualizate.

Potrivit autorilor de specialitate, se cunosc trei metode tradiționale de estimare a costului: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate și metoda devizelor. În fiecare din acestea trebuie ca informațiile de pe piața construcțiilor din zona respectivă să fie relevante.

Metoda comparațiilor unitare estimează costul sub forma costului unitar – pe unitatea de suprafață sau de volum. Metoda utilizează costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate pentru condiții ale pieței sau eventuale diferente fizice. Costurile indirecte pot fi incluse în costul unitar sau calculate separat. Dacă proprietățile comparate sunt localizate pe alte piețe, evaluatorul va face o corecție pentru localizare.

De asemenea, costul unitar depinde de dimensiune, și anume scade odată cu creșterea suprafeței sau a volumului clădirii.

Metoda costurilor segregate utilizează costuri unitare pentru diferite componente ale clădirii și exprimate față de unități de măsura adecvate. Utilizând această metodă, evaluatorul calculează un cost unitar bazat pe cantitatea reală de materiale utilizate în construcție plus manoperă, utilaje și transporturi legat de tehnologia lucrărilor de construcții, pentru fiecare metru pătrat de suprafață. Costurile estimate se bazează pe costuri normate pentru diferite componente ale construcției. Regia și profitul constructorului poate fi inclus în costul unitar sau pot fi calculate separat. Costurile indirecte, de regulă, se calculează separat.

Metoda devizelor este cea mai completă și precisă, preuspunâmd un calcul ce reflectă cantitatea și calitatea tuturor materialelor utilizate și toate categoriile de manoperă necesară. Se adaugă apoi cheltuielile conexe, regia și profitul.

să estimeze deprecierea acumulată.

Deprecierea reprezintă o pierdere de valoare față de costul de reconstrucție sau de înlocuire a construcțiilor ce poate apare din cauze fizice, funcționale sau externe. Deprecierea poate începe să se acumuleze de la finalizarea construcției, chiar dacă reprezintă cea mai bună utilizare a amplasamentului. Având în vedere clasificarea în una din categoriile, respectiv construcție necesară exploatării, construcție în afara exploatării, construcție în curs de execuție sau construcție în curs de dezvoltare, deprecierile luate în calcul vor conduce la tipul de valoare care corespunde fiecărui caz în parte.

Cea mai complexă situație o prezintă construcțiile în afara exploatării, care se evaluează la valoarea de piață. Deprecierea este o pierdere de valoare a costrucției din orice cauză, reprezentând diferența dintre costul de reconstrucție sau de înlocuire a construcției și valoarea ei de piață.

Uzura fizică se manifestă prin fisuri, căzături, rosături, infestări sau defecte de structură. Neadecvarea funcțională este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea clădirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalațiilor sau echipamentelor atașate. Deprecierea economică, din cauze externe, se datorează unor factori externi proprietății imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietăților imobiliare în zonă, urbanismul, finanțarea și reglementările legale.

Uzura scriptică este o noțiune contabilă ce se referă la valoarea imobilizărilor reținută de proprietar. Aceasta nu este o mărime dată de piață, ci este reglementată de autoritatea fiscală sau aprecierile profesioniștilor contabili și se raportează la costul istoric. Durata de viață economică este perioadă de timp în care construcțiile contribuie la valoarea proprietății imobiliare. Durata de viață fizică poate depăși durata de viață economică, dar reparațiile și modernizările aduse construcțiilor mai vechi pot extinde durata de viață economică, care însă nu poate depăși durata de viață fizică. Evaluatorul va estima durata de viață economică răamasă, interpretând atitudinile și reacțiile cumpărătorilor de proprietăți competitive.

Vârsta scriptică sau vărsta istorică sau calendaristică este dată de numărul de ani trecuți de la terminarea construcției. Varsta efectivă este dată de starea tehnică și utilitatea construcției. Varsta efectiva poate diferi de cea scriptica, in functie de lucrarile de intretinere realizate in trecut.

Pentru a avea o estimare corectă si fundamentată a deprecierii acumulate, prin oricare din metode, evaluatorul trebuie să ia în considerare toate elementele ce ar putea diminua valoarea, dar să considere fiecare element numai o singură dată. Metodele de estimare a deprecierii acumulate sunt: metoda duratei de viață economică, metoda modificată a duratei de viață economică, metoda segregării și  tehnicile de comparare a veniturilor. Ca o metodă suplimentară, metoda duratei de viață fizică poate fi utilizată numai pentru a estima uzura fizică. Metoda duratei de viață economică constă în aplicarea la costul construcțiilor un raport calculat între vârsta efectivă și durata totală de viață economică, totul calculat la data evaluării. b#%l!^+a?

Unele elemente ale deprecierii pot fi ascunse întrucât sunt grupate. Un punct slab al metodei este faptul că elementele recuperabile ale deprecierii nu sunt tratate separat. Mai mult, metoda nu ia în considerare faptul că unele componenete ale clădirii pot avea o durată de viață fizică mai scurtă sau mai lungă.

Metoda segregării solicită evaluatorului să analizeze separat fiecare cauză a deprecierii, să o cuantifice ăi apoi să totalizeze o sumă globala. Dacă evaluatorul utilizează costul de înlocuire, anumite forme ale deprecierii funcționale sunt eliminate automat. Astfel, cele cinci tipuri de depreciere care pot afecta o clădire sunt: uzura fizică recuperabilă; uzura fizică nerecuperabilă; neadecvarea funcțională recuperabilă; neadecvarea funcțională nerecuperabilă; deprecierea externă, care poate fi și temporară.

Metoda comparației consideră că deprecierea acumulată este diferența dintre costul de reconstrucție sau de înlocuire și contribuția în valoare a construcțiilor, toate estimate la data evaluării. Metoda nu face distincție între diferite tipuri de depreciere, fizică, funcțională b#%l!^+a?sau externă. Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale și corecte ale unor tranzacții de proprietăți comparabile și prin urmare nu pot fi aplicate într-o piață limitată sau pentru anumite proprietăți imobiliare cu destinație specială.

În ceea ce privește metodele de randament care pot folosite în evaluarea clădirilor se utilizează diferite fluxuri de venituri generate. Cele mai utilizate sunt venitul brut potențial, venitul net din exploatare, cash-flow înainte de impozitare și valoarea reziduală.

Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condiții de utilizare maximă, respectiv grad de utilizare integrală, ânainte de scăderea cheltuielilor operaționale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei, venit sub formă de chirie, practicat în mod curent la data evaluării, la nivelul chiriei sperate în prima lună sau an complet de exploatare sau la nivelul venitului periodic anticipat pentru perioada de deținere.

Venitul brut efectiv este venitul anticipat din toate formele de exploatare a proprietății imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare, respectiv spațiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de către chiriași.

Venitul net din exploatare reprezintă venitul net anticipat rezultat după deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare, înainte de scăderea amortizării și a serviciului aferent creditului ipotecar. Venitul net din exploatare se exprimă ca o sumă anuală. În unele cazuri, venitul net poate reprezenta o sumă anuală repetabilă mai mulți ani. În alte cazuri, venitul net poate fi considerat la nivelul inițial, aferent primului an de investiție, care se așteaptă să evolueze după o schemă fixă.

Cash-flow-ul disponibil înainte de impozitare este partea din venitul net care rămâne după plata serviciului aferent creditelor, înainte de plata impozitului pe profit. Cash-flow-ul disponibil după impozitare este fluxul de numerar disponibil după plata impozitului pe profit. Suma aferentă impozitului depinde de mărimea venitului total impozabil generat de deținerea proprietății, de mărimea amortizării fiscale și a dobânzilor deductibile, precum și de rata de impozitare.

Valoarea reziduală este o sumă rămasă pe care investitorul o poate obține la expirarea duratei de investiție, când renunță la dreptul de proprietate, prin vânzare ca întreg sau lichidare. În funcție de tipul drepturilor evaluate, valoarea reziduală poate fi calculată înainte sau după deducerea soldului ipotecii și impozitului. Valoarea reziduală poate fi estimată, fie ca o sumă de bani anticipată a se primi, fie ca o schimbare relativă a valorii proprietății în perioada de deținere a drepturilor evaluate. Suma totală poate fi estimată pe baza unei opțiuni a chiriașului de a achiziționa proprietatea la expirarea contractului de închiriere. Pe de altă parte, valoarea reziduală poate fi estimată prin capitalizarea unui câștig net pe care un cumpărător l-ar putea obține la momentul revânzării.

Capitalizarea directă este o metodă folosită pentru transformarea nivelului estimat al venitului net așteptat într-un indicator de valoare a proprietății. Transformarea se poate face fie prin divizarea venitului estimat printr-o rată de capitalizare, fie prin multiplicarea venitului estimat printr-un factor corespunzător de multiplicare, respectiv inversul ratei de capitalizare.

Rata de capitalizare sau factorul multiplicator selectat reprezintă relația dintre venit și valoare, relație acceptată pe piață și rezultată dintr-o analiză comparativă a vânzărilor de proprietăți comparabile. Venitul generat de proprietate, de obicei venit net din exploatare sau cash-flow, este împărțit prin prețul de vânzare mediu al pieței pentru a se determina rata de capitalizare. Multiplicatorul poate fi calculat prin împărțirea prețului de vânzare al unor proprietăți comparabile la venitul anual realizat de proprietățile respective.

Capitalizarea directă nu face o diferențiere explicită între recupararea și randamentul capitalului, ipotezele investitorului nefiind specificate. În mod implicit, se consideră că rata sau multiplicatorul selectat va satisface un investitor mediu și că perspectivele unor venituri viitoare, peste capitalul investit, sunt suficient de atractive. Capitalizarea directă poate fi aplicată venitului brut potențial, venitului brut efectiv sau cash-flow-ului brut. Venitul ales depinde de scopul analizei, de datele disponibile asupra proprietății și asupra pieței. Rata de capitalizare sau factorul multiplicator se selectează direct de pe piață. Capitalizarea directă nu solicită o estimare elaborată a veniturilor viitoare din moment ce rata de capitalizare este selectată din cadrul tranzacțiilor cu proprietăți comparabile și deci reflectă medii ale investitorilor.

Formula de calcul în capitalizarea directă se calculează ca raport dintre venitul net din exploatare și rata de capitalizare.

Venitul brut potențial este suma totală a veniturilor din chirie în ipoteza unui grad de ocupare de 100% obținut anual. Venitul brut efectiv se obține prin scăderea pierderilor de chirie din cauza neocupării integrale și din cauza neplății sau întârzierii la plata a chiriei. Calculul venitului net din exploatare se efectuează prin deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielilor de exploatare. Acestea sunt cheltuieli care sunt în sarcina proprietarului/investitorului.

Estimarea ratei de capitalizare se face prin metoda comparației directe, care se bazează pe o analiză a tranzacțiilor recente de proprietăți comparabile ocupate de chiriași. Rata de capitalizare se obține prin împărțirea veniturilor nete din exploatare la prețul de vânzare. De multe ori metoda nu se poate aplica din cauza lipsei de date pentru proprietati comparabile.

Capitalizarea progresivă sau actualizarea este o metodă utilizată pentru transformarea unor venituri viitoare în valori prezente, prin ajustarea venitului din fiecare an viitor cu o rată de randament adecvată sau prin selectarea unei rate unitare de actualizare, care să reflecte în mod explicit conținutul venitului generat de proprietate, schimbările potențiale de valoare și randamentul așteptat.

Actualizarea este o metodă orientată spre rezultate, care strimulează așteptările investitorului mediu prin intermediul formulelor care calculează valoarea prezentă a câștigurilor așteptate în condițiile asumării unui anumit nivel de risc. Procedeul de transformare a unor venituri periodice în valoare prezentă se numește actualizare. Randamentul așteptat al investiției poartă denumirea de rata de actualizare. Actualizarea pornește de la premisa că investitorul va beneficia de o fructificare satisfăcătoare a investiției făcute, inclusiv de recuperarea integrală a capitalului inițial mobilizat.

Această metodă analizează capacitatea investiției de a realiza un anumit nivel considerat acceptabil de piață, de fructificare a capitalului. La analiza veniturilor viitoare, trebuie făcută distincția între chiria contractuală și chiria pieței. Chiria normală de piață se folosește pentru evaluarea dreptului integral de proprietate. Dacă se evaluează dreptul de închiriere sau de folosință, evaluatorul ia în considerare chiria contractuală pe durata neexpirată a contractului în vigoare și chiria pieței pentru perioada ulterioară.

În urma acestor etape rezultă valoarea rămasă actualizată a construcției la data evaluării. Deși principiul este simplu apar dificultăți în aplicarea celor doi pași, având în vedere, în general, complexitatea și diversitatea construcțiilor. Fiecare construcție trebuie tratată separat.

Evaluarea terenurilor

Potrivit studiilor de specialitate, ca și etape preliminare, înaintea evaluării propriu-zise a terenurilor, trebuie analizate cel puțin următoarele aspecte:

– înregistrările contabile referitoare la teren și actele de proprietate asupra acestuia;

– planurile amplasamentelor și verificarea referitoare la suprafața scriptică și cea faptică;

– din suprafața totală de teren se separă suprafețele care deservesc derularea activității, respectiv teren construit, aferent rețelelor, căile de transport și suprafețele libere în exces care vor fi considerate în afara exploatării;

– în funcție de amplasarea terenului în zonă se culeg informații de piață privind valorile de tranzacționare în zonă a terenurilor libere similare;

– se întocmește o fiță preliminară în care suprafețele terenurilor apar distinct în funcție de destinația acestora, de exploatare sau libere, și de localizarea acestora care va conține și valorile de piață ale terenurilor în zonele respective.

Odată parcurse aceste etape, evaluarea se efectuează în funcție de tipul terenului, fie că este teren în exploatare sau teren în exces. Evaluarea terenului în exploatare se realizează ținând cont de faptul că terenurile contribuie la desfășurarea activității și deci, în această perioadă valoarea lor este diferită față de valoarea de piață. De asemenea, evaluarea trebuie să aibă în vedere pe lângă valoarea de piață a terenurilor în zonele respective faptul că ele vor fi imobilizate încă un număr de ani egal cu durata de viață economică a întregului obiectiv, respectiv tipul de valoare rezultată nu este valoare de piață. b#%l!^+a?

În ceea ce privește evaluarea terenurilor în exces, se evaluează, de regulă, la valoarea de piață în condiții în care există suficiente informații de piață și poate fi aplicată una din următoarele proceduri:

Comparația directă – în cazul acestei metode se consideră că terenurile sunt libere sau se consideră libere, pentru scopul evaluării. Metoda este cea mai utilizată și preferată când există date comparabile.

Prin această metodă, prețurile și acele informații referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări sau deosebiri. Elementele de comparație sunt drepturile de proprietate, restricțiile legale, condițiile pieței, localizarea, caracteristicile fizice, utilitățile disponibile, zonarea și cea mai bună utilizare. Elementele de comparare cele mai variabile de la caz la caz sunt caracteristicile fizice, adică suprafața și forma, lungimea la fațadă, topografia, localizarea și vederea. Este rațional să se coreleze rezultatele a două sau mai multe comparații.

Zonarea este de multe ori criteriul de bază de selecție, pentru că amplasamentele din aceeași zonă sunt cele mai comparabile. Ca regulă generală, cu cât sunt mai multe sau mai b#%l!^+a?mari deosebirile între proprietatea evaluată și cele comparabile, cu atât este mai mare posibilitatea de a ajunge la valori eronate. Evaluatorul va putea lua în considerare și prețurile de ofertă, deși acestea sunt mai puțin credibile. Informațiile directe pot fi obținute din discuțiile cu părțile implicate în tranzacții.

În general, pentru fiecare criteriu de comparare sunt necesare corecții ale prețurilor din tranzacțiile comparabile. Mărimea corecțiilor depinde de datele disponibile și sunt exprimate în mod absolut sau relativ, respectiv procentual.

În localitățile urbane dens dezvoltate, se găsesc foarte rar amplasamente libere și valoarea lor nu poate fi estimată prin comparație directă. La fel și loturile libere din localitățile rurale izolate sunt foarte rar tranzacționate și datele de comparație pot fi nesigure. În aceste cazuri, valoarea terenului se poate estima prin metoda proporției sau prin metoda extracției.

Proporția – această metodă, cunoscută în literatura de specialitate și sub numele de metoda alocării, este bazată pe principiul echilibrului și pe conceptul contribuției, conform căruia, în mod normal, există un raport tipic între valoarea terenului și valoarea proprietății imobiliare pentru anumite tipuri de proprietăți în anumite localizări. Acest raport este în general mai sigur când construcțiile sunt relativ noi. La construcțiile mai vechi crește raportul valoare teren/valoare proprietate.

Metoda proportiei nu dă o valoare determinată a proprietății, ci ea poate fi folosită când este insuficient numărul de tranzacții de terenuri libere comparabile. Estimarea este nu este exactă pentru că se pot ridica construcții mai scumpe sau mai ieftine, pe loturi de teren de valoare egală.

Extracția – este o variantă a metodei proporției. Valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare a unei proprietăți prin scăderea contribuției construcțiilor care este estimată prin costuri și depreciere. Proprietățile din zona rurală sunt estimate frecvent prin această metodă, deoarece contribuția clădirilor în valoarea totală este, în general, redusă și ușor de identificat.

Valoarea terenului dată de metoda extracției poate fi utilizată pentru comparație cu prețurile din tranzacțiile terenurilor libere și este util mai degrabă a estima niște parametri normalizați decât valori absolute.

Proporția și extracția combină metoda costului cu metoda comparației directe.

Parcelarea – această metodă este utilizată la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintă cea mai bună utilizare și există date de comparație pentru aceste tipuri de parcele. O parcelare bine planificată poate crea o proprietate mai bună acolo unde zonarea, utilitățile disponibile, condițiile legale, accesul și alte elemente sunt într-o combinație favorabilă.

Evaluatorul începe să analizeze o parcelare prin determinarea numărului și dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic, legal și economic. Loturile propuse trebuie să fie în conformitate cu cerințele legale și să îndeplinească cerințele pieței locale. Se efectuează apoi o analiză comparativă cu loturile deja construite și după corecțiile necesare, evaluatorul urmează să estimeze care este prețul de vânzare cel mai probabil, durata de construire probabilă și rata de absorbție a parcelelor de către piață.

Metoda parcelării se utilizează și în studiile de fezabilitate și în evaluările unde sunt puține tranzacții comparabile. Precizia metodei este determinată de precizia ratei de actualizare, a ratei de absorbție a costurilor indirecte și pentru servicii.

Tehnica reziduală – Metoda poate fi utilizată în cazurile în care nu sunt disponibile date referitoare la loturi similare de teren liber. Această tehnică este bazată pe principiul echilibrului și a conceptului de contribuție care se referă la echilibrul factorilor de producție, adică teren, mână de lucru, coordonare și capital.

Metoda se utilizează în cazurile în care:

valoarea clădirilor este cunoscută sau poate fi estimată cu o bună precizie;

venitul anual net stabilit, generat de proprietate, este cunoscut sau poate fi estimat;

se pot extrage de pe piață ratele de capitalizare separat pentru clădiri și pentru teren.

Valoarea clădirilor poate fi estimată ca pentru clădiri noi care reprezintă cea mai bună utilizare și care nu au depreciere fizică sau funcțională. Pentru a aplica metoda, evaluatorul determină mai întâi construcția, actuală sau ipotetică, care reprezintă cea mai bună utilizare. Apoi va estima venitul anual net și stabil, din exploatare, obținut din chiria de pe piață și cheltuielile de operare estimate la data evaluării. După acestea, evaluatorul va calcula ce parte din venituri se poate atribui clădirilor și va obține partea rămasă pentru teren. Aceasta este capitalizată cu o rată de capitalizare obținută de pe piața imobiliară și se obține valoarea terenului.

Capitalizarea rentei de bază – renta de bază poate fi capitalizată cu o rată corespunzătoare. Renta de bază este mărimea plătită pentru dreptul de utilizare și ocupare a terenului în conformitate cu regulile de închiriere a terenului.

Această procedură este utilă când există informații de pe piața închirierilor imobiliare, dacă renta curentă corespunde cu cea de pe piață, atunci valoarea obținută prin capitalizare cu o rată de piață este echivalentă cu valoarea de piață. Dacă renta plătită prin condițiile contractuale nu corespunde cu cea de pe piață, se vor face corecțiile ce apar din diferențele din contract, față de cele normale pe piață. Renta poate avea diferite clauze de escaladare și de plată și acestea trebuie reflectate în renta de bază.

Tehnica reziduală combină metoda capitalizării cu metoda costului

b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a?

CAPITOLUL II

Evaluarea unui imobil din municipiul Bacău, aflat în patrimoniul național

2.1 Prezentarea și descrierea imobilului

Casa memorială George Bacovia este punctul de început al oricărui itinerar cultural băcăuan. În imediata vecinătate a monumentalei statui a lui Ștefan cel Mare, pe fosta stradă a Liceului, actualmente strada George Bacovia, la nr. 13.

Pe teren se află o construcție cu regim de înălțime S+P+1E.

Suprafața construită desfășurată este de 600 m2, iar suprafața de teren de de 2000 m2. Regimul juridic: imobil în proprietatea Direcției pentru Cultură Bacău. Racorduri utilități: toate utilitățile. Vecinătăți: zonă mixă rezidențială, comercială.

2.2 Premisele evaluării

Unei componente de patrimoniu îi sunt atribuite la un moment dat un număr de valori, răspunsuri ale impresiei pe care o lasă în perspectivele diferiților privitori. De exemplu, o biserică are valoarea spirituală proprie unui lăcaș de cult, valoare istorică prin prisma evenimentelor pe care le-a găzduit sau, pur și simplu, prin vechimea sa, valoare estetică prin frumusețea sa și calitatea arhitecturii, valoare economică pe piața imobiliară. Astfel, diferitele percepții ale valorii se datorează atât perspectivei cât și individului și/sau b#%l!^+a?expertului receptor.

De asemenea, valorile patrimoniului nu sunt revelate, determinate și nealterabile, situație în care ele ar avea o existență exclusiv intrinsecă. Dimpotrivă, ele sunt într-o mare măsură rezultante ale raportului dintre componenta de patrimoniu în cauză cu contextul său, ceea ce conferă valorilor calitatea de extrinseci.

Din punct de vedere al originii valorii extrinseci, este evident mai facilă vectorizarea artefactului patrimonial ca sursă a iradierii valorii, decât juxtapunerea a două elemente de structură diferită: obiectul și contextul său. La limită, o astfel de vectorizare este acceptabilă, în condițiile în care se recunoaște ca sursă de origine a valorii nu domeniul artefactului, nici domeniul contextului, ci mai degrabă spațiul dintre lucruri și idei.

În ceea ce privește conservarea patrimoniului, valorile au fost tratate în două moduri: fie o valoare predominantă în abordarea conservării, reprimând influența celorlalte, fie toate valorile se contopesc în noțiunea de semnificație culturală. Prima atitudine este deficitară prin excluderea a priori a unor valori, cea de a doua poate eroda potențialul componentei de patrimoniu prin tratarea nediferențiată a valorilor.

În consecință, structurarea unei tipologii de valori ale patrimoniului, care ar reprezenta o modalitate de defalcare a semnificației culturale în tipurile constituante de valori, face abordarea acestor valori mai permisivă pentru discuții multidisciplinare și facilita utilizarea unui limbaj comun.

Clasificarea tipurilor de valori se confruntă cu probleme conceptuale și practice. Pe de o parte, cuprinderea unei valori în formule diverse este, în fapt, exprimarea unor acelorași lucruri în limbaje diferite. De asemenea, în afara diferențelor epistemologice, există diferențe reale în percepția unor valori de către diferitele grupuri de specialiști sau alte părți interesate de proces. De exemplu, proprietarul și operatorul unui obiectiv patrimonial vor percepe valoarea economică diferit față de un rezident din zona de influență a obiectivului. De asemenea, valorile patrimoniului nu sunt înghețate într-un anumit stadiu, ci variază în funcție de modificarea relațiilor care le determină. În acest sens trebuie evidențiat că valorile patrimoniului nu pot fi clasificate în mod absolut și nici în mod obiectiv.

Pe de altă parte, este evident că tocmai o astfel de clasificare a valorilor este necesară pentru determinarea corectă a potențialului său. Astfel, se poate pleca de la o tipologie primă, care să fie adaptată după caz, dar care poate constitui o bază comună de plecare, un ghid care să folosească practicianului în compararea și evaluarea mai multor proiecte,

Cea mai recentă variantă a fost propusă de Randall Mason în studiul pentru Getty Conservation Institute, ca o tipologie provizorie a valorilor. Separarea categoriilor tipologice în aceste două clase, socio-culturale și economice, oferă unele avantaje. Cu toate acestea, pe de o parte, nu se poate separa cu desăvârșire sfera economică de cea culturală. Comportamentul economic nu poate fi separat de cultură, care constituie umbrela modurilor de conviețuire sau transmiterea atitudinilor și comportamentelor; economia este una din subculturile – moduri de conviețuire – dominante în multe societăți.

Pe de altă parte, distincția între economic și cultural oferă avantajul abordărilor de tip „piață" în cercuri sociale tot mai largi. Sferele economiei și culturii reprezintă și sursele unor perspective diferite asupra valorilor și evaluării patrimoniului. În fapt, cele două clase de categorii nu se referă la seturi complet diferite de valori, ci reprezintă moduri alternative de a cataloga părți importante ale aceluiași spectru.

Conform teoriei economice, valorile percepute în primul rând prin prisma consumatorului individual și care se exprimă în general prin preț sunt valori economice. Totuși nu toate valorile economice sunt măsurate în sistemul prețului de piață. Valoarea de utilizare – respectiv valoare de piață este valoarea căreia poate să-i fie atribuit cu mare ușurință un preț. Pentru patrimoniu, valorile de utilizare sunt reprezentate de fluxul de bunuri și servicii pe care le generează și care sunt tranzacționate pe piețele existente. Astfel de exemple sunt: taxele de acces la obiectivele de patrimoniu, costul terenului, salariile angajaților. Dată fiind, spre exemplu, posibilitatea generării unor activități economice conexe în relație cu componenta de patrimoniu – transport, cazare, servicii – caracterul acestei valori este atât intrinsec cât și extrinsec.

Valoarea de nonutilizare, respectiv valoarea în afara pieței, este reprezentată de acea valoare care nu se tranzacționează pe piețele existente și, deci, nu îi poate fi asociat un preț și este reprezentată atât la nivel intrinsec cât și extrinsec. Deseori, valorile de nonutilizare sunt împărțite în următoarele subcategorii:

– valoare de existență – indivizii prețuiesc un obiect de patrimoniu pentru simpla sa existență, deși ei înșiși nu „consumă serviciile” pe care le oferă;

– valoarea de opțiune – se referă la dorința unui individ de a prezerva posibilitatea sau opțiunea de a „consuma” un obiect de patrimoniu la un moment ulterior;

– valoarea de moștenire – provine din dorința de a prezerva obiectul de patrimoniu pentru generațiile viitoare.

În ceea ce privește ilustrarea tipurilor de valori, pentru clasa de valori economice, manifestările intrinseci și extrinseci ale acestora pot fi înțelese de exemplu ca:

Tabelul nr. 1 – Tipuri de valori, pentru clasa de valori economice

Odată stabilite tipurile principale de valori ale patrimoniului, fără a avea pretenția de a fi epuizat subiectul sau ca toate valorile să apară în orice circumstanță, se poate trece la o inventariere a metodelor, în sensul de strategii, și instrumentelor utilizate pentru determinarea acestor valori.

Problemele legate de valori și evaluarea patrimoniului nu sunt susceptibile de a fi rezolvate decât în mică măsura cu instrumente proprii unei singure discipline. În sprijinul acestei afirmații vine un anumit aspect din abordarea curentă a patrimoniului național, și anume instrumentul reglementărilor de intervenție, care anunță un set de restricții, permisivități, recomandări, efectul fiind, în general, conturarea unei atitudini de forma „obligatoriu de păstrat”- „obligatoriu de înlăturat”.

În metodologia procesului de planificare a conservării patrimoniului național, determinarea valorilor/semnificației culturale a componentei de patrimoniu este structurată în trei etape după cum urmează:

– identificarea valorilor, care presupune confruntarea tipologiei elaborate cu preferințele tuturor părților interesate;

– definirea valorilor aparținând diverselor tipuri identificate prin utilizarea instrumentelor specifice disciplinelor implicate;

– coroborarea informațiilor într-o declarație de semnificație – sinteza valorilor, care constituie baza formulării politicii de intervenție.

Astfel, toate părțile interesate sunt implicate în toate fazele procesului de determinare a valorilor, în prima și în cea de a treia etapă prin participare directă, în cea de a doua prin intermediul studiilor elaborate de specialiști.

În definirea exhaustivă a valorilor componentei de patrimoniu intervin abordări diferite epistemologic, fapt ce provine din conjugarea unor instrumente și/sau metode specifice disciplinei conservării patrimoniului cu instrumente și/sau metode împrumutate din alte discipline, respectiv antropologie, etnografie, sociologie, economie. Încercarea de a defini un instrument operațional practic specific arhitectului va face obiectul capitolului următor, în secțiunea de față fiind prezentate instrumentele preluate din alte domenii de cercetare științifică.

Modul economic de înțelegere și reprezentare a valorilor este, prin natura sa, cantitativ și se exprimă cu maxim de eficientă prin metode derivate din epistemologia specifică. În principiu, metodele cantitative tratează relații cauzale și depind de variabile izolate de contextul lor. Valorile socio-culturale se conformează metodelor cantitative doar cu mari dificultăți și atunci în moduri inadecvate. Metodele calitative, sub forma de analize și sinteze ale sondajelor asupra populației, califică mai eficient acest tip de valori, tratând relații contextuale mai degrabă decât relații cauzale.

În lipsa unei piețe reale pentru tranzacționarea unor valori, teoria economiei mediului și metodologia sondajelor sociale au dezvoltat două tipuri de metode de evaluare, transferabile

determinării cantitative a valorilor componentei de patrimoniu, respectiv metode ale preferinței revelate și metode ale preferinței exprimate.

În ceea ce privește metodele preferinței relevate se folosește de piețe surogat, respectiv analizează preferințele pentru valori din afara pieței sub forma apariției disponibilității de a plăti pe o piața asociată sau extrage și analizează informații de pe piețe b#%l!^+a?existente de bunuri și servicii asociate patrimoniului. Un exemplu este studiul de impact economic. Prin măsurarea câștigului pe piața de investiții și cea a forței de muncă, și multiplicarea lui teoretică prin antrenarea de câștiguri secundare la propagarea prin economie, studiul de impact identifică destul de exact beneficiile de pe urma investiției.

Al doilea set de metode se bazează pe crearea unor piețe ipotetice prin sondaje, unde indivizii chestionați sunt rugați să ia decizii ipotetice care sunt analizate ca judecăți de valoare. Metoda evaluării contingente măsoară valoarea totală a componentei de patrimoniu pentru un individ prin disponibilitatea de a plăti pentru ea, dar lasă această valoare nediferențiată. Această metodă poate fi utilizată și în sensul disponibilității de a accepta compensații pentru pierderea unei componente de patrimoniu.

Metoda modelării deciziei este interesantă pentru determinarea valorilor componentei de patrimoniu prin faptul că tratează diferențiat atributele specifice ale valorii generale despre care își exprimă preferințele participanții la chestionar. Această metodă se bazează pe supoziția teoretică care acceptă că utilitatea unui bun poate fi analizata din perspectiva utilității componentelor/atributelor bunului respectiv. Deși avantajul metodei rezidă în natura multidimensională a abordării, o complexitate sporită a chestionarului s-a dovedit a fi malefică pentru exactitatea și coerența răspunsurilor.

Unele valori sunt excluse a priori de la o determinare prin metodele prezentate mai sus, însă abilitatea de a exprima în termeni cantitativi o valoare calitativă general acceptată se poate dovedi extrem de utilă în argumentarea unor decizii proconservare. Statistica descriptivă este una dintre metodele cantitative foarte răspândite în disciplinele calitative, pentru modul în care țintește spre o înțelegere contextuală mai simplă, fațăde statistica multivariată, care încearcă să izoleze diversele variabile și să stabilească relații cauzale. Aplicații pentru statistica descriptivă sunt analiza conținutului și analiza demografică, care permit obținerea rapidă de informații ușor integrabile în diverse studii.

Departe de constitui un bloc compact separat, metodele economice de determinare a valorilor componentei de patrimoniu național sunt susceptibile de a fi aliniate într-un sistem mai rafinat, prin completarea cu instrumente sociologice, într-o abordare integrată. Determinarea socială este definitorie prin rafinarea masei de receptori în funcție de vârstă, sex, etnie, impact social și asigură reflectarea corectă a efectelor unei schimbări (intervenții) asupra părților interesate. Unele instrumente de psihologie experimentală pot conduce la articularea motivațiilor – de multe ori esențiale – ce stau în spatele unor preferințe exprimate în analizele bazate pe metodele microeconomice prezentate mai sus.

Evaluarea rural-participatorie, care presupune educarea încrucișata a rezidenților și nerezidenților poate, prin natura sa participativă, să ofere înțelegerea mai bună a motivațiilor ce fundamentează utilizarea patrimoniului și să explice comportamente ale utilizatorilor de patrimoniu, în special în context evolutiv. Cercetarea de marketing poate oferi un sprijin substanțial prin experiența în domeniul investigării prin sondaje și continua dezvoltare de metode și interfețe de sondaje.

Metodele calitative provin în general din discipline distincte, însă științele socio-umane tind spre o aplicare încrucișată a metodelor. Următoarele tipuri generale sunt aplicate cu precădere în antropologie, arheologie, geografie, sociologie, urbanism și alte domenii hibride, mai recent în conservarea patrimoniului, și reprezintă instrumente utilizabile în determinarea valorilor componentei de patrimoniu.

Expertizele sunt, în principiu, evaluări conform cu o scară de valori internă profesiei și, prin aceasta, au tendința să izoleze părerile experților de alte seturi de informații și grupuri de receptori, îngreunând astfel participarea altor părți implicate.

Etnografia se bazează pe acțiuni de colectare a informației prin chestionare, înregistrarea informațiilor orale, observație, și pe înregistrarea caracteristicilor culturii materiale. Evoluând spre o mai profundă analiză a practicilor și caracteristicilor culturale într-un context lărgit, etnografia face ca împrumutarea instrumentelor de evaluare să devină interesantă pentrucontextul patrimoniului. Complexul de metode etnografice constând din chestionare, grupuri-țintă, exerciții de cartare și tehnici structurate de observare a fost cuprins în practică sub numele de procedura rapida de determinare etnografică.

Alte metode de promovare a participării au fost elaborate în domenii precum urbanismul, prin care specialiștii au determinat criteriile de evaluare proprii indivizilor, și felul în care acestea influențează luarea deciziilor. Aceste metode includ deseori sondaje, întâlniri publice, studierea grupurilor-țintă, chestionare, medieri în cazul apariției disputelor, instituționalizarea implicării comunității sau crearea unor grupuri comunitare noi.

Cartarea datelor pe un plan general sau la scara obiectului constituie un mod simplu de organizare a informației, folosit în conservare pentru a fixa condiția fizică a componentelor de patrimoniu. Cartarea interactivă constă în înregistrarea unor informații considerate esențiale de către membri ai comunitarii rezidente în zona de impact sau alți nonexperți, și poate fi realizată sub formă de sondaj sau iconografic, stimulând rezidenții să prezinte în moduri inovative identitatea comunității.

Cercetarea primară – de arhivă – și elaborarea descrierilor istorice rămâne una din cele mai eficiente metode de a închega și exprima eficient informații elocvente pentru determinarea valorilor componentei de patrimoniu.

În trecerea de la o tipologie a valorilor la determinarea lor este necesară desemnarea celor mai potrivite instrumente pentru fiecare proces de evaluare în parte. Un același instrument poate servi la determinarea mai multor valori, la fel cum determinarea unei valori poate fi rezultatul combinat ce reiese din analiza cu ajutorul mai multor instrumente. În acest sens este utilă întrebuințarea iterativă a unui set transdisciplinar de instrumente care să fie rafinate pe parcursul evoluției studiului valorilor pentru fiecare componentă de patrimoniu în parte.

2.3 Scopul raportului de evaluare și definirea valorii

Prin evaluarea bunurilor din acest raport s-a urmărit stabilirea valorii de vânzare a acestora, pentru vânzarea lor de către Direcția de Cultură a Municipiului Bacău către S.C. AXA S.A., cu condiția menținerii destinației acestora. Având în vedere prevederile Standardelor Internaționale de Evaluare, adoptate de către România, ținând cont de scopul pentru care s-a efectuat evaluarea bunurilor din prezentul raport, pot fi analizate două tipuri de valori recunoscute de Standarde, și anume: valoarea de piață și valoarea de vânzare forțată. Conform Standardelor Internaționale de Evaluare, „valoarea de piață este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere”.

Spre deosebire de valoarea de piață, „valoarea de vânzare forțată sau valoarea de lichidare reprezintă suma care ar putea fi primită, în mod rezonabil, din vânzarea unei proprietăți, într-o perioadă de timp prea scurtă pentru a fi conformă cu perioada de comercializare necesară, specificată în definiția valorii de piață”. Altfel spus, valoarea de vânzare forțată poate implica, de asemenea, un vânzător obligat să vândă și un cumpărător sau niște cumpărători care cumpără, fiind conștienți de dezavantajul vânzătorului.

În urma aplicării metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, a rezultat că valoarea de vânzare a bunului imobil din patrimoniul Direcției de Cultură a Municipiului Bacău este de :

Valoare estimată a imobilului supus evaluării=2 500 000 EUR – 10 750 000 LEI

Premisele evaluării:

În limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certificăm că afirmațiile prezentate și susținute în acest raport sunt adevărate și corecte. De asemenea, certificăm că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate și condițiile limitative specifice și sunt analizele, opiniile și concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. În plus, certificăm că nu avem niciun interes prezent sau de perspectivă în proprietatea imobiliară care face subiectul prezentului raport de evaluare și nici un interes sau influență legată de părțile implicate.

Suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul și nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile și concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințele din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR. Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.

Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator. În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistență semnificativă din partea niciunei alte persoane în afara evaluatorului care semnează. Prezentul raport se supune normelor ANEVAR și poate fi expertizat (la cerere) și verificat, în conformitate cu Standardele de verificare ANEVAR.

Ipotezele și condițiile limitative:

Acest raport este destinat numai pentru scopul enunțat, numai pentru beneficiarul și destinatarul acestuia. Posesia raportului sau a mai multor copii ale acestuia nu conferă nimănui dreptul de publicare, cu excepția situației prevăzute de lege în vederea efectuării formalităților de vânzare, de către lichidatorul judiciar desemnat. Informațiile conținute în raport pot fi utilizate numai de către lichidatorul judiciar desemnat, sau de către proprietarul sau utilizatorul bunului evaluat, în cadrul procedurilor prevăzute de lege în vederea vânzării acestuia. La baza evaluării stau o serie de ipoteze și condiții limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze și concluzii, b#%l!^+a?precum și cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze și limite de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:

– Ipoteze:

Evaluatorul nu își asumă nicio responsabilitate privind situația juridică, a suprafeței și considerațiilor privind titlul de proprietate. Se presupune că dreptul de proprietate este considerat real și tranzacționabil;

Aspectele juridice se bazează exclusiv pe documentele puse la dispoziție evaluatorului, anexate în copie, și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare;

Proprietatea imobiliară a fost evaluată în ansamblul ei, în ipoteza transferului integral al dreptului de proprietate;

Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor de zonare și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport;

Situația actuală a proprietății imobiliare și scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate și a modalităților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietății în condițiile tipului valorii selectate;

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;

Evaluatorul nu a efectuat măsuratori ale proprietății, ci a estimat valoarea acesteia bazându-se pe suprafața înscrisă în actele puse la dispoziție și anexate în copie;

Metoda comparației relative a fost aplicată terenului, sub rezerva insuficienței și nivelului redus de încredere asupra informațiilor privind tranzacții libere încheiate cu proprietăți similare în zonă;

Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informațiile pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existenței și a altor informații de care evaluatorul nu avea cunoștință.

– Condiții limitative:

Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare și de mediatizare a acestuia;

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietatea în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de ințelegeri în prealabil.

Nici prezentul raport, nici părți ale sale, în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului, nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

Valoarea estimată în EUR este valabilă atât timp cât premizele și condițiile în care s-a realizat evaluarea – starea pieței, nivelul cererii și ofertei, inflație, evoluția cursului de schimb, nu se modifică semnificativ.

Se are în vedere faptul că pe piețele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o dată cu trecerea timpului șii variația lor în raport cu cursul valutar nu este liniară; piața imobiliară în ansamblu nu este pe deplin influențată de trecerea la cursul de referință RON/EUR;

Obiectul și scopul evaluării:

Obiectul evaluării îl reprezintă bunul imobil – teren și construcție situat în Bacău, str. George Bacovia, nr. 13, proprietate aflată în patrimoniul național.

Scopul evaluarii este estimarea valorii de piață, așa cum este definită în standardele IVS1) pentru determinarea valorilor de vânzare.

Data estimării valorii:

La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare lunii septembrie 2011, data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare și valorile estimate de către evaluator. Trebuie avut în vedere că la data întocmirii prezentului raport de evaluare, piața bunurilor imobile a suferit o scădere semnificativă.

Moneda raportului:

Opinia finală a evaluării va fi prezentată în EUR și LEI. Având în vedere că metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale în lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea în și din valută este 4,3 lei pentru un EUR. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atâta vreme cât principalele premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative, respectiv nivelul riscurilor asociate unei investiții similare, cursul de schimb și evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare și cu nivelul tranzacțiilor pe piața imobiliară specifică.

Informații utlizate și surse de informații:

Informațiile utilizate au fost:

Standardele internaționale de evaluare

Buletinele informative publicate de ANEVAR și de Corpul Experților Tehnici

Evaluarea proprietății imobiliare și alte documentații de specialitate

Buletinele informative publicate de Corpul Experților Tehnici din România

Rapoarte anuale privind Piața Imobiliară editate de unele agenții imobiliare

Publicații on-line ale agențiilor imobiliare

Clauza de nepublicare:

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către proprietar, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. În conformitate cu uzanțele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport și încă un interval de timp limitat după această dată, în care condițiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general – august 2011 – când are loc operațiunea de evaluare și stadiul de dezvoltare al pieții imobiliare.

Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat. Nu se acceptă nicio responsabilitate dacă este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, în nicio circumstanță.

Inspecția proprietății:

Inspecția proprietății a fost realizată de către evaluator în data de 15 septembrie 2011. Bunul imobil supus evaluării a fost identificat pe baza planurilor de amplasament. De asemenea, au fost verificate prin sondaj utilitățile (apă și electricitate), au fost fotografiate bunurile imobile și au fost realizate descrieri ale proprietății.

Pentru scopul evaluării am considerat că drepturile evaluate reprezintă dreptul real de proprietate asupra proprietății imobiliare analizate, considerate ca fiind liberă de sarcini, valabilă și vandabilă. În conformitate cu actele prezentate, imobilul este proprietatea Direcției de Cultură Bacău, actele de proprietate fiind:

contract de vânzare cumpărare nr. 38/19.03.1990

încheiere de intabulare 41/12.08.2000 nr. 79/13.12.1998

Certificat de urbanism nr. 57/05.06.2000

Autorizație de construire nr. 23/657/19.04.2001

Proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 45/24.06.2002

Extras de carte funciară nr. 27/14.05.2002

Analiza pieței specifice:

Cererea de cumpărare, în cel de-al doilea trimestru al anului 2011, a rămas scăzută în sectorul imobiliar din România. Avand în vedere slaba revenire economică nu se întrevăd îmbunătățiri imediate în creșterea cererii de cumpărare a categoriei de bunuri supuse evaluării.

Oferta – piața terenurilor rămâne cel mai spectacular sector, atât ca număr de tranzacții, cât și ca varietate și dinamică a prețurilor. Cei mai mulți cumpărători sunt din rândul investitorilor în sectorul imobiliar.

Ca o tendință generală, experții imobiliari susțin, de altfel, că în ultima perioadă se cumpără terenuri fie pentru a doua casă, în zone liniștite de la marginea orașului, fie pentru inițierea unor afaceri, precum construirea unor sedii de birouri sau apartamente, destinate închirierii, fie numai pentru a face o investiție.

Cea mai bună utilizare:

b#%l!^+a?

Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive care acționează pe piața unde este localizată propietatea, echilibrul acestor forțe – cerere și ofertă – realizându-se numai în cazul celei mai bune utilizări pentru proprietate.

În mod rațional cea mai bună utilizare pentru o proprietate este atât în funcție de utilizările proprietăților învecinate cât și în funcție de situația pieței imobiliare locale. În conformitate cu utilizarea legală conform regulament de urbanism aceasta este proprietate aparținând patrimoniului cultural. Se apreciază că utilizarea existentă reprezintă cea mai bună utilizare.

CAPITOLUL III

Metodele de evaluare a imobilelor aflate în patrimoniul național

3.1 Metode de evaluare folosite

Baza de evaluare este valoarea de piață. Definiția valorii de piață data de Comitetul Internațional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) și de Grupul European al Evaluatorilor de Active (TEGOVA), și a standardului IVS1, este următoarea: „valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, intre un cumpărător hotărât să cumpere și un vânzător hotărât să vândă, într-o tranzacție liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere”.

Fiecare din expresiile cuprinse în definiția de mai sus are propriul său cadru conceptual care, în esență, reflectă suma de bani la care se poate efectua o tranzacție cu un activ între vânzători și cumpărători independenți – nelegați prin relații preferențiale – și în care fiecare își cunoaște interesul, are convingerea satisfacției din tranzacția realizată, fără a fi constrânși să o facă. Valoarea de piață este deci expresia valorii de schimb stabilită în mod obiectiv pe piața bunului supus evaluării, piața caracterizată prin ipotezele enumerate în definiția IVSC/TEGOVA a valorii de piață.

Prin stabilirea valorii de piață, ținând cont de definiția și expresia acesteia, se asigură posibilitatea găsirii numitorului comun de convertire a valorilor imobiliare, în valori mobiliare pe baza unui coeficient de convertibilitate a valorilor de piață a celor două categorii de valori.

Standardele de evaluare:

Standardele internaționale evaluare adoptate de către Asociația Națională a Evaluatorilor din România prin Hotărârea Conferinței Naționale ANEVAR:

– IVS 1 – Valoarea de piață – baza de evaluare

– IVS 3 – Raportarea evaluării

– Standarde Internaționale de aplicație în evaluare – IVA 2 – Evaluarea pentru garantarea împrumutului

Standarde Internaționale de Practică în Evaluare – GN:

– GN 1: Evaluarea proprietății imobiliare

– GN 8: Costul de înlocuire net

Metodele de evaluare existente:

În procesul de evaluare sunt recunoscute trei abordări ale evaluării: cost, comparația vânzărilor și capitalizarea venitului. Cu excepția cazurilor când există restricții sau când există alte constrângeri pentru anumite omisiuni, este rezonabil ca evaluatorul să ia în considerare fiecare abordare. Fiecare abordare se bazează pe principiul substituției, conform căruia, atunci când sunt disponibile mai multe bunuri sau servicii similare, cel cu prețul cel mai scăzut va avea cea mai mare cerere și cea mai răspândită distribuție. Cu alte cuvinte, prețul unei proprietăți stabilit pe o piață dată, este limitat de prețurile plătite în mod frecvent pentru proprietăți competitive pe același segment de piață, de alternativele financiare pentru investirea banilor în altceva, și de costul de construire a unei noi proprietăți sau de adaptare a unei proprietăți vechi pentru o utilizare similară cu cea a proprietății evaluate.

Metoda comparației directe:

Abordarea prin comparația directă pleacă de la premisa că prețurile pentru proprietăți sunt determinate de către piață. O indicație asupra valorii de piață poate deci fi calculată dintr-o studiere a prețurilor de pe piață ale proprietăților competitive pe segmentul respectiv de piață. Procesele comparative aplicate sunt fundamentale pentru procesul de evaluare.

Atunci când există informații disponibile, abordarea prin comparația directă este cea mai directă și sistematică abordare pentru estimarea valorii.

Când nu există informații suficiente, aplicabilitatea abordării prin comparația directă poate fi limitată. Cercetarea insuficientă de către evaluator nu este o scuză pentru omisiunea acestei abordări, atunci cănd există informații disponibile sau când acestea pot fi procurate în mod rezonabil.

După ce au fost colectate și verificate informațiile privind vânzările, vor fi selectate și analizate unul sau mai multe criterii de comparație. Criteriile de comparație utilizează două componente pentru a genera un factor – de exemplu preț pe unitatea de măsura sau rata rezultată prin raportarea prețului de vânzare a proprietății la venitul său net, adică multiplicatorul venitului net sau al anului de cumpărare, care reflectă precis diferențele dintre proprietăți. Criteriile de comparație pe care cumpărătorii și vânzătorii de pe o anumită piață le utilizează în deciziile de cumpărare și de vânzare au o relevanță specială și pot avea o greutate mare.

Elementele de comparație sunt caracteristicile specifice ale proprietății și tranzacțiilor care conduc la variația prețului plătit pentru proprietatea imobiliară. Acestea sunt considerații esențiale în abordarea prin comparația directă.

Pentru a realiza o comparație directă între o proprietate comparabilă vândută și proprietatea evaluată, evaluatorul ar trebui să ia în considerare posibile corecții bazate pe diferențe dintre elementele de comparație. Corecțiile pot fluctua în funcție de diferențele între fiecare element comparart. Evaluatorii aplică metode cantitative și/sau calitative pentru analizarea diferențelor și estimarea corecțiilor.

Metoda de capitalizare a veniturilor:

Abordarea prin capitalizarea venitului sau abordarea prin venit poate fi aplicată atât în evaluările valorii de piață, cât și pentru alte tipuri de evaluări. Totuși, pentru aplicațiile valorii de piață, este necesară culegerea și analizarea informațiilor relevante de piață. Acest aspect diferă în mod clar de colectarea unor informații subiective pentru un anumit proprietar sau pentru reflectarea punctului de vedere al unui investitor sau analist particular.

Abordarea prin capitalizarea venitului este bazată pe aceleași principii care se aplică și în alte abordări ale evaluării. În particular, se sprijină pe principiul anticipării, folosind procese care consideră valoarea prezentă a beneficiilor viitoare anticipate.

Ca și alte abordări, abordarea prin capitalizarea venitului poate fi utilizată cu credibilitate numai atunci când sunt disponibile informații comparabile relevante. Când astfel de informații nu sunt disponibile, abordarea poate fi utilizată pentru o analiză generală, dar nu pentru scopul unei comparații directe de piață. Abordarea prin capitalizarea venitului este importantă în special pentru proprietățile care sunt cumpărate și vândute pe baza capacității și caracteristicilor lor de a genera câștiguri și în situații în care există evidențe de piață pentru susținerea diverselor elemente încorporate în analiză. Precizia matematică a procedurilor utilizate în abordare ar trebui să nu fie greșit înțeleasă ca fiind o indicație a acurateței rezultatelor.

Pentru abordarea prin capitalizarea venitului, cercetarea de piață este importantă din mai multe motive. Pe lângă oferirea de informații care vor fi prelucrate, cercetarea de piață furnizează totodată și informații calitative pentru a determina comparabilitatea și pentru a conferi greutate aplicabilității rezultatelor analizei. Astfel, abordarea nu este exclusiv cantitativă sau matematică, ci are și estimări calitative.

Cele trei abordări ale valorii sunt independente una de cealaltă, chiar dacă fiecare dintre ele se bazează pe aceleași principii economice. Toate cele trei abordări sunt destinate estimării unei indicații a valorii de piață, dar concluzia asupra valorii finale depinde de luarea în considerare a tuturor informațiilor și proceselor aplicate, dar și pentru reconcilierea indicațiilor de valoare rezultate din diferitele abordări într-o estimare finală a valorii.

Metoda costurilor

Abordarea prin cost, este reprezentată printr-o aplicație distinctă, numită Costul de Înlocuire Net, care este folosit în circumstanțe specifice. Abordarea stabilește valoarea prin estimarea costurilor de achiziționare a terenului și construire a unei noi proprietăți cu aceeași utilitate sau pentru adaptarea unei proprietăți vechi pentru aceeași utilizare, fără cheltuieli pentru întârziere. Stimulentul estimat al antreprenorului, sau profitul / pierderea promotorului imobiliar, se adaugă, de obicei, la costul de construire, iar costul terenului se adaugă la costul total de construcție.

Abordarea prin cost stabilește limita superioară până la care piața ar plăti în mod normal pentru o proprietate anumită când aceasta ar fi nouă. Pentru o proprietate veche, pentru estimarea unui preț care aproximează valoarea de piață, se scad unele alocări care b#%l!^+a?reflectă diferitele forme de depreciere cumulată – deteriorare fizică: funcțională sau tehnică, demodare; și economică sau depreciere externă. În funcție de cantitatea de informații de piață disponibile pentru calcule, abordarea prin cost poate conduce la o indicație directă a valorii de piață.

CIN este o metodă substitut acceptabilă pentru obținerea unei valori derivată din piață pentru proprietăți cu piața limitată și pentru cele specializate, atunci când informațiile relevante sunt sărace sau inexistente. CIN poate fi utilizat pentru situații financiare atunci când nu poate fi determinată valoarea de piață.

Alegerea metodelor de evaluare a imobilului:

Alegerea metodelor de evaluare ține cont de informațiile de piață disponibile, de tipul de active de evaluat și de scopul evaluării, precum și de cea mai bună utilizare a proprietății.

Ca urmare a acestora avem:

– Evaluarea imobilului prin metoda costurilor

– Evaluarea imobilului prin metoda veniturilor

– Evaluarea terenului

Considerații generale

Pentru evaluarea terenurilor, în literatura de specialitate sunt recomandate următoarele tehnici:

– metoda comparației directe: se folosește atunci când se cunosc suficient informații despre tranzacții similare. Prin aceasta metoda prețurile și informațiile referitoare la laturi similare sunt analizate, comparate si corectate funcție de asemănări sau diferențieri.

O aplicație a metodei comparației directe sunt Metoda Consiliului General a municipiului Bacău, metodologie aprobată prin Hotărârea nr. 321/10.2000 și Metoda comparației prin bonitare, recomandată de către Corpul Experților Tehnici din România.

– metoda proporției: se bazează pe estimarea raportului valoare teren/valoare construcție; se folosește când terenul este mobilat, iar rezultatele sunt destul de grosiere;

– metoda extracției este o variantă a metodei proporției și anume, valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare a unei proprietăți prin scăderea contribuției construcțiilor la valoarea totală;

– metoda parcelării, se folosește la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintă cea mai bună utilizare și există date de comparație pentru aceste tipuri de parcele, se folosește în general la studiile de fezabilitate;

– metoda reziduală, se folosește când nu sunt disponibile date referitoare la laturi similare de teren liber. Se folosește când valoarea clădirilor este cunoscută sau poate fi estimată cu o precizie bună și se pot extrage de pe piață date credibile pentru calculul ratelor de capitalizare separat pentru clădiri și separat pentru teren;

– metoda capitalizării rentei de bază, utilă când sunt informații disponibile de pe piața închirierilor.

Metoda comparației directe:

Analiza pieței imobiliare locale: din analiza pieței imobiliare s-au constatat următoarele:

oferta cu anunțuri de vânzare terenuri este bogată datorită faptului că zona în care este situat terenul este o zonă în dezvoltare;

nu există anunțuri cu terenuri pentru închiriere/concesionare

Din punct de vedere a pieței imobiliare locale, pentru terenuri se constată următoarele:

suprafețele oferite spre vânzare sunt suprafețe mici și medii ca mărime

zona are caracter rezidențial și industrial.

– pentru zona în care se află terenul de evaluat s-au identificat câteva terenuri aflate la vânzare.

Determinarea caracteristicilor principale relevante ale terenului de evaluat:

Suprafața de teren ce se evaluează este de 2000 m2, conform documantației cadastrale, teren cu destinație intravilan.

Forma terenului este dreptunghiulară cu raportul laturilor cca. 1/5 Terenul pentru evaluare se consideră liber. Terenul are toate utilitățile pe teren.

Oferte terenuri cu caracteristici asemănătoare cu ale terenului de evaluat: din analiza pieței imobiliare pentru terenuri au rezultat următoarele: în zonă sunt câteva terenuri aflate la vânzare, terenurile oferite au caracteristici diferite de terenul de evaluat

Din aceste considerente constatăm că în zonă nu sunt terenuri cu caracteristici identice cu terenul de evaluat, din ofertele existene pe piață am ales următoarele anunțuri de vânzare care se apropie de terenul de evaluat – zona și suprafața apropiată cu cel de evaluat:

Comp 1: Str. George Bacovia, teren intravilan, suprafața 2100 m2, preț 90 Euro/m2;

Comp 2: Str. George Bacovia, teren intravilan, suprafața 2150 m2, preț 97 Euro/m2;

Comp 3: Str. George Bacovia, teren intravilan, utilități, suprafața 2000 m2, preț 100 Euro/m2;

Determinarea valorii terenului prin comparația directă:

Deoarece terenurile oferite spre vânzare nu sunt identice cu terenul de evaluat, pentru comparație vom utiliza următoarele corecții:

corecție preț ofertă: deoarece prețurile pentru terenuri sunt prețuri de ofertă agenție, acestea se vor corecta în minus cu 10%;

corecție suprafață, în funcție de suprafața terenului de evaluat, se va ține cont că o suprafață de teren mare are un preț unitar mai mic decât o suprafață mai mică;

corecția de zonă – vad comercial sau coeficient cerere/ofertă, este în funcție de zonă, de amplasarea terenului de evaluat, comparativ cu terenurile cu care se face comparația. Corecția se face în funcție de interesul investitorilor față de zonă, raportul cerere ofertă, comparativ cu terenul de evaluat;

corecție pentru utilități, cu cât terenul are racordurile pentru utlități realizate cu atât valoarea acestuia este mai mare. Corecțiile pentru utilități se vor face în conformitate cu metodologia de evaluare a terenurilor construibile din Municipiul Bacău

Pentru terenul de evaluat alegem valoarea de 100 Euro/m2 aferent terenului 3 deoarece avem valoarea corectată cea mai mică. Valoarea terenului determinată prin metoda comparației directe este 2000 m2 x 100 Euro/m2 = 200 000 Euro

Evaluarea clădirii pe bază de costuri:

Denumire obiect și amplasare în teren: Clădirea, situata în Bacău str. George bacovia nr. 13;

Data punerii în funcțiune: 1950 în curs de modernizare și extindere;

Caracteristici specifice obiectului:

– Cladire muzeu cu regim de înălțime S+P+1E

– Structura inițială din cadre și plansee de beton armat, extindere din cadre metalice învelitoare tip terasă cu termohidroizolație

– Anvelopă din zidarie de caramidă și pereți cortină

– Compartimentari cu pereți ușori din gipscarton

– Tâmplărie interioară din lemn

– Finisaje de calitate medie în curs de execuție

– Instalații: în curs de execuție

Unitatea de referință: 1 m2 arie desfășurată (Ad) = suprafața orizontală a clădirii, măsurată imediat deasupra soclului pe conturul exterioral obiectului;

Suprafața construită (amprenta la sol): 600 m2;

Suprafața desfășurată: 1200 m2;

Aprecieri și deprecieri: având în vedere că subiectul evaluării este evaluarea investiției (la finalizarea lucrărilor de amenajare interioară și exterioară) se consideră o depreciere de 0%

Având în vedere că subiectul evaluării este o cladire muzeu amplasată într-o zonă de interes economic, în vecinătatea unor complexe comerciale și în apropierea mijloacelor de transport în comun, profit promoter imobiliar, se consideră o apreciere de 15%

Calculul valorii de înlocuire în prețuri valabile la 1 ianuarie 1955: în conformitate cu Broșura pentru evaluarea rapidă a clădirilor editată de MatrixRom, Broșura 4: Clădiri pentru învățământ, știință, cultură și artă, construcții administrative, Fișa 20: Clădire administrativă curentă pentru administrație județeană, locală, comunală, întreprindere și alte unități.

Valoarea de înlocuire pe m2 – 700 lei

Măsurătorile pe teren – 1200 m2

Valoarea de înlocuire nivel 1965 – 700 leix1200=840.000 lei

– La care s-au aplicat corecțiile :

• Pentru punct termic propriu 7 lei x 1200 m2 = 8400 lei

• Pentru acoperiș – terasă 3lei x 1200 m2 = 3600 lei

• Pentru centrala termică cu gaze – deservește numai propria clădire: 21 lei x 1200 m2= 25 200lei

Valoarea corecțiilor: 13200 lei b#%l!^+a?

Valoare obiect la nivel 1955: 560.000.000

Uzura fizică conform P135/99: 0 lei

Actualizare :

– Actualizarea datorată deprecierii leului:

– Rezultând un total/m2 pentru obiect:

Total valoare m2 pe expertiză: 6.000.000

Total valoare m2 pe expertiză (RON): 600

Indicele mediu de actualizare a valorii clădirilor și constrstrucțiilor speciale ca mijloace fixe evaluate în prețuri valabile la 1 ianuarie 1965, conform aviz CET-R nr. 6601/25.07.2002 – Buletin 107, pentru data de 25.07.2002, pentru grupa 15D „clădiri culturale” este de 2,2803 inclusiv TVA sau 1,839 fără TVA.

Valoarea tehnică de înlocuire, calculată în prețuri valabile la data evaluării: 1,839 x 3.756.338 lei = 6.907.906 lei

Valoare de piață obținută prin metoda costurilor:

6.907.906 lei x (1+15%) = 7.944.092 lei sau 1.847.463 Euro

3.2 Valorile centralizate

Determinarea valorii terenului de evaluat prin metoda comparației directe:

b#%l!^+a?

În urma evaluării efectuate și a analizei informațiilor aplicabile și a factorilor relevanți, opinia evaluatorului este ca valoarea de piață a proprietății imobiliare descrise va trebui să țină seama de valoarea obținută prin metoda folosită, în principal datorită caracterului volatil al echilibrului pieței, precum și sectorul de nișă în care este situat bunul evaluat, nefiind o piață dinamică în care să existe o cerere activă și competitivă pentru acest tip de bunuri.

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în raportul de evaluare și este valabilă în condițiile economice și juridice precizate în raport.

Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport și reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață a proprietății. De asemenea, valoarea este o predicție; și nu conține TVA.

CONCLUZII

Patrimoniul național reprezintă o resursă deosebit de importantă care aparține întregii umanități. Valoarea sa transcede cu mult sfera monetară, reprezentând un tezaur de cunoștințe și semnificații care inspiră și împlinește ființele umane. Tocmai de aceea, investițiile în prezervarea și valorificarea patrimoniului național prezintă o importanță deosebită. Aceste investiții nu ar trebui să cadă exclusiv în sarcina autorităților publice. Dimpotrivă, ținând cont că patrimoniul cultural generează o serie de efecte de natură economică, se recomandă o finanțare mixtă, publică și privată, care poate îmbrăca forma parteneriatului public-privat.

Evaluarea proiectelor de investiție în patrimoniul cultural ridică două probleme importante, în primul rând, efectele economice ale acestor investiții sunt deosebit de complexe, se manifestă atât pe termen scurt, cât și pe termen lung, și sunt dificil de cuantificat. Studiile de impact rămân o unealtă valoroasă pentru evaluarea proiectelor de investiție în patrimoniul cultural.

În al doilea rând, încă se resimte nevoia unei metode bine fundamentate, care să răspundă la toate cerințele de evaluare a patrimoniului național. Metodele de evaluare existente au fost inițial utilizate pentru evaluarea bunurilor de mediu, fiind ulterior adaptate pentru evaluarea patrimoniului național. Mai mult, ele nu surprind totalitatea fațetelor pe care le îmbracă valoarea patrimoniului național, ci doar segmente ale acesteia. Valoarea de nonîntrebuințare se dovedește a fi cea mai dificil de estimat, metoda valorii de contingență fiind singura aplicabilă în acest caz. Concluzionând, evaluarea și valorificarea economică a patrimoniului național prezintă încă multe probleme nerezolvate care incită la noi cercetări în domeniu. Una din principalele provocări se referă la formularea unei metode sau a unui complex de metode îmbunătățite de evaluare a patrimoniului național.

b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a? b#%l!^+a?