Master profesional: Contabilitate, Expertiză și Audit [625420]

Universitatea „Alexandru Ioan Cuza” Iași
Facultatea de Economie și Administrarea Afacerilor
Master profesional: Contabilitate, Expertiză și Audit

Iași, 2019

Performan ță și risc în afaceri

Analiza performanței și riscului din domeniul
construcțiilor

Conf. univ. dr. Ciprian APOSTOL

Studenți:
Baluțel Ana
Bălăucă Florentina
Bocan Lidia
Pantea Iuliana

1

În fiecare proiect de dezvoltare imobiliară este necesară efectuarea următoarelor trei
aspecte :
– previzionarea profitului operațional, care evidențiază venitul, cheltuielile operaționale și
profitul net din exploatare;
– previzionarea costurilor, care conține costurile cu terenul, costurile “hard” de construcție și
costurile “soft”;
– previzionarea finanțării, care conține nivelul de împrumut estimat, cerințele de capital
propriu și valoarea finală a proiectului.
1. Previzionar ea profitului net din exploatare
Unul dintre cele mai importante elemente în previzionarea profitului din exploatare îl
constituie estimarea chiriilor ce po t fi obținut e. Înaintea începerii oricărui proiect este necesară o
analiză a pieței locale pentru a se determina ce fel de caracteristici tehnice de construcție și
facilități trebuie să prezinte clădirile, care este chiria pe metru pătrat care este solicitată pentru
nivelul respectiv al dotărilor și care este măsura în care chiriile locale sunt diferite de alte zone
de dezvoltare sau alte orașe similare.
Orice fel de echipamente și dotări care sunt suplimentare față de ce oferă competitorii vor
putea permite încasarea unor chirii mai mari. Un alt amănunt important care trebuie avut în
vedere este acela r eferitor la tipurile de echipamente care pot fi oferite: un nivel exagerat al
dotărilor poate conduce la cheltuieli ridicate de mentenanță sau de înlocuire viitoare, ceea ce
conduce la creșteri ale cheltuielilor de exploatare.
Unii dezvoltatori pot avea o atitudine specială ce derivă din faptul că multe dintre clădiri
sunt destinate vânzării mai mult sau mai puțin rapide. Conform perceptului ”construiește și
vinde” acești dezvoltatori se concetrează, asemenea investitorilor de pe piețele financiare care
trebuie să raporteze rezultate în fiecare trimestru, pe valoarea adăugată și profitul pe termen
scurt. Această abordare poate fi în detrimentul unei viziuni pe termen lung care să ia în calcul
cheltuielile de exploatare viitoare, cheltuielile de mentenanță, f iabilitatea aparaturii și a
materialelor de construcții etc.
În ceea ce privește estimarea veniturilor viitoare din chirii, un element important este cel
care se referă la influența ratei inflației. Aceasta poate să afecteze semnificativ valoarea reală a
chiriei . O altă sursă de venit în cazul clădirilor o reprezintă chiria pe spațiile de parcare. Alte
venituri pot fi obținute din afișarea de mesaje publicitare pe clădire sau în alte locuri vizibile, din
taxe de administrare a proprietății și din efectuarea de alte servicii complementare pentru
chiriași.

2

2. Previzionarea costurilor
Costurile unui proiect sunt separate în trei categorii generale, și anume: costuri cu terenul,
costuri de construcție ( hard costs ) și costuri cu servicii referitoare la realizarea construcției ( soft
costs ).
 Costurile cu terenul reprezintă valoarea de piață a terenului neconstruit.
 Așa-numitele hard costs sunt date de costurile de construcție.
 Costurile soft se referă la costurile cu arhitecții, urbaniștii, inginerii, costuri de finanțare,
marketing etc.
3. Previzionarea finanțării
Costurile de finanțare sunt compuse din cheltuieli le cu dobânzi le și alte costuri inițiale de
acordare a creditului, studiul de fezabilitate solicitat de bancă etc. Mărimea acestor costuri de
finanțare depinde de mărimea împrumutului, de rata dobânzii, care la rândul lor, sunt dependente
de conjunctura de pe piața finan țărilor (piața bancară) etc.
Indicatorii specifici în proiectarea construcțiilor
Ținând seama de faptul c ă pentru construc ții trebuie s ă se foloseasc ă o suprafa ță de teren
cât mai mic ă, precum și din necesitatea de a avea indicatori care s ă ajute la analiza
funcționalit ății clădirilor se pot calcula următorii indicatori naturali:
 Gradul de ocupare al terenului /Coeficientul de utilizare a solului (K s);
 Coeficientul de utilizare a suprafe ței clădite (Kc);
 Densitatea construc țiilor (Kt);
 Coeficientul de folosire a suprafeței desfășurate (K d);
 Coeficientul de folosire în scopuri productive a suprafeței desfășurate (K p).
1. Coeficientul de utilizare a solului (K s)
Se obține prin raportarea suprafeței clădite ( Sc1), care reprezintă aria de secțiune a unei
clădiri cuprinse în conturul exterior al zidurilor înconjurătoare măsurate la nivelul solului, la
suprafața totală ( St) formată din întregul teren care formează incinta unei întreprinderi nou
construite .
Relația de calcul este:
Ks = Sc1/ St
Investi ția este cu at ât mai eficient ă cu cât acest coeficient se apropie de 1.

3

2. Coeficientul de utilizare a suprafe ței clădite (Kc)
În majoritatea țărilor economisirea terenurilor este la ordinea zilei, teritoriul trebuie astfel
gospodărit încât să satisfacă atât cerințele prezente cât și cele viitoare. În acest sens, ori de câte
ori este posibil, se urmărește desfășurarea pe verticală a fluxurilor și proceselor de producție.
Acest coeficient se calculează raportând supraf ața desfășurată ( Sd), adică suma suprafețelor
orizontale ale subsolurilor, parterului și fiecărui etaj inclusiv a mansardelor, podurilor circulabile
și necirculabile, la suprafața clădită ( Sc1).
Relația de calcul este:
Kc = Sd/ Scl
Investi ția este cu at ât mai eficient ă cu cât acest coeficient se apropie de 1.
3. Densitatea construcțiilor (K t)
Se calculează raportând suprafața desfășurată la suprafața totală .
Relația de calcul este:
Kt = Sd/ St
4. Coeficientul de folosire a suprafeței desfășurate (K d)
Daca not ăm cu Su suprafața utilă, care este formată din suma suprafețelor secțiunilor
orizontale ale tuturor încăperilor măsurate după dimensiunile interioare, și cu Sd suprafața
desfășurată, acest coeficient se calculează astfel:
Kd = Su/ Sd
5. Coeficientul de folosire în scopuri productive a suprafeței desfășurate (K p)
Acest indicator eviden țiază preocup ările proiectantului de cre ștere a gradului de ocupare
tehnic ă a spa țiului de produc ție. Cu c ât acest coeficient se apropie de unitate cu at ât investi ția
este mai eficient ă.
Relația de calcul este:
Kp = Sp/ Sd
în care:
Sp – reprezint ă partea de suprafa ță utilă destinat ă desfășurării propriu -zise a procesului de
produc ție;
Sd – suprafa ță desfășurată.

4

Indicatori specifici în planificarea producției în construcții -montaj
În planificarea volumului producției în construcții -montaj pot fi determinați următorii
indicatori :
 Venituri din activitatea de bază (Vb) ;
 Venituri din activitatea de bază pentru calculul producției nete (Vbpn) ;
 Produc ția net ă de construcții -montaj (Pn);
 Valoarea adăugată (Va);
 Productivitatea muncii (W).
1. Venituri din activitatea de baz ă (Vb)
Veniturile din activitatea de bază reflectă cifra de afaceri din activitatea de bază a
întreprinderii și se referă la vânzarea produselor rezultate din activitatea de construcții a
întreprinderii.
Veniturile din activitatea de bază pentru calculul volumulu i și al costului de producție din
planul de producție și pentru determinarea nivelului produc tivității muncii se obțin însumând
valoarea producției de construcții -montaj terminate ( Pt) cu diferența dintre valoarea producției
neterminate de la sfârșitul anu lui ( N2) și cea de la începutul anului ( N1).
Relația de calcul este:
Vb = Pt + (N2 – N1)
2. Venituri din activitatea de bază pentru calculul producției nete (Vbpn)
Veniturile din activitatea de bază pentru calculul producției nete se determină prin
însumarea veniturilor din activitatea de bază ( Vb) cu valoarea prestațiilor stațiilor de utilaje și
transporturi ( Ps). Aceste venituri contribuie la calculul producției ne te de construcții -montaj.
Relația de calcul este:
Vbpn = Vb + Ps
3. Producția netă de construcții -montaj (Pn)
Valoarea producției nete reprezintă valoarea nou creată în activitatea productivă.
Valoarea producției nete se determină prin scăderea cheltuielilor materiale aferente din valoarea
producției globale, respectiv din valoarea prestațiilor efectuate sau din volumul veniturilor brute
din activitatea de construcții.
Relația de calcul este:
Pn = Vbpn – M

5

4. Valoarea adăugată (Va)
Valoarea adăugată are o importanță deosebită fiind singura care permite aprecierea
performanțelor firmei de tipul: puterii economice reale a firmei, contribu ția factoril or de
producție la crearea propriei bogății și contribuția întreprinderii la crearea PI B.
Relația de calcul este:
Va = Pn + A
în care:
A – reprezint ă amortizarea anuală
5. Productivitatea muncii (W)
Productivitatea muncii constituie un indicator important cu care se măsoară eficiența
activității și exprimă eficiența cu care se cheltuiește munca socială. Prin creșterea productivității
muncii se creează condiții pentru reducerea costurilor, ca urmare a micșorării consumurilor de
muncă vie și materializată, și a costurilor administrativ -gospodărești pe unitate de produs.
Astfel, indicatorul productivității muncii se calculează ca raport între volumul
producției dintr -o perioadă de timp și timpul de muncă cheltuit pentru această producție:
W = Q / T
Nivelul productivității muncii în anul de plan (W 1) se determină utilizând următoarea
formulă:
W1 = 𝑄1−𝑀
𝑄1−𝑀
𝑊0 − 𝐸𝑚 + 𝐶𝐴𝐹
în care:
W1 – productivit atea muncii în anul de plan ;
QI – reprezint ă veniturile din activitatea de bază de construcții -montaj, pentru anul
plan, exprimate în prețuri de deviz;
M – modificările intervenite în perioada de plan, la valoarea de deviz ;
W0 – productivitatea muncii în perioada de bază ;
Em – economia relativă de muncitori ;
CAF – numărul personalului de conducere, administrativ și funcționăresc.

6

Indicatori de analiză utili investitorului imobiliar în selectarea investițiilor imobiliare
Indicatorii de analiză utilizați frecvent în selectarea variantelor optime d e investiții
imobiliare sunt:
 Termenul sau Durata de recu perare a investiției imobiliare ;
 Rata de capitalizare ;
 Multiplicatorul brut al rentei ;
 Rata Acoperirea Datoriei (RAD) sau Rata de Acoperire a Serviciului Datoriei (RASD) ;
 Rata Lichității Imobiliare (RLI) ;
 Valoare a Netă Actualizată (VNA) ;
 Rata Internă de Rentabilitate (RIR) ;
 Rata de Capitalizare Ajustată (RCAj) ;
 Rata Lichidității Imobiliare Ajustate (RLIAj) ;
 Pragul de Rentabilitate a Ocupanței (Gradului de Ocupare) (PRO) ;
 Rata Venitul Net Operațional (VNO) ;
 Rata Echilibrului Împrumutului Imobiliar (REI) .
1. Termenul sau Durata de recuperare a investiției imobiliare
Reprezintă perioada de timp după care o investiție imobiliară își acoperă costurile cu
achiziția, cum ar fi în cazul terenurilor sau clădirilor gata realizate și/sau a costurilor cu
realizarea în cazul construcțiilor în curs de realizare .
Relația de calcul este:
Termenul de recuperare = Investiția totală / Profitul anual
2. Rata de capitalizare
Este un i ndicator ce arată valoarea de piață a proprietăților imobiliare analizate. Cu
ajutorul său , prin metoda comparațiilor proprietăților sau investițiilor imobiliare cu caracteristici
similare, se poate determina și rata de capitalizare a pieței specific e unui anumit tip de
proprietate. Cu ajutorul ratei de capitalizare determinată în acest mod se poate afla valoarea de
piață a proprietății analizate.
Relația de calcul este:
Rata de capitalizare = Venit Net din Exploatare / Valoarea de piaț ă
3. Multiplicatorul Brut al Rentei (MBR)
Este un idicator utilizat la determinarea valorii venitului produs de o proprietate pe baza
prețului proprietății și a venitului potențial brut lunar.
Relația de calcul este:

7
MBR = Prețul de vânzare /Venit ul potențial brut lunar
Reciproc, se poate determina Venitul potențial brut lunar (VPBL) cu relația:
Venitul potențial brut lunar (VPBL) = Prețul de vânzare / Multiplicatorul brut al rentei
4. Rata Acoperirea Datoriei (RAD) sau Rata de Acoperir e a Serviciului Datoriei
(RASD)
Această rată este utilă pentru investitorii imobiliari din domeniul reziden țial, precum și
pentru specialiș tii din consultanță economico -financiară sau cei din domeniul bancar pentru a
măsura capabilitatea investiției imobiliare sau a soli citantului de credit ipotecar de a acoperi
plățile lunare de împrumut. Serviciul datoriei este considerat a fi suma creditului principal ș i a
dobânzilor achitate anuale.
Rata de acoperi re a datoriei reprezintă raportul dintre Venitul Net Operațional (VNO) ș i
Serviciul Datoriei. Valoarea acestei rate trebuie să fie supraunitară pentru a demonstra
fezabilitatea investiției și capaci tatea acesteia de a crea venit.
Relatia de calcul a RAD este:
Rata de acoperire a datoriei = Venit ul Net Operațional / Serviciul Anual al Datoriei
5. Rata Lichidității Imobiliare (RLI)
Este o rată utilizată de investitori i imobiliari pentru a determina nivelul de profitabilitate
a investițiilor imobiliare bazate pe veniturile atrase. Se exprimă procentual. Cu cât rata este mai
mare cu atât proprietatea generează mai mult profit pe fiecare unitate monetară investită (leu,
euro etc.).
Rata lichidității imobiliare (RLI) se calcule ază cu relația:
Rata lichidității imobiliare = Cash fl ow înainte de t axe / Cash flow investit
Cash flow înainte de taxe se calculează cu relația:
Venit brut operațional = Venit brut – Pierderi din neocupare
Venit net operațional = Venit brut operaț ional operational – Cheltuieli operaționale
Cash flow înainte de taxe = Venit net operațional – Serviciul datoriei anuale
6. Valoarea netă actualizată (VNA)
Este unul dintre indicatorii importanți de apreciere a unei investiții imobiliare, în funcție
de acest indicator putând fi admis sau respins un proiect de investiții.
Valoarea Netă Actualiza tă a unui proiect de investiții reprezint ă suma fluxurilor de
numerar actualizate din care se scad cheltuielile de investiții și cost urile operaționale actualizate.
Valoarea Netă Actualizată = ∑ 𝑉ℎ𝐷
ℎ=1 1
(1+𝑟𝑎)ℎ− ∑ (𝐼ℎ𝑑+𝐷
ℎ=1 − 𝐶ℎ) 1
(1+𝑟𝑎)ℎ
Pentru ca un proiect de investiții imobiliare să fie acceptat, VNA trebuie să fie pozitivă
adică veniturile să fie mu lt mai mari decât cheltuielile.

8
În calculul VNA se utilizează factorii de actualizare și ratele de actualizare aferente. Nu
trebuie conf undat fa ctorul de actu alizare cu rata de actualizare.
Rata de actualizare (notată în cărțile de specialitate cu literele i, r a, a) reflectă, din punct
de vedere practic, rata dobânzilor bancare și rata de creștere, iar factorul de actualizare reprezintă
inversul factorului de fructifi care a capitalului, adică l / (1+r a)h.
Valoarea unui flux de numerar actualizat (cash flow) ce va fi primit în viitor reprezintă
suma de bani care se depozitează astăzi la o rată a dobânzii determinată pentru a se acumula o
sumă de bani în viito r.
7. Rata internă de rentabilitate (RIR)
Reprezintă de asemenea un indicator foarte important în aprecierea proiectelor de
investiții imobiliare, în funcție de aceasta luându -se decizia de a investi. Este rata pentru care
Venitul Net Actualizat este egal cu zero, adică veniturile și costurile actualizate sunt egale. RIR
trebuie să fie m ai mare decât ra ta de actualizare pentru ca proiectul imobiliar să fie fezabil
financiar. Totuși, pentr u investițiile publice sau din cercetare se pot admite valori ale RIR mai
mici, dar și acest ea trebuie să fie supraunitare.
Această ra tă se poate calcula cu relația:
RIR = 𝑟𝑎 𝑚𝑖𝑛 +(𝑟𝑎 𝑚𝑎𝑥 − 𝑟𝑎 𝑚𝑖𝑛) 𝑉𝑁𝐴 (+)
𝑉𝑁𝐴 (+)+ |𝑉𝑁𝐴 (−)|.
în care :
ra min = rata de actualizare minimă
ra max = rata de actualizare maximă
VNA pozitivă și VNA negativă sunt corespondente pentru ratele de actualiza re pentru
care se face analiza.
Metoda de determinare analitică a ratei interne de rentabilitate (RIR) presupune stabi lirea
unei VNA (+) pozitiv ce corespunde unei rate de discontare minime (a min), exemplu a = 10% sau
a= 15% și a unei VNA (-) negative ce corespunde unei rate de actualizare maxime (a max), de
exemplu a = 20% sau a = 30%. Apoi se utilizează relația de mai sus (RIR).
Aceste valori se reprezintă grafic într -un sistem de axe în care pe abscisă se înscriu
valorile coeficiențil or de actualizare, iar pe ordo nată se reprezintă VNA (+ și -).
La aplicarea acestei metode trebuie avute în vedere:
– amin și a max se stabilesc prin î ncercări;
– amin și a max corespun d unei VNA (+) și unei VNA ( -);

9
– diferența dintre amin și a max să nu fie mai mare de 5%, întrucât s -a considerat o evoluție
liniară care, în realitate, este parabolică și se obtine prin interpolare. De aceea valoarea
ratei de rentabilitate se va rotunji totdeauna în minus.
Indicatorul RIR este deosebit de semnificativ întrucât exprimă capacitatea obiectivului de
a adu ce prof it pe întreaga durată de viață.
Pentru a fi acceptat din punct de vedere f inanciar, un proiect de investiț ii imobiliare
trebuie să îndeplinească condiția RIRF ≥ costul de substituție a capita lului (rentabilitatea
marginală ). Banca Mondială recomandă la selectarea proiectelor de investiții o rată minimă de
rentabilitate de 10% .
8. Pragul de rentabilitate
Pragul de rentabilitate (PR) este un indicator ce arată nivelul de la care investiția
imobiliară devine rentabilă. Acest indicator poate expri ma și pragul minim de utilizare a
obiectului investiției în cazul investițiilor imobiliare din domeniul turismului (pensiuni, hoteluri
etc.), industrial (hale pentru producție sau logistică), agricol (terenuri agricole), comercial (spații
comerciale), rezi dențial (ansambluri residențiale realizate etc.)
Pragul de rentabilitate = (CF / Marja contribuției) * 100
Marja contribuției = V I – Costuri variabile
Prag de rentabilitate = [Costur i fixe / (V I – Costuri variabile)] * 100
în care:
CF = nivelul cheltuielilor fixe (amortizări, cheltuieli generale etc.)
CV = nivelul cheltuielilor variabile (materii prime, salarii directe, energie etc.)
VI = venituri din investiție sau vânzări
9. Pragul de rentabilitate investițional
Acest indicator arată procentul de împrumut pentru achitarea costurilor investiționale și a
serviciului datorie.
Relația de calcul este:
Pragul de rentabilitate investițional = (Cheltuieli operaționale + Serviciul Datoriei) / Venitul
brut total
10. Rata de capitalizare ajustată
Este un indicator util în evaluarea investițiilor imobiliare pentru dezvoltatorii imobiliari
pentru a lua în considerare toate costurile de achiziții și investiții din momentul demarării
procesului investițional și până la finalizarea construcțiilor. Exprimă raportul dintre venitul net
operațional și prețurile de achiziție sau costurile inițiale de investiții și cheltuielile suplimentare.
Spre deosebire de rata de capitalizare uzală, rata de capitalizare ajustată pe rmite investitorilor

10
imobiliari să cunoască influența consturilor suplimentare apărute ca urmare a modificării unor
costuri cu materialele, echipamentele sau manopera.
Se calculează cu relația:
Rata de capitalizare ajustată (r caj) = Venitul Net Operațional / (Cost investiție inițială sau preț
achiziție + Costuri suplimentare)
11. Rata vânzări la pragul de rentabilitate
Este o rată ce reflectă gradul de vulnerabilitate a unei sau a unor investiții imobiliare în
cazul în care scad vânzările .
Relația de calcul este:
Vânzări la pragul de rentabilitate = Vânzări / Pragul de rentabilitate
12. Câștigul pe investiție (CPI)
Este un indicator extrem de important în aprecierea, evaluarea și selecția investițiilor
imobiliare.
Se calcu lează cu relația:
Câștig pe investiție = Profitul net / Contribuția acționarilor
13. Rata lichidității imobiliare ajustate (RLIA j)
Este utilă în determinarea gradului în care o investiție imobiliară sau activ imobiliar se
poate vinde foarte repede.
Se poate calcula , după ca z, cu una dintre relațiile date de următoarele situații:
a) Înainte de plata taxelor
Rata lichidității imobiliare ajustate = Cash Flow Net Operațional / Investiție ini țială
b) După plata taxelor
Rata lichidității imobiliare ajustate = (Cash Flow Net Operațional – Taxe)/ Investiție
inițială
14. Rata de reinvestire
Arată gradul în care sunt utilizate resursele financiare în cazul unor investiții imobiliare ,
astfel încât venitul net să fie reinvestit în afacer e.
Se poate calcula cu relația:
Rata de reinvestire = (Câștiguri reinvestite – Fondul de rulment ) / (Venitul net + Amort izarea)
15. Rata echilibrului împrumutului imobiliar (REI)
Este un i ndicator care raportează împrumutul imobiliar la valoarea proprie tății.
Relația de calcul este:
Rata echilibrului împrumutului imobiliar = Împrumut / Valoarea de piață a proprietății
imobiliare

11
Metode de evaluare a construcțiilor
Principalele metode utilizate în evaluarea construcțiilor sunt:
 Metoda compara țiilor;
 Metoda evaluării economice – venitului ;
 Metoda indicatorilor tehnico -economici – costului ;
 Metoda evaluării tehnice – costului.
1. Metoda comparațiilor
Pentru stabilirea valorii de piață a unei construcții, se utilizează frecvent metoda
comparațiilor. Aceas tă metodă are în vedere prețurile medii ale construcțiilor similare la un
moment dat care se corectează cu indici de preț ori cu indici referitori la condițiile locale.
Metoda poate fi utilizată pentru ante -evaluarea construcțiilor ce urmează a fi realizat e ori pentru
evaluarea celor existente. În ultimul caz, poate fi utilizat și prețul de deviz al construcției, dacă
acesta se cunoaște, care se corectează cu indici de preț ori cu coeficienți de uzură.
La valoarea construcției se adaugă valoarea terenului a ferent.
Pentru construcțiile care fac obiectul unor tranzacții curente pe piață, se face compararea
imobilului care se evaluează cu imobile similare care au făcut obiectul unor tranzacții de
vânzare -cumpărare.
Valoarea construcției se calculează cu una din relațiile:
Vp = 𝑉̅ * 𝜋c
Vp = V in + ∑∆𝑉i
în care :
𝜋 – multiplicator
𝑉̅ – valoarea medie a construcțiilor similare, comparabile cu construcția care se
evaluează:
𝑉̅= ∑𝑉𝑖
𝑛

Vin – valoarea inițială – valoarea primei proprietăți care diferă de construcția de evaluat
printr -o singură caracteristică;
Vi – valoarea construcției i;
n – numărul construcțiilor similare pe baza cărora se calculează valoarea medie;
Ic – indici de corecție determinați în funcție de unele deosebiri care există între
construcția de evaluat și cele luate în considerare la calculul valorii medii;
∆𝑉i – diferența de valoare aferentă caracteristicii i.

12
2. Metoda evaluării economice – venitului
Această metodă este utilizată pentru determinarea valorii economice de randament.
Valoarea construcției se estimează pe baza venitului net capitalizat pe o anumită perioadă de
timp, de regulă, egală cu durata de viață a construcției. Venitul net se obține prin di minuarea
venitului brut pe care -l obține proprietarul cu cheltuielile de întreținere și de utilizare a
construcției.
În cazul clădirilor de locuit, venitul brut este cel ce poate fi obținut în ipoteza închirierii,
deci media anuală a chiriei ( Vb).
Cheltuie lile legate de utilizarea locuinței care diminuază venitul brut sunt:
– Cheltuieli curente de întreținere și reparații ( Cc) efectuate de proprietar pentru păstrarea stării
normale de utilizare a imobilului (repararea instalațiilor electrice și sanitare, a intalațiilor de
încălzire etc. );
– Cheltuieli de întreținere și reparații ( Cir) efectuate cu o anumită periodicitate de către
proprietar pentru asigurarea condițiilor normale de exploatare a imobilului ;
– Cheltuieli anuale de asigurare ( Ca) pentru acoperirea ris curilor provocate de cutremure,
inundații, incendii etc. ;
– Impozitul pe venitul obținut din închiriere ( Cimp);
– Cheltuielile cu serviciile curente ( Csc) (căldură, iluminat, întreținere, lift, curățenia în spațiile
comune ) atunci când nu sunt suportate de chiriași.
Venitul net va fi:
Vn = V b – (Cc + Cir + Ca + C imp + Csc)
Valoarea economică este :
V = Vn * F a
Fa = 1/(1+r)n
în care :
Fa – factor de actualizare ;
r – rata de actualizare care trebuie să fie superioară ratei dobânzii ;
n – numărul anilor de utilizare a clădirii.
La valoarea imobilului se adaugă valoarea ternului aferent. Valoarea terenului nu se
adaugă prin însumare simplă, ci se determină valoarea actuală a suprafeței de teren c e va fi
eliberată la demolarea clădirii .
Valoarea va fi :
V = (Vn + Δ Vn) * F a + V t
Vt = V 0 (1 + k t / 1+ r)n
în care :

13
Vt – valoarea totală a terenului ;
V0 – valoarea ter enului în momentul evaluării ;
kt – coeficient de creștere a valorii .
3. Metoda indicatorilor tehnico -economici – costului
Pentru a stabili valoarea unei construcții în lipsa documentației de execuție, se utilizează
frecvent metoda indicatorilor tehnico -economici, metodă denumită impropriu, în unele lucrări,
”metoda indicilor tehnico -economici”.
Această metodă este utilizată atât la ante -evaluarea cons trucțiilor, cu o frecvență mai
ridicată, cât și la stabilirea valorii pentru unele construcții existente. Metoda în sine este ușor de
aplicat, dar presupune un volum mare de muncă pentru stabilirea indicatorilor.
Acești indicatori sunt determinați prin cal cule statistice sau prin raportarea prețurilor de
deviz la caracteristica dimensională specifică pe categorii de construcții.
Caracteristica dimensională poate fi: consumul de resurse, suprafața, volumul
construcției, lungimea în cazul construcțiilor desf ășurate pe orizontală, unitatea de capacitate în
cazul construcțiilor cu destinație productivă omogenă (valoarea producției), unitatea de folosință
pentru construcțiile social -culturale (locul, patul etc).
Relația de calcul este:
It = V / D
în care :
V – valoarea construcției;
D – dimensiunea construcției .
Se obține astfel prețul (sau costul) pe unitatea de referință.
Cunoscând valoarea indicatorilor tehnico -economici și dimensiunea construcției, se
calculează valoarea acesteia:
V = Dimensiunea * I t
Actua lizarea indicatorilor tehnico – economici
Pentru a se evita calculul detaliat al indicatorilor tehnico -economici de fiecare dată când
apare nevoia utilizării lor, se efectuează astfel de calcule la un moment dat și periodic se
calculează indici de preț/co st cu care se corectează nivelul respectiv:
It1 = It 0 * (I p / 100)
în care :
It1, It0 – nivelul indicatorului în perioada de referință și perioada de calcul;
Ip – indice de preț sau de cost pentru categorii de obiecte supuse evaluării.

14
Etapele care se parcurg sunt următoarele:
 Calculul valorii investiției pe unitatea de referință la momentul execuției;
 Corectarea indicelui pentru condițiile actuale de realizare a construcției;
 Calculul valorii construcției pentru condițiile actuale;
Va = caracteristica dimensională * It 1
 Estimarea gradului de uzură a construcției;
 Calculul valorii actuale a construcției.
Indicile de preț poate fi obținut în mai multe moduri: ca indice mediu de creștere a
prețurilor pe economie, ca indice de creștere a prețurilor la nivel ul ramurii, prin calcule analitice.
Mai apropiat de realitate va fi indicile obținut prin calcule analitice, folosind diferite metode de
calcul.
O metodă de calcul a acestui indice este prevăzut de metodologia decontării lucrării de
investiții și are în ve dere structura costului pe articole de deviz:
Ip = 0,10 + a M * IM + a S * IS + a U * IU +aT * IT
în care :
0,10 – parte din cheltuielile generale și profit care nu se actualizează fiind suportată de
executant ca efect al inflație;
aM – ponderea cheltuielilor materiale din situația de lucrări calculată ca raport între
valoarea cheltuielilor materiale din prețul de ofertă (M) și total preț ofertă (P);
aS – ponderea cheltuielilor aferente manoperei și a cheltuielilor legate de salarii cuprinse
în cheltuielile indirecte;
aS = a m + (a 0 – 0,10)
am – ponderea cheltuielilor aferente manoperei directe în prețul de ofertă;
a0 – ponderea cheltuielilor indirecte și a profitului din situația de lucrări;
aU – ponderea cheltuielilor cu utilajele de construcții în prețul de ofertă;
aT – ponderea cheltuielilor cu transporturile în prețul de ofertă.
Suma acestor coeficienți este egală cu 1:
0,10 + a M + a S + a U + a T = 1
IM = ∑𝑞𝑖∗𝑝𝑖
∑𝑞𝑖
IM – indice de evoluție a prețurilor la materiale, calculat ca medie aritmetică ponderată a
indicilor de preț pentru principalele materiale utilizate în realizarea construcției;
qi – cantitatea din materialul principal i consumată la realizarea lucrării;
ipi – indice de creștere a prețului la materialul i (acest indice poate fi preluat din Buletinul
Statistic unde se prezintă indici de preț pe ramuri industriale și clase).

15
În cazul unor materiale eterogene, relația de calcul va fi:
IM = ∑𝑔𝑖∗𝑖𝑐𝑖
gi – ponderea valorică a m aterialului i în totalul cheltuielilor materiale aferente
construcției.
În vederea calculării indicelui, materialele se împart după materia primă din care provin:
 materiale de zidărie: ciment, var, cărămidă, blocuri BCA, balast, nis ip, beton, prefabricate;
 materiale metalice: fier -beton, traverse metalice, stâlpi, bare, cuie, plase, profile metalice etc.;
 materiale lemnoase: uși, ferestre, parchet, cherestea, dulapi, stâlpi, bile și manele ;
 materiale pentru instalații (instalații ele ctrice, instalații sanitare etc.);
 materiale de sticlă, faință și gresie.
Pentru aceste categorii de materiale, se poate calcula prețul mediu corespunzător celor
două perioade.
IS – indice de creștere a salariilor stabilit pentru personalul din sectorul bugetar;
IU – indicele de evoluție a tarifelor la utilajele de construcție;
Ic – indicele de evoluție a prețurilor la carburanți și lubrefianți;
Ips – indicele de creștere a prețuri lor la prețurile de schimb și întreținere reparații;
IT – indicele de evoluție a tarifelor pentru transportul auto, pe cale ferată, naval, după caz;
Ipsauto –indicele de creștere a prețurilor la piesele de schimb și accesoriile pentru
autovehicule.
Având în vedere dinamica prețurilor și tarifelor, indicii tehnico -economici utilizați în
evaluarea construcțiilor se recalculează cu o anumită periodicitate (trimestrial sau lunar).
4. Metoda evaluării tehnice – costului
Valoarea tehnică a constru cției este stabili tă de către proiectanți în studiile de
prefezabilitate, studiile de fezabilitate și proiectele tehnice care se întocmesc pentru fiecare
construcție în parte.
În funcție de o serie de factori, cum ar fi starea fizico -tehnică a clădirii analizate,
utilitatea ei în varianta curentă față de varianta proiectată, dinamica prețurilor terenurilor
raportată la evoluțiile pieței, pot exista următoarele variante:
a. Metoda costului de construcție – se aplică în cazul în care se compară costurile de
construcție ale unei clădiri ce va fi realizată cu prețul unei construcții existente. Principiul
metodei constă în estimarea costului final al construcției pe baza devizului general întocmit
de antreprenorul de construcții sau pe baza calculelor realizare de evaluator și comp ararea
valorii obținute cu prețul clădirilor similare de pe piață rezultate din tranzacții anterioare.

16
b. Metoda costului de înlocuire – are la bază principiul conform căruia o clădire existentă
evaluată poate fi compararată din punctul de vedere al costurilo r cu o clădire nou construită
pe terenul ocupat de prima clădire în scopul maximizării valorii celei mai bune utilizări a
terenului.
c. Metoda costului de reconstrucție – este asemănătoare cu metoda costului de înlocuire, cu
observația că evaluatorul va anali za diferența de valoare bazată pe analiza prețului unei
construcții existente, inclusiv a costurilor de deconstrucție, având o anumită utilitate și al
costurilor de proiectare, realizare, utilizare pentru o construcție nou proiectată pe
amplasamentul celei existente și care ar avea aceeași utilitate ca și prima.

Aplicații
Aplicația 1. Determinarea nivelului veniturilor din activitatea de bază, producția netă și a
valorii adăugate
Se dau următoarele date referitoare la unii indicatori valorici de planificare a volumului
producției de construcții -montaj al unei societăți comerciale:
 valoarea producției de construcții -montaj terminate (Pt) = 80.000 mil. lei;
 valoarea producției neterminate:
– la 1 ianuarie 2018 (N1) = 190 mil. lei;
– la 31 decembrie 2018 (N2) = 210 mil. lei;
 total cheltuieli materiale (M) = 52.000 mil. lei;
 valoarea prestațiilor stațiilor de utilaje și transporturi (Ps) = 125 mil. lei;
 amortizare anuală (A) = 5.200 mil lei.
Se cere determinarea nivelului veniturilor din activitatea de baz ă, producția netă și
valoarea adăugată.
Rezolvare:
Veniturile din activitatea de bază (Vb) pentru calculul volumului și al costului de
producție din planul de producție și pentru determinarea nivelului producțivității muncii se obțin
însumând următoarele e lemente:
Vb = Pt + (N2 – N1) = 80.000 mil. + (210 mil. – 190 mil.) = 80.020 mil. lei
Veniturile din activitatea de bază pentru calculul producției nete (Vbpn) se determină pe
baza relației:
Vbpn = Vb + Ps = 80.020 mil. + 125 mil. = 80.145 mil. lei
Producți a netă de construcții -montaj se calculează astfel:

17
Pn = Vbpn – M = 80.145 mil. – 52.000 mil = 28.145 mil. lei
Valoarea adăugată se calculează pe baza următoarei relații de calcul:
Va = Pn + A = 28.145 mil. + 5.200 mil. = 33.345 mil. Lei
Aplicația 2. Determinarea creșterii absolută și relativă a productivității muncii pe un
salariat în cadrul unei firme de construcții
Să se determine creșterea absolută și relativă a productivității muncii pe un salariat în
cadrul unei firme de construcții, cunoscând ur mătoarele date: venituri din activitatea de bază de
construcții -montaj, pentru anul de plan, exprimate în prețuri de deviz (Q 1), sunt de 22.500 mil.
lei; modificările (M) intervenite în perioada de plan, la valoarea de deviz, ca urmare a reașezării
unor pr ețuri ale materialelor de construcții și a unor tarife de transport și redistribuire însumează
500 mil. lei; nivelul productivității muncii în perioada de bază (W 0) a fost de 40 mil. lei/
muncitor; ca urmare a măsurilor luate, în vederea îmbunătățirii orga nizării muncii, se prevede a
se obține o economie relativă de 100 muncitori (Em); numărul personalului de conducere,
administrativ și funcționăresc (CAF), în perioada de plan, rămâne la 60 salariați.
Rezolvare:
Nivelul productivității muncii în anul de plan (W 1) se determină utilizând următoarea
formulă:
W1 = Q1−M
Q1−M
W0 − Em + CAF = 22.500 mil.−500 mil.
22.500 mil .−500 mil .
40 mil . − 100 + 60 = 43,14 mil. lei/salariat
Creșterea absolută a productivității muncii ( ΔW) se calculează pe baza relației:
ΔW = W 1 – W0 = 43,14 mil. – 40 mil. = 3, 14 mil lei/ salariat
Creșterea relativă a productivității muncii ( Δ%W) se calculează pe baza relației:
Δ%W = W 1/ W 0 * 100 – 100 = 43,13 mil./40 mil. * 100 – 100 = 7,83 %
Se remarcă o creștere a productivității muncii de la cu 3,14 mil. lei (adică 7,83 %), aspect
favorabil care reflectă creșterea eficienței utilizării forței de muncă .
Aplicația 3. Cea mai bună utilizare a unui teren
Se dorește să se determine cea mai bună u tilizare a unui teren în suprafață de 340 mp
situat într -o zonă centrală a municipiului București, a cărui valoare de piață este de 1.800
euro/mp, prin prisma termenului de recuperare a investiției.

18
Pe teren se propune a se construi:
1. Un hotel, clădire parter și 8 etaje, cu 10 camere pe etaj cu suprafețe de 28 mp. Prețul de
închiriere al unei camere este de 42 euro/noapte. Gradul de ocupare preconizat al hotelului
este de 70% pe an. Costul construcției este de 1.900 euro/mp.
2. Un bloc de locuințe, parter p lus 12 etaje și 4 apartamente de 85 mp pe nivel, ce se
preconizează a se vinde la un preț mediu de 140.000 euro/apartament. Costul construcției
este de 1.780 euro/mp.
3. O clinică privată P+6, cu 8 saloane pe etaj, care costă 2.500 euro/mp și care are venitur i
lunare de 70.000 euro.
Alegerea variantei optime de investiții
Tip Tip
construcți
e Nr.
niveluri Nr.
camere Suprafață
construită Suprafață
construită
desfășurată Cost/mp Cost
Total Venituri/an T
(ani)
Hotel P+8 9 90 340 3.060 1.900 646.000 31.752 20,35
Bloc P+12 13 48 340 4.420 1.780 605.200 6.720.000 0,09
Clinică P+6 7 8 340 2.380 2.500 850.000 840.000 1,01
Din analiza variantelor de investiții rezultă că termenul de recuperare a investiției în hotel
este de 20 de ani, în blocul de apartamente de 0,09 luni, iar a clinicii este de 1 an.
În mod firesc investitorul imobiliar se va orienta către blocul de apartamente, în situația
în care ar exista cerere pentru toate apartamentele construite.
Aplicația 4. Evaluarea construcției după metoda costurilor
Costu l de reconstrucție a fost estimat prin realizarea unui deviz general orientativ, pe
categorii de luc rări, în funcție de caracteristicile tehnico -constructive și de gradul de dotare al
clădirii.
V clădire = 72.520 euro
La valoarea r ămasă a clădirii se adaugă:
 Împrejmuire din gard stradal 47 ml = 1.880 euro (din beton și lemn) și 169 ml = 845 euro
(din plasă de sârmă); corespunzător vechimii și stării sale, deprecierea fizic ă este estimată la
2%, rezult ând:
V gard = (1.880 +845) – 2% * (1.880 +845) = 2.671 euro
 Amenajări: alei circulație curte (iluminare alei și amenajări grădină)
V amenajări = 1.900 euro
Valoarea totală a construcțiilor este :
V construcții = Vclădire + V gard + V amenajări = 77.091 euro

19
Aplicația 5. Determinarea Valorii Nete Actualizate (VAN)
Un investitor imobiliar este interesat să determine Valoarea Netă Actualizată (VAN)
pentru un proiect de investiții din domeniul turismului, și anume o pensiune agroturistică din
zona de munte a județului Argeș.
Lucrările de construcție pentru clădirea în suprafață totală de 900 mp se presupune a dura
un an, costul fiind de 1.300 euro/mp, la care se adaugă costul cu achiziția terenului în suprafață
de 5.000 mp la un cost de 20 euro/mp. Costurile operaționale sunt estimate la valoarea de 500
euro/lună. Pensiunea va avea 20 de came re, cu un grad de ocupare estimat la 70%. Prețul de
închiriere a camerelor va fi de 25 euro/cameră/noapte.
Tabel pentru determinarea Venitului net actualizat la investiția în pensiune
Ani An 1
construcție An 1
exploatare An 2
exploatare An 3
exploatare An 4
exploatare An 5
exploatare An 6
exploatare An 7
exploatare
Indicator
Număr de
camere 30 – – – – – – – –
Preț pe
cameră
euro/noapte 50 – – – – – – – –
Grad de
ocupare 0,7 – – – – – – – –
Venit brut 383.250 – 383.250 383.250 383.250 383.250 383.250 383.250 383.250
Cost
achiziție
teren (euro) – 100.000 – – – – – – –
Cost
realizare
construcție
(euro) – 1.170.000 – – – – – – –
Cost total
investiție
(euro) – 1.270.000 – – – – – – –
Cost
exploatare
pensiune – – 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000
Factor de
actualizare
pentru rata
act 8% – 0,925926 0,857389 0,793832 0,73503 0,680583 0,63017 0,56349 0,540 269
Venit brut
actualizat – – 333.738,7 308.999,1 286.110,4 264.916,9 245.293,7 219.338,5 210.299,7
Cost total
investiție
actualizat – 1.175.926 – – – – – – –
Venit net
actualizat
(euro) – 692.771 – – – – – – –
Valoarea netă actualizată va fi de 692.771 euro .

20
Riscuri în domeniul construcțiilor
Realizarea proiectelor de construcții presupune identificarea și asumarea unor riscuri
multiple, legate de specificul acestui domeniu de activitate. Desfășurarea lucrului sub acțiunea
directă a elementelor naturii, mobilitatea procesului de producție, durata mare de execuție,
numărul mare de activități ce trebuie conduse și coordonate, compl exitatea procesului de
producție, a relațiilor contractuale dintre numeroasele părți implicate – având adesea interese
divergente – sunt tot atâtea argumente în sprijinul afirmației anterioare.
Numim risc nesiguranța asociată oricărui rezultat. Nesiguranț a se poate referi la
probabilitatea de apariție a unui eveniment, sau la influența, la efectul unui eveniment în cazul în
care acesta se produce.
Fiecare proiect are setul său unic de riscuri. În alocarea riscurilor se poate aborda
proiectul în trei faze: pre-construcție , construcție și post-construcție . În fiecare fază exista
multiple surse de risc.

RISCURI STADII
Fezabilitate tehnică
Fezabilitate financiară / comercială
Economia proiectului Pre – construcție
Permise / autorizări
Intervenția terților
Schimbări politice
Program
Cost
Performanța
Modificări în proiect
Creșterea ratei dobânzii Construcție
Pagube majore
Forță majoră / risc de țară
Variații ale cursului de schimb
Schimbări ale pieței
Căderi ale utilajelor / Întreruperi ale producției
Întreruperea aprovizionării cu combustibil și
creșterea costurilor
Creșterea ratei dobânzii
Variații ale cursului de schimb Post – construcție
Schimbări de statut / Greve
Evenimente naturale
Obligațiile terților
Valoarea reziduală a facilității

21
Riscurile din construc ții sunt diferite fa ță de riscurile din industriile “statice”. Pe l ângă
riscurile uzuale precum pre țurile la materiale or tendin țele macroeconomice, sunt numeroase
riscuri specifice. Structura solului, expunerea la condi țiile climatice, dependen ța de
subcontractorii care se schimb ă mereu sunt c âteva din circumstan țele care atrag expuneri ridicate
la risc și care presupun negocieri dure și nevoi financiare consistente.
Tipuri de riscuri :
1. Riscuri strategice
 Intensificarea concuren ței pe piața construcțiilor din România ca urmare a prezen ței tot mai
active a firmelor de construcții din UE ;
 Flexibilitate și mobilitate redus ă în utilizarea resurselor necesare execu ției proiectelor ;
 Fuziuni și achiziții
 Decizii de management ;
 Riscuri politice /Bugetul de cheltuieli publice.
2. Riscuri de piață
 Prețurile la materiale ;
 Inflație/deflație;
 Ratele de capitalizare aflate într -un proces de continu ă descreștere;
 Riscul de creștere a dobânzii de referință și, implicit, a ratei dobânzii la credite ;
 Relația cu partenerii de consorțiu;
 Întreruperea lanțului de furnizori/clienți .
3. Riscuri financiare/legale
 Lichiditate;
 Riscul investițional ;
 Garan țiile financiare ;
 Insolvența beneficiarului.
4. Riscuri operaționale
 Incendiu și calamități naturale ;
 Erori de de sign, materiale, execu ție;
 Avarii accidentale la utilaje ;
 Întreruperea activității și pierderile de profit asociate.
Unele riscuri pot fi îndepărtate prin încheierea unor contracte de asigurare pentru
omisiunile și greșelile din proiectare sau pentru riscurile asociate cu garanțiile de bună execuție:
asigurarea de întârziere și asigurarea de eficacitate. Compania de asigurări își asumă o parte din

22
riscuri în schimbul unui preț (prima de asigurare). Dacă riscul se produce în condițiile specificate
prin contractul de asigurare, asiguratorul va rambursa partea asigurată sau toate pierderile
suferite datorită riscului. Dacă riscul nu apare, asiguratorul păstrează prima de asigurare.
Foarte important în procesul de identificare și gestiune a riscului este ca antreprenorul să
aibă o orientare către interesele beneficiarului și să preia riscurile pe care și le poate asuma cu
succes, restul atribuindu -le celorlalți participanți la realizarea proiectului.
În unele cazur i, reacția la risc planificată se dovedește insuficientă și este necesar fie un
răspuns suplimentar, mai puternic, fie chiar reanalizarea riscului respectiv și planificarea unui
nou tip de reacție. De asemenea, pot apare riscuri care nu au fost previzionat e și ca urmare vor
necesita o reacție imediată.

23
BIBLIOGRAFIE
Cărți:
1. Anghel, I., Onofrei, M., (2013), Dezvoltarea imobiliară. Analiză și principii , Editura
Economică, Bucureșt i
2. Anica -Popa, A, (2013), Managementul proprietății imobiliare , Editura Economică, București
3. Bădescu, G., Oancea -Negescu, M., D., (2009), Analiza investițiilor imobiliare , Editura
Economică, București
4. Bănacu, C., S., (2005), Ghid practic de evaluare imobiliară, Editura Tribuna Economică,
București
5. Bănacu, C., S., Stoic a, M., (2004), Evaluarea organizațiilor , Editura Economică, București
6. Bănacu, S., (2008), Investiții imobiliare – Ghid practic de analiză și evaluare , Editura
Tribuna Economică
7. Maxim, E., (2010), Diagnosticarea și evaluarea organizațiilor , ediția a III -a revăzută,
Editura Sedcom Libris, Iași
8. Radu, V., Curteanu, D., Zirra, D., (2000), Managementul proiectelor și producției de
construcții , Editura Economică, București
9. Stoian, M., (2011), Eficiența economică în compania de construcții , Editura Conspress,
Bucur ești
10. Toma, M., Mărgărit, N., (2002), Management în construcții , Editura Economică, București
11. Zamău G., Geamănu, M., (2006), Eficiență economică , Editura Fundației România de Mâine,
București
Site-uri:
12. http://www.psc.ro/wp -content/uploads/2017/03/Spotlight -Februarie -2017 -Construction.pdf
13. http://www.rasfoiesc.com/business/economie/ANALIZA -CRITERIILOR –
FINANCIARE45.php
14. http://www.creeaza.com/afaceri/comert/INDICATORII -SPECIF ICI-IN-PROIE645.php