Manager de Condominiu

SUPORT DE CURS

ADMINISTRATOR IMOBILE

Cod COR 515303

Manager de condominiu

Descrierea ocupației

Managerul de condominiu reprezintă interesele particulare și colective ale unui condominiu cu asumarea răspunderilor ce derivă din aceasta.

Prin condominiu se înțelege, de regulă, o proprietate imobiliară în care unele părți pot avea altă destinație decât aceea de locuință, alte părți reprezintă apartamentele, iar restul constituie proprietatea comună indiviză, aferentă în cotă-parte fiecăreia dintre proprietătile enumerate și de care nu poate fi separată (spre exemplu: blocuri de locuinte, clădiri de birouri, diverse unităti cu specific administrativ, sanitar, turism, învățământ, comercial, etc.).

Un manager de condominiu trebuie să aibă capacitatea de a organiza, planifica, rezolva și verifica buna gospodărire și întreținere a imobilelor, a acțiunilor de interes comun pentru menținerea unui climat de bună conviețuire și respect reciproc între proprietari / locatari / utilizatori, pentru protejarea mediului ambiant.

Un manager de condominiu are un rol social, de rezolvare a necesităților colectivităților / utilizatorilor/ proprietarilor / locatarilor.

Un manager de condominiu se caracterizează prin capacitate de analiză și evaluare, pragmatism ș interes pentru calitatea și eficiența muncii.

El trebuie să fie cinstit și imparțial, să aibă abilități manageriale, precum și capacitatea de a lucra în echipă si de a-și ameliora permanent propriile performanțe.

Un manager de condominiu trebuie să fie competent în implementarea și utilizarea tuturor tehnicilor, metodelor și instrumentelor de management al calitătii.

Definiții și concepte

Condominiumm – proprietatea imobiliară, împărțirea unei clădiri de locuit în apartamente proprietate personală și părți comune, care pot fi în proprietatea tuturor sau a unei părți a locatarilor.

Ce este coproprietatea?

Într-un condominiumm, părti ale unei clădiri cu apartamente se afla în proprietatea unei persoane, a unei familii, firme sau autorități municipale. Fiecare dintre aceste apartamente și orice spațiu comercial sau de firmă (magazine, birouri etc.) din clădire sunt numite „unități". Toate părțile clădirii care nu sunt unitati sunt denumite „parti comune". Aceste parti comune sunt proprietatea comuna a proprietarilor de unități. În majoritatea clădirilor, părțile comune includ acoperișul, scările, ferestrele și pereții exteriori, fundația clădirii, infrastructura, cum ar fi conducte, cabluri electrice etc. Terenul pe care este construită clădirea și cel din jurul ei, inclusiv spațiile verzi, curțile de joacă și de odihnă reprezintă de asemenea proprietate comună a proprietarilor de unități.

Potrivit Ghidului realizat de Organizața Națiunilor Unite (ONU) privind coproprietatea asupra clădirilor de locuit din țările în tranziție, coproprietatea – se aplică unui număr de forme fizice și funcționale de proprietate imobiliară:

– clădiri de locuit cu apartamente cu destinație exclusiv rezidențială;

– clădiri care conțin atât locuințe cât și spații cu alte destinașii, de exemplu comercială;

– tipuri de clădiri, cum ar fi casele cuplate sau înșiruite sau ansamblurile de clădiri cu destinație fie rezidențială, mixtă sau alte destinații decât rezidențială.

Ce este Cota de proprietate?

Fiecare proprietar de unitate deține deci și o cotă din proprietatea comună. Această parte, care este proprie fiecărei unități, se numește „cotă de proprietate" și se calculează în felul următor: Cota de proprietate = suprafața totală a unei unități/suma suprafețelor totale ale tuturor unităților

Cota de proprietate este de obicei exprimată în procente. Supratața parților comune nu este inclusă în suprafața totală a tuturor unităților. Cota de proprietate se aplică numai părților comune din condominiumm. Fiecare proprietar are drepturi depline și nelimitate asupra apartamentului sau, dacă acestea nu sunt limitate prin legi sau reglementări speciale. Exemple de legi care pot limita drepturile exclusive ale proprietarului pot fi: (a) schimbarea destinației clădirii, de exemplu din destinație rezidențială în destinație comercială sau (b) subîmpărțirea unității. Cota de proprietate este foarte importantă pentru proprietari și pentru asociațiile de proprietari, deoarece pe baza ei se calculează ce parte revine fiecărui proprietar din cheltuielile de întreținere și reparații la părțile comune ale proprietății, precum și din cheltuielile de funcționare a asociației de proprietari.

„Apartamentul în condominium" sau „apartamentul proprietate personală" trebuie înteles ca acea parte de proprietate imobiliară care formează o zona precis delimitată dintr-o clădire sau parcela de teren descrisă în cartea funciară ca „declarația de diviziune a proprietății" sau „acordul privind diviziunea proprietății" și/sau alte documente de înregistrare a clădirii. „Părțile comune" dintr-un condominiumm sunt toate acele părți ale proprietății, inclusiv parcela de teren, care nu pot fi definite precis ca „apartamente proprietate personală". Astfel de părți comune includ toate sistemele tehnice, echipamente, circuite și dispozitive care deservesc întreaga proprietate.

„Părțile comune" sunt în general definite ca proprietatea comună a tuturor proprietarilor condominiummului.

Definiții conform legii nr. 230 / 2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari:

Condominiu (clădire-bloc de locuințe) – proprietatea imobiliară formată din proprietăți individuale, definite apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuințe, și proprietatea comună indiviză. Poate fi definit condominiu și un tronson cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în condițiile în care se poate delimita proprietatea comună.

Proprietate individuală – apartamentul sau spațiul cu alta destinație decât aceea de locuință, parte dintr-o clădire, destinată locuirii sau altor activități, care împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună constituie o unitate de proprietate imobiliară. Dreptul de proprietate asupra unei proprietăți individuale dintr-un condominiu trebuie considerat în același mod ca și dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile.

Proprietate comună – toate părțile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință.

Proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată – cel puțin o instalație pe verticală care alimentează în comun tronsoane ori scări sau părți de construcție comune tronsoanelor sau scărilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziție și suprafața.

Cota-parte indiviza – cota-parte de proprietate care îi revine fiecărei proprietăți individuale din proprietatea comuna și este egală cu raportul dintre suprafața utilă a proprietății individuale și totalul suprafețelor utile ale tuturor proprietăților individuale.

Proprietar al spațiului, respectiv al apartamentului -persoana fizică sau juridică, de drept public sau de drept privat, care are în proprietate acel spațiu, respectiv apartament, într-un condominium.

Acord de asociere – actul care consfințește decizia proprietarilor de a se asocia.

Cheltuieli ale asociației de proprietari – cheltuielile sau obligațiile financiare ale asociației care sunt legate de exploatarea, reparația sau întreținerea proprietății comune, precum și cheltuielile cu serviciile de care beneficiază proprietarii și care nu sunt facturate individual către proprietațile individuale.

Cota de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari – suma corespunzătoare din cheltuielile asociației pe care fiecare proprietar este obligat să o plătească lunar.

Atestat – actul care dovedește calitatea de administrator de imobil.

ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI

Ce este Asociația de proprietari?

Conform Ghidului practic privind coproprietatea asupra clădirilor de locuit din țările în tranziție realizat de Organizația Națiunilor Unite (ONU) în 2003, „Asociația de proprietari este definită ca persoana juridică cu autoritatea legală de a acționa în numele tuturor proprietarilor condominiummulului."

Legea nr. 230/2007, definește Asociația de proprietari ca fiind o formă de asociere autonomă și nonprofit a majorității proprietarilor dintr-un condominium.

Conform Ghidului ONU, „apartanența tuturor proprietarilor de apartamente din condominiumm la asociația de proprietari trebuie să fie obligatorie. Apartenența la asociație este considerată indisolubilă din punct de vedere legal de proprietatea unui apartament din condominiumm."

Scopul Asociației de proprietari

Asociația de proprietari are drept scop administrarea și gestionarea proprietății comune care, pe lângă drepturi, impune obligații pentru toți proprietarii.

Consecințele neluării măsurilor de organizare și funcționare cu privire la administrarea și gestiunea proprietății comune sunt în răspunderea juridică a tuturor proprietarilor sau a reprezentanților acestora, după caz.

Asociația de proprietari: organizare și funcționare

O asociatie de proprietari are statutul unei organizatii nonprofit, organizatie de drep privat. În momentul achiziționării/cumpărării unui apartament în cadrul imobilului (blocului), proprietarii individuali (persoane fizice și/sau juridice) de apartamente devin automat membri în Asociație. Dreptul de proprietate asupra unei unități și apartenența la Asociația de proprietari sunt legate una de cealaltă. În momentul înstrăinării apartamentului și transferării dreptului de proprietate, transfera noului proprietar și calitatea sa de membru în Asociatie, acesta neputând refuza apartenența.

Asociația de proprietari este o organizație complet democratică. Modul ei de funcționare poate fi rezumat în felul următor:

(a) Asociația funcționează în conformitate cu legile naționale și propriile sale reguli;

(b) Adunărea oficială a membrilor Asociației este autoritatea supremă a acesteia, deciziile fiind luate prin vot;

(c) conducerea, aleasă de membri, este responsabilă cu conducerea Asociației între adunările proprietarilor;

(d) administratorul, numit de comitet, răspunde de funcționarea de zi cu zi a Asociației;

(e) comitetul, ales de membri, are sarcini specifice (control financiar, activități sociale etc.);

(f) pentru îndeplinirea unor sarcini speciale se angajează persoane din exterior (curațenie, reparații, întreținere etc.).

Avantajele Asociației de proprietari/coproprietății stabilite de Ghidul ONU sunt urmează:

Garantarea dreptului de ocupare a spațiului

Înainte de privatizare, chiriașii care locuiau în clădiri de locuit cu apartamente aveau garantat dreptul de ocupare a spațiului. Pe o piață privată a locuințelor, dreptul chiriașilor de a ocupa spațiul în care locuiesc este însă limitat la protecția pe care le-o asigură legea și contractul lor de închiriere. Pe astfel de piețe, proprietarii au dreptul să majoreze chiriile și să rezilieze contractul de închiriere în anumite condiții speciale. Proprietarii de spașii într-un condominiumm au garantat dreptul de ocupare a spațiului: cât timp respectă regulile condominiummului, nimeni nu le poate lua locuința.

Dreptul la locuință reprezintă o investiție de valoare

Proprietarii de spații au drepturi exclusive de utilizare, închiriere sau vânzare a proprietății lor. Ei pot dispune liber de venitul astfel obținut. Pe măsură ce piața locuințelor se dezvoltă, valoarea locuințelor proprietate personală va crește. Ca pe toate piețele de proprietăți, poziția, tipul și calitatea vor decide prețul. Valoarea spațiilor din condominiile în care fiecare proprietar în parte și Asociația de proprietari acordă mare grijă întreținerii și modernizării apartamentelor și părților comune va creste mai mult decât valoarea fondului de locuit unde aceste aspecte sunt neglijate. Dacă proprietarul unui spațiu vrea să se mute, el își poate închiria sau vinde apartamentul. Profitul obținut din vânzarea sau închirierea unui apartament bine întreținut poate fi folosit la cumpărarea unui spațiu mai mare, mai atractiv sau situat într-o zona mai bună.

Proprietarii de apartamente în condominiumm nu plătesc chirie: ei investesc în propria lor locuință

Chiriașii au o influență limitată asupra majorării chiriei. Nici nu pot decide ce parte din chirie să fie reinvestită în locuința lor, nici cât poate intra în buzunarul proprietarului ca profit. Proprietarii de apartamente în condominii investesc direct în proprietatea lor. Totodată, participă la luarea în mod democratic a deciziilor privind nivelul acceptabil al cheltuielilor și scopul în care trebuie folosit venitul acumulat. În sfârsit, pot vedea exact cum au fost folosiți banii.

Înființarea Asociației de Proprietari, are deosebite avantaje, unele stabilite prin prevederi legale și anume:

Statut de PERSOANĂ JURIDICĂ AUTORIZATĂ, având drepturi depline în fața oricărei instituții publice de stat ori private;

Veniturile obținute de către Asociație provenind din închirierile spațiilor comune NU sunt impozitabile (venituri provenind din orice fel de activitate cu caracter economic, în condițiile legii);

Activitățile desfășurate de Asociație sunt SCUTITE de plata T.V.A;

SCUTIRE la plata TAXEI judiciare de timbru pentru acțiunile în Instanță împortiva restanțierilor din cadrul Asociației;

SCUTIRE la plata aceeași TAXE judiciare de timbru pentru acțiunile în Instanță împortiva furnizorilor de Servicii și Utilități Publice (RADET, APA NOVA, etc. ) – respectarea drepturilor consumatorilor;

Obținerea unui PRIVILEGIU IMOBILIAR asupra bunurilor atât de natură mobilă cât și imobilă ale restanțierilor, astfel încât, vanzarea apartamentelor sau a spațiilor după cum e cazul, să se poată realiza DOAR după achitarea datoriilor către Asociația în cauză;

Posibilitatea de negociere DIRECTĂ a contractelor de prestare a serviciilor publice de utilități;

Prevenirea frudelor financiare;

Posibilitatea de aplicare a diferitelor PROGRAME SOCIALE de ajutor pentru persoanele cu dificultăți financiare;

Posibilitatea de obținere a unor FONDURI ȘI FINANȚĂRI NERAMBURSABILE pentru proiectele în desfășurare din cadrul Asociației de Proprietari;

Posibilități de deschidere cont la orice bancă;

Avantajul de creditare avantajoasă, cu dobândă SUBVENȚIONATĂ în ceea ce privesc lucrările de reabilitare, consolidare sau modernizare;

RETRIBUIREA legală a tuturor persoanelor implicate în activitățile practice sau de răspundere din Asociație;

În cazul apartamentelor, există acum posibilitatea CONTORIZĂRII INDIVIDUALE a consumurilor de apă sau gaze;

CESIONAREA sau ÎNCHIRIEREA spațiilor verzi din zonele adiacente ale imobilului;

Posibilitatea desfășurării anumitor ACTIVITĂȚI CE GENEREAZĂ VENITURI, activități cum ar fi: colectare de taxe și impozite locale, intermediere de servicii publice.

Un alt avantaj al Asociației de proprietari, având în vedere caracterul nonprofit al acesteia, îl constituie posibilitatea ca sumele provenite din alte venituri să poată fi folosite pentru îmbunătățirea și repararea proprietății comune, pentru remunerarea membrilor activi, pentru investiții în scopurile asociației, în baza unei hotărâri a adunării generale a proprietarilor.

DEZAVANTAJELE NETRANSFORMĂRII ASOCIAȚIEI DE LOCATARI ÎN ASOCIAȚIE DE PROPRIETARI

1. Lipsa calității de persoană juridică cu drepturi depline, care decurg din legislația specifică Asociațiilor de proprietari, în fața oricărei instituții publice de stat sau private, ceea ce poate înseamna ilegalitate în rapoprturile cu terții.

2. Proprietarii nu au dreptul la scutiri:

• de impozit pe veniturile din închirieri ale spațiilor comune;

• din activități economice etc.;

• la plata taxei judiciare de timbru pentru acțiunile în instanță împotriva restanțierilor;

• la plata taxei judiciare de timbru pentru acțiunile în instanță împotriva furnizorilor de servicii publice (RADET, APA NOVA etc.) privind drepturile consumatorilor.

3. Nu se poate beneficia de o acțiune simplă și rapidă în justiție și de privilegiul imobiliar asupra bunurilor mobile și imobile ale restanțierilor, la judecătorie, ceea ce înseamnă ca restanțierii care nu plătesc întreținerea sunt foarte greu de judecat și de executat silit. Acționarea în instanță trebuie să se facă în nume personal de către fiecare proprietar în parte. Astfel, proprietarii buni-platnici suporta cheltuielile restanțierilor.

4. Nu există reglementare legală pentru un sistem propriu de penalizări, pentru constrangerea persoanelor rău platnice să-și exercite obligația de plată a cotelor de întreținere în termen.

5. Nu se pot obține finanțări sau credite avantajoase, cu dobândă subvenționată, pentru lucrări de consolidare, reabilitare, sau modernizare a clădirii.

6. Nu se pot deschide conturi bancare în numele asociației.

7. Nu se pot retribui persoanele care se implică în activități practice sau cu răspundere în cadrul asociației.

8. Riscul proprietarilor de a primi amenzi de la instituțiile statului (Primărie, Administrația Finanțelor Publice, Inspectoratul Teritorial de Muncă, etc).

Înființarea Asociației de proprietari

Documentele necesare pentru înființare (Conform Ghidului de Constituire a Asociației de Proprietari realizat de Primăria Sector 6, 2012) sunt următoarele:

• Statutul asociației;

• Acordul de asociere;

• Procesul-verbal al adunării de constituire a Asociației de proprietari;

• Cerere de înregistrare la administrația financiară teritorială/Direcția de taxe și impozite locale.

Documentele necesare pentru înființare în cazul în care Asociațiile se înființează separat pe scări. În această situație, pe lîngă documentele prevăzute mai sus, la dosar se mai adaugă:

• Convenție între Asociațiile constituite privind consumurile pe scări;

• Declarație de delimitare a părților comune;

• Cerere aviz furnizori pentru posibilități tehnice de separare.

**Documentele trebuie completate în 3 exemplare originale și semnate de cel puțin 50%+1 (jumătate plus unu) din totalul proprietarilor din bloc, scară sau tronson de clădire.

Conform art. 4 din Hotarârea de Guvern nr. 1588 din 19 decembrie 2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, Asociația de proprietari se înființează prin acordul scris a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor și spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință din cadrul aceluiași condominiu cu cel puțin 3 proprietari. Acordul se consemnează într-un tabel nominal, anexa la acordul de asociere, potrivit art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Tabelul nominal, anexă la acordul de asociere, va conține, în mod obligatoriu, următoarele: numele și prenumele proprietarului, adresa, codul numeric personal, seria și numărul actului de identitate, indicarea titlului de proprietate, data exprimării voinței de asociere și semnătura.

Acolo unde numărul de proprietari este sub 20, Asociația de proprietari se poate constitui pentru minim 3 proprietari (în conformitate cu prevederile art. 4 din O.G. nr. 26/2000 cu privire la asociații și fundații).

În clădirile de locuințe cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociații de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condițiile în care nu exista o proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată.

Asociațiile de proprietari la nivel de scări sau tronsoane de clădire se pot constitui prin hotarâre a adunării generale și cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectivă a părților de proprietate comună care se preiau în administrare de respectiva asociație de proprietari și cu privire la obligațiile și drepturile legale care vor continuă să rămână în sarcina tuturor coproprietarilor.

Prin acordul de asociere pe scara sau tronson se reglementeaza si raporturile cu celelalte asociatii de proprietari constituite în cladire, pe scara sau tronson, cu privire la posibilitatea defalcarii tehnice a consumurilor si repartizarea cheltuielilor comune, precum si la modalitatea acestei defalcari/repartizari. Daca este necesar, se solicita avizul furnizorilor de servicii implicati cu privire la posibilitatile tehnice de furnizare independenta a utilitatilor pe tronsoane sau pe scari, precum si pentru realizarea bransamentelor.

Anterior Adunării generale de constituire, proprietarii din cladirile cu mai multe apartamente se pot întruni pentru a hotarî cu privire la înfiintarea Asociației de proprietari sau la transformarea Asociației de locatari în asociatie de proprietari. Totodata, vor hotarî si cu privire la persoana fizica sau juridica însarcinata cu întocmirea acordului de asociere si a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora si la data de convocare a Adunării de constituire. Hotarârea proprietarilor se consemneaza într-un proces-verbal care se semneaza de toti cei prezenti.

Cu cel putin 10 zile înaintea datei fixate pentru Adunărea generală de constituire proprietarii se convoaca prin afisare într-un loc vizibil.

Adunărea generală de constituire a Asociației de proprietari este legal întrunita în cvorumul prevazut la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, respective jumatate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor și spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, din cadrul unei clădiri.

Acordul privind înființarea Asociației de proprietari se obține cu votul a cel putin jumatate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor și ai spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință din cadrul clădirii, scării sau tronsonului respectiv, după caz.

Dacă nu este întrunit cvorumul prevazut la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, o noua convocare va avea loc, dupa cel putin 5 zile de la data primei convocari. În cazul în care nici la a doua convocare nu se poate realiza acordul de asociere din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, dupa cel putin 5 zile de la data celei de-a doua convocari. Dupa a treia convocare a Adunării generale de constituire, acordul de asociere se considera realizat, sub conditia exprimarii vointei de asociere, consemnata în tabelul nominal, anexa la acordul de asociere, a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor.

În Adunărea generală de constituire se prezinta si se adopta statutul Asociației de proprietari, în care se vor cuprinde precizari cu privire la:

a) denumirea, forma juridica, sediul, durata de functionare ale Asociației de proprietari;

b) scopul si obiectul de activitate ale Asociației de proprietari;

c) mijloacele materiale si banesti de care poate dispune Asociația de proprietari; structura veniturilor si a cheltuielilor;

d) membrii Asociației de proprietari, drepturile si obligatiile acestora;

e) structura organizatorica, modul de functionare, managementul Asociației de proprietari;

f) repartizarea cheltuielilor Asociației de proprietari;

g) conditiile în care se dizolva Asociația de proprietari;

h) dispozitii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relatiile contractuale, penalizarile, cazurile de urgenta în care se permite accesul în apartament sau în spatiul sau al unui delegat al Asociației;

i) posibilitatea asigurarii, dupa caz, a unui spatiu de administrare special amenajat, unde se va putea desfasura serviciul de administrare si în care pot fi pastrate în siguranta documentele Asociației.

Acordul proprietarilor privind constituirea Asociației de proprietari se consemneaza într-un proces-verbal al Adunării generale de constituire, întocmit în doua exemplare originale, semnate de toti proprietarii care si-au dat consimtamântul.

Proprietarii îsi dau consimtamântul, de regula, în Adunărea de constituire; în cazul proprietarilor absenti, consimtamântul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal al Adunării generale de constituire, în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc Adunărea de constituire.

În cazul în care un proprietar se afla în imposibilitatea de a semna, se va consemna ca acesta si-a dat consimtamântul si se va face mentiune despre cauza acestei imposibilitati.

Cererea pentru dobândirea personalitatii juridice a Asociației de proprietari împreuna cu statutul, acordul de asociere si procesul-verbal al Adunării generale de constituire se depun si se înregistreaza la organul financiar local în a carui raza teritoriala se afla cladirea.

Acordul de asociere trebuie sa contina:

a) adresa si individualizarea proprietatii individuale, potrivit actului de proprietate;

b) numele si prenumele tuturor proprietarilor;

c) descrierea proprietatii, cuprinzând: descrierea cladirii, structura cladirii, numarul de etaje, numarul de apartamente structurate pe numar de camere, numarul spatiilor cu alta destinatie decât aceea de locuinta, suprafata terenului aferent cladirii;

d) enumerarea si descrierea partilor aflate în proprietate comuna;

e) cota-parte indiviza ce revine fiecarui proprietar din proprietatea comuna.

Asociația de proprietari dobândeste personalitate juridica în baza încheierii judecatorului-delegat desemnat la organul financiar local de catre presedintele judecatoriei în a carei circumscriptie teritoriala se afla cladirea.

Încheierea se da fara citarea partilor si este executorie și este supusa recursului în termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judeca cu citarea partilor.

Aderarea la calitatea de membru al Asociației de proprietar ulterior înființării acesteia:

Înscrierea ulterioara în Asociația de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenti la Adunărea generală de constituire si care nu si-au dat consimtamântul în Adunărea de constituire (au devenit proprietari ulterior înființării Asociației de proprietari), se face la cererea scrisa a acestora, fara alte formalitati. Proprietarul din condominiu solicita sa devina membru al Asociației de proprietari prin semnarea unui act aditional la acordul de asociere, fara alte formalitati.

Atributele de identificare ale Asociației de proprietari

Dupa înființarea asociației de proprietari, aceasta se identifică prin denumire, adresă condominiului, încheierea judecătorului-delegat sau orice alt document legal acordat la înfiintare și prin codul de identificare fiscală al asociației. Actele care emană de la asociațiile de proprietari vor cuprinde atributele de identificare.

STATUTUL ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI

Statutul propriu al Asociației de proprietari reprezintă cadrul formal de organizare și funcționare, pentru care s-a constituit Asociația de proprietari și care conferă drepturi și obligații pentru toți proprietarii.

În conformitat cu prevederile O.G. nr. 26/2000 cu privire la asociații și fundații, statutul Asociației de proprietari se adoptă în Adunărea de constituire și cuprinde precizări cu privire la:

denumirea, forma juridică, sediul, durata de funcționare a asociației de proprietari;

scopul și obiectul de activitate ale Asociației de proprietari;

mijloace materiale și bănești de care poate dispune asociația de proprietari; venituri și cheltuieli;

membrii asociației de proprietari, drepturile și obligațiile acestora;

structura organizatorică, modul de funcționare, managementul asociației de proprietari;

repartizarea cheltuielilor asociației de proprietari;

condițiile în care se dizolvă asociația de proprietari;

dispoziții finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relații contractuale, penalizări, dacă Adunărea generală a proprietarilor a adoptat sistemul propriu de penalizări, în condițiile legii.

Denumirea, forma juridică, sediul și durata

Denumirea Asociației de proprietari cuprinde adresa condominiului pentru care s-a constituit Asociația, incheierea judecatorului delegat si codul de inregistrare fiscala.

Forma juridică – Asociația de Proprietari este o persoană juridica română de drept privat, non-profit, nonguvernamentală, apolitică, cu scop administrativ. Asociația de Proprietari își desfășoară activitatea în conformitate cu legile statului român și cu prevederile statutare. Aceasta are organe proprii de conducere și ștampilă proprie de format rotund.

Sediul Asociației se află, la adresa clădirii pentru care s-a constituit Asociația.

Durata – Asociația de proprietari se constituie pe perioadă nedeterminată.

Scopul și obiectul de activitate

a. Asociația de proprietari poate avea ca scop următoarele:

Administrarea și gestionarea proprietății comune;

Asigurarea unui climat optim de conviețuire a tuturor proprietarilor;

Apărarea bunurilor Asociației și gospodărirea spațiilor comune;

Creșterea gradului de confort și siguranța al proprietarilor;

Conservarea și dezvoltarea proprietății imobiliare (individuală și comună) din ansamblul clădirii;

Cointeresarea proprietarilor la administrarea clădirii;

Creșterea calității serviciilor de orice fel către proprietari, membrii ai asociației:

Cointeresarea membrilor Asociației în desfășurarea unor activități lucrative pentru eficiența financiară a Asociației, etc.

b. Obiectul de activitate al Asociației de proprietari poate fi:

– asigurarea condițiilor de funcționare din punct de vedere juridic, economic și tehnic, de administrare și de exploatare a clădirii care are în componența spații de locuințe sau spații cu altă desținație aflate în proprietate individuală exclusivă de drept public ori de drept privat, cât și a spațiilor, construcțiilor, dotarilor și instalațiilor, aflate în proprietate comună indivizibilă, aferentă condominiului.

c. Mijloace materiale și bănești ale Asociației de proprietari

Mijloace banești:

Fondurile stabilite la înființarea asociației: Fondul de rulment, Fondul de reparații, Fondul special de risc sau Fondul de investiții.

Sumele încasate conform listelor lunare de plată a cotelor lunare de contribuție ale proprietarilor, care reprezintă contravaloarea facturilor sau actelor de plată.

Alte venituri ale Asociației (chirii, venituri financiare, contracte economice etc.).

Mijloace materiale: scule, dispozitive, utilaje și mijloace fixe necesare în administrarea proprietății comune.

Fondul de rulment

Potrivit art.24, alin (1) din Hotărârea Guvernului nr. 1588/2007 de aplicare a Legii nr. 230/2007: în scopul asigurării fondurilor necesare pentru plăți curente, asociația de proprietari stabilește cuantumul și cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regulă, fondul de rulment se dimensionează astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de Asociația de proprietari în anul încheiat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflației, iar în cazurile Asociațiilor de proprietari nou înființate, prin constatarea și însușirea experienței în domeniu a unor Asociații de proprietari echivalente ca mărime.

Astfel, conform alineatului (2) al aceluiași art. din H.G. 1588/2007, Fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei ce revine fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afișate pe lista de plată.

Necesitatea constituirii fondului de rulment este dată de:

Modul de întocmire a listei lunare de plata și perioada de afișare a listei (30 zile calendaristice),

Termenul de plată a cotelor de contributie (20 zile calendaristice de la data afișării),

Sistemul de penalizări ale Asociației și penalizările aplicate de furnizorii de servicii.

Valoarea fondului de rulment trebuie să fie cel puțin egală cu suma corespunzătoare acoperirii propriei contribușii lunare a fiecărui proprietar.

Fiecare proprietar va beneficia de propriul fond de rulment pentru acoperirea cheltuielilor curente.

Fondul de rulment se folosește numai pentru plata facturilor curente aferente consumurilor sau costurilor lunii anterioare.

Pentru încasarea fondului de rulment, casierul asociației de proprietari eliberează chitanță personalizată separată.

Fondul de reparații

Art.45, alin. (3) din Legea nr. 230/2007 prevede că “Proprietarii membri ai Asociației de proprietari au obligația să aprobe și un fond de reparații anual, necesar pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune. Comitetul executiv va pregăti și va prezenta adunării generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimentează în avans, în tranșe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociației de proprietari. Plățile pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune se vor face din fondul de reparații. Proprietarii membri ai asociației de proprietari pot aproba și alte fonduri cu caracter special.”

Potrivit Manulalului Asociației de proprietari realizat de Federația Asociațiilor de proprietari din România(F.A.P.R.), FONDUL DE REPARAȚII se constituie prin contribuția lunară a tuturor proprietarilor, proporțional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună, până la limita maximă aprobată de Adunărea Generală a Asociației, întrunită la fiecare început de an, la stabilirea bugetului anual de venituri și cheltuieli (BVC) în funcție de necesitățile, prioritățile stabilite de Comitetul Executiv la propunerile administratorului. Fondul de reparații are caracter obligatoriu.

După efectuarea plăților din bugetul de venituri și cheltuieli al Asociației

pentru lucrări care depăsesc ca valoare fondul de reparații acumulat pănă la data execuției lucrării, fondul de reparații se reîntregește lunar prin contribuția fiecărui proprietar. Sumele rămase necheltuite la șfârșitul anului fie se restituie proprietarilor, fie, mai indicat, se constituie într-un depozit bancar urmând a fi incluse în bugetul anual următor, hotărârea cu privire la destinația acestora luând-o Adunărea Generală a Asociației.

În momentul pierderii calității de membru al Asociației de proprietari sau de proprietar în cadrul condominiului fondul de reparații nu se restituie, acesta

urmând a fi alimentat în continuare de viitorul proprietar.

Fondurile speciale.

Conform art. 24, alin. (6) din H.G. nr. 1588/2007 se prevede că “Veniturile obținute de Asociația de proprietari din activități economice sau din alte activități desfășurate se constituie ca fond special și se vor utiliza în exclusivitate pentru îmbunătățirea confortului și eficienței condominiului, pentru întreținerea și repararea proprietății comune, potrivit art. 45 alin. (3) din Legea nr. 230/2007. În aceste venituri se cuprind și cele obținute din închirierea unor spații aflate în proprietate comună indiviză, a spațiilor pentru instalarea de reclame și pentru serviciul de televiziune prin cablu, firme luminoase, precum și alte venituri obținute din orice sursă, în condițiile legii. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociației de proprietari, nu se plătesc proprietarilor, nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment și nu pot fi folosite la plata facturilor emise de furnizorii de servicii publice de utilități. Acest fond va fi depus în contul asociației de proprietari și nu va putea fi folosit decât cu acordul adunării generale a asociației de proprietari, în conformitate cu bugetul de venituri și cheltuieli”.

Fondului de reparații i se aplică același regim ca ți fondului de reparații.

Mijloacele materiale se compun din totalitatea echipamentelor, bunurilor și materialelor necesare desfășurării activității din cadrul Asociației, precum: mobilier, unelte, utilaje și mijloace fixe, materiale pentru curățenie și iluminat, consumabile, etc.

Modalitatea de obținere/dobândire a mijloacelor materiale și bănești ale Asociației de proprietari pot proveni din donații, sponsorizări, subvenții, finanțări, credite, împrumuturi, etc.

Apartamentele sau spatiile cu altă destinație decât cea de locuință, cumparate, dobândite de Asociația de proprietari, vor face parte din patrimoniul Asociației, constituit la prima acțiune de acest gen.

Gestionarea și evidența mijloacelor materiale și bănești se efectuează pe baza prevederilor legale de către o persoană calificată în domeniul economic și financiar sau de către alte persoane fizice sau juridice pe baza de contract sau convenție civilă.

MEMBRII ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI

Pot devenii membrii ai Asociației de proprietari:

Titularii contractelor de vânzare-cumparare a spațiilor de locuit sau altă destinație din cadrul condominiului,

Persoane juridice care au sediul societății în suprafete deținute cu titlu de proprietate,

Instituțiile statului care dețin titlu de proprietate asupra unor spații de locuință sau cu altă destinație decât cea de locuință.

DREPTURILE MEMBRILOR ASOCIAȚIEI

Pe baza normelor legale în vigoare (legea nr. 544/2006, legea nr. 230/2007 și H.G. nr. 1588/2007) FAPR a stabilit următoarele drepturi ale mebrilor Asociației de proprietari:

a) să participe, cu vot, la Adunărea Generală a proprietarilor, să-și înscrie candidatura, să candideze, să aleagă și să fie aleși în structura organizatorică a Asociației; să convoace Adunărea Generală extraordinară în condițiile prevăzute de statut.

Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana în cauză trebuie să posede capacitate juridică deplină. Prin capacitate juridică deplină a unei persoane se înțelege că aceasta să aibă vârsta peste 18 ani, să nu dețină cazier, să fie cinstit, onest, corect, să nu fie cunoscut ca o problemă în comunitatea din cadrul condominiului din punct de vedere a relațiilor interumane, a spiritului social-administrativ-gospodaresc.

b) membrii asociației au dreptul să solicite și să primească, ori de câte ori este necesar și motivat, explicații cu privire la calculul cotei de contribuție afișată pe lista de plată și să conteste, în scris contestație, la președintele asociației, în termen de 10 zile de la afișarea listei, cuantumul stabilit al acestei cote, iar în cazul în care contestația a fost respinsă, să se adreseze Adunării Generale; contestația nu suspendă plata contribuției dar determină, în cazul aprobării ei, aplicarea, în luna imediat următoare a unei proceduri de reglementare ulterioară propusă de Comitetul Executiv și aprobată în prima Adunăre Generală a proprietarilor.

c) dacă o hotărâre a Asociației este contrară statutului, acordului de asociere, legilor sau este de natură să producă daune considerabile intereselor proprietarilor, acestia pot ataca în justiție respectiva hotărâre, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Acțiunea în justiție nu întrerupe executarea hotărârii decât în cazul în care instanța dispune suspendarea acesteia.

d)

1. toți membrii au dreptul să solicite, în baza unei cereri către președintele asociației, scutirea de la plata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației privind consumurile (cheltuieli pe persoană):

– apă rece și canalizare,

– apă caldă menajeră,

– gaze naturale,

– energia electrică (spații comune și funcționare ascensor),

– cheltuieli pentru curățenie și evacuare a gunoiului menajer,

– ridicarea reziduurilor și a gunoaielor menajere (factura aferentă),

pentru perioada/luna/lunile și pentru persoana/persoanele prevazută/prevazute în cerere dar nu și a cheltuielilor pe cota-parte indiviză (funcție de suprafața apartamentului) și/sau de altă natură.

Pentru perioade mari cererile se actualizează la 3 luni consecutive.

2. persoanele care locuiesc în apartamentele situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum și la etajul 1 din clădirile fără mezanin prin hotărârea Adunării Generale a proprietarilor pot fi scutite de la plata cheltuielilor pentru funcționarea ascensorului/ascensoarelor.

e) să pună întrebări și să solicite explicații Comitetului Executiv, referitoare la activitatea asociației.

f) să folosească spațiile și instalațiile comune din interiorul și exteriorul clădirii, în condițiile prevăzute în statut, fără să lezeze drepturile sau interesele oricărui alt proprietar membru al Asociației, inclusiv cele stabilite prin prezentul statut.

g) să beneficieze, când este cazul, de facilitățile rezultate în urma activităților desfășurate de Asociație, funcție de cota-parte indiviză de proprietate și de gradul de implicare.

h) să participe la activitățile lucrative (economice) ale Asociației, benevol, în funcție de capacitățile profesionale.

i) să beneficieze de garanții morale și materiale stabilite de Adunărea Generală pentru inițiative personale, finalizate, în folosul Asociației.

j) pot aduce îmbunătățiri sau modificări proprietății individuale conform legislației în vigoare, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a altor spații; pot să-și monteze contoare individuale proprii pentru măsurarea consumurilor de utilități pe care le determină, anuntând în timp util administrația.

k) să prezinte spre rezolvare probleme specifice Asociației sau probleme deosebite care nu au putut fi soluționate pe cale obișnuită și să participe activ la acțiunea de soluționare.

l) să obțină drepturi bănești, compensații și recompense materiale în conformitate cu legile în vigoare.

m) fiecare proprietar, membru al Asociației, este liber să ipotecheze sau să înstrăineze, în deplină libertate, proprietatea individuală și cota-parte indiviză din proprietatea comună, fără consimțământul Asociației sau a altor proprietari.

n) să propună Comitetului Executiv și Adunării Generale soluții și proceduri menite să ducă la îmbunătățirea și perfecționarea stilului și modului de lucru sau măsuri de rezolvare a problemelor proprietarilor de către asociație, conform obiectului de activitate al acesteia.

o) să sesizeze, din timp, Comisia de Cenzori și organele abilitate de control, asupra oricarei anomalii sau fapte considerate frauduloase în sarcina organelor de conducere sau de execuție ale Asociației.

OBLIGAȚIILE MEMBRILOR/PROPRIETARILOR

1. Proprietarii din condominium, membrii ai Asociației de proprietari au urmatoarele obligații:

a) să respecte statutul Asociației,

b) să se supună hotărârilor Adunării Generale a Asociației,

c) să participe la Adunările Generale ale Asociației,

d) să nu denigreze activitatea Asociației în interiorul și exteriorul acesteia,

e) să respecte orice angajament făcut față de Asociație,

f) să participe, atunci când este solicitat, la acțiuni deosebite, de maximă urgență, corespunzătoare scopurilor Asociației,

g) în condiții de neparticipare la luarea deciziilor și la desfășurarea activităților în cadrul Asociației, membrii respectivi nu trebuie să aducă prejudicii morale (jigniri, bârfă, mișto-uri, înjurături, minciuni, interpretări necuviincioase) celorlalți membri sau celor care desfășoară activități pentru Asociație.

2. Toți proprietarii și, după caz, chiriașii din condominium au următoarele obligații:

a) să respecte hotărârile Adunării Generale ale Asociației de Proprietari; să contribuie la constituirea mijloacelor bănești și materiale ale Asociației și să achite, în termenul stabilit (15 zile de la data afișării sau cel mult 5 zile dacă nu există fond de rulment), cota de contribuție la cheltuielile lunare ale Asociației, comunicând în timp util comitetului executiv sau administrației orice modificări care influențează mărimea acesteia (nr. de persoane, suprafața echivalentă termic etc.);

b) să contribuie la constituirea în avans a bugetului pentru cheltuielile pe cotăparte indiviză (fond de reparații etc.) prin achitarea cotei-părți corespunzătoare prevăzută în listele lunare de plată, conform celor stabilite de Adunarea Generală a proprietarilor;

c) proprietarii sau chiriașii au obligația să anunțe administrația dacă găzduiesc persoane străine mai mult de 15 zile calendaristice într-o singură lună sau frecvent (constant, repetat), în vederea introducerii lor la plata cheltuielilor pe persoană ale Asociației pentru luna respectivă;

d) să sesizeze orice problemă de natură administrativă (persoane care locuiesc clandestin, daune produse de unii membrii ai Asociației sau de alte persoane etc.);

e) să mențină în bune condiții elementele proprietății comune; să nu determine cheltuieli nejustificate din contul Asociației;

f) să semnaleze orice problemă care apare la instalațiile aflate în proprietate comună în cel mai scurt timp; dacă este cazul, să citească și să înștiințeze în scris corect, lunar, indexul contoarelor proprii și să-l înscrie în fișa de apartament;

g) pentru luarea în evidență, să înscrie în Cartea de Imobil a condominiului (blocului) persoanele care locuiesc în apartamentul proprietate personală o perioadă mai mare decât limita legală (10 zile);

h) să anunțe orice modificăre a titularului actului de proprietate, să anunțe radierea din Cartea de Imobil a persoanelor care pleacă din imobil după o ședere pe o perioadă limitată în cadrul proprietății deținute sau care părăsesc adresa de domiciliu o perioadă de timp mai mare; la vânzarea proprietății sale să anunțe retragerea din Asociația de Proprietari, noul proprietar putând semna acordul de asociere, în forma sa, la data respectivă;

i) să respecte regulile de comportament și de conviețuire stabilite de Codul civil/dreptul comun sau prin Regulamentul de Ordine Interioară al Asociației (ROI); să respecte Regulamentul de Organizare și Funcționare al Asociației (ROF);

j) proprietarii au obligația să anunțe Comitetul Executiv despre intenția de a schimba destinația proprietății individuale cerând Asociației, în scris, acordul de principiu și în mod obligatoriu acordul proprietarilor cu care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, precum și, dacă este cazul, obligația de a întocmi și prezenta, în copie, toate documentele necesare desfășurării unei alte activități (contracte, avize, etc.) în termen de 30 zile lucrătoare de la obținerea acordului;

k) dacă este cazul, proprietarii spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință sunt obligați ca în termen de 30 de zile lucrătoare de la constituirea Asociației de Proprietari să prezinte Comitetului Executiv un dosar cu copii de pe contractele individuale cu furnizorii de servicii conform legilor în vigoare, sau orice alt document care să le justifice consumurile pe care le produc în cadrul clădirii sau să încheie Convenția anuală cu Asociația de Proprietari, conform prevederilor legale în vigoare;

l) să mențină proprietatea individuală în stare de siguranță și funcționare, pe propria să cheltuială; să se îngrijească de asigurarea proprietății individuale;

Nici un proprietar sau chiriaș nu poate încalca sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală;

m) proprietarul unui apartament sau spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință, cu un preaviz/înștiințare de 15 zile, este obligat să accepte accesul, în spațiul sau, unui reprezentant al Asociației, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare sau să se înlocuiască elemente din proprietatea comună la care se poate avea acces numai din spațiul respectiv inclusiv cu privire la contoarele individuale. Fac excepție cazurile de maximă urgență când nu este necesar nici un preaviz.

Structura organizatorică a Asociației de proprietari este formată din:

Comitetul Executiv al Asociației de proprietari,

Președinte Asociației de proprietari, și

Comisia de Cenzori.

Organul de conducere a Asociațiai de proprietari este Adunarea Generală a proprietarilor asociați.

Comitetul executiv

Pe baza statului adoptat, în cadrul adunării de constituire a Asociației de proprietari, membrii acesteia vor alege un comitet executiv și o comisie de cenzori și vor hotări numărul membrilor acestora, precum și durata mandatelor lor.

Comitetul executiv va fi condus de un președinte. Președintele Comitetului exucitiv va fi ales dintre persoanele care participă la alegerea comitetului executiv, respectiv persoana care întrunește cel mai mare număr de voturi.

Președintele Comitetului executiv va avea ca atribuții să reprezinte Asociația de proprietari în raporturile cu autoritățile și cu instituțiile publice, precum și cu celelalte persoane fizice sau juridice cu care Asociația de proprietari are relații.

În situația în care Președintele se află în imposibilitea de a-și exercita atribuțiile de care este responsabil, acestea vor fi îndeplinite de către un vicepreședinte desemnat de comitetul executiv cu majoritate de voturi.

Membrii Comitetului executiv. Acesta este format dintr-un număr de 3-11 membri stabiliți de Adunarea generală dintre membrii Asociației de proprietari.

Printre sarcinile principale ale Comitetului executiv se numără:

– asigură ducerea la îndeplinire a hotărârilor adunării generale și acționeaza în legătură cu activitatea curentă de administrare și de întreținere a condominiului;

– derulează contractele încheiate cu agenții economici furnizori;

– repartizarea lunară a cheltuielilor comune pe fiecare proprietate din condominiu;

– organizează adunările generale, precum și a alte acțiuni stabilite de adunarea general, etc.

Comitetul executiv al Asociației de proprietari pregătește și supune spre aprobare adunării generale bugetul anual de venituri și cheltuieli.

După aprobarea bugetului de venituri și cheltuieli comitetul executiv va urmări derularea acestuia în condițiile legii.

Presedintele Asociației de proprietari

Președintele Asociației de proprietari este ales, prin votul adunării generale, dintre membrii comitetului executiv al acesteia.

Printre resposabilitățile Președintelui Asociației de proprietari se numără:

urmărirea și asigurarea respectării statutului și a hotărârilor Asociației de proprietari,

convocarea și conducerea ședințelor de lucru ale comitetului executiv și ale adunării generale.

ATRIBUȚIILE ADUNĂRII GENERALE

Potrivit art. 15. Din H.G. nr. 1588/2007 – Adunarea generală a asociației de proprietari are următoarele atribuții:

a) alege și revocă din funcție președintele, membrii comitetului executiv și cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociației de proprietari;

b) adoptă, modifică sau revocă hotărâri;

c) adoptă și modifică bugetul de venituri și cheltuieli;

d) mandatează comitetul executiv, reprezentat de președintele asociației de proprietari, pentru angajarea și eliberarea din funcție a persoanei care ocupă funcția de administrator al imobilului sau a altor angajați ori prestatori, în scopul administrării și bunei funcționări a clădirii;

e) exercită alte atribuții care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociați.

Tot în sarcinile Adunării generale intra și:

– stabilirea necesității constituirii fondului de rulment precum și modul de utilizare a acestuia,

– stabilirea nivelului anual al fondului de reparatii obligatoriu prin lege,

– stabilește la data constituirii Asociației de Proprietari numărul membrilor comisiei de cenzori și numărul comitetului executiv și durata mandatelor acestora,

– stabilește sarcinile și atribuțiile comisiei de cenzori,

– stabilește necesitatea angajării de credite bancare sau contracte de asigurări, cu minim 2/3 din voturile membrilor Asociației,

– adoptă regulamentul de organizare și funcționare al Asociației în conformitate cu prevederilor legale,

– stabilește și adoptă nivelul taxelor si sancțiunilor cu privire la nerespectarea sau încălcarea de către proprietari a regulilor și regulamentelor adoptate,

Adunarea generală a Asociației de proprietari, în exercițiul său emite hotărâri cu caracter obligatoriu pentru toți membrii acesteia. Hotărârile Asociației de proprietari care se adoptă în cadrul Adunării Generale se iau cu cel putin 50% + 1 din votul membrilor acesteia.

Confor art. 14, alin. (5) din H.G. 1588/2007, Adunarea generală a Asociației de proprietari poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociației de proprietari sunt prezenți personal sau prin reprezentant legal. Dacă nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu, adunarea va fi suspendată și reconvocată în termen de maximum 10 zile de la data primei convocări. La adunarea generală reconvocată, dacă există dovada că toți membrii asociației de proprietari au fost convocați, hotărârile pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor prezenți, prin votul majorității acestora. Dovezi ale convocării și reconvocării constituie afișul de la avizier și tabelul nominal convocator cu semnături.

Adunărea Generală (Ordinară)se întrunește în ședințe ordinare cel puțin o dată pe an în prima parte a anului (primul semestru) și în ședințe extraordinare de câte ori este nevoie. Conform art. 23, alin (3) din legea nr. 230/2007, Adunarea generală ordinara se convoacă fie de Președintele Asociației de proprietari, fie de Comitetul executiv.

În timp ce, Adunarea Generală Extraordinară, conform aceluiași articol, alin. (4) din legea nr. 230/2007, poate fi convocată de Președinte, membrii comitetului executiv sau cel puțin 20% dintre membrii Asociației de proprietari pe baza de tabel convocator cu cel puțin 7 zile inainte, convocare ce va fi afișată la loc vizibil menținându-se în anunț și ordinea de zi.

COMITETUL EXECUTIV

Este responsabil de urmărirea funcționalității și managementului de proprietate și de managementul financiar al Asociației de proprietari. Președintele Comitetului Executiv este și Președintele Asociației de Proprietari.

Conform art. 17, alin. (1) din H.G. 1588/2007, Comitetul executiv al Asociației de proprietari are următoarele sarcini:

a) duce la îndeplinire hotarârile adunării generale și urmărește respectarea prevederilor legale, a statutului și a acordului de asociere ale asociației de proprietari;

b) emite, dacă este cazul, decizii scrise privind regulile pentru ducerea la îndeplinire a hotarârilor adunărilor generale și pentru respectarea prevederilor legale, a statutului și a acordului de asociere, precum și alte decizii ce privesc activitatea asociației de proprietari;

c) întocmește proiectul bugetului de venituri și cheltuieli și pregătește desfăsurarea adunărilor generale;

d) reglementează folosirea, întreținerea, repararea, înlocuirea și modificarea părților proprietății comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietății comune, în conformitate cu actele normative în vigoare;

e) întocmește sau propune planuri de măsuri și activități, conform cu responsabilitaățile ce le revin, și urmărește realizarea lor;

f) supraveghează desfășurarea tuturor activităților din cadrul asociației de proprietari, în mod special situația încăsărilor și a plăților lunare;

g) pentru realizarea scopului și a activităților asociației de proprietari, angajează și demite personalul necesar, încheie și reziliază contracte cu persoane fizice/juridice;

h) își asumă obligații, în numele asociației de proprietări sau în numele proprietarilor membri ai asociației de proprietari, privind interesele legate de clădire;

i) inițiază sau apară în procese, în numele asociației de proprietari sau în numele proprietarilor membri ai asociației de proprietari, interesele legate de clădire;

j) stabilește sistemul propriu de penalizări al asociației de proprietari pentru restanțele afișate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociației de proprietari, conform prevederilor legale;

k) avizează documentele asociației de proprietari;

l) asigura completarea la zi a cărții tehnice a construcției;

m) asigură urmărirea comportării în timp a construcției, pe toată durata de existență a acesteia;

n) gestionează situațiile excepționale și de criza;

o) exercită alte atribuții care i-au fost conferite prin hotărârile adunării generale;

p) aprobă lunar lista cu cotele de contribuție la plata cheltuielilor asociației de proprietari, conform hotărârii adunării generale;

r) stabilește cotele de participare pe persoană la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul în clădire și pentru persoanele care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe lună; stabilește perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriașii, pot solicită în scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană și care trebuie să fie de cel puțin 15 zile pe lună, conform hotărârii adunării generale;

s) analizează problemele ridicate de membrii asociației de proprietari și ia măsuri pentru rezolvarea acestora, conform hotărârii adunării generale;

s) ia toate măsurile pentru aducerea la starea dinaintea producerii evenimentului a zonei în care se efectuează reparații la părțile comune, urmând ca sumele aferente reparațiilor respective să fie suportate de toți proprietarii, proporțional cu cota indiviză.

ANGAJĂRI ÎN CADRUL ASOCIAȚIEI DE PROPRIETRI

Organul din cadrul Asociației de proprietari responsabil de realizarea angajărilor în cadrul acesteia este Comitetul Executiv, care pe baza împuternicirii date de Adunarea generală și statut, angajează, contractează și demite sau reziliază contracte în legătură cu activitatea de administrare, întreținere.

Angajarea personalului se face fie pe baza hotărârii Comitetului Executiv, fie pe bază de contract individual de muncă, contract individual de muncă cu timp parțial de muncă, contract de mandat fie prin convenție civilă sau contract de prestări servicii.

Asociația de proprietari poate angaja următoarele categorii de personal: administratorul de imobil/condominium, casier și contabil. Angajarea acestora pe bază de contract individual de muncă sau convenție civilă de prestări servicii în cazul, în care sunt persoane fizice sau pe bază de contract de prestări servicii, în cazul în care sunt persoane juridice. Contractul individual de muncă/conveția civilă/contractul de prestări servicii prevăd drepturile și îndatoririle pentru ambele părți obținute prin negociere de ambele părți.

De asemenea, Asociația de proprietari, pentru funcționarea și supravegherea centralelor termice aparținând Asociației de proprietari, poate angaja un fochist cu contract de muncă individual sau conventie civilă o persoană fizică sau poate fi contractată o firmă specializată, persoană juridică, cu care se încheie un contract de prestări servicii.

PREȘEDINTELE ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI

Conform art. 21, alin. (3) din legea nr. 230/2007, Președintele asociației de proprietari este fie candidatul care va obține cel mai mare număr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin voința sa și a majorității proprietarilor din cadrul adunării generale. Președintele, în situații deosebite, poate numi temporar dintre membrii comitetului executiv un vicepreședinte căruia îi poate delega atribuțiile sale.

Președintele Asociației de proprietari este conducatorul executiv al Asociației de proprietari si al comitetului executiv.

Presedintele, care are atât calitatea de membru, cât și de Președinte al Comitetului executiv în același timp, are următoarele atribuții:

Urmarește și verifică respectarea legilor statului și regulamentelor Asociației de proprietari, verifica respectarea și indeplinirea hotărârilor adoptate de Adunărea Generală a proprietarilor și a deciziilor Comitetiului Executiv, supravegheaza, controlează și dă dispoziții personalului care deservește Asociația.

Supravegheaza și reprezintă Asociația în derularea contractelor angajate de Asociației, îndeplinirea în mod legal a prevederilor bugetului de venituri și cheltuieli, respectarea ordinii publice.

Reprezintă Asociația în față autorităților publice și a agenților publici cu care Asociația are relații contractuale, angajează Asociația prin semnatură sa în relațiile cu terții.

Reprezintă Asociația în acțiunile împotriva unui proprietar sau chiriaș care nu și-a îndeplinit obligațiile față de Asociație, poate înscrie un privilegiu imobiliar cu rang prioritar pentru Asociația de proprietari în cazul proprietarilor restanțieri.

Avizează ordinea de priorități și planul lucrărilor de întreținere și reparații a părților comune și instalațiilor comume, păstrează fișele tehnice a elementelor clădirii.

Are drept de prima semnătura asupra conțurilor Asociației.

Împuternicește cu acceptul comitetului executiv, persoana care asigură managementul Asociației (administrator, contabil), cu prima sau a doua semnatură asupra conturilor.

Primește pe bază de semnatură de primire cererile, contestatiile și reclamațiile de la proprietari precum și rapoartele admninistratorului pe care le supune dezbaterii comitetului executiv, răspunde în scris tuturor cererilor, contestațiilor și reclamațiilor proprietarilor, în termenul legal.

Convoacă de câte ori este nevoie Adunărea Generală sau Comitetul Executiv.

Întocmește sau participă la întocmirea ordinii de zi a ședintelor Comitetului Executiv și a Adunării Generale.

Semnează și parafează contractele de muncă și convențiile civile precum și toate actele emise de Comitetul Executiv.

Pastrează stampila Asociației cu imputernicire din partea Comitetului Executiv și o dă spre folosință contabilului.

Preia, pastrează și ține la zi cartea tehnică a construcției și celelalte documente ale Asociației, păstreaza statutul și acordul de asociere.

Răspunde în fața Adunării Generale de rezolvarea situațiilor litigioase apărute în cadrul Asociației.

COMISIA DE CENZORI

Comisia de cenzori urmărește și asigură respectarea legalității în administrarea bunurilor materiale și a fondurilor financiare ale Asociației de proprietari.

Comisia de cenzori este formată dintr-un număr impar de membri, care au cunoștințe de specialitate și experiență în domeniile financiar, economic și/sau juridic și care nu fac parte din comitetul executiv.

Comisia de cenzori își alege la prima reuniune președintele din rândul membrilor ei.

Asociația de proprietari poate delega atributiile Comisiei de Cenzori unor persoane fizice sau juridice specializate, pe baza de Contract prestări servicii.

Printre atribuțiile comisiei de cenzori se numără:

verificarea legalității actelor și documentelor, a hotărârilor, deciziilor, regulilor și a regulamentelor;

verificarea execuției bugetului de venituri și cheltuieli;

verificarea gestiunii financiar-contabile;

întocmește și prezintă Adunarii generale, cel puțin o dată pe an, rapoarte asupra activității sale și asupra gestiunii Asociatiei de proprietari, propunând măsuri;

urmărirea depunerii în contul curent al Asociației de proprietari a numerarului care depășește plafonul de casă;

verificarea modului de stabilire a cotelor de contribuție la cheltuielile curente și constituirea fondurilor speciale ale Asociației de proprietari;

verificarea lunară a situației de încasări și plăți;

controlul inopinat al încasărilor și al plăților;

verificarea lunară a situației soldurilor elementelor de activ și de pasiv.

stabilește documentele și registrele Asociației necesare desfășurării activității.

Documentele și registrele necesare desfășurării activității sunt:

Registrul de casă;

Registrul jurnal;

Registre pentru evidența Fondului de rulnent, Fondului de reparații, Fondului de penalizări, Fondului de sume speciale;

Registrul inventar;

Fișa pentru valori materiale;

Jurnal privind operațiuni diverse și fișe pentru operațiuni diverse;

Situația soldurilor de activ și pasiv ;

Alte registre, fișe sau documente conform formei de conducere a contabilității stabilită de Adunarea Generală.

Ce reprezintă managementul Asociației de proprietari?

Modalitatea prin care se asigură admnistrarea tehnică a clădirii, a instalațiilor comune și activitatea financiară desfășurată de persoanele care ocupă funcțiile de contabil și/sau casier, reprezintă managementul Asociației de proprietari.

Activitatea de management de proprietate se asigura de persoane fizice, în baza unui contract individual de muncă sau convenție civilă,sau persoane juridice, cu care se încheie contracte de prestări servicii.

ADMINISTRATORUL DE IMOBILE

Conform Ghidului ONU, Administratorul este o persoana juridică, însărcinată prin contract cu administrarea de zi cu zi a asociației de proprietari, care se îngrijește de întreținerea și funcționarea părților comune și de toate problemele de interes comun.

Administratorul de imobile / Managerul condominuium poate fi o persoană fizică sau o persoană juridică. Acesta poate fi angajat/contractat dintre membrii Asociației sau din afara acesteia, cu condiția ca persoana respectivă să dețină cunoștinte profesionale și experiență în domeniu, și obligatoriu să aibă atestat de administrator eliberat de primărie.

Potrivit art. 58 din H.G. 1588/2007, persoanele fizice care doresc să obțină calitatea de administrator de imobile sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autorității administrației publice locale, în baza unei hotarâri a consiliului local. Atestatul are drept scop certificarea calităților profesionale ale persoanelor care doresc să practice activitatea de administrare a imobilelor la asociațiile de proprietari. Atestatul de administrator de imobil se eliberează pentru o perioadă nedeterminată și este valabil pe tot teritoriul României. Atestatul de administrator de imobil se poate retrage de către autoritatea administrației publice locale care l-a eliberat, dacă nu mai sunt îndeplinite condițiile pentru exercitarea acestei activități.

Autorizarea persoanelor juridice în calitatea de administrator imobile

Conform Manualului administratorului de imobile, FAPR, 2014, ”pentru a fi autorizate de către autoritățile administrației publice locale pentru activitatea de administrare, persoanele juridice trebuie să îndeplinească următoarele condiții:

– să aibă ca obiect de activitate numai domeniul asociațiilor de proprietari ori ca activitate principală administrarea imobilelor pe bază de tarife sau contract;

– să aibă angajate persoane atestate în condițiile prezentelor norme metodologice;

– să dovedească că au bonitate financiară.”

Administratorul de imobile trebuie să fie absolvent al cursului de formare profesională în ocupația de administrator imobile/administrator condominium, cod COR 515303.

Atribuțiile Administratorului de imobil:

A. Asigură managementul financiar al asociației pe proprietari prin:

1. gestiunea bunurilor și fondurilor bănești;

2. întocmirea listelor lunare de plată;

3. încasarea cotelor de contribuție a proprietarilor la cheltuielile curente ale asociației de proprietari;

4. efectuarea plăților către furnizorii de servicii ai asociației de proprietari;

5. sesizarea comitetului executiv în vederea somării restanțierilor și aplicarea procedurii de recuperare a restanțelor, cu penalizările aferente;

6. calcularea și încasarea penalizărilor conform sistemului aprobat de adunarea generală a asociației de proprietari;

7. întocmirea și păstrarea evidențelor contabile și a registrelor asociației de proprietari;

8. prezentarea, la solicitarea comitetului executiv sau a comisiei de cenzori, a documentelor necesare unor verificări financiar-contabile ale asociației de proprietari;

9. controlul facturării corecte a consumatorilor în funcție de indexul contoarelor de bloc sau al contoarelor individuale;

10. verificarea existenței încheierii contractelor între persoanele juridice, mebre ale asociației de proprietari, și furnizorii de servicii;

A. asigură managementul de proprietate al asociației pe proprietari prin:

1. urmărirea comportării în timp a construcției; întocmirea fișelor tehnice periodice cu privire la starea clădirii și a instalațiilor acesteia;

2. răspunde față de funcționarea și integritatea elementelor proprietății comune, față de utilizarea în bune condiții a mijloacelor materiale ale asociației de proprietari;

3. procurarea mijloacelor materiale necesare pentru întreținerea și reparațiile curente ale elementelor proprietății comune;

4. înștiințarea comitetului executiv și luarea măsurilor necesare pentru efectuarea la timp și eficient a lucrărilor de întreținere și reparații;

5. urmărirea relizării contractelor cu persoane fizice sau juridice pentru reparații, închirierea unor spații sau elemente din propretatea comună;

6. verificarea existenței și urmărirea încasării sumelor rezultate din contractele de închiriere încheiate între asociația de proprietari și persoane fizice sau juridice care la data constituirii folosesc spații sau elemente din proprietatea comună;

7. supavegherea execuției lucrărilor de reparații și de întreținere și participarea la recepția lor, consemnând finalizarea acestora, asigurarea efectuării de plăți corespunzătoare stadiului lucrării;

8. controlul personalului angajat de către asociația de proprietari pentru curățenie, încărcarea și evacuarea gunoiului menajer și a altor activități;

9. efectuarea de verificări în vederea înlăturării defecțiunilor apărute la instalațiile de folosință comună și a eliminării pierderilor care determină creșterea nejustificată a cheltuielilor asociațiației de proprietari;

10. asigurarea cunoașterii și respectării regulilor de locuit în comdominiu.

Conform standardului ocupațional aferent ocupației de Manager condominium / Administrator de imobil, cod COR 515303, persoana ca ocupă această funcție trebuie să dețină următoarele competențe specifice împărțite pe 3 domenii:

Administrație:

Angajarea contractelor cu furnizorii / prestatorii și urmărirea realizării lor,

Elaborarea documentelor și evidențelor,

Gestionarea patrimoniului condominiului,

Încasarea cotelor de contribuție și efectuarea plăților.

Management:

Coordonarea personalului,

Monitorizarea stării părților de construcții și instalații ale condominiului,

Reprezentarea interesului proprietarului în raport cu autoritățile publice.

Organizare:

Asigurarea respectării regulamentului condominiului,

Planificarea activităților.

ATRIBUȚIILE CONTABILULUI

Conform art. 35, alin. (1) din legea nr. 230/2007, pentru activitatea de administrare care include activități de administrare tehnică, de contabilitate și casierie, asociația de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate pentru funcția de administrator de imobile, fie poate încheia contract de administrare cu persoane juridice specializate și autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul asociațiilor de proprietari sau care au ca activitate principală administrarea imobilelor pe bază de tarife sau contract.

Atestarea persoanelor fizice pentru a îndeplinii funcția de administrator de imobil se va face de către o comisie formată din specialiști în domeniul financiar-contabil, al legislației muncii și în domeniul tehnic, constituită de consiliul local prin hotărâre.

Administratorul de imobil poate îndeplinii și funcția de contabil, dacă deținte competențele și experiența necesară.

Conform Manualului administratorului de imobile, candidații pentru funcția de administrator vor trebui să prezinte, la angajare/contractare, garanții morale, să aibă capacitate profesională și certificat de pregătire profesională emis de o instituție recunoscută pe plan local sau național în domeniul asociațiilor de proprietari, să fie buni gospodari și să nu aibă cazier. De asemenea, aceștia vor prezenta garanții materile în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

Având în vedere atribuțiile din domeniul administrației pe care administratorul de imobil le are conform standardului ocupațional, acesta poate asigura managementul financiar al Asociației de proprietari.

În acest sens, administratorul de imobil cumulează și funcția de contabil, funcție pentru care îndeplinește următoarele sarcini:

Gestioneză fondurile banești și bunurile materiale ale Asociației de proprietari: înregistrează în contabilitate, cronologic și sistematic, toate operațiunile financiar-contabile în conformitate cu natura acestora; stabilește contul de debit și de credit, precum și soldul fiecărui cont în parte; întocmește registrele și formularele obligatorii, precum și a celor stabilite de Asociația de Proprietari, corect și în termene legale.

În funcție de decizia Comitetului Executiv pe baza hotărârii Adunărea Generale a proprietarilor, gestionează fondurile banești ale Asociației de proprietari, în conformitate cu reglementările contabilității în partidă simplă sau în partidă dublă (plan de conturi).

Alte atribuții:

Întocmește listele de plată,

Întocmește și păstrează evidențele contabile și registrelor Asociației de proprietari,

Sesizează Comitetul Executiv cu privire la sitauția persoanelor restante, în vederea somării acestora,

Calculează și încasează penalizările la plata întreținerii, în conformitate cu sistemul propriu de calculare și încasare a penalizărilor stabilit de Comitetul Executiv,

Cu avizul Comitetului Executiv, actualizează fondul de rulment, dacă este cazul,

Prezintă raportul sau documentele necesare realizării verificarilor financiar contabile asupra gestiunii.

Este responsabil de verificarea corectă a consumului înregistrat, în conformitate cu indexul contoarelor de la bloc sau individuale, de defalcarea și calculul consumurilor înregistrate de contoarele individuale, de avizarea fișelor de debitori.

Documentele financiar contabile (liste de plata, facturi, chitante, registre, fise, O.P.-uri, mandate postale etc.) cu exceptia statelor de salarii se arhiveaza 50 ani, se pastreaza 10 ani la sediul Asociației sau la adresa presedintelui daca acesta nu a fost descarcat de gestiune. Dupa trecerea perioadei documentele se distrug in baza deciziei Comitetului Executiv.

Conducerea evidențelor contabile și fiscale

Asociațiile de proprietari au obligația săa organizeze și să conducă contabilitatea proprie, potrivit prevederilor Legii contabilității nr. 82/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, în partidă dublă sau în partidă simplă, prin opțiune, potrivit hotărârii adunării generale a asociației de proprietari.

Asociațiile de proprietari organizează și conduc contabilitatea în conformitate cu reglementările contabile pentru persoanele juridice fără scop patrimonial, aprobate prin ordinul ministrului economiei și finanțelor nr. 1969/2007 privind aprobarea reglementărilor contabile pentru persoanele juridice fără scop patrimonial.

Evidențele contabile sunt ținute în limba română și în moneda națională.

Evidențele contabile și fiscale trebuie păstrate la domiciliul fiscal al asociației sau pot fi încredințate spre păstrare unei societăți autorizate să presteze servicii de arhivare. În cazul în care evidențele contabile sunt ținute cu ajutorul sistemelor electronice de gestiune, pe lângă datele arhivate în format electronic, asociația este obligată să păstreze și să prezinte aplicațiile informatice cu ajutorul cărora le-a generat.

Asociațiile de proprietari sunt obligate să evidențieze veniturile realizate și cheltuielile efectuate aferente activităților economice desfășurate, prin întocmirea registrelor sau a oricăror documente prevăzute de lege. Asociațiile de proprietari sunt obligate să utilizeze pentru activitatea desfășurată documente primare și de evidență contabilă stabilite prin lege, și să completeze integral rubricile formularelor, corespunzător operațiunilor înregistrate.

Depunerea situațiilor financiare anuale

Asociațiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilității în partidă simplă trebuie să depună la compartimentele specializate în sprijinirea și îndrumarea asociațiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale situația soldurilor elementelor de activ și pasiv, pănă la data de 1 martie pentru situația existentă la 31 decembrie și până la data de 1 septembrie pentru situația existentă la 30 iunie.

Asociațiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilității în partidă dublă trebuie să depună bilant contabil, conform prevederilor legale, în termen de 120 de zile de la încheierea exercițiului financiar.

Sancțiuni
Se sancționează cu amendă contravențională de la 1.000 la 5.000 lei următoarele fapte:

– nedepunerea la termenele prevăzute de lege a declarațiilor de înregistrare fiscală sau de mențiuni;

– neîndeplinirea la termen a obligațiilor de declarare prevăzute de lege;

– neîndeplinirea obligației de a înscrie codul de înregistrare fiscală pe documentele emise;

– nerespectarea obligațiilor privind completarea și păstrarea  fișelor fiscale.

ATRIBUȚIILE CASIERULUI

Administratorul de imobil poate îndeplinii și funcția de casier, dacă deținte competențele și experiența necesară.

În calitate de casier, administratorul de imobil realizeaza următoarele atribuți:

Încasează a cotele de contribuție la cheltuielile Asociației de proprietari și a celorlalte cote stabilite, pe bază de chitantier personalizat;

Efectuează plăți către diverși furnizori cu care Asociația de proprietari are contracte încheiate;,

Efectuează depunerea sumelor încasate în contul Asociației de proprietari;

Completează fișelor de debitori și creditori ale Asociației de proprietari.

Înregistrează operațiunile de încasări și plăți în numerar, în mod cronologic și sistematic;

Stabilește debitul și creditul Asociației de proprietari;

Stabilește debitul și creditul soldurilor Asociației de proprietari.

Întocmește/completeză registrul de încasări și plăti, chitanțele, facturile Asociației de proprietari, corect și în conformitate cu prevederil legale în vigoare.

INDEMNIZAȚII PENTRU PERSONALUL ALES/ANGAJAT

Valorea retribuțiilor, indemnizațiilor și premiilor pentru personalul angajat este stabilită de Comitetul Executiv, în limita bugetului de venituri și cheltuieli stabilit de Adunarea Generală a proprietarilor prin hotărâre.

Venituri obținute de administrator, personalul de curățenie și personalul de întreținere

Administratorul asociației poate fi o persoană fizică, atestată pentru funcția de administrator care poate fi angajată printr-un contract individual de muncă, sau o persoană juridică specializată și autorizată angajată printr-un contract de prestări servicii.

Personalul de întreținere și curățenie poate fi angajat fie cu contract individual de muncă fie cu contract de prestări servicii conform Codului Civil.

a) în situația în care asociațiile de proprietari au angajați cu contract individual de muncă cu timp normal sau cu timp parțial, au următoarele obligații fiscale:

– să completeze formularul 010 pentru inregistrarea în vectorul fiscal a impozitului pe venituri din salarii și a contribuțiilor sociale;

– completarea și depunerea lunară a formularului 112 secțiunea A din Anexa 1.2 până pe 25 a lunii următoare celei în care se obțin veniturile, cu impozitul pe veniturile din salarii și contribuțiile obligatorii. Contribuțiile datorate de angajat și angajator sunt următoarele: CAS (10,5 % și 20,8 %); CASS (5,5 % și 5,2 %); șomaj (0,5 % si 0,5 %) cu excepția pensionarilor; cota datorată de angajator pentru risc și accidente diferențiată în funcție de clasa de risc 0,15 % – 0,85 %; contribuția angajatorului pentru concedii și indemnizații 0,85 %; fondul de garantare de 0,25 % datorat de angajator;

– plata impozitului pe venituri din salarii și a contribuțiilor obligatorii până la data de 25 a lunii următoare celei pentru care se datorează;

– depunerea anuală, până în ultima zi a lunii februarie a anului următor a fișelor fiscale și înmânarea

unui exemplar al acestora persoanelor fizice care au obținut astfel de venituri.

b) în situația în care asociațiile de proprietari au încheiate contracte de prestări servicii conform Codului Civil.

b.1. în cazul în care activitatea este reconsiderată ca activitate dependentă, aceste venituri sunt asimilate veniturilor din salarii și se respectă aceleași obligații declarative ca la pct. a) de mai sus (în situația în care asociațiile de proprietari au angajați cu contract individual de muncă cu timp normal sau cu timp parțial), astfel:

– completarea formularul 010 pentru înregistrarea în vectorul fiscal a impozitului pe venituri din salarii și a contribuțiilor sociale dacă nu există deja;

– completarea și depunerea lunară a formularului 112 secțiunea A din Anexa 1.2 până pe 25 a lunii următoare celei în care se obțin veniturile cu impozitul pe veniturile din salarii și contribuțiile obligatorii. Contribuțiile datorate de angajat și angajator sunt următoarele: CAS (10,5 % și 20,8 %); CASS (5,5 % și 5,2 %); șomaj (0,5 % si 0,5 %) cu excepția pensionarilor; cota datorată de angajator pentru risc și accidente diferențiată în funcție de clasa de risc 0,15 % – 0,85 %; contribuția angajatorului pentru concedii și indemnizații 0,85 %; fondul de garantare de 0,25 % datorat de angajator;

– plata impozitului pe venituri din salarii și a contribuțiilor obligatorii până la data de 25 a lunii următoare celei pentru care se datorează.

– depunerea anuală, până în ultima zi a lunii februarie a anului următor a fișelor fiscale și înmanarea unui exemplar al acestora persoanelor fizice care au obținut astfel de venituri.

b.2. în cazul în care activitatea nu este reconsiderată ca activitate dependentă, veniturile de natură profesională altele decât cele salariale (obținute în baza contractelor/convențiilor civile încheiate potrivit Codului Civil), se impozitează cu cota de impozit pe venit de 10 % sau 16 %, în funcție de opțiunea beneficiarului de venit.

În acest caz se reține CAS-ul de 10,5 % și cota de somaj de 0,5 % datorată de angajat, sume care se calculează la venitul brut și se virează la bugetul asigurărilor sociale de stat, lunar până la data de 25 a lunii următoare celei pentru care se datorează.

Declararea celor două contribuții se face în formularul 112 secțiunea C din Anexa 1.2, rândul 18, iar impozitul pe veniturile rezultate din activități profesionale desfășurate în baza contractelor/convențiilor încheiate potrivit Codului Civil, impozit reținut la venitul brut, se declară la rândul 29 din Anexa nr. 1 al aceluiași formular.

Atenție! Pentru impozit și contribuții aferente acestor venituri nu se completează formularul 010 pentru înregistrarea în vectorul fiscal.

Persoanele fizice care au calitatea de pensionari și obțin astfel de venituri, datorează decât impozit în cotă de 10 % sau 16 % în funcție de opțiune și se virează lunar la Bugetul de stat până la data de 25 a lunii următoare celei în care se realizează. Acest impozit se declară în formularul 100 la rândul 10 „Impozit pe veniturile din activități desfășurate în baza contractelor/convențiilor civile încheiate potrivit Codului Civil”.

Pentru persoanele fizice care realizează astfel de venituri, asociația are obligația să depună, până în ultima zi a lunii februarie inclusiv, a anului următor, pentru anul expirat, formularul 205 „Declarație informativă privind impozitul reținut pe veniturile cu regim de reținere la sursă, pe beneficiari de venit”, pentru impozitul reținut la sursă și virat la bugetul de stat.

Important! Persoanele fizice care au realizat astfel de venituri și au plătit impozit în cotă de 10 % au obligația să depună până la 15 mai a anului următor, formularul 200. Indiferent dacă sunt pensionari sau nu și indiferent de cota de impozit reținută, aceste persoane au obligația să declare și să plătească trimestrial la Casa de Asigurări de Sănătate Județeană, contribuția individuală de asigurări sociale de sănătate în cotă de 5,5 %.

Remunerarea persoanelor alese

Persoanele alese în funcțiile de președinte, cenzor și alte persoane alese din rândul membrilor asociației pot beneficia plata aferente activității desfășurate în cadru asociației, în conformitate cu prevederile statutului. În acest sens se va încheia un contract de mandat pentru efectuarea plății lunare / trimestriale.

Stabilirea acordării drepturilor bănești membrilor Asociației, aleși sau nu în structura organizatorică a Asociației, care desfășoara activități lucrative folositoare Asociației, este tot în sarcina Comitetului executiv, pe baza hotărârii Adunării generale a proprietarilor.

Venituri obținute de președinte, cenzori, alte persoane alese

Veniturile realizate de persoanele alese din cadrul asociațiilor de proprietari sub forma indemnizațiilor, remunerațiilor, primelor și altor sume, pot fi acordate în baza contractelor de mandat în baza Hotărârii Generale a proprietarilor.

a) Remunerațiile, indemnizațiile primite de președintele asociației de proprietari, cenzori sau de alte persoane, în baza contractului de mandat sunt venituri asimilate salariilor pentru care impozitul se determină potrivit art. 57 alin. (1) lit. b), prin aplicarea cotei de 16 % asupra bazei de calcul determinată ca diferență între venitul brut și contribuțiile obligatorii pe fiecare loc de realizare a acestora. Contribuțiile datorate de angajat și angajator sunt următoarele: CAS (10,5 % și 20,8 %); CASS (5,5 % și 5,2 %) ; 0,15 % – 0,85 % cota datorată de angajator pentru risc și accidente diferențiată în funcție de clasa de risc.

Atenție! Nu se datorează contribuția de șomaj angajat și angajator indiferent dacă au sau nu calitatea de pensionar.

Asociația are obligația să completeze formularul 010 pentru înregistrarea în vectorul fiscal a impozitului pe venituri din salarii și a contribuțiilor sociale.

Impozitul pe veniturile din salarii și contribuțiile sociale se declară lunar până pe 25 a lunii următoare celei în care se obțin veniturile, în formularul 112 secțiunea A din Anexa 1.2. Plata acestor creanțe se face lunar la Bugetul statului și bugetul asigurărilor sociale până la data de 25 a lunii următoare celei pentru care se datorează. Anual, până în ultima zi a lunii februarie a anului următor se vor depune la unitatea fiscală, fișele fiscale, iar un exemplar al acestora se va înmâna persoanelor respective.

b) Remunerațiile, indemnizațiile primite în baza contractelor/convențiilor de prestări servicii, încheiate conform Codului Civil.

b.1. Activitatea desfășurată în cadrul asociației poate fi reconsiderată ca activitate dependentă dacă îndeplinește cel puțin unul din următoarele criterii prevăzute la art. 7 alin. (1), pct. 2.1 lit. a) – d) din Legea nr. 571/2003 privind Codul Fiscal:

– beneficiarul de venit se află într-o relație de subordonare față de plătitorii de venit, respectiv organele de conducere ale plătitorului de venit, și respectă condițiile de muncă impuse de acesta, cum ar fi: atribuțiile ce îi revin și modul de îndeplinire a acestora, locul desfășurării activității, programul de lucru;

– în prestarea activității, beneficiarul de venit folosește exclusiv baza materială a plătitorului de venit, respectiv spații cu înzestrare corespunzătoare, echipament special de lucru sau de protecție unelte de muncă sau altele asemenea și contribuie cu prestația fizică sau cu capacitatea intelectuală nu și cu capitalul propriu;

– plătitorul de venit suporta în interesul desfășurării activității cheltuielile de deplasare ale beneficiarului de venit, cum ar fi indemnizația de delegare-detașare în țară și în străinătate, precum ți alte cheltuieli de aceasta natură;

– plătitorul de venit suportă indemnizația de concediu de odihnă și indemnizația pentru incapacitate temporară de muncă în contul beneficiarului de venit.

În cazul reconsiderării ca activitate dependentă, impozitul pe venit și contribuțiile sociale obligatorii, stabilite potrivit legii, vor fi recalculate și virate, fiind datorate solidar de plătitorul și beneficiarul de venit. În acest caz se aplică regulile de determinare a impozitului pentru veniturile din salarii realizate în afara funcției de baza, potrivit art. 57 alin. (1) lit. b), prin aplicarea cotei de 16 % asupra bazei de calcul determinată ca diferență între venitul brut și contribuțiile obligatorii pe fiecare loc de realizare a acestora. Contribuțiile datorate de angajat și angajator sunt următoarele: CAS (10,5 % și 20,8 %); CASS (5,5 % și 5,2 %); șomaj (0,5 % și 0,5 %) cu excepția pensionarilor; cota datorată de angajator pentru risc și accidente diferențiată în funcție de clasa de risc 0,15 % – 0,85 %; contribuția angajatorului pentru concedii și indemnizații 0,85 %.

Obligațiile declarative ale asociației de proprietari sunt aceleași ca la pct. a), astfel: înregistrarea în vectorul fiscal, completarea și depunerea formularului 112, secțiunea A din Anexa 1.2.

b.2. în cazul în care activitatea nu este reconsiderată ca activitate dependentă, conform prevederilor Ordonanței de Urgență a Guvernului nr. 82/2010, veniturile de natură profesională altele decât cele salariale (obținute în baza contractelor/convențiilor civile încheiate potrivit Codului Civil), se impozitează cu cota de impozit pe venit de 10 % sau 16 %, în funcție de opțiunea beneficiarului de venit. În acest caz se reține CAS-ul de 10,5 % și cota de șomaj de 0,5 % datorată de angajat, sume care se calculează la venitul brut și se virează la bugetul asigurărilor sociale lunar până la data de 25 a lunii următoare celei pentru care se datorează.

Declararea celor doua contribuții se face în formularul 112 secțiunea C din Anexa 1.2, rândul 18, iar impozitul pe veniturile rezultate din activități profesionale desfășurate în baza contractelor/convențiilor încheiate potrivit Codului Civil, impozit reținut la venitul brut, se declară la rândul 29 din Anexa nr. 1 al aceluiași formular.

Atenție! Pentru impozit și contribuții aferente acestor venituri nu se completează formularul 010 pentru înregistrarea în vectorul fiscal.

Persoanele fizice care au calitatea de pensionari și obțin astfel de venituri, datorează decât impozit în cotă de 10 % sau 16 % în funcție de opțiune care se virează lunar la Bugetul de stat până la data de 25 a lunii următoare celei în care s-a realizat venitul. Acest impozit se declară în formularul 100 la rândul 10 „Impozit pe veniturile din activități desfășurate în baza contractelor/convențiilor civile încheiate potrivit Codului Civil”.

Important! Persoanele fizice care au realizat astfel de venituri și au plătit impozit în cota de 10 % au obligația să depună până la 15 mai a anului următor, formularul 200. Indiferent dacă sunt pensionari sau nu și indiferent de cota de impozit reținută, aceste persoane au obligația să declare și să platească trimestrial la Casa de Asigurări de Sănătate Județeană, contribuția individuală de asigurări sociale de sanătate în cota de 5,5 %.

Scutirea și/sau introducerea persoanelor la plata cheltuielilor

Scuritrea de la plata cheltuielilor lunare a locatarilor se poate acorda prin decizie a Comitetului executiv, în cazul în care aceștia lipsesc din apartament mai mult de 15 zile. Pentru a putea beneficia de această scurtire, locatari trebuie să anunțe în scris Comitetul executiv, printr-o cerere de scutire de la plata a unor cheltuieli, ce se depune înainte de plecarea de la adresa de domiciliu. De asemenea, numărul minim de zile pentru care se poate solicita scutirea de la plata cheltuielilor este de 15 zile.

Scutirea de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcționarea ascensorului – prin decizie a Comitetului executiv, proprietarii care locuiesc la demisol, mezanin sau etajul 1 pot fi scutiți de la plata acestor cheltuieli.

Proprietarii care nu doresc să folosească uscătoria, în cazul în care la ultimul nivel al blocului aceasta există, aceștia pot solicita scutirea de la plata cheltuielilor aferente cu acest spațiu printr-o declarație precum că nu folosesc acest spațiu.

Introducerea persoanelor la plata

Pentru persoanele aflate în vizita la proprietarii de drept mai puțin de 15 zile consecutive nu sunt introduse la plata cheltuielilor lunare. În cazul în care proprietarii de drept primesc persoane în vizită mai mult de 15 zile consecutive, aceștia au obligația să anunțe administrația cu privire la această vizită și să stabilească de comun acord introducerea la plata cheltuielilor pentru perioada respectivă.

IMPORTANT:

Scutitea și/sau introducerea persoanelor de la sau la plata cheltuielilor, după caz, se poate efectua doar prin decizie scrisă a Comitetului Executiv.

VENITURI ȘI CHELTUIELI ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI

Conform art. 32 din H.G. nr. 1588/2007, toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.

Repartizarea cheltuielilor sau a obligațiilor financiare pe fiecare proprietate individuală revine administratorului, în cadrul contractului încheiat cu reprezentantul asociației de proprietari a condominiului. Lista de plată se semnează de administrator și de un membru al comisiei de cenzori și se aprobă de președinte prin semnătură și aplicarea ștampilei asociației, persoanele semnatare certificând și răspunzând de corectitudinea listei de plată.

Niciun proprietar de apartament sau de spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință nu va fi exceptat de la obligația de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunțării la folosirea unei părți din proprietatea comună, a abandonării apartamentului sau a spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință ori în alte situații.

Cheltuielile asociației de proprietari sunt următoarele:

cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoara activități în proprietăți individuale;

cheltuieli pe consumuri individuale;

cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcție de suprafața utilă a proprietății individuale;

cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociației de proprietari;

cheltuieli pe consumatori tehnici;

cheltuieli de altă natură.

Repartizarea sumelor. Stabilirea și repartizarea sumei care privește proprietatea comună ce revine fiecărui proprietar din cadrul condominiului se fac proporțional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună. Cheltuielile efectuate de asociația de proprietari pentru plata unor servicii de utilități publice sau de altă natură, legate de proprietățile individuale din condominiu și care nu se facturează individual pe fiecare dintre acestea, se repartizează după același criteriu care a stat la baza emiterii facturii, în conformitate cu prevederile contractului încheiat cu furnizorul respectivului serviciu.

Plata cheltuielilor comune. Toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plata a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe bază facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.

Termene de plată. Termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice.

Penalizări. Asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice suma cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2 % pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depasește termenul stabilit pentru plată, fără că suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat. Sumele rezultate din aplicarea penalităților de întârziere vor face obiectul fondului de penalități al asociației de proprietari și se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse asociației de proprietari de către terți și pentru cheltuieli cu reparațiile asupra proprietății comune sau alte cheltuieli de natură administrativă.

Recuperarea daunelor. Asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. Acțiunea asociației de proprietari este scutită de taxa de timbru. Sentința dată în favoarea asociației de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusă în aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă.

Asociatia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor și altor spații proprietățti individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute. Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecatoriei, la cererea președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuție din care rezultăa suma datorată cu titlu de restanță. Privilegiul se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate.

Operațiunile de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul prevăzut sunt scutite de taxa de timbru.

Repartizarea cheltuielilor pe număr de persoane

În conformitate cu prevederile art. 34 din H.G. nr. 1588/2007, cheltuielile care sunt determinate de numărul persoanelor care locuiesc în condominiu și nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de măsură se repartizează proporțional cu numărul de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în clădire în luna pentru care se calculează lista de plată și reprezintă cheltuielile asociației pentru:

cheltuieli cu apa rece și canalizare;

cheltuieli cu apa caldă menajeră;

cheltuieli cu energia termică, combustibilul și apa rece pentru apa caldă;

cheltuieli cu gazele naturale;

cheltuieli cu energia electrică pentru prepararea apei calde, pentru centralele termice de bloc;

cheltuieli cu energia electrică aferentă proprietății și parților comune;

cheltuieli cu energia electrică aferentă fucnționării ascensoarelor;

cheltuieli cu energia electrică aferentă fucnționării hidroforului;

cheltuieli cu ridicarea reziduurilor și a gunoaielor menajere;

cheltuieli cu deratizarea, dezinsecția clădirii/condominiului;

cheltuieli cu vidanjarea haznalelor, acolo unde este cazul.

Defalcarea cheltuielilor pe persoană în cazul spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, se face în funcție de domeniul de activitate și în funcție de numărul de persoane care desfășoară activitate în spațiul respectiv. În această situație, între asociația de proprietari și proprietarul respectiv se încheie o convenție anuală.

Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale

Potrivit art. 39, alin. (1) din H.G. nr. 1588/2007, cheltuielile pe consumuri individuale reprezintă cheltuielile asociației pentru:

apă rece și canalizare;

apă caldă menajeră;

energia termică, combustibilul și apa rece pentruprepararea apei calde;

gaze naturale;

încălzirea apartamentului sau a spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință.

Conform alin. (2) al aceluiași articol, cheltuielile pe consumuri individuale se repartizează în funcție de indexul contoarelor indivi duale sau în funcție de alte criterii în baza cărora se pot individualiza consumurile.

Asociațiile de proprietari vor evidenția cheltuielile cu energia termică pentru încălzire și apa caldă menajeră (art. 42.- (1) – H.G. nr. 1588/2007), separat pentru fiecare apartament, pe un borderou special, care va fi afișat împreună cu lista pentru defalcarea celorlalte cheltuieli de întreținere.

Repartizarea cheltuielilor pe cota parte indiviza

Cheltuielile pe cotă-parte indiviză de proprietate (art. 43 – H.G. nr. 1588/2007), în funcție de suprafața utilă a apartamentelor și a spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea, întreținerea, repararea, exploatarea și, după caz, consolidarea părților de construcții și instalații din condominiu aflate în proprietate comună.

Conform art. 44, alin. (1) – H.G. nr. 1588/2007, cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociației cu privire la proprietatea comună, cu privire la: in functie de suprafata utila a proprietatii individuale sunt cheltuielile Asociației cu privire la partea comuna si cuprind:

Fondurile de intreținere, consolidări și reparații;

Fonduri speciale stabilite;

Încălzirea spațiilor aflate în proprietate comună;

Deratizarea și dezinsecția;

Cheltuieli administrative și materiale consumabile;

Întreținere, reparații și revizie ascensor;

Salarii și remunerații pentru personalul angajat;

Întreținere, reparații, service interfon și alte echipamente instalate pe partea comună;

Comisioane bancare, credite bancare.

Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari

Art. 48 din H.G. nr. 1588/2007 – Cheltuielile pe beneficiari reprezintă cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiază în mod individual proprietarii, toți sau în parte, gestionate financiar prin intermediul asociației de proprietari.

Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la (art. 49 – H.G. nr. 1588/2007):

– citirea, calculul și gestiunea consumurilor individuale de apă rece, apă caldă, căldură, gaze, energie electrică, deșeuri municipale;

– servicii cu privire la repartitoarele de costuri;

– chiriile spațiilor comune – boxe, casa scării, holuri, spațiu ghenă, terasă etc.;

– gestiunea ajutoarelor bănești; gestiunea contractelor cu caracter individual;

– întreținerea interfonului și a părții de instalație din interiorul apartamentului;

– verificarea metrologică a contoarelor individuale de energie termică, în cazul distribuției orizontale;

– reviziile instalaților interioare de gaze, apă și încălzire;

– alte servicii individuale către proprietari.

Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici

Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezintă cheltuielile asociației de proprietari pentru (art. 51 – H.G. nr. 1588/2007):

– încălzirea proprietăților individuale – apartamente, spații cu altă destinație decât aceea de locuință (energia termică sub formă de căldură;

– combustibilul și energia electrică pentru încălzire;

– salariu/remunerație pentru fochist și echipament de lucru;

– costuri pentru funcționarea instalațiilor de încălzire centrală).

Repartizarea cheltuielilor de altă natură

Cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile asociației de proprietari pentru (art. 54 – H.G. nr. 1588/2007):

– lucrările de întreținere, reparații și înlocuiri la antena ori antenele colective de televiziune, care se repartizează în raport cu numărul prizelor de televizoare aflate în locuințe și în spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință, în condițiile în care nu există o hotărâre a adunării generale prin care sistemul de antenă colectivă să fie desființat sau casat;

– cutiile poștale, cheile de la ușa de intrare comună în clădire, care se repartizează în raport cu numărul proprietarilor;

– alte cheltuieli, repartizarea făcându-se în conformitate cu clauzele contractuale sau conform modului de facturare;

– curățatul coșurilor de fum, care se repartizează fiecărui proprietar proporțional cu numărul sobelor și al mașinilor de gătit racordate la coșurile de fum ale clădirii.

Total de plată aferent fiecărui apartament = cheltuielile pe persoană + cheltuielile pe consumuri individuale + cheltuielile pe cota parte indiviză + toate celelalte cheltuieli.

Lista de plată trebuie cuprinde:

– data afișării,

– data scadentă (cel mult 20 zile de la data afișării),

– perioada de afișare (30 zile calendaristice),

– denumirea și codul de înregistrare fiscală.

În conformitate cu prevederile art. 5, alin. (1) din H.G. nr. 1588/2007, care prevede posibilitatea ca “în clădirile de locuințe cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociații de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condițiile în care nu există o proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată.”, pentru a stabili dacă este posibila repartizarea cheltuielilor privind consumurile pe tronsoane sau pe scări precum și repartizarea lor se va solicita mai întâi avizul furnizorilor de servicii implicați.

Conform art. 3, lit. d) din legea nr. 230/2007, prin proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată se înțelege cel puțin o instalație pe verticală care alimentează în comun tronsoanele sau scările sau părți din construcție comune și care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziție sau suprafață.

În cadrul condominiilor unde este înființată o asociație de proprietari pe întreaga clădire se poate înființa o asociație de proprietari de scară sau tronson doar cu acordul majorității proprietarilor (50% + 1). În aceast caz se reglementează raporturile juridice legate de aspectele tehnice comune dintre acestea și apoi se întocmește o anexa la acordul de asociere.

Cota parte din veniturile Asociației și din cheltuielile de reparații de întreținere și de exploatare a părților comune ce revine fiecărui proprietar se stabilește proporțional cu cota parte indiviză de proprietate.

Veniturile Asociației de proprietari

Potrivit art. 24, alin. (6), veniturile obținute de asociația de proprietari din activități economice sau din alte activități desfășurate se constituie ca fond special și se vor utiliza în exclusivitate pentru îmbunătățirea confortului și eficienței condominiului, pentru întreținerea și repararea proprietății comune, potrivit art. 45 alin. (3) din Legea nr. 230/2007. În aceste venituri se cuprind și cele obținute din închirierea unor spații aflate în proprietate comună indiviză, a spațiilor pentru instalarea de reclame și pentru serviciul de televiziune prin cablu, firme luminoase, precum și alte venituri obținute din orice sursă, în condițiile legii. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociației de proprietari, nu se plătesc proprietarilor, nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment și nu pot fi folosite la plata facturilor emise de furnizorii de servicii publice de utilități. Acest fond va fi depus în contul asociației de proprietari și nu va putea fi folosit decât cu acordul adunării generale a asociației de proprietari, în conformitate cu bugetul de venituri și cheltuieli.

Așadar, aceste venituri se constituie ca surse proprii ale Asociației, nu se plătesc proprietarilor și pot completa fondul de rulment.

Venituri din activități economice:

Veniturile pe care Asociația de Proprietari le obținute din activități economice se vor utiliza strict pentru sporirea confortului locatarilor, pentru întreținerea, exploatarea și repararea proprietății comune. Aceste fonduri vor fi scutite de la palta impozitului pe venit, conform reglementărilor fiscale în vigoare.

Venituri din penalizari pentru întârzierea cotelor de întreținere:

Pentru neplata la timp a cotelor de întreținere se percep penalizări în sistemul propriu de penalizări, în confomitate cu prevederile statuare ale asociației. Aceste penalizări se constituie venituri în contul asociației.

Orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la timp, respectiv întârzieri mai mari de 90 zile calendaristice de la termenul stabilit, poate fi acționat în instanță de către Asociație.

ÎNCHIRIEREA SPAȚIILOR COMUNE

Schimba aspectului sau a destinației proprietății comune a condominiului se realizează prin hotărâre a Adunării generale a proprietarilor (50 % + 1). Acțiunea pentru care se poate solicita schimbarea destinației spațiilor comune ale condominiului o reprezintă interesul obținerii de venituri economice în cadrul Asociației prin închirierea acestor spații.

Astfel, pe baza acordului Adunării generale și cu obținerea obligatorie a acordului proprietarilor din vecinătate direct afectați închirierea spațiilor comune, Comitetul Executiv al Asociației poate decide schimbarea destinației unor spații în vedere închirierii acestora. Acordul proprietarilor se poate obține fie în cadrul Adunării Generale, fie pe bază de tabel nominal cu semnătură, la adresa de domiciliu sau prin corespondență cu confirmare de primire.

Proprietarii care doresc să folosească în interes personal elemente sau suprafete din spațiile comune ale condominiului (de ex.: boxele din subsol, mansarde, spații pentru parcare, holuri, intrare în clădire, spațiile de la ghene, etc.), în mod obligatoriu trebuie să încheie cu Asociația de proprietari contract de închiriere, de folosință, de concesiune sau contract de comodat, pe care îl va negocia cu Comitetul Executiv.

În cazul în care un proprietar al unui apartament sau spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință provoacă daune oricărei părți din proprietatea comună sau altei proprietăți individuale, acesta este obligat să repare ceea ce a stricat sau să plătească cheltuielile pentru lucrările de reparații.

Reamplasarea zidurilor dintre apartamentele alăturate, care nu fac parte din structura de rezistență a condominiului, se poate efectua doar cu acordul proprietarilor apartamentelor sau spațiilor respective și cu înștiințarea Asociației de proprietari. În cazul reamplasării zidurilor dintre apartamente și proprietatea comună, aceasta se poate realiza doar prin amendarea acordului de asociere. Atât în primul caz, cât și în al doilea, este obligatorie obținerea autorizației de construire eliberată de autoritățile administrației publice locale (Primăria locală sau Primăria de sector).

Comitetul Executiv al Asociației de proprietari este responsabil de negocierea și formalizarea contractelor de închiriere, de folosință, de concesiune sau de comodat, încheiate de Asociație.

Prin inchirierea spatiilor comune se intelege: montarea antenelor de comunicații pe terasă, montarea sistemului de internet sau televiziune pe scara blocului, folosierea spațiilor de la intarea în imobil si/sau a holurilor comune prin montarea de panouri publicitare sau reclame, amenajarea de boxe, folosirea spațiilor de la ghenele de gunoi în interesul unora dintre proprietari, etc.

REGULAMENTUL DE ORGANIZARE ȘI FUNCȚIONARE AL ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI

Regulamentul de Organizare si Functionare (ROF), reprezintă cadrul legal intern prin care Asociația de proprietari se organizează și funcționează, în conformitate cu prevederile statutare. ROF-ul reglementează relațiile de zi-cu-zi dintre proprietarii Asociației.

ROF-ul este împărțit în "reguli generale" cu anexe pentru reglementări și instrucțiuni destinate articolelor speciale după cum urmează:

Reguli generale de organizare a Asociației de proprietari

Acestea se referă în principal la structura Asociației de Proprietari, respectiv:

organele de conducere: Adunarea Generală și Comitetul Executiv

organele de execuție: Comisia de Cenzori, Administratorul, personalul angajat/contractat de Asociație.

Adunărea Generală – se compune din toți proprietarii condominiului și reprezintă forul suprem de conducere al Asociației de proprietari. Atribuțiile acesteia sunt prevăzute în statut.

În vederea sporirii gradului de eficiență, Adunarea generală delegă unei comisii alese și formată din proprietari părți semnificative din puterea/autoritatea ei, pentru conducerea de zi-cu zi a asociatiei. Această comisie aleasă este reprezentată de Comitetul Executiv al Asociației de proprietari.

Comitetul Exectutiv este elementul de conducere al Asociației intre Adunările generale. Comitetul executiv răspunde de realizarea sarcinilor asociației de proprietari și de aplicarea hotărârilor adoptate în cadrul adunărilor generale într-un mod cât mai eficient și cât mai profitabil posibil. Membrii Comitetului executiv răspund în fața proprietarilor și trebuie să acționeze doar în interesul proprietarilor.

Membrii Comitetulu Executiv sunt aleși dintre membrii Asociației de proprietari.

Conducerea Comitetului este asigurată de președintele Asociației de Proprietari, ales de Adunărea Generală.

În cazul în care președintele lipsește, din varii motive, acesta este suplinit de către vicepreședintele Asociației de proprietari.

Comitetul executiv, pentru a îndeplini în mod corect toate responsabitățile sale, poate angaja personal calificat în vederea administrătii corecte și eficiente a Asociației.

Președintele Comitetului Executiv, în intervalul dintre ședintele Comitetului Executiv, asigură realizarea tuturor hotărârilor și măsurilor stabilite de Adunarea Generală, controlează și îndrumă activitatea personalului angajat pentru respectarea atribuțiilor pe care acesta le are.

Comisia de Cenzori.

Adunarea generală poate de asemenea să delege anumite responsabilități unor comitete alcătuite din proprietari sau persoane externe.

Comisia de cenzori este unul din aceste comitete și face parte din elementele funcționale ale Asociației de proprietari. Membrii acesteia sunt aleși de Adunarea Generală, dintre membrii Asociației de proprietari, cu condiția ca aceștia să nu facă parte din Comitetul executiv.

În cazul în care, printre membrii Asociației nu se regăsesc membrii care pot fi aleși, Adunarea Generală mandatează Comitetul executiv să angajeze o persoană fizică sau juridică externă Asociației.

Atribuțiile, competențele, responsabilitățile și modul de funcționare a Comisiei de Cenzori sunt prevăzute în statutul Asociației. Responsabilitățile principale ale acesteia sunt acelea de respectare a prevederilor statutului propriu Asociației și a legilor și actelor normative în vigoare.

Administratorul de imobil.

Managerul de condominiu sau administratorul de imobil este persoana responsabilă cu activitatea de-zi-cu-zi a Asociației de proprietari.

Aceasta poate fi o persoană calificată sau o firmă, sau poate fi una sau mai multe persoane alese din rândul proprietarilor. Administratorul este supravegheat de către Comitetul executiv, cărui îi prezintă constant rapoarte de activitate. Administratorul este responsabil față de proprietarii condominiului, cărora le prezintă dări de seamă în cadrul Adunării generale.

Contabilul.

În cazul în care Administratorul nu poate îndeplinii și funcția de contabil, atunci Comitetul executiv pe baza hotărârii Adunării generale poate angaja o persoană fizică sau juridică în această poziție, pentru a executa activitatea de contabilitate conform prevederilor legale.

Funcționarea Asociației de proprietari

Reprezentantul legal, în relația cu terții, al Asociației de proprietari este Președintele Comitetului Executiv. Acesta semnează toate documentele Asociației.

Datele de identificare ale Asociației de proprietari sunt: denumirea, adresa, încheierea judecatorească și codul fiscal.

În conformitate cu prevederile statului Asociației de proprietari, Adunarea Generală alege și revoacă președintele, vicepreședintele și Comitetul Executiv, alege Comisia de Cenzori și stabilește mandatele acestora, aprobă structura organizatorică și regulamentele interne ale Asociației.

Adunarea Generală emite hotărâri, adoptate cu votul majorității memebrilor (50 % + 1). Hotărârile Adunării Generale sunt executorii, însă în cazul în care sunt adoptate cu încălcarea statutului, acestea pot fi contestate de orice proprietar în termen de 45 zile de la data adoptării lor către Președinte, către Comitetul Executiv, iar în ultimă instanță în justiție.

Pe lângă semnătura Președintelui, pe documentele oficiale ale Asociației se aplică ștampila rotundă a Asociației de proprietari.

Comitetul Executiv reprezintă organul de conducere executivă al Asociației de proprietari dintre Adunările Generale, în conformitate cu atribuțiile alocate acestuia din statut.

Comitetul Executiv se subordonează Adunării Generale și Președintelui Comitetului Executiv.

Relațiile Comitetului Executiv cu membrii Asociației, comisia de cenzori și membrii comitetului executiv sunt relații de colaborare.

Comitetul Executiv are relații administrative cu societățile de stat/private, unități specializate de P.S.I., asigurări, igienă sanitară, financiar-bancare cu unități de profil etc.

Comisia de Cenzori este subordonată Adunării Generale a proprietarilor.

În confomitate cu hotărârea Adunării Generale, activitatea Comisiei de Cenzori este remunerată corespunzător.

Relațiile de funcționare ale Comisiei de Cenzori cu Adunărea Generală a proprietarilor:

– participă la ședințele ordinare și extraordinare ale acesteia,

– prezintă rapoarte de activitate în legatură cu verificările efectuate,

– propune spre aprobare imputarea și recuperarea sumelor ce reprezintă despăgubiri pentru pagubele cauzate Asociației,

– propune sesizarea organelor de urmărire penală,

– efectuează descarcarea de gestiune a Comitetului Executiv și a Administratorului.

Relațiile de funcționare ale Comisiei de Cenzori cu Comitetul Executiv. Împreună cu acesta, Comisia de Cenzori:

– stabilește condițiile materiale și de lucru ale comisiei,

– stabilește programul de lucru al comisiei,

– primește documentele privind convocarea Adunărilor generale,

– primește la începutul anului documentația privind execuția bugetară pe anul în curs,

– primește documentele și registrele pentru verificarea anuală.

Relațiile de funcționare ale Comisiei de Cenzori cu Contabilul asociației.

Împreună cu Contabilul, Comisia de Cenzori:

– stabilește programul de lucru,

– primește înainte de afișare lista de plată pentru verificare,

– primește pentru verificare periodică chitanțierele, documentele prin care au fost achiziționate bunuri și mijloace materiale de Asociație.

Relațiile de funcționare ale Comisiei de Cenzori cu terțe persoane.

Pe linie de control financiar sau penal, Comisia de Cenzori a Asociației colaborează și cooperează cu instituții legale abilitate.

De asemenea, Comisia de Cenzori cooperează cu organele de executare silită în cazul proprietarilor care nu și-au respectat obligațiile referitoare la plata cotelor de contribuție.

REGULAMENTUL DE ORDINE INTERIOARA

Adunarea generală aprobă regulamentul de ordine interioara (ROI), care reprezintă un document intern al Asociației de proprietari cu cuprinde prevederi cu privire la:

– drepturile și obligațiile memebrilor,

– lucrări și amenajări realizate în cadrul condominiului,

– folosirea spațiilor comune din condominiu (de exemplu utilizarea parcărilor și drumurilor de acces),

– deținera animalelor de companie în spațiile condominiului individuale și comune,

– modalitatea de conviețuire a locatarilor,

– reguli privitoare la utllizarea piscinelor proprietate indiviză,

– restricții privind folosința și construcțiile,

– sancțiuni.

ROI se elaborează și adoptă de Adunarea generală în conformitate cu prevederile legale și cu respectarea următoarelor principii:

– drepturi egale pentru toți proprietarii,

– colaborare și întrajutorare reciprocă,

– respectarea hotărârilor și deciziilor comune.

Regulament privind contorizarea

În vederea cheltuielilor la bloc, proprietarii de apartamente sau spații cu altă destinație decât cea de locuit, pot și au dreptul să își monteze contoare individuale atât pentru consumul de apă caldă, cât și pentru consumul de apă rece. Montoarea contoarelor se poate realiza fără aprobara Asociației de proprietari.

Proprietarii care își montează contoare trebuie să anunțe Comitetul Executiv despre contorizarea individuală și să permită persoanei desemnate de Asociație să verifice sigiliile și să citească indexul contoarelor.

Conform art. 40 alin. (1) din H.G. nr. 1588/2007 Comitetul Executiv al asociației de proprietari, urmare a solicitării a cel puțin unuia dintre proprietarii contorizați individuali are obligația să adopte o decizie cu privire la contorizarea individuală a consumurilor de apă rece și apă caldă.

Pentru bunul mers al lucrurilor în cadrul asociației de proprietari Decizia Comitetului Excutiv trebuie să cuprindă următoarea procedură:

1. Se determină din valoarea facturii, procentul stabilit, de maxim 10 %, pentru consumul/pierderile de pe spațiile comune (în subsol, ghenă, spalatul scării și/sau pierderile pe distanța de la branșament/cămin la subsol) care se repartizează, tuturor proprietarilor, indiferent dacă sunt contorizați sau necontorizați individual, în funcție de cota-parte indiviză (funcție de suprafața utilă a apartamentului).

2. Se determină costul mediu pentru 1 m.c. de apă rece/caldă prin împarțirea valorii din factură, la cantitatea de apă facturată la branșament specificată pe factură;

3. Se citeste și se consemnează consumul în m.c. înregistrat pe contoarele din apartamentele contorizate (diferența dintre indexul vechi și cel nou);

4. Se înmultește costul mediu pentru 1 m.c. de apă rece/caldă cu consumul în m.c. înregistrat pe contoarele individuale pentru fiecare apartament contorizat;

5. Valoarea rezultată este suma pe care trebuie să o plătească pentru apa rece/caldă proprietarul apartamentului contorizat. Se calculează suma totală a valorilor rezultate pentru apartamentele contorizate.

6. Se face diferența dintre valoarea de pe factura și valoarea rezultata la pct. 1). Din acest rezultat se scade valoarea rezultată pentru apartamentele contorizate conform pct. 5) ia ceea ce rămâne se repartizează, pe numărul curent de persoane care locuiesc în apartamentele necontorizate.

Dacă apartamentelor necontorizate le revine o valoare pentru un consum care este mai mare decât norma de consum fără contor individual pe București de 10 m.c./persoană/lună la apă rece și de 7 m.c./persoană/lună la apă caldă atunci se va aplica următoarea regulă:

– nu se mai aplică pct. 1 sau valoarea de la pct. 1 este “ 0 ”.

– diferența rezultată după ce se scade din factură consumul apartamentelor contorizate individual și norma de consum pentru apartamentele necontorizate menționată mai sus se împarte tuturor proprietarilor, contorizați și necontorizați individual, în funcție de cota parte indiviză (funcție de suprafața utilă a apartamentului). Dacă diferența rezultată este mare (peste 15 % din factura) atunci trebuie de urgență să depistați pierderile care există pe instalația interioară a blocului până la intrarea în apartamente, inclusiv pe distanța de la cămin până în subsol, sau să verificați împreună cu furnizorul dacă, contorul de branșament este corect dimensionat. De asemenea trebuie să urmăriți ca proprietarii apartamentelor contorizate individual să declare un consum corect. Un apartament contorizat de regulă consumă: 3-4 m.c./persoană/lună pentru apă rece și 2-3 m.c./persoană/lună pentru apă caldă. Sub aceste valori raționale proprietarul înseamnă că face economii severe și trebuie să fiți atenți cu privire la acest aspect. Pana la rezolvarea amiabilă a acestor probleme diferența se repartizeaza conform celor mai sus precizate.

IMPORTANT: Norma lunară de consum/persoană pe clădire pentru apartamentele fără contoare individuale se poate determina calculand media consumurilor facturate lunar pe parcursul unui an de zile pentru o perioadă de dinaintea primei contorizări individuale.

Anexe:

– Fișă de post – Președinte Asociație de proprietari,

– Fișă de post – Administrator imobile.

Asociația de Proprietari

Bloc ………………………………………….

Localitatea …………………………………

Data ……………………..

FIȘA POSTULUI

PREȘEDINTE ASOCIAȚIE

În temeiul Legii nr. 230/2007 și al contractului de mandat aprobat în Adunarea Generală a proprietarilor din data de: ………………, se încheie astăzi……………..prezenta fișă a postului:

· NUMELE ȘI PRENUMELE …………………………………………….

· STUDII……………………………………………………………………

· POSTUL PE CARE ESTE ÎNCADRAT…………………………………

· NORMA DE ACTIVITATE – …… ore săptămânal

· Poziția :

Relații de subordonare :

– Adunarea Generală a Proprietarilor

Relații de colaborare cu :

– responsabilii de scară (care formează Comitetul executiv, sau persoanele alese de

adunarea generală);

– comisia de cenzori:

– administrator

– secretară;

– instalator

– personal de serviciu menajer

Subsemnatul/a, ………………………………………………, posesor al contractului de mandat

nr…………..….., declar că mă oblig să respect următoarele unități de competență (atribuții),

sarcinile de serviciu obligatorii reprezentând ….. ore săptămânal.

Obiectiv general :

– asigurarea condițiilor optime pentru buna desfășurare a activităților diurne ale

locatarilor din bloc

Obiectiv specific :

– supravegherea și întreținerea patrimoniului asociației (a instalațiilor sanitare,

termice, a perimetrului asociației);

Responsabilități permanete în asociație:

· Președintele asociației de proprietari reprezintă asociația în derularea contractelor angajate de aceasta și își asumă obligații în numele acesteia;

· Președintele asociației de proprietari reprezintă asociația în relațiile cu terții, inclusiv în acțiunile inițiate de asociație împotriva unui proprietar care nu și-a îndeplinit obligațiile față de asociație sau în procesele inițiate de un proprietar care contestă o hotărâre a adunării generale a proprietarilor;

· Președintele asociației de proprietari urmărește îndeplinirea obligațiilor cetățenești ce revin proprietarilor și punerea în aplicare a deciziilor comitetului executiv;

· Președintele asociației de proprietari păstrează și urmărește ținerea la zi a cărții tehnice a construcției, precum și a celorlalte documente privitoare la activitatea asociației de proprietari;

· Păstrează ștampila asociației de proprietari;

Alte alte atribuții care i-au fost conferite prin hotărârile Adunării Generală a Proprietarilor:

· ………………………………………………………………………………………………………………….;

· …………………………………………………………………………………………………………………. .

· ………………………………………………………………………………………………………………….;

· ………………………………………………………………………………………………………………….;

· ………………………………………………………………………………………………………………….;

· ………………………………………………………………………………………………………………….;

Comitetul executiv, Semnătura,

Asociația de Proprietari

Adresa: Bloc ……………………………………………………………..

Localitatea …………………………………………………………………

Data ……………………..

FIȘA POSTULUI

ADMINISTRATOR

În temeiul Legii nr. 230/2007 și al contractului de mandat aprobat în

Adunarea Generală a proprietarilor din data de: ………………, se încheie

astăzi……………..prezenta fișă a postului:

· NUMELE ȘI PRENUMELE …………………………………………….

· STUDII……………………………………………………………………

· POSTUL PE CARE ESTE ÎNCADRAT…………………………………

· NORMA DE ACTIVITATE – ……. ore săptămânal

· Poziția :

Relații de subordonare :

– Adunarea Generală a Proprietarilor

– Președintele asociației

– Comitetului executiv

– Comisiei de cenzori

Relații de colaborare cu :

– Președintele asociației;

– responsabilii de scară (cei care formează Comitetul executiv);

– cenzori;

– secretară;

– instalator;

– personalul de serviciu menajer.

Subsemnatul/a, ………………………………………………, posesor al contractului de mandat nr…………..….., declar că mă oblig să respect următoarele unități de competență (atribuții ), sarcinile de serviciu obligatorii reprezentând …… de ore săptămânal.

Obiectiv general :

– Activitatea de administrare tehnică, de contabilitate și casierie – realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrării, întreținerii, investițiilor și reparațiilor asupra proprietății comune

Obiectiv specific :

– Asigură managementul de proprietate al condominiului;

Responsabilități permanete în asociație:

· gestionarea bunurilor materiale și a fondurilor bănești ale asociației;

· efectuarea formalităților necesare în angajarea contractelor cu furnizorii/prestatorii de servicii pentru exploatarea și întreținerea clădirii, derularea și urmărirea realizării acestor contracte;

· gestionarea modului de îndeplinire a obligațiilor cetățenești ce revin proprietarilor în raport cu autoritățile publice. Obligațiile cetățenești sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea generală;

· răspunde de organizarea și conducerea contabilității în partidă simplă, în condițiile legii;

· are obligația să întocmească și să completeze registrul jurnal, registrul inventar, registrul pentru evidența fondului de reparații, registrul pentru evidența fondului de rulment, registrul pentru evidența sumelor speciale, registrul pentru evidența fondului de penalizări, precum și alte formulare specifice activității de contabilitate, prevăzute prin ordin al ministrului economiei și finanțelor;

· răspunde de efectuarea operațiunilor de încasări și plăți în numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operațiunilor de casă

· să emită chitanțe care vor cuprinde obligatoriu următoarele date: numărul de ordine, în baza unei serii, care identifică chitanța în mod unic; data emiterii facturii;

denumirea/numele, adresa și codul de înregistrare fiscală ale asociației de proprietari

pentru care se emite chitanța.

Alte atribuții care i-au fost conferite prin hotărârile Adunării Generală a Proprietarilor și/sau de comitetul executiv:

· ………………………………………………………………………………………………………………….;

· …………………………………………………………………………………………………………………. .

· ………………………………………………………………………………………………………………….;

· ………………………………………………………………………………………………………………….;

· ………………………………………………………………………………………………………………….;

· ………………………………………………………………………………………………………………….;

·

Președinte Asociație, Semnătura,

DE REȚINUT

Cheltuielile Asociației de proprietari: reprezintă totalitatea sumelor necesare pentru acoperirea costurilor serviciilor livrate sau prestate pentru Asociația de proprietari, (constituirea fondurilor de rulment, de reparații sau fonduri speciale).

Comitetul executiv va întocmii și va supune aprobării Adunării generale bugetul anual de venituri și cheltuieli care să poată acoperi toate cheltuielile Asociației, pentru fiecare an fiscal. În conformite cu prevederile legale în vigoare, anul fiscal reprezintă anul calendaristic.

Lista de plata a cotelor de contribuție la cheltuielile Asociației de proprietari, reprezintă documentul prin care se relevă suma tuturor cheltuielilor și repartizarea lor pe proprietarii din Asociație în vederea recuperării lor ducând în final la reântregirea fondurilor Asociației.

În conformitate cu prevederile statutare, toți proprietarii sunt obligați să plătească lunar, în baza listei de plată, cota de contribuție ce le revine.

În ceea ce privește repartizarea cheltuielilor pe fiecare spațiu individual în parte din condominiu, această întră în sarcinile administratorului, care, împreună cu Cenzorul semnează lista de plata o transmite Președintelui spre aprobare.

Cheltuielile Asociației de proprietari se impart pe capitole astfel:

cheltuieli pe numar de persoane;

cheltuieli pe consumuri individuale;

ceheltuieli pe cota parte indiviza;

cheltuieli pe beneficiari (referitoare la serviciile individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul Asociației;

cheltuieli pe consumatori tehnici

cheltuieli de alta natura

Cheltuielile pe numar de persoane efectiv prezente care locuiesc sau care desfasoara activitati in condominiu, in luna de calcul sunt:

apa rece

apa calda menajera

canalizare apa rece si calda

gaze naturale

energia electrica utilizata pentru functionarea instalatiilor comune

servicii salubrizare ( REBU sau alte societati)

salariu ingrijitor de scara

Cheltuieli pe consumuri individuale, reprezinta cheltuieli stabilite pe contoare, repartitoare individuale pentru urmatoarele utilitati:

apa rece si canalizare

apa calda menajera

energie termica

apa rece pentru prepararea apei calde

gaze naturale

Repartizarea pe cota parte indiviza:

fonduri de reparatii

servicii ascensor

salarii personal

cheltuieli administrativ-gospodaresti

comision bancar

Cheltuieli pe beneficiari sunt cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiaza individual proprietarii, cum ar fi:

citirea si calculul consumurilor individuale

intretinere interfon

reviziile instalatiilor individuale

gestiunea ajutoarelor banesti

Cheltuieli pe consumatori tehnici:

incalzirea proprietatii individuale

costuri pentru functionarea instalatiei de incalzire

Toate aceste cheltuieli se platesc initial din fondul de rulment, urmand ca acesta sa se reantregeasca si platile sa se efectueze din incasarile curente.

Fiecare administrator trebuie sa gestioneze in timpul mandatului sau o arhiva care trebuie sa cuprinda urmatoarele:

dosarul de corespondenta cu membrii Asociației

dosarul de corespondenta cu terti

dosarele pe luni cu listele de plata a cotelor de contributie

dosarele cu fisele de apartament cu privire la contorizarea individuala si toate citirile contoareleor

dosarele cu ajutoarele pentru incalzire

dosarele contractelor cu furnizorii

dosarele cu extrasele de cont CEC sau banci

dosar cu reparatii pe obiective

dosar cu copii xerox ale hatararilor Adunărilor generale , Adunările comisiilor de cenzori si procesele verbale ale acestora

dosar cu fisele de apartament cu suprafete utile si cota parte indiviza

dosar cu fisele individuale ale proprietarilor cu situatia la zi a achitarii cotelor de intretinere si a fondurilor de rulment sau reparatii