Management de Risc, Analiza Si Evaluarea Creditului Ipotecar

Titlul lucrarii: Management de risc , analiza si evaluarea creditului ipotecar

Autorul : Dumbrava Raluca

Coordonatorul: Banacu Cristian Silviu

Email : [anonimizat]

Introducere

Piața imobiliară este într-o continuă creștere ceea ce conduce la creșterea economiei țării prin oferirea locurilor de muncă în special în domeniul construcțiilor. Principalul ajutor este banca deorece oferă oamenilor credite ipotecare și își pot achiziționa o locuință ceea ce duce la o stabilitate familiară. Cu ajutorul creditului ipotecar oamenii de mijloc din România sunt motivați de a-și întemeia o familie care conduce la un spor natural.

Banca îsi asumă riscuri atunci când acordă credite cum ar fi pierderi de credite atunci când clienții nu își achită obligațiile ceea ce demostrează ca cea mai importantă funcție este creditarea atât persoanelor fizice cât și juridice.

Am ales tema “Managementul de risc, analiza și evaluarea creditului ipotecar” deoarece am lucrat în domeniul bancar pe postul de ofițer de produse și servicii bancare. În timpul acesta acordam credite de nevoi personale și ipotecare persoanelor fizice și am analizat mai multe deficiențe în acordarea creditului ipotecar pe care am vrut să le prezint și să îmbunătățesc procesul de acordare a creditului ipotecar și riscurile care vor apărea după metoda îmbunătățită. Scopul acestei lucrări este de a reduce creditele neperformante și creditele restante a băncii Transilvania cu ajutorul implementării unui flux de aprobare a creditului mai simplificat dar în același timp mai riguros.

Prezenta lucrare este structurată din cinci capitol. În primul capitol s-a făcut o analiză teoretică despre creditul de nevoi personale cum ar fi definiția creditului, clasificarea creditului, tipurile de credit și caracteristicile creditului. A fost prezentat și trăsăturile creditului ipotecar în care s-a detaliat metoda de calcul a dobânzii înpusă de către Banca Națională a României și costurile implicate aferente acordării unui credit ipotecar. Un element foarte important despre care s-a scris este garanția creditului ipotecar, definiția acestuia și clasificările acestuia. Cu ajutorul unor reglementări și legi publicate pe Monitorul Oficial există o serie de reguli în care ajută un ofițer de produse și servicii bancare să recunoască o garanție care deasemenea ajută și la grăbirea procesului de aprobare. Deasemenea sunt prezentate și riscurile creditelor bancare, definiție, clasificări, indicatorii riscului și în ultimul rând evaluarea garanțiilor creditelor prezentată prin cele trei metode ( metoda comparației directe, metoda prin cost, metoda prin venit).

În al doilea capitol s-a analizat situația financiară, economică a băncii Transilvania împreună cu mai multe subcapitole. Cu ajutorul raportului anual s-a analizat ponderea creditelor neperformante și restante în totalul creditelor. Pe baza articolelor s-a analizat situația pieței creditelor bancare în România și înafara. În continuarea capitolului s-a realizat o scurtă prezentare despre banca Transilvania, evoluția acestuia și produsele inovative pe care le-a dezvoltat și calcularea indicatorilor cum ar fi volumul creditelor neperformante ,volumul creditelor restante, profitul net, nivelul de prudență, rata creditelor restante, rata creditelor neperformante, costul acoperirii riscului de credit.

În capitolul trei sunt prezentate produsele și serviciile bancare, documentele pe care trebuie să le reprezinte clientul penttru a putea contracta un credit imobiliar. Este prezentat deasemenea și fluxul de acordare a creditului bancar evidențiat sistetizat prin metoda ganttși de pe urma acestuia s-a facut o evaluare a punctelor slabe și forte.

În capitolul patru este analizat fluxul de aprobare a creditelor bancare îmbunătățit evaluat la ce riscuri și costuri va întreprinde dar de asemenea vor fi previzionați pe trei ani indicatorii volumul creditelor neperformante ,volumul creditelor restante, profitul net, nivelul de prudență, rata creditelor restante, rata creditelor neperformante, costul acoperirii riscului de credit.

Obiectivele lucrării este de a diminua timpul de aprobare a creditelor imobiliare, de a crește performanța ofițerilor bancari, riscul implementării unui nou flux să fie cât mai mic deasemenea și costul. Studiul de caz se face referire la un client care dorește un credit ipotecar și analiza se face prin fluxul de aprobare al creditului cel nou. Implicit se face și o evaluare a garanției pe care o prezintă clientul.

La sfârșitul lucrării sunt prezentate niște concluzii și recomandări pentru banca Transilvania care după părărea mea ar fi trebuit să se implementeze în ceea ce este prezentat.

În concluzie prin îmbunătățirea sistemului de aprobare a creditului ipotecar consider că va ajuta și la creșterea performanței a băncii. Lectură plăcută.

Stadiul cunoasterii in domeniu

Creditul de nevoi personale cu ipoteca

Definitie

Definitia clasica a creditului din DEX 2009 este o „relație (economică) bănească ce se stabilește între o persoană fizică sau juridică (creditor), care acordă un împrumut de bani sau care vinde mărfuri sau servicii pe datorie, și o altă persoană fizică sau juridică (debitor), care primește împrumutul sau cumpără pe datorie; împrumut acordat (cu titlu rambursabil și condiționat de obicei de plata unei dobânzi); creanța creditorului; obligația (bănească), datoria celui creditat; (concr.) valoarea, suma de bani pe care creditorul o cedează cu titlu rambursabil debitorului său. ◊ Credit ipotecar = formă de credit pe termen lung, acordat de o bancă2 unor persoane (fizice sau juridice), în scopul construirii, achiziționării, reparării sau modernizării de proprietăți imobiliare, în care creditul este garantat cu proprietățile imobiliare respective. Scrisoare de credit = înscris care autorizează pe purtătorul său să primească un anumit credit. ◊ Expr. A da pe credit = a vinde fără a primi banii imediat (cu plata temporar amânată). A deschide (cuiva) un credit = a pune la dispoziția cuiva, cu respectarea formelor legale, un credit în limitele și în condițiile stabilite de mai înainte. A face (cuiva) un credit = a) a vinde (cuiva) marfa pe datorie; b) a acorda încredere cuiva, a aștepta cu încredere comportarea bună a cuiva. 2. Sector, sferă a circulației care cuprinde relațiile de credit (1). 3. Coloana din dreapta a unui cont, în care se înscriu reducerile (scăderile) de activ sau sporurile (creșterile) de pasiv. 4. Fig. Considerație, încredere, stimă, autoritate, influență, trecere de care se bucură cineva. – Din fr. Crédit”.

Creditele restante conform definiției BNR: „ se referă doar la principal și nu includ poziții extrabilanțiere. Sunt considerate restante creditele care, în ultima zi lucrătoare a lunii pentru care se efectuează raportarea, înregistrează întârzieri la plată de cel puțin o zi”

Clasificare

Clasificarea creditelor este preluata din Regulament nr. 16 din 12.dec.2012
Monitorul Oficial, Partea I 865 20.dec.2012 care se refera la clasificarea creditelor și plasamentelor, precum și determinarea și utilizarea ajustărilor prudențiale de valoare prezentata mai jos in tabelul urmator.

In cadrul băncii Transilvania exista mai multe de credite acordate persoanlor fizice care sunt :

Creditul de nevoi personale ( standard, pensionar, champion, refinantare)

Creditul ipotecar ( PLM, MLA)

Creditul ipotecar PLM semnifica finantarea nevoilor generale ale solicitantului sau ale familiei sale, cum ar fi : vacante/ excursii, tratamente medicale, conferinte/simpozioane in strainatate etc sau refinantarea oricarui tip de imprumut, in conditiile in care suma necesara se incadreaza in limitele privind suma creditului.

Creditul ipotecar MLA reprezinta finantarea prin achizitionarea de imobile cu destinatie locativa sau refinantarea de credite pentru investitii imobiliare contractate anterior, in conditiile in care suma necesara se incadreaza in limitele privind suma creditului. Deasemenea este permisa achizitionarea de imobile integral, dar si partial, cu conditia ca ceilalti proprietari sa semneze contractul de ipoteca impreuna cu clientul. Achizitionarea partiala poate avea loc in urmatoarele cazuri:

acceptarea in garantie a imobilelor grevate cu privilegiul /ipoteca legala pentru garantarea restului de pret in favoarea vanzatorului/constructorului/finantatorului care urmeaza a se stinge din creditul acordat

finantarea platii suitei , pentru reintregirea dreptului de proprietate

finantarea platii diferentei de valoare in cazul unui contract de schimb

Refinantarea creditelor imobiliare poate avea loc doar daca imobilul care a facut obiectul creditului imobiliar este acelasi cu imobilul ipotecat ca si garantie pentru creditul imobiliar. Valutele disponibile pentru acordarea creditului sunt in EUR si RON.

Caracteristicile creditului ipotecar

Limite privind valoarea creditului

Atat pentru creditele PLM si MLA exista niste limite privind valoarea cum ar : pentru creditele in RON suma minima este de 4200 de RON si suma maxima este de 840000 de RON. Pentru creditele in EUR suma minima este de 1000 EUR si suma maxima de 200000 EUR

Valoarea maxima a creditului de care poate beneficia un client va fi stabilita ca minimum dintre urmatoarele valori:

Suma maxima la nivel de produs

Suma solicitata de aplicant

Suma maxima a creditului care poate fi obtinuta luand in considerare valoarea garantiei

Suma maxima de care poate beneficia clientul in conformitate cu capacitatea sa de rambursare

In cazul in care, pe parcursul analizei cererii de credit, se descopera ca clientul nu mai are suficienta capacitate de rambursare pentru creditul solicitat, Banca va putea efectua un nou calcul de buget pentru o suma mai mica, fara a fi necesara completarea unei noi cereri de credit de catre client (cu exceptia cazurilor in care capacitatea de rambursare este afectata de descoperirea unor rate nedeclarate de client).

Durata minima / maxima a creditului

Pentru creditele PLM durata minima este de 6 luni , durata maxima de 60 luni si 360 luni in cazul acordarii de credite pentru refinantarea creditelor acordate inainte de 31.10.2011 fara suma suplimentara.

Pentru creditele MLA durata minima este de 6 luni si maxima de 360 de luni.

Perioada de gratie

Atat pentru creditele PLM si MLA , pentru campaniile speciale de marketing, banca poate decide sa acorde pe perioada campaniei o perioada de gratie. Pe durata perioadei de gratie, clientul poate plati doar dobanda aferenta creditului. In anumite cazuri, pot fi implementate perioade de gratie flexibile, disponibile clientului integral sau fractionat pe parcursul perioadei de creditare, cu/fara plata dobanzilor sau comisioanelor aferente scadentelor din perioada de gratie. Perioada de gratie va fi implementata in conformitate cu clauzele contractuale asumate de client.

Garantii

Garantia este o ipoteca in favoarea bancii asupra unui imobil si nu exista limitari in privinta rangului ipotecii, atata timp cat imobilul este ipotecat integral in favoarea bancii. In cazul refinantarilor, se accepta ca banca sa aiba temporar ipoteca de rang inferior, ipoteca de rang superior fiind in favoarea unei institutii financiare care nu face parte din banca creditoare, cu acordul creditorului pentru inscrierea ipotecii de rang inferior.

Sunt doua tipuri de garantii :

Ipoteca mobiliara asupra veniturilor prezente si viitoare ale clientului. Acesta garanteaza creditul, dobanzile, dobanzile penalizatoare, comisioanele aferente creditului, taxe, precum si cheltuielile de orice fel legate de recuperarea creditului si a tuturor celorlalte datorii fata de banca , cheltuielile de judecata si de executare silita, cu toate bunurile si respectiv, cu veniturile prezente si viitoare ale clientului, indiferent de titlul cu care sunt obtinute si indiferent de activitatea, sursa din care sunt obtinute (incluzand, dar fara a se limita la : salarii, onorarii, dividente, pensii, diurne, chirii, drepturi de autor etc.

Ipoteca mobiliara asupra tuturor soldurilor creditoare ale conturilor curente ale clientului, deschide la banca , precum si asupra conturilor deschide si care se vor deschide de catre client la banca, precum si orice alte conturi curente deschide care le vor inlocui pe acestea. Referirea la conturi include si disponibilitatile prezente si viitoare din conturi. In acest caz este necesara incheierea unui contract de ipoteca mobiliara si inscrierea acestuia la AEGRM.

Procentul maxim de finantare

Pentru creditele PLM procentul este aplicat la valoarea de piata a imobilului, stabilita de evaluatorul imobiliar iar pentru MLA procentul este aplicat la minimul dintre pretul de vanzare–cumparare si valoarea de piata a imobilului calculata de o firma de evaluari imobiliare. Exceptie de la aceasta regula fac operatiile de refinantare si cazurile precizate la privind achizitionarea partiala, situatii in care procentul maxim de finantare este aplicabil direct valorii de evaluare, dar nu mai mult de suma pe care clientul trebuie sa o achite pentru dobandirea proprietatii.

Avans

Avansul este reprezentat de diferenta intre pretul de vanzare-cumparare si valoarea creditului si va fi platit vanzatorului in numerar sau intr-un cont bancar, fiind reflectat in cadrul unui precontract de vanzare cumparare sau direct in contractul de vanzare-cumparare. Avansul nu este necesar in cazul operatiunilor de refinantare. In cazul achizitiilor partiale , avansul va fi necesar daca exista o diferenta intre pretul solicitat de vanzator pentru partea lipsa si suma creditului ce poate fi acordat de banca, luand in considerare procentul maxim de finantare.

Asigurari pe care le va plati clientul

Clientul care contracteaza creditul va avea de platit mai multe asigurari cum ar fi :

Polita de asigurare obligatorie (PAD) a locuintei ipotecate, incheiata conform legislatiei in vigoare. Aceasta polita va fi incheiata numai in cazul in care polita facultativa este incheiata cu fransiza de 20.000/ 10.000 EUR pentru riscurile de cutremur, alunecari de teren si inundatii naturale.

Polita facultativa de asigurare a locuintei ipotecate

Polita de asigurare de viata individuala

Creditul ipotecar defniție și trăsături

În viziunea domnului profesor Radu Stroe creditul este „o operațiune economică prin care debitorul obține de la un creditor resurse bănești imediat utilizabile în schimbul promisiunii ca la date convenite să facă rambursarea și să plătească dobânda. Creditul apare ca o relație între doi agenți economici și al cărei obiect îl constituie transferurile monetare legate de utilizarea unor sume împrumutate. Acestei relații îî sunt specifice următoarele trăsături:

Subiecții raportului de credit

Promisiunea de rambursare

Termenul de rambursare

Dobanzi, taxe si comisioane

Dobanda este conform definitiei din DEX 2009 „Sumă de bani care trebuie plătită sau primită pentru utilizarea banilor, în cadrul unei datorii, în legătură cu un depozit etc. ◊ Expr. A plăti (cuiva) cu dobândă = a se răzbuna cu prisosință și violență (pe cineva) pentru o pagubă sau o suferință. 2. Câștig, folos, profit. Mai bine cu un om vrednic la pagubă decât cu un mișel la dobândă. ♦ Cantitate dintr-un produs oferită (cumpărătorului) în plus. 3.(Înv.) Pradă de război. – Din dobândi (derivat regresiv)”

Banca aplica o rata a dobanzii fixe pe toata perioada de creditare si o rata de dobanda variabila.

Rata dobanzii este variabila trimestrial, definita dupa urmatoarea formula de calcul:

Rata de dobanda (%) = XBOR 3M (%) + MARJA BANCII (%). Indicatorul XBOR 3M este exprimat procentual si reprezinta valoarea indicatorului de referinta, in functie de valuta creditului, astfel:

– pentru creditele acordate in RON: ROBOR 3M (la 3 luni)

– pentru creditele acordate in EUR: EURIBOR 3M (la 3 luni)

Valoarea indicelui de referinta se va modifica incepand cu prima zi bancara a fiecarui trimestru calendaristic si se va aplica incepand cu data primei scadente lunare ulterioara acesteia , inclusiv.

Exista in practica doua modalitati de acumulare a dobanzii si acestea sunt :

Pentru creditele cu metoda de rambursare prin rata+ dobanda egale, metoda de acumulare a dobanzii intre doua scadente lunare este prin metoda de 30 zile/ an de 360 de zile

unde:

V= valoarea dobanzii lunare exprimate in moneda creditului

C= soldul creditului retras

d(%)= dobanda exprimata procentual

360 = nr. zile la care este considerat un an

Intre momentul acordarii creditului si data primei scadente lunare, dobanda lunara se calculeaza la un numar fix de 30 de zile, indiferent de numarul de zile efectiv dintre cele doua momente,

Pentru creditele cu metoda de rambursare prin rata + dobanda descrescatoare, metoda de acumulare a dobanzii intre doua scadente lunare este metoda numar efectiv de zile/ an calendaristic 365/366 de zile

unde :

V = valoarea dobanzii lunare exprimata in moneda creditului

C = soldul creditului retras

d(%)= dobanda exprimata procentual

365/366= nr. de zile intr-un an

Banca mai aplica si o rata de dobanda penalizatoare care este rata de dobanda folosita pentru acumularea de penalitati, in cazul in care clientul nu isi plateste sumele datorate băncii la timp. Se calculează ca sumă între rata de dobândă la acordarea creditului (%) + marja penalizatoare (%) p.a. Dobânda penalizatoare este fixă, se aprobă de către factorii decizionali, se aplică in conformitate cu limitările legislative în vigoare și este menționată în contractul de credit asumat de către client.

Dobânda anuală efectivă (DAE) conform regulamentului nr,31 din 29.decembrie.2011 Monitorul, Oficial, partea I 67 din 27.01.2012 reprezintă “costul total al creditului pentru consumator, exprimat ca procent anual din valoarea totală a creditului. Instituțiile de credit determină dobânda anuală efectivă conform metodologiei prevăzute în Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 50/2010privind contractele de credit pentru consumatori, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 288/2010”

Banca poate lua decizii cu privire la oferirea unei dobanzi fixe pe o durată prestabilită sau pe toată durata creditului, acumularea dobânzii folosind alte metode precum numărul efectiv de zile raportate la un an de 365/366 de zile și modificarea ratei de dobândă penalizatoare.

Comisionul bancar conform dicționarului de pe site-ul Manager.ro ”reprezintă renumerație percepută de bancă pentru serviciile prestate în favoarea clientului său. Ca natura juridica comisionul bancar constituie modalitatea de renumerare a diverselor servicii efectuate de o banca pentru clientul său; el dă deci expresie unei obligații”

Aferent produsului de creditare există mai multe comisioane:

Comisionul de analiză a dosarului care este exprimat în sumă fixă și este datorat băncii conform unui tarif de taxe și comisioane

Comisionul de administrare exprimat în procente și calculat prin aplicarea la soldul lunar al creditului.

Comision unic pentru servicii solicitate de client fiind exprimat in sumă fixă și este datorată băncii conform contractului de credit care se plătește de fiecare dată când clientul solicită o operațiune care necesită semnarea unui act adițional la contractul de credit cât și pentru eliberarea de adrese sau acorduri , la solicitarea clientului cum ar fi adresa de refinanțare. Nu se plătește în următoarele cazuri: înlocuire de garanție sau modificare data scadenta.

Comision de rambursare anticipată este exprimat ca procent din suma rambursată anticipat și este datorat băncii conform contractului de credit semnat. Se plătește de fiecare dată când clientul solicită realizarea unei rambursări anticipate parțiale/totale, în cazul creditelor cu dobândă fixă și de perioada rămasă până la rambursarea finală .

Taxe aferent creditului ipotecar:

Taxa de evaluare a proprietății se plătește în cazul în care este necesară evaluarea unei proprietați imobiliare. Este exprimată în sumă fixă și este datorată companiei evaluări imobiliare.

Taxe notariale- se plătesc în cazul în care este necesară încheierea unui contract de vânzare-cumpărare și/sau ipotecarea unei proprietați imobiliare. Sunt datorate biroului notarial unde se întocmesc actele.

Impozit pe venituri din transferul proprietăților imobiliare care se plătește de vânzătorul proprietății care se va achiziționa din credit. Este încasat de biroul notarial unde se întocmesc actele.

Prime de asigurare – banca poate solicita încheierea unor polițe de asigurare accesorii creditului. Primele de asigurare sunt datorate companiilor de asigurare.

Taxa inscriere ipoteca mobiliară la AEGRM este acea taxă pentru înscrierea ipotecii mobiliare asupra soldurilor creditoare ale conturilor curente la arhiva electronică de Garanții Reale Mobiliare, datorată agentului autorizat să efectueze aceste demersuri cum ar biroul notarial, cabinet de avocatură.

Taxe datorate ANCPI reprezintă taxe datorate ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară) pentru înscrierea ipotecii imobiliare în cartea funciară a imobilului, solicitare extrase de carte funciară etc. Sunt incasate de Biroul notarial unde se întocmesc actele.

Garanțiile creditului

Definiție, clasificări

Din dicționarul dicționarul encicopledic anul 1993-2009 garanția este „ Mijloc de asigurare a executării unei obligații. ◊ G. reală = afectarea unui lucru (al debitorului sau al altei persoane) pentru garantarea executării unei obligații (ex. ipotecă, gaj), care dă dreptul creditorului ca, în caz de neexecutare din partea debitorului, să ceară scoaterea în vânzare silită a lucrului, pentru ca din prețul obținut să fie plătit. G. bancară = tip de contract economic, prin care o bancă are obligația de a plăti o sumă convenită, în anumite condiții, în cazul în care debitorul unui contract comercial nu-și îndeplinește obligațiile contractuale (cauțiune bancară) sau dacă garantul înregistrează o pierdere sau nu realizează câștigul estimat. G. contractuală = termen acreditat de Camera Internațională de Comerț de la Paris, pentru a denumi garanțiile acordate de bănci, societăți de asigurare etc., în scopul asigurării unor disponibilități de fonduri pentru un terț, în cazul în care un beneficiar ar avea o revendicare justificată împotriva ordonatorului. 2. Obligație în virtutea căreia o persoană răspunde de ceva.”

Profesorul Radu Stroe a evidențiat în cartea intitulată Finanțe clasificările garanțiilor și existența riscului în operațiunile de credit care a condus la preocuparea creditorului pentru diminuarea acestuia și pentru acoperirea lui în cazul în care s-a produs. Garantarea creditului este legată de a acoperi pierderea adică de a crea o posibilitate certă de recuperare a pierderii total sau parțial în cazul în care riscul s-a produs. Deasemenea prezintă mai multe forme de garantare a unui credit și acestea sunt :

Virtuale ( garanția personală, garanția unui terț, garanția statului)

Reale ( reținere, gaj, ipotecă, privilegiu)

Garanția personală se întemeiază pe calitatea de partener corect a debitorului, cunoscută în timp de către creditor și presupune pe baza rezultatului unei analize financiare privind capacitatea de plată a debitorului și fezabilitatea activității a cărei creditare o solicită.

Garanția unui terț se realizează pe angajamentul scris asumat de către terți că va plăti datoria în caz că debitorul este în imposibilitatea de a o face. Terțul numit garant se poate angaja pentru datoria pe care o garantează și numai după o eventuală executare patrimonială a debitorului (garanție simplă) sau fără condițiile menționate (garanție solidară)

Garanția statului se realizează atunci când creditorul are apartenență la altă țară, iar debitorul la statul garant. Aceasta poate fi individualizată pentru un anumit debitor sau pentru un anumit gen de activitate economică, o anumită zonă geografică, o anumită categorie de debitori

Reținerea presupune că un creditor poate deține un bun corporal proprietate a debitorului până când acesta își atinge complet datoria. Acesta se realizează numai condiționat adică bunul respectiv să aibă legătură cu datoria și datoria să fie certă și exigibilă

Gajul arată că debitorul își garantează datoria cu un bun al său pe care îl remite sau nu în mod efectiv creditorului. O soluție este gajul cu deposedare în cazul în care creditorul poate solicita un titlu de gajare, iar a doua este gaj fără deposedare. Ambele părți adică creditorul și debitorul au drepturi și obligații în raport cu gajul.

Ipoteca este acel act în care debitorul acordă creditorului dreptul asupra unui bun imobil (teren, construcție) fără deposedare și cu publicitate. Creditorul își păstrează dreptul de urmărire și nu are nici o obligație legată de bunul ipotecat, deasemenea debitorul își păstrează obligația de bună credință și are dreptul de a fi în deplină și absolută posesie a bunului său ipotecat odată cu stingerea obligației generatoare.

Dintr-un articol realizat de avocații ai KMPG inspirat din codul civil republicat în Monitorul Oficial nr.505 din 15 iulie 2011 există mai multe tipuri de garanții:

Garanțiile personale

Privilegiile și garanțiile reale

În cadrul privilegiilor și garanțiilor reale sunt incluse mai multe tipuri cum ar fi privilegiile, ipotecile, gajul și dreptul de retenție.

Privilegiile

În codul civil există două tipuri privilegii generale- asupra tuturor bunurilor mobile și imobile ale debitorului și privilegiile speciale adică privilegiul vânzătorului neplătit pentru prețul bunului mobil vândut unei persoane fizice și privilegiul celui care exercită un drept de retentie.

Ipotecile

Există doua tipuri de ipoteci imobiliară si mobiliară. Ipoteca imobiliară va fi descrisă în detaliu.

Ipoteca mobiliară se va constitui în urma înscrierii în cartea funciară, se va stabili posibilitatea constituirii ipotecii aupra unei universalități de bunuri imobile, prezente sau viitoare. Acest tip de ipotecă se va putea constitui pe cale convențională, numai asupra bunurilor afectate activitații unei intreprinderi. Înstrăinarea sau grevarea de către debitor/garant a bunului ipotecat vor fi valabile, chiar daca prin contractul de ipotecă aceste acte ar fi interzise. Sunt interzise clauzele care impun debitorului plata anticipată a obligației sau plata oricărei alte obligații în cazul constituirii unei altei garanții asupra aceluiași bun care face obiectul ipotecii.

Gajul reprezintă garanția cu deposedare aupra unor bunuri mobile corporale sau titluri negociabile emise în formă materializată

Dreptul de retenție este dreptul celui care este dator să remită sau să restituie un bun de a-l reține atât timp cât creditorul nu îl despagubește pentru cheltuielile necesare și utile pe care le-a făcut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat.

Recunoașterea garanțiilor

Din regulamentul nr.19 din 14.12.2006 Monitorul Oficial, Partea I 1034 bis 1 27.12.2006 garanțiile imobiliare sunt recunoscute după anumite reguli prezentate mai jos.

„Art. 41. – Pentru recunoașterea garanțiilor sub forma proprietăților imobiliare trebuie îndeplinite condițiile prevăzute la art. 42-45.

Art. 42. – Cerințele legate de siguranța juridică ce trebuie îndeplinite sunt următoarele:

   a) ipotecile sau privilegiile trebuie să fie executorii din punct de vedere legal în toate jurisdicțiile relevante la momentul încheierii contractului de credit, iar cerințele de publicitate referitoare la aceste garanții trebuie îndeplinite în mod corespunzător și în timp util;

   b) contractele de garanție trebuie să fie valide din punct de vedere legal, în sensul că toate cerințele legale referitoare la încheierea contractului au fost respectate;

   c) contractul de garanție și procedura juridică aferentă trebuie să dea posibilitatea instituției de credit să valorifice garanția într-un termen rezonabil.

Art. 43. -(1) Cerințele legate de monitorizarea valorilor proprietăților de natură imobiliară ce trebuie îndeplinite sunt următoarele:

   a) valoarea proprietăților imobiliare trebuie să facă obiectul unei monitorizări frecvente. Pentru proprietățile imobiliare de natură comercială trebuie realizată o evaluare cel puțin o dată pe an, iar pentru proprietățile imobiliare de natură locativă evaluarea trebuie realizată cu o frecvență de cel puțin o dată la trei ani. În situația în care condițiile pieței imobiliare suportă modificări semnificative, evaluarea se va efectua cu o frecvență mai ridicată;

   b) pentru monitorizarea valorii proprietăților imobiliare, precum și pentru identificarea celor care necesită reevaluare, se pot utiliza metode statistice;

   c) în situația în care valoarea unei proprietăți imobiliare a scăzut semnificativ comparativ cu nivelul general al prețurilor de pe piață, evaluarea proprietății respective trebuie să fie revizuită de către un evaluator independent. Pentru creditele ce depășesc echivalentul în lei a 3 milioane de EUR sau 5% din fondurile proprii ale instituției de credit, evaluarea proprietății imobiliare ce reprezintă garanția imobiliară trebuie să fie revizuită de către un evaluator independent cel puțin la o dată la trei ani.

   (2) Prin evaluator independent se înțelege o persoană ce are calificarea, abilitățile și experiența necesare pentru efectuarea unei evaluări și care este independentă de procesul decizional în ceea ce privește creditul.

Art. 44. – Categoriile de proprietăți imobiliare locative și comerciale acceptate în garanție de instituția de credit precum și politica acesteia privind creditarea în acest domeniu vor fi clar formalizate.

Art. 45. – Instituțiile de credit trebuie să dispună de proceduri interne pe baza cărora să monitorizeze asigurarea corespunzătoare împotriva daunelor a proprietăților imobiliare acceptate în garanție.”

Riscul creditelor bancare

3.3.1 Riscul conform definitiei din DEX anul 2009 reprezinta o "posibilitate de a ajunge într-o primejdie, de a avea de înfruntat un necaz sau de suportat o pagubă; pericol posibil. – Din fr. Risque."

Riscul financiar este tot mai intalnit in societatea de astazi in special in bancile romanesti. Multe persoane contracteaza un credit si nu mai au posibilitatea de a-l achita din diverse metode.

Riscul financiar apare atunci cand se efectueaza orice tranzactie bancara care este supusa unui potential risc. Mai jos sunt prezentate cele mai importante riscuri financiare:

– riscul de capital

– riscul de credit

– riscul ratei dobanzii

– riscul de lichiditate

– riscul valutar

In continuare va fi prezentat mai pe larg riscul de credit in viziunea lui Hempel din cartea "Bank Management" New York anul 1990.

a) Riscul de credit este atunci cand un client al bancii vine si contracteaza un credit care in timpul acesta nu isi indeplineste obligatiile in conformitate cu termenele si conditiile scrise in contractul de credit si in acest mod banca va avea pierderi.

Cel mai mai prezent fenomen in aparitia creditului este atunci cand clientul nu mai poate rambursa suma datorata dintr-un imprumut fie el de nevoi personale sau credit ipotecar. In ultimii ani au fost foarte multe cazuri pe piata bancara cu nerestituirea creditului din cauza cresterii cursului valutar CHF/RON. Un alt exemplu ar fi ca banca sa garanteze performantele unui client in baza unei cereri bineinteles comisionat aparand riscul ca banca sa isi execute garantia la o data mai tarzie deoarece clientul nu si-a respectat obligatia de a plati comisionul pentru serviciul prestat de catre acesta. In conceptia lui Hempel riscul de credit mai imbraca forma riscului de livrare si de decontare. Riscul creditului include riscul insolvabilitatii debitorului in care este posibil ca banca sa piarda suma imprumutata si riscul imobilizarii in care clientul nu achita rata pana la data scadentei. Un alt sfat de catre scriitorul strain este faptul ca cei care lucreaza in banca si acorda credite sa evalueze riscul inainte de a fi tras adica dati banii clientilor. Este un sfat bun deoarece bancile din Romania se axeaza in special de a avea cat mai multi clienti netinand cont de posibilitatea de rambursare si fara o verificare mai drastica. In prezent la banca ING se acorda un credit in maxim o ora fara a se mai face analize suplimentare la angajator si experienta acestuia. In cadrul bancilor exista comitete de credit care isi dau aprobarea cu privire de a continua relatia de afaceri cu acesta.

Pentru reducerea riscului Hempel considera ca banca sa intreprinda mai multe activitati cum ar fi sa achizitioneze sau sa dezvolte baza informationala, sa fie cunoscuti in detaliu factorii de decizie controlabili si necontrolabili inclusiv toate limitarile pentru orice tip de credit care ar putea fi acordat, sa se intaocmeasca cu mare atentie documentatia pentru acordarea creditului pentru a asigura termenii si conditiile care sa fie in favoarea bancilor.

Pe langa utilizarea analizei de risc trebuie avute in vedere pentru o mai mare riguriozitate si riscurile macroeconomice, riscurile microeconomice, portofoliu de risc pentru bancher si riscul aferent agentului economic care include riscul afacerii si cel financiar.

b) Riscul valutar face parte din riscul de lichiditate si riscul dobanzii. Acesta apare atunci cand exista o neconcordanta dintre valuta, active, pasive. Valuta poate fluctua intr-o directie benefica pentru banca sau nu. Cel mai intalnit caz este atunci cand a crescut valuta CHF/EUR si clientii care au contractat credite in valuta CHF si au venitul in RON.

3.3.2 Indicatorii riscului de creditare

Indicatorii riscului de creditare ajuta bancile la analiza modului cum evalueaza in timp calitatea portofoliului de credite avand un impact asupra profitabilitatii si increderii generale in banca respectiva. Mai jos sunt evidentiati doi indicatori de referinta pentru estimarea riscului de creditare si pe baza unor ponderi a activelor de calitate slaba care sunt de calitata slaba ,intarzie sau nu permit realizarea veniturilor anticipate.

– rata creditelor restante ( RCR) care se calculeaza prin volumul creditelor restante / total credite *100

– rata creditelor neperformante (RCN) care este egal cu volumul creditelor neperformante / total credite *100

Acesti indicatori arata o mica parte din situatia financiara a bancii pe care o influenzeaza pozitiv daca valorile sunt minimale si negativ daca valorile sunt mari.

In teorie mai exista alti indicatori ai riscului de creditare care se utilizeaza in rezerverele si provizioanele pe care le constituie banca in eventualele pierderi.

– nivelul de prudență se calculează prin provizioane pentru pierderi din credite / pierderi nete *100

– costul acoperirii riscului de credit este un indicator care se calculeaza prin profitul brut/provizioane pentru pierderi din credite

Evaluarea garanțiilor ipotecare

Conform Standardelor Internaționale de Evaluare din 2011 sunt evidențiate mai multe definiții standard:

„Abordarea prin cost – oferă o indicație asupra valorii, prin utilizarea principiului economic conform căruia un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un activ, decât costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire.

Abordarea prin piață – oferă o indicație asupra valorii prin compararea activului subiect, cu active identice sau similare, al căror preț se cunoaște.

Abordarea prin venit – oferă o indicație asupra valorii, prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare într-o singură valoare a capitalului.

Data evaluării – data la care se aplică opinia asupra valorii

Proprietate imobiliară – terenul și toate elementele care sunt o parte naturală a acestuia, de exemplu copaci și minerale, elementele care au fost atașate terenului, cum ar fi clădirile și construcțiile de pe amplasament și toate elementele permanent atașate clădirilor, de exemplu echipamentele mecanice și electrice care asigură funcționarea unei clădiri, aflate atât în subsol, cât și deasupra solului.”

În cadrul evaluării unui imobil există mai multe drepturi asupra proprietății imobiliare în care îi conferă titularului dreptului de a poseda, folosi și de a dispune atât de terenuri cât și de construcții.

Dreptul absolut se referă la titularul care deține suprafețe de teren. Acest drept îi conferă titularului de a poseda, de a dispune de teren și orice se află pe acesta , supus unor drepturi și îngradiri stabilite prin lege.

Dreptul subordonat reprezintă dreptul titularului de folosință a unor terenuri sau clădiri pentru o anumită perioadă conform unui contract de închiriere.

Dreptul de folosință a clădirilor sau terenurilor reprezintă un drept de a trece titularul pe terenul respectiv adică un drept de trecere pe teren de a-l folosi o singură dată sau de fiecare dată pentru o anumită activitate.

Pentru a se realiza evaluarea asupra unor proprietăți imobiliare este important de a se cunoaște foarte bine constituția și legislația națională sau locală.

Conform standardelor internaționale de evaluare există 3 medode de evaluare a ptoprietății imobiliare ( abordarea prin piață, abordarea prin venit, abordarea prin cost)

Abordarea prin piață este o metodă de evaluare care se realizează prin comparația prețului și prin diferitele caracteristici ale proprietății imobiliare și tranzacției din care rezultă datele despre preț, cu cele ale proprietății evaluate. Este necesar ca pentru a evalua un bun imobiliar trebuie luate în calcul următoarele caracteristici:

Localizarea imobilului

Prețul imobilului

Calitatea terenurilor

Caracteristicile clădirilor ( an construcție, vechime)

Data efectivă a dovezii despre preț și data evaluării cerută.

Acestă metodă ajută evaluatorul pentru a putea compara imobilul ipotecat cu prețul altui drept care a fost recent tranzacționat sau încă mai este disponibil pe piață și se stabilește o unitate de comparație adecvată. Evaluatorii utilizează frecvent unitățile de comparație care rezultă din analiza prețului de vânzare prin calcularea prețului pe hectar în cazul terenului și a prețului pe metru pătrat pe clădiri. Conform IVSC (International Valuation Standards Council) „unitățile folosite pentru compararea prețurilor, atunci când există suficientă omogenitate între caracteristicile fizice ale proprietăților, sunt prețul pe cameră sau prețul pe unitatea de producție”.

Este important ca unitatea de comparație sa fie selectată în mod judicios și este aplicată proprietății ipotecate și proprietățilot comparate. Un alt aspect important este că unitatea de comparație trebuie să fie cea care se utilează în mod obișnuit de către participanții pe piață.

Abordarea prin venit este o o abordare în care sunt utilizate diverse metode de pentru indicarea valorii și acestea se realizează pe un venit realizat sau previzional. Acest venit fie este generat sau ar putea fi generat de către titular. Dacă imobilul este reprezentat o investiție imobiliară și nu pentru locuit acel venit poate fi din chirie și în cazul imobilul este ocupat de către proprietar atunci vorbim despre o chirie asumată sau chirie evitată. Dacă clădirea este specializă pe un anumit domeniu de activitate cum ar deschiderea unui magazin provenit dintr-o activitate comercială venitul este reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau cel potențialîn funcție de activitatea firmei a proprietarului dacaă este nou înființată sau cu o vechime mai mare. Dacă imobilul respectiv pentru a fi indicat valoarea acestuia se utilizează metoda profiturilor. Pentru a indica valoarea dintr-un proces de capitalizare se folosește fluxul de venit care trebuie să rămână constant și poate fi capitalizat prin aplicarea unui singur multiplicator care se numește rată de capitalizare. Rata de capitalizare reprezintă randamentul pe care un investitor un proprietar l-ar aștepta. Conform IVS (International Valuation Standards Council) „această metodă, cunoscută sub denumirea uzuală de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield method), este rapidă și simplă, dar utilizarea ei nu poate fi credibilă în situația că, în perioadele viitoare, venitul se așteaptă să se modifice într-o măsură mai mare decât se așteaptă pe piață sau în cazul în care este necesară o analiză mai sofisticată a riscului.”

In cazul abordării prin venit se utilizează cel mai des fluxul de numerar actualizat și au drept caracteristică de bază venitul net adică dintr-o perioadă viitoare bine definită se duce la valoarea actualizată prin utilizarea unei rate de actualizare.

SMA ( suma valorilor actualizate) reprezintă valoarea capitalului. În cazul medodei randamentului rata de actualizare aferentă unui model al fluxului de numerar actualizat se va baza pe valoarea banilor în timp.

Randamentul sau rata de actualizare vor depinde și de faptul dacă datele de intrare sunt utilizate pentru venit sau pentru fluxurile de numerar se exprimă în termeni reali.

Abordarea prin cost se aplică pentru evaluarea drepturilor asupra proprietății imobiliare prin metoda costului de înlocuire net.

Conform standardelor de evaluare ANEVAR 2015 abordarea prin cost este acea abordare „în baza căreia costul unui bun este estimat pe baza compației cu costul aferent construirii unui bun similar sau a unui bun identic. Costul estimat se ajustează apoi pentru deprecierile bunului supus evaluării”. Această abordare se folosește arunci când sunt limitate informațiile privind tranzacții/oferte recente și atunci se limitează și rezolvarea abordării prin piață și în situațiile când abordarea prin venit nu se utilizează.

Un prim pas se solicită calcularea unui cost de înlocuire care reprezintă acel cost de înlocuire a proprietății cu un echivalent modern la data evaluării. Acest cost conține costuri incidentale adică valoarea terenului, infrastructura, onorariile pentru proiectare și cheltuieli de finanțare care ar fi suportate de un participant pe piață. În cele din urmă conform descrierii din IVS 2011„Costul echivalentului modern se corectează apoi pentru depreciere. Scopul corecției pentru depreciere este acela de a estima cu cât ar fi mai puțin valoroasă proprietatea subiect pentru un potențial cumpărător față de echivalentul său modern. Deprecierea ia în considerare starea fizică, utilitatea funcțională și economică a proprietății subiect, în comparație cu echivalentul său modern.”

Pentru evaluarea proprietăților imobiliare este necesar un set de documente după cum urmează:

Documentul care atestă dreptul de proprietate

Extrasul de la cartea funciară

Documentația cadastrală vizată ANCPI/OCPI

Documentația din care să rezulte suprafața terenului și suprafața construită desfășurată și/sau suprafața utilă ale clădirii, semnată de o persoană autorizată

Certificat de urbanism valid din care să reiasă posibilitățile de dezvoltare ( POT, CUT, destinație restricții) în cazul terenurilor libere

Alte documente specifice, în funcție de tipul proprietății evaluate ( avize, autorizații).

Analiza situației existente înainte de proiect

Contextul economic

Conform unui articol de pe Realitatea au evidențiat că economia României a crescut cu 3,8 % în anul 2015. Potrivit Institutului Național de Statistică PIB-ul s-a situat la 712,832 miliarde lei ,în prețuri curente și în termeni reali. INS precizează că nu au fost modificări semnificative privind calcularea PIB în care a fost publicată anterior, în martie 2016.

Într-un alt articol publicat de Ziare.com se evidențiază că produsul intern brut este estimat pentru trimestrul al patrulea din 2015 de 212,085 miliarde lei în creștere cu 3,8% față de anul 2014 ceea ce rezultă un efect pozitiv asupra economiei din România. Conform articolului din ziare.com CNP (comisia națională de prognoză) prevede o creștere economică a României în 2015 și 2016 de la 3,3% la 3,4 %. Anterior în prognoza de iarnă, CNP prevede un avans al PIB de 2,8% pentru 2015. În cadrul articolului a fost evidențiat o creștere economică de 3,7 % în anul 2017 și de 4% în anul 2018. FMI estimează în anul 2016 că economia va înregistra un avans de 2,9% peste cel de 2,5% prognozat în luna octombrie a anului trecut. Banca Mondială se așteaptă ca statul român să înregistreze o creștere a PIB de peste 2,6 în anul 2016 datorită cererii solide a consumatorilor, revenirii investițiilor și creșterii exporturilor potrivit Financial Times care a vizualizat un raport cu cele mai noi estimăriale Băncii Naționale.

Conform raportului anual prezentat de către BNR riscul de credit reprezintă neachitarea clienților care au contractat un credit bancar. Din fericire riscul de credit s a diminuat față de anii precedent. Mai jos sunt prezentate două grafice preluat de la BNR în care arată evoluția ratelor la creditele neperformante la băncile din România și structura creditelor neperformante. Conform primului grafic se observă ca a scăzut aproximativ 3 % în perioada decembrie 2013 și iunie 2015 adică de la 10,2% la 7,5%. Această scădere a fost realizată cu ajutorul unor activități cum ar fi procesul de curățare a bilanțurilor și diminuarea ratei de deteriorare a calității portofoliului.

În graficul al doilea se observă că băncile au apelat la vânzarea portofoliilor neperformante și activități de scoatere înafara bilanțului la un număr de 43 de credite neperformante în jur de 1,6 miliarde lei și s au vândut o valoare de 1,53 miliare lei. Există și un efect de pe urma acesteia adică volumul creditelor neperformante s a redus cu 25%. Băncile au luat măsuri de scoatere în afara bilanțului în special creditelor garantate cu ipoteci circa 70% din totalul creditelor în luna iunie cu întâryieri peste 90 de zile.

Băncile pentru a îmbunătăți calitatea activelor bancare au ales să eșaloneze creditele pe un termen mai lung. Din Raportul annual se observă că debitorii care au probleme financiare a fost de 7,6% din totalul portofoliului de credite și din acest procent 38% erau credite neperformante. În concluzie cele care înregistrează o ridicare a proporției a creditelor neperformante și reeșalonate sunt creditele de consum reprezentând 45% din totalul creditelor acordate de bănci si instituțiilor financiare.

Conform graficului de mai jos prezintă situația din iunie 2015 a creditelor neperformante în funcție de tipul și valoarea creditului. Din tabelul de mai jos se observă că creditele în valută rămân cele mai riscante fiind ecartul dintre rată a creditelor în valută și cea a creditelor în lei de 5,1% în iunie. Se observă că gradul de îndatorare a creditelor în valută este mai mare decât al debitorilor îndatorați.

În general riscurile prinvind creditarea populației sunt acoperite de bănci. Aceste riscuri sunt acoperite din fonduri proprii și din provizioane. Rata fondurilor a crescut cu 18,1 % și gradul de acoperire cu provizioane se află la un nivel stabil de 68,1% în iunie 2015.

Indicatorul LTV (loan-to-value) reprezintă raportul dintre împrumuturi/valoarea garanției care a rămas neschimbat la 87% fiind preluat din capitolul Sondajul privind creditarea companiilor.

În tabelul de mai jos se observă evoluțiile ratelor medii ale dobânzilor aferente creditelor și depozitelor. Se observă o usoară scădere a ratei dobânzii aferentă creditelor în lei aproximativ 2% ca un efect transmis de BNR adică ieftinirea creditării. Se mai observă și o scădere a ratelor dobânzii aferente depozitelor în lei și în valută datorită scăderii ratei inflației.

Un alt indice care este important pentru a fi analizat este marja de dobândă unde este prezentat mai jos în graficele 3,21 si 3,22 preluate din raportul anual publicat de către BNR ( Banca Națională a României). Din graficul 3,21 se observă un trend descendent datorită scăderii ratelor de dobândă în special cele prin programul guvernamental “Prima Casă”. Marjele de dobândă la credite au crescut datorită diminuării a ratelor dobânzilor pentru depozite. În perioada 2014 și 2015 până în luna iunie a scăzut rata dobânzii la creditele acordate și conform tabelului 3.22 marjele de dobândă la creditele și depozitele noi sunt mai scăyute în comparație cu cele în sold.

După cum se observă din graficul de mai jos volumul creditelor neperformante au scăzut semnificativ ce a condus de asemenea și la scăderea ratei creditelor neperformante de la 19,2% în luna iunie până la 12,8% în iunie 2015.

Conform graficului de mai jos se observă că, calitatea portofoliilor de credite este vulnerabilă în mai multe țări din Europa cum ar fi Cipru având ponderea cea mai mare aproximativ de 45% în totalul creditelor neperformante urmând pe locul doi să fie Grecia cu 35% după care pe locul 3 fiind Irlanda cu 25% și pe locul patru se situează România cu 23%. Creditele neperformante afectează capacitatea băncilor de a-și asigura fluxul de credite către economia reală și de a-și constitui ”amortizoare suplimentare de capital”.

4.1.2 Contextul pieții

Într-un articol publicat de AGERPRES s-a încetinit ritmul lunar de creditare în lei de către populație în Ianuarie 2016 față de volumele lunare din anul 2015 în special creditelor ipotecare unde a avut loc o scădere cu 41%, de la peste 900 de milioane de lei în decembrie la 533 de milioane de lei în anul 2016. Datele privind acestă statistică a fost preluată din datele publicate de către Banca Națională a României. În concluzie pe parcursul anului 2015, volumele lunare de credite pentru locuințe au oscilat între 376,6 milioane de lei în luna februarie și 1,16 miliarde de lei în iunie.

În cadrul statisticii monetare și bancare de pe site-ul Băncii Naționale a României este afișată o statistică privind suma acordată către credite pentru locuințe. După cum se observă în anul 2013 a fost un total de 40 841,1 milioane de lei , în anul 2014 a fost 44 595,2 cu o creștere de 9,19 %. În anul 2015 conform statisticii de pe BNR a fost utilizată suma totală de 51 956,6 milioane de lei cu o creștere fată de 2014 de 14,16 %. Această creștere este mai mare decât din anul 2013-2014. Din această statistică se observă că populația cu trecerea anilor contractează tot mai multe credite ipotecare. Din decembrie anul 2015 suma totală acordată pentru creditele ipotecare este în valoare de 50 877,6 și în luna ianuarie 2016 în valoare de 52 169,1 cu o usoară creștere de 2,47%. În luna februarie este suma de 52 140,3 cu o mică scădere față de luna ianuarie cu 0,055%.

Figură 1 Credite pentru locuințe

O altă situație în care băncile din România s-au confruntat în anul 2015 este prezentat în articolul de pe site-ul Conso.ro cu referire la reticiența băncilor privind negocierea cu debitorii. Din articol reiese că s-a redus semnificativ numărul debitorilor și volumul creditelor în franci elvețieni cu 20% mai puțin față de anul 2014 ajungând la 60,429 de contracte la finele anului 2015. S-au efectuat în Romania la toate băncile 17400 de conversii în anul 2015 fiind volumul destul de mare. În anul 2015 unele bănci din România au răscumpărat în jur de 12.000 credite în CHF cesionate în trecut. Conform raportului postat de către BNR stocul creditelor în CHF au scăzut de la 9,8 miliarde de lei la finalul lui 2014, la aproximativ 8 miliarde de lei la sfârșitul anului 2015, deasemenea datorită conversiei creditelor din CHF în RON s-a mai redus din numărul debitorilor. În prezentul articol este prezentată și situația băncii OTP Bank adică au beneficiat doar 10,500 de conversia în CHF dar cu toate aceste eforturi mai rămân clienți mai mult de jumate ( 57%) în jur de 50.000 de clienți.

Clienții au fost afectați de aprecierea francului de la 1,5 lei/franc a ajuns sa fie stabil în prezent în jurul valorilor de 4,1 lei/franc ceea ce conduce la rate mărite semnificativ. Conform raportului prezentat de către BNR că ponderea creditelor în PIB s scăzut de la 1,4% la 1,1 % în anul 2015.

Scurt istoric Banca Transilvania SA

Banca Transilvania se situează printre cele mai mari bănci din România având un capital de 2,13 miliarde RON. A fost înființată în anul 1993 la Cluj Napoca de un grup afaceriști locali cu 79% având capital românesc și 21% străin. Prima sucursală deschisă a fost la Cluj și a devenit operațională. Deasemenea este prima bancă care deschide o sucursală la Roma. Domeniul de activitate este organizată pe mai multe linii cum ar fi: corporate, IMM,retail și divizia pentru medici. Fiindo bancă puternică pe piață acesta se situează la 1,76 milioane de clienți, în jur de 550 de sedii și peste 6.000 de angajați. Directorul general este Omer Tetik, adjunct fiind Luminița Runcan și Leontin Toderici.

În anul 1997 a fost prima bancă care a fost cotată la bursa de valori, în anul 2003 a fost rebrenduită , în 2007 lansează un proiect “Clujul are suflet” fiind cel mai mare proiect de implicare socială, în 2010 banca împreună cu Western Union au realizat ca banii să fie transferați prin bancomat și în 2012 prin internet banking. O metodă modernă pe care banca a utilizat-o este că și-a deschis o sucursală pe Facebook în anul 2013 prin care poți face plăți dedicată tinerilor care sunt atrași în lumea facebook-ului. În anul 2015 banca Transilvania a fuzionat cu Volksbank România.

Situația financiară a băncii Transilvania SA

În tabelul de mai jos sunt evidențiați indicatorii din bilanț ai băncii Transilvania care au fost publicate pe site-ul Mfinanțe (Ministerul de Finanțe).

După cum se observă în tabelul de mai sus profitul este în creștere cu 16,99 % în anul 2013 și 15,82 % în anul 2014. Volumul creditelor neperformante scade de la an la an aproximativ cu 9,68 % în anul 2013 și cu 33,92 % în 2014. Se vede și o imbunătățire a scăderii creditelor restante cu până la 9,3 %.

Ceea ce este îngrijorător este că rata creditelor restante are o pondere destul de mare în totalul creditelor bancare aproximativ de 64 puncte procentuale. Această rată banca își propune de a fi cât mai mică. Calculul efectuat este prezentat în anexa numarul 2 privind indicatorii băncii Transilvania.

Din anexa 2 observăm și nivelul de prudență alcătuit din provizioane dedicate și pierderile nete sun acoperite în anul 2012 cu un procent de 85,2 %, în anul 2013 95,2 % și în anul 2014 cu 126 %. Acesta este acoperit cu mai mult pe fiecare an datorită creșterii provizioanelor și cu 35,9% în 2013 și cu 2 % în anul 2014. Tot în anexa 2 este evidențiat că creditele neperformante sunt acoperite într-un procentaj de 103 în 2012, 127 % în 2013 și 119% în anul 2014 din provizioanele băncii. Deasemenea fluctuează și nivelul costului privind acoperirii riscului de credit cu 9,24 % în 2012, 9,11% în 2013 și cu 10,177 în 2014. În anexa 1 se pot vizualiza mai multi indicatori cum ar fi indicatorii din bilanț împreună cu evoluția acestuia și în anexa 2 indicatorii precum lichiditatea, rata solvabilității, rata datoriei etc.

După ce am observat evoluția celui mai principal indicator pe care îi interesează pe acționari până la clienții băncii acesteia situația prezentă băncii este următoarea:

Volumul creditelor neperformante în anul 2014 este de 564.458.589 lei

Volumul creditelor restante în anul 2014 este de 8.589.000.000 lei

Profitul net 2014 este de 434.329.895 lei

Nivelul de prudență în anul 2014 este de 126,5%

Rata creditelor restante în anul 2014 este de 42,9 %

Rata creditelor neperformante în anul 2014 este de 2,81 %

Costul acoperirii riscului de credit în 2014 10,177%

Scopul este de a reduce/crește acești indicatori pentru a prospera ca bancă și de a elimina creditele neperformante și creditele restante.

3.1 Oferta de creditare a Băncii Transilvania

Banca Transilvania deține mai multe produse de credidare cum ar fi :

Credite de consum care conțin mai multe tipuri:

– credit nevoi personale

– credit nevoi personale cu asigurare de viață și șomaj

– credit personale garantat cu ipotecă

– credit curente cu destinație imobiliară

Credite pentru investiții imobiliare

– credit imobiliare ipotecare

– credit prima casă

Creditele personale garantat cu ipotecă este acel credit în care nu este nevoie să explici destinația acestora, perioada de acordare fiind de până la maxim 5 ani incluzând o asigurare de viață obligatorie pentru creditele mai mari de 25,000 EUR. Suma minimă pentru a contracta creditul este de 5,000 Eur sau echivalent în lei. Dacă veniturile sunt virate în contul de la banca Transilvania atunci dobânda pentru creditul în lei este de 5,04 % și 5,540 dobânda standard. Pentru creditul în eur dobânda este de 5,118 cu virare venit și fără este de 5,368 . Alte costuri sunt comisionul de analiză dosar care variază de la 250 de lei la 450 lei, comisionul de administrare anual ( 150 lei ), costuri de evaluare a imobilului, costuri notariale și asigurarea locuinței.

Creditul imobiliar-ipotecar se o poate contracta cu o sumă cu până la 100% din prețul imobilului achiziționat, fără a depăși 85% din valoarea garanției (“procentul maxim finantat raportat la valoarea garantiei poate fi diferit in functie de tipul imobilului ipotecat, de moneda creditului si de moneda in care realizezi veniturile”. Din momentul când aplici pentru un credit ipotecar există o disponibilitate de 45 de zile pentru a căuta proprietatea. Pentru construcțiile de locuințe există o perioadă de grație cu pănă la 24 de luni pe o perioasă de până la 30 de ani. Nu există nici un comision de rambursare anticipată.

Dobânda pentru creditele în lei cu virare venit este de 4,290% și standard de 4,790% deasemenea pentru creditul în eur cu virare venit este de 4,618% și standard de 4,868%. Dobânda este variabilă datorită indicelui de referință ROBOR și EURIBOR.

Suplimentar mai există și comisioane și costuri suplimentare cum ar fi comisionul de administrare lunar care este de 150 lei/an, costuri de evaluare a imobilului, costuri notariale, asigurarea imobilului. O altă caracteristică a acestui tip de credit este că se percepe un comision de analiză dosar pentru creditele în lei 250 lei cu virare venit și 450 de lei standard iar pentru creditele în euro 50 euro cu virare venit și 100 eur standard. Ca un avantaj pe care putem sa îl considerăm este că nu există un comision de rambursare anticipată.

Creditul prima casă este acel credit în care poți achiziționa o locuință cu scopul de a nu mai sta cu părinții sau cu chirie și de a avea propriul tău cămin. Există o serie de avantaje în care poți alege creditul prima casă cum ar fi gradul de îndatorare de până la 65%, o analiză mai rapidă a creditului, costuri mai mici și nu se solicită asigurare de viață/deces. Prin programul prima casă se pot cumpăra sau construi în anumite condiții cum ar fi :

– locuința trebuie să fie finalizată, să se afle în diferite faze de finalizare sau să fie construintă în baza unor autorizații de construcție eliberată înainte de 22.02.2010. Valoarea maximă pe care poate fi obținută este de 57.000 euro și avansul minim este de 5% din prețul de achiziție a imobilului.

– locuința este nouă sau se află în construcție împreună cu autorizația privind construcția eliberată după 22.02.2010. Valoarea maximă care poate fi obținută este de 65.500 euro și avansul este de 5% din prețul de achziție a imobilului.

– construirea imobilului și valoarea maximă obținută este de 71.250 euro iar avansul este de 5% din valoarea costului de construire a imobilului.

Dobânda aplicată este de 2,780% alcătuită din ROBOR3M plus 2,00 puncte procentuale pentru creditul în lei. În procesul de analiză a creditului se evaluează imobilul cu 450 de lei pentru apartament și 700 de lei pentru casă, vilă, teren și construcții. Un avantaj la acest credit este că nu există un comision de rambursare anticipată și nu se află un comision de administrare a contului curent. Pentru acordarea creditului este necesar de un depozit colateral pentru garantarea dobânzii care cumulează 3 rate de dobândă și un comiso de gestiune de 0,49% / an pentru Fondul Național de Garantare a Creditelor și desigur asigurarea locuinței în care se poate achiziționa împotriva tuturor riscurilor.

În cazul creditului de prima casă există mai multe garanții pe care trebuie luate în considerare cum ar fi garanția privind ipoteca imobiliară legală de rang 1 asupra imobilului cumărat, garanția acordată de FNGCIMM în numele și contul statului, ipotecă mobiliară asupra soldurilor tuturor conturilor deschise la Transilvania care va fi valabilă până la stingerea creanțelor datorate și garanția ipotecii mobiliare asupra depozitului colateral pentru garantarea dobânzii fiind valabilă pe toată durata de finanțare înregistrată la AEGRM ( Arhiva Electronică de Garanții Reale Imobiliare)

Pentru a beneficia de programul prima casă trebuie ca contractantul să aibă venituri constante pe o perioadă nedeterminată, să nu dețină o locuință sau dacă deține să aibă o suprafață utilă mai mică de 50 mp și nu în ultimul rând să aibă disponibilitatea de a depune un avans de minim 5 % din prețul de achiziție a imobilului.

Pentru a începe procesul de analiză a creditului trebuie ca beneficiarul să completeze o declarație pe propria răspundere prin care să rezulte că îndeplinește condiția unde este stipulată la art 1 alin 2 din Ordonanța de urgență a Guvernului cu numărul 60/2009 fiind aprobată cu modificări și completări prin Legea nr.368/2009 “Beneficiarii programului Prima casă sunt persoane fizice care la data intrării în vigoare a prezenței ordonante de urgență nu au deținut și nu dețin, individual sau în comun, împreună cu soții lor ori cu alte persoane, în proprietate o locuință, indiferent de modul în care a fost dobandită, cu excepția cotelor-părți din locuințe dobandite prin moștenire și nici nu au achizitionat dupa aceasta dată o locuință, indiferent de modul de dobândire.”, să completeze o cerere de credit tipizată de către bancă , să aibă un act de identitate, să semneze acordul ANAF, o copie după actul de proprietate a vânzătorului asupra imobilului ce face obiectul vânzării, extras de la Cartea Funciară acesta fiind în original, o declarative pe propria răspundere a vânzătorului din care să rezulte că imobilul nu este revendicat conform legii 10/2001, copie certificate după antecontractul de vânzare cumpărare a imobilului sau contractual de constructive încheiat cu o societate de construcții, contractual de vânzare cumpărare acesta încheiat cu o persoană fizică sau juridică care vinde.

În cadrul contractului de vânzare cumpărare este necesar de a fi specificat valoarea la care s-a efectuat vânzarea, adresa acestuia, amplasarea locuinței, modalitatea de plată și valoarea achitată ca avans.

În cazul unor analize mai profunde ofițerul bancar poate solicita și documente suplimentare pentru a continua analiza creditului.

5.2 Fluxul de analiză și abrobare a creditului ipotecar

Pentru analiza și aprobarea creditelor cu garanție ipotecară se folosește aplicația Managementul documentelor care centralizează toate documentele doveditoare pentru aprobarea/respingerea creditului.

Există două etape principale în analiza și aprobarea creditului ipotecar și anume :

Colectarea tuturor documentelor justificative de către ofițerul bancar din front office

Analiza și evaluarea documentelor depuse în aplicație efectuat de ofițerii din departamentul de aprobare credite

În cadrul primei etape există mai multe activități pe care le întreprinde ofițerul bancar și anume:

Prezentarea generală a produsului

În cadrul acestei etape clientul cere informații în Unitatea teritorială de care aparține și îi prezintă acestuia produsul de creditare solicitat: suma minimă/ suma maximă, rate de dobândă, taxe și comisioane. Ulterior ofițerul bancar informează clientul despre condițiile ce trebuie îndeplinite pentru a beneficia de creditul solicitat. Pentru a stabili dacă clientul se încadrează pentru suma solicitată sau pentru a stabili suma maximă a creditului ce poate fi acordat, rata pentru creditul solicitat se introduce de către ofițerul bancar în aplicația informatică datele necesare pentru efectuarea calcului“PreScoring”. În cazul în care clientul se încadrează la o sumă mai mica decât suma solicitată, îl informează pe acesta asupra posibilității de a aduce maxim 3 co-debitori în cadrul aplicației de credit sau de a mări perioada de creditare. Ofițerul îi va înmâna clientului rezultatul calculului de buget din aplicația prescoring și la cerere contractual de credit (draft). Într-o ultimă fază ofițerul bancar înmânează și explică clientului necesitatea prezentării documentelor enumerate în lista de documente necesare din “Scrisoare client” în funcție de situația și de tipurile de venituri realizate de acesta/co-debitor, precum și în funcție de tipul garanției ( de ex. locuință finalizată/teren + construcție)

Primirea documentelor necesare de la client și analiza preliminară a cererii de credit

Clientul aduce toate documentele prezentate în “Scrisoare client” și ofițerul verifică dacă sunt complete, corecte în conformitate cu tipuri de documente privind veniturile, caracteristici documente privind veniturile/garanția detaliată în descrierea de produs. În plus se verifică dacă sunt îndeplinite criteriile de eligibilitate client. În cazul în care, rezultatu verificării este negativ, vasemnala clientului problemele constatate și îl va anunța că analiza dosarului de credit nu poate fi efectuată până când deficiențele nu sunt rezolvate. Se realizează verificările împrumutatului/ co-debitorului în bazele de date ale BC, CRC, în baza acordurilor de consultare BC, CRC semnate de aceștia, iar firma angajatoare se verifică pe siteul official al Ministerului de Finanțe. Rezultatele acestor verificări se vor atașa în Aplicația Managementul Documentelor ca și documente atașate. Pe baza documentelor atașate ofițerul bancar verifică dacă caracteristicile de produs sunt respectate, în cazul în care una din caracteristici nu este îndeplinită și unitatea teritorială nu intenționează, nu poate sau nu există posibilitatea unei deviații, analiza nu poate fi continuată și clientul va fi informat. Se generează și se semnează Cererea de credit și a anexelor cu ajutorul aplicației DMS ( Managementul documentelor) unde se află datele personale ale clientului, suma creditului, calculul facut anterior exportat în DMS. Deasemenea se verifică dacă pe cererea de credit corespunde cu datele declarate de client și apoi se semnează în trei exemplare de către client si de către ofițer. După ce a fost semnat se încarcă în DMS fiind scris “semnat în prezența mea, nume și prenume ofițer bancar, data semnării” împreună cu toate documente fotocopiate în prezentul dosar fiind “conform cu originalul”, nume și semnătura. În situațiile în care există suspiciuni de fraudă se va informa Direcția de Securitate Bancară și I se vor transmite documentele aferente, acesta urmând să efectueze verificări de specialitate. În cazul în care, în urma unei cereri de credit respinse, împrumutatul solicită returnarea vreunui document justificativ legat de venituri , atunci ofițerul va efectua o copie după acesta șii se va returna. Pe orice document se va da un număr de ieșire pentru a nu se folosi în alte scopuri.

Transmiterea dosarului de credit la departamentul procesare credite

În această etapă se verifică dacă documentele depuse de client sunt complete și corecte și dacă ofițerul de produse și servicii bancare a verificat în sistemele informatice ( CRC, BC, site Mfinanțe pentru angajator). Se pregătește dosarul pentru a fi scanat împreună cu separatoarele în aplicația eflow. Se scanează pe flux Eflow documentele care atestă veniturile încasate de client, documentul de identitate și documentele aferente garanției propuse la credit. Dacă există co-debitor se scanează și pentru acesta documentele care atestă veniturile încasate , documentul de identitate. Dosarele care au fost introduse prin Prescoring nu mai necesită scanarea prin Eflow a cererii de credit. Se verifică dacă documentele transmise în DMS prin intermediul aplicației de scanare E-flow au fost scanate corect, dacă sunt lizibile și complete. În momentul în care toate documentele necesare analizei au fost scanate în DMS și sunt corecte atunci ofițerul va confirma prin apăsarea butonului de “Completitudine dosar ” și se trimite astfel către dosarul spre analiză la Departamentul procesare credite. Dacă ofițerul de produse și servicii bancare constată existența unor deviații și se intenționează de către unitatea teritorială susținerea aprobării acestora, se va semnala acest lucru printr-un comentariu în DMS și nota de susținere deviație se va încarca ca document. În cazul în care Ofițerul de credite din departamentul de procesare credite nu reușește contactarea angajatorului la un număr de telefon obținut acesta va solicita ofițerului din front office efectuarea acestei verificări de deplasarea angajatorului. Se scanează ca atașament la dosarul de credit dovada efectuării acestei verificări, în care se vor menționa cel puțin numele și funcția persoanei cu care a fost efectuată verificare, data și ora la care a fost efectuată verificarea și dacă s-a confirmat într-adevăr ca solicitantul este într-adevăr angajat al societății respective.

Informarea clientului privind rezultatul analizei aspectelor legate de client/codebitor/documentelor privind garanția

Se verifică în DMS dacă a fost finalizată veriicarea aspectelor legate de client/ co-debitor și opinia juridică în legătură cu imobilele aduse în garanție. Pe baza rezultatului preliminar prin aplicația DMS–ului contactează clientul și îi comunică decizia preliminară a băncii. În plus îi reamintește faptul că pentru tragerea și retragerea creditului este necesar să fie îndeplinite condițiile specificate în “scrisoare”, pe care a primit-o la semnarea cererii de credit. Dacă răspunsul preliminar este favorabil atunci se înmânează clientului Cererea de solicitare servicii de evaluare și agrează împreună cu acesta evaluatorul extern care va întocmi evaluarea. Acesta se va scana si se va incarcă în DMS în locul “dovadă plată evaluare”. Se asigură ca la dosarul de credit sunt disponibile toate documentele necesare întocmirii raportului de evaluare. Se înregistrează comanda pentru raportul de evaluare și documentele ( privind imobilul adus în garanție) în aplicația informatică IEVS pe baza cererii completată de client și asignează în aplicație evaluatorul agreat de client. Se verifică datele de bază din raportul de evaluare și pe cele introduse de evaluator în sistemul IEVS și anume dacă sunt corecte și se referă la același imobil cum ar fi nume proprietar, adresa, suprafața imobilului evaluat etc. Se atașează raportul de evaluare direct în DMS.

Informarea clientului aprobarea dosarului (inclusiv aspectele legate de proprietate)

Se verifică în DMS care este rezultatul obținut și pe baza acestuia, contactează clientul și îi comunică decizia băncii și îi reamintește faptul că tragerea și retragerea creditului este necesar să fie îndeplinite condițiile specificate în scrisoare. Adresa de acordare/neacordare după caz conține rezultatul nalizei solicitării unde se printează din DMS atribuindu-se un număr de îeșire și se reține la dosar urmând a fi eliberată clientului sub semnătura de primire, cel mai târziu în momentul semnării contractului de credit. Această adresă se va elibera clientului în termen de 30 de zile de la depunerea dosarului de credit dar nu mai mult de 60 de zile de la depunerea cererii de credit.

Avizarea finală a cererii de credit

Este o etapă importantă și de asemena mai complexă în ceea ce privește modul de abordare. Se accesează de către managerul de sucursală aplicația Managementul Documentelor și avizează final cererea de credit , verificând totodată respectarea condițiilor care au stat la baza aprobării dosarului de credit. Dacă există condiții de aprobare menționate de către Direcția Juridică sau de către ofițerul de credit din departamentul de aprobare credite se trece ca status “Finalizat cu aprobare” deoarece documentele necesare aprobării îndeplinirii acestor condiții se pot prezenta cel mai târziu în momentul ridicării restricției în vederea utilizării creditului. Utilizând aplicația Kazier se obține aviz legal pentru extrasul de autentificare aferent imobilului aduse ca și garanție. Mesajul acestora va fi arhivat la dosar. Ofițerul bancar accesează sistemul Ab-solut și rulează task-urile aferente înrolării clientului în sistem, deschiderea conturilor curente și sincronizării creditului și deschiderii automate a garanției GRPA. Ridicarea condiției în vederea utilizării acestora se poate face doar de către departamentul colectare credite retail și monitorizare credite. Se verifică importul corect al datelor împrumutatului din DMS în Absolut, aceste date fiind preluate ulterior automat pe contracte și afectând deci corectitudinea acestora. Se capturează în sistem garanția creditului și numărul de autentificare al contractului de ipotecă imobiliară va fi obținut de la Notarul public în ziua respectivă, acesta din urmă rezervându-l în registrul propriu pentru ipoteca ce urmează a fi semnate pentru garanțiile creditului. După avizarea garanției se generează din modul “broker asigurări” polița de asigurarea proprietății Groupama intermediată de Transilvania sau se introduce în același mod polița externă adusă de client. Ulterior legării corecte a tuturor garanțiilor creditului, se tipărește contractul de credit și contractul de ipotecă mobiliară asupra conturilor curente. Se semnează de către imprumutat și se obține de la notarul public cpntractul de ipotecă semnat de garanții ipotecari și le înmânează împreună cu dosarul de credit persoanelor cu drept de semnătură din unitatea respectivă. Se semnează și se stampilează contractual de credit și a contractului de ipotecă un exemplar rămâne împrumutatului și două băncii. Când primește clientul un exemplar trebuie să scrie “Am primit un exemplar, data..” și semnătura acestuia pe fiecare pagină. Un alt pas important notarul public pregătește adresa de înscriere a ipotecii utilizând modelul băncii, iar persoana desemnată în cadrul băncii va verifica dacă datele completate sunt corecte. Ofițerul bancar folosește un raport special creat pentru înscrierea la AEGRM a ipotecii mobiliare semnate de client.

Retragerea creditului

Persoana responsabilă trimite toate documentele necesare ridicării restricției de utilizare a creditului către adresa de email: [anonimizat], ca și un fwd la mail-ul inițial de aprobare primit în unitatea teritorială și generat de DMS. Se vor trimite obligatoriu, după înregistrarea garanțiilor în sistemul informatic al poliței de asigurare în modulul dedicat înclusiv plata acesteia: încheierea de intabulare a ipotecii și notare a interdicțiilor, sarcini înscrise în favoarea băncii Transilvania, contractul de ipotecă mobiliară și înscrierea la AEGRM, dovada îndeplinirii celorlalte condiții menționate în aprobare de exemplu: dovezi de lichidare alte expuneri, contractul de credit, actul translativ de proprietate, contractul de ipotecă și extrasul de autentificare și opinia Direcției Juridice obținută anterior aupra acestuia. Ulterior ridicării condiției de către departamentul Colectare Credite Retail ofițerul bancar accesează sistemul informatic și sesizează operațiunea de utilizare a creditului și avizează operațiunea de utilizare în sistem , semnează în sectiunea special rezervată utilizării pe formularul de control. Generează scadențarul aferent creditului și se înmânează acestuia împrumutatul în care se solicită ca unul din exemplare sa fie menționat “am primit un exemplatr, data..”. Într-o ultimă parte ofițerul bancar înformeză clientul că suma creditului este disponibilă în contul curent al acestuia deschis la bancă în valuta creditului.

În cadrul celei de-a doua etapă aprobarea creditului ține de departamnetul de credite și sunt mai multe activități cum ar fi :

Primirea dosarelor de credit și verificarea documentelor primite

Ofițerul de credite accesează aplicația Eflow și acolo unde separatorii nu au fost recunoscuți de către sistem realizează manual recunoașterea separatorilor utilizați. Se verifică apoi câmp cu câmp documentele scanate și realizează corecțiile necesare sau completează acele câmpuri care nu sunt preluate automat de pe documentele scanate. Există cazuri când se resping din prima fază dosarele ce conțin documente expirate cum ar fi document de identitate și adeverința de venit. Se mai verifică documentele din DMS dacă sunt complete, dacă corespund cu normele și descrierile de produs, dacă sunt corecte, în conformitate cu regulile menționate în secțiunile “Caracteristici documente generale”. În cazul în care identifică documente lipsă la dosar sau documente care nu respectă Descrierea de produs , actualizează opisul dosarului de credit, trimite dosarul în stare “dosar validat incomplet” menționând motivele în aplicația DMS la comentarii și notifică Unitatea teritorială să efectueze corecții. Se identifică anumite eventualele deviații cu privire la tipurile de documente prezentateși le bifează pe dosar. Ofițerul de aprobare credite comunică unității teritoriale prin DMS dacă este cazul problemele constatate în timpul verificării documentelor și deviațiile identificate. În cazul în care, pe parcursul verificării documentelor, problemele constatate fac imposibila acordarea creditului, respinge cererea și arhivează dosarul. În caz de suspiciune de fals/ fraudă la dosar se solicită la departamentul de securitate bancară și, de la caz la caz se stabilește dacă clientul /codebitorul va fi propus de a fi inclus în lista neagră.

Analizarea aspectelor legate de client/ co-debitor/ documentelor privind garanția

Se continuă procesul de analiză dacă verificările efectuate anterior au un rezultat pozitiv sau dacă problemele identificate la pasul anterior au fost corectate. Se mai verifică dacă în cererea de credit și anexă solicitantul se află în relații speciale cu banca și dacă face parte dintr-un grup cum ar fi salariați, staff etc. Cu ajutorul aplicației DMS se verifică în sistemul informatic central al băncii dacă solicitantul este sau nu client al băncii și dacă mai are alte angajamente/ credie în derulare. În cazul în care clientul are are alte angajamente și sume restante atunci pentru continuarea analizei trebuie să ramburseze integral creditul dacă nu cerera de credit va fi respinsă. Se verifică daca clientul se află în lista neagră a băncii, în cazul unui răspuns nefavorabil, marchează în aplicația DMS NU la verificarea în lista neagră și cererea de credit va fi respinsă. Se identifică angajatorul atât pentru solicitant cât și pentru co-debitor pe site-ul Ministerului Economiei și Finanțelor Publice și/sau pe site-ul Registrul Comerțului. În cazul în care angajatorul NU poate fi identificat în acest fel sau se află într-una dintre următoarele stări: reorganizare, faliment, lichidare, dizolvare, marchează cererea de credit ca respinsă în aplicația DMS și selectează motivul de respingere. În cazul în care, pe baza rezultatului obținut se identifică credite în derulare pe care clientul nu le-au declarat inițial, informează unitatea teritorială prin aplicația DMS asupra situației pentru ca ofițerul bancar de a lămuri cu clientul dacă se dorește refinanțarea acestora sau să se ramburseze anticipat tot creditul. În caz contrar se va respinge cererea de credit. Se mai verifică raportul la Centrala Riscului de Credit și se aplică aceeași metodă prezentată mai sus. În cazul în care rezultatul verificării Centralei Riscului de Credit nu este conform descrierii de produs și este necesară aprobarea dosarului cu deviație, iar factorul decizional competent nu aprobă deviația, cererea de credit va fi respinsă în aplicația DMS și se va selecta motivul de respingere. Pentru fiecare participant activ se va stabili istoricul de creditate pe ultimii 2 ani sub forma unei valori posibile din nomenclatorul istoric stabilit în baza normei interne de creditare. Se va selecta din lista derulantă tipul istoricului de creditare în funcție de rezultatul interogării pentru fiecare debitor în parte. Ofițerul va face o verificare telefonică a angajatorului contactând societatea angajatoare verificând cu una dintre persoanele care au semnat adeverința de venit sau cu o altă persoană îndrumată de acestea sau cu o persoană din cadrul departamentul de salarizare punând cel puțin următoarele întrebări: dacă solicitantul este într-adevăr angajat al societății respective și dacă a emis adeverința respectivă. Societatea angajatoare va fi contactată la un număr de telefon obținut din surse independente ( site-uri cum ar fi www.onrc.ro, www.paginialbe.ro, www.118932.ro , www.abonați.ro). După ce toate informațiile au fost verificate și confirmate de către persoana contactată se va înscrie în aplicația DMS numele și funcția persoanei cu care a fost efectuată verificarea, data și ora la care a fost verificată, sursa din care a fost obținut numărul de telefon la care s-a făcut verificarea. În cazul în care datele completate în adeverința de venit nu sunt confirmate în urma verificării telefonice, fie solicită respingerea creditului, fie propune o altă modalitate de efectuare a verificării sau comunică sucursalei necesitatea refacerii adeverinței, cazuri în care trimite dosarul în starea “dosar în așteptare”, menționând motivul explicit și este informat și departamentul de securitate bancară. Se va verifica dacă documentația privind proprietatea ce va fi folosită drept garanție este completă, corectă și respectă regulile definite. Se va utiliza și o opinie juridică pentru fiercare imobil activ în parte. În cazul în care pentru vreunul dintre imobilele active opinia setată este nefavorabilă, dosarul nu mai poate avansa pe flux până când această situație nu este rezolvată, rămânând însă posibilitatea de a face operațiuni paralele. În cazul unui răspuns favorabil se va continua analiza dosarului de credit. Se face deasemenea și completitudinea dosarului adică dacă anumite documente lipsesc, ofițerul de credite va trece dosarul în stare de așteptare pentru addendum și va indica lista de documente lipsă. Dosarul va rămâne în această stare până când documentele solicitate vor fi adăugate la dosar, iar ofițerul de aprobare credite își va da acordul asupra completitudinii. Dacă în termen de 15 de zile nu este trimisă documentația completă aferentă unei noi garanții, sau dacă răspunsul clientului este negativ, se respinge cererea de credit în aplicația DMS. Se efectuează calculul LTV ( prețul minim dintre valoarea din contractul de vânzare-cumpărare și valoarea evaluată). Ofițerul bancar cu ajutorul aplicației DMS exportă datele în Scoring Web pentru validarea datelor introduse și calculul scoringului iar rezultatul poate fi “punctaj suficient” sau “ punctaj insuficient”. În cazul unui punctaj sufficient va fi preluată și o clasă de risc, iar în cazul unui punctaj insuficient dosarul va intra pe fluxul de respingere. Ofițerul de aprobare credite va efectua pe baza documentelor de venit existente la dosar și a înformațiilor completate în cerere, contract, anexă și cu ajutorul aplicației DMS un raport “calcul buget”. În cazul în care, suma finală a creditului pentru care se încadrează clientul este mai mică decât cea solicitată inițial de aceasta în cererea- contract, va informa unitatea teritorială. Dacă clientul este de acord cu diminuarea sumei se va corecta suma aprobată în caz contrar analiza dosarului nu va mai continua. Se completează mai departe deviațiile în documentul corespunzător din DMS. Factorul decizional competent aprobă deviația sau se respinge dosarul. Se rezolvă cazurile legate de opinia juridică. Si o ultimă etapă ofițerul de credite verifică informațiile obținute până în prezent și aprobă sau respinge preliminar dosarul, sau trimite dosarul înapoi pe flux pentru completări.

Finalizarea analizei aspectelor legate de client/co-debitor

Se efectuează calculul LTV și în cazul unui răspuns nefavorabil se trece dosarul în așteptare iar pentru rezolvarea acestuia se schimbă imobilul sau se respinge dosarul. Ofițerul care aprobă creditele mai efectuează și calculul „expunerii” în aplicașia DMS. Se mai verifică dacă rezultatul evaluării confirmă regula privind valoarea maximă acceptabilă a procentului de finanțare. Se efectuează raportul final „calcul buget”. Factorul decizional competent aprobă final deviațiile setate conform Policitii de aprobare a deviațiilor. În cazul în care nu este de acord cu aprobarea deviației, dosarul se respinge. Ofițerul de credite cu ajutorul sistemului central al băncii, verifică și stabilește espunerea totalăpe un singur debitor. Se stabilește nivelul de aprobare conform regulamentului de organizare și funcționare al băncii în vigoare în acel moment.

Aprobarea/respingerea de către Centrala a cererilor de credit

Ofițerul de credite pe baza documentelor primite și a tuturor verificărilor effectuate, completează formularul de control din DMS afferent cererii de credit respective, în vederea confirmării analizării aspectelor legate de proprietatea adusă în garanție. Ofițerul de credit (V1) transmite dosarul către ofițerul de credit ( V2) în vederea aprobării și pentru stabilirea factorului decisional competent conform ROF. Autoritatea competentă aprobă sau respinde dosarul, după care ofițerul de credit (V2) transmite către unitatea teritorială rezultatul final, împreună cu eventualele condiții de aprobare, astfel încât să poată fi verificat de către ofițerul de produse și servicii bancare

5.3 Metodologiile folosite

După analizarea fluxului de aprobare a creditului și cu ajutorul graficului Gantt s-a identificat că timpul de aprobare a unui credit variază până la 58 de zile . Programul folosit pentru realizarea graficului este smartsheet și are următoarea structură prezentată în imaginea de mai de jos :

Programul online are mai multe caracteristici care ajută un manager de proiect de a-și planifica businessul într-un mod organizat și se poate edita oricând. Detalierea graficului Gantt este prezentat în anexa 1. Sunt prezentate activitățile ofițerului de produse și servicii bancare și durata acestuia.

În urma analizei a fluxului de aprobare a creditului ipotecar s-a realizat o analiză a punctelor slabe și forte prezentat în tabelul de mai jos.

În concluzie, punctele slabe ale fluxului de aprobare a creditului ipotecar are un procentaj mai mare decât punctele forte ceea ce ne arată că fluxul actual aplicat de banca Transilvania conduce la creșterea creditelor neperformante și la creșterea creditelor ipotecare restante. După cum se observă din tabelul de mai sus există o durată de aprobare a creditului în jur de 58 de zile. Deasemenea se mai observă că completarea adeverinței de venit de către angajator poate să dureze și de asemenea în unele cazuri să fie și completată greșit. În etapa de aprobare a creditului ofițerul din departamentul de aprobare credite efectuează mai multe analize cum ar fi contactarea angajatorului pentru a face verificarea telefonică în caz de nu se ia legătura atunci ofițerul de produse și servicii bancare trebuie să facă o vizită la locul de muncă al clientului pentru a dovedi că este angajat. Se pierde timp pentru această confirmare chiar și până la mai multe zile. Există cazuri când angajatorul nu este disponibil și persoana desemnată este în vacanță și nu poate primi vizite. Din analiza punctelor slabe se mai observă că există doua programe în care se pot încărca documentele și anume Eflow si DMS. Multe credite sunt respinse din această cauză deoarece ofițerii de produse și servicii bancare când scanează documentele calitatea acestuia nu este tocmai bună și mai trebuie scanet încă o dată și atașat în aplicația DMS.

Studiu de caz pe un nou flux de acordare a creditului ipotecar

4.1 Fluxul de aprobare a creditului ipotecar îmbunătățit

În capitolul trei s-a identificat punctele slabe ale fluxul actual al băncii Transilvania în prezent și în analiza efectuată a durat aproximativ 58 de zile. În continuare v-a fi prezentat noul flux de aprobare cu îmbunătățiri folosite și utilizarea unor noi aplicații de aprobare mult mai rapide și mai eficiente.

Fluxul nou de aprobare va diferi și vom prezenta cele mai importante aspecte. Pentru analizarea dosarul nu mai este nevoie de adeverința de venit deoarece se va face consultare la Anaf și se va vedea cât are clientul salariul net. Un alt element important este că va fi scos și fișa fiscală cu contribuțiile din anul precendent.

În cazul creditelor acordate PF întocmirea contractelor de credit și a contractelor de garanție aferentă va fi de competența unor persoane din sucursală care se ocupă doar cu administrarea creditelor.

Generarea contractelor de credit si de garanție se realizează prin intermediul aplicatiei “Ana Cred” care va fi postată de către departamentul DAC. Actele aditionale ulterioare se redacteaza de catre administratorul de credit din sucursala. Dosarul de acordare a creditului se va completa cu actele aditionale ulterioare, care se vor scana și arhiva.

Ana Cred va fi o aplicație de management și gestiune a contractelor de credit/contractelor de garanție utilizate pentru facilitatile de credit acordate persoanelor fizice, cu exceptia creditelor pe card în cazul cărora se utilizeaza aplicații distincte. Această aplicație va fi mult mai usor de folosit decât cea veche și va fi doar o singură parolă pe o singură sucursală.

Accesul utilizatorilor în aplicatia informatică AnaCred este dat de către persoanele competente din sucursală

Înregistrarea creditului și a garanțiilor atașate precum și punerea la dispozitie a sumelor provenite din credit acordate persoanelor fizice se realizeaza prin intermediul aplicatiei BT Fastcredit la nivelul sucursalelor și al centralei băncii , realizandu-se astfel controlul dual în administrarea creditelor PF.

În fluxul anterior ofițerul de produse bancare se ocupa și de administrarea creditului și de acordarea acestuia ceea ce s-a dovedit creșterea creditelor neperformante.

Dosarul de analiză al creditelor persoane fizice întocmit de ofițerii de produse și servicii bancare și aprobat de comitetele competente, împreuna cu contractele de credit, contractele de garanție și de graficele de rambursare, toate semnate de clienți, se transmite administratorului de credite din sucursală.

Timpul de aprobare prin noul flux va fi de maximum o lună (perioada de la data aprobării și până la data încheierii contractului de credit). Depășirea acestui termen se poate face numai cu avizul directorului de retail, în functie de competența de aprobare.

Dupa primirea de la ofițerii de produse și servicii bancare a dosarului de credit complet, ofițerii de administrare credite din sucursală va iniția înscrierea la AEGRM, urmată de operațiunea de acordare a creditului.

Acordarea creditului se va realiza prin aplicația Fast Credit, pe baza cererii de utilizare, care se completează automat cu datele preluate din aplicatia AnaCred.

Cererea de utilizare, aprobată la nivel de sucursală de catre persoanele desemnate, se transmite la departamentul de acordare credite.

Ofițerii din cadrul departamentului de acordare credite va verifica cererea de utilizare iar prin aprobarea acesteia se vor pune la dispozitia clientului sumele provenind din credit fie integral la prima tragere, fie în tranșe conform contractului de credit.

Angajarea sumelor provenite din credite, indiferent de competența de aprobare a lor, se va face numai după intrarea în vigoare a contractului de credit și a anexelor acestuia, în baza formularului << Cerere de utilizare>> care atesta că:

setul complet de documente, conform normelor în vigoare, avizate de Consilierul Juridic în cazul creditelor garantate cu ipoteci și semnate de împrumutat,garanți și reprezentanții legali desemnați ai băncii, este depus la sediul sucursalei

dovada publicității garantiilor ( extras cartea funciară / Hot. Judecatorului de Carte Funciară – pentru imobile, respectiv dovada înscrierii la AEGRM – pentru celelalte tipuri de garanții conform normelor de creditare ale BT), a fost depusă, în original, la sediul sucursalei

documentele justificative privind respectarea destinației creditului au fost prezentate administratorului de cont din sucursală, cu avizul administratorului de credite.

au fost îndeplinite alte conditii impuse de V2 și directorului de aprobare credite premergatoare tragerii sumelor provenite din credit, dacă este cazul.

Directorii sucursalelor sunt direct răspunzători de faptul că la momentul transmiterii către departamentul de aprobare credite – centrală a formularelor în baza cărora urmează sa se puna la dispoziția clienților sumele rezultate din credite, documentele aferente acestora sunt redactate, completate și semnate în conformitate cu legile și normele interne care reglementează acordarea de credite în Banca Transilvania SA.

Punerea la dispoziție a sumelor provenite din credit se face la cererea în scris prin email a analistului/consilierului retail numai după intrarea în vigoare a contractului de credit și a anexelor acestuia și numai după îndeplinirea condițiilor impuse în aprobarea creditului și întocmirea tuturor documentelor legale privind constituirea garanțiilor acceptate de bancă (contracte de garanție, înregistrarea acestora conform reglementarilor legale în vigoare) și prezentarea politelor de asigurare ale acestora – acolo unde e cazul.

4.2 Studiu de caz privind acordarea creditului ipotecar unui client

Un client vine la bancă și dorește un credit în valoare de în valoare de 90,000 EUR pentru a cumpăra un apartament pe calea dorobanti nr. 172-178, bl.16, sc A, etaj 5, apt.36, sector 1, București. Pentru a i se acorda acest credit i s-a facut un calcul dacă se încadrează și dacă este eligibil.

Posibilul client este Tudor Mircea și are 35 de ani cu un venit lunar de 4000 de lei pe lună. Ofițerul bancar i s-a dat mai multe întrebări pentru a completa datele în scoring. Scoringul este conceput din:

După introducerea tuturor câmpurilor în aplicația scoring se determină dacă clientul se încadrează pentru a lua creditul pe baza următoarelor punctaje în tabelul de mai jos. Calculul punctajelor se efectuează de la 1-3 pozitiv și negativ -1. În funcție de punctajul pe care îl obține clientul va avea o anumito dobândă și o rată lunară. Prin noua aplicație utilizată modul de calcul este mai restrictiv și de asemenea s-au schimbat și metoda de punctare care va fi prezentată mai jos.

Punctajul maxim obținut la programul cel nou de scoring este de 33 de puncte și punctajul minim este negativ de – 4 puncte. Dacă clientul are un punctaj negativ se respinge creditul fără a se mai face și demersurile pentru analiza creditului. În tabelul următor se evidențiază ce dobândă se va aplica clientului în funcție de punctajul obținut.

Conform punctajului obținut de 27 clientul se încadrează pentru a lua creditul cu o valoare de 90 000 eur în urma evaluării garanției ipotecare aduse.

După calcularea scoring-ului clientul trebuie sa se prezinte cu următoarele documente:

să completeze o cerere de credit tipizată de către bancă

act de identitate,

să semneze acordul ANAF,

o copie după actul de proprietate a vânzătorului asupra imobilului ce face obiectul vânzării,

extras de la Cartea Funciară acesta fiind în original,

o declarație pe propria răspundere a vânzătorului din care să rezulte că imobilul nu este revendicat conform legii 10/2001,

copie certificate după antecontractul de vânzare cumpărare a imobilului sau contractual de constructive încheiat cu o societate de construcții,

contractual de vânzare cumpărare acesta încheiat cu o persoană fizică sau juridică care vinde.

După depunerea tuturor documentelor ofițerul bancar de credite se ocupă pentru a da mai departe spre analiză conform noului flux de acordare. Timpul de răspuns este de 30 de zile față de vechiul flux de acordare. În timpul procesului de analiză a creditului o activitate importantă este evaluarea garanției aduse.

Este evaluat un apartament cu trei camere și dependente situat pe Calea dorobanți nr. 172-178, bl.16, sc A, etaj 5, apt.36, sector 1, BUCUREȘTI. Cota indiviză de teren aferentă proprietatii, conform actelor depuse este de 9.18 mp. Total suprafata utilă este de 67.54 mp si total suprafata cu balcoane incluse este de 75.84 mp.

Din informațiile de la client blocul s-a edificat in jurul anului 1986. Blocul are subsol+parter si 12 etaje iar apartamentul analizat este situat la etajul 5. Imobilul este prevazut cu un acoperis tip terasa, acoperit cu hidroizolatie.

Evaluarea se realizeaza prin doua metode:

– Metoda comparației directe se face analizarea pieței penru a găsi propietati similare, comparandu-le apoi cu cea de evaluat. Analiza comparativă se axeaza pe asemanarile și diferențele dintre propietați, care afectează, într-un fel sau altul, valoarea acestora. Diferențele și asemanările ar putea apărea în ceea ce privește dreptul de proprietate evaluat, motivația cumpăratorului și a vânzătorului, condițiile de finanțare, situația pieței imobiliare, dimensiunile, locația, precum și caracteristicile fizice și economice ale proprietăților.

Oferte asemanatoare:

– comparabila A : apartament cu 3 camere, piața Dorobanți, sector 1 București , suprafața utilă 75 mp, etaj 2 din 4, an construcție 1990, D+P+4E, ferestre cu geamuri termopane, ușa intrare metal., parchet gresie. 92.000 de euro

– comparabila B: apartament cu 3 camere, zona Dorobanti –Perla , suprafata utila 60mp, etaj 1/7, 91.500 de euro.

– comparabila C: aparament cu 3 camere, suprafață utila 75 de mp, semidecomandat, etaj 2/10, nr balcoane 2, P+10E, an construcție 1982, 90.900 de euro.

Metoda comparației directe

Valoarea adoptată este comparabila C valoarea cu cele mai mici corecții care este de 7%

Valoarea corectată = 1316 eur/mp

Discount pentru ofertă 10% Valoarea stabilită EUR este de 89797 rotunjita fiind de 90.000 de euro.

Corecții:

S-a ales comparabila C cea mai mare corecție totală bruta

S-a aplicat o corecție de 5%( +61 euro/mp) pentru diferența de zona dintre propietatea comparabila C și propietății de evaluat

S-a aplicat o corecție de +2% ( +33 euro/mp) pentru diferența de vechime a imobilului comparabila C și cea a proprietății de evaluat.

S-a estimat că un discount de 10 % reflecta tendintele actuale ale pietii imobiliare.

A doua metodă se realizeaza prin capitalizarea venitului :

CORECȚII:

In urma studiilor efectuate de societăți specializate în evaluare imobiliară pentru anul 2015, rata de capitalizare la rezidential, pentru București se situează între 6% si 8%. Având în vedere localizarea am considerat sustenabilă o rata de capitalizare de 8%

S-a considerat o rata de neocupare de 5%

Chiriile pentru spații similare se situează în intervalul 500-650 euro/lună. In cazul proprietății am considerat o chirie de piață de circa 575 euro/ lună.

După evaluarea garanției aduse prin cele două metode de evaluare ofițerul de aprobare credite consideră că garanția adusă este eligibilă pentru acordarea creditului. Ofițerul bancar primește rezultatele și contactează clientul pentru tragerea creditului.

Acest studiu de caz reprezintă fluxul cel nou de aprobare a creditului cu noi reguli și noi metode de punctaje. Scoring-ul a fost schimbat față de cel vechi și s-a abordat o nouă metodă de punctare pentru acordarea creditului mult mai riguros. Prin aplicarea noului scoring și a metodei de punctare se selectează clienții care aduc profitabilitate băncii.

5. Concluzii

5.1 Avantajele și dezavantajele implementării noului flux de aprobare

În urma studiului de caz se identifică mai multe avantaje și dezavantaje de pe urma implementării noului flux de aprobare. S-au schimbat atât normele și procedurile cât și aplicația informatică în care se administrează creditele. Nu se mai folosește aplicația DMS ( Document management system) fiind înlocuită cu aplicația AnaCred o aplicație care gestionează contractele de credit și garanțiile acestora. Este o aplicație mai ușor accesibilă, atât departamentul de aprobare credite cât și cei din sucursală pot utiliza fără a îngreuna funcționalitatea acestuia. Pentru acordarea creditului nu se mai utilizează programul Absolut care este greu de lucrat, multe opțiuni și pentru a ajunge la același rezultat trebuie muncit mai mult față de noul program Fast Credit care își preia toate datele din programul AnaCred și împreună cu o cerere de utilizare se printează automat toate contractele cum ar fi de credit, de garanție mobiliară, imobiliară. În aplicația AnaCred care este introduc și scoring-ul seva determinat un alt punctaj de acordare a creditelor. Conform aplicației din capitolul patru se poate observa noua metodă de punctare pentru acordarea creditului. Această nouă metodă de punctare diminuează următoarele riscuri cum ar fi : riscul de nerambursare a creditului , riscul diminuării valorii garanției, riscul de majorare a costului proprietății imobiliare, riscul modificării ratei dobânzii și a puterii de cumpărare. De fapt tot fluxul de aprobare diminuează aceste riscuri dar factorul principal este metoda de calculare a scoring-ului.

Pentru schimbarea acestui nou flux de acordare a creditelor cu garanție ipotecară s-a realizat un proiect și un buget alocat acestui proiect. În cadrul proiectului a fost evidențiat un grafic de execuție al proiectului care va avea un termen de realizare de 5 luni. În acest timp va avea la dispoziție rescrierea normei și a procedurilor de acordare a creditelor, achiziționarea și instalarea programelor informatice, stabilirea bugetului necesar implementării, determinarea noului puntaj de acordare a creditelor și nu în ultimul rând și training-ul pentru angajați privind folosirea noilor programe informatice. După cum am spus această schimbare va aduce atât avantaje cât și dezavantaje. Dezavantajul este că în timpul proiectului cât și după realizarea proiectului se vor interpune anumite riscuri pe care ar trebui gestionate, diminuate și eliminate. Riscurile identificate în cadrul proiectului sunt :

Informaticieni slab pregătiți

Întocmirea eronată a bugetului prin subdimensionare

Estimarea eronată a nevoilor, costurilor și termenelor

Întârzierea echipamentelor

Reticiența angajaților la folosirea platformei

Testări eșuate/incomplete

Neobținerea avizelor sau licențelor

Managerul de proiect împreună cu echipa au identificat riscurile cu ajutorul unor instrumente de management cum ar fi: brainstorming fiind o tehnică care presupune participarea membrilor echipei de proiect pentru identificarea riscurilor. Fiecare membru a trebuit să identifice riscurile pe care le consideră importante. Fiecare idee nouă simula alta, și astfel au fost identificate cât mai multe riscuri posibile. Un alt instrument utilizat este discuția cu experții în care a participat managerul de proiect cu persoane cu o experiență în proiectele informatice și prin analogii care s-au comparat mai multe proiecte și s-au observat caracteristici asemănătoare ce au scos în evidență potențialele riscuri.

Bugetul întocmit de către managerul de proiect pentru implementarea noului flux de aprobare este prezentat în tabelul de mai jos.

Pentru implementarea noului flux ar trebui o investiție de 50600 eur care se amortizează această cheltuială în 1 an. Investiția efectuată este o sumă foarte mică la volumul de credite date și la nivelul profitului. Investiția se recuperează din alte provizioane nu din profit.

Un alt dezavantaj poate fi că în timpul derulării proiectului angajații trebuie să lucreze pe noul flux dar pe aplicațiile vechi până se realizează portarea tuturor datelor și perturbă angajații cât și clienții care o să aibă un răspuns la credit mai târziu datorată acestui transfer.