Lucrări de înregistrare sistematică a imobilelor în sistemul Integrat de Cadastru și Carte [601973]

Lucrări de înregistrare sistematică a imobilelor în sistemul Integrat de Cadastru și Carte
funciară pentru U.A.T. Bustuchin, județul Gorj

Costin -Sebastian MANU, Ion Cosmin CIUCULESCU
Rece ived: / Accepted: / Published :
© Revista de Geodezie, Cartografie și Cadastru / UGR

Abstract:
Cadastrul sistematic este o lucrare complexă , ce îmbină
abilități tehnice inginere ști, cuno ștințe juridice precum și
competențe din domeniul tehnologi ei informației , specifice
lucrului cu baze de date.
În acticolul de față am prezentat aspec tele practice și
particularităț ile unei lucrări de cadastru sistematic,
eviden țând soluțiile tehnice actuale.
Rezultatul practic al lucrării, exprimat prin studiul de caz,
se materializează pri n prezentarea problemel or întâlnite în
acest tip de lucrare și rezolvările abordate .

Cuvinte cheie:
Cadastru, tarla, sector cadastral, imobil, parcelă.

Costin -Sebastian, MA NU
S.C. CORNEL&CORNEL TOPOEXIM S.R.L.
Str. Vidra, nr. 31, secto r 6, București, România
E-mail: [anonimizat]

Ion Cosmin, CIUCULESCU
S.C. CORNEL&CORNEL TOPOEXIM S.R.L.
Str. Vidra, nr. 31, sector 6, București, România
E-mail: [anonimizat]
1. Introducere

Așa cum este reglementat în Legea 7 din 13 martie 1996,
cadastrul și cartea funciară formează un sistem unitar și
obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de
importanță națio nală, a tuturor imobilelor din țară.
Cartea funciară curprinde descrierea imobilelor și
înscrierile cu privire la drepturile reale imobiliare, drepturile
personale, actele, faptele și raporturile juridice ce au legătură
cu imobilele.
Un imobil este defini t ca fiind un teren, cu sau fără
construcții, situat pe terioriul unei unitați administrativ –
teritoriale, având cel puțin un proprietar și identificat printr –
un număr cadastral unic.
Lucrările de înregistrare sistematică a imobilelor în
sistemul integrat d e cadastru și carte funciară se realizează
prin identificarea, măsurarea, descrierea precum și
înregistrarea imobilelor în documentele tehnice ale
cadastrului, identificarea deținătorilor legali de imobile,
afișarea publică a rezultatelor obținute, rectifi carea erorilor
semnalate în contestații și în cele din urmă deschiderea noilor
cărți funciare.
Documentele tehnice ale cadastrului sunt planul cadastral,
opisul al fabetic al titularilor d repturilor reale de proprietate,
al posesorilor și al altor deținător i precum și registrul
cadastral al imobilelor.
Ca și localizare geografică, U.A.T. Bustuchin se găsește în
partea de vest a județului Gorj , pe cursul superior al râului
Amaradia , la grani ța cu județul Vâlcea, fiind situată la o
distanță de 36,5 km de cel m ai apropiat oraș, Târgu
Carbunesti, și la 51,5 km față de reședința de județ,
municipiul Târgu Jiu.

Costin -Sebastian MANU; Ion Cosmin CIUCULESCU

U.A.T. Bustuchin are o po pulație de 3376 locuitori ,
majoritatea, 97,42% rom âni, existând și o minoritate etnică
de romi.
Comuna Bustuchin este f ormată din opt sate: Bustuchin,
satul central, ce dă și numele comunei, precum și satele
Cionți, Motorgi, N ămete, Poiana Seciuri, Poien ița, Pojaru și
Valea Pojarului. Suprafața U.A.T. Bustuchin este de
5951,2847 ha, din care intravilan 513 ha iar restul de 5438
ha teren extravilan ; din punct de vedere cadastral în nordul
comunei este zonă fostă necooperativizată, respectiv satele
Poiana Seciuri și Poienița, iar în centru și sud a existat
cooperativă agricolă.

Fig. 1 Localizarea comunei Bustuchin pe terito riul României

Comuna Bustuchin se remarcă din punct de vedere
economic printr -un potential ridicat, dat de extracția
zăcămintelor de țitei și gaze natural e, în această comună
exist ă un num ăr de 170 de sonde, din care 140 sunt active,
aparținâ nd de cinci p arcuri petroliere, activitatea de
extrac ție începând în anii ‘50. În trecut din comună se
extrăgea 14% din producția internă de gaze de sondă din
Rom ânia, într -o singură zi din comună extrăgându -se
cantitatea de gaze naturale consumată de localnici într -un
an de zile. De asemenea până de curând pe raza comunei
Bustuchin a existat și o exploatare minieră, Seciurile, ce se
întindea și într -o comună vecină, Roșia de Amaradia.

Fig. 2 Sate componente ale U.A.T. Bustuchin
2. Desfășurarea lucrărilor

Lucrările necesare înregistrării sistematice în sistemul
integrat de cadastru și carte funciară pentru U.A.T. Bustuchin
au demarat în anul 2012 , pr in ordinul 1095/2012 al
directorului general al A.N.C.P.I., publicat în monitorul
oficial al României, partea I. Prima etapă de lucru a fost
campania de informare a publicului larg cu privire la lucrarea
ce se va realiza, acord ându-se o atenție s porită persoanelor
din minorități etnice, persoanelor în vârstă sau având
dificultăți în deplasare, persoanelor ce au rude plecate în
străinătate, pentru colectarea actelor de proprietate , precum și
persoanel or cu domiciliul în afara localității, acestea
realizându -se cu sprijinul primăriei Bustuchin. Informarea s -a
realizat prin postere, flyere dar și prin discuții directe cu
localnicii. Astfel s -au creat puncte de informare la prim ăria
Bustuchin, precum și în satele mari, Poiana Seciuri, Poienița,
Valea Pojarului , informarea fiind realizată și la domiciliul
persoanelor defavorizate . De asemenea s-a realizat
recunoasterea terenului, a topografiei acestuia , în vederea
aproximării volumului de muncă și resurselor ce se vor aloca
executării lucrării. Durata campaniei d e informare publică a
fost de o lună de zile.
Într-o a doua etapă au fost procurate de la O.C.P.I. Gorj
toate materialele necesare a fi integrate în lucrare, respectiv
cărtile funciare existente în comun ă, preluate în format
.cgxml și .pdf, planuri le de am plasament și de delimitare
realizate în trecut , planul cadastral al comunei, fotog ramme,
titlurile de proprietate emise pe raza localității , limitele
intravilanelor și a U.A.T. -ului. Pană în acest moment sunt
înregistrate la O.C.P.I. Gorj un număr de 637 cadastre
individuale, a șa cum sunt ele prezentate și în figura
umătoare.

Fig. 3 Cadastre sporadice în U.A.T. Bustuchin

Lucrări de înregistrare sistematică a imobilelor în sistemul integrat cadastru și carte funciară pentru U.A.T. Bustuchin, jud ețul
Gorj

Au fost de asemenea purtate discuții cu reprezentanții
oficiului de cadastru cu privire la modul de abordare a
lucrării, pașii ce treb uie parcur și, modul de efectuare a
predării, forma livrabilelor.
De la primaria Bustuchin au fost scanate procesele
verbale de punere în posesie aferente titlurilor de
proprietate, necesare pentru localizare a imobile lor cuprinse
în acestea. De asemenea a fost stabilit numarul și limitele
aproximative ale tarlalelor, cvartalelor și sectoarelor
cadastrale aferente comunei în funcție de elementele
natural e și artificiale existente în teren , căi de comunica ții,
ape, în general elemente stabile în timp. U.A.T. B ustuchin,
având o suprafață de 5951,2847 ha, a fost împărțită în 140
de sectoare cadastrale .
O a treia etap ă în desfășurarea lucrărilor a fost mă surarea
în întregime a teritoriului comunei, la m ăsuratori
particip ând echipe de teren ale societății contracta nte,
formate din ingine ri și tehnicieni, precum și membri din
comisia local ă pentru stabilirea dreptului de proprietate
asupra terenurilor, c e împreun ă cu proprietarii au ajutat la
identificarea și măsurarea imobilelor , limitel or tarlalelor și
cvartalelor, fiind convocati deținatorii de imobile în funcție
de sectorul cadastral în care se gă seau imobilele propuse a
fi măsurate . Măsurătorile au fost efectuate cu tehnologie
G.N.S.S. în extravilan și partial în intravilan, în partea din
spate a imobilelor stra dale. În intravilan s -au folosit stații
totale, pentru măsurarea imobilelor stradale și
construcțiilor. Ca metodă de lucru s -au realizat planurile în
urma măsurătorilor în aceași zi aferentă măsurătorii sau c ât
mai aproape temporal de momentul măsurătorii, cu
concursul angajațiilor primăriei, pe baza schițelor și
informatiilor furnizate de localnici în teren , pentru o redare
cât mai corectă a realității existente .
Tot în această etapă , ulterior măsurători lor și întocmirii
planurilor au fost strânse actele d e proprietate ale
deținătorilor legali și au fost întocmite fisele de interviu
pentru imobile, strânse actele de identitate ale deținătorilor
de imobile și au fost semnate declarațiile de către posesori,
toate acestea la sediul primariei Bustuchin . S-au ch emat
oamenii în funcție de zonă, la sediul primăriei fiind patru
echipe desemnate să strângă actele localnicilo r, ținând cont
de satul avut în vedere și numărul de imobile deținute de o
persoană, existând și cazuri în care titluri de proprietate au
fost fu rnizate și de către primărie.
A patra etapă de lucru a fost procesarea datelor obtinute în
teren, respect iv introducerea în baza de date a informațiilor
cu privire la terenuri, datele referitoare la proprietari, actele
obținute de la deținătorii de imobile precum și sarcinile
privitoare la acestea , unde a fost cazul. Această etapă s -a
realizat într-o mic ă măsură la primăria Bustuchin dar mai
ales la București , la sediul contractantului lucrării , pe baza
bibliorafturilor cu acte strânse în teren, organizate pe
sectoare cadastrale. Astfel s -au introdus datele din teren în
baza de date, s -au realizat planurile finale ale sectoarelor, s –
a verificat integrarea titlurilor de proprietate aferente într -o
tarla, acordarea de numere cadastrale și numere în tarla,
integrarea cadastrelor existente într -un sector cadastral, precum și rularea sectoarelor pentru verificarea și corectarea
eventualelor erori de topologie și structură ale fișierelor.
Erorile de topologie au fost verificate cu ajutorul unui
program propriu firm ei în timp ce erorile de structură au fost
identificate cu aplicația WebCad Gen furnizată de A.N.C.P.I..
În această etapă de lucru importantă este partea I.T. a lucrării,
fiind folosită o bază de date S.Q.L. , Structured Query
Language, dezvoltată de un coleg inginer al firmei, cu calitați
deosebite pe partea de dezvoltare programe, aplicații , I.T. în
general, acesta înțelegând perfect particularități le lucrării și
modul de dezvoltare a bazei de date .
Predarea către O.C.P.I. Gorj s -a realizat la nivel de sectoare
cadastrale, începând cu un sector de test și continuând cu
sectoare cadastrale grupate pe sate. Ca si predare au fost date
spre verificare către O.C.P.I. Gorj fisele de interviu în format
analogic și .pdf, fisierele .cgxml, și pentru fiecare sector
cadastral, listele cu persoanele afl ate în registrul agricol,
fiscal și certificatele de atestare a edificării construcțiilor,
unde a fost cazul, toate semnate de către primăria Bustuchin.
De asemenea din partea primăriei a fost emis e H.C.L. pentru
imobilele neidentificate din zona cooperativizată, o H.C.L. la
nivel de sector cadastral. Ca și organizare a lucrului la birou
s-a împărțit teritoriul comunei în două echipe de lucru
distincte, una pentru zona necooperativizată și una pentru
zona unde a existat coo perativ ă agricolă, pentru o mai bună
desfășurare a lucrului. Pentru zonele problematice s -a revenit
la primaria Bustuchin, pentru studierea problemelor,
efectuare de măsurători în teren, colectare de acte ce nu au
fost aduse într -o primă instanță, precum ș i corectarea
proceselor verbale de punere în posesie emise de comisia
locala de fond funciar, ce conțineau erori materiale.
Până la momentul ac tual au fost finalizate 20000 de
imobile, aproximativ 10000 de imobile în zona
necooperativizată, finalizată în proporție de 95% și 10000 de
imobile în zona cooperativizată, iar 90 de sectoare cadastrale
din 140 au fost finalizate și date spre verificare către O.C.P.I.
Gorj, estimânduse ca întraga comună să aibă peste 25000 de
imobile. Ca și perspectivă în perioada următoare se vor
finalize toate sectoarele cadastrale aferente teri toriului
comunei, vor fi verificate de către O.C.P.I. Gorj, urmând
afisarea rezultatelor, perioada de contestații, rezolvarea
acestora și primirea acceptanței pentru lucrare, toate acestea
până la finalul anului curent.

3. Probleme tehnice întâlnite

Problemele uzuale specifice unei astfel de lucrări se referă
la dificultatea întâmpinat ă în strangerea actel or de proprietate
de la deținătorii legali de imobile, necunoasterea limitelor de
proprietate sau posesie a imobilelor de către aceștia ,
terenurile nefiind cultivate de ani de zile , neînțelegeri între
deținătorii de imobile , mai ales în zona parcurilor petroliere
și a sondelor, unde se acordă redevenț e și despăgubiri de
către S.C. OMV PETROM S.A. . De asemenea problemele
întâmpinate se referă și la lipsa actelor de proprietate , lipsa
cererilor de recepție a lucrărilor la f inalizarea unei construcții

Costin -Sebastian MANU; Ion Cosmin CIUCULESCU

noi, dupa anul 2011, lipsa declarației de impunere sau
neprezentarea acestora la sentințele civile ulterioare anului
2007, pentru hotărâri judecătorești.
În realizarea propriu -zisă a lucr ării au fost perioade relativ
lente de lucru datorate erori ilor din actele de proprietate,
atât titluri de proprietate c ât și acte din circuitul civil,
contracte de vanzare -cumparare, certificate de mostenitor,
contracte de întretinere , contracte de donație precum și
sentinte civile. De asemenea s-au descoperit erori materiale
în actele de identitate ale proprietariilor, resp ectiv erori de
nume sau chiar de cod numeric personal, dar și erori în
certificate de deces, căsătorie, nastere. Astfel , erori uzuale
întampinate sunt tarlalele eronate din actele de proprietate,
greseli ale numelor proprietarilor, c ât și numere de parcele
gresite în succesiunea de acte.
Alte erori întâlnite au fost cadastre le sporadice ce difereau
ca poziționare față de măsurătorile efectuate în teren.
Am întalnit cazuri particulare în care proprietar ii au fost
pusi în posesie în comuna Bustuchin dar în realitate aveau
terenul localizat într -o comună vecină, precum și cazul
invers, în care terenul aparea în acte ca fiind într -o comuna
vecină, Roșia de Amaradia, dar în realitate se af lă pe raza
comunei Bustuchin. O situație de menționat este terenul
fostei exploatări miniere Seciuri, afectat de expropriere prin
decret din anul 1989, reprezentanții companiei miniere nu
au adus actele cu referire la teren iar în lipsa altei alternative
terenul a fost trecut în înscriere provizorie primăriei
Bustuchin , până la reglementarea ulterioară a situației.

4. Rezolvarea problemelor întâmpinate

În legătură cu erorile material e întâlnite în actele de
proprietate s -a decis împreună cu factorii decidenți, O.C.P.I.
Gorj și primăria Bustuchin , ca greselile din actele
terenurilo r ce au intrat în circuitul civil , să fie corectate prin
scrierea în baza de date a formei corecte referioare la
localizarea terenului, respectiv tarla și parcel ă corecte , iar
formele eronate sa fie m enționate la rubrica mențiuni
parcel ă din baza de date ș i din viitorul .cgxml , așa cum se
poate observa în figura de mai jos .

Fig. 4 Exemplu de eroare în T.P. menționată în baza de date

Procesele verbale de punere în posesie emise de
către comisia locală pentru stabilirea dreptului de
proprietate au fost rec tificate astfel încât titlurile
de proprietate ce ulterior vor fi eliberate
proprietarilor să conțină informații descriptive
corecte.
Pentru construcțiile având autorizație de constr uire, însă fără cerere de recepți e a lucrărilor , eliberată conform legii în
vigoare de către primărie, s -a decis ca respectivele construcții
să apară în cartea funciară ca și construcții fără acte, până la
intrarea în legalitate.
Pentru gre șelile din titlurile de proprietate, gre șeli
referitoare la numele proprietarului, ca de exemplu greșeli ce
se referă la o literă, Vergica în loc de Vergina, Ion în loc de
Ioan, s -a decis ca proprietarul să dea o declarație în fața
secretarului primăriei, prin care să se constate că este vorba
de una și aceeași persoană, iar intabularea să fie făcută pe
numele corect al persoanei în cauză.
Pentru terenurile ce nu au putut fi identificate , sau pentru
care oamenii nu au adus actele de proprietate/posesie,
înscrierea s -a făcut în zona necooperativizată în favoarea
primăriei, ca o înscriere proviz orie în baza Legii 7 din
13.03.1996, urmând ca ulterior deținătorii legali ai
respectivelor imobile să facă contestație și terenurile să le fie
atribuite. Astfel pentru zona necooperativizată posesori există
atât în extravilan cât și în intravilan, în lips a altor acte de
proprietate, pe baza prezentei în registrul agricol și fiscal al
comunei Bustuchin.
Pentru zona cooperativizată posesia s -a inscris în cartea
funciară doar în intravilan, în extravilan terenul fără acte
valabile de proprietate a fost înscri s provizoriu în favoarea
comunei Bustuchin, printr -o hotarâre de consiliu local,
urmând ca primăria ulterior să îl atribuie persoanelor ce le
posedă faptic.
S-a pus accent pe integrarea actelor valabile de proprietate
în lucrare, astfel fiecare sector fin alizat cu tarlaua/tarlalele
sale corespunzătoare a fost verificat în aplicația DDAPT
pentru a se confirma că titlurile de proprietate din acea tarla
sunt prezente în lucrarea de cadastru. Dacă pentru titlurile de
proprietate situația este clară, verificare a integrării acestora în
lucrare putându -se face cu aplicația DDAPT , nu același lucru
se poate spune despre sentințele civile, și actele notariale,
neexistând o bază de date cu actele de acest tip referitoare la
o anumită tarla, iar dacă proprietarul nu pr ezină
contractantului aceste tipuri de acte practic nu se poate
verifica integrarea tuturor actelor existente, ce se referă la
terenul în cauză . O mare atenție a fost acordată modului de
lucru, după finalizarea unui sector cadastral, acesta a fost
vizualiz at și de reprezentanții primăriei, pentru corectarea
unor eventuale erori, acestia văzând dispunerea imobilelor la
nivelul unui sector cadastral și titularul/titularii dreptului de
proprietate pentru fiecare imobil. O.C.P.I. Gorj a fost un al
doilea filtru , astfel încât erorile și contestațiile se fie minime,
eventualele greșeli am dorit să fie corectate până în etapa de
afișare.

Lucrări de înregistrare sistematică a imobilelor în sistemul integrat cadastru și carte funciară pentru U.A.T. Bustuchin, jud ețul
Gorj

Fig. 5 Înscriere în baza de date

În integrarea cadastrelor sporadice existente s -au efectuat
repoziționări, pe baza măsurători lor din teren, pentru
corectarea poziției eronate a cadastrelor existente. La fel s -a
procedat și pentru titlurile de proprietate ce aveau
poziționări eronate în procesele verbale de punere în
posesie, în timp ce în teren poziționarea reală rezultată din
măsurători este alta.
Ca și mod de abordare a problemelor existente , o
persoană a ținut în permanent legătura cu primăria
Bustuchin, pentru procurarea materialelor lipsă, cărți de
identitate, buletine, certificate de căsătorie, titluri de
proprietate lipsă și orice alt act necesar lucrării, precum și
pentru corectarea eroriilor din procesele verbale de punere
în posesie , dar și eliberarea pozițiilor din registrele agricol
și fiscal , necesare lucrării.
Au existat cazuri î n care construcții se intersectau cu
limita de intreavilan ; în acest caz limita de intravilan
existent ă a fost mutată, astfel încât construcția să fie în
totalitate în intravilan ul comunei . De asemenea pentru
construții le din extravilan, de exemp lu un sopru , trebuie să
fie poziționate întotdea una pe o parcelă de curți construcții.
Imobilele traversate de limita de intravilan, aici incluzând
și cadastrele sporadice, au fost împărțite în două sau mai
multe imobile .

Fig. 6 Proces verbal de punere în posesie rectificat

5. Concluzii

Realizarea înr egistrării sistematice în sistemul integrat de
cadastru și carte funciară prezintă un grad de dificultate
ridicat, dat orat nu în mod particular de latura inginerească a
lucrării ci în special de cea juridică , respectiv cunoa șterea
dreptului cadastral -funci ar. Reușita unei asemenea lucrări este
determinată de calificarea personalului societății contractante,
respectiv competente multidisciplinare, o bună cunoa ștere a
specificului lucrării de către managerul de proiect și trasarea
sarcinilor echipei în mod co respunzător , precum și de o relație
de strânsă colaborare între echipa contractantului și O.C.P.I. –
ul teritorial. De remarcat este faptul că nici un oficiu județean
de cadastru și publicitate imobiliară nu seam ănă cu un altul în
privința practicilor și abo rdării unei astfel de lucrări, acest
aspect r idicând anumite probleme pentru speciali ști; diferențe
pregnante de abordare există de asemenea între vechiul regat
și Transilvania, unde există cărți funciare vechi, care și acum
sunt actuale în parte. Se poate reține că într-o asemenea
lucrare apar sistematic probleme cu privire la actele de
proprietate și anume diverse gre șeli materiale , acest lucru îl
punem în seama pr egătirii mediocre sau a lipsei de interes a
speciali știlor în măsurători terestre din admini strațiile locale .
De asemenea credem în faptul că lucrările de cadastru general
nu pot rezolva în totalitate problemele cadastrale existente
însă pot aduce în limite de normalitate situa ția cadastrală la
nivelul unui U.A.T. , unele probleme rămânând de comp etența
instanțelor civile.
Cred em că trebuie avută în vedere o mai bună pregătire a
speciali știlor în măsurători terestre privind aspectele dreptului
cadastral -funciar, cu exemple practice , acest lucru trebui e
realizat la nivel universitar în programele de licen ță și master
dar și prin cursuri de perfec ționare postuniversitară. Trebuie
avut în vedere un program de schimb de experiență sub egida

Costin -Sebastian MANU; Ion Cosmin CIUCULESCU

A.N.C.P.I. între societăț ile contractante și O.C.P.I. -uri,
pentru împătă șirea reciprocă a experienței în derulare a unui
astfel de proiect, și îmbunătățirea modului de lucru.
Având în vedere numărul de sentințe civile emise cu
referire la terenuri, ar trebui organizate aceste acte într -o
arhivă digitală precum DDAPT , pentru consult are.
Trebuie pus accent pe ocuparea posturilor cheie din
primării, cu privire la aplicarea legilor proprietății, de către
oameni pregătiți , de asemenea trebuie ca la nivel legislativ
corelate legile cu realitățile cotidiene și nu invers.

Refe rințe

[1] Gheorghe Badea, Cadastru, ISBN 978 -973-100-311-
5, pg. 11 -13, anul 2013
[2] Gheorghe T ămăioagă, Daniela T ămăioagă, Cadastru
General și Cadastrele de Specialitate, ISBN 973 -685-
931-2, pg. 19 -21, anul 2005
[3] Legea Cadastrului nr. 7 din 13.03.1996, varianta
consolidată

Surse internet:
[4] http://www.primaria -bustuchin.ro/?page_id=216
[5] http://www.ghidulprimariilor.ro/list/cityHallDetails/P
RIM%C4%82RIA _BUSTUCHIN/63195