Libertatea Contractuala In Cazul Contractului de Vanzare Cumparare
CUPRINS
I Noțiuni generale
1.Contractul de vânzare-cumpărare – privire istorică
2. Definiții ale contractului de vânzare-cumpărare
3. Evoluția pactului de răscumpărare
4. Condițiile contractului
5. Reglementări din noul Cod civil privitoare la condițiile de validitate ale
contractului de vânzare-cumpărare
II Condiții de fond
1. Capacitatea părților
1.1. Considerații generale
1.2. Capacitatea de folosință
1.3. Capacitatea de exercițiu
1.4. Principiul capacității de a încheia contracte
1.4. Incapacități speciale în materia vânzării-cumpărării
2. Consimțământul
2.1. Considerații generale
2.2. Corelația consimțământ – voință juridică
2.3. Principiile voinței juridice
2.3.1. Principiul autonomiei de voință
2.3.2. Principiul voinței reale
2.4. Momentul încheierii contractului
2.5. Consimțământul – condiții
2.6. Libertatea contractuală
2.6.1. Promisiunea unilaterală de vânzare/cumpărare
2.6.2. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare
2.6.3. Pactul de preferință
2.6.4. Dreptul de preempțiune
3. Obiectul
3.1. Considerații generale
3.2. Lucrul vândut – condiții
3.3. Prețul – condiții
4. Cauza contractului
4.1. Considerații generale
4.2. Cauza contractului de vânzare-cumpărare – condiții
III Condiții de formă
1.Forma autentică
1.1. Considerații generale
1.2. Evoluție istorică
1.3. Sancțiunea nerespectării formei autentice
2. Autorizarea prealabilă a înstrăinării unor bunuri
2.1. Considerații generale
2.2. Cazuri în care legea impune autorizarea prealabilă
2.3. Sancțiunea nerespectării condiției autorizării prealabile
IV Considerații CEDO asupra dreptului de preempțiune
reglementat de Legea nr.10/2001
V Concluzii
Bibliografie
I Noțiuni generale
1. Privire istorică
Alături de contractul de schimb, contractul de vânzare-cumpărare pretinde a fi unul din cele mai vechi contracte cunoscute civilizației umane. Reglementarea raporturilor de vânzare-cumpărare cuprinde o perioadă de dezvoltare de aproximativ patru mii de ani. Inițial, o dată cu apariția proprietății private, apare, căpătând o amploare deosebită, contractul chemat să asigure trecerea prin schimb a bunurilor dintr-o gospodărie în alta (permutatio).
Acest contract, pe care îl numim astăzi contract de schimb, și-a căpătat autoritatea cuvenită cu mult înainte de apariția monedei ca unitate de schimb, deoarece satisfăcea necesitățile societății romane timpurii, care se afla în faza trecerii de la gospodăria naturală la gospodăria bazată pe relațiile de schimb. Anume contractul de schimb este temelia apariției și dezvoltării contractului de vânzare-cumpărare.
Din punct de vedere juridic, vânzarea se prezintă ca o variantă mai evoluată a schimbului, din care își trage rădăcinile. Într-adevăr, vânzarea-cumpărarea în sens economic, inițial, pare a fi preluat forma schimbului dintre două lucruri, unul din ele având valoarea echivalentului general. Mai târziu, o dată cu apariția monedei în sensul apropiat celui actual, vânzarea-cumpărarea capătă sensul schimbului unui lucru (res) contra unei valori monetare – preț (pretium).
Dreptul roman clasic atribuia vânzarea-cumpărarea contractelor consensuale. În baza contractului de vânzare-cumpărare (emptio et venditio) o parte, numită vânzător (venditor), se obligă să transmită altei părți, numită cumpărător (emptor), un bun (merx), iar cumpărătorul se obligă să plătească pentru acest bun o cantitate de metal numită preț (pretium). Potrivit lui Gaius, contractul de vânzare-cumpărare se formează prin acordul de voință al părților asupra obiectului contractului și prețului acestuia, clauzele referitoare la bun și la preț fiind condiții esențiale ale contractului.
Dreptul roman privat reglementa și vânzarea viitoarelor bunuri (mei futurae sivi speratae), cum bunăoară era considerată recolta așteptată. În acest caz contractul de vânzare-cumpărare se considera a fi încheiat sub condiție suspensivă.
2. Definiții ale contractului de vânzare-cumpărare
Fernand Braudel remarca faptul că „Economia începe în pragul valorii de schimb”, existând un spațiu vast și complex de la trocul elementar până la capitalismul cel mai sofisticat. Deși vânzarea a devenit cel mai uzual contract, ea nu neagă existența contractului de schimb, care nu mai joacă însă un rol atât de important. Codul civil consacră vânzării un întreg titlu, iar modalități ale vânzării sunt întâlnite în numeroase acte normative.
Art. 1294 C.civ. definește vânzarea ca fiind „o convenție prin care două părți se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru și aceasta a plăti celei dintâi prețul lui”. Modul în care legiuitorul a definit vânzarea nu este exact, în primul rând pentru că vânzătorul nu se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea bunului, ci el transformă însăși proprietatea lucrului vândut, iar pe de altă parte, proprietatea se transformă doar prin singurul efect al consimțământului.
Obiectul vânzării îl poate constitui nu numai dreptul de proprietate, dar și alte drepturi reale. În practica judiciară s-a decis că obiectul vânzării-cumpărării îl poate forma și numai nuda proprietate, vânzătorul putând să-și păstreze uzufructul viager. De asemenea, pot fi vândute și drepturi de creanță (prin cesiunea de creanță), drepturi din domeniul proprietății intelectuale (dreptul la brevet, dreptul la acordarea brevetului, drepturile ce decurg din brevet, certificatul de înregistrare a unui desen sau model industrial, drepturile asupra mărcii etc.), chiar și o universalitate ce cuprinde nu doar drepturi, ci și obligații, asa cum este cazul vânzării unei moșteniri.
În schimb, nu pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare drepturile personale nepatrimoniale și patrimoniale care au un caracter strict personal (dreptul real de uz, dreptul de abitație al soțului supraviețuitor) sau care sunt prevâzute de lege sau care sunt contractate intuitu personae (dreptul de întreținere, dreptul de pensie).
Într-o formulare sintetică, unii autori au susținut că vânzarea constă în „strămutarea proprietății unui lucru sau a unui drept, pentru o sumă de bani numită preț”, alții au afirmat că vânzarea ar fi „acel contract prin care una din părți (vânzătorul) strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți (cumpărătorul), care se obligă în schimb a plăti vânzătorului prețul bunului vândut”, air alți autori, insistând asupra naturii dreptului transmis, au arătat că vânzarea este „acel contract în temeiul căruia operează transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept – real ori de creanță- de la vânzător la cumpărător, cu obligația pentru cel din urmă de a plăti primului o sumă de bani drept preț.”
3. Evoluția pactului de răscumpărare
În versiunea sa inițială, Codul civil a reglementat în art. 1371-1378 pactul de răscumpărare, în temeiul căruia vânzătorul își putea rezerva dreptul de a relua bunul vândut, restituind prețul, într-un anumit termen de la data vânzării. Această stipulație echivala cu o condiție rezolutorie expresă.
Întrucât asemenea condiții ascundeau de regulă împrumuturi cămătărești garantate real cu bunul care forma obiectul vânzării, ele au fost prohibite prin art.4 al Legii contra cametei din 2 aprilie 1931 sub sancțiunea nulității absolute.
În practica judiciară s-a hotărât că actul este nul chiar dacă pactul dat de răscumpărare a fost constatat printr-un alt înscris, dar care, potrivit voinței părților, face parte integrantă din contract.
Trebuie subliniat faptul că legea prohibește pactul de răscumpărare inserat ca o condiție rezolutorie într-un contract de vânzare-cumpărare, nu însă și vânzarea ulterioară a bunului vândut către vânzătorul inițial printr-un alt act de vânzare-cumpărare, care nu are nicio legătură cu cel dintâi. De asemenea, trebuie menționat faptul că noul Cod civil va introduce din nou pactul de răscumpărare, iar acesta nu va mai reprezenta o cauză de nulitate.
4. Condițiile actului juridic civil. Definiție. Clasificare
Prin condițiile actului juridic înțelegem elementele din care este alcătuit un asemenea act. În legislația civilă, se utilizează termenul „condiții” pentru a se desemna componentele actului juridic civil. Bunăoară, art. .civ. dispune : „Condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții sunt: capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită.”
În doctrină și practică se utilizează, ca sinonim, termenul „elemente”, vorbindu-se despre „elemente esențiale” ori „elemente neesențiale” ale actului juridic civil, ori termenul „cerințe”, vorbindu-se despre „cerințele actului juridic civil”.
Am optat pentru termenul „condiții” întrucât, pe de o parte, este folosit de Codul civil, și pe de altă parte este răspândit în literatura de specialitate și practică. În același timp, termenul „condiție” este polivalent, el având trei sensuri: element al acului juridic; modalitate a actului juridic civil, eveniment viitor și nesigur ca realizare de care depinde nașterea ori desființarea unui act juridic civil; clauză a actului juridic civil.
Din contextul în care apare termenul „condiție” poate fi dedus sensul ce i se atribuie de fiecare dată. Legea nr. 105/1992 folosește constant expresiile „condiții de fond” și „condiții de formă”. În funcție de aspectul la care se referă, se disting : condiții de fond (cele care privesc conținutul actului juridic civil) și condiții de formă (cele care se referă la exteriorizarea voinței). Această clasificare mai este desemnată și prin distincția între condiții intrinseci și condiții extrinseci.
După criteriul obligativității ori neobligativității lor, condițiile actului juridic civil se împart în esențiale (cele cerute pentru chiar valabilitatea actului) și neesențiale (sau întâmplătoare, adică cele care pot fi prezente ori pot lipsi, fără să pună în discuție valabilitatea actului). După sancțiunea nerespectării lor, se disting condiții de validitate (a căror nerespectare se sancționează cu nulitatea actului juridic civil) și condiții de eficacitate (a căror nerespectare atrage inopozabilitatea, spre exemplu).
Desigur, fiecare condiție a actului juridic civil poate fi calificată prin toate cele trei criterii. Astfel, capacitatea de a contracta este, în același timp, o condiție de fond, esențială, și de valitate. Forma solemnă este, în schimb: de formă, esențială (pentru actele solemne) și de validitate.
5. Reglementări din noul Cod civil privitoare la condițiile de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare
Peste o sută de pagini a noului Cod civil sunt consacrate diferitelor contracte speciale, iar legiuitorul a tratat si a adaptat aceste contracte la condițiile economico-sociale moderne, pentru a ilustra că aceste condiții s-au schimbat semnificativ de la intrarea în vigoare a vechiului Cod civil. Una din marile surprize pentru noi în noul Cod civil este includerea contractului de transport în contractele speciale.
În ceea ce privește vânzările, în fond nu s-a schimbat foarte mult, vânzarea-cumpărarea fiind unul din cel mai vechi contract cunoscut de societate. Totuși, noul Cod civil încorporează părți semnificative din doctrină și din jurisprudența anilor trecuți.
O schimbare constă în extinderea sferei de acțiune a notarilor, prin impunerea formei autentice în cazul vânzărilor de moșteniri. Acest lucru este pe deplin justificat, deoarece oferă o siguranță îmbunătățită. Cu atât mai surprinzător este însă art.1751 care enunță în mod expres că vânzătorul unei moșteniri rămâne răspunzător pentru datoriile moștenirii. Din moment ce moștenirea e vândută, toate drepturile si obligațiile ar trebui să fie transmise cu ea.
Vânzarea cu pact de răscumpărare a revenit, după cum am aratat mai devreme, în legislația noastră. Legiuitorul a întărit instituțiaror nerespectare se sancționează cu nulitatea actului juridic civil) și condiții de eficacitate (a căror nerespectare atrage inopozabilitatea, spre exemplu).
Desigur, fiecare condiție a actului juridic civil poate fi calificată prin toate cele trei criterii. Astfel, capacitatea de a contracta este, în același timp, o condiție de fond, esențială, și de valitate. Forma solemnă este, în schimb: de formă, esențială (pentru actele solemne) și de validitate.
5. Reglementări din noul Cod civil privitoare la condițiile de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare
Peste o sută de pagini a noului Cod civil sunt consacrate diferitelor contracte speciale, iar legiuitorul a tratat si a adaptat aceste contracte la condițiile economico-sociale moderne, pentru a ilustra că aceste condiții s-au schimbat semnificativ de la intrarea în vigoare a vechiului Cod civil. Una din marile surprize pentru noi în noul Cod civil este includerea contractului de transport în contractele speciale.
În ceea ce privește vânzările, în fond nu s-a schimbat foarte mult, vânzarea-cumpărarea fiind unul din cel mai vechi contract cunoscut de societate. Totuși, noul Cod civil încorporează părți semnificative din doctrină și din jurisprudența anilor trecuți.
O schimbare constă în extinderea sferei de acțiune a notarilor, prin impunerea formei autentice în cazul vânzărilor de moșteniri. Acest lucru este pe deplin justificat, deoarece oferă o siguranță îmbunătățită. Cu atât mai surprinzător este însă art.1751 care enunță în mod expres că vânzătorul unei moșteniri rămâne răspunzător pentru datoriile moștenirii. Din moment ce moștenirea e vândută, toate drepturile si obligațiile ar trebui să fie transmise cu ea.
Vânzarea cu pact de răscumpărare a revenit, după cum am aratat mai devreme, în legislația noastră. Legiuitorul a întărit instituția simulației, care nu este cauză de nulitate, asigurându-se totodată prin art.1762 că astfel de contracte nu pot fi folosite pentru a ascunde împrumuturile cu dobânzi excesive, limitând diferența dintre prețul de vânzare și cel de răscumpărare.
Aspectul general a noilor reglementări este o reformă care era de mult necesară, iar in opinia mea lipsește accentul asupra metodelor electronice de semnare și autentificare, care va fi probabil noul domeniu de cercetare a doctrinei.
II Condiții de fond
1. Capacitatea părților
1.1. Considerații generale
Prin capacitate de a încheia actul juridic civil se înțelege „acea condiție de fond și esențială care constă în aptitudinea subiectului de drept civil de a deveni titular de drepturi și obligații civile prin încheierea actelor de drept civil”. Reglementarea capacității de a încheia acte juridice este disparată, adică răspândită în mai multe dispoziții legale, din acte normative diferite, principalele găsindu-se în Codul civil.
1.2. Capacitatea de folosință
Conform art.1306 C.civ.: „Pot cumpăra și vinde toți cei cărora nu le este oprit de lege.” Deci, regula este capacitatea, iar incapacitatea excepția. De aceea, pe de o parte, cazurile de incapacitate sunt expres și limitativ prevăzute de lege, iar, pe de altă parte, interpretarea trebuie făcută restrictiv.
1.3. Capacitatea de exercițiu
În principiu, încheierea unui contract de vânzare-cumpărare este un act de dispoziție și de aceea trebuie îndeplinită condiția capacității depline de exercițiu pentru ambele părți. Persoanele lipsite de capacitate de exercițiu sau cu capacitate restrânsă pot încheia contracte de vânzare-cumpărare numai prin reprezentantul legal sau cu încuviințarea acestuia la care se adaugă cerința autorizării de către autoritatea tutelară.
Vânzarea-cumpărarea este întotdeauna act de dispoziție numai raportat la lucrul vândut și la prețul care formează obiectul contractului.În schimb, raportat la patrimoniul părții contractante, vânzarea-cumpărarea mijlocește și efectuarea de acte de conservare sau de administrare a patrimoniului (ex. cumpărare de materiale pentru repararea casei,înstrăinarea bunurilor supuse pieirii ori stricăciunii sau a celor de mică valoare devenite nefolositoare). Astfel, anumite vânzări sau cumpărări mărunte și necesare în mod frecvent trebuie apreciate ca acte de administrare și, ca atare, putând fi săvârșite de toate persoanele fizice.
1.4. Principiul capacității de a încheia contracte
În legătură cu această condiție de fond si esențială a contractului, capacitatea, este de reținut că principiul ori regula este capacitatea de a încheia contractul, excepția fiind incapacitatea. Acest principiu este consacrat, fragmentar, în art. 856, 949, 1303 din Codul civil.
Cu caracter general, acest principiu se desprinde din prevederile art.6 alin.1 din Decretul nr. 31/1954: „Nimeni nu poate fi îngradit în capacitatea de folosință și nici lipsit în tot sau în parte de capacitatea de exercițiu, decât în cazurile și în condițiile stabilite de lege.”
Principiul capacității de a încheia contracte este susținut de literatura de specialitate și consacrat în soluțiile jurisprudențiale. Pentru persoana juridică, regula capacității de a încheia contracte este subordonată principiului specialității capacității.
Corecta înțelegere a principiului capacității presupune și următoarea subliniere: capacitatea este o stare de drept (de jure), spre deosebire de discernământ, care este o stare de fapt (de facto), acesta putând exista izolat, chiar la o persoană incapabilă, după cum o persoană deplin capabilă se poate găsi într-o situație în care, pasager, să nu aibă discernământ. Ca și alte excepții, și excepția incapacității de a încheia contracte trebuie să fie expres prevăzută de lege, iar textele de excepție sunt de strictă interpretare si aplicare.
1.5. Incapacități speciale în materie de vânzare-cumpărare
Scopul instituirii unor incapacități este : fie acela de a ocroti persoanele supuse interdicțiilor, fie acela de a ocroti pe terți, ori acela de a ocroti interesele generale ale societății. În funcție de interesul ocrotit, sanctiunea va fi nulitatea absolută sau relativă a actului. Pentru contractul de vânzare-cumpărare, legea prevede trei categorii de incapacități speciale: incapacități de a vinde și cumpăra, incapacități de a cumpăra și incapacități de a vinde.
A. Incapacități de a vinde și cumpăra
Vânzarea între soți este interzisă (art.1307 C.civ)
Scopul acestei interdicții este de a împiedica atât vânzările reale între soți, cât și vânzările simulate prin care ar eluda donațiile revocabile. Conform legii, între soți e permisă donația, dar este revocabilă (art.937 C.civ.). Prin această interdicție se apără și interesele moștenitorilor rezervatari sau care beneficiază de raportul donațiilor. Dacă vânzarea între soți nu ar fi interzisă, prin vânzari simulate unul dintre soți ar putea face celuilalt liberalități care să exceadă cotitatea disponibilă sau care să fie sustrase raportului donațiilor.
De asemenea, mai sunt ocrotite și interesele creditorilor, care ar putea fi fraudați prin încheierea unor contracte de vânzare-cumpărare simulate, inclusiv fictive. Anularea poate fi cerută și în cazul în care contractul se încheie printr-o persoană interpusă (ex. soțul vinde bunul unui terț care în scurt timp îl revinde soției).
Nerespectarea interdicției cu privire la vânzarea între soți duce la nulitatea relativă a contractului, anularea putând fi cerută de oricare dintre soți, de moștenitorii ocrotiți sau de creditori, fără a fi obligați să dovedească fraudarea drepturilor. Unii autori consideră că sancțiunea potrivită în acest caz este nulitatea absolută, dar întrucât nulitatea absolută sancționează încălcarea unei dispoziții legale care ocrotește un interes precumpănitor public, consider că sancțiunea corectă este nulitatea relativă, căci interesele ocrotite sunt private, vânzarea între soți neafectând ordinea publică.
Fiind o nulitate relativă, ea poate fi confirmata dupa desfacerea căsatoriei de către părți sau de către moștenitori după moartea vânzătorului.
Vânzarea între concubini este valabilă, afară de cazul când are o cauză imorală.
B. Incapacități de a cumpăra
Deși de referă la interdicția de a fi adjudecatar, C.civ român, în art.1308 instituie mai multe interdicții de a cumpăra care lovesc anumite persoane indiferent dacă este vorba de o cumpărare la o licitație publică sau una obișnuită.
Tutorii nu pot cumpăra bunurile persoanelor aflate sub tutela lor atât timp cât socotelile definitive ale tutelei nu au fost date și primite (art.1308 pct.1 C.civ.). Nesocotirea acestei interdicții atrage nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare.
Mandatarii, atât legali cât și convenționali, însărcinați să vândă un bun, nu-l pot cumpăra (art.1308 pct.2 C.civ.). De regulă, nu se poate admite ca o persoană să cumuleze concomitent și rolul de vânzător și cel de cumpărător, fiindo situație în care ne aflăm în în prezența unui conflict de interese.
Administratorii bunurilor statului, comunelor, orașelor, municipiilor sau județelor nu pot cumpăra bunurile aflate în administrarea lor (art.1308 pct.3 C.civ.).
Funcționarii publici și cei din comisiile de licitații nu pot cumpăra bunurile statului sau ale unităților administrativ-teritoriale care se vând prin mijlocirea lor (art.1308 pct.4 C.civ.). Acolo unde vânzarea se face cu preț fix, aceasă interdicție încetează pentru că încetează si ratio legis (scopul legii).
Deși textul art. 1308 sugerează sancțiunea nulității absolute, consider că sancțiunea aplicabilă în cazul mandatarilor, administratorilor și funcționarilor este nulitatea relativă. Desigur, dacă bunurile sunt proprietate publică, nulitatea este absolută, dar nu pe motiv de incapacitate, ci pe inalienabilitate.
Judecătorii, procurorii și avocații nu pot deveni cesionari de drepturi litigioase care sunt de competența curții de apel în circumscripția căreia își exercită funția sau profesia (art. .civ.). În cazul judecătorilor de la Înalta Curte de Casație și Justiție și al procurorilor de la Parchetul de pe lângă această Curte, interdicția se întinde pe tot teritoriul țării.
Motivul de ordine publică (apărarea prestigiului justiției) al interdicției a determinat interpretarea extensivă a textului. Astfel, în această materie, prin drepturi litigioase se înțeleg atât drepturile ce fac obiectul unui proces pe rolul instanțelor judecătorești în curs de soluționare, cât și drepturile în privința cărora se poate naște în viitor o situație litigioasă, indiferent de natura dreptului și de intenția cumpărătorului de a-l revinde. Sancțiunea aplicabilă în acest caz este nulitatea absolută a contractului.
O altă incapacitate de a cumpăra (mai precis, orice dobândire prin acte între vii) este instituită de art.2 alin.2 din Legea 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor. Conform legii, proprietatea funciară a dobânditorului nu poate depăși 200ha teren agricol în echivalent arabil de familie (soții și copiii necăsătoriți care gospodăresc împreună cu părinții). Nesocotirea acestor dispoziții atrage sanctiunea reducțiunii actului juridic până la limita suprafeței legale. În realitate este vorba de o nulitate absolută și parțială, reducțiunea referindu-se la restrângerea întinderii obiectului material al vânzării.
Legea nr.54/1998 a fost abrogată prin Legea nr.247/2005, iar incapacitatea dobândirii prin acte între vii a terenurilor agricole nu a mai fost menținută. De aceea, normele juridice abrogate prezintă importanță doar sub aspectul aplicării legii în timp.
Persoanele insolvabile nu pot cumpăra bunurile imobile care se vând prin licitație publică (art. .proc.civ.). Interdicția vizează doar imobilele, întrucât vânzarea la licitație a bunurilor mobile se face „pe bani gata”, astfel încât nu se pune problema ca la încheierea contractului să fie în incapacitate de plată (art.444 C.proc.civ.).
Cetățenii străini si apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condițiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană și din alte tratate internaționale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condițiile prevâzute prin lege organică precum și prin moștenire legală. Textul citat vizează terenurile de orice fel, situate intravilan sau extravilan.
Străinii sau apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra construcțiilor prin acte între vii sau prin moștenire. În acest caz li se poate recunoaște numai un drept de superficie asupra imobilului, ceea ce înseamnă dreptul de proprietate asupra construcției și dreptul de folosință asupra terenului aferent. Terenul rămâne fie în proprietatea vânzătorului fe proprietatea este transferată la altă persoană de cetățenie română. Prin urmare, posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor este un atribut exclusiv al calității de cetățean român, indiferent dacă persoana în cauză mai are și o altă cetățenie.
Contractul prin care o persoană care nu are calitatea de cetățean român ar cumpăra un teren este lovit de nulitate absolută (interdicția fiind de ordine publică), iar aceasta nulitate nu ar putea fi acoperită prin revânzarea terenului unui cetățean român. În ipoteza în care cumpărătorul ar dobândi cetățenia română, numai din acest moment ar putea dobândi și dreptul de proprietate asupra terenului.
2. Consimțământul
2.1. Considerații generale
Consimțământul este enumerat în art. .civ. printre condițiile de validitate ale contractului. Prin consimțământ se înțelege acea condiție esențială, de fond si generală a contractului care constă în hotărârea de a încheia un contract manifestată în exterior.
În sens larg, prin consimțământ se înțelege înșuși acordul de voință al părților dintr-un contract. Din această formulare s-ar puteatrage concluzia că nu ar mai fi nevoie de celelalte elemente structurale, de vreme ce prin consimțământ se înțelege însuși acordul de voință al părților. Este adevărat, voința este cel mai important element structural al contractului, dar manifestarea de voință a părților, luată fiecare în parte în sens de a consimți nu acoperă în întregime toate sensurile și valențele producătoare de efecte juridice.
. În sens restrâns, prin consimțământ înțelegem voința uneia dintre părți prin care se acceptă oferta de a contracta a celeilalte părți. Tot în sens restrâns este considerat consimțământul când legea se referă la viciile uneia dintre părțile contractante. Consimțământul trebuie nu numai să existe, ci este necesar să fie valabil exprimat , adică lipsit de vicii.
Vânzarea, ca și orice alt contract, se încheie prin consimțământul părților. Acordul de voință dintre părți este totdeauna necesar și totodată suficient în vederea formării contractului, cu excepțiile prevăzute de lege. De pildă, exproprierea pentru cauza de utilitate publică reprezinta tot o vânzare-cumpărare, dar forțată, independentă de consimțământul proprietarului. Prețul, numit în aceasta materie despăgubire, se stabilește de comun acord cu proprietarul, iar în caz de divergență, prin justiție.
Analiza completă a voinței exprimate de părți implică privirea împreună a consimțământului și a cauzei, ambele elemente esențiale ale contratcului, fiecare dintre ele cu consecințe juridice distincte în planul formării contractului. Și dacă adăugăm faptul că voința se poate exprima și poate produce efecte juridice numai dacă autorul manifestării de voință este, potrivit legii, capabil s-o facă, ceea ce subliniază necesitatea unui alt element esențial, capacitatea de a contracta, putem conchide ca o asemenea concluzie (a considera consimțământul drept echivalentul contractului însuși) este greșită. Numai existența și legătura indisolubilă dintre toate aceste elemente acoperă structural noțiunea de contract.
Voința părților trebuie exteriorizată, exprimată într-o anumită formă, pentru a putea fi constatată atât fiecare voință încorporată în contract, cât și unirea lor, realizarea acordului de voință și, bineînțeles, momentul formării contractului, întrucât numai din acest moment încep să se producă efectele juridice avute în vedere de părți.
Problema formei de exprimare a voinței la încheierea contractului se discută în strânsă legătură cu condițiile de formă ale acestuia, ținându-se seama că în dreptul nostru funcționează regula consensualității potrivit căreia, pentru formarea valabilă a contractului este suficient acordul de voință al părților. De asemenea, nu poate fi neglijată problema dovedirii operației juridice, în care scop se cere constatarea prin înscris a voinței părților sau existența unui început de dovadă scrisă care, completat cu alte probe, poate face dovada contractului.
Părțile își pot manifesta voința pe mai multe căi: verbal, în scris, indirect, prin anumite atitudini și prin tăcere. Tăcerea, uneori, înseamnă manifestarea valabilă a consimțământului. De pildă, dacă părțile, printr-o convenție anterioară, au stabilit astfel, sau dacă părțile sunt în raporturi permanente de „a face”, când, la cererea uneia dintre ele cealaltă parte execută obligația fără a trebui să răspundă în scris, caz în care tăcerea acesteia are valoarea de acceptare a propunerii făcute.
Se admite, de asemenea, că tăcerea valorează consimțământ valabil exprimat (quid tacet consentire videtur) în situația în care contractul se încheie în favoarea exclusivă a celui care tace.
2.2. Corelația dintre consimțământ și voința juridică
Actul juridic civil este manifestarea de voință făcută cu intenția de a produce efecte juridice. Voința este de natură psihologică. Ea formează obiect special de preocupare pentru psihologie, dar interesează atât dreptul în general cât și dreptul civil în special. Sub aspect juridic, voința este complexă, în structura sa intrând două elemente: consimțământul și cauza sau scopul. De aici rezultă că între consimțământ exista corelația de tipul parte-întreg. Această corelație, la rându-i, învederează necesitatea de a se releva procesul de formare a voinței juridice, ca și principiile sale. O asemenea prezentare este de natură a contribui la o mai bună înțelegere a conceptului de consimțământ.
Formarea voinței juridice
Formarea voinței, în general, reprezintă un proces psihologic complex. Punctul de pornire în acest proces îl reprezintă nevoia simțită de om, pe care acesta tinde să o satisfacă. Această nevoie este reflectată în mintea omului. O dată reflectată nevoia, se ajunge la reflectarea mijlocului de satisfacere a acelei nevoi. Dobândește contur, astfel, dorința satisfacerii nevoii. De cele mai multe ori însă, o dorință nu rămâne singură. Ea se întâlnește cu alte dorințe și tendințe ale omului. Unele din acestea pot fi în acord cu nevoia, iar altele pot fi potrivnice.
În acest context, începe a doua fază a procesului psihologic, care este deliberarea. Aceasta reprezintă cântărirea avantajelor și dezavantajelor pe care le prezintă dorințele și mijloacele de realizare a lor, aflate în concurs. Ca urmare a apariției unui motiv determinat, de la deliberare se trece la luarea hotărârii încheierii actului juridic civil, act care apare ca mijloc de realizare a scopului propus.
De reținut că aceste faze ale procesului psihologic de formare a voinței juridice au caracter intern; pentru ca faptul psihologic să devină fapt social este necesar ca hotărârea luată să fie exteriorizată, putându-se lua cunoștință de ea de către alte persoane. Din procesul acesta complex, stufos al formării voinței, dreptul civil reține doar două elemente: hotărârea exteriorizată și motivul determinant; primul element este însuși consimțământul, air cel de-al doilea constituie cauza actului juridic. În doctrină, aceasta se numește construcția tehnică a voinței.
2.3. Principiile voinței juridice
2.3.1. Principiul autonomiei de voință
Principiul autonomiei de voință este consacrat indirect în cel puțin două texte din Codul civil, respectiv: „Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante” și „nu se poate deroga prin convenții sau dispoziții particulare de la legile care interesează ordinea publică și bunele moravuri”.
Din interpretarea per a contrario a acestor dispoziții, rezultă că dacă se respectă legea și bunele moravuri, subiectele de drept civil sunt libere să încheie convenții. Acesta este, sintetic, conținutul principiului autonomiei de voință.
Analitic, acest conținut poate fi exprimat astfel: subiectele de drept civil sunt libere să încheie ori nu un contract de vânzare-cumpărare, iar dacă îl încheie trebuie să respecte legea și morala; părțile sunt libere să stabilească, așa cum doresc, clauzele contractului; părțile sunt libere ca, prin acordul lor, să modifice sau să pună capăt contractului pe care l-au încheiat.
În esență, acest principiu constă în aceea că o parte este obligată în contract numai pentru că și-a manifestat voința în acest sens și numai în măsura în care a voit acest lucru, întrucât contractul de vânzare-cumpărare, ca orice act juridic, este opera voinței umane.
Părțile sunt libere să încheie orice fel de contracte, să le stabilească nestingherit conținutul, să modifice ori să stingă obligațiile stabilite prin contract, cu alte cuvinte, prin voința lor, părțile pot crea „legea lor”, cea care le va guverna raporturile juridice în care intră.
Ca regulă generală, orice om este liber să vândă sau să cumpere. Principiul autonomiei de voință dă posibilitatea individului de a încheia sau nu orice contract, implicit și cel de vânzare-cumpărare, potrivit intereselor sale.
Limitele principiului autonomiei de voință sunt: ordinea publică, morala și normele imperative civile . Contractul încheiat cu depășirea acestor limite este lovit de nulitate absolută sau relativă, după caz.
2.3.2. Principiul voinței reale
Voința juridică cuprinde elementul intern (psihologic) și cel extern (social). Când între aceste două elemente există concordanță, identitate, nu se pune nicio problemă de determinare a principiului aplicabil, căci voința este aceeași. Pot exista însă situații în care între cele două elemente să nu existe concordanță. În asemenea situații se pune problema căruia dintre cele două elemente trebuie să i se dea prioritate.
În această problemă există două concepții: concepția subiectivă, care dă prioritate voinței interne, reale, și concepția obiectivă, care, dimpotrivă, preferă voința declarată, exteriorizată. Fiecare concepție prezintă avantaje și dezavantaje. Astfel, sistemul voinței reale, consacrat de Codul civil francez de la 1804, satisface securitatea statică a circuitului civil, în timp ce în sistemul voinței declarate, consacrat de Codul civil german de la 1900, este satisfăcută securitatea dinamică a circuitului civil.
Aceasta deoarece, în timp ce în primul sistem se poate pune în discuție valabilitatea contractului pe motiv de neconcordanță între voința reală și cea exprimată, ceea ce este de natură să nu încurajeze subiectele de drept civil la încheierea contractelor, în al doilea sistem, o data exteriorizată, voința.produce efecte care nu pot fi înlăturate pe motiv că voința declarată nu coincide cu cea internă, ceea ce este de natură a îndemna, a încuraja să se încheie acte juridice.
Codul civil român consacră principiul voinței reale sau interne. Această consacrare nu este in terminis, existența sa întemeindu-se pe următoarele argumente de text: a)„Interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenului”; b)„Actul secret care modifică un act public nu poate avea putere decât între părțile contractante și succesorii lor universali. Un asemenea act nu poate avea niciun efect în contra altor persoane”, adică regula în materia simulației este că între părți produce efecte actul secret, care este real, iar nu actul public, care este mincinos; c) „Consimțământul nu este valabil când este dat prin eroare, smuls prin violență sau surprins prin dol”, producătoare de efecte este numai manifestarea de voință liberă, conștientă, reală, iar nu și cea alterată printr-un viciu de consimțământ.
De menționat că oricare din sistemele arătate, consacrând un anumit principiu, nu exclude existența unor excepții de la principiul preferat, tocmai pentru a tempera unele neajunsuri care ar decurge din aplicarea drastică a acelui principiu. În acest sens, Codul civil român consacră, ca excepții de la principiul voinței reale, următoarele soluții: a) în caz de simulație, față de terți produce efecte actul public, dar mincinos, căci acesta poate fi cunoscut de către alte persoane decât părțile contractante; b) în materie de probe, „nu se va primi niciodată o dovadă prin martori în contra sau peste ceea ce cuprinde actul, nici despre ceea ce se pretinde că s-ar fi zis înaintea, la timpul sau în urma confecționării actului, chiar cu privire la o sumă ce nu depășește 250 lei”.
Ori se poate întâmpla ca înscrisul să nu reprezinte voința reală, aceasta putând fi însă redat prin depoziția unui martor. Se poate ajunge în temeiul textului să producă efecte voința consemnată în înscris, deși nu este în concordanță cu adevărata voință a părților, și să nu producă efecte voința adevărată, reală, care n-ar putea fi stabilită decât prin probe cu martori.
2.4. Momentul încheierii contractului
Problema cheie în întregul proces al formării contractelor este momentul încheierii lor, întrucât toate efectele încep să se producă din acest moment. Unirea voinței părților se realizează prin mijlocirea a două instituții juridice: oferta de a contracta și acceptarea. Din analiza împreună a celor două instituții se poate stabili cu certitudine momentul când voințele părților se unesc, luând naștere contractul.
Oferta de a contracta constă în voința unilaterală ce se notifică destinatarului, în vederea încheierii unui contract. Oferta trebuie să fie certă, adică să nu încapă discuții în privința existenței ei, să fie precisă, adică să se stabilească exact în legătură cu ce va purta contractul ce urmează a fi încheiat, și să fie fermă, adică să se facă o adevărată propunere de a contracta, nu exprimarea unei dorinți mai mult sau mai puțin precise sau o simplă glumă.
Acceptarea constă în manifestarea de voință a destinatarului ofertei de a accepta, fără rezerve sau propuneri de modificare, oferta făcută. Ea trebuie să îndeplinească condițiile unei manifestări producătoare de efecte juridice și trebuie să fie expresia și rezultatul voinței reale a destinatarului.
Pentru încheierea contractelor, de regulă, este suficient acordul de voință al părților, ceea ce se traduce în principiul consensualității contractelor. Dacă părțile sunt de față, ori contractul se încheie prin telefon, evident nu se pune problema determinării momentului încheierii contractului. Această problemă se pune în cazul contractelor încheiate prin corespondență.
Contractul se încheie în momentul în care s-au unit voințele părților (în momentul realizării acordului de voință al părților), voințe exprimate prin mijlocirea ofertei și acceptării.
Teoria emisiunii
Potrivit acestei teorii, contractul se consideră încheiat în momentul acceptării ofertei, adică în momentul în care destinatarul hotărăște a da curs ofertei. Această teorie prezintă două serioase neajunsuri: hotărârea de a accepta este un element psihologic, lăuntric, foarte greu de dovedit, și ofertantul încă nu a luat cunoștință de acceptare, ceea ce înseamnă că voințele părților nu s-au unit, deci nu s-a format acordul de voință și nu se poate vorbi de încheierea contractului.
Teoria expedierii
Potrivit acestei teorii, contractul se consideră încheiat în momentul în care destinatarul expediază în scris oferta. Este adevărat, această teorie înlătură neajunsul constând în dificultatea dovedirii momentului respectiv, pentru că proba acestuia se face cu data ștampilei unității poștale de expediție. Rămâne însă celalalt neajuns: voințele părților nu s-au întâlnit, deci nu s-a realizat acordul de voință și nu s-a încheiat contractul.
Teoria recepțiunii
Se consideră, în baza acestei teorii, că momentul încheierii contractului este momentul în care acceptarea a ajuns la adresa ofertantului. Același neajuns se poate constata și în cazul acestei teorii. Este foarte probabil ca ofertantul să nu poata lua efectiv cunoștință de acceptare în momentul sau în ziua când aceasta a fost adusă la domiciliul sau reședința sa, din diferite motive, ceea ce face să nu se poată uni voințele în acel moment.
Teoria informațiunii
Conform acestei teorii, contractul se consideră încheiat în momentul în care ofertantul a luat efectiv cunoștință de acceptare. Întradevăr, acesta este momentul când voințele părților s-au unit. Acest sistem este acceptat în sistemul nostru de drept.
Dacă este vorba de contracte solemne, contractul se consideră încheiat dacă sunt respectate condițiile referitoare la ofertă și acceptare și, evident, dacă sunt îndeplinite cerințele legii în privința formei.
2.5. Consimțământul – condiții
Pentru a fi valabil, consimțământul trebuie să îndeplinească următoarele condiții:
– să provină de la o persoană cu discernământ (premisa a capacității de exercițiu)
– să fie exprimat cu intenția de a produce efecte juridice (animo contrahendi negotii)
– să fie exteriorizat (fie oricum – consensualism, fie forme legale – acte solemne)
– să nu fie alterat de un viciu
A. Consimțământul trebuie să provină de la o persoană cu discernământ
Condiția aceasta decurge din caracterul conștient al contractului; subiectul de drept civil trebuie să aibă puterea de a aprecia, de a discerne efectele juridice care se produc în baza manifestării sale de voință.
A nu se confunda capacitatea de a încheia contractul de vânzare-cumpărare cu această cerință de valabilitate a consimțământului: să provină de la o persoană cu discernământ. Capacitatea este o stare de drept (de jure), iar prezența ori lipsa discernământului este, în primul rând, o stare de fapt (de facto).
Persoana fizică cu deplină capacitate de exercițiu este prezumată că are discernământ juridic necesar pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare. Persoana lipsită de capacitatea de exercițiu (minorul sub 14 ani și cel pus sub interdicție judecătorească) este prezumată a nu avea discernământ , fie datorită vârstei fragede, fie stării de sănătate mintală. Minorul între 14 și 18 ani are discernământul juridic în curs de formare.
Pentru persoana juridică nu se pun probleme, deoarece reprezentantul ei legal este, întotdeauna, o persoană fizică cu deplină capacitate de exercițiu.
Așa cum învederează practica, în afară de incapacitățile legale (cazuri în care legea prezumă persoana ca lipsită de discernământ) există și cazuri de incapacități naturale în care se găsesc persoane capabile după lege; deci, în drept, persoana este capabilă, dar, în fapt, ea este lipsită temporar de discernământ. În acest caz se citează cazurile de beție, hipnoză, somnambulism, mânie puternică.
Astfel, Curtea de Apel Bacău a decis în mod corect că o incapacitate fizică nu este de natură să influențeze discernământul unei persoane. Partea care afirma că în momentul încheierii contractului vânzătorul era lipsit de discernământ, va trebui sa facă dovada în acest sens pentru a obține constatarea de catre instanta a nulitatii contractului de vânzare-cumpărare..
În speță, reclamantul nu a facut dovada cu acte medicale că în momentul încheierii actului de vânzare-cumpărare consimțământul vânzătorului defunct nu ar fi fost valabil exprimat. Împrejurarea că vânzătorul suferea de boala Parkinson nefiind transportabil, este lipsita de relevanță, întrucât această boală nu este de natură să afecteze discernământul, ci are repercursiuni doar din punct de vedere fizic.
Pe cale de consecință, faptul că vânzătorul nu a semnat contractul de vanzare-cumparare decât prin aplicarea amprentei digitale nu echivaleaza cu lipsa de consimțământ a acestuia, ci întocmirea astfel a actului. se datorează imposibilității de a semna din cauza maladiei de care suferea, împrejurare menționată și de notar la autentificarea actului.
B. Consimțământul trebuie exprimat cu intenția de a produce efecte juridice
Această condiție decurge din esența contractului, care este un acord de voință cu intenția de a produce efecte juridice (a crea, a modifica ori a stinge un raport juridic civil concret). Această condiție de valabilitate a consimțământului nu este îndeplinită:
– când manifestarea de voință a fost făcută în glumă (jocandi causa), din prietenie, curtoazie sau pură complezență;
– când s-a făcut sub condiție pur potestativă din partea celui care se obligă (si voluero);
– când manifestarea de voință este prea vagă;
– când manifestarea de voință s-a făcut cu o rezervă mintală (reservatio mentalis) cunoscută de contractant (ex. prin simulație).
C. Consimțământul trebuie să fie exteriorizat
Această condiție este impusă din chiar definiția consimțământului: hotărâre de a încheia actul manifestată în exterior, adică exteriorizată. Principiul aplicabil exteriorizării consimțământului este acela al consensualismului, care înseamnă că părțile sunt libere să aleagă forma de exteriorizare a voinței lor; în alți termeni, simpla manifestare de voință este nu numai necesară, ci și suficientă pentru ca un act civil să se nască valabil din punct de vedere al formei sale. De la acest principiu există și excepții, cum e cazul contractelor solemne, în cazul cărora manifestarea voinței trebuie să îmbrace o formă specială, de regulă, forma autentică.
Manifestarea de voință poate fi exteriorizată într-o formă expresă sau tacită (implicită). Pentru anumite acte este necesară manifestarea expresă a voinței, cum e cazul actelor solemne, pe când alte acte pot fi făcute printr-o manifestare expresă ori tacită de voință. Modalitățile de exteriorizare a consimțământului sunt: în scris, verbal, prin gesturi ori fapte concludente, neechivoce.
În legătură cu exteriorizarea consimțământului, se mai pune problema valorii juridice a tăcerii. Își găsește sau nu aplicarea adagiul qui tacit consentire videtur (cine tace este de acord)? În principiu în dreptul civil tăcerea nu valorează consimțământ exteriorizat. Prin excepție, tăcerea valorează consimțământ:
– când legea prevede expres aceasta;
– când, prin voința expresă a părților, se atribuie o anumită semnificație juridică tăcerii;
– când tăcerea are valoare de consimțământ potrivit obiceiului.
D. Consimțământul trebuie să nu fie alterat printr-un viciu de consimțământ
Această condiție negativă este impusă de caracterul conștient, liber, al contractului de vânzare-cumpărare. Specific viciilor de consimțământ este faptul că există manifestare de voință, dar aceasta este alterată fie în conținutul său intelectual, conștient, cum este cazul erorii sau al dolului, fie în caracterul său liber, cum este cazul violenței și al leziunii. Astfel, viciile de consimțământ sunt: eroarea, dolul (viclenia), violența și leziunea.
Eroarea
Eroarea este definită ca falsa reprezentare a realității la încheierea contractului. Consimțământul nu este valabil când este dat prin eroare. În alcătuirea erorii-viciu de consimțământ intră un singur element, de natură psihologică, și anume falsa reprezentare a realității, de unde rezultă și dificultatea probării sale.
Eroarea poate fi: eroare-obstacol, eroare-viciu de consimțământ și eroare-indiferentă. Eroarea-obstacol, numită și distructivă de voință, este cea mai gravă formă a erorii, falsa reprezentare căzând fie asupra naturii actului ce se încheie (error in negotium), fie asupra identității obiectului (error in corpore). Eroarea-viciu de consimțământ este falsa reprezentare ce cade fie asupra calităților substanțiale ale obiectului actului (error in subtantiam), fie asupra persoanei cocontractante (error in personam). Eroarea-indiferentă este falsa reprezentare a unor împrejurări mai puțin importante la încheierea actului juridic civil și care nu afectează însăși valabilitatea actului.
În alcătuirea erorii-viciu de consimțământ intră un singur element, de natură psihologică, și anume falsa reprezentare a realității, de unde rezultă și dificultatea probării, dovedirii sale.
Două condiții cumulative se cer a fi întrunite pentru ca falsa reprezentare a realității la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare să aibă valoarea de viciu de consimțământ: elementul asupra căruia cade falsa reprezentare să fi fost hotărâtor, determinant pentru încheierea contractului, în sensul că dacă ar fi fost cunoscută realitatea, contractul nu s-ar fi încheiat; este necesar ca și cocontractantul să fi știut sau să fi trebuit să știe că elementul asupra căruia cade falsa reprezentare este determinant, hotărâtor pentru înncheierea contractului. Această cerință este impusă de nevoia asigurării stabilității, certitudinii operațiunilor juridice care intervin în circuitul civil. Nu este necesar ca fiecare parte să se găsească în eroare pentru a fi în prezența viciului de consimțământ, care să atragă anulabilitatea contractului. Dacă, totuși, ambele părți au fost în eroare, atunci fiecare poate cere anularea contractului pentru eroarea căreia îi este victimă.
Dolul
Dolul este acel viciu de consimțământ care constă în inducerea în eroare a unei persoane, prin mijloace viclene sau dolosive, pentru a o determina să încheie un contract de vânzare-cumpărare. În esență, dolul este o eroare provocată, spre deosebire de eroarea propriu-zisă, care e spontană. Dolul este o cauză de nulitate a convenției când mijloacele viclene, întrebuințate de una din părți, sunt astfel, încât este evident că, fără aceste mașinații, cealaltă parte n-ar fi contractat. Dolul nu se presupune.
Având originea în dreptul privat roman, unde exista dolus malus și dolus bonus, se dinstinge între: dolul principal (dolus dans causam contractui), care este dolul ce cade asupra unor elemente importante, determinante la încheierea contractului, care atrage anularea lui, și dolul incident (dolus incidens), numit și incidental sau secundar, care este dolul ce cade asupra unor împrejurări nedeterminante pentru încheierea contractului, neatrăgând nevalabilitatea lui.
Dolul, ca viciu de consimțământ, este alcătuit din două elemente: un element obiectiv, material, constând în utilizarea de mijloace viclene (mașinațiuni, șiretenie, manopere dolosive) pentru a induce în eroare; un element subiectiv, intențional, constând în intenția de a induce în eroare o persoană, pentru a o determina să încheie un contract.
Primul element poate consta atât într-o acțiune pozitivă, cât și în una negativă. Când elementul obiectiv al dolului constă într-un fapt omisiv, se utilizează expresia „dol prin retincență” și se concretizează în ascunderea ori necomunicarea către cealaltă parte a unei împrejurări ce i-ar fi trebuit făcută cunoscută.
Pentru a fi viciu de consimțământ, dolul trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiții: să fie determinant pentru încheierea actului juridic și să provină de la cealaltă parte. Prima condiție este expres prevăzută de art.960 C.civ.: „mijloacele viclene sunt astfel, încât este evident că, fără aceste mașinații, cealaltă parte n-ar fi contractat”. Caracterul determinant, hotărâtor al unui element pentru încheierea contractului se apreciază, ca și la eroare, in concreto. A doua condiție este conținută tot de art. .civ.: „mijloacele viclene întrebuințate de una din părți”, adică dolul să provină de la cocontractant.
Nu se cere ca dolul să fie comun, adică să existe pentru fiecare parte a actului bilateral. Dacă, totuși, ar exista reciprocitate de dol, fiecare parte este în drept să ceară anularea actului pentru dolul al cărui victimă este. Fiind un fapt juridic, dolul poate fi probat prin orice mijloc de probă. Spre deosebire de proba erorii, dovada dolului este mai ușor de făcut datorită elementului său material, obiectiv, exterior.
Violența
Violența este acel viciu de consimțământ care constă în amenințarea unei persoane cu un rău care îi produce o temere ce o determină să încheie un act juridic pe care altfel nu l-ar fi încheiat. Violența poate fi morală (metus), atunci când amenințarea se referă la onoarea, cinstea ori sentimentele persoanei, sau fizică (vis), atunci când amenințarea privește integritatea fizică ori bunurile persoanei.
Ca și dolul, violența este alcătuită din două elemente: un element obiectiv, exterior, care constă în amenințarea cu un rău, și un element subiectiv, constând în insuflarea unei temeri persoanei amenințate. Ceea ce alterează consimțământul în cazul violenței este tocmai această temere insuflată victimei violenței.
Pentru a fi viciu de consimțământ, violența trebuie să întrunească, cumulativ, următoarele condiții: să fie determinantă pentru încheierea actului juridic civil, și să fie injustă. În aprecierea caracterului determinant, trebuie să se aibă în vedere vârsta, sexul, condiția persoanei amenințate, cu alte cuvinte, criteriul aprecierii este unul subiectiv. Nu orice amenințare reprezintă prin ea însăși violență – viciu de consimțământ. E necesar ca aceasta să reprezinte o încălcare a legii, adică să fie nelegitimă.
Simpla temere reverențiară, fără violență, nu este cauză de anulare. Amenințarea cu un rău poate proveni nu numai de la cocontractant, ci și de la un terț. Starea de necesitate în care se găsește o persoană, care o determină să încheie un act juridic pe care altfel nu l-ar fi încheiat, trebuie asimilată violenței.
Leziunea
Leziunea este acel viciu de consimțământ care constă în dispoporția vădită de valoare între două prestații. Anularea pentru leziune se restrânge la minorii care, având vârsta de 14 ani împliniți, încheie singuri fără încuviințarea părinților sau a tutorilor, acte juridice pentru a căror validitate nu se cere și încuviințarea prealabilă a autorității tutelare, dacă aceste acte le pricinuiesc vreo vătămare. Actele juridice ce se încheie de minorii care nu au împlinit vârsta de 14 ani sunt anulabile pentru incapacitate, chiar dacă nu este leziune.
Structura leziunii diferă în funcție de concepția care stă la baza reglementării ei. În concepția subiectivă, leziunea presupune două elemente: unul obiectiv, constând în disproporția de valoare între contraprestații și unul subiectiv, constând în profitare de starea de nevoie în care se găsește cealaltă parte. În concepția obiectivă, leziunea are un singur element: paguba egală cu disproporția de valoare dintre contraprestații.
Dispozițiile legale consacră concepția obiectivă despre leziune. În consecință, cel ce invocă leziunea nu are de dovedit decât vădita disproporție de valoare între contraprestații. Când o parte a profitat de starea de nevoie în care se găsea cealaltă parte în momentul încheierii actului juridic, acesta poate di anulat pentru cauză imorală.
Pentru anularea contractului pentru leziune este necesar să fie întrunite următoarele condiții: leziunea să fie o consecință directă a contractului respectiv, leziunea să existe în raport cu momentul încheierii contractului, și disproporția de valoare între contraprestații trebuie să fie vădită.
În starea actuală a legislației noastre în materie, leziunea are un domeniu restrâns de aplicare, atât din punctul de vedere al persoanelor care o pot invoca drept cauză de anulare, cât și din acela al actelor susceptibile de anulare pentru leziune. Sub primul aspect, leziunea privește minorii între 14 și 18 ani, iar sub cel de-al doilea aspect, sunt anulabile pentru leziune numai contractele care, în același timp sunt acte de administrare, au fost încheiate de minorul între 14 și 18 ani singur, fără incuviințarea ocrotitorului legal, sunt lezionare pentru minor, și sunt comutative.
2.6. Libertatea contractuală
Libertatea de a contracta este recunoscută în favoarea tuturor, dar ea este țărmuită, în sensul că numai convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. Libertatea contractuală se exprima, din punct de vedere al formei, în regula consensualității convențiilor, potrivit căreia pentru validitatea unei convenții este suficient acordul de voință al părților.
Libertatea contractuală însă nu este absolută, ci limitată de normele imperative, ordinea publică și regulile morale. Pe această ordine de gândire voi arăta mai jos două categorii de restricții: restricții legale ale libertății de a vinde și cumpăra și restricții convenționale ale libertății de a vinde și cumpăra.
A. Restricții legale ale libertății de a vinde și cumpăra
Vânzările interzise
Anumite interese publice determină legiuitorul să interzică vânzarea unor bunuri care sfidează morala, a unor bunuri care vizează securitatea și sănătatea publică (ex: stupefiante), si a bunurilor care constituie monopol de stat (ex: materiale radioactive). În general, legea interzice vânzarea bunurilor care sunt scoase din circuitul civil. Cu titlu de exemplu pot enumera următoarele legi:
– Legea 18/1991 privind fondul funciar dispune că terenul atribuit conform art.18 alin.1, art.20 și art.39 nu poate fi înstrăinat prin acte între vii timp de 10 ani socotiți de la începutul anului următor dobândirii proprietății.
– Decretul-lege 61/08.02.1992 prevede posibilitatea vânzării de locuințe construite din fondurile statului numai dacă cetățenii au domiciliul în țară.
– Legea 54/1998 constituie reglementarea de bază privind circulația juridică a terenurilor.
Vânzări supuse unei autorizații administrative (ex. arme, unele medicamente)
Vânzări reglementate în comerțul exterior – autoritățile pot decide fixarea unui preț maximal.
Vânzare forțată (ex. vânzare la licitație publică prin procedura executării silite sau vânzarea la licitație publică în cazul ieșirii din indiviziune în care bunul nu este comod partajabil).
Refuzul de a vinde
Cu toate că potrivit principiului autonomiei de voință vânzatorul este liber să vândă sau nu, uneori legea îl obligă la vânzare pe anumite interese de ordin public. De ex. în materie imobiliară, în mod excepțional, în caz de expropriere, art. .civ prevede : „Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire”
Vânzări rezervate anumitor cumpărători (dreptul de preemțiune).
Legea nu îl obligă pe vânzător să vândă, dar în ipoteza în care totuși se decide pentru vânzare, legiuitorul a rezervat anumitor potențiali cumpărători dreptul de a cumpăra. Acest drept, datorită complexității sale, va fi analizat mai pe larg în următorul subcapitol.
De asemenea, o vânzare specioasă, ca și dreptul de preemțiune, este retractul litigios. Retractul litigios este acea convenție prin care debitorul unui drept litigios voiește a stinge litigiul și obligația sa față de creditor oferind terțului cesionar suma cu care el a plătit cedentului creanța, plus dobânzile legale.
B. Restricții convenționale ale libertății de a vinde și de a cumpăra
Înțelegerea între vânzători
Este convenția ce poate interveni între producătorii sau distribuitorii unor mărfuri în scopul evitării concurenței prin împărțirea între ei a zonelor de vânzare.
Prețul impus de vânzător
Este convenția prin care vânzătorul interzice cumpărătorului să revândă marfa la un alt preț (superior sau inferior).
Clauzele exclusivității de vânzare
Este convenția părților prin care vânzătorul impune cumpăratorului să nu revânda marfa în afara unui perimetru sau în anumite zone, ori pe o anumită perioada, sau altor persoane.
Pactul de preferință
Este o promisiune unilaterală sau bilaterală prin care părțile se obligă să față de una sau între ele de a nu vinde bunul fără a-l oferi mai întâi celeilalte. Pactul de preferință nu are drept consecință transmiterea dreptului de proprietate, de aceea nerespectarea lui poate naște în sarcina promitentului obligația de dezdăunare față de cel prejudiciat.
Promisiunea unilaterală de vânzare
Este convenția dintre vânzător și un beneficiar prin care vânzătorul promite că va vinde un bun , de regulă într-un anumite termen , beneficiarul rezervându-și dreptul ca în termenul stabilit să cumpere sau nu bunul. Promisiunea de a vinde se deosebește de oferta de vânzare și nu dă naștere decât la obligația de a face.
Promisiunea unilaterală de a cumpăra
Este convenția prin care o persoană se obligă să cumpere un bun dacă vânzătorul va vinde. Vânzarea neavând loc, cumpărătorul nu dobândește încă proprietatea asupra bunului.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare
Este convenția prin care ambele părți se obligă să încheie în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare. Se deosebește de cea unilaterală prin faptul că oricare dintre părți poate cere încheierea contractului.
Urmează în continuare să analizăm aceste din urmă instituții.
2.6.1. Promisiunea unilaterală de vânzare (sau de cumpărare)
Spre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, în cazul promisiunii de vânzare, o persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primește promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-și facultatea de a-și manifesta ulterior – de obicei, înauntrul unui termen – consimțământul său de a-l cumpăra.
De exemplu, locatorul-proprietar se obligă față de locatar să-i vândă, la un preț stabilit, lucrul dat în locațiune, dacă locatarul își va manifesta voința de a-l cumpăra. O promisiune de vânzare acceptata cu această rezervă constituie un contract, și nu un act unilateral de voință care devine caduc în caz de moarte sau dacă persoana devine incapabilă, dar nu constituie o vânzare și nu poate produce efectele unei vânzări.
Promisiunea de vânzare nu este un act translativ, pentru a naște buna-credință necesară dobândirii fructelor bunului promis. Ea rămâne un antecontract, care dă naștere, cel mult, unui drept de creanță. Desigur, dacă clauzele anticipatorii ale unui asemenea antecontract au fost executate (prețul a fost plătit, bunul a fost predat), nu buna-credință justifică dobândirea fructelor de către deținător, ci împrejurarea ca promitentul, încă proprietar al bunului, îi recunoaște un drept de folosință a acestuia.
Promisiunea de vânzare nu poate fi considerată nici cel puțin o vânzare sub condiție suspensivă. Într-adevăr, promisiunea unilaterală de vânzare nu transferă proprietatea, ci dă naștere unei obligații de a face, deci o obligație personală a uneia dintre părți, cealaltă parte păstrându-și libertatea de a decide. Rezultă, deci, că promisiunea de vânzare este un contract unilateral, întrucât creează obligații numai pentru una dintre părți.
Promisiunea de vânzare este, de fapt, un antecontract, care dă naștere la un drept de creanță, una din părți fiind obligată față de cealaltă parte sa vândă în viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putând opta în sensul de a-l cumpăra ori nu. Dacă beneficiarul va opta în sensul cumpărării bunului, dar promitentul, prin încălcarea obligației asumate, va refuza vânzarea – eventual a și vândut bunul unei alte persoane -, contractul proiectat nu se va mai încheia, beneficiarul având drept la daune-interese, potrivit regulilor aplicabile obligațiilor de a face.
Este posibil ca, în schimbul dreptului de opțiune ce i se oferă, beneficiarul opțiunii să se oblige la plata unei sume de bani (prețul dreptului de opțiune), caz în care promisiunea unilaterală de a vinde va fi un contract sinalagmatic. Tot astfel, dacă beneficiarul se obligă la plata unei sume de bani în cazul în care va opta în sens negativ.
Dovada promisiunii de vânzare se face conform regulilor generale aplicabile creanțelor, chiar dacă vânzarea proiectată ar fi un contract solemn(de exemplu, are ca obiect un teren). În principiu, vânzarea-cumpărarea se perfectează solo consensu, fără îndeplinirea vreunei formalități. Această regulă comportă însă unele excepții prevăzute de lege: în cazul terenurilor, în tăcerea legii, ele nu sunt aplicabile și promisiunii de vânzare. Ca atare, promisiunea, fiind un contract nenumit, va urma, cât privește mecanismul formării acordului de voință, regulile generale aplicabile contractelor, încât forma scrisă este cerută numai ad probationem.
Desigur, forma scrisă rămâne capitală pentru dovada existenței promisiunii dacă valoarea depășește 250lei și dacă nu există un început de dovadă scrisă ori o imposibilitate de a preconstitui sau păstra proba scrisă. În aceste din urmă ipoteze, legea permite dovada cu martori, ceea ce, în temeiul art. .civ. dă dreptul instanței să recurgă la proba cu prezumții, adică la raționamente deduse din fapte conexe.
În raport de dispozițiile art. 45 și 46 din Legea nr.18/1991 (devenite art. 66-67, după republicarea legii la 5 ianuarie 1998), forma autentică a actelor de înstrăinare a terenurilor este necesară ad validitatem, dar vânzarea consemnată în înscrisul sub semnătură privată, deși nul absolut ca act de înstrăinare, totuși, în temeiul conversiunii actelor juridice și al executării clauzelor anticipatorii de către părți (plata prețului și predarea în fapt a terenului), se interpretează ca promisiune de vânzare-cumpărare, ceea ce dă dreptul să fie executat silit, în condițiile art. 1073 și .civ.
Obligația promitentului născută din promisiunea de vânzare se stinge la expirarea termenului prevăzut sau, dacă nu s-a prevăzut un termen, la expirarea termenului general de prescripție, care începe să curgă de la data încheierii promisiunii de vânzare.
2.6.2. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare
Promisiunea de vânzare poate fi nu numai unilaterală, dar și bilaterală – de a vinde și cumpăra – în care caz ambele părți se obligă să încheie în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare. Pe lânga clauzele esențiale și indispensabile referitoare la obiectul viitoarei vânzări, promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare poate cuprinde și unele clauze accesorii cum sunt: clauza de dezicere și clauza rezolutorie (pact comisoriu).
Clauza de dezicere este prevederea contractuală în temeiul căreia se conferă uneia din părțile contractante sau ambelor dreptul de a denunța (desființa) unilateral contractul pe care l-au încheiat, în schimbul unei sume de bani, numită dezicere, achitată cocontractantului său, într-un anumit termen.
Clauza rezolutorie (pact comisoriu) are menirea de a permite unei părți contractante să rezoluționeze (desființeze), în mod unilateral, contractul în care cealaltă parte nu-și îndeplinește în mod culpabil o obligație contractuală dintre cele stipulate în mod expres de părți în cuprinsul clauzei.
Promisiunea bilaterală, la fel ca și cea unilaterală, este un antecontract, cu singura deosebire că în acest caz oricare dintre părți poate cere încheierea contractului. Dacă, de exemplu, părțile s-au obligat să vândă, respectiv să cumpere un teren, contractul de vânzare-cumpărare nu este încheiat cât timp nu se întocmește în formă prevăzută de lege (autentică) și cu respectarea dreptului de preemțiune dacă este cazul. Întrucât vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai sa încheie contractul,deși s-au înțeles asupra lucrului și asupra prețului,vânzarea-cumpărarea nu poate fi considerată încheiată. În schimb, obligația de a încheia contractul în viitor ramâne valabilă.
Forma autentică se cere la înstrăinarea și dobândirea terenurilor proprietate privată prin ate juridice între vii, dar ele pot fi înstrăinate și dobândite valabil și prin acte mortis causa. Această formă autentică se referă la terenurile de orice fel, agricole sau neagricole, situate în intravilan sau extravilan, excepție făcând terenurile cu destinație forestieră, regimul circulației lor fiind stabilit printr-o lege specială, și terenurile proprietate publică, al căror regim juridic este reglementat prin Legea nr. 213/1998.
Promisiunea bilaterală, ca antecontract, dă naștere la obligații reciproce de a face, adică de a încheia în viitor, contractul promis de vânzare-cumpărare. În cazul promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare, ale căror clauze anticipatorii au fost executate de părțim s-a admis, necontestat, posibilitatea ca instanța să pronunțe, în baza art. 1073 și art. .civ., o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Două condiții sunt esențiale acestei posibilități: antecontractul să aibă îndeplinite cerințele generale de valabilitate a actelor juridice, prevăzute de art. .civ., și bunul a cărui vânzare a fost promisă să se afle în patrimoniul vânzătorului promitent și să nu existe alte impedimente legale. Apare important pentru transformarea antecontractului în contract perfect ca părțile să fi executat clauzele anticipatorii ale convenției lor: predarea bunului promis și plata prețului.
Dacă promitentul-vânzător nu-și respectă obligația și vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea lucrului întrucât nu a devenit proprietar, iar vânzarea încheiată cu o altă persoană (cu excepția fraudei) este valabilă. Prin urmare, beneficiarul-cumpărător nu poate cere decât daune-interese.
În practică s-a decis că, deși nulă ca vânzare-cumpărare, pentru lipsa formei autentice, convenția încheiată valoarează totuși, în virtutea principiului conversiunii actelor juridice, antecontract de vânzare-cumpărare, generator de obligații de a face. Cum, în speță, executarea silită a acestei obligații nu mai este posibilă, datorită înstrainării ulterioare în formă autentică a bunului de cătrepromitentul-vânzător, instanțele au stabilit corect că ea se transformă în dezdăunări, conform art. .civ.
Dacă însă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale – pe lângă posibilitatea acordării daunelor-interese sau obligării promitentului, sub sancțiunea acordării daunelor cominatorii, la încheierea contractului – nu este exclusă posibilitatea ca instanța, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor, să pronunțe, în baza art. 1073 și art. .civ., o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare și care va avea caracter constitutiv de drepturi, operând trasnferul proprietății de la data când rămâne definitivă.
Prin Legea nr.247/2005 s-a prevăzut în mod expres că în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Cât privește proba antecontractului, în practica judiciară mai recentă s-a pus problema dacă în ipoteza executării clauzelor anticipatorii (predarea bunului promis și plata prețului) rămân ori nu aplicabile dispozițiile art. 1191 alin.1 C.civ., respectiv dacă în absența înscrisului doveditor poate fi primită porba testimonială.
S-a răspuns în sensul că art.1191 alin.1 C.civ. rămâne aplicabil, dar că este suficient un răspuns fragmentar sau evaziv al promitentului-vânzător la interogatoirul luat de instanță asupra existenței antecontractului , pentru ca instanța să considere că există început de dovadă în sensul art. .pr.civ., care face admisibilă dovada cu martori și prezumții.
Autorul care comentează decizia adaugă, întemeiat, că executarea clauzelor anticipatorii are, în baza art. .civ., suficientă greutate și putere de a naște probabilitatea existenței antecontractului și constituie o probă concludentă și convingătoare în admiterea acțiunii de transformare a antecontractului în contract perfect și conchide în sensul că „este o situație care atenuează rigoarea regulii înscrise în art.1191 C.civ.”.
2.6.3. Pactul de preferință
Pactul de preferință este o variantă a promisiunii de vânzare prin care proprietarul unui bun se obligă ca, în cazul când îl va vinde, să acorde preferință unei anumite persoane, la preț egal. În acest caz proprietarul bunului nu se obligă să-l vândă, ci numai să acorde preferință în cazul în care se va hotărî în acest sens.
O asemenea promisiune, deși afectată de o condiție potestativă, este totuși valabilă, deoarece condiția este numa simplă potestativă, realizarea ei depinzând și de împrejurări externe voinței promitentului, care l-ar putea determina să-și vândă bunul. De exemplu, proprietarul-locator se obligă față de locatar să-i acorde preferință în cazul în care s-ar hotărî să vândă locuința. O asemenea obligație trebuie să fie prevăzută în contractul încheiat între părți.
După cum s-a precizat în practica judecătorească, nicio dispoziție legală nu creează, în favoarea chiriașului care ocupă un imobil proprietate privată, un drept prioritar de a cumpăra acest imobil și nicio analogie nu se poate face între această situție și aceea expres reglementată de Decretul-lege nr. 61/ 1990, care creează în favoarea chiriașilor fondului locativ de stat un drept exclusiv de a cumpăra locuințele pe care le ocupă.
Întrucât pactul de preferință, la fel ca și promisiunea de vânzare nu transmite dreptul de proprietate, el nu conferă părții lezate dreptul de a intenta acțiunea în revendicare sau în anularea vânzării făcute cu nesocotirea acestei promisiuni, afară de cazul în care se dovedește că vânzarea s-a făcut în frauda beneficiarului cu complicitatea la fraudă din partea terțului achizitor. În lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea acțiune împotriva promitentului numai pentru daune-interese, conform regulilor generale privitoare la răspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligației de a face.
Dacă nu s-a prevăzut altfel în convenția dintre părți, dreptul beneficiarului rezultând din promisiunea de vânzare (unilaterală sau bilaterală) inclusiv pactul de preferință, se poate transmite prin acte între vii (cu respectarea formalităților prevăzute de lege pentru cesiunea de creanță) sau prin moștenire. Întrucât legislația noastră nu cunoaște cesiunea de datorie, obligația promitentului se transmite numai prin moștenire.
2.6.4. Dreptul de preempțiune
Dreptul de preempțiune este un drept subiectiv civil recunoscut de lege anumitor persoane fizice sau juridice care constă în posibilitatea conferită acestora de a cumpăra cu prioritate un anumit bun.
Spre deosebire de pactul de preferință, care are natură contractuală întrucât dreptul prioritar la cumpărare al beneficiarului pactului se naște pe baza consimțământului dintre părți, dreptul de preempțiune are natură legală, fiind instituit printr-o normă imperativă. Voința proprietarului-vânzător nu are niciun rol în nașterea și exercitarea dreptului de către titularul lui. În măsura în care s-a hotărât să vândă terenul, el trebuie să respecte dreptul de preempțiune sub sancțiunea prevăzută de lege.
Instituirea dreptului de preempțiune reprezintă o derogare de la principiul liberei circulații a bunurilor, și, mai ales, de la principiul potrivit căruia proprietarul dispune liber, exclusiv și absolut de bunul său. Fiind concepută de legiuitor ca o derogare de la aceste principii, se impune concluzia ca textele care reglementează dreptul de preempțiune urmează să fie interpretate restrictiv.
Dreptul de preempțiune, fiind un drept absolut, este opozabil erga omnes. Deci, dacă proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credință a terțului cumpărator.
În cele ce urmează voi detalia dreptul de preempțiune reglementat de O.U.G. nr.40/8.04.1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, de Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, precum și cel reglementat de alte acte normative. În privința dreptului de preempțiune reglementat de Legea nr.54/1998, prin abrogarea acestui act normativ prin Legea nr.247/2005, nu a mai fost menținut dreptul de preempțiune al coproprietarilor, vecinilor și arendașilor.
A. Dreptul de preempțiune al chiriașului la dobândirea locuinței
În ipoteza în care proprietarul unei locuințe închiriate intenționează să o vândă, chiriașul are un drept de preempțiune la cumpărarea locuinței. Dreptul de preempțiune este consacrat de lege numai pentru situația în care locuința închiriată se înstrăinează prin vânzare, nu și pentru cazul în care ar forma obiectul altor înstrăinări, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
Dacă proprietarul locuinței închiriate intenționează să nu reînnoiască contractul de închiriere deoarece locuința urmează să fie vândută, el are obligația să ii notifice chiriașului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere. Această notificare prealabilă trebuie să îndeplinească, sub sancțiunea nulității absolute, patru condiții cumulative: să fie făcută prin intermendiul executorului judecătoresc, să indice motivul refuzului de a reînnoi contractul de închiriere, să fie făcută cu cel puțin un an înainte de expirarea contractului de închiriere, și să cuprindă prețul la care locuința închiriată urmează să se vândă.
Notificarea realizată cu respectarea exigențelor de mai sus are semnificația juridică a unei oferte de vânzare, care este irevocabilă până la expirarea perioadei de închiriere.
În raport cu această ofertă de vânzare, chiriașul poate avea una din următoarele poziții.
A. Să accepte oferta de vânzare astfel cum aceasta a fost făcută de proprietar, situație în care contractul de vânzare-cumpărare între proprietar și chiriaș se perfectează.
B. Să accepte oferta de vânzare a proprietarului, notificându-i însă acestuia faptul că intenționează să obțină un împrumut pentru plata prețului. În acest caz, contractul de închiriere se prelungește, în puterea legii și chiar împotriva voinței proprietarului, cu încă un an, perioadă care curge de la expirarea termenului contractual.
Termenul de un an este un termen de decădere, la expirarea căruia dacă vânzarea nu s-a perfectat chiriașul pierde dreptul subiectiv de preempțiune. În acest interval de timp, părțile sunt ținute să-și îndeplinească toate obligațiile ce derivă din contractul de închiriere (plata chiriei, efectuarea reparatiilor, etc).
Dacă după expirarea termenului de un an contractul de vânzare-cumpărare nu s-a perfectat, dreptul de preempțiune al chiriașului se stinge, acesta putând fi obligat si la despăgubiri de către proprietar dacă se va face dovada că dreptul de preempțiune a fost exercitat cu rea-credință (ex. chiriașul a solicitat prelungirea contractului cu încă un an, dar nu a făcut vreun demers pentru obtinerea împrumutului, ori refuză încheierea contractului de vânzare-cumpărare, deși a obținut împrumutul solicitat).
C. Nu se declară de acord cu oferta de vânzaer făcută de către proprietar
În acest din urmă caz, la expirarea termenului contractual, chiriașul va trebui să părăsească locuința. Dacă, totuși, chiriașul este interesat de achiziționarea locuinței, el va trebui să comunice proprietarului, la mutarea din locuință, în scris, cu confirmare de primire (prin intermediul executorului judecătoresc sau prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire) adresa la care i se va notifica contractul de vânzare-cumpărare, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a se subroga în drepturile cumpărătorului.
Dacă proprietarul vinde locuința unui terț la prețul cuprins în oferta de vânzare ori la un preț mai mare, chiriașul nu se poate prevala de încălcare vreunui drept. În schimb, dacă locuința a fost vândută unui terț în condiții sau la un preț mai avantajos pentru cumpărător decât cel prevăzut în oferta adresată chiriașului, înseamnă că a fost încălcat dreptul de preempțiune al chiriașului și, la cererea acestuia din urmă, intervine o sancțiune specifică: chiriașul se subrogă în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia prețul vânzării în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare.
Termenul de 60 de zile este un termen de decădere, cu toate consecințele ce decurg din această calificare. Subrogarea în drepturile cumpărătorului este o manifestare unilaterală de voință care, dacă sunt îndeplinite condițiile legale, produce efecte independent de voința cumpărătorului. Dreptul chiriașului de a se subroga în drepturile cumpărătorului se exercită potrivit dispozițiilor C.pr.civ., privind ofertele de plată și consemnațiuni.
Procesul-verbal încheiat de executorul judecătoresc pentru a constata primirea plății de către terțul cumpărător ori hotărârea judecătorească irevocabilă prin care oferta de plată și consemnarea au fost declarate valabile ține loc de titlu de proprietate pentru fostul chiriaș. Oferta de plată urmată de consemnațiune, făcută de chiriaș pentru a se subroga în drepturile cumpărătorului, este irevocabilă.
În cazul exercitării de către chiriaș a dreptului de a se subroga în drepturile cumpărătorului, devin incidente dispozițiile corespunzătoare din materia garanției contra evicțiunii. Dacă sunt îndeplinite condițiile obligației de garanție pentru evicțiune, vânzătorul va răspunde față de cumpărător în condițiile art.1337 C.civ.
Subrogându-se în drepturile cumpărătorului, chiriașul devine succesor cu titlu particular al vânzătorului, cu toate consecințele juridice ce decurg din acest statut. Dispozițiile privind dreptul de preempțiune al chiriașului și dreptul de a se subroga în drepturile cumpărătorului sunt aplicabile și în cazul în care proprietarul vinde locuința înainte de expirarea perioadei de închiriere.
B. Dreptul de preempțiune reglementat de Legea nr.10/2001
Potrivit art.17, au drept de preempțiune în cazul încheierii unui contract de vânzare-cumpărare, locatarii următoarelor imobile: cele ocupate de unități și instituții de învățământ din sistemul de stat (gradinițe, școli, licee, colegii, școli profesionale, școli postliceale, instituții de învățământ superior), cele ocupate de unități sanitare și de asistență medico-socială din sistemul public (creșe, cămine-spital pentru bătrâni, spitale, centre de plasament, case de copii), cele ocupate de instituții publice (administrații financiare, trezorerii, ministere și alte autorități ale administrației publice centrale, parchete, judecătorii, tribunale, curți de apel, poliție, poliție de frontieră, jandarmerii, servicii publice comunitare pentru situații de urgență, sedii vamale, arhive naționale, direcții județene, case de asigurări de sănătate, primării, prefecturi, consilii locale și județene, inspectorate școlare), cele ocupate de instituții culturale (teatre, opere, biblioteci, muzee), cele ocupate de sedii ale partidelor politice lagal înregistrate.
Dreptul de preempțiune se poate exercita, sub sancțiunea decăderii, în termen de 90 de zile de la data primirii, prin executorul judecătoresc, a notificării privind intenția de vânzare. În cazul în care contractele de vânzare cumpărare se încheie cu încălcarea dreptului de preempțiune, sancțiunea aplicabilă este nulitatea absolută a acelor contracte.
Dispozitiile art.17 sunt aplicabile și în ipoteza prevăzută de art.19. Astfel, în situația imobilelor-construcții cărora le-au fost adaugate, pe orizontală și/sau pe verticală, în raport cu forma inițială, noi corpuri a căror arie desfășurată însumează mai putin de 100% din aria desfășurată inițial, fostului proprietar i se restituie imobilul în natură.
În acest caz, deținătorul suprafeței adăugate imobilului preluat are drept de preempțiune la cumpărarea suprafeței restituite fostului proprietar sau, după caz, moștenitorului acestuia.
Tot astfel, în situația imobilelor-construcții cărora le-au fost adăugate, pe orizontală și/sau pe verticală, în raport cu forma inițială, corpuri suplimentare de sine-stătătoare, foștilor proprietari sau, după caz, mosțenitorilor acestuia, li se restituie, în natură, suprafața deținută în proprietate la data trecerii în proprietatea statului.
Noul proprietar al suprafeței restituite în proprietate are drept de preempțiune la cumpărarea suprafeței adăugate imobilului după trecerea acestuia în proprietatea statului. În ambele situații, încălcarea dreptului de preempțiune se sancționează cu nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare.
Potrivit art.42 alin.2 imobilele cu altă destinație decât cea de locuință care nu se restituie persoanelor îndreptățite, se pot înstrăina potrivit legislației în vigoare, iar deținătorii cu titlu valabil la data intrării în vigoare a Legii nr.10/2001 au drept de preempțiune. De asemenea, potrivit art.42 alin.3, au drept de preempțiune și chiriașii imobilelor cu destinația de locuințe care nu se restituie persoanelor îndreptățite.
În ipoteza în care dreptul de preempțiune este încălcat, sancțiunea care se impune este nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare.
C. Dreptul prioritar la dobândirea imobilului expropriat
Potrivit art. 37 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate de utilitate publică. „În cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorește înstrăinarea imobilului, expropriatul, fost proprietar, are un drept prioritar la dobândire, la un preț ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată. În acest scop, expropriatorul se va adresa în scris fostului proprietar, iar dacă acesta nu optează pentru cumpărare sau dacă nu răspunde expropriatorului în termen de 60 de zile de la primirea notificării, acesta din urmă poate dispune de imobil”.
Fostul proprietar al imobilului expropriat se bucură de dreptul prioritar la dobândire în toate cazurile în care expropriatorul intenționează să înstrăineze imobilul, deci nu numai în caz de vânzare. Chiar dacă înstrăinarea s-ar face cu titlu oneros, prin vânzare fostul proprietar se bucură de dreptul prioritar nu la un preț egal oferit de alți cumpărători, ci la un preț ce nu poate depăși despagubirea actualizată.
Procedura exercitarii dreptului prioritar este simplă, constând în notificarea intenției de înstrăinare expropriatului și manifestarea voinței acestuia de a redobândi proprietatea imobilului expropriat în termen de 60 de zile de la primirea notificării.
D. Dreptul de preempțiune reglementat de Codul silvic
Potrivit art. 52 din Legea nr.26/1996 „Statul, prin autoritatea publică centrală care răspunde de silvicultură, are drept de preempțiune la toate vânzările de bună-voie sau silite, la preț și în condiții egale pentru enclavele din fondul forestier proprietatea publică și terenurile limitrofe acestuia, precum și pentru terenurile acoperite de vegetație forestieră.
Proprietarul vânzător este obligat să înștiințeze, în scris, unitatea silvică teritorială în rază căreia se află terenul respectiv, în legătură cu intenția de înstrăinare. Unitatea silvică sesizată își va manifesta opțiunea în termen de 30 de zile, după care dreptul de preempțiune încetează. Vânzarea făcută cu încălcarea dispozițiilor de mai sus este nulă de drept.”
Dreptul de preempțiune se exercită numai în legătură cu contractele de vânzare-cumpărare care au ca obiect enclavele din fondul forestier proprietate publică, terenurile limitrofe fondului forestier proprietate publică si terenurile cu vegetație forestieră.
Titular al dreptului de preempțiune este statul. Prin derogare de la dreptul comun, acesta nu își va exercita dreptul prin intermediul Ministerului Finanțelor, ci prin autoritatea publică centrală care răspunde de silvicultură. Potrivit art.10 și 11 alin.2 din Codul silvic, aceasta își îndepinește atribuțiile prin Regia Națională a Pădurilor. Unitățile silvice teritoriale sesizate cu intenția de vânzare a proprietarului vânzător sunt direcțiile silvice județene ale Regiei Naționale a Pădurilor.
Coroborând dispoziția legală potrivit căreia dreptul de preempțiune se exercită numai la preț egal cu aceea care statuează că acest drept încetează prin expirarea termenului de 30 de zile, termen de decădere, de la exprimarea intenției de vânzare a proprietarului, consider că această intenție trebuie să fie o veritabilă ofertă de vânzare, cuprinzând toate elementele esențiale ale contractului. Acceptarea acestei oferte de către organul competent să reprezinte statul conduce la realizarea acordului de voință, care are natura juridică a unui antecontract de vânzare-cumpărare. Pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, consimțământul părților trebuie să îmbrace forma autentică.
Sancțiunea nerespectării dreptului de preempțiune este nulitatea absolută a contractului, întrucât sunt încălcate norme juridice ce ocrotesc un interes general. Admiterea acțiunii în constatarea nulității absolute are ca efect întoarcerea bunului în patrimoniul vânzătorului.
E. Dreptul de preempțiune reglementat de Legea nr.346/2004 privind stimularea înființării și dezvoltării întreprinderilor mici și mijlocii
Potrivit art.12 lit.d), „întreprinderile mici si mijlocii au drept de preferință la cumpărarea activelor disponibile ale regiilor autonome, societăților/companiilor naționale, precum si ale societăților comerciale cu capital majoritar de stat, sflate în vecinătarea imediată a activelor pe care le dețin în proprietate. Dreptul de preferință se poate exercita prin depunerea unei solicitări în acest sens, în termen de 30 de zile calendaristice de la data înscrierii activului pe listele cuprinzând activele disponibile prevăzute la art.13 alin.4.
Este interzis, sub sancțiunea nulității absolute, transferul, în orice mod, al dreptului de proprietate asupra activului disponibil, fără acordarea dreptului de preferință.”
Tot astfel, potrivit art.12 lit.e) „întreprinderile mici si mijlocii au prioritate la cumpărarea activelor disponibile ale regiilor autonome, societăților/companiilor naționale, precum și ale societăților comerciale cu capital majoritar de stat. În termen de 30 de zile de la primirea unei solicitări în acest sens, regiile autonome, societățile/companiile naționale, precum și societățile comerciale cu capital majoritar de stat, vor organiza o primă licitație deschisă cu strigare doar pentru întreprinderile mici și mijlocii.
Oferta de vânzare va specifica faptul că este adresată doar întreprinderilor mici și mijlocii. În situația neadjudecării licitației, se poate organiza o altă licitație, cu acces liber, conform reglementărilor în vigoare”.
G. Dreptul de preempțiune reglementat de Legea nr.182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural național mobil
Potrivit art.35 din Legea nr.182/2000:„vânzarea publică a bunurilor culturale mobile clasate, aflate în proprietate privată sau intermedierea vânzării se efectuează numai prin agenți economici autorizați, cu respectarea prevederilor prezentei legi.
Agenții economici autorizați să comercializeze bunuri culturale mobile sunt obligați ca, în termen de 3 zile de la data înregistrării în registrul propriu a bunurilor clasate în tezaur, să comunice în scris direcției pentru cultură, culte și patrimoniul cultural național județene, respectiv a municipiului Bucuresti, în a cărei rază teritorială își au sediul, punerea acestora în vânzare, precum și, după caz, să transmită un exemplar al catalogului editat în scopul organizării unei licitații publice, indiferent dacă bunurile scoase la licitatie sunt sau nu sunt clasate în patrimoniul cultural național mobil.”
Potrivit art. 36 din același act normativ: ,,Bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice, sau juridice de drept privat, clasate în tezaur, pot face obiectul unei vânzări publice numai în condițiile exercitării dreptului de preemțiune de către statul român, prin Ministerul Culturii, și cu respectarea dispozițiilor art. 35 alin. 7.
Direcțiile județene pentru cultură și patrimoniul cultural național sunt obligate să transmită Ministerului Culturii, în termen de 3 zile de la primirea comunicării scrise a agentului economic autorizat, înregistrarea privind punerea în vânzare a unui bun cultural mobil clasat în tezaur.
Termenul de exercitare a dreptului de preemțiune al statului este de maximum 30 de zile, calculat de la data înregistrării comunicării prevăzute la alin. 2, iar valoarea de achiziționare este cea mai negociată cu vânzătorul sau cu agentul economic autorizat ori cea rezultată din licitația publică
Nerespectarea dispozițiilor alin. 1 atrage nulitatea absolută a vânzării”
Considerăm că prevederile citate necesită câteva precizări:
– Dreptul de preempțiune se poate exercita numai asupra bunurilor culturale mobile clasate în tezaur.
– Dreptul de preempțiune se poate exercita numai în cazul vânzărilor publice, iar nu și în ipoteza vânzărilor încheiate în urma negocierii directe.
– Titular al dreptului de preempțiune este statul. Prin derogare de la dreptul comun, acesta nu își va exercita dreptul prin intermediul Ministerului Finanțelor, ci prin Ministerul Culturii, prin intermediul direcției județene pentru cultură și patrimoniu cultural.
– Dacă proprietarul și-a manifestat intenția de a vinde bunul prin vânzare publică și s-a adresat unui agent economic autorizat, titularul poate exercita dreptul de preempțiune în una din următoarele forme: prin negociere directă cu agentul economic autorizat care organizează vânzarea sau prin negociere directă cu vânzătorul ori prin participarea la licitația publică.
– Exercitarea dreptului de preempțiune în termenul de decădere de 30 de zile stabilit de lege presupune exercitarea de către titularul dreptului a intenției de achiziționare a bunului, iar nu neapărat desfășurarea licitației publice în acest interval. De aceea, considerăm că dacă intenția Ministerului Culturii de a achiziționa bunul s-a manifestat în termen, acesta va putea beneficia de dreptul de preempțiune în cadrul licitației publice, chiar dacă aceasta se desfășoară după expirarea celor 30 de zile.
– Astfel cum prevede expres art. 36 alin. final, sancțiunea nerespectării dreptului de preempțiune este nulitatea absolută a contractului, întrucat sunt încălcate norme juridice ce ocrotesc un interes general. Admiterea acțiunii în constatarea nulității absolute are ca efect întoarcerea bunului în patrimoniul vânzătorului.
Având în vedere lipsa de claritate a textelor legale, considerăm că este necesar să formulăm un exemplar. Astfel, dacă o persoană se decide să vândă pe calea unei vânzări publice un bun cultural mobil clasat în tezaur aflat în proprietatea sa, el este obligat să organizeze vânzarea prin intermediul unui agent economic autorizat. În termen de trei zile de la data înregistrării bunului într-un registru special propriu, acest agent va informa direcția pentru cultură, culte și patrimoniul cultural național despre punerea în vânzare a imobilului. În termen de trei zile de la primirea acestei informări, direcția județeană o va transmite Ministerului Culturii. Acesta poate decide să negocieze direct prețul vânzării cu agentul autorizat. Acesta poate refuza oferta ministerului și în acest caz, Ministerul Culturii se poate adresa direct proprietarului. Dacă în urma negocierii dintre Ministerul Culturii și proprietar nu s eva ajunge la niciun rezultat, ministerul va putea participa la licitația publică și va avea prioritate la cumpărare în cazul în care oferă un preț egal cu cel mai mare preț oferit de ceilalți participanți la licitație.
Dreptul de preempțiune mai este instituit și prin alte acte normative, de ex. Legea nr.442/2001 privind protejarea monumentelor istorice, Legea nr.16/1996 a arhivelor naționale, Legea nr.379/2003 privind regimul mormintelor si operelor comemorative de război.
3. Obiectul contractului
3.1. Considerații generale
Prin obiect al actului juridic civil se înțelege conduita părților stabilită prin acel act, respectiv acțiunile ori inacțiunile la care părțile sunt îndreptățile sau de care sunt ținute.
Cu referire doar la convenții, art. .civ. prevede: „Obiectul convențiilor este acela la care părțile sau numai una dintre părți se obligă”. Când prestația se referă la anumite bunuri, acestea apar ca obiecte derivate ale contractului. Referitor la contractul de vânzare-cumpărare, convenție sinalagmatică, obiectul este dublu. Pe de o parte, prestația vânzătorului în privința bunului este obiectul juridic, iar bunul în sine este obiectul derivat. Pe de altă parte, prestația cumpărătorului în ceea ce privește prețul este obiectul juridic, iar cuantumul prețului este obiectul juridic derivat. În lipsa acestor elemente sau dacă ele nu îndeplinesc condițiile prevăzute de lege, contractul de vânzare-cumpărare nu poate fi considerat valabil încheiat.
Obiectul și conținutul contractului, deși se află într-o strânsă legătură, nu trebuie confundate acțiunile ori inacțiunile la care sunt îndreptățite sau de care sunt ținute părțile (obiectul) cu drepturile subiective civile și obligațiile la care dă naștere contractul (conținutul sau efectele).
3.2. Lucrul vândut
Lucrul vândut trebuie să îndeplinească următoarele condiții: să fie în comerț, să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor, să fie determinat sau determinabil, licit și posibil, și să fie proprietatea vânzătorului.
A. Lucrul să existe
O condiție pentru validitatea contractului este ca lucrul să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor. Aceasta este condiția primordială pentru valabilitatea obiectului contractului de vânzare-cumpărare, în sensul că dacă obiectul lipsește, nu se mai pune problema îndeplinirii celorlalte condiții.
Conform art.1131 C.civ.: „Dacă în momentul vânzării lucrul vândut era pierit în tot, vânzarea e nulă”. Întrucât în acest caz vânzarea este lipsită de obiect, apare justă nulitatea absolută. Dacă însă în momentul vânzării lucrul era pierit numai în parte, cumpărătorul poate alege între a cere rezoluțiunea contractului sau executarea parțială cu reducerea corespunzătoare a prețului.
Dreptul de opțiune al cumpărătorului trebuie să nu fie exercitat abuziv și în acest sens aprecierea să se facă potrivit scopului încheierii contractului. În principiu, cumpărătorul poate renunța la contract când executarea parțială nu poate duce la realizarea scopului pentru care a înțeles să cumpere.
După cum rezultă din cele arătate, riscul pieirii totale sau parțiale, deoarece se situează înainte de momentul încheierii contractului și deci a momentului transferării dreptului de proprietate, este suportat de vânzător (res perit domino). Face excepție ipoteza în care operațiunea are caracter aleatoriu. În această situație, cumpăratorul este conștient la încheierea contractului de riscul pieirii, dar cumpără sperând să nu fi intervenit (emptio spei).
Cu titlu general, art. .civ prevede că lucrurile viitoare pot forma obiect al obligației. Vânzarea este valabilă dacă are ca obiect un lucru viitor (res futura), care nu există în momentul încheierii contractului, dar pot exista în viitor. În materia vânzării-cumpărării, jurisprudența și doctrina au admis vânzarea bunurilor viitoare în materia fructelor unei livezi, recolta viitoare de grâu sau o bijuterie ce se va confecționa. Nu pot fi înstrăinate ca bunuri viitoare succesiunile nedeschise.
Într-un studiu recent, autorul comentează o decizie din anul 2010 a Înaltei Curți de Casație și Justiție prin care s-a respins o acțiune în declararea absentă a unui contract de vânzare-cumpărare, a unui imobil, bun viitor, considerând că suntem în prezența unei condiții suspensive, iar nu a unui drept eventual.
Nerealizarea bunului viitor nu conduce la nevalabilitatea contractului, ci poate atrage obligarea vânzătorului atât la pierderea prețului pe care o va suporta ca debitor al obligației imposibil de realizat cât și la plata de daune-interese pentru neexecuarea obligației asumate, dacă nu dovedește o cauză străină exoneratoare de răspundere. Bineînțeles, nici cumpărătorul nu va fi obligat să plătească prețul, chiar dacă neexecutarea nu este imputabilă vânzătorului
În privința suportării riscurilor, soluția poate fi diferită în funcție de cum, prin convenție, s-au înțeles părțile. Dacă părțile au convenit ca operațiunea are caracter comutativ, riscul este al cumpărătorului. Dacă însă operațiunea are caracter aleatoriu, cumpărătorul va suporta riscul nerealizării lucrului viitor numai în cazul în care a convenit în mod expres.
B. Lucrul să fie în circuitul civil
Prevederile art.963 C.civ sunt de aplicabilitate generală și sună astfel : „Numai lucrurile care sunt în comerț pot fi obiectul unui contract”. În același sens sunt și dispozițiile art. .civ. : „Toate lucrurile care sunt în comerț pot fi vândute afară numai dacă vreo lege a oprit aceasta”. Rezultă că, în principiu, toate bunurile aflate în circuitul civil pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare; excepțiile trebuie să fie exprese și sunt de strictă interpretare.
Sintagma „circuit civil” se întrebuințează cu două sensuri. În sens larg (lato sensu), prin circuit civil se înțelege totalitatea actelor și faptelor juridice în virtutea cărora se nasc raporturi de drept civil, pe când în sens restrâns (stricto sensu), expresia „circuit civil” se reduce la actele și faptele juridice susceptibile să conducă la înstrăinarea sau dobândirea valabilă a unui drept sau a unui bun. Dintre cele două sensuri, vom avea în vedere doar cel din urmă sens.În mod corespunzător, prin „bunuri aflate în circuitul civil” vom înțelege acele bunuri susceptibile să facă obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare.
În sensul propriu-zis al cuvântului sunt scoase din comerț și nu pot forma obiectul acestui contract numai lucrurile care prin natura lor nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului dreptului de proprietate și al actelor juridice (res communis ca aerul, razele soarelui, apa mării, râul curgător, care fiind inepuizabile nu aparțin nimănui și al cărui uz este comun tuturor în condițiile și limitele prevăzute de lege).
Stabilind principiul liberei circulații a lucrurilor susceptibile de apropriere, de a forma obiectul dreptului de proprietate sau a altorn raporturi juridice, art. .civ prevede și o derogare importantă de la acest principiu pentru materia contractului de vânzare-cumpărare: nu pot forma obiectul contractului lucrurile care potrivit legii nu sunt în comerț.
Prohibiția poate fi absolută, vizând bunurile care prin natura lor sau printr-o declarație a legii sunt de uz sau de interes public și care, ca atare sunt inalienabile, sau relativă, referitoare la bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi vândute-cumpărate, dar numai de către anumite persoane sau numai în anumite condiții. Rezultă că noțiunea de „lucruri care sunt în comerț”, respectiv scoase din comerț, vizează în realitate fie numai inalienabilitatea unor bunuri, dar care pot forma obiectul unor acte juridice netranslative de proprietate (ex. locațiune, comodat, etc), fie numai regimul juridic restrictiv al circulației anumitor bunuri.
Legea declară inalienabile, insesizabile și imprescriptibile bunurile proprietatea publică a statului sau unităților administrativ-teritoriale (inclusiv cele care, conform art. 135 alin.4 din Constituție și Legii nr.213/1998 privind proprietatea publică și regimul acesteia, sunt de uz sau de interes public).
Bunurile proprietate publică sunt inalienabile, ceea ce înseamnă că elenu pot fi înstrăinate și nici grevate cu sarcini reale cât timp nu sunt scoase din domeniul public și introduse în circuitul civil general. Totuși, ele pot fi date în administrare, pot fi închiriate prin licitație publică, concesionate, ori date în folosință gratuită instituțiilor de utilitate publică în termen limitat în condițiile legii. Sumele încasate din închirierea sau din concesionarea lor se face, după caz, venit la bugetul de stat sau la bugetele locale.
Dacă bunurile proprietate publică sunt scoase din paza și administrarea organelor statului și date în administrarea regiilor ori instituțiilor publice, ele nu își pierd apartenența la domeniul public, fiind transmis numai dreptul de exploatare, deoarece dreptul de proprietate publică este un drept absolut și exclusiv, nesusceptibil de dezmembrare.
Pentru aceleași bunuri, dacă fac parte din domeniul privat al statului sau unităților administrativ-teritoriale, prohibiția nu operează, ele fiind supuse dispozițiilor de drept comun cu respectarea formelor și prescripțiilor anume edictate pentru ele (art. 121 și art.129 din Legea nr. 215/2001 și art. 74 din Legea nr. 69/1991). Regimul juridic al proprietății private este identic indiferent de titular (statul, unitățile administrativ-teritoriale, persoanele fizice sau juridice). Prin apartenența bunurilor statului, ele nu devin toate obiecte ale proprietății publice. Aceasta deoarece proprietatea publică nu se definește numai prin raportare numai la titularul ei, ci și prin afectațiunea bunurilor folosinței publice.
Bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile nu numai extinctiv, ci și achizitiv, în sensul că nu pot fi dobândite de către alte persoane prin uzucapiune și nici prin efectul posesiei de bună-credință asupra bunurilor mobile. Bunurile proprietate publică sunt insesizabile, în sensul că nu pot fi supuse executării silite (art. 11 alin.1 lit.b din Legea nr. 213/1998 ).
Actele juridice încheiate cu încălcarea prevederilor privind regimul juridic al bunurilor din domeniul public, respectiv inalienabilitatea, imprescriptibilitatea și insesizabilitatea, sunt lovite de nulitate absolută.
În legislația română există norme de inalienabilitate temporară justificate de protecția unui interes general.
Astfel, conform Legii nr.18/1991 „terenul atribuit conform art.19 alin.1, art.21 și art.43 nu poate fi înstrăinat prin acte între vii timp de 10 ani socotiți de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietății, sub sancțiunea nulității absolute a actului de înstrăinare” În articolele la care se face trimitere este vorba de terenurile cu privire la care, în terminologia legii, s-a constituit dreptul de proprietate în favoarea cooperatorilor care nu au adus pământ în cooperativă și a altor persoane prevăzute de lege. Nu este vorba de o simplă incapaciate de înstrăinare stabilită intuitu personae, ci de o inalienabilitate prevăzută propter rem. În cadrul termenului prevăzut de lege terenul în cauză nu poate fi înstrăinat prin acte între vii.
Legea nr. 112/1995, art.9 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația locuințe trecute în proprietatea statului permite în anumite condiții chiriașilor titulari de contract de închiriere a apartamentelor în cauză să le cumpere, dar cu interdicția înstrăinării timp de 10 ani de la data cumpărării lor. Interdicția vizează numai înstrăinarea prin acte între vii, cu titlu oneros sau gratuit, nu și transmisiunile prin moștenire legală sau testamentară. Prin excepție, aceștia pot înstrăina apartamentele sub orice formă înainte de împlinirea termenului de 10 ani numai persoanei îndreptățite, fost proprietar al acelei locuințe.
În practica judiciară s-a decis că dispoziția art.9 din Legea nr.112/1995 fiind prohibitivă, este de strictă interpretare atât cu privire la persoanele cărora li se aplică, cât și cu privire la operațiunile juridice la care se referă. Ca urmare, interdicțiile operează numai pentru înstrăinarea locuinței, iar nu și pentru constituirea, în favoarea unui terț, a unui dezmembrământ al dreptului de proprietate cu caracter temporar, cum este uzufructul. De asemenea, interdicția operează numai pentru înstrăinarea intenționată de chiriașul cumpărător, prin acte între vii, iar nu și pentru dobândirea bunului de către moștenitorii săi și pentru actele de înstrăinare a acestora după decesul chiriașului cumpărator.
În privința naturii juridice a interdicției de înstrăinare a imobilelor dobândite de chiriași în condițiile Legii nr.112/1995, doctrina a statuat că suntem tot în prezența unui caz de indisponibilizare propter rem, cu singura diferență că de această dată este permisă, în mod excepțional, înstrăinarea prin acte între vii a apartamentelor respective foștilor proprietari.
De asemenea, prin Decretul-lege nr. 61/1990 și Legea nr. 85/1992 privind vânzarea către populație a locuințelor și a altor spații construite din fondurile statului, ale unităților economice sau bugetare de stat de interzice vânzarea temporară a locuințelor cumpărate, până la achitarea integrală a prețului.
Derogarea relativă de la principiul liberei circulații a bunurilor este instituită de lege în privința bunurilor care constituie monopolul statului și care pot fi vândute, respectiv cumpărate în condițiile prevăzute de lege numai de persoane fizice sau juridice autorizate pe bază de licență (ex. arme, muniții, materiale explozive, stupefiante, substanțe toxice etc.).
Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unităților economice de stat ca regii autonome și societăți comerciale prevede că statul își poate rezerva activități economice pe care să le desfășoare în mod exclusiv cu titlu de monopol de stat. Asemenea monopoluri, precum și modul lor de administrare, se stabilesc prin legi speciale.
Bunurile care fac parte din patrimoniul național-cultural, daca nu aparțin domeniului public, pot fi vândute, dar există acte normative speciale care reglementează limitări sau interdicții ale trecerii lor peste graniță. Astfel, scoaterea din țară a bunurilor culturale mobile, temporar sau definitiv, se face numai pe baza certificatului de export emis de direcțiile județene pentru cultură și patrimoniul cultural național. În cazul bunurilor culturale mobile clasate în tezaur acest certificat va fi avizat de Comisia Națională a Muzeelor și Colectiilor și aprobat de Ministerul Culturii și Cultelor.
Inalienabilitatea convențională, deși este în principiu interzisă, este permisă în mod excepțional dacă se constată un interes serios si legitim. O clauză contractuală sau testamentară prin care se interzice vânzarea bunului cumpărat, donat, lăsat legat contravine princpiului liberei circulații a bunurilor și dreptului proprietarului de a dispune liber si absolut de bunul său, drept garantat de Constituție.
Astfel fiind, în practica judiciară se invalidează o asemenea interdicție dacă este lipsita de interes și împiedică inutil libera circulație a bunurilor, dacă este consimțită pur și simplu, fără a fi fost luată în garantarea unui drept. Pe cale de consecință, reiese că inalienabilitatea convențională poate fi recunoscută valabilă numai dacă se justifică printr-un interes serios și legitim., cum ar fi garantarea executării unei obligații. Interesul determină și caracterul temporar al inalienabilității, deoarece clauza de inalienabilitate nu poate avea caracter perpetuu.
În aceste condiții de interes și caracter temporar, clauza de inalienabilitate poate fi recunoscută valabilă, întrucât art. .civ are caracter imperativ numai în sensul interzicerii înstrăinării bunurilor declarate de lege inalienabile, iar prerogativellor proprietarului prevăzute de art. .civ i se pot aduce limitări, în măsura în care limitarea nu contravine unei dispoziții imperative sau ordinii publice și bunelor moravuri.
Dacă clauza de inalienabilitate este valabilă, dar cu nerespectarea ei bunul este înstrăinat, stipulantul clauzei poate cere rezoluțiunea înstrăinării inițiale cu daune-interese pentru neexecutarea obligațiilor (art. .civ.) sau repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei, potrivit regulilor generale. În caz de rezoluțiune, terțul dobânditor de bună-credință se va putea apăra prin invocarea art.1909 C.civ. în cazul lucrurilor mobile, și prin lipsa publicității sau prin invocarea uzucapiunii, în cazul imobilelor.
C. Lucrul trebuie să fie determinat sau determinabil
Sunt individual determinate (res certa) acele bunuri care, potrivit naturii lor sau voinței exprimate în contract, se individualizează prin însușiri proprii, specifice. Sunt determinate generic (res genera) acele bunuri care se individualizează prin însușiri specifice categoriei din care fac parte (individualizarea se face prin măsurare, cântărire, numărare, etc.). În cazul lucrurilor de gen, transferul proprietății și al riscurilor se produce din momentul individualizării, ceea ce se face de regulă, prin predarea lucrului vândut.
D. Lucrul să fie licit și posibil
Această condiție este impusă de regula de drept potrivit căreia nimeni nu poate fi obligat la imposibil (ad imposibilium, nulla obligatio). Lucrul nu e posibil doar în cazul în care imposibilitatea este absolută, adică pentru oricine. Dacă imposibilitatea este relativă, adică numai pentru un anumit debitor, atunci obiectul contarctului este valabil, iar în caz de neexecutare culpabilă din partea debitorului este angajată răspunderea civilă.
Imposibilitatea poate fi de ordin material ori de ordin juridic. Această condiție trebuie apreciată dinamic, adică în funcție de progresul tehnico-științific, deoarece, ceea ce azi nu este posibil, mâine poate deveni posibil. De asemenea, condiția nu este îndeplinită atunci când obiectul este în contradicție cu legea, adică este ilicit.
E. Vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut
Întrucât contractul este translativ de proprietate, vânzătorul trebuie să fie titularul dreptului ce se înstrăinează. Această regulă o avem încă din dreptul roman, exprimată în dictonul : nemo dat quod non habet (nu putem da ceea ce nu avem) sau nemo plus juris ad alium transferrere potest, quam ipse habet (nu putem transmite altuia mai multe drepturi decât înseși drepturile pe care le avem).
Dar jurisprudența se confruntă mereu cu situații în care vânzătorul vinde bunul altuia și atunci se pune întrebarea: care va fi soarta juridică a unui asemenea contract?
– Dacă obiect al vânzării sunt bunuri de gen sau bunuri viitoare, lipsa calității de proprietar a vânzătorului la data încheierii contractului nu afectează validitatea vânzării pentru că în asemenea cazuri dreptul de proprietate se transmite la un moment ulterior (al individualizării, respectiv al realizării bunului viitor).
– Dacă obiectul constă într-un bun individual determinat, problema valabilității contractului este controversată, atât în doctrină, cât și în jurisprudență. Vânzarea e considerată nulă absolut pentru lipsă de cauză câtă vreme cumpăratorul nu poate dobândi proprietatea asupra lucrului și, ca atare, obligația sa de a plăti prețul nu are cauză.
Dacă părțile sau cel puțin cumpărătorul au fost în eroare, considerând că lucrul vândut aparține vânzătorului, vânzarea este anulabilă pentru eroare asupra calității esențiale a vânzătorului, care a fost socotit de cumpărator veritabil proprietar al lucrului. Această nulitate relativă poate fi invocată pe cale de acțiune (când prețul s-a plătit) sau pe cale de excepție (când prețul nu s-a plătit) numai de către cumpărător și succesorii lui (art. 954 alin.2 C.civ.). Vânzătorul nu poate cere anularea chiar dacă a fost de bună-credință (s-a crezut proprietar), căci eroarea comisă de un contractant asupra propriei sale persoane nu poate vicia contractul, ci eroarea trebuie să cadă asupra persoanei cu care s-a contractat.
Dacă cumpăratorul nu a cerut sau înainte de a fi cerut anularea este evins de către adevăratul proprietar, obligația de garanție a vânzătorului pentruevicțiune subzistă. Adevăratul proprietar nu poate cere anularea, el fiind terț față de contractul de vânzare-cumpărare, dar poate intenta acțiune în revendicare dacă bunul se află în posesia cumpărătorului, iar dacă stăpânește bunul poate opune cu succes dreptul său de proprietare actului încheiat cu un neproprietar. În acest proces cu adevăratul proprietar, cumpărătorul se poate apăra prin invocarea uzucapiunii sau prin excepția trasă din art. 1909-.civ. Contractul încheiat cu vânzătorul neproprietar poate fi invocat de către cumpărator ca just titlu pentru uzucapiunea de 10-20 de ani și pentru dobândirea fructelor.
Acțiunea în revendicare a proprietarului se va rezolva prin compararea titlurilor reclamantului și pârâtului. Dacă atât reclamantul cât și pârâtul au titluri, iar titlurile provin de la autori diferiți, urmează a se da eficiență titlului ce provine de la autorul al cărui titlu este preferabil.
În practică, problemele juridice legate de vânzarea lucrului altuia se ridică foarte frecvent în legătură cu imobilele preluate fără titlu de către stat și vândute chiriașilor în baza Legii nr. 112/1995. În acest caz, titlul subdobânditorului de bună-credință provine de la stat. Dreptul statului nu poate fi preferabil în raport cu dreptul adevăratului proprietar pentru că, prin ipoteză, trecerea bunului în posesia statului a fost abuzivă. Rezultă că, în urma comparării titlurilor proprietarului deposedat abuziv și sudobânditorului de bună-credință, acțiunea primului va trebui admisă, dacă cel din urmă nu poate invoca în favoarea sa uzucapiunea, ca mod originar de dobândire a proprietății.
Instanțele judecătorești s-au pronunțat în acest sens. Astfel, într-o speță recentă, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă a admis recursul formulat de reclamanți împotriva unei decizii favorabile pârâtului subdobânditor de bună-credință, reținându-se că „instanța de apel în mod greșit a apreciat că buna-credință a pârâtului valoarează titlu de proprietate, această regulă fiind aplicabilă doar în materia bunurilor mobile, nu și a celor imobile. În cauza de față trebuie să se procedeze la compararea titlurilor părților, după regulile consacrate în situația în care acestea provin de la autori diferiți, urmând a se da câștig de cauză titlului de proprietate al reclamanților, care au dobândit imobilul prin moștenire legală de la adevărații proprietari, în timp ce pârâtul l-a dobândit de la statul român, care nu a avut niciodată în patrimoniul său acest bun”.
Aceste considerații sunt valabile și în soluționarea litigiilor referitoare la imobile ce fac obiectul Legii nr.10/2001.
Dacă părțile au încheiat contractul în cunoștință de cauză, știind că se vinde bunul altuia, este vorba de o operațiune speculativă ce are o cauză ilicită și, deci, este nulă absolut în baza art. .civ. Dacă contractul s-a încheiat de către vânzător în frauda dreptului proprietarului cu complicitatea și pe riscul cumpărătorului, ne aflăm într-un caz tipic de nulitate absolută, în virtutea adagiului fraus omnia corrumpit (frauda corupe totul).
În acest sens este decizia Curții de Apel Galați prin care s-a constatat nulitatea vânzării la cererea adevăratului proprietar, întrucât atât vânzătorul cât și cumpărătorul cunoșteau că terenul este proprietatea altuia.
Într-o decizie a Curții Supreme de Justiție – Secția Civilă s-a reținut că vânzarea-cumpărarea bunurilor din litigiu, încheiate între pârâte în cunoștință de cauză, adică cu știința că sunt proprietatea reclamantei, reprezintă o operațiune speculativă, care fiind fondată pe o cauză ilicită, este nulă absolut, în baza art. .civ.
Tot astfel, într-o decizie civilă a Curții de Apel București – Secția a III-a civilă, s-a reținut „contarctul de vânzare-cumpărare încheiat de vânzător în frauda dreptului proprietarului, cu complicitatea cumpărătorului, care a cumpărat pe riscul său, un bun al altuia, este lovit de nulitate absolută conform art. .civ.”
Și acțiunile în temeiul legii nr.11/1995 în cadrul cărora adevăratul proprietar solicită constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare prin care chiriașul a cumpărat locuința pe care o ocupa, sunt întemeiate pe dispozițiile art.948 și .civ., motivându-se că atât vânzătorul cât și cumpărătorul au fost de rea-credință, adică au cunoscut sau cu minime diligențe puteau să cunoască faptul că imobilul aparține altei persoane. S-a decis, cu valoare de principiu, că „nu poate fi bună-credință acolo unde există culpă, oricât de ușoară ar fi aceasta. Buna-credință rezultă deci din convingerea loială unită de lipsa de orice culpă și trebuie să fie întreagă, adică lipsită de cea mai mică îndoială în momentul dobândirii bunului. Îndoiala exclude convingerea loială și viciază astfel buna-credință. Aceasta impune ca imediat ce persoana are vreun motiv a se îndoi despre regularitatea actului, de exemplu cel referitor la legitimitatea proprietății înstrăinătorului, ca în cauza de față, să refuze a trata, sau să facă cercetări asupra problemei până va izbuti să-și formeze o convingere fermă. Existența îndoielii relevă reaua-credință, pe când absența îndoielii relevă buna-credință”.
Dacă bunul înstrăinat face parte din domneiul public al statului sau unităților administrativ-teritoriale, contractul este nul absolut în toate cazurile, chiar dacă cumpărătorul a fost de bună-credință.
Alți autori sunt de părere că și în acest caz vânzarea este perfect valabilă, și că acordul de voință trebuie să fie interpretat în sensul că părțile n-au urmărit imediata strămutare a proprietății bunului, ci vânzătorul s-a obligat numai a-l procura mai târziu cumpărătorului, în caz de nerespectare fiind pasibil de plata daunelor-interese.
– În cazul vânzării unui bun în indiviziune, pot fi două ipoteze: dacă se înstrăinează numai cota ideală a vânzătorului, nu exista niciun fel de problemă; dacă se înstrăinează peste cota ideală a vânzătorului, ne aflăm în prezența unei nulități relative, în sensul că ceilalți co-indivizari pot ratifica vânzarea. În mod similar se procedează și la vânzarea unui bun aflat în devălmășie.
Indiviziunea poate avea ca obiect o universalitate de bunuri (indiviziune propriu-zisă) sau un bun determinat (proprietate comună indiviză pe cote-părți). Dacă unul din coindivizari, fără acordul celorlalți, înstrăinează în natură în materialitatea sa bunul, soluția potrivit părerii dominante din literatura de specialitate este: deoarece vânzătorul are o cotă ideală din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor indivize, nu se aplică regulile privitoare la vânzarea lucrului altuia, ci regulile proprii stării de indiviziune.
În timpul stării de indiviziune, oricare dintre coindivizari poate să dispună liber, fără acordul celorlalți coindivizari, de cota sa ideală de drept asupra bunului determinat sau asupra universalității. Dreptul asupra cotei-părți ideale este un drept de proprietate individual, absolut și exclusiv al fiecărui coindivizar, transmisibil atât inter vivos cât și mortis causa (în situația în care coindivizarul decedat are mai mulți moștenitori, cota-parte indiviză va deveni, la randul ei, obiectul indiviziunii între moștenitorii coindivizarului decedat).
Astfel fiind, în caz de înstrăinare a cotei ideale de proprietate din bunul determinat sau din universalitate, cumpărătorul se substituie în drepturile coindivizarului vânzător, fiind fără relevanță rezultatul partajului care va interveni ulterior și la care va participa cumpărătorul în calitate de coindivizar. Aceasta deoarece dacă vânzătorul a dispus de cota sa parte indiviză, iar dobânditorul s-a substituit în drepturile lui, vânzătorul nici nu mai are dreptul să participe la partaj, fiind ținut să garanteze numai dreptul asupra cotei indivize de proprietate, iar nu atribuirea bunului cumpărătorului.
Alta este situația în care vânzătorul, în loc să dispună de cota sa parte ideală de drept, înstrăinează în natură, în materialitatea sa bunul aflat în indiviziune, deși nu are drept de proprietate exclusivă asupra lucrului vândut. De exemplu, moștenitorul unei cote succesorale de ½ vinde toată casa ce face parte din masa succesorală, fără acordul celuilalt moștenitor. O asemenea înstrăinare nu poate aduce atingere drepturilor coindivizarului care nu a consimțit la încheierea contractului și nici nu l-a ratificat ulterior.
Pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului înstrăinat, oricare dintre coindivizari poate cere ieșirea din indiviziune, iar validitatea contractului de vânzare-cumpărare va depinde de rezultatul partajului, astfel: dacă bunul este atribuit la partaj copărtașului înstrăinător, contractul rămâne valabil și dreptul cumpărătorului se consolidează retroactiv, deoarece împărțeala are caracter declarativ, deci produce efecte retroactive, vânzătorul devenind proprietar exclusiv în mod retroactiv.
Dacă bunul înstrăinat este atribuit altui copărtaș, actul de înstrăinare va fi ineficace, desființat retroactiv pentru lipsa calității de proprietar a vânzătorului, aplicându-se regulile care guvernează vânzarea lucrului altuia. În acest caz, se va putea angaja răspunderea lui pentru evicțiune în calitate de vânzător al lucrului altuia, cu excepția cazului în care cumpărătorul a cumpărat pe risc propriu.
În cazul vânzării bunului indiviz de către unul dintre coindivizari, ceilalți coindivizari nu pot cere constatarea nulității sau anularea actului de întrăinare in timpul stării de invidiziune și nici nu pot intenta o acțiune în revendicare dacă cumpărătorul a intrat în posesia bunului. Drepturile lor indivize asupra bunului urmează să fie apărate pe calea acțiunii de partaj.
Dacă un coindivizar a încheiat un act pe care nu avea dreptul să-l incheie (ex. vânzarea întregului bun indiviz) actul nu este nul, ci numai în opozabil față de ceilalți coindivizari, fiind retroactiv validat datorită efectului declarativ al partajului dacă bunul cade în lotul vânzătorului. În caz contrar, el a vândut lucrul altuia.
În locul regulilor aplicabile indiviziunii, în unele cazuri s-a admis acțiunea în anularea parțială a contractului, în măsura cotei de proprietate a reclamantului, menținându-se valabilă înstrăinarea facută în limitele cotei vânzătorului, cumpărătorul urmând să participe la împărțeală în calitate de coindivizar. Potrivit acestei soluții, ar urma ca vânzătorul să răspundă față de cumpărător pentru evicțiune parțială, indiferent de soarta bunului la partaj; se atribuie în întregime cumpărătorului ori, dimpotrivă, altui coindivizar, bunul nefiind comod partajabil în natură.
Această soluție a anulării parțiale a contractului la cererea unor persoane străine de contract nu are temei ilegal și nu se justifică nici din considerente practice pentru că, dacă la partaj bunul vândut va cădea în lotul vânzătorului el devine proprietar exlusiv cu efect retroactiv, acoperindu-se neregularitatea din momentul încheierii contractului, iar dacă bunul se atribuie altui copărtaș nu se justifică anularea numai în parte a vânzării. Soluția aplicării regulilor indiviziunii, dominantă în teorie și practică, conduce la rezultate mai corespunzătoare. Coindivizarul care a consimțit la încheierea contractului nu are calea unei acțiuni în anularea vânzării și nici în revendicarea bunului, ci numai o acțiune de ieșire din indiviziune
– Ipoteza proprietarului aparent apare atunci când ulterior momentului vânzării-cumpărării, titlul înstrăinătorului s-a desființat în tot sau în parte. În acest caz soluția a fost a menținerii vânzării ca valabilă pe temeiul principiului ocrotirii bunei-credințe, ori pe principiul error communis facit jus (eroarea comună și invincibilă creează drept). Cu titlu de exemplu, este cazul înstrăinării de către un moștenitor a unui bun, moștenitor care ulterior a fost declarat nedemn. Un imobil confiscat de la o persoană în urma unei condamnări penale a fost înstrăinat de stat. Ulterior, după exercitarea unei căi extraordinare de atac, persoana este achitată, ceea ce înseamnă că statul a fost doar un proprietar aparent. Dacă bunul ar fi fost mobil, vânzarea rămânea irevocabilă. Dacă bunul este imobil, va urma o cercetare profundă spre a vedea în ce măsură eroarea a fost comună și invincibilă și ca atare a putut crea un drept irevocabil. Exigențele sunt și mai sporite în condițiile Legii nr. 10/2001 art.2 lit.b combinat cu art. 46 alin.3, în care se arată că acolo unde condamnarea este numai pentru infracțiuni de natură politică, nu operează buna-credință și nici aparența.
3.3. Prețul – condiții
Prețul este principalul obiect al contraprestației cumpărătorului și corespunde valorii lucrului vândut. Pentru validitatea unui contract de vânzare-cumpărare prețul trebuie să indeplinească urmatoarele condiții: să fie stabilit în bani, să fie determinat sau determinabil, să fie sincer și serios. Dacă aceste condiții nu sunt îndeplinite, contractul este nul absolut căci îi lipsește un element de fond, esențial asupra căruia trebuie să se realizeze acordul de voință.
Prețul să fie stabilit în bani
Stabilirea prețului sub forma unei sume de bani este de esența vânzării. Dacă întrăinarea unui lucru se face nu pentru bani, ci în schimbul unui alt lucru, a unei alte prestații, pentru stingerea unei obligații contractul va fi de schimb sau o dare în plată sau un alt contract nenumit, cum ar fi contract de întreținere sau, în unele cazuri, contract de rentă viageră (când se prestează periodic o sumă de bani până la moarte).
B. Prețul să fie determinat sau determinabil
Prețul este determinat dacă cuantumul lui este hotărât de părți în momentul încheierii contractului. Determinarea prețului nu presupune stabilirea modalității de plată (ex. printr-o singură prestație sau în rate) ori a termenului plății, aceste elemente urmând a fi determinate, în lipsă de stipulație, potrivit legii (ex. art. 1101 și .civ.). este însă posibil ca părțile să precizeze în contract numai elementele cu ajutorul cărora prețul va putea fi determinat în viitor, cel târziu la data exigibilității pbligației de plată, caz în care prețul este determinabil.
Prețul este determinabil și atunci când stabilirea lui este lăsată la aprecierea unui terț (C.civ. – art.1304) ales de comun acord de către părți sau de către persoana desemnată de părți. Terțul ales în aceste condiții nu este un arbitru fiindcă nu este chemat să soluționeze un litigiu, o neînțelegere, dar nu are nici calitatea de expert, fiindcă avizul expertului este la aprecierea instanței, ori prețul stabilit de terț este obligatoriu atât pentru părți cât și pentru instanță. El este, în realitate, mandatarul comun al părților (dublă reprezentare) , împuternicit să stabilească prețul , mandat care nu poate fi revocat decât prin acordul comun al părților.
În niciun caz determinarea prețului nu poate rămâne la aprecierea ulterioară a părților sau să depindă de voința uneia dintre ele (ex. prețul care va fi practicat de vânzător la data livrării). În aceste cazuri, contractul nu poate fi considerat încheiat decât în momentul în care părțile s-au înțeles cu privire la preț, respectiv una dintre ele acceptă prețul cerut de cealaltă parte.
Curtea Supremă de Justiție a statuat că „stabilirea ulterioară a prețului nu poate depinde de voința exclusivă a uneia dintre părți; cu atât mai mult modificarea ulterioară a acestuia nu putea fi lăsată în competența unor organe administrative cu atribuții de control financiar.”
Dacă terțul desemnat nu poate sau nu vrea să determine prețul, vânzarea este nulă în lipsa de pret, iar înțelegerea ulterioară dintre părți cu privire la preț sau cu privire la persoana unui alt terț are semnificația unui nou contract încheiat în momentul realizării acordului de voință. În niciun caz instanța nu este competentă să determine prețul sau persoana terțului , în lipsa acordului dintre părți.
În cazurile în care există prețuri legale obligatorii, părțile trebuie să se conformeze (ex. vânzarea locuințelor construite din fondurile statului în baza Legii nr.85/1992), respectiv se subînțelege că părțile au avut în vedere prețul legal. Acest preț este determinat chiar în ipoteza în care contractul nu conține precizări în această privință, căci numai convențiile legal făcute au putere obligatorie între părți.
În condițiile economiei de piață, legiuitorul poate interveni în materie de prețuri în caz de penurie de produse, pentru protecția cumpărătorilor, sau în perioade de supraproducție, pentru a-i proteja pe producători, ori pe considerente de politică socială sau monetară.
Dacă părțile au stabilit un alt preț, acesta se înlocuiește cu cel legal, iar dacă contractul a fost executat cu plata unui alt preț diferența urmează să fie plătită, vânzătorul având o acțiune contractuală în acest scop, respectiv restituită în temeiul art. .civ., pentru plata nedatorată. Plata unui preț mai mare având caracter ilicit, dă dreptul la acțiune în repetițiune, chiar dacă a fost făcută cu știință.
Dacă părțile au prevăzut un preț legal care însă s-a modificat în timpul executării contractului, modificarea de preț se aplică de la data indicată în actul normativ sau, în lipsa unei atare prevederi, cu începere de la data actului normativ, care este de imediată aplicare. Dacă cumpărătorul a plătit prețul legal prevăzut în contract, vânzătorul nu poate refuza predarea lucrului vândut cu motivarea că ulterior prețul legal s-a modificat.
Dacă prețul legal este numai maximal, părțile trebuie să-l respecte ca atare, stabilind concret prețul, nefiind suficientă trimiterea la prețul oficial. Totuși, în funcție de împrejurări, se poate rezuma că părțile au avut în vedere prețul legal maxim.
C. Prețul să fie sincer și serios
Pentru ca prețul să existe, el trebuie să fie sincer și serios. Prin preț sincer se înțelege un preț real, pe care părțile să-l fi stabilit nu în mod fictiv, ci în scopul de a fi cerut și plătit în realitate. Prețul este fictiv când din intenția părților exprimată în actul secret rezultă că nu este datorat.
În cazul în care prețul este fictiv, contarctul este nul ca vânzare-cumpărare, căci îî lipsește prețul (sine pretio nulla este venditio), dar dacă părțile au urmărit în realitate înstrăinarea bunului (deci doar prețul, nu întregul contract este fictiv), el poate fi recunoscut valabil ca o donație deghizată, dacă vânzătorul a avut intenția de a face o liberalitate și dacă sunt îndeplinite toate condițiile cerute pentru validitatea donației.
Dacă simulația constă numai în deghizarea parțială a prețului, dar fără ca prețul să devină derizoriu, contractul este valabil ca vânzare-cumpărare, devenind aplicabile regulile simulației și cele fiscale, deoarece deghizările parțiale se fac, de regulă, pentru fraudarea fiscului. În practică aprecierea prețului serios ridică multe probleme pentru că nu avem niște limite aritmetice.
Potrivit Legii nr.122/1998, în cazul autentificării actelor între vii translative ale dreptului de proprietate și ale altor drepturi reale, care au ca obiect bunuri imobile și în cazul autentificării actelor între vii de înstrăinare a mijloacelor de transport cu tracțiune mecanică ori alte acte de înstrăinare, al căror obiect este evaluabil în bani, în cazul simulării pretului intervine sancțiunea nulității. „Este nulă vânzarea prin care părțile se înțeleg, ptrintr-un act secret, să se plăteasca un preț mai mare decât cel care se declară în actul autentic.”
Prin urmare, în cazul contractului autentic de vânzare-cumpărare, deghizarea parțială a valorii (subevaluarea bunului vândut) pentru fraudarea fiscului se sancționează cu nulitatea absolută a contractului, atât a actului secret cât și a actului public autentic. Nulitatea poate fi constată de instanța competentă oricând, la cererea oricărei persoane interesate, a procurorului sau din oficiu.
Prețul trebuie să fie serios, adică să nu fie derizoriu , atât de disproporționat în raport de valoarea lucrului vândut încât să nu existe preț, să nu poată constitui obiectul obligației cumpărătorului și deci o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate. În loc de preț derizoriu, uneori se vorbește de modicitatea prețului, de o disproporție prea mare între preț și valoarea bunului, ceea ce poate crea confuzie între prețul neserios și prețul lezionar. O asemenea confuzie ar putea avea drept consecință constatarea nulității pentru neseriozitatea prețului, deși el este numai lezionar, iar acțiunea în resciziune inadmisibilă fiindcă vânzătorul este major.
Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lăsată la aprecierea instanței. Și în cazul prețului derizoriu, contractul este nul ca vânzare-cumpărare, dar poate subzista ca donație dacă s-a încheiat cu intenția de a face o liberalitate și cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute pentru donații.
Dacă prețul este sincer și serios, iar nu fictiv și derizoriu, contractul de vânzare-cumpărare este, în principiu, valabil, chiar dacă prețul este mult inferior sau superior valorii reale a bunului vândut, întrucât părțile sunt libere să determne prețul sub sau peste valoarea bunului, iar echivalența este relativă, fiind raportată nu numai la valoarea bunului vândut, dar și la subiectivismul părților (ex. datorită raporturilor de rudenie).
În legătură cu caracterul serios al prețului, în practica judiciară s-a decis că, deși inferior valorii bunului, prețul nu poate fi caracterizat ca neserios dacă, raportat la ansamblul clauzelor convenite și la calitatea părților, el apare ca o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător, elemente care se apreciază la data încheierii convenției, cu excluderea eventualelor neînțelegeri ulterioare intervenite între părți.
În concret, s-a reținut că vânzarea-cumpărarea unui apartament încheiată în 1995 la prețul de 5 milioane de lei a fost perfectată la inițiativa vânzătoarei, reclamantă în proces, și în considerarea calității de nepoată de frate a cumpărătoarei, cu rezerva dreptului de abitație și de a culege fructele unei părți din bunul vândut, toate complinite cu obligația de sprijin material asumată de cumpărătoare.
Prin derogare de la principiul validității contractului chiar și în cazul lipsei de echivalență între preț și valoarea reală a lucrului, dacă în momentul încheierii contractului există o disproporție vădită între cele două obiecte, se poate cere anularea pentru leziune, dar numai dacă lezatul este un minor între 14-18 ani care încheie singur, fără încuviințarea ocrotitorului legal, un contract pentru a cărui validitate nu se cere autorizarea prealabilă a autorității tutelare, și numai dacă nu l-a ratificat expres sau tacit prin executare voluntară după ce a devenit major.
Contractul încheiat de o persoană incapabilă (minorul sub 14 ani sau persoana pusă sub interdicție) este anulabil chiar și fără leziune. Tot astfel, contractul care, raportat la patrimoniul persoanei incapabile sau cu capacitate de exercițiu restrânsă, reprezintă un act de dispoziție si care s-a încheiat fără încuviințarea autorității tutelare.
Dacă partea lezată este un major, indiferent de mărimea leziunii de care a suferit, nu are deschisă calea acțiunii în resciziune, în temeiul art. .civ. În mod cu totul excepțional, dacă un contractant profită de neștiința, ignoranța, starea de constrângere în care se află celălalt, spre a obține avantaje disproporționate, contractul poate fi considerat nu absolut întrucât s-a întemeiat pe o cauză ilicită, conform art. .civ., leziunea fiind doar un indiciu al împrejurării că s-a profitat de starea de constrângere în care se afla cealaltă parte.
În condițiile economiei de piață, este preferabilă aplicarea art. .civ., decât calificarea nejustificată a unui preț lezionar drept derizoriu, pentru a ocoli inadmisibilitatea acțiunii în resciziune între majori.
4. Cauza contractului de vânzare-cumpărare
4.1. Considerații generale
Cauza este acea condiție generală, esențială, legală și de fond care constă în obiectivul urmărit la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Conform regulilor generale aplicabile contractelor, obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă ori ilicită nu poate avea niciun efect.
Cauza, ca motiv psihologic determinant al consimțământului, este alcăuită din două elemente: causa proxima și causa remota. Causa proxima, sau scopul imediat, element abstract și invariabil, ne arată obiectivul urmărit de părțile contractului de vânzare-cumpărare. Causa remota, sau scopul mediat, reprezintă motivul determinant al încheierii contractului de vânzare-cumpărare in concreto și invariabil.
La orice contract de vânzare-cumpărare, scopul imediat al consimțământului cumpărătorului îl reprezintă dobândirea bunului, iar scopul imediat al consimțământului vânzătorului este obținerea prețului. Scopul mediat poate fi pentru cumpărător acela de a dobândi un bun pentru sine sau pentru a-l dona altuia, în timp ce vânzătorul poate urmări să-și procure o sumă de bani pentru plata unei datorii.
Jurisprudența, în ceea ce privește cauza in concreto, a stabilit că pentru o anumită situație, anterioară sau posterioară convenției, motivul psihologic poate constitui elementul determinant pentru vânzător să înstrăineze, dacă: acesta apare în mod expres într-o clauză a convenției de înstrăinare, fie există elemente care să acrediteze ideea că acea situație a fost avută în vedere de părți ca element condițional la încheierea acelei convenții.
Tot astfel, s-a decis că în cazul când o clauză accesorie de non alienando (neînstrăinare) stipulată de părți într-o convenție de vânzare este găsită a fi nulă, instanța trebuie să verifice în continuare și dacă această clauză nulă nu a fost cumva pentru părți un motiv determinant la încheierea convenției principale, în caz afirmativ convenția principală fiind și ea nulă.
4.2. Cauza – condiții
Pentru a fi valabilă, cauza contractului de vânzare-cumpărare trebuie să îndeplinească următoarele condiții: să existe, să fie reală, să fie licită și morală.
Cauza să existe
Această condiție decurge din art. .civ., care prevede că „obligația fără cauză… nu poate avea niciun efect”. Nu trebuie însă confundată existența cauzei cu faptul de a fi expresă; potrivit art. .civ., cauza este prezumată până la dovada contrară, motiv pentru care lipsa cauzei trebuie dovedită.
În literatura de specialitate, legat de existența cauzei, s-au purtat discuții pe marginea unei spețe în care s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare a unei locuințe în care s-a stipulat în favoarea promitentei-vânzătoare un preț de 6,5 lei și o prestație de întreținere până la sfârșitul vieții. Ulterior, la scurt timp s-a încheiat contractul autentic de vânzare-cumpărare, dar numai în schimbul unui preț de 12 lei, fără întreținere. Vânzătoarea a acționat în judecată pe cumpărători, cerând să se constate nulitatea absolută a convenției pe motiv, printre altele, de inexistență a cauzei sau cauză falsă datorită disproporției dintre prețul primit de ea și valoarea reală a imobilului. Acțiunea a fost respinsă atât în fond, cât și în recurs.
În comentariile pe marginea acestei spețe, într-o opinie s-a susținut că actul autentic este nul absolut pentru lipsa cauzei întrucât reclamanta nu a primit decât o parte din prestația pe care miza, iar cauza fiind indivizibilă nu se poate reține doar lipsa parțială a acesteia. Într-o altă opinie s-a arătat că, în speță, existând o contraprestație (prețul de 12lei), convenția este valabilă; eventuală disproporție dintre prețul primit și valoarea reală a imobilului este o problemă care ține de leziune și se rezolvă după regulile acesteia.
B. Cauza să fie reală
Art. .civ. declară nulă convenția fondată pe o cauză falsă, deci nereală. După cum s-a precizat în doctrină, cauza falsă se întemeiază pe credința greșită a debitorului în existența cauzei. Falsitatea cauzei atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare.
C. Cauza să fie licită
Și această condiție este prevăzută în mod expres în art.966 C.civ. În art. .civ. se precizează că este nelicită cauza atunci când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri sau ordinii publice.
În practică judiciară și în doctrină s-a considerat, de exemplu, că este ilicită cauza în care părțile între care s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare a unui imobil au știut că acesta aparține altuia și, de rea-credință fiind, au urmărit să fraudeze pe adevăratul proprietar.
Dat fiind caracterul sinalagmatic al vânzării cumpărării, este posibil ca aceasta să fie afectată de cauze de nulitate atât din partea vânzătorului, cât și din partea cumpărătorului. Astfel, dacă lucrul vândut este un bun scos din circuitul civil, vânzarea este nulă pentru ilicitatea obiectului prestației din partea vânzătorului, dar, în același timp, nulă absolut și pentru ilicitatea cauzei din partea cumpărătorului care, prin ipoteză, ar fi de rea-credință., cunoscând ilicitatea prestației vânzătorului, de vreme ce cauza prestației acestuia (prețul) se sprijină pe o contraprestație ilicită (lucrul vândut).
În jurisprudență, admițându-se nulitatea absolută a unei asemenea convenții, s-a pus problema admisibilității și temeiului juridic al acțiunii cumpărătorului pentru restituirea prețului vizavi de principiul nemo auditur propriam turpitudi nem allegans. Soluția la care s-a ajuns în final este aceea că acțiunea menționată este admisibilă nu pe temeiul garanției pentru evicțiune, care nu poate funcționa grefat pe o vânzare nulă, ci pe acela al îmbogățirii fără justa cauză; restituirea prețului în acest caz va fi integrală, iar nu parțială.
D. Cauza să fie morală
Scopul actului juridic este moral atunci când este în concordanță cu regulile de conviețuire socială, deoarece, potrivit art.5 C.civ., „nu se poate deroga prin convenții sau dispoziții particulare la legile care interesează ordinea publică și bunele moravuri”.
Aplicații ale acestor reguli s-au făcut în unele spețe în practica judiciară. Astfel, de exemplu, a fost declarat nul absolut pentru cauză imorală contractul de vânzare-cumpărare încheiat pentru menținerea unor relații de concubinaj.
Ingenioase aplicații ale condiției moralității cauzei s-au făcut în legătură cu prețul în contractul de vânzare-cumpărare. După cum am văzut mai sus, prețul trebuie să fie serios, adică să constituie o cauză suficientă a obligației corelative a vânzătorului de a transmite proprietatea lucrului vândut.
În cazul în care disproporția rezultă ca urmare a faptului că un contractant a profitat de neștiința, ignoranța sau starea de constrângere a celuilalt, este vorba de o leziune, dar nu una obișnuită (care atrage nulitatea relativă a convenției numai în cazul în care aceasta a fost încheiată de minorul cu capacitate de exercițiu restrânsă singur, fără încuviințarea reprezentanților săi legali, și pentru valabilitatea căreia nu este necesară încuviințarea autorității tutelare), ci o leziune care s-ar analiza într-o cauză imorală, ce atrage nulitatea absolută a convenției.
Îmbrățișând aceste principii întocmai, fostul Tribunal Suprem s-a pronunțat constant în acest sens, stabilind totodată că analiza seriozității prețului în fiecare situație concretă în parte este o problemă de fapt lăsată la libera apreciere a instanței chemate să soluționeze litigiul.
III Condiții de formă
Cele patru condiții de fond înfățișate până acum sunt inerente oricărei convenții de vânzare-cumpărare, dar întrunirea lor nu este suficientă în toate cazurile pentru realizarea transferului de proprietate în mod valabil de la vânzător la cumpărător. În cazul anumitor vânzări, pe lângă acestea, legislația noastră mai impune și alte condiții de care atârnă validitatea contractului. Este vorba de necesitatea formei autentice, a autorizării prealabile, cea a prohibirii pactului de răscumpărare. Aceste condiții sunt exterioare, adică extrinseci contractului de vânzare-cumpărare în sine.
1. Forma autentică
1.1. Considerații generale
În genere, în cazul actelor solemne, forma autentică este considerată ca un element intrinsec actului juridic, mai exact ca felul de a fi al manifestării de voință propriu-zisă. Așa fiind, forma autentică ar fi mai degrabă o condiție a consimțământului, confundându-se practic cu acesta.
Consider însă că în măsura în care se recunoaște posibilitatea pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic în cazul refuzului uneia dintre părțile care a consimțit la încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare, trebuie să admit și că elementul „consimțământ” este altceva decât elementul „formă”; forma se adaugă consimțământului ca un element ulterior, cel puțin în unele cazuri, și exterior, ea putându-se realiza în cazul menționat chiar și contra voinței celui care ar trebui să-și dea consimțământul.
1.2. Evoluție istorică
După cum am văzut deja, concepția care stă la baza Codului civil român este aceea a consensualismului. Consensualismul este opus formalismului, care impune lângă acordul de voințe și împlinirea unor forme anume, cum ar fi tradițiunea lucrului ori solemnitatea actului translativ.
Formalismul constituind o excepție de la regula consensualismului, trebuie întotdeauna să fie instituit în mod expres prin lege. Dar, cu tot fundamentul consensualist al Codului civil, în doctrină s-a remarcat totuși că ,,în caz de vânzare imobiliară părțile vor întocmi un act scris”, căci ,,deși vânzarea este realizată între părți prin acordul lor de voințe și independent de redactarea unui înscris, față de terți însă, dreptul de proprietate dobândit de cumpărător nu le este opozabil daca cu condițiunea de a fi transcris (art. 1295 alin. . civil); această dispoziție a legii face ca vânzările să fie întotdeauna constante prin acte scrise (fie autentice, fie private)”.
Excepțiile de la regula consensualismului au fost consacrate de-a lungul timpului prin diferite legi speciale. Astfel, prin legile din 1925 si 1937 privitoare la proprietatea dobândită în urma reformei agrare din 1921 s-a prevăzut în mod expres că înstrăinarea acesteia se putea face numai în anumite condiții și în formă autentică. Dispoziții similare a cuprins si Legea pentru reformă agrară nr 187/1945
În teritoriile unite cu Tara în 1918 (Transilvania, Banatul, Crișana si Maramureșul), tot astfel, de la întrăinarea fără forme deosebite, permisă de art.. 883 din Codul civil austriac și dreptul cutumiar maghiar – aplicabile în aceste regiuni -, s-a ajuns la impunerea advaliditatem a formei autentice a actelor juridice translative de proprietate imobiliară începând cu Legea nr. XXXV din 1879 privitoare la notarii publici, continuând cu Ordonanța nr 4420/1918 a Consiliului de Miniștrii maghiari și terminând cu Legea nr. 389/1943 pentru extinderea legislației civile și comerciale a Vechiului Regat în România de peste Carpați.
După al doilea război mondial, în materie de circulație imobiliară prin acte juridice între vii, formalismul s-a extins; de la forma autentică cerută doar anumitor înstrăinări imobliare prin Decretele nr. 151/1950 si 221/1950 (înlocuit alterior cu Decretul nr. 144/1958), s-a ajuns în final ca sub regimul Legii nr. 58/1974 toate imobilele rămase în circuitul civil – construcțiile – să poată fi înstrăinate numai în formă autentică, Cum însă forma autentică constituia doar o exceptie de la regula consensualismului, s-a judecat că o vânzare de imobli care nu intra sub incidența excepțiilor reglemetare expres de lege este valabilă chiar dacă a fost convenită doar verbal, putând fi dovedită cu martori și prezumții dacă există un început de probă scrisă. De asemenea, în cazul în care imobilul vândut era situat intr-o localitate în care nu erau aplicabile dispozițille Decretului nr. 144/1958, vânzarea a fost considerată valabilă prin simplul act sub semnătură privată.
În urma Revolutiei din 1989, după cum am văzut mai sus, Legile nr. 58 si 59/1974, ca și Decretul nr. 144/1958 au fost abrogate. Ca urmare, în materie de construcții nu numai există la ora actuală nicio reglementare care să pretindă forma autentică. În schimb, pentru terenuri există dispoziția din art. 46 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 care, indiferent de categoria de folosință sau de locul situării, impune pentru aceste bunuri forma autetnică ad validitatem a înstrăinările prin acte juridice între vii. Rezultă deci că, în prezent, în materie de imobile exista un regim juridic diferit, pentru construcții, de o parte, și pentru terenuri, de altă parte. Ca urmare a acestui fapt, este posibil ca, în cazul încheierii unei convenții sub semnătură privată cu privire la un teren de construcție, unul și același act să fie translativ de proprietate pentru construcție și antecontract de vânzare-cumpărare pentru teren; până la încheierea actului în formă autentică cu privire la teren se va naște în favoarea dovânditorului un drept de superficie în condițiile art. . Civil, el având proprietatea construcției și folosința terenului pe care aceasta se află.
Practica Curții Supreme de Justiție este în sensul că, în cazul examinat, obiectul contractului este indivizibil, vânzarea construcției fără teren fiind de neconceput, astfel încât – se susține – vânzarea nu s-ar putea face altfel decât în formă autentică. Considerăm că acest punct de vedere nu poate fi acceptat, deoarece, pe de o parte, construcția și terenul nu sunt prin natura lor un tot indivizibil, fiind posibilă înstrăinarea construcției fără teren (este cazul dreptului de superficie), iar pe de alta parte, excepțiile fiind de strictă interpretare – și, după cum am arătat, forma autentică ad validitatem este o excepție de la regula consensualismului care guvernează materia contractelor în dreptul civil român -, nu se poate admite extinderea lor pe cale de interpretare.
1.3. Sancțiunea nerespectării formei autentice
În toate cazurile în care forma autentică este cerută ad validitatem, nerespectarea acesteia atrage nulitatea absolută a convenției, care poate fi invocată de orice persoană interesată.
2. Autorizarea prealabilă a înstrăinării unor bunuri
2.1. Considerații generale
Autorizarea prealabilă ca element extrinsec de validitate a unor vânzări
Există cazuri reglementate de legislația în vigoare în care validitatea unor vânzări este condiționată de obținerea unor autorizații prealabile. Deși în literatura de specialitate autorizarea este inclusă printre condițiile de validitate ale obiectului actului juridic, deci printre cele de fond, consider totuși că autorizările sunt condiții de formă actului de înstrăinare.
2.2. Cazuri în care legea impune autorizarea prealabilă
a vânzării unor bunuri
A. Cazul prevăzut de art.5 alin.3 din Legea nr.15/1990 privind reorganizarea unităților economice de stat ca regii autonome și societăți comerciale. Potrivit acestui text de lege, „înstrăinarea bunurilor imobile aparținând regiei autonome…se face cu aprobarea ministerului de resort”.
B. Cazul prevăzut de art.12 alin.2 din Decretul-lege nr.61/1990, potrivit căruia, în cazul locuințelor proprietate de stat cumpărate pe bază de credit, până la rambursarea integrală a acestuia, locuința nu poate fi înstrăinată decât cu autorizarea prealabilă a Casei de Economii și Consemnațiuni
C. Cazul prevăzut de art.15 alin.4 din Legea nr.85/1992. Conform acestui alineat, „până la rambursarea integrală a prețului, locuința dobândită în condițiile prezentei legi nu poate fi înstrăinată…fără autorizarea prealabilă a unității vânzătoare”.
2.3. Sancțiunea nerespectării condiției autorizării prealabile
Nerespectarea condiției autorizării prealabile a vânzărilor menționate mai sus, în lipsa unor prevederi exprese ale legii, consider că trebuie să fie sancționată diferit, în funcție de natura interesului ocrotit prin instituirea ei.
Astfel, încălcarea art.5 alin.3 din Legea nr. 15/1990 va fi sancționată cu nulitatea absolută, acest text fiind în mod vădit unul menit să ocrotească un interes general, în timp ce încălcarea art,12 alin.2 din Decretul-lege nr.61/1990 și art. 15 alin.4 din Legea nr.85/1992 vor fi sancționate cu nulitatea relativă, acestea fiind instituite doar în interesul Casei de Economii și Consemnațiuni și al unității vânzătoare.
IV Considerații CEDO asupra dreptului de preempțiune reglementat de Legea nr.10/2001
În fapt, reclamantul a achiziționat la data de 13 ianuarie 1997 de la stat, în temeiul Legii nr. 112/1995, un apartament. Ulterior, printr-o sentință din 23 mai 1997, Tribunalul București a admis acțiunea în revendicare având ca obiect imobilul în care se afla și apartamentul litigios, acțiune exercitată de fostul proprietar în contradictoriu cu statul.
La data de 28 ianuarie 2003, Curtea de Apel București admite o a doua acțiune în revendicare exercitată de fostul proprietar în contradictoriu cu reclamantul, obligându-l sa îi lase primului apartamentul litigios în deplina proprietate si linistita posesie, fără a acorda relevanță invocării de catre reclamant a bunei sale credințe la momentul încheierii contractului. Aceeasi Curte de apel a respins însă alte acțiuni în revendicare exercitate de fostul proprietar împotriva chiriașilor-cumpărători ai unor apartamente situate în același imobil, hotărârile respective fiind însă casate în urma admiterii unor recursuri în anulare.
Curtea a constatat încălcarea articolului 6 § 1 din Convenție ca efect al existenței unei situații de incertitudine juridică. Reiterând argumentația din cauza Paduraru împotriva României, respectiv existența unui climat generalizat de insecuritate juridică raportat la problema restituirii proprietaților naționalizate pe fondul incoerenței legislative și a jurisprudenței contradictorii cu privire la interpretarea anumitor aspecte ale legilor de reparație, Curtea constată o astfel de insecuritate juridică și în cauza soluționată, efect al interpretărilor contrare făcute de Curtea de Apel cu privire la consecințele bunei-credințe în momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare cu statul.
De asemenea, fără a nega faptul că anumite divergențe de interpretare pot fi inerente unui sistem judiciar bazat pe o multitudine de instanțe cu competența asupra unei anumite circumscriptii teritoriale, totuși Curtea remarcă faptul că interpretările contradictorii proveneau de la aceeași instanță, care mai avea și calitatea de instanță de recurs. În plus, apreciază că lipsea un mecanism eficient prin care Curtea Suprema să soluționeze conflictele ivite între hotărârile instanțelor inferioare ierarhic, recursul în anulare analizand mai degrabă cauze particulare și reprezentând el insuși o cale extraordinară de atac ce încalcă principiul securitații juridice.
Totodată, constată că la 7 ani după adoptarea Legii nr. 10/2001, interpretarea aspectelor esențiale privind legile de reparație sunt în continuare în schimbare, fără a exista o lămurire definitiva a lor. Deși nu contestă dreptul instanțelor interne de a-și modifica jurisprudența, Curtea observă că noua tendintă constând în a da caștig de cauză fostilor proprietari ar putea constitui doar o modificare de moment in jurisprudență.
În concluzie, CEDO afirmă existența unei situații continue de incertitudine ca urmare a lipsei unui mecanism care să asigure consecvența jurisprudenței și pe fondul unor contradicții jurisprudențiale profunde și de lungă durată într-o chestiune de importanță considerabilă pentru societate.
Referitor la pretinsa încălcare a articolului 1 din Primul Protocol adițional la Convenție, Curtea reține incident art. 35 paragrafele 1 si 4 din Conventie, respingând acest capăt de cerere pentru neepuizarea căilor de atac interne. În acest context, analizând doctrina și jurisprudența interne în materie, CEDO a reținut în cauza concreta eficiența și accesibilitatea acțiunii în garantie pentru evicțiune întemeiata pe Codul civil.
De mentionat că CEDO are în vedere implicit atât sistemul reparator instituit de legea specială, cat și dreptul comun, constatând că persoana interesata poate obține cel putin prețul plătit reactualizat sau chiar o despagubire la valoarea de piață, dar și plata îmbunatățirilor aduse bunului. Curtea a facut distincție între prezenta cauza și Pincova si Pinc împotriva Republicii Cehia, unde fusese restituit doar prețul plătit, apreciind că despăgubirile acordate de statul roman sunt semnificativ mai mari.
În jurisprudenta sa (cauzele De Wilde, Ooms si Versyp vs. Belgia si Byloos vs. Belgia), CEDO a apreciat că inadmisibilitatea unei plângeri individuale intervine în temeiul articolului 35 paragrafele 1 si 4 din Convenție, respectiv pentru neepuizarea căilor de atac interne, atunci când reclamantul nu a exercitat în dreptul intern o cale de atac adecvata, accesibila, eficienta si suficienta:
– caracterul adecvat presupune ca respectiva cale de atac este susceptibilă prin efectele ei în planul dreptului intern să înlăture incălcările imputate prin plângere statului pârât. În acest sens vor fi avute în vedere atât jurisprudența instanțelor interne, cât și doctrina în materia respectivă
– accesibilitatea implică posibilitatea persoanei interesate să initieze ea insăși calea respectivă de atac
– eficacitatea și suficiența semnifică aptitudinea caii de atac invocate de a remedia direct situația litigioasa.
După cum rezultă din argumentarea Curtii din cauza prezentata mai sus, o acțiune în garanție pentru evicțiune, întemeiata pe disp. art. 1337 si urm. Cod civil, aflată la îndemana cumpărătorului evins prin admiterea acțiunii în revendicare, îndeplinește criteriile jurisprudențiale susmenționate, neexercitarea acesteia atrăgând inadmisibilitatea plângerilor având ca obiect pretinsa încălcare a articolului 1 din Primul Protocol aditional la Conventie prin admiterea acțiunii în revendicare.
Subliniez că, in hotărârea sa, în sectiunea consacrată dreptului intern, Curtea a reținut efectele acțiunii in garanție pentru evicțiune și mecanismul de despăgubire instituit de Legea nr. 10/2001, în forma anterioară adoptării Legii nr. 1/2009, respectiv restituirea prețului actualizat către chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotarâri judecătorești definitive și irevocabile.
În ce priveste art. 50 indice 1 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 introdus prin Legea nr. 1/2009, text ce consacră de principiu “restituirea pretului de piata”, acesta nu a facut obiectul analizei Curtii, nefiind în vigoare la momentul faptelor relevante si nici al formulării observațiilor părților.
V Concluzii
Regimul juridic al contractelor civile, implicit și a contractului de vânzare -cumpărare, reprezintă o parte importantă atât teoretic cât și practic, al dreptului privat în general, și a dreptului civil în special.
În prezent contractul de vânzare-cumpărare este cel mai răspândit contract ce asigură atât circuitul civil, cât și cel comercial. Existența și utilitatea acestuia este determinată de acțiunea legilor economice ale societății ce se reduc la circulația bunurilor de la producător/proprietar la consummator și nu numai. Instrumentul juridic principal de realizare a circulației bunurilor rămâne a fi contractul de vânzare-cumpărare.
Odată cu adoptarea valorilor europene, materia contractului de vânzare-cumpărare a fost supus influenței unor noi izvoare de drept. Astfel, alături de dreptul civil, în ultima perioadă a apărut și un drept economic reprezentat în special prin dreptul consumului și dreptul concurenței
În lucrarea de față, în primul rând, am analizat contractul de vânzare-cumpărare sub toate aspectele condițiilor sale, unele generale pentru toate tipurile de acte juridice civile, dar și unele specifice acestui contract, ținând seama de dispozițiile legale în vigoare dar și de cele abrogate pentru a putea ilustra mai bine evoluția legislației românești. Am introdus și modificările din noul Cod civil referitoare la tema aleasă. De asemenea, am fost inspirată de cărți ale unor iluștri profesori de drept, ale căror păreri constituie pietre de temelie în această materie.
În al doilea rând, am sistematizat acest vast domeniu, al condițiilor de validitate al contractului de vânzare-cumpărare, în două mari secțiuni, și anume condiții de fond și condiții de formă, fiecare cu subsecțiunile sale, pentru o mai bună înțelegere În al treilea rând, am căutat să ilustrez cât mai adecvat cercetarea problemelor teoretice cu practica juridiciară în materie, în special în cea a curților de apel și a instanței supreme. În sfârșit, dar nu în ultimul rând, am avut în vedere hotărâri recente ale Curții Europene a Dreptului Omului privitoare la dreptul de preempțiune.
Importanța deosebită a instituției vânzării-cumpărării rezidă în domeniul larg de aplicare a contractului de vânzare-cumpărare. Prin intermediul acestui contract se satisfac necesitățile materiale și spirituale ale oamenilor. Cunoscând o evoluție multiseculară, contractul de vânzare-cumpărare reprezintă și astăzi una din instituțiile tradiționale principale ale dreptului civil.
Bibliografie
1. Tratate, cursuri, monografii
* Gheoghe Beleiu – „Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil.” Ediția a VII-a revăzută și adăugită de Marian Nicolae și Petrică Trușcă, Editura Universul Juridic, București, 2001
* I.Burghelea, D.Burghelea – „Drept civil, contracte speciale, ediția a II-a”, Editura Tipo Moldova, Iași, 2009
* Dan Chirică – „Drept civil. Contracte speciale”, Editura Lumina Lex, București, 1997
* Francisc Deak – “Tratat de drept civil. Contracte speciale”, Editura Universul Juridic, București, 2001
* Francisc Deak – “Tratat de drept civil. Contracte speciale ”, Editura Universul Juridic, București, 2006
* Francisc Deak – “Tratat de drept succesoral”, Editura Universul Juridic, București, 2001
* Ion Dogaru – “Contractul: considerații teoretice și practice”, Editura Scrisul Românesc, Craiova, 1983
* C. Hamangiu, I. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu – “Tratat de drept civil român” vol.II, Editura All, București, 1998
* Constantin Jurcă, Calafus Sorin, Căzănel Maria, Budaș Diana, “Curs de drept civil”, Editura Ex Ponto, , 2000
* E.Lupan, D. Popescu – “Persoana fizică”, Editura Lumina Lex, București, 1993
* L.Pop – “Drept civil. Drepturile reale principale” Editura SC Cordial S.R.L., , 1993
* R.Sanilevici – “Drept civil. Contracte”, Universitatea “Al.I.Cuza”, , 1982
* Veronica Stoica, Nicolae Pușcaș, Petrică Trușcă – „Drept civil. Instituții de drept civil. Curs selectiv pentru licență. Ediția a II-a”, Editura Universul Juridic, București, 2004,
* Camelia Toader – “Manual de contracte civile speciale”, Editura All Beck, București, 2000
* Camelia Toader – „Drept civil. Contracte speciale, ediția a II-a”, Editura All Beck, București, 2005
* Camelia Toader, Romeo Popescu, Marian Nicolae, Bogdan Dumitrache – “Drept civil român. Curs selectiv pentru licență”, Editura Press Mihaela S.R.L., București, 1997
* Camelia Toader, Marian Nicolae, Romeo Popescu, Bogdan Dumitrache – „Instituții de drept civil. Curs selectiv pentru licență 2006-, Editura Universul Juridic, București, 2006
* Corneliu Turianu, “Instituții de drept civil. Curs selectiv pentru examenul de licență”, editura Universitară, București, 2005-2006
2. Studii și articole de specialitate
* E. Chelaru – „Dreptul de preempțiune reglementat de Codul silvic”, în „Dreptul” nr.6/1997
* M.Nicolae – “Discuții privind interdicțiile legale de înstrăinare a unor bunuri imobiliare(III)” în “Dreptul”, nr. 7, 2001
* I.F.Popa – “Discuții privind cauza imorală și ilicită între raporturile juridice contractuale dintre concubini” în “Dreptul” nr.10,2001
* R.Popescu, R.Dincă – “Discuții cu privire la admisibilitatea acțiunii în revendicare a adevăratului proprietar împotriva subdobânditorului de bună-credință al unui imobil(I)” în “Dreptul” nr. 12/2000
* O.Rădulescu – “Probleme privind contractul de vânzare-cumpărare imobiliară cu element de extraneitate” în “Dreptul” nr.5, 1999
* Ștefan Vlad – “Considerații teoretice pe marginea greșitei soluționări de către Înalta Curte de Casație și Justiție a unei acțiuni în nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare a unui imobil”, în “Dreptul” nr.1/2011
3. Practica judiciară
* Tribunalul Suprem, decizia nr. 503/26.03.1971
* T.S., secția civilă, dec. nr.279/1976
* Tribunalul Sibiu, decizia civilă nr. 103/1987
* Tribunalul Hunedoara, dec. civ. nr. 193/1988
* Curtea Supremă de Justiție, s.civ., dec.nr.2614/1991, în “Dreptul” nr.8, 1992
* C.S.J., secția comercială, dec. nr.890/1995, în “Jurisprudența CSJ ,
* Curtea de Apel Galați, dec. nr.1613/1996, în „Sinteza practicii judiciare a Curții de Apel Galați”, 1996
* Curtea de Apel Suceava, s. civ., dec. nr. 1137/1997 (nepublicată), citată de P.Perju – “Sinteză teoretică a jurisprudenței instanțelor din circumscripția Curții de Apel Suceava în domeniile dreptului civil și dreptului procesual civil (semestrul II/1997)”, în “Dreptul” nr.7/1998
* Curtea de Apel – dec. nr. 371/17.03.1997
* Curtea de Apel București, dec. nr. 1490/1999 în „Culegere de practică judiciară în materie civilă – Curții de Apel București”
* Curtea de Apel București – dec. civ. nr. 2639/5.09.2000, nepublicată
* C.S.J., dec. nr. 1374/2000, în P.Perju – „Probleme de drept civil și drept procesual civil din practica Secției Civile a Curții Supreme de Justiție”, în „Dreptul” nr.4/2001
* Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, dec. nr.2289/2001, în „Practică judiciară civilă 2001-, pag.83
* C.E.D.O. – Tudor Tudor vs. Romania, Cauza 21911/03, 24 martie 2009
* Inalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă si de proprietate intelectuală, dec. nr.4612/2005, în „Jurisprudența Secției Civile pe anul ,
4. Legislație
* Decretul nr. 31/ 30.01.1954 privitor la persoanele fizice și persoanele juridice, publicat în Buletinul Oficial nr. 8/ 30.01.1954
* Decretul nr.32/ 30.01.1954 pentru punerea în aplicare a Codului Familiei și a Decretului privitor la persoanele fizice și persoanele juridice, publicat în Buletinul Oficial nr.9/30.01.1954
* Decretul nr. 167/ 10.04.1958 privitor la prescripția extinctivă, publicat în Monitorul Oficial nr. 19/21.04.1958
* Decretul-lege nr.61/ 7.02.1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație, publicat în Monitorul Oficial nr. 22/ 8.02.1990, modificată prin Legea nr.85/1992, OUG nr.62/1998
* Legea nr. 15/ 7.08.1990 privind reorganizarea unităților economice de stat ca regii autonome și societăți comerciale, publicată în Monitorul Oficial nr. 98/ 8.08.1990, modificată prin Legea nr.58/1991, Legea nr.80/1991, OG nr.15/1993, OG nr.70/1994, Legea nr.55/1995, Legea nr.21/1996, OUG nr.88/1997, Legea nr.219/1998, OUG nr.49/1999, Legea nr.276/2006, OUG nr.58/2007
* Legea nr. 18/19.02.1991, legea fondului funciar, publicată în Monitorul Oficial nr.37/20.02.1991, republicată în Monitorul Oficial nr.1/5.01.1998, modificată prin Legea nr.340/2007, Legea nr.158/2010
* Legea nr.85/ 22.06.1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, publicată în Monitorul Oficial nr.180/ 29.07.1992, republicată în Monitorul Oficial nr.260/ 15.09.1994 și în Monitorul Oficial nr.264/15.07.1998, modificată prin OUG nr.98/2000, OUG nr.295/2000, Legea nr.330/2001
* Legea nr. 33/ 27.05.1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, publicată în Monitorul Oficial nr.139/2.06.1994
* O.G. nr. 68/ 26.08.1994 privind protejarea patrimoniului național-cultural, publicată în Monitorul Oficial nr. 247/31.08.1994, modificată prin OG nr.24/1997, Legea nr.56/1998, Legea nr.182/2000, Legea nr.422/2001
* Legea nr. 31/ 6.05.1996 privind regimul monopolului de stat, publicată în Monitorul Oficial nr.96/13.05.1996, modificată prin OUG nr.3/1997, OUG nr.7/1998, OUG nr.23/1999, OUG nr.295/2000, Legea nr.171/2001, Legea nr.628/2002
* Legea nr. 54/ 2.03.1998 privind circulația juridică a terenurilor, publicată în Monitorul Oficial nr.102/4.03.1998, abrogată prin Legea nr.247/2005
* Legea nr.213/ 17.11.1998 privind proprietatea publică șo regimul juridic al acesteia, publicată în Moniorul Oficial nr.448/24.11.1998, modificată prin Legea nr. 713/2001, Legea nr.241/2003
* OUG nr. 40/ 8.04.1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, publicată în Monitorul Oficial nr.148/8.04.1999, rectificată în Monitorul Oficial nr.282/18.06.1999, modificată prin Legea nr.219/2004, Legea nr.515/2006
* Legea nr.10/ 8.02.2001 publicată în M.Of. nr.75/14.02.2001, republicată în M.Of. nr.798/02.09.2005, modificată prin OUG nr.209/2005, Legea nr.1/2009, Legea nr.202/2010
* Legea nr.360/ 2.09.2003 privind regimul substanțelor și preparatelor chimice periculoase, publicată în M.Of. nr.635/5.09.2003, modificată prin Legea nr.263/2005
* Legea nr.295/ 28.05.2004 privind regimul armelor și munițiilor, publicată în M.Of. nr.583/30.06.2004, modificată prin Legea nr.268/2008, Legea nr.99.2010
* Legea nr.339/ 29.11.2005 privind regimul juridic al plantelor, substanțelor și preparatelor stupefiante și psihotrope, publicată în M.Of. nr.1095/5.12.2005, modificată prin OUG nr.6/2010
* Constituția României
* Codul civil
* Codul familiei
* Codul silvic
5. Adrese web
* www.cdep.ro
* www.e-juridic.manager.ro
* www.juriprudentacedo.com
* www.monitoruloficial.ro
* www.revistadreptul.ro
* www.scj.ro
Bibliografie
1. Tratate, cursuri, monografii
* Gheoghe Beleiu – „Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil.” Ediția a VII-a revăzută și adăugită de Marian Nicolae și Petrică Trușcă, Editura Universul Juridic, București, 2001
* I.Burghelea, D.Burghelea – „Drept civil, contracte speciale, ediția a II-a”, Editura Tipo Moldova, Iași, 2009
* Dan Chirică – „Drept civil. Contracte speciale”, Editura Lumina Lex, București, 1997
* Francisc Deak – “Tratat de drept civil. Contracte speciale”, Editura Universul Juridic, București, 2001
* Francisc Deak – “Tratat de drept civil. Contracte speciale ”, Editura Universul Juridic, București, 2006
* Francisc Deak – “Tratat de drept succesoral”, Editura Universul Juridic, București, 2001
* Ion Dogaru – “Contractul: considerații teoretice și practice”, Editura Scrisul Românesc, Craiova, 1983
* C. Hamangiu, I. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu – “Tratat de drept civil român” vol.II, Editura All, București, 1998
* Constantin Jurcă, Calafus Sorin, Căzănel Maria, Budaș Diana, “Curs de drept civil”, Editura Ex Ponto, , 2000
* E.Lupan, D. Popescu – “Persoana fizică”, Editura Lumina Lex, București, 1993
* L.Pop – “Drept civil. Drepturile reale principale” Editura SC Cordial S.R.L., , 1993
* R.Sanilevici – “Drept civil. Contracte”, Universitatea “Al.I.Cuza”, , 1982
* Veronica Stoica, Nicolae Pușcaș, Petrică Trușcă – „Drept civil. Instituții de drept civil. Curs selectiv pentru licență. Ediția a II-a”, Editura Universul Juridic, București, 2004,
* Camelia Toader – “Manual de contracte civile speciale”, Editura All Beck, București, 2000
* Camelia Toader – „Drept civil. Contracte speciale, ediția a II-a”, Editura All Beck, București, 2005
* Camelia Toader, Romeo Popescu, Marian Nicolae, Bogdan Dumitrache – “Drept civil român. Curs selectiv pentru licență”, Editura Press Mihaela S.R.L., București, 1997
* Camelia Toader, Marian Nicolae, Romeo Popescu, Bogdan Dumitrache – „Instituții de drept civil. Curs selectiv pentru licență 2006-, Editura Universul Juridic, București, 2006
* Corneliu Turianu, “Instituții de drept civil. Curs selectiv pentru examenul de licență”, editura Universitară, București, 2005-2006
2. Studii și articole de specialitate
* E. Chelaru – „Dreptul de preempțiune reglementat de Codul silvic”, în „Dreptul” nr.6/1997
* M.Nicolae – “Discuții privind interdicțiile legale de înstrăinare a unor bunuri imobiliare(III)” în “Dreptul”, nr. 7, 2001
* I.F.Popa – “Discuții privind cauza imorală și ilicită între raporturile juridice contractuale dintre concubini” în “Dreptul” nr.10,2001
* R.Popescu, R.Dincă – “Discuții cu privire la admisibilitatea acțiunii în revendicare a adevăratului proprietar împotriva subdobânditorului de bună-credință al unui imobil(I)” în “Dreptul” nr. 12/2000
* O.Rădulescu – “Probleme privind contractul de vânzare-cumpărare imobiliară cu element de extraneitate” în “Dreptul” nr.5, 1999
* Ștefan Vlad – “Considerații teoretice pe marginea greșitei soluționări de către Înalta Curte de Casație și Justiție a unei acțiuni în nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare a unui imobil”, în “Dreptul” nr.1/2011
3. Practica judiciară
* Tribunalul Suprem, decizia nr. 503/26.03.1971
* T.S., secția civilă, dec. nr.279/1976
* Tribunalul Sibiu, decizia civilă nr. 103/1987
* Tribunalul Hunedoara, dec. civ. nr. 193/1988
* Curtea Supremă de Justiție, s.civ., dec.nr.2614/1991, în “Dreptul” nr.8, 1992
* C.S.J., secția comercială, dec. nr.890/1995, în “Jurisprudența CSJ ,
* Curtea de Apel Galați, dec. nr.1613/1996, în „Sinteza practicii judiciare a Curții de Apel Galați”, 1996
* Curtea de Apel Suceava, s. civ., dec. nr. 1137/1997 (nepublicată), citată de P.Perju – “Sinteză teoretică a jurisprudenței instanțelor din circumscripția Curții de Apel Suceava în domeniile dreptului civil și dreptului procesual civil (semestrul II/1997)”, în “Dreptul” nr.7/1998
* Curtea de Apel – dec. nr. 371/17.03.1997
* Curtea de Apel București, dec. nr. 1490/1999 în „Culegere de practică judiciară în materie civilă – Curții de Apel București”
* Curtea de Apel București – dec. civ. nr. 2639/5.09.2000, nepublicată
* C.S.J., dec. nr. 1374/2000, în P.Perju – „Probleme de drept civil și drept procesual civil din practica Secției Civile a Curții Supreme de Justiție”, în „Dreptul” nr.4/2001
* Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, dec. nr.2289/2001, în „Practică judiciară civilă 2001-, pag.83
* C.E.D.O. – Tudor Tudor vs. Romania, Cauza 21911/03, 24 martie 2009
* Inalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă si de proprietate intelectuală, dec. nr.4612/2005, în „Jurisprudența Secției Civile pe anul ,
4. Legislație
* Decretul nr. 31/ 30.01.1954 privitor la persoanele fizice și persoanele juridice, publicat în Buletinul Oficial nr. 8/ 30.01.1954
* Decretul nr.32/ 30.01.1954 pentru punerea în aplicare a Codului Familiei și a Decretului privitor la persoanele fizice și persoanele juridice, publicat în Buletinul Oficial nr.9/30.01.1954
* Decretul nr. 167/ 10.04.1958 privitor la prescripția extinctivă, publicat în Monitorul Oficial nr. 19/21.04.1958
* Decretul-lege nr.61/ 7.02.1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație, publicat în Monitorul Oficial nr. 22/ 8.02.1990, modificată prin Legea nr.85/1992, OUG nr.62/1998
* Legea nr. 15/ 7.08.1990 privind reorganizarea unităților economice de stat ca regii autonome și societăți comerciale, publicată în Monitorul Oficial nr. 98/ 8.08.1990, modificată prin Legea nr.58/1991, Legea nr.80/1991, OG nr.15/1993, OG nr.70/1994, Legea nr.55/1995, Legea nr.21/1996, OUG nr.88/1997, Legea nr.219/1998, OUG nr.49/1999, Legea nr.276/2006, OUG nr.58/2007
* Legea nr. 18/19.02.1991, legea fondului funciar, publicată în Monitorul Oficial nr.37/20.02.1991, republicată în Monitorul Oficial nr.1/5.01.1998, modificată prin Legea nr.340/2007, Legea nr.158/2010
* Legea nr.85/ 22.06.1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, publicată în Monitorul Oficial nr.180/ 29.07.1992, republicată în Monitorul Oficial nr.260/ 15.09.1994 și în Monitorul Oficial nr.264/15.07.1998, modificată prin OUG nr.98/2000, OUG nr.295/2000, Legea nr.330/2001
* Legea nr. 33/ 27.05.1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, publicată în Monitorul Oficial nr.139/2.06.1994
* O.G. nr. 68/ 26.08.1994 privind protejarea patrimoniului național-cultural, publicată în Monitorul Oficial nr. 247/31.08.1994, modificată prin OG nr.24/1997, Legea nr.56/1998, Legea nr.182/2000, Legea nr.422/2001
* Legea nr. 31/ 6.05.1996 privind regimul monopolului de stat, publicată în Monitorul Oficial nr.96/13.05.1996, modificată prin OUG nr.3/1997, OUG nr.7/1998, OUG nr.23/1999, OUG nr.295/2000, Legea nr.171/2001, Legea nr.628/2002
* Legea nr. 54/ 2.03.1998 privind circulația juridică a terenurilor, publicată în Monitorul Oficial nr.102/4.03.1998, abrogată prin Legea nr.247/2005
* Legea nr.213/ 17.11.1998 privind proprietatea publică șo regimul juridic al acesteia, publicată în Moniorul Oficial nr.448/24.11.1998, modificată prin Legea nr. 713/2001, Legea nr.241/2003
* OUG nr. 40/ 8.04.1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, publicată în Monitorul Oficial nr.148/8.04.1999, rectificată în Monitorul Oficial nr.282/18.06.1999, modificată prin Legea nr.219/2004, Legea nr.515/2006
* Legea nr.10/ 8.02.2001 publicată în M.Of. nr.75/14.02.2001, republicată în M.Of. nr.798/02.09.2005, modificată prin OUG nr.209/2005, Legea nr.1/2009, Legea nr.202/2010
* Legea nr.360/ 2.09.2003 privind regimul substanțelor și preparatelor chimice periculoase, publicată în M.Of. nr.635/5.09.2003, modificată prin Legea nr.263/2005
* Legea nr.295/ 28.05.2004 privind regimul armelor și munițiilor, publicată în M.Of. nr.583/30.06.2004, modificată prin Legea nr.268/2008, Legea nr.99.2010
* Legea nr.339/ 29.11.2005 privind regimul juridic al plantelor, substanțelor și preparatelor stupefiante și psihotrope, publicată în M.Of. nr.1095/5.12.2005, modificată prin OUG nr.6/2010
* Constituția României
* Codul civil
* Codul familiei
* Codul silvic
5. Adrese web
* www.cdep.ro
* www.e-juridic.manager.ro
* www.juriprudentacedo.com
* www.monitoruloficial.ro
* www.revistadreptul.ro
* www.scj.ro
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Libertatea Contractuala In Cazul Contractului de Vanzare Cumparare (ID: 128421)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.