Lect. univ. dr. Dan Cuzdriorean-Vladu [305765]

[anonimizat]-NAPOCA

LUCRARE DE LICENȚĂ

Coordonator Ștințific:

Lect. univ. dr. [anonimizat]: [anonimizat]

2017

[anonimizat]-NAPOCA

LUCRARE DE LICENȚĂ

EVALUAREA AFACERII PRIN ABORDARE COST

Coordonator ștințific:

Lect. univ. dr. [anonimizat]: [anonimizat]

2017

[anonimizat], graficelor și casetelor

Cap 1. Noțiuni teoretice despre evaluare

Rolul și scopul evaluării

Concepte de bază

Cuvinte cheie: preț, cost, și valoare

Clasificări ale evaluărilor

Utilizatori ai informației furnizate de evaluatori

Organisme și standarde profesionale în domeniul evaluării

Evaluarea la nivel Internațional

Evaluarea la nivel European

Evaluarea la nivel Național

Documentul final al evaluării: raportul de evaluare

Cap 2. Abordări metodologice

2.1. Abordare prin cost

2.1.1.

2.2.2

2.2. Abordare prin piață

2.3. Abordare prin venit

Cap 3. Studiu de caz

Cap 4. Concluzii generale aferente lucrării

Bibliografie

INTRODUCERE

Lucrarea prezentată vă propune o [anonimizat], [anonimizat].

MOTIVAȚIA, IMPORTANȚA ȘI METODOLOGIA CERCETĂRII

Obiectul principal al cercetării acestei lucrări de licență este acela de a [anonimizat], [anonimizat].[anonimizat], deoarece în ultimii ani începând cu anul 2014, [anonimizat] a înregistrat o creștere semnificativă a vânzărilor, închirierilor sau a construcților de clădiri fie ele spații comerciale sau spații rezidențiale. De asemeneanei sunt de părere că evaluarea proprietăților imobiliare prezintă o [anonimizat] o [anonimizat] o întreagă clădire.

CAPITOLUL 1. NOȚIUNI TEORETICE DESPRE EVALUARE

Acest capitol ne prezintă o introducere a [anonimizat] a meseriei de evaluator

1.1. ROLUL ȘI SCOPUL EVALUĂRII

1.1.1 ASPECTE DE BAZĂ

1.1.2. CUVINTE CHEIE: PREȚ, COST, ȘI VALOARE

Pentru a [anonimizat], [anonimizat], trebuie să cunoștem trei concepte specifice: [anonimizat], și valoare. [anonimizat], și al standardelor de evaluare.

[anonimizat], [anonimizat], [anonimizat], pentru un activ sau o afacere.

Costul este suma de bani pe care un cumpărător e dispus să o plătească pentru achiziționarea unui activ sau a [anonimizat] o plătească pentru realizarea unui produs. Pentru a face o [anonimizat]ul plătit de cumpărător s-au producător pentru realizarea investiției.

Valoarea este suma de bani previzionată prin care un activ s-au o entitate, ar putea fii achiziționate, în cadrul unui schimb, sau o previzionare a beneficiilor economice, pe care un activ le-ar putea aduce în vitor entității. Valoarea unui activ, nu înseamnă și prețul acestuia, ea fiind doar o previzionare al celui mai apropriat preț.

Valoarea determintă nu este întodeauna aceeași. Există diferite tipuri de valori pentru diferite scopuri ale evaluării. O clasificare des acceptată a tipurilor de valori se găsește în SEV 100 Cadrul General și împarte tipurile de valori în: valoare de piață și tipuri de valori deferite de valoarea de piață.

Valoarea de piață: Aceasta este ce mai des solicitată în raporturile de evaluare. Comform SEV 100 Cadrul General o definiție aceptată la nivel național cât și internațional, este următoarea: „Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat, și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.” Aaceasta va fii menționată în raportul de evaluare cu definiția ei dacă sccopul evaluării impune acest lucru.

Tipuri de valori diferite de valoarea de piață: Aceste valori nu sunt așa de des utilizate ca și valoarea de piață, și sunt folosite numai în anumite situații. Cel mai cunoscut tip de valoare folosit pentru raportare financiară este valoarea justă. Două definiții ale acestei valori sunt date de SEV 100 Cadrul General care spune „Valoarea justă este prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii, între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, care reflectă interesele acelor părți.”, și de IFRS 13 Evaluarea valorii juste care spune „Valoarea justă este prețul încasabil pentru vânyarea unui activ sau plătit pentru transferul unei datorii, într-o tranzacție normală între participanți pe piață, la data evaluării.” Alte tipuri de valori non-piață sunt: valoarea de investiție, valoarea specială, etc.

1.1.3. CLASIFICAREA EVALUĂRILOR

Pe lângă evaluarea de întreprinderi mai cunosc și alte tipuri de evaluare, în funcție de obiectivele misiunii de evaluare. După cărțile de specialitate, și după Standardele Internaționale, evaluările pot fii clasificate: după obiectul lor, după scopul lor, după metodele folosite, și după valorile obținute.

După obiectul lor, evaluăriile pot fii de:

Proprietăți imobiliare

Bunuri mobile

Active financiare

Anctive intangibile

Afaceri s-au întreprinderi

După scopul lor, evaluăriile pot fii:

Evaluări contabile

Evaluări administrative

Evaluări economico-financiare

Metodele folosite pot fii:

Metode așa-zise clasice: se folosesc în principal pentru companiile necotate la bursă. Evaluările în care se folosesc aceste metode sunt: evaluări patrimoniale, evaluări bazate pe performanță,și evaluări combinate

Metode bursiere: folosite pentru companiile cotate la bursă

În funcție de valorile obținute, evaluările sunt:

Evaluări pentru determinarea valorii de piață

Evaluări pentru determinarea altor valori față de cea de piață

1.2. UTILIZATORI AI INFORMAȚIEI FURNIZATE DE EVALUATORI

Utilizatorii informaților furnizate de evaluatori sunt beneficiarii rapoartelor de evaluare, care au drept scop deducerea valorii unei afaceri, si a elementelor acesteia (active, datorii, capitaluri proprii), sau alte persoane sau entități care realizează evaluarea pentru interesul lor sau a clienților acestora, fără însă a consemna rezultatele într-un document. Utilizatorii informaților privind evaluarea sunt asemănători cu utilizatorii informaților contabile,totuși există o diferență. Aceasta este că în timp ce informațile contabile din situațile financiare ale întreprinderilor pot fi văzute de orice utilizator, de la un simplu angajat la un broker, informațile privind evaluare sunt confidențiale, acestea fiind destinate unei anumite persoane, aceasta putând să le ceară în interese proprii ,pentru a vedea informațiile legate de un activ sau de o afacere. Datorită acestui fapt, informațile evaluatorului sunt confidențiale, exceptând însă cazul în care evaluarea se face pentru raportare financiară, caz în care rezultatele evaluării se vor găsi în situațile financiare ale entității.

Utilizatorii acestor informații pot fi: persoane fizice, manageri, întreprinderi, instanțe judecătorești, intanțe fiscale, burse, etc. De multe ori informația prezentată în raportul de evaluare va fi privită cu contradicție între doi sau mai mulți participanți pe piața economică. Cel mai simplu exemplu în acest caz este dat de relația vânzător-cumpărător.În cazul nostru, un vânzător va privi în mod diferit proprietatea imobiliară pe care vrea să o vândă față de cumpărătorul care încearcă să o cumpere.

*Pentru o recunoștere mai ușoară a acestor grupuri de utilizatori cât și a motivelor pentru care recurg la evaluatori, mai jos sunt preyentați după o clasificare făcută de Deaconu:

Participanții pe piața financiară, în care regăsim:

Investitori profesioniști, responsabili financiari ai întreprinderilor, bancheri, investitori privați și colectiv, brokeri, etc. Principalul lor scop este maximizarea valorii create prin alte strategii ale entităților cum ar fi restructurări sau alte operațiuni (fuziuni, achiziții, vânzări, emitere de acțiuni, etc).

Manageri ai instituților publice, accentul fiind pus pe contabili, inspectori fiscali, și investitori: Scopul lor este asigurarea și aflarea unei bune utilizări a resurselor publice

Consultanți: Aceștia oferă sfaturi investitorilor sau companiilor pentru maximizarea valorii.

Instituții ale statului, cum ar fi administratia fiscală sau instanțele judecătorești care datorită evaluării pot afla informații pentru diferite operațiuni: stabilirea de impozite și taxe, exproprieri ,privatizări, etc.

Persoane fizice care sunt interesate de informațile privind evaluarea, pentru alte scopuri decât cel de a cumpăra sau a vinde un activ sau o afacere.Aceste scopuri pot fi: obținerea unui credit, partajarea bunurilor în caz de divorț, etc.

1.3. ORGANISME ȘI STANDARDE PROFESIONALE ÎN EVALUARE

În acest capitol o să vă vorbesc puțin despre diferitele organisme care reglementează practica de evaluare atât la nivel internațional cât și la nivel național, cât și despre diferitele standarde redactate de aceste organizații și care sunt aplicate în diferite țări pentru ca evaluatorii să ofere o calitate cât mai bună a serviciilor.

1.3.1. EVALUAREA LA NIVEL INTERNAȚIONAL

La nivel internațional, profesia de evaluator este reglementată de Internatinal Valuation Standards Council (IVSC) sau Consiliul Internațional de Standarde în Evaluare. Această organizație s-a înfințat în anul 1981, sub denumirea de Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare a Activelor (The International Assets Valuation Standards Committee-TIAVSC), prin contopirea ca și inițiatori, a două organizați naționale: Institutul Regal al Evaluatorilor Autorizați (RICS), din Marea Britanie, respectiv Institutul American de Evaluare din Statele Unite ale Americii, plus alte 20 de asociații naționale profesionale, din dorința de a creea un etalon de performanță pentru profesia de evaluator. În anul 1994 se modifică numele în Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare (The International Valuation Standards Committee-IVSC). În anul 2008, structura organizației se schimbă, aceasta schimbându-și numele în Consiliul pentru Standarde Internaționale de Evaluare (The International Valuation Standards Council-IVSC). Dacă în anul înfințării, organizația avea 22 de membri, în 2018 aceasta are 78 de membri din peste 50 de țări.

Ca o recunoaștere importantă, în ceea ce privește activitatea desfășurată la nivel global, în 1981, IVSC a devenit organ consultativ al Consiliului Economic și Social al Națiunilor Unite (ECOSOC), și al Consiliul pentru Standarde Internaționale de Contabilitate (IASB), astfel colaborând cu OECD (Organizația Economică pentru Cooperare și Dezvoltare), Banca Mondială, Organizația Mondială a Comerțului, Uniunea Europeană ,precum și cu organizații mondiale din domeniul contabilității.

Câțiva dintre factorii care au dus la crearea IVSC sunt schimbările economice din anii 70’ și comunicarea tot mai accentuată, între diferite țări care a dus la crearea unor standarde de evaluare la nivel internațional. Obiectivele IVSC reprezintă crearea în interesul public al unor standarde internaționale aplicate de toate asociațile membre, și armonizarea acestora pentru rezolvarea diferențelor de interpretare și aplicare a prevederilor enunțate în standarde. Rolul țărilor membre este acela de a se asigura că Standardele Naționale din fiecare țară sunt în concordanță cu standardele publicate de IVSC și anume IVS (International Evaluation Standards) sau Standardele Internaționale de Evaluare. Tot odată ele trebuie să informeze IVSC cu privire la orice diferență semnificativă între standardele naționale și internaționale. Evaluatorii sunt sfătuiți de IVSC să-și desfășoare activitatea după legislația și reglementările țărilor respective.

De la 1 Iulie 2017, a intrat în vigare IVS 2017

Următoarele 3 obiective prinncipale au dus la apariția IVS-urilor:

Reprezentarea unei imagini cât mai clare în raportările financiare, imagine care duce la o creștere a evaluărilor realizate cu prilejul tranzacțiilor comerciale sau de proprietăți, soluționarea unor litigii, etc.

Pentru a oferii un standard cât mai ridicat de informații pentru evaluatorii din întreaga lume, pentru ca aceștia să-și practice meseria la un standard profesional ridicat, și să poată răspundă la cerințele pieței care este în continuă dezvoltare.

Realizarea unor standarde cu care evaluatorii din țările dezvoltate și în curs de dezvoltare pot lucra

Acestea fiind spuse, putem spune că apariția, dezvoltarea și evoluția continuă a standardelor internaționale de evaluare, a dus la o ramificație a profesiei de evaluator, apărând astfel evaluatori pentru bunuri distincte cum ar fi: evaluatori de întreprinderi, evaluatori de instrumente financiare, evaluatori de proprietăți imobiliare, etc. De astfel Asociația Națională a Evaluatorilor din România (ANEVAR), în parteneriat cu diferite universități sau facultăți de profil tehnic sau economic, organizează diferite cursuri de acreditare în domeniul evaluării de bunuri mobile, proprietăți imobiliare, evaluări de întreprinderi.Standardele Internaționale de Evaluare, recunosc numai evaluatorii de proprietăți imobiliare și evaluatorii de active. În viziunea lor, în prima categorie se regăsesc evaluarea de bunuri imobile pentru tranzacții, ipoteci, litigii, iar în a doua categorie se regăsesc evaluarea bunurilor mobile, evaluarea instrumentelor financiare și evaluarea afacerilor.

1.3.2. EVALUAREA LA NIVEL EUROPEAN

La nivel european profesia de evaluator este reglementată de European Group of Valuers Associations (TEGoVA) sau Grupul European al Asociațiilor de Evaluatori. Primul pas în crearea TEGoVA a fost făcut în 1977, când s-a format European Group of Valuers (TEGOFOVA) sau Grupul European al Evaluatorilor cu scopul de a oferi o șansă evaluatorilor europeni de a-și spune punctul de vedere în fața organismelor europene. În anul 1988 apare prima Carte Albastră, un set de reguli deontologice și practice, pentru a oferii o evaluare mai bună asupra activelor și a afacerii .În 1997 s-a format TEGoVA prin fuziunea Grupului European al Evaluatorilor (TEGOFOVA), și EUROVAL, o organizație paneuropeană înfințată în 1992 care a urmărit să creeze o legătură între diferite organizații de evaluatori europeni, și Comisia Europeană, alte organizații europene și beneficiarii lucrărilor de evaluare. Odată cu crearea TEGoVA, EUROVAL a primit rolul de organ de control, o organizație care să reglementeze și să supravegheze profesia de evaluator în Europa.

Printre factorii care au influențat evoluția organizației, se numără ritmul rapid de schimbare din Uniunea Europeană, precum și creșterea importanței legislației acesteia. Printre obiectivele urmărite de organizație, se numără: promovarea celei mai bune practici în evaluare, colaborarea cu IVSC precum și cu alte organizații din afara evaluării pentru a oferii o singură viziune în ceea ce înseamnă evaluarea, evaluatorilor europeni, și acordarea de asistență evaluatorilor europeni pentru a înțelege, legislația UE. Organizația est alcătuită din 43 de asociații cu drepturi depline, din 27 de țări, și are aproape 100.000 de membrii reprezentând evaluatori europeni.

Standardele TEGoVA se numesc Standardele de Evaluare Europene și au acronimul EVS (European Valuaion Standards). Sunt asemănătoare standardelor internaționale, doar că au unele părți care țin de legislația din anumite state europene.

1.3.3. EVALUAREA LA NIVEL NAȚIONAL

În România sunt prezente două organizații care reglementează evaluarea și meseria de evaluator

ANEVAR (Uniunea Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

CECCAR (Corpul Experților Contabili și Contabili Autorizați din România)

ANEVAR (Uniunea Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

ANEVAR este organizația principală în țara noastră care reglementează și atestă profesia de evaluator. A fost creată în anul 1992 sub numele de Asociația Națională a Evaluatorilor din România (ANEVAR), cu scopul de a reglementa metodele și tehnicile de evaluare. A primit acordul de constituire de la Agenția Națională de Privatizare. În 2011, organizația renunță la acronimul ANEVAR, în favoarea Uniunii Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România. Noua organizație se va ocupa de relațile cu forurile internaționale ale vechii organizații. Vechea organizație devine SOCIEVAL (Societatea Ștințifică de Evaluare).

Câteva dintre scopurile ANEVAR sunt: comunicarea cu alte organizații internaționale și naționale pentru ameliorarea permanentă a tehnicilor de evaluare, și crearea și perfecționarea continuă cu o pregătire profesională la cele mai înalte standarde. Uniunea are peste 5.500 de membri titulari și 248 persoane juridice asociate. Este prezentă în 40 de centre teritoriale și 11 centre în Municipiul București, și colaborează cu un institut de cercetări în evaluare. ANEVAR este membru al IVSC și al TEGoVA și al Organizației Mondiale a Organizaților de Evaluatori (WAVO). De asemenea aceasta este recunoscută și de alte organisme profesionale românești.

SEV este acronimul folosit pentru Standardele Naționale de Evaluare. Acestea sunt bazate pe Standardele Internaționale de Evaluare (IVS) și sunt republicate în fiecare an cu noi modificări aduse legislației și tehnicilor de evaluare. Ediția actuală, a standardelor ANEVAR a intrat în vigoare de la 1 Ianuarie 2018, și se numesc Standarde de Evaluare a Bunurilor 2018. Standardele IVS au devenit obligatorii pentru ANEVAR de la 1 Ianuarie 2004.

CECCAR (Corpul Experților Contabili și Contabililor Autorizați din România)

Se înfințează în anul 1921 sub numele de Corpul Contabililor Autorizați și Experților Contabili, pe baza unei legi de organizare specifică. De la 5 ani de la înfințare ,corpul avea deja 56 de secțiuni și era alcâtuit din 6.565 specialități (experți contabili, contabili autorizați și contabili stagiari). În 1951 acesta se desfințează printr-un decret, ca mai apoi în 1990, după perioada comunistă, să se reînfințeze sub numele de Corpul Experților Contabili și Contabililor Autorizați din România. Din anul 1995, Corpul este prezent și în aria evaluărilor de întreprinderi pentru a oferii o pregătire profesională adecvată pentru vitorii evaluatori.

Obiectivele din sfera evaluării sunt: organizarea de cursuri pentru învățarea și perfecționarea meseriei de evaluator, colaborarea cu alte organisme profesionale din domeniul evaluării din țară și din străinătate, și crearea unor norme interne în domeniul evaluării de întreprinderi. În domeniul evaluării, Corpul are înregistrați peste 5.000 de membri evaluatori de întrprinderi, membri CECCAR, în peste 42 de filiale din țară. Standardele Corpului sunt mai mult niște norme interne bazate pe standardele de evaluare internațională.

1.5. RAPORTUL DE EVALUARE

Acest subcapitol prezintă documentul final al misiuni de evaluare, și anume Raportul de Evaluare. Acest document prezentat beneficiarilor evaluării, conține rezultatele finale ale evaluării, prezentate cât mai simplu pentru a fi usor de înțeles. Acest document este unul cofidențial , numai evaluatorul și clienții lui având acces la informațile din interiorul acestuia. Standardul internațional care ghideză practicienii în redactarea Raportului de Evaluare este IVS 103 (SEV 103 Raportare).

1.5.1. TIPURI DE RAPOARTE DE EVALUARE

Rapoartele de Evaluare pot fii: verbale sau scrise ,iar cele scrise pot fii: rapoarte tipizate ,sau rapoarte explicative.

Rapoartele verbale sunt utilizate atunci când diferitele situații, sau cereri ale clientului nu impun sau nu vad necesitatea unui raport scris. În acest raport o să fie specificate doar: o descriere a entității sau a activului evaluat, premisele ipotezele și ipotezele speciale , care au determinat opinia finală a evaluatorului. Pe lângă raportul verbal, evaluatorul are obligația să includă într-un dosar de lucru toate informațile despre entitatea sau activul evaluat, și să redacteye un rezumat în care să prezinte analiya datelor, concluzile, și opinia finală.

Rapoartele tipizate sunt „rezumate” ale rapoartelor explicative, și sunt cerute de societățile de creditare, și de cele de asigurare, prin faptul că informația prezentată este la obiect, iar beneficiarii evaluării vor putea căuta informația mai ușor, iar găsirea acesteia nu durează la fel de mult ca la un raport explicativ.

Raportul explicativ este forma cea mai întâlnită și cea mai folosită a Rapoartelor de Evaluare.

În subcapitolul următor voi prezenta mai îndetaliat conținutul unui Raport de Evaluare Explicativ.

CAP 2. ABORDĂRI METODOLOGICE

CAP 3. STUDIU DE CAZ

Compania S.C. Acounting S.R.L. are ca principal obiect de activitate prestarea de servicii de contabilitate și de audit pentru mai multe firme din Cluj-Napoca și din țară. Compania este înregistrată la registrul comerțului cu numărul J12/4514/2000, și codul fiscal al acesteia este RO9010105. La data de 20 Ianuarie 2017, compania contactează firma S.C. Eval S.R.L. care are ca obiect de activitate prestarea de servicii de evaluare, petru întocmirea unui raport de evaluare aferent sediului firmei care este pe Str. Snagov, Nr. 5, Ap. 26, Parter, Cluj-Napoca, Jud. Cluj.Raportul va fi folosit în scopul raportărilor financiare.Mai jos este prezentat raportul de evaluare cu calculele și explicațile cuvenite.

Partea I-SINTEZA EVALUĂRII

Partea II-PREZENTAREA DATELOR

Situația și Identificarea proprietății. Descrierea juridică a proprietății. Drepturi de proprietate evaluate

Conform descrierii din CF și a documentelor puse la dispoziția evaluatorului și anexate, proprietatea imobiliară obiect al evaluării este de tip rezidenșial, cu 3 camere. S-a evaluat dreptul de proprietate integral/absolut asupra proprietății care face obiectul evaluării și s-a constatat că proprietatea este liberă de sarcini. Dreptul de proprietate este considerat integral, valabil, tranzacționabil,și transferabil, neafectat de sarcini, litigii sau alte aspecte care pot afecta valoarea. Nu am avut la dispoziție date sau informații legate de restricții asupra dreptului de proprietate (altele decât cele prezentate dacă a fost cazul).

Proprietățile au fost identificate cadastral pe baza adresei și datelor înscrise în extrasele CF, precum și din documentele și planurile puse la dispoziție și anexate. Identificarea proprietății subiect a fost realizată de evaluator, împreună cu reprezentantul proprietarului, Ghebaru Mihai.

Ocupanți, contracte de concesiune, contracte de închirere

La data inspecției proprietatea este utilizată de proprietar. Nu avem cunoștințe de contracte de concesiune sau închiriere.

Autorizații, avize și acorduri

Nu am avut la dispoziție autorizați de construire, acorduri, sau alte documente urbanistice, proprietatea fiind cobstruită, și astfel fiind considerată la evaluare ca respectând normele și cerințele legale, în forma funcțională constatată la inspecție.

Restricții de construire/utilizare

Nu avem cunoștință despre existeța de astfel de restricții, proprietatea fiind considerată la evaluare ca îndeplinind toate cerințele legale, în forma funcțională constatată la inspecție.

Istoricul proprietății. Utilizare la data evaluării

Din datele și informațiile cunoscute imobilul datează din anul 1964, fiind de la început un amplasament de tip rezidențial. Pe parccursul timpului și până-n prezent s-au efectuat lucrări periodice de mentenanță și de întreținere (schimbarea țevilor de gaz, apă și căldură, zugrăvirea în casa blocului, etc). La data evaluării proprietatea este utilizată rezidențial.

Descrierea zonei

Proprietatea evaluată este situată în municipiul Cluj-Napoca, pe strada Snagov,în partea de nord-est a cartierului Gheorgheni.

Cartierul Gheorgheni, amplasat în partea de sud-est a municipiului Cluj-Napoca, a fost construit în anii 60 după un plan urbanistic ce a inclus multe parcuri și zone de agrement. Limitele cartierului sunt:strada General Traian Moșoiu si strada Semenicului la nord, strada Teodor Mihali la est, pârâul Becaș și Livada Palocșay la sud, strada Constantin Brâncuși, și strada Alverna la vest. De asemenea cartierul se învecinează cu cartierul Andrei Mureșanu în sud-vest, cartierul Mărăști în nord-vest, cartierul Între Lacuri în nord-est, Centru în vest. Este al doilea cartier după Grigorescu care a fost construit în Cluj-Napoca, și are denumirea localității limitrofe, cu același nume, și cu care face legătura..Cartierul conține în principal blocuri cu regim mediu de înălțime P+4E, dar și cu nivel mare de înălțime P+9E, P+10E, și vile rezidențiale. Cartierul mai dispune și de căi rutiere largi, principalele artere fiind Bulevardul Nicolae Titulescu, strada Unirii, strada Constantin Brâncusi și strada Alverna, mijloace de transport în comun, spații comerciale și de birouri, și facultăți ale universităților Dimitrie Cantemir și Babeș-Bolyai. Dezvoltarea cartierului din ultimii ani a condus la o aglomerare a acestuia, făcându-l totodată unul din cartierele preferate de către locuitorii orașului.

Locația și dispunerea proprietății evaluate este favorabilă pentru utilizare rezidențială, utilizare prezentă.

În zonă se află:

Rețea de transport în comun amplasată la o distanță mică: stația Borsec, stația Snagov, stația Iulius Mall, etc

Unități comerciale amplasate la o distanță mică: magazine la parter de bloc, Complex Mercur, Centrul Comercial Iulius Mall

Unități de învățământ amplasate la o distanță mică: Școala Generală Nicolae Titulescu, Colegiul Național Pedagogic Gheorghe Lazăr, Facultatea de Științe Economice și Gestiunea Afacerilor, etc

Unități medicale amplasate la o distanță mică: Centrul Medical Interservisan, cabinete medicale, etc

Instituțile de cult sunt amplasate la o distanță mică

Sedii de bănci situate la o distanță mică: situate în incinta complexului comercial Iulius Mall

Instituții guvernamentale amplasate la o distanță medie: Primăria Cluj-Napoca, Sediul ANAF Cluj, Tribunalul Cluj-Napoca, etc

Parcuri și baze sportive aflate la o distanță mică: Parcul Mercur, Baza Sportivă Unirea, Parcul Iulius Mall, Baza Sportivă Gheorgheni, parcuri amplasate lângă blocuri

Altele: cafenele, restaurante, cămine studențești (Economica I și II), United Business Center Tower, Ansamblul Rezidențial Riviera, Biblioteca Județeană Octavian Goga, etc

Localizarea proprietății la nivelul zonei și a municipiului Cluj-Napoca, este prezentată în imaginile următoare:

Descrierea amplsamentului

Terenul aferent imobilului este plan, dotat cu utilități complete și este deținut în cotă indiviză.

Descrierea accesului

Accesul pe proprietate dinspre o alee secundară, perpendiculară cu strada Snagov, stradă asfaltată, sistematizată și cu utilități complet. Aceasta nu este delimitată de benzi de circulație, autovehiculete putând circula în ambele sensuri.

Utilități

Utilitățile edilitare aferente zonei sunt: apă, canalizare, gaz metan, energie electrică

Utilități pe amplasament și de care dispune proprietatea: apă, canalizare, energie electrică, gaz metan

Descrierea construcților, suprafețe

Structură: beton

Pereți: zidărie din cărămidă, acoperișul este de tip terasă circulabilă

Finșaj exterior: simplu, neizolat

Ușa de acces în bloc este metalică cu geam simplu, iar blocul este dotat cu interfon.

Descrierea privind starea tehnică generală: bună

Apartamentul are grad de finisaj mediu.

Pardoseli: parchet(camere și hol), gresie(baie și bucătărie)

Zugrăveli lavabile, pereți placați zonal cu faianță(baie și bucătărie)

Descrierea constructivă a imobilului aparținător este următoarea:

Infrastructură: fundații din beton; Structură: Planșe din beton armat; Acoperișul de tip terasă circulabilă; Finisaj exterior: izolat cu tencuieli și vopsele decorative; Ușa de acces în imobil este metalică de tip „antiefracție”.

La data inspecției apartamentul evaluat era utilizat ca și locuință (utilizare rezidențială), era finalizat și finisat exterior și interior. Starea tehnică generală este bună.

Caracteristicile constructive ale acestuia sunt următoarele:

Suprafața utilă a apartamentului conform CF nr. 259843-C1-U18: 59,69 mp, p.i.c. de 2/100-a parte, înscrise în CF colectivă 72973.

PARTEA III- ANALIZA DATELOR

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

Definirea pieței specifice

Proprietate evaluată este situată în partea de est a municipiului Cluj-Napoca , în partea de nord-est a cartierului Gheorgheni.

Astfel piața imobiliară specifică proprietății este ce a proprietăților de tip rezidențial situate la nivelul municipiului Cluj-Napoca.

Cererea, oferta competitivă, echilibrul pieței

Cererea

Cerere solvabilă mare pe piața specifică, principalii cumpărători interesați de achiziția unei astfel de proprietăți sunt persoane sau entități cu putere de cumpărare relativ medie și mare.

Cererea pentru acest tip de proprietăți este manifestată în principal de persoane care dispun de venituri medii și mari, și care doresc o proprietate amplasată într-o zonă favorabilă pentru utilizare rezidențială

În cazul proprietății analizate, luând în considerare tipul definit, analiza cererii are la bază cererea manifestată pentru proprietăți rezidențiale asemănătoare. Această cerere se menține în prezent la un nivel mediu.

Oferta

Oferta de proprietăți similare și asimilabile la nivelul zonei este mare. Acest fapt se datorează numărului tot mai mare de oferte de tip vânzare sau închiriere.

Echilibrul pieței

În prezent, în cazul de față, piața mobiliară specifică la nivelul proprietăți este o piață stabilă dar în continuă creștere din punct de vedere a raportului cerere-ofertă. Acest lucru se datorează faptului că din 2015 și până în prezent, s-a constatat o creștere a numărului de tranzacții și a prețurilor pe segmentul de apartamente.

Concluzile analizei de piață pentru proprietatea subiect

Proprietatea subiect este amplasată într-o zonă care dispune de unele avantaje precum:

Acces auto spre și dinspre zone învecinate

Infrastructură existentă: străzi de acces asfaltate; utilități precum apă, canalizare, electricitate, gaz metan și existența mijloacelor de transport în comun

Mai multe informații suplimentare despre cerere, ofertă și echilibrul pieței, găsiți în anexa Extras Analiză de Piață.

Cea mai bună utilizare (CMBU)

Potrivit GME 630 ” CMBU a unei proprietăți imobiliare este un concept economic care măsoară interacțiunea a patru criterii: permisibilitatea legală, posibilitatea fizică, fezabilitatea financiară și profitabilitatea maximă.”1

Cu alte cuvinte analiza CMBU presupune o etapă importantă în procesul de evaluare deoarece, cu ajutorul ei se identifică contextul în care participanții de pe piață și evaluatorii selectează informațiile comparabile de piață. CMBU se presupune a fi utilizarea curentă, dacă nu există alți factori care să conducă la concluzia, că există o altă utilizare care să maximizeze valoarea investiției.

Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și este posibilă, permisă legal și fezabilă finalnciar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau o altă utilizare care să maximizeze potențialul.

Astfel, ținând seama de aspectele prezentate, în cazul de față pentru proprietatea subiect, CMBU este cea de proprietate de tip rezidențial.

Evaluarea

Abordarea prin piață

Metoda comparaților de piață folosește analiza pieței iar pentru estimarea valorii se verifică piața pentru a se găsi proprietăți asemănătoare ca apoi acestea să poată fi comparate cu proprietatea subiect. Ideea principală din spatele metodei este aceea, că orice…….

Mai jos sunt prezentate proprietățile comparabile, împreună cu datele acestora

Informațile despre comparabile au fost extrrase de pe site-uri de specialitate, a unor agenții imobiliare. Mai jos sunt linkurile comparabilelor:

Link comparabila 1: https://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/cluj-napoca/gheorgheni/apartament-de-vanzare-3-camere-X1KA1005M?lista=70177004

Link Comparabila 2: http://www.napocaimobiliare.ro/va3-48266-apartament-3-camere-de-vanzare-in-gheorgheni-cluj-napoca

Link Comparabila 3: https://www.casaclasic.ro/apartament-3-camere-de-vanzare-gheorgheni-cluj-napoca-77312.html