Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii [619528]

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

1
CUPRINS
REZUMAT ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. …… 4
ABSTRACT ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. …. 5
Capitolul I DATE GENERALE ………………………….. ………………………….. ………………………….. …… 6
1.1 SCOPUL ȘI IMPORTANȚA PROIECTULUI ………………………….. …………………………. 6
1.2 LOCALIZAREA GEOGRAFICĂ ………………………….. ………………………….. ……………… 7
1.3 DESCRIEREA OBIECTIVULUI PROIECTAT ………………………….. ………………………. 8
1.4 SITUAȚIA JURIDICĂ ………………………….. ………………………….. ………………………….. .. 10
1.5 BAZA GEODEZO – TOPOGRAFICĂ DIN ZONĂ ………………………….. …………………. 11
1.5.1 Proiecția stereografică 1970 ………………………….. ………………………….. …………………….. 13
1.5.2 Sistemul de cote Marea Neagră 1975 ………………………….. ………………………….. ……….. 17
1.6 BAZA EVALUĂRII BUNURILOR IMOBILIARE ………………………….. ………………… 19
Capitolul II INSTRUMENTE ȘI METODE DE MĂSURARE ………………………….. ………………. 23
2.1 DESCRIEREA ȘI VERIFICAREA INSTRUMENTELOR UTILIZATE LA
PLANIMETRIE ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………… 23
2.2 DESCRIEREA ȘI VERIFICAREA INSTRUMENTELOR UTILIZATE LA
ALTIMETRIE ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………….. 30
2.3 METODE DE MĂSURARE UTILIZATE ………………………….. ………………………….. … 34
2.3.1 Principii de măsurare a unghiurilor ………………………….. ………………………….. …………… 34
2.3.2 Metode de măsurare a unghiurilor orizontale ………………………….. …………………………. 36
2.3.3 Metode de măsurare a unghiurilor verticale ………………………….. ………………………….. . 38
2.3.4 Măsurarea distanțelor ………………………….. ………………………….. ………………………….. …. 39
2.3.5 Metode de ridicare în plan a unei suprafețe ………………………….. ………………………….. .. 40
2.4 OPERAȚIUNI GEODEZO – TOPOGRAFICE EFECTUATE ………………………….. …… 41
2.4.1 Lucrări de teren ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………. 41
2.4.2 Lucrări de birou ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………. 41
2.5 PREZENTAREA SOFT -URILOR DE PRELUCRARE UTILIZATE ……………………. 42
2.5.1 Microsoft Excel ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………. 42
2.5.2 AutoCAD 2012 ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………. 42
2.5.3 TopoLT ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………………. 43
2.5.4 TransDatRO 4.04 ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………. 43
2.5.5 Microsoft Office 2012 ………………………….. ………………………….. ………………………….. … 43

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

2
Capitolul III PREZENTAREA TEORETICĂ A MODELELOR MATEMATICE UTILIZATE
ÎN PRELUCRAREA OBSERVAȚIILOR ………………………….. ………………………….. ……………….. 44
3.1 COMPENSAREA REȚELEI DE TRIANGULAȚIE ………………………….. …………………… 44
3.1.1 Stabilirea numărului de ecuații de condiții ………………………….. ………………………….. … 46
3.1.2 Scrierea condițiilor geometrice ………………………….. ………………………….. ………………… 48
3.1.3 Scrierea sistemului de corecții ………………………….. ………………………….. …………………. 49
3.1.4 Calculul corecțiilor ………………………….. ………………………….. ………………………….. …….. 51
3.1.5 Calculul unghiurilor compensate ………………………….. ………………………….. …………….. 54
3.1.6 Verificarea matriceală a calculelor ………………………….. ………………………….. ………….. 55
3.2 CALCULUL ORIENTĂRILOR ………………………….. ………………………….. ………………….. 58
3.3 CALCULUL LATURILOR ………………………….. ………………………….. ………………………… 60
3.4 CALCULUL COORDONATELOR ………………………….. ………………………….. …………….. 61
3.5 CALCULUL COTELOR REȚELEI DE SPRIJIN ………………………….. ………………………. 63
3.6 DEZVOLTAREA REȚELEI DE SPRIJIN ………………………….. ………………………….. ……. 68
3.6.1 Date inițiale și preliminare dezvoltării rețelei de sprijin ………………………….. ………….. 68
3.6.2 Încadrarea provizorie a punctelor prin metode topografice ………………………….. ……… 70
3.6.3 Calculul corecțiilor la încadrarea simultană a punctelor ………………………….. ………….. 70
3.7 REALIZAREA REȚELEI DE RIDICARE ȘI DE TRASARE ………………………….. ……… 83
3.8 RIDICAREA DETALIILOR PLANIMETRICE ȘI DE TRASARE ………………………….. 86
Capitolul IV EVALUAREA IMOBILULUI – CLĂDIRE DE BIROURI ………………………….. ….. 90
4.1 SINTEZA EVALUĂRII ………………………….. ………………………….. ………………………….. …. 90
4.2 TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII ………………………….. ………………………….. 92
4.2.1 Identificarea clientului și utilizatorului desemnat ………………………….. …………………… 92
4.2.2 Scopul evaluării ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……….. 93
4.2.3 Obiectul evaluării ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……… 93
4.2.4 Tipul valorii și moneda ………………………….. ………………………….. ………………………….. 93
4.2.5 Data evaluării ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………… 93
4.2.6 Inspecția ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………….. 93
4.2.7 Natura și sursa informațiilor pe care se va baza evaluare ………………………….. ………… 93
4.2.8 Ipoteze și ipoteze speciale ………………………….. ………………………….. ………………………. 94
4.3 PREZENTAREA DATELOR ………………………….. ………………………….. ………………………. 95
4.3.1 Descrierea situației juridice ………………………….. ………………………….. …………………….. 95

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

3
4.3.2 Descrierea amplasamentului și vecinătăților ………………………….. …………………………. 96
4.3.3 Descrierea tehnică a construcției – clădire de birouri ………………………….. ……………… 100
4.3.4 Analiza de piață a spațiilor de birouri ………………………….. ………………………….. …….. 102
4.3.5 Analiza de piață a terenurilor ………………………….. ………………………….. ………………… 105
4.4 ANALIZA DATELOR ………………………….. ………………………….. ………………………….. ….. 109
4.4.1 Analiza celei mai bune utilizări (CMBU) ………………………….. ………………………….. .. 109
4.4.2 Metodologia de evaluare a proprietății imobiliare ………………………….. ………………… 110
4.5 CONCLUZII ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………… 112
4.6 ANEXELE RAPORTULUI DE EVALUARE ………………………….. ………………………….. . 113
Capitolul V ÎNTOCMIREA DEVIZULUI ESTIMATIV ȘI CALCULUL ECONOMIC ………. 131
Capitolul VI CONCLUZII ȘI PROPUNERI ………………………….. ………………………….. ………….. 135
BIBLIOGRAFIE ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………………. 137
LISTA FIGURILOR ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………. 139
LISTA TABELELOR ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………….. 141
LISTA PLANȘE LOR ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………….. 143

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

4
UTILIZAREA METODELOR GEODEZICE ȘI TOPO – CADASTRALE ÎN
VEDEREA ÎNTOCMIRII DOCUMENTAȚIEI NECESARE EVALUĂRII
UNEI CLĂDIRI DE BIROURI
Laura Ana -Maria BURCĂ, Maricel PALAMARIU, Tudor SĂLĂGEAN,
Silvia CHIOREAN
Universitatea de Științe Agricole și Medicină Veterinară, Str. Mănăștur, Nr. 3 -5, 400372,
Cluj-Napoca, România

REZUMAT

Lucrarea de față își propune să prezinte aspectele ce decurg în cadrul dezvoltării naturale,
firești din cadrul societății umane, din punct de vedere economic. În cazul de față, s -au efectuat
lucrări geodezo -topografice necesare întocmirii planului de ampl asament și delimitare a unui
corp de proprietate precum și evaluarea imobiliară a acestuia.
Pentru a determinarea valoarea efectivă, s -au efectuat lucrări care au ca scop evaluar ea și
estimarea valorii de piață a proprietăț ii imobiliare “Clădire de birou ri” amplasată în Cluj -Napoca,
Strada Traian Vuia, nr. 214, județul Cluj aflându -se în proprietatea S.C. Bughero Exim S.R.L.
Evaluarea proprietății imobiliare s -a realizat prin mai multe metode (aboradarea prin piață –
metoda comparațiilor directe – tehnica c antitativă – analiza pe perechi de date , abordarea prin cost –
costul de nou al construcției – metoda costurilor segregate și abordarea prin venit – capitalizarea
venitului) în final stabilindu -se valoarea de piață a acesteia. De asemenea, în finalul lucrării s-a
realizat un calcul economic al lucrărilor topografice în vederea stabilirii valorii lucrărilor
efectuate.

Cuvinte cheie : evaluare imobiliară, geodezie, topografie, economic, valoare de piață

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

5
THE USING OF GEODESY AND TOPO -CADASTRAL METHODS
REQUIRED FOR THE DOCUMENTATION FOR EVALUATION OF A N
OFFICE BUILDING
Laura Ana -Maria BURCĂ, Maricel PALAMARIU, Tudor SĂLĂGEAN,
Silvia CHIOREAN
University of Agricultural Sciences and Veterinary Medicine, 3 -5 Mănăștur Street , 400372,
Cluj-Napoca, Romania

ABSTRACT

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

6
Capitolul I
1. DATE GENERALE
1.1 SCOPUL ȘI IMPORTANȚA PROIECTULUI

Scopul ac estei lucrări este de a pun e în valoare cunoștințele, atât teoretice cât și practice
acumulate de -a lungul celor patru ani de studiu în cadrul Facultății de Horticultur ă, specializarea
Măsurători Terestre și Cadastru. În acest sens, s -a ales ca tema de studiu lucrările geodezi ce și
topo- cadastrale utilizate la întocmirea unei documentații necesare evaluării unui imobil
complex, de tip clădire de birouri.
Datorită dezvoltării majore din ultimii patru ani, județul Cluj a avut cea mai mare creștere
din țară din punct de vedere economic și social. Dezvoltarea economic ă din ce în ce mai rapidă a
infrastructurii, mai ales în domeniul construcțiilor , precum și a cer erii de noi spații, a dus la
investiții atât prin cumpărarea de terenuri amplasate în imediata apropiere a zonelor populate cât
și concesionarea terenurilor după caz, în vederea construirii de spații capabile să satisfacă
nevoile populației. În cazul de față, cererea pentru spațiile comerciale la nivel de minicipiu este
medie spre ridicată, datorată gradului mare de dezvoltare a diverselor ramuri ale economiei.
Evoluția în timp a măsurătorilor terestre a fost condiționată de dezvoltarea știin țelor
exacte – matematica și fizica. Instrumentul teoretic al măsurătorilor terestre este furnizat de
matematică prin principiile și metodele de prelucrare a măsurătorilor, instrumentele necesare
observațiilor sunt construite pe baza cunoștiințelor de meca nică, optică și electronică .
Rolul specialistului geodez este de a contribui prin lucrări în domeniul măsurătorilor
terestre la poziționarea imobilelor, precizia lor având o importa nță foarte mare pentru proiectarea
viitoarei construcții. Pentru realizarea unor astfel de lucrări, o mare contribuție este adusă de
aparatele de măsură care prin evoluția tehnologică ne ușurează muncă atât în teren cât și în faza
de birou.
Exigențele actuale, atribuie specialistului geodez sarcini importante care impun, pentru
dezvoltarea lor, o activitate din ce în ce mai complexă, organizată și condusă de oameni cu o
bună pregătire profesională și științifică .
În consecință, scopul temei alese se va concretiza printr -o analiză de evaluare care va
avea ca scop să determine valo area unei clădiri de birouri și a terenului aferent acesteia.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

7

1.2 LOCALIZAREA GEOGRAFICĂ

Județul Cluj (figura 1.1) se situează în jumătatea nord -vestică a țării, aflându -se în zona
de contact a trei unități naturale reprezentative: Munții Apuseni, Podișul Someșan și Câmpia
Transilvaniei. Din punct de vedere al ponderii suprafeței deținute în t otalul teritoriului național,
județul Cluj ocupă locul 12 pe țară cu 2,8%. Se învecinează la nord -est cu județele Maramureș și
Bistrița -Năsăud, la est cu județul Mureș, la sud cu județul Alba, iar la vest cu județele Bihor și
Sălaj.
Municipiul Cluj –Napoca, este situat în zona centrală a Transilvaniei, fiind plasat la
intersecția paralelei 46° 46’ N cu meridianul 23° 36’ E și la o altitudine de 363 m deasupra
nivelului mării.

Figura 1.1. Harta județului Cluj
(Sursa: https://www.cjcluj.ro )
Din punct de vedere al reliefului, municipiul este așezat într -o zonă colinară, pe terasele
Someșului Mic și a Nadășului, la zona de contact a trei mari unități geografice: Câmpia

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

8
Transilvaniei la est, Podișul Someșan la nord și Munții Apuseni la vest. Spre sud -est, ocupă
spațiul terasei superioare de pe versantul nordic al dealului Feleac, fiind înconjurat pe trei părți
de dealuri și coline cu înălțimi variabile între 500 și 825 metri . Se întinde p e văile râurilor
Someșul Mic și Nadăș, și prin anumite prelungiri pe văile secundare ale Popeștiului, Chintăului,
Borhanciului și Popii.
Orașul este traversat de drumul național 1/ E 60, din care, în Piața Unirii, se ramifică spre
est drumul național 1 C, spre Dej. La intersecția străzii Moților cu strada George Coșbuc, din
drumul național 1 se ramifică spre nord drumul național 1 F/ E 81, care face legătura cu
municipiul Zalău, reședința județului Sălaj.

1.3 DESCRIEREA OBIECTIVULUI PROIECTAT

Zona studiată se află în intravilanul județului Cluj , Strada Traian Vuia, nr. 214, Cluj –
Napoca, mai exact in cartierul Someseni.
Someșeni, mai demult Someșfalău, (în maghiară Szamosfalva, în germană Mikelsdorf),
este în prezent un cartier al municipiului Cluj -Napoca. Ca rtierul deține o primărie de cartier a
municipiului Cluj -Napoca, aflată pe strada Traian Vuia, nr. 41.

Figura 1 .2. Descrierea amplasamentului zonei proprietatii subiect
( Sursa: Google Maps, Prim ăria Mun. Cluj -Napoca )

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

9
Cartierul Some șeni, amplasat în partea de est pe direc ția de ie șire din Cluj spre Apahida,
are ca principale limite CUG la nord -vest, centura Apahida -Vâlcele la est, strada Some șeni la
sud, IRA la vest, fiind str ăbătut de strada Traian Vuia. Cartierul g ăzduie ște cu prec ădere vile
individ uale și amplasamente industriale, precum și aeroportul municipiului, fiind situat la
periferie. Principalele artere de circula ție sunt strada Traian Vuia, strada C ăpitan Grigore Ignat,
Calea Some șeni, strada Cantonului și strada Platanilor. Extinderea pist ei aeroportuare a avut loc
concomitent cu densificarea zonei reziden țiale.

Figura 1.3. Localizarea propriet ății imobiliare (micro localizarea)
( Sursa: https://maps.google.ro/maps )
Suprafa ța terenului este de 6965 mp. Terenul este situat în intravilanul mun icipiului Cluj-
Napoca, în afara zonei de protec ție a valorilor urbanistice și de arhitectură.
Accesul la proprietate se face direct de pe strada Traian Vuia, strad ă principal ă, asfaltat ă
cu 2 benzi pe sens, din care se formeaz ă un drum de acces cu l ățimea de 6 m în estul parcelei.
Conform planului de încadrare în zon ă, proprietatea este situat ă vis-a-vis de Aeroportul
Interna țional ‘’Avram Iancu’’ Cluj -Napoca, la sud fa ță de strada Traian Vuia. În vecin ătatea
imediat apropiat ă a terenului sunt amplasate hale industriale și birouri.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

10

Figura 1.4. Acces proprietate
( Sursa: https://maps.google.ro/maps )
Pe baza documentelor existente, a planurilor de investiții , s-a făcut recunoașterea
terenului, constatând identificarea punctelor geodezice, a punctelor existente din lucrări
anterioare, reperi de nivelment, limite de proprietate, observarea gradului de acoperire cu
construcți i și alte detalii in vederea realizării unui proiect de execuție, care să răspundă cât mai
fidel scopului propus.

1.4 SITUAȚIA JURIDICĂ

Din punct de vedere administrativ, dreptul de proprietate integral asupra terenului și a
construcțiilor amplasate pe ace sta îl are compania S.C. Bughero Exim S.R.L. iar din punct de
vedere juridic este înscris in Cartea Funciară nr . 285555 Cluj-Napoca sub număr topografic
285555, având suprafața de 6965 mp.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

11

1.5 BAZA GEODEZO – TOPOGRAFICĂ DIN ZONĂ

Înainte de începerea lucrărilor din teren s -a realizat o identificare a bazei
geodezotopografice din zonă folosind hărți și planuri ale lucrărilor geodezice executate anterior
precum și inventare ale coordonatelor punctelor geodezice și reperelor de nivelment.
Corpul de propri etate ce face obiectul prezentei lucrări se încadrează în foaia de plan L –
34 – 48 – C – b – 4 – I.
O rețea geodezică este constituită din multitudinea punctelor situate pe suprafața
topografică, pentru care se cunosc coordonatele punctelor respective, într -un sistem unitar de
referință. Baza ridicărilor topografice este formată din puncte geodezice unif orm distribuite pe
suprafața terestră și de o anumita densitate. (Ortelecan, 2006)
Poziționarea planimetrică1 este cel mai utilizat tip de poziționare, marea majoritate a
lucrărilor geodezice necesitând o reprezentare pe un plan a situației din teren. Rep rezentarea unei
părți a suprafeței terestre sau chiar a întregii suprafețe se realizează prin intermediul hărților
adică prin intermediul unui număr finit de puncte reprezentative pentru suprafața de reprezentat.
Pentru o reprezentare planimetrică a suprafeței terestre trebuie să se cunoască poziția
orizontală a acestor puncte care alcătuiesc, așa numitele rețele geodezice (latitudinea și
longitudinea) pe elipsoidul considerat că aproximează suprafața Pământului, la momentul
respectiv (elipsoidul de r eferință), sau într -un sistem bidimensional de coordonate, condiția fiind
cunoașterea relațiilor de legătură între cele două sisteme. (Moldoveanu, 2002)
În funcție de natura elementelor măsurate, rețelele geodezice planimetrice pot fi:
• Rețele de triangulaț ie în care sunt efectuate numai măsurători de direcții unghiulare
orizontale;
• Rețele de trilaterație în care se efectuează numai măsurători de distanțe;
• Rețetele de triangulație -trilaterație în care se efectuază ambele categorii de observații
amintite ma i sus.
În ultima perioadă de timp, datorită perfecționării aparatelor de măsură din domeniul
geodeziei și a condițiilor atmosferice tot mai improprii pentru efectuarea observațiilor unghiulare

1 Conform (Moldoveanu, 2002) corect ar fi să se utilizeze termenul de poziționare în spațiul cu două dimensiuni sau
poziționare 2D deoarece se face referire la determinarea poziției punctelor într -un plan de proiecție și nu pe elipsoid.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

12
la distanțe mari, ultima categorie de rețele este cea mai util izată pentru determinarea poziției
planimetrice a punctelor.
Rețelelor gedezice se pot claasifica, conform (Ortelecan, 2006), în funcție de arearul de
dezvoltere a acestor rețele, astfel se întâlnesc: rețele geodezice internaționale – create pe
teritoriul mai multor state, pe baza unor convenții și colaborări internaționale, și rețele geodezice
de stat – create separat pentru triangulație și respectiv pentru nivelment, pe întreg teritoriul țǎrii,
constituind principala rețea de sprijin pentru toate lucrări le topografice, fotogrammetrice și
cartografice.

Figura 1.5. Rețeaua geodezică de stat
(Sursa: Ortelecan, 2006)
Rețelele geodezice planimetrice sunt împărțite în rețele de diferite ordine, după lungimile
laturilor ce unesc puncte geodezice apropiate. Astfel sunt cunoscute rețele geodezice de ordin ul
I, II, III, IV. Rețelele de ordinul I și III sunt denumite rețele de ordin superior de triangulație
(fig.1.4.), iar cele de ordin ul IVși V de ordin inferior.
Rețeaua de triangulație de stat a fost completată cu o rețea de îndesire de ord in V, ale
cărei puncte au fost determinate nu numai prin metoda triangulației, ci și prin metodele
trilaterației, poligonometriei, prin intersecții înainte și înapoi sau combinate. (Ortelecan, 2006)
Problema determinării poziției punctelor într -un sistem unic de referință pentru cele 3
coordonate ale sale a fost și este una din preocupările de bază ale geodeziei. Deși într -un astfel
de sistem, coordonatele unui punct sunt mai puțin sugestive decât atunc i când poziția sa în spațiu

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

13
este definită funcție de două sisteme de referință (unul pentru planimetrie și altul pentru
altimetrie) poziționarea tridimensională (într -un sistem global) este din ce în ce mai utilizată.
Din motivele enunțate, după determinarea coordonatelor într -un sistem global urmează
trecerea lor (prin transformări de coordonate) în sisteme mai sugestive pentru nespecialiști
(principalii beneficiari ai lucrărilor geodezice) cum ar fi, în cazul României , sistemul de proiecție
stereografic 1970 și sistemul de altitudini normale. (Moldoveanu, 2002)
În continuare, sunt prezentate (tabelul 1.1) coordonatele punctelor din rețeaua geodezică
de stat, folosite în cadrul întocmirii proiectului, a căror coordonat e planimetrice si altimetrice se
cunosc.
Tabel 1.1. Coordonatele punctelor din rețeaua geodezică de stat
Denumire punct X [m] Y [m] Z [m]
La Șipotele (A) 582925.02 399245.50 507.16
Dealul Soporu ( B) 584577.58 397156.95 458.86
Someșeni ( C) 588123.87 397551.31 346.37
La- Pipa ( D) 590814.82 398766.76 478.24
Dealul Ciuha ( E) 586553.51 402890.75 451.18
Pata ( P) 587207.00 399620.00 329.56

1.5.1 Proiecția stereografică 1970
Proiecția cartografică oficială a României este proiecția stereografică 1970. Această
proiecție a fost adoptată, pentru sectorul civil, în urma Decretului 305 din 15 septembrie 1971,
înlocuind proiecția Gauss -Krüger.
În proiecția stereografică o porțiune oarecare din suprafața terestră se reprezintă dup ă
legile perspectivei liniare.
Proiecția are la bază elipsoidul Krasowski 1940, orientat la Pulkovo, elipsoid care are
următorii parametrii geometrici:
– semiaxa mare, a = 6378245,000 m;
– turtirea geometrică, f = 1/298,3.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

14
Această proiecție fost folosită la întocmirea planurilor topografice de bază la scările
1:2.000, 1:5.000 și 1:10.000, precum și a hărților cadastrale la scara 1:50.000.
Dintre elementele caracteristice proiecției Stereografice 1970 amintim:
– Punctul central al proiecției;
– Adâncimea pl anului de proiecție;
– Deformațiile lungimilor.
Punctul central al proiecției (polul proiecției) este un punct fictiv, care nu este
materializat pe teren, situat aproximativ în centrul geometric al teritoriului României, la nord de
orașul Făgăraș. Coordona tele geografice ale acestui punct sunt de 25° longitudine estică și de 46°
latitudine nordică.
Adâncimea planului de proiecție este de aproximativ 3.2 km față de planul tangent la
sfera terestră în punctul central. În urma intersecției dintre acest plan și sfera terestră de rază
medie s -a obținut un cerc al deformațiilor nule cu raza de 201,718 km (figura 1.6).

Figura 1. 6. Harta deformațiilor liniare relative pe teritoriul României în
proiecția Stereografică 1970
(Sursă:)
Deformația relativă pe unitatea de lungime (1 km) în punctul central al proiecției este
egală cu -25 cm/km și crește odată cu mărirea distanței față de acesta până la valoarea zero
pentru o distanță de 201,718 km. După această distanță valorile deformației relative pe unitatea
de lungime devin pozitive și ating valoarea de 63,7 cm/km la o depărtare de centrul proiecției de
aproximativ 385 km.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

15
În sistemul general de axe al proiecției stereografice – 1970, axa absciselor XX’
reprezintă imaginea plană a meridianului punctului central (Q 0), de longitudine l0 = 250, fiind
orientată pe direcția Nord -Sud, iar axa ordonatelor YY’ reprezintă tangenta la imaginea plană a
paralelului, de latitudine j 0 = 460 și este orientată pe direcț ia Est -Vest (figura 1.7 ).
Pentru pozitivarea valorilor negative ale coordonatelor plane din cadranele: II ( -X;
+Y);III ( -X; -Y) și IV (+X; -Y) s-a realizat translarea originii sistemului de axe rectangulare O
(X0 =0,000 m; Y 0 = 0,000 m) cu câte 500 000 m spre sud și, respectiv, cu 500 000 m spre vest,
obținându -se origine a translată O’ (X 0 = 500 000,000 m; Y 0 = 500 000,000 m).

Figura 1 .7. Sistemul general de axe al proiecției stereografice 1970
(Sursă:)
Coeficientul de reducere a scării, folosit la transformarea coordonatelor rectangulare din
planul tangent în planul secant, paralel cu cel tangent, are valoarea: c = 1 – (1/4000) =
0,999750000. coeficientul de revenire la scara normală, de la planul secant la cel tangent, este c’
= 1/c = 1,000250063.
Adoptarea proiecției Stereo70 a urmărit o serie de principii care sati sfac cerințele de
precizie și câteva aspecte specifice teritoriului României dintre care amintim:
– Teritoriul României are o formă aproximativ rotundă și poate fi încadrat într -un cerc cu
raza de 290 km;
– Limitele de hotar sunt încadrate, în cea mai mare parte ( 90 %), de un cerc de rază 280
km și centru în polul proiecției;
– Proiecția este conformă (unghiurile sunt reprezentate nedeformat);

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

16
– Deformațiile areolare negative și pozitive sunt relativ egale, ceea ce permite o
compensare a lor, adică prin re prezentarea in planul Proiecției Stereo70 este menținută suprafața
totală a teritoriului.
Deformația liniară poate fi apreciată din punct de vedere cantitativ cu ajutorul formulei:
𝐷𝑠𝑒𝑐= 𝐷0+𝐿2
4∗ 𝑅2+𝐿4
24∗ 𝑅2+⋯ [km/ km], unde:
– Dsec este deformația regională sau liniară relativă pe unitatea de lungime (1 km) în plan
secant;
– D0 = -0,000250000 km / km este deformația din punctul central al proiecției în plan
secant;
– L este distanța de la punctul central al proiecție Stereografice 1970 la punctul d in
mijlocul laturii trapezului sau a distanței măsurate pe suprafața terestră;
– R = 6378,956681 km este raza medie de curbură a sferei terestre pentru punctul central
al proiecției.
Modul în care se realizeaz ă proiec ția punctelor de pe suprafa ța terestr ă pe planul
proiec ției Stereografice 1970 este prezentat în figura 1.8.

Figura 1 .8. Proiecția punctelor de pe suprafața terestră pe planul proiecției Stereografice
1970
(Sursă:)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

17
Pentru a putea vizualiza mai ușor mărimea și caracterul deformațiilor liniare s-au utilizat
culori diferite in reprezentarea planului de proiecție Stereografic 1970 astfel:
– culoarea roșu pentru valori negative ale deformațiilor (distanța din teren > distanța plan
proiecție);
– culoarea galben pentru valori aproximativ egale cu zero ale deformațiilor (distanța teren
~ distanța plan proiecție);
– culoarea albastră pentru valori pozitive (distanța teren < distanța plan proiecție).
1.5.2 Sistemul de cote Marea Neagră 1975
Rețelele de puncte definite numai printr -o singură coordonată , altitudinea sau, cum se
spune de cele mai multe ori, înălțimea deasupra mării, sunt cunoscute ca rețele geodezice
altimetrice. Punctele unei astfel de rețele sunt materializate prin repere si mărci de nivelment,
pentru marea lor majoritate fiind cunoscut e si coordonatele planimetrice dar, evident, nu cu
precizia cerută de rețelele geodezice planimetrice.

Figura 1 .9. Suprafețe de nivel
(Sursă: Ortelecan, 2006)
Geoidul este o suprafață de nivel echipotențială, care are proprietatea, cǎ în oricare din
punctele sale, direcția liniilor de forțǎ este perpendicularǎ pe aceastǎ suprafațǎ. (Ortelecan, 2006)
Baza altimetricǎ a ridicǎrilor topografice în vederea întocmir ii planurilor topografice la diferite
scǎrii, o formeazǎ rețeaua niveliticǎ de stat. Nivelmentul geometric de stat cuprinde rețelele de

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

18
nivelment geometric de ord. I – IV și nivelmentul de intravilan, care se caracterizeazǎ printr -o
înaltă precizie.
Inălțimile punctelor ce alcătuiesc rețelele nivelitice de orice ordin au ca origine un punct
de sprijin, de bază, numit punct fundamental sau punct de nivel zero .
Dintre principalele probleme care se pun în cazul poziționării altimetrice: suprafața
topografică a mării, variația in timp a nivelului mediu al mării, variația in timp a geoidului;
prima este cea mai importantă și nu poate fi rezolvată corespunzător cu cunoștiințele actuale.
Variațiile nivelului mării pe perioade lungi au mai multe cauze: variații a le presiunii
atmosferice, efectele dinamice cauzate de schimbarea curenților marini, variații ale vânturilor din
zonă, schimbări in temperaturi și salinitatea mării, schimbări in configurația barometrică etc.
După cum se poate observa, conform (Moldoveanu , 2002), stabilirea și utilizarea punctului
origine pentru altitudini sau pentru a punctului fundamental sau a punctului zero fundamental,
punct de care sunt legate rețelel de nivelment, implică rezolvarea a două mari probleme:
• Problema amplasamentului pu nctului zero fundamental;
• Problema verificării stabilității punctului zero fundamental.
În România, sistemul de nivelment utilizat pentru rețeaua de nivelment de stat este
denumit „sistem Marea Neagră zero 1975”. Punctul zero fundamental a fost considera t reperul
fundamental de tip I din Capela militară din Constanța, altitudinea lui fiind determinată prin
intermediul lucrărilor de nivelment geometric repetat și determinări gravimetrice.

Figura 1. 10. Suprafețe de nivel, suprafața de nivel zero
(Sursă: Moldoveanu, 2002 )

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

19
În afara suprafeței de nivel zero există și alte suprafețe de nivel, suprafața de nivel ce
trece prin punctul P 1, P2. Aceste suprafețe de nivel ne fiind concentrice la geoid, ele tinzând să se
depărteze de geoid, de la Pol către Ecuator (figura 1.10).
Pe teritoriul țării noastre au fost utilizate mai multe puncte origine (punctul zero Sulina,
punctul zero Marea Adriatică) dintre care cel mai des utilizat a fost punctul zero Marea Baltică.
Trebuie menționat ca există mai multe determinări între zero Marea Neagră și zero Marea
Baltică care au condus la valori diferite. Diferențele mari existente au condus la concluzia că nu
poate fi acceptată o valoare constantă pentru diferența dintre cele două sisteme pe întreg
teritoriul țării (Moldoveanu , 2002).

1.6 BAZA EVALUĂRII BUNURILOR IMOBILIARE

Prin evaluare, în legislația din România, se subînțelege o activitate ce estimează o
valoare, materializată printr -un document denumit raport de evaluare. Aceast document trebuie
sa fie în conformitate cu sta ndardele spe cifice acestei activități.
Procesul de evaluare se realizeaza în mai multe etape, acestea depinzând de natura
evaluării în speță și de informațiile avute la dispoziție. În toate cazurile, procesul de evaluare
redă traseul ce trebuie parcurs în scopul cercetării pieței și analizei datelor, în aplicarea
metodelor de evaluare și în integritatea rezultatelor acestor tehnici analitice într -o estimare a
valorii diferite. (ANEVAR – Evaluarea proproetăților imobiliare, 2016)
Valoarea de pia ță este suma estimat ă pentru care un activ sau o datorie ar putea fi
schimbat( ă) la data evalu ării, între un cump ărător hot ărât și un v ânzător hot ărât, într-o tranzac ție
nepărtinitoare, dup ă un marketing adecvat și în care p ărțile au ac ționat fiecare în cuno ștință de
cauză, prudent și fără constr ângere. (SEV 100 – Cadrul general)
Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietă ți imobiliare, evaluatorii
utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare , după
cum urmează:

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

20
Abordarea prin pi ață- metoda comparațiilor directe
Metoda compara ției directe utilizeaz ă procesul în care estimarea valorii de pia ță se face
prin analizarea pie ței pentru a g ăsi propriet ăți similare și compar ând apoi aceste propriet ăți cu
cea în evaluare. Estim ările chiriei pe pia ță, a costurilor, folosind tehnica altor parametrii ai
valorii, pot fi f ăcute prin alte metode de evaluare, folosind tehnici comparative. De multe ori,
aceste elemente sunt analizate în metoda compara ției di recte pentru a determina corec țiile ce
trebuie f ăcute la pre țurile de v ânzare ale propriet ăților comparabile.
Premisa major ă a metodei compara ției directe este aceea c ă valoarea de pia ță a unei
propriet ăți imobiliare este în rela ție direct ă cu pre țurile un or propriet ăți competitive și
comparabile.
Analiza comparativ ă se axeaz ă pe asem ănările și diferen țele între propriet ăți și tranzac ții
care influen țează valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferen țele în drepturile de proprietate
evaluate, motiva ția cump ărătorilor și a v ânzătorilor, condi țiile de finan țare, situa ția pie ței la
momentul v ânzării, dimensiunile, amplasamentul, caracteristicile fizice și caracteristicile
economice, dac ă propriet ățile genereaz ă venituri. Elementele de compara ție sunt analizate fa ță de
datele pie ței pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare și cum afecteaz ă ele
valoarea.
Tehnicile de identificare și cuantificare a condi țiilor se clasific ă în dou ă categorii :
Cantitative :
• analiza pe perechi de date;
• analiza statistic ă;
• analiza costurilor;
• analiza datelor secundare.
Calitative :
• analiza compara țiilor relative;
• analiza clasamentului;
• interviuri personale.

Abordarea prin venit
Reprezint ă procesul de ob ținere a unei indica ții asupra valorii propriet ății imobili are
subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizeaz ă pentru a analiza capacitatea

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

21
propriet ății subiect de a genera venituri și pentru a transforma aceste venituri într-o indica ție
asupra valorii propriet ății prin tehnici de actualizare. Este aplicabil ă oricărei propriet ăți
imobiliare care genereaz ă venit la data evalu ării sau care are acest poten țial în contextul pie ței.
Include dou ă metode de baz ă:
Capitalizarea venitului – se utilizeaz ă când exist ă informa ții suficiente de pia ță, când nivelul
chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pie ței și când exist ă informa ții despre
tranzac ții sau oferte de v ânzare de propriet ăți imobiliare comparabile. Const ă în împărțirea
venitului stabilizat, dintr -un singur an, cu o rat ă de capitalizare corespunz ătoare. Venitul care se
capitalizeaz ă reprezint ă venitul net din exploatare și este egal cu venitul brut efectiv din care se
scad cheltuielile de exploatare aferente propriet ății care cad în sarcina proprietarului. Venitul
brut efectiv este egal cu venitul brut poten țial (venitul total generat de proprietatea imobiliar ă în
condi țiile unui grad de ocupare de 100%) din care se scad pierderile aferente gradului de
neocupare.
Fluxul de numerar actualizat – se utilizeaz ă pentru evaluarea propriet ăților imobiliare pentru care
se estimeaz ă că veniturile și/ sau cheltuielile se modific ă în timp. Const ă în convertirea în
valoare prezent ă prin tehnici de actualizare a veniturilor și cheltui elilor previzionate într-o
anumit ă perioad ă, precum și a valorii terminale. Previziunile sunt de regul ă puse la dispozi ția
evaluatorului de c ătre client și sunt argumentate.

Abordarea prin cost
Reprezint ă procesul de ob ținere a unei indica ții asupra valorii propriet ății imobiliare
subiect p rin deducerea din costul de nou al construc ției/ construc țiilor a deprecierii cumulate și
adăugarea la acest rezultat a valorii estimate a terenului la data evalu ării. Este aplicabil ă atunci
când proprietatea imobiliar ă include: construc ții noi sau relativ nou construite; construc ții mai
vechi, cu condi ția să existe date suficiente și adecvate pentru estimarea deprecierii acestora;
construc ții aflate în faza de proiect; construc ții care fac parte din proprietatea imobiliar ă
specializat ă. Se utilizeaz ă atunc i când fie nu exist ă nici o dovad ă despre pre țurile de
tranzac ționare pentru propriet ăți imobiliare similare, fie nu exist ă nici un flux de venit
identificabil, efectiv sau teoretic, care ar reveni titularului dreptului. Aceast ă abordare se
utilizeaz ă, în principal, pentru evaluarea propriet ăților imobiliare specializate, adic ă a propriet ății

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

22
imobiliare care se vinde rar sau chiar nu se vinde pe pia ță, cu excep ția cazului în care se vinde
intreprinderea sau entitatea din care face parte.
Metoda comparațiilo r unitare – estimeaz ă costul sub forma de cost unitar – pe unitatea de suprafa ță
sau de volum. Metoda utilizeaz ă costuri cunoscute ale unor structuri similare ajustate pentru
condi țiile pie ței sau diferen țe fizice. Costurile indirecte pot fi incluse în costul unitar sau
calculate separat. Dacă propriet ățile comparabile sunt localizate pe alte pie țe, evaluatorul va face
o corec ție pentru localizare. Costul unitar depinde de dimensiune și anume scade cu cre șterea
suprafe ței sau volumului cl ădirii, aceast a pentru c ă instala țiile, centrala termic ă, lifturile, u șile,
ferestrele și altele asem ănătoare, de regul ă nu cost ă propor țional mai mult pentru o cl ădire mai
mare.
Metoda costurilor segregate – în aceast ă metod ă se aplic ă costuri unitare pentru diferite
componente ale cl ădirii și exprimate fa ță de unit ăți de m ăsură adecvate. Utiliz ând aceast ă
metod ă, evaluatorul calculeaz ă un cost unitar bazat pe cantitatea real ă de materiale utilizate în
construc ție plus manopera pentru fiecare metru p ătrat de suprafa ță.
Metoda devizelor – Metoda cea mai precis ă este metoda devizelor, în care se face un calcul ce
reflect ă cantitatea și calitatea tuturor materialelor utilizate și toate categoriile de manoper ă
necesar ă. Apoi se adaug ă cheltuielile conexe, regia și profitul.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

23

Capitolul II
INSTRUMENTE ȘI METODE DE MĂSURARE
2.1 DESCRIEREA ȘI VERIFICAREA INSTRUMENTELOR UTILIZATE LA
PLANIMETRIE

Stația Totală este un instrument modern de măsurare, având ca principiu de funcționare
principiul tahimetrului clasic. Tahimetrele electro -optice sunt capabile să determine diferite
mărimi sau elemente topografice (unghiuri, distanțe, diferențe de nivel, suprafețe) și să efectueze
calcule, prin intermediul unor softuri speciale implementate, pe baza măsurătorilor efectuate.
Stația to tală stochează în memoria interna datele culese din teren.
Oricât de performant ar fi instrumentul utilizat, acesta prezintă câteva erori tehice de
execuție. Aceste erori nu se pot elimina, ci efectul lor poate fi doar micșorat, prin adoptarea unor
metode speciale de lucru.
Pentru realizarea prezentei lucrări s -a folosit stația totală Leica TCR 705. Aceasta este un
aparat de înaltă calitate destinat lucrărilor din constructții. Tehnologia avansată folosită permite
ca munca de măsurare să fie mai ușoară.
Avantajele stației pe teren sunt următoarele:
• executarea de operații direct și ușor, cu ajutorul tastelor soft;
• afișarea clară, datorată ecranului cu rezoluție mare;
• structură intuitivă a programului;
• programe integrate pentru aplicații;
• combatibilitate cu medii de stocare externă.
Caracteristici speciale ale stației totale Leica TCR 705:
• măsurare fără reflector EDM
• display mare, taste alfanumerice
• centrare cu laser
• compensator pe doua axe
• construcți ușoară, suplă .
Figura 2 .1. Sta ția total ă Leica TCR 705
(Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

24
Părțile componente ale stației totale Leica TCR 705

Figura 2. 2. Părți componente Leica TCR 705
(Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705)
1.Vizor
2. Laseri de ghidare
3. Șurub de mișcare verticală
4. Baterie
5. Suport pentru bateria GEB111
6. Suporti de baterii pentru GEB111/
GEB121/GAD39
7. Ocular; focusarea reticulului
8. Focusarea imaginii
9. Mâner detașabil cu șuruburi de montare
10. Interfață serie RS232
11. Șuruburi de calare 12.Obiectiv cu dispozitiv de măsurat
distanța încorporat (EDM); Ieșire fascicol
13. Adaptor baterii GAD39 pentru 6 celule
(optional)
14. Baterie GEB121 (optional)
15. Display (Ecran)
16. Tastatură
17. Nivelă circulară
18. Tasta Pornit/Oprit (On/Off)
19. Tastă de declanșare
20. Șurub de mișcare orizontal

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

25
Accesorii:
• trepiedul -utilizat ca suport pentru așezarea
instrumentului în stație;
• reflectorul -dispozitiv ce concentrează și
reflectă radiațiile emise de dispozitivul
EDM în vederea măsurării distanțelor prin
infraroșu;
• bastonul telescopic – realizat dintr -o tijă de
metal, prevăzut cu o nivelă sferică și cu un
dispozitiv de prindere a prismei.

Figura 2. 3. Auxiliare stație totală
(Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705)
1. Cablu transfer date Lemo0/RS232
2. Ocular zenital sau pentru vize înclinate
3. Contragreutate pentru ocularul de vize înclinate
4. Ambaza detașabilă GDF111/GDF121
5. Încărcător pentru baterii cu accesorii
6. Chei Allen, Știfturi de reglare (2 buc)
7. Baterie de rezervă GEB111
8. Filtru solar/adaptor de ambază
9. Alimentator pentru încărcătorul de baterii
10. Adaptor principal
11. Baston miniprismă
12. Stația totală
13. Miniprismă și suport
14. Placă minițintă
15. Husă de protecție/capac obiectiv
16. Vârf pentru miniprismă
Figura 2. 4. Cutia și accesoriile stației totale
(Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

26
Axele constructive ale stației totale
Axele stației totale sunt în număr de trei, concurente într -un punct. Acestea sunt:
• Axa verticală sau axa principală de rotație a telescopului – materializată prin fascicul
laser sau prin fir cu plumb;
• Axa orizontală sau axa secundară, axa de basculare a lunetei – este perpendicula ră pe axa
principală;
• Axa de vizare a lunetei sau axa reticul -obiectiv – este perpendiculară pe axa secundară.

Figura 2. 5. Axele stației totale
(Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705)

Unde: ZA = Linia de vizare/axă de colimație (Axa telescopului = linia de la reticul la centrul
obiectivului.)
SA = Axa principală (Axa verticală de rotație a telescopului.)
KA = Axa secundară (Axa orizontală de rotație )
V = Unghiul vertical/unghiul zenital
VK = Cercul vertical (cu divizare circulară codificată p entru citirea unghiului vertical.)
HK = Cercul orizontal (cu divizare circulară codificată pentru citirea unghiului vertical.)
Hz = Unghiul orizontal

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

27
Verificarea aparatului
Aparatele folosite trebuie supuse, periodic, unor verificări. Utilizatorul trebuie să își
verifice aparatele cel puțin o dată pe săptămână.
Verificarea constă în cercetarea stării pieselor și a accesoriilor instrumentului pentru a fi
în bună stare de funcționare:
Astfel vom căuta să observăm dacă:
– piesele de sticlă ale instrumentului nu sunt sparte;
– punerea la punct a lunetei se face în bune condiții;
– funcționarea șuruburilor de mișcare generală, fină mișcare și de calare generală este normală;
– trepiedul este în stare bună de funcționare (saboții trepiedului să nu aibă joc, să nu aibă defecte
sau piese lipsă, dispozitivul de prindere a aparatului pe trepied să funcționeze normal);
– funcționarea normală a nivelelor (înclinând încet suportul cu șuruburile de calaj, bula de aer
trebuind să se miște lin).
Totodată, stația totală trebuie să îndeplinească condițiile constructive și geometrice.
Condiții constructive:
– coincidența dintre centrul alidadei și centrul cercului gradat
– cercurile gradate trebuie să fie perpendiculare pe axele lor de rotație
Condiții geometrice:
– axa principală trebuie să fie verticală
– axa de vizare a lunetei trebuie să fie perpendiculară pe axa secundară
– axa secundară trebuie să fie orizontală
– linia indecșilor de citire de la cercul vertical trebuie să se afle într -un plan orizontal.
Rectificar ea constă în efectuarea de operații care să elimine eventualele dereglări
constatate și să restabilească poziția reciprocă corectă a pieselor instrumentului.
Calibrarea stației totale constă în determinarea următoarelor erori ale aparatului:
– colimația unghiului orizontal sau eroarea liniei de vizare – unghiul dintre perpendiculara pe axa
secundară și linia de vizare.
– colimația unghiului vertical sau eroarea indexului vertical – unghiul dintre perpendiculară la
axa principală a instrumentului și linia de vizare.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

28

Figura 2. 6. Colimația orizontală Figura 2. 7. Colimația verticală
(Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705) (Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705)

În general instrumentele sunt calibrate în fabrică înainte de expediere, dar erorile pot
apărea în timp și în funcție de temperatură. Aceste erori trebuie verificate totuși, înainte de
folosirea pentru prima dată a instrumentului, înainte de măsurători de precizie, după perioade
lungi de lucru sau după variații ma ri de temperatură.
Etape în determinarea acestor erori:
• Determinarea erorii liniei de vizare
1. Se calează aparatul cu ajutorul nivelei electronice
2. Se vizează un punct la aproximativ 100 m de
aparat care nu se abate cu mai mult de ± 4°30’ față de
orizontală.

Figura 2. 8. Determinarea colimației H
(Sursă: Manual de utilizare TC(R)

3. Se efectuează măsuratoarea.
4. Se schimbă poziția lunetei, din poziția
întâi în poziția a doua, și se vizează același
punct. Sunt afișate citirile Hz si V pentru
verificare.
Figura 2.9. Schimbarea poziției lunetei
(Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

29
5. Se efectuaează măsuratoarea.
6. Se afișează erorile noi și vechi.
[SET] Salvează valorile noi
[ESC] Păstrează valorile vechi

• Determinarea indexului V
Se parcurg aceleași etape ca și la determinarea erorii liniei de vizare (colimația HZ) doar
la final se va afișa noul index vertical.

Odată cu determinarea erorii indexului vertical se corectează și nivela electronică.

Instalarea aparatului în stație
1. Se slăbesc șuruburile picioarelor trepiedului, se scot la lungimea necesară și se strâng
șuruburile .
2. Pentru a asigura o stabilitate suficientă se apasă picioarele trepiedului în pământ. Apăsarea
trebuie să se facă în lungul picioarelor trepiedului. Se verifică dacă toate șuruburile și
buloanele sunt bine strânse

Figura 2.10. Instalarea trepiedului
(Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

30
3. Se așează aparatul pe capul trepiedului. Se strânge ușor șurubul central.
4. Se rotesc șuruburile de calare în poziția medie.
5. Se reglează picioarele trepiedului, astfel ca raza laser să cadă pe reperul de la sol.
6. Se fixează picioarele trepiedului.
7. Se rotesc șuruburile de calare până laserul cade exact pe reper. Se mișcă picioarele
trepiedului până se centrează nivela circulară, cum aparatul este aproximativ orizontalizat.
8. Prin rotirea șuruburilor de calare se centrează nivela electronică.

Figura 2. 11. Centrarea și calarea
(Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705)

2.2 DESCRIEREA ȘI VERI FICAREA INSTRUMENTELOR UTILIZATE LA
ALTIMETRIE

Pentru realizarea masurătorilor de nivelment necesare întocmirii acestui proiect s -a
utilizat nivelul fix (rigid). În cazul acestui tip de aparat, nivela torică este fixată rigid de lunetă
cu care face corp comun.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

31

Figura 2. 12. Nivela Leica NA 700
(Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705)
Se disting două părți generale de structură a instrumentelor de nivelment:
– partea inferioară a instrumentului, care rămâne fixă la măsurarea diferențelor de nivel,
fiind formată din șurubul de calare 1, suportul nivelei 2 , nivele torice de calaj 3 (înlocuite la alte
tipuri de instrumente cu nivelă sferică de calaj) . Cu rare excepții, i nstrumentele folosite în
rețelele geodezice nu au cerc orizontal;
– partea superioară a instrumentului, mobilă în timpul măsurării diferențelor de nivel,
care este alcătuită din: nivela torică de precizie 4 (a cărei imagine poate fi observată în câmpul
ocularului), clemă de blocare a mișcării generale orizontale 6, șurub de mișcare fină orizontală 7,
luneta 8 (cu partea anterioară a obiectivului 9, ocularul 10, sistemul de focusare 16, moleta de
acționare a sistemului de focusare 11), șurubul de basculare 12, șurubul de acționare a
micrometrului cu plăci plane și paralele 13, lupă pentru citiri pe tamburul micrometrului 14 și
alte dispozitive auxiliare (la unele tipuri de instrumente).

Figura 2.13. Schema de principiu a unui instrument de nivelment de ti p rigid:
a – secțiune transversală; b – imagine generală
(Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

32
În figura 2.13. se pot observa și axele constructive ale unui nivel rigid. Acestea sunt:

• Axa principală, notată VV, ocupă o poziție verticală în timpul măsurării diferențelor de
nivel, aducerea sa în această poziție realizându -se cu nivelele de calaj. La instrumentele
de tip rigid, nu este absolut necesar ca axa principală să fie adusă într -o poziție perfect
verticală, motiv pentru care nivelele de calaj 3 au o sensibilitate mică în general.
• Axa de vizare OO este dreapta care unește punctul de intersecție al firelor reticulare cu
focarul anterior al obiesctivului.
• Axa nivelei torice de precizie notată LL (directricea nivelei) este reprezentată de
tangenta dusă în punctul normal al nivelei, în partea interioară a torului de sticlă. Punctul
normal N al nivelei este punctul situat la mijlocul său. Se notează cu M centr ul. Când M
și N coincid, axa nivelei este orizontală.

Caracteristiciile generale ale nivelei sunt:
– mărirea: 20 X
– deviația standard pe km= 2,5 mm (pentru nivelmentul dublu)
– deviația standard la 30 m este 1,5 mm pentru nivelmentul simplu
– precizia de ca lare (deviația standard) mai mică de 0,5’’

Pentru ca nivelul să fie în perfectă stare de funcționare, acesta trebuie să îndeplinească
următoarele condiții:
1. axa principală să fie verticală – această condiție se realizează atunci când directricea
nivelei to rice este perpendiculară pe axul principal de rotație. Verificarea și rectificarea
se desfășoară asemenea stațiilor totale. După îndeplinirea condiției de verticalitate a
axului vertical, în mod secundar se verifică nivela sferică. Dacă bula de aer nu este în
cercul de reper, se rectifică nivela acționând asupra celor trei șuruburi de rectificare până
în momentul în care bula de aer ocupă poziția corespunzătoare.
2. axa lunetei și directricea la nivelă să fie paralele – se poate constata și determina folosind
două mire gradate verticale. Neîndeplinirea acestei condiții duce la eroarea de înclinare a
lunetei.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

33
Principalelele verificări care se fac nivelelor sunt:
1. Orizontalitatea firului reticular
Dacă reticulul este montat corect, firul reticular trebuie să se suprapună exact peste un fir
vertical cu plumb, suspendat. Verificarea se face, de regulă, în condiții de laborator, astfel
încât să nu existe influențe externe. Rectificarea se realizează prin rotirea corespunzătoare a
reticulului.
2.Orizontalitatea axei de vizare
Constatarea erorii se face prin nivelment geometric de mijloc respectiv nivelment geometric
de capăt.

Figura 2.14. Identificarea erorilor de colimație prin nivelment geometric de capăt
(Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705)
În nivelmentu l de capăt, instrumentul este amplasat la distanțe diferite în raport cu punctele de
vizare, astfel rezultând:
∆hC= lA – lB ≈ (l’A+𝜀) – l’B = ∆hm + 𝜀 (2.1)

Figura 2.15. Nivelment geometric de mijloc
(Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

34
În nivelmentul geometric de mijloc se efectuează lecturile pe miră lA și lB. Deoarece cele două
portee sunt riguros egale, influența erorii pe cele două mire este egală:

()()B A B A B A m ll l l ll h '' ' ' −=+−+=−=  (2.2)

Prin urmare, influența erorii de neparalelism dintre axa de vizare și axa nivelei poate fi
obținută cu relația 2.3:

m c h h−= (2.3)

Pentru rectificare se parcurg următoarele etape:
– se calculează lectura corectă care ar trebui obținută pe mira din punctul A;
– se introduc pe tamburul micrometrului ultimele trei cifre din citire;
– se reface încadrarea diviziunii din lectură prin utilizarea șurubului de basculare;
– se reface coincidența nivelei de precizie prin acționarea șuruburilor de rectificare a
nivelei.

2.3 METODE DE MĂSURARE UTILIZATE

2.3.1 Principii de măsurare a unghiurilor
În practica topografică precizia măsurării suprafețelor depinde exclusiv de precizia cu
care s -a efectuat măsurarea distanțelor și a unghiurilor de teren. De aceea este absolut necesar să
cunoaștem tehnica măsurării unghiurilor și a metodelor care ne conduc la rezultatele cele mai
bune, mai precise și cu randament mare.
Unghiul, prin definiție, este deschiderea între două drepte ce se intersectează într -un
punct. Prin urmare, la măsurarea unghiurilor în teren, trebuie să cunoaștem locul sau punctul de
intersecție al dreptelor și în același timp și câte un punct de pe fiecare dreaptă (direcțiune sau
aliniament).
Tehnica măsurării unghiurilor în topografie constă, în principiu, în așezarea
instrumentului cu care executăm măsurătoarea în vârful unghiului (locul de intersecție al

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

35
direcțiilor sau aliniamentelor) și în vizarea succesivă a celor două puncte cunoscute de pe
laturile unghiului.
Aparatele folosite la măsurarea unghiurilor s unt cunoscute sub numele de goniometre, iar
precizia lor va fi în funcție de:
– precizia gradării limbului orizontal sau vertical;
– de așezarea și calarea instrumentului în stație;
– starea atmosferică;
– dispoziția și priceperea operatorului etc.
Așezarea ap aratului de măsurat unghiuri în stație trebuie făcută cât mai corect pentru a
obține valoarea unghiului dintre aliniamente cât mai real. Operațiile principale care se fac la
așezarea instrumentului în stație sunt:
• Așezarea trepiedului în stație . Deasupra p unctului materializat se instalează
trepiedul fixând două din picioarele acestuia în teren iar al treilea picior prin mici deplasări într –
o parte și alta, se fixează astfel încât măsuța trepiedului să fie cât mai orizontală. În acest timp,
firul cu plumb t rebuie să se proiecteze pe punctul materializat (bornă, țăruș etc). Pentru
orizontalizarea măsuței, unele trepiede sunt dotate cu bule sferice.
• Așezarea și centrarea aparatului în stație . Această operație se face cu foarte
mare grijă, ținând tot timpul apa ratul pe umerii lunetei. Fixarea aparatului pe trepied se face prin
intermediul șurubului pompă ce se află la trepied. Pentru ca firul cu plumb să se proiecteze exact
pe punctul materializat, se poate deplasa aparatul pe măsuța trepiedului într -o parte sau alta până
când se realizează această coincidență, după care se strânge bine șurubul pompă.
• Orizontalizarea aparatului . Această operație se execută cu ajutorul șuruburilor
de calare și a nivelelor cu bulă de aer.
În funcție de precizia ce ni se cere în efectuarea măsurării unghiurilor, putem folosi una
din următoarele metode:
– metoda simplă sau directă;
– metoda repetiției;
– metoda reiterației;
– metoda seriilor complete;
– metoda seriilor binare (Schreiber)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

36
2.3.2 Metode de măsurare a unghiurilor orizontale
Metoda simplă . Pentru măsurarea unghiului ωAB definit de direcțiile S A și SB (figura
2.16) se staționează cu aparatul în punctul S, se vizează punctul A și se înregistrează la cercul
orizontal lectura C A. Se rotește aparatul în sens direct, normal sau topografic (sensul acelor de
ceasornic) și se vizează punctul B, înregistrându -se lectura C B. Lecturile C A și C B formează o
semiserie de observații cu ajutorul cărora se obține:
𝛼= CB –CA (2.4)

Figura 2.16. Măsurarea unghiurilor orizontale – metoda simplă
(Sursă: Dima, 1996)
Metoda repetiției . Se utilează când se dorește determinarea unghiurilor izolate cu o
precizie sporită (figura 2.17 ). Metoda presupune măsurarea unu unghi de mai multe ori, luâ nd de
fiecare dată ca origine de citire valoarea unghiului obținută în determinarea precedentă.

Figura 2.17. Măsurarea unghiurilor orizontale – metoda repetiției
(Sursă: Bos, 2007)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

37
Metoda reiterației . Unghiul singular poate fi măsurat de mai multe ori utilizând metoda
simplă și mai multe origini de măsurare. Astfel, din punctul de stație se punctează în 1 și se
introduce în aparat lectura 0g00c00cc. Se rotește aparatul în sens direct direct, se punctea ză în 2 și
se înregistrează lectura. Metoda elimină erorile care provin din divizarea inexac tă a cercului
orizontal.

Figura 2.18.Măsurarea unghiurilor orizontale – metoda reiterației
(Sursă: Leu, 2002)
Metoda seriilor complete (metoda turului de orizont). Se utilizează pentru măsurarea
mai multor unghiuri dintr -un punct de stație. Prin această metodă se măsoară direcții, (Dima,
1996) care se compensează în stație, iar din diferența direcțiilor compensate se determină
unghiurile orizontale (figura 2.19). Observațiile se fac în ambele poziții ale lunetei. Se alege ca
direcție de plecare viza spre punctul cel mai îndepartat, care are și condiții optime de vizare,
celelalte puncte vizându -se în sens topografic (orar) în poziția I a lunetei și în sens a nti-orar în
poziția a II -a, rezultând doua tururi de orizont. O serie este formată din doua tururi de orizont,
fiecare tur începe și se termină pe punctul de referință (de plecare).

Figura 2.19. Măsurarea unghiurilor orizontale – metoda seriilor complete
(Sursă: Dima, 1996)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

38
Metoda combinațiilor binare (metoda Schreiber). Este superioară, ca precizie de
măsurare a unghiurilor, comparativ cu metodele descrise și constă în măsurarea unghiurilor
determinate de mai multe direcții prin gruparea direcțiilor în grupuri de câte două, după sistemul
combinărilor. Considerând de exemplu, unghiurile din punctul S (conform figurii 2.20)
determinate de cinci direcții, măsurătorile se referă la unghiurile 1,2, … , 10 rezultate din
combinările posibile de câte două dire cții a celor cinci date.

Figura 2.20. Măsurarea unghiurilor orizontale – metoda combinațiilor binare
(Sursă: Dima, 1996)

2.3.3 Metode de măsurare a unghiurilor verticale
Unghiurile verticale se măsoară cu ajutorul lunetei, citirile efectuându –se la cercul
vertical al aparatului și se pot obține două feluri de unghiuri:
– unghi de pantă format de orizontala punctului de stație și direcția vizată;
– unghi zenital format de ver ticala punctului de stație și direcția vizată;
Între unghiul zenital și unghiul de pantă există următoarea relație (2.5): 𝜑g + Vg = 100g
(adică unghiul de pantă 𝜑 și unghiul zenital V sunt complementare).
Măsurarea unghiurilor verticale se face direct și în a doua poziție a lunetei pentru
asigurarea unei precizii ridicate.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

39

Figura 2.21. Măsurarea unghiurilor vertical e
(Sursă: Leu, 2002)

2.3.4 Măsurarea distanțelor
Distanțele s -au determinat pe cale electro -optică cu ajutorul dispozitivul EDM
(Electronic Distance Measurement), folosind unde din spectrul electromagnetic.
Principiul măsurării distanțelor, prin unde electromagnetice constă într -o stație totală G,
insta lată în capătul A a distanței de măsurat, care remite un facicol de microunde sau unde de
lumină către receptorul R, instalat în capătul B al distanței căutate (fig ura 2.22). În cazul
microundelor, receptorul are o funcție activă, în sensul că undele recep ționate sunt supuse mai
întâi unei transformări și apoi returnate unității G. În cazul undelor de lumină receptorul este
pasiv.
La recepția în stația totală, undele prezintă o întârziere de 2t, ce reprezintă timpul necesar
parcurgerii lungimii AB dus -întors cu viteza v într -un mediu omogen, astfel că:

𝐷= 𝓋∙ 𝓉 (2.6)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

40

Figura 2.22. Măsurarea distanțelor topografice prin unde
(Sursă: Bos, 2007)

2.3.5 Metode de ridicare în plan a unei suprafeț e
Metodele utilizate pentru ridicarea în plan a unei suprafețe sunt: triangulația, intersecția,
drumuirea și radierea.
Primele trei se folosesc la realiza rea și îndesirea rețelei de spri jin, de stat sau locale și
ultimele două pentru determinarea poziției î n plan a punctelor de detalii.
Metoda drumuirii asigură îndesirea punctelor pentru suprafețele ce urmează să fie
reprezentate într -un plan de situație (Leu, 2002). Drumuirile planimetrice pot fi drumuiri
sprijinite, drumuiri nodale și drumuiri în circuit închis. Astfel, se asigură obținerea coordonatelor
punctelor noi dacă vom măsura pentru fiecare direcție, orientarea, unghiul vertical și distanța.
Metoda radierii este o metodă specifică pentru ridicarea detaliilor și este utilizată pentru
obținerea coor donatelor punctelor caracteristice către care putem măsura orientarea, unghiul
vertical și distanța.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

41

2.4 OPERAȚIUNI GEODEZO – TOPOGRAFICE EFECTUATE
2.4.1 Lucrări de teren
Lucrările efectuate în teren au început cu recunoașterea terenului, prin care se urmărește
delimitarea zonei și identificarea punctelor cunoscutedin zona studiată, care vor constitui rețeaua
de sprijin necesară încadrării de noi puncte și apoi la realizare a rețelei de ridicare.
Operația de recunoștere începe cu punctele vechi verificându -se starea marcării (a
bornelor) și starea semnalului. Cu această ocazie se notează eventualele intervenții ce sunt
necesare asupra marcajului și a semnalului. În cazul în care borna la sol nu este găsită, se
realizează o retrointersecție cu scopul găsirii bornei de la subsol, dacă nici în acest mod nu este
gasită, punctul se notează pentru a fi măsurat din nou.
Schița reperajului și accesului la punct are scopul de a prec iza poziția bornei în raport cu
detaliile cele mai caracteristice din zonă și a punctului față de cele mai apropiate localități cu
precizarea căilor de acces. Reperajul bornei se face prin măsurarea distanțelor de la marca bornei
până la cel puțin două det alii permanente (intersecții de drumuri, construcții, etc.)
Etapele de lucru care s -au efectuat în teren sunt: punerea în stație a aparatului , calarea
acestuia și efectuarea observațiilor azimutale și zenitale.
2.4.2 Lucrări de birou
a) Descărcarea datelor – se transmit datele din memoria stației totale în fișiere pe computer.
b) Prelucrarea datelor – se fac transformări ale datelor brute din stație dacă este cazul, apoi
se verifică rețeaua geodezică, se stabilesc coordonatele cele mai probabile ale punctelor
rețelei, se îndese ște această rețea prin metoda intersecției înainte – înapoi, se calculează
coordonatele punctelor de stație pentru rețeaua de ridicare prin metoda drumuirii
sprijinite la capete, se calculează coordonatele punctelor de detaliu prin metoda ra dierii,
iar mai apoi se calculează elementele de trasare.
c) Analiza documentelor (hărți și planuri existente, inventarul de coordonate, descrierea
punctelor geodezice).
d) Realizarea planurilor noi.
e) Redactarea documentației

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

42
2.5 PREZENTAREA SOFT -URILOR DE PRELUCRARE UTILIZATE
2.5.1 Microsoft Excel
Excel este un produs al firmei Microsoft, destinat atât tratării datelor sub formă tabelară
(Spreadsheet) cât și prezentării grafice a informației. Pe langă acestea, Excel este dotat cu o
funcție pentru tratarea datelor tebelei ca bază de date . Funcțiile Excel permit efectuarea de
calcule și prelucrări diverse, de la cele mai simple până la cele mai complexe.
Microsoft Excel este un program de calcul tabelar folosit de majoritatea topografilor și a
inginerilor geodezi pentru organizarea datelor, efectuarea de calcule matematice, generarea de
rapoarte bazate pe cifre sau pentru a crea diverse grafice.
Funcțiile predefinite reprezintă formule special care respectând o anumită sintaxă,
execută operații și prelucr ări specific, fiind destinate rezolvării unor problem și aplicaț ii ce
conțin elemente predefinite de calcul.
2.5.2 AutoCAD 2012
Autocad (CAD = Computer Aide Design sau Computer Aide Drafting) este un program
CAD utilizat în proiectarea planurilor în două (2D) și trei dimensiuni (3D) dezvoltat și
comercializat de firma Autodesk Inc. Are milioane de utilizatori din domeniile: mecanică,
electromecanică, arhitectural, construc ții, cartografie, educație etc.

Figura 2.23. Interfața programului AutoCAD 2012

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

43
2.5.3 TopoLT
TopoLT este un program ce conține unelte pentru aplicații 2D și 3D și o serie de facilități
de configurare a elementelor desenate, utile pentru realizarea planurilor topografice sau
cadastrale, a modelului tridimensional al terenului și a cu rbelor de nivel, calcularea volumelor de
săpătură sau umplutură, la georeferențierea imaginilor raster, cât și listarea automată.
TopoLT se folosește împreună cu programul AutoCAD. Cu ajutorul acestuia se pot
introduce date din stația totală, cu toate mă surătorile direct în AutoCAD, făcând prelucrarea
datelor mult mai ușoară și mai eficientă.

2.5.4 TransDatRO 4.04
TransDatRO este un program pe calculator care execută transformări de coordonate
standard între sistemul de referință și coordonate ETRS89 și sistemul de referință național S -42
(cu elipsoidul aferent Krasovski 1940) – proiecția Stereografică 1970, sau sis temul de referință
Hayford 1910 – proiecția Stereografică 1930 cu plan secant București.

2.5.5 Microsoft Office 2012
Destinat redactării documentelor, calcul tabular, bază de date etc.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

44

Capitolul III
PREZENTAREA TEORETICĂ A MODELELOR MATEMATICE
UTILIZATE ÎN PRELUCRAREA OBSERVAȚIILOR
3.1 COMPENSAREA REȚELEI DE TRIANGULAȚIE

Pentru o reprezentare planimetrică a suprafeței terestre trebuie să se cunoască poziția
orizontală a acestor puncte care alcătuiesc, așa numitele rețele geodezice (latitudinea și
longitudinea) pe elipsoidul considerat că aproximează suprafața Pământului, l a momentul
respectiv (elipsoidul de referință), sau într -un sistem bidimensional de coordonate, condiția fiind
cunoașterea relațiilor de legătură între cele două sisteme. (Moldoveanu, 2002)
Prelucrarea măsurătorilor efectuate în rețelele geodezice, indife rent de tipul acestor
rețele, constituie ultima etapă a activității geodezice, în urma careia se obțin rezultatele finale.
Prin prelucrarea observațiilor din rețelele geodezice nu se poate îmbunătății precizia realizată în
faza de efectuare a măsurătorilor , dar o prelucrare incorectă poate micșora această precizie sau,
în cazuri extreme poate duce la rezultate incorecte.
Înaintea calculelor definitive ale triangulației se fac calcule de compensare, care au ca
scop să obțină, pentru fiecare punct ce se dete rmină, numai o singură și cea mai probabilă
valoare a coordonatelor sale.
Verificarea rețelei se face cu scopul de a localiza și apoi de a elimina acele puncte care,
din diferite cauze, au fost deplasate de la pozițiile inițiale. Verificarea rețelei se va realiza din
punct de vedere planimetric și altimetric.
În scopul prelucrării măsurătorilor efectuate într -o rețea de triangulație geodezică este
important, în prima etapă, să se stabileascǎ numărul condițiilor geometrice, sǎ se cunoascǎ forma
condițiilor geometrice și corespunzǎtor acestora sǎ se scrie ecuațiile de corecții .
Cunoscând schița rețelei de triangulație (Figura 3.1), coordonatele punctelor din rețeaua
de trian gulație de ordin superior (Tabelul 3.1) și valorile unghiurilor azimutale măsurate
(Tabelul 3.2), în continuare se va prezenta etapele parcuse pentru rezolvarea rețelei de
triangulație.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

45

Figura 3.1. Rețeaua de triangulație

Tabel 3.1. Coordonatele punctelor din rețeaua geodezică de stat
Denumire punct X [m] Y [m] Z [m]
La Șipotele (A) 582925.02 399245.50 507.16
Dealul Soporu (B) 584577.58 397156.95 458.86
Someșeni (C) 588123.87 397551.31 346.37
La- Pipa (D) 590814.82 398766.76 478.24
Dealul Ciuha (E) 586553.51 402890.75 451.18
Pata (P) 587207.00 399620.00 329.56

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

46
Tabel 3.2. Carnetul de teren corespunzător rețelei de triangulație
Punct Viză Viză
medie Unghi
Stație Viză Poziția I Poziția II Valoare Denumire
g.c.cc g.c.cc g.c.cc g.c.cc
A E 23.4755 223.4801 23.4778 P 68.071 268.0706 68.0708 44.5930 10
B 131.0107 331.0101 131.0104 62.9396 1
B A 223.4809 23.4817 223.4813 P 318.1741 118.1749 318.1745 94.6932 2
C 359.0453 159.0448 359.04505 40.8706 3
C B 159.0450 359.0458 159.0454 P 239.5368 39.5360 239.5364 80.4910 4
D 339.0870 139.0871 339.0871 99.5507 5
D C 39.0663 239.067 39.0667 P 80.8599 280.8591 80.8595 41.7929 6
E 115.0330 315.0324 115.0327 34.1732 7
E D 315.0419 115.0423 315.0421 P 353.5304 153.5301 353.5303 38.4882 8
A 15.9375 215.9382 15.9379 62.4076 9
P A 269.0098 69.0102 269.0100 B 311.3775 111.3768 311.3772 42.3672 12
C 390.0252 190.0259 390.0256 78.6384 13
D 48.6816 248.6823 48.68195 58.6564 14
E 176.0201 376.0209 176.0205 127.3386 15
A 269.0102 69.0107 69.01045 92.9994 11

3.1.1 Stabilirea numărului de ecuații de condiții
Rețelele de triangulație sub forma unor lanțuri de triunghiuri sau patrulatere, cu puține
legǎturi la ordinul superior, se rezolvǎ prin metoda mǎsurǎtorilor condiționate.Astfel, trebuie
avut grijǎ la stabilirea numǎrului necesar și suficient de ecuații de condiție și la scrierea corectǎ a
acestora.În scopul prelucrării măsurătorilor efectuate într -o rețea de triangulație geodezică este
important, în prima etapă, să se stabileascǎ numărul condițiilor geometrice, sǎ se cunoascǎ forma
condițiilor geometrice și corespunzǎtor acestora sǎ se scrie ecuațiile de corecții.
Într-o rețea de triangulație se formează următoarele condiții :
• Condiția de figură (de triunghi) – Suma unghiurilor interioare ale triunghiurilor plane
trebuie să fie egală cu 200g.
• Condiția de tur de orizont (de stație) – Suma unghiurilor situate în jurul unui punct și
care formează un tur de orizont complet trebuie să fie egală cu 400g.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

47
• Condiția de p ol sau de laturi – Rezolvarea succesivă a triunghiurilor care au vârf
comun, cu începere de la o latură și finalizare pe aceeași latură, trebuie să conducă către
aceeași valoare.
• Condiția de orientări .
• Condiția de baze .
Stabilirea numărului de ecuații se f ace astfel :
• Numǎrul total de ecuații interioare “r”se calculeazǎ cu relația:

2( 2) 2 4 r p p= − − = − + (3.1)
r- numărul total de ecuații
ѡ- numărul total de unghiuri
p- numărul total de puncte

În cazul analizat avem 15 unghiuri măsurate și 6 puncte. Înlocuind în relația (1) v-a rezulta:
𝑟=15−2∙(6−2)=15−8=7 ecuații de condiți
• Numărul total de ecuații de figură (de triunghi) “w 1” se calculează astfel:
w1=l1−p1+1 (3.2)

𝑙1- numărul laturilor cu viză dublă
𝑝1- numărul punctelor staționabile
Pentru cazul analizat avem 10 laturi cu viză dublă si 6 puncte staționabile. Înlocuind în relație va
rezulta:
𝑤1=10−6+1=5 ecuații de figură
• Numărul condițiilor cu punct central “w 2”. “w 2” reprezintă numărul punctelor în care
unghiurile sunt măsurate într -un tur de orizont complet. În exemplul analizat avem un
punct de acest tip, așadar W 2 = 1.
• Numărul condițiilor de pol sau de laturi “s” se stabilește astfel:
𝑠=𝑙−2∙𝑝+3 (3.3)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

48
l- numărul total de laturi
p- numărul total de puncte
În cazul analizat avem 10 laturi și 6 puncte. Aplicând relația vom obține:
𝑠=10−2∙6+3=1 condiții de pol
Ca și verificare avem următoarea relație: 𝑟=𝑤1+𝑤2+𝑠 (3.4)
Vom avea: 𝑟=5+1+1=7
• Numărul condițiilor de orientări ( 𝓃𝜃) se determină cu relația:
𝓃𝜃= 𝒩𝜃−1 (3.5)
𝒩𝜃- numărul orientărilor fixe (cunoscute)
Aplicând relația 3.5 vom obține: 𝓃𝜃=2−1=1
• Numărul ecuațiilor de baze ( 𝓃𝒷):
𝓃𝒷= 𝒩𝒷−1 (3.6)
𝒩𝒷- numărul bazelor măsurate
Vom obține: 𝓃𝒷=2−1=1
În cele ce urmează, se vor examina formele concrete ale condițiilor geometrice în funcție
elementele măsurate:
3.1.2 Scrierea condițiilor geometrice
Într-o rețea de triangulație închisă se formează următoarele condiții:
• de figură
• de pol sau acordul laturilor
Pentru cazul analizat vom stabili următoarele condiții de figură:
Triunghiul 1 : (1̂)+(2̂)+(12̂)=200𝑔
Triunghiul 2: (3̂)+(4̂)+(13̂)=200𝑔
Triunghiul 3: (5̂)+(6̂)+(14̂)=200𝑔
Triunghiul 4: (7̂)+(8̂)+(15̂)=200𝑔
Triunghiul 5: (9̂)+(10̂)+(11̂)=200𝑔 (3.7)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

49
Condiția de punct central se va calcula cu următoarea relație :
(11̂)+(12̂)+(13̂)+(14̂)+(15̂)=400g (3.8)
Condiția de pol sau acordul laturilor va fi următoarea :
sin(1̂)∙sin(3̂)∙sin(5̂)∙sin(7̂)∙sin(9̂)
sin(2̂)∙sin(4̂)∙sin(6̂)∙sin(8̂)∙sin(10̂) = 1 (3.9)

3.1.3 Scrierea sistemului de corecții
Notând valoarea cea mai probabilă a unghiurilor în funcție de unghiurile măsurate și
corecțiile aferente se poate scrie:
{ (1̂)= 1̂+𝑣1
(2̂)= 2̂+𝑣2
(3̂)= 3̂+𝑣3

……………….

(15̂)= 15̂+𝑣15

(3.10)
Înlocuind valorile cel e mai probabile ale unghiurilor în condițiile din relațiile 3.7 vom
obține sistemul ecuațiilor de corecții :
{ 𝓋1+𝓋2+𝓋12+𝑤1=0 (3.11)
𝓋3+𝓋4+𝓋13+𝑤2=0
𝓋5+𝓋6+𝓋14+𝑤3=0
𝓋7+𝓋8+𝓋15+𝑤4=0
𝓋9+𝓋10+𝓋11+𝑤5=0
𝓋11+𝓋12+𝓋13+𝓋14+𝓋15+𝑤5=0
𝒹1𝓋1−𝒹2𝓋2+𝒹3𝓋3−𝒹4𝓋4+𝒹5𝓋5−𝒹6𝓋6+𝒹7𝓋7−𝒹8𝓋8+𝒹9𝓋9−𝒹10𝓋10+𝑤7=0
Sistemul de ecuatii (3.11) se numește sistemul ecuațiilor de corecții, în care ecuațiile
trebuie să fie independente, adică o ecuație oarecare să nu fie o consecință a altora.
Terme nul liber a l acesteia ‘w i’, reprezintă eroarea de neînchidere unghiulară în
triunghiurile considerate și se calculează ca o diferență dintre suma unghiurilor în triunghiurile
menționate și 200g.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

50
𝑤1= 1̂+2̂+12̂−200𝑔
𝑤2=3̂+4̂+13̂−200𝑔 (3.12)
𝑤3=5̂+6̂+14̂−200𝑔
𝑤4=7̂+8̂+15̂−200𝑔
𝑤5=9̂+10̂+11̂−200𝑔
𝑤6=11̂+12̂+13̂+14̂+15̂−200𝑔
𝑤7=𝜌𝑐𝑐(1−𝑃2
𝑃1),𝜌=636620 (3.13)
unde: 𝑃1=sin(1̂)∙sin(3̂)∙sin(5̂)∙sin(7̂)∙sin(9̂) (3.14)
𝑃2=sin(2̂)∙sin(4̂)∙sin(6̂)∙sin(8̂)∙sin(10̂)
Aplicănd relațiile 3.13 și 3.14 vom obține următorul rezultat:
Tabel 3.3 . Calculul neînchiderii unghiulare w 7
P1 0.212464196
P2 0.212463948
w7 0.745513202
Vom face următoarea notație: ctg(𝑖)=𝑑𝑖,𝑢𝑛𝑑𝑒 𝑖=1̂,2̂… 15̂ (3.15)
În cazul analizat, aplicând relațiile amintite mai sus vom putea calcula erorile de
neînchidere în triunghiurile considerate cu ajutorul tabelului 3. 4:

Tabel 3.4. Calculul erorilor de neînchidere unghiulară
TRIUNGHI DENUMIRE
UNGHI VALOARE
UNGHI CTG unghi (d) SIN unghi w
g.c.cc rad rad cc
1 (ABP) 1 62.9401 0.658224953 0.83529 2 94.6937 0.083544729 0.99653 12 42.3677 1.27393038 0.61746 [ ] 200.0015 15
2 (BCP) 3 40.8711 1.3375066 0.59880 4 80.4915 0.316405351 0.95341 13 78.6389 0.348725968 0.94423 [ ] 200.0015 15
3 (CDP) 5 99.5512 0.007049851 0.99998 6 41.7934 1.297867508 0.61034 14 58.6569 0.759283144 0.79644 [ ] 200.0015 15
4 (DEP) 7 34.1737 1.680426348 0.51139 8 38.4887 1.447428786 0.56842 15 127.3391 -0.45794532 0.90920 [ ] 200.0015 15

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

51
TRIUNGHI DENUMIRE
UNGHI VALOARE
UNGHI CTG unghi (d) SIN unghi w
g.c.cc rad rad cc
5 (AEP) 9 62.4081 0.670268714 0.83067 10 44.5935 1.186102613 0.64458 11 92.9999 0.110402618 0.99396 [ ] 200.0015 15
Tur de
orizont 11 92.9999 0.110402618 0.99396
12 42.3677 1.27393038 0.61746
13 78.6389 0.348725968 0.94423
14 58.6569 0.759283144 0.79644
15 127.3391 -0.45794532 0.90920
[ ] 400.0025 25

3.1.4 Calculul corecțiilor
Din teoria măsurătorilor condiționate rezultă că numărul total de condiții geometrice ce
trebuie să le îndeplinească o rețea de triangulație, determină un număr corespunzător de ecuații
de condiții. Aceste ecuații alcătuiesc sistemul ecuațiilor de erori, iar forma sa generală este:

0 …. ………. ………. ………. ………. ……….0 …0 …
22 112 22 111 22 11
=++++=++++=++++
r nnnnnn
W Vr Vr VrW Vb VbVbW Va Va Va (3.16)
Caracteristica principală a acestui sistem, constă în aceea că numărul ecuațiilor de
condiție este mai mic decât numărul de necunoscute, adică r < n.
În cazul în care corecțiile satisfac condiția [vv]
→ minim, sistemul ecuațiilor de corecții
devine determinat, iar pentru exemplul vom avea un sistem normal de ecuații cu 7 ecuații și 14
necunoscute după cum urmează:

0 ][ ][ ][ ][ ][ ][ ][1 7 6 5 4 3 2 1 =+++++++ Wkag kaf kae kad kac kab kaa

0 ][ ][ ][ ][ ][ ][2 7 6 5 4 3 2 =++++++ Wkbg kbf kbe kbd kbc kbb

0 ][ ][ ][ ][ ][3 7 6 5 4 3 =+++++ Wkcg kcf kce kcd kcc

0 ][ ][ ][ ][4 7 6 5 4 =++++ Wkdg kdf kde kdd

0 ][ ][ ][5 7 6 5 =+++ Wkeg kef kee (3.17 )

0 ][ ][6 7 6 =++ Wkfg kff

0 ][7 7=+Wkgg

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

52
Prin rezolvarea sistemului normal de ecuaț ii (3.17 ) rezultă v alorile corelatelor k 1, k2…k7.
Pentru a rezolva sistemul normal de ecuații se calculează, mai întâi, coeficienții corelatelor,
utilizând coeficienții ecuaț iilor de erori (Tabelul 3.5 ).
Tabel 3.5. Calculul coeficienților sistemului normal de corecții
Nr. Crt. a b c d e f g s
1 1
-0.658225 0.34177505
2 1
0.08354473 1.08354473
3
1
-1.3375066 -0.3375066
4
1
0.31640535 1.31640535
5
1
0.00704985 1.00704985
6
1
1.29786751 2.29786751
7
1
1.68042635 2.68042635
8
1
1.44742879 2.44742879
9
1
0.67026871 1.67026871
10
1
1.18610261 2.18610261
11
1 1
2
12 1
1
2
13
1
1
2
14
1
1
2
15
1
1
2
[ ] 3 3 3 3 3 5 4.69336235 24.6933623 24.69336235
aa 3 0 0 0 0 1 -0.5746802 3.42531978

bb 3 0 0 0 1 -1.0211012 2.97889875

cc 3 0 0 1 1.30491736 5.30491736

dd 3 0 1 3.12785513 7.12785513

ee 3 1 1.85637133 5.85637133

ff 5 0 10

gg 10.7887682 15.4821305

50.1754929 50.17549288

Metodologia care se utilizează urmărește ca valorile care se obțin pentru coeficienții si
termenii liberi din sistemul ecuațiilor normale să fie corecte, fapt pentru care se impune
introducerea unor relații de control. Adunând pe coloane termenii din sistemul ecuațiil or de
corecții rezultă:
[a]+[b]+[c]+[d]+[e]+[f]+[g]=[s] (3.18 )

Rezolvarea sistemului de ecuații normale se realizează prin mai multe metode printre
care amintim: metoda reducerii successive (Gauss -Doolittle);
metoda matriceală;
metoda aproximațiilor successive;

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

53
metoda Seidel;
metoda relaxăr ii;
metoda eliminarii partiale.
Din metodele enumerate se va prezenta în continuare metoda Gauss -Doolittle și metoda
matriceală. În continuare, în tabelul (3.6 ) se prezintă rezolvarea sistemului normal al corelatelor,
prin schema triunghiulară Gauss -Doolittle.
Tabel 3.6. Schema Gauss – Doolittle
k1 k2 k3 k4 k5 k6 k7 w suma CONTROL
3 0 0 0 0 1.000 -0.575 15.000 18.425

-1 0 0 0 0 -0.333 0.192 -5.000 -6.142 -6.142
k1 -4.8273 3 0 0 0 1.000 -1.021 15.000 17.979

3 0 0 0 1.000 -1.021 15.000 17.979

-1 0 0 0 -0.333 0.340 -5.000 -5.993 -5.993
k2 -4.0954 3 0 0 1.000 1.305 15.000 20.305

3 0 0 1.000 1.305 15.000 20.305

-1 0 0 -0.333 -0.435 -5.000 -6.768 -6.768
k3 -7.9090 3 0 1.000 3.128 15.000 22.128

3 0 1.000 3.128 15.000 22.128

-1 0 -0.333 -1.043 -5.000 -7.376 -7.376
k4 -10.8978 3 1.000 1.856 15.000 20.856

3 1.000 1.856 15.000 20.856

-1 -0.333 -0.619 -5.000 -6.952 -6.952
k5 -8.8131 5.000 0.000 25.000 30.000

3.333 -1.564 0.000 -3.231

-1.000 0.469 0.187 -0.531 -0.531
k6 2.3085 10.789 0.746 11.534

4.619 -22.721 -25.142

-1.000 4.919 3.919 3.919
k7 4.9187 486.758 [vv]

După rezolvarea sistemului normal de ecuații, s -au calculat corelatele și s -au obținut
valorile următoare, conform tabelului (3.7):
Tabel 3.7. Valorile corelatelor calculate
k1 k2 k3 k4 k5 k6 k7
-4.82728 -4.0954 -7.90898 -10.8977 -8.8131 2.3085 4.91865

Prin rezolvarea sistemului se obțin corelatele k 1, k 2, …, k 7, cu ajutorul cărora se
calculează corecțiile folosind relația:
7 6 5 4 3 2 1 kgkf kekdkckbka Vi i i i i i i i ++++++= ,
unde 𝑖=1…15̅̅̅̅̅̅̅̅ (3.19 )

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

54
Tabel 3.8. Calculul corecț iilor
k -4.827 -4.095 -7.909 -10.898 -8.813 2.309 4.919
Nr. Crt. a b c d e f g v [vv] w kw
1 1 0 0 0 0 0 -0.658 -8.065 65.042 15 -72.409
2 1 0 0 0 0 0 0.084 -4.416 19.504 15 -61.430
3 0 1 0 0 0 0 -1.338 -10.674 113.936 15 -118.635
4 0 1 0 0 0 0 0.316 -2.539 6.447 15 -163.467
5 0 0 1 0 0 0 0.007 -7.874 62.005 15 -132.197
6 0 0 1 0 0 0 1.298 -1.525 2.326 25 57.713
7 0 0 0 1 0 0 1.680 -2.632 6.929 0.746 3.667
8 0 0 0 1 0 0 1.447 -3.778 14.276
9 0 0 0 0 1 0 0.670 -5.516 30.430
10 0 0 0 0 1 0 1.186 -2.979 8.875
11 0 0 0 0 1 1 0.000 -6.505 42.310
12 1 0 0 0 0 1 0.000 -2.519 6.344
13 0 1 0 0 0 1 0.000 -1.787 3.193
14 0 0 1 0 0 1 0.000 -5.600 31.365
15 0 0 0 1 0 1 0.000 -8.589 73.776
Suma [ ] 486.758 -486.758

Pentru a putea verifica corectitudinea rezultatelor obținute, se va aplica formula (3.2 0).
Aplicând această formulă s -au obț inut valorile din tabelul 3.8 , arătând faptul că rezultatele
obținute sunt corecte, respectiv valorile corecțiilor sunt cele optime.
[𝑣𝑣]=−𝑤1𝑘1−𝑤2𝑘2−𝑤3𝑘3−𝑤4𝑘4−𝑤5𝑘5−𝑤6𝑘6−𝑤7𝑘7=−⌊𝑘𝑤⌋ (3.20)
3.1.5 Calculul unghiurilor compensate
Suma unghiurilor interioare ale triunghiurilor interioare trebuie sa fie egală cu 200g.
(1̂)+(2̂)+(12̂)=200𝑔
(3̂)+(4̂)+(13̂)=200𝑔 (3.21)
(5̂)+(6̂)+(14̂)=200𝑔
(7̂)+(8̂)+(15̂)=200𝑔
(9̂)+(10̂)+(11̂)=200𝑔
Verificarea conditiilor geometrice, precum și stabilirea valorilor unghiurilor definitive se
face cu ajutorul t abelului de mai jos (Tabelul 3.9 ):

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

55
Tabel 3.9. Calculul unghiurilor compensate
TRIUNGHI DENUMIRE
UNGHI VALOARE
UNGHI VALOARE
CORECTIE V VALOARE
UNGHI FINAL
g.c.cc g.c.cc g.c.cc
1 (ABP) 1 62.9401 -0.0008 62.9393
2 94.6937 -0.0004 94.6933
12 42.3677 -0.0003 42.3674
[ ] 200.0015 -0.0015 200.0000
2 (BCP) 3 40.8711 -0.0011 40.8700
4 80.4915 -0.0003 80.4912
13 78.6389 -0.0002 78.6387
[ ] 200.0015 -0.0015 200.0000
3 (CDP) 5 99.5512 -0.0008 99.5504
6 41.7934 -0.0002 41.7932
14 58.6569 -0.0006 58.6563
[ ] 200.0015 -0.0015 200.0000
4 (DEP) 7 34.1737 -0.0003 34.1734
8 38.4887 -0.0004 38.4883
15 127.3391 -0.0009 127.3382
[ ] 200.0015 -0.0015 200.0000
5 (AEP) 9 62.4081 -0.0006 62.4075
10 44.5935 -0.0003 44.5932
11 92.9999 -0.0007 92.9992
[ ] 200.0015 -0.0015 200.0000
Tur de
orizont 11 92.9999 -0.0007 92.9992
12 42.3677 -0.0003 42.3674
13 78.6389 -0.0002 78.6387
14 58.6569 -0.0006 58.6563
15 127.3391 -0.0009 127.3382
[ ] 400.0025 -0.0025 400.0000
3.1.6 Verificarea matriceală a calculelor
Sistemul matriceal de ecuații se scrie: 𝐵𝑡𝑣=𝑤 (3.22)
Atașând sistemului ecuațiilor de erori, condiția de minim scrisă matriceal, vom obține:
𝐹=𝑣𝑡𝑣−2𝑘𝑡(𝐵𝑡𝑣−𝑤)=𝑣𝑡𝑣−2𝑣𝑡𝐵𝑘+2𝑘𝑡𝑤=𝑚𝑖𝑛 (3.23)
Vom efectua următorele notații:
𝐵(15,7)=
( 𝑎1 𝑏1 … 𝑔1
𝑎2 𝑏2 … 𝑔2
… … … …
𝑎15 𝑏15 … 𝑔15
) 𝐵(7,15)𝑡=
( 𝑎1 𝑎2 … 𝑎15
𝑏1 𝑏2 … 𝑏15
… … … …𝑔1 𝑔2 … 𝑔15
)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

56
𝑣(15,1)=
( 𝑣1
𝑣2
…
𝑣15) , 𝑤(7,1)=
( 𝑤1𝑤2
…
𝑤7) , 𝑘(7,1)=
( 𝑘1
𝑘2
…
𝑘7) (3.24)
În notațiile efectuate, se vor înlocui valorile concrete din proiect, iar rezolvarea
matriceală se va desfășura în modul următor:
Tabel 3.10. Matricea B
1 0 0 0 0 0 -0.658
1 0 0 0 0 0 0.0835
0 1 0 0 0 0 -1.338
0 1 0 0 0 0 0.3164
0 0 1 0 0 0 0.007
B (15, 7) = 0 0 1 0 0 0 1.2979
0 0 0 1 0 0 1.6804
0 0 0 1 0 0 1.4474
0 0 0 0 1 0 0.6703
0 0 0 0 1 0 1.1861
0 0 0 0 1 1 0
1 0 0 0 0 1 0
0 1 0 0 0 1 0
0 0 1 0 0 1 0
0 0 0 1 0 1 0

Valorile corecțiilor, pentru care este îndeplinită condiția (3.23), verifică sistemul:
1
2𝜕𝐹
𝜕𝑣𝑖=0, 𝑢𝑛𝑑𝑒 𝑖=1,2…𝑛 (3.25)
Derivând se obține: 𝑣=𝐵𝑘 (3.26)
Tabel 3.11. Transpusa matricei B
1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0
0 0 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0
BT (7,15)= 0 0 0 0 1 1 0 0 0 0 0 0 0 1 0
0 0 0 0 0 0 1 1 0 0 0 0 0 0 1
0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1
-0.658 0.083 -1.337 0.316 0.007 1.297 1.680 1.447 0.670 1.186 0 0 0 0 0

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

57
Tabel 3.12. Înmulțire matrici BT și B
3 0 0 0 0 1 -0.575
0 3 0 0 0 1 -1.021
BT*B (7, 7) = 0 0 3 0 0 1 1.305
0 0 0 3 0 1 3.128
0 0 0 0 3 1 1.856
1 1 1 1 1 5 0
-0.575 -1.021 1.30492 3.12786 1.8564 0 10.79

Tabel 3.13 . Inversa produsului
0.3669 0.0347 0.02884 0.02422 0.0274 -0.0964 0.008
0.0347 0.374 0.00979 -0.0144 0.0025 -0.0813 0.04
0.0288 0.0098 0.44239 0.18685 0.1326 -0.1601 -0.128
(BT*B)-1 (7,7) = 0.0242 -0.014 0.18685 0.67791 0.2346 -0.2218 -0.26
0.0274 0.0025 0.13259 0.23456 0.4968 -0.1788 -0.168
-0.096 -0.081 -0.1601 -0.2218 -0.1788 0.3477 0.102
0.0076 0.0398 -0.128 -0.2596 -0.1678 0.1016 0.216

Înlocuind relația (3.22) în relația (3.24 ) se obține sistemul ecuațiilor normale al
corelatelor : 𝐵𝑡𝐵𝑘=𝑤 (3.25)
15
15
15
w (7, 1) = 15
15
25
0.746

de unde, se pot scrie valorile corelatelor: 𝑘=(𝐵𝑡𝐵)−1𝑤 (3.27)
4.82728
4.09535
7.90898
k (1, 7) = 10.89778
8.81312
-2.30850
-4.91866

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

58
Introducând (3.26) î n (3.25) vom obține valoarea cea mai probabilă a corecțiilor :
𝑣=𝐵(𝐵𝑡𝐵)−1𝑤 (3.28)
-8.065
65.042

-4.416
19.504

-10.674
113.936

-2.539
6.447

-7.874
62.005

-1.525
2.326

-2.632
6.929
v -3.778
vv 14.276
[vv]= 486.758
-5.516
30.430

-2.979
8.875

-6.505
42.310

-2.519
6.344

-1.787
3.193

-5.600
31.365

-8.589
73.776

Prin metoda matriceală s -au obținut aceleași valori pentru corelate, corecțiile unghiulare
și pentru abaterea standard, acest lucru confirmând corectitudinea calculelor făcute prin cele
două metode de rezolvare a rețelelei de triangulație.

3.2 CALCULUL ORIENTĂRILOR

Se consideră punctele A- 5120 (La Șipotele), B- 1575 (Dealul Soporu), C- 5127
(Someșeni) , D- 1577 (La- Pipa) , E- 1576 (Dealul Ciuha) , P- 1528 (Pata) a căror coordonate se
cunosc și sunt prezentate în tabelul 3. 14.
În continuare s -a calculat orientarea de plecare și orientarea de închidere, cu ajutorul
coordonatelor punctelor cunoscute, conform formulelor 3.29 :
𝜃𝑖=𝜃𝐴−𝐵=𝑎𝑟𝑐𝑡𝑎𝑔 (𝑦𝐵−𝑦𝐴
𝑥𝐵−𝑥𝐴) (3.29)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

59
Calculele pentru a putea d etermina orientarea de plecare sunt prezentate î n tabelul 3.14 ,
precum și valoarea acesteia .
Tabel 3.14. Calculul ori entărilor de plecare și de închidere
Denumire
punct X Y Δx(A-B) Δy(A-B) ϴA-B Cadran ϴA-B final
m m m m g.c.cc g.c.cc
A 582925.02 399245.50 1652.56 -2088.55 -57.385827 III 342.614173 B 584577.58 397156.95
În tabelul 3.15 sunt prezentate valorile tuturor orientărilor necesare în rețeaua de
triangulație, care s -au calculat cu ajutorul următoarelor relații:
θBC=θAB+200g−[(2̂)+(3̂)]−400g
θCD=θBC+200g−[(4̂)+(5̂)]
θDE=θCD+200g−[(6̂)+(7̂)]
θEA=θDE+200g−[(8̂)+(9̂)] (3.30)
θAP=θAB+(1̂)−400g
θBP=θBC+(3̂)
θCP=θCD+(5̂)
θDP=θDE+(7̂)
θEP=θEA+(9̂)

Tabel 3.15. Calculul orientărilor
Orientare Valoare
𝜽 g.c.cc
AB 342.6142
BC 7.0509
CD 27.0092
DE 151.0425
EA 250.1467
AP 5.5535
BP 47.9209
CP 126.5596
DP 185.2160
EP 312.5542

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

60

3.3 CALCULUL LATURILOR

În determinarea lungimilor laturilor se pornește de la o latură cunoscută, care se
determină pe baza coordonatelor punctelor ce formează latura conform formulelor:
𝐷𝐴𝐵=√∆𝑥𝐴−𝐵2+∆𝑦𝐴−𝐵2 (3.31)
𝐷𝐴𝐵=∆𝑥
𝑐𝑜𝑠𝜃𝐴𝐵= ∆𝑦
𝑠𝑖𝑛𝜃𝐴𝐵 (3.32 )
Valorile distanțelor pentru baza cunoscută AB sunt prezentate în tabelul 3.16:
Tabel 3.16. Calculul lungimii bazei AB
Distanta ∆X ∆Y SIN Θ COS Θ D 1 D 2 D 3
m m rad rad m m m
AB 1652.56 -2088.55 -0.784205368 0.620501363 2663.264 2663.264 2663.264
Celelalte laturi se determină cu ajutorul bazei principale și a modulului, care se
calculează pentru fiecare triunghi în parte (raportul dintre lungimea laturii cunoscute și sinusul
unghiului opus laturii respective. Calculul lungimilor laturilor rețelei g eodezice sunt prezentate
în tabelul 3.17:
Tabel 3.17. Calculul lungimilor laturilor
Triunghi Unghi Valoare unghi SIN Modul Valoare laturi Denumire latura
g.c.cc rad m m
1 (ABP) 1 62.9393 0.83528
4313.275 3602.807 BP
2 94.6933 0.99653 4298.298 AP
12 42.3674 0.61746 2663.264 AB
2 (BCP) 3 40.8700 0.59879
3778.854 2262.726 CP
4 80.4912 0.95341 3602.807 BP
13 78.6387 0.94423 3568.115 BC
3 (CDP) 5 99.5504 0.99998
3707.335 3707.243 DP
6 41.7932 0.61034 2262.726 CP
14 58.6563 0.79643 2952.640 CD
4 (DEP) 7 34.1734 0.51138
6522.117 3335.310 EP
8 38.4883 0.56841 3707.243 DP
15 127.3382 0.90920 5929.935 DE
5 (AEP) 9 62.4075 0.83066
5174.5461 4298.298 AP
10 44.5932 0.64458 3335.310 EP
11 92.9992 0.99396 5143.290 AE

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

61

3.4 CALCULUL COORDONATELOR

Cunoscându -se orientările și lungimile laturilor se poate trece la calculul coordonatelor
punctelor rețelei de triangulație. Pentru calculul coordonatelor se vor aplica următoarele relații:
𝑥𝑖=𝑥𝑖−1+𝑑𝑖−1,1cos𝜃𝑖−1,1 (3.33)
𝑦𝑖=𝑦𝑖−1+𝑑𝑖−1,1sin𝜃𝑖−1,1
Unde: 𝑥𝑖,𝑦𝑖 – coordonatele punctului curent
𝑥𝑖−1,𝑦𝑖−1 – coordonatele punctulu i din spate.
Coordonatele punctelor au fost calculate prin două metode, metoda radiatelor duble și
metoda traseului poligonal sprijinit pe doua puncte cunoscute, iar la final se va face o
comparație a celor două metode.
Calculul coordonatele punctelor rețelei de triangulație prin metoda radiatelor duble este
redat în tabelul 3.18 de mai jos:
Tabel 3.18. Calculul coordonatelor prin metoda radiatelor duble
PUNCT X Y DISTANTA Θ SIN Θ COS Θ
m m m g.c.cc rad rad
A 582925.024 399245.495 2663.26 342.6142 -0.78421 0.62050 B 584577.583 397156.949
A 582925.024 399245.495 4298.30 5.5535 0.08712 0.99620 P 587206.992 399619.992
A 582925.024 399245.495 5143.290 50.1467 0.70873 0.70548 E 586553.491 402890.719
B 584577.583 397156.949 3568.115 7.0509 0.11053 0.99387 C 588123.875 397551.310
C 588123.875 397551.310 2952.640 27.0092 0.41165 0.91134 D 590814.818 398766.757
D 590814.818 398766.757 5929.935 151.0425 0.69543 -0.71859 E 586553.508 402890.747
E 586553.508 402890.747 5143.290 250.1467 -0.70873 -0.70548 A 582925.028 399245.500

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

62
Calculul coordonatele punctelor rețelei de triangulație prin metoda traseului poligonal
sprijinit pe doua puncte cunoscute este redat în tabelul 3.19 de mai jos:
Tabel 3.1 9. Calculul coordona telor prin metoda traseului poli gonal sprijinit pe două
puncte cunoscute
𝜽
g.c.cc D [m] X [m] Y [m] PUNCT cos X' [m] Y' [m]
sin Cx Cy STATIE VIZAT [ D ] X [m] Y [m] PUNCT
A
342.6142 2663.264 582925.024 399245.495
0.62050
-0.78421
B 2663.264 584577.58 397156.95 B
A
7.0509 3568.115 3546.253 394.379
B 0.99387 588123.836 397551.328
0.11053 -0.005 0.023
C 6231.379 588123.874 397551.310 C
B
27.0092 2952.640 2690.870 1215.444 C 0.91134 590814.705 398766.772
0.41165 -0.007 0.035
D 9184.019 590814.817 398766.754 D
C
151.0425 5929.935 -4261.199 4123.871 D -0.71859 586553.506 402890.643
0.69543 -0.011 0.057
E 15113.954 586553.515 402890.754 E
D
250.1467 5143.290 -3628.467 -3645.224 E -0.70548 582925.039 399245.419
-0.70873 -0.015 0.076
A 20257.244 582925.024 399245.495 A
582925.024 399245.495
În continuare se calculează corecțiile unitare și parțiale, cu ajutorul cărora se determină
valorile definitive ale coordonatelor punctelor din rețeaua de triangulație.
Tabel 3.20 . Calculul corecțiilor unitare și parțiale
Wx, Wy -0.0153 0.0764
Wx, y 0.07786
T 0.15
Cx, Cy -7.53097E -07 3.7693E -06

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

63
În tabelul 3.21 se pot observa diferențele dintre coordonatele planimetrice ale rețelei de
sprijin calculate și cele vechi. Întru -cât aceste diferențe se încadrează în toleranțele admise, putem
spune că reteaua de sprijin este stabilă din punct de vedere planimetric .
Tabel 3.21. Tabel comparativ coordonate obținute
Punct X vechi Y vechi X metoda 1 Y metoda 1 X1 Y1
m m m m m m
A 582925.024 399245.495 582925.028 399245.500 -0.004 -0.005
B 584577.583 397156.949 584577.583 397156.949 0.000 0.000
C 588123.869 397551.305 588123.875 397551.310 -0.006 -0.005
D 590814.824 398766.761 590814.818 398766.757 0.006 0.004
E 586553.506 402890.745 586553.508 402890.747 -0.002 -0.002
P 587207.000 399620.000 587206.992 399619.992 0.008 0.008

X metoda 2 Y metoda 2 X2 Y2
m m m m
582925.024 399245.495 0.000 0.000
584577.583 397156.949 0.000 0.000
588123.874 397551.310 -0.005 -0.005
590814.817 398766.75 3 0.007 0.008
586553.515 402890.75 2 -0.009 -0.007
587207.000 399620.000 0.000 0.000

3.5 CALCULUL CO TELOR REȚELEI DE SPRIJIN

Altitudinile (cotele) punctelor de pe suprafața pământului se determină față de suprafața
de nivel zero, definită ca fiind suprafața mărilor deschise și oceanelor în starea lor de echilibru
prelungită pe sub continente.
O asemenea suprafață numită geoid se caracterizează prin aceea că în fiecare punct al său
este perpendiculară la forța gravitației. În afara suprafeței de nivel zero există și alete suprafețe
cu aceași caracteristică pe care se află diferite puncte ale Pam ântului și care se numesc suprafețe
de nivel. Matematic, nivelul zero este materializat prin puncte fixe aflate pe linia de contact
dintre apă și uscat.
Se numește altitudine sau cotă absolută a unui punct topografic, distanța în metri pe
verticala punctu lui, cuprinsă între suprafața de nivel zero și suprafața de nivel ce trece prin
punctul considerat.
Suprafațele de nivel se consideră sferice si concentrice pntru distanțele de ordinul
kilometrilor sau pot fi considerate plane pentru distanțe mai mici de 3 00-400 m.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

64
Dacă suprafețele de nivel sunt sferice, se impune corelarea cu suprafețele de nivel plane
prin introducerea unor corecții corespunzătoare. (Dima, 1996)
Rețelele geodezice de nivelment sunt împărțite în rețele de nivelment geodezic de
ordinul I, II, III, IV care diferă între ele prin lungimea traseelor sau poligoanelor închise din care
sunt formate, conform tabelului 3.22 . (Ortelecan, 2006)
Tabel 3.22 . Rețele geodezice de nivelment
Ordinul Lungimea traseului
L (km) Toleranța admisă [mm]
I 1500 ±2 𝑚𝑚√[𝐿]𝑘𝑚
II 500-600 ±5 𝑚𝑚√[𝐿]𝑘𝑚
III 150-200 ±10 𝑚𝑚√[𝐿]𝑘𝑚
IV 50 ±20 𝑚𝑚√[𝐿]𝑘𝑚
V 5-10 ±30 𝑚𝑚√[𝐿]𝑘𝑚

În cazul determinării cotelor rețelelor de triangulație în regiunile de deal și de munte, este
indicată metoda nivelmentului trigonometric.
Verificarea rețelei din punct de vedere nivelitic a fost realizată prin nivelment
trigonometric geodezic la distanț e mari, prin drumuire închisă pe punctul de plecare.
Nivelmentul trigonometric geodezic se bazează pe faptul că, știind altitudinea punctului
de stație, unghiul de pantă al terenului, precum și distanța dintre cele două puncte putem
determina diferența de nivel dintre cele două puncte și apoi altitudinea punctului în care se află
prisma.
Se instalează aparatul în punctul A și se vizează un semnal inst alat în punctul B cu
înaltimea S . Considerând cunoscută distanța D AB, se poate calcula cota punctului B î n funcție de
mărimi cunoscute: I (înălțimea aparatului ), S și DAB.
Vom aplica următoarele corecții:
• Corecția de curbură: 𝑐1=𝐷𝐴𝐵2
2𝑅 (3.34)
• Corecția de refracție: 𝑐2=𝑘 ∙𝐷𝐴𝐵2
2𝑅
unde k – coeficient de refracție , k= 0,14 pentru o latitudine medie de 45 ș
R- raza medie de curbură, R= 6378,975 km
⟹𝑐𝑇=(1−𝑘)𝐷𝐴𝐵2
2𝑅 (3.35)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

65

Figura 3.2. Nivelment trigonometric geodez ic
Considerând cunoscută distanța DAB, se poate calcula cota punctului B după cum
urmează:
𝐻𝐴+𝑖+𝐷𝐴𝐵∙𝑡𝑔 𝛼=𝑠+ 𝐻𝐵 (3.36)
𝐻𝐵= 𝐻𝐴+𝑖+𝐷𝐴𝐵∙𝑡𝑔 𝛼−𝑠+𝑐 (3.37)
ℎ𝐴𝐵=𝑖+𝐷𝐴𝐵∙𝑡𝑔 𝛼−𝑠 (3.38)
Unde: HA- cota punctului A;
HB- cota punctului B;
DAB- distanța orizontală dintre punctele A și B;
𝛼- unghiul de pantă al terenului;
𝑖− înaltimea aparatului;
s- înalțimea de vizare (înalțimea semnalului);
c- corecția sfericității și refracției.
Rețeaua de nivelment trigonometric considerată este alcătuită din 6 puncte dintre care
unul dintre ele este considerat fix – A- 5120 – La Șipotele (cu altitudine cunoscută și verificată).
Poziția planimetrică a punctelor din rețea este prezentată în tabelul 3.2 3.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

66
Tabel 3.23 . Coordonatele punctelor din rețeaua de nivelment considerată
Denumire
punct X Y Z
m m m
A 582,925.024 399,245.495 507.160
B 584,577.583 397,156.949 458.860
C 588,123.869 397,551.305 346.370
D 590,814.824 398,766.761 478.239
E 586,553.506 402,890.745 451.180
P 587,207.000 399,620.000 329.560

Traseul rețelei de nivelment trigonometric geodezi c este prezentat în tabelul 3.24,
precum și citirile zenitale efectuate din fiecare punct de stație.
Tabel 3.24 . Carnet de teren – citiri zenitale
Punct Citiri la cercul vertical Direcție zenitală
Stație Vizat Poziția I Poziția II z= 100 -φ
g.c.cc g.c.cc g.c.cc
A B 101.105 0 301.1047 101.1048
B C 101.9505 301.9509 101.9507
C D 97.1268 297.1266 97.1267
D E 100.2874 300.2875 100.2875
E P 102.2945 302.2942 102.2943
P A 97.3551 297.3556 97.3554

Toate valorile, precum și înălțimile instrumentului în fiecare stație și înălțimea
semnalelor din fiecare punct sunt prezentate în tabelul 3.25 .
Tabel 3.25 . Determinarea cotelor punctelor din rețeaua de sprijin
Denumire Punct Z D [D] H ap S
Stație Vizat m m m m m
A B 101.10 48 2663.264 2663.264 1.645 4.2
B C 101.95 07 3568.115 6231.379 1.62 5.6
C D 97.12 67 2952.640 9184.019 1.625 3.7
D E 100.287 5 5929.935 15113.954 1.65 4.3
E P 102.294 3 3335.310 18449.263 1.685 3.8
P A 97.355 4 4298.298 22747.562 1.598 3.9

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

67

CT Δh' H' CH H Punct
m m m
507.16 A
0.478 -48.321 458.839 0.021 458.86 B
0.858 -112.490 346.349 0.021 346.37 C
0.588 131.869 478.218 0.021 478.24 D
2.370 -27.059 451.159 0.021 451.18 E
0.750 -121.620 329.539 0.021 329.56 P
1.245 177.600 507.139 0.021 507.16 A

În continuare se calculează corecția de neînchidere, corecția unitară și corecția pentru
fiecare viză, prezentate î n tabelelul 3.2 6, precum și toleranța admisă ( relațiile 3.39).
𝑇=0,25 𝑚√[𝐷𝑘𝑚] (3.39) Tabel 3.26. Toleran țe admise
𝑊ℎ=𝑍−𝑍′<𝑇
𝐶ℎ=𝑊ℎ
[𝐷𝑘𝑚]
Din tabelul 3.27 se observă că diferențele între cotele absolute ale punctelor rețelei de
sprijin și cotele calculate sunt milimetrice. Diferenț ele fiind minore, putem spune că rețeaua este
stabilă din punct de vedere altimetric.
Tabel 3.27 . Tabel comparativ cote absolute
Denumire
punct Cote absolute Z [m] Diferente
[m] Cunoscute Calculate
A 507.16 507.16 0.000
B 458.86 458.86 0.000
C 346.37 346.37 0.000
D 478.239 478.239 0.000
E 451.18 451.18 0.000
P 329.56 329.56 0.000

Wh= 0.020924
T= 0.953888
Ch= 0.000001

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

68

3.6 DEZVOLTAREA REȚELEI DE SPRIJIN

Pentru îndesirea celor două puncte necesare, s -a considerat rețeaua geodezică (figura
3.3), care sunt proiectate frecvent astăzi în vederea realizării unor rețele de sprijin necesare
diverselor lucrări topografice. În rețeaua geodezică prezentată în figura 3.3 se poate observa că
există un număr de 5 puncte din rețeaua geodezică de stat și 2 puncte noi a căror coordonate
vrem să le determinăm.

Figura 3.3. Îndesirea rețelei de triangulație
3.6.1 Date inițiale și preliminare dezvoltării rețelei de sprijin
Pentru cele 5 puncte din rețeaua de stat se cunosc coordonatele planimetrice în proiecția
stereografică 1970, tabelul 3.28 , cuprinzând valorile acestora .

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

69
Tabel 3.28 . Inventar de coordonate ale punctelor din rețeaua de stat
Denumire
punct NORD (X) EST (Y)
m m
A 582,925.024 399,245.495
B 584,577.583 397,156.949
C 588,123.869 397,551.305
D 590,814.824 398,766.761
E 586,553.506 402,890.745
În teren au fost preluate observațiile unghiulare orizontale, valori compensate în stație2.
Valorile observațiilor unghiulare sunt prezentate în tabelul 3.29 :
Tabel 3.29 . Observa ții azimutale necesare dezvoltării rețelei
Punct Numărul
vizei Direcții
măsurate r i Stație Vizat
g.c.cc
A B 1 342.6141732
R 2 393.0171796
Q 3 7.031559821
E 4 50.14675852
B C 5 7.050406808
R 6 39.59999691
A 7 142.6141732
C D 8 27.00870955
Q 9 107.75368
R 10 149.5638207
D B 11 207.0504068
E 12 151.042559
Q 13 178.8141057
E C 14 227.0087096
A 15 250.1467585
Q 16 325.2181045
R D 17 351.042559
Q 18 50.4899491
A 19 193.0171796
B 20 239.5999969
Q C 21 349.5638207
E 22 125.2181045
A 23 207.0315598
R 24 250.4899491
C 25 307.75368
D 26 378.8141057

2 Observațiile unghiulare prezentate în tabelul de mai sus au fost în prealabil centrate și reduse la planul proiecției
stereografice 1970.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

70
3.6.2 Încadrarea provizorie a punctelor prin metode topografice
Într-o primă etapă de dezvoltare a rețelei de sprijin se determină coordonatele provizo rii
ale punctelor de îndesire, R și Q, folosind procedeele topografice cunoscute, ale intersecț iilor
înainte și înapoi.
Relațiile de calcul aferente acestei metode se prezintă sub forma următoare:
𝑥𝑅=𝑦𝐴−𝑦𝐵+𝑥𝐵∙𝑡𝑔 𝜃𝐵𝑅−𝑥𝐴∙𝑡𝑔 𝜃𝐴𝑅
𝑡𝑔 𝜃𝐵𝑅−𝑡𝑔 𝜃𝐴𝑅

𝑦𝑅=𝑦𝐵+(𝑥𝑅−𝑥𝐵)∙𝑡𝑔 𝜃𝐵𝑅 (3.40)

𝑦𝑅=𝑦𝐴+(𝑥𝑅−𝑥𝐴)∙𝑡𝑔 𝜃𝐴𝑅

𝑥𝑄=𝑦𝐴−𝑦𝐸+𝑥𝐸∙𝑡𝑔 𝜃𝐸𝑄−𝑥𝐴∙𝑡𝑔 𝜃𝐴𝑄
𝑡𝑔 𝜃𝐸𝑄−𝑡𝑔 𝜃𝐴𝑄

𝑦𝑄=𝑦𝐸+(𝑥𝐸−𝑥𝑄)∙𝑡𝑔 𝜃𝐸𝑄 (3.41)

𝑦𝑄=𝑦𝐴+(𝑥𝑄−𝑥𝐴)∙𝑡𝑔 𝜃𝐴𝑄

Orientările necesare au fost calculate din coordonatele fiecărui punct cu binecunoscuta
formulă a arct angentei. După efectuarea calculelor din formulele prezentate mai sus,
coordonatele provizorii ale punctelor R și Q sunt prezentate în tabelul 3.30 , după cum urmează:
Tabel 3.30 . Coordonatele provizorii ale punctelor de îndesire
PUNCT X [m] Y [m]
R 586882. 522 398809. 509
Q 587849. 731 399791. 512

3.6.3 Calculul corecțiilor la încadrarea simultană a punctelor
Scrierea sistemului ecuațiilor de corecții
Corecțiile probabile ale acestor coordinate provizorii ∆𝑥𝑅,∆𝑦𝑅,∆𝑥𝑄,∆𝑦𝑄 se obțin din
sistemul ecuațiilor de corecții scris pentru toate direcțiile măsurate.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

71
Forma ecuaț iilor fiind în funcție de natura punctelor geodezice, legate printr -o direcție de
vizǎ, în cazul intersecțiilor combinate, apar toate tipurile de ecuații.
Conform direcțiilor de vizǎ, prezentate în figura 3.3 se poate scrie 2 3 de ecuații cu 4
necunoscute, prin aplicarea regulilor de echivalență ale lui Schreiber (regulile 1 și 3 ). Cu aceste
precizări putem scrie sistemul ecuațiilor de corecții:
Pentru punctul d e stație A :
{𝑎2𝑑𝑥𝑅+𝑏2𝑑𝑦𝑅+𝑙2=𝑣2
𝑎3𝑑𝑥𝑄+𝑏3𝑑𝑦𝑄+𝑙3=𝑣3
𝑎2
√4𝑑𝑥𝑅+𝑏2
√4𝑑𝑦𝑅+𝑎3
√4𝑑𝑥𝑄+𝑏3
√4𝑑𝑥𝑄=𝑣′ (3.42)
Pentru punctul de stație B :
{𝑎6𝑑𝑥𝑅+𝑏6𝑑𝑦𝑅+𝑙6=𝑣6
𝑎6
√3𝑑𝑥𝑅+𝑏6
√3𝑑𝑦𝑅=𝑣′
6 (3.43)
Pentru punctul de stație C :
{𝑎10𝑑𝑥𝑅+𝑏10𝑑𝑦𝑅+𝑙10=𝑣10
𝑎9𝑑𝑥𝑄+𝑏9𝑑𝑦𝑄+𝑙9=𝑣9
𝑎2
√4𝑑𝑥𝑅+𝑏2
√4𝑑𝑦𝑅+𝑎3
√4𝑑𝑥𝑄+𝑏3
√4𝑑𝑥𝑄=𝑣′ (3.44)
Pentru punctul de stație D :
{𝑎13𝑑𝑥𝑄+𝑏13𝑑𝑦𝑄+𝑙13=𝑣13
𝑎13
√3𝑑𝑥𝑄+𝑏13
√3𝑑𝑦𝑄=𝑣′
13 (3.45)
Pentru punctul de stație E :
{𝑎16𝑑𝑥𝑄+𝑏16𝑑𝑦𝑄+𝑙13=𝑣16
𝑎16
√3𝑑𝑥𝑄+𝑏16
√3𝑑𝑦𝑄=𝑣′
16 (3.46)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

72
Pentru punctul de stație R :

{ −𝑎18𝑑𝑥𝑅−𝑏18𝑑𝑦𝑅+𝑙18=𝑣18
−𝑎19𝑑𝑥𝑅−𝑏19𝑑𝑦𝑅+𝑙19=𝑣19
−𝑎20𝑑𝑥𝑅−𝑏20𝑑𝑦𝑅+𝑎20𝑑𝑥𝑄+𝑏20𝑑𝑦𝑄+𝑙20=𝑣20
−𝑎21𝑑𝑥𝑅−𝑏21𝑑𝑦𝑅+𝑙21=𝑣21
−[𝑎]
√4𝑑𝑥𝑅+[𝑏]
√4𝑑𝑦𝑅+𝑎20
√4𝑑𝑥𝑄+𝑏20
√4𝑑𝑥𝑄=𝑣′ (3.47)
Pentru punctul de stație Q :

{ −𝑎22𝑑𝑥𝑄−𝑏22𝑑𝑦𝑄+𝑙22=𝑣22
−𝑎23𝑑𝑥𝑄−𝑏23𝑑𝑦𝑄+𝑙23=𝑣23
−𝑎24𝑑𝑥𝑄−𝑏24𝑑𝑦𝑄+𝑙24=𝑣24
−𝑎25𝑑𝑥𝑄−𝑏25𝑑𝑦𝑄+𝑙25=𝑣25
−𝑎26𝑑𝑥𝑄−𝑏26𝑑𝑦𝑄+𝑎26𝑑𝑥𝑅+𝑏26𝑑𝑦𝑅+𝑙26=𝑣26
−[𝑎]
√5𝑑𝑥𝑄+[𝑏]
√5𝑑𝑦𝑄+𝑎26
√5𝑑𝑥𝑅+𝑏26
√5𝑑𝑥𝑅=𝑣′ (3.48)

Unde : 𝑎𝑖=−(𝜌∙sin𝜃𝑖
𝐷𝑖)
100 𝜌=636620
𝑏𝑖=(𝜌∙cos𝜃𝑖
𝐷𝑖)
100
𝑙𝑖=(𝜃𝑖𝑐−𝜃𝑖𝑚)∙104 (3.49)

Calculul coeficienților de direcție
Calculul practic al coeficienților de direcție, prin intermediul căruia se exprimă variația
orientării pe unitatea de lungime conside rată, se efectuează în tabelul 3.31 :

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

73
Tabel 3.31 . Calculul coeficienților de direcție
PUNCT Număr
Viza X
[m] Y
[m] tg θ sin θ D=Δx/cos θ a1=-ρccsin θ/D CONTROL
ctg θ cos θ D=Δy/sin θ b1=ρcccos θ/D a/b= -tg
∆ Θ [g.c.cc] 𝑫=√∆𝒙𝟐+∆𝒚𝟐 [m] b/a= -ctg
A
1 582925.024 399245.495 -1.2638 -0.7842 2663.264 1.87454 1.26383
B 584577.583 397156.949 -0.7912 0.6205 2663.264 1.48323 0.79125
∆ 1652.559 -2088.546 342.6142 2663.264
A
2 582925.024 399245.495 -0.1101 -0.1095 3981.553 0.17503 0.11013
R 586882.650 398809.650 -9.0804 0.9940 3981.553 1.58932 9.08035
∆ 3957.626 -435.845 393.0172 3981.553
A
3 582925.024 399245.495 0.1109 0.1102 4954.819 -0.14163 -0.11090
Q 587849.650 399791.650 9.0169 0.9939 4954.819 1.27702 -9.01690
∆ 4924.626 546.155 7.0316 4954.819
A
4 582925.024 399245.495 1.0046 0.7087 5143.319 -0.87724 -1.00462
E 586553.506 402890.745 0.9954 0.7055 5143.319 0.87321 -0.99540
∆ 3628.482 3645.250 50.1468 5143.319
B
5 584577.583 397156.949 0.1112 0.1105 3568.145 -0.19719 -0.11120
C 588123.869 397551.305 8.9926 0.9939 3568.145 1.77325 -8.99260
∆ 3546.286 394.356 7.0504 3568.145
B
6 584577.583 397156.949 0.7170 0.5827 2836.328 -1.30786 -0.71699
R 586882.650 398809.650 1.3947 0.8127 2836.328 1.82411 -1.39473
∆ 2305.067 1652.701 39.6000 2836.328
B
7 584577.583 397156.949 -1.2638 0.7842 2663.264 -1.87454 1.26383
A 582925.024 399245.495 -0.7912 -0.6205 2663.264 -1.48323 0.79125
∆ -1652.559 2088.546 142.6142 2663.264
C
8 588123.869 397551.305 0.4517 0.4116 2952.723 -0.88751 -0.45168
D 590814.824 398766.761 2.2139 0.9113 2952.723 1.96490 -2.21395
∆ 2690.955 1215.456 27.0087 2952.723
C
9 588123.869 397551.305 -8.1699 0.9926 2257.065 -2.79967 8.16991
Q 587849.650 399791.650 -0.1224 -0.1215 2257.065 -0.34268 0.12240
∆ -274.219 2240.345 107.7537 2257.065
C
10 588123.869 397551.305 -1.0138 0.7119 1767.500 -2.56425 1.01380
R 586882.650 398809.650 -0.9864 -0.7022 1767.500 -2.52935 0.98639
∆ -1241.219 1258.345 149.5638 1767.500
C
11 588123.869 397551.305 0.1112 -0.1105 3568.145 0.19719 -0.11120
B 584577.583 397156.949 8.9926 -0.9939 3568.145 -1.77325 -8.99260
∆ -3546.286 -394.356 207.0504 3568.145
D
12 590814.824 398766.761 -0.9678 0.6954 5930.099 -0.74657 0.96777
E 586553.506 402890.745 -1.0333 -0.7186 5930.099 -0.77144 1.03330
∆ -4261.318 4123.984 151.0426 5930.099
D
13 590814.824 398766.761 -0.3456 0.3267 3137.300 -0.66290 0.34564
Q 587849.650 399791.650 -2.8932 -0.9451 3137.300 -1.91787 2.89317
∆ -2965.174 1024.889 178.8141 3137.300
D
14 590814.824 398766.761 0.4517 -0.4116 2952.723 0.88751 -0.45168
C 588123.869 397551.305 2.2139 -0.9113 2952.723 -1.96490 -2.21395
∆ -2690.955 -1215.456 227.0087 2952.723
E 15 586553.506 402890.745 1.0046 -0.7087 5143.319 0.87724 -1.00462

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

74
PUNCT Număr
Viza X
[m] Y
[m] tg θ sin θ D=Δx/cos θ a1=-ρccsin θ/D CONTROL
ctg θ cos θ D=Δy/sin θ b1=ρcccos θ/D a/b= -tg
∆ Θ [g.c.cc] 𝑫=√∆𝒙𝟐+∆𝒚𝟐 [m] b/a= -ctg
A 582925.024 399245.495 0.9954 -0.7055 5143.319 -0.87321 -0.99540
∆ -3628.482 -3645.250 250.1468 5143.319
E
16 586553.506 402890.745 -2.3910 -0.9226 3359.223 1.74839 2.39101
Q 587849.650 399791.650 -0.4182 0.3858 3359.223 0.73123 0.41823
∆ 1296.144 -3099.095 325.2181 3359.223
E
17 586553.506 402890.745 -0.9678 -0.6954 5930.099 0.74657 0.96777
D 590814.824 398766.761 -1.0333 0.7186 5930.099 0.77144 1.03330
∆ 4261.318 -4123.984 351.0426 5930.099
R
18 586882.650 398809.650 1.0155 0.7125 1378.192 -3.29134 -1.01551
Q 587849.650 399791.650 0.9847 0.7016 1378.192 3.24106 -0.98473
∆ 967.000 982.000 50.4899 1378.192
R
19 586882.650 398809.650 -0.1101 0.1095 3981.553 -0.17503 0.11013
A 582925.024 399245.495 -9.0804 -0.9940 3981.553 -1.58932 9.08035
∆ -3957.626 435.845 193.0172 3981.553
R
20 586882.650 398809.650 0.7170 -0.5827 2836.328 1.30786 -0.71699
B 584577.583 397156.949 1.3947 -0.8127 2836.328 -1.82411 -1.39473
∆ -2305.067 -1652.701 239.6000 2836.328
R
21 586882.650 398809.650 -1.0138 -0.7119 1767.500 2.56425 1.01380
C 588123.869 397551.305 -0.9864 0.7022 1767.500 2.52935 0.98639
∆ 1241.219 -1258.345 349.5638 1767.500
Q
22 587849.650 399791.650 -2.3910 0.9226 3359.223 -1.74839 2.39101
E 586553.506 402890.745 -0.4182 -0.3858 3359.223 -0.73123 0.41823
∆ -1296.144 3099.095 125.2181 3359.223
Q
23 587849.650 399791.650 0.1109 -0.1102 4954.819 0.14163 -0.11090
A 582925.024 399245.495 9.0169 -0.9939 4954.819 -1.27702 -9.01690
∆ -4924.626 -546.155 207.0316 4954.819
Q
24 587849.650 399791.650 1.0155 -0.7125 1378.192 3.29134 -1.01551
R 586882.650 398809.650 0.9847 -0.7016 1378.192 -3.24106 -0.98473
∆ -967.000 -982.000 250.4899 1378.192
Q
25 587849.650 399791.650 -8.1699 -0.9926 2257.065 2.79967 8.16991
C 588123.869 397551.305 -0.1224 0.1215 2257.065 0.34268 0.12240
∆ 274.219 -2240.345 307.7537 2257.065
Q
26 587849.650 399791.650 -0.3456 -0.3267 3137.300 0.66290 0.34564
D 590814.824 398766.761 -2.8932 0.9451 3137.300 1.91787 2.89317
∆ 2965.174 -1024.889 378.8141 3137.300

Termenii liberi din sistemul ecuațiilor de erori se calculeazǎ de asemenea, într -un tabel
3.32, a cǎrui formǎ se prezintǎ în cele ce urmeazǎ:

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

75
Tabel 3.32 . Calculul orientării direcției zero a limbului (modulul stației) și a termenilor
liberi
P Nr.
Vizei Directii
măsurate r i
[g.c.cc] Orientarea
calculată (θc)
[g.c.cc] Zi=θc-ri Zm=[θc-ri]/n θm=Zm+r i li=-(θm-θc)
P. S P. V [g.c.cc] [g.c.cc] [g.c.cc] [cc]
A B 1 342.6142 342.6142 0.0000 0.0011 342.6153 -10.9
R 2 393.0172 393.0145 0.0027 393.0156 16.1
Q 3 7.0316 7.0299 0.0017 7.0310 5.9
E 4 50.1468 50.1468 0.0000 50.1479 -11.1
[ ] 0.0043 0.0000
B C 5 7.0504 7.0504 0.0000 0.0003 7.0507 -2.5
R 6 39.6000 39.5992 0.0008 39.5995 5.4
A 7 142.6142 142.6142 0.0000 142.6145 -2.9
[ ] 0.0008 0.0000
C D 8 27.0087 27.0087 0.0000 -0.0031 27.0056 31.1
Q 9 107.7537 107.7584 -0.0047 107.7553 -16.2
R 10 149.5638 149.5715 -0.0077 149.5684 -45.8
B 11 207.0504 207.0504 0.0000 207.0473 31.0
[ ] -0.0124 0.0000
D E 12 151.0426 151.0426 0.0000 -0.0013 151.0413 12.7
Q 13 178.8141 178.818 -0.0039 178.8167 -25.9
C 14 227.0087 227.0087 0.0000 227.0074 13.2
[ ] -0.0039 0.0000
E A 15 250.1468 250.1468 0.0000 0.0012 250.1480 -12.5
Q 16 325.2181 325.2144 0.0037 325.2156 25.0
D 17 351.0426 351.0426 0.0000 351.0438 -12.5
[ ] 0.0036 0.0000
R Q 18 50.4899 50.4899 0.0000 -0.0010 50.4889 10.9
A 19 193.0172 193.0145 0.0027 193.0135 37.2
B 20 239.6000 239.5992 0.0008 239.5982 18.4
C 21 349.5638 349.5715 -0.0077 349.5705 -66.4
[ ] -0.0042 0.0000
Q E 22 125.2181 125.2144 0.0037 -0.0006 125.2138 43.4
A 23 207.0316 207.0299 0.0017 207.0293 23.0
R 24 250.4899 250.4899 0.0000 250.4893 6.9
C 25 307.7537 307.7584 -0.0047 307.7578 -40.8
D 26 378.8141 378.818 -0.0039 378.8174 -32.5
[ ] -0.0032 0.0000

Coeficienții ecuațiilor echivalente și a termenilor liberi vor fi calculați în următorul tabel:

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

76
Tabel 3.33 . Coeficienții ecuațiilor echivalente și a termenilor liberi
P Nr. Vizei Ponderea R Q
li ai bi c d P. S P. V
A B 1 1 0 0 0 0 -10.94601
R 2 1 0.17503 1.58932 0 0 16.11841
Q 3 1 0 0 -0.14162 1.27702 5.92030
E 4 1 0 0 0 0 -11.09270
[ ]/sqrt(4) -1 0.08751 0.79465 -0.07081 0.63851

B C 5 1 0 0 0 0 -2.52161
R 6 1 -1.3078616 1.8241101 0 0 5.37941
A 7 1 0 0 0 0 -2.85780
[ ]/sqrt(3) -1 -0.75509 1.05315 0 0

C D 8 1 0 0 0 0 31.05285
Q 9 1 0 0 -2.79967 -0.34268 -16.24299
R 10 1 -2.5642543 -2.529355 0 0 -45.83525
B 11 1 0 0 0 0 31.02538
[ ]/sqrt(4) -1 -1.28212 -1.264677 -1.3998358 -0.17134

D E 12 1 0 0 0 0 12.67613
Q 13 1 0 0 -0.6628952 -1.9178659 -25.85744
C 14 1 0 0 0 0 13.18131
[ ]/sqrt(3) -1 0 0 -0.38272 -1.10728

E A 15 1 0 0 0 0 -12.48840
Q 16 1 0 0 1.74838672 0.73123314 24.97163
D 17 1 0 0 0 0 -12.48323
[ ]/sqrt(3) -1 0 0 1.009431 0.422177

R Q 18 1 0 0 -3.29133 3.241062 10.87507
A 19 1 -0.17502 -1.589 0 0 37.18034
B 20 1 1.307861 -1.824 0 0 18.35312
C 21 1 2.56425 2.5293 0 0 -66.40853
[ ]/sqrt(4) -1 2.614235 -0.6251 -1.64566 1.620531

Q E 22 1 0 0 -1.74838 -0.7312 1 43.44703
A 23 1 0 0 0.141625 -1.277 1 23.00001
R 24 1 3.291337 -3.2410 0 0 6.89285
C 25 1 0 0 2.799671 0.3426 -40.79848
D 26 1 0 0 0.662895 1.917865 -32.54140
[ ]/sqrt(5) -1 1.47193 8 -1.4494 0.82994 0.112828

Atașând condiția [pvv]
→ min, se obține sistemul normal de ecuații:
0][ ] [ ] [ ] [ ] [ =+ + + + pal dy pad dxpac dypab dxpaaQ Q P P

0][ ] [ ] [ ] [ =+ + + pbl dy pbd dxpbc dypbbQ Q P (3.50)

0][ ] [ ][ =+ + pcl dypcd dxpccQ Q

0][ ] [ =+pdl dy pddQ

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

77
Prin rezolvarea sistemului rezultă dx R, dy R, dx Q, dy Q. Valoarile cele mai probabile ale
coordonatelor punctelor R și Q se obțin cu relațiile:
(xR) = x R + dx R (xQ) = x Q + dx Q
(yR) = y R + dy PR (yQ) = y Q + dy Q (3.51 )
unde: (xP), (y P), (x Q), (y Q) – valorile cele mai probabile ale coordonatelor
xP, yP, xQ, yQ – valorile provizorii ale coordonatelor punctelor
dxP, dy P, dx Q, dy Q – corecțiile coordonatelor

Pentru cazul analizat , avem tabelul 3.34 :
Tabel 3.34 . Calculul coeficiențiilor ecuațiilor normale
Nr.
Crt. Nr.
Viză Pon-
dere P Q l S
dx dy dx dy 1 2 1 0.17503 1.58932 0 0 16.1 17.88276 2 3 1 0 0 -0.1416 1.2770 5.9 7.05570
[ ] -1 0.087 4 0.7946 -0.0708 0.6385 0.0 1.44987
3 6 1 -1.3078 1.8241 0 0 5.4 5.89566
[ ] -1 -0.7550 1.0531 0 0 0.0 0.29806
4 9 1 0 0 -2.7996 -0.3426808 -16.2 -19.38534 5 10 1 -2.5642 -2.529355 0 0 -45.8 -50.92885 [ ] -1 -1.2821 -1.264677 -1.39984 -0.17134 0.0 -4.11798
6 13 1 0 0 -0.66290 -1.91787 -25.9 -28.43820
[ ] -1 0 0 -0.38272 -1.10728 0.0 -1.49000
7 16 1 0 0 1.74839 0.73123 25.0 27.45125
[ ] -1 0 0 1.00943 0.42218 0.0 1.43161
8 18 1 0 0 -3.29134 3.24106 10.9 10.82479
9 19 1 -0.1750 -1.589315 0 0 37.2 35.41599
10 20 1 1.3078 -1.824110 0 0 18.4 17.83688
11 21 1 2.5642 2.529355 0 0 -66.4 -61.31492
[ ] -1 2.6142 -0.625132 -1.6456 1.62053 0.0 1.96397
12 22 1 0 0 -1.7484 -0.7312 43.4 40.96741
13 23 1 0 0 0.1416 -1.2770 23.0 21.86461
14 24 1 3.29133 -3.2410 0 0 6.9 6.94312
15 25 1 0 0 2.7997 0.3427 -40.8 -37.65613
16 26 1 0 0 0.6629 1.9179 -32.5 -29.96064
[ ] -1 1.471931 -1.449447 0.8299 0.1128 0.0 0.96525 [ ] 9 5.427796 -4.732511 -4.9510 4.7565 -35.54591 -35.04514
16.243 0.961 1.292 -4.678 -16.787 -2.96835 -2.9683 <control
29.175 -1.540 0.452 -131.517 -102.468
27.015 -2.482 -138.855 -114.570
17.947 -21.308 -10.069
15415.873 15107.40

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

78
În tabelul 3.35 se prezintă schema redusă de calcul a coeficienților și termenilor liberi.
Calculul coeficienților ecuațiilor normale se realizează cu ajutorul funcției SUMPRODUCT . În
urma rezolvării sistemului normal de ecuații prin schema Gauss -Doolittle, rezultă corecțiile dx P,
dyP, dx Q, dy Q ale coordonatelor punctelor R și Q.
Q11, Q 22, Q 33, Q 44 reprezintă coeficienți de pondere care se obțin prin atașarea a 4
coloane la schema G auss.
Tabel 3.35 . Rezolvarea sistemului normal de ecuații
k1 k2 k3 k4 l Suma Control Q11 Q22 Q33 Q44
16.243 0.96131 1.2919 -4.67809 -16.787 -2.96835 -1 0 0 0
-1 -0.0591 -0.079 0.28800 1.033 0.18274 0.183 0.062 0 0 0
dx= 0.9049 29.1746 -1.539 0.4525 -131.51 -102.46 0 -1 0 0
29.1177 -1.6163 0.7294 -130.52 -102.29 0.059 -1 0 0
-1 0.0555 -0.0250 4.4826 3.513 3.513 -0.002 0.034 0 0
dy= 4.791705 27.0149 -2.4821 -138.85 -114.570 0 0 -1 0
26.8224 -2.0695 -144.7 0 -120.012 0.083 -0.056 -1 0
-1 0.07716 5.397 4.474 4.474 -0.003 0.002 0.037 0
dx= 5.55711 17.94652 -21.307 -10.069 0 0 0 -1
16.42130 -34.042 -17.621 -0.283 0.021 -0.077 -1
-1 2.07871 1.073 1.073 0.017 -0.001 0.005 0.061
dy= 2.073068 1586.762 0.0668 0.0345 0.0376 0.0609
[v v] 1132.44

Calculul corecțiilor care revin coordonatelor sunt prezentate i n tabelul de mai jos (tabel
3.36), iar pentru verificare avem sumă de vv [vv] din tabelul 3.35 va trebui sa fie egal ă cu sumă
de vv [ vv] d in tabelul 3.36 .

Tabel 3.36 . Calculul corec țiilor care revin coordonatelor
k 0.90492 4.79170 5.55711 2.07307
Nr.
Crt. Nr.
Viza Pondere P Q v [v v] dx dy dx dy
1 2 1 0.17503 1.58932 0 0 7.7739 60.4338
2 3 1 0 0 -0.142 1.277 1.8603 3.4608
[ ] -1 0.08751 0.79466 -0.071 0.639 4.8171 23.2046
3 6 1 -1.30786 1.82411 0 0 7.5571 57.1096
[ ] -1 -0.75509 1.05315 0 0 4.3631 19.0365
4 9 1 0 0 -2.799672 -0.342681 -16.2685 264.6639
5 10 1 -2.56425 -2.52935 0 0 -14.4404 208.5242
[ ] -1 -1.28213 -1.26468 -1.400 -0.171 -15.3544 235.7585
6 13 1 0 0 -0.663 -1.918 -7.6597 58.6703
[ ] -1 0 0 -0.383 -1.107 -4.4223 19.5568
7 16 1 0 0 1.748 0.731 11.2319 126.1551

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

79
k 0.90492 4.79170 5.55711 2.07307
Nr.
Crt. Nr.
Viza Pondere P Q v [v v] dx dy dx dy
[ ] -1 0 0 1.009 0.422 6.4847 42.0517
8 18 1 0 0 -3.291 3.241 -11.5714 133.8971
9 19 1 -0.175028 -1.589315 0 0 -7.7739 60.4338
10 20 1 1.307862 -1.824110 0 0 -7.5571 57.1096
11 21 1 2.564254 2.529355 0 0 14.4404 208.5242
[ ] -1 2.614236 -0.625132 -1.646 1.621 -6.4155 41.1582
12 22 1 0 0 -1.748 -0.731 -11.2319 126.1551
13 23 1 0 0 0.142 -1.277 -1.8603 3.4608
14 24 1 3.291337 -3.241062 0 0 -12.5518 157.5481
15 25 1 0 0 2.7997 0.3427 16.2685 264.6639
16 26 1 0 0 0.6629 1.9179 7.6597 58.6703
[ ] -1 1.47193 -1.44945 0.8299 0.1128 -0.7674 0.5888
Suma -35.4178 1132.4367

Calculul indicilor de precizie
Teoria măsurătorilor indirecte aplicată la rezolvarea problemelor geodezice impune
verificarea calculelor pe parcursul efectuării lor și la diferite etape.
Pentru calculul preciziei se folosesc relațiile:
𝑚0=±[𝑝𝑣𝑣]
𝑛−𝑘
𝑚∆𝑥0=±𝑚0√𝑄11 (3.52)
𝑚∆𝑦0=±𝑚0√𝑄22
unde: n = numărul de ecuații de corecții din sistemul inițial de ecuații (nesimplificat);
k = numărul de necunoscute din același sist em de ecuații;
Q11, Q22 = coeficienți de pondere care se stabilesc după metoda arătată la teoria
măsurătorilor indirecte.
Valorile corecților calculate sunt prezentate în tabelul următor (tabelul 3.37 ):
Tabel 3.37 . Valorile corecțiilor pentru punctele de îndesire
R dx R= -2.0477 -0.0002048
dy R= -2.3438 -0.0002344
Q dx Q= -2.1379 -0.0002138
dy Q= -2.9836 -0.0002984

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

80
Valoare a cea mai probabilă a punctelor de îndesire este prezentată în tabelul 3.38 :
Tabel 3.38 . Valoarea coordonatelor punctelor de îndesire
Punct Coordonatele calculate din schema Gauss
X [m] Y [m]
R 586882. 522 398809. 509
Q 587849. 731 399791. 512
Verificarea matriceală a corecț iilor coordonatelor provizorii
Rezolvarea sistemului de corecții se mai poate realiza și în mod matriceal, astfel se poate
scrie: 𝑥=(𝐴𝑇·𝑝·𝐴)−1·𝐴𝑇·𝑝·𝑙 (3.53)
Valorile rezultate din calcul coeficienților sunt prezentate în matricele urmǎtoare:
Tabel 3.39 . Matricea A
0.17503 1.58932 0 0
0 0 -0.14162525 1.277020968
0.087514 0.794657574 -0.070812625 0.638510484
-1.307862 1.824110057 0 0
-0.755094 1.053150432 0 0
0 0 -2.799671667 -0.342680777
-2.564254 -2.529354952 0 0
-1.282127 -1.264677476 -1.399835833 -0.171340388
0 0 -0.662895205 -1.917865864
A (23, 4) = 0 0 -0.382722725 -1.107280373
0 0 1.748386724 0.731233138
0 0 1.009431546 0.422177649
0 0 -3.29133706 3.241062054
-0.175028 -1.589315149 0 0
1.3078616 -1.824110057 0 0
2.5642543 2.529354952 0 0
2.6142359 -0.625132072 -1.64566853 1.620531027
0 0 -1.748386724 -0.731233138
0 0 0.14162525 -1.277020968
3.2913371 -3.241062054 0 0
0 0 2.799671667 0.342680777
0 0 0.662895205 1.917865864
1.4719307 -1.449447015 0.829941404 0.112828652

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

81
Tabel 3.40 . Transpusa matricei A
0.175 0 0.0875 -1.3078 -0.7550 0 -2.564 -1.2821 0
AT (4,23) = 1.589 0 0.794 1.824 1.053 0 -2.529 -1.2646 0
0 -0.141 -0.0708 0 0 -2.799 0 -1.399 -0.662
0 1.27702 0.63 0 0 -0.3426 0 -0.1713 -1.917

0 0 0 0 -0.17 1.307 2.56 2.614 0 0 3.291 0 0 1.471
0 0 0 0 -1.589 -1.824 2.529 -0.625 0 0 -3.24 0 0 -1.44
-0.382 1.748 1.009 -3.291 0 0 0 -1.645 -1.748 0.141 0 2.799 0.66 0.82
-1.107 0.731 0.422 3.241 0 0 0 1.620 -0.731 -1.277 0 0.342 1.91 0.11
Tabel 3.41 . Matricea P
1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 -1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 -1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 -1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 -1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
P (23, 23) = 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -1 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -1
Tabel 3.42 . Produsul dintre matricea AT și P
0.175 0 0.087 -1.307 0.755 0 2.564 -1.282 0 0
AT·P (4 , 23) = 1.589 0 0.794 1.824 -1.053 0 2.529 -1.264 0 0
0 0.141 -0.0708 0 0 -2.799 0 -1.399 0.662 -0.382
0 -1.277 0.638 0 0 -0.342 0 -0.1713 1.917 -1.107

0 0 0 -0.17 1.307 2.565 -2.61 0 0 3.29 0 0 -1.47
0 0 0 -1.58 -1.82 2.52 0.62 0 0 -3.24 0 0 1.44
1.74 -1.00 -3.29 0 0 0 1.64 -1.74 0.14 0 2.79 0.66 -0.82
0.73 -0.42 3.24 0 0 0 -1.62 -0.73 -1.27 0 0.34 1.91 -0.11

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

82
Tabel 3.4 3. Produsul dintre matricea AT, P și A
6.3957048 -8.628468402 4.869120047 -4.126967674
AT·P·A (4, 4)= -8.628468 20.84116072 1.888264973 1.900672593
4.86912 1.888264973 30.31798658 -3.426212229
-4.126968 1.900672593 -3.426212229 10.65478518

Tabel 3.4 4. Inversa p rodusul ui dintre matricea AT, P și A
0.945766386 0.382035061 -0.1473431 0.250797626
(AT·P·A)-1 (4, 4) = 0.382035061 0.203609674 -0.0637349 0.091159214
-0.147343148 -0.063734865 0.0575432 -0.027197734
0.250797626 0.091159214 -0.0271977 0.165989707

Tabel 3.4 5. Matricea l
-16.1
-5.9
0.0
-5.4
0.0
16.2
45.8
0.0
25.9
L (1, 23) = 0.0
-25.0
0.0
-10.9
-37.2
-18.4
66.4
0.0
-43.4
-23.0
-6.9
40.8
32.5
0.0

În urma calculelor se constată că valorile necunoscutelor obținute prin metoda matriceală
sunt identice cu cele obținu te prin metoda Gauss -Doolittle, după cu m se poate vedea în tabelul
3.46. Coeficienții de pondere se regăsesc pe diagonala principală a matricei Qxx, care de
asemenea sunt egali (Tabelul 3.44 ).

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

83
Tabel 3.46 . Analiza coordonatelor obținute prin metoda Gauss și metoda matriceală
Punct Coordonatele provizorii Coordonatele calculate din
schema Gauss Coordonate calculate
matriceal
x y x y x y
R 586882.522 398809.509 586882.5221 398809.5091 586882.5221 398809.509 1
Q 587849.731 399791.512 587849.731 1 399791.5120 587849.731 0 399791.512 1

3.7 REALIZAREA REȚELEI DE RIDICARE ȘI DE TRASARE

Metoda drumuirii ocupă o poziție centrală în ansamblul ridicărilor în plan prin volumul
și frexvența lucrărilor în care este solicitată. Locul primordial îl deține în determinarea rețelei de
rideicare și poziționarea detaliilor, dar la ea se poate apela și pentru îndesirea rețelei geodezice.
Stația totală, prin structura și pozibilitățiile oferite, a devenit instrumentul reprezentativ,
utilizat azi în exclusivitate în măsuraea drumurilor, fiind, în aceelași timp, singurul concurrent
serios al sistemului GPS.
În principiu, drumuirea planimetrică sprijinită pe două puncte cunoscute, urmărește
determinarea coordonatelor x și y în planul de proiecție al punctelor din teren, respectiv în
sistemul de referință al stațiilor încadrate. (Bos, 2007)
Executarea lucrărilor:
Măsurătorile în teren urmăresc elementele definitorii pentru cazul general al drumuirii,
considerat cel mai reprezentativ, respectiv unghiurile orizontale și verticale, înălțimea aparatului
și a prismei în momentul vizării. L a aceastea se adaugă coordonatele cunoscute ale punctelor de
capăt R și Q și cele ale punctelor A- La Șipotele, B – Dealul Soporu, C- Someșeni , D- La Pipa ,
folosite ca viză pentru orientare, coordonate necesare poziționării stațiilor de drumuire și pentru
control.
Etape le de lucru pentru realizarea unei drumuiri cu stația totală prin programul ce
furnizează coordonatele drumuirii direct pe teren, sunt în linii mari, următoarele:
• instalarea aparatului în punctul R cunoscut, pornirea, inițializarea și trecer ea pe programul
coordonate;
• orientarea în stație prin introducerea în memorie a coordonatelor proprii și cele ale
referinț ei B- Dealul Soporu ;

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

84
• vizarea semnalului de orientare, trecerea pe programul coordonate polare, introducerea
cotei, înălțimii aparatu lui și a prismei;
• vizarea prismei din punctul 10 1, declanșarea măsurătorilor și drep urmare afișarea
coordonatelor 𝑥101,𝑦101ale acestuia trecute în memorie.
Operația se repetă în punctele următoare (101, 102, 103, …, 109) ale drumuirii, cu
următoarele opțiuni:
• orientarea în fiecare punct se face prin viza înapoi, ca punct cunoscut;
• coordonatele punctului staționat și ale celui din urmă se recheamă din memori e;
• controlul operației de orientare se face prin radierea punctului precedent, când trebuie să se
obțină coordonatele cu diferențe de 1 -2 mm.
Verificarea finală se realizează pe ultima viză de determinare dusă spre punctul 37. Pe
ecranul stației trebuie să apară coordonatele acestuia lejer diferite și în limitele toleranței față de
cele cunoscute.

Figura 3.4. Rețeaua de ridicare – schița drumuirii

Calculele pentru poligonația sprijinit ă sunt realizate în tabelul 3.47 :

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

85
Tabel 3.47 . Calculul drumuirii sprijinite pe două capete
Θ
[g.c.cc] D [m] X [m] Y [m] PUNCT cos X' Y'
sin Cx Cy STATIE VIZAT [ D ] X Y PUNCT
R
7.7221 223.140 586882.522 398809.509
0.99265
0.12100
101 223.140 587104.23 398836.51 101
R
387.1525 244.461 239.500 -49.000 101 0.97971 587343.730 398787.512
-0.20044 0.001 0.001
102 467.601 587343.730 398787.513 102
101
392.8680 201.262 200.000 -22.500 102 0.99373 587543.730 398765.012
-0.11180 0.001 0.001
103 668.863 587543.731 398765.013 103
102
31.5325 197.768 174.000 94.000 103 0.87982 587717.731 398859.012
0.47531 0.001 0.001
104 866.631 587717.732 398859.014 104
103
98.0851 282.628 8.500 282.500 104 0.03007 587726.231 399141.512
0.99955 0.001 0.002
105 1149.259 587726.232 399141.514 105
104
98.8540 305.550 5.500 305.500 105 0.01800 587731.731 399447.013
0.99984 0.002 0.002
106 1454.809 587731.732 399447.015 106
105
101.2114 289.052 -5.500 289.000 106 -0.01903 587726.231 399736.012
0.99982 0.002 0.003
107 1743.861 587726.233 399736.015 107
106
101.4212 313.578 -7.000 313.500 107 -0.02232 587719.231 400049.512
0.99975 0.002 0.003
108 2057.439 587719.233 400049.516 108
107
385.3595 153.542 149.500 -35.000 108 0.97367 587868.730 400014.512
-0.22795 0.003 0.003
109 2210.981 587868.733 400014.516 109
108
294.5890 223.808 -19.000 -223.000 109 -0.08489 587849.731 399791.512
-0.99639 0.003 0.004
Q 2434.789 587849.734 399791.516 Q
587849.731 399791.512

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

86
În continuare, se calculează corecțiile unitare și cele parțiale pentru punctele din
poligonația sprijinită (tabelul 3.48 ).
Tabel 3.48 . Corecții unghiulare și parțiale
Wx, Wy 0.0029137 0.003839
Wx, y 0.00482
T 0.15
Cx, Cy 1.1967E -06 1.5768E -06

3.8 RIDICAREA DETALIILOR PLANIMETRICE ȘI DE TRASARE

Poziția unui punct în plan și/sau în înălțime, dată prin coordonatele sale în cadrul unui
sistem de referință acceptat, se poate obține prin metoda radierii. Denumită ș i metoda
coordonatelor polare, se poate aplica oricând, dintr -un punct cunoscut se poate duce o viză de
referință spre un alt punct cunoscut, o viză de determinare spre cel nou până la care se poate
măsura și si distanța. Efectiv, radierea se exe cută din stațiile rețelei de ridicare și urmărește
sutele de puncte caracteristice, care definesc detaliile topografice de pe suprafața pe care se
extind lucările. (Bos, 2007)
Detaliile topografice se definesc prin puncte caracteristice alese la schimbare a de
direcție, fiind condiționate de întocmirea planului de stuație și de scara de reprezentare a
acestuia.

Figura 3.5. Radierea cu stația totală – în plan și în înălțime
(Sursă: Bos, 2007)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

87
În general, punctele radiate se raportează grafic în funcție de coordonatele lor polare. La
punctele radiate de importanță deosebită și de durată sau cele incluse într -o drumuire combinată
cu radieri, se calculează, conform figurii 3.5, coordonatele absolute cu relațiile cunoscute:
𝑥1=𝑥𝐴±𝑑𝐴1∙cos𝜃𝐴1 (3.54 )
𝑦1=𝑦𝐴±𝑑𝐴1∙sin𝜃𝐴1
Precizia determinării coordonatelor punctelor radiate scade o dată cu creșterea
depărt ărilor, motiv pentru care distanța nu trebuie să depășească 100 -120 m, față de punctul de
stație, în raport cu precizia dorită.

Figura 3.6. Determinarea coordonatelor punctelor de detaliu în programul AutoCad

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

88
Valorile calculate ale coordonatelor punctelor de detaliu sunt prezentate în tabelul 3.49.
Pe baza acestor puncta radiate, s -a realizat Planul de Amplasament și Delimitare a
Bunului Imobil care se va folosi în continoare în Capitolul 4 – Evaluarea imobilulu i- Clădire de
birouri. Planșa grafică se regăsește la partea de Anexe.
Tabel 3.49. Coordonatele punctelor de detaliu
Nr. Pct. X [m] Y [m] Z [m]
1 587659.417 400004.162 318.400
3 587694.884 399996.900 318.449
10 587690.371 400021.336 318.489
11 587692.101 400022.861 318.533
12 587691.649 400019.633 318.516
13 587682.560 400016.738 318.325
14 587686.141 400011.029 318.216
15 587685.932 400006.750 318.316
17 587692.307 399994.644 318.591
18 587694.014 399990.580 318.591
19 587693.080 399989.201 318.639
20 587691.529 399988.590 318.621
21 587690.449 399991.438 318.464
22 587685.015 399989.944 318.482
23 587665.950 399994.170 318.281
24 587652.653 399994.987 318.329
25 587647.455 399994.046 318.448
26 587637.743 399991.920 318.489
27 587633.189 400012.150 318.224
28 587606.670 400007.422 318.276
29 587600.174 400007.368 318.205
30 587602.650 400004.133 318.235
31 587603.407 400010.430 318.229
32 587611.182 400014.291 318.888
33 587600.446 399993.911 318.351
34 587630.059 400012.932 318.875
35 587611.467 400014.098 318.888
36 587599.207 399995.920 318.333
37 587683.228 400033.241 318.332
38 587682.142 400017.964 318.335
39 587631.394 400012.945 318.875
40 587639.470 400011.675 318.441
41 587640.270 400005.771 318.348
42 587643.779 400000.097 318.366
43 587653.291 399997.909 318.448
44 587670.354 399999.418 318.334
45 587681.996 399999.175 318.333
46 587681.705 400011.686 318.550
47 587691.976 399996.076 318.584
48 587682.130 400008.805 318.723 Nr. Pct. X [m] Y [m] Z [m]
49 587677.640 400006.191 318.315
50 587664.426 400010.023 318.852
51 587664.677 400013.604 318.873
52 587657.167 400014.127 318.511
53 587658.671 400038.003 318.939
54 587654.842 400038.234 318.924
55 587655.377 400048.214 318.801
56 587661.549 400051.865 318.312
57 587662.283 400058.304 318.224
58 587647.401 400045.687 318.206
59 587642.357 400045.319 318.182
60 587637.865 400035.968 318.433
61 587671.411 400012.431 318.563
62 587635.727 400025.789 318.655
63 587641.014 400015.552 318.471
64 587649.118 400031.572 318.627
65 587672.907 400034.009 318.324
66 587635.649 400057.651 318.112
68 587641.457 400060.121 317.491
69 587593.426 400012.434 317.968
70 587603.909 400025.454 317.836
71 587595.151 400033.351 317.590
72 587634.363 400055.297 318.682
73 587600.011 400045.934 317.643
74 587632.349 400058.231 318.521
75 587594.965 400059.535 317.582
76 587603.246 400059.720 317.719
77 587627.865 400062.189 318.481
78 587624.977 400062.398 318.453
79 587622.027 400062.562 318.425
80 587632.151 400055.405 318.691
81 587694.623 399991.352 318.383
82 587693.102 399966.686 318.436
83 587690.738 399966.804 318.591
84 587694.795 399988.141 318.246
85 587613.488 400014.094 318.882
87 587695.823 400010.858 318.418
88 587694.334 400027.443 318.666
89 587692.468 400025.475 318.549
98 587627.350 399992.472 318.395

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

89
Nr. Pct. X [m] Y [m] Z [m]
99 587613.234 400042.623 318.253
100 587691.529 399988.590 318.621
101 587692.891 400011.265 318.662
102 587695.450 400054.730 318.723
103 587680.147 400056.151 318.425
104 587641.770 400059.092 317.512
105 587642.199 400065.696 317.504
106 587603.749 400068.483 317.672
107 587597.645 400068.923 317.594
108 587593.561 400069.217 317.589
109 587596.578 400055.274 317.625 Nr. Pct. X [m] Y [m] Z [m]
110 587597.840 400055.280 317.657
111 587613.793 400049.388 318.312
112 587591.766 399994.694 318.103
114 587611.278 400049.596 318.382
115 587612.239 400063.294 318.398
116 587643.139 399991.629 318.459
117 587685.040 399988.977 318.494
118 587627.338 400055.802 318.678
119 587634.541 400058.124 318.432
120 587685.488 399996.464 318.475

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

90

Capitolul IV
EVALUAREA IMOBILULUI – CLĂDIRE DE BIROURI
4.1 SINTEZA EVAL UĂRII

Client S.C. BUGHERO EXIM S.R.L.

Data evaluării 28.05.2018

Tipul proprietății Proprietate imobiliară comercială – clădire de birouri

Adresa proprietății Cluj-Napoca, Strada Traian Vuia, nr. 214, Județul Cluj
Proprietar(i) S.C. BUGHERO EXIM S.R.L.

Număr carte funciară Nr. 285555 Cluj -Napoca
Utilizarea actuală a
imobilului La dispoziția clienților aflați în chirie;
Utilizare actuală: spațiu de birouri și spațiu – depozit.

Cea mai bună utilizare Utilizare comercială – birouri și depozit.
Ocupanți Proprietar: Chirias:

Libera:

Suprafețe
(mp) Construcție Construc ție cu regim de înalțime P+4E, suprafa ța util ă totală de
4011.32 mp . Compartimentare:

Nivel Su (mp)
Parter 769.31
Etaj I 803.96
Etaj II 816.29
Etaj III 823.7
Etaj IV 798.06
Total suprafață utilă (mp) 4,011.32
Terasa 34.28
Total suprafețe (mp) 4,045.60

Teren Teren în proprietate 100% cu suprafața de 6965 mp este situate vis -à-
vis de Aeroportul Internațional “Avram Iancu”, la sud față de strada
Traian Vuia, având o deschidere de cca. 66 ml.
Descrierea zonei și a
amplasamentului
Conform planului de încadrare în zonă, proprietatea este situată vis -à-
vis de Aeroportul Internațional “Avram Iancu’’ Cluj -Napoca, la sud
față de strada Traian Vuia. În vecinătatea imediat apropiată a terenului
sunt amplasate hale indust riale și birouri.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

91
Anul construirii
(anul PIF) 2013
Scurtă descriere cladire Conform Autorizației de Construire nr. 421 din 15.04.2013 și
Memoriului de Arhitectură proiect nr. 1/2016, s -a edificat clădirea de
birouri și s -a recompartimentat și etajat de la P+2E la P+4E,
refațadizare și recompartimentări interioare. La momentul inspecției,
referitor la gradul de finalizare a cl ădirii de birouri, trebuie precizat ca
structură s -a realizat în întregime, pereții exteriori, fațadele, o parte
din compartimentările interioare urmând să se execute lucrări la
recompartimentarea interioară la etajele superioare, precum și finisaje
interi oare pentru etajele superioare .

Accesul către
proprietate:

Accesul la proprietatea se face
direct de pe strada Traian
Vuia, stradă principală,
asfaltată cu 2 benzi pe sens,
din care se formează un drum
de acces cu lațimea de 6m în
estul parcelei. Public
Privat (cota indiviză din drumul
de acces)
Servitute
Nu are acces reglementat
Altele
Utilități edilitare
existente în zona sau pe
propr ietate.
Distanța față de utilități.
Alte instalații și dotări.

Tip rețele / instalații Toate pe amplasament
Electrice
Încălzire
Alimentare cu apă
Alimentare cu gaze
Canalizare
Sistem de ventilație
Supraveghere video
Circuit voce -date/ internet/
telefonie
Sistem de alarmă; sistem
detecție incendiu
Sistem control acces
Drepturi de proprietate Depline; Integrale; Evaluarea se realizează în ipoteza lipsei de sarcini

Rezultatele evaluă rii
Ca rezultat al cercetării ș i analizei pe care le -am realizat, consider că abordarea prin cost
pentru determinarea valorii de piață a construcțiilor și abordarea prin piață – comparaț ia dir ecta
pentru evaluarea terenului, sunt abordările care oferă cea mai apropiată valoare de cea reală.
Abord area prin venit a fost utilizată ca abordare secundară de verificare a rezult atelor obținut e
prin abordarea prin cost, datorită riscurilor pe care le implică un astfel de proiect (stadiile
actuale de execuț ie, timpul necesar finaliză rii/vânzării, climatul economic).

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

92
Ținând cont de scopul evaluării – garantare împrumut și de vocația de garanț ie a acestor
bunuri, s -au centralizat rezultatele în felul urmă tor:
Tabel 4.1. Rezultatele evaluării
Valoare piață propietate imobiliară = cca. 3 ,5 mil. EUR (cca. 16,35 mil. RON)
Nr.
Crt. Denumire
imobil Localizare Suprafață
desfășurată Valoare de
piață Valoare de
piață
mp EUR RON
1 Clădire de
birouri Cluj-Napoca, Strada
Traian Vuia, nr. 214 4.434,80 2.830.000 12.913.000
2 Teren Cluj-Napoca, Strada
Traian Vuia, nr. 214 6.965,00 753.000 3.436.000
TOTAL
3.583.000 16.349 .000

Precizări suplimentare
Având în vedere valorile estimate pot fi precizate următoarele:
• toate analizele ș i valorile au fost indicate la data evaluă rii 28.0 5.2018;
• valorile au f ost estimate pe baza considerențelor prezentate î n cadrul prezentului raport;
• valoarea este o predicț ie;
• s-au aplicat raționamente imparțiale privite din optica aplicării lor într -un mediu care
promovează transparenț a si minimizează influența orică ror factori subiectivi asupra
procesului de evaluare;
• valoarea nu conț ine cota TVA;
• valoarea nu este pentru asigurare;
• evaluarea este o opinie asupra unei valori .

4.2 TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

4.2.1 Identificarea clientului și utilizatorului desemnat
Raportul de evaluare a fost întocmit de către Burcă Laura Ana -Maria, la solicitarea S.C.
Bughero Exim S.R.L. Clientul raportului de evaluare este BUGHERO EXIM S.R.L., iar
utilizatorii desemnați ai raportul de evaluare sunt BUGHERO EXIM S.R.L. și OTP Bank
Romania S .A.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

93
4.2.2 Scopul ev aluării
Scopul evaluarii îl reprezintă informarea clientului și a utilizatorilor desemnați în vederea
utilizării în procedura de garantare împrumut.
4.2.3 Obiectul evaluării
Obiectul evaluării îl reprezintă estimarea valorii de piață a proprietății imobil iare
aparț inand BUGHERO EXIM S .R.L., format ă din teren (suprafață 6695 mp) și constructi a
edificată pe acesta (clădire de birouri) situată î n Cluj -Napoca, St rada Traian Vuia, nr. 214,
Județ ul Cluj.
4.2.4 Tipul valorii și moneda
Tipul de valoare estimată, conform scopului prezentei evaluări este valoarea de piață și
este exprimată în EUR și RON. Cursul de schimb valutar utilizat este de 4.5630 RON/EUR,
valabil la data evaluării (28.0 5.2018).
4.2.5 Data evaluării
Data evaluării e ste 28.0 5.2018 și reprezintă data la care sunt considerate valabile
ipotezele luate în considerare și valorile estimate. Evaluarea a fost realizată în perioada mai-
iunie 201 8, iar data emiterii raportului de evaluare este 24.07.201 8.
4.2.6 Inspecția
Inspecția proprietății imobiliare a fost realizată în data de 28.05.2018, Responsabilitatea
asupra informațiilor în baza că rora s -a efectuat identificarea proprietății aparț ine clientului. La
această dată s-a inspectat proprietatea imobiliară identificând u-se pe baza documentelor puse la
dispoziție de către proprietar, s-au inspectat vecinătățile acesteia și proprietatea în sine, în
totalitate, ocazie cu care a preluat și fotografii ce pun în evidență starea vecinătăților și a
proprietății subiect .
4.2.7 N atura și sursa informațiilor pe care se va baza evaluare
Informațiile pe care se bazează evaluarea sunt î n principal cele furnizate de că tre client :
Extras de Carte Funciară nr. 285555 Cluj -Napoca, Autorizaț ia de construire nr. 421 din
15.04.2013, Modificare soluție autorizată cu AC. nr. 421 din 15.04.2013 -” Schimbare destinație
și regim de înălț ime la clădire mixtă P+2E existentă, în clă dire de birouri P+4E” –

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

94
recompartimentă ri interioare, refațadizare , Planuri clă dire de birouri. Acestea au fost fu rnizate de
către reprezentanț ii clientului. La acestea se adaugă informa țiile culese în timpul inspecției
proprietăț ii imobiliare , informaț iile oficiale disponibile pe site -urile de specialitate , agenții
imobiliare , precum ș i baza de date proprie a evaluat orului.
4.2.8 Ipoteze și ipoteze speciale
Principalele ipoteze și ipoteze speciale de care s -a ținut cont pe durata realizării evaluării
și raportării evaluă rii sunt:
• Aspectele juridice (inclusiv situaț ia lor) se bazeaza exclusiv pe infor mațiile și
documentele furnizate de către reprezentanț ii clientului și au fost prezentate fără a se
intreprinde verificări sau investigații suplimentare. Deș i am verificat actele de proprietate
care au fost puse la dispoziț ie, nici o informaț ie din acest raport nu tr ebuie interpretată ca
o opinie legală în ceeea ce priveș te veridicitatea titlului de proprietate.
• S-au utilizat î n est imarea valorii toate informaț iile care au fost puse la dispoziție la data
evaluă rii referitoare la subiectul de evaluat, neexcluzând posib ilitatea existenței și a altor
informații de care acesta nu se are cunoștință . Toate informaț iile care au fost furniz ate de
către terți se presupun a fi corecte.
• Dreptul de propr ietate este considerat absolut ș i negrevat de sarcini.
• Din informațiile deținu te și din discuțiile purtate cu reprezentanții clientului, nu există
nici un indiciu privind existența unor contamină ri naturale sau chimice la data evaluării
care afectează valoarea proprietăților analizate sau proprietăților vecine. Nu s-a avut
cunoștinț a de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența
contaminăr ilor sau materialelor periculoase. Valoarea este estimat ă în ipoteza că nu
există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contamină ri pe orice proprietate sau
pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea
să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea val orii raportate (pentru proprietățile
în cauză ).
• Se consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost
rezonabile î n lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluă rii. Alegerea me todelor de
evaluare prezentate î n cuprinsul raportului s -a făcut ținând seama de limitele fiecă reia.
• S-a presupus ca legislația în vigoare se va menține și nu au fost luate în calcul eventuale
modificări care pot să apară în perioada următoare. Raportul de evaluare și valorile de piață

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

95
estim ate sunt valabile la data evaluă rii, în condiț iile economice, fiscale, juridice și politice
de la data întocmirii raport ului. Dacă aceste condiț ii se vor modifica , valorile estimate pot fi
nerelevante sau necorespunză toare la un alt moment.
• Evaluarea nu trebuie considerată o garanție î n sensul obț inerii valorii prezentat e privind
activele supuse evaluării, deș i valorile au fost fundam entate riguros pe baza experienției,
a studiilor și informaț iilor pe care le -am avut la dispoziție. Această valoare trebuie
considerată ca fiind “cea m ai bună estimare”, în condițiile și ipotezele expuse î n raport.
• În vederea efectuării evaluări i au fost luați în considerare toți factorii care au influență
asupra valorii activelor supuse evaluării ș i nu au fost omise î n mod deliberat nici un fel
de informații care ar avea importanță asupra evaluării și care, după cunostinț a noastr ă
sunt corecte ș i rezonabile pentru î ntocmirea prezentului raport.
• Pe suprafața terenului supus evaluării sunt edificate două construcții, C1 – Hotel în c urs
de construire și C2 – Clădire de birouri. Datorită situației de a se afla în construcție,
hotelul nu fost evaluat. În consecință, evaluarea s -a făcut în ipoteza următoare: teren în
suprafață de 6,695 mp împreună cu construcția C2 – Clădire de birouri în suprafață
construită desfăsurată de 4.434,80 mp cu regim de înăl țime P+ 4E.

4.3 PREZENTAREA DATELOR

4.3.1 Descrierea situației juridice
A fost supus evaluă rii dreptul deplin de proprietate asupra act ivelor imobiliare indicate
de către reprezentanții societăț ii. Dreptul de proprietate evaluat î n prezentul raport este dreptul
de proprietate integral asupra activel or delimitate din patrimonial BUGHERO EXIM S.R.L., așa
cum a fost indicat de că tre client p rin documentele puse la dispoziție – Extras de Carte Funciară
nr. 285555 Cluj -Napoca. Evaluarea activelor care fac obi ectul prezentului raport are loc î n
ipoteza l ipsei de sarcini.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

96

Figura 4.1. Extras de plan cadastral de carte funciară

4.3.2 Descrierea amplasamentului și vecinătăților
Proprietatea imobiliară este situată î n Cluj -Napoca, St rada Traian Vuia, nr. 214, Ju dețul
Cluj, mai exact în cartierul Someș eni.
Someșeni, mai demult Someșfalău, (în maghiară Szamosfalva, în germană Mikelsdorf),
este în prezent un cartier al municipiului Cluj-Napoca . Cartierul deține o pri mărie de cartier a
municipiului Cluj -Napoca, aflată pe strada Traian Vuia, nr. 41.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

97

Figura 4. 2. Descrierea amplasamentului zonei propietății subiect
( Sursa: https://maps.google.ro/maps )
Cartierul Someșeni, amplasat în partea de est pe direcția de ieș ire din Cluj spre Apahida,
are ca principale limite CUG la nord -vest, centura Apahida -Vâlcele la est, strada Someș eni la
sud, IRA la vest, fiind străbă tut de strada Traian Vuia.
Cartierul gazduiește cu precădere vile individuale ș i amplasamente industriale, precum și
Aeroportul municipiului, fiind situat la periferie. Principalele artere de circulaț ie su nt strada
Traian Vuia, strada Că pitan Grigore Ignat, Calea Someș eni, strada Cantonului și strada
Platanilor. Ex tinderea pistei aeroportuare a avut loc concomiten t cu densificarea zonei
rezidenț iale.

Figura 4. 3. Localizarea proprietății imobiliare (m acro localizare)
( Sursa: https://maps.google.ro/maps )
Terenul pe care sunt edificate construcțiile este î nscris Cartea Funciară nr. 285555 Cluj –
Napoca și are numă rul cadastral 285555. Suprafaț a terenului este de 6,965mp. Terenul este
situat in intravilanul municipiului Cluj -Napoca, în afara zonei de protecț ie a valorilo r urbanis tice
și de arhitectură .

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

98

Figura 4. 4. Localizarea proprietății imobiliare (micro localizare)
( Sursa: https://maps.google.ro/maps )
Accesul la proprietatea se face direct de pe strada Traian Vuia, stradă principală, asfaltată
cu 2 benzi pe sens , din care se formează un drum de acces cu lațimea de 6m î n estul parcelei.
Conform planului de încadrare în zonă , proprietatea este situată vis-à-vis de Aeroportul
Internaț ional ‘’Avram Iancu’’ Cluj-Napoca, la sud față de strada Traian Vuia. În vecină tatea
imediat apropiată a terenului s unt amplasate hale industriale ș i birouri.

Figura 4. 5. Acces proprietate subiect
( Sursa: https://maps.google.ro/maps )

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

99
Zona are dotare completă cu următoarele utilităț i:
• apă – alimentare din reț eaua orașului;
• canalizare – racordare la rețeaua oraș ului;
• energie electrică – de la reț ea;
• gaz metan – de la reț ea;
• telefonie și internet .

Figura 4. 6. Plan de situație – amplasament clădire de birouri și hotel (situație existentă)
(Sursă: Plan de situ ație pus la dispoziți e)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

100
Conform P.U.Z. aprobat cu HCL nr. 51 7/2009 proprietatea este situată î n subzona de
încadrare UTR CM1h, adică subzona mixtă cu clădiri avâ nd regim de construire discontinuu și
înălțimi maxime de P+10, cu urmă torii coeficienț i urba nistici: POT max 30%, CUT max 1, 8.
Conform actualizare Plan Urbanistic General Cluj -Napoca – varianta pentru avizare –
februarie 2013, zona în care este situată proprietea subiect este Et – Zonă de activități
economice cu caracter terț iar, coeficienț ii urbanistici fiind POT max 40%, CUT max 2,2.

Figura 4. 7. Încadrare PUZ în Cluj -Napoca
(Sursă: http://www.primariaclujnapoca.ro)
4.3.3 Descrierea tehnică a construcției – clădire de birouri
Conform Autorizaț iei de Construire nr. 42 1 din 15.04.2013 și Memoriului de Arhitectură
proie ct nr. 1/2016, s -a edificat clădirea de birouri și s -a recompartimentat ș i etajat de la P+2E la
P+4E , refațadizare și recompartimentă ri interioare.
La momentul inspec ției, referitor la grad ul de finalizare a clă dirii de birour i, trebuie
precizat ca structură s -a realizat în întregime, pereții exteriori, fațadele, o parte din
compartimentă rile interioare urmând să se execute lucră ri la recompartimentarea interioară la
etajele superioare, precum ș i finisaje inter ioare pentru etajele superioare .
La parter se păstrează cele 2 scari pe latura estică, respectiv latura vestică . Se mics orează
suprafaț a birourilor prin propunerea unui depozit aferent acestei functiuni. Se propun doua

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

101
grupur i sanitare separate: pentru spațiul de birouri ș i holul de intrare/ recepț ie. S e propune un
acces marfa aflat în partea din spate a liftului și î nca o e vacuare din casa scării corespunzătoare
fațadei estice. La etajele 1 -4 se pr opune o compartimentar e diferită față de cea din AC. nr. 421
din 15.04.2013, în consecință se modifică ș i unele goluri pro puse pentru fațade. Se păstrează
suprafața planseelor ș i retragerile față de limitele de proprietate.
Tabel 4.2. Suprafețe constructive
Nr. Crt Descriere
nivel Suprafață
utilă [mp] Suprafață
construită
[mp] Suprafață
terasă [mp] Suprafață
desfășurată
[mp] H max [m]
1 Parter 769.31 854.42 2 Etaj 1 803.96 903.59 3 Etaj 2 816.29 903.59 4 Etaj 3 823.70 903.59 5 Etaj 4 798.06 869.61 34.28
Total P+4E 4,011.32 4,434.80 34.28 4343.04 19.6

Închiderile ex terioare sunt realizate cu pereți compuș i de 34 cm (gips carton, structură
metalică și vată minerală, OSB, termoizolație ș i tencuială decorativă). Pereț ii interiori de
compartimentare sunt de 12.5 cm, respec tiv 15cm din gips carton cu vată minerală .
De asemen ea, la etaje sunt folosiți pereț i interi ori din gips carton dublu placați și izolaț ie
de 20 -28 cm (BCA de cât la parter). La interior sunt folosi te zugrăveli lava bile pentru pereț i,
gresie pentru finisajul din birouri, hol, holul de primire, băi, oficiu și casa scă rii.
În ceea ce priveș te finisajele exterioare, s -au realizat urmatorele modifică ri:
• La faț ada no rdică , la parter , s-a renunțat la placajul decorativ op tându-se pen tru utilizarea
peretelui cortină .
• La fațada vestică, s -a renunț at la placajul dec orativ exterior pentru casa scării, optându -se
pentru o închidere cu plasă de sârmă . Ferestrele aferente acestei fațade nu prezintă
ancadramente metalice.
• La faț ada sudică , la nivelul parterului , s-au introdus uș i de garaj pentru depozit. La
etajele 1 -4, finisajul fațadei între axele 1 ș i 2, s -a modificat de la placaj de corativ de
exterior la tencuială deco rativă, culoare albă. Dimensiunea ferestrelor între acest e axe, s –
a micșorat. Soluț ia finisa jului de la nivelul parterului înlocuieș te placajul de corativ de
exterior cu tencuială decorativă, culoare albă . Se propune introducerea unei benzi

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

102
orizontale din t encuială decorativă culoare gri între ferestre la fațada nordică, sudică și
vestică .
• La fațada estică , placajul de la parter este superioară etajului 4; placajul este înlocuit cu
tencuială decorativă culoare gri. Ferestrele aferente etajelor P, E1 -E4, nu for fi legat e de
o bandă gri. Între etajul 3 ș i etajul 4 se propune un ancadramen t metalic orizontal,
culoare roșie. La fațada estică, la etajul 4 se propune poziț ioanarea unei balustrade
metalice, hp= 1.00m pentru delimitarea terasei neacoperite.
• Acoperiș ul este de t ip sarpantă , cu atic perimetral. Sistemul constructiv a fost realizat
conform documentaț iei autorizate cu AC nr . 421 din 15.04.2013

Fotografii – vedere generala constructie

Observatie: Fotografiile și descrierea fiecărui nivel al clă dirii de birouri sunt prezen tate î n
Anexele raportului de evaluare, mai exact Anexa 1.
4.3.4 Analiza de piață a spațiilor de birouri
Delimi tarea pieț ei
Pentru identificarea pieței imobiliare specifice a proprietăț ii evaluate, s -au investigat o
serie de factori, începand cu tipul proprietății – proprietate imobiliară formată din teren ș i
construcția edificată pe acesta – clădire de birouri, si tuată î n Cluj -Napoca, St rada Traian Vuia, nr.
214, Județ ul Cluj. Luand în considerar e cele prezentate anterior, piața imobiliară specifică poa te
fi considerată piața proprietăț ilor administrative (de birouri) din zona subiect.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

103
Analiza cererii
Pe pie țele imobiliare, cererea reprezintă cantitatea dintr -un anumit tip de prop rietate
pentru care se manifestă dorința pentru cumparare sau închiriere, l a diferite prețuri, pe o anumită
piață, î ntr-un anumit interval de timp.
Pentru a putea determina nevoile, dorințele, puterea de cumpărare și preferinț ele
consumatorilor din zona subiect, am pornit de la analizarea cererii, adică am identificat
utilizatori i potențiali (cumpărători sau chiriaș i) pentru proprietatea subiect.
În analiza cererii de pe piața locuințelor sunt importanți următorii factori : populația din
aria de piață, nivelul veniturilor ș i salariil or, tipologia locurilor de muncă ș i rata somajul ui,
raportul între spațiile ocupate de proprietari și cele ocupate de chiriaș i, considerente financiare,
cum ar fi nivelul ec onomiilor, factorii ce afectează atractivitatea fizică a vecinătății, structura
taxelor locale și a administrației, dar și disponib ilitatea facilitățiilor ș i servici ilor de interes
public (instituții de cultură, instituții de învățământ și calitatea școlilor, facilități sanitare ș i
medicale etc.).
În ceea ce prive ște achizitia acestui tip de propri etate, cererea este medie și vine din
partea persoanelor cu venituri medii spre superioare. În cazul proprietăților analizate, luând în
considerare tipul de piață definit, analiza cererii are la bază cererea manifestată de persoane
fizice s au juridice, cu venituri medii și peste medie, dor nice să achiziționeze o proprietate cu
destinație comericială pentr u utilizare proprie sau pentru închiriere (investiție), într -o zona î n
dezvoltare a municipiului Cluj -Napoca.

Analiza ofertei
Pe piața imobiliară, oferta reprezintă cantitatea dintr -un ti p de p roprietate care este
disponibilă pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într -o anumită
perioadă de timp. Existența ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, anumit
preț și un anumit loc, indică gradul de r aritate a acestui tip de proprietate.

Nivelul chiriilor pentru spatii de birouri in zona subiect
Ofertele de închiriere disponibile pe piața la data evaluării, pentru spaț ii de birou ri, în
zona studiată sunt prezentate în tabelul urmă tor:

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

104
Tabel 4.3. Oferte de închiriere spații de birouri
Nr. crt. Zona Tip proprietatea
imobiliară Clasa Suprafaț a
[mp] Ofertă închiriere
EUR/mp/lună
1 Aeroport Clădire de birouri B 380 4,47
2 Aeroport Clădire de birouri A 290 8,00
3 Someș eni Clădire de birouri A 120 6,66
4 Aeroport Clădire de birouri Nespecificat 81,53 10,00
5 Someș eni Clădire de birouri Nespecificat 300 6,00
6 Aeroport Clădire de birouri Nespecificat 168,87 10,00
7 Someș eni Clădire de birouri A 70 6,00
8 Someș eni Casă Nespecificat 240 6,25

Figura 4.8. Oferte de închiriere spații de birouri
(Sursă: http://www.spatiicomerciale.ro)
După cum se poate observa î n tabelul centralizator 4.3, oferta de închiriere a spațiilor de
birouri în zona studiată (Someș eni- Aeroport) este c uprinsă între 4.47 -10 euro/ mp/ lună .
Prețurile de închiriere pentru spațiile de birouri de clasa A din Cluj -Napoca au variat între 12 și
16-euro pe metru pătrat în 2016, înregistrând o creștere ușoară față de anul precedent și egalând
nivelul de preț din 2011. Potrivit datelo r din analiză, aceeași evoluție s -a marcat și la nivelul
spațiilor cu standarde de calitate mai scăzute. Clădirile de birouri de clasa B de pe piața
imobiliară clujeană au fost închiriate anul trecut cu prețuri oscilând între 8 și 12 euro/mp.
Diferența de preț este generată de caracteristicile diferite. În timp ce clădirile de clasa A sunt
localizate central sau ultracentral, cele de clasa B au locație semicentrală sau marginală. De

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

105
asemenea, diferențele dintre cele două categorii se remarcă și la nivelul s tandardelor de calitate
în ceea ce privește iluminarea, dimensiunea suprafeței vitrate și a altor caracteristici ale clădirii.
În ceea ce privește prețurile clădirilor de clasa C, precum cele noi situate în zone semicentrale și
foste clădiri ale unor între prinderi de stat, situate în cartiere sau la periferii, acestea variază între
5 și 7 euro/mp, mai arată analiza . (Sursa: http://www.actualdecluj.ro)
Tabel 4.4. Evoluția prețurilor de închiriere pe piața clujeană în ultimii 5 ani
Clasă birouri An
2011 2012 2013 2014 2015 2016
min max min max min max min max min max min max
A 12 16 9 14 10 14 10 14 11 16 12 16
B 8 12 8 12 8 11 8 11 9 12 8 12
C 5 7 4 6 4 6 5 7 5 6 5 7

Echilibru cerere -ofertă
Ținând cont de cele expuse în analiza cerere/ ofertă, sunt de părere că piaț a analiza tă ar
trebui să cunoască o creștere, atât pe termen mediu cât și lung. În concluzie, sunt de părere că pe
fondul creșterii numărului de proprietăți expuse pe piață, echilibrul pieței va înclina în favoarea
cumpărătorilor, det erminâ nd astfel o piață a cum parătorilor.
4.3.5 Analiza de piață a terenurilor
Delimitarea pieț ei
Pentru identificarea pieței imobiliare specifice a proprietăț ii evaluate, s -au investigat o
serie de factori, începând cu tipul proprietății – proprietate imobiliară formată din teren ș i
construc ția edificată pe acesta – clădire de birouri, situată î n Cluj -Napoca, St rada Traian Vuia, nr.
214, Județ ul Cluj . Luând î n considerar e cele prezentate anterior, piața imobiliară specifică poate
fi considerată piaț a terenurilor din zona subiect.

Analiza cererii
Pe pie țele imobiliare, cererea reprezintă cantitatea dintr -un anumit tip de prop rietate
pentru care se manifestă dorința pentru cumparare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită
piață, î ntr-un anumit interval de timp.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

106
Pentru a putea determina nevoile, dorințele, puterea de cumpărare și preferinț ele
consumatorilor din zona subiect, am pornit de la analizarea cererii, adică am identificat
utilizatorii potențiali (cumpărători sau chiriaș i) pentru proprie tatea subiect.
În analiza cererii de pe piața locuințelor sunt importanți următorii factori : populația din
aria de piață, nivelul veniturilor ș i salariil or, tipologia locurilor de muncă și rata somajului,
raportul între spațiile ocupate de proprietari și cele ocupate de chiriaș i, considerente financiare,
cum ar fi nivelul ec onomiilor, factorii ce afectează atractivitatea fizică a vecinătății, structura
taxelor locale și a administrației, dar și disponibilitatea facilitățiilor ș i servici ilor de interes
public (instituții de cultură, instituții de învățământ și calitatea școlilor, facilități sanitare ș i
medicale).
În ceea ce prive ște achizitia acestui tip de propri etate, cererea este medie și vine din
partea persoanelor cu venituri medii spre superioare. În cazul proprietăților analizate, luând în
considerare tipul de piață definit, analiza cererii are la bază cererea manifestată de persoane
fizice s au juridice, cu venituri medii și peste medie, dornice să achiziționeze o proprietate cu
destinație comericial ă pentr u utilizare proprie sau pentru închiriere (investiție), într -o zona î n
dezvoltare a municipiului Cluj -Napoca.

Analiza ofertei
Pe piața imobiliară, oferta reprezintă cantitatea dintr -un tip de p roprietate care este
disponibilă pentru vânzare sau în chiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într -o anumită
perioadă de timp. Existența ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, anumit
preț și un anumit loc, indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate.
În anul 2017, numărul total de terenuri de vânzare au fost 33, valoarea to tală a terenurilor
de vânzare fiind 3.027.812 euro. Cel mai scump teren tranzacționat a fost 375.000 euro. Cea mai
mare supr afață de teren tranzacționată a fost de 10.000 mp. Cel mai frecven t tranzacționate au
fost terenurile cu suprafețe cuprinse între 1.000 și 1.500 mp. Zone le cu cele mai multe terenuri
vândute au fost: Borhanci, Dâmbul Rotund, Iris, Andrei Mureșanu ș i Gruia. ( Sursa: ziare.com)
Oferta de terenuri de vânzare în zona subiect este prezentată în tabelul urmă tor:

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

107
Tabel 4. 5. Oferte de terenuri de vânzare
Nr.
Crt. Tip
proprietate Zona Suprafață
teren [mp] Preț [euro] Preț
[euro/mp] Observații
1 Teren
intravilan Comuna
Apahida 8.900 338.200 38 Teren cu destinație
industrială
2 Teren
intravilan Comuna
Apahida 9.867 542.685 55 Teren cu destinație
industrială
3 Teren
intravilan Comuna
Apahida 10.000 210.000 21 Teren cu destinație
industrială
4 Teren
intravilan Cartier
Someș eni 7.700 190.000 25 Teren cu destinație
industrială
5 Teren
intravilan Opel, intrare
sat Sâ nnicoara 6.570 657.000 100 Teren cu destinație
comercială
6 Teren
intravilan Aeroport 9.000 333.000 37 Teren cu destinație
industrială
7 Teren
intravilan Cartier
Mărăș ti 5.800 203.000 35 Teren cu destinație
industrială
8 Teren
intravilan Cartier Iris 5.755 346.500 60 Teren cu destinație
industrială
9 Teren
intravilan Cartier Iris 5.800 200.000 34 Teren cu destinație
industrială
10 Teren
intravilan EVW, intrare
sat Sâ nnicoara 6.570 722.700 110 Teren cu destinație
comercială
11 Teren
intravilan Sat
Sânnicoara 10.000 550.000 55 Teren cu destinație
industrială
12 Teren
intravilan Sat
Sânnicoara 5.300 116.600 22 Teren cu destinație
industrială
13 Teren
intravilan Cartier
Someș eni 10.000 150.000 15 Teren cu destinație
industrială
14 Teren
intravilan Aeroport 8.600 1.084.034 126 Teren cu destinație
comercială
15 Teren
intravilan EVW, intrare
sat Sâ nnicoara 10.000 850.000 85 Teren cu destinație
comercială
16 Teren
intravilan Aeroport,
intrare sat
Dezmir 5.000 600.000 120 Teren cu destinaț ie
comercial ă

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

108

Figura 4.9. Oferte de vânzare terenuri
(Sursă: http://www.imobiliare.ro)
După cum se poate observa în tabelul centralizator 4.6, oferta de v ânzare a terenurilor cu
destinaț ie industrială în zona studiată (strada Traian Vuia, cartier Someș eni, Cluj) este cuprinsă
între 15 -40 euro/mp, putând ajunge până la 85 -126 euro/mp pentru ter enurile cu destinație
comercială .

Echilibru cerere -ofertă
Piața terenurilor rămâne o piață a consumatorului final, fie că acesta este un client doritor
să își construiască o casă, fie că este dezvoltator.
În ceea ce priveș te terenurile pentru dezvoltare, investitorii se orientează în general către
cele aflate în zone uș or accesibile, pe ntru care vizibilitatea ridicată și a ccesibilitatea din punct de
vedere al transportului public ș i accesului auto sunt printre principalele criterii de selecț ie.
La data e valuării, piața imobiliară specifică proprietății analizate este î n dezechil ibru, oferta
fiind mai mare decâ t cererea , iar numărul tranzacțiilor încheiate deși î n crestere, este relativ
redus.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

109

4.4 ANALIZA DATELOR

4.4.1 Analiza celei mai bune utilizări (CMBU)
Evaluarea porneș te de la conceptul de cea mai bună utilizare care reprezintă alternativa
de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile. Acea sta constituie baza de
pornire în procesul de evaluare și generează ipotezele de lucru necesare. Cea mai bună utilizare
se referă la utilizarea probabilă rațională și utilizarea legală a unui teren liber sau a unei
proprietăț i construite, care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, realizabilă financiar ș i care
rezultă într -o valoare maximă .

Evaluarea proprietăților imobiliare – Analiza celei mai bune utiliză ri (CMBU) a terenurilor
construite
• Testarea continuării utilizării existente a proprietății ca fiind construită :
Utilizarea existentă a proprietăț ii ca fiind con struită este adesea implicit permisă din punct de
vedere legal și fizic posibilă. În cazul în care utilizarea existentă va ramane fezabilă din punct de
vedere financiar și este mai profitabilă decâ t o modificare sau o dezvoltare, atunci utilizarea
existent ă va ramane ce a mai buna utilizare a proprietății ca fiind construită . Se consider
utilizarea actuală implicit permisă din punct d e vedere legal și fizic posibilă, dar ș i din punct de
vedere financiar și maxim profitabilă .
• Testarea modificării utiliză rii existente a proprietății ca fiind construită :
Modificarea construc ției existente trebuie să îndeplinească toate cele patru teste al e celei mai
bune utiliză ri. Costurile de reconversi e pentru o utilitate alternativă decât cea prezentă, se
consideră nejustificate din punct de vedere financiar.
• Testarea demolării proprietății ca fiind construită și a redezvoltă rii
Demolarea poate fi cons iderată forma extremă de modificare a utilizării existente a proprietății
construite. Atunci când o utilizare alternativă a terenului este mai bună decât cea curentă, atunci
utilizarea alternativă va fi cea mai bună utilizare a proprietăâii ca fiind constr uită. Cea mai bună
utilizare a proprietății imob iliare evaluate este considerată cea actuală, adică cea de spaț ii cu
desti nație comercial ă.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

110
4.4.2 Metodologia de evaluare a proprietății imobiliare
Abordarea prin cost
Pentru estimarea costului de nou al construc țiilor este recomandat ă utilizarea costului de
înlocuire, iar dac ă nu este posibil, a costului de reconstruire. Metodele de estimare a costului de
nou sunt: metoda compara țiilor unitare, metoda costurilor segregate și metoda devizelor. Datele
de in trare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie s ă fie preluate din surse credibile și
verificate, în masura informa țiilor disponibile.
Procedura detaliat ă de evaluare a construc țiilor este prezentat ă în anexele raportului de
evaluare. Rezultatele evalu ării construc țiilor în stadiul actual prin abordarea prin cost sunt
prezentate în tabelul urm ător:
Tabel 4. 6. Rezultatele evaluării prin abordarea prin cost
Nr.
Crt. Denumire imobil Localizare Suprafață
desfășurată Valoare de
piață Valoare de
piață
mp Eur Ron
1 Clădire de birouri Cluj-Napoca, Strada
Traian Vuia, nr. 214, 4.434,80 2.830.000 12.913.000

Evaluarea terenului considerat liber
S-a utilizat compara ția direct ă care este cea mai utilizat ă tehnic ă pentru evaluarea
terenului și cea mai adecvat ă metod ă atunci c ând exist ă informa ții disponibile despre tranzac ții/
oferte comparabile. În procesul de compara ție sunt luate în considerare asem ănările și
deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate în func ție de elementele de compara ție.
Elementele de compara ție includ: drepturi de proprietate, restric ții legale, condi ții de finan țare,
condi ții de v ânzare, condi ții de pia ță, localizare, caracteristici fizice, utilit ăți disponibile, cea mai
bună utilizare. Descrierea propriet ăților comparabile utilizate sunt prezentate în tabelul de mai
jos:
Tabel 4. 7. Analiza de piață – comparabile teren
Detalii
proprietate UM Subiect Comparabila
A Comparabila B Comparabila C
Tipul proprietăț ii
imobiliare Teren intravilan Teren
intravilan Teren intravilan Teren intravilan
Localizare Strada Traian Vuia,
nr. 214, Cluj Vis-à-vis de
Aeroport, Cluj Zona EVW,
intrare sat Zona Opel, sat
Sânnicoara, Cluj

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

111
Detalii
proprietate UM Subiect Comparabila
A Comparabila B Comparabila C
Sânnicoara, Cluj
Suprafaț a
terenului mp 6.965 8.600 10.000 6.570
Front stradal ml 66 88 85 111
Acces Drum asfaltat Similar Acces direct din
DN 1C Similar
Topografie Plană,
Rectangular ă Similar Similar Similar
Utilităț i Toate utilităț iile pe
teren Toate
utilitățiile pe
teren Toate utilitățiile
pe teren Toate utilitățiile
pe teren
Alte caracteristici Nu sunt Nu sunt Nu sunt
Preț de oferta EUR 1.084.034 850.000 657.000
EUR/mp 126 85 100

După ce s-au aplicat ajust ăriile necesare, s -a selectat comparabila A, care are ajustarea
totală brută cea mai mic ă. Astfel, valoarea de pia ță a terenului considerat liber a propriet ății
subiect este de 108 Eur/ mp, adic ă 753.000 EUR.
Tabel 4.8. Rezultatele evaluării terenului considerat liber
Nr.
Crt. Denumire
imobil Localizare Suprafață
desfășurată Valoare de
piață Valoare de
piață
mp EUR RON
1 Teren Cluj-Napoca, Strada
Traian Vuia, nr. 214 6965,00 753.000 3.436.000

Abordarea prin venit
În cadrul acestei abord ări, proprietatea imobiliar ă subiect a fost evaluat ă prin metoda
capitaliz ării veniturilor obtenabile din închirierea spa țiilor de birouri. Procedura detaliat ă de
evaluare a propriet ăților imobiliare este prezentat ă în anexele raportului de evaluare.
Tabel 4.9. Rezultatele evaluării prin abordarea prin venit
Nr.
Crt. Denumire
imobil Localizare Suprafață
utilă Valoare de
piață Valoare de
piață
mp Eur Ron
1 Clădire de
birouri Cluj-Napoca, Strada
Traian Vuia, nr. 214, 4434,80 3.080.000 13.860.000

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

112

4.5 CONCLUZII

În condi ții ideale, cele trei abord ări în evaluare, aplicate pentru evaluarea aceleia și
propriet ăți, pe baza acelora și premise ale evalu ării, conduc la acela și rezultat sau la rezultate
foarte apropiate. Acest lucru nu se întampl ă însă în practic ă, din multe motive obiective, cum ar
fi cantitatea informa țiilor avute la dispozi ție sau adecvarea acestor informa ții.
Raționame ntul profesional care st ă la baza select ării rezultatului final și stabilirea
concluziei asupra valorii are în vedere credibilitatea, relevan ța și adecvarea informa țiilor și
ipotezelor luate în considerare în aplicarea metodelor de evaluare, în func ție de scopul evalu ării.
În anumite situa ții se poate ca una sau dou ă abord ări să nu fie relevante sau aplicabile,
evaluatorul av ând obliga ția profesional ă de a prezenta în cadrul raportului de evaluare
argumentele și raționamentele care au sta la baza neaplic ării acestora. Nu se va aplica o a doua
abordare în evaluare, numai cu caracter formal, în cazul în care poate fi aplicat ă doar o singur ă
abordare în evaluare, adecvat ă și bazat ă pe informa ții de pia ță suficiente, verificate și credibile.

Criterii de reconci liere
Revizuirea unei evalu ări ajut ă la asigurarea preciziei datelor și informa țiilor utilizate, a
consecven ței cu care au fost analizate și a ra ționamentului care a condus în mod logic la
indica țiile asupra valorii. Adecvarea, precizia și cantitatea datelor sunt criteriile cu care un
evaluator își formuleaz ă o opinie final ă, clar ă și fundamentat ă a valorii de pia ță.

Tabel 4.10. Rezultatele evaluării
Valoare piață propietate imobiliară = cca. 3 ,5 mil. EUR (cca. 16,35 mil. RON)
Nr.
Crt. Denumire
imobil Localizare Suprafață
desfășurată Valoare de
piață Valoare de
piață
mp EUR RON
1 Clădire de
birouri Cluj-Napoca, Strada
Traian Vuia, nr. 214 4.434,80 2.830.000 12.913.000
2 Teren Cluj-Napoca, Strada
Traian Vuia, nr. 214 6.965,00 753.000 3.436.000
TOTAL
3.583.000 16.349 .000

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

113

4.6 ANEXE LE RAPORTULUI DE EVALUARE

1. Descriere cl ădire de birouri ;
2. Grila de calcul teren și comparabilele de pia ță;
3. Fișa de cost – clădire de birouri ;
4. Abordarea prin venit ;
5. Documente de proprietate
Extras de Carte Funciar ă nr. 285555 Cluj – Napoca
Autoriza ția de Construire nr. 421 din 15.04.2013
Memoriu de arhitectur ă proiect 1/2016
Planuri cl ădire de birouri
Plan de situa ție (2011)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

114
ANEXA 1- Descriere clădire de birouri
Parter
A. Dimensi uni nivel proprietate imobiliară
Nr. Crt Destina ție Suprafa ța
mp
1 Casa sc ării 20,09
2 Grup sanitar femei 2,47
3 Grup sanitar b ărbați 2,75
4 Hol 115,50
5 Oficiu 5,78
6 Casa sc ării 21,54
7 Grup sanitar femei 3,04
8 Grup sanitar b ărbați 3,66
9 Hol grupuri sanitare 6,00
10 Birouri 76,24
11 Oficiu 13,25
12 Vestiar 9,72
13 Punct trafo 18,17
14 Spațiu tehnic 2,39
15 Depozit 468,71
Total 769,31

B. Plan de situa ție (pus la dispozi ția evaluatorului de c ătre reprezentan ții clientului)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

115
C. Descriere
Suprastructura este realizat ă din st âlpi și plăci din beton armat. Închiderile perimetrale
sunt realizate din zid ărie, ferestre și uși exterioare din t âmplărie din aluminiu cu geam
termoizolant. Pardoselile sunt realizate din gresie ( în holuri, casa sc ării, oficii și grupuri sanitare)
și din parchet în spa țiile de birouri. Compartiment ăriile interioare și 'tavanul fals' sunt realizate
din gips carton. La data inspec ției, parterul a fost împărțit în dou ă, partea din st ânga fiind
recep ția, iar partea dreap tă spațiu închiriat de c ătre firma TNT (depozit și spatiu birouri). Grupul
sanitar este complet utilat (chiuvet ă, lavoare, accesorii). Exist ă sistem de aer condi ționat.

D. Fotografii

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

116
Etaj I
A. Dimensiuni nivel proprietate imobiliar ă
Nr. Crt Destina ție Suprafa ță
mp
1 Casa sc ării 24,64
2 Grup sanitar femei 8,35
3 Grup sanitar b ărbați 10,80
4 Holuri grupuri sanitare 12,94
5 Holuri 12,88
6 Depozit 3,04
7 Oficiu 36,68
8 Birouri 431,95
9 Spațiu tehnic 15,78
10 Casa sc ării 16,09
11 Grup sanitar femei 3,75
12 Grup sanitar b ărbați 5,21
13 Holuri grupuri sanitare 3,05
14 Holuri 42,11
15 Spațiu relaxare 35,09
16 Camer ă server 8,99
17 Depozit 7,14
18 Sala de ședințe 35,50
19 Birouri 89,97
Total 803,96

B. Plan de situa ție (pus la dispozi ția evaluatorului de c ătre reprezentan ții clientului)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

117
C. Descriere
Suprastructura este realizat ă din st âlpi și placi din beton armat. Închiderile perimetrale
sunt realizate din zid ărie, ferestre și uși exterioare din t âmplărie din aluminiu cu geam
termoizolant. Pardoselile sunt realizate din gresie ( în holuri, casa sc ării, oficii și grupuri sanitare)
și din parchet în spa țiile de birouri. Compartiment ăriile interioare și 'tavanul fals' sunt realizate
din gips carton. La data inspec ției, etajul I a fost împărțit în dou ă, partea din st ânga fiind
închiriat ă (încă nefolosit ă), iar partea dreapt ă spațiu închiriat de c ătre firma TNT (spa țiu birouri).
Grupul sanitar este complet utilat (chiuvet ă, lavoare, accesorii). Exist ă sistem de aer condi ționat.

D. Fotografii

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

118
Etaj II
A. Dimensiuni nivel proprietate imobiliar ă
Nr. Crt Destina ție Suprafa ță
mp
1 Casa sc ării 24,64
2 Grup sanitar femei 8,35
3 Grup sanitar b ărbați 10,80
4 Holuri grupuri sanitare 12,94
5 Holuri 12,88
6 Depozit 3,04
7 Oficiu 36,68
8 Birouri 431,95
9 Spațiu tehnic 15,78
10 Casa sc ării 16,09
11 Grup sanitar femei 3,75
12 Grup sanitar b ărbați 5,21
13 Holuri grupuri sanitare 3,05
14 Holuri 42,11
15 Spațiu relaxare 35,09
16 Camera server 8,99
17 Depozit 7,14
18 Sala de ședințe 35,50
19 Birouri 89,97
Total 803,96

B. Plan de situatie (pus la dispozitia evaluatorului de catre reprezentantii clientului)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

119
C. Descriere
Suprastructura este realizat ă din st âlpi și plăci din beton armat. Închiderile perimetrale
sunt realizate din zidarie, ferestre și uși exterioare din t âmplărie din aluminiu cu geam
termoizolant. Pardoselile sunt realizate din gresie ( în holuri, casa sc ării, oficii și grupuri sanitare)
și din parchet în spa țiile de birouri. Compartiment ăriile interioare și 'tavanul fals' sunt realizate
din gips carton. La data inspec ției, etajul II este preg ătit pentru închiriere.

D. Fotografii

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

120
Etaj III
A. Dimensiuni nivel proprietate imobiliar ă
Nr. Crt Destina ție Suprafa ță
mp
1 Casa sc ării 24,64
2 Grup sanitar femei 8,35
3 Grup sanitar b ărbați 10,80
4 Holuri grupuri sanitare 9,39
5 Holuri 13,06
6 Depozit 3,04
7 Oficiu 36,95
8 Birouri 685,39
9 Spațiu tehnic 15,99
10 Casa sc ării 16,09
Total 823,70

B. Plan de situa ție (pus la dispozi ția evaluatorului de c ătre reprezentan ții clientului)

C. Descriere
Suprastructura este realizat ă din st âlpi și plăci din beton armat. Închiderile perimetrale
sunt realizate din zid ărie, ferestre și uși exterioare din t âmplărie din aluminiu cu geam
termoizolant. Pardoselile sunt realizate din gresie ( în holuri, casa sc ării, oficii și grupuri sanitare)
și din parchet în spa țiile de birouri. Compartiment ăriile interioare și 'tavanul fals' sunt realizate
din gips carton. La data inspec ției, etajul II este în curs de preg ătire pentru închiriere.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

121
D. Fotografii

Etaj IV
A. Dimensiuni nivel proprietate imobiliar ă
Nr. Crt Destina ție Suprafa ță
mp
1 Casa sc ării 19,85
2 Grup sanitar femei 7,29
3 Grup sanitar b ărbați 10,45
4 Holuri grupuri sanitare 9,19
5 Holuri 13,06
6 Depozit 1,33
7 Oficiu 12,84
8 Birouri 698,34
9 Spațiu tehnic 9,62
10 Casa sc ării 16,09
Total 798,06

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

122
B. Plan de situa ție (pus la dispozi ția evaluatorului de c ătre reprezentan ții clientului)

C. Descriere
Suprastructura este realizat ă în sistem mixt – beton și structur ă metalic ă. La data
inspec ției finisajele interioare sunt în curs de amenajare. Exist ă o teras ă circulabil ă cu pardoseal ă
realizat ă din granit. Acoperi șul este de tip teras ă necirculabil ă.

D. Fotografii

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

123
ANEXA 2- Grila de calcul teren și comparabilele de piață
Detalii proprietate UM Subiect Comparabila A Comparabila
B Comparabila
C
Tipul propriet ății
imobiliare Teren
intravilan Teren intravilan Teren intravilan Teren
intravilan
Localizare Strada Traian
Vuia, nr. 214,
Cluj Vis-à-vis de
Aeroport, Cluj Zona EVW,
intrare sat
Sânnicoara, Cluj Zona Opel, sat
Sânnicoara,
Cluj
Suprafa ța terenului mp 6965 8600 10000 6570
Front stradal ml 66 88 85 111
Acces Drum asfaltat Similar Acces direct din
DN 1C Similar
Topografie Plană,
Rectangular ă Similar Similar Similar
Utilit ăți Toate
utilitățile pe
teren Toate utilit ățile
pe teren Toate utilit ățile
pe teren Toate
utilitățile pe
teren
Alte caracteristici Nu sunt Nu sunt Nu sunt
Preț de ofert ă EUR 1.084.034 850.000 657.000
EUR/mp 126 85 100
Marja de negociere % -5% -6 -5% -4 -5% -5
Preț ajustat EUR/mp 120 81 95
Corec ții specifice tranzac ției
Drept de proprietate
transmis Deplin Deplin Deplin Deplin
Valoare ajustare %, EUR 0% 0 0% 0 0% 0
Preț ajustat EUR 120 81 95
Condi ții de
finan țare De pia ță De pia ță De pia ță De pia ță
Valoare ajustare %, EUR 0% 0 0% 0 0% 0
Pret ajustat EUR 120 81 95
Condi ții de v ânzare Independent Independent Independent Independent
Valoare ajustare %, EUR 0% 0 0% 0 0% 0
Preț ajustat EUR 120 81 95
Cheltuieli necesare
imediat dup ă
cump ărare Nu sunt Nu sunt Nu sunt Nu sunt
Valoare ajustare %, EUR 0% 0 0% 0 0% 0
Preț ajustat EUR 120 81 95
Condi țile pietei Data evalu ării Similar Similar Similar
Valoare ajustare %, EUR 0% 0 0% 0 0% 0
Preț ajustat EUR 120 81 95
Corec ții specifice propriet ății
Localizare Strada Traian
Vuia, nr. 214,
Cluj Vis-à-vis de
Aeroport, Cluj Zona EVW,
intrare sat
Sânnicoara, Cluj Zona Opel, sat
Sânnicoara,
Cluj
Valoarea ajustare (%,Eur /mp) 0% 0 20% 16 20% 19
Preț ajustat EUR/mp 120 97 114
Suprafa ța terenului 6.965 8.600 10.000 6.570
Valoarea ajustare (%,Eur /mp) -5% -6 -5% -5 0% 0
Preț ajustat EUR/mp 114 92 114
Front stradal 66 88 85 111

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

124
Detalii proprietate UM Subiect Comparabila A Comparabila
B Comparabila
C
Raport
laturi 0,63 0,90 0,72 1,88
Valoare ajustare (%,Eur /mp) -5% -6 0% 0 -5% -6
Preț ajustat EUR/mp 108 92 108
Acces Drum asfaltat Similar Acces direct din
DN 1C Similar
Valoare ajustare (%,Eur /mp) 0% 0 0% 0 0% 0
Preț ajustat EUR/mp 108 92 108
Topografie Plană,
Rectangular ă Similar Similar Similar
Valoare ajustare (%,Eur /mp) 0% 0 0% 0 0% 0
Preț ajustat EUR/mp 108 92 108
Utilit ăți disponibile Toate
utilitățile pe
teren Toate utilit ățile
pe teren Toate utilit ățile
pe teren Toate
utilitățile pe
teren
Valoare ajustare (%,Eur/mp) 0% 0 0% 0 0% 0
Preț ajustat EUR/mp 108 92 108
Zonarea Comercial Similar Similar Similar
Valoare ajustare (%,Eur/mp) 0% 0 0% 0 0% 0
Preț ajustat EUR/mp 108 92 108
Alți factori Intravilan Similar Similar Similar
Valoare ajustare (%,Eur/mp) 0% 0 0% 0 0% 0
Preț ajustat EUR/mp 108 92 108
Ajustare total ă netă EUR -12 11 13
Ajustare total ă netă % -10% 14% 14%
Ajustare total ă brută EUR 12 21 25
Ajustare total ă brută % 10% 26% 26%
Minim ajustare
brută 10%
TRUE
TRUE
Comparabila aleas ă Comparabila
A
Valoare pia ță EUR/mp 108
Valoare pia ță EUR 752.725
Valoare de pia ță
teren (rotunjit) EUR 753.000

Scurte explica ții pentru ajust ările efectuate
S-a aplicat o ajustare de -5%, care reflect ă marja de negociere pentru acest tip de proprietate.
1. Dreptul real de proprietate transmis
Cu ocazia v ânzării, toate drepturile de proprietate se transmit integral. Nu s -au efectuat ajust ări.
2. Condi ții de finan țare
Estimarea va lorii se face la dat ă evalu ării. Nu s -au efectuat ajustari.
3. Condi ții de v ânzare
Vânzarea se efectueaz ă liber, în urma unui marketing adecvat, nici cump ărătorul nu este obligat

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

125
să cumpere, și nici v ânzătorul nu este for țat să vândă. Nu s -au efectuat aj ustări.
4. Cheltuieli necesare imediat dup ă cump ărare
Nu se impun cheltuieli dup ă achizi ție. Nu s -au efectuat ajust ări.
5. Condi țiile pie ței
Comparabilele sunt expuse pe pia ța liber ă a terenurilor, care nu a înregistrat modific ări
esențiale în intervalul de timp în care s -a realizat estimarea valorii. Toate ofertele sunt valabile
la data realiz ării evalu ării. Nu s -au efectuat ajust ări.
6. Localizare
Au fost ajustate pozitiv comparabilele B și C pentru o localizare mai îndep ărtată față de
proprietatea subiect, la o distan ță de aproximativ 1 km.

7. Suprafa ță teren
Au fost ajustate negativ comparabilele A si B pentru o suprafa ță mai mare dec ât cea a
propriet ății subiect.
8. Front stradal
Au fost ajustate negativ comparabilele A si C pentru o diferen ță semnificativ ă față de frontul
stradal al propriet ății subiect.
9. Acces
Nu s-au efectuat ajust ări.
10. Topografie
Nu s-au efectuat ajust ări.
11. Utilit ăți disponibile
Nu s-au efectuat ajust ări.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

126
12. Zonare
Nu s-au efectuat ajust ări.
13. Al ți factori
Nu s-au efectuat ajust ări.

Comparabile de piață – teren utilizate î n evaluare
Comparabila A

Comparabila B

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

127

Comparabila C

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

128
ANEXA 3 – Fișa de cost – costul de nou al construcției

Denumire Descriere Suprafa ță Cost
catalog
(include
TVA) Cost
catalog
(fără TVA) CIB Durata
totală de
viață Durata
de via ță
consuma
tă Depreciere
fizică
mp EUR /
mp EUR / mp EUR ani ani % EUR
1 2 3=2/1.19 4=1*3*Ind
actual 5 6 7=6/5 8=4*7
Infrastruc
tura 6INFSPB
A 983,00 258,1 217 231.433 100 4 4% 9.257
Suprastruc
tura P+3E 6SSTSP
BA 3.565,19 166,9 140 535.627 100 4 4% 21.425
Suprastruc
tura E4 6CLBTIP
B 869,61 189,8 159 148.575 100 4 4% 5.943
Finisaj
interior
zona
birouri FINSPBI
R 4.011,32 196,3 165 651.840 80 4 5% 32.592
Instala ții
electrice ELSPBA 4.434,80 58,6 49 215.132 45 4 9% 19.123
Instala ție
de
încălzire și
ventila ții IVSPBA 4.434,80 29,4 25 115.504 45 4 9% 10.267
Instala ții
sanitare SASPBA 4.434,80 14,9 13 53.163 45 4 9% 4.726
Finisaj
fațadă FPERET
EM1 2.509,38 219,0 184 461.811 45 4 9% 41.050
Terase
circulabile TERCIR
C 34,28 222,6 187 6.604 60 4 7% 440
Acoperi ș
tip teras ă
necirculabi
lă TERNEC
IRC 983,00 102,7 86 87.372 60 4 7% 5.825
Total 1.458,3 1225,46 2.507.059,6 6,01% 150.64
8
Profitul
dezvoltato
rului
imobiliar 20%
Total cost
construc ție 3.008.472

(Sursă: Costuri de reconstruc ție – Costuri de înlocuire, Cl ădiri industriale, comerciale și agricole, autor
Corneliu Șchiopu, Editura IROVAL, 2015 , Clădiri cu structuri pe cadre, anexe gospod ărești, structuri
MiTek și construc ții speciale, autor Corneliu Șchiopu, Editura IROVAL, 2014 )

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

129
Observa ții:
1. Gradul de intensitate seismic ă a fost considerat VI, conform Normativului de calcul
P100/1978.
2. Calculele s -au efectuat pentru distan ța de transport 10 km și localit ăți cu nivelul al III -lea de
salarizare.
3. Durata de via ță pentru subsi stemele constructive s-a folosit Normativul de calcul P135/1999.
4. Costul finisajelor de fa țadă s-a stabilit în func ție de suprafa ța opac ă existent ă a clădirii.
Determinarea costului fa țadei ce s -a adăugat la costul total al cl ădirii a impus parcurgerea
următoarelor etape: determinarea suprafe ței totale a fa țadei; determinarea suprafe ței opace
prin deducerea din suprafa ța total ă a fa țadei, a suprafa ței tâmplăriei exterioare și
multiplicarea costului/ mp a fa țadei existente cu suprafa ța opac ă, conform tabelului :
Denumire Formula de calcul Unitate de masura ă Dimensiune
Lungime cl ădire Lc ml 46,49
Lațime cl ădire lc ml 20,12
Perimetrul P=2*(L c+lc) ml 133,22
Înălțime cl ădire Hc ml 19,60
Suprafa ță clădire Sc=P*H c mp 2611,11
Suprafa ță tâmplărie exterioar ă Stext ml 101,73
Suprafa ța opac ă a clădirii Sopac ă=Sc-Stext mp 2509,38

*Lungimea și lățimea cl ădirii au fost preluate din planurile puse la dispozi ția evaluatorului.
*Înălțimea cl ădirii a fost preluat ă din Memoriul Tehnic.
*Suprafa ța tâmplăriei exterioare a fost estimat ă de către evaluator conform planurilor puse la
dispozi ție.
5. Suprafa ța teraselor circulabile a fost preluat ă din planuri conform tabelului de mai jos :
Nr.crt. Nivel Suprafa ță teras ă [mp]
1 Parter 0
2 Etajul 1 0
3 Etajul 2 0
4 Etajul 3 0
5 Etajul 4 34,28
Total 34,28

Nr.
Crt. Denumire CIB Deprecie –
re Fizic ă Depreciere
Func țional ă Depreciere
Extern ă Deprecie –
re
Cumulat ă CIN Valoare
de pia ță
(EUR) (%) (%) (%) (%) (EUR) (EUR/
mp) (EUR)
1 Construc ție 3.008.47 6,01% 0,0% 0,0% 6,01% 2.827.69 638 2.830.00

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

130
ANEXA 4 – Aboradarea prin venit
Element UM Valoare
de pia ță Explica ții
Suprafa ța construit ă mp 4.434,80 Conform planuri
Suprafa ța util ă mpu 4.011,32 Conform memoriu de arhitectur ă și
planuri
Chirie medie lunar ă aferent ă EUR/mpu/
lună 6,0 Conform analizei de pia ță (între 4
și 8 EUR/mp pentru cladire de
birouri în zona subiect)
Venit brut poten țial EUR/lun ă 24.068 = Suprafa ța util ă * chiria medie
lunar ă aferent ă
Venit brut poten țial EUR/an 288.815 = Suprafa ța util ă * chiria medie
lunar ă aferent ă * 12 luni
Grad de neocupare % 10% Conform analizei de pia ță (piață a
cump ărătorului, numeroase oferte
de închiriere și cerere redus ă)
Venit brut efectiv EUR/an 259.934 = Venit brut poten țial – Grad de
neocupare
Chetuieli exploatare, din care: EUR/an 13.900 – Impozit pe proprietate EUR/an 2.200 Estimare evaluator
– Repara ții și întreținere EUR/an 6.500 Estimare evaluator, cca. 2,5% din
VBE
– Asigur ări și alte cheltuieli de
administrare și management EUR/an 5.200 Estimare evaluator, cca. 2% din
VBE
Venit net efectiv EUR/an 246.034 = Venit brut efectiv – Cheltuieli
exploatare
Rata de capitalizare % 8% Conform analizei de pia ță (între 8
si 10%)
Valoare pia ță prin abordarea prin
venit EUR 3.075.41
9 = Venit net efectiv / Rata de
capitalizare
Valoare pia ță prin abordarea prin
venit (rotunjit) EUR 3.080.00
0
Valoare pia ță prin abordarea prin
venit proprietate imobiliar ă EUR/mpu 768 = Valoare pia ță prin abordarea prin
venit (rotunjit)

Nr.
Crt Client Nr./dat ă
contract Valoare
chirie Suprafa ță
închiriabil ă Valoare
chirie Observa ții
euro mp euro/mp
1 TNT Romania
SRL 568/28.11.
2014 4.900 804,23 6,09 parțial parter,
parțial etaj 1
2 ELMAT SA 13/13.02.2
017 1.700 765 2,22 etaj 3
3 JC Transilvania
Group 75/2017 2.400 765 3,14 etaj 2
4 SKIPTRANS 74/2017 3.500 500 7,00 parțial etaj 1

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

131
Capitolul V
ÎNTOCMIREA DEVIZULUI ESTIMATIV ȘI CALCULUL ECONOMIC

Devizul general este documentația economică prin care se stabilește valoarea totală
estimativă a obiectelor de investiții în faza de proiectare, studiu de fezabilitate și proiect tehnic.
Devizul general se structurează pe capitole de cheltuieli, precizându -se valoarea totală,
din care partea supusă licitației. Factorii care influențează direct costurile, prețul și profitul sunt:
1. Obiectul lucrărilor : volumul mare, uneori foarte mare, al lucrărilor de construcții
care presupune realizarea unor obiective de investiții ale beneficiarilor din alte ramuri
(economice sau social -culturale), dezvoltări și modernizări, reparații ale unor obiective existente .
2. Executarea lucrărilor : organizarea activității de construcții -montaj privind
executarea lucrărilor respective la fața locului pe șantiere;
3. Caracterul lucrărilor : legat de specificul obiectivelor de construit sau de montat.
Fiecare obiectiv are înfățișarea și consistența construcțiilor, a dotărilor în conformitate
cu proiectul de execuție și au scheme de montare ș i funcȚ ionare, elaborate ca documentații
tehnice de execuție proprie. Ca urmare fiecare obiectiv valorează distinct după cheltuielile
evaluate în devize specifice;
4. Amplasarea obiectivului l ucrării : amplasamentul obiectivului, presupunând nu
numai distanța fa ță de sediul întreprinderii de construcții -montaj, ci mai ales lucrările de
pregătire a terenului pe care urmează să se construiască, inclusiv demolarile și acordarea
despagubirilor (dacă este cazul);
5. Studii de cercetare și proiectare : studiile privind cerceterea și proiectarea,
asistența de specialitate acordată de către cercetători și proiectanți pe parcursul execuției
lucrărilor sau după darea în folosință până la atingerea parametri lor proiectați;
6. Forța de muncă : fluctuațiile raportului dintre cererea și oferta forței de muncă
calificată sau necalificată;
7. Condițiile de lucru : sezonul, prin condițiile diferite de lucru în anotimpul rece și
chiar în tot timpul anului în perioadele nepropice (ploi, temperaturi foarte ridicate) precum și
condițiile deosebite de desfășurare a lucrărilor (trafi c rutier, subteran, altitudine ș .a.).
Normele de muncă "O -1987" reflectă operațiile și lucrăriile de măsurători terestre de
teren și b irou, fiind diferențiate pe articole care cuprind distinct zonele cadastrului, geodezei,
topografiei, fotogrammetriei și cartografiei.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

132
În prezent ele au un rol orientativ în ceea ce privește organizarea și planificarea lucrărilor
de măsurători terestre, m ulte dintre articolele existente în aceste norme fiind în neconcordanță cu
nivelul tehnic și tehnologic al mileniului III, iar unele sunt ieșite din uz . În general normele de
muncă își propun urmărirea câtorva obiective:
• Stabilirea de durate de timp pentr u fiecare membru al formației de muncă (echipei)
exprimate în ore -om atunci când aceștia participă cu timpi diferiți la realizarea operației
sau ca o singură durată exprimată în ore -echipă atunci când membrii echipei participă cu
timpi egali.
• Stabilirea u nor timpi diferențiați pentru sezoanele "toamnă -iarnă" și "primvară -vară",
avându -se în vedere randamentul diferit în executarea lucrărilor de teren.
• Diferențierea timpilor de execuție și a componentei echipei în raport cu categoria de
greutate a terenulu i, determinată de accidentația aceestuia, precum și de gradul de
acoperire cu construcții sau cu vegetație.
În continuare se va prezenta structura generală a unui deviz de lucrări, constuit pornind
de la principiile descrise, în care s -au preluat și adapt at articolele din Normele O -1987, rezultate
din mofificările tehnice și tehnologice survenite între timp.
Tabel 5.1. Devizul estimativ
Nr.
Crt. Simbol Denumirea lucrării UM Canti
tate Echipa Ore
conven ționale Total ore
conven ționale
MUNC. TESA MUNC. TESA MUNC.
1 2 3 4 6 7 8 9 10
7/ (5+6) 4*7 4*8
A. Lucrări de teren
1 OA 20
E III a Recunoașterea pctelor de
triangulație pcte. 6 1 3.05 1.525 18.3 9.15
2 OA 24 Recunoașterea terenului
în operațiile topografice ha 2472 1 0.032 0.016 79.094 39.546
3 OD 8 Pichetarea punctelor
topografice pcte. 8 1 0.02 0.01 0.16 0.08
4 OE 1 Despachetarea și
împachetarea aparatului oper. 8 2 0.15 0.05 1.2 0.4
5 OU12
A b III Puncte de îndesire a
rețelei de triangulație cu
latura (1 -3km) pcte. 3 0 7.37 7.37 22.11 22.11
6 OE2 Instalarea aparatului de
măsurat unghiuri în stație oper. 8 2 0.06 0.02 0.48 0.16
7 OU 1 Punct de stație în pcte. 9 4 0.602 0.1204 5.418 1.0836

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

133
Nr.
Crt. Simbol Denumirea lucrării UM Canti
tate Echipa Ore
conven ționale Total ore
conven ționale
MUNC. TESA MUNC. TESA MUNC.
A 6 III drumuire
8 OU 2
A a 6
III Puncte radiate pcte. 96 4 0.11 0.022 10.56 2.112
TOTAL LUCRĂRI TEREN 137.32 74.6425

B. Lucrări de birou
9 OA1 C
a Documente și analiza
documentelor kmp 24.72 – 3 – 74.15 –
10 OU12
B a Punct de îndesire a rețelei
de triangulație de ordinul
V pcte. 2 – 6.75 – 13.5 –
11 OU 1
B d Calculul punctelor de
drumuire pcte. 9 – 0.5 – 4.5 –
12 OU 2
B c Calculul punctelor radiate pcte. 87 – 0.17 – 14.79 –
13 ON 7
A Raportarea punctelor pcte. 96 – 0.04 – 3.84 –
14 OM 1
A Înregistrarea
coordonatelor în inventar pcte. 96 – 0.05 – 4.8 –
15 OM 2
A Descrierea topo. a pct. de
triangulație pcte. 6 – 0.3 – 1.8 –
16 OA 5 f Proiect pt. executarea
lucr. topo kmp 24.72 – 10.31 – 254.83 –
17 OR 4 Executarea cadrului
planșei plan
sa 4 – 5.76 – 23.04 –
18 OU 16
A Verificarea lucrărilor
geodezice kmp 24.72 – 0.24 – 5.932 –
TOTAL LUCRĂRI BIROU 401.18
TOTAL LUCRĂRI 538.50

Tabel 5.2. Calcul economic
Salar teren BRUT 1,900.00
Salar birou BRUT 1,900.00
Transport de la unitate la locul de muncă 99.11
Total ore de muncă 538.50
Total manoper ă 5,897.26
CAS 25% 1,474.32
CASS 10% 589.73
Impozit pe salariu 0.04% 2.36
Total salarii 7,963.67

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

134
Cheltuieli materiale 500.00
Cheltuieli generale 450.00
Cheltuieli de deplasare 250.00
Taxe la oficiu 150.00
Total cheltuieli 9,313.67
Beneficiu 5% 465.68
Total fără TVA 9,779.35
TVA 19% 1,858.08
TOTAL 11,637.43

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

135

Capitolul VI
CONCLUZII ȘI PROPUNERI

În cadrul acestei lucrări , cu ajutorul tehnicilor de măsurare și prelucrare topografice s-au
realizat operațiunile necesare pentru întocmirea planului de amplasament și delimitare a bunului
imobil precum și evaluarea clădirii de birouri și a terenului aferent acesteia.
În etapa de rezolvare geodezică au fost prezentați pașii și anume , compensarea
planimetrică a rețelei prin aplicarea schemei de reducere succesivă Gauss – Doolittle și
verificarea matriceală a acesteia.
Următoarea etapă a fost reprezentată de îndesirea rețelei geodezic e naționale cu două
puncte notate R și Q , a căror poziție planimetrică provizorie a fost determinată prin metoda
intersecți ilor înainte și înapoi, apoi compensarea coordonatelor și verificarea matriceală a
acestora .
A urmat realizarea unei drumuiri sprijinite pe două puncte cunoscute care a pornit din
punc tul R și s-a finalizat pe punctul Q ca si verificare. Din acest punct au fost radiate puncte de
detaliu reprezentând drumul, copaci, camine de apa si canalizare , stâlpi de electricitate , limite de
proprietate, aflate în aria studiată. S-a considerat meto da drumuirii sprijinite pe două capete ca
fiind cea mai potrivită, deoarece asigură precizie mare în determinarea coordonatelor punctelor,
oferind control asupra calculelor efectuate.
Folos irea stației totale Leica TCR 705 pentru măsurarea unghiurilor și a distanțelor este
indicată în scopul acestei lucrări, acesta oferind o precizie bună la determinarea coordonatelor și
un timp de efectuare al masurătorilor optim, fapt ce a condus la creșterea randamentului
lucrărilor. Utilizarea soft -urilor de ultimă ge nerație de prelucrare și raportare , au asigurat
eficiență în calcule și scurtarea timpului necesar determinării coordonatelor punctelor și
realizării planului de situatie .
Ultima etapă a acestei lucrări a fost reprezentată de evaluarea clădirii de birouri
amplasată în zona studiată și terenul aferent acesteia, în suprafață de 6965 mp. Ca și etape de
lucru s -a analizat cea mai bună utilizare a terenului ca fiind cea existentă, teren cu destinație
comercială. Valoarea terenului a fost dată de abordarea prin piață, metoda comparației directe –
analiza pe perechi de date. Valoarea clădirii a fost calculată prin două abordări, abordarea prin
cost, calculându -se costul de nou al construcției prin metoda costurilor segregate, considerându –

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

136
se valoarea care oferă cea mai apropiată valoare de cea reală. Abord area prin venit – metoda
capitalizării ventului a fost utilizată ca abordare secundară de verificare a rezultatelor obținut e
prin abordarea prin cost. În final, imobilul a fost evaluat la circa 3,5 mil de EURO, apro ximativ
16.349.000 RON .
Întocmirea lucrării de diplomă a reprezentat o acumulare de cunoștințe de -a lungul celor
patru ani de studiu de specialitate. Practicile au avut rolul de a sedimenta cunoștințele și de a
forma deprinderile în mânuirea aparaturii și în posibilitatea culegerii datelor concrete în vederea
conturării unor lucrări, parte componentă a lucrării de față.
În urma realizării acestei lucrări de absolvire am reușit să cunosc fluxul tehnologic de
lucru precum aplicabilitatea metodele geodezice ș i topografice studiate de -a lungul celor patru
ani. De asemenea, experiența acumulată în urma practicii în domeniul evaluărilor imobiliare și
implicarea directă în acest domeniu mi -a oferit cunoștințe necesare întocmirii unei astfel de
lucrări.

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

137

BIBLIOGRAFI E

Cărți și lucrări de autori în edituri
1. Boș N., Iacobescu O., 2007, “Topografie modernă”, Editura C.H.Beck, București
2. Constantin Moldoveanu, 2002, “Geodezie. Noțiuni de geodezie fizică și elipsoidală,
poziționare”, Editura Matrix ROM, București
3. Corneliu Șchiopu, 2014, “Clădiri cu structuri pe cadre, anexe gospodărești, structuri
MiTek și construcții speciale”, Editura IROVAL, Bucure ști
4. Corneliu Șchiopu, 2015, “Costuri de reconstrucție – Costuri de înlocuire, Clădiri
industriale, comerciale și agricole”, Editura IROVAL, Bucure ști
5. Dima N., 1996, “Topografie minieră”, Editura Corvin, Deva
6. Dîrja M., Palamariu M., 2008, “Evaluarea bunurilor imobiliare”, editura Todesco, Cluj –
Napoca
7. Leu, I. N., Budiu V., Ciolac V., Moca V., Ciotlăuș A., Ritt C., Negoescu I., 2002,
“Topografie și cadastru”, Editura Universul, București
8. Ortelecan, M., Palamariu M., Pădure I., 2002, “Cartografie și Cartometrie”, Editura
Aeternitas, Alba -Iulia
9. Ortelecan M. , 2006 , “Geodezie ”, Editura Academic Press, Cluj -Napoca
Note de curs
1. ***, Note de curs cartografie Cluj – Napoca, 201 6-2017
2. ***, Note de curs geodezie matematică, Cluj – Napoca, 20 15
3. ***, Note de curs topografie generală, Cluj – Napoca, 201 4-2015
Webgrafie
1. https://www.google.ro/maps
2. https://www.imobiliare.ro
3. https://www.spatiicomerc iale.ro
4. https://www.actualdecluj.ro
5. https://www.ziare.com
6. http://ro.wikipedia.org

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

138
7. http://www.ancpi.ro
8. http://www.cjcluj.ro
Alte surse
1. ANEVAR – Evaluarea proprietăților imobiliare, IROVAL București, 2016
2. Ghidurile de evauare GEV, 2018 (GEV 520 – Evaluare pentru garantarea împrumutului,
GEV 630 – Evaluarea bunurilor imb ile)
3. Manual de utilizare a nivelei Leica Na 700
4. Manualul de utilizare a stației totale Leica TCR 705
5. Ministerul Agriculturii, 1987, “Norme de munc ă unificate pe economie pentru lucrări
geodezice, topo – fotogrammetrice și cartografice (lucrări de măsurători terestre), Centrul
de material didactic și propaganda agricolă, Redacția de propagandă tehnică agricolă
Cartea cu devizul
6. Standardele de evaluare a bunurilor, 2018 (SEV 100 – Cadrul general (IVS Cadrul
general), SEV 101 – Termenii de referință ai evaluării (IVS 101), SEV 104 – Tipuri ale
valorii, SEV 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230), SEV 310 – Evaluări
ale drepturilor asupra proprietății imobiliare pentru garantarea împrumutului (IVS 310)

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

139
LISTA FIGURILOR
Figura 1.1. Harta județului Cluj
Figura 1.2. Descrierea amplasamentului zonei proprietatii subiect
Figura 1. 0. Localizarea propriet ății imobiliare (micro localizarea)
Figura 1.4. Acces proprietate
Figura 1. 0. Rețeaua geodezică de stat
Figura 1.6. Harta deformațiilor liniare relative pe teritoriul României în proiecția Stereografică
1970
Figura 1.7. Sistemul general de axe al proiecției stereografice 1970
Figura 1.8. Proiecția punctelor de pe suprafața terestră pe planul proiecț iei Stereografice 1970
Figura 1.9. Suprafețe de nivel
Figura 1.10. Suprafețe de nivel, suprafața de nivel zero
Figura 2.1. Sta ția total ă Leica TCR 705
Figura 2.2. Părți componente Leica TCR 705
Figura 2.3. Auxiliare stație totală
Figura 2.4. Cutia și acces oriile stației totale
Figura 2.5. Axele stației totale
Figura 2.6. Colimația orizontală
Figura 2.7. Colimația verticală
Figura 2.8. Determinarea colimației H
Figura 2.9. Schimbarea poziției lunetei
Figura 2.10. Instalarea trepiedului
Figura 2.11. Centrarea și calarea
Figura 2.12. Nivela Leica NA 700
Figura 2.13. Schema de principiu a unui instrument de nivelment de tip rigid:
a – secțiune transversală; b – imagine generală
Figura 2.14. Identificarea erorilor de colimație prin nivelment geometric de capăt
Figura 2.15. Nivelment geometric de mijloc
Figura 2.16. Măsurarea unghiurilor orizontale – metoda simplă
Figura 2.17. Măsurarea unghiurilor orizontale – metoda repetiției
Figura 2.18.Măsurarea unghiurilor orizontale – metoda reiterației
Figura 2.19. Măsurarea unghiurilor orizontale – metoda seriilor complete

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

140
Figura 2.20. Măsurarea unghiurilor orizontale – metoda combinațiilor binare
Figura 2.21. Măsurarea unghiurilor vertical e
Figura 2.22. Măsurarea distanțelor topografice prin unde
Figura 2.23. Interfața programului AutoCAD 2012
Figura 3.1. Rețeaua de triangulație
Figura 3.2. Nivelment trigonometric geode zic
Figura 3.3. Îndesirea rețelei de triangulație
Figura 3.4. Rețeaua de ridicare – schița drumuirii
Figura 3.5. Radierea cu stația totală – în plan și în înălțime
Figura 3.6. Determinarea coordonatelor punctelor de detaliu în programul AutoCad
Figura 4.1. Extras de plan cadastral de carte funciară
Figura 4.2. Descrierea amplasamentului zonei propietății su biect
Figura 4.3. Localizarea proprietății imobiliare (macro localizare)
Figura 4.4. Localizarea proprietății imobiliare (micro localizare)
Figura 4.5. Acces proprietate subiect
Figura 4.6. Plan de situație – amplasament clădire de birouri și hotel (situaț ie existentă)
Figura 4.7. Încadrare PUZ în Cluj -Napoca
Figura 4.8. Oferte de închiriere spații de birouri
Figura 4.9. Oferte de vânzare terenuri

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

141
LISTA TABELELOR
Tabel 1.1. Coordonatele punctelor din rețeaua geodezică de stat
Tabel 3.1. Coordonatele punctelor din rețeaua geodezică de stat
Tabel 3.2. Carnetul de teren corespunzător rețelei de triangulație
Tabel 3.3. Calculul neînchiderii unghiulare w 7
Tabel 3.4. Calculul erorilor de neînchidere unghiulară
Tabel 3.5. Calculul coeficienților sistemului normal de corecții
Tabel 3.6. Schema Gauss – Doolittle
Tabel 3.7. Valorile corelatelor calculate
Tabel 3.8. Calculul corecț iilor
Tabel 3.9. Calculul unghiurilor compensate
Tabel 3.10. Matricea B
Tabel 3.11. Transpusa matricei B
Tabel 3.12. Înmulțire matrici BT și B
Tabel 3.13. Inversa produsului
Tabel 3.14. Calculul ori entărilor de plecare și de închidere
Tabel 3.15. Calculul orientărilor
Tabel 3.16. Calculul lungimii bazei AB
Tabel 3.17. Calculul lungimilor laturilor
Tabel 3.18. Calculul coordonatelor prin metoda radiatelor duble
Tabel 3.19. Calculul coordonatelor prin metoda traseului poligonal sprijinit pe două puncte
cunoscute
Tabel 3.20. Calculul corecțiilor unitare și parțiale
Tabel 3.21. Tabel comparati v coordonate obținute
Tabel 3.22. Rețele geodezice de nivelment
Tabel 3.23. Coordonatele punctelor din rețeaua de nivelment considerată
Tabel 3.24. Carnet de teren – citiri zenitale
Tabel 3.25. Determinarea cotelor punctelor din rețeaua de sprijin
Tabel 3.2 6. Toleran țe admise
Tabel 3.27. Tabel comparativ cote absolute
Tabel 3.28. Inventar de coordonate ale punctelor din rețeaua de stat
Tabel 3.29. Observa ții azimutale necesare dezvoltării rețelei …………………………………………………7

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

142
Tabel 3.30. Coordonatele provizorii ale punctelor de îndesire
Tabel 3.31. Calculul coeficienților de direcție
Tabel 3.32. Calculul orientării direcției zero a limbului (modulul stației) și a termenilor liberi
Tabel 3.33. Coeficienții ecuațiilor echivalente și a termenilor liberi
Tabel 3.34. Calculul coeficiențiilor ecuațiilor normale
Tabel 3.35. Rezolvarea sistemului normal de ecuații
Tabel 3.36. Calculul corec țiilor care revin coordonatelor
Tabel 3.37. Valorile corecțiilor pentru punctele de îndesire
Tabel 3.38. Valoarea coordonatelor punctelor de îndesire
Tabel 3.39. Matricea A
Tabel 3.40. Transpusa matricei A
Tabel 3.41. Matricea P
Tabel 3.42. Produsul dintre matricea AT și P
Tabel 3.43. Produsul dintre matricea AT, P și A
Tabel 3.44. Inversa pro dusului dintre matricea AT, P și A
Tabel 3.45. Matricea l
Tabel 3.46. Analiza coordonatelor obținute prin metoda Gauss și metoda matriceală
Tabel 3.47. Calculul drumuirii sprijinite pe două capete
Tabel 3.48. Corecții unghiulare și parțiale
Tabel 3.49. Coordonatele punctelor de detaliu
Tabel 4.1. Rezultatele evaluării
Tabel 4.2. Suprafețe constructive
Tabel 4.3. Oferte de închiriere spații de birouri
Tabel 4.4. Evoluția prețurilor de închiriere pe piața clujeană în ultimii 5 ani
Tabel 4.5. Oferte de tere nuri de vânzare
Tabel 4.6. Rezultatele evaluării prin abordarea prin cost
Tabel 4.7. Analiza de piață – comparabile teren
Tabel 4.8. Rezultatele evaluării terenului considerat liber
Tabel 4.9. Rezultatele evaluării prin abordarea prin venit
Tabel 4.10. Rezu ltatele evaluării
Tabel 5.1. Devizul estimativ
Tabel 5.2. Calcul economi c

Laura Ana -Maria Burcă Utilizarea metodelor geodezice și topo -cadastrale în vederea întocmirii
documentației necesare evaluării unei clădiri de birouri

143
LISTA PLANȘELOR
Planul de încadrare în zonă 1:5000
Planul rețelei de triangulație – scara 1:
Planul de îndesire a rețelei de sprijin – scara 1:
Planul drumuirii sprijinite pe două capte – scara 1:
Plan de amplasament și delimitare a corpului de proprietate – scara 1: