I.P CENTRU DE EXCELENȚĂ ÎN CONSTRUCȚII CATEDRA:CADASTRU, EVALUAREA IMOBILULUI ȘI ȘTIINȚE ECONOMICE LA PRACTICA DE CADASTRU Realizat de eleva grupei… [306095]

MINISTERUL EDUCAȚIEI AL REPUBLICII MOLDOVA

I.P CENTRU DE EXCELENȚĂ ÎN CONSTRUCȚII

CATEDRA:CADASTRU, EVALUAREA IMOBILULUI ȘI ȘTIINȚE ECONOMICE

LA PRACTICA DE CADASTRU

Realizat de eleva grupei EI 15.09

Verificat de profesoara de specialitate

Romaniuc M.

CHIȘINĂU 2017

MINISTERUL EDUCAȚIEI AL REPUBLICII MOLDOVA

I.P CENTRU DE EXCELENȚĂ ÎN CONSTRUCȚII

CATEDRA: CADASTRU, EVALUAREA IMOBILULUI ȘI ȘTIINȚE ECONOMICE

DOSAR

LA PRACTICA DE CADASTRU

Note curente: 0,3*_____=______

Întocmirea dosarului: 0.5 * ____=______

Susținerea dosarului: 0.2*_____= ______

Nota generală:_______________________

Realizat de elevul grupei EI 15.09

A verificat profesoara de specialitate

Romaniuc M.

CHIȘINĂU 2017

INTRODUCERE

Procesul de evaluare solicită evaluatorului utilizarea unor date sistematizate și veridice obținute din diferite surse demne de încredere. Evaluatorul trebuie să studieze minunțios toată documentația tehnică a [anonimizat] a obiectului studiat. E necesară analiza detaliată a stării clădirii în general și elementelor constructive, a [anonimizat], terenului.

[anonimizat] o [anonimizat]. După evaluarea și descrierea amănunțită a [anonimizat] a fost obținută trebuie să fie inclusă în raportul de evaluare.

Raportul de evaluare (dosarul) [anonimizat].

Legătura dintre cadastru și evaluarea bunurilor imobile in Republica Moldova.

Atît cunoașterea cadastrului cît și evaluării imobilului sunt importante pentru un evaluator bun. [anonimizat]. [anonimizat] a determina valoarea bunului imobil e necesară determinarea terenului pe care se află acest bun imobil.

SECURITATEA ȘI SĂNĂTATEA ÎN MUNCĂ

Conform art.5 al Legii cu privire la securitatea și sănătatea în muncă nr. 319/2006 se vor menționa principalele noțiuni:

Lucrător – [anonimizat], [anonimizat], [anonimizat];

Prevenire – [anonimizat];

[anonimizat] a organismului, [anonimizat] 3 [anonimizat];

[anonimizat], aparat, unealtă sau instalație folosită în muncă;

[anonimizat], [anonimizat], sănătății lucrătorilor și a altor persoane participante la procesul de muncă;

Conform art. 22, [anonimizat], precum și cu instrucțiunile primite din partea angajatorului, astfel încât să nu expună la pericol de accidentare sau îmbolnăvire profesională atât propria persoană, cât și alte persoane care pot fi afectate de acțiunile sau omisiunile sale în timpul procesului de muncă.

Conform art. 23.(1) În mod deosebit, în scopul realizării obiectivelor prevăzute la art. 22, lucrătorii au următoarele obligații:

a) să utilizeze corect mașinile, aparatura, uneltele, substanțele periculoase, echipamentele de transport și alte mijloace de producție;

b) să utilizeze corect echipamentul individual de protecție acordat și, după utilizare, să îl înapoieze sau să îl pună la locul destinat pentru păstrare;

c) să nu procedeze la scoaterea din funcțiune, la modificarea, schimbarea sau înlăturarea arbitrară a dispozitivelor de securitate proprii, în special ale mașinilor, aparaturii, uneltelor, instalațiilor tehnice și clădirilor, și să utilizeze corect aceste dispozitive;

d) să comunice imediat angajatorului și/sau lucrătorilor desemnați orice situație de muncă despre care au motive întemeiate să o considere un pericol pentru securitatea și sănătatea lucrătorilor, precum și orice deficiență a sistemelor de protecție;

e) să aducă la cunoștință conducătorului locului de muncă și/sau angajatorului accidentele suferite de propria persoană;

g) să coopereze, atât timp cât este necesar, cu angajatorul și/sau cu lucrătorii desemnați, pentru a permite angajatorului să se asigure că mediul de muncă și condițiile de lucru sunt sigure și fără riscuri pentru securitate și sănătate, în domeniul său de activitate;

În cazul desfășurării activităților elevilor pe perioada de practică în auditorii, săli trebuie luate măsuri pentru a asigura suficient aer proaspăt la locurile de muncă în spații închise, avându-se în vedere metodele de lucru utilizate și cerințele fizice impuse lucrătorilor. În cazul utilizării unui sistem de ventilare forțată, acesta trebuie să fie menținut în stare de funcționare.

În cazul lucrului cu calculatorul este necesar de respectat condițiile precum: distanța dintre calculator și ochi, poziția corectă pe scaun, pauze în cazul lucrului pe perioade îndelungate și altele.

În timpul programului de lucru, temperatura din încăperile ce conțin posturi de lucru trebuie să fie adecvată organismului uman, ținându-se seama de metodele de lucru utilizate și de cerințele fizice impuse lucrătorilor.

În măsura în care este posibil, locurile de muncă trebuie să aibă iluminat natural suficient și să fie prevăzut un iluminat artificial adecvat pentru sănătatea și securitatea lucrătorilor. Locurile de muncă în care lucrătorii sunt în mod deosebit expuși riscurilor în caz de defecțiune la iluminatul artificial trebuie să fie prevăzute cu iluminat de siguranță/urgență de intensitate suficientă.

Locurile de muncă trebuie dotate cu echipamente de prim ajutor. Echipamentele trebuie să fie marcate corespunzător și să fie ușor accesibile.

Locurile de muncă la care se lucrează în poziție așezat se dotează cu scaune concepute corespunzător caracteristicilor antropometrice și funcționale ale organismului uman, precum și activității care se desfășoară, corelându-se înălțimea scaunului cu cea a planului de lucru.

Pe perioada practicii este necesar de a încălța încățăminte pe talpă pentru a fi comod de efectuat măsurători, mers pe jos etc.

În cazul lucrărilor în aer liber pe ploaie și vreme rece este necesar de a îmbrăca haine de protecție împotriva intemperiilor. În cazul nerespectării măsurilor de protecție este necesar acordarea primului ajutor pentru persoanele care au suferit în urma acestora.

PROCESUL DE EVALUARE

Elemente fundamentale în evaluare

Activitatea de evaluare a bunurilor imobile în Republica Moldova este reglementată începînd cu 2002 odată cu actele legislative în viguare.

Actele legislative reflectă principalele noțiuni de:

Activitate de evaluare;

Tipuri de evaluare;

Evaluator;

Drepturile și obligațiunile evaluatorului;

Tipuri de valori;

Proces de evaluare;

Metode de evaluare;

Raport de evaluare.

Cadastru- sistem informațional de stat ce conține înregistrări despre terenuri, despre terenuri aferente lor și drepturile asupra lor constituit din cadastru bunurilor imobile și cadastre de specialitate (Legea cadastrului bunurilor imobile în Republica Moldova 1543-XIII din 25 februarie 1998).

Cadastru bunurilor imobile – cadastru general care reprezintă un sistem unic multifuncțional de înregistrare de stat a bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor, de estimare a valorii acestora;

Bun imobil – este bunul strămutarea căruia este imposibilă fără a cauza prejudicii destinației lui;

Plan geometric – document tehnic întocmit în urma măsurătorilor geometrice la fața locului în care se indică hotarele terenului și construcțiile capitale amplasate pe acestea;

Plan cadastral – reprezentare grafică a teritoriului conținînd date despre ampl0asament, hotarele și numerele cadastrale ale terenurilor, precum și alte date;

Rolul cadastrului

Cadastru trebuie să furnizeze date reale despre bunul imobil.

Activitate de evaluare – activitatea desfășurată de întreprinderile de evaluare, care constă în estimarea valorii de piață sau a altei valori a obiectului evaluării;

Evaluare – proces de determinare a valorii obiectului evaluării la o dată concretă, ținîndu-se cont de factorii fizici, economici, sociali și de altă natură, care influiențează asupra valorii;

Evaluator – persoană fizică sau juridică cu o reputație bună, cu studii superioare în domeniul evaluării, titular al certificatului de calificare al evaluatorului, care posedă o experiență de muncă suficientă în domeniul respectiv, un înalt nivel profesional și competența necesară pentru desfășurarea activității de evaluare;

Raport de evaluare – act întocmit de evaluator, pe hîrtie sau pe suport electronic, la finele procesului de determinare a valorii obiectului evaluării;

Valoare de piață – sumă estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărît să cumpere și un vînzător hotărît să vîndă, după un marketing adecvat, într-o tranzacție liberă, în care fiecare parte va acționa competent, cu prudența necesară și neconstrîns;

Valoarea estimată – valoarea obiectului evaluării calculată la o dată concretă, cu aplicarea metodelor de evaluare prevăzute de lege;

Evaluatorul este în drept :

Să planifice de sine stătător efectuarea lucrărilor de evaluare conform legislației și contractului de prestare a serviciilor de evaluare;

Să determine metodele de evaluare conform standartelor naționale de evaluare;

Să aibă acces la documentația benefeciarului, necesară pentru efectuarea evaluării, cu excepția datelor ce constituie secret comercial;

Să primească de la beneficiar, din alte surse de informații, în scris, explicațiile necesare pentru efectuarea evaluării;

Să inspecteze obiectul evaluării;

Să solicite, după caz, administrației întreprinderii de evaluare antrenarea în evaluare a altor evaluatori și specialiști;

Să fie membru al asociațiilor obștești ale evaluatorilor și să participe la activitatea acestora;

Să participe la ședințele comisiei de atestare privind retragerea certificatului său de calificare;

Să conteste acțiunile autorităților administrației publice centrale și locale privind evaluarea obiectelor, deciziile comisiei de atestare sau ale organului care a eliberat certificatul de calificare în instanța contenciosului administrativ.

Evaluatorul este în drept să refuze, în condițiile prevăzute de legislație, efectuarea evaluării în cazul în care beneficiarul:

A încălcat cauzele contractului;

Nu a prezentat actele necesare pentru evaluare sau a prezentat acte care conțin date incomplete sau eronate;

Nu a asigurat posibilitatea inspectării obiectului evaluării;

A intervenit în acțiunile evaluatorului pentru a influiența asupra rezultatelor evaluării.

În cazul în care proprietarul bunurilor imobile refuză să asigure accesul evaluatorului la obiectul supus evaluării obligatorii, evaluatorul este în drept să estimeze valuarea obiectului, conducîndu-se de datele cadastrului bunurilor imobile sau valuarea obiectelor similare.

Evaluatorul este obligat:

Să efectueze evaluarea în conformitate cu prevederile legisației, cu standartele naționale de evaluare și cu contractul de prestare a serviciilor de evaluare;

Să informeze beneficiarul despre imposibilitatea efectuării evaluării din cauza producerii și/sau neînlăturării circumstanțelor în termen de 3 zile de la data producerii acestor circumstanțe;

Să efectueze evaluarea în mod conștiincios: să identifice și să determine corect obiectul evaluării, să stabilească scopul evaluării și presupusa aplicare a rezultatelor evaluării, să ia în considerare toți factorii esențiali ce influiențează asupra valorii estimative, să întocmească un raport de evaluare obiectiv și argumentat;

Să asigure confidențialitatea informațiilor furnizate de beneficiar, conform legislației.

Evaluării se supun următoarele obiecte:

Bunurile mobile, bunurile imobile, și drepturile asupra lor ;

Activele nemateriale – drepturile asupra obiectelor proprietății industriale, drepturile de autor;

Întreprinderile în calitate de complexe patrimoniale;

Afacerea (businessul);

Valorile mobiliare, obligațiunile debitoare și creditoare;

Lucrările și serviciile, informația;

Alte obiecte.

Subiecți ai activității de evaluare sînt, pe de o parte, evaluatorii și întreprinderile de evaluare a căror activitate este reglementată de prezenta lege, iar pe de altă parte, beneficiarii serviciilor de evaluare.

Evaluarea poate fi definita prin mai multe tipuri ca de exemplu benevolă și/sau obligatorie. Evaluarea benevolă este efectuată din inițiativa beneficiarului.

Evaluarea obligatorie se efectuează în cazurile stabilite de prezența lege, precum și din inițiativa autorităților administrației publice centrale și locale. Acestei evaluări sînt supuse obiectele evaluării, indiferent de tipul de proprietate asupra lor.

Evaluarea obligatorie se efectuează în cazul:

Privatizării sau altui mod de înstrăinare a obiectelor evaluării ( sechestru, inclusiv în urma insolvabilității proprietarului obiectului etc. );

Transmiterii dreptului de folosință asupra obiectelor de proprietate publică a statului sau dării în arendă a acestora;

Transmiterii obiectelor evaluării în administrare fiduciară;

Exproprierii obiectelor evaluării pentru cauză de utilitate publică;

Impozitării bunurilor și încasării forțate a impozitelor;

Reorganizării și lichidării întreprinderilor de stat, municipale, precum și a întreprinderilor insolvabile, indiferent de tipul de proprietate;

Apariției litigiului patrimonial în legătură cu hotărîrea instanței de judecată, solicitării instanței de judecată, inclusiv în cazul examinării dosarelor privind cuantumul prejudiciilor cauzate proprietarilor în urma acțiunilor ilicite și a concurenței neloiale;

Depunerii în gaj a obiectelor de proprietate publică a statului sau proprietate publică a unităților administrativ-teritoriale;

Transmiterii obiectelor evaluării în calitate de contribuție în capitalul social al întreprinderilor;

Utilizării obiectelor de proprietate intelectuală create din contul mijloacelor bugetare și introduse în circuitul economic de către agenții economici, indiferent de tipul lor de proprietate;

Introducerii obiectelor de proprietate intelectuală în circuitul economic al întreprinderilor cu tip de proprietate preponderent de stat;

Solicitării organului care efectuează înregistrarea persoanei juridice;

Modificării legislației;

Altor situații.

În cadrul estimării valorii bunului evaluat, evaluatorul va urmări următoarele activități consecutive:

Identificarea misiunii de evaluare;

Colectarea și analiza datelor;

Aplicarea metodelor de evaluare;

Reconstituirea rezultatului final;

Elaborarea raportului de evaluare.

Deosebim diverse scopuri de evaluare dintre care:

În scop de vînzare – cumpărare;

În scop de donație;

În scop de locațiune (chiria suprafeței obiectelor imobiliare);

În scop de moștenire;

În scop de arendă;

În scop de ipotecă (gajul bunurilor immobile);

Transmiterea în calitate de contribuție în capital statutar;

Schimbul.

1.2 Cadrul juridic al activității de evaluare a bunurilor imobile în Republica Moldova

Legea reglementează raporturile dintre persoanele fizice și juridice ce apar în activitatea de evaluare.

Activitatea de evaluare este reglementată de următoarele acte legislative:

Legea Parlamentului Nr.989 – XV din 18.04.2002

Hotărîrea Guvernului Nr.958 – din 4.08.2003

Regulamentul provizoriu de evaluare a bunurilor imobiliare

Legea privind atestarea evaluatorilor

Programul de măsuri privind implementarea noului sistem de evaluare în scopul impozitării etc.

Legea Republicii Moldova Cadastrul bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998 etc.

Legea Parlamentului Nr. 989 – XV din 18.04.2002 – reglementează activitatea de evaluare, descrie metodele de evaluare, procesul de evaluare, etapele procesului și modul de acordare a licenței de evaluare.

Hotărîrea Guvernului Nr. 958 – din 4.08.2003 – descrie cum se efectuează evaluarea bunurilor.

Regulamentul provizoriu de evaluare a bunurilor imobiliare – descrie detaliat modul de aplicare a fiecărei metode de evaluare.

Legea privind atestarea evaluatorilor – descrie modul calificării evaluatorilor.

Programul de măsuri privind implementarea noului sistem de evaluare în scopul impozitării – descrie metodele de calculare a valorii de impozitare.

Tabelul 1.1 Legislația Republicii Moldova în domeniul de evaluare a bunurilor imobile

Modul de efectuare a măsurărilor

Măsurarea reprezintă un proces de obținere pe cale experimentală a unei sau mai multor ale mărimii care pot fi atribuite în mod rezonabil unei mărimi. Măsurarea este o atribuire de numere unor obiecte, fenomene, evenimente în așa fel încît respectiva atribuire să fie o reprezentare a unei empirice relativări într-o raportare numerică de aceeași formă.

Unele din instrumentele de măsurare în topografie sunt teodolitul, nivela, ruleta, ruleta electronică, lasermetrul, etc.

Teodolitul este un instrument de măsurare a unghiurilor orizontale și verticale, fiind utilizat în geodezie, topografie, construcții și minerit.

Nivela este un instrument pentru verificarea orizonalitășii unei piese , mașini, instalații.

Ruleta este un instrument pentru măsurarea lungimilor și distanțelor ce constă dintr-o panglică lungă de pînză, plastic sau oțel, gradată care are capacitatea de a strînge prin rulare într-o casetă cilindrică , dotată cu un mecanism pentru retractaea panglicii.

Lasermetrul este un aparat de măsură pentrru funcționarea lui este necesar de apăsat pe buton, proiectînd un fascicul laser, care la intersecția cu prima suprafață compactă este vizibil sun formă de punct roșu.

În timpul practicii de cadastru noi am folosit lasermetrul pentru măsurarea a diferitor distanțe din căminul nr. 1 Centrului de Excelență din Construcții, am folosit ruleta pentru a determina dimensiunile căminului.

Figura 1.1 Instrumente de măsurare, ruleta clasică

Figura 1.2 Ruleta electronică cu laser

1.4 Tehnologii informaționale – avantaj în procesul de estimare a valorii

În scopul evidenței centralizate, păstrării și utilizării documentelor topografo-geodezice și cartografice, ca subdiviziune a ARFC este creat Fondul Cartografo-geodezic de Stat, unde se acumulează materialele topografo-geodezice și cartografice de pe întreg teritoriul țării, care prezintă interes tehnic, științific, economic, istoric, social și cultural.

Materialele și datele topografo-geodezice și cartografice sunt eliberate spre utilizare autorităților publice și sectorului privat la solicitare conform Regulamentului Fondului.

Modul de utilizare a Fondului național de date geospațiale se divizează în mai multe:
Pentru a vizualiza harta publică apăsați Hartă

Date cadastrale vor fi afișate după scara 1:10 000

Căutare după adresă
Căutarea se execută după clădiri înregistrate
Este posibil cazul când teren are adresă dar nu are clădiri înregistrate pe el. Începeți cu introducrea denumirea străzii

cu sau fără semne diacritice, nu este important (stefan sau ștefan)

este posibil de introdus denumirea incompletă (efan sau efa)

puneți bara (space) după ce ați introdus denumirea

Apoi introduceți cifrele de la numărul casei

este posibil de introdus numărul incomplet (86 în loc de 86/1) 
puneți bara (space) după ce ați introdus numărul

Acum speicificați localitatea

cu sau fără semne diacritice, nu este important (chisinau sau chișinău)

este posibil de introdus denumirea incompletă (chis sau ișină)

dacă adresa asemănătoare există și în localitățile municipiului, atunci este necesar de speficificat raion al municipiului (stef 10 chis centr)

acum selectați din lista variantelor apărută adresa necesară. Va fi afișată clădirea respectivă în ferestra hărții în dependență de ce adresa introducem pentru căutare vor apărea variante asemănătoare găsite.

Figura 1.3 Întroducerea adresei str. Independenței Bălți

Figura 1.4 Întroducerea adresei str. Independenței Chișinău

Căutarea după cod cadastral al terenurlui

Se execută în baza terenurilor înregistrate. Evident că dacă teren nu este înregistrat, atunci căutarea nu va fi posibilă.

Căutarea poate fi făcută și de codul cadastral din 10 cifre și din cele 11. Între cifrele codului cadastral nu trebuie să fiu spații, puncte etc.

Întroduceți codul cadastral în bara de căutare, apăsați “Caută”.

Figura 1.5 Codul cadastral

Dacă codul va fi găsit, el va fi vizualizat în lista apărută mai jos de bara de căutare. Selectați/faceți click pe cod cadastral în acesta lista și în fereastra hărții va apărea obiectul căutat.
Căutarea după localitate

Pentru a găsi localitatea anumită, faceți click pe instrument “Caută” (binoclu). Va apărea din stânga subpanel “Căutare”. Selectați:

Strat: “Hotare administrative/Localități”

Câmp: “Denumirea”

Unde: “Peste tot”

Text: introduceți denumirea localității complet sau parțial

Figura 1.6 Căutarea după localitate

Vor fi afișate rezultatele căutării.

Selectați rezultatul dorit, și în fereastra hărții obiectul va fi vizualizat.

Figura 1.7 Satul Pașcani

În imaginea de mai sus am reprezentat satul natal și unele informații mai primordiale despre acesta.

Căpătarea informației

Pentru a căpăta datele auxiliare despre obiect putem utiliza instrument informația.

Figura 1.8 Informație despre localitate

În locul indicat avem date despre:

localități – denumirea

raioane – denumirea

cladiri – cod cadastral, numărul casei, adresa

terenuri – cod cadastral, numărul casei

COLECTAREA ȘI ANALIZA DATELOR UNUI BUN IMOBIL

2.1 Inspectarea bunului imobil

Figura 1.9 Căminul nr. 1

Ajunși la fața locului, bunul imobil (căminul nr.1) a fost studiat amănunțit. Am deteerminat parametrii de bază a obictului studiat. Am analizat detaliat starea clădirii în general și elementele constructive, structura materialelor de construcție, materialele de finisare, terenul ce ănconjoară căminul, am determinat anul construcției căminului și starea sa tehnică la momentul actual.

Tabelul 2.1 Caracteristicile bunului imobil (cămin)

2.1.1 Determinarea și caracteristica elementelor constructive ale bunului imobil

Căminul este construit pe un teritoriu favorabil. Este construit din beton armat. Pereții exteriori sunt construiți din blocuri de beton, iar pereții despărțitori sunt construiți din blocuri de calcar și plăci de ghips, tavanul este construit din planșee din beton. Acoperișul este de tip mansardă, acoperit cu bitum. Ușile și ferestrele sunt din lemn, ferestrele sunt duble. În bucătărie și în blocul sanitar pereții sunt acoperiți cu faianță, iar pardoseaua este cu gresie. Tavanul este vopsit cu var și vodoemulsi, holul este vopsit cu vopsea, iar pardoseaua holului este construită din marmură.

2.1.2 Determinarea și caracteristica elementelor constructive ale bunului imobil

După ce am analizat minuțios bunul imobil ,am observat că fundația este construită din beton armat, la fel și pereții, sunt din din beton și plăci de gips. Tavanul este construit din planșee de beton, iar ca finisaj este folosită vopseaua lavabilă. Blocul santar și bucătăria sunt acoperite cu plăci de gresie ( podeaua) și plăci de faianță, (pe pereți). pereții holului mai sunt acoperiți cu vopsea, aceasta prevenind deteriorarea rapidă. Podelele holului sunt acoperite cu marmură. Prin odăi podelele sunt din lemn, iar pe pereți sunt lipite tapete.

2.2 Planul cadastral și planul geometric

După ce am analizat și am măsurat primul etaj al bunului imobil, căinul nr.1 al Centrului de Excelență în Construcții, am aplicat măsurările pe o schiță, pentru a ne ușura actuvitatea. După aceasta am aplicat măsurările pe foaie pentru a desena planul cadastral și planul geometric. Aceste planuru ne servesc ca o miniatură a bunului imobil, cu ajutorul căreia ne este mai ușor să analizăm căminul din punct de vedere al spațiului sau chiar construcției.

2.2.1 Analiza datelor măsurate

Analiza datelor măsurate, este un proces care se execută la birou, ea se execută cu scopul de a verifica dacă există eronări de date. În cazul în care există eronări evaluatorul este nevoit de a începe măsurătorile din nou. Acest proces presupune compararea datelor calculate, corectarea datelor în cazul în care există eronări. Aceste date au scopul de a ne ajuta la întocmirea planului cadastral, și cel geometric corect.

2.2.2 Elaborarea planului cadastral al imobilului

Planul cadastral este o reprezentare grafică, care se execută cu privire la exteriorul bunului imobil, la executarea planului cadastral mai întîi se efectuează o schiță pe care aplicăm măsurătorile, iar apoi mergem la birou, și cu ajutorul riglei, și creionului realizăm planul conform datelor. Planul cadastral este o reprezentare care ne oferă informațiicare nu le putem vedea cu ochiul liber, acesta servește ca un ghid pentru orice vizitator. Prin intermediul planului cadastral, noi putem vedea amplasarea bunului imobil, hotarele și numerele cadastrale ale terenului, precum și alte date.

2.2.3 Elaborarea planului geometric al imobilului

Planul geometric este la fel o reprezentare grafică, dar se diferă puțin de planul cadastral anume prin faptul că în planul geometric, sunt reprezentate toate datele amănunțit. Planul geometric se realizează pe baza datelor din interiorul bunului imobil. Prin elaborarea planului geometric, noi la fel obținem niște date despre amplasarea terenului, ce se află în interiorul lui, dimensiunile odăilor, lungimea holului, dacă vorbim despre căminul Nr.1, hotarele terenului, precum și alte date. Planul geometric este o lucrare care se efectuează la birou, cu ajutorul instrumentelor necesare: creion, riglă, radieră.

2.3 Calculul suprafețelor și a volumelor

Tabelul 2.2 Determinarea suprafețelor și a volumelor

2.4.1 Analiza legăturilor funcționale și importanța acestora asupra bunului imobil.

Figura 2.1 Stabilirea legăturilor funcționale în baza geoportal.md

După efectuarea analizei din punct de vedere a amplasării bunului imobil (căminul nr.1), constatăm faptul că bunul imobil este amplasat în central a mai multe legături funcționale ceea ce prezintă un mare avantaj pentru locuitorii căminului 1. Este amplasat în aripa dreaptă a Centrului de Excelență în Construcții (amplsat cu fața spre stradă), ceea ce ete tot un avantaj pentru locuitori (elevi,profesori din instituția dată). În apropierea bunului imobil sunt localitate magazine alimentare, market, grădiniță, farmacii,biserica magazine specializate și altele.

2.4.2 Stabilirea legăturilor funcționale în baza site-ului geoportal.md

Precum ceea ce înconjoară un bun imobil este destul de important ca însuși bunul, asta definind chiar și prețul acestuia, am decis să măsurăm distanța de la cămin pînă la fiecare legătură funcțională. În primul rind am făcut măsurările în birou cu ajutorul site-ului geoportal.md. Am înscris datele într-un table pentru a ne fi mai comod să lucrăm cu acestea. După ce am efectuat această etapă, am mers în teren, pentru a măsura personal fiecare distanță prin metoda pasului. Am măsurat dinstanța de la cămin pînă la prima alimentară, reîntorcîndu-ne înapoi la cămin pentru a măsura următoarea legătură funcțională. După ce am efectuat toate aceste măsurări, am comparat mărimile obținute în teren, cu acele obținute de pe geoportal.md.

Tabelul 2.3 Stabilirea legăturilor funcționale cu geoportal.md și pasul

III COLECTAREA ȘI ANALIZA DATELOR BUNURILOR IMOBILE

3.1 Bun imobil teren agricol

3.1.1 Inspectarea bunului imobil

În urma analizării vizuale a terenului agricol, am putut constata faptul că terenul dat, este un teren destinat agriculturii, sau mai bine spus cultivării viței de vie. Dacă ar fi să analizăm mai amănunțit acest bun imobil aș vorbi spre exemplu despre amplasarea acestuia: este amplasat aproximativ la marginea orașului, pe strada Mihai Eminescu, intersecție cu Grenoble; starea acestuia nu era una dintre cele mai bune acesta nefiind îngrijit cum ar trebui ceea ce poate influența semnificativ prețul terenului agricol. Un defect al terenului dat poate fi faptul că se află pe o vale cu un relief mai variat sau mai bine spus, incomod. Însă am mai observat că regulile de plantare a viței-de-vie sunt respectate aceasta fiind plntată vertical, pentru a praveni alunecările de pămînt.

3.1.2 Fotografierea terenului

Fiind în teren am efectuat cîteva poze pentru a reda cît de cît starea reală și amplasarea aproximativă a bunului imobil.

Figura 2.2 Bunul imobil teren agricol

3.1.3 Planul cadastral și calculul suprafeței bunului imobil.

Planul cadastral este schița bunului imobil în baza măsurărilor efectuate în teren. Planul în mare majoritate este efectuat în cazul în care cumpărătorul, sau orice altă persoană fizică doreste să facă cunoștință cu mărimea, forma, amplasarea terenului fără merge pînă la obiectul dat. În baza planului putem calcula mărimea terenului sau a unei porțiuni anumite de care avem nevoie spre exemplu la moment

3.1.4. Amenajări inginerești

Fiind în apropiere de multe case de locuit, la rîndul lor acestea fiind dotate cu apă, energie electrică, gaz, și multe alte servicii opționale, sunt de părere că terenul agricol, poate fi dotat cu sisteme de irigare, iluminare sau chiar gaz dacă în zona dată este nevoie de asfel de serviciu. Este un loc destul de deschis, spun asta fiind influențată de faptul că in acest teren, bun imobil, este ușor de găsit neaflîndu-se în locuri mai greu se pătruns.

3.1.5. Analiza amplasării terenului în baza site "geoportal.md"

Figura 3.1 Amplasarea terenului agricol

Terenul agricol este vast, precum vedem si in imaginea de mai sus, este amplasat între multe case, mai bine spus vile. Este chiar lîngă un hotel, ”Vila Verde” de 5 stele. E situat pe o vale, ceea ce îl face un pic mai incomod de utilizat. Terenul are acces ușor și liber la strada principală. Este dotat cu mai mule intrări,

Figura 3.2 Distanța terenului agricol

3.2 Bun imobil – apartament

3.2.1 Studierea documentației bunului imobil – apartament

a) Bunul imobil de pe str. Independenței 2/2

Pentru trecerea in posesie a apartamentului a fost nevoie de semnarea contractului de vînzare cumpărare. În cazul apartamentului de pe strada Independenței 2/2 contractul a fost semnat de 3 persoane, unul dintre acestea, Obreja Ion, fiind cumpărătorul, iar celelalte 2 persoane, Cazacu Vladimir și Cazacu Victoria fiind așa zișii vînzători. În contract sunt indicate în priul rînd date personale ale participanților, număr de identitate, cod personal zi de naștere etc. După aceasta, se precizează în ce constă contractul mai exact, adică se mentionează faptul că vînzătorii Cazacu Vladimir și Cazacu Victoria au vîndut , iar cumpărătorul Obreja Ion a cumpărat apartamentul cu nr. 33 compus din 3 odăi, suprafața totală fiind de 58,90mp, din Republica Moldova, situat pe strada Independenței 2/2. Îmi rămîne să menționez că contractul a fost semnat ăn anul 2008, de față cu notarul privat Pulbere Vera.

b)Bunul imobil de pe str. Petru Zadnipru 2/7

În contractul numărul doi, avem un caz de predare, primire a unui apartament, din partea serviciului, se predă un apartamentul numărul 25, cu 3 odăi și suprafața locativă de 52,3 mp, aflat la etajul 9. Acest apartament se află în mun. Chișinău, pe strada Petru Zadnipru, blocul locativ 2/7. În contract mai sunt specificate și faptul că obecții față de calitatea și cantitatea lucrării, bunului imobil, nu sunt.Contractul a fost semnat la data de 11.07.2006, și a fost predat în 3 exemplare, unul pentru ”serviciul” și celelalte 2 pentru beneficiar și Oficiu Cadastral Teritorial din mun. Chișinău. După semnarea contractului, beneficiarului, Țurcanu Iacob, i-au fost date un complect de chei de la intrarea apartamentului.

3.2.2 Caracteristica bunului imobil

a) Bunul imobil de pe str. Independenței 2/2

Primul apartament se află în mun Chișinău, str. Independenței 2/2 etajul 4. Aș spune că acest bun imobil este perfect pentru o familie micuță, în primul rînd că face parte din unul din cele mai liniștite sectoare ale capitalei. Este un apartament cu 3 odăi, cu suprafața de 58,90 mp, este dotat cu (nume), apă, gaz, electricitate. Se află în centrul a mai multe legături funcționale ca de exemplu market ”Linella”, restaurante, biserică, instituții de înățămînt, magazine specializate, terenuri de joacă, stație etc. Avînd această amplasare, este un apartament destul de comod. Starea apartamentului din punct de vedere a construcției este destul de bună ceea ce prezintă la fel un avantaj pentru locuitorii apartamentului dat.

b)Bunul imobil de pe str. Petru Zadnipru 2/7

Despre apartamentul nr. 2 pot spune puține lucruri, întrucît nu am fost la fața locului pentru a inspecta sau pentru a face cunoștință cu bunul imobil. Este un apartament cu 3 camere și cu o suprafață de 52,3 mp. În contract este prezentat faptul că în momentul predării-primirii apartamentului, obiecții cu privință la calitatea și cantitatea lucrărilor nu sunt, ceea ce inseamna că în anul 2006, era într-o stare bună, cu trecerea anilor, au putut fi schimbate unele lucruri, și țin să presupun că calitatea bunului imobil este încă și acum una bună. Este dotat ca orice apartament din capitală cu apă, gaz, electricitate. Dar un minus poate fi faptul că se află în sectorul Ciocana, unul dintre cele mai agllomerate, și cel mai periculos.

3.2.3 Analiza planului bunului imobil

a) Bunul imobil de pe str. Independenței 2/2

Planul primului bun imobil, aflat pe str. Independenței 2/2, a fost elaborat de noi, viitorii evaluatori,întrucît proprietarul acestei case la procurarea acesteia nu a primit planul general al casei. După elaborarea planului am constatat faptul că la măsurarea bunului, în cazul nostru al apartamentului, au fost efectuate cîteva erori, ceea ce a dus la faptul că în planul efectuat de noi, spațiul locativ să fie cu mult mai mare.

b)Bunul imobil de pe str. Petru Zadnipru 2/7

Planul bunului imobil cu nr. 2 a fost elaborat de un inginer evaluator, este un complect de planuri, adică sunt mai multe și în fiecare din ele sunt reprezentate diferite lucruri importanteca: prize, amplasarea corpurilor de iluminat și întrerupătoare, amplasarea mobilei, plan de iluminare, situația existentă și mai este și panul geometric. Aceste planuri cu reprezentări amănunțite a lucrurilor existente în momentul predării-primirii apartamentului, au ajutat prezentul proprietari să își imagineze cît decît cum arată apartamentul din punct de vedere shematic, fără a fi prezent la fața locului. Aceste planuri mai au și scopul de a ușura primele săptămîni trăite in noul apartament, pentru găsirea spre exemplu a prizelor, sau a întrerupătoarelor fără a face un mare efort.

3.2.4 Verificarea măsurătorilor efectuate asupra bunului imobil

a) Bunul imobil de pe str. Independenței 2/2

După ce am analizat bunul imobil nr.1 am măsurat minuțios fiecare perete pentru efectuarea planului cadastral. După ce am finisat planul apartamentului, am observat faptul că avem o eroare, planul efectuat de noi, este cu un pic mai mare decît planul real. Însă erorile nu pot fi evitate din cauza faptului că după procurarea apartamentului, au fost efectuate unele schimbări importante care au putut influența semnificativ mărirea sau micșorarea spațiului locativ.

b)Bunul imobil de pe str. Petru Zadnipru 2/7

După ce am analizat și măsurat spațiul apartamentului de pe str. Petru Zadnipru 2/7 am verificat dacă am obținut datele corecte. Pe planul bunului imobil este indicată spațiul total al acestuia. După măsurările noastre, bucătăria este mai mare decit pe planul bunului. Aceasta se datorează faptului că unul din balcoane, a fost micșorat și a fost implementat în bucătărie, spațiul acesteia mărindu-se semnificativ.