INTRODUCERE ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………… 2 CAPITOLUL 1. BAZELE… [625608]
1
Cuprins
INTRODUCERE ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………… 2
CAPITOLUL 1. BAZELE TEORETICE ALE EVALUĂRII ………………………….. …… 4
1.1. CLASI FICAREA EVALUĂRILOR ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………. 5
1.2. EVALUATORUL ȘI RAPORT UL DE EVALUARE ………………………….. ………………………….. ……………………….. 7
1.3. BENEFICIARII ȘI SCOPU L LUCRĂRILOR DE EVAL UARE ………………………….. ………………………….. ……………… 8
1.4. STRUCTURA RAPORTULUI DE EVALUARE ………………………….. ………………………….. …………………………. 11
CAPITOLUL 2. DIAGNOSTICUL FIRMEI ………………………….. …………………………. 12
A. ROLUL ȘI IMPORTANȚA D IAGNOSTICULUI ÎN EVA LUARE ………………………….. ………………………….. …………….. 12
B. TIPURILE DE DIAGNOSTI C CARE POT FI CUPRIN SE ÎN RAPORTUL DE EV ALUARE ………………………….. ………………… 13
1. DIAGNOSTICUL COMERCIA L ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………….. 13
2. DIAGNOSTICUL JURIDIC ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………….. 15
3. DIAGNOSTICUL OPERAȚIO NAL ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………….. 16
4. DIAGNOSTICUL RESURSEL OR UMANE ȘI AL MANAG EMENTULUI ………………………….. ………………………….. ……. 16
5. DIAGNOSTICUL FINANCIA R-CONTABIL ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……. 17
CAPITOLUL 3. METODE DE EVALUARE A ENTITĂ ȚILOR ECONOMICE … 18
3.1. ABORDAREA PE BAZĂ DE ACTIVE ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……… 18
3.2. ABORDAREA PE BAZĂ DE VENIT ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………. 19
3.3. ABORDAREA PRIN COMPAR AȚIE ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……… 19
4. STUDIU DE CAZ RAPORT DE EVALUARE A SOCIE TĂȚII SIBCONS SRL
21
4.1. SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE (REZUMATUL FAPTELOR P RINCIPALE ȘI AL CONC LUZIILOR ) …………………… 21
4.2. TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII ………………………….. ………………………….. ………………………….. . 25
4.2.1. EVALUATORUL , COMPETENTE ȘI CERTI FICAREA VALORII ………………………….. ………………………….. ……….. 25
4.2.2. TIPUL VALORII ESTIMAT E ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………… 27
4.2.3. DATA EVALUĂRII ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………………….. 28
4.2.4. NATURA ȘI SURSA INFOR MAȚIILOR UTILIZATE ………………………….. ………………………….. …………………… 28
4.2.5 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SP ECIALE ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………. 29
4.2.5. DESCRIEREA RAPORTULUI ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………….. 31
4.2.6. MONEDA RAPORTUL UI. MODALITĂȚI DE PLATĂ ………………………….. ………………………….. ………………… 31
4.2.7. METODOLOGIA DE EVALUA RE ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………… 32
4.3.1. GENERALITĂȚI . PREZENTARE GENERALĂ ………………………….. ………………………….. …………………………. 33
4.3.2. ASPECTE JURIDICE ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………………… 33
4.3.3. ASPECTE OPERAȚIONALE ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………. 35
4.4.4. ASPECTE COMERCIALE ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………. 35
4.4.5. RESURSE UMANE ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………. 36
4.4.6. ANALIZA ECONOMICO – FINANCIARĂ ………………………….. ………………………….. ………………………….. .. 37
4.4.7. ANALIZA SWOT ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………………….. 43
4.5. EVALUAREA SOCIETĂȚII ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………….. 45
4.5.1. PREZENTAREA METODOLOG IEI DE EVALUARE ………………………….. ………………………….. …………………… 45
4.5.2. ABORDAREA PRIN VENIT ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………. 46
4.5.2.1. ESENȚA ABORDĂRII ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………….. 46
4.5.2.2. METODA FLUXURILOR FIN ANCIARE ACTUALIZATE (DISCOUNTED CASHFLOWS ) ………………………….. …….. 46
4.5.2.3. ESTIMAREA FLUXURILOR FINANCIARE LA DISPOZ IȚIA INVESTITORILOR ………………………….. ……………….. 47
4.5.3 . ABORDAREA PE BAZĂ DE ACTIVE ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……… 55
4.5.3.1. ESENȚA ABORDĂRII ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………….. 55
4.5.3.2. METODA ACTIVULUI NET CORECTAT ………………………….. ………………………….. ………………………… 56
4.6. OPINIA ȘI CONCLUZIILE EVALUA TORULUI ………………………….. ………………………….. ………………………… 61
2
Introducere
În timp ce unii economiști consideră evaluarea unei întreprinderi ca fiind o
artă, alții o consideră o știință, însă in pragmatismul lumii reale în care economia
joacă un rol important, evaluarea întreprinderii este recunoscută a tât ca disciplina de
specialitate, cât și ca un serviciu profesional oferit diverșilor clienți.
Prima ipostază a evaluării întreprinderii amintită anterior contribuie la forma-
rea unei gândiri coerente dar și pragmatice în măsura în care conceptul de firma este
înțeles de către studenți din cel mai sintetic și mai pragmatic mod, și anume valoarea
acesteia. În a doua ipostază se conturează, la cerere, un serviciu profesional menit să
asigure buna funcționare a sistemului economic și social ce are nevoie de o estimare
independenta a valorii companiilor ( tranzacționare , justa des păgubire, înregistrarea
valorii juste în contabilitate, finanțare, restructurare, reorganizare etc.).
În istoria economică, majoritatea economiștilor au definit și studiat în princi-
pal v aloarea mărfii, nu valoarea firmei, î n domeniul economic, noțiunea de evaluarea
firmei fiind mai recentă în comparație cu practica de evaluare care s -a ghidat de
regula după criterii exterioare (evaluările erau utilizate pentru stabilirea bazei de im-
pozita re sau pentru calculul garanției creditelor).
În mod general, noțiunea de valoare își găsește aplicație în economia de
schimb datorită faptului că această categorie economic s -a născut din necesitatea
aprecierii și comparării bunurilor transferate. Consult ând dicționarele putem defini
valoarea ca pe o mărime care măsoară munca înglobată într -un bun economic sau
care apreciază calitățile acelui bun, astfel putem afirma ca valoarea este convențio-
nală și subiectivă, însă spre ajunge la un prag care sa se aprop rie cat mai mult de
adevăr, mulți economiști se preocupă în principal de studiul, calculul și analiza ei.
Din punct de vedere etimologic, termenul de valoare descinde din verbul latin
„valere” care se traduce „a fi puternic”, „a procura satisfacție”. Valoa rea desemnează
calitățile stabile, perene, constatabile empiric ale lucrurilor.
Odată cunoscut istoricul termenilor de valoare respectiv evaluare, putem trece
mai departe si arata faptul că o mărime a valorii de piață va fi măsura interesului
general, med iu la un moment dat , deci schimbătoare, și pentru o arie mai larga sau
restrânsă, deci relativă în funcție de piața respectivă. Considerând că evaluam un
obiect la un moment dat, mărimea valorii de piață a acestuia ar trebuie sa fie com-
parabilă cu prețul m ediu, iar o mărime a valorii de investiție va fi măsura interesului
specific al unui investitor. Pentru fiecare obiect evaluat, prețul ar trebui sa oscileze
în jurul valorii de investiție iar prețul va fi rezultatul direct al negocierilor și va fi
influenț at de valoarea de investiție, raportul cerere -oferta, valoarea de piață, con-
strângerile generale și conjuncturale.
În mod general scopurile evaluării unei întreprinderi pot fi: vânzarea sau cum-
părare unei firme, lichidarea unei firme, furnizori, divizări de firme, aplicații finan-
ciare, dispute legale (exproprieri, litigii, moșteniri), stabilirea bazei de impozitare
majorări de capital, estimarea cotațiilor acțiunilor.
Acest fenomen de evaluarea economică a luat amploare în România odată cu
schimbările majo re ce au avut loc în domeniul economic și nu numai după anul 1989.
După acest an de reper în economia românească, evaluarea este necesara ori de câte
3
ori se dorește stabilirea bazei de negociere pentru vânzarea -cumpărarea unei firme
sau a unui activ, const ituirea unor garanții pentru credite, determinarea bazei de cal-
cul pentru impozitarea unui transfer de proprietate (vânzare, donație, moștenire), re-
zolvarea unor litigii patrimoniale, creșteri de capital sau lichidări de întreprinderi.
După cum a fost punc tat și anterior, evaluarea economică a întreprinderii
poate avea la baza deopotrivă criterii obiective dar și subiective. Dintre criteriile
obiective putem aminti mărimea patrimoniului și veniturile pe care acesta le pro-
duce. Pe de alta parte, din categori a criteriilor subiective putem menționa pe cele de
natura psihologică (ex. notorietatea firmei) și de natura economică cum ar fi: rarita-
tea unei afaceri (ex. situații de monopol), preluarea unei firme concurente sau a unui
furnizor (poate prezenta un grad de interes ridicat pentru prezumtivul cumpărător),
legătura investiției cu alte afaceri pe care cumpărătorul le deține sau le controlează
de asemenea poate aduce un plus de valoare.
Ca și disciplină, evaluarea a devenit tot mai sofisticată ca răspuns la no ile si-
tuații economice. Evaluatorii folosesc tehnici moderne de culegere, analiză și utili-
zare a informațiilor pertinente valorii proprietății și utilizatorilor ei. Opiniile lor pro-
fesionale, bazate pe experiență, calificare și instruire continuă, inspiră încredere și
influențează deciziile persoanelor care posedă, conduc, vând, cumpără, investesc sau
împrumută bani asigurați de proprietăți imobiliare.
4
Capitolul 1. Bazele teoretice ale evaluării
Pornind de la premi sa că toate tipurile de proprietatea – începând de la tere-
nurile agricole până la marile aeroporturi internaționale, pornind de la micile afaceri
de familie și până la marile corporații – acestea trebuie conduse și organizate într -un
mod profesionist, de persoane care sunt calificate special pe ntru a spori valoarea
proprietății . O estimare adecvată a valorii proprietăților/firmelor și o analiză cât mai
competentă a celorlalte aspecte aferente proprietăților respective, conduce de cele
mai multe ori la decizii corecte referitoare la dispoziția li folosința acelor proprietăți.
Evaluarea unei întreprinderi vizează de regula estimarea „celui mai probabil
preț” ce s -ar plăti la un moment dat pentru acea proprietate/ firmă, aceasta în funcție
de măsurarea avuției (bogăției) și a potențialului acesteia d e a-și mări bogăția în pe-
rioada următoare. Aceasta înseamnă că evaluarea întreprinderii nu reprezintă doar
stabilirea valorii unor proprietăți sau bunuri din activul acesteia, ci și determinarea
capacitatea firmei de a genera fluxuri (profit, cash -flow etc .) la dispoziția proprieta-
rului său, avându -se în vedere că obiectul evaluat (firma) este un bun care are capa-
citatea de a crea alte bunuri1
În literatura de specialitate, pe baza experienței se prezintă numeroase exem-
ple prin care se arată complexitatea, multitudinea de factori ce determină și/sau in-
fluențează valoarea și care trebuie luați în considerare la stabilirea valorii întreprin-
derii. Estimarea valorii de piață a companiei se face la un moment dat, pe baza unor
criterii specifice acestor elemente, după cum urmează:
• Cât ar putea costa realizarea unei replici a întreprinderii evaluate, pornind
de la activul net calculat ca și diferența între active și total datorii, după ce
s-au realizat corecțiile necesare asupra activelor și datoriilor astfel încât să
reflecte o valoarea curentă ;
• Care este fluxul de venit net actualizat, achiziționat prin plata (ipotetică) a
prețului. Pe cumpărător nu -l interesează trecutul, ci mai degrabă prezentul
și viitorul, respectiv ce remunerare va obține pentru capitalul pe c are îl
investește;
• Care sunt alternativele investiționale disponibile (comparabile), ce alterna-
tive de invertiții cu risc și rentabilitate similare sunt disponibile pe piață.
În literatura de specialitate există diferite definiții date noțiunii de evaluar e,
una dintre acestea fiind:
Evaluarea este operațiunea de a aprecia, de a stabili o valoare sau un
preț, de a calcula, de a socoti. Din punct de vedere contabil, evaluarea este
considerată un procedeu al metodei contabilității menit să asigure redarea fi-
delă, clară și completă a patrimoniului, a situației financiare și a rezultatelor
obținute de întreprindere.
O alta definiție data de literatura de specialitate este:
1 Ion Anghel (coordonator), Mihaela Oancea Negesc u, Adrian Anica Popa, Ana Maria Popescu, Evaluarea Întreprin-
derii, ed. Economică pag 15
5
Evaluarea este considerată operațiunea prin care se cuantifică mărimea
unor elemente patr imoniale sau a unor patrimonii în întregul lor, în expresie
naturală, și se exprimă , această mărime, cu ajutorul etalonului monetar ori va-
loric.
Din punct de vedere economic evaluarea este considerată aprecierea valorică
a unui bun a unei lucrări, a unui s erviciu, a unei prestații, ori a unei întreprinderi în
întregul său. Atunci când vorbim despre evaluarea unei întreprinderi, a unui bun sau
a unui activ putem defini evaluarea astfel:
Evaluarea unei întreprinderi, a unui bun sau a unui activ este un ansam-
blu de tehnici , metode și procedee folosite de evaluator, prin care întreprinde-
rea, bunul sau activul în cauză se exprimă valoric la nivelul valorii de utilitate,
respectiv al utilității economice a acestora2.
1.1. Clasificarea evaluărilor
Conform literaturii d e specialitate din acest domeniu putem observa că există
mai multe criterii de clasificare a evaluărilor.
1. În funcție de obiectul evaluării
• Evaluări de bunuri (individuale) sau grupuri de bunuri, utilaje, instalații, clă-
diri
• Evaluări ale elementelor intang ibile: imobilizări necorporale, investiții în re-
surse umane, investiții de natură comercială
• Evaluarea unor active, adică a unor părți c omponente dintr -o întreprindere,
care pot funcționa independent (secția, atelierul dintr -o companie industrială,
hotel d intr-un lanț hotelier, etc)
• Evaluarea firmelor în ansamblul lor
2. În funcție de modul de evaluare
• Evaluări statice sau patrimoniale, care se bazează pe valoarea intrinsecă a
componentelor obiectului evaluat;
• Evaluări dinamice sau prin rentabilitate, care luc rează u noțiuni de flux sau de
rentabilitate și au în vedere capacitatea obiectului evaluat de a genera profit;
• Evaluări combinate, care lucrează în același timp cu valori patrimoniale și
valori de rentabilitate.
3. În funcție de scopul urmărit în evaluare
➢ Evaluări contabile
Contabilitatea reflectă doar acele procese economice care pot fi exprimate în
bani, acesta fiind condiția sine qua non a includerii unor elemente economice în pa-
trimoniul întreprinderii.
2 Nicolae Todea, Evaluarea întreprinderii, Seria Didactica, Alba Iulia, 2001, pag 6
6
Evaluarea contabilă constă în asocierea unui sistem de costuri, prețuri, tarife
și valori la elementele patrimoniale exprimate cantitativ. În contabilitate, evaluarea
intervine în câteva momente specifice care sunt: intrarea bunurilor economice în pa-
trimoniul societății, ieșirea a cestora din patrimoniu, inv entarierea periodică și închi-
derea exercițiului financiar.
Valoarea contabilă prezentă în toate cele patru momente ale evaluării este cos-
tul istoric. Pentru a contracara neajunsurile prezentate de acesta el este corectat cu
ocazia inventarului periodic și a închiderii exercițiului financiar -contabile pentru a
reflecta deprecierea reversibilă și ireversibilă a elementelor de activ.
➢ Evaluări administrative
Acestea sunt cerute de către organele centrale ale Administrației de stat care
sunt interesate în unele aspecte parțiale ale vieții întreprinderii cum ar fi: stabilirea
masei impozabile a profitului, reevaluarea mijloacelor fixe. Evaluările administra-
tive au la bază reglementări care neglijează principiile contabile, influențează sau nu
înregistrările conta bile, se aplică fie tuturor întreprinderilor, fie doar celor în care
statul deține ponderea cea mai mare a capitalului.
➢ Evaluări economice
Evaluarea economică raportează obiectul evaluate la piață. Valoarea de piață,
care mai este denumită și valoare de s chimb, poate fi d efinită ca cel mai probabil
preț care poate fi primit, la o anumită dată, în numerar sau sub forma altor mijloace
de plată, pentru o proprietate supusă vânzării pe o piață competitivă care îndeplinește
toate condițiile pentru o vânzare cor ectă, cu un cumpărător și vânzător care acțio-
nează prudent, în cunoștință de cauză, pentru propriul interes și fără să fie supuși
vreunor constrângeri3.
Din această prezentare a evaluărilor economice se desprind următoarele con-
diții implicite:
o Cumpărătorul și vânzătorul sunt motivați
o Ambele părți sunt bine informat e și fiecare acționează în așa fel încât
să-și realizeze propriul interes
o A fost alocat timp suficient pentru prezentarea obiectului vânzării pe
piață
o Prețul reprezintă o apreciere normală a propr ietății vândute neafectată
de o finanțare specială sau de alte condiții particulare.
3 Adela Deaconu, Diagnosticul și evaluarea întreprinderii, ed. Intelcredo Deva 1998, pag 7
7
1.2. Evaluatorul și raportul de evaluare
În sens larg, evaluarea este o analiză, opinie sau concluzie referitoare la na-
tura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumit e interese sau aspecte ale unei anu-
mite proprietăți, exprimată de o persoana imparțială, specializată în analiza și eva-
luarea proprietăților. În sens restrâns, evaluarea este procesul de estimare a unui tip
de valoare, pentru o anumită proprietate, la o an umită dată concretizată în raportul
de evaluare.
Pe de altă parte, evaluarea se concretizează într -un studiu realizat de către un
evaluator care este o persoană fizică atestată ce efectuează evaluări pe baza legisla-
ției și normativelor în vioare. Evaluare a se realizează optim în echipă (experți con-
tabili, analiști financiari , experți tehnici, juriști), ea având un caracter pluridiscipli-
nar.
Conform standardelor profesionale, evaluatorul este:
O persoană care are pregătirea profesională necesară, capacitat ea și experiența de a
efectua o evaluare4.
Prin urmare, evaluatorul trebuie sa în deplinească cumulativ următoarele ca-
racteristici:
1. A obținut o calificare corespunzătoare de la o instituție de învăță-
mânt/instruire recunoscută sau o calificare universitară e chivalentă;
2. Are o experiență corespunzătoare și este competentă să evalueze în-
treprinderi în domeniu sau activitate și în zona sa geografică.
Totodată, un evaluator profesionist trebuie să:
1. Cunoască, înțeleagă și poate pune în aplicare în mod corect acele me-
tode și tehnici recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei
evaluări credibile;
2. Este membru al unui organism național profesional de evaluare recu-
noscut și urmează un program de instruire profesională continuă și
respectă cerințele codului deo ntologic al profesiei de evaluator.
4 IVSC, Standardele Internaționale de Evaluare, ed. a 8 -a, 2007, pag 38
evaluator
studii
universit
are
examen
acces la
profesie
training
etică
profesion
ală
experien
ță de
lucru
educație
continua
licențiere
8
În anumite situații, evaluatorul este persoana nominalizată de instanța judecă-
torească, iar în anumite țări, are nevoie de obținerea unei licențe sau autorizații din
partea autorităților pentru a putea practica acea stă profesie. În România, la solicita-
rea ANEVAR, în clasificarea ocupațiilor din România (codul COR) au fost introduse
cele patru categorii de experți evaluatori5:
• cod COR 241701 – expert evaluator de întreprinderi
• cod COR 241702 – expert evaluator de prop rietăți imobiliare
• cod COR 241703 – expert de bunuri mobile
• cod COR 241704 – expert evaluator de active financiare.
Principiile care stau la baza realizării rapoartelor de evaluare și trebuie res-
pectate de evaluator sunt următoarele:
a) independență, care pre supune obiectivitate, responsabilitate și integritate
morală;
b) competență și probitate profesională;
c) bună informare în domeniul micro și macroeconomic și în domeniul legis-
lativ;
d) corectitudine în raport cu beneficiarul lucrării, cu ceilalți experți, cu Ad-
ministrația financiară și dacă este cazul cu societatea de evaluare pentru
care lucrează;
e) rezultatele evaluării pot fi exploatate doar de cel care le -a comandat și în
scopul pentru care a făcut -o.
Comitetul Profesional al IVSC a pr opus o definiție a evaluator ului sub forma
următoarei scheme6:
1.3. Beneficiarii și scopul lucrărilor de evaluare
Putem afirma faptul că inițierea unei acțiuni de evaluare are la bază următoa-
rele etape7:
a) Organizarea unei licitații sau o cerere adresată direct evaluatorului .
În cazul org anizării unei licitații se elaborează un caiet de sarcini care cuprinde
descrierea temei sau a obiectului evaluării, precum și drepturile și obligațiile evalu-
atorului și beneficiarului. Caietul de sarcini constituie baza pentru cererea de ofertă
la licitar ea evaluării.
5 Stan S., Anghel I. (coord.), Evaluarea întreprinderii, ediția a 3 -a, ed. IROVAL & Invel Multumedia, 2007, pag. 10
6 IVSC, Definition of a Professional Valuer, Discussion paper , 2010 pag 8 (www.ivsc.org)
7 Adela Deaconu, Diagnosticul și evaluarea întreprinderii, ed. Intelcredo, Deva, 1998, pag 20
9
b) Încheierea contractului sau convenției civile între evaluator și beneficiar.
Acesta cuprinde diverse date cum ar fi: părțile contractante, definiții ale ter-
menilor utilizați în contract, obligațiile evaluatorului, condițiile de plată, obl igațiile
beneficiarului, anexe la contract (printre care lista documentelor și informațiilor ce
vor fi puse la dispoziția evaluatorului de către beneficiar).
c) Obținerea documentelor necesare evaluării .
Aceste documente d in partea întreprinderii cum ar fi: bilanțuri pe ultimii trei
ani sau alte situații existente la beneficiar sau întocmite de acesta la cererea evalua-
torului în scopul cunoașterii activității întreprinderii.
Evaluările de întreprindere sau evaluările de active din cadrul întreprinderii
sunt ne cesare pentru o multitudine de cauze și pentru o lungă listă de clienți sau
utilizatori de servicii de evaluare. În mod fundamental, putem reține că evaluarea
întreprinderii este cerută în scopuri de tranzacționare sau în scopuri de infor-
mare .
Printre sco purile de tranzacționare amintim8:
1. Vânzarea sau cumpărarea unei proprietăți (întreprindere, în ansamblu ,
părți din întreprindere, active necorporale etc.)
În aceste cazuri, evaluarea este necesară pentru a -l ajuta atât pe vânzător cât
și pe cumpărător să intre în procesul de negociere și să ajungă la un preț corect.
2. Fuziuni, divizări, și/sau schimburi de proprietăți, majorare de capital.
De exemplu, în cazul fuziunii trebuie stabilită valoarea fiecărei întreprinderi
care fuzionează pentru ca noul capital so cial al noii companii rezultate să se împartă
echitabil acționarilor companiilor care au fuzionat.
3. Dizolvarea, reorganizarea sau lichidarea întreprinderii
Realizarea unor operațiuni de restructurare precum reorganizarea companiilor
se bazează fundamental p e cunoștințele de evaluare a întreprinderii, acesta fiind în
final un criteriu obiectiv și logic în decizii de acest tip.
4. Listarea la bursă
Pentru o companie ce va fi tranzacționată la bursă, evaluarea capitalului aces-
teia este necesară pentru stabilirea p rețului de listare și pentru informarea participan-
ților de pe piață și a publicului.
5. Justă compensare în caz de expropriere (cauză de utilitate publică)
Autoritatea expropriatoare, după ce face alți pa și prelimin ari, face o evaluare
a proprietății și a eve ntualelor pagube suferite de expropriat, fie de un evaluator in-
tern, fie de unul independent, ca bază pentru oferirea unui preț de despăgubire și de
stingere a pagubelor eventuale.
8 Ion Anghel (coordonator), Mihaela Oancea Negescu, Adrian Anica Popa, Ana Maria Popescu, Evaluarea Întreprin-
derii, ed. Economică pag 18
10
6. Cazuri de înșelare dovedită a cumpărătorului
Situația clasică este cea a prezentării false a unei proprietăți. Ca urmare există
o pagubă pentru cumpărător. Valoarea pagubei se va stabili nu în mod direct, ci in-
direct prin evaluarea proprietății la data litigiului și apoi făcându -se diferența între
această valoare și suma plăt ită pentru proprietate.
7. Evaluarea pentru pagubele prin deteriorarea proprietății
Printre evaluările în scopuri de informare reținem:
1. Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor
Pentru proprietățile generatoare de venit, evaluarea are și rolul de a previzi ona
fluxul de numerar și o valoare viitoare a proprietății ipotecare (numită terminală) și
deci ajută bancherul în eșalonarea serviciului datoriei, reducând astfel riscul de ne-
plată.
2. Impozitarea proprietăților
3. Asigurarea proprietăților aparținând companiil or și asigurarea activității
operaționale.
4. Înregistrarea valorii activelor în situațiile financiare
În diverse situații se cer evaluări de active, și anume: alocarea prețului de achi-
ziție conform IFRS 3, reevaluările conform reglementărilor Standardelor In ternațio-
nale de Raportare Financiară (IFRS) ca și în cazul unui aport în natură, evaluarea de
active pentru deprecierea activelor, conform IAS 36 etc.
5. Informarea acționarilor sau managementului
În cazul utilizării managementului prin valoare, estimarea val orii capitalului
acționarilor reprezintă un element esențial în judecarea performanțelor managemen-
tului. În ultima perioadă, o serie de indicatori financiari legați de valoarea companiei
sunt tot mai utilizați și acceptați de către investitori și analiști financiari9.
6. Stabilirea rentelor sau redevențelor și eșalonarea lor în timp
În anumite cazuri, cum ar fi asocierile în participațiune, este probabil ca su-
mele cuvenite asociaților sa fie legate de valoarea afacerii dezvoltate sau de valoarea
aporturilor ( tangibile și intangibile) aduse într -o eventuală asociere.
Concluziile acțiunii de evaluare sunt cuprinse în Raportul de evaluare. Acesta
prezintă valorile economice determinate prin evaluare, precum și argumentarea res-
pectivelor soluții la care a ajuns e valuatorul. Valorile întreprinderii determinate prin
mai multe metode de evaluare se înscriu într -un interval care indică o valoare repre-
zentativă a acestuia. În jurul acestei valori se vor face negocierile de către partici-
panții la tranzacția ce a recalma t evaluarea întreprinderii. Cu titlu facultativ se ane-
xează raportului de evaluare o documentație care se referă la modul în care s -a des-
fășurat acțiunea de evaluare.
9 Stefea P. Evaluarea afacerilor – modalități de cuantificare a sporului de valoare pentru deținătorii de interese, Piețe
de Capital, nr. 1/2006 Ed. Universității de Vest, pag 402
11
1.4. Structura raportului de evaluare
Raportul trebuie s ă ofere o imagine clar ă asupra opinii lor exprimate de evalu-
ator, asupra bazelor de evaluare folosite, a metodelor ș i informațiilor care stau la
baza raportului. Structura raportului de evaluare nu este standardizată, putând să di-
fere în funcție de obiectivul evaluat și de contractul încheiat între evaluator și bene-
ficiarul lucrării de evaluare. Raportul de evaluare cuprinde:
12
Capitolul 2. Diagnosticul firmei
Citat :
„Piața evaluează adesea greșit un titlu.”
Albert Auxier
Termenul de „diagnostic” este de origine greacă și înseamnă „apt de a d is-
cerne”, respectiv capacitatea de discernământ pentru a delimita cu obiectivitate un
subiect oarecare după manifestările acestuia.
Din punct de vedere economic, noțiunea de diagnostic a întreprinderii presu-
pune discernământul evaluatorului pentru a descop erii disfuncționalitățile activității
întreprinderii, pentru a cerceta și a analiza faptele și responsabilitățile pentru aceste,
pentru identifica cauzele și măsurile ce duc la reglarea situației constatate.
a. Rolul și importanța diagnosticului în evaluare
În mod particular, prin diagnosticarea unei firme, în vederea evaluării, se ur-
mărește înțelegerea tuturor laturilor activității acesteia, respectiv juridică, tehnică,
resurse umane, economico -financiară etc., precum și a punctelor forte și punctelor
slabe corespunzătoare fiecăreia. Acesta are drept exclusiv scop evidențierea para-
metrilor de operare ai firmei, estimarea performatelor și riscurilor activității viitoare,
orice informații care pot orienta judecata evaluatorului în fiecare dintre cele trei
abordări amintite10.
Odată efectuat diagnosticul, trebuie să -și găsească răspuns probleme cum ar
fi:
• Piața pe care operează firma și poziția trecută și probabilă pe această piață;
• Situația juridică a firmei și a proprietății evaluate;
• Potențialul uman și de man agement al firmei;
• Infrastructura tehnică pentru susținerea activității de producție sau servicii;
• Rezultatele dovedite și probabile ale întreprinderii.
Prin diagnosticare unei firme, în vederea evaluării, se urmărește sintetic evi-
dențierea a doi parametr i-cheie ai companiei analizate: rentabilitatea și riscul. Cu-
noașterea tuturor laturilor activității acesteia, respectiv comercială, juridică, tehnică,
resurse umane, financiară etc., precum și a punctelor forte și punctelor slabe cores-
punzătoare fiecăreia este de natură să termită evaluatorului fundamentarea judecății
valorii unei firme.
Diagnosticul furnizează informațiile necesare aprecierii situației trecute și pre-
zente, care constituie o bază pentru estimarea elementelor și variabilelor „cheie” ce
trebu ie avute în vedere în cazul aplicării diferitelor metode de evaluare. Întrucât eva-
luarea întreprinderii nu înseamnă o aplicare mecanică a unor tehnici, ci presupune o
10 Ion Anghel (coordonator), Mihaela Oancea Negescu, Adrian Anica Popa, A na Maria Popescu, Evaluarea Întreprin-
derii, ed. Economică pag 83
13
apreciere profundă a performanțelor și riscurilor firmei, echipa de evaluare trebuie
sa opereze cu parametri considerați normali pentru medul de activitate al firmei eva-
luate și la momentul efectuării evaluării.
Etape în vederea realizării diagnosticului unei firme în scopul evaluării:
• Stabilirea problemelor supuse analizei;
• Asigurarea informa țiilor și analiza documentelor care stau la baza lor;
• Analiza și prezentarea rezultatelor într -un raport
În ceea ce privește asigurarea informațiilor și analiza acestora, evaluatorul tre-
buie să ia toate măsurile pentru a se asigura că toate sursele de inf ormații care s -au
folosit sunt credibile și adecvate procesului evaluării. Standardul de practică în eva-
luare GN 6 „Evaluarea întreprinderii” stabilește următoarele: „… evaluatorul va în-
treprinde toate acțiunile necesare pentru a verifica exactitatea și corectitudinea sur-
selor de informații, așa cum se obișnuiește pe piață și în zona unde se face evalua-
rea”11.
Ca urmare a complexității activității de evaluare a întreprinderii, adesea eva-
luatorii de întreprindere cer ajutorul altor evaluatori sau altor prof esioniști. Spre
exemplu, utilizarea serviciilor unui evaluator de proprietăți imobiliare ce are misiu-
nea de a estima valoarea proprietăților imobiliare deținute de compania -subiect. În
cazul în care este utilizat serviciul altor experți, evaluatorul de înt reprindere va face
verificările necesare pentru a se asigura că aceste servicii sunt îndeplinite competent,
iar concluziile sunt rezonabile și credibile sau va menționa că o astfel de verificare
nu a fost făcută12.
b. Tipurile de diagnostic care pot fi cuprin se în raportul de eva-
luare
Considerând că diagnosticul unei firme nu se poate încadra în tipare fixe, ac-
ceptăm faptul că acesta trebuie să aibă o structură adaptabilă în funcție de scopul
urmărit. Pentru evaluarea unei firme, diagnosticul poate fi structur at în: diagnostic
juridic, tehnic, al resurselor umane, comercial și financiar. Putem afirma că un rol
esențial revine diagnosticului financiar, care cuantifică prin instrumente specifice
rezultatele analizei din celelalte secțiuni și realizează o interfaț ă între cele două com-
ponente de bază ale procesului de evaluare a afacerii (diagnostic și evaluare propriu –
zisă).
1. Diagnosticul comercial
Diagnosticul comercial vizează analiza operațiunilor privind desfacerea pro-
duselor, lucrărilor sau serviciilor realiza te și aprovizionarea întreprinderii cu materii
prime, materiale, produse, servicii și lucrări.
11 International Valuation Standards Committee (IVSC) – „International Valuation Standards 2007” traducere ANE-
VAR pag 233
12 „International Valuation Standards – 2007” pag 234
14
Obiectivele care stau la baza diagnosticului comercial constau în estimarea
pieței actuale și potențiale a întreprinderii, precum și locul pe care îl ocupă între prin-
derea pe această piață.
Pentru a -și atinge în tocmai obiectivele propuse, evaluatorul urmărește aspecte
precum: evoluția vânzărilor, analiza structurala a vânzărilor pe produse și piețe de
desfacere, evoluția prețurilor, analiza clienților, analiza re partiției vânzărilor în func-
ție de ciclul de viață al produselor, analiza furnizorilor întreprinderii, studierea con-
curenței etc. Cunoașterea pieței curente a firmei și a tendințelor principale ale evo-
luției acesteia este esențială pentru efectuarea de eva luări competente de întreprin-
deri.
În cadrul diagnosticului comercial se recomandă a fi abordate următoarele as-
pecte13:
a) Piața
Aceasta reprezintă un aspect major în estimarea valorii unei firme, din această
perspectivă se propun a fi analizate următoarele as pecte:
• Analiza evoluției vânzărilor;
• Studierea concurenței;
• Analiza clienților întreprinderii;
• Analiza furnizorilor întreprinderii (piața de aprovizionare).
b) Produsele/serviciile
Vânzările unei întreprinderi se impun a fi studiate de către evaluator pe pro-
duse sau grupe de produse omogene, ținând seama în același timp de piețele unde se
desfac acestea. Scopul acestui mod de analiză a cifrei de afaceri îl reprezintă nece-
sitatea furnizării de informații pentru fundamentarea estimărilor în perioada de pre-
viziun e. Datele necesare pot fi obținute prin:
• Analiza structurală a vânzărilor pe produse și piețe de desfacere
• Analiza repartiției vânzărilor în funcție de ciclul de viață al produselor.
c) Prețul
Analiza prețurilor vizează evidențierea aspectelor de risc legate atât de dina-
mica prețurilor de vânzare ale firmei, comparativ cu evoluția economică generală și
cea a industriei, cât și corelația între dinamica prețurilor de vânzare și cea a prețurilor
de aprovizionare. Acest aspect poate evidenția puterea de negociere a firmei cu fur-
nizorii, respectiv clienții întreprinderii, fiind un aspect important în estimarea riscu-
lui afacerii.
d) Promovarea
În ceea ce privește promovarea produselor societății acestea vizează:
• Acțiunile publicitare organizate și efectele lor;
13 Ion Anghel (co ordonator), Mihaela Oancea Negescu, Adrian Anica Popa, Ana Maria Popescu, Evaluarea Întreprin-
derii, ed. Economică pag 85
15
• Evoluți a costurilor cu reclama și ponderea lor în cifra de afaceri;
• Imaginea întreprinderii și a produselor/serviciilor sale pe piață.
2. Diagnosticul juridic
Diagnosticul juridic are drept scop analiza aspectelor legale privind activitatea
firmei evaluate. Realiza rea acestuia presupune analiza elementelor specifice referi-
toare la drepturile de proprietate, luarea deciziilor conform actelor constitutive ale
firmei , relațiile contractuale ale societății comerciale cu statul, partenerii comerciali,
băncile , angajații, litigiile în care este implicată firma etc.
Realizarea diagnosticului juridic presupune analiza unor elemente specifice
din următoarele domenii14:
a) Dreptul comercial
Domeniul din care se verifică actele constitutive ale firmei (statutul și con-
tractul de soc ietate) cu toate modificările aduse acestora, hotărârile adunării generale
a acționarilor sau asociaților, existența registrului adunării generale a consiliului de
administrație etc.;
b) Dreptul civil
Domeniul din care se verifică existența dreptului de propr ietate asupra con-
strucțiilor, situația juridică a terenurilor, situația juridică a imobilizărilor necorporale
(brevete, licențe, mărci, etc.), situația juridică a imobilizărilor financiare, situația îm-
prumuturilor primite , a garanțiilor constituite etc.;
c) Dreptul fiscal
Domeniul din care se verifică și se analizează existența contractelor colective
și individuale de muncă, a regulamentelor de ordine interioară, a contractelor de ma-
nageriat, inclusiv sub aspectul condițiilor de încetare a contractelor de munc ă și ma-
nagement;
d) Dreptul muncii
Se verifică și se analizează existența contractelor colective și individuale de
muncă, a regulamentului de or dine interioară, a contractului de management. Un
punct important la acest subcapitol al diagnosticului juridic îl reprezintă eventuali-
tatea unor acorduri de neconcurentă cu angajații -cheie, obligații acordate angajaților.
Pot fi relevate informații contractuale legate de obligațiile proprietarului de a men-
ține un anumit nivel al numărului de salariați sau al nivelului de salarizare.
e) Dreptul mediului
Domeniul din care se verifică și se analizează daca activitatea firmei se des-
fășoară conform legislației de mediu, precum prin prisma restricțiilor întreprinderii
privind efectele asupra mediului . Firmele trebuie sa aibă un studiu de impact asupra
mediului pe baza căruia se obțin autorizațiile de mediu.
14 Nicolae Todea, Evaluarea întreprinderii, Seria Didactica, Alba Iulia, 2001, pag 32
16
f) Litigii
Se analizează dacă firma evaluată este implicată în litigii aflate pe rolul in-
stanțelor judecătorești sau Arbitrajului de pe lângă Camera de Comerț și ce posibi-
lități de rezolvare există.
3. Diagnosticul operațional
Realizarea acestuia necesită o analiză relativ detaliată a factorilor tehnici de
producție, a tehnologiilor de fabricației a produselor, precum și a organizării pro-
ducției si a muncii. Aspecte precum: stare a de funcționare a mașinilor, utilajelor,
gradul de uzură fizică, performanțele acestora, posibilitățile de utilizare în viitor,
evidențierea activelor imobilizate redundante (adică în afara exploatării) , sunt de re-
gulă semnificative în stabilirea valorii firmei.
În ceea ce privește clădirile, în raportul de evaluare de regulă se face o descri-
ere a acestora fiind evidențiate: concordanța situației din teren cu planurile de con-
strucție, modificările aduse; starea tehnică și deprecierea estimată a acestora; s chim-
bările intervenite în destinația unor clădiri și posibilitățile de folosire în viitor.
În legătură cu grupa mijloacelor de transport, în urma examinării structurii
parcului pe categorii de mijloace de transport (auto, feroviar, aerian și pe apă), se
vor face referiri la: gradul de folosire; modul de utilizare a capacitații mijloacelor
proprii de transport; starea tehnică, gradul de depreciere; posibilitățile de folosire în
viitor a parcului propriu .
În privința producției și tehnologiilor de fabricație: se prezintă succint princi-
palele produse fabricate sau servicii realizate; se face o scurtă descriere a procesului
tehnologic; organizarea generală a producției; calitatea producției; impactul asupra
mediului etc.
În vederea aplicării abordărilor în evalu are în cadrul diagnosticului operațio-
nal, evaluatorul va realiza o clasificare a activelor astfel:
• Active operaționale generatoare de venit;
• Active neoperaționale generatoare de venit;
• Active neoperaționale și care nu generează venituri;
• Active în dezvolta re.
4. Diagnosticul resurselor umane și al managementului
Acesta are în vedere cunoașterea de către evaluator a resurselor umane din
punct de vedere al evoluției, structurii, comportamentului și eficienței utilizării lor,
precum și prezentarea și analiza ec hipei de conducere a firmei.
În diagnosticarea resurselor umane ale unei firme, în vederea evaluării, se im-
pune folosirea unui sistem de indicatori , privind, pe de o parte, dimensiunea, struc-
tura și comportamentul, iar pe de altă parte, eficiența potențial ului iman.
17
5. Diagnosticul financiar -contabil
Unul dintre cele mai interesante și complexe demersuri vizează abordarea di-
agnosticului financiar pentru evaluare, ace astă componentă de diagnostic având un
rol cheie în procesul de evaluare a întreprinderii di n cauza rolului major jucat în
cadrul raportului și anume:
• Rolul de sintetizare a concluziilor rezultate din celelalte piese de di-
agnostic;
• Rolul de asigurare a coerenței în cadrul relației diagnostic – metode de
evaluare (îndeosebi metode bazate pe venit) .
Diagnosticul financiar urmărește trei obiective majore15:
1. Să asigure înțelegerea performanțelor realizate de firma evaluate în ultimii
3-5 ani, precum și evidențierea riscurilor activității întreprinderii. În acest
sens, gândirea perspectivelor viitoare d e performanță se susține pe analiza
tendințelor care s -au manifestat de -a lungul perioadei diagnosticate.
2. Să permită ajustarea situațiilor financiare istorice pentru a dezvolta abor-
darea pe bază de active, implicit corecțiile asupra elementelor de activ și
datorii, dar și pentru a pregăti aplicarea abordării pe bază de venit, prin
estimarea abilității întreprinderii de a genera fluxuri de venit pentru furni-
zorii de capital.
3. Să asigure compararea cu întreprinderi similare pentru a stabili parametrii
de risc, rentabilitate și de valoare, aspecte fundamentale în abordarea prin
comparație în evaluarea firmei dar și în estimarea costului capitalului (ratei
de actualizare).
15 Vasile Robu, Ion Anghel, Claudia Șerban, Daniela Tutui, Evaluarea întreprinderii, Suport de curs în format digital
18
Capitolul 3. Metode de evaluare a entităților economice
Procesul de evaluare este util pentru estimarea credibilă a valorii definite, ba-
zată pe analiza tu turor informațiilor disponibile, în special în diagnosticul firmei.
Evaluatorul va estima valoare firmei prin metode și tehnici specifice, care reflectă
trei abordări distincte în evaluarea firmei. În mod fundamental, nu există decât trei
modalități (abordări) de a ajunge la valoarea unei întreprinderi, și anume16:
a) Abordarea pe baza de active
b) Abordarea pe baza de venit
c) Abordarea prin comparație
Evaluatorul trebuie să utilizez cel puțin două a bordări atunci când evaluează
o întreprindere. Aceasta nu este doar o recomandare a standardelor profesionale, ci
și o necesitate pe care o percepe orice evaluator profesionist care, în mod evident se
simte inconfortabil atunci când trebuie să judece valoa rea unei firme, având doar
rezultatul unei singure metode.
3.1. Abordarea pe bază de active
Această metodă se bazează în mod esențial pe principiul substituției, care
spune că un activ nu valorează mai mult decât costul de înlocuire al tuturor părților
sale c omponente. Aplicând această metodă, evaluatorul va corecta bilanțul care re-
flectă valori contabile (influențate în mare măsură de costul istoric), cu un bilanț care
reflectă pentru toate activele (corporale și necorporale) și toate datoriile, valoarea lor
de piață sau altă valoare corespunzătoare.
Abordarea pe bază de active presupune o activitate destul de laborioasă și
complexă din partea echipei de evaluare datorita diversității activelor ce vor fi eva-
luate distinct: imobilizări corporale și necorporale , imobilizări financiare, stocuri,
creanțe etc.
Utilizând această metodă se apelează la principiul substituției, care spune că
un activ nu valorează mai mult decât costul de înlocuire a tuturor părților compo-
nente. În funcție de ipoteza în care este analiz ată și evaluată firma, poate fi utilizată
una dintre următoarele metode17:
1. Metoda activului net corectat (ANC)
În această metodă, activele și datoriile sunt evaluate individual la valorile co-
respunzătoare (curente), rezultând astfel un activ net corectat al firmei evaluate. Me-
toda este aplicabilă în ipoteza continuității exploatării întreprinderii.
16 IVSC, Standardele Internaționale de Evaluare, ed. a 8 -a, ed. ANEVAR, București 2007, pag 248
17 Ion Anghel (coordonator), Mihaela Oancea Negescu, Adrian Anica Popa, Ana Maria Popescu, Eval uarea Întreprin-
derii, ed. Economică pag 164
19
2. Metoda activului net de lichidare (ANL)
Reprezintă o variantă a activului net corectat, aplicabilă în cazul lipsei conti-
nuității exploatării întreprinderii eva luate. În acest caz, majoritatea activelor se eva-
luează la valoarea de lichidare.
3.2. Abordarea pe bază de venit
Această abordare se bazează în primul rând pe principiul anticipării, care
afirmă că valoarea provine din beneficiile viitoare anticipate care urm ează a fi gene-
rate de proprietatea deținută. Printre problemele importante întâlnite în cadrul acestei
abordări sunt: realizarea previziunii fluxului de lichidități și estimarea ratei de actu-
alizare sau a ratei de capitalizare, determinarea profitului repr ezentativ, estimarea
ratei de creștere etc.
Cele două metode uzuale înscrise în cadrul acestei abordări sunt:
1. Metoda actualizării fluxurilor de numerar (Discounted cash -flow –
DCF)
În această metodă, toate beneficiile economice proiectate (fluxuri de lichi di-
tăți sau alte variabile asimilate) ale întreprinderii sunt actualizate la valoarea pre-
zentă, utilizând o rată de actualizare ce reprezintă costul capitalului pentru acea in-
vestiție. Actualizarea presupune o perioadă explicită de previziune, pentru care s e
fac proiecții ale fluxului de numerar și o perioadă non -explicită, pentru care se esti-
mează valoarea reziduală sau de revânzare a proprietății analizate.
2. Metoda capitalizării profitului (sau dividendelor)
Această metodă se bazează pe raportarea unui flu x reprezentativ, constant și
reproductibil de venit (de regulă profit sau dividende) la o rată de capitalizare. În
acest caz este vorba de un singur flux de beneficiu economic, aferent unei singure
perioade, de regula un an, ce se transformă în valoarea pr oprietății care a r putea
genera acel flux stabil și reproductibil. În practică venitul uzual este fie cel brut (îna-
inte de impozitare), fie cel net (după impozitare), elementul esențial fiind corelația
dintre rata de capitalizare și fluxul considerat.
3.3. Abordarea prin comparație
În cadrul acestei abordări, evaluatorul compară firma evaluată cu alte între-
prinderi similare, cu participații și acțiuni care au fost vândute pe piață. Abordarea
prin comparație stabilește limitele valorii de piață a acțiunilor prin analiza prețurilor
plătite în mod normal pentru acțiuni la întreprinderi concurente cu cea evaluată. Vân-
zările trebuie investigate pentru a se vedea motivația celor două părți. Prețurile de
vânzare, care reflectă altă motivare față de cea tipică participa nților pe piață, trebuie
să fie eliminate din baza de referințe pentru comparare.
Abordarea prin piață are o largă aplicabilitate, dar ea este convingătoare numai
atunci când sunt disponibile suficiente informații de piață. Credibilitatea acestei
abordări este limitată în cazul modificărilor rapide ale condițiilor pieței sau în cazul
firmelor/acțiunilor care se vând rar.
20
În principiu, abordarea prin comparație poate fi aplicată și în evaluarea firme-
lor necotate, premisă fiind că multiplii de piață pot fi ut ilizați și pentru evaluarea
firmelor necotate. Mecanismul abordării solicită evaluatorului sa utilizeze prețurile
și indicatorii de piață alături de alți factori, cum ar fi fluxurile de numerar, profiturile,
valoarea contabilă a capitalurilor proprii etc., să rețină indicatori (multiplii) de piață,
iar ulterior să aplice ajustări corespunzătoare diferențelor între firmele cotate și cele
necotate (dimensiune, acces la finanțare, lichiditate etc.)18.
Abordarea prin comparație are la bază următoarele trei metod e de evaluare:
1. Metoda comparației cu tranzacții de pachete minoritare (acțiuni la
firme cotate)
Ratele de valoare sau multiplicatorii (rice earning ratio – PER) rezultă din
tranzacții pe piața financiară (în marea majoritate a cazurilor este vorba de pache te
minoritare de acțiuni).
2. Metoda comparației cu vânzări de firme necotate (piața de achiziții și
fuziuni)
În această metodă, baza de comparație o reprezintă tranzacțiile cu întreprin-
deri, în ansamblul lor sau tranzacții cu pachete majoritare, de regulă av ând în vedere
piața întreprinderilor necotate.
3. Metoda comparației cu tranzacții anterioare cu subiectul evaluării
Modul de estimare a valorii se bazează pe tranzacții anterioare , oferte sau
acorduri care vizează proprietatea asupra întreprinderii evaluate.
Metodele prezentate sunt interdependente și au drept caracteristică orientarea
lor spre informațiile de piață19:
• În abordarea pe bază de venit, fundamentul îl reprezintă costul capita-
lului care derivă din informații de piață;
• Abordarea prin comparație se bazează pe rate de valoare (multiplica-
tori) care rezultă, de asemenea, de pe piața tranzacțiilor de întreprinderi;
• În cazul abordării pe bază de active, estimarea valorii individuale a ac-
tivelor pornește tot de la informații de piață.
18 Sorin V. Stan, Ion Anghel, Evaluarea întreprinderii, ediția a 5 -a revizuită ed. Iroval, București, 2013 pag 109
19 Ion Anghel (coordonator), Mihaela Oancea Negescu, Adrian Anica Popa, Ana Maria Popescu, Evaluare a Întreprin-
derii, ed. Economică pag 165
21
4. Studiu de caz
Rapo rt de evaluare a Societății SIBCONS SRL
În vederea realizării cercetării temei alese în lucrarea de disertație a fost în-
tocmit raportul de evaluare folosind datele furnizate de către administratorul firmei
SIBCONS SRL.
4.1. Sinteza raportului de evaluare (rezumatul faptelor princi-
pale și al concluziilor)
Scopul raportului:
Subiectul evaluării:
Activitatea companiei
analizate :
Instrucțiunile evaluă-
rii
Premisele evaluării:
Tipul valorii estimate:
Data de referință a
evaluării:
asistența acordată asociatului MARIN IOANA în perspectiva
unei potențiale tranzacții cu părțile sociale ce le deține în capi-
talul investit al societății „SIBCONS” SRL Sibiu
Societatea SIBCONS S.R.L. Sibiu, ca afacere, c u
sediul în municipiul Sibiu, Nr. ordine în Registrul Comerțului:
J32/000/2005
Societatea SIBCONS S.R.L. Sibiu are ca obiect de activitate:
Închirierea și sub închirierea bunurilor imobiliare proprii sau
închiriate – cod CAEN 6820 .
evaluatorul autoriz at Bahnean Paul , membru titular
A.N.E.V.A.R. cu legitimația 0000, prin societatea EVA-
LOARE SRL Sibiu, membru corporativ ANEVAR cu certifi-
catul nr. 1, să elaboreze raportul de evaluare a afacerii
SIBCONS SRL Sibiu .
Obiectivele raportului de evaluare:
„Stab ilirea valorii de piață a societății comerciale
SIBCONS SRL Sibiu;”
Afacerea este evaluată în ipoteza respectării principiului
continuității activității societății SIBCONS SRL Sibiu pe un
orizont rezonabil de timp
Valoarea de piață așa cum es te ea definită în «Standar-
dele Internaționale de Evaluare », ediția 2013 și în Standar-
dele ANEVAR – 2015 .
30.04.2017
22
Perioada în tocmirii
raportului de evalu-
are: Aprilie – mai 2017
Metodele de evaluare utilizate au fost:
• Abordarea prin venit – o cale generală de estimare a valorii unei în treprin-
deri, participații sau acțiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode prin
care valoarea este estimată prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare
într-o singură valoare a capitalului.
• Abordarea pe bază de active – o metodă de estimare a va lorii unei întreprin-
deri sau a unei participații la o întreprindere prin însumarea valorilor nete
ale activelor și datoriilor individuale. Deoarece fiecare activ și datorie poate
fi evaluat(ă) prin utilizarea oricăreia din abordările prin piață , prin cost sau
prin venit, aceasta nu reprezintă o abordare în evaluare distinctă.
Rezultatele evaluării:
• Valoarea rezultată prin abordarea prin venit: 6.375,00 LEI/parte social ă.
• Valoarea rezultată prin abordarea pe bază de active: 6.444,79 LEI/parte so-
cială.
Rezultatul obținut în abordarea prin venit a ținut cont si de aportul (pozitiv
sau negativ) al tuturor elementelor de active intangibile ce nu pot fi cuantificate
valoric distinct;
Rezultatului obținut în cadrul metodei activului net corectat i se acordă im-
portan ță în situația în care principalele active deținute pot fi valorificate prin vân-
zare, la valoarea de piață. În consecința , în cazul de față rezultatele obținute în
urma aplicării fiecărei metode de evaluare, are menirea să confirme, să susțină
rezulta tul obținut în cadrul celeilalte/celorlalte abordări aplicate.
Metodele de evaluare aplicate au la bază:
• informații furnizate de conducerea companiei privind situația trecută si ac-
tuală a societății SIBCONS SRL Sibiu, dar și așteptările privind evoluția
acesteia în viitorul previzibil;
• informații din piață privind evoluția pieței imobiliare;
• informații preluate din piață privind costul de oportunitate al capitalului.
23
În consecința considerăm că atât rezultatul metodei pe bază de active (abor-
darea prin cost), cât și rezultatul metodei fluxurilor financiare actualizate (aborda-
rea prin venit) sunt la fel de reprezentati ve pentru scopul prezentei evaluări, datorită
relevanței datelor (majoritatea preluate din piață ) și informațiilor pe care le -am uti-
lizat în aplicarea lor.
Concluziile
evaluării:
Ipoteza speciala
Valoarea medie
calculata î n
Valoare a de piață a unei părți sociale SIBCONS S.R.L.,
estimată în conformitate cu standardele de evaluare este
de 6.375,0 RON / parte sociala.
Pentru respectarea prevederilor art . 3 din Legea 151 /2014 și
implicit a prevederilor art . 134 din Legea 31 / 1990 rep ubli-
cata,
evaluatorul va emite o concluzie asupra valorii unei părți so-
ciale ca o medie a celor două valori rezultate din aplicarea
abordărilor în evaluare in conformitate cu Standardele de
Evaluare ANEVAR (care reprezintă la data evaluării legis-
lația în v igoare în materie de evaluare a afacerilor).
Pentru respectarea prevederilor art . 3 din Legea 151 /2014 și
implicit a prevederilor art . 134 din Legea 31 / 1990 republi-
cata,
evaluatorul va emite o concluzie asupra valorii unei părți so-
ciale ca o medie a ce lor două valori rezultate din aplicarea
abordărilor în evaluare in conformitate cu Standardele de
Evaluare ANEVAR (care reprezintă la data evaluării legis-
lația în vigoare în materie de evaluare a afacerilor).
Media aritmetica simplă a celor două valori es timate
mai sus este de 6.409,895 lei/parte social ă.
24
Valoarea afacerii ca valoare a capitalului investit este de 765.000 LEI.
Aceasta este pentru toți proprietarii afacerii.
Argumente asupra valorilor estimate:
• Valoarea de piață a fost estimată pe baza consi derentelor prezentate în ca-
drul prezentului raport;
• Valoarea a fost determinată corespunzător nivelului pie ței imobiliare și a
afaceril or specifice la 30.04.2017;
• Valoarea este o predicție ;
• Valoarea este subiectivă;
• Evaluarea este o opinie asupra unei valori.
SEMNATURĂ
Ec. Bahnean Paul ,
Evaluator autorizat A.N.E.V.A.R.,
legitimație nr. 1 – valabilă 201 6,
25
4.2. Termenii de referinț ă ai evaluării
4.2.1. Evaluatorul, competente și certificarea valorii
Prezenta evaluare este realizată de către societatea Evaluare SRL Sibiu,
membru corporativ A.N.E.V.A.R., având certificatul nr. 1/2015. Evaluatorul care
semnează raportul de evaluare, ec. Bahnean Paul , este posesorul legitimației
A.N.E.V.A.R. cu nr. 0000 și în limita cunoștințelor și informațiilor deținute , certi-
fică următoarele:
• afirmațiile prezentate și susținute în acest raport sunt adevărate și corecte,
• analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele
considerate și sunt analizele, opiniile și concluziile noastre personale, fiind
nepărtinitoare din punct de vedere profesional,
• nu avem niciun interes prezent sau de perspectivă în afacerea care face obi-
ectul pre zentului raport de evaluare și niciun interes sau influenta legată de
pârțile implicate,
• suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici
o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau
interval de valori care să favorizeze clientul și nu este influențată de apariția
unui eveniment ulterior,
• analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor
Standardelor ANEVAR 2015,
• evaluatorul a respectat codul etic,
• societatea comerciala a evaluat și proprietatea imobiliara generatoare de afa-
ceri ce o de ține, au fost analizate și inspectate personal de către evaluatorul
Bahnean Paul în prezența administratorului afacerii, ce este și reprezentantul
tuturor proprietarilor;
• în elaborarea pre zentului raport nu s -a primit asistenta semnificativă din par-
tea niciunei alte persoane; Evaluatorul care semneaz ă raportul de evaluare, la
data evaluării și a elaborării prezentului raport, este evaluator autorizat, a în-
deplinit cerințele programului de p regătire profesională continuă și are com-
petența necesară întocmirii acestuia.
Clientul și destinatarul lucrării , scopul evaluării
În conformitate cu contractul și cu datele înregistrate în baza de date a eva-
luatorului, prezentul raport de evaluare se ad resează asociatului MARIN
IOANA , cu domiciliul in Sibiu , in localitatea, în calitate de client .
Evaluarea societății SIBCONS S.R.L. Sibiu se realizeaz ă în scopul infor-
mării asociatului MARIN IOANA în societatea SIBCONS SRL Sibiu în per-
spectiva unei tranz acții cu p ărțile sociale ce le de ține în capitalul investit. Se
26
va determină valoarea de piață a unei părți sociale ș i implicit a pachetului de părți
sociale.
Obiectul evaluării; drepturile deținute; drepturile evaluate
Conform prevederilor contractului încheiat cu asociatul societății
SIBCONS S.R.L. Sibiu , MARIN IOANA, misiunea de evaluare este urmă-
toarea:
Obiectul evaluării: Societatea SIBCONS S.R.L. Sibiu, ca afacere , cu se-
diul în municipiul Sibiu , Nr. ordine in Registrul Comer țului: J32/ 000/2005. Se v a
estima valoarea de pia ță a societ ății, valoarea unei părți sociale și pe baza acesteia
valoarea de pia ță a pachetului de părți sociale deținut de asociatul MARIN IOANA.
Scopul evaluării: informarea asociatului MARIN IOANA în perspectiva
unei poten țiale tranzac ții cu p ărțile sociale ce le de ține în capitalul investit al soci-
etății SIBCONS SRL Sibiu.
Activele cele mai importante ale afacerii de evaluat sunt reprezentate
de proprietatea imobiliara de afaceri compusa din construc ții (hal ă și birouri
cu dep endin țe, construc ții speciale) și terenul aferent de 7 00 mp. Aceast ă pro-
prietate imobiliar ă de afaceri este situat ă în municipiul Sibiu, jude țul Sibiu.
Proprietatea imobiliara este înscrisă în Cartea Funciară Sibiu astfel:
Tabel 4.1
Poziția imobilului în CF
Nr. Crt. Localitate a Suprafață lot Descriere imobil
teren (mp)
1. Sibiu 740 Construcții și teren + hala
producție , birou, wc serviciu,
sala mese, vestiar, grup
sanitar, hol, centrala termica.
Bunu rile imobile descrise mai sus , ținâ nd cont de scopul evalu ării, sunt con-
siderate și evaluate ca fiind libere de sarcini.
În aceast ă ipostază ș i având î n vedere cele de mai sus, dreptul de proprietate
analizat est e considerat valabil ș i market -abil.
27
4.2.2. Tipul valorii estimate
Tipul valorii estimate este valoarea de piață .
Pentru estimarea valorii de pia ță a unei p ărți sociale SIBCONS s-au
luat în considerare prevederile Standardului de Evaluare SEV 100 – Cadrul
general.
Astfel valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o dato-
rie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării , între un cumpărător hotărât și un vân-
zător hotărât, într -o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care
părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Va-
loarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în mod rezonabil
pe piața . Conceptul valoare de piața presupune un preț negociat pe o piață deschisă
și concurențială unde participanții acționează în mod liber.
Valoarea d e piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia.
Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și
care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate
fi continuarea ut ilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare.
Astfel, în elaborarea prezentului raport de evaluare au fost luate în considerare
următoarele
Standarde de Evaluare ANEVAR 2015:
• SEV 100 – Cadru general(IVS Cadru general)
• SEV 101 – Termenii de referință ai evaluării (IVS 101),
• SEV 102 – Implementare (IVS 102),
• SEV 103 – Raportare (IVS 103)
• SEV 200 – Întreprinderi și participații la întreprinderi.(IVS 220)
Obiectul evalu ării fiind și o proprietate imobiliară, procesul de evaluare a
ținut cont și de prevederile
• SEV 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230) și de
• GME 620 – Evaluarea bunurilor imobile.
Valoarea de pia ță a unei p ărți sociale a fost estimată, conform recomandărilor
Standardelor de Evaluare ANEVAR 2015, prin selecția une i valori dintre cele
două obținute prin aplicarea abordărilor în evaluare.
Alături de estimarea valorii de pia ță a unei p ărți sociale în conformitate cu
Standardele de Evaluare ANEVAR 2015, pentru respectarea prevederilor art. 134
alin.4 din Legea nr 31 / 1990, în raport va fi calculată și valoarea medie a unei
părți sociale, ce rezultă din aplicarea celor două abordări în evaluare. Valoarea
rezultată nu reprezintă o estimare a valorii în conformitate cu standardele de eva-
luare aplicate (Standardele de Eval uare ANEVAR 2015), fiind calculat expres în
vederea respectării cerințelor art. 134 alin.4 din Legea nr 31 / 1990 privind calcu-
larea valorii drepturilor de proprietate ale asocia ților.
28
4.2.3. Data evaluării
La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor co-
respunzătoare lunii martie -aprilie 2017. Data la care se consideră valabile ipote-
zele luate în calcul și valorile estimate de către evaluator (data evaluării) este
30.04.2017.
Evaluarea a fost realizată în cursul lunii mai 2017, data raportului fiind
15.05.2017.
DOCUMENTAREA NECESARĂ PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII
• cu ocazia inspecției imobilizărilor corporale de natura construc țiilor și terenu-
rilor din patrimoniul companiei, evaluatorului i -a fost asigurat accesul și au fost
vizuali zate toate componentele acestora, cu excepția părților care, prin natura
lor, sunt ascunse sau ne -vizibile.
• în vederea documentării și colectării datelor despre companie și sectorul în care
activează, evaluatorul a avut acces la informații relevante, bilan țuri pentru ul-
timii 3 ani însoțite și de balanțele de verificare de la 30.0 4.2016 și de la
30.04.2017, extras din registrul mijloacelor fixe la data de 30.0 4.2017, etc.
• La chestionarul înaintat inițial, dar și la solicit ările de date transmise electronic
către administratorul afacerii s -a răspuns doar în parte, fragmentat și cu prec ă-
dere doar verbal sau prin unele copii de documente; Nu s -a prezentat eval uato-
rului un buget de venituri ș i cheltuieli pe anul în curs și nici pentru o perioad ă
viitoare de previ ziune.
• în realizarea analizelor, judecăților și calculelor din prezentul raport, evaluato-
rul a avut acces la informații relevante necesare, inclusiv informații din piață
colectate din surse exte rne – Bursa de Valori București , rapoarte ale BNR, ale
Comisie i Naționale de Prognoză, informații din piață despre sector, etc.
4.2.4. Natura și sursa informațiilor utilizate
1. Informații primite de la client prin intermediul administratorului afacerii:
• elemente și date de identificare a afacerii evaluate – S.C. SIBCONS
S.R.L.
• datele descriptive referitoare la afacerea evaluată
• datele necesare pentru verificarea dreptului asupra patrimoniului compa-
niei evaluate, dar și a situației economico -financiare a acesteia – registrul
mijloacelor fixe, balanțe de verificare, bilanțuri le pentru ultimele 3 exer-
ciții, etc.
• gradul de utilizare și modul de exploatare a proprietății imobiliare.
• istoricul companiei.
• scopul evaluării.
29
Menționăm ca s -a solicitat administratorului socie tății în mai multe r ânduri
un buget de venituri și cheltuie li pe perioada 2015 – 2020, aleas ă ca perioad ă de
previziune. Nu s -a primit motiv ându-se faptul c ă la nivelul societ ății nu se întoc-
mește un astfel de document.
Responsabilitatea pentru informațiile și documentele primite revine integral
clientului și admi nistratorului afacerii evaluate – S.C. SIBCONS S.R.L. Sibiu.
2. Informații colectate de evaluator
• date privind sectorul imobiliar specific, incluzând elemente deja existente
în baza de date a evaluatorului, actualizate cu informații de la participanți
din p iața imobiliara locala și de afaceri, dar și din mass -media de specia-
litate.
• Oferte ș i tranzac ții de terenuri și de propriet ăți de afaceri construite com-
parabile cu cele de ținute de compania de evaluat.
• informații regăsite despre companii concurente ce act ivează pe BVB, site –
urile companiilor respective și site -ul ministerului finanțelor publice pen-
tru verificarea datelor raportate.
• Standardele de Evaluare ANEVAR, adoptate în 2015, formate din Stan-
dardele de Evaluare SEV și Ghidurile metodologice de evaluar e.
• Bibliografia de specialitate privind metodologia de evaluare aplicata
• Legislația aplicabila ținând cont de scopul evaluării
4.2.5 Ipoteze și ipoteze speciale
Principalele ipoteze și ipoteze speciale de care s -a ținut seama în elaborarea
prezentului raport de evaluare sunt următoarele:
1. Ipoteze speciale (care nu afectează valoarea de piața estimata):
• Alături de estimarea valorii de pia ță a unei p ărți sociale în conformitate
cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2015, pentru respectarea prevede-
rilor art. 134 ali n.4 din Legea nr 31 /1990, în raport va fi calculată și va-
loarea medie a unei părți sociale, pe baza rezultatelor din aplicarea celor
două abordări în evaluare. Prețul astfel rezultat nu reprezintă o estimare a
valorii în conformitate cu standardele de eva luare aplicate (Standardele
de Evaluare ANEVAR 2015), fiind calculat expres în vederea respectării
cerințelor art. 134 alin.4 din Legea nr 31 / 1990.
• Data evaluării este 30.04.2017, iar inspecția proprietății imobiliare a fost
realizată de către evaluatoru l Bahnean Paul în cursul lunii aprilie ; drept
pentru care se consideră că starea construc țiilor la data evaluării este una
similară ca cea de la momentul inspecției .
• Evaluatorul nu a primit de la client bugetul de venituri și cheltuieli pentru
perioada de previziune (prognoza în evaluare) necesar abord ării pe baza
30
de venit și nu are cuno ștință de existenta unor angajamente ne înregistrate
în situa țiile financiare și care s ă fie scadente în perioada urm ătoare.
2. Ipoteze:
• Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele fur-
nizate de către reprezentantul societății SIBCONS SRL (administratorul
societ ății). Nu s -a putut contacta personalul specializat pe probleme le-
gate de situația patrimonial -economică a companiei. Astfel c ă aceste date
din documentele primite au fost preluate și prezentate fără a se întreprinde
verificări sau investigații suplimentare. Dreptul de proprietate asupra p ăr-
ților sociale de ținute este considerat valabil și market -abil;
• Informațiile furnizate de terțe părți sunt co nsiderate de încredere dar nu li
se acordă garanții pentru acuratețe ;
• Nu am realizat o analiza detaliata a construcțiilor , nici nu am inspectat
acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind
considerate în stare tehnică bună, adm inistratorul societății declarând ca
toate bunurile imobile si mobile deținute de societate participa la exploa-
tare. Acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea tehnică si
funcționalitatea proprietății imobiliare evaluate;
• Nu am realizat o a naliză ( funcțională , de capacitate și de randament) a
proprietății imobiliare.
• Nu am realizat niciun fel de investigație pentru stabilirea existenței con-
taminanților . Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente
ale construc țiilor, care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu -și asumă
nicio responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea stu-
diilor necesare pentru a le descoperi;
• Situația actuală a companiei evaluate și scopul prezentei evaluări au stat
la baza selectării metodelo r de evaluare utilizate și a modalităților de apli-
care a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea celei
mai probabile valori a unei p ărți sociale în condițiile tipului valorii selec-
tate;
• Analiza situațiilor financiare ale societății comerciale supuse evaluării în
cadrul prezentului raport, nu presupune că noi am efectuat un audit, o
revizie limitată pentru această societate. Nu ne asumăm nicio responsabi-
litate cu privire la integralitatea, corectitudinea sau exactitatea oricărei in-
form ații financiare primite de la societate sau în numele acesteia;
• Valoarea de piață estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât piața ,
condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau
necorespunzătoare la un alt moment;
• S-a presupus că legislația în vigoare se va menține și nu au fost luate în
calcul eventuale modificări care pot să apară în perioada următoare;
• Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informațiile pe care le -a
avut la dispoziție , putând exista și alte informații de care evaluatorul nu
avea cunoșt ință.
31
• Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publi-
care a acestuia;
• Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare
consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la societatea în ches-
tiune;
• Nici prezentul raport, nici părți ale sale (în special concluzii referitoare la
valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără
acordul prealabil al părțilo r amintite în contractul încheiat pentru evalu-
are;
• Orice valori estimate în raport se aplică întregii societăți și orice divizare
sau distribuire a valorii pe alte interese fracționate va invalida valoarea
estimată, în afara cazului în care o astfel de dis tribuire a fost prevăzută în
raport.
• Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice
și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica
concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.
RESTRIC ȚII DE UTILIZARE, DISTRIBUIRE SAU PUBLICARE
Raportul de evaluare, în totalitate sau pe părți, sau oricare altă referire la
acesta, nu poate fi publicat, nici inclus într -un document destinat publicității fără
acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în
care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui
de către alte persoane decât cele la care s -au făcut referiri anterior (Clientul și uti-
lizatorii desemnați; scopul evaluării), atrag încetarea obligațiilor contractuale. De
asemenea, intrarea în posesia unui terț a unei copii a acestui raport nu implică
dreptul de publicare a acestuia.
4.2.5. Descrierea raportului
Raportul de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu
SEV 103 și cuprinde descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și
judecăților relevante pe care s -a bazat opinia privitoare la indicația asupra valorii
raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de la respectivul Standard.
4.2.6. Moneda raportului. Modalități de plată
Valoarea este exprimată în lei. Cursul valutar utilizat la conversia cifrelor ale
căror exprimare este “în valută” este de 4, 533 lei/1EURO – reprezentând cursul
EUR/RON comunicat de BNR si valabil la 30.0 4.2017, publ icat de BNR. Se men-
ționează , însă, că o eventuală conversie în valută a opiniei finale o considerăm
adecvată doar atâta vreme cât principalele premise care au stat la baza evaluării nu
suferă modificări semnificative (nivelul veniturilor previzionate, rentabilității , ni-
32
velul riscurilor asociate unei investiții similare, cursul de schimb și evoluția aces-
tuia comparativ cu puterea de cumpărare și cu nivelul tranzacț iilor pe piața speci-
fică etc.).
Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă sum a care ur-
mează a fi plătită în echivalent cash la data tranzacției fără a lua în calcul condiții
de plată deosebite ( investiții previzionate, etc).
4.2.7. Metodologia de evaluare
Metodologia de evaluare, general acceptată, presupune ca evaluatorul să
strângă, a nalizeze și să ajusteze informațiile pe care le consideră relevante, să se-
lecteze și să aplice abordările și metodele de evaluare care conduc la o valoare
estimată în conformitate cu scopul propus și cu tipul de afacere de evaluat.
În evaluare s -a ținut cont de următoarele:
• Tipul afacerii și istoricul ei;
• Cadrul economic general, punându -se accent pe situația sectorului în care
societatea își desfășoară activitatea;
• Situația patrimoniului;
• Activele în afara exploatării;
• Valoarea contabilă a părților social e;
• Existența activelor intangibile aparținând societății ;
Metodele de evaluare utilizate au fost:
• Abordarea prin venit – o cale generală de estimare a valorii unei între-
prinderi sau participații prin folosirea uneia sau mai multor metode prin
care valoar ea este estimată prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare
într-o singură valoare a capitalului.
• Abordarea prin piață – o cale generală de estimare a valorii unei întreprin-
deri, participații sau acțiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode
care compară subiectul evaluat cu alte întreprinderi similare sau partici-
pații similare al căror preț se cunoaște – nu s-a aplicat.
Evaluatorul nu a putut identifica suficiente companii comparabile ce acti-
vează în același domeniu de activitate in care acționea ză compania de evaluat, pen-
tru a putea aplica abordarea prin piață.
• Abordarea pe bază de active – o metodă de estimare a valorii unei între-
prinderi sau a unei participații la o întreprindere prin însumarea valorilor
nete ale activelor.
Având în vedere asp ectele prezentate în cadrul raportului se poate considera
că pentru scopul prezentei evaluări și relevanța datelor și informațiilor utilizate în
aplicarea metodelor de evaluare rezultatul abordării prin venit este cel mai repre-
zentativ în selec ția valorii de piață.
33
4.3. Prezentarea datelor – analiza diagnostic
4.3.1. Generalități . Prezentare generală
Denumirea societății : SIBCONS S.R.L.
Sediul: Localitatea: Sibiu
Înregistrare la Registrul Comerțului Sibiu:
Oficiul Registrului Comerțului nr. J32/ 000 /2005
Tipul organizației
SIBCONS este organizată ca societate comer cială cu răspundere limitat ă
conform Legii 31/1990.
La data evaluării capitalul social subscris și vărsat este de 1.200,0 LEI (divi-
zat în 120 părți sociale cu valoare nominală fiecare de 10,0 lei/parte s ocială).
Obiectul principal de activitate este format de „ Închirierea si subînchirierea
bunurilor imobiliare proprii sau închiriate – cod CAEN 6820”.
Proprietarii afacerii:
La data evaluării societatea comerciala SIBCONS SRL Sibiu are urmă-
torii asocia ți:
Nume asociat Număr de părți sociale deținute Cota din capitalul social
1. Marin Ioana 120 100,0%
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
–––-
Total 120 100,0 %
4.3.2. Aspecte juridice
Prezentarea aspectelor juridice și a majorității aspectelor arătate în întregul
raport au la bază documentele, datele și informațiile puse la dispoziție de către
S.C. SIBCONS S.R.L. prin conducerea societăț ii.
Forma juridică. Scurt istoric.
SIBCONS s -a înfiin țat ca societate comercial ă cu răspundere limitata în anul
2005, fiind înregistrata la Camera de Comer ț și Industrie a județului Sibiu:
Oficiul Registrului Comerțului nr.: J32/ 000 /2005
Societatea SIBCONS SRL Sibiu a avut o activitatea neîntreruptă până la data
evaluării, având ca obiect de activitate principal activitatea:
Închirierea și subînchirierea bunurilor imobiliare proprii sau închiriate – cod
CAEN 6820.
34
Dreptul de proprietate asup ra terenului și construcției deț inute în pro-
prietate
Societatea SIBCONS SRL Sibiu deține în proprietate următorul imobil:
Tabel 4. 2
Poziția imobilului în CF
Nr. Crt. Localitate a Suprafață lot Descriere imobil
teren (mp)
1. Sibiu 740 Construcții și teren + ha la
producție , birou, wc serviciu,
sala mese, vestiar, grup
s sanitar, hol, centrala termica.
Bunurile imobile descrise mai sus, pentru actualul scop al evalu ării, sunt con-
siderate și evaluate ca libere de sarcini, cu excep ția contractului de închiriere pe
termen nelimitat că tre o societate din cadrul grupului .
In aceasta ipostaza și având in vedere cele de mai sus, dreptul de proprietate
analizat este considerat valabil si market -abil.
Contracte de închiriere
Societatea SIBCONS SRL î n calitate de locator are închiriată proprietatea
imobiliară descrisă mai sus (construcții ș i teren), ca spatii de produc ție și de birouri
cu dependin țe sociale, prin contractul ce a intrat in vigoare la d ata de 01.07.2005.
Se închiriază hala de producție ș i pavilionul administrativ cu o suprafață construită
de 300 mp pe timp nelimitat împreuna cu terenul și cu amenajă rile exterioare. Chi-
ria inițială a fost de 3500 EUR/luna +tva și a fost modificat ă de mai multe ori pe
parcursul celor 10 ani. Prin anexa nr. 5/20 15 se modifica chiria lunara la 10000
RON/luna, începând cu anul 2015. Societatea ce face obiectul evaluării nu este
implicata în alte contracte de închiriere.
Participații și alte imobilizări financiare
La data evaluării SIBCONS S.R.L. nu deține acțiuni /părți sociale la entități
economice și nici titluri de participare.
Licențe brevete, mărci, proprietăți intelectuale
Societatea nu deține și nu are înregistrate imobilizări necorporale.
Litigii
Societatea nu este antrenată la data evaluării în litigii.
Autorizații de mediu și de funcționare
Societatea nu de ține autoriza ții de mediu și de func ționare. Astfel de autori-
zații pentru activitatea desfă șurată sunt ob ținute de c ătre chiria ș.
35
Asigurări
Asigurarea pentru construc ție este suportat ă de chiria ș împreuna cu asigura-
rea pentru o parte dintre echipamentele și mașinile ce particip ă la exploatare în
spațiul închiriat.
Contracte de împrumut. Garanții . Alte datorii
Societatea SIBCONS nu are credite contractate, iar imobilul de ținut nu este
constituit ga ranție. La data evaluării, societatea nu are alte angajamente pe termen
mediu și lung, ci doar datorii curente.
4.3.3. Aspecte operaționale
Activitatea principală
Principalul obiect de activitate al societății constă în închirierea de bunuri
imobiliare. Este s ingura activitate desf ășurată și nu se întrevăd schimb ări în peri-
oada următoare .
Dotările societății
Societatea își are sediul în municipiul Sibiu, și își desfășoară activitatea f ără
salaria ți. Nu are puncte de lucru, ori sedii administrative secundare. Imobilizările
ce le are în proprietate (construc ții și teren) sunt închiriate .
Societatea SIBCONS SRL nu de ține ma șini, utilaje, echipamente, mijloace
de transport. Din situa țiile financiare prezentate rezult ă că nu de ține echipamente
de birotica, mobilier sau obiecte de inventar.
Investiții și dinamica acestora
Societatea, potrivit declara țiilor administratorului societ ății, nu își propune
modificarea obiectului de activitate și nici l ărgirea acestuia în perioada imediat
următoare. Nu vor fi demarate inv estiții. Din situa țiile financiare rezult ă că are
achitat doar un avans î nregistrat ca investi ție în curs de 7.330 lei referitor la unele
lucrări de întreținere, men ținere a construc țiilor proprii.
4.4.4. Aspecte comerciale
Piața
Performanțele societății comerc iale SIBCONS S.R.L. sunt legate de situația
actuală a pieței imobiliare, care este o piață nereglementată. Analiza pieței are ca
și scop oferirea de informații privind starea actuală a pieței proprietăților imobili-
are de afaceri, compuse din terenuri și contrac ții (hale atelier, spa ții de birouri cu
dependin țe și construc ții speciale). Se vor analiza oportunitățile și riscurile ce pot
afecta pe viitor activitatea jucătorilor specifici de pe această piață specific ă.
36
Definirea pieței specifice
Piață imobilia ră se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în
contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață
schimbă drepturi de proprietate contra unor bunu ri, sau valori, cum sunt banii.
Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează în
permanență, ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale și locale.
Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar
acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere
și ofertă.
Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu, iar cererea poate să
se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau
exces de cerere și nu un echili bru.
Cumpărătorii și vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informați , iar actele de
vânzare -cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informațiile despre
preturile de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile și cunos-
cute de op eratorii de pe piață.
Proprietățile imobiliare de afaceri de tipul celei de evaluat sunt durabile și
pot fi privite în timp si ca investiții . În prezent acest tip de proprietate este destul
de lichid, iar procesul de vânzare nu este așa de lung.
Previziuni pe ntru perioada următoare
Lipsa de fonduri și reticența băncilor de a mai finanța tranzacții sau dezvol-
tări imobiliare se traduce prin reducerea numărului de investiții imobiliare reali-
zate și inaugurate comparativ cu anii anteriori crizei economice.
Valoare a proprietăților imobiliare ar putea înregistra încă un declin ușor în
cazul unei înrăutățiri a indicatorilor macroeconomici, iar diferențele dintre locații
s-ar putea accentua. Însă acest scenariu are o probabilitate mică de realizare având
în vedere semn alele actuale din județ, dar și din întreaga economie. Este evidentă
o stabilizare a valorilor la nivelul municipiului Sibiu.
Echilibrul pieței
Ofertele si tranzacțiile de pe pia ță au fost la un nivel suficient pentru a putea
realiza o defalcare a acest ora pe diferite categorii de propriet ăți și pe locații. De
aceea considerăm ca informațiile pe care le deținem despre tranzacțiile efectuate
și ofertele disponibile pe diverse site -uri în ultima perioada ofer ă o imagine con-
cludentă asupra intervalelor în c are se tranzacționează în acest moment propriet ă-
țile imobiliare de afaceri cu terenurile aferente, putând exista și alte tranzacții sau
oferte despre care evaluatorul să nu fi luat cunoștință .
În baza informațiilor de ținute despre oferte sau tranzacții înc heiate, în urma
interpretării datelor, se poate realiza o sinteză a analizei. Datele cu relevanță mai
mare sunt cele din tranzacțiile realizate în ultimi 2 ani, pe baza cărora au fost esti-
mate, de altfel și ratele de capitalizare.
4.4.5. Resurse umane
37
Managemen tul societății
Societ atea este administrată de doamna Marin Ioana , având funcția de admi-
nistrator începând din anul 2005 .
Contabilitatea și situațiile financiare ale societății sunt conduse și întocmit e
de o persoana fizica autorizata cu calitatea de exper t contabil.
Personalul
La data evaluării societatea nu are angajați .
4.4.6. Analiza economico – financiară
Analiza economico – financiară a societății SIBCONS S.R.L. reprezintă un
studiu metodologic al situației actuale și al evoluției societății , sub aspectul struc-
turii financiare și al rentabilității , plecând de la bilanțul contabil și de la contul de
rezultat corespunzătoare anilor 201 3 – 2016, puse la dispoziție de conducerea so-
cietății . S-a primit și balan ța sintetica la 30 martie 2017 .
La efectuarea anali zei s-au avut în vedere exclusiv documentele de evidentă
contabilă ale societății SIBCONS S.R.L. În acest context prezenta analiză își pro-
pune să surprindă principalele aspecte ale afacerii SIBCONS SRL Sibiu din punct
de vedere economico -financiar, să inte rpreteze evoluția acestora și să sesizeze ten-
dințele pe care se poate încadra evoluția viitoare. Analiza răspunde unor cerințe
generale reclamate de co ntextul în care este elaborată.
Analiza bilanțului și a contului de profit și pierdere
În anexe sunt pre zentate situațiile financiare aferente exercițiilor financiare
2015 – 2016 și balanța la 30.0 4.2017.
Analiza posturilor bilanțiere , cu preponderență pentru ultima perioada de
analiză a scos în evidentă următoarele:
• Se observ ă o men ținere la un anumit nivel în moneda națională în peri-
oada 201 4-2016, atât în rândul activelor imobilizate cât și în cazul celor
ciclice; În anul 201 6 activele societății , imobilizările corporale în princi-
pal, au scăzut totu și față de 201 5; Acest fapt s -a datorat diminu ării valorii
de înregistrare a construc țiilor în urma î nregistr ării eronate a reevalu ării
de la 31 decembrie 201 6.
• Capitalurile proprii la 30 aprilie 2017 (data evalu ării) sunt de 678.297 lei
și sunt formate din capitalul social al companiei de 1200 lei, din rezervele
legale de 60 lei, din rezultatul reportat din exerci țiile precedente în va-
loare de 641.376 lei și din rezultatul curent de 35.661 lei.
• Pe perioada analizată se observă un nivel rezonabil de rentabilitate, pe un
venit anual constant. Rezultatul etericului financiar pe 201 6 a fost un pro-
fit de 72.858 lei, în creștere față de cel înregistrat pe 201 5 când a fost de
65.778 lei; O parte însemnată din această creștere a profitului s-a datorat
limitării cheltuielilor î nregistrate de societate. La sf ârșitul primulu i tri-
mestru din 201 7 profitul este de 35.661 LEI.
38
• La data evalu ării, at ât crean țele (16.701 lei) c ât și datoriile (9.645 lei),
sunt curente, la valori rezonabile și sunt apreciate ca certe în urma discu-
țiilor cu administratorul societății .
În tabelul de m ai jos sunt prezentate ca structură elementele componente ale
bilanțului societății . Analiza ponderii și evoluției celor două grupe mari de active,
activele imobilizate și activele circulante reflectă situația actuală favorabil ă din so-
cietate.
Tabel 4. 3
Bilanțul firmei SIBCONS 2013 – 2016
Bilanț Patrimonial 2013 % 2014 % 2015 % 2016 % 30.04.2017 %
ACTIV
IMOBILIZĂRI
Imobilizări necorporale 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0%
Imobilizări corporale 502.956 83% 491.851 79% 480.746 74% 386.641 60% 382.552 56%
Imobilizări financiare 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0%
TOTAL IMOBILIZĂRI 502.956 83% 491.851 79% 480.746 74% 386.641 60% 382.552 56%
ACTIVE CIRCULANTE
Stocuri 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0%
Creanțe , din care : 0 0% 0 0% 7.234 1% 12.989 2% 16.701 2%
– Creanțe din exploatare 0 0 7.234 12.989 2% 16.701 2%
– Creanțe din afara exploatării 0 0 0 0 0
Lichidități și asimilate 115.300 19% 253.304 41% 164.798 25% 243.956 38% 288.689 42%
TOTAL ACTIVE CIRCULANTE 115.300 19% 253.304 41% 172.032 26% 256.945 40% 305.390 44%
CONTURI DE REGULARIZARE -12.097 -2% -120.000 -19% 0 0% 0 0% 0 0%
TOTAL ACTIV 606.159 100% 625.155 100% 652.778 100% 643.586 100% 687.942 100%
PASIV
CAPITALURI PROPRII
Capital social 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200
Rezerve 71.435 71.435 71.435 60 60
Rezultat reportat 472.606 528.961 514.393 568.518 641.376
Rezultat curent 56.355 -14.568 65.750 72.859 35.661
Profit repartizat 0 0 0 0 0
TOTAL CAPITA LURI PROPRII 601.596 99% 587.028 94% 652.778 100% 642.637 100% 678.297 99%
PATRIMONIUL PUBLIC 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
PROVIZIOANE 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
DATORII PE TERMEN LUNG 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Datorii financiare TL 0 % 0 % 0 % 0 – 0 –
Alte datorii TL 0 % 0 % 0 % 0 – 0 –
DATORII PE TERMEN SCURT 4.563 % 38.127 % 0 % 950 % 9.645 1%
Datorii financiare TS 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Datorii din exp loatare TS 4.563 100% 38.127 100% 0 0% 950 100% 9.645 100%
Datorii din afara exploatării TS 0 0% 0 0% 0 0% 0% 0 0%
TOTAL PASIV 606.159 100% 625.155 100% 652.778 100% 643.587 100% 687.942 100%
Un instrument important al analizei financiare îl constituie analiza indicato-
rilor care reprezintă raportul dintre două posturi sau grupe fie din bilanț , fie din
contul de profit și pierdere, fie unul din bilanț și altul din contul de profit și pierdere.
Rata activelor imobilizate
39
Valoarea ei depinde de specificul activității și de caracteristicile tehnice ale
întreprinderii, înregistrând valori diferite de la o ramură la alta. Astfel, aceasta are
valori foarte mari în cazul firmelor care folosesc o infrastructură importantă sau
echipamente costisitoare (în industrie). Se apreciază că pentru întreprinderi compa-
rabile, această rată semnifică capacitatea firmei de a rezista mai ușor unei crize
economice, știindu-se în ace lași timp că o imobilizare ridicată a capitalului atrage
după sine un risc mare al ne transformării acestora în lichidități . Activele imobili-
zate la data de 30.0 4.2017 ocupă o pondere ridicată de aproximativ 56% din total
active.
Rata activelor circulant e
Înregistrează valori semnificative în cazul firmelor cu activitate de producție ,
cu ciclu lung de fabricație , precum și a acelor firme cu specific de distribuție de
bunuri materiale și valori scăzute în cazul societăților prestatoare de servicii. Ca
ponde re însă, activele circulante prezintă valori scăzute în cadrul acelor entități
aparținând prestărilor de servicii, de consultanță și intermediere imobiliară, așa cum
este cazul afacerii de evaluat. Activele circulante la data de 30.0 4.2017 ocupă o
pondere destul de însemnata, de aproximativ 44% din totalul activelor, datorita dis-
ponibilităților .
Analiza structurii de finanțare a afacerii se bazează pe analiza celor trei surse
de finanțare importante: capitalul acționarilor (capitalul propriu), capitalul at ras pe
termen mediu și lung (eventuale împrumuturi pe termen mediu și lung și achizițiile
realizate în leasing financiar) și capitalul atras pe termen scurt.
Tabel 4. 4
Structura pasivului SIBCONS 2014 – 30.04.2017
Structura Pasiv Formula 2014 2015 2016 30.04.2017
Total pasiv – 100% 100% 100% 100%
Rata autonomiei financiare CPR/TP 94% 100% 100% 99%
Rata de îndatorare termen scurt DTS/ TP 6% 0% 0% 1%
Rata autonomiei financiare
Semnifică ponderea surselor proprii în finanțarea mijloacelor economice ale
firmei și înregistrează valori diferite în funcție de politica financiară a întreprinderii
și de rentabilitatea ei. Rata se situează la sfârșitul anului 201 4 la un nivel ridicat de
94%, dovedind o autonomie financiară crescută. Observăm încă o creștere a acestei
rate la 100% în 201 5 în 201 6, explicată prin micșorarea datoriilor curente la un
nivel minim. La 30.0 4.2017 rata a coborât la 99%.
Analizând ratele de îndatorare se observă o îmbunătățire a situației pe peri-
oada de analiza, o scădere a datoriilor pe termen scurt și inexisten ța datoriilor pe
termen lung. Datoriile pe termen scurt au sc ăzut în perioada 201 4-2017, de la 6%
la 1%.
40
Indicatorii de gestiune
Viteza de rotație a activelor circulante reprezintă un indicator de eficiență
care reflectă schimbă rile intervenite în activitatea întreprinderii (în special în acti-
vitatea de exploatare: modificarea procesului de aprovizionare și producție , redu-
cerea costurilor, scurtarea ciclului de producție și a perioadei de desfacer e și înca-
sare a producției etc. Volumul activelor circulante depinde de doi factori, și anume:
cifra de afaceri și viteza de rotație a activelor circulante. Cu cât activele circulante
vor parcurge mai repede fiecare stadiu al rotației capitalului, cu atât viteza de rotație
va fi mai mare, iar nevoia de fond de rulment mai mic pentru un volum dat al pro-
ducției , respectiv al cifrei de afaceri.
Analiza performanțelor financiare
În tabelul următor sunt reliefate evoluțiile principalelor categorii de venituri
și cheltuieli. Valorile sunt expri mate în monedă națională
Tabel 4. 5
Structura cheltuielilor în venituri în anii 2013 – 2017
Structura cheltuielilor din ex-
ploatare în venituri 2013 % 2014 % 2015 % 2016 % 30.04.2017 %
Venituri din vânzarea mărfurilor 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0%
Producția vândută 108.240 100% 40.501 100% 120.000 100% 120.000 100% 60.000 100%
Venituri din subvenții de exploatare 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0%
(aferente CA nete)
Cifra de afaceri (netă) 108.240 100% 40.501 100% 120.000 100% 120.000 100% 60.000 100%
Venituri din producția stocată 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0%
Venituri din producția de imobili-
zări 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0%
Alte venituri ale exploatării 0 0% 0 0% 2 0% 1 0% 0 0%
Venituri din Exploatare – Total 108.240 40.501 120.002 120.001 60.000
Cheltuieli privind mărfurile 0 0 0 0 0
% Venituri din vânzarea mărfurilor 0% 0% 0% 0% 0%
Cheltuieli materiale 806 0 766 0 0
% Venituri din producția vândută 1% 0% 1% 0% 0%
Cheltuieli cu utilitățile 17.154 16% 22.623 56% 29.375 24% 23.981 20% 14.999 25%
Cheltuieli cu lucrări ș i servicii exe-cutate de terți (prestații externe) 384 0% 596 1% 165 0% 325 0% 493 1%
Cheltuieli cu impozite, taxe și văr-săminte asimilate 8.761 8% 7.119 18% 8.015 7% 8.056 7% 2.958 5%
Cheltuieli cu personalul 12.298 11% 12.288 30% 1.024 1% 0 0% 0 0%
Alte cheltuieli de exploatare (despă-
gubiri, 7 122 202 76 0 0%
donații , dobânzi de refinanțare …)
% Alte venituri ale exploatării 0% 0% –
Profit operațional 68.830 64% -2.247 -6% 80.455 67% 87.563 73% 41.550 69%
Amortiz . și proviz. (imob. corp. si
necorp.) 12.909 11.105 11.105 11.105 4.089
Ajustarea valorii activelor circu-
lante 0 0 0 0 0
Ajustări privind proviz. pentru ris-
curi si cheltuieli 0 0 0 0 0
41
Cheltuieli pentru Exploatare – To-
tal 52.319 48% 53.853 133% 50.652 42% 43.543 36% 22.539 38%
Rezultatul din Exploatare 55.921 52% -13.352 -33% 69.350 58% 76.458 64% 37.461 62%
Venituri Financiare Total 3.796 0 0 0 0
Ajustarea valorii imo bilizărilor fi-
nanciare si a investițiilor financiare
deținute ca active circulante 0 0 0 0 0
Alte cheltuieli financiare 0 0 0 0 0
EBITDA 72.626 67% -2.247 -6% 80.455 67% 87.563 73% 41.550 69%
EBIT 59.717 55% -13.352 -33% 69.350 58% 76.458 64% 37.461 62%
Cheltuieli privind dobânzile 0 0 0 0 0
– din care in cadrul grupului 0 0 0 0 0
Cheltuieli Financiare Total 0 0 0 0 0
Rezultatul Financiar 3.796 0 0 0 0
Rezultatul Curent al Exercițiul ui 59.717 -13.352 69.350 76.458 37.461
Rezultatul Extraordinar 0 0 0 0 0
Rezultatul Brut al Exercițiului 59.717 55% -13.352 -33% 69.350 58% 76.458 64% 37.461 62%
Impozit pe profit 3.362 1.216 3.600 3.600 1.800
% PONDERE vs. R EZ. BRUT 5,6% -9,1% 5,2% 4,7% 4,8%
Rezultatul Net al Exercițiului 56.355 52% -14.568 -36% 65.750 55% 72.858 61% 35.661 59%
În urma analizei posturilor de venituri și cheltuieli, am extras următoarele
concluzii:
• Activitatea financiară a fost, începând cu anul 201 5, generatoare de profit.
• Veniturile realizate cu excepția anului 201 4 nu au înregistrat scăderi. Ob-
servăm că pe cei patru ani 201 3, 201 4, 201 5 și 201 6 cheltuielile din ex-
ploatare sunt destul de constante, ridicând u-se la circa 3 0 – 40 % din vo-
lumul veniturilor din exploatare, generându -se astfel profit. Pe anul 201 4
(în vârful crizei) cheltuielile totale au fost de 53.853 lei, iar veniturile de
doar 40.501 lei, gener ându-se astfel o pierdere net ă de 14.568 lei, după ce
s-a achita t si un impozit pe venit/profit de 1216 lei.
• Concluzionăm că indicatorii ce reflectă capacitatea societății de a produce
profit din activitatea din exploatare, au valori relativ constante începând
cu anul 201 5, societatea fiind pe profit. Ratele de rentabi litate au de ase-
menea valori pozitive, rentabilitatea financiară asigurând un nivel rezo-
nabil de remunerare așteptat de proprietarii afacerii.
Tabel 4. 6
Evoluția Cifrei de Afaceri 2012 – 2016
Evoluția reală a Cifrei de Afaceri (lei) 2012 2013 2014 2015 31.12.201
6
Venituri din vânzarea mărfurilor 0 0 0 0 0
Producția vândută 108.240 40.501 120.000 120.000 120.000
Venituri din subvenții de exploatare (aferente CA nete) 0 0 0 0 0
Cifra de afaceri (netă) 108.240 40.501 120.000 120.000 120.000
%Variație -63% 196% 0% 100%
Venituri din producția stocată 0 0 0 0 0
Venituri din producția de imobilizări 0 0 0 0 0
Alte venituri ale exploatării 0 0 203 101 0
Venituri din Exploatare – Total 108.240 40.500 120.205 120.101 120.001
%Variație -63% 197% 0% 50,00%
42
Indicatori de profitabilitate:
Tabel 4. 7
Indicatori de profitabilitate pe perioada 2013 – 30.04.2017
Indicatori profitabilitate 2013 2014 2015 2016 30.04.2017
Rentabilitatea activelor 9% pierdere 10% 11% 5%
Rentabilitatea capitalurilor proprii 9% pierdere 10% 11% 5%
Rentabilitatea capitalurilor angajate 12% -3% 14% 19% 10%
EBITDA / CA 67% -6% 67% 73% 69%
EBIT / CA 55% -33% 58% 64% 62%
Rezultat net / CA 52% -36% 55% 64% 59%
020000400006000080000100000120000140000
2012 2013 2014 2015 31.12.2016108240
40500120205 120101 120001Evoluația CA
Evoluația CA
-60%-40%-20%0%20%40%60%80%
2013 2014 2015 2016 30.04.2017Rentabilitatea activelor
rentabilitatea activelor rentabilitatea cap. angajate EBITDA/CA
EBIT/CA Rezultate net/CA
43
Ca o concluzie a analizei financiare se poate spune că societatea deține o struc-
tură a activelor ce îi permite să își continue activitatea, o activitate profitabil ă pentru
proprietar, fiind cu poten țial pentru o u șoară creștere dup ă stabilizarea pie ței imobi-
liare.
Tabel 4. 7
Indicatori de creștere 2015 față de 2014
și 2016 f ață de 2015
Indicatori de creștere 2015 2016
CA 0,00% 0,00%
EBITDA 8,83% 5,10%
EBIT 10,25% 2,01%
Rezultat net 10,81% 2,11%
Finanțarea este bazată pe surse de finanțare interne, ceea ce a condus la o
autonomie financiară ridicată. Ratele de gestiune p rezintă durate rezonabile de în-
casare a creanțelor și de plată a datoriilor curente. Situația este specifică sectorului
de activitate imobiliara. Ratele de profitabilitate scot la iveală performan țele finan-
ciare ale companiei, aceasta înregistrând un profi t consistent începând cu anul
2015.
4.4.7. Analiza SWOT
Scopul analizei SWOT este sa evidențieze concluziile, analizele mediului in-
tern din care rezultă punctele tari (Strengths) și punctele slabe (Weaknesses), con-
cluziile analizei mediului extern concretizate în expunerea oportunităților (Oppor-
tunities) și a riscurilor (T hreats).
Punctele tari ale unei firme sunt acele avantaje pe care aceasta le deține în
comparație cu alte firme din domeniul imobiliar sau cu alte firme din localitate.
Punctele slabe reprezint ă acele părți nesatisfăcătoare ale activității societății , în
comparație cu firme similare di n ramură sau firme din regiune.
Oportunitățile pe care mediul extern le prezintă pentru o anumită firmă sunt
acele date ale mediului care pot contribui la dezvolta rea activității firmei și pot avea
influențe pozitive asupra acesteia. Riscurile sau pericolele mediului extern sunt
acele aspecte ale mediului în care evoluează firma care pot influența negativ acti-
vitatea acesteia.
ANALIZA MEDIULUI INTERN
PUNCTE TARI :
• Deținerea de imobilizări corporale de natura construc țiilor pentru afaceri
și terenuri interesante pe pia ța imobiliar ă specific ă local ă – construcții
noi, închiriabile ș i închiriate de circa 10 ani;
44
• Are prin urmare mijloacele logistice necesare activități i desfășurate (în-
chirieri de bunuri imobiliare).
• solvabilitate bun ă și autonomie financiară ridicată.
PUNCTE SLABE :
• activitatea este redusă ca arie de acoperire;
• dependen ța de un singur chiria ș, chiar dac ă este pe termen nelimitat;
ANALIZA MEDIULUI EXTER N
OPORTUNITĂȚI
În condiții de criză și de recesiune prelungită, singurele oportunități care ar
putea fi luate în calcul sunt:
• concurența scăzută pe piață;
• buna pregătire și imaginea creată pe piața locală;
RISCURI:
În contextul actual, și având în vede re tendințele pieței românești , numărul
potențialelor riscuri pentru societate este mare. Cele mai importante sunt:
• concurența deja crescută pe piața de închiriere a proprietăților imobiliare
de afaceri;
• modificarea comportamentului clienților ce caută proprietăți de afaceri
pentru închiriat ;
• cererea de pe piața imobiliară a propriet ăților de afaceri și entuziasmul
investițional sunt încă relativ scăzute, de și se poate aprecia c ă s-a ieșit din
recesiunea economic ă prelungită.
45
4.5. Evaluarea societății
Metodo logia de evaluare, general acceptată, presupune ca evaluatorul să
strângă, să analizeze și să ajusteze informațiile și datele pe care le consideră rele-
vante, să selecteze și să aplice abordările și metodele de evaluare care conduc la o
valoare estimată în conformitate cu scopul propus.
În evaluare se ține cont de următoarele:
• Tipul afacerii și istoricul ei;
• Cadrul economic general, punându -se accent pe situația sectorului în care
societatea își desfășoară activitatea;
• Situația patrimoniului și evaluările a cestuia;
• Activele în afara exploatării;
• Valoarea contabilă a parților sociale ale societății ;
• Existența și cuantificarea activelor intangibile aparținând societății .
4.5.1. Prezentarea metodologiei de evaluare
Abordările aplicate pentru stabilirea valorii unei părți sociale din capitalul so-
cietății SIBCONS S.R.L. Sibiu sunt:
• Abordarea pe bază de venituri (Metoda Fluxurilor Financiare Actualizate)
• Abordarea prin piață (Metoda Comparației cu Tranzacții de Acțiuni de
Companii Listate) – nu s-a aplicat, din lipsa i nformațiilor suficiente pen-
tru companii comparabile
• Abordarea pe bază de active (Metoda Activului Net Corectat)
Activitatea principală de închiriere spații de afaceri (birouri și hală atelier) a
fost și este generatoare de profit, astfel ca bugetul de ven ituri și cheltuieli al compa-
niei se axează îndeosebi pe așteptările privind rezultatele acestei activități . Aborda-
rea prin venit a fost aplicat ă plecând de la un buget de venituri și cheltuieli întocmit
cu acordul managementului companiei, care a fost apoi analizat si ajustat de evalu-
ator.
Structura patrimoniala a companiei SIBCONS este una relativ simpl ă, au pu-
tut fi identificate toate elementele patrimoniale și în baza informațiilor primite de la
administratorul societății , evaluate la valori de piață . Așa cum s -a menționat mai sus,
precum și în cadrul analizei diagnostic, nu au fost identificate active în afara exploa-
tării cu pondere semnificativa in total valoare afacere, astfel ca abordarea prin cost
a fost aplicata implicit.
46
4.5.2. Abordarea prin venit
4.5.2.1. Esența abordării
Presupune estimarea valorii afacerii SIBCONS pe baza câștigurilor viitoare
(free cash flow) de care ar putea dispune asociații actuali în ipoteza continuității
activității . Metoda se bazează ca și concept pe însumarea câștigurilor actuali zate afe-
rente atât perioadei de previziune explicite cât și a celei non -explicite, valori care
sunt obținute prin previzionarea rezultatelor financiare având în vedere toate infor-
mațiile de care dispune managementul și asociatul companiei la data evaluării și care
s-au dorit a fi cunoscute de evaluator. Prin această abordare va fi recunoscută și
eventuala valoare a aportului elementelor necorporale neidentificabile distinct (go-
odwill sau badwill) de care nu se poate ține seama în cadrul Abordării pe bază de
active.
Cele două metode înscrise în această abordare sunt:
• Metoda cash flow -ului net actualizat
• Metoda capitalizării venitului.
4.5.2.2. Metoda fluxurilor financiare actualizate (discounted
cashflow s)
S-a aplicat metoda cashflow -ului net actualizat, datorită f aptului că perfor-
manțele financiare așteptate începând cu anul 201 7 sunt o continuare a realizărilor
istorice, managementul societății presupunând în locul oricărui plan de afaceri și
buget previzional, menținerea pe aceeași linie a eficien ței activității de exploatare
bunuri imobiliare prin închiriere . Datorita faptului ca închirierea imobilului are loc
către o societate din cadrul grupului, s -au utilizat date de pe piață de afaceri specifica
(chiria medie a pieței în evaluarea proprietății imobiliare , EBI T specific domeniului,
un ritm prudent de creștere în domeniul imobiliar, etc.). Evaluatorul a încercat înca-
drarea afacerii de evaluat la nivelul unor marje operaționale regăsite în piață .
Metoda de evaluare prin actualizarea fluxurilor financiare de dispo nibilități
libere de obligații (discounted cash -flow – DCF) se bazează pe capacitatea activității
de a genera fluxuri pozitive de disponibilități care în final rămân la dispoziția pro-
prietarilor afacerii.
Pașii principali ai aplicării metodei sunt următori i:
• Estimarea fluxurilor financiare la dispoziția investitorilor
• Actualizarea fluxurilor financiare
• Adăugarea eventualelor active în afara exploatării
• Obținerea valorii capitalului asociaților .
Metoda se bazează ca și concept pe însumarea câștigurilor actualizate aferente
atât perioadei de previziune explicite cât și a celei non -explicite, valori care sunt
obținute prin previzionarea rezultatelor financiare având în vedere toate informațiile
de care dispune managementul și asociatul – client al companiei SIBCONS SRL la
47
data evaluării. Prin această abordare va fi recunoscută și valoarea aportului eventu-
alelor elemente necorporale neidentificabile distinct (goodwill sau badwill) .
Previziunile financiare s -au realizat pornind de la realizările ultimelor peri-
oade puse la dispoziție de către managementul companiei, care au fost apoi ajustate
în funcție de informațiile suplimentare primite de la administrator, de situația actuală
a societății , de istoricul activității cât și de informațiile cunoscute la data eval uării
privind evoluția viitoare a pieței specifice și a cotei de piață pe care afacerea tinde
sa o mențină . Situațiile previzionate au conținut : cifra de afaceri, cheltuielile opera-
ționale și cheltuielile non -cash.
Premisele aplicării metodei sunt:
• Buget ul de venituri și cheltuieli este întocmit în monedă nominală (luând
în calcul rata de creștere specifica domeniului imobiliar așteptată, la ni-
velul unei rate a inflației regăsite pe site -ul Comisiei Naționale de
Prognoză) – in lei;
• Durata previziunii expl icite este limitată la durata previziunilor elaborate
in acord cu conducerea SIBCONS SRL , respectiv 5 ani – după această
perioadă, evoluția afacerii să se încadreze pe o tendință de cvasi -menți-
nere, cu o rată de creștere anuală perpetuă de aproximativ 1,3% , o rata
previzionată a inflației de perspectivă .
• Rezultatele acestei abordări sunt valabile sub rezerva, specifică, de neîn-
deplinire ale unor elemente luate în calcul, din motive imposibil a fi avute
în vedere la momentul evaluării.
În cele ce urmează vom prezenta detalierea pașilor enumerați anterior.
4.5.2.3. Estimarea fluxurilor financiare la dispoziția investitorilor
Bugetul de venituri și cheltuieli previzional
Bugetul previzional s-a elaborat pornind nu de la un plan de afaceri pus la
dispoziție de către m anagementul companiei, ci de la datele și informațiile primite
de la conducerea societății SIBCONS SRL, de la situația actuală a societății , de is-
toricul activității cât și de la datele cunoscute la data evaluării.
Tabel 4. 8
Bugetul de venituri și cheltuie li
Buget de Venituri și Cheltuieli 2013 2014 2015 2016 30.04.2017 31.12.201 7
Venituri din vânzarea mărfurilor 0 0 0 0 0 0
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Producția vândută 108.240 40.501 120.000 120.000 60.000 120.000
100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Alte venituri 0 0 2 1 0 0
0% 0% 0% 0% 0% 0%
Cifra de afaceri 108.240 40.501 120.000 120.000 60.000 120.000
100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Alte venituri din exploatare 0 0 2 1 0 0
Venituri financiar e
48
Total venituri 108.240 40.501 120.002 120.001 60.000 120.000
Cheltuieli din exploatare
Cheltuieli privind mărfurile 0 0 0 0 0 0
Cheltuieli cu materii prime si mate-
riale 806 0 766 0 0 0
0,74% 0,00% 0,64% 0,00% 0,00% 0,00%
Cheltuieli cu utilitățile 17.154 22.623 29.375 23.981 14.999 29.998
15,85% 55,86% 24,48% 19,98% 25,00% 25,00%
Cheltuieli cu personalul 12.298 12.288 1.024 0 0 0
11,36% 30,34% 0,85% 0,00% 0,00% 0,00%
Cheltuieli cu terții 384 596 165 325 493 986
0,35% 1,47% 0,14% 0,27% 0,82% 0,82%
Cheltuieli cu impozite, taxe si văr-
săminte asimilate 8.761 7.119 8.015 8.056 2.958 5.916
8,09% 17,58% 6,68% 6,71% 4,93% 4,93%
Alte cheltuieli din exploatare 7 122 202 76 0 0
0,01% 0,30% 0,17% 0,06% 0,00% 0,00%
Cheltuieli variabile
Cheltuieli fixe
Total cheltuieli din exploatare 39.410 42.748 39.547 32.438 18.450 36.900
EBITDA 68.830 -2.247 80.455 87.563 41.550 83.100
Rată EBITDA 64% -6% 67% 73% 69% 69%
Cheltuieli cu amortizarea și alte de-
precieri 12.909 11.105 11.105 11.105 4.089 8.178
Cheltuieli cu provizioane si ajustări 0 0 0 0 0 0
EBIT 55.921 -13.352 69.350 76.458 37.461 74.922
51,66% -32,97%
Profit / (Pierdere) Brută 59.717 -13.352 69.350 76.458 37.461 74.922
Impozit pe profit 3.362 1.216 3.600 3.600 1.800 3.600
Profit / (Pierdere) Netă din Ex-
ploatare 56.355 -14.568 65.750 72.858 35.661 71.322
Rată Profit Net 52% -36% 55% 61% 59% 59%
Pentru perioada de previziune evoluția viitoare a pieței imobiliare specifice
impune doar o mențin ere a cotei de piață, se încearcă o menținere a nivelului actual.
Nu se pun probleme legate de restructurare sau de lărgire a activității.
Din analiza realizată de evaluator, în ultimul an s -a consemnat un profit ope-
rațional consistent, ocazionat de reduce rea costurilor într -o cifra de afaceri menținuta
constantă din închirierea singurei proprietăți imobiliare de afaceri deținuta cu drep-
turi depline. Nu sunt influențe din alte activități secundare. In viitorul previzibil nu
se întrevăd schimbări semnificati ve (modificări sau lărgirea obiectului de activitate).
Pentru primul an de previziune, cifra de afaceri estimată de conducerea com-
paniei SIBCONS S.R.L. are la bază contractul de închiriere în desfășurare , luând în
calcul și cifra de afaceri realizată în cu rsul anului 201 7 pentru activitatea de închiri-
ere ce s-a menținut la același nivel cu cea din anul 201 6. Pentru următorii ani de
previziune, s -a considerat o menținere a nivelului de activitate ce presupune o ușoara
creștere a cifrei de afaceri doar datora ta evoluției inflației așteptate la nivel național
și regional, dar mai ales evoluției pieței imobiliare ce încearcă să reintre pe o la fel
de ușoara panta ascendenta. Rata așteptata a inflației în perioada de previziune ex-
plicit ă a fost preluata de pe sit e-ul cnp.ro ca medie anuala a anului 201 7 de 2,7 %:
49
Tabel 4. 9
Indicele preturilor de consum 2014 -2019
Sursa: http://www.cnp.ro/ro/prognoze
Cifra de afaceri preconizata, conform managementului societății se poate rea-
liza doar prin menținerea contractulu i de închiriere actual și continuarea acestei ac-
tivități cu aceeași marja de profit apreciata ca deosebit ă. Realizarea acestei cifrei de
afaceri nu ia în calcul mărirea spatiilor sau modernizarea celor existente. Astfel, pe
durata celor cinci ani de previz iune explicită, nu sunt necesare investiții noi în spa-
tiile exploatate prin închiriere , ci doar pentru întreținerea celor existente la parametri
optimi de funcționare și prin înlocuirile necesare.
În privința principalelor cheltuieli de exploatare acestea au fost previzionate
astfel încât să urmeze același nivel identificat în perioada de analiza a companiei,
dar și în trendul din piață . Ponderea cheltuielilor în cifra de afaceri va fi astfel în
concordanță cu valorile medii regăsite în trecutul aface rii și în piața specifica (vezi
analiza financiară).
Cheltuielile de producție au fost reanalizate de evaluator pentru a fi apropiate
de cele medii înregistrate la nivelul pieței specifice. Ajustare cheltuielilor nu a fost
necesara, acestea fiind previzionate sa ajungă încă din primul an de previziune la
nivelul din piață .
Rata EBITDA a companiei SIBCONS este estimată la un nivel de cca. 65%
pentru întregul parcurs al perioadei de previziune, după normalizarea fluxurilor de
venituri si cheltuieli generate de acti vitatea principală – închirierea spațiilor de afa-
ceri. Această marjă operațională s-ar situa la nivelul inferior al intervalului (64 –
73%) în care s -a regăsit marja operațională identificată în activitatea societății in
ultimii ani (201 4 fiind eliminat ca o perioad ă nerelevant ă din apogeul crizei imobi-
liare). Acest nivel este apreciat ca fiind însă unul al pieței actuale.
Marja EBITDA de 65% a fost înregistrată și de majoritatea companiilor ce
activează în același domeniu.
În continuare prezentăm bugetul d e venituri și cheltuieli previzionat:
50
Tabel 4. 10
Bugetul previzional de venituri și cheltuieli
Bugetul de venituri și chel-
tuieli Anul 2018 Anul 2019 Anul 2020 Anul 2021 Anul
2022
Venituri din vânzarea mărfuri-
lor 0 0 0 0 0
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Producția vândută 120.000 121.560 123.140 124.741 126.363
Alte venituri 100,0 % 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Cifra de afaceri 120.000 121.560 123.140 124.741 126.363
Alte venituri din exploatare 0 0 0 0 0
Venituri financiare 0 0 0 0 0
Total venituri 120.000 121.560 123.140 124.741 126.363
EBITDA 78.000 79.014 80.041 81.082 82.136
Rată EBITDA 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0%
Cheltuieli cu amorti zarea și alte 8.178 8.178 8.178 8.178 8.178 deprecieri
Cheltuieli cu provizioane si
ajustări
EBIT 69.822 70.836 71.863 72.904 73.958
58,19% 58,27% 58,36% 58,44% 58,53%
Profit/(Pierdere) Brută 69.822 70.836 71.863 72.904 73.958
Impozit pe Profit 3600 3647 3697 3742 3791
Profit/(Pierdere) netă din ex-
ploatare 66.222 67.189 68.169 69.161 70.167
Rata Profit Net 55,19% 55,27% 55,36% 55,44% 55,53%
Investiții
Estimarea fluxurilor financiare generate de activitatea investițional ă are la
bază ipoteza că acestea vor fi destinate menținerii mijloacelor fixe din patrimoniu în
stare de funcționare . Având în vedere domeniul de activitate, nivelul anual al inves-
tițiilor a fost considerat astfel:
• Pentru 201 8 – 2022: nivelul investițiilo r a fost estimat la nivelul amorti-
zării, rezultanta fiind nula.
Estimarea ratei de actualizare
În vederea actualizării fluxurilor financiare nete de lichidități s-a estimat o rată
de actualizare nominală, după cum urmează:
Având în vedere că rata de act ualizare sau altfel spus, costul capitalului pro-
priu nu este observabil direct, au fost elaborate modele variate, prezumții și aproxi-
mări care să conducă la o valoare corespunzătoare.
51
Astfel calea cea mai consacrată utilizată în prezent este Modelul CAPM ( Ca-
pital
Assets Pricing Model). Relația de calcul este:
Ra = Rf + (Rm -Rf) x + α
unde, Ra – rata de actualizare
Rf – rata de bază fără risc
(Rm – Rf) – prima de risc a pieței
- coeficient de evaluare a riscului sistematic
α – primă de risc asociat ă strict companiei evaluate
Aplicarea acestei abordări cu rigurozitate în România este dificilă datorită lip-
sei sau insuficienței informațiilor publice referitoare la estimarea principalelor com-
ponente și aici facem referire în special la prima de risc și coeficientul .
În continuare vom estima fiecare din cele 4 componente ale ratei de actuali-
zare:
1. Rata de bază fără risc (Rf)
Rata de bază fără risc reprezintă acea investiție care determină remunerarea
capitalului investit în condiții de risc minim (dob ânda actuală la obligațiunile pe ter-
men lung în zona euro – la data evaluării). Pentru companii ce își desfășoară activi-
tatea în Europa se consideră ca rată de bază fără risc randamentul la scadență a obli-
gațiunilor de stat emise în zona euro cu maturitate 10 ani (yield -ul la data evaluării:
1,5%).
Din această rată, s -a scăzut rata așteptată a inflației în zona euro (0,6%) con-
form site -ului http://www.tradingeconomics.com/euro -area/forecast, adăugându -se
apoi rata așteptată a inflației în România (2,26%) conform Comisiei Naționale de
Prognoză pentru a obține rata de bază fără risc nominală, exprimată în monedă nați-
onală.
2. Prima de risc a pieței
Pentru estimarea primei de risc a pieței am es timat:
a. Prima de risc a pieței pentru o piață matură:
• prima de risc (ERP) pentru o piață matură – prima estimată pentru decem-
brie 201 6 este de 5,75%;
b. La prima de risc pentru o piață matură s -a adăugat prima de risc de tara a
României:
• Prima de risc de tara a României (3,30%) – din riscul de țară al României
la decembrie 201 6 de 9,05%, se scade prima de risc a unei piețe mature
(5,75%).
52
3. Coeficientul
Beta unlevered corrected for cash a fost preluat din estimările realizate de A.
Damodaran (disponibil e pe site -ul http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/20, : 0,89 –
pentru sectorul Apparel. Nivelul indicatorului Beta folosit in evaluare ține cont de
fiscalitatea din România de 16%, rezultând astfel un Be ta relevered pentru România
sector specific Apparel de 1, conform formulei:
Unde,
Lindicele specific firmei
TC – rata impozitului pe profit (16%)
D/E – datoriile firmei/capitaluri proprii
Pentru verificarea datelor , evaluatorul a apelat și la o a doua sursă: Reuters,
de unde s -a extras Beta levered pentru industrie – Apparel de 0,84 (http://www.reu-
ters.com/finance/stocks/financialHighlights?symbol=BBUI.PA21).
4. Coeficientul α
Având în vedere istoricul societății și situația actuală a acesteia, previziunile
financiare conform cărora activitatea de exploatare va genera fluxuri pozitive în
urma menținerii cotei de piață prezintă anumite riscuri de realizare, ceea ce reclamă
considerarea unui coeficient Alpha mediu de 2,5%.
Evidențiem mai jos riscurile și punctele slabe identificate în cadrul analizei
SWOT pentru compania SIBCONS S.R.L.:
• Expunerea importantă pe un segment de piață saturat, cu o competitivitate
acerbă atât la nivel local, dar mai ales la nivel regional
• Dependen ța de un singur chiriaș a cărui situație nu se afla pe un trend as-
cendent
20 http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/
21 http://www.reuters.com/finance/stocks/financialHighlights?symbol=BBUI.PA
53
• Închirierea proprietății imobiliare este singura activitate
• Lipsa investițiilor în ultima perioada si in perspectiva.
Estimarea Costului Mediu Ponderat al Capitalului:
Costul capitalului propriu a fost estimat în baza variabilelor mai sus determi-
nate, astfel:
• Valoarea rezultată a Costului mediu ponderat al capitalului (WACC)
este:
varianta 1 ccpr = ROE 13,49%
E / (D+E) 60,83%
rd 5,00%
D / (D + E) 39,17%
imp / p 16,00%
wacc 9,85%
Estimarea ratei de capitalizare
Conform formulei Gordon -Shapiro, rata de capitalizare se estimează astfel:
c = k – g, unde :
c – rată de capitalizare
k – rată de ac tualizare
g – creștere perpetuă
Având în vedere situația regăsită în prezent am luat în considerare o rată de
creștere anuală perpetuă – g de 1,3% (ce este asimilabilă ratei inflației așteptate pe
perioada de previziune).
Fluxuri financiare la dispoziția investitorilor
Fluxurile financiare la dispoziția investitorilor (CFI) sunt compuse ca și
părți principale din Fluxurile din exploatare și Fluxurile din investiții . În cadrul CFI
(Cash -flow la dispoziția investitorilor) nu se ține seama de fluxurile afer ente activi-
tății de finanțare .
Fluxurile din exploatare au ca și intrare profitul brut din exploatare și ca ieșire ,
impozitul pe venit și variația capitalului de lucru. Profitul brut din exploatare și im-
pozitul pe venit au fost preluate din cadrul bugetulu i previzional. Modificările în
structura capitalului de lucru au fost estimate conform celor evidențiate anterior.
54
Fluxurile din investiții au ca și intrări cheltuieli cu amortizarea (preluate din
bugetul previzionat) și alte cheltuieli non -cash (provizioa ne, ajustări), iar ca ieșiri ,
investiții de mentenanță ce au rolul de a susține previziunile privind evoluția cifrei
de afaceri.
Actualizarea fluxurilor financiare și a valorii reziduale – s-a efectuat co-
rectând fluxurile financiare și valoarea terminală cu rata de actualizare estimată an-
terior.
Tabloul fluxurilor de numerar este prezentat în tabelul următor:
Tabel 4. 10
Tabloul fluxurilor de numerar
DCF
(mii lei) Istoric Perioada de previziune explicită
Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5
Cifra de afa ceri (lei) 120 122 123 125 126
% creștere nominală 1,3% 1,3% 1,3% 1,3%
Costuri operaționale -42 -43 -43 -44 -44
%CA 35% 35% 35% 35% 35%
EBITA 78 79 80 81 82
%CA 65% 65% 65% 65% 65%
Deprecieri și amortizări -8 -8 -8 -8 -8
%CA 6,8% 6,7% 6,6% 6,6% 6,5%
EBIT 70 71 72 73 74
Impozit pe venit/profit -4 -4 -4 -4 -4
Profit net din exploatare 66 67 68 69 70
Investiții în imobilizări -8 -8 -8 -8 -8
%CA 6,8% 6,7% 6,6% 6,6% 6,5%
Variația capitalului de lucru net -7 0 0 0 0
Cash flow la dispoziția investi-
torilor 59 67 68 69 70
WACC 9,85%
Perioada de actualizare 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0
Factorul de actualizare 0,91 0,83 0,75 0,69 0,63
55
Cash flow actualizat 54 56 51 47 44
DCF
Input Output
Calcul Wacc Valoarea Companiei
Structura Capitalului investit
Total fluxuri financiare actuali-
zate 5
Dat Fin/ Capital investit 39,2%
Capital acționari/capital inves-
tit 60,8%
D/E 64,4%
Valoarea terminală actualizată 513
%valoarea companiei 67%
Costul Capitalurilor proprii 13,49
%
Valoare companie 765
Costul capitalurilor împru-
mutate
minus: total capitaluri împrumu-
tate 0
costul brut al capitalurilor îm-
prumutate 5,0%
Plus: lichidități și active în afara
exploatării 0
Impozit pe profit 16,0% Datorii nete 0
Valoarea capitalului 765
WACC 9,85% număr părți sociale 120
Valoarea de piață parte socială 6375,52
Rezultatul evaluării
Prezentăm în continuar e sintetic rezultatul obținut :
Valoarea capitalului investit = 765.000 LEI .
Număr de parți sociale = 120.
Valoare piață /parte sociala = 6.375,0 LEI/parte social ă.
4.5.3. Abordarea pe bază de active
4.5.3.1. Esența abordării
Abordarea pe bază de active, cunoscută și sub denumirile de abordarea patri-
monială, abordarea pe bază de costuri și abordarea prin costul de înlocuire, constă
în ajustarea valorilor contabile ale activelor individuale și datoriilor întreprinderii în
56
sensul transformării acestora în valori de piață . Standardele de evaluare ANEVAR
2015 nu recunosc această cale de estimare a valorii ca fiind o abordare propriu -zisă
ci doar ca o metodă, consacrată sub numele generic de activ net corectat (aplicată
dacă este respectat principiul continuității activități i întreprinderii). Există și posibi-
litatea estimării valorilor de piață a activelor și datoriilor, respectiv a activului net
corectat în ipoteza vânzării forțate, atunci când se întrunesc premisele de încetare a
activității societății evaluate.
4.5.3.2. Metoda ac tivului net corectat
Metoda activului net corectat este relevantă în cazul societăților ce respectă
principiul continuității activității , în general, în cazul în care se evaluează pachetul
majoritar de acțiuni întrucât acționarul majoritar este singurul î n măsură să decidă în
privința valorificării activelor .
În cele ce urmează prezentăm premisele generale ale aplicării metodei:
1. sursele de informații puse la dispoziție de către conducerea societății – bi-
lanțul și balanța de verificare la 30.0 4.2017.
2. situația elementelor patrimoniale la 30.06.2015 (active imobilizate, active
circulante, datorii, etc).
Corecțiile efectuate asupra elementelor bilanțiere ale societății la data de
30.04.2017 (în lei) sunt:
Elemente de activ
1. Active imobilizate
• Imobilizări ne corporale – asupra acestui element de activ nu a fost ne-
cesară efectuarea de ajustări.
• Imobilizări financiare – asupra acestui element de activ nu a fost nece-
sară efectuarea de ajustări.
• Imobilizări corporale. Asupra elementelor componente au fost aplicate
ajustări. Reevaluarea efectuata pentru raportare financiara la 31 decem-
brie 201 6 nu a fost înregistrata corect în situațiile financiare. La data
evaluării au fost evaluate imobilizările corporale de natura terenurilor
și construcțiilor conform anexelor atașate raportului de evaluare și au
rezultat:
o valoarea de piață estimata pentru terenuri este de 112.700 lei,
o valoarea de piață estimata pentru construcții este de 357.600 lei.
57
Tabel 4.1 2
Centralizare corecții elemente de activ
Descriere Posturi în
bilanț l a
30.04.2017 Corecții Valori
corectate
Imobilizări corporale 382.552 +95.078 477.630
Terenuri 127.900 -15.200 112.700
Construcții 247.322 +110.278 357.600
Echipamente de lucru si
mobilier 0 0 0
Investiții in curs 7.330 0 7.330
2. Stocuri le – sold zero și nu necesită ajustări de valoare.
3. Creanțe – existente în patrimoniul societății la data de 30.0 4.2017 sunt de
16.701 lei, sunt creanțe curente și certe fără riscuri de încasare . Evaluatorul
nu a întreprins ajustări asupra valorii înregistr ate a creanțelor .
4. Disponibil – valoarea totală a disponibilului existent în conturi și în casă pre-
cum și alte valori, acreditive și avansuri ridicate la data de 30.0 4.2017 sunt în
valoare de 288.689 lei, nefiind necesară efectuarea de ajustări suplimentare
asupra acestor elemente bilanțiere .
5. Conturi de regularizare – sold zero si nu necesită ajustări de valoare.
Elemente de pasiv
1. Capitaluri proprii – se compun din:
Tabel 4.1 2
Centralizare corecții elemente de pasiv
Descriere Posturi în
bilanț la
30.04.20 17 Corecții Valori
corectate
CAPITAL PROPRIU 678.297 95.078 773.375
Capital social 1.200 0 1.200
Rezerve 60 0 60
Prime legate de capital 0 0 0
Diferențe din reevaluare 0 +95.078 95.078
Rezultatul exercițiului 35.661 0 35.661
Repartizare prof it 0 0 0
Rezultat reportat 641.376 0 641.376
Creșterea de capital propriu se datorează diferențelor rezultate din evaluarea
elementelor de activ ( imobilizări corporale de natura construcțiilor și terenurilor.
2. Subvenții – sold zero. Nu necesita ajustă ri.
3. Provizioane – sold zero. Nu necesită ajustări.
58
4. Datoriile – Toate datoriile companiei, la data evaluării sunt curente și nu ne-
cesită ajustări (ultimele facturi de utilități neachitate, impozitele și taxele con-
stituite la sfârșitul trimestrului I).
Tabel 4.13
Centralizare corecții datorii
Descriere Posturi în
bilanț la
30.04.2017 Corecții Valori
corectate
DATORII 9.645 0 9.645
Furnizori utilități 6.634 0 6.634
Alte datorii 3.011 0 3.011
Acestea au fost achitate in cursul lunii iulie 2015.
Rezul tatul evaluării prin abordarea bazată pe active, este:
Tabel 4.1 4
Rezultate evaluare prin active
Descriere 30.04.2017 Corecții Valori
corectate
ACTIVE IMOBILIZATE 382.552 95.078 477.630
Imobilizări necorporale 0 0 0
Terenuri și construcții 375.222 95.078 470.300
Echipamente de lucru si mobilier 0 0 0
Imobilizări in curs 7.330 0 7.330
Imobilizări financiare 0 0 0
STOCURI 0 0 0
Materii prime si materiale 0 0 0
Producție in curs 0 0 0
Produse finite si mărfuri 0 0 0
Avansuri pentru cumpărături de stocuri 0 0 0
CREANȚE 16.701 0 16.701
Creanțe comerciale 16.701 0 16.701
Alte creanțe 0 0 0
TITLURI DE PLASAMENT 0 0 0
DISPONIBIL 288.689 0 288.689
CONTURI DE REGULARIZARE 0 0 0
TOTAL ACTIV 687.942 95.078 783.020
CAPITAL PROPRIU 678.297 95.078 773.375
Capital social 1.200 0 1.200
Rezerve 60 0 60
Prime legate de capital 0 0 0
Diferențe din reevaluare 0 95.078 95.078
Rezultatul exercițiului 35.661 0 35.661
Repartizare profit 0 0 0
59
Rezultat reportat 641.376 0 641.376
PATRIMONIUL PUBLI C 0 0 0
SUBVENȚII PENTRU INVESTIȚII 0 0 0
PROVIZIOANE 0 0 0
DATORII 9.645 0 9.645
Împrumuturi si datorii asimilate 0 0 0
Furnizori 6.634 0 6.634
Clienți creditori 0 0 0
Alte datorii 3.011 0 3.011
CONTURI DE REGULARIZARE 0 0 0
TOTAL PASIV 687.942 95.078 783.020
ANC – Activ net contabil 678.297 lei
ANCr – Activ net corectat 773.375 lei
Număr părți sociale 120 părți sociale
Valoare parte socială (contabilă) 5.652,48 lei
Valoare parte socială (corectată) 6.444.79 lei
În abordarea evaluării pe baza de active valoarea societății s-a calculat ca di-
ferență între valoarea activelor societății și datoriile totale (ajustate la o valoare de
piață sau o altă valoare curentă adecvată – valoare de utilizare). Astfel pentru esti-
marea valorii societății prin această metodă au fost analizate toate elementele de ac-
tiv și de pasiv ale societății comerciale la data evaluării și s -au efectuat corecții /
ajustări unde a fost cazul.
Rezultatul evaluării prin abordarea pe baza de active, este:
V societate SIBCONS abordare pe baza de active = 773.375 lei.
Valoare parte sociala = 6.444,79 lei / parte social ă.
Evaluările patrimoniale impun prudență în aprecierea valorilor rezultate pen-
tru că:
• au un caracter static;
• valorile patrimoniale sunt incomplete, unele elemente intangibile (neînre-
gistrate în bilanț ) nu sunt luate în calcul;
Pentru ca o valoare patrimonială să fie semnificativă, trebuie îndeplinite ur-
mătoarele condiții :
60
• societatea să fie relativ nou -înființată cu aport și cu achiziții de imobilizări
la valori apropiate de valorile curente de pe piață ;
• evaluarea să cuprindă toate bunurile (activele) si să fie estimate valorile
prin abordarea prin piață (metoda comparațiilor de piață );
• prima de risc a întreprinderii să fie cât mai redusă ;
• să se rețină din analiza diagnostic un nivel satisfăcător de investiții .
61
4.6. Opinia și concluziile evaluatorului
Metodele de evaluare utilizate au fost:
Abordarea prin venit – o cale generală de estimare a valorii unei întreprinderi,
participații sau acțiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode prin care valoarea
este estimată prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare într -o singură valoare a
capitalului.
Abordarea pe bază de active – o metodă de estimare a valorii unei întreprin-
deri sau a u nei participații la o întreprindere prin însumarea valorilor nete ale acti-
velor și datoriilor individuale. Deoarece fiecare activ și datorie poate fi evaluat(ă)
prin utilizarea oricăreia din abordările prin piață , prin cost sau prin venit, aceasta nu
repre zintă o abordare în evaluare distinctă.
În cele ce urmează sunt prezentate valorile unei parți sociale pentru fiecare
abordare în parte:
Valoarea rezultată prin abordarea prin venit: 6.375,00 LEI/parte sociala.
Valoarea rezultată prin abordarea pe bază d e active: 6.444,79 LEI/parte so-
ciala.
Având în vedere scopul și destinația evaluării prezente, opinia evaluatorului
privind valoarea de piață a unei părți sociale SIBCONS SRL Sibiu este de
6.375,0 lei/parte social ă, aceasta având la bază rezultatul abordă rii prin venit. Ab or-
darea pe bază de active a fost aplicată deoarece compania respectă principiul conti-
nuității activității .
Concluziile evaluării:
Ipoteza specială:
Valoarea medie calculat ă
în conformitate cu cerința
expresa a art . 134 al (4) Valoarea de piață a unei părți sociale SIBCONS
S.R.L., estimată în conformitate cu standardele de
evaluare este de 6.375,0 RON / parte socială.
Pentru respectarea prevederilor art . 3 din Legea 151
/2014 și implicit a prevederilor art . 134 din Legea 31
/ 1990 republicata, evaluatorul va emite o concluzie
asupra valorii unei părți sociale ca o medie a celor
două valori rezultate din aplicarea abordărilor în eva-
luare în conformitate cu Standardele de Evaluare
ANEVAR (care reprezintă la data evaluării legislația
in vigoare in materie de evaluare a afacerilor).
Media aritmetica simpla a celor două
valori estimate mai sus este de 6.409,895
lei/parte socială .
62
din Legea nr. 31 / 1990 re-
publicata
Media aritmetica calculată nu reprezintă o
estimare a valorii în co nformitate cu stan-
dardele de evaluare ANEVAR, fiind cal-
culata expres în vederea respectării cerin-
țelor art. 134 al (4) din Legea nr. 31 / 1990
Valoarea afacerii ca valoare a capitalului investit de 765.000 LEI este valoarea
afacerii pentru toți proprieta rii ei.
Argumente asupra valorilor estimate:
• Valoarea de piață a fost estimată pe baza considerentelor prezentate în ca-
drul prezentului raport;
• Valoarea a fost determinată corespunzător nivelului pieței imobiliare și a
afacerilor specifice la 30.0 4.2017;
• Valoarea este o predicție ;
• Valoarea este subiectivă;
• Evaluarea este o opinie asupra unei valori.
SEMNATURĂ
Ec. Bahnean Paul ,
Evaluator autorizat A.N.E.V.A.R.,
legitimație nr. 1 – valabilă 201 6,
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: INTRODUCERE ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………… 2 CAPITOLUL 1. BAZELE… [625608] (ID: 625608)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.