INSTITU ȚIA PROPRIET ĂȚII COMUNE 1.1. Defini ția și reglementarea dreptului de proprietate 1.1.1. No țiunea și definiția dreptului de proprietate Din… [606985]

CAPITOLUL I.
INSTITU ȚIA PROPRIET ĂȚII COMUNE

1.1. Defini ția și reglementarea dreptului de proprietate
1.1.1. No țiunea și definiția dreptului de proprietate
Din punct de vedere economic, proprietatea a ap ărut odat ă cu începuturile vie ții
pe p ământ, fiind premisa necesar ă pentru ca oamenii s ă poat ă s ă î și însu șeasc ă bunuri
materiale.
La origine proprietatea era una colectiv ă. În Antichitate,
solul pe care era a șezat ă provizoriu comunitatea tribal ă era proprietatea întregului trib. În
aceast ă perioad ă, proprietatea nu se bucura de niciun fel de stabil itate sau de
perpetuitate. Pe parcurs, în timp ce aceste comunit ăți au trecut de la faza nomad ă la faza
agricolă primitiv ă, proprietatea asupra p ământului pe care îl cultivau se prezenta fie sub
forma propriet ății comune a întregului trib, fie sub forma propriet ății comune ce apar ținea
familiei. Concomitent cu existen ța propriet ății colective, oamenii din cele mai vechi timpuri
au cunoscut și existen ța propriet ății individuale asupra unor bunuri mobile, cum ar fi
ve șmintele sau uneltele.
Odat ă cu evolu ția socială și statală, proprietatea colectiv ă a cedat
locul propriet ății private. Romanii au v ăzut dreptul de proprietate ca pe o putere absolut ă.
Alături de aceast ă proprietate individual ă, romanii au cunoscut și proprietatea fondurilor
funciare, ce apar ținea statului care l ăsa folosin ța cet ățenilor. Treptat, aceast ă form ă de
proprietate și-a pierdut din importan ță , astfel c ă în timpul lui Iustinian cele dou ă forme de
proprietate s-au contopit într-una singur ă. În perioada Evului Mediu,
dreptul de proprietate s-a transformat dintr-un dre pt absolut, exclusiv și independent într-
un drept neclar, dependent și înso țit de sarcini. P ământul a fost acaparat de c ătre seniori,
care în schimbul unei rente îl tranferau vasalilor. Treptat, odat ă cu într ărirea puterii regale,
devenit ă puterea suveran ă a statului, proprietatea seniorilor î și pierde din însemn ătate, iar
drepturile vasalilor se înt ăresc, fiind considera ți proprietarii legitimi ai p ământurilor.
În cadrul Ță rilor Române, regimul juridic al

dreptul de proprietate era diferit, în func ție de titularii acestuia. În cadrul ob știi libere,
dreptul de proprietate era alc ătuit dintr-un drept de proprietate dev ălma șă și din dreptul de
proprietate personal ă. În ob ștea aservit ă, dreptul de proprietate asupra p ământului
apar ținea feudalului, care urm ărea aservirea ță ranilor. Pentru munca desf ăș urat ă pe
pământurile feudalului, ță ranii plăteau diverse taxe.
Pe lâng ă aceste forme de
proprietate, au mai existat proprietatea bisericeas c ă, proprietatea domnului, proprietatea
nobiliar ă și proprietatea boiereasc ă. Prin revolu ția francez ă de
la 1789 s-a realizat trecerea de la proprietatea fe udală c ătre proprietatea modern ă. Astfel,
s-a stabilit o distinc ție clar ă între proprietatea public ă și proprietatea privat ă. Proprietatea
privat ă a fost declarat ă inviolabilă, având caracter absolut, exclusiv și individual. Sub
aceast ă form ă, dreptul de proprietate a fost reglementat și de Codul civil francez.
Codul civil român de la 1864 a preluat în integr alitate
reglement ările cuprinse în Codul civil francez cu privire la dreptul de proprietate. În
perioada comunist ă, dreptul de proprietate privat ă a cunoscut serioase limit ări, îns ă Codul
civil a continuat s ă reglementeze aceast ă materie.
Noul Cod civil consacr ă dou ă forme ale propriet ății,
respectiv proprietatea public ă și cea privat ă. Potrivit art. 553 alin. (1) NCC, pot constitui
obiect al dreptului de proprietate privat ă toate bunurile de uz sau interes privat care apar țin
persoanelor fizice, persoanelor juridice de interes privat sau de drept public, inclusiv
bunurile care alc ătuiesc domeniul privat al statului și al unit ăților administrativ-teritoriale.
Dreptul de proprietate este cel mai complet și cel mai important drept
real, întrucât el confer ă titularilor s ăi posibilitatea de a exercita toate cele trei atrib ute
asupra bunului sau bunurilor de ținute, și anume: folosin ța, posesia și dispoziția. În
principiu, a fi proprietar înseamn ă a de ține ceva în mod exclusiv, a avea libertatea de a
folosi un bun și de a-l utiliza potrivit nevoilor proprietarului, în conformitate cu natura
bunului respectiv. În
dreptul roman, expresia „dominium” (st ăpânire, proprietate) nu se referea numai la
proprietatea propriu-zis ă (dominium proprietatis), ci și la alte drepturi reale, cum ar fi
proprietatea asupra unui drept de uzufruct (dominiu m uzufructus). În
sens restrâns, termenul de proprietate desemneaz ă proprietatea asupra bunurilor
corporale, mobile sau imobile. Cu acest în țeles este utilizat și de c ătre legiuitor în articolul
555 din noul Cod civil. Noul
Cod civil define ște dreptul de proprierate în articolul 555, precizâ nd c ă: „Proprietatea
privat ă este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv,

absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege”. Aceast ă definiție face referire atât la
con ținutul dreptului de proprietate, cât și la caracterele acestuia. În doctrin ă exist ă
numeroase defini ții ale dreptului de proprietate. Potrivit unei opin ii, dreptul de proprietate
este acel drept subiectiv care d ă expresie, aproprierii unui bun, drept care permite
titularului s ă posede, s ă foloseasc ă și s ă dispun ă de acel lucru, în putere proprie și în
interes propriu, în cadrul și cu respectarea legisla ției existente. Al ți autori definesc dreptul
de proprietate ca fiind acel drept real care confe r ă titularului s ău posesia, folosin ța și
dispoziția asupra unui bun, exclusiv și perpetuu, în putere proprie și în interes propriu, cu
respectarea normelor în vigoare.
1.1.2. Con ținutul juridic al dreptului de proprietate
Con ținutul juridic al dreptului de proprietate este alc ătuit din cele trei atribute ale
acestuia, care sunt expres men ționate în art. 555 alin. (1). Aceste trei atribute sunt:
posesia (ius possiendi), folosin ța, care presupune folosin ța pentru sine (ius utendi) și
posibilitatea de a culege fructele (ius fruendi), și dispoziția (ius abutendi).
• Posesia (ius possiendi)
Posesia ca prerogativ ă a dreptului de proprietate nu se confund ă cu posesia ca
stare de fapt. Posesia ca atribut al dreptului de p roprietate reprezint ă o stare de drept. În
cazul posesiei ca atribul al dreptului de proprieta te, titularul dreptului are reprezentarea
psihologic ă a faptului c ă are calitate de proprietar, în timp ce, în cazul p osesiei ca stare de
fapt, posesorul exercit ă doar în aparen ță prerogativele dreptului de proprietate, posesorul
dore ște s ă par ă un proprietar al bunului, f ără a de ține dreptul de proprietate asupra
acestuia. Posesia const ă
în prerogativa titularului dreptului de proprietate de a st ăpâni în fapt bunul, comportându-
se fa ță de toate celelalte persoane ca proprietar al acest ui bun.
• Folosin ța (ius utendi și ius fruendi)
În sens juridic, folosin ța unui bun cuprinde dreptul de a utiliza respectivu l bun,
precum și dreptul de a culege fructele acestuia.
• Ius utendi
Acest atribut confer ă titularului dreptului de proprietate posibilitatea de
întrebuin ța bunul. Uzul poate apar ține proprietatului bunului, care îl exercit ă în nume și în
interes propriu, sau unei alte persoane, care îl ex ercit ă cu acordul proprietarului în numele

și în interesul acestuia.
Dreptul de a uza de bun are și o component ă negativ ă, adic ă dreptul
proprietarul de a nu se servi de bunul s ău. Acest fapt este prev ăzut expres de noul Cod
civil, care în art. 562 alin. (1) dispune c ă dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz.
• Ius fruendi
Aceast ă prerogativ ă presupune dreptul proprietarului de a pune în valo are
bunul prin exploatarea sa, ceea ce conduce la culeg erea produselor bunului.
Dreptul proprietarului de a culege fructele, presu pune posibilitatea de a culege
produsele bunului prin acte materiale sau poate s ă le culeag ă prin încheierea unor acte
juridice, precum contractul de închiriere a bunului . Îns ă, titularul dreptului de proprietate
are posibilitate de a decide s ă nu culeag ă fructele produse de bun.
• Dispoziția (ius abutendi)
Acest atribut confer ă proprietatului bunului dreptul de a decide cu priv ire la
bunul s ău, atât prin acte juridice, cât și prin acte materiale.
Spre deosebire de folosin ță sau posesie, care pot fi transmise de c ătre
proprietar unei alte persoane, atributul dispozi ției poate fi exercitat doar de c ătre titularul
dreptului de proprietate.
Dispozi ția materială const ă în posibilitatea proprietarului de a demola
o construc ție, de a d ărâma un zid, de a distruge un anumit bun, cu excep ția cazurilor în
care legea interzice distrugerea unui anumit bun.
Dispozi ția juridic ă se realizeaz ă prin intermediul actelor juridice de dispozi ție.
Acest ă prerogativ ă se exercit ă asupra dreptului de proprietate, și nu asupra bunului care
formeaz ă obiectul dreptului. Proprietarul poate decid ă s ă înstr ăineze bunul prin acte cu
titlu oneros sau cu titlu gratuit, s ă înstr ăineze anumite atribute ale acestuia, s ă constituie
garan ții reale, etc. În cazul în care, prin exercitarea d reptului de dispozi ție, proprietarul
aduce anumite prejudicii drepturilor altor persoane , va exista un abuz de drept.
1.2. Formele propriet ății comune și regimul juridic
Pân ă la adoptarea și intrarea în vigoare a noului Cod civil, legisla ția civilă din
România nu con ținea o reglementare unitar ă a propriet ății comune, existând diverse
legi care reglementau aceast ă problematic ă.
Spre deosebire de Codul civil de la 1864, noul Cod civil ofer ă o reglementar ă
amplă a propriet ății comune. Astfel, în Capitolul al IV-lea al Titlul ui II din Cartea a III-a

denumit ă “Despre bunuri”, este reglementat ă proprietatea comun ă. Acest capitol este
alc ătui din cinci sec țiuni în care sunt reglementate no țiunea și formele dreptului de
proprietate comun ă, coproprietatea obi șnuit ă, coproprietatea for țat ă, proprietatea
comun ă în dev ălm ășie și partajul.
Proprietatea comun ă reprezint ă cea mai important ă modalitate a dreptului de
proprietate, datorit ă importan ței sale și aplic ării sale practice. Proprietatea
comun ă poate fi definit ă ca reprezentând acea modalitate a dreptului de pro prietate
care se caracterizeaz ă prin aceea c ă dreptul asupra bunului sau bunurilor apar ține
concomitent mai multor titulari care, tot concomite nt, exercit ă atributele conferite de
dreptul de proprietate sau alt drept real, f ără ca bunul s ă fie frac ționat în materialitatea
sa. Printre izvoarele dreptului de proprietate
comun ă se num ără actul juridic, mo ștenirea, comunitatea legal ă a so ților, uzucapiunea
poate conduce la dobândirea propriet ății comune dac ă posesia a fost exercitat ă în
comun de cel pu țin dou ă persoane.
Potrivit majorit ății doctrinei și art. 632 alin. (1)
din NCC, în cazul propriet ății comune, în func ție de determinarea sau nedeterminarea,
în favoarea fiec ărui titular, a unei cote-p ărți din dreptul de proprietatea, se poate
diferen ția între:
• proprietatea comun ă pe cote-părți (coproprietatea) ;
• proprietatea comun ă în dev ălm ășie (dev ălm ășia) .
Sub imperiul vechiului Cod civil, a existat opinia conform c ăreia proprietatea
periodic ă reprezenta o form ă distinct ă a propriet ății comune, și nu o form ă a propriet ății
comune pe cote-p ărți for țate. Aceast ă opinie este sus ținut ă și dup ă intrarea în vigoare a
noului Cod civil, de c ătre o parte minoritar ă a doctrinei (NCC prevede expres în art. 646
pct. 1 faptul c ă proprietatea periodic ă reprezint ă o form ă a propriet ății comune pe cote
părți for țate).
1.3. Proprietatea comun ă și indiviziunea
În literatura de specialitate, indiviziunea a fost definit ă ca reprezentând
proprietatea pe cote-p ărți care are ca obiect o universalitate juridic ă, a șa cum este este
cazul patrimoniul persoanei fizice ce a decedat și are mai mul ți mo ștenitori, pân ă la
momentul în care se realizeaz ă partajul între aceste persoane.
Totodat ă, exist ă autori care fac o distinc ție clar ă între no țiunea de indiviziune și

cea de proprietate comun ă. Potrivit acestei opinii, poprietatea comun ă ce poart ă asupra
unei universalit ăți de drepturi și obliga ții cu caracter patrimonial se nume ște indiviziune. De
asemenea, autoarea citat ă arat ă faptul c ă proprietatea comun ă este o modalitate juridic ă a
dreptului de proprietate privat ă, în timp ce indiviziunea reprezint ă una din modalit ățile
patrimoniului.
Consider ăm c ă aceast ă autoare are un punct de vedere corect,
având în vedere reglementarea existent ă în cadrul Codului civil. Astfel, proprietatea
comun ă este definit ă prin intermediul art. 631, în timp ce despre stare a de indiviziune se
vorbe ște în art. 1143 Cod civil, atunci când se discut ă despre partajul succesoral. A șadar,
noul Cod civil, pe lâng ă no țiunea de proprietate comun ă, utilizeaz ă și no țiunea de
indiviziune [spre exemplu, în cadrul art. 1142 alin . (2) Cod civil, unde se arat ă c ă în cazul
în care mo ștenitorii nu ajung la un acord cu privire la partaj ul voluntar al amintirilor de
familie, bunurile care vor reprezenta astfel de ami ntir vor r ămâne în stare de indiviziune].

Un alt autor arat ă faptul c ă între coproprietate și indiviziune exist ă identitate de
tr ăsături juridice și diferen ță de obiect. Astfel, în timp ce indiviziunea are ca obiect o
universalitate de bunuri, proprietatea comun ă are ca obiect un obiect individual, indiviziune
neprezentând o sum ă de drepturi de proprietate.
Așadar, de și nu exist ă o definiție legală, din argumentele aduse de literatura
juridic ă, se pot desprinde anumite concluzii:
• atât în cazul indiviziunii, cât și în cazul propriet ății comune, niciunul dintre
coproprietari sau coindiviari nu este titular exclu siv al unui bun sau al unei p ărți
dintr-un bun, ei de ținând doar anumite cote-p ărți ideale și abstracte din dreptul de
proprietate;
• între indiviziune și coproprietate exist ă doar o diferen ță în ceea ce prive ște obiectul
ce formeaz ă aceste st ări;
• așa cum se subliniaz ă în doctrin ă, regimul juridic al copropriet ății este comun cu cel
al indiviziunii, inclusiv în ceea ce prive ște sistarea st ării de indiviziune. Acest fapt
reiese f ără niciun dubiu și din cadrul art. 1143 alin. (2) C. civ., unde se a rat ă c ă
dispozițiile privind partajul judiciar al bunurilor ce fac obiectul copropriet ății se aplic ă
și în cazul partajului succesoral, în m ăsura în care nu sunt incompatibile cu acesta.
1.4. Probleme actuale privind proprietatea comun ă

În cadrul noului Cod civil, legiuitorul român a reg lementat mult mai detaliat
problema propriet ății comune, f ăcând o distinc ție clar ă între cele dou ă forme ale
propriet ății comune. Totodat ă, exist ă un regim juridic unitar al reglement ării propriet ății
comune, dispozi țiile normative ce reglementeaz ă dreptul de proprietate comun ă
reg ăsindu-se în cadrul Cap. IV, denumit „Proprietatea c omun ă” și în cadrul Cap. V ce
poart ă denumirea de „Proprietatea periodic ă”, din cadrul Titlul II ce prezint ă proprietatea
comun ă în cadrul Codului civil.
Cu toate acestea, chiar și dup ă adoptarea noului Cod civil, au existat anumite
discu ții în literatura de specialitate. O astfel de discu ție a fost semnalat ă anterior, existând
anumiți autori care consider ă c ă proprietatea periodic ă este o form ă distinct ă a propriet ății
comune, pe lâng ă coproprietatea pe cote-p ărți și coproprietatea dev ălma șă, în timp ce
opinia majoritar ă este cea potrivit c ăreia proprietatea for țat ă reprezint ă o form ă a
copropriet ății pe cote-părți for țat ă, fapt ce e în concordan ță și cu reglementarea din Codul
civil.
O alt ă problem ă interesant ă este cea a efectelor pe care le produce partajul, în
reglementarea noilor Coduri. A șa cum observa, exist ă dou ă opinii: cea conform c ăreia
partajul produce un efect translativ de proprietate , în timp ce, potritiv unei alte opinii,
partajul produce efecte constitutive. Îns ă, asupra acestei probleme vom reveni pe larg
atunci când vom discuta despre partaj.
Proprietatea comun ă este o problem ă des întâlnit ă în practica
judiciar ă, existând numeroase cazuri în care mai multe perso ane dobândesc un drept de
proprietate asupra unui bun, fiecare având o anumit ă cot ă, determinat ă sau
nedeterminat ă, din dreptul de proprietate. Din aceast ă perspectiv ă, este necesar s ă fie
lămurite toate aspectele privind proprietatea comun ă.
1.5. Modalit ățile juridice ale dreptului de proprietate privat ă
De regulă, dreptul de proprietate apare ca un drept pur și simplu, apar ținând
unei singure persoane. Îns ă, exist ă posibilitatea ca dreptul de proprietate asupra unu i bun
să apar țin ă mai multor titulari sau ca titularul actual al dre ptului de proprietate s ă fi
dobândit acest drept printr-un act juridic lovit de nulitate relativ ă sau afectat de o condi ție
rezolutorie.
În aceste situa ții, dreptul de proprietate este
afectat de modalit ăți. Posibilitatea existen ței unor modalit ăți care s ă afecteze dreptul de
proprietate este prev ăzut ă în art. 555 alin. (2) din noul Cod civil.
Dreptul de proprietate afectat de modalit ăți este

acel drept de proprietate asupra unuia sau mai mult or bunuri care, fie c ă apar ține simultan
și concurent la dou ă sau mai multe persoane, fie c ă existen ța lui viitoare în patrimoniul
titularului a depinde de un eveniment sau de o împr ejurare prev ăzut ă de lege sau stabilit ă
prin voin ța omului.
Clasific ări ale dreptului de proprietate au fost
făcute și în doctrina str ăin ă. Potrivit unei opinii, modalit ățile pot fi împ ărțite în func ție de
cum ele afecteaz ă dreptul de proprietate sau atributele sale. În pri ma situa ție, modalit ățile
ar fi coproprietate, proprietatea condi ționat ă și proprietatea aparent ă, iar din cea de-a doua
categorie ar face parte uzufructul, servitu țiile și proprietatea inalienabil ă. Al ți
autori consider ă c ă exist ă propriet ăți speciale și propriet ăți particulare, care sunt afectate
în exercițiu lor de o circumstan ță originală. Astfel, au fost considerate propriet ăți speciale:
proprietatea comun ă și proprietatea fiduciar ă. A fost exprimat ă și opinia
conform c ăreia, proprietatea superficiar ă, reglementat ă de art. 1011 din Codul civil al
provinciei Quebec, ar fi o modalitate dreptului de proprietate
În doctrin ă din
România sunt recunoscute urm ătoarele modalit ăți ale dreptului de proprietate:
• proprietatea rezolubil ă;
• proprietatea anulabil ă;
• proprietatea comun ă.
În opinia altor autori, acestor trei modalit ăți ale dreptului de proprietate li se
adaug ă proprietatea inalienabil ă și proprietatea afectat ă unui scop (proprietatea
afecta țiune). Un alt autor consider ă c ă proprietatea anulabil ă și proprietatea rezolubil ă
formeaz ă împreun ă o singur ă modalitate a dreptului de proprietate, proprietate a
condiționat ă.
Modalit ățile juridice ale dreptului de proprietate privat ă nu se exclud
reciproc. Astfel, acest drept se poate înf ățișa simultan sub forma mai multor modalit ăți.
Spre exemplu, proprietatea comun ă poate fi și rezolubilă sau anulabilă.
Aceste modalit ăți nu trebuie confundate cu modalit ățile actului juridic civil.
Acestea sunt: termenul, condi ția și sarcina.

CAPITOLUL II.
PROPRIETATEA COMUN Ă PE COTE-P ĂRȚI
(COPROPRIETATEA)

2.1. Considera ții introductive
Prima dintre formele propriet ății comune este proprietatea comun ă pe cote-
părți. Aceast ă form ă a propriet ății comune este numit ă în literatura juridic ă și coproprietate.

Obiectul dreptului de proprietate comun ă pe cote-părți poate fi
reprezentat atât de bunuri mobile cât și de bunuri imobile. Proprietatea comun ă pe cote-

părți poate apar ține oric ărui titular, persoan ă fizic ă sau juridică, inclusiv statului și unit ăților
administrativ-teritoriale. Aceast ă form ă a propriet ății comune este compatibil ă atât cu
dreptul de proprietate privat ă, cât și cu dreptul de proprietate public ă.
Potrivit art. 645 NCC, coproprietatea poate s ă aib ă ca obiect și un alt drept real,
nu numai dreptul de proprietate. În aceast ă situa ție, se vor aplica normele care se refer ă la
proprietatea comun ă pe cote-părți, cu condiția ca acestea s ă nu fie incompatibile cu natura
respectivului drept real.
2.2.1. No țiune și definiție
Proprietatea comun ă pe cote-părți poate fi definit ă ca reprezentând acea
modalitate a dreptului de proprietate care se carac terizeaz ă prin aceea c ă un bun apar ține
concomitent mai multor titulari, fiecare dintre ace știa având o cot ă-parte ideală din dreptul
de proprietate .
Așadar, în cazul propriet ății comune pe cote-p ărți, acela și bun, nefrac ționat
material, apar ține concomitent mai multor titulari, fiecare de ținând o cot ă ideală și
abstract ă din dreptul de proprietate asupra bunului respecti v.
Dreptul de proprietate pe cote-p ărți prezint ă dou ă caractere juridice esen țiale.
În primul rând, niciunul dintre coproprietari nu e ste titluar exclusiv al unei p ărți
materiale din bun. În situa ția în care bunul ar fi frac ționat material și fiecare parte din bun
ar apar ține exclusiv mai multor proprietari, nu ar mai fi v orba despre proprietate comun ă
pe cote-părți, ci despre proprietate exclusiv ă.
În al doilea rând, fiecare dintre coprorietari es te titular exclusiv al unei
cote p ărți din dreptul de proprietate asupra respectivului b un. Cota-parte a fiec ărui
coproprietar este ideal ă și abstract ă, fiind exprimat ă cu ajutorul unei frac ții (1/2, 3/4, etc. )
sau procentual (50 %, 25%, etc.).
Oricare dintre coprietari, fiind titular exclusiv al unei cote-p ărți din
dreptul de proprietate asupra bunului, poate dispun e liber de aceasta, în lips ă de stipula ție
contrar ă [ art. 634 alin. (1) NCC].
Noul Cod civil instituie prin art. 634 alin. (2) o prezum ție de
egalitate a cotelor-p ărți ale coprorietarilor. Aceasta este o prezum ție relativ ă care poate fi
răsturnat ă prin orice mijloc de prob ă. Totu și, în cazul în care bunul aflat în coproprietate a
fost dobândit prin act juridic, proba contrar ă poate fi f ăcut ă doar prin înscrisuri. Aceast ă
prezum ție nu înlătur ă posibilitatea ca respectivele cote-p ărți s ă nu fie egale (spre exemplu,
un coproprietar s ă de țin ă 80% din bun, iar cel ălat coproprietar s ă de țin ă 20%).

2.2.2. Prezum ția de coproprietate
Codul civil reglementeaz ă în art. 633, pentru prima dat ă în istoria dreptului
românesc, prezum ția de coproprietate. Conform acestui articol, în ip oteza în care un bun
este st ăpânit de mai multe persoane, se prezum ă c ă acesta este de ținut în coproprietate,
pân ă la proba contrar ă. A șadar, este vorba tot despre o prezum ție relativ ă.

Potrivit unei opinii, aceast ă reglementare este fundamentat ă pe prevederile art.
919 alin. (3) NCC, conform c ărora, pân ă la proba contrar ă, posesorul este considerat
proprietar. Autorul consider ă c ă, prin extensie, posesia exercitat ă în comun face ca
posesorii s ă fie considera ți coproprietari.
Aceast ă prezum ție se aplic ă în cazul în care exist ă o st ăpânire comun ă a
bunului. St ăpânirea comun ă prezum ă coposesia care, la rândul s ău, conduce la prezum ția
de coproprietate.
St ăpânirea comun ă asupra bunului presupune ca actele materiale și
actele juridice cu privire la bun s ă fie f ăcute de c ătre to ți cei în favoarea c ărora exist ă
aceast ă prezum ție. În cazul în care actele materiale și juridice cu privire la bun vor fi
săvâr șite de c ătre o singur ă persoan ă, acesta va fi prezumat ă ca fiind singurul posesor, și
prin urmare singurul proprietar. În aceast ă situa ție, coproprietarii interesa ți trebuie s ă
răstoarne aceast ă prezum ție, prin dovedirerea coposesiei, adic ă a faptului c ă acea
persoan ă st ăpâne ște bunul atât pentru sine, cât și pentru ceilal ți coproprietari.

Prezum ția de coproprietate este una relativ ă. Prin urmare, cel care
pretinde o st ăpânire exclusiv ă a bunului poate dovedi c ă ceilalți au calitatea de detentori și
au st ăpânit bunul pentru proprietar, și nu pentru ei în șiși.
2.2. Reglementare juridic ă și forme
Așa cum am ar ătat deja, actualul Cod civil reglementeaz ă în mod detaliat
regimul propriet ății comune. Proprietatea comun ă pe cote-părți este reglementat ă în cadrul
Cap. IV și a Cap. V din cadrul Titlului II al Codului civil.
Dup ă cum este posibil ă sau nu încetarea propriet ății comune prin partaj judiciar,
în cadrul propriet ății comune pe cote-p ărți se distinge între:
• proprietatea comun ă pe cote-părți (coproprietatea) obi șnuit ă sau temporar ă;
• proprietatea comun ă pe cote-părți (coproprietatea) for țat ă.

În cazul primei forme a propriet ății comune pe cote-p ărți, coproprietatea poate
înceta, în orice moment, prin partajul judiciar al bunului sau bunurilor care formeaz ă
obiectul copropriet ății.
În cel de-al doilea caz, potrivit art. 632 alin (3)
NCC, coproprietatea for țat ă nu poate înceta prin partaj judiciar. Îns ă, potrivit art. 671 alin.
(3), aceasta poate înceta prin partaj voluntar.
2.3. Coproprietatea obi șnuit ă
2.3.1. No țiune. Izvoare. Titulari
Prima dintre formele sub care se prezint ă proprietatea comun ă pe cote-părți
este coproprietatea obi șnuit ă. Acesasta este reglementat ă în cadrul noului Cod civil, în
articolele 634-645.
În materia propriet ății comune pe cote-p ărți,
coproprietatea obi șnuit ă reprezint ă regula, proprietatea comun ă for țat ă și perpetu ă având
un caracter excep țional.
Aceast ă form ă a propriet ății comune pe cote-
părți are un caracter temporar, fiecare coproprietar av ând posibilitatea, prev ăzut ă de
Codul civil, de a cere, în orice moment, încetarea copropriet ății prin partaj sau printr-un alt
mod de încetare a propriet ății comune. Potrivit art. 669 NCC, încetarea copropr iet ății
poate fi cerut ă oricând, cu excep ția cazului în care partajul a fost suspendat prin l ege,
conven ție sau hot ărâre judec ătoreasc ă. A șadar, ac țiunea de partaj are un caracter
imprescritibil.
Cel mai frecvent, coproprietatea obi șnuit ă se
na ște în urma succesiunii, în ipoteza în care defunctu l las ă mai mulți mo ștenitori. În acest
caz, fiecare succesor dobânde ște o cot ă-parte din patrimoniul defunctului, cot ă-parte
ideală și abstract ă. Un alt mod prin care poate lua na ștere proprietatea comun ă pe cote-
părți este un act juridic prin care un bun este dobândi t de c ătre mai multe persoane.
Proprietatea comun ă pe cote-părți poate fi dobândit ă și ca urmare a accesiunii,
în ipoteza în care un ter ț realizeaz ă o lucrare asupra unui imobil aflat în coproprietat e sau
când mai multe persoane realizeaz ă o lucrare asupra unui imobil apar ținând unei alte
persoane, iar respectiva persoan ă îi oblig ă pe autorii lucr ării s ă achiziționeze imobilul la
valoarea de pia ță pe care aceasta o are f ără respectiva lucrare.

Dreptul de proprietate comun ă pe cote-părți poate fi dobândit și prin ocupa țiune.

În aceast ă situa ție, mai multe persoane și-au exercitat simultan dreptul de a dobândi un
bun.
De asemenea, aceast ă form ă a propriet ății comune poate lua
na ștere ca urmare a cre ării sau producerii în comun a unui bun de c ătre mai multe
persoane. În cazul desfacerii c ăsătoriei sau al încet ării sale, proprietatea
comun ă în dev ălm ășie a so ților asupra bunurilor comune se transform ă în proprietatea
comun ă pe cote-părți.
2.3.2. Exercitarea posesiei asupra bunului aflat în coproprietate
Posesia asupra bunului ce formeaz ă obiectul copropriet ății poate fi exercitat ă
simultan, de c ătre to ți cop ărta șii. Îns ă, exist ă și cazuri în care st ăpânirea material ă este
exercitat ă numai de unul dintre titulari.
Actualul Cod civil prevede în art. 918 alin. (1) l it. c) faptul c ă nu constituie
posesie st ăpânirea unui bun de c ătre un coproprietar în propor ție cu cotele-p ărți ce revin
celorlalți coproprietari. A șadar, coproprietarul care exercit ă singur st ăpânirea trebuie
considerat posesor cu privire la cota-parte a sa di n dreptul de proprietate, în timp ce, cu
privire la cotele-p ărți ale celorlalți cop ărta și trebuie considerat detentor precar, cu toate
consecin țele care decurg din aceast ă calitate (inclusiv intervertirea deten ției precare în
posesie, în cazurile prev ăzute de art. 920 NCC). În cazul în care
unul dintre coproprietari este exclus de la exercit area posesiei sau îi este tulburat ă
posesia, aceasta poate introduce împotriva celorlal ți coproprietari ac țiuni posesorii.
2.3.3. Drepturile coproprietarilor cu privire la bu nul aflat în coproprietate
Din principiul potrivit c ăruia niciunul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv
de folosin ță asupra unei p ărți materiale din bun, decurge regula unanimit ății. Aceast ă
regulă impune ca un act s ă fie înf ăptuit numai cu acordul unanim al cop ărta șilor. Dac ă
aplicarea acestei reguli s-ar produce în toate cazu rile, efectuarea unor acte ar fi deosebit
de anevoioas ă. Astfel, regula unanimit ății a cunoscut o serioas ă atenuare.
În
cazul exercit ării drepturilor coproprietarilor cu privire la într egul bun, trebuie f ăcut ă
distinc ția între situa ția actelor materiale și a actelor juridice.
A. Actele materiale
Actele materiale constau în acte de posesie, folosi nță și dispoziție materială
asupra bunului comun. Având în vedere faptul c ă am tratat deja problema exercit ării

posesiei asupra bunului aflat în coproprietate, în subsec țiunea precedent ă, aici urmeaz ă
să discut ăm doar despre actele de folosin ță și de dispoziție materială.
Cu
privire la folosin ța bunului, actualul Cod civil dispune în art. 636 a lin. (1) c ă „fiecare
coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în m ăsura în care nu schimb ă destina ția
și nu aduce atingere drepturilor celorlal ți coproprietari”. A șadar, oricare dintre
coproprietari poate s ă efectueze singur, f ără acordul celorlal ți coproprietari, acte de
folosin ță, în m ăsura în care nu schimb ă destina ția bunului ori modul de de folosin ță a
acestuia și nu aduce vreo atingere drepturilor celorla ți coproprietari.
În
ipoteza în care unul dintre coproprietari exercit ă în mod exclusiv folosin ța bunului,
împotriva voin ței celorlalți coproprietari, el va putea fi obligat la desp ăgubiri.
Coproprietarul care nu respect ă aceste reguli comite un delict civil.
Sub regimul vechiul Cod civil au existat numeroase discu ții în doctrin ă și
practica judec ătoreasc ă cu privire la admisibilitatea sau nu a partajului de folosin ță, în
cazul unor neîntelegeri ivite între coproprietari c u privire la exercitarea atributului de
folosin ță.
În cazul partajului de folosin ță se urm ăre ște
doar rezolvarea problemei modului în care va fi exe rcitat ă folosin ța bunului de fiecare
dintre cop ărta și, pân ă în momentul sist ării st ării de coproprietate.
Într-o prim ă faz ă, fosta instan ță
suprem ă a dispus c ă „în caz de neîn țelegere între coproprietari cu privire la folosin ța
bunului în indiviziune, instan țele nu pot s ă formeze loturi pe care s ă le atribuie în folosin ță
exclusiv ă fiec ărui coproprietar f ără consim țământul lor, deoarece caracteristic st ării de
indiviziune (coproprietate) este c ă dreptul fiec ărui coproprietar atinge fiecare parte din
bunul respectiv pentru por țiunea (de drept) a fiec ăruia ” .
Îns ă, ulterior, au existat decizii care
au promovat o alt ă solu ție, aceea de admitere a partajului de folosin ță. Aceast ă solu ție a
fost considerat ă preferabilă de c ătre o parte a doctrinei.
Aceast ă problem ă
controversat ă a fost rezolvat ă prin intrarea în vigoare a noului Cod civil. Astfe l, în art. 639
NCC se prevede c ă modul în care este folosit bunul comun se stabile ște prin acordul
comun al coproprietarilor, iar în cazul în care ace știa nu se în țeleg, prin hot ărâre
judec ătoreasc ă. A șadar, noul Cod civil
prevede în mod expres posibilitatea realiz ării partajului de folosin ță de c ătre instan ță, în

cazul în care coproprietarii nu se pun de acord cu privire la exercitarea folosin ței asupra
bunului comun. Partajarea folosin ței se poate realiza fie prin împ ărțirea utiliz ării bunului
pe anumite p ărți din bun, f ără ca prin aceasta s ă se produc ă o frac ționare material ă a
bunului, fie prin împ ărțirea timpului pe perioade în care bunul s ă fie utilizat, integral sau
par țial, de fiecare dintre coproprietari.
O alt ă problem ă
controversat ă în doctrina corespunz ătoare reglement ării fostului Cod civil privea
drepturile coproprietarilor la fructele produse de bun. Noul Cod civil, preluând
una din solu țiile din doctrina și practica judiciar ă anterioare, stabile ște în art. 637 c ă
„fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor c oproprietarilor, propor țional cu cota lor
parte din drept” . Având în vedere prevederile art. 550 NCC, conform c ărora fructele și
productele se cuvin proprietarului, rezult ă c ă regulile stabilite de art 637 NCC se aplic ă
atât în privin ța fructelor, cât și a productelor. Regulile prev ăzute în art. 637 NCC se aplic ă
indiferent c ă este vorba de fructe naturale, civile sau industri ale.
Articolul 638 din noul Cod civil reglementeaz ă dou ă situa ții distincte.
În alin. (1) al acestui articol se prezint ă ipoteza în care un
coproprietar suport ă singur cheltuielile referitoare la producerea sau culegerea fructelor.
Într-o asemenea situa ție, se prevede faptul c ă, acela dintre dintre coproprietari care a
suportat singur cheltuielile, are dreptul s ă cear ă restituirea acestor cheltuieli de la ceilal ți
coproprietari, propor țional cu cota-parte a fiec ăruia din dreptul de proprietate asupra bun,
în aceea și propor ție ei putând s ă culeag ă fructele bunului comun.
În aceast ă situa ție, coproprietarul care a suportat singur cheltuiel ile, are la
îndemân ă o ac țiune personal ă împotriva celorla ți coproprietari, care se prescrie în
termnul prev ăzut de dreptul comun, acela de 3 ani. De asemenea, dac ă este cazul,
acesta poate, în temeiul art. 2495 alin. (1) NCC, s ă invoce un drept de reten ție asupra
fructelor pe care trebuie s ă le remit ă celorlalți coproprietari. A
doua ipotez ă este aceea în care fuctele naturale sau industrial e produse de bunul comun
sunt însu șite numai de unul dintre coproprietari [art. 638 al in. (2) NCC]. În acest caz,
dac ă fructele exist ă în materialitatea lor și se află la coproprietarul care le-a cules, ele fac
parte din masa partajabil ă, fiind considerate bunuri comune care apar țin tuturor
coproprietarilor. Acest fapt este posibil dac ă sunt îndeplinite dou ă condiții:
• fructele s ă existe în patrimoniul coproprietarului care și le-a însu șit;
• fructele s ă poat ă fi identificate distinct în patrimoniul acestuia.
Dac ă sunt îndeplinite aceste dou ă condiții, ceilalți coproprietari pot s ă introduc ă

o ac țiune reală, prin care s ă cear ă împ ărțirea fructelor propor țional cu cota-parte a
fiec ăruia. Întrucât este vorba despre o ac țiune de partaj, aceasta e imprescritibil ă
extinctiv.
Dac ă nu sunt îndeplinite cele dou ă condiții, ceilalți coproprietari au dreptul la
desp ăgubiri, în m ăsura contravalorii fructelor. Ac țiunea cu privire la desp ăgubiri se
prescrie extinctiv potrivit dreptului comun. Îns ă, în cazul în care fructele culese au pierit
fortuit, ceilalți coproprietari nu mai au posibilitatea de a introd uce o ac țiune în desp ăgubiri,
întrucât, potrivit art. 558 NCC, proprietarul este cel care suport ă riscul pierii fortuite.
Așadar, în cazul bunurilor aflate în coproprietate, r iscul e suportat de to ți coproprietari.

În privin ța fructelor civile, alin. (3) al art. 638 NCC dispu ne
că dreptul de a pretinde fructele civile produse de b unul comun se prescrie conform
dreptului comun, adic ă în termenul general de 3 ani.
Dispozi ția materială asupra bunului poate fi exercitat ă numai cu
acordul tuturor coprietarilor, potrivit regulii una nimit ății. Niciunul dintre coproprietari nu
poate s ă execute lucr ări de transformare, modificare, renovare sau alte l ucr ări prin care
să schimbe destina ția bunului decât cu acordul tuturor coprietarilor.
B. Actele juridice
În privin ța actelor juridice, sub aspectul regimului juridic, se distinge între acte
de conservare, acte de administrare și acte de dispozi ție.
Întrucât, potrivit art. 62 din Legea nr. 71/2011, regulile stabilite de noul Cod civil
cu privire la actele de administrare și dispoziție se aplic ă doar pentru actele juridice
încheiate dup ă intrarea sa în vigoare, adic ă dup ă data de 1 octombrie 2011, am ales s ă
prezint situa ția actelor juridice cu privire la bunul comun, atât din perspectiva vechii
reglement ări, cât și a actualei reglement ări.
a) Actele de conservare
Actul de conservare este acela prin care se urm ăre ște preîntâmpinarea pierderii
unui drept subiectiv civil.
Sub Codul civil de la 1864, în privin ța actelor de conservare, regula
unanimit ății a fost atenunat ă. Astfel, s-a considerat c ă asemenea acte pot fi încheiate de
un singur coproprietar, ele fiind indispensabile pe ntru existen ța bunului sau a dreptului și
profit ă tuturor coprietarilor.
Efectuarea acestor acte de c ătre un singur coproprietar era posibil ă, din punct

de vedere juridic, în temeiul gestiunii de afaceri, mandatului tacit sau contractului de
societate.
De asemenea, s-a decis c ă oricare dintre
coproprietari poate, în temeiul dreptului s ău propriu, s ă cear ă remedierea degrad ărilor
aduse bunului comun, desfiin țarea lucr ărilor noi sau desp ăgubiri, f ără a avea nevoie de
consimn țământul celorlal ți coprietari sau de o împ ărțire a bunului.
Conform art. 640 din noul Cod civil, actele de
conservare cu privire la bunul comun, pot fi efectu ate de oricare coproprietar, nefiind
necesar acordul celorlal ți coproprietari. A șadar, încheierea actelor de conservare, fiind
întotdeuna profitabile tuturor coproprietarilor, se poate realiza și numai de c ătre unul dintre
coproprietari, reprezentând o excep ție de la regula unanimit ății.
Sunt considerate acte de conservare: întrerupere a unei
prescrip ții, înscrierea unei ipoteci, îndeplinirea formalit ăților de publicitate imobiliar ă în
cazul unui act translativ de proprietate, efectuare a de cheltuieli pentru lucr ările necesare,
în lipsa c ărora bunul s-ar deteriora sau ar pierii.
b) Actele de administrare
Actele de administrare sunt actele care au ca efec t și scop punerea în valoare a
unor bunuri sau drepturi patrimoniale. Nu este sufi cient ca prin actul juridic s ă se evite o
pierdere patrimonial ă, întrucât în acest caz ar fi vorba despre un act d e conservare. În
acest ă categorie intr ă asigurarea unui bun, loca țiunea (cu o durat ă de sub 3 ani), etc.

În reglementarea Codul civil vechi, s-a considera t c ă aceste acte
trebuie încheiate cu respectarea regulii unanimit ății. Totu și, în cazul în care anumite acte
de administrare erau indispensabile și profitabile tuturor coproprietarilor, se admitea
încheierea lor de c ătre un singur coproprietar. Aceast ă solu ție care deroga de la regula
unanimit ății, se fundamenta pe existen ța gestiunii de afaceri, a unui mandat tacit, a unui
contract de societate sau a abuzului de drept.
În privin ța actelor juridice de administrare, noul Cod civil dispune în art. 641 alin.
(1) c ă anumite acte de administrare, precum încheierea sa u denun țarea unor contracte de
loca țiune, cesiunea de venituri imobiliare și altele asemenea, vor putea fi încheiate numai
cu acordul coproprietarilor ce de țin majoritatea cotelor-p ărți din dreptul de proprietate
asupra bunului respectiv.
Așadar, în privin ța actelor de administrare, regula unanimit ății este înlocuit ă cu
regula majorit ății. Este vorba despre coproprietarii care de țin majoritatea cotelor-p ărți din

dreptul de proprietate asupra bunului, și nu de majoritatea coproprietarilor.
Totu și, alin. (2) al aceluia și articol stabile ște c ă actele de administrare care sunt
de natur ă s ă limiteze substan țial posibilitatea unuia dintre coproprietari de a f olosi bunul
comun conform cotei sale p ărți ori actele care impun unui coproprietar o sarcin ă excesiv ă,
prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de ceilal ți coproprietari, nu pot fi
încheiate decât cu acordul acestuia. Potrivit al in. (3)
al art. 641 NCC, în cazul în care unul dintre copro prietari se afl ă în imposibilitate de a- și
exprima acordul sau î și exercit ă în mod abuziv dreptul de a se opune la efectuarea unor
acte de administrare, coproprietarul sau copropriet arii interesa ți pot cere instan ței de
judecat ă s ă suplineasc ă acordul acestuia. Pentru ca insta ța s ă decid ă suplinirea acordului
acelui coproprietar, actul de administare trebuie s ă fie indispensabil în vederea men ținerii
unit ății sau valorii bunului. În caz contrar, actul de ad ministrare poate fi încheiat numai cu
îndeplinirea condi țiilor stabilite de primele dou ă aliniate ale acestui articol.
c) Actele de dispozi ție