Înscriere Investiție Silozuri în Cartea Funciară și Evaluarea Acestora
CUPRINS.
INTRODUCERE…………………………………………………………………………………….1
CAPITOLUL I. NOȚIUNI DE CADASTRU GENERAL…………………………..2
1.1. Noțiuni introductive………………………………………………………………………..2
1.2. Scurt istoric a dezvoltării cadastrului în România…………………………………….3
1.3. Definiția, importanța și caracteristicile cadastrului……………………………………4
1.4. Scopul, rolul și obiectul cadastrului general……………………………………………5
1.5. Domenii și activități care participă la realizarea cadastrului general……………….7
1.6. Aspectele cadastrului general…………………………………………………………….8
1.7. Funcțiile cadastrului general………………………………………………………………9
1.8. Clasificarea cadastrului………………………………………………………………….12
1.8.1. Clasificarea cadastrului după obiectul de studiu………………………….12
1.8.1.1. Cadastru general……………………………………………………12
1.8.1.2. Cadastrele de specialitate…………………………………………12
1.8.2. Clasificarea cadastrului după datele pe care le oferă…………………….13
1.8.2.1. Cadastrul analitic…………………………………………………..14
1.8.2.2. Cadastrul sintetic…………………………………………………..14
1.9. Categoriile de folosință a terenului…………………………………………………….14
1.9.1. Categorii de folosintă agricole (A) …………………………………………15
1.9.2. Categorii de folosință forestiere (PD)………………………………………15
1.9.3. Categorii de terenuri cu ape și ape cu stuf (H) …………………………..16 1.9.4. Categorii de drumuri (DR) și căi ferate (CF) …………………………….16 1.9.5. Categorii de terenuri cu construcții (C) ……………………………………17
1.9.6. Categorii de terenuri degradate și neproductive (N) …………………….17
CAPITOLUL II. LATURA JURIDICĂ A CADASTRULUI GENERAL…..18
2.1. Formele de proprietate existente în România…………………………………………18
2.1.1. Proprietatea privată……………………………………………………………18
2.1.2. Proprietatea publică……………………………………………………………19
2.2. Dreptul de proprietate…………………………………………………………………….20
2.2.1. Dreptul de proprietate privată……………………………………………….21
2.2.1.1. Caracterele dreptului de proprietate private……………………21
2.2.2. Dreptul de proprietate publică……………………………………………….21
2.2.2.1. Caracterele dreptului de proprietate publică…………………..22
2.2.2.2. Moduri specifice prin care se dobândește dreptului de proprie-tate publică……………………………………………………………………………………………….23
2.3. Modalitățile dreptului de proprietate…………………………………………………..24
2.3.1. Proprietatea anuabilă………………………………………………………….24
2.3.2. Proprietatea rezolubilă………………………………………………………..24
2.3.3. Proprietatea aparentă………………………………………………………….24
2.3.4. Proprietatea comună sau coproprietatea……………………………………25
2.4. Dezmembrămintele dreptului de proprietate………………………………………….25
2.4.1. Dreptul de uzufruct……………………………………………………………25
2.4.2. Dreptul de uz…………………………………………………………………..26
2.4.3. Dreptul de abitație…………………………………………………………….26
2.4.4. Dreptul de servitute……………………………………………………………27
2.4.5. Dreptul de superficie………………………………………………………….28
2.5. Înscrierea actualizării informațiilor tehnice………………………………….29
CAPITOLUL III. LATURA ECONOMICĂ A CADASTRULUI GENE-RAL………………………………………………………………………………………………………30
3.1. Scopul și utilizarea evaluării…………………………………………………………….30
3.2. Importanța evaluării………………………………………………………………………31
3.3. Evaluatorul…………………………………………………………………………………32
3.4. Generalități în teoria evaluării………………………………………………………….33
3.5. Tehnici de evaluare a terenului…………………………………………………………34
3.5.1. Metoda comparației directe………………………………………………….34
3.5.2. Metoda proporției……………………………………………………………..35
3.5.3. Metoda extracției………………………………………………………………35
3.5.4. Metoda parcelării………………………………………………………………36
3.5.5. Metoda reziduală………………………………………………………………36
3.5.6. Metoda capitalizării rentei de bază…………………………………………36
3.6. Criterii de evaluare……………………………………………………………………….37
3.7. Evaluarea terenurilor din intravilan……………………………………………………37
3.8. Evaluarea terenurilor din extravilan……………………………………………………38
CAPITOLUL IV. LATURA TEHNICĂ A CADASTRULUI GENERAL….40
4.1. Publicitatea imobiliară……………………………………………………………………40
4.1.1 Sistemul de publicitate al Registrelor de Transcipțiuni și Inscripțiuni…41
4.1.2. Sisteme de publicitate reală al cărții funciare……………………………..43
4.1.2.1. Conținutul cărții funciare………………………………………..43
4.1.2.2. Noțiuni privind înscrierile în cartea funciară…………………..45
4.1.2.3. Documente necesare înscrierii în carte funciară………………46
4.2. Planul topografic………………………………………………………………………….47
4.2.1. Conținutul planului topografic………………………………………………47
4.3. Planul cadastral de bază………………………………………………………………….48
4.3.1. Conținutul planului cadastral de bază………………………………………48
4.4. Planul cadastral de ansamblu……………………………………………………………49
4.4.1. Conținutul planului cadastral de ansamblu………………………………..49
4.5. Numerotarea cadastrală………………………………………………………………….50
4.6. Caracteristicile de bază ale proiecției stereografice 1970…………………………..52
CAPITOLUL V. STUDIU DE CAZ…………………………………………………………54
5.1. Prezentarea localității…………………………………………………………………….54
5.2. Descrierea lucrării………………………………………………………………………..54
5.3. Silozurile…………………………………………………………………………………..56
5.4. Descrierea aparaturii folosite……………………………………………………………57
5.5.Programe utilizate pentru prelucrarea datelor…………………………………………63
5.5.1. Toposys…………………………………………………………………………63
5.5.2. Mapsys………………………………………………………………………….68
5.6. Intersecția unghiulară înapoi sau retrointersecția…………………………………….69
5.7. Îndesirea rețelei de sprijin prin drumuiri………………………………………………73
5.8. Metoda radierii……………………………………………………………………………77
5.9. Calculul suprafețelor……………………………………………………………………..78
5.9.1. Utilizarea programului Mapsys pentru calculul suprafețelor…………..80
5.10. Evaluarea proprietății imobiliare……………………………………………………..84
5.10.1.Metoda capitalizării directe…………………………………………………85
5.10.2. Fișa de calculul pentru stabilirea valorii proprietății prin metoda capitalizării directe………………………………………………………………………………………85
CONCLUZIE………………………………………………………………………………………..88
Lista figurilor………………………………………………………………………………………..89
Lista tabelelor……………………………………………………………………………………….89
Bibliografie……………………………………………………………………………………………90
INTRODUCERE.
Într-o societate se schimbă continuu situația bunurilor imobile (mărimea, forma, situația juridică și folosința) ca o consecință a activității oamenilor, a acțiunii naturii sau a tranzacțiilor de pe piața imobiliară.
Cadastrul, ca sistem de evidență și inventariere a bunurilor imobile, are un rol hotărâtor în cunoașterea, prezentarea și sesizarea evoluției acestor schimbări privind mărimea, forma sau apartenența acestora.
Scopul inițial al cadastrului a fost fiscal, însă o dată cu trecerea timpului, prin creșterea importanței aspectului economic, cadastrul a evoluat spre un cadastru multifuncțional.
Lucrarea este structurată în două mari părți: o parte teoretică și o parte practică.
Partea teoretică cuprinde patru capitole, astfel că, capitolul I debutează cu prezentarea noțiunilor introductive și un scurt istoric privind dezvoltarea cadastrului în țara noastră. În continuare am prezentat definiția, importanța, caracteristicile cadastrului, scopul, rolul, și obiectul cadastrului, domeniile și activitățile care participă la realizarea cadastrului, aspectele, funcțiile și clasificarea lui, precum și categoriile de folosință ale terenurilor.
În cadrul celui de-al doilea capitol este prezentată latura juridică a cadastrului general care cuprinde următoarele subcapitole: formele de proprietate existente în România, dreptul de proprietate, modalitățile dreptului de proprietate, dezmembrămintele dreptului de proprietate precum și înscrierea actualizării informațiilor tehnice.
În capitolul al III-lea, care se ocupă cu „Latura economică a cadastrului general” este tratat: scopul și utilizarea evaluării, importanța, evaluatorul, generalități în teoria evaluării, tehnici de evaluare, criterii de evaluare, evaluarea terenurilor din intravilan și extravilan.
„Latura tehnică a cadastrului general” este titlul celui de-al IV-lea capitol, care cuprinde publicitatea imobiliară, planul topografic, planul cadastral de bază, planul cadastral de ansamblu, numerotarea cadastală și caracteristicile proiecției stereografice 1970.
În a doua parte a lucrării am prezentat studiul de caz referitor la tema lucrării, unde am trat…………17
1.9.6. Categorii de terenuri degradate și neproductive (N) …………………….17
CAPITOLUL II. LATURA JURIDICĂ A CADASTRULUI GENERAL…..18
2.1. Formele de proprietate existente în România…………………………………………18
2.1.1. Proprietatea privată……………………………………………………………18
2.1.2. Proprietatea publică……………………………………………………………19
2.2. Dreptul de proprietate…………………………………………………………………….20
2.2.1. Dreptul de proprietate privată……………………………………………….21
2.2.1.1. Caracterele dreptului de proprietate private……………………21
2.2.2. Dreptul de proprietate publică……………………………………………….21
2.2.2.1. Caracterele dreptului de proprietate publică…………………..22
2.2.2.2. Moduri specifice prin care se dobândește dreptului de proprie-tate publică……………………………………………………………………………………………….23
2.3. Modalitățile dreptului de proprietate…………………………………………………..24
2.3.1. Proprietatea anuabilă………………………………………………………….24
2.3.2. Proprietatea rezolubilă………………………………………………………..24
2.3.3. Proprietatea aparentă………………………………………………………….24
2.3.4. Proprietatea comună sau coproprietatea……………………………………25
2.4. Dezmembrămintele dreptului de proprietate………………………………………….25
2.4.1. Dreptul de uzufruct……………………………………………………………25
2.4.2. Dreptul de uz…………………………………………………………………..26
2.4.3. Dreptul de abitație…………………………………………………………….26
2.4.4. Dreptul de servitute……………………………………………………………27
2.4.5. Dreptul de superficie………………………………………………………….28
2.5. Înscrierea actualizării informațiilor tehnice………………………………….29
CAPITOLUL III. LATURA ECONOMICĂ A CADASTRULUI GENE-RAL………………………………………………………………………………………………………30
3.1. Scopul și utilizarea evaluării…………………………………………………………….30
3.2. Importanța evaluării………………………………………………………………………31
3.3. Evaluatorul…………………………………………………………………………………32
3.4. Generalități în teoria evaluării………………………………………………………….33
3.5. Tehnici de evaluare a terenului…………………………………………………………34
3.5.1. Metoda comparației directe………………………………………………….34
3.5.2. Metoda proporției……………………………………………………………..35
3.5.3. Metoda extracției………………………………………………………………35
3.5.4. Metoda parcelării………………………………………………………………36
3.5.5. Metoda reziduală………………………………………………………………36
3.5.6. Metoda capitalizării rentei de bază…………………………………………36
3.6. Criterii de evaluare……………………………………………………………………….37
3.7. Evaluarea terenurilor din intravilan……………………………………………………37
3.8. Evaluarea terenurilor din extravilan……………………………………………………38
CAPITOLUL IV. LATURA TEHNICĂ A CADASTRULUI GENERAL….40
4.1. Publicitatea imobiliară……………………………………………………………………40
4.1.1 Sistemul de publicitate al Registrelor de Transcipțiuni și Inscripțiuni…41
4.1.2. Sisteme de publicitate reală al cărții funciare……………………………..43
4.1.2.1. Conținutul cărții funciare………………………………………..43
4.1.2.2. Noțiuni privind înscrierile în cartea funciară…………………..45
4.1.2.3. Documente necesare înscrierii în carte funciară………………46
4.2. Planul topografic………………………………………………………………………….47
4.2.1. Conținutul planului topografic………………………………………………47
4.3. Planul cadastral de bază………………………………………………………………….48
4.3.1. Conținutul planului cadastral de bază………………………………………48
4.4. Planul cadastral de ansamblu……………………………………………………………49
4.4.1. Conținutul planului cadastral de ansamblu………………………………..49
4.5. Numerotarea cadastrală………………………………………………………………….50
4.6. Caracteristicile de bază ale proiecției stereografice 1970…………………………..52
CAPITOLUL V. STUDIU DE CAZ…………………………………………………………54
5.1. Prezentarea localității…………………………………………………………………….54
5.2. Descrierea lucrării………………………………………………………………………..54
5.3. Silozurile…………………………………………………………………………………..56
5.4. Descrierea aparaturii folosite……………………………………………………………57
5.5.Programe utilizate pentru prelucrarea datelor…………………………………………63
5.5.1. Toposys…………………………………………………………………………63
5.5.2. Mapsys………………………………………………………………………….68
5.6. Intersecția unghiulară înapoi sau retrointersecția…………………………………….69
5.7. Îndesirea rețelei de sprijin prin drumuiri………………………………………………73
5.8. Metoda radierii……………………………………………………………………………77
5.9. Calculul suprafețelor……………………………………………………………………..78
5.9.1. Utilizarea programului Mapsys pentru calculul suprafețelor…………..80
5.10. Evaluarea proprietății imobiliare……………………………………………………..84
5.10.1.Metoda capitalizării directe…………………………………………………85
5.10.2. Fișa de calculul pentru stabilirea valorii proprietății prin metoda capitalizării directe………………………………………………………………………………………85
CONCLUZIE………………………………………………………………………………………..88
Lista figurilor………………………………………………………………………………………..89
Lista tabelelor……………………………………………………………………………………….89
Bibliografie……………………………………………………………………………………………90
INTRODUCERE.
Într-o societate se schimbă continuu situația bunurilor imobile (mărimea, forma, situația juridică și folosința) ca o consecință a activității oamenilor, a acțiunii naturii sau a tranzacțiilor de pe piața imobiliară.
Cadastrul, ca sistem de evidență și inventariere a bunurilor imobile, are un rol hotărâtor în cunoașterea, prezentarea și sesizarea evoluției acestor schimbări privind mărimea, forma sau apartenența acestora.
Scopul inițial al cadastrului a fost fiscal, însă o dată cu trecerea timpului, prin creșterea importanței aspectului economic, cadastrul a evoluat spre un cadastru multifuncțional.
Lucrarea este structurată în două mari părți: o parte teoretică și o parte practică.
Partea teoretică cuprinde patru capitole, astfel că, capitolul I debutează cu prezentarea noțiunilor introductive și un scurt istoric privind dezvoltarea cadastrului în țara noastră. În continuare am prezentat definiția, importanța, caracteristicile cadastrului, scopul, rolul, și obiectul cadastrului, domeniile și activitățile care participă la realizarea cadastrului, aspectele, funcțiile și clasificarea lui, precum și categoriile de folosință ale terenurilor.
În cadrul celui de-al doilea capitol este prezentată latura juridică a cadastrului general care cuprinde următoarele subcapitole: formele de proprietate existente în România, dreptul de proprietate, modalitățile dreptului de proprietate, dezmembrămintele dreptului de proprietate precum și înscrierea actualizării informațiilor tehnice.
În capitolul al III-lea, care se ocupă cu „Latura economică a cadastrului general” este tratat: scopul și utilizarea evaluării, importanța, evaluatorul, generalități în teoria evaluării, tehnici de evaluare, criterii de evaluare, evaluarea terenurilor din intravilan și extravilan.
„Latura tehnică a cadastrului general” este titlul celui de-al IV-lea capitol, care cuprinde publicitatea imobiliară, planul topografic, planul cadastral de bază, planul cadastral de ansamblu, numerotarea cadastală și caracteristicile proiecției stereografice 1970.
În a doua parte a lucrării am prezentat studiul de caz referitor la tema lucrării, unde am tratat efectiv descrierea acesteia. În continuare am prezentat aparatura, programele utilizate și metodele topografice folosite în teren, în vederea rezolvării acestei prebleme, precum și evaluarea imobilului prin metoda capitalizării directe.
Finalul lucrării cuprinde o serie de concluzii, bibliografia și anexele referitoare la măsurătorile efectuate.
CAPITOLUL I.
NOȚIUNI DE CADASTRU GENERAL.
Noțiuni introductive.
Statul, mereu a căutat să fie bine informat asupra întinderii proprietății publice dar mai ales private. Din această cauză încă din cele mai vechi timpuri a apărut necesitatea întocmirii planurilor și registrelor pentru a descrie limitele și proprietățile aparținătorilor societății.
Asupra originii și etimologiei cuvântului cadastru, există mai multe ipoteze. După unii autori, acest cuvânt derivă din grecescul katastikhon care înseamnă registru de împrumut iar după alții derivă din cuvântul latin capitastru care înseamnă impozit pe cap de cetățean. Cuvântul capitastru a trecut în forma italiană il catastro ceea ce înseamnă registru de plăți. Germanii i-au zis der kataster, francezii cadastre iar țara noastră l-a preluat sub denumirea de cadastru la începutul secolului XIX.
Denumirea meseriei pe care o practicau cei ce măsurau terenurile apare pentru prima dată la romani și anume agrimensura iar celor ce o practicau li se spunea agrimensori.
Cel mai vechi sistem de cadastru datează din perioada egiptenilor (epoca 3200-2800 î.e.n) . Din scrierile egiptene rezultă că la cancelariile faraonilor existau registre în care erau trecute terenurile ce se repartizau periodic în lunca fluviului Nil.
Prin intermediul sistemului cadastral se realiza o inventariere funciară la fiecare doi ani care ajuta la reconstituirea fodurilor care erau distruse de fluviul Nil și stabilirea unui impozit plătit în natură, astfel sistemul era atât fiscal cât și funciar.
Ulterior au apărut documente care arată că în secolul Vll î.H au existat în Grecia antică planuri cu desene rectangulare care reprezentau o împărțire a două orașe grecești în parcele omogene, rezultând astfel că încă de atunci există o organizare cadastrală și un sistem juridic.
Perioada de aur a cadastrului este dată de Roma antică care, în provinciile cucerite au fondat numeroase orașe. Documente descoperite conțin desenele loturilor și suprafețelor domeniilor publice. În interiorul fiecărui lot era trecută starea juridică a terenului care dacă avea calitate inferioară era dat băștinașilor iar, dacă avea calitate superioară coloniștilor, municipalității sau era reținut de statul roman. Cadastrul din majoritatea țărilor europene s-a dezvoltat având la bază cadastrul din Principatul Milano care a introdus o serie de reguli rezultând progresul pe o scară largă a cadastrului.
1.2. Scurt istoric a dezvoltării cadastrului în România.
Dezvoltarea cadastrului în România a parcurs aceeași cale ca și cadastrul țărilor europene însă a fost marcat de evoluția istorică a Principatelor Române.
Specialiștii din acele vremuri întocmeau așa numita “ocolniță” sau carte de alegere a hotarelor unde erau trecute punctele de hotar pe baza măsurătorilor, nu foarte avansate, de la fața locului, uneori însoțite fiind și de schițe cu poziția lor. Punctele de hotar erau materializate în teren prin movile de pământ sau uneori chiar borne de piatră.
Lucrările, propriu zise, au început în anul 1850 sub forma cadastrului concretual, executat de ingineri hotarnici iar în anul 1864 s-a început întocmirea cărților funciare de către Ministerul Justiției care cuprindeau toate drepturile juridice ale proprietarilor.
Planurile orașelor tuturor provinciilor românești, au avut un rol foarte puternic în evoluția cadastrului. Dintre aceste planuri amintim două din cele mai importante și anume planul orașului București, întocmit în 1846, la scara 1:1000 și planul parcelar al Bucureștiului, întocmit în 1890, la scara 1:500.
În aceași perioadă a întocmirii planurilor marilor orașe apar și cadastrele de specialitate, în special cel forestier. A urmat trecerea pădurilor în proprietatea statului iar pentru evidența lor s-au întocmit planuri la scările 1:5760 sau 1:11520.
În anul 1910 s-a înființat Serviciul topografic al pădurilor care a început să facă ridicări planimetrice și altimetrice la scara 1:5000.
Instituția cadastrului în Romania a apărut cu adevărat după primul război mondial și o dată cu unirea într-un singur stat unitar a provinciilor române, când s-a înființat Direcția Cadastrului și Lucrărilor Tehnice la Ministerul Agriculturii care avea următoarele scopuri:
să înceapă întocmirea unui sistem cadastral;
să execute măsurarea și parcelarea terenurilor expropriate;
să întocmească planuri cadastrale;
să unifice cadastrul din Banat, Bucovina și Transilvania;
să introducă cadastrul în Muntenia, Moldova, Dobrogea și Oltenia.
În anul 1926 a fost înființat Serviciul Cărții Funciare de către Ministerul Justiției care avea ca scop rezolvarea părții juridice a cadastrului.
Direcția Cadastrului, după multe reorganizări a trecut de la un minister la altul iar, în anul 1953 a fost desființată de către Ministerul din care făcea parte. A urmat ca principiile societății socialiste să desemneze statul ca fiind unic proprietar.
În anul 1955 s-a înființat Direcția Generală Geo-Topografică și Organizarea Teritoriului care a început realizarea unui cadastru simplificat care asigura doar o evidență a terenurilor.
Pană în anul 1990 s-a introdus treptat cadastru tehnic în 83% din extravilan și 50,9% din localități.
După 1990 prin aplicarea Legii fondului funciar (Legea 18/1991) s-au făcut noi parcelări pe circa 8 milioane de hectare de teren arabil, cu scopul punerii în posesie. Din acest motiv au fost anulate lucrările de cadastru ce au fost făcute pe acele terenuri și au fost făcute noi planuri cadastrale.
După lungi dezbateri s-a introdus Legea cadastrului și a publicității imobilare (Legea 7/1996) care dovedește și apară dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile.
1.3. Definiția, importanța și caracteristicile cadastrului.
Există definiții ale cadastrului mai mult sau mai puțin complexe, mai mult sau mai puțin cunoscute date de diferiți autori ale unor cărți de specialitate sau provenite din dicționare.
Conform Legii cadastrului și publicității imobiliare (Legea 7/1996) : “cadastrul general este un sistem unitar și obligatoriu de evidență și inventariere sistematică a bunurilor imobile de pe teritoriul întregii țări, din punct de vedere cantitativ, calitativ și juridic, indiferent de destinația lor și de proprietar, prin care se realizează identificarea, înregistrarea și reprezentarea lor în registru și pe hărți și planuri cadastrale.”
Prin Ordonanța de Urgență nr. 64/2010: “Cadastrul și cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al țării.”
Cadastrul general are o importanță deosebită deoarece furnizează date reale referitoare la bunurile imobile, mai precis la mărime, poziție, proprietar și folosință, date ce sunt necesare tuturor ramurilor economiei naționale. În același timp, cadastrul este deosebit de important pentru economia de piață deoarece pune la dispoziție documente care dau siguranță tranzacțiilor bunurilor imobile.
Lucrările de cadastru furnizează date necesare întocmirii sistemelor informaționale cadastrale care pun la dispoziție tuturor organelor de planificare și gestiune a bunurilor imobile date reale și rapide.
Caracteristicile cadastrului general sunt următoarele:
este unitar, pentru că folosește un limbaj unic pentru utilizator și beneficiar și se realizează după normative și instrucțiuni unice;
este obiectiv, pentru că arată realitatea din teren;
este general, pentru că cerințele de bază sunt satisfăcute pentru toate sectoarele economiei naționale;
este dinamic, pentru că presupune o întreținere permanentă datorită realității din teren care este în continuă schimbare;
este perfectibil, pentru că se pot folosi mijloace de automatizare a proceselor de prelucrare și culegere a datelor, de întreținere și obținere a documentelor finale prin întemeierea sistemului informatic cadastral;
este istoric, pentru că se leagă de legislația societății, în special prin caracterul proprietății care deosebește o proprietate de alta;
este obligatoriu pe tot teritoriul țării pentru proprietarii și instituțiile care dețin bunuri imobile.
1.4. Scopul, rolul și obiectul cadastrului general.
Scopul realizării lucrărilor de cadastru este acela de a pune la dispoziție date reale și complete, în orice moment pentru:
stabilirea impozitului fiscal prin creerea unei baze corecte;
îmbunătățirea situației juridice a bunurilor imobile și înscrierea în cartea funciară;
oferă elemente necesare pentru realizarea studiilor și proiectelor privind sistematizarea teritoriului și localităților ;
ajută la alegerea amplasamentelor diferitelor obiective industriale și culturale;
identificarea juridică a resurselor funciare;
cunoașterea terenurilor aflate în administrația departamentelor sau ministerelor și modul de folosire a acestora în raport cu destinația inițială;
realizarea documentelor pentru scoaterea din circuitul agricol a terenurilor;
inventarierea și cunoașterea fondului imobiliar edilitar și a stării acestuia;
inventarierea și cunoașterea fondului apelor pentru aflarea zonelor inundabile, pentru regularizarea și amenajarea cursurilor de apă și pentru folosirea în mod eficient a apei;
inventarierea și cunoașterea fondului silvic în vederea exploatării raționale a pădurilor;
inventarierea, cunoașterea și evidența terenurilor ce dețin în subsol diferite bogății;
obținerea datelor reale referitoare la starea fondului căilor de comunicații nececare planificării lucrărilor de întreținere;
creerea unor baze de date cadastrale necesare sistemelor informaționale ale terenurilor;
protecția mediului înconjurător.
Rolul cadastrului general a evouat pe parcursul anilor de la o societate la alta în funcție de obiectivele stabilite. La început a avut doar rolul de a inventaria bunurile imobile ca întindere pentru stabilirea impozitelor. În prezent rolul cadastrului general este de a furniza date reale cu privire la:
configurația, întinderea și poziția bunului imobil și a folosinței lui în raport cu destinația inițială;
proprietarii bunurilor imobile și înscrierea lor în cărțile funciare și în registrele cadastrale;
stabilirea categoriei de calitate a terenurilor ținând cont de lucrările de amenajare sau execuție necesare, de posibilitatea de mecanizare, etc;
inventarierea terenurilor în funcție de pantă și posibilitatea de mecanizare;
documentele necesare scoaterii din circuitul agricol a terenurilor;
inventarierea terenurilor degradate care necesită lucrări de îmbunătățiri funciare, și cele care sunt ameliorate sau amenajate;
elementele necesare evaluării bunurilor imobile.
Obiectul cadastrului general îl constituie imobilul, adică parcela cu sau fără construcții, proprietarul, precum și situarea teritorial-administrativă.
Fiecare dintre cele trei entități de bază, vizează mai multe însușiri cadastrale și anume:
imobilul: suprafața, categoria de folosință a terenului, destinația terenului și calitatea acestuia;
proprietarul: identificarea după acte a numelui și prenumelui, situația juridică privind calitatea în temeiul căreia deține imobilul;
situația teritorial-administrativă: situația imobilelor care constituie corpurile de proprietate în limitele administrative ale comunei, orașului sau municipiului.
1.5. Domenii și activități care participă la realizarea cadastrului general.
Documentația cadastrală se elaborează făcând apel la o serie de cunoștințe din diverse domenii, lucru ce îi conferă cadastrului general un caracter interdisciplinar.
Datorită creșterii cerințelor și a solicitărilor din ce în ce mai pretențioase, metodele și mijloacele tehnice pe care se sprijină cadastrul se perfecționeză și se modernizează continuu.
Se pot distinge trei mari grupe de domenii care contribuie la realizarea cadastrului general și anume:
domenii de bază sau de sprijin;
domenii de completare și colaborare;
domenii auxiliare sau ajutătoare.
Domenii de bază.
Domeniile de bază sunt acelea care asigură, în toate etapele de lucru ale cadastrului general documente și date de plecare și de sprijin pe parcurs și anume:
domeniul geodeziei: furnizează date referitoare la rețeaua de sprijin pentru întocmirea sau actualizarea planurilor cadastrale, pentru ridicări topo-fotogrametrice, parcelări, comasări, rectificări de hotare, etc;
domeniul fotogrametriei și topografiei: asigură planuri cadastrale necesare, obținute prin ridicări noi și/sau actualizarea planurilor cadastrale mai vechi pe baza fotogramelor aeriene sau a măsurătorilor topografice clasice;
domeniul cartografiei: urmărește reprezentarea teritoriilor pe unități, reproducerea și editarea planurilor și hărților cadastrale.
Domenii de colaborare și completare.
Domeniile de colaborare și completare sunt acelea care rezolvă și contribuie numai la anumite părți din problematica vastă a cadastrului general și anume:
domeniul juridic: cel mai important domeniu care asigură rezolvarea părții juridice a cadastrului general și în primul rând a problemei referitoare la organizarea și ținerea la zi a sistemelor de publicitate imobiliară;
domeniul teledetecției: este un mijloc modern cu ajutorul căruia se culeg informații pe suprafețe întinse facându-se înregistrări din spațiul aerian și/sau cosmic;
domeniul pedologiei: asigură rezolvarea părții economice a cadastrului general și stabilește obiectivele obligațiilor fiscale prin intermediul bonitării terenurilor agricole;
domeniul informaticii inclusiv sistemul geografic informațional (GIS): care facilitează efectuarea volumului mare de informații privind prelucrarea, înregistrarea, culegerea, analiza, prelucrarea eficientă a datelor și întocmirea registrelor și planurilor parcelare.
Domenii ajutătoare sau auxiliare.
Domeniile ajutătoare sunt cele cu care cadastrul general intră în legătură pentru furnizarea unor documentații oficiale. Acestea sunt în principal:
sistematizarea teritoriului: datele care conțin documentații privind delimitarea cadastrală a intravilanelor și a perimetrelor construibile;
domeniul organizării teritoriului unităților agricole: documentațiile care fundamentează schimbările suprafețelor de terenuri și a categoriilor de folosință, precum și cele care definesc delimitările;
domeniul administrației locale: documentații și date privind delimitările mai vechi ale hotarelor administrative și a unităților mari deținătoare de terenuri din perimetrul administrativ, precum și documentații care pot contribui la rezolvarea de litigii și de patrimoniu ale domeniului public;
domeniul protecției mediului: asistența tehnică și avizarea în cazurile de delimitare a terenurilor afectate de factori de poluare, etc.
domeniul de amenajare și gospodărire a pădurilor: documentații care au stat la baza amenajamentelor silvice, precum și a celor care stabilesc schimbările dintre etapele amenajamentelor.
Aspectele cadastrului general.
Cadastrul general realizează evidența bunurilor imobile pentru cunoașterea completă și sistematică a acestora după următoarele aspecte:
Aspectul cantitativ;
Aspectul calitativ;
Aspectul juridic.
a) Aspectul cantitativ: se referă la faptul că prin măsurători se determină poziția, configurația, mărimea suprafețelor de terenuri pe categorii de folosință și pe proprietari, și totodată se determină și construcțiile, în funcție de mărimea suprafeței de teren pe care acestea sunt poziționate, de proprietarii și de numărul de nivele.
b) Aspectul calitativ: se referă la cunoașterea potențialului productiv al terenurilor, precum și a caracteristicilor calitative ale construcțiilor.
În ceea ce privește terenurile, aspectul calitativ al cadastrului se obține prin bonitarea cadastrală a solurilor după gradul de fertilitate și a categoriilor de folosință după caracteristicile lor productive.
În ceea ce privește construcțiile, aspectul calitativ al cadastrului se realizează prin bonitarea construcțiilor respective, cartarea clădirilor după materialele de construcții (beton, cărămidă, lemn, etc.), gradul de confort, dotărilor, gradul de uzură al clădirilor, dotarea cu instalații, etc.
c) Aspectul juridic: se referă la proprietari, la regimul juridic al construcțiilor cu diferite destinații și folosințe, la dreptul de proprietate funciară și la situația juridică a fondului funciar.
Funcțiile cadastrului general.
Aspectelor calitative, cantitative și juridice după care cadastrul trebuie să inventarieze și să studieze bunurile imobile le corespund urmatoarele trei funcții și anume:
funcția tehnică,
funcția economică,
funcția juridică.
Fiecare funcție este legată de discipline diferite, cu ajutorul cărora ele se dezvoltă și se perfecționează:
funcția tehnică este legată de geodezie, topografie, cartografie și fotogrammetrie;
funcția economică este legată de pedologie, sistematizarea localităților, economie agrară, organizarea teritoriului unităților agricole, organizarea teritorială, etc;
funcția juridică este legată de dreptul funciar și alte ramuri juridice.
Pentru realizarea acestor funcții este necesară o colaborare a specialiștilor cadastrali cu specialiștii din alte domenii, însă specilaiștilor cadastrali le revine rolul de a îmbina părțile componente ale cadastrului tehnic și cel economic și de a îndruma realizarea documentațiilor finale ale cadastrului general.
a) Funcția tehnică.
Conform Legii cadastrului și publicității imobilare (Legea 7/1996 + completări): „ Funcția tehnică a cadastrului general se realizează prin determinarea pe bază de măsurători a poziției, configurației și mărimii suprafețelor terenurilor pe categorii de folosință și proprietari, precum și ale construcțiilor”.
Funcția tehnică a cadastrului general cuprinde toate operațiunile geodezice, topografice, cartografice și fotogrammetrice necesare pentru realizarea planurilor cadastrale pe care sunt reprezentate elementele de configurație și poziționare precum și pentru determinarea ariilor suprafețelor de teren, pe categorii de folosință și proprietar.
Funcția tehnică a cadastrului constă în efectuarea următoarelor lucrări:
stabilirea și marcarea hotarelor teritoriale administrative (municipii, orașe, comune) prin borne cadastrale;
identificarea și marcarea prin borne a perimetrelor construibile ale localităților;
identificarea și marcarea pe teren a perimetrelor terenurilor care aparțin statului, care aparțin agențiilor care au în posesie terenuri agricole sau care aparțin asociațiilor cu caracter particular;
identificarea și marcarea pe teren a perimetrelor zonelor industriale;
identificarea limitelor proprietăților private dintr-un teritoriu administativ;
efectuarea măsuratorilor și prelucrarea datelor;
întocmirea planurilor cadastrale;
numerotare cadastrală;
calculul ariei suprafețelor;
întocmirea situațiilor de sinteză și a registrelor cadastale;
întreținere cadastrală (planuri, fișe, registre, situații de sinteză).
Legea cadastrului general și publicității imobilare (Legea 7/1996 + completări) prevede: “este obligatoriu pentru agenții economici care dețin sau execută lucrari de tipul celor enumerate mai sus să le pună la dispoziție instituțiilor de cadastru județene.”
b) Funcția economică.
Este partea cadastrului general care pune în evidență valoarea economică a bunurilor imobiliare (a imobilelor). Aceasta are ca scop stabilirea valorii economice a imobilelor care, este legată direct de stabilirea în mod corect a obligațiilor fiscale ( de obicei a impozitelor și taxelor asupra imobilelor).
Valoarea economică pentru terenurile agricole, se stabilește cu ajutorul bonitării cadastrale, cu ajurorul căreia se determină de fapt venitul net cadastral la unitatea de suprafață, gradul de fertilitate și potențialul productiv al solului.
Pe baza datelor cu privire la structura construcției (de rezistență), a materialului de construcție de bază, a destinației, etc. se execută bonitarea cadastrală a construcțiilor.
Normele tehnice de conținut și documentațiile specifice pentru lucrările de bonitare cadastrală a construcțiilor ca și pentru bonitare cadastrală a terenurilor agricole se emit de către ministerele care protejează aceste activității.
Funcția economică a cadastrului constă în efectuarea următoarelor lucrări:
încadrarea terenurilor agricole în clase de calitate;
evidența terenurilor care au nevoie de aplicarea unor lucrări de îmbunătățiri funciare;
evidența terenurilor amenajate prin lucrări de îmbunătațiri funciare;
evidența terenurilor agricole în funcție de degradare și de factorii care au provocat-o;
evidența clădirilor după confort, material de construcție, grad de uzură, etc.
Prin funcția sa economică, cadastru general reprezintă un important instrument în ceea ce privește conducerea, planificarea, organizarea producției agricole și folosirea rațională, cunoașterea, conservarea și dezvoltarea pădurilor, apelor, terenurilor cu destinație specială și construcțiilor.
c) Funcția juridică.
Această funcție asigură identificarea corectă a proprietarilor de terenuri și construcții precum și înscrierea acestor persoane în cărțile funciare și în documentele cadastrului general pe baza actelor juridice și a drepturilor pe care se întemeiază proprietatea.
Înscrierea în cartea funciară a proprietarilor și a drepturilor lor asupra construcțiilor și a terenurilor se face pentru evidența juridică adică, să se știe cui aparține bunul imobil și ce deține fiecare cetățean asigurându-se astfel și publicitatea imobiliară.
Clasificarea cadastrului.
1.8.1. Clasificarea cadastrului după obiectul de studiu.
Cadastrul se împarte în două mari categorii și anume cadastru general și cadastre de specialitate.
1.8.1.1. Cadastru general.
Obiectivul său este studiul bunurilor imobile de pe teritoriul întregii țări (construcțiile și fondul funciar).
Din legea 7/1996 + completări reiese că “fondul funciar se definește ca fiind totalitatea terenurilor de pe cuprinsul țării, indiferent de destinația lor sau în posesia cui s-ar afla.”
1.8.1.2. Cadastrele de specialitate.
Acestea au ca rol studiul terenurilor și construcțiilor cu destinație economică foarte bine stabilită.
Ministerele, departamentele sau alte instituții centrale care au funcție de administrare sau dețin terenuri și construcții pot face evidențe cadastrale, cu condiția de a folosi date cu privire la suprafețe, proprietar și categorie de folosință numai din documentele cadastrului general.
Numărul cadastrelor de specialitate variază în funcție de dezvoltarea economică a fiecarei societăți.
a) Cadastrul fondului agricol.
Are ca obiect, studiul terenurilor cu folosințe agricole cum ar fi terenuri arabile, fânețe, pășuni, vii și livezi precum și a construcțiilor aflate pe aceste terenuri.
Cadastru fondului agricol se ocupă cu inventarierea și evidența terenurilor agricole pe categorii de terenuri, categorii și subcategorii de folosință și clase de bonitare.
b) Cadastru fondului imobiliar-edilitar.
Are ca obiect, studiul terenurilor cu construcții, curți și toate celelalte subcategorii încadrate în categoria de folosință curți-construcții.
Cadastru fondului imobiliar-edilitar se ocupă cu inventarierea și evidența terenurilor și imobilelor din localități pe proprietari precum și a rețelelor edilitare și a instalațiilor din punct de vedere calitativ și cantitativ. Acesta mai este denumit și cadastrul fondului urban și rurar.
c) Cadastrul fondului apelor.
Are ca obiect studiul terenurilor acoperite cu ape și ape cu stuf precum și a construcțiilor aflate pe aceste terenuri.
Cadastru fondului apelor se ocupă cu inventarierea și evidența calitativă, cantitativă și sistematică a apelor, construcțiilor și lucrărilor de amenajare precum și cu protecția și folosirea rațională a apelor.
d) Cadastru fondului forestier.
Are ca obiect studiul terenurilor acoperite cu vegetație forestieră și păduri precum și a construcțiilor aflate pe aceste terenuri.
Cadastrul fondului forestier se ocupă cu inventarierea și evidența terenurilor și construcțiilor care servesc la exploatarea rațională a pădurilor precum și dezvoltarea și consolidarea pădurilor tinere în vederea amenajărilor silvice.
e) Cadastru terenurilor cu destinație specifică.
Sub acest nume sunt grupate o mulțime de cadastre de specialitate, care au ca obiect principal evidența și inventarierea terenurilor care sunt administrate și folosite direct de ministere ,întreprinderi de stat sau departamente.
Câteva exemple de astfel de terenuri sunt cele destinate exploatărilor minelor, transporturilor, apărării țării, exploatărilor petroliere, etc.
În grupul cadastrului terenurilor cu destinație specifică intră cadastrul drumurilor, cadastrul minelor, cadastrul căilor ferate, etc.
1.8.2. Clasificarea cadastrului după datele pe care le oferă.
Dupa datele pe care le oferă cadastrul se împarte în două mari categorii și anume: cadastrul analitic și cadastrul sintetic.
1.8.2.1. Cadastrul analitic.
Prezintă totalitatea datelor calitative, cantitative și juridice pentru inventarierea și cunoașterea detaliată a tuturor bunurilor imobile.
În funcție de scopul pe care îl urmărește, de felul în care se execută, și de ramura economică pe care o servește, conținuturile planurilor și registrelor cadastrului analitic diferă. Astfel, planurile cadastrale se întocmesc pentru fiecare teritoriu administrativ comunal, orășesesc ori municipal: pentru extravilan la scări cuprinse între 1:2 000 și 1:5 000, pentru intravilan urban cuprinse între 1:500 și 1:1 000 și pentru intravilan rural la scara 1:2 000.
1.8.2.2. Cadastrul sintetic.
Are ca scop prezentarea și centralizarea tuturor datelor cadastrale pe unități teritoriale mari, prin registre, hărți cadastrale de ansamblu sau situații centralizate.
Cadastrul sintetic la nivelul teritoriului administrativ comunal, orășenesc sau municipal este constituit din hărți cadastrale de ansamblu la scări cuprinse între 1:10 000 și 1:20 000, în funcție de densitatea detaliilor din planul cadastral original și de mărimea teritoriului. Hărțile teritoriului administrativ comunal, orășenesc sau municipal se obțin prin micșorarea planurilor cadastrale originale.
Partea scriptică a cadastrului sintetic se compune din situații centalizate sau registre din care reies ariile suprafetelor, pe grupe de proprietari, pe categorii de folosință, pe teritoriu- administrativ, etc.
Primele documente care se întocmesc indiferent de tipul cadastrului sunt cele cu caracter analitic iar cele cu caracter sintetic rezultând din acestea.
1.9. Categoriile de folosință a terenului.
Categoria de folosință a unui teren este dată de destinața economică a acestuia, care este stabilită în mod natural sau artificial de posesorul terenului respectiv.
1.9.1. Categorii de folosintă agricole (A).
Terenurile cu destinație agricolă cuprind cinci categorii de folosință și anume:
Arabilul: cuprinde terenurile care sunt arate în intervalul de 1-6 ani și pe care se cultivă plante anuale sau permanente precum cereale, plante tehnice și industrale, leguminoase pentru boabe, plante medicinale și aromate, legume, plante furajere, ș.a.
Pășunile: sunt acele terenuri care sunt înierbate ori înțelenite, în mod natural sau artificial prin periodice însămânțări, la 15-20 de ani folosite pentru animale.
Fânețele: cuprind terenurile care sunt înierbate sau înțelenite în mod natural sau artificial prin însămânțări în intervalul 15-20 de ani, de pe care iarba se cosește pentru fân.
Viile: cuprind acele terenuri pe care sunt plantate vii hibride (producători direcți) sau nobile, pepiniere viticole și culturi de hamei. În alte țări precum Germania hameiul este o subcategorie a arabilului iar viile sunt încadrate la alte categorii de folosință.
Livezile: Cuprind terenurile cu plantații de pomi și arbuști fructiferi. Are ca subcategorii livezile clasice, intensive și superintensive, plantații de arbuști fructiferi, plantații de duzi, pepiniere, ș.a.
1.9.2. Categorii de folosință forestiere (PD).
Aici se regăsesc terenurile împădurite, în prezent, în mod natural sau artificial precum și cele care au fost și vor fi acoperite cu vegetație forestieră.
Pădurile: sunt terenurile acoperite cu arbori și arbuști, destinate producției de material lemnos și/sau protecției mediului.
Tufărișurile și mărăcinișurile: au rol de protecție contra eroziunii solului pe terenuri cu pantă. Acolo unde acestea invadează pășunile sau/și fânețele ele sunt îndepărtate prin lucrări de curățenie.
Perdelele de protecție: reprezintă terenuri acoperite cu benzi ordonate de plantații silvice care servesc la protejarea căilor de comunicații, culturilor agricole, așezămintelor omenești, a digurilor, etc.
Răchitările: sunt suprafețe special amenajate pentru producerea materialului de împletituri.
Pepinierele silvice: pentru producerea materialului săditor necesar regenerării pădurilor.
1.9.3. Categorii de terenuri cu ape și ape cu stuf (H).
De obicei aici sunt cuprinse suprafețele ocupate permanent cu ape și suprafețele acoperite temporar care, după retragerea apei nu pot avea altă folosință din cauza excesului de umiditate.
Apele curgătoare: includ râurile, gârlele, pâraiele, apelele mici și fluviile a căror suprafață din mal în mal se consideră albia minoră deci inclusiv îngrămădirile de pietriș și de nisip, surpate de viiturile mari.
Apele stătătoare: includ bălțile naturale și lacurile cu sau fără păpurișuri și trestiișuri.
Apele amenajate piscicol: includ suprafețele ocupate de păstravării și heleștee desecări, canale deschise de irigații, aducțiuni și desecări.
Apele cu stuf: includ terenurile aflate permanent sub ape, de mici adâncimi unde se dezvoltă trestiișuri și păpurișuri.
Marea teritorială: reprezintă o fâșie lată de 12 mile marine spre larg (1milă=1852,20m), măsurată de la linia bază a celui mai mare reflux de-a lungul țărmului.
1.9.4. Categorii de drumuri (DR) și căi ferate (CF).
În aceste două categorii intră terenurile ocupate de căile de transport terestre, cu zonele legale definite de ampriza lor, inclusiv cele ocupate cu cantoane, gări și depozite. Din punct de vedere administrativ și funcțional, căile de comunicații rutiere se clasifică în mai multe subcategorii, în conformitate cu Ordonanța Guvernului Nr.43/97 și regimul lor juridic.
Drumurile: sunt de mai multe feluri: de interes național respectiv autostrăzile, naționalele europene, drumuri expres, principale sau secundare. Urmează cele de interes județean care au rolul de a lega capitalele de județ, orașele, municipiile, stațiunile, obiectivele importante, etc. Mai sunt cele de interes local care leagă vecinătățile și comunele. Ultimele, care nu au caracter permanent, nu se înregistrează separat.
Străzile: din localitățile urbane și rurale cu numerotări și denumiri specifice.
Căile ferate: includ căile duble, simple și înguste incusiv construcțiile și terenurile aferente precum depouri, gări, triaje, magazii și altele.
1.9.5. Categorii de terenuri cu construcții (C).
În această categorie suprafețele incluse sunt numerotate fiind ocupate cu: construcții precum fabrici, locuințe, școli, silozuri, uzine; amenajări de inters economic și social precum cimitire, parcuri, pajiști și ștranduri, terenuri de sport, târguri și piețe; exploatări și cariere petroliere sau miniere; amenajări contra eroziunii precum taluzuri pietruite și diguri; fâșii de frontieră, etc.
1.9.6. Categorii de terenuri degradate și neproductive (N).
În această categorie sunt incluse suprafețele care suferă procese excesive de degradare, deci putem spune ca sunt acele suprafețe fără vegetație precum stâncării, nisipuri mișcătoare, pietrișuri, bolovănișuri, ravene și torenți, râpe, mocirle și smârcuri, gropi de împrumut, halde de steril, etc.
Aceste terenuri nu pot fi transformate în suprafețe productive decât dacă asupra lor se realizează amenajări costisitoare și greu de justificat. Ele nu produc nici un venit cadastral.
CAPITOLUL II.
LATURA JURIDICĂ A CADASTRULUI GENERAL.
Potrivit Legii cadastrului și a publicității imobiliare (Legea 7/1996 + completări), articolul 9, aliniatul 3 “Funcția juridică a cadastrului general se realizează prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate și prin înscrierea în cartea funciară.”
Problema de natură juridică ce se urmărește și se consemnează în procesul de executare a lucrărilor tehnice de cadastru este stabilirea posesorului de fapt și de drept al parcelei sau imobilului la data introducerii cadastrului general. Proprietarul urmând a fi înscris în registrele cadastrale cu calitatea de posesor care fructifică propietatea și care are dreptul real asupra acesteia. Prin sistemul de publicitate imobiliară pe care la noi în țară îl reprezintă cartea funciară se stabilește raportul juridic în care se află posesorul cu imobilul înscris.
2.1. Formele de proprietate existente în România.
Conform articolului 480 din Codului Civil, ” proprietatea este dreptul pe care îl are o persoană de a se bucura și de a dispune de un bun, în mod exclusiv și absolut, în limitele determinate de lege.”
După forma sau regimul său juridic, proprietatea poate fi:
– privată;
– publică.
Proprietatea publică la rândul său poate fi:
– de interes național;
– de interes local.
2.1.1. Proprietatea privată.
Proprietatea privată face referire la bunurile imobile care pot fi de uz sau de interes privat (fac obiectul dreptului de proprietate privat) și aparțin persoanelor fizice sau juridice.
Proprietatea privată este, în condițiile legii, inviolabilă.
Documentația scriptică a cadastrului general, folosește diferite tipuri de coduri, în funcție de tipul de proprietate, și anume:
– proprietatea privată a statului (DPS);
– proprietatea privată a persoanelor fizice (PF);
– proprietatea privată a persoanelor juridice (PJ);
– proprietatea privată a unităților administrativ-teritoriale (DPAT);
– proprietatea publică a statului (DS);
– proprietatea publică a unităților administrativ-teritoriale (DAT).
2.1.2. Proprietatea publică.
Proprietatea publică face referire la bunurile imobile, care conform legii aparțin domeniului public, sau prin natura și destinația lor sunt de uz sau interes public.
În cazul bunurilor care aparțin domeniului public de interes național (porturile și aeroporturile; căile de comnunicații de interes național; majoritatea terenurilor cu destinație forestieră; căile ferate, drumurile naționale și autostrăzile, subsolul cu bogățiile sale; terenurile pentru rezervații și parcuri naționale, monumentele, ansamblurile si siturile arheologice și istorice, monumentele naturii; terenurile pentru nevoile apărării naționale; albiile râurilor și fluviilor, fundul apelor maritime interioare și al mării teritoriale, țărmurile Mării Negre, inclusiv plajele; etc.), proprietatea asupra lor, în regim de drept public, aparține statului.
În cazul bunurilor care aparțin domeniului public de interes local (terenurile pe care sunt amplasate construcțiile de interes public, piețe, căile de comunicații, altele decât cele de interes național, rețele stradale și parcuri publice, cuvetele lacurilor de interes public, etc.), proprietatea asupra lor, tot în regim de drept public, aparține comunelor, orașelor, municipiilor sau județelor.
Bunurile imobile care apațin domeniului pubic de interes național sunt administrate de către organele prevăzute de lege (Ministere, Departamente, etc.), iar bunurile care aparțin domeniului public de interes local sunt administrate de către primării sau, după caz, de prefecturi.
Bunurile imobile care fac obiectul proprietății publice sunt inalienabile, ceea ce înseamnă ca nu pot fi înstrăinate dar pot fi date în administrare, concesionate sau închiriate în condițiile prevăzute de lege.
2.2. Dreptul de proprietate.
Conținutul juric al dreptului de proprietate i-a mai multe forme de deținere a unui bun, ca: posesia, folosința, administrarea și dispoziția.
Posesia.
“Posesia este un atribut al dreptului de proprietate, care exprimă dreptul proprietarului de a stăpâni în fapt, direct și nemijlocit bunul, din punct de vedere fizic sau economic”
Posesia poate fi:
– fizică (proprietarul are sub orice formă bunurile asupra lui, exemplu: locuiește în acea casă);
-economică ( este tot un drept al unui bun, a cărei folosire diferă de posesia fizică; exemplu: fructele dintr-o livadă nerecoltată aflată în câmp, proprietarul poate dispune din punct de vedere economic de aceste bunuri ).
Posesia legală a pământului nu poate exista izolat, fără dreptul de folosință, de care este indispensabil legată.
Folosința.
“Folosința este atributul dreptului de proprietate, care confer proprietarului dreptul de a utiliza, din punct de vedere economic, bunul propriu-zis și produsul acestuia. Folosința nemijlocită a bunul imobil implică și posesia acestuia.”
Dispoziția.
“Dispoziția este atributul dreptului de proprietate, care conferă proprietarului unui bun imobil, dreptul e a determina soarta acestuia fie prin consumarea sau prin distrugerea lui, fie prin vânzare, schimb sau donație.”
Unul dintre cele mai importante acte de dispoziție asupra pământului, este acela de determinare a destinației terenurilor (destinație agricolă, terenuri neagricole, terenuri cu destinație specială, etc).
Conform Constituției din România, dreptul de proprietate, poate fi:
– dreptul de proprietate publică;
– dreptul de proprietate privată.
2.2.1. Dreptul de proprietate privată.
“Dreptul de proprietate privată este acel drept patrimonial real care conferă titularului dreptului exercitarea asupra lucrurilor, a folosinței, a posesiei, și a dispoziției, în mod exclusiv, absolut și perpetuu, prin putere proprie și în interes propriu, în limitele impuse de lege.”
2.2.1.1. Caracterele dreptului de proprietate private.
a) Caracterul absolut dă proprietarului dreptul de a folosi întreaga utilitate economică pe care acesta i-o oferă. Pentru îndeplinirea acestui scop, proprietarul are dreptul de a face acte de folosință și de consumație și acte de dispoziție cu privire la soarta juridică a lucrului: să-l închirieze, să-l vândă, să-l distrugă, etc;
b) Caracterul exclusiv oferă titularului, dreptul de a opune dreptul său oricărei persoană ce intră în contact cu lucrul său;
c) Caracterul patrimonial real are conținut economic și i-a naștere strâns legat de anumite lucruri asupra cărora titularul își poate exercita acțiunile sale;
d) Caracterul perpetuu rezultă din fapul că acest drept nu încetează niciodată, nu se stinge atâta timp cât există lucrul respectiv;
e) Caracterul individual și social rezultă din faptul că legea recunoaște tuturor persoanelor, dreptul de a dobândi bunurile necesare pentru satisfacerea oricăror nevoi;
f) Caracterul alienabil dă titularului dreptul de a înstrăina bunul potrivit cu interesele sale;
g) Caracterul prescriptibil este dreptul de proprietate sub aspect achizitiv, adică proprietatea privată poate fi dobândită prin uzucapiune;
h) Caracterul sesizabil înseamnă că bunurile mobile și imobile care formează proprietatea privată pot fi urmărite de către creditori pentru realizarea creanțelor pe care le au împotriva proprietarilor debitori.
2.2.2. Dreptul de proprietate publică.
“Este acel drept patrimonial real aparținând statului și a unităților administrativ-teritoriale, care exercită posesia, folosința și dispoziția în regim de drept public în limitele prevăzute de lege.”
Obiectul dreptului de proprietate publică poate fi orice bun mobil sau imobil.
Bunurile care aparțin statului, respectiv unităților administrativ-teritoriale, se numesc bunuri dominale și se împart în două categorii:
– bunuri care aparțin domeniului privat;
– bunuri care aparțin domeniului public.
Domeniul privat cuprinde bunurile ce intră în alcătuirea patrimoniul privat al statului și unităților administrativ-teritoriale ( comună, oraș, municipiu, județ ).
Conform, Legii nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică + completări în art. 4, se menționează că ”Domeniul privat al statului sau unităților administrativ-teritoriale este alcătuit din bunuri aflate în proprietatea lor și care nu fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri, statul sau unitățile administrativ-teritoriale au dreptul de proprietate privată.”
Domeniul public cuprinde bunurile care, prin natura lor sau destinația lor, sunt declarate prin lege că aparțin domeniului public (art.135, pct. 4 și 5 din Constituție). El poate fi de interes local sau național.
Domeniul public de interes național aparține statului. Aparțin, după Constituție (art. 135, pct. 4 și 5 ), domeniului public de interes național: căile de comunicații, spațiul aerian, bogățiile de orice natură ale subsolului, marea teritorială, plajele, resursele economice ale zonei și platoului continental al Mării Nergre, fluviilor și cuvelor lacurilor de interes public, apele cu potențial energetic valorificabil, albiile râurilor, monumentele istorice ale naturii, rezervațiile și parcurile naționale, terenurile pentru nevoile apărării țării, aeroporturile, terenurile folosite pentru cercetări științifice, fâșia de protecție a frontierei, clădirile având destinația să servescă drept sedii ale instituțiilor centrale ale statului și ale organelor judecătorești.
Domeniul public local al comunelor și orașelor cuprinde: terenurile și clădirile de interes public, străzile, zonele de agrement, piețele, căile de comunicații, pădurile, parcurile publice, lacurile, pășunile și alte bunuri mobile și imobile care sunt de interes local.
2.2.2.1. Caracterele dreptului de proprietate publică.
Legea nr. 215/2001 + completări, privind administrația publică, art.122, alin.2, prevede că: ” bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile și insesizabile”.
a) Caracterul inalienabil al dreptului de proprietate public constă în faptul că bunurile din proprietate publică sunt eliminate din circuitul civil, adică ele nu pot fi înstrăinate prin acte juridice civile.
b) Caracterul imprescriptibil al dreptutului de proprietate public trebuie privit din punct de vedere ” achizitiv” și din punct de vedere ” extinctiv”.
În ceea ce privește aspectul extinctiv, poate fi introdusă oricând, acțiunea de revedincare a unui drept de proprietate publică, indiferent de timpul în care acest drept nu a fost exercitat.
În ceea ce privește aspectul achizitiv, bunurile proprietății publice nu pot fi dobândite pe calea uzucapiunii, indiferent cât de lungă ar fi uzucapiunea cu privire la bunurile imobile, iar, în cazul bunurilor mobile, nu pot fi dobândite prin posesie de bună credință. Conform dispoziției art. 1844 Cod civil: ” Nu se poate prescrie domeniul lucrărilor care, din natural lor proprie sau printr-o declarație a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată ci sunt scoase afară din comerț”.
c) Caracterul insesizabil al dreptului de proprietate provine din caracterul inalienabil, deoarece are în vedere că statul este solvabil întotdeauna, iar creanțele creditorilor statului și unităților administrative-teritoriale nu se realizează pe calea urmăririi forțate a bunurilor debitorului cum se întâmplă în cazul bunurile din domeniul privat.
2.2.2.2. Moduri specifice prin care se dobândește dreptului de proprietate publică.
Există o serie de moduri specifice, după cum urmează:
Exproprierea pentru o cauză de utilitate publică: reprezintă trecerea unor bunuri care aparțin persoanelor fizice sau juridice, în proprietatea statului pentru o cauză de utilitate publică, stabilită conform legii, însă cu o dreaptă și prealabilă despăgubire.
Confiscarea: reprezintă o sancțiune de natură penală complementară sau administrativă , ce însoțește sancțiunea principală, care constă în trecerea în mod obligatoriu și fără plată a unor bunuri determinate, în proprietatea statului.
Amenda: este o pedeapsă penală sau o sancțiune civilă, care obligă persoana în vină să plătească o sumă de bani care este legal determinată.
Rechiziția: se face în interesul apărării țării și poate fi o modalitate de obținere a dreptului de proprietate publică.
2.3. Modalitățile dreptului de proprietate.
Modalitățile dreptului de proprietate se referă la situațiile în care prerogativele dreptului de proprietate sunt exercitate, în totalitate sau doar o parte din ele, de două sau mai multe persoane.
Modalitățile dreptului de proprietate prevăzute de codul civil:
2.3.1. Proprietatea anuabilă.
Este caracterizată printr-o incertitudine temporară, a dreptului de proprietate, în care se găsește acest drept, împărtășit, printr-un act juridic anuabil de la o persoană la alta.
2.3.2. Proprietatea rezolubilă.
Reprezintă incertitudinea temporară, a dreptului de proprietate, atunci când acest drept a fost transferat de la o persoană la alta sub condiție rezolutorie (realizarea unui eveniment viitor nesigur).
2.3.3. Proprietatea aparentă.
Reprezintă acea modalitate a dreptului de proprietate produsă de cearta dintre două persoane, dintre care una este proprietarul adevărat și cealaltă îndeplinește atributele proprietății, fără nici un drept asupra lucrului în dispută.
2.3.4. Proprietatea comună sau coproprietatea.
Este acea metodă a dreptului de proprietate, unde acest drept aparține în același timp la două sau mai multe persoane, ce îndeplinesc împreună posesia, folosința și dispoziția, asupra aceluiași lucru.
2.4. Dezmembrămintele dreptului de proprietate.
Dreptul de proprietate este un drept complet ce conține trei atribute și anume: posesia, dispoziția și folosința. Aceste atribute pot fi comune sau despărțite. În cazul în care sunt despărțite pentru aceași suprafață de teren, apare așa numitul dezmembrământ al dreptului de proprietate.
Aceste dezmembrăminte nu desființează dreptul de proprietate, dar îi limitează proprietarului atribuțiile, acesta fiind lipsit de unul dintre ele.
2.4.1. Dreptul de uzufruct.
“Uzufructul este un drept real de folosință pe care o persoană, denumită uzufructuar, îl exercită cel mult până la încetarea sa din viață asupra unor bunuri aparținând altei persoane denumită nud proprietar, cu obligația de a-i conserva substanța.”
Caracterele dreptului de uzufruct sunt următoarele:
dreptul de uzufruct este un drept real;
dreptul de uzufruct este un drept absolut;
dreptul de uzufruct este un drept temporar;
dreptul de uzufruct se bucură de un drept de urmărire și de preferință;
dreptul de uzufruct este un drept de folosință.
Dreptul de uzufruct se poate constitui prin voința omului, prin lege și prin uzucapiune.
Uzufrucutul legal are caracter temporar și se constituie în împrejurări excepționale.
Uzufructuarul are următoarele drepturi:
să culeagă fructele bunului său fără a distruge substanța;
să ceară proprietarului să-i dea bunul;
să cedeze, altei persoane dreptul său de folosință;
conform intereselor sale să se folosească de bunul respectiv.
Uzufructuarul are următoarele obligații în timpul exercitării dreptului de uzufruct:
să conserve substanța lucrului;
să folosească lucrul ca un proprietar bun;
să suporte cheltuielile de folosință a lucrului;
să nu schimbe modul de folosință;
să predea lucrul, așa cum l-a primit, la încetarea uzufrucutului.
Modurile de stingere a uzufructului sunt următoarele:
moartea uzufructuarului;
prin consolidare, ceea ce înseamnă că uzufructuarul dobândește dreptul de propreitate;
la expirarea termenului;
prin renunțarea uzufructuarului la dreptul său;
prin decăderea din drepturi a uzufructuarului, pronunțată de instanța de judecată;
prin pieirea totală a lucrului.
2.4.2. Dreptul de uz.
“Dreptul de uz este un drept de uzufruct mai restrâns, care dă putință titularului său de a folosi de bunul altuia și chiar de a culege o parte din fructe în limita trebuințelor uzuarului și a familiei sale.”
2.4.3. Dreptul de abitație.
Este dreptul unor persoane de a folosi casa de locuit în vederea satisfacerii nevoii lor de locuit și ale familiei lor.
Acest drept derivă din dreptul de uzufruct, el nu poate fi cedat și nici închiriat.
Dreptul de abitație este supus procedurii transcrierii notariale.
2.4.4. Dreptul de servitute.
“Codul civil definește servitutea ca fiind o sarcină impusă ascupra unui imobil pentru uzul și utilitatea altui imobil, având alt stăpân. Prin stăpân se înțelege proprietar.”
Un exempu de servitute este atunci când un proprietar a unui teren, nu poate ieși la drum decât trecând peste terenul altui proprietar.
Servitutea are următoarele caracteristici:
servitutea presupune două bunuri imobile, aparținând unor doi proprietari diferiți. Imobilul în posesia căruia se află servitutea este numit fond dominant sau fond imobil, iar imobilul asupra caruia se exercită servitutea se numește fond aservit sau suspus;
servitutea este un drept asupra lucrului altei persoane;
servitutea este întotdeauna un drept imobiliar, deoarece nu se poate vorbi de ea decât cu privire la un bun imobil;
servitutea este individuală, adică, când un bun aparține, în coproprietate, mai multor proprietari, servitutea nu se poate stabili decât cu acordul tuturor proprietarilor;
servitutea are caracter perpetuu, adică va dura cât vor dura imobilele;
Clasificarea servituților:
Servituți naturale: se nasc din situații cum sunt: servitute de grănițuire, de scurgere a apelor naturale, de îngrădire.
Servituți legale: sunt acelea stabilite prin lege, ca de exemplu servitutea referitoare la șanțul și zidul comun sau la interdicția de a planta sau construi pe un anumit teren.
Servituți convenționale: sunt stabilite prin fapta omului. Proprietarul poate să graveze proprietatea sa cu orice fel de sarcini, cu condiția să nu deranjeze ordinea publică.
Moduri de dobândire a servituții:
Prin destinația stabilită de proprietar;
prin uzucapiune;
prin titlu care include orice convenție sau testament.
Moduri de stingere a servituților:
confuziune, situație în care cele două fonduri (aservit și dominant) s-au unit;
imposibilitatea materială;
renunțarea la servitute din partea titularului dreptului;
pieirea lucrului aservit;
a expirat termenul atunci când s-a stabilit.
2.4.5. Dreptul de superficie.
“Dreptul de superficie constă în dreptul de proprietar pe care îl are o persoană denumită superficiar, asupra construcției, plantației sau lucrării ce se află pe un teren, care aparține unui alt proprietar, precum și în dreptul de folosință asupra terenului pe care se găsește construcția, plantația sau oricare altă lucrare.”
Dreptul de superficie față de dreptul de proprietate are următoarele particularități:
Dreptul de proprietate are ca obiect bunuri de orice natură, pe când dreptul de superficie are ca obiect numai plantații și construcții;
Dreptul de proprietate dă titularului folosința, dispunera și posesia asupra bunului, pe când dreptul de superficie, pe lângă aceste prerogative oferă titularului și dreptul de folosință referitor la terenul pe care se află plantațiile și construcțiile.
Modurile de dobandire a dreptului de superficie sunt următoarele:
Pe cale convențională:
Prin convenția dintre proprietar și superficiar, prin care celui din urmă i se permite să ridice o construcție sau să facă o plantație pe terenul proprietarului;
Printr-un contract când dreptul de superficie se transmite de la vechiul la noul proprietar, cu acordul de voință a ambelor părți;
Prin atribuirea folosinței terenului de către stat, persoanelor fizice sau juridice cu scopul ridicării unor construcții.
Pe cale succesorală, când dreptul de superficie este dobândit prin testament sau prin lege.
Dreptul de superficie se mai poate obține și ca efect al unei posesiuni îndelungate-uzucapiune.
Dreptul de superficie se naște cel mai fecvent prin contractul de închiriere al unui imobil, în care s-a menționat că locatarul poate să facă anumite modificări imobilului închiriat și prin contractul de arendă al unui teren pe care arendașul poate să facă anumite plantații sau construcții, asupra cărora va dobândi un drept de superficie.
2.5. Înscrierea actualizării informațiilor tehnice.
“Documentația cadastrală de actualizare informații tehnice este documentația prin care se realizează actualizarea oricărei informații textuale și grafice ale imobilului înscris în sistemul integrat de cadastru și carte funciară și poate fi realizată prin una sau mai multe operațiuni de: înscriere/radiere construcții, modificare limită de imobil, modificare suprafață, actualizare categorii de folosință/destinații, repoziționare, descrierea dezmembrămintelor dreptului de proprietate pentru o parte din imobil și actualizarea oricăror informații tehnice cu privire la imobil.
Prin cererea de actualizare informații tehnice pot fi efectuate simultan toate operațiile enumerate mai sus.
Cu ocazia soluționării cererilor de actualizare informații tehnice în cărțile funciare în care s-a înscris atât suprafața rezultată din măsurători cât și suprafața din act, se va păstra doar suprafața din măsurător.”
CAPITOLUL III.
LATURA ECONOMICĂ A CADASTRULUI GENERAL.
Valoarea economică a terenurilor și construcțiilor se stabilește prin metode specifice, care arată de câte ori un teren este mai bun decât altul în funcție de fertilitatea solului, poziția în teritoriul administrativ, accesul la drumuri, poziția față de localitate, etc.
Latura economică a cadastrului general este aceea care evidențiază valoarea economică a bunurilor imobile (terenuri și construcții). Scopul stabilirii valorii economice a imobilelor este legat de stabilirea în mod echitabil a obligațiilor fiscale (în principal a impozitelor și taxelor asupra imobilelor).
Partea sau latura economică a cadastrului general, cuprinde un ansamblu de metodologii de stabilire a valorii economice a imobilelor. Aceste metodologii se găsesc sub numele de bonitare cadastrală.
Expresia de bonitare derivă din latinescul bonitas care înseamnă prețuri sau evaluare.
Prin bonitarea terenurilor sau a construcțiilor se înțelege aprecierea calitativă a acestora, din punct de vedere economic.
Prin metodologiile de bonitare cadastrală a terenurilor agricole se poate stabilii, în mod științific, pe perioade mari de timp, valoarea producției și a venitului net cadastral, evitându-se să se facă aprecieri după date incerte.
3.1. Scopul și utilizarea evaluării.
Evaluarea se face în scopul estimării unei valori pentru o anumită nevoie specifică cum ar fi:
prețul de vânzare cumpărare;
mărimea unui credit;
determinarea unei compensații pentru expropriere;
stabilirea unor rate;
stabilirea impozitelor pentru proprietatea respectivă.
Rezultatele evaluărilor sunt folosite de cei ce solicită evaluarea cum cred de cuviință.
Evaluarea se folosește pentru a rezolva mai multe probleme cum ar fi:
impozitări: se estimează valoarea de impozitare și se determină pe baza legislației, taxele și impozitele;
acorduri de credite și finanțări: stabilește baza de împrumut pentru acordarea creditului și estimează valoarea bunului cu care se garantează;
exproprieri: estimează valoarea de piață a unei proprietăți ce urmează să fie expropriată și estimează pagubele;
dreptul de proprietate: îi ajută pe cumpărători să stabilească oferta de preț, îi ajută pe vânzători în stabilirea prețului de vânzare, ajută la realizarea unui schimb de proprietăți și ajută la stabilirea bazei de reorganizare a unei proprietăți.
Când vorbim doar de terenurile agricole, metodele de estimare se pot clasifica după elementele disponibile în momentul evaluării și după scopul urmărit, astfel existând două metode:
estimare indirectă;
estimare directă.
Valoarea de piață dă valoarea terenurilor agricole. În România piața terenurilor este reprezentată în funcție de scop, de provinciile istorice, nefiind foarte stabilă.
În anul 2008, când s-a declanșat criza economică, terenurile nu mai reprezentau aceiași valoare ca în anii anteriori, de aceea valoarea de circulație este dată în funcție de zonele geografice ale țării și de cerere și ofertă.
3.2. Importanța evaluării.
Evaluarea trenurilor cu construcții sau fără reprezintă o problema de importanță economică.
Din punct de vedere juridic este vorba de drepturile și obligațiile asociate diferitelor interese legate de terenuri și nu de caracteristicile fizice ale acestor terenuri.
Înainte de 1989, problemele legate de evaluare și în special cele legate de evaluarea terenurilor nu existau pentru că pământul nu a fost considerat obiect de vânzare cumpărare, de aici și nefolosirea evaluărilor și a evaluatorului.
Pământul reprezintă o avuție națională și de aceea stabilirea corectă a valorii sale este o proprietate de necontestat.
În economiile centralizate prețul de evaluare este identic cu prețul stabilit de stat neexistând noțiunea de piață liberă.
Proprietatea este un concept legal constând în obligații și drepturi private.
Proprietatea imobiliară este corporală și imobilă, ea cuprinde clădirile și cuprinde terenuri și clădiri.
Proprietatea reală cuprinde toate beneficiile, interesele și drepturile aferente deținerii unei proprietăți imobiliare.
Dreptul patrimonial este dreptul asupra unei proprietăți imobiliare.
Dreptul de proprietate include dreptul de a închiria, de a vinde, etc.
În evaluarea unei proprietăți imobiliare trebuie să se facă deosebire între proprietatea personală și cea imobiliară. Proprietatea personală cuprinde în plus față de cea imobiliară elementele mobile ale unei proprietăți cum ar fi dotări, mobilier, utilaje, care fac parte din structura propriu zisă, care pot fi deplasate sau mutate din locul inițial.
O instalație, care a fost proprietate personală, odată cu înglobarea într-o propietate imobiliară (clădire) devine parte integrantă a acesteia, deci îmbunătățirile aduse prorietății imobiliare devine parte integrantă a acesteia.
După anul 1989 în Europa estică și centrală a început o perioadă destul de dificilă, de trecere de la economia centralizată la economia de piață și de la dictatură la democrație.
Stabilirea cât mai corectă a valorii pământului pentru economia de piață este o necesitate absolut obiectivă pentru că pământul este implicat în multe procese economice.
3.3. Evaluatorul.
’’Evaluatorul este persoana fizică cu bună reputație profesională, responsabilă pentru elaborarea și/ sau supervizarea rapoartelor de evaluare, pentru care poartă responsabilitatea directă și care îndeplinește următoarele condiții:
este absolvent cu studii complete al unei instituții de învățământ superior de 3, 4, sau 5 ani și/sau a absolvit studii postuniversitare în domeniul evaluării;
și-a aprofundat cunoștințele profesionale printr-un program relevant de pregătire continuă;
deține suficiente cunoștințe și experiență locală. În anumite situații înainte de a accepta lucrarea de evaluare are obligația de a face cunoscută clientului pregătirea sa insuficentă sau va solicita asistență unei persoane competente;
îndeplinește toate cerințele legale, etice și contractuale legate de lucrarea de evaluare. “
Evaluatorul are sarcina de a realiza analize și de a emite opinii legate de calitatea, natura, utilitatea și valoarea unor proprietăți imobiliare.
Un alt tip de serviciu realizat de evaluator este consultanța. “Consultanța este actul sau procesul de furnizare de informații, analize legate de proprietatea imobiliară și recomandări sau concluzii despre proprietatea imobiliară.”
3.4. Generalități în teoria evaluării.
Noțiunile de bază care ajută în practica și teoria evaluării sunt următoarele:
prețul;
proprietatea;
costul;
valoarea;
piața.
a) Prețul: este suma oferită, cerută și/sau plătită pentru un bun care face obiectul tranzacției. Prețul poate fi făcut public sau poate fi ținut secret în cazul afacerilori mari.
Prețul devine cost pentru cel ce cumpără în momentul în care a fost încheiată tranzacția.
b) Proprietatea: este un concept legal care se referă la drepturile persoanelor de posesie asupra unor obiecte fizice care constituie proprietatea personală sau asupra unei proprietăți imobiliare numită proprietate reală (construcții și terenuri).
c) Costul: se referă la suma de care este nevoie pentru a produce sau creea un bun material prin însumarea cheltuielilor de producție, distribuție și vânzare a acelui bun.
d) “Valoarea este marimea la care proprietatea s-ar schimba între un vânzător hotărât și un cumpărător hotărât, când nici unul nu acționează forțat și ambii au condiția rezonabilă a faptelor relevante.” – definiție dată de Societatea Americană a Evaluatorilor (ASA).
În practică există mai multe feluri de valoare dată în funcție de scopul și tipul evaluării deci valoarea nu este o noțiune unică.
Valoarea este o mărime estimată care arată cât sunt prețuite serviciile și bunurile la un moment dat.
e) Piața: reprezintă un sistem de relații între cumpărător și vânzător, prin care pe baza prețului se schimbă obiectele proprietății. Piața poate să fie clasificată astfel: internațională, națională, regională sau locală.
3.5. Tehnici de evaluare a terenului.
Există 6 mari metode de evaluare a terenului și anume:
metoda comparației directe;
metoda proporției (alocarea);
metoda extracției;
metoda parcelării;
metoda valorii reziduale;
metoda capitalizării rentei (chiriei) de bază.
Toate aceste metode de evaluare derivă din abordările fundamentale ale valorii. Randamentul (prin capitalizarea rentei de bază) și comparația directă se pot aplica direct în evaluarea terenului, procedurile proporției și extracției reflectă influența abordării directe și prin medoda bazată pe costuri, iar procedura valorii reziduale este bazată pe abordări privind costuri și venituri.
3.5.1. Metoda comparației directe.
Este cea mai eficientă metodă de evaluare, și se realizează pe baza valorii de piață. Această metodă este cea mai utilizată și cea mai preferată atunci când sunt disponibile vânzări comparabile și constă în faptul că prețurile și informațiile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări sau diferențieri.
Evaluatorul are sarcina:
de a aduna date despre vânzările și închirierile actuale, oferte, baze de date și opțiuni privind dreptul de proprietate;
de a identifica asemănările și deosebirile în date;
de a corecta prețurile comparabilelor pentru a putea justifica diferențele față de terenul de evaluat;
de a formula concluzii privind valoarea de piață cea mai favorabilă și rezonabilă ale terenului evaluat.
Elemente de comparație sunt: condițiile de finanțare, dreptul de proprietate, restricțiile legale, condițiile de piață, condițiile de vânzare, caracteristicile fizice, localizarea, zonarea, utilități și cea mai bună utilizare.
Variabilele luate ca elemente de comparație se referă la caracteristicile fizice ale amplasamentului, făcând referire la forma și dimensiunea sa, deschiderea la fațadă, localizarea și priveliștea.
Datele despre vânzări de terenuri sunt colectate din diverse surse: electronic, de la firme ce editează periodic baze de date, ziare, înregistrări ale dreptului de proprietate (notari, cadastru), etc.
Dupa ce au fost adunate și sistematizate datele comparabile, iar proprietățile comparabile au fost descrise și examinate vânzările pot fi făcute organizat.
3.5.2. Metoda proporției.
Există cazuri când vânzările amplasamentelor vacante să fie foarte rare astfel valoarea lor să nu poată fi estimată prin metoda comparației directe. În astfel de cazuri, valoarea terenului poate fi estimată prin metoda proporției sau extracției.
Metoda proporției se bazează pe principiul echilibrului și pe conceptul contribuției, aceasta indică faptul că există un raport tipic între valoarea terenului și valoarea proprietății imobiliare pentru anumite tipuri de proprietăți în anumite localizări.
Metoda proporției nu duce la indicații decisive privind valoarea, dar poate fi folosită la stabilirea valorii când numărul vânzărilor de terenuri libere este insuficient.
3.5.3. Metoda extracției.
Este o variantă a metodei proporției, adică valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare a unei proprietăți de unde se scade contribuția construcțiilor care se estimează prin costuri și uzură. Valoarea rămasă reprezintă valoarea terenului.
Foarte des analizate în acest fel sunt vânzările din zonele rurale, pentru că contribuția clădirii în valoarea totală a proprietății este de cele mai multe ori mică și ușor de identificat.
3.5.4. Metoda parcelării.
Se folosește la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintă cea mai bună utilizare și există date de comparație pentru aceste parcelări. Evaluatorul începe analiza parcelării terenului evaluat prin determinarea numărului și dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic, economic și legal. Loturile propuse trebuie să fie în conformitate cu cerințele legale în ceea ce privește dimensiunea, deschiderea la fațadă, topografia, calitatea solului, precum și îmbunătățiri ale terenului cum ar fi: apă, canalizare, străzi.
3.5.5. Metoda reziduală.
Se utilizează atunci când valoarea clădirilor este cunoscută sau poate fi estimată cu o precizie bună, când venitul anual net stabilit, generat de proprietate este cunoscut sau poate fi estimat, sau în cazul în care se pot extrage de pe piață ratele de capitalizare separat pentru clădiri și pentru teren.
3.5.6. Metoda capitalizării rentei de bază.
Este folosită când există informații de pe piața închirierilor imobiliare.
“Renta de bază este suma plății pentru dreptul de utilizare și ocupare a terenului în conformitate cu condițiile de închiriere ale terenului.”
Ratele de capitalizare obținute de pe piață sunt folosite pentru transformarea în valoare de piață a rentei de bază.
Această metodă este utilă în cazul în care analiza terenurilor comparabile vândute sau închiriate indică domeniul de variație al rentelor și ratelor de capitalizare. În cazul în care renta curentă corespunde rentei de piață, estimarea valorii obținute prin aplicarea ratei de capitalizare de piață va fi echivalentă cu valoarea de piață a intereselor din închiriere. Dacă renta de bază plătită în condițiile unui contract nu corespunde rentei de piață, atunci renta de bază trebuie corectată pentru diferențe.
3.6. Criterii de evaluare.
Găsirea valorii economice a terenurilor în vederea înscrierii în patrimoniu, a impozitării sau în alte scopuri, a impus adoptarea unor metodologii de calcul în sistem unitar pe întreaga țară.
După destinația și folosința terenurilor, fiecare cadastru de specialitate trebuie să-și întocmească metodologiile după care vor face evaluarea terenurilor pe care le administrează.
Pentru terenurile din sectorul privat se aplică diferite metodologii care nu au un caracter unitar și obligatoriu. Terenurile intravilane se evaluează pe baza unor Hotărâri de Guvern, legi, acte normative și lucrări științifice fundamentale de evaluare a terenurilor.
Documentele cadastrale care se predau la O.N.C.G.C. (Oficiul Național de Cadastru, Geodezie și Cartografie) de către titularii cadastrelor de specialitate, vor cuprinde și valoarea economică a parcelelor.
Asociația Națională a Evaluatorilor din România constituită în 1992, elaborează pe lângă alte activități și standardele de evaluare care să reprezinte punctul de vedere al profesioniștilor în acest domeniu.
Aceste standarde răspund cerințelor europene, fiind compatibile cu standardele europene, mai ales că economia de piață presupune internaționalizarea afacerilor.
Este necesar să se revadă clasificarea terenurilor pe destinații și pe zone în cadrul unei unități administrativ-teritoriale, urmărind o mai clară delimitare a claselor și categoriilor.
Pentru o evaluare cât mai corectă a terenurilor, problema cea mai importantă o reprezintă metoda de calcul aleasă pentru stabilirea valorii de bază a terenului (tarif pe metru pătrat).
3.7. Evaluarea terenurilor din intravilan.
În evaluarea acestor terenuri se pleacă de la o valoare de bază, notată cu VB, care se stabilește diferit în funcție de categoria localității și zona căreia îi aparține terenul în localitatea respectivă. Valoarea de bază se caracterizează cu coeficientul de aducere la zi, comunicat de Comisia Națională de Statistică al indicelui de inflație.
Valoarea obținută va fi corectată cu niște coeficienți de individualizare ai terenului.
Clasificarea pe zone a localtăților:
0 – zonă ultacentrală;
1 – zonă centrală;
2 – zonă de mijloc;
3– zonă periferică;
4– zonă în afara localității.
Zonele protejate sau defavorizate, precum și zonele pentru fiecare unitate administrativ teritorială sunt stabilite de către consiliile locale.
Formula de calcul pentru terenurile din localitățile rurale:
Vt = VB × K × (1+N) × M × Gs × H × Go × Cr ×U × Z (3.1)
Unde:
Vt – coeficient de bază;
K – coeficient de corecție în funcție de indicele de inflație;
1+N –coeficient de individualizare al terenului compus din: categoria localității, funcțiile economico-sociale, poziția terenului față de localitate, dotare sanitară, rețea de energie electrică și termică, telefonie, caracteristici geotehnice, restricții de folosire a terenului, poluare, poziția față de căile de transport;
M – coeficient privind mărimea terenului construibil din toată suprafața;
Gs – coeficient privind gradul seismic al zonei;
H – coeficient privind regimul de înălțime permis;
Go – coeficient privind gradul de ocupare;
Cr – coeficient de respingere din diferite cauze, cum ar fi: procese în curs sau lipsa actelor de proprietate;
U- coeficient în funcție de utilizarea terenului;
Z – zone protejate și zone defavorizate.
3.8. Evaluarea terenurilor din extravilan.
Evaluarea terenurilor din extravilan nu se realizează la fel ca la terenurile din intravilan unitar, fiind diferite metodologiile de calcul de la o categorie la alta de experți.
Valoarea de bază este cea de la care se pleacă în cazul evaluării terenurilor din extravilan, care este aleasă în funcție de calitatea terenului. Aceasta se actualizează cu coeficientul de inflație și se corectează cu alți coeficienți de individualizare. Coeficienții de transformare sunt aleși în funcție de calitatea solului, relief, sistem de amenajare.
Raportul valoric între categoriile de folosință este stabilit de Legea 18/1991 + completări a fondului funciar, urmând ca fiecare dintre ele să se transforme în “ echivalent teren arabil ”.
Formula de calcul pentru terenurile din extravilan este aceeași ca și la terenurile intravilane:
Vt = VB × K × (1+N) × M × Gs × H × Go × Cr ×U × Z (3.2)
Unde:
Vt – coeficient de bază;
K – coeficient de corecție în funcție de indicele de inflație;
1+N –coeficient de individualizare al terenului compus din: categoria localității, funcțiile economico-sociale, poziția terenului față de localitate, dotare sanitară, rețea de energie electrică și termică, telefonie, caracteristici geotehnice, restricții de folosire a terenului, poluare, poziția față de căile de transport;
M – coeficient privind mărimea terenului construibil din toată suprafața;
Gs – coeficient privind gradul seismic al zonei;
H – coeficient privind regimul de înălțime permis;
Go – coeficient privind gradul de ocupare;
Cr – coeficient de respingere din diferite cauze, cum ar fi: procese în curs sau lipsa actelor de proprietate;
U- coeficient în funcție de utilizarea terenului;
Z – zone protejate și zone defavorizate.
CAPITOLUL IV.
LATURA TEHNICĂ A CADASTRULUI GENERAL.
Latura tehnică a cadastrului general, are ca obiect principal, măsurători complexe geo-topo-fotogrametrice și lucrări cartografice încheiate prin planuri și hărți inclusiv determinări de suprafețe.
În cadrul măsurătorilor din teren se înregistrează, de obicei și datele descriptive-atribuite inclusiv proprietarii imobilelor, aspect care ține de latura economică, respectiv juridică a cadastrului general. Ansamblul acestor activități este numit și cadastru tehinic și are drept obiect documentațiile cadastrale, întocmite pe unități administrative-teritoriale, care devin astfel piese de bază a introducerii cadastrului în România.
4.1. Publicitatea imobiliară.
Se definește ca fiind sistemul de înregistrare a bunurilor imobile, împreună cu drepturile imobiliare pe care le au proprietarii și posesorii asupra lor, într-un document public (cartea funciară), pentru a le face cunoscute, în vederea realizării opozabilității față de terți. Deci, publicitatea imobiliară cuprinde un ansamblu de tehnici juridice menite să țină evidența bunurilor imobile și să dea siguranța actelor juridice prin care se constituie, transmit și modifică sau se sting drepturile reale imobiliare.
Publicitatea imobliară trebuie să satisfacă realizarea anumitor obiective importante:
să confere siguranța și circulația creditului asigurând înscrierea în registrele publice a ipotecii;
să protejeze drepturile imobliare a persoanelor înscrise în registrele publice;
să permită organelor exercitarea a unui control eficient asupra modificărilor care se produc în situația materială a bunurilor imobile în conformitate cu normele de sistematizare și în situația juridică a acestora, ca urmare a înstrăinării sau grevării cu sarcini, în interesul întregii societăți.
să asigure tranzacțiilor imobliare o cât mai mare certitudine, aducând la cunoștința tuturor, situația juridică a bunurilor imobile existente în circuitul civil.
La noi în țară, sistemele de publicitate imobliară au funcționat, în principal în număr de două:
1. Sistemul registrelor de transcipțiuni și inscripțiuni, purtând numele și de sistemul publicității personale;
2. Sistemul cărților funciare, purtând numele și de sistemul publicității reale.
Spre deosebire de aceste zone, au mai funcționat în diverse locuri:
cărțile funciare centrale pentru canaluri și căi ferate;
cărțile de publicitate imobilară (denumit și sistemul intermediar de publicitate), pentru schimbarea cărților provizorii, în cărți de publicitate funciară;
cărțile de evidență funciară, în zonele din Transilvania unde cărțile funciare au fost sustrase, pierdute sau distruse în timpul primului război mondial.
4.1.1 Sistemul de publicitate al Registrelor de Transcipțiuni și Inscripțiuni.
Acest sistem este alcătuit, în principal, din două registre în care se înscriu și transcriu actele juridice. Sistemul s-a instituit în 1865 prin Codul Civil (sub influența legislației franceze și belgiene).
Cele două registre sunt: registrul de transcriere și registrul de înscriere, care se completează cu registrul de transcriere a comandamentelor și mapa actelor de amanet și a actelor juridice cu privire la imobilele funciare prevăzute expres de lege.
Ele sunt structurate pe comune (sate), fiind ținute pe numele persoanelor, făcându-se astfel o publicitate imobiliară.
a) Registrul de transcripțiuni respectiv transcrierea: constă în copierea totală a conținutului actelor juridice prin care se strămută, modifică, constituie sau se sting drepturile reale imobiliare, în registrul de publicitate.
b) Registrul de inscripțiuni respectiv înscrierea: reprezintă copierea părților din actele juridice referitoare la ipoteci și privilegii.
Acele acte supuse transcrierii sunt:
tranzacțiile cu privire la drepturile reale;
hotărârile de expropiere pentru interes public;
actele juridice între persoane privind transferul de proprietate sau drepturi care se pot ipoteca (donații, contract de vânzare-cumpărare, etc.) sau acte prin care renunță la aceste drepturi;
ordonanțele de adjudecare ale unui bun imobil (dobândire prin licitație);
cesiunea de venituri pentru un timp mai mare de doi ani;
actele juridice între persoane prin care se constituie un drept de uz, uzufruct, servitute sau abitație sau cele prin care se renunță la aceste drepturi.
c) Registrul de trascriere a comandamentelor: se transcriu în extras comandamentele
prealabile urmăriri silite a bunurilor imobile și urmăririle veniturilor bunurilor imobile ale debitorilor. Tot în aceste registre se trec extrasele din concesiunile petroliere, din care legea a făcut drepturi reale imobiliare.
Toate registrele prezentate mai sus se țin pe numele persoanelor.
Deficiențele acestui sistem de publicitate:
transcrierea în registrul de publicitate nu este obligatorie, ceea ce duce mai apoi la probleme în tranzacții;
publicitatea este imperfectă, deoarece biroul notarial nu cercetează legalitatea și valabilitatea titului prezentat de părți și nici existența dreptului deci, prin înscriere dreptul devine opozabil terților, totuși valabilitatea actului juridic nu este câștigată prin publicitate;
nu arată tot timpul cu maximă siguranță situația juridică a bunului imobil, deoarece se sprijină pe publicitatea personală;
registrele nu conțin situația juridică exactă a bunurilor imobile, din cauză că publicitatea prin care drepturile reale se transmit, constituie sau sting este parțială;
registrele sunt dificile la consultare pentru că sunt ținute pe persoane și nu pe bunuri imobile, prin urmare pentru a ști situația juridică a unui bun imobil este nevoie să consulte aceste registre o persoană de specilaitate (un jurist), pentru a stabili cine posedă bunul imobil, dacă numele acestuia a fost trecut corect în registru și dacă predecesorii lui, pe o perioadă de 30 de ani, au fost proprietari cu titluri valabile;
registrele nu se întemeiază pe planul cadastral, în care fiecare imobil este reprezentat cu ajutorul unui număr cadastral, ci este specificat numai prin denumirea teritoriului și prin declarațiile vecinilor sau martorilor, ceea ce face ca dreptul dobândit să poată fi supus ulterior, la atacuri în justiție.
4.1.2. Sisteme de publicitate reală al cărții funciare.
Legea cadastrului și publicității imobiliare (Legea 7/1996+ completări) a pus bazele juridice ale unui sistem unic și real de publicitate imobiliară pentru întregul teritoriu al țării prin înscriere în cartea funciară. Acest sistem a înlocuit vechile sisteme existente.
Această lege reglementează existența a două instituții și anume: Instituția juridică a noilor cărți funciare și Instituția tehnică a cadastrului.
Instituția cadastrală se ocupă cu urmărirea realizării cadastrului general în țară iar Instituția cărții funciare se ocupă cu urmărirea realizării la nivelul întregii țări a unui sistem unic, real și unitar de evidență juridică a stingerii, construirii și strămutării drepturilor imobiliare reale.
4.1.2.1. Conținutul cărții funciare.
“Cartea funciară este un document public în care se descrie bunul imobil, se arată drepturile reale asupra acelui bun imobil, sarcinile de care acesta este grevat și determină situația lui juridică realizând astfel publicitatea imobiliară.”
Orice imobil are cartea sa funciară. În funcție de informațiile care le conține aceasta poate avea una sau mai multe pagini.
Cartea funciară are un titlu care conține numărul cărții și numele localității și este constituită din trei părți:
Partea I, numită foaia imobilului sau foaia de avere se referă la descrierea imobilelor și va cuprinde:
numărul de ordine și cel cadastral al imobilului.
suprafața imobilului, destinația, categoriile de folosință și, după caz, construcțiile;
planul imobilului cu vecinătățile, descrierea imobilului și inventarul de coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte, constituie anexa la partea I, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al Agenției Naționale.
valoarea impozabilă.
Partea a II-a, numită foaia proprietății face referire la înscrierile privind dreptul de proprietate și cuprinde:
numele proprietarului;
actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum și menționarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
strămutările proprietății;
servituțile constituite în folosul imobilului;
faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare la proprietate;
orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a cărții funciare, cu privire la înscrierile făcute.
Partea a III-a, denumită foaia de sarcini face referire la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate și sarcini și va cuprinde:
dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosință, abitație, servituțile în sarcina fondului aservit, ipoteca și privilegiile imobiliare, precum și locațiunea și cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani;
faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această parte.
Cartea funciară are un rol juridic pentru că protejază drepturile imobiliare reale, un rol economic pentru că asigură culegerea roadelor unor investiții făcute de către proprietar precum și un rol social pentru că titularul dreptului nu poate fi oprit de la exercitarea lui.
Cărțile funciare care sunt întocmite și numerotate pe teritoriul administrativ al unei localități alcătuiesc Registrul cadastral de publicitate imobiliară a acelei localități.
Baza tehnică a cărții funciare este constituită din documentele cadastrale, care cuprind informații și date referitoare la proprietari și bunuri imobile. Birourile de carte funciară numai pe baza acestor documente întocmesc cărțile funciare și celelalte documente de carte funciară deoarece evidența nu se ține pe persoane ci pe bunul imobil care este un element fix și durabil.
Publicitatea imobiliară bazată pe cartea funciară are următoarele avantaje:
are la bază localizarea cadastrală și măsurătorile;
evidența este ținută pe bun care are prezentat tot istoricul său;
consultarea se poate face de orice persoană care face dovada interesului său pentru bunul imobil respectiv;
arată cu siguranță maximă, situația juridică a bunului imobil;
înscrierea în cartea funciară are un caracter constructiv de drept pe lângă caracterul probator.
4.1.2.2. Noțiuni privind înscrierile în cartea funciară.
Înregistrările în cartea funciară sunt de trei feluri:
înscrierea;
notarea;
întabularea.
Înscrierea și întăbularea au ca obiect drepturile reale imobiliare din cartea funciară iar notarea are ca obiect raporturile juridice, drepturile personale, faptele supuse, propuse pentru cartea funciară.
Cele trei feluri de înscrieri formează două categorii juridice: categoria întăbulării și înscrierii provizorii și categoria notării.
A. Întăbularea.
“Întăbularea este înscrierea prin care se dobândește, se modifică sau se stinge cu titlu definitiv un drept real imobiliar, de la data înregistrării cererii de înscriere.”
Obiectul întăbulării este înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale imobiliare.
Drepturile reale imobiliare sunt raporturi de drept care se nasc sau se dobândesc prin înscrierea în cartea funciară și se numesc așa pentru că se exercită de către titularii lor direct asupra bunului imobil. Ele mai sunt denumite și drepturi tabulare și sunt absolute adică opozabile tuturor, fără a interveni direct alte persoane.
Întăbularea este considerată o înscriere definitivă, deoarece nu necesită vreo justificare ulterioară.
După ce juriștii de la birourile de carte funciară verifică îndeplinirea condițiilor de întăbulare, adică verifică valabilitatea acutului juridic în baza căruia se face înscrierea, se face întăbularea.
B. Înscrierea provizorie.
“Înscrierea provizorie este înscrierea prin care se dobândește, modifică sau se stinge un drept real imobiliar sub condiția și în măsura justificării ei.”
Cu alte cuvinte înscrierea provizorie este o întăbulare condiționată sau o întăbulare imperfectă.
Rolul înscrierii provizorii este de a oferi înscrierii, în momentul în care devine definitivă, adică atunci când se va transforma în întăbulare, data și rangul pe care l-a avut înscrierea provizorie. Deci, prin această înscriere, cel interesat este la adăpost de riscul unei eventuale întăbulări pe numele unei terțe persoane care ar dobândi ulterior același drept.
C. Notarea.
“Notarea este înscriera prin care se asigură opozabilitatea față de terți sau, după caz, informarea acestora în cazurile anume prevăzute de lege, cu privire la drepturile personale, fapte sau alte rapoarte juridice în legătură cu bunurile imobile cuprinse în cartea funciară.”
Obiectul notării îl constituie: drepturile personale sau alte raporturi juridice, care prin notare devin opozabile terților, fără ca acestea să asigure existența sau valabilitatea dreptului înscris; îngrădiri legale ce împiedică o serie de restricțiuni aduse proprietății; situația juridică personală a titularului dreptului înscris; acțiunii în justiție în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară.
Spre deosebire de înscrierea drepturilor tabulare, în cazul notărilor nu se prevăd cerințe speciale, în afară de faptul că notarea este permisă numai în cazuri prevăzute de lege.
4.1.2.3. Documente necesare înscrierii în carte funciară.
Documentațiile necesare înscrierii în cartea funciară a actelor sau faptelor se pot referi la imobile care necesită documentații pentru:
prima înscriere;
dezlipire;
alipire;
înscrierea unei construcții definitive, pe un teren înscris în cartea funciară;
modificarea limitei de proprietate;
descrierea dezmembrămintelor drepturilor de proprietate;
reconstituirea cărții funiciare distruse sau sustrase.
Documentația tehnică costă în:
analiza situației existente, conform datelor și documentelor deținute de proprietar;
solicitarea de informații aflate în baza de date a oficiului teritorial (inventare de coordonate, planuri de încadrare în zonă, plan parcelar, ortofotoplan, coordonatele punctelor de vecinătăți, extras de carte funciară pentru informare, copii ale proceselor verbale de punere în posesie, și schițele anexe, ale acestora în cazul imobilelor dobândite în baza legilor proprietății);
stabilirea termenelor de realizare a lucrării.
4.2. Planul topografic.
Planul topografic este o reprezentare convențională, în plan, analogică sau digitală, a unei suprafețe de teren, într-o proiecție cartografică și într-un sistem de referință. În Romania planul topografic se întocmește în Sistemul de proiecție Stereografic 1970 și în Sistemul de referință Marea Neagră 1975.
4.2.1. Conținutul planului topografic.
Planurile topografice conțin situația planimetrică a zonei de măsurat.
Planurile topografice se realizează la scara 1:500 – 1:5000 în funcție de mărimea și complexitatea detaliilor și vor curinde în mod obligatoriu următoarele:
împrejmuiri;
rețele edilitare;
construcțiile, instalațiile, etc;
căi de transport;
terenuri libere;
elemente hidrografice.
În scopul obținerii unor date thnico-economice privind fondul construit, pe planurile topografice ce vor reprezenta:
caracteristicile constructive ale clădirilor cu indici de cartare;
clădirile cu zidărie durabilă și planșee din beton;
clădirile cu zidărie din cărămidă și planșee din lemn;
clădirile din lemn cu fundații;
clădirile din paianță, pământ, chirpici;
clădirile cu mai multe niveluri, vor avea înscrise cifre ce corespund numărului de etaje;
pe fiecare clădire se va înscrie folosința actuală (exemplu: grup sanitar, birouri, magazine, etc), suprafața la sol (mp) și suprafața desfășurată (mp).
Suprafețele de teren delimitate pe unități se vor individualiza prin numerele de ordine adică prin numerotarea cadastrală. Numerotarea trebuie să înceapă din partea de nord-vest a planului, în sens orar.
În partea dreptă, planul topografic, va conține recapitulația suprafețelor existente în ordinea consecutivă a numerelor, specificând următoarele elemente:
suprafața construită;
suprafața aferentă căilor de transport;
suprafața aferentă rețelelor edilitare;
supraafața totală a incintei;
suprafața liberă.
4.3. Planul cadastral de bază.
Acest plan cadastral de bază este un derivat din planul topografic de bază, obținut prin extragerea elementelor de planimetrie din planul topografic de bază, și apoi echipat cu date (atribute) cadastrale.
4.3.1. Conținutul planului cadastral de bază.
Acest plan trebuie să conțină toate elementele necesare, redate sub o formă simplă și clară spre a facilita utilizarea planului cadastral. În acest scop se renunță la redarea reliefului (curbele de nivel), iar planimetria se redă diferențiat neglijinând detaliile nesemnificative și folosind simbolurile în locul semnelor convenționale.
Elementele specifice ce trebuie să apară pe un astfel de plan sunt:
simbolurile de identificare a categoriilor de folosințe precum și a corpurilor de proprietate;
punctele rețelei geodezice de sprijin și de ridicare;
rețeaua de căi ferate și de drumuri de diferite categorii;
hotarele unor suprafețe, respectiv ale intravilanelor și teritoriului administrativ cu punctele ce le definesc numerotate definitiv, ale corpurilor de proprietate, ale exploatațiilor ce administrează teritorii întinse (silvice, de transporturi, agricole, miniere, de ape);
scara de reprezentare , anul de întocmire, sistemul de proiecție, figura de alcătuire a foilor componente la nivelul trapezelor din „Stereografic 1970”, ș.a.;
numerele poștale ale imobilelor din intravilane;
apele curgătoare, cu sensul de scurgere și apele stătătoare;
codul de identificare SIRSUP al unități teritorial-administrative și pentru intravilan și extravilan;
construcțiile ce au caracter permanent și simbolurile corespunzătoare;
denumirile specifice de păduri, străzi, forme de relief principale, drumuri, localități, obiectivele industriale, sociale, ape, ș.a. redate după nomenclaturile și atlasele în vigoare.
4.4. Planul cadastral de ansamblu.
Planul cadastral de ansamblu conține o macroreprezentare (prin selectare și generalizare) a teritoriului administrativ care cuprinde căile de comunicații, limitele destinațiilor principale ale fondului funciar, ale localităților, ale sectoarelor cadastrale, schema de racordare a foilor planurilor cadastrale, etc.
Scara de redactare este, evident redusă (1:10.000 și 1:25.000 eventual și 1:50.000) potrivită planurilor de bază la scările 1:1.000 și 1:2.000, existând în funcție de suprafața și forma teritoriului reprezentat.
4.4.1. Conținutul planului cadastral de ansamblu.
Acest plan cadastral de ansamblu se asigură prin selecția principalelor elemente din cuprinsul planurilor cadastrale de bază, reținându-se:
punctele din rețeaua geodezică;
limitele și denumirea intravilanelor;
pădurile și terenurile cu vegetație forestieră;
rețeaua hidrografică cu apele curgătoare și lacurile inclusiv toponimia corespunzătoare;
rețeaua instalațiilor de transport: șosele, uliți, străzi, și căi ferate;
hotarele administrative și punctele numerotate ce le definesc.
În extracadrul planului cadastral de ansamblu trebuie să apară și unele elemente de identificare:
scara de redactare pe toate planșele, trecută în partea de jos;
direcția nordului geografic, când rețeaua cartografică are altă orientare decât latura scurtă a planului;
denumirea teritoriului administrativ și a județului;
figuri de alcătuire a foilor planului cadastral de ansamblu, cea în cauză hașurându-se pentru evidențiere;
instituția și persoanele ca l-a întocmit, data executării, ș.a.
4.5. Numerotarea cadastrală.
Numerotarea cadastrală a unui teritoriu administrativ presupune atribuirea și înscrierea pe planul cadastral a unor numere de ordine. Operația vizează toate elemetele componente respectând câteva norme generale:
Corpurile de poprietate: sunt formate din una sau mai multe parcele alipite și aparțin aceluiași proprietar. Se numerotează de la caz la caz pe intravilan cât și pe extravilan;
Extravilanul teritoriului: întodeauna are codul de identificare în baza de date “1”, iar intravilanele au codul “2”, “3”, etc. în funcție de numărul satelor care aparțin comunei;
Parcelele: se numerotează diferit după cum sunt componente ale unui corp de proprietate sau aparțin extravilanului;
Unitatea administrativ teritorială: se recunoaște prin codul SIRSUP extras din Registrul permanent al unităților administrativ-teritoriale publicat de Comisia Națională de Statistică;
Sectoarele cadastrale: sunt delimitate de detalii liniare sau/și naturale (diguri, ape, căi de comunicații) care nu suferă anumite modificări, anterior denumite tarlale și cvartale, numerotându-se separat de la 1 la n, începându-se cu cele din extravilan și continuându-se cu intravilanele.
Numerotarea cadastrală într-o unitate administrativ-teritorială se face la nivel de parcelă sau corp de proprietate, plecându-se de la numerotarea provizorie realizată anterior identificării proprietarilor.
Numerotarea cadastrală în extravilan: se face la nivel de parcelă care se individualizează astfel în cadrul teritoriului-administrativ.
Numerotarea efectivă se face cu cifre arabe, de la 1 la n și se începe cu sectorul 1 situat în partea de NV a unității teritoriale și apoi se continuă spre zona de SE. În acest scop,se urmărește rețeaua principală a căilor de comunicție, rețeaua hidrografică, și după caz, formele de relief pentru a putea fi identificate mai ușor, numerele cadastrale.
Din regulile generale care se folosesc la numerotarea cadastrală a parcelelor, enumerăm următoarele:
Numerotarea cadastrală începe cu parcela nr.1 din tarlaua nr.1, iar ultimul număr de parcelă trebuie să se găsească în ultima tarla, această numerotare include și detaliile liniare care separă tarlalele (canale, drumuri, etc.);
Apele curgătoare primesc doar un singur număr cadastral pe toată lungimea lor, iar pentru restul detaliilor liniare se numerotează pe fiecare tronson rezultatul din întretăierea cu diferite detalii liniare, respectându-se următoarea ordine:
căile ferate întretăiate de ape;
drumurile naționale întretăiate de ape și căi ferate;
drumurile județene întretăiate de ape, căi ferate și drumuri naționale;
drumurile comunale întretăiate de ape, căi ferate, drumuri naționale;
drumurile de exploatare întretăiate de ape, căi ferate, drumuri naționale și drumuri comunale;
diguri de apărare și canalele mari au prioritate după apele curgătoare, atunci când nu sunt paralele cu căile de comunicație.
Numerotarea cadastrală în intravilan: se desfășoară în conformitate cu instrucțiunile tehnice actuale care mai prevăd printre altele:
intravilanele: se numerotează separat, pentru fiecare se atribuie codul de identificare în baza de date “2”, “3” și se continuă cu unul pentru fiecare sat (cartier);
inițial se trece la numerotarea sectoarelor cadastrale și apoi la a corpurilor de proprietate din cadrul acestora. Numerele de la 1-n se înscriu practic o singură dată pe plan cu cifre de 3 mm;
în continuare, se numerotează parcelele componente ale corpului tot cu cifre arabe de la 1-n, dar urmate de categoria de folosință pornind de la “construcții, curți”.
Alte tipuri de recomandări prezente în normative și bine de reținut sunt:
străzile și celelalte detalii liniare, ce delimitează sectoarele cadastrale, se înregistrează separat, constituind “cvartalul zero” a cărui numerotare urmează ordinea arătată anterior;
bulevardele și străzile principale vor avea un singur număr cadastral, iar restul străzilor vor fi împărțite pe tronsoane, suprafața din intersecție atribuindu-se celei de rang superior.
4.6. Caracteristicile de bază ale proiecției stereografice 1970.
Sistemul de proiecție cartografic face parte din categoria proiecțiilor cartografice conforme, perspective care păstrează nealterate valorile unghiurilor dar care deformează radial lungimile.
Are asociat elipsoidul Krasovski 1940.
Sistemul stereografic 1970 este un sistem de proiecție stereografic cu plan secant unic având următorii parametric de bază.
Figura nr.4.1. Polul proiecției steregrafice 1970.
coordonatele geografice ale punctului central al proiecției:
(4.1)
coordonate geodezice (convenționale) ale punctului central al proiecției:
X=500 000,00 m Y=500 000,00 m (4.2)
adâncimea planului secant unic față de planul tangent în punctul central al proiecției:
I=1 389,478 m (4.3)
raza medie de curbură a elipsoidului echivalent cu sfera terestră pentru punctul central al proiecției:
R=6 378 956,681 m (4.4)
raza cercului de alterație nulă care rezultă din intersecția planului secant unic 1970 cu suprafața sferei terestre:
=201 718 m (4.5)
valoarea coeficientului de reducere la scară, care se folosește pentru obținerea valorii unei coordonate X sau Y din planul tangent în planul secant:
c=1 =0,999750 (4.6)
CAPITOLUL V.
STUDIU DE CAZ.
5.1. Prezentarea localității.
Cadrul fizico – geografic.
Până în 1968 când s-a făcut o nouă organizare administrativ-teritorială, Tulca nu avea în componența sa decât o așezare mică, Tulca – sat. În urma organizării administrativ-teritoriale din 1968, în componența fostei comune Tulca, mai intră și satul Căuașd , care până la această dată, alcătuia împreună cu satul Gurbediu comuna cu același nume.
Localitatea Tulca este așezată în partea de sud-vest a județului Bihor și este cuprinsă între paralele 4649’00’’ și 4649’ 23’’ latitudine nordică și meridianele 21 42’ 45’’ la vest și 2150’09’’ la est.
Longitudinal are o întindere de 9,7 km și o latitudine de 8,1 km. Suprafață sa este de 78,57 km ceea ce reprezintă 1,04 % din suprafața județului Bihor, fiind situată în rândul localităților de mărime mijlocie în cadrul județului.
Vecinii.
La nord, Tulca se învecinează cu satul Ianoșda, la nord-vest cu satul Homorog, la sud cu localitatea Batăr, la sud-est cu satul Tăut, la sud-vest cu satul Arpășel, la est cu comuna Tinca prin satul aparținător Gurbediu, iar la vest cu municipiul Salonta.
Tulca se află la 9 km est de Salonta, la 50 km sud față de reședința de județ, Oradea și la 60 km vest de orașul Beiuș, la 600 km nord-vest față de București, capitala țării.
5.2. Descrierea lucrării.
Obiectul lucrării este întăbularea în Cartea Funciară, a imobilului situat în localitatea Tulca.
Lucrarea s-a executat având ca scop actualizare date imobil și evaluarea silozurilor.
Imobilul este situat în comuna Tulca, localitatea Tulca nr. 751/A la 7 m de DJ 795 în partea de nord și la 1200 m de canalul colector al Crișurilor în partea de vest.
Identificatorul imobilului este numărul cadastral 50200.
Din cartea funciară se poate observa că imobilul primește acest număr cadastral în luna octombire 2012, în decembrie 2012 se schimbă categoria de folosință din teren extravilan în teren intravilan iar în mai 2013 “se notează interdicția de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, alipire, demolare, restructurare, amenajare și construire, în favoarea BRD GSG S.A.”
Pentru realizarea lucrării s-a folosit la măsurători stația totală tip LEICA TC 407, coordonatele punctelor din rețeaua de ridicare au fost determinate prin metoda intersecției înapoi, în Sistemul de Proiecție Stereografică 1970, utilizând punctele geodezice de sprijin preluate din rețeaua de îndesire națională.
Coordonatele punctelor caracteristice ale imobilului au fost determinate prin metoda radierii.
Pentru prelucrarea datelor culese în teren și redactarea grafică a lucrării s-a utilizat pachetul de programe TopoSys și MapSys.
Figura nr.5.1. Poziția imobilului în Eterra (Sistemul național de evidență a proprietăților).
Figura nr.5.2. Imobilul în urma întăbulării.
5.3. Silozurile.
Figura nr.5.3. Silozurile din localitatea Tulca.
Silozurile sunt construcții folosite pentru depozitarea materialelor granulare uscate (cereale, semințe, zahăr, făina, etc) pe o lungă durată de timp și care asigură conservarea corespunzătoare a acestora.
Sunt considerate silozuri construcțiile celulare la care frecarea dintre materialul granular și perete nu poate fi neglijată (raportul între înălțimea celulei și dimensiunea maximă a lățimii secțiunii în plan > 1,5).
Silozurile metalice cu fund plat sunt folosite pentru a stoca cerealele pe termen lung. Față de magazii, silozurile metalice reprezintă o soluție mai bună de stocare, având opțiuni variate de aerare.
1. Gura de aerisire;
2. Gura de alimentare;
3. Acoperișul silozului;
4. Peretele silozului;
5. Ventilator;
6. Tranziție;
7. Fundația silozului;
8. Placa circulară din beton;
9. Suporți pentru podea;
10.Podea complet perforată;
Figura nr.5.4. Părțile componente ale unui siloz cu fund plat.
În proiectarea silozurilor cu fund plat s-a ținut cont de standardele pentru stocarea optimă a cerealelor, la realizarea lor utilizându-se tablă galvanizată. În funcție de modelul silozului, capacitățile maxime pot depăși 41.000 m³ / celulă.
5.4. Descrierea aparaturii folosite.
Pentru realizarea lucrării s-a folosit la măsurători stația totală tip LEICA TC 407.
LEICA TC 407 este un aparat de înaltă calitate destinat în principal lucrărilor în construcții. Tehnologia avansată utilizată permite ca munca de măsurare să fie mai ușoară. Stația totală LEICA TC 407 este compusă din tahimetru propriu-zis și o unitate de calcul și memorare a datelor. Descărcarea datelor măsurate în teren s-a realizat cu ajutorul cablului de descărcare al stației totale către computer.
Caracteristici:
Stația totală LEICA TC 407 este din clasa de precizie 7 și are taste interactive, ecran cu cristale lichide, mare și clar. În varianta standard este dotat cu laser de centrare, cu tastă de declanșare suplimentară pe peretele lateral și are dispozitive de rotire continuă pe orizontală și pe verticală (șuruburi tangente).
Stația totală LEICA TC 407 dispune de programe de măsurare complete cu funcții pentru înregistrarea datelor și setarea parametrilor, fiind ideal de utilizat atât pentru radieri simple cât și în măsurătorile topografice de precizie.
Figura nr.5.5. Stația totală LEICA TC 407.
Operații pregătitoare pentru măsurare:
A) conectarea bateriei la aparat
B) punerea în stație a aparatului:
Instalarea trepiedului în punctul de stație;
Fixarea instrumentului pe trepied cu șurubul de prindere;
Calarea grosieră a instrumentului cu nivela sferică;
Figura nr.5.6. Calarea grosieră a instrumentului cu nivela sferică.
Calarea fină cu ajutorul nivelei torice;
Figura nr.5.7. Calarea fină cu ajutorul nivelei torice.
Centrarea instrumentului pe punctul de stație folosind dispozitivul optic de centrare;
Verificarea calării și eventual corectarea acesteia;
Măsurarea înălțimii instrumentului în punctul de stație;
Montarea prismei pe bastonul gradat și reglarea la înălțimea dorită;
Punerea în funcțiune a instrumentului prin apăsarea tastei ON.
Fișa tehnică a stației totale Leica TC 407:
Metodă de măsurare continuă;
Deviație standard 7”;
Distanța minimă de măsurare 1,7 m;
Display luminat;
Compensator electronic cu ulei pe două axe, precizia calării 1”;
Distanța maximă de măsurare cu prismă rotundă GPH1 3500 m;
Timpul necesar unei măsurători <1 sec/<0.5 sec/<0.15 sec;
Memorie internă 10.000 blocuri de date;
Temperatură de funcționare: -20°C până la +50°C;
Distanța de măsurare variază în funcție de condițiile atmosferice;
Format standard de descărcare a datelor în calculator DXF și GSI.
Coordonatele punctelor din rețeaua de ridicare au fost determinate prin metoda intersecției înapoi, în Sistemul de Proiecție Stereografică 1970, utilizând punctele geodezice de sprijin preluate din rețeaua de îndesire națională.
Coordonatele punctelor caracteristice ale imobilului au fost determinate prin metoda radierii.
Talelul 5.1. Puncte vechi folosite.
Tabelul 5.2. Puncte noi.
Tabelul 5.3. Carnet de teren.
5.5.Programe utilizate pentru prelucrarea datelor.
Pentru prelucrarea datelor culese în teren și redactarea grafică a lucrării s-a utilizat pachetul de programe TopoSys și MapSys.
5.5.1. Toposys.
Sistemul de programe Toposys permite prelucrarea și compensarea tipurilor de măsurători folosite de către geodezi pentru îndesirea rețelelor geodezice locale.
Toposys este un soft de specialitate cu funcționalitate mărită, care oferă metode consacrate de calcul și compensare în mediu Windows, la care se adaugă posibilități de administrare a datelor grafice și alfanumerice mai eficiente.
Date primare:
liste de coordonate- puncte fixe;
liste de măsurători unghiulare orizontale și verticale sau zenitale, distanțe;
liste de cote;
liste de diferențe de nivel.
Aceste liste pot fi introduse manual, importate din fișiere Ascii sau preluate din memoriile stațiilor totale, sub forme de fișiere de diferite forme.
Distanțele măsurate pot fi distanțe reduse la orizont, stadimetrice sau înclinate.
Metode de calcul ale coordonatelor aproximative:
drumuire/ rețea de drumuire;
intersecție înainte;
intersecție înapoi;
radiere – calculul punctelor de detaliu;
radiere ca modalitate de determinare a coordonatelor aproximative.
Drumuirea.
Datele necesare pentru efecturarea drumuirii sunt coordonatele puntelor de sprijin ale ei și vizele reciproce între stații;
Pornirea și închiderea drumuirii se face pe puncte ce au coordonate cunoscute (noi sau vechi);
Orientarea punctelor de pornire și închidere a drumuirii se face prin vizarea unui punct ce are coordonate cunoscute (puncte vechi);
Se fac observații de direcții și distanțe între punctele de drumuire;
Se fac observații reciproce între punctele de stație ale drumuirii;
Drumuirea poate să fie și drumuire închisă pe punctul de plecare;
Cotele punctelor de drumuire sunt corect calculate numai dacă sunt date cotele punctelor de stație, înălțimile instrumentului precum și a prismei;
Cu funcția drumuire, programul calculează punctele de stație noi ale drumuirii determinând în mod automat traseul drumuirii pe baza vizelor reciproce între stații. De asemenea sunt calculate neînchiderile pe direcții și pe coordonate precum și corecțiile de distanță și direcție pe fiecare stație datorate neînchiderilor.
Operația necesită două puncte cu coordonate cunosute (vechi sau noi), orientate pe puncte cunoscute (vechi). Punctul de start și punctul de final al traseului trebuie să fie legate prin măsurători reciproce de distanțe și direcții între punctele de stații intermediare.
Dacă există mai multe trasee între aceleași puncte de capăt cunoscute, programul va afișa o fereastră cu toate traseele posibile, de unde se va alege un traseu pentru calculul drumuirii. După acesta se poate efectua o compensare în scopul fixării punctelor traseului. Pentru calculul altei variante se reia operația și se alege un alt traseu.
Drumuirile închise se pot calcula dacă punctul de pornire/închidere este un punct cu coordonate cunoscute (vechi) și este orientat pe un alt punct cunoscut.
Direcțiile se corectează cu valoarea neînchiderii pe direcții împărțite la numărul de stații iar coordonatele se corectează ponderat în funcție de lungime cu neânchiderile pe x și y.
Pentru calculul drumuirii se introduce numărul punctului de stație de pornire precum și numărul punctului de stație de închidere. Indicarea punctului de capăt se poate face și prin indicarea cu mouse-ul. Dacă sunt satisfăcute condițiile enumerate mai sus, se face calculul drumuirii iar rezultatele sunt afișare pe ecran.
Radierea.
Este cel mai des folosită. Radierea definește poziția unui punct în plan și spațiu în funcție de coordonatele polare, unghiuri și distanța polară. Se staționează cu aparatul într-un punct cunoscut – punct al rețelei de ridicare. Rețeaua se realizeaza prin drumuiri. Se vizează la punctele radiate, se citește unghiul de înclinare, distanța și orientarea.
Cotele punctelor radiate sunt calculate corect numai în cazul în care sunt date cotele punctelor de stație, înălțimile instrumentului și a prismei.
Compensarea.
Coordonatele provizorii calculate se pot compensa cu metoda celor mai mici pătrate.
Pentru începerea compensării este necesară precizarea unor toleranțe care se introduc în funcție de aprecierile utilizatorului asupra preciziei echipamentelor, a centrării instrumentului și a semnalului. În funcție de aceastea sau de precizia punctelor de referință se va dovedi sau nu respectarea toleranței pentru setul de date actual prin efectuarea mai multor interații.
Indicatorul general al unui set de date poate fi considerat eroarea medie pătratică a unității de pondere, afișată după fiecare iterație. În funcție de această valoare și de evoluția ei după efectuarea mai multor iterații, se va decide asupra păstrării rezultatului compensării sau refacerea acesteia cu alte toleranțe, sau excluderea datelor care deformează precizia setului de date.
Aplicarea corecțiilor după compensare la coordonatele aproximative și la mărimile măsurate se face doar la comanda utilizatorului. După această operație se pot calcula punctele radiate dacă există.
În urma folosirii pentru calcul a programului Toposys am obținut coordonatele punctelor din teren.
Tabelul 5.4. Inventarul de coordonate.
5.5.2. Mapsys.
Programul Mapsys presupune raportarea rezultatelor, concentrază funcții puternice, dar ușor de utilizat, de generare și valorificare a planurilor digitale, funcții de geo-referențiere și administrare a informațiilor cu referință specială.
Exploatarea eficientă a geo-datelor create în Mapsys sau importate din alte sisteme este asigurată de funcția GIS standard cum sunt cele de georeferențiere, culegere atribute, suprapunere straturi topologice, crearea interogărilor sau generare zonă buffer, dar și prin funcții specifice cadastrului de parcelare prin suprapunere sau de căutare adresă poștală.
Pentru generearea datelor grafice, utilizatorul are la dispoziție funcțiile de import din formate uzuale, digitizare/vectorizare și funcții de construcție grafică. Există funcții specializate pentru crearea, căutarea, selectarea și modificarea punctelor, liniilor, curbelor, textelor și simbolurilor.
Multiple funcții geometrice sunt specializate pentru construcțiile grafice a planurilor topografice sau cadastrale, generarea profilelor transversale și longitudinale. Planurile scanate pot fi orientate, tăiate sau unificate și afișate în scopul vectorizării. Pentru imprimarea planurilor digitale există funcții de generare a foilor de plan standard, suprapunerea multiplă a planurilor sau plasarea pe foaia de lucru a ferestrelor grafice deschise. Funcțiile de import/export permit transferul informațiilor grafice și alfanumerice în cele mai cunoscute formate grafice sau GIS, ca de exemplu DXF, SQD, SHP, MIF, etc.
Unitățile de lucru Mapsys se numesc lucrări și conțin toate informațiile introduse sau create până la un moment dat.
În urma prelucrării grafice a datelor s-a obținut harta digitală care se tipărește și depune la Oficiul de Cadastru.
Harta digitală a fost făcută cu ajutorul programului Mapsys.
Figura nr.5.8. Harta digitală obținută cu ajutorul programului Mapsys.
5.6. Intersecția unghiulară înapoi sau retrointersecția.
Metoda intersecțiilor unghiulare stabilește poziția planimetrică a punctelor noi în funcție de coordonatele punctelor vechi (cunoscute) și de unghiurile măsurate, fiind specifică determinării succesive a punctelor de ordinul II –V pornind de la rețeaua de ordinul I.
Reguli de lucru, pentru ca rezultatele să fie cât mai bune:
Se vor folosi în calcul, pentru determinarea punctelor, vize cât mai lungi și pe cât posibil cât mai egale;
Se vor folosi cel puțin trei vize venite din puncte vechi, luându-se două câte două în toate combinațiile posibile;
Unghiurile optime sub care trebuie să se intersecteze vizele în punctul nou sunt între 40g – 100g. Se exclud cu desăvârșire unghiurile obtuze, sau prea ascuțite;
Distribuția punctelor vizate trebuie să se regăsească aproximativ în toate cele 4 cadrane topografice.
Figura nr.5.9. Distribuția corectă a vizelor la intersecția înapoi.
Punctul nou ce urmează a fi determinat se marchează pe teren prin țăruși metalici sau din lemn, dar poate fi realizată și o marcare permanentă prin borne din beton sau borne FENO, dacă se dorește ca punctul nou să fie utilizat pe o perioadă lungă de timp.
Descrierea metodei de calcul.
Principiul, problema este de a găsi coordonatele unui punct nou P(X,Y) prin vize date exclusiv din acest punct nou P spre trei puncte vechi A(XA,YA), B(XB,YB) și C(XC,YC) – date prin coordonatele lor.
Intersecția înapoi presupune staționarea exclusiv în punctul de coordonate necunoscute și măsurarea direcțiilor spre cel puțin trei puncte vechi (de coordonate cunoscute) spre deosebire de intersecția înainte, care impunea staționarea cu aparatul în cel puțin două puncte de coordonate cunoscute, din care sunt vizate puncte vechi și punctul nou ce urmează a fi determinat.
Metoda se numește intersecție înapoi deoarece măsurarea direcțiilor se face în sens invers decât la intersecția înainte.
În teren, culegerea datelor se face mult mai comod și mai ușor, se staționează într-un singur punct, nu în două sau mai multe puncte ca la intersecția înainte.
Această metodă se aplică obligatoriu când în regiune nu există vizibilitate decât spre puncte vechi dar neaccesibile (cruci de biserici, semnale, coșuri de fum), precum și atunci când efectuăm măsurători de control în drumuiri.
Figura nr.5.10. Intersecția simplă înapoi – procedeul Delambre.
Date inițiale.
Punctele vechi de coordonate cunoscute A, B și C sunt marcate, semnalizate, au fost recunoscute și identificate pe teren. Punctul P este marcat și eventual semnalizat pe teren, nu are coordonate cunoscute, pentru el dorim să determinăm coordonatele X și Y.
Măsurători:
Pentru măsurarea direcțiilor din punctul P către punctele vechi A, B și C sunt folosite instrumente de precizie. Cu ajutorul acestor direcții se determină unghiurile α și β.
Dorim să determinăm, pe baza coordonatelor punctelor vechi vizate și a unghiurilor α și β determinate, coordonatele X și Y ale punctului nou P.
Relații utilizate:
Ecuațiile celor 3 drepte care trec prin punctul P și respectiv A(XA,YA), B(XB,YB) și C(XC,YC):
(5.1)
Se observă din figură, că:
(5.2)
Se introduc relațiile (5.7) în relațiile (5.6) și se obține:
(5.3)
Sistemul (5.8) este un sistem de 3 ecuații cu 3 necunoscute: , și . Acest sistem se poate rezolva prin metoda substituției, și după mai multe calcule se ajunge la următoarea relație:
(5.4)
Putem determina orientările celorlalte vize, funcție de și de unghiurile α și β :
(5.5)
Cunoscând orientările de la punctele vechi la punctul nou și coordonatele punctelor vechi, prin metoda intersecției simple înainte, se pot determina coordonatele punctului nou.
(5.6)
(5.7)
5.7. Îndesirea rețelei de sprijin prin drumuiri.
Drumuirile au scopul de a îndesi rețeaua de puncte cu coordonate cunoscute, necesare ridicărilor topografice.
În principiu la drumuire se pleacă de pe un punct cu coordonate cunoscut, din rețeaua geodezică sau determinat prin intersecții, și se determină pe parcurs un număr de puncte noi, punctul final al drumuirii fiind tot un punct cu coordonate cunoscute.
Atât la plecare cât și la închiderea drumuirii este necesar să se vizeze cel puțin un punct cu coordonate cunoscute pentru a putea transmite orientarea și a calcula neînchiderile pe orientare.
Drumuirea este o linie poligonală frântă, în care poziția reciprocă a punctelor este determinată prin măsurarea distanțelor și unghiurilor între punctele de frângere ale traseului.
Drumuirile se pot clasifica după mai multe criterii:
1. După grad:
Primară sau principală: este drumuirea executată între două puncte ale rețelei geodezice de sprijin sau între puncte care au fost foarte bine determinate;
Secundară: se sprijină pe cel puțin un punct din drumuirea primară iar punctul de închidere a drumuirii este tot un punct din drumuirea principală sau un punct cu coordonate bine determinate.
Terțiară: se sprijină pe cel puțin un punct al drumuirii secundare iar punctul de închidere este un punct din drumuirea principală sau secundară sau un punct din rețeaua geodezică.
2. După forma traseului.
Drumuire cu două capete: la aceasă drumuire se disting mai multe variante în funcție de numărul punctelor cu coordonate cunoscute vizate din cele două capete;
Figura nr.5.11. Drumuire cu două capete.
Drumuire închisă pe punctul de plecare sau drumuire cu circuit închis;
Figura nr.5.12. Drumuire închisă pe punctul de plecare.
Drumuire suspendată sau în vânt: la aceasta este necesar ca drumuirea să se execute și întors pentru a avea închidere pe punctul de plecare;
Figura nr.5.13. Drumuire în vânt.
Drumuire cu punct nodal.
Figura nr.5.14. Drumuire cu punct nodal.
Executarea unei drumuiri este condiționată de respectarea unor condiții și anume:
punctele de drumuire să fie fixe, între ele să existe vizibilitatea reciprocă și să fie situate cât mai în apropierea punctelor de detalii ce urmează a fi ridicate;
distanța între punctele de drumuire poate varia între 30 și 300 m însă în medie între 80-120 m și 150 m;
în intravilan lungimea laturilor unei drumuiri să nu depășească 2 000 m iar în extravilan 3 000 m;
numărul laturilor unei drumuiri variază între 15-18, dar poate ajunge până la 30.
În teren se vor efectua următoarele operații:
Măsurarea direcției de referință către cel puțin un punct al rețelei geodezice de stat;
Măsurarea lungimii laturilor de drumuire se realizează cu aparatura electro-optică, distanțele se măsoară, dus-întors, eroarea de măsurare admisă fiind în funcție de precizia instrumentului folosit;
Măsurarea unghiurilor verticale în fiecare punct de stație în ambele poziții ale lunetei, atât spre punctul din spate, cât și spre punctul din față al traseului poligonal;
Unghiurile orizontale se determină din direcțiile măsurate în fiecare punct de stație;
Din punctele de stație de pe traseul drumuirii se poate aplica metoda radierii în vederea ridicării topografice a punctelor de detaliu.
La birou se vor efectua următoarele operații în vederea compensării drumuirii planimetrice:
Compensarea orientărilor – prin care se determină eroarea de neînchidere unghiulară pe orientări, corecția unghiulară și aplicarea acesteia în mod progresiv. În final se calculează orientările definitive compensate;
Compensarea coordonatelor relative ∆X și ∆X – se calculează neînchiderile pe axe X și Y, corecția de neînchidere în funcție de lungimea totală a drumuirii care se aplică apoi coordonatelor relative pentru fiecare latură a drumuirii rezultând coordonatele relative definitive compensate;
Calculul coordonatelor absolute definitive ale punctelor de drumuire (stație) – se calculează pe baza coordonatelor punctului de sprijin din care se construiește drumuirea planimetrică și a coordonatelor relative definitive.
“Randamentul net superior, precizia ridicată, omogenă, asigurată de echivalența determinării distanțelor și unghiurilor, șansele minime de a greși cuplate cu posibilitățile de verificare eficiente a măsurătorilor direct pe teren, precum și scăderea prețului de achiziționare la un nivel acceptabil, conduc la recomandarea clară de folosire a stațiilor totale în exclusivitate pentru efectuarea drumuirilor.”
5.8. Metoda radierii.
Această metodă constă în determinarea, pentru raportarea pe plan, a coordonatelor punctelor de detaliu. Radierea se folosește atunci când punctele se află în jurul unui punct cu coordonate cunoscute, care poate să fie punct din drumuire sau punct de triangulație, la distanță de maxim 150 m (figura 5.5).
Se vor măsura lungimea înclinată de la punctul radiat la punctul de stație, unghiul de pantă spre punctul radiat și unghiul orizontal făcut de latura drumuirii (101-102) cu direcția punctul radiat. Dacă distanțele au fost măsurate direct, se vor aplica toate corecțiile cunoscute.
Etapa de calcule de birou cuprinde fie raportarea punctelor în coordonate polare, situație în care se folosesc unghiurile orizontale măsurate în teren și lungimile reduse la orizont, fie cu aceste valori se vor calcula coordonate rectangulare pentru punctele radiate.
În acest ultim caz este nevoie să se calculeze orientările către punctele radiate cu relații de forma:
(5.8)
iar lungimile înclinate să fie reduse la orizont cu relația:
(5.9)
Figura nr.5.15. Metoda radierii.
Cu aceste valori, se calculează pentru fiecare punct în parte, creșterile de coordonate:
(5.10)
și coordonatele rectangulare față de punctul de stație:
(5.11)
Practic, este posibil ca aceste puncte radiate să fie măsurate simultan cu determinările în vederea realizarea drumuirii planimetrice. Coordonatele pentru punctele radiate se vor calcula după calculul și compensarea drumuirii planimetrice. Când un punct radiat este determinat din două stații de drumuire diferite, putem spune că acel punct este radiat dublu.
Precizia metodei radierii este condiționată de erorile de măsurare a coordonatelor polare.
5.9. Calculul suprafețelor.
Calculul suprafețelor se va face respectându-se prevederile și toleranțele cuprinse în Normativul C-110-69. Compensarea suprafețelor parcelelor, aflate în interior, se va efectua prin costrângere pe suprafața totală determinate din coordonatele punctelor limitei incintei.
Suprafețele de teren cuprinse în planurile generale, ce intervin în ocuparea cu construcții și instalații a terenurilor societăților comerciale, se vor calcula în conformitate cu prevederile STAS nr. 7468-68 și se vor însuma după următoarea clasificare: suprafața incintei, suprafața construită, suprafața aferentă rețelelor, suprafața aferentă căilor de transport, suprafața liberă.
Procedeele de calcul a suprafețelor diferă în funcție de natura datelor de măsurători, care la rândul lor depind de performanțele mijloacelor tehnice și tehnologiilor utilizate.
Aceste procedee se pot grupa astfel:
procedee numerice:
analitic;
trigonometric;
geometric;
procedee grafice:
măsurători grafice;
măsurători grafico-mecanice.
Atunci când toate punctele caracteristice ale poligonului au coordonatele rectangulare cunoscute se folosește procedeul analitic de calcul, ca de exemplu, dacă luăm un poligon cu vârfurile 1, 2, 3, 4 ale căror coordonate rectangulare sunt , , , ,, , , .
Figura nr.5.16. Calculul suprafețelor.
Din figura de mai sus se deduce formula de calcul analitic al suprafeței care se prezintă sub forma:
(5.12)
Dacă generalizăm pentru un poligon din n puncte formula generală devine:
(5.13)
f
5.9.1. Utilizarea programului Mapsys pentru calculul suprafețelor.
Operația de generare a topologiei reprezintă principalul pas pentru edificarea unui Sistem Informațional Geografic bazat, prin definiție, pe obiecte topologice validate din punct de vedere geometric și logic. Operația este aplicată întregii lucrări, respectiv tuturor insulelor. Funcția de topologie crează obiecte topologice din elementele grafice primare (punct, linie, polilinie, text/număr cadastral), generându-se un tabel primar în baza de date Microsoft Access MDB a lucrării, care va conține elementele numerice și de identificare ale obiectelor topologice.
Topologia este generată întotdeauna pentru stratul curent dar elementele grafice primare ale obiectelor topologice din stratul curent se pot afla în straturi diferite, care se vor preciza de către utilizator. Mai mult, aceleași elemente grafice pot fi componente ale mai multor tipuri de obiecte topologice. Această funcționalitate permite reducerea redundanței elementelor grafice, nefiind necesară crearea elementelor grafice noi atunci când acestea se suprapun cu unul deja existent.
Baza de date poate fi editată la meniul Fereastra baza de date.
Pentru actualizarea topologiei deja existente pe una sau mai multe porțiuni de lucrare, se poate utiliza funcția Extras.
Se pot crea trei tipuri de topologie, având atribute primare specifice.
Punct: număr punct și coordonate;
Linie: număr linie și lungime;
Poligon: număr cadastral, suprafața, perimetrul, cota medie a punctelor poligonului.
Lungimile respectiv suprafețele se calculează luând în considerare lungimea arcelor de cerc și suprafețele segmentelor de cerc (dacă există).
Tabelul 5.5. Calculul suprafețelor.
5.10. Evaluarea proprietății imobiliare.
Cea mai bună utilizare:
Stabilirea celei mai bune utilizări presupune considerarea a două ipoteze:
analiza proprietății ca teren liber;
analiza proprietății cu terenul ocupat cu construcții.
Analizând cele două ipoteze și comparându-le rezultă următoarele:
în cazul terenului liber: fiind vorba de un teren din intravilan, într-o zonă cu blocuri de locuințe în stare bună, fapt ce nu justifică cea mai bună utilizare – terenul liber;
în cazul terenului cu construcții: conform planului urbanistic utilizările premise sunt limitate – locuințe.
Pornind de la cele enumerate mai sus, se poate afirma că cea mai bună utilizare este utilizarea actuală atât din punct de vedere al amplasării, prevederilor planului urbanistic, cât și din punct de vedere al vecinătăților – zonă agricolă.
În cadrul acestui raport pentru estimarea valorii de piață a fost utilizată metoda capitalizării directe (chiriei).
Conform Standardelor Internaționale de Evaluare valoarea de piață este: “suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.”
5.10.1.Metoda capitalizării directe.
Această metodă face poarte din grupa metodelor de randament și permite evaluarea unui imobil din punct de vedere al randamentului acestuia. În determinarea valorii de randament se ia în considerare capacitatea imobilului de a produce venituri, imobilul fiind considerat ca o sursă generatoare de profit.
Spre deosebire de metoda costului, metodele de randament nu urmăresc determinarea valorii proprietății prin însumarea valorii de reconstrucție a tuturor obiectelor ce compun activul respectiv (metoda costului), ci abordează proprietatea ca un tot unitar, o sursă generatoare de profit.
Metoda se bazează pe principiile fundamentale ale evaluării:
previzionarea și anticiparea schimbării;
cererea și oferta;
substituția;
factorii externi.
Metodele de randament presupun capitalizarea veniturilor pe baza unor formule matematice. În cazul de față venitul de la care se pornește este chiria practicată în cazul unor spații similar cu cel evaluat.
Capitalizarea acestui venit presupune transformarea veniturilor viitoare estimate în valori prezente, în acest fel fiind posibilă determinarea valorii actuale a proprietății.
Transformarea venitului în valoare a proprietății se face cu ajutorul ratei de capitalizare. Rata de capitalizare este utilizată în aplicarea acestei metode ca un divizor al veniturilor nete. Rata de capitalizare este o rată reală – ea nu conține componenta inflațională a creșterii anuale a venitului anual supus capitalizării, adică a formei de venit care este transformată în valoare a proprietății.
Chiria aleasă a ținut cont de amplasament, forma și dimensiunile traseului.
5.10.2. Fișa de calculul pentru stabilirea valorii proprietății prin metoda capitalizării directe.
Metodele de randament reprezintă una dintre cele trei mari categorii de abordări în evaluarea unei proprietăți imobiliare. Aceste metode pornesc de la premisa că proprietatea evaluată reprezintă o sursă de profit. Privită din acest unghi proprietatea este abordată din punct de vedere al veniturilor pe care acesta le poate genera.
În mod concret metodele de randament presupun actualizarea sau capitalizarea câștigurilor și utilizează tehnici de analiză a capacității beneficiare a proprietății.
Prin capitalizare sau actualizare se transformă veniturile viitoare în valori prezente pe baza cărora se estimează valoarea de randament actuală a proprietății.
Pentru imobilul supus evaluării în prezenta lucrare s-a utilizat metoda capitalizării directe.
În cazul de față, venitul de la care se pornește este chiria practicată în cazul unor proporietăți imobiliare similae cu proprietatea evaluată.
Transformarea venitului în valoare a proprietății se face cu ajutorul ratei de capitalizare. Rata de capitalizare este o rată reală – ea nu conține component inflaționist a creșterii anuale a venitului anual supus capitalizării, adică a formei de venit care este transformată în valoare a proprietății.
Formula de calcul a valorii de randament este:
(5.14)
Unde:
VNE este venitul net din exploatare;
c este rata de capitalizare.
Estimarea venitului net din exploatare pe care-l poate genera această proprietate a pornit de la următoarele premise:
venitul brut din exploatare s-a determinat ținând cont de ocuparea integrală a imobilului, fără pierderi de neocupare sau neplata la timp a chiriei;
chiria solicitată de proprietar se va ralia chiriilor de pe piață. În zone similare celei în care este amplasat imobilul, chiriile pentru proprietăți similare ca dimensiuni, grad de finisaj, stare de întreținere și dotări, se situează între 400 și 800 Euro/lună, aceste limite rezultă din informațiile culese de la fața locului, de la agențiile imobiliare și din presa scrisă. Estimăm că pentru proprietatea imobiliară supusă evaluării se poate obține o chirie de 500 Euro/lună;
din chiria brută se scad cheltuielile cu impozitul pe clădiri și teren și cu impozitul pe venitul din chirii estimate la – 20%/an, cotă ce include și pierderi din cauza neocupării. Menționăm că obligația privind plata cheltuielilor cu utilitățile revin chiriașului.
Obiectivul evaluat este un siloz prefabricat din tablă galvanizată, fundație din beton armat și învelitori din tablă cutată galvanizată. Capacitatea silozului este de 3 000 .
Venitul net de exploatarea este:
Tabelul 5.6. Fișă de calcul.
* 1 euro = 4,44 lei, curs BNR, la 27.05.2015.
* Valorile nu conțin TVA.
V = 399 600 lei;
V = 90 000 euro pentru 1 euro= 4,44 lei curs BNR la data de 27.05.2015.
CONCLUZIE.
Scopul acestei lucrări îl constituie înscrierea unei investiții de silozuri în cartea funciară precum și evaluarea acestora.
Înscrierea actualizării informațiilor tehnice se face ținând seama de Ordinul Directorului General al ANCPI nr.700 / 09.07.2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, articolul 95, aliniatul (1) (2) și (3): “Documentația cadastrală de actualizare informații tehnice este documentația prin care se realizează actualizarea oricărei informații textuale și grafice ale imobilului înscris în sistemul integrat de cadastru și carte funciară și poate fi realizată prin una sau mai multe operațiuni de: înscriere/radiere construcții, modificare limită de imobil, modificare suprafață, actualizare categorii de folosință/destinații, repoziționare, descrierea dezmembrămintelor dreptului de proprietate pentru o parte din imobil și actualizarea oricăror informații tehnice cu privire la imobil.
Prin cererea de actualizare informații tehnice pot fi efectuate simultan toate operațiile enumerate mai sus.
Cu ocazia soluționării cererilor de actualizare informații tehnice în cărțile funciare în care s-a înscris atât suprafața rezultată din măsurători cât și suprafața din act, se va păstra doar suprafața din măsurători.”
Valoarea terenului, este un concept economic, care poate fi majorat sau micșorat, în urma efectuării unei analize asupra amplasamentului, respectiv descrierii acestuia, precum și analiza caracteristicilor vecinătăților.
După efectuarea evaluării imobilului studiat, a rezultat valoarea unui siloz ca fiind 90000 Euro. Această valoare a fost determinată prin metoda capitalizării directe. Scopul lucrari a fost determinarea valorii adevarate a imobilului.
În încheiere, aș dori să subliniez faptul că înregistrarea dreptului de proprietate asupra imobilelor este o obligație legală: „Fondul funciar și, în mod corespunzător, dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale trebuie înregistrate în documentele de evidență funciară și de publicitate imobiliară prevăzute de lege” (Legea nr. 18/1991 + completări). Nerespectarea acestei obligații, deși nu este sancționată în mod direct prin lege, poate avea diverse efecte negative, atât pentru proprietarii imobilelor, cât și pentru autoritățile statului, care se folosesc de evidențele cadastrale din punct de vedere tehnic, juridic și economic.
Lista figurilor.
Figura nr.4.1. Polul proiecției steregrafice 1970……………………………………………………………52
Figura nr.5.1. Poziția imobilului în Eterra (Sistemul național de evidență a proprietăților)..55
Figura nr.5.2. Imobilul în urma întăbulării……………………………………………………………………56
Figura nr.5.3. Silozurile din localitatea Tulca……………………………………………………………….56
Figura nr.5.4. Părțile componente ale unui siloz cu fund plat………………………………………….57
Figura nr.5.5. Stația totală LEICA TC 407……………………………………………………………………58
Figura nr.5.6. Calarea grosieră a instrumentului cu nivela sferică………………………………….59
Figura nr.5.7. Calarea fină cu ajutorul nivelei torice……………………………………………………..59
Figura nr.5.8. Harta digitală obținută cu ajutorul programului Mapsys…………………………..69
Figura nr.5.9. Distribuția corectă a vizelor la intersecția înapoi……………………………………..70
Figura nr.5.10. Intersecția simplă înapoi – procedeul Delambre………………………………………71
Figura nr.5.11. Drumuire cu două capete……………………………………………………………………..74ua
Figura nr.5.12. Drumuire închisă pe punctul de plecare…………………………………………………74ua
Figura nr.5.13. Drumuire în vânt…………………………………………………………………………………75
Figura nr.5.14. Drumuire cu punct nodal……………………………………………………………………..75
Figura nr.5.15. Metoda radierii…………………………………………………………………………………..77
Figura nr.5.16. Calculul suprafețelor…………………………………………………………………………..79
Lista tabelelor.
Talelul 5.1. Puncte vechi folosite………………………………………………………………………………….60
Tabelul 5.2. Puncte noi……………………………………………………………………………………………….60
Tabelul 5.3. Carnet de teren………………………………………………………………………………………..60
Tabelul 5.4. Inventarul de coordonate…………………………………………………………………………..65 Tabelul 5.5. Calculul suprafețelor………………………………………………………………………………..80
Tabelul 5.6. Fișă de calcul…………………………………………………………………………………………..87
Bibliografie.
Boș, Nicolae. Cadastru general. Editura All Beck, București, 2003.
Pădure, Ioniță. Cadastru funciar. Editura RISOPRINT, Cluj-Napoca, 2005.
Tămăioagă. Gheorghe și Tămăioagă Daniela. Cadastru general și cadastru de specialitate. Editura Matrix Rom, București, 2005.
Mihăilă, M. Corcodel GH. și Chirilov I. Cadastru general și publicitate imobiliară – Bazele și lucrările componente. Editura Ceres, București, 1995.
Olaru. Gheorghe și Măndicescu. Vasile. Cadastru funciar. Editura Ceres, București 1978.
Mancia, Aurora. Evaluări imobiliare. Editura Universității din Oradea, 2009.
Mancia, Aurora. Bonitarea și evaluare terenurilor. Editura Treira, Oradea, 2001.
Novac. Gheorghe. Cadastru general. Editura Mirton, Timișoara, 2007.
Șuba. Ștefan. Cadastru general – Note de curs.
http://geoportal.ancpi.ro/geoportal/imobile/Harta.html
http://www.scritub.com/stiinta/arhitectura-constructii/Ridicarea-detaliilor-planimetr174318517.php
http://www.scrigroup.com/casa-masina/constructii/PLANIMETRIE-Retele-de-sprijin-45338.php
https://www.mgtrade.ro/solutii/constructie-sistem-silozuri-cereale/
http://www.primariatulca.bihor.ro
http://www.topo-online.ro/ro/p_numerice/int_inapoi/descriere.php
***Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996 + completări.
***Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică + completări în art. 4,
***Legea nr. 215/2001 + completări, privind administrația publică, art.122, alin.2,
***Legea nr. 18/1991 a fondului funciar actualizată prin Legea 169/1997+ completări
***Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor + completări
Ordin al Directorului General al ANCPI nr. 700 / 09.07.2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară.
Ordonanța Guvernului Nr.43/97 și regimul lor juridic.
Cod civil actualizat.
Constituția României.
SECRETAR
Fotogafia 1. Tulca 751/A
Fotografia 2. Tulca 751/A
=== Bibliografie. ===
Bibliografie.
Boș, Nicolae. Cadastru general. Editura All Beck, București, 2003.
Pădure, Ioniță. Cadastru funciar. Editura RISOPRINT, Cluj-Napoca, 2005.
Tămăioagă. Gheorghe și Tămăioagă Daniela. Cadastru general și cadastru de specialitate. Editura Matrix Rom, București, 2005.
Mihăilă, M. Corcodel GH. și Chirilov I. Cadastru general și publicitate imobiliară – Bazele și lucrările componente. Editura Ceres, București, 1995.
Olaru. Gheorghe și Măndicescu. Vasile. Cadastru funciar. Editura Ceres, București 1978.
Mancia, Aurora. Evaluări imobiliare. Editura Universității din Oradea, 2009.
Mancia, Aurora. Bonitarea și evaluare terenurilor. Editura Treira, Oradea, 2001.
Novac. Gheorghe. Cadastru general. Editura Mirton, Timișoara, 2007.
Șuba. Ștefan. Cadastru general – Note de curs.
http://geoportal.ancpi.ro/geoportal/imobile/Harta.html
http://www.scritub.com/stiinta/arhitectura-constructii/Ridicarea-detaliilor-planimetr174318517.php
http://www.scrigroup.com/casa-masina/constructii/PLANIMETRIE-Retele-de-sprijin-45338.php
https://www.mgtrade.ro/solutii/constructie-sistem-silozuri-cereale/
http://www.primariatulca.bihor.ro
http://www.topo-online.ro/ro/p_numerice/int_inapoi/descriere.php
***Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996 + completări.
***Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică + completări în art. 4,
***Legea nr. 215/2001 + completări, privind administrația publică, art.122, alin.2,
***Legea nr. 18/1991 a fondului funciar actualizată prin Legea 169/1997+ completări
***Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor + completări
Ordin al Directorului General al ANCPI nr. 700 / 09.07.2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară.
Ordonanța Guvernului Nr.43/97 și regimul lor juridic.
Cod civil actualizat.
Constituția României.
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Înscriere Investiție Silozuri în Cartea Funciară și Evaluarea Acestora (ID: 130243)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.