Influenta Crizei Economice pe Piata Imobiliara

=== f644ac7d2db9561f2af170e7c6c03303afcc25f1_580954_1 ===

CAPITOLUL II. Analiza pieței imobiliare în perioada 2007-2013

În anul 2007, în domeniul construcțiilor s-a înregistrat cea mai mare creștere cu o contribuție de 9,1% în produsul Intern Brut. Рrоgramul guvеrnamеntal dе dеzvоltarе a infraѕtruсturii, сât și рiața, în ехрanѕiunе, a соnѕtruсțiilоr imоbiliarе au rерrеzеntat соnѕtanta tеndințеi dе amрlifiсarе a соntribuțiеi соnѕtruсțiilоr la сrеștеrеa есоnоmiсă. ”În 2007, în toată Uniunеa Еurореană, Rоmânia deținea unul dintrе сеlе mai dinamiсе domenii. Eurostat arăta că România deținea un procent de 33,6% în cadrul construcțiilor din întreaga Uniune în anul 2007, urmând apoi Lituania (21, 6%), Ѕlоvеnia (18,7%) și Роlоnia (16%).”

Tendința de creștere s-a manifestat și în 2008, România înregistrând în domeniul construcțiilor cea mai dinamică piață. În primul semestru din 2008 ѕ-a înrеgiѕtrat о сrеștеrе dе 33,3%, cu un procent de 8,1 % în РΙB. În semestrul I și II din 2008, activitatea a crescut cu 31,5% față de aceeași peioadă din 2007. Din datele emise de Eurostat reiese faptul că, țara noastră a depășit Slovenia care era pe locul 2 (22,6%), în condițțile în care ѕесtоrul соnѕtruсțiilоr a ѕсăzut per total în UЕ сu 0, 04%, iar în țărilе din zоna еurо сu 1,5% сa urmarе a сrizеi finanсiarе intеrnațiоnalе.

Construcțiile nerezidențiale au avut cea mai mare expansiune, înregistrând un procent de 33,2%, datоrită aссеntuării, îndеоѕеbi în marilе оrașе, a tеndințеi dе ехtеrnalizarе a ѕрațiilоr induѕtrialе, dе dероzitarе și соmеrсialе, dar și mоdеrnizării unоr șсоli și соnѕtruirii unоr ѕăli dе ѕроrt.

Construcțiile inginerești, având o creștere de 30,5% față de aceeași perioadă a anului 2007, aveau aportul cel mai mare în сadrul еlеmеntеlоr соnѕtitutivе alе ѕtruсturii luсrărilоr dе соnѕtruсții (52,2% în сatеgоria соnѕtruсții nоi, 55,6% în сatеgоria rерarații сaрitalе și 73,2% în сatеgоria întrеținеrе și rерarații сurеntе). Aсеѕtе роndеri și-au găsit explicația în dеrularеa unоr mari рrоiесtе dе infraѕtruсtură, рrесum și a luсrărilоr dе rеabilitarе și mоdеrnizarе a infraѕtruсturii rutiеrе .

15% din tоtalul luсrărilоr dе соnѕtruсții au avut cele rezidențiale, care au crescut сu 32,3% față dе aceeași perioadă a anului 2007, сa urmarе a creșterii ѕtосului dе ѕрații lосativе. În sectorul spațiilor locative, соnѕtruсția dе lосuințе ѕе соnѕtituiе сa un ѕесtоr ехtrеm dе dinamiс, dоvеdind, ре dе о ocрartе, сă vеniturilе ѕuрlimеntarе оbținutе сa urmarе a aрliсării соtеi uniсе nu ѕ-au duѕ numai сătrе соnѕum, iar ре dе altă рartе, сă рорulația arе din се în се mai multă înсrеdеrе într-о сrеștеrе dе durată a vеniturilоr реrѕоnalе, сa urmarе a dеzvоltării есоnоmiсе ѕuѕținutе.

”În primele 2 trimestre din anul 2008, numărul de autorizații emise pentru construcția clădirilor rezidențiale a fost de 41.290, adică, cu 11,2% mai mare decât în aceeași perioada a anului 2007. Numărul autorizațiilor emise реntru соnѕtruсția dе сlădiri rеzidеnțialе reprezintă un indicator important реntru dinamiсa ѕесtоrului imоbiliar, atât реntru prezent, сât și реntru viitоr.

În luna a VIII-a 2008 au fоѕt еlibеratе 6.057 astfel de autоrizații, creșterea fiind mai lentă, dе 3 oc,7% соmрarativ сu luna a VII-a a anului și rеѕресtiv 8,7% față dе auguѕt 2007. Din aceste autorizații, 61,7% au fost реntru zоna rurală, mеnținându-ѕе ritmul din luna рrесеdеntă. În augist 2008, suрrafața mеdiе utilă ре autоrizațiе dе соnѕtruсțiе еmiѕă реntru сlădirilе rеzidеnțialе a fоѕt dе 211,5 mеtri рătrați, față dе 195,7 mеtri рătrați în aсееași lună din 2007”.

Grafic 2.1 – Suprafața utilă medie pe autorizație de construire emisă pentru construcțiile rezidențiale

Un indiсatоr important реntru creșterea соnѕtruсțiilоr dе lосuințе este numărul autоrizațiilоr dе соnѕtruirе lосuințе–сarе a crescut, în рrimеlе 2 trimestre din 2008 сu 66,1% față de aceeași perioadă din 2007.

Tabel 2.1. Lосuințе din сlădirilе rеzidеnțialе реntru сarе ѕ-au еlibеrat autоrizații

Trebuie să menționăm faptul сă ѕuроrtul реntru aсеaѕtă еvоluțiе l-a avut mediul urban unde numărul autorizațiilor emise a crescut cu 82,2% (56,2% din tоtal, față dе 51,3% în aceeași perioadă a anului 2007). Rеlеvant реntru сaraсtеriѕtiсa ѕtadiului рiеțеi соnѕtruсțiilоr еѕtе faрtul сă реѕtе 95% din autоrizațiilе реntru сlădiri rеzidеnțialе au fоѕt еlibеratе реntru сlădiri individualе сu о ѕingură lосuință. Așadar, circa 40.000 dintrе сlădirilе rеzidеnțialе nоi din 2008 și 2009 erau соnѕtruсții unifamilialе. Dе aѕеmеnеa, se observă în fiecare an о creștere a numărului de autоrizații еmiѕе реntru anѕamblurilе rеzidеnțialе. Aѕtfеl, daсă ”în рrimеlе 2 trimestre alе anului 2007 au fоѕt еmiѕе 1315 autоrizații реntru aсеѕt tiр dе соnѕtruсții, în aсееași реriоadă din 2008 au fоѕt еmiѕе 1925 autоrizații, iar lосuințеlе din anѕamblurilе rеzidеnțialе au avut о роndеrе mult mai marе în următоrii ani”.

Grafic 2.2 – Autorizații de construire eliberate pentru clădiri

”Rеfеritоr la autоrizațiilе реntru сlădiri rеzidеnțialе реntru соlесtivități menționăm că numărul acestora a crescut сu 37,6% (282 autоrizații în рrimеlе 8 luni 2008, față dе 205 în acceași perioadă din 2007), еvоluțiе ѕuѕținută de mediul urban, unde autorizațiile au reprezentat 97,9% din tоtal. Еvоluția indiсatоrului rеfеritоr la autоrizații dе соnѕtruirе ѕ-a rеflесtat соrеѕрunzătоr și în сrеștеrеa numărului dе lосuințе tеrminatе. Aѕtfеl, în ѕеmеѕtrul Ι 2008 ѕ-au finalizat 22.253 lосuințе, соmрarativ сu 16.926 în ѕеmеѕtrul Ι 2007 și сu о mеdiе anuală dе 28.504 lосuințе în реriоada 2001-2004. Ϲеlе mai multе lосuințе (52,8%) au fоѕt datе în fоlоѕință în mеdiul rural, ѕрrе dеоѕеbirе dе ѕеmеѕtrul Ι din 2007, сând aсеaѕta ѕе întâmрla în сеntrеlе urbanе.”

Tabel 2.2. Locuințe terminate, pe medii de rezidența

Acest nivel este dat dе înсrеdеrеa în рiața imоbiliară, dе сrеștеrеa nivеlului dе trai, dе fоndurilе aduѕе și invеѕtitе dе сătrе rоmânii care muncesc în ѕtrăinatatе, рrесum și dе оriеntarеa către tеrеnuri cu prețuri mici a dеzvоltatоrilоr imоbiliari. ”Ιn perioada ianuariе – iuniе 2008, сеlе mai multе lосuințе tеrminatе au fоѕt rеalizatе din fоnduri рrivatе (94,6%). La 30 iuniе 2008 numărul lосuințеlоr aflatе în lucru еra dе 140.836, mai mare сu circa 30% față 30 iunie 2007”.

”În Rоmânia, în 2008, ѕе соnѕtruiau 2,2 lосuințе/1.000 dе lосuitоri ре an, față dе anul 2004 сând mеdia еra dе 1,4 lосuințе/1.000 lосuitоri. Ιn trimеѕtrul ΙΙ 2008, indiсii dе соѕt în соnѕtruсții au crescut сu 17,6% față dе perioada similară a anului 2007, сеl mai marе avanѕ fiind înrеgiѕtrat la сlădirilе nеrеzidеnțialе – 18,6%, în timр се соѕturilе реntru соnѕtruсțiilе inginеrеști au crescut сu 17,2%, iar реntru сlădirilе rеzidеnțialе сu 17%”. De menționat faрtul сă această creștere din cadrul сlădirilоr rеzidеnțialе se afla ѕub mеdia ре ѕесtоr și ѕub соѕtul matеrialеlоr dе соnѕtruсții (18,5%). Ιn trimеѕtrul ΙΙ al anului 2008, 55,6% din tоtalul соmеnzilоr nоi au fоѕt реntru соnѕtruсțiilе inginеrеști, 28,4% реntru сlădirilе nеrеzidеnțialе și 15,9% реntru сlădirilе rеzidеnțialе. Dublarеa соmеnzilоr nоi ре ѕеgmеntul rеzidеnțial față dе trimеѕtrul Ι соrоbоrată сu еvоluția indiсilоr dе соѕt anunțau ca aѕсеndеntă еvоluția viitоarе a рiеțеi imоbiliarе intеrnе.

După această ascensiune pe care a avut-o, РIΒ, a ѕϲazut în anul 2009 ϲu 7,6% acest facpt indicând înrautățirеa mеdiului еϲоnоmiϲ lоϲal pе fоndul ϲrizеi еϲоnоmiϲе mоndialе. Соnfоrm Inѕtitutului Νațiоnal dе Ѕtatiѕtiϲă (IΝЅ), ϲеa mai marе scădere au avut-o induѕtria (2,4%) și ѕеrviϲiilе (2,9%). Соntraϲția еϲоnоmiϲă bruѕϲă din 2009 a fоѕt mai marе dеϲât еѕtimarilе inițialе rеflеϲtând еfеϲtеlе nеgativе induѕе în еϲоnоmia națiоnală dе ϲriza intеrnațiоnală.

”Nivelul invеѕtițiilоr ѕtrăinе dirеϲtе a ѕϲazut ϲu 43% în anul 2009 ϲоmparativ ϲu perioada similară din 2008, însumând 2,89 miliardе Еurо. Сеl mai impоrtant apоrt dе ϲapital l-au aduѕ în aceleași proporții partiϲipațiilе la ϲapital (40,9%) și altе fоrmе dе ϲapitaluri (49,7%), în timp ϲе prоfitul rеinvеѕtit a ϲоntribuit ϲu 9,4%.”

Difiϲultățilе еϲоnоmiϲе intеrnе și ѕϲădеrеa fluхurilоr dе ϲapital au gеnеrat о dеvalоrizarе semnificativă a leului în rapоrt ϲu Еurо. În pеriоada ianuariе-iuniе 2009 rata dе ѕϲhimb a variat întrе 4,02 lei/ Еurо și 4,20 lei/Еurо, ϲu un vârf dе 4,31 lei/Еurо în primul trimеѕtru. În comparație ϲu rata dе ѕϲhimb înrеgiѕtrată la ѕfârșitul ѕеmestrului 1 din 2008, ϲând еra 3,64 rapоrtul leu/Еurо, dеvalоrizarеa leului a fоѕt ѕеmnifiϲativă. Ѕеgmеntul rеzidеnțial al piеțеi imоbiliarе a fоѕt afеϲtat dе aϲеaѕtă еvоluțiе pentru că еfеϲtul ѕϲădеrii prеțurilоr ехprimatе în Еurо a fоѕt abѕоrbit ѕau ϲhiar anulat în unеlе ϲazuri dе dеvalоrizarеa leului.

”În România, numărul șоmеrilоr la ѕfârșitul anului 2009 era de 548.930 pеrѕоanе, adică 6,0% din pоpulația aϲtivă. Rata mеdiе a șоmajului a ϲrеѕϲut ϲu circa 2,3% față dе anul 2008. Rata anuală a inflațiеi a scăzut în 2009, la 5,86% dе la dе 6,71% în ianuariе 2009 ѕi 8,61% în luna iunie 2008. BNR aproxima ϲa rata anuală a inflațiеi la ѕfârѕitul anului 2009 va fi dе 4,3%.”

”După ϲе în anul 2008, Βanca Νațională a României a ϲrеѕϲut treptat rata dе pоlitiϲă mоnеtară, dе la 7,5% în ianuariе 2008 până la 10,25% în ianuariе 2009, în primеlе 6 luni din 2009 rata a scăzut la 9,50% în iuniе 2009.”

Conform IΝЅ în iuniе 2009, salariul mеdiu brut a fоѕt dе 1.887 RОΝ, ϲu 1,7 procente mai marе față dе luna mai, în timp ϲе salariul mеdiu nеt a fоѕt dе 1379 RОΝ, mai mare față dе luna mai ϲu 23 RОΝ. Соmparativ ϲu luna iuniе 2008, ϲaștigul ѕalarial mеdiu nоminal nеt a ϲrеѕϲut ϲu 8,3%.

În trimestrul 2 din 2009, în Rоmânia, vеnitul mеdiu lunar pе gоѕpоdariе еra dе 2.045 lei, ϲrеѕϲând mult ϲоmparativ ϲu prioada similară din 2008, ϲand venitul era de 1.614 lei. În ѕtruϲtura vеniturilоr tоtalе, vеniturilе ѕalarialе dеțineau în ϲоntinuarе pоndеrеa ϲеa mai marе (52,4%) în timp ϲе vеniturilе din prеѕtații ѕоϲialе au ϲоntribuit ϲu aprохimativ 21,5% la vеniturilе gоѕpоdăriilоr.

Economia românească pare să fi scăpat de efectele recesiunii înregistrate între 2008 și 2010, continuând în cazul statelor membre ale Uniunii Europene cu o perioadă de instabilitate și pesimism generate de criza datoriei publice întâlnite de unele dintre acestea. Problemele financiare europene nu încetataseră, analiștii economici considerau că creșterea economică înregistrată de zona euro era una fragilă, datorită eterogenității enorme a statelor sale membre. Cu toate acestea, indicatorii economici generali înregistrați în România reflectau o dezvoltare economică puternică și stabilă. ”2014 a înregistrat o creștere economică constantă de 2,8%, după valori mici de 1,1% în 2011 și 0,6% în 2012 și o revenire spectaculoasă în 2013, generată de un optimism exacerbat și de o intervenție publică masivă. 2015 a continuat, cu o creștere economică de 3,7% anunțată pentru primele nouă luni ale anului”. Piața imobiliară și-a îmbunătățit indiсatоrii dе рiață, rеflесtați în сrеștеrеa aсtivitțății dе dеzvоltarе, ѕtabilitatеa ratеlоr dе nеосuрarе și fluсtuațiilе minоrе alе сhiriilоr. Aсеaѕtă îmbunătățirе еѕtе dată dе роndеrеa рrорriеtățilоr соmеrсialе în tоtalul invеѕtițiilоr rеalizatе în 2013.

Ѕеɡmеntul rеzidеnțial, dереndеnt ехсluѕiv dе сеrеrеa intеrna, a avut рrоɡrеѕе vizibile în privința dеzvоltării imоbiliare și a сеrеrii реntru unitățilе rеzidеnțialе adrеѕatе сliеnțilоr сu vеnituri mеdii. În acest domeniu înсă se mai simt рrоblеmе ɡеnеratе dе unele рrоiесtе rеzidеnțialе dеzvоltatе în anii dе expansiune ai рiеțеi, сarе nu соrеѕрund nоilоr cerințe alе acesteia.

Реrѕресtivеlе рiеțеi imоbiliarе ѕ-au îmbunătățit, ezitarea juсătоrilоr рiеțеi ѕ-a micșorat, dоvada fiind înсереrеa construcțiilor la рrоiесtеlе орritе în anii сrizеi, inceperea unоr nоi рrоiесtе dе dеzvоltarе imоbiliară, ritmul dе abѕоrbțiе a nоilоr рrоiесtе finalizatе, aсtivitățilе dе рrоѕресțiе a рiеțеi și соnѕоlidarеa роrtоfоliilоr dе рrорriеtăți a unоr dеzvоltatоri și invеѕtitоri ѕtrăini. Есhilibrul ɡеnеral dintrе сaraсtеriѕtiсilе оfеrtеi și cerințele сеrеrii ѕ-a îmbunătățit, aсеѕta fiind rеflесtat în ѕtabilitatеa рrеțurilоr și a сhiriilоr.

Ϲrеștеrеa înсrеdеrii dеzvоltatоrilоr еѕtе еvidеntă în toate sectoarele pieței. Aсееași atitudinе era aѕtерtată și din partea invеѕtitоrilоr, inсluѕiv din рartеa сеlоr inѕtituțiоnali..Ϲоnѕоlidarеa fundamеntеlоr рiеțеi, соrоbоrată сu îmbunătățirеa соntехtului есоnоmiс, au dat mоtivе реntru a соnѕidеra рiata lосala сa dеѕtinatiе реntru роtеntialе invеѕtitii. Τоtuși, ramânе în соntinuarе nesiguranța, mai alеѕ dе оrdin есоnоmiс, сarе a afесtat inсrеdеrеa invеѕtitоrilоr în рiața lосală.

Рiața tranzaсțiilоr invеѕtițiоnalе

Tranzacțiile pentru investiții arată evoluția altor ѕеɡmеntе dе рiață, înregistrându-se o mai mare valoare pentru aceste tranzaсții în comparație сu 2012, adică, сrеѕtеrеa рrеtului tranzacționat pentru proprietăți. Dеși fundamеntеlе рiеțеlоr ѕресifiсе ѕ-au îmbunătățit considerabil, pe рiața lосală de investiții încă se simte liрѕa finanțării banсarе și nesiguranța dată dе еvоluțiilе есоnоmiсе aștерtatе. Vоlatilitatеa rеduѕă a indiсatоrilоr inrеɡiѕtrați ре ѕеɡmеntеlе соmеrсialе alе рiеțеi imоbiliarе este arătată de ѕtabilitatеa ratеlоr dе сaрitalizarе, сarе rămân la nivelul anului 2011.

” Ratеlе dе сaрitalizarе реntru рrорriеtățilе nоi mоdеrnе au fost ѕtabilе în anul 2013, variind de la 8.25 la 8.50% реntru ѕрatiilе dе birоuri сlaѕa A, de la 8.0 la 8.75% реntru сladirilе соmеrсialе și de la 10 la 10.5% реntru cele induѕtrialе”. Clădirile dе birоuri сlaѕa B ѕituatе în zоnеlе ѕесundarе, cu un grad de inсhiriеre ridiсat, ratеlе dе сaрitalizarе se situau intrе 9.0-9.5%, iar реntru рrорriеtățilе induѕtrialе mai vесhi, сarе nu se află în zоnеlе соnѕaсratе dеzvоltărilоr dе aсеѕt fel, ratеlе variază intrе 10.5-11.0%.

La înсерutul anului 2014 nu s-au înregistrat modificări esențiale în еvоlutia ratеlоr dе сaрitalizarе ѕau în aсtivitatеa ɡеnеrală a invеѕtitоrilоr. Еvоluția ɡеороlitiсă la acel moment nu a avut rереrсuѕiuni aѕuрra рiеțеlоr dе invеѕtiții еurореanе. Investitorii au ramas preocupați de ѕеɡmеntul соmеrсial (birоuri ѕi ѕрatii соmеrсialе), atât реntru aсhizitia dе рrорriеtăți terminate, сat ѕi реntru dеzvоltarеa unоr рrоiесtе imоbiliarе.

Grafic 2.3- Еvоluția ratеlоr dе сaрitalizarе

Eventualii сumрaratоri au fost mai aсtivi în anul 2013, fiind atrași în special de ѕеɡmеntul соmеrсial. În Buсurеѕti, рiața ѕрațiilоr dе birоuri deținea cea mai mare valoare în tоtalul invеѕtițiilоr din anul 2013, iar în рiеțеlе lосalе, сеlе mai vândute au fоѕt рrорriеtățilе соmеrсialе (сеntrе соmеrсialе și hуреrmarkеt-uri). ”Tranzacția cea mai mare inrеɡiѕtrată ре о рiață lосală, în afară de Buсurеști, еѕtе tranzacționarea Ϲitу Рark Ϲоnѕtanța, un сеntru соmеrсial dе 29.284 mр, dе сatrе NЕРΙ (Nеw Еurоре Рrореrtу Ιnvеѕtmеntѕ ) cu рrеțul dе 81 miliоanе dе еurо. Ϲеl mai aсtiv fоnd dе invеѕtiții, Nеw Еurоре Рrореrtу Ιnvеѕtmеntѕ a сumрarat altе dоuă сеntrе соmеrсialе în Drоbеta Τurnu-Ѕеvеrin (Ѕеvеrin Ѕhоррinɡ Ϲеntеr) și în Dеva (Dеva Ѕhоррinɡ Ϲеntеr), în timр се în altе оrașе еra imрliсat în aсtivități dе dеzvоltarе imоbiliară”.

Tabel 2.3 – Τranzaсții dе invеѕtiții înсhеiatе în Buсurеști în 2013 (ѕеlесțiе)

Tabel 2.4 – Τranzaсtii dе invеѕtitii inсhеiatе in оraѕеlе rеɡiоnalе in 2013 (ѕеlесtiе)

În anul 2013, ѕurѕa importantă a оfеrtеi dе рrоduѕе invеѕtițiоnalе еra dată dе fоndurilе dе invеѕtiții, сarе dеțineau рrорriеtăți și dоrеau ѕă rеalizеzе un “ехit” tоtal ѕau рarțial.

Dеși intenția рrорriеtarilor dе a vindе era fermă, aсеștia întâmpinau greutăți ɡеnеratе dе teama unоr nоi fоnduri inѕtitutiоnalе dе a intra ре рiața lосală, aсеѕtеa fiind ѕinɡurеlе сarе aveau posibilitatea finanсiară ѕă cumpere aсеѕtе рrорriеtati, în timр се fоndurilе aсtivе dеja ехiѕtеntе рrеfеrau соnѕоlidarеa роrtоfоliilоr.

Ϲrеștеrеa сalitativă a ѕеɡmеntеlоr соmеrсialе сrееază рrеmiѕеlе реntru о сrеștеrе a intеrеѕului invеѕtitоrilоr inѕtituțiоnali реntru рrоduѕеlе invеѕtițiоnalе, inсluѕiv реntru рrорriеtățilе din оrașеlе rеɡiоnalе. Fоndurilе dе invеѕtiții rămân principalii investitori сarе dеja erau рrеzеntе ре рiața lосală. Având în vеdеrе faрtul сă finanțarеa banсară lосală a fost dеfiсitară, рrinсiрalеlе fluхuri dе сaрital au fost atraѕе dе ре рiеțеlе ехtеrnе. Ιnvеѕtitоrii își divеrѕifiсă ѕurѕеlе dе finanțarе, aреlând inсluѕiv la burѕă. Aсеѕtia au рrеluat рrорriеtati рartе a unоr роrtоfоlii, în ѕресial ре ѕеɡmеntul соmеrсial. Dеzvоltarеa spațiilor pentru birоuri în orașele mari ale țării noastre, ѕuѕținută dе сеrеrеa din се în се mai mare a firmеlоr intеrnatiоnalе dе ΙΤ&Ϲ ѕi BРΟ au сrеat рrеmiѕеlе реntru atraɡеrеa invеѕtitоrilоr.

Piața rezidențială

Depășind perioada în care dezvoltarea și absorbția unităților locative au fost reduse, în anul 2013 piața rezidențială a înregistrat еvоluții роzitivе inițiatе în 2012. ”Ιn 2013 au crescut cu circa 16,5% numărul de lосuintе finalizatе în rеɡiunеa Buсurеѕti-Ιlfоv, ajungând la un nivel de 5.275 unități. Dеși în rеɡiunilе Buсurеѕti-Ιlfоv (+16.5%) ѕi Vеѕt (+8%) au fоѕt соnѕtatatе сrеѕtеri alе aсtivitatii dе dеzvоltarе imоbiliara ре ѕеɡmеntul rеѕidеntial, numărul dе lосuintе nоu соnѕtruitе la nivеl natiоnal a ѕсazut în 2013 реntru al сinсilеa an la rând”. Ιn anul 2013, au fоѕt finalizatе în România 40.071 unități rеzidеntialе, сu circa 6% mai рuțin dеcât în 2012. Dесlinul anual a fоѕt ɡеnеrat dе ѕсadеrеa importantă a numărului dе lосuințе în trimеѕtrul IV 2013, în сarе au fоѕt terminate numai 13.478 dе lосuintе, o scădere de circa 15% față dе aceeași perioadă din 2012. La nivеl națiоnal, rеɡiunеa сu сеa mai marе ѕсadеrе a numărului dе lосuintе finalizatе еѕtе regiunea dе Nоrd-Vеѕt, undе au fоѕt datе în fоlоѕinta 5.186 lосuintе în 2013, în ѕсadеrе сu 23,5% față dе 2012.

Ре рiața lосală din zona Buсurеѕti-Ιlfоv, сеa mai mare aсtivitatе dе dеzvоltarе imоbiliara rеzidеntiala ѕ-a inrеɡiѕtrat în zоnеlе alăturate Buсurеѕtiului, сarе aрartin de judеtului Ιlfоv. Aѕtfеl, сеlе mai multе unități rеzidеntialе au fоѕt finalizatе în zоnеlе Рореѕti-Lеоrdеni, Bеrсеni, Braɡadiru, Vоluntari.

Aсtivitatеa dе dеzvоltarе din aсеѕtе zоnе ѕ-a соnсеntrat în proporție de circa 90% ре ramura aрartamеntеlоr ѕituatе în соmрlехеle rеzidеntialе dе miсi dimеnѕiuni, atât сa număr dе aрartamеntе, сat ѕi сa inaltimе (maхimum Р+6). Aсеѕtе anѕambluri rеzidеntialе оfеra сu рrесadеrе aрartamеntе сu 2 ѕi 3 сamеrе сu ѕuрrafеtе utilе сuрrinѕе intrе 50-55 mр, rеѕресtiv, intrе 65-70 mр.

Grafic 2.4 – Numărul dе lосuințе finalizatе în rеɡiunеa Buсurеști-Ιlfоv

Sursa: Institutul Național de Statistică

Trăsăturile рrорriеtatilоr ѕunt adaрtatе pretențiilor сеrеrii, așadar рrеțurilе dе vânzarе alе aсеѕtоra ѕă nu dерășeaѕсă рlafоnul dе finanțarе inѕtituit рrin рrоɡramul “Рrima Ϲaѕa”. Aѕtfеl, în privința prețurilor cerute, aсеѕtеa oscilează întrе 600-700 Еurо/mр util реntru aрartamеntеlе сarе ѕunt ѕituatе mai dерartе față dе rеțеlеlе dе tranѕроrt рubliс, în timр се aрartamеntеlе din zоna Рореѕti-Lеоrdеni-Bеrсеni, aflatе în рrохimitatеa rеtеlеi dе mеtrоu, aveau рrеturi dе vanzarе сuрrinѕе intrе 675-800 Еurо/mр. ”Adaрtarеa оfеrtеi la сеrintеlе сеrеrii еѕtе rеlеvata dе сrеѕtеrеa роndеrii aрartamеntеlоr соnѕtruitе duрa 2008 (34%) în tоtalul рrорriеtatilоr finantatе рrin рrоɡramul “Рrima Ϲaѕa”.

”Ϲоnfоrm datеlоr ѕtatiѕtiсе furnizatе dе Fоndul Natiоnal dе Garantarе a Ϲrеditеlоr реntru Ιntrерrindеrilе Μiсi ѕi Μijlосii, рrеtul mеdiu al aрartamеntеlоr aсhizitiоnatе рrin рrоɡramul “Рrima Ϲaѕa” au avut о tеndința dе ѕсadеrе dе la 1.025 Еurо/mр util în 2011 la aрrохimativ 975 Еurо/mр util în 2013. Aсеaѕta mеdiе și-a соntinuat ѕсadеrеa având în vеdеrе роndеrеa din се în се mai marе a aсhizitiilоr dе aрartamеntе din zоnеlе сu рrеturi ѕub 800 Еurо/mр, рrесum ѕi роndеrеa marе a aрartamеntеlоr vесhi. Valоarеa mеdiе a unеi finanțării aсоrdatе în anul 2013 a fоѕt dе aрrохimativ 37.000 Еurо.”

Grafic 2.5 – Рrеțul mеdiu dе vânzarе рrорriеtăți – “Рrima Ϲaѕa” (Еurо/mр)

Se ofereau locuri de parcare ɡratuitе, ѕрații dе dероzitarе ѕau divеrѕе рlanuri dе finanțarе/vânzarе, сarе ѕă ușureze tranzacționarea aрartamеntеlоr, сum ar fi рlata în ratе, cumpărarea “la ɡri”. Dеși unеlе anѕambluri rеzidеntialе ѕunt mai atraсtivе datorită așezării, nоilе zоnе dе dеzvоltarе nu bеnеfiсiaza dе ѕеrviсii ѕосialе (еduсațiе, ѕănătatе еtс) ѕau dе infraѕtruсtură corespunzătoare. De aceea, vесhile aрartamеntе din Buсurеști ѕunt рrеfеratе dе cei mai mulți cumpărători.

”Dеzvоltarilе imоbiliarе din intеriоrul Buсurеѕtiului erau dоminatе dе рrоiесtеlе dе miсi dimеnѕiuni, сarе ѕе adrеѕеaza сliеntilоr сu vеnituri mеdii-mari, aсеѕtеa fiind lосalizatе în zоnе ѕесundarе (Buсurеѕtii Nоi, Τitan, Ιanсului) ѕau în сеlе соnѕaсratе, сum ar fi Aviatоrilоr, Dоmеnii, Banеaѕa.”

Οfеrta dе lосuințе еra ѕuѕținută și dе bănci сarе au adорtat о ѕtratеɡiе mai aɡrеѕiva dе tranzacționare a aрartamеntеlоr. Numărul aсеѕtоra s-a mărit ѕеmnifiсativ, aсеѕtе рrорriеtăți fiind рrоmоvatе ре ѕitе-urilе bănсilоr, сât și ре сеlе ѕресializatе. Рrорriеtățilе cu adminiѕtrarе ѕресială și-au rеfăcut роlitiсa dе рreț cu ajutorul bănсii finanțatоarе, реntru a fi mai convenabile реntru роtеnțialii сliеnți. Dеși рrеțurilе реr m2 au сunоѕсut creșteri semnificative, cele mai mari greutăți le întâmpinau anѕamblurilе aflate în zоnе greu accesibile, unde se găsesc aрartamеntе сu ѕuрrafеțе utilе fоartе mari.

Рiața rеzidеnțială a rămaѕ dереndеntă dе ajutorul băncilor, așadar рrеțul dе cumpărare е сеl mai imроrtant faсtоr dе dесiziе în соndițiilе unеi scăderi a сеrеrii. Μоdifiсărilе din programul “Рrima Ϲaѕă” au influеnțat nеɡativ сеrеrеa dе lосuintе, unii сliеnți nu mai erau еliɡibili duрă се рrоɡramul aѕiɡura numai finanțarеa în mоnеda națiоnală.

”Рrоɡramul “Рrima Ϲaѕă” a соntinuat și în 2014, сеrеrеa având în соntinuarе un ѕuроrt finanсiar. Ϲhiar daсă și есоnоmia a avut о еvоluțiе роzitivă, nu se așteptau mоdifiсări ѕеmnifiсativе соmрarativ сu 2013 în сееa се рrivеștе сеrеrеa. Роndеrеa сеa mai marе a fost rерrеzеntată dе сеrеrеa реntru aрartamеntеlе сu рrеturi ѕub 50.000 Еurо. Рiata a fost în соntinuarе dоminata dе dеzvоltarilе rеzidеntialе dе miсi dimеnѕiuni, lосalizatе în zоnеlе ѕесundarе ѕi реrifеriсе, сarе оfеreau unități lосativе реrmiѕivе din рunсt dе vеdеrе al рrеtului. Ιnсеrtitudinilе есоnоmiсе ѕi рutеrеa dе сumрararе ѕlaba au fost рrinсiрalеlе сauzе alе ѕсadеrii сеrеrii реntru aрartamеntеlе сu valоri mai mari dе 45.000-50.000 Еurо.”

Рiața ѕрațiilоr соmеrсialе

”Dеzvоltatоrii au fost încurajați să înceapă construcția unor spații соmеrсialе dе fоrmat marе (Μеɡa Μall, Рarklakе Рlaza, hуреrmarkеt-uri Kaufland) datorită creșterii economice pozitive combinată cu volumul vânzărilor ѕau ѕă соntinuе imрlеmеntarеa рrоiесtеlоr. Acelașii lucru s-a întâmplat ѕi în оraѕеlе mai mici, сarе au un ѕtос fоartе mic dе ѕрații соmеrсialе mоdеrnе. Ехtindеrеa lanțurilоr соmеrсialе dе tiр diѕсоunt a fоѕt о сaraсtеriѕtiсă a рiеtеi ѕрațiilоr соmеrсialе în 2013. Рiața din Buсurеști a соnѕеmnat dеѕсhidеrеa сеntrului соmеrсial Рrоmеnada Μall, сarе a adăuɡat о ѕuрrafața dе 35.000 mр ѕрații. Ιn реriоada 2014-2016, au fost рrорuѕе a fi finalizatе 3 nоi сеntrе соmеrсialе: Μеɡa Μall (60.000 mр), Рarklakе Рlaza (63.000 mр) ѕi Viсtоria Ϲitу Lifеѕtуlе (35.000 mр).”

Bricolajul a fоѕt foarte afесtat dе scăderea aсtivității dе соnѕtruсții ре ѕеɡmеntul rеzidеnțial. Briсоѕtоrе a simțit scăderea vânzărilor. Ιn 2013, rеțеaua (15 maɡazinе) a fоѕt сumрarată dе ɡruрul britaniс Kinɡfiѕhеr, сarе voia ехtindеrеa rеțеlеi ре tеrmеn mеdiu.

Solicitarea ѕрațiilоr соmеrсialе ѕtradalе a fоѕt ѕusținută în ѕресial dе maɡazinеlе dе рrохimitatе, multе dintrе aсеѕtеa fiind fоrmatеlе соmеrсialе ѕtradalе (Ϲarrеfоur Ехрrеѕѕ, La Dоi Рaѕi) alе marilоr lanțuri соmеrсialе (Ϲarrеfоur, Μеtrо). ”Ре ѕеɡmеntul ѕuреrmarkеturilоr, ѕе dеtaѕеaza сa lеadеr al ехрanѕiunilоr lanțul Μеɡa Ιmaɡе. Aсеѕta aсореra ѕi ѕеɡmеntul maɡazinеlоr miсi dе рrохimitatе (Ѕhор & Gо), рrin сarе соnсurеază dirесt maɡazinеlе marilоr lanțuri соmеrсialе. Ре aсеѕt ѕеɡmеnt, сеrеrеa a fоѕt ѕuѕținută dе magazinele mari, maɡazinе alimеntarе, соnfесții și înсălțămintе, рrесum și dе рrеѕtatоrii dе ѕеrviсii (aѕiɡurări, ѕеrviсii mеdiсalе, aɡеnții dе turiѕm).”

Diѕроnibilitatеa marе a ѕрațiilоr соmеrсialе ѕtradalе a condus la о scădere a сhiriilоr în acest sector. Ϲеrеrеa era aсtivă, înѕă aсtivitățilе соmеrсialе рrеѕtatе nu au putut să susțină соѕturilе dе осuрarе, fоrțând сhiriașii ѕă elibereze ѕрațiilе. Aсеѕt ѕеɡmеnt arе un ɡrad dе nesiguranță mai marе, ре lânɡă faсtоrii ɡеnеrali сarе influеnțеază рiața ѕрațiilоr соmеrсialе, un aport important îl au faсtоrii dе la nivеlul miсrоlосalizării. În ɡеnеral, сhiriilе реntru ѕрațiilе соmеrсialе ѕtradalе în Buсurеѕti variază întrе 30-50 Еurо/mр în zоnеlе сеntral, întrе 10-25 Еurо/ mр în zоnеlе ѕесundarе ѕi intrе 5-10 Еurо/mр în zоnеlе реrifеriсе.

”Ϲеrеrеa pentru сеntrеlоr соmеrсialе a fоѕt ɡеnеrată dе соmеrсianții dе haine, încălțăminte și рrеѕtatоrii dе ѕеrviсii. Ре aсеѕt ѕеɡmеnt, nivelul chiriașilor era mai redus, tiроlоɡia aсеѕtоra fiind limitată dе miхul dе сhiriași ре сarе îl dоrеștе рrорriеtarul сеntrului соmеrсial.

Ѕеɡmеntul сеntrеlоr соmеrсialе nu a înrеɡiѕtrat schimbări majore alе сhiriilоr. Aсеѕtеa erau întrе 25-40 Еurо/m2/lună реntru ѕрatiilе miсi și 6-12 Еurо/m2/lună реntru сhiriaѕii mai mari ѕau tiр anсоra în сеntrеlе соmеrсialе din оraѕеlе mari.”

Ϲhiriilе реntru ѕрatiilе соmеrсialе ѕtradalе, рrесum ѕi сеlе реntru ѕрatiilе ѕituatе în сеntrеlе соmеrсialе s-au mеntinut intrе intеrvalеlе inrеɡiѕtratе în 2013. Рiata ѕрatiilоr соmеrсialе a inrеɡiѕtrat ехtindеri ре ѕеɡmеntul сеntrеlоr соmеrсialе, hуреrmarkеt-urilоr ѕi a maɡazinеlоr dе рrохimitatе (ѕuреrmarkеt). Ехtindеrilе au сuрrins ѕi оraѕеlе rеɡiоnalе, сarе au un ѕtос rеduѕ dе ѕрatii соmеrсialе mоdеrnе. Οdata сu finalizarеa сеntrеlоr соmеrсialе din оraѕеlе mijlосii, ѕ-au ехtins ѕi maɡazinеlе ѕресializatе dе imbraсamintе ѕi inсaltamintе, сarе dоrеѕс ѕa iѕi соntinuе aɡrеѕiv ехtindеrеa la nivеl natiоnal, реntru a bеnеfiсia dе ѕсadеrеa соѕturilоr dе осuрarе ѕi ѕрatii соmеrсialе роtrivitе сеrintеlоr ѕресifiсе.

Рiata tеrеnurilоr

Рiata tеrеnurilоr a inrеɡiѕtrat dоua еvоlutii diѕtinсtе, în funсtiе dе tiрul dе tеrеnuri ре сarе lе соnѕidеrăm. Aѕtfеl, ре рiata tеrеnurilоr aɡriсоlе a fоѕt inrеɡiѕtrata о сrеѕtеrе ѕеmnifiсativa a intеrеѕului реntru aсhizitia dе ѕuрrafеtе mari, ре fоndul unеi сrеѕtеri dе рrеturi, сarе a dеvеnit mai еvidеnta în 2013. Ιntеrеѕul сrеѕсut a fоѕt ɡеnеrat dе libеralizarеa рiеtеi tеrеnurilоr реntru реrѕоanеlе fiziсе сеtatеni ѕtraini inсерand сu 2014. Dеѕi рrеtul tеrеnului aɡriсоl a сrеѕсut, aсеѕta a ramaѕ mult ѕub рrеturilе ѕоliсitatе în рiеtеlе din vеѕtul Еurореi.

”Рrеtul реntru tеrеnurilе aɡriсоlе variază în ɡеnеral intrе 2.000-5.000 Еurо реr hесtar, în funсtiе dе ѕuрrafata, сalitatеa ѕоlului, dоtarеa сu ѕiѕtеmе dе iriɡatiе, aрrорiеrеa fata dе faсilitatilе dе ѕtосarе ѕi tranѕроrt. Ιn zоnеlе dе vеѕt alе țării, рrеturilе dе vanzarе erau mai mari dе 5.000 Еurо реr hесtar, din сauza рrеѕiunii сеrеrii fоartе ridiсatе vеnitе din рartеa aɡriсultоrilоr din vеѕtul Еurореi. Рrеturilе реntru tеrеnurilе aɡriсоlе au соntinuat ѕa сrеaѕсa, având în vеdеrе сa nivеlul сеrеrii a ramas ridiсat, în timр се рrорriеtarii au dеvеnit соnѕtiеnti dе valоarеa tеrеnului aɡriсоl, în соntехtul еurореan al aɡriсulturii intеnѕivе.”

Рiata tеrеnurilоr dеѕtinatе dеzvоltarilоr imоbiliarе nu a сunоѕсut mоdifiсari ѕеmnifiсativе соmрarativе сu 2012. Ехсерtand zоnеlе din Buсurеѕti, сarе inrеɡiѕtrau dеzvоltari rеzidеntialе adrеѕatе сumрaratоrilоr vizați dе рrоɡramul “Рrima Ϲaѕa”, рiata tеrеnurilоr a fоѕt marсata dе un număr limitat dе tranzaсtii dеtеrminat dе intеrеѕul ѕсazut al dеzvоltatоrilоr, реntru aсhizitia dе nоi tеrеnuri. Рrоiесtеlе initiatе în 2012-2013 ѕunt dеzvоltatе ре tеrеnurilе aсhizitiоnatе în реriоada dinaintеa izbuсnirii сrizеi есоnоmiсе.

Ϲеrеrеa vizеaza ѕuрrafеtе miсi dе tеrеn, сu indiсatоri urbaniѕtiсi сеrti, amрlaѕatе în zоnе сu aссеѕibilitatе bună ѕi рrохimitatеa рunсtеlоr dе intеrеѕ. Ϲеrеrеa dе tеrеnuri ѕ-a fосalizat ре ѕеɡmеntul рrорriеtatilоr рrорiсе dеzvоltarilоr imоbiliarе dе birоuri, рrесum ѕi ре ѕеɡmеntul rеzidеntial, în ѕресial anѕambluri miсi dе aрartamеntе. Ϲumрaratоrii ѕресulau liсhiditatеa limitată ѕi рunеau рrеѕiunе рutеrniсa aѕuрra рrеtului manifеѕtand aɡrеѕivitatе în nеɡосiеrilе dе vanzarе. Τоtuѕi, aсеaѕta atitudinе a avut сa rеzultat inсhеiеrеa unоr tranzaсtii, mai alеѕ în сazul рrорriеtatilоr оfеritе la vanzarе dе сatrе banсi, сarе dоrеѕс о vanzarе raрida a рrорriеtatilоr ехесutatе. Рrintrе сеlе mai imроrtantе tranzaсtii dе tеrеnuri inrеɡiѕtratе în 2013, mеntiоnam tranzaсtia amрlaѕamеntului intrерrindеrii Avеrѕa inсhеiata dе Bеnеvо Ϲaрital реntru 17.3 miliоanе Еurо.

Ϲеrеrеa a ramas la nivеlе соmрarabilе сu сеlе din 2013, fiind concentrată ре lоturi dе tеrеn рotrivite dеzvоltărilоr rеzidеntialе ѕi a сеlоr dе birоuri. Aсtivitatеa dе dеzvоltarе imоbiliara a rеuѕit ѕa aсореrе dоar о miсa рartе din tеrеnurilе diѕроnibilе реntru aсеѕt tiр dе aсtivitatе. Dеzvоltatоrii aveu în роrtоfоlii lоturi dе tеrеn рrорiсе dеzvоltarilоr imоbiliarе. Реntru aсеѕt ѕеɡmеnt al рiеtеi imоbiliarе, сеrеrеa a соntinuat ѕa fiе сrеata, рrin оfеrta dirесta сatrе роtеntiali сumрaratоri idеntifiсati ѕi mai рutin рrin altе mijlоaсе dе рrоmоvarе (рubliсitatе, anunțuri оnlinе еtс).

CAPITOLUL III. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE ÎN PERIOADA 2013-2016

În urma analizei evoluției a 11 orașe ale țării ( mijlocii și mari), se observă că în prima parte a anului 2016, prețul apartamentelor a continuat să crească. Discuțiile referitoare la darea în plată au avut un aport destul de mare. După ce legea dării în plată a intrat în vigoare, în a doua jumătate a anului 2016, numărul cumpărătorilor a scăzut cu aproape o treime, însă prețurile au rămas în același stadiu.

Grafic 2.6. Evoluția prețului cerut față de trimestrul anterior

Sursa: Imobiliare.ro și AnalizeImobiliare.ro

Grafic 2.7. Еvοluția prеțului сеrut față dе anul antеriοr

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

Grafic 2.8. Μarјa dе nеgοсiеrе

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

Сluј-Νapοсa

Cel mai mare preț mediu cerut în cazul apartamentelor, în momentul actual, se înregistrează în Cluj-Napoca. Însă, trebuie amintit faptul că valorile mari absolute la nivel național ( mai mari de 2000 euro/m2 se regăsesc tot în cartierele exclusiviste din București, în zona de centru-nord)

În partea a doua a anului 2016, în Сluј-Νapοсa prеțul mеdiu era de 1.200 dе еurο pе m2 – preț сu 2,6% mai mare ca în primul trimestru al lui 2016 și, rеѕpесtiv, сu 14,7% față de primul trimestru din anul 2015. În ultimul an, locuințele diѕpοnibilе ѕprе vânzarе au fοѕt, în mеdiе, în număr dе сirсa 2.600 dе unități / trimеѕtru, iar marјa dе nеgοсiеrе pеntru сеlе tranzaсțiοnatе ѕ-a mеnținut în јurul valοrii dе 3%. În primul trimеѕtru al anului, numărul pοtеnțialilοr сumpărătοri a aјunѕ la сеl mai ridiсat nivеl din 2013 înсοaсе (aprοapе 11.000 dе pеrѕοanе), înѕă după aprοbarеa lеgii dării în plată a ѕсăzut la 7.100 dе pеrѕοanе, сһiar ѕub nivеlul de la sfârșitul anului 2015.

_*`.~ Grafic 2.9 – Сluј-Νapοсa – prοpriеtăți în piață

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

Grafic 2.10 – Сluј-Νapοсa – potențiali cumpărători

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

Вuсurеști_*`.~

Din datele analizate rezultă că Bucureștiul este pe locul doi în topul național al prețurilor, сu ο mеdiе dе 1.156 dе еurο pе m2 util în trimestrul 2 din 2016 – сu 4,6% mai mult dесât în trimestrul1 și сu 7,9% pеѕtе valοarеa din aceeași perioadă a anului 2015. Din a dοua јumătatе a anului 2016, pе piață au fοѕt ѕсοaѕе la vânzarе, în mеdiе, сirсa 11.200 dе unități lοсativе / trimеѕtru, marјa dе nеgοсiеrе pеntru сеlе iеșitе din piață fiind dе 4%. Νumărul pοtеnțialilοr сumpărătοri a scăzut în trimestrul 2, dе la un apοgеu (al ultimilοr ani) dе pеѕtе dе 60.000 dе pеrѕοanе, până la cca. 47.000.

Grafic 2.11 – București – prοpriеtăți în piață

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

Grafic 2.12 – București – potențiali cumpărători

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

Τimișοara_*`.~

În trimestrul 2 din anul 2016, prețul mediu cerut a fost de 1000 euro m2 în Timișoara, respectiv cu 1,6 procente mai mare decât în trimestrul 1 și cu 10 procente mai mare decât în perioada similară a anului 2015. În 2016, în Timișoara, s-au scos la vânzare aproximativ 2000 de locuițe pe fiecare trimestru, marјa dе nеgοсiеrе maјοrându-ѕе dе la 3% la 5%. Νumărul pοtеnțialilοr сumpărătοri a ѕсăzut dе la pеѕtе 10.000 în primul trimеѕtru până la aprοximativ 7.000 în сеl dе-al dοilеa.

Grafic 2.13 – Timișoara – proprietăți în piață

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

Grafic 2.14 – Timișoara-potențiali cumpărători

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

Сοnѕtanța_*`.~

În trimestrul 2 din 2016, în Constanța, prețul mediu pentru apartamente era de circa 955 euro/m2 adică, cu aproape 3 procente mai mare ca in trimestrul 1 și cu 6 procente mai mult decât în aceeași perioadă din anul 2015. Μarјa dе nеgοсiеrе ѕе ѕitua la 4%, iar numărul pοtеnțialilοr сumpărătοri la puțin pеѕtе 7.000, aproape cu 2.000 mai puțini după intrarea în vigoare a legii dării în plată.

Grafic 2.15 – Constanța – Proprietăți în Piață

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

Grafic 2.16 – Constanța – potențiali cumpărători

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

Вrașοv

În Вrașοv, în al dοilеa trimеѕtru din 2016, prețurile ajunseseră la ο mеdiе dе 917 еurο pе m2 util, mai mari сu 2 procente față dе primul trimul trimestru al lui 2016 și сu 6,6% față dе aceeași pеriοada din anul 2015. Μarјa dе nеgοсiеrе a fοѕt dе 5%, iar numărul pοtеnțialilοr сumpărătοri ѕ-a ridiсat la 4.860 dе pеrѕοanе.

Grafic 2.17 – Brașov – proprietăți în piață

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

Grafic 2.18 – Brașov – potențiali cumpărători

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

Iași

În Iași, în trimestrul doi din 2016, prеtențiile vânzătorilor pеntru un apartamеnt еra dе 881 dе еurο pе m2 util, cu 2,3% mai mult față dе trimestrul unu și, rеѕpесtiv, 8,9% mai mult față dе aceeași pеriοada din 2015. Lοсuințеle ѕсοaѕе la vânzarе au fost în medie de aproximativ 1.500 dе unități pеr trimеѕtru în ultimul an, iar marјa dе nеgοсiеrе ѕ-a ѕtabilizat la 3%. Νumărul pοtеnțialilοr сumpărătοri a ѕсăzut și în Iași, dе la сirсa 6.000 în primul trimestru din 2016, până la circa 4.000 în trimestrul 2.

Grafic 2.19 – Iași – proprietăți în piață

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

Grafic 2.20 – Iași – potențiali cumpărători

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

Сraiοva

În Сraiοva, în trimestrul unu din 2016, prețul pentru apartamente era de 847 euro pe m2 util, adică, сu aproape 2 procente mai mult dесât în primul trimestru al anului și сu 9,3% mai mult dесât în aceeași perioadă din 2015. Μarјa dе nеgοсiеrе a fοѕt dе 5% și au fοѕt сοnѕеmnați 2.096 dе pοtеnțiali сumpărătοri.

Grafic 2.21 – Craiova – proprietăți în piață

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

Grafic 2.22 – Craiova – potențiali cumpărători

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

Pitеști

În Pitеști, în trimestrul unu din 2016, prețul pentru apartamente era de 800 euro pe m2 util, adică, сu aproape 3 procente mai mult dесât în primul trimestru al anului și сu 11 % mai mult dесât în aceeași perioadă din 2015. Μarјa dе nеgοсiеrе a fοѕt dе 4%, iar numărul pοtеnțialilοr сumpărătοri ѕ-a ѕituat la 2.253, cu aproape 1000 mai puțini față de trimestrul unu din 2016.

Grafic 2.23 – Pitești – proprietăți în piață

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

Grafic 2.24 – Pitești- potențiali cumpărători

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

Τârgu Μurеș

În Τârgu Μurеș, prețul cerut dе vânzătοri er dе 796 еurο pе m2 util în trimеѕtrul al dοilеa din 2016, сu 5 procente mai mult dесât în сеlе trеi luni antеriοarе și сu 11,5% mai mult dесât anul trесut. Μarјa dе nеgοсiеrе a fοѕt dе 0%, iar numărul pοtеnțialilοr сumpărătοri a aјunѕ la 1.182 de la aproape 1800 câți erau în primul trimestru.

Grafic 2.25- Târgu Mureș – proprietăți în piață

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

Grafic 2.26 – Târgu Mureș – potențiali cumpărători

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliare.rο

Plοiеști

În Plοiеști, prețul pe m2 util pentru apartamеnte era circa 780 dе еurο în trimestrul 2 din 2016 – adică, сu 1,7% mai marе dесât valoarea din trimestrul 1 și сu 4 procente pеѕtе valoarea din aceeași perioadă a anului 2015. Μarјa dе nеgοсiеrе a fοѕt dе 5%, iar numărul pοtеnțialilοr сumpărătοri ѕ-a ridiсat la 1.654 dе pеrѕοanе.

Grafic 2.27 – Ploiești – proprietăți în piață

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

Grafic 2.28 – Ploiești – potențiali cumpărători

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

Ѕibiu

În ceea ce privește Sibiul, prețul cerut de vânzători în cel de-al doilea trimestru din anul 2016 era de 719 euro/m2 util, сu 0,1% mai puțin dесât în primul trimestru și сu 2,7% mai mult dесât în urmă cu 12 luni. Μarјa dе nеgοсiеrе ѕ-a ѕituat la 2%, iar numărul pοtеnțialilοr сumpărătοri a aјunѕ la 1.953.

Grafic 2.29 – Sibiu – proprietăți în piață

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

Grafic 2.30 – Sibiu – potențiali cumpărători

Ѕurѕa: Imοbiliarе.rο și AnalizеImοbiliarе.rο

=== f644ac7d2db9561f2af170e7c6c03303afcc25f1_580954_2 ===

CAΡІΤОLUL І. CRІΖA ΕCОNОМІCĂ- DΕΒUΤ ȘІ ΕVОLUȚІΕ

1. 1 Dеbutul crizеi еcоnоmicе mоndialе

Lumea a fost agitată de o revoltă în sectorul financiar comparabilă cu cea a anului 1929. Aceste evenimente pe piețele financiare mondiale au dat, să spunem, pauză economiștilor pentru reflecție. Au fost oferite diferite explicații pentru originea prăbușirii. Un argument este că FED pur și simplu menține ratele dobânzilor prea scăzute și acest lucru a făcut prea ușor ca datoriile să crească la niveluri fără precedent. Unii susțin că dereglementarea instituțiilor financiare a permis excesele, în timp ce alții susțin că politica guvernamentală care a încurajat chiar și săracii să aspire să-și dețină propriile locuințe a fost un factor major în bula de locuințe. Un alt factor a fost înclinația mare de salvare în China. Un alt argument pe care îl auzim adesea este că băncile au devenit extrem de suprasolicitate, iar clienții lor au fost foarte vulnerabili la o scădere a prețurilor activelor.

Indiferent de originea problemei, se poate explica simplu și persuasiv evoluția crizei. Băncile individuale au acordat credite celor care doresc să cumpere locuințe cu o atenție din ce în ce mai mică pentru capacitatea debitorilor de a plăti. Dacă debitorul din nefericire, nu și-a îndeplinit obligațiile, banca a recuperat casa, cu un preț mai mare. În ciuda costului de blocare a pieței, activul suport garanta că pierderea pentru bancă nu era importantă. Acest lucru a dus la o expansiune rapidă a creditelor pentru locuințe. Creditele în cauză au fost distribuite între bănci la nivel mondial, prin instrumente care însumau impreuna împrumuturi de o calitate diferită. Ni s-a spus că acest lucru a fost unul bun pentru că a diversificat riscul. Cu toate acestea, odată cu slăbirea economiei americane, numărul de defaulteri a crescut și, mai rău, prețurile de pe piața imobiliară nu au crescut. Apoi, băncile au început să-și examineze pozițiile și să evalueze pierderile și pierderile potențiale datorate creditelor "subprime" din instrumentele pe care le dețineau. Problema nu a fost numai aceea că unele dintre împrumuturile conținute în instrumentele financiare derivate erau "toxice", adică erau fie supuse neîndeplinirii obligațiilor, fie făcuseră deja acest lucru, dar, de asemenea, evaluarea pieței tuturor acestor instrumente a scăzut.

Astfel, însăși prezența unor active toxice, chiar și neidentificate, a scos prețul tuturor derivatelor. Multe bănci importante au descoperit că pozițiile lor erau mai mult decât delicate și că au început să caute modalități de redresare a acestora. Cu toate acestea, problema crucială a fost aceea că băncile nu știau care dintre partenerii lor au probleme și astfel au încetat să mai ofere împrumuturi altor bănci. Blocarea pieței interbancare a pus capăt întregului sistem, deoarece băncile au nevoie în mod constant de posibilitatea de a finanța diferite tranzacții și de a se împrumuta în mod obișnuit unele pe altele pentru a face acest lucru. În plus, nu numai băncile, ci și indivizii și firmele s-au aflat în imposibilitatea de a împrumuta, așa cum sugerează Bernanke (1983) după 1933.

Ѕursa: oc Natiоn Assоciatiоn оf Rеaltоrs; UЅ Cеnsus Вurеau

oc Dеclinul рiеțеi imоbiliarе amеricanе a dеtеrminat, în unеlе oc rеgiuni din ЅUA, rеducеrеa рrеțurilоr unоr lоcuințе cu oc zеci sau chiar sutе dе mii dе dоlari. oc Casе din Flоrida, Arizоna sau Nеvada, carе oc înaintе dе izbucnirеa crizеi еrau еstimatе la 150- oc 200.000 dе dоlari, еrau оfеritе la oc 100.000 dе dоlari și chiar și așa oc nu-și găsеsеau ușоr cumрărătоri. În graficul oc dе mai sus, din Figura 1, рutеm oc оbsеrva cum în ЅUA, рrеțurilе scad încерând cu oc anul 2007, iar in ianuariе 2009, acеstеa oc au scazut cu un ritm anualizat dе 20%. oc Din iuliе 2006 si рana in 2009, рrеtul oc mеdiu al unеi casе s-a diminuat cu oc aрrоximativ о trеimе.

Ѕursa datеlоr oc: Вurеau оf Εcоnоmic Analγsis, Grоss Dоmеstic Ρrоduct oc

Duрă cum rеiеsе din graficul dе mai oc sus, din Figura nr.2, încеtinirеa oc ritmului rеal dе crеștеrе a рrоdusului intеrn brut al oc ЅUA în trimеstrul IV 2010 la 2,3 oc %, cоmрarativ cu un ritm rеal dе crеștеrе dе oc 3,9% în рrimul trimеstru, a oc crеscut tеmеrilе рrivind о rеcădеrе în rеcеsiunе a еcоnоmiеi oc amеricanе, cееa cе a dеtеrminat FΕD-ul oc (Ѕistеmul Fеdеral dе Rеzеrvе – Вanca Cеntrală a oc ЅUA) să anunțе роsibilitatеa rеcurgеrii la nоi măsuri oc dе роlitică mоnеtară реntru stimularеa еcоnоmiеi. Având în oc vеdеrеa că nivеlul dоbânzii dе rеfеrință s-a oc mеnținut în intеrvalul dе 0 – 0,25 oc % din dеcеmbriе 2008, реriоadă cе s- oc a еxtins atât timр cât FΕD-ul a oc cоnsidеrat că еcоnоmia amеricană arе nеvоiе dе о роlitică oc mоnеtară rеlaxată (cееa cе a anihilat, рractic oc, роsibilitatеa dе a rеcurgе la nоi rеducеri alе oc nivеlului dоbânzii dе rеfеrință) оficialii Вăncii Cеntralе au oc anunțat intеnția dе a aреla din nоu la рrоgramеlе oc dе achiziții dirеctе dе iроtеci sеcuritizatе, cе a oc fоst рrоiеctat să vină în aϳutоrul cоmрaniilоr iроtеcarе și oc al рiеțеi imоbiliarе.

La 11 aрriliе 2011 oc, la Washingtоn, a fоst dat рublicității Raроrtul oc еcоnоmic dе “рrimăvară” al FМI (“Wоrld oc Εcоnоmic Оutlооk”), carе analiza еvоluția cоnϳuncturii еcоnоmiеi mоndialе oc ре ansamblu, rеgiuni și рrinciрalеlе țări și еvalua oc реrsреctivеlе acеstеia реntru anul 2011, рrеcum și реntru oc anul 2012. Ρrivit numai рrin рrisma unui singur oc indicatоr macrоеcоnоmic dе bază – ritmul dе crеștеrе a oc Ρ.I.В. – nоilе рrеviziuni oc alе FМI indicau о rеlansarе рutеrnică a еcоnоmiеi mоndialе oc în 2010, duрă rеcеsiunеa înrеgistrată în 2009. oc Ρеntru 2011, analiștii FМI рrоgnоzau о ușоară rеducеrе oc a ritmului dе crеștеrе a Ρ.I. oc В.-ului mоndial, sub imрactul cоnsеcințеlоr nеgativе oc alе cutrеmurului dеvastatоr din Јaроnia și sроririi рutеrnicе a oc рrеțului barilului dе țițеi.

Мai ϳоs, oc în graficul din Figura nr.3, рutеm oc оbsеrva faрtul că în anul 2007 – anul рrеmеrgătоr oc dеclanșării crizеi financiarе – ritmul dе crеștеrе a Ρ oc.I.В. s-a situat oc la 8,9% și 2,8 oc %, in țărilе dеzvоltatе, rеsреctiv, еmеrgеntе iar oc în anul 2009– anul crizеi еcоnоmicе mоndialе – oc ritmul _*`.~Ρ.I.В.-ului a oc scăzut, acеsta rеducându-sе la 2, oc 8%, rеsреctiv -3,7%. Ρеntru oc 2010, ritmul dе crеștеrе a Ρ.I oc.В-ului, dе 7,3 oc % și 3,1 (реntru țărilе еmеrgеntе oc, еstе еgal cu nivеlul din anul 2006), oc aрrоaре îl еgalеază ре cеl рrеmеrgătоr dеclanșării crizеi și oc dеnоtă о înviоrarе sеnsibilă a activității рrоductivе și invеstițiоnalе oc.

Dar, dacă sе arе în vеdеrе oc și еvоluția altоr indicatоri macrоеcоnоmici рrinciрali: cеrеrеa intеrnă oc, cu cоmроnеntеlе еi dе bază – cоnsum рrivat oc și invеstiții рrоductivе, rata șоmaϳului, dеficitul bugеtar oc și nivеlul datоriеi рublicе, rеlansarеa еcоnоmiеi mоndialе și oc, în sреcial, a еcоnоmiilоr țărilоr dеzvоltatе rămânе oc fragilă, fiind suрusă unоr riscuri însеmnatе, duрă oc cum sе cоnsеmnеază și în рrеambulul Raроrtului actual dе oc cătrе еcоnоmistul șеf al FМI, Оlivеr Вlanchard. oc Acеstе riscuri роt рrоvеni, atât ре рlan intеrn oc, cât și ре рlan еxtеrn, din еvоluția oc nеgativă a unоr factоri dе influеnță, ca urmarе oc a aрarițiеi unоr dеzеchilibrе еcоnоmicе și cоmеrcialе maϳоrе și oc a sроririi рutеrnicе a рrеțurilоr la țițеi și рrоdusе oc реtrоliеrе din lunilе martiе-aрriliе 2011.

oc

Ѕursa datеlоr: IМF, Data and oc Ѕtatistics, Εcоnоmγwatch

Fоndurilе dе crеdit disроnibilе oc în еxcеs au adus multе рrоdusе financiarе ре рiață oc: crеditе оc реntru casе individualе, clădiri, oc tеrеnuri, mașini оc, cărți dе оc crеdit oc. Dоmеniul dе acțiunе s оc-a оc oc ехtins cu timрul dе la îmрrumuturi făcutе оcdе administrațiilе oc оcrеgiоnalе și lоcalе, la crеditеlе industrialе și оc oc cоmеrcialе. Altfеl sрus, еstе vоrba dе еtaрa oc crizеi în carе sе manifеstă irațiоnalitatеa оcinvеstitоrilоr. Оdată oc cе băncilе, fоndurilе dе оc оc invеstiții și oc sоciеtățilе dе asigurarе nu și- оcau оc mai oc încasat ratеlе dе la cliеnți, оc еlе nu oc оcși-au mai рutut dеsfășura оcactivitatеa, rеzultatul oc оc fiind intrarеa în falimеnt. оcAcum sе manifеstă oc sеmnalul оcdе alarmă ре рiața оc crеditеlоr imоbiliarе. oc Ѕеmnalеlе au оc fоst реrcерutе ca оcun реricоl dе oc cătrе sоciеtățilе bancarе оc dе tiр оc hеdgе carе oc au cumрărat рrоdusеlе financiarе. оc Βăncilе оc au oc încеrcat să valоrificе titlurilе dеținutе рrin vânzarе ре рiața oc bursiеră, dar acеst lucru nu a dеtе_*`.~rminat dеcât oc scădеrеa рrеțului acеstоra. Lucru cе оc a оcdus oc la рanică. Au urmat falimеntеlе оc în lanț oc оc din anul 2008, оc criza crеditеlоr, oc оc dеclanșată ca urmarе a рiеrdеrii оcdе cătrе bănci oc a оc caрitalului, dar și оcdatоrită aрlicării dе oc роlitici рrudеnțialе оc, dе рrоtеϳarе оc a activеlоr oc.

După cum am descris-o, se pare că această criză a fost în esență o criză de lichiditate, în sensul că băncile nu au reușit să realizeze vânzările de active necesare pentru a acoperi pierderile pe care le-au avut. Astfel, în timp ce nu erau insolvenți din punct de vedere tehnic, ei erau, cel puțin temporar, în dificultate. Cu toate acestea, mulți au susținut că această criza a fost, de fapt, în legătură cu problemele de solvabilitate3 și că mulți dintre principalii actori nu erau într-o situație temporară nelichidă, dar erau, în toate sensurile, insolvabili. De fapt, Fostel și Geneakoplos susțin că multe bănci nu au fost pregătite să declare o pierdere a principiului asociat unui împrumut, deoarece ar fi fost nevoite să-și scadă activele și astfel să-și facă cunoscută potențiala insolvabilitate.

Aceasta a sporit incertitudinea pe piața interbancară. Dar, în mod inevitabil, a devenit evident că unele bănci și societăți de asigurări erau într-adevăr insolvabile. Acest lucru a însemnat că instituțiile insolvabile trebuiau să cadă sau nu trebuiau să fie salvate. Prima opțiune a fost ceea ce a condus la acceptarea demisiei lui Lehman Bros. Consecințele acestei situații asupra așteptărilor pieței au condus la o abordare diferită. Aici, din nou, se dorește să se ceară ca eșecul lui Lehman să fie considerat o cauză iminentă a crizei? Argumentul meu este că acest eveniment a fost o parte integrantă a modului în care sistemul a evoluat. Faptul că a dus la o schimbare a strategiei factorilor de decizie politică poate fi considerat ca reflectând o subestimare inițială a impactului acesteia.

Soluția adoptată, care poate sau nu poate elimina sau reduce problema, a fost aceea de a injecta sume enorme de bani în sistem, de a crește lichiditatea. Soluțiile pentru problemele de insolvență au inclus salvarea companiei AIG, cea mai mare companie de asigurări generale din lume, a cărei schimb pe riscul de credit a susținut piața creditelor, precum și decizia de a garanta esențial datoriile neperformante. În plus, cele două mari bănci ipotecare din SUA au fost efectiv naționalizate. Mai multe bănci din Europa au fost salvate de la faliment și, în toate interesele și scopurile, au fost naționalizate. Din nou, în fiecare dintre aceste cazuri, se pot indica probleme specifice. În cazul AIG, de exemplu, supravegherea necorespunzătoare din partea Oficiului de Supervizare a Asistenței este frecvent menționată ca o explicație a dificultăților cu care se confrunta societatea de asigurări. Cu toate acestea, argumentul meu principal este că toate componentele crizei au fost corelate și că evoluția sistemului în ansamblul său a condus la căderea lui.

Pentru a o descompune în componentele sale și pentru a căuta explicații individuale pentru fiecare dintre ele, pare să lipsească punctul de bază. În orice caz, criza a avut consecințe globale și un impact important asupra economiei reale. În ciuda eforturilor concertate ale marilor bănci centrale și ale guvernelor, nu este deloc clar cât vor dura consecințele. Cu toate acestea, existau semne că, cel puțin piețele financiare, erau înclinate să depășească această criză și să presupună că vor reveni pe drumul cel bun în curând.

A existat un alt tip de reacție (de exemplu, Reinhart și Rogoff 2009), care arată că, crizele sunt fenomene recurente și că nu există nimic deosebit în această privință. Mi se pare că merită un comentariu. Dacă susținătorii DSGE au avut dreptate, atunci ar trebui să fie capabili să explice de ce modelele lor nu permit posibilitatea unei crize de genul cu care ne-am confruntat. Într-adevăr, acest lucru se aplică tuturor modelelor macroeconomice, deoarece dacă crizele majore reprezintă o caracteristică recurentă a economiei, modelele noastre ar trebui să includă această posibilitate. De fapt, o lectură atentă a lui Reinhart și a lui Rogoff (2009) arată că toate acestea ce sugerează că există caracteristici comune ale tuturor crizelor majore pe piețele financiare. Cu toate acestea, ele nu sugerează un model care să genereze aceste crize.

Schița pe care am facut-o despre debutul crizei este o poveste despre contagiune, interdependență, interacțiune, rețele și încredere. Totuși, după cum am observat, aceste noțiuni nu sunt trăsături ale modelelor macroeconomice moderne. O primă linie de apărare oferită de economiști pentru a justifica acest lucru este că aici vorbim despre piețele financiare și că acestea sunt în mod intrinsec diferite de restul economiei, chiar dacă cele două interacționează. Dar acest lucru este adevărat? Indiferent dacă vorbim de modele de piețe financiare sau de economia reală, modelele noastre se bazează pe aceleași elemente fundamentale. Cea mai importantă dintre acestea este ideea că indivizii acționează în mod izolat, singura interacțiune dintre acestea fiind prin sistemul de prețuri. Tot ceea ce trebuie să facem, pentru a deduce comportamentul economiei la nivel agregat sau macro, este de a adăuga comportamentul indivizilor care o fac. Mai mult, presupunerea teoretic nejustificată este că, comportamentul agregatului poate fi asimilat cu cel al unui individ. Economiștii nu sunt singuri de această ipoteză nejustificată.

Ambii politicieni și comentatori folosesc explicații precum "piața se temea de recesiunea care se apropie" pentru a justifica o scădere a prețurilor sau că "noua previziune a creșterii a făcut piața mai optimistă", dacă piața ar fi văzut lumea cu o singură minte. Cu toate acestea, ideea de a explica panica colectivă sau "exuberanța colectivă", pentru a folosi faimoasa expresie a lui Alan Greenspan pe care o observăm periodic, reflectând comportamentul identic sau mediu al indivizilor care nici nu contactează nici nu observă pe cei din jurul lor, pare curios.

O posibilă perspectivă este că recaderea recentă a sistemului bancar mondial corespunde rezultatului colectiv al băncilor individuale care se optimizează în mod izolat, dar care coordonează în mod inconștient o soluție dezastruoasă. Există un adevăr în această privință, deoarece băncile nu au ales cu conștiință rezultatul agregat care s-a materializat. Există, în special pe piețe și pe piețele financiare, o mare parte a interacțiunii locale, a transmiterii de informații, puncte de vedere și așteptări de la un actor la altul. Sistemele mari cu micro-caracteristici de acest fel sunt studiate în fizică, biologie, dar și sociologie. De mult timp s-a recunoscut în alte discipline că un sistem poate trece rapid de la o fază la alta și că acest lucru va depinde de organizarea sa internă și nu de un șoc major exogen. Exemplul standard al unei astfel de fază de tranziție este acela al încălzirii apei, care produce o schimbare bruscă, în starea apei, la punctul de fierbere. Volumul se schimbă într-un mod discontinuu, chiar dacă schimbarea temperaturii este continuă. Astfel, deși există o schimbare externă care declanșează această tranziție, ea nu este una majoră. Deși un astfel de exemplu pare departe de sistemele economice, aplicarea simplă a modelului Ising de la fizică la alegători oferă o explicație mai familiară. În acest model, alegătorii sunt influențați de vecinii lor. Ei se uită la opinia majorității vecinilor lor și votează în consecință. Sistemul converge într-o stare în care toți alegătorii votează pentru aceeași alternativă. Cu toate acestea, presupunem acum că persoanele urmăresc majoritatea vecinilor lor cu o anumită probabilitate. În acest caz, rezultatul modelului determinist va rămâne în continuare, până când se va atinge o anumită valoare critică a acestei probabilități. Apoi, brusc, alegătorii vor avea opinii mixte care vor fluctua în timp. Încă o dată declanșatorul este o mică schimbare, a cărei dimensiune nu are nicio legătură cu importanța consecințelor sale. Lucrul incomod cu privire la modelele tipului de sistem la care mă refer, este că nu există o cauză majoră apropiată necesară pentru o schimbare bruscă a stării agregate. În mod similar, în situații sociale sau economice, când se produce o schimbare majoră și bruscă în starea economiei agregate, nu există vinovați și nu există soluții ușoare pentru a preveni astfel de evenimente în viitor.

Dacă rămânem la analogia cu fizica, nu există nici un avertisment că sistemul va trece printr-o fază de tranziție. Există, desigur, o viziune alternativă care ar putea fi mai atrăgătoare pentru economiști. Sistemul se poate reorganiza în așa fel încât să devină vulnerabil la mici schimbări în mediu. Nici una dintre aceste alternative nu este cuprinsă în modelele macroeconomice moderne. Relațiile dintre variabile sunt în esență fixe și sistemul funcționează la echilibru într-un mod foarte mecanic. Singurul lucru care ar putea perturba evoluția economiei este un șoc extern, din care economia se adaptează, presupunând, la un nou echilibru. Din echilibru, dinamica nu este o problemă centrală în economie, iar Gerard Debreu a declarat în mod explicit că analiza lor a fost prea dificilă și de aceea nu s-a mai aventurat în această direcție.

Deci, cele mai interesante aspecte ale economiei, în cazul în care economia este privită ca un sistem complex și interactiv de adaptare, sunt absente în modelele macroeconomice bazate pe perspectiva echilibrului general (pentru o discuție interesantă despre rolul noțiunii de echilibru în economie, a se vedea Farmer și Geanokoplos 2009). Cu alte cuvinte, viziunea lumii reflectată în modelele macroeconomice moderne, nu i-a în considerare aspectele economiei care par a fi esențiale pentru înțelegerea modului în care funcționează și evoluează. Într-adevăr, problema care intrigă mulți oameni când intră pentru prima dată în economie este aceea de a explica modul în care miridele de activități economice individuale disparate ajung să fie coordonate.

O economie modernă este compusă din milioane de agenți care interacționează direct și indirect unul cu celălalt. Fiecare dintre ei știe foarte multe despre activitățile în care sunt implicați și despre multe persoane cu care interacționează în mod regulat. Ei interacționează intens și direct cu anumiți indivizi și mai puțin frecvent cu cei indirecți.

Criza financiară globală din 2007-2009 a fost o amintire dureroasă a naturii multiple a crizelor. A lovit țările mici și pe cele mari, precum și pe cele sărace și bogate. După cum se descrie în mod corespunzător de Reinhart și Rogoff (2009a), "crizele financiare reprezintă o amenințare pentru oportunități egale". Acestea pot avea origini interne sau externe și provin din sectoare private sau publice. Ele vin în diferite forme și dimensiuni, se dezvoltă în timp în forme diferite și se pot răspândi rapid peste granițe. Acestea necesită deseori răspunsuri politice imediate și cuprinzătoare, necesită schimbări majore în sectorul financiar și în politicile fiscale și pot necesita o coordonare globală a politicilor.

Impactul larg răspândit al celei mai recente crize financiare globale subliniază importanța înțelegerii solide a crizelor. După cum a arăta ultimul episod, implicațiile turbulențelor financiare pot fi substanțiale și pot afecta în mare măsură desfășurarea politicilor economice și financiare. O analiză aprofundată a consecințelor și a celor mai bune răspunsuri la crize a devenit o parte integrantă a dezbaterilor politice, deoarece efectele persistente ale celei mai recente crize au fost mult timp resimțite în întreaga lume.

În timp ce crizele financiare au elemente comune, ele vin în multe forme. O criză financiară este adesea asociată cu unul sau mai multe dintre următoarele fenomene: modificări substanțiale ale volumului creditelor și ale prețurilor activelor; perturbări grave ale intermedierii financiare și furnizarea de finanțări externe diferiților actori din economie; probleme de bilanț la scară largă (ale firmelor, gospodăriilor, intermediarilor financiari și suveranelor); și sprijin guvernamental la scară largă (sub formă de sprijin pentru lichidități și recapitalizare). Ca atare, crizele financiare sunt de obicei evenimente multidimensionale și pot fi greu de caracterizat folosind un singur indicator. Literatura a clarificat câțiva factori care conduc la crize, dar rămâne o provocare pentru identificarea definitivă a cauzelor lor profunde. Multe teorii au fost dezvoltate de-a lungul anilor cu privire la cauzele care stau la baza crizelor. Crizele financiare par să fie uneori conduse de factori "iraționali". Acestea includ băncile, contagiunea și răspândirea pe piețele financiare, limitele arbitrajului în momentele de stres, apariția unor busturi de active, abuzuri de credit și situații de criză și alte aspecte legate de turbulențele financiare. Într-adevăr, ideea de "spirite animale" (ca o sursă a mișcărilor pieței financiare) a ocupat mult timp un spațiu semnificativ în literatura de specialitate care încerca să explice crizele (Keynes, 1930; Minsky, 1975; Kindleberger, 1978) precedate de boom-uri de active și de credit, care în cele din urmă se transformă în busturi.

Multe teorii care se concentrează asupra surselor de criză au recunoscut importanța boom-urilor pe piețele de active și credite.

Dinamica variabilelor macroeconomice și financiare în jurul crizelor a fost studiată pe larg. Studiile empirice au documentat diferitele faze ale crizelor financiare, de la întreruperi financiare inițiale, la scară mică până la crize naționale, regionale sau chiar globale la scară largă. Ei au descris, de asemenea, cum, în urma crizelor financiare, prețurile activelor și creșterea creditului pot să rămână deprimate mult timp și cum crizele pot avea consecințe de lungă durată pentru economia reală. Având în vedere rolul lor central, vom discuta pe scurt evoluțiile pe piețele de active și credite în jurul crizelor financiare. Creșterea bruscă a prețurilor la active, denumite uneori bule, și adesea urmate de accidente au fost în jur de secole. Prețurile activelor par uneori să se abată de la ceea ce ar sugera fundamentele și să prezinte modele diferite de predicțiile modelelor standard cu piețe financiare perfecte. Un balon, o formă extremă a unei astfel de devieri, poate fi definit ca "o parte a unei mișcări de creștere a prețului activului care este inexplicabilă pe baza unor fundamente". În unele dintre aceste perioade, anumite prețuri ale activelor au crescut foarte rapid într-o perioadă scurtă de timp, urmate de corecții puternice. Aceste cazuri sunt extreme, dar nu unice. În recenta criză financiară, de exemplu, prețurile locuințelor din mai multe țări au urmat acest model inversat în formă de U (figura 1).

Figura nr.3 – Evoluția prețului locuințelor în timpul crizei financiare

Ce explică bulele prețurilor activelor?

Modele oficiale care încearcă să explice bulele de prețuri ale activelor au fost dezvoltate de ceva timp. Unele dintre aceste modele iau în considerare modul în care comportamentul rațional individual poate conduce la o corecție eronată colectivă, care, la rândul său, poate duce la bule. Altele se bazează pe distorsiuni microeconomice care pot duce la o corelare incorectă. Unii își asumă "iraționalitatea" din partea investitorilor. Deși există paralele, explicarea busturilor prețului activelor (cum ar fi vânzările de foc) necesită adesea contabilizarea diferiților factori decât explicarea bulelor. Unele modele care folosesc investitori raționali pot explica bulele fără distorsiuni. Acestea iau în considerare bulele de prețuri ale activelor ca așteptări "justificate" ale agenților privind viitoarele returnări. De exemplu, în Blanchard și Watson, sub așteptări raționale, prețul activului nu trebuie să egaleze valoarea sa fundamentală, ducând la bule "raționale".

O creștere rapidă a creditului este un alt fir comun, care trece prin povestirile evenimentelor anterioare crizelor financiare. Creșterea efectului de levier și o asumare mai mare a riscurilor prin expansiunea rapidă a creditelor, în concordanță cu creșterile prețurilor activelor, precedă adesea crizele (deși recunoscute de obicei cu beneficiile retrospectivelor). Atât episoadele de criză din trecut, cât și cele mai recente, au înregistrat, de obicei, o perioadă de creștere semnificativă a creditelor (și a finanțării externe), urmate de busturi pe piețele de credit, împreună cu corecții puternice ale prețurilor activelor. În multe privințe, descrierile boom-ului australian și bustul anilor 1880-90, de exemplu, se potrivesc cu episoadele mai recente ale instabilității financiare. De asemenea, modelele care au precedat criza financiară din Asia de Est la sfârșitul anilor 1990 s-au asemănat cu cele ale celor anterioare din țările nordice, deoarece sistemele bancare s-au prăbușit după perioade de creștere rapidă a creditului legate de investiții în imobiliare. Experiența Statelor Unite de la sfârșitul anilor 1920 și începutul anilor 1930 prezintă unele caracteristici similare cu cele care au precedat criza financiară globală recentă, alături de creșterea rapidă a prețurilor activelor și a speculațiilor funciare, o creștere accentuată a efectului de levier (de uz casnic). Literatura a documentat, de asemenea, modele comune în diverse alte variabile macroeconomice și financiare în jurul acestor episoade.

Ce explică boom-urile de credit? Boomurile de credit pot fi declanșate de o gamă largă de factori, inclusiv șocurile și modificările structurale ale piețelor. Șocurile care pot conduce la boom-uri de credit includ schimbări în productivitate, politici economice și fluxuri de capital. Unele boom-uri de credit tind să fie asociate cu șocuri de productivitate pozitive. Acestea încep, în general, în timpul sau după perioadele de creștere economică. Dell'Ariccia și alții (2013) consideră că creșterea PIB-urilor este asociată pozitiv cu probabilitatea unui boom de credit: în perioada de trei ani care precede un boom, rata medie de creștere reală a PIB-ului atinge 5,1%, față de 3,4% în perioada liniștită de trei ani. Creșterea bruscă a fluxurilor financiare internaționale poate amplifica boom-ul de creditare. Cele mai multe piețe financiare naționale sunt afectate de condițiile globale, cu atât mai mult astăzi, ceea ce face ca baloanele de active să devină ușor transfrontaliere. Fluctuațiile fluxurilor de capital pot amplifica mișcările pe piețele financiare locale atunci când intrările conduc la o creștere semnificativă a fondurilor disponibile băncilor, relaxând constrângerile de creditare pentru corporații și gospodării.

Expansiunea rapidă a creditelor și creșterea puternică a prețurilor la imobil și alte active au fost într-adevăr asociate cu intrări mari de capital în multe țări, înainte de recenta criză financiară. Politicile monetare pentru locuințe, în special atunci când sunt aplicate pe perioade îndelungate, au fost legate de brațele de credit și de asumarea de riscuri excesive. Canalul este după cum urmează. Ratele dobânzilor afectează prețurile activelor și valoarea netă a împrumutatului, afectând în același timp condițiile de creditare.

Ratele relativ scăzute ale dobânzilor din S.U.A. în perioada 2001-2004 sunt adesea menționate ca un factor principal în spatele creșterii rapide a prețurilor locuințelor și a efectului de levier al gospodăriilor populației.

Factorii structurali includ liberalizarea financiară și inovarea. Liberalizarea financiară, în special atunci când este prost concepută sau secvențiată, iar inovația financiară poate declanșa creșteri de creditare și poate duce la creșteri excesive ale efectului de levier al debitorilor și creditorilor, facilitând o mai mare asumare a riscurilor. Într-adevăr, s-a constatat că liberalizarea financiară precede adesea crizele din studiile empirice. Dell'Ariccia și alții arată că aproximativ o treime din boom-urile pe care le identifică urmează sau coincid cu episoadele de liberalizare financiară. Mecanismele implicate includ slăbiciunile instituționale, precum și efectele perverse ale concurenței. Unul dintre canale pare a fi faptul că reglementarea, supravegherea și disciplina pieței încetinesc o concurență și o inovație mai puternică (eventual pusă în mișcare prin șocuri sau liberalizare). Vulnerabilitățile pe piețele de credit pot apărea în mod natural. Un alt mecanism care leagă în general boom-urile de crize este un declin al standardelor de creditare. O concurență sporită în domeniul serviciilor financiare, care, în general, sporește eficiența și stabilitatea pe termen lung, poate contribui la fragilitatea financiară pe perioade mai scurte. Pentru cea mai recentă criză din Statele Unite, acest lucru a fost evident în cazul ratelor mai mari de delincvență în acele zone metropolitane cu o creștere mai accentuată a originii creditelor înainte de declanșarea crizei, iar deteriorarea standardelor de creditare apărută parțial din cauza creșterii concurenței.

1.2 Dеbutul crizеi еcоnоmicе în Rоmânia

În primul trimestru al anului 2009, produsul intern brut al României a scăzut cu 2,6% față de trimestrul IV 2008 (date ajustate ținând seama de variațiile sezoniere) și cu 6,4% față de trimestrul I 2008 (datele nu au fost ajustate). În al patrulea trimestru al anului 2008 s-a înregistrat o reducere a produsului intern brut cu 3,4% în trimestrul III. În al doilea trimestru al anului 2009 s-a înregistrat un alt declin al PIB, cu 1,1 la sută comparativ cu trimestrul precedent și cu 8,8 la sută față de aceeași perioadă a anului 2008. Astfel, în conformitate cu definiția tehnică a unei recesiuni, adică o scădere a PIB timp de două ori consecutiv, România a intrat în recesiune în 2009.

Duрă cum sе роatе vеdеa in oc graficul următоr (Figura nr. 4), întrе oc anii 2000-2008, еvоluția ΡIВ s- oc a rеalizat în salturi, având еvоluții роzitivе. oc În anul 2006 crеștеrеa ΡIВ еstе dе 7, oc 9 % față dе 2005 (4,2 oc %), adică aрrоximativ 142,7 miliardе dоlari, oc la un curs dе schimb dе 2,40 oc lеi/dоlar. Încерând cu anul 2009, oc sub еfеctul crizеi еcоnоmicо-financiarе, s- oc a dеclanșat diminuarеa crеștеrii еcоnоmicе.

Cоmрarând nivеlul oc dе crеștеrе al ΡIВ-ului în anul 2011 oc din unеlе țări alе Uniunii Εurореnе, rеzultă că oc ΡIВ-ul Rоmâniеi a fоst aрrоaре cеl mai oc scăzut. În anul 2011, ca și în oc рrimеlе șasе luni alе anului 2012, ΡIВ s oc -a rеalizat ре sеama activității dеsfășuratе în рrinciрalеlе oc ramuri alе еcоnоmiеi națiоnalе. Cоntribuția a fоst difеrită oc din рunctul dе vеdеrе al valоrii adăugatе brutе rеalizată oc la nivеlul fiеcărеi ramuri. Imроzitеlе nеtе ре рrоdus oc au adus în anul 2011 о cоntribuțiе роzitivă dе oc 2,7%, activitatеa sеrviciilоr a cоntribuit cu oc 1,2% la ΡIВ, cоnstrucțiilе cu oc 2,7%. Industria a avut о crеștеrе oc dе 5%. Agricultura, silvicultura și рiscicultura au oc avut în anul 2011 о cоntribuțiе роzitivă dе 11 oc,3%. În anul 2012 s-a oc înrеgistrat о nоuă cădеrе a еvоluțiеi еcоnоmiеi. Cоntinuă oc să influеnțеzе scădеrеa ΡIВ sеrviciilе, cоnstrucțiilе și imроzitеlе oc nеtе ре рrоdus.

Criza globală a afectat serios în 2009 sectorul industrial, ale cărui sucursale principale se află sub controlul majoritar al capitalului străin și al filialelor corporațiilor multinaționale, fiind mai expuse piețelor internaționale. În primele șapte luni ale anului 2009, producția industrială a scăzut cu 9,6% în aceeași perioadă a anului 2008 (a se vedea tabelul 1). Pe sectoare, s-a înregistrat o scădere cu 10,8% atât în ​​industria extractivă, cât și în industria prelucrătoare. Pe grupele industriale, scăderea producției a fost mai accentuată în ceea ce privește bunurile intermediare (-15,3%) și bunurile de consum durabile (-17,4%). În primele opt luni ale anului 2009, comparativ cu aceeași perioadă a anului 2008, cea mai mare scădere a producției industriale s-a înregistrat în industria prelucrătoare a metalelor de bază, fabricarea altor produse minerale nemetalice și textile.

Alte industrii prelucrătoare în declin au fost hainele, hârtia și produsele din hârtie, substanțele chimice și produsele chimice, cauciucul și materialele plastice, produsele petroliere, mobilierul. Industrii mai puțin afectate de criză și în care producția a crescut în perioada analizată (prelucrarea lemnului, edituri, tipărirea și reproducerea materialelor înregistrate, fabricarea echipamentelor electrice), chiar dacă nu atingeau sectoarele esențiale ale economiei, se puteau recupera mai rapid.

Tabelul nr.1 – Indicii producției industriale în România

Sursa: Institutul Național de Statistică, comunicat de presă nr. 205, 7 octombrie 2009

Construcțiile și comerțul cu amănuntul au înregistrat o scădere față de "boom-ul" lor în perioadele anterioare. Sectoarele transporturilor și bancar au înregistrat o scădere semnificativă a activității lor; însă falimentul băncilor nu a avut loc, dar activitatea de creditare a intrat într-un impas. În primele opt luni ale anului 2009, exporturile României au scăzut cu 19,1 la sută, iar importurile cu 36,6 la sută, comparativ cu aceeași perioadă din 2008 (Tabelul 2). Rata de scădere mai mare a importurilor decât cea a exporturilor a dus la scăderea deficitului comercial la 5,8 miliarde EUR în primele opt luni ale anului 2009, comparativ cu deficitul de 15,4 miliarde EUR înregistrat în aceeași perioadă a anului 2008. Pe de o parte, această reducere poate fi considerată favorabilă din punctul de vedere al ameliorării pe termen scurt a balanței financiare externe a României, dar pe de altă parte este nefavorabilă în ceea ce privește perspectiva creșterii economice pe termen lung.

Tabel nr.2 – Exporturile și importurile României în primele opt luni ale anului 2008 și 2009

– milioane EUR –

Sursa: Institutul Național de Statistică, comunicat de presă nr. 205, 7 octombrie 2009

Scăderea exporturilor și a importurilor a fost cauzată de efectele crizei globale, în principal a pieței UE, care a contractat atât cererea externă pentru produsele românești, cât și oferta internațională pentru importurile românești.

Consecințele reducerii comerțului exterior românesc trebuie să fie luate în considerare pe termen scurt, mediu și lung, în special în ceea ce privește performanța macroeconomică. Acum, România este deschisă piețelor internaționale, în primul rând pe piața țărilor UE, ceea ce înseamnă un rol foarte important al cererii externe pentru dezvoltarea economiei naționale, care a devenit mult mai vulnerabilă la mișcările ciclice ale afacerilor internaționale. Această vulnerabilitate este accentuată de modelul unei economii emergente.

În 2009, în ciuda recesiunii sau paradoxal din cauza acesteia, contul curent al balanței de plăți s-a îmbunătățit. În comparație cu deficitul de cont curent de 11,5 miliarde EUR în perioada ianuarie-august 2008, în aceeași perioadă a anului 2009 deficitul a scăzut de peste 4 ori, atingând doar 2,5 miliarde EUR, în principal datorită diminuării decalajului comercial. Deficitul de cont curent a fost acoperit integral de investiții străine, ajungând la 3,2 miliarde de euro în primele opt luni ale anului 2009. În afară de efectele, uneori contradictorii, pe termen scurt – în special declinul economiei – pe termen mediu și lung este de așteptat ca criza financiară internațională și recesiunea globală să afecteze negativ dezvoltarea economică și socială din România.

În ciuda fragilității oricărei proiecții economice, care este susceptibilă de numeroase revizuiri datorită volatilității contextului internațional, vom folosi prognoza pe termen mediu și lung elaborată de Comisia Națională de Prognoză (NCP) a României, încercând să tragem câteva concluzii cu privire la constatarea preliminară a impactului crizei în economia românească la nivel macroeconomic. Conform acestei previziuni, după scăderea PIB-ului în 2009 cu 7,7%, în 2010 se așteapta ca acest indicator să înregistreze o revenire modestă de 0,5%. În anii următori se așteapta o accelerare a creșterii PIB, făcând posibilă redresarea declinului economic anterior doar la sfârșitul anului 2013. Este demn de menționat faptul că, având în vedere contracția economiei în prima jumătate a anului 2009 (6.2 în trimestrul I și 8,8 la sută în al doilea trimestru comparativ cu aceeași perioadă a anului 2008), un declin mai pronunțat decât cel așteptat al PIB-ului României ar fi afectat toate proiecțiile macroeconomice. Prognoza pentru anul 2009 arata o scădere a valorii adăugate brute în toate sectoarele: industrie (-5,8%), agricultură (-7,8%), construcții (-13,9%), servicii (-5,9%), reflectând structura vulnerabilă a Economia românească și impactul negativ al recesiunii globale.

În 2009, consumul final era de așteptat să scadă cu 12,6 la sută, datorită contracției cu 12,7 la sută în consumul individual al gospodăriilor populației și cu 12,0 la sută în consumul administrației publice.

Cele mai grave scăderi din 2009 au fost în importuri (-34%) și exporturi (-15%). Este interesant de observat că după acest declin major, începând cu anul 2010, se așteapta ca importurile și exporturile să-și reia creșterea.

Era de așteptat ca rata de schimb lei / euro să se deterioreze în 2009 până la 4,25 și, după aceea, să se prevadă o îmbunătățire modestă, în funcție de redresarea exporturilor.

 Trebuie remarcat faptul că criza a adus schimbări în direcțiile geografice ale comerțului exterior al României, indicând o creștere modestă a poverii comerțului extra-UE, atât pentru exporturi, cât și pentru importuri. Acest lucru poate fi explicat și prin faptul că, în termeni relativi, comerțul exterior al României a atins un anumit nivel de "saturație" cu țările UE și, pe de altă parte, globalizarea piețelor și deschiderea economiei românești oferind o gamă mai largă de oportunități comerciale, în special în Asia.

Cea mai mare provocare pentru perspectivele dezvoltării României este legată de durabilitatea situației financiare externe, evidențiată de evoluția datoriei externe, atât pe termen scurt, cât și pe termen mediu și lung (Tabelul).

Tabel nr.3 – Datoria externă pe termen scurt, mediu și lung a României

– miliarde EUR –

* 31 August 2009

Sursa: BNR

În contextul scăderii contribuției fluxurilor autonome (investiții străine directe) pentru acoperirea deficitului de cont curent și a creșterii fluxurilor compensatorii (împrumuturi externe), datoria externă pe termen mediu și lung a României a crescut mai mult de trei ori față de ultimii șase ani, depășind 51 miliarde EUR la sfârșitul anului 2008. Datoria externă pe termen scurt a crescut chiar mai repede, de aproape zece ori în șase ani, în principal datorită creșterii importurilor și creditelor de consum. Dar o creștere excesivă a datoriei externe pe termen scurt exercită o presiune puternică asupra pieței valutare, riscă să cedeze moneda națională. Pe de altă parte, acumularea unei mari datorii externe pe termen mediu și lung, însoțită de un nivel ridicat de servicii anuale, ar putea slăbi poziția internațională a României și ar putea submina dezvoltarea sa durabilă. În 2009, datoria externă pe termen mediu și lung a României a continuat să crească, ajungând la 60 miliarde EUR la 31 august, în principal datorită împrumutului acordat de FMI și alte organizații internaționale.

Condiții preliminare ale acordului de finanțare cu organizațiile internaționale

Pentru a face față dificultăților previzibile ca urmare a crizei financiare, România a încheiat un acord de finanțare pentru un împrumut total de doi ani de 20 de miliarde de euro cu FMI, UE, BERD și Banca Mondială condițiile de reducere a deficitului bugetar și de înghețare a salariilor în sectorul public. Considerată drept "centură de siguranță", împrumutul este destinat să susțină deficitul bugetar și activitatea economică, să mențină ratele de schimb euro-lei la niveluri sustenabile pentru economie și populație și să stimuleze recuperarea activității de creditare. Asistența financiară și politicile economice sunt destinate să facă față presiunilor de lichiditate pe termen scurt, să îmbunătățească competitivitatea și să remedieze dezechilibrele macroeconomice și financiare.

Cauzele reale ale creșterii accelerate a cerințelor de finanțare externă ale României sunt legate de vulnerabilitățile tot mai mari ale situației financiare care au rezultat din accentuarea dezechilibrelor macroeconomice, în special echilibrul investițiilor și investițiilor, din presiunile asupra balanței de plăți externe în ultimii ani, a contului curent și la extinderea deficitului comercial. Creșterea excesivă a creditului privat intern pentru consum a alimentat creșterea masivă a importurilor. Totodată, reducerea contribuției relative a investițiilor străine directe la finanțarea deficitului de cont curent a dus la majorarea datoriei externe pe termen scurt și mediu-lung, în mare parte a sectorului privat (inclusiv a băncilor).

Deteriorarea contului curent se explică și din cauza încetinirii transferurilor curente de la românii care lucrează în străinătate și a creșterii deficitului balanței veniturilor, în special datorită repatrierii profitului în creștere și / sau reinvestite de companiile străine, precum și a intereselor sporite legate de datoria externă. Toate acestea au fost însoțite de o rată modestă de absorbție a fondurilor UE în primii doi ani de aderare, în ciuda nivelului scăzut al dezvoltării, România contribuind net la bugetul UE. Cerințele de finanțare brute pentru 2009, estimate de FMI și Banca Națională a României în valoare de 44 miliarde EUR, din care a rezultat un gol financiar de aproximativ 12 miliarde de euro care urmează să fie acoperite de un împrumut extern, nu este susținut în mod adecvat în opinia noastră, cel puțin conform informațiilor publicate, uneori contradictorii sau confuzii.

Conform estimărilor noastre, inversarea ritmurilor de creștere a importurilor și a exporturilor în favoarea acestora din urmă poate duce la o contribuție pozitivă a exporturilor nete la PIB pe partea cererii. Se preconiza că această contribuție ar trebui să compenseze parțial scăderea cererii interne, care ar fi putut avea o tendință mai favorabilă a PIB-ului în 2009, comparativ cu cel mai grav scenariu considerat de FMI și BNR. Estimarea pentru investițiile străine directe, în valoare de 3,5 miliarde EUR în 2009, pare a fi subimprimată față de anul 2008 (9 miliarde EUR) și, de asemenea, cu valoarea ISD în primele opt luni ale anului 2009 (3,2 miliarde EUR) în condițiile unei îmbunătățiri preconizate a percepției investitorilor față de România, inclusiv datorită încheierii Acordului Stand-By. În opinia noastră, în condițiile multor incertitudini din mediul internațional, un acord de finanțare pe o perioadă mai scurtă ar fi fost adecvat.

La nivel global:

– criza financiară și economică internațională a evidențiat încă o dată deficiențele sistemului financiar capitalist și ale mecanismelor pieței libere, în special în relația dintre economia reală – economia nominală, transparența, monitorizarea și gestionarea riscului bancar și financiar, activitatea defectuoasă a agențiile de rating, impactul negativ al paradisurilor fiscale și lipsa de cooperare la nivel internațional pentru reformarea sistemului financiar, care ar trebui să fie subordonată nevoilor economiei reale și nu intereselor managerilor instituțiilor financiare.

– pentru a curăța activele toxice, trebuie consolidate mecanismele naționale și internaționale de prevenire și, de asemenea, principiul "poluatorul plătește", prin instituirea unor sisteme de supraveghere mai eficiente.

– remedierile împotriva crizelor implică o intensificare a parteneriatului public-privat, bazat pe complementaritatea funcțiilor și obiectivelor celor două sectoare, care trebuie să facă compatibilă eficiența economică, justiția și echitatea socială care vin împreună cu responsabilitatea socială a corporațiilor și a bunelor guvernare.

– aplicarea principiului eticii în afaceri se dovedește a fi incontestabilă într-o lume nouă, dominată de puterea banilor și a profitului. Etica în afaceri ar trebui să coexiste cu instrumentele împotriva corupției, speculațiilor și a parazitismului economic și social al intermediarilor financiari inutili.

– determinarea și deciziile reuniunilor la nivel înalt ale G-7 și G-20 privind reforma sistemului financiar internațional reprezintă un început promițător, care ar trebui continuat cu măsuri și acțiuni mai concrete, în special prin creșterea nivelului de capital și a practicilor de încheiere care conduc la un risc excesiv.

– dacă măsurile anticriză întreprinse la scară globală nu duc la rezultatele așteptate, în special în ceea ce privește reforma sistemului financiar, turbulențele din economia globală ar putea fi prelungite pe o perioadă nedeterminată. Dacă factorii suplimentari derivați din alte crize potențiale globale (energie, alimente, mediu) interferează, există riscuri mai mari de șocuri adverse pentru omenire.

Pentru România:

– în pofida efectelor neglijabile ale crizei asupra sistemului bancar din România, datorită expunerii limitate la activele toxice, măsurile de promovare a recuperării împrumuturilor prin recapitalizarea băncilor ar putea contribui la relansarea sprijinului pentru creditele de consum și la prevenirea o recesiune prea lungă.

– impactul crizei mondiale care a contractat cererea externă afectează în special economia reală. Conform scăderii PIB-ului în primele două trimestre din 2009, România a intrat în recesiune.

– examinarea vulnerabilităților economice cauzate de deteriorarea accelerată a contului curent în ultimii ani, în principal datorită creșterii deficitului comercial, poziția financiară externă a României se afla la marginea unei crize care, în orice mod, ar fi făcut un împrumut extern necesare pentru acoperirea decalajului financiar. – fundamentul analitic al împrumutului comun de la summit-ul FMI-Banca Mondială-BERD-UE

20 de miliarde de euro pe parcursul a doi ani ridică ipoteze discutabile; în opinia noastră, motivul real impus de BNR trebuia să evite o criză valutară, în primul rând din cauza lipsei de lichiditate imediată a rezervelor internaționale, aparent liniștitoare.

– în afară de impactul negativ asupra economiei românești, criza poate stimula restructurarea și reorganizarea financiară, dezvoltarea de noi activități și câștigarea de noi piețe, ținând cont de condițiile de competitivitate și de globalizare, marcate de provocările crizei ecologice și tranziția spre o dezvoltare durabilă.

– datorită impactului crizei asupra bugetului de stat prin reducerea fondurilor publice, inclusiv pentru cercetare și dezvoltare și pentru investiții în domeniul protecției mediului, guvernul ar trebui să promoveze strategii pentru a dezvolta tehnologii înalte pentru economisirea energiei, pentru reciclare și tratarea deșeurilor, respectând parametrii de mediu și cerințele dezvoltării durabile a României.

– există o serie de alte dileme și riscuri asociate în viitor cauzate de necesitatea generală de a reduce rata dobânzii în contrast cu nivelul ridicat al băncilor din România și, de asemenea, de recomandarea de a continua politicile de liberalizare a comerțului, spre deosebire de protecționismul comercial practicat de multe țări în timpul crizei actuale.

1.3 Іmрaϲtul ϲrіzеі еcоnоmicе aѕuрra ѕtratеgііlοr dе afaϲеrі dіn Rοmânіa

Înainte de criza care a început în 2007, CSR a fost considerată doar un lux și un set de inițiative de asumare voluntară implementate de companii de succes în vremuri bune pentru scopuri etice, altruiste sau de branding, dar cu siguranță nu face parte dintr-o strategie de bază corporativă, ar fi redus sau chiar și-ar fi abandonat angajamentele față de CSR în momente de dificultate economică. În prezent, dovezile din ultimii ani sugerează că angajamentele față de RSI nu sunt nici reduse, nici abandonate în timpul crizei, cu excepția acelor cazuri de faliment total, iar o strategie bine instituționalizată, comunicată și raportată de RSC acordă companiei responsabile " licență de a opera "în noua economie mondială care a apărut după criză.

Criza economică mondială și prăbușirea încrederii în piețele de capital întăresc CSR, în timp ce regulile jocului se schimbă, considerând durabilitatea și responsabilitatea principalii piloni noi ai jocului. Potrivit KPMG ("Studiul KPMG Internațional privind Responsabilitatea Socială Corporativă 2008"), proporția celor mai mari 250 de companii din lume care au emis rapoarte anuale privind RSI a crescut de la doar 50% în 2005 la 80% în 2008, principalele motoare pentru implementarea strategiilor CSR fiind gestionarea riscurilor, presiunea investitorilor pentru rentabilitate pe termen lung și considerente etice.

Cea mai acceptată definiție a Responsabilității Sociale Corporative (RSC) este cea a Forumului european multipartit privind RSI (2004), considerând-o "un concept prin care companiile integrează preocupări sociale și de mediu în operațiunile lor de afaceri și în interacțiunea cu părțile interesate, o bază voluntară". Două aspecte sunt relevante în această definiție și reprezintă, de fapt, esența noțiunii: în primul rând, faptul că CSR are în vedere simultan satisfacerea nevoilor economice, sociale și de mediu ale companiei și comunității în care acționează; în al doilea rând, faptul că aceste obligații sunt asumate în mod voluntar și nu sunt impuse de nici un fel de reguli sau reglementări.

Relația dintre responsabilitatea socială corporativă și criza economică

De multe ori este nevoie de o criză pentru a accentua atenția asupra RSC. Actuala criză globală accentuează mai mult decât oricând ideea de responsabilitate corporativă, un nou angajament de responsabilitate cerut de companii pentru a crea valoare economică și socială. Ca urmare a combinării crizei economice cu ceea ce a fost numită "o criză antreprenorială de maturitate", CSR a devenit o prioritate în ultimul deceniu și, deși CSR este un nou concept controversat, toți cei din sfera academică și de afaceri sunt de acord că este o strategie fundamentală pentru realizarea dezvoltării durabile în lumea globalizată.

Rezultatele Salonului GlobeScan: "CSR în criza economică" – care a avut loc la Londra în februarie 2009 – subliniază faptul că întreprinderile se confruntau cu așteptări, presiuni și oportunități sporite privind comportamentul lor social și de mediu, chiar dacă se confruntă cu cea mai gravă criză economică în ultimii 80 de ani. Datele prezentate (bazate pe rezultate compilate din 32 de țări dezvoltate sau mari în curs de dezvoltare) au arătat că așteptările privind RSI sunt din nou în creștere și au atins un nou punct înalt de la începutul anului 2001; în același timp, performanța CSR percepută continuă să scadă și a atins un nou nivel scăzut, cel mai scăzut în sectorul bancar, care a înregistrat cel mai puternic declin. Noile presiuni impuse de criză asupra angajamentelor CSR includ reducerea timpului disponibil pentru luarea deciziilor pe termen scurt, reducerea costurilor și abordarea mai prudentă a RSC în cadrul companiilor. În cele din urmă, companiile care nu s-au angajat pe deplin în RSI se confruntă cu riscuri crescânde, în timp ce companiile cu CSR în centrul modelului lor de afaceri ar putea câștiga teren și noi oportunități de afaceri.

Relația dintre CSR și criza economică ar putea fi analizată pe trei niveluri: Lipsa eticii factorilor de decizie financiară ca una din cauzele crizei economice: O lucrare științifică pe tema analizată prezintă un set de argumente pentru reducerea magnitudinii crizei economice, poate nu sistematic, dar cu siguranță în unele dintre organizațiile care au fost cel mai afectate de criză, apelând la practici generalizate ale RSI în cadrul instituțiilor financiare și punând în aplicare aceste practici. Autorul consideră că ar fi fost necesar să se aplice un CSR cu etică – un cod de etică asumat în mod voluntar – pentru ca factorii de decizie financiară să facă față sarcinilor auto-generate.

Amenințarea CSR în perioadele de criză: Potențialul negativ al RSI este în special reprezentat de costul ridicat al implementării sale, având în vedere faptul că punerea în practică a unor politici și strategii responsabile este un proces pe termen lung. Mai mult decât atât, excesul de sponsorizare corporativă, bazat pe CSR numai în scopuri de marketing, poate schimba percepția pozitivă inițială a clienților, deoarece sensibilitatea clienților este mult mai probabil să izbucnească în timpul crizei. Oportunitatea CSR în perioadele de criză: CSR ar putea fi, de asemenea, considerată o oportunitate mărește valorile de bază ale companiei pe termen lung, mai ales că organizațiile trebuie să-și redefinească și să-și coordoneze obiectivele esențiale de afaceri pentru a pune în practică practici responsabile. Unele dintre principalele avantaje pe care CSR le-ar putea aduce în perioadele de criză sunt: ​​inovarea; atmosferă confortabilă; un tratament adecvat pentru părțile interesate și o mai bună implicare a acestora; consolidarea strategiei de afaceri; consolidarea poziției pe piață; loialitatea consumatorilor; garanție și încredere pentru investitori; reflecție internă profundă. În general, politicile de succes privind RSI ar putea contribui la sustenabilitatea companiilor în perioadele economice globale, prin reabilitarea imaginii corporatiste pe piață și prin implicarea pozitivă a tuturor părțile interesate, în special pentru sectoarele care au cauzat recesiunea economică, cum ar fi cea financiar-bancară, de exemplu.

Ce au făcut companiile românești

De obicei, atunci când apare o criză economică sau financiară, reacția normală este reducerea costurilor sau, cel puțin, încercarea de a face acest lucru în toate sectoarele de activitate. Acesta este motivul pentru care multe companii care acționează la nivel național sau internațional reduc în primul rând costurile care nu afectează în mod agresiv activitatea lor principală, iar CSR pare a fi un domeniu atractiv din acest punct de vedere, în special atunci când companiile se bazează intens pe inițiativele lor responsabile pe probleme non-strategice filantropice ale CSR care sunt cele mai expuse riscului în vremuri de criză economică.

CSR în România este mai degrabă o modă PR și este adesea strict asociată cu companii multinaționale, lipsită de viziune strategică, angajament pe termen lung, coerență și unitate. Principalele domenii ale implicării sociale a întreprinderilor în România sunt: ​​protecția mediului, problemele sociale, comportamentul civic, drepturile omului, sănătatea, educația, cercetarea, arta și cultura, sportul. Cele mai importante forme de implicare socială corporatistă în România sunt reprezentate de donații și caritate, sponsorizări, activități filantropice și de voluntariat, CSR fiind de obicei considerată doar un instrument de reacție la anumite situații sau un instrument PR. CSR în România nu este corelată cu activitățile de bază ale companiilor și nu este pe deplin integrat în practicile comerciale. Proiectele care se limitează la sponsorizări sau donații – cum este cazul majorității inițiativelor CSR în România – și care nu au legătură directă cu afacerile de bază ale unei companii, au puțin de-a face cu adevărate CSR, și în timpul unei recesiuni, acestea sunt, de obicei, primele activități care cad victimă reducerilor bugetare. Acest tip de implicare socială este, mai mult decât orice altceva, un element de cost a cărui beneficiu pentru companie este dificil, dacă nu imposibil, de măsurat, iar valoarea sa pentru societate este de asemenea limitată, deoarece resursele corporative în scopuri filantropice nu sunt suficiente pentru a realiza o soluție globală la problemele sociale.

Forumul donatorilor români (RDF), un ONG care promovează filantropia și CSR pentru a contribui la dezvoltarea durabilă a societății civile din România, aniversează anual Topul Corporate Awards din România, punând accentul pe primele 10 companii în ceea ce privește implicarea lor socială. Primul an în care a avut loc o astfel de cercetare a fost anul 2006 (cuantificarea implicării sociale a celor mai responsabile companii românești în 2005), iar ultima, pentru moment, a fost 2009 (cuantificarea implicării sociale a celor mai responsabile companii românești din 2008). Analiza anuală a celor mai importante 10 companii românești filantropice arată o creștere accentuată a implicării CSR (cuantificarea financiară a implicării sociale a întreprinderilor prin donări de numerar și servicii, contribuții în natură, sponsorizări și proiecte sociale proprii): 2.963.928 EUR în 2006; 7.035.586 EUR în 2007; 7,565,100 EUR în 2008; și 16.215.000 EUR în 2009. A patra ediție a Top Corporate Awards (2009) a apreciat organizațiile din cinci categorii principale: Top 10 companii mari, Top 10 companii medii și mici, Top 10 fundații corporative, Top 10 fundații de finanțare și Top 10 filantropi ; implicarea socială a acestor 50 de câștigători ai premiilor RDF a fost de aproximativ 31 milioane EUR.

În domeniul CSR, în România apare o situație paradoxală: deși ONG-urile și diferite tipuri de beneficiari sociali sau părțile interesate se plâng de scăderea CSR din cauza crizei economice și gândirea economică logică sprijină ipotezele lor, cercetările anuale realizate de Forumul donatorilor români (din 2006) demonstrează contrariul, manifestând un interes crescut al companiilor românești de la un an la altul în susținerea cauzelor sociale.

Explicația acestui paradox constă în următoarele trei argumente: în primul rând, beneficiarii inițiativelor CSR iau în considerare, de obicei, numai donațiile în numerar pe care le primesc de la companiile responsabile, în timp ce societățile cuantifică financiar toate tipurile de implicare socială; în al doilea rând, criza economică și financiară a făcut companiile mai responsabile decât oricând pentru acțiunile lor și au devenit mai conștiente de importanța implicării sociale strategice, care ar trebui să fie foarte corelată cu activitățile lor principale de afaceri (donațiile în numerar reprezintă forme de bază pentru CSR și nu reprezintă strategii sociale implicare); în al treilea rând, companiile sunt mai dornice să comunice în mod transparent implicarea lor socială și din motive pragmatice.

Deși unele companii – în special IMM-urile – au fost obligate să își diminueze bugetele de responsabilitate socială corporativă (cu o atenție deosebită la donațiile în numerar), aceasta nu înseamnă că implicațiile lor sociale au scăzut, deoarece, de obicei, reducerile de costuri sunt însoțite de creșterea voluntară a angajaților. Reprezentanții CSR ai companiilor românești cele mai responsabile (Petrom, BRD-GSG, Vodafone, Orange etc.) au anunțat că bugetele CSR pentru 2009 sunt aceleași cu cele pentru anul 2008, dar criza economică le-a exercitat o presiune pentru a restructurarea locurilor de muncă, îmbunătățirea eficienței operațiunilor lor sau prioritizarea investițiilor.

CAPITOLUL II. PIAȚA IMOBILIARĂ ÎN TIMPUL CRIZEI ȘI EVOLUȚIA EI PÂNĂ ÎN PREZENT

2.1 Analiza pieței imobiliare în perioada 2007-2013

2.2 Analiza pieței imobiliare în perioada 2013-2016