Incheierea Fortata a Contractelor de Inchiriere a Locuintelor

CAPITOLUL 1

Notiunea si trasaturile caracteristice contractului de locatiune. Delimitarea contractului de locațiune față de alte contracte

Aspecte cu privire la reglementarea locațiunii ȋn Noul Cod Civil ṣi ȋn Vechiul Cod Civil

O dată cu intrarea ȋn vigoare a Noului Cod Civil, prin Legea 287/2009, cu modificările aduse prin Legea 54/2013 ṣi o dată cu punerea ȋn aplicare a Noului Cod Civil prin Legea 71/2011, s-a pus problema, pentru practicienii, dar ṣi pentru teoreticienii dreptului, de a aplica legea ṣi cu privire la contractele de ȋnchiriere.

Ca o regulă generală, clauzele care nu fac obiectul modificărilor cuprinse ȋn actele adiționale vor fi ȋn continuare guvernate de prevederile vechiului Cod Civil, existând totuṣi câteva excepții prevazute expres ȋn Noul Cod Civil (acțiunea directă a proprietarului ȋmpotriva sublocatorului pentru contractele de sublocațiune ȋncheiate după 1 octombrie 2011, dar care derivă din contracte de locațiune ȋncheiate ȋnainte de această dată ṣi tacita relocațiune care va fi guvernată de prevederile Noului Cod Civil ȋn cazul ȋn care termenul locatiunii expiră după intrarea in vigoare a Noului Cod Civil).  

Noul Cod Civil, ȋn art.1778, prevede expres felurile locațiunii ṣi anume ȋnchirierea (bunurilor mobile ṣi imobile) ṣi arendarea. Tot art. 1778 p din Noul Cod Civil prevede, ȋn alineatul 2 faptul că “prevederile prezentei secțiuni sunt aplicabile, ȋn mod corespunzător, ȋnchirierii locuințelor ṣi arendării, dacă sunt conpatibile cu regulile particulare prevăzute pentru aceste contracte”.

Contractul de antrepriză nu mai este considerat de Noul Cod Civil ca un contract de locațiune, ȋnsă Noul Cod Civil introduce “locațiunea spațiilor destinate exercitării activității unui profesionist” prin art.1778 alin.3, prin profesionist ȋnțelegându-se comercianții, ȋntreprinzătorii, operatorii economici, precum ṣi orice alte persoane autorizate să desfăṣoare activități economice sau profesionale, conform art.8 din Legea de aplicare 71/2011 a Noului Cod Civil.

Noul Cod Civil păstrează vechea reglementare din Vechiul Cod Civil care prevedea că desființarea titlului locatorului determină ȋncetarea de drept a contractului de locațiune, dar prelungeṣte efectele locațiunii față de locatarul de bună-credință pe durata stipulată de parți, insă nu mai mult de 1 an de la data desființării titlului locatorului.

Cu privire la capacitatea de a ȋncheia un contract de locațiune, se menține regula existenței capacității restrânse de exercițiu pentru ȋncheierea contractului ȋn mod valabil, ȋnsă, pentru contractele de locațiune care depăṣesc durata de cinci ani, Noul Cod Civil instituie regula capacității depline de exercițiu, sancțiunea nerespectării acestei reguli fiind reducerea duratei contractuale la termenul de cinci ani.

Cu privire la durata contractului de locațiune, ȋn Noul Cod Civil se prevede expres o durată de maxim 49 de ani (cu posibilitate de prelungire), pe când in vechea reglementare acest lucru nu era prevăzut.

Pentru evitarea proceselor ȋndelungate ṣi costisitoare cu privire la litigiile izvorâte din neplata chiriei ṣi evacuarea locatarului la expirarea locațiunii, Noul Cod Civil a venit cu soluția ca ȋnsuṣi contractul de ȋnchiriere să reprezinte titlu executoriu. Conform acestei viziuni, contractual de ȋnchiriere poate fi titlu executoriu dacă a fost ȋncheiat ȋn formă autentică la notarul public sau dacă a fost ȋnregistrat la organul fiscal competent.

Aceste reglementări noi atrag o serie de critici, ȋn sensul ȋn care se poate trage concluzia că un contract de locațiune ȋncheiat cu respectarea tuturor condițiilor prevăzute de lege pentru a fi titlu executoriu nu poate fi un astfel de titlu decât pentru chirie, nu ṣi pentru sumele ce reprezintă alte sume datorate ȋn baza contractului de locațiune (datorii la ȋntreținere, penalități, alte cheltuieli ce reveneau la plată chiriasului).

Cu privire la acțiunile ȋn evacuarea chiriaṣilor, acestea vor rămâne, ca ṣi ȋn vechea legislație, de actualitate, evacuarea doar ȋn temeiul titlului executoriu, fără apelarea la instanța de judecată fiind posibilă doar in situația ȋncetării la termen a contractului de locațiune.

Art. 1828 Cod Civil reglementează ṣi un drept de preemțiune la ȋncheierea unui nou contract de ȋnchiriere a locuinței de către chiriaṣ, ȋn condițiile preemțiunii reglementate ȋn cadrul contractului de vânzare-cumpărare, cu conditia ca chiriaṣul să ȋṣi fi ȋndeplinit obligațiile născute in baza ȋnchirierii anterioare.

Conform Noului Cod Civil, locatorul nu mai are vreun privilegiu legal asupra bunurilor locatarului aflate ȋn spațiul ȋnchiriat, ce permitea locatorului să ȋṣi recupereze chiria neȋncasată, iar locatorul ṣi locatarul nu pot prevedea acest drept decât pe cale contractuală, prin convenție.

Este păstrată instituția tacitei relocațiuni, cu mențiunea că Noul Cod Civil prevede că noul contract va cuprinde ṣi garanțiile prevăzute ȋn contractul de ȋnchiriere anterior.

Având ȋn vedere situația jurisprudențială anterioară, unde era necesară existența unei hotărâri judecătoreṣti pentru ca chiriaṣul să fie autorizat de instanță să efectueze lucrări majore de reparații sau cel puțin acordul părților, ȋn actualul Cod Civil se permite ṣi locatarului să realizeze aceste reparații, cu condiția ca locatarul să il fi notificat pe proprietar cu privire la realizarea acestor reparații, iar proprietarul să nu fi luat masurile necesare pentru remedierea defecțiunilor. (art.1788 alin.3 Noul Cod Civil ṣi art.1801 din Noul Cod Civil).

Dacă locatorul trebuie să realizeze lucrări urgent de reparații, acesta le poate realiza fără a răspunde de stânjenirea folosinței locatarului ȋn termen de 10 zile (nu 40 de zile ca ȋn vechiul Cod Civil), iar locatarul are dreptul de a rezilia contractul dacă prin aceste reparații bunul devine impropriu pentru ȋntrebuințarea ce i s-a dat (nu doar in cazul pierderii totale a folosinței, ca ȋn vechea reglementare).

O altă problematică des ȋntâlnită in cadrul proceselor cu privire la contractele de locațiune a fost problema ȋmbunătățirilor realizate de chiriaṣ cu sau fără ṣtirea proprietarului ṣi invocarea dreptului de retenție.

Noul Cod Civil reglementează expres această problemă, ȋn art. 1823:

1)Locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate și autonome efectuate asupra bunului pe durata locațiunii și nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrările cu acordul prealabil al locatorului.

(2)Dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege să ceară locatarului aducerea bunului în starea inițială, precum și plata de despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar.

(3)În cazul în care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, în niciun caz, dreptul de retenție.

Legea de aplicare 71/2011 prevede că aceste dispoziții ale art. 1823 Cod Civil se aplică ṣi contractelor de locațiune ȋn curs la data intrării ȋn vigoare a Codului Civil, dacă lucrările autonome sau adăugate au fost efectuate după această dată.

Spre deosebire de vechiul Cod Civil, ȋn care locatorul ṣi sublocatarul nu aveau nici o acțiune directă unul ȋmpotriva celuilalt, putând acționa doar pe calea acțiunii oblice, actualul Nou Cod Civil reglementează o acțiune directă a proprietarului ȋmpotriva sublocatarului pentru plata chiriei, până la concurența sumei pe care sublocatarul o datorează locatarului principal. Aceeaṣi acțiune directă este recunoscută proprietarului cu privire la orice altă obligație asumată de sublocatar prin contractul de sublocațiune. Aceste prevederi se aplică oricărui contract de sublocațiune ȋncheiat după 1 octombrie 2011, chiar dacă contractul de locațiune este ȋncheiat conform vechilor reglementari.

Dacă ȋn baza vechilor reglementări, contractul de locațiune putea fi ȋncheiat pe o perioadă nedeterminată, ȋn prezenta reglementare legiuitorul stabileste el ȋnsuṣi durata contractului, ȋn funcție de natura bunului ȋnchiriat (art.1785 Noul Cod Civil).

Cu privire la sublocațiune ṣi cesiune, ȋn prezent interdicția cu privire la aceste aspecte vizează atât sublocațiunea totală cât ṣi cea parțială, cesiunea totală, dar si parțială. In cazul ȋn care cesiunea este admisă, prin cesiune vechiul locatar este eliberat de obligațiile sale față de locator.

Există modificări ṣi cu privire la viciile aparente, care pot atrage, ȋn noua reglementare, răspunderea locatorului, dacă locatarul l-a informat de ȋndată pe locator.

Trecerea ȋn revistă a acestor modificări principale, ce va fi reluată, acolo unde este cazul, urmăreṣte să sublinieze rolul jurisprudenței ȋn adoptarea modificărilor legislative cu privire la contractual de ȋnchiriere, dar ṣi faptul că, acolo unde s-au pastrat reglementările vechiului Cod Civil, studiul ṣi analiza jurisprudenței relevante pot aduce clarificări cu privire la modul de interpretare si aplicare a legii civile, inclusiv cu privire la contractul de ȋnchiriere, folositor tuturor practicienilor dreptului.

Noțiunea, delimitarea ṣi formarea contractului de locațiune

Locațiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț denumit chirie (art. 1777 C.civ.). O sistematizare a locațiunilor în funcție de obiect este făcută în articolul 1778 alin. (1) C. civ. Locațiunea bunurilor imobile și aceea a bunurilor mobile se numește închiriere, iar locațiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare. Dispozițiile privind contractul de locațiune sunt aplicabile, în mod corespunzător, închirierii locuințelor și arendării, dacă sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru aceste contracte. Locațiunea spațiilor destinate exercitării unei profesii sau întreprinderi este supusă dispozițiilor privind locațiunea, precum și dispozițiilor art. 1824 și 1828-1831 C.civ. Spre deosebire de uzufruct, care creează uzufructorului un drept real de folosință, dezmembrământ al dreptului de proprietate, locațiunea creează locatarului doar un drept de creanță la folosința lucrului.

Contractul de locațiune este un contract distinct, reglementat prin dispoziții speciale de Codul Civil.

Definiția ṣi durata contractului de locațiune

Aṣa cum am arătat, art.1777 Cod Civil oferă o definiție legală a locațiunii, locațiunea fiind considerată o „vânzare a folosinței”.

Următoarele articole ale Noului Cod Civil indică faptul că durata unui contract de locațiune poate fi determinată sau nedeterminată.

Ca reper, art.1783 din Noul Cod Civil regelementează durata maximă a locațiunii, arătând că locațiunile nu se pot încheia pentru o perioadă mai mare de 49 de ani. Dacă părțile stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.

Cu privire la locațiunea pe durată nedeterminată, față de vechea reglementare, legiuitorul a intervenit ṣi a stipulat că, dacă în contract părțile nu au arătat durata locațiunii, fără a-și fi dorit să contracteze pe o durată nedeterminată, în lipsa uzanțelor, locațiunea se consideră încheiată:

a)pentru un an, în cazul locuințelor nemobilate sau spațiilor pentru exercitarea activității unui profesionist;

b)pe durata corespunzătoare unității de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;

c)pe durata locațiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziția locatarului pentru folosința unui imobil.

Ca ṣi ȋn vechea reglementare, locațiunea nu poate fi veṣnică (perpetuă). Vechiul Cod Civil, ȋn art. 1415, arată că embaticul (emfiteoza), nu se mai poate ȋnființa pe viitor, meținându-se doar cele ȋn ființă ȋn momentul promulgării Codului Civil din 1864. Emfiteoza, embaticul sau bezmanul era un drept drept real de folosință asupra imobilului altuia, rezultând dintr-o locațiune perpetuă sau de lungă durată, având originile ȋn Dreptul Roman si fiind legiferat ȋn Țările Române de Codul Calimah ȋn Moldova ṣi de Codul Caragea ȋn Muntenia.

In principiu, durata contractului de locațiune se stabileṣte ȋn mod liber, prin consensul părților, fără ca aceasta să excludă pentru anumite bunuri (Legea 17/1994, Legea 112/1995, Legea 8/2004, Legea 44/2009), intervenția legiuitorului, care stabileste prorogări legale sau acordă locatarului dreptul la reȋnnoirea contractului, fără acordul locatorului. Contractele de locațiune ȋncheiate prin licitație publică nu pot fi ȋnsă prelungite. Ele ȋncetează de drept la expirarea contractului, deoarece ȋncheierea unui nou contract se face numai ȋn temeiul licitației.

Formarea contractului de locațiune

In materia locațiunii există o serie de reglementări speciale cu privire la consimțământ, capacitatea părților, obiectul ṣi forma contractului.

Cu privire la consimțământ, art. 1781 Cod Civil prevede că contractul de locațiune se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului. Concluzia este că părțile pot conveni ulterior ȋncheierii locațiunii cu privire la alte elemente ale contractului.

Cu privire la capacitatea părților, legea are prevederi speciale. Locațiunea pe o durată de până la 5 ani este un act de administrare, și ca atare, părțile (locatorul și locatarul) trebuie să aibă capacitatea de a face acte de administrare. Potrivit art. 1784 alin. (3) C.civ. „Dacă legea nu dispune altfel, locațiunile încheiate de persoanele care, potrivit legii, nu pot face decât acte de administrare nu vor depăși cinci ani”. Rezultă, „per à contrario” că locațiunile care au o durată mai mare de 5 ani sunt considerate acte de dispoziție, pentru încheierea lor valabilă fiind necesară capacitate de exercițiu deplină.

Reducerea duratei locațiunii în limita legală poate fi cerută numai de partea lipsită de capacitatea de exercițiu.

Nu este necesar ca locatorul să fie proprietarul lucrului dat în locațiune. Și ȋn vechea practică judiciară s-a considerat că „procurarea folosinței nu este condiționată de calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra bunului, nu aparența sau natura dreptului fiind esențială, ci situația de fapt constând ȋn predarea bunului, menținerea acestuia ȋn stare de ȋntrebuințare potrivit destinației ṣi asigurarea neȋmpiedicării folosinței bunului pe toată durata contractului.”

Și uzufructuarul ori locatarul pot închiria lucrul pe care îl dețin cu titlu de uzufruct sau cu titlu de locatori ori sublocatori, conform art. 715 alin. (1) C.civ.

Nudul proprietar poate fi ṣi el locatarul propriului său bun.

Valabilitatea contractului de locațiune al unui bun aflat în coproprietate este supusă respectării regulii unanimității coproprietarilor, cu excepția cazurilor când există gestiune de afaceri sau mandat tacit .

Dispozițiile privitoare la incapacitățile prevăzute de art. 1654 și 1655 în materia vânzării-cumpărării sunt aplicabile, prin analogie și locațiunii. De asemenea sunt aplicabile, prin analogie, și dispozițiile art. 1653, privitoare la incapacitățile de a cumpăra drepturi litigioase, inclusiv atunci există litigiu cu privire la dreptul de proprietate asupra bunului ce urmează a face obiectul locațiunii.

Art.1779 Cod Civil prevede că toate bunurile, atât mobile cât și imobile, pot face obiectul locațiunii, dacă dintr-o prevedere legală sau din natura lor nu rezultă contrariul. Deci obiectul contractului de locațiune îl constituie bunul închiriat (care poate fi un bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal, individual determinat, neconsumptibil prin folosință conform destinației sale, existent la data încheierii contractului sau în viitor) și, respectiv, chiria.

Nu pot forma obiect al contractului de locațiune nuda proprietate sau succesiunile nedeschise (viitoare).

Bunurile din domeniul public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale pot fi închiriate numai în condițiile legii (art. 135 alin. 4 Constituție; art. 11 alin. l lit. a din Legea nr. 213/1998).

Închirierea bunurilor proprietate publică ale statului sau ale unităților administrativ-teritoriale se aprobă, după caz, prin hotărâre a Guvernului, a consiliului județean, a Consiliului General al Municipiului București sau a consiliului local, iar contractul de închiriere va cuprinde clauze de natură să asigure exploatarea bunului închiriat, potrivit specificului acestuia. Contractul de închiriere se poate încheia, după caz, cu orice persoană fizică sau juridică, română sau străină, de către titularul dreptului de proprietate sau de administrare. Concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate publică se face prin licitație publică, în condițiile legii (art. 14-15 din Legea nr. 213/1998).

Chiria este prețul pe care locatarul îl plătește în schimbul folosinței lucrului. Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestații. Dispozițiile privitoare la stabilirea prețului vânzării sunt aplicabile, prin analogie, și chiriei (art. 1780 C.civ.). Ea se fixează fie global, pentru toată durata contractului, fie pe unități de timp (zi, lună, an) și se plătește la termenele convenite în contract. Chiria este determinată în momentul încheierii contractului. Mai rar ea este lăsată la aprecierea unui terț, ales de părți, sau este variabilă în funcție de veniturile realizate de locatar prin activitatea pe care o desfășoară în imobilul închiriat. Chiria trebuie să fie reală (nu fictivă), sinceră și serioasă. Dacă chiria este derizorie ori fictivă, nu mai suntem în prezența unui contract de locațiune de lucruri, ci a unui contract de comodat (valabil ca atare, cu condiția ca lucrul să fi fost predat). Chiria este fixată de regulă în bani. Ea poate consta însă, fără a afecta natura juridică a contractului, și într-o altă prestație.

Ca formă, contractul de locațiune este un contract consensual, simplul acord de voință al părților fiind suficient pentru ȋncheierea sa valabilă.

Vechea practică, pe acest aspect, a considerat că „chiar dacă relațiile comerciale existente ȋntre părți nu au ȋmbrăcat forma unui contract scris, semnat de ambele părți, este ȋn afara oricărui dubiu că ȋntre părți au existat raporturi contractuale comerciale, pentru că pârâta a folosit spațiul aparținând reclamantei ṣi a achitat chiria.”

Noul Cod Civil, spre deosebire de vechea legislație, prevede ȋnsă, ȋn art. 1798 faptul că contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege, conferind caracter executoriu acestor contracte.

Noul Cod Civil ȋnțelege să dea prioritate contractelor de locațiune notate in Cartea Funciară sau supuse altor formalităti de publicitate, ȋn cazul suprapunerii contractelor de locațiune succesive, conform art. 1782 Cod Civil, a art. 1811 lit. a ṣi c din Noul Cod Civil, a art.715 alin.2 ṣi 3 din Noul Cod Civil.

Caracterele juridice ale contractului de locațiune

Contractul de locațiune de lucruri este un contract: 1) sinalagmatic (bilateral), care dă naștere la drepturi și obligații reciproce între părți; 2) cu titlu oneros, în care fiecare parte urmărește obținerea prestației cocontractantului; 3) comutativ (și nu aleatoriu), fiecare dintre părți cunoscând în momentul încheierii contractului care sunt obligațiile și întinderea acestora; 4) consensual, care se încheie prin simplul acord de voință al părților, fără ca legea să ceară o anumită formă pentru validitate; Forma scrisă este însă folosită pentru a răspunde necesităților probatorii în caz de litigiu privind încheierea sau executarea contractului de locațiune. 5) cu executare succesivă (și nu dintr-o dată), timpul, în accepțiunea de durată, fiind de esența locațiunii. 6) este un contract creator de raporturi obligaționale, și nu un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale cum este contractul prin care se creează un drept de uzufruct, de uz ori habitație. În consecință, dreptul de folosință al locatarului este un drept de creanță, și nu un drept real de folosință (cum ar fi dreptul de uzufruct).

Delimitarea contractului de locațiune față de alte contracte

Contractul de locațiune prezintă asemănări cu contractul de depozit, deosebirea constând ȋn faptul că bunul este dat in depozit pentru păstrarea acestuia, nu pentru folosința lui.

Față de contractul de vânzare-cumpărare, la locațiune se transmite doar folosința bunului, ca drept de creanță, nu un drept real. Chiar dacă lucrul dat in locațiune este producător de fructe, locatarul dobândeṣte proprietatea fructelor nu ȋn virtutea locațiunii, ci ca accesoriu al folosinței, locatorul fiind obligat să-i asigure folosința lucrului nu ṣi dobândirea proprietății fructelor. Astfel fiind, are ca obiect numai dobândirea unor fructe (de exemplu arborii din pădure, recolta de pe câmp etc.), contractul nu poate fi calificat locațiune, ci vânzare-cumpărare. Cu atât mai puternic cuvânt, contractul nu poate fi calificat locațiune, ci vânzare-cumpărare, dacă are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea substanței lucrului) , deoarece folosința locativă nu poate sa absoarbă lucrul ȋnsuṣi ṣi puterea lui productivă.

Contractul de locațiune se deosebeṣte ṣi de contractul de leasing, acesta din urmă fiind o operatiune comercială sui generis, clădită pe mai multe contracte, cu o finalitate comună, ȋntre care ṣi locațiunea, ȋn timp ce contractul de locațiune are o fizionomie simplă.

In cazul locațiunii, locatorul asigură locatarului numai folosința bunului ȋn schimbul chiriei.

In temeiul contractului de leasing, finanțatorul asigură utilizatorului folosința lucrului cumpărat sau realizat de finanțator contra redevenței, cu dreptul utilizatorului de a opta la sfârsitul perioadei de folosință, pentru dobândirea bunului la valoarea reziduală, pentru reȋnnoirea contractulu ide leasing, ori pentru ȋncetarea raporturilor contractuale. In contractul de leasing, locatorul finanțator trebuie să aibă calitatea de proprietar al bunului ȋnchiriat, condiție care nu este cerută ȋn cadrul contractului de locațiune. Utilizatorul nu poate cesiona contractul de leasing sau subânchiria bunul dat ȋn leasing, spre deosebire de locatar care poate ȋncheia aceste operațiuni dacă sunt ȋndeplinite cerințele art.1805, art.1833 sau art.1847 C.civ.

Atât in cazul contractului de locatiune, cât ṣi in cazul contractului de leasing există obligația legală de a restitui bunul folosit (cu mențiunea că ȋn cazul contractului de leasing există această obligație numai ȋn măsura ȋn care utilizatorul nu ȋṣi exprima opțiunea de a cumpăra bunul sau de a prelungi contractul de leasing), dar esențial este că in cazul locațiunii locatorul trebuie sa predea bunul in starea ȋn care a fost predat conform inventarului făcut, in cazul leasingului, utilizatorul este tinut a-l restitui ȋn starea in care l-a primit, mai puțin uzura normală.

Principala deosebire este aceea că la sfârsitul locațiunii, locatorul nu poate deveni proprietar decât ȋn baza unui contract de vânzare-cumpărare, pe când la sfârṣitul leasingului utilizatorul poate deveni proprietarul bunului fără ȋncheierea unui nou contract de vânzare-cumpărare, dacă ȋṣi exprimă această optiune ṣi achită toate obligatiile asumate prin contract.

CAPITOLUL 2

Efectele și încetarea contractului de locațiune

2.1. Efectele contractului de locațiune

2.1.1. Obligațiile locatorului

Potrivit art. 1786 C.civ., locatorul este ținut, chiar fără vreo stipulație expresă în contract: a) să predea locatarului bunul dat în locațiune; b) să mențină bunul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii; c) să asigure locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii.

1) Locatorul este obligat să predea bunul dat în locațiune în starea de întrebuințare corespunzătoare destinației pentru care a fost închiriat, fiind obligat să facă toate reparațiile necesare în acest scop. Locatorul este obligat să predea bunul în stare corespunzătoare, împreună cu toate accesoriile acestuia. Bunul va fi predat imediat după încheierea contractului, dacă nu s-a stipulat un alt termen de predare, și la locul unde se găsea în momentul contractării, în lipsă de convenție contrară. Cheltuielile predării sunt în sarcina locatorului. Dacă locatorul nu își îndeplinește obligația de predare a bunului, locatarul are opțiune între a cere prin intermediul instanței judecătorești fie predarea silită, fie rezilierea contractului pentru neexecutare, cu daune-interese. Firește, dacă locatorul cere chiria fără a fi predat bunul, locatarul se poate apăra invocând excepția de neexecutare.

2)Locatorul este obligat să mențină bunul în stare să servească întrebuințării pentru care a fost închiriat ṣi este obligat să efectueze toate reparațiile care sunt necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata locațiunii conform destinației stabilite, potrivit art.1799 Cod Civil, prin contract, sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumnite împrejurări cum ar fi natura bunului, destinația sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl folosește.

Sunt în sarcina locatarului reparațiile locative, a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a bunului. Dacă, după încheierea contractului, se ivește nevoia unor reparații care sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urmă, deși încunoștințat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparațiile pot fi făcute de locatar. În acest caz, locatorul este dator să restituie, în afara sumelor avansate de locatar, dobânzi socotite de la data efectuării cheltuielilor. În caz de urgență, locatarul poate înștiința pe locator și după începerea reparațiilor, dobânzile la sumele avansate neputând curge decât de la data înștiințării (art. 1788 C.civ.).

3) Locatorul este obligat să asigure locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe durata locațiunii (obligația de garanție).

I. Locatorul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod constant locatarului folosința liniștită a bunului, fiind dator să se abțină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosință (art. 1789 C.civ.).

a). Tulburările de fapt

Locatorul este obligat să nu îl tulbure prin faptul său personal pe locatar în timpul locațiunii (obligație de a nu face). În această ordine de idei, locatorul nu poate schimba, în timpul locațiunii, forma lucrului închiriat sau destinația sa. Nu este considerată o tulburare a folosinței lipsirea parțială de folosință a lucrului închiriat locatarului, determinată de efectuarea unor reparații urgente, ce nu pot fi amânate până la terminarea contractului. Dacă lipsa de folosință este mai mare de 40 de zile, chiria va fi diminuată în funcție de durata și de proporția lipsei de folosință a lucrului. Dacă reparațiile determină imposibilitatea pentru locatar și familia sa de a locui (deci îl lipsește total de folosința lucrului), acesta poate cere rezilierea contractului. Locatorul nu este ținut să-l garanteze pe locatar de tulburarea cauzată prin fapta unui terț care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afară numai dacă tulburările începute înaintea predării bunului împiedică pe locatar să-l preia; caz în care locatarul poate cere o scădere proporțională a chiriei. Dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul, în condițiile legii. Aceasta nu îl împiedică pe locatar să se apere în nume personal împotriva tulburării de fapt a terțului, folosind acțiunile posesorii prevăzute de art. 949-951 C.pr.civ.

b) Tulburările de drept

Dacă un terț pretinde vreun drept asupra bunului dat în locațiune, locatorul este dator să- l apere pe locatar chiar și în lipsa unei tulburări de fapt. Dacă locatarul este lipsit în tot sau în parte de folosința bunului, locatorul trebuie să-l despăgubească pentru toate prejudiciile suferite din această cauză (art. 1794 alin. (1) C.civ.). Indiferent de gravitatea tulburării, dacă i-a comunicat-o locatorului, fără ca acesta să o înlăture de îndată, locatarul poate cere o scădere proporțională a chiriei. Dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul în condițiile legii. (art.1794 alin.2 Cod Civil).

Locatarul care, la încheierea contractului, cunoștea cauza de evicțiune nu are dreptul la daune interese. (art.1794 alin.3 Cod Civil). Dacă locatarul este chemat în judecată de un terț care pretinde un drept asupra bunului închiriat, inclusiv un drept de servitute, și există riscul pierderii, în tot sau în parte, a folosinței bunului, el are dreptul să ceară introducerea în proces a locatorului, în condițiile Codului de procedură civilă (art. 1795 alin. 1 Cod Civil) Locatarul va fi ținut să îl despăgubească pe locator de toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicării tulburării de către locatar. El nu va fi însă ținut la despăgubiri dacă dovedește că locatorul nu ar fi avut câștig de cauză sau că, având cunoștință de tulburare, nu a acționat. (art.1795 alin.2 Cod Civil).

Dacă locatarul nu îl înștiințează pe locator despre tulburare și este evins, în acțiunea de regres introdusă de locatar împotriva sa, locatorul se va putea apăra și obține exonerarea de răspundere invocând exceptio mali procesus, adică dovedind că, dacă ar fi fost anunțat despre proces și ar fi intervenit, ar fi avut mijloacele necesare pentru respingerea acțiunii terțului. Obligația de încunoștiințare a locatorului funcționează și în cazul în care are loc o tulburare de fapt. În acest caz, locatarul este obligat să îl anunțe pe locator în termen util, astfel încât acesta să nu piardă termenul pentru promovarea unei acțiuni posesorii împotriva terțului uzurpator. În aceste cazuri, locatarul va putea fi obligat la daune-interese pentru încălcarea obligației de „a apăra bunul închiriat împotriva uzurpărilor și de a-l înștiința pe locator despre acestea“.

II. Locatorul este obligat să asigure locatarului utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii și să îl garanteze pe locatar contra tuturor viciilor bunului închiriat ori arendat. Locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micșorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului și fără a ține seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locațiunii. Locatorul nu răspunde pentru viciile care erau aparente la data încheierii contractului ṣi pe care locatorul nu le-a reclamat in condițiile art.1690 alin.3 Cod Civil.

Cu toate acestea, locatorul poate fi obligat la despăgubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzează vieții, sănătății sau integrității corporale a locatarului (art. 1790 C.civ.). Dacă locatorul nu înlătură viciile în cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scădere proporțională a chiriei. În cazul în care viciile sunt atât de grave încât, dacă le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul în locațiune, el poate rezilia contractul, în condițiile legii. Atunci când aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat și la daune-interese, în afară de cazul când dovedește că nu le-a cunoscut și că, potrivit împrejurărilor, nu era dator să le cunoască. Dispozițiile privitoare la garanția contra viciilor ascunse se aplică și atunci când bunul dat în locațiune nu corespunde calităților convenite de către părți, conform art.1792 Cod Civil.

Cu alte cuvinte, locatorul va răspunde față de locatar pentru viciile ascunse ale lucrului care îl fac impropriu întrebuințării pentru care a fost contractat. Locatorul nu va răspunde pentru viciile ascunse care fac incomodă folosința, dar va răspunde pentru cele care micșorează folosința în asemenea măsură, încât locatarul nu ar fi contractat sau ar fi plătit un preț mai mic. Gravitatea viciilor este o chestiune de fapt lăsată la aprecierea instanței. Întrucât locatorul are obligația de a garanta folosința utilă a lucrului pe toată durata contractului, el va răspunde pentru viciile ascunse ale lucrului, indiferent dacă acestea existau în momentul încheierii contractului sau au apărut ulterior și, de asemenea, indiferent dacă a fost de bună-credință (nu le-a cunoscut) sau a fost de rea-credință (le-a cunoscut, dar nu le-a comunicat locatarului). Locatarul poate, în cazul descoperirii viciilor ascunse, să ceară fie o reducere proporțională a chiriei, fie rezilierea contractului cu daune-interese, indiferent dacă locatorul a fost de bună-credință sau de rea-credință. Obligația de garanție a locatorului poate fi modificată prin convenția părților fie în sensul agravării, fie în sensul limitării sau înlăturării ei. Nu este valabilă însă o clauză de exonerare sau de limitare a răspunderii pentru faptul personal al locatorului. Clauza de exonerare sau de limitare a răspunderii are ca obiect daunele-interese, dar nu îl poate împiedica pe locatar să ceară rezilierea totală a contractului, întrucât contractul fiind cu executare succesivă, încasarea chiriei trebuie să fie justificată de asigurarea folosinței liniștite și utile a lucrului.

2.1.2. Obligațiile locatarului

Locatarul are următoarele obligații principale: a) să ia în primire bunul dat în locațiune; b) să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract; c) să folosească bunul cu prudență și diligență; d) să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locațiune (art. 1796 C.civ.).

Obligația locatarului de a lua în primire bunul dat în locațiune.

Corelativ cu obligația de predare a bunului dat în locațiune, locatarul are obligația să ia în primire acest bun, a cărei folosință reprezintă pentru el cauza obligației de a plăti chiria. Locatarul va lua în primire bunul dat în locațiune conform unui proces-verbal cu descrierea bunului și a accesoriilor sale, după verificarea stării sale de funcționare, conform destinației bunului stabilite în contract sau prezumate după natura bunului, destinația sa anterioară sau cea potrivit căreia locatarul îl folosește.

Plata chiriei trebuie să fie făcută în cuantumul și la termenele stipulate în contract. În lipsă de stipulație contrară, locatarul este obligat să plătească chiria la termenele stabilite potrivit uzanțelor, confrom art.1797 alin.1 Cod Civil.

Dacă nu există uzanțe și în lipsa unei stipulații contrare, chiria se plătește după cum urmează: a) în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depășește o lună; b) în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locațiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an; c) în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locațiunii este de cel puțin un an (art. 1797 C.civ.).

Contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată sau încheiate în formă autentică, precum și cele și înregistrate la organele fiscale constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract.(art.1798 Cod Civil).

Plata chiriei este cherabilă (se face la domiciliul locatarului), și în principiu conjunctă în caz de pluralitate de locatari, în afară de stipulație contrară. În cazul neplății chiriei, locatorul fie poate cere executarea ei, fie rezilierea contractului. Dacă chiria trebuie plătită anticipat, locatorul poate refuza, pe calea excepției de neexecutare, predarea lucrului dat în locațiune. Creanța locatorului pentru plata chiriei este privilegiată asupra tuturor mobilelor locatarului aflate în casă în măsura în care poate exercita un drept de retenție asupra acestora, cât timp acest drept subzistă (art. 2339 C.civ.). Dovada plății chiriei se face prin chitanță eliberată de locator. Chitanța este opozabilă terților chiar dacă nu are dată certă. Plata chiriei făcută vechiului proprietar este descărcătoare de obligație (valabilă) în cazul în care acesta nu îl încunoștiințează pe locatar despre vânzare.

In practica judiciară anterioară, s-a considerat că „ dreptul de retenție nu se poate acorda părții aflate ȋn culpă pentru neachitarea chiriei.”

In vechea legislație, chiar ȋn cazul contractelor comerciale, s-a considerat că obligația principală a locatarului ȋntr-un contract de ȋnchiriere este de plată a chiriei, iar neȋndeplinirea acestei obligații da dreptul locatorului să solicite instanței rezilierea contractului de ȋnchiriere, având ȋn vedere că, potrivit art.1020 vechiul Cod Civil (actual 1401 noul Cod Civil), condiția rezoluturie este totdeauna subânteleasă ȋn contractele sinalagmatice, ȋn cazul in care una din părți nu ȋṣi ȋndeplineṣte obligația asumată.

3) Obligația locatarului de a folosi bunul luat în locațiune cu prudență și diligență potrivit destinației sale. Locatarul este obligat să folosească bunul luat în locațiune cu prudență și diligență, potrivit destinației stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinația sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl folosește (art. 1799 C.civ.).

Dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinația sau dacă îl întrebuințează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese și, după caz, rezilierea contractului.(art.1800 Cod Civil).

Conform prevederilor art.1801-art.1804 Cod Civil, locatarul este obligat, sub sancțiunea plății de daune-interese și a suportării oricăror alte cheltuieli, să notifice de îndată locatorului necesitatea efectuării reparațiilor care sunt în sarcina acestuia din urmă. În lipsă de stipulație contrară, reparațiile de întreținere curentă sunt în sarcina locatarului. Dacă în timpul locațiunii bunul are nevoie de reparații care nu pot fi amânate până la sfârșitul locațiunii sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrângerea necesară a locațiunii cauzată de aceste reparații. Dacă, totuși, reparațiile durează mai mult de zece zile, prețul locațiunii va fi scăzut proporțional cu timpul și cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit. Dacă reparațiile sunt de așa natură încât, în timpul executării lor, bunul devine impropriu pentru întrebuințarea convenbită, locatarul poate rezilia contractul. Locatarul este obligat să permită examinarea bunului de către locator la intervale de timp rezonabile în raport cu natura și destinația bunului, precum și de către cei care doresc să-l cumpere sau, care, la încetarea contractului, doresc să-l ia în locațiune, fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinței bunului.

4) La încetarea locațiunii, locatarul este obligat să restituie bunul luat în locațiune în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii. Până la proba contrară, locatarul este prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare potrivit destinației stabilite. Restituirea bunurilor mobile luate în locațiune se face în locul în care au fost predate (art. 1821 C.civ.).

Locatarul răspunde pentru degradarea bunului închiriat în timpul folosinței sale, inclusiv cea cauzată de incendiu, dacă nu dovedește că a survenit fortuit (art. 1822 C.civ.). Totuṣi, intervenirea unui caz fortuit sau de forță majoră ȋl poate exonera de răspundere. Intr-o speță, Inalta Curte a decis că „extinderea incendiului la imobilele asiguraților s-a produs datorită unui eveniment absolut imprevizibil ṣi imposibil de ȋnlăturat de către recurenți, vântul, ceea ce constituie caz de forță majoră, ce exonerează de răspundere pe reclamanți”.

El răspunde, conform art.1822 alin.2 Cod Civil, inclusiv pentru degradarea cauzată de membrii familiei sale, de sublocatarul său, ca și de fapta altor persoane cărora le-a îngăduit în orice mod folosirea, deținerea sau accesul la bun.

Locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate și autonome efectuate asupra bunului pe durata locațiunii și nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrările cu acordul prealabil al locatarului. Dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege să ceară locatarului aducerea bunului în starea inițială, precum și plata de despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar. În cazul în care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, în niciun caz, dreptul de retenție. Dispozițiile art. 1788 alin. (3) și (4) privind reparațiile făcute de locatar în locul și în contul locatorului, rămân aplicabile. „Chiriașul nu va fi îndreptățit să-și recupereze cheltuielile făcute fără acordul proprietarului pentru lucrările de sporire a confortului pe care proprietarul nu înțelege să le rețină. În acest caz, nici proprietarul nu ar putea să pretindă plata chiriei majorate ca urmare a sporului de confort realizat de chiriaș, care va putea fi obligat, la încetarea locațiunii, să ridice lucrările și să readucă locuința în starea ei anterioară, plătind eventual și despăgubiri. În cazul în care proprietarul și-a dat acordul pentru asemenea lucrări, el se va putea înțelege cu chiriașul în sensul, fie de a-i plăti contravaloarea lucrărilor cu obligația de a i se plăti chiria majorată, fie de a suporta chiriașul acele cheltuieli, cu dreptul de a le reține din chiria majorată. Dacă proprietarul nu și-a dat acordul prealabil pentru efectuarea lucrărilor, dar ulterior a cerut plata chiriei majorate, această împrejurare ar putea fi considerată că reprezintă acordul său la efectuarea lucrărilor, chiriașul fiind îndreptățit să pretindă compensarea cheltuielilor din chiria majorată.”

5) Locatarul este dator să apere lucrul închiriat contra uzurpărilor, adică împotriva oricăror tulburări de fapt sau de drept provocate de un terț în legătură cu proprietatea sau posesia lucrului. În acest scop, în caz de tulburare, locatarul este dator să înștiințeze pe locator în termenul fixat pentru judecarea acțiunii terțului uzurpator. În cazul în care își încalcă această obligație, locatarul răspunde pentru despăgubiri și cheltuieli de judecată. Obligația locatarului de a apăra lucrul închiriat și de a-l înștiința pe locator privește orice fel de uzurpare (tulburare), atât de drept, cât și de fapt. În consecință, răspunderea lui va fi angajată în toate cazurile de încălcare a obligației de apărare a lucrului dat în locațiune. Locatarul se poate apăra și personal împotriva tulburărilor de fapt provocate de un terț folosind în acest scop acțiunile posesorii.

2.2.Transmiterea drepturilor dobândite prin locațiune

2.2.1. Sublocațiunea

Locatarul poate să încheie o sublocațiune, totală sau parțială, ori chiar să cedeze locațiunea, în tot sau în parte, unei alte persoane dacă această facultate nu i-a fost interzisă în mod expres. Cu toate aceastea, dacă bunul este mobil, sublocațiunea ori cesiunea nu este permisă decât cu acordul scris al locatarului (art. 1805 C.civ.). Interdicția de a încheia o sublocațiune include și pe aceea de a ceda locațiunea. Interdicția de a ceda locațiunea nu include pe aceea de a încheia o sublocațiune. Interdicția de a încheia o sublocațiune privește atât sublocațiunea totală, cât și pe cea parțială. Interdicția de a ceda locațiunea privește atât cesiunea totală, cât și pe cea parțială. În caz de neplată a chiriei cuvenite în temeiul locațiunii, locatorul îl poate urmări pe sublocatar până la concurența chiriei pe care acesta din urmă o datorează locatarului principal. Plata anticipată a chiriei către locatarul principal nu poate fi opusă locatorului. Locatorul își păstrează dreptul prevăzut mai sus atunci când creanța având ca obiect chiria datorată în temeiul sublocațiunii a fost cedată. Locatorul poate, de asemenea, să se îndrepte direct împotriva sublocatarului pentru a-l constrânge la executarea celorlalte obligații asumate prin contractul de sublocațiune. Rezultă, deci, că legea permite locatarului să subînchirieze sau să cedeze (să cesioneze) dreptul său de folosință, întrucât contractul de locațiune nefiind un contract intuitu personae, drepturile și obligațiile părților se pot transmite atât prin succesiune, cât și prin acte între vii (cesiune). Regula este deci posibilitatea transmiterii drepturilor părților. O eventuală interdicție a transmisiunii între vii a drepturilor din contractul de locațiune trebuie să fie expres prevăzută în contractul de locațiune, transformând contractul de locațiune într-un contract intuitu personae. Este posibil ca părțile (locatorul și locatarul) să prevadă în contractul lor condiții restrictive de validitate a unei eventuale sublocațiuni (de exemplu, să supună sublocațiunea validării locatorului). Contractul de sublocațiune nu poate fi încheiat în condiții care să contravină condițiilor din contractul principal (de exemplu, să se schimbe destinația lucrului); în caz contrar, locatorul principal poate cere fie executarea obligațiilor din contractul principal (ceea ce poate avea ca efect evacuarea sublocatarului), fie rezilierea contractului principal pentru neexecutare de obligații, cu daune-interese.

2.2.2. Cesiunea locațiunii

Art. 1808 C.civ. reglementează cesiunea contractului de locațiune de către locatar. „Prin cesiunea contractului de locațiune de către locatar, cesionarul dobândește drepturile și este ținut de obligațiile locatarului izvorâte din contractul de locațiune. Dispozițiile privind cesiunea contractului se aplică în mod corespunzător”.

Deosebirea între sublocațiune și cesiune constă în faptul că, în timp ce sublocațiunea este un nou contract de locațiune, cesiunea constituie o vânzare a dreptului de folosință (o cesiune de creanță cu titlu oneros). Obiectul cesiunii îl formează numai drepturile locatarului care va rămâne în continuare obligat față de locator. Locatarul-cedent va garanta cesionarului numai existența dreptului de folosință în condițiile din momentul încheierii cesiunii. Pentru a fi opozabilă terților, între care se numără și locatorul, cesiunea contractului și acceptarea acesteia de locator trebuie încheiate în forma cerută de lege pentru validitatea contractului cedat (art. 1316 C.civ.).

2.3. Încetarea contractului de locațiune

Contractul de locațiune poate înceta prin: acordul de voință al părților (reziliere convențională), denunțare unilaterală, expirarea termenului, rezilierea contractului pentru neexecutare, pieirea lucrului, desființarea titlului locatorului și, uneori, prin înstrăinarea între vii a lucrului dat în locațiune. Moartea locatorului, sau a locatarului, nu atrage automat încetarea contractului, întrucât drepturile și obligațiile părților se transmit la moștenitori. „Locațiunea nu încetează prin moartea locatorului sau a locatarului. Cu toate acestea, în cazul locațiunii cu durată determinată, moștenitorii locatarului pot denunța contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoștință de moartea locatarului și existența locațiunii.” (art. 1820 C.civ.)

2.3.1. Incetarea contractului de locațiune prin denunțare unilaterală

Dacă locațiunea a fost făcută fără determinarea duratei, oricare dintre părți poate denunța contractul prin notificare. Notificarea făcută cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, în lipsă, de uzanțe, nu produce efecte decât de la împlinirea acelui termen. La împlinirea termenului de preaviz, obligația de restituire a bunului devine exigibilă, iar contractul de locațiune încheiat pe durată determinată și constatat prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent, este titlu executoriu în privința executării acestei obligații (art. 1816 C.civ.).

Preavizul este o măsură de protecție a părții care nu a denunțat contractul și care va putea astfel să încheie un alt contract de locațiune la încetarea celui denunțat unilateral. Denunțarea unilaterală a contractului nu este supusă acceptării celeilalte părți. Ea poate fi făcută în orice formă, dar de regulă este folosită forma scrisă (notificarea prin intermediul executorilor judecătorești) sau cererea de chemare în judecată (termenul de soluționare a cererii de chemare în judecată fiind considerat termen de preaviz). La expirarea termenului de preaviz locațiunea încetează.

2.3.2. Încetarea prin expirarea termenului ṣi limitele în care intervine tacita relocațiune

Contractul de locațiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părți sau, după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o înștiințare prealabilă (art. 1809 alin. (1) C.civ.). În privința obligației de restituire a bunului dat în locațiune, contractul încheiat pe durată determinată și constatat prin înscris autentic reprezintă titlu executoriu la expirarea termenului. Aceeași este soluția și în cazul contractului de locațiune încheiat pe durată determinată prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent. Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să dețină bunul și să-și îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului se consideră încheiată o nouă locațiune, în condițiile celei vechi, inclusiv în privința garanțiilor. Noua locațiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenția părților nu se prevede altfel. Expirarea termenului locațiunii, stabilit de părți sau de lege, conduce la încetarea de drept a contractului de locațiune. După expirarea termenului stipulat în contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne în folosința lucrului și este lăsat în posesie de locator, atunci se consideră locațiunea ca reînnoită prin tacită relocațiune (reconducțiune). Noul contract se va considera încheiat fără termen (cu excepția cazului când termenul este fixat de lege), păstrând însă celelalte prevederi ale vechiului contract de locațiune. Evitarea tacitei relocațiuni poate fi făcută prin denunțarea contractului înainte de expirarea termenului de către locator.

Dacă locațiunea a fost făcută fără determinarea duratei, oricare dintre părți poate denunța contractul prin notificare. Notificarea făcută cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, în lipsă, de uzanțe, nu produce efecte decât de la împlinirea acelui termen. La împlinirea termenului de preaviz, obligația de restituire a bunului devine exigibilă, iar contractul de locațiune încheiat pe durată determinată și constatat prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent, este titlu executoriu în privința executării acestei obligații (art. 1816 C.civ.). Preavizul este o măsură de protecție a părții care nu a denunțat contractul și care va putea astfel să încheie un alt contract de locațiune la încetarea celui denunțat unilateral. Denunțarea unilaterală a contractului nu este supusă acceptării celeilalte părți. Ea poate fi făcută în orice formă, dar de regulă este folosită forma scrisă (notificarea prin intermediul executorilor judecătorești) sau cererea de chemare în judecată (termenul de soluționare a cererii de chemare în judecată fiind considerat termen de preaviz). La expirarea termenului de preaviz locațiunea încetează.

2.3.3. Încetarea contractului de locațiune prin reziliere

Neexecutarea obligațiilor născute din contract conferă părții prejudiciate dreptul de a rezilia locațiunea, cu daune-interese dacă este cazul, potrivit legii (art. 1817 C.civ.). Desființarea contractului de locațiune, contract sinalagmatic cu executare succesivă, poartă denumirea de reziliere și produce efecte, spre deosebire de rezoluțiune, numai pentru viitor (ex nunc), cât privește obligația de „plată a chiriei“. Chiria încasată nu trebuie restituită. În schimb bunul dat în locațiune se restituie în starea în care se află la data restituirii, deci suportând uzura datorată normalei utilizări. Instanța sesizată cu cererea de reziliere poate acorda, în funcție de circumstanțe, la cererea debitorului, un termen de grație pentru îndeplinirea obligațiilor. Rezilierea de drept (pactele comisorii) poate fi stipulată expres, în condițiile dreptului comun, în contractul de locațiune.

Cu privire la pactele comisorii, Inalta Curte de Casatie ṣi Justiție a considerat că „ȋn cazul în care s-a constatat că prestațiile datorate de locatar pentru folosința bunului până la data rezilierii contractului și eliberării spațiului închiriat au fost achitate, locatorul nu mai poate pretinde după încetarea contractului și părăsirea spațiului de către locatar plata chiriei până la împlinirea termenului locațiunii, deoarece a dispărut temeiul contractual care să impună o astfel de obligație și, în egală măsură, contraprestația locatorului de asigurare a folosinței bunului.

Prestațiile datorate de reclamanta locatar pentru folosința bunului până la data rezilierii (06.07.2010) au fost constatate achitate, respectiv chiria convenită în contract, aspect necontestat de recurentă, iar la data de 1 iulie 2010 reclamanta locatar a eliberat spațiul închiriat.

Așa fiind, locatorul nu mai poate pretinde după încetarea contractului și părăsirea spațiului de către locatar plata chiriei până la împlinirea termenului locațiunii, deoarece a dispărut temeiul contractual care să impună o astfel de obligație și, în egală măsură, contraprestația locatorului de asigurare a folosinței bunului. Calificarea invocată de către recurenta-pârâtă pentru prima dată în această fază procesuală, în sensul convertirii chiriei solicitate prin cererea reconvențională în daune-interese, nu poate fi primită, deoarece s-ar schimba obiectul și cauza cererii reconvenționale, imutabilitatea litigiului privește și instanța de control judiciar care se pronunță numai asupra aceea ce s-a dezbătut și tranșat.”

2.3.4. Încetarea contractului de locațiune prin distrugerea (pieirea) bunului

Dacă bunul este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinației stabilite, locațiunea încetează de drept. Dacă imposibilitatea folosirii bunului este numai parțială, locatarul poate, după împrejurări, să ceară fie rezilierea locațiunii, fie reducerea proporțională a chiriei. Atunci când bunul este doar deteriorat, locațiunea continuă, dispozițiile art. 1788 privind sarcina reparațiilor fiind aplicabile (art. 1818 C.civ.). În toate cazurile în care imposibilitatea totală sau parțială de folosire a bunului este fortuită, locatarul nu are drept la daune-interese. Imposibilitatea de folosire a bunului poate fi materială (bunul a fost distrus) sau juridică (rechiziția, exproprierea, confiscarea lucrului). În cazul pieirii totale a bunului contractul încetează de drept, locatorul fiind în imposibilitate să asigure locatarului folosința bunului. Nu are importanță dacă pieirea este fortuită sau dacă se datorează culpei uneia dintre părți. În cazul pieirii din culpă a bunului, partea culpabilă va plăti daune-interese. În cazul pieirii fortuite a bunului, riscul contractului îl suportă debitorul obligației imposibile de executat adică locatorul, care nu va mai primi chiria. În cazul pieirii parțiale, rezilierea contractului este judiciară, locatarul având opțiunea între a cere o reducere a chiriei proporțională cu lipsa de folosință sau rezilierea contractului, dacă după aprecierea lui și a instanței, în lipsa părții pierite a lucrului, el nu ar fi încheiat contractul. Daunele-interese sunt datorate sau nu, după cum pieirea parțială a fost consecința culpei uneia dintre părți, respectiv, a cazului fortuit.

2.3.5. Încetarea contractului de locațiune prin desființarea titlului locatorului

Dacă bunul dat în locațiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, după cum urmează: a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară; b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locațiunii este anterioară datei certe a înstrăinării; c) în cazul mobilelor supuse unor formalități de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste formalități; d) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosința locatarului (art. 1811 C.civ.) Locațiunea încetează în cazul în care prin contractul de locațiune s-a prevăzut încetarea pe motiv de înstrăinare (art. 1812 C.civ.). Cu toate acestea, locațiunea rămâne opozabilă dobânditorului chiar și după ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea, pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunțării contractului, conform art. 1816 alin. (2) privind termenul de preaviz. Locatarul căruia i s-a comunicat încetarea contractului cu respectarea termenului de preaviz nu are drept la despăgubire nici împotriva locatorului, nici împotriva dobânditorului (art. 1812 alin. (3) C.civ.) În cazurile prevăzute la art. 1811, dobânditorul se subrogă în toate drepturile și obligațiile locatorului care izvorăsc din locațiune. Dacă dobânditorul nu își execută obligațiile, locatorul răspunde solidar cu acesta pentru despăgubirile datorate locatarului. Când locatarul bunului înstrăinat a dat garanții locatorului pentru îndeplinirea obligațiilor sale, dobânditorul se subrogă în drepturile izvorând din aceste garanții, în condițiile legii. Plata anticipată a chiriei sau cesiunea creanței privind chiria nu poate fi opusă dobânditorului decât dacă, în privința acesteia, au fost îndeplinite, înainte ca înstrăinarea să devină opozabilă locatarului, formalitățile de publicitate prevăzute de lege sau dacă plata anticipată ori cesiunea a fost cunoscută de dobânditor pe altă parte.

CAPITOLUL 3

Contractul de închiriere a locuinței – principala varietate a locațiunii; caracteristici; unele probleme de drept ṣi jurisprudențiale

3.1. Noțiunea și reglementarea, caracterele juridice, interpretarea și delimitarea contractului de închiriere a locuinței

Inchirierea locuinței este contractul prin care locatorul transmite chiriaṣului folosința temporară a unei locuințe, ȋn schimbul unei sume de bani numită chirie. Ceea ce deosebeste contractul de ȋnchiriere a locuinței de contractul de locațiune (de drept comun) este obiectul său specific, ṣi anume suprafața locativă (locuința) transmisă ȋn folosință cu plată.

Contractul de ȋnchiriere al locuinței nu este un contract independent, ci o varietate a contractului de locațiune, astfel că acestuia ȋi sunt aplicabile dispozițiile speciale ale legislației locative ṣi ȋn completare, cele ale dreptului comun referitoare la locațiune (art 1778 alin.2 Cod Civil).

Dispozitiile speciale ale legislației locative sunt aplicabile ṣi contractelor de ȋnchiriere a spațiilor destinate activității unui profesionist, conform art.1778 alin.3 Cod Civil.

Din punct de vedere al reglementărilor legale ȋn materia ȋnchirierii locuințelor, cele mai importante reglementări sunt Noul Cod Civil, ȋn art.1824-1835 (Cartea a V-a, Titlul IX, Capitolul V, Secțiunea a II-a Cod Civil), Legea 114/1996 a locuinței cu modificările ṣi completările ulterioare ṣi OUG 40/1999 privind protecția chiriaṣilor, cu modificările ṣi completările ulterioare.

3.2. Formarea contractului ṣi forma contractului, analiză teoretică ṣi jurisprudențială

Contractul de ȋnchiriere al locuinței se ȋncheie ȋntre locator ṣi locatar.

Locatorul poate fi o persoană fizică, o persoană juridică, statul, o unitate administrativ-teritorială, proprietar sau titular al altui drept real sau de creanță asupra locuinței, care pot ȋncheia contractul personal sau prin mandatar.

Titular al contractului de ȋnchiriere poate fi una sau mai multe persoane, raspunderea acestora ca ṣi chiriaṣi ȋn caz de pluralitate fiind una conjunctă (divizibilă), dacă părțile nu au convenit o răspundere solidară.

Dacă persoanele care nu sunt titulari de contract, ele dobândesc aceleaṣi drepturi locative ca ṣi titularul de contract, cu care vor fi ținute solidar cu acesta, pe durata folosinței exercitate, pentru oricare din obligațiile izvorâte din contract, conform art.1832 alin.1 Cod Civil.

Legea 114/1996, ca lege specială, reglementează raporturile dintre locator ṣi chiriaṣ ȋn vederea satisfacerii cerințelor de locuit ale unei persoane sau familii, deci a spațiilor cu destinație de locuință. Dacă contractul de ȋnchiriere se referă ṣi la alt bun decât locuința (garaj, curte), acel spațiu va fi supus regulilor locațiunii de drept comun.

Conform Legii 114/1996, casele de vacanță nu pot fi considerate locuințe, deoarece sunt folosite doar temporar pentru recreere si odihnă.

OUG 40/1999 prevede, ȋn art. 28 alin.2 ṣi 3 faptul că suprafața utilă a locuinței este formată din suprafața locuibilă (dormitoare, camera de zi) ṣi suprafața dependințelor (hol, bucătărie, oficiu, debara, WC, spălătorie, magazie din zid, chicinetă, pivniță, boxă, logie, terasă, antreu, tindă).

Chiria, ca element esențial al contractului de inchiriere, se stabileṣte ȋn mod liber ȋntre proprietar ṣi chiriaṣ, la momentul ȋncheierii contractului de ȋnchiriere, conform art.32 alin. 1 din OUG 40/1999.

Prin art.26 alin.1 ṣi art.31 din Ordonanța 40/1999 s-a stabilit un plafon maxim pentru chiria pentru locuințele aparținând statului ori unităților administrativ-teritoriale, pentru locuințele de serviciu, de intervenție, pentru căminele salariaților societăților comerciale, companiilor, societăților naționale, de maxim 15% din venitul net lunar pe familie, dacă venitul mediu net lunar pe membru de familie nu depăṣeṣte salariul mediu net lunar pe economie ṣi de 25% dacă venitul mediu net lunar pe membru de familie se situează ȋntre venitul mediu net lunar pe economie ṣi dublul acestuia.

Dacă venitul se măreṣte, acest lucru trebuie adus la cunoṣtința proprietarului ȋn maxim 30 de zile, conform art.31 alin.2 din OUG 40/1999) sub sancțiunea rezilierii contractului de ȋnchiriere.

Ca formă, contractul de ȋnchiriere a locuinței rămâne un contract consensual, ȋnsă, pentru a fi titlu executoriu cu privire la plata chiriei (art.1798 Cod Civil), aṣa cum am mai arătat, trebuie fie să fie ȋnregisrat la organele fiscale teritoriale (ȋn 15 zile de la data semnării conform art.9 alin.2 din OUG 40/1999), fie să fie act autentic. Această prevedere nu afectează caracterul consnsual al contractului, care poate fi dovedit printr-un ȋnceput de dovadă scrisă, completat cu martori si prezumții, ȋn condițiile art.310 alin.3 C.pr.civ.

Intr-o decizie de speță, instanța de judecată a decis că faptul materializării voinței concordante a părților ȋn două ȋnscrisuri diferite, ṣi anume ȋn forma unui ȋnscris sub semnătură privată ṣi ȋn formă scrisă pe formular tipizat si ȋnregistrată la administrația financiară nu conduce la concluzia ȋnchierii a două contracte de locațiune distincte, cu atât mai mult cu cât imobilul a fost predat spre folosință locatarului de la data ȋncheierii contractului ȋn prima formă. Astfel părțile au ȋncheiat un contract de locațiune unic, completarea formularului tipizat ṣi ȋnregistrarea la organele fiscale teritoriale fiind necesară numai pentru opozabilitatea contractului. In actuala reglementare, această formă ar fi fost necesară pentru ca contractul să reprezinte un titlu executoriu, doar cel ȋn forma ȋnregistrată la organele fiscale putând fi pus ȋn executare.

3.3. Durata ȋnchirierii locuinței

Durata ȋnchirierii locuinței se realizează, de regulă, prin acordul părților. De obicei, fiind vorba despre un contract temporar si cu executare succesivă, părțile inserează si durata ȋnchirierii locuinței.

Ca regulă particulară ȋn materia ȋnchirierii locuințelor, art.1824 Cod Civil prevede că: „(1) Atunci când contractul de închiriere s-a încheiat fără determinarea duratei și nu s-a convenit altfel, chiriașul poate denunța contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei. (2) În cazul prevăzut la alin. (1), locatorul poate denunța contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de:a) 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare;b) 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună.”

Alteori, având ȋn vedere importanța domeniului de reglementare, legiuitorul a intervenit ȋn ceea ce priveṣte durata contractului de ȋnchiriere a locuinței, stabilind uneori inchirierea obligatorie, prin prorogări, reȋnnoiri ṣi ȋncheieri forțate ale contractelor de ȋnchiriere.

3.3.1. Prorogarea legală a contractului de ȋnchiriere a locuinței

Prin prorogarea legală a contractului de ȋnchiriere a locuintei se ȋnțelege prelungirea efectelor contractului de ȋnchiriere a locuinței ȋn temeiul legii. Un exemplu ȋl reprezintă OUG 40/1999, care a prevăzut o prorogare de drept ṣi o prorogare facultativă, aceasta din urmă obligând doar locatorul, chiriaṣul putând să acționeze liber ȋn legătură cu soarta contractului.

OUG 8/2004 a intervenit cu o nouă prorogare legală, prin care spațiile cu destinația de locuință aflate ȋn proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale s-au prelungit de drept pentru cinci ani.

Prin OUG 44/2009 s-a operat din nou aceeaṣi prelungire de drept pentru cinci ani de la data intrării ȋn vigoare.

Netransmiterea notificării de către proprietar către chiriaṣi a fost sancționată cu prelungirea de drept a drepturilor locative ale acestora, fără a putea opera mai multe prelungiri succesive pentru perioade distincte de 5 ani. Prelungirea de drept a contractelor de ȋnchiriere a operat până la data de 08.04.2004, fiind acoperită ȋn integralitate perioada de protecție oferită de lege pentru chiriaṣi. După această dată nu putea interveni o nouă prelungire, ȋntrucât OUG vnr.8/2004 se aplică exclusiv imobilelor aflate ȋn proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, fiind excluse cele retrocedate persoanelor fizice ȋndreptățite.

Prin adoptarea actului normativ invocat nu s-a urmărit crearea unor locațiuni veṣnice, interzise expres de art.1415 Cod Civil, ci stabilirea unui interval de timp suficient pentru a permite chiriaṣilor contractarea unor alte locuințe, ȋn situația ȋn care imobilele ocupate sunt restituite foṣtilor proprietari.

Prevederile OUG nr.40/1999 vizează atât locuințele aflate ȋncă ȋn proprietatea statului ṣi nerestituite foṣtilor proprietari, cât ṣi locuințele care au fost retrocedate aceastora din urmă, conform art.1 ṣi art.2 din ordonanța de urgență. In schimb, la data de 30.03.2004 a intrat ȋn vigoare OUG nr.8/2004, ȋn conformitate cu care se prelungeṣte de drept pe o perioadă de 5 ani durata contractelor de ȋnchiriere din proprietatea statului sau a unitătilor administrativ-teritoriale, aflate in curs de executare ṣi care expiră la data de 08.04.2004, subliniindu-se faptul că acest din urmă act normativ nu mai face referire la imobile ȋnchiriate care au fost restituite foṣtilor proprietari. Printr-o simplă interpretare logică ṣi sistematică se desprinde concluzia că legiuitorul a urmărit să excludă de la o nouă prorogare legală de 5 ani locuințele ȋnchiriate, dar retrocedate proprietarilor, considerând că prin OUG 40/1999 s-a asigurat protecția adecvată ṣi suficientă pentru chiriaṣi, conferindu-le o perioadă de timp suficientă pentru soluționarea situației lor sociale.

Nu poate fi permisă prelungirea nelimitată a locațiunilor, deoarece acest lucru ar ȋnsemna golirea de conținut a dreptului de proprietate prin privarea titularului de cea mai importantă prerogativă, folosința, echivalând cu ȋncălcarea prevederilor art.1 alin.1 din Protocolul nr.1 aditional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului ṣi a libertătilor fundamentale, ratificată de România prin Legea 30/1994.

OUG 40/1999 a conferit o durată de 5 ani pentru protecția chiriaṣilor, prevăzând sancțiunea prelungirii de drept a raporturilor locative, dar fără a se depăṣi durata maximă de protecție ṣi fără a se aplica această sancțiune n mod perpetuu până la perfectarea unui contract de ȋnchiriere, pentru că altfel i s-ar impune proprietarului o sarcină nejustificată asupra proprietății sale, lipsindu-l de atributul cel mai de preț a dreptului său, folosința, ṣi ȋmpiedicându-l să culeagă fructele corespunzătoare, acceptând o chirie modică, din moment ce este la discreția locatarului său.”

Intr-o altă soluție de speță, „ analizând actele dosarului, instanța constată că intre pârâta P S 5 B, ȋn calitate de administrator ṣi reclamantul B T, ȋn calitate de chiriaṣ, a fost ȋncheiat contractul de ȋnchiriere nr. 1/02.12.2002 cu privire la apartamentul nr. .., situat in Bucuresti, str. EQ, nr. .., et. 4, sector 1 ( fila nr. 13 ), pe un termen de 6 luni, cu ȋncepere de la 02.12.2002 ṣi pânăla13.07.2003. 
Prin OUG nr. 83/2001 s-a aprobat transmiterea unui număr de 50 de imobile proprietate privată a statului, situate în municipiul București, având datele de identificare prevăzute ȋn anexă, din administrarea R A "L" în administrarea consiliilor locale ale sectoarelor municipiului București. Printre aceste imobile, la pct. 35 din anexă este mentionat apartamentul nr. .., situat in Bucuresti,str.EQ,nr…,sector1. 
Conform art. 2 alin. 1 din acelasi act normativ, imobilele se transmit în administrarea consiliilor locale ale sectoarelor municipiului București pe o perioadă de 2 ani de la data intrării în vigoare a ordonanței de urgență, iar acest termen a fost prelungit cu 2 ani  prin articolul unic al Legii nr.455/2003. 
In fine, prin HG nr. 987/2003 s-a aprobat trecerea unor imobile, aflate în administrarea R A "A P P de S", având datele de identificare prevăzute în anexele 1 – 6, din domeniul privat al statului în domeniul public al statului, precum si trecerea acestor  imobile în domeniul public al municipiului București și în administrarea consiliilor locale ale sectoarelor municipiului București, in anexa nr. 5 pct. 2 fiind mentionat apartamentul ȋnchiriat reclamantilor. 
Asadar, in prezent, imobilul se află în domeniul public al municipiului București și în administrarea Consiliului local sector 5. 
In aceste conditii, devin incidente dispozitiile OUG  nr.  8/2004 si OUG nr. 44/2009, ambele acte normative succesive reglementând prelugirea duratei contractelor de închiriere pentru suprafețe locative cu destinația de locuințe aflate in proprietatea statului. 
Astfel, conform articolului unic din OUG nr. 8/2004, “Durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență, care expiră la data de 8 aprilie 2004, se prelungește de drept pentru o perioadăde5ani”. 
Conform articolului unic din OUG nr. 44/2009, “Durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, reglementate de Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere, aprobată prin Legea nr. 219/2004, pentru care a operat tacita relocațiune, în condițiile prevăzute la art. 1.437 din Codul civil, este de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență” 
Mai este de mentionat ca, in opinia instanței, ȋntre momentul ȋmplinirii termenului contractual ( 13.07.2003 ) ṣi data la care se referă OUG nr. 8/2004 ( 08.04.2004 ) a intervenit tacita relocațiune, ȋn condițiile ȋn care reclamantii au continuat să folosească apartamentul ṣi să achitechiriaaferentă. 
In concluzie, contrar susținerilor pârâtei din intâmpinare, in prezent dreptul de administrare asupra apartamentului proprietate de stat, aflat ȋn domeniul public al Municipiului Bucureṣti, este  pe o perioadă nedeterminată, iar contractul de ȋnchiriere ȋncheiat cu reclamantii a fost supus regimului prorogărilor  legale, ȋn baza dispozițiilor legale mai sus amintite. 
Pentru aceste considerente, chiriaṣii reclamanți ocupă apartamentul cu titlu valabil, fiind suficientă admiterea primului capat de cerere, privind constatarea intervenirii tacitei relocațiuni.”

3.3.2. Reȋnnoirea contractului de ȋnchiriere

Prin reinnoirea contractului de ȋnchiriere se ȋntelege ȋncheierea unui nou contract de către chiriaṣ, căruia legea ȋi conferă acest drept, ȋn condiții similare primului contract ṣi pentru aceeaṣi perioadă, dacă părțile nu modifică prin acordul lor durata ȋnchirierii. Noul contract va trebui să ȋndeplinească condițiile de validitatea de la momentul ȋncheierii lui.

Noul Cod Civil nu mai reglementează reinnoirea legală a ȋnchirierii locuințelor, iar prevederile art.14 si urm. ale OUG 40/1999 au fost abrogate expres.

Asa cum am arătat ȋncă din primele pagini, ȋn prezent există un drept de preemțiune a chiriaṣului la ȋnchiriere, conform prevederilor art. 1828 Cod Civil.

Prin art.132 din Legea de aplicare 71/2011, dreptul de preferință al chiriaṣului prevăzut la art. 1.828 din Codul civil se aplică pentru orice contract de închiriere încheiat în legătură cu aceeași locuință sau cu o parte din aceasta:

a)după cel mult 3 luni de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mare de un an;

b)după cel mult o lună de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mare sau egală cu o lună;

c)după cel mult 3 zile de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mică de o lună.

3.3.3.Incheierea fortata a contractelor de inchiriere a locuintelor

Incheierea forțată a contractelor de ȋnchiriere a locuințelor presupune ȋncheierea, ȋn temeiul legii, a unui contract de ȋnchiriere, pe durată determinată, ȋntre proprietar ṣi persoana care ocupă efectiv locuința, ȋn condițiile ȋn care ȋntre părtile semnatare nu au mai existat raporturi de ȋnchiriere anterioare cu privire la acelaṣi obiect.

In trecut, un astfel de caz a fost reglementat de prevederile art.4 din OUG 40/1999, prin care proprietarul era obligat să ȋncheie, la cererea locatarului, un contract de ȋnchiriere pe o durată de 3 ani, dacă imobilul era folosit de unități de ȋnvățământ, aṣezăminte social-culturale sau instituții publice. Singura condiție era ca locatarul să ceară acest lucru proprietarului.

3.4. Efectele (executarea) contractului de închiriere a locuinței

Odată cu ȋncheierea contractului de ȋnchiriere, locatarul dobândeṣte dreptul de folosință asupra locuinței, obligațiile părților fiind aceleaṣi ca ṣi la contractul de locațiune de drept comun. In materia drepturilor ṣi obligațiilor părților semnatare a contractului de ȋnchiriere a locuinței, regulile particulare ȋn materia ȋnchirierii locuințelor nu prevăd dispoziții speciale cu privire la drepturile ṣi obligațiile părților, fată de dreptul comun.

Cu alte cuvinte, se vor aplica prevederile art. 1786 Noul Cod Civil, prin care locatorul este ținut, chiar fără vreo stipulație expresă: a) să predea locatarului bunul dat în locațiune;b) să mențină bunul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii; c) să asigure locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii.

Cu privire la locatar, prevederile art.1796 Cod Civil instituie obligația locatorului: a) să ia în primire bunul dat în locațiune;b) să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract;c) să folosească bunul cu prudență și diligență;d) să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locațiune.

Art. 1826 din Noul Cod Civil prevede, ca dispoziții speciale aplicabile doar ȋn materia ȋnchirierii locuințelor, faptul că este considerată nescrisă orice clauză în temeiul căreia:

a) chiriașul este obligat să încheie o asigurare cu un asigurător impus de locator;

b) se prevede răspunderea solidară sau indivizibilă a chiriașilor din apartamente diferite situate în același imobil, în cazul degradării elementelor de construcții și a instalațiilor, obiectelor și dotărilor aferente părților comune ale imobilului;

c) chiriașul se obligă să recunoască sau să plătească în avans, cu titlu de reparații locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator;

d) locatorul este îndreptățit să diminueze sau să suprime, fără contraprestație echivalentă, prestațiile la care s-a obligat prin contract.

Art. 1829 din Noul Cod Civil reglementează, tot ca prevedere specifică aplicabilă ȋn material contractului de locațiune privind locuința, dreptul chiriaṣilor la folosirea părților și instalațiilor comune ale clădirii, astfel: (1)În clădirile cu mai multe apartamente, chiriașii au dreptul de a întrebuința părțile și instalațiile de folosință comună ale clădirii potrivit cu destinația fiecăreia.

Chiriaṣul va avea ȋnsă ṣi obligația corelativă, aceea să contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, încălzirea, curățarea părților și instalațiilor de folosință comună, precum și la orice alte cheltuieli pe care legea le stabilește în sarcina lui, conform alin.2 a art.1829 Cod Civil.

3.5.Transmiterea drepturilor dobândite prin închirierea locuinței

3.5.1. Subînchirierea locuinței și cesiunea contractului de închiriere

Art.1833 Cod Civil menționează că chiriașul poate ceda contractul de închiriere a locuinței sau subînchiria locuința numai cu acordul scris al locatorului, caz în care, în lipsa unei stipulații contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul răspunde solidar cu chiriașul pentru obligațiile asumate față de locator prin contractul de închiriere.

Contractul de subȋnchiriere se ȋnregistrează la organele fiscale teritoriale.

Subȋnchirierea presupune deci ȋncheierea unui contract ȋntre locatar ṣi sublocatar cu acordul scris al locatarului. Acest contract creează drepturi si obligatii doar ȋntre locatar ṣi sublocatar, sublocatarul neputând invoca nici un drept impotriva locatorului, dar răspunzând ȋn solidar cu locatarul principal pentru toate obligațiile locatarului fată de locator.

Spre deosebire de vechea reglementare prevăzută de art.26 alin.1 din Legea 114/1996, Noul Cod Civil dă eficiență principiului libertății contractuale ṣi permite locatarului ṣi sublocatarului să ȋncheie un contract de sublocațiune fără a mai fi obligați să respecte condițiile impuse de locator.

Consider că si ȋn ipoteza desființarii titlului locatorului, contractul de sublocațiune va continua să ȋṣi producă efectele, ȋn temeiul prevederilor art.1819 alin.2 din Noul Cod Civil, ȋnsă va ȋnceta ȋn 30 de zile de la ȋnregistrarea morții locatarului, ȋn temeiul art.1834 alin.1 din Noul Cod Civil.

Noutatea reglementării sublocațiunii este aceea că locatorul dobândeṣte o acțiune directă ȋmpotriva sublocatarului pentru chiria pe care acesta o datorează locatarului principal ṣi pentru orice altă obligație asumată de sublocatar prin contractul de sublocațiune, ȋn temeiul prevederilor art. 1807 din Noul Cod Civil.

Cesiunea ȋnchirierii locuinței presupune o transmitere, o cedare a drepturilor locatarului către un terț, care se va subroga fostului chiriaṣ ṣi va intra ȋn raporturi directe cu locatorul, cu acordul scris al locatorului.

Cesiunea poate fi totala sau parțială ṣi poate avea mai mulți cesionari.

3.5.2 Schimbul de locuințe

Schimbul de locuințe ȋntre chiriaṣi poate fi realizat in condițiile dreptului comun, ca o dublă cesiune de contracte, cu acordul scris al locatorilor, conform art.1833 din Noul Cod Civil. Acesta se poate realiza doar prin voința părților contractante, nefiind reglementat schimbul obligatoriu de locuințe.

3.5.3 Atribuirea contractului de ȋnchiriere ȋn caz de divorț

Acest caz este reglementat de prevederile art. 323-324 din Noul Cod Civil, care prevăd că:

Art. 323: (1)În cazul în care locuința este deținută în temeiul unui contract de închiriere, fiecare soț are un drept locativ propriu, chiar dacă numai unul dintre ei este titularul contractului ori contractul este încheiat înainte de căsătorie.

(3)În caz de deces al unuia dintre soți, soțul supraviețuitor continuă exercitarea dreptului său locativ, dacă nu renunță în mod expres la acesta, în termen de 30 de zile de la ȋnregistrarea decesului fostului soț.

In cazul desfacerii căsătoriei, art. 324 alin.1 din Noul Cod Civil prevede că, dacă nu este posibilă folosirea locuinței de către ambii soți și aceștia nu se înțeleg, beneficiul contractului de închiriere poate fi atribuit unuia dintre soți, ținând seama, în ordine, de interesul superior al copiilor minori, de culpa în desfacerea căsătoriei și de posibilitățile locative proprii ale foștilor soți.

(2)Soțul căruia i s-a atribuit beneficiul contractului de închiriere este dator să plătească celuilalt soț o indemnizație pentru acoperirea cheltuielilor de instalare într-o altă locuință, cu excepția cazului în care divorțul a fost pronunțat din culpa exclusivă a acestuia din urmă. Dacă există bunuri comune, indemnizația se poate imputa, la partaj, asupra cotei cuvenite soțului căruia i s-a atribuit beneficiul contractului de închiriere.

(3)Atribuirea beneficiului contractului de închiriere se face cu citarea locatorului și produce efecte față de acesta de la data când hotărârea judecătorească a rămas definitivă.

(4)Prevederile alin. (1)-(3) se aplică în mod similar și în cazul în care bunul este proprietatea comună a celor doi soți, atribuirea beneficiului locuinței conjugale producând efecte până la data rămânerii definitive a hotărârii de partaj.

Dispozițiile art.323 din Noul Cod Civil se aplică contractelor de ȋnchiriere care au fost ȋncheiate după intrarea ȋn vigoare a Noului Cod Civil, confor mprevederilor art.31 din Legea 71/2011.

După modelul art.22 din Legea 5/1973, art. 324 din Noul Cod Civil prevede expres criteriile privind atribuirea locuinței commune la divorț. In aceste condiții, soluțiile reținute cu valoare de principiu ȋn practica judecătorească si ȋn literatura de specialitate sub imperiul reglementării anterioare din Legea 5/1973 pot fi valorificate ȋn continuare de instanțe, desigur, ținând seama si de nuanțele pe care soluțiile legislative din cuprinsul Noului Cod Civil le-au imprimat reglementării ȋn materie.

3.6. Cauzele de încetare a contractului de închiriere a locuinței, examen teoretic ṣi jurisprudențial

Cauzele de ȋncetare a contractului de ȋnchiriere a locuinței sunt aceleaṣi cu cele de ȋncetare a contractului de ȋnchiriere de drept comun, ṣi anume: expirarea termenului contractual, denunțare unilaterală, rezilierea contractului pentru neexecutarea obligațiilor, pieirea lucrului, desființarea titlului locatorului, ȋnstrăinarea lucrului ȋnchiriat.

In plus față de aceste cauze generale, Noul Cod Civil are dispoziții speciale, referitoare, aṣa cum am arătat, la dreptul de preemțiune al locatarului la ȋncheierea unui nou contract de ȋnchiriere, ȋn cazul incetării la termen a contractului, cu condiția să ȋṣi fi ȋndeplinit obligatiile născute ȋn baza ȋnchirierii anterioare (art. 1828 alin.1 Cod Civil).

Expirarea termenului contractual marchează momentul ȋncetării de drept a contractului de ȋnchiriere, fără vreo formalitate, iar chiriaṣul este obligat să părăsească locuința.

Art.1809 din Noul Cod Civil prevede explicit că: (1) Contractul de locațiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părți sau, după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o înștiințare prealabilă.

(2) În privința obligației de restituire a bunului dat în locațiune, contractul încheiat pe durată determinată și constatat prin înscris autentic constituie, în condițiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului.

(3) Dispozițiile alin. (2) se aplică în mod corespunzător și contractului încheiat pe perioadă determinată prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent.

Art.1810 din Noul Cod Civil reglementează tacita relocațiune, arătând că: (1)Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să dețină bunul și să își îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locațiune, în condițiile celei vechi, inclusiv în privința garanțiilor. (2) Noua locațiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenția părților nu se prevede altfel.

La ȋncetarea ȋnchirierii, chiriaṣul este obligat la plata chiriei prevăzute ȋn contract până la data eliberării efective a locuinței, precum ṣi la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată.

In vechea jurisprudență, tacita relocațiune, dacă nu a fost exclusă printr-o clauză contractuală expresă, poate fi ȋmpiedicată doar prin anunțarea concediului, care reprezintă voința proprietarului de a nu mai reȋnnoi contractul desfăcut prin efectul expirării termenului contractual. Dacă proprietarul a anunțat concediul, chiriaṣul nu mai poate opune tacita relocațiune, chiar dacă a continuat să folosească lucrul ȋnchiriat.

Anunțarea concediului de către proprietar pentru a nu opera tacita relocațiune trebuie să aibă loc ȋnainte de expirarea termenului contractual stabilit de părți pentru durata folosirii bunului.

Consider că ȋn prezent legiuitorul Noului Cod Civil nu mai impune condiția notificării prealabile a locatarului, ȋnsă trebuie să rezulte in mod indubitabil, din atitudinea locatorului anterior expirării contractului, a dorinței de a nu mai incheia o nouă locațiune.

Au existat soluții de speță ȋn care tacita relocațiune a fost respinsă de către instanță. Instanta a reținut ȋmprejurarile cauzei ṣi faptul că “între pârâtul Consiliul Local al Municipiului Iasi, prin D.A.P.P.P., si reclamantul S.I.-I. s-a încheiat contractul de închiriere având ca obiect imobilul situat în Iasi. Prin sentinta civila pronuntata de Judecatoria Iasi la data de 23.02.2005 a fost admisa cererea Consiliului Local Iasi, dispunându-se rezilierea contractului de închiriere si evacuarea pârâtilor din imobil. Prin urmare, contractul de închiriere a încetat, cu privire la aceasta locuinta, înca din 2005, desi reclamantul si familia sa au ocupat-o pâna în prezent.

În drept, potrivit dispozitiilor art.1437 si 1452 Cod civil, tacita relocatiune opereaza numai daca locatarul ramâne în folosinta lucrului si dupa expirarea termenului contractual si fara ca locatorul sa-l împiedice. Prin urmare, reînnoirea locatiunii este conditionata de ramânerea locatarului în stapânirea bunului, împrejurare ce nu se confirma si în prezenta cauza.

Faptul lasarii reclamantului si a familiei sale în folosinta camerei nu-l îndreptateste pe acesta sa considere ca a intervenit o tacita relocatiune, nici macar în situatia achitarii chiriei restante. Sustinerile reclamantilor, privind plata la zi a chiriei si a cheltuielilor de întretinere, nu au relevanta în prezenta cauza, atât timp cât plata respectiva este datorată, reclamantii beneficiind de folosinta locuintei.

Mai mult, instanta observa ca nu se poate substitui proprietarului unui imobil, pentru a aprecia utilitatea închirierii acestuia, având în vedere principiul libertatii contractuale si în absenta unei dispozitii legale care sa oblige proprietarul si admnistratorul unui bun la încheierea unei astfel de conventii.”

Existența unei clauze exprese ȋn contractul de locațiune prin care să se prevadă expres excuderea tacitei relocațiuni consider că nu ȋṣi păstrează aplicabilitatea, deoarece Noul Cod Civil nu mai impune condiția unei ȋnṣtiințări prealabile pentru ȋncetarea la termen a contractului. Noul Cod Civil prevede, ȋn art. 1809 alin.1: “contractul de locațiune ȋncetează de drept la expirarea termenului convenit de părți sau, după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o ȋnṣtiințare prealabilă.”

“Doctrina juridică a menționat că ȋncetarea de drept a contractului de locetiune la expirarea termenului nu este o regulă imperativă, astfel ȋncât părțile pot stipula necesitatea concediului, cu acordarea unui termen de preaviz, caz ȋn care contractul nu ȋncetează prin efectul ȋmplinirii termenului, ci numai după expirarea termenului de preaviz.

Jurisprudența a reținut că tacita relocațiune operează independent de neexecutarea obligației locatarului de plată a chiriei, prin simpla folosință a bunului după expirarea termenului contractual.”

Aceste aspecte, inclusiv necesitatea inserării unei clause exprese care să excludă tacita relocațiune au fost eliminate din reglementarea Noului Cod Civil, care prevede, ȋn art. 1809 alin.(2)În privința obligației de restituire a bunului dat în locațiune, contractul încheiat pe durată determinată și constatat prin înscris autentic constituie, în condițiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului. (3)Dispozițiile alin. (2) se aplică în mod corespunzător și contractului încheiat pe perioadă determinată prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent.

Legea de aplicare nr.71/2011, ȋn art.133 prevede că “chiriaṣul ṣi persoanele care locuiesc ȋmpreună cu acesta nu se pot prevala de dispozițiile art. 1831 ṣi 1832 Cod Civil [care prevăd că evacuarea chiriaṣului n use poate face decât in baza unei hotărâri judecătoreṣti] pentru a se opune executării silite ȋntemeiate pe prevederile art.1809 alin.2 sau alin.3 ori pe cele ale art. 1816 alin.3 Cod Civil.”

Cu alte cuvinte, simpla ȋmplinire a termenului contractual deschide dreptul locatorului să evacueze chiriaṣul, direct ȋn baza contractului de ȋnchiriere autentic sau sub semnătură privată ȋnregistrat la organele fiscale, scopul fiind de a evita procesele ȋndelungate de evacuare si formalități excesive.

Art. 1037 din Noul Cod de Procedură Civilă prevede că “ atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a incetării locațiunii prin expirarea termenului (….) ṣi locatorul doreṣte să intre ȋn posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, ȋn scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-I in vedere să elibereze ṣi să-i predea liber imobilul, ȋn termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării. (3) Când locațiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie făcută cu cel puțin 30 de zile inainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel. (4) Locatarul poate renunța la notificarea prevăzută ȋn prezentul articol prin act scris cuprinzând recunoaṣterea dreptului locatorului de a recurge imediat la procedura prevăzută la Capitolul II din prezentul titlu, dacă locațiunea ȋncetează din orice motive, iar dreptul locatarului este socotit stins.”

Astfel, chiar ȋn contractul de locațiune se poate realiza această recunoaṣtere a dreptului locatorului de a recurge imediat la procedura prevăzută de Capitolul II din Procedura Civilă, intitulat “Procedura de evacuare”, pentru a evita aplicarea art.1037 din Noul Cod de Procedură Civilă.

Art.1040 din Noul Cod de Procedură Civilă prevede că: “dacă locatarul sau ocupantul notificat în condițiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunțat la dreptul său de a fi notificat și a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanței să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.”

Și ȋn vechea jurisprudență s-a considerat că “locațiunea făcută pe un timp nedeterminat ȋncetează de la sine la ȋmplinirea termenului, fără o prealabilă ȋnṣtiințare. Chiar si ȋn ipoteza ȋn care s-ar considera că, după expirarea teermenului, locatarul rămânând ȋn imobil ṣi plătind chirie, a operat tacita relocațiune, introducerea cererii de evacuare formulate de locator semnifică anunțarea concediului si, pe cale de consecintă, lipsa oricărui titlu pentur locatar de a mai continua locațiunea.”

O altă cauză de ȋncetare a contractului de ȋnchiriere este denunțarea unilaterală. Chiriaṣul poate denunța contractul, in mod diferit, ȋn funcție de tipul contractului de ȋnchiriere, dacă este ȋncheiat pe durată determinată sau nedeterminată.

Art.1824 alin. (1) prevede că, atunci când contractul de închiriere s-a încheiat fără determinarea duratei și nu s-a convenit altfel, chiriașul poate denunța contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei.

(2) În cazul prevăzut la alin. (1), locatorul poate denunța contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de:

a) 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare;

b) 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună.

Art. 1825 din Noul Cod Civil prevede că: (1) Dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin 60 de zile. Orice clauză contrară este considerată nescrisă. (2) În cazul în care închirierea este pe durată determinată, iar în contract s-a prevăzut că locatorul poate denunța unilateral contractul în vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale, acestei denunțări i se aplică termenul de preaviz prevăzut la art. 1824 alin. (2) din Noul Cod Civil.

Cu privire la termenul de preaviz, ȋn jurisprudență s-a menționat că “ nu se poate reține ȋmprejurarea că intenția proprietarului reclamant a fost aceea de a păstra raporturile locative cu unul din pârâți, câtă vreme nu i-a fost notificat concediul, ȋn condițiile ȋn care o astfel de intenție nu a fost probată, iar ȋmprejurarea că acestuia nu i-a fost adresată o notificare de genul celei communicate celorlalți doi pârâți este cauzată de faptul că proprietarul a intenționat notificarea doar a titularului contractului de ȋnchiriere, care a achitat sumele cu titlu de chirie. Dreptul locativ al acestui pârât este unul accesoriu, născut din calitatea de rudă cu titularul de contract ṣi din faptul locuirii ȋmpreună cu acesta. Chiar instanța a reținut că “manifestarea de voință a proprietarului locator, ȋn sensul incetării raportului locativ, s-a făcut ȋntr-o formă acceptată de lege, prin intermediul executorului judecătoresc, iar notificarea a fost comunicată la adresa imobilului deținut de pârâți cu contract de ȋnchiriere, imobil ȋn care aceṣtia locuiesc. Neȋntemeiate sunt ṣi sustinerile legate de imprejurarea că intenția reclamantei a fost aceea de a păstra raporturile locative cu pârâtul R.D,P., câtă vreme acestuia nu i-a fost notificat concediul.Nu reiese din materialul probator o astfel de intenție, iar ȋmprejurarea că acesteia nu i-a fost adresată o notificare de genul celei comunicate celorlalți doi pârâți este cauzată de faptul că reclamanta a intenționat notificarea doar tutularului contractului de ȋnchiriere, R.F., acesta fiind cel care a achitat sumele primite de relcmantă cu titlu de chirie. Dreptul locativ al pârâtului R.D.P. este unul accesoriu, născut din calitatea de rudă cu titularul de contract ṣi din faptul locuirii ȋmpreună cu acesta.”

Un alt caz de ȋncetare a contractului de inchiriere a locuinței este rezilierea contractului pentru neexecutarea obligațiilor de către chiriaṣ. Art.1830 alin. (1) din Noul Cod Civil prevede că rezilierea contractului de închiriere poate fi obținută de partea care este prejudiciată prin neexecutarea obligațiilor ce revin celeilalte părți. (2) De asemenea, locatorul poate cere instanței rezilierea contractului de închiriere și în cazul în care chiriașul, membrii familiei sale sau alte persoane cărora acesta din urmă le-a îngăduit, în orice mod, folosirea, deținerea sau accesul în locuință, fie au un comportament care face imposibilă conviețuirea cu celelalte persoane care locuiesc în același imobil sau în imobile aflate în vecinătate, fie împiedică folosirea normală a locuinței sau a părților comune.

In lipsa unei derogări de la regulile de drept comun [art.1551 alin.1 tezele a II-a ṣi a III-a NCC], partea are dreptul la rezilierea contractului dacă cealaltă parte nu iṣi execută oricare dintre obligațiile născute din contract, si chiar dacă neexecutarea obligatiei de către debitor este de mică ȋnsemnătate, ȋnsă are caracter repetat, orice stipulație contrară fiind considerată nescrisă. Amintim că ȋn vechea reglementare [art.24 lit.b si c din legea 114/1996] rezilierea inchirierii putea intervene in cazul neexecutării de către chiriaṣ a anumitor obligații prevăzute expres, uneori chiar la cererea asociației de proprietari sau ȋn ipoteza nerespectării clauzelor contractuale.

Conform art. 1798 din Noul Cod Civil, contractele de locațiune încheiate în formă autentică, precum și cele încheiate prin înscris sub semnătură privată și înregistrate la organele fiscale constituie, în condițiile legii, titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract.

Una din ȋntrebările care se pun este dacă chiriaṣul este obligat sa achite utilitățile locuintei dacă acest lucru nu a fost inserat ȋn contractul de ȋnchiriere.

In jurisprudența anterioară s-a considerat că “obligația chiriaṣului nu reprezintă un effect inerent contractului de ȋnchiriere, care să țină de esența acestuia, astfle ȋncăt devine aplicabilă regual de interpretare a convențiilor consacrată de art.984 Cod Civil, conform cărora o convenție nu cuprinde decât lucrurile asupra cărora se pare că părțile ṣi-au proprus a contracta, oricât de generali ar fi termenii cu care s-a ȋncheiat.

Inexistența semnăturii chiriaṣului pe actul adițional la contractul de ȋnchiriere In care este menționată obligația de plată a cheltuielilor privind utilitățile echivalează cu lipsa consimțământului acestuia la ȋntocmirea actului juridic in cauză, cu consecința inaptitudinii acestuia act de a servi drept mijloc de probă impotriva sa.”

In speță, instanța a reținut că din examinarea contractului de inchiriere inițial nu rezultă existența vreunei clauze exprese care să stipuleze că obligația de plată a utilitătilor incumbă chiriaṣului.Totodată, existența unei cutume, conform căreia chiriaṣul ar avea obligația de a suporta aceste cheltuieli, pe considerentul că este beneficiarul direct al utilităților, nu poate constitui, ȋn nici o măsură, fundamentul angajării răspunderii sale contractual, neputând fi invocate nici chiar regulile de interpretare a convențiilor statuate de art. 980-981 C.Civ.In speță nu suntem ȋn prezența unei dispoziții contractual indoioase, ȋn sensul art.980 Cod Civil, astfel ȋncât să fie necesară recurgerea la uzanțe ori cutume, dupa cum nu se poate considera că obligația de a suporta contravaloarea utilităților ar fi o clauză obiṣnuită ȋntr-un contract de ȋnchiriere, astfel ȋncât să se subȋnțeleagă, aṣa cum se arată ȋn art.981 C.civ.Dimpotrivă, o altă dispoziție legală, ce reprezintă dreptul comun ȋn material ȋnchirierii locuinței, pledează ȋn sensul că o astfel de clauză trebuie expres prevăzută ȋn contractul de ȋnchiriere, pentru a produce efecte juridice. Este vorba despre art.24 lit.c din Legea 114/1996, republicată, care statuează că rezilierea contractului de ȋnchiriere pentru neȋnedeplinirea obligației chiriaṣului de a achita cota din cheltuielile commune cuvenite Asociației de Proprietari dintr-un condominium, intervine ȋn măsura in care această obligație a fost stabilită, prin contractul de ȋnchiriere, ȋn sarcina chiriaṣului.

Deopotrivă, nu s-ar putea considera aplicabile prevederile art.970 alin.2 C.civ., conform cărora convenția obligă nu numai la ce este expres menționat ȋn cuprinsul său, dar ṣi la toate urmările pe care echitatea, obiectul sau legea le dă obligației după natura sa. In acest sens, instanța a apreciat că obligația analizată ȋn cauză (obligația chiriaṣului de a plăti contravaloarea utilităților) nu reprezintă un effect inerent al contractului de ȋnchiriere, care să țină chiar de esența acestuia, astfel ȋncât devine aplicabilă regula de interpretare a convențiilor consacrata de art.984 C.civ., confor mcăreia o convenție nu cuprinde decât lucrurile asupra cărora se pare că părțile ṣi-au propus a contracta, oricât de generali ar fi termenii cu care s-a ȋncheiat.

Prin urmare, este fără echivoc faptul că obligația de a suporta costul utilităților nu s-a născut in sarcina chiriaṣului prin contractul de ȋnchiriere inițial, unde nu a fost stipulată ca atare, ci prin actul adițional nr. 227/09.06.2005, fiind o obligație contractuală nouă. Aṣa fiind, este esențială atestarea cu certitudine a intenției chiriṣului de a-ṣi asuma obligația de plată a utilităților, mai ales ȋn condițiile ȋn care, se observă din cuprinsul Protocolului nr.223/06.07.2000, faptul că această obligație are un regim juridic distinct, fiind prevăzute termene pentru plata utilităților, diferite de cele pentru plata chiriei, cu reglementarea unei clauze penale pentru neexecutarea la termen a acestei obligații, constând ȋn aplicarea unor penalități de 0,2% pe zi de ȋntârziere , de la data de ȋntâi a lunii următoare afiṣării tabelelor privind cuantumul sumelor datorate.

In aceste condiții, instanța a apreciat că neprezentarea pârâtului la interogatoriu ȋn cauza de față n ueste susceptibilă, prin sine, să sustină pretenția reclamantei de reziliere a contractului pentru neȋndeplinirea culpabilă a unei obligații a cărei asumare de către pârâtul chiriaṣ nu este atestată de ȋnscrisul constatator al convenției ȋncheiate ȋntre părți. ”

Consider că această opinie este ȋntemeiată si azi, chiriaṣul neputând fi obligat la plata altor sume decât cele menționate in contractul de inchiriere.

Art 1830 alin. 2 din Noul Cod Civil consacră un caz particular de reziliere aplicabil chiriaṣului, menbrilor familiei acestuia sau toleraților acestora, in cazul ȋn care unii dintre aceṣtia au un comportament care face imposibilă conviețuirea cu celelalte persoane care locuiesc ȋn imobil sau in imobilele invecinate ori care impiedică folosința normal a locuinței inchiriate sau a părților comune.

In practica judiciară cristalizată ȋn sistemul reglementărilor anterioare [art.24 alin.1 lit.b din Legea 5/1973 si art.24 lit.b liniuta a 3-a din legea 146/1997] – ȋn esență similare cu cea a art.1830 alin.2 NCC – s-a retinut că rezilierea contractului poate fi dispusă numai dacă se dovedeṣte că folosința normală a locuinței ȋnchiriate este ȋmpiedicată efectiv de chiriaṣ.Pentru simpla stânjenire a conviețuirii sau dacă neȋnțelegerile nu sunt provocate excusiv de chiriaṣ nu poate interveni rezilierea contractului de ȋnchiriere.

Spre deosebire de prevederile art.24 alin. 1 din Legea 5/1973, care prevedeau că ȋn cazul unei familii evacuarea este colectivă, fiind supuṣi evacuarii si cei care conviețuiesc ȋmpreună cu persoana sau persoanele care fac imposibilă conviețuirea, daca la rândul lor manifestă o atitudine de acceptare a activității celui vinovat ori dacă nu iau, ȋn raport de posibilități, măsurile ce se impun pentru a-l determina să revină la o comportare corespunzătoare, ȋn sistemul noului Cod Civil rezilierea va opera indiferent dacă comportamentul indezirabil aparține chiriaṣului sau celorlalte persoane menționate de art.1830 alin.2 din Noul Cod Civil, iar evacuarea va opera ȋmpotriva tuturor persoanelor care locuiesc cu chiriaṣul.

Un alt caz particular de reziliere a contractului de inchiriere a locuinței este consacrat de prevederile art.1827 din Noul Cod Civil, care prevăd că: (1)Dacă imobilul închiriat, prin structură sau prin starea sa, constituie o primejdie gravă pentru sănătatea celor care lucrează sau locuiesc în el, chiriașul, chiar dacă a renunțat la acest drept, va putea rezilia contractul de închiriere, în condițiile legii. (2) Chiriașul are dreptul și la daune-interese dacă, la data încheierii contractului, nu a cunoscut viciile bunului. Acest caz de reziliere are caracter imperativ, iar sarcina probei aparține locatarului ṣi trebuie făcută prin raportare la situația unei persoane obiṣnuite.

Și decesul chiriaṣului duce la ȋncetarea contractului de ȋnchiriere a locuinței, ȋn termen de 30 de zile de la data ȋnregistrării decesului chiriaṣului. Descendenții și ascendenții chiriașului, inclusive sotul supraviețuitor, au dreptul, în termenul de 30 de zile, să opteze pentru continuarea contractului de închiriere până la expirarea duratei acestuia, dacă sunt menționați în contract și dacă au locuit împreună cu chiriașul. Persoanele care au cerut continuarea contractului, desemnează de comun acord persoana sau persoanele care semnează contractul de închiriere în locul chiriașului decedat. În cazul în care aceștia nu ajung la un acord în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriașului, desemnarea se face de către locator.