În baza scopului, s-au propus următoarele obiective: [310167]

INTRODUCERE

Actualitatea temei cercetate. [anonimizat]. [anonimizat]. [anonimizat], juridică, statul, precum și organele de autoadministrare locală.

În Republica Moldova a [anonimizat], [anonimizat], pentru a [anonimizat] a preveni și elimina barierele în calea investițiilor.

[anonimizat], [anonimizat] a mărfurilor sau serviciilor cu scopul obținerii unui profit așteptat sau a unui efect social.

Managementul proiectelor este o modalitate modernă de organizare a lucrului și atragere a surselor de finantare în multiple sfere ale activitatii umane. Astfel, [anonimizat]: planificare, organizare, motivare, coordonare și control. În întreprinderi și instituții apar o multitudine de situații unde există necesitatea rezolvarii unei sarcini manageriale printr-o [anonimizat]: [anonimizat], reorganizare, restructurare, modernizare etc.

În acest context un rol deosebit de important îl deține evaluarea proiectelor de investiții imobiliare. Prin evaluarea proiectelor se urmărește determinarea relevanței și a gradului de realizare a obiectivelor, [anonimizat], impactului și sustenabilității acestora.[anonimizat], continuare sau întrerupere a finanțării.

[anonimizat].

În baza scopului, s-au propus următoarele obiective:

Definirea și clasificare investițiilor și a proiectelor de investiții;

Stabilirea rolului și necesității proiectelor investiționale;

Determinarea specificului managementului proiectelor de investiții imbiliare;

Analiza investițiilor în Republica Moldova;

Descrierea metodelor de evaluare a proiectelor de investiții;

Identificarea obiectului evaluării;

Aplicarea metodelor de determinare a valorii de piață a [anonimizat]:

[anonimizat], [anonimizat].

ANALIZA INVESTIȚIILOR ȘI METODE DE EVALUARE A ACESTORA – analiza situației actuale pe piața investițiilor, descrierea metodelor de evaluare a acestora și identificarea avantajelor și dezavantajelor aplicării metodelor de determinare a eficienței proiectelor de investiții.

STUDU DE CAZ – ELABORAREA RAPORTULUI DE EVALUARE A UNUI BUN IMOBIL COMPLEX – partea aplicativă a lucrării constă în evaluarea unui bun imobil complex generator de venit, amplasată în municipiul Chișinău, sect. Botanica bd. Decebal 7/1, conform metodologiei de evaluare.

ASPECTE TEORETICE PRIVIND MANAGEMENTUL INVESTIȚIILOR IMOBILIARE

1.1 Conceptul de investiție și clasificarea acestora

Investiițile reprezintă cel mai important stimul pentru orice activitate economică a unei țări. În cadrul economiei naționale, investițiile constituie elementul fundamental care inițiază și dezvoltă orice activitate umană, reprezintă ceea ce este motorul pentru un sistem activ. Efectele pozitive ale investițiilor pentru economia naționala nu se limiteaza numai la creșterea economica.

Investitiile pot fi definite în mai multe moduri, într-o definire restransă se consideră investiții numai cheltuieli care se concretizează într-o achiziție de bunuri de utilizare îndelungată. Noțiunea de investiție simbolizează în acest caz achiziția de noi imobilizări, active corporale sau necorporale. Întelegerea noțiunii permite suprapunerea unei viziuni contabile și a unei viziuni juridice asupra investițiilor pentru că sunt reținute numai elementele patrimoniale în aceste două viziuni referitoare la investiții.

Conceptul de investiție a fost și este dezbătut în teoria economică din toate țările, fiind exprimate mai multe opinii cu privire la conținutul și sfera de cuprindere a acestora. Accepțiunea cea mai des intalnita pentru definirea investițiilor este aceea de cheltuială sau plasament de sume bănesti la un moment inițial, pentru a obține efecte ulterioare, iar numeroși specialiști din diverse țări au încercat să surprindă cât mai multe aspecte legate de conținutul și mecanismul investițiilor. Unul dintre aspecte în definirea investițiilor se referă la faptul că acestea sunt opusul consumului imediat, care înseamna distrugerea unei părti din valoarea creată, de fapt, distrugerea de avuție, investițiile urmarind tocmai contrariul. O definiție mai concretă este data de P. Masse, care consideră că investițiile reprezintă o cheltuială actuală, certă, realizată pentru obținerea „unor efecte viitoare, de cele mai multe ori incerte”.

Tot P. Masse stabilește patru elemente esențiale pentru o investiție, reprezentate în figura 1.1.

Figura 1.1 Elementele investiției după P.Mase

Sursa: Elaborat de autor în baza [24]

După alți autori, alte elemente definitorii investițiilor sunt prezentate în figura 1.2:

Figura 1.2 Elemente definitorii investițiilor

Sursa: Elaborat de autor în baza [21]

Alți specialiști consideră însă, că noțiunea de investiții implică trei elemente definitorii: durată, risc și eficiență. Pentru a obține o imagine completă și fidelă a conceptului de investiții trebuie studiată imaginea tridimensională a acestei noțiuni: contabilă, economică, financiară.

Investițiile pot și trebuie abordate în strânsă legătură cu procesul dezvoltării, al creșterii economice. În fapt dezvoltarea depinde de capacitatea factorilor de decizie:

a) de a formula opțiuni de investiții în acord cu obiectivele și scopurile stabilite;

b) de a ameliora strategia și politicile de dezvoltare în ideea potențării efectelor investițiilor;

c) de a selecta proiecte de investiții care să permită valorificarea rațională a tuturor resurselor materiale, financiare și de muncă pentru atingerea obiectivelor stabilite.

La prima vedere, investiția ne apare în mod concret ca o operațiune de modificare și de creștere a patrimoniului inițial: construcții industriale și civile, achiziția montajul și instalarea unor echipamente industriale, cumpărarea unor mașini, utilaje etc. La o analiză mai profundă investiția este alocarea capitalurilor economisite în activități lucrative cu caracter profitabil care să majoreze valoarea capitalurilor inițial acordate “.[23]

În sens financiar investițiile înseamnă schimbarea unei sume de bani prezentă, certă, în speranța obținerii unor venituri viitoare, superioare, probabile.

În sens contabil investiția reprezintă “alocarea unei trezorerii disponibile pentru procurarea unui activ fix care va genera fluxuri financiare de venituri și cheltuieli de exploatare”.

Investiția, într-o altă formulare, reprezintă o decizie de a cheltui pentru achiziționarea de active fixe sau circulante inclusiv în scopuri speculative, prin care să se obțină un flux de lichidități și deci o creștere a avuției aparținând unei persoane fizice sau juridice.

Literatura engleză definește investițiile după trei criterii importante:

1. În plan contabil investițiile constituie o imobilizare în bunuri mobile sau imobile, corporale sau necorporale achiziționate ori create pentru o entitate economică, durabile, respectiv:

– imobilizări legate de exploatare;

– imobilizări în afara exploatării.

2. În plan economic investițiile constituie sacrificiul de resurse curente în speranța obținerii unor rezultate viitoare, superioare;

– sub influența factorului timp;

– în condiții de eficiență economică;

– sub spectrul riscului.

3. În plan financiar investițiile reprezintă ansamblul de cheltuieli care va genera venituri economii, o perioadă îndelungată, și care permit rambursarea, respectiv recuperarea cheltuielilor inițiale.

Din punctul de vedere al pieței financiare se vorbește de:

– investiții pentru afaceri adică cheltuieli pentru mașini, utilaje, dotări ale unei societăți comerciale (cotate la bursa de valori mobiliare);

– investiții imobiliare care includ clădiri, locuințe, terenuri (cotate la bursa de valori imobiliare);

– investiții în stocuri de valori materiale circulante (cotate la bursa de mărfuri).

În fine se apreciază că, în economia de piață, investiția constituie plasament de capital în active diverse, indiferent de durata și scopul deținerii lor, inclusiv în scop speculativ.

Ca o totalizare și o sinteză a acestor opinii se poate materializa următoarea definiție generală a investițiilor: „Investiția este efortul financiar actual făcut pentru un viitor mai bun, creat prin dezvoltare și modernizare, având ca sursă de finanțare renunțarea la consumuri actuale sigure, dar mici și neperformante, în favoarea unor consumuri viitoare mai mari și într-o structură modernă, mai aproape de opțiunile utilizatorilor, dar probabile”.[24]

Din această definiție reies anumite concluzii și consecințe în plan managerial, dintre care urmatoarele:

– investiția este un efort actual care, ca orice efort trebuie dimensionat, previzionat și argumentat pentru a fi susținut de cei care trebuie să-l facă;

– investiția vizează un viitor mai bun, care trebuie evidențiat științific și realist prin studii complexe si adecvate;

– sursa de finanțare a investițiilor reprezintă o renunțare la consumuri actuale posibile și sigure, în favoarea unor consumuri viitoare, mai mari, mai performante, dar probabile.

Astfel, sintetizând noțiunile specialiștilor, definițiile investițiilor trebuie să releve faptul că investițiile:

– reprezintă o plasare de fonduri bănești într-o acțiune, într-un proiect sau operație pentru a crea un spor de avuție, atât la nivelul individului, cât și al firmelor și al societății; – sunt o cheltuială efectuată în prezent, certa, în scopul obținerii unor efecte viitoare, uneori incerte; din acest punct de vedere investițiile constituie o resursă avansată care suporta un risc;

– scopul urmărit nu constă numai în obținerea sporului de bunuri și capacității de productie și de utilizare îndelungată ci și a unui cîstig, a unui profit;

– există un decalaj de timp între momentul investirii și cel al obținerii rezultatelor și veniturilor estimate;

– reprezintă un flux al valorilor care au ca punct inițial fondurile financiare, o parte a veniturilor și economiilor realizate;

– pentru a produce în timp acumularea de capital fix, este necesară funcționarea normală a întregului sistem economic. [21]

Investițiile sunt privite ca un stimul în orice activitate economică. În cadrul afacerilor economice, investițiile reprezintă impulsul, elementul generator care fac ca acestea să se desfășoare și să se dezvolte. Investițiile ocupa o poziție centrală în sfera producției, precum și în sfera consumului influentând simultan cererea și oferta. Astfel, în cadrul circuitului economic, activitatea de investiții joacă un rol dublu:

– declanșează proiecte, prin agenții economici care implementează diverse proiecte de investiții în scopul sporirii ofertei de bunuri și servicii prin creșterea activității lor productive și realizarea de venituri suplimentare;

– generează cererea suplimentară în sectoarele conexe avînd astfel loc o creștere în lanț a veniturilor la toți agenții economici antrenați, precum și efect multiplicator în domeniul ocupării forței de muncă. [2]

O alta definiție dată de economiști subliniază că nu este suficientă considerarea investițiilor ca o simplă cheltuială, ci trebuie avute în vedere două sensuri pentru o mai corectă delimitare a noțiunii de investiție, si anume:

– investitia este o cheltuială, reprezentând o sursă financiară avansată și consumată în prezent pentru a obține efecte viitoare;

– investiția este, în același timp, o acțiune, o lucrare concretizată în utilaje, construcții, deci multitudinea de active fixe și circulante prin care se obțin intreprinderi noi, se modernizează sau se dezvoltă cele existente. [21]

Deasemena, în cadrul legislativ și de reglementare al Republicii Moldova, putem găsi diferite definiții ale investițiilor, astfel în figura 1.3 sunt delimitate conform sursei.

Figura 1.3 Definiții ale investițiilor conform cadrului legislative al R.Moldova

Sursa: Elaborat de autor

Luând în considerare importanța deosebită de atragere a investițiilor în Republica Moldova, Parlamentul a elaborat și a aprobat Legea nr.81-XV cu privire la investițiile în activitatea de întreprinzător din 18 martie 2004 [4]. Prezenta lege stabilește principiile juridice, sociale și economice de organizare și dezvoltare a activității investiționale pe teritoriul Republicii Moldova, definește drepturile și obligațiile investitorilor, atribuțiile și competența autorităților publice în domeniul de activitate de investiții ș.a.

Clasificarea investițiilor

Din multitudinea de criterii de clasificare a investițiilor, se vor aborda următoarele:

Figura 1.4 Criterii de clasificare a investițiilor

Sursa: Elaborat de autor în baza [32]

1.Din punct de vedere a proprietarului:

• investiții private

• investiții de stat

• investiții instituționale

• investiții municipale

2.Din punct de vedere a apartinenței regionale:

• investiții interne, care se efectuează în cadrul granițelor naționale a unei țări

• investiții externe, care se efectuează în alte sau de alte țări

3. Din punct de vedere al plasării capitalului:

• investiții reale, ce caracterizează investirea capitalului în reproducerea mijloacelor fixe și în creșterea stocurilor de mărfuri și materiale

• investiții financiare, care caracterizează investirea capitalului în instrumente financiare

4.După caracterul participării în procesul investițional:

• investiții directe, ce presupun participarea investitorului în alegerea obiectului de investire

• investiții indirecte, ce presupun efectuarea investițiilor de către intermediari

5.După perioada de investire:

• investiții pe Termen Lung

• investiții pe Termen Scurt

6.După nivelul riscului investițional:

• investiții fără risc, adică investirea în așa obiecte unde lipsește riscul real de pierdere a capitalului investit sau a venitului așteptat;

• investiții cu risc minim, caracterizează investirea capitalului în obiecte unde riscul este cel mai mic față de riscul pe piața investițională;

• investiții cu risc mediu, unde nivelul riscului investirii corespunde nivelului riscului mediu de pe piața investițională;

• investiții cu risc înalt, unde nivelul riscului investirii este mai mare decît nivelul riscului de investire pe piața investițională;

• investiții speculative, care caracterizează investirea capitalului în cele mai riscante proiecte sau instrumente de investire în urma cărora se așteaptă cel mai înalt nivel al venitului investițional; [5]

În conformitate cu lucrările de specialitate, investițiile imobiliare se clasifică în felul următor:

1. În funcție de natura și caracterul investițiilor:

• investitii de înlocuire având ca destinație acoperirea materială și financiară a activelor fixe pe care o unitate administrativă trebuie să le înlocuiască, datorita uzurii fizice și morale;

• investiții de modernizare/înovare, cu rol de asigurare a condițiilor de muncă;

Investitiile de inlocuire au un risc foarte scazut, deoarece nu presupun modificari ale caracteristicilor bunurilor. Investitiile de modernizare se caracterizeaza printr-un grad scazut de risc, ca urmare a unor corectii nesemnificative in tehnologia de fabricatie.

2. După structura internă (după natura activităților):

• investițiile pentru lucrări de construcții – montaj, alocate pentru lucrări de construcții în clădiri, amenajarea și pregătirea terenului, precum și pentru montajul părtilor metalice ale clădirilor (UGB) etc.;

• investiții pentru achiziționarea de utilaje și transportul acestora;

• alte investiții: cheltuieli de proiectare, cheltuieli cu obținerea terenului, cheltuieli cu pregătirea personalului, cheltuieli cu piața personalului de supraveghere și control, cheltuieli cu demolarea și exproprierea etc.

4. În funcție de modul de executare a lucrărilor:

• investiții în antrepriză realizate prin intermediul unor unități specializate de construcții – montaj, dispunând de dotare tehnică și personal calificat, în raport cu specificul lucrărilor pe care le acoperă;

• investiții în regie, realizate prin forțele proprii ale beneficiarului de investiții pentru unele lucrări izolate mai putin specializate, în cazul reutilărilor și altor dotări; tot în această categorie intră autodotările și autoutilările. [20]

Din cele de mai sus, rezultă că definirea investițiilor nu se rezumă la simpla cheltuială, în sensul financiar al cuvântului, sau la efortul investițional pe care-l fac agenții economici când realizează un proiect de investiții; ea vizează și obținerea de efecte utile de natură economică, socială, ecologică, investițiile combinând resurse de o mare diversitate: umane, materiale, financiare, tehnice.

1.2 Proiectul de investiție și ciclul de viață al acestuia

Cuvântul proiect a fost utilizat prima data în jurul secolului al XVI-lea și deriva din latinescul projicere ( = a arunca înainte). Rădăcina latină sugereaza mișcarea, o traiectorie, o anume relație cu spațiul și timpul. Procesul implicat presupune un punct de plecare folosit ca o baza, de unde cineva se aruncă înainte, către un scop. Cuvântul și conceptul au fost folosite prima dată de arhitecți. În secolul al XV-lea, Filippo Brunelleschi a primit însărcinarea desavârsirii catedralei din Florența prin adăugarea unui dom. Înainte să înceapă, el a elaborat o schița (progetto sau plan) a domului, folosind diverse perspective pentru a oferi o reprezentare geometrică a viitoarei structuri. Proiectele în imaginatia oamenilor, ca planuri de actiuni pentru a vâna, pescui sau construi un lacas primitiv, au apărut cu mult timp inainte. Proiectele au stat si stau la baza dezvoltarii civilizatiei. Prin ele se efectuiază schimbarea care, după un răspindit aforism, este cel mai permanent fenomen.

Conform Dicționarului Explicativ al Limbii Române cuvîntul proiect are mai multe înțelesuri:

• plan sau intenție de a întreprinde ceva, de a organiza, de a face un lucru;

• prima formă a unui plan (economic, social, financiar, etc.) care urmează să fie discutat și aprobat pentru a primi un caracter oficial și a fi pus în aplicare.

• lucrare tehnică executată pe baza unei teme date și care cuprinde cadrul tehnic, desenele, justificarea utilității obiectului proiectat, amplasarea lui.

În materialul editat de Fundația pentru Dezvoltarea Societății Civile- Centrul pentru Dezvoltarea Organizațiilor Neguvernamentale – pentru conceptul de proiect sunt date cîteva sensuri:

1. Gândire anticipativă orientată către un scop, având în vedere producerea unei schimbări, percepută ca favorabilă pentru cel ce intenționează să o producă.

2. Documentație tehnică și financiară, riguros alcătuită, pe baza căreia se poate realiza un sistem oarecare cu caracteristici și niveluri de performanță predeterminate și cu riscuri limitate.

3. Activitate care are un început și un sfârșit, este planificată și controlată și are drept scop o schimbare

Proiectele pot fi simple sau complexe, dar ele au unele trăsături constant comune. La fiecare proiect sunt prezente următoarele:

Figura 1.5 Trăsăturile principale ale proiectelor

Sursa: Elaborat de autor în baza [22]

Toate aceste elemente sunt comune tuturor proiectelor, dar implementarea lor depinde de fiecare proiect, de mărimea acestuia și de efortul depus, concretizat în muncă.

Realizarea proiectului investițional presupune parcurgerea consecutivă a următoarelor etape:

Figura 1.6 Etapelede implementare a proiectelor

Sursa: Elaborat de autor în baza [15]

Elaborarea concepției și examinarea prealabilă a proiectului:

aprecierea scopului proiectului de investiții și a algoritmului de atingere a acestuia;

formularea strategiei de bază a proiectului;

cercetarea pieței și determinarea amplasării obiectivului.

Evaluarea amplasării și studiul de fezabilitate a proiectului:

analiza cererii și a posibilităților fizice de realizare a proiectului;

consultații preventive cu organele administrației publice locale;

determinarea posibilităților de obținere a finanțelor.

Proiectarea și evaluarea proiectului:

formarea echipei proiectului investițional;

elaborarea planului de afaceri a proiectului;

proiectarea, determinarea cheltuielilor și evaluarea eficienței proiectului;

avizarea și obținerea autorizațiilor de la organele competente.

Încheierea contractelor și construcția:

selectarea antreprenorului și încheierea contractului;

asigurarea interacțiunii dintre participanții proiectului;

crearea sistemului de control asupra realizării proiectului.

Marketing, gestiune și dispoziție de rezultatele:

determinarea perioadei, modalității și personalului pentru compania de marketing;

asigurarea securității și pazei obiectivului;

analiza lucrului agenților de vânzări;

gestiunea fluxurilor de numerar în cadrul proiectului. [15]

Conform practicii existente deosebim următoarele etape ale ciclului de viață a proiectului investițional de construcții, în conformitate cu [8], conținutul-cadru al etapelor ciclului de viață a proiectului este prezentat în figura 1.7.

I. Faza preinvestițională (inițială) a proiectului are o importanță principială pentru investitorul potențial: este mai eficient a cheltui banii pentru examinarea întrebării: proiectului „a fi sau a nu fi” și în cazul unui răspuns negativ a refuza ideea, decât a începe o afacere fără perspectivă.

La această etapă se soluționează următoarele blocuri de probleme:

cercetările preinvestiționale;

elaborarea documentației de proiect pentru construcții;

avizarea și aprobarea documentației de proiect;

obținerea autorizației de construire.

Cercetările preinvestiționale (studiul de prefezabilitate) – reprezintă faza inițială și de aceea cea mai importantă a activității investiționale. La această etapă se formează însăși ideea proiectului și se execută analiza preventivă a acesteia.

Conform datelor Băncii mondiale, cheltuielile pentru cercetările preinvestiționale constituie (față de costul proiectului):

pentru elaborarea studiului de prefezabilitate – 0,2 -1,0 %;

examinarea posibilităților investiționale – 0,25 – 1,5 %;

studiul de fezabilitate – 1,0 – 3,0 %.

Elaborarea documentației de proiect pentru construcții de orice gen și categorie se realizează în baza următoarelor etape preinvestiționale aprobate:

studiul de prefezabilitate a investițiilor;

studiul de fezabilitate;

tema de proiect pentru elaborarea documentației de proiect.

Figura 1.7 Etapele de implementare a proiectelor

Sursa: Elaborat de autor în baza [8]

II. Faza investițională (de construcție) cuprinde:

organizarea tenderelor și încheierea contractelor, organizarea achizițiilor și furnizărilor, lucrări pregătitoare:

tendere pentru furnizarea utilajului și încheierea contractelor;

tendere pentru lucrări subantreprenoriale și încheierea contractelor;

tendere pentru serviciile consultanților și încheierea contractelor;

elaborarea graficelor pentru furnizarea resurselor;

lucrări pregătitoare pentru construcție;

lucrări de construcție-montaj

elaborarea planului operativ al construcției;

elaborarea graficului de lucru al utilajelor;

executarea lucrărilor de construcții-montaj;

monitorizarea și controlul;

achitarea furnizărilor și a lucrărilor executate;

finalizarea fazei de construcție a proiectului:

lucrări de reglare a utilajului;

recepția obiectivului;

finalizarea contractului;

demobilizarea resurselor;

analiza rezultatelor obținute.

III. Faza de exploatare a proiectului cuprinde:

exploatarea obiectivului, lucrări de reparații;

dezvoltarea producerii;

încheierea proiectului (scoaterea din exploatare, demontarea utilajului, modernizarea, începutul unui proiect nou).

Schematic ciclul de viață a investiției poate fi prezentat în felul următor, figura 1.8.

Cpr – costurile fazei preinvestiționale; Tinv – durata fazei de investiții;

Cinv – costurile fazei de investiții; Tex – durata exploatării întreprinderii;

Cex – costurile fazei de exploatare; T – durata totală a ciclului de viață a proiectului investițional.

Tpr – durata fazei preinvestiționale;

Figura 1.8. Schema ciclului de viață al investițiilor

Sursa: Elaborat de autor în baza [8]

1.3 Managementul proiectelor investiționale

Managementul proiectelor (MP) este o modalitate modernă de organizare a lucrului și atragere a surselor de finanțare în multiple sfere ale activitatii umane. Proiectul, având termene limitate, scopuri, și constrîngeri de resurse, contribuie la introducerea unei modalități performante orientate spre atingerea efectivă și eficientă a obiectivelor într-o perioada data.

Managementul proiectelor faciliteaza substantial lucrul in cadrul oricarui tip de organizatie,  contribuind la exercitarea tuturor funcțiilor managementului: planificare, organizare, motivare, coordonare și control. În întreprinderi și instituții apar o multitudine de situații unde există necesitatea rezolvării unei sarcini manageriale printr-o forma de organizare distinctă, de proiect: introducerea de noi modele de organizare, reorganizare, restructurare, modernizare etc. [28]

Managementul Proiectelor s-a dezvoltat ca disciplina stiintifica relativ recent. Ultimele decenii au fost marcate de creșterea rapida a utilizării managementului proiectelor ca mijloc prin care organizațiile își ating obiectivele strategice.

În Republica Moldova primele proiecte în sens clasic, în condiții de liberă competiție, s-au elaborat și implementat odată cu trecerea la economia de piață, anii 90 a sec. trecut.

Managementul proiectelor de investiții reprezintă activitatea de administrare a unui proiect sau a unei activități investiționale. Managementul eficient al proiectelor de investiții este un ansamblu de măsuri orientate în direcția implementării și utilizării proiectului cu acea destinație, care îi va genera proprietarului cel mai mare venit posibil.

Administrarea sau managementul investițiilor reprezintă funcționarea, controlul și supravegherea implementării investițiilor imobiliare comerciale, industriale sau rezidențiale, în ceea ce privește cea mai bună și eficientă utilizare. Cea mai bună și eficientă utilizare presupune aducerea unui venit maximal pentru proprietar și, respectiv, asigurarea unei valori maxime a bunului imobil. Bunul imobil are nevoie de a fi îngrijit, monitorizat, având în vedere responsabilitatea pentru durata de viață și condițiile de utilizare. Acest lucru este asemănător cu rolul de conducere în orice afacere.

Deosebirea abordării profesioniste a managementului proiectelor de investiție constă în faptul că, în acest caz, activitatea se desfășoară complex și continuu, luînd trei direcții: economică, juridică și inginerească. (figura 1.9).

Figura 1.9 Etapele de implementare a proiectelor

Sursa: Elaborat de autor în baza [20]

Managementul economic presupune o continuă analiză și îmbunătățire a structurii veniturilor și cheltuielilor care sunt direct legate de utilizarea și întreținerea proiectelor imobiliare. Managerii profesioniști întotdeauna încearcă să reducă la minimum costurile și să majoreze profiturile. Acest lucru permite unui proprietar de a utiliza obiectul într-adevăr eficient.

Managementul juridic constă în a pregăti toate documentele necesare pentru stabilirea drepturilor legale, și respectarea întregului cadru legislativ. Tot aici este inclusă și evidența contabilă a proiectelor de investiții.

Din punct de vedere al ingineriei (tehnic), această activitate reprezintă o gamă întreagă de acțiuni, care vizează menținerea statutului ca obiect în sine și toate căile de comunicare, asigurând pe deplin funcționalitatea necesară.

Un rol important al managementului proiectelor imbiliare este faptul că acesta crează legătură între toți participanții la activitatea investițională, oferind facilitate și eficiență implementării proiectului.

Pentru realizarea proiectului investițional sunt antrenați diferiți participanți; fiecare dintre ei au interese specifice proprii și joacă rolul său în procesul de dezvoltare a proiectului. În literatura de specialitate găsim două abordări a participanților la mediul investițional:

modernă – caracterizată prin stakeholderi

tradițională – caracterizată prin membri participanți.

În ultimul deceniu al secolului al XX –lea, cuvântul stakeholder a devenit din ce în ce mai folosit și defineste o persoană sau o organizație care are interese într-un proiect sau entitate. În procesul de decizie al instituțiilor – incluzând marile corporații, instituțiile de guvernamânt sau organizațiile non-profit – conceptul a ajuns să includă toate părțile care au un interes (sau parte: “stake”) în proiectele ințiate. Conceptul include nu numai vînzătorii, angajații și clienții ci și membrii comunității deoarece fiecare poate afecta economia locala sau mediul. [37]

Stakeholderii într-un proiect sunt persoanele și constituenții care contribuie, voluntar sau involuntar, la crearea valorilor și deci potențialii beneficiari la profit sau riscuri. În figura 1.10 sunt prezentați cine pot fi stakeholder.

Figura 1.10 Cine sunt stakeholderii

Sursa: Elaborat de autor în baza [37]

Exemple de stakeholderi: angajații,comunitatile, shareholder-ii, investitorii, conducerea, furnizorii, sindicatele, grupurile industrial, asociatiile profesionale, grupuri de sustinere, angajatii probabili, clientii probabili, colectivitatile locale, colectivitatile nationale, publicul (comunitatea globala), concurenții. Astfel putem spune că fiecare stakeholder contribuie diferit la dezvoltarea proiectului.

După abordarea tradițională, participanții activității investiționale sunt [29]:

investitorii ce realizează investițiile capitale cu utilizarea mijloacelor proprii și (sau) atrase în

corespundere cu legislația în vigoare. Investitori pot fi băncile ce creditează construcția (inclusiv prin intermediul ipotecii), fondurile investiționale private (de genul fonduri de asigurare și fonduri de pensii), instituții financiare specializate, organele de stat sau organele administrației publice locale, investitori străini și alte persoane fizice sau juridice;

beneficiarii – persoane fizice sau juridice, împuternicite de către investitor să realizeze proiecte investiționale. Concomitent, ei nu se implică în activitatea antreprenorială a altor participanți ai activității investiționale. Beneficiar poate fi și investitorul. Beneficiarul ce nu este investitor va avea dreptul de posesie, de folosință și de dispoziție a obiectivului imobiliar pe perioada și în limitele împuternicirilor, care au fost stabilite prin contract în corespundere cu legislația în vigoare;

antreprenorii sunt organizațiile de proiectare și construcții, ce asigură proiectarea și executarea lucrărilor de construcții-montaj, de finisare, a lucrărilor de reglare și dare în exploatare. Antreprenorii sunt obligați să posede licență pentru executarea tipurilor respective de lucrări;

Figura 1.11 Participanților activității investiționale

Sursa: Elaborat de autor în baza [15]

consultanții profesioniști sunt companiile de ingineering; consultanți privind planificarea, economia, impozitarea și contabilitatea, construcții și arhitectură; agenți imobiliari; evaluatori; divizieri; ingineri-proiectanți; manageri de proiect și manageri de dare în arendă a rezultatelor dezvoltării obiectivului; alți specialiști. Cei menționați, la diferite etape de dezvoltare a proiectului contribuie în diferită măsură la soluționarea problemelor specifice proiectului investițional;

utilizatori ai obiectivului imobiliar sunt persoane fizice sau juridice (cumpărători, arendași și alții), precum și organele de stat, sau organele administrației publice locale, pentru care sunt create obiectele menționate.

Figura 1.12 Managementul performant mărește durata ciclului de viață

Sursa: Elaborat de autor

După cum putem observa, în procesul de dezvoltare a proiectului sunt implicate o multitudine de factori, fiecare dintre care își are propriul rol, și, într-o măsură sau altă, de fiecare depinde soarta proiectului. Prin intermediul unei abordări care implictă toate momentele menționate mai sus, managementul va fi unul profesionit, astfel realizarea, implementare și utilizarea proiectelor imobiliare va fi cu adevărată eficiență șiefectivitate de durată.

În concluzie se poate afirma că investițiile joacă un rol important în menținerea și creșterea potențialului economic al țării, ceea ce, la rândul său, influențează pozitiv activitatea agenților economici, duce la mărirea produsului intern brut, sporește activitatea țării pe plan internațional.

În condițiile economiei centralizate investiția se considera numai ceea ce se alocă pentru crearea și dezvoltarea bazei materiale de producere și a celei pentru sectorul social-cultural.

1.4 Rolul și necesitatea elaborării proiectelor investiționale

Indiferent de orânduirea socială, de regimul politic, investițiile, au constituit și constituie un factor hotărâtor al dezvoltării economico-sociale, prin volumul, structura și prin calitatea lor.

La nivelul unităților economice rolul investițiilor poate fi apreciat în complementaritate cu activitatea de bază care reflectă profilarea oricărei unități și pe care investițiile o amplifică.
O analiză a rolului investițiilor în țara noastră nu poate fi realizată decât în cele două ipostaze ale sale: retrospectivă și prospectivă. [19]

În context retrospectiv vom remarca folosirea insistentă a pârghiei investițiilor în dezvoltarea economico – socială, în mod deosebit în deceniile 7-9 ale secolului al XX-lea, în Moldova. Faptul era posibil într-o economie bazată pe monopolul puterii asupra proprietății.

Prin urmare rolul investițiilor s-a manifestat în următoarele direcții:

1) Promovarea procesului de industrializare globală a țării, fapt care nu poate fi nici negat nici ignorat. Nu poate fi negat pentru că efectele acestor investiții au însemnat fabrici și uzine, în mai toate localitățile urbane sau urbanizate, căi de comunicație, obiective social culturale. Numai că folosirea excesivă a pârghiei investițiilor în procesul industrializării a condus la scăparea ei de sub control. S-a ajuns mai ales după 1975 ca industriile create, multe axate pe bunuri de investiții, să impună noi investiții. Și aceasta în condițiile accentuării crizei energetice, a crizei resurselor materiale, a restructurării piețelor externe. S-a ajuns astfel ca rolul investițiilor într-un proces de industrializare, necesar în economia postbelică a Moldovei, să fie deturnat prin supralicitare. Ca urmare s-a creat o structură a industriei greu de susținut, energofagă și materialofogă, cu un coeficient de eficiență economică în scădere.

Rolul investițiilor în procesul de industrializare în Moldova postbelică, nu poate fi ignorat pentru că stadiul înregistrat și structurile inadecvate ale industriei moldovenești actuale constituie un punct de plecare în procesul de reformă și de tranziție la economia de piață.

2) Remarcăm că pentru o serie de ramuri, printre care construcții, transporturi, gospodărire comunală, investițiile au însemnat o amplificare a bazei lor materiale. Pentru agricultură trebuie să remarcăm în plus faptul că investițiile au succedat deposedarea de pământ a proprietarilor și prin aceasta ele au generat într-o anumită măsură scăderea interesului populației rurale cu privire la modul și gradul de valorificare a pământului.

3) Nu se poate omite rolul investițiilor în crearea și amplificarea numărului de locuri de muncă, cu deosebire în industrie și construcții. Remarcăm implicațiile pe plan teritorial ale acestui fapt, amplificarea navetismului, amplificarea procesului de migrație a forței de muncă din rural în urban, necesitatea și implicațiile dezvoltării orașelor, orientarea formării profesionale etc. 4) Datorită monopolului de stat asupra proprietății, caracterului etatizat și a centralismului decizional economic, investițiile au constituit principala pârghie prin care s-a forțat realizarea unor structuri inadecvate ale complexului național economic. Aceste structuri s-au concretizat în amplificarea industriei naționale mai ales a subramurilor energofage. Uneori în condițiile unui import costisitor de materii prime și nivelului neperformant al unor subramuri industriale. S-au practicat uneori prețuri inechitabile în evaluarea raporturilor economice dintre ramurile economiei.

Totuși nu se poate ignora faptul că s-a investit mult, că s-a construit mult, că efortul financiar, material și uman a fost considerabil an de an. Și aceasta în condițiile scăderii eficienței economice a fondurilor de investiții.

5) Desigur, investițiile au avut un rol anume în participarea Moldovei la schimburile economice externe cu deosebire pe anumite piețe și în condiții specifice.

În context prospectiv rolul investițiilor se amplifică și se diversifică, ținând cont de complexitatea procesului de tranziție a țării noastre către economia de piață, ca și de implicațiile reformei economice, sociale și politice declanșate în anul 1990. Dar în același context va trebui să remarcăm situația specială în care se prezintă activitatea de investiții în țara noastră în ultimii ani.

O caracterizare succintă a situației investițiilor, după 1990 este relevantă:

1. raporturile structurale din economie au fost bulversate, decizia economică a devenit un atribut al fiecărui agent economic;

2. o serie de proiecte de investiții au fost sistate, anulate blocate, o serie de lucrări de investiții au fost sistate în stadii variate de execuție.

3. în general, comparativ cu anii precedenți s-a înregistrat o evoluție nedorită a principalilor indicatori: scăderea producției industriale, a produsului intern brut și net; scăderea interesului dar și a potențialului investițional; creșterea prețurilor și a inflației; apariția și creșterea șomajului; creșterea importului pentru consum și scăderea exportului; deteriorarea monedei naționale;

4. totuși, în ultimii ani procesul de reformă avansează, fapt ce poate fi remarcat prin: creșterea inițiativei private în economie, deschiderea legislativă pentru realizarea de investiții cu capital străin, reorganizarea unităților economice ca regii autonome sau societăți comerciale, reconstituirea proprietății private asupra pământului, încercarea de redobândire a unor segmente de piețe externe.

Deci se pune întrebarea: Care sunt în acest context direcțiile în care se va manifesta rolul investițiilor? Principial rolul investițiilor va trebui să aibă în vedere orientări similare dar în condiții calitative noi pe care le vom surprinde în continuare.

1. Investițiile vor constitui pârghia esențială în procesul de reformă impusă pentru deconstrucția și realcătuirea structural calitativă a complexului național economic. Se impun astfel procese de dezinvestiție și procese investiționale care vor asigura perfecționarea bazei materiale existente conform cu cerințele noilor structuri ale complexului național economic, adaptat mecanismelor de piață.

2. Se remarcă apoi rolul pe care investițiile îl pot avea în procesul de migrare a capitalurilor dintr-o ramură în alta, în condițiile concurenței și în profil teritorial. Mobilul acestui rol îl va constitui, evident, profitul scontat de investitor, dar fără a face abstracție de eventualele restricții economice, sociale, ecologice și de altă natură.

3. Un rol important îl vor avea investițiile în ceea ce privește reconstrucția economică, socială și profesională. În acest context se impune promovarea unor proiecte de investiții care să asigure reactivarea unor activități în raport cu noile cerințe ale pieței, adaptarea la progresul tehnic și tehnologic, finanțarea de reorientare și recalificare profesională a forței de muncă disponibilizate, stoparea căderi economice și stimularea unor procese de relansare economică.

4. Manifestarea rolului investițiilor în direcțiile menționate totuși conjuncturală.

Atunci când etapa de tranziție la economia de piață va fi încheiată, rolul investițiilor va avea ca direcții principale de manifestare17: contribuția la procesul creșterii economice prin perfecționarea bazei materiale a societății și economiei moldovenești în condițiile mecanismelor pieței; promovarea în structura de ansamblu a economiei naționale a progresului tehnic; susținerea procesului formării profesionale și ocupării locurilor de muncă adaptat la cerințele dinamice socio-economice; protecția mediului; promovarea proiectelor de natură socio-culturală în funcție de raportul cerințe-posibilități; întărirea capacității de apărare a țării; promovarea proiectelor care facilitează amplificarea relațiilor economice externe.

Deci, într-un sistemului economic, activitatea de investiții joacă un dublu rol; în primul rând agenții economici declanșatori de acțiuni investiționale, care implementează diverse proiecte de investiții, își sporesc oferta de bunuri și/sau servicii prin creșterea capacitații lor productive, realizând venituri suplimentare, iar în al doilea rând orice proiect de investiții va genera nevoi sau cereri suplimentare în sectoare conexe, amonte (furnizoare de materii prime, materiale, utilități etc.) sau aval (distribuitoare sau consumatoare a bunurilor și serviciilor oferite).

Implicit va avea loc o creștere în lanț a veniturilor la toți agenții economici antrenați. Realizarea de proiecte sau programe de investiții conduce, în principal la creșterea stocului de capital fix. Ca atare, investițiile constituie principala pârghie de realizare a unei restructurării economice reale, prin crearea de noi structuri mai performante în acord cu opțiunile strategice ale societăți. [19]

În plan social, investițiile joaca rolul de regulator/compensator în ocuparea forței de munca, în îmbunătățirea calității vieții. Implementarea unor proiecte sau programe de investiții antrenează modificări pe piața forței de muncă, creînd o nevoie suplimentara de forță de muncă în sectoarele care pregătesc și implementează aceste acțiuni investiționale (cercetare – proiectare, constructii, productia de echipamente și instalații de lucru etc), dar mai ales la beneficiarii de proiect care exploateaza noile capacități de producție. Aceasta are ca efect, imediat sau într-o perspectivă mai mult sau mai puțin îndepartata, atenuarea presiuni factorilor generatori de șomaj. [27]

Investițiile destinate lucrărilor publice, serviciilor destinate populației, se caracterizează printr-o paletă de efecte induse de ordin social, cultural. Orice proiect de investiții din domeniul lucrărilor publice este (trebuie să fie) subordonat unei concepții genrale, integratoare la nivel de colectivitate teritorială și ca atare efectele sale vor avea un caracter difuz la nivelul comunității.

Investițiile pot fi privite și ca liant între generații, prin crearea de noi locuri de munca pentru generația tânără, dar și prin moștenirea de capital pe care aceasta o primește de la generațiile anterioare.

Nu în ultimul rând, investițiile constituie suportul material al promovării progresului tehnico-științific în diverse sectoare de activitate. Proiectele de investiții aplicate sunt mijlocul principal de valorificare a soluțiilor tehnice și tehnologice noi oferite de cercetarea științifică. [27]

De mare actualitate este și rolul pe care trebuie să-l joace activitatea de investiții în rezolvarea marilor probleme ale lumii contemporane referitoare la protecția mediului ambiant, refacerea echilibrului ecologic acolo unde, de cele mai multe ori din ignoranta, acesta a fost rupt. Orice proiect de investiții supus analizei de oportunitate și eficiență trebuie sa aibă și componenta ecologica, iar criteriile ecologice trebuie sa fie incluse în sistemul de criterii pe baza căruia se va fundamente decizia de investiții. Spunem asta pornind de la teza unanim recunoscută ca ”mai ieftin este să previi decât să combați”. În acest context trebuie subliniat faptul că multe instituții financiare internaționale pun condiții de natură ecologică pe care trebuie să le respecte proiectele sau programele propuse spre a fi susținute financiar. Având în vedere atât tendințele înregistrate pe plan mondial, cât și experiența practică acumulată din 1990 și până în prezent, specialiștii în economie au formulat o serie de căi pentru îmbunătățirea cadrului legislativ și instituțional în domeniul investițiilor și creșterea gradului de atractivitate pentru investitorii străini.

Astfel de măsuri conduc la simplificării procedurilor de înregistrare a societăților comerciale cu participare străină, la armonizarea legislației și practici investiționale din Moldova cu cele din U. E.. Direcțiile de perfecționare a cadrului juridic si instituțional ar trebui să se refere la:

 separarea activităților ce se circumscriu libertății de circulație a capitalului, a investiției străine strategice, cu impact asupra economiei naționale;

 crearea unui plus de flexibilitate de acțiune a organismelor guvernamentale în negocierile cu investitorii strategici;

 creșterea coerenței în relațiile cu marii investitori prin corelarea demersurilor diferitelor instituții centrale și locale în vederea asigurării unei “singure voci” în relațiile investiționale cu investitorii străini;

 facilitarea realizării investițiilor strategice prin asistarea nemijlocită a marilor investitori în toate fazele (prospectarea pieței, negociere, semnare, desfășurarea activității economice).

Atragerea investițiilor străine ca o activitate coerentă și deliberată, având o finalitate bine definită, presupune utilizarea unor tehnici specifice între care un loc distinct îl ocupă acordarea de stimulente financiare, fiscale și de alta natură investitorilor.

Cele mai răspândite sunt stimulentele fiscale care includ reduceri de impozite, scutiri de impozite, taxe de import sau export reduse.

Stimulentele financiare oferite în general în Europa de vest și SUA, includ acordarea de sume cu titlu gratuit pentru investiții de capital, training, dezvoltarea amplasamentului investiției și a infrastructurii, credite cu dobândă redusă și altele.

Din punctul de vedere al luării deciziei de a investi, acordarea de stimulente este importantă în doua momente: la formularea ideii de proiect când se întocmește o listă scurtă de posibile variante pentru investiție și la faza deciziei când se face practic o opțiune între mai multe variante.

În economia unei țări activitatea de investiții ocupă un loc central atât în sfera producției de bunuri și servicii cât și în sfera consumului, influențând atât cererea cât și oferta. [20]

ANALIZA INVESTIȚIILOR ȘI METODE DE EVALUARE A ACESTORA

2.1 Analiza evoluției investițiilor în active materiale pe termen lung în Republica Moldova

Conform datelor Biroului Național de Statistică, în ianuarie-decembrie 2017 valoarea investițiilor în active imobilizate a constituit 20 996,6 mil. lei (în prețuri curente). Comparativ cu perioada respectivă a anului precedent acest indicator a marcat o creștere cu 1,3% (în prețuri comparabile).

În ianuarie-decembrie 2017 investițiile în imobilizări necorporale au crescut cu 20,1%, comparativ cu perioada corespunzătoare a anului precedent. Investițiile în imobilizările corporale au însumat 20646,3 mil. lei, fiind în creștere cu 1,0% față de perioada similară a anului precedent.

Tabelul 2.1 Structura investițiilor în active imobilizate în ianuarie-decembrie 2017

Sursa: Elaborat de autor în baza [34]

Pe tipuri de imobilizări corporale, în ianuarie-decembrie 2017 s-a înregistrat scădere a volumului de investiții la clădiri rezidențiale cu 11,8% și la clădiri nerezidențiale cu 11,3%. Valoarea investițiilor în construcțiile inginerești a crescut față de ianuarie-decembrie 2016 cu 24,8%, iar la mașini, utilaje, instalații de transmisie cu 8,8%.

Analiza evoluție investițiilor în activele materile pe termen lung arată, că volumul principal al investițiilor a revenit lucrărilor de construcții-montaj, cota-parte a cărora, în totalul investițiilor a constituit 50,78 % și, comparativ cu anul 2010, s-a micșorat cu 35,4 puncte procentuale.

Tabelul 2.2 Volumul investițiilor în activele materiale anul 2016

Sursa: Elaborat de autor în baza [34]

Pentru realizarea procesului investițional în ianuarie-decembrie 2017 au fost utilizate preponderent mijloacele proprii ale investitorului, care au constituit 13768,7 mil. lei, reprezentând 65,6% din valoarea totală a mijloacelor utilizate pentru realizarea investițiilor.Structura investițiilor în capital fix pe surse de finanțare se prezintă în figura 2.2.

Tabelul 2.3 Volumul investițiilor după forma de finanțare anul 2016 – 2017

Sursa: Elaborat de autor în baza [34]

În anul 2016, asigurarea necesităților investiționale din contul surselor bugetului de stat și al unităților administrativ-teritoriale a constituit 9,31 % din volumul total al investițiilor în activele materiale realizat, iar în ianuarie-decembrie 2017 au fost utilizate 2624,4 mil. lei, ceea ce constituie 12,5% din total investiții.

Figura 2.1: Volumul investițiilor după forma de finanțare 2017, în %

Sursa: Elaborat de autor în baza [34]

Cota-parte a investițiilor în capital fix a investitorilor străini în volumul total al mijloacelor utilizate a constituit 7,22 % și s-a micșorat  față de nivelul anului 2010 cu 10,94 puncte procentuale.

Analiza structurii investiționale pe forme de proprietate, a arătat că intensificarea activității investiționale s-a produs, în fond, din contul sectorului privat al economiei naționale.

În perioada de raport agenții economici și persoanele fizice ai sectorului nominalizat au valorificat 9 776,1 mil. lei investiții, au executat lucrări de construcții – montaj în valoare de 4 664,2 mil. lei și au dat în exploatare 821,5 mii m² de suprafață totală construcțiilor.

Structura investițiilor în capital fix pe forme de proprietate în anul de analiză se prezintă prin următoarele date:

Tabelul 2.4 Volumul investițiilor după forma de proprietate anul 2016

Sursa: Elaborat de autor în baza [34]

Cota-parte a investițiilor în capital fix efectuate de către investitorii cu formă de proprietate străină în aul 2016 s-a mărit față de realizările anilor precedenți și constituie 1 789,3 mil.lei sau 11,88 %, iar cea efectuată de întreprinderile mixte constituie 10,22 % sau 2 334,3 mil.lei.

Figura 2.2 Structura investițiilor în capital fix pe forme de proprietate, %

Sursa: Elaborat de autor în baza [34]

Investițiile joacă un rol important în economia unei țări, ele reprezentînd suportul materialal dezvoltării economico-sociale a unei țări. Prin ele se asigură sporirea capitalului fix,creșterea randamentului tehnic și economic al celor existente dar și crearea de noi locuri demuncă. În acest context investițiile reprezintă elementul decisiv al creșterii economice, al promovării factorilor intensivi, calitativi și de eficiență. În orice domeniu economic, social-cultural investițiile sunt asociate ideii de dezvoltare. În mod logic, la nivelul economieinaționale, dezvoltarea aparatului de producție și lărgirea suportului material al activităților social-culturale sunt în dependență directă de fondurile de investiții pe care societatea își permite să le aloce într-o anumită perioadă.

În cadrul analizei investițiior în active material pe termen lung, pe activități economice o importanță deosebită se atrage ponderii structurilor, astfel se va analiza comparative volumul construcțiilor și tranzacțiile imobiliare, tabelul 2.4.

Tabelul 2.5 Volumul investițiilor în construcții și tranzacții imobiliare

Sursa: Elaborat de autor în baza [34]

Astfel, în baza acestor date se evidențiază o evoluție negativă (micșorare) a investițiilor effectuate în construcții, însă volumul tranzacțiilor imobiliare este în continua creștere, grafic este reprezentat figura 2.4.

Figura 2.3 Evoluția investițiilor în construcții și tranzacții imobiliare, mil.lei

Sursa: Elaborat de autor în baza [34]

Deasemenea este vizibil nu doar că volumul construcțiilor are tendința de micșorare, dar și că acestea sunt și mai puține. În acest context creșterea anuală a numărului de tranzacții imobiliare față de numărul construcțiilor poate crea un dezechilibru pe piața imobiliară. Această diferență a volumului de investiții, care de fapt ar trebui să fie dependent ar putea fi rezultatul prezenței multor agentii imobiliar care se ocupă cu tranzacțiile imobiliare, și respectiv într-o perioadă scurtă de timp unul și același bun imobil să fie supus tranzacțiilor de mai multe ori. Și un alt motiv ar fi tranzacțiile cu imobilele din fondul secundar.

Rolul statului în dezvoltarea investițiilor imobiliare

Investițiile constituie factorul primordial pentru dezvoltarea și modernizarea unei economii naționale și, implicit, a celei mondiale. Pentru a realiza aspirațiile de creștere economică în Republica Moldova, trebuie să se creeze o economie modernă și competitivă în convergență cu strategia de dezvoltare europeană și cu orientările acesteia spre o evoluție durabilă, inclusiv în ceea ce privește coeziunea economică, pentru ca investițiile imobiliare să producă rezultatul așteptat.

Investițiile imbiliare joacă un rol foarte imprtant în procesul de dezvoltare a unui stat în general și satisfacerea necesităților sociale în particular. O analiza detaliată a funcționării pieței imobiliare, a specificului și particularităților bunurilor imobile pe piață, formează concluzia că, în condițiile unei dezvoltări economice eficiente este necesară implicarea statului în cadrul dezvoltării proceselor investiționale pe piața imobiliară.

Astfel, acțiunile principale ale statului ce influențează investițiile pieții imobiliare se realizează prin metode administrative (directe) și economice (indirecte). Cele directe se realizeză prin stabilirea unor cerințe obligatorii îndreprate spre participanții pieței imobiliare, asigurarea transparenței și informării egale a participanților pieții, menținerea și respectarea legislației. Astfel reglementarea directă este privit ca un sistem de norme legale și organe de stat care asigură aplicarea lor.

Reglementarea indirectă de stat asupra investițiilor imobiliare se realizează prin metode ca: aplicarea politicii fiscale, politicii monetare, politicii în domeniul formării și utilizării bugetului de stat, gestionarea cu proprietățile statului.

Rolul reglementării de stat în cadrul investițiilor imobiliare este determinat de un șir de factori.

În primul rând, în ceea ce privește orice instabilitate, în special în contextul crizei financiare globale, rolul statului ca factor de stabilizare crește în mod inevitabil.

În al doilea rând, lipsa de dezvoltare a infrastructurii de piață, a condus la o concurență la nivelul de dezvoltare economică și socială între regiuni, în special, au format diferite niveluri ale valorii specifice a proprietății, și, prin urmare, a dus la oferte favorabile sau nefavorabile de investiții.

Și în al treilea rând, dezvoltarea relațiilor de parteneriat dintre stat și organismele financiare internaționale pentru atragerea linilor de creditare și garantare a investițiilor.

Reglementarea de stat a învestițiilor pe piața imobiliară ar trebui să fie combinată cu auto-reglementarea. Necesitatea reglementării guvernamentale nu este condiționată doar de faptul că statul este o autoritate de gestionare, dar, de asemenea, că el este cel mai mare proprietar de bunuri imobiliare și participant al pieței imobiliare.

Deci, în cadrul investițiilor imobiliare, statul îndeplinește următoarele funcții:

inițiator legislativ și ideologic (concepției de dezvoltare a pieței și programul de punerea în aplicare a acesteia);

investitor în sectoarele prioritare ale producției de materiale, construcției locative și sfera socială și culturală;

participant principal în acordarea certificatelor și autorizațiilor;

reglementator ce stabilește regulile de funcționare a pieței imobiliare care reunește participanții pieței;

arbitru suprem în litigiile dintre părți prin intermediul sistemului judiciar;

controlor al stabilității și securității investițiilor, ș.a

Acțiunile statului în domeniul investițiilor imobiliare au o influență majoră în atractivitatea investițiilor, astfel s-a realizat o cercetare privind cele mai atractive piețe pentru investiții imobiliare din lume atît din aspectul economic (prețurilor) cît și al politicilor promovate de stat. Conform clasamentelor, pe pozițiile de top sunt SUA, Marea Britanie și Turcia, în acest context, trebuie menționat că în clasamentele internaționale Republica Moldova, după atractivitatea investiților imobiliare, s-a situat pe locul 63 din 189.

În ciuda numeroaselor probleme economice apărute la nivel mondial, țările sus numite rămân etalon al stabilității și dezvoltării pe piețele mondiale. Principalii factori care vorbesc în favoarea investițiilor în domeniul imobiliar din aceste țări sunt legislația echitabilă, un regim fiscal convenabil, fiabilitatea, transparența și siguranța investițiilor.

S-a realizat o analiză comparativă a fluctuației indicatorilor investițiilor imobiliare pe anii 2011-2016 în Republica Moldova și în Marea Britanie, rezultatele în procente sunt reprezentate în figura 2.4.

Deci, conform graficului se observă o stabilitate mai mare a investițiile efectuate în Anglia, în Moldova se observă o tendință de micșorare a investițiilor imobiliare în ultimii ani și acest fapt este bine conturat în grafic.

Figura 2.4 Ritmul de crestere al investițiilor 2011-2016, în %

Sursa: Elaborat de autor în baza [34]

În concluzie, la momentul actual rolul diriguitor al statului de stabilire și dezvoltare a mecanismelor pe piața imobiliară, tot mai mult ia forma de necesitate. Necesitatea reglementării guvernamentale nu este condiționată doar de faptul că statul este o autoritate de gestionare, dar, de asemenea, că el este cel mai mare proprietar de bunuri imobiliare și participant al pieței Este necesară elaborarea și promovarea activă a politicii cu privire la investiții, ținând cont de obiectivele strategice și de condițiile naționale, dar și de experiența mondială în acest domeniu.

2.2 Metode de evaluare a investițiilor

Orice proiect prezintă un ciclu de derulare care este orientat spre îndeplinirea obiectivelor specifice și generale prevăzute. Evaluarea este o unealtă de apreciere, care măsoara în mod general, rezultatele, obiectivele și impactul proiectului, asigurînd date pentru proiecte similare în viitor.

Prin evaluarea proiectelor de investiție se urmărește determinarea relevanței și a gradului de realizare a obiectivelor, evoluția eficienței, eficacității, impactului și sustenabilității acestora.

Rezultatele evaluării trebuie să fie credibile și utile și să servească pentru îmbunătățirea politicilor, procedurilor sau tehnicilor și pentru luarea deciziilor de finanțare, continuare sau întrerupere a finanțării.

Metodele de evaluare a proiectelor investiționale cu care se operează se impart în doua categorii ( figura 2.5).

Figura 2.5 Clasificare metodelor de evaluare a proiectelor

Sursa: Elaborate de autor în baza [28]

2.2.1 Metode de evaluarea economică și financiară a proiectelor de investiții

Evaluarea economică și financiară a proiectelor de investiții se bazează pe folosirea combinată a metodelor tradiționale și moderne, caracterizate prin fundamentare științifică și testate de o practică îndelungată.

Evaluarea și analiza eficienței economice a unui proiect de investiții se realizează cu ajutorul unui instrument de investigație reprezentat de indicatorii de eficiență economică a investițiilor, indicatori care au rolul de a măsura în modul cel mai exact posibil conținutul real al eficienței economice sub multiplele ei forme de manifestare.

Indicatorii fac parte din instrumentul de bază folosit pentru măsurarea și analiza eficienței economice în cadrul evaluării proiectelor de investiții. Ei reprezintă caracteristici cantitative, mărimi, valori, cu ajutorul cărora se exprimă nivelul eficienței economice a proiectelor investiționale. Orice indicator fixează în unități de măsură specifice, pe variante de proiect, nivelul eficienței economice a investițiilor privite din punctul de vedere al unei laturi sau forme de manifestare a acesteia.

Metodele de evaluare a eficienței economice a proiectului investițional pot fi divizate în două grupe:

metode tradiționale (statice);

metode moderne (dinamice).

Metodele simple (statice) sînt raționale de utilizat la alegerea primară a variantei optime dintr-un șir de proiecte alternative Totodată se calculează valorile ratei simple de rentabilitatea investiției, a termenului simplu de recuperare a investiției proiectului [15], [8]. Mărimile parametrilor inițiali se introduc în calcule fără utilizarea mecanismului de discontare.

Figura 2.6 Avantajele și dezavantajele metodelor simple de evaluare a PI

Sursa: elaborate de autor în baza [41]

Conform Normativului în construcții NCM L.01.07-2005, metodele statice presupun calculul următorilor indicatori:

1. Norma simplă a profitului (Accounting Rate of Return, ARR) se determină cu formula:

, (2.1)

unde: NP (Net Profit) – profitul net;

IC (Investment Capital) – volumul investițiilor.

Din punct de vedere economic și financiar, acest indicator pune în evidență, la etapa de pregătire a deciziilor, dacă un proiect de investiții are sau nu capacitatea de a produce pe durata de viață economică un volum de profit mai mare, decât cel necesar recuperării investițiilor alocate pentru realizarea acestui proiect. În cazul evaluării comparative a proiectelor alternative se selectează proiectul cu valoarea ARR mai mare.

ARR se poate determina atât în formulare statică, cât și în abordarea dinamică a proceselor economice.

2. Termenul (durata) de recuperare a investițiilor (Payback Period, PP) reprezintă perioada de timp, începând cu momentul punerii în funcțiune a capacităților de producție, pe parcursul căreia suma acumulată a avantajelor economice obținute, egalează volumul investițiilor prevăzute în proiecte.

Acest indicator permite cunoașterea duratei de reconstituire a costurilor de investiții pe seama avantajelor economice obținute după realizarea proiectului încă din etapa pregătirii deciziei. Durata de recuperare a investițiilor se calculează în abordare statică și dinamică a proceselor economice.

În abordare statică termenul de recuperare a investițiilor (T) se determină prin relația:

T = . (2.2)

Proiectul se acceptă, dacă termenul de recuperare nu depășește perioada de analiză a proiectului.

3. Investiția specifică – este indicatorul care asigură comparabilitatea dintre efortul investițional și rezultatele obținute, exprimate prin capacitatea de producție, ce poate fi obținută într-o anumită perioadă de timp (de obicei 1 an) [15, p.110].

Sunt posibile 3 situații:

pentru obiective noi:

, (2.3)

în care: Ii – efortul investițional

qi – capacitatea în unități de măsură naturale.

pentru activitatea de modernizare, dezvoltare, tehnologizare.

, (2.4)

în care: Ii – efortul investițional.

qo – capacitatea înainte de schimbări.

q1 – capacitatea după schimbări.

pentru compararea variantelor.

, (2.5)

în care: i – o variantă

j – altă variantă.

Se va alege varianta pentru care se adeverește relația: S optimal = S minimal

Metodele moderne se caracterizează prin abordarea dinamică a analizei proceselor investiționale, ținând seama de acțiunea timpului asupra procesului investițional; se operează cu valorile actualizate. In fiecare an al orizontului de timp de realizare a proiectului investițional și durata de exploatare, se prevăd mărimile concrete referitoare la costuri, venituri, profit. Aceste metode iau în considerație incertitudinea și riscul, folosind fie analiza de sensibilitate, fie valoare probabilistică a indicatorilor.

Figura 2.7.Avantajele și dezavantajele metodelor dinamice de evaluare a PI

Sursa: elaborate de autor în baza [40]

Evaluarea PI cu utilizarea metodelor dinamice se consideră mai obiectivă, deoarece la calcularea indicilor discontați se ia în considerare influiența factorului de timp. În cadrul acestui grup se calculează: valoarea actualizată netă, rata internă de rentabilitate, indicele de rentabilitate a investiției, perioada de recuperare a investiției [15,8]. Pproblema de bază la calcularea criteriilor menționați este aprecierea corectă a datelor inițiale: volumelor de investiții, fluxurilor de numerar nete, precum și determinarea argumentată a duratei perioadei de calcul și mărimea ratei de discontare (figura 2.7).

Evaluarea eficienței economice a proiectelor de investiții prin metodele moderne poate fi efectuată prin determinarea și analiza următorilor indicatori:

Valoarea netă actualizată totală a proiectului (VNAT);

Indicele de profitabiliate (IP);

Rata internă de rentabilitate (RIR);

4. Perioada actualizată de recuperare a investițiilor (Pa.r).

Argumentarea eficienței economice a proiectelor de investiții cu utilizarea tehnicii de actualizare constă în determinarea și analiza următorilor indicatori:

1) Valoarea netă actualizată totală (Net Present Value, NPV) caracterizează, în valoare absolută, aportul de avantaj economic al unui proiect dat de investiții, câștigul, investitorului pentru capitalul investit în proiectul respectiv.

Cu alte cuvinte, NPV se determină ca diferența dintre valoarea actualizată a fluxului nete de numerar și cheltuielile investiționale actualizate:

, (2.6)

unde: ∑NCFa – fluxul net de numerar actualizat;

ICa – cheltuielile investiționale actualizate.

Fluxul net de numerar actualizat (NCFa) reprezintă echivalentul financiar actualizat al sumelor bănești viitoare și se calculează cu formula:

, (2.7)

unde: r – rata de actualizare;

n – numărul intervalului de timp;

t – cantitatea intervalelor de timp.

Indicatorul VNAT realizează compararea între cash flow total actualizat degajat pe durata de viață economică a unui proiect de investiții (NCF) și efortul investițional total generat de acest proiect, exprimat tot în valoare actuală (ICa). Momentul de referință pentru calculul valorii actuale a investițiilor și cash flow-ului este momentul începerii lucrărilor.

Sunt acceptabile acele proiecte, pentru care VNAT > 0. Un proiect de investiții cu VNAT pozitiv semnifică faptul că:

1) el are capacitatea de a rambursa pe perioada duratei de viață economică capitalul investit;

2) el are o rentabilitate globală a capitalului inițial cel puțin egală cu rata de actualizare (r) folosită în calcule;

3) are capacitatea de a produce cash flow în exces și de a asigura obținerea unui anumit volum de valoare netă.

Cu cât VNAT este mai mare cu atât și rentabilitatea sa este mai mare. Dacă VNAT are valoare nulă sau negativă proiectul este inacceptabil, rentabilitatea sa fiind inferioară ratei de actualizare.

La existența variantelor alternative cel mai bun proiect se consideră acel, care are valoarea VNAT mai mare.

2) Indicele de profitabilitate (Profitability Index, PI) caracterizează raportul dintre VNAT și fondurile de investiții care stau la baza proiectului de investiții și generează acel volum de VNAT.

Indicele de profitabilitate (IP) a investițiilor se determină prin formula:

PI = , sau (2.8)

. (2.9)

La proiectele la care PI = 1, VNAT va fi nulă.

La calculul și analiza indicelui de profitabilitate trebuie de apelat atunci, când proiectele sau variantele se deosebesc între ele prin efortul investițional necesar, deoarece el ne permite să luăm în considerație amploarea investițiilor, costurile necesare de investiții, ceea ce nu realizează VNAT.

Cu cât indicele de profitabilitate este mai mare, cu atât proiectele sunt mai eficiente, în condiții echivalente, comparabile din alte puncte de vedere.

Varianta optimă de proiect este acea care răspunde criteriului IP max.

În urma calculelor pot fi obținute următoarele cazuri:

1. PI > 1 – proiectul este rentabil;

2. PI = 1 – decizia o ia investitorul;

3. PI < 1 – proiectul trebuie respins.

3) Rata internă de rentabilitate (RIR) sau eficiența limită a capitalului (Internal Rate of Return, IRR) reprezintă rata dobânzii maximală al împrumuturilor, pe care proiectul o poate plăti pentru finanțarea resurselor. VNAT în acest caz este nulă. Altfel spus, RIR este acea rată de actualizare, la care suma valorii actuale a cash flow este egală cu suma valorii actuale a costurilor de investiții și, deci, valoarea netă actuală totală să fie nulă.

Atunci când VNAT = 0 și deci RIR = r. Din punct de vedere economic, dacă RIR = r, acest lucru semnifică faptul că proiectul degajă un cash flow, egal cu capitalul investit și că pe durata de viață economică el asigură o rentabilitate anuală de r % a capitalului.

La calculul RIR este rațional de găsit câteva valori ale VNAT la diferite rate de actualizare. Dacă VNAT are valoare pozitivă, se alege rata de actualizare mai mare, iar dacă valoarea VNAT este negativă, atunci se alege rata de actualizare mai mică.

Calculul se repetă până când valoarea VNAT își schimbă semnul în opus.

Folosind o valoare pozitivă și una negativă a VNAT, prin metoda interpolării se poate determina RIR cu formula:

, (2.10)

unde: r1 – rata de actualizare, la care NPV(r1) > 0, %;

r2 – rata de actualizare, la care NPV(r2) < 0, %.

La alegerea valorilor r1 și r2 durata intervalului (r1 ÷ r2) trebuie să fie minimă (< 5 puncte procentuale).

În forma grafică determinarea RIR poate fi prezentată în felul următor:

Figura 2.8 Forma grafică de determinare a RIR

Sursa: elaborate de autor în baza [15]

În condițiile economiei de piață, RIR are semnificația și funcția de criteriu fundamental pentru acceptarea proiectelor de investiții și formularea opțiunilor.

La proiectele sau variantele alternative de investiții care se caracterizează prin VNAT apropiate, aproximativ egale, se dă prioritate proiectului (variantei) cu RIR maxim.

4) Perioada actualizată de recuperare a investițiilor (Discounted Payback Period, DPP) reprezintă (în abordare dinamică) perioada de timp, pe parcursul căreia suma acumulată a avantajelor economice obținute actualizate devine egală cu volumul investițiilor prevăzute în proiect.

Acest indicator permite cunoașterea duratei de reconstituire a costurilor de investiții încă din etapa pregătirii deciziei pe seama avantajelor economice actualizate obținute după punerea proiectului în exploatare.

La aplicarea tehnicii de actualizare a fluxurilor de numerar trebuie de menționat:

dacă VNAT este pozitivă, rezultă că PI este mai mare ca 1;

dacă fluxurile de numerar sunt actualizate la o rată, ce corespunde valorii RIR, adică RIR = r, atunci VNAT = 0.

Dacă se analizează o serie de proiecte alternative, selectarea se face după unul din indicatorii examinați, considerat prioritar de către investitor. Atunci când alegerea este dificilă, este preferabil indicatorul VNAT, deoarece acesta caracterizează creșterea posibilă a potențialului tehnic al întreprinderii.

Concluzionând cele expuse înainte putem prezenta indicii de bază a eficienței proiectului investițional, indicându-se cerințele față de valoarea lor (condiția eficienței).

Tabelul 2.6 Indicatorii de bază ai eficienței economice a proiectelor investiționale

Sursa: Elaborat de autor în baza [15,8]

Metodele tradiționale de evaluare a eficienței economice și financiare a investițiilor se caracterizează prin abordarea statică a analizei proceselor și fenomenelor; simplificarea situației reale folosind valori medii anuale; nu se ține seama de neechivalența economică a valorilor nesincrone, din ani diferiți ale costurilor, veniturilor și profitului; incertitudinea și riscul se determină intuitiv etc.

Metodele moderne se caracterizează prin abordarea dinamică a analizei proceselor investiționale, ținând seama de acțiunea timpului asupra procesului investițional; se operează cu valorile actualizate.

Aceste metode iau în considerație incertitudinea și riscul, folosind fie analiza de sensibilitate, fie valoarea probabilistică a indicatorilor. La evaluarea proiectelor de durată mică sau medie se folosește o combinație a metodelor tradiționale și moderne. Pentru evaluarea proiectelor de anvergură mare se utilizează numai analiza dinamică bazată pe metode raționale moderne. Orice indicator de eficiență folosit la evaluarea proiectelor de investiții exprimă rezultatul comparării costurilor (eforturilor) și avantajelor economice (efectelor), asociate proiectelor respective [15].

2.2.2 Metode de evaluare non-numerice

La baza evaluării proiectelor de investiții imobiliare prin metode non-numerice în Republica Moldova se vor pune cîteva criterii generale utilizate la nivelul Uniunii Europene: relevanță, eficiență, eficacitate, impact, sustenabilitate. În funcție de proiectul evaluat, se va apela doar la o parte dintre acestea.

Relevanța urmărește legătura între obiectivele stabilite și problemele/nevoile identificate care

urmează să fie soluționate și stabilește măsura în care o activitate este adecvată priorităților și politicilor grupului țintă, beneficiarului și autorității de management. Un aspect al relevanței este necesitatea ca anumite proiecte să fie susținute din bani publici. Schimbările privind natura problemelor identificate inițial sau anumite circumstanțe în care are loc implementarea proiectului fie acestea fizice, economice, instituționale sau politice, pot face proiectul irelevant pentru problemele/nevoile pe care a fost menit să le rezolve. Evaluarea relevanței se bazează pe situația și performanța reală.

Eficiența urmărește legătura între ieșiri, rezultate și impact și intrările utilizate pentru a le obține și estimează cât de bine au fost folosite resursele disponibile pentru a transforma activitățile propuse în rezultatele intenționate. Acest criteriu vizează aspecte legate de rentabilitate și anume dacă ar fi putut fi obținute rezultate mai bune prin alte modalități și, în același timp, mai ieftine. Evaluarea eficienței se bazează pe previziuni și perspective.

Eficacitatea compară ieșirile, rezultatele și impactul cu cele planificate inițial și estimează dacă

proiectul și-a atins obiectivele propuse. O măsură a eficacității este gradul în care rezultatele proiectului corespund nevoilor identificate în faza de planificare.

Impactul reprezintă efectele pozitive și negative, primare și secundare pe termen lung, produse

de către proiect în mod direct sau indirect, intenționat sau neintenționat. Un aspect al impactului este utilitatea, care estimează dacă impactul produs în urma investiției corespunde nevoilor socieale și problemelor identificate care urmau să fie soluționate.

Sustenabilitatea se referă la continuitatea proiectului după darea în exploatare. Ea estimează capacitatea efectelor proiectului asupra proprietarilor și în general asupra stakeholderi-lor,de a se manifesta pe termen mediu și lung.

Un model ce face parte din caterogoria celor non-numerice este – Metoda de selectie a proiectelor pe baza listei. Este un model simplu și se utilizează la etapa inițiala de selectare a proiectelor. Cuprinde un set de criterii, indicatori si date care servesc pentru formarea părerilor prealabile despre proiectele înaintate spre evaluare. Sunt un mijloc de documentare a opiniilor experților și managerilor privind evaluarea calitativă ți obținerea consensului în cadrul discuțiilor, exemplu tab. de mai jos. [28]

Tabelul 2.7 Criterii de selectare a proiectului în baza listei

Sursa: Elaborat de autor în baza [28], [30]

Lista de verificare de mai sus permite de a decide că proiectul C este net inferior proiectelor A și B. Privind proiectele A si B, s-ar putea concluziona că proiectul A are avantaje, fiindcă are o fiabilitate mai înalta. În practică deseori criteriile de evaluare au diferită importanță sau pondere în acoperirea obiectivelor proiectului. În plus, și evaluarea doar calitativa nu este suficientă pentru a calcula un scor pentru ierarhizarea proiectelor. Pentru solutionarea unor astfel de probleme se recomanda modele mai sofisticate care ar putea măsura diferențele dintre proiecte calitativ și cantitativ. [28]

Un alt model de selectarea proiectelor în baza scorului.

Pentru aplicarea metodei se recomanda parcurgerea următorilor pași:

Se stabilește lista de criterii;

Se atribuie importanța/ponderea fiecărui criteriu. Poate fi un coeficient în baza initatii de importanta (0,1-1,0; 1 % – 100%) ;

Se evaluează fiecare criteriu în baza unui sistem de puncte (01-10, 001-100 etc) pe fiecare proiect;

Se afla punctajul pe fiecare criteriu și total pe proiect. [28]

Tabelul 2.8 Selectarea proiectelor în baza scorului

Sursa: Elaborat de autor în baza [28], [30]

Modelul de mai sus permite evaluarea cantitativî a proiectelor. Astfel avantajul proiectului A privind fiabilitatea este reflectat în marimea scorului de 9 puncte comparativ cu proiectul B, care la acest criteriu a acumulat 6 puncte. În total proiectul A a acumulat 16 puncte; Proiectul B – 13 puncte. Se recomandă elaborarea cu mare atenție a modelelor de evaluare și selectie a proiectelor în baza scorului. În cazul analizat proiectul A este mai bun decât proiectul B. Dar nu putem cu siguranta să  afirmăm că proiectul A este mai bun decît proiectul B cu 23% –  (16-13)/13. Fiindcă foarte mult scorul depinde de gradul de corectitudine și precizie al cifrelor.

Se recomanda utilizarea pe larg a metodelor numerice fiindca prezinta un grad sporit de obiectivitate si credibilitate.

Selectarea proiectelor incepe cu aplicarea metodelor cele mai simple. Ulterior, treptat se utilizeaza metode mai complexe.

2.3 Specificul investițiilor în imobile comerciale

Conform Codului Civil al Republicii Moldova nr. 1107 din 06.06.2002, art 288 (2), la categoria de bunuri imobile se raportă terenurile, porțiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantațiile prinse de rădăcini, clădirile, construcțiile și orice alte lucrări legate solid de pămînt, precum și tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat durabil în acestea, adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza prejudicii considerabile destinației lor. [1]

O alta definiție a proprietății imobiliare este dată de Standardele Internaționale de Evaluare (IVS) 2011, proprietate imobiliară – terenul și toate elementele care sunt o parte naturală a acestuia,

de exemplu copaci și minerale, elementele care au fost atașate terenului, cum ar fi clădirile și construcțiile de pe amplasament și toate elementele permanent atașate clădirilor, de exemplu echipamentele mecanice și electrice care asigură funcționarea unei clădiri, aflate atât în subsol, cât și deasupra solului. [13]

În baza analizei investițiilor în activele imobilizante, s-a observat o pondere anuală destul de mare a volumului investițiilor în construcția nerezidențiale. Astfel componența acestora în ultimii ani este de aproximativ 19% ( 19,47%-anul 2016, 18,83% anul 2017) din volumul invstițiilor totale, deaceea se consideră un segment foarte important al pieței imobiliare. Din această categorie de construcții fac parte și imobilele cu destinație comercială, la baza tuturor activităților din acest segment de piață s-a aflat un proiect de investiție, ulterior după darea în exploatare a acestora se face poate face o analiză asupra activității și exploatării proiectului dat. Deoarece imobilele comerciale sunt cele generatoare de venit, ele necesită a fi evaluate cu mare atenție, luînduse în considerație totalitatea factorilor care pot influența valoarea de piață.

În acest context Standardele Internaționale de Evaluare (IVS) 2011 conține noțiunea de proprietate generatoare de afaceri – orice tip de proprietate imobiliară desemnată pentru un anumit tip de afacere, în care valoarea proprietății reflectă potențialul comercial pentru acea afacere. [12]

Bunurile imobile cu destinație comercială conform Standardele de Evaluare ANEVAR 2014,

GHID METODOLOGIC DE EVALUARE – 630, Evaluarea bunurilor imobile, sunt numite ,,proprietăți generatoare de afaceri’’, și reprezintă proprietăți individuale, precum hoteluri, stații de benzină, restaurante, baruri, cluburi de noapte, cazinouri, cinematografe, teatre, spitale ș.a.m.d., care, în mod uzual, se tranzacționează pe piață ca entități în funcțiune. Aceste proprietăți includ nu numai teren și construcții, ci și alte active corporale (mobilier, instalații și echipamente), ca și o componentă a afacerii și active necorporale, incluzând fondul comercial transferabil. [12]

Imobilul comercial este permanent abordat prin prizma veniturilor pe care le generează, fie din

explotarea comercială, fie din darea în arendă. Astfel arenda bunurilor imobile cu destinație comercială, devine o formă predominantă pe piața imobilului comercial. Față de alte categorii de bunuri imobile, imobilul comercial are specificul său care este explicat însăși prin sensul cuvîntului ,,comercial’’, adică este un bun ce participă în activitatea economică.

Imobilul comercial are mai multe aspecte economice care i se pot atribui reeșind din specificul lui:

Figura 2.8 Aspectele economice ale imobilelor comerciale

Sursa: Elaborată de autor

Bunurile imobile comerciale în Republica Moldova au apărut odată cu inițierea procesului de

privatizare, în urma căruia s-a instituit un nou regim de proprietate, cea privată, fapt ce presupunea transmiterea deplină a dreptului de proprietate (prin vânzare – cumpărare, donație sau schimb) sau transmiterea parțială a dreptului de proprietate (arenda terenurilor, locațiunea), astfel fiind determinat caracterul comercial al bunurilor imobile.

Segmentul imobilului comercial pe piață este cu mult mai îngust decât cel locativ și corespunzător numărul tranzacțiilor cu imobile comerciale este mai mic, însă din punct de vedere a atractivității investiționale imobilul comercial are întîietate. Comerțul, ca sector al vieții economice, este mai puțin suspus influenței negative a factorilor economici și politici în comparație cu alte ramuri ale economiei. Principalul indicator al acestui fapt este creșterea continuă a cererii pentru spațiile comerciale și de depozitare. Astfel, dacă în anul 2002 în Cadastrul Bunurilor Imobile erau înregistrate doar 50 mii de proprietăți imobiliare comerciale și industriale din numărul total de aproximativ 4,0 mln., atunci în prezent sunt înregistrate în jur de 115 mii bunuri imobile comerciale dintr-un număr total de aproximativ 5,5 mln. Este destul de greu de monitorizat componența bunurilor imobile comerciale și industriale în aspect cantitativ, așa cum asemenea informații sunt făcute publice foarte rar.

Figura 2.9 Numărul total de bunuri immobile înregistrate

Sursa: elaborate de autor în baza [35]

Analizînd numărul înregistrărilor primare în registrul bunurilor imobile, după tipul bunului imobil, ponderea cea mai mare o deține categoria „apartamente” – 27,0 % (16283 înregistrări). Bunurilor imobile comerciale- 3459 înregistrări sau 5,7 % din totalul înregistrărilor pe anul trecut.

În decursul ultimilor ani au avut loc un șir de modificări importante în legislație, fapt ce influențat pozitiv asupra dezvoltării activităților economice. A crescut treptat cererea pentru spațiile comerciale, de depozitare și cu destinație de oficiu, fapt pentru care au fost modernizate majoritatea blocurilor administrative și alte spații și încăperi care să poată face față cererii în continuă creștere. Edificiile în care au fost amenjate oficii ofereau spații nu prea mari, având un grad de ocupare foarte înalt. La capitolul confort și comodități aceste oficii erau slab dezvoltate. În ceea ce privește spațiile comerciale, acestea au fost amenajate mai întîi în cadrul fostelor magazine construite în perioada sovietică, iar mai apoi, odată cu dezvoltarea comerțului, au fost construite un șir de încăperi comerciale după standardele și tehnologiile moderne. Astfel în componența bunurilor imobile comerciale au fost incluse și spații noi.

Odată cu dezvolatrea activității comerciale au crescut și exigențele față de spațiile comerciale, astfel fiind incluse un șir de servicii aferente tranzacțiilor de vânzare – cumpărare cum ar fi, de exemplu, amenajarea centrelor de agrement în cadrul centrelor comerciale, instalarea caselor de schimb valutar sau chiar filiale ale băncilor comerciale. Încă un segment important îl constituie suprafețele de depozitare aferente centrelor comeciale. Majoritatea lor au fost construite recent și repezintă construcții ușoare de tip sandwich pe schelet metalic. După suprafață, înălțime și calitatea materialelor de costrucții aceste depozite sunt pe măsura exigențelor față de clasele cele mai înalte stabilite pe piață. În prezent piața imobiliară din mun. Chișinău și segmentul de închiriere al acesteia oferă diferite categorii de bunuri imobile comerciale.

Republica Moldova este o țară în care businessul este în plină ascensiune și acest lucru determină creșterea continuă a cererii pentru spațiile comerciale și complexelor multifuncționale. Factorul principal de influență asupra valorii de piață și valorii chiriei a obiectelor sus menționate îl constituie amplasamentul. Experiența marilor orașe europene și din întreaga lume arată că cel mai reușit amplasament pentru centrele comerciale ar fi intersecția marilor automagistrale sau stațiile arterelor principale de transport, astfel încât să fie asigurat un flux continuu de potențiali clienți. În cazul spațiilor comerciale de realizare a mărfurilor în proporții mari cel mai bun amplasament este în afara orașului, dar în preajma unei artere importante de transport. Un asemenea amplasament facilitează accesul la obiect a unităților mari de transport și asigură un număr impunător de clientelă.

Un alt factor important abordat în cadrul startegiei de dezvoltare a rețelei de magazine și centre

comerciale îl constituie structura populației și nivelul de concentrare a acesteia în diferite sectoare ale

orașului. În dependență de factorul uman ca potențial client vor fi determinate numărul locurilor pentru

parcare, suprafețele centrelor de distracție din cadrul centrului comercial.

Elementele de succes ale unei investiții imobiliare:

 alegerea corectă a amplasamentului;

 analiza aspectelor funcționale ale afacerii în dependență de necesitățile potențialului client;

 prognozarea etapelor de dezvoltare și amenajare a teritoriului aferent obiectului investiției;

 elaborarea criteriilor de selectare a locatarilor (chiriașilor) astefel încât să fie asigurat cel mai

înalt nivel de ocupare a spațiilor și contracte de locațiune de lundă durată;

 instituirea unui sistem de administrare în vederea asigurării calității managementului imobiliar.

Procesul de evaluare a unui bun imobil comercial este o activitate foarte complexă, deoarece presupune cunoașterea și utilizarea unor informații din domenii diverse, cum sunt: juridic, tehnic, economico – financiar, previziune, precum și respectarea unui cadru metodologic și legislativ.

Evaluarea este activitatea prin care se estimează valoarea unui bun, a unui grup de active sau a totalității activelor corporale și necorporale. Evaluarea vizează tocmai stabilirea valorii imobilelor la un moment dat, măsurarea avuției reale și a potențialului acestora de a-și mări bogația în viitor.

Procesul de evaluare este constituit din următoarele etapele reprezentate în figura 2.10.

Evaluarea reprezintă o opinie sau concluzie emisă pe baza unei analize minuțioase referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte, ale unei anumite proprietăți, exprimată de o persoană imparțială, specializată în analiza și evaluarea proprietăților. În mod esențial, evaluarea proprietății este influențată de modul în care proprietatea este utilizată și ar fi tranzacționată în mod normal pe piață. În conformitate cu Regulamentul Provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr.958 din 4 august 2003 [10], procesul de evaluare, reprezintă o consecutivitate de proceduri care sînt utilizate de către evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil

Figura 2.10 Procesul de evaluare a imobilelor

Sursa: Elaborat de autor în baza [10]

Procesul de evaluare include toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile când evaluatorul acceptă o misiune de evaluare și ia sfârșit odată cu prezentarea, către client, a concluziilor evaluării.

STUDIU DE CAZ – ELABORAREA RAPORTULUI DE EVALUARE A UNUI BUN IMOBIL COMPLEX

SINTEZA

Procesul de Evaluare și intocmirea Raportului de Evaluare s-au efectuat in conformitate cu "Legea cu privire la activitatea de evaluare" nr. 989-XV din 18.04.2002, Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Regulamentului provizoriuprivind evaluarea bunurilor imobile Nr.958 din 04.08.2003

Evaluator: Elena Curjos

Administrator xxx S.R.L xxx

3.1 Definirea misiunii de evaluare și analiza segmentului de piață

Scopul și misiunea de evaluare constituie estimarea valorii de piață a unui imobil comercial- restaurant, în scopul informării proprietarului. E necesar ca raportul de evaluare să conțină, valoarea de piață a bunului imobil, valoarea de lichidare sau valoarea de vînzare forțată – este cerută de obicei în scopul evaluării unei proprietăți care este sau se intenționează să fie garanție pentru un credit bancar sau obligatar și valoarea de înlocuire necesară pentru asigurarea bunului imobil.

Subpoziții și condițiile limitative ale raportului de evaluare

Acest raport de evaluare a fost elaborat pe baza următoarelor ipoteze și condiții general -limitative:

– Selectarea metodelor de evaluare, cît si modalitatile de aplicare, s-au facut avînd in vedere statutul actual al proprietătii supuse evaluarii, astfel încat valorile estimate sa conducă la o valoare cît mai apropiată de cea la care va fi încheiată tranzacția;

– Nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a considerațiilor privind actele de proprietate. Se presupune ca actul de proprietate este valabil și proprietatea poate fi vândută dacă nu se specifică altfel;

– Proprietatea este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini;

– Informațiile furnizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se poate garanta în totalitate precizia lor;

– Proprietatea a fost vizionata și inspectata personal de catre evaluator;

-Toate documentațiile tehnice se presupune a fi corecte.

– Evaluatorul nu va fi făcut raspunzator pentru existenta unor vicii ascunse privind construcțiile și/sau factorii de mediu care ar putea influența valoarea, evaluatorul neavînd componentele necesare și, prin urmare, nu poate da nici o garanție referitoare la starea tehnică sau economică a imobilului;

– Se presupune că toate autorizațiile, certificatele de funcționare și alte documente solicitate de autorități legale sau administrative locale sau naționale, de către organizații sau instituții private au fost sau pot fi obținute sau reînnoite pentru oricare din utilizările pe care se bazează estimările valorii din cadrul raportului;

– Se presupune că utilizarea terenului și a construcțiilor corespunde cu granițele descrise și nu există alte servituți, cu excepția celor prezentate în prezentul raport;

– Evaluatorul nu a efectuat o expertiza tehnica de detaliu si nici nu a inspectat acele părti ale constructiilor care sunt acoperite sau inaccesibile;

– Evaluatorul nu are nici un interes in prezent sau in viitor cu beneficiarul sau cu partile interesate in tranzacții;

– Orice estimare a valorii din acest raport se aplică proprietății considerată în întregime și orice divizare în elemente sau drepturi parțiale va anula această evaluare.

Certificatul calității de evaluare

Pentru prestarea serviciilor de evaluare este obligatorie atestarea de stat a evaluatorilor bunurilor imobile ceea ce permite de a asigura piața serviciilor de evaluare cu specialiști calificați. Pentru atestarea evaluatorilor bunurilor imobile, Agenția de Stat Relații Funciare și Cadastru instituie comisia de atestare și aprobă regulamentul ei și aprobă programele pentru examenul de calificare.

Evidența eliberării și retragerii certificatelor de calificare ale evaluatorilor bunurilor imobile este ținută de Agenția de Stat Relații Funciare și Cadastru.

Agenția de Stat Relații Funciare și Cadastru eliberează, în baza deciziei comisiei de atestare, certificatul de calificare persoanei care corespunde următoarelor cerințe:

are studii superioare în evaluare, studii superioare economice sau studii superioare tehnice și o pregătire profesională adecvată;

are experiență de muncă de cel puțin un an în calitate de evaluator practic sau stagiar;

nu are antecedente penale nestinse;

a susținut examenul de calificare.

Certificatul de calificare se acordă pe un termen de 5 ani. După obținerea certificatului de calificare, evaluatorul se angajează a presta servicii de evaluare înalt calitative. Prezentul capitol conține confirmarea dezinteresării evaluatorului în procesul de evaluare a obiectului supus evaluării. Pentru elucidarea potențialelor situații nefavorabile prezentăm următoarele date ce țin de calitatea raportului de evaluare:

Datele prezentate în raport sunt veridice, corecte și exacte și s-au efectuat îm baza cunoștințelor evaluatorului și convingerilor proprii

Analiza opiniilor și concluziilor desprinse corespund subpozițiilor făcute și condițiilor limitative ale raportului

Analiza și concluziile poartă un caracter subiectiv, dar au la bază experiența profesională a evaluatorului

Evaluatorul nu a avut interes material curent sau de perspectivă vizavi de oviectul evaluării și este liber de orice angajamente suplimentare, cu excepția angajamentului prestării serviciilor de evaluare

Plata pentru serviciile evaluării nu ține de anumita mărime a valorii, prestabilită din una din părțile contractului

Informațiile prezentate în raport, opiniile corespund legislației naționale, Standardelor Internaționale, profesionale europene de evaluare

Obiectul supus evaluării a fost inspectat de către Elena Curjos .

Analiza pieței imobilului comercial din mun. Chișinău

În comparație cu numărul tranzacțiilor efectuate cu imobillul locativ, numărul tranzacțiilor înregistrate cu proprietățile comerciale este mai mic (figura 3.1), însă din punct de vedere a atractivității investiționale imobilul comercial are întîietate. Pe segmentul imobilului comercial din capitală lipsește transparența în ceea ce privește volumul tranzacțiilor înregistrate cu clădiri comerciale.

Figura 3.1 Structura tranzacțiilor de vânzare – cumpărare , după tipul bunului imobil, în mun. Chișinău în anul 2017.

Sursa: Elaborat de autor în baza [35]

Un factor important abordat în cadrul strategiei de dezvoltare a complexelor comerciale îl constituie structura populației și nivelul de concentrare a acesteia în diferite sectoare ale orașului.

Analiza calitativă a bunurilor imobile comerciale pe piețele externe permite evidențierea diferențelor dintre acestea și imobilele comerciale autohtone. Trebuie specificat faptul, că situția economică diferă foarte mult de la o regiune a țării la alta. Corepunzător se dezvoltă și activitatea comercială și dacă e să vorbim despre o piață a imobilului comercial, atunci această piață s-a format în mun. Chișinău.

În acest context, analiza pieței imobilului comercial poate fi efectuată pe diferite sectoare sau zone comerciale ale orașului. La etapa actuală în mun. Chișinău sunt cîteva complexe comerciale cu caracter multifuncțional, care asigură deservirea clienților la un nivel foarte înalt cum ar fi mall-ul ,,Shopping MallDova” și ,,Megapolis Mall”, Centrul Comercial Sun City, Centrul Comercial Elat, Centrul Comercial Plazza, Centrul Comercial Jumbo, Centrul Grand Hall și Babby Hall. Aceste complexe prezintă atît spații comerciale mari, cît și diverse centre pentru odihnă și distracții.

Prețurile arendei pentru spațiile comerciale din municipiul Chișinău, conform analizei pieței constituie de la 8,0 pînă 75,0 € /1 m2 pe lună, inclusiv impozitele, pentru centrele comerciale mari perioada de arendă – nu mai puțin de 6 ani.

Prețul de ofertă pentru vînzarea a spațiilor comerciale variază între 500 și 5000 € / m2, în funcție de amplasare și statut, tehnicile de formare a prețurilor la obiecte.

În mun. Chișinău sunt și cîteva obiective ce oferă spații pentru oficii cu caracter multifuncțional, și care totodată pretind a se încadra în categoria clasei A, cum ar fi: Centrul Internațional de Business ,,SKYTOWER”, Centrul de Business ,,Kentford”, Centrul de Business ,,Accent Business Park”, Centrul Internațional de Business ,,LeRoi”.

În prezent, prețurile chiriei pe piața oficiilor oscilează în limita a 6 și 30 €/m2.

Prețul de ofertă pentru vînzarea a oficiilor variază între 300 și 2 500 € / m2, în funcție de amplasare și statut, tehnicile de formare a prețurilor la obiecte.

Obiectul evaluării reprezintă un restaurant, de aceea au fost selectate de pe piață obiecte cu același mod de folosință pentru a determina intervalul de prețuri pentru această categorie de bunuri imobile comerciale. Astfel în Anexa sunt incluse acele obiecte în baza cărora s-a determinat prețul mediu de vînzare.

Cele 110 oferte selectate indică faptul că prețul mediu de vînzare a 1m.p de astfel de spațiu constituie 1 100 euro/m.p.

Figura 3.2 Prețurile de oferă pentru bunurile imobile comerciale m. Chisinau, euro/m.p.

Sursa: Elaborată de autor

Conform analizei pe parcursul anului 2017 și primul trimestru al anului 2018 prețurile de ofertă la bunurile imobile comerciale din or. Chișinău sunt constante însă cu tendința de micșorare, însă obiectele specifice (deosebite) îți mențin prețurile. Referitor la prețurile de ofertă a oficiilor din or. Chișinău prețurile de ofertă sunt în scădere, astfel prețul mediu de ofertă scade cu aproximativ 1-3%.

În baza analizei efectuate, s-a stabilit prețul mediu chirie a obiectelor în aceeași zonă și aceleași condiții în care se află obiectul evaluării, acesta fiind de 15 euro/m2.

Astfel prețul mediu pentru arenda spatiului comercial de acest tip este puțin mai ridicat, acesta este condiționat de:

– amplasarea foarte reușită;

– starea bună a bunului imobil;

– factorii macroeconomici;

– factorii microeconomici;

– factorii social-economici;

– clienții și potențialii clienți;

3.2 Descriere bunului imobil evaluat

Obiectul evaluat reprezintă un bun imobil complex cu destinație comercială, ampalsat mun. Chișinău, sect. Botanica bd. Decebal , 7/1 . Bunul imobil complex se află în proprietate privată, fiind înregistrat în Registrul bunurilor imobile cu numărul cadastral 0100106.426

Informația generală cu privire la obiectul evaluării este redată în tabelul 3.3.

Tabelul 3.1 Informația generală cu privire la obiectul evaluării

Sursa: Elaborat de autor

Inspectarea bunului imobil a fost efectuată la data de 05.05.18.

Obiectul evaluării reprezintă o clădire comercială cu 3 etaje. Amplasarea bunului imobil este una favorabilă dat fiind faptul că este o zonă centrală a sectorului Botanica, are iesire directă la bd. Decebal una din arterele principale de transport, și se află în apropiere de intersecțile str. Trandafirilor, bd. Gagarin.

Obiectul evaluării reprezintă o construcție cu 3 nivele, amplasată pe un teren cu suprafața de 7,12 ari, teren avînd frma regulată , aflat în proprietatea privată. Relieful este liniștit, ograda blocului este pavată cu pavaj.

La data evaluării obiectul se află în stare bună, avînd reparație interioară foarte bună. Sunt instalate pardoselile, pereții sunt tencuiți, nodurile sanitare sunt finisate 100 % cu gresie și sanitare, sunt amenajate sălile de oficiu. Construcția este dotată cu electricitate, apeduct, canalizare.

În apropiere se află centrele comerciale ,,Varna”, ,,ELAT”, unul din cele mai mari centre comerciale din mun. Chișinău – ,,JUMBO”, parcurile ,,Valea trandafirilor” și ,,Serghei Lazo”. Este o zonă rezidențială destul de populată, în preajmă fiind multe locuri și biecte atractive.

Figura 3.3 Amplasarea bunului evaluat

Sursa: [38]

Din imagine putem observa că amplasarea este una reușită, după cum am menționat și mai sus, este o zonă rezindețială, cu o infrastructură foarte bine dezvoltată.

Tabelul 3.2 Caracteristica generală a obiectului supus evaluării

Continuare tabel 3.2

Sursa: Elaborat de autor

Caracteristicile tehnice ale imobilului sunt acceptate ținînd cont de datele obținute la examinarea vizuală a obiectului. Imoblul a fost construit în anul 2013. Starea generală a elementelor constructive ale clădirii este bună. Echipamentul ingineresc este în stare bună, imobilul este conectat la toate rețelele inginerești, deține încălzire autonomă. Elementele de tîmplărie sunt în stare bună.

Starea tehnică generală a imobilului supus evaluării se consideră a fi bună și poate fi utilizat conform destinației stabilite.

3.3 Abordări ale valorii

La baza determinării valorii de piață a obiectului situat în orașul Chișinău, bd. Deceba 7/1, stau cele trei abordări, prin cost, vânzărilor comparabile și prin venit. Documentul de care a servit drept bază pentru aprecierea valorii a fost dosarul tehnic al construcției.

Determinarea valorii obiectului evaluării prin metoda costului

Evaluarea bunurilor imobiliare prin metoda costului presupune determinarea mărimii sumei de bani necesare pentru crearea unui bun imobiliar similar celui evaluat.

Formula generală de determinare a valorii proprietății imobiliare prin metoda costului este:

V = Vt + (Vc – D) (3.1)

unde:

V – valoarea proprietății imobiliare; V t – valoarea terenului;

D – mărimea deprecierii; Vc – valoarea construcției noi, care se calculează după următoarea formulă:

Vc = CC + CI + BI (3.2)

unde:

CC – costul de construcție (cheltuielile legate nemijlocit de lucrările de construcție);

CI – cheltuieli indirecte – cheltuieli legate de efectuarea lucrărilor de cercetări și prospectări, cheltuieli investiționale, alte cheltuieli ce nu sunt legate în mod direct de lucrările de construcție;

BI – beneficiul investitorului, care reprezintă procentul de venit pentru întreprinderea care efectuează lucrările de construcție-montaj. Această cheltuială nu este inclusă în indicii comasați.

Metoda cheltuielilor determină nivelul cheltuielilor necesare pentru crearea unui bun imobiliar similar. Ținând cont de tipul și caracteristicile specifice ale obiectului supus evaluării, valoarea obținută prin metoda cheltuielilor ne va ajuta în mare măsură la determinarea valorii finale de piață a obiectului evaluat.

Determinarea valorii terenului

Metoda analizei comparative a vânzărilor presupune estimarea valorii de piață a bunului imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost vândute recent și ajustării prețurilor de vânzare pentru diferențele între aceste bunuri și obiectul evaluării.

Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemănarea acestor obiecte cu obiectul evaluat după caracteristicile economice și fizice. Prețurile proprietăților imobiliare similare sunt ajustate, pentru diferențele între obiectele similare și obiectul evaluării. Metoda analizei vânzărilor comparabile include: metoda comparației directe, metoda alocației și metoda extragerii.

Ținând cont de nivelul de dezvoltare al pieții funciare, precum și de specificul obiectului evaluării, evaluatorii au considerat just aprecierea valorii de piață conform metodei comparației directe.

Metoda comparației directe se caracterizează prin compararea directă a prețurilor de vânzare a terenurilor similare obiectului evaluării.

Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de piață a obiectului evaluării prin aplicarea metodei comparației directe este prezentată în felul următor

Definirea misiunii de evaluare

Colectarea datelor de piață și analiza datelor de piață în scopul selectării obiectelor comparabile

Selectarea unităților și elementelor de comparație

Determinarea mărimii ajustărilor

Compararea obiectului evaluării cu obiectele imobiliare comparabile, în scopul corectării prețurilor de vânzare a bunurilor imobiliare comparabile

Analiza prețurilor ajustate ale obiectelor comparabile pentru a determina valoarea de piață a obiectului evaluării.

Factorii principali de influență asupra valorii terenurilor, precum și elementele principale de comparație sunt:

amplasarea și mediul înconjurător;

destinația terenului

modul de utilizare curentă

dreptul de proprietate

caracteristicile fizice ale terenului: relieful, suprafața, forma și altele.

accesul la teren

dotările tehnice existente la nivel de parcelă (rețelele de alimentare cu apă, de canalizare, termificare, gaze naturale, electrice și altele.

Pentru a aduce terenurile comparabile la situația obiectului evaluat se fac corectări conform convingerilor și experienței evaluatorului și anume:

Dreptul de proprietate – terenul evaluat este în proprietate privată și obiectele comparabile se află în aceeași situație fiind toate la fel , corecția pentru obiectele comparabile este 1,00

Condițiile de finanțare – corecția pentru acest element este 1,00 deoarece nu se cunoaște despre formele de efectuare a plăților.

Condițiile de vânzare–negocierea prețului, conform cercetărilor pieței, în mediu constituie 10,0 %.

Pentru alte configurații ale terenului decât cele regulate valoarea lui scade cu 10%

Cu cât suprafața terenului este mai mare cu atât cu atît prețul pentru un ar va fi mai mic

Amplasarea – pentru bunurile imobile comparabile s-a aplicat o corecție de față de obiectul evaluării.

Rețele inginerești – pentru bunurile imobile comparabile rețelele de canalizare, rețele electrice, apeduct și alte rețele se află în apropiere.

Figura 3.4 Amplasarea obiectelor analogice față de obiectul supus evaluării

Sursa: [38]

Determinarea valorii de piață a terenului pe care este amplasată construcția este reprezentată în tabelul 3.5

Tabelul 3.5 Determinarea valorii de piață a terenului

Continuare tabel 3.5

Continuare tabel 3.5

Sursa: elaborat de autor

În baza raționamentelor enunțate, analizei indicilor de piață cu tranzacții asemănătoare sau comparabile, aplicând metoda comparației directe, evaluatorul a apreciat valoarea de piață a terenului egală cu 3 256 136 lei.

Determinarea valorii construcției noi

Determinarea valorii construcției noi presupune estimarea uneia din cele două valori: valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire.

Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în prețuri curente, pentru a construi un obiect cu utilitate echivalentă cu cea a obiectului evaluat, folosind materiale moderne de construcție, tehnologii de construcție contemporane, proiecte și design actualizate.

Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în prețuri curente, pentru a construi o copie exactă a construcției evaluate, folosind aceleași materiale de construcție, tehnologii și manoperă.

Din punct de vedere practic, evaluatorii acordă preferință valorii de reconstituire, pentru a evita determinarea costurilor de construcție a unei clădiri noi, caracteristicile căreia diferă de cele ale obiectului evaluării. Ținând cont de cele enunțate mai sus, în continuare se va determina valoarea de înlocuire a obiectului evaluării.

Valoarea de reconstituire se estimează prin aplicarea următoarelor metode:

metoda comparațiilor unitare;

metoda costurilor segregate;

metoda cantitativă.

În prezentul raport s-a folosit metoda cantitativă. Ca bază a acestei metode se ia o unitate de comparație. Costul unității de comparație poate fi determinată în baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau în baza „Culegerea indicilor comasați ai valorii de reconstituire a clădirilor și construcțiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe”.

Formula generală de calcul a valorii de reconstituire este:

Vr = Ic1m.p./ I1997 x I91-2018 x V/Stot x CI x BI x TVA (3.3)

unde:

Ic1m.p. – indicele comasat de reconstituire a unui metru pătrat de construcție (la 15.06.1997), lei;

I1997 – indicile de indexare a valorii de la prețurile anului 1997 la prețurile anului 1991 (2,67);

I91-2018 – indicele de indexare a valorii lucrărilor de construcții montaj de la prețurile anului 1991 la prețurile curente (conform datelor trimestriale ale Departamentului Statistică și Sociologie al Republicii Moldova). În calcule 36,8670 – pentru trimestrul I al anului 2018;

V/S tot – volumul sau suprafața totală a bunului imobil, m3/m2;

CI – cheltuieli indirecte ce sunt legate de efectuarea lucrărilor de cercetări și prospectări, cheltuieli investiționale, alte cheltuieli ce nu sunt legate în mod direct de lucrările de construcție;

BI – beneficiul investitorului, care reprezintă procentul de venit pentru întreprinderea care efectuează lucrările de construcție-montaj. Această cheltuială nu este inclusă în indicii comasați.

TVA – taxa pe valoare adăugată (1,20).

Tabelul 3.6 Determinarea valorii de reconstituire a obiectului evaluării

Sursa: elaborat de autor

Determinarea mărimii deprecierii acumulate

Deprecierea reprezintă reducerea calităților de consum ale bunurilor imobiliare din punct de vedere al investitorului potențial și se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul acțiunii diferitor factori. În practica evaluării bunurilor imobile se disting următoarele forme ale deprecierii:

Uzura fizică – reprezintă o reducere a valorii bunului imobiliar care se datorează deteriorării lui sub influența factorului timpului și altor factori externi .

Depreciere funcțională – ține de dezvoltarea tehnologilor contemporan, care permit crearea unor bunuri imobiliare noi, cu capacități mai înalte de a satisface necesitățile pieței. Tehnologiile noi de construcție contribuie la deprecierea parțială sau completă a valorii bunului imobiliar. Deprecierea funcțională sau învechirea funcțională este determinată de necorespunderea caracteristicilor clădirilor și construcțiilor standardelor contemporane ale pieței și a cerințelor consumatorilor. Obiectul evaluarii fiind construit în 2013, este considerat nou și corespunde nivelului cerintelor si standartelor moderne a pietei imobiliare progresului tehnic si stiintific, deprecierea funcțională a acestuia este considerată 0

Deprecierea economică – este determinată de influența unor factori externi bunului imobiliar. Factori externi includ: schimbările în economia țării, ce se răsfrânge asupra cererii pentru mărfuri și servicii, și ca rezultat asupra rentabilității întreprinderii, schimbările pe piața imobiliară, schimbările în legislația națională, modificarea codiților de finanțare.

Uzura se va determina în două etape:

Se determină uzura fizică a fiecărui element;

Se determină uzura fizică a construcției întregi după formula 3.4

Ucons. = Uf.e.c. x 100 / GS elem. (3.4)

Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive se utilizează normele de evaluare a consucțiilor ce aparțin cetățenilor RSSM în scopul asigurării se stat aprobate prin Hotărârea Sovietului Miniștrilor din 29.03.1982 înregistrat cu nr. 119.

Determinarea uzurii fizice recuperabile prin metoda normativă este prezentată în tabelul 3.6.

Tabelul 3.6 Determinarea uzurii fizice recuperabile prin metoda normativă.

Sursa:Elaborat de autor în baza УПВС 58-86

În urma calculului s-a determinat o uzură de 17 % sau 1 869 003 lei

Determinarea uzurii nerecuperabile

Uzura fizică nerecuperabilă a clădirii se datorează procesului normal de învechire și uzare a materialului de construcție, materialelor de construcții și a rețelelor tehnice. Aceasta se determină ca micșorarea valorii reziduale a elementelor de construcții(fără evidența uzurii fizice recuperabile) proporțional relației dintre vârsta efectivă și durata de viață fizică a elementelor de construcție.

Vărsta efectivă a elementelor de condtrucții se determină începând cu data dării în exploatare a clădirii sau efectuării reparației capitale în corespundere cu datele oferite de beneficiar, precum și în cadrul examinării vizuale a obiectului.

Durata de viață a elementelor se determină pentru:

Elementele de construcție de lungă durată;

Elementele de construcție de scurtă durată.

Elementele de construcție de lungă durată reprezintă elementele ce formează carcasa clădirii ( fundație, pereți, planșeu) . Durata de viață fizică a acestor elemente corespunde cu durata de viață fizică a clădirii , în ansamblu. Celelalte elemente sunt considerate de scurtă durată deoarece în decursul duratei de viață fizică a clădirii, periodic ele necesită a fi schimbate.

Durata de viață fizică a acestor elemente pot fi determinate în baza actelor privind exploatarea clădirii și a comunicațiilor (BCH 58-88)

Determinarea valorii reziduale a elementelor de construcții este prezentată în tabelul 3.7

Tabelul 3.7 Determinarea valorii reziduale a elementelor de construcții.

Sursa: Elaborat de autor

Valoarea reconstituirii elementelor constructive se calulează după formula 3.5

Vrec.elem.= GS, % x Vrec. (3.5)

Valoarea uzurii elementelor constructive se calculează după formula 3.6

Uf.elem. = Vrec.ob.ev x Uf.elem., % (3.6)

Valoarea reziduală a elementelor constructive se calculează conform formulei 3.7

Vrez.elem. = Vrec.elem. – Uf.e. ( 3.7)

În urma efectuării calculelor din tabelul 3.7, s-a determinat valoarea reziduală totală a elementelor constructive a obiectului evaluării egală cu 9 084 456 lei

Tabelul 3.8 Determinarea uzurii fizice a elementelor de scurtă durată

Sursa: Elaborat de autor

Durata de viata efectiva este indicarea de catre evaluator, pentru fiecare element constructiv a duratei de exploatare in ani la momentul evaluarii in urma inspectarii, conform aspectului si corespunderii elementului cu durata de viata fizica.

Durata de viata fizica este durata normative de exploatare a elementului constructive conform (ВСН-58-88).

Uzura, % = Durata de viata efectiva / Durata de viata fizica × 100 (3.8)

În urma calculelor efectuate s-a determinat uzura fizică a elementelor de scurtă durată egală cu 709 288 lei

Determinarea uzurii fizice a elementelor de lungă durată este prezentată în tabelul 3.6

Tabelul 3.9 Determinarea uzurii fizice a elementelor de lungă durată.

Sursa: Efectuat de autor

Uzura fizică nerecuperabilă constituie 336 634 lei

Determinarea uzurii fizice totale.

Uzura fizică se determină prin sumarea uzurii fizice recuperabile și a uzurii nerecuperabile a elementelor de scurtă durată și a elementelor de lungă durată.

Determinarea uzurii fizice totale este reprezantată în tabelul 3.10

Tabelul 3.10 Determinarea uzurii fizice totale.

Sursa: Efectuat de autor.

Uzura fizică totală a construcției comerciale constituie 2 914 925

În tabelul 3.11 este prezentată determinarea valorii totale a bunului imobil complex prin abordarea costului.

Tabelul 3.8 Determinarea valorii bunului imobil complex prin abordarea costului.

Sursa:Efectuat de autor.

Valoarea de înlocuire a construcțiilor constituie – 8 079 212 lei, iar valoarea de piață a bunului imobil complex cu teren aferent (terenul considerat liber pentru construcție) obținută prin metoda costului constituie – 11 335 350 lei (unsprezece milioane trei sute treizeci și cinci mii trei sute cincizeci ) sau 569 740 (cinci sute șaizeci și nouă mii șapte sute patruzeci).

Determinarea valorii obiectului evaluării prin metoda analizei vânzărilor comparabile

Metoda analizei comparative a vânzărilor presupune estimarea valorii de piață a bunului imobiliar în baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare obiectului evaluării care au fost vândute recent și ajustării prețurilor de vânzare pentru diferențele între aceste bunuri și obiectul evaluării.

Piața de vânzare-cumpărare, prin intermediul cererii și ofertei, determină prețul pentru obiectul supus evaluării în același mod ca și pentru obiectele analogice, concurente. La etapa colectării și analizei datelor de piață, evaluatorul determină numărul vânzărilor comparabile necesare pentru analizate cu atât este mai exact rezultatul evaluării. Pentru de selectare, au fost folosite următoarele surse:, www.axaimobil.md, www.egoimbil.md, www.accesimobil.md. Prețurile bunurilor imobile comparabile sunt analizate și corectate în funcție de asemănări și diferențieri.

Următoarele elemente de comparație sunt examinate în cadrul metodei date:

Drepturile de proprietate și alte drepturi reale transmise;

Condițiile de finanțare;

Condițiile de tranzacției;

Condițiile de pieței;

Amplasarea;

Caracteristicile fizice;

Caracteristicile economice;

Modul de folosință;

Componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil;

De menționat faptul că, tranzacțiile de vânzare – cumpărare a unor asemenea obiecte poartă caracter confidențial, de aceea evaluatorul s-a orientat mai mult spre ofertele propuse pe piață (vânzare) cu corectarea ulterioară a prețurilor.

În rezultatul studierii pieții imobiliare, efectuate de către evaluator, piața imobiliară cu destinație locativă reprezintă un segment moderat. În cadrul calculării valorii de piață prin metoda vînzărilor comparabile, s-a utilizat suprafața totală a casei supusă evaluării precum și suprafețele totale ale caselor comparabile. Toate aceste obiecte sunt propuse spre vânzare iar caracteristicile și estimarea lor sunt prezentate în formă de tabel . Pentru comparație s-au selectat trei case de locuit cu teren aferent, cu stare tehnică, suprafață, amplasare analogică. Pentru a aduce obiectele comparabile la situația obiectului evaluat se fac corectări conform convingerilor și experienței evaluatorului și anume:

Tabelul 3.9 Caracteristicile bunurilor imobile comparabile.

Sursa: Elaborat de autor în baza [40], [41], [42]

Dreptul de proprietate – terenul evaluat este în proprietate privată și obiectele comparabile se află în aceeași situație fiind toate la fel , corecția pentru obiectele comparabile este 1,00

Condițiile de finanțare – corecția pentru acest element este 1,00 deoarece nu se cunoaște despre formele de efectuare a plăților, se presupune că este aceeași.

Condițiile de vânzare – negocierea prețului, conform cercetărilor pieței, în mediu constituie 10 %.

Starea tehnică- Pentru fiecare diferență în starea tehnica se aplică 10%

Ajustarea pentru suprafața- s-a aplicat co corecție în baza analizei pieței imobiliare, astfel s-a aplicat corecția de 1% pentru fiecare 50 m2.

Ajustarea pentru suprafața terenului – deoarece pentru imobilele analogice terenul lipește, s-a aplicat o corecție de 10 %.

În tabelul 3.10 este reprezentată estimarea valorii de piată a obiectului supus evaluării prin metoda abordăririi vânzărilor comparabile.

Tabelul 3.10 Determinarea valorii de piață prin abordarea vânzărilor comparabile

Continuare tabel 3.10

Sursa: Elaborat de autor

Reieșind din cele de mai sus, evaluatorul poate să primească drept criteriu al prețului final, egal cu mărimea valorii medii ponderate 1 068 euro pentru 1m2. Astfel, valoarea calculată prin metoda analizei vânzărilor comparabile constituie: 16 411 300 Lei.

Determinarea valorii obiectului evaluării prin Metoda Venitului

Metoda Venitului examinează datele privind venitul și cheltuielile generate de bunul imobiliar care urmează a fi evaluat și estimează valoarea lui aplicând procedura de capitalizare sau actualizare a fluxurilor de numerar. Capitalizarea și actualizarea presupun transformarea venitului (de cele mai dese ori a venitului net) în valoarea bunului imobiliar.

Proprietarul poate obține venit fie din utilizarea bunului imobiliar în activitatea comercială sau cea de producție, fie din darea în arendă a bunului imobiliar. în lucrarea prezentă va fi examinat doar cea de a doua posibilitate de utilizare a bunului imobiliar, deoarece în procesul utilizării bunului în procese operaționale include în valoarea bunului imobiliar și o componentă a afacerii, pentru analiza și estimarea căreia este necesară o abordare particulară. În cadrul metodei venitului sunt cunoscute două tehnici de estimare a valorii:

capitalizarea directă;

actualizarea fluxurilor de numerar.

Prin metoda capitalizării directe venitul unui singur an este transformat în valoarea bunului imobiliar, prin aplicarea unei rate de capitalizare, iar metoda fluxurilor financiare actualizate presupune că valoarea bunului imobiliar reprezintă suma valorilor prezente ale fluxurilor de venit, care urmează a fi obținute de proprietar în perioada de posesie și valoarea reziduală (reversie), care urmează a fi obținută de proprietar la sfârșitul perioadei de posesie din realizarea bunului imobiliar.

Indiferent de tehnica metodei venitului care urmează a fi aplicată, primul pas întreprins de evaluator este estimarea mărimii veniturilor. Venitul care reprezintă cel mai mare interes pentru evaluator este venitul operațional net.

Venitul operațional net este parametrul de bază care ne indică nivelul de productivitate a bunului imobiliar și este suma în baza căreia este calculat impozitul pe venit, din care sunt rambursate creditele și sunt plătite dividendele.

În cadrul acestei metode, valoarea bunului imobil se va calcula prin două metode:

metoda actualizării fluxului de numerar;

metoda capitalizării directe.

Indiferent de metoda de transformare a venitului în valoarea bunului. Primul pas întreprins de evaluator este prognozarea și determinarea veniturilor viitoare. Veniturile care reprezintă cel mai mare interes pentru evaluatori este venitul operational net. Acesta poate fi determinat în urmatoarele etape:

Se determină venitul brut potential (venitul ce poate fi generat de imobil in cazul folosirii tuturor spațiilor disponibile).

Prognozarea venitului brut potențial ce ține de obiectul evaluat se bazează pe plata de arendă curentă și estimarea plății de arendă pentru perioada ulterioară.

În calcule se utilizează mărimea plății de arendă pentru un m.p. care se stabilește în conformitate cu plata de arendă caracteristică pentru piața imobilelor cu destinație funcțională respectivă ținând cont de situația generală în localitatea amplasării obiectului. Astfel venitul brut potențial va fi egal cu:

VBP = Sa * Pa (3.9)

Unde:

Sa – suprafata arendata m.p ;

Pa – plata de arenda anuala pentru un m.p suprafata arendata.

Prognozele platii de arenda va tine de studiul platii de arenda in dinamica pe ultimii ani, plata de arenda curenta si estimarea platii de arenda pentru perioada ulterioara.

Venitul brut efectiv – venitul ce poate fi obținut în urma funcționării bunului imobil, ținînd cont de nivelul de ocupare a spațiilor și eventualele pierderi la colectarea plății de arendă. Calculu VBE se efectuează după formula:

VBE = (VBP – DSL)+AV (3.10)

Unde:

DSL – deducerea spatiilor libere;

AV – alte venituri generate de bunul imobil ce nu provin din darea în arendă a spațiilor disponibile.sursa[1].

Deducerea pentru spatii libere sau pentru pierderi de la neachitarea platii de arenda se exprima in % si difera de la un caz la altul.

Se determina cheltuielile operationale generale – cheltuielile legate de exploatarea si asigurarea functionarii bunului imobil care includ urmatoarele categorii de cheltuieli:

Cheltuielile operationale fixe – acestea nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor si sint urmatoarele cheltuieli:impozite pentru bunul imobil si asigurarea bunului imobil;

Cheltuieli operationale variabile – care includ cheltuieli ce depind de intensitatea exploatarii bunului si includ cheltuieli pentru administrarea bunului, cheltuieli pentru plata serviciilor comunale;

Cheltuieli pentru reparatie si mentinere – includ cheltuieli pentru reparatia curenta si cheltuieli pentru intretinerea bunului imobil (ex:cheltuieli pentru reparatia ascensorului).

Cheltuieli operationale pentru inlocuire – includ cheltuieli pentru inlocuirea elementelor uzate a bunului imobil (ex:acoperisul, instalatiile sanitare ingineresti).

Determinarea Venitului Operațional Net (VON):

(3.11)

Unde:

VBE – venitul brut efectiv;

CO – cheltuieli operaționale, în cazul bunului nostru, cheltiuelile operaționale sunt cele fixe (cheltuielile ce nu depind de ocuparea spațiilor).

Metoda actualizarii fluxurilor de venituri.Actualizarea fluxului de venituri se bazeaza pe estimarea tuturor fluxurilor de venit pentru intreaga perioada de gestiune si determinarea valorii lor actualizate.

Tehnica de actualizare prevede determinarea valorii bunului dupa formula:

(3.12)

Unde:

n – perioada de calcul 1- 3 ani;

a – rata de actualizare;

R – reversia.

Cea de-a doua componenta din formula actualizată este rata de actualizare. Aceasta reprezinta rata rentabilitatii ce reflecta asteptarile investitorului privind veniturile viitoare sau pretul in schimbul caruia investitia este dispus sa amine un consum curent si sa investeasca in bunul imobil care ii ofera pretul respectiv.

Cea mai frecventa metoda de determinare a ratei de actualizare este metoda aditionarii, aceasta presupune insumarea estimarii individuale a fiecarii componente a ratei de actualizare.

Reversia reprezintă venitul obținut de la vânzarea bunului imobiliar la sfârșitul perioadei de posesie. Aceasta se calculează conform formulei:

(3.13)

Unde:

R- reversia;

rc – rata de capitalizare

Rata de actualizare poate fi determinata conform formulei:

R = Rpf +Rar + Rai + Rrin +Rrlj (3.14)

Unde:

Rpf – rata profitabilitatii fara risc;

Rar – rata anuala a riscului;

Rai – rata anuala a inflatiei;

Rrin – rata riscului inflatiei neasteptate;

Rrlj – rata riscului lichiditatii joase.

Rata profitabilitatii se determina în baza analizei investiționale financiare fără risc sau cu risc minim care compensează valoarea banilor în timp la un nivel minim al riscului.

Conform anexei , la momentul actual rata profitabilității constituie 6,5 %.

Rata inflației prognozate este determinată în baza prognozelor oficiale ale statului privind evoluția inflației în economia tării. Rata inflației anticipre se determină la finele anului și este indicată în Legea Bugetului de Stat pentru anul următor și constituie 5 %.

Rata inflației neașteptate se admite în calcule de la 1 – 2 % deoarece rata inflației anuale de regulă este depășită de 1 – 2 % față de rata inflației anticipate stabilită în Legea Bugetului de Stat.

Rata riscului lichidității joase reflectă poziționarea obiectului evaluării pe piață din punct de vedere al lichidității lui.

Obiectul evaluării se refetă la obiectele ce necesită a fi expuse pe piață în decursul unei perioade de 10 luni.

Această rată se determină conform formulei3.15.

(3.15)

Unde:

– rata lichidității joase

– rata profitabilității fără risc;

– perioada de expunere pe piață.

= (3.16)

În urma cacului , rata riscului lichidității joase constituie 5,42 %.

Rata anuală a riscului reflectă recompensa pentru care investitorul așteaptă să o primească pentru banii investiți în bunul imobil.Rata riscului poare conține riscuri sistematice și nesistematice și se determină conform metodei expert.

Determinarea ratei riscului pentru investiție în bunul imobil supus evaluării calculată prin Metoda Express este prezentată în tabelul 3.11

Tabelul 3.11 Determinarea ratei riscului pentru investiție prin Metoda Express

Continuare tabel 3.11

Sursa: Elaborat de autor.

Rata riscului în urma calculului constituie 5,5 %

În tabelul 3.12 este reprezentată determinarea ratei de actualizare prin metoda adiționării.

Tabelul 3.12 Determinarea ratei de actualizare.

Sursa: Elaborat de autor

Rata de actualizare conform metodei adiționării constituie 17,00 %

Determinarea ratei de capitalizare

Rata de capitalizare este determinată conform metodei cumulative, conform acestei metode rata de capitalizare include 2 componente: Rata profitului pentru investiții – care reprezintă mărimea compensației pe care un investitor așteaptă să o primească pentru investiția efectuată și norma de restituire a capitalului – amortizarea sumei investițiilor inițiale, acest element al ratei de capitalizare se utilizează în cazul în care reversia este mai mică decât investiția inițială, iar restituirea acesteia trebuie să se realizeze din contul veniturilor actuale.

Rata profitului pentru investiții se formează în baza :

Rata reală a rentabilității fără risc – se admite rata de bază aplicată la refinanțarea băncilor comerciale de către BNM- 6,5%, 05.05.18

Prima pentru risc – nivelul riscului diferă de la o investiție la alta în dependență despecificul categorii de imobil supus evaluării. Cu cît mai mare este riscul cu atît mai mare trebuie să fie mărimea ratei procentuale a riscului pentru compensarea acestuia.

Prima pentru riscul lichidității reduse – lichiditatea redusă este caracteristică pentru toate bunurile imobile . Această primă este calculată conform formulei (3.15) – 5,42%

Managementul investițional – Include întocmire declarațiilor fiscale, selectarea variantei optime de investiții, luarea deciziei privind vînzarea sau menținerea bunului imobil. Cu cît este mai mare riscul în imobil cu atît este mai mare nevoie de un management investițional efectiv . În prezent rata este de – 1%.

Norma de restituire a capitalului reprezinta restituirea pierderilor valorii nitiale ale obiectului din venitul actual obtinut in perioada exploatarii obiectului.

Perioada de prognoza pentru calculul normei de restituire a capitalului se admite 45 ani ceea ce corespunde duratei de viata utila a obiectului conform ,,Catalogului mijloacelor fixe si active nemateriale” nr.338 din 21.03.2003.

Astfel norma de restituire este egal:

(3.17)

Avînd toate datele determinam rata de capitalizare:

Tabelul 3.13 Determinarea ratei de capitalizare

Sursa: Elaborat de autor

Valoarea de piată a bunului imobil calculată prin această metodă este prezentată în tabelul 3.13

Pentru estimarea valorii obiectului prin metoda actualizării fluxurilor de numerar este necesar de calculat mărimea plății de arendă. Mărimea plății de arendă s-a stabilit în urma analizei segmentului de piață din care face parte bunul evaluat cît și din discuția cu proprietarul și constituie 15 euro / m.p lunar , adică 3 625 lei/m2/an pe an în cazul dării în arendă a etajului 2 și 3- ca spațiu comercial, și pentru etajul 1 ca spațiu pentru restarea serviciilor auto 1 500 euro/lună, anual plata va fi de 362 479 lei.

În calcule am aplicat ajustarea pentru majorarea prognozată a plații de arendă în mărime de 3 % aceasta este necesar in caz de schimbare a situației de pe piață imobiliara, o alta ajustarea este cea pentru eventualele pierderi din neachitarea plații de arenda in mărime de 1 %.

Astfel ținînd cont de impozitul pe bunurile imobiliare nelocative 0,3% care se determină conform Codului Fiscal, capitolul 4 și de cheltuielele pentru publicitate și marketing conform situației de pe piață în mărime de 1%.

Tabelul 3.14 Determinarea valorii de piață prin metoda fluxurilor de numerar etajul 2 și 3

Sursa:Elaborat de autor

Tabelul 3.15 Determinarea valorii de piață prin metoda fluxurilor de numerar etajul 1

Sursa:Elaborat de autor

VP= 9 624 764 +1 797 673=11 422 437 lei sau 574 120 euro

Prin procesul estimării valorii obiectului prin metoda actualizării fluxurilor de numerar s-a obținut o valoarea egală cu 11 422 400 lei ( unsprezece milioane patru sute douăzeci și doi mii patru sute lei) sau 574 100 euro (cinci sute șaptezeci și patru mii una sută euro) euro.

3.4 Reconcilierea rezultatelor evaluării

Reconcelierea rezultatelor evaluării, presupune determinarea valorii finale a bunului supus evaluării, ținînd cont de rezultatele obținute în urma aplicării celor trei abordări de bază. Această etapă presupune realizarea următoarelor preoceduri:

Explicarea diferențelor între valorile estimate obținute prin aplicarea abordărilor de evaluare și determinarea valorii celei mai apropiate de valoarea finală.

Estimarea valorii finale.

În rezultatul aplicării abordărilor de evaluare se obțin rezultate doferite, totodată nici una din ele nu generează rezultate absolut concrete.

În condiții ideale, cele trei abordări ale evaluării, aplicate pentru evaluarea aceleiași proprietăți, ar trebui să conducă la același rezultat sau la rezultate foarte apropiate. Acest lucru nu se întîmplă însă în practică din mai multe motive, fie că nu dispunem de informație de piață veridică, sau cantitatea informațiilor deținute este mică, de aceea în condițiile, în care rezultatele abordărilor prezintă un interval de valori, se impune reconcelierea acestora.

Nu se va face niciodată o medie a rezultatelor obținute prin diverse abordări. În cadrul procesului de reconceliere, evaluatorul analizează procesul de evaluare din fiecare abordare în parte, avînd în vedere cel puțin următoarele elemente: cantitatea informațiilor avute la dispozitie, consistența informațiilor, verificarea informațiilor, tipul proprietății evaluate, scopul evaluării etc.

Valoarea finală poate fi calculată prin aplicarea mediei ponderate sau poate fi prezentată ca o cifră concretă și un interval de valoare, deasemenea poate fi indicată valoarea obținută după una din abordările utilizate în procesul evaluării. Luînd în considerație faptul că rezultatele obținute prin aplicarea celor trei abordări diferă unul de altul, pentru determinarea valorii de piață a obiectului evaluării vom aplica procentul mediei ponderate.

Valoarea finală este o funcție a scopului evaluării, constrângerilor de ordin legal și celor legate de disponibili datelor.

„Valoarea estimată reprezintă doar părerea evaluatorului, respectând legislația și standardele în vigoare, iar gradul de acceptare a valorii obținute rămâne să-l determine instanța unde se prezintă raportul dat”

Tabelul 3.16 Reconcilierea rezultatelor

Continuare tabelul 3.16

Sursa: Elaborată de autor

În baza raționamentelor enunțate și analizei rezultatelor, aplicând metoda mediei ponderate, evaluatorul a apreciat valoarea de piață a obiectului supus evaluării, ce constituie 13 895 000 lei ( treisprezece milioane opt sute optzeci și cinci mii lei) sau 616 300 euro (șase sute șaisprezece mii trei sute euro)

3.5 Estimarea valorii de lichidare

Reieșind din definirea valorii de lichidare aceasta este mai mica comparative cu valoarea de piața iar rezultatul evaluării în condițiile unei perioade fixate de expunere pe piață în deosebi dacă această perioadă este mai mica decît acea rezonabilă.

Valoarea de lichidare este valoarea bunului imobil în cazul în care obiectul evaluării este sau urmează a fi înstrainat într-o perioada de timp foarte scurtă șin condiții de expunere pe piață diferite de cele necesare pentru a obține cel mai bun preț de piață.

Obiectele pentru care apare necesitatea estimării valorii de lichidare sunt:

– Obiectele ipotecii;

– Activele întreprinderii insolvabile și falimentare;

– Bunurile sechestrate.

Astfel formula de calcul est e:

(3.18)

Unde:

VL – valoarea de lichidare;

VP – valoarea de piață;

i – rata de scont anuală;

m – periodicitatea capitalizării;

n – perioada de scontare;

Ke – coeficientul elasticității cererii după preț.

Perioada de scontare se determină după următoarea formulă:

(3.19)

Unde:

– perioada normală de expunere pe piață.

-perioada fixă de comercializare a obiectului.

Tabelul 3.16 Elasticitatea cererii în funcție de potențialul cumpărătorilor și nivelul de specializare

Sursa:Elaborat de autor.

Tabelul 3.17 Clasificarea Ke

Sursa:Elaborat de autor.

În urma analizei pieței și specificului domeniului de activitate conform tabelului 3.16 s-a stabilit că numărul potențialilor cumpărători este mediu, și nivelul de specializare a obiectului este mediu, respectiv cerea este unitar elastică

Determinarea valorii de lichidare a obiectului evaluării este prezentată în tabelul 3.19

Tabelul 3.18 Determinarea valorii de lichidare

Continuare tabelul 3.18

Sursa: Elaborat de autor

Valoarea de lichidare (forțată) a bunului imobil propus spre evaluare, la data evaluării 05.05.2018 constituie 11 949 800 lei sau 600 600 euro

3.6 Concluzia evaluatorului

Pentru imobilul supus evaluării Bun Imobil Complex „Restaurant și teren aferent” amplasat în RM, mun. Chișinăusect. Botanica, str. Decebal 7/1, care este înregistrat cu dreptul de proprietate asupra construcțiilor și a terenului aferent după xxx, conform extrasului din Registrul bunurilor imobile a construcției cu numărul cadastral: 0100106.426.01 și terenului aferent 0100106.426, la data evaluării se propun valorile indicate în tabelul 3.19.

Tabelul 3.19 Tabel de totalizare

Sursa: Elaborat de autor

Cu respect,

Evaluator Curjos Elena _____________

„Valoarea estimată reprezintă doar părerea evaluatorului, respectând legislația și standardele în vigoare, iar gradul de acceptare a valorii obținute rămâne să-l determine instanța unde se prezintă raportul dat”.

CONCLUZII

Rezultatele cercetării permit formularea următoarelor concluzii:

Adoptarea unei decizii de investiții presupune în primul rand o analiză multifactorială din care nu trebuie să lipsească gradul de solicitare al pieței, disponibilul financiar, necesarul și nivelul de pregătire a forței de muncă, baza de materii prime și materiale, amplasarea în zona și nu în ultimul rând condițiile economico-sociale și politice concrete cu care se confruntă țara;

În condițiile necesității activizării proceselor de investire, de trecere la creșterea orientată social și inovativă apare necesitatea nu numai de creare a condițiilor instituționale pentru stimularea investițiilor și a climatului investițional favorabil, dar și de acțiune direcționată asupra realizării PI. Drept condiție inițială de realizare a unei asemenea acțiuni este evaluarea obiectivă a eficienței proiectelor de investiții imobiliare;

Este necesară utilizarea corespunzătoare a termenilor și definițiilor, aceasta va duce la înlăturarea erorilor metodologice directe, care cauzează denaturarea evaluării eficienței PI;

Sistemul de indici ai evaluării eficienței proiectului de investiții depinde de tipul obiectivului de investiții, de categoriile și condițiile de realizare a proiectului;

Evaluarea economică și financiară a proiectelor de investiții se bazează pe folosirea combinată a metodelor tradiționale și moderne, caracterizate prin fundamentare științifică și testate de o practică îndelungată;

Utilizarea metodelor tradiționale de evaluare a eficienței PI fără introducerea analizelor necesare, se consideră neraționale. Este oportun precizarea și corectarea aparatului conceptual al analizei investiționale, înlăturarea contradicțiilor concepțiilor metodologice, divizarea clară a abordărilor evaluării PI, realizate la macronivel și la nivel de întreprindere aparte;

Selectarea proiectelor incepe cu aplicarea metodelor cele mai simple. Ulterior, treptat se utilizeaza metode mai complexe. Se recomandă utilizarea pe larg a metodelor numerice fiindcă prezinta un grad sporit de obiectivitate și credibilitate;

Printre problemele, care împiedică evaluarea eficacității investițiilor, iar în unele cazuri – care denaturează situația reală, se menționează gradul insuficient de justificare, concretizare și adaptare ale documentelor normative în vigoare și bazei metodice, utilizate în Republica Moldova;

O importanță deosebită pentru investiții o are managementul eficient al proiectelor de investiții, acesta fiind orientat în direcția implementării și utilizării proiectului cu acea destinație, care îi va genera proprietarului cel mai mare venit posibil;

În final putem concluziona, că segmentul de piață spre care este orientat imobilul comercial evaluat este unul în curs de dezvoltare

Pe parcursul executării tezei de licență s-a respectat cu strictețe scopul și obiectivele care au fost determinate inițial spre realizare. După o studiere amănunțită și precaută a temei abordate s-au făcut cunoscut toate nuanțele legate de investiții și evaluarea acestora. Deasemenea sa studiat și situația de pe piață, în urma căreia putem concluziona că în prezent tendința investițiilor este puțin în descreștere și predomină investițiile din sursele proprii.

În final în urma aplicării abordărilor de evaluare s-a obținut rezultate cu o deviere, prin abordarea costurilor s-a obținut 11 335 300 lei, prin abordarea comparativă 16 411 300 lei, și prin abordarea veniturilor 11 400 400, valoarea de piață a bunului este de 13 895 000 lei. Aceasta se datorează faptului că s-au respectat toate cerințele, și sau utilizat date reale despre obiectul evaluat. La momentul actual, obiectul evaluat este exploatat în calitate de restaurant . Cea mai bună și eficientă utilizare a bunului, conform părerii evaluatorului este utilizarea curentă.

BIBLIOGRAFIE

Legi, Hotărîri de guvern, Regulamente, Acte normative

Codul Civil al Republicii Moldova publicat 22.06.2002 in M. O. Nr. 82-86 art 288 (2)

Culegerea indicilor comasați ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare. Hotărîre nr. 156 din 15.06.1997 în M. O. Nr. 043

Hotarirea Guvernului R. Moldova. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor immobile, nr. 958 din 04.08.2003 în M.O. nr. 177 art. Nr.: 1006

Legea nr.81-XV cu privire la investițiile în activitatea de întreprinzător din 18 martie 2004.

Legea R.M. cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989-XV din 18.04.2002. M.O. al R.M., nr. 102 din 16.07.2002

Legea R.M. cu privire la cadastrul bunurilor imobile, nr.1543-XIII din 25.02.1998 în M.O. nr.44-46 din 21.05.1998

NCM L.01.07-2005. Regulament privind fundamentarea proiectelor investiționale în construcții. Normativ în construcții. Departamentul Construcțiilor și Dezvoltării Teritoriului al Republicii Moldova. Chișinău: Ediție oficială, 2005. 59 p.

NCM А.07.02-2012. Proiectarea construcțiilor. Instrucțiuni cu privire la procedura de elaborare, avizare, aprobare și conținutul-cadru al documentației de proiect pentru construcții. Ediție oficială, Chișinău, 2012

ORDIN Nr. 57 din 21.12.2001 cu privire la aprobarea actelor normative ce reglementează activitatea agenților economici din sfera alimentației publice

Regulamentul Provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr.958 din 4 august 2003

Scrisoarea Ministerului Ecologiei, Construcțiilor și Dezvoltării Teritoriului al Republicii Moldova Nr. 3445-01-07 din 07.11.2002 cu privire la indicii de trecere din nivelul prețurilor anilor 1969 la 1984 și 1984 la 1991

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014, GHID METODOLOGIC DE EVALUARE – 630

Standardele Internaționale de Evaluare (IVS) 2011

Articole, cărți, monografii

ALBU I., ALBU S., Evaluatorul și activitatea de evaluare în Republica Moldova. Conferința tehnico-științifică Jubiliară a Colaboranților, Doctoranzilor și Studenților U.T.M, 8-9 octombrie 2004, vol.1, p. 160-161.

ALBU S., ALBU I., USTUROI L. Management investițional (în construcții). Manual. – Chișinău, 2016. – 316 p.

ALBU S., Evaluarea drepturilor asupra proprietăților imobiliare. Practicum. Editura ,,Tehnica-UTM,, Chișinău 2014, 171 p.

BUZU O., MATCOV A., Evaluarea bunurilor imobile: teorie și practică, Chișinău 2003, 258 p.

BUZU O., Organizarea activității de evaluare, Ediția a doua, Chișinău 2002, 426 p.

CISTELECAN L., Coordonate ale înfăptuirii investițiilor, în Studia Oeconomica, nr. 1, 1988, p.36.

DUMITRAȘCU R. A., Gestiunea financiară a întreprinderii. Concepte. Metode. Instrumente, Editura Universitară, București, 2013, pp. 162-163.

PRELIPCEAN G., „Fundamente economice ale investitiilor”,Ed. Universitatii, Suceava 2000, pag. 4

STANCU I., „Conceptul de investitie, tipologia investitiilor si rolul lor in lumea moderna”, ASE Bucuresti, 2003, cap. 1, pag. 6LEVENTE K., Performanța creditării și dezvoltarea locală, editura Expert, 221 p.

STOIAN M. – „Gestiunea investitiilor”, ASE Bucuresti, 2003, pag. 59

MASSE P., Le choix des investissments, Paris, Dunod, 1959, p.10

TURCANU N., ALIONA GROSSU- Managementul proiectelor: Suport de curs, Universitatea Tehnica a Moldovei, Ch.- Editura TEHNICA – INFO, 2009,- 128 p.

ROMÂNU I., Eficiența economică a investițiilor, Editura Didactică și Pedagogică, București, 1982, p.7

TOFFLER A., Al treilea val, București, Editura Politică, 1983, p.112.

ȚURCANU N., Managementul proiectelor –curs de bază . Disponibil : https://marplat.eu/elearning/course/view.php?id=16

USTUROI L., ALBU S. Development: dezvoltarea imobilului, Curs universitar, Chișinău, UTM, 2009. – 92 p.

DEAC V. (coord) – Management , – Bucuresti: Editura ASE, 2014, – 456 p.

VINTILĂ G., Gestiunea financiară a întreprinderii, Ediția a-V-a, Editura Didactică și Pedagogică, București, 2007, pp. 237-238.

НЕШИТОЙ А. Инвестиции, Москва 2016 – 372 с.

ПИНТО ДЖ. К., Управление проектами/ Перев. с англ. под ред. В. Н. Фунтова –  СПб.: Питер, 2004. – 464 с.: ил.

Pagini web

Biroul Național de Statistică. Banca de date: Investții în active materiale pe termen lung.

Disponbil: http://statbank.statistica.md/pxweb/Database/RO/17%20ICF/17%20ICF.asp accesat la data 05.03.2018

Biroul Național de Statistică. Statistici pe domenii.

Disponibil: http://www.statistica.md/pageview.php?l=ro&idc=483&nod=1&#idc=34& accesat la data 05.03.2018

Cursul valutar la data evalării. Disponibil: http://bnm.md/, accesat la data de 05.05.2018

Cine sunt stakeholderii. Disponibil https://schimbamromania.ro/mai-multi-clienti/networking/ce-sunt-stakeholderii/ accesat la data de 30.04.2018

Informație despre obiectul evaluat,

Disponibil: https://www.cadastru.md/ecadastru/webinfo/f?p=100:1:1631572053492774#, accesat la data de 10.05.2018

Obiecte comparabile (terenuri). Disponibil: https://999.md/category/real-estate, accesat la data de 10.05.2018

Obiectul comparabil 1 . Disponibil: https://accesimobil.md/ru/comerciale/detalii-spatiu-comercial/?object, accesat la data de 20.04.2018

Obiectul comparabil 2 . Disponibil: http://egoimobil.md/ru/comerciale/centru/1642, accesat la data de 20.04.2018

Obiectul comparabil 3 . Disponibil: https://www.axaimobil.md/ro/spatiicomerciale/centru-bd-tefan-cel-mare-5245, accesat la data de 20.04.2018

POLCANOVA ALINA, Perfecționarea metodelor de evaluare a eficienței proiectelor investiționale în construcție, Teză de doctor în științe economice, Chișinău 2016

Disponibil:http://www.cnaa.md/files/theses/2016/24695/alina_polcanova_thesis.pdf accesat la data de 03.03.2018

Serviciul Fiscal de Stat al Republicii Moldova. Legislația fiscală. Disponbil: http://www.fisc.md/Legislatia_fiscala.aspx accesat la data 20.03.2018

Методы управления недвижимостью Disponibil: http://www.business-hotel.kz/methods-of-property-management.html accesat la data de 15.04.2018

Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, по состоянию на 1 января 1972г.Disponibil: http://upvs.kwinto.ru/ accesat la data de 05.05.2018

Dinamica investiíilor în Marea Britanie.

Disponibil:https://www.gov.uk/government/collections/investment-in-the-uk-guidance-for-overseas-businesses, accesat la data de 15.04.2018

ANEXE

ANEXA 1 Fotografiile obiectului evaluat

ANEXA 2 Obiectele comparabile

Teren comparabil nr. 1

Teren comparabil nr. 2

Teren comparabil nr. 3

Obiect comparabil nr.1

Obiect comparabil nr.2

Obiect comparabil nr.2

ANEXA 3 Date din ICVR

ANEXA 4 Cursul la data evaluării

ANEXA 5 Documentele în baza cărora a fost efectuată evaluare

Continuare ANEXA 5