GHID METODOLOGIC DE EVALUARE – 630 Evaluarea bunurilor imobile Conținut Pagina INTRODUCERE 1 DEFINIȚII 2 PROCESUL DE EVALUARE 5 Identificarea… [619738]

GHID METODOLOGIC DE EVALUARE – 630
Evaluarea bunurilor imobile
Conținut Pagina
INTRODUCERE 1
DEFINIȚII 2
PROCESUL DE EVALUARE 5
Identificarea premiselor evalu ării 6
Determinarea necesit ăților de documentare 6
Consemnarea într-un înscris a premiselor evalu ării 6
CULEGEREA DATELOR ȘI DESCRIEREA
PROPRIET ĂȚII IMOBILIARE 12
ANALIZA DATELOR 13
APLICAREA ABORD ĂRILOR ÎN EVALUARE 14
Abordarea prin pia ță 15
Abordarea prin venit 17
Abordarea prin cost 19
ESTIMAREA VALORII TERENULUI 20
RECONCILIEREA INDICA ȚIILOR ȘI CONCLUZIA
ASUPRA VALORII 25
RAPORTAREA VALORII DEFINITE 26
PARTICULARIT ĂȚI 27
DATA INTR ĂRII ÎN VIGOARE 28

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014  
2 INTRODUCERE
1. Acest ghid este elaborat pentru a oferi suport evaluatorilor și
utilizatorilor de rapoarte de evaluare în în țelegerea și
implementarea stan dardelor IVS 230 Drepturi asupra
proprietății imobiliare , IVS 233 Investiția imobiliar ă în curs de
execuție, IVS 300 Evaluări pentru raportare financiar ă și IVS
310 Evaluări asupra drepturilor propriet ății imobiliare pentru
garantarea împrumuturilor , prin detalierea unor aspecte
privind metodologia de evaluare, și trebuie în țeles ca fiind
complementar cerin țelor aplicabile evalu ărilor de propriet ăți
imobiliare con ținute în prezenta edi ție a Standardelor de
evaluare ANEVAR.
2. Evaluarea bunurilor im obile poate fi realizat ă numai de c ătre
evaluatorii autoriza ți care de țin specializarea evaluarea
proprietăților imobiliare (EPI).
3. Prin evaluarea propriet ăților imobiliare se în țelege orice
activitate de evaluare care are ca obiect al evalu ării o
proprietate imobiliar ă sau una din componentele acesteia
(teren sau construc ții). Evaluarea acestui tip de bunuri nu
poate fi realizat ă în nicio circumstan ță de către evaluatorii
autorizați care de țin specializarea eval uarea întreprinderii
(EI), dar nu de țin specializarea EPI.
4. Prin construc ții se înțelege atât cl ădiri, cât și construc ții
speciale.
5. În contextul prezentului ghid consider ăm echivalen ță între
bun imobil și proprietate imobiliar ă.
DEFINIȚII
6. Acest capitol completeaz ă lista de defini ții inclusă în introducerea
Standardelor Interna ționale de Evaluare, în IVS 200 și în Glosarul
IVS. Defini țiile prezentate în acest capitol sunt aplicabile numai în
contextul acestui ghid și includ termeni cu o relevan ță deosebit ă
pentru în țelegerea acestuia.
Amplasament – O suprafa ță de teren liber care este fizic
delimitată și amenajat ă astfel încât este preg ătită pentru o
anumită utilizare.
Argumentare – Raționamentul care porne ște de la un set de

GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile  
3 ipoteze declarate și care sus ține afirma țiile ce conduc la formarea
concluziei evaluatorului pe par cursul întregului proces de
evaluare.
Bun imobil – Bunurile imobile, prin natur a lor, sunt terenurile,
izvoarele și cursurile de ap ă, planta țiile prinse în r ădăcini,
construc țiile și orice alte lucr ări fixate în p ământ cu caracter
permanent, platformele și alte instala ții de exploatare a resurselor
submarine situate pe plat oul continental, precum și tot ceea ce, în
mod natural sau artificial, este în corporat în acestea cu caracter
permanent.
Clădire – În înțelesul prezentului titlu, cl ădire este orice
construc ție situată deasupra solului și/sau sub nivelul acestuia,
indiferent de denumirea ori de folosin ța sa, și care are una sau
mai multe înc ăperi ce pot servi la ad ăpostirea de oameni,
animale, obiecte, produse, materiale, instala ții, echipamente și
altele asemenea, iar elem entele structurale de baz ă ale acesteia
sunt pere ții și acoperi șul, indiferent de materi alele din care sunt
construite. Înc ăperea reprezint ă spațiul din interiorul unei cl ădiri.
Client – O parte care angajeaz ă contractual un evaluator pentru
serviciile de evaluare sau pentru care un evaluator presteaz ă
servicii de evaluare. În sensul acestui ghid, clientul este acea parte contractual ă care pl ătește serviciile de evaluare, și/ sau
acea parte contractual ă căreia îi este destinat, conform
contractului, în mod direct și explicit raportul de evaluare.
Construc ții – În înțelesul prezentului ghid, construc țiile sunt cele
prevăzute în grupa 1 din Catalogul privind clasificarea și duratele
normale de func ționare a mijloacelor fixe , aprobat prin Hot ărârea
Guvernului nr. 2139/2004, cu modific ările ulterioare.
Cost de înlocuire – Costul estimat pentru a construi, la pre țurile
curente de la data evalu ării, un substitut din punct de vedere al
utilizării pentru construc ția de evaluat, folosind materiale
moderne, precum și standarde, design și dispunere actuale.
Cost de reconstruire – Costul estimat pentru a construi, la
prețurile curente de la data evalu ării, o copie exact ă sau o
reproducere a cl ădirii de evaluat, folosind acelea și materiale,
standarde de construc ții, design, amplasament și manoper ă,
cuprinzând toate deficien țele, supradimension ările și deprecierea
construc ției subiect.

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014  
4 Criterii de compara ții – Elementele în care o proprietate poate fi
divizată în scopul compar ării cu alte propriet ăți, de exemplu: pre ț
pe metru p ătrat, pe hectar sau pe metru cub, pe camer ă de hotel,
pe loc de parcare, pe apartament etc.
CMBU – Cea Mai Bun ă Utilizare a unei propriet ăți imobiliare este
un concept economic care m ăsoară interacțiunea a patr u criterii:
permisibilitatea legal ă, posibilitatea fizic ă, fezabilitatea financiar ă
și profitabilitatea maxim ă.
Elemente de compara ție – Caracteristicile specifice ale
proprietăților și tranzac țiilor care determin ă diferen țele dintre
prețurile plătite pentru propriet ățile imobiliare. Fiecare diferen ță
important ă între propriet ățile comparabile și proprietatea subiect,
care poate influen ța valoarea propriet ății, este considerat ă
element de compara ție.
Evaluator – O persoan ă fizică sau juridic ă implicată în activitatea
de evaluare în condi țiile Ordonan ței Guvernului nr. 24/2011
privind unele m ăsuri în domeniul evalu ării bunurilor, aprobat ă prin
Legea nr. 99/2013, cu modific ările ulterioare.
Concluzia evalu ării – Rezultatul ob ținut în urma procesului de
evaluare și declarat printr-un raport de evaluare certificat de c ătre
un evaluator autorizat.
Proprietate comparabil ă – Proprietatea care întrune ște un set
de caracteristici fizice , juridice, temporale și în utilizare, cât mai
apropiat de proprietatea subiect ( și care poate fi în mod credibil și
facil ajustat ă pentru a reprezenta un substitut al propriet ății
subiect).
Proprietate imobiliar ă – Proprietatea imobiliar ă include
următoarele elemente corporale:
a) terenul; b) toate elementele care sunt componente naturale ale
acestuia, cum ar fi copacii și mineralele;
c) toate elementele care sunt ad ăugate terenului de
oameni, cum ar fi cl ădirile și amenaj ările.
În plus, în mod uzual, sunt considerate ca f ăcând parte din
proprietatea imobiliar ă toate ata șamentele permanente ale
clădirii, cum ar fi instala țiile de ap ă, electrice, de înc ălzire, ca și
componentele încorporate, cum ar fi tablourile electrice și

GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile  
5 ascensoarele. Proprietatea imobiliar ă include toate elementele
situate în subsol și deasupra solului.
Rata de capitalizare – Rata de capitalizare reprezint ă câștigul
sau „randamentul”, exprim at în procente din pre țul de vânzare, pe
care un investitor tipic îl a șteptă, care reflect ă valoarea banilor în
timp, precum și remunerarea pentru riscul asumat.
Situație faptic ă – Situație constat ă fizic la data inspec ției.
Situație scriptic ă – Situație rezultat ă din documentele avute la
dispoziție.
Teren în exces – Teren care nu este necesar sus ținerii utilit ății
construc țiilor existente. Cea mai bun ă utilizare a terenului în
exces poate s ă fie sau s ă nu fie aceea și cu cea mai bun ă utilizare
a parcelei construite. Terenul în exces are poten țialul de a fi
vândut separat și trebuie evaluat separat.
Teren în surplus – Teren care la momentul evalu ării nu este
necesar sus ținerii construc țiilor existente, dar care nu poate fi
separat de proprietate și vândut. Cea mai bun ă utilizare a
terenului în surplus nu este independent ă și poate sau nu poate
să contribuie la valoarea parcelei amenajate.
Teren viran – Teren pe care nu au fost f ăcute amenaj ări; terenul
în starea s ă natural ă înainte de amenajar ea unei pante, de
construire, de parcelare sau de instalarea utilit ăților.
Zonare – Condițiile permisive și restrictive care decurg din
regulamentul de utilizare a terenurilor și a structurilor în func ție de
încadrarea într-o anumit ă zonă geografic ă.
PROCESUL DE EVALUARE
7. Procesul de evaluare de scris în acest ghid specific ă etapele
care trebuie urmate în activitatea de evaluare a propriet ăților
imobiliare (a șa cum este definit ă aceasta în Ordonan ța
Guvernului nr. 24/2011 privind unele m ăsuri în domeniul
evaluării bunurilor , cu modific ările ulterioare).
8. Evaluatorii trebuie s ă cunoasc ă în întregime con ținutul
acestui ghid. Acolo unde implementarea con ținutului ghidului
rămâne la latitudinea evaluatorilor, ace știa trebuie s ă
acționeze în conformitate cu Codul de etic ă al profesiei de

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014  
6 evaluator autorizat .
STABILIREA PREMISELOR EVALU ĂRII
9. Stabilirea premiselor evalu ării implic ă parcurgerea
următoarelor etape:
a) identificarea premiselor evalu ării;
b) determinarea necesit ăților de documentare;
c) consemnarea într-un înscr is a premiselor evalu ării.
Identificarea premiselor evalu ării
10. La începutul procesului de ev aluare, evaluatorul trebuie s ă
clarifice urm ătoarele aspecte, care sunt prezentate în detaliu
în subcapitolul Consemnarea într-un înscris a premiselor
evaluării:
clientul și, dacă este cazul, utilizatorii desemna ți;
scopul evalu ării și tipul valorii ce trebuie estimat;
data evalu ării;
perioada de timp necesar ă pentru elaborarea evalu ării;
caracteristicile relevante ale propriet ății imobiliare subiect;
ipotezele și ipotezele speciale ce vor fi luate în
considerare, în m ăsura în care acestea se pot identifica la
momentul respectiv.
Determinarea document ării necesare
11. Evaluatorul trebuie s ă identifice informa țiile necesare în
procesul de evaluare și modalit ățile de ob ținere a acestor
informații. Documentarea poate include: discu ții cu clientul,
inspecția propriet ății imobiliare subiect, întâlniri și interviuri
cu managementul sau propr ietarul, identificarea și accesarea
anumitor surse publice sau private de informa ții, alte ac țiuni
de documentare considerate necesare de c ătre evaluator
pentru elaborarea raportului de evaluare.
12. Se recomand ă ca amploarea document ării necesare s ă fie
estimată la începutul procesului de evaluare. În unele cazuri,
evaluatorul poate constata c ă există necesit ăți de

GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile  
7 documentare suplimentare fa ță de cele determinate ini țial,
astfel încât anumite activit ăți de documentare pot continua
pe parcursul procesului de evaluare.
13. În toate cazurile, evaluat orul va identifica, documenta și
informa clientul asupra oric ăror limit ări sau restric ții
referitoare la informa țiile necesare pentru elaborarea
raportului de evaluare.
Consemnarea într-un înscr is a premiselor evalu ării
14. Termenii de furnizare a serviciilor de evaluare, care includ
premisele evalu ării, precum și alte clauze contractuale,
trebuie agrea ți între evaluator și client și consemna ți într-un
înscris (de exemplu, contract de prest ări servicii, scrisoare
de angajament, comand ă acceptat ă etc.) înainte de
începerea activit ății propriu-zise de evaluare.
15. Evaluatorul trebuie s ă cuprind ă în înscris urm ătoarele
capitole identificate cu literele de la a) la l). Detalierile de mai
jos corespunz ătoare fiec ărui capitol au scopul s ă explice și
exemplifice titlul acestora . Nivelul de extindere al
informațiilor consemnate în înscris depinde de ra ționamentul
evaluatorului:
a) Identificarea evaluatorului și a competen ței acestuia
Evaluatorul trebuie s ă aibă specializarea Evaluarea
proprietății imobiliare (EPI). În situa ția în care evaluarea
este realizat ă de o echip ă de evaluatori, echipa trebuie
să includă cel puțin un evaluator având specializarea
EPI.
b) Identificar ea clientului și a oric ăror alți utilizatori
desemna ți
(1) Trebuie identificat clientul evalu ării (persoan ă fizică
sau juridic ă), precum și condițiile în care alte
persoane vor putea avea acces la raportul de evaluare. Aceste pers oane pot fi identificate și
menționate în sec țiunile referitoare la ipoteze și
ipoteze speciale (privind restric țiile aplicabile
circulației și distribuției raportului de evaluare).
(2) Persoana care prime ște o copie a unui raport de
evaluare nu devine un utilizator desemnat decât în

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014  
8 cazul în care prime ște acceptul în scris al
evaluatorului, fiin d clar identificat ă ca utilizator
desemnat. Exist ă situații în care utilizatorii desemna ți
sunt recunoscu ți odată cu declararea scopului
evaluării. Astfel:
în cazul evalu ării pentru raportare financiar ă
utilizatorul desemnat este auditorul financiar al
clientului;
în cazul evalu ării pentru impozitare a cl ădirilor/
construc țiilor utilizatorul desem nat este autoritatea
fiscală;
în cazul evalu ării pentru garantar ea împrumuturilor,
utilizatorul desemnat este institu ția financiar ă.
(3) Utilizatorul desemnat trebuie s ă fie identificat prin
nume, pe baza comunic ării cu clientul. Totu și, dacă
identificarea prin nume nu este adecvat ă sau practic ă,
evaluatorul poate identifica un utilizator desemnat prin
precizarea tipului acestuia.
c) Scopul evalu ării
(1) Răspunderea fa ță de client depinde de în țelegerea de
către evaluator a obiectivului clientului (utilizarea
intenționată) în comandarea evalu ării. Scopul
evaluării determin ă tipul valorii (vezi lit. (e)).
(2) Evaluatorul nu trebuie s ă accepte condi ții de angajare
a evaluării care limiteaz ă amploarea evalu ării la un
nivel la care rezultatele ac esteia nu sunt credibile în
contextul utiliz ării desemnate. Eval uatorul nu trebuie
să accepte utilizarea desemnat ă a unei evalu ări sau
obiectivele unui client care s ă conducă la obținerea de
rezultate p ărtinitoare.
d) Identificarea localizării, a caracteristicilor propriet ății
imobiliare, precum și a drepturilor de proprietate
(1) Caracteristicile propriet ății, relevante pentru scopul și
utilizarea desemnat ă ale raportului, care trebuie
identificate și incluse în raportul de evaluare, sunt:
i. identificarea propriet ății prin adresa po ștală și/sau prin
descrierea legal ă sau prin alte referin țe asemănătoare,

GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile  
9 necesare pentru a prezenta lo calizarea cu precizie a
proprietății;
ii. dreptul de proprietate supus evalu ării;
iii. caracteristicile fizice, juridice și economice;
iv. orice proprietate personal ă, dotare tehnico-func țională,
accesoriu comercial sau elem ente intangibile care nu
intră în componen ța propriet ății imobiliare, dar care sunt
incluse în evaluare;
v. orice restric ție a dreptului de pr oprietate, cunoscut ă sau
evidentă, servitute, grevare de sarcini, contracte de
închiriere, acorduri, contracte, sentin țe, garanții sau alte
elemente de natur ă similară.
(2) În sus ținerea celor de mai sus, proprietatea imobiliar ă
implicată în evaluare va fi prezentat ă în raportul de
evaluare, dup ă caz, prin adres ă, copii ale extraselor din
documenta ția cadastral ă, copii ale actelor de
proprietate, hart ă de referin ță, fotografii, date privind
impozitarea și evidențierea contabil ă a componentelor
imobiliare sau orice alte referin țe similare și care sunt
relevante pentru scopul și utilizarea desemnat ă a
evaluării.
(3) Orice aspecte neobi șnuite și contrastante dintre
proprietatea subiect și utilizările vecin ătății trebuie s ă
fie clar eviden țiate în raport.
(4) Orice aspecte care difer ă între situa ția scriptic ă și
situația faptică a propriet ății subiect trebuie s ă fie clar
evidențiate în raport.
(5) Orice ipoteze privind dr eptul de proprietate trebuie s ă
fie clar precizate în raport.
e) Tipul valorii
(1) Se prezint ă tipul valorii estimate conform defini țiilor din
standardele de evaluare aplicabile în România. De
exemplu: valoare de pia ță, valoare special ă, valoare de
investiție etc.
(2) Defini ția tipului valorii trebuie s ă fie inclusa în raport
împreună cu sursa defini ției.

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014  
10 f) Data evalu ării
(1) Data evalu ării stabile ște contextul concluziei privind
valoarea definit ă și reprezint ă data la care este valabil ă
concluzia privind valoarea definit ă.
(2) Evaluatorul trebuie s ă menționeze în raportul de
evaluare data raportului. Data raportului se refer ă la
data emiterii raportului.
(3) Data evalu ării și data raportului trebuie s ă fie incluse în
conținutul raportului. Data evalu ării nu poate fi
ulterioară datei raportului.
g) Necesit ățile de documentare, precum și orice limit ări și
restricții privind documentarea
În stabilirea termenilor de furnizare a serviciilor de
evaluare, evaluatorul trebuie s ă agreeze cu clientul
măsura în care va fi inspectat ă proprietatea imobiliar ă
subiect și va fi efectuat ă orice investiga ție.
h) Natura și sursa informa țiilor pe care se va baza evaluarea
i) Ipoteze și ipoteze speciale
(1) Ipotezele și ipotezele speciale trebuie grupate și
prezentate împreun ă într-o sec țiune distinct ă a
raportului de evaluare.
(2) Deși, în cele mai multe evalu ări, pot fi aplicate ipoteze
și ipoteze speciale, eval uatorul va dovedi pruden ță în
preluarea lor prin copier e din texte predefinite f ără o
personalizare adecvat ă cu evaluarea efectuat ă.
(3) În cele mai multe cazuri este necesar ă asocierea
tipului valorii cu ipoteze și ipoteze speciale adecvate,
care descriu starea sau situa ția presupus ă a
proprietății la data evalu ării.
(4) O ipotez ă este adeseori legat ă de o limitare a ariei
investiga țiilor care ar putea fi întreprinse de c ătre
evaluator. Prin urmare, toat e ipotezele, care sunt
incluse în mod obi șnuit în raport, trebuie s ă fie
stabilite și agreate cu clientul.
(5) În cazurile în care, dup ă efectuarea inspec ției
proprietății sau dup ă etapa de culegere a informa țiilor,

GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile  
11 evaluatorul apreciaz ă că o ipotez ă stabilită anterior cu
clientul este posibil s ă fie inadecvat ă sau că ar putea
deveni o ipotez ă specială, ipotezele revizuite și modul
de abordare a valorii trebui e discutate cu clientul,
înainte de stabilirea c oncluziei asupra valorii și de
predarea raportului.
(6) O ipotez ă specială este formulat ă în situa ția în care
ipoteza presupune fapte care difer ă de cele existente
la data evalu ării. Include circumstan țele în care sunt
formulate ipotezele privind o situa ție viitoare sau un
eveniment viitor.
(7) În cazurile în care ipotez ele speciale sunt necesare în
vederea efectu ării adecvate a misi unii de evaluare,
acestea trebuie agreate și confirmate în scris cu
clientul, înainte de predarea raportului.
(8) Ipotezele speciale pot fi formulate numai dac ă
acestea pot fi considerate, în mod rezonabil, ca fiind
realiste, relevante și adecvate cu circumstan țele
particulare ale evalu ării.
(9) Evaluatorul poate include în raport comentarii asupra
celei mai probabile ipoteze speciale aplicate. De
exemplu, o ipotez ă specială privind permisibilitatea
legală a construirii unui teren liber ar trebui s ă
reflecte impactul asupra valorii a oric ăror restric ții care
ar putea fi impuse.
(10) În cazul în care un client solicit ă o evaluare pe baza
unei ipoteze speciale pe ca re evaluatorul o consider ă
ca fiind nerealist ă, acesta trebuie s ă refuze misiunea
de evaluare.
j) Restric ții de utilizare, difuzare sau publicare
k) Declararea conformit ății evaluării cu standardele de
evaluare aplicabile în România valabile la data evalu ării
l) Descrierea raportului
16. Termenii de furnizare a se rviciilor de evaluare pot fi
modificați pe parcursul elabor ării raportului de evaluare,
după caz, prin acordul scr is al evaluatorului și clientului, cu

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014  
12 condiția ca orice modificare s ă fie agreat ă în scris de c ătre
părți înainte de emiterea raportului de evaluare.
17. Termenii de furnizare a serv iciilor de evaluare trebuie
formulați într-o manier ă clară, care să nu induc ă în eroare
niciuna dintre p ărțile contractuale și nici un ter ț independent
și avizat care are acces legi tim la înscrisul respectiv.
18. Premisele evalu ării agreate între evaluator și client în
înscrisul men ționat anterior, precum și o referire la acest
înscris (de exemplu: data și/ sau num ărul înscrisului), trebuie
prezentate în raportul de evaluare, într-un format care va fi
la alegerea evaluatorului, dar în orice caz într-o manier ă
clară și care să nu induc ă în eroare un cititor avizat și legitim
al raportului de evaluare care nu are acces la înscrisul prin
care s-au consemnat termenii de furnizare a serviciilor de
evaluare.
CULEGEREA DATELOR ȘI DESCRIEREA PROPRIET ĂȚII
IMOBILIARE
19. Datele de care au nevoie evaluatorii sunt date despre aria de
piață, date despre proprietatea subiect și date despre
proprietăți comparabile.
20. Datele despre aria de pia ță sunt colectate la nivel de
vecinătate, ora ș, regiune și chiar la nivel na țional și
internațional, în func ție de proprietatea imobiliar ă subiect.
Aceste date sunt cele despre tendin țele sociale, situa ția
economic ă, reglement ările și restricțiile statului și condițiile
de mediu înconjur ător, care influen țează valoarea propriet ății
imobiliare în aria de pia ță definită în acest scop. Aceste date
reprezint ă o bază și pentru analiza celei mai bune utiliz ări,
explicarea rezultatelor și alegerea concluziei asupra valorii.
21. Datele despre propr ietatea imobiliar ă subiect includ, f ără a
se limita la acestea, informa ții despre amplasament,
amenajări și construc ții, caracteristici fizice, date despre
venituri și cheltuieli, istoricul propriet ății imobiliare subiect și
al utilizării acesteia și alte informa ții considerate a fi
relevante pentru participan ții pe piață.
22. Datele despre propriet ăți imobiliare comparabile includ, f ără

GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile  
13 a se limita la acestea, informa ții despre propriet ăți imobiliare
comparabile vândute sau închiria te sau oferite spre vânzare
sau închiriere, informa ții despre costuri de construire, tipuri
de construc ții, materiale de construc ție, depreciere, venituri,
cheltuieli, informa ții privind ratele de capitalizare și de
actualizare, grade de ocupare pe pia ța specific ă.
23. De regul ă, pentru a fi evaluat ă, orice proprietate imobiliar ă
trebuie inspectat ă. Neinspectarea sau inspec ția parțială a
proprietății imobiliare subiect trebuie men ționată în raportul
de evaluare, inclusiv motivul neefectu ării acesteia sau
efectuării parțiale, motiv care trebuie s ă fie bine justificat.
24. Inspec ția propriet ății imobiliare subiect se efectueaz ă, de
regulă, împreun ă cu clientul sau cu persoane desemnate de
către acesta, identificarea propriet ății fiind efectuat ă pe baza
informațiilor furnizate de c ătre client, responsabilitatea
asupra informa țiilor în baza c ărora s-a efectuat identificarea
proprietății revenind clientului. Evaluatorul trebuie s ă
urmărească coresponden ța între amplasarea scriptic ă și
amplasarea faptic ă a propriet ății și să prezinte orice
neconcordan țe observate.
25. Descrierea propriet ății subiect în raportul de evaluare trebuie
să fie clară și să conțină informațiile minime necesare pentru
evaluare (care, f ără a se limita la, pot fi : amplasare, dreptul
de proprietate, caracteristici fizice pentru teren și construc ții,
utilizare, etc.)
26. Raportul de evaluare trebuie s ă conțină sursele de informa ții
pentru toate datele incluse în raport și folosite în procesul de
evaluare.
ANALIZA DATELOR
27. În raportul de evaluare evaluatorul trebuie s ă prezinte o
analiză a pieței specifice propriet ății imobiliare subiect.
28. Analiza de pia ță presupune efectuarea unui studiu asupra
condițiilor pie ței imobiliare pentru un anumit tip de
proprietate. Analiza de pia ță constă în examinarea cererii și
ofertei și a ariei geografice de pia ță pentru acel tip de
proprietate. Analiza de pia ță va fi individualizat ă în mod
corespunz ător cu fiecare proprietate evaluat ă.

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014  
14 29. Analiza de pia ță trebuie s ă fie individualizat ă și să se
adreseze direct propriet ății subiect.
30. Raționamentul utilizat pentru selectarea grani țelor ariei de
piață trebuie s ă fie prezentat în raport. Evaluatorul ar trebui
să identifice tipul/tipurile specific(e) de proprietate/propriet ăți
luat(e) în considerare și să analizeze for țele care este posibil
să afecteze rela ția dintre cerere și ofertă. În efectuarea
analizei de pia ță, evaluatorul trebuie s ă parcurg ă cel puțin
următoarele etape:
a) să defineasc ă și să delimiteze aria de pia ță a propriet ății
subiect;
b) să identifice și să analizeze situa ția cererii și a ofertei,
existentă la data evalu ării în pia ța imobiliar ă specific ă
proprietății subiect;
c) să precizeze, acolo unde este cazul, efectul dezvolt ărilor
(proiectelor) viitoare sau a altor schimb ări, precum și
oferta competitiv ă viitoare, respectiv cererea probabil ă
viitoare.
31. Analiza pie ței va trebui s ă conțină informa ții suport pentru
elementele care vor fi ut ilizate în aplicarea abord ărilor în
evaluare care, f ără a se limita la urm ătoarele, pot fi: nivelul
chiriilor, gradul de neocupare, ratele de capitalizare, pre țurile
proprietăților comparabile.
32. În raportul de evaluare evaluatorul trebuie s ă defineasc ă și
să prezinte analiza celei mai bune utiliz ări (CMBU) a
proprietății subiect.
33. CMBU a unei propriet ăți imobiliare este un concept
economic care m ăsoară interac țiunea a patru criterii:
permisibilitatea legal ă, posibilitatea fizic ă, fezabilitatea
financiar ă și profitabilitatea maxim ă.
34. Estimarea CMBU a unei propriet ăți imobiliare este o etap ă
critică a procesului de evaluare, care asigur ă contextul în
care participan ții de pe pia ță și evaluatorii selecteaz ă
informațiile comparabile de pia ță.
35. Raportul trebuie s ă conțină concluzia evaluatorului privind
CMBU a propriet ății imobiliare subiect. Ra ționamentul
evaluatorului, necesar sus ținerii acestei concluzii, trebuie

GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile  
15 efectuat pe baza caracteris ticilor fizice, juridice și
economice, valabile la data evalu ării.
APLICAREA ABORDĂRILOR ÎN EVALUARE
36. Pentru exprimarea unei c oncluzii asupra valorii unei
proprietăți imobiliare, evaluatorii se folosesc de metode de
evaluare specifice, care se încadreaz ă în cele trei abord ări
în evaluare:
a) abordarea prin pia ță (compara ție directă)
b) abordarea prin venit
c) abordarea prin cost
37. În orice estim ări ale valorii, se folosesc una sau mai multe
din aceste abord ări. Alegerea lor dep inde de tipul de
proprietate imobiliar ă, de utilizarea desemnat ă a evalu ării,
de premisele evalu ării, de calitatea și cantitatea datelor
disponibile pentru analiz ă.
38. Toate cele trei abord ări în evaluare se bazeaz ă pe date de
piață.
Abordarea prin pia ță
39. Abordarea prin pia ță este procesul de ob ținere a unei
indicații asupra valorii propriet ății imobiliare subiect, prin
compararea propriet ății imobiliare subiect cu propriet ăți
similare care au fost recent vândute sau care sunt propuse
pentru vânzare.
40. Abordarea prin pia ță mai este cunoscut ă și sub denumirea
de compara ția directă sau compara ția vânzărilor.
41. Abordarea prin pia ță este aplicabil ă tuturor tipurilor de
proprietăți imobiliare, atunci când exist ă suficiente informa ții
sigure privind tranzac ții și/sau oferte recente sigure.
42. Prin informa ții recente, în contextul abord ării prin pia ță, se
înțeleg acele informa ții referitoare la pre țuri de
tranzacționare sau oferte care ma i sunt valabile la data
evaluării și care nu sunt afectate de modific ările din evolu ția
pieței specifice, modific ări care nu pot fi cuantificate prin
ajustări argumentate.

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014  
16 43. Atunci când exist ă informa ții disponibile, abordarea prin
piață este cea mai direct ă și adecvat ă abordare ce poate fi
aplicată pentru estimarea valorii de pia ță.
44. Dac ă nu exist ă informații suficiente, aplicabilitatea abord ării
prin piață poate fi limitat ă. Cercetarea insuficient ă de către
evaluator a pie ței nu este o scuz ă pentru omisiunea acestei
abordări, atunci când exist ă informa ții disponibile sau când
acestea pot fi procurate.
45. Dac ă nu exist ă suficiente informa ții despre tranzac ții recente
cu propriet ăți comparabile se pot utiliza informa ții privind
oferte de propriet ăți similare disponibile pe pia ță, cu condi ția
ca relevan ța acestor informa ții să fie clar stabilit ă și analizat ă
critic.
46. Evaluatorul trebuie s ă se asigure c ă propriet ățile
comparabile sunt reale (adic ă pot fi identificate fizic) și că au
caracteristicile fizice conforme cu informa țiile prezentate în
datele selectate. Raportul de evaluare trebuie s ă includă
sursele de informa ții, datele utilizate și pașii realizați pe baza
cărora evaluatorul a selectat propriet ățile comparabile. Prin
identificare fizic ă se înțelege posibilitatea inspect ării în teren
cu ocazia evalu ării sau în cazul unor verific ări ulterioare .
47. Tehnicile recunoscute în cadrul abord ării prin pia ță sunt:
a) tehnicile cantitative:
analiza pe perechi de date;
analiza datelor secundare;
analiza statistic ă;
analiza costurilor;
b) tehnicile calitative:
analiza compara țiilor relative;
analiza tendin țelor;
analiza clasamentului;
interviuri personale.
48. Informa țiile privind tranzac țiile sau ofertele care prezint ă
diferențe majore (cantitative și/sau calitative) fa ță de

GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile  
17 proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informa ții
pentru propriet ăți comparabile din cauza ajust ărilor prea mari
necesar a fi aplicate.
49. În abordarea prin pia ță, analiza pre țurilor propriet ăților
comparabile se aplic ă în funcție de criteriile de compara ție
adecvate specificului propriet ății subiect.
50. În abordarea prin pia ță, se analizeaz ă asemănările și
diferențele între caracteristicile propriet ăților comparabile și
ale propriet ății subiect, și se fac ajust ările necesare în
funcție de elementele de compara ție.
51. În abordarea prin pia ță, elementele de compara ție
recomandate includ, f ără a se limita la acestea: drepturile de
proprietate transmise, condi țiile de finan țare, condi țiile de
vânzare, cheltuielile necesare imediat dup ă cumpărare,
condițiile de pia ță, localizarea, caracteristicile fizice,
caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-
imobiliare ale vânz ării.
52. Selec ția valorii finale este determinat ă de proprietatea
imobiliară comparabil ă care este cea mai apropiat ă din
punct de vedere fizic, juridic și economic de proprietatea
imobiliară subiect și asupra c ăreia s-au efectuat cele mai
mici ajust ări.
53. Toate ajust ările aplicate pre țurilor propriet ăților comparabile
trebuie argumentate în raportu l de evaluare. Nu este
permisă utilizarea unor ajust ări fără a fi prezentat modul de
estimare al acestora.
Abordarea prin venit
54. Abordarea prin venit const ă în metodele pe care un
evaluator le utilizeaz ă pentru a analiza capacitatea
proprietății subiect de a genera venituri și pentru a
transforma aceste venituri într-o indica ție asupra valorii
acestei propriet ăți.
55. Abordarea prin venit este aplicabil ă oricărei propriet ăți
imobiliare care genereaz ă venit la data evalu ării sau care are
acest poten țial în contextul pie ței (propriet ăți vacante sau
ocupate de proprietar).

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014  
18 56. Abordarea prin venit este utilizat ă, de regul ă, pentru
estimarea valorii de pia ță a propriet ăților imobiliare, dar
poate fi folosit ă și la estimarea valorii de investi ție a
proprietății imobiliare, care reprezint ă valoarea acesteia
pentru un anumit investitor.
57. Abordarea prin venit cuprinde dou ă metode de baz ă:
capitalizarea direct ă;
fluxul de numerar actu alizat (analiza DCF).
58. Cu informa ții adecvate și printr-o utilizare corect ă, metoda
capitalizării directe și metoda fluxului de numerar actualizat
trebuie s ă conducă la indica ții similare asupra valorii.
59. Capitalizarea direct ă este utilizat ă când exist ă informa ții
suficiente de pia ță, când nivelul chiriei și cel al gradului de
ocupare sunt la nivelul pie ței și când exist ă informații despre
vânzări sau oferte de propriet ăți imobiliare comparabile.
Capitalizarea direct ă constă în împărțirea venitului stabilizat,
dintr-un singur an, cu o rat ă de capitalizare corespunz ătoare.
60. Analiza DCF se utilizeaz ă pentru propriet ățile imobiliare
pentru care se estimeaz ă că veniturile și/sau cheltuielile se
schimbă aleatoriu în timp. Me toda fluxului de numerar
actualizat necesit ă luarea în considerare a veniturilor și
cheltuielilor probabile, din perio ada de previziune. Când se
utilizează această metodă, evaluatorul trebuie s ă utilizeze
previziuni ale veniturilor și cheltuielilor din aceast ă perioadă,
precum și valoarea terminal ă, care apoi sunt convertite în
valoare prezent ă prin procesul de act ualizare. Previziunile
sunt de regula puse la dispozi ția evaluatorului de c ătre client
și vor trebui argumentate în raportul de evaluare.
61. În aplicarea fiec ărei metode men ționate anterior, este
necesară corelarea tipului de veni t/flux de numerar cu rata
de capitalizare/rata de actualizare.
62. Evaluarea se realizeaz ă, de regul ă, utilizând venitul net din
exploatare. Atunci când se utilizeaz ă altă formă de venit va
trebui argumentata în raport dec izia de a nu utiliza venitul
net din exploatare.
63. Venitul net din exploatare se estimeaz ă pornind de la venitul
brut poten țial și venitul brut efectiv.

GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile  
19 64. Venitul brut poten țial reprezint ă venitul total generat de
proprietatea imobiliar ă în condi țiile unui grad de ocupare de
100%.
65. Pentru a estima venitul brut efectiv, evaluatorul trebuie s ă
ajusteze venitul brut poten țial cu pierderile aferente gradului
de neocupare datorate, dar f ără a se limita, la pierderile
aferente perioadei în care spa țiul este neocupat sau
pierderile din veniturile nerealizate.
66. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul
trebuie s ă scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de
exploatare aferente propriet ății, cheltuieli care cad în sarcina
proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de c ătre chiria și nu trebuie
scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul brut efectiv nu se
scad impozitul pe venit, costurile speciale ale proprietarilor,
plățile aferente creditului s au amortizarea contabil ă.
67. Estimarea nivelului de pia ță al chiriei, al ratei de neocupare,
al cheltuielilor aferente proprietarului, precum și nivelul ratei
de capitalizare/actualizare trebuie s ă fie argumentate în
raportul de evaluare. Argumentarea trebuie s ă conțină cel
puțin sursele de informa ții folosite, modul de verificare al
acestora și modul de calcul, dup ă caz. Nu este permis ă
utilizarea nivelului de pia ță al chiriei, al ra tei de neocupare, al
cheltuielilor aferente pr oprietarului, precum și utilizarea
nivelului ratei de capitalizare/actualizare f ără a fi prezentat în
raport modul de estimare al acestora.
Abordarea prin cost
68. Abordarea prin cost este procesul de ob ținere a unei
indica
ții asupra valorii propriet ății imobiliare subiect prin
deducerea din costul de nou al construc ției/construc țiilor a
deprecierii cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii
terenului (inclusiv amenaj ările acestuia), estimate la data
evaluării.
69. Utilizarea abord ării prin cost poate fi adecvat ă atunci când
proprietatea imobiliar ă cuprinde:
construc ții noi sau construc ții relativ nou construite,

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014  
20 construc ții mai vechi, cu condi ția să existe date
suficiente și adecvate pentru estimarea deprecierii
acestora,
construc ții aflate în faza de proiect,
construc ții care fac parte din proprietatea imobiliar ă
specializat ă.
70. Evaluatorul trebuie s ă facă distincția între cele dou ă tipuri
de cost de nou − costul de înlocuire și costul de reconstruire
– și să utilizeze unul dintre aceste tipuri, în mod consecvent,
pe întreaga durat ă a evalu ării. Evaluatorul trebuie s ă se
asigure c ă toate datele de intrar e pentru evaluare sunt
corelate cu op țiunea aleas ă.
71. Se recomand ă aplicarea costului de înlocuire, iar dac ă nu
este posibil, se aplic ă costul de reconstruire, argumentând
de ce s-a ales acest cost.
72. Metodele de estimare a cost ului de nou pentru evaluarea
proprietăților imobiliare sunt: metoda compara țiilor unitare,
metoda costurilor segregate și metoda devizelor .
73. Selectarea nivelu lui costului de nou va trebui realizat ă
utilizând surse credibile care vo r fi prezentate în raportul de
evaluare. Ori de câte ori este posibil costul de nou selectat
va trebui verificat din dou ă surse diferite înainte de a fi
utilizat în raport.
74. Tipurile de deprecieri pe ca re le poate avea o construc ție
sunt urm ătoarele:
depreciere (uzur ă) fizică, ce poate fi:
ƒ recuperabil ă (reparații neefectuate la timp);
ƒ nerecuperabil ă – elemente cu via ță scurtă;
ƒ nerecuperabil ă – elemente cu via ță lungă;
deprecierea (neadecvarea) func țională, ce poate fi:
ƒ recuperabil ă;
ƒ nerecuperabil ă;
deprecierea extern ă.
75. Evaluatorul nu trebuie s ă confunde no țiunea de depreciere,

GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile  
21 așa cum este aceasta utilizat ă în domeniul evalu ărilor, cu
noțiunea de amortizare din domeniul contabilit ății.
76. Modul de estimare a deprecierilor trebuie s ă fie prezentat în
raportul de evaluare înso țit de argumentele care au stat la
baza calculului acestora. Nu este permis ă utilizarea unor
deprecieri f ără a fi prezentat modul de estimare al acestora.
ESTIMAREA VALORII TERENULUI
77. Valoarea terenului trebuie considerat ă în termeni de cea mai
bună utilizare. Chiar dac ă amplasamentul are amenaj ări
funcționale, valoarea acestuia este bazat ă pe cea mai bun ă
utilizare a sa, consider at ca fiind liber și disponibil pentru
dezvoltare ulterioar ă respectiv pentru utilizarea cea mai
eficientă
78. Tehnicile de evaluare a terenul ui liber utilizate în practica
profesional ă sunt derivate din cele trei abord ări tradiționale
ale valorii: abordarea prin pia ță (compara ție direct ă),
abordarea prin venit și abordarea prin cost. Acestea sunt:
Compara ția direct ă
Tehnici alternative:
ƒ Extrac ția
ƒ Alocarea
ƒ Tehnicile capitaliz ării venitului:
– Capitalizarea direct ă: tehnica rezidual ă a terenului
– Capitalizarea direct ă: capitalizarea rentei funciare
– Actualizarea: Analiza fluxului de numerar actualizat –
Analiza parcel ării și dezvoltării.
79. Cea mai credibil ă metodă de estimare a valorii terenului este
compara ția directă. Doar atunci când nu se g ăsesc decât
puține informa ții despre vânz ări sau oferte care s ă
îndeplineasc ă cerințele de comparabile, sau când indica țiile
de valoare ob ținute prin compara ția direct ă au nevoie de
confirmare prin alte tehnici, se poate aplica tehnica extrac ției
sau cea a aloc ării.
80. Celelalte metode de evaluare a terenului, toate având la

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014  
22 bază tehnici de capitalizare a v enitului, sunt supuse mai
multor limit ări și se folosesc mai rar în practica curent ă de
evaluare.
81. Metoda compara ției prin bonitare care are ca baz ă de
pornire Decizia Prim ăriei municipiului Bucure ști (PMB) nr.
79/04.02.1992, completat ă prin Dispozi ția PMB nr. 421/1992
și modificat ă prin Dispozi țiile PMB nr. 191/1993 și 827/1994,
nu reprezint ă o metod ă de evaluare a terenurilor acceptat ă
de standardele de evaluare în vigoare.
Compara ția direct ă
82. Toate preveder ile generale men ționate la “Abordarea prin
piață”, sunt valabile și pentru evaluarea terenurilor când se
aplică această metodă
83. Compara ția direct ă este cea mai utilizat ă tehnică pentru
evaluarea terenului și cea mai preferat ă metodă atunci când
sunt disponibile informa ții despre vânz ări/oferte comparabile.
84. În aplicarea acestei met ode sunt analizate, comparate și
ajustate vânz ările/ofertele și alte date pentru loturi similare,
în scopul identific ării unei indica ții a valorii pentru terenul de
evaluat.
85. În procesul de compara ție, sunt luate în considerare
asemănările și deosebirile dintre loturi, acestea fiind
analizate în func ție de elementele de compara ție.
86. Elementele de compara ție includ suplimentar fa ță de cele
prezentate la abor darea prin pia ță: restricții legale, utilit ăți
disponibile, zonarea și cea mai bun ă utilizare. Astfel, este
impropriu a compara ter enuri cu CMBU diferit ă (de exemplu,
terenuri situate în zona industrial ă și terenuri situate într-o
zonă reglementat ă urbanistic ca fiind mixt ă – un mix de
utilizări permisibile legal).
87. Comparabilele trebuie select ate dintre cele care au aceea și
utilizare, diferen țele la acest element de compara ție (CMBU)
fiind legate de optimizarea utiliz ării și nu de natura/tipul
acesteia.
Tehnici alternative

GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile  
23 88. Tehnica aloc ării, cunoscut ă și ca metoda propor ției, se
bazează pe principiul echilibrului și pe principiul contribu ției,
care afirm ă că există un raport tipic sau normal între
valoarea terenului și valoarea construc ției, pentru anumite
categorii de propriet ăți imobiliare, din anumite localiz ări.
89. Extracția este o variant ă a tehnicii propor ției (alocării), în
care valoarea terenului este extras ă din prețul de vânzare a
unei propriet ăți construite, prin deducerea valorii contribu ției
construc ției, estimat ă prin metoda costul ui de înlocuire net.
Valoarea r ămasă reprezint ă valoarea terenului. Acest raport
este, în general, mai sigur atunci când proprietatea subiect include construc ții relativ noi. Pentru construc ții mai vechi,
raportul dintre valoarea terenului și valoarea total ă va crește.
90. Tehnica aloc ării nu conduce la indica ții decisive privind
valoarea, dar poate fi utilizat ă în stabilirea valorii atunci când
numărul de vânz ări de terenuri libere es te insuficient, dar
există
informații despre propriet ăți construite.
Tehnici de capitalizare a venitului
91. Utilizarea acestor tehnici pent ru a estima valoarea terenului
se bazeaz ă pe informa ții care adesea sunt dificil de ob ținut
de către evaluator (de exemplu, rate de capitalizare
credibile, distincte pentru teren și pentru construc ții, în cazul
tehnicii reziduale a terenului).
92. Aceste tehnici nu sunt în g eneral utilizate ca tehnici
principale de evaluare , exceptând situa țiile speciale, cum
este analiza parcel ării și dezvoltării unui teren liber.
93. Tehnica rezidual ă a terenului poate fi utilizat ă în estimarea
valorii terenului atunci când nu sunt disponibile date privind
parcele comparabile de teren liber. Aceast ă tehnică se
bazează pe principiul echilibrului și pe cel al contribu ției care
se referă la echilibrul dintre factorii de produc ție (pământul,
capitalul, munca și coordonarea antreprenorial ă), adică
teren, capital, for ță de munc ă și management.
94. Tehnica rezidual ă poate fi utilizat ă în estimarea valorii
terenului atunci când sunt îndeplinite cumulativ urm ătoarele
condiții:
a) valoarea construc ției este cunoscut ă sau poate fi estimat ă

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014  
24 cu precizie;
b) venitul net din exploatare anual generat de proprietate
este stabilizat și este cunoscut sau poate fi estimat și
c) pot fi extrase de pe pia ță ratele de capitalizare atât pentru
teren, cât și pentru construc ție.
95. Aplicabilitatea aceste i tehnici este limitat ă deoarece pe pia ța
internă, la acest moment, exist ă puține informa ții despre
chirii pentru terenuri și rate de capitalizare numai pentru
teren și, respectiv, numai pentru cl ădiri.
96. Renta funciar ă este suma pl ătită pentru dreptul de utilizare și
ocupare a terenului în conformitate cu condi țiile de
închiriere/arendare a terenul ui. Aceasta corespunde
câștigului proprietarului terenului și al dreptului de folosin ță.
97. Renta funciar ă poate fi capitalizat ă cu o rată adecvat ă pentru
a estima valoarea de pia ță a amplasamentului.
98. Ratele de capitalizare ob ținute de pe pia ță sunt utilizate
pentru transformarea rent ei în valoare de pia ță.
99. Dac ă renta curent ă corespunde rentei de pia ță, estimarea
valorii ob ținute prin aplicarea ratei de capitalizare (adecvate)
de pe pia ță, va fi echivalent ă cu valoarea de pia ță a dreptului
absolut de proprietate
100. Tehnica parcel ării și dezvolt ării este o tehnic ă foarte
specializat ă, utilă numai în anumite cazuri de evaluare a
terenurilor. Este utilizat ă pentru evaluarea unui teren liber,
având poten țial de parcelare și (re)dezvoltare, prin analiza
fluxului de numerar actualizat (analiza DCF).
101. Anumite parcele de teren pot s ă își atingă cea mai bun ă
utilizare numai ca parte a unui ansamblu de propriet ăți. Într-
un astfel de caz, evaluatorul trebuie fie s ă determine
fezabilitatea și probabilitatea de comasare, fie s ă își bazeze
determinarea celei mai bune utiliz ări și alte decizii în
evaluare, pe ipoteza c ă va fi realizat ă o astfel de comasare.
102. Terenul trebuie s ă susțină cea mai bun ă utilizare pentru o
dezvoltare imediat ă, la data evalu ării, sau s ă aibă cerere pe
piață cu durat ă scurtă de timp pentru a putea sus ține o

GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile  
25 parcelare și o dezvoltare fezabil ă din punct de vedere
financiar.
103. Evaluarea parcelelor dintr-un lot reprezint ă o sarcin ă
obișnuită pentru evaluatorii de propriet ăți imobiliare, în timp
ce analiza dezvolt ării unei parcele este o procedur ă
complexă.
104. În mod tradi țional, parcelarea, prin divizarea terenului în
loturi mai mici, conduce la crearea de drumuri, sisteme de
canalizare, utilit ăți publice și alte îmbun ătățiri cerute prin
legislație (dar și pe pia ța specific ă), cu respectarea
regulamentului local de urbanism și a normelor cadastrale
locale.
105. Tehnica parcel ării și dezvolt ării este utilizat ă în studii de
fezabilitate și în evalu ăr i î n c a r e v â n z ările/ofertele de loturi
mari comparabile sunt rare.
RECONCILIEREA INDICAȚIILOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA
VALORII
106. Pentru a se în țelege valoarea rezultat ă, raportul va face
referință la abordarea sau abord ările în evaluare aplicate, la
datele cheie de intrare utilizate și la motivele principale
privind concluziile stabilite, dac ă în instruc țiunile scrise nu se
precizeaz ă altfel.
107. În condi ții ideale, cele trei abord ări în evaluare, aplicate
pentru evaluarea aceleia și propriet ăți, pe baza acelora și
premise ale evalu ării, ar trebui s ă conducă la acela și rezultat
sau la rezultate foarte apropiat e. Acest lucru nu se întâmpl ă
însă în practic ă din multe motive, considerate ca fiind
obiective (cantitatea informa țiilor avute la dispozi ție,
adecvarea acestor informa ții, etc.). În aceste condi ții, în care
rezultatele abord ărilor formeaz ă un interval de valori, se
impune reconcilierea acestora.
108. În cadrul procesului de re conciliere, evaluatorul analizeaz ă
procesul de evaluare aplicat în fiecare abordare în parte, având în vedere cel pu țin următoarele elemente: cantitatea
informațiilor avute la dispozi ție, consisten ța informa țiilor,
verificarea informa țiilor, tipul propriet ății evaluate, scopul

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014  
26 evaluării etc. Evaluatorul va revizui întregul proces de
evaluare asigurându-se c ă informa țiile și raționamentele
utilizate sunt corecte. În cadrul raportului de evaluare se va
prezenta rezultatul analizei aferente fiec ărei abord ări,
prezentându-se adecvarea abord ării, gradul de încredere în
rezultatul ob ținut și credibilitatea acestuia.
109. Nu se va face niciodat ă o medie a rezultatelor ob ținute prin
diversele abord ări în evaluare aplicate. Nu vor fi folosite
media aritmetic ă, geometric ă, mediana (sau altele
asemenea) în exprimarea concluziei asupra valorii, nici între
rezultatele mai multor abord ări și nici între rezultatele mai
multor metode din cadrul aceleia și abordări.
110. Ori de câte ori es te posibil, se vor aplica cele trei abord ări în
evaluare. Când nu exist ă această posibilitate, se vor aplica
două sau doar o singur ă abordare în evaluare, cu condi ția ca
în raportul de evaluare s ă fie prezentate argumente privind
neaplicarea uneia sau a dou ă abordări.
111. Nu se va aplica niciodat ă o a doua abordare în evaluare,
numai cu caracter formal, în cazul în care poate fi aplicat ă
doar o singur ă abordare în evaluare, adecvat ă și bazată pe
informații de piață suficiente, verificate și credibile.
112. Concluzia asupra valorii se va exprima pe baza abord ării în
evaluare considerat ă de evaluator cea mai relevant ă, în
funcție de cantitatea și calitatea informa țiilor avute la
dispoziție pentru evaluare.
RAPORTAREA VALORII DEFINITE
113. În raportul de evaluare, valoarea final ă estimat ă poate fi
exprimat ă:
ca o valoare singular ă, sau
ca un interval de valori.
114. De regul ă, valoarea estimat ă se exprim ă ca o sum ă de bani,
adică este o estimare singular ă. O estimare singular ă este
cerută de mai multe scopuri, cum ar fi de exemplu:
raportarea financiar ă, estimarea compensa țiilor în cazurile
de expropriere, deciziile de transfer al propriet ății.

GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile  
27 115. Valoarea singular ă va fi rotunjit ă pentru a reflecta gradul de
precizie asociat cu o anumit ă concluzie asupra valorii, cu
excepția cazurilor în care se prevede altfel (de exemplu, în
cazul raport ării financiare sau cazurile în care s-a prev ăzut
altfel cu clientul sau ut ilizatorul desemnat).
116. Câteodat ă un evaluator poate evit a în mod deliberat s ă
stabileasc ă o valoare singular ă și raporteaz ă un interval de
valori. Comunicând un interval de valori, evaluatorul arat ă că
valoarea se afl ă în intervalul specificat de el.
117. Modalitatea de exprim are a concluziei asupra valorii (valoare
singulară sau interval de valori) va fi stabilit ă împreun ă cu
clientul.
118. Pentru orice misi une de evaluare trebuie re ținute și arhivate
documentele pe baza c ărora au fost stabilite rezultatele și
concluziile evalu ării, inclusiv raportu l de evaluare, acestea
trebuind s ă fie păstrate pentru o perioad ă de cel pu țin cinci
ani de la data raportului de evaluare.
PARTICULARIT ĂȚI
119. În anumite circumstan țe, de exemplu, în evaluarea pentru
raportare financiar ă, evaluatorului îi este solicitat ă alocarea
valorii între terenul și construc ția care compun proprietatea
imobiliară.
120. De regul ă, valoarea de pia ță a propriet ății imobiliare este
alocată pe cele dou ă componente, rezultând valoarea just ă a
componentelor.
121. Procesul de alocare are la baz ă raționamentul evaluatorului
și va trebui argumentat în raportul de evaluare.
122. Având în vedere c ă, de regul ă, proprietatea imobiliar ă este
înregistrat ă în situa țiile financiare în dou ă conturi distincte
(teren și clădire/construc ție) procesul de alocare poate fi
realizat în dou ă moduri:
a) prin deducerea valorii de pia ță a terenului din valoarea
proprietății, rezultând valoarea construc ției;
b) prin deducerea costului de înlocuire net al construc ției
din valoarea propriet ății rezultând valoarea terenului.

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014  
28 123. Dac ă sunt aplicate corect și coerent ambel e moduri de
alocare ar trebui s ă conducă la acela și rezultat. Când nu pot
conduce la acela și rezultat înseamn ă că unul dintre modurile
de alocare nu poate fi aplicat.
124. Modul de alocare prev ăzut la para. 122 lit. a) poate fi aplicat
atunci când sunt respectate cumulativ urm ătoarele condi ții:
a) terenul aferent propriet ății poate fi tranzac ționat pe pia ță
fără nici o restric ție (de exemplu, nu poate face obiectul
acestui mod de alocare ter enul cota parte indiviz ă
aparținând apartamentelor situate în blocuri de locuin țe,
teren care nu poate fi tranzac ționat separat de construc ția
aferentă) și când exist ă informații de piața care să permită
evaluarea terenului conform prevederilor acestui ghid de
evaluare.
b) valoarea r ămasă a construc ției în urma aloc ării este mai
mică decât costul de înlocuire net al acesteia.
125. Având în vedere diversitatea modalit ăților de înregistrare în
situațiile financiare a componentelor propriet ății imobiliare,
precum și faptul c ă alocările realizate pân ă la data evalu ării
nu au ținut seama de prevederile de mai sus pentru anumite
proprietăți imobiliare, prin excep ție de la prevederile de la
para. 124, evaluat orul va decide și va prezenta în raportul de
evaluare ra ționamentul avut în veder e la alocarea valorii și
va prezenta argumentele select ării modului de alocare,
precum și modalitățile de calcul.
DATA INTR ĂRII ÎN VIGOARE