. Formarea Pieții Funciare Și Experiența Reglementării De Stat A Relațiilor Funciareîn Alte Țări [614954]

9. FORMAREA PIEȚII FUNCIARE ȘI EXPERIENȚA
REGLEMENTĂRII DE STAT A RELAȚIILOR
FUNCIARE ÎN ALTE ȚĂRI . (3 ORE ).

ÎNTREBĂRILE :
9.1 FORMAREA RELAȚIILOR FUNCIARE ȘI PIEȚII FUNCIARE ÎN ȚĂRILE
DE PESTE HOTARE .
9.2 EXPERIENȚA GERMANIEI .
9.3 EXPERIENȚA SUA .
9.4 EXPERIENȚA FRANȚEI .

BIBLIOGRAFIA
1.Государственное регулирование земельных отношений /А.А. Варламов,
Н.В. Комов , В.С. Шаманаев и др.; Под ред. А.А. Варламова и В.С.
Шаманаева – М.: Колос, 2000 .- 264 с.
2.Варламов А.А. Земельный кадастр : В 6 т. Т 2. Управление земельными
ресурсами . – М.: КолосС, 2004 , 2004 . – 528 с.

9.1 FORMAREA RELAȚIILOR FUNCIARE ȘI PIEȚII FUNCIARE ÎN ȚĂRILE DE
PESTE HOTARE.

Cum să știe dezvoltarea relațiilor funciare poate să meargă pe
două căi:
-pe calea evoluționară ;
-pe calea revoluționară .
Ultimă, de obicei, are loc în cazul schimbărilor raducale
brusce ale relațiilor politice și sociale în societate, ceea ce a avut loc,
de exemplu, în Rusia (reforma din anul 1861 , reforma lui P. Stolîpin
din anul 1906 , reforma după anul 1917 , reforma din anii 90 ai
secolului XX). Aici putem referi și reforma din anul 1918 din
Basarabia .

9.1 FORMAREA RELAȚIILOR FUNCIARE ȘI PIEȚII FUNCIARE ÎN ȚĂRILE DE
PESTE HOTARE.

Prin deosebire de Rusia și Moldova în majoritatea țărilor
dezvoltate ale lumii evoluția relațiilor funciare în ultimile două secole
a avut un caracter relativ domol . Schimbările politico -economice în
societate nu se asociau cu schimbările puterii legislative și executive
și nu atingeau schimbările temeliilor politice și sicial -economice ale
orînduirii sociale .
Relațiile funciare se dezvoltau în direcția perfecționării metodelor
de reglementare a lor sub influența factorilor economiei de piață ci nu
în direcția demolării modelelor existente . În rezultat, a fost acumulată
experiența intervenției raționale a statului în relațiile funciare, care
trebuie studiată și preluată de alte țări, inclusiv și Moldova .

9.1 FORMAREA RELAȚIILOR FUNCIARE ȘI PIEȚII FUNCIARE ÎN ȚĂRILE DE
PESTE HOTARE.

Începutul amesticului serios a statului în relațiile funciare al țărilor
capitaliste se referă la sfîrșitul secolului XIX-începutul secolului XX,
cînd Guvernele unor țări au început se limiteze libertatea încheirii
acordurilor de diferite tranzacții funciare .
Astfel în anul 1881 În Anglia a fost adoptată Legea privind arenda
terenurilor agricole în Irlandă potrivit căreia se întroduceau unele
condiții obligatorii ale acordului îndreptate la protecția arendașului :
– cu privire la durata și stabilitatea terminilor de arendă,
– cu privire la micșorarea și stabilitatea plății de arendă,
– cu privire la obligațiunea arendatorului să-i întoarcă arendașului
valorea investițiilor ultimului în pămînt și altele .

9.1 FORMAREA RELAȚIILOR FUNCIARE ȘI PIEȚII FUNCIARE ÎN ȚĂRILE DE
PESTE HOTARE.

În Germania în anul 1886 a fost stabilită legea prin care
gospodăria țărănească urma să fie transmisă în moștenire numai
unuia din mostenitori .
Legile asemănătoare au fost adoptate în anul 1909 în Franța și în
anul 1912 în Suedia .
Se amplifică intervenția statului în folosirea terenurilor urbane . În
anul 1909 în Marea Britanie a fost adoptată prima Lege privind
planificarea construcției locative, care cerea de la autoritățile urbane
aprobarea Planurilor urbanistice și controlului asupra respectării lor.
După al Doilea Război Mondial amesticul statului în regimul
proprietății funciare s-a amplificat și a fost fixat în Constituțiile unui
șir de țări (Italia, Germania, Spania, etc.).

9.1 FORMAREA RELAȚIILOR FUNCIARE ȘI PIEȚII FUNCIARE ÎN ȚĂRILE DE
PESTE HOTARE.

Astfel Constituția Italiei din anul 1947 a aplicat niște îndatorii
asupra proprietății private în scopul folosirii raționale a terenurilor și
formării relațiilor funciare mai echitabile :
– limitarea suprafeței unei proprietăți funciare aflate în regie
proprie diferențiate după regiuni și zone agricole,
– aplicarea obligatorie a lucrărilor de îmbunătățiri funciare,
– restructurarea latifundiilor și unităților de producție,
– prioritatea proprietăților funciare mici și mijlocii .

9.1 FORMAREA RELAȚIILOR FUNCIARE ȘI PIEȚII FUNCIARE ÎN ȚĂRILE DE
PESTE HOTARE.

Reglementarea relațiilor funciare se efectuează, de asemenea, de
către legile speciale privind arendă, vînzare -cumpărare, moștenire,
planificăre folosirii terenurilor, precum și de către Codurile agricole
și urbanistice .
În multe țări sunt adoptate legi privind combaterea dispersării
terenurilor, adică organizarea rațională a teritoriului .

9.1 FORMAREA RELAȚIILOR FUNCIARE ȘI PIEȚII FUNCIARE ÎN ȚĂRILE DE
PESTE HOTARE.
Examinarea experienței țărilor de peste hotare permite de a
evidenția direcțiile principale specifice pe care se efectuează
reglementarea relațiilor funciare, deosebite de cele juridico -civile
generale .
Prima – planificarea și prognozarea folosirii terenurilor .
Cu aceasta se folosesc diferiți termeni :
– Planificarea (planning) teritoriilor urbane și rurale – în Marea
Britanie,
– Sistematizarea teritoriului – în Germania,
– Amenajarea teritoriului – în Franța,
– Zonarea – în SUA .
Planificarea teritorială în țările de peste hotare corespunde
procesului de defalcare a terenurilor dipă categorii de destinație la
noi.

9.1 FORMAREA RELAȚIILOR FUNCIARE ȘI PIEȚII FUNCIARE ÎN ȚĂRILE DE
PESTE HOTARE.

A diua – elaborarea normelor juridice care îi obligă pe deținătorii
de terenuri se folosească terenurile în mod rațional și efectiv .
Astfel, de exemplu, Codul Civil al Franței prevede posibilitatea
înstrăinării terenurilor (“cu plata prețului echitabil ”) propritarii căre
au admis scăderea fertilității lor sau prin acțiunile (abandonarea
terenurilor) sale au pricinuit daune intereselor societății .
În Germania prin actele normative din anii 1933 , 1937 și (în
landurile westice) din anul 1947 toți proprietarii terenurilor agricole
au fost obligați să lucreze terenurile sale sub frica exproprierii lor,
care ar fi putut efectuată și fără răscumpărare .
În Spania Legea din anul 1953 privind ocrotirea și ameliorarea
terenurilor agricole i-a obligat pe proprietarii funciari se aplice
procedeele agrotehnice determinate de Ministerul Agriculturii .

9.1 FORMAREA RELAȚIILOR FUNCIARE ȘI PIEȚII FUNCIARE ÎN ȚĂRILE DE
PESTE HOTARE.

A treia – reglementarea de către stat a regimului de gestionare a
proprietății funciare (regule de vînzare -cumpărare, arend ă, moștenire,
etc.).
În corespundere cu legislația Austriei pentru realizarea tuturor
tranzacțiilor funciare (atît cu răscumpărare, cît și fără răscumpărare)
este necesară permisiunea autorităților de stat abilitate .
În Germania toate tranzacțiile funciare legate cu înstrăinarea
terenurilor agricole și silvice, de asemenea, se efectuează după
permisiunea specială . Cu această tranzacția poate să nu fie admisă
(dacă ea duce la micșorarea irrațională sau fărîmițarea terenului, sau
prețul vînzării -cumpărării nu corespunde valorii lui).
Aceste reglementări există și în alte țări (Suedia, Australia, Scoția) .

9.1 FORMAREA RELAȚIILOR FUNCIARE ȘI PIEȚII FUNCIARE ÎN ȚĂRILE DE
PESTE HOTARE.

A patra – reglementarea relațiilor de arendă .
După al Doilea Război Mondial aproape în toate țările ale Europei
de West se amplifică intervenția statului în relațiile de arendă, în
primul rînd în folosul arendașului . Asemenea Legi au fost adoptate în
Marea Britanie – în anul 1954 , în Franța – în anul 1945 cu
amendamente din anii 1946 , 1963 , 1975 , 1980 și 1984 .

9.1 FORMAREA RELAȚIILOR FUNCIARE ȘI PIEȚII FUNCIARE ÎN ȚĂRILE DE
PESTE HOTARE.

În cazul reglementării arendei terenurilor agricole se aplică
următoarele procedee :
– permisiunea prealabilă pentru încheierea contractului de arendă
sau aprobarea ulterioară a lui de către autotitățile de stat abilitate
(Grmania) ;
– includerea în contractul de arendă, independent de dorința
părților contractuale, a unor obligațiuni privind folosirea terenurilor
în corespundere cu politica funciară a ststului (Germania, Marea
Britanie) ;

9.1 FORMAREA RELAȚIILOR FUNCIARE ȘI PIEȚII FUNCIARE ÎN ȚĂRILE DE
PESTE HOTARE.

– folosirea plăților de arendă minime și maxime stabilite de stat
(Germania, Franța și altele) ;
– inființarea judecătoriilor speciale pentru rezolvarea letigiilor
funciare (Norvegia și altele) .
În unele țări (Danemarca, Belgia) se stabilesc cauzele după care
contractul de arendă poate fi reziliat de către arendator, dreptul
preferențial al arendașului la cumpărarea terenului sau la arenda
ulterioară a lui.

9.1 FORMAREA RELAȚIILOR FUNCIARE ȘI PIEȚII FUNCIARE ÎN ȚĂRILE DE
PESTE HOTARE.

A cincea – reglementarea moștenirii terenurilor agricole .
Legislația mai multor țări prevede moștenirea gospodăriei
țărănești de către una singură persoană (Germania, Anglia, Franța,
Norvegia, etc.) dar cu o condiție ca aceasta persoană are calificarea
respectivă . În Austria se păstrează numai oarecare libertate în
moștenire .
În aceste cazuri în majoritatea țărilor se prevede plata de
compensare altor moștenitori . Însă aici sunt prevăzute unele limitări .
În Norvegia cuantumul total al acestor răscumpărări de compensare
în folosul tuturor moștenitorilor nu trebuie să depășască 25% din
valoarea bunurilor imobile trecute în moștenire .
În Germania unicul moștenitor este obligat să organizeze (și să
plătească) altor moștenitori învățarea specială în corespundere cu
posibilitățile și necesitățile gospodăriei și să-i întrețină pînă la
atingerea vîrstei de majorat .

9.1 FORMAREA RELAȚIILOR FUNCIARE ȘI PIEȚII FUNCIARE ÎN ȚĂRILE DE
PESTE HOTARE.

Din studierea experienței țărilor străine în ceea ce privește
reglementarea relațiilor funciare se poate de tras următoarele
concluzii :
•Se trage diferențierea sistematică a pămîntului ca obiect al
proprietății și obiect al gospodăriei .
•Devine tot mai clară priceperea avantajelor exploatațiilor agricole
relativ mare care necesită suprafețe respective de terenuri .
•Accentul principal la reglementarea relațiilor funciare se
deplasează de la proprietatea funciară la drepturile și obligațiile
deținătorilor funciari .
Aceasta ne obligă în bază studierii acestei experiențe să întroducă
corective în planurile inițiale ale reformei funciare .

9.2 EXPERIENȚA GERMANIEI.

Legislația funciară în Germania se bazează pe relațiile de drept în
domeniul folosirii pămîntului care se formau pe parcurs de secole în
Prusia și alte țări din Europa . În primul rînd aceasta se referă la
tranzacțiile funciare cu terenurile agricole și silvice .
Astfel, dreptul funciar este îndreptat la preîntîmpinarea
dispersării gospodăriilor țărănești, terenurilor agricole și silvice în
urmă moștenirii și altor tranzacții funciare, folosirii terenurilor nu
după destinația lor sau utilizarea lor neproductivă .

9.2 EXPERIENȚA GERMANIEI.

Ea de asemenea :
-garantează protecția intereselor arendașilor,
-prevede controlul din partea statului asupra tranzacțiilor legate de
înstrăinarea terenurilor, vînzarea – cumpărarea loturilor de pămînt,
-asigură folosirea terenurilor îndreptată la îmbunătățirea calității
folosințelor funciare agricole, păstrarea landșafturilor,
-asigură posibilitatea folosirii resurselor funciare și silvice în
interesele populației locale și statului în întregime .

9.2 EXPERIENȚA GERMANIEI.

Actualmente în Germania 95% din toate terenurile agricole se
află în proprietate privat ă, iar celelalte aparțin obștilor, landurilor
federale, statului, bisericii, instituțiilor de învățămînt .
Dreptul de proprietate, ca regulă, să capătă în urmă tranzacțiilor
funciare după înregistrarea lor în cartea funciară . Consămțămîntul la
transmiterea dreptului de proprietate se declară în față notarului sau
persoanei responsabile al serviciului de organizare a teritoriului cu
prezanța ambelor părți.

9.2 EXPERIENȚA GERMANIEI.

Constituția Germaniei conține și unele limitări la dreptul de
proprietate funciară care recurg din “obligațiunea de a folosi
proprietate în interesele publice ”. Aceasta înseamnă respectarea unui
șir de norme legale care reglementează tranzacțiile funciare, ordinea
împopulării terenurilor, realizarea lucrărilor de organizarea
teritoriului, dreptul de moșternire al gospodăriei țărănești de către un
singur moștenitor, cerințele și înterdicțiile în sfera agrotehnicii,
măsurile de întreținere și ingrigire a terenurilor, etc.

9.2 EXPERIENȚA GERMANIEI.

Conform Legii “Privind tranzactiile funciare ” care cuprinde toate
terenurile agricole și silvice precum și cele înmlăștinite și de țălină și
pîrloagă, care pot fi scoase din circuitul agricol și silvic, vînzarea –
cumpărarea acestor terenuri este posibilă numai în cazul permisiunii
respective cu unele excepții .
În Legea se conțin de asemenea unele dispoziții care preved
refuzul la obținerea permisiunii oficiale la tranzacții funciare :

9.2 EXPERIENȚA GERMANIEI.

•“Redestribuirea nesănătoasă a terenurilor ” .
Dat fiind faptul ca resursele funciare sunt limitate terenurile
agricole în interesele publice trebuie repartizate în primul rînd
țăranilor dacă aceștea propun acelaș preț (cu condiție ca acest preț nu
se află în disproporție cu valoarea reală de piață) .
Achiziționarea terenului agricol de către alte persoane nu se
socoate “redistribuirea nesănătoasă ” dacă ea corespunde intereselor
economice ale țării (cumpărarea terenurilor de rezervă pentru schimb,
terenurile de țelină și pîrloagă ; etc.).

9.2 EXPERIENȚA GERMANIEI.

•În rezultatul schimbului proprietarului terenul agricol (sau cîteva
terenuri care din punct de vedere teritorial și economic sunt
reciproc legate și aparțin aceluiași vînzător) devin excesiv
fărîmițate șau micșorate .
Fărîmișare excesivă sau micșorarea suprafeței are loc dacă
suprafața terenului devine mai mică de 1 ha în agrucultură și 3,5 ha –
în silvicultură și cu aceasta se dereglează tehnologia îngrîgirii
plantațiilor silvice . De asemenea sub acest caz nimeresc și terenurile
formate în urmă realizării lucrărilor de organizarea teritoriului
finanțate din surse bugetare dacă ele se dispersează în așa mod care
contravine măsurilor de perfecționare a structurii agrare (consolidării
terenurilor) .

9.2 EXPERIENȚA GERMANIEI.

• În Legea atenția deosebită se acordă la necesitatea protejării și
consolidării rezultatelor obținute în urmă realizării măsurilor de
organizarea teritoriului și îmbunătățirilor funciare .
Micșorarea dimensiunii sau dispersarea unei exploatații agricole
(ca regulă familială) nu se socoate ca irrațională dacă aceasta nu duce
la pierdera viabilității ei, este îndreptată la raționalizarea producției
(de exemplu schimbarea specializării), dacă proprietarul ei schimbă
modul de activitate (agricultura devine activitatea secundară) sau
dacă fărîmițarea intreprinderii agricole este cauzată de imposibilitatea
economica a funcționării ei în starea precedentă .

9.2 EXPERIENȚA GERMANIEI.

•Echivalentul terenului în cazul tranzacției (exprimat în bani sau
bun imobil) se află în “disproporția profundă ” cu valoarea lui reală
(de piață) .
“Disproporția profundă ” între valoarea terenului și echivalentul în
bani are loc atunci cînd prețul de vînzare -cumpărare se diferă mai
mult de cca. 50%.
Se interzice refuzarea permisul pentru tranzacția funciară din
motivul “disproporției pronfude ” dacă terenul se vinde pentru
folosire în scopurile neagricole sau dacă în rezultatul vîzîării lui nu se
așteaptă înrăutățirea structurii agrare existente .

9.2 EXPERIENȚA GERMANIEI.

În linii generale aceasta Lege este îndreptată la perfecționarea
structurii agrare a teritoriului ceea ce se manifestă în primul rînd în
dreptul preferențial la cumpărarea terenurilor în asociere cu normele
care reglementează ordinea de împopularea lor.
Dreptul preferențial se oferă celor care trăesc și lucrează pe
pămînt și este legat de anumite proceduri de acordare a lui. El se
aplică în cazul dimensiunilor terenurilor mai mari de 2 ha. În unele
Landuri federale aceste dimensiuni sunt mai mici: în Gessen – 0,25
ha, în Sacsonia de Jos și Baden -Viurtemberg – 0.5 ha.

9.2 EXPERIENȚA GERMANIEI.

Durata termenului dreptului preferențial este stabilit de 2 luni,
dacă nu este stabilit alt termen .
Decizia pe cererea depusă trebuie adoptată timp de o lună de la
data depunerii lui. În unele cazuri el poate fi prelungit cu 2-3 luni.
Dacă permisiunea nu va fi eliberată în termenii stabiliți ea se socoate
eliberată în mod automat .

9.2 EXPERIENȚA GERMANIEI.

Dacă cumpărătorul sau vînzătorul nu este de acord cu decizia
adoptată ei au dreptul să se adreseze la judecătoria agricolă timp de 2
săptămîni .
Judecătoriile agricole sunt subdiviziuni specializate ale
judecătoriilor de primă instanță în competența cărora între rezolvarea
legiilor funciare pe următoarele probleme :

9.2 EXPERIENȚA GERMANIEI.

•înștiințarea și contestarea contractelor de arendă a terenurilor
precum și alte probleme legate de arenda terenurilor ;
•tranzacțiile funciare, schimbarea și stîngerea obligațiunilor,
împroprietărirea judecătorescă cu pămînt precum și aplicarea
amenzilor ;
•examinarea plîngerilor privind aplicarea dreptului prioritar la
cumpărarea terenurilor ;
•suspendarea relațiilor de arendă, altor relații legate cu folosirea
terenurilor, înstrăinarea lor sau a clădirilor, determinarea
cuantumului compensărilor și satisfacerea pretențiilor ;
•moștenirea terenurilor și conacilor .
Există și judecătoriile agricole ale instanțelor a doua (la nivel
de Landul federal) și a treia (la nivelul de stat – judecătoria federală,
supremă ).

9.3 EXPERIENȚA SUA.

Experiența considerabilă în domeniul reglementării relațiilor
funciare este acumulată în Statele Unite ale Americii, în deosebi în
sfera arendei terenurilor, ipotecării lor și activității băncilor funciare .
Măsurile folosite în SUA pentru reglementarea relațiilor funciare
sunt orientate la formarea condițiilor pentru dezvoltarea agriculturii
sănătoase din punct de vedere ecologic și efective din punct de
vedere economic :
•sistemul reglementării relațiilor funciare privind proprietatea
funciară ;
•reguli și dispoziții privind folosirea terenurilor ;
•proceduri de administrare a terenurilor publice ;
•proceduri care garantează respectarea regulilor și dispozițiilor
privind folosirea terenurilor .

9.3 EXPERIENȚA SUA.

În SUA pămîntul poate fi aflat în proprietatea :
– unei persoane ;
– mai multor persoane cu diferite drepturi de proprietate (comină
sau colectivă) ;
– corporații, companii, alte persoane juridice .
Statul poate să înstrăineze terenurile numai după efectuarea plății
de compensare și cu condiția ca ea se efectuează pentru necesitățile
publice .
Pămîntul poate fi liber cumpărat, vîndut, transmis .

9.3 EXPERIENȚA SUA.

Inițial toate terenurile în SUA aparțineau statelor și toate
documentele ulterioare privind drepturile asupra terenurilor sunt
definitivate ca transmiterea lor de către stat altor persoane juridice
fizice . Actualmente pentru orice tranzacție funciară este necesar
document care fixa aceasta tranzacția inițială .

9.3 EXPERIENȚA SUA.

Din momentul cînd statul transmite pămîntul în posesie
(proprietate) persoanei private ea poate în limitele legii:
– să-l vîndă sau să-l transmită drepturile de posesiune altei
persoane ;
– să-l ipoteca ;
– să-l transmită terenul altei persoane pe toată viață condiționînd
modul de folosire a pămîntului după moartea acestui “arenda ș
viager” ;
– să-l dă în arendă ;
– să elibereze licență la dreptul de stabilire cu traiul personal ;
– să transmită alte drepturi sau să încheie alte contracte privind
folosirea terenului .

9.3 EXPERIENȚA SUA.

În SUA cîteva persoane concomitent pot fi posesori ai unul și
același interes asupra pămîntului .
Exemple de interese cînd folosirea terenului poate fi condiționată :
cultivarea plantelor agricole, tăierea pădurii, explorarea minereurilor,
diferite reglementări sau limitări privind folosirea și ameliorarea
terenurilor .
Alt exemplu, proprietarul a două terenuri aferente, unul dintre care
el vrea să-l vîndă și să rămînă să trăiească pe altul, poate să solicite ca
orice clădire sau constricție care va fi zidită pe terenul vîndut să nu
ascunde priveliște de pe terenul lui. Această limitare, în anumite
condiții, poate să devină partea componentă a drepturilor asupra
terenului scos la vînzare .
Există două modalități de posesiune a intereselor comune asupra
unul și același teren (nu a părții lui în sens material) .

9.3 EXPERIENȚA SUA.

Primul mod – posesiune în comun, cînd fiecare din ei are interes
separat asupra pămîntului, adică este posesor al unei părți ale
drepturilor care se numește “cotă indivizibilă ” în pămînt .
Coposesorii pot avea cote egale sau neegale, pot le folosi după
voința proprie, pot le vinde sau le transmite în moștenire, etc. După
moartea lor cota lor să transmite prin moștenire .

9.3 EXPERIENȚA SUA.

Modul al doilea – posesiunea comună (colectivă) .
În acest caz toți coposesorii au drepturi comune indivizibile
asupra proprietății și n-au drepturi separate la cota individuală în ea.
În cazul morții unuia din ei tot pămîntul rămîne în posesia celor
rămași, adică aici nu există dreptul la transmiterea interesului care se
referă la pămînt în moștenire .
Esența juridică a interesului care se obține de posesorul
pămîntîntului de la stat se determină de legile respective .
În SUA legile care reglementează tranzacțiile funciare în unele
cazuri prevăd și unele limitări la efectuarea lor (de exemplu,
consimțămîntul autorității abilitate înainte de efectuarea tranzacției) .

9.3 EXPERIENȚA SUA.

Pămînturile statelor sunt clasificate după densitatea populației
care are dreptul pentru traiul acolo și tipurile activităților permise .
Datorită acestei zonări se exclud modalități incompatibile de
folosire a terenurilor (de exemplu uzină nu poate fi amplasată alături
cu spital) .
Zonarea exclude încălcarea ordinei de folosire a terenurilor sau
litigiilor între vecini privind folosirea incompatibilă a terenurilor .

9.3 EXPERIENȚA SUA.

Pămînturile federale, adică a statului, se gestionează de către
Serviciul de Organizarea Teritoriului care este partea structurală a
Ministerului de Interne și care nu îndeplinește funcțiile polițienești .
Serviciul scoate terenurile la vînzare cînd proprietatea asupra lor
devine împovărătoare pentru societate sau Guvernul . Serviciul poate
selecta terenul concret pentru vînzare dacă el corespunde
următoarelor condiții :
– este izolat, dificil sau ineficient în gestionare ;
– a fost procurat pentru anumite scopuri și actualmente nu mai
trebuiește ;
– terenul vîndut va servi pentru necesitățile publice .
Prețurile de vînzare nu pot fi mai mici decît cele de piață .

9.3 EXPERIENȚA SUA.

Există trei forme de vînzare a terenurilor federale :
– la licitație cu dreptul prioritar de cumpărare al proprietarilor
terenurilor aferente ;
– vînzarea directă persoanei concrete ;
– licitație deschisă .
Cumpărătorii pot fi numai cetățănii SUA sau firme corporative .
Pămîntul federal vîndut cade sub jurisdicția statului respectiv .
Contractul de vînzare -cumpărare poate să conțină păstrarea
anumitor drepturi (interese) după Guvernul federal sau persoana care
arenda acest pămînt anterior .

9.3 EXPERIENȚA SUA.

Unul din cele mai răspîndite metode de folosire a terenurilor –
stabilirea tipului resursului natural aflat pe teritoriul dat și stabilirea
controlului special pentru ocrotirea lui.
De exemplu, inițial zonarea nu lua în considerație o astfel însușire
a pămîntului ca supraumezirea lui. În rezultat jumătatea terenurilor
supraumizite au fost desecate . Actualmente folosirea acestor terenuri
necesită obținerea licenței speciale de ocrotire .
Aceste zone sunt necesare pentru evacuarea apelor subterane,
combaterea înnămolirii surselor de apă și inundărilor locurilor joase,
precum servesc ca locurile de habitat al anumalelor și păsărilor
sălbatice .

9.3 EXPERIENȚA SUA.

Se controlează strict orice activitate care provoacă poluarea
mediului ambiant . În SUA este necesară obținerea unei autorizații
pentru construcția conductelor care transportează apele uzate în
recipienții . Construcția lor fără autorizarea respectivă se socoate ca
crimă .
Toate permisiunile pentru evacuarea apelor uzate limitează nivelul
de poluare a lor care corespunde standardelor calității apelor în statul
respectiv și se revizuiesc în fiecare 5 ani.
Agricultura și silvicultura în SUA de asemenea prezintă sursele de
poluare (scurgeri de pesticide și erbicide cu apele de suprafață, apele
uzate de ferme zootehnice, etc.). Fermierii și alți deținători de
terenuri poartă răspunderea personală pentru reabilitarea terenurilor
pe care ele lucrează și care ei îi poluează .
Toate regulile și dispozițiile privind folosirea terenurilor se execută
strict fiindcă au suport solid sub formă unor stimule și amenzi .

9.3 EXPERIENȚA SUA.

Un interes deosebit prezintă experiența americană privind arenda
pămîntului .
Prin deosebire de țările europene, unde predomină arenda de lungă
durată, în SUA termenul arendei, ca regulă, este de un an cu
prelungirea ulterioară . Relațiile între arendatorul și arendașul se
bazează pe încrederea reciprocă .
Există cîteva tipuri ale arendei .

9.3 EXPERIENȚA SUA.

Cel mai tradițional tip al arendei este cu plată fixată cu roadă . Toată
roada se împartă între arendator și arendaș . Arendașul (fermierul) asigiră
toata activitatea gospodărească, iar arendatorul (proprietarul de pămînt)
pune la dispoziția bunurile imobile și plătește impozite .
Acest tip al arendei permite divizare a două riscuri principale, cu care
se confruntă majoritatea producătorilor agricoli – roada și prețurile . Arenda
cu plata fixată în bani este acceptată în mai multe state, dar ea prezintă
riscul mai mare pentru fermierul decît pentru proprietarul funciar .
Există și alte tipuri ale arendei, ca, de exemplu, arenda pentru “roada ”
cînd se fixează un anumit volum de producție care urmează să fie livrată
proprietarului ca plata de arendă . Dar acest variant este mai riscant pentru
arendator fiind că oscilațiile recoltei la ha sunt mai mari decît la prețurile la
produsele agricol e.

9.4 EXPERIENȚA FRANȚEI.

În Franța vînzarea -cumpărarea pămîntului este liberă . Dar în
scopul preîntîmpinării concentrării pămîntului în unele mîni se
efectuează studierea distribuirii terenurilor cu luare în considerație a
situației demografice și raționalității economice, ceea ce a provocat
necesitatea reglementării pieții imobiliare . Aceasta funcție a fost
încredințată întovărățirilor private .
Sarcina lor – achiziționarea terenurilor agricole și vînzarea
ulterioară a lor candidaților de perspectivă .

9.4 EXPERIENȚA FRANȚEI.

Cumpărarea terenurilor se efectuează după înțălegere
reciprocă .
Vînzarea terenurilor cumpărătorului posibil poate fi refuzată
dacă proiectul lui de folosirea lor nu corespunde intereselor publice .
În acest caz întovarășirele singuri pot cumpăra pămîntul . Astfel la ele
se formează un anumit fond de rezervă a terenurilor .
Dacă întovarășire dorește să vindă terenuri din rezervă ea este
obligată să anunță despre această intenție în mod public . După
această se evidențiează candidații potențiali care se examinează la
ședința comitetelor locale . În componența lor întră lucrători agricoli,
notari, lucrători administrativi . Comitetul determină candidatul
profilul activității căruia cel mai mult corespunde folosirii efective a
terenului dat.

9.4 EXPERIENȚA FRANȚEI.

Statul își asumă responsabilitate pentru rezolvarea problemelor
mai mărunte (dar mai importante în plan social) .
Astfel pentru reținerea tineretului în agricultură statul îi propune
tinerilor să se ocupe cu gospodării proprii, îi dă subsidii pentru
asigurarea investițiilor inițiale .
Celor mai în vîrstă se plătesc compensații pentru transmiterea
afecerii tinerilor . Această contribie la întinerirea corpului fermierilor
și asigură garanții suplimentare la bătrînețe oamenilor care au
consacrat toată viață agriculturii .

9.4 EXPERIENȚA FRANȚEI.

Pentru reglementarea procedurii de reglementare a moștenirii
statul îi urmărește următoarele scopuri :
– minimilizarea cheltuielilor de timp, bani și stresurilor
psihologice legate de moștenirea pămîntului ;
– menținerea productivității terenurilor la un nivel satisfăcător ;
– asigurarea securității testatorilor ;
– garantarea echității testamentelor .

9.4 EXPERIENȚA FRANȚEI.

Legile succesoriale permit rezolvarea problemei moștenirii
între moștinetorii în diferite modalități :
– posesiunea moștenită în comun ;
– moștenirea unei cote în bani sau în alte bunuri ;
– moștenirea cînd un singur moștenitor plătește altor moștenitori
anumite procente din averea moștenită anumită perioadă .

9.4 EXPERIENȚA FRANȚEI.

Legile succesoriale se bazează pe egalitatea tuturor
moștenitorilor în drepturi care în realitate se transformă în
inegalitatea lor. Astfel, există cazuri cînd unii din copii lucrau în
bussinesul familial agricol și aveau în grijă de părinții săi bătrîni în
timp că alții din ei în virtutea unui șir de circumstanțe erau liberi de
aceste griji. În aceste cazuri dreptate va consta în aceea că
moștenitorii care au trăit cu părinții ar avea anumită prioritate .
Dacă unii moștenitori primeau ajutor financiar pentru studii
sau pentru inființarea afacerii proprii sau pentru alte scopuri,
cheltuielile aceste trebuie luate în socoteală la alcătuirea
testamentului .