Forma Contractului de Vanzare Cumparare

Cuprins

Introducere

Capitolul I. Caracterele juridice și condițiile de valabilitate ale contractului de vanzare cumparare

1.1. Precizări prealabile privind contractul de vanzare cumpărare

1.2. Caracterele juridice ale contractului de vanzare cumpărare

1.3.Condițiile de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare

1.3.1. Precizari prealabile

1.3.2 Consimțământul

1.3.3. Promisiunea unilaterală de vânzare

1.3.4. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare

1.3.5 Pactul de opțiune privind contractul de vânzare

1.3.6 Dreptul de preemțiune

Capitolul II. Capacitatea părților și obiectul contractului de vânzare-cumpărare

2.1. Principiul capacității

2.2. Incapacități speciale de a cumpăra

2.3. Incapacități de a vinde

2.4. Obiectul contractului de vânzare cumpărare

2.4.1. Obiectul obligației vânzătorului

2.4.2. Obiectul obligației cumpărătorului

2.5 Cauza contractului

Capitolul III. Forma si efectele contractului de vânzare-cumpărare

3.1. Forma contractului de vanzare-cumparare

3.2. Efectele contractului de vanzare cumparare

3.2.1. Precizări prealabile

3.3 Obligațiile vânzătorului

3.3.1 Obligația de a preda bunul

3.3.2 Obligația de garanție

3.3.3 Garanția contra evicțiunii

3.3.3.1.Garanția faptului personal

3.3.3.2.Garanția pentru fapta terților

3.3.3.3. Natura și modul de funcționare a obligației de garanție.

3.3.3.4. Efectele obligației de garanție contra evicțiunii

3.3.4. Garanția contra viciilor lucrului vândut

3.3.4.1.Condițiile angajării răspunderii vânzătorului pentru vicii.

3.4. Obligațiile cumpărătorului

3.4.1. Obligația de plată a prețului.

3.4.2 Obligația de luare în primire a lucrului vândut.

3.4.3. Suportarea cheltuielilor vânzării

3.5. Vânzarea bunurilor imobile

3.6. Interpretarea clauzelor contractului de vânzare- cumpărare

Capitolul IV. Varietăți de vânzare

4.1 Noțiune

4.2 Vânzarea moștenirii

4.3 Vânzarea cu plata prețului în rate și rezerva proprietății

4.4.Vânzarea cu opțiune de răscumpărare

Capitolul V. Practică judiciară

Concluzii

Bibliografie

Introducere

În perioada actuală, a regândirii unor factori care influențează funcționarea economiei de piață, studierea aprofundată a tuturor particularităților contractului de vânzare-cumpărare, reprezintă o necesitate de prim rang.

Necesitatea cunoașterii mecanismelor juridice care mijlocesc aceste transferuri de proprietate cu relevanță atât de semnificativă face ca lucrarea de licență să reprezinte un studiu al contractului de vânzare-cumpărare începând cu caracterele sale juridice, continuând cu aspectele juridice legate de formarea consimțământului, de capacitatea juridică de a încheia astfel de contracte sau de obiectul contractului, cu efectele specifice ale acestui tip de contract de vânzare-cumpărare, cu varietăți ale contractului de vânzare-cumpărare, și sfârșind cu jurisprudența în domeniu.

Prezenta lucrare încearcă să pună în relație normele specifice legislației cu principiile esențiale ale dreptului civil.

Contractul de vânzare-cumpărare pretinde a fi unul din cele mai vechi contracte cunoscute civilizației umane. Reglementarea raporturilor de vânzare-cumpărare cuprinde o perioadă de dezvoltare de aproximativ patru mii de ani.

Inițial, o dată cu apariția proprietății private, apare, căpătând o amploare deosebită, contractul chemat să asigure trecerea prin schimb a bunurilor dintr-o gospodărie în alta. Acest contract, și-a căpătat autoritatea cuvenită cu mult înainte de apariția monedei ca unitate de schimb, deoarece satisfăcea necesitățile societății romane timpurii, care se afla în faza trecerii de la gospodăria naturală la gospodăria bazată pe relațiile de schimb.

Din punct de vedere economic, vânzarea se prezintă ca o variantă mai evoluată a schimbului, din care își trage rădăcinile. Într-adevăr, vânzarea-cumpărarea în sens economic, inițial, pare a fi preluat forma schimbului dintre două lucruri,unul din ele având valoarea echivalentului general.

Mai târziu, o dată cu apariția monedei în sensul apropiat celui actual, vânzarea-cumpărarea capătă sensul schimbului unui lucru contra unei valori monetare – preț.

Dreptul roman clasic atribuia vânzarea-cumpărarea contractelor consensuale. În baza contractului de vânzare-cumpărare o parte, numită vânzător,se obligă să transmită altei părți, numită cumpărător un bun,iar cumpărătorul se obligă să plătească pentru acest bun o cantitate de metal numită preț.

Dreptul roman privat reglementa și vânzarea viitoarelor bunuri .Cum era considerată recolta așteptată. În așa caz contractul de vânzare-cumpărare se considera a fi încheiat sub condiție suspensivă.

Cunoscând o evoluție multiseculară, contractul de vânzare-cumpărare reprezintă și astăzi una din instituțiile tradiționale principale ale dreptului civil.

În prezent contractul de vânzare-cumpărare este cel mai răspândit contract ce asigură atât circuitul civil, cât și cel comercial. Existența și utilitatea acestuia este determinată de acțiunea legilor economice ale societății ce se reduc la circulația bunurilor de la producător/proprietar la consumator. Instrumentul juridic principal de realizare a circulației bunurilor rămâne a fi contractul de vânzare-cumpărare.

Caracterele juridice și condițiile de valabilitate ale contractului de vanzare cumparare

1.1. Precizări prealabile privind contractul de vanzare cumpărare

Contractul este, în întrega lume, instrumentul cvasiexclusiv al circulației averilor și unul dintre mecanismele juridice, esențiale ale activității economice.

Regulile comune instituției sunt date de teoria generală a contractului, domeniu abstract, cu rol principal în formularea conceptelor fundamentale.

Concret, contractul se regăsește, numai în formele sale particulare, ale „contractelor speciale” (de exemplu, vânzarea, locațiunea, împrumutul, mandatul etc.).

În doctrina națională contractul a fost definit, în general, drept un acord de voință (voințe) realizat cu scopul de a produce (raporturi) efecte juridice.

„Un număr oarecare de contracte sunt special reglementate de lege. Din acest motiv sunt numite "contracte speciale", întrucât legile care le reglementează le dau un nume (de exemplu: vânzare, donație, schimb, furnizare, locațiune, împrumut etc.)”.

„Oricărui contract i se aplică mai multe tipuri de reguli juridice; reguli generale aplicabile tuturor contractelor (teoria generală a obligațiilor contractuale); reguli speciale prevăzute de lege aplicabile speciei căreia îi aparține contractul (dreptul contractelor speciale); reguli particulare convenite de părțile contractante . ”

Din punct de vedere istoric, nașterea contractului de vânzare-cumpărare este legată de apariția banilor, când schimbul marfă contra marfă (troc) începe să fie înlocuit de schimbul marfă contra bani (vânzare-cumpărare).

„În prezent contractul de vânzare-cumpărare s-a răspândit atât de mult încât aproape zilnic încheiem un asemenea contract, fiind un mijloc de satisfacere a nevoilor economice și sociale ale oamenilor. Este cel mai perfect instrument juridic prin care se realizează circuitul civil al bunurilor și valorilor”.

Contractul de vânzare-cumpărare este reglementat de noul Cod civil, în Cartea a V-A ("Despre obligații"), Titlul IX ,de la art. 1650 la art. 1762. Aceste texte de lege reprezintă reglementarea de bază a contractului de vânzare-cumpărare, adică dreptul comun în materie.

Pe lângă reglementarea din noul Cod civil, legislația noastră mai cuprinde și alte dispoziții speciale, aplicabile numai anumitor vânzări. De exemplu, vânzarea de locuințe construite din fondurile statului, reglementată prin Legea nr.85/1992; vânzarea unor imobile cu destinația de locuințe către chiriași, reglementată de Legea nr.112/1995 etc.

Potrivit art. 1650 alin.1 din noul Cod civil: "vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmit cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească" .

De asemenea, prin contractul de vânzare-cumpărare se pot transmite cumpărătorului nu numai dreptul de proprietate, dar și alte drepturi, reale sau de creanță. În acest sens, art. 1650 alin.2 din noul Cod civil prevede că „poate fi transmis prin vânzare un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept”. De exemplu, se poate vinde dreptul de uzufruct viager sau nuda proprietate. „Mai mult, se pot înstrăina prin vânzare și universalități, care cuprind atât drepturi cât și obligații (vânzarea unei moșteniri, vânzarea unui fond de comerț etc.)” .

În schimb, prin contractul de vânzare-cumpărare nu pot fi înstrăinate drepturi nepatrimoniale, cum ar fi: dreptul la nume, la onoare, la reputație, la secretul vieții private, la viață și sănătate etc.

1.2. Caracterele juridice ale contractului de vanzare cumpărare

„Vânzarea-cumpărarea este un contract bilateral (sinalagmatic)”, întrucât prin încheierea sa dă naștere la obligații reciproce între părți, fiecare din contractanți, fiind în același timp și creditor și debitor, unul față de celălalt. Astfel, vânzătorului îi revine obligația de a preda lucrul care formează obiectul vânzării-cumpărării și de a-l garanta pe cumpărător, iar cumpărătorului îi revine obligația de a plăti prețul și de a lua în primire bunul.

„Din reciprocitatea și interdependența obligațiilor vânzătorului și cumpărătorului decurg anumite efecte specifice (excepția neexecutării contractului, rezoluțiunea pentru neexecutarea culpabilă a obligațiilor asumate și teoria riscului contractului), cunoscute de la teoria generală a obligațiilor” .

Vânzarea este un contract oneros pentru că fiecare parte contractantă urmărește să obțină un avantaj patrimonial în schimbul obligațiilor asumate cu titlu oneros. Astfel, vânzătorul urmărește să obțină de la cumpărător prețul, iar, corelativ, cumpărătorul urmărește să obțină de la vânzător bunul vândut.

Vânzarea-cumpărarea este un contract comutativ, ceea ce înseamnă că existența și întinderea obligațiilor reciproce este cunoscută de părți din momentul încheierii contractului și nu depind de un eveniment viitor, incert și posibil, ca în cazul contractelor aleatorii, care ar face să existe șanse de câștig sau de pierdere pentru oricare dintre părțile contractante.

În literatura de specialitate se arată că „numai în mod excepțional contractul poate capăta caracter aleatoriu, de exemplu când obiectul este supus pieirii, exproprierii, etc.”

Vânzarea este un contract consensual pentru că, în principiu, se formează valabil prin simplul acord de voință al părților, fără îndeplinirea vreunei formalități, fără predarea lucrului vândut și plata prețului.

Prin excepție de la principiul consensualității, în cazul vânzării imobilelor contractul de vânzare-cumpărare trebuie încheiat în formă autentică.

Principiul consensualității contractului de vânzare-cumpărare nu se aplică în cazul în care legea dispune contrariul. Astfel, art.2 alin.1 din Titlul X „Circulația juridică a terenurilor” din „Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției precum și unele măsuri adiacente”, prevede că: „terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan, indiferent de destinația sau întinderea lor, pot fi înstrăinate si dobandite prin acte juridice între vii, incheiate in forma autenticâ, sub sancțiunea nulității absolute.”

Așadar, „terenurile indiferent de locul situării lor, de întinderea suprafeței ce se înstrăinează, de destinația lor și dacă sunt amplasate sau nu construcții pe ele pot forma obiectul actelor juridice translative și constitutive de drepturi reale, între vii, numai dacă actul se încheie în formă autentică, cerută „ad validitatem”. Sancțiunea aplicabilă în cazul nerespectării formei cerută de lege este nulitatea absolute”.

„În literatură au existat controverse în legătură cu faptul, dacă vânzarea-cumpărarea unui autovehicul între persoane fizice este un contract consensual sau solemn”.

„Însă atât timp cât nu există nici o prevedere legală care să menționeze în mod expres căor reciproce este cunoscută de părți din momentul încheierii contractului și nu depind de un eveniment viitor, incert și posibil, ca în cazul contractelor aleatorii, care ar face să existe șanse de câștig sau de pierdere pentru oricare dintre părțile contractante.

În literatura de specialitate se arată că „numai în mod excepțional contractul poate capăta caracter aleatoriu, de exemplu când obiectul este supus pieirii, exproprierii, etc.”

Vânzarea este un contract consensual pentru că, în principiu, se formează valabil prin simplul acord de voință al părților, fără îndeplinirea vreunei formalități, fără predarea lucrului vândut și plata prețului.

Prin excepție de la principiul consensualității, în cazul vânzării imobilelor contractul de vânzare-cumpărare trebuie încheiat în formă autentică.

Principiul consensualității contractului de vânzare-cumpărare nu se aplică în cazul în care legea dispune contrariul. Astfel, art.2 alin.1 din Titlul X „Circulația juridică a terenurilor” din „Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției precum și unele măsuri adiacente”, prevede că: „terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan, indiferent de destinația sau întinderea lor, pot fi înstrăinate si dobandite prin acte juridice între vii, incheiate in forma autenticâ, sub sancțiunea nulității absolute.”

Așadar, „terenurile indiferent de locul situării lor, de întinderea suprafeței ce se înstrăinează, de destinația lor și dacă sunt amplasate sau nu construcții pe ele pot forma obiectul actelor juridice translative și constitutive de drepturi reale, între vii, numai dacă actul se încheie în formă autentică, cerută „ad validitatem”. Sancțiunea aplicabilă în cazul nerespectării formei cerută de lege este nulitatea absolute”.

„În literatură au existat controverse în legătură cu faptul, dacă vânzarea-cumpărarea unui autovehicul între persoane fizice este un contract consensual sau solemn”.

„Însă atât timp cât nu există nici o prevedere legală care să menționeze în mod expres că înstrăinarea prin vânzare a autoturismelor se face în forma autentică, înseamnă că pentru transmiterea proprietății va fi suficient un act sub semnătură privată, cerut „ad probationem”, întrucât vânzarea-cumpărarea de autoturisme fiind un contract consensual, simplul acord de voință al părților valorează contract” (dar bineînțeles cu îndeplinirea cerințelor prevăzute de lege pentru încheierea lui valabilă).

Vânzarea este un contract translativ de drepturi întrucât transferă dreptul de proprietate sau alte drepturi, reale ori de creanță, din patrimonial vânzătorului în patrimoniul cumpărătorului.

În acest sens, art. 1674 prevede că „proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă”.

Efectele translativ de proprietate se produc în baza contractului, de la data încheierii numai dacă sunt îndeplinite anumite condiții:

a) Vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut iar contractul să fie perfect valabil încheiat;

b) „Efectul translativ de proprietate se produce numai în cazul lucrurilor determinate individual. În cazul bunurilor determinate generic, efectul translativ se produce numai din momentul individualizării”, ceea ce se face de obicei prin predare. „Individualizarea poate avea loc și prin alte metode prin care să se asigure identificarea bunurilor ca fiind proprietatea cumpărătorului”.

c) „Trebuie ca părțile, prin convenția lor, să nu fi amânat transferul proprietății până la îndeplinirea unei condiții sau a unui termen”.

d) Lucrul vândut să existe. În cazul vânzării bunurilor viitoare (emptio venditio rei futurae), transferul poate opera numai din momentul în care bunurile au fost confecționate sau terminate, în stare de a fi predate cumpărătorului.

1.3.Condițiile de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare

1.3.1. Precizari prealabile

Conform art. 1179 din noul Cod civil condițiile esențiale pentru validitatea contractului sunt: “capacitatea de a contracta; consimțământul părților; un obiect determinat și licit; o cauză licită și morală”.

Pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare-cumpărare aceste condiții trebuie să fie întrunite cumulativ.

„În cazurile în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile”.

Întrucât problemele juridice de bază legate de capacitate, consimțământ, obiect și cauză, acordul de voință și momentul încheierii contractului sunt cunoscute de la teoria actului juridic civil, persoane și teoria generală a obligațiilor, vom analiza în continuare doar anumite aspecte speciale.

1.3.2 Consimțământul

În materie de vânzare, consimțământul urmează condițiile dreptului comun, stabilite de art. 1204 din noul Cod civil., respectiv trebuie să fie serios, liber și exprimat în cunoștință de cauză.

a) Consimțământul vânzătorului și cumpărătorului este serios atunci când a fost dat cu intenția de a produce efecte juridice; consimțământul nu este serios dacă a fost dat din curtoazie sau glumă etc.

b) Libertatea consimțământului „decurge din principiul libertății contractuale, potrivit căruia orice persoană are libertatea de a încheia sau nu un contract sau orice alt act juridic”.

Însă, după cum s-a arătat în literatura juridică, „această libertate nu este absolută și neîngrădită, ci este limitată de necesitatea respectării normelor legale imperative (care ocrotesc ordinea publică), a regulilor de conviețuire social (care ocrotesc bunele moravuri) și a drepturilor și libertăților recunoscute de lege și celorlalte persoane, care se bucură în aceeași măsură de libertatea contractuală” . Astfel, libertatea de a încheia un contract de vânzare-cumpărare poate fi limitată de unele restricții legale (de exemplu, vânzarea armelor și munițiilor, a produselor stupefiante, a substanțelor toxice etc.) sau de unele restricții convenționale (de exemplu, încheierea unui pact de preferință, a unei promisiuni unilaterale sau bilaterale de vânzare-cumpărare etc.).

c) „Consimțământul părților la vânzare trebuie să fie exprimat în cunoștință de cauză, adică să provină de la persoane cu discernământ, care își dau seama de urmările faptelor lor și să nu fie afectat de vreun viciu de consimțământ (eroarea, dolul, violența și leziunea)”.

Lipsa discernământului în exprimarea voinței relevă nu lipsa consimțământului, ci un simplu viciu al acestuia, deoarece în acest caz consimțământul există. Fiind vorba despre un viciu de consimțământ, sancțiunea care intervine este anularea contractului (art.1205) .

„Doctrina română clasică reține alte două condiții ale consimțământului și anume: să existe și să fie exteriorizat”.

„În principiu, pentru încheierea valabilă a contractului,consimțământul vânzătorului și cumpărătorului trebuie să existe. Consimțământul părților se exprimă prin oferta de a contracta, adresată de una din ele, și respectiv prin acceptarea ofertei de către cealaltă”.

Vânzarea se perfectează în momentul învcare părțile se pun de acord asupra elementelor esențiale ale contractului,vrespectiv s-au învoit asupra lucrului și prețului.

„În mod excepțional, în cazul exproprierii pentru cauză de utilitate publică nu se cere consimțământul proprietarului, exproprierea făcându-se chiar și împotriva voinței acestuia (art.44 alin.3 din Constituția României). Este vorba despre o vânzare forțată”.

Despăgubirile acordate țin loc de „preț” și se stabilesc de comun acord cu proprietarul bunului expropriat sau, în caz de divergență, de către instanța de judecată.

De asemenea, în cazul vânzării la licitație publică, în cadrul procedurii de executare silită a bunurilor debitorului, vânzarea este valabilă și fără consimțământul proprietarului urmărit.

În sfârșit, pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare vânzătorul și cumpărătorul trebuie să-și exteriorizeze consimțământul, întrucât o hotărâre de a contracta rămasă doar în forul interior al persoanei nu poate produce efecte juridice. În principiu, exteriorizarea consimțământului se poate face în orice formă: verbal, în scris, fax, e-mail, expunerea mărfii în vitrină împreună cu prețul, chiar prin gesturi sau atitudini etc.

1.3.3. Promisiunea unilaterală de vânzare

Noul Cod civil reglementează promisiunea de vânzare și promisiunea de cumpărare, dar numai unele aspecte, fără a preciza noțiunea sau natura lor în art. 1669 și 1670. La fel, art.1279 cuprinde numai câteva dispoziții în legătură cu promisiunea de a contracta.

Ca urmare, în lipsa altor norme legale, apreciem că aceste instituții juridice au rămas în continuare, în esență, așa cum au fost ele create de doctrina română tradițională și de practica judecătorească, desigur cu completările aduse de noua legislație.

Astfel, „prin promisiunea unilaterală de vânzare înțelegem un antecontract care dă naștere la un drept de creanță, una dintre părți fiind obligată față de cealaltă să vândă în viitor un anumit bun”, beneficiarul promisiunii putând opta în sensul de a-l cumpăra sau nu. Beneficiarul promisiunii nu are obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Rezultă că promisiunea de vânzare este un contract unilateral, întrucât creează obligații numai pentru una din părți (promitent).

În ce privește dovada promisiunii unilaterale de vânzare-cumpărare, aceasta se va face conform regulilor generale în materie de probă a contractelor.

Obligația promitentului vânzător care se naște din promisiunea de vânzare se stinge la expirarea termenului prevăzut, iar dacă părțile nu au prevăzut un termen, la expirarea termenului general de prescipție care începe să curgă de la data încheierii promisiunii. Dacă, însă promitentul vânzător înstrăinează bunul unui terț, înainte de împlinirea termenului, nu se va adduce atingere dreptului dobândit de acesta, decât dacă se face dovada existenței unei conivențe frauduloase între terț și promitent astfel încât se poate constata nulitatea absolută a contractului dintre terț și pomitent.

„Promisiunea unilaterală de vânzare este o variantă a promisiunii de a contracta”. Așa fiind, „promisiunii unilaterale de vânzare i se aplică dispozițiile generale ale promisiunii de a contracta”

Întrucât noul Cod civil nu impune nicio condiție de formă promisiunii de a contracta, pe cale de consecință trebuie admis că promisiunea unilaterală de vânzare este consensuală.

„Atunci când contractul promis trebuie încheiat ad validitatem în formă autentică sau este necesar să se respecte alte solemnități prevăzute de lege, în concepția dreptului nostru tradițional, promisiunea unilaterală de vânzare este valabil încheiată solo consensu, deoarece ea nu produce efectele contractului promis, ci este destinată numai să prefigureze conținutul acestuia și să-i garanteze încheierea lui ulterioară în forma reglementată de normele juridice imperative” .

De asemenea, „promisiunea unilaterală de vânzare trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea”. De exemplu, clauze referitoare la bunul promis a fi vândut și la preț, astfel încât, atunci când beneficiarul va cere promitentului, contractul promis să poată fi încheiat.

1.3.4. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este „o convenție (antecontract) prin care ambele părți, numite promitent-vânzător și promitent-cumpărător, se obligă să încheie între ele, în viitor, un contract de vânzare-cumpărare, ale cărui elemente esențiale (lucrul și prețul) sunt deja stabilite prin promisiune.”

„Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare se încheie în condițiile dreptului comun, aplicându-se regulile generale în materie de contracte” .

Promisiunea nu are valoarea unui act de vânzare-cumpărare, dar pentru a putea duce la încheierea contractului promis, trebuie să îndeplinească și ea condițiile de valabilitate necesare oricărei convenții.

„În ce privește capacitatea, se admite că în momentul încheierii promisiunii părțile trebuie să aibă capacitatea de a vinde și de a cumpăra, căci altfel acordul asupra lucrului vândut și prețului nu ar fi valabil” .

Obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare îl constituie însăși încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Întrucât promisiunea este o convenție, obiectul acesteia trebuie să fie determinat și licit, aplicându-se și dispozițiile art. 1279 alin.1 din noul Cod civil conform cărora promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.

Referitor la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, cauza potrivit art. 1179 alin.1 din noul Cod civil trebuie să fie licită și morală.

În ce privește forma promisiunii de vânzare-cumpărare, noul Cod civil nu prevede nimic în această privință. De aceea, considerăm că se aplică dreptul comun în materie de contracte, respectiv art.1240 și următ. din noul Cod civil.

Prin urmare, potrivit opiniei dominante în literatura noastră juridică, precum și jurisprudenței, promisiunea de vânzare-cumpărare este și rămâne consensuală, chiar dacă pentru contractul promis legea cere forma autentică

1.3.5 Pactul de opțiune privind contractul de vânzare

Potrivit art. 1668 alin.1 din noul Cod civil: “În cazul pactului de opțiune privind un contract de vânzare asupra unui bun individual determinat, între data încheierii pactului și data exercitării opțiunii sau, după caz, aceea a expirării termenului de opțiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului”.

De asemenea, atunci când pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de opțiune “se notează în cartea funciară”.

“Dreptul de opțiune se radiază din oficiu dacă până la expirarea termenului de opțiune nu s-a înscris o declarație de exercitare a opțiunii, însoțită de dovada comunicării sale către cealaltă parte”.

Pactul de opțiune în general este o instituție nouă în dreptul privat român, reglementat pentru prima dată de Noul Cod civil la art.1278.

Astfel, potrivit art. 1278 alin.1: “Atunci când părțile convin ca una dintre ele să rămână legată de propria declarație de voință, iar cealaltă să o poată accepta sau refuza, acea declarație se consideră o ofertă irevocabilă și produce efectele prevăzute la art.1191”.

Potrivit art. 1278 alin.3, “pactul de opțiune trebuie să conțină toate elementele contractului pe care părțile urmăresc să îl încheie, astfel încât acesta să se poată încheia prin simpla acceptare a beneficiarului opțiunii”. De exemplu, pactul de opțiune privind un contract de vânzare trebuie să conțină bunul care urmează a fi vândut și prețul.

Așa cum rezultă din dispozițiile art. 1278 alin.5, “atât pactul de opțiune, cât și declarația de acceptare a beneficiarului trebuie încheiate în forma prevăzută de lege pentru contractul pe care părțile urmăresc să îl încheie”. De exemplu, dacă contractul pe care părțile doresc să îl încheie între ele trebuie întocmit în formă autentică, atunci pactul de opțiune și declarația de acceptare trebuie încheiate tot în formă autentică.

Potrivit art. 1278 alin.4, “contractul se încheie prin exercitarea opțiunii de către beneficiar în sensul acceptării declarației de voință (ofertei) a celeilalte părți, în condițiile convenite prin pact”.

În literatura juridică română se consideră că dreptul de opțiune al beneficiarului este un drept de creanță deoarece izvorul său îl reprezintă convenția celor două părți, care sunt legate printr-un raport obligațional în care unul este creditor, iar altul este debitor.

1.3.6 Dreptul de preemțiune

În cadrul noii reglementări, legiuitorul a decis să acorde o importanță deosebită dreptului de preempțiune, sancționând limitele, condițiile și efectele exercitării acestuia. Sediul materiei îl reprezintă art. 1730 – 1740 noul Cod Civil.

Potrivit art.1730 alin.1 din noul Cod civil “în condițiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempțiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun”.

Până la adoptarea noului Cod Civil, noțiunea dreptului de preempțiune avea “o natură strict legală”, reprezentând dreptul prioritar recunoscut statului sau unor categorii de persoane în baza dispozițiilor legale de a dobândi un bun la preț egal. Desigur, în baza principiului consensualismului și disponibilității contractelor, nu exista temei legal care să împiedice părțile unui contract în a acorda drepturi prioritare la cumpărarea unui bun. “Doctrina a denumit aceste dispoziții contractuale drept pacte de preferință.”

Actualmente, noile prevederi ale Codului Civil unifică cele două noțiuni sub denumirea unitară de drept de preempțiune, care poate fi atât de natură legală, cât și contractuală. Totodată, legiuitorul nu renunță la respectarea voinței contractuale a părților, menționând la art. 1730 alin. (2) că “dispozițiile Codului Civil privitoare la dreptul de preempțiune sunt aplicabile numai dacă prin lege sau contract nu se stabilește altfel.”

Dreptul de preempțiune este de două feluri: legal sau convențional.

“Dreptul legal de preempțiune este un drept prioritar la cumpărarea unui bun, fiind prevăzut expres de lege în favoarea anumitor persoane fizice sau juridice, ori chiar a statului. Acest drept se naște în virtutea legii, independent de voința vânzătorului, care are obligația de a-l respecta din momentul în care decide să vândă bunul, sub sancțiunea impusă de lege. Însă, dreptul de preempțiune se poate exercita numai după ce proprietarul bunului s-a hotărât să îl vândă”.

Dreptul convențional de preempțiune rezultă dintr-o convenție prin care proprietarul unui bun se obligă față de o altă persoană, numită preemptor, că – în cazul în care se va decide să vândă bunul – să o prefere drept cumpărător, la preț și condiții egale. Deci, proprietarul bunului nu se obligă să vândă bunul, ci se obligă doar să acorde preferință, în caz de vânzare, celui cu care a încheiat convenția.

Legiuitorul reglementează expres situația și consecințele nerespectării de către vânzător a dreptului de preempțiune legal sau convențional. Până în acest moment, nerespectarea dreptului de preempțiune legal constituit avea ca și consecință, în mai toate cazurile, nulitatea absolută a contractului de vânzare, fiind vorba de o chestiune de ordine publică. În situația nerespectării de către vânzător a pactului de preferință, doctrina26 recunoștea beneficiarului doar dreptul de a cere daune – interese, nu și anularea contractului sau urmărirea bunul vândut.

În prezent, art. 1731 noul Cod Civil prevede că vânzarea bunului către un terț cu nerespectarea dreptului de preempțiune legal sau convențional este perfect valabilă, sub “condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor” În acest sens, noul Cod Civil recunoaște contractul încheiat cu nerespectarea dreptului de preempțiune, considerând că transmiterea dreptului de proprietate operează de drept ulterior exercitării sau neexercitării dreptului de preempțiune de către beneficiarul acestuia.

Într-o reglementare destul de amplă, legiuitorul a prevăzut la art. 1732 alin. (1) conținutul notificării transmisă preemptorului, respectiv cuprinsul contractului încheiat cu un terț. Astfel, dacă până în acest moment notificarea preempțiunii se axa doar pe înștiințarea preemptorului cu privire la prețul vânzării, conform art. 1732 alin (2) “notificarea va cuprinde numele și prenumele vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile care îl grevează, termenii și condițiile vânzării, precum și locul unde este situat bunul”.

Dreptul de preempțiune subzistă atât timp cât vânzătorul va încheia cu terța parte un contract de vânzare care să conțină aceiași termeni și condiții incluse în notificarea transmisă. În măsura în care vânzătorul va modifica termenii vânzării ulterior transmiterii notificării, se consideră că dreptul de preempțiune nu a fost exercitat de către preemptor, iar necomunicarea noilor termeni ai vânzării duce la încheierea unui contract de vânzare sub condiție suspensivă. Preemptorul își va exercita dreptul prin comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, însoțită de consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului.

Potrivit art. 1733 alin. (1), dacă preemptorul își exercită dreptul de preempțiune, “contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor și vânzător în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul, iar acest din urmă contract se desființează retroactive”. Așadar, “vânzătorul va răspunde față de terțul de bună-credință pentru evicțiunea ce rezultă din exercitarea preempțiunii”.

Conform art. 1734 noul Cod Civil concursului de preemptori se acordă prioritate la încheierea vânzării preemptorilor care dețin o preempțiune legală, raportați la cei care dețin un drept de preempțiune convențional. “Aprecierea legiuitorului este legată de caracterul public al preempțiunilor legale. Alte criterii de alegere dintre mai mulți preemptori sunt voința vânzătorului, precum și anterioritatea înscrierii dreptului în cartea funciară în cazul bunurilor imobile sau anterioritatea datei la care bunul a fost dobândit, in cazul celor mobile”.

Dispozițiile art. 1737 noul Cod Civil sunt menite a soluționa conflictul ce poate interveni între titularul dreptului de preempțiune și terțul cumpărător. În măsura în care titularul dreptului de preempțiune nu l-a înscris în cartea funciară, terțul cumpărător își va putea înscrie contractul de vânzare. Per a contrario, atât timp cât există un drept de preempțiune notat în cartea funciară a imobilului, nu va putea opera înscrierea unui contract de vânzare în favoarea unui terț. În cazul în care terțul cumpărător și-a înscris contractul în cartea funciară, acesta rămâne încheiat sub condiție suspensivă pe durata celor 30 de zile pe care titularul dreptului de preempțiune le are la dispoziție să decidă achiziționarea imobilului.

Potrivit art. 1739, dreptul de preempțiune este “indivizibil și nu se poate ceda”. Prin urmare, dacă sunt mai mulți titulari ai dreptului de preempțiune, acesta nu se divide între ei. Dreptul de preempțiune nu poate fi cedat în sensul că nu poate fi transmis prin acte juridice între vii sau prin moștenire.

În vederea exercitării dreptului de preempțiune, vânzătorul este obligat să notifice de îndată preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu un terț. Notificarea poate fi făcută și de către terțul contractant.

„Notificarea trimisă preemptorului trebuie să cuprindă numele și prenumele vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile care îl grevează, termenii și condițiile vânzării, precum și locul unde este situat bunul”

„Preemptorul își poate exercita dreptul prin comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, însoțită de consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului”

„În cazul vânzării de bunuri mobile, dreptul de preempțiune se exercită în termen de cel mult 10 zile, iar în cazul vânzării de bunuri imobile, în termen de cel mult 30 de zile. În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea către preemptor a notificării”

În conformitate cu dispozițiile art. 1733 alin.1: „prin exercitarea preempțiunii, contractul de vânzare se consider încheiat între preemptor și vânzător în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul, iar acest din urmă contract se desființează retroactiv. Cu toate acestea, vânzătorul răspunde față de terțul de bună-credință pentru evicțiunea ce rezultă din exercitarea preempțiunii”.

O prevedere notabilă în materia preempțiunii și a vânzării de imobile, o constituie art. 1746 noul Cod Civil, prin care legiuitorul acordă un drept de preempțiune legal la dobândirea dreptului de proprietate asupra unui teren forestier, în ordine, coproprietarilor și vecinilor respectivului teren.

„Dreptul convențional de preempțiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepția situației în care a fost constituit pe un anume termen. În acest din urmă caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat un termen mai lung”

Neexercitarea dreptului de preempțiune duce la stingerea dreptului și radierea lui din oficiu.

Capitolul II. Capacitatea părților și obiectul contractului de vânzare-cumpărare

2.1. Principiul capacității

Ca parte a capacității de folosință, “capacitatea de a vinde și de a cumpăra aparține, în principiu, tuturor subiecților de drept civil, persoane fizice și juridice”. Astfel, conform art. 1652 din noul Cod civil C.civ. “pot cumpăra sau vinde toți cei cărora nu le este interzis prin lege”. Rezultă că în material contractului de vânzare-cumpărare regula este capacitatea, iar incapacitatea excepția.

Ca parte a capacității de exercițiu, capacitatea de a vinde și de a cumpăra aparține tuturor persoanelor care au capacitate deplină de exercițiu.

Orice persoană poate încheia un contract de vânzare-cumpărare dacă are capacitate deplină de exercițiu (vânzarea-cumpărarea fiind un act de dispoziție juridică asupra bunului). Minorii sub 14 ani și persoanele puse sub interdicție judecătorească (lipsite total de capacitatea de exercițiu) pot încheia valabil asemenea contracte numai prin reprezentanții lor legali. Minorii între 14 și 18 ani (care au capacitate de exercițiu restrânsă) pot încheia personal contractul de vânzare-cumpărare, cu încuviințarea părinților sau, după caz, a tutorelui, iar în cazurile prevăzute de lege și cu autorizarea instanței de tutelă.

Deși regula generală în materie de vânzare-cumpărare este aceea că pot cumpăra și vinde toți cei cărora nu le este interzis prin lege, totuși legiuitorul nostru a reglementat o serie de incapacități speciale de a cumpăra ori de a vinde

2.2. Incapacități speciale de a cumpăra

Incapacitățile speciale de a cumpăra sunt stabilite în scopul apărării unor interese generale ale societății sau a unor importante valori etice.

Astfel, potrivit art. 1654 alin.1 din noul Cod civil, “sunt incapabili de a cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, chiar și prin licitație publică:

a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinați să le vândă; excepția prevăzută la art. 1304 alin.1 rămâne aplicabilă; așa fiind, rezultă că, prin excepție, mandatarii pot cumpăra bunurile pe care sunt însărcinați să le vândă “dacă au fost împuterniciți expres în acest sens sau cuprinsul contractului a fost determinat în asemenea mod încât să excludă posibilitatea unui conflict de interese”.

b) părinții, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezintă;

c) funcționarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvență, executorii, precum și alte asemenea persoane, care ar putea influența condițiile vânzării făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează.”

“Încălcarea interdicțiilor prevăzute la lit. a) și b) se sancționează cu nulitatea relativă, iar a celei de la lit. c) cu nulitatea absolute”.

Incapacitățile de a cumpăra stabilite prin art.1654 alin.1 vizează toate bunurile, indiferent dacă sunt mobile sau imobile.

d) Conform art. 1653 alin.1 din noul Cod civil, sub sancțiunea nulității absolute, “judecătorii, procurorii, grefierii, executorii, avocații, notarii publici, consilierii juridici și practicienii în insolvență nu pot cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competența instanței judecătorești în a cărei circumscripție își desfășoară activitatea”.

“Vânzarea de drepturi litigioase este o operațiune speculativă, atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător; primul vinde ca să primească un preț, oricât de mic, în loc să aștepte ca – pierzând procesul – să nu mai obțină nimic; secundul cumpără, investind o sumă relativ mică, în schimbul șansei de a obține o valoare mult mai mare, dacă va câștiga procesul.”

“Pentru ambele părți contractul are un caracter aleatoriu 94, pentru că fiecare are o șansă de câștig, dar și un risc de pierdere, în funcție de verdictul dat la terminarea procesului”.

“Dreptul este litigios dacă există un proces început și neterminat cu privire la existența sau întinderea sa”

Sunt exceptate de la prevederile art.1653 alin 1 din noul Cod civil.:

cumpărarea drepturilor succesorale ori a cotelor-părți din dreptul de proprietate de la comoștenitori sau coproprietari, după caz; este vorba despre ipoteza în care persoanele indicate la art. 1653 alin.1 au calitatea de comoștenitori ai drepturilor succesorale sau coproprietari ai dreptului de proprietate, situație în care pot cumpăra de la ceilalți deoarece, în acest caz, vânzarea nu urmărește scopuri speculative, ci să favorizeze ieșirea din indiviziune;

cumpărarea unui drept litigios în vederea îndestulării unei creanțe care s-a născut înainte ca dreptul să fi devenit litigios; “în acest caz vânzarea s-a făcut de către debitor în favoarea unui creditor al său (cumpărătorul fiind una din persoanele prevăzute de art. 1653 alin.1), pentru plata creanței sale, ca o „dare în plată”; nu se urmăresc scopuri speculative întrucât cumpărătorul acceptă să primească o creanță litigioasă în locul creanței pe care o avea împotriva vânzătorului (cumpărătorul se mulțumește cu ceea ce debitorul său îi poate da efectiv, încercând să evite un prejudiciu)” ;

cumpărarea care s-a făcut pentru apărarea drepturilor celui ce stăpânește bunul în legătură cu care există dreptul litigios; “această dispoziție a legii fiind insuficient de clară, literatura juridică mai veche a precizat că este vorba despre ipoteza în care dreptul de creanță litigios este garantat cu o ipotecă asupra imobilului care, inițial, a aparținut debitorului; creditorul reclamant vinde creanța litigioasă dobânditorului imobilului ipotecat (cel care cumpărase de la debitorul pârât imobilul grevat de ipotecă în favoarea creditorului reclamant); în acest caz, dobânditorul imobilului ipotecat cumpără creanța litigioasă nu în scopuri speculative, ci pentru a elibera imobilul de ipotecă (încercând să evite urmărirea silită a imobilului de către creditorul ipotecar).”

“Cetățenii străini și apatrizii precum și persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în condițiile prevăzute de” Legea nr.312 din 10 noiembrie 2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine .

Conform art. 27 din noul Cod civil “Cetățenii străini și apatrizii sunt asimilați, în condițiile legii, cu cetățenii români, în ceea ce privește drepturile și libertățile lor civile”.

2.3. Incapacități de a vinde

Persoanele prevăzute la art.1654 alin.1 din noul Cod civil nu pot să vândă bunurile proprii pentru un preț care constă într-o sumă de bani provenită din vânzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care îl administrează ori a cărui administrare o supraveghează, după caz.

“Cei cărora le este interzis să cumpere ori să vândă nu pot să ceară anularea vânzării nici în nume propriu, nici în numele persoanei ocrotite”

Potrivit noului Cod civil, vânzare-cumpărarea între soți nu mai este interzisă. Însă, asemănător cu vechiul Cod civil de la 1864, noul Cod civil prevede la art. 1031 că: “orice donație încheiată între soți este revocabilă numai în timpul căsătoriei”. Pentru a împiedica pe soți să eludeze această dispoziție imperativă, art. 1033 prevede că: “Este lovită de nulitate orice simulație în care donația reprezintă contractul secret în scopul de a eluda revocabilitatea donațiilor între soți”. Prin urmare, donația deghizată într-un act de vânzare sau donația făcută prin persoană interpusă (indicarea unui alt donatar, în locul soțului gratificat în realitate) este lovită de nulitate întrucât donația ar deveni irevocabilă.

“Este prezumată persoană interpusă, până la proba contrară, orice rudă a donatarului la a cărui moștenire acesta ar avea vocație în momentul donației și care nu a rezultat din căsătoria cu donatorul”

2.4. Obiectul contractului de vânzare cumpărare

În privința bunurilor ce pot fi vândute, noul Cod Civil reglementează într-o manieră detaliată condițiile esențiale pe care trebuie să le întrunească bunul și prețul unei vânzări.

Codul Civil din 1864 prevedea atât în partea generală a contractelor la art. 963, cât și în cadrul dispozițiilor referitoare la contractul de vânzare la art. 1310, că bunul trebuie să se afle în comerț (să fie în circuitul civil) pentru a putea face obiectul vânzării. Noul Cod Civil elimină această mențiune din dispozițiile aplicabile contractului de vânzare – cumpărare, păstrând-o doar în partea aplicabilă contractelor în general..

Noul Cod civil face distincție între obiectul contractului și obiectul obligației.

“Obiectul contractului îl reprezintă operațiunea juridică precum: vânzarea, locațiunea, împrumutul și altele asemenea, convenită de părți”

“Obiectul obligației este prestația la care se angajează debitorul”

Contractul de vânzare-cumpărare fiind sinalagmatic dă naștere unor obligații reciproce în sarcina părților; vânzătorul se obligă față de cumpărător (de exemplu, să-i transmită dreptul de proprietate asupra unui bun), iar cumpărătorul se obligă față de vânzător (de exemplu, să-i plătească prețul).

2.4.1. Obiectul obligației vânzătorului

Art. 1657 prevede că “orice bun poate fi vândut în mod liber, dacă vânzarea nu este interzisă ori limitată prin lege sau prin convenție ori testament”.

Pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare-cumpărare, bunul vândut trebuie să îndeplinească următoarele condiții: să existe, să fie determinat sau determinabil, să se găsească în circuitul civil și să fie licit.

În momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în principiu, bunul trebuie să existe. Vânzarea poate avea ca obiect și un bun viitor, care nu există în momentul încheierii contractului, dar care va exista în viitor. O asemenea vânzare este valabilă deoarece art.1228 din noul Cod civil prevede că “în lipsa unei prevederi legale contrare,contractele pot purta și asupra bunurilor viitoare”.

Dintre lucrurile viitoare, nu pot face obiectul unui contract de vânzarecumpărare succesiunile nedeschise. În acest sens, art. 956 din noul Cod civil dispune că, “dacă prin lege nu se prevede altfel, sunt lovite de nulitate absolute actele juridice având ca obiect drepturi eventuale asupra unei moșteniri nedeschise încă, ori actele prin care se înstrăinează sau se promite înstrăinarea unor drepturi care s-ar putea dobândi la deschiderea moștenirii”.

“Motivele pentru care nu pot fi vândute drepturile eventuale asupra unei moșteniri nedeschise sunt, în conformitate cu literatura de specialitate, acelea că asemenea convenții ar fi imorale și ar putea trezi dorința morții persoanei despre a cărei moștenire viitoare ar fi vorba”

Printre condițiile esențiale de validitate ale unei convenții art. 1179 alin.1 pct. 3 prevede „un obiect determinat și licit”. De asemenea, art. 1226 alin.2 stipulează că „sub sancțiunea nulității absolute, el trebuie să fie determinat sau cel puțin determinabil și licit”

În practica judiciară și în doctrină s-au făcut unele precizări utile în ce privește determinarea lucrului vândut. Astfel, într-o decizie a fostei instanțe supreme s-a hotărât că: „în cazul în care podul și intrarea în pod constituie părți comune pentru două apartamente, iar proprietarul vinde un apartament fără a justifica în contract ca obiect al vânzării și menționatele părți comune, este de presupus că și acestea au fost vândute odată cu apartamentul, urmând a fi folosite în comun, conform destinației lor de părți comune”

Într-o altă decizie a aceleiași instanțe s-a judecat că; „chiar dacă în contractual de vânzare-cumpărare nu se specifică în mod expres care sunt părțile commune din imobil și cum urmează să fie folosite, acel contract urmează să fie interpretat pe baza principiilor generale aplicabile contractelor”.

Sancțiunea care intervine în cazul în care bunul vândut nu este determinat sau cel puțin determinabil, este “nulitatea absolută a contractului deoarece lipsește un element esențial de validitate”.

Potrivit art.1229 din noul Cod civil “numai bunurile care sunt în circuitul civil pot face obiectul unei prestații contractuale”.

Pe cale de consecință, bunurile care nu sunt în circuitul civil nu pot face obiectul contractului de vânzare-cumpărare. în conformitate cu dispozițiile art. 136 alin.3 din Constituția României: „bogățiile de interes public ale subsolului, spațiul aerian, apele cu potențial energetic valorificabil, de interes național, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice și ale platoului continental, precum și alte bunuri stabilite de legea organică, fac obiectul exclusiv al proprietății publice”, iar alin.4 adaugă că „bunurile proprietate publică sunt inalienabile. În condițiile legii organice, ele pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituțiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate, de asemenea, ele pot fi date în folosință gratuită instituțiilor de utilitate publică” . Alte bunuri declarate prin lege inalienabile sunt “bunurile culturale mobile aflate în proprietatea publică a statului sau a unităților administrativ teritoriale”

Aparțin domeniului public, conform art. 5 alin. 1 din Legea nr.18/1991, republicată, „…terenurile pe care sunt amplasate construcții de interes public, piețe, căi de comunicații,

rețele stradale și parcuri publice, porturi și aeroporturi, terenurile cu destinație forestieră, albiile râurilor și fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare și al mării teritoriale, țărmurile Mării Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru rezervații naturale și parcuri naționale, monumentele, ansamblurile și siturile arheologice și istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile apărării sau pentru folosințe care, potrivit legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes public”.

Așa cum s-a arătat în literatura de specialitate, “numai bunurile din domeniul public formează obiectul proprietății publice și numai bunurile proprietate publică sunt inalienabile”.

“Bunurile din domeniul privat al statului sau al unităților administrativteritoriale nu fac parte din proprietatea publică, fiind supuse dispozițiilor de drept comun, dacă prin lege nu se prevede altfel”. Prin urmare, aceste bunuri, la fel cu bunurile proprietatea privată a persoanelor fizice sau juridice, sunt susceptibile de înstrăinare, putând face obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare.

Prin legi speciale poate fi restrânsă circulația juridică a unor bunuri, asupra cărora statul își poate rezerva monopolul vânzării sau cumpărării lor. În acest sens, art. 40 din Legea nr.15/1990 privind reorganizarea unităților economice de stat ca regii autonome și societăți comerciale prevede că: „statul își poate rezerva activități economice pe care să le desfășoare în mod exclusiv, cu titlu de monopoluri de stat. Asemenea monopoluri, precum și modul lor de administrare, se stabilesc prin legi speciale”. Ca urmare, a fost adoptată Legea nr.31/1996 privind regimul monopolului de stat, potrivit căreia “o serie de activități de producție, extracție și prelucrare constituie monopol de stat și nu pot fi exercitate decât pe bază de licență acordată de stat pe timp determinat și cu titlu oneros, iar desfășurarea unei asemenea activități fără licență este sancționată ca infracțiune sau contravenție”.

Unele categorii de bunuri sunt în circuitul civil însă, din motive de ordine publică, au un regim de circulație restrictiv reglementat de lege, putând face obiectul vânzării-cumpărării numai în condițiile stabilite de lege. “De exemplu, garantarea executării unei obligații de plată a prețului, a unei rente viagere în favoarea unui terț, interdicția înstrăinării bunului transmis minorului până la majoratul lui etc.” .

“Dobânditorul poate fi autorizat de către instanță să dispună de bun dacă interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut sau dacă un interes superior o impune”

“Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract atrage nulitatea întregului contract dacă a fost determinantă la încheierea acestuia. În contractele cu titlu oneros, caracterul determinant se prezumă, până la proba contrară”

“Clauza de inalienabilitate este subînțeleasă în convențiile din care se naște obligația de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinate sau determinabilă”

“Dacă clauza de inalienabilitate este valabilă, dar a fost încălcată de către dobânditor, înstrăinătorul poate cere rezoluțiunea contractului”

“Obiectul contractului este ilicit atunci când este prohibit de lege sau contravine ordinii publice ori bunelor moravuri”

“Așa cum s-a arătat în literatura de specialitate, “caracterul ilicit al obiectului contractului ar trebui să se refere mai degrabă la prestații decât la bunurile care concretizează obiectul actului juridic. Aceasta deoarece bunurile corporale sunt lucruri neînsuflețite, care prin ele însele nu pot contraveni legii sau bunelor moravuri”

2.4.2. Obiectul obligației cumpărătorului

Din dispozițiile art. 1650 alin.1 C.civ. rezultă că “vânzarea este un contract prin care vânzătorul transmite cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească”. Deci, prețul este obiectul obligației cumpărătorului și cauza obligației vânzătorului.

Conform art. 1660 alin.1 C.civ.: “prețul constă într-o sumă de bani”. În literatura juridică anterioară intrării în vigoare a noului Cod civil, dar și în prezent, se admite că “stabilirea prețului într-o sumă de bani este de esența vânzării”

Condițiile pe care trebuie să le îndeplinească prețul sunt următoarele:

a)Prețul să fie fixat în bani. Stabilirea prețului în bani este de esența contractului de vânzare-cumpărare. Dacă contravaloarea lucrului vândut nu este stabilită în bani, atunci nu mai suntem în prezența unui contract de vânzare-cumpărare ci a altui contract (contract de schimb, contract de întreținere). Când prețul este fixat parte în bani și parte în alte prestații, instanța de judecată va determina dacă contractul este de vânzare-cumpărare sau de schimb, după cum prevalează sau nu suma plătită.

Analizând această cerință, doctrina a considerat că “stabilirea în bani nu e doar un element de valabilitate a prețului, ci și un element de calificare a contractului ce îl diferențiază de alte convenții precum schimbul, întreținerea, darea în plată ori alte contracte nenumite”.

O chestiune problematică ce subzistă în clipa de față este posibilitatea ca prestația cumpărătorului să nu fie exclusiv stabilită în bani. În general, atât doctrina română, cât și franceză au arătat că “e valabil contractul de vânzare ce prevede drept obligație a cumpărătorului remiterea unei sume de bani plus altceva ori un serviciu”.

Totuși, “această din urmă prestație trebuie să fie doar accesorie în raport cu suma de bani, care va rămâne un element principal al vânzării”. În plus, “în ceea ce privește executarea contractului, nu e necesar să fie realizată printr-o sumă de bani, luându-se în calcul că importantă din punct de vedere al validității vânzării e stabilirea monetară a prețului la încheierea convenției, iar modalitatea efectivă de plată nu prezintă relevanță”.

b) Prețul să fie determinat sau determinabil. “Prețul este determinat când părțile, cu ocazia încheierii contractului, au stabilit cu exactitate, suma de bani ce urmează a fi plătită”.

“Prețul este determinabil când nu este fixată suma de bani ce trebuie plătită cu ocazia încheierii contractului, dar sunt stabilite elementele cu ajutorul cărora părțile pot stabili prețul cu ocazia executării contractului (spre pildă în funcție de calitatea produsului) sau atunci când părțile lasă la aprecierea unui terț, stabilirea prețului (un specialist ales de părți sau numit de către persoana aleasă de părți)”.

În concordanță cu părerile exprimate în literatura de specialitate, “prețul determinat ar reprezenta cuantumul cert, stabilit în bani încă de la încheierea contractului, fie în mod forfetar, fie prin raportare la o unitate de măsură, în cazul bunurilor generice.” “Din acest punct de vedere, caracterul determinat al prețului nu impune ca părțile să stipuleze modalitățile efective ori termenul de plată, elemente ce nu afectează valabilitatea contractului, ci doar executarea și răspunderea pentru neexecutarea obligațiilor asumate”.

Pe de altă parte, legea permite și numai existența unui preț determinabil, adică a unui preț „susceptibil de a fi determinat în viitor pe baza clauzelor contractului, prin relație cu alte elemente care nu mai depind de voința uneia sau alteia dintre părțile contractante".

În acest sens, art. 1661 aduce precizări suplimentare, arătând că prețul poate fi considerat determinabil – și vânzarea valabilă – atunci cand el nu a fost stabilit în contract, dar „părțile au convenit asupra unei modalități prin care prețul poate fi determinat ulterior, dar nu mai târziu de data plății și care nu necesită un nou acord de voință al părților".

Astfel, e obligatoriu de remarcat că această ipoteză presupune o întâlnire inițială a voinței co-contractanților, elementele ulterioare de determinare a prețului neputând depinde exclusiv de una dintre părți, soluție ce consacră legislativ cele susținute în doctrina franceză și română.

Totodată, potrivit art. 1662, “prețul poate fi considerat determinabil atunci când stabilirea sa este lăsată pe seama unui terț desemnat prin acordul părților”, care – conform art. 1232, alin. (1) – va trebui „să acționeze în mod corect, diligent și echidistant".

Când prețul nu e determinat în termenul stabilit (ori în lipsă de termen, în timp de 6 luni de la încheierea contractului), președintele judecătoriei de la locul încheierii contractului va desemna de urgență un expert pentru stabilirea prețului.

În plus, alin. (3) al aceluiași articol 1662 arată că dacă “după scurgerea termenului de un an de la încheierea contractului – prețul nu a fost stabilit, vânzarea va fi nulă, cu excepția cazului în care părțile au convenit un alt mod de determinare a prețului”. Din formularea acestui paragraf “se poate deduce că respectiva nulitate – absolută, după cum s-a arătat în doctrină – sancționează, de fapt, chiar și contractele care prevăd pentru stabilirea prețului de către terț un termen mai lung de un an.”

Caracterul determinabil al prețului – prin raportare la un factor de referință – trebuie coroborat cu prevederile art. 1234 ce arată că atunci când „acest factor nu există, a încetat să mai existe ori nu mai este accesibil, el se înlocuiește, în absența unei convenții contrare, cu factorul de referință cel mai apropiat".

Astfel, noua reglementare aduce o binevenită completare desemnând un mecanism automat de înlocuire a reperului de stabilire a prețului, pentru a se evita – în funcție de teoria la care ne raliem – constatarea nulității ori anularea contractului. “Bineînțeles, în practică nu va fi mereu facil a se stabili care e factorul de referință cel mai apropiat, în condițiile în care anumite repere des utilizate nu sunt ușor inter-șanjabile, chiar  și atunci când fac parte din aceeași categorie.”

Astfel, în alin. (1) al art. 1664, legea asimilează caracterului determinabil al prețului situația în care acesta „poate fi stabilit împrejurărilor". O asemenea de deschidere, în planul dreptului pozitiv, este destul de largă, lăsând instanței – în eventualitatea unui litigiu – posibilitatea de a stabili (uneori, poate, chiar în mod suveran) prețul datorat de cumpărător, fiind la aprecierea sa a considera ce constituie și ce nu constituie împrejurări relevante în cauză.

Totodată, alin. (2) instituie prezumția că, “atunci când contractul are ca obiect bunuri pe care le vinde în mod obișnuit, prețul este cel practicat în mod uzual de vânzător”. “În doctrină s-a arătat că o astfel de prevedere își poate găsi utilitatea – în condițiile inconstanței prețurilor în timp – doar dacă se arată că în aceeași perioadă au fost încheiate contracte similare cu alți cumpărători, la un anumit preț ce poate fi extrapolat.În plus, bunurile prezente pe piețe organizate sunt presupuse a fi fost vândute pentru prețul mediu aplicat în ziua încheierii contractului pe piața cea mai apropiată de locul încheierii contractului.”

c) Prețul să fie sincer și serios În conformitate cu dispozițiile art.1660 alin.2 C.civ. „ prețul vânzării trebuie să fie serios……”. “Prețul este serios dacă constituie o cauză suficientă a obligației vânzătorului de a transmite dreptul de proprietate cumpărătorului, dacă reprezintă un echivalent valoric al bunului vândut” .

“Seriozitatea sau neseriozitatea prețului este o chestiune de fapt, lăsată la aprecierea instanței de judecată, care va rezolva problema în funcție de circumstanțele fiecărui caz în parte”.

“În situația în care există o disproporție vădită de valoare între prestațiile reciproce ale părților, în sensul că prețul stipulat este mult inferior sau superior valorii reale de circulație a bunului vândut, în literatura juridică se vorbește despre un preț lezionar” 138. Există leziune, conform art. 1221 alin.1 C.civ. “atunci când una dintre părți, profitând de starea de nevoie, lipsa de experiență ori de lipsa de cunoștințe a celeilalte părți, stipulează în favoarea sa ori a unei alte persoane o prestație de o valoare considerabil mai mare, la data încheierii contractului, decât valoarea propriei prestații”. “Existența leziunii se apreciază în funcție de natura și scopul contractului”

Partea al cărei consimțământ a fost viciat prin leziune poate cere, la alegerea sa, “anularea contractului sau reducerea obligațiilor sale cu valoarea daunelor-interese la care ar fi îndreptățită”

Cu excepția cazului prevăzut la art.1221 alin.3 C.civ., “acțiunea în anulare este admisibilă numai dacă leziunea depășește jumătate din valoarea pe care o avea, la momentul încheierii contractului, prestația promisă sau executată de partea lezată”. “Disproporția trebuie să subziste până la data cererii de anulare”

În toate cazurile, instanța poate să mențină contractul dacă cealaltă parte oferă, în mod echitabil, o reducere a propriei creanțe sau, după caz, o majorare a propriei obligații.

“Dispozițiile art.1213 privitoare la adaptarea contractului se aplică în mod corespunzător”

“Dreptul la acțiunea în anulare sau în reducerea obligațiilor pentru leziune se prescrie în termen de un an de la data încheierii contractului” . De asemenea, “vânzarea este anulabilă atunci când prețul este fictiv, adică este stabilit fără intenția de a fi plătit, numai pentru a crea o anumită aparență”

“Dacă prețul este fictiv (simulat), contractul este anulabil ca vânzare-cumpărare, dar convenția ar putea fi valabilă ca o donație deghizată, dacă părțile au urmărit în realitate înstrăinarea bunului cu titlu gratuit (contractul nefiind în întregime fictiv, ci doar prețul) și dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru validitatea donației”

2.5 Cauza contractului

Printre condițiile esențiale de validitate ale unei convenții, art.1179 alin.1 pct.4 C.civ. prevede o cauză licită și morală.

“În concepția modernă cauza include două elemente: scopul imediat al asumării obligației, element obiectiv, abstract și invariabil în toate contractele de același fel (în toate contractele de vânzare-cumpărare, pentru vânzător scopul imediat este încasarea prețului și pentru cumpărător obținerea bunului) și scopul mediat (mobilul determinant al consimțământului pentru fiecare dintre părțile contractante), element care este subiectiv, concret și variabil de la vânzător la vânzător și de la cumpărător la cumpărător.”

Cauza, motivul psihologic determinant al consimțământului, este alcătuită din două elemente:

-scopul imediat ( causa proxima) care, la contractul de vânzare-cumpărare, constă în considerația contraprestației cocontractantului și este elementul constant și invariabil în cadrul aceleiași categorii de acte juridice;

-scopul mediat (causa remota) care este motivul principal ce a determinat încheierea actului juridic și are în vedere însușirile, calitățile prestației sau ale persoanei, este subiectiv, variabil chiar în cadrul aceleiași categorii de acte juridice.

La orice contract de vânzare-cumpărare scopul imediat al cumpărătorului este obținerea bunului, iar scopul imediat al consimțământului vânzatorului, obținerea prețului.

Capitolul III. Forma si efectele contractului de vânzare-cumpărare

3.1. Forma contractului de vanzare-cumparare

Regula consensualismului rezultă din dispozițiile art. .civ. potrivit cărora: “voința de a contracta poate fi exprimată verbal sau în scris”. De aceea, în principiu, vânzarea-cumpărarea este un contract consensual, valabil încheiat prin simplul consimțământ al părților, indiferent de forma în care acesta s-a manifestat sau exteriorizat.

În anumite cazuri, expres prevăzute de lege, contractul de vânzare-cumpărare trebuie încheiat – ad validitatem – în formă autentică.

Astfel, potrivit art.101 din Legea nr.114/1996 a locuinței, modificat prin Legea nr.170 din 16 iulie 2010 “locuințele și unitățile individuale pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică notarială, sub sancțiunea nulității absolute”.

Potrivit dispozițiilor art. .civ., în materie de vânzare de imobile, “strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară”, iar art. .civ. dispune că “ în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează să fie înscrise în cartea funciară”.

Contractul încheiat în lipsa formei pe care legea o cere pentru încheierea sa valabilă, “este lovit de nulitate absolută”, iar “dacă părțile s-au învoit ca un contract să fie încheiat într-o anumită formă, pe care legea nu o cere, contractul se consideră valabil chiar dacă forma nu a fost respectată, conform art.1242 alin.2 C.civ..

“Dacă prin lege nu se prevede altfel, orice modificare a contractului este supusă condițiilor de formă cerute de lege pentru încheierea sa”

3.2. Efectele contractului de vanzare cumparare

3.2.1. Precizări prealabile

Contractul de vânzare-cumpărare, dacă a fost încheiat valabil, dă naștere unor drepturi și obligații în sarcina fiecăreia dintre părțile contractante.

Noul Cod civil reglementează expres obligațiile principale ale vânzătorului și obligațiile cumpărătorului. Astfel, conform art. 1672 vânzătorul are următoarele obligații principale:

să transmită proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut;

să predea bunul;

să îl garanteze pe cumpărător contra evicțiunii și viciilor bunului.

Pe de altă parte, în conformitate cu dispozițiile art.1719 C.civ. obligațiile principale ale cumpărătorului sunt:

să preia bunul vândut;

să plătească prețul vânzării.

Prin contractul de vânzare-cumpărare părțile contractante își pot asuma și alte obligații decât cele reglementate expres de codul civil român.

3.3 Obligațiile vânzătorului

Spre deosebire de vechiul Cod Civil, conform căruia obligațiile principale ale vânzătorului erau de a preda bunul și de a răspunde de dânsul, noul Cod Civil nominalizează expres și obligația de a transmite proprietatea bunului său, sau, după caz, dreptul vândut.

Mențiunea celei de-a treia obligații apare ca fiind una firească, având în vedere că transmiterea proprietății este specifică contractului de vânzare. Bineînțeles, transmiterea proprietății este circumstanțiată de obiectul contractului. În funcție de natura bunului vândut, cum ar fi imobil, bunuri de gen, etc., transmiterea proprietății va avea loc ulterior încheierii valabile a contractului de vânzare.

Până la adoptarea noului Cod Civil, în baza principiului res perit domino, împreună cu dreptul de proprietate se transfera și riscul contractului.

Având în vedere că transferul dreptului de proprietate opera la momentul întrunirii acordului de voință între vânzător și cumpărător, ca regulă generală, cumpărătorul prelua tot atunci și riscul pierii fortuite a bunului.

Conform art. 1274 noul Cod Civil, “în lipsă de stipulație contrară, cât timp bunul nu este predat, riscul contractului rămâne în sarcina debitorului obligației de predare, chiar dacă proprietatea a fost transferată dobânditorului.” În acest sens, legiuitorul a adoptat principiul consacrat în dreptul roman vechi conform căruia, la contractele translative de proprietate, transferul riscurilor are loc la momentul predării bunului și nu la momentul transferului de proprietate, aceasta reprezentând o soluție mai echitabilă decât cea consacrată anterior.

“Vânzătorul este obligat să transmită cumpărătorului proprietatea bunului vândut”. “Odată cu proprietatea, cumpărătorul dobândește toate drepturile și acțiunile accesorii ce au aparținut vânzătorului”.

Așa cum reiese din dispozițiile art. .civ.: “cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă” .

Pentru ca efectul translativ de proprietate să se producă automat, în chiar momentul încheierii contractului, trebuie să fie îndeplinite următoarele condiții:

a)Vânzătorul să fie proprietarul bunului sau titularul dreptului înstrăinat, iar contractul perfect valabil încheiat

b) Bunul vândut să fie individual determinat (cert).

c) Bunul vândut să existe în momentul încheierii contractului.

d) Părțile să nu fi amânat transferul proprietății la o dată ulterioară încheierii contractului.

În temeiul principiului libertății contractuale, părțile pot conveni încheierea vânzării cu o clauză prin care vânzătorul își rezervă proprietatea bunului vândut până integrală a prețului. În acest sens, art. .civ. prevede că: “stipulația prin care vânzătorul își rezervă proprietatea bunului până integrală a prețului este valabilă chiar dacă bunul a fost predate”.

Așadar, “vânzarea cu clauza rezervei proprietății nu exclude ca bunul vândut să fie predate cumpărătorului, din chiar momentul încheierii contractului, dar proprietatea asupra acestuia rămâne la vânzător până la achitarea integrală a prețului. Aceasta înseamnă că vânzătorul, rămas proprietar, poate să revendice bunul vândut și neplătit de la cumpărător, dacă acesta este declarat în stare de faliment. Prin urmare, clauza de rezervă a proprietății reprezintă o garanție a executării creanței plății prețului”

Potrivit art. 1684 clauza de rezervă a proprietății poate fi opusă terților numai după îndeplinirea formalităților de publicitate cerute de lege, după natura bunului.

“Alteori, vânzătorul își asigură o garanție că va încasa prețul, pentru care a consimțit un termen suspensiv, combinând contractul de vânzare-cumpărare cu un contract de locațiune. Astfel, părțile pot conveni ca până la data plății prețului cumpărătorul să dețină și să folosească bunul în calitate de chiriaș, iar la data achitării integrale a prețului să opereze transferul dreptului de proprietate “.

În conformitate cu dispozițiile art.1676 C.civ.: “în materie de vânzare de imobile, strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară”. În ce privește imobilele înscrise în cartea funciară, “obligația de a strămuta proprietatea o cuprinde și pe aceea de a preda înscrisurile necesare pentru efectuarea înscrierii”

În acest sens, art. 885 alin.1 C.civ. stipulează că drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, “numai prin înscrierea în cartea funciară”, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.

Însă, potrivit art.56 din Legea nr.71/2011 de punere în aplicare a Codului civil, art.885 alin.1 se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, în conformitate cu dispozițiile Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr.7/1996. Până la data respectivă, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale, “se face numai în scop de opozabilitate față de terți”.

Astfel, conform art. art.1675 C.civ în cazurile anume prevăzute de lege, vânzarea nu poate fi opusă terților decât după îndeplinirea formalităților de publicitate respective.

“Vânzătorul este obligat să radieze din cartea funciară, pe cheltuiala sa, drepturile înscrise asupra imobilului vândut, dacă acestea sunt stinse”

În anumite situații particulare, momentul strămutării proprietății nu corespunde cu momentul încheierii contractului de vânzare, astfel:

a)Vânzarea bunurilor de gen. Atunci “când vânzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat (lot determinat), proprietatea se transferă cumpărătorului la data individualizării acestora prin predare, numărare, cântărire, măsurare ori prin alt mod convenit sau impus de natura bunului”

“Individualizarea bunurilor de gen se face prin predare, numărare, cântărire măsurare sau alt mod impus de natura bunului cum ar fi: ambalarea, etichetarea, marcarea, expedierea etc.”

b)Vânzarea în bloc a bunurilor. “Dacă mai multe bunuri sunt vândute în bloc și pentru un preț unic și global, proprietatea se strămută cumpărătorului îndată ce contractul s-a încheiat, chiar dacă bunurile nu au fost individualizate”, potrivit art.1679 C.civ..

c)Vânzarea după mostră sau model. “La vânzarea după mostră sau model, proprietatea se strămută la momentul predării bunului”, conform art.1680 C.civ.

Cumpărătorul poate refuza bunul dacă nu corespunde mostrei.

d)Vânzarea pe încercate. “Vânzarea este pe încercate atunci când se încheie sub condiția suspensivă ca, în urma încercării, bunul să corespundă criteriilor stabilite la încheierea contractului ori, în lipsa acestora, destinației bunului, potrivit naturii sale”

Potrivit art. 1681 alin.3 C.civ “în cazul în care prin contractul de vânzare părțile au prevăzut că bunul vândut urmează să fie încercat, se prezumă că s-a încheiat o vânzare pe încercate”.

Vânzarea pe încercate se aplică, de regulă, în cazul vânzării mașinilor, utilajelor, animalelor etc.

e)Vânzarea pe gustate. “Vânzarea sub rezerva ca bunul să corespundă gusturilor cumpărătorului se încheie numai dacă acesta a făcut cunoscut acordul său în termenul convenit ori statornicit prin uzanțe” conform art.1682 C.civ.. În cazul în care un asemenea termen nu există, se aplică dispozițiile art.1681 alin. .civ.

Dacă bunul vândut se află la cumpărător, iar acesta nu se pronunță în termenul prevăzut la art. 1681 alin.2, vânzarea se consideră încheiată la expirarea termenului.

Legiuitorul a decis reglementarea expresă a unei alte instituții juridice controversate în literatura de specialitate, respectiv vânzarea bunului altuia. În lipsa unei dispoziții exprese în vechiul Cod Civil care să permită sau să interzică vânzarea bunului altuia, “doctrina a conchis în decursul timpului că aceasta este anulabilă, în principal pe motiv de viciere a consimțământului”. Inspirându-se din Codul Civil italian, legiuitorul român a validat vânzarea bunului altuia, delimitând astfel problema valabilității contractului de cea a transferului dreptului de proprietate.

Conform art. 1683 noul Cod Civil, “contractul de vânzare având ca obiect un bun individual determinat aparținând altuia decât vânzătorului este perfect valabil dacă vânzătorul se obligă astfel să obțină bunul de la adevăratul proprietar sau să-l determine pe acesta din urmă să ratifice contractul încheiat cu cumpărătorul bunului”. După cum se poate observa, proprietatea în acest caz se transferă doar la momentul la care cumpărătorul dobândește efectiv bunul, această regulă putând fi înlocuită în funcție de voința părților. Cele două modalități menționate la art. 1683 alin. (2) din noul Cod Civil, prin care poate opera transferul dreptului de proprietate, sunt prevăzute de legiuitor cu titlu de exemplu, existând posibilitatea ca părțile să prevadă și alte mijloace directe sau indirecte.

Sancțiunea prevăzută de noul Cod Civil în cazul în care cumpărătorul nu dobândește dreptul de proprietate asupra bunului este rezoluțiunea contractului, restituirea prețului și, eventual, plata de daune – interese. În acest sens, se pare că nu se va putea promova o acțiune în nulitate sau anulare a contractului de vânzare, decât în situația în care cumpărătorul va identifica o cauză de nulitate a contractului de vânzare alta decât faptul că bunul nu aparține vânzătorului.

Dispozițiile art. 1683 din noul Cod Civil fac referire și la situația în care un coproprietar înstrăinează bunul în întregul său, depășind astfel cota sa ideală din dreptul de proprietate asupra bunului respectiv. Soluția adoptată până în prezent în doctrină și în practica judiciară a fost aceea a validării contractului de vânzare dacă în urma partajului dintre coproprietari bunul era atribuit în întregime coproprietarului care l-a înstrăinat. Alin. (4) al art. 1683 din noul Cod Civil recunoaște implicit validitatea vânzării bunului deținut în coproprietate de către unul din coindivizari, menționând totodată care sunt opțiunile cumpărătorului în cazul în care coproprietarul nu asigură transmiterea dreptului de proprietate asupra întregului bun, respectiv, “acesta din urmă poate cere, pe lângă daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea prețului proporțional cu cota-parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluțiunea contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi știut că nu va dobândi proprietatea întregului bun”.

3.3.1 Obligația de a preda bunul

În conformitate cu dispozițiile art. .civ.: “predarea se face prin punerea bunului vândut la dispoziția cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări, pentru exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei”.

Așa cum s-a precizat în literatura juridică anterioară noului Cod civil, “prin sintagma predarea bunului vândut la dispoziția cumpărătorului nu se înțelege transferul posesiei la cumpărător, ci numai al detenției, deoarece cumpărătorul posedă din momentul transferului proprietății.

“Dacă obiectul vânzării este un bun imobil, predarea se face prin punerea acestuia la dispoziția cumpărătorului, liber de orice bunuri ale vânzătorului”, așa cum prevede art.1687 C.civ..

Dacă este vorba despre bunuri mobile, art.1688 C.civ. prevede că “acestea se predau prin remiterea materială, fie prin remiterea titlului reprezentativ ori a unui alt document sau lucru care îi permite cumpărătorului preluarea în orice moment. Se pot preda și prin remiterea cheilor clădirii în care se află bunurile mobile sau prin simplul consimțământ al părților, dacă cumpărătorul le avea deja în stăpânirea sa, cu orice titlu, la data încheierii contractului”.

Conform art.1686 alin.1 C.civ. “obligația de a preda bunul vândut se întinde și la accesoriile sale, precum și la tot ce este destinat folosinței sale perpetue”, vânzătorul fiind “obligat să predea cumpărătorului titlurile și documentele referitoare la proprietatea sau folosința bunului”

“În cazul bunurilor de gen, vânzătorul este obligat la predarea lor chiar dacă lotul din care făceau parte bunurile respective a pierit în totalitate, afară numai dacă lotul era anume prevăzut în convenție”

Predarea trebuie să se facă la “locul unde bunul se afla în momentul încheierii contractului, dacă nu rezultă altfel din convenția părților ori, în lipsa acesteia, din uzanțe”

Potrivit dispozițiile art.1690 alin.1 C.civ., “bunul trebuie să fie predat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului”.

În conformitate cu art. 1691 alin.1 C.civ: “în cazul în care cumpărătorul contestă calitatea sau starea bunului pe care vânzătorul i l-a pus la dispoziție, președintele judecătoriei de la locul prevăzut pentru executarea obligației de predare, la cererea oricăreia dintre părți, va desemna de îndată un expert în vederea constatării”. Prin aceeași hotărâre se poate dispune sechestrarea sau depozitarea bunului.

Potrivit art. 1691 alin. (3) și (4), “dacă păstrarea bunului ar putea aduce mari pagube sau ar ocaziona cheltuieli însemnate, se va putea dispune chiar vânzarea acestuia pe cheltuiala proprietarului, în condițiile stabilite de instanță. Hotărârea de vânzare va trebui comunicată înainte de punerea ei în executare celeilalte părți sau reprezentantului său, dacă unul dintre aceștia se află într-o localitate situată în circumscripția judecătoriei care a pronunțat hotărârea. În caz contrar, hotărârea va fi comunicată în termen de 3 zile de la executarea ei”.

“Fructele bunului vândut se cuvin cumpărătorului din ziua dobândirii proprietății, dacă părțile nu au convenit altfel”

În lipsa unui termen, cumpărătorul poate cere predarea bunului “de îndată ce prețul este plătit. Dacă predarea bunului nu se poate face decât după trecerea unui termen, împrejurare cunoscută cumpărătorului la momentul vânzării, părțile sunt prezumate că au convenit ca predarea să se facă la expirarea acelui termen” , conform dispozițiilor art. art.1693 C.civ.

Potrivit art. 1694 alin.1 C.civ.: “dacă obligația de plată a prețului este afectată de un termen și, după vânzare, cumpărătorul a devenit insolvabil ori garanțiile acordate vânzătorului s-au diminuat, vânzătorul poate suspenda executarea obligației de predare cât timp cumpărătorul nu acordă garanții îndestulătore că va plăti prețul la termenul stabilit”.

“În cazul executării cu întârziere a obligației de predare, din vina vânzătorului, cumpărătorul poate cere daune-interese, de la data punerii în întârziere a vânzătorului”

3.3.2 Obligația de garanție

Vânzătorul este obligat să-l garanteze pe cumpărător, atât pentru liniștita folosință a lucrului (adică împotriva evicțiunii), cât și pentru utila folosință a lui (adică împotriva viciilor ascunse). Garanția pentru evicțiune este prevăzută de art. 1695 – 1706 din noul Cod Civil

3.3.3 Garanția contra evicțiunii

Art. 1695 alin. (2) noul Cod Civil stipulează că vânzătorul răspunde doar pentru evicțiunea provenită din fapta unui terț care pretinde un drept, nu răspunde și pentru tulburările de fapt ale terțului.

“Putem defini evicțiunea ca fiind pierderea totală sau parțială a proprietății lucrului sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea dreptului de proprietate, rezultând din valorificarea de către un terț a unui drept asupra lucrului, drept care exclude în tot sau în parte pe cel al cumpărătorului”.

Garanția pentru evicțiune a vânzătorului există nu numai față de cumpărător, ci și față de subdobânditori și se referă la garanția vânzătorului pentru faptele lui, precum și pentru faptele terțului.

Potrivit art. 1695 alin.1, “vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii. Ca urmare, această obligație a vânzătorului există chiar dacă părțile nu au stipulat-o expres în contract”.

De asemenea, în literatura de specialitate s-a arătat că “ne aflăm în fața unei garanții, întrucât obligația de garanție contra evicțiunii funcționează și atunci când vânzătorul nu are nici o culpa”. Un alt autor, susține că “vânzătorul nu se poate exonera de obligația de garanție, chiar dacă demonstrează existența forței majore, obligația fiind calificată ca o obligație de rezultat întărită”.

În doctrina clasică mai veche s-a susținut și opinia contrară conform căreia, “potrivit cu principiile generale, evicțiunea rezultând dintr-o împrejurare neprevăzută sau dintr-un caz de forță majoră, nu poate da loc la garanție.

Obligația de garanție a vânzătorului fiind obligație patrimonială, ea se transmite și succesorilor săi cu titlu universal, după moartea acestuia. Articolul 1706 din C.civ. dispune că “vânzătorul este obligat să garanteze contra evicțiunii față de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros sau gratuit”. Aceasta deoarece odată cu bunul vândut se transmit cumpărătorului și apoi dobânditorului subsecvent toate drepturile și acțiunile accesorii ce au aparținut vânzătorului, așa cum prevede art.1673 alin.2 C.civ..

3.3.3.1.Garanția faptului personal

Garanția faptului personal interzice vînzătorului orice acțiune, orice tulburare, de drept sau de fapt, care ar avea ca rezultat o atingere a drepturilor cumpărătorului asupra bunului . Este , practic, o obligație de abstențiune pe care o datorează vânzătorul. Această obligație are un caracter patrimonial astfel încât se transmite și succesorilor universali sau cu titlu universal ai vânzătorului. Ea nu va fi preluată însă de succesorul cu titlu particular, care , potrivit regulilor generale din material succesiunilor, nu este ținut de obligațiile antecesorului său.

a Tulburarea de fapt. Aceasta nu are legătură cu invocarea unui drept de către vânzător asupra bunului., ci se referă la faptul că vânzătorul nu poate fi autorul nici unui fapt , chiar și licit,de natură a avea ca rezultat tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate sau a altui drept dobândit prin cumpărare.

b Tulburarea de drept. Aceasta se referă la interdicția ce revine vânzătorului de a ridica pretenții la un drept asupra lucrului vîndut câtă vreme contractul este în vigoare. Evident că această regulă nu se referă la posibilitatea acestuia de a invoca nulitatea contractului sau rezoluțiunea acestuia, ci doar la invocarea unui drept cât timp contractul este în ființă.

“Obligația de garanție contra evicțiunii este indivizibilă între debitori”, conform art.1697 C.civ.

3.3.3.2.Garanția pentru fapta terților

Articolul 1695 alin.2 C.civ. prevede că: “Garanția este datorată împotriva evicțiunii ce rezultă din pretențiile unui terț numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării și care nu a fost adus la cunoștința cumpărătorului până la acea data”.

Vînzătorul este ținut să-l garanteze pe cumpărător nu numai pentru fapta proprie ci și pentru tulburările ce-ar proveni din partea unui terț ce invocă un drept asupra bunului.

Funcționarea garanției pentru fapta terților este condiționată de îndeplinirea a trei condiții: să existe o tulburare de drept, cauza evicțiunii să fie anterioară vînzării, și aceasta să ni fi fost cunoscută de către cumpărător.

1.Existența unei tulburări de drept. Garanția pentru fapta terțului este mai restrânsă deoarece ea nu vizează tulburările de fapt, ci numai pe cele de drept. Se are în vedere că împotriva tulburărilor de fapt, care nu sunt bazate pe un temei juridic, cumpărătorul se poate apăra singur.

“Vânzătorul nu răspunde de servituțile aparente, pe care cumpărătorul le putea constata prin semnele lor exterioare, nici de servituțile neaparente pe care, până la data vânzării, le-a adus la cunoștința cumpărătorului ori pe care acesta le cunoștea din alte surse”.

În cazul “ipotecilor și privilegiilor, care sunt sarcini ale imobilului, obligația de garanție funcționează numai dacă debitorul principal nu-și plătește datoria și creditorul trece la realizarea creanței”

În literatura juridică de specialitate se admite că “există o tulburare de drept nu numai atunci când terțul invocă un drept real asupra bunului, dar și atunci când el invocă un drept de creanță, legat de bunul cumpărat, dacă recunoașterea acestui drept înlătură sau restrânge dreptul cumpărătorului. De exemplu, terțul invocă un contract de locațiune consimțit de vânzător, opozabil și cumpărătorului dacă are dată certă anterioară vânzării, sau invocă dreptul de a fi despăgubit pentru îmbunătățirile aduse de el imobilului închiriat. Dacă la data

vânzării cumpărătorul nu a cunoscut locațiunea sau îmbunătățirile, iar vânzătorul nu le-a declarat, acesta din urmă va răspunde de evicțiune”.

2. Tulburarea să aibă o cauză anterioară vânzării. Este logic că tulburările nu pot forma obiectul garanției decât dacă au o cauză anterioară vînzării. Sursa tulburării, chiar dacă ea se produce după vânzare, trebuie să fie anterioară vânzării. De exemplu, persoana care a devenit chiriașă în urma unui contract cu dată certă încheiat anterior vânzării, își valorifică dreptul împotriva cumprătorului, după ce acesta a devenit proprietar.

3. Buna-credință a cumpărătorului în momentul cumpărării. Aceasta este echivalentă cu necunoașterea cauzei de evicțiune de către cumpărător. Dacă cumpărătorul a cunoscut cauza evicțiunii, el nu poate cere vânzătorului , în afara unor clauze convenționale, să-și asume riscul evicțiunii.

Așa cum s-a arătat în literatura de specialitate, “cauza evicțiunii ce rezultă din pretențiile unui terț nu trebuie să-i fie imputabilă vânzătorului. Vânzătorul nu poate scăpa de garanție invocând propria ignoranță în privința unei cauze de evicțiune sau lipsa culpei ori buna sa credință la încheierea contractului”

3.3.3.3. Natura și modul de funcționare a obligației de garanție

Dacă cumpărătorul este amenințat de evicțiune, și în special dacă este acționat în justiție de către un terț, el trebuie să ceară vânzătorului să-și execute obligația de a-l apăra contra eventualei evicțiuni.

Pentru aceasta, cumpărătorul este dator să-l cheme în garanție pe vânzător în procesul intentat de terțul care pretinde un drept concurând cu al său. Cererea de chemare în garanție reprezintă măsura de elementară prudență pentru cumpărător pentru ca în cazul în care cumpărătorul nu solicită instanței introducerea în proces a vânzătorului, atunci se expune la pierderea prețului, a daunelor și a cheltuielilor de judecată, întrucât vânzătorul chemat în justiție de către cumpăratorul evins are posibilitatea să dovedească faptul că dispune de mijloacele necesare pentru a înlătura pretențiile terțului evingător.

Obligația de garanție pentru evicțiune este o obligație de „a nu face”, de „a face”, de „a da”, după cum evicțiunea nu s-a produs, este pe cale să se producă sau s-a produs.

a) Cât timp nu s-a produs, vânzătorul este ținut să se abțină de la orice fapt care să atragă posibilitatea tulburării cumpărătorului în exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate.

b) Dacă evicțiunea este pe cale să se producă, vânzătorul are obligația de „a face”, adică să folosească toate mijloacele pentru a-l apăra pe cumpărător împotriva terțului evingător. În acest scop, cumpărătorul este obligat să-l anunțe pe vânzător de pericolul producerii evicțiunii, întrucât dacă-l neglijează, vânzătorul se poate apăra, afirmând că evicțiunea s-a produs pentru că nu a fost înștiințat.

c) Dacă evicțiunea s-a produs, vânzătorul are obligația de „a da”, revenindu-i obligația de a plăti pagubele suferite de cumpărător1.

3.3.3.4. Efectele obligației de garanție contra evicțiunii

Legea face deosebire între evicțiunea totală și cea parțială.

În cazul evicțiunii totale, “cumpărătorul are dreptul la restituirea prețului plătit, restituire care trebuie să fie integrală indiferent de scăderea sau creșterea valorii lucrului, cu excepția situației în care cumpărătorul a tras vreun folos din stricăciunile ce a cauzat lucrului, fapt ce-l poate face pe vânzător să ceară o reducere a prețului, echivalent cu folosul realizat de cumpărător”

De asemenea, “cumpărătorul are dreptul – la valoarea fructelor pe care a fost obligat să le restituie terțului evingător (dacă dobândește fructele în calitate de posesor de bună credință, nu se restituie); – la restituirea cheltuielilor de judecată atât ale procesului din care a rezultat evicțiunea, cât și ale acțiunii în regres în contra vânzătorului; – la daune interese. Legea precizează că aceste daune constau în diferența între prețul plătit și sporul de valoare dobândit de lucru, de la data încheierii contractului și până la data producerii evicțiunii, indiferent, din ce cauză s-a produs sporul de valoare(cheltuieli necesare sau utile, sau spor de valoare dobândit fortuit prin scumpiri)”.

Unul din aspectele care a suferit modificări conform noului Cod Civil este cel legat de efectele evicțiunii parțiale, potrivit art. 1703. În reglementarea anterioară, în cazul în care evicțiunea parțială nu atrăgea rezoluțiunea contractului, cumpărătorul avea dreptul “de a cere restituirea valorii părții de care a fost evins la momentul evicțiunii”

În prezent, dacă vânzarea nu se desființează în cazul evicțiunii parțiale, cumpărătorului i se va restitui “o parte din preț proporțională cu valoarea părții de care a fost evins, și dacă este cazul, daune – interese”. Astfel, reparația primită de cumpărător se raportează la prețul plătit și nu la valoarea bunului din momentul evicțiunii.

Conform art. 1705 alin. (1) noul Cod Civil, “cumpărătorul chemat în judecată de un terț care pretinde că are drepturi asupra lucrului vândut trebuie să îl cheme în cauză pe vânzător”; în caz contrar, cumpărătorul poate pierde garanția contra evicțiunii, “dacă vânzătorul dovedește că existau motive suficiente pentru a se respinge cererea”. Prin alin. (2) al art. 1705, legiuitorul a introdus o nouă circumstanță, conform căreia “cumpărătorul care, fără a exista o hotărâre judecătorească, a recunoscut dreptul terțului, pierde dreptul de garanție, afară de cazul în care dovedește că nu existau motive suficiente pentru a împiedica evicțiunea”.

Diferența între cele două situații prezentate privește în principal partea căreia îi revine sarcina probei, respectiv vânzătorului în prima situație și cumpărătorului în cea de-a doua.

3.3.4. Garanția contra viciilor lucrului vândut

Normele referitoare la garanția pentru vicii au fost extinse și detaliate în reglementarea noului Cod Civil, păstrându-se în linii mari, ca și în cazul garanției pentru evicțiune, aceleași principii de drept. Sediul materiei la garanția pentru vicii o reprezintă art. 1707 – 1718 noul Cod Civil.

Articolul 1707 alin.1C.civ. dispune că: “Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic”.

“Viciile bunului vândut se mai numesc și vicii redhibitorii pentru că în dreptul roman, atunci când lucrul vândut prezenta un viciu mai însemnat, vânzătorul era obligat să-l ia înapoi prin acțiunea numită redhibitorie (din verbul latin redhibere – a lua înapoi)”

3.3.4.1.Condițiile angajării răspunderii vânzătorului pentru vicii

1.Viciul să fie ascuns. O primă clarificare oferită de dispozițiile Codului Civil este cea referitoare la noțiunea de „viciu ascuns”. Codul Civil anterior nu conținea o definiție a viciului ascuns, determinarea acestuia se făcea în funcție de celelalte prevederi ale codului și de interpretările doctrinare. Astfel, în doctrină “calitatea de viciu ascuns se aprecia in abstracto, luându-se în considerare un cumpărător prudent și diligent.”

În prezent, alin. (2) al art. 1707 noul Cod Civil stipulează că “este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent”.

Lipsa de experiență, de documentare, informare, nepricepere a cumpărătorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur să fie vicii ascunse.

Așadar, “nu orice viciu care n-a fost observat de cumpărător este un viciu ascuns, el are acest caracter numai dacă nu a putut fi observat la o atentă verificare a bunului. Aprecierea caracterului aparent sau ascuns al viciilor se face în abstract, în funcție de diligenta mijlocie a unei persoane cu aceleași cunoștințe tehnice ale cumpărătorului.”

Conform art. 1709 alin. (1) noul Cod Civil, termenul de denunțare a viciilor ascunse este unul “rezonabil, stabilit potrivit cu împrejurările, sub sancțiunea decăderii. Cu toate acestea, în cazul în care cumpărătorul este profesionist, iar bunul vândut este mobil corporal, termenul prevăzut la alin. (1) este de două zile lucrătoare”. După cum se poate observa, în concepția legiuitorului, diligența cumpărătorului profesionist se diferențiază de cea a unui cumpărător obișnuit.

Termenele de prescripție pentru acțiunea privitoare la viciile ascunse ale bunului vândut erau, conform reglementării anterioare, de 6 luni sau de 3 ani de la descoperirea acestora, dar nu mai târziu de 1 an de la predarea bunului, în funcție de buna sau reaua – credință a vânzătorului. În lumina noului Cod Civil, nu se prevăd termene de prescripție distincte pentru acțiunea privind viciile bunului vândut. În acest sens, cumpărătorul va putea exercita oricare din acțiunile prevăzute la art. 1710 alin (1) în termenul general de prescripție de 3 ani, indiferent dacă vânzătorul a fost sau nu de bună – credință.

b) Viciul trebuie să fi existat în momentul vânzării. “Pentru viciile care au apărut după încheierea contractului, adică atunci când lucrul se defectează sau își pierde calitatea din cauze ivite după vânzare, vânzătorul nu răspunde, întrucât prin efectul vânzării riscurile trec odată cu dreptul de proprietate asupra cumpărătorului”.

c) Viciul trebuie să fie grav “adică din cauza lui, lucrul trebuie să fie impropriu întrebuințării după destinație sau să se micșoreze într-atât valoarea de întrebuințare, încât cumpărătorul, cunoscând acest fapt, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai mic”.

Potrivit art. 1709 alin.1 C.civ., “cumpărătorul care a descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat să le aducă la cunoștința vânzătorului într-un termen rezonabil, stabilit potrivit cu împrejurările, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a cere măsura prevăzută la art.1710 alin.1 lit.d (rezoluțiunea)”.

3.4. Obligațiile cumpărătorului

3.4.1. Obligația de plată a prețului

Potrivit art. .civ. cumpărătorul are următoarele obligații principale: a) să preia bunul vândut; b) să plătească prețul vânzării.

În cazul contractului de vânzare, prețul constituie un element esențial, fără de care această convenție nu poate fi încheiată în mod valabil, el reprezentând nu numai un „obiect al obligației cumpărătorului, ci și cauza obligației vânzătorului

Potrivit art. 1720 alin.1 C.civ., în lipsă de stipulație contrară, “cumpărătorul trebuie să plătească prețul la locul în care bunul se afla în momentul încheierii contractului și de îndată ce proprietatea este transmisă”.

Dacă vânzătorul refuză primirea prețului, cumpărătorul poate să-și îndeplinească obligația prin procedura ofertei reale urmată de consemnațiune.

În cazul în care cumpărătorul nu plătește prețul, în condițiile stipulate în contract, vânzătorul are la dispoziție mai multe mijloace juridice, cu dreptul de a alege pe oricare dintre ele.

Astfel, conform art. .civ.: “când cumpărătorul nu a plătit, vânzătorul este îndreptățit să obțină fie executarea silită a obligației de plată, fie rezoluțiunea vânzării, precum și, în ambele situații, daune-interese, dacă este cazul”.

În cazul contractului de vânzare-cumpărare, ca și în orice contract bilateral, neexecutarea obligației de către una dintre părți, conferă celeilalte părți, posibilitatea de a invoca excepția de neexecutare sau de a cere fie executarea în natură, fie rezoluțiunea contractului.

“Acțiunea în rezoluțiunea vânzării este reală, ceea ce înseamnă că urmărește nu persoana cumpărătorului ci chiar bunul și deci poate fi intentată împotriva persoanei în mâna căreia se află lucrul vândut. Rezoluțiunea producându-se cu efect retroactiv se răsfrânge și asupra lucrului vândut”.

În cazul neplății prețului sau nepreluării bunului, vânzătorul are posibilitatea de a depune bunul într-un depozit pe cheltuiala cumpărătorului sau de a-l vinde. Potrivit art. 1726 alin. (2), “vânzarea se va face prin licitație publică sau chiar pe prețul curent, dacă lucrul are un preț la bursă sau în târg ori stabilit de lege, de către o persoană autorizată de lege pentru asemenea acte. Vânzătorul va avea totodată dreptul diferenței dintre prețul convenit la prima vânzare și cel efectiv obținut, precum și la daune-interese”.

În sensul dispozițiilor de mai sus, legiuitorul reglementează noțiunea de preț curent, raportându-l la valoarea stabilită de bursă, de piață sau de lege prin persoane autorizate. De asemenea, cumpărătorul va fi obligat diferenței dintre ceea ce a obținut vânzătorul și prețul convenit de părți inițial.

Alin. (3) și (4) ale art. 1726 din noul cod Civil prevăd cazul contractelor ce au ca obiect bunuri de gen supuse unui preț curent în sensul arătat mai sus și eventualitatea în care vânzătorul este partea în culpă, acordând cumpărătorului “dreptul de a cumpăra prin intermediul unei persoane autorizate bunuri de același gen pe cheltuiala vânzătorului”. În această situație, cumpărătorul va fi cel care va putea pretinde de la vânzător “diferența dintre suma ce reprezintă cheltuielile achiziționării bunurilor și prețul convenit cu vânzătorul, precum și daune – interese, dacă este cazul”.

Art. 1727 noul Cod Civil prevede cazul restituirii bunurilor mobile ce au făcut obiectul unui contract de vânzare. Astfel, conform alin. (1), în măsura în care cumpărătorul nu a plătit prețul, iar contractul nu prevede termen de plată, “vânzătorul poate ca, în cel mult 15 zile de la data predării, să declare rezoluțiunea contractului de vânzare fără punere în întârziere și să ceară restituirea bunului mobil vândut, cât timp bunul este încă în posesia cumpărătorului și nu a suferit transformări”.

3.4.2 Obligația de luare în primire a lucrului vândut.

Corelativ obligației vânzătorului de predare a bunului vândut, există și obligația cumpărătorului de a primi bunul respective. Ridicarea bunului de către cumpărător trebuie să se facă la momentul și de la locul unde vânzătorul este obligat să-l predea.

În caz de neexecutare, vânzătorul are dreptul să ceară cumpărătorului despăgubiri pentru eventualele cheltuieli de depozitare sau de transportare a bunului în alt loc și posibilitatea de a solicita instanței obligarea cumpărătorului la executarea acestei obligații.

3.4.3. Suportarea cheltuielilor vânzării

Potrivit art.1666 alin.1 C.civ., în lipsă de stipulație contrară “cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt în sarcina cumpărătorului”.

“Dacă cumpărătorul pretinde că cheltuielile vânzării sunt în sarcina vânzătorului, deși nu s-a prevăzut în contract, atunci el va trebui să facă această dovadă. Cheltuielile vânzării nu pot fi puse pe seama vânzătorului pe bază de simple prezumții”

În schimb, “dacă vânzătorul a suportat cheltuielile vânzării, el este îndreptățit să solicite restituirea lor de la cumpărător, dacă în contract nu s-a prevăzut că această obligație este în sarcina sa”.

3.5. Vânzarea bunurilor imobile

Potrivit art. .civ. atunci când se vinde un imobil determinat, fără indicarea suprafeței, pentru un preț total, nici cumpărătorul și nici vânzătorul nu pot cere rezoluțiunea contractului ori modificarea prețului pe motiv că suprafața este mai mică ori mai mare 247 decât au crezut.

Conform art. .civ. atunci când se vinde, “cu un preț stabilit pe unitatea de măsură o anumită suprafață dintr-un teren mai mare, a cărei întindere sau amplasare nu este determinată, cumpărătorul poate cere strămutarea proprietății numai după măsurarea și delimitarea suprafeței vândute”.

În conformitate cu art. 1743 alin.1 C.civ., “în cazul vânzării unui imobil cu indicarea suprafeței și a prețului pe unitatea de măsură, dacă suprafața reală “este mai mică decât cea indicată în contract”, cumpărătorul poate cere vânzătorului să-i predea suprafața convenită. Atunci când cumpărătorul nu cere sau vânzătorul nu poate să transmită această suprafață (lipsă), cumpărătorul poate obține “fie reducerea corespunzătoare a prețului, fie rezoluțiunea contractului” dacă din cauza diferenței de suprafață, bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost cumpărat.

Dacă însă “suprafața reală se dovedește a fi mai mare decât cea stipulată, iar excedentul depășește a douăzecea parte din suprafața convenită”, cumpărătorul va plăti suplimentul de preț corespunzător sau va putea obține rezoluțiunea contractului.

3.6. Interpretarea clauzelor contractului de vânzare- cumpărare

Conform art. 1671 “clauzele îndoielnice în contractul de vânzare si interpretează în favoarea cumpărătorului, sub rezerva regulilor aplicabile contractelor încheiate cu consumatorii și contractelor de adeziune”.

În literatura juridică s-a precizat că “interpretarea în favoarea cumpărătorului a fost aplicată și în cazul existenței unor lacune în contract cu privire la chestiuni asupra cărora părțile au puncte de vedere diferite”

Capitolul IV. Varietăți de vânzare

4.1 Notiune

„După cum instituția contractului în general, constituie dreptul comun pentru materia contractelor speciale, tot așa și regulile specifice contractului de vânzare-cumpărare constituie dreptul comun pentru diferitele feluri de vânzări, cunoscute în domeniu și sub numele de varietăți ale contractului de vânzare-cumpărare”.

Varietățile (felurile) de vânzări sunt contracte de vânzare-cumpărare caracterizate prin particularități date de dispozițiile speciale ale Codului civil sau ale altor acte normative.

„Distincția dintre varietățile de vânzare este determinată de regulile speciale aplicabile fiecărei vânzări în parte, iar asemănarea constă în aceea că toate varietățile se supun în fond regulilor generale ale contractului de vânzare-cumpărare (analizate în secțiunile anterioare).”

Întrucât regulile speciale ce determină fiecare varietate în parte, modifică mai mult sau mai puțin regulile generale ale contractului (cadru) de vânzare-cumpărare, urmează ca acestea (din urmă) să constituie (în lipsa normelor speciale) și dreptul comun în materie de vânzare-cumpărare civilă.

În consecință, pentru orice varietate de vânzare, aspectele nereglementate prin norme speciale vor fi completate prin regulile generale ale contractului de vânzare-cumpărare.

4.2 Vânzarea moștenirii

Vânzarea unei moșteniri este o varietate a contractului de vânzare-cumpărare, reglementată de art. 1747-. civ. Ea este cunoscută în literatura de specialitate și sub denumirea de vânzare de drepturi succesorale.

Potrivit art. 1747 alin.1 C.civ. “prin moștenire se înțelege dreptul de a culege o moștenire deschisă sau o cotă din aceasta”.

Obiectul vânzării nu îl poate forma decât o universalitate sau o cotă parte indiviză a supra unei universalități, dacă este un singur moștenitor sau dacă sunt mai mulți moștenitori.

Articolul 1752 alin.1 C.civ. prevede că “înscrisurile sau portretele de familie, decorațiile sau alte asemenea bunuri, care nu au valoare patrimonială însemnată, dar care au pentru vânzător o valoare afectivă, se prezumă a nu fi cuprinse în moștenirea vândută”.

Potrivit art. art. 1752 alin.2 C.civ. “dacă însă aceste bunuri au valoare patrimonială însemnată, vânzătorul trebuie să stipuleze expres în contract o clauză de rezervare a proprietății acestora, în caz contrar el fiind obligat să plătească cumpărătorului prețul lor la data vânzării”.

“Vânzarea unei moșteniri se încheie în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute”.

Din dispozițiile art. 1749 și .civ. rezultă următoarele consecințe:

1.Moștenitorul vânzător este obligat să predea cumpărătorului întregul activ, “adică tot ce se găsea în moștenire (ori în cota sa parte din moștenire) la momentul deschiderii ei, precum și tot ce a intrat în moștenire ulterior”.

Prin urmare, “dacă nu s-a convenit altfel, vânzătorul este obligat să-i remită cumpărătorului toate fructele pe care le-a cules și toate plățile primite pentru creanțele moștenirii până la momentul încheierii contractului, prețul bunurilor vândute din moștenire și orice bun care înlocuiește un bun al moștenirii. Ca efect al vânzării, datoriile pe care le avea moștenitorul vânzător față de defunct (succesiune), deși stinse prin confuziune în momentul deschiderii ei, renasc, deoarece acestea sunt elemente ale activului succesoral care au trecut asupra cumpărătorului”.

2.Întrucât cumpărătorului i se transmite nu numai activul, dar și pasivul moștenirii, el “este obligat, dacă nu s-a convenit altfel, să-i restituie vânzătorului sumele plătite de acesta din urmă pentru datoriile și sarcinile succesiunii, precum și sumele pe care moștenirea i le datorează vânzătorului (ca efect al vânzării, renasc și creanțele vânzătorului față de succesiune, deși acestea au fost stinse prin confuziune); se admite că taxele succesorale suportate de moștenitorul vânzător, nu se restituie”

Cu privire la datoriile moștenirii față de alți creditori decât vânzătorul, art. .civ. dispune că “vânzătorul rămâne răspunzător pentru datoriile moștenirii vândute”.

Vânzarea unei moșteniri dă naștere obligației de garanție în sarcina vânzătorului.

În acest sens, art. .civ. prevede că: „dacă nu specifică bunurile asupra cărora se întind drepturile sale, vânzătorul unei moșteniri garantează numai calitatea sa de moștenitor, afară de cazul când părțile au înlăturat expres și această garanție”.

Garanția de drept reglementată de art. .civ. “poate fi modificată prin convenția părților, în sensul extinderii limitării sau exonerării de răspundere a vânzătorului”.

4.3 Vânzarea cu plata prețului în rate și rezerva proprietății

Vânzarea cu plata prețului în rate și rezerva proprietății este încadrată la art. 1755 – 1757 din noul Cod Civil. Astfel, atunci când are loc o vânzare cu plata prețului în rate, “vânzătorul are dreptul să își rezerve dreptul de proprietate până ultimei rate. Cu toate acestea, riscul bunului este transferat cumpărătorului de la momentul predării acestuia. După cum se poate observa, acesta este un caz în care transferul riscului pieirii fortuite a bunului are loc anterior transmiterii dreptului de proprietate asupra acestuia”.

În lipsa unei înțelegeri contrare, neplata unei singure rate, care nu este mai mare de o optime din preț, nu dă dreptul la rezoluțiunea contractului, iar cumpărătorul păstrează beneficiul termenului pentru ratele succesive.

În cazul rezoluțiunii contractului de vânzare, “vânzătorul trebuie să restituie toate sumele primite, dar este îndreptățit să rețină, pe lângă alte daune-interese, o compensație echitabilă pentru folosirea bunului de către cumpărător. Părțile pot deroga de la această regulă, prevăzând că în caz de rezoluțiune, vânzătorul va păstra toate sumele încasate cu titlu de rate. Însă, la cererea părții interesate, instanța va putea totuși reduce aceste sume, aplicându-se în mod corespunzător dispozițiile referitoare la reducerea de către instanță a cuantumului clauzei penale”.

“O mențiune specială este cea referitoare la aplicarea prezentelor dispoziții și contractului de leasing, precum și celui de locațiune, dacă, în acest ultim caz, se convine ca la încetarea contractului proprietatea bunului să poată fi dobândită de locatar după plata sumelor convenite”.

Potrivit art. 1758 – 1762 din noul Cod Civil, legiuitorul a decis revenirea la reglementarea expresă a vânzării cu opțiune de răscumpărare, care reprezintă “o vânzare afectată de condiție rezolutorie prin care vânzătorul își rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului. În considerarea caracterului de excepție a acestei varietăți de vânzare, opțiunea de răscumpărare nu poate fi stipulată pentru un termen mai mare de 5 ani; dacă s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani”.

“Vânzarea cu pact de răscumpărare a fost inițial prevăzută de art. 1371 – 1387 din vechiul Cod Civil. Dispozițiile respective au fost abrogate expres, mai întâi prin art. 4 din Legea nr. 61/1931 contra cametei 30 și apoi prin art. 13 din Decretul – lege nr. 1700/1938 pentru stabilirea dobânzilor și înlăturarea cametei. Prevederile menționate au fost ulterior abrogate prin Decretul nr. 311/1954 pentru stabilirea dobânzii legale, astfel că până la reglementarea din noul Cod Civil, legislația română nu conținea nicio prevedere cu privire la această varietate de vânzare, fiind recunoscută însă ca aplicabilă în practică”.

Exercitarea opțiunii de răscumpărare de către vânzător se poate face cu restituirea prețului primit și a cheltuielilor pentru încheierea contractului de vânzare, realizarea formalităților de publicitate, ridicarea și transportul bunului, a cheltuielilor necesare, precum și a celor utile (în limita sporului de valoare).

În cazul în care vânzătorul nu exercită opțiunea în termenul stabilit, condiția rezolutorie care afecta vânzarea este considerată a nu se fi îndeplinit, iar dreptul cumpărătorului se consolidează.

Efectele vânzării cu opțiune de răscumpărare se stabilesc potrivit dispozițiilor privitoare la condiția rezolutorie, care se aplică în mod corespunzător. Cu toate acestea, vânzătorul este ținut de locațiunile încheiate de cumpărător înaintea exercitării opțiunii, dacă au fost supuse formalităților de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitării.

“Vânzătorul care intenționează să exercite opțiunea de răscumpărare trebuie să îi notifice pe cumpărător, precum și pe orice subdobânditor căruia dreptul de opțiune îi este opozabil și față de care dorește să își exercite acest drept. În termen de o lună de la data notificării, vânzătorul trebuie să consemneze sumele menționate mai sus, la dispoziția cumpărătorului sau, după caz, a terțului subdobânditor, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a exercita opțiunea de răscumpărare.”

Având în vedere considerentele pentru care acest tip de vânzare a fost abrogat anterior, legiuitorul a stabilit ca sancțiune reducerea prețului răscumpărării la prețul plătit pentru vânzare, în cazul în care diferența dintre prețul răscumpărării și prețul plătit pentru vânzare depășește nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi

4.4.Vânzarea cu opțiune de răscumpărare

Vânzarea cu pact de răscumpărare a fost inițial prevăzută de art. 1371 – 1387 din vechiul Cod Civil. Dispozițiile respective au fost abrogate expres, mai întâi prin art. 4 din Legea nr. 61/1931 contra cametei și apoi prin art. 13 din Decretul – lege nr. 1700/1938 pentru stabilirea dobânzilor și înlăturarea cametei. Prevederile menționate au fost ulterior abrogate prin Decretul nr. 311/1954 pentru stabilirea dobânzii legale31, astfel că până la reglementarea din noul Cod Civil, legislația română nu conținea nicio prevedere cu privire la această varietate de vânzare, fiind recunoscută însă ca aplicabilă în practică.

Exercitarea opțiunii de răscumpărare de către vânzător se poate face cu restituirea prețului primit și a cheltuielilor pentru încheierea contractului de vânzare, realizarea formalităților de publicitate, ridicarea și transportul bunului, a cheltuielilor necesare, precum și a celor utile (în limita sporului de valoare). conform art. 1758 alin.1 C.civ.: “Vânzarea cu opțiune de răscumpărare este o vânzare afectată de condiție rezolutorie prin care vânzătorul își rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului”.

Opțiunea de răscumpărare nu poate fi stipulată pentru un termen mai mare de 5 ani. “Dacă părțile au stipulat un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani”

Conform art. 1759 alin.1 C.civ., vânzătorul poate exercita opțiunea răscumpărării numai dacă restituie cumpărătorului prețul primit, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare și realizarea formalităților de publicitate.

De asemenea, exercitarea opțiunii îl obligă pe vânzător să “restituie cumpărătorului cheltuielile pentru ridicarea și transportul bunului, cheltuielile necesare și utile 265, însă în acest din urmă caz numai în limita sporului de valoare”, așa cum prevede art.1759 alin.2 C.civ.

În cazul în care vânzătorul nu exercită opțiunea în termenul stabilit, condiția rezolutorie care afecta vânzarea este considerată a nu se fi îndeplinit, iar dreptul cumpărătorului se consolidează.

“Efectele vânzării cu opțiune de răscumpărare se stabilesc potrivit dispozițiilor privitoare la condiția rezolutorie33, care se aplică în mod corespunzător. Cu toate acestea, vânzătorul este ținut de locațiunile încheiate de cumpărător înaintea exercitării opțiunii, dacă au fost supuse formalităților de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitării.”

Opțiunea de răscumpărare poate fi invocată de vânzător nu numai împotriva cumpărătorului, dar și împotriva terților subdobânditori (fiind indiferent dacă în contractele de vânzare cu aceștia fusese sau nu stipulată clauza de răscumpărare) deoarece având un drept supus condiției rezolutorii cumpărătorul n-a putut să transmită mai multe drepturi decât avea el însuși. În acest sens, art. 1760 alin.2 C.civ. prevede că: “vânzătorul care intenționează să exercite opțiunea de răscumpărare trebuie să îi notifice pe cumpărător, precum și pe orice subdobânditor căruia dreptul de opțiune îi este opozabil și față de care dorește să își exercite acest drept”.

“Vânzătorul care intenționează să exercite opțiunea de răscumpărare trebuie să îi notifice pe cumpărător, precum și pe orice subdobânditor căruia dreptul de opțiune îi este opozabil și față de care dorește să își exercite acest drept. În termen de o lună de la data notificării, vânzătorul trebuie să consemneze sumele menționate mai sus, la dispoziția cumpărătorului sau, după caz, a terțului subdobânditor, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a exercita opțiunea de răscumpărare.”

Având în vedere considerentele pentru care acest tip de vânzare a fost abrogat anterior, legiuitorul a stabilit ca sancțiune reducerea prețului răscumpărării la prețul plătit pentru vânzare, în cazul în care diferența dintre prețul răscumpărării și prețul plătit pentru vânzare depășește nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi.

Capitolul V. Practică judiciară

1.Validare promisiune bilaterală de vânzare – cumpărare

“Între reclamantul JAM și pârâta BE s-a încheiat la data de 25.02.2001 înscrisul sub semnătură privată intitulat "chitanță"prin care se consemna "subsemnata BE am primit, azi, 25.02.2001 suma de 11.600.000 lei de la domnul JAM, sumă ce reprezintă contravaloarea suprafeței de pământ de 12,5 mp pe care o vând domnului JAM din lotul de teren pe care îl dețin în Azuga, și se află la hotarul cu proprietatea JAM". La momentul încheierii respectivei chitanțe părțile personal au întocmit și o schiță de plan ce redă limitele proprietăților lor înainte și în urma facerii respectivului act.

Beneficiarul actului respectiv reclamantul JAM a intrat în stăpânirea terenului dobândit care se află în fapt în continuarea proprietății sale și l-a împrejmuit.

După încheierea promisiunii de vânzare parată a înstrăinat întreg trupul de teren ce îl deținea în orașul Azuga, respectiv 508 mp suprafață măsurată și identificată cadastral (din acte 546 mp) către MSC.

Desigur că identificarea cadastrală a avut ca obiect suprafața împrejmuită context în care a rezultat la măsurători o suprafață mai mică decât cea din acte 508 mp față de 546 mp lucru firesc având în vedere că reclamntul împrejmuise ceea ce i se promisese la vânzare respectiv cei 12,5 mp. Această situație urmează a fost lămurită în sensul de a se stabili dacă s-au vândut sau nu și cei 12,5 mp promiși și, analizând cuprinsul actului de vânzare cumaprare încheiat a rezultat că pârâta a transmis cumpărătoarei dreptul de proprietate asupra terenului de 508 mp din măsurători, 546 mp din acte așa cum s-a și înscris proprietatea dobanditoarei deci a transmis practic și terenul ce îl promisese anterior reclamantului.

Față de starea de fapt expusă instanța a reținut, în ce privește excepția prescripției dreptului la acțiune invocate de pârâtă că aceasta nu se susține și va a fost respinsă; actul încheiat cu reclamantul a dat naștere unei obligații de a face prescriptibilă în termenul general de prescripție art. 3 și art. 7 din Decretul nr. 167/1958 însă, în condițiile în care reclamantul a posedat fără întrerupere acest teren iar posesia sa a fost recunoscută de pârâtă, necontestată, aceasta echivalează cu recunoașterea dreptului a cărui acțiune se prescrie făcută de pârâtă, în folosul căreia ar fi curs prescripția..

Cu privire la excepția prematurității cererii invocata de pârâtă pentru aceea că nu a fost notificată să se prezinte la notar s-a aprecia că aceasta este neîntemeiată și va fi respinsă; în momentul actual ca și la momentul introducerii cererii orice notificare s-ar fi făcut pârâtei pentru a se prezenta la notar aceasta ar fi fost o formalitate fără vreo valoare practică atât timp cât pârâta a și înstrăinat terenul în litigiu. În fapt, nefiind necesară vreo formă solemnă de a cere pârâtei prezența la notarul public pentru perfectarea actelor și în condițiile în care reclamantul i-a cerut acesteia să definitiveze formele vânzării, verbal făcând-o, aceasta este o conduită suficientă, cererea neputând fi apreciată din acest punct de vedere prematură.

S-a reținut că fiind dovedit în cauză că la 10.07.2007 s-a recepționat documentația de dezmembrare terenului de 12 mp fiindu-i alocat număr cadastral 10151 însă acest număr cadastral a fost și anulat în condițiile în care în baza lui nu s-a încheiat niciun act de înstrăinare în termen de un an, aspect care rezultă și din adresa nr. 33324/29.06.2007 a O.C.P.I Ploiești, conform și cu art. 21 alin. 3 din Ordinul nr. 634/2006 al Directorului ONCPI.

Ulterior, așa cum s-a arătat pârâta a înstrăinat întreg trupul de teren ce îl deținea în orașul Azuga, respectiv 508 mp suprafața măsurată și identificată cadastral (din acte 546 mp) către MSC.

Așa cum s-a arătat și în expunerea stării de fapt pe baza analizei cuprinsul actului de vânzare cumaprare încheiat rezultă indubitabil că pârâta a transmis cumpărătoarei dreptul de proprietate asupra terenului de 508 mp din măsurători, 546 mp din acte așa cum s-a și înscris proprietatea dobanditoarei deci a transmis practic și terenul ce îl promisese anterior reclamantului. Acest fapt rezultă și din cercetarea vecinătăților proprietății înscrise în actul de vânzare nerezultand că pârâta și-ar mai fi păstrat vreun rest de proprietate la respectiva adresa.

Pe fondul cauzei, văzând și art. 1075 Cod civil și art. 1294 Cod civil se va reține că pârâta promitenta vânzătoare nu și-a respectat obligația de a vinde născută în persoana sa din promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare încheiată cu reclamantul și a vândut lucrul unei alte persoane. În aceste condiții reclamantul beneficiar cumpărător nu poate cere predarea lucrului, vânzarea încheiată cu o altă persoană de către pârâtă – sub rezerva fraudei – este valabilă iar reclamantul beneficiar cumpărător nu mai poate pretinde de la pârâtă decât daune interese – sens în care este constantă practica instanței supreme.

Conduita pârâtei a fost evident bazată pe rea credință în contextual în care aceasta în fața notarului public a declarat, la momentul vânzării către Moldoveanu Sorana Cristina că nu a făcut vreo promisiune de vânzare asupra terenului însă această conduită a pârâtei nu poate avea vreo înrâurire în cauză de față putând fi eventual pusă în discuție în acțiunea în daune a reclamantului sau eventual într-o acțiune care să pună în discuție valabilitatea actului încheiat de pârâta cu încălcarea promisiunii .

Pentru considerentele de fapt și de drept expuse s-a respins cererea ca neîntemeiată .”

2.Reziliere a contractului de vânzare-cumpărare

“Prin sentința civilă nr. 5362/06.05.2009 pronunțată de Judecătoria Ploiești a fost admisă acțiunea formulată de reclamanta S.C. X S.R.L. în contradictoriu cu pârâta S.C. Y S.R.L., s-a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamantă și pârâta la data de 15.09.2007, a fost obligată reclamanta la restituirea către pârâta a sumei reprezentând c/val. bunului cumpărat și a fost obligată pârâta la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată.

Pentru a pronunța această sentința, instanța a reținut că prin cererea formulată, reclamanta a solicitat în contradictoriu cu pârâta ca prin sentința ce se va pronunța să se dispună rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de părți la data de 15.09.2007 și obligarea pârâtei la plata c/val. bunului cumpărat, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acțiunii reclamanta a arăta că la data menționată, a achiziționat de la pârâta un televizor LCD pentru care a achitat prețul aferent, dar că bunul s-a deteriorat ulterior, în perioada termenului de garanție, motiv pentru care s-a adresat unității service agreata de firma producătoare.

Reclamanta a mai susținut că unitatea service a emis un document din care rezultă că televizorul achiziționat de la pârâta, nu are active toate funcțiile și nu poate remedia defectul și ca atare, potrivit dispozițiilor Legii 449/2003 are dreptul de opțiune între reducerea corespunzătoare a prețului și rezoluțiunea contractului, această manifestându-și expres opțiunea în sensul rezoluțiunii contractului și restituirii sumei achitate cu titlul de preț.

Pârâta, legal citată, a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiata.

În raport de actele și lucrările dosarului, instanța a reținut că la data de 15.09.2007, reclamanta a cumpărat de la pârâta televizorul LCD pentru care a achitat prețul aferent, iar potrivit certificatului de garanție depus la dosar, aparatul a suferit în perioada de garanție reparații efectuate de unitatea de service autorizata la data de 06.08.2008, ulterior, aparatul fiind prezentat unității de service autorizata la data de 19.08.2008, unitatea propunând înlocuirea aparatului, a emis cererea de retur produse defecte prin care a arătat că nu sunt active toate funcțiile și nu s-a reușit remedierea defectului.

S-a mai reținut că în urma acestei constatări, reclamantul prin cererea din data de 22.10.2008 a solicitat restituirea c/val. televizorului, arătând că acesta nu mai poate fi reparat, iar ca răspuns, pârâta a emis adresa nr. x prin care a înștiințat reclamanta că va înlocui televizorul cu un produs similar și a invitat-o să se prezinte la magazinul de unde a achiziționat produsului în vederea înlocuirii acestuia.”

Potrivit art. 5 din Legea 449/2003 republicată vânzătorul este obligat să livreze consumatorului produse care sunt în conformitate cu contractul de vânzare-cumpărare, iar din prevederile art. 9 coroborat cu art. 13 și 14 din același act normativ rezultă că, consumatorul are dreptul să i se aducă produsele la conformitate, fără plată, prin reparare sau înlocuire, în funcție de opțiunea consumatorului, sau să beneficieze de reducerea corespunzătoare a prețului ori rezoluțiunea contractului privind produsele neconforme.

Ca atare, instanța a apreciat că prin sintagma "în funcție de opțiunea consumatorului" legiuitorul a lăsat la latitudinea consumatorului măsura reparatorie ce urmează a fi adoptată, tocmai ca această măsură să își atingă scopul reparatoriu pentru care a fost instituită și pentru a proteja cumpărătorul aflat în situația achiziționării unui produs neconform.

Susținerea pârâtei că această măsură ar fi disproporționată și că s-ar impune doar înlocuirea produsului, este neîntemeiata, instanța apreciind că pe de o parte, faptul că oferta de înlocuire a fost făcută după ce consumatorul a cerut restituirea prețului, exprimându-și opțiunea în sensul rezoluțiunii contractului, nemaifiind aplicabil art. 13 lit. b din legea menționată, iar pe de altă parte, faptul că odată cu aderarea României , normele Europene, în această materie, care sunt obligatorii în toate statele membre, sunt în sensul restituirii de îndată a prețului către consumatorul prejudiciat prin vânzarea unui produs neconform, la solicitarea acestuia.

3. Reziliere a contractului de vânzare-cumpărare

“Prin acțiunea înregistrata la această instanță sub nr. 125/259/2009, reclamanții Stan Nicolae și Stan Fanica au chemat în judecată pe pârâții Dragotel Nicolae Constantin și Galeș Ionela Loredana , solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța, să dispună rezilierea contractului de vânzare cumpărare cu clauză de întreținere constatat a fi încheiat prin sentința civilă nr. 493/14 aprilie 2008 pronunțată de Judecătoria Mizil, pronunțată în dosarul nr. 394/259/2008.

În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat ca prin sentința de mai sus s-a constatat că aceștia au vândut pârâților casa de locuit proprietatea lor formată din 2 camere, 1 bucătărie, 1 hol și 1 anexa, cu pereți din paiantă, acoperită cu țiglă și suprafețele de teren în total .p. din T.P. nr. 975123/10.01.2002, imobile aflate în comună Călugăreni, jud.Prahova, că și-au rezervat un drept de abitație viager, iar pârâții și-au luat obligația să-i întrețină.

La termenul de la data de 25.02.2009 pârâții au depus la dosarul cauzei o cerere cu caracter atât de întâmpinare cât și de reconvențională.

Pe cale de întâmpinare, pârâții au invocat excepția inadmisibilității acțiunii, întrucât obiectul dedus judecății este reprezentat de rezilierea – anularea sentinței civile nr. 493/14.04.2008 pronunțată de Judecătoria Mizil în dosarul nr. 394/259/2008.

În susținerea acestei excepții, pârâții au arătat că rezilierea unei hotărâri este sancțiunea asemănătoare acelei hotărâri și nu poate fi invocată decât prin intermediul căilor de atac, ordinare sau extraordinare, ce pot fi promovate împotriva acesteia, nu și pe calea unei acțiuni distincte, având ca obiect constatarea nulității absolute a hotărârii sau rezilierea unui act finalizat prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești.

De asemenea, s-a mai arătat că acțiunea în rezilierea unui contract ce a fost autentificat prin hotărâre judecătorească irevocabilă echivalează cu un veritabil "recurs la recurs", ceea ce este inadmisibil, întrucât hotărârile judecătorești definitive și irevocabile se prezumă că exprimă adevărul și se bucură, în consecință, de o prezumție de validitate (res juudicata pro veritate habetur).

În final, pârâții au arătat dreptul la o cale efectivă de atac prevăzută de art. 13 este un drept autonom, dar acesta nu are o existență independentă, fiind legat de un alt drept reglementat de Convenție.

Pe cale de cerere reconvențională, pârâții au solicitat că în cazul admiterii acțiunii introductive reclamanții – pârâți să fie obligați pe de o parte la plata sumei de 2.000 lei, reprezentând prețul achitat de aceștia, iar pe de altă parte, în temeiul principiului îmbogățirii fără justa cauză și al solicitării repunerii părților în situația anterioară, obligarea reclamanților – pârâți la plata sumei de 3.000 lei, cu titlu de c/val. lucrări de reparații și îmbunătățiri realizate pe cheltuiala pârâților la imobilul în litigiu și de c/val. a lucrărilor agricole.

La termenul de la data de 11.03.2009 pârâții au declarat în ședința publică faptul că înțeleg să renunțe numai la judecarea cererii reconvenționale cu care au investit instanța și nu la dreptul acestora la c/val. lucrărilor menționate în cererea reconvențională.

În ceea ce privește excepția inadmisibilității acțiunii privind rezilierea contractului de vânzare cumpărare reprezentat de Sentinta civilă nr. 493/14.04.2008 pronunțată de Judecători Mizil, instanța a admis-o ca fiind întemeiata, pentru următoarele considerente:

Astfel, instanța a constatat că la baza pronunțării Sentinței civile nr. 493/14.04.2008 de către Judecătoria Mizil a stat antecontractul de vânzare cumpărare (promisiune sinalagmatică de vânzare cumpărare) încheiat între reclamanți, în calitate de promitenti – vânzători și pârâți, în calitate de promitenti – cumpărători, cu privire la imobilele locuința compusă din 2 camere, hol, bucătărie și anexă și teren în suprafața totală de .p. evidențiată potrivit declarațiilor părților în titlul de proprietate nr. 97512/10.01.2002.

Se va mai reține că potrivit antecontractului de vânzare cumpărare menționat reclamanții se obligau să le înstrăineze pârâților promitenti – cumpărători imobilele indicate anterior într-un termen de o lună de la data încheierii acelui ac, iar urmare a dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilelor pârâții achitau prețul în valoare de 2.000 lei își îndeplineau obligația de a-i întreține pe reclamanți pe tot timpul vieții acestora și de asemenea de angajau să efectueze înmormântarea reclamanților și pomenile creștinești ulterioare dosarului acestora.

Deși în considerentele sentinței civile nr. 493/14 aprilie 2008 pronunțată de Judecătoria Mizil nu se arată expres temeiul legal exact al admiterii acțiunii, respectiv disp.art. 1073 și 1077 cod civil, în sensul că creditorii obligației de a face, în speță pârâții, în virtutea dreptului acestora de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației reclamanților de a se prezenta la notarul public pentru încheierea actului autentic de vânzare cumpărare puteau să fie autorizați de a o aduce la îndeplinire prin solicitarea făcută instanței de a suplini consimțământul reclamanților promitenti – vânzători, instanța a apreciat că acesta a fost în realitate temeiul legal ce a stat la baza pronunțării sentinței inițiale invocate, sentința ce a rămas irevocabilă.”

Ca urmare, instanța a constatat faptul că în cauză nu este vorba de un contract autentic de vânzare cumpărare încheiat între părți ci de un veritabil act autentic de vânzare cumpărare sui – generis reprezentat de sentința civilă nr. 493/14 aprilie 2008 pronunțată de Judecătoria Mizil în temeiul disp.art.1073 și 1077 Cod civil, împotriva căreia nu putea fi exercitată ca și act de cenzură decât calea de atac prevăzută de lege și anume recursul, – act procesual de care reclamanții Stan Nicolae și Stan Fanica nu au uzat.

Pe cale de consecință, în lumina considerentelor de mai sus, în baza disp.art. 137 c.pr.civ. instanța a admis excepția inadmisibilității acțiunii invocate de pârâții Niclae Constantin și Galeș Ionela Loredana, și ca urmare a respins acțiunea formulată de reclamanții Stan Nicolae și Stan Fanica, ca fiind inadmisibilă.

Concluzii

Vânzarea este cel mai uzitat contract, în zilele noastre.

În aceste condiții putem spune că vânzarea reprezintă un schimb perfecționat deoarece (dacă pornim din vechile societăți în care oamenii schimbau mărfuri și ajungem în zilele de astăzi, când ei plătesc în bani, iar uzul cambiei, cecului și conturilor au devenit curente în materie civilă și comercială).

Contractul de vânzare-cumpărare este translativ de proprietate numai prin natura sa, deoarece este posibil ca strămutarea să poată avea ca obiect și un alt drept, precum: un alt drept real (de exemplu, dreptul de uzufruct), un drept de creanță, un drept din domeniul proprietății intelectuale sau chiar drepturile succesorale. Astfel, transmiterea proprietății ține numai de natura contractului de vânzare-cumpărare, nu și de esența lui.

Nu se pot transmite prin vânzare: drepturile personale nepatrimoniale, cele patrimoniale cu caracter strict personal și nici cele constituite prin voința părților sau a legii, cu caracter intuitu personae. De exemplu, nu pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare: dreptul de abitație al soțului supraviețuitor, dreptul de întreținere, dreptul de pensie etc.

Principalii protagoniști ai contractului de vânzare-cumpărare sunt două persoane (fizice sau juridice): vânzătorul și cumpărătorul.

În doctrină se admite că vânzarea poate include și alte persoane, care însă nu se pot angaja decât în susținerea obligațiilor principale. De exemplu, un contract de vânzare poate avea trei părți: vânzătorul, cumpărătorul și o persoană de intermediere (traduceri, transport, pază etc.).

Momentul încheierii contractului prezintă mare importanță deoarece el marchează transformarea simplei manifestării de voință în forma sa juridică, producătoare de obligații. Acesta desemnează astfel, momentul nașterii (existenței) contractului.

Încheierea contractului determină producerea efectelor sale juridice. Astfel, numai după încheierea contractului, simplul angajament devine obligație, relația socială devine raport juridic, iar persoanele devin părți contractante etc.

Momentul încheierii contractului este esențial și pentru definirea altor instituții civile cu incidență contractuală, precum: nulitatea, ineficacitatea, legea aplicabilă (tempus regit actuum) etc.

Bibliografie

I. Acte normative

Constituția României

Noul Cod civil

Noul Cod de procedureă civilă

Codul civil de la 1864

Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în M.Of. nr.139 din 2 iunie 1994

Legea nr.170 a locuinței din 16 iulie 2010 publicată în Monitorul Oficial nr.507 din 21 iulie 2010.

II. Tratate, Cursuri universitare, Reviste de specialitate

B.Dumitrache, Antecontractul de vânzare-cumpărare și promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare,, în „Dreptul” nr.2/2002

C.Bîrsan, Gh.Beleiu, F.Deak, Instituții de drpt civil, Curs selectiv pentru licență

2004-2005

C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, volumul II, Editura ALL, București, 1997

C.Toader, Drept civil.Contracte speciale, Editura All Beck, București, 2003

C.Toader, M-Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache, C.Bîrsan, Gh.Beleiu, F.Deak, Instituții de drpt civil, Curs selectiv pentru licență 2004-2005

C.Stătescu, C.Bârsan, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Ediția a III-a, Editura All Beck, 2000

C. Stătescu, C. Bîrsan, Teoria generală a obligațiilor, Editura All, București, 1993

Dumitru C. Florescu, Contractele civile, Editura Universul Juridic, București, 2011

D.Chirică, Dolul, viciu de consimțământ în materie contractuală, în „Curierul judiciar” nr.2/2005,

D.Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Volumul 1. Vânzarea și schimbul, Editura C.H. Beck, București, 2008

D.Chirică, Contractele speciale civile și comerciale, volumul 1, Editura Rosetti, București, 2005

D.Chirică, Eroarea, viciu de consimțământ în materie contractuală, în „Dreptul” nr.7/2005

D.Chirică, Dolul, viciu de consimțământ în materie contractuală, în „Curierul judiciar” nr.2/2005,

D.Chirică, Condițiile de validitate și efectele promisiunii sinalagmatice de vânzarecumpărare, în SUUB nr.2/2001

D.Chirică, Denunțarea unilaterală a promisiunii sinalagmatice de vânzarecumpărare în temeiul unei clauze de dezicere sau a unei clauze rezolutorii, în „Dreptul” nr.3/2001

E. Safta-Romano, Examen al jurisprudenței privitoare la acțiunea în rezoluțiune, în Dreptul nr. 8, 1990

Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, București, 2001

F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ediția a IV-a actualizată de L.Mihai și R.Popescu, Editura Universul Juridic, București, 2006

F.Moțiu, Contractele speciale în noul cod civil. Curs universitar, Editura Wolters Kluwer, București 2010

G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituții de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2012

I.Albu, Drept civil, Contractul și răspunderea contractuală, Editura , 1994

ICCJ, Drept civil si de proprietate intelectuală, dec. nr. 2001/2005, în Jurisprudența Secției civile pe anul 2005

I.Dogaru, E. G. Olteanu, L. B. Săuleanu , Bazele dreptului civil, Vol. IV – Contracte speciale, Ed. C.H. Beck, București, 2009

I.Mihuță, Probleme de drept civil în RRD nr. 2, 1989

L.Pop Tratat de drept civil. Obligațiile. Volumul II. Contractul, Editura Universul Juridic, București, 2009,

L. Stănciulescu, Curs de drept civil. Contracte, Editura Hamangiu, București 2012

L.Giurgiu, Considerații în legătură cu domeniul public, în „Dreptul” nr.8/1995

M.Mureșan, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, Editura Cordial Lex, , 1999

M.Nicolae, Publicitatea imobiliară și noile cărți funciare, Editura Press, București 2000

O. Podaru, Regimul juridic al vânzării bunurilor de gen limitate. Comparație cu regimul juridic al altor specii de vânzări, în Dreptul nr. 1, 2000

P.Malaurie, L.Aynes, P-Y.Gautier, Drept civil. Contractele speciale, Editura Wolters Kluwer, 2009

V. Stoica, Rezoluțiunea și rezilierea contractului civil, Editura All, București, 1997

V.Babiuc, V.Stoica, Libertatea contractuală și dreptul constituțional, în „Dreptul” nr.7/1995

III. Site-uri accesate online

www.jurisprudenta.com/speta

http://portal.just.ro/281/SitePages/jurisprudenta.aspx?id_inst=281

http://portal.just.ro/281/SitePages/jurisprudenta.aspx?id_inst=281

http://studia.law.ubbcluj.ro/

Bibliografie

I. Acte normative

Constituția României

Noul Cod civil

Noul Cod de procedureă civilă

Codul civil de la 1864

Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în M.Of. nr.139 din 2 iunie 1994

Legea nr.170 a locuinței din 16 iulie 2010 publicată în Monitorul Oficial nr.507 din 21 iulie 2010.

II. Tratate, Cursuri universitare, Reviste de specialitate

B.Dumitrache, Antecontractul de vânzare-cumpărare și promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare,, în „Dreptul” nr.2/2002

C.Bîrsan, Gh.Beleiu, F.Deak, Instituții de drpt civil, Curs selectiv pentru licență

2004-2005

C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, volumul II, Editura ALL, București, 1997

C.Toader, Drept civil.Contracte speciale, Editura All Beck, București, 2003

C.Toader, M-Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache, C.Bîrsan, Gh.Beleiu, F.Deak, Instituții de drpt civil, Curs selectiv pentru licență 2004-2005

C.Stătescu, C.Bârsan, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Ediția a III-a, Editura All Beck, 2000

C. Stătescu, C. Bîrsan, Teoria generală a obligațiilor, Editura All, București, 1993

Dumitru C. Florescu, Contractele civile, Editura Universul Juridic, București, 2011

D.Chirică, Dolul, viciu de consimțământ în materie contractuală, în „Curierul judiciar” nr.2/2005,

D.Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Volumul 1. Vânzarea și schimbul, Editura C.H. Beck, București, 2008

D.Chirică, Contractele speciale civile și comerciale, volumul 1, Editura Rosetti, București, 2005

D.Chirică, Eroarea, viciu de consimțământ în materie contractuală, în „Dreptul” nr.7/2005

D.Chirică, Dolul, viciu de consimțământ în materie contractuală, în „Curierul judiciar” nr.2/2005,

D.Chirică, Condițiile de validitate și efectele promisiunii sinalagmatice de vânzarecumpărare, în SUUB nr.2/2001

D.Chirică, Denunțarea unilaterală a promisiunii sinalagmatice de vânzarecumpărare în temeiul unei clauze de dezicere sau a unei clauze rezolutorii, în „Dreptul” nr.3/2001

E. Safta-Romano, Examen al jurisprudenței privitoare la acțiunea în rezoluțiune, în Dreptul nr. 8, 1990

Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, București, 2001

F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ediția a IV-a actualizată de L.Mihai și R.Popescu, Editura Universul Juridic, București, 2006

F.Moțiu, Contractele speciale în noul cod civil. Curs universitar, Editura Wolters Kluwer, București 2010

G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituții de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2012

I.Albu, Drept civil, Contractul și răspunderea contractuală, Editura , 1994

ICCJ, Drept civil si de proprietate intelectuală, dec. nr. 2001/2005, în Jurisprudența Secției civile pe anul 2005

I.Dogaru, E. G. Olteanu, L. B. Săuleanu , Bazele dreptului civil, Vol. IV – Contracte speciale, Ed. C.H. Beck, București, 2009

I.Mihuță, Probleme de drept civil în RRD nr. 2, 1989

L.Pop Tratat de drept civil. Obligațiile. Volumul II. Contractul, Editura Universul Juridic, București, 2009,

L. Stănciulescu, Curs de drept civil. Contracte, Editura Hamangiu, București 2012

L.Giurgiu, Considerații în legătură cu domeniul public, în „Dreptul” nr.8/1995

M.Mureșan, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, Editura Cordial Lex, , 1999

M.Nicolae, Publicitatea imobiliară și noile cărți funciare, Editura Press, București 2000

O. Podaru, Regimul juridic al vânzării bunurilor de gen limitate. Comparație cu regimul juridic al altor specii de vânzări, în Dreptul nr. 1, 2000

P.Malaurie, L.Aynes, P-Y.Gautier, Drept civil. Contractele speciale, Editura Wolters Kluwer, 2009

V. Stoica, Rezoluțiunea și rezilierea contractului civil, Editura All, București, 1997

V.Babiuc, V.Stoica, Libertatea contractuală și dreptul constituțional, în „Dreptul” nr.7/1995

III. Site-uri accesate online

www.jurisprudenta.com/speta

http://portal.just.ro/281/SitePages/jurisprudenta.aspx?id_inst=281

http://portal.just.ro/281/SitePages/jurisprudenta.aspx?id_inst=281

http://studia.law.ubbcluj.ro/