Finantarea Persoanelor Fizice Prin Creditul Ipotecar la Nivelul Sistemului Bancar Romanesc

=== 70f11ba81f133b9dec7764321ce79530a19d4c83_12182_1 ===

Introducere……………………………………………………………………………………………………..2

Cap. 1 Apariția și dezvoltarea creditului ipotecar…………………………………………………3

1.1 Dezvoltarea conceptului de credit ipotecar în SUA și Europa…………………………..4

1.1.1 Dezvoltarea conceptului de credit ipotecar în România…………………………………6

1.2 Înființarea unui sistem modern de finanțare a locuințelor în România………………..8

1.3 Modalitățile de finanțare a locuințelor………………………………………………………….10

1.4 Sistemul de creditare ipotecară pe termen lung în România…………………………….12

Cap. 2 Procedurile acordării creditului ipotecar…………………………………………………..14

2.1 Aspecte legate de bonitatea clientului…………………………………………………………..18

2.2 Aprobarea și angajarea creditelor…………………………………………………………………20

2.3 Verificarea și rambursarea creditului…………………………………………………………….23

2.4 Legea dării în plată……………………………………………………………………………………..24

Cap. 3 Studiu de caz – ING Bank România………………………………………………………..26

3.1 Prezentarea băncii ING……………………………………………………………………………….26

3.2 Tipuri de credite acordate de ING Bank……………………………………………………….30

3.3 Principii de bază ale activității de creditare ipotecară la ING Bank…………………..33

Concluzii………………………………………………………………………………………………………..37

Bibliografie…………………………………………………………………………………………………….39

Introducere

Colectarea resurselor financiare și redirecționarea acestora spre cei care au nevoie de ele fac să meargă economia și dezvoltarea unei țări; altfel spus, procesul de creditare este un instrument financiar foarte important în economia de piață.

Creditul, ca și o componentă a economiei, este un element indispensabil acesteia, iar sistemul bancar, prin totalitatea instrumentelor și pârghiilor sale, mobilizează și orientează fluxurile financiare spre activitățile economice eficiente.

Prin intrarea României în Uniunea Europeană, sistemul bancar românesc, după perioada de acomodare cu economia de piață, a devenit și el o parte a sistemului bancar european.

La momentul actual, majoritatea instituțiilor bancare românești sunt privatizate. După 1989, băncile străine au intrat pe piața bancară românească; ele au adus pe piața financiară românească conceptele și seriozitatea occidentală, calitatea ridicată a produselor și serviciilor de pe o piață unde concurența a devenit acerbă și obligă la inovare continuă, la profesionalism ridicat și costuri cât mai mici.

Creșterea portofoliului de produse și servicii din domeniul creditării a cuprins activitatea desfășurată pe toate segmentele de piață, atât în ceea ce privește persoanele fizice (tineri, salariați, pensionari), cât și pentru persoanele juridice.

Sistemul bancar asigură efectuarea plăților, implementarea politicii monetare și gestiunea riscurilor economice care apar în mediul economic. Sistemul bancar se află permanent în relații de parteneriat cu economia internă și internațională, cu societatea, pentru o bună organizare a proceselor de economire și investire și stimularea acestor procese.

Credibilitatea și puterea sistemului bancar depind de influențele și variabilele existente în mediul economic, intern și extern. Ele influențează, totodată, viața de zi cu zi a tuturor locuitorilor și nivelul de trai al acestora.

Acordarea foarte permisivă a creditelor ipotecare și de consum până în anul 2008, a făcut ca gradul de îndatorare a populației să crească foarte mult. Odată cu izbucnirea crizei financiare mondiale, creditarea a stagnat o perioadă, iar condițiile de acordare s-au înăsprit. După 2010-2011, activitatea de creditare și-a reluat ritmul ascendent, BNR scăzând, la rândul ei, dobânda de politică monetară.

Cap. 1 Apariția și dezvoltarea creditului ipotecar

În perioada de tranziție a economiei de piață din România, activitatea bancară s-a concentrat foarte mult asupra clienților corporate; chiar și atragerea resurselor financiare ale clienților de retail s-a promovat și aceste resurse au fost folosite pentru creditarea clienților corporate.

În ultimii ani, lucrurile s-au schimbat, iar băncile și-au orientat strategiile lor, produsele și serviciile, spre clienții de retail și operațiunile de creditare a acestora. Creditul ipotecar este orientat mai ales spre clienții tineri, fiind principala modalitate de finanțare pentru construcția, cumpărarea sau renovarea locuințelor.

Tendința clienților băncilor este de contracta credite, mai puțin spre economisire, deci lichiditatea necesară este atrasă din investiții sau de pe piețele interbancare.

Totodată, pentru a fi mai aproape de clienții lor, fiecare bancă pune la dispoziția acestora sucursale și agenții; băncile au investit în aceste locații, dar și în formarea personalului, care prin profesionalism și seriozitate, reprezintă imaginea băncii în ochii clienților.

În dezvoltarea ofertelor de creditare a clienților, începutul a fost reprezentat de oferirea unor credite de trezorerie, apoi a creditelor pentru achiziționarea bunurilor de folosință îndelungată.

Un domeniu de mare interes îl reprezintă creditele imobiliare și ipotecare; cererea pentru acest tip de credite a fost mare de la începutul perioadei postdecembriste, datorită creșterii cererii pentru achiziționarea de locuințe în rândul populației. Oferta creditelor imobiliare a băncilor s-a dezvoltat mai încet datorită riscurilor mai ridicate pe care acestea le implică. Totuși, la începutul anilor 2000, având și ajutorul programului guvernamental „Prima Casă”, băncile și-au format o ofertă diversificată în ceea ce privește creditele ipotecare, înregistrând creșteri semnificative pe aceste segmente de clienți.

Ținând cont de prețurile locuințelor și de nivelul veniturilor populației, creditele ipotecare trebuie să fie acordate pe termen cât mai lung, cu costuri cât mai reduse. Oferta băncilor, pentru a fi concurențială, presupune existența unor asigurări de viață gratuite, a unor dobânzi promoționale , oferte de reducere sau scutire a diferitelor comisioane.

1.1 Dezvoltarea conceptului de credit ipotecar în SUA și Europa

După cel de al doilea război mondial, creditul ipotecar a cunoscut o dezvoltare importantă în țările Americii de Nord și ale Europei Occidentale. Dezvoltarea piețelor imobiliare a dus la satisfacerea nevoilor clienților și, prin aceasta, la creșterea responsabilității și stabilității sociale.

Piața imobiliară din SUA și din Europa este o piață liberă, dar sensibilă la schimbări precum: nivelul veniturilor, creșterea sau scăderea șomajului, schimbările intervenite pe piețele financiare naționale și internaționale.

Decizia de cumpărare a imobilelor este, la rândul ei, influențată de:

○ tipurile de credite disponibile (imobiliare, ipotecare, de nevoi personale cu garanție ipotecară)

○ cuantumul creditului ce poate fi obținut de către client

○ dobânda creditelor existente pe piață

○ procentul constituit de avansul ce trebuie achitat de către client în tranzacția imobiliară

○ durata de rambursare a creditului

○ comisioane, asigurări, alte costuri ale creditului

La începutul dezvoltării conceptului de credit ipotecar, mecanismul acestuia era destul de greu accesibil. Migrația populației spre SUA și implicit, apariția dezvoltatorilor imobiliari au făcut ca proprietățile imobiliare să se dezvolte, ca și investiții, pentru a putea fi oferite spre închiriere; acest fenomen este întâlnit și în vestul Europei. Un procent foarte mare din imobilele și terenurile achiziționate de către populație au fost și sunt, în continuare, achiziționate prin credite ipotecare.

Imobilele sau terenurile pot fi achiziționate ca și investiții sau pentru consumul propriu al clienților. Cererea imobiliară este influențată de veniturile și prețurile imobilelor, de preferințele clienților, dar mai ales de costurile formelor de finanțare – creditele bancare.

Fondurile necesare finanțării achiziționării imobiliare provin, în țările dezvoltate, din economiile voluntare; astfel:

→ economiile și depozitele bancare

→ economisire în sistem colectiv

→ economisire prin asigurări de viață și pensii private

Principalele instituții care sunt implicate în procesele de creditare ipotecară în țările dezvoltate sunt: fondurile ipotecare, societățile de asigurare, fondurile de garantare, investitorii de pe piața primară și de la bursele de valori.

În SUA, pentru dezvoltarea imobiliară și asigurarea creditării ipotecare, Congresul SUA a înființat asociațiile:

● Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) – fond ipotecar care acționează pe piața ipotecară secundară (cumpără creanțe de la instituțiile financiare care acordă credite ipotecare)

● Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) – acționează pe piața secundară ca un fond ipotecar, susținut de guvern

● Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) – crează fonduri pentru construcția de locuințe

Aceste instituții susținute de guvernul SUA garantează valorile mobiliare emise în baza creditelor ipotecare. Astfel, clientul băncii obține un credit ipotecar, banca emite valori mobiliare pe seama acestui credit acordat (reținându-și un comision), iar instituția guvernamentală garantează investitorii ce achiziționează titlurile mobiliare.

În Europa, instituțiile financiare care acordă credite ipotecare sunt băncile comerciale, băncile specializate în credite ipotecare și băncile de economii. Resursele necesare creditării sunt atrase prin emiterea obligațiunilor ipotecare și valori mobiliare ipotecare.

În SUA și țările Europei Occidentale, unde veniturile populației sunt mai mari, cu o stabilitate financiară mai mare, creditul ipotecar a avut o dezvoltare puternică, cu oferte bancare concurențiale și motivante; în Europa Centrală și de Est, procesul de creditare imobiliară a avut o evoluție mai lentă. Înaintea căderii blocului comunist, majoritatea imobilelor erau deținute de către stat și închiriate populației la prețuri modice. Astfel, și piața imobiliară din Europa de Est s-a dezvoltat de la 0, după 1990.

1.1.1 Dezvoltarea conceptului de credit ipotecar în România

Înainte de 1989, patrimoniul locativ al României era deținut preponderent de stat. După 1990, creșterea nivelului de trai al populației și nevoia de a îmbunătății continuu patrimoniul localitv, au dus la creșterea nevoii de locuințe, și implicit la dezvoltarea sistemelor de creditare moderne și accesibile.

Apariți și dezvoltarea democrației în țara noastră a prevăzut, printre altele, și faptul că fiecare om are dreptul la o locuință decentă, accesibilă, fiind unul dintre scopurile primordiale din viață. Locuința reprezintă o investiție pe termen lung, care aduce cu sine siguranță și independență, o dezvoltare socială și un ambient confortabil pentru locatarii săi.

Creditarea a devenit principalul mod prin care cumpărarea sau construcția de imobile poate fi finanțată, mai ales în rândul tinerilor. Pentru cei care au un loc de muncă stabil și venituri care să le permită creditarea și traiul zilnic, au apărut produse financiare pe piață, produse ipotecare.

Liberalizarea pieței a dus la dezvoltarea sectorului construcțiilor, și implicit la dezvoltarea creditelor ipotecare, iar guvernul și BNR au adoptat politici monetare și programe care să ajute persoanele care doresc să achiziționeze o locuință. România a pășit alături de familia europeană și în acest domeniu.

Guvernul a intervenit pe piața imobiliară și a creditării prin apariția programului „Prima Casă”, destinat tinerilor, și prin construirea de locuințe pentru tineri și categorii defavorizate, în vederea închirierii acestora, prin Agenția Națională pentru Locuințe (ANL).

Creditul ipotecar a fost reglementat prin Lg. 190/1999; el este destinat să finanțeze construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinație locativă sau comercială. Inițial, perioada pe care era acordat un credit ipotecar era de maxim 10 ani, în cazul persoanelor fizice și 5 ani, în cazul persoanelor juridice. Moneda creditului ipotecar poate fi exprimată în lei sau valută, cu o rată a dobânzii fixă sau variabilă.

Dezvoltarea pieței financiare și bancare din România și concurența puternică apărută pe această piață, creșterea nivelului de trai și a ratelor dobânzilor bancare au făcut să apară și să se dezvolte produse și servicii ipotecare avantajoase, cu costuri mici și dobânzi avantajoase pentru clienți. Acum, clienții au posibilitatea de a refinanța creditele contractate și posibilitatea de conversie a monedei creditului în altă valută sau în moneda națională. Durata de acordare a creditelor a crescut până la 30 de ani.

Pentru menținerea unui nivel stabil al inflației și o redresare a economiei, normele BNR au impus băncilor comerciale un nivel mai ridicat al creditării în moneda națională; prin aceste cerințe se realizează stabilitatea prețurilor în economie. Astfel, în ultimii trei ani, produsele de creditare ale băncilor comerciale sunt oferite preponderent în lei, cu dobânzi avantajoase.

Prin convențiile de credit încheiate între bănci și clienții lor, se prevăd următoarele:

▬ garanția creditului va fi proprietatea cumpărată de client

▬ condițiile în care se vor face plățile creditului și scadențele de rambursarea a acestora

▬ comisioane în cazul rambursării anticipate, parțiale sau totale, a creditului

▬ circumstanțele executării silite a clientului în caz de neplată a creditului

Plasamentele în credite ale băncilor presupun apariția unor factori de risc (al dobânzii, economic, de neplată a creditului); în acest sens, băncile selectează foarte riguros dosarele clienților lor, înainte și după acordarea creditului și solicită acestora garanții solide, atât din punct de vedere al veniturilor, cât și garanții imobiliare.

Creditul ipotecar din România se află într-o strânsă legătură cu dezvoltarea sectorului construcțiilor și a producției de bunuri de larg consum; o creditare eficientă duce la beneficii economico-sociale, scăderea șomajului, dezvoltarea pieței imobiliare, dezvoltarea pieței de capital și la o realocare eficientă a resurselor din economie.

1.2 Înființarea unui sistem modern de finanțare a locuințelor în România

Creditele ipotecare duc la o creștere a economisirii, o creștere a dinamicii pieței bancare, a pieței de capital și o creștere a industriei de construcții și de bunuri de larg consum, ceea ce face ca aceste credite să fie niște motoare ale economiei.

Piața acestor credite a avut o creștere explozivă în România; în perioada crizei financiare mondiale din 2007-2010 a înregistrat o perioadă de stagnare, apoi a început să se afle într-un ritm ascendent, mai ales cu ajutorul programului guvernamental „Prima Casă”.

Factorii care au influențat evoluția pieței creditelor ipotecare sunt:

○ creșterea economică a României

○ creșterea veniturilor populației

○ existența fluxurilor de numerar prin aportul românilor care lucrează înafara țării

○ oferta imobiliară diversificată

Fig.1 Evoluția creditelor în România; sursa: http://bancherul.ro/ce-tipuri-de-credite-prefera-romanii,-ungurii,-bulgarii,-polonezii-si-cehii–13507

În anul 1999 s-a înființat Agenția Națională pentru Locuințe (ANL); tot în acest an a fost adoptată și prima lege a creditului ipotecar.

ANL a fost înființată pentru dezvoltarea construcțiilor de locuințe la nivel național, și implicit a lansării creditelor ipotecare. Agenția a beneficiat de avantaje majore față de investitorii privați (de exemplu, a primit terenuri din partea statului) ceea ce a dus la o competiție neloială cu alți dezvoltatori.

Pentru încurajarea construcției de locuințe, și implicit a creditării, statul a oferit terenuri de construcție tinerilor cu vârsta de până la 35 de ani.

Creditul ipotecar este reglementat de Lg. 190/1999; art. 1 spune că:

„Art.1 Creditul ipotecar pentru investiții imobiliare desemnează acel tip de credite acordate de instituțiile financiare autorizate, destinat să finanțeze construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinație locativă, industrială sau comercială”

Pentru a încuraja dezvoltarea creditării ipotecare, Guvernul, BNR și instituțiile bancare și-au concentrat eforturile asupra:

→ încurajarea concurenței între instituțiile financiare, pentru realizarea unor oferte cât mai avantajoase, ci costuri cât mai mici

→ utilizarea creditelor în valută sau lei; în ultima perioadă, prin scăderea dobânzii de politică monetară a BNR, contractarea creditelor în lei a devenit foarte avantajoasă, având dobândă concurențială

→ îmbunătățirea continuă a legislației, în concordanță cu reglementările Uniunii Europene

În procesul de creditare ipotecară pot interveni diverși factori de risc:

○ riscul de creditare

○ riscul de lichiditate

○ riscul ratei dobânzii

○ riscul macroeconomic pe termen lung,

ceea ce poate perturba piața imobiliară și creditarea aferentă.

Experiența băncilor din România și politica BNR au demonstrat că cele mai multe dintre riscuri pot fi ușor de administrat prin consolidarea pieței financiar-bancare și strategii eficiente.

Solvabilitatea, gradului de acoperire cu provizioane a riscului și lichiditatea se situează în limite normale, ceea ce înseamnă că băncile pot face față unor situații nefavorabile.

1.3 Modalități de finanțarea a locuințelor

În România, instituțiile financiare care acordă credite imobiliare sau ipotecare sunt băncile de retail sau comerciale. Creditul imobiliar este cel care ia ca și garanție imobiliară și alte imobile înafara celui achiziționat sau reabilitat prin credit. Creditul ipotecar este cel care ia ca și garanție imobiliară clădirea sau terenul pentru achiziționarea căruia se contractează creditul.

Beneficiarii creditului ipotecar devin proprietari cu drepturi depline asupra imobilului după rambursarea integrală a creditului și a dobânzilor aferente.

Riscurile aferente creditului ipotecar sunt transferate asupra societăților de asigurare; clienții trebuie să contracteze atât polița de asigurare obligatorie (PAD), cât și asigurarea facultativă a imobilului cesionată în favoarea băncii.

Fig.2 Băncile românești cu cele mai bune credite; sursa: http://www.capital.ro/topul-bancilor-cu-cele-mai-bune-credite-1.html

Tendința europeană a fost concentrată spre scăderea nivelului avansului care trebuie achitat de către client la contractarea unui credit ipotecar și de creștere a duratei creditului.

De asemenea, prin apariția OG 50/2010 s-au eliminat comisioanele de rambursare anticipată a creditelor, excepție făcând creditele cu dobândă fixă (comisionul de rambursare anticipată de aproximativ 1%), s-au eliminat costuri și dobânzi nefavorabile consumatorului.

Piața bancară a creditelor ipotecare este foarte concurențială; multe dintre bănci oferă clienților lor asigurări de viață gratuite, în dorința de a se evidenția prin ofertele lor și servicii moderne bancare (Internet Banking, Mobile Banking). BCR a fost prima bancă românească care a oferit creditul „punte” (clientul care are o proprietate imobiliară, dar intenționează să o vândă pentru a cumpăra un alt imobil). Alte oferte au inclus primele de stat oferite pentru economisire și creditare în sistemul locativ.

Au fost introduse credite de nevoi personale cu garanție ipotecară, contractate de clienți pentru modernizarea imobilelor, fără a plăti un avans. A fost lărgită aria veniturilor acceptate pentru acordarea creditelor ipotecare; pe lângă veniturile salariale, sunt acceptate și venituri din pensii, chirii, dividente, atât a titularilor de credit, cât și a coplătitorilor acestuia.

În contractarea unui credit imobiliar criteriul de care se ține seama este valoarea dobânzii anuale efective (DAE); aceasta include toate costurile creditului și face diferența înntre ofertele de credit. Irina Chițu, analist financiar, a explicat pentru Curierul Național:

„Costurile sunt aceleași, atât în cazul creditului prin Prima Casă, cât și în cazul celui standard. Alegerea este doar a clienților, pentru că băncile pot să le ofere orice avantaj, dacă nu are bani să plătească avansul impus în cazul creditelor standard, pur și simplu va alege Prima Casă. Clar cel mai bun criteriu de alegere a creditului este DAE. Importante sunt și celelalte, dar sunt criterii secundare”

vorbind despre nivelul avansului cerut în cazul creditelor ipotecare.

1.4 Sistemul de creditare ipotecară pe termen lung în România

Creditul ipotecar pe termen lung este cel acordat pe o perioadă mai mare de cinci ani; acest tip de credit poate fi contractat de persoanele fizice sau juridice, în scopul achiziționării, construirii sau modernizării de locuințe.

Oferta bancară existentă pe piață în ceea ce privește creditul ipotecar este variată și bogată în detalii care fac diferența între bănci: nivelul dobânzii, asigurări de viață și asupra imobilului, durata de rambursare, comisioane și alte costuri, plata anticipată.

Un contract de credit ipotecar trebuie să conțină obligatoriu clauzele:

→ valoarea creditului contractat

→ termenul de rambursare, ilustrat prin graficul de rambursare

→ dobânzile percepute de bancă, alte comisioane și costuri

→ condițiile în care poate fi efectuată plata anticipată a creditului, total sau parțial

→ obiectul ipotecii și valoarea imobilului

→ proceduri de executare în caz de neplată a creditului

→ cerințele de asigurare ale contractului de credit

În ultimii ani, tendința este de a se acorda credite în moneda națională, datorită scăderii dobânzii practicate de bănci, după ce BNR a scăzut în repetate rânduri dobânda de politică monetară.

De asemenea, după experiența pieței occidentale de credit, a început să se dezvolte piața secundară a creditului ipotecar, prin emisiunea de obligațiuni ipotecare.

Au apărut și divizii locative specializate în cadrul băncilor din România, cu activitatea destinată exclusiv finanțării spațiilor locative, astfel: Raiffeisen – Banca pentru Locuințe; BCR – Banca pentru Locuințe, care au încasat mari succese pe piețele de creditare.

Fig.3 Frecvența economisirii –Banca pentru Locuințe; sursa: https://www.bcrlocuinte.ro/ro/presa/2015/23.11.2015

Procedura standard de acordare a unui credit ipotecar este:

→ aprobarea sau respingerea solicitantului de credit, prin prisma veniturilor și garanțiilor oferite băncii

→ căutarea unui imobil pentru care se acordă creditul ipotecar

→ evaluarea imobilului

→ încheierea pre-contractului de vânzare-cumpărare și achitarea avansului de către cumpărător

→ finalizarea dosarului de credit, încheierea sigurărilor, alte costuri

→ finalizarea contractului de vânzare-cumpărare și instituirea ipotecii asupra imobilului, în favoarea băncii (înscrisă în cartea funciară a imobilului)

Cap. 2 Procedurile acordării creditului ipotecar

Creșterea ofertei de produse și servicii, creșterea numărului de produse și servicii tot mai inovatoare și existența concurenței tot mai acerbe de pe piață, au făcut ca și pe piața bancară să se dezvolte o concurență puternică. Inovarea produselor și serviciilor bancare duc la fidelizarea clienților și la păstrarea cotelor de piață deținute de bănci; de asemenea, se urmărește câștigarea de noi clienți, mai ales în perioade ca și cea actuală, atunci când există o creștere economică și putere de cumpărare.

Sistemul bancar românesc acoperă nevoile și cerințele tuturor categoriilor de clienți, atât persoane fizice, cât și juridice. Legislația bancară este și ea adaptată noilor tendințe ale pieței; BNR a reglementat și obligă băncile comerciale să respecte normele care duc la scăderea nivelului inflației, la creșterea lichidităților din circuitul economic și la oferirea unor credite cât mai performante.

Astfel, băncile au devenit parteneri de nădejde ai clienților lor, iar clienții au învățat să aibă încredere în imaginea, produsele și serviciile bancare. După criza economică mondială, din anii 2007-2010, încrederea clienților în instituțiile bancare a scăzut, dar acestea au făcut mari eforturi pentru depășirea obstacolelor de imagine și pentru a demonstra grija lor pentru clienți.

Prin natura lui, creditul realizează beneficii economiei; astfel:

○ facilitează sporirea capitalului

○ conduce resursele financiare acolo unde este nevoie de acestea

○ accelerează procesele economice

○ mărește viteza de rotație a monedei în economie

○ crește consumul de produse și servicii

Creditul ipotecar și cel imobiliar sunt principalele modalități prin care este sprijinită industria constructoare și dezvoltarea industriei bunurilor de consum.

Prin procedura creditelor ipotecare, persoanele fizice sau juridice sunt ajutate să achiziționeze imobile; creditul imobiliar este acordat pe termen lung și ia în considerare și alte garanții imobiliare înafara celei construite sau cumpărate; creditul ipotecar este un credit pe termen lung, iar garanția este reprezentată de ipoteca asupra imobilului cumpărat sau construit.

Pentru a avea resursele necesare acordării creditelor, băncile atrag depozite de la clienții lor și investesc resursele financiare pe piețele de capital și pe cele financiare.

Fig.4 Credite noi acordate populației; sursa: http://bancherul.ro/bnr-dezvaluie-datele-statistice-privind-volumul-de-credite-noi-acordate-de-banci;-imprumuturile-noi-in-lei-au-facut-un-salt-spectaculos-in-martie

Raportul BNR asupra Stabilității Financiare din luna aprilie 2016, specifică că, deși procesul de creditare a crescut în ultimii ani, România are un gap negativ al ratei de creștere a creditului față de potențialul pe termen lung.

Fig.5 Raport BNR aprilie 2016; sursa: http://www.bnr.ro/PublicationDocuments.aspx?icid=6885

Atragerea capitalului din economiile și conturile curente ale clienților, plasamentele de pe piețele financiare și de capital și creditarea au dus la diversificarea operațiunilor efectuate de băncile comerciale:

● au o dublă calitate: de creditor și de colectare a depozitelor de la clienți

● băncile oferă serviciul de gestiune a portofoliului de titluri

● băncile se implică pe piața monetară

● băncile tind să-și universalizeze domeniile de activitate

Economiile atrase prin depozitele clienților săi și resursele proprii ale băncilor, sunt plasate de către acestea în:

→ operațiuni de creditare ale persoanelor fizice, juridice, instituții publice sau guvern

→ pe piața de capital

→ în operațiuni de: scont, rescont, cambii, lombardare, certificate de depozit

→ vânzarea sau cumpărarea de metale prețioase; activitatea de dealer a valorilor mobiliare

În ceea ce privește contractele de credit ipotecar, încheiate între instituțiile bancare și clienții lor, se stipulează că:

◘ garanția ipotecată este imobilul achiziționat de către client

◘ condițiile de plată și scadențele la care se va rambursa

◘ comisioanele creditului

◘ procesul executării silite, în caz de neplată

Creditele cu ipotecă pot să aibă formele:

▬ credite ipotecare cu dobândă fixă (lei sau valută)

▬ credite ipotecare cu dobândă variabilă (lei sau valută)

▬ credite ipotecare cu rambursare progresivă

▬ credit ipotecar inversat, purtător de anuități

În cazul persoanelor fizice, creditul ipotecar nu poate fi folosit în construcția unui imobil, pentru că nu se poate ipoteca un imobil ce nu există. În schimb, el poate fi acordat persoanelor juridice care au în obiectul de activitate construcția, extinderea sau modernizarea imobilelor, industriale sau rezidențiale.

Pentru că activitatea de creditare presupune și asumarea unor riscuri pentru bancă, dosarele de credit ale solicitanților sunt supuse unei analize foarte riguroase; se solicită garanții solide, care să acopere valoarea creditului, dar și a dobânzii aferente acestuia.

Ipoteca este procesul prin care debitorul acordă creditorului dreptul asupra bunului imobil, care va fi înscris în cartea funciară a acestuia, până la plata totală a datoriei.

Dobânda creditului ipotecar poate fi fixă sau mobilă; el se poate acorda în moneda națională sau în valută.

În condițiile creșterii economice din România, și prin existența programului guvernamental „Prima Casă”, analista Oana Petrescu, din cadrul Deloitte România, a declarat că:

„În următorii doi ani băncile vor continua să crediteze în principal populația, viteza de creștere a împrumuturilor acordate în retail urmând să depășească avansul relativ al creditelor pentru companii. Astfel, soldul creditelor pentru populație urcă cu 2,6% în 2015 și cu 5,2% în 2016, față de un ritm de creștere a împrumuturilor pentru firme de 2,1% și 4,1%”.

Fig.6 Creditele acordate prin „Prima Casă”; sursa: http://www.zf.ro/zf-24/ce-se-va-intampla-pe-piata-locuintelor-noi-in-2015-daca-programul-prima-casa-va-fi-modificat-13768481

În situația executării silite a unui client pentru imposibilitate de plată a creditului, cheltuielile cu procedurile care intervin și cu recuperarea datoriilor aferente creditului și a dobânzilor aferente acestuia sunt consumatoare de bani și timp. Pentru a preveni aceste situații neplăcute, clienții și băncile trebuie să găsească cea mai bună variantă de creditare în ceea ce privește: durata, dobânda (fixă sau variabilă), moneda în care se acordă, care toate trebuie să dea cea mai bună protecție atât pentru clienți, cât și pentru bancă.

Împotriva catastrofelor naturale care pot apărea, clienții sunt obligați, prin contractul de credit ipotecar, să asigure imobilul, atât printr-o asigurare facultativă, cât și prin asigurarea obligatorie (PAD), ambele cesionate în favoarea băncii.

2.1 Aspecte legate de bonitatea clientului

Capacitatea de rambursare a unui credit bancar reprezintă rata lunară pe care banca o poate admite în funcție de veniturile solicitantului de credit. Veniturile membrilor de familie sau a co-plătitorului se iau în considerare atunci când veniturile solicitantului de credit ipotecar (sau de altă natură) nu sunt suficiente.

Co-plătitori sunt părinții clientului sau al soțului sau soției acestuia; trebuie să aibă același domiciliu cu cel al solicitantului creditului de cel puțin un an, și să nu depășească vârsta de 65-70 de ani.

Regulamentul 17/2012 al BNR specifică că:

„Art.14 Împrumutătorii trebuie să pună la dispoziția persoanelor fizice care solicită acordarea unui credit în valută sau indexat la cursul unei valute broșuri editate conținând avertizări cu privire la posibilitatea și consecințele costului creditului în cazul materializării riscului valutar, precum și recomandări asupra nivelului gradului de îndatorare acceptabil pentru diferitele categorii de clientelă

Art.15 Împrumutătorii sunt obligați să informeze clienții prin menționarea în cadrul graficelor de rambursare aferente contractelor de credit ori, dacă nu se întocmesc grafice de rambursare, prin menționare distinctă în cadrul contractelor de credit a posibilității modificării, în sensul majorării, a sumelor datorate, în cazul materializării riscului valutar și a riscului de rată a dobânzii”

Selecția dosarelor de credit se face prin „credit scoring”; pe baza informațiilor pe care clientul le pune la dispoziția băncii, aceasta admite sau respinge dosarul, pe baza scorului.

Tabel 1 Scoring-ul persoanelor fizice solicitante de credit

Sursa:BCR România

Această metodă se aplică creditelor pe termen scurt și lung, în cazul persoanelor fizice, ținându-se cont de faptul că acestea au un comportament omogen.

Veniturile clienților băncii, ale membrilor familiei acestora sau a co-plătitorilor se dovedesc prin prezentarea actelor:

→ adeverință de venit al salariaților

→ decizia de impunere a anului anterior, emisă de Finanțele Publice

→ în cazul liber profesioniștilor, declarația anuală de venit

→ adeverința de reportare a dividentelor

→ ultimul talon de pensie

Veniturile nete prezentate de clienții băncii vor fi diminuate în cazul în care aceștia au și alte datorii (alte credite, carduri de credit) și cu suma calculată pentru întreținerea zilnică a familiei.

Veniturile clientului bancar trebuie să fie însoțite, în cazul creditului ipotecar și de garanții imobiliare, care să acopere creditul și dobânda aferentă acestuia. Garanția imobiliară trebuie să fie durabilă, identificabilă și tranzacționabilă.

Ipoteca consttuită asupra garanției imobiliare a unui credit ipotecar, dă creditorului neplătit dreptul de a:

● urmări imobilul ipotecat

● de a scoate imobilul la executare silită

Ipoteca continuă să existe până la plata ultimului ban din credit și este înscrisă în cartea funciară a imobilului.

2.2 Aprobarea și angajarea creditelor

Creditul ipotecar se acordă persoanelor fizice și juridice pentru achiziționarea:

→ locuințelor finisate sau semifinisate

→ construirea de locuințe noi, în cazul persoanelor juridice

→ achiziționarea caselor de vacanță

→ achiziția terenurilor

Prin politica monetară dusă de BNR, prin care aceasta a modificat dobânda interbancară și cea de politica monetară s-a produs relansarea procesului de creditare, după criza economică mondială, din 2007.

Chiar și băncile care nu au participat la programul guvernamental „Prima Casă” și-au lansat propriile variante de produse, asemănătoare programului de stat, dar de multe ori mai avantajoase.

De exemplu, durata de aprobare și verificare a dosarului de credit în cazul programului „Prima Casă” este mai mare, decât în alte cazuri, când preaprobarea dosarului de credit se face de către bancă, rapid.

Pentru diminuarea riscului de creditare, dosarele de credit sunt minuțios analizate de către bancă, la fel și garanțiile aduse de către client. Pe lângă documentele care fac dovada veniturilor (salarii, pensii, bilanț, balanță), clienții trebuie să mai depună în dosar documentele:

► în cazul construcțiilor noi sau modernizarea imobilelor

→ actul de proprietate al imobilului sau terenului

→ autorizația de construcție

→ devizul lucrărilor

→ actul de constituire al asociației civile în cazul construirii blocurilor de locuințe

► pentru cumpărarea locuințelor noi și a caselor de vacanță

→ contract de vânzare-cumpărare

→ dovada care să ateste câștigarea licitației

→ rapoartele de evaluare asupra imobilului sau terenului

Personalul băncii trebuie să facă analiza dosarului de credit, prin prisma:

○ veniturilor de natură salarială, alte venituri în cazul persoanelor fizice; balanță, bilanț, rulajul realizat, în cazul persoanelor juridice

○ consultarea Centralei Incidențelor de Plăți – sunt raportate informații de natură negativă referitoare la clienții bancari care au avut întârzieri la plată mai mari de 30 de zile, fraude și declarații inadecvate

○ garanțiile ipotecate trebuie să acopere cel puțin 133% din valoarea creditului

În vederea contractării creditului ipotecar, personalul trebuie să obțină niște informații primordiale, de la client:

→ suma necesară clientului

→ necesarul toatal de resurse ale clientului

→ modul de utilizare a creditului

→ programarea rambursării

→ garanțiile prezentate băncii

Procesul de creditare este un proces în care toate etapele sunt analizate cu grijă, pentru obținerea profitului bancar. Banca administrează riscul de credit prin:

● analiza activității clienților în funcție de mediul economic; evaluarea planului de afaceri

● aprecierea viabilității afacerii clientului

● aprobarea creditului prin prisma plafonului aprobat și a metodologiei

● diversificarea portofoliului de credite

● stabilirea limitelor densității riscului

Din analiza tuturor informațiilor pe care banca le-a solicitat clienților, acestea pot fi încadrate într-o anumită categorie de credite: bune, slabe sau incapabil de rambursat.

Evaluarea imobilului sau terenului adus în garanție se face de către un evaluator autorizat, agreat de bancă, contra unei taxe achitate de solicitantul de credit.

Raportul de evaluare se efectuează și ține cont de zona unde clădirea sau terenul se află, materialul de construcție al clădirii, anul construcției, îmbunătățirile care i-au fost aduse. Raportul de evaluare trebuie să ilustreze faptul că este acoperit cel puțin 133% din valoarea creditului.

În final, din fișa dosarului de credit al clientului, trebuie să rezulte concluziile:

→ capacitatea clientului de a rambursa creditul și siguranța locului de muncă al acestuia

→ veridicitatea și valabilitatea actelor ce atestă proprietatea asupra clădirii sau terenului

→ aportul propriu al clientului

→ respectarea autorizației de construcție și de utilități (în cazul construcțiilor noi)

→ corectitudinea cu care documentele sunt întocmite

Dacă raportul de evaluare arată că creditul este acoperit, și celelalte informații colectate de la client sunt valabile, dosarul de credit va fi aprobat și contractul de credit va fi redactat.

Clientul bancar va semna contractul de credit, contractul de ipotecă asupra imobilului; acesta va fi notat în cartea funciară.

După semnarea contractului de credit și a contractului de ipotecă, creditul aprobat este pus la dispoziția clienților. Plățile se fac doar prin virament bancar, în contul vânzătorului clădirii sau terenului sau pe baza devizelor de construcție.

2.3 Verificarea și rambursarea creditului

Conform graficului de rambursare, rata creditului și dobânda aferentă se rambursează în rate lunare, prin debitarea sumelor din contul curent pe care clientul trebuie să-l deschidă la banca creditoare.

Clientul este obligat, ca în fiecare lună, până la data scadenței creditului, să alimenteze acest cont cu suma necesară acoperirii ratei creditului și a dobânzii aferente, precum și a costurilor de administrare a contului.

Pe toată durata contractului de credit, banca care a acordat creditul va supraveghea respectarea condițiilor asumate în momentul semnării contractului de credit.

Aspectele verificate sunt:

○ reînnoirea contractelor de asigurare, facultative și obligatorii

○ plățile creditului să fie în concordanță cu stadiile construcției

○ realizarea lucrărilor de construcție în termenele stabilite prin autorizația de construcție

Rambursarea creditului începe din luna următoare utilizării sale, în cazul achiziționării imobilelor finisate și poate începe în luna următoare finisării lucrărilor de construcție, fără a depăși mai mult de 12 luni de la data încheierii contractului de credit. Pentru această perioadă se calculează și se încasează dobânda dobânda soldului existent.

Dacă în termen de 30 de zile, debitorul sau co-plătitorul său nu achită rata creditului și dobânda aferentă, banca este îndreptățită să procedeze la recuperarea creanțelor pe calea executării silite.

Dacă rata creditului și dobânda nu poate fi recuperată din contul clientului, procesul de executare silită va continua cu imobilul sau terenul ipotecat în favoarea băncii.

Banca va trimite clientului său o notificare privind încălcarea contractului de credit, prin scrisoare recomandată. Dacă în termen de 30 de zile de la primirea notificării, clientul nu-și îndeplinește obligațiile, contractul poate fi reziliat și suma creditului, cu dobânzile aferente, devine exigibilă.

2.4 Legea dării în plată

Legea dării în plată a fost adoptată în Parlament și apoi promulgată la sfârșitul lunii aprilie 2016, iar din luna mai va intra în vigoare în România. În art.1, alin. (2) se specifică scopul acestei legi:

„(2) Prezenta lege reglementează dreptul debitorului de a stinge integral creanța și accesoriile sale, izvorând dintr-un contract de credit, prin transmiterea către creditor a dreptului de proprietate asupra bunului imobil ipotecat în favoarea creditorului

(3) Dispozițiile prezentei legi se aplică și în cazul în care creanța creditorului izvorând dintr-un contract de credit este garantată cu fideiusiunea și/sau solidaritatea unuia sau mai multor codebitori sau coplătitori”

Legea se aplică atât creditelor care vor fi contractate în viitor, cât și creditelor în derulare; se aplică și dosarelor de credit ipotecar sau a creditelor de nevoi personale cu ipotecă care sunt deja în executare silită.

Mecanismul de derulare a procesului dării în plată este următorul: debitorul, prin intermediul unui executor judecătoresc, notar sau avocat, transmite băncii o notificare prin care o informează despre faptul că îi va transfera dreptul de proprietate a imobilului girat. În termen de 30 de zile, banca poate chema clientul la negocieri asupra contractului de credit. Dacă negocierile eșuează, după acest termen dreptul de proprietate al imobilului va fi transferat băncii creditoare.

Inițiatorul legii, deputatul Daniel Zamfir, a declarat pentru TVR 2:

„Am decis mărirea termenului în care clientul poate notifica banca că dorește să facă ‹darea în plată›, l-am mărit la 30 de zile, tocmai dă posibilitatea clientului și băncii să ajungă la un acord. Pentru că, până la urmă, ăsta e efectul pe care vrem să-l obținem , nu ca omul să-și piardă casa, ci ca să aibă în mână un instrument, o pârghie, să poată negocia echitabil cu banca. Noi dorim ca banca să nu mai vândă recuperatorilor respectivul apartament cu 5% din valoare, adică cu o pierdere de 90-95% din valoare. Banca ar obține mult mai mulți bani pentru o reducere cu până la 50% a creditului. Va f pentru om o gură de oxigen importantă, iar banca ar obține cu mult mai mulți bani”.

Costurile aferente executorului judecătoresc, notarului sau avocatului vor fi suportate de către debitor, dar banca creditoare are obligația ca, de la data comunicării notificării, să nu se mai îndrepte împotriva codebitorilor sau garanților clientului.

Transferul dreptului de proprietate a imobilului către bancă stinge orice datorie a debitorului (debitul principal, dobânzi și penalizări).

Dacă banca creditoare contestă notificarea primită, cererea se judecă în regim de urgență; debitorul poate, de asemenea, instanței să pronunțe o hotărâre prin care să se constate stingerea tuturor obligațiilor sale financiare prin transferarea dreptului de proprietate a imobilului către bancă.

Sub incidența legii nu intră programul guvernamental Prima Casă, iar plafonul creditelor a fost mărit de la 150.000 euro, inițial, la 250.000 euro.

Legea dării în plată a stârnit multe reacții de la prezentarea proiectului, atât în rândul societății civile, cât și Guvernului, al băncilor și în mediul financiar internațional. Președintele Băncii Central Europene a criticat proiectul de lege, susținând că va avea efecte negative asupra economiei din regiune. Cel mai mare fond de investiții din lume, BlackRock a fost și el afectat; fondul deține acțiuni ale BRD România, 3,1% din activele nete ale sale de 163,2 milioane de lire sterline. Fondul este tranzacționat la Bursa din Londra. Asociația Română a Băncilor a considerat și încă consideră că legea are un impact negativ asupra stabilității financiare a țării și asupra investitorilor străini.

Primele repercursiuni ale băncilor vor fi îndreptate spre majorarea avansului cerut de la clienți în cazul contractării creditelor ipotecare, de la 15-20% la 35%. Dar, pentru client, rata de îndatorare, costurile aferente creditului și rata aferentă creditului vor fi cu mult mai mici decât până în momentul de față.

Cap. 3 Studiu de caz – ING Bank România

3.1 Prezentarea băncii ING România

ING România este o instituție financiară aflată în plină dezvoltare, solidă financiar, preocupată de atingerea standardelor internaționale bancare.

Ținând cont de dezvoltarea accelerată a piețelor financiare și a produselor de pe aceste piețe, ING Bank România deține produse și servicii bancare inovatoare, rapide și sigure. Personalul băncii este foarte bine pregătit și cunoaște bine produsele și serviciile băncii, pentru a-și putea consilia clienții și pentru a anticipa riscurile de pe piață.

ING Bank Româna este o parte a ING Group, instituție financiară internațională de origine olandeză, care realizează activități de creditare, asigurare și managementul activelor pentru mai mult de 85 de milioane de clienți din întreaga lume. ING Group are o prezență în peste 64 de țări din întreaga lume și peste 100.000 de angajați.

ING Bank este prima instituție financiară internațională care a deschis o sucursală în România după căderea comunismului; este prima bancă care a funcționat la standarde europene din țara noastră. Banca oferă produse și servicii de calitate ridicată și profesionalism occidental tuturor categoriilor de clienți: persoane fizice, IMM–uri și persoane fizice autorizate, companii mari sau instituții ale statului, altor instituții financiare. Banca a dezvoltat o rețea de peste 200 de unități bancare pe tot teritoriul României, pentru deservirea promptă a tuturor clienților săi.

Grupul ING este prezent în România prin diviziile:

→ ING Bank

→ ING Asigurări de viață (NN Asigurări de viață)

→ ING Pensii

→ ING Leasing

Conform rezultatelor financiare din anul 2015, ING România a înregistrat o scădere ușoară a profitului față de anul 2014, dar și-a majorat portofoliul de credite cu 24%, ajungând la 12,65 miliarde de lei în prima jumătate a anului 2015. Ponderea creditelor în lei a crescut la 54% în primul trimestru din 2015, față de 41% în primul trimestru al anului 2014.

Astfel, ING Bank România și-a majorat și cota de piață deținută în țara noastră, de la 4,2% la 5,4%, iar depozitele atrase au crescut de la 5,5% la 6,5%.

Fig.7 Rezultate financiare ING Bank România; sursa: http://www.wall-street.ro/articol/Finante-Banci/187170/ing-bank-rezultate-la-6-luni-profitul-net-scade-usor-dar-creditarea-puternic.html

Tot în anul 2015, a relansat ING Card Complet; au fost eliminate taxele și comisioanele aferente acestuia și au fost adăugate două servicii noi: ING Bazar și Portează-ți banii. Cardul a raportat rezultate excelente în primele luni de la lansare și a adus băncii peste 100.000 de clienți noi.

ING România este lideră pe piața de brokeraj și pe piața financiară primară și secundară. Este și liderul pieței de asigurări de viață din România. Banca a fost prima instituție financiară din România care a oferit și persoanelor juridice, o gamă competă de servicii electronice: ING OnLine, Self’Bank și Home’Bank.

Câteva dintre premierele bancare introduse de bancă în România sunt:

○ primul furnizor de servicii bancare electronice (1995)

○ prima bancă care a tranzacționat titluri de stat

○ prima bancă străină care a dezvoltat o rețea de sucursale în România (1997)

○ a fost introdus Privat Wealth Management (2001)

○ a lansat pensiile suplimentare (2002)

○ prima bancă din România care a introdus serviciul Self’Bank (2004)

○ a introdus primele soluții de mobile payment (2008)

○ Internet Banking pentru plata facturilor prin scanare pe mobile – FastPay (2012)

Categoriile de clienți ale ING Bank sunt: clienții retail, clienții profesionali și instituții financiare (contrapărți eligibile):

sursa:www.ing.ro

ING România beneficiază de ratingul „AA”, acordat de Agenția Standard&Poor, ceea ce înseamnă că produsele și serviciile băncii beneficiază de o securitate financiară foarte ridicată.

Produsele și serviciile oferite de bancă includ produsele de creditare, de plăți și de cash management, sprijinite de operațiunile de pe piețele financiare. Atragerea resurselor financiare de la clienți este folosită pentru creditare, iar dobânda obținută prin operațiunile de creditare acoperă costurile de credit și generează profitul băncii. Din informațiile obținute și centralizate zi de zi, referitoare la bilanțul său, ING Bank plasează fondurile în investiții, fără a le periclita lichiditatea și siguranța.

Oferta de produse și servicii bancare ale ING are ca și scop:

→ îmbunătățirea lichidității clienților săi și efectuarea de plăți cât mai eficiente

→ reducerea nevoii de finanțare

→ admistrarea conturilor de clienți cu rezultate foarte bune

Oferta de produse și servicii este continuu îmbunătățită; ING pune accentul foarte puternic pe partea electronică a activității sale în raport cu clienții. Avantajul dezvoltării platformelor și serviciilor on-line este scăderea semnificativă a costurilor, atât pentru client, cât și pentru bancă, reducerea drumurilor la bancă și câștigarea unor timpi care pot fi folosiți la alte activități.

Astfel, prin sistemul ING Home’Bank, se desfășoară, cu maximă eficiență și securitate, serviciile: depozite și asigurări aferente creditelor, transferuri și plăți, verificarea balanțelor, liniile de credit, plata facturilor, schimb valutar, extrase de cont, emiterea de cecuri de călătorie; se pot solicita rapoarte de lucru, aprobarea de la distanță a plăților, acordarea de avansuri pe termen scurt, emiterea de garanții de plată, pre-finanțarea exporturilor, vânzări de titluri financiare (acțiuni) sau leasing financiar.

Operațiunile bancare pot fi efectuate și prin telefon, fax sau e-mail, în condiții de siguranță maximă.

De asemenea, ING a introdus și produse noi: decontarea electronică a taxelor vamale, debitarea directă on-line, programul de creditare ipotecară Prima Casă, credite pre-aprobate pentru persoanele fizice, carduri de debit și de credit.

Pentru a minimaliza riscurile existente pe piață, banca s-a orientat spre creditarea în moneda națională, pe clienții tineri și cu venituri mari, pe firme mari și multinaționale solide din punct de vedere financiar și pe programul Prima Casă, implementat din anul 2014.

Sectorul Trezorerie al ING Bank are rezultate excelente în promovarea instrumentelor cu venit fix, în sindicalizare, tranzacții pe piață, cercetare de piață. Ei oferă clienților corporate și instituțiilor financiare accesul la toate piețele financiare majore.

Pentru clienții corporate, IMM-uri, PFA-uri și instituții, banca oferă: managementul lichidităților, credite pe termen scurt și lung, credite pentru investiții, proiecte de investiții finanțate din Fondurile Europene, garanții bancare, acreditive, factoring și reverse factoring, soluții pentru riscuri cât mai mici.

Creditele oferite de bancă clienților săi sunt cu dobândă fixă sau variabilă; dobânda variabilă se modifică trimestrial sau semestrial, în funcție de indicii ROBOR, EURIBOR, LIBOR, la trei sau la șase luni.

3.2 Tipuri de credite acordate de ING Bank

Pentru clienții persoane fizice, ING Bank are următoarea ofertă de credite:

► Credite de consum

● ING Credit Card – utilizat pentru cumpărături în 12 rate, fără dobândă, cu o limită de creditare de 35.000 lei, pentru o perioadă de maxim 5 ani

Dobânda este de 20,78% pe an în cazul retragerilor de numerar sau pentru cumpărături care nu sunt incluse în Planul de rate; este de 0% pentru rambursarea în 12 rate egale și de 12% pe an pentru rambursarea în 24 sau 36 de rate.

● ING Personal – este un credit de nevoi personale care poate fi luat pe loc, cu dobândă de 9,25% pe an. Pentru clienții salariați, a căror venituri apar în baza de date a Administrației Fiscale, inspectorul de credit va consulta baza de date ANAF și Centrala Incidentelor de Plăți și astfel va avea, pe loc, informații despre eligibilitatea clientului.

Limita maximă a creditului este de 90.000 lei, iar perioada de creditare este cuprinsă între 1 și 5 ani.

● ING Extra’ROL – descoperirea de card pentru evenimente neprevăzute, cu o limită de creditare de 35.000 lei și o perioadă de creditare de maxim 5 ani; dobânda este de 10,56% pe an; rambursarea anticipată a creditului se face fără comision.

● ING Credit de consum cu garanție ipotecară – are o limită de credit de 900.000 lei, iar perioada de creditare este cuprinsă între 3 și 5 ani. Dobânda este de 4,98% pe an, în cazul achiziționării unei asigurări de viață de grup sau de 5,28% pe an dobândă standard. Valoarea maximă acordată este de 85% din valoarea imobilului ipotecat; pot fi refinanțate alte credite sau carduri de credit

► Credite ipotecare

● ING Ipotecar – limita creditului este de 900.000 lei, perioada de creditare este de 3-35 ani, avansul pe care clientul trebuie să îl dețină este de 15%.

Sursa:www.ing.ro

Dobânda este de 3,68% pe an în cazul încheierii asigurării de viață de grup sau de 3,98% pe an fără asigurarea de viață de grup; dobânda este variabilă.

Dobânda este formată din marja fixă, pe toată durata perioadei creditate, și indicele de referință ROBOR la 3 luni.

Creditul poate fi contractat împreună cu un codebitor (părinte, copil, soț/soție, nepot), dacă acesta îndeplinește criteriile de eligibilitate (vârstă, vechime în muncă, venituri).

Pot fi refinanțate alte credite ipotecare, chiar dacă sunt în valută, ele pot fi transformate în lei.

● ING Credit pentru investiții imobiliare cu garanție ipotecară în lei – limita de credit este de 900.000 lei, perioada de creditare este cuprinsă între 3 și 35 de ani, iar avansul este 0.

Dobânda este de 4,98% pe an dacă este încheiată asigurarea de viață de grup sau de 5,28% pe an fără a încheia asigurarea. Suma solicitată este primită de către client integral, dacă este mai mică de 125.000 lei; dacă este mai mare, apar două situații:

○ dacă clientul prezintă documente care certifică utilizarea fondurilor într-o investiție imobiliară, creditul este pus la dispoziția sa integral

○ dacă investiția imobiliară nu s-a concretizat, clientul primește 125.000 lei, restul sumei fiind disponibile în patru tranșe, cu condiția prezentării documentelor care atestă investiția imobiliară

Creditul poate fi contractat și pentru refinanțarea creditelor ipotecare în lei sau valută.

● ING Prima Casă – limita de credit este de 66.500 euro (echivalent în lei), dobânda este de 2,78% (influențată de indicele ROBOR la 3 luni), iar avansul clientului este de 5%.

Durata creditului este între 3 și 30 de ani. Solicitanții acestui credit trebuie să constituie un depozit colateral la bancă, în valoare egală cu trei rate întregi (rata creditului și dobândă), pe toată durata finanțării creditului; acest depozit produce dobândă pentru client.

Se poate aplica și împreună cu un codebitor. Avantajul acestui tip de credit este și faptul că nu se achită nici un fel de comision (de analiză, de administrare, de rambursare anticipată); dezavantajul este că sumele alocate programului guvernamental se epuizează destul de repede.

Pentru clienții persoane juridice, analiza solicitărilor de credit se face prin prisma:

→ domeniului de activitate al firmei respective

→ situația financiară a firmei (evoluția cifrei de afaceri, profiturile obținute, numărul creditelor contractate, capitalul investit în firmă, datoriile pe care firma le are, încasările de la debitori și plățile către creditori)

→ conducerea și experiența firmei

→ analizarea performanțelor viitoare ale firmei, posibilitatea acesteia de a rambursa creditul și dobânzile aferente , chiar dacă intervin schimbări majore în mediu de afaceri

Pentru analiza capacității clienților persoane juridice de a genera fluxuri bănești, ING Bank folosește analiza cash-flow, adică analiza încasărilor și plăților firmei, într-o anumită perioadă de timp.

Pentru firmele mici și mijlocii, ING Bank oferă linia de credit ING Profesional Extra’ROL, cu limită maximă de 450.000 lei sau 35% din cifra de afaceri anuală, în funcție de capacitatea de plată, cu o garanție mobiliară asupra creanțelor din firma respectivă, bunurile firmei sau altor bunuri mobile.

ING Bank oferă și credite de investiții cu ipotecă, în funcție de rezultatele financiare înregistrate de firmă, cu o perioadă de creditare între 1 și 15 ani, cu ipotecă de rangul I pe proprietatea firmei.

În cazul PFA-lor și a profesiilor liberale, ING Bank ia în considerare, pentru creditare, până la 75% din venitul brut obținut.

Pentru IMM-uri, ING oferă:

● credite pentru descoperiri de cont – vizează capitalul circulant, care poate fi accesat prin cardul de credit business

● credite pe termen scurt – avansuri pe termen scurt (1 – 12 luni)

● credite de investiții pe termen mediu și lung

● credite pentru proiecte de investiții finanțate din Fonduri Europene

Pentru clienții corporate, ING Bank oferă:

● finanțare pe termen scurt (finanțarea capitalului de lucru)

● finanțare pe termen lung

● finanțări structurate și împrumuturi sindicalizate

3.3 Principii de bază ale activității de creditare ipotecară la ING Bank

În cazul în care un client ING mai vechi dorește să contracteze un credit ipotecar , banca va analiza respectarea de către acesta a graficului de rambursare, dar în același timp, deține date despre client și despre veniturile sale. În cazul unui client nou care solicită credit ipotecar sau credit de nevoi personal cu garanție ipotecară, banca trebuie să obțină informații relevante despre situația financiară a acestuia și capacitatea sa de plată.

Familia Ionescu, formată din: soț, soție și un copil minor, dorește achiziționarea unui apartament în valoare de 202.500 lei (aproximativ 45.000 euro) printr-un credit ipotecar ING, pe o perioadă de 35 de ani.

Avansul care trebuie plătit de către client vânzătorului este de 15%, iar venitul minim al clientului trebuie să fie de 1.500 lei.

D-nul Ionescu este salariat cu venituri raportate la ANAF, dar d-na Ionescu este salariată fără a avea veniturile raportate la ANAF.

Astfel, consiliera de credit a băncii a verificat în primul rând eligibilitatea d-nului Ionescu în baza de date a ANAF și în Centrala Incidentelor de Plăți, ca și titular al creditului ipotecar. Din punct de vedere al veniturilor salariale, d-nul Ionescu este eligibil. Centrala Incidentelor de Plăți a arătat faptul că a mai avut un credit de nevoi personale, la BCR România, încheiat cu doi ani în urmă, iar plățile acestuia s-au făcut fără a avea întârzieri sau penalizări.

Pentru întocmirea dosarului de credit, consiliera a cerut familiei Ionescu următoarele documente:

→ copii după actele de identitate ale clientului și ale soției sale

→ d-na Ionescu trebuie să completeze o adeverință de venit ING și să aducă documente doveditoare pentru veniturile realizate în anul anterior

→ actul de proprietate al imobilului ce urmează a fi cumpărat și o copie a cărții funciare a acestuia

→ actul de identitate al vânzătorului imobilului

Deși la ING Bank sunt luate în considerare și alte venituri obținute de clienți, familia Ionescu realizează doar venituri salariale. Pentru a beneficia de un risc financiar foarte mic, clienții doresc finanțarea creditului în moneda națională (în valoare de 202.500 lei), pentru o perioadă de maxim 35 de ani (420 de luni).

Pentru continuarea analizei dosarului de credit, cu ajutorul consilierei de credit, d-nul Ionescu va trebuie să completeze și să semneze următoarele documente:

○ informații standard la nivel european privind creditul pentru consumatori

○ Acordul de consultare și prelucrare a informațiilor din bazele de date ale Ministerului Finanțelor Publice, Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF)

○ Cererea de credit ce include Acordul de transmitere, prelucrare, consultarea Biroului de Credit, atât pentru titular, cât și pentru d-na Ionescu

○ Contractul de credit

Dacă familia Ionescu va încheia odată cu contractul de credit ipotecar și o asigurare de viață de grup, la divizia NN Asigurări de viață din cadrul ING Group, dobânda creditului ipotecar va fi de 3,68% pe an; dacă nu se va încheia asigurarea de viață, dobânda este de 3.98% pe an.

Asigurarea de viață de grup este o sumă care se plătește lunar, odată cu rata creditului și dobânda aferentă acestuia; prima de asigurare se calculează ca și aproximativ 0,029% din suma asigurată; în cazul familiei Ionescu va fi în sumă de 59 lei lunar.

Deoarece asigurarea de viață aduce beneficii pentru familie la plata creditului ipotecar, în caz de deces sau accident al titularului de credit, clientul dorește încheierea asigurării de viață de grup; astfel, dobânda aferentă creditului ipotecar va fi de 3,68% pe an.

Pentru deschiderea contului la bancă, care are atașat un card ING Card complet, d-nul Ionescu nu va plăti nimic; comisionul de administrare al creditului este de asemenea, 0%. El va plăti taxa de analiză a dosarului de credit, în sumă de 500 lei, doar la momentul acordării creditului.

Alte taxe care vor trebui achitate, dar nu sunt percepute de bancă sunt:

→ 54 de lei este taxa de înregistrare a ipotecii mobiliare percepută la acordarea creditului

→ taxele notariale de transmitere a dreptului de proprietate și a înscrierii ipotecii

→ primele de asigurare aferente imobilului, atât a celei facultative, cât și a celei obligatorii (PAD), ambele cesionate în favoarea băncii ING

Valoarea ratei lunare a creditului ipotecar va fi de 859 lei, la dobânda anuală de 3,68% (ROBOR 3M + 2,90% marja băncii); valoarea asigurării de viață de grup pe toată durata creditului este de 24.780 lei (59 lei/lunar x 420 luni).

Un evaluator imobiliar agreat de banca ING va face evaluarea imobilului pe care familia Ionescu dorește să-l achiziționeze; taxa de evaluare plătită de client este de 450 de lei.

Evaluarea imobilului se face pe baza următoarelor date: apartamentul are trei camere, living, bucătărie și o baie, se află la etajul trei al unui bloc cu acoperiș, construit din cărămidă, înainte de 1980. Blocul se află într-o zonă semicentrală, iar apartamentul are ca și dotări: geamuri termopan, centrală termică, aer condiționat, faianță, gresie, parchet laminat, ușă metalică la intrarea în imobil.

Apartamentul a fost evaluat la valoarea de 332.018 lei, ceea ce acoperă valoarea creditului solicitat cu mai mult de 133%.

Scoringul clientului, d-nul Ionescu este sintetizat astfel:

Prin punctajul obținut, clientul face parte din categoria A, favorabil creditării de către bancă. Deoarece și evaluarea imobilului îndeplinește valoarea solicitată, clientul a fost sunat de către consiliera băncii și înștiințat că dosarul său de credit a fost aprobat.

Împreună cu vânzătorul și cu consiliera de credit a băncii ING, d-nul Ionescu a stabilit data la care va semna contractul de credit, cel de ipotecă imobiliară și contractul de vânzare-cumpărare, în fața unui notar public.

După semnarea contractelor, d-nul Ionescu va depune în contul curent suma de 500 de lei reprezentând comisionul de analiză a dosarului de credit, va încheia polița de asigurare obligatorie (PAD) și cea de asigurare facultativă, ambele cesionate în favoarea băncii ING.

Apoi, clientul va primi în cont banii aferenți creditului, pe care apoi ING Bank îi va transfera în contul vânzătorului.

Deși crizele financiare au făcut victime în rândul instituțiilor financiare din toată lumea, ING Bank a demonstrat societății și piețelor financiare că are un management bine organizat și capabil să contracareze efectele negative ale pieței.

Inovațiile aduse pe piața bancară românească de la intrarea sa pe această piață, au dus la creșterea continuă a cotei sale de piață, la câștigarea de noi clienți și la fidelizarea celor existenți. Grija pentru cerințele clienților, performanțele obținute de-a lungul timpului și seriozitatea mărcii au dus la formarea unei imagini puternice, care trezește respect, atât clienților, cât și concurenților.

Concluzii

Băncile oferă clienților lor o vastă ofertă de produse și servicii; concurența de pe piața bancară a apărut datorită liberalizării și diversificării piețelor financiare internaționale, ceea ce este un factor pozitiv în economie și pentru populație.

Datorită concurenței bancare, clienții pot alege produse și servicii de calitate la cele mai mici costuri și în condițiile cele mai bune, pentru scopul lor.

Deși băncile sunt mai vulnerabile în fața riscurilor existente; liberalizarea pieței financiare a dus la creșterea investițiilor și la creșterea nivelului de trai.

Dezvoltarea globală a comerțului, informațiile obținute în timp util și inovarea continuă a produselor și serviciilor bancare au dus la perfecționarea tehnicilor de management bancar împotriva riscului de creditare, având ca și scop creșterea profitului și satisfacerea cererilor clienților.

După 1989, România și întregul sistem bancar românesc, au trebuit să se adapteze la noile cerințe și reguli apărute pe piață. De-a lungul anilor, sistemul bancar românesc, care s-a privatizat aproape în totalitate, a acumulat experiență și a îmbinat, cu succes, gândirea spontană românească cu seriozitatea și eficiența occidentală.

Politica monetară a BNR a condus foarte bine piața financiară monetară și instituțiile financiare aferente, astfel încât, în timp, dobânzile creditelor au scăzut, procesul de creditare a luat avânt, economia fiind funcțională.

Odată cu aderarea la Uniunea Europeană, România și-a adaptat legislația la politicile și reglementările europene, beneficiind de programe și de ajutor din partea forurilor europene, chiar și acum beneficiind de programele de convergență pentru aderarea la zona euro.

În contextul generat de criza financiară din 2007-2010, BNR, împreună cu autoritățile române și cele europene, au acționat pentru coordonarea și integrarea politicii monetare naționale în cea europeană. În perioada de criză, băncile din România au avut o activitate destul de flexibilă pe piețele financiare, dar niciuna dintre ele nu a ajuns la faliment sau pierderi financiare exagerat de ridicate. Creditarea s-a realizat mai restrictiv, dar sistemul bancar, în ansamblul său, a rezistat destul de bine riscurilor apărute din mediul internațional.

Procesul de creditare s-a orientat spre IMM-uri și firmele din domeniul comerțului și serviciilor, dar și spre populație. Nu s-a mai căutat creditarea cu orice preț, ci se ia în considerare calitatea creditării, și nu volumul acestora, pentru asigurarea unor profituri pe termen lung.

Globalizarea sistemului bancar este un proces foarte complex, care are ca și scop efectuarea unor servicii și produse bancare calitative, integrate prin grupuri financiare ce cuprind bănci, societăți de asigurare-reasigurare, societăți de leasing și fonduri de investiții de pe piețele de capital. Clienții au acum posibilitatea de a-și selecta banca pe care o consideră cea mai puternică și mai performantă, și implicit costurile aferente produselor și serviciilor și contractarea unor instrumente de plată sau sevicii bancare moderne (produse și servicii on-line – Internet Banking, Mobile Banking).

Actualizarea continuă a proceselor de business, noutatea tehnologiilor, bazele de date create și dezvoltarea resurselor umane ale băncilor duc la creșterea gradului de loialitate și de încredere a clienților existenți sau la câștigarea altora noi. Personalul băncii este un factor important și pentru clienții persoane juridice; aceștia contractează produse și servicii bancare pe baza informațiilor profesioniste primite de la consilierii băncii.

ING Bank România a dezvoltat un management bancar eficient, bazat pe experiența occidentală, aplicat pieței bancare românești. Dezvoltarea durabilă și eficientă, satisfacerea nevoilor clienților cu costuri cât mai mici fac parte din strategia de management a băncii.

Marca și numele băncii ING este cunoscut pe piața financiară națională și internațională, ca fiind denumirea unui partener puternic, de încredere, stabil, atât pe divizia bancară, cât și pe cea a asigurărilor sau a leasing-ului.

În activitatea de creditare, ING Bank își dovedește în fiecare zi profesionalismul, printr-o selecție riguroasă a dosarelor de creditare, cu ajutorul personalului bine pregătit. Dobânzile la credite sunt concurențiale pe piața bancară românească, costurile sunt mici, dar garanțiile care se cer trebuie să acopere valoarea creditului solicitat.

În concluzie, putem afirma că un sistem bancar solid și performant va duce la existența unei economii puternice și stabile în România.

Bibliografie

Anghelache G. – Piața de capital.Caracteristici.Evoluții.Tranzacții, Ed. Economică, București, 2004

Basno C. – Monedă, credit, bănci, Ed. Didactică și Pedagogică, București, 2001

Bercea L. – Contractul de credit bancar, Ed. Universul Juridic, București, 2013

Căpraru B. – International banking, Ed. C.H.Beck, București, 2011

Cernea S. – Banii și creditul în economiile contemporane, Ed. Didactică și Pedagogică, București, 1997

Costea C. – Tranzacții comerciale cu ajutorul creditului, Ed. Forum Consulting Partners, București, 2000

Ciotei C. – Finanțe-Monedă, Credit-Bănci, Ed. Fundația România de Mâine, București, 1999

Dardac N., Vascu T. – Monedă.Credit, Ed. ASE, București, 2002

Ionescu L.C. – Băncile și operațiunile bancare, Ed. Economică, București, 1996

Postolache R., Manea M.D. – Creditul bancar. De la teorie la practică, Ed. C.H.Beck, București, 2003

Roșca T. – Monedă și credit, Ed. Altip, Alba Iulia, 2001

Sechelariu S., Bejan I. – Creditul ipotecar, Ed. Deșteptarea, București, 2002

Treapat L.M. – Managementul și asigurarea riscurilor bancare în România, Ed. Economică, București, 2011

Tudorache D., Puianu C., Moraru D. – Monedă, Bănci, Credit, Ed. Sylvi, București, 2001

Vlaicu A. – Management financiar-bancar, Ed. Casa Cărții de Știință, Cluj-Napoca, 2004

Lg. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare, Monitorul Oficial 611/14.12.1999

OG 50/2010 privind contractele de credit pentru consumatori, Monitorul Oficial 389/11.06.2010

Regulamentul BNR 17/2012 privind unele condiții de creditare, Monitorul Oficial 855/18.12.2012

Legea dării în plată, Monitorul Oficial nr. 330/28.04.2016

www.bancherul.ro

www.bcrlocuinte.ro

www.bnr.ro

www.capital.ro

www.curierulnațional.ro

http://economie.hotnews.ro

www.fanniemae.com

www.freddiemac.com

www.ginniemae.gov

www.ing.ro

www.mediafax.ro

www.zf.ro

www.wall-street.ro