Finantarea Imobiliară Rezidentială DIN Cehia

FINANȚAREA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ DIN CEHIA

Masterand,

Tricolici Cristian

Prof. coordinator,

Conf. Doct. Sebastian Bogdan Căpraru

Capitolul 1. Aspecte generale privind domeniul imobiliar și finanțarea imobiliară

Termenul de imobiliar(în engleză Real Estate) face referire la o parcelă de teren, și la orice este fixat pe teren în mod permanent, un exemplu elocvent fiind cladirile.

În timp ce propietatea imobiliară s-a dezvoltat, domeniul imobiliar a devenit un must-have al afacerilor. Domeniul imobiliar a devenit o importantă și reală industrie, deoarece atunci când are loc cumpărarea unui imobil, este necesară o investiție semnificativă, fiecare bucată de teren având caracteristici unice.

Piața imobiliară reprezintă acea piață unde se întâlnește cererea și oferta de active imobiliare. Ea poate fi segmentată pe tipuri de imobile, după cum urmează: piața apartamentelor, piața locuințelor unifamiliare, piața clădirilor de birou, piața spațiilor comerciale, etc.

Piața imobiliară este un complex de mecanisme prin intermediul cărora sunt transmise drepturile asupra unei propietăți și interesele legate de ea, sunt stabilite prețurile și este delimitat spațiul pentru diferite variante pentru utilizarea terenurilor.

Piața imobiliară are un rol foarte important în economie, astfel proprietățile imobiliare preiau trei roluri în cadrul economiei:

1.În calitate de factor de producție, proprietățile imobiliare constituie spațiul în care se derulează activitaetea economică, iar eficiența și costul unui astfel de spațiu va afecta costul bunurilor și serviciilor produse.

2.În calitate de mijloc fix, proprietățile imobiliare constituie ponderea cea mai importantă în compoziția generică a activelor și o garanție importantă pentru obținerea împrumuturilor.

3.În rolul de investiție, proprietățile imobiliare sunt unul dintre cele patru tipuri principale de investiții pe care instituțiile financiare le dețin și de care depinde siguranța pensiilor și asigurărilor administrate de aceste instituții financiare.

O clasificare generală a tipurilor de imobile ce fac parte din piața imobiliară este prezentată în figura numărul 1.

Figura nr.1- Principalele tipuri de imobile

Sursa:Prelucrare proprie dupa Bogdan Căpraru, Finanțarea Investițiilor, Ed. C.H. Beck, Bucuresti, 2013, p. 3

Imobilele de tip rezidențial sunt acele loturi de teren pe care sunt amplasate construcții, alcătuie din una sau mai multe camere de locuit, cu toate dotările necesare, care satisfac cerințele de locuit ale unei personae sau familii.

Imobilele comerciale sunt reprezentate de totalitatea construcțiilor nonrezidențiale reprezentând spații de birouri, depozite, complexe industriale, spitale, hoteluri, pensiuni, etc.

Piețele imobiliare au următoarele caracteristici specifice:

fiecare proprietate este unică în felul ei, deoarece amplasamentele sunt unice pe glob;

din punct de vedere contabil, terenurile nu se amortizează, constucțiile se amortizează în timp;

bunurile imobile au durată de viață mare, măsurabilă în zeci și sute de ani;

volumul creditului ce poate fi obținut pentru achiziții sau îmbunătățiri de proprietăți imobiliare, dobânzile pe perioade lungi, mărimea avansului, durata rambursării, toate sunt mari pe piețele imobiliare, deoarece aceeași cauză a prețurilor ridicate ale proprietăților și deciziilor de cumpărare sunt influențate de tipul de finanțare oferit;

proprietatea imobiliară are un grad redus de lichiditate, ceea ce înseamnă că ea nu se vinde rapid(sunt unele excepții unde cererea este mai mare decât oferta întrucât implică tranzacții cu sume mari de bani și proceduri de transfer complexe);

finanțarea proprietăților imobiliare nu se obține imediat din pricina valorii mari a acestora, de multe ori fiind necesare analize amănunțite din partea băncii în vederea verificării bonității clienților.

Actorii de pe piața imobiliară sunt reprezentați de o masă largă de entități. În principal aceștia sunt :

Propietarul/Utilizatorul : persoana care vede în casă o investiție dar și ca o locuință;

Propietarul-este investitorul pur. Nu consumă bunul imobiliar pe care îl cumpără și de cele mai multe ori, închiriază propietatea altei persoane.

Rentierul : este persoana definite ca și consumatorul pur.

Dezvoltatorul: are un rol primordial deoarece pregătește terenul pentru construcție, și astfel rezultă un nou produs pentru piață.

Renovator: furnizează pieței clădirile remobilate.

Intermediarii: sunt reprezentanți de bănci, brokerii imobiliari, care facilitează cumpărarea și vânzarea unei propietăți imobiliare.

Pe parcursul vieții, propietatea imobiliară este una din investițiile cele mai valoroase pe care un individ o poate face, fie că este o casă, un duplex, sau o proprietate producătoare de venit. Pentru o astfel de investiție este nevoie să se acorde timp și atenție fiecărui detaliu.

Locuința este o nevoie vitală pentru fiecare individ, care a devenit un element al vieții, identițății, activității economice și coeziunii sociale, contribuind la crearea unor comunități puternice și având un rol important în dezvoltarea democrației.

Piețele imobiliare au următoarele caracteristici specifice:

Fiecare propietate este unică deoarece parcele de terent sunt unice pe glob;

Imobilele au o durată de viață foarte mare, de regulă cuprinsă între zeci și sute de ani;

Valoarea relative ridicată a proprietăților imobiliare ce necesită o putere mare de cumpărare și prin urmare, piețele imobiliare și din acest motiv sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului salariilor, la stabilitatea veniturilor și numărul de locuri de muncă;

Propietățile imobiliare, de regulă nu se vând foarte repede și de aceea au un grad redus de lichiditate;

Finanțarea imobiliară este una complex, fiind nevoie de multe formalități pentru a intra în posesia unui credit ipotecar.

În analiza de piață imobiliară se iau în considerare următoarele elemente:

Localizarea geografică a pieței;

Tipul propietății;

Gradul de ocupare;

Cererea existentă și potențială;

Propietăți complementare.

Piața imobiliară poate fi structurată în funcție de obiectului tranzacțiilor astfel:

Capitolul 2. Piața imobiliară din Cehia

Republica Cehă are sistemul economic cel mai industrializat al țărilor din Europa Centrală și de Est. Țara a devenit rapid cea mai stabilă și prosperă din statele post-comuniste din Europa.

În 2014, PIB-ul ceh pe cap de locuitor la paritatea puterii de cumpărare a fost de $ 29.925., și $ 19.563 la valoarea nominală.

Principalele industrii sunt industriilegrele și cele producătoare de mașini de construcții, fier și oțel, pentru prelucrarea metalelor, producția de produse chimice, electronice, echipamente de transport, textile, sticlă, fabricarea berii, ceramică și produse farmaceutice. Principalele sale produse agricole sunt sfecla de zahăr, rădăcini furajere, cartofi, grâu și hamei.

Conform analiștilor financiari de la site-ul de specialiate Incont.ro, Banca centrala a Cehiei a redus dobanda cheie foarte mult, aceasta apropiindu-se de zero, făcând posibilă cea mai mare creștere din 2007 a pieței imobiliare și a creditelor ipotecare, în pofida dificultăților din alte părți ale Europei.

Dobanda medie la creditele ipotecare din Cehia a coborat in decembrie 2015 la un minim de 3,29%, fata de 3,73% la jumatatea anului trecut, In prima parte a anului 2008, dobanzile se apropiau de 6%. 

La sfârșitul anului 2015 T4, rata de neocupare în Republica Cehă a ajuns la 5,1%, după ce a scăzut cu 56 de puncte de bază începând cu T3 2015. Aceasta reprezintă un nivel al ratei de neocupare scăzut record, înregistrat anterior în perioada de pre-criză. În prezent, există 292,200 mp de spatii industriale moderne gata pentru ocupare imediată.

Posturile vacante în Praga au scăzut sub media pe țară ajungând la doar 4,8%, la sfârșitul anului 2015.
În 2012, guvernul ceh a crescut TVA-ul, TVA-ul de bază a fost majorat de la 20% în 2012 la 21% în 2013. Întreprinderile mici au scăzut vânzările cu 21%, din 2012 la 2013, ca urmare a creșterii TVA-ului. O altă problemă este reprezentată de comerțul exterior.

Republica Cehă este considerată o economie de export (Republica Cehă are mașini și automobile puternice), cu toate acestea, în 2013, comerțul exterior a scăzut rapid, ceea ce a dus la multe alte probleme și creșterea deficitului bugetar . În 2013, Banca Națională a Cehiei, banca centrală, a implementat un pas monetar controversat. Pentru a spori exportul și ocuparea forței de muncă, CNB a creat o deflației a coroanei cehe, ce a produs o inflația a crescută de la 0,2% în luna noiembrie 2013 până la 1,3% în T1 2014.

În 2014, PIB-ul în Republica Cehă a crescut cu 2% și cu 2,7% în 2015.

În 2015, economia Republica Cehă a crescut cu 4,2%, și este cea mai rapidă creștere din economiile țărilor din Uniunea Europenă. La 29 mai 2015, a fost anunțată o creștere a economiei cehe de la 3,9% până la 4 , 2%.

În Republica Cehă există câteva aspect caracteristice domeniul imobiliar. Aceastea sunt:

în Cehia există un document numit, Registru Cadastral. Acest document consemnează proprietarul terenului și alte modificări asupra acestuia sau asupra ipotecilor.

contractele de leasing sunt negociate liber, dar sub dispoziția unor amendamente obligatorii din Codul Civil și Legea privind închirierea și subînchirierea de spații non-rezidențiale. Aceste dispoziții obligatorii nu pot fi modificate prin contract. Cele mai semnificative modificări se referă la incetarea contractului de leasing.

un alt aspect specific pieței imobiliare din Cehia este reprezentat de taxa imobiliară, ce cuprinde impozitul pe terenuri și impozitul pe clădri. Terenul trebuie să se situeze în Cehia și să fie înregistrat în Registrul Proprietăților. Taxa imobiliară este calculată în funcție de zonă, multiplicată cu rata impozitului. Rata variază în funcție de tipul și zona în care este situat terenul sau clădirea, iar rata de bază poate fi majorată ținând cont de numărul de etaje.

Taxa pentru transferul de proprietăți se aplică atunci când se transferă dreptul de proprietatea pentru terenul/imobilul luat în considerare. De obicei, taxa este plătită de către vânzător.

În anul 2015 s-a văzut un volum total de investiții imobiliare cu tranzacții ce au depășit ușor 2,6 miliarde €. Această creștere a fost mai mare cu 33% față de anul precedent. Cu toate acestea, piața asistă la o vânzare semnficativă a portofoliului rezidential, care a format, de asemenea, cea mai mare tranzacție a anului

Capitolul 3. Finanțarea imobiliară rezidențială din Cehia

Domeniul imobiliar se poate finanța din mai multe surse, cum ar fi guvernul, unele surse comerciare și alte tipuri de instituții. Făcând o paralelă la sectorul imobiliar rezidențial, putem sublinia principalele surse de finanțare ce sunt oferite de o serie de instituții bancare. Acestea sunt prezentate în figura de mai jos.

Figura nr.2 –Principalele tipuri de instituții bancare ce finantează domeniul imobiliar din Cehia.

Sursa: prelucrare proprie după datele preluate de pe site-ul central al băncii centrale din Cehia.www.cnb.cz

În Cehia, principale surse de finanțare a sectorului imobiliar rezidențial provin în special de la băncile comerciale. Astfel printre cele mai mari bănci din Cehia se numără următoarele:

Ceskoslovenska Obchodni Banka – CSOB este o bancă universală, una dintre cele mai mari bănci din Cehia după numărul de active. Banca a fost privatizată în luna iunie a anului 1999, când KBC Bank, un membru al grupului KBC al Belgiei, a devenit acționar majoritar.

Ceska Sporitelna –Este cea mai mare bancă de tip retail din Cehia, cu peste 5 milioane de clienți.Banca face parte din grupul gigantului austriac ERSTE.

Komerční Banka – Una dintre cele mai mari bănci comerciale universale, din Republica Cehă. Banca are aproape 1.60 milioane de clienți, care pot accesa serviciile sale bancare prin peste 400 de sucursale și 677 ATM-uri în întreaga țară. Komerční Banka face parte din Grupul Société Générale. În 2001, guvernul a vândut participația de 60% în bancă pentru 40 de miliarde CZK gupului Société Générale. Acest grup este unul dintre cele mai mari grupuri de servicii financiare din zona euro.

UniCredit Bank Republica Cehă și-a început activitatea pe piața cehă în luna noiembrie a anului 2007. În prezent, ea dispune de o rețea de peste 55 de sucursale și peste 60 de ATM-uri și deservește mai mult de 230.000 de clienți. La data de 30 iunie 2011, activele totale UniCredit Bank Cehia sau ridicat la 258,85 milioane CZK, ceea ce reprezintă o creștere de 0,3% în comparație cu cifrele din 30 iunie 2010 (257,97 milioane CZK).

Raiffeisenbank (Republica Cehă) – Grupul își desfășoară activitatea în Republica Cehă de peste 140 de ani. La 31 decembrie 2009, a avut peste 2.600 de angajati care deservesc mai mult de 407.000 clienți prin intermediul unei rețele de peste 110 de sucursale. Raiffeisenbank este singura bancă de pe piața cehă, care oferă clienților săi un cont curent fără nici o taxă de întreținere, pe care-l numește "ekonto".

Tabelul nr.1 Băncile de top din Cehia

Sursa: http://www.relbanks.com/europe/czech-republic

Așa cum se observă și în tabelul de mai sus valoarea cea mai mare a activelor este deținută de Ceskoslovenska Obchodni Banka – CSOB.

Pe lângă sursele de finanțare prezentate mai sus un rol important în procesul finanțării imobiliare îl mai au și contractele de economisire-creditate. Contractele de economisire-creditare nu sunt oferite de către băncile comerciale.

Contractele de economisire-creditare sunt foarte atractive din princina avantajelor ce le au. Clienții pot primi pentru sumele economisite, dobânda plătită de bancă,care de regulă este de 2-3% și o primă anuală de 25 de procente din suma economisită din partea statului.Astfel se obține un randament mai bun al economiilor, față de cel oferit de depozitele băncilor comerciale. Sistemul de economisire-creditare este singurul sistem bancar care poate să primească sprijin financiar din partea statului.

Prima de stat, în prezent, are valoarea de 25% din sumele economisite pe durata unui an de un client, însă valoarea primei nu poate depăși echivalentul în lei a 250 euro.
Un alt avantaj considerabil al contractelor de economisire-creditare este acela că pentru a beneficia de o valoare mai mare a primei de la stat, se poate încheia câte un contract pentru fiecare membru al familiei, deoarece legea permite acest lucru.

Figura nr. 3- Construcțiile de locuințe în perioada 2000-2015

Sursa: http://www.globalpropertyguide.com/

După mai mulți ani de instabilitate, sectorul construcțiilor rezidențiale și-a revenit acum. În 2015, a crescut cu locuințele complete cu 4,8% la 25,094 de unități, după ce a fost în scădere cu 5,1% în 2014 și cu 14,4% în 2013, în conformitate cu CZSO.

Pe de altă parte, locuințele începute au crescut cu 8,3%, până la 26,378 unități în 2015 față de anul 2014, al doilea an de creștere robustă după scădere cu o medie de 10,4% în fiecare an, din 2008 până în 2013.

Figura nr. 4- Prețul propietăților în perioada 2005-2014

Prețurile proprietăților rezidențiale au crescut modest în 2014, dar tendințele rămân amestecate în toate regiunile. Creșterea prețurilor proprietăților rezidențiale în Praga și rentabilitatea tot mai mare de cumpărare de apartamente pentru a investii generează un potențial pentru apariția unui preț spirală. Scăderea ratelor dobânzilor la creditele pentru achiziționarea de locuințe cuplate cu standardele de creditare mai ușoare ar putea contribui la această spirală.

Construcțiile noi de birouri conduc la o creștere a ratei de neocupare la nivel relativ ridicat. Cu toate acestea, volumul de credite noi este scăzut, deoarece activitatea de dezvoltare reînnoită este finanțată în mare parte din fonduri proprii sau din străinătate.

Prețurile de tranzacționare de proprietăți rezidențiale au cunoscut o creștere modestă pe întreg teritoriul UE. Prețurile de apartamente din Republica Cehă în ansamblu au fost evaluate ca fiind ușor supraevaluate la sfârșitul anului 2014 . Indicele prețurilor locuințelor este în creștere față de anul 2014 cu 5,68 de procente ducând la îmbunătățirea economiei.

Graficul nr.5-Evoluția prețurilor locuințelor în perioada 2011-2015

În graficul de mai sus am prezentat evoluția prețurilor locuințelor din Cehia în perioada 2011-2015, astfel putem spune că prețul mediu al locuințelor noi vândute a crescut cu 4,3% (3,2% în termeni reali), potrivit Băncii Naționale a Cehiei (CNB). Acest lucru este acum cu 3,2% mai mare, față de nivelul vazut in T3 2008, ceea ce implică faptul că piața imobiliară primară și-a revenit pe deplin din criză.

Prețul mediu al locuințelor existente vândute a crescut cu 3,6% (2,5% în termeni reali), dar în continuare este mai mic cu 3% față de recordul din T3 2008.

Totodată în tabelul următor am evidențiat modificarea procentuală a prețurilor locuințelor pe trimestre în perioada analizată, respectiv 2005-2015.

Tabelul nr.2 Modificarea procentuală a prețurilor locuințelor

Sursa: prelucrare după datele furnizate de banca centrală a Cehiei

Pe baza acestui tabel ilustrat mai sus, se poate remarca faptul că pe parcursul anilor 2014,2015 și pe primele trei trimestre ale anului 2015, prețurile locuințelor au înregistrat importante creșteri de preț, dar cu mult față de maximul înregistrat în 2008.

Prețul mediu al apartamentelor în Republica Cehă a crescut cu 5,42% în anul 2015 (4,93% în termeni reali), fiind al șaptelea trimestru consecutiv de creșteri solide ale prețurilor, potrivit Biroului Statistic al Republicii Cehe (CZSO).

Graficul nr. 6- Evoluția prețurilor propietăților rezidențiale în perioada 2010-2015

Totodată din graficul nr.6 se observă un trend ascendent al nivelului prețurilor proprietăților imobiliare rezidențiale din Cehia pe parcursul anilor 2014-2015. Din anul 2010 și până în 2013 piața imobiliară rezidențială din Cehia a înregistrat o scădere a prețurilor acestora.

Graficul nr.7 Evoluția creditelor pentru locuințe și ponderea acestora în PIB

Piața creditelor ipotecare din Republica Cehă este relativ mică, dar se extinde rapid. În 2015, dimensiunea pieței ipotecare este echivalentă cu aproximativ 21,72% din PIB, în creștere de la 21,24% față de anul 2014, 15,39% în 2008 și 4,18% în 2002.

Noile credite pentru locuințe au crescut foarte mult cu 24,8% până la 26.3 miliarde CZK (0,97 miliarde €), în decembrie 2015 din aceeași perioadă a anului trecut, potrivit CNB.

Din totalul de noi credite ipotecare in T3 2015, credite cu rată fixă a dobînzii (IRF) cuprinsă între 1 și 5 ani au avut cea mai mare pondere în jur de 57,3%, urmate de creditele cu IRFs de până la 1 an, cu o cotă de piață de 25,2% din noua piață a creditului de locuințe. Noile împrumuturi cu IRF de la 5 la 10 ani, au o cotă de piață de 15,2%, în timp ce creditele cu IRF de mai mult de 10 ani au avut cea mai mică cotă de doar 2,3%.

De asemenea, pentru totalul creditelor ipotecare restante, IRFs între 1 și 5 ani, au o pondere dominantă de circa 57,3% in T3 2015, urmate de creditele cu IRFs de până la 1 an (24,3%), creditele cu IRF de mai mult de 10 ani (9,6%) și credite cu IRF de 5-10 ani (8,8%).

Piața rezidentiala de închiriere continuă să arate o îmbunătățire clară. Cumpărătorii străini se întorc la piață pentru a achiziționa proprietăți în scopuri investiționale. O proporție mai mare de cumpărători de lux au fost recent fie cehi sau ruși, potrivit Jones Lang LaSalle a lui Iva Novakova. Svoboda & Williams, o agenție imobiliară de lux, prevede că în jur de 75% dintre clienții lor sunt cehi, în timp ce aproximativ jumătate din restul de 25% sunt ruși.

Randamentele brute de închiriere în Praga rămân mai puțin atractive, pe baza cercetării făcute de Global Property Guide lansat in mai 2015. Un apartament de 200 m.p are un randament mediu de 3,82%, în timp ce unul de 120 mp. are un randament de închiriere de 3,5%. Apartamentele mai mici, de aproximativ 50 de metri patrati, câștiga randamente ușor mai mari de închiriere de aproximativ 4,36% – dar această valoare nu este destul de satisfăcătoare penru investitori.

Apartamentele din Praga au chirii lunare variind de la 11,1 € pe metru patrat la € 12,6 per mp. m. din luna mai 2015, în conformitate cu Global Property Guide.

Randamentele actuale sunt mai mici decât randamentele în timpul 2000-2005, când randamentul mediu de închiriere de la Praga a fost de 6,8%, sau în jur de 10,8% din Ostrava și Ústí nad Labem, și 7,8% în restul Republicii Cehe, potrivit cifrelor CNB.

Tabelul nr 4-Costul apartamentul în Praga

Conform tabelulul de mai sus randamentele din Praga rămân mai puțin atractive – acestea variază de la aproximativ 3,80% la aproximativ 4,40%. Destul de dezamăgitor pentru investitori care caută o valoare mult mai ridicată.

Cu toate acestea prețurile caselor și apartamentelor în Republica Cehă au început să crească din nou, potrivit statisticilor Banca Națională a Cehiei.

Apartamentele în cartiere rezidențiale prime din Praga costa acum în jurul valorii de 3,400 EUR la EUR3,940 pe metru patrat .

Concluzii

Posesia unei locuințe ocupă un loc primordial în cadrul politicilor economice, având implicații directe asupra dezvoltării și a nivelului de trai al oamenilor, reprezentând o problema de actualitate din pricina nevoilor existențiale.

În Cehia, principale surse de finanțare a sectorului imobiliar rezidențial provin în special de la băncile comerciale. Astfel printre cele mai mari bănci din Cehia se numără următoarele: Ceskoslovenska Obchodni Bank(CSOB)-KBC, Ceska Sporitelna – Erste Bank, Komerční Banka – Grupului Société Générale, UniCredit Bank Republica Cehă, Raiffeisenbank.

Dobanda medie la creditele ipotecare din Cehia a coborat in decembrie 2015 la un minim de 3,29%, fata de 3,73% la jumatatea anului trecut, In prima parte a anului 2008, dobanzile se apropiau de 6%. 

Piața creditelor ipotecare din Republica Cehă este relativ mică, dar se extinde rapid. În 2015, dimensiunea pieței ipotecare este echivalentă cu aproximativ 21,72% din PIB, în creștere de la 21,24% față de anul 2014, 15,39% în 2008 și 4,18% în 2002.

Apartamentele din Praga au chirii lunare variind de la 11,1 € pe metru patrat la € 12,6 per mp. m. din luna mai 2015, regiunea din capitala Cehiei fiind una din cele mai scumpe regiuni din Europa, astfel un apartament de 80 m.p poate ajunge să coste pâna la 200000 de euro.

Pe baza celor prezentate putem sublinia faptul ca economia de Cehia este în continua creștere acest lucru fiind datorat și creșterii prețurilor locuințelor din ultimii doi ani. Propietățile rezidențiale pot fi achiziționate sau închiriate de către persoanele care doresc o locuință și pot folosi una din metodele de finanțare prezentate.

Bibliografie

Cărți

1.Buzu, O., Matcov A., Evaluarea Bunurilor Imobiliare, Chișinău, 2003

2.Banacu, C.,S., Investiții Imobiliare, Editura Tribuna Economică, București, 2011

3.Căpraru, B., Onofrei, M., Investiții Imobiliare, Editura Ch. Beck, București, 2013

4.Peligrad,V.,Creditul Ipotecar, Editura Ch. Beck, București, 2012

5.Tașcă, R., Finanțarea investițiilor imobiliare, Iași, 2012

Pagini web

1.http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Czech-Republic

2.http://vdb.czso.cz/vdb/en/mc_pvo.jsp?z=50355

3.http://incont.stirileprotv.ro/

4.http://www.relbanks.com/europe/czech-republic

5.https://www.cnb.cz

6.www.wikipedia.com