,, Factorii de influență asupra valorii bunului imobil locativ este structurat în trei capitole: [301771]

[anonimizat]. [anonimizat]: ,,Fiecare om pentru a [anonimizat], să sape o fântână și să construiască o casă’’.

Locuința proprie reprezintă o [anonimizat] o achiziție. Ispita cea mai mare în procurarea unui bun diferit de necesitățile oamenilor o [anonimizat]. [anonimizat]. Printre acești factori pot fi enumerați: amplasarea ([anonimizat]), [anonimizat], [anonimizat].

Pe lîngă factorii ce țin nemijlocit de bunul imobil în parte sunt și alții ce influențează întreaga piață imobiliară. Celmai cunoscut factor în acest sens și cu o influențămajoră poate fi numit nivelul de dezvoltare a [anonimizat], [anonimizat], municipia etc. [anonimizat]. Chișinău a crescut, considerabil în ultimii 10 ani.

Astfel în lucrarea de față se va analiza totalitatea factorilor ce influențează valoarea bunurilor imobile locative.

[anonimizat], pregum și gradul de influență a acestor factori asupra bunurilor.

În cadrul prezentei lucrări sunt stabilite următoarele obiective de bază:

Definirea, descrierea și clasificarea imobilului rezidențial;

Evidențirea modalităților de formare a bunului imobi rezidențial;

Analiza cerințelor de întreținere a bunurilor imobile;

Clasificarea și analiza factorilor de influență asupra valorii de piață a imobilului locativ;

Stabilirea metodelor de determinare a influenței factorilor asupra valorii bunului imobil;

Elaborarea raportului de evaluare a imobilului cu destinație locativă ( apartament), amplasat în mun. Chișinău, sect. Botanica.

Actualitatea temei abordate în cadrul proiectului de licență este evidențiată de importanța vitală a [anonimizat] (comerciale, industriale, agricole), care sunt privite în mare parte ca o [anonimizat], [anonimizat]. Astfel determinarea influenței factorilor precum și definirea acestora rămâne o [anonimizat].

Proiectul de licență la tema: ,, Factorii de influență asupra valorii bunului imobil locativ’’ este structurat în trei capitole:

1. Primul capitol ,, ASPECTE GENERALE CU PRIVIRE LA FORMAREA ȘI ÎNTREȚINEREA IMOBILULUI REZIDENȚIAL’’ este destinat analizei generale a bunului imobil locativ, a structurii și clasificării acestuia. Sunt evidențiate cerințele ce trebuie respectate și modul de întreținere a spațiilor comune în cazul condominiumului. Precum și sunt enumerați și clasificați totalitatea factorilor ce influențează valoarea bunului imobil locativ.

2. În cadrul capitolului doi, cu denumirea ,, analiza și metodele de măsurare a factorilor de influență asupra valorii imobilului rezidențial’’ se realizează clasificarea factorilor de influență asupra valorii bunului imobil locativ, evidențiindu-se existența a două clase majore: Factori macroeconomici și factori interni (microeconomici), precum și stabilidu-se gradul de infleunță a acestuia asupra valorii imobilului.

3. Capitolul trei, care mai este numit și capitolul practic ,, Raport de Evaluarea a bunului imobil cu destinație locativă amplasat în municipiul Chișinău sect. Botanica’’ este destinat aplicării și sistematizării cunoștințelor obținute în cadrul studiilor și a analizei efectuate în primele două capitole în vederea realizării unui raport de evaluare complex. Obiectul evaluării fiind stabilit individual în dependență de tema tezei de licență, în cadrul lucrării de față obiectul evaluării reprezintă un apartament, situat în municipiul Chișinău, sectorul botanica, Nulevardul Dacia

Structura proiectului de licență: Proiectul de licență corespunde structurii și cerințelor prestabilite pentru acest tip de lucrări, astfel find alcătuit din introducere, trei capitole, 46 fiduri, 32 tabele, 88 file și 10 anexe.

1. ASPECTE GENERALE CU PRIVIRE LA FORMAREA ȘI ÎNTREȚINEREA IMOBILULUI REZIDENȚIAL

1.1 Imobilul rezidențial. Formarea bunului imobil

Primele locuințe folosite de oameni erau temporare și mobile, realizate din materialel ușor transportabile ( pielea animalelor, oasele, lemnele, lutul și nămolul).[59]

Locuinta, care aparent este o noțiune simplă și cunoscută de toți, poate fi definita în funcție de mai multe aspecte: economice, sociale, arhitecturale, estetice, etc. Însă, mult mai important se consideră a fi modul în care aceasta servește omului și nevoilor acestuia.

Aspectul dat a fost studiat de pshihologii și filosofii mondiali. Una din cele mai cunoscute teorii în acest domeniu este formulată de către psihologul american Abraham Maslow, care a devenit cunoscută sub denumirea ,,piramida lui Maslow’’. Acesta stabilește existența a cinci tipuri de nevoi specifice omului, fiecărui tip fiindu-i asociat un nivel al piramidei, în dependență de importanță.

Astfel în figura 1.1 este prezentată ierarhizarea nevoilor umane.

Figura 1.1 Ierarhizarea nevoilor umane, Abraham Maslow

Sursa: Elaborat de autor, în baza [57]

1. Pe nivelul cel mai jos sunt plasate nevoile fiziologice. Nevoia de hrană, de apă, de adăpost, etc. Fără satisfacerea nevoilor de bază, nu poate să se treacă la nivelul următor.

2. Nivelul doi, se dedică nevoilor ce țin de siguranța personală. conține nevoile de – a avea o casă, un serviciu – precum și securitatea fizică – dreptul la proprietate privată, la sănătate etc. [60]

3. În nivelul trei sunt incluse nevoile sociale sau de apartenență. Nevoia de a intra în relații cu ceilalți, de a încadra în grupuri sociale extinse (precum grupuri religioase, organizații profesionale, echipe sportive). În formă mai restrânsă ( familia, partenerul de viață, colegii apropiați etc).

4. Nivelul patru – nevoile de recunoaștere socială, încrederea și respectul de sine, deoarece lipsa respectului contribuie la apariția sentimente de inferioritate, transformate în complex de inferioritate și inalienare socială.

5. În sfârșit, ultimul nivel, al cincilea, este rezervat de Maslow dezvoltării personale, autorealizării. Împlinirii potențialului sau Hobby-urile (plăcerea de a călători, de a picta, de a învăța o limbă străină doar etc) se află în vârful ierarhiei piramidei nevoilor. Și e destul de greu de atins. [57]

Odată cu dezvoltarea societății umane bunurile imobile locative au devenit nu doar o necesitate vitală, dar și o modalitate de a arăta starea financiară. Această modificare a luat amploare odată cu inceperea procesului de privatizare. Privatizarea în masă în Republica Moldova a devenit un proces real și ireversibil. În procesul executării Astfel, au fost privatizate 102 mii apartamente, ceea ce constituie 46 la sută din fondul de locuințe de stat. [9]

Și odată cu începerea procesului de privatizare a apărut și necesitatea evaluării imobilelor locative pentru tranzacționarea acestora.

Evaluarea bunurilor imobile în Republica Moldova, ca gen de activitate a apărut la începutul anilor 2000. Însă baza procesului de elaborare a actelor juridice și a normativelor în domeniul evaluării a fost pusă deabea în anii 2002 – 2004, de către Legea R.M cu privire la activitatea de evaluare, Nr. 989 din 18.04.2002, M.O al R.M, Nr. 102 din 16.07.2002.

Conform acestei legi, evaluarea bunurilor imobile poate fi de 2 tipuri, reprezentate în figura 1.2:

Figura 1.2 Tipuri de evaluare a bunurilor imobile

Sursa: Elaborat de autor, în baza [4]

În activitatea de evaluare sunt utilizate o serie de definiții de bază, care sunt prezentate mai jos:

Evaluarea este procesul de determinare a unui tip de valoare, a unui tip de proprietate, la o anumita data si concretizata in raportul de evaluare. Evaluarea este o determinare/estimare si nu un calcul exact printr-o formula matematica sau printr-o cuantificare precisa. Ea impune aplicarea raționamentului profesional al evaluatorului. [45]

Valoarea, reprezintă expresia monetară a faptului cât de prețios este bunul imobiliar, sau obținerea dreptului de proprietate asupra lui.

Activitate de evaluare – activitate desfășurată de întreprinderile de evaluare, care constă în estimarea valorii de piață sau a altei valori a obiectului evaluării [4]

Dreptul de proprietate este, conform codului civil, dreptul unei persoane de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege. [1]

Valoarea de piață – suma estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi schimbat la data evaluării între un cumpărător hotărât să cumpere și un vânzător hotărât sa vândă, după un marketing adecvat, într-o tranzacție liberă, în care fiecare parte va acționa competent, cu prudență necesară și neconstrâns. [3]

Clasificarea bunurilor imobile prin diferite criterii contribuie la un studiu mai reușit al caracteristicilor acestora. În aceste scopuri, se poate aplica diferite principii de clasificare în funcție de origine și destinație. Cu toate acestea, definiția imobilului implică alocarea în structura sa a două componente prezentate în figura 1.3. [39]

Figura 1.3 Clasificarea bunurilor imobile

Sursa: Elaborat de autor, în baza [22, p. 43 – 44]

1. Obiecte naturale (naturale) – plantații terestre, forestiere și perene, corpuri acvatice izolate și zone subterane acestea fiind numite "imobile prin natura lor".

2. Obiecte artificiale (clădiri) care include o clasificare mai vastă, precum:

a) imobile locative – case (până la trei etaje), case cu mai multe etaje (de la 4 la 9 etaje), case multietajate (de la 10 la 20 de etaje), case (peste 20 de etaje). O proprietate rezidențială poate fi, de asemenea, un condominiu, o secțiune (scară), o intrare, un apartament, o cameră, o casă de la țară.

b) imobile comerciale – birouri, restaurante, magazine, hoteluri, garaje, depozite, cladiri și spatii, intreprinderi ca un complex de proprietate.

c) clădiri și structuri publice (speciale)

– terapeutice și de sănătate;

– educaționale;

– culturale și educative;

– clădiri și structuri speciale – administrative (poliție, curte, procuratură, guvern), monumente, clădiri memoriale, gări, porturi etc.

d) structurile de inginerie – instalații de recuperare a terenurilor și drenaj etc [39]

O clasificare mai cunoscută în Republica Moldova a bunurilor immobile, după destinație este prezentată în figura 1.4.

Figura 1.4 Clasificarea bunurilor immobile după destinație

Sursa: Elaborat de autor, în baza [38 ]

Conform Titlului I al Codului fiscal (ART. 453 – Definiții) clădire rezidențială reprezintă o construcție alcătuită din una sau mai multe camere folosite pentru locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii. [46]

Este de menționat că toate bunurile imobile, precum și clasificarea acestora se face în cadrul pieței imobiliare. Astfel. Proprietățile rezidențiale ( apartamentele) pot fi clasificate în mai multe grupe în baza tabelului 1.1.

Tabelul 1.1 Clasificarea apartamentelor în baza mai multor criterii

Continuare tabelul 1.1

Sursa: Elaborat de autor, în baza [38]

Casă individuală (casă cu curte) reprezintă o construcție separată alcătuită din una sau mai multe camere, cu unul sau cu mai multe nivele, destinată traiului permanent, de regulă, al unei familii. [6]

Case de locuit individuale pot fi grupate în următoarele categorii:

case construite în perioada anilor 1930 -1960 (de regulă, cu un singur nivel și calitate medie);

case construite în perioada anilor 1960 – sfârșitul anilor 1980 (proiect standard);

case construite în anii 1990 (conform standardelor europene);

vile (construcții capitale);

căsuțe sezoniere. [13, p. 28 ]

Spre deosebire de terenuri care nu pot fi create bunurile imobile au această proprietate, însă toate bunurile imobile inclusiv și terenurile pot fi formate. Astfel, LEGE Nr. 354 din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile, scoate în evidență sensul acestei noțiuni și formele posibile de formare a bunului imobil.

În sensul prezentei legi formare a bunului imobil poate fi definită ca un complex de lucrări executate în vederea apariției unui nou bun imobil, ca obiect de drept independent, prin separare, divizare, comasare, combinare sau reparcelare a unor bunuri immobile înscrise în Registrul bunurilor imobile [8]

Modalitățile de formare a bunurilor immobile cunoscute în R.M și specificate în Legea R.M cu privire la formarea bunului imobil Nr. 354 din 28.10.2004 M.O. al R.M., Nr. 233-236 din 17.12.2004 sunt prezentate în figura 1.5.

Figura 1.5 Modalități de formare a unui bun imobil

Sursa: Elaborat de autor, în baza [8]

1.Separarea bunului imobil – se realizează prin desprinderea unei părți din bunul înregistrat inițial, care ulterior se înregistrează în temeiul actului ce confirmă dreptul asupra bunului inițial, precum și decizia de formare a bunului imobil nou, cu anexarea planului imobilelor nou – formare. [8]

2. Divizarea bunului imobil – împărțirea, la cererea coproprietarilor, a unui bun din proprietate comună, prin urmarea încetarea proprietății comune. [8]

3. Comasarea bunurilor imobile – se realizează unirea a două sau mai multor bunuri imobile înregistrate avînd hotare comune perete comun, fiind în proprietatea unei personae, sau proprietatea comună [8]

4. Combinarea bunurilor imobile – se execută prin separarea unei părți din bunul imobil înregistrat, fără a se forma un bun imobil independent, și alipirea ei la un bun imobil adiacent. Pentru realizarea acestui tip de formare este nevoie de cererea comună a proprietarilor bunurilor alăturate. [8]

5. Reparcelarea bunului imobil – se realizează prin modificarea hotarelor terenurilor, la cererea proprietarilor, în temeiul planului urbanistic sau al proiectului de organizare al teritoriului. Acest tip de formare se aplică în cazurile în care amplasarea mai multor terenuri în hotarele existente nu permite utilizarea eficientă a acestora (spre exemplu fragmentarea terenurilor agricole), iar în rezultatul reparcelării pot fi asigurate condiții optime de utilizare. [8]

Există o multitudine de metode de formare a bunurilor immobile, însă acestea nu constituie un factor de influență asupra valorii bunului imobil, pentru o înțelegere mai bună a importanței factorii care determină valoarea unui bun a fost realizată o studiere a numărul bunurilor înregistrate în cadrul mun. Chișinău și total pe țară, datele obținute sunt redate în tabelul 1.2.

Tabelul 1.2 Informația cu privire la înregistrările bunurilor immobile, anii 2017 – 2018

Sursa: Elaborat de autor, în baza [58]

Pentru o înțelegere mai bună a modul predominant de înregistrare a bunurilor imobile (apartamente) în mun. Chișinău și în R.M a fost realizată figura 1.6.

Figura 1.6 Înregistrările bunurilor imobile (apartamente), înregistrate de serviciile cadastrale teritoriale în perioada 2017-2018 în mun. Chișinău și în R.M

Sursa: Elaborat de autor, în baza [58]

Concluzie: În urma analizei datelor prezentate în figura 1.6 se poate de concluzionat că modalitățile de înregistrare a bunurilor imobile (apartamente) atît în municipiul Chișinău,cît și în Republica Moldova rămîne a fi vînzarea – cumpărarea și înregistrarea primară a noilor bunuri, acest fapt se datorează în mare parte migrației populației, după care urmează alte documente (aici se referă și formarea altor bunuri prin procedurile de combinare, comasare, divizare, separare, etc). Pe ultimul loc poziționîndu-se locațiunea, acest fapt nu denotă lipsa acestei modalități de înregistrare ci mai degrabă darea apartamentelor spre locațiune fără înregistrarea acesteia, care ar implica plata anumitor taxe.

Prezentarea grafică a modalității de înregistrare a caselor de locuit în municipiul Chișinău și în țară este prezentată în figura 1.7.

Figura 1.6 Înregistrările bunurilor imobile (case), înregistrate de serviciile cadastrale teritoriale în perioada 2017-2018 în mun. Chișinău și în R.M

Sursa: Elaborat de autor, în baza [58]

Concluzie: În urma analizei figurilor 1.6 și 1.7 se poate observa că numărul caselor înregistrate de serviciile cadastrale teritoriale în perioada anilor 2017- 2018 este cu mult mai mic decît numărul apartamentelor înregistrate în aceeași perioadă. Ceea ce ne vorbește despre tendința investitorilor de a construi pe un teren relativ mic bunuri imobile multietajate și respectiv de a obține un beneficiul mai mare, deoarece terenul este unicul bun imobil care nu poate fi creat și înțelegînd acest fapt prețurile pentru un ar de teren este unul relativ mare, în special în orașe, centre raionale și mun. Chișinău.

Această diferență poate fi explicată și prin numărul total al apartamentelor și caselor de locuit, conform recensământului din anul 2014, a cărui rezultate sunt prezentate în figura 1.8.

Figura 1.8 Tipul locuințelor existente în mun. Chișinău

Sursa: Elaborat de autor, în baza [44]

Concluzie: Astfel în urma analizei tipurilor locuinților existente în municipiul Chișinău devine evident motivul din care numărul apartamentelor înregistrate de serviciile cadastrale teritoriale este mai mare, deoarece ponderea acestora în numărul locuințelor este una foarte mică. Prin urmare numărul apartamentelor în totalul locuințelor este de 196 187 unități (79,7%), pe cînd casele de locuit sunt în număr de 49 976 unități, ceea ce constituie respectiv 20,3 %.

Este evident și faptul că majoritatea locuințelor înregistrate sunt concentrate în municipiul Chișinău, acesta se explică existența locurilor de muncă, unei piețe mari de desfacere și nu în ultimul rînd a comodităților, prezentate în figura 1.9.

Figura 1.9 Caracteristicile gospodăriilor în mun. Chișinău

Sursa: Elaborat de autor, în baza [44]

Astfel putem observa că bunurile imobile locative, indiferent de tipul acestora în cadrul municipiul Chișinău, în mare parte au acces la toate sistemele necesare pentru a fi asigurat un trai decent și confortabil, ceea ce nu se poate de spus despre localităților rurale, unde accesul la sistemele inginerești se consideră a fi o condiție de lux.

Dacă revenim la formarea bunurilor imobile, modalitățile de formare și bunurile ce pot fi formate se poate de menționat, că nu toate bunurile imobile pot fi formate, astfel în figura 1.10 sunt prezentate bunurile care pot fi formate și care nu pot fi:

Figura 1.10. Clasificarea bunurilor imobile după capacitatea acestora de a fi formate

Sursa: Elaborat de autor, în baza [8]

Concluzie: În concluzie putem spune că bunurile imobile locative joacă un rol important, chiar și vital pentru factorului uman, deoarece ele asigură anumite condiții de primă necesitate, astfel clasificarea acestei categorii de bunuri, elaborarea cadrului legal ce ține de formarea și întreținerea a acestot tipuri de bunuri imobile joacă un rol esențial pentru existența și dezvoltarea pieței imobilului de acest tip.

1.2 Cerințe de întreținere a imobilului locativ

Potrivit Legii Republicii Moldova cu privire la locuințe, Nr. 75 din 30.04.2015 M.O. al R.M. Nr. 131-138 din 29.05.2015 sunt prezentate o serie de definiții ce țin de tema studiată după cum urmează.

Locuință construcție sau încăpere izolată alcătuită din una sau din mai multe camere de locuit, precum și din alte încăperi auxiliare (bucătărie, bloc sanitar etc.), care satisface cerințele de trai ale unei persoane sau ale mai multor persoane (familii) și corespunde exigențelor minime pentru locuințe, stabilite în actele normative; în calitate de locuință sînt recunoscute casele de locuit individuale, apartamentele, încăperile locuibile din cămine și din clădiri cu altă destinație. [6]

Pe lîngă definiția clasică a locuinței, care este cunoscută și utilizată de mulți există și o ramificare a acesteia, care capătă o nouă semnificație, prezentată în figura 1.11.

Figura 1.11 Principalele noțiuni cu privire la locuință

Sursa: Elaborat de autor, în baza [6]

Potrivit aceleiași legi bunuri proprietate comună reprezintă încăperile și spațiile din blocul locativ care nu pot fi numite încăperi izolate, precum: încăperile destinate deservirii tehnico-inginerească a apartamentelor și a blocului locativ, locurile de uz comun, elementele constructive ale clădirii (blocului multietajat), echipamentele inginerești (utilizat în comun), etc.

Acestea deobicei aparțin proprietarilor apartamentelor și încăperilor nelocative, din blocul respective, bunurile proprietatea comună sunt reglementate de Codului civil și ale legislației cu privire la condominium. [6]

Proveniența cuvântului condominium și istoria apariției acestui tip de proprietate

Cuvântul "condominium" este de origine latină ("con" – comun, "dominium" – proprietate). Pentru prima dată găsită în legea romană. Prima definire a acestui tip de proprietate a fost: ,,Un condominiu este o proprietate comună atunci când mai multe persoane au dreptul de proprietate asupra aceluiași lucru, fiecare dintre proprietarii obișnuiți fiind liberi să dispună de cota lor ideală din totalul indivizibil, toate veniturile și costurile fiind distribuite uniform’’. Și respectiv pentru acțiunile legale referitoare la întreaga chestiune, este necesar consimțământul tuturor proprietarilor, fiecare dintre ei putând să folosească acest lucru și să ia măsurile economice acceptate.[33]

Ideea unui condominiu ca formă de proprietate comună a locuințelor a fost încorporată în Imperiul Roman când Senatul Roman a adoptat legea privind condominiumul cu aproximativ 2000 de ani în urmă, permițând cetățenilor să dețină locuințe separate în casele urbane cu mai multe familii. Se crede că acest fapt istoric este precursorul conceptului modern de condominiu.

De atunci, termenul "condominiu" a început să denumeze complexe de proprietăți, ale căror elemente sunt apartamente, alte spații rezidențiale și nerezidențiale, precum și terenuri. Cu toate acestea, – "practica juridică știe și alte aplicații ale termenului" condominium ", utilizate în unele cazuri pentru a se referi la gestionarea comună a două sau mai multe state de către teritoriul unui stat terț".

La începutul secolului XX conceptul de condominiu a fost implementat în Europa și a devenit o formă foarte populară de proprietate în Germania, Franța, Spania, Belgia, Italia și Marea Britanie.

În Republica Moldova în cazul unui condominum proprietarii acestuia au următoarele drepturi și obligații, prezentate în figura 1.12.

Figura 1.12 Drepturile și obligațiile proprietarilor condominiumului

Sursa: Elaborat de autor, în baza [7]

După efectuarea unei analize științifice comparative a conceptului de "condominiu" în legile țărilor străine, a fost constatat că în țările Europei de Vest, de exemplu, în Germania, Franța, condominiumul este un tip popular de locuințe multiple.

Una dintre țările CSI care a adoptat legi cu privire la condominiu este Republica Kârgâzstan. În articolul 1 din Legea Republicii Kârgâzstan

Pentru populatia autohtonă și rezidenți ai CSI, cuvântul "condominium" este unul neobișnuit, sau chiar necunoscut. Analiza comparativă a specificului condominiumului în diefrite țări este prezentat în tabelul 1.3.

Tabelul 1.3 Condominiumul în diferite țări

Sursa: Elaborat de autor, în baza [33; 36; 34]

Reprezentarea condominumului în alte țări este prezentată în figura 1.13.

Figura 1.13 Condominiumul în diferite țări

Sursa: Elaborat de autor, în baza [35]

În ceea ce privește R.M Legea cu privire la condominium care a fost adoptată încă în anul 2000, aceasta s-a dovedit a fi imperfectă, astfel a fost propus spre adoptare un nou proiect de legi.

Prin urmare la data de 09.11.2018 Guvernul a aprobat proiectul unei noi legi cu privire la bunurile din proprietatea comună a locatarilor, aceasta prevede crearea unui mediu mai eficient pentru exploatarea și întreținerea fondului locativ. Actualmente, proprietarii de apartamente nu au o percepție de proprietate asupra terenului și părților comune din clădire, nu doresc să amenajeze aceste spații și nici să acopere cheltuielile în acest scop. Noul proiect de lege schimbă această abordare.[64]

Astfel noua lege cu privire la condominium va cuprinde următoarele concretizări, care vor fi contribui la dezvoltarea acestui concept de condominium:

Va fi instituit obligatoriu „Fondul de reparație și de dezvoltare din condominiu”, fiind stabilită constribuția fiecărui proprietar în condominium;

Este prevăzut mecanismul de atribuire și de înregistrare a cotelor-părți din proprietatea comună;

Este prevăzut mecanismul de înregistrare a cotelor-părți din proprietatea comună în Registrul bunurilor immobile;

În cazul noilor construcții, condominiul va fi creat imediat după obținerea autorizației de construcție, respectiv cumpărătorii vor dobândi automat o cotă-parte în toate bunurile comune ale condominiului.;

Proiectul stabilește, de asemenea, condițiile în care trebuie să fie constituit și înregistrat condominiul;

Sunt prevăzute două modalității de administrare a bunurilor comune – de către proprietari nemijlocit sau de către Asociația proprietarilor din condominiu.

Proiectul se referă atât la proprietarii de apartamente, cât și la proprietarii de încăperi izolate din clădirile multietajate. [64]

Forma, structura și noțiunile legii necesită unele ajustări.. Calitatea de prestator de servicii și soluție opțională a administratorului profesionist al condominiului trebuie să fie clar specificată de lege.

Prin prevederile legii este discriminată forma de vot la distanță și cea electronică, cerințele față de acestea fiind mai mari față de cerințele unei ședințe cu prezență fizică. Deoarece soluțiile tehnologice se dezvoltă foarte rapid este important ca legea să elimine orice formă de discriminare a acestei modalități și să dea o formulare ce permite utilizarea soluțiilor electronice dezvoltate ulterior și să nu limiteze la formele cunoscute actuale. Este suficient ca legea să ceară transparență și faptul că noile soluții să fie în prealabil acceptate ca forme de comunicare/vot de către proprietari.

Sunt induse unele confuzii privind regimul de taxare. Asociațiile de proprietari sunt organizații juridice non- profit și toate veniturile care se încadrează în scopurile statutare sunt pe deplin scutite de impozite. Este important ca prevederile legii să specifice clar acest regim pentru toate veniturile, nu doar pentru fond. [10]

Pentru a evita ca legea să devină sursă a abuzurilor și corupției, este necesar ca legea să fie simplă, clară, transparentă, lipsită de contradicții și confuzii și minimum intervenție a funcționarilor de stat. [73]

În figura 1.14 sunt prezentate principalele avantaje și dezavantaje ale condominiumului:

Figura 1.14 Avantajele / dezavantajele condominiumului

Sursa: Elaborat de autor, în baza [37]

Concluzie: Republica Moldova are ca model condominii europene moderne, care se bucură de un succes deosebit în rândul populației și vizitatorilor, dar sunt încă multe lucruri de schimbat pentru a ajunge la nivelul acestora. Acest tip de proprietăți începe să se înrădăcineze în societatea noastră, datorită multor caracteristici pozitive pe care le-am descris mai sus. Ca o investiție pentru a câștiga profituri în viitor, condominium-urile sunt pur și simplu considerate ideale, acest lucru urmează a fi înțeles și în Republica Moldova

1.3 Factorii de influență asupra valorii imobilului rezidențial

Criza este intotdeauna principalul vinovat citat în momentul în care se discută despre înghețarea pietei imobiliare, dar în realitate aceasta este doar o parte a unei probleme.

Iarna spre exemplu, este considerat un anotimp extrem de nepotrivit pentru realizarea tranzacțiilor, fiind numită de specealiștii pieței imobiliare, drept una moartă în calendarul tranzacțional. Prin urmare anotimpurile ideale pentru punerea în vînzare a proprietății sunt primăvara și toamna.[50]

Aproape toți, cel puțin o dată în viață, dar și mai des, se confruntă cu necesitatea vânzării sau cumpărării unui bun imobil, sau primesc în moștenire, primesc în dar o casă (apartament). Și în acel moment, când o astfel de întrebare apare, nu poate fi inutil a ști de ce factori depinde valoarea acelui bun. A fost constatat că modificarea valorii unei proprietăți depinde de o serie de factori care se manifestă în diferite etape ale procesului de evaluare, acești factori pot fi atribuiți la trei nivele ierarhice diferite, după cum afirmă С.В. Гриненко în conspectele sale Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004, prezentate în figura 1.15.

Figura 1.15.Clasificarea factorilor de influență asupra valorii bunului imobil locativ

Sursa: Elaborat de autor, în baza [25]

Primul nivel (regional) este nivelul de influență al factorilor care sunt de natură generală, care nu au legătură cu un anumit obiect imobiliar și nu depind în mod direct de acesta, dar care afectează indirect procesele care apar în domeniul imobiliar pe piață și, în consecință, pe proprietatea evaluată.

Al doilea nivel (local) – nivelul de influență al factorilor locali, în principal în scara orașului sau a zonei urbane. Acești factori sunt în mod direct legați de obiectul evaluat și de analiza obiectelor imobile similare și a tranzacțiilor din acestea.

Al treilea nivel (mediul imediat) – nivelul de influență al factorilor legați de proprietate și în mare parte datorită caracteristicilor sale.

Influența factorilor poate apărea simultan la diferite niveluri și luată în considerare secvențial, în funcție de gradul de detaliere al evaluării și de tipul valorii estimate. Evaluatorul imobiliar trebuie să stabilească influența fiecărui factor asupra prețului final și apoi influența tuturor factorilor și să facă o concluzie generală cu privire la valoarea bunurilor imobile, confirmată de justificarea necesară. [15]

Primul nivel include următoarele 4 grupe de factori, prezentate de către SV Grinenko în lucrarea sa Economics of Real Estate Note de curs. Taganrog: Editura TSURE, 2004, și reprezentate în lucrarea de față în cadrul tabelului 1.6:

Tabelul 1.6 Factori care afectează valoarea bunurilor imobile

Sursa: Elaborat de autor, în baza [39]

Cel de-al doilea nivel include următorii factori:

Locul de amplasare:

în ceea ce privește centrul de afaceri, locurile de muncă, zonele rezidențiale, drumurile, căile ferate, coastele, zonele verzi, utilitățile (depozitele de deșeuri etc.);

prezența și starea comunicațiilor, precum și disponibilitatea facilităților sociale și culturale;

plasarea de obiecte în termeni de oraș (district), împrejurimile adiacente. [15]

Condițiile de vânzare:

condiții speciale de tranzacționare; cumpărătorii și vânzători;

condițiile de finanțare: termenii de împrumut; ratele dobânzilor; termeni de alocare a fondurilor.

Cel de-al treilea nivel include următorii factori:

Caracteristici fizice:

parametrii fizici: suprafața, dimensiunea, forma, materialul de construcție, anul construcției sau reconstrucției, numărul de etaje etc.

calitatea construcției și a funcționării;

disponibilitatea serviciilor publice;

funcționalitatea și utilitatea, precum și atractivitate, confort.

arhitectură și construcții:

stil, aspect, desene etc.

indicatori de planificare spațială, etc.

Financiari și operaționali:

costurile de exploatare și costul construcției;

venitul generat de proprietate [15]

Însă pe lângă factorii enumerați anterior trebuie luate în considerație și următoarele principii de arhitectură, prezentate în cadrul figurii 1.16.

Figura 1.16 Principalele cerințe arhitecturale

Sursa: Elaborat de autor [39]

Zonarea funcțională – împărțirea orașului în mai multe zone, în dependență de scopurile funcționale;

Un oraș ca întreg – există o corelație strînsă între zonele funcționale ale orașului, niciuna nu există separat;

Crearea unui sistem de centre comunitare interconectate – oraș, rezidențial, industrial, recreere, de importanță locală;

Organizarea transportului și amenajării orașului – existența unei rețele de drumuri de drumuri rutiere care organizează legături pietonale și de transport între diferitele zone funcționale;

Decontarea ca structură în curs de dezvoltare – posibilitatea dezvoltării și îmbunătățirii ar trebui să fie încorporată în structura arhitecturală și de planificare;

Complexitatea – în procesul de elaborare a unei soluții ar trebui luate în considerare cinci sarcini de complexitate, prezentate în figura 1.17

Figura 1.17 Sarcini de complexitate prezentate în cadrul cerințelor arhitecturale

Sursa: Elaborat de autor [25]

O influență majoră o are și ciclul de viață la care se află piața la care se atribuie bunul imobil evaluat.Astfel există patru cicluri de viață a pieței imobiliare prezentate în figura 1.18.

Figura 1.18 Ciclul de viață a pieței imobiliare

Sursa: Elaborat de autor, în baza [40]

Reprezentarea grafică a ciclului de viață a bunului imobil este prezentate în figura 1.19.

Figura 1.19 Reprezentarea grafică a ciclului de viață a pieței imobiliare

Sursa: În baza [40]

O influență și mai pronunțată o are ciclul de viață la care se află însăți bunul imobil evaluat. Acesta poate fi împărțit în următoarea ordine: design-naștere-maturitate-îmbătrânire și moarte.

Etapele ciclului de viață al proprietății sunt menționate într-un alt mod: pre-proiect – proiect – construcție – funcționare – închidere. [39]

Aceste etape sunt prezentate în cadrul figurii 1.20.

Figura 1.20 Etapele ciclului de viață a bunului imobil

Sursa: Elaborat de autor, în baza [ 16; 22 p.43 – 44.]

Determinarea factorilor de influenta asupra valorii bunului imobil reprezinta un element de o mare insemnatate in activitatea de evaluare. Valoarea imobilului rezidențial este influențată de un număr mare de factori, gruparea acestora fiind prezentată mai jos:

1. factori economici (nivelul veniturilor, rata dobânzii, politica bancară și accesibilitatea creditelor, investiții în construcții, costul chiriei, prețurile pentru locuințe);

2. factori sociali (densitatea populației, mărimea familiei, nivelul educațional, nivelul infracțiunilor, grupare după vârstă);

3. factori administrativi (zonarea, norme și reguli constructive, servicii municipale, cota impozitului local);

4. factorii mediului ambiant (topografia, forma lotului de pământ, solul, accesul liber spre parc, magazin, școală, edificii de cult, locul de lucru, stațiile. [11, p. 51]

O altă clasificare care este dată în cadrul lucării ,, Analiza factorială a valorii de piață a imobilului rezidențial’’[ 11, p. 65] prezentată mai jos:

1) Amplasarea, care include caracteristici privind sectorul în care se află bunul, accesibilitatea transportului, existența instituțiilor de învățămînt și a centrelor de agrement, etc.

2) Caracteristicile fizice, la această clasă pot fi atribuite materialele de construcție folosite, gradul de iluminare a încăperilor, vîrsta și starea construcției, numărul și dimensiunea odăilor și alte cerințe constructive specifice;

3) Condițiile tranzacției, care includ tipul dreptului de proprietate asupra imobilului, motivele care determină acțiunile vînzătorului și cumpărătorului, perioada de expunere pe piață a obiectului, precum și condițiile de acordare a creditelor imobiliare;

4) Factorii economico – sociali. În cadrul factorilor economici pot fi incluse (venitul populației, dobînda la credite și depozite, investiții realizate în domeniul construcțiilor, plata de locațiune etc). Iar în cadrul factorilor sociali se include ( densitatea și categoriile de vîrstă a populație, nivelul de instruire a acestora, etc).

Informația externă la rîndul său divizînduse in (factori macroeconomici și situația pe piața imobiliară), iar informația internă în factori microeconomici.

Concluzie: Factorii de influență asupra valorii bunului imobil locativ sunt multipli și de diferiți autori sunt grupați diferit, însă cea mai răspândită clasificarea este cea micro și macroeconomică. Utilizarea unei sau altei clasificări depinde de tipul imobilului evaluat și de nivelul de dezvoltare al țării, a pieței imobiliare și de preferințele individuale a evaluatorului. Adică, factorii indicați în clasificările sus-numite nu acționează în aceeași măsură asupra valorii unui imobilul amplasat în Chișinău, Londra sau Germania, precum și a unui imobil comercial, agricol, industrail sau locativ.

2. ANALIZA ȘI METODELE DE MĂSURARE A FACTORILOR DE INFLUENȚĂ ASUPRA VALORII IMOBILULUI REZIDENȚIAL

2.1. Analiza factorilor macroeconomici de influență asupra imobilului rezidențial

Blednîi. S în lucrarea sa ,,Правовые основы управления недвижимостью’’ din 2002, împarte factorii în subiectivi și obiectivi [23, p. 232], reprezentat în figura 2.1.

Figura 2.1. Clasificarea factorilor după S. Blednîh

Sursa: Elaborat de autor, în baza [23, p. 232]

Factorii obiectivi sunt factorii generali care influențează mărimea valorii de piață în orice situație, indiferent de opinia și voința altor persoane. Astfel aceștia fiind grupați în afctori macro și microeconomici.

Factorii subiectivi, fiind opusul celor subiectivi, reprezintă voința si comportamentul participanților la piața imobiliară. [27, p.24]

Factorii macroeconomici care influențează valoarea bunului imobil sunt prezentate în figura 2.2.

Figura 2.2 Factorii macroeconomici de influnță asupra imobilului

Sursa: Elaborat de autor, în baza [23, p.58]

Inflația și rata dobânzii

Inflația este un dezechilibru major prezent în economia oricărei țări, reprezentat de o creștere generalizată a prețurilor și de scăderea simultană a puterii de cumpărare a monedei naționale.

Inflația este un indicator final, care arată la sfârșit de an fiscal dacă politicile guvernamentale monetare, fiscale, legislative, etc., alături de politicile Băncii Centrale, se coordonează și conduc la o stabilitate a prețurilor de consum. [48]

În cadrul figurii 2.3 este prezentată evoluția lunară a ratei inflației pe perioada anilor 2012 – 2019.

Figura 2.3 Modificarea / prognozarea ratei inflației, pe trimester,

în perioada anilo (2012 – 2020)

Sursa: Elaborat de autor, în baza [65]

Banca Națională a Moldovei (BNM) a revizuit în scădere prognoza ratei inflației pentru anul 2019, la 4,9 la sută, față de 5,4 la sută cât prognoza în Raportul asupra inflației nr. 4 din anul trecut. În noiembrie 2018, BNM se aștepta ca prețurile să crească cu 0.5 puncte procentuale mai mult decât anticipa anterior, respectiv 4,9 la sută, informează MOLDPRES.

Previziunea asupra ratei inflației pentru anul 2020 a fost majorată de la 4,9 la 5 la sută. BNM apreciază că riscurile și incertitudinile asociate perspectivei inflației au ca surse evoluția prețurilor internaționale la petrol și temperarea activității economiei mondiale. Cele de natură internă se referă la recolta din anul 2019, momentul și magnitudinea ajustării tarifelor la serviciile reglementate, precum și eventuala diminuare a prețurilor la medicamente.

Bugetul de stat pentru anul 2019 a fost construit pe o rată a inflației de 4,9 la sută și o creștere a Produsului Intern Brut în termeni reali de 4 la sută.

Ministerul Economiei și Infrastructurii și Fondul Internațional Monetar estimează că media anuală a indicelui prețurilor de consum va fi în anul 2019 de 4,9 la sută, iar în 2020 de 5 la sută.

Rata anuală a inflației în Republica Moldova a coborât în anul 2018 la 0,9 la sută, cu mult sub nivelul înregistrat în anul precedent, când indicele prețurilor de consum a fost de 7,3 la sută. Inflația s-a diminuat considerabil, urmare a creșterii prețurilor la: produse alimentare cu 2,2%, mărfurile nealimentare – cu 1,7% și reducerii inflației la serviciile prestate populației cu 2,3%, potrivit datelor Biroului Național de Statistică. [68]

Concluzie: Ceea ce ține de raportul dintre rata inflației și valoarea de piață a bunurilor imobile acestea se află în relații invers proporționale, respective daca crește indicatorul inflației, va crește și valoarea tuturor bunurilor, inclusiv și valoarea bunurilor imobile locative. Respectiv, indicatorul mărirea căruia alarmează conducerea oricărei țări, în cazul proprietarilor de bunuri imobile, care doresc să tranzacționeze bunul deținut mărirea acestui indicator ar adduce un beneficiu neașteptat.

Dobânda reprezintă prețul care trebuie plătit pentru împrumutarea, respectiv utilizarea, unei sume de bani pentru o anumită perioadă, mai precis suma pe care un împrumutat (debitor) o plătește unui împrumutător (creditor), pentru banii împrumutați. [48]

Astfel, populația este în drept să aleagă banca, care oferă cele mai bune condiții, pentru acesta au fost analizate ofertele mai multor bănci din R.M, rezultatele obținute au fost plasate în cadrul tabelului 2.1.

Tabelul 2.1 Rata creditelor acordate de către băncil R:M în MDL

Sursa: Elaborat de autor, în baza [69]

Evoluția ratei dobânzii pe perioada anilor 2016 – 2019 este prezentată în figura 2.4.

Figura 2.4 Ratele dobânzii conform BNM

Sursa: Elaborat de autor, în baza [65]

Pe plan internațional ratele creditelor ipotecare în țările dezvoltate sunt mult mai mici comparativ cu rata medie al statelor în curs de dezvoltare. La începutul anului 2014 în Marea Britanie rata medie pentru creditele ipotecare era de 2.50%, iar în Statele Unite ale Americii aceasta a ajuns până la 4% și încă tinde să mai crească. În Ucraina rata creditelor ipotecare crește dramatic. Ratele creditelor ipotecare din Ucraina sunt atât de mari încât pentru prima dată cumpărătorii evită creditele ipotecare și tind să împrumute bani de la familie și prieteni. Ipotecile din Ucraina sunt foarte scumpe, salariile mici, iar economia stagnează. Rata ipotecilor în Rusia la începutul anului 2014 a fost de 11,80% anual pentru creditele în ruble. În România rata medie al creditelor ipotecare a fost de 9.36%, în Ungaria de 8.00%, iar în Cehia de 2.95%. [69 ]

Concluzie: Astfel putem concluziona că ratele creditelor imobiliare, care sunt în strinsă legătură cu evoluția pieței imobiliare interne reflectă situația economică din țară și odată cu rezolvarea problemelor politice și economice, acestea vor fi mult mai apropiate de țările occidentale.

Cererea și oferta pentru imobile

Piața imobiliară locative are o atractivitate aparte pentru potențilii investitori, deoarece anume aici se dezvoltă o mulțime de relații specific și de o frecvență relative mare. Aceste relații apar în momentul cumpărării și vânzării de bunuri imobile, ipoteci, punerea proprietății în administrarea încrederii, închirierea, închirierea, etc. [51 ]

Graficul cererii și ofertei a fost derivat de Alfred Marshall la sfârșitul secolului al XIX-lea și înseamnă că prețul este de obicei stabilit la un moment în care cererea și oferta se echilibrează reciproc. Deoarece toate valorile se schimbă în dinamică, punctul de echilibru se mișcă în mod constant, însă în final piața constată acest punct.[56]

Corelația dintre cerere și ofertă de bunuri imobile este prezentată în figura 2.5.

Figura 2.5 Curba cererii și ofertei

Sursa: În baza [56]

Cererea de bunuri imobile este supusă legilor generale ale funcționării economiei de piață. Cu toate acestea, este invers legată de factorul de preț, cu alte cuvinte, cu cât este mai mare prețul, cu atât mai scăzută este cererea pentru această proprietate și invers.Oferta de bunuri imobiliare pe termen scurt nu este flexibilă, adică numărul obiectelor oferite rămâne neschimbat când prețurile se schimbă. Astfel, pe termen scurt, oferta de bunuri imobiliare nu depinde de prețul la care sunt vândute anumite obiecte. [61]

În continuare, în cadrul tabelului 2.2 este prezentat sistemul de factori care influențează cererea și oferta de bunuri imobile.

Tabelul 2.2 Sistemul de factori care afectează oferta și cererea

Sursa: Elaborat de autor, în baza [74]

Concluzie: În urma analizei corelației între cerere și ofertă a fost stabilită o stănsă interdependență a acestora cu valoarea bunului imobil, astfel cunoscînd și aplicînd principiile sus numite poate fi stabilită anume acea perioadă cînd valoarea unui imobil va fi maximă.

Impozite,taxe pentru bunurile imobile

Impozitul este o plată obligatorie cu titlu gratuit, care nu ține de efectuarea unor acțiuni determinate și concrete de către organul împuternicit iar taxa este o plată obligatorie cu titlu gratuit, care nu este impozit. [2]

Astfel conform Codului Fiscal există impozit pentru bunurile imobile locative evaluate și neevaluate, prezentate în figura 2.6.

Figura 2.6 Cotele impozitelor pe bunurile imobile locative

Sursa: Elaborat de autor, în baza [52]

Condițiile impozitului pe avere

Impozitul pe avere se aplică asupra averii contribuabilului sub formă de bunuri imobiliare cu destinație locativă și căsuțe de vacanță (cu excepția terenurilor), în cazul în care acestea satisfac următoarele condiții:

– valoarea estimată totală constituie 1,5 milioane lei și mai mult;

– suprafața totală constituie 120 m2 și mai mult.

Cota impozitului, constituie 0,8% din valoarea estimată a acestor bunuri, apreciată de către organele cadastrale teritoriale. [52]

Concluzie: Ceea ce ține de influența impozitelor și taxelor asupra valorii bunului imobil atunci putem spune că acesta este evidentă. Dacă luăm drept exemplu construcția unui bloc multietajat sau a unei case de locuit, atunci toate impozitele și taxele suportate de investitor sunt incluse în prețul de vînzare, respective contribuie la creșterea valorii bunului imobil.

Evoluția cursului valutar

Evoluția cursurilor – unicul produs pe piața valutara în Moldova, ce demonstrează în mod clar dinamica de schimbare a cursului pentru o perioadă aleasă.

Astfel în figura 2.7 este prezentată evoluția principalelor valute utilizate inclusive în cadrul pieței imobiliare autohtone.

Figura 2.7 Evoluția cursului Euro în perioada 01.01.2000 – 01.05.2019

Sursa: În baza [53]

Putem observa că valoarea cursului valutar în cadrul perioadei studiate se află în creștere, astfel valoarea minimă a cursului euro conform BNM a fost înregistrată pe 02 noiembrie 2000, cînd 1euro = 10,5026 Lei, iar valoarea maximă a fost atinsă pe data de 19 februarie 2015,cînd valoarea 1 euro constituia 23,6018 Lei.

Evoluția unei alte valute străine, care se utilizează pe larg în R. M este prezentată în figura 2.8.

Figura 2.7 Evoluția cursului dolar american în perioada 01.01.2015 – 01.05.2019

Sursa: În baza [53]

Analizând graficul evoluției dolarului american pe perioada anilor 2015 – 2019 se observă clar un declin a valorii acestuia, astfel atît valoarea minimă cât și valoarea maximă a fost înregistrată în anul 2015. Valoarea maximă ( 1 euro = 20,7571 Lei, la data de 17 februarie 2015).

Concluzie: Cursul valutar are o influență majoră asupra valorii bunului imobil, deoarece conform standardelor internaționale, în cadrul raportului de evaluare, valoarea obținută este indicată atît în valută națională cît și în valută străină (euro, dolar ). Chiar și la apelarea la sursele creditare, ceea ce a devenit o practică frecventă la momentul actual, persoanele au dreptul de a selecta valuta dorită, acest fapt denotă influența majoră a acestui factor macroeconomic asupra valorii bunului imobil .

Remunerarea muncii populației

Cînd vorbim despre remunerarea muncii asocierea principală este salariul. Salariu reprezintă orice recompensă sau cîștig evaluat în bani, plătit angajaților de către angajator sau de organul împuternicit de acesta, în temeiul contractului individual de muncă, pentru munca executată sau ce urmează a fi executată. [5]

Salariul denotă puterea de cumpărare a populației, astfel în figura 2.8 este prezentată evoluția cuantumului salariului mediu lunar pe economie pentru anii 2010 – 2019.

Figura 2.8 Cuantumul salariului mediu lunar pe economie, în perioada anilor 2010 – 2019

Sursa: Elaborat de autor, în baza [5]

Concluzie: Analizând graficul cuantumului salariului mediu lunar pe economie în perioada anilor 2010 – 2019 observăm o dinamică pozitivă, ceea ce denotă o îmbunătățire a situației economice în țară și respectiv acest fapt contribuie la puterea de cumpărare a populației și la evoluția pieței imobiliare.

Nivelul șomajului

Șomajul este termenul folosit în cazul lipsei ocupației plătite (locurilor de muncă) pentru forțele apte și calificate corespunzător pentru muncă. [48]

Rata șomajului, pentru perioada anilor 2010 – 2017 este prezentată în figura 2.9.

Figura 2.9 Evoluția ratei șomajului, perioada 2010 – 2017

Sursa: Elaborat de autor, în baza [54]

Concluzie: Analizînd evoluția ratei șomajului pe perioada anilor 2010 – 2017 se poate de menționat că acest factor cunoaște o dinamică pozitivă, deoarece dacă în anul 2010 rata șomajului constituia 7,4 %, atunci în anul 2017 aceasta constituia deja 4,1%. Aceasta înseamnî că tot mai mare parte a populației active este încadrată în cîmpul muncii, respectiv deține surse financiare contribuind la majorarea puterii de cumpărare.

Operațiunile de import-export

Importul constituie totalitatea operațiilor cu caracter comercial prin care se introduc într-o țară mărfuri/produse cumpărate din alte țări.[59]

Termenul export în comerțul internațional înseamnă trimiterea de bunuri sau servicii produse într-o țară către piața altei țari. Vânzătorul acestor bunuri și servicii este numit exportator, cumpărătorul străin este considerat importator. .[59]

Tabelul 2.3 Comerț exterior mii dolari SUA

Sursa: Elaborat de autor, în baza [54]

Din tabelul prezentat anterior se observă clar că ținta atît pentru export cît și pentru import rămâne a fi țările Uniunii Europene și ambele indicatoare sunt în creștere, ceea ce ne vorbește despre intensificarea relațiilor de colaborare cu țările vecine, contribuind astfel la dezvoltarea treptată a economiei. Acest factor este unul foarte general și nu influențează direct valoarea bunului imobil, însă influențează mediul de dezvoltare a acestuia și respectiv de formare a prețului.

O alta clasificare a factorului care influențează valoarea bunului imobil locativ este prezentată în figura 2.10.

Figura 2.10 Clasificarea factorilor de influență asupra valorii bunului imobil

Sursa: Elaborat de autor, în baza [55]

Conform acestui autor factorii externi se clasifică în două grupuri:

1) Factorii economici, care includ:

Nivelul veniturilor populației;

Nivelul inflației;

Nivelul dezvoltării economice;

Nivelul dobânzii acordate de băncile autoctone;

Nivelul cursului valutar, etc.

2) Factorii sociali și politici, care include:

Situația politică în țară;

Stabilitatea politică;

Încrederea față de guvern;

Evenimente politice importante (alegeri, modificări în legislație);

Rezultatele prognozate, etc.[18, p. 129 -130]

Principalii factori de influență asupra valorii de pață a bunului imobil mai pot fi clasificați în dependență de modul în care aceștea influențează valoarea, prin urmare factorii pot mări sau pot micșora valoarea unui bun, după cum este prezentat în cadrul tabelului 2.4.

Tabelul 2.4 Principalii factori de influență asupra valorii de piață a imobilului

Sursa: elaborat de autor[24, p. 61]

Concluzie: În urma analizei factorii macroeconomici sau factorii externi de influență asupra bunului imobil putem concluziona că aceștia sunt factori generali, cu o influență mai puțin pronunțată asupra bunului imobil decît în cazul factrilor microeconomici sau interni. Această grupă de factori nu ține cont de caracteristicile individuale ale fiecărui bun imobil, ea se referă în mare parte totalitatea bunurilor imobile aflate în regiunea, sau chia țara respectivă. În dependență de destinația bunului imobil sau de scopul urmărit în cadrul analizei pot fi modificați, adăugați sau excluși unii factori, care se dovedesc a fi inutili într-o situație concretă.

2.2. Analiza factorilor interni de influență asupra valorii imobilului rezidențial

Obiectele imobiliare au un preț și o valoare, ca orice alte bunuri. Diferența dintre prețul tranzacției și valoarea de piață poate fi semnificativă. Valoarea bunurilor imobile este influențată de un număr mare de diferiți factori. Valoarea bunurilor imobile în timp poate varia atât în mod egal, cât și intermitent. [75]

Diferența dintre prețul tranzacției și valoarea de piață poate fi semnificativă. Această diferență, numită "modificarea acordului", poate depinde de o serie de motive, de exemplu, prezența analogilor pe piață sau stabilitatea acesteia.

O clasificare a factorilor de infleunță asupra valorii de piață a bunului imobil este prezentată și de literatura rusească, această clasificare este prezentată în cadrul tabelului 2.5.

Tabelul 2.5. Clasificarea factorilor în funcție de următoarele criterii

Sursa: Elaborat de autor, în baza [75]

Astfel, a doua categorie de factori generali care influenteaza valoarea bunului imobil sint factorii interni, din care fac parte caracteristicile cu o influenta considerabila, aupra imobilului locativ.

Prin urmare cele mai importante grupuri de factori microeconomici, sau interni, cu o influență decisivă asupra imobilului, în care sunt incluși ceilalți factori sunt prezentați în cadrul figurii 2.11:

Figura 2.11 Gruparea factorilor microeconomici de influență asupra imobilului locativ

Sursa: Elaborat de autor[55]

a) Amplasarea (locația) – Principalele caracteristici ale amplasării obiectului sunt următoarele:

Prestigiul sectorului (raionului), care include îmbunătățirile prezente, arhitectura raionului, valoarea investițiilor în dezvoltarea zonei, indicatorul mediu al nivelului de trai din zona respectivă etc.);

Perspectivele dezvoltării cartierului (construcția de case noi, grădinițe, centre comerciale etc.);

Starea ecologică (nivelul poluării, prezența spațiilor verzi în apropierea obiectului, a parcurilor și a zonelor de agremet);

Conexiune de transport (amplasarea în apropierea stațiilor de transport public, posibilitatea de acces în curtea blocului sau în apropierea cu mijloace proprii de transport, existența parcărilor ec.);

Natura clădirilor înconjurătoare (tipuri de clădiri, calitatea acestora, natura zonelor înconjurătoare);

Infrastructură socială (prezența în apropiere a magazinelor alimentare, centrelor comerciale, facilităților de agrement, instituțiilor de învățământ etc.);

Apropierea bunului de anumite obiecte de importanță pentru populație ( locuri de agrement, de muncă, educație și altele importante din punctul de vedere al cumpărătorului);

Fiecare cumpărător, pe baza motivelor raționale și emoționale, alege care parametri sunt semnificative pentru el, care sunt mai puțin semnificative și prioritizează [55]

b) Caracteristicile clădirii/construcției

Caracteristicile clădirii în care se află apartamentul, sau caracteristicile casei de locuit individuale – unul dintre parametrii cheie care îi afectează valoarea bunului. Interiorul apartamentului poate fi reparat, astfel proprietarii fiind satisfăcuți de condițiile de trai, însă este imposibilă (sau cel puțin irațională) repararea doar a încăperii izolate fără a contribui la bunăstarea spațiilor de uz comun, aici se aplică principiul condominiumului, care presupune contribuția fiecărui proprietar în vederea întreținerii sau îmbunătățirii stării spațiilor comune.[55]

Prin urmare în urma analizei datelor despre caracteristicile clădirii au fost stabilite patru grupuri de factori care ține anume de acest aspect, acești factori fiind prezentați mai jos:

1. Caracteristicile clădirii, care include următoarele caracteristici: (anul construcției, tip arhitectural, uzura și deprecierea construcției, materiale de constructii folosite, caracteristicile izolației termice și fonice, numărul de etaje, starea tuturor locuințelor: subsol, ușă de la intrare, scări, starea ascensorului, prezența sau lipsa acestuia;

2. Gradul de confort al vieții. acesta depinde de mai multe caracteristici, precum:

Nivelul serviciilor prestate: curățarea spațiului aferent construcției și a scării, securitatea, disponibilitatea unei cooperative de locuințe;m

Existența unor facilități suplimentare: parcare, aspectul șantierului și caracteristicile sale (prezența unui loc de joacă) etc .;

Caracteristicile vieții.Principalul lucru – vecinii. [55]

3. Comunicații utilizate în clădire, precum: (alimentare cu apă, electrificare, gazeificare, încălzire, telefon, TV, Internet).[55]

c) Caracteristica încăperii isolate care includ:

1. Caracteristicile fizice ale obiectului :

Suprafața totală și zona de locuit;

Numărul odăilor;

Inaltimea încăperii;

Suprafața bucătăriei balcoanelor și a logiilor;

Layout (estimarea aspectului din poziția: mărimea holului și a coridorului, mărimea și starea băii și a toaletei, ferestrele sunt situate pe una / două / trei laturi ale casei etc.)

Starea obiectului (fără reparații, nesatisfăcătoare, satisfăcătoare, bună, foarte bună, existența renovări);

Tipul grupului sanitar (combinat / separat; una / două băi);

Vederea din ferestrele (spre stradă / curte, localizarea ferestrelor pe partea însorită / non-solară); [55]

2. Caracteristicile juridice ale obiectului (caracteristica drepturile asupra obiectului):

Gradul de transparență în istoria tranzacțiilor realizate cu obiectul dat. Mulți nu acordă atenția cuvenită acestui moment. Însă achiziționarea proprietății implică, în primul rând, achiziționarea proprietății asupra acesteia. Prin urmare, este extrem de important ca toate tranzacțiile anterioare cu acest obiect să se efectueze în conformitate cu legea actuală, iar drepturile tuturor persoanelor care au motive legale de pretinde la această proprietate nu sunt încălcate, pentru a evita situația în care tranzacția poate fi considerată nulă. Tema purității juridice a drepturilor asupra proprietății este foarte extinsă. Verificarea acestei laturi ar trebui să fie efectuată de profesioniștii din domeniul imobiliar. Prin urmare, persoanele care nu au atribuții cu domeniul imobiliar, în cazul achiziționării unui bun ar trebui să apeleze la ajutorul unui specialist.

Prezența / absența deficiențelor în proiectarea documentației tehnice pentru obiect (de exemplu, inexactități în indicarea zonei obiectului, suprafeței, proprietarilor, existența sau lipsa unor grevări sau interdicții, etc.);[55]

3. Caracteristicile economice ale obiectului (posibile venituri din închiriere sau de vânzare ulterioară, costurile de exploatare, etc.):

Așteptări privind creșterea prețurilor pentru obiect. Este tipic pentru investitori de a prezice creșterea prețurilor pentru un obiect în legătură cu îmbunătățirea viitoare a mediului obiectului sau dezvoltarea zonei de amplasare a obiectului etc, această etapă fiind considerate cea mai bună pentru investiții;

Costurile așteptate asociate cu achiziționarea obiectului (costurile viitoare de transport spre serviciu, sau spre alte destinații necesare, investiția preconizată în repararea obiectului etc.)

Așteptări privind chiria. De asemenea, este tipic pentru investitorii care intenționează să închirieze obiectul într-un leasing comercial sau rezidențial.

Concluzie: Deci, am ajuns la concluzia că valoarea unui bun imobil indiferent de destinați acestuia este individual. Aceasta depinde nu numai de parametrii obiectivi prin care obiectul poate fi evaluat, ci și de valoarea acestor parametri pentru un anumit cumpărător și rezultatul negocierilor dintre părțile la tranzacție. Evaluarea acestora în mod monoton și adecvat pe scară monetară și ajustarea prețului obiectului este problematică.

Prin urmare, concluzia evidentă este că prețurile imobiliare sunt condiționate. Și determinarea factorilor este necesară nu atât de mult pentru a determina cu precizie prețul proprietății, ci mai degrabă de a avea argumente care pot afecta rezultatele negocierilor, precum și de a afecta timpul de expunere al obiectului pe piață (perioada dintre plasarea unui obiect pe piață și vânzarea acestuia).

2.3. Măsurarea influenței factorilor asupra valorii bunului imobil

La apariția necesității de determinare a valorii unui bun, apare și necesitatea stabilirea unor metode sau modalități prin care se va realiza acest lucru. Astfel pentru evaluarea oricărui tip de bunuri imobile sunt stabiliți anumiți factori care îi determină valoarea, acești factori diferă de la un obiect la altul. Astfel înțelegând necesitatea determinării măsurii în care fiecare factor influențează valoarea unuii bun au fost determinate și metodele prin care se realizează acest lucru, aceste metode sunt prezentate în cadrul figurii 2.12.

Figura 2.12 Metode aplicate în determinarea influenței factorilor asupra valorii bunului

Sursa: Elaborat de autor, în baza [14, 267p.]

Termenul de statistică a apărut în secolul al XVIII-lea și își are originea în latinescul “STATUS” cu sensul de situație, sau în cuvântul italian “STATE” care are aceeași rădăcină și are înțelesul de stat, astăzi noțiunea de statistică este mult mai complexă decît varianta sa inițială. Acest termen este introdus în anul 1746 de către Gottfried Achenwall pentru a desemna „știința de descriere a statului”. [14, p.10 ]

Metodele statistice de determinare a influenței factorilor asupra valorii bunului imobil sunt prezentate în figura 2.13.

Figura 2.13 Metodele statistice de determinare a influenței factorilo

Sursa: Elaborat de autor [ 11,14, 17, 26 ]

Corelația – O mare parte a analizelor statistice uzuale se ocupă cu analiza relației între două variabile statistice (atribute) ce corespund aceluiași grup de obiecte/instanțe. Pentru a o identifica, se studiază relația dintre cele două caracteristici/atribute măsurate pe obiectele dintr-un anumit set. Cu alte cuvinte, este vorba de două serii statistice în care cuplurile de valori (xi, yi), corespunzând cuplului de variabile statistice (X, Y) sunt măsurate pe același obiect.

Există două motive pentru care se efectuează un asemenea studiu:

– Descrierea relației care ar putea exista între cele două variabile, analizând legătura între cele două serii de observații. Concret, se analizează dacă tendința ascendentă a uneia implică o tendință ascendentă, descendentă sau nici o tendință a celeilalte;

– În ipoteza existenței unei legături reale între ele, identificată în prima instanță, să se poată prognostica valorile uneia în raport cu valorile celeilalte pe baza ecuației de regresie.

Metoda prin care se analizează posibilele asociații între valorile a două variabile statistice, prelevate de la același grup de obiecte, este cunoscută ca metoda corelației și are ca indice coeficientul de corelație r (Pearson). Fie două serii statistice {xi}i=1,…,n și {yi}i=1,…,n, corespunzătoare cuplului de variabile statistice X și Y. Atunci, coeficientul de corelație r (Pearson) al celor două variabile este un număr real cuprins între -1 și 1. Calculele necesare pentru determinarea coeficientului de corelație sunt prezentate în cadrul figurii 2.1.

Interpretarea corelației dintre două variabile statistice: coeficientul de corelație r ia valori cuprinse între -1 și +1, trecând și prin 0, care indică o neasociere (independență) între cele două variabile O valoare a lui r apropiată de -1 indică o corelație negativă puternică, adică tendința unei variabile de a scădea semnificativ când cealaltă variabilă crește, în timp ce o valoare a lui r apropiată de +1 indică o corelație pozitivă puternică, adică tendința de creștere semnificativă a unei variabile atunci când și cealaltă variabilă crește. De subliniat faptul că există și cazuri în care variabile dependente au coeficientul de corelație nul. [20, p. 104]

Regresia liniară Modul de prezentare a legăturii liniare dintre două variabile, atunci când aceasta există, se numește metoda regresiei liniare (linear regression). Pentru aceasta se consideră una dintre variabile ca variabilă independentă sau variabilă predictor, iar cealaltă variabilă ca variabilă dependentă sau variabilă răspuns(outcome). Legătura liniară dintre cele două variabile este descrisă de o ecuație liniară, ecuația de regresie căreia îi corespunde geometric dreapta de regresie.

Ca metodologie, variabila dependentă se distribuie pe axa ordonatelor, în timp ce variabila independentă se distribuie pe axa absciselor. În final se obține ecuația de regresie sub forma, prezentată în cadrul formulei 2.2:

Unde: a – interceptor; b- coeficient de regresie;

Coeficientul de determinare simplă: r2

Astfel cu cât valoarea lui r2 este mai aproape de 1, cu atât modelul teoretic va fi mai bun; cu cât este mai aproape de zero, înseamnă că modelul nu reușește să surprindă ceea ce se întâmplă în realitate.[70]

În figura 2.14 sunt prezentate posibilile configurări ale norului de puncte în cazul regresiei liniare.

Figura 2.14 Reprezentarea norului de puncte în cazul regresiei liniare

Sursa: În baza [71]

În cadrul tabelului 2.6 sunt prezentate intervalele de valori ale coeficientului de corelație și interpretarea acestora.

Tabelul 2.6 Coeficienții de corelație și interpretarea acestora

Sursa: Elaborat de autor, în baza [71]

Corelația pozitivă arată relația de directă proporționalitate între cele două variabile: cu cât crește x, cu atât crește și Y.

Corelația negativă arată relația de inversă proporționalitate: cu cît crește X, cu atât scade Y.

Regresia non-liniară.( sau pseudo regresie)Trecem la regresia neliniară. În acest caz ne putem propune ca forma funcției să fie de trei feluri, formulele 2.3,2.4 și 2.5[72]

Deși sunt neliniare, primele două funcții pot fi liniarizate prin logaritmare.

Regresia liniară multiplă presupune folosirea mai multor predictori. Ecuația de regresie este prezentată în cadrul formulei 2.6.

Analiza Path Analiza traseului a fost dezvoltată de Sewall Wright, un genetician, în 1918. De-a lungul timpului, metoda a fost adoptată în alte științe fizice și științe sociale, inclusiv în sociologie. Astăzi se poate efectua o astfel de analiză cu programe statistice.

Analiza dată implică construirea unei diagrame de traseu în care relațiile dintre toate variabilele și direcția de cauzalitate dintre ele sunt specificate. Atunci când se efectuează o analiză a traseului, se poate construi mai întâi o diagramă a căii de intrare , care ilustrează relațiile ipotetice . Într-o diagrama cale , cercetătorii folosesc săgeți pentru a arăta cât de diferite sunt variabilele. O săgeată indicând, de exemplu, variabila A la variabila B, arată că variabila A poate să influențeze variabila B. [30]

Analiza logliniară este o metodămultivariată pentru variabile categoriale, prin care se testează, concomitent, influența fiecărei variabile (termeni principali) și cele ale interacțiuniidintre două sau mai multe variabile. Aceasta este o metodă utilă pentru descrierea modelelor de asociere dintre variabile categoriele. Drept exemplu de analiza logliniară poate fi seria constructivă a clădirii (sau planificarea) – 102, 135, 143, brejnevka,Stalinka, mc, etc)

Modelele logliniare pot fi saturate (nerestrictive) sau nesaturate (restrictive) iar ultimile se împart în ierarhice și non – ierarhice. [31]

Metoda de reducere a datelor, în acest model sunt incluse astfel de metode, ca analiza factorială, analiza cluster, modelul aditiv, etc.

Analiza Cluster, această metodă presupune gruparea componentelor unui grup în subgrupe, această grupare pornește de la depistarea unor asemănări între elementele acestuia. Analiza Cluster, sau gruparea în cadrul acestei analize poate fi de două tipuri : non – ierarhice și ierarhice.[32]

În urma analizei metodelor sus menționate a fost stabilit că cea mai aplicată metodă în cazul determinării gradului de influență a anumitor factori asupra valorii bunului imobil poate fi numită analiza factorială (unifactorială, bifactorială și trifactorială)

Analiza factorială. Obiectivul utilizării acestui instrument este de a transforma tabele de date numerice, rezultate dintr-o analiză descriptivă a fenomenelor observate, ușor de interpretat prin grafice și care facilitează demersul explicativ al acestor fenomene. [19, p. 87-89] Atunci când se compară un grup mare de itemi/factori, complexitatea mare a situației poate face dificilă determinarea modului în care diferiți factori se corelează reciproc. În particular, această tehnică poate fi utilă pentru a evidenția grupe de itemi care se comportă similar[48]

După ce analiza statistică a fost finalizată, un cercetător va construi apoi o diagramă a căii de ieșire , care ilustrează relațiile așa cum există, conform analizei efectuate. Dacă ipoteza cercetătorului este corectă, diagrama căii de intrare și diagrama căii de ieșire vor afișa aceleași relații între variabile.

Analiza unifactorială este una din cele mai simple metode , fiind determinați o serie de indicatori, recum : media, mediana, valoarea minimă și valoarea maximă. În cazul dat coeficientul de determinare (r2 ) se aplică bunurilor cu informație incompletă.

În cazul obiectelor unde este cunoscut prețul vînzării, suma abaterilor pătratice va fi determinată în baza formulei 2.7.

Unde: SAP – suma abaterilor pătratice;

Si – prețul de vînzare a obiectului;

Sm – prețul mediu de vînzare;

Iar coeficientul de determinare se calculează în baza formulei 2.8.

Luînd în calcul posibilele erori de prognozare, care poartă denumirea de eroare medie pătratică, acesta poate fi calculată conform formulei 2.9.

Unde: Sip – valoarea de prognoză;

n – numărul vînzărilor analizate;

p- nr. Variabilelor independente.

Analiza bifactorială în cazul acestei analize se studiază comportarea unui factor față de altul. De exemplu cum depinde prețul de suprafață, sau prețul de cerere. În cadrul acestei analize putem utiliza următorii criterii prezentați în cadrul figurii 2.15.

Figura 2.15 Criteriile analizei bifactoriale

Sursa: Elaborat de autor, în baza [11, p. 66 – 70 ]

Analiza trifactorială – reprezintă o serie de procedee și tehnici prin care are loc compararea unui factor cu unul sau doi factori diferiți. Exemple de procedee care are la bază analiza trifactorială sunt: tabelele încrucișate, grafice tridimensionale, etc.

Modelarea econometrică reprezintă un instrument principal de investigare a proceselor și fenomenelor ce influențează valoarea unui bun imobil. Astfel metodele economice pot fi grupate în două categorii în funcție de modelele aplicate în calcul, ceea ce este reprezentat în tabelul 2.7.

Tabelul 2.7 Structura modelelor economice aplicate la determinarea valorii unui bun

Sursa: Elaborat de autor, în baza [11, p. 66 – 70]

Detrminarea influenței diferitor factori asupra valorii de piață a bunului imobbil bazat pe analiza de corelație și regresie este prezentată în cadrul tabelului 2.8.

Tabelul 2.8 Determinarea dependenței de corelație

Sursa: Elaborat de autor

Pentru a stabili prezența legăturii de corelație a fost realizată figura 2.16.

Figura 2.16 Prezentarea grafică a legăturii de corelație

Sursa: Elaborat de autor, în baza tabelului 2.8.

Deoarece legătura dintre variabilile și prețul de ofertă a imobilelor se exprimă grafic printr-o dreaptă putem formula două concluzii: atunci cînd dreapta este îndreptată în sus rezultă că între x și y există o dependență liniară directă iar cînd aceasta este îndreptată în jos rezultă că între x și y există o dependență liniară indirectă.

Linia trendului ne arată o dependență liniară, deci avem nevoie de formula 2.10 și 2.11.

Pentru măsurarea intensității dependenței de corelație a fost utilizată formula 2.12

unde: -valorile lui y calculate în baza ecuației;

-valoarea medie a lui y;

y-valorile reale a lui y din studiu.

[ 0;1] (primește valori de la 0 la 1);

Pentru aprecierea intensității de corelație a fost utilizată formula 2.13

Datele obținute în urma calculelor sunt prezentate în cadrul tabelului 2.17.

Tabelul 2.13 Aprecierea intensității de corelație

Sursa: Elaborat de autor, în baza [49]

Pe urma calculelor prezentate anterior putem concluziona următoarele: primii doi factori analizati reprezintă o dependență liniară indirectă față de prețul de ofertă însă această corelaație există, cea mai slabă legătură de interdependență se simte la indicatorii suprafața localității , numărul salariaților și salariul mediu lunar, la care valorile tinde spre zero.

Concluzie: Odată cu determinarea, definirea și clasificarea bunurilor imobile și a factorilor ce influențează valoarea acestora se pune problema determinarea gradului de influență a fiecărui factor. Din cauza apariției acestei necesități au fost elaborate mi multe metode de determinare a mărimii acestora, care pot fi clasificate în statistice și matematice.

3. RAPORT DE EVALUAREA A BUNULUI IMOBIL CU DESTINAȚIE LOCATIVĂ AMPLASAT ÎN MUNICIPIUL CHIȘINĂU SECT. BOTANICA

3.1. Indetificarea și descrierea obiectului evaluării

Una dintre cele mai răspândite provocări cu care se confruntă piața imobiliară rezidențială este determinarea valorilor proprietății, deoarece aceasta este în permanentă schimbare, din cauza multiplilor factori care o afectează. Printre elementele unei economii de piață, un loc special este ocupat de bunurile imobiliare, care acționează ca mijloace de producție și obiect de consum.Bunurile immobile sunt baza existenței populației și servește drept bază pentru activitatea economică și dezvoltarea întreprinderilor și organizațiilor tuturor formelor de proprietate

Prin urmare, procesul de evaluare a proprietății necesită o calificare ridicată și o pregătire profesională a evaluatorului și este o lucrare complexă, consumatoare de timp și creativă, care constă în anumite etape. [63]

Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de către evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil.

Procesul de evaluare este constituit din următoarele etape principale, prezentate în cadrul figurii 3.1:

Figura 3.1 Etapele procesului de evaluare a bunului imobil

Sursa: Elaborat de autor, în baza [3]

Definirea misiunii de evaluare includ urmatoarele șapte elemente:

1. Identificarea bunului evaluat (mașini, instalatii, echipamente), a intreprinderii sau a altei proprietăți, care face subiectul evaluării;

2. Identificarea drepturilor de proprietate (proprietar unic, societati comerciale, participatii);

3. Destinația vizată a evaluării și orice limitare legată de aceasta;

4. Definirea valorilor estimate;

5. Data la care este valabilă valoarea estimată și data raportului;

6. O identificare a ariei de aplicabilitate a evaluării și a raportului;

7. O identificare a oricăror condiții limitative pe care se bazeaza evaluarea[76]

Colectarea și analiza datelor se presupune studierea pieței imobiliare în general și descrierea obiectului evaluării, colectîndu-se următoarele date:

a) regiunea și localitatea bunului imobil;

b) modul de utilizare, cea mai bună și eficientă utilizare, costurile de construcție, deprecierea, veniturile și cheltuielile operaționale;

c) prețurile de vînzare și prețurile ofertei obiectelor similare, rata de absorbție, rata spațiilor libere și altele. [3]

Aplicarea metodelor de evaluare și anume metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vînzărilor și metoda veniturilor.

Reconcilierea valorilor și estimarea valorii finale. La această etapă sunt comparate rezultatele obținute în cadrul metodelor de evaluare, stabilindu-se ponderea acestora în valoarea finală a bunului.

Elaborarea raportului de evaluare este ultima etapă a procesului de evaluare, la care evaluatorul întocmește un raport în formă scrisă cu privire la valoarea obiectului. . [3]

Valoarea finală de estimare se determină în baza aplicării unei sau mai multor metode de evaluare a rezultatelor pentru cazul concret al evaluării, luând în considerație tendințele de dezvoltare a pieței locale a bunurilor imobile, scopul evaluării, cantitatea și calitatea informației posedate, intuiția și experiența profesională a evaluatorului.

Baza normativă în procesul de evaluare a bunurilor imobile:

Prezentul raport de evaluare a fost îndeplinit în conformitate cu actele normative de și legislative de reglementare a activității de evaluare:

Hotărârea Guvernului R.Moldova. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, nr. 958 din 04.08.2003;

Codul Civil al Republicii Moldova, nr. 1107-XV din 06.06.2002. M.O. al R.M., nr. 82- 86 din 22.06.2002;

Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare Nr 989-XV din 18.04.2002;

Legea pentru punerea în aplicare a Titlului VI al Codului Fiscal. Nr. 1056 din 16.06.2000;

Legea cu privire la ipotecă Nr. 142-XVI din 26.07.2008;

Standardul Republicii Moldova SM 272:2004 „Sistem unic de evaluare a patrimoniului”;

Standardele Internaționale de Evaluare. Traducerea ANEVAR. Ediția a opta, București 2007;

Standardele Europene de Evaluare. Traducerea ANEVAR. București,1998.

De asemenea a fost utilizată literatura normativ-informativă despre construcții, literatura specială despre evaluare, precum și:

“Indicii comasați privind valoarea de reconstituire a construcției (ICVR)”;

Coeficienții de ajustare a prețurilor prezentați de Biroul Național de Statistică al Republicii Moldova.

Proprietarul este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informației furnizate (situație juridică, extrasul din Registrul bunurilor imobile, utilizare, etc.);

Informații de pe site-urile www.999.md, www.makler.md, www.lara.md, www.imobile.md, www.casa-ta.info, www.9000.md, www.nikaimobil.md, presa de specialitate.

Astfel parcurgând etapele enumerate anterior, în cadrul tabelului 3.1 este realizată definirea misiunii de evaluare:

Tabelul 3.1 Date generale cu privire la obiectul evaluării

Sursa: Elaborat de autor, în baza datelor privind obiectul evaluării

Identificarea obiectului evaluării

Obiectul evaluării – încăpere locativă (utilizarea încăperii – apartament), amplasat la etajul patru al unui bloc locativ de tip vechi, anul construcției – 1985, cu demisol, parter și nouă etaje, care se află în mun. Chișinău, sectorul Botanica, pe adresa: bd. Dacia, 53 ap.86. Zona amplasării imobilului se caracterizează ca o zonă cu o infrastructură de nivel mediu, cu blocuri locative, obiecte comerciale și sociale.

Blocul locativ în care se află încăperea evaluată este amplasat la intersecția bulevardului Dacia și a străzii Grădina Botanică, având acces direct la ultima. Căile de acces sunt asfaltate. Teritoriul aferent imobilului este asfaltat. În apropiere de complex se află grădinița de copii nr. 180, liceul privat ,,Elitex’’, grădina zoologică (1978), magazin & service auto, dealerul oficial Mitsubishi Motors în Moldova, magazin alimentar ,,Mini Food Shop’’, parcare auto, benzinărie, CarWash Bar, beauty salon, marketuri, bănci comerciale, stație de transport public și alte imobile locative. Din punct de vedere al atractivității investiționae obiectul are o poziție de amplasare medie. Imobilul supus evaluării este un apartament stare satisfăcătoare și poate fi utilizat în conformitate cu destinația stabilită, dar se recomandă realizarea lucrărilor de reparație pentru îmbunătățirea stării acestuia.

Caracteristica mai detaliată a obiectului este evidențiată în tabelul 3.2 prezentate mai jos.

Tabelul 3.2 Caracteristica constructivă a obiectului evaluării

Sursa: Elaborat de autor, în baza datelor privind obiectul evaluării

Nota: În urma inspectării vizuale a obiectului evaluării în prezența reprezentantului proprietarului acestuia, la data inspectării, nu au fost depistate careva vicii materiale ascunse, iar structura bunului imobil corespunde cu planul geometric al apartamentului anexat.

În cadrul figurii 3.3 este prezentată amplasarea obiectului supus evaluării.

Figura 3.2 Amplasarea obiectului supus evaluării

Sursa: Elaborat de autor, în baza [28]

Ipoteze și condiții limitative

Evaluarea s-a realizat în baza datelor puse la dispoziție de către “Beneficiar”, prin urmare toate informațiile primite au fost considerate ca fiind de încredere, evaluatorul nu poartă răspundere de integritatea sau veridicitatea acestora.

Evaluatorul nu-și asumă responsabilitatea pentru descrierea juridica a proprietăților, titlurile de proprietate etc.

Evaluatorul nu execută expertiza obiectului, deci nu-și pot asuma responsabilitatea pentru viciile ascunse ale acestuia.

Evaluatorul nu poartă nici o răspundere pentru eventuala detectare a unor omisiuni și fraude (din partea. Proprietarului sau a altor terțe părți);

Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea pentru factorii economici sau fizici care pot apărea ulterior datei evaluării.

Analiza utilizării celei mai bune și mai eficiente este procedura de identificare și justificare a utilizării alternative a proprietății, asigurând cea mai productivă utilizare.

În conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare, utilizarea cea mai bună și cea mai eficientă este definită ca fiind utilizarea cea mai probabilă, rezonabilă și permisă a obiectului evaluat, care trebuie să îndeplinească următoarele criterii: să fie fizic posibil, acceptabil din punct de vedere juridic, viabil financiar și să ofere cel mai mare beneficiu economic. [42]

La momentul actual, obiectul este exploatat în calitate de apartament. Ținînd cont de amplasarea obiectul, etajul la care este poziționat și alte caracteristici de bază permite a face concluzii că cea mai bună și eficientă utilizare a bunului, este utilizarea curentă.

Concluzie: În urma realizării analizei vizuale a obiectului, prin inspectarea acestuia și analizei actelor ce țin de acest obiect a fost stabilit că obiectul evaluării reprezintă încăpere locativă (apartament cu 2 odăi ) nr. cad. 0100114.107.01.086 cu suprafața de 51 m.p. amplasată în mun. Chișinău, sec. Botanica, bd. Dacia, 53, ap. 86, obiectul evaluat este amplasat într-un bloc locativ de tip vechi cu demisol, parter și nouă etaje. În urma analizei datelor privind bunul imobil a fost constatat că bunul imobil are o stare satisfăcătoare și necesită realizarea lucrărilor de reparație. Toate aceste date permite realizarea unei analize de piață și determinarea valorii de piață veridice a bunului imobil.

3.2. Aplicarea metodelor de evaluare

Aplicarea oricărei metode de evaluare nu ar fi posibilă fără determnarea tuturor factorilor ce îi influențează valoarea, pentru aceasta este nevoie de o analiză detaliată a pieței imobiliare. Astfel în continuare este prezentată analiza de spațiu locativ, în cadrul municipiului Chișinău, această analiză a fost realizată de agenția imobiliară LARA. Conform datelor prezentate de LARA, prețurile de vînzare a apartamentelor cu o odaie, în cadrul minicipiul Chișinău, în dependență de sector sunt prezentate în cadrul tabelului 3.3.

Tabelul 3.3 Prețul unui metru pătrat pentru apartamente cu o odaie mun. Chișinău

Sursa: Elaborat de autor, în baza [29]

Analizând evoluția prețurile pentru apartamentele cu o odaie în cadrul municipiului Chișinău a fost realizată pe baza studiului de vînzări reale de apartamente în clădiri rezidențiale cu mai multe etaje.

Astfel putem concluziona că pe perioada anilor 2015 – 2019 se observă o tendință de scădere destul de semnificativă a prețului, în special în centru orașului. Pentru o viziune mai clară asupra modificării prețurilor pe perioada analizată a fost realizată figura 3.3.

Figura 3.3 Evoluția prețurilor pentru apartamentele cu o odaie în mun. Chișinău, anul 2015 – 2019

Sursa: Elaborat de autor, în baza [29]

Tendința de diminuare a prețurilor pentru un metru pătrat de apartament cu o odaie în mun. Chișinău se adeverește și în cadrul graficului prezentat în cadrul figurii prezentate anterior.

Situația pe piața apartamentelor cu două odăi, pentru aceeași perioadă poate fi analizată în cadrul tabelului 3.4.

Tabelul 3.4 Evoluția prețului unui m.p pentru apartamente cu două odăi

Sursa: Elaborat de autor, în baza [29]

O înțelegere mai bună a schimbărilor în prețul pentru un metru pătrat de apartament cu două odăi în municipiul Chișinău poate fi obținută după realizarea unei diagrame, în cadrul figurii 3.4.

Figura 3.4 Evoluția prețurilor pentru apartamentele cu două odăi

în mun. Chișinău, anul 2015 – 2019

Sursa: Elaborat de autor, în baza [29]

Pentru perioada analizată, anume anii 2015 – 2019, pentru apartamentele cu două odăi, poate fi observată aceeași tendință ca și pentru cele cu o odaie, aceasta se poate datora diminuarea cererii pentru bunuri imobile locative, anume apartamete din cauza migrației populației, sau apariția de noi construcții, care cresc oferta și respectiv la creșterea ofertei scade prețul.

La fel a fost analizată și evoluția prețurilor pentru apartamente cu patru odăi, anii 2015 – 2019, prezentată în cadrul tabelului 3.5.

Tabelul 3.5 Evoluția prețului unui m.p pentru apartamente cu trei odăi

Sursa: Elaborat de autor, în baza [29]

O înțelegere mai bună a schimbărilor în prețul pentru un metru pătrat de apartament cu trei odăi în municipiul Chișinău poate fi obținută după realizarea unei diagrame, în cadrul figurii 3.5.

Figura 3.5 Evoluția prețurilor pentru apartamentele cu trei odăi

în mun. Chișinău, anul 2015 – 2019

Sursa: Elaborat de autor, în baza [29] ]

Astfel poate fi menționat că în situația apartamentelor cu trei odăi prețurile urmăresc aceeași tendință de diminuare. Astfel daca în anul 2015 pentru un metru pătrat de apartament cu trei odăi în sectorul Centru al orașului cumpărătorul achita în mediu 569 euro, atunci în anul 2019 valoarea acestuia este de doar 499 euro.

Următoarea categorie de apartamente analizată, este cea a apartamentelor cu patru odăi, rezultatele obținute sunt incluse în cadrul tabelului 3.6.

Tabelul 3.6 Evoluția prețului unui m.p pentru apartamente cu trei odăi

Sursa: Elaborat de autor, în baza [29]

O înțelegere mai bună a schimbărilor în prețul pentru un metru pătrat de apartament cu patru odăi în mun. Chișinău poate fi obținută după realizarea unei diagrame, în cadrul figurii 3.6.

Figura 3.6 Evoluția prețurilor pentru apartamentele cu patru odăi, anul 2015 – 2019

Sursa: Elaborat de autor, în baza [29]

Concluzie: Prețurile de ofertă pentru toate categoriile de apartamente, indiferent de numărul odăilor pe parcursul anilor 2015 – 2019 au suportat o diminuare seminificativă. Tendința cea mai pronunțată este cea de majorare a perioadei de expunere pe piață. Dacă anterior expunerea obiectului pe parcursul a cîtorva luni sau chiar trimestre era specifică pentru bunurile imobile amplasate în localitățile rurale sau în orașele mici, acum respectivul ,,fenomen” se observă și pentru bunurile amplasate în or. Chișinău. În foarte multe cazuri vînzătorii preferă să nu anunțe prețul de vînzare, menționînd că el este negociabil. Respectivul fapt, este un clar exemplu care confirmă că piața este a consumatorului, numărul de vînzări este în descreștere și reducerile oferite pot fi semnificative.

Pentru o analiză mai bună a prețurilor apartamentelor și a factorilor care determină evoluția acestora a fost realizat tabelul 3.7, care include date despre numărul și suprafața obiectelor date în expluatare în anii 2015 – 2018.

Tabelul 3.7 Numărul și suprafața locuințelor date în expluatare în mun. Chișinău

Sursa: Elaborat de autor, în baza [29]

Evoluția acestui criteriu poate fi observat mai bine în cadrul figurei 3.7.

Figura 3.7 Numărul și suprafața locuințelor date în expluatare în mun. Chișinău

Sursa: Elaborat de autor, în baza [29]

Pe lîngă evidența tot mai sporită a tendinței de diminuare a prețurilor se observă o scădere și a numărului obiectelor noi date în expluatare. Prin urmare combinarea acestor factori poate vorbi despre piața suprasaturată, cauzată de numărul mic a potențialilor cumpărători, putere redusă de cumpărare, venituri relativ mici ale populației și migrația acestora. Astfel fiind o perioadă mai puțin favorabilă pentru investitori și vînzători și favorabilă pentru cumpărători.

Conform standardelor activității profesionale la evaluarea bunurilor imobiliare rezidențiale sunt utilizate trei abordări:

1) Abordarea prin cost (metoda cheltuielilor);

2) Abordarea prin comparație (metoda analizei comparative a vânzărilor);

3) Abordarea pe bază de venit (metoda veniturilor).

Abordarea prin cost

Baza evaluării utilizată în cadrul abordării costului constă din:

Culegerea Indicilor Comasați a Valorii de Inventariere (C.I.C.V.I.) și Culegerea Indicilor Comasați ai Valorii de Reconstituire (I.C.V.R.);

Coeficienții de ajustare a prețurilor în baza datelor Biroului Național de Statistică al Republicii Moldova;

Coeficienții de indexare ai valorilor lucrărilor de construcții-montaj pe ramurile economiei naționale eliberată de Camera de Comerț și Industrie.

Metoda cheltuielilor constă în estimarea valorii de piață a obiectului evaluării ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităților lui de consum. [3]

Formula general aplictă în cadrul abordării prin cost, este reprezentată în cadrul formulei 3.1.

Unde: V – valoarea bunului imobil;

Vt- valoarea de piață a terenului;

Vc – valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcției evaluate considerate ca noi;

D – deprecierea acumulată.

Pentru aplicarea corectă a abordării respective și obținerea rezultatelor veridice trebuie respectată consecutivitatea următoarelor etape de bază:

a) Determinarea valorii de piață a terenului

La această etapă terenul evaluat trebuie considerat liber și disponibil pentru cea mai bună și eficientă utilizare, iar în cazul de față bunul imobil supus evaluării reprezintă un apartament cu două odăi, situat într-un bloc locativ cu demisol, parter și nouă etaje, amplasat pe adresa: mun. Chișinău, sect. Botanica bd. Dacia, 53, blocul de apartamente în care se află obiectul evaluat este construit pe un teren (destinația – pentru construcții),cu o suprafață de 0,48 ha sau (48 ari). Însă acesta nu constituie obiectul evaluării deoarece se află în proprietatea Autorității Publice Locale (proprietatea mun. Chișinău).

b) Determinarea valorii construcției considerate noi (valoarea de reconstituire sau de înlocuire).

Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în prețuri curente, pentru a construi un obiect cu utilitate echivalentă cu cea a obiectului evaluat, folosind materiale moderne de construcție, tehnologii de construcție contemporane, proiecte și design actualizate.

Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în prețuri curente, pentru a construi o copie exactă a construcției evaluate, folosind aceleași materiale de construcție, tehnologii și manoperă. [3]

Atît valoarea de înlocuire cît și valoarea de reconstituire sunt compuse din trei componente esențiale, și anume: costul construcției, cheltuielile indirecte și beneficiul investitorului.

Valoarea de reconstituire a construcției s-a determinat în conformitate cu culegerea indicilor comasați ai valorii de reconstituire (УПВС, 1969-1972 ).Luînd în considerare faptul că indicatorii valorii de reconstituire sînt prezentați în prețurile anului 1969 se aplică anumiți coeficienți de indexare, și anume:

Indexarea costurilor din 1969 în prețurile anului 1984 se realizează, în baza Hotărîrii Sovetului de Miniștri a USSR 4.01.81 Nr. 5 ,,O переходе на новые сметные нормы и цены в строительстве “ cu aplicarea coeficientului de modificare a prețurilor 1,20 – pentru construcția de locuințe.

Indexarea costurilor din 1984 în prețurile anului 1991 se efectuează în baza uti lizării indicelui de recalculare a costului de deviz 1,67 –pentru clădiri pentru construcția de locuințe.

Calcularea valorii de reconstituire la data evaluării se realizează prin utilizarea coeficientului corelației prețurilor curente, pe trimestrul IV al anului 2018 în construcții determinat de Biroul Național de Statistică a RM ( 41,244 – pentru contrucții)

Cheltuielile indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate, asigurare și achitarea impozitelor. Mărimea cheltuielilor indirecte se acceptă de evaluator în baza analizei pieței construcțiilor și constituie la momentul actual conform informației prezentate de către firmele de construcție – 15,0 % din suma cheltuielilor directe.

Beneficiul investitorului reprezintă recompense pentru riscul legat de realizarea proiectului de investiție și se determină ținînd cont de situația concretă de pe piață, iar la momentul actual constituie în mediu (între 10 și 15 %), pentru obiectul supus evaluării beneficiul investitorului este de– 15

,0 %.

Deoarece obiectul evaluării reprezintă un bun imobil locativ, în calcule nu a fost apliat coeficientul de ajustare pentru TVA. (în cazul obiectelor cu altă destinație decît cea locativă acesta este de 1,20).

Pentru a determina valoarea de piață a obiectului prin cost, mai întii trebuie determinată deprecierea acumulată.

c) Determinarea deprecierii acumulate constă în reducerea valorii bunului imobil prin influența asupra acestuia a unui număr mare de factori. Aceasta se calculează prin însumarea uzurii fizice a obiectului, cu deprecierea economică și funcțională a acestuia. Formula 3.2 reprezintă formula de calcul a deprecierii acumulate, aplicată în practica evaluării (modelul multiplicativ).

Unde : Da – dreprecierea acumulată;

Uf – uzura fizică;

Df – deprecierea funcțională;

De – deprecierea economică.

Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării lui sub influența factorului timpului și altor factori externi [43]

Uzura fizică la fel ca deprecierea acumulată poate fi calculată prin mai multe metode, însă una din cele mai veridice este metoda normativă, deoarece ține cont de starea fizică a elementelor constructive a acesteia. Formula 3.3 reprezintă formula de calcul a uzurii fizice prin metoda normativă.

Unde: U construcție – uzura fizică a construcției (%);

U element. – uzura elementelor construcției (%);

GS element. – greutatea specifică a elementelor constructive (%);

Se recomandă determinarea uzurii pentru următoarele elemente constructive: fundament, pereți, pereți despărțitori, planșeu, acoperiș, pardoseală, ferestre, uși. Starea elementelor constructive poate fi clasificată în următoarele categorii: excelentă (-), bună (5-10%), relativ bună (10-20%), satisfăcătoare (20-30%), nesatisfăcătoare (30-40%), destul de nesatisfăcătoare (40-60%), rea (60-80%), foarte rea (80-90%).Astfel calculele privind uzura obiectului evaluat au fost realizate pentru elementele constructive aparte în formă tabelară, (tabelul 3.8):

Tabelul 3.8 Determinarea gradului de uzură a obiectului evaluat

Sursa: Elaborat de autor, în baza calculelor personale

Uzura fizică constituie – 26,10 %

Deprecierea funcțională este determinat de faptul pe cît imobilul evaluat corespunde standardelor moderne: calitatea arhitecturală, planificarea, dotările inginerești, Prin urmare cu cât este mai mare perioada între data construcției bunului imobiliar și data evaluării, cu atât mai mare este deprecierea funcțională. Luând în considerație faptul cele menționate, vom admite mărimea deprecierii funcționale egală cu 5%, luând în considerație acțiunea tuturor factorilor.

Deprecierea economică reprezintă o diminuare a valorii bunului imobil în urma influenței asupra acestuia a unor factori externi, ce nu țin nemijlocit de bunul imobil dat și influențează deobicei toate bunurile imobile indiferent de destinație, la acești factori poate fi atribuită: schimbări în economiațării, schimbări politice sau legislative. Luând în considerație cele menționate, deprecierea economică a fost stabilită egală cu 0%, luând în considerație acțiunea tuturor factorilor.

d) Estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire și a valorii de piață a bunului imobil Prin urmare valoarea de înlocuire se calculează conform Culegerii Indicilor Comasați ai Valorii de Reconstituire a bunurilor imobiliare, calculele respective sunt prezentate în cadrul tabelului 3.9:

Tabelul 3.9 Determinarea valorii de înlocuire a obiectului evaluat

Sursa: Elaborat de autor, în baza calculelor personale

Valoarea de înlocuire și Valoarea de piață a apartamentului estimată prin metoda cheltuielilor constituie: 349 580 lei

Abordarea prin comparații (metoda analizei comparative a vînzărilor)

Abordarea prin comparație se bazează pe un proces logic în care valoarea de piață se obține prin analiza tranzacțiilor cu obiecte similare, relevante, compararea acestor obiecte cu obiectul evaluat și, în final, estimarea valorii bunului evaluate prin utilizarea unor corecții.

Prețul obiectelor comparabile se analizează și se corectează conform asemănărilor și deosebirilor prezente între ele. În cadrul acestei abordări sunt analizate următoarele aspecte, prezentate în cadrul figurii 3.8.

Figura 3.8 Aspectele analizate în cadrul analizei vânzărilor comparabile

Sursa: Elaborat de autor, în baza [3]

Ajustările se aplică în următoarea consecutivitate:

a) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;

b) ajustarea pentru condițiile de finanțare;

c) ajustarea pentru condițiile de vînzare;

d) ajustarea pentru condițiile pieței;

e) ajustarea pentru amplasare și caracteristicile fizice.

În cadrul calculării valorii de piață prin metoda comparativă, s-a utilizat suprafața totală a apartamentului supus evaluării precum și suprafețele totale ale obiectelor comparabile. Datele generale cu privire la bunul evaluat, precum și bunurile imobile analogice sunt prezentate în cadrul tabelului 3.10

Tabelul 3.10 Datele privind bunurile imobile analogice

Sursa: Elaborat de autor, în baza analizei pieței sectorului Botanica [62]

Amplasarea obiectelor analogice, față de obiectul evaluat este prezentată în cadrul figurii 3.9.

Figura 3.9 Amplasarea obiectelor analogice obiectului evaluării

Sursa: Elaborat de autor, în baza [28]

Toate aceste obiecte sunt propuse spre vânzare, iar caracteristicile și estimarea lor sunt prezentate în formă de tabel .

Tabelul 3.11, reprezintă tabelul aprecierii valorii obiectului după metoda analizei comparative a vânzărilor.

Tabelul 3.11 Aprecierea valorii de piață prin metoda analizei vînzărilor comparabile

Sursa: Elaborat de autor

În urma analizei ofertelor prezentate pe piața imobiliară și efectuarea ajustării prețurilor de vânzare pentru diferențele dintre aceste bunuri și obiectul evaluării, valoarea de piață s-a stabilit ca prețul ajustat obținut în urma aplicării corecțiilor corespunzătoare.

Reieșind din cele de mai sus, evaluatorul poate să primească drept criteriu al prețului final, egal cu mărimea valorii medii ponderate, 569 euro pentru m2. Astfel, valoarea calculată prin metoda analizei vânzărilor comparabile constituie rotunjit: 581 700 lei sau 29 030 euro.

Pentru a aduce obiectele comparabile la situația obiectului evaluat se fac corectări conform convingerilor și experienței evaluatorului și anume:

• Negocierea prețului, conform cercetărilor pieței, în mediu constituie – 5,0 %;

• Starea tehnică – starea bunurilor imobile analogice este identică cu cea a obiectului evaluării;

• Amplasarea – bunurile imobile comparabile sunt amplasate în apropierea obiectului evaluării, respectiv nu a fost aplicată corecția;

• Tipul apartamentului (nr. odăi)– bunurile imobile comparabile sunt identice în comparație cu bunul imobil supus evaluării;

• Rețele inginerești – imobile comparabile sunt identice în comparație cu bunul imobil supus evaluării pentru conectarea la rețelele de canalizare, rețele electrice, apeduct și alte rețele, diferența fiind doar la bunul analogic amplasat la intersecția bulevardului Dacia și strada Independenței, care este dotat cu încălzire autonomă, fiind adoptată o corecție de 5%;

• Suprafața – pentru bunurile imobile comparabile s-a aplicat o corecție, în comparație cu bunul imobil supus evaluării, pentru fiecare 5 m.p diferență cîte un procent sau (0,01);.

Abordarea pe bază de venit (metoda veniturilor)

La baza metodei veniturilor stă premisa, că valoarea bunului imobil este determinată de valoarea prezentă a fluxului de venituri care acesta le generează.

Astfel pentru determinarea valorii de piață a imobilului prin metoda venitului sunt alicate următoarele etape de baze și se determin următoarele cheltuieli și venitu.

1) Se determină venitul brut potențial, în baza formulei 3.4

Venitul brut potențial este venitul ce poate fi generat de bunul imobil în cazul folosirii tuturor spațiilor disponibile, fără a ține cont de pierderi și cheltuieli. Venitul brut potențial se calculează înmulțind suprafața totală a încăperilor la cota plății de arendă, formula de calcul 3.4.:

Unde: А – cota plății de arendă (anuală, lunară);

S – Suprafața totală a încăperilor clădirii, care se dau în arendă.

În cazul cînd se aplică cota plății de arendă lunară la formulă se înmulțește și 12 luni.

2) Se determină venitul brut efectiv, care reprezintă venitul din care au fost extrase toate deducerile pentru spațiile libere și au fost adăugate alte venituri.

Unde: VBE – venitul brut efectiv, VBP – venitul brut potențial, DSL – deducerea pentru spațiile libere,

AV – alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea în arendă a spațiilor disponibile.

3) Se determină venitul operațional net, generat de bunul imobil, în baza formulei 3.6.

Unde: VON – venitul operațional net; CO – cheltuieli operaționale.

În cadrul metodei venitului sunt aplicate două metode pentru determinarea valorii, prezentate în cadrul tabelului 3.12.

Tabelul 3.11 Metodele aplicate în cadrul abordării prin venit

Sursa: Elaborat de autor, în baza [3]

Astfel din formulele prezentate în cadrul tabeluli 3.12 putem observa prezeța a două noțiuni noi, precum rata de capitalizare și rata de actualizare.

Rata de actualizare, în cadrul raportului de față este determinată prin metoda cumulativă.

Norma de restituire a capitalului reprezintă modalitatea prin care se compensează pierderile din valoarea bunului evaluat, din contul veniturilor obținute în perioada expluatării.

Pentru determinarea normei de restituire a capitalului se alica metoda Ring (retsituirea capitalului avînd loc în cote echivalente anuale), conform ,,Catalogului mijloacelor fixe si active nemateriale” nr.338 din 21.03.2003.

Formula 3.7 prezintă modul de calcularea a normei de restituire a capitalului.

Perioada de prognoza pentru calculul normei de restituire a capitalului se admite 45 ani ceea ce corespunde duratei de viata utila a obiectului conform ,,Catalogului mijloacelor fixe si active nemateriale” nr.338 din 21.03.2003.

Rata fără risc compensează valoarea banilor în timp cu cota riscului practic egală cu zero. De obicei prin „rată fără risc” se înțelege norma procentului compus, care poate fi primită în formă de venit de la investiția banilor în active financiare absolut sigure. În calitate de rată fără risc a fost luată rata de bază – indicator principal pentru piața monetară interbancară pe termen scu.rt, în mărime de 6,50% (luna mai 2019, comunicatul BNM). [62]

Rata inflației anticipate – 5,00% (comunicatul BNM); [62]

Calculul corecției la riscul investiției în imobilul evaluat este prezentat în cadrul tabelului 3.12:

Tabelul 3.12 Detreminarea ratei riscului investițional, metoda Expert

Sursa: Elaborat de autor

Ajustarea la riscul investiției în imobil (ri) constituie 4,54 %.

Rata inflației neașteptate (de regulă este în mărime de 1 2%), în cazul în care evaluatorul consideră că rata inflației aștepate va fi depășită pînă la finele anului.

Ajustarea pentru lichiditatea joasă (rlj) reflectă situația obiectului evaluat pe piața din punctul de vedere a lichidității sale (capacității acestuia de a se transforma în bani). Această ajustare se calculează în baza formulei 3.8.

Unde: rlj – ajustarea la lichiditatea joasă, rf/r – rata fără risc, tex – timpul tipic de expunere a obiectelor similare (lună); Ajustarea lichiditatea joasă (rlj) constituie 3,25%.

Astfel rata de actualizare calculată prin metoda cumulativă este calculată în cadrul tabelului 3.13:

Tabelul 3.13 Determinarea ratei de actualizare

Sursa: Calculele autorului

Rata de capitalizare determinată în cadrul tabelului 3.13 este de 20,29 %

Rata de actualizare poate fi calculată prin modalitate similară, înlocuind datele specifice ratei de capitalizare. Astfel calcularea ratei de actualizare este prezetată în tabelul 3.14..

Tabelul 3.14 Determinarea ratei de capitalizare

Sursa: Calculele autorului

Rata de actualizare o vom determina prin metoda adiționării, prezentate în cadrul formulei 3.9.

Unde: a – rata de actualizare; rren.- rata reala a rentabilitatii; rinfl.- rata inflatiei;rriscului- prima pentru risc.

Calculile cu privire la determinarea valorii de piață a bunului imobil supus evaluării, prin metoda venitului sunt prezentate în cadrul tabelului 3.14

Tabelul 3.14 Determinarea valorii de piață în cadrul abordării prin venit

Sursa: Elaborat de autor

Astfel, valoarea calculată prin metoda vînzărilor constituie 331 170 Lei.

Concluzie: Ținând cont de scopul și destinația evaluării, și de rezultatele obținute aplicarea acestei metode în majoritatea cazurilor este inoportună. Astfel valoarea de piață obținută în cadrul celor trei metode diferă considerabil una de alta, însă la etapa finală se va stabili ponderea fiecărei abordări în valoarea finală a bunului imobil evaluat.

3.3. Compararea rezultatelor, concluzii și recomandări

Reconclilierea valorii este procesul prin care se realizează compararea rezultatelor evaluării și estimarea valorii finale, acordînd pondere fiecărei abordări.

Valoarea finală poate să depindă de tipurile valorii care au fost estimată și metodele de evaluare aplicate, informația oferită de beneficiar precum și inflormația de piață care poate fi colectată.

Având decalajul mare dintre rezultate, a fost aplicată analiza matricială pentru reconcilierea rezultatelor. Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerente privind valoarea sunt:

valoarea a fost exprimata pe baza ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate în prezentul raport;

valoarea prezentată nu include valoarea terenului aferent, deoarece în cazul terenul obiectului evaluării acesta se află în proprietatea APL;

,,termenul de valabilitate’’ a obiectului supus evaluării poate fi numit timpul cat conditiile în care s-a realizat evaluarea starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflația, evolutia cursului de schimb, etc) nu se modifica semnificativ.

Pe piața impbiliară valorile pot crește sau descrește o data cu trecerea timpului și variatia lor în raport cu cursul valutar nu este liniara;

valoarea este o predictie, o părere a autorului;

valoarea este subiectiva;

valoarea nu conține TVA ;

Reconcilierea rezultatelor evaluării este prezentată în tabelul 3.14.

Tabelul 3.14 Reconcilierea rezultatelor evaluării

Sursa: Viziunea autorului asupra valorii de piață

Astfel valoarea de piață totală a bunurilor supuse evaluării, la data evaluării de 10.05.2019 constituie rotunjit:

569 910 MDL ( cinci sute șaizeci și nouă mii nouă sute zece MDL).

Determinarea valorii de lichidare a bunului imobil

În activitatea practică de evaluare, valoarea de lichidare se determină în baza principiului formulat de V. Galasiuk: principiul realizării obiectului fără pierderi la un preț inferior celui de piață. Esența principiului constă în faptul că pierderele generate de realizarea obiectului la un preț inferior celui de piață trebuie să fie recuperat din plasarea în timpul cel mai scurt și apropiat a veniturilor obținute de la realizarea obiectului mai mic decît în condiții reale de piață [66]

Vînzătorul are scopul de a obține cea mai apropiată valoare de valoarea de piață a bunului imobil ( în cazul vînzării forțate), această valoare se numește perioada de disconatare td și se calculează în baza formulei 3.10.

Din cadrul graficului prezentat anterior poate fi determinată și valoarea de lichidare, formula 3.11.

Unde: VP – valoarea de piață,lei

i – rata anuală a discontului(rata de actualizare) %;

n – perioada de discontare ,ani ;

m – numărul de capitalizări pe an ;

Kel – coeficientul de elasticitate.

Coeficientul de elasticitate reprezintă modificările care se produc în cerere în dependență de modificările care au loc la prețuri.

Pentru obiectul evaluat numărul potențialilor cumpărători este mediu deoarece acest obiect are o suprafață mare, iar nivelul de specializarea obiectului este mediu astfel coeficientul de elasticitate este: Kel = 0,94

Tabelul 3.15 Tabelul de determinare a coeficientului de elasticitate

Sursa: În baza [67]

Se consideră elastică cererea asupra unui obiect, utilizarea căruia este limitată de preț (exemplu: mărfurile de consum precum tehnica de uz casnic, autoturismele, etc.). Cererea asupra obiectelor de primă necesitate (produsele alimentare, utilajul de producție) se consideră neelastică din cauza că utilizarea acestora este limitată de necesitățile biologice sau de producere (afaceri).

Prin urmare, în urma determinării elementelor componente a valorii de lichidare, acest tip de valoarea a fost determinată în cadrul tabelului 3.16.

Tabelul 3.16 Determinarea valorii de lichidare a obiectului evaluat

Sursa: Calculele autorului

Valoarea de lichidare totală a bunurilor supuse evaluării,, la data evaluării de 10.05.2019 constituie: 454 730 MDL (patru sute cincizeci și patru mii șapte sute treizeci MDL).

Concluzia: Pentru imobilul supus evaluării „Apartament cu două odăi” amplasat în RM, mun. Chișinău, sec. Botanica, bd. Dacia, 53, ( pentru evaluare fiind utilizate datele conform extrasului din Registrul bunurilor imobile a încăperei locative) cu numărul cadastral: 0100114.107.01.086, valorile obținute în cadrul raportului sunt plasate în cadrul tabelului 3.17.

Valoarea obținută se consideră a fi una relevantă pentru amplasarea, starea bunului imobil la momentul amplasării și alte caracteristici individuale ale acestuia.

Valoarea estimată reprezintă doar părerea evaluatorului, respectând legislația și standardele în vigoare, iar gradul de acceptare a valorii obținute rămâne să-l determine instanța unde se prezintă raportul dat”

CONCLUZII

Lucrarea de față reprezintă o sinteză la tema ,, Factorii de influență asupra valorii bunurilor imobile locative’’, care are drept scop, sistematizarea cunoștințelor obținute în cadrul studiilor, cu privire la bunurile imobile locative, identificarea și analiza factorilor ce influențează valoarea acestui tip de bun imobil prin realizarea obiectivelor propuse, astfel la etapa finală a acestei analize poate fi afirmat cu încredere că toate obiectivele prestabilite au fost îndeplenite pe deplin.Astfel, în cee ace privește modalități de formare și modul de întreținere a bunurilor imobile locative, legislația în domeniul dat este una inperfectă, aceast fapt a fost demonstrate prin analiza comparativă a conceptului de condominium, din această analiză poate fi observată o diferență majoră a condominiumului, în țările europene (unde această formă de prorietate devine tot mai solicitată) și Republica Moldova.

În cadrul lucrării au fost evidențiați și principalii factori de influent care în principal se grupează în două mari clase, factori interni și factori externi. Analizînd factorii externi putem concluziona următoarele: rata inflației oe oerioada anilor 2012 – 2020 arată o tendință de creștere, în special spre sfîrșitul anului 2019, această tendință datorându-se, după cum afirmă experții riscurilor și incertitudinii economice și politice.

În cee ace privește ratele pentru creditele imobiliare cea mai mica rată este oferită de către Victoriabak, urmată de Moldincombank și Eximbank, iar pe ultimul loc cu o rată de 14,5 % se poziționează Comerțbank cu toate acestea conform datelor statistice oferite de BNM cu privire la rata dobînzii aceasta de la sfîrșitul anului 2017 înregistrează o tendință de diminuare, acest fapt se datorează concurenței aprige între prestatorii de servizii în domeniul creditor bancar, inclusive companiile de micro finanțare. Modificării ratei dobînzii se datorează, în mare parte evoluției valutei străine, analizând fenomenul evoluției cursului valutar putem observa o tendință de creștere pentru euro și o tendință de descreștere pentru dolar, pentru acceași perioadă.

Pentru o analiză mai aprofundată a gradului de influență a diferitor indicatori asupra prețului de ofertă a fost realizată determinarea dependenței de corelație și a intensității de corelații, potrivit acestor calculi a fost stabilit că o influență mai mare asupra valorii bunului imobil locative din indicatorii analizați o are numărul salariaților, urmată de fondul locative și distanța pînă la mun. Chișinău, iar cea mai mica intensitate de corelație, care ne vorbește, practice, despre lipsa corelației între indicatorii analizați este salariul mediu lunar cu o intensitate de corelație de 0,0006.

Ultima etapă a prezentei lucări a constituit elaborarea raportului de evaluare a imobilului cu destinație locativă ( apartament), amplasat în mun. Chișinău, sect. Botanica., în urma realizării calculelor respective a fost obținută valoarea de piață de 569 910 lei sau 28 440 euro, la data evaluării de 10.05.2019, în urma analizei pieței se poate afirma că aceasta este o valoare reală, care corespunde situației actuale pe piața imobiliară, fiind determinată conform standardelor profesionale.

BIBLIOGRAFIE

Codul Civil al Republicii Moldova, Nr. 1107 – XV din 06.06.2002, M.O al R.M, nr. 82 – 86 din 22.06.2002.

Codul fiscal al Republicii Moldova nr. 1163-XIII din 24.04.1997 M.O al R.M, ediție specială din 08.02.2007.

Hotărârea Guvernului Republicii Moldova cu privier la adoptarea Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, nr. 958 din 04.08.2003.

Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, Nr. 989 din 18.04.2002, M.O al R.M, Nr. 102 din 16.07.2002.

Legea Salarizării Republicii Moldova Nr. 847 din 14.02.2002, M.O al R.M Nr. 50-52 din 11.04.2002.

Legii Republicii Moldova cu privire la locuințe, Nr. 75 din 30.04.2015, M.O. al R.M. Nr. 131-138 din 29.05.2015.

Legea Republicii Moldova cu privire la condominiumului în fondul locative Nr. 913 din 03.03.2019 M.O, Nr. 130 – 132 din 19.10.2000.

Legea Republicii Moldova cu privire la formarea bunului imobil Nr. 354 din 28.10.2004 M.O. al R.M., Nr. 233-236 din 17.12.2004.

Legea Republicii Moldova cu privire la programul de stat de privatizare pentru anii 1995 – 1996 Nr. 390 din 15.03.1995, M.O al R.M, Nr. 24 din 05.05.1995.

Proiectul de legii cu privire la condomium din 09.11.2018.

ALBU, I., ALBU, S., ȚURCANU, N. Analiza factorială a valorii de piață a imobilului rezidențial Chisinau 2007, 181 p.

BULGARU., O. Aplicații statistice în cercetarea sociologică Chișinău – 2018.

BUZU, O., MATCOV, A., Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie și practică, Chișinău, 2003 – 127 p.

RAȚIU-SUCIU., C. Modelarea și simularea proceselor economice. București, 1995 – 267 p.

FRIEDMAN, J.P., ORDWAY, N. Income proprety appraisal and analysis, 1995. 480 p.

COTTS, A. Infrastructure Management of the "News" Organization, 2001 – 597 p.

SCHATTELES., T.S, Metode econometrice moderne, Chișinău 1992, 301p.

GRINENKO, S.V., Economics of Real Estate, Taganrog: Editura TSURE, 2004.

MITONNEAU, H. O nouă orientare în managementul calității: șapte instrumente noi. Editura Tehnică, București, 1998.

SCHATTELES., T.S, Metode econometrice moderne, Chișinău 1992, 301p.

АСАУЛ, А.Н., АБАЕВ, Х.С., МОЛЧЯНОВ, Ю.А. Теория и практика управления и развития имушествиных комплексовб Санкт – Петербургю 2007 – 199 p.

АСАУЛ, А.Н., КАРАСЕВ, А.В. Экономика недвижимости Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001 – p. 43 – 44.

БЛЕДНЫЙ, С.Н., Правовые основы управления недвижимостью. М: Закон и право, 2002 – 271 p.

ГРИБОВСКИЙ, С.В., ИВАНОВА, Е.Н., ЛЬВОВ, Д.С., МЕДВЕДЕВА, О.Е. Оценка стоимости недвижимости. – М. : Интерреклама, 2003.

ГРИНЕНКО, С.В. Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

ЗАМКОВ, О., ТОЛСТОПЯТЕНКО, А., ЧЕРЕМНЫХ, Ю. Математические методы в экономике. Учебник. М.: «Дело и сервис», 2004 – 368p

НЕКИПЕЛОВ., А. Д. Популярная экономическая энциклопедия, Золотой фондб 2003 – 368 p.

Amplasarea obiectului evaluării http://www.geoportal.md accesat la 17.05.2019

Analiza pieței imobilului locativ http://lara.md accesat la 15.05.2019

Analiza Path https://www.thoughtco.com/path-analysis-3026444 accesat la 15.05.2019

Analiza logliniară http://anale.feaa.uaic.ro/anale/resurse/57%20Asandului%20L-Analiza %20statistica%20a%20opiniilor%20referitoare%20la%20educatie%20folosind%20modelul%20logliniar.pdf accesat la 15.05.2019

Analiza Cluster https://biblioteca.regielive.ro/proiecte/economie/analiza-cluster-gruparea -cazurilor-sau-a-variabilelor-176852.html accesat la 15.05.2019

Apariția termenului condominium https://studbooks.net/1153765/pravo/kondominium_ forma_sobstvennosti accesat la 25.03.2019

Avantajele și dezavantajele condominiumului https://journal.regionalrealty.ru/chto-takoe-kondominium/ accesat la 07.04.2019

Condominiumul în diferite țări https://journal.regionalrealty.ru/chto-takoe-kondominium/ accesat la 05.04.2019

Cu privire la condominium http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/kondominium.html accesat la 06.04.2019

Condominium în Russia https://journal.regionalrealty.ru/chto-takoe-kondominium/ accesat la 05.04.2019

Clasificarea bunurilor imobile specifică R.M https://accesimobil.md/blog/clasificare-bunuri-imobile accesat la 13.03.2019

Clasificarea bunurilor imobile http://www.aup.ru/books/m76/1_3.htm accesat la 12.03.2019

Ciclul de viață a pieței imobiliare https://mydocx.ru/4-97131.html accesat la 15.04.2019

Definirea misiunii de evaluare https://www.eval.ro/dictionar-evaluare/definitii-evaluare/specificatii-ale-misiunii-de-evaluare/ accesat la 18.05.2019

Cea mai bună și eficientă utilizare http://rrg.ru/services.php?id=10 accesat la 15.05.2019

Definirea uzurii fizice https://ru.scribd.com/document/334530063/Uzura-fizică accesat la 15.05.2019

Date statistice cu privire la situația fondului locative în mun. Chișinău http://recensamant.statistica.md/ro/profile/9 accesat la 20.03.2019

Definirea procesului de evaluare http://www.rasfoiesc.com/business/management/ PROCESUL-DE-EVALUARE-ETAPE-PRI86.php accesat la 11.03.2019;

Definirea clădirii rezidențiale https://www.noulcodfiscal.ro/titlu-9/capitol-1/articol-453.html acceat la 15.03.2019

Definirea condominiumului https://studbooks.net/1153765/pravo/kondominium_forma_ sobstvennosti accesat la 02.04.2019

Definiții generale https://ro.wikipedia.org/wiki/Inflație accest la 15.04.2019

Dependența de corelație https://dianest.by/news/ocenka-vliyaniya-razlichnyh-faktorov-na-stoimost-zhiloj-nedvizhimosti-na-osnove-korrelyacionno-regressionnogo-analiza.html accesat la 17.05.2019

Generalități privind piața imobiliară https://www.gimo.ro/articole/factorii-principali-care-afecteaza-in-prezent-tranzactiile-imobiliare-a2436.html accesat la 11.04.2019

Cererea și oferta pentru imobile https://students-library.com/library/read/91496-spros-i-predlozenie-na-rynke-nedvizimosti accesat la 20.04.2019

Cotele impozitului pe bunurile imobile locative http://www.fisc.md/ShowQuestions. Aspx ?category=39ff0148-84bc-4564-8081-9a5136591f91&nr=5.5.2 accesat la 20.04.2019

Evoluția cursului valutar euro / lei https://www.cursbnm.md/grafic-curs-euro accesat la 25.04.2019

Evoluția indicatorilor statistici www.statbank.statistica.md/ accesat la 27.04.2019

Influența factorului amplasării http://elfidel.com/articles/13943/ accesat la 01.5.2019

Graficul cererii și ofertei https://tankushin.ru/investirovanie/nedvizhimost/est-li-smysl-investirovat-v-betonometry-ili-budushhee-rynka-nedvizhimosti.html accesat la 20.04.2019

Ierarhizarea nevoilor umane, Abraham Maslow https://www.stefamedia.com/abraham-maslow-ierarhia-nevoilor/ accesat la 10.03.2019

Informația cu privire la înregistrările bunurilor imobile http://www.asp.gov.md/node/3667 accesat la 20.03.2019

Istoria apariției primelor locuințe https://ro.wikipedia.org/wiki/Istoria_arhitecturii accesat la 10.03.2019;

Nevoia de siguranță și securitate personală https://destepti.ro/piramida-nevoilor-sau-piramida-lui-maslow-piramida-dorintelor-si-echilibrul-interior-o-cale-spre-fericire-si-succes accesat la 11.03.2019;

Oferta de bunuri pe termen scurt https://knigi.news/sovet/spros-predlojenie-ryinke-23223.html accesat la 20.04.2019

Oferte actuale de bunuri imobile https://999.md/ru/ accesat la 15.05.2019

Piața imobiliară https://works.doklad.ru/view/eRimB1VsGMs.html accesat la 15.05.2019

Proiect de legi cu privire la condominium https://sputnik.md/society/20181109/22927148/ Decis-Bunurile-din-proprietatea-comuna-a-locatarilor-vor-fi-gestionate-mai-eficient.html accesat la 06.04.2019

Prognozarea ratei inflației https://www.bnm.md/ro/content/rata-inflatiei-0 accest la 15.04.2019

Principiul realizării obiectului fără pierderi https://finanalis.ru/litra/327/2320.html accesat la 15.05.2019

Principiul lui v: Galasiuc http:\\www.galasyuk.com accesat la 14.05.2019

Rata inflației și a altor indicatori http://www.allmoldova.com/ro/news/bnm-a-revizuit-in-scadere-prognoza-ratei-inflatiei-pentru-anul-2019 accesat la 16.04.2019

Ratele dobînzii la credite http://bancamea.md/loans accesat la 20.04.2019

Regresia liniară http://www.bio.uaic.ro/studenti/cursuri/biofizica/docu/LAB_3 corelatie _si _regresie.pdf accesat la 02.05.2019

Reprezentarea grafică a regresie liniare https://vdocuments.site/cursul-3-corelatia-si-regresia-liniara.html accesat la 05.05.2019

Regresia non – liniară http://www.capisci.ro/articole /Regresie_%C5%9Fi corela%C5%A 3ie accesat la 15.05.2019

Schimbări în legea cu privire la condominium http://viitorul.org/files/library/5272294 md condominium.pdf accesat la 10.04.2019

Sitemul de factori care afectează oferta și cererea http://www.razlib.ru/delovaja literatura /yekonomika_nedvizhimosti_konspekt_lekcii/p2.php accesat la 25.04.2019

Valoarea bunurilor imobile în timp https://novainfo.ru/article/8501 accesat la 27.04.2019

Valoarea de lichidare https://www.eval.ro/dictionar-evaluare/definitii-evaluare/valoare-de-lichidare-valoare-de-vanzare-fortata/ accesat la 15.05.2019

ANEXA 1 Fotografiile obiectului evaluat

ANEXA 2 Extrase din Registrul bunurilor imobile cu privire la obiectul evaluat

ANEXA 3 Acte ce confirmă dreptul de proprietate asupra bunului imobil evaluat

ANEXA 4 Planul geometric al obiectului evaluat

ANEXA 5 Indicii Comasați ai Valorii de Reconstituire

ANEXA 6 Indicii de indexare a valorii lucrărilor de construcție montaj

ANEXA 6 Indicii prețurilor la lucrările de construcție montaj, trimestrul IV anul 2018

ANEXA 7 Cursul valutar la data evaluării

ANEXA 8 Obiectele analogice utilizate în determinarea valorii de piață a obiectului evaluării

ANEXA 9 Analiza pieței apartamentelor

ANEXA 10 Determinarea legăturii de corelație

Determinarea legăturii de corelație între distanța pînă la mun. Chișinău, km (Xi) și prețul de ofertă, euro / m.p (Yi)

Determinarea legăturii de corelație între suprafața localităților km.p (Xi) și prețul de ofertă euro / m.p (Yi)

Determinarea legăturii de corelație între numărul salariaților, mii persoane (Xi) și prețul de ofertă euro / m.p (Yi)

Determinarea legăturii de corelație între salariu mediu lunar mii lei (Xi) și prețul de ofertă euro / m.p (Yi)

Determinarea legăturii de corelație între fondul locativ mii unități (Xi) și prețul de ofertă euro / m.p (Yi)

Determinarea legăturii de corelație între numărul populației mii persoane (Xi) și prețul de ofertă euro / m.p (Yi)