Exemplu de Formare a Bunului Imobil

Exemplu de formare a bunului imobil prin

metoda de separare

Scenariul lucrărilor de formare a unui bun imobil prin metoda separării include următoarele acțiuni:

inițierea lucrărilor;

elaborarea studiului de pretabilitate și fezabilitate;

elaborarea proiectului de separare;

transpunerea proiectului de separare în natură;

elaborarea planului cadastral modificat;

înregistrarea bunului imobil nou format;

îndosărierea documentelor;

4.1.1. Inițierea lucrărilor

Dreptul de a iniția formarea unui bun imobil prin separare îl are, în primul rînd proprietarul terenului. Motivul separării poate fi diferit. Mai des separarea este motivată de necesitatea înstrăinării bunului imobil nou format, grevării, gajării etc.

În asemenea cazuri, cînd proprietarul este inițiatorul formării bunului imobil, actul în baza căruia se vor desfășura activitățile va fi decizia proprietarului. Ea poate fi exprimată prin:

cerere de executare a lucrărilor adresată oficiului cadastral teritorial (în condițiile în care oficiul cadastral efectuează asemenea lucrări);

contract de executare a lucrărilor (în condițiile în care executorul va fi o întreprindere privată). Contractul de efectuare a lucrărilor poate fi încheiat și cu întreprinderile publice care sunt licențiate în domeniul executării unor asemenea lucrări de formare a bunurilor imobile.

În condițiile în care obiectul separării este o proprietate comună, coproprietarii pot iniția separarea bunului printr-o cerere comună, semnată în mod obligatoriu de către toți coproprietarii și autentificată notarial.

Contractul de executare a lucrărilor îl va semna o persoană împuternicită să acționeze în numele tuturor coproprietarilor, în modul stabilit de legislație.

În condițiile legii. Mai des, inițierea formării bunurilor imobile prin metode de separare, în condițiile legii, se aplică referitor la bunurile imobile (terenurile) proprietate publică.

Pot fi și alte cazuri de formare a bunurilor imobile în condițiile legii. De regulă, aceste cazuri, se referă la acțiunile de protecție în regimuri de urgență etc.

În condițiile legii separarea bunului imobil poate fi efectuată în baza actului administrative emis de autoritățile publice central sau locale.

În mod forțat. Separarea bunurilor imobile în mod forțat este inițiată în baza deciziei instanței de judecată (hotărîrii judecătorești).

Evident că, modul forțat de inițiere a separării este aplicat atunci cînd proprietarul (coproprietarii) nu sunt de acord să separe o porțiune (un teren) din proprietatea ce-i aparține dar, necesitatea obiectivă solicită această separare.

Bunul

imobil (terenul) inițial

Figura 71

Ca exemplu, inițierea separării forțate a unui bun imobil (teren) poate fi din inițiativa organului fiscal, în cazurile de divorț, etc.

Indiferent de modul de inițiere a formării bunului imobil prin separare, important este ca solicitantul să-și expună detaliat doleanța.

Mai complicat este determinarea conținutului formării bunului imobil în condițiile legii sau la inițiativa instanței de judecată.

În cadrul exemplului nostru, în calitate de bun imobil inițial, din contul căruia va fi format un teren nou, este terenul marcat prin punctele 1,2,3,4 cu suprafața totală de (vezi Figura 71)

Proprietarul terenului inițiază procedura de formare a bunului imobil prin separarea unei porțiuni cu suprafața de , în scopul creării unui teren nou pentru construcția unei case noi individuale de locuit.

Terenul nou format urmează a fi vîndut în conformitate cu legislația în vigoare.

4.1.2 Elaborarea studiului de pretabilitate și fezabilitate

În condițiile în care proprietarul solicită separarea bunului imobil, aspectul fezabilității este depășit. O atenție deosebită se va acorda aspectului de pretabilitate, de a nu admite formarea bunurilor imobile în lipsa condițiilor obiective de existență a lor, de a stopa inițiativa proprietarului de formare a bunurilor imobile, în condițiile respective, la o stadie inițială.

Autorul proiectului, în procesul de elaborare a studiului:

va identifica bunul imobil în natură în baza dreptului de proprietate;

va actualiza planul cadastral (după necesitate) etc.;

va argumenta posibilitatea formării bunului imobil.

Autorul poate elabora în coordonare cu solicitantul, în baza studiului de pretabilitate, diferite concepții referitoare la crearea noului bun imobil.

Astfel, bunul imobil inițial, în cadrul exemplului nostru, reprezintă un teren aferent unei case individuale de locuit înregistrat în registrul bunurilor imobile cu numărul 34261010001. Punctele de hotar ale terenului coincid dreptului de proprietate. Litigii față de terenurile megieșe nu sunt depistate.

4.1.3. Elaborarea proiectului de separare

Proiectul de formare a bunului imobil prin metoda separării include următoatrele compartimente:

formularea scopului proiectului;

elaborarea variantelor de proiect;

analiza și argumentarea variantei optimale.

Formularea scopului proiectului de separare a bunului imobil este de o mare importanță pentru elaborarea variantelor de proiect. Evident că la formularea scopului sunt luate în considerație, în primul rînd doleanțele solicitantului.

Variantele de proiect reprezintă propuneri de realizare a scopului proiectului reieșind din condițiile concrete ale obiectului de proiectare.

La rîndul său, condițiile concrete ale obiectului proiectării sunt determinate în procesul de identificare a bunului imobil inițial. În calitate de condiții pot fi: forma, dimensiunile, suprafața, expoziția, stratul de sol etc. În dependență de categoria bunului imobil, cînd bunul imobil reprezintă o construcție amplasată pe un teren, în calitate de condiții concrete pot fi dimensiunile construcției, volumul, încăperile izolate etc.

Un rol important, la categoria de condiții concrete poate fi structura instalațiilor inginerești, amenajărilor amplasate atît de obiectul proiectului cît și din exterior care au o influență asupra formării bunului imobil.

În cadrul exemplului nostru condițiile de formare a bunului imobil nou sunt simple, formulate împreună cu solicitantul. Este necesar de a separa un sector de teren cu suprafața de , în scopul creării unui teren nou pentru construcția unei case noi individuale de locuit.

Decizia autorului este de a stabili linia de separare pe parcursul „a – b”.

Bunul imobil nou format pentru construcția casei individuale de locuit va avea punctele de hotar a 3, 4, b, și numărul cadastral 34261010002.

Bunul imobil inițial va rămîne în hotarele cu punctele de hotar 1,2,a,b și numărul cadastral inițial 34261010001 (vezi Figura 72).

Proiectul de separare a bunului imobil este coordonat cu planul urbanistic ce ține de respectarea normelor de amplasare a unei case individuale de locuit.

5.1.4. Transpunerea proiectului de separare în natură

În procesul transpunerii proiectului în natură sunt fixate punctele „a” și „b” care determină hotarele noi ale bunurilor imobile. În cazul dat dintre bunul imobil nou format și bunul imobil inițial.

Figura 72

Astfel, punctul „a” este amplasat pe linia 2–3, la distanța de 30 metri de la punctul 1 și 30 metri de la punctul 2.

Punctul „b” este amplasat pe linia 4–1, la distanța de 31 metri de la punctul 4 și 31 metri de la punctul 1.

În practică, reieșind din situația concretă, condițiile de formare a sectoarelor de teren (bunurilor imobile) pot fi mult mai complicate. În asemenea cazuri de la autorul proiectului se vor cere cunoștințe profunde în diferite domenii.

4.1.5. Elaborarea planului cadastral modificat

Planul cadastral modificat se va elabora în baza rezultatelor de transpunere a proiectului bunului imobil în natură.

La planul cadastral modificat se va anexa lista coordonatelor punctelor noi „a” și „b” în conformitate cu cerințele tehnice ale autorității publice centrale în domeniul cadastrului bunurilor imobile.

4.1.6. Îndosărierea documentelor

Dosarul documentelor lucrărilor cadastrale va include următoarele documente:

documentul de inițiere a lucrărilor;

studiul de fezabilitate;

planul cadastral (geometric) al bunului imobil inițial;

proiectul bunului imobil nou format;

măsurări de transpunere a proiectului în natură;

planul cadastral (geometric) al bunului imobil nou format;

actul de primire a lucrărilor de către solicitant.

4.1.7. Înregistrarea bunului imobil nou format

Procesul de înregistrare a bunului imobil va include:

depunerea cererii de înregistrare a bunului imobil nou format la care se va anexa dosarul documentelor lucrărilor cadastrale;

examinarea cererii de înregistrare;

adoptarea deciziei asupra cererii de înregistrare;

înregistrarea cererii;

examinarea documentelor anexate la cerere (dosarului documentelor);

adoptarea deciziei de înregistrare a bunului imobil nou format;

modificarea înscrisului în fișierul registrului bunurilor imobile ce ține de bunul imobil inițial;

completarea dosarului cadastral al bunului imobil inițial;

efectuarea înscrisului în fișierul registrului bunurilor imobile referitor la bunul imobil nou format;

deschiderea dosarului cadastral pentru bunul imobil nou format;

pregătirea extrasului din registru.

Documentul de drept asupra bunului imobil nou format, în baza căruia se va efectua înscrisul în registrul bunurilor imobile, va fi același document de drept al bunului imobil inițial. În cazul dat – Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren.

În procesul de separare a bunului imobil inițial și formarea unui bun imobil nou, numărul (codul) cadastral al bunului inițial se păstrează. Număr (cod) nou se atribuie numai bunului imobil nou format.

Indicațiile art. 21 (4) din Legea cu privire la formarea bunurilor imobile nr.354 – XV din 28 octombrie 2004 care prevăd prin lit. b „anularea numărului cadastral al fiecărui bun imobil inițial” nu sunt argumentate științific.

Respectarea unei asemenea norme juridice poate aduce un impact negativ sistemului informațional în ansamblu. Se va pierde consecutivitatea informațională.

După ce sectorul nou format a fost înregistrat și a devenit obiect de drept el va putea deveni obiectul unei tranzacții (vânzare–cumpărare, donație etc.). În asemenea condiții devine mai transparentă tranzacția efectuată. Bunul imobil nou format, posedând caracteristicile sale, poate fi mai ușor prezentat pe piață, mai corect realizat.

În efectuarea procesului de separare și formare a bunurilor imobile noi sunt cointeresate ambele părți ale pieței imobiliare (vânzătorul și cumpărătorul). Cu alte cuvinte, separarea bunurilor imobile este o acțiune necesară într-o piață imobiliară dezvoltată.

4.1.8. Particularitățile separării proprietății comune

În cazul separării unui bun imobil proprietate comună, este păstrat raportul de drepturi (cota de proprietate) a coproprietarilor, atât în bunul imobil de bază cît și în bunul imobil format în urma separării, corespunzător cotelor din sectorul de teren inițial.

4.1.9. Particularitățile separării unui sector de teren liber de construcții.

Separarea unui sector de teren liber de construcții se efectuează determinând următoarele:

destinația viitorului bun imobil;

condițiile de exploatare a bunului imobil nou format;

suprafața bunului imobil nou format;

condițiile reliefului, solului și alte condiții naturale;

amenajarea inginerească a teritoriului.

Destinația viitoare a bunului imobil separat reprezintă o condiție principală care își are influența directă asupra suprafeței, modului de exploatare, stabilirii hotarelor etc., și este determinată de către persoana fizică sau juridică care a inițiat acțiunea de separare.

Exploatarea bunului imobil separat necesită respectarea unor condiții dictate de mediul înconjurător, de bunurile imobile aferente, instalații și amenajări inginerești.

Suprafața bunului imobil este stabilită pentru fiecare caz concret, de proprietar, de autoritatea administrației publice locale, de instanța judecătorească, de organul fiscal, prin actul notarial.

Condițiile reliefului, solului, sunt respectate în măsura influenței lor asupra bunurilor imobile aferente și folosirii raționale a bunului imobil separat, în conformitate cu proiectul de formare a bunului imobil.

Amenajarea teritoriului este exprimată prin instalații inginerești subterane sau terestre, plantații forestiere, multianuale, obiecte antierozionale, ameliorative, care își au influența lor asupra hotarelor bunului imobil separat.

La separarea unui sector de teren, împreună cu una sau mai multe construcții principale este luată în considerație dependența funcțională dintre construcțiile și amenajările inginerești existente.

Suprafața, dimensiunile și stabilirea hotarelor bunului imobil separat sunt stabilite reieșind din funcționarea normală a construcțiilor separate.

Repartizarea construcțiilor existente în spațiu, poate naște sectoare de teren sau zone de folosință comună care sunt exprimate în două variante:

sectorul de interes comun este format ca un bun imobil proprietate comună;

sectorul de teren de interes comun este trecut în proprietatea privată a unei persoane fizice sau juridice, formând paralel servitute în interesul sectoarelor adiacente.