Executarea Silita Imobiliara
CUPRINS
URMĂRIREA SILITĂ IMOBILIARĂ
Secțiunea I. Considerații generale ………………………………………………………………………… 6
Secțiunea a II-a. Bunurile imobile care pot fi urmărite …………………………………………. 7
2. 1.Considerații generale ……………………………………………………………………………………… 7
2.2. Bunuri urmăribile prin executare silită ………………………………………………………………. 7
2.3. Limitele cu privire la urmărirea silită a bunurilor imobile ……………………………………. 8
Secțiunea a III-a. Încuviințarea urmăririi imobiliare …………………………………………… 11
3.1. Compentența executorului judecătoresc în ceea ce privește urmărirea silită imobiliară…………………………………………………………………………………………………………… 11
3.2. Publicitatea urmăririi imobiliare. …………………………………………………………………….. 12
3.3. Suspendarea urmăririi silite imobiliare la cererea debitorului………………………………..13
3.4. Concursul de urmăriri imobiliare …………………………………………………………………….. 13
3.5. Modalități de valorificăre a imobilelor urmărite. ……………………………………………….. 14
Secțiunea a IV-a. Efectele urmăririi silite imobiliare …………………………………………… 15
4.1. Inopozabilitatea unor drepturi …………………………………………………………………………. 15
4.2. Locatia și cesiunea de venituri ………………………………………………………………………… 15
Secțiunea a V-a. Vânzarea la licitație publică a bunurilor imobile urmărite silit ….. 16
5.1.Formalități premergatoare vânzării …………………………………………………………………… 16
5.2. Evacuarea debitorului ……………………………………………………………………………………. 16
5.3. Scoaterea la vânzare a imobilului ……………………………………………………………………. 18
5.4. Licitația și adjudecarea imobilului …………………………………………………………………… 22
Secțiunea a VI-a. Efectele adjudecarii ………………………………………………………………… 30
Secțiunea a VII-a. Eliberarea și distribuirea sumelor realizate prin urmărirea silită…………………………………………………………………………………………………………………… 32
7.1. Eliberarea sumei către creditorul unic. Ordinea de preferință între mai mulți creditori……………………………………………………………………………………………………………… 32
7.2 Distribuirea sumei rezultate din vânzarea bunurilor urmărite. Depunerea titlurilor de creanța. ……………………………………………………………………………………………………………… 33
7.3. Creanțele periodice. ……………………………………………………………………………………… 34
7.4. Proiectul de distribuire a sumelor rezultate din vânzarea silită ………………………….. 35
7.5. Plata sumei rezultate din urmărirea silită ………………………………………………………… 37
7.6. Predarea titlurilor de creanță, închiderea procedurii …………………………………………. 39
Concluzii ………………………………………………………………………………………………………….. 41
Bibliografie ………………………………………………………………………………………………………. 43
ABREVIERI
SECȚIUNEA I
CONSIDERAȚII GENERALE
Executarea silită reprezintă una dintre instituțiile fundamentale ale dreptului procesual civil și o componentă importantă a justiției într-un stat de drept, fiind ultima fază a procesului civil în cadrul căreia creditorul își poate realiza în mod efectiv drepturile stabilite dintr-un titlu executoriu, prin constrângerea patrimonială a debitorului.
Legislația română reglementează două modalități în care executarea silită se poate realiza: executarea silită directă și executarea silită indirectă, acestea cunoscând la rândul lor și alte subdivizări. Cu toate acestea, se poate vorbi despre existența unor limite ale urmăririi bunurilor cu precădere în cazul executării silite indirecte, fapt care reiese din însăși definiția acesteia: „executarea silită este indirectă în cazul în care creditorul urmărește să-și îndestuleze creanța din sumele obținute prin valorificarea bunurilor debitorului”.
SECȚIUNEA II
BUNURILE IMOBILE CARE POT FI URMĂRITE
2.1. Considerații generale
Executarea silită indirectă sau prin echivalent se poate îndrepta asupra bunurilor mobile și imobile ale debitorului, însă numai în măsura care este necesară acoperirii creanțelor datorate și cheltuielilor de executare.
În principiu, poate forma obiect al executării indirecte întregul patrimoniu al debitorului, prin patrimoniu întelegându-se totalitatea drepturilor și obligațiilor cu valoare economică și bunurile la care acestea se referă și care aparțin unei persoane.
Urmărirea silită asupra bunurilor imobile reprezintă cea mai importantă formă de executare silită indirectă, prin intermediul căreia creditorul care are o creanță asupra debitorului stabilită printr-un titul executoriu încearcă să și-o valorifice din sumă obținută în urmă vânzării bunurilor imobile ale debitorului.
Urmărirea silită asupra bunurilor imobile este frecvent utilizată în practica execuțională mai ales în cazurile când creditorul are de recuperat o sumă mare de bani de la debitor, deși este o procedură mai complexă.
Executarea silită imobiliară determină o transmitere a dreptului de proprietate asupra bunurilor din patrimoniul debitorului în cel al creditorului adjudecatar sau al unei terțe persoane, participante la licitația publică.
2.2. Bunuri urmăribile prin executare silită
Pot forma obiectul urmăririi silite imobiliare următoarele:
Bunurile imobile
Conform art. 537 c.civ., sunt supuse urmăririi silite imobiliare bunurile imobile, respectiv „terenurile, izvoarele și cursurile de apă, plantațiile prinse în rădăcini, construcțiile și orice alte lucrări fixate în pământ cu caracter permanent, platformele și alte instalații de exploatare a resurselor submarine situate pe platoul conținental, precum și tot ceea ce, în mod naturăl sau artificial, este încorporat în acestea cu caracter permanent”
Rămân bunuri imobile materialele separate în mod provizoriu de un imobil, pentru a fi din nou întrebuințate, atât timp cât sunt păstrate în aceeași formă, precum și părțile integrante ale unui imobil care sunt temporar detașate de acesta, dacă sunt destinate spre a fi reintegrate. Materialele aduse pentru a fi întrebuințate în locul celor vechi devin bunuri imobile din momentul în care au dobândit această destinație.
Dreptul de uzufruct
Conform art 703 c.civ. uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane și de a culege fructele acestuia, asemeni proprietarului, dar cu obligația de a-i conserva substanța, acesta se poate constitui doar în favoarea unei persoane existente.
Poate forma obiectul urmăririi silite imobiliare nu dreptul de uzufruct însuși al cărui titular este debitorul, ci numai beneficiul acestuia.
Dreptul de superficie
Conform art 693 c.civ. superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință. Termenul maxim în care se poate constitui dreptul de superficie este de 99 de ani, cu posibilitatea de reînnoire a acestuia.
Dreptul de servitute
Conform art 813 alin. 3 c.pr.civ. dreptul de servitute poate fi urmărit silit numai împreună cu fondul dominant căruia îi profită, pentru ca acesta constituie o simplă sarcină care se impune ca o limitare a exercițiilor atributelor dreptului de proprietate de către titularul initțal care, nu pierde dreptul de uzufruct și de superficie prin instituirea servituții. Servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru utilitatea imobilului unui alt proprietar.
2.3. Limitele cu privire la urmărirea silită a bunurilor imobile
Trebuie precizat faptul că nu se poate urmări silit orice imobil, legiuitorul impunând anumite restricții care țin de: situația juridică a imobilului, valoarea creanței ce se urmărește sau situația personală a debitorului, constând în următoarele:
Creanța nu depășește sumă de 10.000,00 lei. Potrivit art. 813 c.pr.civ., în cazul în care valoarea creanței din titlul executoriu nu depașește suma de 10.000 lei, vânzarea bunurilor imobile ale debitorului poate fi facută numai dacă acesta nu are alte bunuri urmăribile sau dacă are bunuri urmăribile, dar nu pot fi valorificăte. Refuzul nejustificat al debitorului de a furniza executorului judecătoresc informațiile, lămuririle și dovezile necesare, precum și furnizarea cu rea-credință de informații incomplete în legatură cu existența și valoarea unor bunuri mobile ori a unor venituri de natură a fi valorificăte în vederea acoperirii integrale a creanței permit declanșarea urmăririi silite imobiliare chiar dacă valoarea creanței nu depașește suma de 10.000 lei.
Potrivit art. 816 c.pr.civ., bunul imobil aparținând unui minor sau al unei persoane puse sub interdicție judecătorească nu poate fi obiectul urmăririi silite înaintea urmăririi bunurilor sale mobile, excepție facând situația în care imobilul se află în proprietatea comună a minorului sau a persoanei puse sub interdicție judecătorească și a unei persoane cu capacitate deplină de exercițiu, dacă obligația de plată este comună.
Urmărirea imobilelor ipotecate. Conform art. 817 c.pr.civ., creditorii care au o ipotecă înscrisă asupra unui imobil îl pot urmări în orice mâini ar trece și pot cere vânzarea lui pentru a se îndestula din prețul rezultat. Prin urmăre, chiar dacă debitorul înstrainează bunul asupra câruia este înscrisă o ipotecă, creditorul ipotecar îl poate urmări indiferent în proprietatea cui ajunge și indiferent câte vânzări au fost efectuate. Totuși, în situația în care se urmărește silit un imobil ipotecat care a fost ulterior înstrăinat, proprietarul, care nu este personal obligat pentru creanța ipotecară, se poate opune vânzării imobilului adjudecat dacă debitorul deține alte imobile ce pot fi urmărite silit, și poate solicita instanței de judecată urmărirea prioritară a acestora, iar în timpul urmăririi silite a acestor bunuri, se suspendă urmărirea imobilului aparținând terțului.
Terțul dobânditor poate formula contestația prin care se opune scoaterii la vânzare, sub sancțiunea decăderii, în termen de 10 zile de la comunicarea încheierii prin care s-a dispus notarea în cartea funciară a începerii urmăririi silite. Creditorul ipotecar nu poate cere scoaterea la vânzare silită a bunurilor aparținând debitorului, care nu sunt ipotecate în favoarea sa, în măsura în care bunurile ipotecate nu sunt suficiente pentru acoperirea debitului, creditorul poate solicita și urmărirea silită a imobilelor neipotecate în favoarea acestuia.
Urmărirea imobilelor proprietatea comună. În conformitate cu prevederile art. 818 c.pr.civ., creditorul unui debitor coproprietar sau codevălmaș nu va putea să urmărească partea acestuia din imobilele aflate în proprietate comună, decât după ce solicită partajul acestora, însă poate solicita notarea în cartea funciară.
Fiind în prezența unui impediment temporar la executare, executorul judecătoresc nu va putea continua urmărirea silită a imobilului, astfel, până la soluționarea partajului și pronunțarea unei hotărâri definitive, aceasta se suspendă.
În situația în care cota-parte a otecate nu sunt suficiente pentru acoperirea debitului, creditorul poate solicita și urmărirea silită a imobilelor neipotecate în favoarea acestuia.
Urmărirea imobilelor proprietatea comună. În conformitate cu prevederile art. 818 c.pr.civ., creditorul unui debitor coproprietar sau codevălmaș nu va putea să urmărească partea acestuia din imobilele aflate în proprietate comună, decât după ce solicită partajul acestora, însă poate solicita notarea în cartea funciară.
Fiind în prezența unui impediment temporar la executare, executorul judecătoresc nu va putea continua urmărirea silită a imobilului, astfel, până la soluționarea partajului și pronunțarea unei hotărâri definitive, aceasta se suspendă.
În situația în care cota-parte a debitorului este determinată, creditorul o poate urmări pe aceasta, fără a mai fi necesar să ceară partajul, dacă ea este neîndoielnic stabilită și lamurită și este înscrisă în cartea funciară. În acest caz, coproprietarii vor putea cere punerea în vânzare a întregului imobil aflat în coproprietate în condițiile prevăzute la art. 823 c.pr.civ.
Urmărirea bunurilor proprietate comună. Legiuitorul a acordat persoanei interesate două posibilități de împărțire a bunurilor comune, fie pe calea unei cereri principale având ca obiect partajarea acestora, fie pe calea unei cereri incidentale formulate în cadrul contestației la executare, astfel până la soluționarea partajului prin hotărâre rămasă definitivă, urmărirea imobilului este de drept suspendată. În cazul în care s-a făcut doar cerere de partaj, până la soluționarea acesteia prin hotărâre definitivă, se suspendă prescripția dreptului la acțiune contra debitorului coproprietar sau devălmaș.
Secțiunea III
ÎNCUVIINȚAREA URMĂRIRII IMOBILIARE
3.1. Compentența executorului judecătoresc în ceea ce privește urmărirea silită imobiliară.
Competența de efectuare a urmăririi silite imobiliare aparține executorului judecătoresc din circumscripția curții de apel unde se află imobilul aparținând debitorului sau unei terțe persoane, în situația în care se urmărește un imobil ipotecat ajuns în proprietatea acestuia.
În cazul în care se urmăresc mai multe imobile aflate în circumscripția aceleiași curți de apel, competența de soluționare a cererii aparține oricăruia din executorii judecătorești care iși desfășoară activitatea în această circumscripție, alegerea de competență aparținând creditorului.
Executarea silită poate porni numai la cererea creditorului, dacă prin lege nu se prevede altfel.
(2) Cererea de executare silită se depune, personal sau prin reprezentant legal ori convențional, la biroul executorului judecătoresc competent ori se transmite acestuia prin poștă, curier, telefax, poștă electronică sau prin alte mijloace ce asigură transmiterea textului și confirmarea primirii cererii de executare cu toate documentele justificative.
(3) Cererea de executare silită, va cuprinde:
a) numele, prenumele și domiciliul sau, după caz, denumirea și sediul creditorului și debitorului;
b) bunul sau, după caz, felul prestației datorate;
c) modalitățile de executare solicitate de creditor.
(4) La cerere se vor atașa titlul executoriu în original sau în copie legalizată, precum și, dacă este cazul, înscrisurile anume prevăzute de lege.
Potrivit art. 651, alin. 3 c.pr.civ., în situația în care creditorul solicită executarea silită împotriva unui debitor, iar executorul judecătoresc constată faptul că acesta din urmă nu deține bunuri și venituri urmăribile în raza competenței sale teritoriale, creditorul poate solicita instanței de executare continuarea executării silite prin intermediul altui executor judecătoresc competent din punct de vedere teritorial, dacă debitorul deține bunuri în circumscripția acestuia.
3.2. Publicitatea urmăririi imobiliare.
Informarea debitorului și a terțelor persoane, direct interesate în executarea silită reprezintă o etapă obligatorie anterioară începerii urmăririi silite imobiliare efective, a cărei nerespectăre se poate sancționa cu anularea executării silite în cazul unei contestații la executare.
Creditorul depune cererea de executare, iar executorul judecătoresc o înregistrează și conform art. 666 c.pr.civ. se pronunță asupra acesteia în termen de 3 zile, iar motivarea încheierii se face în cel mult 7 zile de la pronunțare.
Încheierea de încuviințare a urmăriri silite imobiliare va cuprinde,
denumirea și sediul organului de executare;
data și locul întocmirii încheierii și numărul dosarului de executare;
titlul executoriu în temeiul căruia se efectuează procedura de executare;
numele și domiciliul ori, după caz, denumirea și sediul creditorului și ale debitorului;
procedura de executare care face obiectul încheierii;
chestiunea asupra căreia se adopta încheierea;
motivele în fapt și în drept care au determinat darea încheierii;
dispoziția luată de executor;
calea și termenul de atac al încheierii;
semnatura și ștampila executorului judecătoresc;
suma, atunci când aceasta este determinată sau determinabilă, cu toate accesoriile pentru care s-a încuviințat urmărirea;
cand s-a încuviințat urmărirea silită a bunurilor debitorului;
modalitatea expres a urmăririi silite imobiliare.
În urmă admiterii cererii creditorului și încuviințarea urmăririi silite imobiliare, executorul judecătoresc, în conformitate cu dispozițiile art. 820, art. 821 și art. 822 c.pr.civ., va îndeplini următoarele proceduri:
va comunica debitorului și terțului dobânditor, dacă este cazul, încheierea de încuviințare a executării silite, împreună cu copia certificată a titlului executoriu și somația, prin care i se pune în vedere să achite, în termenul de 15 zile de la momentul comunicării acesteia, debitul total, compus din creața creditorului și cheltuielile de executare stabilite conform încheierii privind cheltuielile de executare;
în situația în care se urmărește numai o cotă parte ce aparține debitorului din imobilul aflat în coproprietate, copia certificată a încheierii de încuviințare a executării se va comunica și coproprietarilor. Coproprietarii imobilului, în termen de 5 zile de la primirea încheierii, pot cere vânzarea în întregime a imobilului aflat în coproprietate, cu îndeplinirea anumitor condiții, respectiv cererea trebuie să fie semnată de toți coproprietarii și dacă va fi depusă personal ori, în lipsă, prin mandatar. Executorul va emite o încheiere, dată fară citarea părților, care se va comunica creditorului urmăritor prin care va dispune scoaterea la vânzare a întregului imobil;
va transmite o cerere biroului de cadastru și publicitate imobiliară prin care va solicita notarea urmăririi imobilului în cartea funciară, în cazul în care cunoaște numărul cărții funciare și va indica numele sau denumirea creditorului și suma pentru care se solicită notarea, sau va solicita notarea în registrul de transcripțiuni în situația în care imobilul nu are carte funciară deschisă. Dacă cererea de notare nu poate fi admisă din cauza unui impediment privind reglementările de carte funciară, se va nota respingerea acesteia. încheierea de admitere sau respingere a notării pronunțate de registratorul de carte funciară se va comunica creditorului, executorului judecătoresc, dar și persoanelor care sunt interesate.
Imobilele urmărite silit se pot valorifică prin vânzare amiabilă, vânzare directă sau prin vânzarea silită.
3.3. Suspendarea urmăririi silite imobiliare la cererea debitorului.
După ce primește somația și încheierea de încuviințare a executării silite, debitorul poate solicita instanței de executare să i se admită ca plata integrală a datoriei să fie facută din veniturile sale, în decursul a 6 luni. Cererea debitorului trebuie depusă, sub condiția decăderii, în termen de 10 zile de la primirea încheierii de încuviințare. Instanța de executare se va pronunța prin încheiere definitivă, iar în cazul în care se i se admite cererea, se va dispune suspendarea urmăririi silite imobiliare și se va comunica executorului judecătoresc.
Creditorul poate, la rândul său, să solicite instanței de executare reluarea urmăririi asupra imobilului, chiar înainte de expirarea termenului de 6 luni acordat, alături de cerere, va depune și taxa de timbru în valoare de 50 lei.
3.4. Concursul de urmăriri imobiliare
În situația în care mai mulți creditori au început urmăriri asupra aceluiași imobil, chiar la executori diferiți, ele se vor conexa de către instanța de executare din circumscripția căreia a început primul executor executarea, la cererea oricăruia dintre creditori sau a oricăruia dintre executorii judecătorești, urmând ca executarea să fie continuată de către executorul judecătoresc care este în stadiul mai avansat cu executarea, iar dacă executările sunt în același stadiu, de către primul executor judecătoresc care a început executarea. În situația în care executările silite sunt instrumentate de același executor, conexarea se va dispune de executor, prin încheiere dată cu citarea părților, în care se va pronunța și cu privire la cheltuielile de executare efectuate până în acel moment.
3.5. Modalități de valorificăre a imobilelor urmărite.
Imobilele urmărite silit se valorifică prin modalitățile de vânzare:
– vânzarea amiabilă, potrivit art. 754 c.pr.civ. „Executorul judecătoresc, cu acordul creditorului, poate să îi încuviințeze debitorului să procedeze el însuși la valorificarea bunurilor sechestrate. În acest caz, debitorul este obligat să îl informeze în scris pe executor despre ofertele primite, indicând, după caz, numele sau denumirea și adresa potențialului cumpărător, precum și termenul în care acesta din urmă se angajează să consemneze prețul propus.
(2) dacă până la împlinirea termenului prevăzut la alin. (1) terțul cumpărător nu consemnează prețul oferit la dispoziția executorului judecătoresc, se va fixa termen pentru vânzare la licitație publică, potrivit art. 759”.
În această situație, vânzarea imobilului urmărit silit se poate efectua de către debitor, cu acordul creditorului, dar sub atenta supraveghere a executorului judecătoresc și până la un termen stabilit de comun acord. Prețul vânzării imobilului fiind consemnat pe seama și la dispoziția executorului. Dacă după expirarea termenului acordat, debitorul nu face dovada consemnării prețului, executorul judecătoresc va continua urmărirea silită și va stabili termenul pentru vânzarea la licitație publică a imobilului;
– vânzarea directă, potrivit art. 755 c.pr.civ., ” (1) Executorul judecătoresc poate, de asemenea, proceda, cu acordul ambelor părți, la valorificarea bunurilor urmărite prin vânzare directă cumpărătorului care oferă cel puțin prețul stabilit potrivit art. 758.
(2) Termenul pentru vânzarea directă va fi stabilit prin acordul părților. Debitorul și creditorul vor fi înstiințați despre ziua, ora și locul vânzării, precum și despre oferta de preț depusă de potențialul cumpărător.
(3) La data vânzării, executorul va întocmi procesul-verbal prevăzut la art. 773, dispozițiile acestui articol fiind aplicabile în mod corespunzător. Dacă vreuna dintre părți lipsește la efectuarea vânzării, executorul îi va comunica o copie certificată de pe procesul-verbal privind vânzarea”.
În această situație, vânzarea bunului imobil se efectuează, cu acordul debitorului și a creditorului, prin vânzare directă către un terț, nemaifiind necesară vânzarea prin licitație publică, cu condiția ca prețul vânzării imobilului să fie de cel puțin valoarea de circulație a acestuia;
– vânzarea silită, potrivit art. 756 c.pr.civ., „În lipsa acordului părților sau dacă vânzarea directă ori amiabilă nu se realizează, executorul judecătoresc va proceda la vânzarea prin licitație publică a bunurilor sechestrate”.
În această situație, dacă vânzarea bunului imobil nu se poate realiza conform art. 754 și art. 755 c.pr.civ., executorul judecătoresc va continua valorificarea bunului prin vânzare la licitație publică.
Secțiunea V
VÂNZAREA LA LICITAȚIE PUBLICĂ A BUNURILOR IMOBILE URMĂRITE SILIT
5.1.Formalități premergatoare vânzării.
– Procesul verbal de situație imobiliară. După ce a fost comunicată încheierea de încuviințare a urmăririi silite imobiliare și notarea acesteia în cartea funciară a imobilului, executorul judecătoresc se va deplasa la imobil, va identifica imobilul și va încheia procesul verbal de situație, care va conține denumirea și sediul organului de executare, numele executorului judecătoresc, titlul executoriu în temeiul căruia se face urmărirea imobiliară, semnatură și ștampila executorului judecătoresc și localizarea imobilului, identificarea și descrierea acestuia, eventual cu precizarea obligațiilor fiscale și sumele datorate asociației de proprietari cu titlul de cote de intreținere. Dacă debitorul nu permite accesul executorului în imobil, acesta poate apela la forța publică. În cazul în care imobilul urmărit nu are carte funciară deschisă, executorul judecătoresc, în numele debitorului, va dispune deschiderea cărții funciare, în baza documentației cadastrale întocmite de o persoană autorizată. Onorariul expertului va fi achitat de creditor și vor fi constituite, prin încheiere, cheltuieli de executare, ce vor fi imputate debitorului. Până când imobilul nu este înscris în cartea funciară, urmărirea silită nu va putea continua.
5.2. Evacuarea debitorului
Potrivit art. 830 c.pr.civ., în situația în care debitorul sau terțul dobânditor ocupă imobilul urmărit, executorul judecătoresc sau creditorul poate solicita instanței de executare să dispună evacuarea acestora, cu îndeplinirea anumitor condiții:
debitorul să terțul dobânditor să ocupe imobilul urmărit silit:
cererea de evacuare să fie formulată de către creditor sau de executorul judecătoresc;
cererea să fie de competența instanței de executare:
instanța poate dispune evacuarea din întregul imobil sau numai în ceea ce privește o parte a acestuia, imediat sau prin acordarea unui termen de grație.
De la data în care debitorului, sau după caz, terțului dobânditor i se comunica încheierea de încuviințare privind urmărirea silită asupra imobilului, proprietatea lor, aceștia sunt decăzuți din dreptul de a mai efectua acte de administrare asupra bunului.
În situația în care intervine decăderea debitorului din drepturile de a efectua acte de administrare a imobilului, executorul judecătoresc poate numi, prin încheiere, dată cu citarea părților și executorie, un administrator-sechestru care să se ocupe de administrarea imobilului, respectiv va încasa veniturile, va efectua cheltuielile necesare și va sta în litigii privitoare la acest bun, administrator-sechestru poate fi numit un terț sau chiar debitorul ori terțul dobânditor, dar în niciun caz executorul judecătoresc nu poate fi numit administrator-sechestru al imobilului urmărit.
Codul de procedură impune și anumite obligații pentru administratorul-sechestru, obligațiile fiind:
de a păstra și întreține imobilul în starea actuală, cu toate accesoriile sale;
de a încasa chiriile, arenzile și orice alte venituri produse de imobil;
de a plăti impozitele și taxele locale;
de a denunța contractele de locațiune existente și de a cere evacuarea locatarilor;
de a încheia, doar cu încuviințarea instanței, contracte de locațiune cu durata maximă de 2 ani;
de a culege fructele și recoltele și de a le valorifica, conform legii;
Sumele de bani încasate de administratorul-sechestru, fie că sunt chirii, arenzi, sumele rezultate ca urmare a vânzării fructelor, ori alte venituri produse de imobil, se vor distribui creditorilor chiar înainte de distribuirea prețului rezultat în urma vânzării bunului.
Administratorul-sechestru acționează în calitate de administrator însărcinat cu administrarea bunurilor altuia, astfel acesta poate îndeplini orice act de conservare sau de administrare ce consideră că este necesar pentru buna administrare a imobilului urmărit silit.
Conform art. 833 c.pr.civ. „(1) dacă debitorul sau terțul dobânditor nu are alt mijloc de subzistență decât veniturile imobilului urmărit, la cererea acestuia, executorul judecătoresc va fixa prin proces-verbal o cotă de cel mult 20% din aceste venituri pentru întreținerea rezonabilă a lui și a familiei sale, pe toată durata urmăririi.
(2) Împotriva măsurii luate de către executorul judecătoresc, cei interesați se pot adresa instanței de executare. Instanța va cita părțile în termen scurt, în camera de consiliu, și va hotarî prin încheiere definitivă”, astfel prin principiul umanității în materia executării silite, în cazul în care debitorul este într-o situație specială și nu are alt mijloc de subzistență decât veniturile imobilului urmărit, acesta poate solicita executorului judecătoresc să îi acorde o cota de maxim 20% din veniturile bunului pentru întreținerea rezonabilă a sa și a familiei sale, pe durata urmăririi.
Cu toate acestea, facilitatea, la dispoziția debitorului sau a terțului dobânditor nu operează automat, fiind necesare să fie îndeplinite anumite cerințe:
luarea măsurii se poate face doar în urma cererii exprese a debitorului sau a terțului dobânditor;
debitorul sau terțul dobânditor nu dispune de alte venituri în afară de cele produse de imobilul urmărit;
cererea este de competența executorului judecătoresc care instrumentează dosarul execuțional;
cota maxima ce poate fi acordata este de 20% din venitul bunului, astfel executorul judecătoresc este singurul care poate aprecia și stabili sumă ce poate fi acordata debitorului sau terțului dobânditor.
Executorul judecătoresc stabilește prin proces verbal sumă acordata debitorului sau, după caz respingerea cererii formulată de debitor, împotriva procesului verbal, părțile interesate pot formula contestație. Instanța de executare se va pronunța în camera de consiliu, prin încheiere definitivă și cu citarea părților.
5.3. Scoaterea la vânzare a imobilului
Executorul judecătoresc va comunica încheierea de încuviințare a executării silite imobiliare debitorului, cât și terțului dobânditor dacă este cazul, însoțită de copia certificată a titlului executoriu și de somația, punându-i-se în vedere ca în termen de 15 zile de la primirea acesteia să plătească întreaga datorie, inclusiv dobânzile și cheltuielile de executare.
În situația în care, în termenul acordat, debitorul nu se conformează și nu achită în întregime creanța, executorul judecătoresc poate începe procedura de vânzare silită a imobilului. Dacă executorul judecătoresc nu respectă termenul prevăzut, actele de executare emise înaintea împlinirii acestui termen de 15 zile pot fi atacate cu contestație la executare și se poate dispune anularea acestora.
Evaluarea imobilului urmărit: stabilirea prețului imobilului ce urmează a fi scos la licitație publică este împărțită în doua etape, respectiv evaluarea imobilului și fixarea prețului imobilului.
Evaluarea prețului imobilului, potrivit art. 836 c.pr.civ., poate fi facută în mai multe feluri:
stabilirea prețului de către executorul judecătoresc, executorul judecătoresc are posibilitatea de a stabili el însuși prețul bunului urmărit, prin încheiere, raportat la prețul mediu de piața din localitatea unde se află situat acesta. Prețul mediu al imobilului din localitatea unde se află situat imobilul poate fi obținut fie prin consultarea rapoartelor de expertiză efectuate de camerele notarilor publici, fie de la agențiile imobiliare sau din orice alte surse de încredere. Executorul judecătoresc, când va stabili prețul, va fi ținut să aibă în vedere drepturile reale și alte sarcini care grevează imobilul urmărit și eventualele drepturi de preferință înscrise în folosul altor persoane. Procedura prin care executorul judecătoresc stabilește valoarea de circulație a imobilului este una complexă și dificilă și probabil încheierea este cea mai predispusă la formularea contestației la executare;
stabilirea prețului prin expertiză, în situația în care executorul judecătoresc nu poate evalua imobilul sau la cererea părților interesate, se va numi un expert care urmează să stabilească valoarea de circulație a imobilului.
Expertul va fi numit prin încheiere executorie, emisă de executorul judecătoresc, care va conține termenul de depune a expertizei și onorariul pentru efectuarea expertizei. În situația în care debitorul nu permite expertului accesul în imobil, conform art. 836 alin. 8 c.pr.civ., evaluarea se va face cu ajutorul înscrisurilor de la dosar, sau orice alte date sau informații disponibile, inclusiv vizionarea imobilelor asemănătoare din același bloc, în cazul în care bunul este un apartament.
Stabilirea prețului imobilului și a valorii altor drepturi. În urmă parcurgerii procedurilor de evaluare a imobilului, executorul urmează să fixeze prețul imobilului, ce va fi și prețul de pornire al primei licitații, printr-o încheiere definitivă, dată fară citarea părților. În încheierea de fixare a prețului de vânzare a imobilului se poate stabili și valoarea drepturilor de uzufruct, uz, abitație sau servitute, dacă acestea au fost intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci.
Punerea în vânzare a imobilului. În termen de 5 zile de la emiterea încheierii de fixare a prețului imobilului, executorul va fixa termenul pentru vânzarea la licitație, ce va fi adus la cunostință publică prin publicație de vânzare. Termenul stabilit este lăsat la aprecierea executorului, dar conform art. 838 c.pr.civ., termenul trebuie să se încadreze în limita minimă de 20 de zile și maxim 40 de zile de la emiterea încheierii.
Publicitatea vânzării. publicația de vânzare a bunului trebuie să cuprindă următoarele:
a) denumirea și sediul organului de executare;
b) numărul dosarului de executare;
c) numele executorului judecătoresc;
d) numele și domiciliul ori, după caz, denumirea și sediul debitorului, ale terțului dobânditor, dacă va fi cazul, și ale creditorului;
e) titlul executoriu în temeiul căruia se face urmărirea imobiliară;
f) identificarea imobilului cu arătarea numărului cadastral sau topografic și a numărului de carte funciară, precum și descrierea lui sumară;
g) prețul la care a fost evaluat imobilul și cum s-a stabilit acesta;
h) mențiunea, dacă va fi cazul, că imobilul se vinde grevat de drepturile de uzufruct, uz, abitație sau servitute, intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci, și că, în cazul în care creanțele creditorilor urmăritori nu ar fi acoperite la prima licitație, se va proceda în aceeași zi la o noua licitație pentru vânzarea imobilului liber de acele drepturi. Prețul de la care vor începe aceste licitații va fi cel prevăzut la art. 846 alin. (6) și (7);
i) ziua, ora și locul vânzării la licitație care poate fi la locul situării imbilului sau la sediul biroului executorului;
j) somația pentru toti cei care pretind vreun drept asupra imobilului să îl anunțe executorului înainte de data stabilită pentru vânzare, în termenele și sub sancțiunile prevăzute de lege;
k) invitația către toti cei care vor să cumpere imobilul să se prezinte la termenul de vânzare, la locul fixat în acest scop și până la acel termen să prezinte oferte de cumpărare;
l) mențiunea ca ofertantii sunt obligati să depuna, până la termenul de vânzare, o garanție reprezentând 10% din prețul de pornire a licitației;
m) semnatură și ștampila executorului judecătoresc.
Publicatia de vânzare se va afișa, potrivit art. 839 alin. 3 c.pr.civ., la sediul biroului executorului judecătoresc, la sediul instanței de executare, la locul unde se află imobilul urmărit, la sediul primăriei în a carei rază teritorială este situat imobilul, precum și la locul unde se desfașoară licitația, dacă acesta este altul decât locul unde este situat imobilul, încheindu-se în acest sens procese verbale ce vor fi depuse la dosarul execuțional, la data licitației, la dosarul de executare trebuie să fie dovada că executorul judecătoresc a solicitat instituțiilor respective afișarea publicației.
Potrivit art. 839 alin. 4 c.pr.civ., publicații de vânzare în extras vor fi făcute intr-un cotidian local dacă valoarea imobilului depașește suma de 250.000,00 lei, sau intr-un ziar local, dacă nu trece peste aceasta sumă.
De asemenea, în condițiile art. 35 alin. 2 din legea nr. 188/2000, republicată, publicitatea vânzării imobiliare va fi facută și prin intermediul Registrului electronic de publicitate a vânzării bunurilor supuse executării silite ținut de Uniunea Naționalță a Executorilor Judecătorești.
Potrivit art. 840 c.pr.civ., câte un exemplar al publicației de vânzare se vor comunica:
creditorului, debitorului, după caz terțului dobânditor, coproprietarilor sau oricărei alte persoane care are un drept înscris în legatură cu bunul imobil scos la vânzare;
creditorilor ipotecari înscrisi în cartea funciară a imobilului, precum și celor care au înscrieri provizorii ori notări în legatură cu vreun drept real asupra bunului, dacă acestea sunt anterioare notării urmăririi;
organelor fiscale locale;
parchetului de pe lângă instanța de executare, în situația în care se urmărește imobilul unui minor sau al unei persoane puse sub interdicție judecatorească.
Lipsa comunicării publicațiilor de vânzare poate atrage după sine anularea formelor de executare efectuate dacă se produce o vătămare ce nu se poate înlatura altfel.
Situația vânzătorului imobilului urmărit. Dispozițiile art. 841 c.pr.civ., reglementează situația vânzătorului imobilului executat silit care are înscrisă o ipoteca legală, precum și dreptul de a cere sau a declara rezoluțiunea pentru neplata prețului, în sensul ca vânzătorul are un drept de opțiune ce poate fi exercitat în termen de 5 zile de la primirea publicației de vânzare în care va fi somat să răspundă în scris dacă își valorifică oricare din aceste drepturi. După expirarea termenului de 5 zile, vânzătorul este decăzut din dreptul de a obține rezoluțiunea.
În cazul în care vânzătorul si-a exercitat dreptul de a cere rezoluțiunea, acțiunea se va face în cadrul contestației la executare formulate, iar urmărirea silită a bunului se va suspenda temporar dacă contestația la executare a fost solicitată în termenul legal.
Suspendarea urmăririi asupra imobilului se poate dispune și în situația în care acțiunea în rezoluțiune pentru neplata prețului a fost introdusă anterior începerii urmăririi silite, cu condiția ca aceasta să fi fost înscrisă în cartea funciară a imobilului.
5.4. Licitația și adjudecarea imobilului.
Locul licitației. Vânzarea la licitație a imobilului se poate face în mai multe locuri, conform dispozițiilor art. 842 c.pr.civ., respectiv:
la sediul biroului excutorului judecătoresc;
la sediul instanței de executare;
la locul situării imobilului;
la sediul primăriei în raza căruia se află imobilul;
în orice alt loc în care executorul judecătoresc consideră că este cel mai potrivit pentru buna valorificare a bunului.
Participanții la licitație. Pot participa la licitație, în calitate de licitatori, persoanele care au capacitate deplină de exercițiu și capacitatea să dobândească bunul.
Licitatorii pot mandata o terță persoană care să participe în numele acestora, doar în cazul în care au procură specială, autentica în acest sens și este depusă la dosarul execuțional.
Pot participa la licitație în calitate de licitatori și creditorii sau intervenienți, dar aceștia pot adjudeca imobilul doar la valoarea de 75% din valoarea de circulație a acestuia.
Conform art. 843 alin. 2 c.pr.civ., debitorii nu pot licita nici personal, nici prin terțe persoane. În plus, potrivit art. 46 din legea 188/2000, republicată, executorilor judecătorești le este interzis să dobândească direct sau prin persoane interpuse, pentru ei sau pentru alții, bunurile ce au făcut obiectul activității de executare silită.
Garanția de participare și oferta de cumpărare. Pentru participarea la licitație, licitatorii trebuie să consemneze o garanție de participare la licitație care este de 10% din prețul de începere a licitației la dispoziția executorului judecătoresc. Dovada de consemnare a sumei, împreună cu oferta de cumpărare ce cuprinde prețul oferit pentru cumpărarea imobilului se poate depune până cel târziu în ziua de dinaintea licitației în cazul în care prețul oferit este mai mic decât prețul cu care este scos la vânzare imobilul la termenul respectiv, sau, chiar în ziua licitației, dacă prețul oferit este cel puțin egal cu prețul de începere al licitației.
Sunt scutiți de plata garanției de participare de 10% creditorii care depun cerere de adjudecare a bunului în contul creanței lor și persoanele care împreună cu debitorul au un drept de proprietate pe cote-părți sau titularii unui drept de preempțiune dacă valoarea creanței sau cota parte acoperă cuantumul garanției, în caz contrar se va completa cu diferența.
Impedimente în efectuarea licitației. Executorul judecătoresc poate dispune amânarea licitației, conform disp. art. 845 c.pr.civ., la cererea părții interesate, sau din oficiu, atunci când se constată că nu au fost îndeplinite procedurile cu privire la publicitatea vânzării. Noul termen se va stabili în maxim 20 de zile și se vor reface formalitățile de publicitate a licitației.
Efectuarea licitației. În cazul în care sunt îndeplinite toate cerințele legale, licitația privind vinderea bunului supus urmăririi silite începe prin citirea de către executor a publicației de vânzare și a ofertelor de cumpărare depuse la dosarul execuțional.
Dacă sunt mai multe imobile ce se vând la același termen, fiecare imobil se va vinde separat în cadrul licitației. În cazul în care mai multe imobile înscrise în carti funciare diferite sunt grevate cu aceeași ipotecă, sau imobilul are în componența sa mai multe parcele, la cererea creditorului sau a debitorului, executorul judecătoresc poate dispune vânzarea imobilului în integralitatea sa ori separat pe fiecare parcelă dacă aceasta este individualizată sau, în cazul în care nu este suficient determinată, vânzarea se va face doar pentru partea determinată din imobil, după efectuarea operațiunilor de dezmembrare a imobilului, pe care executorul le va solicita, în numele debitorului, biroului de carte funciară. Executorul judecătoresc nu poate dispune vânzarea din oficiu în situația arătată, fiind necesară cererea expresă a creditorului sau a debitorului.
După citirea publicației de vânzare și a ofertelor de cumpărare, executorul judecătoresc va oferi spre vânzare imobilul și va permite supralicitări, prețul de pornire fiind cel mai mare preț oferit peste prețul din publicația de vânzare, respectiv valoarea de circulație a imobilului pentru primul termen de licitație, iar în cazul în care acest preț nu este oferit, licitarea se va porni de la prețul din publicația de vânzare.
Va fi declarat adjudecatar persoana care a oferit prețul de vânzare cel mai mare, sau potrivit art. 846 c.pr.civ.: „alin. (6) dacă imobilul este grevat de vreun drept de uzufruct, uz, abitație sau servitute intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci, la primul termen de vânzare strigările vor începe de la prețul cel mai mare oferit sau, în lipsă, de la cel fixat în publicație, scăzut cu valoarea acestor drepturi socotită potrivit art. 837 alin. (2).
(7) dacă din cauza existenței drepturilor arătate la alin. (6) nu s-a putut obține un preț suficient pentru acoperirea creanțelor ipotecare înscrise anterior, socotite după datele din cartea funciară, executorul judecătoresc va relua în aceeași zi licitația pentru vânzarea imobilului liber de acele drepturi; în acest caz, strigările vor începe de la prețul menționat în publicația de vânzare, fară scăderea arătată la alin. (6).
(8) în cazul în care nu este oferit nici prețul la care imobilul a fost evaluat, vânzarea se va amâna la un alt termen, de cel mult 30 de zile, pentru care se va face o nouă publicație, în condițiile art. 839, cu excepția publicării anunțului într-un ziar de circulație națională sau locală. La acest termen, licitația va începe de la prețul de 75% din prețul de pornire al primei licitații. Dacă nu se obține prețul de începere a licitației și există cel puțin 2 licitatori, la același termen, bunul va fi vândut la cel mai mare preț oferit, dar nu mai puțin de 30% din prețul de pornire al primei licitații. Vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă prețul de la care începe licitația. În conținutul publicației de vânzare întocmite pentru cel de-al doilea termen vor fi inserate, sub sancțiunea nulității, toate aceste mențiuni privind modul de stabilire a prețului de adjudecare a imobilului la al doilea termen”
Astfel, dacă imobilul este grevat de vreun drept, fie el de uzufruct, uz, abitație sau servitute, dar cu condiția să fie intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci, la primul termen de vânzare strigările vor începe ce la cel mai mare preț oferit sau de la cel fixat în publicația de vânzare din care se va scade valoarea acestor drepturi dacă sunt determinate, iar dacă nu sunt se vor evalua prin expertiză. În cazul în care, din cauza acestor drepturi nu a fost posibilă obținerea unui preț suficient pentru acoperirea creanțelor ipotecare, executorul judecătoresc va putea relua în aceeași zi licitația pentru vânzarea imobilului liber de respectivele drepturi iar licitația va începe de la prețul menționat în publicația de vânzare, fară a scădea contravaloarea drepturilor de uzufruct, uz, abitație sau servitute.
În situația în care exista aceste drepturi înscrise în cartea funciară și nu este oferit nici prețul la care imobilul a fost evaluat, executorul judecătoresc încheie procesul verbal de licitație și va fixa un alt termen de licitație, care va fi maxim după 30 de zile, pentru care se va face o nouă publicație de vânzare și o nouă publicitate.
Față de conținutul primei publicații de vânzare, pentru cel de-al doilea termen de licitație, publicația de vânzare va conține mențiunile privind modul de stabilire a prețului de adjudecare a imobilului pentru al doilea termen.
La acest al doilea termen, licitația va începe de la prețul de 75% din prețul de pornire al primei licitații, dacă nu se obține aceasta valoare și exista cel puțin doi licitatori, imobilul poate fi vândut la cel mai mare preț oferit dintre cei doi, dar nu mai puțin de 30% din valoarea de circulație a imobilului, sau dacă se prezintăo singură persoană care oferă prețul de la care începe licitația, respectiv 75%.
În situația în care nici la al doilea termen de licitație imobilul nu a fost vândut, executorul judecătoresc va încheia procesul verbal de licitație în care va menționa toate aspectele, iar la cererea creditorului, va stabili un nou termen pentru vânzarea imobilului, care nu va fi mai lung de 30 de zile de la data celei de a doua licitație, iar publicația de vânzare va conține mențiunile privind modul de stabilire a prețului de adjudecare a imobilului pentru al treilea termen, respectiv prețul de începere al licitației va fi de 50% din prețul de pornire al primei licitații.
Pentru al treilea termen de licitație, în situația în care se prezinta o singură persoană, aceasta poate adjudeca bunul la prețul de 50%, iar în cazul în care se prezintă minim doi licitatori, imobilul se poate vinde la cel mai bun preț oferit, chiar dacă acesta nu este mai mare decât prețul de pornire al licitație și indiferent dacă prețul de cumpărare este mai mic decât valoarea creanței sau valoarea garanției de participare, astfel codul de procedură permite ca prețul de vânzare al imobilului pentru a treia licitație, dacă sunt îndeplinite cumulativ toate condițiile, să fie chiar mai mic de 5% din valoarea de circulație a bunului, cuantum determinat conform valorii stabilite de executor sau potrivit raportului de expertiză.
În situația în care creditorul, dacă după al doilea termen de vânzare la licitație, nu cere executorului să organizeze o a treia licitație, acesta va închide licitația, iar dacă imobilul va fi scos din nou la vânzare, la un termen ulterior, prețul de începere nu va fi redus, ci va fi valoarea de circulație a imobilului.
Procesul verbal de licitație. Pentru fiecare termen de licitație se va încheia procesul verbal, indiferent dacă licitația este amânată sau închisă, în care executorul judecătoresc va consemna situația de fapt, iar acesta va conține:
a) locul denumirea și sediul organului de executare;
b) numărul dosarului de executare;
c) numele executorului judecătoresc;
d) numele și domiciliul ori, după caz, denumirea și sediul debitorului, ale terțului dobânditor, dacă va fi cazul, și ale creditorului;
e) titlul executoriu în temeiul căruia se face urmărirea imobiliară;
f) identificarea imobilului cu arătarea numărului cadastral sau topografic și a numărului de carte funciară,;
g) prețul la care a fost evaluat imobilul și cum s-a stabilit acesta;
h) numele, prenumele și domiciliul sau, după caz, denumirea și sediul participantilor, cu arătarea sumelor oferite de fiecare;
i) mențiunile ca ofertantii au depus garanție, ca aceea a adjudecatarului s-a reținut și diferența ce urmează a fi achitată, iar ca executorul a dispus restituirea garanțiilor depuse de ceilalți participanti;
j) numele, prenumele și domiciliul sau, după caz, denumirea și sediul adjudecatarului imobilului, dacă este cazul;
k) semnatura și ștampila executorului judecătoresc, semnatura creditorului, debitorului, terțului dobânditor, dacă sunt prezenti, precum și a adjudecatarului și a altor participanti la licitație, dacă este cazul. Dacă persoanele prezente la licitație refuză să semneze procesul-verbal, executorul judecătoresc va face mențiunea în proces.
Potrivit art. 848 c.pr.civ., în cazul în care există altă persoana ce are un drept de preempțiune și nu a participat la licitație, iar imobilul a fost adjudecat, persoana nu își mai poate exercita dreptul.
Obligațiile adjudecatarului. După încheierea licitației în care imobilul a fost adjudecat, adjudecatarul este obligat să depună diferența de preț dintre valoarea de achiziționare al imobilului și contravaloarea garanției de participare la licitație, care nu se va restitui, în termen de maxim 30 de zile de la data procesului verbal de licitație, astfel prima obligație a adjudecatarului este să achite intreg prețul de adjudecare a imobilului.
Dacă adjudecarea este facută de creditor, întalnim două situații, puțin probabil și a treia, în care:
creanța creditorului este mai mare decât prețul de adjudecare (respectiv 75% din valoarea imobilului pentru cazul când adjudecă la al doilea termen de licitație sau chiar 100% din preț dacă dorește să adjudece imobilul la primul termen de licitație), astfel creditorul depune parte din creanța sa în contul prețului, urmând ca pentru diferența de preț să continue executarea silită;
creanța creditorului este mai mică decât prețul de adjudecare, astfel creditorul depune creanța sa în contul prețului, urmând ca în termen de 30 zile, asemeni oricărui adjudecatar, să depună în contul executorului, pentru a se restitui debitorului, diferența de preț;
creanța creditorului, împreună cu cheltuielile de executare sunt de aceeași valoare cu prețul de adjudecare al imobilului, în această situație se va continua procedura de intabulare și va inceta executarea silită.
Daca în termenul de 30 de zile, adjudecatarul nu depune diferența de preț, imobilul se va scoate din nou la vânzare, pe cheltuiala adjudecatarului, la prețul la care s-a adjudecat. Ca o sancțiune pentru faptul că nu a depus diferența de preț, în cazul în care la noua licitație, imobilul se vinde cu mai puțin decât a fost adjudecat prima dată, fostul adjudecatar va fi obligat să plătească și diferența de preț între prețul adjudecarii de acesta și prețul cu care s-a adjudecat bunul la acest ultim termen, totusi până la noul termen de licitație, adjudecatarul poate achita prețul oferit inițial și, astfel va fi ținut să plătească doar cheltuielile ocazionate cu desfășurarea licitației.
In urma adjudecarii, executorul judecătoresc va comunica procesul verbal de licitație către biroul de cadastru și publicitate imobiliară în vederea înscrierii provizorii în cartea funciară.
In termen de 1 lună de la momentul înscrierii în cartea funciară, orice persoană care arată un interes poate ataca cu contestație la executare procesul verbal de licitație. În cazul în care se formulează contestație la executare, contestatorul poate solicita înscrierea contestației în cartea funciară a imobilului, sau instanța de executare, din oficiu.
În același timp, instanța de executare poate dispune suspendarea eliberari și distribuirii sumei provenită din vânzarea imobilului până la momentul pronunțarii asupra contestației la executare.
Instanța poate:
respinge contestația, caz în care executarea va continua cu eliberarea către debitor a sumei rezultate;
admite contestația și dispune desființarea anumitor acte, caz în care executorul judecătoresc va continua executarea silită de la actul de executare desființat de instanță, va solicita radierea procesului verbal de licitație din cartea funciară și sumele de bani se vor restitui adjudecatarului.
Actul de adjudecare, intabularea dreptului de proprietate și punerea în posesia asupra imobilului.
Actul de adjudecare este actul emis de către executorul judecătoresc prin care se finalizează executarea silită imobiliară și realizează transferul dreptului de proprietate asupra imobilului, de la debitor către adjudecatar.
Dupa ce s-a achitat integral prețul de adjudecare al imobilului, ținând seama de procesul verbal de licitație se va emite actul de adjudecare, care va conține, în mod obligatoriu, potrivit dispozițiilor art. 854 c.pr.civ., următoarele mențiuni:
„a) denumirea și sediul organului de executare;
b) numele executorului judecătoresc;
c) numărul și data procesului-verbal de licitație;
d) numele, prenumele și domiciliul sau, după caz, denumirea și sediul debitorului, ale terțului dobânditor și ale adjudecatarului;
e) prețul la care s-a vândut și modalitatea de achitare în cazul în care vânzarea s-a facut cu plata în rate;
f) mențiunea, dacă este cazul, ca imobilul s-a vândut grevat de drepturile de uzufruct, uz, abitație sau servitute ori, după caz, liber de aceste drepturi;
g) datele de identificare ale imobilului cu arătarea numărului cadastral sau topografic și a numărului de carte funciară, precum și datele de identificare ale fostului proprietar;
h) mențiunea că actul de adjudecare este titlu de proprietate și că poate fi înscris în cartea funciară;
i) mențiunea că, pentru adjudecatar, actul de adjudecare constituie titlu executoriu împotriva debitorului sau, după caz, a terțului dobânditor, ca și împotriva oricărei persoane care posedă ori deține imobilul adjudecat, fară a putea invoca un drept opozabil în condițiile legii;
j) mențiunea că, pentru creditor sau debitor, după caz, actul de adjudecare constituie titlu executoriu împotriva adjudecatarului care nu platește diferența de preț, în cazul în care vânzarea s-a făcut cu plata prețului în rate;
k) data întocmirii actului de adjudecare, semnatura și ștampila executorului judecătoresc, precum și semnatura adjudecatarului”
Actul de adjudecare este imprimat pe formulare speciale, emise de Uniunea Nationala a Executorilor Judecătorești și se încheie în 4 exemplare, care se înmânează astfel:
adjudecatarului, pentru a-i servi ca titlu de proprietate;
creditorului și debitorului, în cazul în care imobilul a fost vândut cu plata în rate, pentru a le servi acestora drept titlu executoriu împotriva adjudecatarului, dacă acesta nu va achită integral prețul.
Executorul judecătoresc va solicita, din oficiu intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al adjudecatarului asupra imobilului. În același timp adjudecatarul poate solicita executorului judecătoresc să fie pus în posesia imobilului, actul de adjudecare reprezentând titlu executoriu împotriva debitorului sau, după caz, a terțului dobânditor, ca și împotriva oricărei persoane care posedă ori deține imobilul adjudecat, fară a putea invoca un drept opozabil în condițiile legii.
Potrivit art. 641 alin. 1 c.pr.civ., „Titlurile executorii, altele decât hotărârile judecătorești, pot fi puse în executare numai dacă sunt investite cu formulă executorie”, însă în cazul actului de adjudecare nu este necesară investirea cu formula executorie, acesta putând fi pus în executare fară această procedură.
Executorul judecătoresc înregistrează cererea adjudecatarului de punere în posesia asupra imobilului adjudecat și va deschide un nou dosar de executare în care adjudecatarul va deveni creditor și urmează a fi pus în posesie asupra imobilului, indiferent cine deține bunul.
Secțiunea VI
EFECTELE ADJUDECĂRII
Primul efect al adjudecării este faptul că adjudecatarul devine proprietarul imobilului în data în care achită prețul acestuia și are dreptul de a încasa fructe și venituri. În cazul în care plata prețului s-a făcut în rate, adjudecatarul datorează dobânzi până la momentul achitării integrale a prețului și va suporta sarcinile imobilului.
Dupa intabularea actului de adjudecare în cartea funciară a imobilului, adjudecatarul va dobândi dreptul de a dispune de imobilul cumpărat și vor fi radiate sarcinile din cartea funciară, ipotecile, drepturile reale intabulate după notarea urmăririi silite, drepturile reale intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci, toate notările făcute în cadrul urmăririi silite, excepție făcând notarea contestației împotriva procesului verbal de licitație, dacă nu s-a pronunțat hotărârea definitivă.
În comparație cu alte tipuri de vânzări imobiliare, în cazul cumpărării unui imobil prin executare silită, nu există garanție contra viciilor ascunse ale imobilului adjudecat și vânzarea nu poate fi atacată cu leziune ca viciu de consimțământ.
Locațiunea și celelalte acte juridice privitoare la imobilul adjudecat rămân în ființă sau, după caz, încetează, în funcție de momentul în care au fost încheiate:
dupa data notării urmăririi silite, închirierile, arendările și cesiunile de venituri făcute de debitor nu vor fi opozabile creditorului și adjudecatarului;
anterior datei notării urmăririi silite, închirierile, arendările și cesiunile de venituri făcute de debitor vor fi opozabile creditorului și adjudecatarului. În cazul în care prețul convenit este mai mic cu 1/3 decât prețul pieței sau mai mic decât cel rezultat din locațiunile precedente, adjudecatarul nu este obligat să respecte locațiunea.
Plățile făcute înainte de scadența de către locatar sau alte persoane interesate nu pot fi opuse creditorului și nici adjudecatarului în cazul în care nu sunt înscrise în cartea funciară.
Cererile de evicțiune privind imobilul adjudecat, indiferent dacă sunt parțiale sau totale, potrivit art. 860 c.pr.civ., sunt definitiv stinse. În situația în care imobilul nu este înscris în cartea funciară, executorul judecătoresc va solicita B.C.P.I., în numele debitorului, îndeplinirea formalităților privind deschiderea cărții funciare a imobilului, în baza documentației cadastrale întocmite de o persoană autorizată, numită prin încheiere de executor, și deschiderea cărții funciare a imobilului urmărit silit, cererea de evicțiune se va prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară. Termenul de prescripție de 3 ani curge și împotriva minorilor și persoanelor puse sub interdicție judecatorească.
Conform art. 861 c.pr.civ., în cazul în care cererea de evicțiune este introdusă înainte de împărțeala prețului obținut prin adjudecare, la cererea adjudecatarului, instanța de executare poate dispune suspendarea împărțelii prețului până la judecarea definitivă a cererii de evicțiune, iar dacă cererea de evicțiune este facută după momentul împărțelii prețului obținut din adjudecare, instanța de judecată va fi cea de drept comun și se va urma procedura de drept comun.
Cererea de evicțiune poate fi admisă total sau parțial, adjudecatarul având posibilitatea de a formula o acțiune în despăgubiri împotriva debitorului, iar în cazul în care nu se îndestulează, se poate îndrepta și împotriva creditorului care a încasat suma rezultată din vânzarea bunului, dar în limita cuantumului prețului plătit. Termenul în care adjudecatarul poate promova acțiunea de despăgubiri este de 1 an de la momentul încetării executării împotriva debitorului.
Măsurile asigurătorii sau de executare pot fi desființate la cererea oricărei persoane interesate, nu numai la cererea debitorului, cu condiția să consemneze la dispoziția creditorului urmăritor întreaga valoare a creanței, cu toate accesoriile și cheltuielile de executare.
Secțiunea VII
ELIBERAREA ȘI DISTRIBUIREA SUMELOR REALIZATE PRIN URMĂRIREA SILITĂ
7.1. Eliberarea sumei către creditorul unic. Ordinea de preferință între mai mulți creditori.
Eliberarea și distribuirea sumei rezultate din urmărirea silită este realizată de executorul judecătoresc și constituie ultima etapă a executării silite indirecte.
În cazul eliberarii și distribuirii sumei din urmărirea silită, cheltuielile de executare se rețin cu prioritate, iar în funcție de numărul creditorilor sunt reguli diferite, astfel:
în cazul în care este un singur creditor, după reținerea cheltuielilor de executare și a onorariului executorului judecătoresc, suma de bani ramasă din vânzarea imobilului urmăririt silit se eliberează creditorului până la acoperirea integrală a drepturilor sale, inclusiv toate accesoriile, iar suma ramasă disponibilă se restituie debitorului.
în cazul în care mai mulți creditori au început executarea silită, sau până la momentul distribuirii sumei rezultate din executare se înscriu la masa credală si alți creditori, executorul judecătoresc va proceda la distribuirea sumei conform cu dispozițiile art. 865 c.pr.civ., astfel:
„a) creanțele reprezentând cheltuieli de judecata, pentru masuri asigurătorii sau de executare silită, pentru conservarea bunurilor al căror preț se distribuie, orice alte cheltuieli făcute în interesul comun al creditorilor, precum și creanțele născute împotriva debitorului pentru cheltuielile efectuate cu ocazia îndeplinirii condițiilor sau formalităților prevăzute de lege pentru dobândirea dreptului asupra bunului adjudecat și înscrierea acestuia în registrul de publicitate;
b) cheltuielile de înmormantare a debitorului, în raport cu condiția și starea acestuia;
c) creanțele reprezentând salarii și alte datorii asimilate acestora, pensiile, sumele cuvenite șomerilor, potrivit legii, ajutoarele pentru întreținerea și îngrijirea copiilor, pentru maternitate, pentru incapacitate temporară de muncă, prevenirea îmbolnăvirilor, refacerea sau întărirea sănătății, ajutoarele de deces, acordate în cadrul asigurărilor sociale, precum și creanțele reprezentând obligația de reparare a pagubelor cauzate prin moarte, vătămarea integrității corporale sau a sănătății;
d) creanțele rezultând din obligația legală de întreținere, alocații pentru copii sau obligația de plată a altor sume periodice destinate asigurării mijloacelor de existența;
e) creanțele fiscale provenite din impozite, taxe, contribuții și din alte sume stabilite potrivit legii, datorate bugetului de stat, bugetului asigurărilor sociale de stat, bugetelor locale și bugetelor fondurilor speciale;
f) creanțele rezultând din împrumuturi acordate de stat;
g) creanțele reprezentând despăgubiri pentru repararea pagubelor pricinuite proprietății publice prin fapte ilicite;
h) creanțele rezultând din împrumuturi bancare, din livrări de produse, prestări de servicii sau executări de lucrări, precum și din chirii sau arenzi;
i) creanțele reprezentând amenzi cuvenite bugetului de stat sau bugetelor locale;
j) alte creanțe”.
Constatăm ca distribuirea sumelor reținute în cadrul executării silite nu se face în funcție de înscrierea creditorilor la masa credală, ci funcție de condițiile impuse de lege pentru fiecare tip de creditor, în parte.
În cazul creditorilor care au creanțe cu aceeași ordine de preferință, dacă legea nu prevede altfel, suma realizată se repartizează între creditori, proporțional, raportat la creanța fiecăruia.
7.2 Distribuirea sumei rezultate din vânzarea bunurilor urmărite. Depunerea titlurilor de creanța.
Distribuirea sumei rezultate din vânzarea imobilelor, în situația în care mai mulți creditori au început executarea silită împotriva debitorului, sau creditorii intervenienți, care au intervenit în cursul executării silite, pornită de alți creditori, se realizează în ordinea de preferință, potrivit dispozițiilor art. 865 c.pr.civ., indicate mai sus.
Potrivit art. 873 c.pr.civ., sumele rezultate din valorificarea bunurilor și cele consemnate la dispoziția executorului nu pot fi poprite de către creditorii debitorului sau ai adjudecatarului, poprirea se poate înființa numai asupra sumelor atribuite creditorilor sau debitorului prin încheierea privind distribuirea sumei consemnate.
Pentru realizarea distribuirii, după depunerea sau consemnarea sumei rezultate din vânzarea bunului, în termen de maxim 10 zile trebuie depuse titlurile de creanță.
Executorul judecătoresc va emite adrese către creditori, organele fiscale locale, administratorii-sechestru, adjudecatar și titularii drepturilor și sarcinilor stinse prin adjudecare prin care îi va informa pe aceștia asupra termenului de 10 zile pe care îl au la dispoziție pentru depunerea titlurilor de creanța. Totodată, executorul va afișa la sediul biroului său și la sediul instanței de executare adresa prin care alți creditori pot lua la cunostință de termenul pentru depunerea declarațiilor de creanța, afișarea trebuie facută cu minim 5 zile înaintea expirarii termenului.
Dupa expirarea termenului de 10 zile în care se puteau depune titlurile de creanța, dacă creditorii nu s-au conformat, potrivit art. 869 alin. 5 c.pr.civ., aceștia vor fi decăzuți din dreptul de a mai depune titlul de creanța și astfel nu vor mai putea lua parte la distribuirea sumei obtinute din urmărirea silită.
Creditorii care se încadreaza în termenul de 10 zile, trebuie să depună la sediul executorului judecătoresc următoarele înscrisuri:
titlurile de creanța, cu indicarea distinctă a capitalului, dobânzilor și cheltuielilor datorate și drepturile de preferință neînscrise în cartea funciară ori în alte registre publice. Titlul de creanță este diferit de titlul executoriu, în sensul ca acesta din urmă reprezintă înscrisul, întocmit potrivit legii de către organul competent și permite îndestularea creanței creditorului pe care o constată, prin intermediul mijloacelor procesuale prevăzute de lege în vederea executarii silite, pe când titlul de creanță este reprezentat de orice înscris care conferă dreptul creditorului de a solicita executarea unei obligații. Creditorul care deține doar un titlu de creanța nu poate demara procedura de executare silită împotriva debitorului său;
înscrisurile doveditoare ale creanțelor statului sau unităților administrativ-teritoriale vor fi depuse de reprezentantul fiscului;
copii certificate de pe acțiune și de pe actul constatator al înființării măsurii asigurătorii pentru creditorii care au înființat măsuri asigurătorii asupra bunurilor urmărite.
7.3. Creanțele periodice.
În ceea ce privește creanțele periodice, dacă debitorul are obligatia de a plăti o sumă de bani în mod periodic, iar, în mod obligatoriu, bunurile rămase în patrimoniul debitorului după efectuarea executării sau veniturile sale nu asigură plata în viitor a ratelor datorate, suma alocată creditorului se va stabili prin acordul părților, care va prevedea și modul de fructificare a acesteia, iar în lipsa unui acord, executorul va constata acest fapt printr-un proces-verbal semnat de el și de toate părțile prezente. În situația în care părțile nu ajung la un acord, persoana interesată va putea solicita instanței de executare să stabilească sumă alocata creditorului, cererea trebuie depusă în termen de 15 zile de la încheierea procesului-verbal, pentru partea care a fost prezentă, sau de la comunicarea acestuia de către executor, pentru partea care a lipsit. Dacă în termenul de 15 zile, nicio parte nu a sesizat instanța, executorul judecătoresc poate solicita instanței de executare să stabilească sumă alocata creditorului și modul de fructificare a acesteia.
7.4. Proiectul de distribuire a sumelor rezultate din vânzarea silită.
Proiectul de distribuire a sumelor va fi întocmit de executor, în termen de 5 zile de la expirarea termenului pentru depunerea titlurilor de creanța și va cuprinde sumele ce se cuvin fiecărui creditor, conform ordinii de preferință prevăzute la art. 865-868 c.pr.civ.
Dacă există și creditori care au intervenit după expirarea termenului de 10 zile acordat de executor, creanțele acestora pot fi stinse, dar doar după ce se îndestulează creditorii care au intervenit în timp util, și mai există un rest de creanța ce ar fi trebuit restituit debitorului.
În situația imobilelor grevate de o ipotecă colectivă care au fost vândute împreună, potrivit art. 874 c.pr.civ., creanța va fi repartizata, la cererea creditorilor cu rang posterior, asupra imobilelor adjudecate, proporțional cu prețul pentru fiecare imobil în parte, sau proporțional cu restul de preț ce a rămas de la fiecare imobil dacă sunt creanțe ipotecare anterioare, doar după ce s-au acoperit integral creanțele cu rang anterior ipotecii colective.
Creanțele afectate de termen vor fi repartizate după rang, astfel dacă creanța este afectate de un termen suspensiv, aceasta se va plăti chiar dacă termenul nu s-a împlinit, plata înainte de termen nu se va face decât dacă se scade dobânda cuvenită până la împlinirea termenului, cu toate acestea, dacă creditorul nu este de acord să se facă scăderea, creanța sa se va consemna la unitatea prevăzuta de lege, pentru a fi eliberată după împlinirea termenului respectiv.
Creanțele condiționale vor fi repartizate după rang, astfel:
în cazul creanțelor afectate de o condiție rezolutorie, suma nu se va putea elibera creditorului, decât dacă acesta va da o cauțiune sau va constitui o ipotecă în favoarea celor care ar trebui să se folosească de această sumă în cazul îndeplinirii condiției;
în cazul creanțelor afectate de o condiție suspensivă, suma cuvenită creditorului va fi distribuită creditorilor care vin după acesta, dacă vor da o cauțiune sau vor constitui o ipotecă pentru a garanta restituirea sumei primite în caz de îndeplinire a condiției, aceeași situație se aplică inclusiv creanțelor care nu pot fi valorificate decât după executarea bunurilor unui codebitor principal, pentru că și acestea sunt socotite sub condiție suspensivă, conform art. 847 alin. 4 c.pr.civ.;
în cazul creanțelor afectate de o condiție suspensivă sau rezolutorie și creditorii nu depun cauțiunea sau nu constituie o ipotecă, suma va fi consemnată la unitatea prevăzuta de lege până la momentul la care se va îndeplini condiția rezolutorie sau suspensivă.
În ceea ce privește titularii unor drepturi de uzufruct, uz, abitație sau servitute, ce au fost stinse prin adjudecare, aceștia vor fi trecuți în ordinea înscrierii cu valoarea acestor drepturi în cartea funciară, iar dacă nu este înscrisa, cu valoarea determinată, potrivit art. 837 alin. 2 c.pr.civ.
Creditorul unei rente pe viață sau altei creanțe periodice va fi trecut în ordinea înscrierii în cartea funciară, cu o sumă ale cărei dobânzi anuale să fie suficiente pentru a asigură plata ratelor rentei.
Afișarea proiectului de distribuție. Formularea de obiecțiuni. Încercarea de conciliere.
Dupa întocmirea proiectului de distribuire a prețului, executorul judecătoresc îl va comunica părților și creditorilor care și-au depus titlurile de creanță, acestora li se va pune în vedere, sub sancțiunea decăderii, că în termen de 5 zile de la primirea pot formula obiecțiuni la proiectul de distribuire. În cazul în care nu se formulează obiecțiuni, în termenul legal, proiectul de distribuire devine definitiv și urmează plata prețului. Dacă în termenul de 5 zile sunt formulate obiecțiuni, executorul urmează să convoace, în scris, debitorul și toti creditorii înscrisi, în vederea unei eventuale concilieri, care va avea loc la sediul executorului, în termen de 15 zile de la primirea invitației.
La termenul stabilit de executor, sunt posibile următoarele ipoteze:
dacă debitorul sau creditorii care au formulat obiecțiuni se prezintă, dar nu mai stăruie în menținerea lor, executorul va lua act de acest lucru și proiectul de distribuire va deveni definitiv;
debitorul sau creditorii care au formulat obiecțiuni se prezintă și ajung la un acord privind modalitatea de distribuire, executorul va lua act de acordul realizat și va dispune repartizarea sumelor potrivit acestei întelegeri, care va fi consemnată într-un proces-verbal semnat de toate persoanele prezente;
debitorul sau creditorii nu s-au prezentat sunt considerați că au renunțat la obiecțiunile formulate, fiind decăzuți din dreptul de a face contestație la executare, urmând ca proiectul de distribuire să devină definitiv;
debitorul sau creditorii care au formulat obiecțiuni se prezintă, dar nu ajung la un acord și cei care au formulat obiecțiunile stăruie în menținerea lor, executorul va încheia un proces-verbal în care se vor consemna obiecțiile celor prezenți, semnat de toate persoanele prezente. În aceasta situație, persoana nemulțumită de proiectul de distribuire poate formula contestație, în termen de 5 zile de la data întocmirii procesului-verbal și o depune la instanța de executare.
Contestația împotriva proiectului de distribuire cunoaste anumite particularități:
contestația suspendă de drept plata creanței sau a părții din creanța contestată;
contestația se judecă cu citarea părților;
la primul termen la care părțile au fost legal citate, instanța este obligată să se pronunțe, prin încheiere, asupra menținerii sau, după caz, a înlăturării suspendării. încheierea pronunțată poate fi atacată doar cu apel, în termen de 5 zile de la pronunțare, iar apelul nu suspendă de drept executarea încheierii atacate, pentru a se putea dispune suspendarea, partea interesată poate formula o cerere distinctă;
daca împotriva proiectului de distribuire mai multe persoane au formulat mai multe contestații, acestea vor fi conexate, iar instanța de executare se va pronunța printr-o singură hotărâre;
contestația se judecă de urgență și cu precădere, iar citarea părților va fi în termen scurt;
hotărârea pronunțată poate fi atacată doar cu apel, în termen de 5 ziel de la momentul comunicării.
Pentru a se încerca eliminarea abuzurile pe care le-ar putea săvârți contestatorii, art. 877 alin. 2 c.pr.civ. prevede faptul că, în situația în care contestația a fost respinsă, contestatorul va fi ținut să răspundă față de creditori pentru dobânzile ce trec peste momentul depunerii titlurilor de creanță și pentru toate prejudiciile cauzate de întarzierea la plată a sumelor cuvenite.
7.5. Plata sumei rezultate din urmărirea silită
Dupa data expirării termenului de depunere a titlurilor de creanță, sau, după caz, la data expirării termenului de formulare a obiecțiunilor împotriva proiectului de distribuție, suma rezultată din urmărirea silită va fi distribuită de către executorul judecătoresc, prin încheiere executorie, dată fară citarea părților.
Efectuarea plătilor diferă în functie de natură creanței creditorului, astfel:
în cazul creanțelor afectate de îndeplinirea unei condiții rezolutorie, nu se va putea elibera creditorului suma cuvenită, decât dacă acesta va da o cauțiune sau va constitui o ipotecă în favoarea celor care ar trebui să se foloseasca de această sumă în cazul îndeplinirii condiției; dacă creditorii nu depun caunțiunea sau nu constituie o ipotecă, suma se va consemna până la îndeplinirea condiției rezolutorii;
în cazul creanțelor afectate de o condiție suspensivă, suma cuvenită creditorului va fi distribuită creditorilor care vin după acesta, dacă vor da o cauțiune sau vor constitui o ipotecă pentru a garanta restituirea sumei primite în caz de îndeplinire a condiției; dacă creditorii nu depun cauțiunea sau nu constituie ipoteca, suma se va consemna până la îndeplinirea condiției suspensive;
în cazul creanțelor afectate de un termen suspensiv, aceasta se va plăti, chiar dacă termenul nu s-a implinit, când creanța afectată de termen este fară dobândă, plata înainte de termen nu se va face decât dacă se scade dobânda cuvenită până la împlinirea termenului, insă, dacă creditorul nu este de acord cu scăderea dobânzii, creanța sa se va consemna până la împlinirea termenului.
Suma ramasă după achitarea integrală a creanțelor se va elibera debitorului.
Efectuarea plății creanțelor contestate se face, potrivit art. 883 c.pr.civ., astfel:
sumele corespunzătoare creanțelor contestate sau acelora pentru care s-au înființat măsuri asigurătorii, precum și cele reclamate de creditorii care au un drept real de garanție asupra bunurilor urmărite și care este conservat în condițiile prevăzute de lege, de creditorii care au creanțe având ca obiect venituri datorate bugetului general consolidat sau bugetului Uniunii Europene, precum și alți creditori privilegiați care intervin în cursul urmăririi silite au dreptul să participe la distribuire după rangul conferit de dreptul lor de preferință, chiar dacă cererea de intervenție a fost facută după expirarea termenului legal, dacă și-au depus titlurile de creanța, dar nerecunoscute, în tot sau în parte, de debitor, vor fi consemnate spre a fi plătite ulterior;
după ce s-a soluționat contestația la executare sau acțiunea pe baza căreia s-a înființat măsura asigurătorie și hotărârea a rămas definitivă, executorul judecătoresc, la cererea debitorului sau a creditorului interesat, va dispune, potrivit hotărârii respective, fie eliberarea sumelor corespunzătoare creanței contestate ori alocate pe baza de masură asigurătorie, fie distribuirea lor, în condițiile legii, între creditorii rămați neîndestulați. Sumă rămasă după achitarea integrală a creanțelor se va elibera debitorului;
dacă sumă reclamată a fost păstrata pentru obținerea de către creditorii intervenienți a titlurilor executorii necesare, executorul, la cererea uneia dintre părți sau chiar din oficiu, va cita debitorul, creditorul urmăritor și creditorii intervenienți, cu excepția celor îndestulați integral, și, după ascultarea celor prezenți, va dispune eliberarea sumei reținute în contul creditorilor intervenienți care au obținut între timp un titlu executoriu. Înfațișarea părților interesate va putea fi dispusă, la cererea oricăruia dintre creditori, și înainte de expirarea termenului legal pentru obținerea titlului executoriu, în afară de cazul în care mai există alți creditori care urmează să obțină titlul executoriu. Sumă rămasă după achitarea integrală a creanțelor se va elibera debitorului;
dacă creanța creditorilor constă într-o plată periodică stabilită în sarcina debitorului, sumă alocată creditorului unei creanțe periodice va fi întrebuințată în vederea fructificării ei, pentru asigurarea plății ratelor, în modul convenit de părțile interesate, iar în lipsa unui acord, în modul în care se va hotarî de instanța de executare, la sesizarea părții interesate sau, în lipsă, a executorului judecătoresc. Dacă dobânzile sumei alocate vor fi mai mici decât ratele datorate, diferența se va întregi prin preluare din capital. După stingerea, din orice motive, a obligatiei de plată, sumă rămasă va fi distribuită creditorilor rămași neîndestulați sau eliberată debitorului după achitarea integrală a creanțelor.
7.6. Predarea titlurilor de creanța, închiderea procedurii.
După plata sumei rezultate din executare, titurile creanțelor plătite integral vor fi eliberate creditorilor, cu mențiunea stingerii totale a debitului, iar în cazul creanțelor achitate parțial, se vor elibera creditorilor titlurile cu mențiunea plății parțiale a creanței.
Dupa predarea titlurilor de creanța, executorul judecătoresc, prin încheiere dată fară citarea părților, constată încetarea urmăririi silite și dispune închiderea dosarului execuțional.
Pentru creditorii care nu au fost îndestulați, dacă dețin un titlu executoriu valabil, există posibilitatea de a relua executarea silită prin efectuarea unei noi urmăriri silite asupra bunurilor aparținand debitorului.
Sumele consemnate și neridicate în termen de 5 ani de la data comunicării încheierii prin care s-a aprobat distribuirea acestora se fac venit la bugetul local, dispozițiile art. 780 aplicandu-se în mod corespunzător.
CONCLUZII
Executarea silită reprezintă una dintre instituțiile fundamentale ale dreptului procesual civil și o componentă importantă a justiției într-un stat de drept, fiind ultima fază a procesului civil în cadrul căreia creditorul își poate realiza în mod efectiv drepturile stabilite dintr-un titlu executoriu, prin constrângerea patrimonială a debitorului.
Procedura de executare silită este dominată de principiul protecției debitorului și de caracterul umanismului, iar prin mijloacele procedurale execuționale este necesar să fie urmărit realizarea unui echilibru între interesul creditorului și cel al debitorului.
Concomitent cu realizarea drepturilor creditorului, legea ocrotește debitorul și orice alte persoane împotriva oricăror măsuri excesive. Creditorul are dreptul de a urmării îndeplinirea exactă a obligației debitorul său, iar pentru executarea acestei obligații debitorul este ținut să răspundă cu toate bunurile sale, fie că este vorba de bunuri mobile sau imobile, în virtutea funcției patrimoniului, de a constitui dreptul de gaj general în favoarea creditorului. Există o serie de mijloace prin care se atinge acest scop luându-se anumite măsuri asiguratorii pentru a-l împiedica pe debitor de a-și micșora patrimoniu. Urmărirea se efectuează numai asupra debitorului, fiind absolut interzisă orice măsura de constrângere asupra persoanei acestuia. În principiu, executarea silită are aplicabilitate asupra întregului patrimoniu al debitorului.
Cadrul legislativ în care își desfașoară activitatea executorii judecătorești este reprezentat de: Legea nr. 188/2000 privind executorii judecătorești cu modificarile și completarile ulterioare, Regulamentul de punere în aplicare a Legii nr. 188/2000 și normele metodologice stabilite prin Codul de Procedură Civilă.
Executarea silită presupune, în primul rând, existența unui titlu executor valabil și legal investit, în al doilea rând neexecutarea de bunăvoie a obligațiilor asumate de debitor, în al treilea rând existența unei cereri de executare silită formulate de creditorul de drept la un executor judecătoresc, în al patrulea rând, îndeplinirea unor condiții de formă și fond în procedura de executare, prin urmare, executarea silită începe la cererea unui creditor și este dusă la îndeplinire de către un executor judecătoresc.
Având în vedere cererea de executare silită formulată de creditor, după analizarea acesteia, executorul judecătoresc emite dispune înregistrarea și deschiderea dosarului de executare silită, sau după caz, va refuza motivat deschiderea procedurii de executare. În termen de maxim 3 zile, executorul judecătoresc va dispune încuviințarea executării silite.
După emiterea încheierii de încuviintare a executarii silite, executorul judecătoresc va întocmi încheierea privind stabilirea cheltuielilor de executare silită, care include și onorariul executorului judecătoresc. Încheierea privind stabilirea cheltuielilor va fi comunicată debitorului, în original, împreună cu înstiințarea prin care i se aduce la cunostință declanșarea executării silite, somația de plată imobiliară prin care i se da termenul de 15 zile pentru achitarea debitului, împreună cu o copie certificată a încheierii de încuviințare a executării silite si o copie certificată a titlului executoriu.
Dupa expirarea termenul de 15 zile, dacă debitorul nu s-a conformat si nu a achitat debitul, penalitățile si cheltuielile de executare, executorul judecătoresc va stabili, el insuși valoarea de circulație a bunului, sau va numi un expert pentru a determina valoarea.
Dupa ce se stabilește valoarea de circulație a imobilului, executorul judecătoresc va emite încheierea prin care va stabili prețul imobilului cu care va fi scos la vânzare, încheierea prin care va stabili termenul de licitație, după care va emite publicația de vânzare. Înscrisurile vor fi comunicate debitorului si creditorului, iar publicația de vânzare va fi comunicată și organelor fiscale, instanței de executare, creditorilor ipotecari înscriși în cartea funciară a imobilului, precum și celor care au înscrieri provizorii ori notari în legatură cu vreun drept real asupra bunului, dacă acestea sunt anterioare notării urmăririi, parchetului de pe lângă instanța de executare, în situația în care se urmărește imobilul unui minor sau al unei persoane puse sub interdicție judecătorească.
La primul termen, valoarea de pornire a licitației va fi prețul integral al imobilului, la al doilea termen valoarea de pornire va scădea la 75% din prețul primei licitații, iar la al treilea termen, prețul de pornire al licitației va fi de 50% din prețul la care s-a scos la primul termen de licitație.
După adjudecarea imobilului de către licitator, acesta poate depune diferența de preț in 30 de zile, iar după aceea i se va înmâna actul de adjudecare prin care i se atestă calitatea de proprietar, urmând să se înscrie în cartea funciară a imobilului.
Ultimul pas în procedura executării silite imobiliare îl reprezintă distribuția prețului rezultat din vânzarea bunului, după care, dacă este achitată integral creanța, dosarul excuțional poate fi închis, iar titlurile de creanță vor fi eliberate creditorilor, cu mențiunea stingerii totale a debitului, iar în cazul creanțelor achitate parțial, se vor elibera creditorilor titlurile cu mențiunea plății parțiale a creanței.
BIBLIOGRAFIE
Noul Cod Civil, actualizat în 26 ianuarie 2015;
Noul Cod de procedură civilă, republicat în aprilie 2015;
Legea nr. 188/2000 privind executorii judecătorești, republicată, cu modificările și completările ulterioare (inclusiv cu cele aduse prin Legea nr. 138/2014 pentru modificarea și completarea Legii nr.134/2010 privind Codul de procedură civilă, precum și pentru modificarea și completarea unor acte normative conexe);
Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în noul Cod de procedură civilă, editura Hamangiu, 2015;
Evelina Oprina, Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, editura Universul Juridic, 2013
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Executarea Silita Imobiliara (ID: 127825)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.