Examen Teoretic AL Practicii Judiciare Privind Efectele Contractului DE Locatiune Si Incetarea Acestuia
EXAMEN TEORETIC AL PRACTICII JUDICIARE PRIVIND EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE ȘI
ÎNCETAREA ACESTUIA
CUPRINS
INTRODUCERE
CAPITOLUL 1
Noțiunea, trăsăturile caracteristice, delimitarea contractului de locațiune față de alte contracte
1.1. Aspecte privind istoricul locațiunii
1.2. Noțiunea și reglementarea contractului de locațiune
1.2.1. Unele aspecte de ordin terminologic
1.2.2. Noțiunea de „locațiune” și reglementarea contractului de locațiune
1.3. Trăsăturile caracteristice ale contractului de locațiune
1.4. Delimitarea contractului de locațiune față de alte contracte
CAPITOLUL 2
Condițiile de validitate, efectele (conținutul) și încetarea contractului de locațiune
2.1. Analiza condițiilor de validitate ale contractului de locațiune
2.1.1. Considerații privind condițiile de fond ale contractului de locațiune
2.1.2. Condițiile de formă în contractul de locațiune
2.2. Consistența conținutului (efectelor) contractului de locațiune
2.2.1. Obligațiile locatorului
2.2.2. Obligațiile locatarului
2.3.Transmiterea drepturilor dobândite prin locațiune: sublocațiunea și cesiunea locațiunii
2.3.1. Sublocațiunea
2.3.2. Cesiunea locațiunii
2.4. Încetarea contractului de locațiune
2.4.1. Cazul denunțării unilaterale a contractului
2.4.2. Încetarea prin expirarea termenului. Limitele în care intervine tacita relocațiune
2.4.3. Încetarea contractului în cazul desființării titlului locatorului
2.4.4. Condițiile încetării locațiunii în situația înstrăinării (vânzării) bunului închiriat
2.4.5. Rezilierea locațiunii pentru neexecutare
2.4.6. Situația încetării contractului pe temeiul pieirii bunului închiriat
2.5. Problematica naturii juridice a dreptului de folosință al locatarului
CAPITOLUL 3
Contractul de închiriere a locuinței – principala varietate a locațiunii; caracteristici; unele probleme de drept
3.1. Noțiunea și reglementarea, caracterele juridice, interpretarea și delimitarea contractului de închiriere a locuinței
3.2. Analiza condițiilor de validitate ale contractului de închiriere a locuinței
3.3. Termenul în contractul de închiriere – prorogarea legală a contractului. Dreptul chiriașului la reînnoirea contractului. Accesul său la proprietate în temeiul dreptului de preemțiune
3.3.1. Prorogarea legală. Reînnoirea contractului de închiriere a locuinței
3.3.2. Accesul chiriașului la proprietate în temeiul dreptului de preemțiune
3.4. Efectele (conținutul) contractului de închiriere a locuinței
3.4.1. Obligațiile locatorului (proprietarului)
3.4.2. Obligațiile chiriașului
3.5.Transmiterea drepturilor dobândite prin închiriere. Schimbul de locuințe. Încetarea contractului
3.5.1. Subînchirierea locuinței și cesiunea contractului de închiriere
3.6. Cauzele de încetare a contractului de închiriere a locuinței
3.7. Regimul închirierii unor locuințe cu destinație specială
3.8.Calificarea contractului de locațiune (închiriere) imobiliară încheiat între comercianți
BIBLIOGRAFIE
INTRODUCERE
CAPITOLUL 1
Noțiunea, trăsăturile caracteristice, delimitarea contractului de locațiune
față de alte contracte
1.1. Aspecte privind istoricul locațiunii
Locațiunea, la fel ca și vânzarea-cumpărarea, este unul dintre cele mai vechi tipuri de contracte, care a cunoscut de-a lungul timpului o evoluție continuă și o aplicabilitate largă, încă din perioada dreptului roman.
Apariția și întrebuințarea, din cele mai străvechi timpuri, a diferitelor categorii de contracte a fost în permanență succedată de dezvoltarea și evoluția acestora în dependență de conjunc-tura social politică și economică a societății. Multitudinea diferitor tipuri de contracte au fost conformate și aplicate după necesitate, în dependență de cerințele sociale ale fiecărei perioa-de istorice în parte și în dependență de fiecare societate în parte. Acest fenomen este firesc întrucât trebuie să răspundă solicitărilor economice de producere și consum ale societății, care se realizează prin aplicarea și îndeplinirea diferitor tipuri de contracte, contracte care constituie asumații de drepturi și obligații.
1.2. Noțiunea și reglementarea contractului de locațiune
Noțiune. Potrivit art. 1411 C. civ., locațiunea este un contract prin care o persoană, numita locator, pune la dispoziția altei persoane, numită locatar, folosința temporară a unui bun, în schimbul unei sume de bani, numită chirie.
Deși art. 1411 C. civ. prevede că transmiterea folosinței se face „pentru un timp determinat”, în practică s-a admis că durata locațiunii poate fi determinată sau nedeterminată. Potrivit art. 1415 C. civ., locațiunea nu poate fi însă încheiată pe durată perpetuă (veșnică), locațiunile ereditare imobiliare, cunoscute în vechiul drept sub denumirea de emfiteuze ori embatic (besman) fiind prohibite de lege.
Ca și în cazul altor contracte civile, părțile pot încheia un antecontract de locațiune (guvernat de reguli dreptului obligațional și nu ale contractului special pe care îl precede), prin care să se oblige reciproc sau unilateral la perfectarea în viitor a unui contract de locațiune. Ca și locațiunea, și antecontractul de locațiune, este un act de administrare.
Reglementare. Codul civil prevede dispoziții referitoare la locațiune în Cartea a III-a, Titlul VII, intitulat „Despre contractul de locațiune”, art. 1410-1490.
Mare parte din reglementările Codului civil în materie, au fost abrogate după 1989 când contractele de arendare și închiriere a suprafețelor locative (ca varietăți ale contratului de locațiune) au suferit noi reglementări.
1.2.1. Unele aspecte de ordin terminologic
Contract de locațiune, contractul în temeiul căruia o persoană numită locator se obligă să asigure altei persoane numită locatar, folosința integrală sau parțială a unui lucru sau prestarea unui serviciu pe o durată de timp determinată în schimbul unui preț corespunzător. Contractul de loeațiune este consensual, sinalagmatic, oneros, comutativ și cu execuție succesivă în timp; are caracter vremelnic, locațiunea facându-se pe o durată de timp determinată și nu perpetuu. în principiu este un act de administrare (părțile trebuie să aibă capacitatea juridică necesară încheierii unor asemenea acte; minorii cu capacitate de exercițiu restrânsă pot încheia contracte de locațiune, în condițiile legii). Bunurile închiriate pot fi mobile, imobile, corporale și incorporale. în toate cazurile, bunurile trebuie să fie nefungibile (nu pot fi înlocuite unele cu altele) și individual determinate. în executarea contractului, locatorul are următoarele obligații:
a) să predea bunul închiriat;
b) să efectueze reparațiile necesare menținerii lucrului închiriat în stare de funcționare;
c) să garanteze pentru liniștita și utila folosință a bunului închiriat, răspunzând pentru evicțiune și pentru viciile lui.
Locatarul, la rândul său se obligă să:
a) folosească lucrul cu bună-credință, ca un bun proprietar și potrivit destinației lui
b) să plătească chiria
c) să restituie la termen locatorului bunul închiriat
d) să răspundă pentru incendiu
e) să apere lucrul împotriva uzurpărilor.
Chiria trebuie să fie prevăzută în contract (dacă lipsește, contractul este calificat contract de comodat), să fie determinată și determinabilă, să constea întro sumă de bani (fixă sau cotă procentuală) ori altă prestație, să fie sinceră și serioasă, să fie stabilită în raport de durata contractului și să fie stabilită succesiv, total sau parțial.
Contractul de locațiune încetează prin:
a) acordul de voință al părților;
b) prin denunțarea unilaterală (când nu prevede termenul de închiriere);
c) reziliere pentru neexecutare;
d) la expirarea termenului;
e) la pieirea bunului închiriat;
f) la desființarea titlului locatorului
g) la înstrăinarea bunului închiriat.
1.2.2. Noțiunea de „locațiune” și reglementarea contractului de locațiune
Locațiunea este contractul care transmite folosința temporară a unui bun de la una dintre părți, numită locator, celeilalte părți, numită locatar, în schimbul unei sume de bani, numită chirie (art. 1777 Noul Cod Civil).
Deși, potrivit art. 1777 Noul Cod Civil, transmiterea folosinței se face „pentru o anumită perioadă”, dispozițiile următoare duc la concluzia că durata locațiunii poate fi determinată sau nedeterminată.
În situația în care contractul a fost încheiat pe durată determinată, dar „părțile nu au arătat durata locațiunii” (contractul nu are un termen și nici elemente pentru determinarea lui), potrivit art. 1785 Noul Cod Civil, locațiunea se încheie:
– pe termen de un an, în cazul locuințelor nemobilate sau spațiilor pentru exercitarea activității unui profesionist;
– pe durata „pentru care s-a calculat chiria", în cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
– pe durata locațiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziția locatarului pentru folosința unui imobil.
De precizat că locațiunea nu poate fi însă încheiată pe durată perpetuă (veșnică), locațiunile ereditare imobiliare, cunoscute în vechiul drept sub denumirea de emfiteoze ori embatic (besman), fiind prohibite implicit de lege. Astfel, potrivit art. 1783 Noul Cod Civil, „Locațiunile nu se pot încheia pentru o perioadă mai mare de 49 de ani”.
În doctrină, locațiunea mai este cunoscută și sub denumirea de „vânzare a folosinței’. Ea nu se confundă însă cu contractul de vânzare-cumpărare, de care se deosebește prin faptul că locațiunea transmite exclusiv dreptul de folosință asupra lucrului pe o durată limitată în timp (ca drept de creanță), și nu dreptul de proprietate.
Potrivit art. 1778 alin. 2 Noul Cod Civil, dispozițiile generale ale locațiunii „sunt aplicabile, în mod corespunzător, închirierii locuințelor și arendării, dacă sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru aceste contracte”. Astfel, contractul de locațiune constituie dreptul comun pentru contractul de arendare (locațiunea fondurilor rurale) și contractul de închiriere a suprafețelor locative pentru care Codul civil prevede reguli specifice în art. 1824-1850 Noul Cod Civil.
În consecință, închirierea locuințelor și arendarea nu sunt contracte distincte (independente), ci sunt numai varietăți ale contractului de locațiune.
Ca și în cazul altor contracte civile, părțile pot încheia un antecontract de locațiune, prin care se obligă reciproc sau unilateral la perfectarea în viitor a unui contract de locațiune. Antecontractul de locațiune este (ca și locațiunea) un act de administrare, guvernat de regulile dreptului obligațional, și nu ale contractului special pe care îl precede.
Codul civil prevede dispoziții referitoare la locațiune în Cartea a V-a, „Despre obligații”, Titlul IX, intitulat „Diferite contracte speciale”, Capitolul V „Contractul de locațiune”, art. 1777-1850 (din care art. 1824-1835 sunt dedicate Secțiunii a 2-a „Reguli particulare în materia închirierii locuințelor”, iar art. 1836-1850 Secțiunii a 3-a „Reguli particulare în materia arendării”).
1.3. Trăsăturile caracteristice ale contractului de locațiune
Spre deosebire de vechiul Cod civil, care nu conținea o definiție a actului juridic civil, decât prin raportare la contract și la diferitele specii de acte juridice, noul Cod civil (în continuare N.C.civ.) conține reglementarea expresă nu doar a noțiunii de contract, ci și pe aceea a actului juridic unilateral. Astfel, potrivit art. 1166 N.C.civ., contractul este acordul de voință dintre două sau mai multe persoane, cu intenția de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic. Se observă că noua reglementare a valorificat opiniile exprimate în doctrină, unde actul juridic, în general, a fost definit ca reprezentând acea manifestare de voință făcută cu intenția de a produce efecte juridice, adică de a naște, a modifica ori stinge un raport juridic civil concret. Rezultă din conținutul art. 1166 N.C.civ., că noțiunea contractului presupune întrunirea următoarelor elemente: – existența unei manifestări de voință provenită de la două sau mai mulibite implicit de lege. Astfel, potrivit art. 1783 Noul Cod Civil, „Locațiunile nu se pot încheia pentru o perioadă mai mare de 49 de ani”.
În doctrină, locațiunea mai este cunoscută și sub denumirea de „vânzare a folosinței’. Ea nu se confundă însă cu contractul de vânzare-cumpărare, de care se deosebește prin faptul că locațiunea transmite exclusiv dreptul de folosință asupra lucrului pe o durată limitată în timp (ca drept de creanță), și nu dreptul de proprietate.
Potrivit art. 1778 alin. 2 Noul Cod Civil, dispozițiile generale ale locațiunii „sunt aplicabile, în mod corespunzător, închirierii locuințelor și arendării, dacă sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru aceste contracte”. Astfel, contractul de locațiune constituie dreptul comun pentru contractul de arendare (locațiunea fondurilor rurale) și contractul de închiriere a suprafețelor locative pentru care Codul civil prevede reguli specifice în art. 1824-1850 Noul Cod Civil.
În consecință, închirierea locuințelor și arendarea nu sunt contracte distincte (independente), ci sunt numai varietăți ale contractului de locațiune.
Ca și în cazul altor contracte civile, părțile pot încheia un antecontract de locațiune, prin care se obligă reciproc sau unilateral la perfectarea în viitor a unui contract de locațiune. Antecontractul de locațiune este (ca și locațiunea) un act de administrare, guvernat de regulile dreptului obligațional, și nu ale contractului special pe care îl precede.
Codul civil prevede dispoziții referitoare la locațiune în Cartea a V-a, „Despre obligații”, Titlul IX, intitulat „Diferite contracte speciale”, Capitolul V „Contractul de locațiune”, art. 1777-1850 (din care art. 1824-1835 sunt dedicate Secțiunii a 2-a „Reguli particulare în materia închirierii locuințelor”, iar art. 1836-1850 Secțiunii a 3-a „Reguli particulare în materia arendării”).
1.3. Trăsăturile caracteristice ale contractului de locațiune
Spre deosebire de vechiul Cod civil, care nu conținea o definiție a actului juridic civil, decât prin raportare la contract și la diferitele specii de acte juridice, noul Cod civil (în continuare N.C.civ.) conține reglementarea expresă nu doar a noțiunii de contract, ci și pe aceea a actului juridic unilateral. Astfel, potrivit art. 1166 N.C.civ., contractul este acordul de voință dintre două sau mai multe persoane, cu intenția de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic. Se observă că noua reglementare a valorificat opiniile exprimate în doctrină, unde actul juridic, în general, a fost definit ca reprezentând acea manifestare de voință făcută cu intenția de a produce efecte juridice, adică de a naște, a modifica ori stinge un raport juridic civil concret. Rezultă din conținutul art. 1166 N.C.civ., că noțiunea contractului presupune întrunirea următoarelor elemente: – existența unei manifestări de voință provenită de la două sau mai multe persoane.
În mod obișnuit, în doctrină și jurisprudență, noțiunea de act juridic (sau act) este folosită în două accepțiuni, respectiv:
1) operațiunea juridică, manifestarea de voință făcută cu intenția de a produce efecte juridice (negotium iuris) și
2) înscrisul constatator al operațiunii juridice, acela care consemnează și încorporează, redă manifestarea de voință exprimată (instrumentum probationis).
Potrivit art. 942 din vechiul Cod civil, contractul era definit ca reprezentând „acordul între două sau mai multe persoane spre a constitui sau a stinge între dânșii un raport juridic.” În acest sens, de ex., Gh. Beleiu, Drept civil. Teoria generală, TUB, 1987, pp. 157-158; Gh. Beleiu, Actul juridic civil, în „Tratat de drept civil”, vol. I, “Partea generală”, Ed. Academiei, București, 1989, p. 168. 17 – manifestarea de voință să fi fost făcută cu intenția de a produce efecte juridice; – producerea de efecte juridice înseamnă nașterea, modificarea, stingerea unui raport juridic concret.
Astfel cum s-a menționat deja, noul Cod civil se preocupă și de definiția actului juridic unilateral, înțeles ca manifestare de voință a autorului său (art. 1324), care este supus, în ce privește regimul său juridic, dispozițiilor legale privitoare la contracte, care se aplică în mod corespunzător (conform art. 1325).
Se pot desprinde din definiția actului unilateral, următoarele trăsături ale acestuia:
– actul unilateral are un mecanism propriu de formare, distinct de acela al contractului, el întemeindu-se doar pe manifestarea unilaterală de voință a autorului său
– actul unilateral presupune intenția autorului său de a produce efecte juridice, respectiv, de a da naștere, a modifica sau a stinge raporturi juridice. În doctrină s-a dat o explicație faptului că în vechiul Cod civil nu și-a găsit o reglementare generală actul juridic unilateral (regăsindu-se doar norme speciale, prin care, în anumite materii sau recunoscut unele efecte ale actului unilateral) și anume: conform tehnicii legislative de la acel moment, s-a urmărit să se reglementeze cel mai frecvent act juridic (contractul, care rămâne regula de manifestare a voinței juridice în dreptul civil), iar pe de altă parte, la acea dată, doctrina nu elaborase încă teoria actului unilateral ca izvor de obligații.
1.4. Delimitarea contractului de locațiune față de alte contracte
Delimitare. Contractul de locațiune (locatio rei) prezintă asemănări cu contractul de antrepriză, contractul de muncă, contractul de mandat sau cu contractul de depozit.
Locațiunea se deosebește, în esență, de:
a) contractul de muncă deoarece salariatul este plătit după cantitatea și calitatea muncii depuse și nu în raport cu durata folosinței bunului care, în general, stabilește cuantumul chiriei;
b) contractul de antrepriză pe baza căruia se execută lucrări de mare importanță, dar și prestări de servicii de valoare mai mică;
c) contractul de mandat ce are ca obiect realizarea exclusivă de acte juridice de către mandatar pe seama și în numele mandantului;
d) contractul de depozit ce are ca obiect păstrarea unui bun (nu folosința acestuia). În acest caz, delimitarea de locațiune poate fi uneori dificilă; de exemplu, lăsarea unui autoturism într-un garaj aparținând altei persoane poate însemna, fie locațiune dacă cheile garajului se află la conducătorul autoturismului și scopul închirierii este lipsa spațiului de parcare, fie depozit în cazul în care obligația principală (care determină calificarea contractului) este cea de supraveghere, păstrare și conservare a autoturismului.
În doctrină, locațiunea mai este cunoscută și sub denumirea de „vânzare a folosinței”. Ea nu se confundă însă, cu contractul de vânzare-cumpărare, de care se deosebește prin faptul că locațiunea transmite exclusiv dreptul de folosință asupra lucrului pe o durată limitată în timp (ca drept de creanță) și nu dreptul de proprietate.
Contractul de locațiune constituie dreptul comun pentru contractul de arendare (locațiunea fondurilor rurale) și pentru contractul de închiriere a suprafețelor locative pentru care Codul civil prevede reguli specifice (în măsura în care acestea din urmă nu au reguli speciale acoperitoare). Acestea nu sunt contracte distincte (independente), ci numai varietăți ale contractului de locațiune.
Locațiunea este un contract distinct (independent) ce face parte din categoria „contractelor speciale” reglementate de Codul civil, care se particularizează prin caracterele sale juridice. Distincția locațiunii nu este absolută deoarece contractul prezintă deosebiri, dar și asemănări cu celelalte contracte.
A. Caracterele juridice ale locațiunii
Ca orice contract, locațiunea se individualizează prin caracterele sale juridice.
a). Locațiunea este un contract consensual, care se încheie prin simplul acord de voințe al părților (fără vreo altă formalitate).
Potrivit art. 1781 Noul Cod Civil, „Contractul de locațiune se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului”. Deci, ad validitatem, contractul se încheie solo consensJ.
Când contractul a fost constatat prin înscris și acesta a fost distrus ori pierdut datorită unui caz de forță majoră, existența acestuia poate fi dovedită prin orice mijloc de probă.
b). Locațiunea este un contract bilateral (sinalagmatic), întrucât creează obligații pentru ambele părți contractante.
Locatorul se obligă să asigure folosința temporară a lucrului, iar locatarul se obligă să plătească chiria.
c). Locațiunea este un contract esențialmente cu titlu oneros, în care părțile contractante urmăresc un interes propriu patrimonial.
Caracterul oneros al locațiunii este elementul principal de distincție al acestui contract în raport cu comodatul (împrumutul de folosință) care, prin definiție, este (esențialmente) cu titlu gratuit.
Dacă folosința unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locațiune, dar poate fi valabil ca un împrumut de folosință, dacă lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) și dacă sunt îndeplinite și celelalte condiții de validitate.
d). Locațiunea este un contract comutativ, deoarece părțile cunosc existența și întinderea obligațiilor încă de la momentul încheierii contractului (deci contractul nu este aleatoriu).
e). Locațiunea este un contract cu executare succesivă, deoarece obligațiile părților se execută în timp, printr-o prestație continuă, pe toată durata contractului, locatorul fiind obligat să asigure folosința lucrului, iar locatarul să plătească chiria. Deci elementul timp este de esența contractului.
f). Locațiunea este un contract translativ de folosință temporară a unui lucru individual determinat (deci, nu transmite dreptul de proprietate), riscul pieirii fortuite fiind suportat de proprietar (care poate fi și o altă persoană decât locatorul).
B. Asemănări și deosebiri față de alte contracte
Contractul de locațiune (locatiorei) prezintă asemănări cu contractul de antrepriză, contractul de muncă, contractul de mandat sau contractul de depozit.
Locațiunea se deosebește, în esență, de:
– contractul de muncă, deoarece salariatul este plătit după cantitatea și calitatea muncii depuse, și nu în raport cu durata folosinței bunului care, în general, stabilește cuantumul chiriei
– contractul de antrepriză, pe baza căruia se execută lucrări de mare importanță, dar și prestări de servicii de valoare mai mică'
– contractul de mandat, ce are ca obiect realizarea exclusivă de acte juridice de către mandatar pe seama și în numele mandantului
– contractul de depozit, ce are ca obiect păstrarea unui bun (nu folosința acestuia). în acest caz, delimitarea de locațiune poate fi uneori dificilă; de exemplu, lăsarea unui autoturism într-un garaj aparținând unei alte persoane poate însemna fie locațiune, dacă cheile garajului se află la conducătorul autoturismului și scopul închirierii este lipsa spațiului de parcare, fie depozit, în cazul în care scopul urmărit de proprietar este cel de supraveghere, păstrare și conservare a autoturismului.
Natura juridică a dreptului locatarului în literatura juridică s-a pus întrebarea: dreptul de folosință al locatarului este un drept real sau este un drept de creanță?
Principalele argumente în favoarea calificării dreptului locatarului ca fiind un drept real ar putea fi:
– atunci când locațiunea se încheie pe o durată de peste 5 ani, ea devine act de dispoziție;
– pentru a fi opozabil terților, actul este supus publicității imobiliare (cel puțin în cazul în care obiectul contractului este un imobil).
Menționăm însă că, potrivit opiniei majoritare în materie, dreptul de folosință al locatarului este un drept de creanță, pentru următoarele argumente:
– locațiunea este act de dispoziție numai când depășește 5 ani și este supusă publicității imobiliare; în celelalte cazuri, dreptul de folosință al locatarului este un drept de administrare;
– dreptul de folosință, ca drept de creanță, nu conferă locatarului dreptul de urmărire a bunului aflat asupra terților și nici dreptul de preferință (specifice doar drepturilor reale);
– drepturile reale sunt limitativ enunțate de lege (dreptul de folosință locativă nefigurând printre acestea).
Ca drept de creanță, dreptul de folosință al locatarului are caracter mobiliar (chiar dacă are ca obiect un imobil), temporar, susceptibil de gaj și transmisibil atât inter vivos, cât și mortis causa.
Formarea contractului de locațiune (închiriere)
Încheierea locațiunii prezintă particularități în materie de consimțământ, capacitatea părților, obiect și forma contractului.
A. Consimțământul părților
Potrivit art. 1781 Noul Cod Civil, „contractul de locațiune se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețuluf’ (s.n.).
Cu privire la dispozițiile de mai sus, se cuvine să facem următoarele observații:
– atunci când părțile au căzut de acord cu privite la condițiile și clauzele contractului preconizat, se formează acordul de voințe (consimțământul, element esențial la încheierea contractului însă, nu și suficient);
– pentru formarea consimțământului este suficient ca părțile să convină numai asupra bunului și a prețului (urmând ca, referitor la alte condiții și clauze, să se poată conveni și ulterior încheierii locațiunii, de exemplu privind durata etc.).
În consecință, dispozițiile art. 1781 Noul Cod Civil, trebuie înțelese în sensul că locațiunea se consideră încheiată îndată ce au fost îndeplinite condițiile de capacitate, obiect, cauză și formă, iar părțile au consimtit, cel puțin „asupra bunului și prețului”.
B. Capacitatea părților
În contractul de locațiune, locatorul poate fi o „persoană fizică sau juridică titulară a unui drept real care conferă acestuia dreptul de folosință asupra bunului ce formează obiectul contractului, și anume: proprietarul, uzufructuarul, abitatorul, locatarul principal (în cazul sublocațiunii)” etc.
Întrucât locațiunea este, în principiu, un act de administrare, atât locatorul, cât și locatarul trebuie să aibă capacitatea de a încheia acte de administrare. Pentru acest considerent, oricare dintre soți poate închiria un bun comun, „fără consimțământul expres al celuilalt soț” (art. 345 alin. 1 Noul Cod Civil).
Minorul de peste 14 ani, care are capacitate de exercițiu restrânsă, va putea fi parte în contractul de locațiune, însă cu încuviințarea prealabilă a reprezentantului său legal (art. 41 alin. 2 Noul Cod Civil).
Incapacitățile speciale de a vinde și de a cumpăra, inclusiv incapacitatea de a cumpăra drepturi litigioase prevăzute la vânzare, sunt aplicabile și contractului de locațiune (art. 1784 alin. 1 și 2 Noul Cod Civil).
Când durata contractului este mai mare de 5 ani, iar obiectul acestuia este un imobil, locațiunea este act de dispoziție, iar părțile trebuie să aibă capacitatea corespunzătoare încheierii unor astfel de acte juridice (art. 1784 alin. 3 Noul Cod Civil).
Ne raliem opiniei potrivit căreia numai locatorul trebuie să aibă capacitate de dispoziție la încheierea locațiunilor ce depășesc 5 ani, deoarece pentru locatar închirierea este întotdeauna un act de administrare (indiferent de durată).
C. Obiectul contractului
Locațiunea are obiect dublu: lucrul transmis în folosință și chiria.
a). Lucrul a cărui folosință a fost închiriată poate fi un mobil sau imobil, corporal sau incorporai (de exemplu, dreptul de proprietate industrială).
Lucrul închiriat nu trebuie să se distrugă sau să se consume prin folosință (conform destinației după natura obiectului sau celei stabilite de părți, prin acordul lor). înseamnă că obiectul locațiunii îl formează lucruri nefungibile (individual-deter-minate) după natura lor sau după voința părților.
Potrivit art. 1228 Noul Cod Civil, și lucrurile viitoare pot forma obiectul unei locațiuni, cu excepția bunurilor dintr-o moștenire nedeschisă, deoarece pactele asupra unei succesiuni viitoare sunt prohibite de lege.
Bunurile din domeniul public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale nu pot fi înstrăinate (fiind inalienabile), dar pot fi închiriate sau concesionate, în condițiile legii (art. 14-16 din Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică).
De menționat că locațiunea nu poate avea ca obiect o persoană. în cazul în care se închiriază un lucru cu personalul de deservire, de exemplu, calculatorul împreună cu operatorul său, contractul va fi mixt: locațiune în privința calculatorului și prestare de servicii (antrepriză) în privința operatorului.
b). Chiria este prețul plătit de locatar pentru folosința lucrului închiriat.Modalitatea de plată a chiriei se stabilește prin acordul părților, de regulă, în bani, dar (spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare) prețul locațiunii poate fi plătit și în „orice alte bunuri sau prestații” (art. 1780 alin. 1 Noul Cod Civil).
Având în vedere că durata contractului este un element esențial al locațiunii, precum și pentru caracterul succesiv al acesteia, chiria poate fi unică (globală), dar, de regulă, este stabilită pe unități de timp: zile, luni, ani etc.
Chiria trebuie să fie determinată sau cel puțin determinabilă (putând fi lăsată fie la aprecierea unui terț ales de părți, fie la influența unui factor obiectiv, de exemplu, cursul valutar). De asemenea, prețul locațiunii trebuie să fie serios.
Lipsa prețului atrage nulitatea contractului ca locațiune, urmând ca manifestarea de voință a părților să poată fi calificată ca împrumut de folosință (comodat).
D. Forma contractului de locațiune
Locațiunea este, în principiu, un contract consensual și, deci, se încheie valabil prin simplul acord de voințe al părților (fără vreo altă formalitate).
Potrivit legii, forma dată de părți contractului de locațiune este însă determinantă, în executarea obligațiilor și a conflictelor dintre locatari.
Astfel, „contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract” (art. 1798 Noul Cod Civil)
În situația unor locațiuni succesive ale căror perioade se suprapun fie și parțial, potrivit art. 1782 Noul Cod Civil, conflictul dintre locatari se rezolvă:
a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, în favoarea locatarului care și-a notat dreptul în cartea funciară;
b) în cazul mobilelor supuse unor formalități de publicitate, în favoarea locatarului care a îndeplinit cel dintâi aceste formalități;
c) în cazul celorlalte bunuri, în favoarea locatarului care a intrat cel dintâi în folosința bunului.
Potrivit art. 1811 lit. a și c Noul Cod Civil, dacă bunul dat în locațiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului în cazul imobilelor dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară sau în cazul mobilelor supuse unor formalități de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste formalități.
Precizăm că, potrivit art. 902 alin. 2 pct. 6 Noul Cod Civil, locațiunea și cesiunea de venituri devin opozabile terțelor persoane exclusiv prin notare (dacă nu se dovedește că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă că simpla cunoaștere a acestora nu este suficientă pentru a îndeplini lipsa de publicitate).
În conformitate cu dispozițiile art. 71 din O.U.G. nr. 54/2006, contractele de concesiune a terenurilor de orice natură sunt supuse înregistrării în registrele de publicitate imobiliară sau în cartea funciară.
Potrivit art. 715 alin. 2 Noul Cod Civil, locațiunile de imobile încheiate de uzufructuar, înscrise în cartea funciară, sunt opozabile proprietarului sau moștenitorilor acestuia, după stingerea uzufructului prin decesul sau, după caz, încetarea existenței juridice a uzufructuarului, până la împlinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului.
Tot astfel, reînnoirile de închirieri de imobile sau de arendări făcute de uzufructuar și înscrise în cartea funciară înainte de expirarea contractelor inițiale sunt opozabile proprietarului și moștenitorilor săi pe o perioadă de cel mult 6 luni ori, după caz, de un an, dacă la data stingerii uzufructului nu au fost puse în executare, în niciun caz, locațiunile nu pot dura mai mult de 3 ani de la data stingerii uzufructului (art. 715 alin. 3 Noul Cod Civil).
CAPITOLUL 2
Condițiile de validitate, efectele (conținutul) și încetarea contractului de locațiune
Pentru a fi valabil încheiat, contractul de locațiune trebuie să întrunească anumite condiții care, conform regulilor generale în materie de contracte sunt:
– capacitatea de a contracta;
– consimțământul valabil al părții că se obligă;
– un obiect determinat;
– o cauză licită.
2.1. Analiza condițiilor de validitate ale contractului de locațiune
Pentru a determina regulile ce guvernează capacitatea de a încheia contracte de locațiune, trebuie stabilită natura juridică a acestui act juridic. Întrucât are ca scop punerea în valoare a bunului, locațiunea este în principiu, un act juridic de administrare.
Drept urmare, pot avea calitatea de parte într-un contract de locațiune, și minorii cu vârsta cuprinsă între 14 și 18 ani, fără să fie asistați de ocrotitorul legal și fără autorizație prealabilă a autorității tutelare, cu condiția ca respectivele acte juridice să nu le fie lezionare.
De asemenea, unul dintre soți poate închiria valabil un bun comun, în devalmașie, fără consimțământul expres al celuilalt soț, întrucât se aplică prezumția de mandat tacit reciproc, instituită de articolul 35 din Codul familiei.
2.1.1. Considerații privind condițiile de fond ale contractului de locațiune
Fiind un act juridic de administrare, poate încheia valabil un asemenea contract, în calitate de locator, pendente conditione, și proprietarul sub condiție rezolutorie, dacă este de bună-credință.
Când durata contractului este mai mare de 5 ani, locațiunea devine un act juridic de dispoziție, fiind obligatoriu ca locatorul să aibă capacitate de exercițiu deplină. În consecință, pentru locațiunile imobiliare ce depășesc 5 ani, este necesar consimțământul expres al ambilor soți, întrucât nu se mai aplică prezumția de mandat tacit reciproc.
Trebuie reținut faptul că, din punct de vedere al locatarului, actul juridic analizat este întotdeauna de administrare, indiferent de durata sa, motiv pentru care, în această calitate, poate fi încheiat valabil de minorul cu capacitate de exercițiu restrânsă, asistat de ocrotitorul legal, sau singur, cu condiția să nu-i fie lezionar.
2.1.2. Condițiile de formă în contractul de locațiune
Dacă un coindivizar (care nu este aparent proprietar exclusiv) închiriază bunul aflat în indiviziune, se aplică regulilie care guvernează vânzarea bunului comun de către unul din coproprietari sau de la gestiunea de afaceri, după caz.
Dat fiind faptul că locațiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate să nu fie proprietarul lucrului dat în locațiune. Astfel, un uzufractuar (articolul 534 Cod civil) sau un locatar (articolul 1418 Cod civil) poate închiria valabil bunul deținut cu titlu de uzufruct sau de locațiune.
Bineînțeles, în cazul închirierii bunului altuia de către o persoană care nu are asupra lucrului un drept opozabil față de proprietar, drept care să-i confere posibilitatea închirierii, proprietarul nu va fi obligat să respecte locațiunea, acest contract fiind pentru el res inter alios acta. Numai dacă locatorul a fost un proprietar aparent, contractul poate produce efecte fată de adevăratul proprietar.
De asemenea, proprietarul nu poate fi locatarul propriului său lucru (neque pignus, neque depositu, neque locatio rei suae consistere potest), cu excepția cazului când îi lipsește prerogativa folosinței (de exemplu, este nud proprietar sau a adus ca aport social în societate folosința unui lucru).
Contractul de locațiune imobiliară încheiat pe o perioadă mai mare de 3 ani este supus formalităților de publicitate în Cartea Funciară (articolul 21 din Legea numărul 7/1996). Acest aspect nu-i schimbă însa caracterul de act juridic de administrare întrucât publicitatea vizează doar opozabilitatea contractului, nu și natura lui.
2.2. Consistența conținutului (efectelor) contractului de locațiune.
"Toate obligațiile locatorului decurg din esența contractului de locațiune, care constă în a asigura locatarului folosința lucrului pe toată durata contractului (obligația de a face)". Pentru a asigura folosința lucrului, locatorul este obligat să predea și să mențină lucrul în stare de întrebuințare și să-l garanteze pe locatar detulburările provenite din propria sa faptă, de la terți și din viciile lucrului.
2.2.1. Obligațiile locatorului
Pentru a asigura folosința lucrului, potrivit art. 1420 Cod civil, locatorul are trei obligații principale:
obligația de a preda lucrul;
obligația de a menține lucrul în stare de întrebuințare;
obligația de garanție pentru evicțiune și pentru vicii ascunse.
a) Obligația de a preda lucrul în folosința temporară a locatarului trebuie executată la termenul stipulat în contract, la locul unde se găsea lucrul în momentul încheierii contractului și pe cheltuiala locatorului.
Lucrul trebuie să fie predat într-o stare corespunzătoare destinației în vederea căreia a fost închiriat (art. 1421 C. civ.), locatorul fiind obligat să efectueze toate reparațiile necesare în acest sens înainte de preluarea lucrului de către locatar
Dacă locatorul nu-și execută obligația de predare a lucrului, atunci locatarul poate cere executarea silită sau rezilierea contractului pentru neexecutare, cu daune interese.
b) Obligația de a menține lucrul în bună stare de funcționare operează pe toată durata contractului. Lucrul trebuie să poată fi folosit în scopul pentru care a fost închiriat. Pentru aceasta, pe toată durata locațiunii, locatorul trebuie să efectueze reparațiile necesare bunei folosințe a lucrului, afară de micile reparații (numite”locative”), care sunt în sarcina locatarului, din momentul predării lucrului.
În temeiul acestei obligații , locatorul nu poate fi obligat să reconstruiască imobilul închiriat, dacă acesta „a pierit în total sau s-a făcut netrebnic spre obișnuita întrebuințare” (art. 1439 C. civ.), în acest caz încetând contractul.
Neîndeplinirea acestei obligații de către locator îndreptățește locatarul:
să ceară în justiție obligarea locatorului la efectuarea reparațiilor, sub sancțiunea daunelor cominatorii pe zi de întârziere (art. 1073 C. civ.);
să execute el însuși reparațiile, în contul locatorului, cu probabila autorizare a justiției (art. 1077 C.civ.); în caz de urgență, reparațiile pot fi efectuate chiar fără autorizare;
Art.1077 Cod civil prevede: „ Nefiind îndeplinită obligația de a face, creditorul poate de asemenea să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului”.
să solicite rezilierea contractului (art. 1020 – 1021 C.civ. și art. 1439 alin. 2 C.civ.).
Art. 1020 C.civ. precizează: „Condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său”.
In completare art. 1021 C. Civ. Prevede: „Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat sau să silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea, cu daune-interese. Desființarea trebuie să se ceară în justiție, care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate.”
c) Obligația de a garanta folosința liniștită și utilă a lucrului închiriat se concretizează în trei obligațiuni principale:
de a răspunde pentru tulburările provenite din propria sa faptă
de a-l garanta pe locatar contra tulburărilor provenite din partea terților
de a răspunde pentru viciile ascunse ale bunului închiriat.
1. Garanția pentru tulburările provenite din fapta proprie a locatorului rezidă în aceea că locatorul trebuie să se „abțină” de la orice acțiune prin care ar tulbura liniștita folosire a bunului de către locatar; tulburarea poate să fie de fapt sau de drept.
Astfel, conform art. 1424 C. civ. „locatorul nu poate în cursul locațiunii să schimbe forma lucrului închiriat sau arendat”. În caz de nerespectare a acestei obligații, locatarul poate cere în justiție oprirea sau distrugerea schimbărilor.
Dacă în cursul locațiunii lucrul închiriat necesită reparații urgente, care nu pot fi amânate până la terminarea contractului, atunci locatorul nu va răspunde, chiar dacă prin aceasta se limitează în parte folosința exercitată de locatar, prin restrângerea ei (art. 1425 C.civ.).
Dacă locatarul este lipsit complet de folosința lucrului prin reparațiile efectuate, atunci el poate cere rezilierea contractului (art. 1425 alin.3 C. civ.).
2. Locatorul are obligația de a-l garanta pe locatar contra tulburărilor provenite din fapta terților. Aceste tulburări pot fi de fapt sau de drept.
Art. 1426 C. civ. prevede că locatorul răspunde numai pentru tulburările de drept, provenite de la terți, iar nu și pentru tulburările de fapt, față de care locatarul se poate apăra singur, prin acțiunile posesorii.
Pentru angajarea răspunderii locatorului pentru tulburările de drept, locatarul trebuie să-l înștiințeze pe locator în timp util de ivirea acestor tulburări, prin chemarea în garanție sau arătarea titularului dreptului, în procesul dintre terț și locatar.
Deși legea nu prevede, în practica judiciară se admite că răspunderea locatorului va opera și în cazul în care nu a fost chemat la proces, dacă locatarul face dovada că procesul cu terțul ar fi fost oarecum pierdut.
3. Potrivit art. 1422 alin. 1 C. civ., locatorul are obligația de a garanta “ pentru toate stricăciunile și viciile lucrului închiriat ori arendat, ce-i împiedică întrebuințarea”, chiar dacă viciile nu-i erau cunoscute locatorului la data încheierii contractului, deci are obligația de garanție pentru vicii ascunse.
Locatorul răspunde atât pentru viciile ascunse existente anterior încheierii contractului, cât și pentru cele care provin din cauze ulterioare, deoarece obligația locatorului de a asigura folosința bunului închiriat este succesivă și continuă în timp, până la terminarea contractului.
Locatorul va răspunde chiar dacă a fost de bună credință la încheierea contractului pentru viciile ascunse, deci chiar dacă nu le-a cunoscut.
În schimb, pentru viciile aparente, pe care locatarul le-a cunoscut sau putea să le cunoască în momentul contractării, locatorul nu răspunde.
În practica judiciară s-a stabilit răspunderea locatorului chiar dacă lucrul nu este absolut impropriu folosinței, fiind suficient ca întrebuințarea să fie astfel micșorată. Încât să se poată presupune că locatarul n-ar fi contractat sau ar fi plătit o chirie mai redusă, dacă ar fi cunoscut viciile; gravitatea viciilor se apreciază de către instanță.
Potrivit art. 1422 C.civ., în cazul descoperirii viciilor ascunse, locatarul poate solicita fie reducerea proporțională a chiriei, fie rezilierea contractului, cu daune interese pentru pagubele provocate din cauza viciilor.
Locatorul de bună credință (care n-a cunoscut nici el viciile) răspunde numai de pagubele previzibile (art. 1085 C.civ.), în timp ce locatorul de rea credință răspunde atât de daunele previzibile în momentul încheierii contractului, cât și de daunele imprevizibile.
In art. 1085 C. civ. se precizează: “Debitorul nu răspunde decât de daunele-interse care au fost prevăzute sau care au putut fi prevăzute la facerea contractului, când neîndeplinirea obligației nu provine din dolul său’’.
Dacă viciile se datorează cazului fortuit sau forței majore intervenite în timpul locațiunii, atunci locatarul poate cere reducerea chiriei sau rezilierea contractului, dar fără daune interese, întrucât este vorba de o cauză străină ce nu poate fi imputată locatorului (art. 1082 C.civ.).
Părțile contractului pot modifica conținutul obligației de garanție pentru evicțiune și vicii ascunse (agravare, limitare sau înlăturare), însă limitarea sau înlăturarea produc efecte numai dacă locatorul a fost de bună credință.
2.2.2. Obligațiile locatarului
Locatarul are următoarele obligații:
de a întrebuința lucrul ca un bun proprietar și potrivit destinației sale;
de a plăti chiria convenită;
de a restitui lucrul la încetarea contractului;
de a apăra lucrul închiriat contra uzurpărilor;
de a răspunde pentru incendii (pentru locatarul unei clădiri);
a) Obligația locatarului de a întrebuința lucrul ca un bun proprietar și conform destinației sale este prevăzută în mod expres în art. 1429 C.civ. locatarul trebuie să utilizeze lucrul ca și cum ar fi al său („bonus pater familias”), culpa fiind apreciată după tipul abstract al omului prudent și diligent.
De asemenea el este ținut să respecte destinația determinată prin contract, iar în lipsă de stipulație specială destinația prezumată după circumstanțe (natura lucrului, destinația sa anterioară, profesiunea locatarului etc.).
În caz de nerespectare a acestei obligații, locatorul poate solicita repunerea lucrului în starea sa anterioară sau rezilierea contractului, cu daune interese.
Locatarul poate face lucrări de mică însemnătate, care nu schimbă destinația lucrului (instalarea telefonului sau a antenei de televizor, introducerea luminii electrice, a apei sau a gazului etc.). pentru acestea, la încetarea locațiunii, locatorul are dreptul de a cere repunerea lucrului în starea inițială; dacă nu o face locatarul are dreptul la despăgubiri pentru îmbunătățirile aduse lucrului.
Din obligația de a utiliza lucrul ca un bun proprietar rezultă obligația de a efectua reparații locative (mici, de simplă întreținere); de exemplu repararea tencuielii pereților, a părților degradate din parchet sau dușumele, geamurilor și ușilor, încuietorilor (art. 1447 – 1449 C. civ.).
Totuși, toate reparațiile (inclusiv cele locative) nu sunt în sarcina locatarului, dacă au fost cauzate prin vechime, forță majoră, caz fortuit sau culpa locatorului.
Dacă degradarea lucrului se datorează culpei locatarului, el va fi obligat să facă reparațiile pe cheltuiala sa, chiar dacă nu sunt locative. De asemenea, locatarul va răspunde pentru prejudiciile aduse lucrurilor altor persoane.
Potrivit art. 1434 C. civ., locatarul răspunde, de asemenea, de stricăciunile și pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de sublocatari.
Dacă sunt mai mulți locatari diferiți și nu se poate stabili care este vinovat de stricăciunile la părțile comune, repararea acestora este în sarcina proprietarului.
b) Obligația locatarului de a plăti chiria este prevăzută de art. 1429 C. civ., care arată că locatarul trebuie să plătească prețul locațiunii la termenele stabilite.
Dacă nu s-a stabilit altfel, conform regulilor generale, plata se face la domiciliul debitorului – locatar, iar în caz de pluralitate de locatari, obligația este conjunctă (divizibilă).
„În caz de neexecutare a acestei obligații, locatorul poate cere executarea silită sau rezilierea judiciară a contractului. Părțile pot stipula în contract un pact comisoriu expres, în baza căruia, în caz de neplată a chiriei la termen, contractul să fie considerat reziliat de drept, fără notificare și fără acțiune în justiție”.
Dacă între părți nu a existat un contract de locațiune, proprietarul imobilului ocupat de o altă persoană, nu poate să pretindă o sumă de bani drept chirie, fiind însă îndreptățit să solicite echivalentul lipsei de folosință, în baza principiului îmbogățirii fără just temei.
În practica judiciară de după 1989 s-a pus problema posibilității modificării chiriei pe parcursul executării contractului, fără să existe clauză contractuală în acest sens. Soluția a fost afirmativă, arătându-se că, în raport cu liberalizarea prețurilor și a creșterii ratei inflației, locatorul este îndreptățit să pretindă o chirie mai mare, având în vedere dispozițiile art. 970 C. civ., potrivit cărora „convențiile trebuie executate cu bună credință. Ele obligă nu numai la ceea ce este expres într – însele, dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației după natura sa”.
c) După încetarea locațiunii, locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care a fost predat, conform inventarului făcut la primire.
În lipsă de inventar operează prezumția că locatarul a primit lucrul în bună stare; fiind relativă, prezumția poate fi combătută de locatar prin dovadă contrară.
Dacă la încetarea locațiunii locatorul nu restituie lucrul închiriat, locatorul are la îndemână două acțiuni:
acțiune personală, decurgând din contractul de locațiune;
acțiune reală (acțiunea în revendicare) dacă are calitatea de proprietar.
Locatarul nu răspunde de pieirea sau deteriorarea bunului din cauza vechimii, forței majore, cazului fortuit sau culpei locatorului (art. 1431 – 1434 C. civ.).
La încetarea locațiunii, locatarul poate fi obligat să facă reparațiile necesare pentru a preda imobilul în starea în care l-a primit.
d) Potrivit art. 1433 C.civ., locatarul este dator să apere lucrul închiriat contra uzurpărilor.
Prin „uzurpare” în această materie se înțelege orice atingere provenită de la un terț asupra proprietății sau posesiei lucrului dat în locațiune.
Locatarul are obligația de a-l anunța pe locator in timp util de orice încercare a terților de valorificare a unui drept asupra lucrului închiriat, sub sancțiunea de a suporta daune-interese și cheltuieli de judecată (art. 1433 alin. 2 C. civ.).
e) Locatarul unei clădiri, potrivit art. 1435 C. civ., răspunde pentru incendiu, dacă nu se va dovedi că incendiul a provenit dintr-un caz fortuit, forță majoră, defect de construcție sau prin comunicarea focului (fără greșeala sa) de la un imobil vecin.
Dacă sunt mai mulți locatari, fiecare va răspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proporțional cu valoarea locativă a părții din imobil pe care o ocupă, răspunderea lor fiind divizibilă (conjunctă).
Pentru a se putea exonera de răspundere, fiecare dintre locatari, în afara cazurilor prevăzute de art. 1435 C. civ., va putea dovedi că incendiul nu a izbucnit sau nu putea izbucni din partea pe care o ocupă el.
Dacă se face dovada că incendiul a izbucnit dintr-o parte comună a imobilului, întrucât acesta se găsește în întreținerea și administrarea locatorului, acesta va răspunde, locatarii fiind exonerați de răspundere.
În lipsa unei convenții contrare locatarul principal va răspunde față de locator pentru distrugerea prin incendiu a obiectului contractului de locațiune, chiar dacă aceasta este imputabilă unui sublocatar.
2.3. Transmiterea drepturilor dobândite prin locațiune: sublocațiunea și cesiunea locațiunii
În concepția Codului civil, în principiu, locațiunea nu este un contract încheiat intuitu personae. Astfel fiind, drepturile părților contractante se pot transmite mortis causa (articolul 1440 Cod civil) sau prin acte inter vivos (de exemplu, locatorul poate transmite dreptul la chirie printr-o cesiune de creanță).
În acest sens, legea prevede expres și posibilitatea pentru locatar de a transmite dreptul de folosință asupra unui terț, în totalitate sau în parte, în baza unui contract de sublocațiune (articolul 1418 Cod civil).
2.3.1. Sublocațiunea
Noțiuni generale despre sublocațiune
Sublocațiunea este permisă cu respectarea a două condiții, prima prevăzută expres de lege, a doua subînțeleasă:
a) Transmiterea folosinței să nu fie interzisă prin contractul principal. Această interdicție transformă locațiunea într-un contract încheiat intuitu personae. Interzicerea sublocațiunii, în total sau în parte, reprezentând o excepție de la dreptul locatarului de a subînchiria, nu se prezuma, ci trebuie să fie stipulată expres (articolul 1418 Cod civil).
Pe de altă parte, clauza de interzicere a sublocațiunii este supusă unei interpretări restrictive. De exemplu, dacă s-a interzis sublocațiunea totală, este permisă cea parțiala, iar dacă interdicția este imprecisă, ea se interpretează în sensul unei sublocațiuni totale, cea parțială fiind permisă.
Deși legea nu prevede expres, validitatea sublocațiunii poate fi condiționată (printr-o clauză din contractul principal de locațiune) și de consimțământul locatorului la încheierea contractului de sublocațiune. Acest consimțământ pote fi dat în scris, dar și verbal (nu se aplică articolul 1416 Cod civil care vizează proba contractului de locațiune sau sublocațiune) ori să rezulte din acte sau fapte concludente. În orice caz, refuzul locatorului de a consimți la încheierea contractului de sublocațiune nu trebuie să fie motivat, dar nici să fie abuziv.
Clauza de interzicere a sublocațiunii este supusă unei interpretări respective (exemplu: stipulația nu se poate subînchiria se interpretează în sensul că este permisă cea parțială). De asemenea, locatarul nu poate aduce dreptul de folosință ca aport social într-o societate civilă sau comercială în situația în care sublocațiunea a fost interzisă deoarece aducerea ca aport echivalează cu o sublocațiune.
Locatarul nu poate aduce ca aport social într-o societate civilă sau comercială dreptul de folosință dacă sublocațiunea a fost interzisă, întrucât aducerea ca aport echivalează cu o sublocațiune. Iar dacă sublocațiunea a fost permisă numai cu consimțământul locatorului, aducerea ca aport va fi valabilă numai dacă locatorul consimte.
b) Sublocațiunea să nu fie convenită în condiții care să contravină condițiilor din contractul principal (de exemplu, casa de locuit să fie subînchiriată cu destinație de local public sau atelier ori autoturismul pentru a fi folosit la curse de întrecere).
În aceste limite, sublocațiunea poate fi convenită în condiții diferite față de contractul principal (de exemlu, chirie mai mare sau mai mică, durata mai scurtă etc.).
Dacă locatarul a încheiat contractul de sublocațiune cu nerespectarea condițiilor arătate, locatorul va putea cere prin justiție executarea obligațiilor sau rezilierea contractului principal de locațiune pentru neexecutarea de obligații (articolul 1429 – 1430 și 1439 alineatul 2 Cod civil), instanța putând acorda locatorului un termen pentru a excuta condițiile contractului, prin reluarea lucrului sau a folosinței potrivit destinației.
Sublocațiunea încheiată cu respectarea condițiilor arătate este valabilă și produce efecte între părți ca orice contract de locațiune. Sunt aplicabile între părțile contractului de sublocațiune inclusiv dispozițiile privind tacita relocațiune sau încetarea contractului prin desființarea sau desfacerea titlului locatorului. Dacă se desface contractul principal de locațiune din culpa locatarului principal, sublocatarul îi va putea pretinde și daune-interese.
Întrucât locatorul nu este parte contractantă, sublocațiunea nu produce efecte față de el (fiind o res inter alios acta); drepturile și obligațiile dintre locator și locatarul principal rămân neatinse. Rezultă că locatorul și sublocatarul nu au nici o acțiune directă unul împotriva celuilalt. Ei pot acționa numai pe calea indirectă a acțiunii oblice (articolul 974 Cod civil).
Deși Codul nostru civil nu conferă locatorului o acțiune directă, în virtutea privilegiului sau de locator (articolul 1730 Cod civil) el poate sechestra mobilele sublocatarului aduse în imobilul închiriat, dar numai în limita chiriei datorate de soblocatar pentru trecut și pentru chiria viitoare, chiar dacă chiria viitoare a fost plătită de sublocatar anticipat (articolele 591-592 Cod civil). Aceste dispoziții se explică prin faptul că existența privilegiului nu presupune existența unor raporturi juridice directe.
Obligațiile sublocatorului
Prin încheierea contractului de sublocațiune locatarul din contractul principal de locațiune devine locator în noul contract, iar cel în favoarea căruia se transmite dreptul de folosință asupra bunului devine locatar în noul contract. De aici rezultă că sublocatarul va avea, față de locatorul din contractul de sublocațiune, aceleași obligații pe care locatarul le avea în contractul principal:
Obligația de a întrebuința lucrul ca un bun proprietar și conform destinației lui;
Obligația de plată a chiriei;
Obligația de restituire a lucrului;
Obligația de răspundere pentru incendiu;
Obligația de aparare contra uzurpărilor.
2.3.2. Cesiunea locațiunii
Cesiunea constituie o vinzare a dreptului de folosinta(adica o cesiune de creanta cu titlu oneros – art. 1391 si urm. Cod civil), de unde urmatoarele consecinte:
– Pentru opozabilitatea contractului fata de terti (intre care si locatorul), cesiunea trebuie sa fi notificata locatorului sau acceptata de el printr-un act autentic (art. 1393 Cod civil).
– Intrucat Codul civil nu cunoaste cesiunea obligatiilor, obiectul cesiunii il formeaza nu contractul de locatiune in intregul sau, ci numai drepturile locatorului, care ramine obligat in continuare fata de locator, pentru acesta contractul de cesiune fiind o res inter alios acta (ca si sublocatiunea), chiar daca partile s-au conformat obligatiei de notificare a cesiunii sau ea a fost acceptata de locator. Locatorul il poate libera pe locatar, caz in care se dubleaza cu o delegatie perfecta, confundata cu o novatie prin schimbare de debitor. Daca cesiunea este insotita de o stipulatie pentru altul in favoarea locatorului avind ca obiect pretul cesiunii (sau o parte din ea), locatorul va avea actiune directa impotriva cesionarului in calitate de tert beneficiar.
– Intrucat contractul de cesiune este cu executare dintr-o data (iar nu succesiva, ca sublocatiunea), locatarul–cedent garanteaza numai existenta dreptului de folosinta in conditiile din momentul incheierii contractului (art. 1392 Cod civil), dar nu si executarea obligatiilor de catre locator. In schimb, potrivit regulilor de la cesiunea de creanta, cesionarul are actiune directa impotriva locatorului pentru a cere executarea contractului de locatiune sau rezilierea lui pentru neexecutare cu daune-interese. In cazul sublocatiunii, sublocatarul poate cere executarea sau rezilierea contractului de sublocatiune numai in raport cu locatarul principal, care la rindul sau poate actiona impotriva locatorului.
– Spre deosebire de sublocatiune, care poate fi dovedita potrivit regulilor prevazute de lege pentru cotractul de locatiune, cesiunea este supusa regulilor vinzarii-cumpararii de creante.
– Prin intermediul cesiunii cesionarul ia locul cedentului (in privinta drepturilor); in schimb, sublocatarul poate dobindi drepturi diferite fata de drepturile locatarului principal, fara a contraveni conditiilor din contractul principal.
– Cedentul, fiind un vinzator, nu are privilegiul locatorului de imobile, de care se bucura locatarul principal care a consimtit o sublocatiune.
Regulile analizate se aplica si in cazul in care dreptul de folosinta se transmite in schimbul unui alt drept de folosinta (dubla cesiune); astfel, de exemplu, fiecare copermutant (cedent) ramine obligat fata de locatorul initial, daca acesta a consimtit la liberarea debitorului (delegatie perfecta). Asa cum in cazul contractului de schimb se aplica regulile vinzarii (in completarea regulilor prevazute pentru contractul de schimb), in cazul schimbului de drepturi de folosinta se aplica regulile cesiunii locatiunii.
Daca schimbul drepturilor de folosinta este reglementat prin norme speciale, se aplica aceste norme (lex specialis generalibus derogant); de exemplu in materia schimbului de locuinte (art. 33 din Legea nr. 114/1996) chiriasii sint liberati fata de locatorii initiali, realizindu-se nu numai o dubla cesiune, dar – ope legis – si o dubla delegatie perfecta (novatie cu schimbare de debitor), insa numai cu avizul autoritatii care a aprobat inchirierea sau, dupa caz, al proprietarului locuintei.
2.4. Încetarea contractului de locațiune
Pe lângă încetarea convențională (prin acordul părților, conform regulilor generale prevăzute prin actele juridice civile), legea prevede următoarele cauze de încetare a contractului de locațiune:
denunțarea unilaterală (art. 1436 alin. 2 C. civ.);
expirarea termenului (art. 1436 alin. 1 C.civ.);
rezilierea pentru neexecutare (art.1439 alin. 2 C. civ.);
pieirea lucrului (art. 1423 și 1439 C.civ.);
desființarea (desfacerea) titlului locatorului;
înstrăinarea lucrului închiriat, dacă există clauză specială în acest sens (art. 1441 C.civ.).
2.4.1. Cazul denunțării unilaterale a contractului
Denunțarea unilaterală este caz de încetare a contractului de locațiune atunci când acesta a fost încheiat pe o durată nelimitată. Astfel, dacă părțile sau legea nu au determinat durata locațiunii, atunci contractul încetează prin „concediul” (art. 1436 alin. 2 C.civ.) dat de oricare dintre părți, cu condiția respectării termenului de preaviz.
Prin „termen de preaviz” se înțelege intervalul de timp dintre manifestarea voinței de a desface contractul și data încetării efective a contractului.
Denunțarea unilaterală poate fi făcută de oricare dintre părți (locator și locatar), producând efecte chiar dacă nu a fost acceptată de cealaltă parte, acordul sau dezacordul acesteia neavând semnificație.
Termenul de preaviz se poate stabili fie prin convenția părților, fie, în lipsă, în funcție de natura lucrului și după obiceiul lucrului (art. 1443 C.civ.). rațiunea acestui termen este ca locatorul să găsească un alt locatar (dacă preavizul s-a dat de la locatar) sau un lucru similar pe care să-l ia în locațiune (dacă preavizul s-a dat de către locator).
Legea nu prevede o formă anume pentru denunțarea unilaterală. În practică aceasta se face în scris, iar dacă cealaltă parte refuză să dea o dovadă de primire se face prin notificare, prin intermediul executorilor judecătorești.
Astfel, în practica judiciară s-a arătat că, dacă unei părți i-a fost notificată denunțarea contractului sau a fost introdusă o acțiune în justiție pentru evacuare, atunci sunt întrunite cerințele prevăzute de art. 1436 alin. 2 C.civ., contractul încetând prin denunțarea unilaterală.
După expirarea termenului de preaviz, contractul de locațiune încetează, un nou contract putând fi încheiat numai printr-un nou acord de voință al părților.
2.4.2. Încetarea prin expirarea termenului. Limitele în care intervine tacita relocațiune.
Dacă părțile sau legea au stabilit durata locațiunii, ea încetează de drept prin simpla trecere a termenului stabilit, fără să fie nevoie de o prealabilă înștiințare (art. 1436 alin. 1 C.civ.).
Potrivit art. 1437 și 1452 C. civ., dacă locatarul rămâne în folosința lucrului închiriat după expirarea termenului stabilit, iar locatorul nu se opune, locațiunea se consideră reînnoită prin tacita relocațiune (reconducțiune).
Tacita relocațiune operează ca un nou contract de locațiune, astfel încât trebuie îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru validitatea contractului. Ea poate fi împiedicată dacă a fost exclusă expres printr-o clauză contractuală sau prin anunțarea concediului (a voinței locatorului de a nu reînnoi contractul).
Concediul trebuie anunțat înainte de expirarea termenului contractului, dar fără respectarea termenului de preaviz. Dacă s-a anunțat concediul, locatarul nu poate opune tacita relocațiune, chiar dacă a continuat să folosească lucrul închiriat și a plătit în continuare echivalentul chiriei.
Tacita relocațiune va avea loc în condițiile primului contract, dar se va considera încheiat fără termen, prezumându-se că părțile nu au modificat nimic față de contractul inițial. Totuși, garanțiile din contractul inițial se sting fără stipulație expresă în sensul menținerii lor, deoarece garanțiile trebuie prevăzute expres și nu pot fi prelungite tacit peste termenul stipulat.
În cazul în care operează tacita relocațiune, contractul poate fi denunțat unilateral, fie prin notificare, fie prin acțiune în justiție în evacuare.
2.4.3. Încetarea contractului în cazul desființării titlului locatorului
Dacă este desființat (desfăcut) titlul locatorului se desface și contractul de locațiune, întrucât locatorul nu mai poate asigura folosința lucrului închiriat de către locatar. Desființarea titlului locatorului se poate realiza în multiple modalități: constatarea nulității, anulare, rezoluțiune, evingere de către un terț etc.
De la această regulă există trei excepții, când contractul de locațiune continuă să-și producă efectele, deși titlul locatorului a fost desființat. Aceste excepții sunt următoarele:
contractele de locațiune încheiate de uzufructar rămân valabile pe cel mult 5 ani, în limitele unui act de administrare, chiar dacă uzufructul ar fi încetat (art. 534 și 1268 C.civ.);
contractele de locațiune încheiate cu terțul dobânditor al imobilului ipotecat, chiar dacă el este evins, sunt valabile dacă ele au fost încheiate cu bună credință și cu dată certă anterioară transcrierii comandamentului (art. 493 și 513 C.pr. civ.);
contractul de locațiune încheiat de proprietarul aparent cu un locatar de bună credință își păstrează efectele ca un contract ce ar fi fost încheiat cu proprietarul real.
În literatura de specialitate s-a arătat că acest ultim caz reprezintă o aplicare a teoriei proprietarului (moștenitorului) aparent.
2.4.4. Condițiile încetării locațiunii în situația înstrăinării (vânzării) bunului închiriat
Potrivit art.1441 C.civ., dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul este obligat să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, cu condiția să fi fost încheiată prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată, dar cu dată certă, afară de cazul când desfacerea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însăși contractul de locațiune.
Astfel, cumpărătorul unui imobil ocupat de chiriași cu titlu legal este obligat să respecte locațiunea intervenită între aceștia și fostul proprietar, fără a putea solicita evacuarea lor pentru lipsă de titlu, rațiunea prevederii legale din art. 1441 C. civ. fiind aceea că un drept nu se poate transmite decât așa cum apare el în patrimoniul transmițătorului, care nu poate transmite mai mult decât are el însuși.
Din prevederile art. 1441 C.civ. rezultă că vânzarea este cauză de încetare a locațiunii numai dacă:
contractul s-a încheiat verbal;
locațiunea s-a încheiat printr-un act sub semnătură privată fără dată certă;
s-a stipulat expres în contractul de locațiune desfacerea ei în cazul vânzării.
În toate aceste cazuri, pentru a obține desfacerea contractului, cumpărătorul trebuie să aducă la cunoștința locatarului concediul, respectând termenul de preaviz ca la denunțarea unilaterală (art. 1443 C. civ.).
„Dacă locațiunea încetează prin vânzarea lucrului de către locator, conform art. 1442 C. civ. locatarul are dreptul de a solicita despăgubiri de la locator, dacă nu s-a prevăzut în contract o stipulație contrară”.
2.4.5. Rezilierea locațiunii pentru neexecutare
Fiind un contract sinalagmatic cu executare succesivă, contractul de locațiune este supus rezilierii pentru neexecutare de obligații în condițiile dreptului comun (art. 1020 – 1021 C.civ.).
Neexecutarea de obligații de către una dintre părți dă dreptul celeilalte părți de a cere rezilierea contractului, cu daune interese (art. 1439 alin.2 C.civ. și art. 1453 C.civ.).
Neexecutarea trebuie să privească obligațiile principale, care să aducă vătămări celeilalte părți (abuz de folosință, schimbarea destinației lucrului, neplata chiriei, neefectuarea reparațiilor importante, descoperirea de vicii ascunse etc.).
Rezilierea este judiciară, instanța putând acorda un termen de grație pentru executarea obligațiilor (art. 1021 C.civ.).
Dacă însă părțile au stabilit un pact comisoriu expres, atunci rezilierea se va produce de drept, fără intervenția justiției.
2.4.6. Situația încetării contractului pe temeiul pieirii bunului închiriat
Potrivit art. 1423 și art. 1439 C. civ., contractul de locațiune încetează prin pieirea lucrului închiriat, întrucât, astfel contractul rămâne fără obiect.
Dacă pieirea lucrului este totală sau lucrul nu mai poate fi folosit potrivit destinației stabilite, contractul încetează de drept, întrucât locatorul nu mai poate asigura locatarului folosința lucrului. Prin pieire se înțelege nu numai distrugerea materială a bunului, dar și orice imposibilitate de a folosi lucrul.
Contractul de locațiune încetează indiferent dacă pieirea lucrului este fortuită sau culpabilă; dacă există culpă, partea vinovată vafi obligată la daune interese (despăgubiri).
Dacă pieirea lucrului este numai parțială sau posibilitatea folosirii lui există numai în parte, rezilierea este judiciară. În acest caz locatarul poate solicita în justiție fie o scădere de preț, corespunzătoare pieirii lucrului, fie, dacă partea pirită din lucru este atât de însemnată încât fără acea partelocatarul n-ar fi încheiat contractul, desfacerea contractului.
Și, în acest caz, partea vinovată de pieirea parțială datorează celeilalte părți daune- interese pentru prejudiciul cauzat.
2.5. Problematica naturii juridice a dreptului de folosință al locatarului
Cât privește natura juridică a dreptului de folosință a bunului închiriat în temeiul contractului de locațiune, opiniile au oscilat între a-l caracteriza ca un drept real, iar altele ca un drept de creanță.
Adepții caracterului real al dreptului de folosință a locatarului, susțin că acesta este un dezmembrământ al dreptului de proprietate, pentru că, prin efectul executării contractului de locațiune, se produce o separare a atributelor drepturilor de proprietate, între proprietar și locatar, dreptul de folosință bazându-se pe abstentațiunea generală de a nu stânjeni pe locatar în folosința lucrului. În plus, prerogativele conferite dreptului de folosință locatarului, inclusiv dreptul de a cere notarea în cartea funciară a oricărui contract de locațiune, indiferent de durata acestuia, precum și contactul material direct cu lucrul, au constituit argumente în favoarea calificării dreptului de folosință, ca fiind un drept real. Alte argumente ale acestei opinii au vizat posibilitatea locatarului de a se apăra împotriva tulburărilor de fapt, pe calea acțiunii posesorii, dreptul de urmărire al locatarului în cazul în care contractul este opozabil terțului dobânditor sau creditorilor locatorului, care au înscris comandamentul după încheierea contractului de locațiune (art. 519 C. proc. civ.) și dreptul de preferință al locatarului, rezultând din opozabilitatea contractului față de locatarii ulteriori ai aceluiași bun.
Drept real
În literatura de specialitate, unii autori au susținut că dreptul de folosință al locatarului ar fi un drept real, aducîndu-se următoarele argumente:
împotriva tulburărilor de fapt locatarul se poate apăra prin acțiunea posesorie;
în anumite condiții (data certă a contractului și îndeplinirea formelor de publicitate), locatarul se bucură de un drept de urmărire și de preferință;
dacă termenul locațiunii depășește 3 ani, atunci contractul este supus formelor de publicitate.
Întrucât aceste efecte sunt specifice drepturilor reale, s-a considerat că dreptul de folosință al locatarului este un drept real.
Drept de creanță
Unii autori au arătat că dreptul de folosință al locatarului este un drept de creanță, pentru următoarele argumente:
acțiunile posesorii pot fi intentate și de către detentorul precar, nu numai de posesor;
opozabilitatea contractului față de terți este numai o excepție de la principiul relativității efectelor contractului, consacrat de art. 972 C. civil;
deoarece dreptul este opozabil față de terți, locațiunea este supusă publicității dacă depășește 3 ani; dacă dreptul ar fi real, s-ar impune publicitatea indiferent de durată;
drepturile reale fiind drepturi absolute, sunt limitativ și expres prevăzute de lege, iar dreptul de folosință al locatarului nu a fost enumerat în nici un text legal printre drepturile reale.
În literatura de specialitate, unii autori au apreciat că dreptul de folosință al locatarului nu este un drept real, ci un drept de creanță care se realizează prin intermediul locatorului.
Acest drept se exercită asupra unui lucru, presupunând un contact material cu lucrul închiriat. in rem).
Ca drept de creanță, dreptul de folosință al locatarului are caracter mobiliar, temporar, este susceptibil de gaj și poate fi transmis conform regulilor cesiunii de creanță.
El prezintă anumite aspecte particulare sub raportul opozabilității, motiv pentru care se încadrează în categoria obligațiilor opozabile terților (obligații scripae in rem).
Ca drept de creanță, dreptul de folosință al locatarului are caracter mobiliar, temporar, este susceptibil de gaj și poate fi transmis conform regulilor cesiunii de creanță.
CAPITOLUL 3
Contractul de închiriere a locuinței – principala varietate a locațiunii; caracteristici; unele probleme de drept
3.1. Noțiunea și reglementarea, caracterele juridice, interpretarea și delimitarea contractului de închiriere a locuinței.
Noțiune. Închirierea locuinței este contractul prin care prin care o persoană, numită locator se obligă să asigure unei alte persoane numită chiriaș (sau locatar) folosința temporară a unei locuințe, în schimbul unei sume de bani determinate, numită chirie.
Contractul de închiriere a locuinței se deosebește de contractul de locațiune (de drept comun) prin obiectul său specific, și anume suprafața locativă (locuința) transmisă în folosință cu plată.
Contractul de închiriere a locuinței nu este un contract distinct (independent), ci o varietate a contractului de locațiune. În consecință, acestuia îi sunt aplicabile dispozițiile speciale ale legislației locative și, în completare, cele ale dreptului comun (referitore la locațiune).
Reglementarea specială (permanentă și consistentă) de care beneficiază contractul de închiriere a locuinței își are temeiul în importanța covârșitoare pe care obiectul acestuia, locuința, o are în viața omului.
Caractere juridice.
a). Închirierea este un contract consensual, deoarece se încheie valabil prin simplul acord de voință al părților (solo consensu).
În schimb, ad probationem închirierea locuinței trebuie consemnată printr-un înscris (art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicată).
b). Închirierea locuinței este un contract sinalagmatic (bilateral) deoarece presupune obligații pentru ambele părți contractante.
c). Închirierea locuinței este un contract oneros, deoarece ambele părți contractante (locatorul și chiriașul) urmăresc un avantaj.
d). Închirierea locuinței este un contract comutativ deoarece părțile cunosc existența și întinderea obligațiilor lor, încă de la momentul perfectării.
e). Închirierea locuinței este un contract cu executare succesivă, care presupune derularea lui în timp (părțile executându-și obligațiile pe toată durata acestuia).
f). Închirierea locuinței este un contract translativ de folosință, temporară (nefiind translativ de proprietate, locatorul poate fi și o altă persoană decât proprietarul bunului, de exemplu, un uzufructuar).
Sediul materiei
Actele normative care au reglementat, după 1990, materia închirierii locuințelor au fost numeroase. Dintre acestea, cele mai importante sunt: Legea nr. 114/1996 legea locuinței republicată; Legea nr. 145/1999, OUG nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinație de locuințe, aprobată cu modificări prin Legea nr.241/2001 și OUG nr. 8/2004 privind prelungirea unor contracte de închiriere .
3.2. Analiza condițiilor de validitate ale contractului de închiriere a locuinței
Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicată „închirierea locuințelor se face pe baza acordului dintre proprietar și chiriaș”. Astfel, contractul se încheie între locator și chiriaș (locatar).
Locatorul poate fi o persoană fizică, o persoană juridică sau chiar statul sau o unitate administrativ-teritorială.
De regulă, locatorul este și proprietarul locuinței închiriate. Locatorul poate fi însă și titularul unui alt drept real sau al unui drept de creanță deoarece închirierea nu este translativă de proprietate.
În cazul locuințelor proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, contractul se încheie de către persoana juridică care are imobilul în administrare (de exemplu, DAFI în București).
Chiriașul (locatarul) este persoana care, ca urmare a încheierii valabile a contractului de închirierea locuinței, dobândește dreptul de folosință temporară a acesteia.
Persoana care încheie contractul, chiriașul mai este denumit și titular la contractului de închiriere (sau beneficiar, potrivit Legii nr. 114/1996).
Contractul de închiriere poate fi încheiat de mai multe persoane în calitate de chiriași, caz în care ele devin cotitulare ale contractului de locațiune și răspund împreună de exercitarea obligațiilor locative.
Ca excepție, dreptul locativ se poate dobândi și de alte persoane, (decât titularii de contract) „care vor locui împreună cu titularul de contract” [art. 21 lit. k) din lege].
Forma contractului
Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996 „închirierea locuințelor se face pe baza acordului dintre proprietar și chiriaș, consemnat prin contract scris” (s.n.).
Contractul trebuie să cuprindă: adresa locuinței, suprafața locuibilă și dotările, suprafața curților și a grădinilor, valoarea chiriei lunare și modul de plată, obligațiile părților, locul primirii și restituirii cheilor, inventarul obiectelor și al dotărilor, data intrării în vigoare și durata, folosința părților aflate în coproprietate, persoanele care vor locui cu titularul contractului etc.
Prin grija proprietarului în maximum 15 zile de la data semnării de către părți, contactul trebuie înregistrat la organele fiscale teritoriale.
Forma scrisă și înregistrarea la organele fiscale teritoriale este cerută numai ad probationem (lipsa înscrisului neafectând validitatea contractului, închirierea nefiind un contact solemn).
În consecință, proba cu martori nu poate fi admisă.
Doctrina a apreciat însă, că proba cu martori sau prezumțiile pot fi admise, dacă contractul este în curs de executare și dacă există un început de dovadă scrisă (de exemplu, o chitanță de plată a chiriei).
O dată cu încheierea contractului proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, au obligația de a înregistra contractul de închiriere la organul fiscal teritorial” [art. 9 alin. (2) din ordonanță].
Obiectul contractului
Obiectul contractului de închiriere este dublu: locuința închiriată și chiria.
1. Locuința închiriată. Potrivit art. 21, dispozițiile Legii nr. 114/1996 sunt aplicabile exclusiv imobilelor cu destinație de locuință (incluzând curtea și grădina aferentă).
Potrivit art. 28 din OUG nr. 40/1999 suprafața utilă a locuinței este formată din suprafața locuibilă împreună cu suprafața dependințelor.
Suprafața locuibilă cuprinde suprafața dormitoarelor și a camerei de zi.
Dependințele sunt încăperile care, prin funcțiunile lor, asigură folosirea corespunzătoare a locuinței, și anume: antreu, tindă, vestibul, hol, verandă, culoar, bucătărie, chicinetă, oficiu, debara, cămară, cameră de baie, WC, spălătorie, uscătorie, pivniță, boxă, logie, terasă și magazie din zid.”
Nu fac parte din categoria locuinței (care în accepțiunea Legii nr. 114/1996 presupune o clădire în care persoana locuiește continuu) casele de vacanță definite de lege ca locuințe temporare destinate odihnei și recre erii.
Rezultă că dispozițiile Legii nr. 114/1996 reglementează exclusiv raporturile juridice dintre locator și chiriaș în vederea satisfacerii cerințelor de locuit ale unei persoane sau familii (celelalte bunuri închiriate, ce depășesc această cerință, fiind supuse dreptului comun în materie).
De regulă, locuința trebuie să existe în momentul încheierii contractului, dar și o locuință viitoare poate face obiectul contractului de închiriere.
2. Chiria, ca obiect al prestației chiriașului, este un element esențial al contractului de închiriere (datorită caracterului său oneros).
Având în vedere caracterul bilateral al contractului de închiriere, chiria reprezintă contraprestația chiriașului pentru folosința temporară a locuinței (care i-a fost cedată de locator).
Dacă transmiterea folosinței locuinței s-a făcut gratuit contractul nu mai poate fi calificat locațiune (și implicit nici închiriere a locuinței), ci un alt contract, cu reguli distincte (eventual, comodat).
În principiu, chiria practicată pentru locuințe va trebuie să acopere cheltuielile de administrare, întreținere și reparații, impozitele pe clădiri și pe teren, precum și recuperarea investiției, în funcție de durata normată stabilită potrivit prevederilor legale, precum și un profit supus negocierii între părți (art. 31 din lege).
Chiria pentru locuințele proprietate particulară a persoanele fizice sau juridice se stabilește prin negociere între proprietar și chiriaș, cu ocazia încheierii contractului de închiriere (art. 32 pct. 1 din OUG nr. 40/1999, modificată).
Chiriile pentru locuințele care aparțin domeniului public sau privat al statului ori al unităților administrative ale acestuia, precum și pentru locuințele, locuințele de serviciu și căminele pentru salariați ale societăților comerciale, companiilor și societăților naționale și regiilor autonome se calculează pornindu-se de la un tarif de bază lunar [art. 26 alin. (1) din ordonanță], în funcție de suprafața utilă. Acestea se diferențiază pe categorii de localități și pe zone de către consiliile locale și se actualizează în funcție de rata anuală a inflației.
Nivelul maxim al chiriei pentru locuințele de mai sus (inclusiv terenul aferent) nu poate depăși 15% din venitul net lunar pe familie, în cazul în care venitul mediu net lunar pe membru de familie nu depășește salariul mediu net lunar pe economie. Prin familie, în înțelesul ordonanței de urgență, se înțelege soțul, soția, copiii, părinții soților, precum și ginerii, nurorile și copiii acestora, dacă locuiesc și gospodăresc împreună.
Chiriașul este obligat să aducă la cunoștință proprietarului, în termen de 30 de zile, orice modificare a venitului net lunar pe familie, de natură să determine mărimea chiriei, sub sancțiunea rezilierii contractului [art. 31 alin. (2)].
Proprietarii ale căror locuințe sunt ocupate de chiriașii care plătesc o chirie mai mică, potrivit art. 31 alin. (1) din ordonanță, sunt scutiți de impozitul pe clădire, teren și chirie pentru imobilul în cauză, pe durata contractului de închiriere respectiv (art. 34).
În cazul contractelor de închiriere încheiate pentru o perioadă mai mare de un an, proprietarul poate cere majorarea chiriei, în afară de cazul în care părțile, prin contract, s-au înțeles să nu majoreze chiria [art. 35 alin. (1)].
Cererea de majorare a chiriei trebuie adresată în scris chiriașului și trebuie motivată de efectuarea unor lucrări de reparații sau de consolidări ale locuinței sau clădirii ori de creșterea venitului mediu net lunar pe membru de familie al chiriașului peste nivelul salariului mediu net lunar pe economie.
Acordul scris și semnat de chiriaș și de proprietar pentru majorarea chiriei se va înregistra la organul fiscal teritorial ca parte integrantă a contractului de închiriere (act adițional).
În cazul în care chiriașul nu își dă acordul scris la cererea de majorare a chiriei în termen de 60 de zile de la data notificării cererii de majorare, proprietarul poate intenta acțiune în justiție pentru majorarea chiriei.
De menționat, că art. 35 alin. (5) interzice rezilierea contractului de închiriere sau evacuarea chiriașului pe motiv că acesta nu este de acord cu majorarea chiriei.
În caz de neînțelegeri privind cuantumul chiriei, litigiul se soluționează de judecătoria în a cărei rază este situată locuința (art. 42 din OUG nr. 40/1999).
3.3. Termenul în contractul de închiriere – prorogarea legală a contractului. Dreptul chiriașului la reînnoirea contractului. Accesul său la proprietate în temeiul dreptului de preemțiune
Durata închirierii
Termenul este de esența contractului de închiriere, întrucât contractul este cu executare succesivă.
Potrivit art. 21 lit. i) din Legea nr. 114/1996, republicată, contractul de închiriere a locuinței trebuie să cuprindă data intrării în vigoare și durata.
Din textul de lege, rezultă că durata contractului (termenul) va fi stabilită prin acordul părților (nu prin voința legiuitorului ).
Având în vedere importanța vitală a asigurării unei locuințe pentru fiecare persoană, dar și deficitul existent în societatea noastră, legiuitorul a intervenit în sprijinul chiriașilor printr-o serie de dispoziții menite să stabilească ex lege, raporturi de închiriere a locuințelor.
Modalitățile prevăzute de OUG nr. 40/1999 prin care părțile intră în raporturi juridice obligatorii au fost prorogările, reînnoirile și încheierile forțate ale contractelor de închiriere.
3.3.1. Prorogarea legală. Reînnoirea contractului de închiriere a locuinței
Prorogarea legală reprezintă prelungirea efectelor contractelor de închiriere a locuinței, prin dispoziția legii.
Astfel, potrivit art. 1 și art. 5 din Legea nr. 17/1994 contractele de închiriere, indiferent de proprietarul suprafeței locative, aflate în derulare la data intrării în vigoare a legii, au fost prelungite de drept pe o perioadă de 5 ani.
De precizat că, prorogarea legală dispusă de Legea nr. 17/1994 nu a avut ca obiect contractele de închiriere încheiate de chiriași cu proprietarii particulari după 1990.
Potrivit Legii nr. 112/1995 contractele de închiriere s-au prelungit de drept pe o perioadă de 5 ani, de la data rămânerii definitive a actului juridic de restituire a imobilului către fostul proprietar. În cazul în care imobilul nu se restituie, va opera o prorogare legală fără termen (art. 7 din lege).
Conform art. 1 din OUG nr. 40/1999 contractele de închiriere s-au prelungit de drept pe o perioadă de cinci ani de la data intrării în vigoare, dacă sunt întrunite trei condiții cumulative:
– contractul de închiriere are ca obiect suprafețe locative deținute de stat sau unități administrativ-teritoriale, la data intrării în vigoare a ordonanței;
– suprafețele locative au destinația de locuință sau sunt folosite de o unitate de învățământ, de așezămintele social-culturale… și
– dacă contractele sunt legal înregistrate și se află în curs de executare.
Ordonanța de urgență a instituit două categorii de prorogări legale: operante de drept și facultative (ambele pe termen de cinci ani).
Prorogarea „de drept” a obligat deopotrivă părțile contractante să prelungească efectele contractului, în schimb, prorogarea „facultativă” a obligat numai locatorul, (chiriașul având posibilitatea de a se manifesta liber în legătură cu soarta contractului).
De exemplu, art. 1 din ordonanță a prevăzut că închirierile de suprafețe locative cu destinația de locuințe, precum și cele folosite de așezămintele social-culturale și de învățământ, de partide politice, de sindicate și de alte organizații neguvernamentale, legal înregistrate, prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994 și aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență, au fost prelungite de drept pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a acesteia, în aceleași condiții, cu excepția nivelului chiriei.
Art. 2 din ordonanță, a prevăzut un caz de prorogare facultativă; astfel, contractele de închiriere prelungite sau reînnoite în temeiul Legii nr. 17/1994, pentru suprafețele cu destinația de locuințe, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, s-au prelungit, la cererea chiriașilor, pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a ordonanței de urgență.
Prin OUG nr. 8/2004 s-a intervenit cu o nouă prorogare legală, prin care contractele de închiriere pentru spațiile cu destinația de locuință care se aflau în proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare a căror durată expiră la data de 8 aprilie 2004, s-au prelungit de drept pentru o perioadă de 5 ani.
Prin același act au beneficiat de prorogarea legală și contractele de închiriere privind garajele din proprietatea statului sau a unităților administrativ teritoriale, aflate în curs de executare, pentru o perioadă de trei ani (la cererea chiriașilor).
Actul normativ de mai sus a preluat o parte din concepția OUG nr. 40/1999 instituind două categorii de prorogări legale: operante de drept și facultative (pe termeni diferiți însă, de cinci ani și respectiv trei ani). În schimb domeniul de aplicare al OUG nr. 8/2004 a fost restrâns numai asupra locuințelor și a garajelor proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale.
Reînnoirea contractelor de închiriere a fost prevăzută de art. 14 și urm. din OUG nr. 40/1999 modificată prin Legea nr. 241/2001.
În temeiul acestor prevederi, la expirarea termenului de închiriere stabilit conform prevederilor OUG nr. 40/1999, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii.
În consecință, după expirarea termenului contractului (sau a termenului de prorogare) legea îi mai oferă chiriașului „dreptul de a reînnoi repetat contractul” de închirierea locuinței (s. n.).
Reînnoirea contractului de închiriere se aseamănă cu tacita relocațiune (studiată în materia contractului de locațiune și cunoscută în doctrină ca “relocațiunea de drept comun”).
Între reînnoirea contractului de închiriere și relocațiunea de drept comun există și deosebiri, atât prin dispunătorul lor, dar mai ales prin efectele lor, în sensul că, de regulă, reînnoirea închirierii locuinței operează pe același termen (dacă părțile nu modifică expres durata reînchirierii), spre deosebire de relocațiunea de drept comun care are drept consecință încheierea unui nou contract de locațiune, cu aceleași clauze dar, pe durată nedeterminată (oricare dintre părți putând denunța unilateral noul contract de locațiune, cu singura condiție a respectării termenului de preaviz, prevăzut de art. 1436 alin. 2 C. civ.).
Reînnoirea contractului de închiriere este o relocațiune legală, deoarece este rodul voinței legii (și nu a părților contractante).
Prin reînnoirea contractului de închiriere se încheie un nou contract de închiriere a locuinței (deci nu se prelungesc efectele contractului anterior încheiat, ca în cazul prorogării legale). Existența unui nou (alt) contract are importanță, deoarece presupune îndeplinirea (reîndeplinirea) condițiilor de validitate la momentul încheierii lui (potrivit art. 948 C. civ.).
Potrivit art. 14 pct. 4 sunt permise mai multe reînnoiri succesive.
Proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere (ca excepție) numai dacă:
– locuința este necesară pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale soțului, părinților ori copiilor oricăruia dintre aceștia, cetățeni români cu domiciliul în România
– locuința urmează să fie vândută în condițiile ordonanței de urgență
– chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutive în executarea contractului de închiriere
– chiriașii au subînchiriat locuința fără consimțământul scris al proprietarului
– chiriașii care au schimbat total sau parțial destinația ori structura interioară a locuinței fără consimțământul scris al proprietarului și fără aprobările legale
– chiriașul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care este situată aceasta, instalațiilor sau bunurilor aferente acestora ori care a înstrăinat fără drept părți din acestea
– chiriașul are un comportament ce face imposibilă conviețuirea sau care împiedică folosirea normală a locuinței.
Proprietarul este obligat să îi notifice chiriașului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel puțin un an înainte de expirarea acestuia [pentru situațiile prevăzute la alin. (2) lit. a) și b)] și cu cel puțin 60 zile [în cazurile prevăzute la alin. (2) lit. c) și d)].
Dacă contractul de închiriere a locuinței nu i-a fost reînnoit, chiriașul este obligat să părăsească locuința în 30 de zile de la expirarea termenului contractual. În această situație, chiriașul este obligat să plătească întreaga chirie, precum și toate cheltuielile pentru servicii și întreținere, aferente perioadei în care a ocupat efectiv locuința (art. 14 pct. 5).
În cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoiește, pentru motivele arătate în art. 14 alin. (2) lit. a), b), c) OUG nr. 40/1999 a prevăzut o serie de măsuri de ocrotire a chiriașului rămas fără titlu locativ.
Astfel, chiriașilor cărora nu li se reînnoiesc contractele pentru motivele de mai sus și ale căror venituri medii nete lunare pe membru de familie sunt sub nivelul salariului mediu net pe economie, consiliile locale sunt obligate să le pună la dispoziție, cu prioritate, o locuință corespunzătoare, în termen de un an de la data cererii chiriașului [art. 15 alin. (1)].
3.3.2. Accesul chiriașului la proprietate în temeiul dreptului de preemțiune
Potrivit art. 18 alin. (1) din ordonanță, în cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoiește, deoarece proprietarul dorește să vândă locuința, chiriașul are drept de preemțiune la cumpărarea acesteia.
Proprietarul este obligat să notifice chiriașului intenția lui, cu cel puțin un an înainte de expirarea termenului contractual.
Notificarea prealabilă a chiriașului de către proprietar, privind refuzul de a reînnoi contractul de închiriere, se face prin executorul judecătoresc și trebuie să indice motivul refuzului, iar în cazul în care locuința este necesară pentru a satisface nevoile de locuit ale proprietarului și familiei sale, notificarea prealabilă a chiriașului trebuie să indice și numele, prenumele, cetățenia, domiciliul, precum și legătura de rudenie sau de afinitate ori calitatea de soț a persoanei îndreptățite [art. 22 alin. (1) și (2)].
Notificarea prealabilă a refuzului de a reînnoi contractul de închiriere, ține și loc de ofertă de vânzare. Oferta de vânzare trebuie să cuprindă prețul vânzării și este irevocabilă până la expirarea perioadei de închiriere.
Dacă chiriașul notifică proprietarului intenția de a cumpăra locuința, sub condiția obținerii unui împrumut pentru plata prețului, contractul de închiriere se prelungește cu un an. La expirarea acestui termen, dacă vânzarea nu s-a perfectat, chiriașul pierde dreptul de preemțiune la cumpărarea locuinței.
Lipsa notificării sau nulitatea acesteia pentru neîndeplinirea condițiilor de conținut cerute de lege, determină reînnoirea contractului de închiriere [art. 22 alin. (3)].
Dacă chiriașul nu a acceptat oferta, cumpărătorul este obligat să respecte contractul de închiriere, încheiat în scris și înregistrat la organul fiscal, dar numai până la expirarea termenului.
Când proprietarul nu respectă dreptul de preemțiune al chiriașului și vinde locuința unui terț la un preț mai avantajos (redus) decât cel prevăzut în oferta adresată chiriașului (care nu a acceptat această ofertă), chiriașul se poate subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia prețul vânzării în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare.
Dreptul chiriașului de a se subroga în drepturile cumpărătorului se exercită potrivit dispozițiilor Codului de procedură civilă, privind ofertele de plată și consemnațiuni, care se aplică în mod corespunzător. Procesul-verbal încheiat cu executorul judecătoresc pentru a constata primirea plății de către terțul cumpărător sau hotărârea judecătorească irevocabilă prin care oferta de plată și consemnarea au fost declarate valabile, ține loc de titlu de proprietate pentru fostul chiriaș. Oferta de plată urmată de consemnațiune, făcută de chiriaș pentru a se subroga în drepturile cumpărătorului, este irevocabilă [art. 20 alin. (1) și (2)].
Prin efectul subrogării chiriașului în drepturile cumpărătorului, vânzarea locuinței față de terț se desființează cu efect retroactiv, cu toate consecințele juridice.
3.4. Efectele (conținutul) contractului de închiriere a locuinței
3.4.1. Obligațiile locatorului (proprietarului)
Obligația principală a proprietarului este de a asigura locatarului folosința locuinței pe toată durata închirierii, obligație principală, cu caracter succesiv din care decurg obligații secundare (pentru a asigura folosința liniștită și utilă a spațiului închiriat).
Pentru asigurarea executării obligației principale de folosință a locuinței, proprietarul are două obligații subsecvente: a) obligația de predare a locuinței și b) obligația efectuării reparațiilor capitale.
1. Obligația de predarea lucrului. Potrivit art. 28 pct. a din Legea nr. 114/1996 proprietarul este obligat să predea chiriașului locuința în stare normală de folosință.
Locuința trebuie predată la termenul convenit de părți (care poate fi ulterior momentului încheierii contractului de închiriere).
În caz de nerespectare a obligației de predare, chiriașul poate cere instanței de judecată, fie:
– predarea silită a locuinței (inclusiv curtea și grădina);
– rezilierea contractului pentru neexecutarea obligației principale;
– daune-interese.
2. Obligația efectuării reparațiilor necesare. Potrivit art. 1420 pct. 2 și 1421 pct. 2 C. civ., în general, locatorul trebuie să asigure starea corespunzătoare a lucrului (potrivit scopului urmărit de părți), nu numai la momentul predării, ci pe tot timpul derulării locațiunii.
Potrivit art. 28 din Legea nr. 114/1996 proprietarul are următoarele obligații specifice închirierii locuinței:
a) repararea și menținerea în stare de siguranță în exploatare și de funcționalitate a clădirii pe toată durata închirierii locuinței;
b) întreținerea în bune condiții a structurii de rezistență, a elementelor de construcție exterioare (acoperiș, fațadă, împrejmuiri, pavimente), curțile și grădinile, precum și spațiile comune din interiorul clădirii (casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scări exterioare);
c) întreținerea în bune condiții a instalațiilor comune proprii clădirii (ascensor, hidrofor, instalații de alimentare cu apă, de canalizare, instalații de încălzire centrală și de preparare a apei calde, instalații electrice și de gaze, centrale termice, crematorii, instalații de colectare a deșeurilor, instalații de antenă colectivă, telefonice etc.).
În condițiile art. 25 din Legea nr. 10/1995 proprietarul unei construcții are următoarele obligații principale:
a) efectuarea la timp a lucrărilor de întreținere și de reparații care le revin, prevăzute conform normelor legale în cartea tehnică a construcției și rezultate din activitatea de urmărire a comportării în timp a construcțiilor;
b) păstrarea și completarea la zi a cărții tehnice a construcției și predarea acesteia, la înstrăinarea construcției, noului proprietar;
c) asigurarea urmăririi comportării în timp a construcțiilor, conform prevederilor din cartea tehnică și reglementărilor tehnice;
d) efectuarea, după caz, de lucrări de reconstruire, consolidare, transformare, extindere, desființare parțială, precum și de lucrări de reparații ale construcției numai pe bază de proiecte întocmite de către persoane fizice sau persoane juridice autorizate și verificate, potrivit legii;
e) asigurarea realizării lucrărilor de intervenții asupra construcțiilor, impuse prin reglementările legale;
f) asigurarea efectuării lucrărilor din etapa de postutilizare a construcțiilor, cu respectarea prevederilor în vigoare.
În cazul clădirilor cu mai multe locuințe, repartizarea cheltuielilor pentru părțile de folosință comună ale imobilului (fundație, acoperiș, ascensor etc.) se face proporțional cu suprafața locativă deținută (suprafața construită a locuinței aflate în proprietate exclusivă) deci proporțional cu cota indiviză din părțile de construcții și instalații ori dotările de folosință comună și se suportă de fiecare proprietar.
Ca excepție, în cazul neîndeplinirii de către proprietar a obligațiilor care îi revin cu privire la întreținerea și repararea locuinței închiriate, lucrările pot fi executate de către chiriași în contul proprietarului, reținând contravaloarea acestora din chirie.
Chiriașul va putea executa aceste lucrări, numai dacă sunt îndeplinite următoarele condiții:
– dacă degradarea produsă este de natură să afecteze folosința normală a clădirii sau a locuinței;
– dacă există sesizarea scrisă a chiriașului;
– când proprietarul, în termen de 30 de zile de la sesizare, nu a luat măsuri de executare a lucrării (art. 30 din lege).
Potrivit art. 43 din ordonanță, proprietarul mai are obligația de despăgubire a chiriașului pentru sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile necesare și utile (efectuate cu aprobările prevăzute de lege și confirmate pe bază de acte justificative).
Chiriașul are un drept de retenție asupra locuinței până la achitarea integrală a despăgubirilor de către proprietar. În cazul înstrăinării locuinței, chiriașul poate pretinde plata despăgubirilor de la noul proprietar.
3.4.2. Obligațiile chiriașului
1. Folosirea locuinței potrivit destinației. Legea locuinței nu are dispoziții exprese care să oblige chiriașul la folosirea spațiului închiriat numai potrivit destinației date prin contract.
Alte dispoziții incidente însă, au obligat indirect chiriașul să respecte destinația locuinței. Astfel, art. 1429 C. civ. a obligat chiriașul să întrebuințeze bunul „ca un bun proprietar”, iar art. 14 alin. (2) lit. d) din OUG nr. 40/1999 a prevăzut că proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere, în cazul în care „chiriașii au schimbat total sau parțial destinația ori structura interioară a locuinței fără consimțământul scris al proprietarului și fără aprobările legale”.
Astfel, locuința nu va putea fi folosită pentru exercitarea comerțului, ca sediu de partid etc. se admite însă exercitarea unei profesii liberale sau a unei meserii.
Dacă chiriașul dorește să schimbe destinația locuinței, aceasta se poate face numai cu acordul proprietarului sau al asociației de proprietari. În vederea schimbării destinației locuinței, este necesar avizul favorabil al proprietarilor și, după caz, al titularilor contractelor de închiriere din locuințele cu care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, spațiul supus schimbării (art. 64 din lege).
Adăugăm, în acest context, că pentru protejarea intereselor proprietarilor, legea interzice (sub sancțiunea nulității absolute) schimbarea situației juridice, prin înstrăinarea sub orice formă, concesionarea, ipotecarea, contractul de leasing, precum și orice închiriere sau subînchiriere, în beneficiul unui nou chiriaș, a bunurilor imobilele cu destinația de locuință, care fac obiectul unei încunoștințări scrise, notificări sau cereri în constatarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri (art. 44 din ordonanță).
2. Obligația de întreținere a locuinței. În general, chiriașul trebuie să întrebuințeze locuința ca un bun proprietar (art. 1429 C. civ.)
În special, art. 29 din Legea nr. 114/1996 obligă chiriașul:
a) să efectueze lucrările de întreținere, reparații sau înlocuire a elementelor de construcții și instalații de folosință exclusivă;
b) să repare sau să înlocuiască elementele de construcții și de instalații deteriorate din folosința comună, ca urmare a folosirii lor necorespunzătoare, indiferent dacă acestea sunt în interiorul sau în exteriorul clădirii;
c) să asigure curățenia și igienizarea în interiorul locuinței și la părțile de folosință comună pe toată durata contractului de închiriere;
d) să predea proprietarului locuința în stare normală de folosință, la eliberarea acesteia.
Obligațiile chiriașului cu privire la întreținerea și repararea spațiului închiriat se păstrează și în cazul subînchirierii locuinței.
În scopul asigurării executării obligațiilor chiriașului, art. 37 din ordonanță a instituit constituirea, la încheierea contractului de închiriere, a unui depozit de garanție la dispoziția proprietarului.
Cuantumul depozitului de garanție pentru executarea obligațiilor locative ale chiriașului nu poate depăși chiria aferentă pentru o perioadă de 3 luni la nivelul anului respectiv.
La încetarea contractului de închiriere depozitul de garanție se restituie într-un interval de cel mult de 3 luni, începând cu data restituirii cheilor de către chiriaș. Din acesta se pot reține, la restituire, sumele datorate proprietarului, sub rezerva justificării acestora.
De menționat că, în cazul nerestituirii în termenul prevăzut, soldul depozitului de garanție produce dobânzi la vedere, în favoarea chiriașului (art. 39 din ordonanță).
Sumele ce pot fi reținute de proprietar din depozitul de garanție sunt destinate acoperirii cheltuielilor pentru:
a) reparația sau înlocuirea obiectelor sanitare, precum și pentru lucrările de construcții, care sunt în sarcina chiriașului;
b) întreținerea curentă și reparațiile lunare la elementele de folosință comună, care sunt în sarcina chiriașului;
c) alte servicii realizate în folosul chiriașului, de care acesta a beneficiat pe perioada existenței contractului de închiriere și pe care nu le-a achitat.
3. Obligația de plată a chiriei. În lipsa unor dispoziții speciale în materie, se vor aplica regulile de drept comun.
Astfel, locatarul va fi obligat să plătească chiria convenită la termenele stabilite în contract (art. 1429 C. civ.), iar plata chiriei se va face la domiciliul debitorului (chiriașului), potrivit regulilor generale (art. 1104 C. civ.), fiind deci, cherabilă.
Dacă locatarul refuză să plătească chiria, proprietarul (locatorul) poate cere: executarea silită, rezilierea contactului; sau poate invoca excepția de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus), dacă chiria urma să fie plătită cu anticipație și lucrul nu s-a predat.
Când locatorul a închiriat lucrul la mai mulți locatari, obligația de plată a chiriei este conjunctă (pentru că răspunderea este contractuală), dacă nu s-a prevăzut altfel în contract (solidaritatea).
În situația în care lucrul închiriat a fost vândut și noul locator (proprietar) nu-l înștiințează pe locatar, plata făcută vechiului proprietar este valabilă.
Pentru plata chiriei restante, dreptul la acțiune se prescrie în termen de trei ani (potrivit art. 3 din Decretul nr. 167/1958), „dar fiecare rată se stinge însă printr-o prescripție deosebită, iar data de la care începe să curgă termenul de prescripție este aceea la care rata respectivă a devenit exigibilă”.
4. Obligații care nu pot fi asumate de chiriași. Potrivit art. 22 din Legea nr. 114/1996 în contractul de închiriere a locuinței nu pot fi introduse următoarele clauze:
obligarea chiriașului la recunoașterea sau la plata în avans către proprietar a oricărei sume cu titlu de reparație;
responsabilitatea colectivă a chiriașilor în caz de degradare a elementelor de construcții și a instalațiilor, a obiectelor și dotărilor aferente spațiilor comune;
impunerea chiriașilor să facă asigurări de daune;
exonerarea proprietarului de obligațiile ce îi revin potrivit prevederilor legale;
autorizarea proprietarului de a obține venituri din nerespectarea clauzelor contractului de închiriere.
3.5.Transmiterea drepturilor dobândite prin închiriere. Schimbul de locuințe. Încetarea contractului
3.5.1. Subînchirierea locuinței și cesiunea contractului de închiriere
Potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 114/1996 „Chiriașul poate subînchiria, modifica sau îmbunătăți locuința deținută, numai cu acordul prealabil scris și în condițiile stabilite de proprietar, dacă acestea nu sunt interzise prin contractul de închiriere principal”.
Din textul de lege de mai sus rezultă că, în principiu, chiriașul are dreptul de a subînchiria locuința pe care o folosește contractual, dar dreptul său este supus unei triple condiționări:
a) să existe acordul scris al proprietarului;
b) clauzele subînchirierii să fie acceptate de proprietar;
c) subînchirierea să nu fi fost interzisă în contractul principal.
Având în vedere că legea [art. 26 alin. (1)] dă, expres, dreptul chiriașului de a subînchiria, acesta poate deci, încheia un nou contract numit subînchiriere prin care se obligă să asigure altei persoane numită subchiriaș dreptul de folosință temporară asupra aceluiași lucru (închiriat de la proprietar), în schimbul unei chirii.
Subînchirierea reprezintă un nou contract de închiriere a locuinței.
Când chiriașul subînchiriază fără acordul proprietarului, acesta (din urmă) va putea cere instanței de judecată fie:
a) executarea obligațiilor potrivit contractului de închiriere;
b) rezilierea contractului de închiriere (cu daune-interese).
Subînchirierea încheiată cu respectarea condițiilor de valabilitate de mai sus, produce efecte între părți ca orice contract de închiriere a locuinței.
Ca și în cazul sublocațiunii (de drept comun), și în cazul subînchirierii locuinței ne aflăm în prezența a două contracte distincte (contractul de închiriere a locuinței și contractul de subînchiriere); în consecință, vor exista și două raporturi juridice diferite: raportul de închiriere dintre proprietar și chiriaș, respectiv raportul de subînchiriere dintre chiriaș și subchiriaș. Rezultă că proprietarul și subchiriașul se găsesc în raporturi juridice diferite (unul numai în raportul de închiriere, iar celălalt numai în raportul de subînchiriere), fapt pentru care subînchirierea nu produce efecte față de proprietar (pentru care este o res inter alios acta). În acest sens, legea a precizat că „Beneficiarul contractului de subînchiriere nu se poate prevala de nici un drept împotriva proprietarului și nici asupra oricărui titlu de ocupare” [art. 26 alin. (2)].
Pentru considerentele de mai sus proprietarul și subchiriașul nu au acțiune directă unul împotriva celuilalt (putându-se acționa numai pe calea indirectă a acțiunii oblice, prevăzută de art. 974 C. civ.).
Contractul de subînchiriere, încheiat cu respectarea prevederilor legale, se înregistrează la organele fiscale teritoriale [art. 26 alin. (3)].
Legea nr. 114/1996 nu are dispoziții privind cesiunea contractului de închiriere. Făcând trimitere la regula din materia locațiunii, potrivit căreia: ori de câte ori este permisă sublocațiunea, este permisă și cesiunea locațiunii și având în vedere că subînchirierea locuinței este reglementată de lege, putem concluziona că și cesiunea contractului de închiriere a locuinței este permisă.
În lipsa unor dispoziții speciale în materie de cesiunea închirierii locuinței, urmează a se aplica dreptul comun.
Cesiunea închirierii locuinței este un contract prin care chiriașul transmite, cu titlu oneros sau gratuit, drepturile și obligațiile sale dintr-un contract de închiriere a locuinței, unei terțe persoane (care se va subroga chiriașului, intrând în raporturi juridice directe cu proprietarul).
Părțile celor două contracte sunt: cedentul (chiriașul, care transmite drepturile și obligațiile sale din contractul de închiriere), cesionarul (terțul, căruia i se cedează contractul și se subrogă în drepturile și obligațiile chiriașului) și cedatul (proprietarul, care va intra în raporturi juridice directe cu cesionarul, ca urmare a înlocuirii chiriașului).
Încheierea valabilă a contractului de cesiune a închirierii locuinței, are drept consecință principală, modificarea raportului de închiriere prin schimbarea persoanei chiriașului (cu cesionarul care dobândește drepturile și obligațiile sale).
Pentru opozabilitatea contractului față de terți (proprietari), cesiunea închirierii trebuie să întrunească condițiile cerute de art. 26 alin. (1) din lege, respectiv acordul prealabil scris și în condițiile stabilite de proprietar.
Când contractul de închiriere a locuinței s-a încheiat cu aprobarea autorității, atunci și cesionarea închirierii trebuie făcută cu aprobarea aceluiași organ (art. 33 din lege).
Schimbul de locuințe
Legea permite chiriașilor să-și schimbe locuințele, cu altele sau între ei. Schimbul de locuințe poate fi voluntar sau obligatoriu.
1.Schimbul de locuințe voluntar. Potrivit art. 33 din Legea nr. 114/1996, republicată și modificată, titularii contractelor de închiriere pot face între ei schimb de locuințe, cu avizul autorității care a aprobat închirierea sau, după caz, al proprietarului locuinței.
La baza schimbului voluntar de locuințe se află voința chiriașilor respectivi, manifestată prin consimțământul dat la încheierea contractului.
Schimbul poate avea loc între doi sau mai mulți chiriași din aceeași clădire, din clădiri diferite, din aceeași localitate sau din localități diferite.
Schimbul poate avea ca obiect locuințe din fondul de stat, pe de o parte, cât și proprietate particulară, pe de altă parte.
Ca efect al schimbul de locuințe voluntar se realizează o dublă cesiune de creanță care, spre deosebire de dreptul comun în acest caz, va avea ca obiect drepturile, dar și obligațiile cedentului, fapt care are ca efect și o dublă delegație perfectă.
2. Schimbul obligatoriu de locuințe. Chiriașii pot fi mutați din locuințele ocupate și prin dispoziția legii.
Schimbul obligatoriu a fost reintrodus în legislație prin art. 23 din OUG nr. 40/1999.
Potrivit art. 23 alin. (1) din ordonanță, proprietarii au dreptul să ceară mutarea chiriașilor din spațiile cu destinația de locuință pe calea unui schimb obligatoriu.
Pentru aceasta legea obligă proprietarul să pună la dispoziția chiriașului, cu contract de închiriere, un alt spațiu cu destinația de locuință în aceeași localitate sau într-o altă localitate (cu acordul chiriașului), cu asigurarea exigențelor minimale prevăzute de Legea nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare [art. 23 alin. (2) din ordonanță].
Potrivit art. 24 pentru a avea asigurate exigențele minimale locuința trebuie să îndeplinească următoarele condiții:
– să fie situată în aceeași localitate;
– să aibă asigurată o suprafață minimă de 15 mp de persoană;
– să se asigure numărul de camere (inclusiv celor îndreptățiți delege la o cameră în plus);
– locuința să nu fie insalubră și nici lipsită de dependințele strict necesare: bucătărie, baie, WC etc. [art. 24 alin. (2)].
Chiriașul nu va putea însă să invoce, ca motiv al refuzului de a se muta, faptul că locuința oferită este situată într-un cartier periferic, că este mai puțin confortabilă datorită felului diferit de încălzire, că nu are curte ori datorită etajului la care se află locuința oferită în schimb.
Dacă locuința oferită în schimb este proprietatea altei persoane, contractul de închiriere se încheie pentru un termen care nu poate fi mai mic decât cel prevăzut în contractul inițial [art. 23 alin. (3)].
Chiriașul poate fi evacuat și din garajul deținut, dacă acesta a aparținut, la data preluării de către stat, locuinței din care urmează să se mute, chiar dacă proprietarul nu poate să-i ofere chiriașului un alt garaj la schimb.
Litigiile dintre proprietari și chiriași, legate de schimbul obligatoriu de locuințe, sunt de competența judecătoriei în raza căreia se află imobilul. Hotărârea pronunțată de judecătorie poate fi atacată cu recurs. Hotărârea instanței de recurs este definitivă și irevocabilă (art. 25 din ordonanță).
3.6. Cauzele de încetare a contractului de închiriere a locuinței
Legea nr. 114/1996 prevede următoarele cazuri de încetare a contractului de închiriere a locuinței: a) expirarea termenului, b) denunțarea unilaterală a contractului de către chiriaș, c) rezilierea contractului pentru neexecutarea obligațiilor de către chiriaș, d) decesul sau părăsirea locuinței de către chiriaș.
Alte cauze de încetare a închirierii, din dreptul comun în materie (contractul de locațiune), sunt: pieirea locuinței, desființarea sau desfacerea titlului proprietarului sau acordul părților.
1. Expirarea termenului închirierii. La împlinirea termenului, contractul de închiriere a locuinței încetează de drept, fără vreo formalitate.
La expirarea termenului contractual, dacă părțile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat să părăsească locuința (art. 23 din lege).
În materie locativă însă, expirarea termenului nu atrage direct și încetarea raporturilor locative, întrucât, de regulă, operează prelungirea sau reînnoirea de drept a contractelor.
Încetarea contractului de închiriere a locuinței va opera deci, fie dacă părțile nu mai doresc prelungirea contractului anterior ori încheierea unui nou contract de locațiune, fie a intervenit unul dintre cazurile în care prelungirea contractelor de închiriere nu se aplică [art. 13 lit. a)-j) din lege] sau unul dintre cazurile în care proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere [art. 14 alin. (2) pct. a)-d) din lege].
2. Denunțarea unilaterală de către chiriaș. Potrivit art. 24 lit. a) din lege, contractul de închiriere a locuinței poate înceta înainte de termen prin denunțarea unilaterală cerută numai de chiriaș.
Pentru a fi valabilă, încetarea închirierii prin denunțare unilaterală de către chiriaș trebuie să fie precedată de un preaviz notificat în termen de minim 60 de zile.
Denunțarea unilaterală ar putea fi făcută, atât de proprietar, cât și de chiriaș, dar numai dacă contractul ar fi încheiat pe durată nedeterminată (conform dreptului comun în materie).
3. Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligațiilor de către chiriaș. Încetarea contractului înainte de termen (în acest caz) poate fi cerută, fie de proprietar, fie de asociația de proprietari [art. 24 lit. b) și c) din lege].
a). Locatorul (proprietarul) poate cere rezilierea contractului de închiriere a locuinței pentru faptele culpabile ale chiriașului, în următoarele condiții:
– dacă chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv;
– dacă chiriașul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care este situată aceasta, instalațiilor, precum și oricăror alte bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părți ale acestora;
– dacă chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței (de exemplu, prin producerea repetată de zgomote, de natură să tulbure liniștea colocatarilor, prin fapte repetate și de reală gravitate);
– dacă chiriașul nu a respectat clauzele contractuale (cu referire la obligațiile principale, precum: abuzul de folosință, schimbarea destinației etc.).
b). Asociația de proprietari (locatori) poate cere, de asemenea, rezilierea contractului de închiriere, când chiriașul nu și-a achitat obligațiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni (dacă au fost stabilite, prin contractul de închiriere, în sarcina chiriașului).
Spre deosebire de legislația anterioară care condiționa evacuarea chiriașului căruia i-a încetat contractul de închiriere, de reaua-credință a acestuia, în noua reglementare a Legii nr. 114/1996 cauza neachitării cotelor de întreținere nu are relevanță.
4. Părăsirea locuinței sau decesul chiriașului. Potrivit art. 27 din lege, în caz de părăsire definitivă a locuinței de către titularul contractului de închiriere sau în cazul decesului acestuia, contractul încetează în termen de 30 de zile.
a) Dacă titularul contactului de închiriere părăsește definitiv locuința, contractul încetează, cu excepția cazului când există persoane cu drepturi locative, pentru care închirierea continuă, la cerere, astfel:
– în beneficiul soțului sau al soției, dacă a locuit împreună cu titularul
– în beneficiul descendenților sau al ascendenților, dacă au locuit împreună cu acesta
– în beneficiul altor persoane care au avut același domiciliu cu titularul cel puțin un an și care au fost înscrise în contractul de închiriere.
În cazul mai multor cereri, contractul de închiriere se transferă prin hotărâre judecătorească.
3.7. Regimul închirierii unor locuințe cu destinație specială
Pe lângă reglementările anterioare, Legea nr. 114/1996 cuprinde și dispoziții speciale referitoare la anumite categorii de locuințe cu destinație specială.
Având în vedere că raportul în care se află contractul de închiriere a locuinței și închirierile locuințelor cu destinație specială este asemănător raportului dintre locațiune (dreptul comun) și închirierea locuinței, putem aprecia că închirierile locuințelor cu destinație specială reprezintă varietăți ale contractului de închiriere a locuinței.
În consecință, contractelor de închiriere a locuințelor cu destinație specială le sunt aplicabile regulile speciale prevăzute de lege și, în completare, dispozițiile care reglementează contractul de închiriere a locuinței.
Legea nr. 114/1996 cuprinde dispoziții care reglementează închirierea următoarelor locuințe cu destinație specială: locuința socială, locuința de serviciu și de intervenție, locuința de necesitate și locuința de protocol.
Prin derogare de la prevederile Legii nr. 114/1996 republicată, unor categorii de persoane cu funcții în stat, prevăzute de art. 2 din OG nr. 80/2001 (aprobată prin Legea nr. 717/2001) li se pot atribui temporar locuințe de serviciu din fondul locativ al APPS și a RA „Locato”.
1.Locuința socială
Locuința socială se atribuie cu chirie subvenționată unor persoane sau familii cu situație economică care nu le permite cumpărarea sau închirierea unei locuințe în condițiile pieții [art. 2 lit. c) din lege].
Locuințele sociale aparțin domeniului public al unităților administrativ-teritoriale, sunt inalienabile, deci nu pot fi vândute chiriașilor (art. 39).
Beneficiază de locuințe sociale familiile cu un venit mediu net lunar realizat în ultimele 12 luni sub nivelul venitului net lunar pe familie, pentru care se acordă ajutor social, potrivit legii, majorat cu 10% [art. 42 alin. (1)].
Venitul net lunar pe familie se stabilește pe baza declarației de venit și a actelor doveditoare.
Locuințele sociale se repartizează de către consiliile locale pe baza criteriilor stabilite anual, următoarele categorii de persoane: tinerii căsătorii care au fiecare vârsta de până la 35 de ani, tinerii proveniți din instituții de ocrotire socială și care au împlinit vârsta de 18 ani, invalizii de gradul I și II, persoanele cu handicap, pensionarii, veteranii și văduvele de război etc. (art. 43).
Contractul de închiriere se încheie de către primar sau de către o persoană împuternicită de acesta cu beneficiarii stabiliți de consiliul local, pe o perioadă de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire.
Chiria nu va depăși 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe familie. Diferența până la valoarea nominală a chiriei, va fi subvenționată de la bugetul local al unității administrativ-teritoriale unde este situată locuința socială (art. 44).
Contractul de închiriere se poate rezilia:
a) la cererea proprietarului sau a asociației de proprietari (locatori) în condițiile art. 24 din lege;
b) în cazul în care venitul mediu net lunar pe familie, realizat în 2 ani fiscali consecutivi, depășește cu peste 20% nivelul minim, iar titularul contractului de închiriere nu a achitat valoarea nominală a chiriei în termen de 90 de zile de la comunicare (art. 46).
Art. 48 din lege declară incapabile să închirieze locuințe sociale persoanele sau familiile care:
a) dețin în proprietate o locuință;
b) au înstrăinat o locuință după data de 1 ianuarie 1990;
c) au beneficiat de sprijinul statului în credite și execuție pentru realizarea unei locuințe;
d) dețin, în calitate de chiriaș, o altă locuință.
Chiriașii locuințelor sociale nu le pot subînchiria, sau schimba destinația, sub sancțiunea rezilierii contractului de închiriere și a suportării eventualelor daune aduse locuinței și clădirii, după caz (art. 49).
2. Locuința de serviciu și locuința de intervenție
Locuința de serviciu este destinată funcționarilor publici, angajaților unor instituții sau agenți economici, acordată în condițiile contractului de muncă [art. 2 lit. d)].
Art. 51 împarte locuințele de serviciu în două categorii (după sursa finanțării), cu regimuri juridice diferite: locuințe existente (cele care aveau destinația de locuințe de serviciu la data intrării în vigoare a legii) și locuințe noi.
Locuințele de serviciu finanțate de la bugetul de stat sau de la bugetele locale(cele noi) se realizează cu respectarea suprafeței utile și a dotărilor, în limita suprafeței construite pe apartament, potrivit legii locuinței.
Locuințele de serviciu noi se construiesc pe terenurile aflate în proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, pentru locuințele finanțate de la bugetul de stat sau de la bugetele locale sau pe terenurile aparținând agenților economici, pentru locuințele finanțate din bugetele acestora.
Locuințele de serviciu realizate în condițiile Legii nr. 114/1996 și, finanțate din bugetul de stat și din bugetele locale, pot fi vândute cu respectarea a două condiții:
a) când activitatea care a generat realizarea locuințelor s-a restrâns sau a încetat;
b) cu aprobarea Guvernului.
Prin derogare de la prevederile Legii locuinței nr. 114/1996, republicată, persoanelor prevăzute la art. 2, li se pot atribui temporar imobile cu destinația de locuință de serviciu din fondul locativ aflat în administrarea Regiei Autonome „Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat” și a Regiei Autonome „Locato” (art. 1 din OUG nr. 80/2001).
Atribuirea imobilelor se va face la cerere și în limita fondului locativ existent.
Contractele de închiriere sunt încheiate între beneficiari și Regia Autonomă „Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat” sau Regia Autonomă „Locato”, în calitate de locatori.
Contractele de închiriere se încheie pe o perioadă de un an, cu posibilitatea de a fi prelungite, prin act adițional (art. 1 alin. ultim).
Pot fi „beneficiari” (chiriași – s.n.) ai locuinței de serviciu, persoanele care ocupă funcții de demnitate publică numite sau asimilate, secretarii generali, precum și persoanele care sunt încadrate pe funcții din cabinetul demnitarului, în cadrul ministerelor, celorlalte organe de specialitate ale administrației publice centrale și instituțiilor publice (art. 2).
Cuantumul chiriei pentru imobilele cu destinația de locuință de serviciu, atribuite potrivit art. 1 din OUG nr. 80/2001 se calculează în conformitate cu art.26 și următoarele din OUG nr. 40/1999 și se suportă de chiriași.
Contractul de închiriere încetează de drept la data încetării calității care a determinat atribuirea locuinței de serviciu.
Locuințele de serviciu care intră sub incidența OUG nr. 80/2001 nu pot fi înstrăinate, sub sancțiunea nulității absolute și nu pot fi subînchiriate de locatari (sub sancțiunea rezilierii contractului de închiriere).
Locuința de intervenție este destinată cazării personalului unităților economice sau bugetare, care îndeplinesc activități sau funcții ce necesită prezența permanentă sau în caz de urgență în unitate [art. 2 lit. e)].
Locuințele de intervenție se caracterizează prin aceea că se realizează o dată cu obiectivul de investiție și se amplasează în incinta acestuia sau în imediata apropiere.
Locuințele de intervenție nu pot fi vândute chiriașilor.
Încetarea contractului de muncă al chiriașului atrage implicit și încetarea contractului de închiriere (chiar dacă a intervenit pensionarea). În schimb evacuarea este condiționată de atribuirea altui spațiu locativ corespunzător.
Sub celelalte aspecte, locuința de intervenție urmează regimul juridic al locuinței de serviciu.
3. Locuința de necesitate
Locuința de necesitate este destinată cazării temporare a persoanelor și familiilor ale căror locuințe au devenit inutilizabile în urma unor catastrofe naturale sau accidente ori ale căror locuințe sunt supuse demolării în vederea realizării unor lucrări de utilitatea publică, precum și lucrărilor de reabilitare ce nu se pot efectua ocupate de locatari [art. 2 lit. f)].
Locuința de necesitate se finanțează și se realizează în aceleași condiții ca și locuința socială.
Contractul de închiriere se încheie de către primarul localității sau de către o persoană împuternicită de acesta, pe baza hotărârii consiliului local.
Termenul pe care se încheie contractul de închiriere este nedeterminat, conferind drepturi locative chiriașului „până la înlăturarea efectelor care au făcut inutilizabile locuințele” (art. 55).
Prin dispoziții ale consiliilor locale, locuințele de necesitate se pot constitui temporar, ca fond de locuințe sociale [art. 56 alin. (2)].
4. Locuința de protocol
Locuința de protocol este destinată utilizării de către persoanele alese în funcții ori demnități publice, exclusiv pe durata exercitării mandatului [art. 2 lit. g)].
Locuințele de protocol sunt proprietate publică a statului și se administrează de către Regia Autonomă „Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat”.
Legea nr. 114/1996 împarte locuințele de protocol (în sens general) în două categorii cu regimuri juridice diferite: reședințe oficiale și locuințe de protocol (propriu-zise).
Reședințele oficiale sunt locuințe de protocol de care beneficiază, în condițiile legii, Președintele României, președintele Senatului, președintele Camerei Deputaților și primul-ministru (art. 58).
Reședințele oficiale se atribuie de către Guvern și sunt puse la dispoziția persoanelor ce îndeplinesc funcțiile de mai sus (împreună cu dotările aferente) pe întreaga perioadă a exercitării funcției.
Contractele de închiriere având ca obiect reședințele oficiale se încheie de Regia Autonomă „Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat” în calitate de locator, cu serviciile de specialitate ale instituțiilor în care își desfășoară activitatea persoanele beneficiare, în calitate de chiriași [art. 60 alin. (1)].
Pot beneficia de locuință de protocol (propriu-zisă), la cerere, cu plata chiriei prevăzute de lege, persoanele care îndeplinesc următoarele funcții publice: vicepreședinți ai Senatului și ai Camerei Deputaților, miniștri de stat, miniștrii și asimilații acestora, precum și președintele Curții Supreme de Justiție, președintele Curții Constituționale, președintele Curții de Conturi, președintele Consiliului Legislativ și avocatul poporului, pe durata exercitării funcției sau a mandatului.
Pentru persoanele de mai sus, atribuirea locuinței de protocol se face prin decizie a primului-ministru și este posibilă numai dacă persoanele abilitatea de lege nu dețin, în localitate în care își desfășoară activitatea, o altă locuință corespunzătoare.
Contractele de închiriere pentru locuințele de protocol (propriu-zise) se încheie de către Regia Autonomă „Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat” în calitate de locator, cu beneficiarii direcți (împreună cu membrii familiei), în calitate de chiriași.
Contractele de închiriere a locuințelor de protocol și a celor cu destinație de reședință oficială încetează de drept în termen de 60 de zile de la data eliberării din funcție a beneficiarului [art. 60 alin. (3)].
3.8.Calificarea contractului de locațiune (închiriere) imobiliară încheiat între comercianți
O altă problemă controversată a doctrinei și jurisprudenței românești este acea a calificării contractului de locațiune imobiliară încheiat intre comercianți, ca având natură civilă sau comercială. Disputată încă de la apariția Codului comercial român (1887), problema a revenit în actualitate după 1990, odată cu trecerea la o economie de piață, și întrucât o considerăm a fi de actualitate și de utilitate teoretică și practică pentru doctrina și jurisprudența românească, și putând reprezenta o sursă necesară în procesul de orientare a opticii doctrinei și legislației,în prezenta secțiune vom face o analiză a acestei probleme prin prezentarea unor puncte de vedere și argumentarea lor pentru atingerea acestui scop.
Dacă ne raportăm la importanța practică a soluționării controversei, este suficient să menționăm numai influența asupra competenței instanțelor, probelor ce se pot administra sau termenului în care se pot exercita căile de atac. Nu este de neglijat nici considerarea debitorului ca fiind – sau nu – de drept în întârziere. Unii autori, care alcătuiesc, în prezent, opinia majoritară, au argumentat în lucrările lor în favoarea naturii comerciale a contractului de locațiune de imobile încheiat între societăți comerciale, aceasta fiind, de altfel, și tendința practicii judecătorești .În doctrină, un contract de locațiune a unui imobil, încheiat între comercianți, este întotdeauna supus raporturilor de drept civil.
Voi prezenta, pe scurt principalele argumente invocate pentru caracterul comercial unui astfel de contract:
– enumerarea faptelor de comerț obiective, de către art. 3 C. com. român, nu este limitativă, ci demonstrativă (exemplificativă);
– față de prevederile art. 4 C. com., care consideră fapte de comerț și „celelalte contracte și obligațiuni ale unui comerciant”, nu s-ar putea spune că voința legiuitorului român a fost de a califica închirierile de imobile ca fiind acte de natură civilă, oricând și de oricine ar fi fost încheiate;
– contractul de locațiune dobânzi și de caracterul unui act comercial atunci când el este în legătură cu comerțul pe care îl desfăsoară locatarul, deci atunci când imobilul este inclus în fondul de comerț;
– locațiunea nu poate fi a priori exclusă din rândul faptelor de comerț, din moment ce vânzarea-cumpărarea este considerată un asemenea fapt (se propune, în acest sens, o interpretare bazată pe analogie);
– art. 4 C. com. român instituie prezumția relativă de comercialitate; cât timp această prezumție nu este răsturnată, regula este comercialitatea, iar excepția, civilitatea.
Este adevărat, aceasta multitudine de argumente, la prima vedere greu de contracarat, pare că fundamentează un punct de vedere convingător.Este de subliniat însă că doctrina și practica mai veche n-au împărtășit aceasta opinie decât sporadic (se consideră, uneori, că atunci când o convenție cum este contractul de închiriere – nu ar prezenta, prin însăși natura sa, un caracter comercial, este de ajuns să fie legată de vreo întreprindere, o exploatațiune de comerț, ca accesoriu sau ca mijloc care ar face-o să afecteze caracterul comercial, pentru ca litigiul să fie de competența instanțelor comerciale).Considerăm, cu fermitate, că argumentele prezentate nu pot fi în afara criticilor sau contra-argumentelor.
Indiscutabil, enumerarea faptelor de comerț obiective, în art. 3 C. com. român,nu este limitativă (doctrina și jurisprudența acceptând, în unanimitate, acest punct de vedere). Pentru noi rămâne însă neacceptabilă tendința unor autori de a subordona la adăpostul unei norme juridice defectuos redactate – întreaga materie contractuală a dreptului civil, normelor comerciale, cu atât mai mult cu cât intenția legiuitorului comercial din 1887 rezultă cu destulă claritate din chiar enumerarea conținută de art. 3 C.com. român: faptele de comerț menționate de lege sunt, în majoritatea lor, operațiuni(activități) economice și foarte puține sunt acte juridice.
O susținere mai dificil de combătut este aceea conform căreia contractul de locațiune dobândește caracterul unui act comercial atunci când el este în legătură cu comerțul pe care îl desfășoară locatarul, deci atunci când imobilul este inclus în fondul de comerț. Nu putem împărtăși nici această opinie, deoarece considerăm că imobilele nu pot fi închise în fondul de comerț, în favoarea acestei orientări, doctrina. Aducând o serie de argumente, astfel
– dispozițiile art. 3 C. com. român refuză să califice drept acte comerciale pe cele care operează transmiterea unor bunuri imobile, aceste operațiuni fiind de natură eminamente civilă:
– întrucât fondul de comerț se analizează ca o universalitate mobiliară, s-ar ajunge la consecințe neconcordante cu regimul imobilelor; acestea nu pot fi tratate ca accesorii ale fondului de comerț, fiind de principiu că în dreptul civil imobilele dețin poziția de componente principale ale patrimoniului, pe când mobilele nu sunt decât accesorii;
– ca efect al regulilor care guvernează circuitul mobilelor, ar deveni posibilă transmiterea, odată cu fondul de comerț a imobilului aferent, fără a se respecta condițiile instituite prin norme imperative, cu privire la dobândirea imobilelor (forma autentică,autorizații, măsuri de publicitate).Dar, deși nu include explicit imobilele în fondul de comerț, dacă actul are ca obiect numai locațiunea unui imobil,el poate fi calificat ca fond comercial, deoarece dreptul de folosință este, în toate cazurile,un drept de creanță, cu caracter mobiliar, care poate fi transmis potrivit regulilor de la cesiunea de creanță, respectiv potrivit regulilor aplicabile fondului de comerț. Nu se face însă o disociere necesară și, am spune, decisivă și anume, aceea dintre locațiunea unui fond de comerț și locațiunea unui imobil.
Astfel, în literatura juridică și în practică s-a remarcat, în mod judicios, că atunci când obiectul principal al contractului este fondul de comer ț , închirierea acestuia este un act de comerț; dimpotrivă, dacă obiectul principal al contractului este imobilul, mobilele situate într-însul fiind un simplu accesoriu, contractul este de natură civilă.Cu alte cuvinte, dacă suntem de acord că imobilul nu poate face parte din fondul de comerț, atunci nu mai putem disocia dreptul la locațiune asupra imobilului de imobilul însuși și să considerăm că dreptul de locațiune, ca drept de creanță
– având caracter mobiliară
– face parte din fondul de comerț, imprimând contractului caracter comercial.
Așadar, dacă imobilul nu este în fondul de comerț înseamnă, logic, ca nici actele care-1 privesc nu pot aparține fondului de comerț, fie că dau naștere unor drepturi reale sau unor drepturi de creanta.
Pentru aceste motive, ni se pare cu totul forțată calificarea drept act de comerț alocațiunii de imobile între comercianți, prin raportarea la fondul de comerț, cele două noțiuni fiind absolut distincte.
S-a mai arătat ca locațiunea nu poate fi a priori exclusă din rândul faptelor de comerț, din moment ce vânzarea-cumpărarea este considerată un asemenea fapt; se invocă, deci, un argument bazat pe analogie. Nu credem că analogia își poate găsi aplicabilitate în acest caz, din următoarele motive:
– codul comercial instituie anumite condiții speciale, referitoare la obiectul și finalitatea vânzării-cumpărării comerciale, în timp ce locațiunea nu are nici o reglementare în acest cod, ci numai în legea civilă
– cumpărarea și vânzarea comercială pot avea ca obiect numai bunurile mobile: producte, mărfuri, obligațiuni ale statului și alte titluri de credit
– vânzarea-cumpărarea imobilelor este întotdeaunaun act juridic civil, iar nu comercial.
De aceea, dacă acceptăm că locațiunea urmează natura juridică a vânzării de imobile, singura concluzie posibil ă este aceea a considerării locațiunii de imobile, ca având, în toate situațiile, caracter civil.
Un alt argument ar fi acela că, atâta timp cât prezumția relativă de comercialitate, instituită de art. 4 C. com. român, nu a fost răsturnată, regula este comercialitatea, iar excepția, civilitatea. S-a remarcat, astfel,ca un contract sau o obligație asumată de un comerciant are caracter comercial dacă faptul juridic nu este „esențialmente și exclusiv civil”, ceea ce, bineînțeles, nu este cazul în ipoteza unui contract de locațiune. În realitate, situația este diferită. Într-adevăr, art. 4 C. com. român are următorul conținut: „Se socotesc, afară de acestea (de cele de la art. 3), ca fapte de comerț, celelalte contracte și obligațiuni ale unui comerciant, dacă nu sunt de natură civilă, sau dacă contrariul nu rezulta din însuși actul”. Așadar, observăm că art. 4 C. com. are în vederenumai actele civile prin natura lor, iar nu și prin esența lor. Ori, locațiunea de imobile este, indiscutabil, un act civil prin natura sa,datorită reglement ării sale numai în Codul civil Astfel fiind, el se încadrează în contractele exceptate de art. 4 C. com. de la prezumția de comercialitat devine inaplicabilă. Avem în vedere și remarca judicioasă din literatura de specialitate,conform căreia la întrebarea dacă analogia și principiile generale ale dreptului comercial se vor aplica înainte de apelul la izvorul subsidiar, dreptul civil, trebuie răspuns numai secundim subiectum materiam,în raport cu analiza fiecărei instituții în parte, a determinării măsurii în care ea se bucură ori nu de o reglementare independentă.
Un alt argument față de care ne exprimăm dezacordul este acela că, pentru calificarea naturii juridice a unui act încheiat între comercianți, trebuie să se țină seama și de cauza acestuia, deci de voința părților .Sigur, ca idee generală, împărtășim această opinie,dar raportată, concret la locațiunea de imobile încheiată între comercianți, credem că ea nu este aplicabilă. Având în vedere că majoritatea acestor norme au caracter imperativ (fiind de ordine publică), nu vedem în ce fel voința părților ar putea dobândi vreo semnificație,conferind caracter comercial unor acte care, după criteriile oferite de lege, au natură civilă. În acest sens, în jurisprudența mai veche a statuat că în cazul locațiunii de imobile,întrucât ne aflăm în prezența unui contract civil prin natura lui, calitatea părților nu are relevanță , neputând schimba această natură, iar dacă natura contractului nu poate fi schimbata de calitatea părților, cu atât mai puțin ar putea fi schimbată de voința acestora.
Evident, cel care cheamă în judecată ar fi întotdeauna interesat să invoce comercialitatea contractului, datorită consecințelor – benefice pentru el – pe plan probator. Dar, prin arbitrarul la care ar da naștere, aceasta ar deveni o practică periculoasă pentru calitatea actului de justiție.
Încercarea noastră a fost în sensul de a demonstra că nici unul din argumentele care susțin comercialitatea locațiunii de imobile nu este la adăpost de critici, iar cele ce susțin caracterul civil al unui astfel de contract le considerăm mai convingătoare, dacă ținem seama și de deosebirile semnificative, în aceasta materie, dintre Codul comercial român și cel care i-a servit drept sursă de inspirație, Codul comercial italian din 1882.Așadar, concluzia firească este aceea că legiuitorul român – spre deosebire de modelul său italian și păstrând concepția franceză – a înlăturat (prin diferența de redactare a art. 3și art. 4 C. com. român) posibilitatea interpretului de a caracteriza drept fapte de comerț, contractele privind imobilele.
Discuția rămâne deschisă în privința celorlalte tipuri de locațiune:locațiunea fondului de comerț, locațiunea de servicii etc., contracte care, când sunt încheiate între comercianți, în exercițiul profesiei lor sau în urmărirea unui scop comercial,ar putea dobândi caracter comercia1.
BIBLIOGRAFIE
1. C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II, Ed. All, București, 1998
2. Codul civil de la 1864
3. G. Vermelle, Droit civil. Les contrats spéciaux, Dalloz, Paris, 2000
4. E. Safta-Romano, Contracte civile. Încheiere, executare, încetare, Ed. Polirom, Iași, 1999
5. D. Macovei, M.S. Striblea, Drept civil. Contracte. Succesiuni, Ed. Junimea, Iași, 2000
6. Prof. Dr. Francisc Deak, „ Tratat de drept civil – Contracte speciale ”, Editura Actami, București, 1999
7. Dr. Radu I. Motica, Florin Motiu , „ Contracte civile speciale – Teorie și practică judiciară ”, Editura LUMINA LEX, București 2000
8. T. Prescure, Contracte civile, Ed. Hamangiu, 2007
9. M.B. Cantacuzino, Curs de drept civil
10. Legea nr. 112/1995
11. Legea nr. 10/2001
12. D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, București, 1997
13. Legea nr. 114/1996
14. OUG nr. 40/1999
15. Legea nr. 17/1994
16. CSJ, s. civ., dec. nr. 3874/2001
17. C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, București, 2003
18. G. Boroi, L. Stănciulescu, Drept civil. Curs selectiv pentru examenul de licență, Ed. All Beck, București, 2002
19. J. Manoliu, Șt. Răuschi, op. Cit.
20. C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. Cit.
21. J. Huet, Traité de droit civil. Les principaux contrats spéciaux, LGDJ, Paris, 2001
22. A.I. Țuca, Fl. Țuca, op. Cit.
23. TMB, s. civ., dec. nr. 312/1990, în CD 1990
24. TMB, s. civ., dec. nr. 1740/1997
25. Culegere TMB 1993-1997
26. Legea nr. 1/1991
BIBLIOGRAFIE
1. C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II, Ed. All, București, 1998
2. Codul civil de la 1864
3. G. Vermelle, Droit civil. Les contrats spéciaux, Dalloz, Paris, 2000
4. E. Safta-Romano, Contracte civile. Încheiere, executare, încetare, Ed. Polirom, Iași, 1999
5. D. Macovei, M.S. Striblea, Drept civil. Contracte. Succesiuni, Ed. Junimea, Iași, 2000
6. Prof. Dr. Francisc Deak, „ Tratat de drept civil – Contracte speciale ”, Editura Actami, București, 1999
7. Dr. Radu I. Motica, Florin Motiu , „ Contracte civile speciale – Teorie și practică judiciară ”, Editura LUMINA LEX, București 2000
8. T. Prescure, Contracte civile, Ed. Hamangiu, 2007
9. M.B. Cantacuzino, Curs de drept civil
10. Legea nr. 112/1995
11. Legea nr. 10/2001
12. D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, București, 1997
13. Legea nr. 114/1996
14. OUG nr. 40/1999
15. Legea nr. 17/1994
16. CSJ, s. civ., dec. nr. 3874/2001
17. C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, București, 2003
18. G. Boroi, L. Stănciulescu, Drept civil. Curs selectiv pentru examenul de licență, Ed. All Beck, București, 2002
19. J. Manoliu, Șt. Răuschi, op. Cit.
20. C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. Cit.
21. J. Huet, Traité de droit civil. Les principaux contrats spéciaux, LGDJ, Paris, 2001
22. A.I. Țuca, Fl. Țuca, op. Cit.
23. TMB, s. civ., dec. nr. 312/1990, în CD 1990
24. TMB, s. civ., dec. nr. 1740/1997
25. Culegere TMB 1993-1997
26. Legea nr. 1/1991
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Examen Teoretic AL Practicii Judiciare Privind Efectele Contractului DE Locatiune Si Incetarea Acestuia (ID: 127807)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.