Evolutia Dreptului de Proprietate
Lucrare de licenta
Evolutia dreptului de proprietate
Cuprins
Capitolul I Evolutia dreptului de proprietate
1.1 Scurt istoric al evolutiei dreptului de proprietate
1.2 Continutul juridic al dreptului de proprietate
1.3 Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
Capitolul al II-lea Moduri de dobândire a dreptului de proprietate
2.1 Clasificarea modurilor de dobândire a dreptului de proprietate
2.2 Particularitatile aparitiei dreptului de proprietate de stat
2.3 Particularitatile aparitiei dreptului de proprietate privată
Capitolul al III-lea Modalitătile juridice ale dreptului de proprietate
Capitolul al IV-lea Posesia si dezmembrămintele dreptului de proprietate
Capitolul al V-lea Incetarea dreptului de proprietate
Capitolul al VI-lea Dreptul de proprietate si noul cod civil
Capitolul al VII-lea Dreptul de proprietate in instrumente internationale
Capitolul al VIII-lea Concluzii de lege ferenda
Bibliografie
Capitolul I
EVOLUTIA DREPTULUI DE PROPRIETATE
Scurt istoric al evolutiei dreptului de proprietate
I. Dacă am cunoaște istoria unui popor de la stadiul sălbatic la stadiul civilizat, vom poseda această istorie tip a tuturor popoarelor care locuiesc pe pământ; dar este imposibil să urmăm succesiv toate etapele parcurse de vreo națiune. Dacă această istorie nu poate fi croită dintr-o bucată în viața unui popor sau a unei rase, ea poate fi construită dacă sunt raportate și îmbinate faptele cunoscute pentru diferitele popoare de pe glob. Procedînd în acest mod, umanitatea, pe măsură ce îmbătrînește, își va cunoaște copilăria.
Obiceiurile străbunilor din popoarele civilizate revin în obiceiurile popoarelor sălbatice pe care civilizația încă nu le-a distrus. Obiceiurile, instituțiile sociale și politice, religiile și ideile sălbaticilor și ale barbarilor permit istoricului să evoce un trecut care era considerat drept completamente uitat. Adresîndu-ne popoarelor primitive, putem regăsi originile proprietății; culegînd fapte de pe întregul glob, ajungem să urmărim fazele de evoluție ale proprietății.
Atîta timp cît hoardele de sălbatici trăiau din vânat și cules, fără să aibă vreun animal domesticit, cu excepția vreunui câine, străbătînd pământul pe malurile mării și ale fluviilor, oprindu-se în locul în care găsesc din plin alimente, ele nu se gândeau să revendice măcar proprietatea comună a vreunui teritoriu de vânat, prima formă sub care apare proprietatea funciară.
Sălbaticii, care nu cunosteau decât o agricultură rudimentară și care se baza pe natură ca să le furnizeze fructe, pește și carne, trebuie să fi fost obișnuiți cu mari teritorii pentru vînat, fiindcă altfel ei nu și-ar fi putut procura hrana; în acest fel, din momentul în care se mărea populația dintr-o localitate, era nevoie să se împartă apele și pământurile între triburile care locuiau acolo.
Primul partaj de pământ a fost făcut sub forma teritoriilor de vînat și ulterior ale celor de păscut, atunci când începe creșterea de turme. Pământurile care erau astfel distribuite erau proprietatea comună a tribului și a triburilor asociate sau înrudite, ce se subdivizau între clanurile sau gințile care le formau. Ideea despre posesiunea individuală a pământului nu a fost insinuată în mintea omenească decât foarte greu și foarte târziu. «Pământul este ca apa și focul, el nu aparține nimănui» spun cei din tribul Omaha din America. Pământul nu poate fi decât posesia comună a întregului trib, nu numai a membrilor săi existenți, ci și a membrilor care urmează să se nască. Cei din tribul Maori susțineau că ei au vîndut drepturile lor de posesiune, dar nu au putut vinde drepturile celor care nu erau încă născuți. Dumnezeul evreilor nu dorea proprietatea personală a pământului și poruncește: «Pământurile să nu se vîndă pe veci; căci țara este a mea, iar voi sunteți la mine ca niște străini și venetici» Când Papa Leon al XIII-lea s-a dat drept marele apologet al proprietății private a pământului în celebra sa enciclică împotriva socialiștilor, el a uitat fără îndoială poruncile Dumnezeului său: este adevărat că de multă vreme evreii și creștinii au dezertat cultul Dumnezeului monoteist iudaic în favoarea Dumnezeului-Proprietate.
Omenirea a trebuit să treacă printr-o evoluție lentă și penibilă ca să ajungă la proprietatea privată a pământului.
II. În dreptul roman proprietatea era numită dominium ex jure quiritum și prezenta o plena in re potestas.
Utilizarea unor termeni romani ca: ius utendi et abulenăi, ius fruendi, iuspossidenăi, ius disponendi, atât în evul mediu, cât și în societatea modernă, a dat naștere unor întrebări în legătură cu aplicarea instituției romane a proprietății în alte formațiuni sociale.
Câtă vreme noțiunea dreptului de proprietate s-a limitat la enumerarea atributelor acestui drept: ius utendi, ius fniendi, ius abutendi (dreptul de a folosi, de a culege fructele și de a dispune de lucru), nu s-a putut explica nici fenomenul recepționării dreptului roman în feudalism, nici preluarea unor formulări romane în codurile moderne. Explicația științifică a “recepționăm" dreptului roman de proprietate se poate da numai dacă plecăm de la noțiunea proprietății ca act de apropiere. Numai așa putem înțelege că instituția proprietății a suferit schimbări, calitative în trecerea de la o formațiune socială la alta și că terminologia care s-a păstrat (usus, fructus și abusus ) nu epuizează conținutul dreptului de proprietate, ci reprezintă doar unele elemente ce țin de tehnica valorificării sale.
Proprietatea a fost și este un fapt constant în toate timpurile și în toate țările. Cu cît omul se dezvoltă mai intens și pășește mai sigur pe calea progresului, cu atît mai puternic simte dorința de a fi proprietar, de a munci zi și noapte pentru a-și atinge scopul rîvnit, acesta constînd în formarea și consolidarea unui patrimoniu care i-ar înlesni traiul și l-ar face independent. Astfel, ideea de proprietate îl îndemnă pe om la muncă și totodată îi face munca mai ușoară. Proprietatea este naturală, necesară și indisolubilă, fără ea organizarea socială devenind imposibilă.
Proprietatea este o categorie de ordin economic, ce reflectă relațiile dintre oameni în procesul de producție și al cărui interes sunt folosite ele.
În general a fi proprietar înseamnă a deține ceva în mod exclusiv, a avea libertatea de a-l folosi și de a-i da utilizarea dictată de nevoi potrivit naturii lui intime. În dreptul roman expresia dominium (stăpânire, proprietate) se referea nu numai la proprietatea propriu-zisă (dominium proprietătis) dar și la alte drepturi reale cum ar fi, de pildă, proprietatea unui drept de uzufruct (dominium uzufructus).
La origine, proprietatea era colectivă, adică bunurile aparțineau tribului sau clanului. Se pare că proprietatea individuală a apărut mai întâi cu privire la bunurile mobile (îmbrăcăminte, unelte etc.). Mai apoi, imobilele cu destinația de locuințe au făcut și ele obiectul aproprierii; pentru început ale aproprierii familiale. Pământul însă va rămâne mult timp proprietatea colectivității. Dacă el inițial a fost cultivat în comun, treptat folosința lui devine obiectul unei diviziuni între familii. Fiecărei familii i s-a atribuit o parcelă pe care trebuia să o cultive pentru subzistența sa. Proprietatea rămânea comună deoarece atribuirea parcelei varia de la an la an; treptat s-a stabilit uzanța de a nu modifica repărtizarea pentru o anumită perioadă de timp. Bunăoară, în legea mozaică pământurile sunt împărțite pentru o perioadă de 15 ani. Apoi atribuirea folosinței devine perpetuă.
La Roma împărțirea pământului s-ar fi făcut sub guvernarea lui Numa. În epoca celor XII Table singurul titular al dreptului de proprietate era pater familias și era un drept absolut. Aceasta înseamnă că orice îngrădire a dreptului de proprietate este contrară naturii sale; ea este o "servitute". Dreptul roman nu admitea decât în mod excepțional atingeri ori limitări ale dreptului de proprietate (de pildă, în Digeste se întâlnesc unele sancțiuni pentru proprietarul care își tulbură vecinii prin exercitarea dreptului său de proprietate).
În dreptul roman voința părților era insuficientă în a realiza prin ea însăși transferul de proprietate. Pe lângă voința părților mai era necesară și remiterea lucrului. Această remitere era însoțită de solemnități speciale: mancipatio și in jure cessio pentru bunurile de valoare și simpla traditio pentru celelalte bunuri.
Solemnitățile au fost abandonate la Roma încă din epoca clasică rămânînd tradițiunea. Transferul proprietății cerea deci două operațiuni distincte: un acord de voință și o tradițiune.
III. În Dacia Romană proprietatea era de trei feluri: provincială, quiriată si peregrină.
Proprietatea provincială, era proprietatea pe care o aveau locuitorii provinciilor asupra terenurilor provinciale ce le aveau în stăpânire. După cucerirea unei noi provincii, teritoriul acesteia devenea ager publicus. Din acesta, o parte era destinată creării de colonii și municipii, o alta era donată veteranilor, o bună parte era vândută, iar restul era lăsată în stăpânirea băștinașilor.
Persoanele private aveau doar o proprietate provincială asupra acestor terenuri. Această proprietate era însă fărâmițată: statul deținea o proprietate emitentă (dominium) ce se suprapunea proprietății private a provincialului denumită de texte possessio și uzufructus. Provincialul avea dreptul să facă acte de dispoziție asupra terenului, putea să-l lase moștenire și avea la-ndemână o acțiune reală pentru a-l folosi însă trebuia să achite statului un impozit funciar (vectigal).
Proprietatea quiriată, este denumită dominium ex jure Quiritum, este cea mai veche formă a proprietății private romane. Era proprietatea deținută și exercitată în conformitate cu normele dreptului civil roman. De aceea, ea era accesibilă doar cetățenilor romani și celor care dețineau jus commercium latinii și peregrinii.
Ea se putea exercita doar asupra bunurilor și putea fi dobândită doar prin mancipațio și in jure cessio.
Proprietatea quiritară era considerată absolută, deoarece ea oferea titularului ei o putere deplină asupra bunului: dreptul de folosință (jus utendi), dreptul de a culege fructele (jus fruendi) și dreptul de a dispune de bun fie înstrăinându-l, fie distrugându-l (jus abutendi).
Dreptul civil roman recunoștea de asemenea că proprietarul quiritar avea o exclusivitate a folosinței bunului cu excluderea oricărui amestec din afară și o perpetuitate a dreptului de proprietate care nu se stingea după scurgerea unui anumit termen. Pentru a-și ocroti dreptul, legea a recunoscut proprietarului quiritar o acțiune în revendicare (rei vindicațio).
Proprietatea peregrină, era o proprietate de fapt deținută de peregrini și ocrotită de magistrat prin acțiuni asemănătoare cu cele ce cercetau proprietatea quiritară, în baza ficțiunii că aceștia erau cetățeni romani. Această protecție permitea peregrinilor să intre în raporturi juridice cu cetățenii romani.
Solemnitățile care însoțeau remiterea de bunuri au fost abandonate la Roma încă din epoca clasică rămânând tradițiunea. Transferul proprietății cerea deci două operațiuni distincte: un acord de voinnță și o tradițiune. Dacă tradițiunea nu era realizată, vânzătorul avea obligația de a face cumpărătorului predarea lucrului; așadar vânzătorul era debitorul tradițiunii și rămânea proprietarul bunului până la momentul predării lui.
IV. Cea mai veche formă de proprietate în satele românești a fost stăpânirea prin devălmășire de către obștile sătești. În satele devălmașe, fiecare familie avea un lot egal în folosință, dar lotul (delniță în Țara Românească, jirebie în Moldova, sesie în Transilvania) se trăgea la sorți în fiecare an. Pădurea, apele, pășunile erau folosite în comun. Cu timpul, obștile sătești au început să se diferențieze, loturile devenind ereditare și inegale ca întindere. Astfel a început să se formeze o pătură mai înstărită (cneji, juzi) care avea să joace rol conducător în perioada feudcă rămânând tradițiunea. Transferul proprietății cerea deci două operațiuni distincte: un acord de voinnță și o tradițiune. Dacă tradițiunea nu era realizată, vânzătorul avea obligația de a face cumpărătorului predarea lucrului; așadar vânzătorul era debitorul tradițiunii și rămânea proprietarul bunului până la momentul predării lui.
IV. Cea mai veche formă de proprietate în satele românești a fost stăpânirea prin devălmășire de către obștile sătești. În satele devălmașe, fiecare familie avea un lot egal în folosință, dar lotul (delniță în Țara Românească, jirebie în Moldova, sesie în Transilvania) se trăgea la sorți în fiecare an. Pădurea, apele, pășunile erau folosite în comun. Cu timpul, obștile sătești au început să se diferențieze, loturile devenind ereditare și inegale ca întindere. Astfel a început să se formeze o pătură mai înstărită (cneji, juzi) care avea să joace rol conducător în perioada feudalismului. Totuși, în perioada feudală și chiar până în perioada modernă, s-au păstrat, în special în regiunile de munte și de deal, sate libere deținute de obști. Acești țărani liberi erau răzeșii din Moldova, moșnenii (sau moșteni) din Țara Românească, iar în Transilvania și Banat funcționau liber comunitățile de avere . Satele boierești și mănăstirești s-au format mai ales în preajma întemeierii statelor feudale, prin cotropirea feudală a străvechilor obști libere și din aservirea țăranilor liberi. Aceștia și-au păstrat dreptul de folosință a loturilor și a părților comune, dar erau obligați să plătească dijmă (a zecea parte din produse în natură) și să execute claca (un număr de zile de muncă gratuită) pentru stăpân.
V. Dreptul de proprietate în evul mediu românesc a dat expresie raporturilor dintre pricipalii actori ai vieți juridice, politice și economice românești ai perioadei: domnul, boierii, clerul înalt, orășenii și țăranii. De aceea, existența unei ierarhii a stărilor a avut la bază o strictă ierarhizare a dreptului de proprietate. Limitat atât pe verticală cât și la nivelul unor paliere sociale, dreptul de proprietate medieval apare ca fărâmițat în evidentă contradicție cu dreptul absolut dre proprietate quiritară al romanilor.
Dreptul de proprietate eminentă (Dominium Eminens) al domnului era suprapus celorlalte forme de proprietate și se exercita asupra întregului fond funciar al țării. Din acest Dominium Eminens se trageau o serie de prerogative domnești: dreptul de a emite hrisoave, dreptul de a supraveghea și de a dispune de bunurile imobiliare ce nu se aflau în proprietate privată, dreptul de rectract succesoral.
În calitatea sa de stăpân eminent domnul gestiona și acele bunuri pustii care intrau în proprietatea domnească: pădurile și terenurile care nu fuseseră niciodata private, apele curgătoare, băltile mari,cetățile și minele.
VI. În epoca fanariotă datorită desființării dependenței personale dreptul de proprietate funciară a evoluat de la proprietate limitată, spre proprietate deplină. Eliberarea țăranilor aserviți nu a fost însotită de câștigare unui drept de proprietate asupra terenului pe care aceștia îl aveau în folosință. Dimpotrivă clăcășii și au pierdut dreptul de folosință ereditară recunoscut. Boierii au urmărit să își consolideze dreptul absolute de proprietate în fața tăranilor și a domniei.
În procesul de trecere spre proprietate de tip absolut, s-au păstrat și limitările de tip feudal ale proprietății prin intermediul reglementării oficiale a protimisului.
Succesiunile au fost reglementate în general de vechiile norme ale dreptului medieval românesc, acum codificate, cărora li s-au adăugat noi norme de inspirație occidentală. Succesiune fie legală fie testamentară, se dechidea în momentul morții fizice sau civile a lui de cuius în favoarea unor persoane demne. În general, fetele și băieții aveau drept egal la moștenire, însă în amblele principate s-a aplicat principiul masculinități.
În această perioada se acorda o atenție sporită soțului supraviețuitor, în cazul în care nu venea în concurs cu alți moștenitorii, acestuia i se acorda întreaga moștenire. În caz contrat acesta avea drept de uzufruct.
În Transilvania, principat aflat sub suzeranitatea habsburgică dreptul de proprietate a fost în continuare reglemntat de normele juridice scrise sau cutumiare a fiecărei etnii. Ca urmare a reformelor Vienei, iobagii au obținut dreptul de a dispune de burile lor atât prin acte între vii cât și pentru cauza de moarte.
VII. În perioada domniei lui Cuza s-a realizat ce-a mai importantă reformă socială, în ciuda opoziției marilor proprietari de pământ, aceasta a fost reforma agrară.
Odată cu legea pentru reglementarea proprietății rurale din 14/26 august 1864, țăranii deveneau proprietari ai loturilor de pământ deprinse din moșia boierească. Reforma a fost făcută conform cerintelor de la 1848, prin asimilarea dreptului de folosință a tăranului cu un drept de coproprietate indiveză, nicidecum printr-o împroprietărire oficială a țăranului . Ca urmare boierii deșineau proprietate absolută asupra 1/3 din moșie iar restul de 2/3 intra în proprietatea țăranilor, fără nici un fel de despăgubire.
Tot odată cu improprietărirea țătanilor legea desființa clăcășia, iar tăranul devenea pe deplin stăpân al atributelor personalitătii sale iar raporturile lor cu moșieri se realizau în urma unor învoieli libere ce nu puteau depăși însă o perioadă de 5 ani.
În condițiile în care După reforma agrară a lui Cuza, 80% din țărani nu dețineau pământ în proprietate deplină ei erau nevoiții că să supraviețuiască să lucreze marile proprietății ale boierilor conform înțălegerilor.
Conform legii învoielilor din mai 1866 contractul dintre moșier și țăran era înscris într-un registru în cadrul primăriei, cotractul existent era învestit cu forță executorie. În cazul în care țăranul nu respecta contractul boierul avea dreptul să ceară despăgubiri. Plangerile boierilor împotriva țăranilor urmau a fi soluționate în procedura de urgență de către autoritățile administrative locale, plângerile țăranilor împotriva boierilor erau soluționate de instanțele de drept comun după o procedura obișnuită.
VIII. La răscoala țărănească din 1907 s-a desființat învoiala conform căreia țăranul se obliga să muncească o suprafață egala cu cea primita de el în folosință.
IX. Constituția conferea proprietății private o funcție civila, aceasta a permis ca statul să intervină amănunțit în regimul ei cu scopul de a restrange caracterul ei absolut. Proprietatea funciară țăranească a beneficiat de o atenție specială ca urmare a adoptării între anii 1920-1921 a legii agrare pentru toate provinciile țării. Ca urmare, pământurile expropriate de la moșieri au fost vândute de către stat țărănimii.
X. Constituția de la 1938 a consacrat expres proprietatea publică și cea privată ca find inviolabile. Cu toate acestea ea accepta o expropiere pentru cauza de utilitate publică dar în termini foarte neclari. În epoca dictaturii antonesciene s-a elaborat o legislație care să limiteze dreptul de proprietate absolut astfel încat să consolideze domeniul privat al statului.
XI. Preluării puterii de către comuniști i-a urmat naționalizarea întreprinderilor și colectivizarea pământurilor după modelul sovietic. Întreprinderile industriale, minele, băncile și sistemul de transporturi erau administrate conform economiei planificate. În 1951, au fost introduse planuri de cinci ani pentru dezvoltarea industriei și a agriculturii. Pe toată acestă perioadă terenurile intravilane erau proprietatea statului cu anumite exceptii. Din 1990, prin legea 18 a fondului funciar, terenurile agricole si cele intravilane, categoria curti constructii, au redevenit obiect al proprietătii private.
Continutul juridic al dreptului de proprietate.
În literatura juridică, proprietatea apare fie ca drept subiectiv, fie ca instituție a dreptului obiectiv.
Dreptul de proprietate în sens obiectiv cuprinde totalitatea normelor juridice care reglementează modul de repărtiție a mijloacelor de producție, precum și a produselor.
Dreptul subiectiv de proprietate, acea posibilitate de a stăpâni un lucru prin putere proprie și în interes propriu, este definit de normele dreptului obiectiv. Astfel, normele dreptului obiectiv stabilesc atributele dreptului de proprietate. Aceste atribute se manifestă pe un plan mai larg sau mai restrâns, în funcție de condițiile istorice concrete.
Utilizarea unor termeni romani ca: ius utendi et abutendi, ius fruendi, ius possidendi, ius disponendi, atât în evul mediu, cât și în societatea modernă, a dat naștere unor întrebări în legătură cu aplicarea instituției romane a proprietății în alte formațiuni sociale.
Conținut și limite dreptului de proprietate sunt stabilite de lege.
Acest caracter reiese din chiar textul art. 555 din Codul civil ce prevede ca dreptul de proprietate se exercita numai „în limitele determinate de lege”.
Art. 555 Cod civil stabilește conținutul juridic al dreptului de proprietate privată.
Astfel, „titularului îi aparține dreptul de a poseda bunurile, de a le folosi și a le administra”. Prin urmare, dreptul de propiretate, conferă titularului său trei atribute: de a poseda bunurile ( jus utendi); de a-i culege fructele sau „de a le folosi” ( jus fruendi) și de a dispune de bunuri sau „de a le administra” ( jus abutendi ) “jus utendi”.
Jus utendi Art. 916, alin.1 Codul civil prevede că „ posesia este exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de către persoana care îl stăpânește și care se comportă ca un proprietar”. Astfel, acest atribut constă în prerogative titularului dreptului de proprietate de a stăpâni în fapt bunul. O asemenea stăpânire poate aparține direct și nemijlocit proprietarului, exercitându-se în interes propriu și prin putere proprie. Dar, proprietarul poate conveni ca stăpânirea de fapt să fie făcută și de o altă persoană, dar în numele și în interesul legii. Deoarece în acest caz posesia corespunde proprietății, se poate afirma că posesiase înfățișează ca o expresie exterioară a proprietății. Dar nu se poate pune semnul egalității între posesie (care reprezintă o stare de fapt) și proprietate (care este o stare de drept), mai ales că, în unele cazuri, proprietatea poate aparține unei persoane, iar posesia alteia. De exemplu, o persoană poate avea proprietatea unui bun, fără să aibă însă și posesia, după cum o persoană poate avea numai posesia, fără a fi însă și proprietar.
Posesia este un atribut important al proprietății, deoarece a-l priva pe proprietar de acest drept, înseamnă a-i face dreptul ineficient, lipsit de utilitate. Așa cum s-a relevat în doctrina juridică: „Posesia este mijlocul indispensabil fiecărui proprietar pentru a realiza scopul său, adică utilizarea economică a proprietății sale”.
Orice proprietar trebuie să aibă posibilitatea materială de a se folosi de bunul său. În caz contrar, propritatea rămâne o simplă utopie.
Jus fruendi este facultatea conferită proprietarului de a utiliza bunul în propriul interes, dobândind în proprietate fructele și veniturile pe care le poate obține din acesta.
Prin fructe se înțelege tot ceea ce un lucru produce în mod periodic, fără a-i fi afectată substanța. Astfel, sunt fructe: recoltele, chiriile, dobânzile, prăsila animalelor etc.
Spre deosebire de fructe, productele sau produsele nu au un caracter periodic, iar prin perceperea lor ating însăși substanța lucrului. Această atingere poate fi totală (spree xemplu exploatarea unei cariere sau a unei mine) sau pe un timp îndelungat (spreexemplu exploatarea unei păduri). Fructele sunt de trei feluri: naturale, industriale și civile. Fructele naturale sunt acelea care se produc în mod periodic fără intervenția omului (ex. iarba). Fructele industriale se produc tot periodic, dar pentru producerea lor estenecesară intervenția omului. Spre exemplu recolta obținută de pe un teren. Fructele civile sunt veniturile bănești produse prin valorificarea bunurilor, cumsunt: chiriile, dobânzile. Proprietarul are dreptul să culeagă toate cele trei categorii de fructe: primeledouă prin percepere și cele civile zi de zi, pe măsura trecerii timpului.
Jus abutendi este acel atribut al dreptului de proprietate care constă în „determinarea destinului bunului” (asa cum arăta art. 1 din Vechiul Codul civil) sau ”dispunerea de un bun în mod exclusiv” după cum prevede art. 555, alin. 1 Noul Cod Civil.
El presupune prerogative titularului dreptului de proprietate de a înstrăina bunul sau de a constitui asupra luidrepturi reale în favoarea altor persoane (dispoziție juridică) sau de a dispune desubstanța bunului (a-l transforma, consuma, distruge) cu respectarea reglementărilor învigoare. Dreptul de dispoziție reprezintă un atribut esențial al proprietății și rezumă defapt atributele distinctive ale dreptului de proprietate, atribute de care proprietatea nu poate fi lipsită, fără a înceta de a fi un drept real de proprietate.
Astfel, proprietarul poate în mod vremelnic sau perpetuu să înstrăineze celelalte atribute ale dreptului de proprietate, fără însă a putea să piardă puterile cuprinse în „jusabutendi”, deoarece în acest ultim caz s-ar pierde însuși dreptul de proprietate. Unii autori consideră că jus abutendi implică și dreptul proprietarului de a nu uza de lucru, de a nu-l poseda, întrucât dreptul de propriatate nu se stinge prin neuz. Proprietarul are o deplină libertate în exercitarea dreptului de dispoziție, dar el va putea dispune numai „în limitele determinate de lege” (art. 556, alin. 2 Codul civil).
Prin exercițiul dreptului său de proprietate, titularului nu-i este permis să prejudicieze alte persoane. Vom fi atunci în prezența abuzului de drept, care nu este decât o faptă ilicită ce constă în exercitarea drepturilor subiective într-un mod contrar scopului lor sau legii. Câțiva autori au examinat aspectul moral al problemei abuzului de drept, relevând existența unui conflict între drept și morală. Pornindu-se de la ideea că drepturile sunt recunoscute pentru a fi exercitate într-un anumit scop determinat s-a considerat că ne-am afla în prezența abuzului de drept atunci când dreptul este exercitat într-o altă direcție. Astfel, cel care prin exercitarea dreptului său produce altuia o pagubă, este obligat să o repare. În practică, în țara noastră, cel mai frecvent abuzul de drept este întâlnit în exercitarea dreptului de proprietate, și în special, în cadrul raporturilor de vecinătate. Suntem de părere că proprietarul care în exercițiul dreptului său cauzează altuia un prejudiciu, va trebui să-l repare, indiferent dacă paguba a fost sau nu săvârșită din culpă. Titularul oricărui drept de proprietate trebuie să răspundă atunci când își exercită abuziv dreptul, cu consecința prejudicierii altor persoane. Conținutul si limitele dreptului de proprietate se gasesc dezvoltate în Codul civil si în alte legi organice ce reglementeaza prin normele lor limitele si conținutul dreptului de proprietate. Conținutul si limitele dreptului de proprietate sunt stabilite în primul rând de Constitutie în art. 44, ce prevede ca „Dreptul de proprietate, precum si creantele asupra statului, sunt garantate.”
1.3 Caracterele juridice ale dreptului de proprietate.
În ceea ce priveste caracterele juridice ale dreptului de proprietate, distingem între caracterele dreptului de proprietate privată si cele ale dreptului de proprietate publică.
Astfel, în timp ce proprietatea privată este socotită absolută, perpetuă si exclusivă, cea publică este ”posesoarea” celor trei ”-i”: inalienabilă, imprescriptibilă, insesizabilă.
Dreptul de proprietate privată este un drept absolut.
Nu există un punct de vedere unitar în ceea ce privește explicarea caracterului absolut al dreptului de proprietate. Uneori, se arată că acest caracter vizează opozabilitatea erga omnes a dreptului de proprietate, în sensul că toate celelalte subiecte de drept sunt obligate să respecte prerogativele titularului. Alteori, caracterul absolut este explicat prin aceea că acest drept este nelimitat, neîngrădit în conținutul său, însă, așa cum vom vedea, această afirmație nu este exactă, de vreme ce dreptul de proprietate se exercită numai „în limitele stabilite de lege”. Întro a treia opinie, prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se înțelege faptul că, în exercitarea atributelor dreptului de proprietate, titularul acestuia nu are nevoie de concursul altei persoane. Într-o ultimă concepție, majoritară, caracterul absolut este explicat prin raportarea dreptului de proprietate la celelalte drepturi reale, arătându-se că numai dreptul de proprietate reunește cele trei atribute (posesia, folosința și dispoziția), celelalte drepturi reale comportând numai unul sau două atribute (se spune că proprietatea este absolută în comparație cu celelalte drepturi reale, însă nu este absolută în ea însăși).
Dreptul de proprietate privată este un drept exclusiv
Prin caracterul exclusiv al dreptului de proprietate se înțelege că titularul acestui drept exercită singur (este singurul îndreptățit să exercite) toate atributele dreptului de proprietate, cu excluderea tuturor celorlalte persoane, acestea avînd obligația de a nu face nimic de natură a aduce atingere dreptului titularului.
Acest caracter cunoște unele limitări, anume atunci când există un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată.
Unii autori consideră și cazul proprietății comune ca o limitare a caracterului exclusiv al dreptului de proprietate, însă, în realitate, nu este vorba decât de o aparentă limitare, deoarece titularii dreptului de proprietate comună au posibilitatea să exercite, împreună, toate atributele dreptului de proprietate.
Dreptul de proprietate privată este un drept perpetuu
Caracterul perpetuu presupune, în primul rând, ca dreptul de proprietate durează atât timp cât există bunul, iar în al doilea rând, dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz.
Dreptul de proprietate durează atât timp cât exista bunul. Acest caracter al proprietății este atât de adânc înradăcinat în mentalitatea socială, încât frecvent este întâlnită expresia populară "a vinde sau a cumpara de veci". Asemenea altor legislații civile, nici dreptul românesc nu a abandonat concepția potrivit căreia dreptul de proprietate se identifică cu bunul și nu poate fi separat de acesta. Intr-adevar, nu exista un drept de proprietate temporar.
Prin caracterul perpetuu nu trebuie înțeles însă ca bunul mobil sau imobil, obiect al proprietății, trebuie să aparțină continuu aceluiași titular. In momentul în care proprietarul înstrăinează un bun, dreptul de proprietate nu se stinge, ci el se transferă la dobânditor. Practic are loc doar o schimbare a titularului dreptului de proprietate sau cum s-a relevat în doctrină juridică, "dreptul de proprietate se perpetuează transmitîndu-se". In ceea ce privește bunurile mobile, caracterul perpetuu nu a fost întodeauna respectat. De exemplu, în cazul abandonării unui bun mobil, cel care îl găsește dobândește proprietatea lui prin ocupațiune. Deci, în caz de abandonari, se produce un hiatus în dreptul de proprietate.
Esențial este că, în cazul imobilelor, nu există nici o excepție de la caracterul perpetuu al dreptului de proprietate. Statul dobândește proprietatea asupra imobilelor abandonate, iar prin efectul uzucapiunii posesorul nu dobândește un nou drept de proprietate.
Pe cale de excepție, potrivit noii reglementări, s-ar putea admite că dreptul de proprietate se stinge în momentul în care bunul mobil este părăsit (abandonat) de proprietarul său. Astfel, se presupune că, până la momentul în care o persoană devine proprietarul bunului abandonat prin ocupațiune (astfel cum aceasta este reglementată în art. 941 și urm. din NCC), dreptul de proprietate asupra acestuia nu a mai existat din momentul abandonării și până în momentul dobândirii dreptului de proprietate prin ocupațiune.
Dreptului de proprietate publică îi sunt specifice următoarele caractere juridice:
inalienabilitatea;
imprescriptibilitatea;
insesizabilitatea.
În acest sens art,. 5 alin. 2 din legea 18/1991 prevede că „terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile și imprescriptibile” (spre deosebire de art. 6 din aceeași lege, care dispune că terenurile din domeniul privat al statului, respectiv al comunelor, orașelor, municipiilor și județelor sunt supuse dispozițiilor de drept comun, dacă prin lege nu se prevede altfel); art. 120 alin.2 din legea nr. 215/2001 dispune că bunurile ce fac parte din domeniul public (al unităților administrativ-teritoriale) sunt inalienabile, imprescriptibile și insesizabile [spre deosebire de art. 21 alin. 2 din aceeași lege, care prevede că bunurile ce fac parte din domeniul privat al unităților administrativ-teritoriale sunt supuse dispozițiilor de drept comun, dacă prin lege nu se prevede altfel].
Generalizînd art. 861 Cod civil prevede, în alin. 1, că ”bunurile proprietate publică sunt inalienabile, imprescriptibile si insesizabile”, iar în alin. 2, că proprietatea asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz si nu poate fi dobândită de terti prin uzucapiune sau, după caz, prin posesia de bună-credintă asupra bunurilor mobile.”
Dreptul de proprietatea publică este inalienabil, deci bunurile care alcătuiesc domeniul public nu pot fi înstrăinate, sub sanctiunea nulitătii absolute a eventualului act de înstrăinare.
Asupra lucrurilor ce formează obiect al dreptului de proprietate publică nu se pot constitui dezmembrăminte ale dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitatie, servitute sau superficie).
De asemenea, bunurile proprietate publică nu pot fi dobândite de cel care exercită posesia asupra lor prin uzucapiune si nici ca efect al posesiei de bună-credintă în conditiile ce ar rezulta din art. 935 Cod civil.
Inalienabilitatea bunului operează numai atât timp cât bunul apartine domeniului public. Dacă însă, în conditiile legii, bunul este dezafectat din domeniul public si trecut în domeniul privat, atunci el va putea fi înstrăinat în conditiile legii.
Dreptul de proprietate publică este imprescriptibil, ceea ce înseamnă nu numai că el nu se stinge prin neuz, dar si că actiunea în revendicare a unui bun proprietate privată ar fi supusă prescriptiei extinctive sau unui termen de decădere.
Dreptul de proprietate publică este insesizabil, deci bunurile din domeniul public nu pot fi urmărite de către creditorii titularilor dreptului de proprietate asupra acestor bunuri (adică de către creditorii statului sau ai unitătilor administrativ-teritoriale).
Capitolul al II-lea
MODURI DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
2.1 Clasificarea modurilor de dobândire a dreptului de proprietate.
Din punct de vedere juridic prin expresia „moduri de dobândire a dreptului de proprietate” se înțelege totalitatea actelor juridice în virtutea cărora se dobândește dreptul de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil.
Art. 557, alin.1 din Noul Cod Civil, arată că ”dreptul de proprietate se poate dobândi, în condițiile legii, prin convenție, moștenire legală sau testamentara, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credință încazul bunurilor mobile și al fructelor, prin ocupațiune, tradițiune, precum și prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăși.”
Conform alineatului 2, ” În cazurile prevăzute de lege, proprietatea se poate dobândi prin efectul unui act administrativ.” Acelasi articol prevede si faptul că ”prin lege se pot reglementa și alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate.”
Modurile de dobândire a drepturilor reale pot fi clasificate în functie de mai multe criterii:
După întinderea dobândirii:
1) moduri de dobândire universala sau cu titlu universal;
2) moduri de dobândire cu titlu părticular.
După caracterul dobândirii:
1) moduri de dobândire cu titlu oneros;
2) moduri de dobândire cu titlu gratuit.
După momentul la care se produce momentul dobândirii:
1) moduri de dobândire inter vivos;
2) moduri de dobândire pentru cauza de moarte -mortis causa.
După situatia juridică a bunului în momentul dobândirii:
1) moduri de dobândire originare;
2) moduri de dobândire derivate.
Legea ca mod de dobândire a drepturilor reale
În conceptia Codului civil, domeniul de aplicare ale legii în aceasta materie cuprinde:
1) dobândirea fructelor prin posesia de buna-credinta (art. 948 C. civ.);
2) dobândirea coproprietătii zidului comun, care în fond este o vânzare silita (art.665 si 666 C. civ.);
3) dobândirea mobilelor prin posesia de buna-credinta.
Hotarârea judecatorească, mod de dobândire a drepturilor reale
Hotarârea judecatoreasca constituie un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai atunci când ea are un caracter constitutiv de drepturi. Prezinta acest caracter hotarârea judecatoreasca prin care se dispune exproprierea unui imobil proprietate privată pentru utilitate publică sau hotarârea judecatoreasca pronuntata într-o cauza care are ca obiect suplinirea consimtamântului uneia din părti la încheierea unui act translativ de proprietate.
Traditiunea (predarea materiala)
Prin traditiune se întelege predarea materiala a unui bun. În prezent, mostenirea opereaza transferul proprietătii în cazul asa-numitelor daruri manuale, adica al unor donatii curente, de mica importanta, care se executa imediat, prin predarea lucrului donat, fără a fi necesara o forma specială.
Ocupatiunea
Ocuparea, denumita de Codul civil "ocupatiune", ca mod de dobândire a drepturilor reale, consta în luarea în posesie a unui bun care nu apărtine nimanui, deci a unui bun fără stapân.
În prezent, se admite ca în aceasta categorie ar intra: apa de baut sau pentru trebuintele casnice, atunci când aceasta este luata de la un izvor natural, precum si vânatul sau pestele, când sunt dobândite legal.
Accesiunea
Accesiunea consta în încorporarea materiala a unui lucru mai putin important într-un lucru mai important. Titularul dreptului asupra lucrului mai important devine si titularul bunului mai putin important. După obiectul principal la care se refera, accesiunea poate fi imobiliara si mobiliara. Accesiunea imobiliara poate fi naturală si artificială.
Accesiunea imobiliara naturală (art. 569 si urm.) consta în unirea a doua bunuri care apărtin unor proprietari diferiti, fără interventia omului, dintre care cel putin bunul principal este un bun imobil. Codul civil reglementeaza urmatoarele cazuri de accesiune imobiliara naturala: aluviunea, avulsiunea, insulele si prundisurile, accesiunea albiei parasite si accesiunea animalelor.
Accesiunea imobiliara artificial (art. 577 si urm.) presupune interventia omului. În Codul civil sunt reglementate doua cazuri de accesiune artificială:
constructia sau plantatia făcută de proprietar, pe terenul sau, însa cu materialele altcuiva; (art. 580)
constructia sau plantatia făcută de o persoană, cu materialele sale, însa pe terenul altcuiva; (art. 581)
Codul civil porneste de la ideea că lucrul principal este terenul, iar prin accesiune, proprietarul terenului devine si proprietar al constructiei sau al plantatiei.
Accesiunea mobiliara (art. 598) presupune unirea a doua bunuri mobile ce apartin unor proprietari diferiti ori confectionarea sau obtinerea unui bun de către o persoana prin munca sa, folosind materialele altuia.
În Codul civil sunt reglementate trei cazuri de accesiune mobiliara: adjunctiunea, specificatiunea si confuziunea sau amestecul. Regula este ca, în toate cazurile, proprietarul bunului principal devine si proprietar al bunului mai putin important, unit cu primul, având obligatia de a plati despagubirile corespunzatoare.
Uzucapiunea (prescriptia achizitiva)
Uzucapiunea este un mod de dobândire a proprietătii sau a altor drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea neîntrerupta a acestui lucru în tot timpul fixat de lege.
Noul Cod Civil aduce modificări substantiale institutiei uzucapiunii
În secțiunea specială referitoare la uzucapiunea imobiliară, într-o primă abordare cu privire la uzucapiunea extratabulară, Art. 930 NCC prevede că dreptul de proprietate asupra unui imobil și dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:
– proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, și-a încetat existența;
– a fost înscrisă în cartea funciară declarația de renunțare la proprietate;
– imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
– în toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă și-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terță persoană să își fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune. Reținem și precizările din Legea de aplicare a Codului civil nr. 71/2011, potrivit cărora dispozițiile art. 930-934 din Codul civil referitoare la uzucapiunea imobiliară se aplică numai în cazurile în care posesia a început după data intrării în vigoare a acestuia.
Pentru cazurile în care posesia a început înainte de această dată sunt aplicabile dispozițiile referitoare la uzucapiune în vigoare la data începerii posesiei. Cu privire la imobilele pentru care, la data începerii posesiei, înainte de intrarea în vigoare a Codului civil, nu erau deschise cărți funciare, rămân aplicabile dispozițiile în materie de uzucapiune din Codul civil din 1864.
În cazul posesiilor începute după intrarea în vigoare a Codului civil, dacă erau deschise cărți funciare, până la îndeplinirea condițiilor prevăzute în art. 56 alin. (1), uzucapiunea extratabulară prevăzută în art. 930 din Codul civil își produce efectele de la data introducerii cererii de chemare în judecată prin care s-a solicitat constatarea îndeplinirii cerințelor legale ale acestui mod de dobândire, dacă acțiunea a fost admisă, respectiv de la data invocării excepției uzucapiunii, dacă această excepție a fost admisă.
În ce privește uzucapiunea tabulară, potrivit art. 931 se stabilește că drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credință a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată. Este suficient ca buna-credință să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere și în momentul intrării în posesie.
O ultimă mențiune cu privire la legea aplicabilă uzucapiunii mobiliare – potrivit art. 2.616 Cod civil, uzucapiunea este reglementată de legea statului unde bunul se afla la începerea termenului de posesie, prevăzut în acest scop. În cazul în care bunul a fost adus într-un alt stat, unde se împlinește durata termenului de uzucapiune, posesorul poate cere să se aplice legea acestui din urmă stat, dacă sunt reunite, cu începere de la data deplasării bunului în acel stat, toate condițiile cerute de menționata lege.
Succesiunea
Potrivit art. 953 Cod civil, ”mostenirea este transmiterea patrimoniului unei persoane fizice decedate către una sau mai multe persoane în fiintă”. Termenul de succesiune desemneaza, în general, transmiterea patrimoniului unei persoane fizice decedate către una sau mai multe persoane fizice sau juridice, ori către stat. Mostenirea este reglementata în Codul civil, în Cartea a IV-a Despre mosteniri si liberalităti. În raport de prevederile art. 955 Cod civil, mostenirea este de doua feluri:
– mostenire legală;
– mostenire testamentară.
Mostenirea este legală când transmisiunea patrimoniului succesoral are loc în temeiul legii. Mostenirea este testamentară în cazul când transmiterea patrimoniului succesoral sau o parte a acestuia are loc în temeiul vointei celui care lasa mostenirea manifestata prin testament. Persoanele desemnate de testator să culeaga mostenirea se numesc legatari. Legatararul poate fi:
– universal, cu vocatie la întregul patrimoniu succesoral;
– cu titlu universal, cu vocatie la o fractiune din patrimoniul succesoral;
– părticular, cu vocatie la bunuri determinate.
Testamentul
Potrivit art. 1034 Cod civil, testamentul este actul unilateral, personal și revocabil prin care o persoană, numită testator, dispune, în una dintre formele cerute de lege, pentru timpul când nu va mai fi în viață.
Cuprinsul principal al testamentului îl constituie actele de dispozitie cu titlu gratuit privitoare la bunurile pe care testatorul le va lasa la moartea sa, adica legatele.
Legatul
Legatul este actul juridic cuprins într-un testament prin care testatorul desemneaza una sau mai multe persoane care, la decesul sau, vor primi întreg patrimoniul, o fractiune din el sau bunuri determinate din patrimoniul testatorului.
Rezerva succesorală
Orice persoană fizică poate dispune liber de bunurile care alcatuiesc patrimoniul sau, dar în limitele prevazute de lege. Rezerva succesorală este acea parte din patrimoniul celui care lasă mostenirea la care mostenitorii au dreptul în virtutea legii si de care cel care lasă mostenirea nu poate dispune prin liberalitati facute în timpul vietii sau prin legate.
Cotitatea disponibilă este acea parte a patrimoniului ce excede rezervei succesorale si de care defunctul poate dispune liber, neîngradit, inclusiv prin donatii si dispozitii testamentare.
După cum rezultă din art. 557 alin. 1 si 2 NCC, dreptul de proprietate privată se poate dobândi, în conditiile legii:
prin conventie (translativă);
prin mostenire legală sau testamentară;
prin accesiune;
prin uzucapiune;
ca efect al posesiei de bună-credintă în cazul bunurilor mobile si al fructelor;
prin ocupatiune;
prin traditiune;
prin hotărâre judecătorească, atunci când aceasta este translativă de proprietate prin ea însăsi;
prin efectul unui act administrativ, însă numai în cazurile expres prevăzute de lege.
Articolul 863 din Noul Cod Civil prevede modul de dobândire a dreptului de proprietate publică:
a) prin achiziție publică, efectuată în condițiile legii;
b) prin expropriere pentru cauză de utilitate publică, în condițiile legii;
c) prin donație sau legat, acceptat în condițiile legii, dacă bunul, prin natura lui sau prin voința dispunătorului, devine de uz ori de interes public;
d) prin convenție cu titlu oneros, dacă bunul, prin natura lui sau prin voința dobânditorului, devine de uz ori de interes public;
e) prin transferul unui bun din domeniul privat al statului în domeniul public al acestuia sau din domeniul privat al unei unități administrativ-teritoriale în domeniul public al acesteia, în condițiile legii;
f) prin alte moduri stabilite de lege.
2.2 Părticularitatile aparitiei dreptului de proprietate de stat.
Aparitia si evolutia dreptului de proprietate publică si reglementarea sa juridică s-au facut paralel cu aparitia si consolidarea statului, ca institutie istorică, juridică, politică si economică de organizare a societătii.
Existenta istorică a dreptului de proprietate publică este strict legată de aparitia statului.
Proprietatea publică si dreptul de proprietate publică îsi găsesc punctul de formare în formarea statului roman la mijlocul secolului al VI –lea, în epoca regalitătii (în mijlocul secolului al VI –lea IHr– 509 IHr.).
In perioada republicii (509 IHr – 27 IHr), proprietatea publică s-a dezvoltat pe considerente religioase, domeniul public devenind “patrimoniul profan al statului, organizatie administrativa menita ai asigura protectia, a-l feri de alienare.Poporul si-a rezervat dreptul de a dispune de el cu titlu gratuit, iar diferitele legi funciare au pus in lumina imprescriptibilitatea ei”.
In perioada imperială 27 IHr – 565 DHr caracterele juridice ale acestei institutii, dezvoltate în acelasi timp cu statul roman, au fost bine conturate în notiunea de ager publicus, definită si descrisă cu fidelitate de Gaius: “ sed in provinciali solo dominum populi Romani est vel Caesaris, nos antem possesionem tantum vel usufructus habibere videmur”.
Obiectul dreptului de proprietate publică îl formau lucrurile extra patrimoniu (nesusceptibile de proprietate privată), adica res comunes – tărmurile marii (este antem litis maris gatemus hibernus fluctus maxmus excurrit): res publicae – lucrurile ce apartineau statului, atât în regim de drept public: fluviile, proturile, drumurile publice, cât si în regim de drept privat: sclavii publici, bani din impozite si din taxe etc. : res universitatis – bunuri ce apartin unor colectivităti si care datorită destinatiei lor, nu puteau fi apropiate de persoane private, rămânînd uzul membrilor colectivitătii: băi, piete publice, stadioane, teatre, cetăti etc. : res divini juris – bunuri afectate cultului religios: temple, morminte, urne religioase, statuile zeilor etc.
Dreptul modern în privinta proprietătii publice apare odata cu revolutia franceză din 1789, când, de pe pozitii cu adevarat progresiste, juristii perioadei elaborează norme legislative prin care se definesc principalele caractere ale dreptului de proprietate publică.
Până la amintitul moment istoric, notiunea de proprietate publică si domeniu public erau aproape inexistente, corespondentul lor istoric fiind domeniul coroanei. Acesta institutie definea acea formă a proprietătii avînd ca obiect bunurile producatoare de venituri, terenuri si lucrări militare, drepturi regaliene, drepturile senioriale, finantele ordirare etc. Suveranul era stăpânul acestui domeniu, titlu care îi conferea atribute de pază, supraveghere asupra domeniului, dar si dreptul de a dispune neingradit de aceste bunuri.
In Franta secolului al XVI –lea caracterele dreptului de proprietate publică sunt pentru prima dată conturate în mod expres prin norma scrisă cu caracter imperativ si nu doar cutumiar. Astfel, cu scopul vădit de a proteja statul si acele bunuri care-i puteau asigura existenta ca institutie, Carol al IX –lea edictează un act normativ cunoscut în istorie ca fiind edictul din Moulin din 1566, prin care s-a consacrat regula inalienabilitătii domeniului coroanei. Prin această puternică normă juridică, atributul de dispozitie pe care-l avea până atunci regele, îi este luat, astfel încât el nu mai este proprietarul bunurilor domeniale. Prin această reformă, se separă clar doua institutii, ca două entităti juridice distincte: coroana (regalitatea) institutie de drept public si care devine proprietatea domeniului si suveranul.
Codul Domenial din 1790 a realizat transferul proprietătii bunurilor ce formau domeniul coroanei, din patrimoniul aceste institutii, către natiune. S-a format astfel domeniul national, care însă era mult diferit de ceea ce noi astăzi percepem ca proprietate publică si domeniul public, în sensul că bunurile ce făceau obiectul acestei forme de proprietate erau alienabile si erau prescriptibile în termen de 40 de ani.
Notiunea efectivă de proprietate publică si domeniu public a fost cuprinsă pentru prima data în Codul Civil Francez din 1804, preluat apoi de Codul Civil Roman din 1864.
Astfel în legislatia franceză au fost considerate ca fiind obiect al dreptului de proprietate publică: drumurile, soselele, străzile, fluviile, râurile navigabile si flotabile, tărmurile mării, porturile, radele, toate averile vacante si fără stăpân, averile persoanele ce mor fără mostenitori, portile, peretii, santurile, zidurile de apărare pentru război, fortăretele si, în general, “toate portiunile teritoriului francez care nu sunt susceptibile de a fi proprietate privată sunt considerate dependinte ale domeniului public”.
Preluînd ideologia si structura omonimului sau francez, Codul Civil roman considera ca pot constitui obiect al dreptului de proprietate publică: drumurile mari, drumurile mici, ulitele, fluviile, raurile navigabile si plutitoare, tărmurile, adăugirile către mal, locurile unde s-a retras apa, porturile naturale sau artificiale, malurile, averile vacante si fără stăpân, portile, santurile, zidurile de aparare pentru razboi, fortaretele si, în general, “toate părtile din pământul României care nu sunt proprietate privată”
Tot în această perioada, vorbeste pentru prima dată despre intrarea în domeniul public al statului a bogătiilor subsolului si oarecum, despre exercitarea acestui drept de proprietate publică, respectiv prin concesionare ( art. 5 din legea minelor din 1895)
Proprietate publică si obiectul acesteia, domeniul public, au fost expres reglementate si supuse unui regim juridic aparte prin Constitutiile românesti ale secolelor XIX si XX.
Astfel, prin Constitutia din 1866, desi nu se defineste expresis verbis notiunea de proprietate publică si domeniu public, din economia textelor constitutionale se degajă cu evidentă existenta acestei forme de proprietate – proprietatea publică, asupra unei anumite categorii de bunuri – domeniul public si supuse unui anumit regim. Astfel, se dispune că “ proprietatea de orice natură […] este sacră si neviolabila” – art. 19, stabilindu-se deasemenea, ca, “libera si neîmpiedicată întrebuintare a râurilor navigabile si flotabile, a soselelor si a altor căi de comunicatie este de domeniu public”.
Paralel si distinct de proprietatea publică si obiectul ei, domeniul public, coexista în regimul juridic al perioadei, domeniul coroanei, instituint prin legea din 1884 .
Făceau parte din domeniul coroanei anumite bunuri precizate de lege, si care, conform art. 5 a legi erau inalienabile si imprescriptibile.
Prin Constitutia din marie 1923, cele doua notiuni de proprietate publică si domeniu public, au gasit o reglementare mult mai si mai precisă.
Prin art. 20 se statua: “căile de comunicatie, spatiul atmosferic si apele navigabile si flotabile sunt de domeniu public. Sunt bunuri publice apele ce pot produce forte motrice si acelea ce pot fi folosite în interes obstesc. Drepturile câstigate se vor respecta sau se vor rascumpăra prin expropriere pentru caz de utilitate publică După o dreaptă si prealabilă despagubire. Legi speciale vor determina limita în care toate drepturile de mai sus vor putea fi lăsate în folosintă proprietarilor, modalitătile exploatării, precum si despăgubirile pentru utilizarea suprafetei si pentru instalatiile infiintate.”
Ideea implicită de proprietate publică, ce se degaja din Constitutia din 1923, este completată de prevederea din art. 19, care afirmă că “ zăcămintele minere, precum si bogatiile de orice natură ale subsolului sunt proprietatea statului”.
Norma constitutională defineste si unul din titularii dreptului de proprietate publică respectiv statul.
Prin legi speciale, proprietatea publică si obiectul ei, domeniul public, au fost consolidate juridic.
Legea privind regimul apelor din 1924, s-a folosit expresia că anumite categorii de ape fac parte din “ domeniul statului ”, notiune semantic sinonima cu cea de “ domeniu public “ . De asemenea, s-a consfintit, printre altele că bogătiile subsolului sunt proprietatea statului, exercitarea acxestui drept facându-se, printre altele, prin concesionare – Legea minelor din 1924, Legea pentru exploatarea minelor, din 1929.
Ramanînd la ideile actului constitutional anterior, Constitutia din 1938 face si ea o enumerare a bunurilor ce fac parte din domeniul public si care, astfel, sunt obiect al dreptului de proprietate publică. Art. 18 afirmă că fac parte din domeniul public si constitue obiect al dreptului de proprietate publică: drumurile mari si mici, ulitele, fluviile, râurile navigabile si plutitoare, tărmurile, adăugirile către mal, locurile unde s-a retras apa, porturile naturale sau artificiale, malurile unde trag vasele, spatiul atmosferic, apele producătoare de forte motrice de folos obstesc si în general, “ toate bunurile care nu sunt proprietate părticulară”.
In privinta regimului juridic al acestei forme de proprietate al bunurilor ce-i constitue obiectul, art. 16 alin. 3 teza I a statuat că “ bunurile care fac parte din domeniul public sunt administrate si nu pot fi înstrăinate decât după regulile si cu formele stabilite prin lege”.
Constitutiile comuniste din 1948, 1952 si 1965 au eliminat din vocabularul dreptului, notiunile de proprietate publică si domeniu public, iar prevederile similare din Codul Civil au rămas fără obiect. Locul lor a fost luat de notiuni noi, expresia politici dictatoriale. Asa a existat dreptul de proprietate socialistă de stat.
Proprietatea socialistă, era “ proprietatea întregului popor” si, în acelasi timp, a nimănui, bunurile ce făceau obiectul acestui drept fiind la discretia guvernantilor perioadei, care le detineau, foloseau si dispuneau exclusiv de ele în detrimentul fătis al societătii. Titularul exclusiv al acestui drept era statul.
Modurile specifice de dobândire a dreptului de proprietate socialistă de stat erau: nationalizarea, exproprierea, rechizitia, confiscarea, amenzile, impozitele, taxele, alte dispozitii din legi speciale, bunurile fără stăpân, comoara, succesiunile vacante.
Odată cu abolirea dictaturii comuniste, Constitutia din 1991 revine la ideile progresiste ale antecesoarelor sale, pe care le dezvolta si le ridică la rangul de principii ce guverneaza în prezent regimul juridic al proprietătii publice în Romania, care sunt continuate si în Constitutia revizuita din 2003.
Art. 136 din Constitutie reglementeaza regimul juridic al proprietătii statuând, la alin. 2, ca statul ocroteste proprietatea în raport cu titularul ei care potrivit aceluiasi art., alin. 1 poate fi publică sau privată.
Este proprietate publică aceea proprietate care apartine conform, art. 136 alin. 2, statului sau unitătilor administrativ – teritoriale.
Bunurile care fac obiectul dreptului de proprietate publică constitue domeniul public, care pot fi proprietatea statului, cel de interes natiunal sau proprietatea unitatilor administrativ teritoriale, cel de interes local.
Alin. 3 al aceluiasi art. si art. 859 din Noul Cod Civil enumeră anumite bunuri ce apartin exclusiv proprietătii publice: “bogatiile de interes public ale subsolului, spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificabil de interes national, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice si ale platoului continental, precum si alte bunuri stabilite de legea organică fac obiectul exclusiv al proprietătii publice”.
Alin. 4 din art. 136 consfinteste inalienabilitatea bunurilor de proprietate publică, “ în conditiile legi organice, ele pot fi date in administrare regiilor autonome, ori institutiilor publice sau pot fi concesionate ori inchiriate; deasemenea, ele pot fi date în folosinta gratuita institutiilor de utilitate publică”.
Caracterele dreptului de proprietate publică sunt prevazute expres de lege sau rezultă din analiza unor texte legale. Art. 136 alin.(4) teza I din Constitutie prevede: “bunurile proprietate publică sunt inalienabile”. Art. 11 alin.1 din Legea nr. 213/1998 dispune: “bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile si imprescriptibile…”, iar alin. 2 al aceluiasi articol: “actele juridice încheiate cu încălcarea prevederilor aliniatului 1 privind regimul juridic al bunurilor din domeniul public sunt lovite de nulitatea absolută”.
Doar acele bunuri de proprietate publică pot face obiectul privatizării care sunt prevazute expres de lege. Aici amintim art. 45 din Legea nr. 18/1991 modificată si republicată, la fel ca si dispozitiile asemanatoare din Legea nr. 1/2000 dispun ca persoanele fizice sau mostenitorii lor, ale caror terenuri cu vegetatie forestieră, sau păduri au fost trecute în proprietatea statului prin efectul unor acte normativa speciale, pot cere si obtine reconstituirea dreptului de proprietate. La fel art. 46 din Legea 18/1991 reglementează posibilitatea reconstituirii dreptului de proprietate privată asupra terenurilor silvice în favoarea fostilor composesori sau a mostenitorilor acestora pe baza actelor care le atestă aceasta calitate si în limitele stabilite în acele acte, prin reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor cu vegetatie forestieră se produce o trecere a acestor bunuri din domeniul public în domeniul privat a statului.
Noul Cod Civil face referire la proprietatea publică si în următoarele articole:
art. 860 care în articolul 1 prevede că ”bunurile proprietate publică fac parte din domeniul public național, județean sau, după caz, local.”, în timp ce articolele 2 si 3 prevăd: ”Delimitarea dintre domeniul public național, județean și local se face în condițiile legii. Bunurile care formează obiectul exclusiv al proprietății publice a statului sau a unităților administrativ-teritoriale potrivit unei legi organice nu pot fi trecute din domeniul public al statului în domeniul public al unității administrativ-teritoriale sau invers decât ca urmare a modificării legii organice. În celelalte cazuri, trecerea unui bun din domeniul public al statului în domeniul public al unității administrativ-teritoriale și invers se face în condițiile legii.”
Art. 861, art. 862, art. 863, art. 864 si art. 865, continuînd cu Capitolul II din Titlul VI referitor la Drepturile reale corespunzătoare proprietătii publice.
2.3 Părticularitatile aparitiei dreptului de proprietate privată.
Proprietatea a fost și este un fapt constant în toate timpurile și în toate țările. Cu cît omul se dezvoltă mai intens și pășește mai sigur pe calea progresului, cu atît mai puternic simte dorința de a fi proprietar, de a munci zi și noapte pentru a-și atinge scopul rîvnit, acesta constînd în formarea și consolidarea unui patrimoniu care i-ar înlesni traiul și l-ar face independent. Astfel, ideea de proprietate îl îndemnă pe om la muncă și totodată îi face munca mai ușoară. Proprietatea este naturală, necesară și indisolubilă, fără ea organizarea socială devenind imposibilă.
Proprietatea este o categorie de ordin economic, ce reflectă relațiile dintre oameni în procesul de producție și al cărui interes sînt folosite ele.
În literatura juridică, proprietatea apare fie ca drept subiectiv, fie ca instituție a dreptului obiectiv.
Dreptul de proprietate în sens obiectiv cuprinde totalitatea normelor juridice care reglementează modul de repărtiție a mijloacelor de producție, precum și a produselor.
Dreptul subiectiv de proprietate, acea posibilitate de a stăpâni un lucru prin putere proprie și în interes propriu, este definit de normele dreptului obiectiv. Astfel, normele dreptului obiectiv stabilesc atributele dreptului de proprietate. Aceste atribute se manifestă pe un plan mai larg sau mai restrâns, în funcție de condițiile istorice concrete.
Astfel, proprietatea exprimă o relație de apropiere, de însușire a premiselor materiale ale unui proces de producție. Este vorba deci despre relațiile economice de proprietate, adică despre relațiile economice de proprietate în sens economic. Cînd însușirea respectivă este ocrotită și garantată prin forța coercitivă a statului, ea devine un raport de însușire, un drept de însușire, adică drept de proprietate.
Cînd oamenii au început a se stabili cu traiul permanent pe un teritoriu, au început a defrișa terenuri pentru a prelucra pămîntul și a-l cultiva, a apărut necesitatea de unelte pentru a practica agricultura. Astfel, oamenii au început a căpăta bunuri materiale, în sensul că unii, practicînd doar agricultura, nu puteau, totodată să-și pregătească și unelte sau să vîneze în același timp, adică începe o divizare după îndeletniciri. Așa apare schimbul, fiecare dînd din surplusul pe care îl avea pentru a căpăta un alt bun. Apare, totodată, dreptul de proprietate asupra unui bun, proprietarul exercitîndu-și desinestătător atributele dreptului de proprietate, în sensul că putea înstrăina bunul produs de el, îl putea folosi singur sau putea pur și simplu să-l dețină.
În literatura juridică s-a afirmat că proprietatea privată a fost o permanență a civilizației romanilor, că ei au cunoscut-o încă din momentul fondării cetății. Aceste teorii care văd rădăcinile unor instituții juridice în factori psihologici și nu în condițiile materiale de existență sunt contrazise de numeroasele urme pe care proprietatea colectivă, dominantă în epoca prestatală, le-a lăsat atât în domeniul public, cât și în domeniul privat. Sunt de menționat numai urmele lăsate de proprietatea colectivă asupra mancipațiunii, asupra formelor cerute pentru revendicarea unui lucru și asupra sistemului succesiunii legale.
Mancipațiunea, modul originar de transmitere a proprietății la romani, presupunea ținerea cu mâna de către dobânditor a lucrului transmis. Firește această formă nu se putea aplica la lucrurile imobile. Prin urmare, în epoca apariției mancipațiunii nu se cunoștea proprietatea privată asupra pământului și caselor, ci numai asupra lucrurilor mobile ca sclavii și vitele, deoarece numai asemenea lucruri puteau fi aduse în fața martorilor și ținute cu mâna de către achizitor.
Acțiunea în revendicare a îmbrăcat, în epoca veche, forma lui sacramentum in rem. Scramentum in rem, între alte forme presupunea și prezența lucrului în fața magistratului. Această formă nu putea fi înde plinită în cazul lucrurilor imobile, așa încât, iarăși trebuie să admitem că aceste lucruri nu erau obiect de proprietate privată; dacă bunurile imobile ar fi fost obiect de proprietate privată, forma originară a revendicării ar fi fost astfel elaborată încât să fie aplicabilă și în cazul lor.
Succesiunea legală era atribuită sui heredes-ilor în lipsa acestora agnaților, iar dacă lipseau și agnații, gentililor. Gentilii (membrii ginții) veneau eu toții la moștenirea celui ce nu avea sui heredes sau agnați. Acest drept de moștenire, consacrat în Legea celor XII Table, este o amintire a epocii în care ginta exercita în colectiv dreptitl de proprietate asupra pământului.
Textele vechilor autori, precum și urmele lăsate asupra unor instituții juridice, ne arată că, paralel eu proprietatea colectivă a ginții, a existat și proprietatea familială. Vechii autori au pus la originea acestei forme de proprietate reforma prin care Romulus a atribuit fiecărui cetățean două iugăre de pământ (bina jugera). Este greu de spus când a fost făcută reforma, se presupune, mai degrabă, că cele două iugăre de pământ au fost împărțite în decursul unei întregi epoci. Existența acestei forme de proprietate este în afără oricărei îndoieli, căci ea a lăsat urme adânci asupra altor instituții și a fost menționată în numeroase texte.
Referindu-se la terenurile aflate în proprietatea familială, Varro le desemnează prin cuvântul heredium. La rândul său, Pliniu afirmă că heredium era destinat locului de casă și grădinii.
În fine, proprietatea familială are un caracter de coproprietate. Sui heredes, așa cum arată și sensul cuvintelor, se moștenesc pe ei înșiși, în sensul că vin la moștenirea unui lucru pe care îl stăpâneau și înainte de moartea lui pater familias. Referindu-se la sui heredes, jurisconsultul Paul arăta că este vorba, mai degrabă, de continuarea unei proprietăți decât de o succesiune propriu-zisă. Paul a făcut această precizare cu intenția de a sublinia regimul special al proprietății familiale, în raport cu cel al proprietății individuale.
Odată cu formarea ginților apare interesul de a extinde teritoriul aflat în posesie, ducîndu-se lupte cu alte ginți, unindu-se chiar, cuprinzînd din ce în ce mai mult spațiu terestru. Cu alte cuvinte apar statele.
Apariția statului pune bazele reglementărilor situațiilor care apar sau eventual vor apărea între membrii societății.
Oamenii, în urma activităților practicate, au acumulat diferite bunuri materiale, unii aveau mai multe, alții mai puține, în acest sens apar clasele, care se constituiau după mărimea proprietății deținute, și anume a proprietății private, pămînturi, obiecte de lux etc.
Marii proprietari devin deținătorii puterii în stat, de aceea ei își asigurau și erau cei care impuneau norme ce reglementau situația juridică în deplina lor favoare.
Capitolul al III-lea
MODALITĂTILE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Prin modalitate juridică avem în vedere nu numai situatia când mai multe persoane au un drept de proprietate comun asupra unui bun sau mase de bunuri, dar si atunci când există anumite situatii de incertitudine vremelnică în care se afla dreptul de proprietate.
Unii autori au considerat ca există doar două modalităti ale dreptului de proprietate: proprietatea comună si proprietatea rezolubilă, alti autori au retinut că, pe lângă coproprietate (sau proprietate indiviză), mai există proprietatea rezolubilă si proprietatea colectivă. Intr-o altă opinie, cele doua modalităti, termenul si conditia pot afecta si proprietatea, asa încât se poate vorbi de o proprietate conditionată si o proprietate afectată de termen.
Trebuie să distingem între două situatii distincte: prima, când mai multe persoane au un drept de proprietate asupra bunului si a doua, când exista o situatie juridică de incertitudine vremelnică în care se gaseste dreptul de proprietate. In primul caz, ne vom afla în prezenta proprietătii comune, iar în al doilea caz, în prezenta proprietătii anulabile si proprietătii rezolubile.
În ceea ce priveste proprietatea comună a sotilor, Noul Cod Civil instituind regimul patrimonial al acestora, le dă posibilitatea de a opta pentru una dintre cele trei forme: comunitatea legală, separatia de bunuri sau comunitatea conventională.
Proprietatea anulabilă
Vom defini proprietatea anulabilă ca fiind acea modalitate juridică a dreptului de proprietate, care exprimă starea de incertitudine vremelnică în care se găseste acest drept, când el a fost transferat de la o persoana la alta printr-un act juridic anulabil. Ceea ce este esential, actul prin care s-a transmis dreptul de proprietate este lovit de nulitate relativă. Un act este anulabil când a fost încheiat prin vicierea consimtământului; cu nerespectarea conditiilor referitoare la capacitate, când absenta consimtământului este urmarea lipsei discernământului etc.
Nulitatea relativă poate fi invocată numai în cadrul termenului de prescriptie extinctivă si poate fi acoperită prin confirmare expresă ori tacită, de către cel ce o poate invoca. Deoarece actiunea în anularea actului de dobandire este prescriptibilă, până la împlinirea termenului general de 3 ani de prescriptie extinctivă, cel ce a dobândit dreptul de proprietate se afla într-o situatie incertă. Desigur, incertitudinea este vremelnică si ea durează până la expirarea termenului de prescriptie a actiunii în anulare. Faptul de a nu se invoca anulabilitatea în termenul de prescriptie ar echivala cu o confirmare tacită prezumată. Credem că incertitudinea poate fi stopată chiar înainte de împlinirea termenului de prescriptie, atât timp cât are loc o confirmare expresă, menită a acoperi nulitatea relativă. Prin confirmare sau expirarea termenului de prescriptie, actul de proprietate anulabil se consolidează si prin aceasta si dreptul de proprietate al dobânditorului.
Proprietatea rezolubilă
Proprietatea rezolubilă constituia o modalitate juridică a dreptului de proprietate reglementat de Codul civil din 1864, care exprima situatia de incertitudine vremelnică a acestui drept, atunci când transmiterea dreptului de proprietate de la o persoana la alta avea loc sub conditie rezolutorie.
Atunci când conditia se realiza, dreptul de proprietate era desfiintat retroactiv. In cazul în care conditia nu se realiza, dreptul de proprietate se consolida definitiv. In raport cu transmitatorul, conditia avea valoarea unei conditii suspensive. Practic, până în momentul împlinirii sau neîmplinirii conditiei dreptul de proprietate apartinea în acelasi timp la doi proprietari: dobânditorul, care era proprietar actual, dar sub conditie rezolutorie, si transmitătorul, care continua să fie proprietar eventual, dar sub conditie suspensivă.
Proprietatea rezolubilă poate rezulta din lege sau din conventia părtilor. Prin lege, proprietatea este rezolubilă în urmatoarele cazuri:
– situatia donatorului a cărui donatie este revocată pentru nasterea unui copil (art.836 Vechiul Cod civil); dacă donatorului i se va naste un copil, dreptul de proprietate se va revoca, dacă nu i se va naste, atunci dreptul de proprietate al donatorului se va consolida.
– situatia aceluia care a vândut cu facultatea de răscumparare (art.1371 si urm. Vechiul Cod civil).
In doctrina juridică s-a sustinut ca ne-am mai aflat în prezenta proprietătii rezolubile, în cazul accesiunii imobiliare artificiale. S-a sustinut că, până la comunicarea vointei proprietarului terenului de a-si însusi în proprietate acea constructie, constructorul exercita un drept de proprietate care este supus desfiintării. In realitate nu se poate vorbi de un drept de proprietate rezolubilă al constructorului deoarece, în functie de prevederile art.492 Cod civil, proprietarul fondului este prezumat a fi si proprietarul constructiilor chiar din momentul în care s-a început edificarea lor. Constructorul beneficiază doar de un drept de creantă si nu de un drept de proprietate rezolubilă.
Jurisprudentă a mai recunoscut existentă proprietătii rezolubile si în cazul în care un coproprietar a înstrăinat integral un bun indiviz, fără acordul celorlalti coproprietari. Astfel, în cazul în care unul dintre coproprietari, în timpul stării de indiviziune, vinde un bun indiviz, vânzarea nu este nulă, ci supusă conditiei rezolutorii ca bunul vandut să cadă la partaj în lotul altui coproprietar. In cazul în care bunul vândut cade în lotul coindivizarului vânzator, ca urmare a efectului declarativ al partajului, acesta este considerat că a fost proprietar exclusiv în mod retroactiv si deci vânzarea rămâne valabilă. Prin urmare, până la efectuarea partajului, vânzarea nu poate fi considerată nulă.
Cele mai importante efecte pendente conditione si eveniente conditione sunt urmatoarele:
1. Pendente conditione. In intervalul de timp dintre momentul încheierii actului si cel al realizării conditiei, drepturile celor doi proprietari nu sunt egale.
Proprietarul sub conditie rezolutorie se va comporta ca un proprietar actual pur si simplu în sensul că va administra bunul si-i va culege fructele. Eventualele acte de dispozitie ale proprietarului sub conditie rezolutorie sunt ele însele rezolubile, deoarece nimeni nu poate constitui altuia mai multe drepturi decât are el însusi (nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet). De asemenea, riscul pieirii bunului apartine tot proprietarului sub conditie rezolutorie.
2. Eveniente conditione. Implinirea conditiei duce la disparitia dreptului de proprietate, cu efect retroactiv, astfel că transmitătorul redobândeste dreptul de proprietate asupra bunului. Cu toate acestea, principiul retroactivitătii nu a fost aplicat în toată rigoarea lui de către instantele judecătoresti. Astfel, s-a făcut distinctia între actele de dispozitie si actele de administrare. In ce priveste actele de dispozitie, principiul retroactiviătii îsi produce efectele în toata plenitudinea să (resoluto jure dantis, resolvitur jus accipiens). Deoarece si tertii sunt obligati să suporte consecintele retroactivitătii, considerăm ca, de lege frenda, s-ar impune protectia lor din acest punct de vedere.
Principiul retroactivitătii nu actionează însă în cazul actelor de administrare care rămân valabile. Fructele culese de proprietarul sub conditie rezolutorie rămân acestuia.
Odată cu intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, legiuitorul a precizat că ”Prevederile articolului 829 din Codul civil din 1864 nu se mai aplică, în cazul în care copilul s-a născut după intrarea în vigoare a Codului Civil actual.
Proprietatea comună
Institutia proprietătii comune este reglementată prin Codul Civil în articolele 631-686.
Proprietatea comună presupune ca, în temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobandire prevazut de lege, dreptul de proprietate privată are doi sau mai multi titulari.
Formele proprietătii comune sunt urmatoarele:
* proprietatea pe cote-părti (coproprietatea), care poate fi: obisnuită, sau fortată (art. 632 NCC) ;
* proprietatea în devălmăsie (devalmăsia) (art. 631, alin. 1, lit. b)
Coproprietatea obisnuită
In cazul coproprietătii obisnuite, fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părti din dreptul de proprietate si poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulatie contrară. Coproprietarii vor împărti beneficiile si vor suporta sarcinile coproprietătii, proportional cu cota lor parte din drept.
Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă destinatia si nu aduce atingere drepturilor celorlalti coproprietari. Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă destinatia si nu aduce atingere drepturilor celorlalti coproprietari.
Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proportional cu cota lor parte din drept.
Actele de conservare (de ex, intocmirea unui inventar) pot fi făcute fără acordul celorlalti coproprietari.
Actele de administrare (de ex, închirierea bunului pâna la 3 ani, încasarea de venituri etc) si de dispozitie (de ex, vânzarea bunului, grevarea lui cu sarcini) presupun acordul unanim al coproprietarilor, cu posibilitatea controlului judiciar în scopul suplinirii consimtământului coproprietarului care nu poate/refuza în mod abuziv încheierea actului de administrare;
Actiunile în justitie, inclusiv actiunea în revendicare, pot fi exercitate de un singur coproprietar. Hotarârile judecătoresti pronuntate în folosul coproprietătii profită tuturor coproprietarilor, dar hotărările judecatoresti potrivnice unui coproprietar, nu sunt opozabile celorlalti proprietari.
De la regulile privind repărtizarea beneficiilor si a sarcinilor între coproprietari, exercitarea în comun a dreptului de folosintă, actele de administrare si de dispozitie se poate deroga printr-un contract de administrare a coproprietătii încheiat cu acordul tuturor coproprietarilor.
Coproprietatea fortata
Se afla în coproprietate fortată:
* bunurile considerate părti comune, despărtiturile comune, bunurile aflate în proprietate periodică, bunurile care constituie amintiri de familie;
* bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine, situate pe linia de hotar între acestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile si izvoarele;
* bunurile comune afectate utilizării a doua sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrala termică sau alte instalatii care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un cartier de locuinte sau alte asemenea bunuri;
* orice alt bun comun prevazut de lege;
Fiecare coproprietar poate exercita folosinta bunului comun, cu conditia să respecte destinatia acestuia si să permită exercitarea folosintei de către ceilalti coproprietari.
Cheltuielile pentru întretinerea si conservarea bunului comun se suportă în mod proportional cu cota parte din dreptul fiecărui coproprietar.
Coproprietatea asupra părtilor comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente
Dacă într-o cladire sau într-un ansamblu rezidential există spatii cu destinatie de locuintă sau cu altă destinatie având proprietari diferiti, părtile din clădire care, fiind destinate întrebuintarii spatiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate fortată.
Sunt considerate părti comune:
* terenul pe care se afla cladirea, compus atat din suprafata construita, cât si din cea neconstruita necesară, potrivit naturii sau destinatiei constructiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafata excedentara proprietarii sunt titularii unei coproprietăti obisnuite;
* fundatia, curtea interioară, structura, structura de rezistentă, peretii perimetrali si despărtitori dintre proprietăti si/sau spatiile comune, acoperisul, terasele, scările si casa scărilor, holurile, pivnitele si subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii si ascensoarele;
* instalatiile de apă si canalizare, electrice, de telecomunicatii, de încălzire si de gaze de la bransament/racord până la punctul de distributie către părtile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum si alte asemenea părti;
* alte bunuri care, potrivit legii sau vointei părtilor, sunt în folosinta comună.
* cosurile de fum si de aerisire, precum si spatiile pentru spălătorii si uscătorii sunt considerate părti comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizeaza aceste utilitati în conformitate cu proiectul clădirii;
Părtile comune pot fi atribuite coproprietarilor in folosinta exclusiva numai dacă prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalti coproprietari, cu acordul a doua treimi din numărul coproprietarilor si al cotelor-părti sau de către adunarea generală a asociatiei de proprietari, acolo unde exista, cu aceeasi majoritate.
Instrăinarea sau ipotecarea cotei-părti nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spatiului care constituie bunul principal.
In lipsa unei stipulatii contrare existente în titlurile de proprietate, cotele-părti se stabilesc prin raportarea suprafetei utile a fiecărui spatiu locativ la totalul suprafetei utile a spatiilor locative din clădire.
De regula, fiecare coproprietar suporta cheltuielile legate de întretinerea, repararea si exploatarea părtilor comune, în proportie cu cota sa parte.
Coproprietarii sunt obligati să permită accesul în spatiile care constituie bunuri principale pentru efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii si întretinerii părtilor comune.
In cazul distrugerii clădirii în întregime sau într-o proportie mai mare de jumatate din valoarea ei, orice coproprietar poate, în lipsa unei întelegeri contrare, să solicite vânzarea la licitatie publică a terenului si a materialelor de constructie care au rezultat.
Incetarea destinatiei de folosintă comună pentru părtile comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotari motivat cu o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor, incetarea destinatiei de folosinta comună pentru aceste părti facandu-se prin hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari adoptata cu o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor.
Imobilul, respectiv partea din imobil care rezulta din incetarea destinatiei folosintei comune se inscrie in mod corespunzator in cartea funciara pe baza documentatiei cadastrale intocmite in acest scop.
In cazul cladirilor cu mai multe etaje ori apartamente sau în cazul ansamblurilor rezidentiale formate din locuinte individuale, amplasate izolat, insiruit sau cuplat, în care exista proprietăti comune si proprietăti individuale, este obligatorie constituirea asociatiei de proprietari, care se organizeaza si functionează în conditiile Legii 230/2007 privind înfiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari.
Coproprietatea asupra despărtiturilor comune
– zidul, santul, precum si orice alta despărtitura între două fonduri sunt prezumate a fi în proprietatea comună a vecinilor, dacă nu rezultă contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate prin uzucapiune;
Sunt semne de necomunitate urmatoarele:
* când culmea zidului este dreapta si perpendiculară spre un fond si înclinată spre celalalt fond, zidul este prezumat a fi în proprietatea exclusiva a proprietarului fondului către care este înclinată coama zidului;
* când pământul este aruncat sau înaltat exclusiv pe o parte a santului, se prezumă ca santul este în proprietatea exclusivă a proprietarului fondului pe care este aruncat pământul;
* sunt considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac să se prezume ca zidul a fost construit exclusiv de unul dintre coproprietari.
Proprietarii fondurilor învecinate pot fi obligati la construirea unei despărtituri comune.
Inăltimea zidului comun se stabileste de către părti, dar fără a depasi 2 metri, socotindu-se si coama zidului.
Cheltuielile de întretinere si reparare a despărtiturilor comune sunt suportate de coproprietari, proportional cu dreptul fiecaruia; în lipsa participării la cheltuieli coproprietarul renunta la dreptul sau de proprietate asupra despărtiturii comune.
Oricare dintre coproprietari are dreptul să sprijine constructii ori să instaleze grinzi în zidul comun cu obligatia de a lăsa 6 centimetri spre celalalt coproprietar si fără a afecta dreptul acestuia de a sprijini constructiile sale ori de a instala propriile grinzi în zidul comun.
Inaltarea zidului peste limita zidului comun poate fi făcută de către oricare dintre coproprietari, cu obligatia de a suporta singur cheltuielile de înăltare peste limita zidului comun, precum si cheltuielile de reparare a părtii comune a zidului ca urmare a înăltării acestuia;
Proprietatea comună în devalmăsie
Reglementată de articolele 667- 668 din Noul Cod Civil, exista proprietate în devalmăsie atunci când, prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate apartine concomitent mai multor persoane fără ca vreuna dintre acestea sa fie titularul unei cote-părti determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune. De exemplu, dacă sotii au optat pentru regimul matrimonial al comunitatii de bunuri, bunurile dobandite în timpul căsătoriei sunt considerate bunuri commune si ele apărtin amandurora dintre sosi deopotriva, fără a se stabili cât anume revine fiecăruia.
În cazul încetarii devalmasiei (bunul sau bunurile stăpânite în comun de mai multe persoane, fără ca vreuna dintre acestea să fie titularul unei cote-părti determinate din dreptul de proprietate) se poate realiza partajul, astfel încat asupra bunului sau bunurilor va exista un drept de proprietate exclusiv. In cazul partajului de bunuri comune ale sotilor, se aplica regulile speciale referitoare la efectele regimurilor matrimoniale, ale conventiilor matrimoniale si la efectele divortului cu privire la raporturile patrimoniale dintre soti.
Proprietatea periodică
Proprietatea periodică este o institutie nou introdusă prin Codul Civil (articolele 687-692). Această formă de proprietate reprezintă o modalitate a dreptului de proprietate în cadrul căreia fiecare titular exercită în nume propriu si în interes personal prerogativele dreptului sau de proprietate pe perioade determinate, care se repeta succesiv si perpetuu, la intervale regulate, presupunînd cel putin doi titulari, persoane fizice sau persoane juridice.
Proprietatea periodică nu se confundă cu proprietatea comună, în cadrul proprietătii periodice fiecare titular exercită singur dreptul de proprietate, existînd mai multi proprietari asupra aceluiasi bun si nu mai multi coproprietari ai aceluiasi bun. Exemplele se regasesc în special în privinta imobilelor cu destinatia de ”case de vacantantă”, însă atât imobilele, cât si bunurile mobile pot fi obiect al dreptului de proprietate periodică.
Temeiul proprietătii periodice
Proprietatea periodică apare în temeiul unui act juridic (conventie, testament), fiind aplicabile dispozitiile în materie de carte funciară.
Caracteristicile proprietătii periodice
Obiectul dreptului de proprietate periodică rămâne nefractionat în materialitatea sa, nu se împarte pe cote-părti, ci pe transe de timp în care fiecare titular îsi exercită prerogativele dreptului său. În privinta intervalului de timp ce îi revine, fiecare coproprietar poate încheia, în conditiile legii, acte precum închirierea, vânzarea, ipotecarea si alte asemenea. Actele de administrare sau de dispozitie privind cota-parte din dreptul de proprietate aferentă unui alt interval de timp sunt inopozabile titularului cotei-părti respective.
În raporturile cu tertii cocontractanti de bună-credintă, actele de administrare sau de dispozitie mentionate sunt lovite de nulitate relativă. Fiecare coproprietar are obligatia de a face acte de conservare, în asa fel încât să nu împiedice sau să îngreuneze exercitarea drepturilor celorlalti coproprietari.
In functie de reparatiile făcute, fiecare coproprietar este obligat să contribuie la cheltuieli, în raport de cota-parte detinută. In ceea ce priveste actele prin care se consumă în tot sau în parte substanta bunului, toti coproprietarii trebuie să-si exprime acordul;
Excluderea unui proprietar
Dacă unul dintre coproprietari nu respectă obligatiile prevăzute si tulbură în mod grav exercitarea proprietătii periodice, acesta va putea fi exclus, prin hotărâre judecatorească, la cererea coproprietarului vătămat. Excluderea va putea fi dispusă doar dacă unul dintre coproprietari sau un tert unul dintre coproprietari cumpară cota-parte a celui exclus.
Incetarea proprietătii periodice
Incetarea proprietătii periodice are loc în momentul radierii din cartea funciară în temeiul dobândirii de către o singura persoană a tuturor cotelor-părti din dreptul de proprietate periodică, precum si în alte cazuri prevăzute de lege.
Capitolul al IV-lea
POSESIA SI DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
În noul Cod civil, posesia este reglementată în art. 916-952 și îi este dedicat ultimul titlu, Titlul VIII, al Cărții a treia – „Despre bunuri”, care cuprinde, la rândul său, patru capitole: Capitolul I – „Dispoziții generale”, Capitolul II – „Viciile posesiei”, Capitolul III – „Efectele posesiei” și Capitolul IV – „Acțiunile posesorii”.
După modelul Codului civil francez, Codul civil de la 1864 nu a conferit posesiei un adevărat sediu al materiei, preferînd să o amintească în raport de efectele sale, în special de cel al prescripției achizitive. Acest lucru a fost sancționat de doctrină, inclusiv cea recentă, subliniindu-se necesitatea reglementării distincte a posesiei. Codul civil din 1864 oferea o definiție în art. 1846 alin. (2), unde se preciza că „posesia este deținerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată, una sau alta, de noi înșine sau de altul în numele nostru”. De asemenea, referiri la posesie existau în cadrul art. 486, unde era reglementată accesiunea și unde se vorbea despre dobândirea fructelor lucrului de către posesorul de bună-credință. Totuși, o reglementare separată, care să se suprapună rolului pe care posesia îl are în cadrul drepturilor reale, nu a existat. Noul Cod civil împlinește această lipsă a reglementării, tratînd în cadrul Titlului VIII aspecte legate de uzucapiune, ocupațiune, acțiuni posesorii, toate acestea putând fi analizate ca instituții de sine stătătoare, aflate în strânsă legătură cu posesia. În cuprinsul noii reglementări însă, termenul „posesie” este folosit în mai multe împrejurări, nefiind exclusiv apanajul dreptului bunurilor, purtând în consecință, pe alocuri, chiar un înțeles diferit. Pentru exemplificare, vom aminti aici doar posesia de stat (art. 410 și art. 411 NCC), aplicabilă stării civile în dreptul persoanei, sau sezina, care este privită ca o posesie lipsită de faptul material al posesiei, aplicabilă dreptului succesoral.
Potrivit art. 916 alin. 1 din Noul Cod Civil, „posesia este exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de către persoana care îl stăpânește și care se comportă ca un proprietar”.
Noul Cod civil nu folosește noțiunea de prerogative ale dreptului de proprietate, însă în art. 555 stabilește conținutul acestuia, respectiv „dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege”. Sub normele Codului civil din 1864, doctrina a înțeles prerogativele dreptului de proprietate ca fiind acele elemente de drept material și procesual care compun conținutul dreptului de proprietate, referindu-se, în principal, la atributele acestuia, posesia, folosința și dispoziția. Dacă, potrivit art. 916 alin. (1) NCC, posesia este exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate, luînd drept bază de raportare constatările făcute mai sus și prevederile art. 555 NCC, ar însemna că posesia reprezintă exercitarea în fapt a posesiei, folosinței și dispoziției. Rezultă un impas terminologic, dar și logic, întrucât posesia nu poate fi definită ca fiind exercitarea în fapt a posesiei, a folosinței și a dispoziției. Altfel spus, A nu poate însemna A, B și C. Ar fi un non-sens. Această concluzie este valabilă însă doar dacă noțiunile sunt identice, respectiv dacă posesia ca stare de fapt reprezintă același lucru cu posesia ca atribut al dreptului de proprietate. Dacă acceptăm că sensul noțiunilor este diferit, înseamnă că ne aflăm într-o situație de polisemantism. Confuzia amintită era favorizată de conținutul vechii reglementări, mai ales că doctrina a observat estule deficiențe în redactarea codului, atât în ceea ce privește reglementarea posesiei ca stare de fapt, cât și în ceea ce privește definirea dreptului de proprietate.Trebuie concluzionat, deci, că termenul „posesie” are un anumit înțeles atunci când este analizat ca stare de fapt și are un alt înțeles atunci când îl privim din perspectiva dreptului, în calitate de atribut constitutiv al conținutului dreptului de proprietate.
DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Noul Cod civil dă expresie conceptului modern privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, potrivit căruia drepturile reale asupra bunului altuia sunt consecința dezmembrării atributelor care alcătuiesc conținutul juridic al dreptului de proprietate.
Astfel, asupra aceluiași bun se exercită mai multe drepturi reale, cum sunt dreptul de proprietate–drept complet, deplin,care în conținutul său include toate atributele (posesia, folosința și dispoziția) –, dar și alte drepturi reale constituite prin divizarea unor atribute ale dreptului de proprietate, mai puțin dispoziția juridică.
Proprietarul dreptului dezmembrat păstrează întotdeauna o parte din atributele dreptului de proprietate, adeseori fiind un nud proprietar. În doctrină, dezmembrămintele dreptului de proprietate au primit, sub aspectul definirii lor, cu unele nuanțe, caracterizarea ca fiind, în esență, drepturi reale principale, derivate din dreptul de proprietate privată asupra unui bun proprietatea altei persoane, care se constituie sau se dobândesc prin transferarea unor elemente ale conținutului juridic al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv către o altă persoană, sau prin exercitarea acestor elemente de către proprietarul bunului și de către o altă persoană.
Așadar, dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt limitate, ca număr, prin lege.
În enumerarea Codului civil, ele sunt:
a) dreptul de uzufruct;
b) dreptul de uz;
c) dreptul de abitație;
d) dreptul de servitute.
Cât privește dreptul de superficie, deși recunoscut unanim de doctrină și jurisprudență, el nu se regăsea în enumerarea dată de Vechiul Codul civil.
În noul Cod civil, dreptul de superficie este expres reglementat, chiar primul, în enumerarea dezmembrămintelor (art. 699-701).
Desigur, în reglementarea noului Cod civil se regăsesc, cu unele completări față de vechiul Codul civil, și dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitație și dreptul de servitute.
După cum am mai menționat, dezmembrămintele sunt in compatibile cu dreptul de proprietate publică.
Superficia – dreptul de superficie
Instituția ce se regăsește în noul Cod civil, reprezintă dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință (art. 693 NCC).
Cu alte cuvinte, dreptul de superficie este un drept real principal imobiliar, al cărui conținut juridic cuprinde dreptul de proprietate asupra construcției, plantației ori instalației, precum și dezmembrământul dreptului de proprietate care presupune folosința și, într-o anumită limită, posesia și dispoziția asupra terenului proprietatea altei persoane decât titularul dreptului de superficie.
Temeiul legal al dreptului de superficie îl constituie art. 492 din vechiul C. civ., ce consacra ideea că orice „construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de proprietarul acelui pământ, cu cheltuiala sa și că sunt ale lui până ce se dovedește din contra”. Se consacră astfel dreptul de accesiune, dar și posibilitatea ca proprietarul terenului să nu fie și proprietarul construcției sau al plantației.
Ulterior, superficia a fost recunoscută legislativ prin Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privind cărțile funciare.
Caracterele juridice ale dreptului de superficie
Dreptul de superficie, ca drept real principal, se poate constitui numai asupra bunurilor imobile. Inițial, obiectul său este terenul și apoi construcția, plantația ori lucrarea (în proprietate).
Dreptul de superficie este rezultatul dezmembrării dreptului de proprietate asupra terenului; așadar, este un drept derivat. Această dezmembrare privește prerogativa folosinței și, în mod limitat, cea a posesiei și chiar a dispoziției. Superficiarul stăpânește terenul respectiv ca titular al dreptului de superficie, fiind, astfel, posesor de drept în limitele constituirii superficiei. Aceeași dezmembrare conferă titularului dreptului de superficie folosința, și chiar dispoziția, conformcondițiilor constituirii sale. Astfel, superficiarul poate înstrăina construcția, plantația sau să o greveze cu sarcini. În funcție de actul sau faptul juridic în urma căruia dreptul de superficie a luat naștere, conținutul său juridic este variabil.
Așadar, superficiarul își poate exercita prerogativele numai asupra unei părți din teren, respectiv a solului sau a subsolului, sau în mod complet asupra întregului teren.
Caracterele dreptului de superficie.
Dreptul de superficie este un drept perpetuu, dedus din perpetuitatea dreptului de proprietate asupra construcției sau plantației, ceea ce îl diferențiază de dreptul de uzufruct, uz sau abitație.
Desigur, această perpetuitate a dreptului de superficie, care ține de natura sa, nu poate fi susținută atunci când el este constituit prin act juridic pe un anumit termen.
De altfel, durata maximă a termenului de superficie este de 99 de ani (art. 694 N.C.C.).
Dreptul de superficie este imprescriptibil sub aspect extinctiv, dat fiind că dreptul de proprietate asupra construcției, plantației sau lucrării este un drept perpetuu și, pe cale de consecință, imprescriptibil.
Însă noul Cod civil renunță, prin reglementările sale, la ideea perpetuității dreptului de
superficie, îmbrățișând, explicit, caracterul temporar al acestui drept. Aceasta presupune că, în cazul constituirii superficiei prin act juridic, este necesar să se precizeze ce se întâmplă cu construcția, plantația ori lucrarea la încetarea superficiei prin ajungerea la termen. În caz contrar, se vor aplica dispozițiile privind accesiunea.
Dobândirea dreptului de superficie, potrivit reglementării din noul Cod civil, se poate face prin act juridic, precum și prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. În toate cazurile, se aplică dispozițiile privind cartea funciară. Astfel, în cazul construirii pe terenul altuia, superficia se poate înscrie în cartea funciară pe baza renunțării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea.
Menționăm că dreptul de superficie poate fi dobândit și prin testament (act juridic unilateral), nu numai prin convenție.
Nașterea dreptului de superficie prin fapt juridic are în vedere dobândirea acestuia prin uzucapiune, dar și prin moștenire legală. Uzucapiunea este posibilă în măsura în care posesorul terenului se comportă ca un superficiar, iar nu ca un proprietar, cum ar fi în cazul posesiei ca stare de fapt.
Desigur, în condițiile reglementate de noul Cod civil, uzucapiunea este extratabulară -și se realizează în termen de 10 ani – sau tabulară, pentru care termenul este de 5 ani.
Întinderea exercitării dreptului de superficie este determinată de actul constitutiv. De regulă, în lipsa unor stipulații contrare, exercitarea dreptului este delimitată de suprafața de teren pe care urmează să se construiască și de cea necesară exploatării construcției edificate. Prevederi speciale privesc interdicția modificării construcției de către titularul dreptului de superficie, acesta având obligația, în cazul reconstruirii, să respecte forma inițială. În cazul nerespectării acestor dispoziții, proprietarul terenului poate să ceară, în termen de trei ani, încetarea superficiei sau repunerea în situația anterioară.
Dreptul de superficie poate fi apărat prin acțiunea confesorie de superficie, acțiune ce poate fi intentată împotriva oricărei persoane, chiar și împotriva proprietarului terenului, dacă ea împiedică exercitarea dreptului. Dreptul la acțiune este imprescriptibil, ca și dreptul apărat, în măsura în care acesta există.
Încetarea superficiei
Dreptul de superficie se stinge, prin radierea din cartea funciară, în următoarele situații:
a) la expirarea termenului;
b) prin consolidare, dacă terenul și construcția devin proprietatea uneia și aceleiași persoane;
c) prin pieirea construcției, dacă există o stipulație expresă în acest sens;
d) în alte moduri prevăzute de lege.
Efectele încetării superficiei.
În lipsa unei stipulații contrare, proprietarul terenului devine proprietarul construcției edificate de superficiar, prin accesiune, cu obligația de a plăti construcția la valoarea de circulație de la data expirării termenului. Există și posibilitatea, în cazul în care construcția are o valoare mult mai mare decât terenul, ca proprietarul terenului să-l oblige pe superficiar să cumpere terenul la valoarea de piață.
Uzufructul – dreptul de uzufruct
Conform Codului civil din 1864 (art. 517), „Uzufructul este dreptul de a se bucura cineva de lucrurile ce sunt proprietatea altuia, întocmai ca însuși proprietarul lor însă cu îndatorirea de a le conserva substanța”.
În noul Cod civil (art. 703), definiția uzufructului este, pe fond, aceeași, dar poate mai concisă și mai precisă, în sensul că „Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane și de a culege fructele acestuia…”.
Reglementarea aproape identică, având unele diferențe pe care le vom semnala, în Codul civil și în noul Cod civil, ne permite să afirmăm că, sub aspectul principalelor caracteristici, nu au survenit modificări importante.
Astfel, caracterele juridice ale uzufructului sunt aceleași, și anume:
uzufructul este un drept real care conferă titularului său dreptul de urmărire și dreptul de preferință;
uzufructul este un drept esențialmente temporar; neputând fi constituit pe o perioadă nelimitată de timp; el este, de regulă, viager;
uzufructul este, în principiu, netransmisibil (intuitu personae).
De altfel, în noul Cod civil se menționează expres că nu poate fi constituit decât în favoarea unei persoane existente; cu toate acestea, se reglementează doar după decesul persoanei în favoarea căreia s-a constituit, dacă s-a prevăzut durata uzufructului până la împlinirea unei anumite vârste, pe care titularul dreptului nu o mai atinge [art. 707 alin. (4) N.C.C.].
Ceea ce poate transmite uzufructuarul este numai beneficiul (emolumentul) uzufructului, respectiv avantajele economice pe care acest drept le conferă. Un exemplu poate fi dreptul uzufructuarului de a închiria bunul, dat fiind că prin locațiune se transmite doar dreptul de folosință temporară asupra lucrului.
Față de acest caracter, noul Cod civil face o altă breșă importantă, aducând o noutate în materie, și anume,posibilitatea cesiunii uzufructului (art. 714).
În acest fel, în concepția noului Cod civil s-a renunțat, practic, la caracterul incesibil al
dreptului de uzufruct, iar pe cale de consecință, acesta nu mai poate fi considerat că se constituie, decât, în principiu, intuitu personae.
În noua reglementare, uzufructuarul poate ceda dreptul său fără acordul proprietarului, precizîndu-se chiar că uzufructuarul cedent va fi singurul ținut față de nudul proprietar pentru obligația sa născută înainte de cedare. Iar uzufructuarul cesionar va fi ținut pentru obligațiile născute după data notificării cesiunii.
Obiectul dreptului de uzufruct
În privința obiectului dreptului de uzufruct, din capul locului sunt excluse bunurile din domeniul public. Când este vorba de bunuri din domeniul dreptului de proprietate privată, art. 520 C. civ. precizează că „uzufructul se poate constitui pe tot felul de lucruri mobile și imobile” , astfel cum, în mod mai concret, prevede și art. 706 N.C.C., și anume, că „…orice bunuri mobile și imobile, corporale și necorporale, inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori o cotă- parte din aceasta”.
Dar, mai mult decât atât, în noul Cod civil au fost introduse și reglementate, în mod expres, dispoziții speciale privind uzufructul asupra creanțelor, inclusiv asupra unei rente viagere, asupra acțiunilor sau a părților sociale, precum și uzufructul asupra fondului de comerț (art. 737-745 N.C.C.).
Pentru fiecare asemenea caz, sunt reglementate drepturile și obligațiile uzufructuarului.
Extinderea sferei bunurilor ce pot face obiectul dreptului de uzufruct la bunuri necorporale este fundamentată pe ideea dezmembrării dreptului de proprietate asupra oricărui bun ce poate face obiectul acestui drept.
Dobândirea dreptului de uzufruct
În conformitate cu dispozițiile art. 518 C. civ., „Uzufructul se dobândește prin lege sau prin voința omului”, iar în noul Cod civil, dobândirea uzufructului se poate face prin act juridic și prin uzucapiune; așadar, prin voința omului.
Drepturile și obligațiile uzufructuarului și ale nudului proprietar
În reglementarea noului Cod civil, drepturile și obligațiile la care ne referim au cunoscut o evoluție, în sensul modernizării raporturilor juridice respective. O reglementare chiar detaliată cunoaște în noul Cod civil modul de percepere a fructelor naturale și industriale ori civile, cvasiuzufructul, precum și uzufructul ce poartă asupra bunurilor consumptibile sau asupra unor bunuri neconsumptibile, dar care se uzează în urma utilizării lor sau se deteriorează rapid prin utilizare.
Aceste două din urmă situații sunt reglementate diferit, prin alin. (1) și, respectiv, alin. (3) ale art. 713 N.C.C. Desigur, și soluțiile sunt diferite, ceea ce ni se pare aproape o pedanterie față de ceea ce credem că ar trebui să se regăsească în Codul civil.
Tot astfel, reglementarea cesiunii uzufructului (art. 714) cuprinde și obligația uzufructuarului cedent de a notifica cesiunea către nudul proprietar, care are ca principal efect preluarea de către uzufructuarul cesionar a tuturor obligațiilor născute după notificare, aplicându-i-se în mod corespunzător dispozițiile legale din materia fiduciei.
Sunt, de asemenea, reglementări amănunțite privind contractul de locațiune (art. 715) încheiat de către uzufructuar cu o terță persoană. Închirierea bunurilor imobile sau arendarea în-scrise în cartea funciară sunt opozabile nudului proprietar sau oștenitorilor acestuia.
O reglementare aparte ni se pare a fi aceea privind exploatarea pădurilor tinere (art. 717) și a pădurilor înalte (art. 718), impusă, credem, de imperativul protecției mediului. Aceste dispoziții din Codul civil, în opinia noastră, sunt norme imperative –protecția mediului fiind o obligație constituțională pentru toate persoanele fizice sau persoanele juridice – ce trebuiesc, desigur, coroborate cu dispozițiile Codului silvic.
Cât privește obligațiile uzufructuarului și ale nudului proprietar, ne atrage atenția o nouă Reglementare privind constituirea garanției pentru îndeplinirea obligațiilor zufructuarului (art. 726). Constituirea garanției este obligatorie, fiind exceptați numai vânzătorul sau donatorul care și – au rezervat dreptul de uzufruct – caz în care, la cererea nudului proprietar, instanța poate dispune depunerea unei garanții sau luarea unei măsuri conservatorii, atunci când uzufructuarul „prin fapta sa sau prin starea de insolvabilitate în care se află, pune în pericol drepturile nudului proprietar”.
În aceeași ordine de idei, în cazul în care uzufructuarul nu poate oferi o garanție, instanța poate numi, la cererea nudului proprietar, un administrator al mobilelor, care poate valorifica fructele naturale și fructele industriale și care poate percepe fructele civile, sume ce pot fi depuse la o bancă aleasă de părți (art. 727).
Dispozițiile speciale privind opozabilitatea uzufructului asupra creanțelor constituie noi
reglementări, ca și în cazul cesiunii de creanță, condiționând opozabilitatea de îndeplinirea forma-lităților de publicitate prevăzute de lege (art. 737).
În același sens, sunt reglementate de noul Cod civil drepturile și obligațiile uzufructuarului, în cazul în care este vorba de uzufructul asupra creanțelor. Astfel, uzufructuarul are dreptul să încaseze capitalul și să perceapă dobânzile și obligația de a îndeplini toate actele necesare pentru conservarea și încasarea dobânzilor. Totodată, titularul dreptului de creanță poate face toate actele de dispoziție care nu aduc atingere drepturilor uzufructuarului.
O precizare, credem, cu efecte practice importante în soluționarea unor eventuale litigii, privește continuarea uzufructului asupra capitalului, chiar după plata creanței, cu obligația uzufructuarului de a-l restitui creditorului la stingerea uzufructului.
Stingerea uzufructului
Modurile de stingere a uzufructului, prevăzute în art. 557-564 C. civ. și în art. 746-748 N.C.C., sunt în număr de șapte, și anume:
moartea sau, după caz, încetarea existenței juridice a uzufructuarului;
expirarea termenului pentru care a fost constituit uzufructul;
consolidarea (când una și aceeași persoană dobândește atât calitatea de proprietar, cât și pe aceea de uzufructuar);
neuzul timp de 10 de ani, iar în cazul creanțelor, 2 ani;
pieirea totală a lucrului supus uzufructului;
abuzul de folosință;
renunțarea uzufructuarului.
O reglementare specială are în vedere cazul stingerii uzufructului în cazul pieirii bunului (datorată în întregime unui caz fortuit) sau când bunul a fost distrus în parte, când uzufructul continuă asupra părții rămase (art. 748). Uzufructul poate însă înceta și în caz de abuz de folosință la cererea nudului proprietar, situație în care creditorii uzufructuarului pot interveni în proces pentru conservarea drepturilor lor, putându-se angaja la repararea stricăciunilor și putând să ofere garanții pentru viitor.
Este interesantă soluția noului Cod civil, deoarece instanța poate dispune, după împrejurări, fie stingerea uzufructului, fie preluarea folosinței bunului de către nudul proprietar, cu obligația acestuia de a plăti o rentă pe toată durata uzufructului. Cu alte cuvinte, culpa uzufructuarului de a folosi abuziv bunul, nu este sancționată, ci este recompensată cu o rentă pe care nudul proprietar este obligat să i-o furnizeze.
Desigur, în afară de aceste moduri specifice de stingere a uzufructului, mai există și alte moduri, nespecifice, cum ar fi, de pildă, desființarea cu caracter retroactiv a titlului de proprietate ori desființarea pe orice cale a actului juridic prin care s-a constituit uzufructul.
Dreptul de uz și dreptul de abitație
Aceste două dezmembrăminte ale dreptului de proprietate se deosebesc de uzufruct, deoarece, pe lângă faptul că ele nu sunt cesibile, este interzisă și cesiunea emolumentului (art. 565-574 C. civ. și art. 749-754 N.C.C.). Titularul dezmembrământului respectiv nu își poate exercita dreptul decât pentru nevoile lui și ale familiei sale.
Diferența dintre dreptul de uz și dreptul de abitație rezultă din obiectul acestor dezmembrăminte.
Astfel, dreptul de abitație se constituie asupra unei locuințe, iar dreptul de uz asupra unor bunuri mobile sau imobile, cu excepția locuinței.
Ca manifestări părticulare ale dreptului de uz și ale dreptului de abitație, acestea se supun, cât privește constituirea, exercitarea și stingerea lor, regulilor din materia uzufructului.
Dreptul de servitute (servituțile)
Față de soluția aleasă de noul Cod civil, potrivit căreia „servitutea este sarcina care grevează un imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar” și care „se poate constitui numai pe temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune”, se pune problema, în raport cu „fostele servituți naturale sau legale”(în prezent reglementate ca limite legale ale dreptului de proprietate), dacă nu este vorba doar de delimitări doctrinare.
Astfel, unii autori consideră că acestea pot fi privite ca servituți „în sens larg”, cum ar fi, de pildă, curgerea apelor, dreptul de trecere și, poate, chiar obligațiile sau „servituțile” de protecție a mediului și „servituțile în sens restrâns”, ca dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, așa cum rezultă din art. 576 C. civ. și din art. 755 alin. (1) N.C.C.
De regulă, servitutea presupune două imobile aparținând unor proprietari diferiți, dintre care unul (dintre imobile) este fondul dominant, iar cel care „suportă servitutea” este fondul aservit. Pot fi însă și situații în care servituțile să aibă caracter reciproc.
În art. 755 alin. (2) NCC se menționează că „fondul dominant poate, prin constituirea servituții, să-și sporească utilitatea economică sau confortul”.
Dacă este, însă, să avem în vedere opinia doctrinară cu privire la servitutea în sens larg și servitutea în sens restrâns, în primul caz titularul fondului dominant are un drept corelativ restrângerii exercitării dreptului de proprietate a fondului aservit. Acest drept potestativ nu este un drept real. De altfel, el nu se regăsește în enumerarea drepturilor reale de la art. 551 N.C.C., ce are în vedere zece drepturi reale, pe care le denumește, precum și alte drepturi cărora legea le recunoaște acest caracter.
Cea de a doua categorie, servituțile în sens restrâns, adevărate dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, oferă posibilitatea titularului dreptului de a exercita chiar unele prerogative ale dreptului de proprietate ale titularului fondului aservit, prerogative ce constituie conținutul juridic al acestui drept. Așadar, numai dreptul de servitute în sens restrâns este un drept real, prevăzut în 12 mod expres de art. 551 pct. 6 N.C.C.
Acest drept real poate fi apărat prin acțiunea confesorie de servitute.
Constituirea servituții, în general, îmbracă forma contractuală, proprietarii fondurilor vecine putând să stabilească:
servituți care permit titularului fondului dominant să-și lărgească sfera de exercitare a dreptului său cu limitarea corespunzătoare a titularului fondului aservit. De exemplu, prin convenție, proprietarul fondului dominant poate avea dreptul de a planta la o distanță mai mică decât cea prevăzută de lege sau să deschidă o fereastră de vedere în alte condiții decât cele prevăzute de lege;
servituți care permit titularului fondului dominant să exercite parțial unele prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit; de pildă, să-și construiască streașina astfel încât apele fluviale să se scurgă pe terenul vecinului, sau un drept de trecere exclusiv în favoarea fondului dominant.
Conținutul juridic al dreptului de servitute este variabil, în funcție de actul de constituire, acesta putând să aibă în vedere și o utilitate viitoare a fondului dominant (art. 758 N.C.C.).
Servituțile pot fi clasificate în:
servituți aparente și servituți neaparente, după cum ele sunt determinate printr-un semn vizibil (o ușă, o fereastră etc.) sau nu (servitutea de a nu construi peste o anumită înălțime);
servituți continue și servituți necontinue, în funcție de modul de exercitare, care poate fi continuu, fără fapta omului (servitutea de vedere) sau necontinuu, unde este necesar faptul actual al omului (servitutea de trecere);
servituți positive și servituți negative, cele pozitive implicând exercitarea parțială a unor prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit, iar servituțile negative fiind acelea potrivit cărora proprietarulfondului aservit este obligat să se abțină de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului său de proprietate (de exemplu, servitutea de a nu construi).
Regulile privind exercitarea și conservarea servituții sunt determinate în principal de faptul că aceasta este constituită, de regulă, prin act juridic; așadar, prin contract. Aplicându-se principiul libertății contractuale, pe cale de consecință ne aflăm în situația constituirii și stabilirii libere a servituților (art. 620 C. civ.și, implicit, art. 756 N.C.C.).
Contractul prin care se constituie servituțile poate fi cu titlu oneros sau cu titlul gratuit.
Considerăm, de asemenea, că forma trebuie să fie autentică, având în vedere că este vorba de un dezmembrământ al dreptului de proprietate ce poate să poarte și asupra terenurilor.
Cât privește dobândirea servituții prin uzucapiune, ceea ce nu reprezintă regula generală,
aceasta poate fi numai cea de 30 de ani prevăzută de Codul civil sau de 10 ani în condițiile noului Cod civil. În acest caz, servitutea se dobândește prin posesie ca stare de fapt, dar nu asupra bunurilor altuia, ci a exercitării servituții, în fapt, asupra bunului altuia.
Obligațiile în sarcina proprietarului fondului aservit sunt, în principal, cele care privesc respectarea obligațiilor asumate pentru asigurarea uzului și utilității fondului dominant, precum și notarea în cartea funciară, iar obligația se transmite, pe această cale, dobânditorilor subsecvenți ai fondului aservit.
Cât privește abținerea proprietarului fondului aservit de a împiedica exercitarea servituții, acesta nu poate împiedica pe proprietarul fondului aservit de a schimba locul prin care se exercită servitutea, în măsura în care exercitarea servituții rămâne la fel de comodă pentru proprietarul fondului dominant.
Drepturile și obligațiile proprietarului fondului dominant sunt, în principal:
dreptul de a lua toate măsurile și de a face pe cheltuiala sa toate lucrările pentru a exercita și a conserva servitutea;
obligația de a nu agrava situația fondului aservit și de a nu cauza prejudicii prin exercitarea servituții.
Stingerea servituților poate să fie determinată pe cale principală prin radierea acestora din cartea funciară (art. 770 N.C.C.), prin neuz timp de 10 ani (art. 771 N.C.C.) ori prin răscumpărarea servituții de trecere de către proprietarul fondului aservit (art. 772 N.C.C.).
Capitolul al V-lea
INCETAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE
Dreptului de proprietate se bucură în noul Cod civil (art. 562) de o reglementare aparte, care, desigur, are în vedere proprietatea privată.
Pieirea bunului.
O primă precizare care ține de esența dreptului de proprietate și privește stingerea acestui drept se referă la pieirea bunului, deci a obiectului dreptului de proprietate.
Dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, acesta fiind imprescriptibil.
Cu toate acestea, dreptul de proprietate poate fi dobândit de altă persoană în condițiile determinate de lege.
Abandonarea unui bun mobil de către proprietarul său reprezintă un mod de stingere a dreptului de proprietate. Cât privește însă un bun imobil, renunțarea la dreptul de proprietate se face numai prin declarație autentică, dacă acesta este înscris în cartea funciară.
Momentul stingerii dreptului de proprietate asupra bunului mobil este momentul abandonării acestuia, iar pentru bunul imobil este momentul înscrierii în Cartea funciară a declarației de renunțare.
Exproprierea,ca mod de stingere a dreptului de proprietate privată alin. (3) art. 562 din vechiul Cod Civil, nu este prevăzută în noul Cod civil în termeni direcți, ci găsim numai reglementarea condițiilor în care se poate face.
De fapt, exproprierea pentru cauză de utilitate publică este prevăzută de Constituția României la art. 44 alin. (3), tot în mod indirect, ca excepție de la prevederea constituțională privind garantarea și ocrotirea proprietății private, și anume: „Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire”
Sediul materiei acestei operațiuni juridice complexe, pe lângă prevederile constituționale, se găsește în vechiul Codul civil (art. 981) și în noul Cod civil art. 562 alin. (3), în Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică și în H.G. nr. 583/1994, de aprobare a Regulamentului privind procedura de lucru a comisiilor pentru efectuarea procedurilor prealabile în vederea declarării utilității pentru lucrări de interes național sau de interes local. Toate aceste reglementări constituie dreptul comun în materia exproprierii.
O altă reglementare specială este dată prin Legea nr. 198 din 22 mai 2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, completată și modificată prin Legea nr. 184/2008, care, față de reglementarea inițială, credem că putem afirma, este o lege complet nouă, atât cât privește cauzele exproprierii, care s-au extins și la drumurile județene și locale, dar mai ales prin încălcarea dispozițiilor constituționale privind dreapta și prealabila despăgubire.
Astfel, modificarea cuprinsă în art. 4 alin. (1) al Legii nr. 184/2008, prevede că Guvernul sau autoritatea publică competentă, după caz, aprobă prin hotărâre suma globală a despăgubirilor estimată de expropriator după un raport de evaluare, aceasta însemnând, de fapt, stabilirea unilaterală de către expropriator a valorii despăgubirilor, fără acordul proprietarului imobilului supus exproprierii.
Prin Legea nr. 184/2008 au fost, de asemenea, modificate și termenele inițial stabilite. Astfel, cererea pentru plata despăgubirilor trebuie depusă în termen de 10 zile de la data aducerii la cunoștință publică, prin afișare la sediul Consiliului local pe raza căruia se află și imobilul supus exproprierii art. 5 alin. (2), și nu în termen de 30 de zile cum era prevăzut inițial și care este un termen minim general.
Mai mult decât atât,potrivit art. 9 alin. (1), expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii stabilite unilateral și consemnat, se poate adresa, în condițiile legii, instanței judecătorești în termen de 30 de zile de la data când i-a fost comunicată hotărârea (administrativă) de stabilire a cuantumului despăgubirii fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator.
De asemenea, o altă modificare importantă a reglementării exproprierii este prevăzută de alin.(2) al aceluiași art. 9, potrivit căruia lucrările de utilitate publică privind drumurile, care fac obiectul reglementării, nu pot fi suspendate sau sistate la cererea vreunei persoane ce ar putea invoca existența unor litigii privind proprietatea sau posesia imobilului expropriat.
Credem că nu este greu de observat neconstituționalitatea acestor reglementări din legile speciale, respectiv Legea nr. 198/2004 și Legea nr. 184/2008, care încalcă dispozițiile art. 44 alin. (3) și ale alin. (6) din Constituție, despăgubirea nefiind fixată prin acordul comun între proprietar și expropriator, și nefiind în acest mod nici „dreaptă” și nici „prealabilă”.
Procedura judiciară
Dispozițiile aplicabile etapei judiciare, anume art. 44 alin. (6) din Constituția României, dispun:„Despăgubirile prevăzute la alineatele (3) și (5) se stabilesc de comun acord cu proprietarul, iar în caz de divergență, prin justiție”; este vorba de o procedură civilă specială, ce se completează cu dispozițiile legale ale procedurii civile de drept comun, și anume:
Instanța se sesizează după epuizarea procedurilor administrative;
Instanța competent se sesizează printr-o cerere de chemare în judecată (cererea de expropriere) a oricărei persoane (fizice sau juridice) care poate proba un drept real sau un interes legitim privind imobilele supuse exproprierii.
În cazul în care în cerere nu sunt chemate în judecată toate persoanele aflate într-o atare situație, judecătorul are obligația de a cita toate persoanele.
Soluționarea cererii presupune verificarea îndeplinirii condițiilor cerute de lege pentru expropriere și stabilirea cuantumului despăgubirilor. Părțile pot însă încheia o tranzacție în fața instanței cu privire la expropriere și la despăgubiri, situație în care instanța ia cunoștință de aceasta și pronunță o hotărâre de expedient.
De asemenea, stabilirea și distribuirea despăgubirilor de către instanță are în vedere și dovedirea drepturilor celor care solicită să fie despăgubiți, iar în caz de litigiu între persoanele care formulează cereri de despăgubire, drepturile acestora se stabilesc de către instanța sesizată în cadrul procedurii exproprierii, chiar dacă procesul îmbracă un caracter complex.
Capitolul al VI-lea
DREPTUL DE PROPRIETATE SI NOUL COD CIVIL
Avînd în vedere că întreg teză a fost analizată din perspectiva Noului Cod Civil, în acest capitol am punctat anumite aspecte ce privesc dreptul de proprietate si detaliile sale.
Astfel,
Cu privire la continutul juridic al dreptului de proprietate, Jus utendi este o prerogativă a dreptului de proprietate, ceea ce înseamnă că toți au dreptul de a folosi bunul.
Din punct de vedere practic, regula unanimității în exercitarea folosinței materiale a bunului, în sensul utilizării împreună și în același timp de către toți coproprietarii, ar duce la o imposibilitate obiectivă a folosinței. Dacă unele acte materiale pot fi săvârșite împreună și în același timp de către coproprietari (ex: locuiesc împreună în aceeași casă, bun comun, utilizează o curte comună, etc.), altele nu pot fi săvârșite decât succesiv, de către unul sau altul dintre aceștia (ex.: folosința unei biciclete). Modul concret în care coproprietarii utilizează bunul nu presupune întotdeauna o înțelegere expresă între aceștia. Simpla îngăduință reciprocă poate fi suficientă pentru utilizarea succesivă, totală sau parțială, a bunului de către unul sau altul dintre coproprietari. Astfel, regula unanimității presupune acordul expres ori tacit al tuturor coproprietarilor asupra modului de folosință a bunului. În măsura în care există divergențe, în jurisprudență s-a recunoscut posibilitatea unui partaj de folosință asupra bunului. Deși infirmată inițial practica judiciară a reevaluat o astfel de posibilitate pe considerentul că, în vechea reglementare, partajul de folosință nu era interzis. S-a apreciat că o asemenea soluție pare a fi preferabilă pentru evitarea unor situații generatoare de conflicte între coproprietari.
La această soluție s-a oprit și Noul Cod civil ce reglementează expres partajul de folosință în art. 639 ce prevede: “modul de folosire a bunului comun se stabilește prin acordul coproprietarilor, iar în caz de neînțelegere, prin hotărâre judecătorească”.
Folosința materială este guvernată de două reguli: cel care folosește bunul să nu schimbe destinația și modul de utilizare a bunului și să nu împiedice exercițiul folosinței celorlalți copărtași.
În situația în care unul dintre coproprietari este prejudiciat de o folosire abuzivă din partea altui coproprietar, fără deci a avea acordul tacit ori expres de voință al acestuia, acesta poate solicita despăgubiri constând în echivalentul lipsei de folosință. În Noul Cod civil temeiul juridic îl constituie art. 636 alin. 2 ce prevede că cel care, împotriva voinței celorlalți proprietari, exercită în mod exclusiv folosința bunului comun poate fi obligat la despăgubiri. Această soluție se aplica și în reglemenarea anterioară, chiar dacă nu era prevăzută in terminis., temeiul fiind îmbogățirea fără justă cauză.
Noul Cod civil nu prevede în capitolul dedicat proprietății comune care este sancțiunea pentru nerespectarea obligației de păstrare a destinației bunului. Așa cum se cunoaște, schimbarea destinației bunului reprezintă un act de dispoziție materială ce incumbă acordul unanim. Pentru aducerea bunului în starea inițială vom apela la principiile din materia obligațiilor ce reglementează nerespectarea obligației de a nu face și la regulile răspunderii delictuale pentru repararea prejudiciului cauzat.
Cât privește actele juridice, în doctrina și practica judiciară anterioară intrării în vigoare a Noului Cod civil au fost adoptate soluții de natură să atenueze exigențele unanimității și să satisfacă mai bine interesele coproprietarilor. Se admitea că din moment ce actele de administrare și cele de conservare pot fi indispensabile păstrării bunului în patrimoniile coproprietarilor și sunt profitabile tuturor, ele pot fi făcute chiar numai de unul dintre coproprietari, cu privire la întregul bun, cu condiția ca actul să fi fost util și nici unul dintre coproprietari să nu se fi opus la efectuarea lui. Eventualul refuz al unui coproprietar nu putea îmbrăca forma abuzului de drept, soluția aceasta fiind adoptată de practica judiciară, spre exemplu, în cazul necesității efectuării unor lucrări la imobilul aflat în coproprietate.
Astfel s-au pus în balanță două elemente importante: pe de-o parte regula unanimității potrivit căreia era necesar acordul de voință al tuturor coproprietarilor pentru încheierea valabilă a actelor juridice, iar pe de altă parte necesitatea conservării și punerii în valoare a bunului, avându-se în același timp în vedere interesul unor coproprietari și lipsa de diligență a altora or refuzul nejustificat al acestora de a încheia aceste acte. Soluția de mijloc susținută în literatura de specialitate și jurisprudență a fost de păstrare a actelor juridice ori de câte ori se putea dovedi un mandat tacit între coproprietari, gestiunea de afaceri ori abuzul de drept. Sintetic însă, sub rezerva excepțiilor enumerate, actele de administrare erau supuse regulii unanimității, spre deosebire de cele de conservare.
Soluția adoptată de Noul Cod civil diferă în funcție de categoria de acte juridice. În materia celor de conservare, art. 640 prevede că orice coproprietar le poate încheia fără acordul celorlalți copărtași, soluție ce era acceptată și în vechea reglementare, chiar și în lipsă de reglementare expresă. Subliniem că actele care vizează înfrumusețarea bunului nu sunt acte de conservare, Noul Cod civil încadrându-le în categoria actelor de dispoziție (art. 641 alin. 4), drept urmare fiind necesar acordul unanim de voințe.
În ceea ce privește actele de administrare, a fost eliminată regula unanimității, instituindu-se o regulă a majorității precum și două excepții de la această regulă. Porivit art. 641 alin. 1, actele de administrare, precum încheierea sau denunțarea unor contracte de locațiune, cesiunile de venituri imobiliare și altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce dețin majoritatea cotelor-părți. Așadar, prin regula majorității înțelegem acordul de voință al coproprietarilor care dețin peste 50% dintre cotele-părți din bun, iar nu majoritatea coproprietarilor. Cu privire la contractul de locațiune, este suficient acordul majoritar numai în măsura în care termenul pentru care s-a încheiat este mai mic de 3 ani, căci pentru locațiunile încheiate pe o perioadă de 3 ani ori mai mare, este necesar acordul unanim, în temeiul art. 641 alin. 4 C. civ.
Excepția instituită în art. art. 641 alin. 2 următor prevede situația în care este necesar acordul expres al coproprietarului pentru actul de administrare ce îi limitează în mod substanțial posibilitatea de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalți coproprietari. Considerăm că în situația în care actul este încheiat în lipsa acestui acord, coproprietarul vătămat poate solicita în instanță pe temeiul art. 641 alin. 2 și art. 642 alin. 1 C. civ. să se constate inopozabilitatea actului, iar față de terțul contractant să formuleze pe temeiul art. 642 alin. 2 acțiune posesorie, precum și acțiune în pretenții împotriva coproprietarilor contractanți pentru a solicita daune-interese.
A doua excepție vizează cazul în care actul de administrare este indispensabil menținerii utilității sau valorii bunului, însă nu se poate întruni majoritatea. În această ipoteză, coproprietarul sau coproprietarii interesați pot cere instanței să suplinească acordul coproprietarului aflat în imposibilitate de a-și exprima voința sau care se opune în mod abuziv la efectuarea actului (art. 641 alin. 3 C. civ.). Așadar, pentru a se putea încheia actul de administrare fără acodul majoritar, trebuie îndeplinite anumite condiții:
1. Acordul care lipsește pentru a se întruni majoritatea să nu poată fi dat ori să fie refuzat abuziv;
2. Actul să fie de administrare și să fie indispensabil menținerii utilității sau valorii bunului;
3. Cererea de chemare în judecată prin care se solicită ca instanța să suplinească acordul de voință să fie anterioară încheierii contractului.
Cu privire la acest din urmă aspect, se observă faptul că legiuitorul a conferit instanței puterea de a suplini un acord de voință, iar nu de a ratifica un act juridic încheiat deja cu nerespectarea regulii majorității. Deși legea se referă la suplinirea acordului de către instanță, apreciem că litigiul se va purta în contradictoriu cu ceilalți coproprietari care nu pot sau nu vor să-și dea acordul. Numai într-o astfel de situație, instanța se poate lămuri asupra justeței unei soluții de suplinire a consimțământului, hotărârea fiind de asemenea opozabilă coproprietarilor pârâți.
Menționăm că regulile sunt aplicabile numai în cazul actelor jurice cu titlu oneros care vizează folosința, căci potrivit 641 alin.(4) N.C.civ. actele care au ca obiect folosința gratuită sunt supuse regulii unanimității. De asemenea, teza finală a dispoziției citate prevede că orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziție.”
Atât în vechea reglementare, cât și sub imperiul Noului Cod civil, regula statuată în materie este că fructele bunului comun, indiferent de natura lor, se cuvin tuturor coproprietarilor proporțional cu cota-parte ideală din drept. Regula este transpusă în art. 637 C. civ..
În practica judiciară mai veche, se făcea distincția între fructele civile (chirii, arenzi) și fructele naturale sau industriale, ce nu pot fi obținute decât prin munca omului. S-a decis astfel că primele se cuvin tuturor copartajanților, proporțional cu cota lor parte, indiferent cine le-a perceput, în timp ce fructele industriale se cuvin numai coproprietarului care a depus munca pentru obținerea lor, motivându-se că săvârșesc un abuz de drept coproprietarii care au stat în pasivitate și totuși pretind partea lor din fructele culese. Soluția a fost infirmată ulterior atât în doctrină, cât și în practică, arătându-se că legea consacră dreptul proprietarului la fructele bunului, indiferent de natura lor, ca atribut al dreptului de proprietate, iar nu ca o recompensă a hărniciei sale. Coproprietarul care a efectuat cheltuieli și a prestat munca pentru producerea și perceperea fructelor va fi îndreptățit să pretindă despăgubiri celorlalți coproprietari, tot proporțional cu cotele acestora, potrivit dreptului comun. Temeiul pretinderii acestor despăgubiri îl putea constitui, în funcție de circumstanțele speței, mandatul, gestiunea de afaceri sau îmbogățirea fără justă cauză.
Această ultimă soluție și-a găsit consacrare legislativă în art. 638 alin. 2 și 3 din C. civ.: “fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun însușite de un coproprietar fac parte din masa partajabilă cât timp ele nu au fost consumate ori înstrăinate sau nu au pierit și pot fi identificate distinct. În caz contrar, coproprietarul interesat are dreptul la despăgubiri, cu excepția cazului în care fructele au pierit în mod fortuit. Dreptul la acțiunea în despăgubiri este supus prescripției, potrivit dreptului comun.”, iar potrivit alin. 3 “ dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun însușite de un coproprietar este supus prescripției, potrivit dreptului comun.”
Cu privire la dispoziție, soluția regulii unanimității se menține, fiind prevăzută în art. 641 alin. 4 ce prevede “orice acte juridice de dispozitie cu privire la bunul comun, actele de folosinta cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare și locațiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum și actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziție.”
Nu trebuie însă confundat actul de dispoziție încheiat de un coproprietar asupra întregului bun și actul de dispoziție încheiat de acesta pe cota sa parte din drept. Cel din urmă este perfect valabil, dreptul asupra cotei-părți este un drept de proprietate individual, absolut și exclusiv.
În virtutea regulii enunțate, bunul care face obiectul coproprietății nu poate fi înstrăinat sau grevat cu sarcini de către unul dintre copărtași.
Deși Noul Cod Civil nu face referiri exprese la dispoziția materială, ci doar la actele juridice de dispoziție, apreciem că soluția aplicării regulii unanimității se păstrează în egală măsură. Astfel, un coproprietar nu poate face, fără acordul celorlalți, lucrări de transformare, renovare sau orice altă lucrare de natură a schimba destinația bunului, iar productele bunului revin fiecărui coproprietar proporțional cu cota-parte pe care o are din dreptul de proprietate.
În măsura culegerii productelor de către unul singur dintre coindivizari, ceilalți sunt îndreptățiți să ceară despăgubiri proporțional cu cota lor parte din drept. Actele de schimbarea a destinației bunului ori transformare a acestuia sunt sancționate prin acțiunea pentru obligarea celui vinovat la readucerea bunului în situația inițială sau realizarea acestui lucru de către ceilalți coindivizari pe cheltuiala sa ori, atunci când restabilirea situației anterioare nu mai este posibilă, obligarea celui vinovat la daune interese către ceilalți coindivizari în temeiul răspunderii civile delictuale (art. 998-999 C.civ. din vechea reglementare și art. 1.349 C. civ.). Într-o decizie din practica judiciară s-a arătat că “fiecare coproprietar are dreptul de a folosi lucrul comun ca un adevărat proprietar iar folosința nu trebuie să aducă atingere drepturilor egale și reciproce ale celorlalți coproprietari ci trebuie să se realizeze numai în scopul utilizării fondului căruia i-a fost afectat. Astfel, modificările efectuate asupra holului comun de către un coproprietar fără acordul celorlalți coproprietari – prin amplasarea peretelui care împiedică accesul liber și direct la terasă și la intrarea reclamantei în propriul apartament constituie un veritabil abuz de drept.”
Încheierea actului juridic de ceilalți coproprietari, prin încălcarea art. 641 va avea drept consecință inopozabilitatea actului pentru coproprietarul (sau coproprietarii) al cărui consimțământ nu a fost cerut (art. 642 alin.1).
Inovația acestei sancțiuni are izvor în doctrina franceză unde s-a consolidat opinia potrivit căreia actul în discuție este inopozabil coindivizarilor necontractanți, cărora li se recunoaște posibilitatea de a acționa în justiție pe coindivizarul și terțul contractanți pentru declararea inopozabilității și înlăturarea efectelor actului astfel încheiat. Această inopozabilitate este, în dreptul francez, temporară, până la partaj, când se realizează sau nu condiția rezolutorie care afectează actul încheiat de terț cu un singur coindivizar, fără acordul celorlalți.
În România în reglementarea anterioară, s-a pus problema de a ști ce mijloace stau la dispoziția coproprietarului pentru a invoca inopozabilitatea. Firește că, de cele mai multe ori, coproprietarul necontractant, terț față de convenție, se va putea prevala de « excepția de inopozabilitate », care în sens larg, este un mijloc de apărare. În literatura de specialitate s-a afirmat însă și opinia potrivit căreia terțul putea, pe temeiul art. 111 C. proc. civ., formula o acțiune în constatare declarativă solicitând să se constate inexistența opozabilității.
Trebuie specificat că termenul de opozabil, ca antonim la inopozabil, semnifică, la modul cel mai general situația în care o valoare constituită ca element al ordinii juridice nu poate fi ignorată sau contestată de către terți, care, deși nu sunt direct obligați juridicește, totuși ei sunt ținuți să recunoască și să respecte existența acelei situații și chiar să accepte efectele ce decurg din ea. Cu alte cuvinte, inopozabilitatea constă în faptul că părțile dintr-un contract nu ar putea să se prevaleze față de terți, de anumite situații juridice, pe care și le-au creat prin voința lor contractuală, adică nu ar putea cere terților să respecte această situație juridică născută din contractul încheiat de ele, deoarece el lezează drepturile terților și este firesc ca acestora să li se recunoasca dreptul de a contesta această realitate prejudiciabilă.
Din cuprinsul art. 642 alin. (1) înțelegem că actul astfel încheiat este inopozabil coproprietarilor care nu au consimțit la încheierea lui în condițiile legii. Facem astfel următoarele mențiuni:
În cazul actelor de conservare, acestea vor fi întotdeauna opozabile tuturor copărtașilor, în temeiul art. 640 alin. 1 și art. 642 alin. 1 C. civ. Acest lucru înseamnă că în virtutea principiului relativității, numai cei care au consimțit la încheierea actului vor fi obligați față de cocontractant, însă coproprietarul contractant se va putea întoarce împotriva celorlalți coproprietari pentru plata cheltuielilor relative la întreținerea bunului ce se vor plăti de aceștia proporțional cu cota lor parte din bun (art. 635 C. civ.).
În cazul actelor de administrare și de dispoziție, nerespectarea dispozițiilor privind regula majorității, respectiv a unanimității va face ca actul să fie inopozabil celor care nu și-au dat acordul. Acest lucru produce mai multe consecințe: pentru cheltuielile suportate de coproprietarii contractanți la încheierea actelor aceștia nu se pot întoarce împotriva celorlalți coproprietari, întrucât ei pot ignora actul; de asemenea, în virtutea art. 642 C. civ aceștia din urmă pot solicita reintrarea în posesie asupra bunului de la terțul cocontractant și despăgubiri de la copărtașul/copărtașii care au încheiat actul juridic cu nerespectarea imperativului majorității sau unanimității.
În mod frecvent se realizează înstrăinări ale bunurilor deținute în coproprietate de către un singur copărtaș. Evident, vânzarea se consolidează cu privire la întregul bun în cazul în care ceilaalți copărtași își manifestă, chiar și ulterior, voința de a întrăina. Problema se pune în situația nemanifestării acestei voințe. Atfel, în vechea reglementare, se făcea distincția după cum cumpărătorul a cunoscut sau nu calitatea de copărtaș a vânzătorului și după cum bunul intra sau nu în patrimoniul vânzatorului, după efectuarea partajului.
Atunci când dobânditorul cunoștea calitatea de copărtaș a vânzătorului, potrivit părerii dominante în literatura de specialitate și practica judiciară, întrucât vânzătorul avea o cotă ideală din dreptul de proprietate asupra bunului – nu se aplicau regulile privitoare la vânzarea lucrului altuia, ci regulile proprii stării de indiviziune, soarta contractului de înstrăinare depinzând de rezultatul partajului.
Dacă bunul era atribuit la partaj copărtașului înstrăinător contractul rămânea valabil și dreptul cumpărătorului se consolida, deoarece împărțeala avea carater declarativ, producând efecte retroactive (art. 786 din vechiul C. civ.). Vânzătorul devenea astfel proprietar exclusiv în mod retroactiv. În doctrină s-a spus că vânzarea nu era nulă, ci supusă condiției rezolutorii ca bunul vândut să nu cadă, cu ocazia partajului, în lotul altui proprietar.
Dacă bunul înstrăinat era atribuit prin partaj altui copărtaș, actul de înstrăinare era anulabil pentru eroare asupra calității de proprietar a vânzătorului (art. 954 din vechiul alin. 2), aplicându-se regulile care guvernau vânzarea lucrului altuia. Aceeași soluție era și pentru situația în care cumpărătorul nu a cunoscut calitatea de coproprietar a vânzătorului la încheierea contractului (și prin ipoteză nu s-a efectuat încă partajul), crezând greșit că înstrăinătorul este unic proprietar. Singura persoană care putea solicita anularea contractului era dobânditorul (ori succesorii lui). Înstrăinătorul nu putea solicita anularea chiar dacă a fost de bună-credință (s-a crezut proprietar), căci eroarea comisă de un contractant asupra propriei sale persoane nu poate vicia contractul; eroarea trebuia să cadă “asupra persoanei cu care s-a contractat”(art. 954 din vechiul C. civ.). Adevăratul proprietar (copărtașul în lotul căruia a intrat bunul) ori ceilalți coindivizari (înainte de efectuarea partajului) nu puteau de asemenea cere anularea, fiind terți față de contract.
Noul Cod civil prevede o altă soluție. De lege lata, pornind de la principiul securității juridice, art. 1683 alin. 5 prevede că “atunci când un coproprietar a vândut bunul proprietate comună și ulterior nu asigură transmiterea proprietății întregului bun către cumpărător, acesta din urmă poate cere, pe lângă daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea prețului proporțional cu cota-parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluțiunea contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi știut că nu va dobândi proprietatea întregului bun.” Această soluție s-a impus și ca urmare a unei reconfigurări a percepției legiuitorului legată de transmiterea dreptului de proprietate. Dacă tradițional, transferul proprietății era vizualizat ca un efect ce se realiza ope legis, prin excepție fiind acceptată și posibilitatea transferului ulterior momentului acordului de voințe (ex.: în cazul transferului supus unei condiții suspensive; în cazul vânzării unor bunuri viitoare, în cazul bunurilor de gen, etc.), în Noul Cod civil transmiterea proprietății reprezintă o obligație principală în contractul de vânzare-cumpărare ce trebuie executată (evident, dacă părțile derogă de la transmiterea de drept a proprietății). Or, fiind vorba despre o obligație contractuală, neexecutarea culpabilă a acesteia atrage sancțiunea rezoluțiunii.
Soluția ce depindea de rezultatul partajului din vechea reglementare nu mai putea fi păstrată în Noul Cod civil pe bună dreptate, dat fiind faptul că partajul are efect constitutiv, iar nu declarativ ca înainte (art. 680 C. civ.). Din acest motiv nu s-ar mai putea face apel în această situație la ficțiunea juridică a recunoașterii calității de proprietar încă de la nașterea coproprietății, iar nu de la efectuarea partajului.
Astfel, în mod succint, atunci când un coproprietar înstrăinează întregul bun, actul de înstrăinare nu este opozabil celorlalți coproprietari, aceștia putând chema în judecată pe cocontractanții actului solicitând pe de o parte intrarea în posesie asupra bunului și despăgubiri de la coproprietarul înstrăinător. Terțul nu poate opune contractul de înstrăinare în acțiunea posesorie căci art. 642 alin. 1 stipulează contrariul. Soluția terțului achizitor constă în a solicita instanței în contradictoriu cu înstrăinătorul coproprietar fie reducerea prețului, rămânând doar cu cota-parte a coproprietarului înstrăinător, fie rezoluțiunea contractului pentru neexecutarea obligației de “a da” dacă nu a cunoscut starea de coproprietate, în ambele situații putând solicita despăgubiri. Apreciem că rezoluțiunea va interveni în situațiile în care bunul nu este supus unei publicități, cum este cazul imobilelor. Prin definiție, bunul înscris în Cartea Funciară face ca înscrierea coproprietății să fie opozabilă terților, iar aceștia nu se pot prevala de necunoașterea sa. Într-o astfel de situație dobânditorul poate solicita doar reducerea prețului subrogându-se în calitatea de coproprietar a înstrăinătorului.
Dacă dobânditorul dorește dobândirea întregului bunul, renunțând să solicite rezoluțiunea sau restituirea parțială a prețului, poate apela la dispozițiile art. 17 C. civ. care prevăd expres eroarea comună și invincibilă. Potrivit acestei dispoziții legale, nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi decât are el însuși. Cu toate acestea, când cineva, împărtășind o credință comună și invincibilă, a considerat că o persoană are un anumit drept sau o anumită calitate juridică, instanța judecatorească, ținând seama de împrejurări, va putea hotarî ca actul încheiat în aceasta stare va produce, față de cel aflat în eroare, aceleași efecte ca și când ar fi valabil, afară de cazul în care desființarea lui nu i-ar cauza niciun prejudiciu. Această reglementarea nu se aplică însă în materia bunurilor supune publicității (art. 17 alin. 4 C. civ.).
Sub imperiul vechiului Cod civil, pe baza practicii, se stabilea că dobânditorul de bună-credință dintr-un act cu titlu oneros putea rămâne proprietar exclusiv asupra bunului dacă dovedea o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a înstrăinătorului. Ceilalți coproprietari aveau numai alternativa acțiunii împotriva coproprietarului înstrăinător pe temeiul îmbogățirii fără justă cauză.
Noua reglementare este cel puțin în opinia noastră salutară, alegând să protejeze cu prioritate coproprietarii, în defavoarea achizitorului bunului. Art. 642 și art. art. 1683 alin. 5 prevăd expres soarta actului de înstrăinare, cumpărătorul neputând alege să păstreze întregul bun pentru prețul plătit decât în mod excepțional prin dovedirea erorii comune și invincibile și pentru bunuri care nu sunt supuse publicității. Problema acestei protecții juridice este foarte importantă mai ales în ipoteza în care coproprietarul vânzător nu mai poate fi găsit ori a devenit insolvabil. Datorită dispozițiilor art. 642 coproprietarii sunt protejați, iar cumpărătorul se subrogă vânzătorului în drepturile și obligațiile de coproprietar, rămând păgubit numai cu privire la excedentul de preț plătit.
În cazul proprietătii comune, specific proprietății comune pe cote-părți obișnuite sau temporare este faptul că bunul care face obiectul dreptului de proprietate aparține concomitent mai multor titulari. Fracționarea este realizată doar la nivel abstract, iar nu material, astfel încât fiecăruia îi revine o cotă-parte din acest drept exprimată matematic în fracții ori procente.
Fiind o formă tranzitorie a dreptului de proprietate, coproprietatea obișnuită nu a fost organizată juridic în vechea reglementare ceea ce explică aspectele hibride, dar complementare ale acestei modalități . Normele privitoare la partajul succesoral au fost ridicate la nivel de principii, fiind aplicate în practică, prin analogie, și în cazul proprietății comune obișnuite sau temporare.
Apreciem mai mult decât oportună reglementarea acestei instituiții în Noul Cod civil care complinește o lacună legislativă, proprietatea comună dobândind reglementări exprese (capitolul IV “Proprietatea comună” din Cartea a III-a “Despre bunuri”).
Cu privire la cotele-părți din dreptul de proprietate, acestea puteau fi prezumate a fi egale de către instanță, dacă erau îndeplinite condițiile prevăzute pentru prezumțiile simple de art. 1203 C. civ.. Sub imperiul Noului Cod civil., această prezumție dobândește un caracter legal, evident relativ, fiind consacrată în art. 634 alin. 2 teza I. Sub aspect probatoriu, teza a doua a dispoziției enunțate prevede că dacă bunul a fost dobândit prin act juridic, proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri. Diferența față de vechea reglementare constă în imposibilitatea dovedirii pe viitor prin alte mijloace de probă afară de înscrisuri a coproprietății convenționale asupra unui bun cu valoarea sub 250 lei (art. 1191 alin.1 și 2 din vechiul cod C. civ. în vigoare încă). O convenție asupra probelor pentru dovedirea actului juridic al cărei obiect depășește acest prag nu este însă exclusă nici în actuala reglementare (art. 1191 alin.3 C.civ. de la 1864), nici în viitoarele dispoziții de natură procedurală (art. 250 din Noul Cod de procedură civilă).
In practica judiciară anterioară intrării în vigoare a Noului Cod civil au fost subliniate două reguli ce guvernau coproprietatea obișnuită:
1. Din principiul potrivit căruia niciunul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei fracțiuni materiale din bun decurgea regula unanimității, care impunea existența acordului de voință al tuturor copărtașilor pentru efectuarea unui act având ca obiect întregul bun. În această privință s-au reliefat însă atenuări menite să prevină consecințele refuzului abuziv al unuia dintre copărtași la efectuarea unui act și care ar putea împiedica punerea în valoare a bunului , o parte a acestor atenuări fiind consacrate expres în Noul Cod civil.
2. Din divizarea intelectuală a dreptului rezulta al doilea principiu, potrivit căruia fiecare coproprietar poate dispune în mod liber de cota sa din drept, în sensul că o poate înstrăina sau o poate greva cu drepturi reale de garanție care nu presupun deposedarea. Altfel-spus, în legătură cu cota sa parte din drept, fiecare coproprietar are exclusivitatea. Principiul enunțat își găsește reglementarea în art. 634 alin.1 C. civ. potrivit cu care “fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate și poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulație contrară”.
Principiul sau regula unanimității se deducea din ideea unității materiale a bunului și obliga la o exercitare colectivă a tuturor prerogativelor dreptului de proprietate. Așa cum s-a apreciat în doctrină, titularii nu exercită concomitent, ci împreună aceste prerogative. Nefiind reglementată expres de lege, regula unanimității a reprezentat o creație a doctrinei și a practicii judiciare a cărei substanță ar putea fi sintetizată astfel: pentru exercitarea unui fapt material sau încheierea unui act juridic cu privire la bun este necesar acordului de voință al tuturor copărtașilor (acordul unanim).
Regula unanimității s-a dovedit a fi însă atât de severă în vechea reglementare, încât a împiedicat chiar exercitarea normală a dreptului de proprietate comună, întrucât fiecare coproprietar avea un adevărat drept de veto în legătură cu săvârșirea oricărui fapt juridic în sens restrâns sau cu încheierea oricărui act juridic referitor la bunul care constituie obiectul acestui drept. Tocmai pentru a tempera excesele care rezultau din aplicarea rigidă a regulii unanimității a fost necesară organizarea juridică a coproprietății obișnuite, pentru că o exercitare concomitentă și împreună a tuturor prerogativelor dreptului de proprietate ar fi devenit, în anumite împrejurări, imposibilă. De exemplu, pretenția ca bunul să fi fost folosit de către toți coproprietarii în același timp, cu acces la fiecare părticulă materială a bunului, ar fi blocat însăși exercitarea dreptului de proprietate.
Pentru a înțelege regimul juridic al acesteia în Noul Cod civil, pornind de la practica judiciară și propunerile de lege ferenda din doctrină, trebuie să ținem seama de prerogativele care formează conținutul juridic al dreptului de proprietate în general, respectiv posesia, folosința și dispoziția precum și de clasificarea actelor juridice în funcție de finalitatea urmărită în legătură cu un bun privit ut singuli: acte de conservare, acte de administrare și acte de dispoziție.
Nu putem afirma că noile reglementări reprezintă noutăți absolute, ci din contră, Noul Cod civil crează numai cadrul normativ al unor reguli îndelung statuate în practica judiciară constantă ori rodul unor masive propuneri de lege ferenda. Este adevărat, stabilirea unor noi direcții în anumite situații se impunea, astfel că legiuitorul a făcut modificările necesare, bunăoară în cazul reglementării regulii majorității la încheierea actelor de administrare sau stabilirea sancțiunii rezoluțiunii ori reducerii prețului pentru nerespectarea obligației de “a da” atunci când bunul comun este înstrăinat de un singur coproprietar. Surprinzătoare, este însă eliminarea regulii unanimității în acțiunea în revendicare, lucru care poate conduce la procese multiple cu același obiect în funcție de numărul coproprietarilor. Pentru păstrarea echilibrului și securității juridice rămâne însă ca adversarul să depună diligențele introducerii în cauză a tuturor copărtașilor, fie din proprie inițiativă, fie la propunerea instanței astfel cum recomandă noile coordonate ale rolului activ în reglementarea Noului Cod de Procedură Civilă.
Capitolul al VII-lea
DREPTUL DE PROPRIETATE IN INSTRUMENTE INTERNATIONALE
Dreptul de proprietate, reglementat în Constituția în art. 46 (text care trebuie coroborat cu art. 127) este un drept fundamental, de veche tradiție‚ în catalogul drepturilor și libertăților cetățenești, pilonul de bază al primelor declarații de drepturi. Astfel, în Declarația franceză a drepturilor omului și cetățeanului din 26 august 1789 se arată, la art. 17, că proprietatea fiind un drept sacru și inviolabil, nimeni nu poate fi privat de ea, decât în cazul în care necesitatea publică, legal constatată, o cere în mod evident și sub condiția unei juste și prealabile indemnizații. În Declarația universală a drepturilor omului, adoptată de Adunarea generală a O.N.U. pe data de 10 decembrie 1948, în art. 17, se reține că „Orice persoană are dreptul la proprietate, atât singură, cât și în asociere cu alții. Nimeni nu poate fi lipsit în mod arbitrar de proprietatea sa”. La data adoptării Declarației, deposedarea arbitrară de bunuri devenise deja un fenomen de proporții în țările central și est-europene ce aparțineau „lagărului socialist”. În plin „război rece”, recunoașterea juridică internațională și garantarea dreptului la proprietate au întâmpinat rezistență din partea regimurilor bazate pe colectivism. În cursul discuțiilor purtate în Comisia drepturilor omului a O.N.U. în legătură cu includerea unui articol asupra dreptului la proprietate în proiectele Pactului internațional cu privire la drepturile civile și politice, sau în Pactul internațional cu privire la drepturile economice, sociale și culturale, sau în ambele, nu s-a ajuns la nici o înțelegere în această privință. O nouă încercare de a se ajunge la un rezultat s-a făcut apelându-se la un subcomitet. Textul propus de acesta a fost respins. În consecință, Comisia, în cea de-a douăzecea sa sesiune, a decis să amâne pe termen nelimitat luarea în considerare a acestei chestiuni. În dezbaterile purtate în Adunarea Generală a O.N.U. asupra celor două pacte fundamentale, s-au mai făcut sugestii de includere a unui articol asupra dreptului la proprietate, dar nici una dintre acestea nu a fost pusă la vot și, prin urmare, textele adoptate nu conțin prevederi în acest sens. Problema dreptului la proprietate a revenit, însă, în decursul timpului, în repetate rânduri pe agenda de lucru a Adunării Generale, fiind inclusă în câteva rezoluții, cu precădere în ultimul deceniu și jumătate. Prin Rezoluția 45/98 din 14 decembrie 1990, luându-se act de raportul prezentat pe această temă de către Secretarul General, se cerea adoptarea unor măsuri la nivel național pentru a se asigura dreptul fiecăruia la proprietatea sa, precum și dreptul de a nu fi deposedat de aceasta în mod arbitrar, inclusiv protecția acestor drepturi care privesc locuința proprie și proprietatea cu caracter economic productiv, inclusiv în asociere, în domeniul industriei, agriculturii și comerțului. Dar dacă cele două Pacte fundamentale, cu caracter general, Pactul internațional cu privire la drepturile civile și politice și Pactul internațional cu privire la drepturile economice, sociale și culturale, nu au cuprins dispoziții cu privire la dreptul de proprietate, consacrarea juridică a acestui drept și-a găsit locul în alte două instrumente, cu caracter specific, din domeniul drepturilor omului. Astfel, Convenția internațională privind eliminarea tuturor formelor de discriminare rasială, adoptată în 1965, intrată în vigoare în 1969, reiterează la art. 5, între drepturile civile, „dreptul la proprietate al oricărei persoane, atât singură cât și în asociere”, proclamat în Declarația Universală a Drepturilor Omului, la care se adaugă, ca drept conex, dreptul la moștenire. La rândul său, Convenția asupra eliminării tuturor formelor de discriminare față de femei, adoptată la treizeci și unu de ani de la Declarație, în 18 decembrie 1979, intrată în vigoare la 3 septembrie 1981, stipulează prin art. 16 obligația Statelor Părți de a lua măsurile necesare pentru a asigura, pe baza egalității femeii cu bărbatul, „aceleași drepturi pentru fiecare dintre soți în materie de proprietate, de dobândire, de gestiune, de administrare, de beneficiu și de dispoziții asupra bunurilor, atât cu titlu gratuit cât și oneros”.
Capitolul al VIII-lea
CONCLUZII DE LEGE FERENDA
Prin Noul Cod Civil dreptul de proprietate capătă valente noi, legiuitorul eliminînd prevederile ce nu mai sunt de actualitate si introducînd altele noi cum ar fi proprietatea periodică sau uzucapiunea tabulară
O serie de modificari au intervenit în capitolul referitor la bunuri. Cu privire la exercitarea dreptului de proprietate privată, pe lânga limitarile legale, pot interveni limitări si prin vointa proprietarului, cu exceptiile prevazute de lege.
Dreptul de proprietate se poate dobândi, în conditiile legii, prin conventie, mostenire legală sau testamentara, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de buna-credintă în cazul bunurilor mobile si al fructelor, prin ocupatiune, traditiune, precum si prin hotarâre judecatorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăsi.
Apararea dreptului de proprietate se face în principal prin actiunea în revendicare. În urma pronuntarii hotarârii judecatoresti aceasta îti produce efecte ample. Astfel, hotarârea judecatorească prin care s-a admis actiunea în revendicare este opozabilă si poate fi executată si împotriva tertului dobânditor, în conditiile Codului de procedura civilă.
Actiunea în revendicare produce unele efecte. Proprietarul poate fi obligat, la cerere, sa restituie posesorului cheltuielile necesare pe care acesta le-a facut. Cheltuielile utile se restituie, la cerere, în limita sporului de valoare, dacă prin lege nu se prevede altfel. Proprietarul nu este dator să acopere cheltuielile voluptuare. Aceste prevederi se aplică numai în acele situatii în care cheltuielile nu se concretizează într-o lucrare nouă.
Dreptul de proprietate se poate dobândi si prin accesiune. Prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipeste cu bunul ori se încorporeaza în acesta, dacă legea nu prevede altfel.
Când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naste în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
Autorul lucrarii de bună-credinta are un drept de ipotecă legală asupra imobilului pentru plata îndemnizatiei si poate cere înscrierea dreptului de ipoteca în baza conventiei încheiate în forma autentică sau a unei hotarâri judecatoresti.
Lucrările făcute de un detentor precar sunt supuse, în mod corespunzător, regulilor aplicabile autorului de rea-credintă. Aceasta pentru că detentorul precar, este un utilizator temporar, care stie că nu este proprietar si prin urmare nu are dreptul de a efectua lucrari, pe considerentul că ar putea dobândi acest drept în viitor.
În cazul unui imobil cu mai multe apartamente, exista anumite părti comune: terenul pe care se află cladirea, fundatia, curtea interioară, terasele, scările si casa scărilor, holurile, pivnitele, etc. asupra cărora se instituie coproprietatea fortată. Încetarea destinatiei de folosintă comună pentru părtile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî motivat cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.
Imobilul, respectiv partea din imobil ce rezultă din încetarea destinatiei folosintei comune se înscrie în mod corespunzator în cartea funciară pe bază documentatiei cadastrale întocmite în acest scop.
În lipsa unor dispozitii legale, a regulilor de urbanism sau a obiceiului locului, înaltimea zidului comun se stabilette de părti, dar fără a depăsi 2 metri, socotindu-se si coama zidului.
Un titlu nou introdus se referă la fiducie. Este definită aceasta notiune ca operatiunea juridică prin care unul sau mai multi constituitori transferă drepturi reale, drepturi de creantă, garantii ori alte drepturi patrimoniale sau un ansamblu de asemenea drepturi, prezente ori viitoare, către unul sau mai multi fiduciari care le exercită cu un scop determinat, în folosul unuia sau mai multor beneficiari. Aceste drepturi alcătuiesc o masă patrimoniala autonomă, distinctă de celelalte drepturi si obligatii din patrimoniile fiduciarilor.
Sub sanctiunea nulitătii absolute, contractul de fiducie si modificările sale trebuie să fie înregistrate la cererea fiduciarului, în termen de o lună de la data încheierii acestora, la organul fiscal competent să administreze sumele datorate de fiduciar bugetului general consolidat al statului.
Fiducia este opozabilă tertilor de la data mentionării sale în Arhiva Electronică de Garantii Reale Mobiliare. Înscrierea drepturilor reale imobiliare, inclusiv a garantiilor reale imobiliare, ce fac obiectul contractului de fiducie se face si în cartea funciară, pentru fiecare drept în parte.
De regula fiduciarul trebuie să precizeze calitatea sa. Când fiduciarul actionează în contul masei patrimoniale fiduciare, el poate să facă mentiune expresă în acest sens, cu exceptia cazurilor în care acest lucru este interzis prin contractul de fiducie.
De asemenea, când masa patrimonială fiduciară cuprinde drepturi a căror transmitere este supusă publicitătii, în registrul de publicitate fiduciarul poate solicita să se mentioneze denumirea fiduciarului si calitatea în care actionează.
În toate cazurile în care constituitorul sau beneficiarul solicită acest lucru în conformitate cu contractul de fiducie, fiduciarul va trebui să îsi precizeze calitatea în care actionează. În caz contrar, dacă actul este pagubitor pentru constituitor, se va considera că actul a fost încheiat de fiduciar în nume propriu.
Cu privire la puterile fiduciarului, s-a prevăzut ca în raporturile cu tertii, se consideră că fiduciarul are puteri depline asupra masei patrimoniale fiduciare, actionînd ca un veritabil si unic titular al drepturilor în cauză, cu exceptia cazului în care se dovedeste că tertii aveau cunostintă de limitarea acestor puteri.
Bunurile din masa patrimonială fiduciara pot fi urmarite, în conditiile legii, de titularii de creante născute în legatură cu aceste bunuri sau de acei creditori ai constituitorului care au o garantie reală asupra bunurilor acestuia si a cărei opozabilitate este dobândită, potrivit legii, anterior stabilirii fiduciei. Dreptul de urmarire poate fi exercitat si de ceilalti creditori ai constituitorului, însă numai în temeiul hotarârii judecatoresti definitive de admitere a actiunii prin care a fost desfiintat sau a devenit inopozabil, în orice mod, cu efect retroactiv, contractul de fiducie.
Dacă fiduciarul nu îsi îndeplineste obligatiile sau pune în pericol interesele ce i-au fost încredintate, constituitorul, reprezentantul sau beneficiarul poate cere în justitie înlocuirea fiduciarului.
Pâna la solutionarea cererii de înlocuire, constituitorul, reprezentantul sau sau, în lipsa acestora, beneficiarul va numi un administrator provizoriu al masei patrimoniale fiduciare. În cazul în care constituitorul, reprezentantul sau sau beneficiarul desemneaza concomitent un administrator provizoriu, va prevala desemnarea facuta de constituitor ori de reprezentantul sau legal. Mandatul administratorului provizoriu înceteaza în momentul înlocuirii fiduciarului sau în momentul respingerii definitive a cererii de înlocuire. Pentru a nu plana o perioada îndelungata incertitudinea, solutionarea cererii de înlocuire a fiduciarului se realizeaza de urgenta si cu precadere.
În cazul în care o persoana administreaza bunurile altuia, cu exceptia cazului în care, potrivit legii, actului constitutiv sau întelegerii ulterioare a părtilor ori împrejurarilor concrete, administrarea se realizeaza cu titlu gratuit, administratorul are dreptul la o remuneratie stabilita prin actul constitutiv sau prin întelegerea ulterioara a părtilor, prin lege ori, în lipsa, prin hotarâre judecatoreasca. În acest ultim caz, se va tine seama de uzante si, în lipsa unui asemenea criteriu, de valoarea serviciilor prestate de administrator.
În cazul administrarii simple, administratorul este obligat sa învesteasca sumele de bani aflate în administrarea sa, în conformitate cu dispozitiile referitoare la plasamentele considerate sigure.
În cazul proprietătii publice, drepturile reale sunt dreptul de administrare, dreptul de concesiune si dreptul de folosinta cu titlu gratuit.
Dreptul de administrare înceteaza odata cu încetarea dreptului de proprietate publică sau prin actul de revocare emis, în conditiile legii, dacă interesul public o impune, de organul care l-a constituit.
Cu privire la obiectul drepturilor tabulare, mai multi proprietari nu pot fi înscrisi în aceeasi carte funciara decât dacă se afla în coproprietate pe cote-părti ori în devalmasie.
În caz de alipire sau dezlipire, imobilele rezultate se vor transcrie în carti funciare noi, cu mentionarea noului numar cadastral pentru fiecare imobil, iar cartea funciara sau, După caz, vechile carti funciare se vor închide, fără a se mai putea redeschide pentru alte înscrieri.
Pentru conferirea caracterului public al înscrierilor în cartea funciara, orice persoana, fără a fi tinuta sa justifice vreun interes, poate cerceta orice carte funciara, precum si celelalte documente cu care aceasta se întregeste, potrivit legii. Mapa cu înscrisurile care au stat la baza efectuarii înscrierilor în cartea funciara poate fi consultata de orice persoana interesata, cu respectarea dispozitiilor legale cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal si libera circulatie a acestor date.
Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciara, cu consimtamântul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest consimtamânt nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului aratat în înscriere ori prin decesul sau, După caz, prin încetarea existentei juridice a titularului, dacă acesta era o persoana juridică.
Pentru clarificarea actelor care stau la baza înscrierii în cartea funciara, s-a prevazut ca înscrierea în cartea funciara se efectueaza în baza înscrisului autentic notarial, a hotarârii judecatoresti ramase definitiva, a certificatului de mostenitor sau în baza unui alt act emis de autoritatile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.
Pentru acuratetea înregistrarilor, conteaza amanunte ca data, ora si minutul cererii de înregistrare. Dacă prin lege nu se prevede altfel, înscrierile în cartea funciara îsi vor produce efectele de la data înregistrarii cererilor, tinându-se însa cont de data, ora si minutul înregistrarii acestora în toate cazurile în care cererea a fost depusa personal, prin mandatar ori notar public sau, După caz, comunicata prin telefax, posta electronica ori prin alte mijloace ce asigura transmiterea textului si confirmarea primirii cererii de înscriere cu toate documentele justificative.
Aceste prevederi se aplica si atunci când, în aceeasi zi, o cerere de înscriere a fost depusa ori comunicata prin mijloace electronice, iar alta primita prin posta sau curier.
Justificarea unei înscrieri provizorii se face cu consimtamântul celui împotriva caruia s-a efectuat înscrierea provizorie, dat in forma autentica, sau în temeiul unei hotarâri judecatoresti definitive.
Când o înscriere facuta în carte funciara nu corespunde cu situatia juridică reala, se poate cere rectificarea acesteia. Situatia juridică reala trebuie sa rezulte dintr-o recunoastere facuta de titularul înscrierii a carei rectificare se solicita, prin declaratie data în forma autentica notariala, ori dintr-o hotarâre judecatoreasca definitiva pronuntata împotriva acestuia, prin care s-a admis actiunea de fond. Actiunea de fond poate fi, După caz, o actiune în anulare, rezolutiune, reductiune sau orice alta actiune întemeiata pe o cauza de ineficacitate a actului juridic.
Orice persoană interesată poate cere rectificarea unei întabulari sau înscrieri provizorii dacă, înscrierea sau încheierea nu este valabila ori actul în temeiul caruia a fost efectuata înscrierea a fost desfiintat, în conditiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, După caz, emiterii lui.
Când dreptul înscris în cartea funciara urmeaza a fi rectificat, titularul lui este obligat sa predea celui îndreptatit, odata cu consimtamântul dat în forma autentica notariala pentru efectuarea rectificarii, si înscrisurile necesare, iar în caz contrar, persoana interesata va putea solicita instantei sa dispuna înscrierea în cartea funciara. În acest din urma caz, hotarârea instantei de judecata va suplini consimtamântul la înscriere al părtii care are obligatia de a preda înscrisurile necesare rectificarii.
În legatura cu posesia, detentia precara nu se poate interverti în posesie decât dacă detentorul precar savârseste împotriva posesorului acte de rezistenta neechivoce în privinta intentiei sale de a începe sa se comporte ca un proprietar; în acest caz, intervertirea nu se va produce însa mai înainte de împlinirea termenului prevazut pentru restituirea bunului.
Modificari au fost operate si în cazul unor legi speciale. Printre acestea se afla si Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publică.
Dacă în termen de un an bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate potrivit scopului pentru care au fost preluate de la expropriat sau, După caz, lucrarile nu au fost începute, fostii proprietari pot sa ceara retrocedarea lor, dacă nu s-a facut o noua declarare de utilitate publică. În acest scop, fostii proprietari vor fi notificati la adresa initiala comunicata expropriatorului în vederea platii despagubirii cuvenite pentru imobilul expropriat.
Cererea de retrocedare se introduce la tribunal, în termenul general de prescriptie, care curge de la data notificarii. În acest caz, tribunalul, verificând temeiurile cererii, va dispune retrocedarea, iar pretul imobilului se va stabili ca si în situatia exproprierii, fără a putea însa depasi despagubirea actualizata.
În cazul în care lucrarile pentru care s-a facut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreste înstrainarea imobilului, expropriatul – fost proprietar – are un drept prioritar la dobândire, la un pret ce nu poate fi mai mare decât despagubirea actualizata.
În acest scop, expropriatorul îl va notifica pe fostul proprietar, iar, dacă acesta nu opteaza pentru cumparare în termen de doua luni de la primirea notificarii, imobilul poate fi înstrainat în mod liber.
Dacă dreptul prioritar de dobândire este încalcat, fostul proprietar se poate substitui în drepturile cumparatorului, platind acestuia pretul, precum si cheltuielile ocazionate de vânzare. Dreptul de substituire se exercita în termen de doua luni de la data comunicarii încheierii prin care s-a dispus înscrierea în cartea funciara în folosul cumparatorului.
În acest caz, fostul proprietar preia locul cumparatorului, substituindu-se acestuia din urma în toate drepturile si obligatiile nascute din contractul încheiat cu încalcarea dreptului prioritar de dobândire.
Dispozitiile privind oferta de plata urmata de consemnatiune se aplica în mod corespunzator. Procesul-verbal încheiat de executorul judecatoresc pentru a constata primirea platii de către tertul cumparator sau, După caz, încheierea executorului judecatoresc de constatare a consemnarii platii pretului de către tertul cumparator ramasa definitiva tine loc de titlu de proprietate. Dispozitiile în materie de carte funciara ramân aplicabile.
BIBLIOGRAFIA
Autori români
C. Bârsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, București, 2008
C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, ed. a X-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București 2008
Claudiu Dragusin – Comentariile Codului civil. POSESIA. UZUCAPIUNEA, Edit. Hamangiu, 2012
Gabriel Boroi, Liviu Stanciulescu – Drept civil. Drepturile reale principale in reglementarea noului Cod civil, Edit. Hamangiu, 2013
D. Chirică, “Posibilitatea exercitării acțiunii în revendicare de către un singur coindivizar”, “Dreptul” nr. 11/1998
E. Chelaru Drept civil. Drepturi reale principale, ed. a III-a, Ed.C.H. Beck, București 2009
Emil Cernea si Emil Molcut, „Istoria statului si dreptului romanesc”, Editie revăzută si adăugită, Edit. Universul Juridic, 2006
Emil Molcuț – Drept roman, Edit. Universul Juridic, București 2007
Flavius-Antoniu Baias, Eugen Chelaru, Rodica Constantinovici, Ioan Macovei – Noul cod civil, Edit. C.H. Beck, 2012
I. Deleanu, Părțile și terții.Relativitatea și opozabilitatea efectelor juridice, Ed. Rosetti, București 2002
M. Fodor, Probele în procesul civil, Ed. Universul Juridic, București 2006
Manuel Guțan, Istoria Dreptului Românesc, Universitatea ”Lucian Blaga” Sibiu 2004
Marilena Uliescu- DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ ÎN NOUL COD CIVIL, Institutul de cercetări Juridice „Acad. Andrei Rădulescu” al Academiei Române, Conferința „NOUL COD CIVIL” , Craiova, 22 octombrie 2011
O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale., Ed. Hamangiu, București 2008,
Stătescu C., Bârsan C., Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, București, 2008
V. Stoica Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. C.H. Beck, București 2009
V. Stoica- Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Humanitas, București, 2004
V. Stoica -Drept civil. Drepturile reale principale, vol. I, Ed. Humanitas, București, 2004
Autori străini
Paul Lafargue Proprietatea – origine și evoluție, La propriété – origine et évolution,1890
Acte normative si hotărâri judecătoresti
Noul Cod Civil republicăt in Monitorul Oficial nr. 505/15 iulie 2011, adoptat prin legea 287/2009 privind Codul Civil si modificat prin legea nr. 71/2011 ptr. punerea in aplicare a legii 287/2009, completat cu legea 60/2012
Legea fondului funciar, legea nr. 18/1991, republicăta 1998 Republicăt in Monitorul Oficial, Partea I nr. 1 din 05/01/1998
decizia 136/1998 al Curtii Constitutionale, publicăta in M.Of. nr 448 din 24.11.1998
Lege nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari publicăta in Monitorul Oficial, Partea I nr. 490 din 23/07/2007 .
Curtea de Apel Constanța, Secția Civilă, Minori și Familie, litigii de muncă și asigurări sociale, decizia civilă nr. 378 C/02.12.2008, disponibilă pe http://www.jurisprudenta.org
Tribunalul Suprem, secția civilă – Decizia nr. 819/1968 în Revista Română de Drept nr. 11/1968, p. 188.
BIBLIOGRAFIA
Autori români
C. Bârsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, București, 2008
C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, ed. a X-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București 2008
Claudiu Dragusin – Comentariile Codului civil. POSESIA. UZUCAPIUNEA, Edit. Hamangiu, 2012
Gabriel Boroi, Liviu Stanciulescu – Drept civil. Drepturile reale principale in reglementarea noului Cod civil, Edit. Hamangiu, 2013
D. Chirică, “Posibilitatea exercitării acțiunii în revendicare de către un singur coindivizar”, “Dreptul” nr. 11/1998
E. Chelaru Drept civil. Drepturi reale principale, ed. a III-a, Ed.C.H. Beck, București 2009
Emil Cernea si Emil Molcut, „Istoria statului si dreptului romanesc”, Editie revăzută si adăugită, Edit. Universul Juridic, 2006
Emil Molcuț – Drept roman, Edit. Universul Juridic, București 2007
Flavius-Antoniu Baias, Eugen Chelaru, Rodica Constantinovici, Ioan Macovei – Noul cod civil, Edit. C.H. Beck, 2012
I. Deleanu, Părțile și terții.Relativitatea și opozabilitatea efectelor juridice, Ed. Rosetti, București 2002
M. Fodor, Probele în procesul civil, Ed. Universul Juridic, București 2006
Manuel Guțan, Istoria Dreptului Românesc, Universitatea ”Lucian Blaga” Sibiu 2004
Marilena Uliescu- DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ ÎN NOUL COD CIVIL, Institutul de cercetări Juridice „Acad. Andrei Rădulescu” al Academiei Române, Conferința „NOUL COD CIVIL” , Craiova, 22 octombrie 2011
O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale., Ed. Hamangiu, București 2008,
Stătescu C., Bârsan C., Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, București, 2008
V. Stoica Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. C.H. Beck, București 2009
V. Stoica- Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Humanitas, București, 2004
V. Stoica -Drept civil. Drepturile reale principale, vol. I, Ed. Humanitas, București, 2004
Autori străini
Paul Lafargue Proprietatea – origine și evoluție, La propriété – origine et évolution,1890
Acte normative si hotărâri judecătoresti
Noul Cod Civil republicăt in Monitorul Oficial nr. 505/15 iulie 2011, adoptat prin legea 287/2009 privind Codul Civil si modificat prin legea nr. 71/2011 ptr. punerea in aplicare a legii 287/2009, completat cu legea 60/2012
Legea fondului funciar, legea nr. 18/1991, republicăta 1998 Republicăt in Monitorul Oficial, Partea I nr. 1 din 05/01/1998
decizia 136/1998 al Curtii Constitutionale, publicăta in M.Of. nr 448 din 24.11.1998
Lege nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari publicăta in Monitorul Oficial, Partea I nr. 490 din 23/07/2007 .
Curtea de Apel Constanța, Secția Civilă, Minori și Familie, litigii de muncă și asigurări sociale, decizia civilă nr. 378 C/02.12.2008, disponibilă pe http://www.jurisprudenta.org
Tribunalul Suprem, secția civilă – Decizia nr. 819/1968 în Revista Română de Drept nr. 11/1968, p. 188.
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Evolutia Dreptului de Proprietate (ID: 127786)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.