.evictiunea In Contracte Civile Ca Tulburare de Drept

CAPITOLUL I. CONSIDERAȚII GENERALE PRIVIND EVICȚIUNEA

În sens strict etimologic, evicțiunea înseamnă pierderea unui drept prin judecată – evincere est vincendo in judicio aliquid anfere. Cuvântul provine din latinescul evictio – omis = deposedare; adică o persoană pierde dreptul său asupra unui lucru, deoarece prin justiție s-a recunoscut unui terț un drept concurent cu al evinsului.

1.1. CODUL LUI HAMMURABI

Încă înainte de domnia lui Hammurabi, alături de proprietatea funciară aparținând statului, reprezentat prin rege și cea a comunităților țărănești, apare proprietatea asupra pământului. Codul lui Hammurabi face distincție între bunurile ilku concedate pentru slujbe, ostași și uneori dregătorilor, ce nu puteau fi vândute, ipotecate sau transmise terților în virtutea unui titlu juridic; se exceptau fii care urmau să-și ia asupra lor toate obligațiile ce grevau beneficiul ilku (art. 26 – 41) și bunurile proprii ce puteau face obiectul oricăror acte juridice.

În cazul bunurilor dobândite de la un neproprietar, dobânditorul indiferent de buna sau reaua sa credință înapoia bunul adevăratului proprietar, urmând să fie despăgubit de vânzătorul de rea – credință (art. 9 – 13).

Strâns legată de proprietate era materia obligațiilor; transferul se realiza de cele mai multe ori prin vânzare – cumpărare care avea trei elemente:

Obiect;

Părți;

Prețul – ce consta într-o sumă de bani și mai rar în cereale.

Uneori, actul era însoțit de formalități și cuprindea declarația părților de a nu ridica nici o pretenție în viitor cu privire la lucrul vândut (Pentru totdeauna Lipit-Illil și moștenitorii săi, câți vor fi, nu vor ridica nici o pretenție în viitor pentru casă¹ ). Vânzătorul își lua asupra-și garanția de evicțiune (art. 279 și 281 reglementa garanția de evicțiune doar pentru vânzarea de sclavi, dar din documentele epocii reiese că această regulă avea o aplicare generală, devenind adevărată clauză de stil în contractul de vânzare –cumpărare), iar garanția pentru viciile sclavilor este limitată pentru exercițiul ei în termen de o lună (art. 278). Pentru a se evita neînțelegerile se redacta un act scris care reprezenta dovada.

1.2 DREPTUL ROMAN

În dreptul roman, obligația de garanție împotriva evicțiunii a suferit o dublă evoluție. Deoarece, la început, poporul roman nu dădea valoare juridică bunei – credințe, toate obligațiile luau naștere prin folosirea formelor solemne. În timp, sub influența civilizației, s-a admis că anumite obligații puteau rezulta din buna sau reaua credință a cocontractantului.

Inițial, vânzarea se confunda cu mancipațiunea, iar dacă un terț îl acționa în judecată pe cumpărător, pretinzându-se proprietar, vânzătorul era obligat să vină în ajutorul acestuia, pentru a dovedi că i-a transmis proprietatea cumpărătorului. Când nu reușea, cumpărătorul putea obține dublul prețului plătit, în temeiul legii care-i acorda action auctoritas. Cel care dobândea printr-o mancipațiune un bun mancipi avea prin această acțiune o foarte bună protecție.

Existau însă persoane și bunuri pentru care nu se putea folosi mancipațiunea, iar vanzătorul nu putea transmite proprietatea. El nu se obliga să-i transmită cumpărătorului dreptul (dare), și doar să-i încredințeze posesia (vacuam possesionem tradere). În cazul bunurilor res nec mancipi, vânzătorul prin stipulatio rem habere licere îi transmitea posesiunea cumpărătorului și-l garanta că nu va fi tulburat. În schimb, proprietatea bunurilor nec mancipi se transmitea prin tradițiune: dacă vânzătorul era titularul drepturilor acesta trecea asupra cumpărătorului prin exprimarea consimțământului; dacă nu, cumpărătorul obținând posesia se bucura de uzucapiune, iar vânzătorul îi garanta folosința liniștită a lucrului.

Jurisconsulții au hotărât, după apariția contractului de vânzare – cumpărare, că principiul bunei credințe îl obligă pe vânzător să garanteze pentru evicțiune printr-o stipulațiune specială. Astfel, cumpărătorul îl putea sili pe vânzător prin action empti să consimtă la încheierea stipulațiunii de garanție, pentru ca, mai târziu, clauza să fie subînțeleasă, devenind un efect firesc al vânzării – cumpărării.

1.3 DREPTUL ROMÂN

În vechiul drept românesc întâlnim obligația de garanție pentru evicțiune în Codul Caragea, care o trateazã la titlul dedicat vânzãrii și în Codul Calimach, care sub influența codului austriac vorbește despre aceastã obligație la titlul “ tocmelelor în genere”.

Spre deosebire de dreptul roman, în dreptul feudal roman contractul de vânzare-cumpãrare este translativ de proprietate. Chiar dacã garanția pentru evicțiune nu este prea clar exprimatã ea reiese atât din lege cât și din stipulațiile pãrților. Estimațiunea privind pagubele provenite din evicțiune este lãsatã, potrivit Codului Caragea la aprecierea judecãtorului fondului. Potrivit acestui cod, o vânzare de imobile este desãvârșitã atunci când s-a predat înscrisul de vânzare și s-a primit prețul, iar legalizarea dând actului o datã certã, avea scopul de-a constitui titluri legiuite pentru cumpãrãtor și în contra unei a treia persoane. În articolele 32- 36 din Codul Caragea sunt reglementate și despãgubirile pe care vânzãtorul este dator sã le restituie cumpãrãtorului evins, dupã cum urmeazã:

  „ 32. Când va vinde vânzătorul nemișcător lucru străin, și cu judecată se va cere, și se va lua de stăpânul său, atunci vânzătorul să fie dator a întoarce cumpărătorului prețul și dobânda banilor, iară cumpărătorul să dea stăpânului rodurile lucrului.

    "De va îmbunătăți cumpărătorul lucrul acela cu sădiri, atunci stăpânul lucrului, să'i plătească cheltueala îmbunătățirii.

    De va clădi cumpărătorul cevaș pe lucrul acela și acea clădire aduce folos, să o cumpere stăpânul, iară de nu aduce, să o ridice cumpărătorul."

   33. De va vinde vânzătorul lucru de prigonire și dintr'aceea se va întâmpla judecată cumpărătorului, plătește atunci vânzătorul toată cheltueala judecății.

   34. Când un vânzător va vinde fără zapis la doi cumpărători tot acelaș lucru nemișcător al său, și'l va da unui dintr'înșii, atunci cumpărătorul ce'l va primi, să se facă stăpân; iară celălalt să ceară dela vânzătorul ceeace i se cuvine, iară vânzătorul să piarză a treia parte din prețul lucrului, și să se dea la Cutia de milostenie.

   35. Când vânzătorul va vinde cu zapis tot acel mișcător lucru, la doi cumpărători, atunci să'l ia care din cumpărători se va vedea din zapisul cumpărătorii că l-au cumpărat mai întâi. Iară celălalt să ceară dela vânzătorul ce i se va cuveni, și vânzătorul să, piarză asemenea a treia parte din prețul lucrului, și să se dea la Cutia de milostenie.

   36. Când vânzătorul va vinde, acelaș nemișcător lucru, la doi cumpărători, să'l ia care cumpărător se va vedea din zapisul cumpărării că l-au cumpărat mai întâiu, și celălalt să ceară dela vânzător ceeace i se cuvine. Iar vânzătorul să piarză a zecea parte din preț, și să se dea la Cutia de milostenie.”

1.4 EVOLUȚIA INSTITUȚIEI EVICȚIUNII

Odatã cu evoluția socialã și economicã s-a impus necesitatea unor reglementãri precise privind instituția evicțiunii atât pe plan intern cât și internațional.

În prezent, în țara noastrã evicțiunea este reglementatã în Codul civil la titlul V „ Despre vinderi” în capitolul IV „Despre obligațiile vânzãtorului”, în secțiunea III „ Despre rãspunderea vânzãtorului” în art. 1337-1351. Despre aceste dispoziții vom vorbi și le vom analiza în capitolul II din prezenta lucrare.

Pe plan internațional , Convenția Națiunilor Unite asupra contractelor de vânzare internaționalã a mãrfurilor reprezintã un progres remarcabil în planul uniformizãrii reglementãrii în materie de comerț internațional care a încercat sã înlãture pe cât posibil neadaptarea sistemelor de drept intern și dificultãțile pe care le implicã sistemul conflictelor de legi.

Spre deosebire de alte legislații, se remarcã tratarea mai clarã a garanției împotriva evicțiunii, care este reglementatã în art.41 și art. 42, aluri de rãspunderea pentru vicii.

Astfel, potrivit Convenției de la Viena „vânzãtorul trebuie sã predea mãrfurile libere de orice drept sau pretenție a unui terț, exceptãnd cazul în care cumpãrãtorul acceptã sã preia mãrfurile în aceste condiții”. Chiar dacã legea nu menționeazã nimic despre rãspunderea vânzãtorului provenitã dintr-un fapt personal, aceasta nu trebuie exclusã, interpretarea care trebuie datã este aceea care trimite la buna-credințã, fiind deci subînțeleasã.

Deși în unele privințe și aceastã lege este perfectibilã, se poate afirma cã în privința asigurãrii garanției poate servi drept model de lege ferenda și în dreptul intern.

CAPITOLUL II. EVICȚIUNEA PROVENITĂ DIN FAPTELE PERSONALE ALE VÂNZĂTORULUI ȘI DIN TULBURĂRILE DE DREPT ALE TERȚILOR

SUBCAPITOLUL I . GARANȚIA FAPTULUI PERSONAL

Codul civil prin art.1313, 1336 si 1337 reglementeazã obligațiile vânzătorului, care trebuie să predea bunul și să răspundă de evicțiunea totală sau parțială a bunului vândut sau de viciile acestuia.

Evicțiunea reprezintă pierderea proprietății bunului (în tot sau în parte) sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar. O altã definiție care se poate da evicțiunii este aceea cã ea reprezintã „ pierderea posesiunii sau proprietãții lucrului, rezultând din valorificarea de cãtre un terț a unui drept asupra lucrului, drept care exclude pe al cumpãrãtorului”.De regulã, evicțiunea rezultă în urma unei hotărâri judecătorești, hotărâre care consacră pentru o altă persoană un drept real sau accesoriu asupra bunului.Totuși, există cazuri când există evicțiune, deși aceasta nu este consacrată de justiție:

dacă dreptul invocat de un terț asupra lucrului este atât de evident încât cumpărătorul renunțã la lucru fără judecată;

dacă cumpărătorul atunci când imobilul cumpărat este urmărit de un creditor ipotecar, plătește creditorului creanța garantată cu ipoteca asupra bunului, pentru a degreva imobilul și a-l putea plăti;

dacă cumpărătorul a cumpărat bunul de la un neproprietar și devine apoi proprietar al bunului pe cale de succesiune sau donație;

dacă cumpărătorul nu poate obține predarea lucrului pentru că acesta este deținut de un terț, care dovedește că el este adevăratul proprietar.

Potrivit art.1339 C.civ. vânzătorul nu se poate sustrage de la răspunderea pentru evicțiunea care ar rezulta dintr-un fapt personal al său ; orice convenție contrară este nulă.

În cazul garanției ce decurge din faptul personal al vânzătorului ne interesează în primul rând subiectele acesteia. Subiectul pasiv, cel care datorează garanția este vânzătorul, apoi succesorii sãi în drepturi universali sau cu titlu universal, iar subiectul activ, cel care are dreptul să pretindă garanția este cumpărătorul și avânzii-cauză ai acestuia.

Vânzătorul, în contractul de vânzare –cumpărare, nu poate tulbura folosința cumpărătorului chiar dacă ulterior vânzării a dobândit o nouă calitate, devenind proprietar al bunului respectiv ex alia causa. Astfel, dacă la data încheierii contractului bunul vândut nu aparținea vânzătorului ,iar ulterior acesta îl moștenește pe adevăratul proprietar, nu are dreptul să-l tulbure pe cumpărător, exercitând de exemplu acțiunea în revendicare. În practicã, s-a hotãrât cã în cazul în care autorul a înstãinat cu titlu oneros un bun, succesorul sãu universal, dacã nu a acceptat succesiunea sub beneficiu de inventar nu îl poate evinge pe cumpãrãtor.

Nici în cazul în care după încheierea contractului vânzătorul n-a predat bunul, fiind tolerat de cumpărător să-l posede în continuare, nu poate invoca împotriva cumpărătorului prescripția achizitivă.

Dacă contractul de vânzare-cumpărare se încheie prin mandatar, acesta nu este ținut să răspundă pentru evicțiune. În cazul în care se comportă ca un vânzător aparent, de exemplu în cazul unei simulații prin interpunere de persoane, atunci el va răspunde de evicțiune față de cumpărător. Și în practicã s-a decis ca acela care se înfãțișeazã ca proprietar al bunului, deci ca vânzlui vândut sau de viciile acestuia.

Evicțiunea reprezintă pierderea proprietății bunului (în tot sau în parte) sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar. O altã definiție care se poate da evicțiunii este aceea cã ea reprezintã „ pierderea posesiunii sau proprietãții lucrului, rezultând din valorificarea de cãtre un terț a unui drept asupra lucrului, drept care exclude pe al cumpãrãtorului”.De regulã, evicțiunea rezultă în urma unei hotărâri judecătorești, hotărâre care consacră pentru o altă persoană un drept real sau accesoriu asupra bunului.Totuși, există cazuri când există evicțiune, deși aceasta nu este consacrată de justiție:

dacă dreptul invocat de un terț asupra lucrului este atât de evident încât cumpărătorul renunțã la lucru fără judecată;

dacă cumpărătorul atunci când imobilul cumpărat este urmărit de un creditor ipotecar, plătește creditorului creanța garantată cu ipoteca asupra bunului, pentru a degreva imobilul și a-l putea plăti;

dacă cumpărătorul a cumpărat bunul de la un neproprietar și devine apoi proprietar al bunului pe cale de succesiune sau donație;

dacă cumpărătorul nu poate obține predarea lucrului pentru că acesta este deținut de un terț, care dovedește că el este adevăratul proprietar.

Potrivit art.1339 C.civ. vânzătorul nu se poate sustrage de la răspunderea pentru evicțiunea care ar rezulta dintr-un fapt personal al său ; orice convenție contrară este nulă.

În cazul garanției ce decurge din faptul personal al vânzătorului ne interesează în primul rând subiectele acesteia. Subiectul pasiv, cel care datorează garanția este vânzătorul, apoi succesorii sãi în drepturi universali sau cu titlu universal, iar subiectul activ, cel care are dreptul să pretindă garanția este cumpărătorul și avânzii-cauză ai acestuia.

Vânzătorul, în contractul de vânzare –cumpărare, nu poate tulbura folosința cumpărătorului chiar dacă ulterior vânzării a dobândit o nouă calitate, devenind proprietar al bunului respectiv ex alia causa. Astfel, dacă la data încheierii contractului bunul vândut nu aparținea vânzătorului ,iar ulterior acesta îl moștenește pe adevăratul proprietar, nu are dreptul să-l tulbure pe cumpărător, exercitând de exemplu acțiunea în revendicare. În practicã, s-a hotãrât cã în cazul în care autorul a înstãinat cu titlu oneros un bun, succesorul sãu universal, dacã nu a acceptat succesiunea sub beneficiu de inventar nu îl poate evinge pe cumpãrãtor.

Nici în cazul în care după încheierea contractului vânzătorul n-a predat bunul, fiind tolerat de cumpărător să-l posede în continuare, nu poate invoca împotriva cumpărătorului prescripția achizitivă.

Dacă contractul de vânzare-cumpărare se încheie prin mandatar, acesta nu este ținut să răspundă pentru evicțiune. În cazul în care se comportă ca un vânzător aparent, de exemplu în cazul unei simulații prin interpunere de persoane, atunci el va răspunde de evicțiune față de cumpărător. Și în practicã s-a decis ca acela care se înfãțișeazã ca proprietar al bunului, deci ca vânzãtor în nume propriu, determinã o eroare comunã și invincibilã în sensul cã are aceastã calitate, deși în realitate nu o are, se comportã ca un vânzãtor aparent, și indiferent de buna sau reaua sa credințã, rãspunde de evicțiune fatã de cumpãrãtor. În realitate propritarul aparent nu este decât vânzãtorul bunului altuia, iar o asemenea vânzare, în cazul în care ambele pãrți sau cel puțin cumpãrãtorul este de bunã-credințã este anulabilã ( art. 1337 Cod civil).

Deoarece obligația de garanție pentru evicțiune a vânzătorului este patrimonială, ea se transmite după moartea vânzătorului succesorilor săi cu titlu universal sau universali, aceștia fiind ținuți de obligație la fel ca și autorul lor. În cazul succesorilor cu titlu particular ai vânzãtorului, excepția de garanție împotriva evicțiunii nu funcționeazã, deoarece aceștia dobândind un bun particular nu pot fi ținuți de obligațiile autorului lor. Se face distincție însă, în funcție de exercitarea dreptului de opțiune succesorală cu privire la moștenirea lăsată de vânzător. După cum se știe, moștenirea poate fi acceptată pur și simplu sau sub beneficiu de inventar

În cazul unei acceptări pure și simple a moștenirii, succesorul dobândește întregul patrimoniu al defunctului, grevat de aceleași obligații pentru care trebuie să răspundă întocmai ca și vânzătorul. Dacă ne aflăm însă în prezența unui moștenitor rezervatar care face dovada că vânzarea-cumpărarea este o donație, intentând acțiunea în declararea simulației, cumpărătorul nu se poate apăra invocând excepția de garanție, deoarece reclamantul invocă un drept propriu (dreptul la rezervă) care nu aparținea lui de cuius.Dacă se probează că bunul a fost donat și nu vândut garanția pentru evicțiune nu operează, în lipsă de convenție contrară.

În cazul acceptării sub beneficiu de inventar a moștenirii, moștenitorul devine titularul a două patrimonii distincte, separate și care nu se confundă. Astfel, dacă acționează împotriva cumpărătorului în calitate de titular al patrimoniului propriu (de exemplu ca adevăratul proprietar al lucrului vândut) acesta nu-i poate opune excepția de garanție, pentru că excepțiile personale care puteau fi opuse vânzătorului defunct, sunt inopozabile moștenitorului beneficiar, care exercită un drept personal sau o acțiune personală. Dacă acțiunea se admite și se respinge excepția de garanție invocată de cumpărător, moștenitorul urmează să răspundă pentru evicțiune în calitate de titular al patrimoniului succesoral, în limita activului (intra vives hereditatis) și cu bunurile moștenite dacă nu preferă să le abandoneze în favoarea cumpărătorului, potrivit art.713 C.civ.

În doctrină, garanția împotriva evicțiunii este considerată ca fiind o obligație solidară atunci când există subiecte multiple în calitate de vânzători. Astfel, vânzătorii sunt ținuți prin natura obligației negative de a nu face, adică de a nu-l tulbura pe cumpărător atunci când acesta își exercită drepturile dobândite prin contract.

În cazul în care există mai mulți coproprietari care au vândut un bun aflat în indiviziune, dar există totuși un alt coproprietar care n-a fost de acord cu vânzarea atunci vânzătorii sunt datori să-l garanteze pe cumpărător în mod indivizibil. Dacă un soț vinde un bun fără acordul celuilalt soț, acesta din urmă poate introduce acțiunea în anulare sau poate ratifica vânzarea. În acest caz el va trebui să-l garanteze pe cumpărător în indivizibilitate cu soțul vânzător.

În ipoteza în care evicțiunea s-a produs, cumpărătorul poate introduce împotriva vânzătorilor acțiunea în dezdăunare, care va fi îndreptată contra fiecărui vânzător proporțional cu dreptul lor indiviz asupra bunului, deoarece în cazul obligației solidare nici un vânzător nu este stăpânul întregului bun, ci doar al unei părti anume din acesta.

Subiectul activ al garanției împotriva evicțiunii este cumpărătorul, care dobândind bunul, dobândeste ca accesoriu potrivit art.1325 C civ. și aceasta garanție indiferent de unde provine tulburarea (de la vânzător sau de la un terț), el putându-se apăra invocând excepția de garanție, potrivit căreia cine trebuie să garanteze pentru evicțiune, nu poate să evingă (quem de evictione tenet action, eundem agentem repellit exceptio).

Atunci când există mai mulți cumpărători și un singur vânzător, în cazul unui litigiu va prima actul care a fost transcris mai intâi potrivit art.27 al Legii nr.7/1996 privind publicitatea drepturilor reale imobiliare.

La fel cum obligația vânzătorului de a garanta pe cumpărător este transmisibila și dreptul cumpărătorului este transmisibil, putând să invoce garanția avânzii-cauză ai acestuia (moștenitorii, legatarii, donatarii) precum și cumpărătorii ulteriori ai aceluiași bun.

Secțiunea I. FAPTELE PERSONALE ALE VÂNZÃTORULUI CE DAU NAȘTERE LA GARANȚIE

Pentru a putea vorbi în continuare de aceste fapte personale trebuie mai întâi sã precizãm faptul cã, cumpãrãtorul poate pretinde garanția indiferent dacã vânzãtorul l-a tulburat prin mijloace de drept sau de fapt și ce înseamnã aceste tulburãri.

Tulburarea de fapt reprezintã sãvârșirea unui act material prejudiciabil asupra bunului vândut de cãtre vânzãtor. Existã însã și autori și decizii ale jurisprudenței care considerã tulburare de fapt și actul juridic sãvârșit de vânzãtor, cum ar fi de exemplu vânzarea unui bun de doua ori sau închieierea unui contract de locațiune dupã ce a fost încheiat un contract de vânzare-cumpãrare asupra aceluiași bun.

Rãspunderea vânzãtorului pentru tulburarea de fapt nu este delictuala, ea bazându-se pe dispozițiile art. 998 C civil :“ orice faptã a omului, care cauzeazã altuia prejudicii, obligã pe acela din a cãrui greșeala s-a ocazionat, a-l repara”, fundamentul rãspunderii civile fiind exprimat de adagiul „ neminem la adere, suum cuique tribuere” – a nu leza pe nimeni și a da fiecãruia ce este al sãu.

Prin tulburãri de drept înțelegem orice acțiune pe care vânzãtorul ar putea s-o intenteze cumpãrãtorului, invocând în acest scop un titlu. Datoritã faptului cã vânzãtorul trebuie sã asigure folosința liniștitã a lucrului, îi este interzis sã evingã, el neputând aduce atingere dreptului cumpãrãtorului, invocând un drept real sau de creanțã: proprietate, servitute, uzufruct, superficie sau locațiune.

În schimb, atunci când cumpãrãtorul nu-și îndeplinește obligațiile, vânzãtorul poate cere rezoluțiunea contractului pentru neexecutare sau anularea ori constatarea nulitãții vânzãrii, fãrã ca cumpãrãtorul sã poatã invoca excepția de garanție pentru a se apãra.

Pentru o mai bunã înțelegere a acestor fapte personale ale vânzãtorului, le vom analiza în cadrul altor contracte civile.

Secțiunea a II-a. GARANȚIA ÎMPOTRIVA EVICȚIUNII ÎN CAZUL CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE

Locațiunea este contractul prin care se transmite un drept de folosințã de cãtre o persoanã numitã locator unei alte persoane numitã locatar (chiriaș) în schimbul unei sume de bani sau alte prestații potrivit art.1411 Codul civil.

Potrivit art.1420 Cod civil locatorul este obligat sã predea bunul, sã-l întreținã și sã-i asigure locatarului folosința nestingheritã pe toata durata contractului, acesta fiind o convenție cu executare succesivã.

În virtutea obligației de garanție, locatorul rãspunde pentru faptele personale, cele provenite de la terți și din viciile lucrului, dacã prin aceste tulburãri se aduce o atingere serioasã folosinței.

În acest subcapitol vom analiza doar tulburarea provenitã din faptele personale ale locatorului, pe cele provenite din faptele terților urmând a le analiza în subcapitolul urmãtor.

Cauze de tulburare

2.1. Incomodarea folosinței

În acest caz, atât doctrina cât și practica au admis unanim cã locatorul va rãspunde indiferent dacã este vorba de o tulburare de fapt sau de drept. Astfel, existã hotãrâri judecatorești care îl obligã pe locator sã înceteze tulburarea pricinuitã locatarului trecând fãrã motiv prin curtea imobilului închiriat,adresându-i injurii, lipind afișe pe fațada imobilului închiriat, ridicând un dig a cãrui construire a redus cantitatea de pește pe care locatarul o putea obține în virtutea contractului. Nu este consideratã tulburare fapta locatorului de-ai cere locatarului sã-și plãteascã chiria sau dacã înaintea expirãrii termenului contractului, locatorul împreunã cu potențiali cumpãrãtori sau locatari viziteazã imobilul în prezența și cu acordul locatarului. Nici fapta locatorului de-a vizita periodic imobilul pentru a vedea cum folosește locatarul spațiul sau bunul închiriat în prezența acestuia nu se considerã a fi o tulburare.

2.2. Problema reparațiilor

Codul civil prin art.1425 reglementeazã faptul cã locatorul poate efectua “reparații urgente, ce nu se pot amâna pânã la finele contractului” chiar dacã limiteazã total sau parțial folosința locatarului. În cazul în care aceste reparații depãșesc 40 de zile locatarul are dreptul la o scãdere a chiriei proporționalã cu lipsa parțialã a folosinței, iar atunci când reparațiile duc la pierderea totalã a folosinței acesta poate cere rezilierea contractului. Prin aceastã dispoziție statuatã în Codul civil se urmãrește conservarea lucrului și interesul locatarului, care va beneficia de folosința utilã a bunului.

Pentru ca locatorul sã nu abuzeze de aceste reparații atât doctrina cât și jurisprudența au statuat cazurile în care acestea pot fi efectuate:

sã predea chiriașului locuința în stare normalã de folosințã;

sã ia mãsuri pentru repararea și menținerea în stare de siguranțã în exploatare și de funcționalitate a clãdirii pe toatã durata închirierii locuinței;

sã întreținã în bune condiții instalațiile comune proprii clãdirii (ascensor, hidrofor, instalații de alimentare cu apã, de canalizare, instalații de încãlzire centralã și de reparare a apei calde, instalații electrice și gaze, centrale termice, crematorii, instalații de colectare a deșeurilor, instalații de antenã colectivã, telefonice);

sã întreținã în bune condiții elementele structurii de rezistențã a clãdirii, elementele de construcție exterioare ale clãdirii (acoperiș, fațadã, împrejmuiri, pavimente), curțile și grãdinile, precum și spațiile comune din interiorul clãdirii (casa liftului, casa scãrii, holuri, coridoare, subsoluri, scãri exterioare).

În cazul în care locatorul își îndeplinește aceste obligații, locatarul nu va putea cere despãgubiri decât atunci când reparațiile au fost rãu conduse și i-au provocat prejudicii.

2.3. Schimbarea formei lucrului închiriat

Aceastã tulburare este interzisã prin dispozițiile art.1424 Cod civil care prevede faptul cã “locatorul nu poate în cursul locațiunii sã schimbe forma lucrului închiriat sau arendat”.

Deoarece unele decizii din jurisprudențã au reținut drept tulburãri schimbarea formei lucrului închiriat prin înãlțarea casei cu un etaj, demolarea unei pãrți din imobil pentru reconstrucție, ridicarea unei construcții pe un teren închiriat, s-a statuat cã interpretarea acestui articol se face în sensul literal, pentru ca locatarul sã se poatã folosi nestânjenit de lucrul închiriat, inclusiv de accesoriile lui.

Ca și în privința reparațiilor, s-a hotãrât cã singura limitare a dreptului locatarului de a se bucura nestingherit de folosința lucrului, fãrã a accepta modificarea formei lui în timpul contractului se referã la reparațiile capitale sau alte modificãri impuse locatorului prin lege ori acceptate prin contract. Tot jurisprudența a hotãrât cã în cazul în care nu se afecteazã folosința locatarului prin aceste schimbãri, ele sunt permise, în caz contrar dispunându-se readucerea bunului în starea anterioarã și încetarea lucrãrilor.

2.4. Schimbarea destinației bunului

Tot ca o schimbare, deși indirectã, este privitã și modificarea bunurilor date în locațiune. Astfel, s-a decis, cã locatorul nu poate tulbura folosința locatarului prin închirierea altor bunuri unor locatari ce desfãșoarã activitãți comerciale sau industriale.

Aceste tulburãri sunt de competența instanței de judecatã care trebuie sã decidã dacã este afectatã sau nu folosința locatarului.

Totodatã s-a discutat dacã fapta unui locator care dupã ce a închiriat un apartament unui comerciant, deschide el însuși un magazin ce desfãșoarã un comerț similar într-un imobil poate fi sancționatã.

Unii autori sunt de pãrere cã da, ei considerând cã locatorul datoreaza garanție pentru orice concurențã pe care i-ar face-o locatarului, considerând acest lucru o tulburare vizatã de art. 1420 cod civil.

Alți autori considerã, cã atâta timp cât locatorul nu și-a asumat expres obligația de nonconcurențã printr-o clauzã contractualã, nu poate fi ținut sã rãspundã pentru aceasta.

Art.45 din Consituție garanteazã “accesul liber al persoanei la o activitate economicã, libera inițiativã și exercitarea acestora în condițiile legii “, iar cum libera inițiativã se concretizeazã prin angajarea agenților, conform propriilor aspirații, în acțiuni economice, de a adopta decizii, de a se implica în asociații sau societãți, de a se manifesta ca întreprinzatori, de a-și asuma riscul economic într-o afacere, de a menține, a restrânge sau dezvolta o activitate pe care au inițiat-o, suntem de acord și susținem opinia potrivit cãreia locatorul nu este obligat sã-l garanteze pe locatar de nonconcurențã. Tot pentru aceeași idee putem aduce ca argument și faptul cã, concurența neloialã înseamnã practicarea unor prețuri de dumping, crearea unor zvonuri nefondate în ceea ce privește marfa sau serviciile prestate de celãlalt comerciant. Altfel, concurența este proprie economiei de piațã, deoarece ea conferã economiei de piațã un înalt grad de eficiențã economicã, pentru cã eliminã activitãțile economice neeficiente, de pe urma cãreia beneficiazã agenții economici care reușesc în afaceri și toți consumatorii.

În calitate de locator, dacã ar fi și proprietarul imobilului vecin n-ar putea desfaãșura o activitate care prin zgomotul sau mirosurile degajate l-ar deranja pe locatar sau sã-l inchirieze altui locatar care sã-l tulbure pe primul.

Locatorul este obligat sã-l garanteze pe locatar și împotriva tulburãrilor de fapt pe care prin atitudinea sa le-ar cauza acestuia ori persoanelor ce locuiesc împreunã cu el.

Indiferent de cine au fost savârșite aceste fapte prepus, soț al locatorului, pentru aceste tulburãri rãspunderea va fi una contractualã și nu delictualã.

Așa cum am mai spus, locatarul are la dispoziție fie o acțiune în rezilierea contractului, fie o acțiune de reducerea chiriei atunci când locatorul îi tulburã folosința în condițiile art.1424-1425 Cod civil.

Într-un litigiu, instanța va aprecia dacã se impune sau nu desființarea contractului, dar, pentru culpa sa locatorul va fi ținut la plata daunelor.

În cazul în care locatarul era într-un termen de grație, instanța ar trebui sã fie circumspectã în ceea ce privește cererea de despãgubiri a locatarului, pentru a nu fi eficient un abuz de drept, mai ales ca art.1101 Cod civil recomandã judecãtorilor sã nu se foloseascã de termenele de grație decât cu “mare rezervã”. În sprijinul acestei idei mai venim și cu art.23 din Legea nr.114/11.10.1996 care prevede “chiriașul este obligat sã pãrãseascã locuința la expirarea termenului contractual” dacã contractul nu s-a reînnoit, din care deducem cã termenul de grație acordat de locator este un gest de bunãvoințã fațã de locatar care n-ar merita sã fie rãsplãtit cu o chemare în judecatã și cu despãgubiri pentru prejudicii imaginare.

În contract se pot stipula și clauze de micșorare sau de înlãturare a obligației de garanție pentru evicțiune, cu o limitã prevãzutã de art. 22 lit. D din Legea 114/1996 potrivit cãreia clauza cade sub sancțiunea nulitãții și se aplicã dispozițiile codului civil privitoare la garanția de drept.

În doctrinã s-a admis posibilitatea exonerarii de rãspundere a locatorului pentru evicțiune pentru fapte personale, dacã este vorba de fapte concrete, determinate, sãvârșite anterior încheierii contractului și cunoscute de locatar (constituirea unei servituți,modificarea situației bunurilor).

2.5. Pieirea lucrului

Singurul caz în care pieirea bunului dã naștere la garanție este acela când un fapt personal al locatorului determinã dispariția lucrului.

Conform art.1439 C.civ,”contractul de locațiune se desființeazã când lucrul a pierit în total sau s-a fãcut netrebnic spre obișnuita întrebuințare”.

Jurisprudența a hotãraât cã în acest caz locatorul sã poatã fi obligat la refacerea sau reconstruirea bunului, iar locatarul care nu mai poate folosi terenul pe care se gãsea construcția sã nu mai plãteascã chirie și dacã a plãtit-o în avans, are dreptul la restituirea ei, prestațiile pãrților fiind fãrã cauzã.

Potrivit art. 1423 alin. 1 C.civ dacã bunul piere în totalitate, contractul se va desființa de deplin drept, chiar dacã distrugerea s-ar datora locatorului, acesta putând fi obligat la despãgubiri așa cum aratã art.1085-1086 C.civ. Tot dispozițiile art. 1423 alin. 1 C.civ prevãd cã în cazul în care lucrul a pierit în parte, locatarul poate cere ori desființarea contractului sau reducerea chiriei. Așadar, alegerea aparține locatarului care poate decide dacã lipsa parțialã a bunului este atât de importantã, încât fãrã ea nu ar fi contractat, iar în acest caz instanța va avea rolul de-a pronunța rezilierea contractului pe baza probelor administrate. În cealaltã situatie, locatarul are dreptul la micșorarea chiriei din ziua pieirii parțiale, iar locatorul va fi ținut în continuare sã efectueze reparațiile la partea din bun rãmasã potrivit art.1420-1421 C.civ.

Secțiunea aIII-a. GARANȚIA ÎMPOTRIVA EVICȚIUNII ÎN CAZUL CONTRACTULUI DE ARENDARE

“Prin arendare se înțelege contractul încheiat între proprietar, uzufructuar sau alt deținãtor legal de bunuri agricole și arendaș, cu privire la exploatarea bunurilor agricole, pe o duratã determinatã și la un preț stabilite de pãrți”. Așadar, acest contract este reglementat de prevederile legii 16/1994 și de dispozițiile Codului civil în mãsura în care acestea nu sunt contrare legii nr.16/1994.

În ceea ce privește obligația de garanție a arendatorului contra evicțiunii aceasta este stipulata în art.8 alin.1 Legea 16/1994:”arendatorul este obligat sã predea bunurile arendate în termenul și în condițiile stabilite, sã garanteze pe arendaș de evicțiune totalã sau parțialã și sã execute toate celelalte obligații asumate prin contract”.

Astfel dacã la predare se constatã cã terenul arendat are o întindere mai mare sau mai micã decât cea prevazutã în contract, se va putea cere mãrirea sau micșorarea arendei doar în cazurile și condițiile prevãzute de art.1454 C.civ care ne trimit la dispozițiile art.1327 C.civ referitoare la vânzarea unui bun.

La fel ca și în cazul contractului de locațiune bunurile arendate trebuie predate în stare corespunzãtoare folosinței, exploatãrii agricole, iar dupã predare arendatorul este obligat sã efectueze acele reparații urgente potrivit art. 1425 C.civ.

Tot prin art.8 alin. 3 Legea 65/1998 se aratã dreptul arendatorului de-a controla oricând modul în care arendașul administreazã bunurile arendate. Fiind prevãzut de lege, acest fapt nu poate fi vãzut ca o tulburare personalã a arendatorului, iar arendașul nu poate intenta acțiunea de garanție împotriva arendatorului.

Secțiunea a IV-a. GARANȚIA ÎMPOTRIVA EVICȚIUNII ÎN CONTRACTUL DE DONAȚIE

Donația este un contract solemn, unilateral și cu titlu gratuit prin care una din pãrți, numitã donator își micșoreazã patrimoniul cu un drept real sau de creanțã în favoarea altei persoane numite donatar, mãrindu-i acestuia patrimoniul cu același drept, fãrã a urmãri sã primeascã ceva în schimb (art.801,803 C civ.).

În cazul contractului de donație, Codul civil prin art. 828 alin. 1 a statuat principiul inexistenței obligației legale de garanție. Astfel, fiind un contract cu titlu gratuit,donatorul nu este obligat sã-l garanteze de evicțiune pe donatar, dar acesta poate exercita împotriva autorilor donatorului acțiunea în garanție ce ar fi putut-o porni însuși donatorul, pentru cã acesta o datã cu bunul dãruit i-a transmis și toate drepturile legate de acest bun.

Tot art. 828 la alin. 2 și 3 Cod civil prevede și excepțiile de la acest principiu și anume:

donatorul datoreazã garanție atunci când a promis expres garanția pentru evicțiune (art.828 alin.2 C civ);

dacã evicțiunea provine dintr-un fapt personal al donatorului (art.828 alin.3 C civ), de exemplu vinde imobilul donat înainte de efectuarea formelor de publicitate sau vinde bunul dãruit anterior prin act autentic;

dacã donația nu este pur gratuitã (donație cu sarcini), donatorul rãspunde pentru evicțiune în limita valorilor sarcinii (art. 828 alin. 3 C civ).

Secțiunea a V-a. GARANȚIA ÎMPOTRIVA EVICȚIUNII ÎN CONTRACTUL DE ÎNTREȚINERE

Este un contract cu titlu oneros aleatoriu, translativ de proprietate și consensual (exceptând cazul când bunul înstrãinat este un teren, pentru care legea prevede necesitatea încheierii contractului în formã autenticã), prin care o parte se obligã sã-i asigure celeilalte pãrți cele necesare traiului pâna la încetarea sa din viațã,iar apoi s-o înmormânteze în schimbul transmiterii proprietãții unui bun.

Creanța de întreținere poate fi constituitã și cu titlu gratuit, prin donație sau testament, caz în care sunt aplicabile regulile de formã și de fond al liberalitãților.

În cazul garanției pentru evicțiune pentru un astfel de contract constituit prin donație se aplicã principiul inexistenței obligației legale de garanție și excepțiile sale, pe care le-am prezentat mai sus.

Altfel, s-a admis cã regulile aplicabile acestui contract sunt cele din dreptul comun, deci se vor aplica dispozițiile de la contractul de vânzare –cumpãrare.

Secțiunea A VI-a. GARANȚIA ÎMPOTRIVA EVICȚIUNII ÎN CONTRACTUL DE SCHIMB

Deși este cel mai vechi contract din istorie, contractul de schimb și-a pierdut importanța cedând locul vânzãrii-cumpãrãrii. Astfel, acesta este reglementat doar de 5 articole din codul civil: 1405-1409.

Art.1405 C.civ. ne aratã cã “schimbul este un contract prin care pãrțile își dau respectiv un lucru pentru un altul”.

Cu toate asemãnãrile existente între vânzare-cumpãrare și schimb, ele sunt contracte speciale (numite) distincte; acest lucru fiind întãrit și de regulile speciale prevãzute de codul civil pentru schimb, în rest aplicându-se regulile pentru contractul de vânzare-cumpãrare (art.1409 C civ).

Cele douã reguli speciale sunt prevãzute în art.1407 C civ și art 1408 C civ. Astfel, potrivit art.1407 C civ dacã unul dintre copermutanți dupã ce a primit bunul de la cocontractantul sãu dovedește cã bunul era proprietatea unui terț poate refuza sã predea bunul promis, dar trebuie sã-l restituie pe cel primit. Ne aflãm așadar în cazul excepției de neexecutare a contractului de cãtre o parte (și-a executat obligația necorespunzãtor atâta timp cât lucrul nu-i aparținea), cealaltã parte neputând fi obligatã sã-și execute prestația.

În doctrinã existã douã opinii. O primã opinie susține cã schimbul lucrului altuia este nul și refuzul de predare nu este condiționat de anularea contractului, iar o altã opinie o contrazice aducând ca argument faptul cã textul de lege nu prevede așa ceva.

Pãrerea nostrã este cã totul depinde de cum interpretezi acest text de lege: singur sau împreunã cu celelalte condiții care guverneazã în genere valabilitatea contractelor și principiile de drept. Dacã luãm în considerare doar acest articol putem afirma cã legiuitorul a dorit sã-i dea posibilitatea copermutantului de-a refuza executarea contractului imediat ce se dovedește cã altul este proprietarul bunului ce face obiectul contractului respectiv. I se dã aceastã posibilitate chiar dacã n-a suferit nici o tulburare din partea adevãratului proprietar, textul neprecizând aceastã posibilitate. Dacã interpretãm acest articol coroborându-l cu principiul echitãții vom considera nul un asemenea contract deoarece nu este echitabil, el bazându-se practic pe un delict, rezultatul lui fiind o îmbogățire fără just temei.

Potrivit art.1408 Codul Civil, copermutantul evins are de ales între două acțiuni:

acțiunea prin care cere daune-interese, reprezentând echivalentul valoric al bunul primit din care a fost evins (asemănătoare acțiunii în garanție pentru evicțiune în materie de vânzare);

acțiunea prin care cere întoarcerea lucrului său, reprezentând o acțiune în rezoluțiunea contractului și care prezintă avantajul (de care nu se poate bucura cumpărătorul) că-l pune la adăpost pe copermutantul evins de riscul insolvabilității cocontractantului său. Ca urmare a rezoluțiunii contractului reclamantul trebuie să restituie și el tot cea primit în baza contractului și de care n-a fost evins ( ex. Suma de bani primită cu titlu de sultă).

SUBCAPITOLUL II. GARANȚIA CONTRA EVICȚIUNII PROVENIND DIN FAPTUL UNUI TERȚ

Conform art. 1337 Codul Civil: „vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect și care n-ar fi declarat la facerea contractului”. Astfel, atunci când tulburarea provine din partea unei terțe persoane, vânzătorul trebuie să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reușește va fi obligat să suporte consecințele evicțiunii, indiferent de buna sau reaua sa credințã.

Pentru a exista obligația de garanție a vânzătorului trebuie să fie îndeplinite trei condiții:

Să fie vorba despre o tulburare de drept;

Cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării;

Cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.

La aceste condiții se adaugă uneori necesitatea unei acțiuni în justiție intentată de către terț împotriva cumpărătorului, deoarece pentru existența obligației de garanție a vânzătorului nu este suficientă o simplă temere a cumpărătorului sau o reclamație din partea terțului. Deci, tulburarea cumpărătorului trebuie să fie actuală, efectivă sau iminentă deoarece evicțiunea este rezultatul unei acțiuni în justiție.

Așadar, de obicei, evicțiunea rezultă dintr-o hotărâre judecătorească, hotărâre care consacră pentru o altă persoană un drept real principal sau accesoriu asupra lucrului. Totuși, există cazuri în care evicțiunea există fără a fi consacrată de justiție:

Atunci când dreptul invocat de un terț e atât de evident încât cumpărătorul renunță la lucru fără judecată;

Dacă cumpărătorul atunci când imobilul cumpărat e urmărit de un creditor ipotecar, plătește creditorului creanța garantată cu ipoteca asupra bunului, pentru a degreva imobilul și a-l putea păstra.

Dacă cumpărătorul a cumpărat bunul de la un neproprietar și devine apoi proprietar al lucrului pa cale de succesiune sau donație;

Dacă cumpărătorul nu poate obține predarea lucrului pentru că acesta este deținut de un terț, care dovedește că el este adevăratul proprietar al lucrului.

Secțiunea I. TULBURAREA DE DREPT

Așa cum am spus, vânzătorul este garant numai dacă tulburarea provenită din partea terțului este una de drept, acest lucru nu înseamnă că evicțiunea se produce exclusiv în cadrul unei acțiuni pețitorii. Ea se poate produce și în cadrul unei acțiuni posesorii, cu condiția ca împrejurările litigiului să releve în persoana terțului un titlu de drept, iar instanța să consființească această situație prin admiterea acțiunii posesorii astfel încât o acțiune petitorie să fie inutilă.

Vânzătorul nu va răspunde pentru tulburările de fapt, deoarece într-un astfel de caz nu-l poate ajuta pe cumpărător care pentru aceste fapte are la dispoziție căile deschise proprietarilor împotriva faptelor prejudiciabile cauzate de terți. Nu este admisibilă chemarea vânzătorului în cazuri în care cumpărătorul se plânge de stricăciuni cauzate imobilului de un vecin sau furtul bunului de către un terț, cu excepția cazului în care poate dovedi că vânzătorul i-a furnizat terțului autor informații privind căile de acces.

Dreptul invocat de un terț asupra bunului stânjenindu-l pe cumpărătorul acestuia în exercitarea prerogativelor poate fi: un drept real (proprietate, superficie, uzufruct, sarcini nedeclarate) sau de creanțe (de exemplu, existența unui contract de arendare, locațiune).

Pentru o mai bună înțelegere vom analiza câteva cazuri de tulburări de drept.

1.1 BUN AFLAT ÎN INDIVIZIUNE

În doctrină și în practică, în cazul în care bunul aparține doar în parte vânzătorului se consideră că vânzarea – cumpărarea nu este nulă sau anulabilă ab initio, ci se va face următoarea distincție.

Dacă unul dintre coindivizari înstrăinează bunul fără acordul celorlalți înseamnă că el a încălcat regula unanimității, iar acest contract nu este opozabil celorlalți coproprietari, iar soarta lui va depinde de rezultatul partajului. Dacă în urma partajului bunul îi revine înstrăinătorului, vânzarea încheiată de el anterior se consolidează. În caz contrar, convenția va fi anulabilă la cererea cumpărătorului, deoarece se consideră că înstrăinătorul a vândut bunul altuia și va răspunde pentru evicțiune în cazul în care bunul la partaj i-a revenit altui coindivizar.

Altfel, coindivizarilor nevânzători nu li se recunoaște dreptul de-a cere anularea contractului și nici de a intenta acțiunea în revendicare.

Atunci când se înstrăinează doar cota parte ideală și abstractă din dreptul de proprietate al vânzătorului, contractul își va produce efectele imediat, cumpărătorul luându-i locul vânzătorului la indiviziune. Astfel, la partaj, cumpărătorul va fi alături de ceilalți coproprietari, chiar dacă în urma partajului bunul nu-i va fi atribuit, contractul e perfect valabil, iar vânzătorul nu va fi obligat să răspundă pentru evicțiune în lipsă de clauză contrară.

Jurisprudența a statuat însă, că dacă cumpărătorul unui bun imobil de la un comoștenitor a fost de bună credință și a exercitat o posesie utilă potrivit art. 1847 Codul Civil, el poate invoca acel contract ca just titlu. Tot practica a decis ca în cazul în care, în urma partajului și ca efect al constituirii loturilor pentru ieșirea din indiviziune, un cumpãrãtor al unor drepturi succesorale primește o suprafatã de teren mai micã decât cea corespunzãtoare drepturilor succesorale are doar o acțiune de evicțiune contra vânzãtorului, care este dator sã sufere o scãdere a prețului proporțional cu ceea ce nu putea sã vândã- ca o consecințã a efectului declarativ al partajului – este considerat cã nu a avut niciodatã.

1.2 VÂNZAREA UNUI BUN COMUN DE CĂTRE

UN SOȚ FĂRĂ CONSIMȚĂMÂNTUL CELUILALT SOȚ

În conformitate cu art. 35 alin 1 Codul Familiei, soții administrează și folosesc împreună bunurile comune și dispun tot astfel de ele. Din dispozițiile art. 35 alin.2 Codul Familiei rezultă că oricare dintre soți poate exercita singur drepturile de administrare, folosință și dispoziție asupra bunurilor comune prezumându-se că are consimțământul celuilalt soț. Așadar, legea prevede existența unui mandat tacit reciproc pentru a înlesni efectuarea diferitelor acte și operațiuni ce trebuie să fie îndeplinite în timpul căsătoriei de către soți, protejând și interesele terților de bună – credință care ar trata cu soții.

Această prezumție relativă poate fi răsturnată, soțul necontractant putând proba că nu și-a dat acordul sau că vânzarea s-a încheiat în ciuda opoziției sale.

În acest caz, în practică se disting 2 situații: una când dobânditorul este de bună – credință și nu se produc efecte față de el și alta, când terțul este de rea – credință ( a știut de opoziția celuilalt soț) și care nu poate invoca prezumția mandatului tacit pentru a susține că a tratat cu proprietarul bunului. Astfel, inexistența consimțământului la înstrăinarea bunului comun nu constituie motiv pentru anularea actului de înstrăinare, doar dacă se dovedește că dobânditorul a știut de opunerea celuilalt soț. Inexistența unui mandat tacit poate rezulta nu numai dintr-o opunere formală a soțului, ci și din împrejurări de fapt care exclud ideea unui consimțământ prezumat din partea soțului care n-a participat la efectuarea actului juridic respectiv .

Potrivit art. 35 alin. 2 Codul Familiei nici unul dintre soți nu poate înstrăina și nici nu poate greva un teren sau o construcție –bunuri comune – dacă nu are consimțământul expres al celuilalt soț. Consimțământul expres poate fi dat personal, prin prezența soțului la întocmirea actului sau prin existența unui mandat special, prin care se autorizează efectuarea actului de dispoziție de către unul din soți.

În practică, s-a decis că refuzul unui soț de-a înstrăina un imobil bun comun nu poate fi considerat abuz de drept și nu poate fi sancționat .

Un contract încheiat fără consimțământul expres al celuilalt soț este anulabil la cererea acestuia, chiar dacă n-a participat la încheierea actului, încălcându-se astfel principiul relativității efectelor contractului. Acestui soț i se recunoaște dreptul de a intenta singur acțiunea în revendicare, actul încheiat fără acordul său fiindu-i inopozabil.

Chiar dacă solicită anularea sau intentează acțiunea în revendicare împotriva cumpărătorului, acesta e evins având acțiune în garanție pentru evicțiune împotriva vânzătorului. Dacă soțul necontractant devine moștenitor pur și simplu a vânzătorului decedat, atunci el nu poate folosi nici una din aceste acțiuni, obligația de garanție împotriva evicțiunii fiindu-i transmisă împreună cu toate celelalte drepturi și obligații pe cale succesorală.

1.3VÂNZAREA DE CĂTRE UN PROPRIETAR

APARENT

În jurisprudență, de multe ori la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare vânzătorul avea un titlu valabil în aparență, dar care ulterior acesta este desființat cu titlu efect retroactiv.

Un astfel de caz este cel al moștenitorului care ulterior este declarat nedemn și care înstrăinează bunuri care făceau parte din masa succesorală. Se pune astfel întrebarea care va fi soarta actelor încheiate de nedemn cu terțe persoane?

Deoarece nedemnitatea desființează titlul de moștenitor al nedemnului cu efect retroactiv, de la data deschiderii succesiunii, iar legea nu prevede nici o derogare în privința actelor juridice încheiate de acesta cu terții și aceste acte vor fi desființate cu efect retroactiv, conform principiilor nemo dat quod non habet și resoluto iure dantis, resolvetur ius accipientis.

În literatura de specialitate și în practică se disting 2 situații și anume:

a) terțul dobânditor a fost de rea-credință ( a avut cunoștință de faptele săvârșite de nedemn) și atunci nedemnitatea își produce efectele și față de el, actul fiind desființat.

b) terțul dobânditor a fost de bună-credință, iar actele de înstrăinare a bunurilor mobile corporale (inclusiv titlurile la purtător) se mențin în baza art. 1909 codul Civil care în alin. 1 prevede faptul că „lucrurile mișcătoare se prescriu prin faptul posesiunii lor fără să fie trebuință de vreo curgere de timp”. În cazul alin. 1 al art. 1909 Codul Civil se stipulează că în ipoteza în care bunul mobil a fost furat sau pierdut cumpărătorul trebuie să-l restituie proprietarului intentând împotriva vânzătorului chemarea în garanție pentru evicțiune.

În ceea ce privește actele de dispoziție asupra imobilelor terțului de bună – credință se va putea apăra prin invocarea uzucapiunii de 10 – 20 ani servindu-se de actul încheiat cu moștenitorul nedemn ca de un just titlu. Dar, această apărare este de cele mai multe ori insuficientă pentru că nedemnitatea se constată într-un termen mult mai scurt.

Din acest motiv în doctrină și în jurisprudență se admite teoria moștenitorului aparent. Conform acestei teorii actul încheiat cu un nedemn se menține dacă:

Este cu titlu particular;

Este cu titlu oneros;

Terțul a fost de bună – credință;

Terțul dovedește că a existat o eroare comună (credință obștească);

Această eroare este și invincibilă asupra calității de moștenitor al nedemnului (error communis facit ius) – aparența în condițiile unei erori obștești este creatoare de drept.

În aceste condiții actul rămâne valabil și opozabil moștenitorilor adevărați, dobândirea dreptului de către terț producându-se în momentul încheierii actului și independent de intrarea sa în posesia imobilului său de buna sau reaua – credință a moștenitorului aparent. De exemplu, într-o speță fiica din căsătorie a defunctului a vândut imobilul succesoral unor cumpărători de bună – credință, cărora le-a prezentat certificatul de moștenitor emis pe numele ei. Ulterior, printr-o hotărâre judecătorească s-a stabilit că defunctul a mai avut doi copii din afara căsătoriei, care au atacat vânzarea încheiată. Pârâții s-au apărat invocând teoria moștenitorului aparent. Tot așa este și cazul în care moștenitorul legal nerezervatar care, neștiind că printr-un testament al lui de cuius a fost exheredat și anterior descoperirii acestui fapt, înstrăinează un bun.

Atunci când actele de dispoziție sunt efectuate de un moștenitor aparent se poate apela la maxima error communis facit jus pe care practica o consideră ca fiind suficientă pentru a-l transforma pe cumpărător într-un veritabil proprietar, imediat, fără a fi nevoie să aștepte termenul pentru a-l uzucapa, sau se poate apela la textul art. 1097 Codul Civil care este suficient de explicit: „plata făcută cu bună – credință acelui ce are creanța în posesiunea sa este valabilă chiar dacă în urmă posesorul ar fi evins”.

În toate cazurile în care actul se menține, nedemnul va fi obligat să plătească despăgubiri moștenitorilor adevărați ca posesor de rea – credință, iar dacă actul va fi desființat cu efect retroactiv (de pildă pentru că este cu titlu gratuit – donație – sau pentru că terțul nu reușește să dovedească caracterul obștesc și invicibil al erorii) nedemnul va putea fi acționat de către terț pentru evicțiune (art. 828, 1399 sau 1337 după caz, Codul Civil).

Aceste reguli se aplică și în cazul în care actul a fost încheiat de copiii nedemnului, care au venit la moștenire prin reprezentare, ulterior constatându-se nedemnitatea celui reprezentat.

Datorită regulilor generale (art. 1899 alin.2 Codul Civil), copilul nedemnului, fiind un moștenitor aparent, trebuie prezumat ca posesor de bună – credință și obligat la restituiri ca atare, cât timp nu se dovedește rea – credința, art.657 Codul Civil tratându-l ca posesor de rea – credință numai pe nedemn.

Prin invocarea aceleiași teorii a proprietarului aparent se poate apăra și cumpărătorul care a obținut bunul de la un vânzător care avea calitatea de proprietar în momentul încheirii contractului, dar care ulterior i-a fost desființat prin exercitarea unei căi extraordinare de atac.

În jurisprudență s-au întâlnit cazuri în care, în urma rămânerii definitive a hotărârii de partaj unul dintre foștii copărtași (fie soți, fie alți coproprietari) a vândut imobilul ce-i fusese atribuit. Ulterior, în urma admiterii recursului extraordinar, bunul a fost atribuit altui coproprietar. În acestă situație este evident că există suficiente elemente ca cumpărătorul să invoce eroarea comună și invicibilă astfel încât să păstreze bunul dobândit de bună – credință de la vânzător.

De asemenea, au existat multe cazuri în care împotriva unor hotărâri judecătorești irevocabile care au admis acțiunile în revendicare ale proprietarilor unor imobile intrate în proprietatea statului în perioada comunistă s-au declarat recursuri în anulare, conform art. 330 pct. 1 Codul de Procedură Civilă, hotărârile fiind anulate de fosta Curte Supremă de Justiție numită în prezent prin modificarea Constituției Înalta Curte de Casație și Justiție. Consecința: imobilele au rămas în proprietatea statului, titlul înstrăinătorului fiind desființat. Cumpărătorul unui astfel de imobil, dacă l-a obținut înainte de declararea recursului în anulare se poate apăra invocând teoria proprietarului aparent sau îl poate chema în garanție pe vânzător.

Totuși, foarte multe persoane au intentat acțiune împotriva statului român la Curtea Internațională a Drepturilor omului din acest motiv, iar în urma hotărârilor de acolo statul român a fost obligat să predea în natură imobilele sau contravaloarea lor.

Totodată, art. 330 Codul de Procedură Civilă a fost abrogat prin O.U.G. nr.58/2003 datorită injusteței acelui articol.

1.4 ALTE CAZURI DE VÂNZARE A LUCRULUI DE CĂTRE

O PERSOANĂ NEÎNDREPTĂȚITĂ

În ipoteza în care cedentul vinde a doua oară bunul pe care îl înstrăinase deja, va rămâne proprietar al bunului mobil acel cumpărător care a intrat cu bună – credință în posesia sa ( art. 972 Codul Civil), iar dacă e vorba de un bun imobil, acela dintre dobânditori care a înregistrat primul cererea de transcriere în cartea funciară la biroul de carte funciară a judecătoriei în a cărei rază teritorială este situat imobilul, conform principiului qui tempore, potior iure. Cumpărătorul care n-a transcris dreptul în cartea funciară va avea acțiune împotriva vânzătorului în răspunderea pentru evicțiune, dacă sunt întrunite, pe lângă tulburarea de drept și celelalte condiții.

Tot vânzare a lucrului altuia este și vânzarea efectuată de un promitent – cumpărător. Fie că este vorba de un teren, pentru a cărui vânzare legea cere pe lângă consimțământ forma autentică, fie că părțile au încheiat doar un antecontract de vânzare – cumpărare, promitentul cumpărător nu are decât dreptul de-a cere încheierea contractului. Astfel, o vânzare de către un subdobânditor este inopozabilă proprietarului care poate oricând să-l evingă pe subdobânditor. Totuși, subdobânditorul are dreptul rezultat din contractul încheiat cu promitentul – cumpărător, de a pretinde garanție, dacă nu s-a ajuns la remedierea lipsei dreptului.

La fel, nici executorul testamentar cu sezină nu are dreptul de a vinde în numele și pe seama sa bunurile mobile ale succesiunii, iar atunci când o face, răspunde pentru evicțiunea cumpărătorului. El se poate apăra invocând art. 1909 Codul Civil, dar cumpărătorul are dreptul de a-l chema în garanție pentru evicțiune.

În practică s-a admis că acela care se înfățișează ca proprietar al lucrului determinând o eroare comună și invincibilă comportându-se ca un vânzător aparent răspunde de evicțiune față de cumpărător, indiferent dacă a fost de bună sau rea – credință.

Tulburarea de drept se poate face și prin invocarea altor drepturi reale și de creanță.

Așadar, terțul se poate pretinde titularul unui drept de uzufruct, unui drept de superficie, unei servituți, unei ipoteci sau unui drept de gaj.

În cazul în care uzufructuarul exercită împotriva cumpărătorului acțiunea confesorie și o câștigă, acesta îl poate chema în garanție pentru evicțiune pe vânzător. La fel se procedează și atunci când se invocă existența unui drept de uz sau de abitație.

Ca sarcini ale lucrului, privilegiile și ipotecile pot da naștere obligației de garanție din partea vânzătorului, însă tulburarea este actuală din momentul neexecutării obligației de către debitorul principal.

Într-un litigiu instanța a refuzat cumpărătorului dreptul de-a suspenda plata prețului pentru imobilul cumpărat de la legatarul universal al lui de cuius. Cumpărătorul a invocat art. 1364 Codul Civil, arătând că vânzătorul are de plătit câteva legaate cu titlu particular, iar în cazul în care nu le execută există pericolul să fie urmărit de legatarii particulari. Instanța a considerat că temerea reclamantului e nejustificată, deoarece legatarii respectivi nu au cerut separarea de patrimonii și conservarea privilegiului asupra imobilelor succesiunii în termen de 6 luni de la deschiderea succesiunii, potrivit art. 1743 Codul Civil.

În materia bunurilor mobile, dreptul de urmărire acordat creditorului privilegiat se poate realiza doar dacă cumpărătorul a știut în momentul încheierii contractului de existența dreptului real al creditorului.

Vânzarea – cumpărarea efectuată cu încălcarea dreptului de preempțiune, care este recunoscut de lege în favoarea coproprietarilor, proprietarilor vecini, arendașului și statului când este vorba de un teren agricol situat în extravilan, poate fi anulată indiferent de buna sau reaua – credință a cumpărătorului, care ulterior, îl va putea vinde respectând procedura prevăzută de lege.

Acțiunea de anulare de care dispun titularii dreptului de preempțiune este prescriptibilă, neexercitarea ei în termen de 3 ani ducând la consolidarea vânzării încheiate cu nerespectarea dreptului de preempțiune, astfel încât dobânditorul nu va mai putea fi evins.

În ceea ce privește drepturile de creanță le vom analiza în cadrul contractelor de locațiune, arendare.

În practică s-au întâlnit și alte tulburări aduse cumpărătorului, care sunt discutabile în ceea ce privește calificarea lor ca evicțiuni.

Astfel, în ipoteza exercitării și câștigării acțiunii pauliene de către un creditor al vânzătorului, în condițiile art. 975 Codul Civil, lucrurile trebuie nuanțate, deoarece pentru a ajunge la acest rezultat creditorul trebuie să dovedească participarea terțului dobânditor la fraudă și deci n-ar fi îndeplinită una din condițiile vânzătorului pentru evicțiune (necunoașterea cauzei de către cumpărător). În materia acțiunii revocatorii s-a arătat că cerința complicității la fraudă e îndeplinită atunci când terțul știe că prin încheierea actului atacat debitorul ar deveni insolvabil. Dacă se probează acest fapt și celelalte condiții sunt îndeplinite atunci creditorul vânzătorului îi va deveni inopozabil contractul de vânzare – cumpărare, în limitele creanței pentru a cărei realizare s-a intentat acțiunea pauliană. În această situație cumpărătorul este tulburat și poate păstra bunul achitând creanța creditorului sau îi poate ceda bunul. Se pune întrebarea dacă cumpărătorul beneficiază de garanția împotriva evicțiunii. Dacă privim exclusiv din punctul de vedere al îndeplinirii condiției de a fi o tulburare de drept, atunci împrejurarea de mai sus poate fi privită ca o evicțiune. Dacă însă „complicitatea la fraudă a terțului”, care a dus la căștigarea acțiunii pauliene este sinonimă cu „ cunoașterea cauzei evicțiunii de către cumpărător” atunci nu mai beneficiază da garanția împotriva evicțiunii.

Nu constituie evicțiune nici dreptul invocat de un terț care rezultă dintr-un antecontract cu vânzătorul. În acest caz, dacă proprietarul a vândut lucrul unui terț și nu se poate proba participarea dobânditorului la fraudarea promitentului – cumpărător, contractul încheiat este valabil, cumpărătorul neputând fi evins de beneficiarul promisiunii. Acesta poate cere daune interese de la proprietar dacă demonstrează prejudiciul suferit.

Dacă un bun care era lovit de inalienabilitate a fost înstrăinat, contractul respectiv este desființat. În cazul în care inalienabilitatea (temporară) rezultă din lege, de exemplu din art. 31 din Legea Fondului Funciar nr.18/1991 sau din art. 9 din Legea nr.112/1996 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului, contractul încheiat cu încălcarea acestei interdicții temporare este lovit de nulitate absolută. Cumpărătorul care – deși trebuia – nu a cunoscut existența interdicției se poate întoarce împotriva vânzătorului chemându-l în garanție pentru evicțiune.

Secțiunea aII-a. ANTERIORITATEA CAUZEI EVICȚIUNII FAȚÃ DE MOMENTUL VÂNZÃRII

O altă condiție ce trebuie îndeplinită pentru a declanșa garanția împotriva evicțiunii este anterioritatea cauzei evicțiunii față de încheierea contractului de vânzare – cumpărare.

În doctrină s-a statuat faptul că vânzătorul nu răspunde de împrejurările ivite după încheierea contractului și transmitarea lucrului în patrimoniul cumpărătorului, decât dacă evicțiunea provine dintr-un fapt personal. Deci, răspunderea pentru evicțiune există și atunci când cumpărătorul este scos temporar din posesiunea imobilului, destul numai ca deposedarea să aibă o cauză preexistentă vânzării .

În practică s-a decis că în caz de expropriere sau de interzicere de către autoritățile competente a construi într-o anumită zonă, intervenite după încheierea contractului și transmiterea proprietății vânzătorul nu răspunde. Dacă însă vânzătorul a încheiat contractul după primirea înștiințării de expropriere, fără a comunica cumpărătorului pericolul exproprierii, va răspunde pentru evicțiune, deși împrejurarea este posterioară vânzării.

Există și împrejurări posterioare vânzării care declanșează răspunderea pentru evicțiune, deoarece intervine culpa vânzătorului.

De exemplu, dacă proprietarul unui bun mobil îl vinde succesiv la două persoane, dar îl predă celui de-al doilea, acesta va avea câștig de cauză conform art. 972 și 1909 Codul Civil. Primul cumpărător va avea dreptul la garanție, chiar dacă a fost evins de o persoană care a dobândit un drept ulterior față de propriul său drept.

Aceeași situație este și în cazul vânzării imobiliare, dacă al doilea cumpărător și-a transcris primul dreptul dobândit în cartea funciară. Ca în cazul precedent, primul cumpărător poate intenta acțiunea în garanție împotriva vânzătorului.

Aceeași soluție se dă și în cazul în care vânzătorul grevează imobilul vândut, ulterior contractului de vânzare – cumpărare, dar anterior îndeplinirii formalităților de publicitate.

O situație specială este a uzucapiunii începute de un terț înaintea vânzării, dar îndeplinite după această dată. În general, se consideră că această împrejurare nu atrage răspunderea vânzătorului din moment ce cumpărătorul devenit proprietar putea întrerupe prescripția achizitivă. Există și situații când se poate deroga, atunci când termenul uzucapiunii s-a împlinit la scurt timp după încheierea contractului, motivându-se că dobânditorul n-a avut timpul necesar pentru a o întrerupe, rezultând astfel vina vânzătorului care va răspunde pentru evicțiune.

Secțiunea aIII-a. NECUNOAȘTEREA CAUZEI EVICȚIUNII DE CÃTRE CUMPÃRÃTOR

„Necunoașterea cauzei evicțiunii de către cumpărător nu este formulată cu titlu general expres de Codul Civil, dar această condiție trebuie îndeplinită pentru ca vânzătorul să răspundă pentru evicțiune, deoarece quod quis ex culpa sua damnum sentit, non intelligitur damnum sentire”.

D. Alexandresco consideră că această condiție poate fi formulată și astfel: cumpărătorul să nu fi contribuit el însuși la rezultatul evicțiunii. Aceasta își găsește aplicare atunci când cumpărătorul s-a apărat singur, fără să-l cheme în garanție pe vânzător, care dovedește că ar fi avut probe suficiente pentru a respinge pretenția terțului (art. 1351 Codul Civil).

Atât doctrina cât și practica a hotărât că dacă cumpărătorul a cunoscut pericolul evicțiunii, înseamnă că a acceptat riscul și vânzătorul nu va răspunde pentru evicțiune, deoarece contractul are un caracter aleatoriu .

Textele din Codul Civil care se referă la această condiție sunt: art. 1337, art. 1340 („Stipulația prin care vânzătorul se descarcă de răspunderea pentru evicțiune, nu-l scutește de a restitui prețul, în caz de evicțiune, afară numai dacă cumpărătorul a cunoscut, la facerea vânzării, pericolul evicțiunii, sau dacă a cumpărat pe răspunderea sa proprie”), art.1349 („Dacă imobilul se află însărcinat de servituți neaparente, nedeclarate de vânzător și de o așa importanță …”).

Practica a hotărât că „cel care cumpără un imobil având cunoștiință că acest imobil mai fusese vândut altei persoane, fiind de rea – credință, nu mai poate invoca întâietatea față de primul cumpărător” .

Chiar dacă în multe cazuri buna – credință a cumpărătorului a fost cenzurată, atât practica cât și doctrina încearcă să păstreze echilibrul loialității între părțile contractante. Astfel, vânzătorul are obligația legală precontractuală de informare (de exemplu art. 1337 Codul Civil sau art. 1349 Codul Civil), neexecutarea acestei îndatorii constituind dol prin reticență, potrivit art. 960 Codul Civil.

T.R. Popescu consideră că sunt îndeplinite condițiile dolului și atunci când deși nu există o obligație de informare, față de inegalitatea de pregătire, experiență a părților se impunea in concreto o asemenea îndatorire.

Chiar dacă pornim de la ideea executării cu bună – credință a convențiilor, vorbim despre garanție, dar aceasta înseamnă că, creditorul acestei obligații va fi protejat în plus față de dreptul comun.

De aceea, care va fi soarta contractului al cărui cumpărător a știut că bunul este grevat de o ipotecă, iar creditorul ipotecar trece la executare?

Unii autori fac distincție între modurile de informare a cumpărătorului, dacă a luat singur l-a cunoștiință despre existența sarcinii sau a fost informat de către vânzător. În ambele situații se consideră că vânzătorul va fi exonerat de garanția pentru evicțiune. Totuși, faptul că a știut de existența ipotecii nu poate duce automat la concluzia asumării riscului, pentru că el putea să spere că debitorul își va plăti datoriile, neajungându-se la executarea silită.

Alți autori însă, suțin că orice om înainte să cumpere un bun se informează asupra situației acestuia, mai les dacă contractul se încheie la notariat (cerință ad validitatem în privința terenurilor, potrivit Legii nr.18/1991), mai ales că există și publicitatea imobiliară, astfel încât garanția vânzătorului împotriva evicțiunii ar fi neîntemeiată.

Această opinie este întemeiată, dar publicitatea imobiliară este prevăzută ca o măsură de protecție a terților și nu ca o modalitate de exonerare a vânzătorului de obligația de informare asupra situației juridice a bunului înstrăinat.

Astfel, se trage concluzia că doar dovada cunoașterii efective a situației juridice a bunului din partea cumpărătorului exonerează pe vânzător de obligația de garanție pentru evicțiune și nu doar o posibilitate, cum ar fi aceea în care sarcina a fost înscrisă în registrele de publicitate imobiliară.

Într-un litigiu, vânzătorul este cel care trebuie să probeze că, cumpărătorul a știut de pericolul evicțiunii prin orice mijloc de probă, inclusiv martori sau prezumții. De aceea, se consideră faptul că publicitatea, chiar dacă nu-l exonerează pe vânzător de răspundere în caz de evicțiune, ea crează o puternică prezumție în favoarea lui.

Secțiunea a IV-a. GARANȚIA ÎN CAZUL CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE

4.1. Tulburarea de drept

Codul Civil reglementează obligația de garanție împotriva evicțiunii, ce-i incumbă locatorului, în trei articole și anume: art. 1426 care exclude răspunderea locatorului pentru tulburările de fapt provenind de la terți și art. 1427 și art. 1428 care se referă la tulburarea de drept pricinuită locatarului de un terț.

Mulți autori folosesc analogia vânzare – cumpărare și locațiune, deoarece distincția dintre tulburarea de drept și cea de fapt, aplicată și în materie de vânzare, se regăsește în lege în dispozițiile privind locațiunea.

Astfel, se spune că exercitarea de către un terț oarecare a unui drept de orice natură în legătură cu bunul locat, ce tulbură folosința locatarului, poate fi calificată ca o tulburare de drept. Așadar, terțul tulburător se poate pretinde proprietar al lucrului locat, beneficiarul unui drept de uzufruct, uz, abitație sau servitute ori a unui drept de folosință asupra aceluiași bun ș.a. Și exercitarea acțiunii în anulare a contractului încheiat după data transcrierii comandamentului, intentată de creditorii locatorului (art. 513 Codul de Procedură Civilă) este considerată o tulburare de drept care poate atrage răspunderea pentru evicțiune, dacă sunt întrunite toate condițiile acesteia.

Majoritatea autorilor admit validitatea locațiunii lucrului altuia, motivând că prin acest contract se transmite doar folosința și nu dreptul de proprietate.

Și în practica judecătorească s-au semnalat spețe în care s-a constatat validitatea contractelor în care locatorul era un uzufructuar (în baza art. 534 Codul Civil) sau un locatar. Dacă dreptul locatorului nu era opozabil față de adevăratul proprietar, acesta îl poate evinge pe locatar, aducând atingere folosinței pe care a sperat s-o dobândească. Deci, prin neexecutarea obligației prevăzute de art. 1420, pct.3 Codul Civil, locatorul va fi ținut să răspundă.

Doctrina și jurisprudența au decis că pentru a atrage răspunderea pentru evicțiune a locatorului, confirmarea dreptului terțului în justiție nu reprezintă o condiție indispensabilă, căci ar fi contrar finalității contractului ca acțiunea în garanție a locatarului contra locatorului să depindă de existența unei hotărâri judecătorești irevocabile care să consacre tulburarea de drept, atâta timp cât el nu poate folosi bunul.

Unii autori consideră că soluția trebuie să rămână aceeași, chiar dacă locatarul reușește să-și apere dreptul prin invocarea teoriei proprietarului sau mandantului aparent împotriva reclamantului, în măsura în care i s-a adus atingere folosinței, suferind între timp un prejudiciu (deoarece altfel acțiunea i-ar putea fi respinsă: pas dinteres, pas daction).

La fel ca în cazul vânzării, se va admite acțiunea în garanție a locatarului tulburat dacă a încheiat contractul cu unul dintre coproprietari, iar la partaj bunul cade în lotul altuia (atunci când se încalcă regula unanimității).

Dacă potrivit principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, titlul locatorului, în baza căruia consimțise la locațiune se desființează, atunci și titlul locatarului în baza căruia folosea bunul trebuie supus desființării. Este cazul anulării sau rezolvării titlului locatorului, a evingerii sale printr-o acțiune de revendicare. În aceste ipoteze, tulburarea locatarului este una de drept provenind de la un terț și astfel va putea fi angajată răspunderea locatorului în baza garanției pentru evicțiune.

În doctrină s-au precizat și excepțiile de la încetarea contractului ca efect al desființării titlului locatorului: supraviețuirea contractului de locațiune încheiat de uzufructuar, chiar după încetarea uzufructului, pentru o perioadă de cel mult 5 ani, contractul de locațiune încheiat de cumpărătorul imobilului ipotecat va rămâne în vigoare chiar în ipoteza evingerii acestuia de către creditorul ipotecar al vânzătorului, cu condiția existenței bunei – credințe și a datei certe a locațiunii înaintea transcrierii comandamentului; posibilitatea invocării teoriei proprietarului aparent pentru păstrarea în continuare a dreptului de folosință de către chiriaș.

Atâta timp cât locațiunea își produce efectele prin invocarea acestor excepții de către locatarul acționat pentru evacuare, el nu-i va putea cere locatorului despăgubiri în virtutea garanției provenind de la terți, dacă nu demonstrează că a fost împiedicat în exercitarea dreptului de folosință asupra lucrului.

Deci, în cazul tulburărilor de drept locatorul va răspunde de pierderea sau reducerea folosinței. Locatarul are dreptul să ceară rezilierea contractului, micșorarea chiriei sau să poată să iasă din proces arătând cine este titularul dreptului și care este obligat să-i apere folosința.

4.2. TULBURAREA DE FAPT

Potrivit art. 1426 Codul Civil locatorul nu va răspunde pentru tulburările de fapt provenite de la un terț, locatarul putându-se apăra intentând o acțiune în despăgubiri, în baza art. 998 Codul Civil (atunci când terțul tulburător distruge o parte din clădire, taie niște copaci, culege niște fructe, ș.a.) sau o acțiune posesorie în baza art. 676 Codul de Procedură Civilă care prevede: „cererile posesorii pot fi făcute și de cel care deține lucrul în interesul său propriu, în temeiul unui contract încheiat cu posesorul, afară numai dacă tulburătorul este cel pentru care el deține”.

Jurisprudența a hotărât că detentorul precar (locatarul sau arendașul), exercitând acțiunea posesorie împotriva terțului tulburător va trebui să dovedească atât îndeplinirea primelor două condiții prevăzute de art. 674 Codul de Proceduăi Civilă (să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare; înainte de tulburare reclamantul să fi posedat bunul cel puțin un an), cât și titlul în baza căruia deține lucrul (C.S.j.,s,civ., dec.1592/1991, în Dreptul nr.6/1992, pg.83).

În doctrină, s-a exprimat punctul de vedere potrivit căruia locatarul reclamat într-o acțiune în complângere nu mai trebuie să demonstreze că a stăpânit bunul cel puțin un an anterior deposedării sau tulburării, fiind admisibilă acțiunea sa posesorie împotriva terțului tulburător chiar înainte de împlinirea unui an de la data contractului, dreptul său derivând din posesiunea exercitată anterior de către locator. Se consideră însă, că nu ar trebui să se mai recunoască locatarului calitatea procesuală activă în acțiunile posesorii, lui lipsindu-i animus domini și fiind suficient ocrotit prin mijloacele specifice contractului de locațiune.

Nu suntem de acord cu ultima opinie, deoarece locatarul chiar dacă este un detentor precar, iar precaritatea se constituie din două elemente „corpus” și „animus detinendi”, el nu poate fi privat de dreptul de-a intenta acțiunile posesorii împotriva terțului tulburător, pentru că însăși din definiția acțiunii posesorii reiese că are acest drept: „acțiunea posesorie este acțiunea reală prin care reclamantul – posesor, sau, în unele cazuri, detentor contractual – cere instanței de judecată să-i ocrotească posesia împotriva oricărei tulburări, în vederea menținerii sau, după caz, redobândirii posesiei – când a fost deposedat pe cale ilicită”. Așadar, nu mi se pare echitabil ca atâta timp cât Codul Civil sau Legea locuinței nu prevăd obligația de garanție împotriva evicțiunii provenită din faptele personale ale terților, să i se restrângă locatarului dreptul de-a intenta (pentru a-și apăra posesia), acțiunile posesorii.

O altă tulburare de fapt este și stânjenirea folosinței locatarului printr-un act administrativ ilegal, împotriva căruia are la îndemână calea contenciosului administrativ, dacă se consideră vătămat (art. 1 din Legea 29/1990). El va putea intenta acțiune în despăgubire împotriva autorului faptei (răspundere delictuală), dar nu va putea intenta și acțiunea în garanție contra locatorului.

4.3. CINE SUNT TERȚII?

Așa cum am mai spus, pentru a se atrage răspunderea locatorului pentru tulburările de drept provenind de la un terț, am făcut referire la un vecin, colocatar sau un terț oarecare.

În practica judiciară s-a statuat că „există tulburare de drept ori de câte ori un terț pretinde un drept de proprietate sau folosință asupra lucrului închiriat, sau numai o servitute, și aceasta atât în cazul când autorul tulburării își trage dreptul său de la locator, cât și în cazul când el pretinde a exercita un drept al său propriu neconcedat și chiar tăgăduit de locator” .

Această decizie este foarte importantă deoarece delimitează pe de o parte terții ce pot aduce atingere folosinței locatarului, iar pe de altă parte subliniază ideea angajării răspunderii locatorului doar pentru tulburări rezultând din exercitarea unor drepturi de către terți.

Atunci când se produce o tulburare locatarului, prin pretenția unui colocatar, există răspunderea locatorului pentru evicțiunea provenind din faptul său personal, deoarece el n-ar fi trebuit să confere un drept care să stânjenească folosința altor locatari (de pildă, în cazurile zgomotului produs prin exercitarea unei meserii supărătoare, prin lătratul unor câini adăpostiți în apartamentul închiriat, refuzul unui colocatar de-a permite accesul altora la părțile comune ale imobilului, sau prin modificări aduse acestora).

Dacă tulburarea locatarului, produsă de un colocatar se datorează unui exercițiu abuziv, fără a avea o legătură de cauzalitate cu raportul său de locațiune, atunci locatarul va avea acțiune în despăgubire conform art.998 Codul Civil împotriva colocatarului vinovat, locatorul neputând fi ținut să răspundă pentru evicțiune, căci este o simplă tulburare de fapt.

Majoritatea autorilor și practica au admis că atunci când există un concurs între doi locatari succesivi ai aceluiași bun va avea câștig de cauză cel care a îndeplinit formalitățile prescrise de lege pentru opozabilitatea contractului său: data certă și transcrierea în registrele de publicitate, dacă locațiunea depășește 3 ani. Astfel, dacă locatarul ocupant va fi evins de un locatar chiar ulterior, dar care spre deosebire de el a dat dată certă contractului său (art. 1182 Codul Civil), el păstrează dreptul de-al acționa în garanție pe locator.

Și un vecin poate fi autorul tulburării, iar atunci când acesta acționează în virtutea unui drept, locatorul va trebui să răspundă ca garant împotriva evicțiunii pentru aceste tulburări. Întrucât dreptul de proprietate al vecinului este grevat de limitele normale ale exercitării lui, vom fi în prezența unor tulburări de drept provenind de la un terț, atunci când vecinul prin comportarea sa ar încălca principiile admise de jurisprudență în materia vecinătății. În caz contrar, suntem în prezența unei tulburări de fapt, iar locatorul nu va mai răspunde pentru garanție.

Când se face referire la limitele exercitării dreptului de proprietate al unui vecin, în practică se ține seama de circumstanțele de fapt sau de obiceiul locului. S-a hotărât că există tulburare de drept dacă s-a încălcat dreptul locatarului de aer și lumină, prin ridicarea de către un vecin a unui zid în dreptul ieșirii, prin desfășurarea unei activități producătoare de fum și praf de către un vecin, prin încălcarea art.615 Codul Civil astfel încât apele din ploi căzând de pe casa vecinului se scurg pe terenul dat în folosință chiriașului, ș.a.

4.4. NECUNOAȘTEREA CAUZEI EVICȚIUNII DE CÃTRE LOCATAR – CONDIȚIE A RÃSPUNDERII LOCATORULUI?

Datorită comparării cu vânzarea – cumpărarea s-a pus întrebarea dacă necunoașterea cauzei evicțiunii de către locatar este o condiție a răspunderii locatorului. S-a răspuns că nu se poate admite aceleași formulare a condiției ca în cazul vânzării – cumpărării, deoarece acest contract este cu executare succesivă și trebuie să-și producă efectele pe toată durata existenței și derulării contractului, inclusiv obligația pentru locator de-a asigura folosința nestânjenită a lucrului, cu consecința răspunderii pentru evicțiune în cazul neexecutării ei.

Atunci când locatorul l-a data încheierii contractului de locațiune l-a înștiințat pe locatar de posibilitatea de a fi tulburat prin exercitarea unor servituții de către vecin, ori prin profesia unui colocatar (de exemplu avocat) care presupune prezența în imobil a unor persoane străine (clienți) ș.a., sau dacă acestea erau atât de evidente încât locatarul nu le putea ignora, locatorul nu va răspunde pentru evicțiunea provenind din fapta unui terț.

Când tulburarea intervine în timpul derulării contractului, iar locatarul n-a luat asupra sa printr-o clauză expresă pericolul evicțiunii, atunci locatorul va răspunde pentru evicțiune.

4.5. ÎNȘTIINȚAREA LOCATORULUI DESPRE TULBURÃRILE CAUZATE DE TERȚ

Legea (art.1427 Codul Civil), ca o condiție a angajării răspunderii locatorului în cazul tulburării de drept suferite de locatar din partea unui terț, prevede cerința informării locatorului asupra acesteia.

Aceasta este expresia reciprocității și interdependenței obligațiilor părților, ce caracterizează contractele sinalagmatice. De aici rezultă faptul că locatarul trebuie să-l înștiimțeze pe locator atunci când folosința i-a fost tulburată de către un terț, pentru ca locatorul să-și poată îndeplini obligația de a-i asigura folosința liniștită a lucrului.

În doctrină s-a făcut o distincție în privința dovezii acestei informări:

În cazul în care tulburarea de drept ia forma unei pretenții formulate verbal de terț împotriva locatarului, acesta, va putea recurge la orice modalitate de informare, dovada acestui fapt fiind liberă, deoarece legea nu impune o formă specială;

Atunci când locatarul a fost deja chemat în judecată, el va trebui să respecte formalitățile prescrise de art.1428 Codul Civil coroborate cu art.60 – 63 Codul de Procedură Civilă (chemarea în garanție ), sau art.64 – 65 Codul de Procedură Civilă (arătarea titularului dreptului) pentru a-l informa pe locator;

Potrivit dispozițiilor codului de procedură civilă, locatarul îl poate chema pe locator în garanție și în cazul în care are calitatea de reclamant împotriva terțului, deoarece așa cum se știe oricare din părțile litigante poate formula cererea de chemare în garanție.

În ipoteza în care terțul reclamant valorifică un drept personal, instituția procedurală a „arătării titularului dreptului” conform art.64 Codul de Procedură Civilă este exclusă, ea neputănd fi folosită.

Indiferent de cererea formulată pentru traducerea locatorului în cauză, locatarul nu este obligat să iasă din proces, el putând rămâne ca parte pentru evitarea înțelegerilor frauduloase dintre locator și terț.

Totuși, se consideră că locatarul are tot interesul să-l anunțe pe locator, deoarece încercarea de uzurpare din partea terțului îl afectează mai întâi pe el, prin tulburarea folosinței și abia apoi pe proprietarul lucrului.

În caz contrar, potrivit art.1433 Codul Civil, locatarul poate fi obligat să-l despăgubească pe locator.

Chiar dacă legea nu prevede, se consideră în doctrină că răspunderea locatorului va putea fi angajată, excepțional, și atunci când locatarul nu l-a informat despre pericolul evicțiunii, în măsura în care acesta reușește să dovedească inutilitatea demersului de apărare.

Secțiunea a V-a. GARANȚIA ÎN CAZUL CONTRACTULUI

DE ARENDARE

În doctrină nu se fac referiri speciale în ceea ce privește garanția împotriva evicțiunii provenită din pretinderea unui drept al terțului, deoarece, nefiind diferențe semnificative între contractul de arendare și cel de locațiune se procedează la fel și se merge pe aceleași principii.

CAPITOLUL III. FUNCȚIONAREA GARANȚIEI PENTRU EVICȚIUNE ȘI EFECTELE EI

Secțiunea I. GARANȚIA INCIDENTÃ

Garanția incidentă este un mijloc de apărare prin care cumpărătorul pretinde vânzătorului să pună în funcțiune garanția pe care i-o datorează în virtutea contractului.

Codul de procedură civilă reglementează chemarea în garanție prin art.60.

În dreptul material, prin garanție se înțelege obligația unei persoane, numită garant, de a asigura unei alte persoane, numită garantat, folosința sau exercițiul unui drept. Garanția poate fi legală atunci cănd izvorăște din lege sau convențională atunci când rezultă din convenția părților. Ea este consecința încheierii unui contract cu titlu oneros (exp. vănzarea – cumpărarea), dar și a contractelor cu titlu gratuit (spre exemplu, donatorul datorează garanție donatorului dacă a promis expres garanția, când evicțiunea provine din faptul său personal, în caz de dol și dacă donația este cu sarcini).

În dreptul procesual civil, noțiunea de garanție are o accepțiune mai largă decât în dreptul material, deoarece art.60 alin.1 Codul de Procedură Civilă dispune că „partea poate să cheme în garanție o altă persoană împotriva căreia ar putea să se îndrepte, în cazul când ar cădea în pretențiuni cu o cerere în garanție sau în despăgubire”.

Cererea de chemare în garanție poate fi formulată împotriva garantului precum și ai succesorilor universali sau cu titlu universal ai acestuia, nu însă și împotriva dobânditorului cu titlu particular. În ipoteza în care, o persoană vinde același imobil, succesiv la două persoane, iar formalitățile de publicitate imobiliară au fost îndeplinite, mai întâi, de cel de-al doilea cumpărător, acesta din urmă nu va prelua și obligația de a-l garanta pe primul cumpărător .

Cererea de chemare în garanție poate fi formulată de către garantat, dar și de succesorii universali sau cu titlu universal ai acestuia și de dobânditorul cu titlu particular. În ceea ce-l privește pe acesta din urmă, nu este important faptul că el a dobândit dreptul respectiv cu titlu oneros sau cu titlu gratuit de la cel căruia i se datora garanția de către o altă persoană. De exemplu, Primus ii vinde un imobil lui Secundus, iar Secundus instrăinează acel imobil lui Terțius. Terțius are drept de a fi garantat de Primus, indiferent

cum a dobândit imobilul de la Secundus (cu titlu oneros sau gratuit), deoarece odată cu dreptul de proprietate asupra imobilului Secundus i-a transmis lui Terțius și dreptul său de a fi garantat de către Primus. Terțius are și posibilitatea de a-l acționa în garanție și pe Secundus, dar numai dacă transmisiunea a fost cu titlu oneros.

Chiar dacă de cele mai multe ori cererea de chemare în garanție este formulată de pârât, potrivit art.61 alin.2 din Codul de Procedură Civilă, ea poate fi formulată și de către reclamant.

Totodată, ea poate fi formulată și de intervenientul voluntar principal, precum și de terțul chemat în judecată întrucăt ar putea să pretindă aceleași drepturi ca și reclamantul .

În literatura de specialitate se face distincție între garanția incidentală și cea principală.

Garanția este incidentala atunci când beneficiarul garanției îl introduce în procesul respectiv pe garantul său, fără a aștepta sfărșitul procesului, astfel încât cererea principală și cererea de chemare în garanție sunt soluționate prin aceași hotărâre.

În comparație cu cererea principală în garanție sau în despăgubire este preferabilă cererea în garanție pe cale incidentală deoarece oferă posibilitatea chematului în garanție, devenit parte în proces, să administreze probele necesare și să facă toate apărările în spijinul părții pe care o garantează, ceea ce înseamnă că obligația de garanție devine activă, iar în cazul în care cel garantat pierde procesul, prin aceași hotărâre se va admite și cererea de chemare în garanție, dacă instanța o găsește întemeiată, evitându-se astfel un proces ulterior.

În ceea ce privește termenul în care poate fi depusă cererea de chemare în garanție, legea distinge după cum cererea incidentală este formulată de pârât sau de reclamant. Potrivit art. 61 alin.1 Codul de Procedură Civilă pârâtul trebuie să depună cererea de chemare în garanție „o dată cu întâmpinarea, iar dacă întâmpinarea nu este obligatorie, cererea se va depune cel mai târziu la prima zi de înfățișare”, iar „reclamantul poate depune cererea de chemare în garanție, până la închiderea dezbaterilor, înaintea primei instanțe” (art.61 alin.2 Codul de Procedură Civilă).

Potrivit art.63 Codul de Procedură Civilă alin.1 „cererea de chemare în garanție se judecă o dată cu cererea principală”, iar dacă judecarea cererii principale ar fi întârziată prin soluționarea cererii de chemare în garanție, alin.2 al aceluiași articol permite instanței să dispună „despărțirea spre a fi judecate deosebit”.

Soluția ce se va da în cazul cererii de chemare în garanție depinde de soluția dată cererii principale.

În literatura de specialitate se face distincție după cum cererea de chemare în garanție a fost formulată de către pârât sau de către reclamant.

Atunci când cererea principală este admisă, înseamnă că pârâtul a căzut în pretenții, astfel încât se va admite și cererea de chemare în garanție formulată de pârât dacă este întemeiată. Însă terțul chemat în garanție nu poate fi obligat direct față de reclamant, deoarece între ei nu există un raport juridic procesual și eventuala insolvabilitate a terțului chemat în garanție nu trebuie să fie suportată de reclamant ci de către pârât. Deci, instanța va trebui să soluționeze litigiul în două etape, pronunțându-se mai întâi asupra raportului juridic dintre reclamant și pârât, iar apoi asupra raportului juridic dintre pârât și terțul chemat în garanție.

Când cererea principală se respinge, înseamnă că pârâtul nu a pierdut procesul, astfel încât cererea prin care acesta a chemat un terț în garanție se va respinge ca lipsită de obiect sau de interes.

Atunci când reclamantul formulează cererea de chemare în garanție, în măsura în care este întemeiată, aceasta se va admite când se va respinge cererea de chemare în judecată, deoarece reclamantul este cel care a pierdut procesul, având astfel dreptul să se îndrepte împotriva celui pe care l-a chemat în garanție. Dacă însă cererea de chemare în judecată se admite, cererea de chemare în garanție formulată de reclamant se va respinge ca fiind lipsită de interes.

Intervenția garantului îl plasează pe cumpărătorul garantat pe un plan secundar .

Cumpărătorul se mai poate apăra împotriva terțului evingător și prin instituția procedurală a „arătării titularului dreptului” prevăzută de art.64 Codul de Procedură Civilă potrivit căruia „pârâtul care deține un lucru pentru altul sau care exercită în numele altuia un drept asupra unui lucru va putea arăta pe acela în numele căruia deține lucrul sau exercită dreptul, dacă a fost chemat în judecată de o persoană care pretinde un drept real asupra lucrului”.

Așadar cumpărătorul pârât poate folosi această formulă procedurală doar atunci când este acționat printr-o cerere de valorificare a unui drept real, folosirea acestuia fiind exclusă în cazul cererilor prin care se urmărește valorificarea unui drept de creanță (personal) .

Potrivit art.65 alin.1 C.pr.civ. pârâtul poate face arãtarea titularului dreptului printr-o cerere motivatã, depusã „o datã cuîintâmpinarea, iar dacã aceasta nu este obligatorie, cel mai târziu la prima zi de înfãțișare”.

În funcție de poziția terțului și a reclamantului față de cererea de arătare a titularului dreptului, se disting următoarele situații:

Cel arătat ca titularul al dreptului real (vânzătorul) se înfățișează și recunoaște susținerile pârâtului, iar reclamantul consimte să fie înlocuit pârâtul inițial. În acest caz, potrivit art.66 alin.1 Codul de Procedură Civilă pârâtul este scos din judecată, iar procesul va continua între reclamant și cel indicat titular al dreptului real;

Vânzătorul se înfățișează, dar nu recunoaște susținerile pârâtului;

Vânzătorul, deși legal citat, nu se prezintă.

Pentru aceste două situații, art.66 alin.2 Codul de Procedură Civilă prevede că „se vor aplica dispozițiile art.58”, deci vânzătorul „dobândește calitatea de intervenient în interes propriu, iar hotărârea îi va fi opozabilă”. Deci, judecata va continua între reclamant, pârât și vânzătorul indicat ca titular al dreptului real, acesta din urmă în calitate de intervenient principal.

S-a exprimat însă, și opinia potrivit căreia în ipoteza prevăzută de art.66 alin.2 Codul de Procedură Civilă, vănzătorul arătat ca titular al dreptului real ar dobândi calitatea de intervenient forțat, iar nu cea de intervenient principal, arătându-se că, prin trimiterea la art.58 Codul de Procedură Civilă, s-a urmărit să se precizeze doar că vânzătorul ca titular al dreptului real va avea aceleași drepturi și obligații ca și vânzătorul chemat în judecată în temeiul art.57 Codul de Procedură Civilă . Anterior, acești autori menționează că vânzătorul „introdus în proces în temeiul art.57 Codul de Procedură Civilă va avea în principiu aceleași drepturi și obligații procesuale ca și intervenientul principal”.

Vânzătorul se înfățișează și recunoaște susținerile pârâtului, dar reclamantul nu este de acord cu înlocuirea pârâtului. Legea nu acoperă această situație, iar în literatura de specialitate există mai multe opinii.

Într-o primă opinie s-a arătat că terțul (vânzătorul) rămâne în proces, în calitate de intervenient principal, iar în altă opinie s-a apreciat că judecata va continua fără să se modifice raportul procesual stabilit prin chemarea în judecată, iar dacă se dovedește că titularul dreptului nu era pârâtul cumpărător acțiunea se va respinge pentru lipsa calității procesule pasive .

În practică s-a opinat, îndreptățit, după părerea noastră, că pârâtul cumpărător va prefera să râmână parte în proces, pentru a evita „ concertul fraudulos” între vânzător și terț .

Secțiunea aII-a. GARANȚIA PRINCIPALĂ

Garanția este principală dacă beneficiarul acesteia a așteptat sfârșitul procesului în care este parte, iar în momentul în care a căzut în pretenții, îl cheamă în judecată pe garant prin intermediul unei cereri principale, declanșând un proces distinct .

Așa cum am arătat, cumpărătorul care procedează în acest mod are mai multe dezavantaje: trebuie să suporte costurile a două litigii iar în anumite cazuri prevăzute de lege se expune riscului de a nu-și putea valorifica ulterior pretențiile împotriva vanzătorului.

Astfel, potrivit art.1351 Cod Civil “dacă cumpărătorul s-a judecat până la ultima instanță cu evingătorul său, fără să cheme în cauză pe vânzător, și a fost condamnat, vânzătorul nu mai răspunde de evicțiune, de va proba că erau mijloace să câștige judecata”.

Deci, dacă cumpărătorul preferă să se apere singur și pierde procesul, iar apoi îl acționează pe vânzător pentru a răspunde pentru evicțiune, acesta din urmă, invocând exceptio mali processus, scapă de obligația de garanție dacă dovedește că ar fi avut mijloace suficiente cu care, participănd la judecată în primul proces ar fi putut obține respingerea cererii formulate de terț împotriva cumpărătorului. În acest caz, în doctrină s-a exprimat opinia că, cumpărătorul va putea intenta o acțiune în răspundere împotriva avocatului său . Suntem de acord cu această opinie, dar ce s-ar întâmpla în ipoteza în care cumpărătorul s-ar apăra singur și nu ar avea cunoștințe juridice? În această ipoteză, judecătorul prin exercitarea rolului său activ l-ar putea sfătui pe cumpărător, dar în limitele legii respectând și principiul contradictorialității, care primează față de rolul activ al judecătorului. În acest caz cumpărătorul care nu-l cheamă în garanție pe vânzător pe cale incidentală, ci pe cale principală nu mai are nici o acțiune, pierzănd procesul inițial.

În literatura de specialitate s-a susținut că nu este suficient ca vânzătorul să susțină că avea probe pe care le putea opune autorului evicțiunii, el fiind obligat să le arate și să dovedească valoarea lor .

Secțiunea aIII-a. EFECTELE EVICȚIUNII CONSUMATE

Dacă evicțiunea s-a produs, atunci cumpărătorul poate cere angajarea răspunderii vânzătorului pentru pagubele suferite, vânzătorul fiind ținut de obligația de “dare”. Așa cum s-a arătat și în practică, dezdăunarea poate fi cerută numai de la vânzător și succesorul lui universal sau cu titlu universal nu și de la un alt cumpărător sau subdobânditor, dacă nu se dovedește că a fost părtaș la fraudă (fraus omnia corrumpit) .

Fiind vorba de o sumă de bani, atunci când există mai mulți vânzători sau succesori ai aceluiași vânzător obligația va fi divizibilă. În practică, s-a decis că dacă bunul vândut provine dintr-o infracțiune, răspunderea pentru evicțiune (confiscarea bunului) va fi delictuală, iar în cazul pluralității de vânzători răspunderea va fi solidară .

Dacă cumpărătorul este evins, legea stabilește drepturile sale împotriva vânzătorului după cum evicțiunea a fost totală sau parțială.

3.1. EVICȚIUNEA TOTALĂ

În doctrină s-a pus întrebarea: Care sunt consecințele evicțiunii consummate și care va fi soarta contractului?

Deoarece legea nu prevede nimic în acest sens, interpreții au admis direct sau indirect că se produc consecințele rezoluțiunii.

În literatura juridică mai veche s-a exprimat ideea că “vânzarea se rezoluționează” sub forma afirmației “legea privește evicțiunea totală a lucrului ca o adevărată rezoluțiune” .

În doctrina cea mai recentă s-a menționat că în caz de evicțiune totală, vânzătorul este obligat să restituie integral prețul primit, “ca la rezoluțiune pentru neexecutare” .

Potrivit art.1341 Cod Civil atunci când cumpărătorul a fost evins, îi poate cere vânzătorului:

Restituirea prețului;

Fructele, dacă este dator a le întoarce proprietarului care l-a evins;

Spezele intanției deschise de dânsul în contra vânzătorului și ale celei deschise de evingător în contra sa;

Daune – interese și spezele contractului de vindere.

Deci, legea acordă cumpărătorului evins de totalitatea bunului dreptul la o despăgubire integrală , ca efect al rezoluțiunii contractului .

a. PREȚUL

Așa cum am arătat, vânzătorul va trebui să restituie prețul primit, iar Codul Civil adaugă în art.1342 că “vânzătorul nu se poate apăra de a restitui prețul întreg” chiar “dacă, la epoca evicțiunii, lucrul vândut se află de o valoare inferioară sau a suferit deteriorări ori prin neglijența cumpărătorului, ori prin evenimentele independente de cumpărător”.

Această dispoziție este surprinzătoare dacă ne găndim că potrivit art.971 Codul Civil “lucrul rămâne în rizico – pericolul dobânditorului” de la încheierea contractului. Această dispoziție a fost explicată făcându-se referire la sancțiunea vânzării lucrului altuia, în cazul căreia cumpărătorul, fiind evins în totalitate a plătit fără cauză, iar restituirea lui se impune în temeiul plății nedatorate. Părerea noastră este că legiuitorul a dat această dispoziție făcând referire la alte contracte de vânzare – cumpărare care au ca obiect alte bunuri și care nu conțin obligația de garanție împotriva evicțiunii, iar în cazul nostru această dispoziție (art.971 Codul Civil) nu-și găsește aplicabilitatea.

Întorcându-ne la art. 1342 Codul Civil, am putea spune că nu este echitabil ca vânzătorul să restituie prețul integral în cazul în care lucrul vândut a suferit deteriorări datorită neglijenței cumpărătorului, dar doctrina a decis că “cumpărătorul are dreptul să fie neglijent cu privire la lucrul pe care-l consideră ca al său”. Suntem de acord cu această opinie, deoarece în cazul în care cumpărătorul ar trage foloase din stricăciunile pe care le-a făcut lucrului, atunci vânzătorul are dreptul de a-și opri din preț o suma egala cu acele foloase potrivit art.1343 Codul Civil. Tot Codul Civil prin art.1344 acordă dreptul cumpărătorului de a primi pe lângă prețul vânzării și despăgubiri de la vânzător dacã a adus îmbunătățiri lucrului vândut.

O altã problemã interesantã este cea a subdobânditorului care a fost evins și ce preț trebuie sã-i plãteascã vânzãtorul acestuia. În doctrinã s-a fãcut distincție între subdobânditorul cu titlu gratuit și subdobâditorul cu titlu oneros. Astfel, în cazul dobânditorului cu titlu gratuit liberalitatea se reduce la diferența dintre prețul plãtit de cumpãrãtor și sporul de valoare dobândit de lucru.

În cazul subdobânditorului cu titlu oneros, unii autori fac distincție în funcție de prețul plãtit:

dacã prețul plãtit este mai mare decât al propriului vânzator, are dreptul la întreaga sumã, dar cu titlu de daune-interese și doar atunci când a fost de bunã-credințã.

Dacã prețul este mai mic, atunci nu poate primi decât prețul pe care el însuși l-a plãtit.

Existã și o opinie contrarã care subliniazã faptul cã din moment ce prin contract se transmit toate drepturile și accesoriile bunului subdobânditorului, atunci acesta are aceleași drepturi ca și autorul sãu, printre care și dreptul de a obține prețul pe care acela l-a plãtit.

Într-o spețã, bunul din litigiu a fost vândut, în mod succesiv între vânzãtorul originar și cumpãrãtorul intermadiar, iar, apoi, între acesta din urmã, ca vânzãtor intermadiar, și reclamanții din proces, ca subachizitori. Pentru efectele evicțiunii totale consumate, produsã ulterior acestor acte juridice, constând în restituirea prețului, a cheltuielilor de judecatã din procesul din care a rezultat evicțiunea și impensele necesare și utile, au fost chemați în judecatã, de cãtre subachizitori, atât terțul evingãtor, cât și vânzãtorii (cel originar și cel intermediar). Instanțele au decis cã vânzãtorul intermediar are întreaga rãspundere pentru toate aceste efecte.

Soluția este nelegalã: subachizitorul are acțiune directã asupra vânzãtorului originar pentru cã a dobândit bunul cu toate accesoriile lui(art. 1337, 1325 cod civil).

b. CONTRAVALOAREA FRUCTELOR

Potrivit art. 1341 p.c.t 2 cod civil , cumpãrãtorul are dreptul și la valoarea fructelor pe care a fost obligat sã le înapoieze terțului evingãtor.

Prin art. 485 cod civil “posesorul nu câștigã proprietatea fructelor decât când posedã cu bunã-credințã; la caz contrariu, el este dator de a înapoia productele, împreunã cu lucrul, proprietarului care-l revendicã”. În temeiul acestui articol, cumpãrãtorul este considerat de bunã-credințã pânã la introducerea acțiunii de revendicare și nu va putea fi obligat sã plãteascã fructele obținute pânã în acel moment proprietarului evingãtor. Neplãtind aceste fructe, el nu-i va putea cere vânzãtorului contravaloarea lor.

Coroborând art. 485 cod civil cu art. 487 cod civil care aratã cã “ el înceteazã de a fi cu bunã-credințã din momentul când aceste viciuri îi sunt cunoscute” putem afirma și noi, la fel ca alți autori, cã dupã ce a fost introdusã o acțiune în justiție împotriva cumpãrãtorului, acesta este considerat ca fiind de rea-credințã. În consecințã, cumpãrãtorul este dator sã le predea terțului evingãtor și are dreptul, așa cum am mai spus, potrivit art. 1341 p.c.t. 2 cod civil sã le cearã vânzãtorului,acest articol vizând exact acestã ipotezã. Chiar dacã fațã de terțul evingator cumpãrãtorul este de rea-credințã, fațã de vânzãtor el este considerat ca fiind de bunã-credințã, iar prejudiciile suferite prin restituirea fructelor evingãtorului, vor fi acoperite de vânzãtor.

În ipoteza în care vânzãtorul chemat în garanție declarã cã nu are mijloacele juridice necesare apãrãrii cumpãrãtorului, fiind însã de acord cu restituirea prețului și a daunelor, dar cumpãrãtorul decide sã continue singur procesul, pierzându-l, vânzãtorul nu va mai restitui contarvaloarea fructelor, în caz contrar pretenția cumpãrãtorului fiind un abuz de drept.

c.CHELTUIELILE DE JUDECATA

Pentru a-și acoperi integral prejudiciul suferit, cumpãrãtorul are dreptul sã solicite și restituirea cheltuielilor de judecatã suportate. Pe lângã cheltuielile de judecatã ale procesului din care a rezultat evicțiunea cumpãrãtorul are dreptul sã solicite și restituirea cheltuielilor efectuate cu acțiunea în regres contra vânzãtorului atunci când acesta nu reușește sã se apere prin exceptio mali procesus. Atunci când vânzãtorul este chemat sã rãspundã pe cale principalã și reușește sã se apere prin exceptio mali procesus, așa cum am mai spus, el nu va rãspunde pentru evicțiune.

Potrivit art. 1341 pct. 3,4 cod civil, cumpãrãtorul are dreptul și la restituirea spezelor contractului( autentificare, taxe de timbru etc.).

d.DAUNELE INTERESE

Legea îi acordã cumpãrãtorului evins și dreptul la daune- interese. Astfel prin art. 1342-1345 codul civil reglementeazã modul de calcul al despãgubirilor datorate cu titlu de daune- interese, care prezintã anumite particularitãți.

La calculul despãgubirilor instanța va trebui sã ținã cont de sporul de valoare dobândit de lucru între momentul incheierii contractului și data producerii evicțiunii pentru ca vânzãtorul sã-i plãteascã cumpãrãtorului și diferența între preț și acest spor de valoare. Art 1344 cod civil stipuleazã faptul cã vânzãtorul este obligat sã-i plãteascã cumpãrãtorului acest excedent, indiferent de cauza care l-a produs.

Coroborând art.1344 cu art.1345 cod civil observãm cã legiuitorul nu face distincție între vânzãtorul de bunã- credințã și cel de rea- credințã, el stipulând faptul cã vânzãtorul trebuie sã plãteascã cheltuielile necesare și utile fãcute de cumpãrãtor.Deoarece cheltuielile utile îmbunãtãțesc bunul și îi sporesc valoarea trebuie restituite de terțul evingator și în subsidiar de vânzãtorul originar. Conform principiului echitãții nimeni nu se poate înavuți în detrimental altuia și de aceea terțul evingator trebuie sã restituie sporul de valoare pentru cã întotdeauna cheltuielile utile profitã terțului evingãtor.

În ceea ce privește cheltuielile voluptuarii fãcute de cumpãrãtor, acesta le va putea cere vânzãtorului numai dacã acesta a fost de rea-credințã în baza art. 1346 cod civil: “dacã vânzãtorul a vândut cu rea-credințã fondul altuia, el va fi dator sã întoarcã cumpãrãtorului toate spezele ce va fi fãcut, chiar și cele de simplã plãcere”.

Totodatã, cumpãrãtorul poate cere, așa cum am mai arãtat, și terțului evingãtor cheltuielile pentru îmbunãtãțirile pe care le-a fãcut fondului și care i-au sporit acestuia valoarea. Aceastã pretenție de despãgubiri din partea cumpãrãtorului evins se întemeiazã pe dispozițiile dreptului comun, deoarece din coroborarea art.1345 cod civil cu art.949 cod civil rezultã: “cumpãrãtorul este în drept sã se adreseze cãtre douã persone pentru a cere indemnizarea ce trebuie sã o primeascã: vânzãtorului și terțului evingãtor”. Datoritã faptului cã terțul evingãtor profitã de evicțiune, el va fi ținut primul sã-l despãgubeascã pe cumpãrãtor, iar vânzãtorul nu va fi garant decât în mod subsidiar.

Cu toate acestea, terțul va restitui cea mai micã sumã din cele douã( valuta fondului și cheltuielile fãcute de cumpãrãtor), restul cheltuielilor fiind pretinse de cãtre cumpãrãtor vânzãtorului.

3.2. EVICȚIUNEA PARȚIALÃ

În literatura juridicã de specialitate, evicțiunea este parțialã atunci când are ca obiect: o fracțiune din lucru sau o cotã idealã din dreptul de proprietate, valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la lucru. În oricare din aceste ipoteze cumpãrãtorul poate cere rezoluțiunea vânzãrii sau menținerea vânzãrii cu acțiune în despãgubire.

Potrivit art.1347 cod civil “dacã cumpãrãtorul este evins numai de o parte a lucrului și aceasta are, în privința totului, o așa însemnãtate încât cumpãrãtorul n-ar fi cumpãrãt lucrul fãrã acea parte, el poate strica vânzarea”. Cu toate acestea în literatura juridicã de specialitate s-a stabilit cã importanța evicțiunii este o chestiune care este apreciatã în mod suveran de instanțele de judecatã.

Dacã instanța pronunțã rezoluțiunea, atunci cumpãrãtorul restituie lucrul așa cum este dupã evicțiune, primind în schimb prețul și diferitele despãgubiri enumerate de art.1341 cod civil, exact ca și în cazul evicțiunii totale.

Dacã rezoluțiunea nu a fost cerutã sau nici nu poate fi obținutã, contractul se menține, dar cumpãrãtorul are dreptul la restituirea pãrții din care a fost evins. În acest caz, cuantumul indemnizației datorate cumpãrãtorului este datorat în funcție de valoarea pãrții pierdute prin evicțiune, iar nu în funcție de prețul plãtit de el. Evaluarea se va face în momentul evicțiunii, pentru a se asigura o despãgubire echitabilã a cumpãrãtorului evins. În literatura de specialitate, se considerã, deși codul civil nu prevede, cã vânzãtorul poate fi ținut și de plata contravalorii fructelor pe care cumpãrãtorul le datoreazã evingãtorului, o parte din cheltuielile contractului, precum și cheltuielile de judecatã conform principiului ubi idem est ratio, eadem lex esse debet .

În ipoteza în care, dupã vânzare valoarea bunului a scãzut, pierderea va fi suportatã în parte și de cumpãrãtor, deoarece contractul de vânzare-cumpãrare este menținut, deci cumpãrãtorul nu poate pretinde decât prejudiciul obținut prin evicțiune, prețul nefiind plãtit fãrã cauzã.

Art.1349 cod civil printr-o formulare asemãnãtoare cu cea folositã de art.1347, prevede încã un caz de evicțiune parțialã:” dacã imobilul vândut se aflã însãrcinat de servituți neaparente, nedeclarate de vânzator și de o așa importanțã, încât se poate presupune cã cumpãrãtorul nu ar fi cumpãrat de le-ar fi cunoscut, el poate cere, sau stricarea contractului,sau idemnitate”. Și pentru acest caz de evicțiune parțialã, soluția la care se ajunge este identicã cu cea de mai sus. Acestui caz de evicțiune parțialã prevãzut în textul de lege i se mai adaugã în literatura de specialitate și ipoteza în care imobilul a fost achiziționat ca fond dominant, dar în realitate servitutea nu exista.

Atunci când se dobândește doar nuda proprietate, imobilul fiind afectat de un uzufruct sau de un alt drept real a cãrui existențã cumpãrãtorul nu a cunoscut-o, pentru a se determina valoarea pãrții evinse, expertul, sub îndrumarea instanței, trebuie sã ținã seama și de dispozițiile privind taxele de timbru asupra actelor și serviciilor notariale potrivit cãrora la constituirea drepturilor reale imobiliare, altele decât cele de proprietate, taxa de timbru se stabilește la valoarea declaratã de pãrți, dar nu mai puțin de 20% din valorile prevãzute în materia autentificãrii actelor translative de proprietate.

3.3. PRESCRIPȚIA CERERII CUMPÃRÃTORULUI

Codul civil nu prevede expres un termen înãuntrul cãruia cumpãrãtorul poate exercita dreptul sãu de-a fi despãgubit în cazul evicțiunii consumate.

Atunci când evincțiunea este pe cale sã se producã, iar tulburarea vine de la vânzãtor sau de la succesorii sãi universali sau cu titlu universal, cumpãrãtorul( așa cum am vãzut) se poate apãra prin invocarea excepției “quem evictione tenet action, eundem agentem repellit exceptio”.

În literatura de specialitate, unii autori susțin cã excepția de garanție poate fi invocatã de cumpãrãtor sau succesorii lui oricât timp ar fi trecut de la încheierea contractului, deoarece potrivit concepției legiuitorului, obligația negativã a vânzãtorului de a nu-l tulbura pe cumpãrãtor este de esența vânzãrii. Suntem de acord cu aceastã opinie, gândindu-ne cã, în caz contrar, legiuitorul ar fi reglementat aceastã situație.

În ipoteza în care tulburerea provine de la un terț, codul de procedurã civilã prescrie termenele înãuntrul cãrora cererea de chemare în garanție poate fi introdusã, prin art.61 care prevede:

“Cererea fãcutã de pârât se va depune odatã cu întâmpinarea; când întâmpinarea nu este obligatorie, cererea se va depune cel mai târziu la prima zi de înfãțișare.

Cererea de chemare în garanție fãcutã de reclamant se poate depune, pânã la închiderea dezbaterilor, înaintea primei instanțe”.

Potrivit art. 1350 cod civil, care ne trimite la regulile generale ale convențiilor în cazul în care existã chestiuni ce nu sunt prevãzute, în ipoteza, în care, cumpãrãtorul pretinde garanție pe cale principalã, cerând dezdãunarea sa ca efect al evicțiunii pe care a suferit-o din partea unui terț, termenul de prescripție va fi termenul general de 3 ani, aplicabil acțiunilor personale patrimoniale.

Deși punctul de pornire al acestui termen de 3 ani al acțiunii în garanție este determinat se considerã, în literatura de specialitate, cã este fixat de data producerii evicțiunilor. S-a spus, cã obligația vânzãtorului de a-l garanta pe cumpãrãtor este condiționalã, deci ea nu poate lua naștere decât în momentul îndeplinirii condiției.

În prezent, în legislația noastrã, este prevãzut momentul începutului termenului de prescriptie a dreptului afectat de condiție suspensivã: potrivit art. 7 alin.3 din Decretul nr. 167/1958 dacã dreptul este sub condiție suspensivã sau cu termen suspensiv, prescripția începe sã curgã de la data când s-a împlinit condiția sau a expirat termenul.

Așadar, potrivit sistemului nostru al evicțiunii – care nu permite cumpãrãtorului sã acționeze decât în urma tulburãrii de drept actuale din partea unui terț – împotriva cumpãrãtorului nu poate începe sã curgã prescripția decât din acel moment, indiferent de cât timp a trecut de la încheierea contractului.

Conform pãrerii anulabilitãții vânzãrii lucrului altuia, cumpãrãtorul are dreptul de a cere anularea contractului, termenul de prescripție fiind de 3 ani. Acesta curge potrivit art. 9 din Decretul nr. 167/1958 de la data când cel îndreptãțit a cunoscut cauza anulãrii, însã cel mai târziu la împlinirea a 18 luni de la data încheierii contractului. Astfel este posibil ca vânzarea sã se consolideze prin împlinirea acestui termen iar cumpãrãtorul tulburat ulterior sã pãstreze dreptul de a acționa în garanție, în 3 ani de la data evicțiunii.

Prin data evicțiunii, în general se înțelege “ atunci când hotãrârea care a condamnat pe cumpãrãtor de a delãsa bunul sau o parte din el a rãmas definitivã”. Dar, evicțiunea poate exista și în lipsa unei hotãrâri definitive de condamnare a cumpãrãtorului( de exemplu atunci când cumpãrãtorul abandoneazã bunul fațã de evidența dreptului terțului; când îl plãtește pe creditorul ipotecar pentru a evita urmãrirea silitã). În aceste cazuri, evicțiunea se considerã a fi consumatã la momente diferite, în funcție de cauza invocatã, astfel încât instanța va trebui sã calculeze în fiecare caz momentul începerii curgerii termenului de prescripție.

Orice cerere în garanție pentru evicțiune privind un bun adjudecat trebuie intentatã în interval de 5 ani de la punerea în executare a ordonanței de adjudecare ( art. 568 cod procedurã civilã). Acest interval de timp este un termen fatal, care curge și contra absenților sau incapabililor.

Secțiunea a IV-a. GARANȚIA CONVENȚIONALÃ

Art. 1338 cod civil prevede cã: “pãrțile pot prin convenție sã adauge, sã micșoreze sau sã șteargã obligația de a rãspunde de evicțiune”. Pãrțile pot stipula întinderea acestei garanții care se mai numește și garanție de fapt.

Clauzele de agravare sunt admise fãrã restricție. Astfel vânzãtorul se poate angaja la rãspunderea pentru evicțiune și pentru cauze ulterioare vânzãrii, pentru tulburãri de fapt provocate de terț și pentru evenimente fortuite. Aceste clauze trebuie sã fie prevãzute în mod expres în contract și sã fie clar exprimate, fiind de strictã interpretare, deoarece se asumã o obligație.

Clauzele de micșorare sau de înlãturare a rãspunderii pentru evicțiune sunt posibile cu douã limitãri:

potrivit art. 1339 cod civil vânzãtorul nu se poate sustrage în nici un mod de la rãspunderea pentru evicțiunea rezultatã dintr-un fapt personal al sãu, o astfel de clauzã cãzând sub sancțiunea nulitãții. În doctrinã s-a admis posibilitatea exonerãrii de rãspundere a vânzãtorului pentru evicțiune pentru fapte personale, dacã este vorba de fapte concrete, determinate, sãvârșite anterior încheierii contractului și cunoscute de cumpãrãtor ( constituirea unei servituți, încheierea unui contract de locațiune sau de arendare).

b) conform art. 1340 cod civil exonerarea de rãspundere a vânzãtorului pentru fapta terțului de evingere a cumpãrãtorului nu-l poate scuti pe vânzãtor de a restitui prețul, acesta fiind deținut fãrã justã cauzã.

Totuși, dacã cumpãtorul a cunoscut la încheierea contractului pericolul evicțiunii sau a cumpãrat pe riscul sãu (contractul a avut un caracter aleatoriu) atunci este posibilã exonerarea de rãspundere a vânzãtorului și pentru restituirea prețului încasat de la cumpãrãtor.

CAPITOLUL IV. GARANȚIA ÎMPOTRIVA EVICȚIUNII ÎN CESIUNEA DE DREPTURI INCORPORALE

SUBCAPITOLUL I. CESIUNEA DE CREANȚÃ

Prin creanțã în sensul textelor din codul civil se înțelega acel drept patrimonial care poate fi exercitat în contra unei persoane determinate ( jus adversus certam personam).

În principiu, pot forma obiect al cesiunii toate creanțele ce fac parte din patrimoniul creditorului, fie pure și simple, fie afectate de o condiție sau de un termen chiar și cele viitoare, cu toate cã nu existã încã în forma lor definitivã. Existã însã și creanțe incesibile, cum ar fi cele strict personale, în care persoana creditorului este esențialã, dreptul de uz, de abitație, pensia de întreținere.

Secțiunea I. GARANȚIA DE DREPT ÎN CAZUL CESIUNII DE CREANȚÃ

Potrivit art. 1392 cod civil, cel ce vinde o creanțã sau orice alt lucru necorporal este dator sã rãspundã de existența sa valabilã, în folosul sãu, în momentul vânzãrii, deși vânzarea n-ar cuprinde aceastã îndatorire de rãspundere.

Așadar, ne aflãm în cazul unei garanții de drept pe care cedentul o datoreazã în cazul vânzãrii unei creanțe sau a altui drept incorporal. Astfel cum remarcau eminenți autori, dacã în dreptul roman raportul de obligații era indisolubil legat de persoana creditorului și a debitorului, ceea ce fãcea imposibil de conceput transmiterea creanței, cu timpul aceastã necesitate a fost impusã de cerințele practicii. Deci, creditorul care are nevoie de bani poate ceda creanța sa împotriva debitorului, încasând imediat valoarea ei. Prin încheierea acestui contract, cesionarul primește creanța așa cum exista ea în patrimoniul cedentului, cu aceeași naturã (civilã sau comercialã), cu toate garanțiile de care era însoțitã și cu toate acțiunile aferente acestui drept.

Cesiunea de creanțã este un contract consensual, dar pentru a fi opozabil terților legea ( art. 1393 cod civil) prevede cerința ca ea sã fie notificatã debitorului prin intermediul executorilor judecãtorești sau acceptatã de el prin act autentic. Acceptarea poate fi fãcutã și printr-un act sub semnãturã privatã care emanã de la debitor, dar, în acest caz, cesiunea este opozabilã debitorului cedat, nu și celorlalte categorii de terți. În practicã, s-a decis cã acceptarea creanțelor poate îmbrãca și forma unui înscris sub semnãturã privatã, numai sã fie notificatã debitorului. În schimb, în lipsa notificãrii prin executorii judecãtorești, pentru a putea fi opusã altora (cum ar fi creditori ai cedentului, chiar posteriori cesiunii, alți cesionari ai aceleiași creanțe) acceptarea trebuie sã îmbrace forma autenticã. Altfel, este posibil ca cesionarul sã fie evins de un alt cesionar, chiar posterior, al aceleiași creanțe, dar care a urmãrit îndeplinirea formalitãților prescrise de lege pentru opozabilitate, chiar dacã el a cunoscut existența unei cesiuni anterioare.

Tot același efect se poate produce în cazul în care anterior notificãrii cesiunii de creanțã un creditor chirografar al cedentului a cerut înființarea și validarea popririi având ca obiect acea creanțã.

O altã consecințã posibilã a neobservãrii formelor de publicitate a cesiunii de creanțã este aceea cã deși eventual a plãtit prețul, cesionarul se poate vedea în situația de a nu putea încasa creanța, dacã debitorul cedat a fãcut plata în mâinile cedentului, dupã încheierea contractului, dar fãrã a se fi respectat dispozițiile legii.

În afarã de aceste formalitãți, în unele cazuri se mai cere în plus o altã formã de publicitate. Codul civil în art. 1349 prevede cerința transcrierii dacã cesiunea are ca obiect un contract de arendare sau de locațiune pe duratã mai mare de 2 ani. Aceste dispoziții au fost modificate prin Legea cadastrului și a publicitãții imobiliare care, enumerând actele supuse transcrierii în cartea funciarã menționeazã “locațiunea și cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani”( art. 21, lit. C, a). Așadar, drepturile creditorului dintr-un contract de locațiune pot fi cedate, dar pentru a putea fi opuse terților se cere nu numai notificarea sau acceptarea în formã autenticã a contractului de cãtre debitor, ci și înscrierea în cartea funciarã de la biroul de carte funciarãtoriei în a cãrei razã teritorialã de activitate este situat bunul respectiv.

Existã însã și creanțe care pot fi cedate cu titlu oneros fãrã a fi necesarã îndeplinirea vreunei alte formalitãți. Este vorba de cesiunea creanțelor constatate prin titluri de credit. Dacã este vorba de un titlu la purtãtor, titularul drepturilor menționate în înscris este posesorul legitim al acestuia, transmiterea acestor titluri fãcându-se prin simpla remitere materialã, ca și un bun corporal. Deținãtorului de bunã-credintã i se va aplica art. 1909 cod civil, debitorul fiind obligat sã-și execute obligația fațã de deținãtorul titlului. În categoria titlurilor de credit care conferã titularului dreptul la o sumã de bani intrã, potrivit unei clasificãri doctrinare: cambia, biletul la ordin, cecul (ca instrument de platã), titlurile emise de stat, polițele de asigurare pe viațã la ordin. Titlurile la ordin se transmit prin gir, posesorul lor fãcând o mențiune translativã de drepturi în chiar titlu, cu precizarea numelui dobânditorului( astfel creditorul obligã pe debitor sã facã plata creanței în mâinile posesorului titlului). Potrivit legii titlurile nominative se pot transmite prin cesiune. Aceasta se realizeazã prin înscrierea unei mențiuni pe titlu și predarea titlului cãtre cesionar.

În privința transmiterii acțiunilor nominative legea instituie formalitãți speciale. Dreptul de proprietate asupra acțiunilor nominative se transmite prin declarația fãcutã în registrul acționarilor emitentului, subscrisã de cedent și de cesionar sau de mandatarii lor, și prin mențiunea fãcutã pe acțiune ( art. 98 din Legea nr. 31/1990).

În ceea ce privește cesiunea pãrții de interes, aceasta trebuie sã îndeplineascã anumite formalitãți: sã fie notificatã societãții și sã fie înscrisã în registrul comerțului ( art.21 lit. h din Legea 26/1990).

Deși aceste forme de cesiune sunt practicate mai ales în materie comercialã, în practica judecãtoreascã și în doctrinã s-a admis cã și creanțele de naturã civilã pot fi transmise printr-un titlu la ordin sau la purtãtor, dacã sunt constatate prin înscrisuri autentice sau sub semnãturã privatã.

Subsecțiunea I. CAZURI ÎN CARE SE PUNE PROBLEMA GARANȚIEI

Atunci când cedentul transmite creanța, el se obligã nu doar sã transfere o creanțã care existã deja, dar și sã garanteze accesoriile creanție.

GARANȚIA EXISTENȚEI CREANȚEI

Atunci când cesiunea de creanțã se face cu titlu oneros, în raporturile dintre cedent și cesionar ea produce și un alt efect, anume acela de a da naștere în sarcina cedentului obligația de garanție, care este de douã feluri: de drept( art.1392 cod civil) și convenționalã.

În ceea ce privește garanția de drept, ea cuprinde obligația cedentului de a rãspunde de existența actualã a creanței și a accesoriilor sale. Aceasta înseamnã cã cedentul este ținut sã garanteze cã, la momentul cesiunii, creanța cedatã exista în mod valabil, cã titularul ei este cedentul și, în sfârșit cã, între timp, nu a intervenit nici o cauzã de stingere.

Aceasta interpretare este datã în special în doctrina noastrã și în cea francezã. Unii autori menționeazã în treacãt o anumitã nuanțare. De exemplu, într-o opinie: “creanța ar fi inexistentã atunci când n-a avut ființã niciodatã; când nu aparținea cedentului, sau când era stinsã în momentul vânzãrei”. Mai recent, un alt eminent jurist menționeazã cã cesionarul are acțiune în daune în contracedentului fie:

a)în cazul în care creanța sau accesoriile ei ar fi inexistente (nulitate absolutã) ori ar exista în beneficiul altei persoane decât cedentul;

b)în cazul în care validitatea creanței sau acesoriilor ei ar fi paralizatã printr-o excepție din partea debitorului cedat.

În virtutea obligației de garanție, s-a hotãrât cã cesionarul care a introdus acțiune în plata prețului poate fi obligat sã demonstreze el existența valabilã a creanței la data contractãrii, fãrã a se încãlca prin aceasta regula proceduralã privind sarcina probei.

Cedentul rãspunde și dacã înainte de îndeplinirea cerințelor de opozabilitate în contractul cu cesionarul s-a deposedat de o parte sau de totalitatea creanței. Sau dacã a acceptat constituirea anumitor drepturi asupra creanței, cum ar fi un drept de gaj, ori dacã creanța era deja stinsã prin platã, prin compensare, prin novație sau prin prescripție.

Se vorbește de asemenea și de obligația de garanție a cedentului dacã titlul, deși existã, poate fi anulat sau desființat prin rezoluțiune. În acest caz ne aflãm practic în fața garanției contra viciilor.

Deci, cedentul garanteazã existența creanței. Dacã ulterior cedãrii creanța este afectatã, cedentul nu va fi ținut sã rãspundã. În schimb, dacã motivul evicțiunii era anterior, dar și-a fãcut efectul abia dupã cedarea creanței, vânzãtorul va fi ținut de garanție.

Asemãnãtor celor arãtate în materie de vânzare-cumpãrare, dacã dupã încheierea contractului se împlinește termenul de prescripție al dreptului la acțiune, care începuse sã curgã anterior cesiunii, cedentul nu rãspunde, cãci cesionarul, având titlul creanței, putea sã o urmãreascã înainte de expirarea termenului. Bineînțeles, dacã termenul nu s-a împlinit la un timp atât de scurt de la cedarea creanței, încât cesionarul nu a avut practic posibilitatea sã-l întrerupã.

Deși cauza evicțiunii este posterioarã cesiunii, cedentul, ca și succesorii sãi universali sau cu titlu universal, trebuie sã rãspundã dacã se datoreazã faptului sãu personal, cãci qui doit garantir, ne peut evincer.

Din economia textului, ca și din aplicarea lui de jurisprudențã rezultã cã cedentul nu este rãspunzãtor – în lipsã de clauzã contrarã – de intervenirea unui caz fortuit, forțã majorã sau de evicțiunea provenitã cu concursul faptei proprii a cesionarului ori dacã contractul a avut un caracter aleatoriu. Astfel s-a decis cã “în privința riscurilor, cesiunea se aseamãnã în totul vânzãrii propriu-zise, așa cã dacã din cauze posterioare cesiunii, drepturile cedate se desființeazã sau sunt modificate, cesionarul n-are nici un fel de recurs contra cedentului”. În spețã, apariția ulterioarã a unei legi care a interzis încasarea creanțelor de genul celei cedate a fost consideratã un caz de forțã majorã, astfel cã înlãturã rãspunderea cedentului.

GARANȚIA EXISTENȚEI ACCESORIILOR

Potrivit art. 1396 cod civil “vinderea sau cesiunea unei creanțe cuprinde accesoriile creanței, precum cauțiunea, privilegiul și ipoteca”. Acest articol a fost interpretat legal ca referindu-se și la ipoteza în care debitorul a subscris sau va subscrie cambii sau bilete la ordin, caz în care prin simplul fapt al girului garanțiile se transmit beneficiarilor succesivi,fãrã altã formalitate. Potrivit acestei interpretãri, dacã în actul inițial de constituire a creanței sau a garanției este prevãzutã posibilitatea pentru debitor de a subscrie cambii sau bilete la ordin, orice terț care dorește sã dobândeascã o creanțã sau garanția unei asemenea creanțe nu mai este de bunã- credințã fațã de posesorul cambiilor dacã n-a verificat cã detentorul aparent al garanției deține în patrimoniul sãu și cambiile, având totodatã posibilitatea sã impiedice punerea lor în circulație ulterior.

Atunci când actul de constituire al garanției reale este afectat de vicii sub aspectul formei, posesorul cambiei sau biletului la ordin se poate vedea expus situației de a nu-l putea urmãri pe debitor, cãci girul nu poate transmite garanția decât în forma în care pãrțile inițiale au contractat, potrivit solemnitãților impuse de lege la data întocmirii actului.

În virtutea obligației de garanție, cedentul va fi ținut sã rãspundã nu numai dacã accesoriile creanței nu exista dar și în cazul în care sunt anulate în parte sau nu au întinderea promisã. S-a decis cã vânzãtorul creanței rãspunde dacã ipoteca nu poartã decât asupra unei pãrți din imobil sau dacã în ciuda declarațiilor contrare fãcute la încheierea contractului cu privire la rangul ipotecii, cesionarul se gãsește în situația în care alți creditori ipotecari au un rang preferat.

În privința accesoriilor creanței rãspunderea cedentului este limitatã, ca și în privința creanței însãși (potrivit art.1397 vânzãtorul sau cedentul unei creanțe nu rãspunde de solvabilitatea debitorului decât dacã s-a îndatorat anume la aceasta și numai pânã la suma prețului de dânsul primit). Așadar, el nu va rãspunde decât de existența garanției, dar nu și de eficacitatea ei sau de solvabilitatea unui fidejusor (care se poate apãra prin invocarea beneficiului de discuție), garant al executãrii obligației debitorului(rãspunde doar de veritatea garanției, nu și de bonitas). Aceasta , doar dacã pãrțile nu au convenit altfel.

ALTE POSIBILE IPOTEZE DE GARANȚIE LA CESIUNEA DE CREANȚE

În legislația recentã ca și în practica comercialã dar și civilã se folosește frecvent figura juridicã a cesiunii de creanțã pentru transmiterea unor drepturi. Vom încerca sã le trecem pe scurt în revistã deoarece chiar dacã uneori sunt reglementate separat, în privința garanției urmeazã principiile cesiunii de creanțã în sensul Codului civil.

I. MÃRCILE ȘI INDICAȚIILE GEOGRAFICE

În ultimii ani marca are tendința sã devinã tot mai emblematicã. Atunci când avea o singurã funcție (identificarea originii produselor) ea fãcea doar în mod excepțional obiectul unei cesiuni, altfel decât odatã cu fondul de comerț, azi, devenind emblematicã, marca este exploatatã într-o mãsura mai mare, independent de produsele și serviciile pe care ea s-a aplicat la origine, fãcându-le bine cunoscute pe piațã.

Posibilitatea transmiterii dreptului la marcã a fãcut obiectul unor controverse docrinare, iar argumentul formulat a influențat legislația și jurisprudența care de-a lungul timpului a oscilat între douã opinii opuse.

În Germania, J.Kohler, la sfârșitul secolului trecut, susținea cã dreptul la marcã este netransmisibil, petru cã acesta este un drept personal, în sensul cã este un semn distinctiv al personalitãții celui care fabricã produsul asociat cu marca.

Conștient de prejudiciile pe care titularul mãrcii le poate suferi într-o astfel de conceptie, J. Kohler, a admis totuși ideea transmiterii dreptului la marcã, dar numai odatã cu întreprinderea care o folosește. Mai târziu, în sprijinul tezei a fost admis încã un argument dedus din funcția de garanție a calitãții produselor și serviciilor pe care o are marca. Dacã marca este consideratã o garanție a calitãții produsului pe care se aplicã sau la care se atașeazã, apare firesc, ca ea sã nu poata fi detașatã de întreprindere. Produsul unei alte întreprinderi cãruia i s-ar transmite marca ar fi inevitabil de altã calitate decât a titularului inițial al mãrcii.

Doctrina și jurisprudența din România au apreciat cã legea românã din 1879 permite transferul mãrcii fãrã fondul de comerț. Doctrina francezã, în aceeași problemã, a arãtat cã “a fost suficient sã se punã accentul pe faptul cã marca constituie o proprietate pentru a se concluziona cã, în realitate, ca orice proprietate ea este fãrã îndoialã transmisibilã”.

Legea nr. 28/1967 a consacrat, în termeni generali, transmisibilitatea drepturilor cu privire la marca individualã, în art. 20, prevãzând cã transmiterea poate fi totalã sau parțialã, cu titlu oneros sau gratuit, conform legii. Dar, deși în art 18 legiuitorul român vorbea despre un drept de folosințã exclusivã a titularului mãrcii sau de naturã a sugera cã dreptul este limitat la folosințã rezultã cã în realitate se recunoaște titularului un adevãrat drept de proprietate asupra mãrcii. El are dreptul sã se bucure și sã dispunã de marcã în mod exclusiv și absolut în limitele determinate de lege. Așadar, acestuia i se recunoștea un drept de proprietate potrivit art. 480 Cod civil. Mai mult, fãcând obiectul transmisiunii cu titlu gratuit sau oneros potrivit legii marca era privitã ca un lucru aflat în comerț potrivit art. 963 Cod civil și poate fi obiect al contractelor.

Legea francezã recunoaște titularului mãrcii un drept de proprietate, iar în privința transmisiunii statueazã în art. 714-1 cã ”drepturile în legaturã cu o marcã sunt transmisibile în totalitate sau în parte, independent de întreprinderea care o exploateazã”.

Principiul cesiunii libere este formulat și în art. 21 al Proiectului de lege tip a O.M.P.I., precum și în art. 17 din Regulamentul mãrcii comunitare.

În cazul mãrcii înregistrate în coproprietate, transmisiunea acesteia va urma regulile aplicabile indiviziunii. Pentru mãrcile colective legea prevede cã regulamentul de folosire al lor poate sã prevadã cã ele nu pot fi transmise de cãtre titulari decât cu acordul tuturor membrilor asociației (art. 51 alin. 4 din legea 84/1998).

În cazul în care patrimoniul titularului mãrcii este transmis în totalitatea sa, aceastã transmisiune are ca efect și transferul drepturilor cu privire la marcã. Soluția, prevãzutã expres în legea noastrã (art. 40 alin.3 din legea 84/1998), nu lasã nici o posibilitate de interpretare contrarie, dar mi se pare, cel puțin pentru unele situații, discutabilã și chiar criticabilã. Este cazul mãrcilor alcãtuite din nume patronimice. Doctrina francezã apreciazã cã marca fiind un element al fondului de comerț, odatã cu înstrãinarea acestuia, trebuie sã se considere, cã s-a înstrãinat și marca, dar cã pot exista împrejurãri excepționale în care marca nu se transmite odatã cu fondul de comerț. Soluția legiuitorului român ignorã existența unor astfel de împrejurãri dar și independența tot mai accentuatã a mãrcilor în raport cu produsele sau serviciile pentru care se folosesc.

Articolul 40 alin.4 din lege constrânge cesionarul sã achiziționeze și mãrci care nu prezintã interes pentru el. Și aceastã soluție este discutabilã. Conform legii cedentul mãrcii are obligația de a pune la dispoziția cesionarului marca, de a garanta pentru vicii marca transmisã și de a garanta pentru evicțiune pe cesionar (atât pentru fapta proprie, cât și pentru tulburãrile terților).

Marca se mai poate transmite și printr-un contract de licențã, care reprezintã convenția prin care titularul unei mãrci numit licențiator transmite altei persoane (licențiat) dreptul de a folosi acea marcã în schimbul unui preț. Licențiatorul este obligat sã garanteze pentru evicțiune, cea ce presupune cã el trebuie sã se abținã de la sãvârșirea oricãrui act de naturã a-l tulbura pe licențiat în folosința sa asupra mãrcii dar sã-l garanteze pe beneficiar și împotriva actelor materiale sau juridice ale terților. În acest sens, licențiatorul trebuie sã cearã el încetarea actelor de contrafacere sãvârșite de terți și sã apere pe licențiat împotriva acțiunii în contrafacere introdusã de terț contra sa. Contractul poate conține totuși o clauzã de negaranție. Licențiatul poate acționa împotriva uzurpatorilor cu acțiunea în concurențã neloialã.

Potrivit art. 78 din legea 84/1998, dreptul de folosire al indicațiilor geografice nu poate face obiectul unei transmiteri, dar produse purtând indicații geografice pot face obiectul contractului de francizã de distribuție (exemplu: pentru vin, apã mineralã).

II. BREVET DE INVENȚIE

Legea nr. 64/1991 privind brevetele de invenție reglementeazã detaliat modul de protecție a acestei categorii de creații industriale. Dupã cum au remarcat specialiștii în materie, actul normativ menționat nu cuprinde decât foarte puține dispoziții privind transmiterea contractualã a drepturilor nãscute în legaturã cu invenția. Art. 48 menționeazã cã transmisiunea drepturilor se poate face prin cesiune, sau pe bazã de licențã exclusivã sau neexclusivã. Astfel, în lipsa unei reglementãri speciale, se va aplica dreptul comun.

Și în cazul cesiunii unui brevet de invenție, garanția pe care vânzãtorul o datoreazã privește existența valabilã a brevetului la data încheierii contractului. Se considerã, în virtutea aceleiași dispoziții din materia cesiunii de creanțã cã, cedentul trebuie sã garanteze cã brevetul nu va fi anulat, de pildã pentru cã la data înregistrãrii cererii de brevet nu erau îndeplinite condițiile pentru existența unei invenții brevetabile( art. 42 din legea nr. 64/1991).

III. DESENE ȘI MODELE INDUSTRIALE

Art. 33 si 34 din legea nr. 129/1992 privind protecția desenelor și modelelor industriale reglementeazã transmisiunea drepturilor asupra acestor creații. Astfel pot fi transmise: dreptul la eliberarea certificatului de înregistrare a desenului sau a modelului; drepturile ce decurg din cererea de înregistrare; drepturile decurgând din certificatul de înregistrare. Deci, transmisiunea certificatului de înregistrare presupune transmiterea unor drepturi îmbrãcând forma unui contract de cesiune. Dacã este cu titlu oneros îi vor fi aplicabile regulile din materia contractului de vânzare-cumpãrare. Așa cum s-a remarcat in literartura de specialitate in acest domeniu prezinta interes practice deosebit garantia datorata impotriva evictiunii. Tulburarile pe care cesionarul dreptului decurgand din certificatul de inregistrare le poate suferi din partea unor terti pot consta in intentarea unei actiuni in contrafacere sau a unei actiuni in revendicare, admisibila impotriva succesorului in drepturi a uzurpatorului. In oricare din aceste ipoteze, paratul va putea invoca garantia pe care cedentul I-o datoreaza in virtutea legii (codul civil).

SUBSECTIUNEA A II-A. EFECTELE GARANTIEI

Art. 1932 din codul civil, care prevede obligatia de garantie a cedentului nu mentioneaza vreo sanctiune a neexecutarii acestei obligatii. Astfel va trebui sa admitem ca se aplica regulile generale ale garantiei de la contractul de vanzare-cumparare, caci in definitive, cesiunea de creante este o vanzare.

Cedentul este tinut mai intai de obligatia negativa, de a nu-l tulbura el insusi pe cesionar, apoi de obligatia pozitiva de a-l apara si despagubi pe cesionar de toate urmarile micsorarii sau desfiintarii dreptului transmis. Si in aceasta materie, in jurisprudenta s-a facut aplicarea regulii potrivit careia cesionarul trebuie sa-l cheme in garantie pe cedent pentru a participa alaturi de el in procesul cu debitorul, in caz contrar putandu-I-se opune exceptia procesului rau condus.

In cazul inexistentei creantei sau a garantiilor de care trebuia sa fie insotita, cedentul va trebui sa restituie pretul si daunele interese, ca si cheltuielile contractului si cheltuielile de judecata (inclusive cheltuielile pe care cesionarul le-a facut cu urmarirea debitorului) potrivit regulilor de la evictiunea totala. Daca tulburarea cesionarului consta doar in restrangerea partiala a dreptului, atunci vom fi in prezenta unei evictiuni partiale si la cererea lui instanta va aprecia daca este cazul desfiintarii contractului sau doar a acordarii de daune interese. Pentru a se produce aceste efecte se cer intrunite conditiile generale ale garantiei de evictiune: tulburarea de drept, cauza anterioara cesiunii (cu rezerva faptului personal al cedentului), necunoasterea cauzei evictiunii de catre cesionar, la acelasi moment. Garantia subzista si atunci cand creanta este desfiintata ca effect al implinirii unei conditii rezolutorii sau al anularii, cause de ineficacitate intervenite ulterior cesiunii, dar al caror germene era anterior.

SECTIUNEA A II-A. GARANTIA CONVENTIONALA

Numita si garantie de fapt, modificarea regulilor prescrise de lege in material garantiei de creanta este posibila deoarece aceste reguli sunt supletive, partile putand sa le modifice in anumite limite, prin clauze ce restrang efectele garantiei de drept, fie a unora exoneratoare, fie de agravare a raspunderii cedentului.

In ceea ce priveste clauzele de agravare, asa cum aminteam anterior, cedentul nu garanteaza decat pentru existenta (veritatea) creantei la data cesiunii, nu si pentru bonitatea acesteia. Cedentul se poate obliga sa garanteze solvabilitatea debitorului, legea prezumand ca in acest caz s-a garantat solvabilitatea actuala a debitorului, adica la data efectuarii cesiunii intre parti, nu si cea viitoare.

Prin stipulație expresã, cedentul se poate angaja sã garanteze și solvabilitatea viitoare a debitorului cedat ( art. 1398 cod civil).

În toate cazurile, cedentul rãspunde numai în limitele prețului cesiunii, iar nu în valorile normale a creanței (art. 1397 cod civil). Explicația acestei limitary este pericolul la care se expunea cedentul, care, dupã ce a vândut creanța (pe un preț cel mai adesea avantajos pentru cumpãrãtor) ar fi supus riscului de a fi ținut sã plãteascã o sumã mult mai mare (dacã s-ar pretinde valoarea creanței, prin ipotezã crescutã). În plus, potrivit art.1398 cod civil dacã și-a asumat riscul (in)solvabilitatii debitorului, in lipsa unei clause exprese contrare se presupune ca cedentul garanteaza acoperirea creantei potrivit solvabilitatii creditorului la data cesiunii sau scurt timp dupa aceea, nu la data exigibilitatii creantei.

In principiu, prin asumarea garantiei solvabilitatii debitorului, cedentul nu devine fidejusor al acestuia. Daca isi asuma garantia solvabilitatii viitoare a debitorului, potrivit dreptului comun, cedentul devine fidejusor, garant personal al debitorului, fara a fi nevoie de consimtamantul debitorului in acest sens (art.1655 cod civil).

Deoarece in aceasta ipoteza vin in concurs reguli din materii diferite si pentru a pastra echilibrul contractual al partilor se impune conservarea anumitor nuantari ale functionarii fidejusiunii. Astfel, potrivit art. 1673 cod civil fidejusorul poate invoca beneficiul de discutie putand cere urmarirea directa a debitorului. Cedentul care datoreaza garantie nu poate recurge la aceasta posibilitate tocmai pentru a permite cesionarului, devenit creditor, urmarirea debitorului.

Dar si cesionarul trebuie sa actioneze de buna-credinta deoarece cedentul care si-a asumat obligatia de a garanta solvabilitatea debitorului, nu poate fi tinut sa raspunde daca cesionarul a prelungit termenul de scadenta, daca a renuntat la ipoteca data spre garantarea aceleiasi creante ori a omis sa o reinoiasca sau a renuntat, in aczul in care existau, la solidaritatea debitorilor.

Fiind greu de determinat daca partile au stipulat solvabilitatea viitoare sau actuala sau daca au contractat avand in vedere acest aspect, interpretarea clauzelor contractuale trebuie sa urmeze principiul intrepretarii restrictive. Mai mult, pentru a fi valabila, se cere ca agravarea garantiei sa fie neindoielnic expresa. Sub acest aspect, au fost uneori pronuntate hotarari gresite cum ar fi de exemplu decizia unei instante ca cedentul si-a asumat tacit obligatia de a garanta solvabilitatea debitorului, din moment ce cunostea la data contractarii faptul ca debitorul era insolvabil. Nu suntem de accord cu aceasta decizie, dar in cazul in care se dovedeste ca cedentul a recurs la manevre frauduloase pentru a ascunde adevarata situatie a debitorului, el va fi tinut sa acopere prejudicial astfel cauzat, ca datorandu-se propriei fapte.

Partile pot prin conventia lor sa limiteze obligatia de garantie. Ele se pot intelege ca cedentul sa fie descarcat de orice obligatie de garantie rezultand din tulburarile provenite de la terti, clause ce pot fi eficace doar daca sunt clare si precise in acest sens. De pilda, clauza “fara garantie” este clara si precisa; ea trebuie aplicata, dar este evident ca nu va opera daca cedentul a ascuns intentionat, nu I-a comunicat cesionarului elemente care in mod cert duceau la nerealizarea creantei si pe care la data contractarii el le-a cunoscut.

In practica judiciara s-a acceptat ca “aceasta raspundere nefiind de ordine publica partile contractante pot sa deroge de la ea fie in mod expres, fie tacit, daca inteleg a face vanzare aleatorie, pe riscul si pericolul cumparatorului”. Adesea, s-a pus probleme unei excluderi tacite a obligatiei de garantie a existentei creantelor in cazul vanzarii savarsite de judecatorul syndic in derularea procedurii falimentului.

Chiar daca partile au limitat obligatia de garantie, in ipoteza in care existenta creantei este limitata de faptul personal al cedentului, el va fi tinut raspunzator fata de cesionar, dincolo de limita conventionala a obligatiei de garantie. De pilda, cedentul primeste plata de la debitorul cedat, inainte de notificarea cesiunii; creanta nu mai exista datorita faptului sau personal – primirea platii – astfel ca va fi tinut sa raspunda fata de cesionar.

SUBCAPITOLUL II. CESIUNEA CONTRACTULUI DE LOCATIUNE

Legea locuintei nu prevede dispozitii cu privire la cesiunea contractului de inchiriere. Se considera ca tacerea legii nu poate fi interpretata in sensul interzicerii unei asemenea operatiuni juridice pentru urmatoarele motive:

In lumina principiului libertatii contractuale, interdictia incheierii unor acte juridice nu poate fi prezumata, ea trebuie sa rezulte dintr-o dispozitie expres prevazuta de lege;

Potrivit art. 72,dispozitiile Legii nr. 114/1996 se completeaza cu dispozitiile codului civil privind contractul de locatiune. Or, codul civil permite expres nu numai sublocatiunea, dar si cesiunea contractului de locatiune (art.1418);

O data ce legea speciala permite sublocatiunea, nu se intrevad motive speciale pentru a considera interzisa cesiunea; efectele celor doua contracte sunt – desi nu indentice – in orice caz foarte asemanatoare;

Fiind permis schimbul de locuinte, care produce efectele unei duble cesiuni de creanta, nu poate fi considerate interzisa cesiunea simpla a contractului de inchiriere.

În ceea ce privește condițiile încheierii contractului de cesiune și a efectelor acestuia se vor aplica regulile dreptului comun în materie de cesiune de creanțã.

Potrivit art. 1392 cod civil ceea ce garanteazã locatarul – cedent este numai existența dreptului de folosințã valabil în favoarea sa la data cesiunii, dar nu și executarea obligațiilor de cãtre locator (debitorul cedat). Deoarece nu putea ceda mai multe drepturi decât avea el însuși, cedentul locatar nu va fi ținut sã rãspundã dacã ulterior cesiunii, drepturile de folosințã ar fi diminuate ca urmare a unei clause inserate în contractul de locațiune, dacã el a comunicat cesionarului cuprinsul acelui contract.

În lipsa unei clause de garanție suplimentare cedentul nu poate fi ținut rãspunzãtor pentru neexecutarea contractului de locațiune de cãtre locator, cesionarul având posibilitatea sã pretindã de la acest debitor fie executarea, fie rezilierea pentru neexecutare, cu daune-interese, dupã cum îi dicteazã interesele.

Pentru producerea efectelor cesiunii contractului de locațiune se cere ca ea sã fie valabilã, sã nu fi fost încheiatã cu încãlcarea interdicției de cedare, stipulatã în contractul principal.

SUBCAPITOLUL III. CESIUNEA DREPTURILOR SUCCESORALE

Codul civil reglementeazã tot în titlul V”Despre vinderi”, în capitolul VIII “Despre strãmutarea creanțelor și a altor lucruri necorporale” vânzarea drepturilor succesorale.

Vânzarea drepturilor succesorale reprezintã o convenție prin care moștenitorul vinde drepturile sale ereditare unei alte personae, indifferent dacã aceasta este terț sau comoștenitor al sãu.

Pornind de la postulatul roman nulla est viventis hereditas în doctrinã se face distincție dupã cum obiectul vânzãrii este reprezentat de o moștenire în întregul ei, o cotã-parte din moștenire sau de obiecte singulare fãcând parte dintr-un patrimoniu moștenit de vânzãtor. Majoritatea autorilor s-au pronunțat cã doar în primele douã ipoteze este vorba de vânzarea de drepturi succesorale, în ultimul caz vorbindu-se de un contract obișnuit de vânzare-cumpãrare, având ca obiect bunuri corporale, ceea ce exclude aplicarea regulilor speciale din art. 1339-1401 cod civil. Opinia potrivit cãreia prin vânzare de drepturi succesorale se înțelege inclusive vânzarea unor “bunuri mobile sau construcții individualizate din moștenire” a rãmas izolatã.

SECȚIUNEA I. GARANȚIA DE DREPT

Conform art.1399 cod civil, cel care vinde o mostenire fara a specifica obiectele, nu raspunde decat de calitatea de mostenitor. Asadar atunci cand vanzarea-cumpararea are ca obiect toate drepturile vanzatorului asupra unei mosteniri, acesta din urma raspunde (garanteaza) numai de calitatea de mostenitor, nu si de continut (obiectele) mostenirii. Vanzarea unei succesiuni este un nomen juris (cesiunea unui drept vazut ca un bun incorporal) prin care “vanzatorul transmite cumparatorului toate drepturile passive si active, care decurg din calitatea sa de mostenitor pe care el o garanteaza (art.1399), vanzare care poate sa aduca cumparatorului foloase considerabile sau sa nu-I transmita decat sarcini”. In schimb, vanzarea unui bun succesoral sau a mai multora este o vanzare ordinara, motiv pentru care mostenitorul vanzator este obligat sa-l garanteze pe cumparator de evictiunea lucrului vandut (art.1337 cod civil).

Intr-o speta, avand ca obiect imparteala unei succesiuni, in recurs ai fost respinse pretentiile coindivizarului vanzator ca bunul din litigiu ( o casa), din care a vandut reclamantei o cota parte ideala, sa fie cuprins in lotul sau, cu motivarea ca recurentul are in sarcina sa garantia contra evictiunii. Deoarece cine trebuie sa garanteze nu poate sa evinga (quem de evictione tenet action, e undem agentem repellit exceptio) aceasta solutie este justa.

Cesionarul luand locul cedentului, dobandind toate drepturile si obligatiile care incubau acestuia in calitate de titular al intregului patrimoniu succesoral sau al unei fractiuni din mostenire, va putea recurge la orice masuri va crede de cuviinta pentru realizarea creantelor succesorale si va putea cere iesirea din indiviziune fata de ceilalti mostenitori fara ca acestia sa-I poata opune retractul succesoral care nu exista in dreptul nostru civil. Totodata, cesionarul are dreptul de a instraina la randul sau ceea ce a dobandit. In schimbul pretului primit si in lipsa unei alte conventii, cedentul nu va fi tinut sa raspunda decat pentru existenta reala a titlului sau de mostenitor la data cesiunii, fara a garanta emolumentul mostenirii. Asadar va datora garantie doar daca, de pilda, exista un mostenitor in rang preferat fata de el sau dreptul sau a fost zadarnicit printr-un legat universal

Garantia pentru evictiunea provenind de la un tert se va declansa in aceasta cesiune doar daca cumparatorul ar fi chemat in judecata printr-o actiune in petitie de ereditate, prin care reclamantul s-ar pretinde el mostenitorul real, deci titularul drepturilor succesorale instrainate. In fata acestei actiuni, cesionarul trebuie sa-l cheme in garantie pe cedent pentru ca in contradictoriu cu tertul sa demonstreze valabilitatea titlului sau. Daca nu reuseste, iar cesionarul este evins, va trebui sa intre in functiune obligatia de a da din partea sa.

In lipsa unor reglementari speciale la acest capitol pentru a se putea pretinde garantia se considera ca sunt aplicabile conditiile generale ale declansarii raspunderii de evictiune din partea vanzatorului. In afara de tulburarea de drept si anterioritatea cauzei, necunoasterea cauzei evictiunii de catre cesionar joaca si ea un rol important. S-a pus problema daca la data contractarii cesionarul s-a informat sufficient, pretinzand cel putin dovezi formale privind calitatea de mostenitor a instrainatorului, in caz contrar, neglijenta sa trebuie sanctionata prin refuzul actiunii in garantie, putandu-se considera, cum prevedea si codul calimah ca cesiunea a avut caracter aleatoriu.

Chiar daca art. 1399 cod civil nu-I mai impune alta obligatie cedentului, este evident ca el va fi tinut de faptele sale personale, in virtutea principiilor generale in materie caci art. 1339 este o dispozitie generala si se aplica la orice vanzare.

Astfel, cedentul va fi tinut sa raspunda daca a mai instrainat o data, anterior, aceleasi drepturi succesorale sau daca a fost inlaturat de la mostenire cu effect retroactive, ca urmare a constatarii nedemnitatii sale. In acest ultimo caz, dobanditorul nu se poate apara prin invocarea teoriei mostenitorului apparent, caci el a dobandit o universalitate sau o fractiune de universalitate, avand actiune in garantie impotriva nedemnului.

O alta ipoteza in care se va angaja raspunderea pentru propria fapta a cedentului este aceea in care, desi acceptase tacit succesiunea (incheind acest contract), cedentul renunta ulterior expres la mostenire, astfel ca se elibereaza certificat de mostenitor pe numele altei persoane. Desi potrivit principiilor semel heres, semper heres, in practica s-au intalnit asemenea ipoteze. Daca cesionarului nu I se admite actiunea revocatorie el va beneficia de actiunea in garantie decurgand din contractul de cesiune al drepturilor succesorale.

Secțiunea aII-a. GARANȚIA CONVENȚIONALÃ

Pãrțile sunt libere sã restrângã sau sã agraveze garanția prevãzutã de lege în sarcina cedentului unui drept succesoral sau a unei moșteniri. Astfel, el poate preciza de la început cotitatea drepturilor ereditare pe care le garanteazã. Aceasta este o agravare a rãspunderii sale, dar tot nu poate rãspunde decât pentru calitatea de moștenitor și de cota parte la care are dreptul.

Agravarea rãspunderii este nelimitatã, în contract putându-se specifica în detaliu obiectele cuprinse în moștenire. În aceastã ipotezã cedentul va rãspunde și dacã unul singur dintre ele lipsește sau cesionarul este evins. Se poate asuma și obligația de a garanta valoarea moștenirii înstrãinate, urmând ca rãspunderea sã opereze pentru tot ce lipsește. În practicã, uneori, cedentul unei moșteniri își asumã chiar rãspunderea pentru atribuirea unui anumit bun în lotul cesionarului la partaj.

Tot prin convenția pãrților obligația de garanție a cedentului poate fi micșoratã. În acest caz, printr-o clauzã simplã dar clarã, de genul “fãrã garanție” cedentul se poate dispensa chiar de garantarea existenței drepturilor succesorale, dar nu va fi scutit de restituirea prețului.

Pãrțile pot da vânzãrii și un caracter aleatoriu,cumpãrãtorul luând asupra sa toate riscurile unei astfel de operațiuni și vânzãtorul negarantând nici calitatea sa de moștenitor. În acestã ipotezã vânzãtorul va pãstra prețul chiar în caz de anulare a vânzãrii sau de evicțiune totalã a cumpãrãtorului – însã cu condiția ca vânzãtorul sã fi fost de bunã-credințã; dacã el ar fi cunoscut, în momentul vânzãrii, cã nu are nici un drept asupra moștenirii, vânzarea ar fi reziliatã pentru motiv de dol și prețul ar trebui restituit.

Secțiunea aIII-a. EFECTELE GARANȚIEI

Atunci când cesionarul este evins deoarece cedentul nu era adevãratul moștenitor, iar în contract nu era prevãzutã nici o clauzã, cedentul va rãspunde în virtutea legii. În literature juridical se admite cã în aceastã privințã se aplicã dispozițiile art. 1341 cod civil care reglementeazã drepturile cumpãrãtorului evins într-un contract obișnuit de vânzare-cumpãrare.

Astfel, vânzãtorul va trebui sã restituie prețul, cu dobânda aferentã, fructele, cheltuielile de judecatã, cheltuielile contractului (constând în taxe de autentificare, onorariul notarului public și eventual al avocatului, taxele de înscriere în cartea funciarã), precum și daunele-interese, inclusive cheltuielile voluptuarii, dacã a fost de rea-credințã. Aceste despãgubiri se datoreazã ca și în cazul evicțiunii totale.

Dacã cesionarul a suferit doar o evicțiune parțialã, el are alegerea, iar judecãtorii decizia pronunțãrii rezoluțiunii sau a plãții despãgubirilor care sã corespundã valorii pãrții de care a fost privat la momentul evicțiunii.

În ipoteza în care pãrțile au prevãzut clause generale de negaranție, cedentul nu rãspunde de lipsa calitãții sale de moștenitor, nu va datora daune-interese, dar va fi ținut sã restituie prețul primit.

Dacã contractul a avut caracter aleatoriu, cedentul nu va restitui prețul, așa cum am arãtat, afarã de cazul faptului sãu personal (art. 1339, 1340 cod civil).

SUBCAPITOLUL IV. VÂVZAREA DE DREPTURI LITIGIOASE

Dreptul litigious, supus unei contestații judiciare, poate forma obiectul vânzãrii (cesiunii) indifferent cã este un drept real sau de creanțã, inclusive drept de proprietate intelectualã sau drepturi succesorale (când între moștenitori existã neînțelegeri cu privire la drepturile dobândite prin moștenire sau cu privire la masa de împãrțit). Întrucât aceastã vânzare are ca obiect șansele câștigãrii – pierderii procesului, contractul este aleatoriu (emptio –venditio spei), astfel încât – spre deosebire de cesiunea de drept comun comutativã ( art. 1392 cod civil) – vânzãtorul nu garanteazã existența dreptului cedat, cãci aceasta ar fi echivalent cu garantarea câștigãrii procesului, ceea ce este imposibil.Menționãm cã, prin acte normative recente, s-a interzis vânzarea având ca obiect anumite imobile.

Dacã înstrãinarea nu este interzisã și una din pãrțile litigante a vândut dreptul litigious, adversarul cedentului (pârât sau reclamant în proces) are posibilitatea de a elimina din process pe cesionar, plãtindu-I suma cu care a cumpãrat dreptul litigious împreunã cu cheltuieli și dobânzi ( art. 1402 cod civil). Aceastã operațiune se numește retract litigious, iar cel care-l exercitã retractant.

Prin efectul retractului litigious vânzarea dreptului litigious se desființeazã fațã de retractant cu efect retroactiv, ca și cum ar fi vorba de îndeplinirea unei condiții rezolutorii. Așadar, dacã cesionarul (cumpãrãtorul) dreptului litigious ar fi constituit drepturi ( de exemplu ipotecã) în folosul altora (când dreptul litigious este real) sau dacã creditorii cesionarului ar fi înființat poprire asupra creanței cumpãrate de debitorul lor, toate aceste acte rãmân fãrã effect fațã de retractant (care nu poate fi obligat la despãgubiri sau la vreo altã platã), fiindcã cesiunea dreptului litigious este desființatã fațã de el cu effect retroactive ( se produce rezoluțiunea cesiunii).

Pe de altã parte, prin efectul exercitãrii retractului litigious, se stinge procesul, deoarece retractantul – dobândind dreptul litigious înstrãinat de adversarul din process – se substituie în drepturile cumpãrãtorului și cumuleazã calitãțile incompatibile de reclamant și pârât.

În schimb, între cedent și cesionar retractul nu produce nici un effect. Între ei continua sã producã efecte cesiunea (vânzarea); cesionarul, dacã nu a plãtit, rãmâne debitorul prețului. Fațã de retractant cedentul nu are nici o acțiune pentru plata prețului cesiunii (nici acțiune oblicã) fiindcã, prin definiție acesta nu este debitorul cesionarului, întrucât I-a numãrat prețul real al cesiunii și accesoriile ( art. 1402 cod civil).

CAPITOLUL V. GARANȚIA CONTRA EVICȚIUNII ÎN MATERIE DE SOCIETATE CIVILÃ

În anul 1804, când a fost redactat Codul Napoleon, contractul de societate aproape nu era întrebuințat.Codul nostru reproduce cele câteva articole consacrate societãții de legiuitorul francez.

Astãzi teoria societãții a evoluat, ea fiind potrivit art. 1491 cod civil “un contract prin care douã sau mai multe personae se învoiesc sã punã ceva în comun, cu scopul de-a împãrți foloasele ce ar putea deriva”.

Contractul de societate, dupã concepția primitivã, deși avea un scop comun ( cum are și azi), un câștig, era totodatã un contract în care persoana societarilor juca un rol important: “cum societatis jus quodammodo fraternitas in se habeat”, spunea jurisconsultul Ulpian arãtând astfel cã societatea avea un caracter intuitu personae. Între aceastã concepție și societatea anonimã pe acțiuni, este o mare distanțã, reprezentatã prin evoluția economicã și socialã.

Societatea este un contract consensual, sinalagmatic, cu scop lucrative, fiecare membru adduce un aport ( art. 1492 cod civil). Caracterul lucrative este de esența societãții, obiectul societãții fiind acela de a realiza beneficii prin punerea în comun a aportului asociaților. Acest caracter distinge societatea de asociația fãrã scop lucrativ.

Aportul asociaților poate consta în: bunuri mobile sau immobile, corporale sau incorporale: bani, immobile, acțiuni și valori mobiliare, creanțe, promisiunea unei prestații în muncã.

Potrivit art. 1503 alin. 2 cod civil asociatul este rãspunzãtor de evicțiune fațã de societate în ceea ce privește aportul sãu, conform regulilor de la vânzare- cumpãrare.

Prezintã relevanțã pentru tema noastrã, doar aportul social care constã în alte lucruri decât munca sau banii. Conform legii, asociații pot conveni sã punã în comun proprietatea unui bun sau doar folosința acestuia. Este vorba de un bun determenat și neconsumptibil care sã serveascã la atingerea scopului societãții, cãci în cazul banilor proprietatea se transmite prin individualizare, așa cã nu se pune problema evicțiunii. Prin aportul în naturã se transmite un drept real, fie un drept de proprietate, fie un drept de uzufruct.

Secțiunea I. APORTUL DE BUNURI CORPORALE

În temeiul legii, dacã aportul social constã în proprietatea unui bun, se impune ca actul prin care transmiterea proprietãții are loc ( contractul de societate sau un act adițional, dacã transferul are loc pe parcursul funcționãrii societãții ) sã întruneascã toate condițiile de formã și de fond pentru un act translativ de proprietate. Astfel, bunul trebuie sã fie în circuitul civil, sã fie încheiat în formã autenticã ( dacã este vorba de înstrãinarea unui teren). Dacã aportul uni asociat constã într-un bun imobil, pentru ca transmisiunea catre o societate sã fie opozabilã terților, ea trebuie transcrisã în cartea funciarã ( art. 21 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicitãții imobiliare). Spre deosebire de legea comercialã care prevede anumite forme speciale ( forma autenticã a contractului, înscrierea în registrul comerțului) legea civilã nu impune o astfel de înregistrare a societãților civile. De aceea, pentru valabilitatea actului de transmitere în proprietatea societãții a unui bun este sufficient acordul pãrților în acest sens, exteriorizat ad probationem într-un înscris sub semnãturã privatã.

Așa cum am spus, potrivit art. 1503 alin 2 cod civil, asociatul este ținut mai întâi de obligația de a nu face, de a nu sãvârși fapte sau de a nu întreprinde acte juridice care ar zãdãrnici transmiterea dreptului de proprietate în favoarea societãții.

Astfel, nu este admisibil ca dupã încheierea contractului prin care s-a obligat sã depunã aportul în naturã, dar înainte de înscrierea dreptului de proprietate în favoarea societãții – dacã bunul este imobil- asociatul sã înstrãineze același bun unei alte personae care îndeplinește formele de publicitate imobiliarã. În acest caz, el trebuie sã rãspundã fațã de societate, dacã prin invocarea principiului qui prior tempore, potiur iure dobânditorul ulterior evinge societatea. Deși cauza evicțiunii este posterioarã contractului, datorându-se faptului personal al asociatului, acesta va rãspunde.

Dacã bunul era mobil, se pune problema dobândirii lui de cãtre societate prin invocarea art. 1909 cod civil. Pornind de la premisa cã în dreptul nostru societatea civilã nu are personalitate juridicã, ea are totuși capacitatea procesualã pasivã, putând fi chematã în judecatã în fața instanței de la domiciliul administratorului, iar în lipsa unui administrator, la instanța domiciliului oricãruia dintre asociați, potrivit art. 7 alin. 3 și art. 41 alin. 2 cod procedurã civilã. Atunci când un terț intenteazã acțiune în revendicare împotriva societãții, pretinzând cã un anume bun îi aparține, societatea, prin administratorul ei trebuie sã se apere. În ipoteza în care este vorba de un bun mobil ( utilaj, scule, ustensile pentru exercitarea unei profesiuni) potrivit art. 1909 alin. 1 Cod civil, apãrarea pârâtului într-un asemenea process este ușor de fãcut, atâta timp cât posesia bunului asociatã bunei-credințe constituie titlu de proprietate. Dar în persoana cui trebuie întrunitã buna-credințã? Soluția general admisã la aceastã problemã este aceea cã reaua-credințã a asociatului care a adus aportul se resfrânge asupra întregii societãți, deoarece specific contractului de societate este cã aporturile asociaților devin proprietate comunã.

Atunci când dobândirea are loc în coproprietate, aprecierea bunei-credințe a coproprietarilor trebuie sã se facã separate pentru fiecare dintre ei. Astfel, șansele ca societatea sã fie evinsã de bunul primit ca aport al unuia dintre aso0ciați sunt mai mari.

Sfera de aplicare a garanției împotriva evicțiunii cu privire la bunurile mobile se lãrgește dacã ne gândim la dispozițiile art. 1909 alin. 2 Cod civil, care prevãd și ipotezele în care bunul a fost furat sau pierdut. În practicã, de multe ori s-au întâlnit cazuri în care foști angajați ai unor cooperative sau întreprinderi de stat, constituie o societate civilã ( a cãrei înființare nu este supusã controlului judecãtoresc) aducând ca aport bunuri asupra cãrora nu au nici un drept, fiind furate. Acțiunea adevãratului proprietar este admisibilã în condițiile Codului civil.

În legãturã cu garanția faptului personal, ea este reglementatã de art. 1505 Cod civil relativ la aportul în muncã. Potrivit acestui text, asociații care s-au obligat sã punã în comun prestația lor în muncã vor trebui sã dea seamã de toate câștigurile realizate prin munca (industria) sa, ce este obiectul societãții. Se poate spune cã asociatul care adduce ca aport prestația sa în muncã se aflã într-o situație juridical asemãnãtoare cu cel care vinde fondul de comerț, diferența fiind cã în al doilea caz obligația este indirectã, în timp ce pentru primul obligația este prevãzutã direct de lege.

În mod formal art. 1503 Cod civil prevede cã fiecare asociat datoreazã garanție societãții împotriva evicțiunii provenitã din exercitarea unui terț a unui drept asupra bunului constitui ca aport.

Va fi ținut sã garanteze împotriva existenței oricãror sarcini, cum ar fi de pildã servituțile passive care greveazã imobilul transmis și nedeclarate. Se va angaja rãspunderea sa contractualã și în ipoteza în care, deși a înstrãinat ca fond dominant, se constatã cã în realitate servitutea activã nu existã în favoarea imobilului adus ca aport.

În legãturã cu efectele garanției, trebuie private ca și în cazul vânzãrii, ca fiind diferite în funcție de felul evicțiunii: totalã sau parțialã.

În cazul vânzãrii-cumpãrãrii efectul evingerii totale era foarte asemãnãtor rezoluțiunii contractului. Aceeași soluție este și în cazul contractului de societate?

S-a subliniat cã societatea înceteazã nu doar în cazul desființãrii materiale a obiectului societãții, dar prin orice eveniment care face obiectul impropriu la folosul pentru care a fost pus în societate.

Pãrerile au fost împãrțite la întrebarea dacã prin evicțiune se produce rezoluțiunea contractului de societate.

Unii autori au considerat cã de drept se produce dizolvarea societãții dacã s-a produs evicțiunea totalã a lucrului adus ca aport de unul dintre asociați.

Alți autori au considerat cã în acest caz ceilalți asociați vor avea facultatea de a cere sau rezoluțiunea contractului de societate sau menținerea ei, în ambele cazuri cu daune-interese.

Potrivit unei a treia pãreri în caz de evicțiune totalã sau parțialã a aportului adus în societate, dacã prin aceastã evicțiune devine imposibilã funcționarea societații, ea va fi dizolvatã, cu daune-interese; dacã însã funcționarea ei este posibilã, asociații vor putea cere obligarea asociatului care a prestat acel aport la plata daunelor-interese pentru paguba cauzatã de evicțiune.

În ce ne privește suntem de accord cu o opinie potrivit cãreia dacã în urma evicțiunii totale fondul social este insufficient pentru realizarea scopului societãții, conform art. 1523 pct. 2 societatea înceteazã. Dar, evingerea, chiar totalã de un lucru adus aport de unul dintre asociați nu reprezintã pentru societate decât o evicțiune parțialã. Astfel, dacã nu împiedicã funcționarea societãții, evicțiunea nu va duce la admisibilitatea cererii de rezoluțiune judiciarã. În schimb, dacã asociații au contractat în baza acelui aport, el consituind motivul determinant al contractului (causa remota ), acesta se va desființa. Dacã aceastã caracteristicã a cauzei nu se probeazã, asociatul care a prestat acel aport va fi pur și simplu supus obligației de a repera prejudicial suferit de societate.

Dacã se pronunțã rezoluțiunea, pãrțile vor fi repuse în situația anterioarã încheierii contractului. Uneori rezoluțiunea ar trebui sã-și producã efectele doar din ziua evicțiunii, dacã desființarea cu effect retroactive are consecințe nefavorabile. Astfel, atunci când societatea a produs deja beneficii fiecare asociat va primi o parte proporționalã cu valoarea aportului sãu social ( dacã nu s-a convenit altfel prin contract). Asociatul care a prestat aportul de care societatea a fost evinsã va putea pãstra diferența între cuantumul beneficiului și despãgubirile datorate din cauza evicțiunii.

Atunci când nu se dispune încetarea societãții daunele-interese vor fi calculate dupã aceleași reguli ca la vânzare. Societatea va avea dreptul la fructele bunului adus ca aport, începând cu data încheierii contractului. Despãgubirea va mai include valoarea bunului la data încheierii contractului ( dacã între timp a scãzut) sau valoarea în momentul evicțiunii, dacã a crescut, precum și alte daune-interese pentru acoperirea prejudiciului suferit.

În doctrinã se admite cã asociatul în cauzã ar putea evita consecințele acțiunii în garanție, înlocuind bunurile afectate de evicțiune prin altele identice, în felul acesta reducându-se cel puțin daunele-interese. Aceasta este o soluție practicã, care ține cont de scopul încheierii acestui contract, care se bazeazã pe încredere reciprocrã și intenția de a desfãșura o activitate cu caracter de continuitate din care sã rezulte beneficii pentru toți asociații. În schimb, dacã aportul constã într-un bun cert, determinat și mai ales dacã acel bun era o componenetã a cauzei contractului, înlocuirea lui poate sã nu prezinte interes pentru societate, iar asociatul garant va trebui sã plãteascã despãgubirile ca și un vânzãtor rãspunzãtor de evictiune.

În doctrinã s-a pus întrebarea cum anume se vor determina despãgubirile datorate de asociatul garant de evicțiune. Prima componentã a despãgubirilor datorate de vânzãtor în cazul evicțiunii consummate o reprezintã prețul, iar în cazul contractului de societate el reprezintã procentul care-I permite asociatului sã culeagã o parte din beneficiile societãții. Pentru determinarea prețului se va ține seama de valoarea bunului la data aportului, valoare ce trebuie avutã în vedere de asociați la atribuirea pãrților sociale. Dacã pânã la data evicțiunii valoarea a crescut, pentru dezdãunarea integralã a societãții, asociatul garant va trebui sã acopere și diferența, potrivit dreptului comun.

Secțiunea aII-a. APORTUL DE BUNURI INCORPORALE

Dacã aportul social constã într-o sumã de bani care nu a fost pusã în comun, asociatul datoreazã dobânzi – de drept și fãrã punere în întârziere ( dies interpellat pro homine)- din ziua în care trebuia sã o plãteascã, putând fi obligat, dacã este cazul, și la plata de daune-interese (art.1504 alin. 1 Cod civil). Datoritã pagubei care poate rezulta pentru societate din cauza nedepunerii la timp a banilor, legea este mai severã în privința asociațiilor decât în privința debitorilor ordinary (art. 1088 Cod civil).

În doctrinã s-a admis cã asociatul care adduce ca aport o creanțã bãneascã rãspunde nu doar de existența ei în momentul cesiunii ( art. 1392 Cod civil), dar și de solvabilitatea debitorului la data exigibilitãții creanței, prezumându-se stipularea în contractul de societate (prin care se realizeazã cesiunea de creanțã în favoarea societãții) a unei clause de agravare a obligației de garanție (art. 1397-1398 Cod civil).

Și alte bunuri incorporale pot constitui aport la fondul social, cum ar fi marca, un brevet de invenție, un program de calculator etc.

Pornind de la dispozițiile art. 1503 alin. 2 Cod civil se vor aplica aceleași reguli de la vânzare- cumpãrare. Trebuie sã menționãm cã cedentul unui brevet de invenție nu garanteazã randamentul industrial sau valoarea comercialã a invenției și potrivit dreptului comun, nu va fi ținut sã rãspundã de evicțiune în cazul în care cauzele de nulitate a brevetului erau ușor de depistat de un cesionar diligent.

Regulile Codului civil, inclusive în materie de garanție a asociaților în caz de evicțiune sunt supletive. În convenția lor, ei pot insera clause derogatorii de la regimul legal. Dar, atunci când legea ne trimite la dispozițiile privind vânzarea-cumpãrarea, trebuie sã ținem seama și de art. 1340 care impune restituirea prețului chiar în cazul în care existã clauzã valabilã de negaranție, cu excepția cazului în care coasociații au cunoscut la data contractãrii pericolul evicțiunii sau au acceptat pe riscul lor stipularea acelui aport.

CAPITOLUL VI. PROPUNERI DE LEGE FERENDA

În prezent, în legislația noastrã existã anumite hibe în reglementãrile privind evicțiunea, anumite cazuri putând fi rezolvate prin analogie. De aceea, suntem siguri cã legiuitorul român poate rezolva aceste inavertențe printr-o reglementare precisã care sã nu lase loc unor interpretãri care ar putea cauza prejudicii de neînlocuit. Totodatã, pentru ca orice persoanã interesatã de reglementãrile privitoare la evicțiune sã aibã posibilitatea sã se documenteze și sã afle anumite aspecte care îi sunt de folos considerãm necesar ca acestea sã fie acumulate sub un singur titlu, indiferent de contractul încheiat. Astfel, sub titlul garanția în caz de evicțiune ar trebui sã fie reglementate toate ipostazele în care se poate afla o persoanã care datoreazã garanție ( ne referim la vânzãtor, locator, cedent ș.a) și tot ceea ce trebuie sã restituie beneficiarului garanției.

Despre garanția în caz de evicțiune

Legea arendãrii nr.16 din 5.04.1994 publicatã în Monitorul Oficial, Partea I nr. 91 din 7.04.1994

BIBLIOGRAFIE

Constituția României din 31.10.2003 publicatã în Monitorul Oficial, Partea I nr. 767 din 31.10.2003

Codul civil roman – cu modificãrile pânã la 1.10.2003, editura Global Lex, București

Codul de procedurã civilã – cu modificãrile pânã la 1.10.2003, editura Global Lex, București

Codul commercial

Codul familiei

Legea cadastrului și a publicitãții imobiliare nr. 7 din 13.03.1996 publicatã în Monitorul Oficial nr. 61 din 26.03.1996

Legea locuinței nr.114 din 11.10.1996 publicatã în Monitorul Oficial nr. 254 din 21.10.1996, republicatã în Monitorul Oficial, Partea I nr. 393 din 31.12.1997

Legea privind protecția desenelor și modelelor industriale nr.129 din 29.12.1992 publicatã în Monitorul Oficial nr. 1 din 8.01.1993, republicatã în Monitorul Oficial nr.193 din 26.03.2003

Legea privind mãrcile și indicațiile geografice nr. 84 din 15.04.1998 publicatã în Monitorul Oficial nr. 161 din 23.04.1998

Legea privind mãrcile de fabricã, de comerț și de servicii nr. 28 din 29.12.1967 publicatã în Buletinul Oficial nr. 114 din 29.12.1967 gãsitã pe www. Indaco.ro

Proiectul noului cod civil, www.just.ro

Francisc Deak – “ Tratat de drept civil: Contracte speciale”, ediția a III-a, editura Universul Juridic, București, 2001

Francisc Deak – “ Tratat de drept succesoral”, ediția a II-a, editura Universul Juridic, București, 2002

Constantin Stãtescu, Corneliu Bîrsan – “ Drept civil: Teoria generalã a obligațiilor”, ediția a III-a, editura All Beck, București, 2000

Ion Dogaru, Teodor Sâmbrian, Pompil Drãghici, Adi Oroveanu-Hanțiu, Sorin Ionescu –“ Drept civil român: Teoria generalã a obligațiilor”, vol. III, București, 1998

Stanciu D. Cãrpenaru –“ Drept commercial român” ediția aIV-a, editura All Beck, București, 2002

Gheorghe Beleiu –“ Drept civil român: Introducere în dreptul civil; Subiectele dreptului civil”, ediția a VI-a, editura Șansa, București, 1999

Gabriel Boroi –“ Codul de procedurã civilã: comentat și adnotat”, vol. I, editura All Beck, București, 2001

Radu I. Motica, Florin Moțiu – “Contractul de vânzare-cumpãrare: Teorie și practicã juridicã

Dan Chiricã –“ Drept civil: Contacte speciale”, editura Lumina Lex, București, 1997

Pavel Perju –“ Practicã judiciarã civilã: comentatã și adnotatã”, editura Continent XXI, București, 1999

Ion Turculeanu –“ Drept civil: Contracte speciale și succesiuni”, editura Sylvi, 1998

Nelu Anghel, Elena Loredana Anghel –“ Garantarea obligațiilor civile și comerciale: studiu”, editura Lumina Lex, București, 2001

C. Hamangiu, I. Rosetti Bãlãnescu, Al. Bãicoianu –“ Tratat de drept civil român”, vol. II, editura Bic All, 1998

Lidia Barac –“ Rãspunderea și sancțiunea juridicã”, editura Lumina Lex, București, 1997

Decretul nr. 167din 1958

Legea privind brevetele de invenție nr. 64 din 10.1991 publicatã în Monitorul Oficial nr. 212 din 21.10.1991, rectificatã în Monitorul Oficial nr. 478 din 4.07.2002, republicatã în Monitorul Oficial nr. 752 din 15.10.2002