Evaluarea Unui Apartament In Vederea Achizitionarii Lui Prin Credit Ipotecar

EVALUAREA UNUI APARTAMENT ÎN VEDEREA ACHIZIȚIONĂRII

LUI PRIN CREDIT IPOTECAR

Cuprins

Introducere

1. Creditul ipotecar

1.1. Creditul ipotecar in România- noțiuni, caracteristici

2. Proprietatea imobiliară și evaluarea acesteia

2.1. Factorii care influenteză valoarea de piață

2.2. Diferențele dintre preț, piață, cost și valoare

3. Procesul de evaluare

3.1. Etapele procesului de evaluare pentru achiziționarea unui apartament

3.2. Identificarea problemei de evaluare

3.3. Analiza datelor

3.4. Analiza celei mai bune utilizări

3.5. Estimarea valorii apartamentului

3.6. Reconcilierea indicațiilor asupra valorii

3.7. Raportarea valorii

4. Piețele imobiliare

4.1. Caracteristicile piețelor imobiliare

4.2. Tipuri de piețe imobiliare

4.3. Concepte fundamentale

4.4. Cererea

4.5. Echilibrul pieței

4.6. Cererea de locuințe

5. Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare, respectiv a apartamentului

5.1. Cadastrul fondului imobiliar

5.2. Publicitatea imobiliară și cartea funciară

6. Raportul de evaluare a proprietății imobiliare

6.1. Tipuri de rapoarte

6.2. Raportul de evaluare. Prezentarea unui raport de evaluare

Bibliografie

Introducere

Lucrarea de față prezintă etapele și condițiile care trebuiesc îndeplinite pentru acordarea unui credit ipotecar, în vederea achiziționării unui apartament.

Creditul ipotecar pentru un apartament constă într-un împrumut destinat achiziționării lui și se garantează tot cu locuința respective, pentru a se asigura obligația plății creditului rezultată în urma unui împrumut. Ipoteca este înregistrată in Cartea Funciară, iar locuința este folosită ca și garanție și nu poate fi vândută până ce creditul nu este rambursat complet. Perioada de creditare este pe termen lung, de maxim 35 de ani, respectiv 420 de luni.

Pe toată perioada de creditare, titularul creditului va avea obligația de a achita lunar rata formată din principal (credit) și dobândă. Toate condițiile de creditare legate de obiect, valoare, perioadă, garanție, costuri, comisioane și dobânzi sunt prevazute într-un contract care va fi încheiat între instituția de credit și solicitant la momentul contractării creditului.

Veniturile acceptate pentru credite ipotecare sunt cele standard acceptate de către bănci: veniturile din salarii, pensii, drepturi de autor, rente viagere, dividend, chirii, activități independente, diurne personal navigant.

Tipurile de comisoane bancare percepute de către bănci la creditele ipotecare sunt:

Comision de acordare credit, acesta se achită o singură dată, la acordarea creditului;

Comision administrare credit lunar sau anual;

Comision lunar de administrare cont curent;

Comision de rambursare anticipată: cel mult 1% în cazul creditelor cu dobândă fixă;

Comision transfer bancar: realizat din contul cumpărătorului în contul vănzătorului pentru achitarea imobilului;

Asigurarea anuală a imobilului (tariful este stabilit de firma de asigurări agreată de bancă);

Cheltuieli notariale (tariful este stabilit de notarul agreat de bancă).

Băncile care pun la dispoziție aceste credite au de obicei diferite oferte care sa atragă mai mulți clienti:

Se poate achita creditul în avans, fără a se suporta comisioane suplimentare;

Ratele se pot achita direct din contul curent deschis la bancă;

Pentru creditele pănă la o anumită sumă nu se solicit asigurare de viață, iar pentru creditele peste această sumă procentul de asigurare se aplică numai la un anumit procent din valoarea creditului;

Vârsta maxima de acordare a împrumutului prelungită până la o vârstă mai înaintată a clientului;

Perioada de garanție de până la mai mulți ani în cazul construcțiilor de locuințe.

Actele necesare si pașii ce trebuie urmați pentru achiziționarea unui apartament prin credit ipotecar

Depunerea dosarului de credit:

Actul de identitate;

Cerere de credit și acorduri interogare Biroul de credit;

Documente doveditoare ale venitului (adeverință salariu, copie dupa cartea de muncă sau contractul de muncă, fișa fiscală pe anul anterior), sau

Alte acte solicitate de către bancă.

Analiza dosarului de credit dureaza de obicei maxim 10 zile, iar în funcție de valoarea creditului și de complexitatea dosarului, acesta ar putea fi analizat la sediul central, ceea ce ar putea prelungi perioada de analiză a dosarului.

Dacă există credite anterioare de la alte instituții financiare, trebuie informată instituția de credit de la care se va contracta un credit ipotecar și se vor prezenta în plus acte din care să reiasă:

Suma inițială a creditului;

Perioada de creditare;

Rata anuală a dobânzii;

Comisioanele lunare sau anuale aferente creditului.

În funcție de politica fiecărei bănci, va fi nevoie de o copie după contractual de credit, graficul de rambursare, extras de cont în cazul cardurilor de credit sau de o notificare a instituției financiare.

Depunerea actelor imobilului

Titlul de proprietate asupra imobilului finanțat;

Copie după actele de identitate ale proprietarilor;

Adeveriță de la asociația de proprietari privind plata întreținerii avizată la Primărie;

Extras de Carte Funciară;

Documentatie cadastrală.

Semnarea unui antecontract de vanzare- cumpărare

Acest antecontract se încheie la un notar pentru a fi sigur că proprietarul apartamentului nu îl vinde în perioada în care trebuie așteptată aprobarea creditului. Actul se întocmește de către notar care va efectua și înregistrarea în Cartea Funciară și va scoate un nou Extras de Carte Funciară în care apare interdicția de înstrainare a vânzătorului fără acordul cumpărătorului.

Când tranzacția se va finaliza, notarul încheie un proces verbal în care vânzătorul declară că a primit prețul și cumpărătorul că i s-a eliberat apartamentul. Pe baza acestui proces verbal, notarul va putea efectua înregistrarea în Cartea Funciară a noului proprietar.

Evaluarea apartamentului

După aprobarea acordării creditului de către bancă, se trece la evaluarea apartamentului de un evaluator autorizat.

Evaluatorul va inspecta proprietatea și va întocmi un raport de evaluare pentru instituția de credit.

În cazul în care evaluarea apartamentului este mai mică decât suma stabilită între vanzător si cumpărător, banca va lua în considerare valoarea de piață stabilită de evaluator, iar valoarea creditului acordat v-a fi mai mică, bancă acordă un împrumut cuprins între 60 și 85% din valoarea de piața a imobilului, la fiecare instituție financiară diferă acest procent.

Semnarea contractului

Semnarea contractului de vânzare- cumpărare se face la sediul băncii, fiind autentificat de un notar agreat de instituția financiară. Pentru ca acest proces să fie finalizat trebuiesc toate actele orginale menționate mai sus, Extrasul de Carte Funciară și Certificatul Fiscal prin care se dovedește că impoziul datorat statului a fost achitat.

Virarea banilor

Virarea banilor se face de către banca creditoare, de regulă după câteva ore de la semnarea actelor. Sunt instituții financiare care virează banii după ce intră în posesia unui nou Extras de Carte Funciară din care să reiasă că a fost înscrisă ipoteca pe apartametul tranzacționat.

Creditul ipotecar

Piața imobiliară s-a dezvoltat foarte mult în ultimele decenii, atât la nivel global, cât și la nivel national, iar România a încercat adaptarea din timp a cadrului juridic la realitățile care urmau să apară pe piața imobiliară.

Cerința pentru apartamente a existat dintotdeauna și va exista și în viitor, însă satisfacerea acestei nevoi a ajuns să nu mai depindă numai de puterea omului de a-și construi singur o locuință, ci mai ales de posibilitatea lui de a-și finanța cumpărarea unui apartament.

În România, statul a finanțat în mod direct sectorul imobiliar, spre deosebire de tările cu economii de piață dezvoltate, unde majorita surselor necesare finanțării acestui sector provin doar din economiile realizate de către populație. Dezvoltarea pieței imobiliare este strâns legată de condițiile macroeconomice existente la un moment dat, precum și de gradul de dezvoltare și eficiență a sistemului financiar- bancar.

Dezvoltarea creditului imobiliar, inclusiv cel ipotecar a depins, în general de doi factori:

Climatul economic, care a influențat complexitatea acestui produs și dezvoltarea lui de-a lungul timpului, determinând apariția unei game variate de produse ipotecare, care depășesc tradiționalul credit imobiliar cu rată fixă pe termen lung. În prezent finanțatorul poate oferi produse de creditare imobiliară pe termen scurt, mediu sau lung, cu rată fixă sau variabilă, credite imobiliare convertibile, ce pot fi schimbate de la o rată fixă la una variabilă și invers.

Reglementarea sau crearea cadrului juridc de dezvoltare a produsului.

Cele trei cauze care stau la baza accelerării creditării ipotecare sunt:

Creșterea prețurilor imobilelor, mai rapidă decât cea a veniturilor, a generat nevoia completării finanțării achizițiilor de locuințe și prin credit, nu numai cu numerar.

Populația a putut să acceseze mult mai ușor un credit datorită restructurării sistemului fiscal.

Diversificarea ofertei de locuințe noi. O dată ce accesul la credit a fost facilitat, populația a urmărit achiziționarea locuințelor noi, deși prețul locuințelor vechi era comparabil cu cel al locuințelor noi construite. Dezvoltatorii imobiliari au început construcția unor cartiere de locuințe care au dus la dezvoltarea și diversificarea ofertei pe piața în domeniul locuințelor noi.

Conceptul de credit ipotecar nu este o creație complt nouă pentru piața și legislația românească. Reglementările privind garantarea imobiliară a împrumuturilor acordate în scopul achiziționării sau construirii de locuințe sunr cuprinse chiar în vechiul Cod Civil.

Termenii de credit imobiliar și credit ipotecar au fost mult timp sinonimi, băncile folosind ambele denumiri pentru un produs de creditare garantat cu o ipotecă asupra unui imobil. Din anul 1999, odată cu apariția Legii nr. 190/ 1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare, cu modificările și completările ulterioare, termenul de credit ipotecar a dobândit un înțeles specific, un credit garantat cu ipotecă constituită chiar asupra imobilului finanțat.

Creditul ipotecar in România- noțiuni, caracteristici

Legea nr. 190/ 1999 definește creditul ipotecar pentru investiții imobiliare ca fiind “creditul acordat cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:

Este acordat în scopul efectuării de investiții imobiliare cu destinație locativă sau cu altă destinație decât cea locativă ori în scopul rambursării unei credit ipotecar pentru investiții imobiliare contractat anterior;

Acordarea creditului este garantată cel puțin cu ipoteca asupra imobilului care face obiectul investiției imobiliare pentru finanțarea căreia se acordă creditul, respectiv cu ipoteca asupra imobilului obiect al investiției imobiliare pentru finanțarea căreia a fost anterior acordat un credit ipotecar pentru investiții imobiliare, a cărui rambursare urmează a fi astfel finanțată”.

Creditul ipotecar pentru investiții imobiliare este acordat de instituțiile autorizate.

Aceste instituții sunt:

Băncile comerciale (universale) și băncile de credit ipotecar, atât persoane juridice române, cât și instituții de credit din state membre sau din state terțe;

Agenția Națională pentru Locuințe;

Instituțiile financiare nebancare (fostele societăți de credit ipotecar);

Orice alte entități reglementate prin legi special să acorde credite ipotecare pentru investiții imobiliare, cum ar fii: băncile de economisire- creditare pentru domeniul locativ sau cooperativele de credit.

Beneficiarii creditului ipotecar pentru investiții imobiliare sunt persoanele care pot deține un imobil în România.

Textul initial al Legii nr. 190/ 1999, până la modificarea prin Legea nr. 34/ 2006, dispunea expres că beneficiarii creditelor ipotecare sunt:

Persoanele fizice care au cetățenia română și domiciliul în România și

Persoanele juridice române: societățile comerciale române care a ipotecar pentru investiții imobiliare, a cărui rambursare urmează a fi astfel finanțată”.

Creditul ipotecar pentru investiții imobiliare este acordat de instituțiile autorizate.

Aceste instituții sunt:

Băncile comerciale (universale) și băncile de credit ipotecar, atât persoane juridice române, cât și instituții de credit din state membre sau din state terțe;

Agenția Națională pentru Locuințe;

Instituțiile financiare nebancare (fostele societăți de credit ipotecar);

Orice alte entități reglementate prin legi special să acorde credite ipotecare pentru investiții imobiliare, cum ar fii: băncile de economisire- creditare pentru domeniul locativ sau cooperativele de credit.

Beneficiarii creditului ipotecar pentru investiții imobiliare sunt persoanele care pot deține un imobil în România.

Textul initial al Legii nr. 190/ 1999, până la modificarea prin Legea nr. 34/ 2006, dispunea expres că beneficiarii creditelor ipotecare sunt:

Persoanele fizice care au cetățenia română și domiciliul în România și

Persoanele juridice române: societățile comerciale române care au ca obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinație locativă, industrială sau comercială și persoanele juridice române care doresc să construiască locuințe de serviciu sau de intervenție pentru salariații lor.

În prezent se permite și unei persoane străine (fizice sau juridice) să dețină un imobil în România, nu s-a mai justificat faptul că acestor persoane străine să nu li se permită accesul la creditele ipotecare. Lărgirea sferei beneficiarilor creditului ipotecar pentru investiții imobiliare s-a realizat în anul 2006, prin modificarea adusă Legii nr. 190/ 1999 prin Legea nr. 34/ 2006, mai precis prin abrogarea articolului 7.

Astăzi, nemaifiind nici o prevedere expresă care să restrângă sfera beneficiarilor, pot avea acces la credite ipotecare toate persoanele fizice și juridice care pot deține imobile în România, pentru a putea ipoteca acel imobil în scopul garantării creditului.

Creditul ipotecar este garantat cel puțin prin ipotecă asupra imobilului.

Garantarea creditului ipotecar pentru investiții imobiliare, se realizează cel puțin prin instituirea unei ipoteci asupra imobilului pentru care se acordă creditul.

Conform legii, ipoteca, prin acordul părților poate să fie transferată asupra unui alt imobil, cu o valoare cel puțin egală cu cea a imobilului ipotecat, caz în care, după înscrierea ipotecii asupra noului imobil, ipoteca anterior constituită asupra acestiua își încetează de drept efectele. Transferal se face printr-un act încheiat în formă autentică.

Până la rambursarea integral a creditului, imobilele ipotecate nu pot fi înstrăinate fără acordul prealabil al creditorului ipotecar, sub sancțiunea nulității absolute a actelor de înstrăinare.

Legea nr. 190/ 1999 dispune o serie de măsuri de protectie a beneficiarilor creditului ipotecar pentru investiții ipotecare, acestea sunt:

La solicitarea unei oferte de credit, instituția autorizată are obligația de a oferi gratuit împrumutantului, pe hârtie sau pe alt suport durabil, un grafic de rambursare și un exemplar al proiectului contractului de credit;

Contractul de credit trebuie să includă anumite clauze obligatorii pentru protecția consumatorului;

Posibilitatea modificării contractului numai prin acordul scris al părților;

Interzicerea condiționării acordării creditului de achiziționarea de valori imobiliare ale împrumutatorului sau de acceptarea de către client a altor servicii care nu au legătură cu operațiunea de creditare respectivă;

Dreptul de a rambursa anticipat creditul, în caz de faliment, lichidare voluntară a creditorului ipotecar sau în alte csazuri de lichidare prevăzute de lege, împrumutanții au dreptul de a rambursa anticipat creditul ipotecar primit pentru investiții imobiliare, chiar dacă o astfel de prevedere nu este inclusă în contractual de credit, întrucât ea este permisă expres de lege.

Există reguli stricte pentru situația în care prin contractual de credit ipotecar s-a stabilit o rată a dobânzii variabile:

Variația dobânzii trebuie să fie independentă de voința creditorului ipotecar, raportată la fluctuațiile unor indici de referință verificabili menționați în contract;

Contractul poate să prevadă că rata dobânzii nu variază decât atunci când modificarea în sens crescător sau descrescător înregistrează față de rata inițială a dobânzii o diferență minimală determinată (de exemplu cap sau floor).

Împrumutantul va suporta cheltuielile aferente întocmirii documentației de credit, constituirii ipotecii și garanțiilor aferente. Creditorul ipotecar are obligația de a insera în conținutul contractului de credit clauze prin care să aducă la cunoștință împrumutantului toate garanțiile pe care înțelege să le încheie în numele și pe seama împrumutantului, precum și condițiile de angajare a acestora.

Contractul de credit ipotecar pentru investiții imobiliare

Legea nr. 190/ 1999 impune anumite clauze trebuie să se regăsească în textul contractului de credit ipotecar pentru investiții imobiliare, iar practica arată că alte clauze au devenit uzuale și nelipsite în aceste contracte oferind creditorului ipotecar o protecție sporită. Contractele de credit sunt contracte de adeziune, debitorul neavând practic posibilitatea negocierii clauzelor contractuale, acesta fiind și motivul pentru care creditorii au reușit să impună în contractul standard multe clauze protective.

Clauze obligatorii ale contractului de credit ipotecar

Legea nr. 190/ 1999 impune clauze necesare protecției consumatorilor, clauze care se referă în principal la costurile suportate de consummator:

Valoarea totală a creditului;

Rata dobânzii aferente creditului, fixă și/ sau variabilă, împreună cu informații privind orice costuri incluse în costul total al creditului pentru consumator;

Costul total al creditului;

Durata contractului de credit;

Valoarea totală plătibilă de consumator;

Costurile aferente contractului de asigurare, în cazurile în care, pentru acordarea creditului, consumatorul este obligat să încheie un contract de asigurare.

Contractual de credit trebuie să conțină clauze prin care creditorul ipotecar să aducă la cunoștință împrumutantului toate garanțiile pe care înțelege să le solicite, precum și condițiile de angajare a acestora.

Variabilitatea ratei dobânzii, prevăzută în contract, trebuie să fie independent de voința creditorului ipotecar, raportată la fluctuațiile unor indici de referință verificabili (ROBOR, EURIBOR sau orice alt indice practicat pe piața de referință), menționați în contract, sau la modificările legislative care impun acest lucru, cu posibilitatea de a se prevedea că “rata dobânzii nu variază decât atunci când modificarea în sens crescător sau descrescător înregistrează, față de rata inițială a dobânzii, o diferență minimală determinată”. Clauza referitoare la dobândă nu mai are un caracter reglementar, ceea ce înseamnă că rata dobânzii nu mai poate fi modificată unilateral de împrumutator întrucât orice modificare a contractului trebuie consemnată în scris și agreată de ambele părți.

Exigibilitatea înainte de termen trebuie prevăzută în contract printr-o clauză distinctă. Contractul trebuie să cuprindă clauze privitoare la rambursarea anticipată a creditului primit. O astfel de rambursare se poate face și fără clauza contractuală, numai în caz de faliment, lichidare voluntară a împrumutatorului sau alte cazuri de lichidare prevăzute de lege. Dacă împrumutantul va dori rambursarea anticipată a creditului, iar împrumutatorul o acceptă fără condiții suplimentare, chiar dacă nu există o clauză de rambursare anticipată în acest sens în contractul de credit, o astfel de rambursare este valabilă, atât timp cât ambele părți sunt de acord.

Contractul de credit trebuie să menționeze moneda în care se acordă creditul, legea nr. 190/ 1999 permițând acordarea de credite ipotecare pentru investiții imobiliare în lei sau valută convertibilă.

Trebuie să se precizeze dacă suma creditului va fi pusă la dispoziția împrumutantului integral sau eșalonat.

Un plan de finanțare trebuie stabilit prin contract în situașia în care lucrările pentru care s-a acordat creditul vor fi efectuate în regie proprie de către împrumutat, suma creditului fiind pusă la dispoziția împrumutantului conform acestui plan de finanțare.

Clauzele interzise expres de lege sunt cele prin care acordarea de credite ipotecare pentru investiții imobiliare este condiționată de acceptarea de către client a altor servicii care nu au legătură cu operațiunea de creditare respective sau de vânzare ori cumpărare de valori mobiliare emise de instituția autorizată care acordă creditul.

De când a intra în vigoare noul Cod Civil (1 octombrie 2011), finanțatorii trebuie să țină cont și de prevederile referitoare la clauzele standard și clauzele neuzuale.

Alte clauze ale contractului

Creditele ipotecare au de multe ori valori ridicate, comparative cu un credit de nevoi personale sau pentru achiziționarea unui autoturism, iar creditorul ipotecar va fi intersat în efectuarea unui audit legal complet asupra împrumutantului și proprietății ipotecate. Cu toate acestea, având în vedere implicațiile de timp și cost determinate de efectuarea unui astfel de audit juridic, finanțatorul va putea recurge la inserarea în contractul de credit ipotecar a unor clauze care cuprind declarații ale împrumutantului care au menirea de a înlocui partial auditul legal. Încălcarea acestor declarații va declanșa răspunderea civilă a împrumutantului.

Astfel de declarații pe proprie răspundere care se regăsesc în contractile de credit ipotecar sunt:

Capacitatea juridică;

Proprietatea asupra imobilului;

Autorizații necesare;

Taxele datorate pentru imobil;

Protecția mediului;

Destinația împrumutului.

Înainte de disponibilizarea sumei creditului, creditorul ipotecar poate impune îndeplinirea unor condiții suspensive, fără de care împrumutantul nu va avea dreptul de a face trageri din credit. Deși contractual este semnat, dreptul de a dispune de suma creditului este amânat până la îndeplinirea de către împrumutat a acestor condiții, care pot include:

Constituirea garaníilor agreate, cel puțin ipoteca asupra imobilului care face obiectul investiției imobiliare pentru finanțarea căruia se acordă creditul;

Încheierea contractului de asigurare a imobilului ipotecat;

Pentru disponibilizarea eșalonată a sumei creditului;

Punerea la dispoziția creditorului a anumitor documente precum: titlurile de proprietate, dovada înregistrării ipotecii la cartea funciară, dovada că nu există alte garanții și sarcini asupra imobilului, hotărârea organului statuar al persoanei juridice;

Prezentarea de documente care să ilustreze bonitatea împrumutantului, cum ar fi: declarația anuală de venit;

Obținerea renunțării la ipotecile imobiliare legale instituite de lege în favoarea antreprenorilor și arhitecților;

Opinia legală a avocatului (dacă este cazul).

Rolul acestor condiții suspensive este acela de a avea contractual de împrumut semnat de către toate părțile înainte ca toate condițiile pentru eliberarea sumelor de bani să fie îndeplinite.

În plus față de aceste condiții, se pot menționa în contract și diverse obligații ale împrumutantului, pe lângă obligașia principal de a rambursa creditul conform contractului, cum ar fi:

Să înregistreze în cartea funciară dreptul său de proprietate asupra apartamentului;

Să nu dispună de proprietate asupra imobilului, de ori dezmembrământ al acestuia, de orice alt drept real cu privire la proprietatea ipotecată sai părți din aceasta și să nu constituie nici o garanție asupra proprietății ipotecate;

Să noteze în favoarea creditorului ipotecar o interdicție de a greva, vinde, demola sau dispune în alt mod de imobil;

Să permit finanțatorului să examineze registrele contabile ale proprietății sau să inspecteze imobilul;

Să își păstreze bonitatea/ profitabilitatea cel puțin la nivelul indicatorilor furnizați creditorului la aprobarea creditului;

Să nu cauzeze nimic c ear putea deprecia sau prejudicial în orice fel valoarea ipotecii constituite în favoarea creditorului ipotecar.

Garantarea creditului ipotecar

Potrivit legii, “acordarea creditului este garantată cel puțin cu ipoteca asupra imobilului care face obiectul investiției imobiliare pentru finanțarea căreia se acordă creditul, respectiv cu ipoteca asupra imobilului obiect al investiției imobiliare pentru finanțarea căreia a fost anterior acordat un credit ipotecar pentru investiții imobiliare, a cărui rambursare urmează a fi astfel finanțată”.

Proprietatea imobiliară și evaluarea acesteia

Evaluatorii de proprietăți imobiliare realizează analize și emit opinii sau concluzii în legătură cu natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite drepturi sau cu alte aspecte ale proprietății imobiliare.

Evaluarea este actul sau procesul de estimare a valorii. Valoarea estimată rezultată în urma procesului de evaluare poate fi valoarea de piată, valoarea de asigurare, valoarea de investiție sau alt tip al valorii distinct definită, a unui anumit drept de proprietate sau a unor anumite drepturi de proprietate asupra unei proprietăți imobiliare sau asupra unor anumite părți/ componente ale acesteia, la o anumită dată.

Consultanța este actul sau procesul de furnizare de informații, analize ale datelor legate de proprietatea imobiliară și recomandări sau concluzii despre diverse probleme ale proprietății imobiliare, altele decât estimarea valorii. Consultanța cuprinde studii de utilizare a terenului, studii ale cererii și ofertei, studii de fezabilitate imobiliară, studii de identificare a celei mai bune utilizări, precum și considerente legate de vandabilitate și investiții, aspecte care au legătură cu dezvoltările propuse sau deja existente ale proprietății.

Un al treilea tip de activitate pe care o poate realiza evaluatorul este verificarea unei evaluari, ce reprezintă actul sau procedura de studiere critică a unui raport realizat de către un alt evaluator.

Scopul și destinația unei evaluari

Scopul unei evaluări se bazează pe nevoile de informații ale clientului în legătură cu valoarea delimitată a unui drept de proprietate imobiliară.

Destinația unei evaluări este maniera în care clientul folosește această informație. Concluzia evaluării este comunicată într-un mod care depinde de scopul evaluării, dar valoarea estimată nu este corectată pentru a se plia în funcție de utilizarea evaluării.

Necesitatea evaluării apartamentului derivă dintr-o multitudine de scopuri. Orice folosește proprietatea imobiliară, platește pentru aceasta, de obicei, la cumpărare sau la închiriere. Acesata înseamnă tranzacții sau situații în care trebuie să se ia o decizie, să se acționeze sau să se stabilescă o strategie și pentru toate acestea este necesară o estimare a valorii (în mod uzual valoarea de piața).

Pentru achiziționarea apartamentului prin credit ipotecar este necesară o evaluare pentru finanțare sau credit.

În aceste cazuri, prin evaluare:

Se estimează valoarea garanției oferite pentru o propunere de credit cu ipoteca;

Se stabilește o bază pentru luarea deciziilor referitoare la asigurarea sau la garantarea unui credit cu o proprietate imobiliară.

Factorii care influenteză valoarea de piață

Valoarea este extrinsecă bunului sau serviciului la care se referă. Acesta este create în mintea persoanelor care constituie piața. Relațiile care creează valoarea sunt complexe, iar valoarea se schimbă când se schimbă factorii care o influențează. De regulă sunt patru factori economici interdependenți care creează valoarea:

utilitatea;

raritatea;

dorința;

puterea efectivă de cumpărare.

Cei patru factori interacționează pe piață pentru a influența raportul dintre cerere si ofertă. Utilitatea și raritatea sunt factori ce influențează oferta din piața, în timp ce dorința și puterea efectivă de cumparare sunt factori de influență ai cererii probabile. Pentru ca o proprietate imobiliară să aibe valoare trebuie să existe toți cei patru factori ai valorii.

Utilitatea

Utilitatea este capacitatea unui produs de a satisfice o nevoie sau o dorință umană. De exemplu, toate proprietățile imobiliare trebuie să aibă utilitate pentru chiriași, proprietari- investitori sau proprietari- ocupanți. Proprietățile imobiliare rezidențiale satisfac nevoia de adăpost. Valoarea este legată de atractivitatea și utilitatea pentru proprietarul- ocupant, dar această valoare poate fi convertită în venituri sub formă de chirie. Câștigurile date de proprietățile imobiliare generatoare de venit pot fi măsurate, de obicei, prin fluxul de numerar (cash- flow). Inflența utilității asupra valorii depinde de caracteristicile proprietății imobiliare, cum ar fi: dimensiunea, design-ul, amplasamentul.

Veniturile aferente unei proprietăți imobiliare rezultă din drepturile de proprietate. Restricționarea unor drepturi poate reduce fluxul de venit și, deci, micșorarea valorii. La fel, o proprietate poate atinge cea mai mare valoare dacă ea poate realiza legal cea mai utilă funcțiune.

Reglementările de mediu, de urbanism și alte limitari pot majora sau diminua valoarea.

Raritatea

Raritatea reprezintă oferta curentă sau anticipate a unui bun, în comparație cu cererea pentru aceasta. În general, dacă cererea este constantă, raritatea unui bun îl face mai valoros.

Dorința

Dorința este voința cumpărătorului de a avea un bun care să satisfacă o nevoie umană sau cerințe individuale dincolo de nevoile de bază. Dorința, împreună cu utilitatea și raritatea, trebuie considerate în relație cu puterea efectivă de cumpărare.

Puterea efectivă de cumpărare

Puterea efectivă de cumpărare este abilitatea unei personae sau unui grup de persoane de a participa pe piață și anume, de a achiziționa bunuri și servicii cu numerar sau cu echivalent de numerar. O estimare reală a valorii unei proprietăți imobiliare cuprinde și o apreciere reală a posibilităților pieții de a plăti pentru acea proprietate.

Cererea și oferta

Interacțiunea complexă a celor patru factori care creează valoarea este reflectată în principiul economic fundamental- cererea și oferta. Utilitatea unui bun sau serviciu, raritatea sau abundența sa, intensitatea dorinței oamenilor de a le achiziționa și puterea efectivă de cumpărare, toate acestea vor afecta oferta și cererea într-o situație data a pieței.

Cererea pentru un bun sau serviciu este create de utilitate și este afectată de raritate. Cererea mai este inluențată și de dorința și de forțele care creează și stimulează dorința. Deși atracția oamenilor pentru diferite lucruri ar putea fi nelimitată, dorința este restricționată de puterea efectivă de cumpărare. De exemplu, imposibilitatea de a cumpăra bunuri scumpe va afecta cererea pentru astfel de bunuri.

Oferta unui bun sau serviciu este influențată de utilitatea și limitată de raritate, iar dorința afectează disponibilitatea. O putere de cumpărare slabă va crea o presiune asupra ofertei. Dacă puterea de cumpărare crește, oferta unui bun sau serviciu relative rar se deschide și se creează o cerere datorată pieței care va duce la creșterea ofertei.

Diferențele dintre preț, piață, cost și valoare

Evaluatorii de proprietăți imobiliare trebuie să facă distincția între termenii preț, piață, cost și valoare.

Teremenul preț se referă în mod curent la un preț de vânzare sau de tranzacție și se aplică în cazul unui schimb. Prețul reprezintă o sumă pe care un anumit comparator este de acord să o platească și un anumit vânzător este de accord să o accepte în condițiile care însoțesc respective tranzacție.

Piața este un ansamblu de tranzacții prin care cumpărătorii și vânzătorii se întâlnesc prin mecanismul prețului. O piață poate fi definite din punct de vedere geografic, al produsului sau al caracteristicilor produsului, al numărului de cumpărători și vânzători sau al unei alte combinații de circumstanțe. O piață imobiliară este interacțiunea indivizilor care oferă sau achiziționează drepturi ale proprietăților imobiliare în schimbul altor active, cum ar fi banii.

Piețele specific de proprietăți imobiliare sunt definite în funcție de tipul de proprietate, localizare, potențialul de a produce venit, caracteristicile investitorului tipic, caracteristicile chiriașului tipic sau ale altor atribute recunoscute de către participanții la schimburile de proprietăți imobiliare.

Termenul de cost este utilizat de către evaluator în relație cu producția, și nu cu schimbul. Costul poate fi și el un fapt consumat sau o estimare curentă (deviz curent). Evaluatorii fac diferența între câteva tipuri de costuri: costuri directe, costuri indirecte, costuri de construcție și costuri de dezvoltare.

Relațiile de preț, piață și cost încorporează, de asemenea, și conceptul de valoare. Valoarea poate avea mai multe înțelesuri în evaluarea de proprietăți imobiliare. Pe piață, valoarea este cel mai des percepută ca fiind anticiparea unui beneficiu ce ar putea fi obținut în viitor. Deoarece se poate vorbi despre valoarea la un anumit moment, un evaluator reflectă valoarea la un anumit moment de timp.

Valoarea la o anumită dată reprezintă echivalentul în bani al unei proprietăți, al unui bun sau al unui serviciu, atât din punctul de vedere al cumpărătorilor, cât și al vânzătorilor.

Pentru evaluarea apartamentului nu se utilizează în mod singular cuvântul valoare, ci se face referire la “valoarea de piață” a imobilului.

Procesul de evaluare

Procesul de evaluare este o procedură sistematică utilizată pentru a răspunde întrebării clientului privind valoarea unei proprietăți imobiliare. Acest proces reflectă multe atitudini, opinii, tehnici și metode referitoare la modul de abordare a noțiunii de valoare.

Etapele procesului de evaluare pentru achiziționarea unui apartament

În procesul de evaluare:

se definește problema;

se planifică activitățile necesare pentru rezolvarea problemei;

datele aferente sunt culese, ordonate, analizate, interpretate și transformate în estimarea rezonabilă a valorii.

Misiunea de evaluare își propune să estimeze valoarea de piață, iar procesul de evaluare conține toate etapele necesare.

Tabelul 1. Procesul de evaluare

(Sursă: Evaluarea proprietății imobiliare, Ediția a 3-a Canadiană, tradusă in limba română, Edidura Iroval, 2011)

Identificarea problemei de evaluare

Primul pas în procesul de evaluare constă în exprimarea concise a problemei. Astfel, se stabilește sfera evaluării, se elimină orice ambigiutate referitoare la natura misiunii și se identifică proprietatea imobiliară ce se evaluează, drepturile de proprietate implicate, utilizarea evaluării, definiția tipului de valoare solicitat, data și scopul evaluării.

Identificarea proprietății poate fi realizată prin menționarea adresei, indicarea localizării și prin descrierea legală (documentația cadastrală).

Drepturile de propietate se identifică prin forma de proprietate, limitările drepturilor de proprietate, participații financiare și forma legală de proprietate. Se vor utiliza documente privind publicitatea imobiliară (cartea funciară).

Specificarea datei evaluării indică momentul la care valoarea estimate este relevantă.

Utilizarea evaluării este decisă de către client și influentează tipul evaluării. Evaluarea apartamentului poate fi utilizată pentru a estima prețul de cumpărare sau de vânzare, pentru a stabili valoarea creditului.

Valoarea definită pentru acest tip de imobil este valoarea de piață , iar scopul evaluării este achiziționarea apartamentului prin credit ipotecar.

Analiza datelor

Această etapă cuprinde planificarea și efectuarea analizei generale și specifice a datelor ofertelor competitive și a cererii probabile.

Datele generale includ informațiile referitoare la forțele sociale, economice, legislative și ale mediului, care afectează valoarea proprietății pot fi de asemenea cerute.

Datele generale sunt esențiale în evaluare pentru că:

asigură o bază în care se plasează specificul proprietăților imobiliare evaluate;

constituie informații din care se pot extrage tendințele ce influențează valoarea terenului și a corelării cu valoarea construcțiilor;

reprezintă o bază pentru analiza celei mai bune utilizări, explicarea rezultatelor și alegerea opiniei finale asupra valorii.

Datele specifice sunt detalii despre proprietatea imobiliară evaluată (subiect), despre proprietățile imobiliare comparabile, vândute sau închiriate, precum și alte caracteristici relevante ale pieței imobiliare locale. Cele despre proprietatea imobiliară subiect sunt date prin descrierea terenului și a construcțiilor, care ajută evaluatorul să selecteze date specifice comparabile, legate de vânzări, închirieri sau alte caracteristici ale pieței locale.

Analiza proprietăților imobiliare comparabile ajută evaluatorul să extragă prețurile de vânzare specifice, condițiile de închiriere, veniturile și cheltuielile, indicile de recuperare a investiției, costurile de construire, durata de viață economică estimată a construcțiilor și gradul de uzură. Datele sunt apoi folosite în calculele de evaluare ce pot da o indicație referitoare la valoarea proprietății imobiliare analizate (a apartamentului).

Analiza celei mai bune utilizări

Cea mai bună utilizare se va considera pentru proprietatea imobiliară analizată, iar concluziile trebuie să fie coerente. Pentru a putea fi luată în considerare, cea mai bună utilizare trebuie să îndeplinească patru condiții, adică să fie:

permisibilă legal;

posibilă fizic;

fezabilă financiar;

maxim productivă.

Cea mai bună utilizare a apartamentului se alege din mai multe variante posibile de utilizare.

Estimarea valorii apartamentului

De regulă, metodologia de evaluare pentru un apartament cuprinde trei abordări ale valorii:

abordarea prin piață (comparație directă);

abordarea prin venit;

abordarea prin cost.

Pentru estimarea valorii unui apartament, pot fi utilizate una sau mai multe abordări.

Evaluatorul estimează valoarea proprietații imobiliare cu ajutorul unor proceduri specifice, care reflectă cele trei abordări distincte de analiză a datelor- prin piață, prin venit și prin cost. În cazul de fața, pentru evaluarea apartamentului se alege: abordarea prin piață și abordarea prin venit.

Abordarea prin piață (comparația directă)

Această abordare se bazează pe comparații cu tranzacții anterioare de proprietăți, fiind utilă în situația în care au fost vândute recent mai multe proprietăți imobiliare comparabile. Utilizând această abordare, un evaluator poate ajunge la o indicație a valorii de piață, comparând proprietatea pe care o evaluează cu alte proprietăți, numite proprietăți comparabile. Prețurile la care au fost vândute proprietățile imobiliare comparabile defines un interval de valori în care este de așteptat să se situeze și valoarea de piață a proprietății subiect.

Evaluatorul apreciează gradul de asemănare sau diferențele dintre datele privind proprietea subiect și proprietățile comparabile, prin analiza următoarelor elemente de comparație:

drepturile de proprietate trasmise;

condițiile de finanțare;

condițiile de vânzare;

cheltuielile necesare imediat după cumpărare;

condițiile de piață;

localizarea;

caracteristicile fizice;

caracteristicile economice;

utilizarea;

componentele non- imobiliare ale valorii.

Se vor aplica apoi ajustări asupra prețurilor de vânzare ale comparabilelor- ținând cont de diferențele existente între aceste elemente de comparație și eventual, asupra altor elemente de comparație.

Abordarea prin venit

În această abordare se estimează valoarea actualizată a beneficiilor viitoare generate de utilizarea proprietății imobiliare.

La fel ca în cazul abordării prin piață, abordarea prin venit necesită o analiză de piață serioasă. Culegerea și analiza datelor se efectuează pe baza relației dintre cerere și ofertă, care oferă informații despre tendințele și previziunile pieței.

Datele specific pe care le analizează evaluatorul în cazul aplicării abordării prin venit sunt:

venitul brut annual previzionat, obținut din exploatarea proprietății imobiliare, luând în considerare un management adecvat;

pierderea de venit brut annual din cauza neocupării unor spații și a neîncasării la timp a unor venituri;

cheltuielile anuale de exploatare previzionate (suportate de către proprietar);

caracterul și durata fluxurilor de venit;

valoarea de revânzare previzionată/ valoarea terminală.

După estimarea veniturilor și cheltuielilor, fluxul de venit se capitalizează cu o rată de capitalizare, sau, în cazul în care există fluxuri de venit, acestea se vor actualize cu o rată de actualizare.

Ratele de capitalizare și de actualizare sunt preluate din ratele de rentabilitate așteptate de investitori tipici în proprietăți imobiliare similare.

Reconcilierea indicațiilor asupra valorii

Analiza rezultatelor este acea parte din procesul de evaluare în care evaluatorul analizează concluzii alternative și selectează în final o valoare, de obicei punctuală, sau un interval de valori.

În această etapă, evaluatorul se bazează pe experiență, expertiză și logică sa profesională, pentru a explica și rezolva diferențele între rezultatele obținute din aplicarea diferitelor abordării ale valorii.

Evaluatorul va aprecia relevanța, aplicabilitatea și fundamentarea fiecărui rezultat și se va baza pe rezultatul cel mai credibil, corelat cu scopul evaluării. Concluzia se fundamentează pe adecvarea, precizia și cantitatea tuturor faptelor și evidențelor colectate în procesul de evaluare.

Raportarea valorii

Valoarea estimată în final reprezintă obiectivul procesului de evaluare.

Evaluarea poate fi considerată completă abia atunci când este stabilită opinia finală asupra valorii și este prezentată clientului.

Raportul de evaluare este un document scris care asigură evaluatorului oportunitatea de a fundamenta și explica opiniile și concluziile sale și de a demonstra soliditatea opiniei finale asupra valorii.

Raportul de evaluare reflectă înțelegerea de către evaluator a principiilor economice generale aplicate în procesul de evaluare, abilitatea sa de a interpreta datele relevante și logice, de a selecta metodele, tehnicile și procedurile adecvate, precum și modul de aplicare a acestora, pentru a susține opinia finală asupra valorii.

Cel mai bun raport de evaluare este acela care dă posibilitatea clientului să înțeleagă problema și datele faptice și să urmărească logica evaluatorului până la final.

Piețele imobiliare

Evaluatorul ia în considerare valoarea proprietății imobiliare (apartamentului) în contextual pieței imobiliare, astfel încât delimitarea pieței imobiliare este un aspect esențial al evaluării.

Modul în care evaluatorul înțelege piața unei proprietăți imobiliare este reflectat de criteriile care sunt folosite analiza, selecția și interpretarea comparațiilor cu alte proprietăți imobiliare.

Pentru a obține o estimare a valorii de piață, evaluatorul trebuie să identifice și să analizeze piețele sau piața care inflențează proprietatea imobiliară analizată.

Identificarea și interpretarea piețelor imobiliare este un process analitic. Pentru a putea răspunde întrebărilor despre piețe și subpiețele imobiliare, evaluatorul analizează utilitatea și raritatea proprietății imobiliare, precum și puterea efectivă de cumpărare a celor care vor să cumpere drepturi de proprietate.

Caracteristicile piețelor imobiliare

Eficiența unei piețe este bazată pe ipotezele privind comportamentul cumpărătorilor și vânzătorilor și pe caracteristicile produselor tranzacționate.

Pe o piața eficientă bunurile sau serviciile sunt omogene, deci pot fi înlocuite imediat unele cu altele (bunuri fungibile).

Caracteristicile unei piețe eficiente sunt:

Existența unui număr mare de cumpărători și vânzători, care creează o piață liberă, concurențială și niciunul dintre acești participanți nu are o cotă de piață suficient de mare încât să aibă o influență directă și cuantificată asupra prețului. Pe piețele imobiliare, în același timp, pot acționa puțini vânzători și cumpărători în cadrul unui interval de preț și pe un amplasament sau cel mult o zonă restrânsă. Valoarea relativ ridicată a proprietăților imobiliare necesită o putere mare de cumpărare și, deci, piețele imobiliare sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului salariilor, la stabilitatea veniturilor și la numărul de locuri de muncă.

Prețurile sunt relativ uniforme, stabile și scăzute. Ele reprezintă, de cele mai multe ori, criterii primordiale în deciziile de cumpărare sau vânzare, pentru că la un anumit preț calitatea tinde să fie aceeași. Pe piețele imobiliare, prețurile sunt relativ ridicate și deciziile de cumpărare sunt influențate de tipul de finanțare oferit, volumul creditului ce poate fi obținut, dobânzile, marimea avansului, durata rambursării.

O piață eficientă se autoreglementează. Există foarte puține restricții guvernamentale asupra concurenței libere și deschise. Piețele imobiliare nu se autoreglementează și există relativ multe reglementări guvernamentale și locale care afectează tranzacțiile imobiliare.

Cererea și oferta nu se află niciodată în dezechilibru, pentru că piață tinde să se îndrepte către echilibru, prin efectele concurenței.

Cumpărătorii și vânzătorii sunt complt informați și în cunoștință de cauză referitor la condițiile pieței, la comportamentul celorlalți, la activitatea pieței în trecut, la calitatea produselor și la interschimbabilitatea produselor. Orice informație necesară pentru licitații, oferte și vânzări este disponibilă imediat.

Cumpărătorii și vânzătorii sunt adunați împreună de un mecanism de piață organizat, cum ar fi burse de valori și este relativ ușor pentru vânzători să intre pe piață ca răspuns al evoluției cererii.

Pe o piață eficientă, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat și ușor de trasportat. Proprietatea imobiliară este un produs cu durată lungă de viață și cu o valoare mare și are un grad redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid pentru că implică sume mari de bani și finanțarea nu se obține imediat.

În concluzie, piețele imobiliare nu sunt eficiente, atât din cauza inexistenței standardizării produsului, cât și a timpului necesar producerii lui și este dificil să se previzioneze precis comportamentul acestor piețe. În acest caz, evaluatorii își îndreaptă atenția către motivația, atitudinile și interacșiunea participanților pe piață, în măsura în care ei răspund caracteristicilor particulare ale proprietății imobiliare și influențelor externe ce afectează valoarea.

Tipuri de piețe imobiliare

Se pot identifica cinci tipuri de piețe imobiliare, corespunzătoare celor cinci tipuri/ categorii de proprietăți imobiliare:

Rezidențiale (case individuale pentru o singură familie și duplex-uri, blocuri de apartamente, case înșiruite)

Comerciale (clădiri de birouri și administrative, centre comerciale, hoteluri și moteluri, magazine)

Industriale (fabrici, depozite, clădiri ale institutelor de cercetare- dezvoltare)

Agricole (ferme, livezi, vii, pășuni, păduri)

Speciale (proprietăți cu design unic sau construcție ce limitează utilizarea numai la scopul inițial; de exemplu școli, clădiri publice, aeroporturi, săli de conferințe, parcuri de distracții, terenuri de golf, cimitire, biserici, etc. ).

Piața din care face parte proprietatea de evaluat este cea rezidențială- apartament in bloc de locuințe.

Fiecare piață a unui tip de proprietate imobiliară se poate diviza în piețe mai mici, mai specializate, numite subpiețe. Subpiețele pentru proprietăți imobiliare rezidențiale urbane, suburbane sau rurale pot fi mai departe împărțite în funcție de preferințele cumpărătorilor: proprietăți ieftine, medii și de lux.

Procesul de identificare și de analiză a subpiețelor în cadrul unei piețe mai largi se numește segmentarea pieței.

Dezagregarea este un termen ce se aplică proprietății imobiliare și face deosebirea dintre proprietatea evaluată și alte proprietăți, prin crearea unor subclasificări cu diferite caracteristici ale produsului.

Analiza pieței este procesul de identificare și studiere a pieței unui anumit bun sau serviciu. Evaluatorul folosește analiza pieței pentru a determina dacă există conformarea pieței pentru o proprietate existentă, cu o anumită utilizare, sau dacă există premizele unei viitoare conformări a pieței, pentru o utilizare viitoare propusă a unui amplasament, în cazul de față a unui apartament.

Analiza pieței constituie baza pentru determinarea celei mai bune utilizări a unei proprietăți imobiliare.

Pentru a evidenția conformările pieței pentru o anumită utilizare a unei proprietăți imobiliare, analistul trebuie să identifice relația dintre cererea și oferta concurențială de pe piață analizată- curentă și viitoare. Această relație arată gradul de echilibru (sau dezechilibru) care caracterizează piața curentă și condițiile ce ar caracteriza piața după o perioadă de prognoză.

Valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este, în mare măsură, dependentă de poziția competitivă de pe piața sa. Cunoscând caracteristicile proprietății imobiliare evaluate, evaluatorul va putea identifica proprietățile imobiliare competitive (oferta) și va putea înțelege avantajele comparative pe care proprietatea le oferă potențialilor cumpărători (cererea). Odată cu înțelegerea condițiilor economice și a efectului lor asupra piețelor imobiliare, evaluatorul va putea aprecia mai bine influențele externe ce afectează proprietatea imobiliară.

Concepte fundamentale

O piață imobiliară este un grup de persoane sau firme care se află în contact unii cu alții în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții pe piața pot fi cumpărătorii, vânzătorii, chiriașii, proprietarii, creditorii, debitorii, antrepenorii, constructorii, administratorii, investitorii și intermediarii.

O piață imobiliară este alcătuită din participanții pe piață angajați în tranzacții imobiliare.

Pentru a determina/ identifica o piață imobiliară specifică, evaluatorul examinează următorii factori:

Tipul proprietății (rezidențiale, comerciale, de birouri);

Caracteristicile proprietății cum ar fi:

Gradul de ocupare

Baza de clienți

Calatitatea construcției se referă la tipul de clădire

Proiectul și îmbunătățirile.

Aria pieței- definită din punct de vedere geografic (o piață poate fi locală, regională, națională sau internațională. Poate fi urbană sau rurală. Poate corespunde unui cartier su unei vecinătăți dintr-un oraș. Piețele comerciale sau rezidențiale sunt deseori delimitate de relația timp- distanță).

Proprietăți similare/ comparabile disponibile, adică proprietăți cu o atractivitate egală, la concurență cu cea analizată în aria pieței.

Proprietăți complementare, adică alte proprietăți sau tipuri de proprietăți imobiliare ce sunt complementare celei analizate.

În concluzie, segmentul de piață cuprinde atât proprietatea imobiliară analizată, cât și proprietățile imobiliare competitive și complementare.

Cererea

Aceasta reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare și preferințele consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali și pentru un anume tip de proprietate, analiza urmărește produsul sau serviciul final pe care îl asigură proprietatea.

În analiza cererii pe piața locuințelor sunt importanți următorii factori:

Populația din aria de piață- mărimea și numărul familiilor, rata de creștere sau descreștere în formarea familiilor, compoziția și distribuția lor pe vârste

Veniturile și salariile

Tipologia locurilor de muncă și rata șomajului

Raportul între spațiile locuite de proprietari și de chiriași

Considerente financiare, cum ar fi nivelul economiilor, condițiile de creditare (dobânzi, raportul credit/ valoare, comisioane și taxe, disponibilitatea asigurărilor)

Planul de urbanism și direcțiile de dezvoltare urbanistică

Factorii ce afectează atractivitatea fizică a vecinătății adică geografia/ geologia (climatul, topografia, drenajul, stratul de fundație și barierele natural sau artificiale)

Structura taxelor locale și a administrației

Disponibilitatea facilităților și serviciilor comunale (instituții de cultură, instituții de învătământ și calitatea școlilor, facilitățile sanitare și medicale, servicii de pompieri și poliție).

Echilibrul pieței

Pe termen scurt, oferta imobiliară este relative fixă și prețul răspunde la cerere. Dacă cererea este neobișnuit de mare, prețurile și chiriile vor începe să crească înainte de începerea noii construcții.

Analiștii și participanții pe piață descriu activitatea piețelor imobiliare în diferite moduri. O piață atractivă este o piață caracterizată prin cerere în creștere, o rămânere în urmă a ofertei și prețuri în creștere, o piață activă este uneori numită piață a vânzătorilor pentru că vânzătorii pot obține prețuri mai mari pentru proprietățile imobiliare disponibile. O piață în declin este o piață în care diminuarea cererii este însoțită de o supraofertă relative și o scădere a prețurilor, această piață se numește și piață cumpărătorilor pentru că au avantaj cumpărătorii.

Activitatea pieței imobiliare este ciclică. La fel ca și ciclul afacerilor, ciclul imobiliar este caracterizat prin perioade successive de expansiune, vârfuri, restrângeri și epuizare. Totuși ciclul imobiliar nu este sincronizat cu ciclul afacerilor, iar activitatea imobiliară răspunde la două seturi de stimuli, unul care acționează pe termen lung și altul pe termen scurt.

Ciclul pe termen lung, sau secular, depinde de schimbările în caracteristicile populației existente și în veniturile sale. Dacă economia locală poate asigura o utilizare stabilă a forței de muncă și poate genera noi locuri de muncă, populația existentă va rămâne în zonă și vor veni persoane din afara zonei, în cautare de lucru. Tipul specific de locuri de muncă oferite va determina nivelul de venituri locale.

Ciclul pe termen scurt depinde, în principal, de disponibilitatea și costul creditului. Demararea de noi construcții depinde mult de fluctuațiile în rata dobânzii și de aceea activitatea imobiliară devansează ciclul afacerilor. Gradul de ocupare și rata de absorbție pot fi considerați indicatori ai ciclului imobiliar pe termen scurt.

Indicatorii pe termen scurt reflect doar viitorul imediat. Rata dobânzii este foarte schimbătoare, iar gradul de ocupare și rata de absorbție pot fi mai greu previzionate pe mai mul de 2-3 ani.

Indicatorii pe termen lung include baza economică și infrastructura planificată.

Cererea de locuințe

Pentru a previziona cererea pentru unități de locuințe unifamiliale, pe o anumită perioadă, evaluatorul poate urma pașii descriși mai jos:

Analiza preliminară a economiei. Analizați baza economică a localității prin examinarea domeniilor de activitate și a firmelor care generează locuri de muncă și venituri precum și rata de creștere a polulației și a nivelului veniturilor, acești factori fiind legați de ocuparea forței de muncă. Examinați activitatea economică reflectată în vânzările de bunuri și investigați piața imobiliară locală prin urmărirea nivelului vânzărilor, nivelului activității din domeniul construcțiilor, al ratelor dobânzii, precum și al creditelor ipotecare și al gradului de absorbție.

Identificarea pieței și a proprietății imobiliare. Analizați caracteristicile cumpărătorilor potențiali pentru un anumit tip de proprietate imobiliară. Realizați un profil al cumpărătorului, care să descrie veniturile (dacă acesta iși permite să cumpere proprietatea), mărimea locuinței, vârsta și preferințele. Aria pieței în care se gasesc potențialii cumpărători poate fi definită în termenii unei relații dintre timp și distanță (timpul necesar parcurgerii distanței până la locul de muncă), limite sociale sau administrative (cartiere, micro- zone, limite administrativ- teritoriale), bariere naturale sau artificiale (artere principale de circulație, bariere fizice) și localizarea proprietăților imobiliare competitive. Se va efectua o analiză preliminară a atributelor juridice, fizice și de amplasament ale proprietății imobiliare subiect și a celor similare și comparabile.

Analiza cererii. Determinați mărimea populației actuale și a populației viitoare din zona definită și delimitată a pieței. Aflați numărul actual și numărul viitor al locuințelor. Segmentați numărul de locuințe proprietate personală în funcție de veniturile familiei pentru a determina procentul de gospodării care pot sau care vor putea să plătească serviciul datoriei aferent creditului ipotecar și alte cheltuieli legate de locuință, cum ar fi întreținerea, asigurarea și impozitele. Corectați numărul de locuințe proprietate personală ai căror proprietari pot sau vor putea să-și permită o locuință, în funcție de numărul de locuințe neocupate existente pe piață, pentru a determina cererea existentă sau anticipată pentru o anumită proprietate.

Analiza ofertei competitive. Realizați un inventar al proprietăților imobiliare competitive, al proprietăților care sunt în construcție, al celor în stadiu de proiect și pentru care s-au obținut autorizații de construire și al proprietăților care sunt în stadiul de plan. Inventarul poate fi perfecționat prin verificarea numărului total de autorizații de construire emise, în comparație cu cele care au fost folosite în ultimii ani. Enumerați ofertele curente și anticipate pentru perioada de previziune. Clasificați proprietatea imobiliară evaluată și cele care intră în competiție cu aceasta, din punct de vedere al caracteristicilor specifice și al atributelor care dau locuințelor un avantaj sau un dezavantaj competitiv.

Analiza echilibrului. Comparați cererea existentă și potențială cu oferta actuală și anticipată competitivă pentru a determina dacă există cererea pentru mai multe locuințe sau pentru spații mai mari (cerere marginală) sau când va apărea aceasta. Analizați clasificarea competitivă pentru a previziona ce segment de piață va deține proprietatea evaluată.

Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare, respectiv a apartamentului

Rezultatele activității cadastrale sunt extrem de utile desfășurării corecte a procesului de evaluare a apartamentului, având în vedere faptul că multe din elementele de comparație necesare, de exemplu în abordarea prin comparație, fie că sunt de tipul caracteristicilor fizice, economice sau juridice, sunt stabilite odată cu inventarierea cadastrală a imobilelor.

Din documentația cadastrală pot fi obținute informații precum suprafața utilă a apartamentului, amplasarea acestuia in zonă (localitate, cartier, zonă).

Evaluatorul ia un prim contact cu dosarul cadastral și cu extrasul de carte funciară cu ocazia discuțiilor preliminare cu proprietarul sau cu reprezentantul acestuia sau la momentul inspecției apartamentului, moment în care trebuie să întreprindă identificarea cadastrală a proprietății imobiliare.

Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare este o activitate care se regăsește în cadrul primei etape a procesului de evaluare “Identificarea problemei”, așa cum este ilustrat in figura 1 și este o etapă necesară a se efectua în teren, în baza dosarului cadastral al proprietății imobiliare.

Figura 1. Procesul de evaluare

Identificarea drepturilor de evaluat

Utilizarea evaluării

Definiția valorii

Data evaluării

Scopul evaluării

Alte condiții limitative

Cadastrul și cartea funciară reprezintă “un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al țării” .

Cadastrul realizează identificarea, măsurarea, descrierea și înregistrarea apartamentului în documentele cadastrale și reprezentarea acestuia pe hărtă și plan cadastral.

Cartea funciară cuprinde descrierea imobilului și ănscrierile referitoare la drepturile reale imobiliare, la drepturile personale, la actele, faptele sau la raporturile juridice care au legătură cu imobilele.

Planurile cadastrale sunt planuri realizate la diferite scări care conțin, printre altele, reprezentarea grafică a limitelor imobilului, dintr-o unitate administrativ- teritorială ce se înscriu în cartea funciară, precum și numerotarea cadastrală a acestora.

Extrasul de plan cadastral constituie o secțiune din planul cadastral care conține reprezentarea imobilului respectiv, cât și cea a imobilelor învecinate, precum și dimensiunile laturilor acestuia.

Sectorul cadastral reprezintă o diviziune a unei unități administrativ- teritoriale, delimitată de elemente liniare stabile în timp, precum șosele, ape, canale, diguri, căi ferate ș.a.

Scopul cadastrului constă în:

Determinarea informațiilor tehnice, economice și juridice referitoare la proprietățile imobiliare

Asigurarea publicității drepturilor reale imobiliare în baza actelor prin care s-au constituit, transferat, modificat sau stins aceste drepturi

Susținerea sistemului de impozitare și a pieței imobiliare

Contribuția la asigurarea securității tranzacțiilor imobiliare și facilitarea creditului ipotecar.

Cadastrul fondului imobiliar

Este un subsistem al cadastrului general prin care se realizează evidența și inventarierea bunurilor immobile situate în intravilanul localităților, specificând pentru construcții folosința, materialele de constructive, structura, regimul de înălțime, tipul de fundație, suprafața, dotările, starea, etc.

Datele tehnice și economice privitoare la terenuri și construcții- suprafețe, număr de etaje, starea construcțiilor, tip structură ș.a. sunt simbolizate prin indici de cartare pe planurile cadastrale imobiliar- edilitare.

Clasificarea construcțiilor și indicii de cartare ai acestora

Clădirile și construcțiile se clasifică după destinația lor în patru categorii:

Construcții cu destinație de locuință- CL (locuințe, case de vacanță, spații de cazare permanentă și temporară, cămine, etc. )

Construcții administrative și social culturale- CAS

Construcții industriale și edilitare- CIE

Construcții anexe- CA.

Imobilul din prezenta lucrare se încadrează în categoria CL.

În cadrul lucrărilor specifice cadastrului imobiliar se fac investigații detaliate, informațiile obșinute completând datele prelevate în cadrul cadastrului general, coform Ordinului Ministrului Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului și al președintelui ONCGC nr. 90/N/911-CP/2 din 1997 pentru aprobarea “Metodologiei privind executarea lucrărilor de introducere a cadastrului imobiliar în localități”, după cum urmează:

Destinație

Folosință: este folosința curentă și predominantă a clădirii

Număr nivele: este trecut ca exponent al literei ce desemnează tipul structurii construcției

Număr subsoluri: este trecut ca indice al literei ce menționează tipul de structură a clădirii

Structura:

Clădiri din zidărie durabilă cu structură de rezistență din beton armat sau metalică și planșee din beton armat (A),

Clădiri din zidărie portantă fără structură de rezistență și planșee din beton armat sau lemn (B),

Clădiri din lemn având fundație din din beton sau piatră (C),

Clădiri din paiantă, pământ sau chirpici (D).

Fundație: din betob (B), pe piloți (P), cu radier (R), din lemn (L), alte tipuri (A),

Pereti: cadre din beton armat (CP), diafragmă mixtă (D), zidărie portantă (ZP), panouri mari (PM), lemn (L), paiantă, chirpici (P), alte tipuri (A),

Acoperiș/ învelitoare: terasă circulabilă (TC), terasă necirculabilă (TN), tablă (TB), țiglă (T), azbociment (AZ), bituminoase (B), olane (OL), șindrilă (SD), alte tipuri (A),

Încălzire: cu gaze (G), termoficare (t), lemn (L), produse petroliere (P), electrică (E),

Dotări edilitare: alimentare cu apă (A), canalizare (C), termoficare (t), alimentare cu energie electrică (E), rețea telefonică (T),

Starea construcției:

Foarte bună (F) pentru clădirile realizate cu materiale durabile (cărămidă, beton armat sau metal) realizate în ultimii 20 de ani, cu finisaje și instalații complete, nu necesită reparații curente sau capitale la principalele elemente constructive,

Bună (B) pentru clădirile realizate din material durabile, cu planșeu din beton armat sau lemn, finisaje și instalații complete, fără deteriorări ale structurii, necesitând unele lucrări de îmbunătățire curentă în proporție de 10% (din valoarea acesteia), în această categorie se pot încadra unele clădiri cu planșeu din beton armat cu o vechime cuprinsă între 20-50 de ani, precum și cele cu planșeu din lemn indifferent de vechime,

Satisfăcătoare (S) pentru clădirile realizate din material durabile, cu instalații incomplete, care prezintă începuturi de deteriorări la structură și finisaje, cu vechime de exploatare de peste 50 de ani, precum și celelalte clădiri cu finisaje îngrijite, instalații parțiale, cu aspect bun, din paiantă sau cu planșee din lemn și vechime mai mare de 20 de ani. Construcția necesită lucrări de întreținere, reparații curente și reparații capital la elementele constructive în proporție de 10-30% (din valoarea acesteia),

Rea (R) pentru clădiri realizate din material durabile sau nu, având deteriorări importante la structură și finisaje, fundații și ziduri fisurate sau crăpate, înclinate, tencuieli desprinse, planșee crăpate sau încovoiate. Construcția necesită lucrări de reparații curente și reparații capital în proporție de 30-50% (din valoarea acesteia),

Insalubră (I) pentru clădiri care nu mai corespund folosinței ca urmare a degradărilor și care prezintă pericol pentru viața și sănătatea celor care o folosesc,

Ruină (X) pentru clădirile a căror stare de degradare impune demolarea lor.

Anul construirii, stabilit în baza autorizației de construcție, iar în lipsa acesteia, în baza procesului verbal privind stabilirea impozitelor,

Tip proprietate: proprietate privată persoane fizice (PF), proprietate privată persoane juridice (PJ), domeniul public al statului (DS), domeniul public al unităților administrativ- teritoriale (DPA),

Mod administrare: de stat (A), asociație (C), provizorie (F), particulară (P), cult religios (R), mixtă (M), străină (S), concesionare (T), cooperație (L),

Tip capacitate, stabilită în funcție de categoria în care se încadrează clădirea,

Număr familii,

Număr persoane.

Publicitatea imobiliară și cartea funciară

Publicitatea imobiliară este un sistem de înscriere în documentele publice a bunurilor impbile împreună cu drepturile imobiliare pe care le au proprietarii și posesorii acestora. Publicitatea imobiliară se realizează prin intermediul cărții funciare.

Sistemul de publicitate imobiliară are rolul de a aduce în atenție publică constituirea, modificarea, trasmiterea sau stingerea unui drept de proprietate asupra unui bun imobil, prin înscrierea acestor acțiuni în cartea funciară, având prin urmare, rol de ocrotire juridical a dreptului de proprietate.

Instrumentul prin acre este posibilă publicitatea imobiliară îl constituie registrul cadastral de publicitate imobiliară, un registru cu structură bine definite, în care este înregistrată o anumită parte din rezultatele activității cadastrale, actele juridice ce țin de proprietate, precum și fiecare fapt juridic ce afectează la un moment dat proprietatea.

Cartea funciară

Fiecare imobil deține o carte funciară unică, toate cărțile funciare de pe cuprinsul unei unități administrativ- teritoriale formând registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu administrative.

Conform Art. 23 din Legea 7/ 1996 republicată, cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei și numele localității în care este situate imobilul, precum și din 3 părți:

Partea I referitoare la descrierea imobilelor cuprinde:

Numărul de ordine și numărul cadastral al imobilului

Suprafața imobilului (reieșită din masurătorile cadastrale), destinația, categoriile de folosință și, după caz, construcțiile

Planul imobilului cu descrierea imobilului constituie anexa la partea I a cărții funciare, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin cu character normative al directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară- ANCPI.

Partea a II-a referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate și alte drepturi reale, care cuprinde:

Numele proprietarului

Actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum și menționarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept

Strămutările proprietății

Dreptul de administrare, dreptul de concesiune și dreptul de folosință cu titlu gratuit (în cazul proprietăților imobiliare publice)

Servituțile constituite în folosul imobilului

Faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare la proprietate

Recepția propunerii de dezmembrare ori de comas are și respingerea acesteia, respingerea cererii de receptive și/ sau de înscriere, în cazul imobilelor cu carte funciară deschisă

Interdicțiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare și amenajare

Clauza de inalienabilitate a imobilului, potrivit art. 628 alin. (2) din Codul civil și clauza de insesizabilitate, potrivit art. 2.329 alin. (3) din Codul civil

Orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a cărții funciare, cu privire la înscrierile făcute

Partea a III-a referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturile reale de garanție și sarcini, care va cuprinde:

Dreptul de superficie, usufruct, uz, abitație, servituțile în sarcina fondului aservit, ipoteca și privilegiile imobiliare, precum și locațiunea și cesiunea de creanță

Faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte

Sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale

Orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această parte.

Înscrierile in cartea funciară sunt de trei tipuri:

Înscriere definitivă a drepturilor reale, cunoscută și ca intabulare,

Înscriere provizorie (nedefinitivă) a drepturilor reale, cerută în diferite situații precum cazul în care lucrările sau documentația de cadastru general nu au fost definitivate

Notare.

Raportul de evaluare a proprietății imobiliare

Raportul de evaluare are rolul de a-l conduce fără echivoc pe cititorul său îndreptățit prin toate etapele procesului de evaluare către concluzia asupra valorii proprietății imobiliare subiect. În acest scop, evaluatorul trebuie să prezinte în raport, în mod clar și concis, toate raționamentele și concluziile sale.

Tipul, conținutul și dimensiunea unui raport de evaluare sunt determinate de utilizarea desemnată și de scopul evaluării, în funcție de tipul de proprietate supusă evaluării și de necesitățile de informare ale utilizatorului (utilizatorilor) desemnat.

Orice raport de evaluare este elaborat pentru a răspunde unei anumite întrebări și pentru a livra informații specifice solicitate evaluatorului autorizat de către client.

Câteva din întrebările uzuale ale evaluării sunt:

Care este valoarea de piață a proprietății imobiliare?

Care este cea mai bună utilizare a terenului, liber sau construit?

Care este valoarea părții de proprietate supusă exproprierii?

Cum este analizată valoarea proprietății imobiliare (îndeosebi valoarea celor în curs de dezvoltare) în context investițional? Dar din punct de vedere finaciar- contabil? ș.a.

Tipuri de rapoarte

Un raport de evaluare este în general un document scris, având una din cele două forme de rapoarte a valorii:

Raport tipizat (formular) sau

Raport explicative (narativ).

Raportul de evaluare este prezentat în modalitatea solicitată de client și precizată în termenii de referintă ai evaluării.

Toate documentele, informațiile și foile de lucru folosite în pregătirea unui raport de evaluare trebuie reținute și arhivate în dosarul de lucru al evaluatorului pentru o perioadă de cel puțin cinci ani de la data raportului de evaluare.

Scopul evaluării, complexitatea proprietății subiect și cerințele utilizatorilor vor determina gradul adecvat de detaliere al raportului de evaluare. Formatul raportului, precum și orice excludere de la cerințele standardelor în vigoare, și în special al celui referitor la raportarea valorii, trebuie să fie convenite în prealabil și consemnate în termenii de referintă ai evaluării.

Aspect generale

Un raport de evaluare bine elaborate se bazează pe o cercetare detaliată, pe o organizare logică și un raționament solid. Aceste attribute de bază sunt puse în valoare de o bună compoziție, de un stil de redactare fluent și de o exprimare clară. Trebuie evitată utilizarea jargonului tehnic sau a argoului și se recomandă utilizarea diacriticelor.

Pentru a comunica efficient cu cititorul, conținutul raportului va fi conceput cât mai succinct posibil.

Aranjarea elementelor după structura prezentată la finalul capitolului este flexibilă și poate fi adaptată aproape oricărei evaluări și oricărui tip de proprietate imobiliară. În practică, un evaluator poate adapta această schema la solicitările specifice ale clientului, dar și conform preferințelor sale. Unele tipuri de proprietăți pot necesita o abordare unică, fie a structurii prezentată în cele ce urmează, fie prin adaugarea la aceasta a altor elemente.

Sugestii care îl pot ajuta pe evaluator să îmbunătătescă impresia create de raportul său:

Conținutul raportului trebuie structurat în capitole și subcapitole clar denumite și ușor identificabile prezentarea lor într-un cuprins și menționarea numărului de pagină aferentă din raport

Dimensiunea și stilul caracterelor cu care este scris și tipărit textul trebuie să fie selecționate astfel încât acesta să fie lizibil și atractiv. Se recomandă utilizarea diacriticelor. Dimensiunea caracterelor utilizate pentru titlurile capitolelor și subcapitolelor trebuie să fie mai mare decât dimensiunea caracterelor corpului de text, astfel încât să permită identificarea rapidă a secțiunilor raportului

Fotografiile și graficile trebuie prezentate la rezoluții cât mai bune și este recomandabil să fie printate color

Se recomandă ca tabelele și graficile din cadrul raportului, precum și anexele să fie numerotate

Ilustrațiile pot fi prezentate pe paginile care preced informația comunicată sau analiza prezentată. De exemplu, o fotografie a proprietății subiect poate fi plasată pe pagina anterioară identificării proprietății. O hartă a zonei poate preceda partea raportului ce prezintă datele despre zonă și regiune, pentru a facilita ilustrarea amplasării vecinătăților, iar o hartă a vecinătăților poate fi inclusă înainte de descrierea vecinătăților pentru a arăta amplasarea proprietății analizate. Ilustrațiilor care nu sunt legate în mod direct de raport, pot fi amplasate în anexe

Hârtia, coperta și modul în care este legată lucrarea trebuie să fie de bună calitate.

Standardele de evaluare ANEVAR fac referire la conținutul minim al rapoartelor de evaluare. SEV 101 Termenii de referință ai evaluării menționează faptul că o evaluare trebuie să fie adecvată pentru scopul ei desemnat, fiind important ca și utilizatorul evaluării să înțeleagă ce trebuie să i se furnizeze, precum și orice limitări de utilizare a evaluării. Aici se precizează că termenii de referință ai evaluării fac referire la scopul evaluării, documentarea necesară pentru elaborarea evaluării, procedurile care vor fi adoptate, ipotezele care se vor stabili, precum și la limitările care se vor aplica. În plus SEV 103 Raportare face trimitere la un conținut minim, adecvat pentru toate rapoartele de evaluare, care includ referiri la:

Identificarea și competența evaluatorului

Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați

Scopul evaluării

Identificarea activului sau a datoriei subiect al evaluării

Tipul valorii

Data evaluării

Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării

Natura și sursa informațiilor utilizate pe care s-a bazat evaluarea

Ipoteze și ipoteze special

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Declararea conformității evaluării cu SEV

Abordarea în evaluare și raționamentul

Valoarea sau valorile obținute

Data raportului de evaluare.

Atentie !

Includerea unor documente, poze, grafice, tabele, etc. în anexe sau în corpul lucrării este la latitudinea evaluatorului, dar este foarte important ca acesta să asigure corespondența între fiecare anexă și capitolul/ capitolele la care se referă, în special pentru ușurarea procesului de lecturare a raportului de către utilizatori.

Raportul de evaluare. Prezentarea unui raport de evaluare

RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETĂȚILOR

IMOBILIARE TIP “APARTAMENT” PENTRU

GARANTAREA CREDITELOR IPOTECARE

13. EVALUARE

Abordarea prin piață –analiza pe perechi de date

În ANEXA nr. 1 este prezentată determinarea valorii de piață prin corecții brute.

13.2. Abordarea prin venit – metoda capitalizării venitului generat de proprietate (chirie)

În ANEXA nr. 2 este prezentată determinarea valorii de piață prin metoda capitalizării / actualizării venitului generat de proprietate din chirie.

14. DEFINIȚII, IPOTEZE

14.1 DEFINIȚII

VALOAREA DE PIAȚĂ

Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care parțile au acționat fiecare în cunoștintă de cauză, prudent și fără constrângere.

14.2 IPOTEZE:

Principalele ipoteze și limite de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele:

Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietar și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil și marketabil;

Presupunem că nu există nici un fel de contaminanți și costul activităților de decontaminare nu afectează valoarea; nu am fost informați de nici o inspecție sau raport care să indice prezența contaminanților sau a materialelor periculoase;

Valoarea estimată este valabilă atât timp cât condițiile în care s-a realizat evaluarea (starea pieței, nivelul cererii și ofertei, inflație, evoluția cursului de schimb etc.) Nu se modifică semnificativ;

Nici prezentul raport, nici parți ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate de catre “Instituția finaciară” fară acordul prealabil al evaluatorului;

Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăți și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevazută în raport.

14.3 ALTE PRECIZĂRI

Raportul de evaluare este completat cu cel puțin 2 fotografii din care rezultă încadrarea blocului în zona în care se află proprietatea și minim 3 fotografii din interiorul apartamentului.

În procesul de evaluare se vor utiliza date și informații în EURO și LEI, conversia în alte valute urmând a fi efectuată de către destinatar.

14.4. SURSE DE INFORMARE

Valorile de tranzacționare ale comparabilelor au fost preluate din următoarele surse:

pentru COMPARABILA 1: Ziarul Local Delta, Agentia Loc Confort 0745962439;

pentru COMPARABILA 2: Ziarul Local Delta, Agentia Angyss Intermed 0754967215;

pentru COMPARABILA 3: Ziarul Local Delta, Agentia Alma 0747975189;

pentru COMPARABILA 4: Ziarul Local Delta, Agentia Alma 0747975189.

Rata de capitalizare a fost determinată conform informațiilor despre oferte de vânzare și de închiriere a apartamentelor din zona analizată.

15. DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

Ca elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardelor Internaționale de Evaluare și cu ipotezele și ipotezele limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici o relație particulară cu clientul și nici un interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiții, subsemnatul, în calitate de elaborator, imi asum responsabilitatea pentru datele și concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare.

16. CERTIFICARE

Subsemnatul certific în cunoștință de cauză și cu bună credință că:

Afirmațiile declarate de către mine și cuprinse în prezentul raport sunt adevărate și corecte. Estimările și concluziile se bazează pe informații și date considerate de către evaluator ca fiind adevărate și corecte, precum și pe concluziile inspecției asupra proprietății, pe care am efectuat-o la data 07.04.2015.

Analizele, opiniile și concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele și concluziile limitative menționate și sunt analizele, opiniile și concluziile mele profesionale personale, imparțiale și nepărtinitoare.

Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu am nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici.

Implicarea mea în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării și legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcție de opinia mea.

Analizele, opiniile și concluziile mele au fost formulate, la fel ca și întocmirea acestui raport, în concordanță cu Standardele Internaționale de Evaluare.

Posed cunoștințele și experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menționate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistență profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

17. ANALIZA REZULTATELOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE NOI, A ANALIZEI INFORMAȚIILOR APLICABILE ȘI A FACTORILOR RELEVANȚI, CONCLUZIA NOASTRA ESTE CĂ VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE ESTE:

ANEXELE RAPORTULUI DE EVALUARE

ANEXA nr. 1- Determinarea valorii de piață prin analiza pe perechi de date

ANEXA nr. 2- Determinarea valorii de piață prin metoda capitalizării venitului generat de proprietate (chirie).

ANEXA nr. 3- Calculul ratei de capitalizare.

ANEXA nr. 4– Fotografii

ANEXA nr. 5- Documente de proprietate

ANEXA nr. 6- Extrase privind prețurile / chiriile pe segmentul de piață al proprietății

COMPARABILA 1

ZIARUL LOCAL DELTA TULCEA, AGENTIA LOC CONFORT 0745962439, Su fara balcon= 28 mp

COMPARABILA 2

ZIARUL LOCAL DELTA TULCEA, AGENTIA ANGYSS INTERMED IMOB 0754967215, Su fara balcon= 31 mp

COMPARABILA 3, zona E3

ZIARUL LOCAL DELTA TULCEA, AGENTIA ALMA HOUSE 0747875189

COMPARABILA 4, zona E3

ZIARUL LOCAL DELTA TULCEA, AGENTIA ALMA HOUSE 0747875189

ZIARUL LOCAL DELTA TULCEA, AGENTIA DORU –IMOB 0744140794

http://www.tocmai.ro/tulcea-garsoniera-36mp-spitalului-20601624.html

http://olx.ro/oferta/vand-gasoniera-cf-1-spital-e3-ID3Ja4r.html#211fe91634

http://olx.ro/oferta/garsoniera-str-spitalului-et-2-ID3eww5.html#1bcad1bbd2

http://olx.ro/oferta/garsoniera-conf-1-spitalului-ID2KPc1.html#1bcad1bbd2

http://olx.ro/oferta/garsoniera-str-spitalului-ID3dASW.html#1bcad1bbd2

ANEXA nr. 7- Amplasament

Bibliografie

Adrian Nicolescu, lector ANEVAR, Evaluarea proprietății imobiliare, ANEVAR 2014

Adrian Nicolescu, lector ANEVAR, Evaluarea proprietății imobiliare, ANEVAR 2015

Evaluarea proprietății imobiliare, Ediția a 13- a, Ediția în limba română, carte tradusă de către ANEVAR din “The Appraisal of Real Estate”, Ediția a 13-a Appraisal Institute, SUA 2008

Vlad Peligrad, Creditul ipotecar. Piață primară și piață secundară, Editura C.H. Beck, București 2012

Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, volumul II, Editura Universul Juridic, București 2006

Daniel Badea, Ana Anghel, Cosmin Anghel, Aspecte contractuale, instituționale și privind refinanțarea portofoliilor de credite ipotecare, partea I, Revista Română de Dreptul Afacerilor nr. 6 din 2003

Marian Nicolae, Contractul de ipotecă, Revista de Drept Comercial nr. 9 din 1997

Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, Standardele de evaluare ANEVAR 2014, București 2014

Legea nr. 190/ 1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare

Legea nr. 34/ 2006, Legea achzițiilor publice

Creditul ipotecar (http://ro.wikipedia.org/wiki/Credit_ipotecar)

http://nou.anevar.ro/

Bibliografie

Adrian Nicolescu, lector ANEVAR, Evaluarea proprietății imobiliare, ANEVAR 2014

Adrian Nicolescu, lector ANEVAR, Evaluarea proprietății imobiliare, ANEVAR 2015

Evaluarea proprietății imobiliare, Ediția a 13- a, Ediția în limba română, carte tradusă de către ANEVAR din “The Appraisal of Real Estate”, Ediția a 13-a Appraisal Institute, SUA 2008

Vlad Peligrad, Creditul ipotecar. Piață primară și piață secundară, Editura C.H. Beck, București 2012

Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, volumul II, Editura Universul Juridic, București 2006

Daniel Badea, Ana Anghel, Cosmin Anghel, Aspecte contractuale, instituționale și privind refinanțarea portofoliilor de credite ipotecare, partea I, Revista Română de Dreptul Afacerilor nr. 6 din 2003

Marian Nicolae, Contractul de ipotecă, Revista de Drept Comercial nr. 9 din 1997

Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, Standardele de evaluare ANEVAR 2014, București 2014

Legea nr. 190/ 1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare

Legea nr. 34/ 2006, Legea achzițiilor publice

Creditul ipotecar (http://ro.wikipedia.org/wiki/Credit_ipotecar)

http://nou.anevar.ro/

ANEXA nr. 1- Determinarea valorii de piață prin analiza pe perechi de date

ANEXA nr. 2- Determinarea valorii de piață prin metoda capitalizării venitului generat de proprietate (chirie).

ANEXA nr. 3- Calculul ratei de capitalizare.

ANEXA nr. 4– Fotografii

ANEXA nr. 5- Documente de proprietate

ANEXA nr. 6- Extrase privind prețurile / chiriile pe segmentul de piață al proprietății

COMPARABILA 1

ZIARUL LOCAL DELTA TULCEA, AGENTIA LOC CONFORT 0745962439, Su fara balcon= 28 mp

COMPARABILA 2

ZIARUL LOCAL DELTA TULCEA, AGENTIA ANGYSS INTERMED IMOB 0754967215, Su fara balcon= 31 mp

COMPARABILA 3, zona E3

ZIARUL LOCAL DELTA TULCEA, AGENTIA ALMA HOUSE 0747875189

COMPARABILA 4, zona E3

ZIARUL LOCAL DELTA TULCEA, AGENTIA ALMA HOUSE 0747875189

ZIARUL LOCAL DELTA TULCEA, AGENTIA DORU –IMOB 0744140794

http://www.tocmai.ro/tulcea-garsoniera-36mp-spitalului-20601624.html

http://olx.ro/oferta/vand-gasoniera-cf-1-spital-e3-ID3Ja4r.html#211fe91634

http://olx.ro/oferta/garsoniera-str-spitalului-et-2-ID3eww5.html#1bcad1bbd2

http://olx.ro/oferta/garsoniera-conf-1-spitalului-ID2KPc1.html#1bcad1bbd2

http://olx.ro/oferta/garsoniera-str-spitalului-ID3dASW.html#1bcad1bbd2

ANEXA nr. 7- Amplasament