Evaluarea Unei Proprietăți Imobiliare . Studiu de Caz

CUPRINS

Introducere

Cap.I. Norme se standarde internaționale de evaluare

Obiective și arie de aplicabilitate

Prezentarea standardelor internaționale

Cap.ÎI.Concepte și principii generale de evaluare

2.1. Conceptul de teren și conceptul de proprietate

2.2.Conceptul de proprietate imobiliară

2.3.Valoarea de piață

2.4.Cea mai bună utilizare

2.5.Utilitatea

2.6.Alte concepte importante

2.7.Abordări în evaluare

3.1.Valoare de piata-baza de evaluare

Cap.III.Studiu de caz:Raport de evaluare al unei proprietăți imobiliare

Cap.IV.Concluzii

Bibliografie

Introducere

Ritmul rapid al schimbărilor economice din anii ’70 a contribuit la sporirea recunoașterii date de participanții pe piață referitoare la importanța evaluării proprietății în mod profesional. Ritmul rapid de globalizare a piețelor investiționale a accentuat necesitatea unor standarde recunoscute pe plan internațional, pentru evaluarea proprietății. Devenise evident că, fără existența unor standarde de evaluare recunoscute pe plan internațional, probabilitatea de apariție a confuziilor era ridicată. Diferențele între punctele de vedere ale

organizațiilor profesionale naționale în domeniul evaluării, pot conduce la dezacorduri involuntare. Ca răspuns la această situație, membrii unei comisii tehnice a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) și reprezentanți ai organismelor din domeniul evaluării din Statele Unite au demarat un dialog, spre sfârșitul anilor ’70, care a dus la înființarea, în anul 1981, a Comitetului pentru Standarde Internaționale de Evaluare a Activelor (TIAVSC). În anul 1994, Comitetul și-a schimbat denumirea, iar în prezent este cunoscut sub denumirea de Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare (IVSC).

Începând cu anul 2003, IVSC este o asociație non profit fiind formată din organizații profesionale în domeniul evaluării, la nivel mondial, care sunt unite printr-un singur act constitutiv. Obiectivele IVSC se împart în două categorii:

• să elaboreze și să publice, în interesul public, standarde pentru evaluarea

proprietății și să promoveze adoptarea lor la nivel global;

• să armonizeze standardele de evaluare între țările* lumii, să identifice și

să dezvăluie, pe măsură ce apar, diferențele în interpretarea și/sau

aplicarea prevederilor standardelor de evaluare.

IVSC recunoaște diversitatea de scopuri pentru care sunt solicitate evaluările

proprietății, și anume: utilizarea evaluărilor la întocmirea situațiilor financiare, adoptarea deciziilor cu privire la acordarea împrumuturilor garantate de o proprietate (garanții, gajuri, ipoteci), realizarea tranzacțiilor care implică transferul dreptului de proprietate, soluționarea litigiilor și stabilirea taxelor. De asemenea, IVSC publică Standarde de Practică în Evaluare, care se referă la tratarea anumitor probleme specifice evaluării precum și Standarde de Aplicații în situații specifice, care apar în acordarea de consultanță în diferite domenii de

afaceri. În mod deosebit, IVSC a urmărit că Standardele Internaționale de Evaluare (IVS) să fie recunoscute în standardele de contabilitate precum și în alte standarde de raportare, astfel încât evaluatorii să cunoască ce li se solicită din partea standardelor altor discipline. IVSC a realizat șapte revizuiri ale Standardelor Internaționale de Evaluare, care au fost publicate în anii 1985, 1994/97, 2000, 2001, 2003 și 2005. Evoluția acestor Standarde atestă importanța pe care IVSC o acordă faptului că schimbarea este inevitabilă și continuă, chiar și atunci când este graduală și abia perceptibilă. Perfecționarea continuă a Standardelor de evaluare reflectă

angajamentul IVSC de a garanta că definițiile și cerințele evaluării sunt actualizate permanent, în funcție de evoluțiile pe plan mondial.

Cap. I. Norme și standarde internaționale de evaluare

1.1. Obiective și arie de aplicabilitate

Dezvoltarea Standardelor Internaționale de Evaluare (IVS) s-a realizat urmărindu-se trei obiective principale:

• Pentru a înlesni tranzacțiile internaționale și a contribui la viabilitatea piețelor internaționale prin promovarea transparenței în raportările financiare precum și creșterea încrederii în evaluările realizate pentru garantarea împrumuturilor, pentru tranzacții care implică transfer al dreptului de proprietate, pentru soluționarea litigiilor și pentru

determinarea impozitelor asupra proprietății;

• Pentru a servi ca un etalon profesional pentru evaluatorii din întreaga lume, și astfel, permițându-le acestora să răspundă cererilor piețelor internaționale de proprietăți pentru evaluări credibile și să satisfacă cerințele pentru raportări financiare ale comunității internaționale de afaceri;

• Pentru a furniza Standarde de evaluare și de raportare financiară care să satisfacă cerințele țărilor în dezvoltare sau în curs de industrializare. Utilizatorii evaluărilor realizate conform IVS se pot baza pe astfel de evaluări realizate de profesioniști competenți care subscriu unor standarde ridicate de deontologie profesională. Pe măsură ce aria de aplicare a evaluării a devenit mai largă, termenul de evaluarea proprietății a căpătat o însemnătate mai mare decât termenul, mult mai restrictiv, de evaluarea activelor, acesta referindu-se în special la evaluările realizate pentru utilizarea în raportarea financiară. Un evaluator profesionist de proprietăți este o persoană care are calificarea, abilitățile și experiența necesare pentru a estima valoarea pentru diverse scopuri, cum ar fi: tranzacții ce implică transferuri ale dreptului de proprietate, evaluări pentru garanții bancare imobiliare și ipotecare, evaluări de proprietăți aflate în litigiu, evaluări de proprietăți pentru stabilirea impozitelor datorate statului pentru acestea, evaluări de proprietăți tratate ca active imobilizate în raportarea financiară. Un evaluator profesionist de proprietăți poate avea competența profesională pentru a realiza evaluări și pentru alte categorii de proprietăți: evaluarea bunurilor mobile, evaluări de afaceri, evaluări de active financiare. Un evaluator profesionist de active este o persoană care are calificarea, abilitățile și experiența necesare pentru a efectua evaluări de alte categorii de proprietate, ca bunuri mobile, întreprinderi și active financiare. Standardele Internaționale de Evaluare reprezintă cea mai bună practică sau practica acceptată în evaluare, cunoscute și ca Principii de Evaluare General Acceptate (GAVP). Se intenționează că Standardele Internaționale de Evaluare și standardele naționale din țările membre să se completeze și să se susțină reciproc. IVSC pledează în favoarea cunoașterii diferențelor între prevederile

Standardelor Internaționale de Evaluare și cele naționale.

Uneori, Standardele Internaționale de Evaluare pot necesita o abordare care diferă de practică națională și/sau de reglementările naționale. Practicienii vor trebui să determine (cuantifice) și să explice influența unor astfel de diferențe asupra valorii. Analiza detaliată a metodologiei de evaluare și a aplicației acesteia, pentru diferite tipuri de proprietăți sau piețe, ține de pregătirea specializată și documentarea specialistului în evaluare. Pentru acest motiv,

IVSC încurajează toți evaluatorii ca, pentru perfecționarea lor profesională, să folosească programele de educație continuă pe parcursul întregii lor cariere.

Standardele Internaționale de Evaluare prevăd mai degrabă ce trebuie să facă

evaluatorii decât să explice cum sunt aplicate procedurile sau metodele specifice de evaluare. IVSC recunoaște că fiecare aplicație de evaluare este legată de o problemă specifică de evaluare, a cărei soluție depinde de abilitatea evaluatorului de a selecta tehnicile de evaluare relevante și de a-și exprima raționamentul în mod adecvat.

Acolo unde standardele altor discipline, cum sunt cele de contabilitate, pot fi aplicate în evaluări, IVSC recomandă evaluatorilor să caute să înțeleagă utilizarea contabilă posibilă a rezultatelor evaluărilor lor. Atunci când evaluarea se realizează pentru o raportare financiară sau pentru orice altă înregistrare contabilă, evaluatorul trebuie să respecte atât cerințele standardelor de contabilitate cât și cele care au legătură cu evaluările proprietății. Dacă, în

anumite situații, apar divergențe între prevederile celor două categorii de standarde, evaluatorul va trebui să evidențieze situațiile respective.

2.2. Prezentarea Standardelor Internaționale

În cadrul profesiei de evaluator, sunt înțelese și recunoscute, de către întreaga

comunitate de afaceri, diferite principii și tehnici de evaluare. Comentariile prescurtate, referitoare la aceste principii și tehnici, incluse în Standarde, nu ar trebui considerate exhaustive. De aceea, înțelegerea și utilizarea acestor Standarde este importantă, în totalitatea lor, chiar dacă Standardele considerate individual pot fi publicate ca secțiuni distincte, fiecare dintre ele fiind o componentă a întregului. Astfel, definițiile, introducerile, conceptele și

principiile de evaluare și alte elemente comune trebuie înțelese că având legătură cu fiecare componentă. Deși s-a încercat elaborarea individuală a fiecărui capitol din Standarde, cerințele Codului Deontologic al IVSC și IVS 3.

Raportarea evaluării, se aplică tuturor elementelor. Astfel, cititorul va avea de câștigat din parcurgerea întregului document. Trimiterea frecventă la referințe ușurează urmărirea în întregul text a paragrafelor care tratează același subiect. Deși unele pasaje din textul Standardelor sunt subliniate (litere îngroșate), întregul document este obligatoriu și orice lucrare de evaluare, realizată în baza IVS, trebuie să respecte toate prevederile acestora. Lucrările tehnice publicate de IVSC pe site reprezintă materiale suplimentare față de standarde și nu trebuie interpretate ca făcând parte din această carte de Standarde.

Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare (IVSC) recunoaște complexitatea procedurilor profesionale de evaluare, diversitatea de tipuri de proprietăți, dificultățile generate de modul de interpretare a evaluării de către alte discipline, problemele care apar în utilizarea și traducerea terminologiei de specialitate precum și nevoia primordială a publicului pentru evaluări profesioniste, bine fundamentate și elaborate în conformitate cu standarde

general acceptate. În consecință, conținutul și formatul Standardelor a fost elaborat având în vedere aceste considerente, înțelegerea structurii Standardelor fiind astfel importantă pentru aplicarea lor.

Cap.II. Concepte și principii generale de evaluare

Experiența evaluatorilor profesioniști și dialogul desfășurat între națiuni, prin intermediul Comitetului pentru Standarde Internaționale de Evaluare (IVSC), au demonstrat, cu unele excepții, că există o înțelegere unitară referitoare la principiile care stau la baza disciplinei evaluării. În unele cazuri, legislația și circumstanțele economice naționale pot solicita aplicații special (uneori și limitate), însă fundamentele metodelor și tehnicilor de evaluare sunt similare în întreaga lume. Recunoașterea și promovarea acestor fundamente

constituie un obiectiv al Comitetului pentru Standardele Internaționale de Evaluare.

Standardele de evaluare ale IVSC sunt bazate pe aceste fundamente, însă Comitetul consideră ca inadecvată clarificarea, în cuprinsul fiecărui Standard, a tuturor fundamentelor specifice. În schimb, această secțiune completeazăfiecare Standard și asigură o imagine de ansamblu asupra fundamentelor importante, în special pentru înțelegerea profesiei de evaluator și pentru aplicarea Standardelor.

2.1. Conceptul de teren și conceptul de proprietate

Terenul este esențial pentru viața și existența noastră. Importanța terenului

îl plasează în centrul atenției juriștilor, geografilor, sociologilor și economiștilor, ale căror discipline de studiu sunt legate de teren și de aceste fundamente, însă Comitetul consideră ca inadecvată clarificarea, în cuprinsul fiecărui Standard, a tuturor fundamentelor specifice. În schimb, această secțiune completeazăfiecare Standard și asigură o imagine de ansamblu asupra fundamentelor importante, în special pentru înțelegerea profesiei de evaluator și pentru aplicarea Standardelor.

2.1. Conceptul de teren și conceptul de proprietate

Terenul este esențial pentru viața și existența noastră. Importanța terenului

îl plasează în centrul atenției juriștilor, geografilor, sociologilor și economiștilor, ale căror discipline de studiu sunt legate de teren și de utilizările acestuia, influențând societățile și națiunile.

Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezintă un concept economic. Liber sau construit, terenul este denumit și proprietate imobiliară. Valoarea este creată prin utilitatea sau capacitatea proprietății imobiliare de a satisface nevoile și dorințele societății.

Valoarea proprietății imobiliare este generată de unicitatea, durabilitatea, permanența locației, oferta relativ limitată și de utilitatea specifică a unui anumit amplasament.

Proprietatea reprezintă un concept juridic ce se referă la toate avantajele,

drepturile și beneficiile legate de deținerea acesteia. Dreptul de proprietate se referă la un anumit avantaj (profit) sau la toate avantajele implicate de exercitarea acestuia. Trebuie făcută distincția între termenul de proprietate imobiliară, ca entitate fizică și exercitarea dreptului de proprietate asupra acesteia, ce reprezintă un concept juridic. În anumite țări, suma prerogativelor asociate dreptului de proprietate constituie un cumul de atribute. În temeiul dreptului de proprietate asupra unui bun, titularul îl poate folosi, vinde, închiria ori înstrăina în alt mod, având opțiunea de a exercita oricare dintre aceste atribute sau nici unul. Păstrarea numai a dreptului de dispoziție echivalează cu nuda proprietate.

Proprietatea asupra bunurilor, altele decât cele imobiliare, este numită proprietate mobiliară. Termenul de proprietate, utilizat fără alte precizări sau identificări, se poate referi la proprietatea imobiliară, la proprietatea mobiliară sau la alte tipuri de proprietate cum ar întreprinderile sau activele financiare, ori o combinație a acestora. Evaluatorii de proprietăți imobiliare, de active și de alte proprietăți sunt cei care se ocupă cu o disciplină economică specială, asociată cu elaborarea și raportarea evaluărilor. Ca profesioniști, evaluatorii trebuie să parcurgă și să finalizeze programe riguroase de instruire, calificare, specializare și să-și

demonstreze competența și abilitățile. De asemenea, trebuie să cunoască și să respecte un Cod Deontologic și Standardele de practică profesională și să respecte Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP).

Evoluția prețurilor în timp este rezultatul efectelor specifice și generale ale

forțelor economice și sociale. Forțele generale pot conduce la modificări ale nivelurilor prețului și ale puterii relative de cumpărare a banilor. Acționând în anumite momente, forțele cum ar fi schimbările tehnologice, pot genera mutații în cerere și ofertă și pot crea modificări majore de prețuri.

În evaluarea proprietății imobiliare sunt aplicate multe dintre principiile recunoscute. Este vorba despre principiile cererii și ofertei, concurenței, substituției, anticipării sau așteptării, schimbării și altele. Elementul comun al acestor principii constă în efectul lor direct sau indirect asupra gradului de utilitate și productivității unei proprietăți. Ca urmare, se poate spune că utilitatea unei proprietăți imobiliare reflectă influențele combinate ale tuturor forțelor pieței care susțin valoarea proprietății.

2.2. Concepte de proprietate imobiliare proprietate și activ

Proprietatea imobiliară este definită ca fiind terenul și acele elemente create de om și care sunt atașate terenului. Este „lucrul” fizic, tangibil, care poate fi văzut și atins, împreună cu toate adăugirile pe teren, deasupra lui și subterane. Legile naționale din fiecare țară prevăd criterii pentru diferențierea proprietății imobiliare de proprietatea mobiliară. Deși este posibil ca aceste concepte juridice să nu fie recunoscute în toate țările, ele sunt totuși adoptate aici, pentru a face deosebirea între aceste concepte și noțiuni importante.

Drepturile reale imobiliare includ toate prerogativele, avantajele și beneficiile asupra bunurilor imobile ce fac obiectul acestor drepturi. Ele pot fi probate, în mod normal, prin documente (de ex.: titlu de proprietate) fiind distincte de proprietatea imobiliară asupra căreia acestea se exercită. Drepturile reale imobiliare nu au o formă materială.

Proprietatea mobiliară (bunurile mobile) include bunurile corporale și necorporale care nu sunt incluse în proprietatea imobiliară. Elementele proprietății mobiliare corporale nu sunt fixate în mod permanent de proprietatea imobiliară, în general, fiind caracterizate prin mobilitatea lor.

În terminologia contabilă, activele sunt resurse controlate de către întreprindere, ca rezultat al unor evenimente trecute și de la care se așteaptă să genereze beneficii economice viitoare pentru întreprindere. Proprietatea asupra unui activ este ea însăși necorporală. Totuși, activul deținut poate fi atât corporal, cât și necorporal. Beneficiile economice viitoare, încorporate într-un activ, pot intra în întreprindere în mai multe moduri. De exemplu, (a) prin utilizarea separată sau împreună cu alte active pentru prestarea de servicii sau producția de

bunuri destinate vânzării de către întreprindere; (b) prin schimbarea lui cu alte active; (c) pentru stingerea unei datorii; sau (d) activul este repartizat acționarilor întreprinderii.

Un activ este recunoscut în bilanț atunci când este probabilă realizarea unui beneficiu economic viitor de către întreprindere și activul are un cost sau o valoare, care poate fi evaluat(ă) în mod credibil (IFRS, Cadrul General, 89).

Standardele Internaționale de Raportare Financiară fac distincția dintre

activele corporale și cele necorporale. Următoarele concepte și termeni au o

importanță deosebită:

– Active curente (circulante). Active care nu sunt deținute pentru a fi

utilizate pe o bază continuă în activitățile unei întreprinderi. Exemple sunt: stocuri, creanțe, investiții pe termen scurt, disponibilul în bancă și numerar. Deși, în mod normal, proprietatea imobiliară face parte din activele imobilizate, în anumite circumstanțe poate fi inclusă și în activele curente. De exemplu, terenul sau proprietatea imobiliară construită și deținută în stoc

pentru vânzare.

-Active imobilizate (active fixe sau pe termen lung). Acestea sunt activele corporale și necorporale care se împart în două categorii:

-Imobilizări corporale. Active destinate utilizării pe o bază continuă (termen lung) în activitatea unei întreprinderi, și anume teren și construcții, mașini, utilaje și echipamente, alte categorii de active identificabile; mai puțin amortizarea cumulată. Terenurile și mijloacele fixe sunt active corporale sau fizice.

-Alte active imobilizate. Active care nu sunt destinate utilizării pe o bază continuă în activitatea unei întreprinderi, dar este de așteptat să fie deținute pe termen lung cum sunt: investițiile pe termen lung, creanțele pe termen lung, fondul comercial, cheltuieli de repartizat pe mai multe exerciții financiare, mărci de fabrică și alte active. Această categorie de active include atât active corporale (sau fizice) cât și active necorporale (nemateriale). Activele necorporale sunt considerate ca fiind componente ale proprietății mobiliare necorporale și pot include: abilitățile de management și marketing, vocația la credit, fondul comercial și alte drepturi sau instrumente legale (brevete de invenție, mărci de fabrică, drepturi de autor, francize și contracte).

-Indiferent de convenția de înregistrare contabilă utilizată, respective pe baza costului istoric sau a costului curent, trebuie făcută o distincție între activele de exploatare și activele de natura unei investiții imobiliare. Activele de exploatare sunt cele considerate necesare pentru activitatea normală de exploatare a întreprinderii. Activele deținute ca investiții imobiliare sunt considerate ca fiind în surplus față de necesitățile de exploatare ale întreprinderii proprietară a lor.

Terminologia contabilă diferă uneori de termenii uzuali utilizați în evaluare. În clasificarea prezentată la paragraful 3, evaluatorii sunt cel mai des implicați în evaluarea activelor imobilizate. Practic, se evaluează dreptul de proprietate asupra activului și nu activul corporal sau necorporal. Această optică face distincția între conceptul economic de evaluare a unui activ, bazat pe capacitatea activului de a fi vândut și cumpărat pe piață, față de conceptul

subiectiv de estimare a unei valori intrinseci sau altor tipuri de valoare diferite de valoarea de piață. Conceptul obiectiv, bazat pe piață, are unele aplicații speciale în cazul evaluării proprietăților cu piață limitată sau fără piață, așa cum se prezintă în Standardul Internațional de Evaluare 2.

Termenul depreciere este utilizat atât în evaluare, cât și în raportarea financiară. În contextul evaluării activelor, deprecierea se referă la corecțiile efectuate asupra costului de reproducție sau de înlocuire a activului, pentru a reflecta deteriorarea fizică, deprecierea funcțională (tehnologică) și economic (externă), pentru a estima valoarea activului pentru un schimb ipotetic, pe o piață unde nu există informații despre vânzări.

În raportarea financiară amortizarea se referă la cheltuiala care reflectă alocarea sistematică a valorii amortizabile a unui activ, pe parcursul duratei sale de viață utilă. Ea este specifică unei anumite entități și utilizări a activului și nu este afectată în mod necesar de piață.

2.3. Valoarea de piață

Conceptul de valoare de piață reflectă percepțiile și acțiunile colective de pe piață și este bază pentru evaluarea majorității resurselor în economiile de piață. Deși definițiile pot fi diferite ca precizie, conceptul de valoare de piață este, de obicei, înțeles și aplicat.

Valoarea de piață se definește ca:

Suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing adecvată, în care ambele părți au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Este important de subliniat că estimarea profesionistă a valorii de piață este o evaluare obiectivă a drepturilor de proprietate asupra unor anumite bunuri, la o anumită dată. În această definiție apare implicit conceptul de piață în ansamblu, care reflectă mai degrabă activitatea și motivația mai multor participanți decât imaginea sau interesul preconceput ale unui anumit

participant. Valoarea de piață este o estimare fundamentată de piață, efectuată

în conformitate cu aceste Standarde.

Proprietatea imobiliară este diferită de cele mai multe bunuri și servicii, datorită perioadei relativ mari de expunere pe piață, pentru a atinge un preț care să reprezinte valoarea

de piață, din cauză că proprietatea imobiliară este o marfă cu lichiditate mai redusă. Această perioadă mare de expunere, absența unei „piețe la vedere” (o piață pe care mărfurile sunt disponibile pentru vânzarea imediată) și natură și diversitatea proprietăților imobiliare și a piețelor proprietăților imobiliare au determinat necesitatea apariției evaluatorilor

profesioniști și a standardelor de evaluare.

În anumite țări, termenul de valoarea justă de piață este utilizat ca sinonim cu valoarea de piață. Valoarea justă de piață nu trebuie confundată cu termenul contabil valoarea justă.

Poziția IVSC este aceea că termenul valoarea de piață nu solicită niciodată clarificări suplimentare și deci toate țările ar trebui să se îndrepte spre utilizarea acestuia.

2.4. Cea mai bună utilizare

Terenul este privit ca un activ permanent, dar amenajările terenului și construcțiile atașate acestuia au o durată de viață finită. Datorită fixității terenului, fiecare lot de proprietate imobiliară are o localizare unică. Permanența terenului înseamnă, de asemenea, că este de așteptat ca terenul să existe și după dispariția construcțiilor atașate acestuia, care au o durată de viață finită. Caracteristicile unice ale terenului determină utilitatea lui optimă. Atunci când terenul este evaluat distinct de construcțiile de pe el, principiile economice cer ca amenajările terenului și construcțiile atașate să fie evaluate ca o contribuție sau o deteriorare adusă la valoarea totală a proprietății. Astfel, valoarea de piață a terenului, bazată pe conceptul de

„cea mai bună utilizare”, reflectă utilitatea și permanența terenului, în contextul pieței, iar valoarea amenajărilor terenului și a construcțiilor atașate lui reflectă diferența dintre valoarea terenului și valoarea de piață a proprietății construite.

Cele mai multe proprietăți sunt evaluate ca o combinație între teren și amenajările acestuia și construcțiile atașate. În aceste cazuri, evaluatorul va estima valoarea de piață luând în considerare cea mai bună utilizare a proprietății construite.

Cea mai bună utilizare este definită ca: Cea mai probabilă utilizare a proprietății care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar și care conduce la

cea mai mare valoare a proprietății evaluate.

O utilizare care nu este legal permisă sau nu este fizic posibilă, nu poate fi considerată ca fiind cea mai bună utilizare. O utilizare permisă legal și posibilă fizic poate cere evaluatorului, cu toate acestea, să justifice de ce este rezonabil probabilă. După ce a rezultat din analiză că una sau mai multe utilizări sunt rezonabil probabile, se trece la verificarea fezabilității financiare. Utilizarea din care rezultă valoarea cea mai mare, în corelare cu celelalte utilizări, este considerată cea mai bună utilizare.

Aplicarea acestei definiții permite evaluatorilor să aprecieze efectele deteriorării și deprecierii asupra construcțiilor, care sunt cele mai adecvate amenajări și construcții, fezabilitatea proiectelor de reabilitare și renovare și multe alte situații de evaluare.

Pe piețele caracterizate de o volatilitate deosebită sau de dezechilibre severe între ofertă și cerere, cea mai bună utilizare a proprietății poate fi păstrarea acesteia pentru utilizarea viitoare. În alte situații, în care sunt identificate mai multe tipuri potențiale de cea mai bună utilizare, evaluatorul ar trebui să analizeze aceste utilizări alternative ca și nivelele de venituri și cheltuieli viitoare previzionate. În cazul în care documentația de urbanism se

află în curs de modificare, cea mai bună utilizare imediată a proprietății poate fi o utilizare intermediară.

Conceptul de cea mai bună utilizare este o parte fundamentală și integrantă a estimărilor valorii de piață.

2.5. Utilitatea

Criteriul esențial în evaluarea oricărei proprietăți imobiliare sau mobiliare este utilitatea să. Procedurile utilizate în procesul de evaluare au ca obiectiv comun definirea și cuantificarea gradului de utilitate a proprietății evaluate.Acest proces solicită clarificarea conceptului de utilitate.

Utilitatea este mai degrabă un termen relativ sau comparativ și nu un criteriu absolut. De exemplu, utilitatea terenului agricol este măsurată prin capacitatea să productivă. Valoarea sa este o funcție a cantității și calității produsului pe care pământul îl produce, în sens agricol, sau o funcție a cantității și calității construcțiilor esențiale pentru activitatea agricolă. Dacă terenul are potențial de dezvoltare, producția să este estimată în funcție de utilizarea sa din

perspectivă rezidențială, comercială, industrială sau o utilizare mixtă. Ca urmare, valoarea terenului se stabilește prin evaluarea utilității sale în condițiile factorilor legali, fizici, funcționali, economici și de mediu care influențează capacitatea să productivă.

În mod esențial, evaluarea proprietății este influențată de modul în care proprietatea este utilizată și/sau ar fi tranzacționată în mod normal pe piață. Pentru unele proprietăți, utilitatea optimă este obținută dacă proprietatea respectivă este exploatată ca entitate distinctă. Alte proprietăți au o utilitate mai mare dacă sunt exploatate ca parte a unui grup, de exemplu, proprietăți administrate de o întreprindere integrată, cu lanțuri de subunități de vânzare cu

amănuntul, restaurante fast-food sau hoteluri. De aceea, trebuie făcută o distincție între utilitatea proprietății considerate individual sau ca fiind parte a unui grup. Evaluatorul va privi proprietatea din perspectiva pieței, fie ca o entitate distinctă, fie ca parte dintr-un întreg sau portofoliu. De obicei, evaluatorul estimează și raportează valoarea proprietății ca entitate individuală. Dacă valoarea proprietății, considerată ca parte din întreg sau din portofoliu, este diferită de valoarea sa individuală, această valoare ar trebui luată în considerare și raportată ca atare.

Proprietățile de natura unor unități de exploatare independente sunt tranzacționate independent și sunt evaluate ca atare. Dacă astfel de proprietăți ar putea avea o valoare mai mare (sau mai mică), rezultată dintr-o asociere economică sau funcțională cu alte proprietăți, o asemenea valoare specială sau adițională trebuie evidențiată în procesul de evaluare și raportată corespunzător, conform observațiilor proprii ale evaluatorului sau în concordanță cu

instrucțiunile exprese ale clientului. Orice astfel de valoare estimată, nu ar trebui asociată cu valoarea de piață, fără explicațiile de rigoare.

O proprietate individuală poate avea o valoare adițională sau specială, peste valoarea sa privită ca entitate separată, ca rezultat al asocierii sale fizice sau funcționale cu o proprietate deținută de alții sau al atractivității pentru un cumpărător care are interese speciale. Mărimea unei astfel de valori adiționale sau speciale este, în general, raportată în mod distinct față de valoarea de piață.

Utilitatea este măsurată dintr-o perspectivă pe termen lung, de obicei pe durata normală de viață utilă a unei proprietăți sau a unui grup de proprietăți. Totuși, există momente când o anumită proprietate poate deveni temporar excedentară, scoasă în afara exploatării, adaptată pentru o utilizare sau o funcționare alternativă sau, uneori, pur și simplu pusă în conservare pentru o anumită perioadă de timp. În alte cazuri, circumstanțele externe ale pieței,

economice sau politice, pot dicta limitarea producției pentru o perioadă nedefinită de timp. Evaluările în astfel de situații necesită competență și o experiență deosebită și raportările se vor efectua în concordanță cu Standardele Internaționale de Evaluare. Este deosebit de important ca evaluatorul să prezinte explicit definiția valorii, informațiile pe care se bazează evaluarea, ipotezele și condițiile limitative (dacă există) referitoare la evaluare.

În mod similar, este posibil ca proprietățile să nu aibă un grad de utilitate perceptibil la data evaluării, datorită factorilor externi sau economici, cum ar fi: proprietăți situate în regiuni îndepărtate, în țări cu o economie în tranziție, în țări care nu au o economie de piață sau în țări în care au loc schimbări în sistemul economic. Cerințele de raportare, cu respectarea Standardelor Internaționale de Evaluare, solicită prezentarea completă a definiției valorii, a

informațiilor pe care se bazează evaluarea, precum și măsura în care ipotezele și condițiile limitative (dacă există) influențează evaluarea.

Un efect obișnuit al instabilității politice sau incertitudinii economice este modificarea utilității, exprimată fie prin capacitate, fie prin eficiență. În asemenea situații, responsabilitatea evaluatorului este de a estima așteptările pieței privind durata unor asemenea evenimente. Închiderile temporare pot avea un impact redus sau nul asupra valorii proprietății sau activului, în timp ce previziunile pe termen lung, referitoare la încetarea activității, pot duce la o diminuare permanentă a valorii. Proprietatea sau activul evaluat trebuie analizat

din perspectiva tuturor factorilor interni și externi cu efect asupra performanțelor de exploatare ale acestora.

2.6. Alte concepte importante

Expresia valoare de piață și termenul valoare justă, așa cum apare în mod uzual în standardele de contabilitate sunt, în general, compatibile, chiar dacă nu întotdeauna exact echivalente. Valoarea justă, ca un concept de contabilitate, este definită în Standardele Internaționale de Raportare Financiară și în alte standarde de contabilitate, ca fiind suma la care poate fi tranzacționat un active sau decontată o datorie, de bunăvoie, între părți aflate în cunoștință de cauză, în cadrul unei tranzacții în care prețul este determinat obiectiv. Valoarea justă se utilizează, în general, pentru raportarea financiară, atât a valorii de piață, cât și a valorilor nebazate pe piață. Când se poate stabili valoarea de piață a unui activ, această valoare va fi egală cu valoarea justă.

Proprietățile specializate sunt cele care se vând foarte rar sau deloc pe piață (liberă), cu excepția cazurilor în care se vând ca părți din întreprinderea în care sunt o parte componentă, din cauza unicității lor, a proiectării lor specializate, a configurației sau dimensiunii, a localizării etc. În cazul în care evaluatorul are informații de piață limitate sau nu are informații de piață comparabile direct, procesul de evaluare poate deveni foarte complex. Totuși, este responsabilitatea evaluatorului să culeagă informații și motivații de piață, pentru susținerea și/sau explicarea concluziei asupra valorii. Poate fi aplicată oricare dintre metodele de evaluare și ar trebui luate în considerare toate metodele aplicabile. Atunci când este posibil, evaluatorul estimează valoarea terenului, costul și deprecierea cumulată, pe baza informațiilor de piață și explică bazele pentru estimarea valorii.

În cazul în care nu există condiții normale de piață sau când dezechilibrul raportului ofertă-cerere determină prețuri de piață care nu au legătură cu definiția valorii de piață, evaluatorul se confruntă cu o problemă dificilă de evaluare. Prin utilizarea conceptului și a definiției valorii de piață și prin aplicarea informațiilor de piață și a raționamentului profesional în procesul de evaluare, evaluatorii asigură relevanța și utilitatea raportării valorii activelor în situațiile financiare. Misiunea evaluării solicită un grad înalt de profesionalism, vigilență, experiență și raționament profesional din partea evaluatorului, în condițiile penuriei informațiilor de piață.

Uneori, evaluatorului i se poate solicita aplicarea unei definiții particulare

a valorii de piață, pentru a răspunde unor cerințe juridice sau statutare. Dacă I se cere așa ceva, evaluatorul trebuie să menționeze acest fapt și să descrie impactul oricăror diferențe asupra valorii estimate. Atunci când este realizată o evaluare în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare, termenul valoare de piață va respecta întotdeauna definiția IVS.

Toate rapoartele de evaluare ar trebui să prezinte clar scopul și destinația evaluării. Pe lângă cerințele de raportare, când sunt implicate evaluări pentru raportarea financiară, ar trebui ca raportarea evaluării să conțină o identificare clară a clasei de active în care este inclus activul evaluat, ca și a bazei pentru această includere. Fiecare clasă de active ar trebui explicitată.

Sfera de aplicabilitate a Standardelor Internaționale de Evaluare se referă la estimarea și raportarea valorilor proprietăților și activelor. Modul în care rezultatele evaluării sunt îmbinate și integrate cu constatările altor profesiuni este de o importanță majoră pentru evaluatori. Înțelegerea corectă a terminologiei este esențială pentru evaluatori și pentru cei care citesc rapoartele. Sunt esențiale experiența evaluatorului și aplicarea corectă a metodologiei. Aceste Standarde sunt destinate să susțină obiectivele comune ale celor care efectuează evaluări de proprietăți și active și ale celor care trebuie să se bazeze pe rezultatele evaluărilor.

2.7. Abordări în evaluare

Estimarea oricărui tip de valoare, de piață sau din afara pieței, cere ca evaluatorul să aplice una sau mai multe abordări în evaluare. Termenul abordare în evaluare se referă la metodologiile analitice general acceptate utilizate de obicei. În unele țări, aceste abordări sunt cunoscute și sub denumirea de metode de evaluare.

Evaluările bazate pe piață utilizează, în mod normal, una sau mai multe

abordări în evaluare, prin aplicarea principiului substituției, utilizând informații derivate din piață. Acest principiu arată că o persoană prudentă nu va plăti pentru un bun său serviciu mai mult decât costul de achiziție pentru un bun său serviciu acceptabil ca substitut, în absența factorilor timp, risc sau neadecvare. Costul cel mai mic al celei mai bune alternative, pentru un bun substitut sau pentru un bun identic, va tinde să reflecte valoarea de piață.

Abordările în evaluare bazate pe piață includ:

Abordarea prin comparația vânzărilor. Această abordare comparativă ia în considerare vânzările proprietăților similare sau substituibile și informațiile referitoare la piață și stabilește o estimare a valorii prin procese de comparație. În general, proprietatea evaluată este comparată cu vânzările unor proprietăți similare, tranzacționate pe o piață deschisă. Pot fi luate în considerare, de asemenea, cotațiile și ofertele de vânzare.

Abordarea prin capitalizarea venitului. Această abordare comparativă ia în considerare informațiile referitoare la veniturile și cheltuielile aferente proprietății evaluate și estimează valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea leagă venitul (de obicei, venitul net) de un anumit tip de valoare prin convertirea lui într-o estimare de valoare. Acest proces poate lua în considerare relaționările directe (cunoscute ca rate de capitalizare), rate de actualizare (care reflect rentabilitatea investiției), sau ambele. În general, principiul substituției arată că fluxul de venit care produce cel mai mare profit, corespunzător unui anumit nivel de risc, conduce la cea mai probabilă mărime a valorii.

Abordarea prin cost. Această abordare comparativă ia în considerare că substitut, pentru cumpărarea unei anumite proprietăți, alternativa de a construi o altă proprietate, fie ca o copie identică a originalului, fie ca o proprietate cu aceeași utilitate. În contextual proprietății imobiliare, o persoană nu ar plăti mai mult pentru o proprietate decât costul pentru achiziția terenului echivalent și pentru construirea unei clădiri alternative, fără să fie implicate timpul, riscul și neadecvarea. În practică, abordarea presupune o estimare a deprecierii pentru proprietățile mai vechi și/sau cu deficiențe în funcționare, când o estimare a costului de nou ar depăși nepermis prețul cel mai probabil plătibil pentru proprietatea evaluată. (A se vedea GN 8, Abordarea prin cost pentru raportarea financiară – CIN).

Evaluările nebazate pe piață pot aplica abordări similare, însă implică de obicei alte scopuri decât determinarea valorii de piață. De exemplu:

– O întreprindere/entitate poate aplica abordarea prin cost pentru a compara costul altor clădiri cu costul unei clădiri propuse pentru o întreprindere, constatând diferențe în cazul proprietății evaluate în contradicție cu piața liberă. Această aplicație este specifică pentru o anume proprietate, care poate fi un cost nerecunoscut de piață.

– Un proprietar de teren poate plăti un preț suplimentar pentru o proprietate adiacentă. În aplicarea abordării prin comparația vânzărilor, pentru a determina prețul maxim pe care proprietarul este dispus să îl plătească pentru terenul adiacent, evaluatorul poate ajunge la o sumă care poate depăși cu mult valoarea de piață. În unele țări, o astfel de estimare se

numește valoare pentru un cumpărător special.

-Un investitor poate aplica o rată de rentabilitate specifică acelui investitor, diferită de cea recunoscută pe piață. În aplicarea abordării prin capitalizarea venitului, pentru a determina prețul pe care acel investitor este dispus să îl plătească pentru o anumită investiție, bazată pe rata de rentabilitate anticipată a investitorului, evaluatorul ajunge la o estimare a

valorii de investiție mai degrabă decât la o valoare de piață.

Costul de înlocuire net este o aplicație a abordării prin cost, utilizată în estimarea valorii activelor specializate, în scopul raportării financiare, când informațiile de piață sunt limitate sau inexistente.

Fiecare abordare în evaluare are metode alternative de aplicare. Experiența și competența evaluatorului, standardele naționale, cerințele pieței și informațiile disponibile în combinarea lor, determină care metodă sau ce metode sunt aplicabile. Rațiunea pentru existența abordărilor și metodelor alternative constă în punerea la dispoziția evaluatorului a unei serii de proceduri analitice care vor fi apreciate și reconciliate, într-o estimare a valorii finale, în

funcție de tipul de valoare implicat.

În general, abordările și metodele de evaluare sunt comune tuturor tipurilor posibile de evaluări, incluzând proprietatea imobiliară, proprietatea mobiliară (bunurile mobile), întreprinderile și activele financiare. Totuși, evaluarea diferitelor tipuri de proprietate implică surse diferite de informații, care reflectă în mod adecvat piața pe care proprietatea (și/sau serviciul său întreprinderea) este evaluată. De exemplu, clădirile individuale sunt, de obicei,

vândute și evaluate pe o piață imobiliară relevantă, în timp ce evaluarea acțiunilor unei companii, care deține mai multe clădiri, este reflectată prin referirea la cursul acțiunilor pe o piață de valori mobiliare relevantă.

Standardele Internaționale de Evaluare sunt concepute pentru a facilita tranzacțiile internaționale de proprietăți și pentru a contribui la viabilitatea piețelor globale, prin promovarea transparenței în raportarea financiară. Se pune accent pe utilizarea informațiilor de piață faptice, pe baza cărora se dezvoltă raționamente profesionale referitoare la modul în care pot fi efectuate evaluările proprietății.

3. Valoarea de piață – bază de evaluare

Obiectivul acestui Standard este de a oferi o definiție uzuală a valorii de piață. De asemenea, acest standard explică criteriile generale referitoare la această definiție și la aplicarea ei în evaluarea proprietății, atunci când scopul și destinația propusă a evaluării cer estimarea valorii de piață.

Valoarea de piață este o reprezentare a valorii de schimb, adică suma de bani pe care o proprietate ar aduce-o dacă ar fi oferită spre vânzare pe o piață liberă, la data evaluării, conform cerințelor care corespund definiției valorii de piață. Pentru a estima valoarea de piață, evaluatorul trebuie să determine mai întâi cea mai bună utilizare, sau cea mai probabilă utilizare (vezi Standardele Internaționale de Evaluare [IVS] și Conceptele și principiile generale de evaluare ale IVSC, paragrafele 6.3, 6.4, 6.5). Această utilizare poate fi pentru

continuarea utilizării existente a proprietății sau pentru unele utilizări alternative. Aceste determinări sunt realizate din evidența pieței.

Valoarea de piață este estimată prin aplicarea metodelor și procedurilor de evaluare care reflectă natura proprietății și circumstanțele în care proprietatea respectivă va fi cel mai probabil tranzacționată pe piața liberă. Cele mai utilizate metode pentru estimarea valorii de piață includ abordarea prin comparația vânzărilor, abordarea prin capitalizarea venitului, inclusiv analiza fluxului de numerar actualizat și abordarea prin cost.

Toate metodele, tehnicile și procedurile de cuantificare a valorii de piață, dacă pot fi utilizate și dacă sunt aplicate corect și adecvat, vor conduce la reflectarea valorii de piață, dacă se bazează pe criterii derivate din piață. Metoda comparației vânzărilor sau alte metode de comparație de piață trebuie să fie fundamentate pe observațiile de piață. Abordarea prin capitalizarea venitului, care include analiza fluxului de numerar actualizat, trebuie să se

bazeze pe fluxurile financiare determinate de piață și pe rate de rentabilitate derivate din piață. Costurile de construcție și deprecierea trebuie determinate prin analiza costurilor și a deprecierilor cumulate reflectate de piață. Chiar dacă posibilitatea de obținere a informațiilor și circumstanțele legate de piață sau de proprietatea în sine vor determina care metodă de evaluare este cea mai relevantă și mai adecvată, rezultatul folosirii oricăreia dintre procedurile

menționate anterior trebuie să fie valoarea de piață, dacă fiecare metodă se bazează pe informații derivate din piață.

Maniera în care proprietatea va fi negociată pe piața liberă face distincție între aplicabilitatea diferitelor metode sau proceduri folosite pentru estimarea valorii de piață. Când se bazează pe informații de piață, fiecare metodă este o metodă comparativă. În orice situație de evaluare, una sau mai multe metode sunt, în general, cele mai reprezentative pentru activitățile pieței libere. Evaluatorul va lua în considerare fiecare metodă pentru orice implicare a valorii de piață și va determina care metodă este cea mai adecvată.

Arie de aplicabilitate

IVS 1 se aplică valorii de piață a proprietății, de obicei aceasta fiind

proprietatea imobiliară și elementele ei înrudite. Este necesar că proprietatea avută în vedere să fie privită ca fiind de vânzare pe piața liberă, în contrast cu evaluarea acesteia ca parte a valorii totale a întreprinderii care își va continua activitatea normală de exploatare sau pentru alt scop.

Pentru scopul acestor Standarde valoarea de piață este definită astfel: Valoarea de piață este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în

cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

În definiția de mai sus este utilizat termenul de proprietate deoarece, în aceste Standarde, accentul este pus pe evaluarea proprietății. Întrucât aceste Standarde se referă și la raportarea financiară, în definiția generală poate fi utilizat și termenul activ în locul termenului proprietate. Fiecare element al definiției are propriul său cadru conceptual:

– „Suma estimată …” se referă la un preț exprimat în unități monetare (de obicei în moneda națională) plătibil pentru proprietate într-o tranzacție independentă (nepărtinitoare) de piață. Valoarea de piață este măsurată ca fiind cel mai probabil preț care se poate obține, în mod rezonabil, pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț care se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil, în mod rezonabil, de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod specific, un preț estimat inflatat sau deflatat de termeni sau circumstanțe speciale, cum ar fi acordurile atipice de finanțare, vânzare și leaseback, anumite contraprestații sau concesii

acordate de orice persoană care are legătură cu respectiva vânzare sau de orice element al valorii speciale (definită în IVSC Standard 2, paragraful 3.8).

-„… o proprietate va fi schimbată …” se referă la faptul că valoarea unei proprietăți este o sumă de bani estimată și nu un preț de vânzare predeterminat sau prețul curent de vânzare. Este prețul la care piața așteaptă ca tranzacția, care întrunește toate celelalte condiții ale definiției valorii de piață, să poată fi încheiată la data evaluării.

-„… la data evaluării …” impune că valoarea de piață estimată este specifică unui moment, unei date precise. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată într-un alt moment ar putea fi incorectă sau inadecvată. Valoarea estimată va reflecta starea și circumstanțele pieței la data evaluării, și nu la o dată anterioară sau ulterioară. De asemenea, definiția presupune și realizarea simultană a schimbului și definitivarea contractului de vânzare, fără orice fluctuație a prețului care poate să apară.

-„… între un cumpărător decis …“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu constrâns să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici determinat să cumpere la orice preț. Acest cumpărător este, de asemenea, un cumpărător care achiziționează în concordanță cu realitățile pieței curente, dar și cu așteptările pieței curente mai degrabă decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Presupusul cumpărător nu va plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent al proprietății este inclus între cei care formează „piața”. Un evaluator nu trebuie să facă ipoteze nerealiste despre conjunctura pieței și nici să considere un nivel al

valorii de piață peste cel obtenabil în mod rezonabil.

-„… un vânzător hotărât …” nu este nici nerăbdător sau constrâns/dispus să vândă la orice preț, nici forțat să mențină un preț care nu este considerat realist pe piața curentă. Acest vânzător este motivat să vândă proprietatea, în condițiile pieței, la cel mai bun preț care poate fi obținut pe piața liberă, după o activitate de marketing corespunzătoare, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu sunt parte integrantă a acestei considerații, deoarece „vânzătorul hotărât” este un proprietar ipotetic.

– „… într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv …” înseamnă o tranzacție încheiată de părți între care nu există o relație particulară sau specială (de exemplu, compania mamă cu filiala să, proprietarul cu chiriașul, care ar face că prețurile tranzacțiilor să nu fie caracteristice pieței sau să fie mari prin includerea unui element de valoare specială (a se vedea

IVS 2, paragraful 3.8). Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți distincte, fiecare acționând în mod independent.

– „… după o activitate de marketing adecvată …“ înseamnă că proprietatea va fi prezentată pe piață în cel mai adecvat mod, care poate duce la cedarea ei la cel mai bun preț, care se poate obține în mod rezonabil, în acord cu definiția valorii de piață. Durata timpului de expunere pe piață poate varia în funcție de condițiile pieței, dar trebuie să fie suficientă pentru

a permite că proprietatea să fie adusă în atenția unui număr corespunzător de potențiali cumpărători. Se presupune că perioada de expunere trebuie să înceapă înainte de data evaluării.

-„… în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză și prudent…” presupune că atât cumpărătorul, cât și vânzătorul sunt informați, de o manieră rezonabilă, în legătură cu natura și caracteristicile proprietății, cu utilizările existente ale acesteia, precum și asupra stadiului în care se află piața, la data evaluării. Se consideră că fiecare parte acționează în propriul interes și în mod prudent, dispunând de cunoștințele necesare pentru a obține cel mai bun preț, corespunzător poziției ocupate în tranzacție. Prudența este măsurată prin referire la conjunctura pieței, de la data evaluării și neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. Nu este neapărat imprudent un vânzător care vinde proprietatea pe o

piață cu prețuri în scădere, la un preț mai mic decât cele anterioare. În asemenea cazuri, valabile și pentru situații de vânzare și cumpărare caracteristice piețelor care înregistrează variații de prețuri, cumpărătorul său vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării.

-„… și fără constrângere …” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar nici una nu este nici forțată, nici silită în mod nejustificat să facă acest lucru.

Valoarea de piață este înțeleasă ca fiind valoarea unui activ, estimată fără luarea în considerare a costurilor de vânzare sau de cumpărare și fără includerea nici unui/unei impozit/taxe asociat(e).

Cea mai bună utilizare (CMBU). Cea mai probabilă utilizare a proprietății, care este fizic posibilă, justificată în mod adecvat, permisă legal, fezabilă financiar și din care rezultă valoarea cea mai mare a proprietății evaluate.

Relația cu Standardele de Contabilitate

Evaluarea în scopul raportării financiare, care constituie conținutul Standardului Internațional de Aplicație în Evaluare 1 (IVA 1) trebuie citită în corelație cu acest standard.

Evaluarea pentru raportarea financiară, prezintă instrucțiuni pentru evaluatori, experți contabili și orice altă persoană referitoare la Standardele de evaluare care afectează contabilitatea. Valoarea justă a imobilizărilor corporale este, de obicei, valoarea de piață a acestora.

Există mai multe exemple de termeni care sunt utilizați atât de contabili cât și de evaluatori. Unii dintre aceștia pot duce la neînțelegeri și la abuzuri posibile în utilizarea Standardelor. IVS 1 definește valoarea de piață și comentează criteriile necesare pentru stabilirea valorii de piață. Alți termini importanți sunt definiți în IVS 1 și 2 și se referă la cerințele specifice commentate în IVA 1, Evaluarea pentru raportare financiară.

Conceptul și definiția valorii de piață sunt fundamentale pentru toate practicile de evaluare. Un scurt rezumat al fundamentelor esențiale economice și procedurale este prezentat în Conceptele și principiile generale de evaluare și în Codul Deontologic, documente pe care aceste Standarde se sprijină.

Conceptul de valoare de piață nu este dependent de o tranzacție curentă, care are loc la data evaluării. Mai degrabă, valoarea de piață este o estimare a prețului care ar trebui obținut la o vânzare, la data evaluării, în condițiile definiției valorii de piață. Valoarea de piață e o reprezentare a prețului asupra căruia un cumpărător și un vânzător ar trebui să cadă de acord, la acel moment, conform definiției valorii de piață, fiecare dintre ei având, în prealabil, timp

pentru investigarea altor oportunități și alternative ale pieței, fără să nege faptul că pregătirea contractelor formale și a documentației necesare, aferente încheierii acestora, ar putea să necesite mai mult timp.

Conceptul de valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață liberă și concurențială, o circumstanță care ocazional impune utilizarea adjectivului liberă după cuvintele valoare de piață. Cuvintele liberă și concurențială nu au un înțeles absolut. Piața pentru o proprietate poate fi o piață internațională sau națională. Piața poate fi constituită din cumpărători și vânzători numeroși, sau poate fi caracterizată printr-un număr limitat de participanți. Piața pe care proprietatea este expusă pentru vânzare nu este, prin definiție, o piață restrictivă sau constrictivă. În sens contrar, dacă se omite cuvântul liberă nu se indică

faptul că tranzacția ar fi privată sau închisă.

În general, evaluările de piață se bazează pe informațiile referitoare la proprietăți comparabile. Procesul de evaluare cere ca evaluatorul să efectueze o cercetare adecvată și relevantă, să efectueze analize competențe și să tragă concluzii informate și bine susținute. În acest proces, evaluatorii nu pot accepta orice informații, ci trebuie să ia în considerare toate evidențele pertinente asupra pieței, tendințele, tranzacțiile comparabile și alte informații. Dacă informațiile de piață sunt limitate sau total inexistente (ca de exemplu pentru anumite proprietăți specializate), evaluatorul trebuie să facă o prezentare adecvată a situației și trebuie să declare dacă estimarea este în vreun fel limitată de inadecvarea informațiilor. Toate evaluările solicită exercitarea judecății evaluatorului, dar din rapoarte trebuie să reiasă dacă evaluatorul își bazează estimarea valorii de piață pe evidențele pieței sau dacă estimarea se bazează, în principal, pe judecata evaluatorului, din cauza naturii proprietății și a lipsei

informațiilor comparabile de piață.

Deoarece piețele sunt caracterizate prin condiții în schimbare, evaluatorii trebuie să ia în considerare dacă informațiile disponibile reflectă și întrunesc criteriile pentru valoarea de piață.

Perioadele de schimbări rapide ale condițiilor de piață sunt caracterizate prin modificarea rapidă a prețurilor – situație numită în mod uzual ca dezechilibru. O perioadă de dezechilibru poate continua pe parcursul mai multor ani și poate constitui condiția pieței curente și a celei previzionate. În alte circumstanțe, o schimbare economică rapidă poate da

naștere unui flux haotic de informații despre piață. Dacă unele vânzări nu sunt adecvate și reprezentative pentru piață, evaluatorul le va acorda o importanță mai mică. Evaluatorul are posibilitatea să stabilească, pe baza informațiilor pe care le are la dispoziție, unde se află nivelul realist al pieței.

Prețurile tranzacțiilor individuale pot să nu fie o reflectare a valorii de piață, dar analiza acestor informații de piață trebuie luată în considerație în procesul de evaluare.

Pe o piață inactivă sau în declin numărul de “cumpărători deciși” (participanți de bună voie) poate să fie mare sau mic. Câteva tranzacții, dar nu în mod necesar toate, pot implica elemente de constrângere financiară (sau de alt tip), sau condiții care reduc sau elimină voința practică a anumitor proprietari de a vinde. Evaluatorii trebuie să ia în considerație toți factorii pertinenți în astfel de condiții de piață și să acorde o importanță adecvată tranzacțiilor individuale pe care aceștia le consideră potrivite să reflecte piața. Lichidatorii și executorii au, în mod normal, datoria de a obține cel mai bun preț pentru vânzările de active. Totuși, vânzările pot avea loc fără un marketing adecvat sau o perioadă rezonabilă de marketing.

Evaluatorul trebuie să analizeze astfel de tranzacții pentru a determina măsura în care acestea îndeplinesc cerințele definiției valorii de piață ca și importanța care trebuie acordată unor astfel de informații.

În timpul unor perioade de tranziție de piață, caracterizată de creșteri sau scăderi rapide de prețuri, există riscul supra sau subevaluării în cazul în care se acordă o importanță excesivă informațiilor istorice, sau dacă se utilizează ipoteze nefundamentate, referitoare la piețele viitoare. În aceste circumstanțe, evaluatorii trebuie să analizeze cu atenție și să reflecte

acțiunile și atitudinile pieței și să prezinte complet rezultatele investigațiilor și constatărilor în rapoartele lor.

Conceptul valoare de piață presupune, de asemenea, că într-o tranzacție la valoarea de piață, o proprietate va fi expusă liber și adecvat pe piață, pentru o perioadă rezonabilă de timp și cu o publicitate rezonabilă. Această expunere se presupune că are loc înaintea datei efective a evaluării. Piețele pentru imobilizările corporale sunt diferite de cele pe care se tranzacționează acțiuni, obligațiuni și alte active curente. Imobilizările corporale tind să fie unicate. Ele sunt vândute mai puțin frecvent și pe piețe care sunt mai puțin formale și mai

ineficiente decât, spre exemplu, piețele pentru valori cotate la bursă. În plus, imobilizările corporale sunt mai puțin lichide. Din aceste motive și pentru că imobilizările corporale nu se comercializează în mod obișnuit în cadrul unei burse, aplicarea conceptului de valoare de piață impune utilizarea unor ipoteze, ca de exemplu, expunere adecvată pe piață pentru o perioadă rezonabilă de timp, pentru a permite un marketing adecvat și finalizarea negocierilor.

Proprietățile generatoare de venit, deținute ca plasamente imobiliare pe termen lung de către compania imobiliară, fondurile de pensii, trusturile sau alt tip de posesiune sunt evaluate, de obicei, pe baza vânzării individuale a activelor, în conformitate cu un plan bine stabilit. Valoarea totală a acestor active, privite sau tratate ca un portofoliu sau ca un grup compact de proprietăți, poate depăși sau poate fi mai mică decât suma valorilor de piață ale fiecărui activ luat separat.

Toate evaluările trebuie să se refere la scopul și la destinația evaluării. În plus față de alte cerințe ale raportării, evaluatorul trebuie să clarifice în ce clasă a fost încadrat fiecare activ, în cazul în care scopul evaluării este elaborarea situațiilor financiare.

În situații excepționale, valoarea de piață poate avea o valoare negativă. Această situație include unele proprietăți închiriate, unele proprietăți specializate, proprietățile învechite la care costul de demolare depășește valoarea terenului, unele proprietăți contaminate și altele .

RAPORT DE EVALUARE AL UNEI PROPRIETĂȚI IMOBILIARE

-Apartament-

RAPORT DE EVALUARE

Scrisoare de transmitere

Proprietate imobiliară – situată în județul Suceava

Beneficiari :

Proprietari :

Evaluator :

Ianuarie 2015

Către,

Beneficiar: Florea Cristian

Vă înaintăm Raportul de evaluare a proprietății situată în Județul Suceava, Str. păcii nr 101, proprietatea Florea Cristian.

Scopul evaluării : Stabilirea valorii de piață în vederea vânzării;

Obiectul evaluării : proprietatea imobiliară situată în Județul Suceava, Str. Păcii nr 101 nr. Cadastral al bunului imobil 501/1/4/2/7/3, amplasat în cvartal 3, intabulat în cartea funciară nr. 2735, formată dintr-un imobil de locuit cu regim de înălțime P+4 .

Descrierea proprietății : Apartamentul evaluat este situat la etajul 4 a unui bloc cu regimul de înălțime P+4, din releveu rezultă o suprafață utilă de 62,63 mp;

Drepturile de proprietate : deplin

Data inspecției : 22 noiembrie 2014

Data evaluării : 04 ianuarie 2015

Valabilitatea evaluării: 30 zile

Cursul de schimb la data evaluării : 1 € = 4, 4316

Pe baza analizelor și faptelor descrise în raportul de evaluare, valoarea estimată este de: 198.712,94 LEI (44.840 EUR)

Raportul a fost pregătit în conformitate și pe baza Standardelor Internaționale de Evaluare, recomandărilor și metodologiilor de lucru recomandate de către A.N.E.V.A.R. (Asociația Națională a Evaluatorilor din România)

Cu stimă,

Evaluator

Scopul evaluării

Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare în vederea vânzării imobilului. Pentru orice alt scop decât cel declarat mai sus, proprietatea imobiliară poate avea o valoare diferită.

Date generale despre client

La data evaluării, proprietatea imobiliară, situată în orașul Suceava, str. Păcii nr 101, bl.C3, sc.C, et.4, ap.22, județul Suceava, se află în proprietatea Florea Cristian, dreptul de proprietate fiind complet.

Conform Extrasului de Carte Funciară, nr. 5887 asupra proprietății nu grevează în nici un fel de sarcini și nu s-au constituit garanții bancare sau ipoteci, care să limiteze dreptul de proprietate.

În cazul vânzării, dreptul de proprietate poate fi transferat integral. Toate aceste informații au fost considerate credibile și corecte, neverficând autenticitatea actelor deținute.

Certificarea evaluatorului

Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale și corecte. Analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate la ipotezele și condițiile limitative și se constituie ca analize nepărtinitoare.

Evaluatorul nu are nici un interes actual sau de în proprietatea ce face obiectul acestui raport și nu este părtinitor fata de vreuna din părțile implicate.

În deplină cunoștință de cauză, analizele, opiniile și concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințele Standardelor A.N.E.V.A.R și a Standardelor Internaționale sau Europene și cu condițiile “Codului Deontologic al Profesiei de evaluator.

Toate investigațiile și analizele necesare, inclusiv inspecția proprietății sunt făcute personal de evaluator. Nici o persoană cu excepția celor specificate în raport nu a acordat asistență profesională în elaborarea raportului.

La evaluarea apartamentului a participat o echipă de evaluatori format din :

– Expert evaluator general: Cora Alexandra

– Expert evaluator tehnic: Pavaloaie Petruta

– Expert evaluator de proprietăți imobiliare: Sitaru Marian

Rezumatul faptelor principale și concluziile importante

Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliară (apartament) situată în orașul

Suceava,Județul Suceava. Str.Păcii nr 101, bl C3, sc C, et4, ap 22, proprietate Florea Cristian.

Proprietatea imobiliară se compune din :

– sufragerie, suprafața de 17,20 mp;

– dormitor 1, suprafața de 9,67 mp;

– dormitor 2, suprafața de 12,16 mp;

– bucătărie, suprafața de 6,50 mp;

– baie, suprafața de 4,50 mp;

– cămară, suprafața de 1,40 mp;

– debara, suprafața de 1,10 mp;

– hol 1, suprafața de 2,25 mp + 1,10 mp;

– hol 2, suprafața de 2,70 mp + 1.10 mp;

– hol 3, suprafața de 1,60 mp ;

– balcon , suprafața de 2,80 mp.

În prezentul raport, evaluatorul va estima valoarea de piață a proprietății imobiliare folosind metoda comparației directe, valoarea de piață estimată pe baza capitalizării venitului și prin metoda costului.

Bunul imobil (apartament) se constituie din 3 camere, având o suprafață totală de 64,08 mp și o suprafață utilă de 61,38 mp, de aici valoarea apartamentului la data de 04.1.2015 este de 40.000 euro, evaluat la cursul de schimb valuator actual 1 euro=4,4316 RON, echivalentul în lei de 177.264 RON .

Documentele necesare:

-titlu de proprietate nr. 12598 din 21.05.2008

-contract de vânzare-cumpărare nr. 1986/2008

-decizia nr. 1530 din 12.04.2008

-releveu

-extras de carte funciară nr. 5887

-fișă tehnică de calcul, aprilie 2008

Data estimării valorii

Data la care valoarea estimată este valabilă: 04.1.2015, acesta fiind și data raportului de evaluare atunci când cursul BNR utilizat în calcule este de 1 euro= 4.4316 RON.

Moneda raportului

Opinia finală a evaluării este prezentată în LEI și EUR. Metodele utilizate au dus la exprimarea valorii finale în lei, pentru expimarea acesteia în EUR utilizându-se cursul de schimb comunicat de BNR la data evaluării, și anume 1EUR = 4,4316 RON.

Standardele aplicate

În prezentul raport au fost aplicate Standardele ANEVAR (Asociația Națională aEvaluatorilor din România), conform cu Standardele Internaționale de Evaluare.

Procedura de evaluare : etapele parcurse, sursele de informații

Baza evaluării – valoarea de piață

Etapele parcurse:

Documentarea pe baza unei liste de informații solicitate clientului ;

Inspecția proprietății : imobil ;

Stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului ;

Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport ;

Deducerea și estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se țină seamă la derularea tranzacției ;

Analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării ;

Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului ;

Surse folosite

Actele de proprietate ale imobilului:

-titlu de proprietate nr. 12598 din 21.05.2008

-contract de vânzare-cumpărare nr. 1986/2008

-decizia nr. 1530 din 12.04.2008

-releveu

-extras de carte funciară nr. 5887

-fișă tehnică de calcul , aprilie 2008

Piața imobiliară din zonă consultată prin intermediul site-urilor de specialitate și mass-media

Cursul de la Evaluarea organizațiilor ;

Inspecția proprietății

În timpul evaluării imobilului, expertul tehnic Iftime Daniel , a făcut analiza blocului și apartamentului dat prin inspecție la fața locului în prezența proprietarului. S-a observat faptul că structura blocului este din beton armat, cu partimentări din plăci prefabricate și zidite din BCA, acoperiș tip țiglă, dotare cu interfon, nu este dotat cu lift, aspect exterior și interior aproximativ îngrijit, număr de etaje P+4, anul construcției fiind 1990.

Riscul evaluării

Intervenția bruscă a unor schimbări de tip monetar sau a situației pieței imobiliare.

Aspecte social-economice. Zonarea. Date geografice

Suceava este un județ  în nordul regiunii Moldova din România. La nord județul se învecinează cu Regiunea Cernăuți din Ucraina, la est se învecinează Republica Moldova, la sud cu județul Iași iar la vest, cu județul Botoșani.

Structura populației la data întocmirii raportului era :

Total locuitori județul Suceava

Botoșani :  634.810locuitori

Clima

Clima este temperat – continentală, influențată puternic de masele de aer din estul continentului, fapt ce determină ca temperatura medie anuală să fie mai redusă decât în restul țării ( 8-9 °C), cu precipitații variabile , cu ierni sărace în zăpadă, cu veri ce au regim scăzut de umezeală, cu vânturi predominante din nord – vest și sud – vest;

Relieful

Relieful este predominant deluros, care deși nu este prea variat, este un tărâm al frumuseții blânde, ale unei naturi trainice și prietenoase, etalând o netulburată armonie.

Analiza pieței imobiliare

a) Definirea pieței

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de  proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

O serie de caracteristici speciale deosebesc piețele imobiliare de piețele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliară este unică iar amplasamentul său este fix.

În general proprietățile imobiliare nu se cumpără cu banii jos, iar dacă nu există condiții favorabile de finanțare tranzacția este periclitată.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este dese ori influențată de reglementările guvernamentale și locale. Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând totdeauna un decalaj între cerere și ofertă.

Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea se poate modifica brusc,fiind posibil astfel de multe ori să existe supra oferta sau exces de cerere și nu echilibru.

Cumpărătorii și vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informați iar actele de vânzare – cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori informațiile despre prețurile de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții. Sunt puțin lichide și de obicei procesul de vânzare este lung. Datorită tuturor acestor factori comportamentul piețelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivațiile, interacțiunea participanților pe piață și măsura în care aceștia sunt afectați de factorii endogeni și exogeni ai proprietății.

b) Analiza cererii

Pe piețele imobiliare, cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifestă dorința pentru cumpărare sau închiriere la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-un anumit interval de timp.

Pentru că pe o piață imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul și tipul cererii, valoarea proprietăților tinde să varieze direct cu schimbările de cerere, fiind astfel influențată de cererea curentă. Cererea poate fi analizată sub două aspecte ale sale : calitativ și cantitativ.

În prezent, cea mai mare cerere pe piață este pentru apartamentele vechi, în special la cele care se cumpără prin programul ” Prima Casă”. Totuși prețurile depind în continuare de zona unde se află apartamentul, de dotări etc. În ultima perioadă, majoritatea apartamentelor au fost cumpărate pe bază de credit ipotecar fie că este vorba de ” Prima Casă”, fie că este vorba de alte tipuri de împrumuturi. Cumpărările de locuințe cu bani gheață sunt destul de rare și numai pentru chilipiruri, susține președintele ARAI.

În municipiul Suceava există cerere pentru următoarele tipuri de imobile :

• case de tip P și P+E în măsură mai mare ;

• apartamente cu două și trei camere, mai rar, patru camere ;

• există cerere pentru închiriere la garsoniere și apartamente cu două camere;

  În urma discuțiilor purtate cu reprezentanții agențiilor imobiliare din zonă și studiind ofertă din presă se poate estima că cererea pentru apartamente cu 3 camere este mai mică decât oferta. În general, în perioada analizată se observă o scădere a prețurilor pentru acest tip de imobile, probabil datorată, crizei financiare;

c) Analiza ofertei competitive

Pe piața imobiliară, oferta reprezintă numărul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp.

Oferta pentru acest tip de proprietate se manifestă din partea celor ce dețin astfel de proprietăți și vor să renunțe la ele, fie să plece din localitate, fie sunt persoane în vârsta și nu se mai pot ocupa de ele sau nu-și mai permit să le întrețină.

Identificarea proprietății

Bunul imobil (apartament) este situat în Județul Suceava , Strada Păcii, nr.101, bl.C3, sc.C, et.4, ap.22, proprietarul apartamentului fiind Florea Cristian .Acest apartament este constituit din 3 camere, având o suprafață totală de 64,08 mp și o suprafață utilă de 61,38 mp.

Situația juridică a proprietății

Pentru proprietatea imobiliară ce face obiectul prezentului raport de evaluare s-au prezentat următoarele acte ce atestă proprietatea Florea Cristian

– titlu de proprietate nr. 12598 din 21.05.2008

– contract de vânzare-cumpărare nr. 1986/2008

– decizia nr. 1530 din 12.04.2008

– releveu

– extras de carte funciară nr. 5887

– fișă tehnică de calcul, aprilie 2008

Prezentul raport nu validează din punct de vedere legal corectitudinea documentelor prezentate și nici dreptul de proprietate deplin asupra imobilului, considerat ca ipoteză de lucru în realizarea prezentului raport de evaluare.

Descrierea construcției

Proprietatea imobiliară este un bloc cu numărul de etaje P+4, anul de construcție 1990, având 4 locuințe pe palier, și fațada blocului se află în direcția S-V. Structura blocului este din cadre de beton armat, închiderile perimetrale sunt din plăci prefabricate din beton, acoperișul este tip șarpantă învelitoare din țiglă, are dotare cu interfon în funcțiune, nu este dotat cu lift, are aspect exterior și interior îngrijit. Unele apartamente sunt dotate cu centrală termică, restul având un sistem de încălzire central.

Blocul în care este amplasat apartamentul are o vechime de 25 ani, cu utilități complete. Nu s-au constatat fisuri la structura sau infrastructura și nici în filtrații de apă .

Apartamentul are o suprafață utilă de 64,08 mp conform releveului. Tâmplăria exterioară este parțial PVC cu geam termopan și parțial lemn cu geam simplu. Ușa de la intrare și cea interioară este din fier fără geam .

Pereții sunt tencuiți și văruiți cu var lavabil în cameră și bucătărie, cu var simplu în băi, placați cu faianță în bucătărie și băi, și lambriu pe hol. Pardoseala este format din parchet în cameră, gresie pe hol, bucătărie și băi .

Este dotat cu curent electric, fiind instalație de calitate medie, având curenți slabi; instalații de încălzire de calitate medie din rețeaua orașului, dotările alimentare cu apă și gaze sunt din rețeaua orașului. Utilitățile edilitare de care dispune apartamentul sunt specific mediului urban. Apartamentul dispune de încălzire central. Finisajele sunt de calitate medie, apartamentul are un aspect îngrijit.

Imobilul cuprinde: – sufragerie, suprafața de 17,20 mp;

– sufragerie, suprafața de 17,20 mp;

– dormitor 1, suprafața de 9,67 mp;

– dormitor 2, suprafața de 12,16 mp;

– bucătărie, suprafața de 6,50 mp;

– baie, suprafața de 4,50 mp;

– cămară, suprafața de 1,40 mp;

– debara, suprafața de 1,10 mp;

– hol 1, suprafața de 2,25 mp + 1,10 mp;

– hol 2, suprafața de 2,70 mp + 1.10 mp;

– hol 3, suprafața de 1,60 mp ;

– balcon , suprafața de 2,80 mp.

Evaluarea imobilului

Abordarea prin comparație

Metoda comparației directe reprezintă procesul prin care estimarea valorii de piață se face prin analiza pieței pentru a găsi proprietăți similare ce urmează a fi comparate cu cea evaluată.

Conform principiului de bază al acestei metode, valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile.

Analiză comparativă se axează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacții care influențează valoarea.

Elementele de comparație sunt caracteristici ale proprietăților și tranzacțiilor imobiliare care au drept consecință variații ale prețurilor plătite pe piața imobiliară.

Etapele parcurse în aplicarea metodei comparației directe sunt :

cercetarea pieței pentru obținerea de informații asupra unor tranzacții cu proprietăți similare cu cea evaluată, din punct de vedere al tipului de proprietate, data vânzării, dimensiunile, localizarea și zonarea;

confirmarea veridicității informațiilor obținute și a obiectivității tranzacției;

selectarea unor criterii de comparație relevante;

compararea proprietăților similare comparabile cu proprietatea evaluată, utilizând elemente de comparație și ajustare adecvată a prețului de vânzare a fiecărei proprietăți

comparabile;

analiza rezultatelor și selectarea unei valori sau unei marje de valori.

Elementele de comparație ce stau la baza aplicării acestei metode, necesare pentru identificarea diferențelor între proprietăți, sunt :

drepturile de proprietate;

condițiile de finanțare;

condițiile de vânzare;

condițiile pieței;

localizarea;

caracteristicile fizice;

caracteristicile economice;

utilizarea;

Efectuarea analizei comparative presupune următoarele etape :

culegerea de informații ( date reale și concrete) privind tranzacții de proprietăți similare, prin analiza pieței;

identificarea elementelor de comparație relevante ce afectează valoarea tipului de proprietate;

compararea atributelor fiecărei proprietăți comparabile cu cele ale proprietății evaluate și aprecierea diferențelor pentru fiecare element de comparație, cantitativ sau calitativ(ajustarea corespunzătoare a prețului de vânzare a fiecărei proprietăți comparabile);

obținerea corecției nete și brute pentru fiecare tranzacție comparabilă și aplicarea ei asupra prețului;

analiza rezultatelor evaluării și alegerea valorii sau intervalului de valori.

Deoarece este cunoscut numai prețul tranzacțiilor comparabile, corecția se face asupra acestui preț pentru a ajunge la estimarea valorii proprietății evaluate.

1 euro= 4.4316 RON la data de 05.01.2015

Comparabila A: ap. cu 3 camere, cu suprafața de 64 mp, în Suceava – Cal.Națională, 52.000 € ;

Comparabila B: ap.cu 3 camere, cu suprafața de 65,20 mp, în Suceava – Cal.Națională, 48.000 € ;

Comparabila C: ap. cu 3 camere, cu suprafața de 64 mp, în Suceava- Cal.Națională, 50.000 € ;

Observația nr 1: Comparabilele A. B. C au fost tranzacționate înainte de data evaluării, cu o finanțare mai favorabilă decât condițiile pieței ceea ce au condus la un preț mai mare decât cel al ofertei, cu 10%. Astfel, prețurile comparabilelor trebuie aduse la prețul pieței, suferind o corecție de – 10 %;

Observația nr. 2: A -C= 52000- 50000= 2000€

A : 64,08 – 64= 0,08mp * 2000€/mp= 160 €

B: 64,08- 65,20 = -1,12 mp * 2000€/mp = -2240 €

C : 64,08 – 64 = 0,08 mp * 2000€/mp= 160 €

Observația nr.3 – Finisaje:

52.000 ………100 %

2.000 ………….X %

X=2000*100/52000= 3,84 %

Corecție totală (EURO):

A: 5200-160= 5.040

B: 4800-(-2240)= 7.040

C: 5000-160= 4.840

Corecție totală (%)

 A: 5.040/ 52.000 *100= 9,69 %

B: 7.040 / 48.000* 100= 14,66 %

C: 4.840 /50.000*100= 9,08 %

Observația nr.4 : Pentru comparabila C s- au efectuat cele mai mici corecții astfel căsubiectul prețului de evaluat este de 44.800 de euro.

Abordare prin venit – metoda capitalizării veniturilor

Valoarea proprietății imobiliare analizate a fost determinată prin metoda capitalizării directe a chiriei.

Metoda capitalizării directe reprezintă una din cele trei categorii mari de abordări evaluării unei proprietăți imobiliare, considerând proprietatea că o investiție generatoare de venituri.

Proprietățile imobiliare generatoare de venit sunt în mod obișnuit cumpărate ca o investiție și din punct de vedere al investitorului, mărimea câștigului reprezentând elementul critic care afectează valoarea proprietății. O premiză de bază a investiției este faptul că, cu cât sunt mai mari câștigurile, cu atât mai mare este valoarea. Un investitor care cumpără un activ imobiliar producător de venit, de fapt comercializează suma actuală pentru dreptul de a primi o sumă viitoare. 

Metoda capitalizării veniturilor este corelată cu factorii esențiali de influență asupra valorii precum și cu principiile de evaluare a proprietății imobiliare:

 – abordarea previzională și anticiparea schimbării;

 – cererea și ofertă;

 – substituția;

 – echilibru;

– influența;

– factorilor externi;

Principiul anticipării este fundamental în această abordare. Deoarece valoarea este creată de speranța obținerii unor câștiguri viitoare, ea poate fi definită ca valoare prezentă a tuturor drepturilor asupra acestor beneficii viitoare. Acest lucru implică atât previzionarea veniturilor viitoare anticipate cât și selectarea unei rate de capitalizare care să reflecte implicit anticiparea tendinței de schimbare în venituri de-a lungul timpului.

Capitalizarea directă este o metodă utilizată în abordarea prin venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an într-un indicator de valoare.

 Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii proprietății imobiliare apartament cu trei camere prin capitalizarea veniturilor obținute din chirie este următorul:

se estimează o chirie lunară (Ch) obtenabilă din închirierea apartamentului analizat, în condițiile în care proprietatea ar fi liberă și posibil de închiriat la valori de piață.

Estimarea acestei chirii se face în funcție de comparabilele găsite pe piața imobiliară din mun. Botoșani. Pentru a putea fi identificată o chirie obtenabilă pentru apartamentul analizat, s-au realizat prospecțiuni pe piața imobiliară specifică mun. Botoșani identificându-se oferte comparabile.

în cazul de față, având în vedere că ofertele existente pe piață includ o marjă

de negociere de circa 10% – 15% și ținând seama de caracteristicile apartamentului analizat (amplasare, stare fizică, etaj, dotări, etc) s-a estimat o chirie obtenabilă de 210 EURO/lună.

se calculează Venitul Brut Potențial (VBP) care reprezintă  venitul total anual generat de proprietatea imobiliară în condiții de utilizare maximă (grad utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor pe care trebuie să le suporte proprietarul: 

VBP = Ch x 12 luni = 180 euro * 12 luni = 2280 euro.

se estimează un grad de neocupare ( Gno) rezultat din neocuparea în întregime

sau în anumite perioade, a spațiilor închiriabile și/sau neplata chiriei de către locatar. În cazul de față s-a estimat un grad de neocupare de 10 % ( circa 2 luni pe an). Această apreciere este susținută și de piața imobiliară specifică proprietății analizate, unde gradul de neocupare variază în funcție de dimensiunile spațiilor, amplasament, finisaje, facilitate, chirie percepută, posibilități de acces și de utilizare.

se calculează Venitul Brut Efectiv ( VBE ) care este venitul brut potențial ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare:

 VBE = VBP–Gno = 2228 – 10%= 2052 euro

se estimează Cheltuielile (CH ) din exploatarea proprietății și care intra în sarcina proprietarului (locatorului) . Aceste cheltuieli reprezintă costurile periodice aferente deținerii proprietății imobiliare ( taxe, impozite, asigurări) și pentru continuarea generării de venituri.

Pentru cazul de față s-a estimat un cuantum al cheltuielilor de 10% din venitul brut efectiv.

se calculează Venitul Net din Exploatare ( VNE ) care reprezintă venitul net actual sau anticipat rezultat în urma scăderii tuturor cheltuielilor operaționale din Venitul Brut Efectiv :

 VNE = VBE – CH = 2052 –102,6= 1949,4 euro

pentru obținerea valorii proprietății, se divide Venitul Net din închiriere la rata de capitalizare (c) specifică pieței imobiliare corespunzătoare zonei și tipului de proprietate analizate. Legătura dintre valoare și venituri nete generate de exploatarea proprietății este făcută de rață de capitalizare ..

Rata de capitalizare (c) este un coeficient ce permite transformarea venitului în valoare. Rata de capitalizare va trebui percepută și ca un coeficient ce reprezintă perioada de timp, în ani, în care investitorul speră să-și recupereze suma investită în achiziționarea sau dezvoltarea unei proprietăți imobiliare .

În esență, raportul 1/c = m reprezintă perioada în ani în care se recuperează valoarea proprietății din veniturile nete generate de utilizarea proprietății și este utilizat în metoda capitalizării ca factor multiplicator al veniturilor nete. Pentru determinarea ratei de capitalizare s-a realizat o medie pe baza datelor obținute din piață.

valoarea obținută prin capitalizarea chiriei se calculează cu formula:

V = VNE / c = 1949,4/ 4% = 48.725

Unde : – VNE = venitul net din exploatare

– c = rata de capitalizare.

Calculul efectiv al valorii proprietății imobiliare analizate este prezentat tabelar mai jos:

VBP= chiria lunară*nr.luni=180*12luni= 2280 €/an

VBE= VBP*Grad de ocupare= 2280*90%= 2052

Cheltuieli de exploatare=5%*VBE=5%*2052€/an= 102,6

VNE= VBE- Cheltuieli de exploatare- costuri de reamenajare=2052- 102,6= 1949,4€

Valoare randament= VNE/rata de capitalizare=1949,4/4% =48.740 €

VBP (euro/an)= A: 200* 12 luni= 2.400

 VBE= VBP- gr.de neocupare =2.400- 10% = 2.160 (A)

= 2.160 – 10 % = 1.836 (B)

= 2.280 – 10% = 2.052 (C)

Venit Net din Exploatare= VBE- cheltuieli aferente proprietarului= 2160- 108 = 2052(A)

= 1836- 91.8 =1744,2 (B)

= 2052- 102,6 = 1949.4 (C)

Rata de capitalizare=VNE/valoarea solicitată a proprietății x 100

= 2052/46000* 100 = 4,46 % (A)

= 1744,2/44000*100= 3,96 % (B)

= 1949,4/45.200*100 = 4,31 % (C)

Rata medie de capitalizare = 4,24 %

Abordarea prin costuri

Abordarea prin costul de înlocuire este posibilă în cazul nostru ca urmare a analizei pieței și a informațiilor, sau, când proprietatea evaluată nu este destinată de a produce venituri.

Abordarea prin cost răspunde la următoarele întrebări :

vârsta efectivă a proprietății este în concordanță cu starea fizică deschisă?

ia în considerare toate costurile?

există susținere din partea pieții pentru ajustările făcute?

prețurile de vânzare corectate sunt apropiate de prețurile de piață?

Substituția, este un principiu de bază în cazul abordării prin cost. Proprietățile imobile mai vechi pot fi substituite cu bunul imobil evaluat, iar valoarea acestora se măsoară în raport cu valoarea unui bun imobil nou și optimizat.

Aplicarea tehnicii segregării implică utilizarea unor cunoștințe de specialitate în domeniu, costurile unitare sunt însumate pentru a obține costul direct estimat al întregii construcții.

Valoarea proprietății determinată prin metoda costului este de 46.300 euro.

Capitolul .IV. Concluzii

Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

Bunul imobil (apartament) situat în Județul Botoșani, Strada Calea Națională nr.101, bl.C5, sc.A, et.1, ap.4, constituit din 3 camere, având o suprafață totală de 64,08 mp și o suprafață utilă de 61,38 mp, aparține cu drepturi depline familiei Roman Cătălina.

Prin reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea întregii lucrări de evaluare, pentru a avea siguranța că datele disponibile, tehnice, analitice, raționamentul și logica aplicată au condus la judecăți consistente. În estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare “Apartament cu trei camere”, s-au folosit informații de pe piață și de la proprietarul apartamentului.

În urma aplicării celor trei metode de evaluare pentru proprietatea imobiliară analizată, s-au obținut următoarele valori:

1.Valoarea proprietății exprimată prin metoda capitalizării veniturilor:

Valoarea apartamentului = 48.740 euro ( 215.974 RON)

2. Valoarea proprietății exprimată prin metoda comparației directe:

Valoarea apartamentului = 44.800 euro ( 198.712,94 RON)

3. Valoarea proprietății exprimată prin metoda abordării prin cost:

Valoarea apartamentului = 46.300 euro ( 205.126,84 RON)

Având în vedere amplasamentul, caracteristicile imobilului, starea actuală, datele de pe piață privind tranzacții similar sau oferte existente și ținând cont de scopul evaluării, opinia evaluatorului este că valoarea proprietății este dată de valoarea rezultată conform metodei abordării prin cost :

Valoarea estimată a proprietății: 44.800 euro ( 198.712,94 RON)

Reconcilierea rezultatelor și stabilirea valorii de piață s-a făcut pe baza analizei criteriilor: adecvarea, precizia, cantitatea informațiilor utilizate.

 Analizând metodologia de calcul și cantitatea informațiilor de piață se pot desprinde urmă toarele concluzii:

Criteriul I : adecvarea metodelor

din punct de vedere al scopului prezentului raport abordarea prin comparații este adecvată ținându-se seama de numărul superior al tranzacțiilor cu imobile de acest gen comparativ cu cel al închirierilor;

Criteriul ÎI : precizia

calculele efectuate în cele două metode utilizate sunt precise;

abordarea prin comparația vânzărilor este mai precisă, valoarea obținută  la abordarea prin venituri variază în funcție de rață de capitalizare foarte mult;

există mai multe oferte de vânzare decât cele de închiriere.

CriteriulIII : cantitatea informațiilor utilizate

atât chiriile cât și rata de capitalizare sunt obținute de pe piață;

informațiile obținute la metoda comparațiilor sunt reale și verificabile.

 Alegerea valorii finale se bazează pe faptul că, în concordanță cu scopul evaluării,datele de piață sunt cele mai concludente. A fost selectată valoarea calculată prin abordarea prin comparații ca fiind cea mai adecvată.

Bibliografie

1. Șchiopu Corneliu, “Inspecția proprietății în scopul evaluării”, Editura IROVAL, 2006;

2. Internațional Valuation Standards Committee (IVSC), ” Standarde Internaționale de Evaluare”, ediția a șaptea, 2005, ANEVAR, 2005;

3. Appraisal Institute, ”Evaluarea proprietății imobiliare”, ediția a doua canadiană, ANEVAR, 2004;

4. Bologa A. , ” Evaluarea întreprinderi” ,Editura CIBERNETICĂ MC, București,2011;

5. Standardele de evaluare și expertiza judiciară, Revistă publicată de către ANEVAR “Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România”

6 . Asociația natioanala a evaluatorilor autorizați din România, “Standardelor de evaluare ANEVAR” , București, 2014;

7. Internațional Valuation Standards Committee (IVSC), “Standardelor Internaționale de Evaluare”, ediția a opta, 2007;

Adrian Vascu, “Despre evaluare și verificarea evaluării”, 2014;

9. Morariu A., Crecană C.D., ” Investițiile imobiliare din România –analiză și tendințe”, Analiza economico-financiară și evaluarea proprietăților, Simpozion Științific,2009;

10. Popescu C., Asmarandei A., ”Standarde privind Evaluarea Proprietății” ,Revista Română de Statistică, Trim 3/2012, p.138

Bibliografie

1. Șchiopu Corneliu, “Inspecția proprietății în scopul evaluării”, Editura IROVAL, 2006;

2. Internațional Valuation Standards Committee (IVSC), ” Standarde Internaționale de Evaluare”, ediția a șaptea, 2005, ANEVAR, 2005;

3. Appraisal Institute, ”Evaluarea proprietății imobiliare”, ediția a doua canadiană, ANEVAR, 2004;

4. Bologa A. , ” Evaluarea întreprinderi” ,Editura CIBERNETICĂ MC, București,2011;

5. Standardele de evaluare și expertiza judiciară, Revistă publicată de către ANEVAR “Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România”

6 . Asociația natioanala a evaluatorilor autorizați din România, “Standardelor de evaluare ANEVAR” , București, 2014;

7. Internațional Valuation Standards Committee (IVSC), “Standardelor Internaționale de Evaluare”, ediția a opta, 2007;

Adrian Vascu, “Despre evaluare și verificarea evaluării”, 2014;

9. Morariu A., Crecană C.D., ” Investițiile imobiliare din România –analiză și tendințe”, Analiza economico-financiară și evaluarea proprietăților, Simpozion Științific,2009;

10. Popescu C., Asmarandei A., ”Standarde privind Evaluarea Proprietății” ,Revista Română de Statistică, Trim 3/2012, p.138