Evaluarea Unei Proprietati Imobiliare
SINTEZA PROIECTULUI
CAPITOLUL A.
PREZENTAREA ACTIVITĂȚII DE EVALUARE
A.1. Generalități
A.2. Necesitatea evaluării
A.3. Valoarea proprietăților imobiliare
A.4. Principiile evaluării proprietăților imobiliare
A.5. Etapele procesului de evaluare
A.6. Redactarea raportului de evaluare
A.7. Regimul juridic al dreptului de proprietate
CAPITOLUL B
RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETĂȚII REZIDENȚIALE SITUATĂ ÎN GALAȚI, STR. ALEX. CARNABEL NR.100
CAPITOLUL 1.
PREZENTARE GENERALĂ
Specificația temei
Date generale privind proprietarul
Delimitarea proprietății imobiliare
Amplasarea în zonă
Surse de informare
Ipoteze si condiții restrictive
CAPITOLUL 2.
ANALIZA PRELIMINARĂ A PIEȚEI IMOBILIARE
Baza economico -socială
Analiza ofertei competitive
Analiza cererii
Echilibrul pieței
Piața proprietății imobiliare redizențiale
CAPITOLUL 3. DESCRIEREA PROPRIETĂȚII IMOBILARE
Situația juridică a proprietății
Amplasamentul terenului aferent proprietății
Descrierea construcției
Concluzii
CAPITOLUL 4. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE
CAPITOLUL 5. EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE
5.1. Evaluarea proprietății imobiliare prin metoda costurilor
5.2. Evaluarea proprietății imobiliare prin metoda comparației
directe
5.3. Evaluarea construcțiilor prin metode de randament
CAPITOLUL 6.
CONCLUZII FINALE – RECONCILIEREA
REZULTATELOR
CAPITOLUL C
DETERMINAREA PRIN METODE TOPOGRAFICE
A LIMITELOR SUPRAFEȚELOR ȘI A RELEEVELOR NECESARE EVALUĂRII
CAPITOLUL l
GENERALITĂȚI
CAPITOLUL 2 RECUNOAȘTEREA TERENULUI
Conținutul lucrărilor de recunoaștere
Triangulatia topografică. Lucrări de teren
Indesirea rețelei de sprijin prin metoda Pothenot
Drumuirea planimetrică
ANEXE
Proiectul "EVALUAREA UNEI PROPRIETĂȚI IMOBILIARE" are ca scop "estimarea valorii de piață" a proprietății rezidențiale situate în Galați, str. Alex. Carnabel nr.100, în condițiile transferului de proprietate, a vânzării proprietății.
în conformitate cu Standardul internațional IVS-1 și cu Standardul Anevar SEV 4.03. definiția valorii de piață este: „valoarea de piață este suma estimată pentru care o proprietate ar fi schimbată la data evaluării, între un vânzător hotărât și un cumpărător hotărât, într-o tranzacție echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri" .
Dreptul evaluat: dreptul întreg de proprietate
Data evaluării: 10 martie 2015
Cursul de referință : 1USD = 4,100 RON
Suprafețele construcției sunt următoarele:
Locuința cu regim de înălțime P+1E.
Parter: l cameră de zi, l bucătărie, l birou, l baie, l vestibul, l cameră, 1 debara,
3 holuri, l casa scării
Sc=166,44mp Su=133,69mp
Etaj: 4 dormitoare, 2 dresinguri, 2 holuri, l casa scării
Sc=179.2mp Su=143.94mp
TOTAL SUPRAFAȚĂ CONSTRUITĂ (desfașurată)=345,64mp
Proiectul cuprinde șase capitole:
Capitolul 1. Prezentarea generală
Cuprinde specificul temei, datele generale privind proprietarul, delimitarea proprietății imobiliare, amplasarea în zonă, sursele de informare folosite, ipotezele și condițiile restrictive.
Capitolul 2. Analiza preliminară a pieții imobiliare
Cuprinde baza economico-socială, piața specifică, datele economico-sociale, legislativ-guveraamentale și de mediu, analiza ofertei competitive, analiza cererii, echilibrul pieței, piața proprietății imobiliare rezidențiale.
Capitolul 3. Descrierea proprietății imobiliare
Cuprinde situația juridică a proprietății și descrierea imobilului (teren + construcție).
Capitolul 4. Cea mai bună utilizare
Concluzia finală în cazul proprietății analizate în varianta optimă este folosirea acesteia ca locuință.
Capitolul 5. Evaluarea proprietății imobiliare
S-a luat în calcul evaluarea proprietății prin metodele: metoda comparației directe, metoda costurilor și metoda capitalizării veniturilor.
Valorile obținute prin aplicarea celor trei metode de evaluare, sunt următoarele:
metoda comparației directe 125.000 USD
metoda costurilor 136.000 USD
metoda capitalizării directe 117.650 USD
(Cursul de schimb în data de 10 martie 2015, 1 USD – 4,100 RON)
Capitolul 6. Concluzii finale
Cuprinde analiza și reconcilierea rezultatelor, opinia evaluatorului, avându-se în vedere următoarele principii: valoarea este o predicție, valoarea este subiectivă, valoarea este o comparare, orientarea spre piață.
Astfel, valoarea de piață estimată la data de 10.03.2015, propusă pentru vânzarea proprietății imobiliare din strada Alex. Carnabel, nr. 100, Galați, este de:
125.000 USD x 4,100 ron/USD = 512.500 ron
A.1. Generalități
A.2. Necesitatea evaluării
A.3. Valoarea proprietăților imobiliare
A.4. Principiile evaluării proprietăților imobiliare
A.5. Etapele procesului de evaluare
A.6. Redactarea raportului de evaluare
A.7. Regimul juridic al dreptului de proprietate
CAPITOLUL A.
PREZENTAREA ACTIVITĂȚII DE EVALUARE
A.1. Generalități
Terenul ca proprietate imobiliară, într-o economie de piață, reprezintă obiect frecvent al tranzacțiilor dintre persoane fizice sau juridice, dintre stat ca proprietar și acestea.În toată lumea, terenul și clădirile reprezintă cele mai valoroase active ale țărilor, municipalităților, firmelor și ale persoanelor fizice.
Toate tipurile de proprietăți imobiliare – de la terenuri neutilizate la aeroporturile internaționale trebuie conduse și organizate într-un mod profesionist, de persoane care sunt calificate special pentru a spori valoarea proprietății.
Estimarea adecvată a valorii proprietăților imobiliare și analiza
competentă a celorlalte aspecte aferente proprietăților conduce la decizii corecte referitoare la dispoziția și folosința proprietăților.
Estimările precise și realiste ajută la stabilizarea creditelor și investițiilor care, la rândul lor, promovează o dezvoltare a proprietăților imobiliare în sensul dorit de societate. Pentru ca deciziile privind folosința și dispoziția proprietăților precum și drepturile inerente legate de proprietăți depind de cunoștințe solide, evaluatorii pot să aducă un ajutor substanțial acelora care iau asemenea decizii.
Disciplina evaluării proprietății a devenit tot mai sofisticată ca răspuns la noile situații. Evaluatorii folosesc tehnici moderne de culegere, analiză și utilizare a informațiilor pertinente asupra valorii proprietății și utilizării ei. Opiniile lor profesionale, bazate pe o instruire temeinică, inspiră încedere și influențează deciziile persoanelor care posedă, conduc, vând, cumpără, investesc sau împrumută bani garantați cu proprietăți imobiliare.
Evaluarea este o analiză, opinie sau concluzie referitoare la natura,
calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte ale unei
proprietăți imobiliare, exprimată de o persoana imparțială, specializată in analiza și evaluarea proprietăților.
Evaluarea este definită ca actul sau procesul estimării valorii. O evaluare este o estimare a valorii.Procesul de evaluare se compune dintr-un set de proceduri coerente și ordonate care au ca finalitate estimarea valorii.
Evaluarea se finalizează cu un raport de evaluare care arată valoarea
estimată cu rezervele și condițiile limitative aferente. Totodată, în raport se include o descriere specifică a proprietății evaluate și data estimării.
Analizele și informațiile de bază sunt anexate la raport.
Persoanele care se ocupă cu evaluarea proprietăților imobiliare se numesc evaluatori și sunt organizați în asociații profesionale.
în România există 2 asociații profesionale care au între obiective și
evaluarea proprietăților imobiliare:
Corpul Experților Tehnici
Asociația Națională a Evaluatorilor (ANEVAL)
Pe plan european există următoarele asociații:
Grupul european al Asociațiilor de Evaluatori
Comitetul Evaluatorilor de Proprietăți din Europa Centrală și de est
Pe plan intenațional importanta sunt:
Comitetul Internațional pentru Standarde de Evaluare (IVSC)
Institutul de Evaluare din S.U.A.
A.2. Necesitatea evaluării
Necesitatea evaluării este universală. Oricine folosește o proprietate plătește pentru aceasta de obicei la cumpărare sau la închiriere. Aceasta înseamnă tranzacții sau situații în care trebuie să se ia o decizie, să se acționeze sau să se stabilească o strategie și pentru toate acestea este necesară o estimare a valorii.
Categoriile importante ale situațiilor în care este necesară evaluarea proprietății sunt:
Transferul de proprietate sau a folosinței;
Finanțarea proprietății;
Impozitarea proprietăți;
Compensarea pentru pagube;
Determinarea unui program de utilizare a proprietății;
Dintre acestea, transferul și finanțarea sunt cele mai importante.
Transferul de proprietate sau al folosinței
Scopul evaluării în aceste situații este :
Să ajute potențialii cumpărători în deciziile lor de a oferi prețuri de
cumpărare;
Să ajute potențialii vânzători de a determina prețuri de vânzare acceptabile;
Să se stabilească o bază pentru schimbul de proprietăți imobiliare;
Să se stabilească o bază pentru reorganizarea sau fuziunea proprietăților;
Să se determine condițiile de plată pentru o anumită tranzacție;
Să determine cuantumul chiriei.
Finanțarea și creditul
în aceste cazuri prin evaluare:
Se estimează valoarea garanției oferite pentru o propunere de credit cu ipoteca;
Se asigură investitorului o bază solidă pentru cumpărarea de valori imobiliare asigurate de proprietate;
Se stabilește o bază pentru deciziile referitoare la asigurarea sau garantarea unui credit cu o proprietate imobiliară;
Compensarea în caz de expropriere
Prin evaluare:
Se estimează valoarea de piață a unei proprietăți ca un tot, înainte de expropriere;
Se estimează valoarea de piață a ceea ce rămâne după expropriere;
Se estimează daunele la o proprietate avariată.
Impozitarea
Evaluatorul are misiunea:
Să estimeze în cauză;
Să separe activele depreciabile cum ar fi construcțiile de activele nedepreciabile, cum ar fi terenul și să se estimeze gradul de uzură;
Să determine taxele pentru moștenitori sau donații;
Să estimeze valoarea patrimoniului istoric sau cultural.
Alte situații:
Rolul evaluatorului este:
Să stabilească eșalonarea chiriei;
Să stabilească fezabilitatea unei construcții sau program de renovare
Să ajute firmele să cumpere locuințe pentru salariații transferați
Să satisfacă cerințele asiguratului și asigurătorului;
Să ajute la fuziunea firmelor, emisiunea acțiunilor sau reevaluarea contabilă;
Să estimeze valoarea de lichidare pentru o vânzare forțată sau licitație;
Să asiste clientul în probleme de investiții, inclusiv obiectele, alternativele, resursele, restricțiile și programarea în timp;
Să acorde consultanță comisiilor de urbanism, judecătorilor, planificatorilor, referitor la efectele probabile ale acțiunilor propuse;
Să arbritreze între părti aflate în litigiu;
Să determine situația piețelor imobiliare.
A.3. Valoarea proprietăților imobiliare
Proprietatea imobiliară sau interesul într-o proprietate imobiliară trebuie să aibă 5 caracteristici pentru ca să aibă valoare pe piața imobiliară.
1) Utilitatea sau abilitatea de a satisface cerințele sau dorințele umane;
Cerința efectivă — pentru serviciile sau satisfacțiile pe care le asigură proprietatea. Cerința efectivă este necesitatea sau dorința oamenilor de a obține serviciul sau satisfacția generată de propritate, pe baza puterii de cumpărare sau a capacității financiare;
realitatea efectivă adică oferta trebuie să fie limitată față de cerere;
transferabilitatea adică drepturile de proprietate să treacă de la o
persoană la alta cu o ușurință relativă;
mediul de amplasare a proprietății în care legea și ordinea să
acționeze, astfel încât investitorii în proprietăți imobiliare nu vor avea riscul de a le pierde din cauza incertitudinilor politice sau legislative.
Principalele categorii de valori ce se pot atașa proprietăților imobiliare sunt:
valoarea de piață – este suma estimată pentru ca o proprietate poate fi schimbată la data evaluării, între un v salariații transferați
Să satisfacă cerințele asiguratului și asigurătorului;
Să ajute la fuziunea firmelor, emisiunea acțiunilor sau reevaluarea contabilă;
Să estimeze valoarea de lichidare pentru o vânzare forțată sau licitație;
Să asiste clientul în probleme de investiții, inclusiv obiectele, alternativele, resursele, restricțiile și programarea în timp;
Să acorde consultanță comisiilor de urbanism, judecătorilor, planificatorilor, referitor la efectele probabile ale acțiunilor propuse;
Să arbritreze între părti aflate în litigiu;
Să determine situația piețelor imobiliare.
A.3. Valoarea proprietăților imobiliare
Proprietatea imobiliară sau interesul într-o proprietate imobiliară trebuie să aibă 5 caracteristici pentru ca să aibă valoare pe piața imobiliară.
1) Utilitatea sau abilitatea de a satisface cerințele sau dorințele umane;
Cerința efectivă — pentru serviciile sau satisfacțiile pe care le asigură proprietatea. Cerința efectivă este necesitatea sau dorința oamenilor de a obține serviciul sau satisfacția generată de propritate, pe baza puterii de cumpărare sau a capacității financiare;
realitatea efectivă adică oferta trebuie să fie limitată față de cerere;
transferabilitatea adică drepturile de proprietate să treacă de la o
persoană la alta cu o ușurință relativă;
mediul de amplasare a proprietății în care legea și ordinea să
acționeze, astfel încât investitorii în proprietăți imobiliare nu vor avea riscul de a le pierde din cauza incertitudinilor politice sau legislative.
Principalele categorii de valori ce se pot atașa proprietăților imobiliare sunt:
valoarea de piață – este suma estimată pentru ca o proprietate poate fi schimbată la data evaluării, între un vânzător hotărât și un cumpărător hotărât, într-o tranzacție echilibrată , după un marcheting adecvat, în care fiecare parte a acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri .
valoarea de utilizare – reprezintă valoarea pe care o anumită proprietate o are pentru o anumită utilizare.
valoarea de investiție(subiectivă) – reprezintă valoarea unei proprietăți pentru un anumit investitor sau grup de investitori, cu anumite obiective de investiții identificate .
valoarea de asigurare – este valoarea unei proprietăți imobiliare, recunoscută de prevederile unei polițe sau contract de asigurare.
valoarea de impozitare – este valoarea bazată pe definițiile din legislația fiscală specifică impozitării.
valoarea de casare – este valoarea unei proprietăți excluzând terenul, din perspectiva materialelor pe care le înglobează și nu în ipoteza continuării utilizării fără reparații sau modificări speciale.
valoarea de lichidare – este suma care poate fi obținută în mod rezonabil din vânzarea unei proprietăți într-un interval prea scurt pentru a îndeplini condițiile specifice în definiția valorii de piață.
valoarea specială – este un termen legat de un element de valoare extrordinar, superior valorii de piață.
A.4. Principiile evaluării proprietăților imobiliare
în decursul timpului, evaluatorii profesioniști au stabilit câteva principii ale evaluării proprietăților imobiliare aplicând teoria economică:
cererea și oferta – valoarea de piață a unei proprietății imobiliare este
determinată de interacțiunea dintre cererea și oferta existente la data evaluării.
schimbarea – forțele cererei și ofertei sunt intr-o dinamică permanentă și creează în mod constant un nou mediu economic, ducând astfel la fluctuații ale prețului și valorii.
concurența – prețurile sunt susținute și valorile sunt stabilite printr-o continuă competiție și interacțiune între cumpărători, vânzători, antreprenori și alți participanți pe piața imobiliară.
substituția un cumpărător rațional nu va plăti mai mult pentru o
proprietate decât costul de achiziție a unei alte proprietăți cu alte caracteristici.
proporții variabile – proprietatea atinge maximum de productivitate sau cea mai bună utilizare, când factorii de producție sunt în echilibru relativ .
contribuția valoarea oricărui factor de producție sau componentă a proprietății, depinde de cât de mult prezenta acestuia adaugă ceva la valoarea globală a proprietății.
cea mai bună utilizare – în scopul evaluării pe piață, proprietatea evaluată în ipoteza celei mai bune utilizări.
conformitatea – o proprietate imobiliară atinge valoare maximă când este amplasată intr-un mediu coerent fizic, economic și social sau de utilizare a terenului compatibilă și armonioasă.
anticiparea – valoarea de piață este egală cu valoarea actulizată a veniturilor sau satisfacțiilor viitoare generate de proprietate, așa cum sunt percepute de vânzătorii și cumpărătorii tipici.
A.5. Etapele procesului de evaluare
Deși caracteristicile proprietăților imobiliare diferă foarte mult, cele mai multe probleme de evaluare se pot rezolva prin proceduri sistematice ce constituie procesul de evaluare.
Procesul de evaluare ghidează pe evaluator de la identificarea completă a problemei, până la transmiterea soluției către client.
Procesul de evaluare se realizează în mai multe etape, numărul acesteia depinzând de natura misiunii de evaluare și de informațiile care sunt accesibile, în toate cazurile, procesul de evaluare indică traseul ce trebuie parcurs în realizarea cercetării pieței și analizei datelor, în aplicarea tehnicilor de evaluare și în integrarea rezultatelor acestor tehnicianalitice intr-o estimare a valorii sociale.
Etapele procesului de evaluare sunt:
Definirea problemei
Se va exprima concis problema, astfel încât să fie stabilite limitele evaluării, eliminându-se orice ambiguitate referitoare la natura misiunii și se identifică proprietatea imobiliară ce se evaluează, atributele dreptului de proprietate implicate, utilizarea evaluării, definiția valorii solicitate, data și sfera evaluării și alte condiții limitative.
Analiza preliminară, culegerea și selectarea informațiilor
Cuprinde trei segmente succesive pe care evaluatorul trebuie să le parcurgă:
a. Datele generale informații referitoare la forțele sociale, economice, legislative și ale mediului, care afectează valoarea proprietății
b. Datele specifice informații despre proprietatea imobiliară evaluată și despre proprietățile imobiliare comparabile, vândute sau închiriate, precum și alte caracteristici relevante ale pieței imobiliare locale
c. Analiza cererii și ofertei competitive ajută evaluatorul să extragă
prețurile de vânzare specifice, condițiile de închiriere, veniturile și cheltuielile,
indicele de recuperare a investiției, costurile de producție, durata de viață
economică estimată a construcției și gradul de depreciere. Datele pot fi folosite
apoi în calcule ce pot da o indicație referitoare la valoarea proprietății imobiliare analizate.
Analiza celei mai bune utilizări
Cea mai bună utilzare se va considera atât pentru teren, în ipoteza că ar fi liber, cât și pentru proprietatea imobiliară existentă (terenul și construcțiile de pe ea), iar concluziile trebuie sa fie corecte. Pentru a fi luate în considerare, cea mai bună utilizare trebuie să îndeplinească 4 condiții:
să fie legal permisă;
să fie fizic posibilă ;
să fie financiar fezabilă;
să fie maxim profitabilă;
Evaluarea terenului
Cea mai de încredere metodă de estimare a valorii este cea a comparației cu vânzările anterioare. Dacă nu sunt suficiente date pentru comparare sau dacă se dovedește că sunt prea mari corecțiile, evaluatorul poate utiliza și alte metode.
5 . Aplicarea celor trei abordări în evaluare
Abordarea prin cost
Abordarea prin comparația vânzărilor
Abordarea prin capitalizarea venitului
Abordarea prin cost poate fi neadecvată în evaluarea proprietăților imobiliare cu construcții vechi care au o depreciere ridicată, cauzată de deteriorarea fizică și neadecvarea funcțională, care sunt dificil de estimat.
Comparația cu vânzările anterioare nu poate fi aplicată pentru evaluarea proprietăților imobiliare foarte specilizate , pentru că nu există date comparabile Abordarea prin capitalizarea venitului nu se utilizează în cazul clădirilor ocupate de proprietari.
Ori de câte ori este posibil, evaluatorii ar trebui să aplice cel puțin două metode de evaluare înscrise în abordări diferite.
ABORDAREA PRIN COST
Este bazată pe ipoteza că participanții la piață fac legătura între valoare și cost. în această abordare, valoarea unei proprietăți imobiliare se estimează prin adăugarea valorii terenului la valoarea costului de construcție pentru reproducerea sau înlocuirea construcților existente și apoi scăzând deprecierea apărută din diferite cauze. Se include profitul normal ce îl obține antreprenorul.
Această abordare este deosebit de utilă în evaluarea unor construcții noi sau aproape noi și pentru acele proprietăți care nu se vând frecvent pe piață. Rezultatele abordării pot fi folosite pentru comparații cu rezultatele altor metode ce se pot aplica.
ABORDAREA PRIN COMPARAȚIA VÂNZĂRILOR
Este folositoare atunci când există un număr de proprietăți similare care au fost vândute recent. Utilizând această metodă, un evaluator poate ajunge la o valoare, comparând proprietatea pe care o evaluează cu alte proprietăți similare, numite tranzacții comparabile. Prețurile de vânzare ale proprietăților ce sunt considerate ca fiind cele mai comparabile, au tendința de a indica un interval în care se va situa și valoarea proprietății subiect. Elementele de comparație vor avea în vedere:
o Drepturile de proprietate transmise
o Condițiile de finanțare
o Condițiile de vânzare
o Condițiile pieței
o Localizarea
o Caracteristicile economice
o Utilizarea proprietățăii
o Componentele non – imobiliare ale valori
Se vor aplica apoi corecții asupra prețului de vânzare, ținând cont de intervalul de timp dintre data tranzacției și cea a evaluării.
ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI
In aplicarea acestei abordări se estimează valoarea actualizată a beneficiilor viitoare obținute din utilizarea proprietății imobiliare.
Abordarea prin venit necesită o serioasă cercetare de piață. Cercetarea și analiza datelor se efectuează pe baza raportului dintre cerere și ofertă care oferă informații despre tendințele și previziunile pieței.
De exemplu, un investitor într-un bloc de apartamente se așteaptă la fructificarea capitalului investit și la o recuperare a investiției. Nivelul de fructificare atrage investiția de capital în funcție de riscul aferent afacerilor imobiliare. Evaluatorul trebuie să fie la curent cu schimbările de pe piața monetară și de capital, în cazul investițiilor comparabile.
Datele specifice pe care le analizează evaluatorul în această abordare sunt: venitul brut anual previzionat obținut din exploatarea proprietății imobiliare, diminuarea venitului din cauza gradului de ocupare și a altor pierderi, cheltuielile anuale previzionale de exploatare, caracterul și durata fluxurilor de venituri și valoarea previzională de vânzare a proprietății după o anumită perioadă de timp specificată.
După ce se estimează veniturile și cheltuielile, fluxul de profituri este capitalizat cu o rată de capitalizare sau este actualizat cu o rată de actualizare.
Ratele utilizate la capitalizare sau la actualizare sunt deduse din ratele de fructificare acceptabile și așteptate pentru proprietăți similare.
A.6. Redactarea raportului de evaluare
Forma, dimensiunile și conținutul raportului de evaluare diferă în funcție de cerințele clientului, de tipul de proprietate imobiliară și de natura misiunii de evaluare.
Pentru a realiza o protecție a clientului și a asigura un nivel profesional adecvat, Asociația Națională a Evaluatorilor din România a elaborat un standard profesional care recomandă conținutul raportului de evaluare.
Raportul de evaluare este un raport scris care asigură evaluatorului oportunitatea de a fundamenta și explica opiniile și concluziile și de a demonstra soliditatea valorii estimate. De fapt, raportul este o trecere în revistă a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul ,la informațiile și faptele colectate în cadru procesului de evaluare, pentru a ajunge la concluzii.
Raportul reflectă înțelegerea de către evaluator a principiilor economice și de evaluare, abilitatea de a interpreta datele relevante și logice în selectarea tehnicilor și procedurilor adecvate, precum și modul de aplicare a lor pentru a deduce estimarea finală a valorii.
Cel mai bun raport de evaluare este acela care dă posibilitatea beneficiarului să înțeleagă problema și datele faptice și să urmărească logica evaluatorului până la concluzia finală.
A.7. Regimul juridic al dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate este cel mai important drept real și reprezintă „ dreptul pe care ii are cineva de a se bucura si de a dispune de un lucru in mod excusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege " (art. 480 C. Civil).
Dreptul de proprietate este dreptul real care conferă titularului sau dreptul de a întrebuința lucrul potrivit naturii ori destinației sale de a-1 folosi și a dispune de el în mod exclusiv și perpetuu în cadru și cu respectarea dispozițiilor legale. Este cel mai întins și complet drept.
I. ATRIBUTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Posesia (jus utendi) constă în prerogativa titularului de a stăpâni în fapt
bunul. Se exprimă, de obicei, prin legătura materială între lucru și proprietar.
Folosința (jus fruendi) constă în prerogativa titularului de a întrebuința
bunul în interesul său și de ai culege fructele. Fructele sunt produse de bunuri
frugifere cu anumită periodicitate, fără să le altereze substanța. Fructele sunt de
trei feluri:
– naturale;
– industriale ;
– civile.
Dispoziția (jus abutendi) constă în prerogativa titularului de a dispune
liber de bunul sau prin acte juridice (ex. De a-l instrăina ori de a-1 greva cu
sarcini) sau prin acte materiale (ex. De a-i distruge substanța).
II. CARACTERELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Dreptul de proprietate are trei caractere esențiale:
1.Absolut. Caracterul absolut al dreptului de proprietate rezultă din
prevederile Codului Civil (art. 480) care prevede că "proprietatea este dreptul ce
are cineva de a se bucura si de a dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut,
însă în limitele determinate de lege ".
Proprietarul are dreptul de a dispune în mod absolut de lucrul său, fie prin acte materiale, fie prin acte juridice.
Caracterul de drept absolut al dreptului de proprietate trebuie înțeles ca fiind dreptul cel mai complet ce poate exista asupra unui lucru în comparație cu celelalte drepturi reale care nu sunt decât dezmembrăminte ale acestuia.
2. Exclusiv. Dreptul de proprietate este în dublu sens:
în primul rând prin aceea că dreptul de proprietate este opozabil
oricărei persoane ce intră în contact cu lucrul respectiv
în al doilea rând pentru că titularul este singurul îndreptățit a exercita toate atributele pe care aceasta le conferă
Prin lege se limitează uneori caracterul exclusiv al proprietății. Opozabilitatea trebuie înțeleasă ca fiind posibilitatea pe care o are proprietarul de a cere oricărei persoane să îi respecte dreptul său, astfel încât să nu fie îngrădit în exercitarea atributelor (folosința, posesia și dispoziția) dreptului său de proprietate.
3. Perpetuu. Dreptul de proprietate este perpetuu în sensul că:
există atâta timp cât există bunul ce formează obiectul dreptului de proprietate, nu se stinge prin neuz și este imprescriptibil
nu se stinge la moartea tititularului, ci se transmite succesorilor
acestuia.
Limitele legale ale acestui caracter al dreptului de proprietate sunt: exproprierea pentru utilitate publică, consficarea specială etc.
Drepturile reale principale sunt drepturi independente care conferă titularului puterea de a uza și de a se folosi de un lucru în mod nestingherit. Drepturile reale principale sunt: dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, de abitație, dreptul de servitute, dreptul de superficie și dreptul real de folosință (posesia).
Drepturile reale accesorii sunt afectate garanției unui drept de creanță adică au ca scop să asigure ducerea la îndeplinire a obligației pe care debitorul și-a luat-o față de creditorul garantat. Exemple de drepturi reale accsesorii: dreptul de gaj, dreptul de ipotecă etc.
Drepturile patrimoniale sunt acele drepturi ce intră în conținutul patrimoniului. Patrimoniul este reprezentat de totalitatea bunurilor ce constituie avuția unei persoane fizice sau juridice.
Drepturile patrimoniale se împart în două categorii:
drepturile reale – sunt drepturi patrimoniale care conferă posibilitatea să exercite direct și nemijlocit atributele care intră în conținutul juridic al dreptuluifară a fi necesară intervenția unei alte persoane.
drepturile de creanță – sunt drepturi patrimoniale care permit
subiectului activ (creditor) sa ceara subictului pasiv (debitor) să dea, să facă sau să nu facă ceva anume la care în absența angajamentului juridic n-ar fi fost îndreptățită.
CAPITOLUL 1. PREZENTARE GENERALĂ
Specificația temei
Date generale privind proprietarul
1.3. Delimitarea proprietății imobiliare
1.4. Amplasarea în zonă
Surse de informare
Ipoteze si condiții restrictive
CAPITOLUL 2. PREZENTARE GENERALĂ
1.1. Specificația temei
1.2. Date generale privind proprietarul
1.3. Delimitarea proprietății imobiliare
Amplasarea în zonă
Surse de informare
Ipoteze si condiții restrictive
CAPITOLUL 3. DESCRIEREA PROPRIETĂȚII IMOBILARE
3.1. Situația juridică a proprietății
3.2. Amplasamentul terenului aferent proprietății
3.3. Descrierea construcției
3.4. Concluzii
CAPITOLUL 4. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE
CAPITOLUL 5. EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE
5.1. Evaluarea proprietății imobiliare prin metoda costurilor
5.2. Evaluarea proprietății imobiliare prin metoda comparației directe
5.3. Evaluarea construcțiilor prin metode de randament
CAPITOLUL 6. CONCLUZII FINALE – RECONCILIEREA REZULTATELOR
PREZENTARE GENERALA
Specificația temei
Date generale privind proprietarul
Delimitarea proprietății imobiliare
Amplasarea în zonă
Surse de informare
Ipoteze si condiții restrictive
CAP. 1. PREZENTARE GENERALA
Proiectul are un caracter didactic, urmărind o analiză cât mai complexă a obiectivului propus pentru evaluare, scopul final fiind estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare, în vederea vânzării.
1.1. SPECIFICAȚIA TEMEI
Obiectivul evaluării
Obiectivul evaluării ii constituie imobilul situat in Galați, str. Alex. Carnabel, nr.100, o proprietate rezidențială (clădire cu destinația locuința si teren aferent).
Proprietatea rezidențială este formată din clădire cu un regim de înălțime P+l E si teren aferent, proprietatea persoanei fizice Munteanu Simion fiind în folosință in prezent ca locuință a proprietarului.
Scopul și utilizarea evaluării
Scopul acestui proiect este estimarea valorii de piață a imobilului din Galați, str. Alex. Carnabel nr.100, în condițiile transferului de proprietate, adică a vânzării proprietății. Pentru orice alt scop decât cel declarat anterior, proprietatea poate avea o valoare diferită.
Identificarea drepturilor de evaluat
Imobilul rezidențial situat in Galați, str. Alex. Carnabel, nr.100 , se afla în proprietatea lui Munteanu Simion care in baza prevederilor Codului Civil Roman are întregul drept de proprietate: posesie, folosința si dispoziție asupra proprietății imobiliare.
Imobilul nu este închiriat, nu este ipotecat, este liber de orice sarcini, nu are nevoie si nu oferă nici un fel de servituti.
Toate aceste informații au fost considerate credibile si corecte, evaluatorul neverifîcând autenticitatea actelor juridice deținute.
Definirea valorii de piață
Conform Standardului International IVS-1 (SEV4.03) , "valoarea de piață este suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată la data evaluării între un vânzător hotărât si un cumpărător hotărât, într-o tranzacție echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri ".
Data evaluării: 10 martie 2015
Cursul de referința: 4,100 ron – l USD
Obiective ce au fost urmărite în raportul de evaluare:
Analiza pieței imobiliare
Stabilirea dreptului de proprietate
Studierea celei mai bune utilizări a proprietății imobiliare
Estimarea valorii de piața a proprietății imobiliare, utilizând metodele
de evaluare studiate in cadrul cursului, in vederea vânzării.
Etapele parcurse pentru a atinge obiectivele menționate au fost:
Documentarea
Inspecția directă a proprietății imobiliare
Solicitarea și obținerea de la proprietar a informațiilor legate de
proprietatea imobiliara cu privire la vechimea construcției, modul de
exploatare și comportare a acesteia in timp, reparațiile si îmbunătățirile efectuate
Studierea bazei economice si sociale
Culegerea, ordonarea, analizarea si interpretarea informațiilor obținute de pe piață
Studierea dreptului de proprietate
Descrierea proprietății imobiliare
Evaluarea proprietății prin metodele studiate in cadrul cursului
Analizarea rezultatelor obținute si formularea eventualelor rezerve
Opinia evaluatorului asupra rezultatelor evaluării
Redactarea raportului de evaluare (redactarea proiectului)
La elaborarea proiectului au fost folosite datele si informațiile atât din datele specificate in capitolul 1.5. cat si date suplimentare ca urmare a consultațiilor legate de proiect, oferite de îndrumător.
1.2. DATE GENERALE PRIVIND PROPRIETARUL
La data evaluării, imobilul rezidențial din Galați, str. Alex. Carnabel, nr. 100, se afla în proprietatea persoanei fizice române Munteanu Simion dreptul de proprietate fiind complet. Din declarația proprietarului asupra imobilului nu grevează nici un fel de sarcini sau servituti si nu s-au constituit garanții bancare, care să limiteze dreptul de proprietate.
în cazul în care proprietatea va fi vânduta, dreptul de proprietate poate fi transferat integral.
1.3. DELIMITAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE
Proprietatea imobiliara ce face obiectul acestui proiect este alcătuită dm clădire P + IE și terenul aferent – în exclusivitate, fiind situată în Galați, str. Alex. Carnabel nr.100.
Suprafețele construcției sunt următoarele :
Locuința: regim de înălțime P+l E
Parter: 2 camere, 1 bucătărie, 3 holuri, l vestibul, l cămara, l debara, l grup sanitar, casa scării
Sc= 166,44 mp Su= 133,69 mp
Etaj: 4 camere, 2 dresinguri, l grup sanitar, 2 holuri, casa scării
Sc =179,20 mp Su = 143,94 mp
Total suprafață construită (desfășurată) = 345,64 mp
Terenul incintei are o suprafața totala de 861,59 mp, din care curtea reprezintă circa 724,88 mp, fiind ocupată cu trotuare, o platformă pentru autoturism și o gradină cu flori.
1.4. AMPLASAREA ÎN ZONĂ
Imobilul în cauză se află în Galați, str.Alex. Carnabel nr.100, zona centrală a Municipiului Galați (zona I), în imediata apropiere de strada Traian în zona unde se află Spitalul Militar.
În continuare se prezintă câteva date informative pentru individualizare: Zona se constituie într-un microcartier cu clădiri cu un stil arhitectonic specific perioadei interbelice, aflate în stare tehnică bună, dar și construcții noi, vile proprietate și sedii administrative.
Strada de acces este în stare tehnică bună, fiind dotată cu rețea de apă, canal, gaze, electricitate și telefon, rețea de termoficare, situate "la gard".
Zona este în continuă transformare, multe dintre imobilele existente fiind modernizate sau în curs de modernizare. Pe unele amplasamente se construiesc vile noi.
Urbanism
Nu au fost făcute cercetări asupra restricțiilor de urbanism și s-a considerat că dezvoltările ulterioare pot fi făcute în aceleași condiții cu cele actuale.
În absenta unor informații contrare, evaluarea s-a făcut în ipoteza că proprietatea nu este afectată de proiecte cum ar fi lărgirea străzilor sau expropriere.
Evaluarea s-a făcut presupunând că, imobilul în cauză a fost construit în conformitate cu autorizația de construire și este ocupata și folosita fără încălcarea prevederilor legale.
Structura
Evaluatorul nu a efectuat o expertiză tehnică a structurii clădirii și nu a testat instalațiile și echipamentele din clădire. Evaluarea se bazează pe informațiile puse la dispoziție de către proprietarul clădirii și pe constatările făcute în urma inspecției proprietății. Nu s-au inspectat acele părți ale proprietății care sunt acoperite, ascunse sau inaccesibile și evaluarea s-a realizat considerând că acestea sunt în condiții normale. Se consideră că nu există defecte care ar putea influenta valoarea clădirii.
Teren și contaminări
Nu s-au făcut investigații speciale privind stabilitatea și caracteristicile geologice ale terenului, dar din informațiile deținute de evaluator , terenul din zona este constituit din argile si nisipuri cuaternare, sensibile la umezire și evaluarea a fost făcută considerând că terenul îndeplinește toate condițiile necesare pentru construirea unor clădiri ca cea analizata, cu masurile de realizare a fundațiilor impuse de natura terenului;
Evaluatorul nu a realizat investigații sau teste și nu au fost puse la dispoziție date privind poluarea sau contaminarea terenului și a apei freatice. Prin urmare, evaluarea a fost realizată neluând în considerare aceste aspecte care ar putea influența valoarea proprietății.
1.5. SURSE DE INFORMARE
Evaluarea se bazează atât pe informațiile și datele obținute în timpul cursurilor, precum și extrase din publicațiile de specialitate cum ar fi :
EVALUAREA ȘI FINANȚAREA PROPRIETĂȚILOR IMOBILIARE-partea I si II, editate de Asociația Națională a Evaluatorilor din România
ANEVAR) și Institutul Roman de, Cercetări în Evaluare (IROVAL )
Buletinele documentare ale Corpului Experților Tehnici din România (nr.
46 si 78)
Buletinele statistice elaborate de Comisia Națională de Statistică
îndreptar Tehnic pentru evaluarea imediată, la prețul zilei, a costurilor elementelor și construcțiilor de locuințe – procentual și valoric – iunie 2001, editat de Matrix Rom.
Colecția Matrix Rom cu privire la evaluarea rapida a construcțiilor
Ghid pentru inspecția clădirilor, editat de ANEVAR-IROVAL, autor ing. Corneliu Schiopu-ed. 2001.
Pentru realizarea lucrării au fost consultate o serie de documente, dintre care menționez:
Decizia nr xxxxx/1992, eliberata de Primăria Municipiului Galați
Autorizare pentru executarea de lucrări de construcții nr. xxxxx/1992, eliberată de Primăria Municipiului Galați
Planurile construcției pe nivele
Observații
S-a considerat ca toate informațiile obținute sunt corecte si complete.
Toate valorile numerice exprimate in acest raport au fost calculate fără T.V.A.
Nu s-au inspectat acele părți ascunse, care sunt acoperite sau inaccesibile, evaluarea realizându-se considerând ca acestea sunt in stare buna.
Nu s-au investigat prezenta sau absenta substanțelor nocive prezente
în unele materiale de construcții
Evaluarea a fost realizată considerând ca nu exista pierderi de
valoare din cauza acestor deficiente.
1.6. IPOTEZE SI CONDIȚII RESTRICTIVE
Atât selectarea metodelor de evaluare cât și a modalităților de aplicare s-au făcut având în vedere statutul actual al proprietății supuse evaluării.
La elaborarea lucrării au fost luați în considerare toți factorii care au influență asupra, valorii , nefiind omisă deliberat nici un fel de informație.
După cunoștința evaluatorului toate informațiile sunt corecte.
Imobilul a fost vizionat și inspectat în totalitate.
Evaluatorul a prezentat în prezentul proiect elemente descriptive, fotografii și schițe ale imobilului pentru a da o imagine cât mai completă asupra dimensiunilor și stării acestuia.
Evaluatorul nu va fi făcut responsabil pentru aspecte de natură juridică ale proprietății imobiliare.
Evaluatorul nu va fi făcut răspunzător pentru existența unor vicii ascunse privind construcția și/sau factorii de mediu care ar putea influența valoarea, evaluatorul neavând competența necesară și prin urmare nu poate da nici o garanție referitoare la starea tehnică sau economică a imobilului.
Evaluatorul nu a efectuat o expertiză tehnica de detaliu și nici nu a inspectat acele părți ale construcției care sunt acoperite sau inaccesibile.
Evaluatorul a obținut informații, estimări și opinii ce au fost evidențiate în raportul de evaluare , de la surse pe care el le considera credibile și nu iși asuma nici o responsabilitate în privința corectitudinii datelor furnizate.
Evaluatorul a presupus că imobilul de evaluat se conformează restricțiilor urbanistice din zonă.
Evaluatorul nu are nici un interes în prezent sau în viitor în legătură cu proprietatea imobiliară în cauză.
Evaluatorul își asumă întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate în prezentul proiect de evaluare.
ANALIZA PRELIMINARĂ
A PIEȚEI IMOBILIARE
Baza economico – socială
Analiza ofertei competitive
Analiza cererii
Echilibrul pieței
Piața proprietății imobiliare rezidențiale
CAPITOLUL 2
ANALIZA PRELIMINARĂ A PIEȚEI IMOBILIARE
2.1. BAZA ECONOMICO – SOCIALĂ
Piața specifică
Poziționarea proprietății rezidențiale analizate
Raportul de evaluare este întocmit la data de 23.03.2015.
Proprietatea imobiliară supusă evaluării este o proprietate rezidențială de lux ce aparține fondului de locuințe din zona centrală a Municipiului Galați.
Municipiul Galați este reședința Județului Galați și se află situat în partea de sud-est a țării, pe malul stâng al fluviului Dunărea, la o distanță aproape egală de gurile de vărsare ale Siretului și Prutului, cele mai importante, la o altitudine medie de 20-36 metri față de nivelul Mării Negre, la o distnță de 14 km față de punctul de trecere de frontieră Galați- Giurgiulești, la cca. 150 km față de poalele munților Carpați și la 225 km fată de litoralul Mării Negre.
Relieful
Teritoriul orașului cuprinde extremitatea sud-estică a Câmpiei Covurluiului și Luncile Dunării și Prutului.
Câmpia Covurluiului, este o câmpie înaltă ce domină cu 40-80 metri lunca Siretului inferior și este alcătuită dintr-o serie de terase lacustre și fluviatile construite din argilă, nisipuri și pietrișuri cuatrenare, acoperite de o manta de luturi loessoide, tot cuaternare. Sub straturile cuaternare ale Cîmpiei Covurluiului se găsesc depozite terțiare groase, de câteva sute de metri, formate pe fundamentul hercinic dobrogean, constituit din roci dure, cuprinse între 3000-7000 metri, în partea de vest a orașului Galați, fundamentul cristalin este la o adâncime mai mare. Valea orașului este formată din depuneri aluviale cuaternare superioare și actuale. Forajele făcute în zona bazinurilor, între Dunăre și Brateș, au dovedit prezența unor depozite alternative de nisip și argilă de 7-8 ml.
Pe teritoriul actual orașului Galați se pot observa două aspecte morfologice deosebite: dealul și valea orașului.
Dealul orașului este alcătuit din două terase cuaternare: una mai joasă de
20-25 m pe care a apărut primul nucleu al orașului și alta mai înaltă de 50-70 m, ambele făcând parte din Câmpia Covurluiului.
Municipiul Galați este situat într-o zonă cu climat temperat- continental, predominând timpul senin și călduros. Temperatura minimă medie variază între 0-3°C în lunile decembrie- februarie iar cea maximă medie 22,2 grade în luna iulie. Temperatura cea mai scăzută înregistrată a fost de -28,6°C , în data de 10 februarie 1939 iar cea mai ridicată la 8 august 1904 de +40° C.
Precipitațiile atmosferice cad în cantități varibile și la perioade inegale, ploi mai abundente sunt de regulă în lunile mai-iunie. Regimul vânturilor care bat la Galați este determinat de larga deschidere a Câmpiei Covurluiului către sepa rusească și Dobrogea. Frecvente sunt vânturile dinspre N- NE, dar și cele din S-SE.
Rețeaua hidrografică
Distribuția pânzei de apă freatică este în strânsă legătură cu cele două unități de relief. In Câmpia Covurluiului pânza de apă se găsește la 35-50 metri adâncime, pe dealul Țiglinei la 35-36 metri , iar în zona tunelului CFR la 15-20 metri, în valea orașului, pânza freatică este foarte aproape de suprafață, aproximativ la 1,5 metri.
Din punct de vedere hidrografic, în jurul Galațiului, există o adunare de ape curgătoare – Dunărea, Șiretul, și Prutul și intinse și suprafețe de ape stătătoare, lacurile Brateș, Jijila, și Carpina. Aceste suprafețe de ape stătătoare au suferit până în 1989 modificări esențiale, astfel că suprafața acestora a scăzut considerabil prin măsurile întreprinse de vechiul regim de transformare a bălților prin desecare, în terenuri agricole.
Regimul seismic
Municipiul Galați este situat pe o linie de sensibilitate seismică, Tulcea-Focșani, fără a înregistra cutremure strict locale. Au existat totuși două cutremure care au avut epicentru la Galați, respectiv în 15 noiembrie 1901 și în 13 martie 1908.
Gradul de seismicitate stabilit pentru această zonă, conform Normativului P100 este 8.
Rețeaua stradală
Numărul total al străzilor existente în Galați este de 398, cu o lungime totală de 820 km din care 300km reprezintă rețeaua de străzi principale.
Transportul public de călători
Transportul public de călători este asigurat de Regia Autonomă de Transport Urban (TRANSURB) printr-un parc ce cuprinde peste 200 de mijloace de transport, alcătuit din tramvaie, troleibuze, și autobuze și de un număr de aproximativ 160 de microbuze particulare.
DATE ECONOMICO-SOCIALE
Hotărâtoare în dezvoltarea economico-socială a orașului a fost funcția de port. Condițiile naturale ale portului, având un mal concav de 17-20 metri la etaj, înlesneau operațiunile de acostare a vaselor direct la chei. Datorită portului, comerțul a constituit vreme dominanta economică a orașului, în prezent, datorită dezvoltării industriei gălățene, structura economică a suferit modificări esențiale.
DOMENIUL LEGISLATIV
Cadrul legal în care funcționează piața imobiliară a fost în noul sistem legislativ instituit după 1990, având ca punct de referință reglementările privind fondul funciar, casele naționalizate și imobilele preluate de stat în mod abuziv în perioada 1945-1989, planurile de urbanism locale și generale, autorizarea construcțiilor (Legea nr. 50/1991 cu modificările și completările ulterioare). Putem încadra printre cauzele apariției " pieței închise" și sistemul de taxe și impozite, care prevede cote mari de impozitare la tranzacționare, precum și inexistența unor facilități pentru populație la cumpărarea de locuințe proprietate personală.
Din punct de vedere geografic, există diferențe foarte mari intre Galați și orașele din țară, prețurile practicate în municipiu, fiind specifice numai acestuia.
împărțirea municipiului Galați în 3 zone, structurate în funcție de distanța față de centru, vecinătăți și caracterul zonei, a creat, de asemenea, o ierarhie.
DATE PRIVIND MEDIUL
Construcția evaluată se află amplasată intr-o zonă cu un coeficient mediu de poluare, motivat de o concentrare a circulației rutiere, fără întreprinderi industriale în apropriere. Zona sa constituit într-un cartier linișit, cu construcții noi, de lux, cu un stil arhitectonic specific perioadei moderne.
2.2. ANALIZA OFERTEI COMPETITIVE
Atât cererea cât și oferta sunt incontestabil legate de piața imobiliară.
Piața imobiliară este definită ca fiind interacțiunea dintre persoanele fizice sau juridice care schimbă drepturi de proprietate, contra altor bunuri, de regulă bani.
Piața imobiliară este influențată de situația financiară a celor doi participanți pe piață – vânzătorul și cumpărătorul – care determină atitudini, motivații, cât și interacțiuni între acestea. Eficiența unei piețe se bazează pe ipotezele privind atât comportamentul cumpărătorilor și al vânzătorilor, cât și caracteristicile produselor tradiționale.
Caracteristicile pieței imobiliare sunt:
Fiecare proprietate imobiliară este unică, beneficiind de un amplasament fix.
Piața imobiliară este dependentă de nivelul salariilor, stabilitatea
veniturilor și numărul locurilor de muncă.
Nivelul prețurilor care este influențat de tipul de finanțare oferit-
valoarea creditului, dobânzile practicate, durata rambursării și mărimea avansului.
Decalaj între cerere și ofertă.
Informația nu este întotdeauna promptă și sigură, dezinformarea
influențând atât vânzătorul cât și cumpărătorul.
Proprietatea imobiliară este un produs durabil în timp, cu grad scăzut de lichiditate, tranzacționările presupunând sume mari de bani, finanțarea în cele mai multe cazuri, neputând fiind asigurată imediat.
Pentru delimitarea pieții imobiliare trebuie avuți în vedere următorii factori:
Tipul proprietății
Caracteristicile proprietății
Aria proprietății
Proprietății echivalente disponibile
Proprietăți comparabile
Oferta se referă de regulă la disponibilitatea pentru schimbarea de proprietate a produsului imobiliar. Având în vedere proprietatea imobiliară evaluată, au fost luate în considerare proprietăți imobiliare comparabile din punct de vedere al destinației și al localizării, iar pentru studiul ofertei competitive au fost analizați diverși factori, cum ar fi: volumul clădirilor nou construite/renovate/remodelate costurile de construire/renovare/remodelare, disponibilitatea și prețurile terenurilor libere și accesul la finanțare.
Strategia dezvoltării și politica în domeniul construcțiilor în România este elaborată de Ministerul Lucrărilor Publice, Transporturilor și Locuinței, ca organism al administrației publice centrale de specialitate.
Condițiile de locuit exprimate prin dimensiunea redusă a locuințelor și nivelul redus de înzestrare cu utilități, plasează România pe o poziție defavorabilă în contextul european.
Având în vedere dinamica structurii după numărul de persoane ce compun o familie și după mărimea locuințelor, deși condițiile de locuit ale populației în ultimile decenii s-au înbunătățit, acestea nu sunt încă satisfăcătoare în comparație cu situația din alte țări dezvoltate.
Interesul firmelor de construcții sau a altor societății ce ar putea lansa o ofertă competitivă pe piață este relativ scăzută, datorită dificultăților de finanțare. Există doar câteva firme de construcții care scot la vânzare apartamente sau vile nou construite, dar în zone rezidențiale scumpe sau în zone unde se prevede extinderea ulterioară a orașului. Standardele de proiectare și execuție și dotările sunt la un standard ridicat și foarte ridicat, prețurile fiind corespunzătoare.
Proprietățile rezidențiale, mai ales cele situate în centru,în mare parte au fost transformate în birouri, utilizarea lor fiind alternativă.
Ofertele de prețuri pentru executarea unei construcții noi (locuința), practicate de societățile de construcții din Galați sunt cuprinse între 350-800 USD/MP suprafață desfășurată.
Oferta de vânzare pentru locuințe individuale (case si vile) este sub nivelul cererii, mai ales în zona din nordul orașului – Cartierele Micro 13, Micro 39 și Micro 40.
în ceea ce privește oferta de apartamente la bloc, scoase la vânzare, aceasta se situează peste cererea de cumpărare, pe de o parte datorită inexistenței surselor de finanțare (credit ipotecar) și scăderea puterii de cumpărare (imposibilitatea acumulării de resurse de financiare de către majoritatea populației), iar pe de altă parte ofertele sunt în special în cartierele periferice și au o calitate necorespunzătoare.
Oferta de proprietăți rezidențiale tip case unifamiliale sau vile este relativ redusă în raport cu oferta de apartamente scoase spre vânzare.
2.3. ANALIZA CERERII
Municipiul Galați oferă posibilități mai mari de ocupare a forței de muncă și câștigurile materiale ceva mai mari decât în orașele vecine, precum și de persoane străine din cadrul reprezentatelor economice și societăților comerciale, este evident că va exista o permanentă cerere de locuințe noi.
Principalele categorii de populație care manifestă cerere pentru proprietăți rezidențiale sunt întrprinzătorii particulari, care au reușit în afaceri și își doresc să își schimbe confortul locuinței în care trăiesc. Companiile care operează în Galați își aduc ,de obicei, manageri din țara de origine, care doresc locuințe pe perioada în care rămân în România.
Cererea de astfel de proprietăți imobiliare în zonele centrale ale Galațiului este în mare comparație cu oferta, datorită faptului că cei care dispun dispun de resurse financiare doresc să investească în proprietăți a căror valoare să crească, astfel încât să poată fi fructificate la un nivel superior sumele investite.
Piața imobiliară a Municipiului Galați poate fi caracterizată ca o piață relativ echilibrată, unde cerera este apropriată cu oferta, pe fondul inexistenței activităților de construcții, generate de lipsa de finanțare (inexistenta instituțiilor financiare care sa cuprindă in politica lor de finanțare si politica creditului ipotecar), dar și de reducerea locurilor de muncă și orientarea populației către satele din județ.
în condițiile unui fond vacant de locuințe, se impune realizarea de construcții noi.
Tendința actuală a pieței imobiliare este de ușoară creștere a numărului de tranzacții, pe fondul situației economice existente în România la ora actuală, care a micșorat posibilitățile populației cu venituri peste medie, dar a crescut puterea oamenilor de afaceri din România care pot face economii pe care să le foloseacă cu destinație specială – plasament imobiliar.
în ceea ce privește închirierile, marea majoritate a chiriașilor sunt străini ale ale căror venituri permit să facă față chiriilor cerute pe piață sau cetățeni români ale căror salarii sunt peste media veniturilor ce se pot obține pe piața muncii din Galați.
în aceste condiții, cei care închiriază sunt tentați să cumpere proprietăți în cazul în care perioada de ședere este pe termen lung.
2.4. ECHILIBRUL PIEȚEI
În urma analizei efectuate a reieșit faptul că, în prezent piața imobiliară este aproximativ echilibrată, cererea nedepășind cu mult oferta.
Ciclul imobiliar nu este sincronizat cu ciclul afacerilor, activitatea imobiliară răspunzând la stimuli ce acționaeză pe termen scurt, fie pe termen lung.
Ciclul pe termen lung depinde de schimbările în caracteristicile populației existente și în veniturile sale.
Ciclul pe termen scurt depinde în principal de disponibilitatea resurselor de finanțare și costul acestora (costul creditului).
Pe termen scurt, schimbările sunt previzionabile pe cel mult 3 luni. Din punct de vedere al veniturilor în următorul trimestru, acestea vor rămâne la același nivel.
Disponibilitatea fondurilor bănești se va face cu costuri mai mici datorită dobânzilor în scădere la creditele acordate de băncile comerciale către populație
2.5. PIAȚA PROPRIETĂȚII
IMOBILIARE REDIZENȚIALE
Piața spațiilor rezidențiale și a locuințelor de lux a cunoscut în anul 2006 o schimbare încurajatoare, astfel că piața s-a dovedit mult mai dinamică decât în anul
2003 cererea cunoscând o creștere, pe fondul unei oferte mai ridicate la terenurile de construcții, în acest context, prețurile pentru terenuri în zonele rezidențiale au crescut simțitor, iar pentru construcțiile vechi de pe aceste terenuri au scăzut.
în acest an cererea de spații rezidențiale a crescut simțitor în zonele vechi de locuințe proprietate, rămase netransformate în cartiere de blocuri muncitorești, străzile Domnească, Dr. Carnabel, Grădina Veche, Cezar, Morilor, Tecuci, dar și în partea de nord a municipiului,pe șoseaua spre Tg. Bujor.
Datorită cererii societății DAMEN S.A., de creearea de locuințe pentru specialiștii danezi, Primăria municipiului a pus la dispoziție o zonă de teren situată pe faleza superioară a Dunării. Pornind de la această cerere în anul 2002, s-a construit, în această zonă, un adevărat cartier rezidențial de cu vile de lux duplex, realizate în regim de înălțime S+P+1 generat, cum am evidențiat, de realocarea de fonduri de către companii internaționale, ai căror angajați expatriați preferă să locuiască în apropiere de locul de muncă.
Comparativ cu anii trecuți, în 2002 au intrat pe piață mai mulți investitori și astfel oferta a crescut, iar proiectele a căror livrare fusese amânată pentru 2003 au fost finalizate și în prezent așteaptă clienți. Unele dintre ele sunt renovate și amenajate în conformitate cu cerințele clienților.
Prin acțiunea de privatizare a Combinatului Siderurgic Galați,construcțiile de locuințe pentru salariați, apartamente cu 2 și 3 camere au fost eliminate, astfel că numărul de apartamente realizat la nivelul municipiului au scăzut, dar prin disponibilizările făcute în combinat a apărut un număr de apartamente disponibile.
în condițiile prezentate chiriile cât și prețurile de vânzare pentru locuințele de lux sunt mari în comparație cu cele din alte țări din Europa de Est, dar ele au scăzut și vor continua să scadă.
Cererea
Așa cum era de așteptat, piața rezidențială și-a intensificat activitatea în 2005, în prima jumătate a anului, cererea a rămas relativ constantă, în timp ce în ultimile șase luni piața imobiliară din Galați a fost mult mai dinamică, cererea pentru spațiile rezidențiale fiind în creștere. Cerința pentru locații cât mai bune și pentru finisaje de calitate oferite de clădiri au fost principalele atribute ale cererei în 2003, vilele și apartamentele de lux au fost cele mai căutate de cetățenii străini care ocupau poziții de conducere la companiile internaționale din Galați.
închirierea rămâne în continuare cea mai importantă parte a activității imobiliare, dar au existat totuși și clienți interesați de cumpărare. Aceștia sunt în general cetățeni români, care caută locuințe pe termen lung.
Oferta
Cererea pentru locuințe prezidențiale, vile și apartamente de lux, în anul 2003, a fost concentrată în patru zone principale, continuând tendința manifestată în anii precedenți. Aceste zone diferă ca situare geografică, ca tip de proprietate și ca nivel al chiriilor sau al prețului de vânzare.
Zona falezei superioare a Dunării, strada Marii Uniri oferă pe piață vile și apartamente de lux, situate cu vedere la Dunăre. Accesul auto și securitatea zonei aduc o valoare sporită a acestei zone, care este o îmbinare de construcții noi cu o plastică arhitecturală deosebită și spații verzi.
Zona străzii Domnească și în vecinătate, situată tot în partea centrală, se distinge prin procentul ridicat (25%) de vile noi și locuințe proprietate personală, unele realizate în perioada 1935-1940. Aproprierea de utilitățile social culturale, de instituțiile administrative locale și de utilitățile social-economice, fac ca această zonă să fie una dintre cele mai atractive zone pentru investitorii care recunosc potențialul zonei.
Zona Spitalului Județean, parte sudică a Cartierului Micro 17, zonă aflată în dezvoltare, cuprinde mai ales vile de lux în curs de construcție, care oferă la prețuri mai mici spații largi și grădini mai spațioase decât cele din centrul orașului.
Zona periferică situată în nordul municipiului este dominată de vile de lux realizate prin extinderea perimetrului construibil al orașului care corespund cererilor care caută vile de lux retrase față de aglomerația urbană și poluarea provocată de mijloacele de transport.
Previziuni
Există un număr semnificativ de proiecte rezidențiale care vor influența piața acestui an printre care se numără realizarea cartierului Siret, în cadrul unui program de realizare de construcții de locuințe cu credit ipotecar.
Luând în calcul și creșterea ofertei, putem afirma că în 2015, atât chiriile, cât și prețurile proprietăților rezidențiale vor fi în ușoară scădere.
DESCRIEREA PROPRIETĂȚII IMOBILARE
Situația juridică a proprietății
Amplasamentul terenului aferent proprietății
Descrierea construcției
Concluzii
CAPITOLUL 3
DESCRIEREA PROPRIETĂȚII IMOBILARE
3.1. SITUAȚIA JURIDICĂ A PROPRIETĂȚII
Dreptul de proprietate
Dreptul de proprietate rezultă din:
Decizia nr. XXX / 1992, eliberată de Primăria municipiului Galați;
Autorizare pentru executarea de lucrări de construcții nr. XXXX / 1992 eliberată de Primăria municipiului Galați;
Proprietatea a fost intabulată (înscrisă) în Cartea funciară nr. XXXXX cu încheierea nr. XXXX din zz.II.aa și din zz.II.aa, la Biroul de Carte Funciară de pe lângă Judecătoria Galați.
Prin actele mai sus menționate, proprietarul Munteanu Simion intra în posesia imobilului (construcție + teren), situat în Galați strada Alex. Carnabel nr.100.
Imobilul a fost construit în perioada 1993 – 1995.
Vila este realizată pe o structură din zidărie portantă din cărămidă, pe fundații continue de beton armat, cu planșee din beton armat, peste parter și planșee din lemn peste etaj, învelitoare cu plăci din LINDAB, montate pe șarpantă din lemn ecarisat și asterială din scândură. Finisajele sunt de grad superior și constau în pardoseli placate cu parchet de stejar, tâmplărie din lemn masiv, zugrăveli exterioare fațadă cu vopsele lavabile pe tencuieli cu mortar din ciment, zugrăveli interioare cu tapet lavabil, scara interioară din lemn de stejar cu balustrada din lemn sculptat.
Suprafețele construcțiilor sunt următoarele:
l . Locuința: regim de înălțime P + l ;
Parter – 2 camere, l bucătărie, 3 holuri, l vestibul, l cămară,
l debara, 1 grup sanitar, casa scării
Sc = 166,44 mp; Su = 133,69 mp
Etaj – 4 camere, 2 dressinguri, l grup sanitar, 2 holuri, casa scării
Sc = 1 79,20 mp Su = 143,94 mp
Total suprafață construită (desfășurată) – 345,64 mp
3.2. AMPLASAMENTUL TERENULUI
AFERENT pROPRIETĂȚII
Localizare. Descrierea zonei
Proprietatea imobiliară în cauză este situată în municipiul Galați, str. Alex. Carnabel nr.100. Proprietatea imobiliară în cauză este amplasată în zona l Centru a municipiului Galați, conform zonării realizate de Primăria Municipiului Galați.
Zona se constituie într-un micro cartier situat pe una din arterele secundare ale municipiului, cu unele clădiri cu un stil arhitectonic specific perioadei interbelice, aflate într-o stare tehnică bună, dar și construcții noi, vile proprietate și sedii administrative de societăți comerciale.
Strada de acces este amenajată cu asfalt, fiind dotată cu rețea de apă, canal, gaze, electricitate și telefon, rețea de termoficare, situate "la gard" și este caracterizată de un trafic ușor dar intens.
Zona în care este situată proprietatea imobiliară în cauză dispune de următoarele facilități:
Dotări social+urbane : sanitare, școlare, politie etc ;
Apropriere față de mijloacele de transport în comun ;
Apropriere față de o piață alimentară cu unități comerciale ;
Amplasare într-o zonă liniștită în aproprierea parcului 11 IUNIE ;
Zona este în continuă dezvoltare în prezent, imobilul în cauză se compune din:
clădire principală, casa de locuit cu o unitate locativă;
teren aferent, în exclusivitate.
Conform clasificării – în funcție de destinație, clădirea aferentă proprietății imobiliare în cauză are atributele unei construcții civile cu destinația de locuință – "clădire rezidențială de lux".
Terenul aferent proprietății
Terenul în cauză este situat în intravilanul municipiului Galați, în zona l – conform zonării terenurilor situate în perimetrul municipiului Galați, considerat categoria I.
Terenul în cauză are ieșire directă la strada Alex. Carnabel.
Suprafața totală a terenului în cauză este st = 861,5866 mp, fiind deținut în proprietate, în exclusivitate.
Forma în plan a terenului întregii incinte este aproximativ pătrată, în partea de Est, terenul are o suprafață de = 137 mp în pantă (versant).
Dimensiunile în plan ale terenului întregii incinte sunt:
deschidere la stradă: cca. 15,0 m pentru acces auto și persoane din
29,65 m (cu zonă versant)
adâncime: cca. 29,50 ml
REZULTĂ: raportul laturilor (deschidere / adâncime): = cca. 1/1
Procentul de ocupare teren (POT)
POT = *100*100 = 22.05%
Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) :
CUT ==0,4
Incinta în care este situată proprietatea în cauză se învecinează astfel (cum se privește din stradă):
în față: str. Alex. Carnabel
în spate: proprietate imobiliară persoană fizică;
în stânga: proprietate imobiliară persoană fizică;
în dreapta: proprietate imobiliară persoană fizică.
Amplasarea construcțiilor în cadrul întregii incinte – în incinta în cauză există o clădire cu destinația locuință, cu zona de intrare principală la stradă, cu un regim de înălțime P +1E.
Terenul în cauză este racordat la toate utilitățile tehnico – edilitare, poziționate "la gard" : alimentare apă, canalizare, alimentare gaze naturale, energie electrică, telefon, cablu TV, mai puțin la rețeaua de termoficare deoarece dispune de centrala proprie de încălzire.
Aspectul urbanistic și estetic al imobilelor vecine este favorabil. Locatarii din zonă sunt de calitate, fiind în mare majoritate proprietari ai imobilelor.
Din discuțiile purtate cu beneficiarii și din informațiile culese,
rezultă că nu există probleme deosebite de mediu: nu au fost
observați factori poluanți ai solului și subsolului și se presupune că
infestarea terenului în cauză se află în condiții acceptabile,
neinfluențând valoarea.
Terenul de fundare este încadrat în categoria "teren macroporic
sensibil la umezire", ce se pretează la ridicarea de construcții, cu
masuri speciale. Terenul nu este traversat de nici un curs de apă, iar
pânza freatică se situează la o adâncime medie.
Gradul seismic al zonei este cel al municipiului Galați: gradul 8.
Regimul de înălțime construibil al zonei este P+1-4 nivele
Terenul în cauză este ocupat cu construcția casei de locuit, ce nu necesită dezafectări.
3.3. DESCRIEREA CONSTRUCȚIEI
3.3.1. Date generale privind construcția
în incinta în cauză există o singură construcție, de tipul "clădire rezidențială de lux".
Funcțiune
Clădirea a fost proiectată și executată pentru funcțiunea de locuință, organizarea interioară fiind caracteristică acestei destinații.
Clasa de calitate: clădirea are un grad de finisare și dotare tehnică indicat, specific destinației de locuință unifamiliala, încadrând clădirea în categoria clădirilor rezidențiale de lux.
3.3.2. Amplasarea construcției în cadrul incintei
Clădirea se află amplasată cu fațada principală spre strada Alex. Carnabel; imobilul evaluat este mărginit numai de proprietăți particulare.
Zona publică se suprapune cu trotuarul străzii, accesul în curte facându-se direct din stradă.
Accesul în clădire
Accesul în clădire se realizează pe trei intrări la nivelul parterului:
prima, situată pe fațada principală, spre strada – realizează accesul
principal;
a doua, situată pe fațada laterală Est – realizează accesul spre zona
de muncă (bucătărie);
a treia, situată pe fațada laterală Vest – realizează accesul spre
zona de casă a scării, către dormitoarele de la etaj.
Accesul pe verticală este asigurat pe scara interioară, la etaj fiind amplasate zonele de odihnă.
3.3.3. Structura de rezistenta a construcției
Anul construirii
Clădirea a fost construită în anul 1993 -1995
Regim de înălțime
regimul de înălțime este P + IE;
Caracteristici dimensionale
1. Locuința: regim de înălțime P + 1;
Parter – 2 camere, l bucătărie, 3 holuri, l vestibul, l cămară, l debara, I grup sanitar, casa scării
Sc = 166,44 mp; Su = 133,69 mp
Etaj – 4 camere, 2 dress roomuri, l grup sanitar, 2 holuri, casa scării
Sc – 179,20 mp Su = 143,94 mp
Total suprafață construită (desfășurată) = 345,64 mp
NOTĂ: suprafețele utile au fost calculate pe baza măsurătorilor efectuate în clădirea în cauză și a planurilor puse la dispoziție de proprietar.
Structura de rezistență
Infrastructura
Fundațiile sunt directe și continue sub zidurile de închidere și compartimentare, fiind realizate din beton armat, fără subsol.
Pe conturul exterior al clădirii este executat un trotuar din beton simplu.
Suprastructura – este realizată din zidărie portanta, cu sâmburi și centuri din beton armat.
Planșeele sunt realizate din beton armat monolit peste parter și din lemn peste etaj. Acoperișul este tip șarpantă din lemn de brad ecarisat, pe scaune.
Anvelopa, închiderile exterioare sunt executate din zidărie de cărămidă plină presată.
Compartimentările sunt executate din zidărie de cărămidă plină presată de 12,5cm. Învelitoarea este realizată din țigle (plăci colorate tip LINDAB). Tâmplăria este realizată din lemn de stejar, cu ferestre duble.
3.3.4. Descrierea construcției La exterior
Clădirea este de tip P+1E, dispunând la etajul l de 2 balcoane, cu acces din 2 dormitoare.
Finisajele exterioare sunt superioare, realizate din tencuieli din mortar de ciment și zugrăveli lavabile speciale, stare tehnică foarte bună, realizate în august 2013.
Ferestrele sunt din lemn masiv de stejar, duble independente cu geamuri de 4 mm. La etaj există două camere cu destinația dresing, care asigură depozitarea judiciară și facilă a obiectelor de îmbrăcăminte și încălțăminte.
Ușa de acces în clădire este cu deschidere obișnuită și este prevăzută cu sistem de alarmă.
învelitoarea șarpantei este realizată din plăci colorate de tip LINDAB.
Jgheaburile și burlanele de scurgere a apelor pluviale sunt realizate din tablă zincată și se prezintă în stare foarte bună la data evaluării.
3.3.5. Descrierea construcției la interior
Finisajele interioare sunt superioare, cu materiale de bună calitate,
din import. Finisajele interioare variază pe încăperi în funcție de destinație, constând în:
Pardoseli
– parchet: camere
– placaj gresie porțelanată: bucătărie, grupuri sanitare, dependințe:
Pereți:
– tapete lavabile;
– placaj faianță, până sus: bucătărie, grupuri sanitare, dependințe;
Tavane
– zugrăveli lavabile
Scara interioară
– structura, trepte și balustradă din lemn de stejar;
3.3.6. Descrierea instalațiilor aferente construcției
Instalațiile aferente clădirii sunt de tipul:
Instalații sanitare
– alimentare cu apă de la rețeaua orășenească;
– canalizare;
– grupuri sanitare: alimentare apă rece și caldă – dotare cu obiecte sanitare
și accesorii din import;
– apă caldă menajeră – cu ajutorul centralei termice proprii;
– apele pluviale se evacuează exterior prin jgheaburi și burlane.
Instalații de încălzire
– încălzire centrală (centrala termică proprie pe gaze) prin calorifere din aluminiu.
– alimentarea cu gaze natural se face de la conducta publică, cu branșamente, cu punct de reglare și măsură;
– Instalații de climatizare: aer condiționat
Instalații electrice
– alimentare energie electrică de la rețeaua publică de joasă tensiune
(iluminat și prize).
Comunicații
– instalații de curenți slabi: posturi telefonice, post T V și Internet prin cablu cu fibră optică.
3.4. CONCLUZII
Datorită exploatării corecte și atenției acordate întreținerii, proprietatea imobiliară se află într-o stare foarte bună, prezentând toate facilitățile unei locuințe moderne, amplasamentul, dotările, arhitectura și funcționalitatea permițându-ne să încadrăm imobilul în categoria proprietăților rezidențiale (casă de locuit de lux, unifamilială, spațiul și dotările permițând un număr maxim de cinci persoane – familie cu 3 copii).
în perioada anului 2013 au fost realizate importante lucrări de renovare / remodelare a spațiului:
au fost refăcute parte din finisajele interioare;
șarpanta acoperișului;
instalații sanitare;
instalații de incălzire;
au fost refăcute zugrăvelile exterioare;
montarea de aparate de aer condiționat.
CAPITOLUL 4
CEA MAI BUNĂ UTILIZARE
Când scopul unei evaluări este estimarea valorii de piață, analiza celei mai bune utilizări identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care va fi pusă proprietatea.
Prin urmare, cea mai bună utilizare este un concept fundamentat pe piața imobiliară.
Cea mai bună utilizare este definită astfel:
„Utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit, care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare”.
Analiza efectuată a presupus culegerea unor informații de pe piața locuințelor, a spațiilor comerciale, a spațiilor administrative, precum și studierea alternativelor posibile de folosire a acestora.
Dacă clădirea existentă va rămâne în continuare, cea mai bună utilizare se
bazează pe situația în care se pot maximiza beneficiile sau veniturile pe care le
produce proprietatea.
în analiza celei mai bune utilizări, care a avut în vedere situația actuală de teren construit, au rezultat urmăzoarele alternative:
VARIANTA l
Utilizarea proprietății imobiliare în scopul desfășurării de activități comerciale, ca sediu administrativ sau restaurant, este improprie și are următoarele dezavantaje:
nu sunt spații care să permită amenajarea și utilizarea acestora ca parcări și pentru aprovizionare, necesare în activitățile comerciale;
traficul care se desfășoară în zonă este limitat existând riscul unei clientele puțin numeroase;
interiorul construcției are o compartimentare improprie desfășurării activităților comerciale, o reproiectare și reamenajare a acestuia necesitând costuri relativ mari(la etaj încăperi cu suprafețe mici, necorespunzătoare, de exemplu pentru birouri).
VARIANTA 2
Utilizarea proprietății imobiliare ca locuință, ar putea fi o variantă optimistă, având în vedere că în zonă există o densitate mare de clădiri de locuit de lux, zona fiind în plină dezvoltare(renovări clădiri vechi existente) și deci, căutată pentru acest scop.
Avantajele care mai pot fi oferite de proprietate, considerând optimistă varianta aleasă, pot fi:
zonă relativ liniștită, pe o stradă unde există numai clădiri de locuit;
curtea este relativ mică: nu există spații de parcare în exteriorul proprietății, în interior fiind practic imposibil de parcat;
spațiile pe nivele, compartimentările interioareau fost concepute de la început special pentru locuințe, asigurând conlucrarea optimă a zonelor caracteristice;
închirierea se poate face imediat, fără nici o modificare.
Pentru tipul de proprietate analizată, se practică chirii lunare pentru întregul imobil.
La data evaluării prețurile de inchiriere pentru:
spatii de locuit în vile similare, în zona în care se află imobilul evaluat sunt în jur de 1000 USD/lună.
birouri și sedii administrative sunt în jur de 15 USD/mp suprafață utilă și luna (pentru situația de fapt, curtea – fiind puțin generoasă – nu se contabilizează separat, fiind inclusă în chiria totală.
Pentru cele două situații, rezultă următoarele valori ale venitului brut efectiv (piederi zero prin neocupare și întârzieri la plata chiriei).
spații de locuit l .200 USD/lună x 12 luni =14.400USD/an.
spații administrative/birouri: 15USD/mp S. utilă și lună x 12 luni=15x 150,00 x 12 = 27.000 USD/an.
Costul conversiei din locuință în spații comerciale / birouri este estimat la 15.000 USD. Acest cost este reprezentat de redirecționarea rețelei electrice pentru a putea față utilizării calculatoarelor, modificări ale rețelei de telefonie în sensul a se putea instala mai multe posturi telefonice, acoperirea pardoselilor cu mochetă pentru trafic intens, etc.
Cheltuielile aferente exploatării, care cad în sarcina proprietarului se ridică la circa 20% din venitul brut efectiv, respectiv:
– spații de locuit :20%x 14.400 USD/an =2.880 USD/an
– spatii administrative/birouri:20% x 27.000 USD/an – 5.400 USD/an
Venitul net efectiv:
-spații de locuit: 14.400 – 2.880 =11.520 USD/an
-spații administrative/birouri: 27.000 – 5.400 =21.600 USD/an
Concluzia este că, cea mai bună utilizare a proprietății în cauză este utilizarea ca imobil rezidențial.
EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE
Evaluarea proprietății imobiliare prin metoda
costurilor
Evaluarea proprietății imobiliare prin
metoda comparației directe
5.3. Evaluarea construcțiilor prin metode de randament
CAPITOLUL 5
EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE
5.1. EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE PRIN
METODA COSTURILOR
Metoda costurilor poate fi aplicată când utilizarea metodei comparației directe este limitată (piața imobiliară nu este activă) sau când proprietatea nu este destinată realizării de venituri (locuințe ocupate de proprietari).
Prin aplicarea metodei costurilor de a construi o reproducere a proprietății de evaluat din care se scade deprecierea construcției estimată la data evaluării.
Pentru a ajunge la valoarea estimată prin metoda costurilor, trebuie parcurse următoarele etape:
estimarea valorii terenului în ipoteza că este liber și disponibil pentru a fi utilizată cea mai bună utilizare;
estimarea costului total de reconstrucție sau de înlocuire a construcțiilor la data evaluării;
estimarea deprecierii construcțiilor;
scăderea deprecierii cumulate din costul total de reconstrucție sau de înlocuire pentru a obține costul net;
adăugarea valorii terenului pentru a obține valoarea totală a proprietății imobiliare.
5.1.1. Evaluarea terenului
Metoda comparației prin bonitare
Terenul, ca proprietate imobiliară într-o economie de piață, reprezintă obiect frecvent al tranzacțiilor dintre persoane fizice, dintre persoane juridice, dintre stat, ca proprietar și persoane fizice sau juridice.
Corpul Experților Tehnici din România a elaborat și prezentat, în buletinul documentar nr. 46/1998, o metodă de evaluare a terenurilor intravilane, având ca bază de pornire Decizia Primăriei municipiului București (PMB) nr. 218/1998.
Prin aplicarea acestei metode se estimează valoarea de piață a terenului conform unei metodologii combinate, analizate și elaborate de CET-R și ANEVAR, prin aplicarea următoarelor acte normative: HGR.834/1991, 500/1994, Ordinul MLPAT nr. Ic/311/1992, Norme MF nr.2665/1992, Hotărârea CGMB nr. 218/1997, Legea nr. 69/1993, analiza grilei de valori a prețului pieței întocmită pe baza ofertelor și tranzacțiilor.
Necesitatea elaborării unei asemenea metode de către CET-R a apărut ca urmare a faptului că metodologia elaborată în baza Hotărârii Guvernului nr. 834/1991, conform criteriilor elaborate în comun de Ministerul Economiei și Finanțelor cu nr. 2665/1992 și de Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului cu nr. l C/311/1992, a avut ca scop evaluarea terenului aflat în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat, înființate în baza prevederilor Legii nr. 15/1990.
Această metodă poate fi utilizată atunci când nu sunt disponibile suficiente informații referitoare la tranzacții similare.
Algoritmul pleacă de la un preț de barem A (valoare de bază a terenului -funcție de categoria localității și amplasarea în cadrul acesteia), care este corectat pe baza unor elemente de comparație (bonități).
Metodologia de evaluare utilizează anliza și transformarea caracteristicilor proprii ale terenului în valori de influență prin aplicarea unui cumul de coeficienți legați de codițiile pieței imobiliare reale, de caracteristicile și individualizarea fiecărui teren și de analiza perspectivelor de cea mai bună utilizare a acestuia.
Metoda se bazează pe utilizarea următoarei relații de calcul:
Vp =Kx(A+S+G+T+E+Tf +LH-B+R+C+V+P)xMxFxG5 xHxG0 xCr xUxZ
în care:
Vp = valoarea de bază a terenului (lei/mp);
K = coeficient de actualizare a valorii de bază, funcție de variația cursului de schimb interbancar;
Cursul BNR la data evaluării 10.03.2015, – l USD = 4,100 ron.
Terenul proprietății, supus evaluării, se află amplasat în zona O, caz în care valoarea de bază este:
A = 39,42 lei/mp
A = valoarea de bază a terenului funcție de categoria localității și amplasarea în cadrul localității;
Calculul valorii unitare a terenului:
K = 33.666/7.700 = 4.372
A – pentru zona I-a mun. Galați: 39,42 lei/m2
în funcție de posibilitatea de racordare a terenului evaluat la utilitățile tehnico-edilitare din zonă, se aplică următoarele corecții procentuale din valoarea de bază (A):
S = instalații sanitare: +16,7% = +6,5831 ron/m2
G = gaze naturale: +16,7% = +6,5831 ron/m2
T = termoficare: O = 0 ron /m2
E = electricitate: +6,7% = +2,6411 ron/m2
Tf = telefon: +3,4% = +1,3403 ron/m2
D = tipul de drum la care are acces terenul = +6,5831 ron/m2
(asfalt): +16,7%
B = dimensiuni, forme (raportul laturilor): +5% = +1,9710 ron/m2
R = restricții de folosire, conform planului urbanistic: = 0 ron /m2
C = suprafața adecvată sau nu în funcție de utilizarea = +1,1826 ron/m2
și poziția specifică a terenului: +3%
V = aspect urbanistic și estetic al imobilelor vecine = +3,9420 ron/m2
(deosebit de favorabil): +10%
P = poluare (nu este cazul): 0 = 0 ron /m2
TOTAL: = 30,8263 lei ron /m2
* Coeficienți de corecție aplicați:
M = ponderea suprafeței terenului construibil 1,25
(construibil peste 60%)
F = natura terenului (teren natural de fundare): 0,70
Gs = grad seismic al zonei (gradul 8): 0,96
H = regimul de înălțime construibil (P+l-3 nivele): 1,00
Go = starea terenului (teren ce nu necesită dezafectări) l ,00
Cr = coeficient special de respingere – nu este cazul: 0,85
U = utilizarea terenului: l ,00
Z = coeficient de zonă: 1,20
vut= 4,372 x (394.200+ 308.263) x l, 25 x 0,70×0,96×1,0x1,0x0,85×1,0x1,2 = 263.10 ron/m2 (rotunjit).
Se aplică un coeficient de corecție pentru teren ocupat cu construcții:
263.100 ron /mp:l,7=154.76 ron /mp (valoare rotunjită)
Valoarea unitară a terenului în cauză a fost evaluată la: 263.100 ron /mp (cca.46 USD /mp)
Metoda comparației directe
Metoda comparației directe utilizează procesul de lucru în care estimarea valorii de piață se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea în curs de evaluare.
Această metodă este recomandată pentru evaluarea terenurilor libere, sau considerate libere pentru scopul evaluării, fiind preferată atunci când există date comparabile suficiente și sigure.
Prin această metodă, prețurile și acele informații referioare la loturi similare, sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări sau diferențieri.
Efectuarea corecțiilor prețurilor tranzacționate se poate face procentual cu ajutorul indicilor și coeficienților prezentați în metoda comparației prin bonitare.
La data evaluării, evaluatorul nu a dispus de informații privind terenuri similare ce au fost tranzacționate recent (mai aproape de data evaluării), informațiile fiind culese din publicațiile de specialitate, în care sunt prezentate diverse oferte (vânzări – cumpărări de terenuri, cu și fără construcții).
Corecția de 15 % s-a aplicat pentru tranzacție, cunoscându-se faptul că prețurile de negociere sunt mai mari față de cele de cumpărare.
Din analiza și interpretarea informațiilor prezentate în tabel, se estimează o valoare de piață a terenului evaluat de 45 USD / mp, tinându-se cont de faptul că acest model de comparație se apropie cel mai mult de terenul supus evaluării, atât ca dimensiuni cât și ca localizare.
La data evaluării (10.03.2015 : l USD – 4,100 ron) această valoare corespunde cu cca 152,5365 ron / m2.
Reconcilierea valorilor obținute
în urma evaluării terenului au fost obținute următoarele valori:
metoda comparației prin bonitare: 46 USD / m2
metoda comparației directe: 45 USD / m2
Evaluatorul optează pentru prima valoare, obținută prin metoda comparației prin bonitare, motivată de faptul că se bazează pe caracteristicile terenului în cauză, datele de piață existente la momentul evaluării provenind numai din oferte la tranzacționare și nu tranzacții efectuate. Această valoare este sensibil egală și cu cea obținută prin metoda comparației directe.
Valoarea totală a terenului în cauză deținut în exclusivitate, în suprafața de 861,59mp este evaluată la 13.1423,92 ron.
152,54 lei / mp x 861,59mp=13.1423,92 ron, rotunjit 130.000 ron.
Această valoare corespunde cu cea 47.000 USD.
5.1.2. Evaluarea construcțiilor
Principiul care stă la baza evaluării construcțiilor constă în:
1. Stabilirea valorii construcției noi (valoarea de înlocuire sau valoarea de
reconstrucție);
2. Estimarea deprecierii cumulate.
Stabilirea valorii construcției noi urmărește stabilirea costului de reconstrucție sau a costului de înlocuire.
Costul de reconstrucție este costul estimat pentru a construi, la prețurile curente de la data evaluării, o copie, o replică exactă a clădirii evaluate, folosind aceleași materiale, normative de construcție, arhitectură, planuri, calitate, manoperă și înglobând toate deficiențele, supradimensionările și deprecierea clădirii evaluate.
Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la prețurile curente de la data evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectură și planuri actualizate. Se cunosc trei metode tradiționale de estimare a costului: metoda valorii de catalog; metoda costurilor segregate; metoda devizelor.
Estimarea deprecierii acumulate – deprecierea este o pierdere de valoare a proprietății imobiliare față de costul de reconstrucție sau de înlocuire a construcțiilor ce poate apare din cauze fizice, funcționale sau externe. Metodele de estimare a deprecierii sunt: metoda duratei de viață economică; metoda modificată a duratei de viață economică; metoda segregării; metoda comparației.
5.1.3. Estimarea valorii de înlocuire a clădirii
Metoda valorii de catalog
Estimarea valorii de piață prin metoda costului se bazează pe comparația costului de construire a unei proprietăți cu valoarea proprietății existente. Metoda reflectă faptul că participanții pe piață recunosc o relație între cost și valoare.
Fundamental pentru metoda costului este principiul substituției, care arată că nici un cumpărător prudent nu va plăti pentru o proprietate imobiliară decât costul necesar pentru a obține imediat un teren și a ridica construcții cu utilități, destinații și atractivități similare.
Metoda valorii de catalog
Principala metodă de estimare a costului este metoda costului unitar de barem, bazată pe utilizarea cataloagelor de reevaluare întocmite în 1964 de către Comisia Centrală pentru Inventarierea și Reevaluarea Fondurilor Fixe.
Metoda folosește prețurile unitare și coeficienții de corecție prevăzuți în aceste cataloage, conform statisticilor tehnico- constructive, de dotare a obiectelor față de cele standard normate.
Prețurile de barem iau în considerație dimensiunile generice ale obiectului, destinația, caracteristicile proprii, dotările normale și speciale. Precizia valorii obținute este condiționată de acuratețea cu care modelul corespunde situației reale a construcției.
Conform metodei valorii de înlocuire, valoarea rămasă a construcțiilor este evaluată ca valoare de înlocuire unitară corectată a suprafeței desfășurate, depreciată cu uzura constantă, previzibilă.
Valoarea de înlocuire unitară se evaluează prin actualizarea unei valorii de bază corectate (de catalog), printr-o metodologie aprobată cu Ordinul MLPAT nr. 32/1995. Atât valorile de bază cât și coeficienții de actualizare au următoarele surse oficiale :
Cataloagele pentru inventarierea și reevaluarea fondurilor fixe.
Setul de indici de actualizare recomandați de INCERC și Corpul
Experților Tehnici.
În prezentul raport, valoarea de înlocuire unitară a fost stabilită prin aplicarea prețurilor de barem (de bază) și a corecțiilor din Cataloagele nr. 120 / fișa 4D și 124/fișa 14.
Valoarea de înlocuire totală (pentru suprafața desfășurată ) se actualizează cu un coeficient (corelat cu domeniul de aplicare din catalogul utilizat) stabilit de CET și publicat în Buletinul Documentar „Expertiză tehnică" nr.78 / noiembrie 2002 și se corectează cu deprecierea cumulată totală estimată.
Deprecierea reprezintă pierderea de valoare față de costul de înlocuire / reconstrucție datorită unor cauze fizice, funcționale sau externe. Teoretic, deprecierea poate începe să se acumuleze, de la finalizarea construcției, chiar dacă reprezintă „cea mai bună utilizare".
Deprecierea este de fapt diferența între costul de reconstrucție sau de înlocuire a construcției (clădirii) și valoarea ei de piață.
Estimarea deprecierii se efectuează folosind metoda segregării, ce presupune analiza separarea fiecărei cauze a deprecierii
Evaluarea prin "metoda valorii de înlocuire" s-a efectuat pentru un "model de catalog" cu următoarele caracteristici:
Dimensionare:
1. Locuința: regim de înălțime P + 1;
Parter – 2 camere, l bucătărie, 3 holuri, l vestibul, l cămară, l debara, l grup
sanitar, casa scării
Sc = 166,44 mp; Su = 133,69 mp
Etaj – 4 camere, 2 dressinguri, l grup sanitar, 2 holuri, casa scării
Sc – 179,20 mp; Su = 143,94 mp
Total suprafață construită (desfășurată) = 345,64 mp
* Valoarea unitară de bază, corespunzătoare anului 1965, pentru construcții (structură + finisaje) și instalații este de 795 lei / m2 (finisaj superior).
*Valoare totală de bază: 144.365 lei
795 lei/mp x 181,59 mp = 144.365 lei
– încălzire centrală termică proprie: + (38+19) = 57 lei / mp + 103.510 lei
571ei/mp x 181,59 mp= 103.510 lei
– instalații aer condiționat: + 360 lei / mp + 32.940 lei
360 lei / mp x 91,50 mp = 32.940 lei
– pardoseli parchet: + 245 lei / mp +358.390 lei
245 lei / mp x 146.280 mp = 358.390 lei
CORECȚIE TOTALĂ + 79.130 lei
* Valoarea totală de baza corectată : 144.365 lei + 79.130 lei =
223.495 lei
Coeficient de actualizare: 1.371,6630, conform buletin documentar
"Expertiza Tehnică" 78/Nov. 2002
* Valoarea totală de înlocuire: 309558,45 ron (cea 111.000 USD)
172.630 lei x 1.371,6630 = 236.790.1837 lei rotunjit 236.800,000 lei
22.349,4 lei x 1.371,6630 = 306.558.4505 lei rotunjit 310.000,000 lei
REZULTĂ:
Valoarea totală fără depreciere a clădirii este evaluată la: 310.000,0 mii lei – valoare "din nou", ce se practică pe piața liberă pentru construcții similare, cu dotări speciale, fără depreciere).
5.1.4. Estimarea valorii de înlocuire a clădirii
metoda devizelor
În conformitate cu "îndreptarul tehnic pentru evaluarea imediată la prețul zilei, a costurilor elementelor și construcțiilor de locuințe – procentual și valoric", editat de MATRIX ROM în noiembrie 2002, clădirea evaluată a fost încadrată la "Vilă de lux parter + l etaj, finisaje și instalații cu materiale de calitate superioară, structură de beton armat și zidării, șarpantă, învelitoare țiglă, încălzire centrală proprie", prezentată în fișa următoare .
Valoarea de reconstrucție, în USD este:
345,64 mp x 412,70 USD/mp (finisaje lux, cu materiale din import, tâmplărie lemn masiv, geam termopan, aer condiționat) = 97.025 USD (rotunjit).
Valoarea de reconstrucție, în lei la data evaluării (l USD = 2.7820 ron) este: 97.000 USD x 2.7820 ron / USD =269.854 ron = 270.000 ron ( rotunjit). Metoda comparațiilor unitare – cost unitar de barem (de catalog) și metoda devizelor au permis obținerea următoarelor rezultate :
Având în vedere faptul că metoda devizelor este cea mai completă și precisă dintre metode, rezultatul obținut prin această metodă este cel care în opinia evaluatorului se apropie cel mai mult de valoarea de piață, respectiv 97.000 USD.
5.1.5. Estimarea deprecierii construcției
DEPRECIEREA este o pierdere de valoare a proprietății imobiliare din orice cauză. Este diferența dintre costul de reconstrucție sau de înlocuire a construcției și valoarea ei de piață.
UZURA SCRIPTICA este o noțiune contabilă ce se referă la valoarea imobilizărilor reținute de proprietar. Uzura scriptică (amortismentul) nu este o mărime dată de piață, ci este reglementată de autoritatea fiscala și se raportează la valoarea de intrare (inventar).
UZURA FIZICĂ este evidențiată de rosături, căzuturi, fisuri, infestări sau defecte de structură.
NEADECVAREA FUNCȚIONALĂ este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea clădirii din punct de vedere al dimensionărilor, stilului sau instalațiilor și echipamentelor atașate.
DURATA DE VIAȚĂ ECONOMICĂ este perioada de timp în care construcția contribuie la valoarea proprietății imobiliare.
DURATA DE VIAȚĂ ^ECONOMICĂ RĂMASĂ este perioada de timp estimată, în care construcțiile vor continua să contribuie Ia valoarea proprietății imobiliare.
VÂRSTA SCRIPTICĂ este numărul de ani trecuți de la terminarea construcției.
VÂRSTA EFECTIVĂ este dată de starea tehnică și utilitatea construcției și poate diferi de vârsta scriptică, în funcție de lucrările de întreținere realizate în trecut.
Metoda segregării
Această metodă solicită evaluatorului să analizeze separat fiecare cauză a deprecierii, să o cuantifice și apoi să totalizeze o sumă globală.
Cele cinci tipuri de depreciere care pot afecta o clădire, sunt:
Uzura fizică recuperabilă – se estimează numai la elementele ce trebuie reparate la data evaluării și se cuantifică prin costul de readucere a elementului la condiția de nou sau ca și nou uzura se consideră recuperabilă când costul pentru corectarea stării sale tehnice plus un profit rezonabil, e mai mic decât creșterea de valoare rezultată.
Uzura fizică nerecuperabilă – se referă la elementele deteriorate fizic care nu pot fi în prezent corectate din motive practice sau economice. Uzura fizică nerecuperabilă se aplică la diferența dintre costul de reconstrucție sau de înlocuire și costul de eliminare a uzurii fizice recuperabile. Elementele uzurii fizice nerecuperabile sunt clasificate ca fiind cu viață scurtă și cu viată lungă. Un element cu viață scurtă este acela cu o durată rămasă de viață economică mai mică decât durata rămasă de viață economică a întregii clădiri. Un element cu viață lungă este o componentă a clădirii care este de așteptat să aibă o durată rămasă de viață economică, ca și întreaga construcție.
Neadecvarea funcțională recuperabilă – reprezintă o pierdere de valoare din cauza deficiențelor de concepție sau de proiectare a clădirii. Ca să fie recuperabil, costul de înlocuire a unui aspect demodat sau neacceptabil, trebuie să fie mai mic decât creșterea de valoare anticipată.
Neadecvarea funcțională nerecuperabilă – poate fi cauzată de o deficiență sau de o supradimensionare. Pot fi implicate două tipuri de deficiențe: un element neinclus în costul de nou, dar care trebuie inclus sau un element inclus în costul de nou, dar care nu trebuia inclus.
Deprecierea din cauze externe (economică) – este utilitatea diminuată a unei clădiri datorită unor influențe negative din mediul exterior clădirii. Ea poate fi cauzată de o serie de factori, cum ar fi: declinul vecinătății, amplasamentul proprietății în localitate, regiune sau provincie, condițiile pieței locale, în urma inspecției efectuate, la imobilul supus evaluării, s-a constatat numai elemente cu viață scurtă, care prezentau uzura fizică nerecuperabilă, după cum urmează:
Uzură fizică recuperabilă: O
Uzură fizică nerecuperabilă – elemente cu viață scurtă: O Construcția a fost renovată în octombrie 2006
Uzura fizică nerecuperabilă – elemente cu viață lungă = (cea 10 ani / 100 ani = 0,10)
în conformitate cu prevederile Normativului P.135 / 1999, datele și observațiile din teren, faptul că imobilul a beneficiat de reparații și îmbunătățiri ale gradului de confort și a calității finisajelor, valoarea gradului de depreciere se estimează la:
Structura de rezistență pondere 40 % estimat 5%
Anvelopa pondere 17% estimat 2%
Finisaje pondere 25% estimat 14%
Instalații funcționale pondere 18% estimat 14%
Grad de uzură estimat = 0,4 x 0,05 + 0,17 x 0,02 + 0,25 x 0,14 + 0,18 x 0,14 = 8,36%
Având în vedere datele prezentate, consider gradul de depreciere de 8,36 %, stabilit pe baza prevederilor Normativ P. 136/1999 și observațiilor din teren, ca fiind gradul de depreciere real
0,0836 x 269.854 ron = 22.559,80 ron
Depreciere cumulată: 22.559,80 ron
Valoare construcție depreciată = 269.854 ron – 22.559,80 ron = 247.294,2 ron ~ 247.000 ron.
Estimarea deprecierii construcției
Având în vedere rezultatul obținut prin METODA SEGREGĂRII -valoarea uzurii pentru care s-a optat este motivată de faptul că această metodă este cea maiprecisă și rezultatele sunt cele mai apropiate de realitate. Valoarea construcției depreciate este: 247.000 ron.
Valoarea de piață a imobilului în cauză (teren + construcție) determinată prin metoda costurilor este egală cu suma valorilor evaluate pentru:
teren: 47.000 USD
construcție: 89.000 USD
TOTAL ~ 136.000 USD
Valoarea imobilului în cauză obținută prin metoda costurilor:
378.352 ron ( cea 136.000 USD)
5.2. EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE PRIN METODA COMPARAȚIEI DIRECTE
Această metodă se bazează pe analiza pieței în vederea găsirii unor proprietăți imobiliare similare care să poată fi comparate cu proprietatea imobiliară de evaluat, astfel încât estimarea valorii de piață a proprietății să fie în relație directă cu prețurile comparabilelor, acestea fiind comparate și corectate în funcție de asemănări sau diferențieri.
Elementele de comparație sunt: drepturile de proprietate, restricțiile legale, condițiile pieței (data vânzării), condițiile de finanțare, localizarea, caracteristicile fizice, utilitățile disponibile, zonarea și cea mai bună utilizare.
Metoda comparației directe este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, în condițiile existenței informațiilor cu privire la tranzacții recente cu date sigure și care să indice tendințele pieței.
Proprietățile comparative selectate, recent tranzacționale, sunt prezentate în cadrul Capitolului 2 – Analiza preliminară a pieței, subcapitolul 2.2. – Analiza ofertei competitive.
în grila datelor de piață, au fost preluate, sintetizate și utilizate toate informațiile culese pentru comparație, care să justifice ajustările operate asupra prețului de vânzare al fiecărei proprietăți similare comparabile.
GRILA DATELOR DE PIAȚĂ
In tabelul anterior este prezentată "Grila datelor de piață" pentru "Analiza datelor pe perechi", pentru proprietățile imobiliare comparabile și cea de evaluat. O toate aceste date sunt centralizate și cuantificate în GRILA DATELOR DE PIAȚA, cu următoarele explicații:
pentru corecția aferentă condiției pieței (data vânzării) s-a estimat aplicarea unui procent de cea 5% pentru l an diferența;
pentru corecția aferentă dimensiunilor suprafețelor utile s-a aplicat valoarea unitară aferentă fiecărei proprietăți (cea 600 USD / mp);
pentru corecțiile aferente suprafețelor de teren, s-a aplicat valoarea
unitară a terenurilor în cauză, practicate în zona, de 45 USD / mp;
Prin însumarea valorilor absolute a corecțiilor (valoare brută) și calculând suma. algebrică a acelorași corecții (valoare netă), se poate estima valoarea proprietății de evaluat. De regulă se optează pentru valoarea cu corecția brută totală cea mai mică.
în urma analizei rezultă următoarele:
în urma calculelor efectuate prin aplicarea corecțiilor asupra valorilor de tranzacționare a proprietăților comparabile, rezultă o marjă de valori, cuprinsă între:
133.000 USD pentru proprietatea imobiliară A
109.000 USD pentru proprietatea imobiliară B
123.000 USD pentru proprietatea imobiliară C
Din calculele efectuate prin folosirea acestei metode, valoarea medie a rezultatelor este de 70.000 USD.
Valoarea corectată a acesteia este 125.000 USD (valoare rotunjită), valoare propusă de evaluator pentru proprietatea imobiliară în cauză.
La data evaluării (10.05.2006 / l USD = 2,7820 ron) această valoare este:
125.000 USD x 2,7820 ron / USD – 347.750 ron
Valoarea imobilului de evaluat, situat în Galați, strada Alex Carnabel nr. 100, obținută prin metoda comparației directe este de 347.750 ron (125.000 USD).
5.3. EVALUAREA CONSTRUCȚIILOR
PRIN METODE DE RANDAMENT
Metoda de randament reprezintă una din cele trei categorii mari de abordări ale evaluării unei proprietăți imobiliare, considerând proprietatea ca o investiție generatoare de venituri. Potențialii cumpărători nu sunt ocupanții proprietății, ci sunt investitori interesați de veniturile realizate din exploatarea proprietății și nu de avantajele deținerii acesteia.
Valoarea de randament exprimă valoarea de piață a proprietății imobiliare în întregul ei (teren + construcții), presupunând ca aceasta este în perfectă stare și realizează venituri din chirii.
Proprietățile imobiliare care generează venituri se achiziționează ca investiții, proprietarul fiind interesat de capacitatea de a produce profit, acesta constituind elementul esențial care influențează valoarea proprietății.
Analiza datelor privind cheltuielile și veniturile aferente unei proprietăți constituie punctul de plecare în aplicarea metodelor de randament în evaluare. Valoarea unei proprietăți este direct proporțională cu capacitatea beneficiară a acesteia.
Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea / actualizarea câștigurilor constau în tehnici și formule matematice folosite de evaluatori pentru a analiza capacitățile beneficiare ale unei proprietăți imobiliare (măsoară câștigurile realizate sub formă bănească), care transformă câștigurile viitoare în valori prezente.
Metodele au la bază principiul previziunii – anticipând fluxurile viitoare, actualizarea lor realizându-se prin intermediul ratelor de actualizare respectiv capitalizare, obiectivul final al oricărui investitor fiind obținerea unor câștiguri care să depășească investiția inițială, obținând în final un profit.
Metodele de randament încearcă deci, să previzioneze fluxurile viitoare și să determine valoarea prezentă a acestora.
Tehnicile de capitalizare și de actualizare utilizate în evaluarea proprietăților imobiliare reflectă faptul că evoluția efectivă a veniturilor și cheltuielilor și deci a valorii proprietății poate fi diferită față de cea anticipată la data evaluării.
Măsurarea acestor câștiguri se face în principal sub forma randamentului așteptat sau a ratei de fructificare. Ratele de fructificare pot fi rate de capitalizare bazate pe câștiguri și rate de actualizare aferente costurilor.
Metodele de randament cuprind deci o categorie de metode bazate pe capitalizarea veniturilor și o altă categorie de metode bazate pe actualizarea fluxurilor.
în prezentul capitol se va determina valoarea proprietății imobiliare (teren + construcții) prin metoda capitalizării directe a veniturilor;
Formula de bază pentru determinarea valorii unei proprietăți imobiliare este:
Capitalizarea directă este o metodă folosită pentru transformarea nivelului estimat al venitului net așteptat, într-un indicator de valoare a proprietății.
Transformarea se face fie prin divizarea câștigului estimat printr-o rată de capitalizare, fie prin multiplicarea cu un factor corespunzător de multiplicare (inversul ratei de capitalizare).
Principalele elemente utilizate în aplicarea acestei metode sunt:
venitul brut potențial (VBP) anual
venitul brut efectiv (VBE) anual
venitul net efectiv (VNE) anual
rata de capitalizare a veniturilor nete
efective disponibile pentru proprietar
Pentru determinarea valorii prin metoda capitalizării veniturilor se parcurg următoarele etape:
1. Estimarea veniturilor (brut și net) anuale – prin estimarea veniturilor anuale obținute din închirierea imobilului.
Nivelul chiriei estimate ține seama de caracteristicile proprietății (amplasament, dotări tehnico – edilitare, stare tehnico – funcțională) și de prețurile negociate în condiții relativ asemănătoare (nivelul chiriei se determină analizând nivelul chiriilor obținute pe piața liberă).
Venitul brut potențial (VBP) reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condiții de utilizare maximă (grad de utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor operaționale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub forma de chirie) practicate în mod curent la data evaluării, stabilită anterior. Astfel, pentru tipul de proprietate analizată, se practică chirii lunare pentru întregul imobil (nu se practică chirii unitare).
La data evaluării prețurile de închiriere pentru spații de locuit în vile similare, în zona în care se află imobilul evaluat sunt în jur de l .200 USD / lună. VBP = 1.200 USD / lună x 12 luni -14.400 USD/an
Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de exploatare a proprietății imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare (spațiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de către chiriași). Ținând cont de condițiile specifice pentru imobilul în cauză, se consideră aceste pierderi nesemnificative, rezultând:
Pentru imobilul în cauză, cheltuielile de exploatare totale suportate de proprietar și recunoscute de piață reprezintă cea 20 % din venit. Cheltuieli = 20 VBE = VBP = 14.400 USD / an
Cheltuielile care se suportă din venituri sunt impozitul pe clădiri, taxe pe teren, prima de asigurare, management, lucrări pentru menținerea capacității de exploatare.
Pentru imobilul în cauză, cheltuielile de exploatare totale suportate de proprietar și recunoscute de piață reprezintă cea 20 % din venit. Cheltuieli = 20 % x 14.400 USD = 2.880 USD / an în mod curent, pe piața locală a chiriilor, se încheie contracte cu chirie fixă, contracte care prevăd și modul în care sunt repartizate între proprietar și chiriaș cheltuielile de exploatare:
Venitul net din exploatare (VNE) reprezintă venitul net anticipat, rezultat după deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare. Venitul net din exploatare seexprimă ca o sumă anuală. VNE = VBE – CHELTUIELI VNE = 14.400 USD / an – 2.880 USD / an = 11.520 USD / an
2. Estimarea ratei de capitalizare:
Rata de capitalizare reprezintă relația dintre câștig și valoare, relație acceptată de piață și rezultă dintr-o comparație a vânzărilor de proprietăți comparabile. Estimarea ratei de capitalizare se face prin metoda comparației directe – analiza tranzacțiilor recente de proprietăți comparabile
Pentru proprietatea în cauză, cu destinația de locuință, rata de capitalizare recunoscută de piață și publicată în literatura de specialitate este c = 11,90 % al calcului comparativ care a condus la stabilirea valorii ratei de capitalizare este prezentat în tabelul următor:
3. Estimarea valorii de piață
Estimarea valorii de piață pentru proprietatea imobiliară în cauză, prin metoda capitalizării veniturilor este de: 11.520 USD/0,1190 =117.647USD
V=VNE/c
Metoda de evaluare prin actualizarea fluxurilor financiare se bazează pe capacitatea proprietății de a genera fluxuri pozitive de disponibilități care rămân la dispoziția proprietarului.
Actualizarea este o tehnică folosită pentru a transforma o suită de câștiguri viitoare într-o valoare prezentă prin aplicarea unei rate adecvate de actualizare.
Alegerea ratei de actualizare potrivite pentru a estima valoarea de piață trebuie să fie fundamentată pe analiza informațiilor de piață asupra percepției investitorilor privind randamentul așteptat.
Pentru a utiliza corespunzător actualizarea, evaluatorul trebuie să fie familiarizat cu conceptele legate de structura fluxurilor operaționale, randamentul capitalului, matematici financiare, așteptările investitorului privind perioada de deținere, creșterea anticipată a pieței, inflația.în cadrul subcapitolului 6.5 -Finanțarea proprietății imobiliare – este prezentată grila fluxului de numerar actualizat, calculată în vederea efectuării analizei de eficiență a finanțării.
CONCLUZII FINALE -RECONCILIEREA REZULTATELOR
Rezultatele evaluării prin aplicarea diferitelor metode de evaluare pot fi prezentate astfel:
metoda comparației directe: 125.000 USD
metoda costurilor: 136.000 USD
metoda capitalizării veniturilor: 117.650 USD
Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea întregii lucrări, pentru a putea avea siguranța că datele disponibile, tehnicile analitice, raționamentul și logica au condus la judecăți corecte.
Datele utilizate sunt pertinente și suficiente, fiind obținute din surse de încredere.
Clădire cu regim de înălțime P + IE
Parter – l cameră de zi
l birou
l bucătărie
l baie
Etaj – 4 dormitoare
2 dresinguri
l baie
Suprafață de teren construită = 181,59 mp
Suprafață de teren liberă = 680,00 mp
în analiza și reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere următoarele principii:
valoarea este o predictie
valoarea este subiectivă;
valoarea este o comparare;
orientarea spre piață.
Valoarea de piață estimată la data de 10.06.2009, propusă pentru vânzarea imobilului din Galați, strada Alex. Carnabel este de 125.000 USD.
Această valoare este susținută și de valoarea obținută prin metoda de randament – capitalizarea chiriilor, metodă care în condițiile existenței informațiilor corecte este sigură.
DETERMINAREA PRIN METODE TOPOGRAFICE LIMITELOR SUPRAFEȚELOR ȘI A RELEVEELOR NECESARE EVALUĂRII
CAPITOLUL l Generalități
CAPITOLUL 2 Recunoașterea terenului
Conținutul lucrărilor de recunoaștere
Triangulatia topografică. Lucrări de teren
Indesirea rețelei de sprijin prin metoda Pothenot
Drumuirea planimetrică
CAPITOLUL l
GENERALITĂȚI
Ridicările topografice
Generalități. Etape. Metode.
Ridicările în plan terestre complete, ce se soldează cu planuri topografice de baza, se executa in cazul lucrărilor de introducere a cadastrului in anumite situații. Este cazul intravilanelor orașelor si municipiilor, sau uneori chiar a celor sătești, când se întocmesc planuri noi, la scara 1/500-1/1000 daca cele existente sunt necorespunzătoare.
Etapele unei ridicări topografice sunt următoarele :
– Baza lucrărilor o constituie rețeaua de sprijin alcătuita din punctele rețelei geodezice naționale (GPS) furnizate de OJCGC completata cu cele de îndesire, determinate de operator. Ansamblul acestor puncte, de o densitate corespunzătoare, servesc ca elemente de plecare si închidere pentru controlul tuturor lucrărilor ulterioare;
– Determinarea rețelei de ridicare, constituita din ansamblul stațiilor de drumuire, amplasate pe trasee judicios alese spre a permite vizarea spre toate detaliile existente in teren;
– Ridicarea efectiva a acestor detalii, de planimetrie sau nivelment, respectiv determinarea poziției punctelor caracteristice care le definesc.
Succesiunea lucrărilor intr-o ridicare terestra este următoarea:
Rețeaua geodezica → îndesirea cu → Rețeaua de → Ridicarea naționala (de baza) puncte noi ridicare detaliilor
Ca structura rețeaua de ridicare este constituita din ansamblul stațiilor de drumuire ce servesc la măsurarea si definirea poziției detaliilor din teren. Aici sunt incluse si punctele rețelei de sprijin din care se pot face de asemeni radieri spre detaliile topografice.
Metoda de baza este drumuirea încadrata, de diferite ordine. In afara acestui caz general se poate apela si la drumuirea închisa pe punctul de plecare pentru control; drumuirea "deschisa" sau "in vânt", fără închidere pe punct cunoscut, nu prea este acceptata din lipsa verificărilor.
Măsurători in teren
în principiu pe teren se urmăresc elementele specifice ale metodei drumuirii pe baza cărora se deduc apoi coordonatele x, y si z ale stațiilor si anume unghiurile orizontale si verticale, lungimea laturilor, reținând totodată înălțimea aparatului si cea de vizare pe semnal (prisma sau stadie). In cazul stațiilor totale se obțin si se afișează direct unghiurile si distanta după introducerea înălțimii aparatului si a prismei. Folosirea unui program (meniu) special de "coordonate" devine avantajos deoarece:
Valorile x, y, z ale punctelor de pe un traseu se obțin direct pe teren
prin determinări succesive, drumuirea fiind, de fapt, constituita din
radieri inlantuite;
Controlul se face direct, pe ultima viza, dusa spre punctul de închidere la drumuirea încadrata sau spre punctul de plecare la cea închisa. Prin
compararea coordonatelor citite, cu cele cunoscute, ale punctelor de control, se verifica direct pe teren corectitudinea măsurătorilor;
Greșelile sunt excluse, in general, deoarece măsurătorile si
înregistrările se fac automat, la comenzile ordonate de operator si
confirmate de aparat. Practic ele pot apare numai la introducerea unor
date incorecte (coordonate, înălțimea aparatului si prismei) sau in
cazul staționarii pe un alt punct decât pe cel pe care s-a ținut prisma
din fata;
Erorile de măsurare, limitate practic la cele de centrare a aparatului si a prismei, se cumulează totuși pe un traseu materializându-se prin
neînchiderea pe coordonatele punctului final. Ambele se reduc
substanțial prin centrarea optica atenta respectiv prin fixarea
bastonului purtător al prismei pe punctul matematic si verticalizarea
lui cu nivela sferica.
Avantajele evidente ale stațiilor totale, privitoare la precizia si mai ales la randamentul lucrărilor, le recomanda spre a fi folosite in exclusivitate in cazul lucrărilor de introducere a cadastrului. Aparatura clasica rămâne doar ca o rezerva, acceptata cu greu si la limita in special din cauza dificultăților de măsurare a distantelor si a celor legate de înregistrarea manuala a datelor incluși transferul lor in calculator.
Lucrări de birou
Calculul drumuirilor se executa prin rularea pe calculator a unui program adecvat cu unele particularități funcție de procedeul folosit la achiziționarea datelor:
In cazul stațiilor totale, la care s-a folosit meniul general de
măsurare a elementelor geometrice, acestea se transfera in computer printr-o interfața corespunzătoare a aparatului;
Prin utilizarea programului (meniu) special la stațiile totale se
obțin direct coordonatele absolute (x, y, z) măsurate, provizorii,
ale punctelor de drumuire. Acestea se compensează prin
constrângere pe punctele rețelei geodezice de îndesire.
în cazul tahimetrelor clasice introducerea datelor de baza se face manual, prin tastare, cu eforturi de atenție deosebite.
RECUNOAȘTEREA TERENULUI
Conținutul lucrărilor de recunoaștere
Triangulația topografică. Lucrări de teren
Indesirea rețelei de sprijin prin metoda pothenot
2.4. Drumuirea planimetrică
CAPITOLUL 2
RECUNOAȘTEREA TERENULUI
Recunoașterea terenului cuprinde un complex de operațiuni și are drept scop definirea proiectului lucrărilor topografice, în funcție de condițiile concrete (reale) de pe teren.
Cu proiectul elaborat se parcurge întregul teren recunoscându-se și definitivându-se poziția punctelor și a traseelor proiectate. Aceste puncte se materializează provizoriu sau definitiv cu țăruși, repetându-se poziția lor față de unele detalii fixe existente pe teren, ținând seama de criteriile enunțate mai sus.
Indiferent de natura lucrărilor topografice care se execută în zonă, recunoașterea începe cu identificarea punctelor de triangulație, poligonație sau a reperelor de nivelment existenți și care au făcut parte din rețele executate anterior.
În ridicările topografice, care se desfășoară în general pe suprafețe mici, în funcție de experiența proprie a celui ce efectuează lucrarea, odată cu recunoașterea se poate executa și marcarea punctelor (semnale, borne, picheți, reperi de nivelment).
Observațiile și datele de la recunoaștere se notează într-un carnet de recunoaștere în care se vor preciza următoarele elemente:
date cu privire la recunoașterea limitelor zonei de ridicat;
rezultatele identificării punctelor existente, starea lor și modul în
care pot fi utilizate în lucrările ulterioare;
pentru fiecare punct marcat pe teren se execută o schiță de reperaj
și descrierea topografică, indicându-se și căile de acces;
în fiecare punct de triangulație sau îndesire se întocmește o schiță
a vizelor și se stabilește dacă este cazul, tipul și înălțimea semnalului de
construit, precum și eventualele operații necesare pentru înlăturarea
obstacolelor ce împiedică vizibilitatea.
Notă: pe baza schiței vizelor se întocmește ulterior un plan de observație cu vizele ce trebuie observate obligatoriu pe teren în fiecare punct, în vederea determinării cât mai precise a coordonatelor lui.
date cu privire la amplasarea și tipul bazelor de triangulație alese;
date definitiv alese și ordinea în care se vor executa observațiile
pe teren.
In general, în carnetul de recunoaștere se notează toate datele și elementele de pe teren care pot să contribuie la o organizare și planificare a lucrărilor cât mai exactă șt mai economică.
2.1. CONȚINUTUL LUCRĂRILOR DE RECUNOAȘTERE
Ca încheiere a operațiilor de recunoaștere se va prezenta:
proiectul definitivat al lucrărilor topografice, desenat pe o hartă
topografică utilizată la proiectare pe care se vor specifica:
punctele de triangulație și îndesire cu denumirea sau numărul definitiv;
traseele și punctele drumurilor planimetrice sau altimetrice cu numărul
definitiv;
reperii de nivelment cu numărul definitiv.
descrierile topografice complete ale tuturor punctelor;
schița vizelor și planul de observații în fiecare punct;
plan privind organizarea și desfășurarea măsurătorilor pe teren;
carnetul de recunoaștere.
2.2. triangulația topografică
LUCRĂRI DE TEREN
Triangulația topografică locală este metoda de creare a rețelei de sprijin în cazul în care îndesirea rețelei geodezice de stat nu este posibilă neexistând puncte în zonă.
Se extinde pe suprafețe mici, sub 80.000 ha, influența sfericității pământului putând fi astfel neglijată în calcule.
Înaintea începerii lucrărilor teodolitul va fi verificat și rectificat. Se va utiliza un teodolit de precizie (Wild T2).
Măsurarea propriu – zisă se va efectua prin metoda seriilor, în funcție de instrumentul folosit, lungimea laturilor rețelei și desigur, de precizia cerută pentru punctele rețelei se va efectua calculul numărului de serii necesare ca în exemplul următor;
Instrumentul utilizat: Wild T2 cu o eroare medie pătratică de măsurare a unei direcții într-o poziție a lunetei e = ± 5 . Cea mai lungă latură a rețelei de triangulație D = 6 km. Eroarea medie (abaterea) transversală admisă A = ± 2 cm.
Eroarea unghiulară e corespunde abaterii A:
Din formula erorii mediei aritmetice rezulta numărul necesar de măsurători (de vizări spre un punct)
Fiind necesare 6 tururi de orizont, numărul corespunzător de serii va fi:
Se poate calcula acum intervalul dintre serii:
Toleranța de închidere pentru un tur de orizont va fi:
TI = ±e1 , unde e1 = 2*ecc = ±10cc
iar n = numărul de direcții din turul de orizont toleranța de închidere a unei serii va fi:
T2 = ±e2 = ±7 unde
2.3. INDESIREA REȚELEI DE SPRIJIN
PRIN METOOA POTHENOT
In cazul nostru vom folosi ca metodă de îndesire a rețelei de sprijin intersecția înapoi (indirectă), cunoscută și sub numele de "problema hărții" sau Pothenot.
Intersecția înapoi presupune staționarea în punctul de coordonate necunoscute și măsurarea direcțiilor spre cel puțin trei puncte de coordonate cunoscute.
2.3.1. Lucrări preliminarii
proiectarea punctului de intervenție înapoi
plan de observație în punctul nou
stabilirea metodei de efectuare a observațiilor și a numărului de
inventar de coordonate ale punctelor vechi
2.3.2. Lucrări de teren
echipa de lucru
instrumentele și verificarea lor
norme de lucru
recunoașterea terenului
marcarea punctelor
efectuarea observațiilor în punctul de intersecție înapoi
2.3.3. Lucrări de birou
• compensarea direcțiilor măsurate în punctul de intersecție înapoi
• alegerea combinațiilor de trei vize și calculul unghiurilor (<x,[S)
ținând seama de mărimea lor optimă;
• calculul coordonatelor punctului de intervenție înapoi.
2.3.4. Rezolvarea Delambre
Elemente necesare rezolvării problemei:
– coordonatele punctelor vechi (l, 2, 3)
– unghiurile măsurate în teren
= 81.21,15
= 160.71.04
Calculul orientării 1p =
1p = 175.91.05
Calculul orientărilor 2p; 3p
2p = 1p + = 257.12.20
3p = 1p + = 336.62.09
Calculul coordonatelor punctului P prin intersecție înainte din punctele 1,2,3.
2.4. DRUMUIREA PLANIMETRICA
2.4.1. Generalități
Drumuirea reprezintă o linie frântă sau poligonală la care unghiurile în punctele de stație sunt măsurate cu ajutorul unui teodolit și laturile, cel mai adesea, sunt măsurate cu panglica de oțel.
Este o metodă de îndesire a rețelei de sprijin și formează suportul natural pentru ridicarea detaliilor topografice.
Se execută în general între punctele de triangulație, îndesire sau între puncte de dmmuire determinate anterior.
Ansamblul drumuirilor executate pe suprafețe de ridicat poartă numele de poligonație.
2.4.2. Lucrări preliminare
Pentru executarea drumuirilor se întocmește un proiect al rețelei de drumuiri pe un plan la scara l : 5.000. în cuprinsul acestui proiect mai trebuie să fie prevăzute:
metodele de măsurare a unghiurilor și a distanțelor;
planul de observații în punctele de sprijin. Elementele necesare
pentru calculul unei drumuiri sunt:
coordonatele punctelor de sprijin și a punctelor pentru orientarea drumuirii
unghiurile orizontale
unghiurile verticale
lungimile laturilor.
2.4.3. Lucrări de teren
Echipa de lucru pentru efectuarea unei drumuiri în teren este compusă din: un inginer, doi lucrători și un tehnician.
Dotarea echipei este: o trusă de măsurat distanțe, un teodolit cu trepied.
Executarea unui punct de stație în drumuire trebuie făcută după normativele în vigoare ( O – 1978), funcție de tehnologia de măsurare și accidenlația terenului in timpul de 25 – 75 minute.
înainte de deplasarea în teren a echipei de lucru, aceasta trebuie să facă verificarea și rectificarea instrumentelor din dotare.
La deplasarea în teren cu proiectului întocmit, se urmărește îndeplinirea acestuia. Se face mai întâi recunoașterea terenului și marcarea punctelor de drumuire.
Se efectuează observațiile în punctele de stație pentru unghiurile orizontale de frângere și unghiurile verticale de pantă. Observațiile se efectuează respectând programul prevăzut în proiect și metodele de observare.
Lungimile laturilor drumuirii se măsoară în mod direct.
2.4.3. Lucrări de birou
2.4.3.1. Calcule preliminare
înainte de a efectua calculul propriu – zis al drumuirii, observațiile din teren trebuie supuse unor prelucrări ca:
– compensarea direcțiilor măsurate în stație.în urma acestei compensări se pot determina unghiurile de frângere (1) dintre laturile drumuirii
calculul unghiurilor verticale
calculul distanțelor orizontale ( distanțe reduse la orizont)
Pentru drumuirea din figură se cunosc:
inventarul de coordonate al punctelor de sprijin (din documentațiile geotopografice existente)
unghiurile de frângere ale laturilor drumuirii (din măsurătorile de teren prelucrate)
Unghiurile verticale de pantă (din măsurătorile de teren prelucrate)
Distanțele orizontale ale laturilor drumuirii (din măsurătorile de teren prelucrate)
Calculul și compensarea drumuirii implică parcurgerea următoarelor etape:
a. Calculul orientărilor
Calculul orientărilor de sprijin se efectuează după relația:
Calculul orientărilor dintre punctele de sprijin
Pentru drumuire s-a obținut ca orientare inițială
i =17-8 =385.13.17 și orientare finală f=13-24 = 25.15.41
Acestea vor fi orientări definitive și vor servi la constrângerea orientărilor laturilor de drumuire.
b. Calculul orientărilor provizorii:
c. Calculul corecțiilor
Se constată că latura 13 – 24 are orientarea = 25.12.92 care este calculată prin intermediul unghiurilor măsurate i și al orientării inițiale i și pe drept poate fi considerată ca orientare afectată de erori pe care o notăm cu Ve = 25.12.92.
Orientarea finală calculată f = 25.15.41 este considerată ca fiind neafectată de erori și deci Vj = 25.15.41.
Se poate calcula eroarea de neînchidere pe orientări: ee = Ve – ^ – 25.12.92 – 25.15.41 = – 249cc
în cazul când măsurătorile se efectuează cu un teodolit ce are aproximația de citire de lc, toleranța de neînchidere pe orientări se calculează cu relația:
=1c50cc, unde:
n – reprezintă numărul stațiilor drumuirii, în cazul nostru n = 4
= 3c = 300cc
Dacă e<, eroarea rezultată este admisibilă și urmează a se corecta.
Dacă e >, măsurătorile sunt afectate de erori mari și urmează a se repeta.
în cazul nostru e < T6, 249cc < 300cc
d. Compensarea orientărilor
Eroarea – e se calculează prin aplicarea unei corecții C = – e
Compensarea se face aplicând fiecărui unghi măsurat o corecție unghiulară egală sau se aplică în mod progresiv pe orientări. Corecția unitară se calculează cu relația:
cc
cc
cc
cc
Controlul că s-a făcut bine compensarea este că compensată să fie identică cu f.
B. Calculul coordonatelor relative
a. Calculul coordonatelor relative provizorii
dx17-101 = d17-101 x cos 17-101
dy17-101 = d17-101 x sin 17-101
Calculul practic al acestora se efectuează în tabel prin înmulțirea coloanei 8 (distanțe orizontale) cu coloana 7 (sin și cos. ).
Pentru calculul lui dh se folosește relația:
dh17-101 = d17-101 x tg 17-101
în tabel se înmulțește coloana 4 cu coloana 8 (distanțe orizontale).
Rezultatele se înregistrează în coloanele 9,10 și 11 corespunzător pentru dx, dy și dh.
dx17-101 = d17-101 cos 17-101 = 83.04 m
dx101-102 = d101-102 cos 101-102 = 51.19 m
dx102-13 = d102-13 cos 102-13 = – 24.86 m
dy17-101 = d17-101 sin 17-101 = 165.75 m
dy101-102 = d101-102 sin 101-102 = 233.43 m
dy102-13 = d102-13 sin 102-13 = 213.71 m
Analog se efectuează calculele și pentru dh. Semnul +sau – al coordonatelor relative este dat de semnul funcției trigonometrice sin sau cos .
b. Calculul erorilor de neînchidere
După calculul coordonatelor relative se face controlul închiderii pe coordonate, în acest sens se calculează = 109,37 m respectiv = 612,89 m, care vor fi considerate ca valori afectate de erori (Ve).
între coordonatele punctelor de sprijin (17 și 13) se determină diferențele pe x și y obținându-se:
x17.13 = x13 – x17 = 109, 13 m
y17.13 = y13-y17 = 613,20 m
h17.13 = h13 -h17 = -17.65 m
Avem aceleași posibilități de determinare a erorilor de neînchidere pe coordonate și eroarea totală de neîncredere
ex = -x17.13 = 109,37 – 109,13 = + 0,24 m
ey = – y17.13 = 612,89 – 613,20 = – 0,31m
f = 0,39 m
Această valoare se compară cu valoarea toleranței obținută conform instrucțiunilor tehnice în vigoare.
Una din relațiile de calcul a toleranței este:
T = 0,0045
La exemplul nostru T = 0,48 m. Se observă că f < T, adică 0,39 m < 0,48 m și în acest caz se trece la compensarea coordonatelor relative provizorii.
Dacă f>T, în timpul măsurătorilor s-au făcut greșeli și deci măsurătorile vor trebui repetate.
Eroarea de neînchidere pe H se calculează cu relația:
c. Compensarea coordonatelor relative
– proporțional cu distanța
= – 3,76 cm/ 100 m = – 3,76 %
= 4,85 %
= – 2,66 %
Acestea servesc la calculul corecțiilor corespunzătoare pentru fiecare latură de drumuire cu care se corectează coordonatele relative astfel:
x17-101 = dx17-101 +qx d17-101 = 82,97 m
x 101-102 = dx101-102 +qx d101-102 = 51.10 m
x 102-13 = dx102-13 +qx d102-13 = – 24.94 m
Acesta este controlul că operația de corectare a fost bine îndeplinită, analog se procedează și pentru coordonatele provizorii pe y pe h.
Practic, atât corecțiile cât și coordonatele compensate, sunt înregistrate în tabel în coloanele 9, 10 și 11.
d. Calculul coordonatelor absolute
Coordonatele absolute ale punctelor de drumuire se obțin prin însumări algebrice succesive, pe fiecare coordonată, începând de la punctul de plecare și terminând la punctul de închidere al drumuirii în felul următor:
x101 = x17 + x17-101 = 4.042.83 m
x102 = x101 + x 101-102 = 4.093, 93 m
x13 = x102 + x 102-13 = 4.068, 99 m
y101 = y17 + y17-101 = 7.397, 12 m
y102 = y101 + y 101-102 = 7.630, 67 m
y13 = y102 + y 102-13 = 7.844, 48 m
h101 = h17 + h17-101 = =104,26 m
h102 = h101 + h 101-102 =84,31 m
h13 = h102 + h 102-13 = 80,88 m
Dacă compensarea și calculul coordonatelor s-a făcut corect va trebui ca între coordonatele calculate a punctului de sosire 13 și cele date inițial să nu existe diferențe, în tabel, coordonatele absolute x, y, h, sunt înregistrate în coloanele 12,13,14.
în coloana 15 este trecut numărul punctului.
METODA DE CALCUL ANALITIC A SUPRAFEȚELOR
Cunoașterea mărimii suprafeței ridicate, precum si a unor suprafețe parțiale in cadrul perimetrului ridicat reprezintă o problema topografica curenta. Suprafețele determinate grafic sau analitic sunt întotdeauna suprafețe proiectate in planul orizontal de referința, independente de relieful terenului.
Metoda analitica de calcul a suprafețelor, nu tine cont de relieful terenului, fiind una dintre cele mai precise metode.
După ce au fost determinate coordonatele punctelor de hotar si cele ale colturilor clădirilor, putem calcula suprafețele terenurilor libere cat si cele construite din coordonate. Suprafețele au fost calculate analitic cu ajutorul relațiilor:
Se va folosi una din relatiile de mai sus pentru calculul suprafetei, iar cealalta se foloseste pentru verificare.
In concluzie:
S constructie = 181.87m2
S totala = 861.59m2
Ridicare topo incintă imobil
Piese desenate
Plan parter
Plan etaj
Fotografie proprietate de evaluat
Ridicare topo incintă imobil
Piese desenate
Plan parter
Plan etaj
Fotografie proprietate de evaluat
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Evaluarea Unei Proprietati Imobiliare (ID: 139954)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.