Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina [614058]

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
1
CUPRINS

INTRODUCERE ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………. 3
Capitolul 1. Noțiuni introductive în evaluare ………………………….. ………………………….. …………….. 4
1.1. Evaluarea, scopul acesteia și conceptele în teoria evaluării ………………………….. …………….. 4
1.1.1. Evaluarea și scopul ace steia ………………………….. ………………………….. …………………….. 4
1.1.2. Conceptele de bază în teoria evaluării ………………………….. ………………………….. ……….. 5
1.2. Raportul de evaluare și elementele acestuia ………………………….. ………………………….. ……… 6
1.3. Obiectele evaluării ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………. 7
1.4. Abordări utilizate în evaluare ………………………….. ………………………….. …………………………. 8
Capitolul 2. Evaluarea terenurilor – noțiuni teoretice ………………………….. ………………………….. … 11
2.1. Definire și generalități ………………………….. ………………………….. ………………………….. …….. 11
2.2. Metode de evaluare ale terenurilor și documentația necesară ………………………….. ………… 13
evaluarii acestora ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………….. 13
2.2.1. Metode de evaluare ale terenurilor ………………………….. ………………………….. ………….. 13
2.2.2. Documentația necesară evaluării terenurilor ………………………….. …………………………. 21
Capitolul 3. Evaluarea terenurilor agricole ………………………….. ………………………….. ………………. 23
3.1. Determinarea prețului terenului agricol și factorii luați în calcul în vederea stabilirii
prețului acestora ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………… 23

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
2
3.1.1. Determinarea prețului terenului agricol ………………………….. ………………………….. ……. 23
3.1.2. Factorii luați în calcul la stabilirea prețului terenurilor agricole ………………………….. . 24
3.2. Evaluarea terenurilor agricole aflate în patrimoniul societăților comerciale cu capital
majoritar de stat ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………………. 27
Capitolul 4. Studiu de caz – raport de evaluare imobiliară ………………………….. ……………………… 29
4.1. Informații cu referire la elementele importante din raport ………………………….. …………….. 29
4.2. Informații relevante cu privire la terenul evaluat ………………………….. …………………………. 30
4.3. Analiza cererii și ofertei pentru terenurile din comuna Cetariu ………………………….. ……… 30
4.4. Estimarea valorii terenurilor ………………………….. ………………………….. …………………………. 31
4.4.1. Estimarea valorii terenurilor prin metoda comparației directe ………………………….. …. 31
4.4.2. Estimarea valorii terenurilor prin metoda cap italizării rentei funciare …………………… 39
4.4.3. Stabilirea valorii terenului pe bază abordării prin venit ………………………….. …………. 39
CONCLUZII ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. . 41
BIBLIOGRAFIE ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………………… 43
ANEXE ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……… 46

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
3
INTRODUCERE

Lucrarea de față își propune să analizeze modul în care se evaluează un teren agricol ,
precum și lucrurile de care se țin cont în stabilirea valorii unui anumit teren.
Am ales această temă, deoarece mi-a permis să merg dincolo de teori e și anume la o
analiza practică a unui raport de evaluare a unui teren agricol.
Lucrarea este structurată pe patru capitole, în funcție de problematica ce o atinge fiecare
dintre acestea.
Primul capitol prezintă evaluarea în general, punctându -se anumite aspect importante și
anume: conceptele de bază în teoria evaluării, elementele raportului de evaluare, obiectivele
evaluării și abordările utilizate în evaluare.
Următorul capitol tratează evaluarea terenurilor, aici find dezvoltate subiecte care au
legătură cu metodele de evaluarea a terenurilor și documentația necesară evaluării terenurilor.
Cel de -al treilea capitol pune accent pe un an umit tip de evaluare a terenurilor și anume, a
celor agricole. Aici avem prezentat procesul de determinare a prețului terenurior agricole, factorii
care sunt luați în calcul la momentul fixării prețului unui teren agricol, cum este efectuată
evaluarea unui teren agricol aflat în patrimoniul societăților come rciale cu capital majoritar de
stat, iar în ultimul subcapitol avem o scurtă prezentare a prețurilor terenurilor agricole în anii:
2014, 2015 și 2016 .
În ultimul capitol se analizează practic un raport de evaluare a unui ter en agricol situat în
satul Cetariu , județul Bihor , evaluatorul determinând valoarea de piață a terenului prin metoda
comparației directe.
Ultima parte a lucrării oferă o imagine de ansamblu asupra acesteia, prezentând
concluziile generale cu privire la analiza realizată.

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
4
Capitolul 1. Noțiuni introductive în evaluare
1.1. Evaluarea, scopul acesteia și conceptele în teoria evaluării
1.1.1. Evaluarea și scopul acesteia

Prin evaluare , în sensul definiției din Ordonanța Guvernului nr. 24/2011 privind unele
măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea nr. 99/2013, cu
modificările și completările ulterioare („Ordonanța”), se înțelege activitatea de estimare a valorii,
materializată întrun înscris, denumit rapo rt de evaluare , realizată de un evaluat or autorizat în
conformitate cu standardele specifice acestei activități și cu deontologia profesională.1
Evaluarea constă în totalitatea acțiunilor desfășurate de un evaluator autorizat, în vederea
aprecierii unei valori, aceste acțiuni având ca și finalitate un document, denumit raport de
evaluare.
Evaluările sunt realizate cu un anumit scop. Scopul evaluării este de a stabili o anumită
valoare, pentru anumite nevoi orientate într -o anumită direcție:
în vederea garantării împrumuturilor;
în vederea realizării unui schimb de locuințe;
evaluarea realizată în vederea asigurării;
evaluarea realizată în caz de insolvență sau faliment;
în vederea înregistrării în situațiile financiare;
în vederea vânzării sau cumpărăr ii unui bun.

1 Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, Broșura Bazele E valuării, Editura Iroval , București ,
2016 , p.2

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
5
1.1.2. Conceptele de bază în teoria evaluării

Noțiunile de bază cu care se operează în teoria evaluării sunt:
 Piața care este reprezentată de ansamblul de relații care se stabilesc între vânzător
și cumpărător, prin intermediul cărora, are loc un schimb de obiecte.
 Proprietatea este un concept legal ce constă în drepturile de posesie ale unei
persoane asupra proprietății imobiliare (construcții și terenuri), denumită și
proprietate reală, precum și as upra obiectelor fizice ( toate în afară de
proprietatea imobiliară), aceasta fiind denumită la rândul ei, ca proprietate
personală .
 Valoarea care reprezintă mărimea la care o proprietate se schimbă între un
vânzător și cumpărător, ambii acționând liber și fiind hotărâți. Aceasta este de mai
multe tipuri:
 de piață – stabilită în mod liber;
 de recuperare – valoarea unei proprietăți vândute fară teren;
 de asigurare – valoarea bunurilor care fac obiectul unei asigurări;
 de lichidare – valoarea de vânzare forțat ă;
 de investiție – valoarea pe care o reprezintă o investiție pentru un investitor;
 de ipotecă – valoarea bunurilor depuse ca și garanție pentru un credit
bancar;
 de impozitare – valoarea unui bun care este supus impozitării și a cărui
valoare este determ inată conform legislației fiscale în vigoare;
 specială – valoarea de piață crescută sau scăzută din cauza apariției unui nou
element.
Cei patru factori ai valorii sunt2:
 puterea de cumpărare care exprimă capacitatea participanților pe
piață (un individ sau grup de indivizi ) de a cumpăra bunurile oferite
prin plata acestora ;

2 Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, Broșura Bazele E valuării, Editura Iroval , București ,
2016 , p.5

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
6
 utilitatea prin care se măsoară capacitatea unui bun de a satisface o
anumită nevoie, dorință sau trebuință ;
 dorința (preferința) care se exprimă prin intensitatea satisfacț iei
provocată celui care nu deține un bun, însă are nevoie de acesta;
 raritatea, care exprimă oferta prezentă sau anticipată a unui bun
comparată cu cererea pentru același bun.
 Prețul care reprezintă suma cerută, oferită sau plătită pentru un anumit bun care
face obiectul unei tranzacții. Acesta poate fi public sau secret, iar în momentul în
care se finalizează tranzacția prețul se transformă în cost pentru cumpărător.3
 Costul este rep rezentat de totalitatea cheltuielilor necesare pentru a crea sau pentru
a produce un anumit bun material.

1.2. Raportul de evaluare și elementele acestuia

Raportul de evaluare este documentul prin care evaluatorul îi comunică clientului,
rezultatele obți nute în urma evaluării. Acesta trebuie să fie clar, să nu fie înșelător și să permită
cititorului să înțeleagă cu exactitate informațiile pe care acest document le furnizează, asigurând
astfel comparabilitatea.
Printre elementele unui raport de evaluare î ntâlnim:
 evaluatorul, acesta putând fi o persoană fizică sau juridică;
 clientul și alți utilizatori desemnați;
 scopul evaluării;
 data evaluării;
 amploarea investigațiilor;

3 Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, Broșura Bazele E valuării, Editura Iroval , București ,
2016 , p.4

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
7
 natura și sursa informațiilor utilizate;
 abordarea în evaluare și raționamentul;
 valoarea sau valorile obținute și moneda de exprimare;
 restricții de utilizare, distribuire sau publicare;
 data raportului de evaluare, respectiv data la care este emis raportul, și care poat e
fi diferită de data evaluării.4

1.3. Obiectele evaluării
Bunurile care pot fi supuse evaluării sunt:
 bunurile imobile cum ar fi:
 terenuri;
 construcții;
 alte amenajări concretizate în active corporale.
 bunuri mobile cum ar fi:
 mașini;
 utilaje;
 echipamente;
 obiecte de inventar;
 mobilier;
 licențe;
 brevete;
 stocuri de materii prime;
 etc.

4 Uniunea națională a evaluatărilor autorizați din România, Broșura Bazele Evaluării , Editura: Iroval, București,
2012 , p 21

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
8
 întreprinderi, participații la întreprinderi și proprietăți imobiliare generatoare de
afaceri cum ar fi:
 pachetul integral de acțiuni sau părți sociale deținut în capitalul unei
întreprinderi;
 participații la întreprinderi;
 capitalul investit într -o întreprindere;
 hoteluri;
 spitale;
 restaurante;
 cluburi;
 cinematografe;
 etc.
 instrumente financiare. Un instrument financiar reprezintă un contract care
generează drepturi sau obligații între anumite părți, de a încasa sau plăti nu merar
sau altă contraprestație financiară sau un instrument de capitaluri proprii. 5

1.4. Abordări utilizate în evaluare

Abordările în evaluare sunt metodologiile prevăzute de standardele de evaluare și
utilizate pentru stabilirea valorii de piață a bun urilor. 6Acestea sunt:
A. Abordarea prin piață . Aceasta ne oferă un indiciu în legătură cu valoarea de piață
a activului subiect. Această valoare se obține printr -o comparare a acestuia cu cele
identice sau similare, ale căror prețuri se cunosc deja7.

5 Uniu nea națională a evaluatărilor autorizați din Români a, Broșura Bazele Evaluării , Editura: Iroval, București,
2012 , p. 6
6 Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, Standardele de evaluare Anevar, București, 2014, p.
142

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
9
o Abordarea prin piață a evaluării întreprinderii – prin intermediul acesteia
se compară întreprinderea subiect cu alte întreprinderi tranzacționate pe
piață . Cele trei surse de unde sunt culese datele folosite de acest tip de
abordare sunt: piața achizițiil or unde au loc procesele de cumpărare –
vânzare a întreprinderi lor în ansamblul lor , tranzacțiile anterioare sau
ofertele de tranzacții de acțiuni desfășurate de întreprinderea subiect și
piețele de capital pe care se tranza cționează participațiile la întrep rinderi
similare .
Întreprinderile similare, numite comparabile, trebuie să facă parte
din același domeniu de activitate cu întreprinderea subiect sau din orice alt
domeniu influențat d e aceleași variabile economice ;
o Abordarea prin piață a evaluării propri etății imobiliare . Criteriile de
comparație, utilizate în mod obișnuit sunt: prețul de vânzare pe hectar
pentru teren sau prețul de vânzare pe metru pătrat pentru clădiri. În
procesul de evaluare, proprietățile imobiliare comparabile nefiind
identice, ci doar asemănătore, prețurile lor sunt corectate în funcție de
deosebirile existente între caracteristicile acestora și cele ale proprietății
imobiliare subiect . Astfel, se realizează anumit e ajustări ale prețurilor
comparabile care se fac în funcție de dif erențele dintre următoarele
elemente de comparație: drepturile de proprietate transferate, data efectivă
a dovezii despre preț și data evaluării cerută, localizările respective,
utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate , calitatea
terenului sau vechim ea și caracteristicile clădirii și situațiile în care a fost
determina t prețul și tipul valorii cerute.
B. Abordarea prin cost . Aceasta este o abordare a valorii fundamentată pe principiul
economic, potrivit căreia un cumpărător va avea disponibili tatea de a plăti pentru
un activ cel mult costul care este necesar cumpărării sau constituirii unui activ cu
aceeași utilitate.

7 Asociația Națională a Evaluatorilor din România, Evaluarea proprietății imobiliare , Editura Iroval, București,
2015, p. 12.1

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
10
C. Abordarea prin venit . Aceasta ne oferă un indiciu în legătură cu valoarea, prin
transformarea tuturor fluxurilor de venit viitoare concretizate în: chirie brută sau
netă, profit brut sau net, flux de numerar net, rentă netă, etc. ; în valoarea activului
a cărui valoare poate fi de investiție sau de piață.
Metodele uzate de abordarea prin venit sunt8:
 metoda capitalizării veni tului, în care un ul din venit urile anual e care este
cel mai reprezentativ se împarte la o rată de capitalizare , pentru a se obține
valoarea de investiție a proprietății subiect sau valoarea de piață . Rata de
capitalizare este de fapt câștigul exprimat în p rocente din prețul de
vânzare, care reprezintă pentru proprietar recompensa pentru riscul
asumat. Utilizarea acestei metode nu poate fi credibilă în situația în care,
este necesară o analiză mai sofisticată a riscului sau dacă în perioadele
viitoare, venit ul se va modifica într-o măsură mai mare decât se așteaptă
pe piață ;
 diferitele modele de evaluare a opțiunilor financiare (instrumente
financiare derivate) care sunt aplicabile și în cazul evaluării de proprietăți
generatoare de afaceri sau de întreprinde ri;
 metoda fluxului de numerar actualizat – prin utilizarea unei rate de
actualizare are loc aducerea fluxul ui de numerar, dintr -o perioadă viitoare
definită, la valoarea actualizată. Valoarea capitalului este astfel ,
reprezentată de s uma valorilor actualiz ate ale fluxului de numerar. Rata de
actualizare utilizată este diferită în funcție d e scopul evaluării . În procesul
de estimare a ratei de actualizare adecvate ar trebui luată în calcul și rata
inflației previzionate pentru perioada următoare, în cazul în care în aceasta
a fost luată în considerare și în previziunea fluxurilor de numerar.

8 Ghid Metodologic de Evaluare – 630, Evaluarea bunurilor imobile , Standardele de Evaluare ANEVAR , 2014 , p.
18

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
11
Capitolul 2. Evaluarea terenurilor – noțiuni teoretice

2.1. Definire și generalități
Terenurile sunt suprafețe de pământ a căror valoare depinde de zona agricolă, de distanța
față de oraș și căile de acces. Terenurile pot fi fără amenajări, denumite și terenuri libere sau cu
amenajări. Amenajările pot include: sisteme de canalizare, rețe le de apă, canale colectoare a apei
fluviale, pante de acces spre șosele, etc.
De asemenea, terenul mai poate fi cu sau fără construcții, iar cele fără construcții pot fi la
rândul lor: nedezvoltate sau utilizate în agricultură.
Caracteristicile fizice a le terenului9 se referă la:
 dimensiunile, suprafața și forma terenului;
 localizarea – se referă la distanța față de magazine, spitale, drumuri, căi ferate,
hoteluri, benzinării, aeroporturi, etc;
 topografia – se referă la condițiile solului și subsolului, ni velarea și conturul
acestuia. Sunt analizați factorii favorizanți și defavorizanți rezultați în urma
amenajărilor ulterioare ale terenurilor. Astfel, spre exemplu, pentru un teren care
se află în pantă vor fi necesare costuri suplimentare de ancorare î n vedearea
realizării fundației;
 accesul la utilități precum apă, gaz, telefon, canalizare, etc;
 influența colțului – se referă la faptul că terenurile aflate la o intersecție de străzi au
anumite avantaje;
 parcelarea – constă în împărțirea suprafeței mari de teren în suprafețe mai mici în
vederea maximizării veniturilor obținute din vânzarea lor;
 terenul în exces – este acel teren care are o utili zare proprie adecvată și astfel, nu
mai trebuie modificat;

9 Cristian Bănacu, Ghid practic de evaluare imobiliară , Editura Tribuna Economică, București, 2007, pag.132 -135

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
12
 caracteristicile solului și subsolului – în funcție de ace ste două lucruri se poate
stabili tipul de fundație adecvat construcției;
 perioada de colț – aici ne referim la perioada care trece între două cutremure
seismice care vin unul după altul;
 condiți ile climatice locale.
Particularitățile pământului sunt:
nu poate fi multiplicat;
ca mijloc de producție este de neînlocuit;
își îmbunătățește în mod continuu capacitatea de producție;
nu se uzează;
nu este un produs al activității umane;
ca mărime este limitat;
are o durată de viață nelimitată.
Categoriile de folo sință a le terenurilor agricole sunt:10
Arabil A
Fânețe F
Livezi L
Pășuni P
Păduri și alte terenuri cu vegetație forestieră PD
Vii V
Sursa: prelucrare proprie după
http://www.bojinca.ro/site s/default/files/mihail_bojinca_ _elemente_care_influenteaza_valoarea_terenurilor_agricole.pdf

10 Mihail Bojinca, Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole , Craiova, 2011

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
13
2.2. Metode de evaluare ale terenurilor și documentația necesară
evaluarii acestora

2.2.1. Metode de evaluare ale terenurilor

Pentru terenuri, prezentăm 6 metode de evaluare b azate pe princip ii de piață, prin
intermediul că rora se prevede faptul c ă pe baza informațiilor actua le, evaluatorul poate aprecia o
valoare , pentru tranzacțiile care sunt desfașurate pentru terenurile care pot fi de două categorii :
cu construcții sau libere. Aceste informații precum și tehnica de evaluare va fi susținută de
exemple de astfel de evaluări.
Aceste metode de evaluare sunt11:
1. Extracția ( prin scădere) de pe piață
Această metodă constă în scăderea din costul curent de vânzare al în tregii
proprietăți imobiliare (teren împreună cu construcții) , a costului de înlocuire net al
amenajărilor și construcț iilor obținându -se, astfel, va loarea terenului liber ( fără
amenajări)12.
Metoda extracției de pe piață este recomandată în următoar ele cazuri13:
 atunci când în aria terenului subiect nu există terenuri libere care au fost
vândute, care sunt oferite sau cerute spre vânzare;
 atunci când costul de înlocuire net al construcțiilor poate fi determinat cu
exactitate;
 atunci când construcțiile au o valoare mică.
Analiza se face de asemenea , pe baza unor date legat e de localizarea
proprietăților, prin implicarea unui specialist în evaluarea clădirilor. Valoarea

11 Asociația Națională s Evaluatorilor din România (Anevar), Ghiduri de evaluare (GE) și Ghiduri metodologice de
evaluare (GME), București, 2012, p. 26
12 Stan V. Sorin, Evaluarea terenului – aplicații , Editura Iroval, București, 2009 , p.25
13 Raport evaluare ANEVAR, Evaluari imobiliare, bunuri mobile, întreprinderi și active fi nanciare:
http://www.raport -evaluare.ro/raport -evaluare -imobiliara/raport -de-evaluare -teren/

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
14
dată pentru teren prin metoda extracției poate fi utilizată pentru comparație, cu
prețurile pentru terenurile libere și se pot considera drept parametrii normalizați .
2. Alocarea sau repartizarea
Această metodă are la bază principiul echilibrului și al contribuției14, potrivit
cărora între valoarea teren ului și valoarea întregii proprietăți există un raport
procentual normal care este specific unor anumite proprietăți imobiliare. Raportul
procentual obținut în urma comparării prețurilor unor proprietăți similare se aplică
asupra prețului de vânzare oferit , cerut sau plătit pentru proprietatea construită, în
vederea obținerii valorii terenului15.
Dezavantajul acestei metotde este faptul că raportul procentual dintre valoarea
terenului și valoarea totală a proprietății este foarte greu de obținut.
3. Comparația directă
Această metodă este cea mai utilizată și preferabilă când există date
comparabile, fiind folosită pentru evaluarea terenurilor libere .
Prin această metodă informațiile care sunt obținute pentru loturile care se
aseamănă sunt comparate, corectate și analizate în funcție de asemanări și de
diferențieri.
Elementele de comparație sunt16 :
o drepturile de proprietate;
o restricțiile legale;
o condițiile pieței ( data vânzării );
o localizarea;

14 Raport de cercetare la disciplina: Evaluarea Proprietăților Imobiliare, Metode utilizate în evaluarea terenurilor.
Metoda Comparației Directe – https://ro.scrib d.com/doc/114004491/Evaluarea -terenurilor
15 Stan V. Sorin, Evaluarea terenului – aplicații , Editura Iroval, București, 2009 , p.25
16 Asociația Națională s Evaluatorilor din România (Anevar), Ghiduri de evaluare (GE) și Ghiduri metodologice de
evaluare (GME), București, 2012, p. 26

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
15
o caracteristicele fizice;
o utilitățile disponibile ;
o zonarea ;
o cea mai bună utilizare.
Pentru caracteristicele fizice avem în vedere: suprafața, forma,
lungimea la fațadă, topografia, localizarea și vederea.
Pentru că prețurile s -au modificat considerabil începând cu anul 1990 ,
loturile de teren comparabile trebuie să fie alese cu date cât mai recente. Uneori ,
evaluatorul este obligat să aleagă informațiile despre tranzacții între proprietăți
situate în apropierea subiectului, dar încheiate cu mult timp în urmă și tranzacții
recente cu terenuri situate în apr opiere, dar cu o suprafață mult mai mare. De
asemenea , este cunoscut c ă există tendința ca prețul terenului sa scadă . Se
subînț elege că este logic să se selecteze terenuri cu suprafețe cât mai apropiate în
suprafață și cât mai recent tranzacționate astfel ca , evaluarea respectivului teren să
fie considerate ca fiind una foar te corectă.
În ceea ce privește zonificarea este recomandat să se aleagă amplasamente
din aceeași zonă cu terenul subiect, acesta fiind unul dintre criterii.17
Informațiile directe se pot obț ine cu părțile implicate în tranzacții, cu
avocați, notari, agenți imobiliari , etc. Prețurile de analiză, ar fi ideal să reprezi nte,
pentru terenurile în discuț ie, prețuri tranzacționate, însă se pot lua în calcul
prețurile nenegociate în cazul în care acest lucru este greu de realizat.
În situația în care nu există tranzacții cu terenurile de tipul celor libere și
comparabile sau când datele din tranzacțiile existente nu sunt credibile, putem
folosi prețurile oferite prin cererile de cumpărare, precum și prețurile cerute prin
ofertele d e vânzare ale acelorași tipuri de terenuri. Dacă tranzacțiile s -au efectuat

17 Nica Dumitru, Ionescu C., Balu M., Dobrin M., Ionescu Ed.; Predescu I.; Evaluarea Întreprinderii , Editura
Fundației România de Mâine, București 2007

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
16
la nivelul ultimelor prețuri precizate, analizându -le, acestea vor suferi ulterior
anumite corecții pentru a putea însuma diferențele care pot să apară între prețurile
plătite, ofe rite sau cerute per unitate de suprafață. Pentru corecțiile ce se impun
asupra prețurilor se recomand ă ca acestea să fie făcute în funcție de datele
disponibile ( calitatea lor) și sa fie exprimate în monedă sa u în procente. Se
propune să se înceapă cu aceste corecții de la dreptul de proprietate, condițiile
pieții apoi cu cele referitoare la localizare și caracteristicele fizice. Toate corecțiile
trebuie prezentate în tr-o forma logică și ușor de înț eles.
Datorită faptului că pot fi regăsi te și utilizări care aduc valoare e ste absolut
necesar să avem în vedere în analiza terenurilor libere supuse tranzacțiilor și
părțile care țin de cea mai bună utilizare . Astfel că, evaluatorul poate începe
selecția proprietății comparabile și doar apoi se estimează valoarea terenului.
Ca regulă generală, cu cât sunt mai mici și mai puține deosebirile între
subiect și terenurile comparabile cu atât este mai mare precizia și posibilitatea
de a pronunța valori corecte.
Etapele parcurse în evalu area terenurilor libere sau terenurilor considerate
libere, potrivit metodei comparației sunt:
 Se alege un set de terenuri care pot fi comparate, adică terenuri cu
caracteristici asemănătoare, prin strângerea tuturor informațiilor despre
terenul subiect di n aria lui de piață, informații care fac referire la ofertele
de vânzare sau vânzările recente și cererile de cumpărare ale acestor
terenuri;
 Se testează credibilitatea informațiilor colectate;
 Se alege o unitate de comparație cum ar fi prețul pe hectar sau pe m2;
 Se identifică diferențele dintre terenurile comparabile, acestea redându -se
sub forma unei grile ce conține datele pieței. Scopul acestei grile este
realizarea corecțiilor asupra prețurilor oferite, cerute sau efective ale
terenurilor alese, pen tru a fi comparate;

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
17
 Se corectează prețul fiecărui element de comparație în parte. Corectarea
prețului se face prin tehnicile analizei cantitative sau tehnicile analizei
calitative dintre care întâlnim:
a) tehnica analizei pe perechi de date prin intermediul c ăreia
corecțiile cantitative sunt exprimate în unități monetare, adică în
valori absolute;
b) tehnica analizei pe perechi de date pri n intermediul căreia
corecțiile cantitative sunt exprimate în formă procentuală;
c) tehnica analizei calitative prin comparația relativă, prin intermediul
căreia sunt analizate cererile de cumpărare sau ofertele de vânzare
ale terenurilor comparabile și observarea caracteristicilor care sunt
similare, superioare sau inferioare celor ale terenului subiect. De
regulă, corecțiile asu pra prețurilor se fac prima oară pentru
diferențele caracteristicilor tranzacțiilor și pe urmă asupra celor
dintre terenurile comparabile și terenul subiect. Corecțiile se pot
face asupra prețului unitar sau asupra prețului total sau asupra
ambelor prețuri ale terenurilor comparabile.
 se reconciliază prețurile unitare care au fost corectate, într -o opinie finală
asupra valorii de piață.
Metoda comparației directe este metoda de evaluare cea mai des întâlnită,
aplicată și preferată cu condiția să existe informații îndeajuns de multe despre
vânzările de terenuri similare, care fac parte din aceeași arie de piață18.
4. Capitalizarea directă a rentei sau arendei funciare (chirie)
Această metodă este utilizată în cazul obținerii venitului în urma cedării dreptulu i
de folosință în schimbul unei rente, arende sau chirii19.
Pentru folosirea acestei metode este util să s e cunoască informații de pe piaț a
închirierilor de tipul celor imobiliare. Suma achitată pentru dreptul de utilizare și

18 Stan V. Sorin, Evaluarea terenului – aplicații , Editura Iroval, Bucureș ti, 2009 , p.24
19 Stan V. Sorin, Evaluarea terenului – aplicații , Editura Iroval, București, 2009, p.26

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
18
ocupare a terenului în conformitate cu reg ulile de închiriere a terenului , reprezintă
renta de bază.
Dacă renta curentă corespunde cu nivelul ce RON de pe piață atunci valoarea
obținută prin cap italizarea cu o rată de pe piață este renta sau arenda convertită în
valoarea terenulu i. În cazurile în care aceasta nu corespunde cu condițiile contractuale
sunt necesare corecții.
Renta poate avea diferite clauze de escaladare și de plată și în acest caz trebuie
reflectate în renta de bază.
Metoda capitalizării directe a rentei sau arende i este utilizată atât pentru evaluarea
terenurilor cu folosință agricolă cât și pentru evaluarea terenurilor închiriate20.
Formula utilizată pentru evaluarea terenului prin capitalizarea rentei funciare
este:21

Unde:
Vt = valoarea unui hectar de teren,
R = renta funciară anuală pe hectare,
Cc = coeficientul de capitalizare (aproximativ egal cu rata dobânzii).
5. Tehnica reziduală
Această tehnică este uzată atunci când fluxul de venit este realizat atât de teren,
cât și de construcții.

20 Stan V. Sorin, Evaluarea terenului – aplicații , Editura Iroval, București, 2009, p.26
21Mihai Racovicean; Dariu Otniel Racovicean; Evaluarea terenurilor cu destinație agricolă , Partea IV -a, 17
octombrie 2013 – http://pifca -aef.ro/pifca/wp -content/uploads/2010/11/Partea -IV-a.pdf

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
19

Este determinat venitul net din exploatare anual total
(VNE t) al res pectivei proprietăți imobiliare
Pentru realizarea acestei metode sunt parcurse următoarele etape22:

I

II

III

Condițiile aplicării acestei metode sunt:
a) cunoașterea sau posibilitatea determinării costului de înlocuire net al
construcției;
b) cunoașterea sau posibilitatea determinării VNE t al proprietății mobiliare;
c) posiblitatea de a obține nivelurile de piață ale ratelor de capitalizate atât
pentru teren cât și pentru construcție.
Situațiile în care este utilizată această tehnică sunt23:
 atunci când în aria de piață a terenului care este supus evaluării nu există
terenuri care au fost vândute sau care sunt oferite spre vânzare;

22 Asociația Națională s Evaluatorilor din România (Anevar ), Ghiduri de evaluare (GE) și Ghiduri metodologice de
evaluare (GME) , București, 2012, p. 28
23 Stan V. Sorin, Evaluarea terenului – aplicații , Editura Iroval, București, 2009, p.26
Pe baza ratei de capitalizare aferentă construcțiilor , se
scade din VNE t anual al resp ectivei proprietăți imobiliare,
VNE anual care poate fi alocat construcțiilor

Este capitalizat VNE anual rămas , cu o rată de capitalizare
adecvată, acesta fiind alocat doar terenului.

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
20
 pentru a testa fezabilitatea financiară a u tilizării posibile ale unui
amplasament.
6. Analiza fluxului de numerar actualizat – analiza parcelării și dezvoltării.24
Această metodă constă în punerea în poziția de dezvoltator al unui teren
neamenajat, pe evaluator, plecând de la premisa că amenajările și clădirile care sunt
proiectate ar fi cea mai probabilă utilizare a terenului respectiv25.
În general această metodă este realizată pentru evaluările suprafețelor mari de
teren neamenajat, având ca și opțiune pentru cea mai bună utilizare parcelarea și
amenajarea ca amplasamente și/sau construirea de clădiri rezidențiale pe acele loturi
parcelate.
În vederea dezvoltării proprietăților imobiliare și în același timp să se asigure că
poate găsi prin analogie o parcelare pentru extragerea de informații , prez ența unei sau
mai multor persoane de specialitate este indispensabilă . De cele mai multe ori se face
mai apoi o comparație cu loturile care sunt deja construite , pentru care se vor scădea
costurile directe și indirecte aferente dezvoltării imobiliare, mar ketingului și vânzarii
proprietăților construite pe loturi. Aceste costuri ar putea cuprinde și cheltuielile de
eliberare, nivelare și finisare a terenului, de construire a str ăzilor, trotuarelor și a
rețelelor edilitare. Se vor lua în considerare și taxel e, primele de asig urare, onorariile,
comisioanele și cheltuielile de pub licitate. Se vor deduce sumele reprezentând
fructificarea capitalului investit pe perioada de dezvoltare și profitul
antreprenorului. Se obțin veniturile generate pri n vânzarea proprietăților din care se
extrag valorile aferente construcțiilor obținându -se valorile aferente numai , terenului.
Rata de actualizare cu care sunt actualizate fluxurile atunci când are loc comparația
ține totuși cont , de riscul aferent dezvolt ării.

24 Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, Îndrumar pentru evaluare -T, Evaluarea terenului,
Editura Iroval, București, 2013, p 3
25 Stan V. Sorin, Evaluarea terenului – aplicații , Editura Iroval, București, 2009 , p.24

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
21
Această analiză poate fi aplicată în două cazuri26:
a) atunci când se realizează parcelarea terenului viran, mai apoi acestea sunt
amenajate ca amplasamente, prin utilizarea cu infrastructura necesară, iar
în final are loc vânzarea amplasamentului respectiv;
b) atunci când se realizează parcelarea terenului viran, mai apoi acestea sunt
amenajate ca amplasamente, se construiesc locuințele adecvate, iar în final
proprietățile rezidențiale realizate vor fi vândute ( teren plus locuință ).
Metoda parcelari i se utilizează și în studiile de fezabilitate si în zonele unde sunt
puține tranzacții care pot fi comparate . Din p recizia ratei de actualizare, a ceRON de
absorbție a costurilo r indirecte și pentru servicii, rezultă de fapt exactit atea pe care o
dă acest ă metod ă.
Rezultatele acestei metode sunt credibile în momentul în care datele de pe piață
sunt suficiente și totodata și relevante.

Toate aceste șase metode nu sunt altceva decât derivate ale celor trei abordări tradiționale
ale valorii și anume: abordarea prin venit, prin cost și prin piață, p recizate în capitolul anterior.

2.2.2. Documentația necesară evaluării terenurilor

Documentele necesare evaluării terenurilor sunt27:
 documentul care atesta dreptul de proprietate asupra terenului evaluat;
 documentația cadastrală vizată de ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și
Publicitate Imobiliară);
 extras de Carte Funciară;

26 Stan V. Sorin, Evaluarea terenului – aplicații , Editura Iroval, București, 2009 , p.24
27Raport evaluare ANEVAR, Evaluari imobiliare, bunuri mobile, întreprinderi și active
financiare:http://www.raport -evaluare.ro/raport -evaluare -imobiliara/raport -de-evaluare -teren/

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
22
 documentația din care să se poată constata suprafața terenului;
 în cazul terenurilor libere de construcții este nevoie de certificat de urbanism valid
din care să reiasă posibilitățile de dezvolatare;
 documente suplimentare care constă în: autorizație de construire/demolare,
autorizație de funcționare, raport de expertiză tehnică, etc, în cazul în care
documentele prezentate nu reflectă situația constatată la inspecție;
 alte documente specifice cum ar fi: avize, autorizații, etc, în funcție de tipul
proprietății evaluate.

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
23
Capitolul 3. Evaluarea terenurilor agricole

3.1. Determinarea prețul ui terenului agricol și factorii luați în calcul în
vederea stabilirii prețului acestora

3.1.1. Determinarea prețului terenului agricol

Evaluarea unui teren agricol implic ă fixarea unui preț deși acesta este diferențiat în timp
și spațiu, în funcție d e fertilitate, amplasare, grad de comasare28.
Calit ățile pamântului îș i găsesc expresia în pre țul să u, ceea ce permite stabilirea pre țului
arendei, serve ște ca orientare asupra valorii lui de pia ță și dă posibilitatea adopt ării unor m ăsuri
împotriva specu RON cu terenuri (vânzarea la suprapreț a unui teren) .
Prețul pamântului este influen țat de o serie de factori generali (situa ția economic ă
agricol ă, puterea de cump ărare etc .) și specifici (mediul natural, dispozi ția terenurilor, raportul
față de mediul economic etc .).
Pentru a fi cuprins în patrimoniu , prețul pamântului determinat prin expertiz ă este distinct
de pre țul real, rezultat din raporturile cerere/ ofert ă pe pia ță. Ca orice bun de patrimoniu,
pamântul are pre ț la care se înregistreaz ă în avu ția na țional ă și poate s ă circule pe pia ță.
Prețul pamântului se poate determina pe baza profitului potențial calculat la hectarul
cultivat, fiind în concordanță cu încasările de dobândă rezultate din darea cu îm prumut a
capitalului pe o perioada determinată . Prețul pamântului nu se poate îns ă stabili numai în func ție
de o singură cultur ă, deoarece sunt culturi intensive care sunt asigurate și de solurile cu o
fertilitate ridicată , care pot aduce venitur i mai mari și culturi mai puțin intensive , care pot aduce
venituri mai mici.

28Toader Gherghitei, Cum stabilești, teoretic, prețul terenului , 28 aprilie 2014 – articol:
http://www.agromonitor.ro/cum -stabilesti -teoretic -pretul -terenului -agricol/

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
24
Stabilirea pre țului pamântului trebuie facut ă pe baza bonit ății terenurilor și a evolu ției
randamentelor la hectar pe o perioad ă mai îndelungat ă.
În vederea fundament ării tranzac țiilor cu terenuri (vânz ări, licita ții), cea mai recomandată
este metodologia elaborat ă de Academia de Științ e Agricole și Silvice privind stabilirea pre țului
estimativ al pamâ ntului pe zone de fa vorabilitat e natural ă pentru diferite culturi . Acest tip de
metodologie ține seam a de faptul c ă prețul pamântului nu poate fi determinat per global, pe zone,
ci numai pentru fiecare parcel ă în parte ținându -se cont de : gradul de echipare tehnic ă, evolu ția
prețurilor în perspectiv ă, fertilitate, etc.
Cu toate acestea , un rol deosebit îl joacă pre țul de pia ță, care se formează în func ție de
cerere și ofert ă, de evolu țiile modelului alimentar și de prevederile legale care încurajeaz ă sau
descurajeaz ă vânzarea, respectiv cumpărarea pă mântului.

3.1.2. Factori i luați în calcul la stabilirea prețului terenurilor agricole

În vederea stabilirii prețului terenului agricol sunt luați în calcul următorii factori:
 Oferta și cererea de terenuri agricole
Oferta de terenuri agricole este rigid ă, inelastic ă, insensibil ă la evolu ția pre țurilor,
datorită faptului că terenul are un caracter limitat. Creșterea pre țurilor nu m ărește
oferta , dar nici sc ăderea lor nu afecteaz ă oferta. Prețul terenurilor agricole evolueaz ă
în funcție de miș carea cererii. Pentru unele categorii de teren sau utilit ăți pot exista
fluctuații ale ofertei în funcț ie de interesul proprietarului de a -și păstra sau vinde
proprietatea .
 Oferta și cererea de produse agroalimentare
Cu cât produsele agricole produse pe anumite terenuri sunt din ce în ce mai
cerute și mai scumpe , cu atât acele terenuri agricole devin mai scumpe , deoarece

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
25
cererea crește (când oferta este inelastică). În practică, agenții economici preferă să
cumpere pamânt atu nci când prețul produselor agricole scade, prețul pamântului fiind
mai mic. Când prețurile produselor agricole sunt mai mari agenții economici preferă
arendarea pamântului.
 Nivelul de grupare al terenurilor
Nivelul de grupare al parcelelor este unul din agenții care pot aduce aport
nivelului pe care îl au prețurile acestora . Acest nivel este reprezentat de un procent
estimat care desemnează nivelul de apropiere între parcelele de teren. Cele patru
nivele de grupare , de la cel mai slab până la ce l mai bun nivel sunt :
 sub 40%;
 între 40% și 60%;
 între 60% și 80%;
 între 80% și 100% .
Diferențele de preț care apar între aceste nivele sunt în jur de 10%.
 Modalități de utilizare a pământului
Utilizările unui teren pot fi următoarele: pentru silvicultur ă, construc ții,
agricultură, așezări urbane și rurale, c ăi ferate, baze de odihn ă și tratament, rezerva ții
naturale etc. Modul de folosire care asigur ă prețul cel mai ridicat influen țează și
prețul celorlalte folosin țe.
 Rata dobânzii bancare
Rata de dobândă bancară are și ea o influență apreciabilă asupra prețului
pamântului. La momentul vânzării pământului, proprietarul pretinde o sumă de bani
care să fie ega lă cu profitul care l -ar obține de pe urma unui capital depus la bancă cu
dobânda zi lei, cu condiția ca acest profit să fie același cu cel pe care l -ar fi obținut din
arendarea pământului.

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
26

 Îmbunătățirea poziției terenurilor agricole
Proprietarul poate obține o mai bună valorificare a terenului în urma realizării
unor lucr ări de îmbun ătățire a infrastructurii , chiar dacă el nu a avut nici o contribu ție
la executarea lor (c ăi ferate, autostr ăzi, șosele, aeroporturi, depozite). Aceste
modific ări influen țează pozitiv pre țul pamântului.
Capitalul fix și circulant din agricultur ă a fost afectat de modificările care au avut
loc în agricultură . Capitalul funciar este componen ta capitalului fix care ne indic ă
modificările ce au loc . Acesta este format din capitalul investit în cump ărarea
pamântului, amelior ări funciare, construc ții speciale, planta ții etc. Capitalul destinat
cump ărării pamântului nu se amortizeaz ă, ceea ce creeaz ă dificult ăți agricultorilor în
obținerea resurselor de investi ții.
Cump ărarea pamântului limiteaz ă folosirea capitalului pentru achizi ția celorlal ți
factori de produc ție. De aceea, cumpărarea sau nu a unei bucăți de pamânt este una
dintre cele mai însemnate decizii care se iau la momentul compunerii și organizării
unei exploata ții agricole.
 Mărimea și evoluția rentei funciare
Între renta funciară și prețul pamântului exist ă un raport de proporționalitate
directă , condiț ionându -se reciproc.

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
27
3.2. Evaluarea terenurilor agricole aflate în patrimoniul societăților
comerciale cu capital majoritar de stat

Terenurile agricole care se afl ă în patrimoniul societă ților comerciale cu capital majoritar
de stat și au profil de tip – agricol , au o evaluare care pornește de la analiza calității terenului
agricol pe clase de fertilitate, având o importanță majoră și modurile prin care se poate avea
acces la aceste terenuri agricole pentru toate lucrări le, inclusiv cele de arături ș i pentru strânsul
recoltei . În scopul analizei corecte a condițiilor menționate mai sus se face recomandarea ca ,
analiza fertilității solului pentru terenurile agricole să fie primită de la Instit utele Pedologice din
teritoriu, informațiile acestea fiind date de Legea 16/199 4 -Legea Arendării. Această lege
consideră că potențialul de producție al terenurilor agricole se clasifică în funcție de sol pe
baza normelor de bonitare n aturală pentru terenul arabil în 5 clase de fertilitate29:
Clasa I -a ( 81-100 puncte ) – aici se încadrează terenurile cu soluri care au o
textură mijlocie , cu soluri foarte fertile, profunde, permeabile, care nu sunt afectate
de fenomene de degradare și care se află pe suprafețe plane sau foarte puțin înclinate.
Clasa a II -a ( 61-80 puncte ) – aici sunt cuprinse terenuri le cu soluri c are au o
textură mijlocie sau mijlocie -mică sau mijlociu -fină, foarte fertile, profunde, cu o
permeabilitate bună , slab afectate de fenomene de degradare și care se află pe
suprafețe plane sau puțin înclinate.
Clasa a III -a (41-60 puncte) – aici intră terenuri le cu soluri c are au o textură
mijlocie , cu o fertilitate mijlocie , profunde sau de o profunzime moderată , mijlociu –
grosieră sau fină, care se regăsesc pe suprafețe plane sau mijlociu înclinate și care
sunt ușor afectate de procesele de degradare.
Clasa a IV -a (21-40 puncte) –aici se încadrează terenuri le cu soluri care au o
textură variată , cu o fertilitate inferioară , intens afectate de procesele de degradare.

29Iuliana Raetcaia, Evaluarea terenurilor agricole , 19 iulie 2015 – articol:
http://documents.tips/documents/evaluarea -terenurilor -agricole.html

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
28
Clasa a V -a (1-20 puncte) – aici sunt cuprinse terenuri cu soluri improprii pentru
folosință arabilă, cu o fertilitate extrem de inferioară , foarte intens afectate de
procesele de degradare.
Fiecare clasă de calitate a terenului se împarte în 3 categorii, în funcț ie de :
 distanța față de centrul de depozitare și valorificare a produselor ;
 gruparea parcelelor;
 distanța față de centrul de localitate ;
 formă și obstacole;
 de calitatea drumurilor;
 etc
Astfel avem:
Categoria A – aici se încadrează terenurile cu sol uniform, comasate, cu forme și
mărimi care permit mecanizare a, cu drumuri foarte bune, acces ușor și distanță mică
de centrul de localitate, de centrul de depozitare și valorificare sau gară.
Categoria B – aici avem cuprinse terenuri le cu sol care nu sunt perfect uniform e,
ușor comasate, cu forme și mărimi care permit o mecanizare de calitate medie , care
permit un acces nu tocmai ușor , având drumuri întreținute.
Categoria C – aici se regăsesc terenuri le cu sol neuniform, cu forme și
dimensiuni ce au condiții diferite de mecanizare, dispersate, drumuri
necorespunzătoare și la distanțe mari față de centrul de localitate sau gară.
Institutele pedologice din județ sunt cele care stabilesc c lasele de fertilitate ale solului , iar
evaluatorii sunt cei care stabilesc categoriile claselor de fertiliatate .

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
29
Capitolul 4 . Studiu de caz – raport de evaluare imobiliară
4.1. Informații cu referire la elementele importante din raport

Raportul de evaluare imobiliară a fost realizat asupra unui teren extravilan din satul
Paleu , comuna Cetariu , județul Bihor , care se află în proprietatea Asociației pentru Pășune și
Pădure “Corbul ” Paleu . Proprietatea evaluată conține mai multe terenuri :
 teren ul cu vegetație forestieră în suprafață de 106 ha și 2 .868 mp ;
 teren ul cu destinație pășune în suprafață de 175 ha și 4 .875 mp ;
 teren ul agricol în suprafață de 3 ha 9 .560 m p.
Raportul de evaluare a fost realizat de T&T INSOLV SRL., scopul acestuia fiind
estimarea valorii de piață în vederea înregistrării în contabilitat e a terenurilor situate în Paleu ,
județul Bihor identificate prin Titlurile de proprietate nr. 106.67 1 din 18.01.2007 și 209.56 9 din
14.03.2007 din patrimonial Asociației pentru Pășune și Pădure “Corbul ” Paleu . Rezultatele
prezentului raport vor fi utilizate în vederea stabilirii prețului de vânzare a acestuia .
Evaluarea s -a făcut la data de 31.12.2016 , pe când valoarea 1 EUR= 4, 5411 RON , la
cursul BNR al ace leași zile .
În vederea exemplificării lucră rii s-au aplicat trei metod e de evaluare a terenurilor
agricole, și anume : metoda comparației directe , metoda capitalizării rentei funciare și cea prin
care se stabilește valorea terenului pe baza abordării prin venit .

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
30
4.2. Informații rel evante cu privire la terenul evaluat

Imobilul care face obiectul evaluării este amplasat în satul Paleu , fiind situat în imediata
apropiere a intravilanului comunei, în cadrul pădurilor și pășunilor de pe raza comunei.
Proprietatea poate fi racordată la următoarele utilități:
o rețeaua de alimentare cu energie electrică;
o acoperire GSM excelentă pentru principalele rețele de telefonie mobil ă
(Vodafone, Orange, Digi, Telekom, etc.).
Terenul pe care este situată proprietatea este unul sau ușor deluros fiind ferit de pericole
precum alunecări de teren și inundații.
Proprietatea imobiliară este compatibilă cu funcțiunile prevăzute în cadrul Planului
Urbanistic General (PUG) care prevede în zonă activități de pășunat și exploatații forestiere.

4.3. Analiza cererii și ofertei pentru terenurile din comuna Cetariu

Datorită ofertei abundente de toate categoriile, în acest moment, cererea este slab
mediatizată, potențialul cumpărător fiind in situația de a alege între oferte, fără a fi nevoit să
lanseze o ofertă de cumpărare. Principalii cumpărători sunt, în continuar e, persoanele fizice sau
juridice care dezvoltă afaceri în domeniul forestier sau agricol, creșterea animalelor.
Oferta concurențială este bine mediatizată pe toate căile de publicitate. În ceea ce privește
piața ofertelor de vânzare aceasta este destul de mare, pentru acest tip special de proprietăți
imobiliare, fiind situată între 2.500 – 10.000 Euro/ha.

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
31
Numărul de proprietăți vacante similare este unul relativ mic datorită numărului redus de
terenuri de dimensiuni similare care sunt comasate și pregătite pentru exploatație. Oferta constă,
preponderent, în proprietăți imobiliare situate în apropierea satelor și comunelor sau în interiorul
acestora cu destinația de pădure sau pășuni comunale care sunt pretabile agriculturii extensive.

4.4. Estimarea valorii terenurilor
4.4.1. Estimarea valorii terenurilor prin metoda comparației directe

Datele de piață pentru terenurile forestiere
Elemente de
comparaț ie Subiect 1 Comp A Comp B Comp C Comp D
Suprafața (Ha) 106,2868 125,0000 58,0000 90,0000 4,0000
Preț (ofertă) (eur/ha) 1.280,00 4.000,00 2.222,00 4.000,00

Drepturi de
propr ietate integral integral integral integral integral
Valoarea corecției
(Euro/mp) 0 0 0 0
Preț corectat 1.280,00 4.000,00 2.222,00 4.000,00

Condiții de vânzare Vânzare ofertă ofertă ofertă ofertă
Valoarea corecției (%) -15% -15% -15% -15%
Valoarea corecției
(Euro/mp) -192,00 -600,00 -333,30 -600,00
Preț corectat 1.088,00 3.400,00 1.888,70 3.400,00

Localizare
Sat Cetariu Zonă de
câmpie, Valea
lui Mihai Peștiș , Poiana
Florilor Zonă de
câmpie, Valea
lui Mihai Simian
Valoarea corecției (%)
15% -10% 15% 0%
Valoarea corecției
(Euro/mp) 163,20 -340,00 283,31 0,00
Preț corectat 1.251,20 3.060,00 2.172,01 3.400,00

Acces drum asfaltat și
drum forestier drum asfaltat ș i
drum forestier drum asfaltat ș i
drum forestier drum asfaltat
și drum
forestier drum asfaltat ș i
drum forestier
Valoarea corecției (%)
0% 0% 0% 0%
Valoarea corecției
(Euro/mp) 0,00 0,00 0,00 0,00
Preț corectat 1.251,20 3.060,00 2.172,01 3.400,00

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
32
Destinația (utilizarea
terenului) pădure mixta
preponderent
esență tare pădure salcam pădure mixtă
preponderent
esență tare padure salcam pădure mixtă
preponderent
esență tare
Valoarea corecției (%)
20% 0% 20% 0%
Valoarea corecției
(Euro/mp) 250 0,00 434 0
Preț corectat 1.501,44 3.060,00 2.606,41 3.400,00
Utilităț i apă, curent în
apropiere apă, curent în
apropiere apă, curent în
apropiere apă, curent în
apropiere apă, curent în
apropiere
Valoarea corecției (%)
0% 0% 0% 0%
Valoarea corecției
(Euro/mp) 0,00 0,00 0,00 0,00
Preț corectat 1.501,44 3.060,00 2.606,41 3.400,00

Suprafața 106,2868 125,0000 58,0000 90,0000 4,0000
Corecție procentuală 0% 10% 5% 20%
Valoarea corecției
(EUR/mp) 0,00 306,00 130,32 680,00
Preț corectat 1.501,44 3.366,00 2.736,73 4.080,00

Caracteristici teren comasat teren comasat teren comasat teren comasat teren comasat
Corecție procentuală 0% 0% 0% 0%
Valoarea corecției
(EUR/mp) 0,00 0,00 0,00 0,00
Preț corectat 1.501,44 3.366,00 2.736,73 4.080,00

Corecție totală netă
(EURO) 221,44 -634,00 514,73 80,00
Corecție totală netă
(%) 17% -16% 23% 2%
Corecție totală brută
(EURO) 605,44 1.246,00 1.181,33 1.280,00
Corecție totală brută
(%) 47% 31% 53% 32%

Valoarea estimată Rotund 3.366,00 EUR/mp
S teren = 106,2868 ha 357.761 € 1.624.630 RON
* pentru comparabila
B s-a efectuat cea mai
mică corecț ie totală
brută
V DE PIAȚĂ PENTRU SUBIECTUL 1 CU SUPRAFA ȚA EXPRIMATĂ ÎN MP – EUR= Valoarea estimată x S teren
exprimată în mp = 3.366 € x ( 106,2868 x 10.000)= 3.577.613.688 €

V DE PIAȚĂ PENTRU SUBIECTUL 1 CU SUPRAFA ȚA EXPRIMATĂ ÎN MP – RON= V DE PIAȚĂ PENTRU SUBIECTUL 1
CU SUPRAFA ȚA EXPRIMATĂ ÎN MP – EUR x Valoarea a 1€ la data de 31.12.2016 = 3.577.613.688 €
x 4,5411= 16.246.301.519 RON

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
33
Drept de proprieta te:
 nu au fost necesare corecții.
Condiții de finanț are:
 nu au fost necesare corecții.

Condiții de vanzare:
 S-au corectat comparabilele A, B, C , și D pentru oferta cu nivele î n intervalul
mediu de -15%, interval minim de negociere identificat pe piață pentru acest tip
de proprietate, în localizări și con diții similare de atractivitate.
Condiții de piață:
 nu au fost necesare corecții.
Localizare:
 S-au aplicat corecții pentru diferența de atractivitate, etc. ale zonelor de amplasare
ale com parabi RON A, B, și C;
 Pentru comparabila A corecția a fost pozitivă: 15%, deoarece proprietatea
evalu ată se află î ntr-o locație mai bine cotată ;
 Pentru comparabila B corecția a fost negativă: -10%, deoarece proprietatea
evaluată se află î ntr-o locație mai slab cotată ;
 Pentru comparabila C corecția a fost pozitivă: 15% deoarece proprietatea evaluată
se află într-o locație mai bine cotată;
 Corecțiile aplicate se bazează pe diferența procentuală de valoare percepută pe
piață de la o zonă la alta.
Acces:

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
34
 nu au fost necesare corecții.
Destinația terenului :
 S-au aplicat corecții pentru destinația terenului – tipul de pădure ;
 Pentru comparabilele A și C corecția a fost pozitivă: 20% , deoarece aceste
proprietăți sunt păduri de salcâm, mai prost cotate d ecât pădurile de foioase;
 Pentru comparabilele B și D nu au fost aplicate corecții;
 Corecțiile aplicate se bazează pe diferența procentuală de valoare percepută pe
piață pentru tipul de utilizare a terenului .
Utilități :
 nu au fost necesare corecții.
Suprafață :
 S-au aplicat corecții pentru diferențele de suprafață, luându -se în considerare
utilizarea terenului: exploatație silvică;
 Comparabilelor B, C și D li s -au aplicat o corecție pozitivă de 10%, 5% și 20%
deoarece au o suprafață comasată mai mică, mai greu de valorificat din punct de
vedere agricol .
Caracteristici :
 nu au fost necesare corecții.
Valoarea de pi ață a proprietății estimată, la data de 31.12.2016, prin această abordare este
de: 357.761 € (Vt1), respectiv 1.624.628 RON (Vt1).
Datele de piață pentru terenurile agricole – pășune
Elemente de
comparație Subiect 2 Comp A Comp B Comp C Comp D
Suprafața (Ha) 179,4435 0,7585 4,2500 6,0300 200,0000
Preț (ofertă) (eur/ha) 4.878,00 8.000,00 19.900,00 2.500,00

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
35
Drepturi de
proprietate Integral integral integral integral integral
Valoarea corecției
(Euro/mp) 0 0 0 0
Preț corectat 4.878,00 8.000,00 19.900,00 2.500,00

Condiții de vânzare Vânzare ofertă ofertă ofertă ofertă
Valoarea corecției (%) -15% -15% -15% -15%
Valoarea corecției
(Euro/mp) -731,70 -1200,00 -2985,00 -375,00
Preț corectat 4.146,30 6.800,00 16.915,00 2.125,00

Localizare Sat Cetariu Sat Cetariu Girisu de Cris Nojorid Vadu Criș ului
Valoarea corecției (%)
0% -20% -20% 0%
Valoarea corecției
(Euro/mp) 0,00 -1360,00 -3383,00 0,00
Preț corectat 4.146,30 5.440,00 13.532,00 2.125,00

Acces drum asfaltat,
drum acces
pietruit acces drum
pietruit acces drum
pietruit acces drum
Oradea -Arad drum asfaltat,
drum acces
pietruit
Valoarea corecției (%)
15% 15% -30% 0%
Valoarea corecției
(Euro/mp) 621,95 816,00 -4.059,60 0,00
Preț corectat 4.768,25 6.256,00 9.472,40 2.125,00
Destinația (utilizarea
terenului) preponderent
pășune
comunală teren agricol teren agricol teren agricol si
dezvoltare preponderent
pășune
comunală
Valoarea corecției (%)
-20% -20% -20% 0%
Valoarea corecției
(Euro/mp) -954 -1251,20 -1894 0
Preț corectat 3.814,60 5.004,80 7.577,92 2.125,00
Utilități apă, curent în
apropiere nu apă, curent în
apropiere Curent electric,
rețea apă apă, curent în
apropiere
Valoarea corecției (%)
10% 0% 0% 0%
Valoarea corecției
(Euro/mp) 381,46 0,00 0,00 0,00
Preț corectat 4.196,06 5.004,80 7.577,92 2.125,00

Suprafața 179,4435 0,7585 4,2500 6,0300 200,0000
Corecție procentuală 30% 15% 15% 0%
Valoarea corecției
(EUR/mp) 1258,82 750,72 1136,69 0,00
Preț corectat 5.454,87 5.755,52 8.714,61 2.125,00

Caracteristici teren deluros,
comasat în
proporție mare,
pășune teren plat,
regulat, dar nu
e comasat teren plat, formă
regulată,
comasat teren plat,
regulat,comasat teren deluros,
comasat în
proporție mare,
pășune

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
36
comunală comunală
Corecție procentuală -10% 0% -15% 0%
Valoarea corecției
(EUR/mp) -545,49 0,00 -1307,19 0,00
Preț corectat 4.909,39 5.755,52 7.407,42 2.125,00

Corecție totală netă
(EURO) 31,39 -2244,48 -11185,39 -375,00
Corecție totală netă
(%) 1% -28% -56% -15%
Corecție totală brută
(EURO) 4.493,06 5.377,92 14.765,96 375,00
Corecție totală brută
(%) 92% 67% 74% 15%

Valoarea estimată Rotund 2.125,00 EUR/mp

S teren = 179,4435 ha 381.317 €
1.731.599 RON

* pentru comparabila
D s-a efectuat cea mai
mică corecție totală
brută

V DE PIAȚĂ PENTRU SUBIECTUL 2 CU SUPRAFA ȚA EXPRIMATĂ ÎN MP – EUR= Valoarea estimată x S teren
exprimată în mp = 2.125 € x ( 179,4435 x 10.000)= 3.813.174.375 €

V DE PIAȚĂ PENTRU SUBIECTUL 2 CU SUPRAFA ȚA EXPRIMATĂ ÎN MP – RON= V DE PIAȚĂ PENTRU SUBIECTUL 2 CU
SUPRAFA ȚA EXPRIMATĂ ÎN MP – EUR x Valoarea a 1€ la data de 31.12.2016 = 3.813.174.375 € x
4,5411= 17.316 .006.154 RON
Drept de proprietate :
 nu au fost necesare corecții.
Condiții de finanț are:
 nu au fost necesare corecții.
Condiții de vâ nzare:
 S-au corectat comparabilele A, B, C , și D pentru oferta cu nivele î n intervalul
mediu de -15%, interval minim de negociere identificat pe piață pentru acest tip
de proprietate, în localizări și con diții similare de atractivitate.
Condiții de piață:
 nu au fost necesare corecții.
Localizare:

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
37
 S-au aplicat corecții pentru diferența de atr activitate, etc. ale zonelor de amplas are
ale comparabi RON A, C, și D;
 Pentru comparabila B și C corecția a fost negativă: -20%, deoarece proprietatea
evaluată se află î ntr-o locație mai slab cotată ;
 Corecțiile aplicate se bazează pe diferența procentuală de valoare percepută pe
piață de la o zonă la alta.

Acces:
 S-au aplicat corecții pentru diferența de acces – drum asfaltat și căi secundare ;
 Pentru comparabilele A și B corecția a fost pozitivă: 15% , deoarece proprietatea
evaluată are un acces mai facil;
 Pentru comparabila C corecția a fost negativă: -30%, deoarece proprietatea
evalua tă are un acces mai puțin facil;
 Corecțiile aplicate se bazează pe diferența procentuală de valoare percepută pe
piață de la accesul direct sau indirect la șoseaua asfaltată.
Destinația terenului :
 S-au aplicat corecții pentru destinația terenului – agricolă, pășune sau cu potențial
de dezvoltare non -agricol ;
 Pentru comparabilele A, B și C corecția a fost ne gativă: -20%, deoarece aceste
proprietăți sunt utilizate în scop agricol , dar pot fi ulterior utilizat e pentru
funcțiuni non -agricole;
 Pentru comparabila D nu au fost aplicate corecții;
 Corecțiile aplicate se bazează pe diferența procentuală de valoare percepută pe
piață pentru tipul de utilizare a terenului .
Utilități :
 S-au aplicat corec ții pentru accesul la utilități;

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
38
 Pentru comparabila A corecția a fost pozitivă: 10% , deoarece aceste proprietăți
sunt mai prost co nectate la rețeaua de utilități ;
 Pentru comparabilele B, C și D nu au fost aplicate corecții ;
Suprafață :
 S-au aplicat corecții pentru diferențele de suprafață, luându -se în considera re
utilizarea terenului: pășune;
 Comparabilelor A, B, și C li s -au aplicat o corecție pozitivă de 30% și respectiv
15%, deoarece au o suprafața mai mică, mai greu de valorificat din pu nct de
vedere agricol al pășunatului .
Caracteristici :
 S-au aplicat corecții de -10% și -15% pentru comparabilele A și C pentru
diferențele referitoare la caracteristicile terenului: proprietatea A și C fiind situate
pe teren preponderent plat .
Valoarea de piață a proprietății estimată, la data de 31.12.2016, prin această abordare este
de: 381.317 € (Vt2), respectiv 1.731.599 RON (Vt2).

În opin ia evaluatorului, la data de 31.12.2016 valoarea totală de piață a terenurilor , ce fac
obiectul evaluării este:
VTOTALĂ DE PIAȚĂ – RON= Vt1+ V t2 = 1.624.628 RON + 1.731.599 RON = 3.356.227 RON
VTOTALĂ DE PIAȚĂ – EUR= Vt1+ V t2 = 357.761 € + 381.317 €= 739.078 €

VTOTALĂ DE PIAȚĂ – RON ( PENTRU SUPRAFAȚA EXPRIMATĂ ÎN M P)= 16.246.301.519 RON +17.316.006.154
RON =33.562.307.673 RON

VTOTALĂ DE PIAȚĂ – EUR (PENTRU SUPRAFAȚA EXPRIMATĂ ÎN MP ) = 3.577.613.688 € +3.813.174.375 € =
7.390.788.063 €

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
39
4.4.2. Estimarea valorii terenurilor prin metoda capitalizării rentei funciare
(Valori si formule diferite față de torie)
Aceasta este metoda folosită în vederea stabilirii valorii terenurilor în funcție de venitul
obținut în urma unei chirii, rente sau arende.
V DE PIAȚĂ PENTRU SUBIECTUL 1 = Suprafață (în mp) x Preț grâu x Renta funciară= (106 ha + 2.868
mp) x 0,50 RON /kg x 900 kg = (106 ha x 10.000 mp + 2.868 mp) x 0,50 RON/kg x 900 kg =
1.062.868 x 0.5 RON/kg x 900 kg = 478.290.600 RON
V DE PIAȚĂ PENTRU SUBIECTUL 2 = Suprafață (în mp) x Preț grâu x Renta funciară= (179 ha + 4.435
mp) x 0,50 RON /kg x 900 kg = (179 ha x 10.000 mp + 4.435 mp) x 0,50 RON /kg x 900 kg =
1.794.435 x 0,50 RON/kg x 900 kg = 807.495.750 RON
VTOTALĂ DE PIAȚĂ – RON= Vt1+ V t2 = 478.290.600 RON + 807.495.750 RON = 1.285.786.350
RON
VTOTALĂ DE PIAȚĂ – EUR= Vt1+ V t2 = 1.285.786.350 RON/ 4.54 11 RON/EUR= 283.144.249 €

4.4.3. Stabilirea valorii terenului pe ba ză abordării prin venit

Această abordare ne oferă un indiciu cu privire la valoare, prin intermediul mai multor
metode cum ar fi: cea a capitalizării venitului, cele de evaluare a opțiunilor financiare și cea a
fluxului de numerar actualizat.
la data de 31.12.201 7, 1 EUR = 4,5411
Suprafata utilă – Subiect 1 (mp) cca. 1.062. 868.00
Redevența anuală (Kg/an) 900
Venituri brute potențiale VBP (pret/kg/an) 0,50
Total VBP (eur/an) 478.290. 600
Grad de ocupare 95%
Venituri brute efective VBE(eur/an) 454.376. 070
Total VBE (eur/an) 454.376. 070
Chetuieli exploatare 20% 90.875. 214

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
40
Costuri reamenajare (reparații ) –
Venit net efectiv (eur/an) 363.500.856
Total VNE (eur/an) 363.500. 856
Rata de capitalizare 9,0%
Multiplicator 11,11

Valoare randament (eur) 4.038.898. 400
rotund 4.038.898. 400 €
18.341.041. 500 RON

Suprafata utilă – Subiect 2 (mp) cca. 1.794.435, 00
Redevența anuală (Kg/an) 900
Venituri brute potențiale VBP (pret/kg/an) 0,50
Total VBP (eur/an) 807.495. 750
Grad de ocupare 95%
Venituri brute efective VBE(eur/an) 767.120. 963
Total VBE (eur/an) 767.120. 963
Chetuieli exploatare 20% 153.424. 193
Costuri reamenajare (reparații ) –
Venit net efectiv (eur/an) 613.696. 770
Total VNE (eur/an) 613.696.770
Rata de capitalizare 9,0%
Multiplicator 11,11

Valoare randament (eur) 6.818.853. 000
rotund 6.818.853. 000 €
30.965.093. 400 RON

VTOTALĂ DE PIAȚĂ – EUR = Vt1+ V t2 = 4.038.898. 400 € + 6.818.853. 000 € =10.857.751.400 €
VTOTALĂ DE PIAȚĂ – RON = Vt1+ V t2 =18.341.041. 500 RON +30.965.093. 400 = 49.306.134.900
RON

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
41
CONCLUZII

Evaluarea poate fi o opțiune atunci când dorim, spre exemplu, să ne aflăm adevărata
valoare a bunurilor deținute sau o obligație , în momentul în care dorim să ne asigurăm un bun, în
momentul în care realizăm o asigurare pentru un bun, când îl depunem ca și garanție la un credit,
etc.
Raportul de evaluare trebuie să fie clar, să nu fie înșelător pentru a asigura
comparabilitatea și în special pentru a nu induce în eroare, anumite persoane în privința valorii
bunului. Spre exemplu, atunci când un anumit evaluator realizează o evaluare a unui bun depus
ca și garanție pentru un credit, este indicat, și nu numai în acest caz, ca valoarea bunului evaluat
să fie reală, deo arece în cazul în care debitorul se află în imposibilitatea de a -și achita ratele,
banca să își poată recupera de la el v aloarea ratelor rămase de încasat.
Metoda comparației directe este metoda de evaluare cea mai des întâlnită, aplicată și
preferată, cu condiția să existe informații îndeajuns de multe despre vânzările de terenuri
similare, care fac parte din aceeași arie d e piață.
Atunci când este realizată o evaluare pentru un anumit teren, prețul depinde de
caracteristicile fizice ale acestuia, dintre care cel mai mult contând: accesul la utilități, localizare,
dimensiuni, suprafață și formă.
Prețul pamântului este influențat de o serie de factori generali (situația economică
agricolă, puterea de cumpărare etc) și specifici (mediul natural, dispoziția terenurilor, raportul
față de mediul economic etc).
Prețul pamântului stabilit prin expertiză, în vederea includerii în patrimoniu, diferă de
prețul real, rezultat din raporturile cerere/ofertă pe piață.
Prețul pamântului se poate determina pe baza profitului potențial la hectarul cultivat,
corespunzând sumei încasate din dobândă la capitalul dat cu împrumut , pe o perio ada de timp
determinată.

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
42
Un rol major îl joacă prețul de piață, care se formează în funcție de cerere și ofertă, de
evoluțiile modelului alimentar și de prevederile legale care încurajează sau descurajeaz ă
vânzarea – cumpărarea pă mântului.
Cumpărarea pamântului limitează folosirea capitalului pentru achiziția celorlalți factori
de producție. De aceea, achiziționarea pamântului este una dintre cele mai importante decizii
care se iau la crearea și organizarea unei exploatații agricole.
În următorul tabel am realizat un centralizator cu valorile terenurilor obținute în urma
aplic ării unor metode sau abordări :
Metode/Abordări
Subiecte analizate Metoda comparației directe Metoda capitalizării
rentei financiare Abordarea pe bază de
venit
V DE PIAȚĂ PENTRU
SUBIECTUL 1 RON 16.246.301.519 478.290.600 18.341.041.500
EUR 3.577.613.688 105.324.833 4.038.898.400
V DE PIAȚĂ PENTRU
SUBIECTUL 2 RON 17.316.006.154 807.495.750 30.965.093.400
EUR 3.813.174.375 177.819.416 6.818.853.000
După cum putem observa avem valori foarte diferite , datorită faptului că a fost stabilită
valoarea terenu rilor în funcție de utilizări diferite ale acestora . Din punctu l meu de vedere pentru
înregistrarea în contabilitate, valoarea cea mai corectă este cea obținută prin metoda comparației
directe , prin această metodă obținându -se valoarea de piață.

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
43
BIBLIOGRAFIE

1. Aurora Carmen Mancia, Bonitarea și evaluarea terenurilor , Editura Treira, Oradea,
2001
2. Asociația Națională s Evaluatorilor din România (Anevar), Ghiduri de evaluare (GE) și
Ghiduri metodologice de evaluare (GME), București, 2012
3. Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, Standardele de evaluare
Anevar , București, 2014
4. Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, Îndrumar pentru evaluare –
T. Evaluarea terenului , Editura Iroval, București, 2013
5. Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, Broșura Bazele Evaluării,
Editura Iroval, București , 2016
6. Asociația Națională a Evaluatorilor din România, Ghiduri de evaluare. Ghiduri
metodologice de evaluare. Glosar IVS 2011. Abordarea metodologică a unor definiții și
termeni din IVS 2011, în interpretarea ANEVAR , București, 2012
7. Asociația Națională a Evaluatorilor din România, Evaluarea proprietății imobiliare ,
Editura Iroval, București, 2015
8. Bucătaru Dumitru, Evaluarea întreprinderii , Editura Tipo Moldova, Iași, 2011
9. Cristian Bănacu, Ghid practic de evaluare imobiliară, Editura Tribuna Economică,
București, 2007
10. Direcția Agricolă Bihor, Avize finale –
http://www.directiaagricolabihor.ro/terenuri -agricole
11. Gherghitei Toader, Cum stabilești, teoretic, prețul terenului , 28 aprilie 2014 –
articol: http://www.agromonitor.ro/cum -stabilesti -teoretic -pretul -terenului -agricol/
12. Ghid Metodologic de Evaluare – 630, Evaluarea bunurilor imobile, Standardele
de Evaluare ANEVAR, 2014
13. Iuliana Raetcaia, Evaluarea terenurilor agricole , 19 iulie 2015 – articol:
http://documents.tips/documents/evaluarea -terenurilor -agricole.html
14. Ișfănescu Aurel, “Evaluarea întreprinderii”, Editura Universitară, București, 2006

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
44
15. Ișfănescu Aurel, Robu Vasile, Anghel Ion, Tuțu Anca, Evaluarea întreprinderii, Editor
Tribuna Economică, București, 1998
16. Ligia Antonescu ; Mihail Antonescu ; The Perspectives and the Opportunity of
Evaluation from the Angle of the Relation Evaluation – Accounting – Reporting –
http://www.ann.ugal.ro/eco/Doc2009/LigiaAntonescu_MihailAntonescu.pdf
17. Mihai Racovicean; Dariu Otniel Racovicean; Evaluarea terenurilor cu destinație
agricolă , Partea IV -a, 17 octombrie 2013 – http://pifca -aef.ro/pifca/wp –
content/uploads/2010/11/Partea -IV-a.pdf
18. Mihail Bojinca, Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole , Craiova,
2011 – http://www.bojinca.ro/sites/default/files/mihail_bojinca_ –
_elemente_care_influenteaza_valoarea_t erenurilor_agricole.pdf
19. Nica Dumitru, Ionescu C., Balu M., Dobrin M., Ionescu Ed.; Predescu I. ; Evaluarea
Întreprinderii , Editura Fundației România de Mâine, București 2007
20. Raport d e cercetare la disciplina: Evaluarea Proprietăților Imobiliare , Metode utilizate
în evaluarea t erenurilor. Metoda Comparației Directe –
https://ro.scribd.com/doc/114004491/Evaluarea -terenurilor
21. Raport evaluare ANEVAR, Evaluari imobiliare, bunuri mobile, întreprinderi și active
financiare: http://www.raport -evaluare.ro/raport -evaluare -imobiliara/raport -de-
evaluare -teren/
22. Simai Dan, Se mișcă pământul! Liberalizarea vânzării terenurilor agricole a majorat
într-un singur an prețurile cu 25% , 29 aprilie 2016, Ebihoreanul – articol:
http://www.e bihoreanul.ro/stiri/ultima -or-31-6/se-misca -pamantul -liberalizarea –
vanzarii -terenurilor -agricole -a-majorat -intr-un-singur -an-preturile -cu-25-126862.html
23. Stan V. Sorin, Evaluarea terenului – aplicații , Editura Iroval, București, 2009
24. Ștefănescu Iulian, “Evaluarea terenurilor”, curs ANEVAR, București, 2001
25. Uniunea națională a evaluatărilor autorizați din România, Broșura Bazele Evaluării,
Editura Iroval, București, 2012
26. Urzică Alexandru, Străinii plătesc 7.000 de euro pentru un hectar de teren agricol di n
România , 20 martie 2016, Revista Capital – articol: http://www.capital.ro/strainii –
platesc -7000 -de-euro-pentru -un-hectar -de-teren -agricol -din-romania.html

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
45
27. Vocea.biz, Pomană pentru străini. Ieftine și de vânzare, terenurile agricole sunt
afacerea anului , 15 septembrie 2016 – articol:
https://vocea.biz/economic/2016/sep/15/pomana -pentru -straini -ieftine -si-de-vanzarea –
terenurile -agricole -sunt-afacerea -anului -2014/
28. https://static.anaf.ro/static/10/Anaf/AsistentaContribuabili_r/preturi_medii/preturi_agri
cole_2 016/Bihor_PMA_092016.pdf

Evaluarea terenurilor agricole Begher Ana Cristina
46

ANEXE