Evaluarea Terenurilor Agricole

CUPRINS

[NUME_REDACTAT] I.Evaluarea patrimoniala in Romania – concepte generale

1.1.Întoarcerea la teorie

1.2 Definiția si scopul evaluarii evaluării

1.3. Cadrul general al evaluarii in Romania

1.4 Concepte de baza în evaluare

1.5 Tipurile de bunuri supuse evaluării

1.6 Metode utilizate în evaluarea patrimoniului

Capitolul II.Evaluarea terenurilor

2.1 Terenul- obiect al evaluării

2.2 Descrierea juridică a terenului

2.3 Analiza tehnică a terenului

\2.4 Caracteristicile fizice ale terenului

2.5 Principalele abordari in evaluarea terenurilor si modul de selectare a acestora

Capitolul III.Studiu de caz

[NUME_REDACTAT]

[NUME_REDACTAT] mijloc de producție, ca obiect și parțial ca produs al activității omenești solul, format într-o perioadă de mii de ani la interferența celor patru învelișuri ale planetei noastre , a constituit încă din cele mai vechi timpuri un element care a fost evaluat, prețuit și clasificat, potrivit cunoștințelor științifice ale epocii. Acțiunea de apreciere și apoi de determinare a așa numitei calități a resurselor de sol este tot atât de veche precum și activitatea omenească, de a produce bunurile necesare traiului prin folosirea lor în acest scop. Dacă la începuturile omenirii terenurile aveau valoare doar de întrebuințare, pe măsura trecerii timpului acestea au început să capete diferite valențe, valoarea de schimb a terenurilor crescând mereu odată cu sporirea cererii de produse agricole și creșterea populației. Din bun al întregii omeniri însușire pe care nu și-a pierdut-o nicicând întrucât deține o funcție socială majoră, reprezentând baza de existență a societății omenești, pământul, în cadrul economiilor de piață, este un obiect de proprietate funciară, protejată sau garantată juridic, dând proprietarului dreptul de uzufruct, provenit din dreptul de rentă funciară.

Pentru țăranul român Pământul nu e un obiect de exploatare, ci o ființă vie, față de care se simte zămislit și născut din acest pământ ca o plantă miraculoasă care nu se poate stârpi în vecii vecilor. Poate de acea pământul e însuși rostul lui de a fi. Pământul nostru are un glas pe care țăranul îl aude și-l înțelege mai bine ca alții. E sfântul pământ ispititor care ne-a modelat trupul și sufletul, care prin soarele și apele și munții și șesurile lui ne-a dăruit toate calitățile și defectele cu care ne prezentăm azi în lume.

Pământul și produsele sale au o valoare economică in momentul in care sunt transformate în bunuri sau servicii care sunt utile, cerute și plătite de către consumatori.

Evaluarea terenurilor este importantă, atât sub aspect social cât și juridic, în prezent neexistând o practică juridică unitară privind evaluarea terenurilor. Aplicațiile practice ale evaluării terenurilor folosite de diverse instituții juridice au scopuri diferite de caz informativ până la a fi bază pentru diverse decizii. Astfel, expertizele privind valoarea de circulație a terenurilor constituie suportul tehnic pentru vânzarea-cumpărarea de terenuri, pentru impozitarea unor imobile, garantarea împrumuturilor bancare cu terenuri, pentru majorarea sau diminuarea capitalului social la societățile comerciale, garantarea unor împrumuturi în caz de insolvența unor societăți pentru stabilirea masei credale, fuziunile societăților comerciale, stabilirea despăgubirilor în caz de pagube sau exproprieri, pentru asigurarea unei construcții sau teren, pentru impozitarea globală (la finanțe, notari, primării), pentru stabilirea taxei de timbru în procesele care au obiect terenuri sau construcții.

Lucrerea de mai jos intitulată “Evaluarea terenurilor agricole” este structurată în trei capitole: capitolul I descrie noțiuni generale privind evaluarea; capitolul II descrie metodele de evaluare a terenurilor, iar capitolul III reprezintă studiu de caz: un teren evaluat prin metoda comparației directe.

Cap. I Evaluarea patrimoniala in Romania – concepte generale

Primele evaluări ale terenurilor au loc în zorii dezvoltării umane, existând mărturii că în mezolitic, Homo sapiens începe să devină și „agricultor”, stabilindu-se temporar pe terasele unor râuri atras bineînțeles de vocația acelor terenuri în asigurarea mijloacelor de trai (pe care omenirea le avea în vedere la acea vreme), iar săpăturile arheologice, executate pe locul unde a fost întemeiat primul stat mesopotanian au scos în lumină o serie de tăblițe, pe care erau configurate principalele categorii de folosință și recomandări de utilizare a acestora inclusiv modul de amplasare a perdelelor de protecție. De asemenea comunitățile omenești reprezentate prin formațiunile statale și religioase, au încercat încă din primele începuturi să alcătuiască metodici pentru încadrarea pământului pentru preocuparea dărilor în natură sau în bani, practici ce au fost dezvoltate odată cu creșterea cuantumului impozitelor sau a diferitelor dări (percepute de stat sau biserică). Se cunosc din literatură sistemele antice de plată a impozitului agricol în care formațiunile statale și bisericești percepeau în ansamblu „zeciuiala” (în țările românești această „dijmă” se numea zeciuială), adică a zecea parte din recoltă, impozitul fiind în acest caz proporțional cu cuantumul recoltei, respectiv capacitatea de producție a pământului. Cele mai vechi cunoștințe asupra activității organizate de măsurare și evidență a terenurilor sunt cele transmise prin scrierile egiptene. La cancelariile faraonilor se țineau registre, ce purtau numele de „herit”, în care erau înscrise terenurile ce se repartizau periodic spre cultivare în [NUME_REDACTAT]. Obligațiile țăranilor față de visteria faraonului erau fixate încă cu 300 de ani î. Hr., în funcție de întinderea, natura și calitatea pământului. Progresele înregistrate de agricultură în diferite etape ale evoluției acesteia au fost imense, ca de altfel și modificările survenite în sol și în mediu în general, stabilindu-se un raport direct între modificările ce au loc la nivelul solului și gradul de intensivizare a sistemelor tehnologice utilizate în timp de agricultură. Dintre resursele de mediu, apa, aerul și solul sunt cele mai vulnerabile dar și cel mai frecvent supuse agresiunii factorilor poluanți cu urmări directe și grave nu doar asupra calității mediului ambiental cât mai ales asupra sănătății oamenilor și a altor viețuitoare. Profesiunea de evaluator de proprietați imobiliare este nouă în [NUME_REDACTAT] din România fapt pentru care disciplina isi propune sa redea studentilor cunoștințe referitoare la inventarierea, clasificarea și evaluarea proprietatilor imobiliare (cu sau fară construcții) respectiv a resurselor de sol și teren în raport de cerințele ecologice și tehnologice ale principalelor plante cultivate sau spontane, în vederea realizarii funcției economice a cadastrului atât pentru terenurile agricole și forestiere, cât si pentru terenurile destinate altor utilități. În acest sens cunoașterea ecopedologică a terenurilor se impune ca o necesitate imperioasă, tot mai intens solicitată de o agricultură modernă, „rațională”, care transformă solurile (prin fertilizări și ameliorări după metode și tehnologii bine definite) precum și plantele (crearea de noi soiuri și hibrizi). Fiind un corp natural solul se studiază în complexitatea condițiilor naturale (climă, relief, vegetație, rocă, apă freatică, vârstă) la care se adaugă activitatea productivă a omului. Calitatea terenului (solului), în accepțiunea școlii de pedologie din România, reprezintă totalitatea însușirilor și particularităților esențiale (definite din punct de vedere topografic, geologic, geomorfologic, pedologic, agrochimic etc.) prin care o anumită porțiune de teren de la suprafața Terrei se deosebește de celelalte, fiind mai bună sau mai rea.

Terenul este privit ca un activ permanent, dar amenajarile terenului și construcțiile atașate acestuia au o durata de viata finita. Datorită poziționării terenului în cadrul spațiul terestru (latitudine, longitudine, altitudine, contur), fiecare lot de proprietate imobiliară are o localizare unică, iar dăinuirea sa în timp înseamnă, de asemenea, că este de așteptat ca terenul să existe și dupa dispariția construcțiilor atașate acestuia, care au o durată de viață finită. Caracteristicile unice ale terenului determină deasemenea utilitatea lui optimă. Atunci când terenul este evaluat distinct de constructiile de pe el, principiile economice cer ca amenajarile terenului și construcțiile atașate să fie evaluate ca o contribuție sau o penalitate asupra calității acestuia, reflectată în valoarea totală a proprietății. Astfel, valoarea de piață a terenului, bazată pe conceptul de „cea mai bună utilizare”, reflectă unicitatea, permanența și utilitatea terenului, în contextul pieței, iar valoarea amenajarilor terenului și a construcțiilor atașate lui reflectă diferența dintre valoarea terenului și valoarea de piață a proprietății construite. Cele mai multe proprietăți sunt evaluate ca o combinație între teren și amenajarile acestuia , respectiv construcțiile atașate, în aceste cazuri, evaluatorul va estima valoarea de piață luând în considerare cea mai buna utilizare a proprietății în ansamblul ei încluzând în aceasta și construcțile. Conceptul de cea mai bună utilizare a terenului reprezintă un element de referință în analizele de evaluare, importanța acestui concept fiind recunoscută și de menționarea lui în standardul românesc de evaluare (standardele ANEVAR – SEV 4.06 paragraful 6.8 și subparagrafele 6.8.1 si 6.8.2), precum și în standardele intemationale NSC și europene EVS.

De-a lungul timpului, pentru stăpânirea pământului a trebuit să fie plătită o anumită dare, fie în bani, fie în natură. De asemenea, stăpânirea pământului a provocat și provoacă numeroase dispute și procese. Astfel, evaluarea imobilelor funciare în scopul stabilirii unor impozite corecte pentru despăgubire echitabilă în cazul unor calamități naturale, a comasărilor, pentru organizarea teritoriului și asolamentelor, etc. s-a impus cu o tot mai mare intensitate începând cu prima jumătate a secolului XIX. În țările germanice, precum și în zona franceză, pentru o impozitare corectă s-a renunțat, treptat, la valoarea obișnuită a capitalului (averii) care a fost înlocuită cu valoarea de randament, în practica evaluării funciare determinânduse, de obicei, mai multe valori, folosite în funcție de scopul acestora.

Valoarea de randament este o categorie economică obiectivă fiindcă are la bază bonitarea terenurilor și estimarea venitului net în raport cu notele de bonitare (clase de calitate), în unități model (Germania), sau parcele de referință (România), amplasate în zone pedoclimatice caracteristice, generalizarea acestora la terenurile situate în condiții similare fiind sigură și simplă. Valoareapământului, spre deosebire de cea a celorlalte imobile (înscrise în registrele cadastrale), care pot fi evaluate în funcție de costurile de producție, nu se poate stabili după criterii similare, el nefiind un produs manufactural, ea putându-se stabili doar în funcție de venitul net. După cum se știe, producția agricolă modernă se realizează pe trei stâlpi – pământ, muncă și capital. Fără asocierea intimă și operațională a celor trei elemente agricultura poate să dureze doar ca mod de subsidență pentru cei ce stăpânesc o fâșie de pământ, într-o anumită formă (ca proprietar sau ca feudă oferită de un stăpânitor de teren), pe care cel ce-l lucrează dobândește un minim de bunuri, mai ales hrană, pentru a putea supraviețui el și ai lui. În producția agricolă modernă, la obținerea rezultatelor economice participă: mijloacele circulante (capitalul circulant), ce se consumă într-un singur ciclu de producție și-și transformă valoarea asupra produselor într-un singur ciclu (sămânță, carburanți, piese de schimb, manoperă, etc.) și mijloace fixe (capitalul fix, inventar, etc.) ce sunt utilizate în mai multe cicluri de producție până la amortizarea lor. În agricultură, pământul făcând parte din categoria mijloacelor fixe, este necesar să fie stabilită în prealabil valoarea lui de participare în realizarea venitului net ce se realizează prin cultivarea acestuia.

Procesul poate fi estimat, spre exemplu prin relația enunțată de Rothkegel 1952, citat de M. Miclea, 1995, astfel:

Rep = Re – (k1 + k2J) p

în care: Rep = partea de venit datorată pământului, Re = venitul net k1….k2J = parte din venit datorat mijloacelor de producție fără pământ (sporuri de produse prin diverse tehnologii, îngrășăminte, etc.), p = % rată de amortizare procentuală

Re = Ro – (K1 +%pK2J)

în care: Ro = venitul brut, ce rezultă din valorificarea producției obținută la unitate de suprafață

(kg/ha produs obținut: grâu, porumb, soia, etc.; prețul de valorificare lei/kg).

Prin capitalizarea venitului net (datorat pământului) se obține valoarea de randament (VR), după

relația:

VR = Rep x M

în care: M= numărul de ani în care capitalul se amortizează ce poate fi cuprins (la noi) între 25 de ani (agricultură în general) și 30-35 ani (plantații pomi-viticole) ori 40-50 ani (amenajamente silvice, etc.). Pentru nevoile practice valoarea de randament se estimează prin multiplicarea venitului cu un factor ce exprimă randamentul anual (dobânda) al capitalului. El este egal cu numărul de ani în care valoarea de capital serecuperează prin dobânzile practicate și se exprimă prin relația 100: p. Factorul de multiplicare este mic atunci când dobânzile sunt mari și invers. Dobânzile sunt mici atunci când investirea capitalului este sigură. Prin introducerea cadastrului și a cărții funciare siguranța în garanția de credit a crescut și implicit dobânzile au cunoscut o relativă stabilitate. Valoarea impozabilă este valoarea ce se percepe contribuabilului după ce din întregul venit net sunt scăzute dobânzile ipotecare, dobânzile de capital și procentul de beneficiu, valoarea astfel obținută, multiplicându-se, conform legilor care dirijează organic mecanismul economic cu un anumit procent). În acest sens, venitul net și valoarea de randament, care constituie punctul de plecare pentru determinarea valorii impozabile, sunt totodată și garanția perceperii unui impozit corect și echitabil, expresie a armonizării intereselor individuale cu cele sociale. Valoarea de circulație se formează în funcție de valoarea de randament și speranța de câștig. Vânzătorul urmărește să obțină o valoare de randament cât mai convenabilă și un câștig în plus, în timp ce cumpărătorul dorește să obțină un preț cât mai scăzut posibil și o speranță de câștig cât mai certă. Valoarea de circulație, respectiv prețul pământului, depinde în primul rând de venitul realizabil, în lucrările de estimare avându-se în considerare, în toate etapele de calcul, condițiile economice medii, nivelul tehnico-organizatoric mediu, prețurile medii, etc. În realitate, venitul realizabil și deci valoarea de randament sunt influențate, în mare măsură, de capacitatea de gospodărire a proprietarului, de cererea și oferta de pământ, de poziția acestuia, față de anumite facilități etc. Ca mijloc de producție, ca obiect și, parțial, ca produs al activității omenești, pământul reprezintă însușiri economico-sociale specifice ce influențează prețul acestuia ca bun în comerț, astfel:

pământul nu apare pe piață ca o masă uniformă în cantități de aceeași calitate ci cu o mare variabilitate a capacității productive (solurile fiind formate în condiții naturale foarte variate), determinând din această cauză o diferențiere foarte puternică a productivității muncii în agricultură, silvicultură, etc.; oferta de pământ este relativ redusă, acesta fiind limitat în spațiu, fiind o rezultantă a proceselor pedogenetice nu un bun de masă ce se poate reproduce după nevoi, iar pe de altă parte proprietarul se desparte de el cu mare greutate și numai în condiții speciale dar, în același timp, nici nu este un bun atât de rar încât să genereze prețuri de monopol; pământul constituie o resursă de producție a cărei profitabilitate depinde atât de caracteristicile proprii (fertilitate, poziție), cât și de cele ale mediului economic; pământurile ce prezintă calități speciale fiind foarte favorabile pentru anumite culturi sau anumite specii pomiviticole ori forestiere (foarte favorabile legumiculturii sau pentru obținerea de vinuri de o calitate superioară, în bazine consacrate, ori cu posibilități de obținere a unor esențe superioare pentruindustria mobilei sau a instrumentelor muzicale, etc.) se găsesc întinderi reduse fapt ce conduce la generarea prețurilor de monopol; pământurile aflate în aproprierea centrelor social-economice, mai ales prin facilitatea accesului la acestea, oferă posibilitatea realizării unor câștiguri suplimetare din activități neagricole. Poziția terenului are deci o mare importanță în stabilirea valorii de circulație a acestuia pentru că speranța cumpărătorului de a obține un venit mai mare crește în condițiile unei amplasări favorabile. Astfel, terenurile situate în aproprierea unor stațiuni de odihnă au o valoare mai ridicată, deoarece produsele obținute prin cultivarea pământului pot fi valorificate la prețuri mai bune, pretându-se totodată la construirea unor case de odihnă. De asemenea, suprafața terenului și posibilitatea practicării unor sporturi favorizează prețul de vânzare, terenurile de mici întinderi, mai ales pădurile, se vând mai ușor și în condiții mai bune decât suprafețele mari, posibilitatea practicării vânatului fiind uneori mai importantă decât producția. În același timp, parcelele izolate nu formează ele însele o unitate economică, astfel că prețul lor nu mai depinde, în primul rând de capacitatea lor de producție, ci de o anumită conjunctură economică, aproprierea de vatra satului sau de interesul unui vecin pentru cumpărare mărind prețul de ofertă sau micșorându-l. La polul opus se află terenurile situate în aproprierea orașelor care, în perspectiva transformării lor în suporturi pentru construcții, au o valoare de circulație mult mai ridicată în raport cu terenurile îndepărtate. Prețul acestora diferă de asemenea în funcție de anumite situații conjuncturale, ele vânzându-se în raport cu valoarea de randament, atâta timp cât perspectiva includerii lor în perimetrele construibile este îndepărtată, dar de îndată ce acestea sunt incluse în proiectele de sistematizare, valoarea lor de circulație este stabilită după alte criterii (după prețul chiriilor construcțiilor din apropriere, etc.), prețul lor fiind și mai mare dacă sunt destinate unor scopuri comerciale sau industriale sau sunt echipate cu anumite facilități (apă, canal, gaze, etc.). Valoarea de circulație a terenurilor agro-silvice se formează după legea cererii și ofertei în care valoarea de randament reprezintă un punct obiectiv de plecare care trebuie actualizată atât prin studii pedologice adecvate cât și în ceea ce privește evoluția prețurilor.

Baza evaluării economicea terenurilor, ca expresie a mărimii capitalului funciar, o constituie vocația lor pentru anumite oportunități exprimate prin aportul pe care îl aduc la crearea profitului, profitabilitatea în utilizarea diferitelor suprafețe agricole ori silvice, diferențiate în timp și spațiu. Nici una din caracteristicile terenului privite în afara mediului economic nu pot constitui o bază reală a evaluării mărimii capitalului funciar aferent, prețul fiind, de fapt, un plasament de capital în pământ.

Conform conceptului financiar al capitalului, cum ar fi cel al banilor investiti sau al puterii de cumparare investite, capitalul este sinonim cu activele nete (patrimoniul net) sau cu capitalurile

proprii ale întreprinderii.Economia de piata include mecanismele care faciliteaza formarea, miscarea, transferul, fuziunea sau diviziunea capitalului.

Poate cea mai importanta din operatiile privind capitalul este evaluarea acestuia. În lumea afacerilor, proprietatea este comensurabila prin capital, iar trecerea de la un proprietar la altul schimba doar proprietarul dar nu si marimea acestuia. De exemplu, privatizarea nu mareste si nu micsoreaza valoarea capitalului (sau a patrimoniului).

Fie ca este vorba de o companie sau de o parte din activele sale, transferul de proprietate necesita evaluarea acestora.

Evaluarea sta la baza negocierii dintre vânzator si cumparator sau se constituie ca pret de pornire a licitatiilor organizate special pentru vânzare.

Oricare ar fi modalitatea de evaluare, trebuie precizat faptul ca ea nu este vazuta în acelasi fel de cele doua parti direct implicate în operatiune:

􀁸 pentru vânzator este o operatie de lichidare a patrimoniului detinut;

􀁸 pentru cumparator reprezinta o investitie sau, mai simplu, un plasament de capital.

În toata lumea, pamântul si cladirile reprezinta unul din cele mai mari si mai valoroase active ale statelor, municipalitatilor, firmelor si ale persoanelor fizice.

Estimarea adecvata a valorii proprietatilor/întreprinderilor si analiza competenta a celorlalte aspecte aferente proprietatilor conduc la decizii corecte referitoare la dispozitia si folosirea proprietatilor respective.

Evaluarea este o analiza, opinie sau concluzie referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea anumitor interese sau aspecte ale unei anumite proprietati, exprimate de o persoana impartiala, specializata în analiza si evaluarea proprietatilor.

Întoarcerea la teorie

Astazi este un fapt recunoscut ca evaluarea, ca disciplina stiintifica dar si ca activitate practica, reprezinta un element cheie al functionarii mecanismelor care faciliteaza formarea, miscarea, transferul, fuziunea sau divizarea capitalului. Fara a fi o profesie cu o istorie importanta (abia în anul 1868 s-a înfiintat în Anglia prima organizatie a evaluatorilor de proprietati imobiliare, renumita [NUME_REDACTAT] of [NUME_REDACTAT] – RICS), profesia de evaluator este respectata si acceptata în întreaga lume.

Începutul dezvoltarii teoriei valorii este acceptat ca fiind în secolele al XVII-lea si al

XIX-lea. Scoala clasica este cea care a identificat pentru prima data cei patru factori de productie: pamântul, capitalul, munca si coordonarea si a pus în discutie relatia între factorii de baza care creeaza valoarea si raportul cerere– oferta pe piata. Fiziocratii si-au adus o contributie importanta la scoala clasica, acestia identificând importanta utilitatii si raritatii în determinarea valorii, precum si rolul competitiei în determinarea pretului.

Smith (1721-1790) considera ca daca „pretul natural” al unui bun reflecta în

general cât costa acel bun pentru a fi produs, raritatea este cea care confera valoarea de schimb a bunurilor. În practica evaluarii întreprinderii, abordarea pe baza de active este construita pornind de la teoria clasica a valorii pe baza costului de productie.

J.B. Say (1767-1832) nu a agreat relatia dintre munca si valoare, insistând

însa asupra utilitatii ca factor esential al valorii si, de asemenea, pe rolul întreprinzatorului ca factor de productie ce furnizeaza coordonarea. Una din ideile lui J.S.Mill reprezinta sâmburele evaluarii pe baza profitului. Mill a subliniat relatia dintre beneficiu si valoarea de utilizare pe care o numeste „valoarea capitalului”.

Marx (1818-1883) a formulat teoria valorii-munca, apreciind ca valoarea tuturor bunurilor este rezultatul direct al muncii. Valoarea este privita în functie de cerere, utilitatea fiind elementul fundamental în determinarea cererii. Atunci când pe o anumita piata cererea pentru un bun creste, piata devine diluata, iar costul de productie devine irelevant.

W.S. Jevons (1835-1882) scria ca „munca odata cheltuita nu maiare nici o influenta

asupra valorii viitoare”.Utilitatea marginala reprezinta baza teoretica a principiului contributiei în evaluare (important în evaluarea pe baza de active/patrimoniala dar si în abordarea pe baza de venit atunci când sunt analizate activele redundante).

Scoala neoclasicasi-a formatideile pornind si de lacontestatiile aduse teoriei clasice

a valorii. A. Marshall (1842-1924) este considerat precursorul teoriei contemporane a valorii. Acesta a înteles ca cererea si oferta nu vor putea fi separate vreodata în determinarea valorii, insistând pe importanta factorului timp înconcilierea celor doua parti ale aceluiasi foarfece. Autorulconsidera ca fortele pietei tind spre un echilibru care egalizeazapreturile si costurile de productie. Consideratiile cerere-utilitateopereaza doar într-un spatiu limitat al unei anumite piete.Consideratiile oferta-cost se extind pe o perioada mai lunga, cândfluxurile de productie si raportul cerere-oferta sunt supuseschimbarilor. Marshall credea ca astfel ar rezulta o piata economicaperfecta iar pretul, costul si valoarea ar fi egale între ele.

Teoria valorii ar putea fi sintetizata astfel:

(1) Valoarea nu este o trasatura intrinseca a unui activ sau aunui bun, ci ea este creata în mintea persoanelor careconstituie piata acelui activ sau bun.

(2) Valoarea este creata din interactiunea a patru factorieconomici interdependenti: utilitatea, raritatea, dorinta si puterea de cumparare.

Cei patru factori care creeaza valoarea

(3) Manifestarea valorii este conditionata detransferabilitatea activului sau bunului, exprimata princapacitatea acestuia de a fi schimbat pe bani sauechivalent.

(4) Interactiunea continua dintre cei patru factorieconomici, redati la (2), se concretizeaza în actiuneacelei mai cunoscute „legi” al economiei de piata: legea

cereriisi ofertei.

Teoria evaluarii, spre deosebire de teoria valorii, începe sa seformeze abia la sfârsitul secolului al XIX-lea, atunci când a fostdezvoltata teoria neoclasica a valorii. Marshall este astazirecunoscut ca fiind economistul care a identificat cele trei abordaritraditionale ale valorii: comparatia de piats, capitalizarea venitului si costul de înlocuire net.

1.2Definiția si scopul evaluării

Prin evaluare se înțelege activitatea de estimare a valorii, materializată într-un raport de evaluare, realizat de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele specifice acestei activități și cu deontologia profesională.

Prevederile OG 24/2011 nu aduc atingere dispozițiilor legale în materia expertizelor judiciare și a autorizării experților judiciari.

Evaluarea este procesul de estimare a unui tip al valorii, pentru un anumit tip de proprietate, la o anumită dată și concretizat într-un raport de evaluare.

Evaluarea este o estimare și nu un calcul exact al unei valori printr-o formulă matematică sau printr-o cuantificare precisă. Aceasta impune aplicarea raționamentului profesional al evaluatorului.

Scopul evaluării

Printre scopurile posibile ale evaluării se înscriu:

1. vânzarea/cumpărarea unui bun;

2. fuziuni și schimburi de proprietăți;

3. garantarea împrumuturilor;

4. justă compensare în caz de expropriere (cauză de utilitate publică) sau pentru restituirea proprietăților;

5. înregistrarea în situațiile financiare;

6. evaluarea pentru asigurare;

7. evaluarea în cadrul procesului de insolvență/faliment;

8. alte scopuri.

1.3 Cadrul general al evaluarii in [NUME_REDACTAT] România, activitatea de evaluare a început în anul 1992 odată cu înființarea [NUME_REDACTAT] a Evaluatorilor din România (ANEVAR), fondată de către 27 de persoane fizice și trei companii. Inițiatorul demersului de înființare al asociației și de lansare a profesiei de evaluare în România a fost domnul [NUME_REDACTAT].

ANEVAR a aparut odată cu trecerea la economia de piață a României, când valoarea de piață a devenit o noțiune de bază în cadrul tranzacțiilor între părți. Prima specializare a evaluatorilor a fost evaluarea întreprinderii. Cererea pentru acest tip de evaluări a fost determinată de lansarea programului de privatizare a fostelor întreprinderi de stat. Începând cu anul 1997, odată cu reducerea numărului întreprinderilor de privatizat și cu nevoia întreprinderilor privatizate de a-și atrage resurse financiare pentru dezvoltarea activității, a apărut necesitatea ca aceste întreprinderi să vândă activele în surplus sau să le ipotecheze pentru contractarea de împrumuturi. Astfel s-au creat premisele apariției celei de a doua specializări a evaluatorilor: evaluarea proprietății imobiliare. În anul 2000 s-a lansat a treia specializare – evaluarea bunurilor mobile, urmată, în anul 2004, de lansarea celei de-a patra specializări – evaluarea instrumentelor financiare. În anul 2011 s-a înființat [NUME_REDACTAT] a [NUME_REDACTAT] din România (numită în continuare Uniunea), prin [NUME_REDACTAT] nr. 24, care a permis înscrierea în componența sa a evaluatorilor care erau membri în asociațiile profesionale care includeau evaluarea bunurilor în obiectul lor de activitate.

1.4Concepte de baza în evaluare.

Astăzi sunt recunoscute următoarele concepte de bază în teoria și practica evaluării:

proprietate/active;

preț;

cost;

valoare.

Conceptul de „proprietate”

Proprietatea este un concept care constă în drepturile oamenilor de posesiune asupra unei proprietăți imobiliare (terenuri și construcții), numită proprietate reală, sau asupra obiectelor fizice, altele decât cele care formează proprietatea imobiliară, numită proprietate personală. În evaluarea patrimoniului unei întreprinderi, obiectul evaluării îl constituie activele corporale, necorporale, financiare aflate în proprietate sau controlate de aceasta, iar evaluarea se poate face fie în mod individual, fie în totalitatea acestora.

Conceptul de „preț”

Prețul este un concept care se referă la schimbul unei mărfi, unui produs sau unui serviciu. Prețul reprezintă suma de bani care a fost cerută, oferită sau plătită pentru un bun economic/activ. După ce schimbul a fost efectuat, indiferent dacă este dezvăluit public sau este confidențial, prețul devine un fapt istoric.

Din cauza capacităților financiare, a motivațiilor sau intereselor speciale ale unui anumit cumpărător sau vânzător, prețul plătit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuită activului de către participanții pe piață.

Conceptul de „cost”

Costul reprezintă suma de bani plătită anterior (în numerar sau echivalente de numerar) de cumpărător pentru bunuri sau servicii, sau suma de bani necesară pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de către producător. În momentul în care bunul sau serviciul a fost finalizat, costul acestora devine un fapt istoric (numit cost istoric). Un preț anterior plătit pentru un bun sau un serviciu reprezintă costul istoric al acestora pentru cumpărător.

Conceptul de ,,valoare”

Valoarea este un concept economic referitor la prețul cel mai probabil, convenit de cumpărătorii și vânzătorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumpărare. Valoarea nu reprezintă o sumă exactă, ci cel mai probabil preț care va fi plătit.

1.5Tipurile de bunuri supuse evaluării

Evaluatorii autorizați sunt competenți să evalueze, în funcție de specializarea în care au fost instruiți și pe care o dețin în [NUME_REDACTAT] pentru următoarele patru categorii de bunuri (proprietăți):

proprietatea imobiliară (bunul imobil), care se constituie din teren, construcții și alte amenajări privite ca fiind o entitate corporală. Proprietatea imobiliară este imobilă și include următoarele elemente corporale:

pământul (terenul);

toate elementele care sunt componente naturale ale terenului, cum ar fi copacii și mineralele;

toate elementele care sunt adăugate terenului de oameni, cum ar fi clădirile și amenajările terenului.

În plus, în mod uzual, sunt considerate ca făcând parte din proprietatea imobiliară toate atașamentele permanente ale clădirii, cum ar fi instalațiile de apă, electrice, de încălzire, ca și componentele încorporate, cum ar fi tablourile electrice și ascensoarele. Așadar proprietatea imobiliară include toate elementele situate în subsolul și deasupra solului. Dar există și drepturi parțiale asupra proprietății imobiliare, pe care evaluatorii sunt chemați să le evalueze, cum ar fi:

drepturi de proprietate afectate de locațiune;

drepturi de folosință;

drepturi de subînchiriere;

participațiile cu credit ipotecar și cu capital propriu;

drepturi de proprietate viageră;

dreptul succesorului desemnat.

bunurile mobile, adică bunurile corporale și necorporale caracterizate prin mobilitatea lor. Conform art. 539 din [NUME_REDACTAT] Civil român, bunurile mobile sunt definite astfel: „Bunurile pe care legea nu le consideră imobile sunt bunuri mobile.”

Exemple de bunuri mobile, care sunt solicitate a fi evaluate mai frecvent, sunt:

mașini, utilaje, echipamente, mijloace de transport;

stocuri de materii prime, materiale;

obiecte de inventar;

mobilier, colecții;

licențe, brevete de invenții și alte active necorporale identificabile și care pot să fie tranzacționate în mod individual.

întreprinderi, participații la întreprinderi și proprietăți imobiliare generatoare de afaceri.

Exemple sunt:

pachetul integral de acțiuni sau părți sociale deținut în capitalul unei întreprinderi precum și participații la întreprinderi;

capitalul investit într-o întreprindere (care aparține tuturor finanțatorilor acesteia: capital propriu și capital împrumutat);

hoteluri, moteluri, campinguri;

policlinici și spitale;

stații de benzină;

restaurante, cafenele, cluburi, baruri;

teatre și cinematografe.

instrumentele financiare. Un instrument financiar reprezintă un contract care generează drepturi sau obligații între anumite părți de a încasa sau plăti numerar sau altă contraprestație financiară sau un instrument de capitaluri proprii.

Contractul poate impune ca încasarea sau plata să fie făcută la sau înaintea unei anumite date sau să fie declanșată de un eveniment specificat. Un instrument de capitaluri proprii este orice contract care creează un interes rezidual în activele unei entități după deducerea tuturor datoriilor acesteia. Evaluările instrumentelor financiare sunt solicitate pentru diferite scopuri care includ, dar nu se limitează la:

– achiziții, fuziuni și vânzări de întreprinderi sau părți de întreprinderi,

– raportare financiară,

– cerințe impuse de reglementări, în particular cerințe de solvabilitate bancară,

– proceduri interne de risc și conformare,

– stabilirea valorii activului net a fondurilor societăților de asigurare,

– determinarea valorii și măsurarea performanței fondurilor de investiții.

1.6 Metode utilizate în evaluareapatrimoniului

Cea mai cunoscuta grupare a abordarilor valorii unei întreprinderi are în vedere:

a) Abordarea pe baza de venit, care presupune convertirea unor fluxuri de venituri viitoare în valoarea lor actuala;

b) Abordarea prin comparatia de piata, care se bazeaza pe compararea firmei evaluate cu firme care au fost tranzactionate pe piata, utilizând coeficienti multiplicatori (rate de valoare);

c) Abordarea pe baza de active ce presupune evaluarea individuala a tuturor activelor si datoriilor firmei pentru a obtine activul net.

Cea mai uzuala clasificare a metodelor de evaluare inclusa si în standardul de evaluare a întreprinderii este urmatoarea:

Metode înscrise în abordarea pe baza de venit

Metoda capitalizarii profitului (sau dividendelor)

Aceasta metoda se bazeaza pe raportarea unui flux constant si reproductibil de venit (de regula profit net sau dividende) la o rata de capitalizare. În acest caz este vorba de un singur flux de venit (profit net sau dividende), aferent unei singure perioade (de regula un an).

Metoda se bazeaza pe formula prezentata în anul 1890 de [NUME_REDACTAT], care a identificat legatura între venit si valoare astfel:

Valoarea = Venit/Rata dobânzii

În evaluarea întreprinderii se folosesc ca relatii de baza:

Valoarea = Venit/Rata de capitalizare

sau

Valoarea = Venit x multiplicator

Capitalizarea profitului este o metoda utilizata des de catre investitori, ea având avantajul simplitatii si usurintei întelegerii. Aplicabilitatea ei este însa limitata la firmele care au sau vor avea o situatie relativ stabila a fluxului de venit retinut în evaluare. Prin urmare, metoda capitalizarii profitului nu este aplicabila în cazul întreprinderilor aflate în faza de crestere/descrestere rapida, într-o faza de investire/dezinvestire importanta etc.

Formule de calcul

Cel mai adesea, evaluatorii utilizeaza ca venit în cadrul metodei capitalizarii, indicatorul profit net, iar relatia de calcul este:

VCP=PN/c

VCP = valoarea întreprinderii prin metoda capitalizarii profitului

PN = profitul net

c = rata de capitalizare

Aceasta reprezinta formula de baza, aplicabila în situatiile în care se estimeaza o mentinere constanta a profitului net pe durata de previziune.

În conditiile în care este previzionata o dinamica stabila (constanta) a profitului net se utilizeaza modelul de crestere Gordon, iar relatia de calcul a valorii este:

VCP=PN/(c-g)

sau, atunci când profitul net se bazeaza pe rezultatul ultimului an încheiat de data evaluarii:

VCP=PN0x(1+g)/(c-g)

în care: g = rata de crestere constanta

PN0 = profitul net al anului imediat anterior datei evaluarii

Este vorba deci de formule simple, pentru evaluator fiind esentiala de fapt întelegerea corecta a sensului termenilor care genereaza o valoare estimata prin capitalizare.

Rata de actualizare (costul capitalului) si rata de capitalizare

Atât ratele de capitalizare, cât si ratele de actualizare se bazeaza pe informatii de piata:

a) sunt exprimate ca un multiplu de pret (provenit din informatiile despre întreprinderile cotate sau din tranzactii cu pachete de actiuni) sau

b) exprima o rata a rentabilitatii investitiei (provenita din informatiile despre investitiile alternative).

Principalele elemente de diferentiere au în vedere:

-rata de capitalizare este utilizata pentru a converti un flux constant si reproductibil în valoarea prezenta a proprietatii în vreme ce rata de actualizare este utilizata pentru a converti fluxuri viitoare diferite ca marime si evolutie în valoarea prezenta a proprietatii care genereaza acele fluxuri;

-rata de capitalizare preia toate modificarile viitoare ale venitului considerat pentru estimarea valorii;

-modificarile în veniturile viitoare sunt preluate în capitalizare prin deducerea din rata de actualizare a ratei de crestere anuale a venitului prin intermediul relatiei Gordon – Shapiro si deci:

-în tehnica bazata pe actualizare, orice crestere a venitului este prevazuta pentru fiecare an de previziune fiind preluata în estimarea valorii la numarator. Prin capitalizare, modificarile viitoare ale venitului sunt estimate ca o medie anuala (rata de crestere) si preluate în estimarea valorii la numitor (rata de crestere se deduce din rata de actualizare). Din punct de vedere matematic, daca rata de crestere este estimata corect, capitalizarea va produce aceeasi valoare ca si tehnica bazata pe actualizare;

– daca este estimata o crestere importanta pe termen scurt sau mediu a beneficiului economic al întreprinderii, dupa care va fi probabila o perioada stabila sau o dinamica lenta, din punct de vedere tehnic va fi preferata o metoda bazata pe actualizare. Evaluatorul cunoaste ca o rata de crestere rapida va fi preluata de indicatorii de piata.

Un aspect important, valabil atât pentru rata de actualizare, cât si pentru rata de capitalizare vizeaza coerenta între estimarea profitului (în termeni nominali sau în termeni reali) si rata de actualizare/capitalizare. Atunci când venitul este previzionat în termeni nominali (preturi curente), trebuie utilizate rate nominale, iar când venitul este exprimat în termeni reali (preturi constante), trebuie utilizate rate reale. Deasemenea, rata de crestere a venitului (g) trebuie sa fie corelata cu estimarea venitului si a ratei de actualizare sau de capitalizare.

Relatia dintre cele doua rate (termeni nominali/termeni reali) se prezinta astfel:

in=
în care:

in – rata (de actualizare sau capitalizare) exprimata în termeni reali;

i1- rata (de actualizare sau capitalizare) exprimata în termini nominali;

r – rata inflatiei.

Profitul net

Profitul net trebuie estimat pe baza performantelor anterioare ale întreprinderii, dar si prin considerarea evolutiei sperate a acesteia, a factorilor care actioneaza în ramura sa de activitate si în economia nationala.

În conditiile în care o întreprindere detine active redundante, relatia de calcul a valorii prin metoda capitalizarii profitului este:

VCP=PN/c+VAE

Sau

VCP=PN/(c-g)+VAE

în care: VAE = valoarea activelor în afara exploatarii;

Explicatia acestei considerari distincte a activelor în afara exploatarii deriva din faptul ca acestea fie nu contribuie la realizarea profitului si nu sustine fluxul de venituri fie, atunci când genereaza venituri, riscul de realizare este diferit de cel al profitului întreprinderii (avut în vedere la estimarea ratei de capitalizare).

Metoda actualizarii fluxurilor de lichiditate([NUME_REDACTAT] Flow – DCF).

În aceasta metoda, toate beneficiile economice proiectate (fluxuri de lichiditati sau alte variabile asimilate) ale întreprinderii sunt actualizate la valoarea prezenta, utilizând o rata de actualizare ce reprezinta costul capitalului pentru acea investitie. Actualizarea presupune o perioada explicita de previziune si o valoare reziduala (perioada non-explicita).

Formula de calcul

Estimarea valorii întreprinderii prin metoda actualizarii fluxurilor de disponibilitati (DCF) se bazeaza pe urmatoarea relatie:

VDCF = valoarea întreprinderii prin metoda DCF

CF = cash – flow disponibil

a = rata de actualizare (costul capitalului)

Vr = valoarea reziduala

i = anul de previziune

n = intervalul de previziune (numar de ani)

Cap. II Evaluarea terenurilor

2.1 Terenul- obiect al evaluării

Evaluarea terenurilor în general și în special a celor agricole reprezintă unul din indicatorii siguri de cunoaștere a potențialului edafic al oricărui spațiu geografic, o necesitate fără de care nu vor putea fi concepute programe, strategii de dezvoltare sau integrare în structuri agricole naționale sau globale. Bonitarea, ca parte componentă în evaluarea resurselor de sol, reprezintă acea latură calitativă dar și cantitativă cu ajutorul careia un teren, o exploatație agricolă sau teritoriu administrativ, etc. pot fi diferențiate de alte suprafețe, cu aceeași destinație prin punctajul acordat (de la 0 la 100) sau a clasei de calitate în număr de 10 (din zece în zece puncte) conform metodologiei de bonitare (ICPA București).

Contabilitatea terenurilor se ține pe două categorii distincte: terenuri și amenajări de teren. În contabilitatea analitică, terenurile sunr evidențiate, de regulă, pe următoarele grupe: terenuri agricole și silvice, terenuri fără construcții, terenuri cu zăcăminte, terenuri construite.

Terenurile se înregistrează contabil la intrarea în patrimoniu la valoarea stabilită potrivit legii, în funcție de clasele de fertilitate, suprafață, amplasament și alte criterii, la costul de achiziție sau valoarea de aport.

Scopul evaluarii poate fi asumat de evaluator pentru a estima doar valoarea unui teren sau a amenajărilor și construcțiilor sau îmbunătățirilor aduse acestuia. În ambele cazuri, se realizează o descriere și o analiză completă a terenului.

Terenul poate fi cu sau fără construcții. Cel fără construcții poate fi nedezvoltat sau utilizat în agricultură. Poate fi localizat în zone rurale, suburbane sau urbane și poate avea potențial pentru a fi dezvoltat în scopul unei utilizări de tip rezidențial, comercial, industrial, în agricultură sau cu alte destinații specializate.

Un amplasament este un teren îmbunătățit, astfel încât este pregătit să fie dat în folosință pentru un anumit scop. Un amplasament poate avea amenajări aduse în interior și în exterior, care-l pregătesc corespunzător pentru dezvoltarea sau scopul propus.

Amenajările aduse amplasamentului includ: rețele de apă, sisteme de canalizare, canale colectoare a apei fluviale, linii utilitare de servicii publice, pante de acces către șosele. Descrierea terenului sau amplasamentului se face după o analiză care constituie un studiu amănunțit asupra datelor efective în relație cu caracteristicile învecinărilor care creează, măresc sau micșorează utilitatea și prezența pe piață în comparație cu alte terenuri și amplasamente de același tip aflate în competiție.

Până în anul 1990, în Romania terenurile nu au fost înregistrate valoric în patrimoniul întreprinderilor, unitățile economice fiind titulare unui simplu drept real de folosință asupra terenurilor aflate de facto în folosința lor. Prin H.G. nr.746/24 octombrie 1991 privind stabilirea valorii de patrimoniu a terenurilor agricole în vederea aplicării articolelor 36 și 38 din [NUME_REDACTAT] Funciar nr. 18/1991, valoarea de intrare în patrimoniu a terenurilor agricole, înființate potrivit Legii nr. 15/1990, a fost stabilită pe cinci clase de fertilitate, după cum urmează:

clasa V: 70.000 lei/ha;

clasa IV: 100.000 lei/ha;

clasa III: 170.000 lei/ha;

clasa II: 240.000 lei/ha;

clasa I: 300.000 lei/ha.

Potrivit reglementărilor, valoarea de patrimoniu a terenurilor agricole aparținând societăților comerciale cu capital de stat nu se amortizează și nu se poate folosi în tranzacții privind cumpărarea și vânzarea de terenuri.

Hotararea de Guvern cu nr. 834 din decembrie 1991 prevede modul de stabilire și evaluare a unor terenuri deținute de societățile comerciale cu capital de stat. În baza acestui articolului 2 din această hotărâre de guvern, [NUME_REDACTAT] și Finanțelor a emis “Criteriile nr.2665/28 februarie 1992 privind stabilirea și evaluarea terenurilor aflate în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat”, care reglementează cadrul organizatoric și metodologic al operațiunilor de stabilire și evaluare a terenului fiecărei societăți comerciale cu capital de stat. H.G. nr.331/15 iunie 1992 privind vânzarea unor terenuri ale societăților comerciale cu capital de stat prevede:

terenurilor aferente activelor vândute inaintea datei eliberării certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor aflate în patrimonial societăților comerciale vânzătoare vor fi incluse în certificate și vor fi vândute cumpărătorilor activelor respective, la cererea acestora;

prețul de vânzare al acestor terenuri se determină prin negociere directă între părțile contractului de vânzare-cumpărare, fără a putea fi sub valoarea de circulație a terenului stabilită cu respectarea Criteriilor nr.2665/1992.

Articolul 5 din Hotararea de Guvern cu nr. 500/1994 privind reevaluarea imobilizărilor corporale și modificarea capitalului social prevede că terenurile aflate în evidențele agenților, cu excepția terenurilor agricole, vor fi evaluate pe baza coeficienților determinați în funcție de indicii de preț la 30 iunie 1994, stabiliți în corelație cu evoluția cursului de schimb valutar al leului. Prin H.G 983 din 1998 se prevede că terenurile societăților comerciale, indiferent de forma de proprietate, vor fi reevaluate în funcție de evoluția prețurilor pe perioada 30 iunie 1994- 30 iunie 1998.

Acestea sunt principalele acte normative care au reglementat operațiunile de evaluare a terenurilor în diferite scopuri, în special în cel transmiterii dreptului de proprietate. Acțiunea de evaluare a terenurilor nu trebuie redusă la aplicarea mecanică a unor modele sau normative. În același timp trebuie luate în calcul implicațiile pe care le are evoluția generală a economiei naționale în corelație cu schimbările care se produc pe plan național.

2.2 Descrierea juridică a terenului

Când limitele hotarului sunt create pentru a diferenția drepturile de proprietate separate, terenul dintre granițe este denumit parcelă, lot, sau suprafață de teren.

O parcelă de teren se referă la o suprafață de teren care poate fi identificată printr-o descriere obișnuită și este deținută de un singur proprietar imobiliar. Astfel, fiecare parcelă de proprietate imobiliară este unică. Prntru a identifica parcelele individuale, se folosesc descrierile juridice.

O descriere juridică identifică proprietatea astfel încât aceasta nu poate fi confundată cu alta. Deoarece identifică în mod special și localizează o parcelă proprietate imobiliară, descrierea juridică este inclusă în rapoartele de evaluare.

O descriere juridică a proprietății apare în titlul sau în actul juridic de proprietate. Fiecare imobil are carte funciară în care sunt trecute toate actele translative sau constitutive de drepturi.

Evidența se ține pe imobile, și nu pe proprietari. În acest fel se cunoaște situația juridică a imobilului. Toate drepturile reale reglementate de legislația civilă sunt obiect de înscrieri funciare. Drepturile reale imobiliare nu se pot strămuta nici față de terți, nici în raporturile dintre părți decât s-a făcut intabularea.

2.3 Analiza tehnică a terenului

În evaluarea bunurilor imobiliare este util a se face delimitarea între construcție (clădirea ca sistem) și terenul ca sistem. Deși ele fizic alcătuiesc sistemul construcție-teren, în practica evaluării este necesară evaluarea lor separată, având în vedere următoarele lucruri:

există o diferență semantică între termenul de teren și termenul de amplasament; prin teren se înțelege un spațiu neamenajat pe care se poate construi sau utiliza în scopuri determinate (agricole, transport, depozite), pe când prin amplasament se înțelege un teren cu îmbunătățiri pe care urmează să fie ridicată o construcție;

amplasarea unui teren poate fi favorabilă sau defavorabilă pentru o construcție atât din punct de vedere economic, cât și tehnic;

terenul poate să fie ocupat sau liber de construcții;

terenul poate avea o destinație precisă;

rațiuni de ordin fiscal (stabilirea diferențială a taxelor și impozitelor pentru terenuri și clădiri);

rațiuni de ordin juridic (proprietarii pot fi diferiți în cazul construcțiilor și ai terenurilor);

utilizarea tehnicilor specifice de evaluare în ceea ce privește contribuția marginală a terenului sau a construcției la valoare de ansamblu construcție-teren;

în gestiunea societăților comerciale sunt înregistrate ca entități separate;

este utilă determinarea celei mai bune utlizări a terenurilor.

Terenul ca proprietate poate fi delimitat fizic prin intermediul unor puncte de hotar și granițe în parcele, loturi de teren, suprafețe de teren după principiul conform căruia mai multe parcele alcătuiesc un lot, mai multe loturi alcătuiesc un petic de teren și mai multe petice de teren alcătuiesc o suprafață. Punctele de hotar pot fi de capăt și intermediare. Granițele reprezintă liniile care unesc punctele de hotar.

La evaluarea unui teren sau amplasament se au în vedere urmatorii factori:

caracteristicile fizice;

valoarea economică dată de cea mai bună utilizare;

piața locală de terenuri;

perspectivele de dezvoltare locală și regională;

impactul asupra mediului a viitoarelor construcții ce vor fi amplasate pe terenul

supus evaluării;

metodele adecvate de evaluare economică a terenurilor.

2.4 Caracteristici fizice ale terenului

Caracteristicile fizice ale terenului se referă la:

dimensiunile, suprafața și forma terenului;

localizarea;

topografia;

accesul la utilități;

influența colțului;

parcelarea;

terenul în exces;

caracteristicile solului și subsolului;

perioada de colț;

condițile climaterice locale.

Dimensiunile, suprafața și forma terenului sunt prezentate în planurile cadastrale și este util a fi verificate de evaluator pe teren, eventual asistat de un specialist geodaz sau topograf, folosind instrumente clasice (busola, ruleta, harta) sau profesionale (teodolit și nivele). Unitățile de măsură pentru terenuri pentru construcții sunt metri și centrimentrii pentru lungime, metri pătrați pentru suprafețe, iar pentru terenurile agricole sunt hectarele și arii.

În analiza dimensiunii terenului se are în vedere determinarea dimensiunii la fațadă dată de lungimea măsurată a unui amplasament care se învecineză cu o stradă, curs de apă sau alte facilități. Această dimensiune se raportează la dimensiunea de adâncime a proprietății pentru a se vedea dacă se tinde spre nivelul optim al proprietaților de referință de pe piață.

[NUME_REDACTAT] teren și vecinățile sale se stabilește un sistem de relații și legături geografice spațio-temporale ce este identificat prin analiza de localizare. Analiza terenului prin prisma localizării are în vedere destinația construcției sau modul de exploatare al terenului ce urmează a fi realizate și starea acestiua (amenajat sau neamenajat):

pentru construcțiile rezidențiale o localizare avantajoasă presupune apropierea

de locurile de muncă, magazine, școli, spitale, spitale, parcuri, biserici;

pentru contrucțiile industriale factorii favorizanți ai localizării sunt: apropierea de căi de comunicații principale (drumuri, căi ferate, porturi, aeroporturi) și accesul la resurse;

construcțiile comerciale (magazine, hoteluri, moteluri, benzinării) presupun o localizare avantajoasă în apropierea față de drumuri principale și autostrăzi de mare trafic;

clădirile cu destinație de birouri sau instituții financiare sunt avantajate de apropierea de marile bulevarde;

construcțiile agricole, piscicole sunt în apropierea zonelor de exploatare agricolă sau piscicolă.

În anumite situații, localizarea amplasamentelor pentru construcții poate fi dezavantajoasă pentru anumite grupe de construcții dar avantajoasă pentru altele. De exemplu, construcțiilor rezidențiale aflate în apropierea zonelor industriale, a arterelor larg circulate sau a aeroporturile sunt afectate de poluare cu noxe și poluare fonică, dar nu acealași lucru se poate spune despre depozitele de marfă sau super-market-uri.

Influența vecinătății este deasemenea importantă în localizarea amplasamentelor. Apropierea de traseele mijloacelor de transport, parcuri, zone îngrijite ale orașului lipsite de poluare, zone peisagistice, școli, spitale, zonele de agreement poate constitui un avantaj ce duce la creșterea valorii proprietății. Dimpotrivă vecinătățile în care există o rată mare a faptelor antisociale, zonele insalubre, apropierea de zone industriale poluante sau gropi de gunoi constituie factori de scădere a valorii amplasamantelor.

Analiza topografică se referă la interpretarea datelor rezultate din studiile topografice în ceea ce privește conturul terenului, condițiile solului și subsolului (utile în determinarea soluțiilor tehnice pentru fundația clădirii), nivelare, sistemul natural de drenaj. În analiză se au în vedere factorii favorizanți și defavorizanți ce rezultă din amenajările ulterioare ale terenului. De exemplu realizarea unei fundații pe un teren în pantă presupune costuri suplimentare de ancorare. Același lucru este valabil este valabil și pentru terenuri supuse infiltrațiilor cauzate de apropierea de pânze de apă sau cu umiditate naturală în exces, întrucât fundațiile clădirilor vor necesita măsuri suplimentare de hidroizolare iar fundațiile vor trebui să fie adâncite. Analiza topografică este însoțită și de analiza topo-geodezică utilă în determinarea granițelor și punctelor de hotar ale terenului.

Accesul la utilități (apă, electricitate, gaz, canalizare, telefon, sisteme de drenaj) influențează destul de mult valoarea terenurilor ce urmează să constituie amplasamentul unor construcții.

Influența colțului. Un teren aflat la o intersecție de străzi poate prezenta avantaje (dacă construcția ce urmează a fi realizată are o destinație comercială sau de servicii și se află în apropierea unor artere cu trafic intens) sau dezavantaje dacă același teren este destinat unui amplasament al unei construcții rezidențiale. Dacă traficul este moderat, amplasamentele pentru construcțiile rezidențiale la întretăiere de străzi devin avantajoase întrucât clădirea respectivă devine mai flexibilă în funcționarea având mai multe intrări și permițând amplasarea unor facilități favorizante pentru locatari de tipul garajelor subterane sau supraterane.

Plotajul se referă la creșterea valorii unui teren sau a unor construcție, combinația lor ducând la o utilitate sporită. În zonele urbane valoarea de plotaj duce la sporirea valorii unor amplasamente de construcții comerciale sau de clădiri rezidențiale.

Parcelarea. În scopul maximizării veniturilor obținute din vânzarea terenurilor ce se constituie în viitoare amplasamente în spațiile urbane și în spațiile intravilane se practică parcelarea, adică împărțirea unei suprafețe mai mari în suprafețe mai mici.

Terenul în exces este acel tip de teren care nu trebuie să fie modificat în scopul realizării celei mai bune utilizări, întrucât utilizarea proprie este cea adecvată. Valoarea acestui teren se constituie ca un surplus la valoarea deja a construcțiilor și amplasamentelor (ale aceluiași proprietar) din zonele învecinate. Acest tip de teren poate fi tranzacționat pe piață ca teren liber.

Caracteristicile solului și subsolului sunt foarte importante la evaluarea amplasamentelor pentru construcții pentru că, în funcție de tipul de sol și caracteristicile subsolului, se poate determina tipul de fundație (de suprafață sau de adâncime) adecvat construcției ce urmează a fi realizată. Această caracteristică se obține prin prelevarea de probe de sol și analizarea în laboratoare specializate.

Perioada de colț este un termen utilizat în ingineria seismică și reprezintă perioada de timp între două cutremure successive. În analiza caracteristicilor fizice ale terenului trebuie ținut cont și de această informație.

2.5 Principalele abordari in evaluarea terenurilor si modul de selectare a acestora

Evaluarea unui teren liber (neamenajat sau vacant) sau a terenului pe care se află amplasate amenajări și/sau construcții se poate face prin șase metode (sau tehnici) recunoscute de evaluare, redate în toate manualele, cărțile, suporturile de curs etc. cu tema evaluarea proprietății imobiliare.

Cele șase metode de evaluare a unui teren sunt:

1. comparația directă;

2. extracția de pe piață;

3. alocarea;

4. tehnica reziduală;

5. capitalizarea directă a rentei/arendei funciare (chiriei);

6. analiza fluxului de numerar actualizat – analiza parcelării și dezvoltării.

Toate cele șase metode de evaluare a terenului nu sunt altceva decât derivări ale celor trei abordări tradiționale ale valorii oricărui tip de proprietate imobiliară, respectiv abordarea prin piață, abordarea prin venit și abordarea prin cost. Din această cauză nu au mai fost incluse în [NUME_REDACTAT] de Evaluare 2011, elaborate de [NUME_REDACTAT] [NUME_REDACTAT] (IVSC).

Comparația directă se utilizează pentru evaluarea terenurilor libere sau care sunt considerate a fi libere pentru scopul evaluării. Valoarea de piață a terenului se obține din dovezile de piață ale prețurilor de tranzacționare ale unor terenuri similare, sau valoarea de piață poate fi obținută în urma analizei prețurilor de piață ale terenurilor libere comparabile, din aceeași arie de piață, care au fost tranzacționate la o dată apropiată de data evaluării. Când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate, se pot folosi pentru evaluare și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile. Analiza prețurilor la care s-au efectuat tranzacțiile sau a prețurilor cerute sau oferite pentru terenurile comparabile este urmată de efectuarea unor corecții ale prețurilor terenurilor libere comparabile, pentru a cuantifica diferențele dintre prețurile plătite, cerute sau oferite pe unitatea de suprafață, cauzate de diferențele între caracteristicile specifice ale terenurilor și tranzacțiilor cu acestea (numite elemente de comparație).

În IVS 230Drepturi asupra proprietății imobiliare, paragraful C 15, se precizează:

. „În procesul de evaluare, încrederea care poate fi acordată oricărei informații despre prețul comparabil se determină prin comparația diferitelor caracteristici ale proprietății imobiliare și tranzacției, din care au rezultat datele despre preț, cu cele ale proprietății evaluate. Trebuie luate în considerare diferențele dintre următoarele elemente:

• dreptul care oferă dovada despre preț și dreptul asupra proprietății supus evaluării;

• localizările respective;

• calitatea terenului sau vârsta și caracteristicile clădirilor;

• utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate;

• situațiile în care a fost determinat prețul și tipul valorii cerut;

• data efectivă a dovezii despre preț și data evaluării cerută”.

cuantificabilă asupra prețului unitar al terenului, și următoarele elemente:

– mărimea suprafeței;

– forma;

– deschiderea;

– utilități;

– topografia;

– traficul în zonă;

– priveliștea;

– calitatea vecinilor;

– poluarea fonică și a aerului;

– acces;

– teren în surplus.

Etapele aplicării metodei comparației directe de evaluare a terenului liber sau considerat a fi liber sunt:

(a) colectarea informațiilor din aria de piață a terenului subiect, despre vânzările recente sau despre ofertele de vânzare și cererile de cumpărare pentru terenuri similare, în vederea selectării unui set de terenuri comparabile, adică a terenurilor cu caracteristicile redate mai sus, cât mai asemănătoare cu cele ale terenului subiect. Numărul terenurilor comparabile selectate depinde de disponibilitatea datelor de piață și de cerința de a asigura că acestea reflectă acțiunile participanților pe piață.

Analiza de piață și analiza celei mai bune utilizări formează cadrul necesar pentru selectarea vânzărilor comparabile adecvate;

(b) verificarea informațiilor colectate pentru a vedea credibilitatea acestora și dacă reflectă tranzacții de piață nepărtinitoare;

(c) selectarea unității de comparație folosită de participanții pe piață, respectiv prețul pe hectar sau pe metru pătrat;

(d) identificarea diferențelor dintre caracteristicile terenurilor comparabile selectate și cele ale terenului subiect. Forma uzuală de redare a acestor diferențe este o grilă cu datele de piață, care conține prezentarea caracteristicilor terenurilor comparabile, grupate pe caracteristicile aferente tranzacțiilor (efective și/sau potențiale) și pe caracteristicile aferente terenurilor. Scopul folosirii grilei cu datele de piață este efectuarea într-o manieră logică și succesivă a corecțiilor asupra prețurilor efective, cerute sau oferite pentru terenurile selectate drept comparabile;

(e) corectarea prețurilor terenurilor comparabile pentru a reflecta diferențele dintre caracteristicile acestora și cele ale terenului subiect. În general, se aplică corecții separate prețurilor de vânzare ale comparabilelor, pentru fiecare element de comparație.Mărimea fiecărei corecții depinde de datele disponibile și de raționamentul evaluatorului. Corecțiile prețului de vânzare, de ofertă de vânzare sau de cerere de cumpărare, se pot face prin mai multe tehnici ale analizei cantitative și calitative, dintre care cele mai uzuale sunt: (a) tehnica analizei pe perechi de date și efectuarea corecțiilor cantitative exprimate în unități monetare (valori absolute); (b) tehnica analizei pe perechi de date și efectuarea corecțiilor cantitative exprimate în formă procentuală și (c) tehnica analizei calitative prin comparația relativă, care constă în analiza tranzacțiilor, ofertelor de vânzare sau cererilor de cumpărare a terenurilor comparabile pentru a stabili care din caracteristicile terenurilor comparabile sunt inferioare, superioare sau similare cu cele ale terenului subiect. În general, corecțiile asupra prețurilor se fac mai întâi pentru diferențele între caracteristicile aferente tranzacțiilor, iar apoi pentru diferențele între caracteristicile aferente terenurilor comparabile și cele ale terenului subiect. Corecțiile se pot aplica asupra prețurilor totale ale terenurilor comparabile, asupra prețurilor unitare ale acestora sau a ambelor.

(f) reconcilierea prețurilor unitare corectate într-o opinie finală asupra valorii de piață, de obicei exprimată ca o valoare singulară (dată, de obicei, de prețul unitar la care corecția brută totală este cea mai mică) sau ca un interval al prețurilor unitare corectate.

Comparația directă este metoda cea mai uzuală și preferată de evaluare a terenului, cu condiția să existe informații suficiente despre vânzările de terenuri similare, din aceeași arie de piață.

Daca se foloseste abordarea prin comparația de piață, evaluatorul va utiliza, în raportul de evaluare, ca proprietăți comparabile, numai tranzacții sau oferte de terenuri care pot fi identificate.

În cazul în care nu există un număr suficient de vânzări sau de oferte de vânzare sau cereri de cumpărare de terenuri libere similare (de exemplu, în zonele urbane dense sau în zonele rurale îndepărtate), precum și în situația în care evaluatorul ar trebui să facă multe și ample corecții ale prețurilor unor terenuri cu caracteristici mult diferite de cele ale terenului subiect, care nu ar asigura credibilitatea rezultatului aplicării metodei comparației directe, evaluatorul poate utiliza una sau mai multe din celelalte 5 metode de evaluare a terenului, redate mai jos. Credibilitatea rezultatelor obținute din aplicarea acestor 5 metode depinde de profunzimea analizelor, de fundamentarea ipotezelor și de raționamentul profesional al evaluatorului.

Metoda extracției de pe piață constă în stabilirea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din prețul curent de vânzare al întregii proprietăți imobiliare (teren + construcții) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcțiilor și amenajărilor. Această metodă este potrivita atunci cand:

– nu există terenuri libere, vândute sau oferite la vânzare sau cerute pentru cumpărare, în aria de piață a terenului subiect;

– valoarea construcțiilor este mică (îndeosebi în mediul rural); și

– dacă se poate determina cu acuratețe costul de înlocuire net (CIN) al construcțiilor.

Metoda alocării se bazează pe principiul echilibrului și pe cel al contribuției, conform cărora există un raport procentual normal între valoarea terenului și valoarea întregii proprietăți, specific diferitelor categorii de proprietăți imobiliare, aflate în locații specifice. Acest raport procentual este obținut din analiza prețurilor de vânzare ale unor proprietăți comparabile (teren și construcții), dintr-o arie comparabilă și competitivă învecinată, cu caracteristici similare. Acest raport procentual este aplicat apoi prețului de vânzare efectiv, cerut sau oferit al proprietății construite, pentru a determina valoarea terenului.

Deoarece raportul procentual dintre valoarea terenului și valoarea totală a proprietății este dificil de obținut și de susținut, această metodă este mai rar utilizată și aproape niciodată ca o primă metodă de evaluare a terenului, ci ca o metodă auxiliară de verificare a credibilității altor metode/tehnici de evaluare a terenului.

Tehnica reziduală sau tehnica capitalizării directe a venitului net din exploatare alocat terenului, ca mărime reziduală, este înscrisă în abordarea prin venit, fiind utilizată când fluxul de venit este generat atât de construcții, cât și de teren.

Etapele aplicării acestei metode sunt:

– determinarea venitului net din exploatare (VNE) anual total al proprietății imobiliare;

– determinarea VNE anual alocabil construcțiilor pe baza ratei de capitalizare aferente construcțiilor și scăderea acestuia din VNE anual total al proprietății imobiliare;

– capitalizarea VNE anual rămas (rezidual), care este alocat numai terenului, cu o rată de capitalizare adecvată.

Cele trei condiții ale aplicării acestei metode sunt:

(a) cunoașterea costului de înlocuire net (CIN) al construcțiilor sau posibilitatea stabilirii acestuia cu credibilitate;

(b) cunoașterea venitului VNE total al proprietății imobiliare sau posibilitatea determinării acestuia cu credibilitate; și

(c) posibilitatea obținerii nivelurilor de piață ale ratelor de capitalizare ale terenurilor și clădirilor.

Această tehnică de evaluare se utilizează în două situații:

– când nu există terenuri libere vândute sau oferite la vânzare, în aria de piață a terenului propus evaluării;

– pentru testarea fezabilității financiare a utilizărilor posibile ale unui amplasament, în cadrul analizei celei mai bune utilizări.

Capitalizarea directă a rentei/arendei funciare (chiriei) se aplică în cazul în care venitul se obține din cedarea dreptului de folosință a terenului, în schimbul unei rente/arende sau chirii, deci a unui venit independent de veniturile generabile de construcțiile de pe terenul agricol (dacă există).

Această metodă se foloseste pentru evaluarea terenurilor cu folosință agricolă, precum și pentru evaluarea terenurilor închiriate.

Metoda constă în convertirea rentei funciare/arendei (sau chiriei pentru teren) în valoarea terenului, prin aplicarea unei rate de capitalizare obținută de pe piață. Metoda poate fi folosita pentru determinarea valorii de piață a terenului liber, în condițiile în care există informații de piață suficiente asupra nivelurilor de piață ale rentelor/arendelor funciare și chiriilor, precum și ale ratelor de capitalizare.

Pentru aplicarea acestei metode trebuie să se analizeze clauzele contractului de închiriere/ arendare/închiriere, referitoare la escaladarea chiriei/rentei, reînnoirea contractului, precum și valoarea terminală și selectarea unei rate de capitalizare de piață adecvate.

Analiza fluxului de numerar actualizat – analiza parcelării și dezvoltării constă în plasarea evaluatorului în postura ipotetică a unui dezvoltator al unui teren neamenajat, pe principiul că amenajările și construcțiile proiectate reprezintă cea mai probabilă utilizare a terenului.

Această analiză de evaluareeste aplicabilă în cazul evaluării unor suprafețe mari de teren neamenajat, a căror cea mai bună utilizare o reprezintă parcelarea și amenajarea ca amplasamente și/sau eventual construirea de clădiri rezidențiale pe loturile parcelate. Această analiză se poate aplica în două ipoteze:

– parcelarea unui teren viran și amenajarea parcelelor ca amplasamente, prin dotarea cu infrastructura necesară și apoi vânzarea amplasamentelor (loturilor amenajate); și

– parcelarea unui teren viran, amenajarea parcelelor ca amplasamente, construirea locuințelor adecvate și apoi vânzarea proprietăților rezidențiale rezultate (teren plus locuință).

Rezultatul acestei analize este valoarea maximă pe care un dezvoltator prudent ar putea să o plătească pentru achiziționarea unui teren neamenajat, deci o valoare calculată ca mărime reziduală dintre prețurile de vânzare estimate ale amplasamentelor/loturilor amenajate sau ale proprietăților construite și costurile totale estimate de parcelare, amenajare și construire, la care se adaugă și stimulentul dezvoltatorului.

Credibilitatea rezultatului analizei este condiționată de existența unui volum important de informații despre numărul maxim de parcele, etapizarea proiectului de parcelare, construire și vânzare, costurile de parcelare, amenajare, construire și de finanțare, despre prețurile de vânzare viitoare ale parcelelor amenajate (amplasamente), precum și despre prețurile de vânzare ale proprietăților construite, ca și despre mărimea stimulentului dezvoltatorului imobiliar.

Atunci când există date de piață relevante și suficiente, analiza parcelării și dezvoltării oferă rezultate credibile.

APLICABILITATEA ȘI LIMITĂRILE TEHNICILOR DE EVALUARE A TERENULUI

Comparația directă

Extracția de pe piață

[NUME_REDACTAT] capitalizării venitului

Capitalizarea directă: tehnica reziduală a terenului

Capitalizarea directă: capitalizarea rentei funciare

Analiza fluxului de numerar actualizat – Analiza parcelării și dezvoltării

Cap. III Studiu de caz

3.1 Identificarea si descrierea obiectului

Proprietatea imobiliară evaluată are ca destinatie „Terenuri arabile, forestiere, pășuni, neproductive și drumuri de exploatare propuse a fi expropriate în perimetrul Depozitului de zgură și cenușă “[NUME_REDACTAT]” din comuna Șimnicu de Sus ”, aflata in proprietatea SOCIETATII COMPLEXUL ENERGETIC OLTENIA S.A. – SUCURSALA ELECTROCENTRALE CRAIOVA II, JUD. DOLJ.

Aceasta se compune dintr-un număr de 284 parcele de teren arabil în suprafață totală de 751201,03 mp, un număr de 6 parcele pășune în suprafață totală de 26484,31 mp, un teren (1) neproductiv în suprafață totală de 302136,65 mp, un număr de 3 parcele de drum de exploatare în suprafață totală de 15126,63 mp și un număr de 32 parcele teren cu vegetație forestieră în suprafață totală de 113100,33 mp .

Proprietățile imobiliare sunt situate în extravilanul comunei Șimnicu de Sus, jud. Dolj, în imediata apropiere a municipiului Craiova .

Principiile și criteriile de analiză a rezultatelor sunt următoarele :

– valoarea este o predicție ;

– valoarea este subiectivă ;

– evaluarea trebuie să reflecte piața ;

– evaluarea este o opinie asupra unei valori ;

– valoarea precizată a fost exprimată ținând cont exclusiv de ipotezele și aprecierile exprimate în acest raport ;

– valoarea include cotele părți indivize aferente imobilului, precum și dreptul de folosință a terenului .

Datele prezentate, analiza, concluziile și opinia evaluatorului sunt în limita ipotezelor considerate, a condițiilor specifice și nu sunt influențate de nici un factor.

SINTEZA EVALUĂRII

3.2 Obiectul evaluării și drepturi evaluate

Obiectul evaluării îl constituie proprietățile imobiliare compuse din :

– un număr de 284 terenuri arabile extravilane în suprafață totală de 751201,03 mp ;

– un număr de 6 pășuni în extravilan în suprafață totală de 26484,31 mp ;

– un număr de 1 neproductiv în extravilan în suprafață totală de 302136,65 mp;

– un număr de 3 drumuri de exploatare în extravilan în suprafață totală de 15126,63 mp ;

– un număr de 32 terenuri forestiere extravilane în suprafață totală de 113100,33 mp, conform documentației puse la dispoziție de beneficiar.

Proprietatea a fost evaluată ca fiind liberă de sarcini cu exceptia Poz. 283 – [NUME_REDACTAT] Gabriela – tarlaua 156, parcela 18/1, din Lista proprietarilor afectati de exproprieri pina la cota +205,00 mdMB .

3.2 SCOPUL EVALUĂRII

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piață în vederea exproprierii pentru utilitate publică a acestor terenuri în dorința de-a extinde depozitul actual de zgură și cenușă aparținînd de [NUME_REDACTAT] Craiova II .

BAZA DE EVALUARE . TIPUL VALORII ESTIMATE .

Evaluarea pentru vînzarea imobilului din acest raport, în conformitate cu cerințele beneficiarului reprezinta estimarea „Valorii de piață” care conform definiției din [NUME_REDACTAT] de Evaluare reprezinta suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător decis și un vînzător hotărît, într-o tranzacție nepărtinitoare, dupa un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrîngere .
Evaluarea a fost efectuată în lunile februarie-martie 2015 .

Au fost preluate informații referitoare la proprietatea evaluată, a fost analizată , s-au realizat descrieri, s-a fotografiat proprietatea. Data ultimei inspecții s-a făcut în 10 februarie 2015 . Succesiunea de etape necesare întocmirii prezentului raport de evaluare a fost finalizată la data de 02.03. 2015 odată cu redactarea lui finală (curs valutar – 1 euro = 4,4424 lei) .

3.3 DESCRIEREA AMPLASAMENTELOR .

Proprietățile imobiliare supuse prezentei evaluări sunt amplasate :

– la cca. 9 km Nord de centrul municipiul Craiova ;

– la cca. 2 km Sud-Est de centrul comunei Șimnicu de Sus, jud Dolj ;

– la cca. 5 km Nord de centrul localității Șimnicu de Jos, jud.Dolj ;

– la cca 11 km Vest de drumul european E70 Craiova – [NUME_REDACTAT] ;

– la cca 7 km Nord de incinta [NUME_REDACTAT] Craiova II .

Zona aferentă este preponderent cu parcele de teren cu categoria de folosință arabil, pășuni, neproductiv, drumuri de exploatare și forestieră în extravilanul comunei Șimnicu de Sus, jud Dolj, terenuri care sunt încadrate în clasele III, IV și V de calitate (conform studiului pedologic efectuat în anul 2008 de către Oficiul de [NUME_REDACTAT] și [NUME_REDACTAT] Craiova) .

Proprietățile imobiliare evaluate se învecinează cu proprietăți similare în exteriorul zonei care face obiectul viitoarei exproprieri și cu terenul aferent actualului amplasament al depozitului de zgură și cenușă [NUME_REDACTAT] aparținînd [NUME_REDACTAT] Craiova II .

Accesul la aceste proprietăți imobiliare se face prin intermediul drumurilor de exploatare agricole care deservesc nr. cadastrale 30557, 30576, 30574, …….., 30794, 30501 și 30502 din extravilanul comunei Șimnicu de Sus, jud Dolj (conform tabelului privind coridorul de expropriere propus) .

Caracteristicile și limitele zonei .

Locația unde se găsesc proprietățile imobiliare de evaluat este atat cu funcțiune agricolă și forestieră cît și industrială (zona în care se află depozitul de zgură și cenușă [NUME_REDACTAT] aparținînd [NUME_REDACTAT] Craiova II) .

DESCRIEREA TERENURILOR .

Terenurile aferente proprietăților imobiliare au următoarele suprafețe:

– o suprafața totală de 751201,03 mp teren arabil extravilan ; – o suprafața totală de 26484,31 mp pășuni în extravilan ;

– o suprafața totală de 302136,65 mp neproductiv în extravilan ;

– o suprafața totală de 15126,63 mp pășuni în extravilan ;

– o suprafața totală de 113100,33 mp teren forestier extravilan .

Suprafețele terenurilor au o pantă mică (sub 10%), fără de impedimente de natura a-i afecta buna funcționalitate și nu este inundabil (excepție făcînd terenurile neproductive) .

Terenurile aferente proprietăților imobiliare nu beneficiază de nici un fel de utilități în afara drumurilor de exploatare agricole care le deservesc .

Terenurile cu vegetație forestieră au fost exploatate de masa lemnoasă consistentă, rămînînd doar arboreți răzleți (salcîm și stejar) și tufărișuri. De asemenea am constatat faptul că pentru a transforma aceste terenuri în terenuri arabile ar presupune cheltuieli insemnate, iar pentru a putea fi considerate păduri cu consistență se impun lucrări de răriri, igienizări și replantări în conformitate cu regimul silvic impus de studiile și amenajamentele silvice care se fac în asemenea cazuri, lucrări care impun cheltuieli serioase . Paza și protecția pădurilor se face în regim silvic de către structuri specializate și autorizate care percep un tarif în cauză .

Terenul neproductiv este limitrof depozitului (haldei) de zgură și cenușă și are o vegetație specifică unor zone umede (baltă, lăcoviște) .

Terenurile arabile se folosesc în cea mai mare parte sub forma unor exploatații agricole cultivate cu grîu, orz sau porumb .

Pășunile se pot transforma și folosi ca terenuri arabile sub forma unor exploatații agricole cultivate cu grîu, orz sau porumb (deci cu o valoare de piață similară cu terenurile arabile) .

3.4 ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Cea mai bună utilizare – este utilizarea probabilă rezonabilă și legală a unui teren liber sau a unei proprietăți construite care este fizic posibilă, permisă legal, fundamentată adecvat, realizabilă financiar și care determină o valoare maximă .

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți este determinată după aplicarea celor patru criterii și după eliminarea diferitelor utilizări alternative, utilizarea rămasă, care îndeplinește toate cele patru criterii, este cea mai bună utilizare .

Este un concept fundamental pe piața imobiliară fiind conturată de forțele competitive de pe piață, forțe care fundamentează și valoarea de piață. Pentru a  estima valoarea de piață, analiza de cea mai bună utilizare identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care poate fi pusă proprietatea.

Permisă legal

Evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricții de construire, normativele de construcții, restricțiile privind construcțiile din patrimoniu, stilurile istorice și impactul asupra mediului.

Posibilă fizic

Evaluatorul analizaeză dimensiunile, forma, suprafața, structura geologică a terenului și accesibilitatea unui lot de teren, dotarea cu utilități, riscul unor dezastre naturale care pot afecta utilizările unei proprietați imobiliare.

Fezabilă financiar

Utilizările care au îndeplinit criteriile anterioare, sunt analizate mai departe pentru a se determina dacă ele ar putea produce venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare și amortizarea capitalului.

Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar.

Maxim productivă

Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care va conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanță cu rata de fructificare a capitalului cerut de piața pentru acea utilizare. Aceasta poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren și construcții) din care se scade costul materialelor, manoperei, regiei și al capitalului, necesare realizării construcțiilor; sau prin capitalizarea venitului rezidual alocat terenului.

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din urmatoarele situații :

– cea mai bună utilizare a terenului liber,

– cea mai bună utilizare a terenului construit – aici nu este cazul .

Cea mai bună utilizare a terenurilor considerat ca fiind neocupate .

Cea mai bună utilizare (CMBU) a terenurilor considerate libere presupune că terenurile sunt libere sau pot fi eliberate prin eliminarea construcțiilor sau a instalațiilor-amenajărilor . CMBU a terenului considerat liber trebuie să țină cont de utilizarea curentă și de toate utilizările potențiale.

Valoarea terenului este determinată de utilizarea potențială și nu de utilizarea curentă.

În urma analizei zonei în care se află terenurile am luat în considerare o utilizare potențială – utilizare ca terenuri arabile, pășuni, neproductiv, drumuri de exploatare și forestiere .

În cadrul testării permisibilității legale a utilizării ca terenuri arabile, pășuni, neproductiv, drumuri de exploatare și forestiere, am constatat că nu există restricții cu caracter privat (nu există restricții ale dreptului de proprietate, nici servituți, iar terenul nu este închiriat).

Pentru a îndeplini criteriul de posibilitate fizică am studiat în detaliu, la subcapitolul “Informații despre amplasament”, topografia, dimensiunea, forma, suprafața, structura geologică etc. a terenului. Deasemenea, am luat în considerare și disponibilitatea utilităților publice.

Terenurile având o formă regulată, accesibilitate ușoară îndeplinește și criteriul de posibilitate fizică pentru utilizare ca terenuri agricole și forestiere.

Pentru a testa fezabilitatea financiară am analizat piața curentă de vânzări-cumpărări în zona respectivă a comunei Șimnicu de Sus, jud Dolj .

Pentru a testa ultimul criteriu al celei mai bune utilizări, productivitatea maximă, ar fi în cazul utilizării posibile doar ca terenuri arabile, pășuni, neproductiv, drumuri de exploatare și forestiere .

Analizând datele obținute se observă că valoarea reziduală a terenurilor este mai mare în cazul folosirii ca exploatații terenuri arabile, pășuni, neproductiv, drumuri de exploatare și forestiere opinia evaluatorului este că CMBU a terenurilor libere este : – terenuri libere arabile, pășuni, neproductiv(haldă depozitare), drumuri de exploatare și forestiere .

3.5 ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE SPECIFICE

Piața imobiliară se poate defini ca fiind interacțiunea dintre vînzatorii și cumpărătorii de proprietăți care acționează pe diferite motive la diferite tipuri de proprietăți.

Ca urmare, analiza ei pornește de la analiza tipului de proprietate , potențialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor și a proprietarilor. Piața imobiliară este influențată de motivațiile , atitudinile și interacțiunile dintre vînzători și cumpărători.

Consider că în cadrul acestui raport de evaluare, este oportună analiza pieței imobiliare specifică zonelor cu exploatații agricole(terenuri arabile, păsuni), haldă de depozitare (neproductiv), terenuri cu vegetație forestieră și drumurile de exploatare aferente lor din comuna Șimnicu de Sus, jud Dolj pentru crearea unei imagini de ansamblu și o analiză a zonelor în care se găsesc proprietăți similare cu proprietatea supusă evaluării, care au caracteristici comune în ceea ce privește tipul de proprietăți care predomină, amplasarea poziționarea și tendințele pe termen scurt și pe termen lung ale pieței .

ASPECTELE ECONOMICO-SOCIALE

[NUME_REDACTAT] de Sus este situată în zona centrală a județului Dolj, în vecinătatea nordică a municipiului Craiova . Comuna se întinde pe o lungime de aproximativ 10 km de-a lungul rîului Amaradia . Populația comunei este de 4627 locuitori (recensămînt 2011), are o suprafață totală de 5783 ha, din care 313 ha teren intravilan și 5470 ha teren extravilan, are 2500 de gospodării funcționale și 2550 de locuințe .

Activitățile apecifice zonei sunt agricultura și creșterea animalelor, dar mare parte din forța de muncă disponibilă este absorbită de către unitățile economice din municipiul Craiova (aflat în imediata apropiere) .

Activitatea economico-socială a comunei Șimnicu de Sus este în continuă dezvoltare, mai ales din punct de vedere calitativ, deoarece apropierea de municipiul Craiova a duce un plus permanent de valoare tuturor componentelor vieții economico-sociale, urmare și creșterea numărului de locuitori în ultima perioadă de timp .

Analiza ofertei competitive

Pe piața imobiliară , oferta reprezintă cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate care este disponibilă pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o piața dată, într-o anumită perioadă de timp.

Nivelul ofertelor se situează între 3 – 6 lei/mp pentru terenuri arabile și între 1-3 lei/mp pentru terenurile cu vegetație forestiere .

Analiza cererii

Pe piețele imobiliare, cererea reprezintă cantitatea dintr-un anumit segment imobilar pentru care se manifestă dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-un interval de timp .

Analiza cererii pornește de la identificarea persoanelor (fizice sau juridice) care manifestă intenția pentru achiziționarea sau închirierea (arendarea) de imobile de natura celor supuse evaluării. Astfel, cererea este influențată foarte mult de atractivitatea sa prin prisma amplasamentului, a potențialului de dezvoltare a zonei sau al accesului .

La nivelul pieței considerate, cererea pentru proprietăți imobiliare similare este la un nivel mediu, depășind efectelor crizei financiare și această dinamică ține de o mai mare importanță pe care agricultura o găsește treptat în viața socio-economică a localinicilor . Proprietatea fiind una funciară, la baza interesului tranzacțional stă o așteptare referitor la obținerea unui anumit nivel al veniturilor, greu de garantat sau previzionat pe perioade mai lungi de timp .

3.6 METODA DE EVALUARE A PROPRIETĂȚII IMOBILARE .

Evaluarea prezentei proprietăți imobiliare de tip teren agricol și teren cu vegetație forestieră a fost făcută doar prin metode comparației directe – aceasta se pretează foarte bine deoarece sunt informații suficiente pe piața imobiliară prezentă și proximă .

Evaluarea prin abordarea veniturilor nu poate garanta rezultate viabile datorită lipsei informațiilor certe și a fluctuațiilor în timpa prețurilor cerealelor și a cheltuielilor materiale care concură la activitatea economică a exploatațiilor agricole .

Abordarea prin piață.

METODA COMPARAȚIEI VÎNZĂRILOR .

Metoda comparației vînzărilor utilizează procedeul de lucru în care estimarea valorii de piață se face prin analizarea pieței în vederea găsirii de proprietăți similare și compararea acestora cu cea în evaluare, premiza majoră a metodei comparației directe este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în legătură directă cu prețurile unor proprietăți comparabile. Analiza comparativă constă în stabilirea asemănărilor și diferențelor între proprietăți și tranzacții, care influențează valoarea .

Procesul de abordare prin această metodă presupune parcurgerea următoarelor etape:

– identificarea elementelor de comparație care afectează valoarea tipului de proprietate ce trebuie evaluată ;

– compararea atributelor fiecărei comparabile cu cele ale proprietății în cauză și cuantificarea diferenței, la fiecare element de comparație, dintre comparabilă și subiectul în cauză, scopul fiind de a justifica și a susține corecția ;

– determinarea corecției nete pentru fiecare comparabilă și aplicarea acesteia asupra prețului de vânzare sau prețului unitar al comparabilei, pentru a stabili intervalul prețurilor de vânzare corectate sau prețurilor unitare corectate pentru proprietatea în cauză ;

– reconcilierea intervalului prețurilor de vânzare corectate sau prețurilor unitare pentru proprietatea în cauză, utilizând analiza calitativă.

Analiza pe perechi de date a fost efectuată pentru 3 proprietăti similar ofertate pe piața imobiliară la data evaluării .

EVALUAREA TERENURILOR ARABILE (ȘI PĂȘUNI) .

COMPARABILA „A’ – terenul cu numărul cadastral 33418 = 4400 mp înscris în CF 33418 Șimnicu de Sus, aparținînd tarlalei A 110 cu o ofertă de vînzare teren de 15.000 lei la 20.11.2014 (ofertă emisă conform prevederilor Legii nr. 17/2014) – teren situat la cca 500 m de partea sudică a perimetrului de expropriere .

COMPARABILA „B’ – terenul cu numărul cadastral 33147 = 1199 mp înscris în CF 33147 Șimnicu de Sus, aparținînd tarlalei A 125 cu o ofertă de vînzare teren de 6.000 lei la 04.08.2014 (ofertă emisă conform prevederilor Legii nr. 17/2014) – teren situat la cca 2 k m de partea sudică a perimetrului de expropriere, în vecinătatea intravilanului com. Șimnicu de Sus .

COMPARABILA „C’ – terenul cu numărul cadastral 1788-1789-1790 = 4500 mp înscris în CF 2053 Șimnicu de Sus, aparținînd tarlalei A 108 cu o ofertă de vînzare teren de 27.000 lei la 20.11.2014 (ofertă emisă conform prevederilor Legii nr. 17/2014) – teren situat la cca 2,5 km de partea sud-estică a perimetrului de expropriere, în vecinătatea intravilanului com. Șimnicu de Sus .

PROPRIETATEA SUBIECT – am ales-o aleatoriu ca fiind terenul cu numărul cadastral 30435 = 5600 mp , aparținînd tarlalei A 155, deoarece toate parcelele cu destinație agricolă care vor fi afectate de expropierea de față au aceeași valoare de piață, fiind situate în același areal, cu aceleași caracteristici.

Sinteza comparațiilor este prezentată în tabelul următor :

ANALIZA PE PERECHI DE DATE :

În conformitate cu practica ANEVAR a evaluărilor terenurilor în vederea exproprierilor pentru utilitate publică ( exemplu „Varianta de ocolire Deva – Orăstie cu profil de autostradă”) : – pentru terenurile cu fîneață-pășuni – conform HG 59/1994 coeficientul de tranformare în teren arabil (1 ha) este de 0,4 – 0,9 ha, iar în condițiile din zonă, valoarea terenurilor fîneață-pășune va fi de 0,9 din valoarea teernului arabil extravilan – respectiv 2,7 lei/mp ; – terenurile neproductive se vor evalua cu o valoare reprezentînd 25% din valoarea terenurilor arabile extravilane – respectiv 0,75 lei/mp ;

– apreciez valoarea terenurilor aferente drumurilor de exploatare agricolă care deservesc terenurile din zona de studiu ca fiind de 50% din valoarea terenurilor arabile – respectiv 1,5 lei/mp .

EVALUAREA TERENURILOR CU VEGETAȚIE FORESTIERĂ .

COMPARABILA „D’ – terenul cu vegetație forestieră din loc. Breasta (la cca 10 km Nord-Est de zona de studiu din Șimnicu de Sus) , în suprafață totală de 5000 mp cu o ofertă de vînzare teren de 2.500 euro la 12.02.2015 (valoare de 11079 lei la cotația de 4,4316 lei/euro la data de 12.02.2015) , în natură pădure de salcîm delimitată pe două laturi de două drumuri – teren cu o ofertă de 2,22 lei/mp .

COMPARABILA „E’ – terenul cu vegetație forestieră din loc. Podari (la cca 20 km Nord de zona de studiu din Șimnicu de Sus) , în suprafață totală de 100000 mp cu o ofertă de vînzare teren de 67.000 euro la 12.02.2015 (valoare de 296918 lei la cotația de 4,4316 lei/euro la data de 12.02.2015) , în natură pădure situată între case, asfalt și toate utilitățile – teren cu o ofertă de 2,97 lei/mp .

COMPARABILA „F’ – terenul cu vegetație forestieră din loc. Prejoi, com. Bulzești (la cca 20 km Sud de zona de studiu din Șimnicu de Sus) , în suprafață totală de 10000 mp cu o ofertă de vînzare teren de 5.000 euro la 12.02.2015 (valoare de 22158 lei la cotația de 4,4316 lei/euro la data de 12.02.2015) , în natură pădure – teren cu o ofertă de 2,22 lei/mp .

PROPRIETATEA SUBIECT – am ales-o aleatoriu ca fiind terenul cu numărul cadastral 30707 = 10.000 mp , aparținînd tarlalei 157, parcela 1313/6 , deoarece toate parcelele cu vegetație forestieră care vor fi afectate de expropierea de față au aceeași valoare de piață, fiind situate în același areal, cu aceleași caracteristici .

Sinteza comparațiilor este prezentată în tabelul următor :

ANALIZA PE PERECHI DE DATE :

În urma abordării prin metoda comparației vînzărilor s-au obținut următoarele valori :

-teren arabil – 2.253.603,09 lei ( 3 lei/mp ) ;

– pășuni – 71.507,64 lei ( 2,7 lei/mp ) ;

– teren neproductiv – 226.602,49 lei ( 0,75 lei/mp ) ;

– drumuri de exploatare – 22.689,95 lei ( 1,5 lei/mp ) ;

– terenuri cu vegetație forestieră – 201.318,59 lei ( 1,78 lei/mp ) .

Valoarea determinată prin abordarea prin comparația vînzărilor a ținut cont de datele ce reies din informațiile de pe piață .

Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea finală a valorii . Pregătindu-se pentru reconcilierea rezultatelor, evaluatorul face o revedere a întregii evaluări, asigurându-se că datele disponibile, tehnicile analitice, raționamentul și logica aplicate, au condus la judecăți consistente .

Ținând cont de rezultatele obținute prin cele metoda de evaluare descrisă mai sus, valoarea de piață estimată , în opinia evaluatorului, la data de 02 martie 2015 este :

VALOAREA DE PIAȚĂ ESTE DE

2.775.721,75 leipentru un curs mediu de 4,4424 lei / 1 euro la data evaluării, valoare rezultată prin comparația vînzărilor, iar această valoare nu include TVA.

CONCLUZII

Tema tratată în lucrare este de actualitate întrucât proprietarii de terenuri suntîn continuă schimbare, la fel ca și terenurile. Astfel, terenuri care se găsesc în extravilan, după o perioadă de timp sunt incluse în intravilan și din terenuri agricole devin terenuri pentru construcții. Desigur că terenurile din interiorul localităților care sunt terenuri pentruconstrucții au un alt preț de vânzare, comparativ cu un teren agricol situat, de obicei,în afara localității. Dar toate terenurile care se vând sau se cumpără, sunt evaluate înfuncție de locul unde sunt amplasate, de calitatea solului, sau de multe alte criteria care au fost analizate în lucrare.

Valoarea de circulație a terenurilor este prețul pe care îl plătește achizitorul într-o tranzacție imobiliară. De la acest punct de plecare, pe baza analizei făcute în lucrare s-a demonstrat că acest preț suferă creșteri sau diminuări în funcție de cerere și ofertă.

Valoarea de circulație care o primește un teren se obține pe baza unui studiu de evaluare. Cu cât această valoarea estimată se apropie de prețul de vânzare, cu atât raportul de expertiză este mai real, obiectiv și adevărat. Important este faptul ca studiul ce se efectuează să fie cât mai documentat și să conțină o reflectare a tuturor caracteristicilor agrotehnice și juridice.

Valoarea de circulație a terenurilor se stabilește utilizand metode specifice bazate pe comparația cu prețul terenurilor tranzacționate, venitul net și brut posibil de obținut, respectiv alte procedee care includ costuri și parametri de producție.

Valoarea de circulație a unui imobil stabilită prin metodele în vigoare, este necesar a fi corectată și prin implicațiile agrotehnice și juridice. Elementele agrotehnice de care trebuie să se țină seama la evaluare sunt: categoria de folosință a terenului, clasa de calitate a terenului, determinarea terenurilor care necesită agrotehnică diferențiată, forma, mărimea și gradul de mecanizare a terenului, restricțiile de folosire a imobilului teren conform planului de amenajare a teritoriului. Elementele menționate majorează sau micșorează valoarea terenului cu 5 până la 25%. Există, deasemenea și situații in care componenta agrotehnică nu influențează valoarea de circulație a imobilului, situație cand doar componenta juridică modifică aceast preț.

Elementele juridice influențează la rândul lor valorile de circulație a terenurilor și trebuie luate în consideratie la întocmirea expertizelor de evaluare. Dintre elementele juridice, apreciem că au o influență semnificativă documentele ce atestă dreptul de proprietate, posesia, folosința, dispoziția și caracterele pe care acestea le conferă – absolut și inviolabil, deplin și exclusiv, perpetuu și transmisibil.

Un rol hotărâtor în stabilirea prețului o are și natura indiviză a proprietății, influențând dacă există un singur proprietar sau mai mulți proprietari, care prin modul de dobândire poate sunt în orașe diferite sau țări diferite existand și posibilitatea ca ei să nu se înțeleagă asupra modului de deținere a proprietății. Prețul va fi diminuat dacă există contracte în derulare pe suprafața de teren supusă evaluării (arendă) sau dacă există un dezmembrământ al dreptului de proprietate, adică o servitute, un drept de uz sau abitațiesau o ipotecă la o bancă. Elementele juridice majorează sau micșorează valoarea terenurilor cu 3 până la 20%.

Exproprierea pentru cauză de utilitate publică scade prețul de circulație a terenului cu 5% în cazul în care suprafața expropriată este sub 50% din totalul suprafeței, procentul de diminuare crescând până la 10%, în cazul în care suprafața expropriată este mai mare de 50% din totalul suprafeței.

[NUME_REDACTAT] D., Dicu D, „Evaluarea terenurilor agricole”, Timisoara, 2014;

Cristian A., Terenuri, juridic, legal, urbanistic, zărări, evaluări, intra și extravilane, prețuri în București și în țară, Ed. [NUME_REDACTAT], București, 1997;

Doandeș V., Racovicean M., Țărău D., Radoslav R., [NUME_REDACTAT] Funciar din [NUME_REDACTAT].III, [NUME_REDACTAT] , Timișoara, 2009;

Stan, S., Coerențe și corelații în evaluarea întreprinderii, IROVAL, București 2001;

Stan, S., Anghel, I., (coordonatori), Evaluarea întreprinderii, Editia a treia revizuită, Editurile IROVAL si INVEL MULTIMEDIA, București, 2007;

Bazele evaluarii, UNEVAR, IROVAL 2012;

Ordonanta nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, publicat în M. Of. al Rom., Partea I, nr. 628 din 02.09.2011;

Sandor D., Antonie R., [NUME_REDACTAT] al Evaluarii in Romania. Obiectivele strategiei nationale de evaluare, [NUME_REDACTAT] de [NUME_REDACTAT], 2010;

Corina FRASINEANU, „Perfecționarea metodelor de evaluare a patrimoniului”, Bucuresti : Editura ASE , 2004;

Standardele de evaluare ANEVAR 2015, ANEVAR, Bucuresti, 2015;

Fărcaș, D., (coord.), Evaluarea proprietății – manualul calificării, Editura UTPRESS, Cluj-Napoca 2010;

[NUME_REDACTAT], “Evaluarea întreprinderii”, [NUME_REDACTAT], București, 2006;

[NUME_REDACTAT], “Ghid practic de evaluare imobiliară”, [NUME_REDACTAT] Economică, București, 2007;

Ghiduri de evaluare (GE) și Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR, 2012;

Bene, [NUME_REDACTAT] Maria, Evaluarea bunurilor imobile, Ed.Conspress, București, 2012;

[NUME_REDACTAT]. Evaluarea proprietății imobiliare, Ediția a 13-a – ediția în limba română. ANEVAR, 2011;

Sorin V. Stan, [NUME_REDACTAT] nr. 2 (61) / 2008, IROVAL

Sorin V. Stan – Ghid practic de evaluare ( aplicații ) Ed. IROVAL, București, 2003

[NUME_REDACTAT], Economica valorii, [NUME_REDACTAT], Bucuresti, 1995;

ISFANESCU A., ROBU V., ANGHEL I., “Evaluarea intreprinderii”,[NUME_REDACTAT] Economica, Bucuresti, 2001;

http://www.biblioteca-digitala.ase.ro/

http://www.unnpr.ro/

Vasile ROBU, Ion ANGHEL, Claudia SERBAN, Daniela TUTUI, “Evaluarea intreprinderii”, [NUME_REDACTAT] Economica, Bucuresti, 1999;