Evaluarea Terenurilor

LUCRARE DE DISERTAȚIE

Introducere

Capitolul 1. Caracteristici generale a activului net de evaluare a terenurilor

Scopul evaluarii terenurilor si tipul de valori corespunzatoare

Organizarea activității de evaluare și elaborarea raportului de evaluare

Etapele evaluarii terenurilor

Metode de evaluare a terenurilor

1.4.1. Metoda comparatiei directe

1.4.2. Metoda proportiei

1.4.3. Metoda extractiei

1.4.4. Metoda parcelarii

1.4.5. Metoda reziduala

1.4.6. Metoda capitalizarii rentei de baza

Capitolul 2. Studiu de caz privind evaluarea terenurilor

2.1. Evaluarea terenurilor prin metoda patrimoniala

2.2. Evaluarea terenurilor prin metode bazate pe venit

2.3. Evaluarea terenurilor prin metoda corporatiilor.

CONCLUZII

BIBLIOGRAFIE

ANEXE

INTRODUCERE

Evaluarea întreprinderii este un inepuizabil subiect de reflexie și constituie o problem fundamentală a analizei financiare. Extraordinara complexitate a problemei ține, înainte de toate, de dificultatea definirii conceptelor (ce este valoarea? ce valoare reținem?), cât și de modul de stabilire a principiilor necesare de respectat pentru a realiza o bună evaluare.

În general, evaluarea este o metodă ce permite cunoaștere valorii unui rezultat ce nu poate fi măsurat. Pentru a fi credibilă , evaluarea este o activitate „independentă”, realizată de către experți, în baza unor metode mai mult sau mai puțin normate și a unor principii general acceptate. Conceptul de evaluare este utilizat în domenii variate.

Când ne referim la întreprindere, evaluarea apare ca fiind o acțiune complexă având ca finalitate stabilirea valorii acesteia la un mo ment dat, utilizând în acest scop metode specifice. Două mari serii derațiuni sunt în general avansate pentru a explica dificultățile legate de evaluarea întreprinderilor:

primele țin de ceea ce numeroși actori ai vieții economice (bancheri, manageri, creanțieri,

administrații financiare ) sau culturale (profesori, cercetători, experți) se interesează, fiecare într -un scop particular: nevoile de informare asupra valorii întreprinderilor sunt din ce în ce mai variate (operații bursiere, strategii de creștere, plasare de monedă, repoziționare industrială etc.), după cum întreprinderea vrea să-și continue activitatea sau, dimpotrivă, să o întrerupă prin lichidare;

2. apoi, pentru că evaluarea este o operație tehnică foarte delicată din cauza multiplicității factorilor care pot fi luați în considerare și deoarece, împotriva numeroaselor formule propuse de specialiști, nu este nici una care să ofere singură un veritabil rezultat satisfăcător. Valoarea unei întreprinderi este cu atât mai schimbătoare și multiplă cu cât diversele componente nu au același interes pentru toți observatorii; ceea ce este esențial pentru unii, poate părea accesoriu pentru alții. Evaluarea este subiectivă și dependentă de alegerea elementelor definitorii pentru obiectul de evaluat.

De aceea, nu există evaluări “corecte” sau “incorecte” (metode diferite de evaluare conduc la rezultate diferite și, în general, evaluările au ca rezultat un domeniu de valori); există doar evaluări “bune ” sau evaluări “proaste”. Evaluările care generează prețuri la care nu se găsește nici un cumpărător sunt evaluări proaste (uneori condițiile temporare ale pieței și nu evaluările proaste determină imposibilitatea unei tranzacții), cum dealtfel sunt și evaluările (din partea vânzătorilor) ce generează prețuri care îi lasă cumpărătorului fonduri insufic iente pentru investiții. Evaluările din partea vânzătorilor care permit desfășurarea rapidă a tranzacțiilor sunt mai bune decât evaluările care fac tranzacțiile dificile sau imposibile (evaluarea trebuie să ajute, nu să ridice piedici). O evaluare bună este un punct de sprijin pentru stabilirea prețului.

Deși în mod uzual se afirmă că evaluarea unei întreprinderi este mai mult o artă decât o știință (necesitând talent și imaginație ), vom considera “evaluarea” ca fiind o îmbinare de știință, experiență și artă. Aceasta deoarece formarea unui evaluator de profesie parcurge traseul dificil dintre știință și artă, trecând printr-un mare număr de evaluări ce conferă experiența necesară acestuia. În absența unei metode standard de evaluare, rolul judecății expertului în aprecierea factorilor socio -economici este atât de mare, încât un novice care nu a acumulat experiență suficientă, nu are ce face în acest domeniu.

Evaluarea proprietăților imobiliare constituie un suport deosebit de important ce poate

furniza informații necesare atât în desfăsurarea diferitelor acțiuni care pot interveni în mod

frecvent în viața oricărei persoane – tranzacții ce implică transferul total sau parțial al dreptului de proprietate, prin vânzare/ cumpărare, respectiv închiriere, estimarea valorii dreptului de proprietate în scopul garantării unor credite imobiliare sau ipotecare, stabilirea taxelor datorate către stat (impozit pe proprietate, mosteniri, donații), cât și acțiunilor întreprinse de persoane juridice sau de stat – consultanță în luarea unor decizii investiționale, în probleme de litigiu, de lichidări, în raportări financiare, analize cu privire la situația piețelor imobiliare si evoluția lor, stabilirea fezabilității unor proiecte de construcții, determinarea rentabilității reorganizării sau fuzionării afacerilor, determinarea sumei compensatorii pentru cazurile de calamități sau pentru exproprieri.

Evaluarea (bonitarea) terenurilor este o activitate complexă de apreciere a performanțelor (calităților) terenurilor în raport cu diferite utilizări. Ea se ocupă cu “tehnici analitice ce pot fi folosite pentru a descrie utilizările terenurilor, pentru a prognoza răspunsul terenurilor la acestea atât în termeni fizici cât și economici, precum și pentru a optimiza utilizarea terenurilor în condițiile unor obiective și restricții multiple.”1 (Rossiter, 1994). Preocupările de evaluare a terenurilor, departe de a se reduce, au devenit o problemă tot mai importantă atât pe plan mondial2 (Davidson,1992) cât și în țara noastră în noile condiții socio-economice și în perspectiva integrării în structurile economice ale Europei de Vest.

În prezent, specialiștii evaluatori pot să abordeze aceste probleme fie prin prisma

metodologiei clasice (tradiționale), aplicând metodele, tehnicile și procedeele promovate de

Standardele Internaționale de Evaluare și/sau de standardele naționale, fie prin prisma statisticii matematice de prelucrare a datelor și interpretare a rezultatelor, care rezultate trebuie, de asemenea, să se supună prevederilor standardelor amintite.

Pentru a reflecta aceste două căi de abordare, lucrarea de față își propune ca pe parcursul celor două capitole să facă o incursiune în problematica evaluării.

Primul capitol, Caracteristici generale a activului net de evaluare a terenurilor, cuprinde noțiuni generale cu privire la evaluare, diagnosticul afacerii, etapele evaluarii terenurilor și metode de evaluare.

În capitolul doi este prezentat un studiu de caz, aplicând în mod practic criteriile din

capitolul unu pentru S.C. CONSTRUCȚII MONTAJ S.A. ținând cont de date reale din

raportul de evaluare.

Capitolul 1

Caracteristici generale a activului net de evaluare a terenurilor

Scopul evaluarii terenurilor si tipul de valori corespunzatoare

Conceptul economic ,,valoare” reflectă optica participanților pe piață, existent la data evaluării, asupra beneficiilor economice viitoare generabile de o anumită

proprietate.

Conceptul de ,,valoare" presupune o sumă de bani asociată unei tranzacții. Deși vânzarea proprietății evaluate nu este o condiție necesară pentru estimarea prețului, totuși valoarea de piață este o reflectare a valorii de schimb și deci presupune existența potențială a schimbului, la data evaluării, în condițiile precizate în definiția valorii de piață.

Sunt și alte situații în care trebuie estimat un anumit tip al valorii, ca de exemplu: pentru

ipotecare, asigurare, înregistrare în situațiile financiare, divizare, fuziune, moștenire, care nu

presupun vânzarea proprietății.

Din punct de vedere conceptual, valoarea este creată și susținută de interacțiunea a patru

factori, care sunt asociați cu orice produs, serviciu sau marfă. Aceștia sunt utilitatea, raritatea, dorința și puterea de cumpărare.

Funcționarea principiului economic al cererii și ofertei reflectă interacțiunea complexă

a celor patru factori ai valorii. Aceștia sunt:

utilitatea, respectiv capacitatea unui bun economic de a satisface o anumită nevoie,

trebuință sau dorință;

raritatea, care exprimă oferta prezentă sau anticipată a unui bun economic raportată la cererea pentru acel bun;

dorința (preferința), exprimată de intensitatea satisfacției pe care un bun economic o

produce celui care nu-l posedă, dar care are nevoie de acesta;

puterea de cumpărare, exprimată de capacitatea unui individ sau grup de indivizi –

participanți pe piață, de a cumpăra bunurile oferite prin plata în numerar sau în echivalente de numerar.

„Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei valori.

Acesta descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea raportată, de exemplu,

natura tranzacției ipotetice, relația și motivația părților și măsura în care activul este expus pe

piață. În funcție de scopul evaluării, tipul adecvat al valorii va fi diferit. ”

Un tip al valorii ar trebui să fie în mod clar diferențiat de:

abordarea sau metoda utilizată pentru a oferi o indicație asupra valorii,

tipul activului care este evaluat,

starea efectivă sau atribuită a unui activ, la momentul evaluării,

orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modifică ipotezele

fundamentale în situații specifice.

Evaluările pot solicita utilizarea diferitelor tipuri ale valorii, care sunt definite printr-o

lege, o reglementare, un contract privat sau un alt document.

1. „Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. ”

2. „Valoarea de investiție este valoarea unui activ pentru proprietar sau pentru un proprietar potențial, pentru o anumită investiție sau în scopuri de exploatare. ”

3. „Valoarea justă este prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii

între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, care reflectă interesele acelor

părți. ”

4. „Valoarea specială este o sumă de bani care reflectă caracteristicile particulare ale

unui activ, care au valoare numai pentru un cumpărător special. Un cumpărător special este

un anumit cumpărător pentru care un anumit activ are valoare specială, datorită avantajelor

rezultate din proprietatea asupra acestuia, care nu ar fi disponibile altor cumpărători de pe

piață. ”

5. „Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea

a două sau mai multor active sau drepturi, în urma căreia valoarea dreptului combinat este mai mare decât suma valorilor separate. Dacă sinergiile sunt disponibile numai unui anumit

cumpărător, atunci acesta este un exemplu de valoare specială.”

Prin evaluare, în sensul definiției din OG 24/2011, se înțelege activitatea de estimare

a valorii, materializată într-un înscris, denumit raport de evaluare, realizată de un evaluator

autorizat în conformitate cu standardele specifice acestei activități și cu deontologia

profesională.

Rapoartele de evaluare se elaborează la solicitarea oricărei persoane fizice sau juridice, de drept public ori privat.

Prevederile OG 24/2011 nu aduc atingere dispozițiilor legale în materia expertizelor

judiciare și a autorizării experților judiciari.

Evaluarea este procesul de estimare a unui tip al valorii, pentru un anumit tip de

proprietate, la o anumită dată și concretizat în raportul de evaluare. Evaluarea este o estimare și nu uvaloare specială.”

Prin evaluare, în sensul definiției din OG 24/2011, se înțelege activitatea de estimare

a valorii, materializată într-un înscris, denumit raport de evaluare, realizată de un evaluator

autorizat în conformitate cu standardele specifice acestei activități și cu deontologia

profesională.

Rapoartele de evaluare se elaborează la solicitarea oricărei persoane fizice sau juridice, de drept public ori privat.

Prevederile OG 24/2011 nu aduc atingere dispozițiilor legale în materia expertizelor

judiciare și a autorizării experților judiciari.

Evaluarea este procesul de estimare a unui tip al valorii, pentru un anumit tip de

proprietate, la o anumită dată și concretizat în raportul de evaluare. Evaluarea este o estimare și nu un calcul exact al unei valori printr-o formulă matematică sau printr-o cuantificare precisă. Ea impune aplicarea raționamentului profesional al evaluatorului.

Printre scopurile posibile ale evaluării se înscriu:

1. vânzarea/cumpărarea unui bun;

2. fuziuni și schimburi de proprietăți;

3. garantarea împrumuturilor;

4. justă compensare în caz de expropriere (cauză de utilitate publică) sau pentru

restituirea proprietăților;

5. înregistrarea în situațiile financiare;

6. evaluarea pentru asigurare;

7. evaluarea în cadrul procesului.

În anul 1834 a fost înființată prima asociație de evaluatori, cu 6 membri, în Marea

Britanie. În anul 1846 a fost recunoscută profesia de agent imobiliar și evaluator de imobile,

tot în Marea Britanie, scopul evaluărilor fiind exclusiv impozitarea proprietăților imobiliare.

În anul 1868 a luat ființă asociația regală a evaluatorilor imobiliari – The Royal Institution of

Chartered Surveyors – RICS, cu numai 20 de membri la acea dată.

În anii 1932 și 1935 au fost înființate, în SUA, două asociații – AIREA și, respectiv,

SREA, care se ocupau de evaluarea proprietăților imobiliare. În anul 1991, aceste două

asociații au fuzionat, sub numele de Appraisal Institute, care este liderul mondial al

evaluatorilor de proprietăți imobiliare.

În România, activitatea de evaluare a început în anul 1992 odată cu înființarea

Asociației Naționale a Evaluatorilor din România (ANEVAR), fondată de către 27 de

persoane fizice și trei companii. Inițiatorul demersului de înființare al asociației și de lansare a profesiei de evaluare în România a fost domnul Bădescu Gheorghe, care a fost timp de 10 ani primul președinte al ANEVAR.

Începând cu anul 2001, sistemul de conducere al ANEVAR s-a schimbat, trecându-se

la existența în același timp în Consiliul Director a președintelui în exercițiu, a viitorului

președinte și a fostului președinte, asigurându-se astfel continuitatea și totodată schimbarea

conducerii. Mandatul președintelui a devenit de 2 ani.

ANEVAR s-a infiintat când Romania a trecut la economia de piata valoarea de piață a devenit o noțiune de bază în cadrul tranzacțiilor între părți. Evaluarea întreprinderii a fost prima specializare a evaluatorilor. Lansarea programului de privatizare a determinat cererea acestui tip de evaluari a fostelor întreprinderi de stat. Începând cu anul 1997, odată cu reducerea numărului întreprinderilor de privatizat și cu nevoia întreprinderilor privatizate de a-și aduce resurse financiare pentru dezvoltarea activității, a apărut necesitatea ca aceste întreprinderi să vândă activele în surplus sau să le ipotecheze pentru atragerea de împrumuturi. Astfel s-au creat premisele apariției celei de a doua specializări a evaluatorilor: evaluarea proprietății imobiliare. În anul 2000 s-a lansat a treia specializare – evaluarea bunurilor mobile, urmată, în anul 2004, de lansarea celei de-a patra specializări – evaluarea instrumentelor financiare.

În aceeași perioadă 1992 si 2011 alte asociații profesionale au avut în componenta

membri evaluatori, dintre care cele mai importante sunt Corpul Experților Tehnici (CET),

Corpul Experților Contabili și Contabililor Autorizați din Romania (CECCAR).

În anul 2011 s-a înființat Uniunea Naționala a Evaluatorilor Autorizați din România

(numită în continuare Uniunea), prin Ordonanța Guvernului nr. 24, care a permis înscrierea evaluatorilor în componența sa care erau membri în asociațiile profesionale care includeau

în obiectul lor de activitate evaluarea bunurilor. Având în vedere notorietatea pe care o avea

pe piața evaluării ANEVAR, atât internă cât și internațională și faptul că în mai multe acte

normative se făcea referire la membri ANEVAR și la standardele aplicate de către aceștia, s-a

propus ca ANEVAR să organizeze prima Adunare Generală Națională și prima Conferință

Națională a Uniunii și să deruleze procedurile de organizare și funcționare ale Uniunii.

1.2. Organizarea activității de evaluare și elaborarea raportului de evaluare

„O evaluare trebuie să fie adecvată pentru scopul ei desemnat fiind important ca și

beneficiarul evaluării să înțeleagă ce trebuie să i se furnizeze și orice limitări în utilizarea

evaluării. Sfera misiunii de evaluare stabilește scopul evaluării, amploarea investigațiilor,

procedurile care vor fi adoptate, ipotezele care se vor stabili, precum și limitările care se vor

aplica. Sfera misiunii de evaluare poate fi stabilită la începutul sau pe parcursul derulării

misiunii de evaluare, dar înainte de finalizarea evaluării și a raportului de evaluare.”

„Investigațiile făcute pe durata misiunii de evaluare trebuie să fie adecvate scopului

cerut al evaluării și tipului valorii care se va raporta.

Dovezile suficiente vor fi colectate prin diferite mijloace, de exemplu inspecție,

interviuri, calcule și analiză, pentru a asigura că evaluarea este fundamentată în mod adecvat.

La determinarea volumului de informații necesar se cere raționamentul profesional, astfel punct de vedere practic, este normal să se stabilească limitări ale extinderii investigațiilor

evaluatorului. Orice astfel de limitări vor fi înregistrate în sfera misiunii de evaluare.

Scopul evaluării, tipul valorii, amploarea și limitările investigațiilor, precum și toate

sursele de informații pe care evaluatorul se va baza, sunt înregistrate în sfera misiunii de

evaluare.”

„Alegerea celei mai adecvate abordări sau metode depinde de luarea în considerare a

următoarelor:

tipul valorii adoptat, determinat de scopul evaluării;

disponibilitatea datelor de intrare și a informațiilor pentru evaluare;

abordările sau metodele utilizate de participanții pe piața relevantă.

Pentru a obține o indicație asupra valorii se poate utiliza mai mult decât o singură abordare sau metodă de evaluare, mai ales dacă există date de intrare reale sau observabile insuficiente pentru ca o singură metodă să conducă la obținerea unei concluzii credibile. Când se utilizează mai multe abordări și metode, indicațiile asupra valorii obținute trebuie să fie

analizate și reconciliate pentru a se ajunge la o concluzie asupra valorii.”

„Trebuie păstrată o înregistrare a activității desfășurate pe parcursul procesului de

evaluare, pe o durată de timp rezonabilă, avându-se în vedere cerințele legale sau de

reglementare. În funcție de cerințe, acest dosar va include datele cheie de intrare, toate

calculele, investigațiile și analizele relevante pentru concluzia finală, precum și o copie a

oricărui raport interimar sau final predat clientului.”

„Este esențial ca raportul de evaluare să comunice informațiile necesare pentru o

înțelegere adecvată a evaluării. Un raport de evaluare nu trebuie să fie ambiguu sau înșelător

și va permite cititorului desemnat o înțelegere clară a evaluării furnizate.”

Conținutul raportului de evaluare

Complexitatea activului supus evaluării, scopul evaluării și cerințele utilizatorilor vor

determina gradul adecvat de detaliere a raportului de evaluare. Formatul raportului, precum și

orice excludere de la cerințele acestui standard trebuie să fie convenite și înscrise în sfera

misiunii de evaluare. Toate rapoartele de evaluare vor include referiri cel puțin la informațiile

listate mai jos. Uzual, în raport, se face referire la sfera misiunii de evaluare.

Elemente unui raport de evaluare sunt:

1. competența și identificarea evaluatorului: „Evaluatorul poate fi o persoană fizică sau o firmă. Trebuie să se includă o declarație prin care evaluatorul să confirme că poate

oferi o evaluare obiectivă și imparțială și că este competent să efectueze evaluarea.

Raportul va include semnătura persoanei fizice sau juridice responsabilă pentru evaluare. Dacă evaluatorul a apelat la asistență din partea altor specialiști pentru orice aspect al misiunii, trebuie prezentată natura unei astfel de asistențe, precum și măsura

în care s-a bazat pe această asistență”;

2. identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați;

3. scopul evaluării;

4. identificarea activului sau datoriei supuse evaluării;

5. tipul valorii;

6. data evaluării, care „este definită în IVS ca fiind data la care se aplică opinia asupra

valorii. Aceasta poate fi diferită de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigațiile urmează să se facă sau să se finalizeze. Dacă este relevant, aceste date vor fi în mod clar evidențiate în raport.”

7. amploarea investigațiilor;

8. natura și sursa informațiilor utilizate;

9. ipotezele și ipotezele speciale;

10. restricții de utilizare, distribuire sau publicare;

11. declararea conformității evaluării cu IVS sau identificarea și justificarea devierilor dela IVS;

12. abordarea în evaluare și raționamentul;

13. valoarea sau valorile obținute și moneda de exprimare;

14. data raportului de evaluare, respectiv data la care este emis raportul, și care poate fi diferită de data evaluării.

1.3. Etapele evaluarii terenurilor

1) definirea problemei;

2) analiza preliminară, culegerea și selecctarea informațiilor;

3) analiza celei mai bune utilizări;

4) estimarea valorii terenurilor;

5) aplicarea abordării în evaluare;

6) reconcilierea rezultatelor și estimarea valorii finale;

7) raportarea valorii definite.

1) Definirea problemei constituie prima etapă din cadrul acestui proces complex și laborios. Evaluatorul are obligația să își clarifice foarte bine, în urma discuției cu proprietarul, care sunt datele concrete necesare în evaluare pentru a decide dacă este suficient de competent pentru misiunea respectivă sau dacă cererea clientului se încadrează în specificațiile codului deontologic al evaluatorilor.

Conform standardelor IVSC, evaluatorul trebuie să identifice proprietatea imobiliară,

dreptul de proprietate ce va fi evaluat, să stabilească si să definească tipul de valoare ce va fi

bază pentru evaluare, să specifice data evaluării, să identifice sfera evaluării (sau dimensiunea

evaluării), să stabilească ipotezele extraordinare, condițiile ipotetice și condițiile limitative pe

care se va baza evaluarea.

În concluzie, definirea problemei trebuie să includă:

– Identificarea clientului și a destinatarilor evaluării;

– Destinația eveluării;

– Scopul evaluării;

– Data evaluării;

– Identificarea caracteristicilor proprietății imobiliare (incluzând localizarea, drepturile de proprietate evaluate, ca și alte trăsături);

– Ipotezele excepționale;

– Condiții ipotetice.

Evaluatorul trebuie să aibă o idee clară despre cine este clientul, destinație, scopul și

data evaluării înainte de identificarea caracteristicilor proprietății și a oricăror ipoteze

excepționale și condiții ipotetice care prezintă importanță pentru scopul lucrării. Definirea

problemei de evaluare îi conturează evaluatorului și volumul de muncă ce va fi necesar

îndeplinirii misiunii sale de evaluare.

Figura 1.1. Procesul de evaluare conform GN 1

2) Analiza preliminară, culegerea și selectarea informațiilor. În această etapă evaluatorul trebuie să culeagă informații pertinente despre piața specifică proprietății subiect,

despre proprietatea în sine și despre proprietățile comparabile și să le analizeze foarte bine

pentru a stabili tendințele pieței. Aceste informații sunt: informații generale, informații

specifice, precum și analiza cererii și ofertei.

3) Analiza celei mai bune utilizări este cea de-a treia etapă a procesului de evaluare,

în care evaluatorul trebuie să stabilească care este cea mai bună utilizare (CMBU) a terenului

considerat liber sau construit. Conform IVSC, CMBU reprezintă cea mai probabilă utilizare a

proprietății care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar și care

conduce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate.

Criteriul de testare în analiza CMBU a proprietății evaluate constă în găsirea răspunsurilor la întrebările cuprinse în definiție, pe rând, în următoarea ordine: Este proprietatea fizic adecvată pentru utilizarea propusă?Este utilizarea permisă din punct de vedere legal?Este fezabilă financiar?Este și cea mai profitabilă.

4) Estimarea valorii terenurilor. Pentru a evalua terenul (cea de-a patra etapă a

procesului de evaluare), expertul are la dispoziție șase metode/tehnici specifice recunoscute

de IVS: comparația vânzărilor, repartizarea (alocarea), extracția, parcelarea șsi dezvoltarea, tehnica reziduală, capitalizarea rentei funciare.

Evaluatorul poate utiliza și alte metode dacă nu sunt suficiente date pentru comparare

sau în situația în care corecțiile se dovedesc a fi prea mari.

Figura 1.2. Clasificarea metodelor și tehnicilor de evaluare a terenurilor

5) Aplicarea abordării în evaluare

6) Reconcilierea rezultatelor și estimarea valorii finale. Evaluatorul obține tot atâtea

valori ale proprietății evaluate corespunzător numărului de abordări utilizate, care trebuie să

fie cât mai apropiate unele de celelalte. Etapa de reconciliere a acestor rezultate este un process în sine prin care evaluatorul reexaminează toate etapele, toate raționamentele sale pentru a se asigura de justețea concluziilor, aplicând mai multe criterii de reconciliere, punând și răspunzând la diverse întrebări cheie.

Concluzia se fundamentează pe adecvarea, precizia și cantitatea tutror faptelor și

evidențelor colectate în procesul de evaluare.

7) Raportarea valorii reprezintă ultima etapă a procesului de evaluare și se

materializează printr-un raport de evaluare care poate lua diferite forme. Cerințele de

raportare a evaluării sunt prezentate în Standardul Internațional de Evaluare IVS 3 –

Raportarea evaluării, și este aplicabil tuturor tipurilor de rapoarte. Raportul de evaluare este

documentul care prezintă beneficiarului lucrării, într-o manieră transparentă, logica procesului de evaluare, opiniile specialistului și concluzia finală.

Raportul reprezintă o trecere în revistă a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul la

datele și faptele colectate în cadrul procesului de evaluare, pentru a ajunge la opinia finală

asupra valorii proprietății și reflectă înțelegerea de către evaluator a principiilor economice și

ale evaluării, abilitatea sa de a interpreta datele relevante și logice, în selectarea tehnicilor și

procedurilor adecvate, precum și modul de aplicare a acestora pentru a susține estimarea

finală a valorii.

Activitatea de evaluare se desfășoară de persoane fizice sau firme atestate, acestea încheind contracte sau convenții cu beneficiarul evaluării. De regulă evaluarea se contractează în urma unei licitații la care trebuie să participe cel puțin trei firme specializate. În alegerea firmei de evaluare în primul rând contează competența și experiența colectivului de evaluatori, al doilea criteriu de selecție este tariful solicitat pentru efectuarea lucrării de evaluare. După câștigarea licitației se procedează la încheierea contractului sau convenției, acestea trebuie să cuprindă, printre altele, specificarea clară a obiectului evaluării și a întinderii acesteia, trebuie să se înscrie precis ce se înțelege prin evaluarea solicitată. Astfel evaluarea poate fi pur financiară sau globală. Chiar și evaluarea pur financiară trebuie să se bazeze pe o minimă analiză economică. Analiza globală presupune studierea aprofundată a mediului economic al întreprinderii.

Acțiunea de evaluare se desfășoară în trei faze și anume: faza inițială, faza de realizare și faza concluziilor.

În faza inițială, evaluatorul se informează cu privire la situația întreprinderii și își pregătește planul detaliat al diagnosticului și al evaluării propriu-zise. Acțiunea de evaluare începe cu un prim contact al echipei de evaluare cu factorii de decizie ai întreprinderii și culegerea de informații externe. În această etapă se recomandă vizitarea întreprinderii pentru a se forma o imagine cu privire la starea utilajelor, nivelul tehnologiilor, modul de organizare a proceselor de aprovizionare, producție și desfacere. Totodată se realizează și o cunoaștere de către echipa de conducere a întreprinderii, a evaluatorilor, a modalităților, tehnicilor și procedeelor de lucru ale acestora. Este necesar ca managementul întreprinderii să desemneze o persoana de contact, cu sarcini exprese în asigurarea corespunzătoare a relației beneficiar-consultant pe perioada de realizare a evaluării.

După informarea de început se trece la etapa pregătirii acțiunii de evaluare cu elaborarea graficului de realizare pe obiective și termene, astfel încât să se respecte termenul de predare a raportului înscris în contract. În această etapă evaluatorul pregătește o serie de situații cu privire la: principalele produse și activități și ponderea lor; volumul vânzărilor pe piața internă direct și prin intermediari; volumul vânzărilor pe piața externă pe grupe de țări și zone geografice; principali furnizori, clienți și concurenți. De asemenea, evaluatorul întocmește un tablou al principalelor contracte la intern și export, o evoluție a imobilizărilor corporale la cost istoric și la valoarea contabilă netă, în valori absolute și ponderi ale categoriilor de mijloace fixe în total, o structura a salariaților pe vârste, sexe, pe niveluri de pregătire și vechime în întreprindere.

Datele furnizate de întreprindere trebuie să se refere atât la trecut cât și la viitor.

Datele referitoare la trecut sunt culese din contabilitatea analitică și sintetică, din bilanț, contul de profit și pierderi și din anexele la bilanț. Aceste date trebuie analizate în dinamică, iar eventualele modificări în plus sau în minus de la un exercițiu financiar la altul trebuie să fie explicate și măsurată influența factorilor generatori.

În ceea ce privește viitorul, datele referitoare la întreprinderea supusa evaluării prezintă interes mai ales pentru cumpărătorul întreprinderii, dar trebuie ținut cont că ele sunt incerte. Aceste date vizează atât întreprinderea cât și mediul în care aceasta își desfășoară activitatea. Pentru a fi relativ relevante, previziunile nu trebuie să depășească 3-5 ani, pentru că cu cât ne îndepărtăm în orizontul de prognoză incertitudinea crește.

Evaluatorul trebuie să aibă în vedere modul de prezentare a previziunilor și trebuie să limiteze accesul la aceste date mai ales când evaluarea se face pentru cumpărător, iar acesta este o firma concurentă.

Pe baza acestei cunoașteri preliminare a activității întreprinderii și a încheierii pregătirii se poate trece la următoarea fază și anume faza de realizare.

În faza de realizare a evaluării se stabilește diagnosticul întreprinderii, se determină activul net și capacitatea întreprinderii de a realiza profit și se realizează evaluarea propriu-zisă.

Această fază cuprinde etapele esențiale ale evaluării:

elaborarea diagnosticului funcțiilor întreprinderii – se realizează analiza-diagnostic a stării actuale a întreprinderii prin elaborarea diagnosticului juridic, a diagnosticului comercial, a diagnosticului aprovizionărilor, a diagnosticului tehnic, tehnologic și al producției, a diagnosticului resurselor umane și a diagnosticului financiar;

elaborarea diagnosticului strategic – se realizează analiza diagnostic a situațiilor viitoare, respectiv diagnosticul de strategie al dezvoltării;

alegerea metodelor de evaluare și efectuarea evaluării propriu-zise.

Analiza diagnosticului se face numai în scopul stabilirii punctelor forte și a celor slabe, nu se face în ideea angajării de acțiuni de îmbunătățire a gestiunii sau de prefigurare a strategiei întreprinderii. Realizarea acestui obiectiv este determinat, în mare măsură, de calitățile profesionale ale evaluatorului și de informațiile externe asupra întreprinderii.

În faza concluziilor, pe lângă sinteza diagnosticului general, se prezintă și aspectele critice legate de diferitele riscuri curente și latente și, ca atare, ultimele corecții care se consideră necesare și se întocmește raportul de evaluare și documentația necesară oricărui cumpărător potențial.

Aceasta fază se desfășoară în două etape:

stabilirea concluziilor evaluării pe baza analizei-diagnostic;

stabilirea valorii întreprinderii cu ajutorul metodelor utilizate și întocmirea raportului de evaluare.

Raportul de evaluare este produsul final al activității desfășurate de evaluator. Raportul de evaluare reprezintă oglinda profesionalismului evaluatorului și elementul principal prin care este perceput rezultatul analizei și investigațiilor efectuate. El este un mijloc de comunicare între evaluator și client.

Aprecierea unui evaluator de către client se bazează, în principal, pe imaginea transmisă de raportul de evaluare.

Un raport de evaluare îl conduce pe cititor, începând de la definiția problematicii evaluării, apoi prin analiză și prin descrierea informațiilor relevante, și, în final, la o anumită concluzie.

Dimensiunea, tipul și conținutul rapoartelor de evaluare sunt cerute de către client, de anumite reglementari obligatorii, de către instanța de judecată, în funcție de tipul de proprietate supusă evaluării și de natura problematicii.

Orice analiză, opinie sau concluzie, ce rezultă dintr-o evaluare, trebuie comunicată intr-o maniera semnificativă pentru client și care sa nu inducă în eroare persoanele interesate în rezultatul evaluării. Un raport este prezentat în modalitatea solicitată de client. În cazul în care clientul solicită doar o opinie din partea evaluatorului, fără o documentație detaliată, evaluatorul trebuie sa facă totuși analiza cerută pentru a realiza o evaluare completă.

În acest caz, toate materialele, informațiile și foile de lucru folosite în pregătirea raportului sunt păstrate în dosarul permanent al evaluatorului. Deși evaluatorul s-ar putea sa nu furnizeze argumentația scrisă pentru opinia sa, afirmată intr-o forma abreviata, el poate fi solicitat ulterior sa-și susțină opinia. Deci, rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise.

Comunicările scrise se întâlnesc sub forma rapoartelor de evaluare tip sau rapoartelor de evaluare explicative. Rapoartele de evaluare tip reprezintă o prezentare a evaluării pe un format tipizat, rapoartele explicative reprezintă forma cea mai complexa de prezentare a rezultatelor activității evaluatorului.

Standardele internaționale de evaluare prevăd că evaluatorul trebuie sa păstreze documentele evaluării, pe o perioadă de 5 ani.

1.4. Metode de evaluare a terenurilor

Atunci când proprietatea de evaluat aparține unei societăți comerciale, se consideră

situația în care terenul este în proprietatea societății si dreptul de proprietate este transferabil

integral la data tranzacției. Înaintea evaluarii propriu-zise trebuie analizate cel puțin următoarele aspecte:

înregistrarile contabile care se refera la teren si actele de proprietate asupra acestuia;

planurile amplasamentelor și verificarea referitoare la suprafața scriptică și cea

faptică;

din suprafața totala de teren se separa suprafețele care deservesc derularea

activității (teren construit, aferent retelelor, căile de transport etc.) și suprafetele

libere în exces care vor fi considerate în afara exploatării;

în funcție de amplasarea terenului în zona se culeg informatii de piață privind

valorile de tranzacționare în zonă, a terenurilor libere similare;

se intocmește o fișă preliminara in care suprafețele terenurilor apar distinct în

funcție de destinația acestora (de exploatare sau libere) și de localizarea acestora

care va contine și valorile de piață ale terenurilor în zonele respective.

În urma parcurgerii acestor etape, evaluarea se efectueaza în funcție de tipul terenului,

fie că este teren în exploatare sau in exces. Evaluarea terenului în exploatare se

realizează ținând cont de faptul că terenurile contribuie la desfasurarea activității și deci, in

aceasta perioada valoarea lor este diferită față de valoarea de piață evaluarea, pe langa, valoarea de piata a terenurilor in zonele respective, trebuie sa aiba in vedere faptul ca ele vor fi imobilizate un numar de ani egal cu durata de viata economica a intregului obiectiv (tipul de valoare care rezulta nu este valoare de piață). Evaluarea terenurilor în exces se evaluează de regulă la valoarea de piață în conditii în care există suficiente informatii de piata și poate fi aplicata una din urmatoarele proceduri: comparația directă, proporția, extracția, parcelarea, tehnica reziduală și capitalizarea rentei de bază; proporția și extractia combină metoda costului cu metoda comparației directe, tehnica reziduala combină metoda capitalizarii cu metoda costului, parcelarea combinând toate cele trei metode.

Metoda comparației directe

În această abordare terenurile sunt libere sau se consideră libere, pentru scopul evaluării. Metoda comparației directe este cea mai utilizata și preferata atunci când există date comparabile. Prin această metodă, prețurile și acele informatii referitoare la loturi similar sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări sau deosebiri. Elementele de

comparație sunt drepturile de proprietate, restricțiile legale, conditiile pietei (data vânzării),

localizarea, caracteristicile fizice, utilitatile disponibile, zonarea și cea mai bună utilizare.

Elementele de comparare cele mai variabile de la caz la caz sunt caracteristicile fizice, adică

suprafața și forma, lungimea la fațadă, topografia, localizarea și vederea. Este rațional să se

coreleze rezultatele a doua sau mai multe comparații.

În cazul în care prețurile s-au schimbat rapid în ultimii ani, loturile comparabile

trebuie selectate cât mai aproape de data evaluării. Uneori evaluatorul trebuie să aleagă între

tranzacții cu proprietăți din apropiere dar care au avut loc cu mai mulți ani inainte de data

evaluarii și intre tranzacții recente dar pentru loturi localizate la distanta, fiind indicat sa se

bazeze pe tranzacțiile recente. În general, suprafața este un element de comparație mai puțin

important decât data și localizarea. Cele mai multe loturi au arie optimă, însă dacă suprafața e mai mare, valoarea terenului existent în plus are tendinta să se reducă foarte puternic. De

aceea, este bine să se caute proprietati comparabile, dar cu aproximativ aceeași suprafață.

Criteriul de baza de selecție, deseori utilizat este zonarea, pentru ca amplasamentele din aceeași zonă sunt cele mai comparabile. Ca regulă generală, cu cât sunt mai multe sau mai mari deosebirile între proprietate evaluata și cele comparabile, cu atât e mai mare posibilitatea

de a ajunge la valori eronate. Evaluatorul va putea lua în considerare și preturile de oferta

(nenegociate), deși acestea sunt mai puțin credibile (preturile din ofertele de vanzare sunt mai

mari, iar cele din ofertele de cumpărare sunt mai mici decat prețurile negociate). Informatiile

directe pot fi obtinute din discutiile cu părțile implicate în tranzacții: cumpărători, vânzători,

avocați, notari și agenți imobiliari.

De regulă, pentru fiecare criteriu de comparare sunt necesare corecții ale prețurilor din tranzactiile comparabile. Mărimea corecțiilor depinde de datele disponibile și sunt exprimate

în mod absolut (în moneda) sau relativ (procentual). Corecțiile pentru drepturile de proprietate, finanțare și condițiile pieței si conditiile de vanzare se fac înaintea celor referitoare la localizare și caracteristicile fizice. Absolut toate corecțiile trebuie prezentate în raportul de evaluare, într-o forma logică și ușor de înțeles.

Se găsesc foarte rar amplasamente libere în localitățile urbane dens dezvoltate și valoarea lor nu poate fi estimata prin comparație directă. La fel și loturile libere din localitatile rurale izolate sunt foarte rar tranzacționate și datele de comparație pot fi nesigure. În aceste cazuri, valoarea terenului se poate estima prin metoda proporției sau prin metoda extracției.

Metoda proporției

Cunoscută și sub numele de metoda alocării, această metodă este bazata pe principiul echilibrului și pe conceptul contribuției, care spune ca normal există un raport tipic intre valoarea terenului și valoarea proprietății imobiliare pentru anumite tipuri de proprietăți in anumite localizari. Acest raport este în general mai sigur când construcțiile sunt relativ noi. La construcțiile mai vechi crește raportul valoare teren/valoare proprietate.

Ea nu dă o valoare determinata a proprietății; ea poate fi folosită când este insuficient numarul de tranzacții de terenuri libere comparabile. Estimarea este grosiera pentru ca se pot ridica construcții mai scumpe sau mai ieftine, pe loturi de teren de valoare egală.

Metoda extracției

Această metodă este o variantă a metodei proporției. Valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare a unei proprietăți prin scăderea contribuției construcțiilor care este estimata prin costuri și depreciere. Proprietățile din zona rurală sunt estimate frecvent prin aceasta metodă, deoarece contribuția clădirilor în valoarea totală este, în general, redusă și usor de identificat.

În urma utilizării metodei extractiei, valoarea terenului rezultată poate fi utilizată pentru comparație cu prețurile din tranzactiile terenurilor libere și este util mai degrabă a estima niște parametri normalizați decât valori absolute.

Metoda parcelării

Aceasta este utilizata la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintă cea utilizarea cea mai buna și există date de comparație pentru aceste parcele.

O buna planificare a parcelarii poate crea o proprietate mai bună acolo unde zonarea, utilitatile disponibile, condițiile legale, accesul și alte elemente sunt într-o combinație favorabilă.

Evaluatorul începe analizarea unei parcelari prin determinarea numărului si dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic, legal și economic. Loturile propuse trebuie să fie în conformitate cu cerințele legale și să îndeplineasca cerințele pieței locale. Se efectueaza apoi o analiză comparativ cu loturile deja construite si dupa corecțiile necesare, evaluatorul urmează să estimeze care este prețul de vânzare cel mai probabil, durata de construire probabilă și rata de absorbție a parcelelor de către piață.

Metoda parcelării se utilizează și în studiile de fezabilitate și în evaluarile unde sunt puține tranzacții asemanatoare. Metoda este determinată de precizia ratei de actualizare, a ratei de absorbție a costurilor indirecte și pentru servicii.

Metoda reziduală

Metoda reziduală poate fi utilizata în cazurile în care nu sunt disponibile date referitoare la loturi similare de teren liber. Această tehnică este bazata pe principiul echilibrului și a conceptului de contribuție care se refera la echilibrul factorilor de producție, adică teren, mâna de lucru, coordonare și capital.

Metoda reziduală se utilizează în cazurile în care:

– pretul clădirilor este cunoscută sau poate fi estimata cu o bună precizie;

– venitul anual net stabilit, generat de proprietate, este cunoscut sau poate fi estimat;

– se mai pot extrage de pe piață ratele de capitalizare separat pentru clădiri și pentru teren.

Pretul clădirilor poate fi estimată ca si pentru cladirile noi care reprezintă cea mai buna

utilizare și care nu au depreciere fizică sau funcțională. Pentru a aplica metoda, evaluatorul va

determina mai întâi construcția (actuala sau ipotetica) care reprezintă cea mai buna utilizare.

Ulterior va estima venitul anual net si stabil, din exploatare, obținut din chiria de pe piață si

cheltuielile de operare estimate la data evaluarii; în continuare, evaluatorul va calcula ce parte

din venituri se poate atribui clădirilor și va obține partea rămasă pentru teren. Aceasta este

capitalizata cu o rată de capitalizare obținută de pe piața imobiliara și se obține valoarea

terenului.

Metoda capitalizării rentei de bază

În cadrul acestei metode, renta de bază poate fi capitalizată cu o rata corespunzătoare.

Renta de baza reprezinta mărimea plătită pentru dreptul de utilizare și ocupare a terenului în conformitate cu regulile de închiriere a terenului. Aceasta procedura este utilă când există informații de pe piața închirierilor imobiliare, dacă renta curentă coincide cu cea de pe piață, atunci valoarea obținută prin capitalizare cu o rata de piață este echivalentă cu valoarea de piață.

Atunci când renta plătită prin conditiile contractuale nu corespunde cu cea de pe piață, se vor face corecțiile ce apar din diferențele în condițiile de contract, față de cele normale pe piață. Ea poate avea diferite clauze de escaladare și de plată și acestea trebuie reflectate în renta de bază.

Capitolul 2

Studiu de caz privind evaluarea terenurilor

În această parte a lucrării am încercat să aplic metodele de evaluare a terenurilor

expuse în prima parte, pe exemplul unei proprietați a S.C. CONSTRUCȚII MONTAJ S.A.

Este vorba despre un teren intravilan, cu o suprafață utilă de 4.785 mp si construcțiile aferente

C4 canton, C5 vestiar si cale ferată industrială, Lotul nr. 1 compus din teren intravilan 2.221

mp si Lotul nr. 3 compus din teren intravilan 952 mp, firma deținătoare S.C. CONSTRCUCȚII MONTAJ S.A. având ca obiect de activitate lucrari de construcții a cladirilor rezidențiale si nerezidențiale.

Proprietatea se află amplasată in Mun. Craiova, pe platforma industriala vest a

orașului, zona mediană, preponderent industrială cu hale industriale / depozitare, avănd in

apropiere SC SOFTRONIC SRL, Depoul RAT, Baumax, Fabrica de paine Pan Group.

Accesul se face din Calea Severinului sau din B-dul Dacia prin intermediul drumurilor de acces de servitute, drumuri betonate. Proprietatea se afla la o distantă de aproximativ 800 ml de Calea Severinului sau B-dul Dacia. Amplasare este favorabilă din punct de vedere al zonei industriale, dar nefavorabilă datorita accesului greoi, iar dotările și rețelele edilitare sunt situate la o distantă de aproximativ 500 ml de proprietate, poluare fiind medie/mare.

Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliară compusă din Corpul 2 format

din teren intravilan 4.785 mp si construcțiile aferente C4 canton, C5 vestiar si cale ferată

industrială, Lotul nr. 1 compus din teren intravilan 2.221 mp si Lotul nr. 3 compus din teren

intravilan 952 mp, situat în Mun. Craiova, str. Calea Severinului, nr. 40, jud. Dolj.

Corpul 2 este compus din teren în suprafată de 4.785 mp si construcțiile aferente C4 canton, C5 vestiar si cale ferată industrială. Terenul este intravilan curții construcției, accesul facându-se printr-un drum de servitute betonat. Construcția C4 canton are suprafața construită la sol de 55 mp, regim de înalțime parter, în prezent fiind neutilizată si se află într-un stadiu avansat de degradare. Constructia C5 este un vestiar cu suprafața construită la sol de 62 mp, regim de înaltime parter, în prezent fiind neutilizată si aflată într-un stadiu avansat de degradare. Cele doua construcții, datorită starii avansate de degradare, s-au luat în calcul cu valoare „zero” la stabilirea valorii finale de piată.

Pe teren mai există o cale ferata industrială pe o lungime de 175,80 mp, în present neutilizată, stare tehnica satisfacatoare. Calea ferată nu este intabulată. Lotul nr. 1 este compus din teren intravilan 2.221 mp, accesul facându-se printr-un drum de servitute betonat. Terenul este parțial betonat.

Lotul nr. 3 este compus din teren intravilan 952 mp, accesul facându-se printr-un drum de servitute betonat. Terenul este parțial betonat. Scopul evaluării este estimarea valorii de piață a proprietății in vederea vânzarii.

Descrierea construcțiilor si amenajarilor

Construcțiile si amenajarile care au fost supuse operației de evaluare sunt reprezentate de mai multe corpuri si loturi de teren, dupa cum urmează:

Corpul 2 este format din:

Suprafată – 4.785 mp din acte si măsuratori;

Formă – neregulată, doua triunghiuri unite la varf;

Front stradal – la drum de acces de servitute, betonat;

Utilități existente – fara utilitățile (energie electrică, apa, gaze, canalizare, catv, telefon) acestea sunt situate la aproximativ 500 ml de proprietate;

Împrejmuire: fară;

Construcții existente:

C4 canton are suprafată construită la sol de 55 mp, regim de înaltime parter, în prezent fiind neutilizată si aflată într-un stadiu avansat de degradare. Construcția C5 vestiar are suprafața construită la sol de 62 mp, regim de înaltime parter, în prezent fiind neutilizată si aflată întrun stadiu avansat de degradare. Anul construcției fiind, cu aproximație, din 1960.

Cele doua construcții, datorită stării avansate de degradare, s-au luat in calcul cu valoare

„zero” la stabilirea valorii finale de piată.

Pe teren mai exista o cale ferata industrială pe o lungime de 175,80 mp, in prezent neutilizată, starea tehnica fiind satisfacatoare. Anul construcției aproximativ 1960. Calea ferată este în mare parte acoperită cu pământ.

Alte caracteristici – datorită formei terenului (doua triunghiuri unite la vârf) există

puține porțiuni ale terenului unde se poate efectiv construi. Singura utilizare a

terenului nu poate fi decat cea de transport feroviar.

Posibilitatea de acces este cu un mijloc de transport auto pe un drum de servitute, betonat.

Lotul nr. 1

Suprafață – 2.221 mp mp din acte si măsuratori;

Formă – neregulată;

Front stradal – la drum de acces de servitute, betonat;

Utilitați existente – fară utilități (energie electrică, apă, gaze, canalizare, catv, telefon) acestea sunt situate la aproximativ 500 ml de proprietate;

Împrejmuire: fară;

Construcții existente: nu exista, teren parțial betonat.

Alte caracteristici – există posibilitatea construirii pe acest teren.

Posibilitatea de acces este cu un mijloc de transport auto pe un drum de servitute, betonat.

Lotul nr. 2

Suprafată – 952 mp mp din acte si măsuratori

Formă – neregulată

Front stradal – la drum de acces de servitute, betonat

Utilitați existente – fară utilitați (energie electrică, apă, gaze, canalizare, catv, telefon) acestea sunt situate la aproximativ 500 ml de proprietate

Imprejmuire: fară

Construcții existente: nu există, teren parțial betonat.

Alte caracteristici – exista posibilitatea construirii pe acest teren.

Posibilitatea de acces este cu un mijloc de transport auto pe un drum de servitute, betonat.

2.1. Evaluarea terenurilor prin metoda patrimoniala

Metodele de evaluare patrimonială sunt recunoscute de către specialiști din Europa Continentală, în timp ce specialiștii din America de Nord aproape că nu le dau importanta, ei considera drept valoare economică realistă ceea ca rezultă din actualizarea cash-flow-urilor previzionate. Școala financiară românească în acest moment nu pezinta o orientare de fond în ceea ce privește curentul de opinie continental sau american. În general, se constata predispoziția autorilor români, cu pregătire în domeniul contabilității, spre metodele patrimoniale, iar a celor cu profil profesional financiar, spre cele financiare și bursiere.

Conform Standardelor Internaționale de Evaluare a afacerii, „abordarea pe bază de active este calea de estimare a valorii unei afaceri și / sau participații la acestea, utilizându-se metode bazate pe valoarea de piață a activelor individuale ale afacerii, scăzându-se datoriile acesteia”.

Principiile care stau la baza evaluării pot fi rezumate astfel:

asemănarea, din punct de vedere metodologic, cu evaluarea pe bază de costuri a diferitelor active;

principiul substituției, conform căruia un activ nu poate valora mai mult decât costul de înlocuire a părților sale componente;

principiul transformării valorilor înregistrate ale tuturor activelor și datoriilor înscrise în bilanțul contabil la data evaluării în valori de piață;

utilizarea acestei metode în cazul întreprinderilor care își continuă activitatea nu exclude ci, dimpotrivă, cere să fie însoțită obligatoriu de utilizarea celorlalte metode recunoscute de practica de evaluare. Poate constitui excepție situația în care părțile implicate în tranzacție au acceptat ca unică metodă de evaluare evaluarea prin active;

separarea activelor redundante (care nu sunt necesare exploatării), deoarece acestea se vor evalua și se vor adăuga la valoarea celorlalte active numai dacă cumpărătorul dorește să achiziționeze și această categorie de active.

Principalele metode care se înscriu în categoria metodelor patrimoniale de evaluare a întreprinderii sunt:

1. Activului net contabil;

2. Activului net corectat;

3. Valorea substanțiala bruta;

4. Capitalurile permanente necesare exploatării.

Metoda activului net contabil

Ideea fundamentală a metodelor patrimoniale este că valoarea întreprinderii este echivalentă cu valoarea patrimoniului pe care îl deține. Metodele presupun o identificare a bunurilor de evaluat și nu au în vedere rezultatul potențial asociat activității viitoare. Punctul de plecare pentru această estimare este valoarea patrimoniului reflectat în situațiile financiare și calculată după relația:

Patrimoniul =Activ net = Valoarea activelor deținute – Datorii contractate

Conform acestei definiții, patrimoniul, echivalent cu activul net contabil, are în vedere exclusiv elementele reflectate în bilanț, chiar daca participă sau nu la procesul de exploatare. Există două posibilități de calcul a valorii patrimoniului astfel definit: fie prin scăderea valorii datoriilor din activul total, fie prin adunarea elementelor ce reprezintă capitalul propriu și deci cuvenit acționarilor (capital social, prime legate de capital, diferențe din reevaluări, rezervele, profitul reinvestit, diferite fonduri proprii etc.). Nu trebuie luate în calcul elementele puse la dispoziția întreprinderii de actualii ei acționari, destinate întăririi fondurilor proprii, dar care nu se află încă în proprietatea acestora, cum ar fi avansuri în conturile acționarilor, conturile blocate, conturile de acționariat.

Se consideră, totuși, că această valoare, deși relativ ușor de calculat este departe de valoarea căutată de evaluator, din următoarele motive:

datorită costului istoric utilizat de evidența contabilă, în această valoare nu se reflectă valoarea actuală a elementelor luate în calcul;

existența unor elemente reflectate parțial sau chiar omise de evidența contabilă, dar care au o influență importantă pentru valoarea elementelor de activ sau pasiv. Este vorba, spre exemplu, de variația de valoare a unor posturi, datorată deprecierii monetare, care nu apare explicit în bilanț;

judecata de valoare se bazează pe datele din bilanțurile realizate în alte perioade decât în momentul în care se efectuează evaluarea și, prin urmare, realitatea reflectată de bilanț ar putea fi diferită de realitatea întreprinderii;

În ciuda limitelor sale, metoda este aplicabilă noilor întreprinderi (maximum 3-5 ani de activitate), întreprinderilor cu creștere lentă, cu profit mic și stabil ori cu patrimoniul recent reevaluat. În țara noastră metoda a fost folosită, în special, pentru evaluarea întreprinderilor care s-au privatizat prin metoda MEBO.

Metoda activului net corectat

Unii autori consideră că există active ce pot avea valori de piață diferite de valoarea lor contabilă, ceea ce determină supunerea activului net contabil unor corecții, ca urmare a verificării, inventarierii și reevaluării efectuate de echipa de evaluatori, dar și în funcție de valoarea de folosință aelementelor patrimoniale necesare întreprinderii. Elementele patrimoniale care nu sunt necesare activității de exploatare sunt evaluate separat, în funcție de posibilitatea valorificării lor.

Activul netcorectat (ANC) are drept scop de a elimina limitele activului net contabil și de a da o dimensiune valorii întreprinderii mai apropiată de realitatea economică. Pentru determinarea activului net corectateste necesară analiza critică a fiecărui element de calcul, în funcție de realitatea concretă si de valoarea acestuia chiar în momentul evaluării. Astfel, exprimat printr-o relație de calcul, activul net corectat este:

ANC = Active totale corectate – Datorii totale la valoarea curentă

În practica de evaluare pentru calculul activului net corectat se procedează la exprimarea activelor în funcție de valoarea lor de utilitate sau de folosință. Datorită absenței unei definiții riguroase se va considera valoarea de folosinþã ca fiind „suma pe care un conducător de întreprindere, prudent și avizat, ar accepta să o plătească pentru a obține activul imobilizat dorit, ținând cont de utilitatea pe care deținerea acestuia o are pentru realizarea obiectivelor întreprinderii”. Corecțiile efectuate la nivelul bilanțului și contului de profit și pierderi sunt, de fapt, intervenții asupra valorii contabile, în scopul transpunerii acestor informații specifice în „valori ale zilei”.

Din punct de vedere metodologic, evaluarea unei întreprinderi prin metoda ANC implică parcurgerea în succesiune a următoarelor etape:

verificarea situațiilor financiare care conțin informații despre activele și datoriile

întreprinderii la data evaluării. Este de preferat ca data evaluării să se identifice cu data la care se efectuează inventarierea patrimoniului;

verificarea concordanței dintre situația scriptică a activelor și situația reală, în urma unor inspecții efectuate de evaluator și care se consemnează în raportul de evaluare;

O piață reprezintă un mediu în care bunurile, serviciile și mărfurile sunt comercializate între cumpărători și vânzători prin mecanismul prețului. Conceptul de piață implică capacitatea cumpărătorilor și a vânzătorilor de a-și desfășura activitatea fără restricții.

Principiul ofertei și cererii arată că prețul unui bun sau serviciu variază invers proporțional cu oferta și direct proporțional cu cererea.

În cazul piețelor pe care se tranzacționează proprietățile, oferta reprezintă totalitatea drepturilor asupra proprietății disponibile pentru vânzare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-o anumită perioadă, în situația în care costurile forței de muncă și costurile de producție rămân constante.

Cererea constituie numărul potențialilor cumpărători sau chiriași, care caută drepturi

de proprietate, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-o anumită perioadă de timp, în situația în care alți factori precum populația, venitul, prețurile viitoare și preferințele consumatorilor rămân constante.

Piața proprietăților imobiliare a avut o perioadă de stagnare / scadere la nivelul Mun.

Craiova, influențată datorită în special înrăutațirii condițiilor de creditare din trimestrul 4 din

2008, ceea ce a afectat piața imobiliară. În prezent prețul terenurilor comparativ cu perioada

de „boom” au scăzut cu cca. 60-80%.

Prețurile terenurilor este în stagnare, în ușoară scadere, în zona unde este proprietatea

evaluată se situează în intervalul 5 – 15 euro/mp. Zona unde este situată proprietatea este

industriala.

Oferta de locuințe similare: medie.

Cererea de locuințe similare: mica.

Echilibrul pieței: Dezechilibru de piața. Oferta depașește cererea. Prețurile sunt în

stagnare / ușoară scădere.

Stabilirea valorii terenului prin metoda extracției

Extracția este o metoda în care valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare al unei proprietăți, prin deducerea valorii contribuției construcției estimate prin metoda costului de reconstrucție net. Valoarea ramasă reprezintă valoarea terenului.

În cazul de față pentru aplicarea metodei extracției am găsit următoarele proprietați: se cunosc doua oferte de vânzare a unor hale, având urmatoarele caracteristici, prezentate in tabelul 1.1.

Este cunoscut ca într-o tranzacție prețul ofertat se negociaza intre 5-15 %. S-a considerat un procent de 15 % pentru negocierea tranzacției finale.

S-a calculat costul de înlocuire al unei clădiri similare, prin metoda costurilor.

Conform teoriei expuse, valoarea teren prin Metoda Extracției s-a obținut prin scăderea din

valoarea de piață a proprietații imobiliare considerată finalizată a costurilor de construire.

Ținând seama de considerentele prezentate, valoarea estimată a terenului supus evaluarii este:

V teren total = 272.700 RON echivalent a 61.200 Euro

din care:

V teren total corpul 2 = 164.000 RON echivalent a 36.800 Euro

V teren total lotul nr. 1 = 76.200 RON echivalent a 17.100 Euro

V teren total lotul nr. 3 = 32.500 RON echivalent a 7.300 Euro

Tabel 1.1

2.2. Metode bazate pe venit

Metoda comparațiilor de piața utilizează analiza comparativă: estimarea valorii de

piața se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare si comparând aceste

proprietăți cu cea care trebuie evaluată. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de

piața a unei proprietați imobiliare este in relație directă cu prețurile unor proprietăți competitive si comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările si diferențele între proprietăți si tranzacții, care influențează valoarea.

Este o metoda globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate in mass-media sau alte surse de informare.

Pentru evaluarea terenului in mod uzual se iau în considerare dimensiunile (suprafața) și configurația acestuia, frontul la strada, gradul de ocupare cu construcții, durata de viată ramasă a cladirilor care ocupă terenul, utilitațile existente. Valoarea unei parcele de teren este maximă atunci cand terenul este liber de construcții și nu prezintă limitări în ceea ce privește posibilitatea de construire sau exploatare in sensul destinației pe care proprietarul vrea să i-o dea. Cu cat gradul de ocupare al terenului este mai ridicat, cu atât valoarea sa unitară este mai redusă, valoarea globală a proprietății fiind dată de ansamblul teren-construcții.

Pentru evaluarea terenului aferent proprietății imobiliare rezidențiale analizate, s-au avut în vedere urmatoarele considerente:

suprafața de teren aferentă proprietății la baza evaluarii a stat analiza celei mai bune utilizari (C.M.B.U.) care reprezintă – utilizarea rezonabilă, probabilă si legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare având in vedere utilizarea actuală a terenului, cea mai bună utilizare a fost considerată în ipoteza terenului liber;

valoarea terenului în starea actuala s-a determinat având ca bază de pornire amplasarea terenului in localitate, valoarea de piață a terenului in zona respectivă, așa cum a fost ea sintetizată în analiza preliminară a pieței imobiliare, adică valoarea de 8 Euro /mp (ținând cont de informațiile privind tranzacțiile si cererile actuale), la un curs de schimb de 4,4571 / Euro.

Elementele de comparație de care s-a ținut seama la estimarea valorii asimilate au fost:

localizarea, amplasarea

data tranzacțiilor comparabile efectuate

suprafața teren, deschidere la stradă

existența sau lipsa utilităților, etc.

In anexe este prezentată fisa de evaluare prin abordarea prin comparații.

Valoarea asimilată pentru proprietatea supusă evaluarii a fost estimată ca fiind

asimilabilă proprietății comparabile 3, deoarece proprietății 3 i-au fost aduse cele mai puține

corecții (corecția brută procentuală cea mai mica) având în vedere caracteristicile analizate. În acest context valoarea rezultată prin metoda comparațiilor de piața este:

V comparații = 283.900 LEI echivalent a 63.700 EUR

din care:

V comparații corpul 2 = 170.700 LEI echivalent a 38.300 EUR

V comparații lotul nr. 1 = 79.300 LEI echivalent a 17.800 EUR

V comparații lotul nr. 2 = 33.900 LEI echivalent a 7.600 EUR

Abordarea prin cost constă în adăugarea la valoarea de piață a terenului amplasamentului avalorii construcțiilor de pe amplasament, afectate de toate deprecierile existente.

În cazul de fața se evaluează costul căii ferate; terenul aferent în suprafată de 4.785 a fost evaluat anterior prin abordarea prin comparații.

Estimarea costului de înlocuire net al cladirilor și construcțiilor speciale

Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la prețurile curente de la data

evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale

moderne, normative, arhitectură și planuri actualizate. Cheltuielile ce sunt aferente direct

construirii clădirilor sunt numite costuri directe, iar cele aferente indirect sunt numite costuri

indirecte. Diferența între costul de construire și valoarea proprietății imobiliare după

terminare, reprezintă profitul promotorului, care trebuie corelat cu informațiile de pe piață.

Se cunosc trei metode tradiționale de estimare a costului: metoda comparațiilor unitare,

metoda costurilor segregate și metoda devizelor. În ceea ce urmeaza am apelat la o estimare a

costului de înlocuire de nou (brut) pe o metoda se segregare a costului, respectiv în baza “Clădiri industriale, comerciale și agricole – Construcții Speciale”. Valorile luate în

considerare au fost determinate prin metoda devizelor analitice.

Pașii apicarii metodei sunt :

stabilirea principalelor tipuri de suprafețe (suprafața construită la sol, suprafața

nivelelor, suprafața desfășurată)

încadrarea localității în funcție de gradul seismic și stabilirea coeficientului de

manoperă, stabilirea distanței medii de transport pentru calculul coeficienților

alegerea tipului de infrastructură, suprastructură a clădirii – raportarea prețurilor

unitare la suprafețele aferente rezultând costul global

alegerea calității finisajelor, învelitorii și instalațiior funcționale– raportarea prețurilor

unitare la suprafețele aferente rezultând costul global

însumarea costurilor totale.

În anexele raportului de evaluare se gasește fișa de calul in abordarea prin cost în care este

detaliată estimarea costului de înlocuire brut.

I. Prima etapă în abordarea prin cost este determinarea fie a costului de înlocuire, fie a costului de reproducere.

Costul de înlocuire reprezintă acel cost estimat pentru a construi sau achiziționa, la data evaluării, un activ modern echivalent. Primul pas în estimarea costului de înlocuire este

stabilirea naturii activului modern echivalent, pe care un cumpărător ipotetic l-ar considera ca

o alternativă pentru activul subiect. Pentru aceasta, trebuie să se înțeleagă utilitatea sau

funcționalitatea oferită de activul subiect. Conceptul de bază al abordării prin cost este faptul

că, pentru a stabili ce sumă ar trebui să o plătească pentru activul subiect, un cumpărător ar

putea să aibă în vedere costul de cumpărare sau costul de creare a unui activ alternativ, care ar putea oferi aceeași utilitate.

Este estimat pentru a construi, la prețurile curente de la data evaluării, o clădire cu

utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne și tehnici curente,

normativele curente, arhitectură și planuri moderne (activ modern echivalent).

Costul de reproducere este costul estimat pentru a construi, la data evaluării, o replică

exactă a activului subiect, deci cu aceleași specificații, folosind aceleași materiale, tehnici de

construire, calitate și proiect, inclusiv cu toate deficiențele activului subiect.

Conform IVSC, costul de reproducere (reproducție) reprezintă costul estimat pentru a

construi la prețurile curente de la data evaluării, o replică exactă a clădirii evaluate, folosind

aceleasi materiale, standarde de construcție, proiect arhitectural, dispunere în spațiu si calitate

a manoperei, înglobând toate deficiențele, supradimensionările si deprecierea clădirii

evaluate.

Piața imobiliară recunoaște trei tipuri de costuri: costuri directe, costuri indirecte și

profitul dezvoltatorului (investitorului). Indiferent de baza aleasă pentru aplicarea abordării

prin cost, pentru etapa de cuantificare a costului de nou, evaluatorul poate utiliza trei metode:

metoda devizului, metoda costurilor segregate și metoda comparațiilor unitare. Decizia de

utilizare a uneia sau a altei tehnici o ia evaluatorul în funcție de scopul evaluării, de cererea

clientului și de informațiile ce pot fi obținute de pe piață.

La estimarea costului de înlocuire, elementele de cheltuieli, care trebuie luate în

considerare sunt:

materialele consumate;

cheltuieli salariale;

costurile de transport;

costurile de instalare;

costul proiectului, autorizațiilor și permiselor, onorariile pentru arhitectură, servicii –

juridice și costurile pentru alte servicii profesionale achiziționate;

servicii de inginerie, de aprovizionare și management al construcției, impozite și taxe nerambursabile;

cheltuieli financiare din perioada de construire.

Elementele de cheltuieli pentru o proprietate imobiliară, mai pot include:

comisioane pentru marketing, vânzare sau închiriere;

costul întreținerii proprietății, după terminarea construirii și până la atingerea unui

grad de ocupare stabilizat.

II. Cea de-a doua etapă în abordarea prin cost este determinarea deprecierii și scăderea acesteia din costul de înlocuire sau din costul de reproducere, pentru a determina

costul de înlocuire net (CIN).

Deprecierea reprezintă o pierdere a utilității unui activ cauzată fie de deteriorarea

fizică, de schimbările tehnologice, ale schemelor de evoluție a cererii și de modificările

mediului înconjurător, care se concretizează într-o pierdere de valoare .

În teoria și practica evaluării există trei forme ale deprecierii:

depreciere fizică;

depreciere funcțională;

depreciere economică(externă, nerecuperabilă).

Figura 1.3.Forme de depreciere ale construcțiilor

Deprecierea fizică

Deprecierea fizică reprezintă o pierdere a utilității cauzată de deteriorarea fizică a

activului sau a componentelor sale, ca efect al vârstei sale și a utilizării în condiții normale,

care se concretizează într-o pierdere de valoare.

Cuantificarea deprecierii fizice recuperabile se face prin costul de înlăturare a deficienței. Alte cauze ale deprecierii fizice nu sunt nerecuperabile, adică starea de deteriorare nu poate fi remediată.

Vorbind despre deprecierea fizică nerecuperabilă putem spune ca aceasta poate fi

cuantificată prin luarea în considerare a vârstei activului, a duratei de viață așteptată totală și a celei rămasă. Un activ nou, care are o durată de viață fizică totală de 15 ani, iar la data

evaluării are o vechime de 5 ani, va avea o durată de viață rămasă de 10 ani.

Durata de viață a unui activ poate fi:

durata de viață utilă;

durata de viață economică.

Cuantificarea deprecierii fizice se face prin raportul procentual dintre vârsta efectivă

(Vef) a unui mijloc fix (și nu vârsta lui cronologică) și durata de viață utilă a acestuia (DVU).

Vârsta efectivă reflectă starea și utilitatea activului și se determină numai în urma inspecției

mijlocului fix și componentelor acestuia. De exemplu, în cazul în care un mijloc fix nu este

întreținut în mod adecvat, vârsta lui efectivă poate fi mai mare decât vârsta lui cronologică

existentă de la data evaluării, iar în cazul în care o clădire a fost renovată, vârsta sa efectivă

poate fi mai mică decât vârsta sa cronologică existentă la data evaluării.

Perioada totală de timp în care se așteaptă ca un activ să genereze beneficii economice pentru proprietarul lui reprezintă durata de viață utilă .

Perioada totală de timp în care se așteaptă ca un activ să genereze beneficii economice

pentru proprietarul lui și pentru alți utilizatori ulteriori reprezintă durata de viață economică.

Deprecierea funcțională

Deprecierea funcțională reprezintă o pierdere de utilitate cauzată de ineficiențele

activului subiect în comparație cu substitutul său, care se concretizează într-o pierdere de

valoare. Întâlnim două forme ale deprecierii funcționale:

existența unei cheltuieli de capital excedentare (adică a unei investiții suplimentare),

care poate fi cauzată de schimbări în proiectare, materiale de construcții, tehnologii de

construire sau de fabricație care permit construirea activelor moderne echivalente cu

cheltuieli de capital mai mici decât cele încorporate în activul subiect;

existența unor cheltuieli de funcționare excedentare, care pot fi cauzate de îmbunătățiri ale proiectului sau de o capacitate excedentară, schimbări care au drept rezultat

disponibilitatea unor active echivalente moderne, cu cheltuieli de exploatare mai mici

decât cele ale activului subiect.

Ca exemplu de depreciere funcțională, cauzată de supradimensionare, putem aminti

despre o hală industrială cu o înălțime a plafonului semnificativ mai mare față de halele

moderne construite recent. În cazul supradimensionării, deprecierea funcțională se cuantifică

prin cheltuielile de capital excedentare încorporate în hala subiect față de cheltuielile de

capital încorporate într-o hală modernă echivalentă.

De regulă, deprecierea funcțională din supradimensionare se calculează ca diferență

dintre costul curent de reproducere (mai mare) și costul curent de înlocuire (mai mic) al

activului subiect.

În cazul unui activ de natura mașinilor și echipamentelor industriale, în ceea ce

privește cheltuielile de exploatare excedentare, putem enumera:

cheltuieli salariale mai mari ale mașinilor și echipamentelor industriale subiect,

generate de necesitatea angajării mai multor operatori față de cei existenți la un activ

modern echivalent;

consumul excedentar de combustibil al mașinilor și echipamentelor industriale subiect față de substitutele lor moderne;

mai multe rebuturi și pierderi generate de mașinile și echipamentele industriale subiect față de substitutele lor moderne.

Pentru calcularea deprecierii funcționale, cauzată de cheltuielile de exploatare

excedentare, utilizăm actualizarea cheltuielilor de exploatare excedentare, previzionate pe

durata de viață utilă rămasă a activului, cu o rată de actualizare adecvată, de obicei, egală cu

costul mediu ponderat al capitalului.

Deprecierea externă/economică

Deprecierea externă este orice pierdere de utilitate cauzată de factori economici sau de

localizare externi activului, ceea ce conduce la o pierdere de valoare. Acesta este denumită în

mod obișnuit depreciere economică atunci când factorii externi se referă la modificări ale

ofertei sau cererii pentru activ Pentru proprietatea imobiliară, deprecierea externă poate apare

și în cazul în care a avut loc o deteriorare a localizării, de exemplu, din cauza schimbărilor

infrastructurii locale, a condițiilor de mediu sau modificărilor demografice.

Exemple de depreciere economică includ diminuarea cererii pentru produsele sau serviciile produse de activul subiect sau diminuarea sau pierderea unor surse de materii prime sau de forță de muncă. Acești factori pot fi specifici unei anumite localizări sau pot afecta un

întreg sector industrial.

III. A treia etapă în abordarea prin cost este determinarea valorii terenului și adăugarea valorii acestuia la CIN al construcțiilor. Această etapă este specifică numai în cazul evaluării proprietăților imobiliare compuse din construcții și teren.

Dacă vrem să estimăm valorea terenului vom avea în vedere două opțiuni. Una este

estimarea valorii terenului care ar fi necesar pentru o clădire/construcție modernă echivalentă.

A doua opțiune este estimarea valorii terenului existent, aferent clădirii/construcției subiect și

adăugarea acestei valori la costul de înlocuire net al clădirii/construcției. Ambele opțiuni vor

folosi date privind vânzările de terenuri comerciale comparabile pentru a estima valoarea

terenului.

Calculele deprecierilor sunt prezentate in anexa la raport.

Calcularea costului de înlocuire net – prin scaderea din costul de înocuire brut a

deprecierii totale.

După scăderea deprecierii cumulate din costul de înlocuire brut, rezultatele sunt:

V cost cale ferata = 23.200 LEI echivalent a 5.200 EUR

Rezultatele abordării prin cost

Prin însumarea valorii terenului cu costul de înlocuire net al construcțiilor obținem valoarea

totală a proprietații.

În cazul de față terenul a fost obținut prin abordarea prin comparații.

V cost teren + cale ferata = 193.900 LEI echivalent a 43.500 EUR

În urma aplicării metodelor de evaluare prezentate s-au obținut următoarele rezultate:

V extracție = 272.700 LEI echivalent a 61.200 EUR

V comparații = 283.900 LEI echivalent a 63.700 EUR

Rezultatele evaluarii, selecția valorii si prezentarea raportului

Având în vedere pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea metodelor de evaluare,

relevanța acestora și informațiile de piață care au stat la baza aplicării lor și pe de altă parte

scopul evaluării și caracteristicile proprietății imobiliare supuse evaluării, în opinia

evaluatorului valoarea estimată pentru proprietatea în discuție va trebui să țină seama de

valoarea obținută prin metoda comparațiilor pentru teren și cost pentru calea ferată. Astfel, în

opinia evaluatorului, valoarea de piață a proprietății imobiliare “ la data de 29.08.2012 este

de: 307.100 LEI echivalent a 68.900 EUR

din care:

Corpul 2 (teren 4.785 mp si cale ferată ): 193.900 LEI echivalent a 43.500 EUR

Lotul nr. 1 (teren 2.221 mp): 79.300 LEI echivalent a 17.800 EUR

Lotul nr. 2 (teren 952 mp ): 33.900 LEI echivalent a 7.600 EUR

Valorile sunt fara T.V.A.;

valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și

aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile generale și specifice

aferente lunii august 2012;

valoarea nu ține seama de responsabilitățile de mediu și de costurile implicate de conformarea la cerințele legale;

valoarea este o predicție;

valoarea este subiectiva;

cursul valutar utilizat a fost de 1 eur = 4,4571 LEI

evaluarea este o opinie asupra unei valori;

valoarea este valabilă în condițiile prezentate în acest raport (vezi anexe).

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor și metodologiei de lucru

recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor din România).

CONCLUZII

O piață este mediul în care bunurile, mărfurile și serviciile sunt comercializate între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețului. Conceptul de piață presupune că bunurileși/sau serviciile se pot tranzacționa fără restricții, între cumpărători și vânzători. Fiecare parte va răspunde la raporturile dintre cerere și ofertă și la alți factori de stabilire a prețului, în funcție de capacitatea și cunoștințele proprii, de imaginea proprie asupra utilității relative a bunurilor și/sau serviciilor, precum și de nevoile și dorințele individuale.

În lucrarea de față a fost estimată valoarea de piață care, conform Standardelor Internaționale de Evaluare – IVS1, este „suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile au

acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere”.

În general, abordările și metodele de evaluare sunt comune tuturor tipurilor de

evaluări, incluzând proprietățile imobiliare, proprietățile mobiliare , întreprinderile și activele

financiare, dar evaluarea acestora implică surse diferite de informații, care reflectă în mod

adecvat piața pe care proprietatea este evaluată.

Facând referire la piața spațiilor comerciale, evaluarea acestora cuprinde: evaluarea de

Terenuri.

Valoarea acestor proprietăți este dată de capacitatea acestora de a genera venit. Pentru

evaluarea spațiilor comerciale se folosesc de asememea toate cele trei metode standard de

evaluare care sunt reconciliate la finalul raportului de evaluare pe baza criteriilor de adecvare,

precizie și cantitatea/disponibilitatea informațiilor.

În primul capitol am abordat aspectele teoretice generale privind terenurilor, în care

am prezentat date generale despre acestea, abordarile conceptuale ale evauarii și metodele

folosite în evaluare, iar în capitolul al doilea am descris evaluarea unui teren intravilan, pentru a aplica metodologia prezentată în capitolul întâi, atât prin metoda comparatiei, cat si prin medoda extractiei.

Metoda comparatiei este o metoda globală care aplică informațiile culese urmărind

raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate in mass-media sau alte surse de informare.

Pentru evaluarea terenului in mod uzual se iau în considerare dimensiunile (suprafața) și configurația acestuia, frontul la strada, gradul de ocupare cu construcții, durata de viată

ramasă a cladirilor care ocupă terenul, utilitațile existente. Valoarea unei parcele de teren este

maximă atunci cand terenul este liber de construcții și nu prezintă limitări în ceea ce privește

posibilitatea de construire sau exploatare in sensul destinației pe care proprietarul vrea să i-o

dea. Cu cat gradul de ocupare al terenului este mai ridicat, cu atât valoarea sa unitară este mai

redusă, valoarea globală a proprietății fiind dată de ansamblul teren-construcții.

Metoda extracției este o metoda în care valoarea terenului este extrasă din prețul de

vânzare al unei proprietăți, prin deducerea valorii contribuției construcției estimate prin

metoda costului de reconstrucție net. Valoarea ramasă reprezintă valoarea terenului.

BIBLIOGRAFIE

1. Bălună R. Concepte și practici moderne de evaluare – note de curs, Universitatea din Craiova, FEAA, 2012.

2. Stan S. și Evaluarea întreprinderii, ediția a II-a revizuită, Editura IROVAL,

colectiv INVEL Multimedia București, 2006.

3. Crivii Adrian, Evaluarea intreprinderilor – curs, ed. a V-a, Biblioteca ANEVAR,1999.

Vascu Adrian

4. Davidson D.A. The Evaluation of Land Resources.Longman Scientific & Technical. UK, Second Edition 1992.

5. Vlad V. Integration of an Expert System in a GIS for Agriculture. Res.Inst. for Soil Science and Agrochemistry Bucharest, Inst. for Remote Sensing Applications – Joint Research Centre of the E.C. Ispra, Commission of the EC, Report CIPA-CT-93-2350 (1994).

6. Vlad V. Proposal for an integrated expert system for land evaluation in Romania. Știința Solului, vol.XXX, 2, București (1996).

7. Vlad V., Ittu Expert system type implementation of the Romanian methodology for

I.Munteanu, C.Vasile, Land evaluation (ExET 2.2). Proceedings of the Workshop on

Ulpia Ittu Land Information Systems (nov.1996, Hannover), (acceptat spre

publicare)

8. Vlad V. Stadiul actual al metodelor de evaluare a terenurilor agricole. Referat pentru doctorat, ASAS, București

9. *** IVSC, Standardele Internaționale de Evaluare 2011, editura ANEVAR, 2011.

10. *** IROVAL – "Evaluarea si finantarea proprietatilor imobiliare, Partea I – Bazele evaluarii si finantarii proprietatilor imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR.

11. *** ANEVAR – IROVAL "Evaluarea proprietatii imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR

12. *** www.scritube.com/economie/business/EVALU

BIBLIOGRAFIE

1. Bălună R. Concepte și practici moderne de evaluare – note de curs, Universitatea din Craiova, FEAA, 2012.

2. Stan S. și Evaluarea întreprinderii, ediția a II-a revizuită, Editura IROVAL,

colectiv INVEL Multimedia București, 2006.

3. Crivii Adrian, Evaluarea intreprinderilor – curs, ed. a V-a, Biblioteca ANEVAR,1999.

Vascu Adrian

4. Davidson D.A. The Evaluation of Land Resources.Longman Scientific & Technical. UK, Second Edition 1992.

5. Vlad V. Integration of an Expert System in a GIS for Agriculture. Res.Inst. for Soil Science and Agrochemistry Bucharest, Inst. for Remote Sensing Applications – Joint Research Centre of the E.C. Ispra, Commission of the EC, Report CIPA-CT-93-2350 (1994).

6. Vlad V. Proposal for an integrated expert system for land evaluation in Romania. Știința Solului, vol.XXX, 2, București (1996).

7. Vlad V., Ittu Expert system type implementation of the Romanian methodology for

I.Munteanu, C.Vasile, Land evaluation (ExET 2.2). Proceedings of the Workshop on

Ulpia Ittu Land Information Systems (nov.1996, Hannover), (acceptat spre

publicare)

8. Vlad V. Stadiul actual al metodelor de evaluare a terenurilor agricole. Referat pentru doctorat, ASAS, București

9. *** IVSC, Standardele Internaționale de Evaluare 2011, editura ANEVAR, 2011.

10. *** IROVAL – "Evaluarea si finantarea proprietatilor imobiliare, Partea I – Bazele evaluarii si finantarii proprietatilor imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR.

11. *** ANEVAR – IROVAL "Evaluarea proprietatii imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR

12. *** www.scritube.com/economie/business/EVALU