Evaluarea Terenului Agricol Amplasat In S. Zastinca, Raionul Soroca In Scopul Exproprierii

4 EVALUAREA TERENULUI AGRICOL AMPLASAT ÎN S. ZASTÎNCA, RAIONUL SOROCA ÎN SCOPUL EXPROPRIERII

4.1 Date inițiale privind obiectul evaluării și analiza pieții

Obiect al prezentei evaluări îl constituie un teren agricol situat în r-ul Soroca, s. Zastînca, situat în extravilanul localității. Modul de folosință a acestui bun imobil este teren agricol cu suprafața de 0,0686 ha. Dreptul de proprietate deplin îl deține proprietarul acestuia.

Inspectarea obiectului a fost efectuată de către Brailova Natalia pe data de 29.05.15. Raportul a fost intocmit la cererea persoanei fizice XXXXXX în calitate de client și are ca scop estimarea valorii de piață a terenului agricol în conformitate cu modificările legate de redesign a secțiunii de drum . Informație cu caracter general este prezentată în tabelul 4.1.

Tabelul 4.1 – Informație cu caracter general despre obiectul evaluării

Sursa: Elaborat de autor în baza [Anexa A]

Valoarea de piață a bunului imobil evaluat (teren agricol) care este supus exproprierii cu numărul cadastral XXXXXX, amplasat în r-ul Soroca, s. Zastînca, extravilan, la data 04.06.2015 constituie 1844 (una mie ort sute patruzeci și patru) lei, sau 91 (nouăzeci și unu) euro.

Locul amplasării terenului evaluat în extravilanul sat. Zastînca este reprezentat în figura 4.1.

Figura 4.1 – Locul amplasării obiectului evaluării pe harta sat. Zastînca

Sursa: www.geoportal.md (Anexa B)

Obiectul este amplasat la periferia localității aflîndu-se la o distanță de aproximativ 500 m de la sat, și respectiv 4 km de la or. Soroca. În aproprierea obiectului se află sat. Ocolina la o distanță de aproximativ 850 m.

În conformitate cu modificările care prevăd redesignul drumului național M2 (Sărătenii Vechi – Soroca), porțiunea cu suprafața de 0,0686 ha a fost supusă exproprierii în scopul lărgirii drumului. Obiectul evaluării a fost separat prin decizia proprietarului din suprafața totală a terenului de 0,4121 ha.

Terenul dat nu dispune de construcții, și instalații inginerești și se află nemijlocit în apropierea căilor de acces, adică drum principal. Fertilitatea (bonitatea) solului obiectului evaluării constituie 66 grade, care reprezintă bonitatea medie pe satul Zastînca.

Fotografiile obiectului evaluării sunt prezentate în Anexa C.

Procesul de evaluare a fost elaborat în conformitate cu „Legea cu privire la activitatea de evaluare” nr.989 – XVI din 18.04.2002, „Hotărîrea Guvernului despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile” nr.958 din 04.08.2003, „Legea privind prețul normativ și modul de vînzare – cumpărare a pămîntului” nr. 1308 din 25.07.1997.

La determinarea valorii de piață a terenului agricol au fost utilizate următoarele metode:

Metoda analizei comparative a vînzărilor;

Metoda prețului normativ.

Scurtă descriere a sat. Zastînca

Satul Zastînca este o localitate în Raionul Soroca situată la latitudinea 48.1272, longitudinea 28.3061 și altitudinea de 186 metri față de nivelul mării. Această localitate este în administrarea or. Soroca. Conform recensămîntului din anul 2004 populația este de 2 308 locuitori. Distanța directă pîna în or. Soroca este de 4 km. Distanța directă pîna în or. Chișinău este de 125 km [41]. Localități care sunt situate în raza de 10 km de la satul Zastînca sunt prezentate în figura 4.2.

Figura 4.2 – Localități situate în raza de 10 km a satului Zastînca

Sursa: [41]

Piața terenurilor agricole

Piața terenurilor agricole în Republica Moldova este una fragilă. Prețul terenului arabil nu poate fi însă singurul element care trebuie luat în calcul. Calitatea acestui teren este la fel de importantă. De asemenea, contează mult și “mediul înconjurător” al pieței imobiliare. Nu trebuie uitate nici investițiile necesare pentru a obține producție de pe acest teren arabil. Nici aspectele ce țin de forța de muncă nu sunt de ignorat. Și în final, nici relația cu autoritățile. Prețul terenului agricol din Republica Moldova s-a stabilizat în ultimul trimestru al anului trecut după ce a cunoscut o scădere constantă determinaă atât de deteriorarea climatului economic general, cât și de scăderea prețurilor agricole.

Potrivit unor analize publicate de presă, prețul mediu al unui hectar de teren agricol este echivalentul a 660 – 800 de euro. În funcție de cât de bun este terenul, un hectar poate ajunge și la 1000 de euro. Suprafața medie a proprietăților agricole în Republica Moldova este de 2,2 ha, cele mai numeroase tranzacții imobiliare având drept obiect între 0,5 și 1 hectar. Aceasta nu exlude și existența unor tranzacții privind suprafețe între 10 și 20 de hectare de teren agricol, dar foarte rar.

Pentru munci agricole brațele de muncă sunt puține, din pricina salariilor mici oferite de agricultură țăranii plecând masiv să lucreze (de cele mai multe ori tot în agricultură), dar în alte țări (chiar și România) unde pot câștiga mai mult.

Salariul mediu din agricultură în Republica Moldova este, potrivit Biroului Național de Statistică, în medie, de 2000 de lei (130 euro), salariul unui muncitor necalificat (în acest caz zilierii utilizați la muncile câmpului) este de 1100 de lei (70 euro). Este de ținut cont și de faptul că marea majoritate a zilierilor sunt persoane mai degrabă în vârstă, dintre cei care au considerat că sunt prea bătrâni pentru a pleca la muncă peste hotare sau prea tinere, dintre cei care teoretic ar trebui să fie la școală.

Datele statistice arată că, în prezent, prețul de piață al pământului este relativ redus. Astfel, prețul mediu al unui hectar de pământ oscilează de la 10,3 la 12 mii de lei și este mai mic, față de prețul mediu al unui hectar de pământ în Polonia, care după calitate este inferior și constituie 2,9 mii euro. În Polonia pământul corespunzător calității celui din Republica Moldova se comercializează la un preț de peste 7000 de euro.

Cererea scăzută pentru terenuri în Republica Moldova se datorează profitului scăzut din activitățile agricole, precum și condițiilor creditare complicate pentru cei care vor să dezvolte o afacere în agricultură. În plus, mai este și costul ridicat de arendă și subevaluarea pământului în actele de vânzare-cumpărare pentru diminuarea taxelor notariale și a costurilor de înregistrare în Cartea funciară.

Potrivit legislației în vigoare, proprietarii terenurilor agricole private au dreptul de a vinde terenurile la preț liber. Conform declarațiilor persoanelor cu funcții de răspundere din oficiile cadastrale, subiecții contractului de vânzare-cumpărare în cele mai multe cazuri stabilesc prețuri mult mai mici decât valoarea reală a terenului, pentru a suporta cheltuieli minime la perfectarea contractului. În cazul vânzării-cumpărării terenurilor agricole din domeniul privat al unității administrativ-teritoriale, prețul acestuia nu poate fi mai mic decât prețul normativ al pământului.

Nivelul prețului terenurilor agricole pe zone nu totdeauna depinde doar de fertilitatea solului, ci și de evoluția economiei Republicii Moldova. Creșterea prețului pământului va putea să aibă loc numai în condițiile creșterii cererii produselor autohtone pe piața internă și externă.

De exemplu, în unele țări europene prețurile la terenurile arabile pentru un hectar variază de la o țară la alta:

România – 700 – 1500 Euro;

Olanda – 14 800 euro;

Franța – 8 300 euro;

Belgia – 8 500 euro;

Slovacia – 6 000 euro;

Cehia – 5 300 euro;

Rusia – 2 000 euro;

Ucraina – 1 600 euro.

Ce ține de terenurile agricole în localitatea Zastînca, potrivit Primarului Pavel Covalciuc, în perioada anilor 2013 – 2015 s-au efectuat doar 3 tranzacții de vînzare – cumpărare cu terenuri agricole.

Factorii de influiență asupra valorii terenului

Determinarea factorilor de influență asupra valorii sectorului de teren reprezintă un element de mare însemnătate în activitatea de evaluare.

Valoarea terenului este influențată de un număr mare de factori. În dependență de scopul evaluării (precizia care ne-am pus-o ca scop) în procesul evaluării nu sunt folosiți toți factorii.

Este necesar de recunoscut, că mulți din ei, nu vor fi determinați și vor fi utilizați în evaluări individuale, sau fiecare evaluator va acorda importanță factorilor în mod subiectiv.

Scopul principal în procesul stabilirii factorilor este, că prin intermediul lor se va calcula valoarea sectorului de teren cît mai precis, mai aproape de valoarea de piață.

Factorii care influențează asupra valorii sectorului de teren pot fi diferențiați în:

Factori generali;

Factori locali.

Factorii generali de influență asupra valorii terenului sunt prezentați în figura 4.3.

Figura 4.3 – Factorii generali de influență a valorii terenurilor

Sursa: Elaborată de autor

Situația economică din țară.

La momentul actual cel mai pronunțat dintre factorii generali este situația economică din țară. Zona de răspîndire sau hotarele acestei zone, este întreaga Republică. Din motivul numai la acet factor valoarea terenurilor este de 2-3 ori mai mică decît valoarea terenurilor similare în alte țări. Influența acestui factor se răspîndește prin:

lipsa creditelor, inclusiv privilegiate;

lipsa donațiilor, fără de care agricultura în Republică devine o ramură nerentabilă;

prețuri scăzute la producția agricolă și ridicate la mecanismele de prelucrare și carburanți;

insovabilitatea populației;

Raportul dintre cerere și ofertă.

Fără a intra în esența reformei funciare este necesar de menționat, că terenurile agricole au fost repartizate multor persoane, care din motiv de sănătate, de vîrstă sau din alte motive nu pot să prelucreze terenurile atribuite și sunt nevoiți să le pună în vînzare.

Situația economică, lipsa de mijloace financiare nu permite multor țărani să cumpere terenurile necesare. Din acest motiv s-a creat disproporția dintre cererea și ofertă. La un cumpărător revin 4-5 vînzători de terenuri agricole. Sub influența acestei disproporții dintre cerere și ofertă prețul poate să se stabilească de două ori mai jos.

Totodată este de recunoscut, că pe teritoriul Republicii acest factor este răspîndit neuniform și deci influența lui cere o studiere mai profundă.

Zona tradițională de specializare.

Condițiile naturale și climaterice ale Republicii au creat 3 zone de specializare care pot fi utilizate inițial în procesul evaluării terenurilor:

zona de nord;

zona de centru;

zona de sud.

În unele izvoare științifice este evidențiată și a patra zonă – zona de sud-est (raioanele de răsărit). Inițial pot fi recunoscute atît 3 cît și 4 zone de specializare care exercită influență asupra prețului pămîntului. Hotarele lor sînt în prezent determinate. Totodată, pe parcurs problema specializării cere o studiere mai profundă, vor apărea zone noi, vor fi modificate hotarele celor existente.

Piața de desfacere.

Realizarea producției agricole devine un factor general de influență asupra valorii sectorului de teren. Existența pieței de desfacere stimulează cresterea cererii în raport cu ofertă și deci a valorii în întregime. La rîndul său, existența pieței de desfacere poartă caracter intern și extern. Factorul extern se răspîndește uniform pe teritoriul întregii Republici, factorul intern proporțional distanței de la sector pînă la centrul de realizare a producției.

Factorii locali de influență asupra valorii terenului sunt prezentați în figura 4.4.

Figura 4.4 – Factorii locali de influență asupra valorii terenului

Sursa: Elaborată de autor

Dintre factorii ce determină calitatea solului fac parte:

Fertilitatea solului;

Panta predominantă a sectorului;

Compozitia și nivelul apelor subterane;

Expoziția terenului;

Forma sectorului;

Caracterul proceselor erozionale;

Amenajările și îmbunătățiri funciare.

4.2 Estimarea valorii de viață a terenului prin metoda analizei comparative a vănzărilor

Conform “Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile” nr.958 din 04.08.2003”, abordarea analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii terenului în baza analizei comparative a vînzărilor a loturilor similare obiectului evaluării care au fost vîndute recent și ajustările prețurilor de vînzare, pentru diferențele între aceste terenuri și terenul evaluării.

Metoda vînzărilor comparabile este cea mai des utilizată pentru estimarea valorii terenului și metoda prioritară în cazul cînd sunt disponibile suficiente vînzări comparabile. Vînzări comparabile sunt considerate vînzările proprietăților imobiliare similare proprietății evaluate din punct de vedere al caracteristicilor legale, economice și fizice.

În cazul efectuării unei tranzacții comerciale, prețul tranzacției reprezintă cel mai bun indicator al valorii de piață a proprietății imobiliare. În cazul cînd proprietatea imobiliară nu a participat niciodată într-o tranzacție de vînzare-cumpărare sau informația privind detaliile tranzacțiilor anterioare nu este disponibilă, valoarea de piață a proprietății poate fi determinată în baza datelor despre prețurile de vînzare a proprietății imobiliare similare proprietății subiect.

Metoda vînzărilor comparabile modelează comportamentul participanților la piața imobiliară, în baza datelor despre tranzacțiile efectuate recent la care au participat obiectele similare obiectului evaluării sau în baza ofertei curente a proprietăților imobiliare similare.

Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemănarea acestor obiecte cu obiectul evaluat după caracteristicile de bază. Prețurile proprietăților imobiliare similare sunt ajustate, pentru diferențele între obiectele similare și proprietatea imobiliară evaluată. Dacă obiectul evaluării este un bun imobiliar specializat sau posedă anumite calități economice și tehnice unice, ce nu sunt tipice pentru piața imobiliară, aplicarea metodei vînzărilor comparabile nu este apropriată.

Determinarea valorii obiectului evaluării prin metoda vînzărilor comparabile s-a efectuat în următoare etape:

colectarea și analiza datelor de piață în scopul selectării proprietăților comparabile;

identificarea unităților și elementelor de comparație;

determinarea mărimii ajustărilor;

comparația obiectului evaluat cu obiectele similare , în scopul ajustării prețurilor de vînzare a obiectelor similare;

analiza prețurilor ajustate ale proprietăților comparabile pentru a determina valoarea de piață a terenului.

La etapa colectării și analizei datelor de piață evaluatorul determină numărul vînzărilor comparabile necesar pentru analiză pentru efectuarea analizei comparative sunt suficiente trei vînzări dar cu cît mai mare este numărul vînzărilor analizate cu atît este mai exact rezultatul evaluării.

Dacă privim pămîntul ca un bun economic și ca marfă, putem constata că oferta acestui bun este relativ constantă. Există totuși mici excepții ale „permanenței” pămîntului care sunt legate atît de influența factorilor naturali-climaterici cît și de activitatea irațională a omului, cum ar fi: aluviunile sau eroziunile, poluarea pămîntului cu substanțe nocive, epuizarea terenurilor agricole din cauza utilizării metodelor incorecte de desfășurare a activității agricole și transformarea terenurilor fertile în pustiuri, drept urmare a dezechilibrului ecologic.

Pămîntul are valoarea deoarece este util. Pămîntul poate servi ca teren pentru construcția clădirilor, pentru agricultură, pentru crearea spațiilor de recreare, pentru construcția drumurilor. În afară de utilitatea de bază a pămîntului există multipli factori și principii care determină valoarea lui și care trebuie analizați în procesul evaluării.

Ca loturi comparabile de către evaluator au fost alese terenuri – oferte. Drept sursă de informație a servit internetul. Selectarea terenurile agricole comparabile – vor fi prezentate în tabelul 4.2.

Tabelul 4.2 – Caracteristica terenurilor agricole comparabile

Sursa: Elaborată de autor în baza [36,37,38, Anexa D, E, F]

Ajustările reprezintă un complex de acțiuni inclusiv improvizate, care ne permit de a apropia sau egala obiectul evaluat de cel comparabil sau de a apropia sau egala două obiecte din cele comparabile. Ele pot fi în procente, sau în sume de bani. Sensul economic al acestei metode este: Estimarea valorii terenului prin ajustarea prețurilor de vînzare sau de ofertă a terenurilor similare.

În rezultatul aplicării metodei vînzărilor comparabile vom obține rezultatele prezentate în tabelul 4.3.

Tabelul 4.3 – Estimarea valorii de piață a lotului de teren cu prin metoda analizei vînzărilor comparabile

Continuarea tabelului 4.3

Continuarea tabelului 4.3

Sursa: Elaborat de autor

În urma efectuării calculelor prin metoda analizei vînzărilor comparabile am obținut că valoarea terenului agricol cu suprafața de 0,0686 ha amplasat în extravilanul satului Zastînca, raionul Soroca constituie 1844 (una mie opt sute patruzeci și patru) lei sau 91 (nouăzeci și unu) €. Un 1 € este cotat conform BNM cu 20,2659 lei (Anexa G).

La estimarea valorii de piață a terenului am efectuat următoarele ajustări la elementele de comparație a terenurilor comparabile diferite de elemente terenului evaluat.

Ajustarea pentru dreptul de proprietate – prețul bunului imobil depinde de avantajele obținute odată cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui, în cazul nostru dreptul de proprietate este privată ajustarea va fi 1,00.

Ajustarea pentru condițiile de finanțare – depinde de acordul între cumpărător și vînzător privind condițiile efectuării și finanțării tranzacției, din cele analizate observăm căci este de piață pentru toate terenurile, fiind acordată ajustarea de 1,00.

Ajustarea pentru condițiile tranzacției – În condițiile în care bunul este ofertat pe piață întodeauna potențialul cumpărător va diminua din prețul oferit. Analiza pieții a arătat că această diminuare poate ajunge pîna la 5-15% în dependență de amplasarea obiectului analogic.

Ajustarea pentru suprafață – pentru fiecare 1 ha diferență s-a acordat ajustarea de cîte 1%.

Ajustarea prețurilor pentru amplasare – pentru terenurile aflate în raionul Soroca a fost acordata ajustarea de 1,00, iar pentru cele aflate în raionul Florești 0,99, al treilea bun analogic situat în raionul Șoldănești la fel corecția va fi de 0,98, deoarece bunul se află la o distanță mai mare decît obiectul analogic nr.1 și respectiv mai departe decît obiectul evaluat.

Ajustarea prețurilor pentru fertilitate (bonitate) – fiecare 10 grade-hectar diferență mărește sau micșorează valoarea de piață cu 10 %.

Ajustarea prețurilor pentru forma sectorului – forma sectorului de teren dreptunghiulară regulată mărește valoarea terenului cu 5%, iar cea neregulată scade valoarea terenului cu 5%.

Ajustarea prețurilor pentru pantă – toate terenurile sunt situate pe pante cuprinse între 3-5o, deaceea li s-a acordat ajustarea de 1,00, iar pentru cele cu panta de 5-70, li se atribuie 1,10.

Ajustarea prețurilor pentru eroziune – în cazul nostru eroziunea lipsește și de aceea ajustarea este 1,00.

Ajustarea prețurilor pentru apele suterane – din cele analizate ajustarea este de 1,00 pentru bunul evaluat și bunul analogic 1, deoarece aceste ape subterane sunt neutre, iar la cele prezente e de 1,10.

Prin metoda comparativă a vânzărilor a fost determinată valoarea de piață a terenului, valoarea este puțin mai mare comparativ cu valoarea normativă a terenului. Astfel, ulterior la determinarea cuantumului despăgubirii va fi luată în calcul valoarea prin metoda analizei comparative a vînzărilor.

4.2.1 Calculul prețului normativ al terenului

Prețul normativ al pămîntului constituie o măsură de estimare a valorii lui echivalente cu potențialul natural și economic al acestuia, exprimate în valută națională. El se determină în baza Legii cu privire la prețul și modul de vînzare-cumpărare a pămîntului și se aplică în procesul realizării relațiilor funciare, indiferent de tipul de proprietate asupra pămîntului [12].

Tarifele pentru calcularea prețului normativ al pămîntului se stabilesc pentru o unitate convențională (grad-hectar), pe baza indicilor cadastrali (cantitativi și calitativi), conform anexei parte integrantă a legii, și se indexează, în funcție de rata inflației, de către Parlament, la propunerea Guvernului.

Conform Legii privind prețul normativ și modul de vînzare-cumparare a pămîntului nr. 1308 din 25.07.1997 prețul normativ al terenului cu destinație agricolă se va calcula în funcție de fertilitatea solului stabilită pentru terenul respectiv, aplicînd tariful specificat la poziția II al anexei, respectivei legi care este specificat în tabelul 4.4 [12].

Tabelul 4.4 – Tarifele pentru calcularea prețului normativ al pămîntului (pentru o unitate grad-hectar) în lei

Sursa: Elaborat în baza [12]

Reieșind din acestea, formula pentru calcularea prețului normativ este:

Pn = S * T * B * kT (4.1)

în care Pn – prețul normativ (lei),

– suprafața terenului (ha),

– tariful de calcul, lei ,

B – bonitatea terenului (grad).

kT1 – coeficientul din anexa la legea nr. 1308 (nota la anexă, alin. 4) k=0,3

Prețul normativ calculat în scopul înstrăinării forțate a terenurilor agricole, loturilor de pămînt de pe lîngă casă și loturilor pomicole al terenului cu nr. cadastral XXXXX situat în extravilanul s. Zastînca, r-nul Soroca, cu suprafața de 0,0686 ha constituie:

Pn= 0,0686 * 1242,08 * 66 * 0,3 = 1687 lei

Pentru a determina care valoare a terenului să fie utilizată la componența cuantumului despăgubirii se va determina valoarea de piață a terenului agricol.

4.2.2 Reconcilierea rezultatelor evaluării

Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii de piață a terenului agricol evaluat în scopul exproprierii. Pentru a obține o opinie veridică privind valoarea proprietății imobiliare evaluatorul aplică diverse metode de evaluare, însă nici una din metodele de evaluare nu este universală și nu generează rezultate absolut corecte.

În rezultatul aplicării diferitor metode pentru evaluarea unei proprietăți imobiliare, evaluatorul obține mai multe rezultate. Astfel, urmează ca evaluatorul să întreprindă ultimul pas pentru a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obținute în procesul de evaluare. Această parte a procesului de evaluare este denumită reconceliere.

În procesul de reconciliere, evaluatorul are posibilitatea de a revedea datele folosite în evaluare și de a argumenta estimarea valorii finale a proprietății.

Procedura de reconciliere este constituită din două etape:

revizuirea pozițiilor tehnice și conceptuale ale analizei, care include explicarea diferențelor între valorile estimate și determinarea celei mai credibile valori;

estimarea valorii finale.

Revizuirea pozițiilor tehnice și conceptuale trebuie să fie bazată pe următoarele aspecte:

corectitudinea bazei de evaluare selectate în raport cu scopul evaluării;

corectitudinea metodelor aplicate;

profunzimea analizei elementelor pieții imobiliare;

veridicitatea datelor utilizate în analiză;

corectitudinea interpretării și utililizării datelor;

logica efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode;

consistența datelor utilizate în evaluare.

În scopul determinării valorii de piață a proprietății evaluate au fost utilizate metodele: metoda vânzărilor comparabile și metoda prețului normativ.

Dat fiind specificului proprietății evaluate și condițiile economice pe piața funciară metoda analizei comparative a vînzărilor este considerată metoda primară.

Fiecare din rezultatele obținute în urma aplicării metodelor de evaluare respective diferă unul de celălalt dat fiind tehnicile variate utilizate și informația de piață disponibilă.

Datele obținute conform celor două metode au fost ponderate, luând în considerare probabilitatea aplicării fiecărei, pentru a determina valoarea estimată de piață a obiectului. Analizând rezultatele fiecărei metode am constatat că prioritate pentru obiectul evaluării o are metoda vânzărilor comparabile.

Abordarea comparativă a vînzărilor consideră conjunctura curentă a pieței și reflectă prețul cel mai probabil, însă neajunsul acestei metode este imposibilitatea de a găsi obiecte complet similare, iar ajustările efectuate poartă un caracter relativ.

Pentru a ajunge la valoarea finală a proprietății evaluate toate rezultatele derivate din metodele aplicate au fost luate în considerație. Rezultatele obținute sunt după cum urmează în tabelul 4.5.

Tabelul 4.5 – Valorile finale, pentru luarea deciziei

Sursa: Elaborat de autor în rezultatul calculelor

Dat fiind faptul că Legea cu privire la prețul normativ și vânzare – cumpărare nr. 1308 din 25.07.1997 prevede că în cazul când valoarea de piață a terenului supus exproprierii este mai mare decât valoarea prețului normativ, atunci compensarea pierderilor va fi efectuată conform valorii de piață. Astfel în cazul exproprierii valoarea terenului este mai mare decât prețul normativ, estimarea valorii terenului va fi în conformitate cu Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile nr. 958 din 04.08.2003 prin metoda analiei comparative a vînzărilor.

Astfel, valoarea de piață a terenului agricol cu suprafața de 0,0686 ha, amplasat în extravilanul satului Zastînca, raionul Soroca conform calculelor constituie 1844 (una mie opt sute patruzeci și patru) lei.

4.3 Modelul de determinare a benificiului ratat

Venitul este ratat dacă ar fi fost posibil în condițiile unui comportament normal din partea autorului prejudiciului în împrejurări normale, avându-se în vedere un comportament obișnuit în cadrul participării la circuitul civil obișnuit.

Valoarea venitului ratat se calculează prin actualizarea fluxurilor de numerar viitoare care nu au fost obținute pentru perioada de restabilire a producerii veniturilor de către titularii drepturilor de teren, ce le-ar fi primit în condiții normale de afaceri, în cazul în care drepturile lor nu ar fi fost încălcate.

Perioada de restabilire, constituie perioada necesară proprietarilor de terenuri pentru a crea condiții similare terenului expropriat, care au existat la titularii drepturilor de teren până la încălcarea drepturilor lor.

FN1 FNn

VR = ––- + …. + ––– (4.2)

(1+r) (1+r)n

în care FN- fluxul de numerar,

r – rata actualizării

n – numărul de ani necesar restabilirii condițiilor similare pentru obținerea veniturilor

Calculul venitului rata teste prezentat în tabelul 4.6.

Tabela 4.6 – Determinarea venitului ratat

Sursa: Elaborat de autor în baza [39, Anexa H].

Valoarea venitului ratat calculată prin metoda actualizării fluxurilor de numerar a terenului expropriat cu plantație de măr, cu suprafața de 0,0686 ha constituie 7583 (șapte mii cinci sute optzeci și trei) lei .

Rata de actualizare este calculată conform indicatorilor BNM după cum este prezentat în tabelul 4.7.

Tabela 4.7 Estimarea ratei de actualizare

Sursa: Elaborat în baza [40]

Așadar, conform calculelor efectuate rata de actualizare la data evaluării constituie 33 %.

Prețul mediu de realizare a merelor pe raionul Soroca care au fost preluate din datele statistice este prezentat în tabelul 4.8.

Tabelul 4.8 – Prețul mediu de realizare a merelor din datele statistice ale Agenției Naționale de Dezvoltare Rurală pentru perioada 25.05.2015 – 29.05.2015

Sursa: [35]

Conform Biroului Național de Statistică roada medie ale plantațiilor multianuale de meri în raionul Soroca constituie 81,6 chintale la 1 hectar, este prezentată în figura 5

Figura 4.5 – Roada medie ale plantațiilor multianuale meri, Soroca

Sursa: [39]

În concluzie putem spune că nu există o metodologie concretă de determinare a venitului ratat, dar este una din cele mai eficiente metode de calcul a venitului pe care l-ar fi primit proprietarul în cazul utilizării utilizării permanente a terenului, în condiții normale și neconstrînse de nimeni. În teza dată, s-a presupus doar că pe terenul supus exproprierii cu suprafața de 0,0686 ha ar fi fost plantație multianuală, de aceea s-au făcut calcule aproximative a venitului ratat prin metoda actualizării fluxurilor de numerar.