Evaluarea Proprietatilor Specializate
EVALUAREA PROPRIETĂȚILOR SPECIALIZATE
Prefață
Lucrarea abordează tematica evaluării proprietăților imobiliare specializate prin descrierea metodologiei de evaluare și a etapelor procesului de evaluare a acestora.
Cartea a fost structurată în opt capitole și prezintă numeroase elemente de un real interes atât pentru profesioniștii din acest domeniu (evaluatorii autorizați), pentru aspiranții acestei profesii, pentru studenții care frecventează oricare dintre cursurile care au ca obiect de studiu – evaluarea proprietăților imobiliare, pentru beneficiarii serviciilor de evaluare și nu în ultimul rând pentru publicul larg. În capitolele cărții sunt dezbătute aspecte tehnice și practice,vizând evaluarea proprietatilor specializate.
Primele două capitole prezintă noțiuni și concepte fundamentale privind proprietățile specializate, pornind de la noțiunile de valoare și evaluare și explicând standardele activității de evaluare, principiile evaluării, un istoric al teoriei evaluării, clasificări ale proprietăților specializate în viziunea mai multor specialiști în evaluare.
Capitolul al treilea abordează un istoric al dreptului de proprietate din antichitate până în zilele noastre, precum și noțiuni fundamentale privind drepturile reale de proprietate și modul de evaluare a acestora.
Capitolele următoare descriu etapele procesului de evaluare, punând accent pe două dintre cele mai importante etape și anume abordările în evaluare descrise pe larg în capitolul al cincilea și analiza pieței imobiliare în cel de-al șaselea capitol.
Ultimele două capitole prezintă elemente ale evaluării proprietăților specializate din industria prelucrării petrolului și petrochimiei, domeniu în care autorul elaborează lucrarea de doctorat.
Lecturând acestă carte se înțelege că pentru a deveni un bun evaluator trebuie ca pe lângă acumularea unui vast bagaj de cunoștințe, este necesară și multă experiență care se acumulează din practica elaborării rapoartelor de evaluare. Profesia de evaluator este la limita dintre meseriile de jurist, inginer constructor și economist.
CUPRINS
Prefață
Despre autor
CAPITOLUL 1 Aspecte privind evaluarea proprietăților specializate
Procesul de evaluare, definiții, considerente teoretice
Valoare, tipuri de valoare, factorii care influențează valoare
Istoricul teoriei evaluării
Standardele activității de evaluare
Principiile evaluării
CAPITOLUL 2 Clasificarea proprietăților specializate
Definitii
Tipuri de proprietăți specializate
CAPITOLUL 3 Dreptul de proprietate
Elemente generale
Dreptul de proprietate
Dezmembrămintele dreptului de proprietate
Evaluarea dreptului de proprietate
CAPITOLUL 4 Etapele procesului de evaluare
CAPITOLUL 5 Abordări în evaluare
Abordări în evaluare
Abordarea prin piață
Abordarea prin cost
Abordarea prin venit
CAPITOLUL 6 Piața imobiliară. Analiza pieței imobiliare
Funcțiile pieței imobiliare
Formarea bunului imobil
Piața imobiliară componentă a pieței financiare
Caracteristicile piețelor imobiliare
Tipuri de piețe imobiliare
Analiza pieței imobiliare
Abordarea analizei
Proceduri pentru analiza de piata
CAPITOLUL 7 Evaluarea sistemelor de transport prin conducte
Tipuri de sisteme de transport prin conducte
Medode de evaluare a conductelor
Factorii care influențează valoarea conductelor
Coroziunea. Factorul de rezistență la coroziune
Analiza factorilor care influenteaza valoarea
CAPITOLUL 8 Evaluarea terenurilor. Evaluarea amplasamentului
Tehnica prin piață
Tehnica parcelării și dezvoltării
Tehnica repartizării
Tehnica extracției
Tehnica reziduală
Metoda capitalizării rentei funciare
BIBLIOGRAFIE
CAPITOLUL 1
ASPECTE PRIVIND EVALUAREA PROPRIETĂȚILOR SPECIALIZATE
PROCESUL DE EVALUARE. DEFINIȚII. CONSIDERAȚII TEORETICE
Evaluarea este definită de unii autori ca fiind actul sau procesul de dezvoltare a unei opinii asupra valorii. Evaluarea presupune cercetarea selectivă a piețelor relevante, asamblarea datelor concludente, folosirea metodelor analitice corespunzătoare, ca și aplicarea cunoștintelor, experienței și raționamentelor profesionale în scopul găsirii celei mai potrivite soluții la o problemă de evaluare. Astfel, evaluatorul pune la dispoziția clientului o opinie asupra valorii unei proprietăți imobiliare, fapt care reflectă toate realitățile pertinente de pe piață, la un moment dat. În acest sens evaluarea este o opinie asupra valorii de piață asupra unui bun în proprietate absoluta, a unei proprietăți închiriate, a unui drept de folosință în scopul conservării, ca și a oricăror fel de bunuri sau drepturi.
Evaluarea poate fi considerată o opinie asupra valorii de investiție sau a unui alt tip de valoare, definite în mod corespunzător, pe care o are un drept de proprietate imobiliară la o dată anume ( scopul fiind încheierea unei asigurări, al reamplasării etc)
Noțiunea „evaluare„ se referă atât la valoarea estimată (concluzia evaluării), cât și la determinarea valorii estimate ( actul de a evalua). Sensul acestui cuvânt ar trebui să se evidențieze clar în contextul în care este utilizat. În acest sens acolo unde există riscul unei confuzii sau este nevoie de a se face în mod clar distincție între sensurile alternative se utilizează cuvinte adiționale ( conform standardelor internaționale de evaluare, IVS 2011)
Procesul de evaluare este considerat în literatura de specialitate la limita dintre știință și un instrument al altor științe. Evaluarea poate fi considerată o știință – știința evaluării – atât timp cât în urma cercetărilor efectuate, independent de alte științe, se pot obține judecăti de valoare și concluzii asupra valorilor proprietăților și asupra drepturilor de proprietate. Evaluarea este considerată un instrument al altor științe deoarece vine în ajutorul altor științe precum economia ( contabilitatea, știința investițiilor, dezvoltarea imobiliară), ingineria, construcțiile etc.
În ciuda acestor opinii diferite, evaluarea este o știință atât timp cât de a lungul evoluției ei ca și știință a dezvoltat noțiuni, principii și metodologii de lucru cu largă aplicabilitate pe baza cărora se emit opinii asupra tipurilor de valori necesare altor științe. Totodata estimarea valoarii proprietăților își găsește aplicabilitate tot mai largă în tranzacționarea proprietăților, în garantarea împrumuturilor, în consultanță investiționala, stabilirea cotei de impozit, raportarea financiară, despăgubiri în cazul litigiilor etc.
VALOARE. TIPURI DE VALOARE. FACTORI CARE INFLUENȚEAZĂ VALOAREA
Noțiunea de valoare este conceptul principal în jurul căruia gravitează știința evaluării. Deși în limbajul comun termenii „cost„ și „valoare„ sunt sinonimi, știința evaluării face o delimitare clară între cei doi termeni. Termenul de „cost„ se referă la producție, iar noțiunea de „valoare„ se referă la schimburi.
Valoarea poate avea mai multe înțelesuri în activitatea de evaluare. Alegerea definiției optime depinde de context și de uzanțe. Pe piață, valoarea este considerată ca fiind anticiparea unui beneficiu ce ar putea fi obținut în viitor. Dar fiindcă valoarea se schimbă odată cu timpul, un raport de evaluare exprimă valoarea la un moment dat. Valoarea la un moment dat reprezintă echivalentul în bani al unei proprietăți, a unui bun sau al unui serviciu, atât din punctul de vedere al cumpărătorului cât și al vânzătorului.
În practica evaluării se cunosc mai multe tipuri de valori în funcție de scopul procesului de evaluare, printre care putem aminti: valoare de impozitare, valoare de utilizare, valoare de investiție, valoare de exploatare continua. Cercurile de afaceri, precum și instituțiile care studiază știința evaluării consideră cel mai important tip de valoare ca fiind valoarea de piață.
În Canada și Statele Unite valoarea de piață este „ pretul cel mai probabil, la o anumită dată, exprimat în numerar sau în echivalent de numerar sau în altă formă, corespunzator precizată, la care ar trebui să se vândă drepturile de proprietate ale unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențiala, atunci când se întrunesc toate condițiile unei vânzări oneste, și în care cumpăratorul și vănzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri„.
În conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare, ediția a noua, IVS 2011, se definește noțiunea valoare de piață ca fiind: „ suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbate la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părtile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.„
Această definiție a fost preluată și de Standardele de Evaluare ANEVAR, SEV 2014, care este în conformitate cu prevederile O.G. 24/2011 și care își produce efectele începând cu 1 iulie 2014.
Așa cum este analizată această definiție în lucrarea autorul precizează că fiecare noțiune subliniată aici are un anume înțeles în contextul respectării celorlalți termeni din definiție după cum urmează:
suma estimată – este cel mai probabil preț, exprimat într-o unitate monetară, care poate fi obținut în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, atunci când se respectă toate condițiile din definiție;
un activ ar putea fi schimbat – subliniază faptul că valoarea de piață a activului evaluat este o sumă estimată și nu predeterminată sau prestabilită sau că este prețul efectiv de vânzare;
data evaluării – deoarece orice evaluare se face la un anumit moment de timp, valoarea obținută reflectă condițiile pieței și circumstanțele reale din acel moment și nu pe cele existente la o dată din trecut sau din viitor;
cumpărător hotărât – este un cumpărător serios și motivat să achiziționeze proprietatea, dar care nu este nerăbdător sau constrâns de nici o situație personală să facă această achiziție la orice preț, în condiții dificile pentru el; acesta ia decizia în conformitate cu așteptările sale și cu cunoștiințele sale privind realitatea de pe piața imobiliară corespunzătoare, după o studiere adecvată a acesteia ( engl. due diligence);
vânzător hotărât – este un vânzător serios care dorește să vândă proprietatea, dar care nu se simte obligat să o facă la un preț considerat nerealist pe piață; el ia decizia de a vinde după ce a cântărit suficient ofertele;
tranzacție nepărtinitoare – tranzacția care are loc între vânzătorul hotărât și cumpărătorul hotărât, între care nu există relații speciale cum sunt cele dintre o companie mama și filiala sa, dintre un proprietar și chiriașul său sau dintre un părinte și copil, relații ce ar determina ca valoarea să nu mai fie în concordanță cu piața liberă;
marketing adecvat – este o condiție ce impune ca proprietatea să fie prezentată pe piață o perioadă de timp suficient de lungă pentru ca aceasta să capteze atenția unui numar suficient de mare de potențiali cumpărători și să poată fi tranzacționată pe piață la prețul ei cel mai bun, în concordanță cu definiția valorii de piață;
în care parțile au acționat fiecare în cunoștiință de cauză, prudent și fără constrângere – atât vânzătorul cât și cumpărătorul au dat dovadă de prudență întreprizând separat activități de cercetare a pieței, astfel incât la momentul tranzacției ei dețin informații suficiente despre natura și caracteristicile proprietății, precum și despre situația pieței la data evaluării, iar în consecință, luarea deciziei finale se face în condiții normale, fără constrângeri de orice natură ( bani, timp, relații speciale).
Toate metodele, tehnicile și procedurile de cuantificare a valorii de piață vor conduce la reflectarea valorii de piață și să fie aplicate corect și adecvat. Acest tip de valoare este corespunzătoare majorității lucrărilor de evaluare, când există suficiente date de piață despre proprietăți comparabile, în caz contrar se poate utierealist pe piață; el ia decizia de a vinde după ce a cântărit suficient ofertele;
tranzacție nepărtinitoare – tranzacția care are loc între vânzătorul hotărât și cumpărătorul hotărât, între care nu există relații speciale cum sunt cele dintre o companie mama și filiala sa, dintre un proprietar și chiriașul său sau dintre un părinte și copil, relații ce ar determina ca valoarea să nu mai fie în concordanță cu piața liberă;
marketing adecvat – este o condiție ce impune ca proprietatea să fie prezentată pe piață o perioadă de timp suficient de lungă pentru ca aceasta să capteze atenția unui numar suficient de mare de potențiali cumpărători și să poată fi tranzacționată pe piață la prețul ei cel mai bun, în concordanță cu definiția valorii de piață;
în care parțile au acționat fiecare în cunoștiință de cauză, prudent și fără constrângere – atât vânzătorul cât și cumpărătorul au dat dovadă de prudență întreprizând separat activități de cercetare a pieței, astfel incât la momentul tranzacției ei dețin informații suficiente despre natura și caracteristicile proprietății, precum și despre situația pieței la data evaluării, iar în consecință, luarea deciziei finale se face în condiții normale, fără constrângeri de orice natură ( bani, timp, relații speciale).
Toate metodele, tehnicile și procedurile de cuantificare a valorii de piață vor conduce la reflectarea valorii de piață și să fie aplicate corect și adecvat. Acest tip de valoare este corespunzătoare majorității lucrărilor de evaluare, când există suficiente date de piață despre proprietăți comparabile, în caz contrar se poate utiliza metoda CIN ( metoda costului de înlocuire net), care este o metodă acceptată în anumite situații.
Valoarea de piață este înțeleasă ca fiind valoarea proprietății evaluate, estimată fără a lua în considerare costurile de tranzacționare între vânzător și cumpărător și fără a include taxele sau impozitele asociate acesteia. Conceptul de valoare de piață presupune existența unei piețe libere și concurențiale. Piața poate fi constituită din cumpărători și vânzători numeroși (piață activă), sau poate fi caracterizată printr-un număr limitat de participanți (piața inactivă).
Figura 1 Valoarea justă versus valoarea de piață
Valoarea de investiție reprezintă „ valoarea unui activ pentru proprietar sau pentru un proprietar potențial, pentru o anumită investiție sau în scopuri de exploatare”.
Această valoare poate fi mai mare sau mai mica decât valoarea de piață și, în unele situații, chiar egală cu aceasta. Dacă compăram definiția valorii de piață cu cea a valorii de investiție, observăm că valoarea de investiție nu presupune neapărat o tranzacție, un transfer al dreptului, ci reflectă beneficiile pe care le-ar obține o entitate din deținerea proprietății respective.
Valoarea justă este” prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, care reflectă interesele acelor părți” .
Deși, în anumite cazuri, prețul care ar fi corect între cele două părți poate fi egal cu cel obtenabil pe piață ( adică valoarea justă să fie egală cu valoarea de piață) – cazul raportării financiare, pot să existe și cazuri când estimarea valorii juste ar presupune luarea în considerare a unor elemente care nu fac parte din cele specifice estimării valorii de piață.
Valoarea specială este „ o sumă de bani care reflectă caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumpărător special”.
Definițiile acestor tipuri ale valorii sunt modificate, completate, îmbunătățite față de definițiile prezentate în IVS 2007. Câteva exemple de modificări în ceea ce privește definițiile din cuprinsul IVS 2011:
pentru toate tipurile de valoare se utilizează termenul de „activ” în locul termenului de „proprietate”, deoarece primul este mai cuprinzător, se referă la toate tipurile de bunuri, iar prin proprietate se poate înțelege greșit doar proprietatea imobiliara.
termenul de „tranzacție nepărtinitoare” din definiția valorii de piață este mult mai edificator ca „ tranzacție cu preț determinat obiectiv”,
în definiția valorii juste, noua expresie „reflectă interesele acelor părți” subliniază natura acestui tip de valoare.
Asociațiile de evaluatori asociate Grupului European al Asociațiilor de Evaluatori (TEGoVA) folosesc drept definiție a valorii de piață cea enunțată de Standardele Internationale de Evaluare, editia a noua, IVS 2011. Cum ANEVAR este asociată TEGoVA, în România se folosește definiția valorii de piață conform IVS 2011, care a fost preluată în 2014 și de SEV 2014
Scopul pentru care poate fi cerută o evaluare variază foarte mult, de la o tranzacție pe piață deschisă la o cumpărare condiționată. Din acest motiv este important să determinăm scopul evaluării înaintea efectuării calculelor, astfel realizând că metoda preferată de evaluare nu este dependentă de scopul evaluării.
Valoarea de piață – raportarea vânzării
Vânzarea, cu toate că se face in mod frecvent referire la ea ca la o evaluare, este mai de grabă un sfat de marketing în care se estimează prețul unei proprietăți lansată pe piață la o dată viitoare. Trebuie menționat faptul că vânzarea, este cel mai utilizat scop al evaluării. În ceea ce privește evaluarea pentru cumpărare este o estimare a celei mai bune oferte, și astfel este un calcul al randamentului.
Valoarea de piață – scopuri contabile
Valoarea proprietății așa cum este raportată în contabilitatea firmelor sau cea publică este o utilizare corectă a termenului de evaluare. Acest termen se referă la înregistrarea valorii în contabilitatea firmei la o anumita dată, în așa fel încât fiecare element din cadrul afacerii este estimat ca o valoare de piață la data înregistrării în contabilitate. Cea mai mare parte a proprietarilor de firme trebuie să efectueze evaluarea proprietăților pentru contabilitate.
Valoarea de piață – garantarea împrumuturilor
Prin securitatea împrumuturilor întelegem că un împrumutator, cum ar fi banca, autorizează evaluarea unei proprietăți, ce va acționa ca un element colateral pentru un credit. Prin acest fapt notăm că banca va dori o valoare de piata prin care se stabilește suma creditului și faptul că proprietatea valorează suficient pentru a asigura suma împrumutată.
Valoarea de piață – prețul minim sau rezerva de licitație
Valoarea de piață pentru licitatie este o valoare de ghidare. În cazul în care o firmă sau o entitate publică își vinde activele prin licitație sau ofertă, este obligată să accepte oferte în plus față de evaluarea activelor lor. În același timp dacă vorbim despre o proprietate neobișnuită, evaluatorul trebuie să atribuie o valoare de rezervă pentru licitatie.
Valoarea de piață – asigurare
Orice proprietate trebuie să aibă asigurare în caz de înlocuire, în care este inclus și terenul, dar această asigurare nu are legatură cu prețul de vânzare. Baza normală de evaluare utilizată pentru asigurare va fi costul de înlocuire al imobilului în caz de deteriorare parțială sau distrugere .
Valoarea de piață – cumparare fortata
În cazul în care aranjamentele publice implică cumpărarea unei proprietăți, iar aceată achiziție se face pe baza unor ordine de constrângere, baza principală pentru a compensa terenul sau clădirea preluată, va fi valoarea de piață. Evaluatorul lucrează cu astfel de proprietăți specializate, cum ar fi școli sau biserici.
FACTORII CARE INFLUENȚEAZĂ VALOAREA
Relațiile care generează valoarea sunt complexe, valoarea modificându-se odată cu schimbarea factorilor care o determină. Conform lucrarii patru factori economici interdependenți creează valoarea, și anume: utilitatea, raritatea, dorința și puterea efectivă de cumpărare.
Utilitatea și raritatea sunt factori ce țin de ofertă. Dorința și puterea de cumpărare sunt factori ce țin de cerere. Pentru ca un bun să aibă valoare este nevoie de prezența tuturor celor patru factori.
Utilitatea reprezintă capacitatea unui bun de a satisface o nevoie sau o dorință a omului, de a suplini o lipsă. Beneficiile care decurg din proprietățile generatoare de venit se măsoară de obicei în fluxul de numerar. Influența pe care o are utilitatea asupra valorii depinde de caracteristicile proprietății.
Raritatea este dată de raportul între cererea și oferta prezente sau viitoare, pentru o anumită categorie de bunuri.
Dorința este nevoia omului de a avea un bun ce îi poate satisface cerințele firești (cum este aceea de adăpost, de îmbrăcăminte, de hrană ) sau de a-și îndeplini aspirații, ce depășesc nevoile de bază ale vieții.
Puterea efectivă de cumpărare este capacitatea unei persoane sau a unui grup de persoane, de a lua parte la activitatea de pe piață, adică de a achiziționa bunuri și servicii cu numerar sau cu echivalent de numerar. O opinie întemeiată asupra valorii unei proprietăți are în vedere și estimarea corectă a capacității pieței de a plăti contravaloarea acelei proprietăți.
Interacțiunea complexă a celor patru factori care creează valoare se reflectă în principiul economic fundamental al cererii și al ofertei. Utilitatea unei mărfuri, raritatea sau abundența ei, intensitatea cu care este dorită, ca și puterea efectivă de a o cumpăra sunt elemente care, laolaltă, influențează oferta și cererea de bunuri din categoria respectivă în orice moment.
Acești factori enunțați anterior ( utilitatea, raritatea, dorința și puterea efectivă de cumpărare) caracterizează în general valoarea unei proprietăți, dar în literatura de specialitate factorii care influențează valoarea proprietăților specializate se pot clasifica dupa mai multe criterii de clasificare.
După unii autori factorii care influențează valoarea unei proprietăți se pot clasifica astfel:
factori economici (nivelul veniturilor, dobânda bancară, politica bancară și accesibilitatea creditelor, investiții în construcții, costul chiriei, prețurile pentru locuințe);
factori sociali (densitatea populației, mărimea familiei, nivelul educațional, nivelul infracțiunilor, grupare după vârstă);
factori administrativi (zonarea, norme și reguli constructive, servicii municipale, cota impozitului local);
factori mediului ambiant (topografia, forma lotului de pământ, solul, accesul liber spre parc, magazin, școală, edificii de cult, locul de lucru, stațiile de transport în comun, întreprinderile sferei de deservire).
Alți autori grupează factorii în informație externă și informație internă.
La informația externă se referă factorii economici și socio-politici, iar la informația internă se referă factorii ce caracterizează amplasamentul, lotul de pământ, clădirea. Factorii economici cuprind ritmul creșterii economiei, nivelul inflației, indicele afacerilor, climatul investițional, modificarea dobânzii și cursului valutar, nivelul veniturilor populației, etc. Factorii politici și sociali cuprind stabilitatea și prognozele situației politice, încrederea acordată guvernului, apropierea alegerilor și prognoza rezultatelor, etc.
Figura 2 Informația necesară în procesul evaluării
Lotul de pământ este descris prin următorii parametrii: dimensiune, formă, relief și tipul solului, utilizarea. Factorii ce caracterizează clădirea sunt anul construcției, ultima reparație capitală, numărul nivelelor, serviciile comunale și îmbunătățirile. Factorii ce caracterizează încăperea: amplasarea în clădire, finisarea, intrarea în încăpere, priveliștea, numărul liniilor telefonice. Factorii ce caracterizează amplasarea obiectului: timpul necesar pentru deplasarea până în centru cu transportul în comun, timpul de deplasare până în centru cu transportul propriu, distanța până la stațiile de transport în comun, distanța până la autostradă, distanța până la gara feroviară, vecinătatea (tipul construcțiilor, calitatea, utilizarea, infrastructura socială, amenajarea teritoriului).
Alți autori împart factorii în subiectivi și obiectivi, cei obiectivi fiind împărțiți în factori macroeconomici și factori microeconomici. Cei macroeconomici cuprind impozite, taxe, inflația, cererea înaltă pentru imobil, cursul valutar, nivelul și condițiile de remunerare a muncii, nivelul șomajului, operațiunile import-export, etc., iar microeconomici: amplasament, soluțiile arhitectural-constructive, planificarea, utilitățile, prezența mașinilor și utilajelor ce se evaluează cu imobilul, starea clădirii, factorii seismici, factorii ecologici, factorii cererii și ofertei, drepturi patrimoniale.
Utilizarea unei sau altei clasificări depinde de tipul imobilului evaluat și de nivelul de dezvoltare al țării, a pieței imobiliare. Adică, factorii indicați în clasificările sus-numite nu acționează în aceeași măsură asupra valorii unui imobilul amplasat în orice oraș al lumii. De asemenea, va fi diferită influența fiecărui factor asupra imobilului locativ tipizat sau a celui individualizat. Prin urmare, pentru a evidenția factorii ce influențează valoarea unui anume grup de obiecte ale evaluării, este necesară analiza implicațiilor fiecăruia asupra valorii obiectului evaluat.
ISTORICUL TEORIEI VALORII
Odată cu identificarea primilor patru factori de producție: munca, coordonarea, pamântul și capitalul, de catre gânditorii din domeniul economic și al școlii clasice din secolul al XVIII-lea, s-a dezvoltat începutul teoriei valorii.
Spre deosebire de teoria valorii, teoria evaluării începe să se formeze în secolul al XIX-lea, atunci când Alfred Marshall a format ideea neoclasică a valorii. Această idee anticipa concepte utilizate în teoria evaluării ca: impactul deprecierii clădirilor și terenului, valoarea amplasamentului, utilizări ale terenurilor și influența diferitelor tipuri de clădiri asupra valorii amplasamentului. Din aceste timpuri Marshall a fost cunoscut prin modul de abordare al valorii, adică comparația de piață, capitalizarea profitului și costul de înlocuire.
Un alt economist american, Irving Fisher, asociat școlii neoclasice, a dezbătut îndelung teoria abordării valorii pe bază de venit, aceasta fiind baza metodelor de evaluare.
Prima organizație a evaluatorilor de proprietăți imobiliare a fost fondată la 15 iunie 1868 în Anglia, urmată fiind de Institutul de Evaluare din Canada înființat în 1930 și ulterior Institutul American al Evaluatorilor în 1932 ce a reunit ideile modelului britanic cu filosofia nord-americană.
În perioada următoare încep a fi publicate ideile lui Alfred Marshall ce realizează o legatură tangibilă între teoria valorii și teoria evaluării. Acest concept de evaluare cuprinde toate segmentele proprietăților imobiliare.
Pentru a putea înțelege vechimea acestor principii, putem aminti publicația „Real Estate Appraising„ din Canada, care în 1987 preciza faptul că diferența dintre preț și valoare dateaza cu mai bine de 2500 ani în urmă, de la filosofii greci. Conceptele filosofice evidențiate de Adam Smith au stat timp de 200 de ani la temelia economiei moderne. Evidențiem faptul că evaluarea proprietăților este o artă, nu o știință și își trage rădăcinile din leagănul capitalismului.
În România, activitatea de evaluare a început în anul 1992 odată cu înființarea Asociației Naționale a Evaluatorilor din România (ANEVAR), fondată de către 27 de persoane fizice și trei companii.
STANDARDELE ACTIVITĂȚII DE EVALUARE
În anul 1981 a luat ființă un organism profesional recunoscut pe plan internațional, denumit în prezent Consiliul pentru Standarde Internationale de Evaluare (IVSC), delegat să se ocupe cu elaborarea unor standarde de evaluare a proprietăților, inițial prezentate publicului sub forma de proiect și ulterior adoptate. Printre obiectivele IVSC se numără:
Dezvoltarea de standarde internaționale de evaluare și raportare care să satisfacă cerintele de raportare financiară, pe cele ale piețelor internaționale și ale mediului internațional de afaceri.
Dezvoltarea de standarde internationale de evaluare și raportare care să satisfacă necesitătile țărilor în curs de dezvoltare și industrializare și acordarea de consultanță pentru implementare.
Identificarea și prezentarea situațiilor în care standardele naționale diferă de IVS-uri și desfășurarea de activități necesare în scopul îmbunătățirii compatibilității și armonizării reglementărilor specifice fiecărei țări cu acestea.
Astfel, până în prezent IVSC a elaborat, publicat și revizuit mai multe ediții ale Standardelor Internaționale de Evaluare (IVS), ultima ediție aparută este cea de-a noua , în 2011. Standardele de evaluare sunt realizate cu scopul de a ghida experții evaluatori în munca lor, de a le sugera și uneori impune modalități de abordare a diferitelor situații care pot să apară datorită diversității și complexității proprietăților ce fac obiectul misiunii lor de evaluare, și chiar pentru ușurarea înțelegerii de către orice utilizator (nefamiliarizat cu terminologia sau metodologia specifică) a rapoartelor de evaluare. În acest capitol sunt prezentate câteva dintre cele mai importante prevederi ale Standardelor Internationale de Evaluare – IVS 1, IVS 2, IVS 3- fundamentale pentru înțelegerea tuturor standardelor și necesare pentru evaluarea tuturor tipurilor de proprietăți, ale Standardelor Internationale de Aplicatie în Evaluare- IVA1, IVA 2, IVA 3- precum și ale Standardelor Internationale de Practică în Evaluare GN 1, GN 11 si GN 13.
Grupul European al Asociațiilor de Evaluatori (TEGoVA)
TEGoVA este organizația care reunește asociațiile naționale ale evaluatorilor și alte organisme profesionale din 24 de țări. Unul din obiectivele principale ale sale este acela de a elabora și promova norme comune pentru reglementarea activității de evaluare a proprietăților imobiliare, utilizabile de către asociațiile profesionale de experți evaluatori de pe teritoriul Uniunii Europene, compatibile cu standardele internaționale ale IVSC și cu legile UE.
Evaluarea proprietăților imobiliare în SUA Standardele USPAP
Sistemul de reglementare a activității de evaluare a proprietăților din SUA este unul din cele mai bine organizate și eficiente din lume. Această profesie este supervizată și reglementată prin intermediul mai multor instituții care activează în domenii conexe.
Appraisal Institute (AI) este cea mai renumită asociație profesională de evaluatori din SUA, o autoritate recunoscută și pe plan internațional. Scopul acestui institut este acela de a-și susține și ghida membrii în munca lor de obținere a celor mai bune soluții de evaluare, de a promova un nivel ridicat de încredere profesională în evaluatori, de a creea și perfecționa în mod continuu standardele de practică profesională (USPAP) și codul etic. Editia 2008-2009 cuprinde o serie de 10 standarde utile nu numai evaluatorilor, ci și clienților acestora, standarde care tratează de la modul de realizare și raportare a evaluărilor de proprietăți imobiliare, evaluarea bunurilor mobile și a intreprinderilor, la evaluarea globală.
Evaluarea proprietăților imobiliare în Marea Britanie. Standardele RICS
Royal Institusion of Chartered Surveyors (RICS) joacă un rol educativ și organizatoric foarte important pentru întreaga activitate de evaluare a proprietăților din Marea Britanie, dar și în întreaga lume, stabilind standarde de intrare în profesia de evaluator pentru orice persoană care dorește să practice această profesie, standarde pentru îndeplinirea corectă a misiunilor de evaluare, precum și standarde de etică profesională. Standardele britanice de realizare a lucrărilor de evaluare, cuprinse sub denumirea RICS Valuation Standards sau așa numita RedBook, sunt în conformitate cu IVSC.
Standardele de Evaluare ANEVAR, SEV 2014
În anul 2014 Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România ANEVAR a elaborat Standardele de Evaluare ANEVAR. SEV 2014, care sunt în conformitate cu prevederile Ordonanței Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, cu modificările și completările ulterioare, dar încorporează și Standardele Internaționale de Evaluare IVS ediția 2013. Prin aceste standarde SEV 2014, ANEVAR își propune să țină pasul atât cu dinamica profesiei de evaluator, cât și cu mediul economic în general și își propune să anticipeze direcția de evoluție.
PRINCIPIILE EVALUĂRII
Estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se realizează cu ajutorul procesului de evaluare care se compune dintr-un cumul de proceduri coerente și bine determinate. Aceste proceduri sunt ordonate în sens logic prin intermediul a nouă principii de evaluare.
Aceste principii de evaluare sunt: principiul substituției, principiul anticipării, principiul schimbării, principiul cererii și ofertei, principiul concurenței, principiul contribuției, principiul conformității, principiul echilibrului și principiul factorilor externi.
Principiul substituției
Principiul substituției este aplicabil în toate cele trei metode de abordare ale evaluării și pleacă de la premisa conform căreia un potențial cumpărător prudent și informat nu va plăti pentru o proprietate un preț mai mare decât ar plăti pentru o alta proprietate care are aceleași caracteristici asemănătoare cu prima. Urmând acest tipar, cumpărătorul are trei posibilități de a substitui proprietatea evaluată:
Să achiziționeze o proprietate cu o utilitate egala cu cea a proprietății în cauză, această posibilitate constituind fundamentul abordării prin comparație.
Să achizitioneze un teren și să construiască pe el o construcție cu utilitate egală cu cea a proprității evaluate, aceasta reprezentând baza abordării prin cost.
Ultima dintre cele trei posibilități enumerate anterior constă în cumpărarea unei proprietăți care aduce venituri egale și la același risc cu cele aduse de proprietatea subiect, această opțiune constituind baza abordării prin venit.
Principiul anticipării
Acest principiu susține ideea în temeiul căreia valoarea unei proprietăți este dată de beneficiile (fluxurile de venit) viitoare, anticipate care decurg din deținerea dreptului de proprietate (drept de uzufruct) asupra proprietății și constituie baza abordării prin venit.
Principiul schimbării
Principiul schimbării cere ca expertul evaluator să ia în calcul și să analizeze cauzele și efectele forțelor cererii și ofertei care determină schimbarea valorii unei proprietăți. Principiul schimbării solicită expertului din domeniu să stipuleze în lucrarea elaborată de către acesta și denumita în continuare ca raport de evaluare, data evaluării, datorită faptului că valoarea de piață a unei proprietăți are o valabilitate redusă în timp și acest principiu reglementează abordarea prin venit.
Principiul cererii și ofertei
Esența acestui principiu rezidă din faptul că prețul unei proprietăți imobiliare variază în relatie directă cu cererea și inversă cu oferta, dar nu în mod determinant proporțional. În acest sens o cerere mare sau o ofertă mică pe o piață imobiliară specializată pe un anumit tip de proprietate imobiliară ridică prețul de vanzare (valoarea), în timp ce o ofertă mare sau o cerere mică îl reduce. Valoarea de piață, prețul și costul ajung într-o proporție de egalitate numai în situația ( rarissima), în care cererea și oferta se află într-un echilibru. Acest principiu este foarte important în analiza expertului evaluator motiv pentru care stă la baza tuturor abordărilor în acest domeniu.
Principiul concurenței
Acest principiu ia în calcul faptul că valoarea și prețurile sunt definite, stabilite și susținute în condiții de concurență între participanții de pe piața imobiliară. Principiul sus amintit este important pentru evaluarea proprietății prin metodele abordării prin venit.
Principiul contribuției
Principiul contribuției precizează că valoarea unei componente a proprietății este calculată în funcție de contribuția ei la valoarea întregii proprietăți sau prin suma cu care este diminuată valoarea proprității (pierdere de valoare) dacă acel element ar fi inexistent. Principiul contribuției este folosit în stabilirea unor corecții în cadrul abordării prin comparație precum și la calculul deprecierilor în abordarea prin cost.
Principiul conformității
În temeiul acestui principiu se definește faptul că valoarea unei proprietăți este determinată și susținută numai atunci când cei patru factori de producție care alcătuiesc ansamblul denumit bun imobiliar (terenul, munca, capitalul și managementul), se află în echilibru, altfel spus atunci când un surplus al oricărui element din cele patru nu mai aduce un surplus de beneficiu pentru deținatorul proprietății. Acest principiu stă la baza abordării prin piață (în literatura de specialitate – comparație).
Principiul factorilor externi
Acest ultim principiu precizează că factorii care nu vizează în mod special proprietatea imobiliară în sine pot să aibă atât influențe pozitive cât și negative asupra valorii finale a acesteia. În acest sens factorii pozitivi pot fi: vecinătatea unui complex de relaxare în aer liber (tip parc), a unei stații de metrou sau a unei instituții de invățământ, iar un factor extern de tip negativ poate fi asociat cu vecinătatea unui service auto sau cu un teren viran pe suprafața căruia se depozitează deșeuri. Acest principiu stă la baza abordărilor prin piață și prin cost.
Scopul și utilitatea evaluării
Scopul unei evaluări este stabilit de client și poate consta în estimarea unei valori pentru o nevoie specială cum ar fi : vânzare, credit, evidență contabilă, impozitare, expropriere, fuziune, lichidare, participare în afaceri.
Motivațiile pentru care poate fi cerută o evaluare pot fi foarte variate :
Transferul dreptului de proprietate
stabilește o baza pentru schimburile de proprietăți reale;
ajută eventualii cumpărători sau vânzători să stabilească prețul;
stabilește termenii unui preț de vânzare pentru o tranzacție propusă;
stabilește o bază pentru reorganizarea și fuzionarea mai multor proprietăți.
Finanțarea și creditarea
stabilește o bază pentru asigurarea unui împrumut pentru o proprietate imobiliară;
estimează valoarea titlurilor de valoare oferite în garanție pentru un credit ipotecar;
furnizează unui investitor o bază solidă pentru a decide oportunitatea investiției.
Compensații corecte în procedurile de expropiere
estimează valoarea de piață a dreptului ramas după preluare;
estimează pagubele proprietății;
estimează valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare.
Probleme de impozitare
determină taxele legale și alte impozite;
estimează valoarea de impozitare;
separă activele în elemente amortizabile, din care se recuperează capitalul, cum ar fi clădirile și elementele neamortizabile ca terenul și estimează ratele de amortizare aplicabile.
Consultanță pentru investiții și luarea deciziilor
explică statutul piețelor imobiliare;
arbitrează parțile aflate în conflict;
determină tendințele cererii-ofertei de piață;
stabilește planificarea chiriilor;
facilitează fuziuni între corporații;
servesc asiguratorilor și deținătorilor de polițe;
fezabilitatea unei construcții sau a unui program de renovare;
avizează autoritățile zonale, instanțele și planificatorii asupra efectelor profitabile.
CAPITOLUL 2
CLASIFICAREA PROPRIETĂȚILOR SPECIALIZATE
2.1. DEFINIȚII
Evaluarea proprietăților specializate este un subcapitol al științei evaluării care s-a dezvoltat tot mai mult pe plan internațional în ultimii 20 de ani și a apărut din necesitatea estimării unor valori necesare pentru tranzacționarea proprietăților specializate, pentru consultanță investițională, pentru raportare financiară, în scopul garantării împrumuturilor sau stabilirii cotelor de despăgubire în cazul litigiilor.
Știința evaluării proprietăților specializate dateaza înca din anii 1980 în Canada și Statele Unite, apoi în anii 1990 s-a dezvoltat tot mai mult în Europa, astăzi găsindu-și o tot mai largă aplicabilitate în toate țările.
Pentru proprietățile imobiliare specializate este greu de elaborat o opinie asupra valorii de piață deoarece aceasta va trebui foarte bine argumentată. O proprietate cu piață limitată este una care are puțini cumpărători, la un moment dat, uneori din cauza caracteristicilor sale unice sau din cauza schimbării condițiilor de piață.
Unele proprietăți de acest gen sunt construcții de o concepție unicat, din materiale special sau care au o dispunere în spațiu ce le face improprii pentru orice altă utilizare. De obicei, aceste proprietăți se pretează cu greu sau deloc la transformări, motiv pentru care sunt denumite proprietăți imobiliare cu destinație specială.
Proprietățile cu piață limitată se pot evalua pe baza utilizării lor curente sau a celei mai probabile utilizări alternative. Dată fiind piața foarte restransă a acestora, dar și expunerea îndelungată până când se gasește un cumpărător, se poate întâmpla să nu existe suficiente argumente care să susțină o opinie asupra valorii de piață bazată pe utilizarea lor curentă. Diferența dintre proprietățile cu piață și cele cu piață limitată este dată de disponibilitatea datelor despre piața specifică. Dacă pentru o proprietate cu piață limitată exista totuși o piață, evaluatorul trebuie să colecteze cu răbdare toate informațiile pe care le poate identifica cu privire la valoarea ei de piață.
Dacă utilizarea curenta a unei proprietăți este atât de specializată încât nu se poate identifica o piață pentru ea, dar dacă această utilizare este viabilă, evaluatorul, în masura în care permite și tipul de proprietate evaluată, va putea emite o opinie asupra valorii de utilizare sau a altui tip de valoare decât cea de piață. O astfel de estimare nu trebuie confundată cu o opinie asupra valorii de piață. Dacă nu se poate identifica o piață sau dacă nu există datele necesare, evaluatorul nu își va putea exprima o opinie cu privire la valoarea de piață și va trebui să declare acest lucru în raportul de evaluare.
TIPURI DE PROPRIETĂȚI SPECIALIZATE
Proprietățile imobiliare specializate sunt acele proprietăți imobiliare pentru care nu există pe piață informații despre proprietăți comparabile, astfel încât să fie aplicată metoda de piață.
Clasificarea proprietăților specializate se face, după unii autori, după mai multe criterii de clasificare, și anume:
după destinația proprietății.
după tipul de proprietate.
după domeniul economic pe care îl deservește.
În funcție de tipul de proprietate, proprietățile imobiliare specializate se pot împarți în proprietăți generatoare de venit și proprietăți care nu generează venit. Proprietățile generatoare de venit sunt benzinării, spații comerciale, mall-uri, cazinouri și cluburi, hoteluri, clădiri de birouri, proprietăți industriale ( din diferite segmente economice), ferme agricole ( de animale sau legumicole), teren agricol, teren cu potențial ridicat de extracție a minereurilor. Proprietățile care nu generează venit sunt școli, grădinițe, biserici, teatre și cinematografe, spitale, păduri etc
După domeniul economic pe care îl deservește, proprietățile specializate se pot împarti în: proprietăți specializate din industria alimentară, proprietăți specializate din industria procesării alimentelor, proprietăți specializate din industria medicală, proprietăți specializate din industria chimică și petrochimică, proprietăți specializate din industria constructoare de mașini de etc
După destinația proprietății, acestea pot fi: terenuri agricole, terenuri cu potențial ridicat de extracție a minereurilor, proprietăți de agrement, proprietăți comerciale, clădiri speciale de birouri, centre comerciale, construcții de interes public ( spitale, școli, biserici etc)
Proprietățile nespecializate reprezintă segmentul dominant în piață, exemplificat prin birouri, magazine, proprietăți rezidentiale, unități de depozitare și industriale. O proprietate este atât nespecializată cât și specializată indiferent de scopul evaluării, tipul proprietății fiind cel care determină metoda, nu scopul evaluării. Ca și exemplu: metodele de evaluare a unei proprietăți achizitionate prin cumparare forțată, nu vor fi diferite de legile de achiziționare din țara respectivă.
După alți autori, proprietățile specializate reprezintă acele proprietăți pentru care nu deținem suficiente informații de piață pentru a le evalua prin metoda comparației, și ne vom folosi în evaluare de continuitatea utilizării actuale. Acestea pot fi :
Terenul agricol Dacă valoarea terenului este în concordanță cu plățile care se fac sub forma subsidiilor sau alocării dividendelor, atunci valoarea va fi determinată prin metoda profiturilor sau metoda contabilă.
Telecomunicațiile Pot fi evaluate cablurile, rețelele de înalțime, stațiile de amplificare sau releele, în absența comparației, prin aportul lor la randamentul afacerii. Pilonii aerieni nu mai reprezintă o problemă deoarece sunt foarte des întâlniți. Valoarea acestor bunuri poate fi determinată prin metoda contabilă sau a profiturilor.
Extracția resurselor minerale Putem observa un caz de teren ca factor de producție. Fiind elementul central al afacerii, evaluarea lui va fi bazată pe profiturile obținute din extracția resurselor din subsol în funcție de costurile de extracție. Este posibilă deasemenea, adoptarea unei abordări reziduale, ce este doar o variantă a metodei contabile.
Terenul tratat Ca un revers al cazului de mai sus profiturile sunt generate de ceea ce se introduce, nu de exploatări. Cu toate acestea vom utiliza aceeași metodă bazată pe profit sau metoda contabilă.
Baruri și restaurante Cu toate că vânzarea acestor imobile a devenit un lucru comun și există în general destul informații pentru evaluarea prin metoda comparației cât și a investițiilor, dacă într-o anumită zonă lipsesc datele specifice, evaluatorul va trebui să facă o analiză a profiturilor ce reies din utilizarea clădirii și prin vânzarea de mâncare și băuturi. Astfel valoarea proprietății va fi determinată prin metoda profiturilor sau cea contabilă.
Casinouri și cluburi Metoda corectă de evaluare va fi cea contabilă sau a profiturilor, deoarece chiar dacă nu se bazează pe vânzarea de mâncare și băuturi, cluburile vor impune o taxă de intrare, iar cazinourile vor genera venit din chitanțele de joc.
Cinematografe și teatre De asemenea se va folosi metoda contabilă sau a profiturilor, având în vedere faptul că se percepe o taxă de intrare și adăugăm o sumă substanțială în cazul concesiunii standurilor pentru vânzarea băuturilor, dulciurilor și snack-urilor.
Hoteluri În acest caz clădirea este parte integrantă a afacerii. Un hotel generează, cu cât este mai mare, o diferențiere în tipurile de venit. Facilitățile oferite de un hotel, cum ar fi sala de conferințe, cluburi de sănatate și înfrumusețare, bazine de înot, generează venituri suplimentare și substanțiale. Vom folosi tot metoda contabilă sau a profiturilor.
Proprietăți de recreere particulare În acest caz este mult mai util să luăm în consideratie proprietatea asociată afacerii ca un constant generator de venit. Astfel vom utiliza metoda contabilă sau cea a profiturilor, considerând că piață comparabilelor sau metoda investiției nu este viabilă. Între aceste proprietăți enumerăm ca exemplu: terenuri de tenis, fotbal, cluburi de atletism sau golf, cluburi de sănătate sau piscine.
Proprietăți de recreere publice În acest caz metoda contabilă sau a profiturilor ar fi nepotrivită, deoarece vorbim despre organizații non-profit sau un preț subvenționat din partea statului. Vom utiliza doar metoda costului sau a contractorului, în care ne vom estima valoarea prin referirea la costul de înlocuire al clădirii.
Centre de ajutorare/ îngrijire În acest caz, ca și mai sus întalnim două situații: una în care centrele private sunt generatoare de venit și le vom evalua prin metoda contabilă sau a profiturilor și a doua în care centrele de îngrijire publice sunt administrate de organizații non-profit și le vom evalua prin metoda costurilor sau a contractorului.
Spitale Întâlnim aceeași situație în care cele private se vor evalua prin metoda contabilă sau metoda profiturilor, iar cele de stat prin metoda costurilor sau a contractorului.
Proprietățile în dezvoltare În acest caz putem vorbi în același timp de proprietăți nespecializate și specializate. În cazul unei proprietăți dezvoltate complet și specializată ne putem baza pe metoda profiturilor sau a contractorului. Oricum metoda reziduală va fi general adoptata în determinarea valorii terenului/ proprietății în starea sa inițială.
Benzinăriile/Stațiile de distribuție carburanți Se evaluează prin metoda contabilă sau a profiturilor deoarece sunt generatoare de venituri.
Pădurile În general aceste proprietăți tind a fi evaluate prin metoda contabilă sau a profiturilor deoarece generează profit din donații și stimulente la plata taxelor. Ca și proprietățile agricole pot fi evaluate și prin metoda comparației.
Biserici Acestea se evalueăza prin metoda costurilor sau a contractorului deoarece sunt considerate organizatii non-profit și sunt recunoscute ca instituții de caritate.
Rolul evaluatorului este acela de a alege metoda care reprezintă modelul cel mai bun pentru estimarea valorii de piață. În cazul proprietăților specializate, acestea reprezintă metode care se întorc la analizarea valorii după primele principii prin identificarea valorii proprietății față de afacere. Drepturile individuale asupra proprietăților imobiliare pot fi vândute, închiriate sau transferate.
Evaluatorul trebuie să aibă în vedere diferență dintre proprietatea imobiliară, proprietatea reală și proprietatea personală, ce conține și elemente imobile ale proprietății.
În societatea de azi, evaluatorul de proprietăți imobiliare furnizează o vastă gamă de servicii. Acesta acordă consultanță ce cuprinde studii de utilizare a terenului, de fezabilitate, studii ale cererii și ofertei, considerații asupra vandabilității și investiției, analiza celei mai bune utilizări, emite opinii legate de natura, calitatea, utilitatea proprietății imobiliare, iar valoare estimată poate fi de piață, de investiție sau de asigurare.
În România evaluarea proprietăților specializate s-a dezvoltat în ultimii ani pe segmentul proprietăților agricole, benzinării, hoteluri, restaurante, fast-food-uri, proprietăți specializate care se tranzacționau pe piață, dar nu există studii de cercetare care să-și găsească aplicabilitate în domenii precum industria extractivă, industria chimică, industria alimentară etc. Evaluarea proprietăților specializate din industria prelucrării petrolului și petrochimiei sunt un domeniu care s-a dezvoltat odată cu dezvoltarea industriei specifice și în zonele unde industria prelucrării petrolului și petrochimiei este dezvoltată în zona Orientului Mijlociu, în Statele Unite și Canada.
CAPITOLUL 3
DREPTUL DE PROPRIETATE
3.1. ELEMENTE GENERALE
3.1.1. Evoluția dreptului de proprietate
Proprietatea privată este atestată dinaintea domniei lui Hammurabi, alături de cea a comunităților țărănești și proprietatea funciara ce aparținea statului și era reprezentată prin rege. Datorită Codului lui Hammurabi, Mesopotamia înregistrează o importantă creștere economică, deoarece se realiza o sistematizare a normelor juridice, în special în domeniul privat, și se poate face dovada prin contracte de drept privat ca în această perioadă s-au vândut case, livezi, grădini. Prin acest cod se făcea o deosebire între bunurile proprii și cele concedate către drăgători sau ostași, ce se numeau ilku, și aveau un statut special prin care nu puteau fi vândute, ipotecate, transmise, urmărite pentru datorii în virtutea unui titlu juridic. În schimb, bunurile proprii puteau face obiectul oricăror acte juridice, dar pentru ca tranzacția să fie finalizată trebuiau respectate anumite obiceiuri ce cuprindeau înmânarea unui băț, simbol al dreptului de proprietate, și anumite formalități ale locului și timpului. Bunurile proprii erau grevate de un drept de precumpărare și răscumpărare în favoarea rudelor vânzătorului, pentru a fi ocrotite interesele familiei. În mod normal vânzarea oricărui bun se făcea pe bani în numerar, dar exista și o variantă a creditului, în care se consemna că plata a avut loc, iar valoarea ramânea cu titulatura de împrumut, restituirea făcându-se în acest fel.
Așa cum spuneam mai devreme fondul funciar al regelui era arendat micilor agricultori, ce erau obligați să dea o cotă-parte din cultura ce ajungea la o treime, iar în ceea ce privește comunitățile sătești, pământurile erau împărțite pentru o perioadă, prin tragere la sorț, țăranilor din comunitate. Odată cu întărirea puterii centrale, au fost acaparate suprafețe tot mai mari din fondul funciar al obștilor, urmând a fi arendat pământul sau distribuit ostașilor în schimbul îndatoririlor militare.
Hotarele proprietăților funciare private erau marcate prin niște pietre mari ce purtau denumirea de kudurru și erau inscripționate cu date despre rolul și imporțanta lor ori blesteme în caz că erau mutate din loc, după credințele timpului.
Contractul de vânzare-cumpărare era folosit ca și în zilele de noastre, dar putea fi însoțit de formalități și cuprindea în mod obligatoriu declarația părților, pentru a nu se ridica pretenții ulterioare asupra bunului vândut. Articolele 279 si 281 din Codul lui Hammurabi, notează faptul că vânzătorul răspundea pentru evicțiune și reglementează garanția de evicțiune numai pentru vânzarea de sclavi, dar documentele vremii arată că regula era aplicată general, devenind o adevărată clauză în contractele de vânzare-cumpărare.
Codul lui Hammurabi conținea și un contract de locațiune în care se indică locația grânarelor, caselor, animalelor, bărcilor, iar chiriașul era obligat să fie un bun gospodar și să se îngrijescă de bunurile primite, în caz contrar fiind răspunzător de pagubele aduse. De asemenea articolul 43 prevedea pedepse în cazul în care arendașul lăsa ogorul în paragină, în care nu putea restitui ogorul până nu îl ara și nu-l însămânța. În cazul terenurilor împădurite, date în arendă, articolul 44 prevedea ca perioada de arendare este de trei ani cu obligația arendașului de curățare a terenului și introducerea lui în cultură.
Având în vedere faptul că în epoca antică multe obiceiuri au fost ridicate la rangul de lege și că agricultura era principalul mijloc de venit, putem trage concluzia că dreptul de proprietatea avea o însemnătate mult mai mare decât în zilele noastre.
3.1.2. Istoric al dreptului de proprietate imobiliară în România
Primele reglementări ale relațiilor sociale de pe teritoriul țării noastre apar în epoca prestatală a geto-dacilor. Aceste reglementări nu aveau statut juridic dar erau respectate de bună voie de membrii societății, spre exemplu în „Istorii”, Herodot arată că un fiu putea cere delimitarea părții ce i se cuvenea dintr-un teren.
Odată cu formarea statului geto-dacic au apărut și normele juridice, iar scriitori precum Iordanes sau Strabon afirmă că Burebista a adoptat legile dacilor la sfatul zeilor.
Începând cu stăpânirea romană din anul 106 s-a introdus dreptul roman, astfel putând fi aplicate legile locale doar dacă acestea nu contraveneau principiilor dreptului roman. Dreptul civil-ius civile- era numit și drept quiritar, era menit numai cetățenilor romani fiind extrem de rigid și inaccesibil peregrinilor sau celorlalte popoare. Peregrinilor li se aplicau normele ius gentium, o subdiviziune a dreptului roman, destinată aplicării normelor de drept în relațiile dintre peregrini, cetățeni romani și latini.
În Dacia romană au existat două forme de proprietate asupra pământului în paralel: proprietatea provinciala și proprietatea quiritara. Proprietatea provinciala tinde să se confunde treptat cu proprietatea civilă dupa anul 212, atunci când se generalizează cetățenia romană și sunt slabite caracterele proprietății quitare. Această proprietate era exercitată de locuitorii liberi, deoarece pământurile cucerite intrau în proprietatea statului cu titlul de ager publicus, dar în fapt ele rămâneau stăpânite de autohtoni. Pământul trecea la următoarea generație prin moștenire, dar putea fi transmis și la vii prin simpla tradițiune, ce era act de drept al gintilor. Proprietarii provinciali se bucurau de prescriptio longi temporis, care era o formă a uzucapiunii aplicată la proprietatea provincială. Termenul este de 10 ani între prezenți și 20 de ani între absenți, iar efectul consta în aceea că acțiunea intentată de către reclamant după trecerea celor 10 sau 20 de ani va fi respinsă cu succes de către posesor.
O lungă perioadă de timp Dacia s-a aflat într-o dublă proprietate, cea supremă și cea subordonată exercitată de către provinciali. Proprietatea supremă era recunoscută prin faptul că se plătea un impozit funciar. Dacă terenurile din Dacia se bucurau de ius italicum, adică un drept în care solul ce aparținea unor colonii din provincii era asimilat cu cel din Imperiul roman, în acest fel cetățenii romani putând aplica proprietatea quiritara.
Deoarece a fost introdusă ficțiunea ca peregrinii sunt cetățeni romani le-a fost acordată acțiunea în revendicare, cu unele modificări, dar și acțiuni cu privire la paguba cauzată pe nedrept și furt.
Ca și izvor în ceea ce privește sistemul de drept al secolului II e.n. putem aduce în discuție Tripticele din Transilvania ( tablițe cerate formate din trei mici tablițe de brad legate împreună) descoperite între anii 1786 și 1855 la Roșia Montană. Tripticele fac referire și la dreptul de proprietate imobiliar, dând exemplul vânzării unei părți dintr-o casă. Legat de cum apare semnarea actelor, trebuie menționat faptul că ele nu erau semnate doar de martori ci și de părti și uneori apărând și garanții. În dreptul roman actele redactate în formă obiectivă erau semnate doar de martori, în timp ce actele subiective erau semnate doar de către părți. Concluzionăm faptul că în dreptul daco-roman a aparut o formă intermediară de tranzacție.
Odată cu ajungerea în evul mediu, în perioada obștei sătești anii 271-275 sec. VIII, normele juridice încep să facă diferențierea între stăpânirea devălmașă și cea personală.
Stăpânirea devălmașă
Pământul este în această perioadă cel mai de preț bun, pe care comunitatea sătească îl locuiește permanent și îl muncește. Asta inseamnă că această comunitate are un drept de stăpânire de-a valma, adică în comun. Cu aprobarea obștei unele părți ale moșiei puteau trece în folosință personală, dar obștea își păstra dreptul de supraveghere și control. Nu puteau fi scoase de sub stăpânirea devălmașă pașunile, pădurile și apele, moara și subsolul din care exploatau diferite minereuri.
Stăpânirea personală
Obștea autoriza și încuraja astfel de inițiative ale membrilor săi, dar cu condiția ca acel bun să fie amenajat și îngrijit. Primul teren ce a fost desprins din fondul devalmaș a fost cel de casă și curte, începând a se folosi gardul ca și semn de moștenire personală. Apoi în mod asemănător s-a întâmplat și cu câmpul care a fost delimitat în loturi de pământ denumite sort și repartizate familiilor de către obște pentru totdeauna. Defrișarea pădurilor ducea la transformarea curaturilor sau runcurilor, cum le numeau, în ogoare vii, pomturi, tarina și prisaca. În ceea ce privește apele ele se amenajau în iazuri comune sau personale cu pește, vaduri și scocuri pentru morile de apă, prive și steze.
Între secolele IX-XIV apar noi instituții de drept precum cnezatele și voievodatele. Până în acest moment proprietatea personală crescuse datorită defrișărilor, desțelenirii și îmbunătățirii uneltelor agricole. Odată cu introducerea normelor de drept din Legea vlahilor sau Jus Valachicum, intervine o modificare în înstrăinarea teritoriului obștei, sub forma dreptului protimis, care acordă rudelor celui ce înstrăina și celorlalți membrii ai obștei preferința la cumpărare și facultatea de răscumpărare a înstrăinărilor făcute cu nerespectarea regulilor protimisului.
Prin „Legea tarii” au fost sistematizate normele de drept în Țara Românească și Moldova, iar societatea românească a evoluat spre centralizarea puterii, până în ultima perioadă a evului fanariot, când s-a instalat regimul turco-fanariot. Observăm deasemenea o nouă structură socială a vremii, adică proprietatea nobiliară, dar și un „dominium eminens”, adică un drept de stăpânire superioară ce revenea domnului ca și vârf al ierarhiei feudale și reprezentant al statului.
Proprietatea țărănească
Se accentuează tendința de desprindere din devălmășie și de creștere a stăpânirii personale. Acum dacă se respectă dreptul de preemțiune se permite înstrăinarea pământurilor din obște. Apar noi obști prin unirea unor intemeietori de sate cu familiile lor, formându-se noul sat, fie prin roirea satelor datorită sporului demografic.
Dreptul de proprietate în obștea liberă
Acesta este atât un drept de stăpânire în devălmășie cât și un drept de stăpânire personală. Cu toate acestea obștea își păstrează un drept de stăpânire superior, putând relua în folosul comunității terenurile aflate în stăpânire personală, dând alte terenuri în schimb.
Dreptul de stăpânire devălmașă
Se aplică unor bunuri naturale, titularul fiind conștient că le poate folosi, dar nu le poate schimba starea naturală, în acestea întrând dreptul de a pășuna. În Transilvania a existat aceeași lege, dar ea a fost aplicată cu întreruperi din cauza proprietarilor maghiari, care cereau a fi plătită o dijmă pentru pășunarea pe pământurile obștei. Asupra apelor s-au păstrat aceleași drepturi, adică a pescui, a săpa iazuri și gârle, a întemeia steze, mori, pive etc. Dreptul de folosință asupra pădurilor se referea la posibilitatea de a vâna, a introduce animale pentru pășunat, a tăia lemne pentru casă, a cosi fân, a culege plante sau fructe, iar pentru străini se aplica regula zeciuielii.
Dreptul de stăpânire personală
Acesta își păstrează caracteristicile de mai devreme. Pământul de arat fiind un teren comun al obștei i s-a dat denumirea de delniță. Cu timpul datorită posibilității de preluare tot în familie, s-a statornicit regula de transmitere ereditară. Cuvintele de origine slavă, ocină, bastină, dedină, provin chiar din sânul acestor tradiții, având sensul de transmitere de la părinți, bunici adăugate la moșie. Prin această transmitere ereditară nu era stabilită și cota-parte, doar se stabilea care ar fi cea ideală.
Străinii nu aveau dreptul de a lucra pământul obștei, dar în cazurile în care întreaga comunitate își dădea acceptul, atunci ei erau datori cu a zecea parte din recoltă. Poienile și fânețele primeau uneori numele persoanei care le amenaja inițial și erau întemeiate pe curaturi.
În Legea Țării „ obiceiul prisacii” avea un capitol specific, în care domnitorul dăruia teren în pustiu aruncând un topor, măciuca sau săgeți către cele patru puncte cardinale, iar acolo unde cădeau se înconjura cu gard. Aruncarea armei simbolizează în acest caz luarea în stăpânire a locului. Prosacile puteau fi întemeiate și pe teren închiriat, dar la încheierea termenului de închiriere copacii îi rămâneau proprietarului.
Viile erau și ele foarte importante, erau amenajate pe terenuri provenite „din pustie” și puteau forma o suprapunere de proprietăți cu titulari diferiți, titulari ce erau datori a plăti zeciuiala către vinariciul domnesc. Cei care sădeau vii pe terenurile feudalilor aveau obligația de a plăti în plus și vinariciul boieresc. În același regim se aflau grădinile cu legume, pometul sau livezile. În ceea ce privește morile de apă trebuie menționat că numai cine avea dreptul de vad putea construi moara, ulterior putând-o închiria, vinde sau înstraina prin orice tranzacție juridica. Vadul de moară era primordial deoarece cuprindea drept de acces la apa împreună cu terenul pe care se afla moara. Dacă satul deținea asemenea ape proprii putea construi el o moară sau putea să acorde un vad de moară unor săteni pentru construirea unei mori. Potrivit Legii Țării dreptul asupra vadului era imprescriptibil, dar ulterior apariția morilor mecanice a condus la dispariția morilor de apă.
Dreptul de proprietate în obștea aservită
Acesta aparținea stăpânului feudal indiferent dacă statutul obștei era inițial liberă sau o „slobozie” intemeiată de feudali cu aprobare domnească. Țăranul aservit datora stăpânilor feudali zeciuiala, dar ăși putea păstra stăpânirea asupra casei, bunurilor create de el ca: iazuri, prisăci, vii, inventarul agricol și vitelor împreună cu posibilitatea de a lucra pe delnița pe care o avusese în proprietate.
Proprietatea nobiliară
Aceasta a fost extinsă în două modalități: fie prin exploatarea muncii țăranilor, fie prin acapararea proprietăților țărănești.
Proprietatea boierească
Acest tip de proprietate era obținut prin trei modalități: moștenire, donații domnești sau proprietate donativă. Proprietatea moștenită era întărită de domn și putea fi înstrăinată cu dreptul de protimis al rudelor. Donațiile domnești erau acordate pentru serviciile militare sau pentru îndeplinirea unor sarcini din cadrul aparatului de stat. Proprietatea donativă era acordată pentru realizarea unor sarcini încredințate, dar putea fi retrasă de domn printr-o procedură numită „preadalica”. Proprietatea boierească era numită „ohaba” în Țara Românească și „uric” în Moldova, prin hrisovul domnesc de întărire și se bucură de scutiri fiscale. Chiar și așa, aceste proprietăți puteau fi confiscate de către domn și atribuite boierilor credincioși în cazul în care de „hiclenie” a boierului față de domn.
Proprietatea bisericii
După întemeierea satelor românești a constituit mari domenii în principal prin acordarea „daniilor din partea credincioșilor. De asemenea drepturile largi de judecată de care beneficiau mănăstirile, mai mult decât boierii, aduceau venituri importante din încasarea amenzilor și de pe urma judecăților. Totodată mănăstirile erau scutite de dări pentru bunurile lor, în condițiile în care primeau în stăpânire sate, munți și pământuri.
Proprietatea domnului
Această proprietate cuprindea bunurile avute din cadrul familiei feudale, la care se adăugau achizițiile făcute pe diferite căi juridice și îmbunatățirile realizate din cheltuiala proprie. Separat de visteria țării, domnul beneficia și de „cămara domnească” adică de venituri cuvenite pe parcursul exercitării domniei.
În aceste conditii în secolul al XVII-lea tot mai multe obști ăși pierd libertatea și devin aservite boierilor și bisericilor. Pentru prima oară în „Cartea românească de învățătură” a lui Vasile Lupu se face o clasificare a bunurilor mobile și imobile acordându-se celor din urmă o atenție deosebită. Tot această carte împreună cu „Îndreptarea Legii” scrisă de Matei Basarab, prevăd legarea țăranilor de pământ și interdicția de a mai fi primiși țărani fugari de pe domeniile feudale și obligația de a-i preda adevăraților stăpâni. În partea a doua a regimului turco-fanariot se sistematizează totul pe instituții juridice, noile legi fiind numite condica, cod sau codica. Printre cele mai importante putem menționa porunca lui Al. Ipsilanti întocmită în Țara Românească în 1775 „Pravilniceasca condica” ce intră în vigoare după cinci ani, în Moldova „Coodul Calimah” elaborat de mai multe comisii de juriști la inițiativa domnului Scarlat Calimach ce intră în vigoare începând cu anul 1817 și „Legiuirea Caragea” întocmită și publicată în Țara Românească în anul 1818 din ordinul domnului Ioan Gheorghe Caragea, ce intră în vigoare un an mai târziu.
În perioada 1821-1848 se accentuează trăsăturile proprii ale sistemului de drept burghez, adică diviziunea dintre dreptul public și cel privat.
În anul 1864 a fost adoptat Codul Civil și a intrat în vigoare la 1 decembrie 1865, cod ce este valabil și în zilele noastre cu o serie de modificări, în timpul domniei lui Al. Ioan Cuza. În perioada 1866-1918 codul civil a cunoscut o evoluție substanțială. În 1887 a fost adoptata prima lege ce încuraja industria națională, iar în anul 1912 o a doua lege. În anul 1879 a apărut ideea apărării mărcilor de fabrică și comerț, iar în anul 1906, fiind necesare noi reglementări în domeniul proprietății industriale datorită dezvoltării tehnicii și investițiilor a fost dată „ Legea asupra brevetelor de invențiune”. În 1895 a fost dată o lege ce a adus separarea proprietății solului și a subsolului, statul devenind proprietarul substanțelor miniere.
Prin dezvoltarea capitalismului a fost determinată și dezvoltarea proprietății bancare ce a dus la începutul secolului XX la controlul băncilor asupra industriei.
Principiile Codului Civil au fost grav încălcate prin legea învoielilor agricole din 1866, iar proprietatea funciara a țăranilor a cunoscut un proces continuu de fărămițare. Prin contracte sau învoieli, făcute între moșieri și țărani se obținea arendarea unor suprafețe de pământ, iar învoiala se nota într-un registru al primăriei comunei. Din momentul transcrierii, contractul era autentic și putea fi investit cu formulă executorie la simpla cerere a moșierului. Era pus apoi în executare fără judecată de către primar, printr-un sistem ce se abătea de la dispozițiile Codului Civil și ale Codului de procedură civilă. Deoarece țăranii erau obligați să lucreze pentru moșieri o suprafață de teren egală cu cea luată în arendă, s-a ajuns la marea răscoală din 1907, în urma căreia a fost înfăptuită o nouă reformă agrară ce desființa dijma și învoielile. Cu această ocazie s-au stabilit și limitele prețurilor plătite pentru pământ și muncile agricole, a fost pusă și o interdicție arendașilor de a arenda mai multe moșii, dar nu a avut efect deoarece legea permitea arenda printr-o persoană interpusă. A fost înființat de asemenea și un corp de inspectori legionari pentru a se asigura respectarea legilor în domeniu. În articolul 480 din Codul Civil, dreptul de proprietate avea un caracter absolut, dar în urma Constituției din 1923 și Legislației civile speciale a fost notată concepția proprietății ca funcție socială și astfel s-a permis exproprierea pentru cauza de utilitate natională, iar bogățiile subsolului erau trecute în proprietatea statului fapt ce contravenea dreptului de proprietate absoluta.
Pentru prima dată pe langă naționalizarea subsolului a fost îngrădit și spațiul aerian, în interesul societăților de profil. Reforma agrară a presupus două operațiuni distincte, una în care terenurile expropriabile era trecute în proprietatea statului cu plata unor despăgubiri substanțiale și cea de-a doua în vânzarea pământurilor de stat către țărani, legea prevăzând ca ele nu puteau fi înstrăinate înaintea stigerii datoriilor către stat.
În ceea ce privește minele, la 3 iulie 1924 a fost dată o lege ce trebuia să favorizeze capitalul autohton, făcând dificilă activitatea pentru societățile străine. Ulterior la 29 martie 1929 după venirea la putere a național-țărăniștilor s-a schimbat legea pentru exploatarea minelor prin care erau înlăturate toate restricțiile legii anterioare. Intreprinderile economice proprietate de stat erau de două tipuri: monopol de stat și cu caracter pur comercial aceasta putând fi exploatată în asociație cu caracter privat, inclusiv capitaluri străine de maxim 40%. Astfel observăm că prin Legea privind comercializarea și controlul intreprinderilor economice ale statului din 6 iunie 1929 oferea avantaje substanțiale capitalului privat, îndeosebi celui liberal.
3.2. DREPTUL DE PROPRIETATE
Dreptul de proprietate este, conform Codului civil, dreptul unei persoane de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege. În funcție de titular și caracteristici, proprietatea poate fi privată sau publică.
Dreptul de proprietate privată este definit ca-dreptul persoanelor fizice sau juridice, al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor mobile sau imobile, bunuri asupra carora proprietarul exercita atributele dreptului de proprietate in interes propriu, dar in limitele legii. dreptul real principal care conferă titularului său atributele de posesie, folosință și dispoziție (jus possidendi, jus utendi, jus fruendi, jus abutendi) asupra bunului apropriat în formă privată, atribute care pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv și perpetuu, cu respectarea limitelor materiale și a limitelor juridice [1]. Poate fi titular al dreptului de proprietate privată atât o persoană fizică, cât și o persoană juridică, inclusiv statul. În cazul în care însă statul deține bunuri cu titluri de proprietate privată, acestea sunt supuse aceluiași regim juridic ca bunurile aflate în proprietatea oricărei alte persoane.
Posesia (jus possidendi) este dreptul de a stăpâni bunul. În acest sens este un element de drept, iar nu unul de fapt (care rezultă din stăpânirea concretă a bunului). Folosința (jus utendi și jus fruendi) cuprinde atât utilizarea bunului, cât și culegerea fructelor acestuia. Dispoziția (jus abutendi), are două elemente: dispoziția materială asupra bunului (în cazul bunurilor corporale (care exprimă posibilitatea de a modifica forma lucrului, a transforma, distruge sau consuma substanța acestuia) și dispoziția juridică (ce exprimă posibilitatea înstrăinării în tot sau în parte a dreptului de proprietate).
Dreptul de proprietate privată este un drept absolut, exclusiv și perpetuu. Dreptul de proprietate este un drept absolut pentru că titularul său are libertatea oricărei acțiuni sau inacțiuni în legătură cu bunul său. Caracterul exclusiv cuprinde două idei: monopolul titularului dreptului de proprietate asupra bunului său și excluderea terților, inclusiv a autorităților publice, de la exercitarea prerogativelor proprietății. În fine, dreptul de proprietate este perpetuu, în sensul că el durează atâta vreme câtă există și bunul care face obiectul dreptului; în plus, dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz și nu poate fi pierdut prin intervenția prescripției extinctive.
Limitele exercitării dreptului de proprietate pot fi materiale sau juridice. Limitele materiale, în cazul bunurilor corporale, constau în limitele fizice ale bunului. În cazul terenurilor, de pildă, proprietarul își poate exercita atributele dreptului său pe toată suprafața terenului, inclusiv deasupra acestuia (până la limita inferioară a spațiului aerian, care este obiect al dreptului de proprietate publică), și în subsol, cu mențiunile că, potrivit Constituției, bogățiile subsolului fac obiectul exclusiv al proprietății publice și că subsolul poate fi utilizat pentru efectuarea de lucrări de interes general, sub condiția însă a despăgubirii proprietarului.
Limitele juridice se stabilesc fie prin lege, fie de către o instanță judecătorească, fie de către proprietar, printr-un act juridic încheiat de acesta. Ele sunt o modalitate de limitare a exercițiului absolut al dreptului de proprietate într-un mod care să concilieze interesul particular al proprietarului cu cel general sau cu interesele altor particulari. Exemple de astfel de limitări juridice (care sunt de regulă prezentate sub forma dreptului de servitute sunt: obligația de îngrădire a caselor, curților și grădinilor, obligația de a respecta o distanță minimă față de proprietatea vecină în cazul realizării de plantații sau construcții, dreptul de trecere pe proprietate vecină în cazul lipsei unui drum de acces la drumul public etc.
Alte limitări juridice aduse exercițiului dreptului de proprietate sunt reglementările care țin de disciplina în construcții, regimul terenurilor forestiere și agricole, posibilitatea aplicării, în anumite condiții a unor măsuri de rechiziție, expropriere sau confiscare a bunurilor etc.
Dreptul de proprietate publică este dreptul real principal, inalienabil, insesizabil, imprescriptibil, care conferă atributele de posesie, folosință și dispoziție asupra unui bun, care, prin natura sa sau prin declarație a legii, este de uz sau de utilitate publică, atribute care pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv și perpetuu, cu respectarea limitelor materiale și a limitelor juridice. Titularul dreptului de proprietatea publică poate fi statul sau o unitate administrativ-teritorială.
Bunurile de uz public sunt bunurile la a căror utilizare au acces toți membrii comunității, indiferent de momentul sau durata acestei utilizări. Exemple de astfel de bunuri sunt: drumurile naționale sau locale (în cadrul unor suprafețe mai mari de teren care sunt obiect al proprietății private pot exista însă și drumuri private), bibliotecile publice naționale sau locale etc.
Bunurile de interes public sunt bunurile care, deși nu sunt accesibile uzului public, sunt afectate funcționării serviciilor publice (clădiri ale ministerelor și altor instituții publice, echipamente și instalații destinate apărării naționale etc.) sau sunt destinate să realizeze în mod direct un interes național sau local (bogățiile subsolului, opere de artă etc.).
Bunurile care fac parte din domeniul public pot fie exploatate în următoarele modalități:
drept de administrare;
drept de concesiune;
drept de folosință gratuită asupra bunurilor proprietate publică.
Dreptul de proprietate publică are următoarele caracteristici:
este un drept inalienabil, în sensul că nu poate fi înstrăinat;
este un drept insesizabil, neputând fi obiect al procedurilor de executare silită;
este un drept imprescriptibil, în sensul că bunurile care fac obiect al proprietății publice nu pot fi dobândite de terțe părți prin uzucapiune (prescripție achizitivă).
3.3. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale deținute asupra unui bun al altei persoane. Ele conferă titularului lor numai o parte din atributele dreptului de proprietate, de regulă cel al folosinței bunului. Acestea sunt dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitație, dreptul de servitute și dreptul de superficie.
Dreptul de uzufruct este dreptul unei persoane de a se bucura de lucrurile ce sunt proprietatea altuia și de a le culege fructele naturale, industriale si civile, întocmai ca însuși proprietarul lor, însă cu îndatorirea de a le conserva substanța (art.703 Cod civil). Uzufructul este un drept real de folosință asupra unui bun, iar nu, ca în cazul contractului de locațiune, un drept de creanță asupra proprietarului.
Dreptul de uzufruct este un dezmembrământ al dreptului de proprietate, întrucât titularul acestuia deține numai o parte din atributele dreptului de proprietate, anume doar posesia. Proprietarul bunului păstrează practic numai dreptul de a dispune de bun în sens juridic, respectiv ar putea încheia, de exemplu, un contract de vânzare – cumpărare cu privire la bunul în cauză; în cazul existenței unui drept de uzufruct, proprietarul este desemnat prin expresia "nud proprietar", iar dreptul său "nudă proprietate".
Uzufructul se poate stabili asupra unuia sau mai multor bunuri individual determinate, de exemplu un teren, o casă, piese de mobilier etc., caz în care uzufructul se numește particular sau cu titlu particular, sau asupra unui întreg patrimoniu ori a unei fracțiuni de patrimoniu, caz în care uzufructul se numește universal sau cu titlu universal. Uzufructul se poate stabili numai asupra bunurilor aflate în circuitul civil, corporale sau incorporale. Uzufructul se poate dobândi, de regulă fie prin convenție, fie prin testament. Uzufructul convențional se poate constitui în două moduri: fie prin înstrăinare, în cazul în care proprietarul bunului creează asupra bunului un drept de uzufruct, fie prin retențiune, în cazul în care o persoană transferă proprietatea asupra bunului său, dar își rezervă asupra-și dreptul de uzufruct. Uzufructul se poate dobândi și prin uzucapiune.
Dreptul de uz este, în dreptul civil, acel drept real principal, esențialmente temporar, dezmembrământ al dreptului de proprietate, care conferă titularului său atributele de posesie și folosință asupra unui bun aflat în proprietatea altuia, dar numai în limitele necesare satisfacerii trebuințelor lui și ale familiei sale. Titularul dreptului de uz (denumit "uzuar") nu poate ceda nici închiria dreptul său către un terț. De aceea, se spune că dreptul de uz este un drept strict personal. Dreptul de uz se înrudește cu dreptul de uzufruct, deosebirile fiind că titularul dreptului de uzufruct are un drept mai larg de folosință asupra bunului (pe care îl poate utiliza precum însuși proprietarul, cu condiția însă de a conserva substanța bunului) și poate transfera beneficiul ("emolumentul") dreptului de uzufruct. De asemenea, dreptul de uz se înrudește cu dreptul de abitație, care în esență este un drept de uz care poartă asupra unei locuințe.
Dreptul de abitație este o variantă a dreptului de uz, care constă în dreptul unei persoane de a utiliza o locuință pentru nevoile sale personale și ale familiei sale. Titularul dreptului de abitație poate utiliza locuința împreună cu familia sa, chiar dacă nu era căsătorit în momentul constituirii dreptului său. Pe durata existenței dreptului de abitație, titularului dreptului de proprietate (denumit "nud proprietar") nu are dreptul de a folosi locuința. Titularul dreptului de abitație nu are dreptul de a înstrăina dreptul său. El poate totuși închiria altei persoane partea din casă pe care nu o locuiește. În cazul decesului unuia dintre soți, celălalt soț dispune de un drept de abitație asupra locuinței care a aparținut soțului decedat, cu respectarea următoarelor condiții:
casa de locuit să facă parte din moștenire;
soțul supraviețuitor să nu aibă o locuință proprie;
dreptul poate fi menținut până la ieșirea din indiviziune și, în orice caz, cel puțin un an de zile de la decesul soțului;
dreptul de abitație încetează dacă soțul supraviețuitor se recăsătorește înainte de ieșirea din indiviziune.
Ceilalți moștenitori pot cere restrângerea dreptului de abitație dacă locuința nu este necesară în întregime soțului supraviețuitor.
Dreptul de servitute este un drept real imobiliar, accesoriu, perpetuu și indivizibil care dezmembrează proprietatea, conferind titularului său anumite prerogative strict limitate asupra lucrului altuia.
Dreptul de servitute este un drept imobiliar întrucât se constituie numai în folosul și respectiv în sarcina unor imobile.
Servitutea este un drept perpetuu, întrucat se menține atât timp cât există cele două imobile și situația care a determinat constituirea ei.
Servitutea este indivizibilă, în sensul că profită intregului fond dominant și grevează, în întregime, fondului aservit.
El reprezintă o sarcina impusă asupra unui fond (teren) pentru utilitatea unui alt fond învecinat, care aparține unui alt proprietar. De exemplu, dreptul proprietarului unui teren înfundat de a trece peste terenurile învecinate pentru a ajunge la o cale publică reprezintă o servitute.
Dreptul de servitute poate fi limitat sau stins prin convenția proprietarilor celor două imobile.
Dreptul de superficie constă în dreptul de proprietate al unei persoane, numită superficiar, privitor la construcțiile, plantațiile sau alte lucrări ce se află pe un teren proprietatea altuia, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosință, accesoriu dreptului de proprietate asupra construcțiilor, plantațiilor, etc.
3.4. EVALUAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE
În conformitate cu Standardul Internațional de evaluare IVS 2011, proprietatea imobiliară este terenul și toate elementele care sunt o parte naturală a acestuia, elementele care au fost atașate terenului, clădirile și construcțiile de pe amplasament și toate elementele permanent atașate clădirilor, de exemplu echipamentele mecanice și electrice care asigură funcționarea unei clădiri, aflate atât în subsol, cât și deasupra solului.
Recomandările privind evaluarea drepturilor supra proprietății imobiliare sunt cuprinse în IVS 230. Dreptul asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, folosi și dispune de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare:
dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda și a dispune de teren și de orice clădiri existente pe acesta, în mod perpetuu, supus doar unor drepturi subordonate și unor îngrădiri stabilite prin lege;
un drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de folosință a unei suprafețe specificate de teren sau clădiri, pentru o anumită perioadă, de exemplu conform clauzelor unui contract de închiriere;
un drept de folosință a terenului sau clădirilor, fără un drept exclusiv de folosință, de exemplu dreptul de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumită activitate.
Drepturile asupra proprietății imobiliare pot fi deținute în comun, caz în care mai mulți titulari îl pot partaja sau individual, când fiecare titular deține o anumită cotă-parte.
Aceste tipuri diferite de drepturi asupra proprietății imobiliare nu se exclud reciproc. Un drept absolut de proprietate poate fi subiectul unuia sau mai multor drepturi subordonate. Titularul dreptului de proprietate absolut poate acorda un drept de închiriere asupra unei părți sau asupra întregii sale proprietăți. Drepturile de închiriere acordate direct de către titularul dreptului absolut de proprietate sunt drepturi de „închiriere inițială”. Dacă nu este interzis prin termenii contractului de închiriere, titularul dreptului de închiriere inițială poate închiria o parte sau întreaga proprietate unei terțe părți, care este numită drept de subînchiriere. Durata dreptului de subînchiriere va fi întotdeauna mai scurtă decât durata închirierii inițiale, din care provine, chiar și cu o singură zi.
Când se evaluează un drept asupra proprietății imobiliare este necesar să se identifice natura drepturilor deținute de titularul acelui drept și să se aibă în vedere orice limitări sau sarcini impuse de existența altor drepturi asupra aceleiași proprietăți. În mod frecvent, suma valorilor diferitelor drepturi individuale asupra aceleiași proprietăți va fi diferită de valoarea dreptului absolut de proprietate negrevat de sarcini.
CAPITOLUL 4
ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE
Procesul de cercetare se bazează pe etapele metodei științifice recunoscut de științele naturale și sociale și cuprinde următoarele etape: identificarea problemei, formularea ipotezelor, stabilirea datelor necesare, aplicarea metodologiei, reconcilierea rezultatelor în vederea emiterii de concluzii.
Definirea problemei constituie prima etapă din cadrul acestui proces complex și laborios. Evaluatorul are obligația să își clarifice foarte bine, în urma discuției cu proprietarul, care sunt datele concrete necesare în evaluare pentru a decide dacă este suficient de competent pentru misiunea respectivă sau dacă cererea clientului se încadrează în specificațiile codului deontologic al evaluatorilor.
Conform standardelor IVSC , evaluatorul trebuie să identifice proprietatea imobiliară, dreptul de proprietate ce va fi evaluat, să stabilească și să definească tipul de valoare ce va fi baza pentru evaluare, să specifice data evaluării, să identifice sfera evaluării (sau dimensiunea evaluării), să stabilească ipotezele extraordinare, condițiile ipotetice și condițiile limitative pe care se va baza evaluarea.
Analiza preliminară, culegerea și selectarea informațiilor
Evaluatorul trebuie să culeagă informații pertinente despre piața specifică proprietății subiect, despre proprietatea în sine și despre proprietățile comparabile și să le analizeze foarte bine pentru a stabili tendințele pieței. Aceste informații sunt: informații generale, informații specifice, precum și analiza cererii și ofertei.
Figura 3. Procesul evaluării
Analiza celei mai bune utilizări este cea de-a treia etapă a procesului de evaluare, în care evaluatorului trebuie să stabilească care este cea mai bună utilizare (CMBU) a terenului considerat liber sau construit. Conform IVSC, CMBU reprezintă cea mai probabilă utilizare a proprietății care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar și care conduce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate. Criteriul de testare în analiza CMBU a proprietății evaluate constă în găsirea răspunsurilor la întrebările cuprinse în definiție, pe rând, în următoarea ordine: Este proprietatea fizic adecvată pentru utilizarea propusă? Este utilizarea permisă din punct de vedere legal? Este fezabilă financiar? Este și cea mai profitabilă?
Analiza pieței imobiliare. În activitatea de evaluare în general și în estimările valorii de piață în particular, cunoașterea pieței unei anumite proprietăți imobiliare ajută la alegerea criteriilor de investigare, selectare și de interpretare a comparabilității cu alte proprietăți. În efectuarea unei evaluări se au în vedere două tipuri de studii bazate pe gradul de aprofundare a analizei: studiul de piață, orientat pe informații generale de piață în legatură cu un tip de proprietate sau o arie definită și studiul de vandabilitate, privind o proprietate specifică într-o arie definită.
Abordarea metodologiei de evaluare este o altă etapă a procesului de cercetare științifică în evaluare în care se aplică cele trei abordări folosite în știința evaluării: abordarea prin piață, abordarea prin venit și abordarea prin costuri. În toate cele trei abordările direct sau indirect este nevoie de o cunoștere a informațiilor din piață. În funcție de tipul proprietății și situația de fapt a proprietății evaluatorul va lua în considerare una sau mai multe abordări atât din cauza disponibilității informațiilor din piață, cât și reglementărilor posibile. Dacă sunt disponibile suficiente informații din piață, atunci evaluatorul va folosi abordarea prin compararție care este cea mai directă și sistemică abordare din cele trei cunoscute în știința evaluării. Dacă nu există informații suficiente sau acestea lipsesc se vor folosi abordările prin cost și/sau prin venit.
Opinia finală asupra valorii. Corespunzator numarului de abordări utilizate, evaluatorul va obține tot atâtea valori ale proprietății evaluate, care trebuie să fie cât mai apropiate între ele pentru a sublinia acuratețea rezultatelor. Reconcilierea acestor rezultate implică din partea evaluatorului reexaminarea etapelor procesului de evaluare, a raționamentelor și judecaților acestuia, refacerea calculelor, pentru a se asigura de justețea concluziilor. Formularea opiniei corecte este posibilă dacă se respectă trei criterii importante de care trebuie să se țină cont și anume: dacă aplicarea metodelor de evaluare converg la aceeași cea mai bună utilizare, dacă abordările utilizate conduc la același tip de valoare stabilită în definirea problemei, dacă aria de piață este coerentă cu toate abordările în evaluare aplicate.
Procesul de evaluare a proprietăților este un proces complex care necesită dobândirea, îmbunătățirea continua și utilizarea de cunoștințe din diverse domenii, dar în primul rând experiență pentru a putea răspunde la întrebările solicitanților evaluărilor despre valoarea proprietății lor. Etapele procesului de evaluare sunt prevăzute detaliat în Standardul International de Evaluare IVS 2011.
CAPITOLUL 5
TIPURI DE ABORDĂRI ÎN EVALUARE
5.1. ABORDĂRI ÎN EVALUARE
Metodele de evaluare adoptate pentru fiecare caz sunt determinate de experiența specializată și cultura fiecărei țări. În acest fel putem grupa metodele de evaluare astfel:
Metoda pe bază de comparație. Atunci când avem o evidență a vânzărilor precedente a proprietăților nespecializate, este metoda cel mai des folosită.
Metoda pe bază de investiții / venit. Este deasemenea folosită în cazul proprietăților nespecializate, dar cel mai adesea pentru cele comerciale și rezidențiale. Aceste tipuri de proprietăți produc sau dețin potențialul de a produce fluxuri viitoare prin închiriere.
Metoda pe bază de profituri / contabilitate. Această metodă este folosită în cazul proprietăților specializate, metodele contabile determinând o chirie adecvată, ce este utilizată în metoda investițiilor. Acestea sunt cazurile proprietăților tranzacționate, în care chiriile sunt mici și nu pot fi apreciate ca investiții.
Metoda reziduală / dezvoltare. Această metodă se aplică atât proprietăților nespecializate cât și celor specializate, determinând valoarea activului nedezvoltat în funcție de prețul unei vânzări potențiale a dezvoltării complete. Este folosită pentru terenuri libere, proprietați în dezvoltare sau redezvoltare.
Metoda costului / contractorului. Este utilizată doar pentru proprietăți specializate, ce nu se vând și nici nu se cumpără pe piață și doar în scopuri tehnice.
Aceste metode de evaluare enumerate mai sus sunt prezente în UK, în timp ce în Germania și SUA există doar trei metode, acestea fiind considerate a fi principale: comparația capitalului, metoda costului de înlocuire depreciat și metoda de investiții. Cele două metode suplimentare din UK sunt utilizate și în alte piețe, dar sunt considerate a fi subordonate metodei de investiții. Datorită faptului că aceste două metode sunt folosite pentru proprietățile specializate, se va păstra convenția de împărțire în cinci metode.
În cazul evaluării proprietăților nespecializate, pentru metodele de comparație a capitalului și de investiții, prețul este determinat prin comparație. Observarea nivelului prețului, într-o piață în care există tranzacții frecvente, este posibilă fără a fi nevoie să interpretăm caracteristicile fundamentale.
Metoda pe baza investițiilor a evoluat estimând valoarea de piață a subiectului proprietății prin referire la tranzacțiile recente ale proprietăților similare în aceeași zonă. În cazul în care pe piață nu există suficiente vânzări pentru a putea determina valoarea comparabilă și în lipsa informațiilor despre chirie, evaluatorul este obligat să revină la o analiză detaliată a pieței și să estimeze chiria economică a pieței, pe baza primelor principii. Această valoare este calculată prin estimarea venitului potențial anual al proprietății și deducerea tuturor costurilor antreprenorului prudent în realizarea acelui flux de numerar. Valoarea capitalului va fi calculată prin înmulțirea chiriei anuale cu un multiplicator adecvat, valoarea reziduală fiind o estimare a rentei economice a proprietății.
Chiria economică este o derivare a ofertei și cererii pentru produsul final. În cazul în care valoarea de piață este intrisec legată de afacerea în care este implicată proprietatea, va fi aplicat oricărui tip de propritate același principiu.
Metoda costului de înlocuire sau a contractorului reprezintă un mod suplimentar în care poate fi estimată valoarea de piață a proprietății. În cazul în care proprietatea ce trebuie evaluată este una specializata, există posibilitatea ca estimarea valorii prin referire la vânzările comparabile ale proprietăților similare, să fie practic imposibilă. Dacă proprietatea nu este aducătoare de chirie, metoda investițiilor nu este una adecvată. Metoda profiturilor poate fi aplicată doar dacă proprietatea este legată de afacerile dezvoltate de aceasta. Dacă această afacere este una de producție și nu una în domeniul serviciilor, este dificilă determinarea contribuției proprietății la valoarea globală. Dacă pentru o proprietate nu există comparații, atunci se va putea estima doar valoarea de piață a clădirii prin referire la costul de înlocuire al acesteia. În concluzie putem spune că valoarea de piață va fi egală cu costul de înlocuire. Evaluatorul va estima valoare de piață a terenului liber și va adăuga la acesta valoarea costului de construcție a unei noi clădiri cu aceleași funcții. La aceste valori se vor aplica ajustări subiective, premise pentru degradarea și deprecierea clădirii existente în comparație cu o construcție ipotetică nouă.
Metoda aleasă de evaluator va reflecta întotdeauna informațiile disponibile din piață. Cu cât evaluatorul va folosi un model care reflectă rolul proprietății ca activ al afacerii, vom realiza că am întâlnit proprietăți specializate. În schimb când evaluatorul beneficiază de informații despre tranzacții cu proprietăți comparabile ce vor fi interpretate în contextul pieței actuale pentru a estima prețul proprietății, știm că această procedură se aplică proprietăților nespecializate.
5.2.ABORDAREA PRIN PIAȚĂ
Această abordare se poate aplica pentru evaluarea oricărui tip de proprietate imobiliară, fie că este rezidențială, comercială, industrială etc., însa poate fi aplicată în condițiile existenței datelor de piață referitoare la tranzacții cu proprietăți imobiliare comparabile, în număr suficient și pe care evaluatorul, în urma unei analize temeinice, le poate considera corecte, reale. În cazul în care nu există suficiente informații de piață sau chiar deloc, cum este cazul proprietăților specializate (proprietăți cu design, localizare, utilizare speciale), această metodă nu poate conduce la rezultate plauzibile și se optează pentru una din celelalte 2 abordări.
Abordarea prin comparație este guvernată de patru din cele nouă principii ale evaluării: principiul cererii și ofertei, principiul substituției, principiul echilibrului și principiul factorilor externi.
Etapele abordării prin comparație sunt: obținerea datelor de piață referitoare la tranzacții cu proprietăți comparabile, selectarea unităților de comparație corespunzătoare proprietății evaluate, stabilirea diferențelor dintre proprietățile comparabile și proprietatea subiect, corectarea acestora. Elementele de comparație sunt drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile imediate dupa cumpărare, condițiile pieței, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizare și componentele non-imobiliare ale valorii și conform Standardelor Internaționale de Evaluare, sunt caracteristici ale proprietăților și tranzacțiilor imobiliare care influențează prețurile determinând variații ale acestora pe piața imobiliară.
5.3.ABORDAREA PRIN COST
În mintea participanților pe piața proprietăților imobiliare se formează o legatură incontestabilă între noțiunea de cost și cea de valoare. Conform acestei logici „ de bun simț” am putea spune, abordarea prin cost se pretează cel mai bine pentru evaluarea construcțiilor noi sau relativ noi, pentru construcții aflate în stadiu de proiect sau nefinalizate, pentru proprietăți specializate, în general pentru cele care nu sunt tranzacționate frecvent pe piață sau care nu generează venituri. Metoda se poate folosi și în cazul construcțiilor mai vechi, însă numai cu condiția să existe date de piață suficiente pentru a putea fi determinate corect deprecierile.
Principiile care guvernează abordarea prin cost sunt principiul substituției, principiul cererii și ofertei, principiul contribuției și principiul factorilor externi.
Procedura de determinare a valorii proprietății imobiliare prin această abordare constă în: determinarea costului de nou al construcției, care poate fi ori cost de reproducție, ori cost de înlocuire, cuantificarea deprecierii totale, cumulată de construcție și deducerea acestei valori din costul de reproducție/înlocuire al construcției pentru a obține costul de înlocuire net al acesteia, adăugarea la CIN al construcției a valorii de piață a terenului, și în cazul în care mai există și alte amenajări ale terenului (alei, garduri, garaje), acestea vor fi evaluate prin costul lor net și rezultatele respective adăugate la cel de mai sus.
Estimarea costului de înlocuire
Conform IVSC, costul de reproducție reprezintă costul estimat pentru a construi la prețurile curente de la data evaluării, o replică exactă a construcției evaluate, folosind aceleasi materiale, standarde de construcție, proiect arhitectural, dispunerea în spațiu și calitatea manoperei, înglobând toate deficiențele, supradimensionările și deprecierea clădirii evaluate. Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la prețurile curente de la data evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne și tehnici curente, normativele curente, arhitectura și planuri moderne (activ modern echivalent).
Piața imobiliară recunoaște trei tipuri de costuri: costuri directe, costuri indirecte și profitul dezvoltatorului (investitorului). Indiferent de baza aleasă pentru aplicarea abordării prin cost, pentru etapă de cuantificare a costului de nou evaluatorul poate utiliza trei metode: metoda devizului, metoda costurilor segregate și metoda comparațiilor unitare. Decizia de utilizare a uneia sau a altei tehnici o ia evaluatorul în funcție de scopul evaluării, de cererea clientului și de informațiile ce pot fi obținute de pe piață.
Deprecierea reprezintă o pierdere de valoare înregistrată de aceasta față de costul de nou. Se cunosc trei tipuri de forme ale deprecierii: deteriorarea fizică, deprecierea funcțională și deprecierea externă. Deteriorarea fizică și deprecierea funcțională sunt determinate de factori intrinseci proprietății, în timp ce deprecierea externă este determinată de factori ce nu țin de proprietatea în sine. Evaluatorii folosesc diferite metode de cuantificare a deprecierilor unei construcții, prin care se pot cuantifica în mod global sau defalcat deprecierile: metoda duratei de viață economică, metoda duratei de viață economică modificată, metoda segregării, metoda preluării de pe piață.
Poate fi clasificată în trei tipuri, în funcție de cauzele deprecierii: deteriorare fizică, depreciere funcțională și economică. Deteriorarea fizica și deprecierea economică este determinată de factori ce nu țin de proprietate.
Deprecierea fizică
Construcțiile răspund diferit la trecerea anilor sau la evenimente neprevăzute precum cutremure, alunecări de teren, inundații. Comportamentul lor depinde de calitatea materialelor utilizate, de precizia cu care a fost ridicată construcția, de întreținerea ulterioară a acesteia. În această ordine de idei, este posibil ca o construcție nouă, dar prost construită să prezinte deteriorari fizice mai mari decât o cladire bine construită și întreținută.
Deteriorarea fizică este un tip de depreciere care se constată relativ ușor deoarece este vizibilă și constă în defecte aparute în structura construcției: fisuri, crăpături, căzături, rosături, rupturi ale diferitelor elemente ce compun construcția, clasificându-se în recuperabilă și nerecuperabilă.
Se consideră depreciere fizică recuperabilă acea uzură pentru care costul de aducere la condiția de nou a elementului uzat, plus un profit, este mai mic decât creșterea rezultată în valoarea proprietății; se referă la acele elemente uzate în proporție de 100% și care pot fi reparate la data evaluării, cuantificându-se prin costul de aducere a acestora la starea de nou.
Este considerată depreciere fizică nerecuperabilă acea deteriorare sub 100% care nu poate fi reparată la momentul evaluării din motive practice sau economice. Deteriorare fizică nerecuperabilă se estimează defalcat pe elemente cu viață scurtă și elemente cu viață lungă.
Figura 4 Deprecieri ale construcțiilor
Elementele cu viață scurtă sunt acele elemente a căror durată rămasă de viață economică este mai mică decât durata rămasă de viață economică a întregii construcții, așa cum sunt acoperișul, finisajele interioare și exterioare, centrala termică etc., pe când durata ramasă de viață economică a elementelor cu viață lungă este de asteptat să fie cât cea a întregii construcții – stâlpii de rezistență, fundația, izolația, țevile subterane s.a. Deprecierea elementelor cu viață lungă se tratează împreună, deoarece se presupune că vârsta și durata de viață sunt aceleași ca și cele ale întregii construcții.
Deprecierea funcțională
Constă într-o pierdere de valoare a proprietății, cauzată de deficiențe de proiectare sau de concepția clădirii, de modificarea în timp a standardelor de construcție, demodării etc. Nu există o corelație directă, în toate cazurile, între acest tip de depreciere și variabila timp. De exemplu, chiar o clădire nouă poate prezenta o depreciere funcțională cauzată de o deficiență de proiectare sau la o clădire ce nu prezintă depreciere funcțională, la un moment dat, din anumite motive se constată această depreciere, ca după un timp, aceasta să dispară.
Deprecierea funcțională poate fi :
recuperabilă, atunci când costul de înlocuire a aspectului considerat neadecvat este mai mic decât creșterea anticipată în valoare a proprietății și poate fi determinată de necesitatea adăugării unui nou element în construcție, deoarece acesteia îi lipsește, în timp ce proprietățile comparabile din aria de piață îl au, necesitatea modernizării sau înlocuirii unui element existent, care fie nu se încadrează în standardele actuale, ori este defect, o supraadecvare, adică un element care în aria respectivă de piață este superior standardelor.
nerecuperabilă, atunci când nu este fezabil economic ca deprecierea respectivă să fie recuperată la momentul evaluării și este determinată de o deficiență sau de supraadecvare.
Figura 5 Tipuri de deprecieri funcționale
Deprecierea economică
Deprecierea externă poate fi economică și reprezintă efectul condițiilor economice sau se poate datora localizării și constă în scăderea utilității unei clădiri/proprietate din cauza unor influențe negative ale vecinătății. Se cuantifică prin capitalizarea pierderii de venit net cauzată de această depreciere sau prin analiza informațiilor de piață.
Însa schimbările care au loc în piața imobiliară nu sunt neapărat negative, ci pot fi și pozitive, în consecință deprecierea externă poate fi și pozitivă, contribuind deci la valoarea proprietății, cel puțin o perioadă de timp.
Figura 6 Deprecierea în timp
De asemenea, un aspect important este faptul că nu numai construcțiile pot fi afectate de deprecierea externă, ci și amplasamentul pe care se află acestea, astfel încât la costul de nou al construcției se va aplica doar deprecierea externă aferentă acesteia. După cuantificarea deprecierii externe totale, defalcarea acesteia în cele două componente, pentru construcție și pentru teren, se face pe baza procentului de ocupare a terenului.
Din punct de vedere al corelației existente între fiecare din cele trei forme de depreciere și vârsta construcției, se poate spune că deteriorarea fizică depinde cel mai mult de aceasta, urmată de deprecierea funcțională și apoi de deprecierea externă. Această dependență nu este descrisă întotdeauna de o relație directă, dar în general această relație poate fi prezentată conform figurii 6 în care deprecierea „încorporată” reprezintă deprecierea existentă la momentul zero, adică momentul finalizării construcției.
5.3.1.Metode de estimare a deprecierilor construcțiilor
Cuantificarea deprecierilor este cea mai dificilă etapă din cadrul abordării prin cost. Pentru a putea aplica corect metodele prezentate în cele ce urmează este importantă înțelegerea termenilor legați de vârstele și duratele de viață ale unei construcții și a relațiilor dintre acestea.
Duratele de viață și vârstele unei construcții
În literatura de specialitate sunt definiți următorii termeni :
Vârsta efectivă – este vârsta dată de starea tehnică și de utilitatea construcției dedusă prin comparație cu proprietăți competitive.
Vârsta scriptică – constituie numărul de ani trecuți de la terminarea construcției până la momentul evaluării.
Durata de viață economică – este perioada de timp de-a lungul căreia se estimează că un bun este utilizabil din punct de vedere economic de către unul sau mai mulți utilizatori; este perioada de timp în care construcția contribuie la valoarea proprietății : durata de viață economică = 1/rata anuală a deprecierii
Durata de viață economică rămasă – reprezintă perioada estimată de timp în care construcția mai poate contribui la valoarea întregii proprietăți : durata de viață economică rămasă = durata de viață economică – vârsta efectivă
Durata de viață utilă – perioada de timp rămasă în care se preconizează utilizarea din punct de vedere funcțional a bunului respectiv
Durata de viață utilă rămasă – perioada de timp rămasă în care se preconizează că mai poate fi utilizat, din punct de vedere funcțional, un bun; depinde de design, de durabilitatea și utilitatea componentei respective
Durata de viață fizică – este perioada de timp în care construcția va exista din punct de vedere fizic
Durata de viață fizică rămasă – perioada estimată în care se presupune că o proprietate, cu o anumită vârstă efectivă, mai poate funcționa fizic
Se poate prelungi durata de viață economică dacă se aduc îmbunătățiri construcției, dacă este modernizată sau reparată la timp, însă aceasta nu va putea depași durata de viață fizică.
Durata de viață utilă rămasă a unei componente sau a unei construcții poate fi egală sau mai mare decât durata de viață economică rămasă.
Există diferite metode de cuantificare în mod global sau separat a deprecierilor unei construcții. În cadrul metodelor duratei de viață economică și a metodei preluării de pe piață se utilizează raportul vârstă efectivă/ durată de viață economică, iar în cadrul metodei segregării se utilizează raportul vârstă istorică / durată de viață utilă.
5.4.ABORDAREA PRIN VENIT
Prin această abordare, venitul previzionat al proprietății generatoare de venituri se transformă în valoare. O proprietate generatoare de venit este o proprietate capabilă să producă în mod regulat un venit, sub formă de chirie sau profit. Dintre principiile care stau la baza abordării prin venit fac parte principiul anticipării și principiul cererii și ofertei. În cadrul abordării prin venit sunt utilizate două metode de convertire a fluxurilor viitoare de venit în valoare și anume: metoda capitalizării directe a venitului și metoda actualizării fluxului de numerar ( metoda Discounted Cash Flow- DCF).
5.4.1.Metoda capitalizării directe
Capitalizarea directă se aplică ca metodă de evaluare a proprietăților generatoare de venit care sunt operaționale pe baze stabile, cu venit constant sau care vor crește cu o rată medie anuală constantă (g), atunci când există informații suficiente despre vânzări de comparabile cu același nivel de riscuri, de venituri și cheltuieli, cu aceleași caracteristici fizice și de amplasare și cu aceleași așteptări.
Relația dintre venitul anual al unei proprietăți generatoare de venit și valoarea acesteia poate fi exprimată prin rata de capitalizare „c” sau prin factorul de multiplicare „f”, denumit și multiplicator al venitului. În principiu, prin această metodă, venitul obținut din chiria de piață, previzionat pe un singur an, este transformat în valoare de piață prin împărțire la rata de capitalizare corespunzătoare (utilizată în majoritatea cazurilor) sau prin înmulțire cu factorul de multiplicare corespunzător, ambele determinate din informații cu privire la proprietăți comparabile, la data evaluării:
sau
Capitalizarea poate să se bazeze pe diferite tipuri de fluxuri de venit și pe ratele sau factorii corepunzători acestora, evaluatorul având posibilitatea de a aplica fie o rată totală de capitalizare pentru proprietatea considerată ca un întreg, fie rate de capitalizare pentru fiecare componentă a proprietății, pentru a determina valoarea acestora.
5.3.2.Metoda actualizării fluxului de numerar – metoda DCF
Proprietățile generatoare de venit produc două tipuri de beneficii: un venit periodic, care poate fi anual, semestrial, trimestrial sau lunar și un venit terminal, denumit și valoare terminală, care este un beneficiu pe care investitorul se așteaptă să îl obțină la sfârșitul perioadei de deținere a investiției, reprezentând prețul net de vânzare a investiției. Prin metoda actualizării fluxului de numerar, fluxul previzionat de venituri viitoare pe mai mulți ani, precum și valoarea terminală sunt actualizate cu o rată de actualizare adecvată pentru a le transforma în valoare prezentă. Această valoare actualizată este considerată a fi valoarea de piață a proprietății.
În vederea aplicării acestei metode, evaluatorul trebuie să cunoască perioada de deținere a proprietății, să estimeze fluxul de numerar ce se poate obține în viitor pe această perioadă de deținere, precum și valoarea terminală a proprietății, să selecționeze o rată de actualizare adecvată și să convertească aceste valori în valoare la momentul evaluării.
Metoda cash—flow-ului (DCF – Discounted Cash Flow) sau de randament se folosește pentru a converti beneficiile viitoare în valoare prezentă, utilizând o rată adevărată de rentabilitate.
Această metodă de randament poate utiliza și tehnici reziduale. Pentru a folosi procedura de actualizare evaluatorul trebuie să cunoască caracterul adecvat al ratelor de actualizare, tendințele venitului, cerințele și ipotezele investitorului, conceptul rentabilității capitalului și procedura matematică de actualizare.
Natura anuităților
Anuitatea este un program sau un contract care specifică plăți regulate sau sume specificate, poate fi constant, descrescător sau crescător atât timp cât sumele sunt specificate și previzionate. Tehnicile actuale de variație pot fi aplicate diferitelor grafice ale fluxurilor de venit.
Actualizarea
Valoarea reziduală (terminală) și venitul periodic sunt convertite în valoare prezentă prin actualizare. Această procedură se bazează pe fatul că beneficiile încasate în viitor sunt mai puțin valoroase decât cele din prezent. Rentabilitatea unei investiții compensează investitorul pentru beneficiile viitoare actualizate, acceptarea beneficiilor viitoare și a riscului.
Pentru a actualiza valoarea viitoare la valoarea prezentă este folosită formula :
,
unde i = rata de rentabilitate
Dacă este asteptată o serie de beneficii viitoare, fiecare plată va fi actualizată cu această formulă și valoarea prezentă a plăților este suma tuturor valorilor prezente.
Analiza cash-flow-ului actualizat
Pentru estimarea valorii prezente cât și pentru calcularea ratei de actualizare din veniturile comparabile putem folosi analiza cash-flow-ului în care sunt specificate: variabilitatea, cantitatea și durata DCF periodic atribuit unor drepturi de proprietate imobiliară.
Fiecare cash-flow, inclusiv valoarea terminală dacă există, este actualizat la valoarea prezentă, apoi se însumează toate valorile prezente pentru a obține valoarea avantajului proprietății imobiliare.
Formula DCF este una de randament exprimată prin :
unde : PV = valoarea prezentă;
CF = fluxul de numerar sau beneficiul net pentru perioada specifică;
y = rata venitului periodic sau rata de actualizare;
n = numărul de perioade de previziune.
Pentru analiza DCF, selectarea ratei de randament pentru actualizare este un punct critic.
Investitorul poate stabili un randament țintă, chiar dacă randamentul actual al investiției nu poate fi calculat până când investiția nu se vinde.
Ratele istorice de randament derivate din vânzările comparabile, chiar dacă sunt relevante nu reflectă beneficiile viitoare, ci pe cele trecute. Astfel, selecția ratelor de randament pentru actualizarea cash-flow-ului trebuie focalizate pe ratele de randament previzionate.
Tabel cuprinzând venituri și valori finale asociate dreptului de proprietate pentru proprietăți imobiliare producătoare de venit
Există trei tipuri de anuități :
anuitate variabilă – este fluxul de venit în care sumele plătite variază în funcție de perioadă;
anuitatea crescătoare sau descrescătoare – este fluxul de venit care se așteaptă a se schimba după o tendință sistematică;
anuitatea constantă – este fluxul de venit în care plățile sunt egale și nemodificabile.
Proprietățile generatoare de venit reprezintă două tipuri de beneficii financiare :
valoarea viitoare;
venitul periodic.
Fluxurile viitoare la finele perioadei de deținere sunt numite valoare terminală, deoarece reprezintă valoarea anticipată a capitaluilui la sfârșitul investiției. Valoarea terminală este adesea o parte majoră din beneficiul total ce trebuie primit dintr-o investiție într-o proprietate producătoare de venit.
CAPITOLUL 6
PIAȚA IMOBILIARĂ. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE
În activitatea de evaluare în general și în estimările valorii de piață în particular, cunoașterea pieței unei anumite proprietăți imobiliare ajută la alegerea criteriilor de investigare, selectare și de interpretare a comparabilității cu alte proprietăți.
Vânzătorii și cumpărătorii de proprietăți imobiliare interacționează pe diferite aspecte/ segmente de activitate, pentru diferite motive și în ceea ce privește diferite tipuri de proprietăți. Prin urmare, piețele imobiliare sunt împărțite în segmente bazate pe diferențele între tipurile de proprietăți și pe atractivitatea lor față de participanții pe piață.
Toate piețele imobiliare sunt influențate de atitudinile, motivațiile și interacțiunile vânzătorilor și cumpărătorilor care, la rândul lor, sunt sub acțiunea unor influențe sociale, economice, guvernamentale sau chiar fizice.
Piața imobiliară definește totalitatea bunurilor imobiliare și a drepturilor asupra acestora, care fac obiectul actual de vânzare-cumpărare. Noțiunea de piață imobiliară conține și un ansamblu de instituții și proceduri, care au drept scop să-i adune la un loc pe cumpărătorii și vânzătorii unei mărfi speciale-diferite drepturi de proprietate asupra bunurilor imobiliare.
În linii generale prin noțiunea de piață se definește astfel: „Piața imobiliară este un complex de mecanisme prin intermediul cărora sunt transmise drepturile asupra unei proprietăți și interesele legate de ea, sunt stabilite prețurile și este delimitat spațiul pentru diferite variante pentru utilizarea terenurilor.”
Piața, după cum afirmă economistul francez M. Dider, apare ca un ansamblu de mijloace de comunicații prin care vânzătorii și cumpărătorii se informează reciproc despre ceea ce ei au, despre ceea ce aceștia au nevoie, despre prețurile pe care aceștia le cer și pe care le propun pentru ca tranzacțiile dintre ei să se încheie. Deci, piața este înainte de toate „ un contract social” mai mult sau mai puțin spontan, care definește locul economic în ansamblul vieții sociale.
6.1. FUNCȚIILE PIEȚEI IMOBILIARE
Pe piața imobiliară se realizează inter relația dintre cererea și oferta tuturor cumpărătorilor și vânzătorilor, prezenți momentan în același spațiu, se derulează tranzacții cu bunurile imobiliare.
Figura 7 Funcțiile de bază ale pieței imobiliare
Piața imobiliară are o influență destul de mare asupra tuturor parților vieții și activităților oamenilor, îndeplinind un șir de funcții generale și specifice. Una dintre principalele funcții ale pieței este de a fixa un preț echilibrat. În preț este inclus un volum mare de informație despre piață, despre necesitățile cumpărătorilor, despre costul construcțiilor. Dacă ne referim la funcțiile concrete ale pieței, atunci ele sunt urmatoarele :
Funcția de reglare constă în aceea că piața care funcționează autonom își redistribuie resursele după sferele existente de antrepenoriat și conduce participanții săi către scopul, care de fapt nu era stabilit inițial, către formarea unei structuri eficiente a economiei și satisfacerea intereselor sociale. În lumea contemporană insuficiența reglării pieței tot mai mult este compensată de stat, mai ales în aspectele ce țin protecția mediului înconjurător, protecția concurenței, crearea cadrului juridic și legislativ.
Funcția comercială constă în realizarea valorii și valorii de întrebuințare a bunurilor imobiliare și obținerea profitului pentru capitalul investit.
Funcția informațională este o metodă de culegere operativă și de răspândire a informației obiective generalizate, ce permite vânzătorilor și cumpărătorilor de bunuri imobiliare de a lua decizii în interesele proprii.
Funcția de intermediere se exprimă prin aceea că piața ia forma unui intermediar comun și locul de întalnire a vânzătorilor și cumpărători în urma căruia se instituie o anumită legatură între ei și apare posibilitatea unei alegeri alternative de parteneri. Pe această piață mai funcționează și intermediari profesionali – dezvoltatori, evaluatori, agenți imobiliari, brokeri, agenți de asigurare, creditori ipotecari și alte persone ce prestează anumite servicii pentru persoanele co interesate.
Funcția de stimulare – piața se prezintă sub forma unui stimul economic producând concurența, care impune și susține activitatea de afaceri și căutarea noilor posibilități de administrare efectivă a proprietății de capital.
Funcția investițională – piața imobiliară este un mod atractiv de prestare și majorare a valorii capitalului. Ea contribuie la transferul economiilor și acumulărilor populației din forma pasivă a rezervelor în capital real de producție, care aduce venit proprietarului de bunuri imobile. Proprietatea imobiliară servește drept garanție de asigurare în fața riscurilor investiționale.
Funcția socială se manifestă în creșterea activității muncii societății în întregime, astfel încât oamenii tind să ajungă proprietari de imobile.
Piața imobiliară în afară de funcțiile sale se mai remarcă și prin particularitățile care o caracterizează, care o identifică printre celelalte feluri de piețe. Aceste particularități îi conferă un stil aparte și atrage anumiți participanti la tranzacțiile care au loc, iar aceste caracteristici fac ca piața imobiliară să devină un loc specific în care acțiunile care se desfășoară să dețină un caracter irepetabil datorită bunurilor imobiliare și a drepturilor asupra lor care sunt atrase pe această piață.
Prețurile proprietăților imobiliare sunt fixate cel puțin teoretic, pe baza legii cererii și a ofertei. În absența altor factori de influență, o creștere a ofertei (noi construcții sau o migrare a populației din zonă) va determina o scădere a prețurilor de pe piață, după cum o creștere a cererii (pentru proprietăți imobiliare) va genera o creștere a prețurilor de pe piață (conform graficului din figura 8)
Conform lucrării piețele imobiliare prezintă trei funcții:
de dezvoltare sau de contractare a spațiilor, pentru a satisface condițiile de mediu în schimbare;
de alocare a spațiilor existente celor care prezintă o cerere pentru acestea.
de determinare a unor noi utilizări ale terenurilor.
Figura 8 Legea cererii și ofertei. Punctul de intersecție al curbelor cererii și ofertei evidențiază punctul de echilibriu pe piața imobiliară.
Se consideră că pe o piață imobiliară, ce funcționează normal, se asigură o alocare a proprietăților imobiliare în concordanță cu cererea existentă pentru acestea. În aceste condiții, din punct de vedere teoretic, se încearcă o echilibrare a cererii cu oferta de proprietăți imobiliare.
Concret, se pune problema identificării numarului de proprietăți imobiliare vacante sau a deficitului de proprietăți imobiliare. Numărul spațiilor imobiliare libere, pe un anumit segment al pieței, este dat de relația:
L = S – D
în care:
L = spațiul imobiliar liber spre a fi oferit sau închiriat;
S = oferta de proprietăți imobiliare;
D = cererea de proprietăți imobiliare.
O piață imobiliară este considerată ,,bună” în cazul în care L > 0, iar o piață se definește a fi ,,rea” în cazul în care L < 0. Această situație este privită din punctul de vedere al cererii, persoanele fizice dorind să posede o locuință, iar persoanele juridice solicitând spații de producție sau de comercializare. Dintr-un anumit punct de vedere, se poate considera că fiecare persoană poate prefera existența pe piață a unui număr de proprietăți imobiliare disponibile, pentru ca piața să funcționeze corespunzator. Pe de altă parte, propietarii imobilelor vor fi avantajați în cazul în care va exista un deficit pe piață, deoarece pot beneficia de condiții mai avantajoase la vânzări sau la închirieri.
O altă modalitate de analiză a pieței imobiliare se realizează pe baza ratei de ne-ocupare a spațiilor imobiliare (Rno) definită ca pondere a spațiilor libere, ce pot fi oferite spre vânzare sau închiriere în totalul spațiilor disponibile pe piață. Rata de neocupare se poate determina conform relației urmatoare:
Unde: L = spațiul imobiliar liber spre a fi oferit spre închiriere sau vânzare:
SD = spațiul disponibil de pe piață
Rata de neocupare este un indicator la care se face referire în analizele privind piața imobiliară. Dinamica ei este urmarită pe segmente ale pieței imobiliare, ce vizează spațiile de birouri, spațiile de locuit, spațiile comerciale sau industriale și terenurile. Acest indicator depinde de situația economiei, de nivelul chiriilor sau de tipul de piață pentru care se determină.
6.2. FORMAREA BUNULUI IMOBIL
În lucrarea se pot evidenția următoarele modalități de formare a bunurilor imobile:
Separarea este o modalitate de formare a bunului imobil independent, prin desprinderea unei părți din bunul imobil înregistrat.
Divizarea este o modalitate de formare a unor bunuri independente prin împărțirea, la cererea coproprietarilor, a bunului imobil proprietate comună înregistrat și încetarea proprietății comune.
Comasarea este o modalitate de formare a bunului imobil prin unirea a doua sau mai multor bunuri imobile înregistrate având hotare comune, aparținând unuia și aceluiași proprietar sau aflându-se în proprietate comună a acelorași persoane, la cererea lor.
Combinarea este o modalitate de formare a unui bun imobil prin separarea unei părți din bunul imobil înregistrat, fără a se forma un bun imobil independent și alipirea lui la un bun imobil adiacent. Combinarea se efectuează numai dacă există cererea comună a proprietarilor ambelor bunuri imobile. Lucrările de formare se vor face până la încheierea actului juridic de înstrăinare a părții din bunul imobil. Planul bunului imobil format prin combinare este parte componentă a actului juridic privind înstrăinarea. La formarea bunului imobil prin combinare, numerele cadastrale ale bunurilor imobile nu se modifica.
Figura 7 Metodele de formare a bunurilor imobile
6.3. PIAȚA IMOBILIARĂ – COMPONENTĂ A PIEȚEI FINANCIARE
Piețele financiare reprezintă un cadru necesar pentru funcționarea unei economii de piață, oferind posibilitatea deținătorilor de capitaluri disponibile de a le utiliza în maniera cea mai eficientă. Astfel, agenții economici ce posedă lichidități excedentare (investitori privați, societăți de asiguare și fonduri de pensii) le pun la dispoziția celor ce dispun de idei de afaceri sau de proiecte de investiții rentabile, dar care nu dispun de astfel de lichidități (firmele), transferul fiind intermediat de piața financiară. Piața financiară poate fi considerată ca fiind o piață a capitalurilor, asigurând spațiul de armonizare a cererii și ofertei de resurse financiare. Piața financiară reprezintă un concept, cu o sfera mai largă de cuprindere, ce include două piețe, respectiv cea monetară și cea de capital. În această accepțiune, pe piața monetară se realizează atragerea și plasarea capitalurilor, pe termen scurt, prin intermediul unor piețe precum cele interbancară, a scontului, a certificatelor de depozit, a euro-valutelor etc. Piața de capital este definită, în această viziune, ca fiind piața valorilor mobiliare, ce asigură investirea pe termen mediu și lung, formată din acțiuni și obligațiuni dar, prin asimilare și din contracte la termen ferme și condiționale.
Cu toate că se face referire la piața financiară în legatura cu acțiunile și obligațiunile emise, nu merită omise nici cazurile în care alte instrumente ce le pot substitui, pentru investitor fiind importante rentabilitatea, riscul, lichiditatea și capacitatea titului de a fi tranzactionat la un preț corect, just.
Pe piața financiară, analizată în sens larg, acționează numeroși agenți, fiecare cu propriile motivații și particularități de gestiune – firme, persoane fizice, intermediari, organisme de control etc. Calitatea procesului de evaluare și implicit perfomanța portofoliului, depind de cantitatea și calitatea datelor disponibile. Printre factorii care pot crea probleme în evaluarea proprietăților imobiliare se numără:
informațiile disponibile
costurile de prelucrare a informațiilor. Dincolo de eforturile și costurile legate de procurarea unor informații, cât mai complete și corecte, trebuie recunoscut faptul că deciziile agenților de pe piață se bazează, într-o măsură semnificativă, pe activitatea de interpretare a informațiilor disponibile. Aceste costuri sunt, de multe ori ridicate, ceea ce poate pune sub semnul întrebării capacitatea de a se obține câștiguri care să le poată compensa.
fiscalitatea imobiliară și costurile pe care le presupune cumpărarea/închirierea unei proprietăți (taxe notariale, comisioane etc.);
variabilitatea prețurilor proprietăților imobiliare pe piață, pe parcursul perioadei analizate;
piețele nonconcurențiale – Participanții pe piață sunt caracterizați prin puteri, în negociere, relativ egale. În această ordine de idei, nici un participant la tranzacții nu are capacitatea de a influența piața semnificativ în mod individual. În realitate, există un număr de agenți care pot „deplasa” prețurile, într-un sens sau altul. Nu trebuie pierdut din vedere faptul că numeroase tranzacții de pe piața imobiliară se realizează prin intermiediari, iar comisioanele practicate de aceștia sunt variabile.
Orice activ ce poate produce un câștig viitor ca urmare a unei alocări de resurse financiare, poate fi considerat o oportunitate de investire pe piața financiară. Aceste investiții pot avea ca obiect:
titluri de bază – acțiuni, obligațiuni emise pe termen lung și produse monetare;
instrumente financiare derivate –contracte la termen ferme etc.;
oportuniatăți alternative, precum: investițiile în proprietăți imobiliare, diferite mărfuri, diferite metale presțioase, obiecte de arta, etc.
Dincolo de elementele caracteristice, fiecare dintre oportunitățile amintite anterior se bazează pe investirea unor resurse financiare disponibile, de la care se așteaptă obținerea unei anumite rentabilități. Fiecare dintre investitorii raționali cunoaște faptul că oricare tranzctie, ce generează efecte în viitor, are asociată și o cantitate de risc, care în general în finanțe este sinonim cu incertitudinea.
Instrumentelor ce pot fi tranzacționate pe piața finaciară li se asociază un preț, care se constituie ca variabile obiective, pe care investitorii le acceptă (sau nu) pentru a efectua tranzacții. Nu întotdeauna, pretul constituie o valoare agreată de către participanții la o afecere. Din punctul de vedere al unui investitor, fiecăreia dintre aceste oportunități i se poate asocia, în afară de prețul de pe piață și o anumită valoare, concept subiectiv ce definește calitatea convențională atribuită acestuia, ca urmare a unor calcule, estimări și chiar preferințe proprii. Apreciind un anumit nivel al valorii, investitorul rational va face comparții cu prețul de pe piață și va decide, care dintre oportunități sunt atractive, si care nu.
Evaluarea oricărei oportunități de investire se poate realiza pe seama mai multor modele, fiecare dintre acestea purtând amprenta subiectivismului utilizatorului acestuia. Fiecare investitor rațional va considera că propriul model funcționează corect.
Teoria financiară a încercat introducerea unor ipoteze simplificatoare, pentru a păstra evaluarea pe terenul „obiectivului”, prin încercarea definirii unor comportamente considerate normale, dacă nu pentru totalitatea pieței, măcar pentru majoritatea agenților care actionează pe aceasta.
În evaluarea proprietăților, se respectă aceleași principii, utilizate în evaluarea oricărui proiect de investiții. Astfel, se pornește de la aceeași ipoteză de bază, respectiv că valoare unei sume S, de astăzi, va fi egala cu S(1+k), peste o perioadă dată, unde S, ce va fi câștigată peste o perioadă dată, va valora în prezent . Pentru un investitor particular, această rată de fructificare nu reprezintă altceva decât rata de rentabilitate, solicitată de la proiectul respectiv de investiții. O investiție care nu oferă cel puțin o rată de rentabilitate de 10% nu merită luată în considerare.
Ca rată de actualizare se utilizează rata de rentabilitate cerută de investitor. Fiecare investitor poate solicita o rată diferită de rentabilitate pentru fiecare proiect de investiții. Teoria financiară clasică rezolvă, în majoritatea cazurilor, această problemă prin considerarea tuturor agenților, ca evaluând oportunitățile de investiții. În aceste condiții, proiectele vor fi actualizate la aceeași rată de către toți investitorii. În aceste condiții, putem vorbi despre o autentică valoare de piață, care tinde spre prețul de echilibru al acestor instrumente, eventualele dezechilibre fiind numai momentane. Dacă acceptăm și cunoașterea acestei rate, singurele aspecte, ce pot complica problema evaluării, sunt cele de ordin tehnic.
Problemele induse de investițiile în proprietăți imobiliare, pentru ca o piață să fie perfectă, în general, trebuie îndeplinite următoarele condiții minime:
piața liberă – nu există un control semnifivativ extern (de exemplu, guvernul). În România, se respectă în linii mari. În alte țări, nu
cunoașterea perfectă a tuturor aspectelor implicate – toți participanții posedă cunostințe perfecte despre toate bunirile tranzacționate și despre prețurile acestora și anticipează la fel fenomenele din viitor;
atomicitatea investorilor – există un număr ridicat de vânzători și cumpărători; nici unul nu are capacitatea de a influența prețurile de pe piață;
mobilitatea și divizibilitatea produselor – produsele pot fi divizate în mici unități ce pot fi tranzacționate; produsele sunt mobile, ele putând fi transportate imediat pentru a satisface condițiile de cerere în exces, atunci când acestea apar.
În aceste condiții piața imobiliară posedă un numar de caracteristici intrinseci, care o fac imperfectă. Acestea sunt date de:
locația fixă;
prețul ridicat, ceea ce implică și absența unui număr mare de vânzători și cumpărători;
dificultățile de estimare a valorii juste a unei proprietăți imobiliare;
imposibilitatea divizării proprietăților imobiliare, ca instrument de investire
6.4. CARACTERISTICILE PIEȚELOR IMOBILIARE
Piețele imobiliare nu au aceleași caracteristici precum piețele mai eficiente de alte bunuri sau servicii. Eficiența unei piețe este bazată pe ipotezele privind comportamentul cumpărătorilor și vânzătorilor și pe caracteristicile produselor tranzacționate.
Bunurile sau serviciile pe o piață eficientă sunt esențial omogene, pot fi înlocuite imediat unul cu celalalt (bunuri fungibile). În contrast, fiecare lot imobiliar este unic și amplasamentul este fix.
Pe o piață eficientă există un număr mare de cumpărători și vânzători, care creează o piață liberă, competitivă și nici unul din acești participanți nu devine un segment de piață suficient de mare încat să aibă o influență directă și cuantificabilă asupra prețului. Pe piețele imobiliare în același timp, pot acționa puțini vânzîtori și cumpărători în interiorul unui interval de preț și pe un amplasament sau cel mult o zonă restrânsă. Valoarea relativ ridicată a proprietăților imobiliare necesită o putere mare de cumpărare și prin urmare piețele imobiliare sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului salariilor, la stabilitatea veniturilor și în raport cu numărul de locuri de munca.
Pe o piață eficientă, prețurile sunt relativ uniforme, stabile și scăzute. Ele reprezintă de cele mai multe ori criterii primordiale în deciziile de cumpărare sau vânzare, pentru ca la un anumit preț, calitatea tinde să fie aceeași. Pe piețele imobiliare, prețurile sunt relativ ridicate și deciziile de cumpărare sunt influențate de tipul de finanțare oferit, volumul creditului ce poate fi obținut, dobânzile, mărimea avansului, durata rambursării.
O piață eficientă se autoreglementează. Există foarte puține restricții guvernamentale asupra concurenței libere și deschise. Piețele imobiliare nu se autoreglementează și există relativ multe reglementări guvernamentale și locale care afectează tranzacțiile imobiliare.
Pe o piață eficientă, cererea și oferta nu se află niciodată în dezechilibru, pentru că piața tinde să se îndrepte către echilibru, prin efectele concurenței. Deși cererea și oferta de proprietăți imobiliare tinde către echilibru, acest punct practic nu este atins și există întotdeauna un decalaj între ele.
Cumpărătorii și vânzătorii pe o piață eficientă sunt complet informați și în cunostință de cauză, referitor la condițiile pieței, la comportamentul celorlalți, la activitatea pieței în trecut, la calitatea produselor și la inter-schimbabilitatea produselor. Orice informație necesară pentru licitații, oferte și vânzări este disponibilă imediat. Cumpărătorii și vânzătorii de proprietăți imobiliare nu sunt întotdeauna bine informați, ei nu vând și cumpăra în mod frecvent: informațiile despre prețurile de ofertă sau de tranzacție ale unor proprietăți imobiliare similare nu sunt disponibile imediat din diferite motive.
Cumpărătorii și vânzătorii pe o piață eficientă sunt reuniți de un mecanism de plată organizat, cum ar fi bursele de valori și este relativ usor pentru vânzători să intre pe piață ca răspuns al evoluției cererii. Pe piețele imobiliare, cererea poate fi volatilă, datorită unor schimbări rapide în mărimea și structura populației.
Pe o piață eficientă, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat și ușor de transportat. Proprietatea imobiliară este un produs durabil și ca o investiție ar putea fi greu de vândut și are un grad redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid pentru că implică sume mari de bani și finanțarea nu se obține imediat.
În concluzie, piețele imobiliare nu sunt eficiente și datorită inexistenței standardizării produsului și timpului necesar producerii lui, este dificil să se previzioneze precis comportamentul acestor piețe. În acest caz, atenția din punctul de vedere al evaluării se îndreaptă către motivația, atitudinile și interacțiunea participanților pe piață în măsura în care ei răspund caracteristicilor particulare ale proprietății imobiliare și influențelor externe ce afectează valoarea.
6.5. TIPURILE DE PIEȚE IMOBILIARE
Diferitele piețe imobiliare sunt create de necesitățile, dorințele, motivațiile, localizarea și vârsta participanților de pe piață și de tipurile, amplasarea, designul și restricțiile urbanistice ale proprietății.
Se pot identifica cinci tipuri de piețe:
rezidențiale (case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, șir de case legate);
comerciale (clădiri administrative, centre comerciale, hoteluri și moteluri, magazine);
industriale (fabrici, depozite, clădiri ale institutelor de cercetare);
agricole (ferme, livezi, vii, păsuni, păduri);
speciale (proprietăți cu design unic sau construcție ce limitează utilizarea numai la scopul initial, de exemplu: școli, clădiri publice, aeroporturi, săli de conferințe, parcuri de distracții, terenuri de golf, cimitire, case de rugăciuni etc.)
Fiecare piață a unui anumit tip de proprietate se poate subdiviza în piețe mai mici, mai specializate numite subpiețe. Subpiețele pentru proprietăți rezidențiale urbane, suburbane sau rurale pot fi mai departe împărțite (subclasificate) în funcție de preferințele cumpărătorilor: proprietăți ieftine, medii și de lux.
Procesul de identificare și de analiză a subpiețelor în cadrul unei piețe mai largi se numește segmentarea pieței. Dezagregarea este un termen ce se aplică proprietății imobiliare și face deosebirea dintre proprietatea evaluată și alte proprietăți prin crearea unor subclasificari cu diferite caracteristici ale proprietății.
O subpiață poate fi creată de schimbările aparute în cerere. Evaluatorii imobiliari identifică și studiază segmentele pieței luând în considerare caracteristicile localității: demografice, socio-psihologice și legate de produs. Ei utilizează tehnici economice de investigație și cercetare pentru a descoperi, cuantifica, analiza și concluziona compozitia unor anumite subpiețe.
6.6. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE
Analiza pieței este identificarea și studierea pieței pentru un anumit bun sau serviciu. Evaluatorii folosesc analiza pieței pentru a determina dacă este o confirmare a pieței pentru o proprietate existentă cu o anumită utilizare sau dacă este evident că va fi o confirmare a pieței pentru o utilizare propusă a unui amplasament într-un moment în viitor.
Analiza pieței constituie baza pentru determinarea celei mai bune utilizări a unei proprietăți. O construcție existentă sau propusă pentru o anumită utilizare poate fi considerată în funcție de criteriile fezabilității financiare ăi productivității maxime numai după ce s-a demonstrat că există o confirmare corespunzătoare pe piață pentru existența acelei utilizări. Analizele mai aprofundate merg la specificarea caracterului acestor confirmări și asemenea studii pot determina strategii de marketing pentru o proprietate existentă sau propusă, pot defini caracteristicile de proiectare a unei dezvoltări imobiliare sau să ajute la estimarea cotei de piață pe care ar putea sa o cucerească proprietatea precum și la estimarea ratei de absorbție probabile.
Pentru a evidenția confirmările pieței pentru o anumită utilizare a unei proprietăți, analistul trebuie să identifice relația dintre cererea și oferta competitivă de pe piața analizată – în prezent și în viitor. Această relație arată gradul de echilibru (sau dezechilibru) care caracterizează piața prezentă și condițiile ce ar caracteriza piața după o perioadă de prognoză.
Valoarea de piață a unei proprietăți este, în mare măsură, o funcție de poziția ei competitivă pe piața sa. Cunoscând caracteristicile proprietății evaluate, evaluatorul va putea identifica proprietățile competitive (oferta) și va putea înțelege avantajele comparative pe care proprietatea le oferă potențialilor cumpărători (cererea). Împreună cu înțelegerea condițiilor economice, a efectului lor asupra piețelor imobiliare, evaluatorul va putea aprecia mai bine influențele externe ce afectează proprietatea. Principiile analizei pieței par simple, dar tehnicile și procedurile aplicate de analiștii de piață pot fi extrem de sofisticate.
Estimările cererii sunt formulate diferit în funcție de nivelul de analiză. În unele cazuri, cererea poate fi apreciată simplu din condițiile pieței curente sau din variațiile utilizate în elaborarea prognozelor. Pentru a efectua o analiză mai aprofundată a prognozei cererii fundamentale, analistul trebuie să obțină și să ordoneze date cuprinzătoare și să aplice o logică corectă la prognozare. Analistul detaliază o prognoză a cererii fundamentale luând în considerare percepțiile participanților pe piață și evaluând în ce măsură tendințele actuale vor continua și în viitor.
6.7. ABORDAREA ANALIZEI
În prezent nu există un set de faze sau proceduri universal acceptate, ce ar trebui aplicate în analiza pieței, pentru ca fiecare lucrare de evaluare depinde de cerințele specifice ale clientului și aceste cerințe sunt variate. Există însă două școli de analiză a pieței. Mulți practicieni pleacă de la economia generala către proprietatea specificată; alții încep cu proprietatea specificată și ajung la economia generala.
Analiștii primei școli examinează datele specifice ale pieței. Populația, utilizarea forței de muncă și veniturile servesc drept indicatori ai cererii zonei; datele referitoare la spațiul disponibil în prezent, spațiile în construcție sau stadiul de proiect dau o masură a ofertei competitive. Comparând cererea cu oferta competitivă se identifica situația prezentă și în perspectiva echilibrului (sau a dezechilibrului).
După analiza cererii și ofertei, analiștii primei școli studiază utilizările alternative probabile și estimează valorile asociate acestor utilizări. Ei iau în considerare atributele fizice, legale și de amplasament ale proprietății analizate și ajung în final la o concluzie referitoare la cea mai bună utilizare.
Adepții celei de a doua școli consideră că oferta și cererea sunt cuprinse în produsul imobiliar. Ei cred că este cel mai bine să înceapă analiza cu examinarea caracteristicilor sau atributelor ce contribuie la productivitatea proprietății analizate și să determine poziția competitivă a acesteia pe piața ei specifică. Acești analisti cred că înțelegerea atributelor este esențială pentru a identifica participanții pe piață ce ar putea să cumpere sau să ia cu chirie proprietatea și cei ce ar putea să vândă sau să dea cu chirie. Cumpărătorii sau chiriașii potențiali și vânzătorii sau proprietarii reprezintă forțele cererii și ofertei care creează dinamica pieței respective.
Aderenții celei de a doua școli susțin că analiza productivității unei proprietăți, axată pe caracteristicile și atributele proprietății analizate, facilitează identificarea proprietăților competitive și deci definirea pieței respective.
După ce au finalizat analiza productivității, acești analiști studiază cererea și oferta competitivă în zona pieței delimitate. Sunt examinate datele specifice ale pieței pentru a ajunge la estimările cererii prezente și viitoare și la inventarierea ofertei disponibile și prognozate. Se determină starea de echilibru (sau de dezechilibru) și se previzionează condițiile viitoare ale pieței. Pentru aceasta analițtii studiază rata de creștere a locurilor de muncă, schimbările în dimensiuni ale populației și ale locatarilor, nivelul veniturilor și al comerțului cu amănuntul.
În continuare, acești analisti iau în considerare fezabilitatea celei mai probabile utilizări alternative a proprietății, în funcție de confirmările pieței prezente și de perspectivă. Se face apoi o analiză financiară pentru a determina care utilizare fezabilă este cea mai productiva și deci considerată ca prezentând cea mai bună utilizare.
În esență, scopul analizei pieței este de a stabili dacă există o confirmare adecvată a pieței pentru o proprietate cu o anumită utilizare sau dacă există evidențe ale pieței pentru o utilizare propusă în viitor.
Pentru a delimita o piață imobiliara specifică, evaluatorul examinează următorii factori:
Tipul proprietății
Caracteristicile proprietății cum ar fi gradul de ocupare, baza de clienți, calitatea construcției, designul și avantajele comparative
Aria pieței – definită geografic (o piață poate fi locală, regională, națională sau internațională; poate fi urbană sau suburbană;
Proprietăți echivalente disponibile, adică proprietăți cu o atractivitate egală la concurență cu cea analizată în aria pieței.
Proprietăți complementare, adică alte proprietăți sau tipuri de proprietăți imobiliare ce sunt complementare celei analizate (utilizatorii proprietății analizate trebuie să aibă acces la proprietăți complementare, care se mai numesc și utilități sau servituți)
În concluzie, segmentul de piață cuprinde atât proprietatea analizată, cât și proprietățile competitive și complementare.
Cererea reflectă necesitățile, dorințele materiale, puterea de cumpărare și preferințele consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali (cumpărători, chiriași), iar pentru un anume tip de proprietate, produsul sau serviciul final pe care îl asigură proprietatea.
Următorii factori sunt importanți în analiza cererii pentru piața spațiilor comerciale:
populația în zona comercială – dimensiunea și numărul familiilor ce locuiesc în zonă, rata de creștere sau descreștere a acestora, compoziția și distribuția pe vârsta a lor;
venituri pe cap de locuitor și pe familie (medie);
procentul de venit pe familie cheltuit pe cumpărături și procentul de venit disponibil (putere de cumparare) cheltuit pe diferite categorii de produse sau servicii;
rata de încetinire a vânzărilor în zona comerciala;
volumul minim de vânzări pentru ca spațiul comercial să fie exploatat profitabil și volumul existent de vânzări pe mp;
gradul de ocupare a spațiilor comerciale pe piață;
procentul de cumpărături făcute de persoane din afara ariei pieței;
modul de utilizare a terenurilor și direcțiile de dezvoltare urbanistică;
accesibilitatea (facilitățile de transport și sistemul stradal) și costul transportului;
factorii ce afectează atractivitatea centrului comercial.
Următorii factori sunt importanți în analiza cererii pentru piața clîdirilor administrative:
zona salariaților care lucrează în spații de birouri; necesarul de personal curent și estimat în viitor;
suprafața medie de spațiu de birouri necesar pentru o persoană (cerințele variază în funcție de categoria clădirilor, de poziția lucrătorului în firmă și de localizare – în centru sau în suburbii);
gradul de ocupare pentru categoria specifică a clădirii;
creșterea sau scăderea cererii de categorii de clădiri;
modul de utilizare a terenurilor și direcțiile de dezvoltare urbanistică;
accesibilitatea, (facilitățile de transport și sistemul stradal) și costul transportului;
factorii care afectează atractivitatea clădirii administrative (calitatea construcției, managementul și chiriasii) și disponibilitatea facilităților complementare (magazine, restaurante, centre de recreere).
Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, trebuie să se treaca în revistă inventarul de proprietăți competitive, care include stocul de proprietăți existente, în construcție și în fază de proiect. Trebuie acordată o atenție deosebită analizei datelor luate din proiecte și din propuneri pentru ca unele ar putea să nu se materializeze.
Pe termen scurt, oferta imobiliară este relativ fixă și prețul raspunde la cerere. Dacă cererea este neobișnuit de mare, prețurile și chiriile vor începe să crească înainte ca să înceapă noua construcție. Finalizarea clădirii și închirierea poate să fie decalată în timp față de cerere și prin urmare, în general pe termen scurt, piețele sunt în dezechilibru.
Pentru a analiza oferta competitiva se vor studia urmatorii factori:
cantitatea si calitatea concurentei disponibile;
volumul constructiilor noi (concurenta si complementare) – proiecte in constructie sau planificate;
disponibilitatea si pretul terenului liber;
costurile de constructie si dezvoltare;
proprietatile oferite curent (vechi si noi);
gradul de ocupare de catre proprietari si de catre chiriasi;
cauzele si numarul de proprietati vacante;
transformarea pentru utilizari alternative;
conditii economice si imprejurari speciale;
disponibilitatea creditelor pentru constructii si a finantarii;
impactul normativelor de constructii, zonarii urbanistice si a altor reglementari asupra volumului si costului constructiilor.
Analiștii și participanții pe piață descriu activitatea piețelor imobiliare în diferite moduri. O piață activă este o piață caracterizată prin cerere în creștere, o ramânere în urmă a ofertei și prețuri în creștere; o piață activă este uneori numită piață a vânzătorilor pentru că vânzătorii pot obține prețuri mai mari pe proprietățile disponibile. O piață în cădere este o piață în care scăderea cererii este ănsoțită de o supraofertă relativă și o scădere a prețurilor; această piață se numește și piața cumpărătorilor pentru că au avantaj cumpărătorii.
Activitatea pieței imobiliare este ciclică. La fel ca și ciclul afacerilor, ciclul imobiliar este caracterizat prin perioade succesive de expansiune, vârfuri, restrângeri și epuizare. Totuși ciclul imobiliar nu este sincronizat cu ciclul afacerilor, iar activitatea imobiliară răspunde la două seturi de stimuli, unul care acționează pe termen lung și altul pe termen scurt. Ciclul pe termen lung sau secular depinde de schimbările în caracteristicile populației existente și țn veniturile sale. Dacă economia locală poate asigura o utilizare stabilă a forței de muncă și să genereze noi locuri de muncă, populația existentă va ramâne în zona și vor veni alții din afara zonei în căutare de lucru. Tipul specific de locuri de munca oferite va determina nivelul de venituri în localitate.
Ciclul pe termen scurt depinde în principal de disponibilitatea și costul creditului. Începerea de noi construcții depinde mult de fluctuațiile în rata dobânzii și de aceea activitatea imobiliară devansează ciclul afacerilor. Gradul de ocupare și rata absorbției pot fi considerați indicatori ai ciclului pe termen scurt.
Indicatorii pe termen scurt reflectă în mod obișnuit numai viitorul imediat. Rata dobânzii este foarte schimbătoare, iar gradul de ocupare și rata de absorbție pot fi mai greu previzionate.
6.8. PROCEDURI PENTRU ANALIZA DE PlAȚĂ
În efectuarea unei evaluări se au în vedere două tipuri de studii bazate pe gradul de aprofundare a analizei: studiul de piață, orientat pe informații generale de piață în legatură cu un tip de proprietate sau o arie definită și studiul de vandabilitate, privind o proprietate specifică într-o arie definită.
Studiul de piață reprezintă o analiză macro economică care examinează condițiile generale de piață privind oferta, cererea și prețurile sau datele demografice ale cererii pentru o arie specifică de piață sau un anumit tip de proprietate. Astfel un studiu de piață poate include de la caz la caz analize ale tendințelor ale absobției și ale construcțiilor. În acest sens orice analiză de piață începe cu un studiu de piață al influențelor generale asupra proprietății de evaluat. Din acest considerent este important ca aceste macro influențe se reflectă în mod direct asupra valorii proprietății analizate.
Studiul de vandabilitate se definește ca fiind o analiză de piață care se referă la performanța unei proprietăți specifice într-o arie de piață specifică.
Un studiu de vandabilitate mai poate fi definit ca un studiu micro economic care examinează vandabilitatea unei proprietăți date sau a unei clase/categorii de proprietăți ce este orientat în general pe segmentul de piață în care proprietatea este cel mai probabil să genereze cerere. Astfel studiile de vandabilitate sunt utilizate în determinarea celei mai bune utilizări.
Un studiu de piață precede un studiu de vandabilitate care folosește datele culese în studiul de piață al unui tip de proprietate în aria de piață generală.
Studiul de vandabilitate se adaugă studiului datelor de piață și concentrează studiul pe o proprietate specifică într-o arie de piață specifică.
De menționat este faptul că ambele studii au nevoie de concluzii legate de performanța unei anumite proprietăți, a unei piețe sau categorie/clasă de proprietăți. Toate misiunile de evaluare care dezvoltă o opinie asupra valorii de piață includ în mod obligatoriu studii de vandabiliate.
Analiza de piață se bazează pe gradul de aprofundare a analizei prin studii de piață și studii de vandabilitate.
Analiza de piață este bazată și pe modul în care este măsurată cererea și anume pe analiza cererii deduse, precum și pe analiza cererii fundamentale.
Pentru aplicarea acestor categorii, practica profesională a stabilit patru nivele ale analizei pieței, denumite simplificat A,B,C,D
Un studiu de vandabilitate de Nivel A se bazează pe date generale culese în studiile de piață, pe datele istorice mai degrabă decât pe proiecții viitoare, pe date publicate în rapoartele de piață periodice, sodaje de piață, cercetări în aria de piață. O astfel de analiză furnizează numai o descriere generală a ariei de piață. Se aplică în general la descrierea pieței proprietăților standard.
Un studiu de vandabilitate de Nivel B se bazează pe analiza tendințelor, este mult mai detaliat decât un studiu de vandabilitate, informațiile sunt procesate într-un mod structurat, necesită informare și investigații directe.
Un studiu de vandabilitate de Nivel C și D este mai detaliat, măsoară cererea dintr-o arie de piață definite prin analiza cererii fundamentale, include o clasificare competitivă a proprietății subiect în contextul pieței specifice a proprietății.
În cazul proprietăților specializate se aplică metoda de analiză de piață pe baza studiilor de Nivel C sau D deorece trebuie analizată piața specifică proprietăților din industria specifică. În acest sens se analizează pentru proprietatea specializată caracteristici fizice, descriptive, aspect juridice, potențiali utilizatori ( cererea specifică), localizarea, forța de muncă, analiza cererii ( analize publicate, previziuni), desfacerea produselor etc.
CAPITOLUL 7
EVALUAREA SISTEMELOR DE TRANSPORT PRIN CONDUCTE
TIPURI DE SISTEME DE TRANSPORT PRIN CONDUCTE
O importanță deosebită în industria chimică trebuie acordată sistemului de transport a fluidelor prin ansamblul de conducte. Sistemul de conducte tehnologice este important atât pentru buna funcționare a instalației tehnologice propriu zise, cât și pentru transportul fluidelor și gazelor. În literatura de specialitate sunt meționate mai multe modalități de transport al produselor chimice, transport auto, transport pe calea ferată, transport pe apă și transport prin conducte. Transportul fluidelor și gazelor prin conducte este considerat cel mai perfecționat mod de transport al produselor chimice, dar și al gazelor lichefiate. Principalele avantaje ale transportului prin conducte îl reprezintă etanșeitatea perfectă din punct de vedere tehnic, dar și posibilitatea unui transport continuu ( pompare neîntrerupta), dar prezintă și dezavantajul că sunt necesare investiții foarte mari în realizarea rețelei de transport.
Prin conductă tehnologică se înțelege un ansamblu de elemente montate pe un traseu prestabilit, care servește la transportul și distribuția fluidelor sau a materialelor aflate în stare fluidizată. Elementul principal al conductelor îl reprezintă tubulatura pe care se monteaza, în funcție de scop, diverse echipamente ( piese de legatură, piese fasonate, armături, aparate de masură și control etc)
Există mai multe criterii de clasificare a conductelor, după forma geometrica, după funcția pe care o îndeplinesc etc. Cei mai mulți autori consideră ca fiind cel mai important criteriu de clasificare acela după funcția pe care o îndeplinesc și anume: (1) conducte tehnologice, care asigură transportul fluidelor în instalații, (2) conducte magistrale, folosite la transportul produselor pe distanțe mari, (3) conducate auxiliare, folosite la transportul utilităților, apă, gaze, abur, aer etc.
Este important pentru inginerul evaluator să cunoască tipologia acestor conducte și factorii care influențează valoarea acestor sisteme de transport a fluidelor, deoarece acestea sunt parte componentă a instalațiilor tehnologice din industria chimică, drept pentru care, din perspectiva evaluatorului, sunt două abordări de care trebuie să se țina cont, evaluarea conductelor magistrale și evaluarea conductelor aferente instalațiilor. Fiecare dintre cele două tipuri de conducte au abordări diferite în metodologia specifică de evaluare datorită scopului transportului de fluide, respectiv gaze. Sistemele de conducte aferente instalațiilor sunt o parte componentă a instalației, făra de care nu poate funcționa o instalație, drept pentru care estimarea valorii acestor conducte este necesară deorece este parte importantă din valoarea instalației. Deși unele metode și tehnici de evaluare consideră instalația ca un intreg, generator de venit, spre exemplu, sunt situații în care se cere evaluatorului să estimeze valoarea pe componente, astfel încât trebuie estimata o valoare pentru sistemul de conducte. În cazul conductelor magistrale, cu ajutorul carora se realizează transportul fluidelor pe distanțe mari, evaluatorul trebuie să țină cont pe lângă conducta propriu- zisă, de sistemul de armături care susține conducta și de ansamblul de propulsie ( pompe pentru fluide și compresoare pentru gaze), fără de care aceste fluide sau gaze nu se pot mișca în aceste conducte.
O altă componentă importantă o reprezintă terenul și/sau amplasamentul. Diferența dintre cele doua noțiuni este importantă deorece prin teren se înțelege un teren liber a cărui destinație nu este încă stabilită, iar prin amplasament se înțelege terenul liber aferent proprietății pregătit pentru a susține și deservi o instalație tehnologică cu toate îmbunătățirile aduse acestuia, având un scop foarte bine definit. Dacă în cazul conductelor tehnologice, componenta teren este mai puțin importantă deorece valoarea terenului contribuie la întreaga valoare a instalației în aceeași masură în care contribuie la valoarea totală a instalației și valoarea conductelor, în cazul conductelor magistrale terenul este o componentă de sine stătătoare care contribuie la valoarea conductei magistrale.
La estimarea valorii unei conducte magistrale contribuie componenta teren, componenta armături, componenta tubulatură – sistem de transport cu toate piesele de legatură și sistemul de propulsie a fluidelor ( pompe sau compresoare).
Scopurile pentru care se realizează rapoarte de evaluare pentru sistemele de conducte, pot fi diverse, dar în cele mai multe cazuri se fac evaluări pentru a se determina valoarea pentru vânzare sau achiziții, în cazul fuziunilor companiilor, în vederea garantării de obligațiuni bancare, în vederea ajustării valorilor contabile, pentru a se determina valoarea reziduala, pentru a se estima valoarea in vederea conversiei materialului obținut din dezafectarea unei conducte.
7.2.METODE DE EVALUARE A CONDUCTELOR
În literatura de specialitate sunt menționate mai multe metode de evaluare a conductelor, dar datorită faptului că transportul prin conducte este un sistem complex, influențat de foarte mulți factori, în estimarea valorii se folosește în general o combinație a acestor metode.
Analiza de piață utilizează informații cu privire la vânzarea de proprietăți comparabile. Această metodă de piață își găsește aplicabilitate în cazul locuințelor sau terenurilor, pentru care există informații comparabile în piață, dar fiecare sistem de transport prin conducte este atât de diferit încât o analiză de piață pe baza vânzărilor comparabile este atât de diferită de la un caz la altul încât nu poate fi utilizată. Această metodă este utilă deoarece oferă evaluatorului o imagine de ansamblu cu privire la istoricul vânzărilor de conducte, comparabile în diferite circumstanțe și localizări.
Conceptul de cea mai bună utilizare nu se poate folosi în evaluarea sistemelor de transport prin conducte, cu toate acestea analiza celei mai bune utilizări poate fi utilă atunci când se estimează valoarea unei conducte existente în vederea stabilirii costului de conversie pentru o altă utilizare. În mare parte conductele sunt utilizate pentru scopul pentru care au fost costruite, dar pot exista situații particulare în care se dorește schimbarea utilizării acestora, fața de scopul pentru care au fost construite. De asemenea există situații în care se dorește estimarea valorii conductei în cazul conversiei acesteia la material brut, în vederea recuperării valorii materialului. În acest caz se analizează cea mai bună utilizare materialului brut recuperat.
Evaluarea pe baza venitului este cea mai des recomandată metodă de evaluare în literatura de specialitate în cazul estimării valorii unui sistem de transport prin conducte dacă acestea sunt generatoare de venit sau dacă se poate previziona un flux de numerar pe baza venitului generat. Această metodă ia în calcul veniturile prognozate pe baza volumelor de produse tranzitate prin sistemul de transport, precum și cheltuielile previzionate pe baza istoricului cheltuielilor.
Costul de înlocuire reprezintă costul pentru reconstrucția unei conducte cu aceleași caracteristici tehnice, în același mod și pe același teren la prețurile de astăzi. Este una din metodele de evaluare folosite în general în cazul în care se solicită evaluarea unei conducte care nu generează un venit la momentul evaluării și pentru care nu se poate aplica metoda pe bază de venit. Această metodă se aplică și în cazul calculului valorii unei conducte pentru înlocuirea unei părți a acesteia.
7.3. FACTORII CARE INFUENȚEAZĂ VALOAREA CONDUCTELOR
În funcție de metoda de evaluare aleasă în estimarea valorii unei conducte intervin mai mulți factori. Acești factori reprezintă influențele din mai multe puncte de vedere: fizico – chimic, tehnologic si economic, asupra valorii conductelor.
Valoarea produselor transportate este un factor important, de natură economică, mai ales în cazul aplicării metodei de evaluare pe bază de venit fie pe bază de multiplicatorul de venit, fie pe baza discounted cash flow ( DCF).
Eroziunea conductei este un factor de natura fizico-chimica care este în stransă legatură cu vechimea conductei și se evidențiază mai ales în cazul evaluărilor pe bază de costuri. Aspectele legate de eroziune sunt larg dezbătute de inginerii evaluatori specializați în tehnologia chimică, fiind cercetate metode de intârziere a eroziunii, precum și modele matematice de calcul al acesteia.
Drepturile de proprietate și juridice sunt un factor de natură juridico-economică și se referă de obicei la cadrul legal prin care sunt reglementate drepturile de trecere ale conductelor pe anumite terenuri, acorduri și contracte juridice de servitute, precum și cadrul legal și contractual de asigurare a mentenanței și reparațiilor.
Valoarea de înlocuire este un factor de natură economică în funcție de care se ține cont de valoarea investițiilor necesare la un moment dat în vederea înlocuirii unei părti dintr-o conductă mai veche la valoarea de astazi.
Valoarea de recuperare reprezintă costul materialelor care se pot recupera prin dezafectarea unei conducte sau în cazul înlocuirii unei părti dintr-o conductă. Este un factor de natură economică de care trebuie să se țină cont la valorificarea conductelor uzate.
Produsele transportate. Un factor important îl reprezintă relatia dintre materialul din care este confectionată conducta si produsul tranzitat prin conductă. Această interdependență pornește de la aspectele de natură fizică (nu se pot transporta prin conducte cu destinație de transport gaze, produse aflate în stare lichidă, atât datorită sistemului de propulsie – pompe sau compresoare – dar și datorită diametrului, formei etc) cât și datorită factorilor chimici (posibilele reacții care pot apărea între materialul din care este confecționată conducta și produsul transportat).
Potențiala cerere de transport este un factor de natură economică care evidențiază dacă există pe piață cerere de închiriere în vederea transportului de produse prin conductele magistrale, existența unor contracte ferme, precum și condițiile acestor contracte.
Potențialii consumatori finali ai produselor transportate este un alt factor important de natură economică care arată dacă produsul transportat are piată în zona în care a fost transportat, dacă există clienți care să utilizeze produsul respectiv; în cazul produselor petroliere existența unor contracte ferme cu clienții, care să aibă nevoie și să achiziționeze produsele respective. Continuitatea necesității unor astfel de produse. Altfel spus este necesar ca produsul respectiv să fie transportat în flux continuu sau doar în anumite perioade de timp.
Potențialul unor client noi. În construirea unei conducte magistrale se are în vedere un studiu cu privire la potențialul economic al zonei către care se realizează transportul de produse petroliere. De asemenea se naște întrebarea dacă există o piață de desfacere, ce posibilitate de extindere a pieței există în zona respectivă?
Vechimea conductei este un factor de natură tehnologică, care oferă informații cu privire la durata de viață reală a conductei. Este foarte important să se cunoscă data punerii în funcțiune a conductei, precum și durata de funcționare a acesteia. Informațiile cu privire la vechimea conductei și a datei punerii în funcțiune sunt foarte importante în estimarea deprecierilor în cazul evaluării conductelor prin metoda costurilor. În general duratele de viață a conductelor se stabilesc prin intermediul unor normative standardizate în funcție de produsul transportat.
În România duratele normale de funcționare ale conductelor au fost estimate de către Agenția Națională pentru Resurse Minerale în colaborare cu două dintre firmele cele mai importante deținătoare de conducte magistrale Compet SA și Petrostar SA în cadrul unui Manual Metodologic privind duratele normale de funcționare, abandonarea sau dezafectarea unui sistem de transport, actualizat în 2013. În conformitate cu acest manual metodologic construcțiile pentru transportul și distribuția petrolului, gazelor, lichidelor industriale, aerului comprimat și pentru termoficare au în general durate normale de funcționare de pană la 60 de ani, astfel: conductele magistrale pentru transportul produselor petroliere, gazelor și lichidelor industrial, inclusiv traversările și instalațiile tehnologice au o durată normală de viată de 20-30 ani, conductele magistrale prevazute cu protectie catodică au o durată normală de viată de 40-60 ani, conductele de termoficare aeriene sau în canale vizitabile au o durată normală de viată de 20-30 ani, conductele de termoficare situate în canale nevizitabile au o durată normală de viată de 16-24 ani, conductele, branșamentele pentru distribuția gazelor, produselor petroliere și a lichidelor industriale din exteriorul și interiorul construcțiilor au o durată normală de viată de 12-18 ani.
Caracteristicile conductei reprezinta un alt factor tehnologic care ofera informații despre dimensiunea diametrului conductei, tipul de secțiune, presiunea pană la care este dimensionată o conductă să reziste. Aceste caracteristici sunt importante să se cunoască atunci când trebuie înlocuită o parte a conductei sau când se estimează valoarea de recuperare. Cunoașterea caracteristicilor conductei ajută evaluatorul în estimarea deprecierilor fizice în procesul de evaluare prin metoda costului.
Protecția catodică este un factor de natură fizico-chimică care influențează valoarea unei conducte. Protecția anticorozivă este importantă deorece pot exista în timp modificări ale condițtiilor pentru care a fost proiectată o conductă. Coroziunea poate afecta eficiența intregului sistem de transport.
Conținutul produselor transportate este un factor de natură chimică, care se regasește în estimarea valorii unei coducte în abordarea prin cost prin intermediul deprecierii externe. Atunci când produsele transportate conțin urme de hidrogen sulfurat sau dioxid de carbon sau orice alte urme de produse care pot contamina sistemul de transport pompe, îmbinări etc. Costurile necesare decontaminării sunt mult prea mari în comparație cu veniturile obținute din utilizarea conductei.
Influența asupra mediului a produselor transportate devine o problemă atunci când pot să apară scurgeri și deversări de produs petrolier sau uleiuri. În general se previne apariția acestor posibile scurgeri în mediul înconjurator, dar există metode și procedee de decontaminare a mediului care sunt reglementate prin proceduri speciale. Acest risc este luat în calcul de evaluator în cadrul deprecierilor externe.
Factori geografici Considerentele geografice influențeaza costurile de construcție a unei conducte. Acești factori țin cont de caracteristicile amplasamentului, geografia terenului, traversările peste râuri și canale, elevațiile necesare, sistemul de drenaje etc. Evaluatorul ia în calcul acești factori în special la estimarea costurilor unei sistem de transport prin conducte atât la proiectarea acesteia dar mai ales la estimarea costului de înlocuire.
Factori demografici Sistemele de transport asigură alimentarea cu diverse produse petroliere, gaze, abur tehnologic în special în cazul marilor aglomerari urbane, atât pentru consumatorii casnici dar mai ales pentru consumatorii industriali din zonele metropolitane, drept pentru care, dupa unii evaluatori, valoarea acestor conducte este mai mare în mediul urban, decât în cel rural.
Factori sociali Acești factori se referă la gradul de dezvoltare al zonei existența locurilor de muncă, nivelul salariilor, inflația, nivelul chiriilor. Factorii sociali influentează deprecierea externa în cadrul estimării prin metoda costurilor.
7.4.COROZIUNEA. FACTORUL DE REZISTENȚĂ LA COROZIUNE
În literatura de specialitate sunt identificate trei tipuri de deprecieri și anume: deprecierea fizică, deprecierea funcțională și deprecierea externă.
Deprecierea fizică se definește ca o pierdere de valoare datorată factorilor fizici cum ar fi elemente ale conductei nereparate la timp, modificări ale structurii materialelor, diferența dintre durata de viață a materialelor din care este fabricată construcția specială. Acest tip de depreciere, considerată de unii autori și ca uzură poate fi recuperabilă și nerecuperabilă. Depreciere fizică recuperabilă preia costul de nou al conductei și determină costul reparației prin deducerea acestuia din valoarea rămasă. Deprecierea fizică nerecuperabilă scade din costul de reconstrucție al conductei, deprecierea fizică recuperabilă și analizează și determină uzura nerecuperabilă pe baza elementelor de viață lungă și a elementelor de viață scurtă ale acesteia.
Deprecierea funcțională este o pierdere de valoarea datorată supradimensionării unei construcții, datorată deficiențelor de proiectare sau utilizare.
Deprecierea externă este acel tip de pierdere de valoare datorată unor factori din afara proprietății ( construcției) , cum ar fi prezența unui factor poluant în zonă, modificarea raportului cerere-ofertă, pierdere de venit într-o piață cu ofertă excedentară. Această depreciere se analizează pe baza informațiilor ce se preiau de pe piața imobiliară.
În cadrul acestor tipuri de deprecieri cunoscute în literatură, coroziunea intervine ca un factor important ce influențează valoarea conductelor, regăsindu-se în deprecierea fizică. Evaluatorul în cadrul procesului de evaluare are misiunea de a identifica și a transpune în modele matematice acești factori, precum și de a explica modul în care influențează valoarea.
Procesul de coroziune este un mecanism complex care apare în timpul exploatarii tuturor echipamentelor și utilajelor tehnologice existente în rafinării sau în cadrul sistemelor de transport prin conducte sau regăsite în componența instalațiilor petrochimice se realizează la temperaturi și presiuni oscilante (ridicate/joase), în prezența unor medii de lucru (de tip: petrol brut, gaze comprimate, produse petroliere și petrochimice etc). Mentionez că aceste medii sunt mai mult sau mai puțin agresive și au un caracter preponderent static, dinamic sau variabil. Principalii factori care trebuie să fie luați în calcul la realizarea unei evaluări moderne, de calitate înaltă, în temeiul standardelor de specialitate existente pe piața de profil sunt: Factori care depind ei înșiși de material (ex. caracteristicile fizico-chimice și cele tehnologice); Factori care depind de condițiile de lucru (ex.temperatura, presiunea, proprietățile și compoziția chimică a mediilor de lucru- relaxare, fluidizare, coroziune etc).
Coroziunea se definește ca fiind distrugerea, într-un anumit timp, a metalelor și a aliajelor metalice în urma unor acțiuni chimice sau/și electrochimice ale mediilor tehnologice și înconjurătoare sau datorită unor dizolvări fizice. Mediile în care se produce fenomenul de coroziune se numesc medii corozive sau medii agresive.
Rezultatele combinațiilor chimice dintre metale, aliajele acestora și mediile corozive constituie produșii de coroziune, care după unii autori pot fi de mai multe tipuri: produși primari – substanțe chimice rezultate în urma coroziunii datorate interacțiunii dintre aliajul din care este confecționată conducta și mediile corozive; produși secundari – substanțe chimice rezultate în urma interacțiunii dintre produșii primari rezultați din coroziune și mediile tehnologice sau ambiante în care se gasește conducta; arsuri – produși ai coroziunii din care este confecționată conducta în medii gazoase și la temperaturi ridicate; tuberculizări – produși locali de coroziune cu aspect de protuberanțe disperasate superficial; decarburări superficiale – straturi superficiale din fonte sau oțeluri care au pierdut din carbon, ca urmare a acțiunii corozive a oxigenului din atmosferă la temperaturi ridicate; oxidări interne – precipitări pe suprafață unuia sau a mai multor oxizi ca urmare a difuziunii oxigenului din mediile tehnologice sau ambiante; pelicule – straturi subțiri aderente la suprafața unor elemente metalice depuse sub formă superficială prin combinarea chimică dintre aliajul din care este confectionată conducta și mediul coroziv.
Tipuri de coroziune
În conformitate cu lucrarea se cunosc mai multe criterii de clasificare a coroziunilor în funcție de cauza procesului de coroziune, și anume: după natura mediilor corozive, după natura proceselor de coroziune, după localizarea și caracterul distrugerii prin coroziune.
Coroziunea chimică este acel tip de coroziune datorate simplei interacțiuni chimice directe dintre material și mediul coroziv, aceasta producându-se în mediile electric neconductoare, cum ar fi gaze, lichide neionice. În acest caz nu apare nici un transport de sarcini electrice, produșii de coroziune ramânând la locul atacat.
Coroziunea electrochimică este acel tip de coroziune însoțit de apariția curentului electric, fiind condiționată de existența acestuia și de existența a două metale sau a doi produși metalici și a unui electrolit. În cadrul procesului are loc un transport neîntrerupt de sarcini electrice la limita dintre metal și mediul coroziv. În tehnica transportării produselor petroliere și petrochimice este cel mai des întalnit proces de coroziune.
Biocoroziunea apare în mod direct sau indirect ca urmare a activității metabolice corozive a unor microorganisme și în special a bacteriilor saprofite anaerobe. Acest tip de coroziune este specific în special mediului marin, dar și a climatului tropical, care favorizează dezvoltarea unor astfel de microorganisme. De obicei unele materiale metalice sunt apărate împotriva biocoroziunii de pelicule foarte subțiri de oxizi protectori.
Coroziunea locală sau discontinuă apare pe anumite porțiuni ale suprafeței materialului sub formă de pete, plăgi, puncte, ciupituri, caverne sau perforații. Acest tip de coroziune evoluează neuniform.
Coroziunea continuă poate fi uniformă sau neuniformă și poate să apară simultan sau separat pe toată suprafața materialului din care este confecționată conducta. Coroziunea uniformă se definește ca fiind acea distrugere a materialului cu acceași viteză pe întreaga suprafață a materialului aflat sub acțiunea mediului coroziv. Acesta este un proces mai puțin întâlnit, fiind mai mult unul ideal.
Coroziunea neuniformă este caracterizată ca având viteze diferite, în diferite zone ale suprafeței materialului aflate sub directa acțiune a mediului coroziv luat în calcul. Tinând cont de cele menționate concluzionăm că este vorba despre un atac preferențial al coroziunii, acest fenomen având loc mai ales acolo unde structura suprafeței materialului este neomogenă (din cauze de natură chimică sau fizică).
Coroziunea în puncte și coroziunea cu ciupituri (pitting-ul) este caracterizată ca fiind puternică, localizată în puncte distincte, care se amorsează la suprafața metalului și continuă dedesubtul ei, concentrându-si acțiunea în anumite zone ale suprafeței și după anumite direcții. Totodată este și o formă primejdioasa de coroziune, de cele mai multe ori viteza ei fiind foarte mare. Chiar dacă din punct de vedere static nu se înregistrează pierderi mari de metal datorită acestui tip de coroziune, de multe ori se poate ajunge într-un timp scurt și pe neașteptate la perforarea pereților utilajelor cu toate dezastrele ce decurg din acest fapt. Acest tip de coroziune este întâlnit mai des la metalele și aliajele la care, în urma atacului coroziunii, apare pelicula de oxizi protectori și anume la oțelurile inoxidabile. Pitting-ul poate apărea în urma unui cumul de factori, dar poate fi inițiată și de modul de prelucrare a metalului respectiv- impurități, accidente de suprafață, zgârieturi. Se constată ca odată amorsat fenomenul pitting-ului, viteza lui crește considerabil, mai ales dacă crește și temperatura. Coroziunea în caverne reprezintă un caz particular al pitting-ului, caracterizată prin atacuri foarte izolate, însă adanci (dar nepătrunse). În cavernele formate în acest mod apare un produs de coroziune primar, iar viteza de coroziune poate fi de mii de ori mai mare decât în restul suprafeței materialului.
Coroziunea sub formă de pete și plăgi este inițiată în general de aceleași cauze ca și pitting-ul. Acest tip de coroziune cuprinde porțiuni mari de suprafață și are o pătrundere relativ mică, iar coroziunea sub formă de plăgi se caracterizează prin distrugeri mai adânci, localizate pe suprafețe mici.
Coroziunea prin contact (fretting-ul) mai este cunoscută și sub numele de coroziune locală și se referă la distrugerea metalelor și aliajelor produsă prin acțiunea concomitentă a mediului coroziv și a frecării, respectiv a contactului strâns, local dintre elemente.
Coroziunea în gaze se referă la distrugerea metalelor și aliajelor sub acțiunea gazelor. În practică acest tip de coroziune se produce de obicei la temperaturi ridicate.
Oboseala la coroziune este definită ca fiind o anumită micșorare a rezistenței la oboseală a materialului metalic sub acțiunea concomitentă a solicitărilor variabile precum și a mediului coroziv.
Fragilizarea caustică se înțelege ca fiind fragilizarea unui material metalic ca rezultat al contactării sale cu o soluție alcalină.
Coroziunea selectivă este de fapt o coroziune electrochimică prin care se distruge fie un singur component chimic al aliajelor- cazul coroziunii selective de component (ex. dezincarea alamelor în medii alcaline) – fie un singur constituent al aliajelor – cazul coroziunii selective de structură (ex. grafitizarea fontelor în anumiți acizi slabi).
Coroziunea intercristalină este considerată în literatura de specialitate ca fiind un caz special al coroziunii selective de structură, de asemenea este un atac coroziv limitat, care se produce în mod preferențial la conturul graunților cristalini ai metalului sau aliajului. Această coroziune apare acolo unde există o diferență de compoziție între faze, acolo unde fenomenul de cristalizare a fost perturbat, atunci când la limita dintre grăunții cristalini s-au creat zone eterogene din punct de vedere al compoziției sau au fost concentrate impurități chimice. Pierderile în masă sunt foarte mici în cazul acestui tip de coroziune pentru ca produșii de coroziune rămân în interiorul structurii metalice, însă rezistența metalică și ductilitatea metalului scad foarte mult. Fiind inobservabilă la suprafața metalului sau a aliajului această coroziune poate fi pusă în evidență doar prin cercetarea unei secțiuni la microscop sau prin constatarea unor apreciabile diminuări ale caracteristicilor mecanice sau electrice. În acest sens o tablă de oțel atinsă de aceast tip de coroziune nu dă sunet metalic la lovire și fărămițează în pulbere la o solicitare foarte mică. Coroziunea intercristalină este întâlnită la oțelurile aliate Cr/Ni de tip 18/8, lucrând la temperaturi de 673…1073K(400…800C) în prezența unor medii corozive. Se mai întâlnește la aur, aluminiu, fier în stare pură , la duraluminiu și la oțelurile obișnuite, dacă acestea din urmă lucrează sub sarcină, în prezența unor soluții de azotat de amoniu.
Coroziunea fisurantă apare ca urmare a acțiunii concomitente a mediilor corozive și a eforturilor unitare corespunzătoare unor solicitări mecanice și se regăsește la aproape toate metalele și aliajele supuse la solicitări mecanice (mai ales alternant variabile), în prezența unor medii de lucru agresive. Această coroziune se manifestă atât intercristalin cât și transcristalin dar nu la toate metalele și aliajele este favorizată de aceleași medii corozive. Coroziunea fisurantă este întotdeauna însoțită de o deformare plastică și de formarea de fisuri în metal, ca rezultat al acțiunii simultane a mediului coroziv și a eforturilor unitare reziduale sau a solicitărilor date de forțele exterioare, denumită fisurare corozivă.
Mărimea fizică ce evidențiază cantitativ intensitatea și ritmul proceselor de distrugere prin coroziune este indicatorul de rezistență la coroziune „w„. Această mărime fizică reprezintă viteza de variație a masei peretelui metalic corodat în intervalul de timp analizat. Acest indicator de rezistență la coroziune poate să ofere informații asupra intensității proceselor de coroziune atât la un moment dat și atunci este un indicator instantaneu, dar și informații asupra coroziunii într-un interval de timp și atunci este un indicator mediu.
Indicatorul de rezistență la coroziune w este o mărime fizică ce depinde direct proporțional cu masa de material corodat și invers proporțional cu aria corodată în intervalul de timp în care se realizează această coroziune. Indicatorul de rezistență la coroziune scade masa inițială a conductei odată cu creșterea suprafeței corodate în intervalul de timp.
în care: w – indicator masic de rezistență la coroziune; Mc – masa de material corodat; Ac – suprafața corodată; Δt – intervalul de timp cât s-a produs procesul de coroziune. Această mărime fizică se exprimă în [g/(m2.an)]
Relația (1) arată exprimarea cantitativă teoretică a procesului de coroziune a conductelor de transport, dar în practică, pentru ușurință se folosește o altă mărime fizică denumit indicator cinetic de rezistență la coroziune sau viteza de coroziune definită ca evoluția în timp a procesului de coroziune Această mărime fizică are ca unitate de măsură [mm/an].
Tinând cont de relațiile (1) și (2) se poate calcula viteza de coroziune funcție de caracteristicile materialului, astfel:
În care k este un coeficient numeric de transformare, w este indicatorul masic de rezistență la coroziune și ρ – densitatea materialului corodat.
Valorile pe care le pot avea indicatorii de rezistență la coroziune în conformitate cu standardele în vigoare se pot clasifica în șase grupe de rezistență la coroziune, cărora le corespund zece clase de rezistență la coroziune, conform figurii 9.
Figura 8 Scara rezistenței la coroziune
În practică valorile admisibile impuse de normele oficiale de supraveghere tehnică în vigoare pentru adaosul de coroziune variază între 0,5 mm si 3 mm. Acest interval a fost stabilit pe baza unor considerente tehnico economice. Corespunzător acestui adaos de coroziune, în practică se acceptă pentru fabricarea coductelor oțeluri pentru care viteza de coroziune să varieze în intervalul 0,1 mm/an ≤ 0,3 mm/an.Valoarea de 0,1 mm/an este specifică oțelurilor obișnuite și pentru condiții normale de lucru, iar valoarea de 0,3 mm/an este specifică elementelor de conducte executate din oțeluri mai ieftine, în zonele mai ușor de înlocuit.
Din punct de vedere al procesului de evaluare deprecierea d se exprimă cantitativ ca raportul dintre vârsta efectivă a instalației și durata de viață a acesteia aplicat la costul de nou al instalației.
În conformitate cu legislația în vigoare din România sunt evidențiate în figura 9 duratele de utilizare, durata fizică de viață și uzura totală la conductele tehnologice. În conformitate cu HGR 2139/2005 se constată că durata normală de utilizare pentru o conductă tehnologică este de maxim 15 ani atât în mediile normale, cât și în mediile corozive. Normativul P135/1999 stabilește durata fizică de viață atât în mediile normale, cât și în mediile corozive la maxim 35 ani, iar uzura fizică totală la maxim 40 ani. Aceste informații sunt foarte importante în estimarea deprecierii, de aceste durate maxime trebuie să se țină cont întotdeauna când se estimează valoarea sistemelor de transport prin coducte.
Aplicând și influența coroziunii asupra deprecierii se poate calcula deprecierea d conform formulei (5):
φ – factor de influență a deprecierii din cauza coroziunii
Mn – masa conductei la momentul n când se calculează deprecierea;
Mi – masa conductei la momentul inițial
Figura 9 Duratele de viață și uzurile conform normativelor în vigoare în România
Factorul de influență a deprecierii din cauza coroziunii φ este întotdeauna subunitar și reprezintă raportul dintre masa de material la momentul estimării valorii de piață a conductei și masa inițială de material din care este confecționată conductă.
Relația dintre depreciere și factorul de influență a deprecierii din cauza coroziunii este expresia cantitativă a corelației dintre depreciere și coroziune și este un instrument foarte util evaluatorilor în estimarea valorii de piață a sistemelor de transport prin conducte.
7.5. ANALIZA FACTORILOR CARE INFLUENȚEAZĂ VALOAREA CONDUCTELOR
Analizând acești factori, se constată că în estimarea valorii unui sistem de transport prin conducte, aceștia nu actionează în mod independent, ci concomitent, drept pentru care evaluatorul trebuie să țina seamă de interdependența acestor factori.
O parte importantă a acestor factori furnizează informații calitative asupra influenței pe care o au asupra valorii unui sistem de transport. Rolul evaluatorului este acela de a transpune aceste influențe calitative în informații cantitative, de care să țina seamă în procesul de evaluare.
În cadrul abordării prin costuri transpunerea cantitativă a factorilor care influențează valoarea unei conducte se regasește în cadrul deprecierilor ( fizice, funcțională și externă), dar atât timp cât anumiți factori, precum cei sociali, geografici, chimici nu se regăsesc în cele trei tipuri de deprecieri stabilite de metodă, evaluatorii au libertatea să introducă și alte tipuri de deprecieri pe care să le definescă, să le gasescă o expresie matematică și să le explice modul de influențare asupra valorii.
În cazul abordărilor prin venit misiunea evaluatorului este mult mai complicată deorece influența acestor factori se cuantifică în rata de capitalizare sau actualizare, în funcție de metodă. De aceea se recomandă evaluatorilor să estimeze ratele de capitalizare sau actualizare în funcție de factorii specifici ai fiecărei misiuni de evaluare.
Față de factorii enumerați anterior, în anumite condiții specifice pot să existe și alții care să influențeze la nivel local valoarea unui sistem de transport prin conducte. Evaluatorul în cadrul procesului de evaluare are misiunea de a identifica și a transpune în modele matematice acești factori, precum și de a explica modul în care influențează valoarea.
Evaluarea sistemelor de transport prin conducte este un procedeu complicat care nu folosește abordările clasice în evaluare, ci mai degrabă o mixtură a metodelor de evaluare atât datorită faptului că fiecare conductă este unică în felul ei, dar și pentru că valoarea acesteia este influențată de o multitudine de factori. În general evaluatorul iși exprimă o opinie asupra valorii pe baza datelor disponibile și a informațiilor de piată obținute în cadrul analizei de piată, dar în cazul evaluării conductelor trebuie să se țină seamă și de informațiile pe care le poate oferi vânzătorul sau potențialul cumpărător.
Procesul de evaluare a conductelor tehnologice este foarte atent și laborios studiat de Institutul pentru evaluarea conductelor din Houston, Statele Unite ale Americii. Deși în Europa există necesitatea acestor evaluari de sisteme de transport prin conducte, procesul de evaluare este studiat, dar nu în aceeași masură ca la institutul din USA. În România evaluarile de conducte se fac în general în scopul vânzărilor sau casării lor, dar de acest procedeu nu se ocupă întotdeauna evaluatorii specializati.
CAPITOLUL 8
EVALUAREA TERENURILOR. EVALUAREA AMPLASAMENTULUI
Terenul are o contribuție importantă la valoarea proprietății, alături de contribuția asupra valorii prin construcții, instalații, proces tehnologic etc.
Evaluarea terenului este un capitol aparte în estimarea valorii oricărei proprietăți imobiliare. În decursul dezvoltării științei evaluării s-au pus în aplicare și s-au teoretizat mai multe metode de evaluare a terenurilor, printre care amintim: metoda de piață ( comparatia vanzarilor), metoda extracției, metoda parcelării și dezvoltării, metoda alocării, metoda reziduală, metoda capitalizării rentei funciare.
În cazul proprietatilor imobiliare specializate un rol important în estimarea valorii de piață îl are amplasamentul.
Prin amplasament se înțelege terenul liber aferent proprietății imobiliare specializate pregătit pentru a susține și deservi o instalație din industria chimică cu toate îmbunătățirile, platforme betonate, rețea de apă, rețea de epurare, rețea de conducte, canale, rețea electrică etc.
O proprietate specializată din industria prelucrării petrolului și petrochimiei contine, de obicei, un spațiu de siguranță – teren liber și amplasamentul propriu zis – terenul pregătit pe care se află instalația cu toate îmbunătățirile conexe.
Este important ca în procesul de evaluare să nu se compare amplasamentul cu terenuri libere. De asemenea trebuie avut în vedere în cazul reconversiei proprietății specializate costurile de decontaminare și depoluare a terenului, a existenței unui studiu facut de proprietar cu privire la decontaminarea și depoluarea terenului/amplasamentului în cazul utilizării terenului în alte scopuri în cazul reconversiei.
8.1. Tehnica comparației vânzărilor
Această metodă este de preferat atunci când există suficiente date cu tranzacții similare, elementele de comparație fiind, ca și în cadrul abordării prin piață: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, de vânzare, cheltuielile imediate după cumpărare, condițiile pieței, localizare, caracteristicile fizice, economice, utilizare și componentele non-imobiliare ale valorii.
Caracteristicile fizice sunt date de mărimea, forma, deschiderea și topografia parcelei de teren, de localizare și priveliște.
Se utilizează grila datelor de piață pentru a stabili, calcula și aplica corecțiile necesare.
Se aplică atunci când împărțirea pe loturi reprezintă cea mai bună utilizare a terenului evaluat și dacă există informații pe piață cu privire la vânzari cu terenuri parcelate. În prealabil, evaluatorul trebuie să facă o analiză complexa a parcelării și dezvoltării optime a terenului subiect, analiză care implică: calculul numărului de loturi și al dimensiunilor acestora, astfel încât acestea să fie în conformitate cu reglementările urbanistice și cu cerințele de piață, să estimeze costurile pentru obținerea aprobărilor necesare și de dezvoltare a proiectului, să previzioneze rata de absorbție a loturilor, să aprecieze cuantumul cheltuielilor de comercializare și deținere a proprietăților și al impozitelor anuale pe proprietate.
Figura 10 Clasificarea metodelor și tehnicilor de evaluare a terenurilor
8.2. Tehnica parcelării și dezvoltării
În principiu, metoda constă în estimarea celui mai probabil preț de vânzare al lotului de teren, deducerea costurilor directe și indirecte, obținând astfel fluxurile de venituri generate de proprietate, care apoi vor fi actualizate cu o rată ce ține cont de riscul aferent dezvoltării proprietății.
8.3. Tehnica repartizării ( alocării)
Se aplică atunci când numărul de vânzări de terenuri libere comparabile este insuficient pentru a aplica direct metoda comparației, însă există informații de piață cu privire la tranzacții în zona cu terenuri construite comparabile.
Este o combinație între abordările prin comparație și prin cost, dar nu este o tehnică de precizie; elementele necesare sunt valoarea terenului comparabilei, suprafața lui și valoarea întregii proprietăți comparabile. Pe baza principiilor echilibrului și al contribuției, se consideră că între valoarea terenului și valoarea întregii proprietăți există un raport tipic ce se poate stabili.
Procedura constă în urmatoarele etape:
• se calculează raportul dintre valoarea terenului proprietății comparabile și valoarea întregii proprietăți comparabile :
• se calculează valoarea terenului proprietății comparabile :
• se determină prețul unitar pe metru pătrat de teren al proprietății comparabile:
• se estimează valoarea terenului evaluat :
8.4. Tehnica extracției
Se folosește pentru a determina valoarea terenurilor construite atunci când valoarea construcției este relativ mai mică și se poate estima cu precizie.
Dacă proprietatea evaluată a fost recent vândută, atunci valoarea terenului se estimează prin deducerea contribuției construcției din prețul de vânzare, contribuție care se estimează prin costul de nou al construcției minus deprecierile; dacă proprietatea nu a fost recent tranzacționată, dar este generatoare de profituri, valoarea proprietății se determină prin abordarea prin venit și apoi se deduce din aceasta contribuția construcției.
sau
8.5. Tehnica reziduală
Este aplicată în cazul proprietăților imobiliare generatoare de venituri și noi, pentru a analiza fezabilitatea unor utilizări alternative în cadrul analizei CMBU.
Pentru a aplica această tehnică, evaluatorul estimează venitul net din exploatare al întregii proprietăți aplicând metoda capitalizării, scade din rezultat venitul net din exploatare aferent construcțiilor, obținând astfel venitul net rezidual, care este apoi capitalizat cu o rată adecvată de capitalizare a terenului, dedusă în baza informațiilor de pe piață.
8.6. Metoda capitalizării rentei funciare
Se utilizează când se pot obține informațiile necesare privind diferite forme de venit pe care îl poate genera un teren – chiria curentă de pe piață, redevență, arenda – și ratele de capitalizare corespunzătoare acestora.
Renta de bază reprezintă suma platită pentru dreptul de utilizare și ocupare a terenului în conformitate cu reglementările de închiriere a terenului; dacă renta corespunde celei de pe piață, se va aplica rata de capitalizare de piață pentru a o converti în valoare, iar dacă nu corespunde, se vor aplica inițial corecții și apoi se va capitaliza corespunzator. Determinarea rentei de piață și a ratei de capitalizare de piață corespunzătoare se face prin analiza datelor de piață privind terenuri comparabile cu terenul evaluat.
BIBLIOGRAFIE
Appraisal Institute & ANEVAR – Evaluarea Proprietatii Imobiliare, Editia a doua canadiana, nov 2004
Mihailescu Irina Ana Maria, Facultatea de constructii Bucuresti, teza de doctorat cu tema Contributii asupra metodologiei de evaluare a proprietatilor imobiliare, 2010
Bene Irina Ana Maria, Evaluarea bunurilor imobile, Ed. Conspress, Bucuresti, 2012
Albu, Ion; Albu, Svetlana; Turcanu, Nicolae , „Analiza factoriala a valorii de piata a imobilului residential, Chisnau 2007
Gramescu, Ana Maria – TRAINING OF VALUERS FOR SPECIALIZED PROPERTIES, 2008
ANEVAR, Standardele Internaționale de Evaluare, IVS 2011, Ediția a noua, Ed. ANEVAR, Bucuresti, 2011
ANEVAR, Standardele de Evaluare ANEVAR, SEV 2014, Bucuresti, Ed. 2014
Bejenaru Mariana, „Analiza pietei imobiliare„, Ed.„Tehnica-Info„, Chisinau, 2009
Schiopu, Corneliu, „Inspecția proprietăților în scopul evalării, Editia a doua revizuită, Ed. Iroval, Bucuresti, 2006
Howell D., Pipeline Appraisal Handbook, Pipeline Appraisal Institute, Houston, 2010
Howell D., 40 Factors for Pipeline Appraisal, International Right of Way Association, 2010
Gramescu Ana Maria, „Evaluarea proprietatilor imobiliare in construcții„, Ed. Ex Ponto, Constanta, 2006
Stanescu Gh, Pavel A, Mandalopol D, „Utilaj chimic si petrochimic„, Ed. Dobrogea, Constanta, vol 1
Albu Svetlana, „Evaluarea drepturilor asupra proprietăților imobiliare„ , Ed. Tehnică-UTM, Chișinău, 2014
Dragota Victor, „Gestiunea imobiliara„, Ed. ASE, Bucuresti, 2005
C. Hamangiu, I. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol.II, București, Editura "Național" S. Ciornei, pp.315 – 430.
Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol.1, Editura Humanitas, București, 2004
Albu, Svetlana, Evaluarea și gestiunea eficientă a patrimoniului public în Republica Moldova. Autoreferatul tezei de doctor habilitat în economie. Chișinău 2012.
Bazele evaluării, Ed. Iroval, București, 2012
Gheorghe, Ciprian; Albu, Svetlana – „Evaluarea – instrument sau știință„ , Buletin AGIR, Supliment 2/2014, Simpozionul „Progresul tehnologic rezultat al cercetarii„, Bucuresti, 2014
Analiza celei mai bune utilizări, Ed. Iroval, București, 2013
Anghel, Ion, „Dezvoltarea imobiliară. Analize și principii„ Ed. Economica, Bucuresti, 2013
Crivii Adrian, Vascu Adrian – "Evaluarea intreprinderilor – curs -" , ed. a V-a, Biblioteca ANEVAR, 1999
ANEVAR – IROVAL "Evaluarea proprietatii imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR
IROVAL – "Evaluarea si finantarea proprietatilor imobiliare, Partea I – Bazele evaluarii si finantarii proprietatilor imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR
Gheorghe, Ciprian „Aspecte privind influența factorilor asupra evaluării sistemelor de transport prin conducte„, Revista Știință și Inginerie, 2014, vol. 26, pg. 139-146
BIBLIOGRAFIE
Appraisal Institute & ANEVAR – Evaluarea Proprietatii Imobiliare, Editia a doua canadiana, nov 2004
Mihailescu Irina Ana Maria, Facultatea de constructii Bucuresti, teza de doctorat cu tema Contributii asupra metodologiei de evaluare a proprietatilor imobiliare, 2010
Bene Irina Ana Maria, Evaluarea bunurilor imobile, Ed. Conspress, Bucuresti, 2012
Albu, Ion; Albu, Svetlana; Turcanu, Nicolae , „Analiza factoriala a valorii de piata a imobilului residential, Chisnau 2007
Gramescu, Ana Maria – TRAINING OF VALUERS FOR SPECIALIZED PROPERTIES, 2008
ANEVAR, Standardele Internaționale de Evaluare, IVS 2011, Ediția a noua, Ed. ANEVAR, Bucuresti, 2011
ANEVAR, Standardele de Evaluare ANEVAR, SEV 2014, Bucuresti, Ed. 2014
Bejenaru Mariana, „Analiza pietei imobiliare„, Ed.„Tehnica-Info„, Chisinau, 2009
Schiopu, Corneliu, „Inspecția proprietăților în scopul evalării, Editia a doua revizuită, Ed. Iroval, Bucuresti, 2006
Howell D., Pipeline Appraisal Handbook, Pipeline Appraisal Institute, Houston, 2010
Howell D., 40 Factors for Pipeline Appraisal, International Right of Way Association, 2010
Gramescu Ana Maria, „Evaluarea proprietatilor imobiliare in construcții„, Ed. Ex Ponto, Constanta, 2006
Stanescu Gh, Pavel A, Mandalopol D, „Utilaj chimic si petrochimic„, Ed. Dobrogea, Constanta, vol 1
Albu Svetlana, „Evaluarea drepturilor asupra proprietăților imobiliare„ , Ed. Tehnică-UTM, Chișinău, 2014
Dragota Victor, „Gestiunea imobiliara„, Ed. ASE, Bucuresti, 2005
C. Hamangiu, I. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol.II, București, Editura "Național" S. Ciornei, pp.315 – 430.
Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol.1, Editura Humanitas, București, 2004
Albu, Svetlana, Evaluarea și gestiunea eficientă a patrimoniului public în Republica Moldova. Autoreferatul tezei de doctor habilitat în economie. Chișinău 2012.
Bazele evaluării, Ed. Iroval, București, 2012
Gheorghe, Ciprian; Albu, Svetlana – „Evaluarea – instrument sau știință„ , Buletin AGIR, Supliment 2/2014, Simpozionul „Progresul tehnologic rezultat al cercetarii„, Bucuresti, 2014
Analiza celei mai bune utilizări, Ed. Iroval, București, 2013
Anghel, Ion, „Dezvoltarea imobiliară. Analize și principii„ Ed. Economica, Bucuresti, 2013
Crivii Adrian, Vascu Adrian – "Evaluarea intreprinderilor – curs -" , ed. a V-a, Biblioteca ANEVAR, 1999
ANEVAR – IROVAL "Evaluarea proprietatii imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR
IROVAL – "Evaluarea si finantarea proprietatilor imobiliare, Partea I – Bazele evaluarii si finantarii proprietatilor imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR
Gheorghe, Ciprian „Aspecte privind influența factorilor asupra evaluării sistemelor de transport prin conducte„, Revista Știință și Inginerie, 2014, vol. 26, pg. 139-146
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Evaluarea Proprietatilor Specializate (ID: 127760)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.