Evaluarea Proprietatii Imobiliare Rezidentiale CU Exemplu PE Cladire

C U P R I N S

Capitolul I : PIATA IMOBILIARA SI EVALUAREA ACESTEIA

Piata imobiliara……………………………………………………………………………4

Tipurile de piete imobiliare………………………………………………………………..4

Caracteristicile pietelor imobiliare………………………………………………………..5

Procesul de evaluare………………………………………………………………………7

Necesitatea evaluarii………………………………………………………………..7

Raportatea evaluarii………………………………………………………………..7

Scrisoare de transmitere……………………………………………………………8

Sinteza raportului de evaluare……………………………………………………………10

1.5.1.Obiectul si scopul raportului……………………………………………………….10

1.5.2. Data evaluarii……………………………………………………………………….10

1.5.3. Clientul si destinatia raportului……………………………………………………..10

1.5.4. Instructiunile evaluarii………………………………………………………………10

1.5.5. Ipoteze speciale si conditii limitative……………………………………………….11

1.5.6. Baza de evaluare…………………………………………………………………….12

1.5.7. Valorile obtinute…………………………………………………………………….12

1.5.8. Valoarea finala ……………………………………………………………………..12

1.5.9. Concluzii …………………………………………………………………………. 13

Capitolul II : RAPORT DE EVALUARE

2.1.Declaratia de conformitate…………………………………………………………………15

2.2. Premisele evaluarii ………………………………………………………………………..16

2.2.1.Ipoteze si conditii limitative…………………………………………………………16

2.2.2.Obiectul evaluarii.Scopul si utilizarea evaluarii…………………………………….18

2.2.3.Drepturi de prorprietate ……………………………………………………………..19

2.2.4. Clientul si destinatarul lucrarii ……………………………………………………..19

2.2.5.Bazele evaluarii.Tipul valorii estimate………………………………………………19

2.2.6.Modalitati de plata …………………………………………………………………..21

2.2.7. Inspectia proprietatii…………………………………………………………………21

2.2.8.Informatiile utilizate si surse de informatii…………………………………………..21

2.2.9.Clauza de nepublicare……………………………………….. …………………….. 22

2.3. Prezentarea datelor …………………………………………………………………………23

2.3.1. Prezentarea generala a proprietatii imobiliare………………………………………23

2.3.2. Situatia juridica……………………………………………………………………. .23

2.3.3. Amplasament………………………………………………………………………. 24

2.3.4. Descrierea amplasamentului in zona ………………………………………………26

2.3.5. Date despre teren ………………………………………………………………….. 27

2.3.6. Date despre cladire ……………………………………………………………….. .28

2.3.7. Descrierea amenajarilor si constructiilor……………………………………………29

2.4. Analiza pietei imobiliare …………………………………………………………………..32

2.4.1. Definirea pietei ……………………………………………………………………..32

2.4.2. Consideratii asupra pietei imobiliare………………………………………………..32

2.4.3. Situatia cererii si ofertei- concluzii………………………………………………….33

2.5. Analiza datelor si concluzii ……………………………………………………………. …33

2.5.1. Analiza Cea mai buna utilizare CMBU……………………………………………..33

2.5.2. Cea Mai Buna Utilizare a Terenului ca Fiind Liber ………………………………..34

2.5.3. Cea Mai Buna Utilizare a Terenului ca Fiind Construit …………………………….35

Capitolul 3: STUDIU DE CAZ: EVALUAREA UNEI PROPRIETATI REZIDENTIALE. METODE SI TEHNICI FOLOSITE IN EVALUAREA UNEI CLADIRI.

3.1.Abordarea prin cost. Metoda costurilor…………………………………………………….37

3.1.1. Evaluarea terenului………………………………………………………………….38

3.1.2. Metoda comparatiilor relative………………………………………………………38

3.1.3. Evaluarea Constructiei. Metoda costului de inlocuire………………………………41

3.1.4. Evaluarea Constructiei – Deviz pe lucrari ………………………………………….42

Estimarea deprecierilor……………………………………………………..46

Deprecierea fizica…………………………………………………………..46

3.1.5. Evaluarea amenajarilor exterioare………………………………………………….49

3.1.6. Estimarea valorii prin Metoda Costurilor ………………………………………….49

3.2. Abordarea prin comparatie ………………………………………………………………..49

Metoda comparatiilor directe. Metoda compararii vanzarilor………………………49

3.3. Abordarea prin capitalizarea veniturilor …………………………………………………..56

Metoda capitalizarii directe a veniturilor……………………………………………57

3.4. Reconcilierea valorilor……………………………………………………………………..59

3.5. Opinia evaluatorului ………………………………………………………………………60

3.6. Concluzia raportului ……………………………………………………………………….60

3.7. Prezentarea evaluatorului ………………………………………………………………….63

BIBLIOGRAFIE …………………………………………………………………………….. 64

ANEXE…………………………………………………………………………………………65

Capitolul I

PIATA IMOBILIARA SI EVALUAREA ACESTEIA

1.1. Piata imobiliara

O piata imobiliara este un grup de persoane sau firme care sunt in contact unii cu altii in

scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii pe piata pot fi cumparatorii, vanzatorii,

chiriasii, proprietarii, creditorii, debitorii, antreprenorii, constructorii, administratorii, investitorii

si intermediarii. O piata imobiliara este alcatuita de participantii pe piata angajati în tranzactii

imobiliare.

Pentru a delimita o piata imobiliara specifica, evaluatorul examineaza urmatorii factori:

1. Tipul proprietatii (rezidentiale, comerciale, administrative);

2. Caracteristicile proprietatii cum ar fi gradul de ocupare, baza de clienti, calitatea constructiei, designul si avantajele:

a) gradul de ocupare – un chirias sau mai multi chiriasi (case, apartamente, birouri, magazine);

b) baza de clienti – cei mai probabil utilizatori (se analizeaza date despre populatie, utilizarea fortei de munca, veniturile si tipurile de activitate. Pentru pietele rezidentiale, datele sunt separate functie de profilul eventualului proprietar sau chirias; pentru pietele comerciale datele sunt segmentate functie de eventualii utilizatori ai spatiului; pentru piata magazinelor baza de clienti va fi clientela atrasa de chiriasii prospectivi; pentru piata birourilor, baza de clienti reflecta necesarul de spatiu al firmelor ce vor inchiria spatiile respective);

c) calitatea constructiei;

d) designul si avantajele.

3. Aria pietei – definita geografic (o piata poate fi locala, regionala, naționala sau internationala; poate fi urbana sau suburbana; poate corespunde unui cartier sau o vecinatate a unui oras. Pietele comerciale sau rezidentiale sunt deseori delimitate de relatia timp-distanta);

4. Proprietati echivalente disponibile, adica proprietati cu o atractivitate egala la concurenta cu cea analizata in aria pietei.

1.2. Tipurile de piete imobiliare

Diferitele piete imobiliare sunt create de necesitatile, dorintele, motivatiile, localizarea si

varsta participantilor de pe piata si de tipurile, amplasarea, designul si restrictiile urbanistice ale

proprietatii.

Se pot identifica cinci tipuri de piete:

1. rezidentiale (case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente,sir de case legate);

2. comerciale (cladiri administrative, centre comerciale, hoteluri si moteluri, magazine);

3. industriale (fabrici, depozite, cladiri ale institutelor de cercetare);

4. agricole (ferme, livezi, vii, păsuni, paduri);

5. speciale (proprietati cu design unic sau constructie ce limiteaza utilizarea numai la scopul

initial; de exemplu scoli, cladiri publice, aeroporturi, sali de conferinte, parcuri de distractii, terenuri de golf, cimitire, case de rugaciuni, etc.).

Fiecare piata a unui anumit tip de proprietate se poate subdiviza in piete mai mici, mai specializate numite subpiete. Subpietele pentru proprietati rezidentiale urbane, suburbane sau

rurale pot fi mai departe împartite in functie de preferintele cumparatorilor: proprietati ieftine,

medii si de lux.

Procesul de identificare si de analiza a subpietelor in cadrul unei piete mai largi se

numeste segmentarea pietei. Dezagregarea este un termen ce se aplica proprietatii imobiliare si

face deosebirea dintre proprietatea evaluata si alte proprietati prin crearea unor subclasificari cu

diferite caracteristici ale produsului.

O subpiata poate fi creata de schimbari aparute in cerere. Evaluatorii imobiliari identifica si studiaza segmentele pietei luand in considerare caracteristicile localitatii: demografice, socioeconomice, psihologice si legate de produs. Ei vor utiliza tehnici de investigatie si cercetare

pentru a descoperi, cuantifica, analiza si concluziona referitor la compozitia unor anumite subpiete.

1.3. Caracteristicile pietelor imobiliare

Pietele imobiliare nu au aceleasi caracteristici precum pietele mai eficiente de alte bunuri

sau servicii. Eficienta unei piete este bazata pe ipotezele privind comportamentul cumparatorilor

si vanzatorilor si pe caracteristicile produselor tranzactionate.

Bunurile sau serviciile pe o piata eficienta sunt lucruri esential omogene ce pot fi

inlocuite imediat unul cu celalalt (bunuri fungibile). In contrast, fiecare lot imobiliar este unic si

amplasamentul este fix.

Pe o piata eficienta exista un numar mare de cumparatori si vanzatori, care creaza o piata libera, competitiva si nici unul din acesti participanti nu are parte de piata suficient de mare încat sa aiba o influenta directa si cuantificabila asupra pretului. Pe pietele imobiliare in

acelasi timp pot actiona putini vanzatori si cumparatori in interiorul unui interval de pret si pe un

amplasament sau cel mult o zona restransa. Valoarea relativ ridicata a proprietatilor imobiliare necesita o putere mare de cumparare si prin urmare pietele imobiliare sunt foarte sensibile la

schimbarea nivelului salariilor, la stabilitatea veniturilor si numarul de locuri de munca.

Pe o piata eficienta, preturile sunt relativ uniforme, stabile si scazute. Ele reprezinta de

cele mai multe ori criterii primordiale in deciziile de cumparare sau vanzare, pentru ca la un

anumit pret calitatea tinde sa fie aceeasi. Pe pietele imobiliare, preturile sunt relativ ridicate si

deciziile de cumparare sunt influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului ce poate fi

obtinut, dobanzile, marimea avansului, durata rambursarii.

O piata eficienta se autoreglementeaza. Exista foarte putine restrictii guvernamentale

asupra concurentei libere si deschise. Pietele imobiliare nu se autoreglementeaza si exista relativ

multe reglementari guvernamentale si locale care afecteaza tranzactiile imobiliare.

Pe o piata eficienta, cererea si oferta nu se afla niciodata in dezechilibru, pentru ca piata

tinde sa se îndrepte catre echilibru, prin efectele concurentei. Desi cererea si oferta de proprietati imobiliare tinde catre echilibru acest punct practic nu este atins si exista intotdeauna

un decalaj între ele.

Cumparatorii si vanzatorii pe o piata eficienta sunt complet informati si in cunostinta de

cauza, referitor la conditiile pietei, la comportamentul celorlalti, la activitatea pietei în trecut, la

calitatea produselor si la interschimbabilitatea produselor. Orice informatie necesara pentru

licitatii, oferte si vanzari este disponibila imediat. Cumparatorii si vanzatorii de proprietati

imobiliare nu sunt intotdeauna bine informati, ei nu vand si cumpara in mod frecvent:

informatiile despre preturile de oferta sau de tranzactie, a unor proprietati imobiliare similare nu

sunt disponibile imediat din diferite motive.

Cumparatorii si vanzatorii pe o piata eficienta sunt adunati impreuna de un mecanism de piata organizat, cum ar fi burse de valori si este relativ usor pentru vanzatori sa intre pe piata

ca raspuns al evolutiei cererii.

Pe o piata eficienta, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat si usor de transportat.

Proprietatea imobiliara este un produs durabil si ca o investitie ar putea fi greu de vandut si are

un grad redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid pentru ca implica sume mari de bani si finantarea nu se obtine imediat.

In concluzie, pietele imobiliare nu sunt eficiente si datorita inexistentei standardizarii produsului si timpul necesar producerii lui, este dificil sa se previzioneze precis comportamentul acestor piete.

1.4. Procesul de evaluare

1.4.1. Necesitatea evaluarii

Necesitatea evaluarii este transferul de proprietate sau al folosintei.

Scopul evaluarii in aceste situatii este:

• sa ajute potentialii cumpartori in luarea deciziilor de a oferi preturi de cumparare;

• sa ajute potentialii vanzatori de a determina preturi de vanzare acceptabile;

• sa stabileasca o baza pentru schimbul de proprietati imobiliare;

• sa stabileasca o baza pentru reorganizare sau fuziune a proprietatilor;

• sa determine conditiile de plata pentru o anumita tranzactie;

• sa determine cuantumul chiriei.

1.4.2.Raportarea evaluarii

O evaluare este efectuata pentru a raspunde la intrebarea clientului referitoare la o proprietate imobiliara. Pentru a raspunde la intrebare, evaluatorul urmează un proces de evaluare.

În cursul acestui proces, evaluatorul:

– identifica, aduna si analizeaza date generale si specifice;

– determina cea mai buna utilizare a proprietatii;

– aplica metodele de evaluare: comparatia directa, costul si venitul in concordanta cu scopul evaluarii si datele disponibile.

Din necesitatea de a garanta acuratetea ,corectitudinea si calitatea rapoartelor de evaluare, verificarile evaluarilor au devenit o parte integranta a practicii profesionale.

,,Intr-o verificare a evaluarii sunt vizate corectitudinea,consecventa,credibilitatea si completitudinea evaluarilor”.

Importanta esentiala a unui raport de evaluare, care este etapa finala a procesului de evaluare, rezida in comunicarea concluziei asupra valorii si a tipului de evaluare, a scopului evalurii și a oricăror ipoteze si conditii limitative carora li se supune evaluarea. Raportul de evaluare prezinta concluzia asupra valorii. El contine numele evaluatorului si data evaluarii. Identifica proprietatea, drepturile de proprietate supuse evaluarii,tipul de evaluare si destinatia evaluarii. Sunt prezentate toate ipotezele si conditiile limitative, sunt specificate datele evaluarii si raportarii, este descrisa extinderea inspectiei, se fac referiri la aplicabilitatea acestor standarde si a oricaror cerinte de prezentare si se include semnatura evaluatorului.

1.4.3.Scrisoare de transmitere

Scrisoare de transmitere

Catre: Familile Istodor, Teodorescu si Comanescu domiciliate in Bucuresti, strada Aurel Vlaicu , nr.69 , sector 2

Subsemnata Marcu Mirela, expert evaluator, Legitimatie ANEVAR Nr. 2925 am intocmit Raportul de evaluare asupra imobilului din Bucuresti, strada Aurel Vlaicu , nr.69 , sector 2.

Proprietatea este alcatuita din teren in suprafata de 210,76 mp si casa de locuit rezidentiala cu subsol, parter, doua etaje si mansarda.

Tipul de valoare: de piata data de standardul IVS1.

Valoarea de piata: “ reprezinta suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa un marketing adecvat, in care partile au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri”.

Scopul evaluarii: vanzare-cumpararea proprietatii si stabilirea cotei ce revine din valoarea totala fiecarei familii.

Am aplicat 3 abordari:

►Abordarea prin cost:

– Analiza celei mai bune utilizari;

– Evaluarea terenului.

►Abordarea prin comparatie.

►Abordarea prin capitalizarea veniturilor.

Am obtinut urmatoarele valori:

Metoda costurilor: 793.000 EURO.

Metoda comparatiilor directe: 757.000 EURO.

Metoda capitalizarii veniturilor: 767.000 EURO.

Opinia evaluatorului:

Ca rezultat al investitiilor si analizelor se apreciaza ca valoarea de piata a proprietaii se situeaza in jurul sumei de 793.000 EURO, echivalent a 3.391.820 LEI, valoare obtinuta prin Metoda Costurilor ( Curs BNR la data de 15.01.2009 : 4,2772 LEI/EURO).

Repartizarea valorii imobilului pe cele trei familii este urmatoarea:

– Familia Istodor 247.528,33 Euro ( 31,21 % din valoarea imobilului)

– Familia Teodorescu 246.482,33 Euro ( 31,08 % din valoarea imobilului)

– Familia Comanescu 298.989,34 Euro (37,71 % din valoarea imobilului)

In acest sens, va transmit Sinteza si Raportul de Evaluare cu anexe si fotografii.

Marcu Mirela – Expert evaluator

Legitimatie ANEVAR Nr. 2925

.

1.5. Sinteza Raportului de Evaluare

1.5.1. Obiectul si scopul raportului :
Raportul de evaluare se refera la imobilul situat in Bucuresti Str. Aurel Vlaicu Nr. 69 sector2. Imobilul are subsol, parter , doua etaje si mansarda iar proprietarii acestui imobil sunt:

Familia Istodor Ion si Marcela situata la parterul imobilului proprietarii ap 1

Familia Teodorescu Ion si Veronica situata la etaj 1 al imobilului proprietarii ap 2

Familia Comanescu Marin si Victoria proprietarii ap 3 compus din etajul 2 + mansarda.

Scopul raportului:

Raportul s-a intocmit la cererea proprietarilor in scopul cunoasterii valorii de piata in

vederea unei viitoare tranzactii de vanzare a imobilului. Se mentioneaza ca proprietarii doresc estimarea valorii intregului imobil avand un potential cumparator si defalcat cat din valoarea obtinuta ar trebui sa revina fiecarei familii.

1.5.2. Data evaluarii:

Evaluarea imobilului s-a facut la data de 15.01.2009 data la care s-a efectuat si inspectia imobilului. Raportul final dupa evaluarea si interpretarea datelor si emiterea concluziilor finale a fost definitivat la data de. 21.01.2009. Valoarea obtinuta si comunicata beneficiarilor este cea care a rezultat la data de 15.01.2009 si functie de oscilatiile pietei imobiliare din zona, poate sa scada sau sa creasca in timp.

1.5.3. Clientul si destinatia raportului:

Beneficiarii raportului de evaluare sunt cele trei familii proprietarii imobilului care doresc pe de o parte sa cunoasca valoarea de piata a imobilului si pe de alta parte cat revine fiecarei familii dintr-o eventuala tranzactie.

Evaluatorul este consultantul clientilor nu are nici un interes in estimarile efectuate si este agreat de toti clientii.

1.5.4. Instructiunile evaluarii:

Evaluarea se face in conformitate cu standardele internationale de evaluare ale IVSC, ultima editie , recunoscute si adoptate de ANEVAR, si legislatia romana in domeniul terenurilor si constructiilor.

1.5.5. Ipoteze speciale si conditii limitative:

Prezentul raport de evaluare s-a intocmit pe baza datelor furnizate de beneficiari si a actelor juridice ( acte de proprietate , masuratori topografice, relevee, cadastru, inscrieri la Cartea Funciara)

Din punct de vedere al credibilitatii datelor si informatiilor despre imobilul respectiv, evaluatorul are certitudinea ca sunt foarte corecte, mare parte dintre acestea sunt rezultatul

documentatiilor de cadastru evaluatorul fiind si cel care a intocmit documentatiile si releveele( fiind autorizat in domeniu) si cunoste foarte bine situatia din teren.

Se constata ca terenul incintei evaluate are in actele de vanzare – cumparare o clauza de servitute ( de trecere ) pentru incinta vecina ( nr.67) clauza care s-a stipulat in Fisa Bunului Imobil intocmita pentru fiecare proprietate in parte ( respectiv pentru 79,87 mp cat reprezinta curtea imobilului). Aceasta servitute are ca efect diminuarea valorii terenului.

La masuratorile topografice efectuate pentru determinerea suprafetei intregii incinte s-au constatat nepotriviri intre suprafata determinata prin coordonate ( suprafata reala ) care este de 210,76 mp si suma terenului detinut prin actele de proprietate de cei trei proprietari care este de 333,00 mp rezultand o diferenta de 122,24 mp care nu se regasesc fizic pe teren. Astfel:

– Familia Istodor detine in acte suprafata de 150,00 mp;

-Familia Teodorescu detine in acte suprafata de 83,00 mp;

-Familia Comanescu detine in acte suprafata de 100,00 mp.

Pentru a capata numar cadastral si a se putea inscrie terenul la Cartea Funciara cei trei proprietari au fost de acord printr-o Declaratie Notariala ca fiecarui apartament sa-i revina in cote indivize cate 1/3 din terenul real respectiv din 210,76 mp. Functie de aceste procente s-a facut si ponderea valorii terenului in cota parte ce revine fiecarui proprietar din valoarea totala a imobilului.

La data evaluarii, imobilul este detinut de cei trei proprietari conform actelor de proprietate astfel:

Familia Istodor detine apartamentul de la parter ( ap 1) spatii la subsol si 1/3 din centrala

termica, hol acces, scara principala, si scara secundara .

Familia Teodorescu detine apartamentul de la etajul 1 ( ap 2) spatii la subsol si 1/3 din

centrala termica, hol acces, scara principala, si scara secundara .

Familia Comanescu detine apartamentul de la etajul 2 ( ap 3), mansarda in totalitate ,

spatii la subsol si 1/3 din centrala termica, hol acces, scara principala, si scara secundara.

De mentionat ca Familia Teodorescu a detinut la mansarda o camera de 9 ,00 mp pe care a cedat-o pe baza actelor de vanzare – cumparare ( lotizare si alipire) familiei Comanescu. In aceasta situatie familia Istudor este proprietar pe un nivel, familia Teodorescu pe alt nivel si Familia Comanescu pe doua nivele ( mansarda avand suprafata aproximativ echivalenta cu un nivel).

Tranzactia de vanzare cumparare a locuintei de la mansarda s-a inregiastrat ( lotizari si comasari) atat la cadastru, la Circa Financiala si la Cartea Funciara.

Repartizarea valorii obtinute pentru proprietatie pe proprietari s-a facut astfel:

1/3 din valoarea terenului real +cota parte din valoarea cladirii (functie de aria utila detinuta si 1/3 din partile comune) + 1/3 din amenajarile exterioare determinandu-se un procent pentru fiecare proprietate .

1.5.6. Baza de evaluare :

Evaluarea se face la valoarea de piata.

Terenul incintei a fost evaluat considerandu-l ca teren liber . Ca metoda de evaluare s-a folosit metoda comparatiei relative. Dupa determinarea valorii prin aceasta metoda aceasta s-a diminuat ca urmare a servitutii de trecere prevazute pe curtea incintei.

Evaluarea imobilului s-a efectuat prin trei abordari respectiv :

Abordarea prin cost.

Abordarea prin capitalizarea veniturilor.

Abordarea prin comparatia vanzarilor.

1.5.7. Valorile obtinute:

Valoarea proprietatii estimata prin cele trei metode este:

1.5.8. Valoarea finala:

In opinia evaluatorului, valoarea de piata estimata la data de 15.01.2009 pentru proprietatea imobiliara situata in Municipiul Bucuresti, strada Aurel Vlaicu nr. 69 este cea determinata prin Metoda Costurilor, respectiv:

1.5.9. Concluzii:

In opinia evaluatorului, valoarea ce poate constitui baza de negociere in vederea tranzactiei este valoarea obtinuta prin metoda costurilor, metoda care se adapteaza cel mai bine la solicitarile beneficiarilor.

Metoda comparatiilor a certificat ca valoarea determinata prin metoda costurilor este corecta.

Am considerat ca in cazul metodei prin capitalizarea veniturilor la determinarea valorii proprietatii nu au existat suficiente informatii pentru aprecierea corecta a ratei de capitalizare.

In concluzie valoarea proprietatii situate in Bucureati Strada Aurel Vlaicu Nr.69 este:

Repartizarea unei eventuale tranzactii a imobilului la valoarea stabilita in prezentul Raport de Evaluare pe cei trei beneficiari s-ar efectua astfel:

Valoarea determinata prin metoda costurilor =793.000 EURO este formata din valoarea terenului = 317.200 EUR, valoarea ramasa a constructiei 468.000 EURO si valoarea amenajarilor exterioare = 7.800 EUR.

Repartizarea valorii evaluate pe proprietari :

a ) repartizarea valorii terenului

La repartizarea valorii terenului pe fiecare proprietate ( proprietarii detin terenul in cote indivize) s-a tinut cont de suprafata reala determinate prin masuratorile topografice si de declaratiile proprietarilor ca sunt de acord sa se intabuleze si sa detina fiecare 1/3 din suprafata reala a terenului.

b ) repartizarea valorii cladirii :

La repartizarea valorii ramase a constructiei s-a tinut cont pe de o parte de suprafata utila detinuta de fiecare proprietar in parte si de prevederile din actele de proprietate prin care fiecare proprietar detine 1/3 din partile comune.

Valoarea ramasa a cladirii = 468.000 EURO : 523,56 mp Arie desfasurata ( a cladirii)

= 893,88 EURO/mp Ad.

c ) repartizarea valorii amenajarilor exterioare:

Pentu fiecare familie care detine 1/3 din curte , ( conform Declaratiei Notariale) valoarea este 1/3 din 7.800 EURO = 2.600 EURO

Repartizarea valorii evaluate pe proprietari

Capitolul II

RAPORT DE EVALUARE

2.1. Declaratia de conformitate

■ Prezentul Raport de evaluare este elaborat in conformitate cu standardele IVS;

■ Confirm ca toate faptele sunt corecte, reale si valabile;

■ Analizele si concluziile sunt limitate de ipotezele si conditiile prezente;

■ Evaluatorul declara pe propria raspundere ca nu are interes direct sau indirect, prezent sau viitor, in legatura cu obiectul si scopul evaluarii sau cu persoanele fizice/ juridice implicate in efectuarea prezentului Raport de evaluare;

■ Onorariul nu este conditionat de nici un aspect al Raportului de evaluare;

■ Evaluatorul nu a fost legat de un onorariu de succes daca proprietatea se va vinde;

■ Evaluatorul indeplineste cerintele adecvate de calificarile profesionale;

■ Evaluatorul are experienta in evaluarea intreprinderilor si a proprietatii imobiliare, a realizat un numar suficient de Rapoarte de evaluare;

■ Evaluatorul a efectuat o inspectie personala a bunurilor evaluate;

■ Evaluatorul nu a solicitat asistenta profesionala pe domeniul juridic, factorilor de mediu, constructiilor.

Marcu Mirela – Expert evaluator

Legitimatie ANEVAR Nr. 2

2.2. Premizele evaluarii

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri in acest Raport de Evaluare.

Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului Raport de Evaluare sunt:

2.2.1. Ipoteze si conditii limitative

Prezentul raport de evaluare s-a intocmit pe baza datelor furnizate de beneficiari si a actelor juridice (acte de proprietate , masuratori topografice, relevee, cadastru, inscrieri la Cartea Funciara).

Din punct de vedere al credibilitatii datelor si informatiilor despre imobilul respectiv,

evaluatorul are certitudinea ca sunt foarte corecte, mare parte dintre acestea sunt rezultatul documentatiilor de cadastru, evaluatorul fiind si cel care a intocmit documentatiile ( fiind autorizat in domeniu) si cunoste foarte bine situatia din teren.

La masuratorile topografice efectuate pentru determinerea suprafetei intregii incinte s-au constatat nepotriviri intre suprafata determinata prin coordonate ( suprafata reala ) care este de 210,76 mp si suma terenului detinut prin actele de proprietate de cei trei proprietari care este de 333,00 mp rezultand o diferenta de 122,24 mp care nu se regasesc fizic pe teren.Astfel:

-Familia Istodor detine in acte suprafata de 150,00 mp;

-Familia Teodorescu detine in acte suprafata de 83,00 mp;

-Familia Comanescu detine in acte suprafata de 100,00 mp;

Pentru a capata numar cadastral si a se putea inscrie terenul la Cartea Funciara cei trei proprietari au fost de acord printr-o Declaratie Notariala ca fiecarui apartament sa-i revina in cote indivize cate1/3 din terenul real respectiv din 210,76 mp. Functie de aceste procente s-a facut si ponderea valorii terenului in cota parte ce revine fiecarui proprietar din valoarea totala a imobilului.

La data evaluarii, imobilul este detinut de cei trei proprietari conform actelor de proprietate, astfel:

Familia Istodor detine apartamentul de la parter ( ap 1) spatii la subsol si 1/3 din centrala

termica, hol acces, scara principala si scara secundara .

Familia Teodorescu detine apartamentul de la etajul 1 ( ap 2) spatii la subsol si 1/3 din

centrala termica, hol acces, scara principala si scara secundara .

Familia Comanescu detine apartamentul de la etajul 2 ( ap 3), mansarda in totalitate ,

spatii la subsol si 1/3 din centrala termica, hol acces, scara principala si scara secundara.

Repartizarea valorii obtinute pentru proprietatie pe proprietari s-a facut astfel:

1/3 din valoarea terenului real +cota parte din valoarea cladirii (functie de aria utila detinuta si 1/3 din partile comune) + 1/3 din amenajarile exterioare determinandu-se un procent pentru fiecare proprietate .

In acest mod in cazul cand tranzactia comuna nu se realizeaza fiecare dintre proprietari poate sa negocieze tranzactii separate pe proprietatile pe care la detine cu procentele stabilite in prezenta evaluare.

Functie de inspectie:

● Evaluatorul a facut inspectia vizuala;

● Evaluatorul nu a facut expertiza tehnica a cladirii;

● Evaluatorul nu-si ia responsabilitatea asupra viciilor ascunse si nu valideaza integritatea acestora;

● Evaluatorul se considera degrevat de raspunderea existentei unor vicii ascunse, privind obiectul expertizarii, care ar putea influenta in vreun sens evaluarea;

● Evaluarea se face in ipoteza ca proprietatea va fi exploatata corect;

● Evaluatorul considera ca informatiile si documentele furnizate de terti sunt considerate reale verificarea autenticitatiilor facandu-se pe baza actelor de proprietate anexate.

Factorii si informatiile care au fost luate in calcul si care au influenta asupra valorii obiectului evaluat sunt considerate corecte si rezonabile pentru intocmirea prezentului Raport de evaluare;

Metodologic, in elaborarea lucrarii, s-a tinut seama de prevederile legale.

Principial, Raportul de evaluare respecta standardele, Recomandarile si Notele Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania ANEVAR, precum si materialul bibliografic de specialitate.

Rezultatele si informatiile cuprinse in interiorul Raportului se considera a fi corecte, chiar daca redactarea nu a retinut, intotdeauna si integral, detaliile metodologice de desfasurare care au condus la rezultatele evidentiate.

● Studiile puse la dispozitie le consider valabile fara a realiza verificari asupra lor;

● Proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de functionare functie de actele puse la dispozitie;

● Daca nu exista anumite autorizatii, evaluatorul presupune ca exista sau poate fi obtinute toate autorizatiile necesare utilizarii;

● Evaluatorul nu-si asuma responsabilitate pentru contaminari sau efecte asupra mediului.

● Alocarea valorii totale se poate face numai in conditiile specificate valoarea se aplica intregii proprietati, repartizarea valorii pe familii fiind optiunea comuna a proprietarilor.

● Raportul nu confera dreptul de publicare;

Acest Raport de evaluare este confidential pentru beneficiari, fiind destinat pentru

scopul si numai pentru uzul clientilor.

● Evaluatorul nu va fi solicitat sa dea consultatii ulterioare sau sa depuna marturie in instanta;

● Raportul sau parti din acesta nu pot fi publicate sau utilizate in alte scopuri fara acordul in scris, prealabil al evaluatorului;

● Evaluatorul nu va lua in considerare nicio solicitare a tertilor;

● Evaluatorul a utilizat doar planurile si documentatiile puse la dispozitie de beneficiari si documentatii, relevee folosite la intabulare la Cartea Funciara care au fost intocmite chiar de evaluator fiind si expert cadastru.

● Estimarile, proiectiile, previziunile s-au bazat pe situatia pietei la data evaluarii.

Raportul de evaluare este valabil atat timp cat solicitarile beneficiarilor nu se schimba, respectiv:

– Obiectul : evaluarea proprietatii;

– Scop: in scopul vanzarii de catre proprietari;

– Utilizarea evaluarii: de catre beneficiari.

In conditiile vanzarii proprietarii elibereaza in termen de 2 saptamani proprietatea.

Baza de evaluare: este valoarea de piata.

2.2.2. Obiectivul evaluarii. Scopul si utilizarea evaluarii

Obiectul evaluarii: Raportul de evaluare se refera la imobilul situat in Bucuresti Str. Aurel Vlaicu Nr. 69 sector 2. Imobilul are subsol, parter , doua etaje si mansarda iar proprietarii acestui imobil sunt:

Familia Istodor Ion si Marcela situata la parterul imobilului proprietarii ap 1

Familia Teodorescu Ion si Veronica situata la etaj 1 al imobilului proprietarii ap 2

Familia Comanescu Marin si Victoria proprietarii ap 3 compus din etajul 2 + mansarda.

Scopul si utilizarea evaluarii: Raportul s-a intocmit la cererea proprietarilor in scopul

cunoasterii valorii de piata in vederea unei viitoare tranzactii de vanzare a imobilului. Se mentioneaza ca proprietarii doresc estimarea valorii intregului imobil avand un potential cumparator si defalcat cat din valoarea obtinuta ar trebui sa revina fiecarei familii.

Pentru orice alt scop decat cel declarat anterior, proprietatea poate avea o valoare diferita.

2.2.3. Drepturile de proprietate evaluate

Imobilul rezidential situat in Municipiul Bucuresti strada Aurel Vlaicu, Nr. 69 , sector 2.

Proprietarii acestui imobil sunt:

Familia Istodor Ion si Marcela situata la parterul imobilului proprietarii ap 1

Familia Teodorescu Ion si Veronica situata la etaj 1 al imobilului ,proprietarii ap 2

Familia Comanescu Marin si Victoria proprietarii ap 3 , compus din etajul 2 + mansarda.

Imobilul nu a fost si nu este inchiriat, nu este ipotecat, este liber de orice sarcini,

cu exceptia servitutii de trecere pentru proprietatea vecina de la nr.67 impusa pe curte . Toate aceste informatii au fost considerate credibile si corecte, evaluatorul verificand autenticitatea actelor detinute si anexate prezentului raport de evaluare.

2.2.4. Clientul si destinatarul lucrarii. Beneficiarii raportului de evaluare sunt cele trei familii proprietarii imobilului care doresc pe de o parte sa cunoasca valoarea de piata a imobilului si pe de alta parte cat revine fiecarei familii dintr-o eventuala tranzactie.

Evaluatorul este consultantul clientilor, nu are nici un interes in estimarile efectuate si este agreat de toti clientii.

2.2.5. Bazele evaluarii. Tipul valorii estimate.

In general, circumstantele unei tranzactii reflecta conditiile de pe una sau mai multe piete.

O piata este un ansamblu de tranzactii prin care cumparatorii si vanzatorii se intalnesc prin mecanismul pretului.

O piata imobiliara este interactiunea indivizilor care ofera sau achizitioneaza drepturi ale proprietatilor imobiliare in schimbul altor active cum ar fi BANII.

Metodologia de calcul a “ valorii de piata “ a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatilor si de recomandarile standardelor ANEVAR.

Definitia valorii de piata data de Comitetul International pentru Standarde de Evaluare (IVSC ) si de Grupul European al Evaluatorilor de Active ( TEGOVA ),

Definitia valorii de piata este adoptata si de catre a ANEVAR, facand obiectul Standardelor Internationale de Evaluare, IVS 1:

Valoarea de piata este deci, expresia valorii de schimb stabilita in mod obiectiv pe piata bunului supus evaluarii, piata caracterizata prin ipotezele enumerate in definitia IVSC. TEGOVA a valorii de piata.

Metodologia de evaluare include abordarea prin costuri a evaluarii, abordarea prin comparatii de piata si abordarea prin metode bazate pe venit ( metode de randament ).

In principiu acestea se refera la:

in abordarea prin costuri este determinat costul de reconstructie sau de inlocuire al cladirii si amenajarii terenului la data evaluarii, impreuna cu o estimare valorica a pierderilor ce au avut loc datorita uzurii fizice, neadecvarii functionale si conditiilor externe. La costul estimat

dupa scaderea deprecierii cladirii se adauga profitul investitorului si valoarea estimata a terenului;

abordarea prin comparatii se bazeaza pe analiza comparativa a proprietatii de evaluat cu proprietati similare care au fost vandute, luand in considerare o serie de criterii de comparatie in functie de care se realizeaza corectii ale valorilor;

in abordarea pe baza de venit este masurata valoarea prezenta a beneficiilor viitoare ale drepturilor de proprietate ce deriva din cadrul proprietatii. Fluxurile de venituri ale unei proprietati si valoarea de revanzare dupa durata de previziune explicita vor fi convertite intr-o valoare prezenta.

Data estimarii valorii

La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare lunii ianuarie 2009, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator ( data evaluarii ).

Evaluarea a fost realizata in data de 15.01.2009 data cand s-a efectuat si inspectia imobilului.

Data Raportului de evaluare este 21.01.2009

2.2.6. Modalitati de plata

Valoarea exprimata ca opinie in prezentul Raport de evaluare reprezinta suma care urmeaza a fi platita integral in ipoteza unei tranzactii fara a lua in calcul conditii de plata deosebite (credit ipoteca, credit pentru locuinte, credit pentru cheltuieli curente leasing, alte produse bancare).

2.2.7. Inspectia proprietatii:

Inspectia proprietatii a fost realizata la data 15.01.2009 in prezenta proprietarilor.Au fost preluate informatii referitoare la proprietatea evaluata, au fost analizate documentatiile, planurile, schitele, s-au realizat descrieri, s-a fotografiat terenul si constructia de evaluat si terenurile si constructiile luate in comparatie.

2.2.8. Informatiile utilizate si surse de informatii

Informatiile utilizate au fost:

situatia juridica a proprietatii imobiliare;

informatii privind piata imobiliara specifica ( preturi, nivel de chirii etc. );

alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate.

Sursele de informatii au fost:

proprietarii pentru informatiile legate de proprietatea imobiliara evaluata

( situatie, istoric) care sunt responsabili exclusivi pentru veridicitatea informatiilor furnizate;

Standardele Internationale de Evaluare, Editia a VIII-a;

Documentatie ANEVAR si suport de curs EPI 202- 2005;

Diferite site-uri INTERNET;

Informatii furnizate de Agentii imobiliare;

Catalog Nr. 124 “ Cladiri si constructii comerciale “ aprobat prin HCM nr. 116/1963;

Ghid practic de evaluare imobiliara, de Cristian Silviu Banacu, Tribuna Economica, 2005;

Inspectia proprietatilor in scopul evaluarii, de Corneliu Schiopu, Colectia Biblioteca ANEVAR, 2005;

Cladiri Sisteme- Subsisteme Constructive, de Constantin Pestisanu si Corneliu Schiopu, Colectia Biblioteca ANEVAR, 2005;

2.2.9. Clauza de nepublicare

Prezentul Raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre proprietari, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora.

S-au mai folosit date aflate in evidenta proprie (masuratori topografice,relevee) de care evaluatorul raspunde fiind intocmite de subsemnatul ca expert cadastru si verificate o data cu obtinerea numerelor cadastrale si intabularea la Cartea Funciara .

In conformitate cu uzantele din Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data scrisa in Raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice nu sufera modificari semnificative care pot afecta opiniile estimate.

Daca acestea se modifica semnificativ in viitor, evaluatorul nu este responsabil decat in limita informatiilor valabile si cunoscute la data evaluarii.

Acest Raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului.

Nu accept nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nicio circumstanta.

2.3. Prezentarea datelor.

2. 3.1. Prezentarea generala a proprietatii imobiliare.

Amplasamentul imobilului este in “ zona centrala “ a Municipiului Bucuresti

Prin vizitarea pe teren a imobilului studiat, se constata amplasarea sa directa la o cale de acces,

respectiv strada Aurel Vlaicu.

2.3.2 Situatia juridica .

Terenul apartinind Corpului de Proprietate amplasat la adresa Aurel Vlaicu nr. 69 a

facut parte dintr-o parcela care a avut 460 mp. Conform actului de vanzare-cumparare nr.8962/8

–07-1933 din parcela respectiva s-a vandut suprafata de 252 mp care se regaseste pe adresa Str.

Aurel Vlaicu nr. 63 si nr. 65 ( actualmente nr. 67 ). Restul de teren reprezinta terenul aferent

incintei situata pe Str. Aurel Vlaicu nr. 69 cu drept de servitute ( de trecere ) pentru proprietatile vecine ( conform Conform actului de vanzare-cumparare nr.8962/8 -07-1933.)

Terenul impreuna cu cladirea au fost impartite astfel:

a) Conform actelor de vanzare-cumparare Nr. 16807/5-09-1948 si 409/20-03-1974

se vinde apartamentul de la parter nr.1 impreuna cu suprafata de teren de 150 mp si cu drept

de proprietate in cote indivize de 1/3 din partile comune . Actualmente proprietarul apartamentului nr. 1 Parter este familia ISTODOR.

b) Conform actului de vanzare-cumpararare Nr. 714 /27-07-1971 se vinde apartamentul de la etajul I nr.2 impreuna cu suprafata de teren de 83 mp si cu drept de

proprietate in cote indivize de 1/3 din partile comune . Actualmente proprietarul apartamentului nr. 2 Etaj I este familia TEODORESCU.

c) Conform Certificatului de Mostenitor Nr. 33 /16-02-2004 apartamentul de la

etajul II nr.3 impreuna cu suprafata de teren de 100 mp si cu drept de proprietate in cote indivize de 1/3 din partile comune revine ca proprietate familiei COMANESCU.

d) Conform actelor de Dezmembrare si Vanzare- cumparare nr.43412/06-09-2004 si Act de alipire nr. 4328/08-12-2004 camera de la mansarda in suprafata de 9,00 mp trece din proprietatea familiei Teodorescu in proprietetea familiei COMANESCU.

Conform actelor de proprietate fiecare familie detine in totalitate cate un nivel , 1/3 din subsol si partile commune iar familia Comanescu detine in plus in totalitate mansarda .

Operatiuni topo- cadastrale : In urma masuratorilor topografice s-a constatat ca incinta

amplasata pe Str. AUREL VLAICU are o suprafata determinata prin coordonate de 210,76 mp iar cladirea are o suprafata construibila de 130,89 mp.

Prin declaratie notariala cei trei proprietari au hotarat ca terenul real sa fie atribuit in cote indivize de 1/3 fiecarui apartament.

Terenul si cladirea la data efectuarii evaluarii sunt inscrise si intabulate in Cartea Funciara.

2.3.3 Amplasament

Municipiul Bucuresti este amplasat in partea de sud –est a Romaniei fiind si capitala tarii, avand legaturi directe auto, aeriene, cai ferate cu toate localitatile tarii.

Localitatea se caracterizeaza cu urmatoarele date :

Clima: Zona in care se situeaza amplasamentul studiat apartine sectorului cu clima continentala, semiarida.

Temperatura medie: vara: + 22,50 C; iarna: – 1,5 0 C.

Grosimea medie a stratului de zapada: ( luna februarie ): 25 cm; prima ninsoare cade aproximativ in ultima decada a lunii noiembrie , iar ultima in a doua decada a lunii martie.

Adancimea de inghet: in teren natural conform stas 6054/77 este de 0,80-0,90 cm.

Seismic : Amplasamentul studiat conform normativului P 100/92 se situiaza in zona B careia ii corespund un coefficient Ks= 0,25 si o perioada de colt Tc =1,5 sec,corespunzator gradului 8/1 ( MSK) de intensitate seismica.

Masurarea constructiilor.

Ariile masurate pe conturul exterior al cladirii sunt:

AC – aria construita;

AC-ap- aria construita pe apartament;

Aniv – aria nivelului;

Ad – aria desfasurata;

Adc – aria desfasurata construita;

AET- aria exterioara totala;

AT – aria totala.

Ariile masurate pe conturul interior al cladirii sunt:

AIT – aria interioara totala;

AIN- aria interioara neta;

Aper – aria peretilor;

Aper – aria desfasurata

Au – aria utila.

Arii cu utilizare speciala sunt ( pentru proprietati rezidentiale):

Au-ap- aria utila a apartamentului;

A loc-ap – aria locuibila pe apartament.

Volume:

Vniv – volumul nivelului;

Iniv – Inaltimea volumului;

Vt – Volumul total;

Vint – Volumul interior;

Iint – Inaltimea interioara.

Masurarea terenului.

Suprafetele aferente terenului sunt:

ST – Suprafata totala delimitata a teritoriului( incintei );

SC – Suprafata construita;

SD – Suprafetele ( axiale) desfasurate ale tuturor constructiilor;

Sr – Suprafata aferenta retelelor;

St – Suprafata aferenta cailor de transport;

Sl – Suprafata libera;

So – Suprafata ocupata

Indicatori cantitativi si calitativi ai terenului:

de ocupare a terenului:

POT- Procentul de ocupare a terenului;

G – Gradul de ocupare a terenului;

POT/G ( %) – So (SC + Sr + St + Sl )/ ST x 100.

In planurile urbanistice ( PUG, PUZ, PUD ), in certificatele de urbanism si in

documentatiile cadastrale, prin POT se intelege:

POT (% ) = SC/ ST x 100.

b) de utilizare a terenului:

CUT- Coeficientul de utilizare a terenului;

CUT = SD / ST.

2.3.4. Descrierea amplasament in zona

Imobilul este amplasat in zona centrala a capitalei in vecinatatea Pietei Romane. Strada

Aurel Vlaicu face legatura la nord cu Sos. Stefan cel Mare si la sud cu B-dul. Dacia . La est se invecineaza cu Str. Tunari iar la vest cu Str. Polona.

Zona se caracterizeaza ca o zona de locuinte , comerciala si de afaceri.

Tipul zonelor apropiate:

Zonele limitrofe se caracterizeaza ca zone de locuinte, afaceri, comerciale ,distractii si culturale.

Topografia cartierului:

Din punct de vedere al topografiei ,zona studiata se prezinta plana ,strazile au declivitati mici nu sunt diferente de nivel vizibile .

Gradul de dezvoltare in zona:

Zona studiata este intr-un proces de dezvoltare. S-au creat spatii comerciale noi, au fost transformate o serie de cladiri in restaurante, baruri si au aparut sedii ale unor societati comerciale.

Spatiile construite:

Perimetrul studiat se caracterizeaza prin existenta in mare majoritate a unor constructii vechi care au avut destinatia de locuinte. In ultima perioada zona se caracterizeaza prin modernizarea constructiilor existente , refacerea acestora si transformarea unor constructii din locuinte in alta destinatie. Realizarea de constructii noi este mai redusa ,zona studiata este destul de acoperita de constructii vechi, terenuri libere fiind destul de putine.

Valoarea proprietatilor:

Valoarea proprietatilor in zona studiata este in crestere. Se constata ca cererea este mai mare decat oferta.

Date despre populatie:

Populatia este intr-un proces de crestere. Marea majoritate a locatarilor au ocupatii in industrie,servicii si comert.

Cladiri libere pentru tranzactii:

In general sunt supuse tranzactiilor cladiri rezidentiale cu parter sau cu parter si unu sau doua etaje avand un proprietar sau mai multi proprietari. Aceste imobile provin fie din mostenire fie din vanzare –cumparare tranzactii efectuate de regula de peste 40 ani. Se mai intalnesc apartamente in cladiri rezidentiale ( de regula cate un nivel pentru fiecare proprietar sau un singur proprietar pe tot imobilul) provenind in cazul mai multor proprietari in urma unor partaje si succesiuni.

Varsta cladirilor :

Marea majoritate a cladirilor apartinand zonei studiate au fost construite inainte si dupa cel de al doilea razboi mondial . Se considera ca au o varsta medie. In general sunt ocupate fie de proprietari fie sunt inchiriate astfel ca spatiile libere sunt destul de reduse . Se estimeaza ca zona are un grad mare de ocupare a spatiilor.

Servicii oferite:

Zona studiata dispune de Policlinica, Biserica, Scoala de cultura generala, Gradinita, Liceu,

Banci, Spatii Comerciale ,etc.

Transport public:

Zona studiata dispune de mijloace de transport in comun respectiv: tramvai,troleibuz, autobuz iar pana la statia de metrou este o distanta de aproximativ 15 minute de mers pe jos sau doua statii de troleibuz.

Utilitatile cartierului:

Cartierul dispune de retea de apa potabila de buna calitate cu regim permanent si cu posibilitati de dezvoltare, de retea de gaze care este noua, de retea de termoficare noua, de retea de canalizare relativ veche, de retea electrica cu rezerve de putere instalata si de retea de telefonie noua care are rezerve.

2.3.5. Date despre teren:

Terenul care constituie proprietatea situata in str. Aurel Vlaicu are conform ridicarilor topografice 210,76 mp din care 130,89 reprezinta suprafata construita a cladiri si 79,87 mp curtea interioara care asigura trecerea pentru proprietetea vecina de la nr.67.

Terenul este plat fara denivelari.

Raportul l/L=0,98.

Terenul este materializat pe Planul de Situatie astfel:

La NORD: 13.00ml delimitat de calcanul cladirii vecine firma” Select” amplasata pe str. Eminescu nr. 100.

La EST: 15,91 ml spre str. Aurel Vlaicu din care 11,71ml calcanul cladirii de evaluat si 4,20 ml o poarta metalica de acces in curte.

La SUD: 14,85 ml delimitat de calcanul cladirii vecine, proprietate familia Constantinescu amplasata pe str. Aurel Vlaicu nr. 65.

La VEST: 13,89 ml delimitat de calcanul cladirilor vecine, respectiv 7,86 ml cladirea I.C.R.A.L. amplasata pe str. Eminescu nr. 98 si 6,03 ml cladirea proprietate familia Dascalescu

amplasata pe str. Aurel Vlaicu nr. 67, cladire pentru care este impusa servitutea pe curte pentru acces.

Accesul la strada:

Imodilul are front la Strada Aurel Vlaicu de 15,91 m constituit din 11,71 m calcanul cladirii de evaluat si 4,20 m poarta de acces in curte.

Caracteristici fizice: Terenul este plat fara denivelari.

Amplasare: intravilanul Municipiului Bucuresti.

Localizare: zona centrala.

Probleme de urbanism: conform PUG Primaria Sector 2 Bucuresti, in aceasta zona se permite realizarea de constructii tip vile, hotel, case de locuit cu regim de inaltime P + 3E +M;

Perspectiva zonei: in dezvoltare (de reconstructie a caselor vechi si construire de noi imobile);

Poluare: foarte usoara, din gaze de esapare;

Vecinatati: civilizat;

Probleme observate:

– nu exista posibilitatea creerii unei zone intime datorita suprafetei reduse a curtii si a distantelor mici fata de constructiile vecine.

– nu se intrevad posibilitati de extindere;

nu s-au facut studii geotehnice sau de mediu asupra terenului;

Opturari imagini: Ferestrele cladirii care se deschid spre Strada Aurel Vlaicu nu sunt opturate de alte obstacole dar nu ofera imagini recreative, ferestrele care se deschid spre curtea interioara sunt indreptate spre cladirile vecine care inconjoara incinta si datorita distantelor relativ mici ale laturilor curtii ofera disconfort .

2.3.6 Date despre cladire.

Scurt istoric:

Initial, imobilul evaluat a facut parte dintr-o parcea mai mare care avea 460 mp situata pe

adresa Aurel Vlaicu nr 69 si care s-a divizat prin acte de vanzare cumparare intocmite in jurul anilor 1948-1950 obtinandu-se si loturile de la numerele 67 si 65 de pe aceeasi strada.

Orientarea cladirii pe lot:

Conform ridicarii topografice cladirea este orientata in partea nord – est in cadrul incintei.

Distantele cladirii pana la marginile lotului:

Pe latura nordica cladirea are calcanul amplasat pa limita de proprietate pe o lungime de 10,55m avand calcanul comun cu cladirea vecina.Pe latura estica cladirea are calcanul la strada Aurel Vlaicu pe o lungime de 11,71 m si in continuare pe o lungime de 4,20 m la strada se afla poarta de acces in incinta confectionata din elemente metalice.

Pe latura sudica incinta este delimitata de cladirea vecina de la nr.65 care are calcanul dispus pe granita dintre proprietati pe o lungime de 14,85m. Distanta dintre cladirea evaluata si limita lotului se mentine de circa 4,20 reprezentand adancimea curtii.

Pe latura vestica limita de proprietate este delimitata de calcanul cladirii vecine( I.C.R.A.L.) de la adresa Mihai Eminescu nr.98 pe o distanta de 7,86 si de o parte al calcanului cladirii de nr. 67 pe o distanta de 6,03m.( cladire ce impune servitutea pe curte).

Poluare:

Avand o latura la strada cladirea resimte poluarea sonora datorata circulatiei autovehiculelor.

De asemenea deschiderea geamurilor spre strada are ca efect depunerea de praf in casa.

Dotari ale amplasamentului:

Cladirea este dotata cu instalatii de apa, canalizare,gaze,electrice si telefonie racordate la retelele externe. Imobilul dispune de centrala termica propie amplasata intr-o incapere la subsol.

2.3.7. Descrierea amenajarilor si constructiilor

Caracteristici ale constructiilor

regim de inaltime S+ P + 2+ M cu subsol tehnic, este amplasata pe un teren de 210,76 mp, din care casa ocupa 130,89 mp avand suprafata desfasurata de 523,56 mp. POT= 130,89/210,76 = 62%, CUT= 523,56/210,76 = 2,48

Cladirea are:

-un subsol avand o suprafata utila de 101 mp constituit din pivnite, incaperi, centrala termica ,scara principala si scara secundara detinut in proportii de 1/3 de fiecare proprietar.

parter avand o suprafata utila de 106,76 mp proprietar familia Istodor. ( ap 1)

etajul I avand o suprafata utila de 105,59 mp proprietar familia Teodorescu ( ap 2)

etajul II avand o suprafata utila de 79,22 mp proprietar familia Comanescu ( ap 3)

mansarda avand o suprafata utila de 85,11 mp proprietar familia Comanescu ( ap 3)

Suprafata construita a cladiri este de 130.89 mp ,suprafata desfasurata este de 523,56 mp iar suprafata utila totala este de 477,68 mp din care 376,68 mp reprezinta nivelele si mansarda iar diferenta de 146,62 mp o reprezinta subsolul si partile comune.

Compartimentare

Intrarea in casa se face din strada pe fatada principala, care permite:

Accesul la scara principala din care se poate ajunge pe fiecare nivel respectiv la fiecare apartament.

Accesul la scara secundara din care se poate ajunge la fiecare etaj si la iesirea in curte.

a) Subsolul cladirii:

Cladirea are un subsol avand o suprafata utila de 101 mp constituit din pivnite, incaperi, centrala termica ,scara principala si scara secundara detinut in proportii de 1/3 de fiecare proprietar.

Subsolul are peretii de fundatie din beton armat si se prezinta intr-o stare buna. Pe interior peretii sunt zugraviti locatarii in decursul anilor efectuand lucrari de intretinere.

Nu sunt sesizate fisuri , nici infiltratii , scurgeri de apa sau condens pe pereti.

Pardoseala parterului este tot din beton armat ,se prezinta in stare buna si nu sunt fisuri vizibile.

Accesul la subsol se realizeaza atat din scara principala cat si din scara secundara.

b) Parterul si etajele cladirii:

Peretii exteriori sunt din caramida cu o tencuiala avand un finisaj satisfacator si nu prezinta fisuri multiple si adanci. Nu sunt probleme de umiditate pe pereti si nu exista condens.

Planseul peste parter si peste fiecare etaj este din beton armat prezentandu-se intr-o stare buna. Finisajul tavanului este satisfacator.Nu sunt probleme de umiditate sau de condens.Toate tavanele sunt zugravite in culoarea alb.

Peretii interiori sunt din caramida, se prezinta bine nu sunt fisuri vizibile. Camerele prezinta o zugraveala obisnuita in diverse culori folosindu-se vopsele lavabile. La bai si la bucatarii pe fiecare nivel exista pe pereti la inaltimea de aproximativ 1,80 m montata faianta iar pe pardoseala gresie.

Usile sunt din lemn de regula cu ochi de geam ,sunt vopsite intretinute bine de locatari si se prezinta intr-o stare buna.

Ferestrele sunt din lemn, sunt vopsite au aspect placut cu deschidere spre exterior.

Scarile principala si secundara de acces la subsol si etaje sunt din beton armat cu balustrada din zidarie. Scarile au rampe si zone de palier. Casa scarii este zugravita in culoarea alb.

c) Mansarda :

Mansarda este compartimentata diferit fata de parter si etajele I si II. modernizata in ultima perioada de timp prin folosirea regipsului si a glasvanturilor. Terasele care initial erau spatii deschise s-au inchis pe exterior cu pereti de caramida si cu geamuri termopan.

Finisajele sunt moderne , dusumelele sunt placate cu parchet laminat.

c) Acoperisul cladirii:

Acoperisul cladirii este cu suprafete plane, inclinate cu doua pante de tipul acoperis dublu cu pod. Invelitoarea este din tigle pe astereala , carton bitumat si doua randuri de sipci. Apele provenite din precipitatii sunt dirijate datorita pantelor spre puncte de minim unde sunt colectate si evacuate prin intermediul jgheabului si a burlanelor din tabla.

Nu sunt vizibile deteriorari ale acoperisului.

d) Instalatiile interioare si exterioare ale cladirii:

Alimentarea cu apa este realizata de la reteaua urbana cu un bransament cu retea din plumb. Scurgerile menajere deverseaza in reteaua de canalizare a orasului prin intermediul unui camin colector. Reteaua de canalizare este din fonta. Retelele sunt ingropate la o adancime care sa le fereasca de inghet. In casa sunt alimentate cu apa si canalizare baile bucatariile si WC. de pe fiecare palier.Sunt folosite conducta Pexal si tuburi PVC. Presiunea apei in casa este acceptabila.

Incalzirea se realizeaza prin sistem propriu , avand centrala proprie in spatiul rezervat la subsolul cladirii.Centrala termica are 45 KW . In fiecare camera este prevazut cate un calorifer din fonta.

Reteaua electrica este realizata prin trasee din cupru la 220V avand un tablou general de distributie cu sigurante automate.Fiecare camera , spatiu sau incapere are locuri pentru iluminat si prize simple sau duble.

Cladirea este racordata la reteaua de telefonie Romtelecom existand pentru fiecare apartament cate un numar de telefon alocat.

Exista montata retea de televiziune prin cablu pentru fiecare din apartamente inclusiv la mansarda.

Instalatiile sanitare sunt din fonta si portelan sunt intr-o stare foarte buna dovedind ca locatarii sunt buni gospodari.

2.4. Analiza pietei imobiliare.

2. 4.1. Definirea pietei:

Piata imobiliara este un grup de persoane sau firme care sunt in contact unii cu altii in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta.

In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii.

Piata imobiliara specifica care sta la baza intocmirii prezentului Raport de Evaluare este piata cladirilor individuale de locuit( vile ), amplasate in zona centrala a Municipiului Bucuresti mai précis in perimetrul ( Piata Romana – Izvor – Cosbuc – Bld. Dacia ).

2. 4.2. Consideratii asupra pietei imobiliare.

Domeniul imobiliar din Romania a cunoscut in ultimii ani o dinamica spectaculoasa atat prin cresterea numarului de investitori cat si prin cresterea valorii la care au avut loc tranzactiile. Piata imobiliara a fost unul dintre principalele motoare de crestere economica, in conditiile in care sectorul constructiilor a crescut cu un impresionant 30%, iar investitiile totale au depasit 2,5 miliarde de Euro, doar la nivelul Bucurestiului.

Din toamna, piata imobiliara autohtona a primit o prima lovitura prin punerea in aplicare a noilor norme BNR, care restrang dreptul la creditare al populatiei, care schimba politicile de acordare a creditelor in cadrul bancilor si, implicit, ingreuneaza, cel putin pentru o perioada, procesul de creditare.

Luna octombrie a fost o luna de schimbari profunde pe piata financiara din tara noastra. Sub influenta resimtita puternic a crizei financiare internationale precum si dupa intrarea in vigoare a noilor norme BNR schimbarile nu au intarziat sa apara, piata imobiliara a inceput sa-si tempereze serios cresterea pentru ca intr-o economie interconectata, orice fel de blocaj dintr-o anumita zona, afecteaza atat domeniile conexe cat si celelalte domenii, in moduri pe cat de logice, pe atat de neasteptate

Astfel, criza financiara internationala a dus la stagnarea vanzarilor de locuinte, dupa ce bancile au inceput sa solicite un equity mai mare inclusiv de la dezvoltatorii de cladiri de birouri, mai multi dezvoltatori au anuntat inghetarea proiectelor sau incetarea lucrarilor.

In urma analizei efectuate asupra cererilor si ofertelor din perimetrul studiat se constata ca tranzactiile pentru astfel de imobile se incheie la preturi superioare pretului de constructie ,deoarece proprietarii nu se grabesc sa vanda, asteptand o asezare a preturilor. Proprietarii vor sa obtina un profit cat mai mare.

2.4.3.Situatia cererii si ofertei – concluzii

Analiza ofertei competitive

Ofertele competitive apartin localnicilor care scot pe piata imobilele care sa fie folosite in continuare ca spatii de locuit fie ca acestea sa poata prin investitii sa fie transformate in spatii comerciale sau cu utilitate mixta ( locuinta la etaje si spatii comerciale parter cu depozite subsol).

Analiza cererii

Cererea de case rezidentiale in aceasta perioada se caracterizeaza prin cumparatori informati care doresc sa achizitioneza atat imobile situate in jurul a 100 000 Euro cat si investitori care

datorita pozitiei centrale (potential vad comercial) achizitioneaza casa pe care le transforma in alte destinatii decat cea initiala.

Echilibrul pietei

In cea ce priveste echilibrul pietei se poate considera ca in perimetrul studiat piata este al vanzatorilor, cererea generala fiind mai mare decat nivelul ofertei.

2.5. Analiza datelor si concluzii.

2.5.1. Analiza Cea mai buna utilizare CMBU.

Conceptul de Cea Mai Buna Utilizare CMBU reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale prezentului Raport.

Cea Mai Buna Utilizare este definita astfel: “ Utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibil, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare”.

Cea Mai Buna Utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii :

◊ cea mai buna utilizare a terenului liber;

◊ cea mai buna utilizare a terenului construit;

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca 4 criterii :

permisibila legal;

posibil fizic;

fezabila financiar;

maxim productiva.

2.5.2. Cea Mai Buna Utilizare a Terenului ca Fiind Liber

Cea Mai Buna Utilizare a parcelei de teren analizata in prezentul Raport

( suprafata 210,76 mp ) este determinata de fortele competitive care actioneaza pe piata unde este localizata proprietatea (centru-Bucuresti), precum si de urmatoarele 4 conditii mentionate mai sus.

Pentru a testa Cea mai Buna Utilizare a terenului ca fiind liber, analizam alternativele posibile. Se mentioneaza ca se analizeaza terenul fara a tine cont de servitutea aparuta pe o parte a incintei.

In urma testelor de posibilitate fizica si permisibilitate legala rezulta urmatoarele utilizari:

utilizarea 1: casa de locuit S + P+ 2 ETJ +M

utilizarea 2: cladire birouri administrativeS+ P+E

utilizarea 3 : spatiu comercial.

Daca se studiaza potential concurenta din zona, se constata ca la cateva sute de metri pe strada unde se gaseste constructia evaluata se afla magazine mari care absorb cumparatorii din zona. Pe spatial mic nu se poate dezvolta un magazin care sa concureze cu magazinele vecine. Utilizarea terenului pentru construirea unui magazin (utilizarea 3) pe acest spatiu nu este logica.

Se remarca faptul ca amplasamentul in cauza este inconjurat de vile vechi sau moderne S+P+M, S+P+2E+M pentru o singura familie sau pentru 2-3 familii.

O cladire cu birouri, cu mai multe etaje, amplasata intr-o zona linistita, rezidentiala,

poate fii realizata pe terenul respectiv.

Se analizeaza utilizarea terenului varianta 1 si varianta 2

Pentru a alege Cea Mai Buna Utilizare din cele doua ramase, am procedat la urmatorul rationament.

Un antreprenor general are de ales intre cele 2 alternative, ambele compatibile cu celelalte case din vecinatate.

Utilizarea 1 este pentru constructia unei case de locuit S+P+2E+M cu subsol tehnic, cu o valoare de piata estimata la 700.000 EURO, incluzand si valoarea terenului.

Utilizarea 2 este pentru constructia unei cladiri birouri S+P+E care ar valora aproximativ 550.000 EURO cu terenul respectiv.

Costurile estimative de constructie a celor doua imobile si estimarile valorilor respective pot fi folosite pentru a identifica Cea Mai Buna Utilizare a terenului evaluat.

Calculele sunt urmatoarele:

Casa de locuit P+2E+M si cu subsol tehnic, adica Utilizarea 1, reprezinta Cea mai Buna Utilizare dintre alternativele luate in considerare ( alte alternative au fost eliminate in analiza).

Aceasta este utilizarea care rezulta in urma valorii reziduale mai mare a terenului. Amplasamente similare pot fi vandute cu aproximativ 85.000 EURO -100.000 EURO.

Deci, Cea Mai Buna Utilizare pentru terenul evaluat ramane cea existenta, pentru constructia unei locuinte tip casa de locuit rezidentiala: P+2E+M cu subsol tehnic.

Determinarea a fost realizata in conditiile in care terenul era considerat liber si disponibil pentru dezvoltare(nu s-a tinut cont de servitutea instituita pe curte).

2.5.3. Cea Mai Buna Utilizare a Terenului ca Fiind Construit.

Cea Mai Buna Utilizare a Proprietatii ca fiind construita este un concept distinct. Conceptul a fost elaborat pentru a raspunde la intrebarile:

Cum trebuie sa fie utilizata proprietatea construita?

Trebuie utilizate in continuare constructiile existente sau trebuie demolate astfel incat sa fie construite altele noi ?

Constructia casa de locuit poate fi inchiriata pentru 62.700 EURO/an

( Su =477,68 mp-59,75 mp (Su subsol) =417,93 mp x 15 EURO/mp x 10 luni) total net anual. Se considera ca nu se poate inchiria la capacitatea maxima tot anul si s-a luat in calcul pe 10 luni.

In cazul birourilor detinatorul poate transforma o parte din subsol( Su = 59,75 mp.) in spatiu pentru birouri crescand chiria, conversia va costa cca. 15.000 EURO si va fi adaugata la valoarea de piata a proprietatii, care este la momentul actual 550.000 EURO.

Intrarea in Spatiu pentru birouri se poate efectua atat prin scara principala cat si pe scara secundara.

Estimez ca impreuna cu spatiul nou pentru birouri, chiria va creste astfel:

– pentru P+M ( 212 mp x 15 EUR/mp x 10 )= 31.800 EURO/an;

pentru S ( 60 mp x 15 EUR/mp x 10 )= 9.000 EURO/an.

Total chirie: = 40.800 EURO/an.

CMBU se calculeaza astfel:

Este evident faptul ca Cea Mai Buna Utilizare pentru proprietatea construita este cea actuala de locuinta, in cazul in care proprietarul doreste sa o inchirieze.

Determinarea s-a bazat pe potentialul viitor al constructiei existente.

Rezulta ca utilizarea actuala a proprietatii ca locuinta este utilizarea optima ca proprietate imobiliara. Nici o alta utilizare a proprietatii nu va fi la fel de profitabila.

Constructia este destinata utilizarii unifamiliale sau cate o familie pe fiecare etaj si nicio alta utilizare nu va fi permisa legal, fizic posibila, maxim sau fezabila financiar.

Conform definitiei date de Standardele Internationale de Evaluare- Cea Mai Buna Utilizare este ca:

” Cea mai probabila utilizare a proprietatii care este fizic posibila, justificata adevarat, permisa legal, fezabila financiar si care conduce la cea mai mare valoare a proprietatii evaluat ”.

Capitolul III

EVALUAREA UNEI PROPRIETATI REZIDENTIALE.

METODE SI TEHNICI DE CALCUL.

3.1. Abordarea prin cost. Metoda costurilor.

Valoarea proprietatii determinate prin abordarea prin cost este abordarea comparativa ce ia in considerare ca substitutie, pentru cumpararea unei anumite proprietati, alternativa de a construi o alta proprietate, fie ca o proprietate, fie ca o copie a originalului, fie ca o proprietate cu aceeasi utilitate.

In contextul proprietatii imobiliare, o persoana nu ar plati mai mult pentru o proprietate decat costul pentru achizitia terenului echivalent si pentru construirea unei alternative, fara sa fi implicate timpul, riscul si neadecvarea.

In practica, abordarea presupune o estimare a deprecierii pentru proprietati mai vechi si/sau cu deficiente functionale, cand o estimare a costului de nou ar depasi nepermis pretul cel mai probabil platibil pentru proprietatea evaluate.

Fundamental pentru metoda costului este principiul substitutiei, care arata ca: nici un cumparator prudent nu va plati pentru o proprietate imobiliara un cost mai mare decat costul necesar pentru a obtine imediat un teren si a construi o cladire, cu o utilitate similara.

Metoda costului poate fi aplicata pentru estimarea valorii de piata pentru:

constructii relativ noi, care reprezinta de regula si “ Cea Mai Buna Utilizare”;

constructii cu vechime mare daca exista date suficiente pentru estimarea corecta a deprecierii;

constructii cu destinatii speciale, care se tranzactioneaza rar.

Valoarea imobilului evaluat este o suma a valorii terenului ,a constructiei,a amenajarilor exterioare si a imprejmuiri incintei.

Evaluarea terenului

Suprafata de teren care face obiectul prezentului Raport de evaluare este de 210,76mp.,

deschidere la strada 15,91 ml.

Evaluarea amplasamentului a fost efectuata prin metoda comparatiilor de piata.

Aceasta este o metoda globala care aplica informatiile culese, urmarind raportul Cerere-oferta

pe piata imobiliara, reflectate in mass- media sau alte surse de informare. Metoda se bazeaza pe valorile unitare rezultate in urma tranzactiilor si ofertelor cu terenuri libere efectuate in zona ( in masura in care exista amplasamente similare ).

Metoda comparatiilor relative

Analiza comparatiilor relative este o tehnica calitativa care reprezinta studiul relatiilor

indicate cu datele de pe piata ( centru-Bucuresti), fara a recurge la cuantificari.

Aplicarea metodei a fost facilitata de informatiile furnizate de agentii imobiliare, si publicatiile locale ANUNT Telefonic- Gazeta afacerilor rapide, Bursa etc., care prezinta informatii privind ofertele de proprietati imobiliare comparabile, in zona analizata.

In cazul special in care proprietatea de evaluat are impusa servitutea de trecere nu au fost gasite comparabile in zona, evaluatorul a considerat terenul liber de orice sarcina si dupa stabilirea valorii terenului in urma clasamentului a aplicat o depreciere cauzata de servitutea impusa.

Prezentarea ofertelor de vanzare si tranzactiilor efectuate – comparabile a terenurilor:

Comparabila A: Bucuresti Str. Calin Ion nr.14,teren liber neamenajat, pe o strada din vecinatate cu proprietatea analizata, teren plan, 302,10 mp, deschidere 13 ml ( – 2,91 ml fata de teren analizat), utilitati la strada, categorie folosinta CC.

Vanzare: octombrie 2008: 1.200 EURO/mp;

Comparabila B: Bucuresti Str. Tunari, liber, pe o strada paralela cu proprietatea analizata, teren in panta, 200.93 mp, deschidere 12,20 ml (- 3,71 ml fata de teren analizat), utilitati la strada, categorie 1.500 EURO/mp;

Comparabila C: Bucuresti Str. Polona , liber, strada din vecinatatea proprietatii analizate, teren plan , 193,27 mp, deschidere 18,10 ml (+2,19 ml fata de teren analizat), utilitati pe teren, categorie folosinta CC.

Vanzare: august 2008: 2.000 EURO/mp;

Comparabila D: Bucuresti Str. Paul Greceanu, liber, teren usor in panta, 240,36 mp, deschidere 25 ml (+ 9,09 ml fata de teren analizat), utilitati pe teren, categorie folosinta CC.

Oferta: 1.300 EURO/mp;

Comparabila E: Bucuresti B-dul Dacia, se intersecteaza cu str. Aurel Vlaicu, teren plat 180,55 mp, deschidere 20 ml (+ 4,09 ml fata de teren analizat), utilitati pe teren, categorie folosinta CC.

Vanzare: septembrie 2008: 2.500 EURO/mp.

S-au analizat proprietatile comparabile pentru a determina daca acestea au caracteristici inferioare, superioare sau similare fata de proprietatea analizata.

Precizez ca preturile proprietatilor imobiliare in zona analizata (centrul- Bucuresti ) sunt influientate in principala de amplasamentul in zona, topografia terenului, posibilitatile de acces la strazile si arterele principale, obiective de interes, restrictii constructive, utilitatile de carte dispune amplasamentul, suprafata de teren, posibilitati de utilizare alternativa etc.

Aplicarea Metodei Comparatiilor Relative pentru proprietatea analizata este prezentata in continuare.

Valorile pentru proprietatile comparabile sunt reconciliate intr-o singura valoare prin aranjarea acestor comparabile intr-un clasament relativ fata de proprietatea supusa evaluarii:

Avand in vedere caracteristicile terenului analizat, amplasarea in zona, vecinatatile, suprafata, starea acestuia la inceputul inspectiei, deschiderea la drumul de acces, utilitatile de care dispune, posibilitatile de acces si de utilizare alternativa, valoarea obtinuta prin aceasta metoda si care poate fi luata in considerare pentru scopul prezentului Raport este de 1.700 EURO/mp,proprietatea apropiindu-se mai mult de comparabila B. Fata de proprietatea B ( pret de vanzare 1.650 EURO/ mp) evaluatorul a adaugat in plus 50 EURO/mp pentru amplasarea mai centrala a proprietatii evaluate.

Rezulta un pret de vanzare a proprietatii evaluate de 1.700 EURO/mp

Astfel, valoarea terenului rezultata prin metoda comparatiilor de piata pentru terenul respectiv considerat fara servitute este:

Vteren = 210,56 mp x 1.700 EURO = 357.950 EURO

3.1.3.Evaluarea Constructiei. Metoda costului de inlocuire

Metoda consta in stabilirea valorii actale a obiectivului, prin realizarea unui deviz general orientativ, pe categorii de lucrari, in functie de caracteristicile tehnico-constructive si de gradul de dotare al cladirii. La stabilirea costurilor s-au folosit indici de evaluare pe care evaluatorul le foloseste curent in activitatea de proiectare fiind inginer.

Datorita faptului ca in cazul costului de inlocuire se elimina necesitatea estimarii anumitor forme de depreciere functionala, am analizat costul de a construi case P+2E+M cu subsol tehnic la data efectiva a evalurii, calculat ca un cost de inlocuire).

Aplicarea abordarii prin costuri s-a facut aplicand metoda devizelor, metoda care atrage dupa sine utilizarea costurilor cunoscute prin constructii similare.

Structura costurilor de inlocuire prezentate in tabelul de mai jos, care s-a utilizat pentru calcularea costului constructiei in ipoteza construirii ei la momentul evaluarii 15.01.2009 , a fost ales pe baza de deviz. S-a intocmit o evaluare pe categorii de lucrari ( fara T.V.A. ) care a stat la baza intocmirii devizului general.In final, la valoarea de inlocuire s-a introdus si comisionul de profit pentru antreprenor in valoare de 15%.

3.1.4. Evaluarea constructiei – deviz pe lucrari

EVALUARE COSTURI –CLADIRE/PRETURI FARA T.V.A

CURS VALUTAR 1 EURO= 4,2772 LEI

Valoarea de = 505.160 EURO reprezinta cheltuieli pentru investitia de baza si se introduce in capitolul 4 din DEVIZUL GENERAL.

DEVIZ PE OBIECT PENTRU OBIECTUL: CLADIRE

PRETURI FARA TVA ( CURS VALUTAR 1 EURO= 4,2772 LEI)

Pentru determinarea costului final de inlocuire se ia in consideratie si profitul anteprenorului care se calculeaza la valoarea platibila constructorului si proiectantului respective : 544.074 EURO x 15% = 81.611 EURO.

Costul de inlocuire estimat pentru a construi, la preturile curente este:

Cc= 544.074 EURO + 81.611 EURO = 625.685 EURO rotund : 625.700 EURO

Rotunjim : 625.700 EURO sau 2.676.244 LEI

Estimarea deprecierilor

Estimarea deprecierilor este o pierdere de valoare a proprietatii imobiliare in cauza. Ea reprezinta diferenta intre costul de reconstructie sau de inlocuire al constructiei si valoarea ei de piata.

Costul de inlocuire al constructiei se va ajusta si cu uzura.

Deprecierea fizica

►Uzura fizica recuperabila- se refera la elementele care necesita reparatii la data evaluarii:

Deci,

►Uzura fizica nerecuperabila – se refera la elementele a caror deteriorare nu poate fi remediata.

Elementele care au uzura fizica nerecuperabila sunt divizate in :

elemente cu durata de viata scurta;

elemente cu durata de viata lunga.

Elemente cu durata de viata scurta se considera ca au o durata de viata economica ramasa mai mica decat viata economica ramasa a structurii.

Elemente cu durata de viata lunga se considera ca au o durata de viata economica egala cu a intregii structuri.

Procentul de uzura fizica nerecuperabila se aplica la costul de inlocuire dupa ce in prealabil a fost scazuta din aceasta uzura fizica recuperabila.

■ Uzura fizica nerecuperabila a elementelor cu durata de viata scurta:

■ Uzura fizica nerecuperabila a elementelor cu durata de viata lunga:

Costul de inlocuire 625.700 EURO

Minus costurile de reparatii ( 8.500 EURO)

Minus costurile de inlocuire a elementelor cu durata de viata scurt ( 16.188 EURO)

Costul de inlocuire a elementelor cu ciclul lung: 601.012 EURO

Varsta efectiva a constructiei dupa ultima repatatie capitala 20 ani

Durata de viata a structurii( elemente cu ciclul lung): 90 ani

Coeficientul aplicat costului de inlocuire: 20/90= 0,222

Uzura fizica nerecuperabila a elementelor cu ciclul lung:

601.012 EUR x 0,222 = 133.425 EURO

Rezulta valoarea de nou a constructiei : 625.700 EURO

Minus uzura fizica a constructiei:

recuperabila ( 8.500) EURO

nerecuperabila a elementelor cu viata scurta ( 16.188) EURO

nerecuperabila a elementelor cu viata lunga (133.425) EURO

Valoarea ramasa a casei de locuit = 467.587 EURO

Rotunjit:

3.1.5. Evaluarea amenajarilor exterioare:

Curtea interioara este pavata in ultimii ani . Valoarea pavajului din dale :

V= 80 mp x 90 EURO/mp= 7.200 EURO

Poarta de acces si imprejmuirea sunt din elemente metalice si au 5,00 m, restul delimitarii incintei o constituie calcanul cladirilor proprietatilor vecine. Valoarea gard si a portii:

V= 5ml x 150 EURO/ ml = 750 EURO.

Corespunzator vechimii si a starii fizice se considera o depreciere fizica de 2% pentru amenajarile exterioare.

Valoarea amenajarilor exterioare: 7.200 EURO+750 EURO –( 2% x 7950 EURO)=7.791 EURO. Rotunjit : 7.800 EURO.

3.1.6. Estimarea valorii prin Metoda Costurilor

Valoarea proprietatii evaluate prin metoda costurilor de inlocuire va fi

suma dintre valoarea terenului ( 317.200 EURO ) , valoarea ramasa a constructiei

( 468.000 EURO )si valoarea amenajarilor exterioare ( 7.800 EURO) adica = 793.000 EURO,

3.2. Abordarea prin comparatie. Abordare prin comparatia vanzarilor:

Metoda comparatiilor directe. Metoda compararii vanzarilor.

Abordarea prin comparatia vanzarilor se va baza pe analiza proprietatilor comparabile ” pe perechi de date”.

Metoda comparatiei directe este aplicabila la toate tipurile de proprietati imobiliare cand exista suficiente tranzactii recente, cu date sigure, care sa indice caracteristicile valorii sau tendintei de pe piata.

S-au cercetat cu atentie preturile, drepturile de proprietate transmise, conditiile de finantare, motivatia vanzatorilor si cumparatorilor si data efectuarii tranzactiilor.

Procedura de evaluare consta in:

cercetarea pietei si obtinerea informatiilor despre tranzactii de proprietati imobiliare similare cu proprietatea evaluata in ceea ce priveste tipul de proprietate, data vanzarii, dimensiunile, localizarea si zonarea;

verificarea informatiilor ca datele obtinute sunt reale si corecte si ca tranzactiile au fost obiective;

alegerea unor criterii de comparatie relevante si elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu;

compararea proprietatilor comparabile cu proprietatea evaluata, utilizand elemente de comparatie si ajustarea adecvata a pretului de vanzare a fiecarei proprietati comparabile sau, daca nu e posibila compararea se trece la eliminarea din categoria comparabilelor;

analiza rezultatelor evaluarii si stabilirea unei valori sau o marja de valori indicata in cazul unei piete dinamice.

Analiza comparativa este termenul general folosit pentru a identifica procesul ce utilizeaza fie analiza pe perechi de date- metoda aleasa in cazul de fata, fie analiza comparatiilor relative.

Procesul analitic are patru etape:

identificarea elementelor de comparatie ce afecteaza valoarea tipului de proprietate evaluata;

compararea atributelor fiecarei proprietati comparabile cu cele ale proprietatii evaluate si aprecierea diferentelor pentru fiecare element de comparatie ( cantitativ si calitativ ). Explicarea corectiilor;

3. obtinerea corectiei nete pentru fiecare tranzactie comparabila si aplicarea ei asupra pretului;

4.efectuarea unei comparatii globale a proprietatilor comparabile corectate sau clasificate si extragerea unei singure valori din gama de valori rezultata.

Comparabila 1 ( tranzactie ) – Bucuresti- Str.Radu de la Afumati

Casa cu regim de inaltime P +2E + M proprietar persoana fizica, 1 camera de zi, 1 bucatarie, 3 dormitoare, 1 birou, 2 bai, 4 holuri, 2 balcoane. Nu sunt probleme de parcare stradala, parcarea realizandu-se in curtea pavata. Ad =400 mp. Anul punerii in functiune 1974. Teren plat.Suprafata de teren aferent proprietatii 302 mp, cu deschidere la strada de 20 m. Zona centrala. Nu are centrala proprie.

Pret de vanzare: 745.000 EURO in data de 27 noiembrie 2008.

Comparabila 2 ( tranzactie ) – Bucuresti – zona Cosbuc

Casa cu regim de inaltime S+P +2E + M, proprietar persoana juridica, 1 camera de zi, 3 bucatarie, 5 dormitoare, 3 bai, 4 holuri, 3 balcoane. Are garaj separat, in curte. Nu sunt probleme de parcare stradala. Ad =640 mp. Anul punerii in functiune 1942. Teren plat. Suprafata de teren aferent proprietatii 437 mp, cu deschidere la strada de 16,5 m..Zona centrala. Nu are centrala proprie.

Pret de vanzare: 800.000 EURO in data de 10 octombrie 2008.

Comparabila 3 ( tranzactie ) – Bucuresti – zona Izvor

Casa cu regim de inaltime P +2E+M ( beton ), proprietar persoana fizica, 3 camere de zi, 1 bucatarie, 1 baie, 2 holuri, 1 balcon. Nu sunt probleme de parcare stradala. Ad =445 mp. Anul punerii in functiune1955. Teren usor in panta. Suprafata de teren aferent proprietatii 190 mp, cu deschidere la strada de 14 m. Zona centrala. Are centrala proprie. Nu are garaj.

Pret de vanzare: 700.000 EURO in data de 26 septembrie 2008.

Comparabila 4 ( tranzactie ) – Bucuresti – zona Eminescu

Casa cu regim de inaltime D +P+2E + M ( lemn), proprietar persoana fizica, 7 camere de locuibile, 1 bucatarie, 2 bai, 2 holuri, 2 balcoane. Nu sunt probleme de parcare stradala. Ad =530 mp. Anul punerii in functiune 1943. Teren usor in panta. Suprafata de teren aferent proprietatii 250 mp, cu deschidere la strada de 13.70 m. Zona centrala.Are centrala proprie.

Pret de vanzare: 750.000 EURO in data de 14 septembrie 2008.

Comparabila 5 ( tranzactie ) – Bucuresti – zona Dacia

Casa cu regim de inaltime S+P+E+M, proprietar persoana fizica, 5 camere de locuibile, 2 bucatarii, 3 bai, 3 holuri, 2 terase, garaj in curte. Nu sunt probleme de parcare stradala. Ad =390 mp. Anul punerii in functiune1965. Teren plat. Suprafata de teren aferent proprietatii 180 mp, cu deschidere la strada de 14 m. Zona centrala.Nu are centrala proprie.

Pret de vanzare: 650.000 EURO in data de 07 decembrie 2008.

Proprietatile vandute au fost in momentul tranzactiei libere de orice sarcini ( nu existau ipoteci asupra lor, nici chiriasi ).Atat proprietatea evaluata, cat si comparabilele, au aceleasi utilitati: apa, canalizare, energie electrica, gaze, cablu TV, si dispun de finisaje medii cu sau fara central termica.

Explicarea corectiilor efectuate asupra celor 5 comparabile, dupa caz:

Definitie: “ Elementele de comparatie sunt caracteristici ale proprietatilor si tranzactiilor imobiliare care determina variatia pretului platit pentru o proprietate imobiliara”.

Evaluatorul a luat in considerare si a comparat toate diferentele rezonabile intre proprietatile comparabile si proprietatea de evaluat, diferente care le influenteaza valorile.

Pentru stabilirea proportiei cu care participa fiecare caracteristica la diferenta de pret totala, s-au folosit rezultatele chestionarului realizat si prezentat sub forma de tabel. Astfel s-au calculat procentele cu care participa fiecare facilitate la diferenta de pret semnalata.

Analiza comparativa mentionata in continuare este construita pe baza criteriilor de comparatie la care unitatea tipica de comparatie este “ pretul total” sau pretul pe “ mp” util:

tranzactiile corespunzatoare comparabilelor au fost incheiate la date anterioare datei de evaluare cand se constata o perioada usor de stagnare in tranzactii imobiliare, iar conditiile pietei nu difera de data evaluarii, nu s-a mai procedat la o ajustare privind pretul de vanzare a comparabilelor datorita diferentei intre ratele de inflatie, sau al efectulului psihologic a unei tendinte de crestere a costului de executie privind locuintele in general.

Analizand cele cinci comparabile se constata ca numarul cel mai mic de corectii este in cazul comparabilei 3 si cu corectia totala absoluta cea mai mica.

Din aceasta cauza evaluatorul atribuie cea mai mare incredere pretului de piata in cazul proprietatii “ comparabila 3 ” si alege valoarea acestei proprietati.

Tabel centralizator al analizei comparative

Evaluatorul a ales Valoarea proprietatii rezultata din aplicarea metodei comparatiilor de piata de 756.650 EURO ( comparatia 3).

rotunjim:

3.3. Abordarea prin capitalizarea veniturilor.

Metoda de randament reprezinta una din cele trei categorii de abordari ale evaluarii proprietatii imobiliare, considerand proprietatea ca o investitie generatoare de venituri. Potentialii cumparatori nu sunt ocupantii proprietatii ci sunt investitori interesati de veniturile realizate din exploatarea proprietatii si nu avantajele detinerii acesteia.

valoarea de randament exprima valoarea de piata a proprietatii imobiliare in intregul ei ( teren + constructii), presupunand ca aceasta este in perfecta stare si realizeaza venituri din chirii;

proprietati imobiliare care genereaza venituri se achizitioneaza ca investitii, proprietarul fiind interesat de capacitatea de a produce profit, acesta constituind elementul esential care influenteaza valoarea proprietatii;

analiza datelor privind cheltuielile si veniturile aferente unei proprietati constituie punctul de plecare in aplicarea metodelor de randament in evaluare. Valoarea proprietatii este direct proportionala cu capacitatea beneficiara a acesteia;

metodele de randament incearca sa previzioneze fluxurile si sa determine valoarea prezenta a acestora;

tehnicile de capitalizare si de actualizare utilizate in evaluarea proprietatii imobiliare reflecta faptul ca evolutia efectiva a veniturilor si cheltuielilor si deci a valorii poate fi diferita fata de cea anticipata la data evaluarii;

masurarea acestor castiguri se face, in principal, sub forma randamentului asteptat sau a ratei de fructificare. Ratele de fructificare pot fi rate de capitalizare bazate pe castiguri si rate de actualizare aferente costurilor;

metodele de randament cuprind deci o categorie de metode bazate pe capitalizarea veniturilor si o alta categorie de metode bazate pe actualizarea fluxurilor;

in prezentul capitol se va determina valoarea proprietatii imobiliare ( teren + constructii ) prin metoda capitalizarii directa a veniturilor ;

formula de baza pentru determinarea valorii unei proprietatii imobiliare este:

Metoda capitalizarii directe este o metoda folosita pentru transformarea nivelului estimat al venitului asteptat intr-un indicator de valoare a proprietatii. Transformarea se face fie prin divizarea castigului estimat printr-o rata de capitalizare, fie prin multiplicarea cu un factor corespunzator de multiplicare ( inversul Ratei de capitalizare ).

Principalele elemente utilizate in aplicarea metoda capitalizarii directe sunt:

venitul brut potential anual( VBP );

venitul brut efectiv anual ( VBE );

venitul net efectiv anual ( VNE );

rata de capitalizare a veniturilor nete;

efective disponibile pentru proprietar.

pentru determinarea valorii prin metoda capitalizarii veniturilor se estimeaza veniturile ( brut si net ) anuale – prin estimarea veniturilor anuale obtinute din inchirierea imobilului.

Nivelul chiriei estimate tine seama de caraceristicile proprietatii ( amplasament, dotari tehnico –edilitare, starea tehnico- functionala ) si de preturile negociate in conditiile relativ asemanatoare (nivelul chiriei se determina analizand nivelul chiriilor obtinute pe piata libera)

VBN reprezinta venitul generat de proprietatea imobiliara in conditii de utilizare maxima ( grad de utilizare integrala ), inainte de scaderea cheltuielilor operationale;

VBE este venitul brut anticipat ajustat cu pierderile aferente gradului de neocupare;

cheltuielile care se suporta din venituri sunt : impozite, taxe, prime management, lucrari de mentinerea capacitatii de exploatare;

VNE rezultat dupa deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare;

rata de capitalizare se face prin metoda comparatiei directe;

estimarea valorii de piata pentru proprietatea in cauza;

Metoda se bazeaza pe ipoteza inchirierii proprietatii de evaluat si a proprietatilor comparabile:

Din studiul efectuat in zona, presupunem o inchiriere a proprietatii cu 7.860 EURO/ luna ( 15 EUR /mp SD ) Sd = 524 mp cu un grad de ocupare de cca 80 % annual.Rezulta VBE anual = (524 x 15)* 12= 94.320 EURO/an.

Impozitul ( I) anual pe teren pe si cladire zona centrala 88 EURO/an

Conform POLITA privind asigurarea cladirilor apartinand persoanelor fizice. si POLITA Asigurarea complexa a gospodariilor apartinand persoanelor fizice ALLIANZ-TIRIAC ASIGURARI S.A , cotatii de prime de asigurare ( A ) este considerata 0,25 % din valoarea cladirii, ( sau 1% din valoarea cladirii , dupa ce s-a scazut deprecierea 10 % ) si 0,36% pentru bunuri din gospodarie:

pentru Cladire : 2.002 LEI

pentru Bunuri din gospodarie: 76 LEI

TOTAL: 2.078 LEI, adica: 486 EURO

Cota de reparatii capitale ( RE ) este estimata la 2% din valoarea cladirii dupa ce s-a scazut deprecierea= 9360 EURO.

Deci, Venitul net din exploatare este:

VNE= VBE – I – A- RE .

VNE= 94.320-88-486-9.360 = 84.386 EURO

Metoda se bazeaza pe ipoteza ca valoarea proprietatii este determinata de capacitatea acesteia de a aduce venituri viitoare. Valoarea de piata a proprietatii nu trebuie sa fie afectata de natura proprietarului si de aceea voi folosi in calcul venitul net de exploatare.

Astfel, valoarea proprietatii se estimeaza prin actualizarea veniturilor nete de exploatare viitoare.

Valoarea proprietatii V = VNE/ RC.

Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia un venit se transforma in valoare.

Din informatiile detinute de evaluator despre imobile similare din zona centrala Bucuresti care au fost inchiriate si ulterior vandute au putut fi extrase urmatoarele date:

Aleg RC= 11,00 %.

Rezulta: V= 84.386/0,11 = 767.145 EURO

Rotunjim:

3.4. Reconcilierea valorilor

Valoarea proprietatii estimata prin cele trei metode este:

Valoarea estimata prin Metoda costurilor reprezinta o estimare a costului dezvoltarii in zona a unei proprietati similare, care se afecteaza apoi cu uzura actuala a constructilor. Dat fiind faptul ca un potential cumparator isi pune si aceasta problema, trebuie luata in considerare si ipoteza dezvoltarii unei proprietati noi. Dezavantajul ar fi timpul necesar realizarii unei constructii noi si eforturile implicate.

Avand in vedere ca beneficiarii lucrarii sunt trei proprietari care doresc sa cunoasca pe langa valoarea totala a imobilului cat le revine fiecaruia ( in bani si procentual) aceasta metoda se preteaza cel mai bine la stabilirea corecta a evaluarii. Se are in vedere ca valoarea proprietatii s-a determinat pe costuri separate ceea ce permite determinarea pentru fiecare proprietar (functie de actele de proprietate) cat ii revine atat ca procent cat si ca valoare reala.

Valoarea estimata prin Metoda comparatiilor de piata reprezinta un indicator al pretului probabil la care s-ar pute tranzactiona imobilul pe piata. Intrucat aceasta valoare a fost obtinuta din analiza a 5 tranzactii deja efectuate aduse la conditiile concrete a proprietatii de evaluat, necontinand elemente previzionale ce ar putea fi infirmate de realitatiile viitoare.

Valoarea obtinuta prin aceasta metoda este apropiata de valoarea obtinuta prin metoda costurilor confirmand ca ipotezele luate in calcul de evaluator in cazul primei metode au fost corecte.

Valoarea estimata prin Metoda capitalizarii veniturilor reprezinta capacitatea potentiala a imobilului de a aduce venit. In ipoteza ca un potential investitor ar cumpara aceasta proprietate pentru ca mai apoi sa o inchirieze, este foarte importanta estimarea castigului viitor. Rezultatul obtinut intareste concluzia ca cea mai buna utilizare a proprietatii este cea actuala, de proprietate rezidentiala.

Reconcilierea rezultatelor

Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea intregii evaluari pentru a avea siguranta ca datele disponibile, tehnicile analitice, logica si rationamentele aplicate, au condus la judecati consistente.

Datele utilizate sunt autentice, pertinente si suficiente, fiind obtinute din surse de incredere si ulterior verificate.

In analiza si reconcilierea rezultatelor s-au avut in vedere urmatoarele principii:

Valoarea este o predictie;

Valoarea este subiectiva;

Evaluarea este o opinie asupra unei valori;

Datele primare au caracter de piata ( in continua modificare ).

3.5. Opinia evaluatorului

Criteriile de alegere a valorii finale rezultata sunt:

▪ adecvarea metodei;

▪ precizia;

▪ cantitatea informatiilor utilizate.

In opinia evaluatorului, valoarea de piata estimata la data de 15.01.2009 pentru proprietatea imobiliara situata in Municipiul Bucuresti, strada Aurel Vlaicu nr. 69 este cea determinata prin Metoda Costurilor, respectiv:

3.6. Concluzia Raportului

In opinia evaluatorului, valoarea ce poate constitui baza de negociere in vederea tranzactiei este valoarea obtinuta prin metoda costurilor, metoda care se adapteaza cel mai bine la solicitarile beneficiarilor permitand repartizarea pe fiecare proprietar.

Metoda comparatiilor a certificat ca valoarea determinata prin metoda costurilor este corecta.

Am considerat ca in cazul metodei prin capitalizarea veniturilor la determinarea valoarii proprietatii nu au existat suficiente informatii pentru aprecierea corecta a ratei de capitalizare.

In concluzie valoarea proprietatii situate in Bucureati Strada Aurel Vlaicu Nr.69 este:

Repartizarea unei eventuale tranzactii a imobilului la valoarea stabilita in prezentul Raport de Evaluare pe cei trei beneficiari s-ar efectua astfel:

Valoarea determinata prin metoda costurilor = 793.000 EURO este formata din valoarea terenului = 317.200 EURO, valoarea ramasa a constructiei = 468.000 EURO si valoarea amenajarilor exterioare = 7.800 EURO.

Repartizarea valorii evaluate pe proprietari :

a ) repartizarea valorii terenului real:

La repartizarea valorii terenului pe fiecare proprietate ( proprietarii detin terenul in cote indivize) s-a tinut cont de suprafata reala determinate prin masuratorile topgrafice si de declaratiile proprietarilor ca sunt de acord sa se intabuleze si sa detina fiecare 1/3 din suprafata reala a terenului.

b ) repartizarea valorii cladirii :

La repartizarea valorii ramase a constructiei s-a tinut cont pe de o parte de suprafata utila detinuta de fiecare proprietar in parte si de prevederile din actele de proprietate prin care fiecare proprietar detine 1/3 din partile comune.

Valoarea ramasa a cladirii = 468.000 EURO : 523,56 mp Arie desfasurata ( a cladirii)

= 893,88 EURO/mp Ad.

c ) repartizarea valorii amenajarilor exterioare:

Pentu fiecare familie care detine 1/3 din curte, ( conform Declaratiei Notariale) valoarea este 1/3 din 7.800 EURO = 2.600 EURO.

Repartizarea valorii evaluate pe proprietari

3.7. Prezentarea evaluatorului

Atestarea capacitatii

Asigur profesionalism si operativitate. De asemenea asigur confidentialitatea lucrarilor efectuate si asigurarea codului deontologic al profesiunii de evaluator.

Baza de date este permanent actualizata de la ANEVAR, prin Buletinul documentar

“ Expertiza Tehnica” editat de Corpul Expertilor Tehnici, alte documentatii de specifice, cum ar fi:

– Metodologia de calcul a evaluarii terenurilor apartinand domeniului privat si public al Municipiului Bucuresti destinat executarii de constructii, Anexa 2 la HCGMB an 2005,2006;

*

Raportul de evaluare a fost redactat in 3 ( trei ) exemplare, din care 2 ( doua ) pentru beneficiar.

BIBLIOGRAFIE

Documentatie ANEVAR;

ROMANIA Atlas rutier, Editura CARTOGRAPHIA, an 2007;

Diferite site-uri INTERNET(www.anevar.ro ; www.romacor.ro);

Informatii Agentii imobiliare ( INTERMONT Imobiliar, informatii Antreprenori generali si de specialitate ;

Diverse ziare, cotidiene nationale, zonale: BURSA, RAID Imobiliar, ANUNT etc;

Reviste CASA MEA, CASA DE VACANTA, DOMUS UTIL – Manualul casei tale

Catalog Nr. 124 “ Cladiri si constructii comerciale “ aprobat prin HCM nr. 116/1963;

Ghid practic de evaluare imobiliara, de Cristian Silviu Banacu, Tribuna Economica , 2005;

MODUL EPI 202-Evaluate proprietatilor imobiliare, Colectia Biblioteca ANEVAR, 2005;

Cladiri Sisteme- Subsisteme Constructive, de Constantin Pestisanu si Corneliu Schiopu, Colectia Biblioteca ANEVAR, 2005;

"Evaluarea si finantarea proprietatilor imobiliare "de Ghe.Badescu, Editia 2006;

IVS 1 Valoare pe piata;

IVS 2 Baze de evaluare diferite de valoarea de piata;

IVS 3 Raportarea evaluarii (Revizuit 2007);

GN 8 : Standard International de Practica in Evaluare – Costul de inlocuire net

GN 11-Standardul International de Practica in Evaluare-Editie revizuita in 2007.

ANEXE

1. Harta Romaniei;

2. Harta Municipiului Bucuresti

3. Amplasament in cartier- Strada Aurel Vlaicu.

4. Amplasament in zona – Strada Aurel Vlaicu.

11. Poza cladire evaluata – Strada Aurel Vlaicu.

12. Poza cladire comparabila 1 – Zona- Str.Radu de la Afumati

13. Poza cladire comparabila 2 – Zona Cosbuc.

14. Poza cladire comparabila 3 – Zona Izvor.

15. Poza cladire comparabila 4 – Zona Eminescu.

16. Poza cladire comparabila 5 – Zona Dacia.

MARCU MIRELA- Expert evaluator

Legitimatie ANEVAR Nr. 2925

ANEXE

HARTA ROMANIEI

HARTA MUNICIPIULUI BUCURESTI_AMPLASAMENT IN CARTIER

Amplasament locuinta evaluate

Strada AUREL VLAICU nr.69

CLADIRE EVALUATA

Bucuresti- str. Aurel Vlaicu Nr. 69

Caracteristici:

Teren: Cladire:

Suprafata teren = 210,76 mp Suprafata construita = 130,89 mp

Deschidere strada = 15,91 mp Regim inaltime = S+P+2E+M

Topografia = teren plat Suprafata desfasurata = 523,56 mp

Categorie teren = curti constructii Suprafata utila = 477.56 mp

Suprafata curte = 79,87 mp Garaj = Nu.

Drept de proprietate: -liber cladire Centrala termica proprie = Da

-servitute curte An construire = intre cele doua razboaie .

COMPARABILA 1

Bucuresti- Str.Radu de la Afumati

Caracteristici:

Teren: Cladire:

Suprafata teren = 302,00 mp Suprafata construita = 120,55 mp

Deschidere strada = 20,00 mp Regim inaltime = P+2E+M

Topografia = teren in panta Suprafata desfasurata = 400,00 mp

Categorie teren = curti constructii Centrala termica proprie = Nu

Garaj = Nu.

An construire = 1974

Drept de proprietate imobil: -liber de sarcini

COMPARABILA 2

Bucuresti- Zona Cosbuc

Caracteristici:

Teren: Cladire:

Suprafata teren = 437.00 mp Suprafata construita = 141,44 mp

Deschidere strada = 16,50 mp Regim inaltime = S+P+2E+M

Topografia = teren plat Suprafata desfasurata =640,00 mp

Categorie teren = curti constructii Centrala termica proprie =Nu

Garaj = Da.

An construire 1942

Drept de proprietate imobil: -liber de sarcini

COMPARABILA 3

Bucuresti- Zona Izvor

Caracteristici:

Teren: Cladire:

Suprafata teren = 190,00 mp Suprafata construita = 120,79 mp

Deschidere strada = 14,00 mp Regim inaltime = P+2E+M

Topografia = teren plat Suprafata desfasurata = 445,00 mp

Categorie teren = curti constructii Centrala termica proprie = Da

Garaj = Nu.

An construire 1955

Drept de proprietate imobil: -liber de sarcini

COMPARABILA 4

Bucuresti- Zona Eminescu

Caracteristici:

Teren: Cladire:

Suprafata teren = 250,00 mp Suprafata construita = 142,31 mp

Deschidere strada = 13,70 mp Regim inaltime = D+P+2E+M

Topografia = teren in panta Suprafata desfasurata = 530,00 mp

Categorie teren = curti constructii Centrala termica proprie = Da

Garaj = Nu.

An construire 1943

Drept de proprietate imobil: -liber de sarcini

COMPARABILA 5

Bucuresti- Zona Dacia

Caracteristici:

Teren: Cladire:

Suprafata teren = 180,00 mp Suprafata construita = 133,92 mp

Deschidere strada = 14,00 mp Regim inaltime = S+P+E+M

Topografia = teren plat Suprafata desfasurata = 390,00 mp

Categorie teren = curti constructii Centrala termica proprie = Nu

Garaj = Da.

An construire 1965

Drept de proprietate imobil: -liber de sarcini