Evaluarea Patrimoniului Imobiliar pe Baza Abordarii Bazate pe Comparatiile de Piata

Introducere

Evaluarea întreprinderii poate fi interpretată ca fiind o știință, uneori chiar o artă. Este un serviciu profesional, desfășurat cu raționament de către o persoană calificată în domeniu, bine informată, capabilă să emită o estimare independentă cu privire la valoarea entității, contribuind astfel la buna funcționare și desfășurare a sistemului economic, financiar, dar și social. Valoarea unei întreprinderi, exprimată prin prisma evaluării trebuie înțeleasă și privită de către client cu mult pragmatism și coerență.

De fapt, evaluarea unei întreprinderi cuprinde nevoia de informare a cumpărătorilor și a vânzătorilor din punct de vedere economic și financiar privind estimarea valorii juste exprimate prin analiza teoriei finanțelor, dar și prin realismul cu care se desfășoară tranzacțiile la nivel economic.

Evaluarea poate fi prezentată ca artă, ca analiză, ca opinie sau concluzie, referitoare la natura proprietății, calitatea acesteia, valoarea sau utilitatea unor anumite interese, sau aspectele urmărite ale unor anumite proprietăți sau drepturi, exprimate de o persoană imparțială. Evaluarea se realizează utilizând examinarea sistematică a valorii obținute și a caracteristicilor acestui proces de evaluare, prin urmărirea unui scop sau a unui obiectiv. Evaluarea este un proces decizional ce include emiterea unui aviz, sau certificarea unei valorii, utilizând colectarea sistematică și analiza informațiilor deținute despre entitate, în raport cu criteriile standardelor de evaluare.

Analizând procesul de evaluare observăm că acesta este complex și sistematic, aplicat de către evaluator în scopul solicitat de client, în vederea prezentării unei valorii finale în ceea ce privește entitatea, o valoare imparțială, prin care se demonstrează luarea în considerare a tuturor factorilor posibili de a influența și de a afecta în mod substanțial rezultatul evaluării.

Evaluarea nu se aplică conform unui calcul matematic, nu arată o cuantificare precisă, aceasta este o determinare care impune aplicarea raționamentului profesional al evaluatorului.

Evaluarea întreprinderii, privită în ansamblul său,este mai mult decât partea contabilă care întocmește evaluarea componențelor de activ și de pasiv, luate separat. Evaluarea întreprinderii folosește și conturile bilanțiere, dar aceasta nu se limitează doar la măsurarea lor din punct de vedere al soldurilor. Pornind de la această premiză, situația financiară reprezintă, “un prim inventar al activelor și pasivelor care sunt corectate apoi prin evaluări extracontabile, recurgând la un model sau altul, la o metodă sau alta, la o metodologie sau alta de calcul economic și/sau financiar.

Estimarea valorii unei întreprinderi este o misiune dificilă, din moment ce în procesul de evaluare sunt aplicate atât metode și tehnici de evaluare consacrate, cât și experiența și raționamentul profesional al evaluatorului, bazat pe datele disponibile pe piață.

Evaluarea reprezintă acel proces prin care se determină un anumit fel de valoare, a unui anumit fel de proprietate, într-un anumit moment, care urmează a fi concretizat în “Raportul de evaluare.”

Raportul de evaluare în forma sa finală, se concretizează ca un document care totalizează instrucțiunile pentru o anumită procedură sau misiune de evaluare în scopul solicitat al evaluării, ca și rezultate ale analizei care au condus la formularea opiniei finale privind valoarea obținută. Acesta explică toate procesele analitice utilizate și parcurse în procesul de evaluare și prezintă informațiile utilizate în analiză.

Tipul, conținutul și dimensiunea unui raport de evaluare pot varia în funcție de solicitant și de cerințele sale, de cerințele reglementate din punct de vedere legal, de categoria proprietății, de natura, forma și complexitatea acesteia, precum și de misiunea de evaluare.

Lucrarea de față ”Evaluarea întreprinderii” constituie o posibilitate de percepere mai amănunțită a importanței evaluării unei entități din punct de vedere economic, financiar și social, dar și a metodelor și tehnicilor aplicate pentru obținerea rezultatului final și anume, valoarea acestuia, dar și o analiză privind raționamentul, priceperea și profesionalismul necesare unui bun evaluator.

Subiectul acestei lucrări este unul de actualitate, specific economiei de piață. În societatea prezentă sunt efectuate numeroase operațiuni care au ca punct de pornire evaluarea. Activitatea de evaluare a unei afaceri a crescut în contextul intensificării tranzacțiilor, dar și a fluctuației din piață, ceea ce determină nevoia de cunoaștere permanentă a valoarii recunoscută de piață, ca fiind acuală și ancorată în realitatea economică. Evaluarea unei întreprinderi este necesară și indispensabilă în următoarele cazuri: în estimarea patrimoniului, în tranzacțiile de vânzare- cumpărare, în activitățile de mărire/ diminuare a capitalului, în reorganizare, în divizare, pentru listarea la bursă, lichidare, privatizare, creditare sau utilizată ca instrument de gestiune.

Lucrarea este structurată în trei capitole.

Primul capitol ”Evaluarea la nivelul întreprinderilor românești”, conține o prezentare generală a procesului de evaluare, a conceptelor care stau la baza procesului de evaluare, dar și a modului de interpretare a situației actuale din piață și a factorilor interni și externi care pot influența estimarea valorii. Acest capitol detaliază situațiile ce determină necesitatea evaluării unei întreprinderi, o clasificare a tipurilor de evaluare, dar și pașii și etapele ce trebuiesc urmărite în realizarea evaluării unei întreprinderi.

Cel de al doilea capitol ” Evaluarea elementelor patrimoniale ale companiilor”, prezinta, descrie si analizeaza individual abordarile utilizate in cadrul procedurilor de evaluare.

Al treilea capitol ”Studiu de caz al SC BACAO IMPEX SRL”, prezinta studiu metodologic al situației și evoluției societății comerciale, sub aspectul structurii financiare, plecând de la bilanțul contabil, contul de de profit si pierdere, balantele de verificare. Obiectivul final al acestui studiu de caz il reprezinta estimarea valorii de piata a patrimoniului societatii.

Capitolul I. Evaluarea la nivelul întreprinderilor românești

1.1. Principalele elemente teoretice ale evaluării întreprinderii

Pentru orice întreprindere un aspect important reprezintă valoarea acesteia. Valoarea unei întreprinderii poate fi determinată, de numeroși factori, care pot fi atât interni, cât și externi.

“Evaluarea prezintă un mare interes pentru activitatea economică și funcționarea piețelor financiare; în definitiv, numeroase operațiuni au la origine evaluarea și chiar este de neconceput să poata fi realizate fără evaluare: transmiterea sub orice formă a societăților, oferta publică de cumpărare, de vânzare și de schimb, privatizarea, plasarea titlurilor pe piața financiară, estimarea patrimoniului în vederea determinării anumitor tipuri de impozite, etc.”

“Evaluarea constituie, de asemenea, un instrument de gestiune pentru orice conducător de întreprindere, deoarece, acesta trebuie să descopere în întreprindere surse potențiale de valoare și să le exploateze în scopul creșterii valorii acțiunilor și deci a bogătiei acționarilor; compararea valorii de piață, așa cum rezultă din cursul bursier, cu valoarea fundamentală permite constatarea unei eventuale subevaluări a societății pe piață, ceea ce se poate datora unei absențe de vizibilitate a rezultatelor sau a strategiei societății, iar aceasta poate determina conducerea să ia anumite măsuri; dată fiind importanța percepției investitorilor din piatță. În ceea ce privește finanțarea pentru activitățile de dezvoltare ale societății, conducerea acesteia trebuie sa vegheze ca imaginea societății să fie bună.”

“Prin evaluare, în sensul definiției din OG 24/2011, se înțelege activitatea de estimare a valorii, materializată într-un înscris, denumit raport de evaluare, realizată de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele specifice acestei activități și cu deontologia profesională. Principalele concepte în evaluare sunt cele de preț, cost și valoare. Valoarea este influențată de interacțiunea complexă a celor patru factori ai valorii: utilitatea, raritatea, dorința și puterea de cumparare. Principalele tipuri de bunuri supuse evaluării sunt: proprietăți imobiliare, bunuri mobile, întreprinderi, proprietăți imobiliare generatoare de afaceri, instrumente financiare, etc.”

Evaluarea unei întreprinderi se arată a fi o misiune dificilă și care vizează atât structuri mici sau entități de mari dimensiuni, acțiune reflectată în metodele de evaluare diferite utilizate în aceste scopuri. Ca o primă concluzie de ansamblu, evaluarea administrativă răspunde la utilizarea unei logici empirice, ulterior observând că metodele de evaluare sunt multiple și sofisticate. Astfel, rezultatele evaluării și interpretarea acestora poate fi uneori surprinzătoare. Astfel de situatii apar, deoarece actul de evaluarea constituie un proces amplu și un set de proceduri reglementate, utilizate în scopul estimării valorii economice al unui interes sau drept, al unui proprietar sau acționar într-o afacere.

Evaluarea este utilizată în mod frecventde participanții pe piața financiară pentru a determina prețul corect pe care ei doresc și merită să-l plătească sau să-l primească din cedarea unei afaceri sau a unei entități generatoare de profit. În plus, pentru estimarea prețului de vânzare a afacerii sau a entității generatoare de profit se folosesc aceleași instrumente ca și în cazul altor situații care impun evaluări în alte scopuri.

Procesul de evaluare este actul de exprimare, enunțare a unei opinii, prin demersuri specifice, realizate în mod special de către o persoană calificată. Procesul de evaluare nu creează valoarea, acesta interpretează situația actuală din piață pentru o estimare a valorii.

Conform Standardelor de Evaluare ANEVAR, “o întreprindere (afacere) este o entitate comercială, industrială, de servicii sau financiară care desfășoară o activitate economică. Întreprinderile sunt, în general, unităti distincte de exploatare, generatoare de profit și care furnizează clientilor produse sau servicii. Strâns legat de conceptul de întreprindere se utilizează și termenul de companie operatională, care este o afacere cu o activitate economică de productie, vânzare sau comercializare a unui produs sau serviciu, și de continuitate a activitătii, o întreprindere care își va continua activitatea în viitorul previzibil, fără intenția sau nevoia de a fi lichidată sau de a-și reduce în mod semnificativ activitatea”

Evaluarea cuprinde următoarele concepte de bază:

Proprietatea reprezintă un concept legal definit ca dreptul oricărei persoane de a deține și de a poseda drepturi de proprietate. În procesul de evaluare se urmărește estimarea valorii dreptului de proprietate, nu valoarea efectivă a bunului.

Prețul reprezintă suma acceptată în vederea efectuării unui schimb de drepturi de proprietate, sumă ce urmează a fi plătită pentru obținerea dreptului respectiv de proprietate.

Costul proprietății sau a activului reprezintă suma necesară a fi alocată pentru a putea înlocuii sau a obtine un bun asemănător, prin cumularea cheltuielilor avute la procesul de obținere a bunului asemănător. În cadrul evaluărilor sunt folosite următoarele noțiuni de cost : de înlocuire și de reproducție (ambele prezentate sub formă brută și netă).

Piața se prezintă ca fiind un sistem complex, actual și nu ipotetic, un loc de întalnire între cumpărători și vânzători în scopul tranzacționării, în care drepturile se schimbă prin utilizarea conceptului de preț. Activitatea de piață implică reacțiile participanților în funcție de modificările dintre principalele raporturi ale pieței: cererea și oferta disponibilă, dar și la schimbarea factorilor externi care au posibilitatea de influențare a prețurilor.

Valoarea reprezintă conceptul economic prin care se prezintă relația economică din punct de vedere monetar dintre bunurile sau serviciile supuse procesului de cumpărare sau vânzare și acei posibili cumpărători sau vânzători. Valoarea nu poate prezenta un fapt cert, aceasta prezintă doar o opinie a unei persoane calificate.

Valoarea este definită ca fiind calitatea convențională a dreptului sau obiectului evaluat și este obținută în urma aplicarii unor calcule determinate de metode și abordări reglementate cu ajutorul standardelor de evaluare.

Valoarea contabilă a întreprinderi o regăsim, integral sau în parte, în noțiunea de activ net, înteles ca diferență între ceea ce societatea deține, reprezentată fiind de elementele de activ, și ceea ce societatea datorează, reprezentată fiind de pasivul exigibil al societății.

„Adevarata problemă este de a găsi modelul care s-ar apropia cel mai mult de valoarea reala a întreprinderii sau de a combina diferitele metode pentru cât mai multe scenarii posibile și stabilirea unei serii de valori.”

Analizând cele spuse anterior putem determina mai multe valori ale entității analizate:

valoarea de inventar (considerată ca fiind valoarea de achiziție sau cea istorică – costul istoric), aceasta este dată de costurile aferente cu achiziționarea, montarea și punerea în funcțiune a bunului evaluat sau activului, reprezentând suma plătită în momentul intrării acelui bun în patrimoniul societății;

valoarea contabilă netă este determină prin scăderea valorii datoriilor societății din valoarea bunurilor materiale și financiare aflate în patrimoniu acesteia. Valoare obținută astfel prezintă un grad relativ ridicat de informare, cu toate acestea ea trebuie să se aibă în vedere faptul că se operează cu costuri istorice – preluate din evidențele contabile și că valoare obținută nu reprezintă capacitatea acelor bunuri de a genera profit;

valoarea contabilă netă corijată are un avantaj fața de valoare contabilă netă, deoarece aceasta se calculează la prețul zilei, având în vedere starea bunurilor din patrimoniu (gradul de uzură fizică, gradul de uzură morală, analizând relația de concordanță pe baza evidențelor contabile și a situațiilor reale obținute pe baza rapoartelor de evaluare);

valoarea de reconstituire este reprezentată ca fiind suma de bani necesară investiției pentru obținere unei societăți cu caracteristici similare cu cea supusă evaluării;

valoarea venală arată prețul considerat mediu care ar putea fi obținut în urma unor negocierii prin cesionarea sau vânzarea unei anumite întreprinderi aflată în productie sau în activitate. Această valoare este considerată ca fiind utilă în special pentru analizarea societăților de dimensiuni relativ mici aflate în declin din punct de vedere economico-financiar. Particularitatea acestei valorii este reprezentată de vânzătorul entitaății, o persoană care nu mai are interes în desfășurarea afacerii, dar posibilul cumpărător este. Astfel se urmează un anumit plan pentru reconstruirea sau relansarea entității. Această valoare este considerată a fi greu de estimat înaintea efectuării tranzacției efective;

valoarea de lichidare apare, deseori în cazul întreprinderilor aflate în faliment sau în procedură de insolvență, atunci când piața nu beneficiază de un eventual cumpărător dispus să preia integral societatea, datorită contextul economic în care se află societatea. Valoarea este obținută ca fiind suma tuturor valorilor obținute din vânzarea în mod separat a bunurilor din patrimoniu. O caracteristică diferită a acestei valori este dată de modul valorificării bunurilor din patrimoniu – acestea fiind vândute utilizând procedura de vânzare forțată într-un timp limitat, astfel obținând ca valoare a întreprinderii, valoarea rezultă dintr-o operațiune de vânzare forțată a tuturor bunurilor;

valoarea de rentabilitate, utilizată în mod special de întreprinderile care în momentul evaluării sunt considerate ca fiind profitabile, această valoare este dată de posibilitatea întreprinderii de a genera profit în viitor. Astfel, evaluare nu are în vedere valoarea bunurilor din patrimoniul entității, evaluarea urmărind doar capacitatea entității și a acestora de a aduce beneficii economice viitoare;

valoarea de randament are ca mod de determinare a calcului dividendul mediu obținut anual, fără profitul mediu generat anual, precum cazul anterior;

valoarea bursieră este utilizată în cadrul entităților cotate pe piața bursieră, fiind determinată prin produsul dintre cursul cotat la bursă, al acțiunii și numărul de acțiuni emise de întreprindere;

valoarea de utilitate arată prețul care merită a fi plătit pentru a achiziționa un bun, asemănător cu condiții de utilizare asemănătoare, în aceiași activitate, cu durată de viață, performante și destinații similare;

valoarea economică se definește ca fiind valoarea propusă utilizării în negocierea dintre un posibil vânzător și un posibil cumpărător;

valoarea de piață este determinată în momentul tranzacționării, prin confruntarea directă dintre cererea pieței și oferta existentă pe piață.

Conform Standardelor de evaluare definiția valorii de piață este următoarea: „Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau datorie ar putea fi schimbat/a la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștința de cauză, prudent și fără constrângere”

Pe baza esenței informațiilor prezentate anterioar cu referire la procesul de evaluare reținem ca evaluarea economica și financiară este în asentiment cu următorul citat: „Un complex de tehnici, procedee și metode prin care un bun, o grupă de bunuri, un activ economic, un activ sau element intangibil, o întreprindere în ansamblul său sunt aduse din punct de vedere valoric la nivelul pieței și prin care li se asigură comparabilitatea cu aceasta sau, într-o accepțiune mai restrânsă, a evalua integral sau în parte o întreprindere constă în a determina zona cea mai probabilă în care s-ar putea situaprețul la care o tranzacție s-ar putea încheia în condiții normalede piață. Răspunzând diferitelor cerințe din viața întreprinde-rii, evaluarea constituie un instrument de orientare a operato-rilor economici în spațiul economic al țării și nu numai. Evaluarea economică și financiară este singurul tip de evaluarebazat pe expertiză și diagnostic și care are drept obiectiv deter-minarea valorii de piață (valorii de circulație) a bunurilor și întreprinderilor sau a unor valori derivate din valoarea de piață.”

Concluzionând cele prezentate reținem că valoarea întreprinderii este orientată întotdeauna către viitor, astfel putem afirma rolul important și definitoriu al utilizarii procesului de evaluare în cunoașterea realității pieței economice și financiare actuale. Este necesară cunoașterea și utilizarea datelor, a tuturor informațiilor pentru determinarea valorii folosite în efectuarea tranzacțiilor economice.

Aflați într-o piață în continuă mișcare, principalii actori, investitorii, analizează întreprinderile utilizând ca bază de pornire performanțele entităților de a genera, imediat după procesul de cumpărare, venituri și fluxuri financiare libere, dar și prin prisma valorificării imediată a activelor societății.

Consider că evaluarea se rezumă a fi o activitate practicată doar de profesioniști, aplicată prin respectarea unor principii, metode și tehnici reglementate prin standarde specifice, având ca scop final determinarea valorii prin care un drept de proprietate sau o întreprindere poate să fie tranzacționată pe piață la un preț corect.

1.2. Situații ce necesită evaluarea întreprinderii

“Sunt cazuri în care așteptările vânzătorului sunt foarte ridicate, pentru că el a depus mulți ani efort și devotament în acea afacere (situațiile de acest tip dau naștere la așa-numitul capital sentimental, bazat pe efortul deosebit depus de vânzător). De exemplu, proprietarul unei mici afaceri, argumentând cu ideile din conceptul de capital sentimental, cerea 1 mil. $ pe afacerea sa, deși un evaluator, poate, indicase o valoare cuprinsă între 600-700 mii $. După câțiva ani, timp în care afacerea a avut de suferit pentru că proprietarul era mai degrabă interesat să găsească un cumpărător decât să-și administreze firma, tranzacția s-a realizat, dar la un preț de 400 mii $.”

Fiecare om, la rândul său, este un evaluator. Acesta prezintă interes față de procesul de evaluare, deoarece dorește să plătească și să primescă prețul corect în fiecare tranzacție sau activitate desfașurată. Societățile comerciale își evaluează bunurile și drepturile în mod constant în multiple scopuri: pentru vânzarea bunurilor, în vederea obținerii unor credite cu constituirea de garanții ipotecare, în vederea solicitării anumitor despăgubiri, cu scopul de a găsii potențiali investitori, la cererea colaboratorilor/ asociaților actuali, a instituțiilor specializate, etc.

“De la început trebuie făcută distincție între evaluarea întreprinderii în condiții de stabilitate economică într-un sistem economico-social dat și situațiile specifice determinate de schimbări socio-politice sau evoluții economice favorabile, dar mai ales nefavorabile (cele marcate de criză economică și inflație puternică).”

Privind la modul general, recurgerea la tehnici de evaluare poate fi considerată necesară în următoarele cazuri:

Acționarii folosesc evaluarea precum un instrument de măsurare a calității gestiunii afacerii, aceasta fiind o modalitate de evaluare a entității prin prisma performanțelor obținute de către conducere, aceasta constă în determinarea cu periodicitate a evoluției și variațiilor valorii întreprinderii, în vederea constatării fluxurilor de variație a valorii; dacă variația este pozitivă, se consideră că activitatea de gestiune este una satisfăcătoare; dacă variația este negativă, se consideră că activitatea de gestiune este una nesatisfăcătoare.

Acționarii unei întreprinderii doresc cunoașterea valorii intrinseci a pechetului de acțiuni sau a acțiunilor deținute. În urma evaluării aceștia pot decide următoare mutări în cadrul acționariatului și a capitaluilui societății: dacă vând, cumpără, majorează sau reduc capitalul social al entității. În urma procesului de evaluare, beneficiarii au posibilitatea să cunoască și rentabilitatea reală a aportului de capital investit, calculând baza creșterii valorii pentru acționari.

Investitorii, alături de consultanți caută plasarea fondurilor pe piața de capital, în afaceri rentabile, în deținere de întreprinderi și active generatoare de profit, în vederea fuzionării cu alte întreprinderi, în scopul vânzării unor acțiuni deținute la o societate sau a unor bunuri ale acesteia, în efectuarea de investiții majore în anumite active necorporale, precum cheltuieli de cercetare și dezvoltare, anumite licențe de producție, diverse programe informatice, anumite mărci și brevete, etc.

În tranzacțiile vânzare-cumpărare se recurge la evaluare.

Colaboratori ai societății care prezintă un interes ridicat pentru stabilitatea economico-financiară a întreprinderii, precum și de valoarea de piață a acesteia, deoarece aceștia doresc aprecierea reală a capacității entității, de a le asigura stabilitatea relației comerciale, precum și creșterea încrederii în relația comercială.

Creditorii, în special cei bancari, sunt interesați constant de valoarea de piață a entității în întregul ei, dar manifestă interes și în cazul anumitor active corporale și necorporale utilizate în scopul garantării creditelor acordate și cheltuielilor aferente.

Instituțiile statului devin interesate, în anumite condiții, de procesul de evaluare pentru anumite scopuri precum: în cadrul proceselor de expropriere, în cadrul procesului de transfer din și în proprietatea publică a unor proprietăți, în procedura de privatizare a societăților, în cadrul asocierii dintre proprietatea privată și stat – proprietatea publică.

Exproprieri solicitate de către autoritățile statului, care pot cere stabilirea pierderii avută, datorată, reamplasarea proprietății.

Suportul în situația unor litigii, datorată în special posibilelor pierderi în afaceri apărute datorită nerespectaăii clauzelor contractuale, acțiuni care au dus la prejudicierea morală a mărcii, dar și producerea de marfă contrafăcută.

Situații apărute în acționariat, întâlnite în mod frecvent în societățile necotate pe piața bursieră, atunci când unul dintre acționari/asociați dorește efectuarea unei modificări în structura acționariatului privind retragerea, asocierea, diminuarea sau creșterea capitalui deținut, acestea determină nevoia de evaluare a afacerii.

Situațiile apărute între soți, creează necesitatea evaluării afacerii în cazul divorțului, atunci când unul dintre soți deține acțiuni la una sau mai multe companii.

Determinare valorii de tranzacționare în momentul de introducere pe piața bursieră, se realizează pe baza întocmirii unei expertize, odata cu plasarea în tranzacționarea pe o piată bursieră, aceasta este puternic influențată de metodele de evaluare și abordările utilizate în scopul listării la bursă a acțiunilor sau pachetului de acțiuni.

“Pentru a determina zona cea mai probabilă în care s-ar putea situa prețul la care tranzacție s-ar putea încheia în condiții normale de piață. Răspunzând diferitelor cerințe din viața întreprinderii, evaluarea constituie un instrument de orientare a operatorilor economici în spațiul economic al țării și nu numai. Evaluarea economică și financiară este singurul tip de evaluare bazat pe expertiză și diagnostic și care are drept obiectiv determinarea valorii de piață (valorii de circulație) a bunurilor și întreprinderilor sau a unor valori derivate din valoarea de piață”.

Consider necesară evaluarea întreprinderii pentru oricare din situațiile enumerate anterior, deoarece există trei grupe de factori care influențează permanent valoarea oricărei întreprinderi, și anume: influențe apărute din existența prețurilor libere pe piață; influențe apărute din modificările raportului de schimb al monedei naționale; varietatea tipurilor de gestiune internă a întreprinderi, mai ales în tehnicile de amortizare și de contabilizare.

Având o piață supusă legilor pieții, ajunsă ca fiind locul unde actorii cumpără și vând într-un ritm alert, utilizarea evaluării unei întreprinderii ajunge a fi un act frecvent în mediul economico-financiar actual. Creșterea liberalismului pieței dar și a privatizărilor societăților crește numărul entităților care fac obiectul tranzacțiilor, prin creșterea continuă a bursei, intensifică dorința și nevoia de cunoaștere a valorii unei societăți enunțată prin prisma unui raport de evaluare, solicitat în scopul clar al vânzării sau cumpărării anumitor drepturi sau proprietăți.

1.3. Etapele si tipologia evaluarii

Pentru a realiza evaluarea unei intreprinderi trebuie desfasurate anumite activitati, stabilirea unor pasi importanti in structurarea acesteia si parcurgerea fiecarei etape necesare indeplinirii cu succes a acestora.

“Fiecare perioadă de functionare din „viata” unei întreprinderi este caracterizată prin atingerea unor obiective ce pot fi evaluate din mai multe puncte de vedere. Functiile unei întreprinderi se pot defini ca ansamblul activitătilor realizate de către angajatii săi în scopul îndeplinirii acestor obiective. Diagnosticul constă în analizarea functiilor întreprinderii și formularea concluziilor rezultate în urma acestei analize. Această etapă premergătoare evaluării se realizează, pe de o parte, în scopul cunoașterii cât mai bune a entitătii de evaluat, iar pe de alta parte, pentru detectarea punctelor „slabe” și „forte”, pentru ca în final să se poată caracteriza sensibilitatea acesteia fată de influentele mediului extern (oportunitătile și riscurile).”

Pasi si etape ce trebuiesc urmati in realizarea evaluarii unei intreprinderi:

Pasul I: – este identificat ca fiind faza initiala pentru evaluarea intreprinderii;

Acesta presupune parcurgerea a doua etape principale:

cunoasterea preliminara a intreprinderii, presupune identificarea clara a intreprinderii ce va fi supusa procesuluii de evaluare: denumirea societatii, sediul acesteia, proprietarii, ramura de activitate desfasurata, etc;

pregatirea pachetului de actiuni care va fi evaluat, presupune identificarea pachetului de actiuni si a proprietarului acesteia si identificarea orcaror restrictii care ar putea influenta procesul de evaluare.

Pasul II: – este important deoarece presupune realizarea propriu-zisa a evaluarii cu toate componentele si interactiunile dintre acestea;

Acesta presupune parcurgerea unor etape definitorii care stau la baza evaluarii intreprinderii:

stabilirea situatiei financiare a intreprinderii in momentul realizarii evaluarii;

stabilirea ipotezelor, identificarea factorilor care influenteaza activitatea si viitorul intreprinderii, alegerea metodelor adecvate pentru intocmirea raportului de evalure si analiza conturilor intreprinderii(bilant, cont de rezultate);

selectarea si analiza informatiilor care sustin valoarea finala inscrisa in raportul de evaluare realizat;

etapa final al acestui pas este cea mai importanta pentru ca presupune evaluare in sine, aceasta se realizeaza la o anumita data, deci este raportata pentru o perioada limitata de timp si actiune in functie de scopul evaluarii, de obiectul de evaluare, conditiile de piata, economice si financiare, ect.Valoarea unei intreprinderi este prezenta doar pentru data la care s-a redactat raportul de evaluare, deoarece factorii care influenteaza valoarea entitatii se modifica permanent.

Pasul III: – cuprinde concluziile emise asupra entitatii evaluate si cuprinde doua etape:

Acesta presupune parcurgerea a doua etape principale:

redactarea si elaborarea finala a raportului de evaluare, respectand toti pasii si etapele care au dus la finalitatea acestuia;

informarea clientului/ solicitantului prin prezentarea documentelor doveditoare si a anexelor aferente care au condus la concluziile finale, respectiv la valoarea finala a entitatii evaluate.

Deci, observam ca evaluarea unei intreprinderi reprezinta un proces sistematic si complex care incepe odata cu identificarea de catre evaluator a entitatii si a bazei ce urmeaza a fi evaluate si se incheie prin raportarea care solicitant a valorii finale si a concluziilor emise de care evaluator pe baza documentarii amanuntite.

In prezent situatia economico-financiara ofera evaluatorilor posibilitatea utilizarii mai multor metode, necesare desfasurarii procesului de evaluare . Acestea pot fi clasificate dupa diverse criterii, in functie de modul in care este abordata evaluarea, de tipul acesteia si nu in ultimul rand, de statutul juridic al evaluatorului.

Persoana abilitata pentru efectuarea evaluarii poate aplicat diverse tipuri de evaluare in functie de criteriile specifice ale acesteia.

Astfel ca, in functie de obiectul ce urmeaza a fi supus evaluarii putem identifica:

evaluari ale proprietatilor imobile si mobile dar independente;

evaluari ale elementelor si active intangibile care pot fi recunoscute si evaluate separat;

evaluari ale unor unitati operationale diferite ( fabrici, sectii, depozite, etc.) parte din cadrul unei intreprinderi;

evaluari ale unor intreprinderi, societati comerciale in totalitate;

evaluari ale unitatilor care genereaza profit si a unor grupe de bunuri, pachete de actiuni.

In functie de metoda pe care o aplica evaluatorul in cadrul procesului desfasurat acestea pot fi:

metode clasice, acestea au aplicabilitate in cadrul intreprinderilor necotate pe piata bursiera;

metode bursiere, care, cum spune si numele, sunt aplicabile, utilizate in cadrul evaluarii intreprinderilor cotate pe piata bursiera.

Aceasta clasificarea nu poate fi considerata ca fiind rigidă, în practică se regaseste abordarea in concomitentă prin metodele clasice dar si prin metodele bursiere în vederea consolidarii si înlăturării anumitor ipotezele avute în vedere in cadrul procedurii de evaluare.

Orice actiune intreprinsa de catre noi, are un scop, astfel ca nici procesul de evaluare nu este realizat fara a avea un scop bine definit, iar in functie de acest scop evaluarile pot fi delimitate astfel:

evaluarile administrative, se realizeaza pe baza unor acte normative si reglementari speciale, de obicei are ca scop, aflarea valorii de impozitare;

evaluari contabile, utilizate in scopul raportarilor in documentele de sinteza contabile;

cea de a treia categorie a evaluarilor este economico-financiara, aceasta presupune determinarea si identificarea valorii de piata a unei proprietati cu respectarea conditiilor de organizare si functionare a acesteia, dar si de utilizare a bunurilor. Aceasta categorie de evaluare are in vedere privatizarea sau vanzarea unei proprietati.

Evaluarea cuprinde o multitudine de informatii cu privire la o proprietate, aceasta este abordata diferit, in functie de destinatarul evaluarii, care poate fi: institutii financiar-contabile, asiguratori, proprietari ai entitatilor, institutii publice si de stat, dar si diverse persoane fizice.

Procesul de evaluare este amplu, de multe ori ambiguu, si presupune seriozitate, impartialitate si obiectivitate, din partea persoanei care desfasoara aceasta activitate. Astfel ca in functie de statulul si pregatirea profesionala a evaluatorului, distingem trei tipuri de evaluari:

evaluari realizate de catre un evaluator-consultant ( situat de partea vanzatorului sau a cumparatorului);

evaluari realizate de catre un evaluator arbitru;

evaluari realizate de catre un evaluator neutru, de regula impartial, oferind pareri neutre.

In multe tari, in procesul de evaluare sunt recunoscute trei metode importante si clar diferentiate:

metode de evaluare bazate pe active

metode de evaluare bazate pe venit

metode de evaluare bazate pe comparatia de piata

Evaluarea joaca un rol important in cadrul unei companii. Tocmai de aceea raportul de evaluare trebuie sa evidentieze valoarea estimata, sa exprime cunostintele si abilitatile evaluatorului, sa includa o descriere amanuntita si specifica a proprietatii evaluate, sa fie intocmit cu seriozitate conform Standardelor de Evaluare, alegand cea mai buna metoda de evaluare, pentru a exprima o opinie independenta privind valoarea acesteia. Evaluarile sunt indispensabile pentru o piata care implica miscarea capitalului sub orice forma: vanzare-cumparare, expropiere, cesionare, impozitare, garantare, asigurare, etc.

Estimarea valorii poate fi realizata din doua perspective, din perspectiva de continuare a activitatii sau din perspectiva altor obiective care nu vizeaza continuarea activitatii.

Valoarea în perspectiva de continuare a activității

1) Activul Net Corectat, este o metodă intens utilizată de catre experții din domeniu este recunoscuta ca si valoarea de folosință,aceasta fiind utilizata pentrua conduce la valoarea de folosință a entitatii, prezentand valoarea urmand conditia de continuare a activității. Aceasta metoda se axeaza pe obtinerea valorii de înlocuire; astfel, posibilul cumpărător al unei entitati poate preciza ca in tranzactia a platit valoarea întreprinderii la costul aferent achizitionariiunor active cu caracteristici, aflate în stare de funcționare. Uniunea Europeană a Experților Contabili Economici și Financiari (U.E.C.) considera ca nu se respecta aceasta definitie in estimarea pe baza valorii de înlocuire. Se regasesc o multitudine de termeni: valoare vandabilă pe o piața primară sau pe o piata secundară, cu eventuale ajustari in sendulde creștere sau scădere; cost de înlocuire; preț de achiziție corectat obtinut prin aplicarea de coeficienți de revalorizare și de deteriorare; cost de producție –prin fluxuri probabil viitoare degajate, economisite sau vărsate – valoare de bilanț, etc.

Avand in vedere cele prezentate anterior, utilizarea Activului Net Corectat (ANC) atrageaplicarea acestuia doar de catre experți, inclusiv in alegerea metodei adaptate categoriei de bunuri din care face parte cel evaluat, dar si pentru utilizarea metodei și in special la verificarea materialității bunurilor și a datoriilor. Calculul ANC cere să se cerceteze ceea ce nu apare înscris în bilanțul entitatii, dar ar putea avea incidență asupra entitatii dar si a valorii. Trebuie să se supraveghere aceast tip de evaluare cu cât este mai aprofundată, astfel să nu ajunga ea însăși afectatade momentul efectiv al realizării tranzacției. Această metodă a Activului Net Corectatesteindispensabila atunci cand se folosestela regrupareaentitatilor sau a întreprinderilor. Prin utilizarea Activului Net Contabil, posibilul cumparatorefectueaza o inventarierea întreprinderii al cărei control urmeaza a fi preluat, astfel nu trebuie să se ignore faptul caevaluarea efctuata prin ANC este relativă. Discrepantele aparute in mod inevitabil între părțile prezente și avizul experților independenți vor putea conduce la mai multe valori pentru diferite bunuri. Altfel spus, determinarea finala a ANC va rezulta dintr-un compromis între experți și relațiile stabilite de ei și managementul entitatilor implicate. Prima semnificatie a ANC este valoarea de inventar, aceasta neprezentand nici o valoare patrimonială, aceasta nu echivalează cu valoarea de lichidare, dar nici nu capitalizeaza beneficiile așteptate de catre posibilul cumparator, nu reprezinta nici o valoare reală de înlocuire,valoare rezultata nu prezinta costul actualizat al investițiilor comparabile, acestea nu echivalează imediat activele aflate în stare de funcționare, nu tine seama de capacitatea personalul calificat sau de marimea portofoliul de clienți, poate fi utilizatdoar pentru aproximarea acestora.

2) Valoarea substanțială înlătură ambiguitățile date de catre ANC, desi definiția ei variză sensibil în funcție de autori analizati,esteasemanatoare cu cea a Activului și Pasivului. Considerand Activul, ca acesta fiind activul corectat utilizand cuprinderea atat a bunurilor aflate in închiriere, dar caredeservesc întreprinderea, iar in alte teoriiaplicandu-se deducerea din activ a acelor bunuri aflate în afara exploatării, in anumite cazuri aplicand deducerea si asupra activele circulante.Atentia acordata principiului de continuitate conduce evaluatorii la cresterea activului de exploatare completand valoarea acestuia cuanumite cheltuieli considerate ca fiind utilizatela repunerea în funcțiune sau înlocuireaanumitor echipament considerate ca fiind indispensabile in continuarea activitatii. Acestaspectprovine din considerarea activului ca fiind o investiție la care sunt adaugate si cheltuielile necesare bunei funcționării. Cu toate acestea, valoare substantiala nu se apropie si nici nu reprezinta de valoarea de plătit in cazul unei tranzactii de vanzare-cumarare, cât timp posibilul cumpărător nu va includerea în prețul platitpentru eventualele cheltuieli viitoare ce urmeaza a fi făcute de catre el. In intentia de a se ajunge la o valoare de continuare, anumiti experti vor utiliza deprecieri legate de valoarea unui activ specializat, care prezinta unrisc ridicat de abandon al producție. O situatie asemanatoare se intalnestein tratamentul partilor de Pasiv: adeseori se obtine valoarea substanțială brută, compusadin valoarea bilanțieră a acestora, dar rectificată a elementelor dupa deducerea datoriilor, valoarea substanțială brută redusăcorespunzătoare in mare masura valorii substanțiale brute după procedarea scăderii datoriilor avute, fără calcul de dobanda dobândă,iar valoarea substanțială netă reprezinta valoarea substanțiala brutaredusa cu oasivul exigibil. Alti experți pune in aceasta noțiunealt model de proces de evaluare, astfel: evaluarea se va face la cost de înlocuire în perspectiva de a continua activitatea, în opoziție cu valoarea de lichidare a patrimoniului. In vederea obtineriiunei valoarii substanțiale specifice, se mentioneaza următoarele aspecte: • cuantificarea valorii activului brut la costul de înlocuire în perspectiva de continuare a activității; • calcularea bunurilor aflate in închiriere într-un mod durabil; • scoaterea bunurilor aflate în afara exploatării. Conform aspectelor enuntate anterior, vom avea o valoare substanțială care va reprezenta valoarea utilajului din punct de vedere economic pentru cumpărător, acesta nu va ține cont decât de activele pentru care prezinta interes. În acestesituatii se contureaza o abordare de natura industrială focusata pe evaluarea bunurilor detinute de intreprindere,considerate ca având același grad de uzură, aceeași utilizare și capacitate de producție. Privita prin aceasta prisma, valoarea substanțială obtinuta nu cuprinde valoarea întreprinderii, deoarece aceasta nu cuprinde activele situate în afara exploatării, nu cuprinde datoriile societatii, dar include activele aflate in închiriere care in mod juridic nu aparțin întreprinderii.Aceasta evaluare este puternic centrată pe aspectul economic al valorii, aceasta nu analizeaza prin calcul explicit si detaliat valoarea de rentabilitate a întreprinderii.

3) Capitalurile permanente necesare exploatării (CPNE) aceasta utilizeaza definirea realității a activului economic la nivelul întreprinderii, iar Capitalurile permanente necesare exploatării includ totalitatea imobilizărilor necesare in procesul de exploatare adaugand si fond de rulment necesar in exploatare: Activ economic = Valori de exploatare (Imobilizări nete + Titlurilr de participare care au destinatie industriala + NFRE) + Clienți și efecte de primit + Alte creanțe din exploatare – – Datorii pe termen scurt (Furnizori și alte datorii de exploatare + Alte datorii de exploatare pe termen scurt + Impozite și taxe). Astfel se va obtine un activ economic prezentat in termeni financiari, mai complex in comparatiecu valoarea substanțială. In situatia in care avem un fond de rulment superior celui necesar, consideram ca societateaare un excedent in trezorerie, excedent ce urmeaza a fi adăugat la valoarea activelor aflate în afara exploatării. In situatia in care avem un fond de rulment inferior, consideram ca activul economic al societati este finanțat partialdin datorii financiare pe termen scurt, datorii pe care posibilul cumpărător va trebui să le înlocuiască cu fonduri permanente, astfel va fi nevoit să o deducă valoarea activului economic. Cu exceptia dificultății de a efectuao separarecorecta a activelor economice utilizate in procesul de productie, de cele aflate in afara exploatării, precum și determinarea datoriilor financiare cu caracter permanent de cele provenitedin datorii pe termen scurt, abordarea prin CPNEconduce la un cadru optim pentru efectuarea separarii elementelor de activ și de pasiv strans legate de activitatea societatii, fata de elementele de activ si pasiv care nu aparțin societatii.

Valoarea contabilă în cazul altor obiective decât continuarea activității

1) Valoarea netă contabilă se defineste ca fiind Acti minus datorii. Aceasta nu oferă o informațereferitoare la valoarea întreprinderii, oferind informatii precise doar in situatii specificeprecum: crearea unei noi întreprinderi, datorita perioadei în care valorile inregistrate in evidentele contabile corespund in totalitate valorii de vânzare, a valorii patrimoniale și a valorii de înlocuire a întreprinderii. Varietatea de posibile sub-evaluări rezultateutilizand calculul de depreciereal monedei dar și utilizand anumite practici fiscale de tipul amortizarii,dat și posibilitatea de supra-evaluare intalnita in cazul stocurilor si mai ales a creanțelor, obliga ca valoarea contabilă să fie doar un punct de plecare spre o analiza mult mai aprofundată in estimarea valorii întreprinderii.

2) Valoarea de asigurare apare in cazul evaluării bunurilor entitatiiatat de către managerii și de către experți în viziunea si anticiparea unor eventuale riscuri specifice, posibil a fi utiliate in situatiide despăgubire a acestor bunuri în cazul producerii unor eventuale de pagube. Valoarea obtinuta astfel vafi utilizata cu preponderenta laobtinerea de credite sau de eventuale garanții gajate pentru anumite active. Acest tip de valoarea, se dovedeste a fi parțială și corespunde doar anumitor obiective care se regasesc in cazul specific regrupării întreprinderilor.Aceasta ofera informații legate doar privind valoarea pe care compania furnizoare de servicii de asigurări o acordă acelor categorii binedefinite de bunuri.

3) Valoarea de lichidare, prezinta diferite fluctuatii, in functie de modul solicitat, aceasta poate fi o lichidare progresivă, ordonată sau efectuata in situatii limita, definita ca fiinduna forțată care se va avea locin situatii dificile, dar care are o semnificație binedefinita si clară. Valoarea de lichidare a unei întreprinderii apare dor în situația certă in care intreprinderea se afla pusa in situatia încetare a activității, valoarea obtinuta corespunde prețului ce urmeaza a fi obtinuta din vânzarea tuturor activelor cautate sau nu pe piata specifica. In situatiile in care bunurile propuse spre vanzare nu pot fi valorificatein piețele de ocazie, se va intalni valoarea de lichidare extremă, considerata ca fiind valoarea de casare. Anumiti autori consideră aceasta valorare ca fiind valoarea minima de lichidare a unei întreprinderi, aspect care nu poate fi considerat chiar adevărat, existand posibilitateaexistentei mai multor valori asemenatoare. Valoarea minimală adevarataeste mai degraba valoarea de casare, obtinuta doar atunci cand scopul final este lichidarea întreprinderii. Consider ca valoarea de lichidare poate fi utilizata in diverse scopuri, precum o eventuala lichidare judiciară, dar si motivatia conducerii unei intreprinderi a tranzactiona intr-un mod progresiv activele avute în condiții optine, anteriorincetării activității, dar si in posibilitate tranactionarii unor active sau parti ale acestora la o valoare estimata ca fiind superioară celei obtinute prin valoarea de exploatare a întreprinderii.

4) Valoarea lichidativă esteconsiderata ca fiind ambiguă fata de valoarea de lichidare, astfel ca aceastanecesita determinareaunei posibile valori de lichidare cu caracteristici progresive, utiliza sub strica ipoteza de continuare a activității.Utilizarea acestei valori nu va conduce la o valoare vandabilă considerata a fi adevarata, insa aceata se apropie in mare masurade valoarea patrimonială a activelor societatii in situatia in care valoarea vandabilă și valoarea patrimonială a activelor se diferentiata prin faptul că valoare vandabila apare in utilizarea bunurilor. Valoarea obtinuta se prezintă a fi precum o limită inferioară posibila a valorii întreprinderii, o asa zisa valoare pesimistă.In procesul de urmarire a lichidarii întreprinderii, valoarea de lichidare, prin reprezinta limita inferioară, considerata a fi pertinentă scopului in care a fost utilizata.In procesul de urmarire al continuarii activității intreprinderii, această metodă se arata a fi contestabilă, deoarece in continuitatea activității se impune intotdeauna apropierea de valoarea ceurmareste ipoteza cesiunii activelor. Aceasta valoareeste utilă in evaluarea activelor intreprinderii ce urmează a fi vandute în condiții optime ale pieteti, pentru continuarea activității.

5) Activul net reevaluat reprezinta o metodă hibridă, se realizeaza prin evaluare Activului Net Contabil, prin indicele sectorial sau printr-un indice general, utiliazat pentru calculul deprecierii monedei. Valoare obtinutanu se prezinta a fi operaționala, ajungaca ca valorificarea activelor detinute de intreprinderesa nu fie bazată nici pe valoarea posibil de obtinut a bunurilor pe piețele specifite, nefiind baza nici pe costul de înlocuire al activelor. In forma sa finala, Activul net reevaluat nu va avea imaginea valorii de lichidare atat progresivă cat si forțată, reprezentate prin situații concrete, dar nici unei posbile valorii identificate sub ipoteza de continuare a exploatării.

Capitolul II. Evaluarea elementelor patrimoniale ale companiilor

Valoarea întreprinderii este“valoarea totală a capitalurilor proprii ale unei întreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a datoriilor purtătoare de dobânzi, minus orice numerar sau echivalente de numerar disponibile pentru a plăti acele datorii.”

Intreprinderea este definita de Standardele de evluare ca fiind “o activitate comercială, industrială, de servicii sau de investiții. O evaluare a unei întreprinderi poate să cuprindă fie întreaga activitate a unei entități, fie o parte a activității acesteia. Este important să se facă deosebirea dintre valoarea unei entități de afaceri și aloarea activelor sau datoriilor individuale ale acelei entități. Dacă scopul evaluării solicită evaluarea activelor sau datoriilor individuale, iar aceste active și datorii sunt separabile de întreprindere și pot fi transferate în mod independent, acele active sau datorii ar trebui să se evalueze separat și nu prin alocarea valorii totale a întreprinderii. Înainte de a efectua o evaluare a unei întreprinderi este important să se stabilească dacă evaluarea se face pentru întreaga entitate, pentru acțiuni sau pentru o participație la capitalul entității, pentru o activitate specifică a entității sau pentru active sau datorii specifice.”

Evaluările întreprinderilor sunt deseori solicitate pentru diverse si variate scopuri, acestea pot fielaboratea in vederea achiziționarii, fuzionarii sau vânzări unor întreprinderi, in vederea impozitarii, in vederea finalizarii unor eventuale litigii, in cadrul procedurilor deinsolvență, dar si pentru raportarea financiară in cadrul societatilor de investitii financiare.În funcție de contextul economic, scopul clar exprimat al evaluării,precum si natura entitatii economice sau a modului de participație la capitalul întreprinderii, sunt luate în considerare urmatoarele aspecte:

Drepturi de proprietate, eventualele privilegiile sau posibilelor condițiile ale participațiunii, necesita efectuare unei analize sporite in activitatea de evaluare. De regula, drepturile de proprietate sunt clar definite in documentele legale, precum: clauze de asociere, aspecte din actul constitutiv al societatii, aspect din cadrul contractului de asociere, aspecte din cadrul statutului, termeni ai contractelor de parteneriat și a posibilelor acorduri între proprietari. Drepturile detinute asupra proprietăților pot consta in părți sociale/acțiuni, participații la capitalul întreprinderi sau întreprinderea în totalitatea ei. Anumite documente conțin restricții referitoare la posibilitatea transferului participației avut la capitalul întreprinderii.

Informații despre întreprindere, procesul de evaluarea al unei întreprinderi sau a unei participații la o anumita intreprindere sebazează in principal pe informațiile primite de la reprezentantii societatii. Intotdeauna se va acordaatenție informațiilor considerate a fi demnede încredere, iar in cazul celor ce necesita a fi evaluate, vor fi efectuate toate demersurile necesare verificari acestor pe tot parcursul procesului de evaluare. Evaluarea fiind intocmita la o anumită dată, aceasta exprima beneficiile viitoare, anticipate in urma deținerii acestora, se va urmariiistoricul întreprinderi, acest fiind un prim pas care poate furniza o vizualizare a posibilelor așteptăriviitoare.

In carul procesului de evaluare al întreprinderii esteimperios necesara cunoaștereatendințelor actuale considerate ca fiind relevante in aria de aplicabilitate a domeniul de activitate al intreprinderii evaluate.

Analizand contextul politic, politica fiscala prin prisma sa guvernamentală, cursurile de schimb valutar, trendrul inflației, ratele dobânzii bancare, prin intersectare cu activitatea pieței, vom observa moduldiferit prin care funcționează diferitesectoare ale economiei.

Evaluarea întreprinderii va fi considerata ca fiind relevantă, doar analizand intregul context al poziției financiare avut la momentul evaluarii.

Un aspect important il reprezinta intelegerea in ansamblu a naturii activelor și datoriiloravute de catre societaet, aspect care va ajuta să determine care sunt elementele necesare utilizarii în procesul deactivitate, considerate a fi valabilela dataevaluării.

2.1 Principalele abordări în evaluarea patrimonială și modul de selectare a acestora

Tinand seama de: scopul evaluarii; dreptul de proprietate; marimea intreprinderii sau a participatiei; obiectul de activitate; mediul actual din punct de vedere economic si politc; corelarea informatii avute la dispozitie; performatele precum si pozitia in piata a intreprinderii; informatiilor detaliate privind natura veniturilor si a cheltuielilor; politica dividendelor; analiza detaliata a ratelor de rentabilitate; situatia tranzactiilor anterioare cu privire la participatiuni; informatii privind pretul utilizat pe piata specifica ( bursiera) de la momentul evaluarii; evaluatorul va utiliza in cadrul procesului de evaluare abordarile considerate ca fiind relevante cu cele mentionate anterior.

Sunt utilizate in evaluare unei intreprinderi: Abordare prin piata, Abordarea prin venit si Abordarea prin active.

2.1.1. Abordarea prin piață

Abordarea prin piață compară intotdeauna întreprinderea evaluata cu alte întreprinderi, care corespund din punct de vedere al caracteristicilor, pot fi considerate ca fiind similare, cu participații detinute la întreprinderi, considerate ca fiind similare si tranzacționate pe o anumita piață, dar poate fi pusa in echivalente orice tranzacțieconsiderata ca fiind relevantain concordanta cu participații ale întreprinderii evaluate.

Surse intalnite si considerate ca fiind relevante in extragereade informații utilizabile în abordarea prin piață, sunt reprezentate de catre informatiile piețelor de capital, care au ca rolprincipal tranzacționarea unor asemenea participații in cardrul altor întreprinderi cu caracteristici similare sau apropiate, totodata find analizate si tranzacțiile cu participatii ale intreprinderii evaluate, cunoscute ca fiind realizate anterior evaluării.

In cadrul utilizarii abordarii prin piață “este necesar ca evaluatorul să aibă acces la o bază de date credibilă care să cuprindă informații privind caracteristicile calitative și cantitative aleîntreprinderilor similare selectate pentru analiza comparativă”.

Analizand citatul anterior, evaluatorul vaefectua o analiza atat din punct de vedere cantitativ cat si din punct de vedere calitativ, astfel incat sa determine caracteristicile considerate ca fiind reprezentative in cadrul întreprinderii analizate, aceste caracteristici urmand să fie utilizate în comparație cu caracteristicile întreprinderilor considerate ca avand aspecte similare. Se pot analiza in functie de:zona geografică în care activeza întreprinderile respective, situatia actuala a vânzărilor, categoria, structura si tipul activelor, profitabilitate si perspectivele viitoare de creștere a afacerii.

Urmarirea situatiilorde cotații ale acțiunilor emise de catre întreprinderi considerate ca fiind relevante si cu caracteristici similare, gasite ca fiind listate si ofertateintr-o piață de capital sau avand anumite informatii referitoare la tranzacții efectuate sub forme private in care s-a pus in practicaachiziționarea unor actiuni sau pachete de actiuni la anumite întreprinderi considerate ca fiind similare, sematerializeaza, în calculul multiplicatorilor obtinuti in baza analizei.

Pentru a calcula acesti multiplicatori, atentia evaluatorului se va orienta catre următoareleaspecte:

în procesul de evaluareal întreprinderii analizate, se potselecta mai mulți multiplicatori care vor fi aplicați, evaluatorul urmand sa argumenteze opțiunea sa privind multiplicatorii alesi în evaluarea întreprinderii sau a participației la întreprindere;

multiplicatorii determinati prin utilizarea la numărător a valoarii întreprinderii, utilizandla numitor elemente extrase din situațiile de sinteza (situatiile financiare anuale), astfel incat nu iau în considerare gradul de îndatorareal întreprinderii (sunt eliminate aspectele referitoare la cifra de afaceri obtinuta in anii anteriori, profitul realizat înainte de dobânzi, calculul amortizarii și a impozitului pe profit ─ EBITDA, profitul realizat înainte de dobânzi și impozit pe profit ─ EBIT etc.);

multiplicatoriideterminati prin utilizarea la numărător a valorii capitalurilor proprii, utilizand la numitor elemente extrase din situațiile de sinteza (situatiile financiare anuale), astfel incat acesta iau în considerare gradul de îndatorare al întreprinderii (profitul net realizat, valoarea contabilă netă a capitalurilor proprii etc.);

elementele avute in vedere pentru calculul multiplicatorilor necesita a fi determinat în mod identic atât in cazul întreprinderiisubiect, dar și pentru cele comparabile;

informatiile referitoare la valoare unei tranzacții, utilizate la calculul multiplicatorilor, necesita să fie valabila in momentul evaluarii, si anume la data evaluării. Informatiile culese, care se refera la indicatorii financiari ai entitatilor considerate ca fiind similare, analizate în calculul multiplicatorilor, pot provenii din diverse informații istorice considerate a fi valabile la data evaluării, dar acestea pot fi si previzionate pentru valabilitate in momentul evaluarii.Evaluatorul argumenteaza opțiunea avuta legata de alegerea indicatorii financiari considerati a fi relevanta, precum si natura informațiilor colectate;

rolul avut in procesul de evaluare al utilizariianumitor indicatori statistici (medie, mediană, medie armonică, etc.), utilizat in calculul multiplicatorilor obtinuti pe baza informațiilor avute la dispozitiereferitoare la întreprinderile cu caracteristici similare, trebuiescfundamentate adecvat,clar explicata de către evaluator încadrul raportului de evaluare;

ajustarile aplicate la nivelul principalilor indicatori financiari,utilizati in carulanumitor elementele considerate ca fiind neobișnuite, avand un anumit caracter considerat excepțional, totodata considerate ca fiind situate in afra exploatării, trebuiesc fundamentate adecvat,clar explicata de către evaluator în cadrul raportului de evaluare;

sursele si informațiile extrase din piață, cu referire la intreprinderile considerate ca fiind cu caracteristici similare, vor fi utilizate in procesul de evaluare cu o atenție sporita, fiind recomandate aplicarea anumitor ajustări, astfel incat informatiile respectisa sa poate fi considerate ca fiind relevante in cadrul procesului de evaluarea al întreprinderii subiect.

“Când în evaluare sunt utilizate informații despre tranzacțiile anterioare ale întreprinderii, pot fi necesare ajustări ale acestora pentru a lua în considerare modificările survenite în economie, în domeniul de activitate și în întreprinderea respectivă. Tranzacțiile anterioare pot fi considerate ca fiind comparabile, numai dacă ajustările pot fi argumentate, iar în urma ajustărilor rezultă valori care pot fi considerate a fi realizabile în contextul economic general și specific, valabil la data evaluării. În abordarea prin piață, evaluatorul poate considera ca fiind adecvată aplicarea unor prime sau disconturi pentru a reflecta diferitele niveluri de control, lichiditate/vandabilitate etc. Utilizarea și nivelul oricăror astfel de prime sau disconturi vor trebui argumentate în raportul de evaluare.”

Concluzionez astfel ca utilizarea abordarii prin piata este considerata ca fiind relevanta atunci cand piata oferta suficiente informatii valabile la data evaluarii, sau informatii ajustbilede catre evaluator, informatii ce necesita o fundamentare adecvata, clar explicata în cadrul raportului de evaluare.

2.1.2. Abordarea prin venit

“Prin abordarea prin venit se estimează valoarea unei întreprinderi, a unei participații sau unei acțiuni prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor economice viitoare.Cele două metode uzuale ale abordării prin venit sunt metoda capitalizării beneficiilor economice și metoda fluxurilor de numerar actualizate.”

Utilizarea abordarii prin venit, folosind capitalizarea beneficiilor economice prezente sau viitoare, are aplicabilitate în utilizarea metodei fluxurilor de numerar (cash-flow) actualizate in vederea determinarii valoarii terminale, sau in utilizare metodei actualizării dividendelor. În cadrul metodei de capitalizare beneficiilor economice obtinute de catre intreprinderea evaluata, considerate ca fiind reprezentative laun nivel anual normalizat al beneficiilor intreprinderii se împarte la o rată de capitalizare, obtinuta de catre evaluator prin prospectarea pietei si considerata ca fiind adecvată situat economico-financiare actuale.

În cadrul metodei fluxurilor de numerar actualizat, se vor utiliza fluxurile de numerar nete, cese estimează a fi generate pentru perioadele viitoare. Fluxuri rezultateurmeaza a fi converite in valoare prin utilizarea ratei de actualizare, prin tehnici specifici de actualizare.Se impune calcularea ratelor de actualizare și capitalizare in moneda în care au fost estimatesi fluxurile nete de numerar posibil de obtinut in perioadele viitoare sau beneficiile economice anticipte, supuse procesului de actualizare sau capitalizare. Se impune existenta unei concordantelegate de beneficiile sau fluxurile nete de numerar și tipul de rată de capitalizare sau actualizare folosit, in asa fel incat in cazul beneficiilor economice sau fluxurilor nete de numerar estimate estimate a fi obtinute după impozitare vor fi utilizate impreuna cu o rată de capitalizare sau actualizare estimată in conditii similare, tot dupa impozitare, iar in cazul beneficiilor economice sau fluxurilor nete de numerar estimate estimate a fi obtinute înainte de impozitare vor fi utilizate impreuna cu o rată de capitalizare sau actualizare estimată in conditii similare, tot înainte de impozitare.

“Beneficiile economice exprimate în termeni nominali (ce includ modificările viitoare ale prețurilor generate de inflație sau deflație) sunt actualizate cu rate nominale, iar beneficiile economice exprimate în termeni reali (prețuri constante) trebuie să fie capitalizate/actualizate folosind rate de capitalizare/actualizare exprimate în termeni reali. În mod similar, rata de creștere așteptată pe termen lung a beneficiilor economice trebuie să fie fundamentată și exprimată în mod clar, în termeni nominali sau reali, după caz.”

Conform standardelor de evaluare “valoarea întreprinderii este determinată în mod uzual prin actualizarea fluxurilor nete de numerar la dispoziția întreprinderii cu costul mediu ponderat al capitalului. Valoarea capitalurilor proprii poate fi determinată fie direct, prin actualizarea fluxurilor nete de numerar la dispoziția acționarilor cu costul capitalului propriu, fie indirect, prin scăderea valorii datoriilor nete purtătoare de dobândă din valoarea întreprinderii.”

Pentru determinarea efectiva a costului mediu ponderat al capitalului, se va luat in calcul o structură considerata ca fiind optimă pentru capital, luand in considerare principalele caracteristici ale întreprinderii precum si caracteristicile economico-financiare ale sectorului de activitate din care face parte intreprinderea subiect, aceasta este determinată utilizand baza valorii de piață a capitalurilor proprii și a tuturor datoriilor afectate de dobândă.

Beneficiile economice estimate ca fiind obtenabile in viitor sunt convertite în valoare utilizand anumiti tehnici de calcul, luand în considerare acea creștere estimată a acestora, precum și momentul determinat in viitor legat de încasarea a beneficiilor economice estimate, analizand riscurile posibil de intalnit in incercarea de a obține aceste beneficii economice, actualizand si valoarea banilor în timp.

Beneficiile economice viitoare vor fi estimate luând în considerare activele intreprinderiievaluate deținute in momentul evaluarii precum și de investițiile necesare, realizarile perioadei anterioare ale întreprinderii subiect, modul in care este anticipata evoluția intreprinderii subiect, avand in vedere factorii economico-financiari, politica fiscala si situatia pietei actule din prisma impactuluicare ar putea sa il aiba asupra intreprinderii evaluate sau asupra domeniului său de activitate. In urma aplicarii metodelor de capitalizare enuntate anterior, creșterea estimata a beneficiilor economice viitoareeste luată în considerare în rata de capitalizare. Pentru a determina aceasta rata de capitalizare, pornind din rata de actualizare din care se scade rata estimata de creștere pe termen lung.Evaluatorul se poate afla in situatia in care va ajusta valoarea rezultata prin abordarea prin venit, in scopul reflectarii vandabilitatii, redusă, datorita anumitor caracteristici particulare entitatii subiect al evaluării, tot prin ajustarea velorii rezultate se poate evidentia si lipsa dreptului de control obtinut prin achizitionareaparticipației respective.

“Astfel de ajustări trebuie argumentate de către evaluator în cadrul raportului de evaluare și fundamentate pe baza informațiilor de piață disponibile, valabile la data evaluării. Metoda actualizării dividendelor se recomandă a fi utilizată în cazul în care evaluatorul deține suficiente informații credibile privind politica de dividende a întreprinderii și evoluția sa viitoare. Ratele de actualizare/capitalizare, modelul de estimare și raționamentul care a stat la baza calculului acestora trebuie sa fie prezentate în raportul de evaluare.”

Abordarea prin venit este recomandata utilizarii in cadrul societatilor functionare, afla in proces de derulare al afaceri, al caror profit este pozitiv. Aceasta abordare nu este considerata ca fiind relevanta in cazul aplicarii asupra intreprinderilor aflate in diverse stadii ale procedurii de insolventa sau au realizat pierderi in anii anteriori.

2.1.3. Abordarea prin active

Conform standardelor de evaluare „Valoarea anumitor tipuri deîntreprinderi, de exemplu, o întreprindere de investiții sau de tipholding, poate fi derivată dintr-o însumare a valorilor activelor șidatoriilor. Aceasta este numită uneori abordarea prin activul netsau abordarea prin active. Aceasta nu este o abordare propriuzisăîn evaluare, deoarece valoarea activelor și datoriilorindividuale rezultă din aplicarea uneia sau mai multor abordăriprincipale în evaluare, descrise în SEV 100 Cadrul general,înainte de a fi însumate."

Pentru aplicarea abordării prin active, punctul de pornire este considerat bilanțul contabil întocmit in conformitate cu politicilor contabile ale întreprinderi, urmat a fi ajustat astfelîncât să reflecte realitatea economica in toate activele societatii: corporale, necorporale șifinanciare, precum și reevaluarea datoriilor, astfel incat sa fi cuprinse la valoarea lor de piață sau laoricare altă valoare considerata ca fiind adecvată scopului evaluarii. In anumite situatii este necesară luarea în considerare inclusiv, a ajustărilor ce urmeaza a fi produse asupra impozitelor. Utilizand aceasta abordare in ipoteza incetarii activitatii sau in cadrul unei procedurii de insolventa pot fi calculate si luate în considerare eventualele costuri aparute in incercarea de valorificare a activelor.

“Între valoarea activului net obținută prin aplicarea abordării prin active și valoarea capitalurilor proprii ale întreprinderii care ar rezulta prin aplicarea abordării prin piață sau a abordării prin venit, atunci când acestea ar fi aplicabile, pot exista deseori diferențe semnificative. Evaluatorul va analiza, prezenta și argumenta în raportul de evaluare măsura în care valoarea activului net obținută prin însumarea valorilor individuale ajustate ale activelor și datoriilor este considerată reprezentativă pentru evaluarea întreprinderii subiect. Informațiile utilizate și indicatorii estimați folosiți în aplicarea abordării prin active trebuie să fie argumentate în raportul de evaluare.”

În cadrulutilizarii abordarii prin active, evaluatorul se poate afla in situatia in care considera ca fiind necesara aplicarea anumitor deprecieri valorii obtinute pentru a putea reflectadiferitele obtinute in functie de nivelul de control, stare de lichiditate sau vandabilitatea entitatii evaluate.Aceste depreciere trebuiesc fundamentate adecvat,clar explicata de către evaluator în cadrul raportului de evaluare.

2.1.4. Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii

Cand vorbim despre raportul de evaluare facem referire la posibilele abordari si la datele de intrare pe care le utilizam, atfel putem fumdamenta si argumenta concluziile finale asupra valorii rezultate.

In cadrul raportului de evaluare se poate ca doar una dintre abordarile din evaluare sa fie corespunzatoare si aplicabila deoarece acestea depind de calitatea si cantitatea informatiilor furnizate evaluatorului. Selectarea metodelor/ abordarilor de evaluare adecvate, dar si argumentarea lor depind de rationamentul si profesionalism evaluatorului. Acestea trebuiesc analizate ca fiind note definitorii in structura unui raport de evaluare, ele conducand la estimarea valorii.

Oricare abordare selectata este viabila, luate separat, ca fiind independente, evaluatorul este cel isi motiveaza alegerea, deoarece prin aplicarea metodei respective isi selecteaza rezultatul obtinut si-l prezinta ca fiind unul relevant, adecvat situatie economice si financiare actuale si credibil.

Stabilirea valorii unei intrebrinderi prin aplicarea a doua sau mai multor abordari/ metode de evaluaresi aplicarea mediei aritmetice sau ponderate a acestora nu este tolerata si admisibila.

Exceptie in cazul unor prevederi legale clarmentionate si definite.

Nu este necesara aplicarea mai multor abordari in evaluare daca valoarea intreprinderii poate fi estimata prin aplicarea uneia singure si este temeinic argumentata si dispune de informatile necesare evaluarii. In cazul in care se cere realizarea unei noi evaluari, dar printr-o abordare diferita de cea initiala, informatiile utilizate ar fi mai putin credibile si relevante, iar valoarea ar putea fi diferita, fiind influentata de alti factori externi.

In cazul in care se cere evaluarea unei intreprinderi in vederea lichidarii, vor fi analizate indiciile care conduc la ipoteza ca lichidarea este inevitabila si ca valoarea acesteia este probabil mai mare din perspectiva lichidarii decat din perspectiva continuarii activitatii intreprinderii. Astfel evaluarea intreprinderii va fi realizata avand ca scop lichidarea si totodata o valoare justa.

In evaluare rezultatul este unic rotunjit, totusi pot exista exceptii in care anumiti factori pot influenta semnificativ valoarea, evaluatorul este cel care stabileste factorii si conditiile respective, iar atunci el va oferi un interval de valori corespunzator cu factorii influenti ai acesteia.

Aplicarea abordărilor în evaluarea patrimoniului imobiliar

“Pentru a obține valoarea definită de tipul valorii adecvat se potutiliza una sau mai multe abordări în evaluare. Cele trei abordări descrise șidefinite în acest Cadru general sunt abordările principale utilizateîn evaluare.Ele sunt fundamentate pe principiile economice aleprețului de echilibru, anticipării beneficiilor sau substituției. Atuncicând nu există suficiente date de intrare reale sau observabileîncât să se poată obține o concluzie credibilă din aplicarea unei singure metode, se recomandă în mod special utilizarea a celpuțin două abordări sau metode.”

Abordarea in evaluare reprezinta o cale generala de estimare a valorii prin folosirea uneia sau mai multor metode specifice de evaluare.

Metoda de evaluare este o cale specifica de estimare a valorii, in cadrul abordarilor in evaluare.

Procedura de evaluare reprezinta actiunea, modul si tehnica de indeplinire a etapelor unei metode de evaluare.

In evaluare oricarui tip de proprietate prima cerinta o constituie utilizarea numai a metodelor si procedurilor recunoscute in evaluare.

In multe tari, chiar daca nu un toate, sunt recunoscute ca fiind utilizate in procesul de evaluare trei abordari ale valorii. Astfel ca pentru a evalua patrimoniul imobiliar ale unei intreprinderi putem utiliza:

1. Evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordarilor bazate pe comparatiile de piata.

2. Evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordarilor bazate pe ramdament.

3. Evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordarilor bazate pe cost.

Fiecare mod de abordare se bazeaza pe principiul substitutiei, care precizeaza ca atunci cand sunt disponibile bunuri, propritati sau servicii, identice sau asemanatoare, cel care are cotatie la pretul cel mai scazut va avea o distributie si o cerere mai mare. Deci putem afirma ca pretul unei proprietati este limitat de preturile oferite in mod periodic pentru proprietatile concurente pe aceeasi piata, pretul este stabilit pe piata data in acel moment.

2.2. Evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordarilor bazate pe comparatiile de piata.

“Abordarea prin piață oferă o indicație asupra valorii princompararea activului subiect cu active identice sau similare, alecăror prețuri se cunosc.Prima etapă a acestei abordări este obținerea prețurilor activeloridentice sau similare care au fost tranzacționate recent pe piață.Dacă există puține tranzacții recente, poate fi util să se ia înconsiderare și prețurile activelor identice sau similare care suntlistate sau oferite spre vânzare, cu condiția ca relevanța acestorinformații să fie clar stabilită și analizată critic. Poate fi necesar caprețul altor tranzacții să fie ajustat pentru a reflecta orice diferențeîntre tranzacția reală și tipul valorii și orice ipoteze care urmeazăsă fie adoptate pentru evaluarea care se realizează. Pot exista șidiferențe între caracteristicile juridice, economice sau fizice aleactivelor din alte tranzacții față de cele ale activului evaluat.”

Aceasta abordare se bazeaza pe ideea ca preturile tranzactiilor de proprietati imobiliare similare, derulate pe piata in periade apropiate de data evaluarii, pot reprezenta o baza buna de estimare a valorii unei proprietati. Valoare de piata poate deci, fi determinata in urma unei analize asupra preturilor de pe piata ale proprietatilor imobiliare competitive pe segmentul respectiv de piata. Procesele comparative aplicate sunt fundamentale pentru procesul de evaluare.

Atunci cand in piata exista suficiente informatii, abordarea patrimoniului imobiliar pe bazat pe comparatiilor de piata este cea mai directa si credibila abordare pentru estimarea valorii de piata. Atunci cand nu sunt suficiete informatii pe piata imobiliara, gradul de aplicabilitate al acestei abordari scade substantial, se limiteaza sau chiar devine neaplicabila.

Cand exista informatii disponibile pe piata imobiliara sau cand pot fi procurate in mod rezonabil, analiza de piata este o obligatie profesionala a evaluatorului. Nu exista scuza pentru a omite aceasta abordare atat timp cat piata este suficienta.

Clasificarea abordarii prin comparatiile de piata se poate realiza astfe:

Dupa colectarea si verificarea informatiilor privind vanzarile de proprietati imobiliare comparabile, acestea trebuiesc selectate, minim trei, iar daca piata dispune se pot alege chiar cinci, analizate si intr-un final comparate si ajustate.

Criteriile de comparatie pe care le utilizeaza cumparatorii si vanzatorii, in deciziile lor pe piata imobiliara, pot avea o mare importanta si au o relevanta speciala in evaluare.

Elemntele de comparatie sunt caracteristici specifice proprietatii imobiliare si tranzactiilor care determina diferentele intre preturile platite pentru proprietatile comparabile.

Pentru realizarea unei comparatii directe intre o proprietate imobiliara asemanatoare vanduta si proprietatea imobiliara evaluata, evaluatorul trebuie sa faca corectii ale preturilor de vanzare ale comparabilelor, cuantificate pe baza diferentelor dintre elementele de comparatie, le analizeaza si exprima o estimare a gradului de corectiei de evaluare aplicand metode cantitative si/ sau calitative.

Elementele pe baza carora se fac comparatiile si ajustarile (corectiile) sunt luate de pe piata si reflecta caracteristicile pe care cumparatorii le considera a fi cauze ale diferentelor preturilor pe care sunt dispusi sa le plateasca. Daca bunurile mobile comparabile sunt superioare subiectului intr-o anumita caracteristica a lor, atunci pretul acestor bunuri mobile este corectat in jos. Invers, daca preturile acestor bunuri sunt inferioare subiectului, se va face o corectie pozitiva. In abordarea prin comparatia vanzarilor, evaluatorul i-si bazeaza concluziile pe vanzari de active identice sau similare, care au fost tranzactionate pe piata.

Elementele de comparatie urmarite de evaluator sunt urmatoare:

Originea si varsta efectiva: Evaluatorul calculeaza varsta efectiva a comparabilei.

Starea (conditia): Diferentele din starea (conditia) activului afecteaza pretul de vanzare al activelor similare.

Capacitatea: comparabila trebuie sa aiba aceeasi capacitate de productie (sau una apropiata) cu cea a subiectului in cauza. In caz contrar, se impune corectarea pretului de vanzare al comparabilei pentru reflectarea diferentelor de capacitate.

Caracteristici (accesorii): Evaluatorul trebuie sa compare subiectul in cauza cu comparabile care au aceleasi caracteristici si accesorii.

Locatia: Locatia geografica a vanzarii comparabilei poate afecta pretul de vanzare.

Producatorul: Evaluatorul trebuie (cand e posibil), sa compare subiectul in cauza cu vanzarile de active similare, realizate de acelasi producator.

Motivatia partilor: Evaluatorii trebuie sa analizeze si sa inteleaga motivatia cumparatorului si a vanzatorului si modul in care aceasta motivatie afecteaza valoarea subiectului in cauza.

Finantare: Pretul tranzactiei trebuie investigat si exprimat in termeni monetari, plata in numerar sau in echivalent de numerar.

Calitatea: Calitatea comparabilei trebuie sa fie echivalenta cu cea a subiectului in cauza.

Metode de comparatie sunt urmatoarele:

Metoda identificarii. Aceasta tehnica stabileste valoarea unui bun mobil prin comparatie cu un bun mobil identic inlocuitor care are un pret de vanzare cunoscut.

Metoda asimilarii. Aceasta tehnica stabileste valoarea bazandu-se pe analiza unor bunuri mobile care au parametrii esentiali apropiati ca marime, dar nu identici (deci bunuri mobile similare), folosind o masura a utilitatii (marimea, capacitatea etc.) ca baza de comparatie.

Metoda procentajului din cost. Prin aceasta tehnica se stabileste raportul dintre pretul de vanzare si costul brut curent al unei proprietati la data vanzarii.

Avantaje ale evaluarii patrimoniului imobiliar pe baza abordarilor bazate pe comparatiile de piata.

piata este de fapt cea care stabileste valoarea unei proprietati imobiliare;

se realizeaza pe baza unor informatii provenite din tranzactii cu proprietati imobiliare din aceeasi ramura;

ofera posibilitatea de a realiza comparatii cat mai credibile privind proprietatile imobiliare cotate pe piata acestora;

atat vanzatorii cat si cumparatorii sunt familiarizati cu acest mod de determinare valorii;

piata imobiliara este vasta si dispune de multe resurse accesilile atat ofertantilor cat si evaluatorilor;

este o abordare relevanta si realista pentru o proprietate imobiliara care este evaluata in scopul de a intra pe piata imobiliara.

Dezavantaje ale evaluarii patrimoniului imobiliar pe baza abordarilor bazate pe comparatiile de piata.

posibila dificultate de a identifica proprietati imobiliare similare si relevante evaluarii;

probabilitatea de a gasii comparabile care nu sunt cotate pe piata imobiliara, deci la valori mai mici, deci necorespunzatoare cu proprietatea imobiliata ce este supusa evaluarii;

supraevaluarea unei proprietati imobiliare de catre evaluator, ceea ce atrage o valoare incorecta, respectiv invalidarea evaluarii realizare.

2.3. Evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordarilor bazate pe ramdament.

“Abordarea prin venit oferă o indicație asupra valorii princonvertirea fluxurilor de numerar viitoare într-o singură valoarecurentă a capitalului.Această abordare ia în considerare venitul pe care un activ îl vagenera pe durata lui de viață utilă și indică valoarea printr-unproces de capitalizare. Capitalizarea implică transformareavenitului într-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rateadecvate de capitalizare/actualizare. Fluxul de venit poate săderive dintr-un contract/din contracte sau să nu fie de naturăcontractuală, de exemplu, profitul anticipat și generat fie dinutilizarea, fie din deținerea activului.”

Poate fi aplicata atat in estimarile valorii de piata, cat si ale altor baze de evaluare/ tipuri de valoare.

Abordarea bazata pe ramdament oferă informatii asupra valorii prin convertirea fluxurilor de venit viitoare (profit brut sau net, chirie brută sau netă, redevență, rentă netă, flux de numerar net, venit net din exploatare etc.) în valoarea activului (valoarea de piață sau valoarea de investiție).

Abordarea patrimoniului imobiliar bazata pe ramdament se bazeaza pe aceleasi pricipii care se aplica si in alte abordari ale evaluarii. In mod concret, abordarea patrimoniului imobiliar bazata pe ramdament presupune ca valoarea este creata de asteptarile de beneficii viitoare (fluxuri de venit).

Aceasta abordare poate fi utilizata in evaluarea patrimoniului imobiliar doar atunci cand dispunem de suficiete informatii comparabile relevante.Cand nu exista aceasta clasa de informatii, abordarea poate fi aplicata doar ca analiza la modul general, si nu in scopul unei comparatii directe pe piata imobiliara.

Evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordarilor bazate pe ramdament este importanta pentru proprietatile imobiliare care au ca scop vanzarea sau cumpararea bazata pe caracteristicile lor de a genera castiguri, astfel ca trebuie sa existe informatii credibile pe piata imobiiara care sa sustina elementele diverse ce sunt incluse in analiza.

Esenta acestei abordari consta in analizarea veniturilor si cheltuielilor generate de proprietatea imobiliara evaluata. O etapa importanta in evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza acestei abordari presupune studierea cu rigurozitate a veniturilor si cheltuielilor proprietatii pe intreg parcursul ei ca si pentru alte proprietati concurente pentru care evaluatorul dispune de informatii. Apoi se intocmeste, pe baza contului de profit si pierdere din exploatare corectat, fluxul de numerar ce trebuie sa oglindeasca asteptarile pietei imobiliare, impartialitate si trebuie sa redea o baza pentru analizele ulterioare.

Avand ca scop estimarea venitului ce poate fi obtinut, la aceea perioada, din proprietatea imobiliara respectiva, si ce va fi actualizat sau capitalizat pentru a-i determina valoarea trebuie sa mentionam ca acest venit poate fi obtinut dintr-un singur an sau va fi obtinut intr-o anumita perioada previzionata.

Aceasta abordare, cuprinde doua tipuri de metode evaluare ce pot alese de catre evaluator pentru proprietatea ce va fi evaluata, doar dupa estimarea venitului corectat, generat si generabil al acesteia.

Aceste motode pot fi: metoda capitalizarii venitului si metoda fluxului de numerar actualizat.

Metoda capitalizarii venitului corectat si reproductibil al proprietatii imobiliare. Aceasta metoda poate fi aplicata daca se indeplinesc urmatoarele conditii:

daca fluxul de venit va fi de natura unei anuitai constante;

daca fluxul de venit va fi de naturaunei anuitati crescatoare cu o rata medieanuala constanta;

Prin aceasta metoda venitul annual corectat si mentenabil pe termen lung se poate divide printr-o rata de capitalizare sau se inmulteste cu un multiplu de venit, iar asfel se obtine valoare proprietatii imobiliare.

Metoda fluxului de numerar actualizat.

aceasta metoda se aplica doar daca venitul net generabil al proprietatii evaluate va evolua in marime inegala pe o perioada determinata de timp.

Avantaje ale evaluarii patrimoniului imobiliarpe baza abordarilor bazate pe ramdament:

poate fi exprimat în procente, pe care un cumparator/ vanzator îl așteptă;

reflectă valoarea banilor în timp;

exprima remunerarea pentru riscul asumat de către proprietar;

include toate riscurile, este relativ simplă;

Dezavantaje ale evaluarii patrimoniului imobiliarpe baza abordarilor bazate pe ramdament:

utilizarea ei nu poate fi credibilă in toatalitate se poate preconizeaza ca venitul va creste si acest lucru nu se concretizeze.

daca evaluarea are ca scop determinarea ratei de investitie, raportul poate fi subiectiv si sa reflecte costul necesar, solicitat de catre proprietarul imobiliar si nu costurile reale.

2.4. Evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordarilor bazate pe cost.

“Abordarea prin cost oferă o indicație asupra valorii prin utilizareaprincipiului economic conform căruia un cumpărător nu va plătimai mult pentru un activ decât costul necesar obținerii unui activcu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire.Această abordare se bazează pe principiul conform căruia prețul,pe care un cumpărător de pe piață îl va plăti pentru activul supusevaluării, nu va fi mai mare decât costul aferent cumpărării sauconstruirii unui activ echivalent. Deseori, activul supus evaluării vafi mai puțin atractiv decât echivalentul care ar putea fi cumpăratsau construit, din cauza vechimii sau a deprecierii. În acest caz,poate fi necesar să se aplice ajustări asupra costului activuluiechivalent, în funcție de tipul valorii solicitat.”

Aceasta abordare este cunoscuta in mediul afacerilor ca fiind “metoda antreprenorului” si este recunoscuta in multe tari.Abordarea prin cost este detrminata de estimarea costului de inlocuire sau de reproducere.

Costului de inlocuire sau de reproducere este de fapt costul aproximativ, estimativ necesar pentru achizitionarea sau construirea unei noi proprietati imobiliare, la data evaluarii avand aceeasi utilitate, sau adaptarea/ modificarea unei vechi proprietati, avand ca scop aceeasi utilizare, fara costuri si durata prea mari.

Aceasta abordare este recomadata a se folosii in evaluarea parimoniului imobiliar ai unei intreprinderi in situatii specifice cum sunt:

se utilizeaza ca abordare primara, atunci cand abordarea prin bazate pe randament sau pe comparatiile de piata nu pot fi aplicate;

cand bunul imobiliar se afla in faza de proiect, renovare, executie sau neterminat;

cand bunul imobiliar a fost recent construit sau pus in functiune;

Valoarea de piata a proprietatii imobiliare se adauga la constul total al constructiei sau terenului sau la cheltuielile de constructie. Abordarea prin cost stabileste limita la care ar putea fi achizitionata o proprietate imobiliara, in conditii deosebite, pe piata imobiliara.

Pentru o proprietate veche estimarea unei valori prin cost si care sa reflecte valoarea ei de piata, se realizeaza prin scaderea unor alocari prin diverse forme de depreciere cumulata cum ar fi: depreciere economica sau externa, depreciere privind gradul de deteriorare, depreciere asupra amplasarii proprietatii imobiliare, depreciere functionala sau tehnologica.

Abordarea prin cost este utila pentru estimarea valorii unei constructii ce se intentioneaza a fi construita, a proprietatilor cu scopuri speciale sia altor proprietati imobiliare care nu se tranzactioneaza in mod normal pe piata.

Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcție sunt următoarele: depreciere (uzură) fizică, ce poate fi: ƒ

recuperabilă (reparații neefectuate la timp);

nerecuperabilă – elemente cu viață scurtă; ƒ

nerecuperabilă – elemente cu viață lungă;

deprecierea (neadecvarea) funcțională, ce poate fi: ƒ

recuperabilă; ƒ

nerecuperabilă;

deprecierea externă.

Evaluatorul nu trebuie să confunde noțiunea de depreciere, așa cum este aceasta utilizată în domeniul evaluărilor, cu noțiunea de amortizare din domeniul contabilității. Modul de estimare a deprecierilor trebuie să fie prezentat în raportul de evaluare însoțit de argumentele care au stat la baza calculului acestora. Nu este permisă utilizarea unor deprecieri fără a fi prezentat modul de estimare al acestora.Prin această abordare terenurile și construcțiile se evaluează separat. În cazul imobilelor terenul are o valoare semnificativă , adăugându-se valorii construcțiilor. Valoarea bunului prin această abordare este dată de costul de înlocuire din care se scad eventualele deprecieri .

În practică se cunosc trei metode tradiționale de estimare a costului:

metoda comparațiilor unitare – estimează costul sub formă de cost unitar pe unitatea de suprafață sau volum

metoda costurilor segregate – utilizează costuri unitare pentru diferite componente ale clădirii și exprimate în unități de măsură adecvate

metoda devizelor – se face un calcul ce reflectă cantitatea și calitatea tuturor materialelor utilizate și toate categoriile de manoperă necesare.

Depreciereaeste o pierdere de valoare față de costul de reconstrucție sau de înlocuire a construcțiilor ce poate apărea din cauze fizice, funcționale sau externe. Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietății imobiliare din orice cauză. Este diferența între costul de reconstrucție sau de înlocuire a construcției și valoarea ei de piață.

Deprecierea fizicăeste pierderea de din valoare ca rezultat al utilizării unei clădiri în funcțiune și expunerea la factorii de mediu.

Deprecierea funcțională este pierderea din valoare ca rezultat al progresului tehnologic , supradimensionării clădirii , stilului arhitectonic sau al instalațiilor și echipamentelor atașate.

Deprecierea economică constă în pierderea de valoare datorată unor factori externi cum ar fi: modificarea cererii, urbanismul,finanțarea și reglementările legale.

Metodele de estimare a deprecierii sunt:

metoda duratei de viață economică – se aplică la costul construcțiilor un raport calculat între vârsta efectivă și durata totală de viață economică, totul socotit la data evaluării

metoda segregării – solicită evaluatorul să analizeze separat fiecare cauză a deprecierii , să o cuantifice și apoi să o globalizeze

metoda comparației – prin această metodă se consideră că deprecierea cumulată este diferența între costul de reconstrucție sau de înlocuire și contribuția în valoare a construcției.

Avantaje ale evaluarii patrimoniului imobiliar pe baza abordarilor bazate pe cost:

un cumpărător va plăti pentru o proprietate imobiliara cel mult costul necesar obținerii unuei proprietati cu aceeași utilitate;

identificarea costurilor exacte privind reamenajarea si reabilitarea proprietatilor;

ofera cumparatorului posibilitatea de a identifica costurile decesare in obtinerea unei proprietati dar si posibilele costuri venite odata cu achizitionarea acestuia prin nevoia de reabilitare, renovare, etc.

Dezavantaje ale evaluarii patrimoniului imobiliar pe baza abordarilor bazate pe cost:

investitiile realizare pot afectate si totodata si valoarea economica sau functionala a proprietatii imobiliare ,daca are loc o deteriorare a localizării, din cauza schimbărilor infrastructurii locale, a condițiilor de mediu sau modificărilor demografice;

neactualizarea costurilor la piata economica actuala;

Alegerea unei abordari in evaluarea patrimoniului imobiliar depinde de scopul evaluarii, de participantii pe piata imobiliara relevanta, de disponibilitatea informatiilor si datelor necesare evaluarii. Pentru a obtine o valoare reala pe poate adopta o singura abordare, doua abordari sau toate cele trei in special daca nu exista suficiente informatii privind proprietatea imobiliara evaluata. Cele trei abordari ale valorii sunt independente una de cealalta, chiar daca fiecare abordare se bazeaza pe aceleasi principii economice, trebuie urmarita o coerenta in ipotezele utilizate in cele tre abordari. Toate cele trei abordari au ca scop estimarea unui nivel al valorii, chiar daca fiecare abordare se bazeaza pe aceleasi principii economice, trebuie urmarita o coerenta in ipotezele utilizate in cele tre abordari.Toate cele trei abordari au ca scop estimarea unui nivel al valorii, dar concluzia asupra valorii finale depinde de luarea in considerare a tuturor informatiilor si proceselor folosite si reconcilierea indicatiilor de valoare consta in selectarea unei valori punctuale si credibila. In cazul utilizarii mai multor metode/ abordari de evaluare rezultatele valorii evaluarii obtinute trebuie sa fie cel putin asemanatoare, iar dupa o analiza finala evaluatorul este cel care ofera opinia finala referitor la valoarea proprietatii evaluate.

Fiecare abordare trebuie enuntata in raportul de evaluare, iar apoi trebuie explicata cauza sau cauzele pentru care una sau doua abordari nu au fost aplicate, deci depind de capacitatile, competenta si abilitatile profesionale ale evaluatorului si bineinteles de informatiile de care dinspune pentru intocmirea raportului de evaluare asupra proprietatii imobiliare.

Capitolul III Studiu de caz al SC BACAO IMPEX SRL

3.1. Descrierea societatii

Societatea comerciala supusa acestui studiu de caz este BACAO IMPEX – Societate cu Raspundere Limitata. Activitatea principala a societatii –“Comert cu amanuntul al articolelor de fierarie, al articolelor din sticla si a celor pentru vopsit in magazine specializate – Cod CAEN 4752”.

SC BACAO IMPEX SRL a luat ființă în anul 1991, având ca obiect de activitate ,,Comert cu amanuntul al articolelor de fierarie, al articolelor din sticla si a celor pentru vopsit in magazine specializate” este înregistrată la Oficiul Registrului Comerțului Bihor cu nr. J05/1089/1991, avand atribuit Codul unic de identificare 73630. Societatea este inregistrata in scopuri de TVA.

Societatea are sediul social in Romania, localitatea Oradea, strada Pescarusului, nr. 16, judetul Bihor.

Capitalul social subscris, varsat integral al societatii este de 2.137 lei divizat in 4.274 parti sociale cu o valoare nominala de 0,5 lei, conform Actului constitutiv actualizat.

Structura asociatilor la data de 31.12.2014 conform informatiilor extrase din Contractul de societate, confirmate prin Certificatul constatator eliberat de catre Registrul Comertului Bihor, structura asociatilor este următoarea:

Leucea Rares detine un numar de 3.847 parti sociale, reprezentand un aport la capitalul social in valoare de 1923,5 lei, iar cota de participare la beneficii si pierderi de 90%;

Bara George detine un numar de 427 parti sociale, reprezentand un aport la capitalul social in valoare de 213,5 lei, iar cota de participare le beneficii si pierderi de 10%.

Conducerea societatii este asigurata de:

administrator – Leucea Rares

director general – Bara George

Obiectivul acestui studiu de caz il reprezinta estimarea valorii de piata a patrimoniului societatii BACAO IMPEX SRL la data de 31.12.2014. Scopul prezentului studiu de caz este tranzactionarea a unui pachet de 90% din partile sociale.

3.2. Descrierea economico-financiara a societatii

Descrierea economico–financiară a societății S.C. BACAO IMPEX SRL reprezintă un studiu al societății comerciale, sub aspectul structurii financiare, plecând de la bilanțul contabil, contul de de profit si pierdere, balantele de verificare, corespunzătoare anilor 2012, 2013 si 2014 puse la dispoziție de catre reprezentantii societatii.

La efectuarea analizei s-au avut în vedere exclusiv documentele de evidență contabilă ale S.C. BACAO IMPEX SRL. În acest context prezenta analiză își propune să surprindă principalele aspecte ale afacerii S.C. BACAO IMPEX SRL din punct de vedere economico-financiar, să interpreteze evoluția acestora și să sesizeze tendințele in care se poate încadra evoluția viitoare.

Analiza răspunde unor cerințe generale, considerate ca fiind adecvate in contextul în care este elaborat acest studiu.

Pornim analiza societatii utilizand Balanta de verificare la 31.12.2014, pe baza careia am intocmit bilantul contabil, obtinem urmatoarele date de sinteza:

societatea nu are imobilizari necorporale

societatea are imobilizari corporale in valoare neta de 242.180 lei

societatea nu are imobilizari financiare

societatea prezinta un sold la stocuri de 346.973 lei care reprezinta , materiale consumabile si marfuri

creantele societatii sunt in valoare de 131.335 lei si consta in clienti si alte creante .

societatea are lichiditati in casierie si in conturi de 52.457 lei

societatea are datorii pe termen scurt de 121.908 lei si consta in furnizori neachitati, datorii salariale, Creditori diversi, alte datorii

societatea nu are datorii pe termen lung

capitalul social al societatii este de 2.137 lei

societatea are rezerve legale in valoare de 197.148 lei si rezerve din reevaluare de 183.223 lei.

La 31.12.2014 societatea a inregistrat un profit de 35.387 lei.

Un instrument important al analizei financiare îl constituie analiza indicatorilor care reprezintă raportul dintre două posturi sau grupe fie din bilanț, fie din contul de profit și pierdere, fie unul din bilanț și altul din contul de profit și pierdere.

În continuare sunt prezentate situațiile financiare normalizate aferente exercițiilor financiare 2012; 2013 si 31.12.2014, in baza carora incepe analiza societatii.

Pornind din situatiile centralizate anterior, obtinem urmatoarele informatii:

Societatea deține în patrimoniul său doar imobilizări corporale formate din proprietati imobiliare, echipamente tehnologice, instalatii si mobilier. Activele imobilizate ale societatii au inregistrat scadere in perioada analizata, in 2012 acestea fiind la valoarea de 281.613 lei, in 2013 inregistrand o scadere, ajungand la valoarea de 262.760 lei, iar in 2014 aflate in scadere ajung la valoarea de 242.180 lei.

Societatea detine stocuri care constau in principal in marfa. In perioada 2012-2013, stocurile au inregistrat scadere nesemnificativa, valoarea stocurilor se situa in jurul valorii de 460.000 lei, iar in 2014 inregistreaza o scadere semnificativa pana la valoarea de 346.973 lei.

Activele circulante sunt formate în principal din creanțe, stocuri si disponibilitati. In perioada 2012-2013 acestea se mentin in jurul valorii de 650.000 lei, pe parcursul anului 2014 inregistrand o scadere, ajungand in jurul valorii de 530.765 lei.

Analizând global activul bilanțier se observă valori constante începând cu anul 2012 pana in anul 2013 acesta mentinandu-se in jurul valorii de 930.000 lei si o scadere in annul 2014 pana la 786.990 lei.

Capitalurile proprii sunt puternic corelate cu rezultatele raportate de entitate la sfârșitul fiecărei perioade. Astfel, se remarcă o valoare constanta a acestora in perioada 2012-2013, mentinuta in jurul valorii de 720.000 lei, aflate in scadere in 2014, pana la valoare de 665.082 lei.

Societatea nu deține datorii pe termen lung la finele anului 2014, in anii anteriori inregistrand valorii nesemnificative.

Datoriile pe termen scurt au cunoscut fluctuații semnificative, in 2012 au fost situate in jurul valorii de 215.000 lei, in cursul anului 2012 ajungand in jurul valorii de 196.000 lei, iar la finele anului 2014 ajungand la valoarea de 121.908 lei.

Ca o concluzie a descrierii financiar-economice a societatii analizate, se poate spune că societatea are patrimoniul format în atat din active imobilizate cat si din active circulante, aspect normal tinând cont de sectorul în care activează compania, cel de comert cu amanuntul al vopselelor.

Rezultatul exercitiilor este pozitiv pe toata perioada analizata cu valori care scad de la 90.000 lei anual in anii 2012-2013 la 35.387 lei in anul 2014.

3.3. Evaluarea intreprinderii – determinarea ANC

Pentru a estima valoarea de piata a partilor sociale ale SC BACAO IMPEX SRL prin abordarea prin active, se porneste prin definirea valoarii de piata a unei parti sociale. Valoarea de piata a unei parti sociale este considerata a fi prețul justificat atunci când sunt luați în considerare factorii primari de influență. Altfel spus, este valoarea reală a unei parti sociale.

Valoarea de piata a unei parti sociale este calculată prin raportarea activului net corijat (ANC), la numărul de parti sociale care compun capitalul.

Instrumentul universal de lucru, potrivit standardelor internaționale și naționale de contabilitate si de evaluare în care se găsesc informațiile cu privire la patrimoniu și performanțe, îl constituie bilanțul contabil, componentă de bază a situațiilor financiare pe care orice societate comerciala trebuie să le elaboreze cel puțin anual.

Bilanțul contabil constituie punctul de pornire în orice evaluare de activ sau de întreprindere, dar numai punctul de pornire, ea realizându-se pe baza unui bilanț de calcul, teoretic, abstract, elaborat de evaluator exclusiv în acest scop – bilanțul economic, respectiv bilanțul care cuprinde atât patrimoniul întreprinderii, exprimat în valori economice, cât și profitul pe care întreprinderea este aptă a-l degaja în condițiile pieții din care face parte. Trecerea de la bilanțul contabil la bilanțul economic permite obținerea unei valori indispensabile oricărei evaluări și anume activul net corijat al întreprinderii (ANC).

În cazul societății analizate, pentru stabilirea activului net corijat (ANC) și calculul valorii de piata a unei parti sociale, s-a pornit de la bilanțul contabil elaborat de catre evaluator la data de 31.12.2014 pe baza balantei contabile analitice pusa la dispozitie de catre reprezentantii societatii. Pentru “părăsirea” bilanțului contabil în vederea obținerii valorilor economice ale patrimoniului societății și elaborării unui bilanț economic s-au făcut mai multe operațiuni descrise în continuare.

Conform standardelor profesionale, imobilizarile necorporale, în acest caz licențele, cu excepția cheltuielilor de cercetare și studiilor care se refera la produse noi sau la dezvoltare, sunt considerate nonvalori în procesul de obținere a activului net corijat al întreprinderii. Societatea nu detine imobilizari necorporale.

În vederea stabilirii ajustărilor de valoare ale imobilizărilor corporale (proprietati imobiliare si bunuri mobile), s-a procedat la evaluarea acestora.

Pentru evaluarea constructiei aflata in patrimoniul societatii, a fost utilizata abordarea prin costuri, iar pentru verificarea rezultatelor obtinute utilizand abordarea prin costuri a fost utilizata abordarea prin venit.

In stabilirea costului de inlocuire net am utilizat metoda costurilor unitare – Costuri de reconstructie Costuri de inlocuire-Editura Iroval 2010- Corneliu Schiopu. Deprecierea fizica a constructiei am estimat-o ca fiind situata la 10%, datorita starii imobilului ( constructie dupa 1990, cu finisajele interioare medii). Deprecierea functionala am considerat ca nu afecteaza proprietatea evaluata. Deprecierea economica a constructiei am estimat-o la 30% datorita conditiilor economice actuale (instabilitate economica, criza financiara, lichiditati reduse pe piata imobiliara si limitarea creditarii de catre banci).

În continuare este prezentată determinarea valorii de piață prin metoda costurilor unitare.

Pentru verificarea rezultatelor obtinute utilizand abordarea prin costuri a fost utilizata abordarea prin venit, utilizand metoda capitalizării venitului generat de proprietate din chirie.

Pe baza analizei pietei imobiliare locale, s-a estimat o chirie lunara de 890 Euro/luna, obtinuta prin inmultirea suprafetei utile a imobilului – 178 mp, cu valoarea unitara/mp posibil de obtinut in urma inchirierii, estimata ca fiind 5 Euro/mp.

Analizand starea pietei imobiliare locale, situatia economica precara in care se afla majoritatea companiilor, am estimat gradul de ocupare al imobilului ca fiind situat la 80%. Cheltuielile de exploatare ale imobilului, precum si costurile de reparare si reamenajare ale acestuia au fost estimate ca fiind la 5% din VBE anual. Rata de capitalizare recunoscuta de piata imobiliara in cazul unor imobile cu caracteristi asemanatoare este situata la 10%.

În continuare este prezentată determinarea valorii de piață prin metoda capitalizării venitului generat de proprietate din chirie .

In urma analizarii celor doua abordari in evaluare, am estimat valoare de piata a imobilului din patrimoniul societatii analizate ca fiind de 338.200 lei, conform abordarii prin costuri.

Pentru evaluarea bunurilor mobile aflate in patrimoniul societatii, au fost utilizate urmatoarele abordari : abordarea prin metoda comparatiilor de piata – in cazul autoturismului detinut de societate, abordarea prin metoda costurilor – in cazul echipamentelor tehnologice si mobilierului detinut de societate.

Prin abordarea prin comparatie am estimat valoarea de piata fara TVA) a autoutilitarea DACIA LOGAN Van la 11.100 Lei echivalent a 2.500 Euro, conform grilei urmatoare:

Compabilele utilizate au fost extrase din : http://www.autovit.ro

Explicarea corectiilor aplicate comparabilelor:

Pret oferta/ vanzare:

S-au aplicat corectii negative de -15% pentru toate comparabilele datorita faptului ca aceste proprietati comparabile sunt ofertate si nu sunt tranzactii; din analizele de piata efectuate si din informatiile de piata obtinute rezultand ca pretul de tranzactionare este cu aproximativ -15% mai mic in comparatie cu pretul de oferta.

Dreptul de proprietate

Nu s-a aplicat nici o corectie, datorita faptului ca toate proprietatile sunt libere la vanzare, dreptul de proprietate fiind deplin.

Conditii de vanzare

Se refera la motivatiile vanzatorului si/sau cumparatorului de a tranzactiona proprietatea. Toate comparabilele au aceleasi conditii de vanzare, respective independent, nefiind necesara o corectie.

Conditii de piata

Nu s-a aplicat nici o corectie, datorita faptului ca ofertele sunt valabile la data evaluarii;

Stare tehnica:

S-a aplicat corectie negativa de -15% pentru comparabila 2; corectie rezultata din starea tehnica a bunurilor – starea tehnica a bunului evaluat este inferioara comparabilei.

Nivel de dotare:

Nu au fost aplicate corectii

Fabricatie:

S-au aplicat corectii pozitive de 5% pentru comparabilele 1 si 3; corectie rezultata analiza anului de fabricatie al bunurilor, comparabilele fiind mai vechi, aspect favorabil bunului evaluat, acesta fiind superior comparabilelor 1 si 3.

S-a alesa valoarea corectata a comparabilei 1, deoarece aceasta are corectia bruta cea mai mica.

Utilizand abordarea prin costuri am estimat valoarea de piata (fara TVA) a bunurilor conform tabelului urmator:

Avand in vedere ca majoritatea bunurilor au fost cumparate intre anii 1997-2014 de la producatori consacrati valoarea de inlocuire in prezenta lucrare este valoarea de intrare in contabilitate. Datorita starii tehnice a bunurilor evaluate, in prezentul raport de evaluare am estimat deprecierea fizica ca fiind situata intre 20% si 60%. Datorita uzurii functionale si morale a bunurilor evaluate, in prezentul raport de evaluare am estimat deprecierea functionala ca fiind cuprinsa intre 15% si 30%. Datorita conditiilor pieteti actuale ( criza economica, instabilitate financiara, lichiditati reduse pe piata si limitarea creditarii bancare), in prezentul raport de evaluare am estimat deprecierea economica la 30%.

Conform rezultatelor obtinute in urma evaluarii imobilizarilor corporale (proprietatilor imobiliare si bunurilor mobile), valoarea de piata a imobilizarilor (constructii – 338.200 lei + bunuri mobile – 35.100 lei ) este de 373.300 lei, astfel imobilizarile corporale se vor ajusta cu suma de + 131.120 lei.

In procedura de estimare a valorii in cazul stocurilor detinute de societate s-a considerat o depreciere fizica de 15%, o depreciere functionala de 0% – stocurile nefiind afectate de deprecierea functionala, si o depreciere economica de 30% fata de nivelul stocului la 31.12.2014, ajustari pe care piața le recunoaște condițiilor unei vânzări forțate ale unor bunuri similare. In felul acesta, opinia evaluatorului referitor la valoarea de piata a stocurilor de natura obiectelor de inventar si marfurilor, evidențiate în contabilitatea societății, sunt conform tabelului urmator:

În vederea stabilirii ajustărilor de valoare ale stocurilor, Poziția “Stocuri”, având sold la 31.12.2014 de 346.973 lei (pret de achizitie fara TVA si fara adaos comercial ), se va ajusta cu suma de – 140.573 lei, rezultând o valoarea economică de 206.400 lei, conforma cu raportul de evaluare prezentat in continuare:

Din evidențele contabile ale societății, creantele sunt in valoare neta de 131.335 lei, formate din clieniti si alte creante. Clientii si alte creante se vor ajusta cu suma de – 65.667 lei (reprezentand -50% din valoarea neta – depreciere pe care piata o recunoaste in conditiile in care majoritatea clientilor neincasati au solduri neincasate de 3-7 ani). Astfel creantele in valoare neta de 131.335 lei se va ajusta cu suma totala de -65.667 lei rezultand o valoare economica de 65.668 lei.

Din evidențele contabile ale societății, Cheltuielile in avans ale societatii sunt in valoare de 14.045 lei ,care se se va ajusta cu suma de -14.045 lei rezultand o valoare economica nula .

În concluzie:

Poziția ,,Imobilizari corporale“ avand un sold la 31.12.2014 de 242.140 lei, se va ajusta cu suma de + 131.120 lei (ajutare care reprezinta difererenta intre valoarea neta a imobilizarilor corporale si si valoarea justa conform rapoartelor de evaluare – anexa), rezultând o valoarea economică de 373.300 lei;

Poziția “Stocuri”, având sold la 31.12.2014 de 346.973 lei, se va ajusta cu suma de – 140.573 lei rezultând o valoarea economică de 206.400 lei;

Poziția “Creante”, având sold la 31.12.2014 de 131.335 lei, se va ajusta cu suma de – 65.668 lei rezultând o valoarea economică de 65.668 lei;

Poziția “Cheltuieli in avans”, având sold la 31.12.2014 de 14.045 lei, se va ajusta cu suma de – 14.045 lei rezultând o valoarea economică de 0 lei;

Pentru a obține valori economice, pasivul va fi afectat cu suma totală a ajustărilor din activ trecute ca “diferențe din reevaluare”.

Bilanțul contabil al SC BACAO IMPEX SRL la data de 31.12.2014 se prezintă astfel:

Tabloul elementelor de activ și de pasiv ale SC BACAO IMPEXSRL și ajustările de valoare în vederea obținerii bilanțului economic, se prezintă astfel:

Trecerea la bilanțul economic:

Bilanțul economic al SC BACAO IMPEX SRL

Metode utilizate pentru calculul activului net corijat (ANC), pornind de la bilanțul economic:

Metoda substractivă.

Din totalul activelor reevaluate, corijate se scad toate datoriile întreprinderii astfel:

ANC = total ACTIV – total DATORII (obligații pe termen scurt + obligații pe termen lung)

= 697.825 – (121.908 + 0) = 575.917 Lei

Metoda aditivă

La capitalurile proprii ale întreprinderii se adaugă toate influențele rezultate din înlocuirea valorilor contabile cu valorile economice ale elementelor din bilanț, astfel:

ANC = CAPITALURI Proprii (capital social + rezerve + profit + subventii pentru investitii + provizioane + Venituri in avans) +/- DIFERENȚE din reevaluare

= (2.137 + 380.371 + 215.033 + 35.387 + 32.155) – 89.166 =

= 665.083 – 89.166 = 575.917 Lei

Valoarea de piata a patrimoniului SC BACAO IMPEX SRL este de 575.917 lei.

3.4. Reconcilierea rezultatelor obtinute

Pentru estimarea valorii de piata a pachetului de parti sociale ale SC BACAO IMPEX SRL, ținând cont de scopul acestei evaluări, s-a utilizat abordarea prin active – metoda activului net corijat.

Abordarea prin piata nu a fost aplicată ținând cont de numărul (scăzut, nesemnificativ ca volum și netransparent) de tranzacții înregistrate cu pachete de părți sociale aparținând societăților (similare și relevante) din acest sector ( societatea nu este si nu a fost cotata pe o piata de capital, iar in domeniul de activitate al societatii – CAEN 4752 – Comert cu amanuntul al articolelor de fierarie, al articolelor din sticla si a celor pentru vopsit in magazine specializate, evaluatorul nu a putut identifica societati cotate la bursa sau tranzactionate pe piata care sa fie similare si relevante). Utilizarea acestei abordari ar conduce la rezultate care nu sunt relevante pentru scopul evaluarii. Abordarea prin venituri nu a fost utilizata deoarece aceata abordare se bazeaza pe principiul continuității activității. Utilizarea acestei abordari ar conduce la rezultate care nu sunt relevante pentru scopul evaluarii (avand in vedere ca se doreste tranzactionarea a 90% din pachetul de parti sociale).

Capitalul social subscris al societatii este de 2.137 lei divizat in 4.274 parti sociale cu o valoare nominala de 0,5 lei .

Structura asociatilor la data intocmirii prezentului studiu de caz este următoarea:

Leucea Rares detine un numar de 3.847 parti sociale, reprezentand un aport la capitalul social in valoare de 1923,5 lei, iar cota de participare la beneficii si pierderi de 90%;

Bara George detine un numar de 427 parti sociale, reprezentand un aport la capitalul social in valoare de 213,5 lei, iar cota de participare le beneficii si pierderi de 10%.

Valorea de piata a intreg pachetului de parti sociale al SC BACAO IMPEX SRL este de 575.917 lei, structurat astfel :

valoarea pachetului de parti sociale detinut de Leucea Rares, este de 518.379,20 lei echivalent detinerii unui numar de 3.847 parti sociale;

valoarea pachetului de parti sociale detinut de Bara George, este de 57.537,80 lei echivalent detinerii unui numar de 427 parti sociale.

Bibliografie

Marin Toma, Inițiere în evaluarea întreprinderilor – Ed. a 3-a, rev. – București: Editura CECCAR, 2009;

Laurențiu Droj, Suport de curs – Evaluarea întreprinderii – Universitatea Oradea, 2014;

Standardele Internaționale de Evaluare, Ediția a șaptea, 2005, Editura IROVAL-ANEVAR, București, 2006;

Standardele de evaluare ANEVAR, ediția 2015;

Dumitru Nica, Cicilia Ionescu, Marinică Dobrin, Evaluarea întreprinderii – București: Editura Fundației România de mâine, 2007;

Dumitru Nancu, Suport de curs – Evaluarea economica si financiara a intreprinderii – Universitatea Ovidius Constanta, 2012;

Ion Anghel, Adrian Anica Popa, Mihaela Oancea Negescu, Ana Maria Popescu, Evaluarea întreprinderii, Editura Economică, București, 2010;

Corneliu Schiopu, Inspectia proprietatilor in scopul evaluarii, Editura Iroval, București, 2007;

Constantin Pestisanu, Cristina Burlacu, Corneliu Schiopu, Constructii, Editura Iroval, București, 2007;

Marin Toma, Inițiere în auditul situatiilor financiare ale unei entitati – Ed. a 2-a, – București: Editura CECCAR, 2007;

Corneliu Schiopu, Costuri de reconstructie – costuri de inlocuire, Editura Iroval, București, 2007;

Sanda Constantin, Analiza diagnostic si evaluarea intreprinderii”, Editura Universitatii “Transilvania”, Brasov, 2008;