Evaluarea Patrimoniului Companiei

Introducere

Evaluarea întreprinderii poate fi interpretată ca fiind o știință, uneori chiar o artă. Este un serviciu profesional, desfășurat cu raționament de către o persoană calificată în domeniu, bine informată, capabilă să emită o estimare independentă cu privire la valoarea entității, contribuind astfel la buna funcționare și desfășurare a sistemului economic, financiar, dar și social. Valoarea unei întreprinderi, exprimată prin prisma evaluării trebuie înțeleasă și privită de către client cu mult pragmatism și coerență.

De fapt, evaluarea unei întreprinderi cuprinde nevoia de informare a cumpărătorilor și a vânzătorilor din punct de vedere economic și financiar privind estimarea valorii juste exprimate prin analiza teoriei finanțelor, dar și prin realismul cu care se desfășoară tranzacțiile la nivel economic.

Evaluarea poate fi prezentată ca artă, ca analiză, ca opinie sau concluzie, referitoare la natura proprietății, calitatea acesteia, valoarea sau utilitatea unor anumite interese, sau aspectele urmărite ale unor anumite proprietăți sau drepturi, exprimate de o persoană imparțială. Evaluarea se realizează utilizând examinarea sistematică a valorii obținute și a caracteristicilor procesului de evaluare, prin urmărirea unui scop sau a unui obiectiv. Evaluarea este un proces decizional ce include emiterea unui aviz, sau certificarea unei valorii, utilizând colectarea sistematică și analiza informațiilor deținute despre entitate, în raport cu criteriile standardelor de evaluare.

Analizând procesul de evaluare observăm că acesta este complex și sistematic, aplicat de către evaluator în scopul solicitat de client, în vederea prezentării unei valorii finale în ceea ce privește entitatea, o valoare imparțială, prin care se demonstrează luarea în considerare a tuturor factorilor posibili de a influența și de a afecta în mod substanțial rezultatul evaluării.

Evaluarea întreprinderii, privită în ansamblul său,este mai mult decât partea contabilă care întocmește evaluarea componentelor de activ și de pasiv, luate separat. Evaluarea întreprinderii folosește și conturile bilanțiere, dar aceasta nu se limitează doar la măsurarea lor din punct de vedere al soldurilor. Pornind de la această premiză, situația financiară reprezintă, “un prim inventar al activelor și pasivelor care sunt corectate apoi prin evaluări extracontabile, recurgând la un model sau altul, la o metodă sau alta, la o metodologie sau alta de calcul economic și/sau financiar.”

Estimarea valorii unei întreprinderi este o misiune dificilă, din moment ce în procesul de evaluare sunt aplicate atât metode și tehnici de evaluare consacrate, cât și experiența și raționamentul profesional al evaluatorului, bazat pe datele disponibile pe piață.

Evaluarea reprezintă acel proces prin care se determină un anumit fel de valoare, a unui anumit fel de proprietate, într-un anumit moment, care urmează a fi concretizat în “Raportul de evaluare.”

Raportul de evaluare în forma sa finală, se concretizează ca un document care totalizează instrucțiunile pentru o anumită procedură sau misiune de evaluare în scopul solicitat al evaluării, ca și rezultate ale analizei care au condus la formularea opiniei finale privind valoarea obținută. Acesta explică toate procesele analitice utilizate și parcurse în procesul de evaluare și prezintă informațiile utilizate în analiză.

Lucrarea de față ”Evaluarea patrimoniului” constituie o posibilitate de percepere mai amănunțită a importanței evaluării unei entități din punct de vedere economic, financiar și social, dar și a metodelor și tehnicilor aplicate pentru obținerea rezultatului final și anume, valoarea acestuia, dar și o analiză privind raționamentul, priceperea și profesionalismul necesare unui bun evaluator.

Subiectul acestei lucrări este unul de actualitate, specific economiei de piață. În societatea prezentă sunt efectuate numeroase operațiuni care au ca punct de pornire evaluarea. Activitatea de evaluare a unei afaceri a crescut în contextul intensificării tranzacțiilor, dar și a fluctuației din piață, ceea ce determină nevoia de cunoaștere permanentă a valoarii recunoscută de piață, ca fiind acuală și ancorată în realitatea economică. Evaluarea unei întreprinderi este necesară și indispensabilă în următoarele cazuri: în estimarea patrimoniului, în tranzacțiile de vânzare- cumpărare, în activitățile de mărire/ diminuare a capitalului, în reorganizare, în divizare, pentru listarea la bursă, lichidare, privatizare, creditare sau utilizată ca instrument de gestiune.

Lucrarea este structurată în trei capitole.

Primul capitol “Patrimoniul companiei” ilustrează conceptul de patrimoniu în complexitatea lui, elementele patrimoniale care alcătuiesc întreprinderea, și nu în ultimul rând politicile care stau la baza bunei gestiuni a unui patrimoniu.

Al doilea capitol ”Evaluarea patrimoniului imobiliar la nivelul întreprinderilor românești”, conține o prezentare generală a procesului de evaluare, a conceptelor care stau la baza procesului de evaluare, dar și a modului de interpretare a situației actuale din piață și a factorilor interni și externi care pot influența estimarea valorii. Acest capitol detaliază situațiile ce determină necesitatea evaluării unei întreprinderi, o clasificare a tipurilor de evaluare, dar și pașii și etapele ce trebuiesc urmărite în realizarea evaluării unei întreprinderi.

Cel de al treilea capitol ”Evaluarea elementelor patrimoniale ale companiilor”, prezintă, descrie și analizează individual abordările utilizate în cadrul proceselor de evaluare.

Al patrulea capitol ”Studiu de caz SC VIAL TRADE SRL”, prezintă studiu metodologic al situației și evoluției societății comerciale, sub aspectul structurii financiare, plecând de la bilanțul contabil, contul de de profit și pierdere și balanțele de verificare. Obiectivul final al acestui studiu de caz reprezintă estimarea valorii de piață a patrimoniului societății.

Capitolul I.

Patrimoniul companiei

Conceptul de “patrimoniu” își are izvorul în cardul dreptului latin și este în strânsă legătură cu proprietatea asupra unor bunuri. Patrimoniul, în sens larg se referă la orice fel de moștenire primită de la părinți.

“Patrimoniul unei companii este format din ansamblul drepturilor și obligațiilor de natură economică exprimate în bani, împreună cu bunurile corporale și necorporale la care acestea se referă, aflate în posesia unei persoane fizice sau juridice, indiferent de sursa de unde provin.”

Conceptul de patrimoniu este studiat și analizat în literatura de specialitate prin prisma a trei accepțiuni: economic, juridic și economico-juridic.

Din punct de vedere economic, conceptul de patrimoniu delimitează valorile economice prin intermediul utilizărilor și surselor. Patrimoniul economic se referă strict la ansamblul de bunuri economice măsurabile în bani cât și la rezultatele obținute în urma folosirii lor, rezultate ce pot aparține atât persoanelor fizice cât și celor juridice.

Din punct de vedere juridic putem privi patrimoniul ca fiind un ansamblu de drepturi și obligații ce au un conținut pur economic și aparțin unui subiect de drept. Cu alte cuvinte în structura patrimoniului intră ca și componente esențiale relațiile juridice de natură pecuniară.

Cea de-a treia accepțiune, prin care patrimoniul este privit ca fiind o categorie economică și juridică, s-a format prin asocierea primelor două concepții, formând “un complex de drepturi și obligațiuni, cu respectivele lor obiecte de drepturi și obiecte de obligațiuni apreciabile în bani.”

1.1.Elementele patrimoniale ale companiei

Pentru cunoașterea, dezvoltarea, gestionarea și integritatea patrimoniului este nevoie de un echilibru între bunurile economice și drepturile, obligațiile cu valoare economică. Echilibrul este cel mai bine prezentat prin prisma unei egalități între cele două elemente, ce poartă numele ecuația de echilibru a patrimoniului.

BUNURI ECONOMICE = DREPTURI + OBLIGAȚII

Tot ce reprezintă bunuri palpabile, tangibile, servicii și bunuri intangibile, avuție spirituală cât și resursele atrase în circuitul economic se prezintă sub denumirea de bunuri economice care alcătuiesc patrimoniul. Bunurile economice pot fi dobândite și deținute de către persoanele fizice și/sau juridice în baza unor raporturi de proprietate, reprezentând în esență drepturile și obligațiile.

În componența raportului de echilibru al patrimoniului, la nivelul obiectului de studiu al contabilitatii, primul termen, bunurile economice, este delimitat prin structura numită ACTIV, iar drepturile și obligațiile, al doilea termen, este delimitat prin structura de PASIV.

Astfel se modifică și ecuația de echilibru a patrimoniului devenind :

ACTIV PATRIMONIAL = PASIV PATRIMONIAL

La baza denumirii structurilor de activ și de pasiv stau , nu întâmplător, ansamblul de caracteristici ale bunurilor economice cât și ale surselor de constituire a acestora. Conținutul activului este definit prin mijloace economice, care participă dinamic la activitățile desfășurate, pe când conținutul pasivului este concretizat în resurse de finanțare permanente și temporare.

Operațiile ocazionate de diferite procese (de aprovizionare, de productie, de vânzare) aduc modificări semnificative structurii bunurilor economice, în activul patrimonial, pe cand sursele de finanțare din pasivul patrimonial sunt prezentate ca fiind statice, influiențate în mare parte de transformările și rotațiile bunurilor din activul patrimonial.

“Activele reprezintă resurse controlate de întreprindere ca rezultat al unor evenimente trecute și de la care se așteaptă beneficii (avantaje) economice viitoare.”

Capacitatea activelor de a contribui direct sau indirect la fluxul de numerar, se numește beneficiu sau avantaj economic. Astfel activele pot desfășura operații cu potențial productiv corespunzător activității de exploatare și pot fi transformate imediat în lichidități prin vânzare sau prin încasarea unor creanțe. Există două criterii principale prin care activele unei întreprinderi sunt grupate și analizate, și anume modul de valorificare și gradul de lichidare.

În funcție de criteriile enumerate mai sus, mijloacele economice se împart în următoarele structuri de activ :

I. Active imobilizate, din care:

1. Imobilizări necorporale

2. Imobilizări corporale

3. Imobilizări financiare

II. Active circulante, din care:

1. Stocuri și comenzi în curs de execuție

2. Creanțe sau valori în curs de decontare

3. Investiții financiare pe termen scurt

4. Disponibilități bănești

III. Active de regularizare și asimilate

“Pasivul reprezintă sursa de finanțare a bunurilor economice, arată modul de apropiere și de stăpânire a activelor patrimoniale.”

Sursele de finanțare se clasifică în funcție de:

Modul de constituire (finanțare proprie sau finanțare străină)

Exigibilitate (se referă la termenul de decontare)

Elementele de pasiv se clasifică astfel:

I.Datorii

II.Provizioane pentru riscuri și cheltuiele

III.Subvenții pentru investiții

IV.Capital și rezerve

O reprezentare clară a patrimoniului în ansamblul său, având la bază metoda contabilității, ne este oferită de bilanțul contabil. “Bilanțul este procedeul de bază al contabilității care reflectă în expresie valorică, la un moment dat, mijloacele economice și sursele lor de finanțare, precum și rezultatele obținute ca urmare a investirii, consumării și reproducției capitalului.” Cu ajutorul bilanțului se realizează dubla reprezentare a patrimoniului având ca punct de plecare structurile de activ și de pasiv.

Patrimoniul întreprinderii este înfățișat ca un pilon fundamental în procesul de evaluare, valoarea acestuia este calculată pe baza unei valori corectate a activelor și a pasivelor deținute de întreprindere, elemente existente în bilanțul contabil expus mai sus.

1.2. Politici cu privire la gestiunea patrimoniului companiei

“Gestiunea financiară reprezintă ansamblul acțiunilor de administrare a resurselor bănești ale întreprinderii.”

Abordând conceptul de finanțe în termenii moderni, putem vorbi despre finanțele private ca și un ansamblu de agenți economici care se ocupă de buna realizare a gestiunii financiare a patrimoniului unei întreprinderi.

Pentru a putea analiza și studia conținutul finanțelor private, există trei modalități de desfășurare:

Ca practică

Ca politică

Ca teorie

Practicile de întreprindere vizează atingerea unui obiectiv bine stabilit, cum ar fi maximizarea valorilor globale, maximizarea profiturilor, asigurarea unei bune solvabilități, flexibilități.

„Ca primă etapă a practicii financiare, analiza financiară, al cărei obiectiv principal este: creearea unei stări de performanță financiară și determinarea punctelor forte și a celor slabe ale întreprinderii, reușește să fundamenteze politica economică financiară viitoare a companiei și îmbunătățește viziunea investitorilor, partenerilor și concurenților asupra întregii întreprinderi.”

Fără o analiză financiară riguroasă ca și element fundamental de pornire, întreprinderea nu ar reuși la fel de bine să atragă resurse, să-și extindă activitatea pe o piață și să își implementeze strategii și tactici economice de succes.

Pentru atingerea obiectivului principal de maximizare a valorii globale, este nevoie de alegeri și decizii fie tactice fie strategice, luate la nivelul întreprinderii de către conducatorii ei.

În cardul unei întreprinderi există trei politici financiare independente:

Politica de investiții (interne și /sau externe)

Politica de finanțare (surse proprii și/sau împrumutate)

Politica de dividende (distribuire și/sau reinvestire de dividende)

1.2.1. Politica de investiții

Alternativele de decizii în cadrul politicii de investiții pot fi:

Decizii de specializare sau extinderea profilului de activitate, în procurarea de produse și noi tehnologii. În acest caz este nevoie de o investiție internă a întreprinderii, căruia i se asociază anumite riscuri, precum rentabilitatea mult prea mare cât și o specializare mult prea ridicată.

Decizii de diversificare, care se referă la procurarea de participații la capitalul altor societăți. În această situație se vor propune proiecte de investiții externe.

Indiferent de altenative, ambele decizii contribuie la creșterea valorii întreprinderii. Politica de investiții se face separat de cea de finanțare având ca scop intergrarea deciziei în ambele politici de evaluare a investițiilor.

1.2.2. Politica de finanțare

Având în vedere politica de finanțare, deciziile pot îmbrăca forma:

Surselor interne, care au la bază procesul de autofinanțare și procesul dezinvestiri (cesiuni de active circulante și active fixe).

Surselor externe sau procurarea de capitaluri din exteriorul unei întreprinderi. Sursele externe se pot clasifica și ele în surse externe proprii (procurarea capitalurilor de la asociați sau acționari) și surse externe împrumutate (fie de la bancă, fie de la împrumutători publici)

“În funcție de criteriul de selectare a uneia sau alteia, precizăm faptul că trebuie avut în vedere costul marginal al capitalurilor suplimentare prin intermediul căruia este posibilă finanțarea proiectelor de investiții. Costurile cele mai reduse sunt întâlnite atunci când vorbim de autofinanțare, pe urmă obținerea unor credite bancare sau un împrumut obligatar implică de asemenea costuri reduse.” Atragerile de noi capitaluri sunt cele mai costisitoare, însă creșterea capitalurilor unei întreprinderi aduce îmbunătățirii în cadrul structurii financiare a întreprinderii și permite accesarea unor noi posibilități de finanțare.

Este formulat un criteriu de selecție a proiectelor de investiții, în urma încercărilor de integrare a deciziei de investiții cu cea de finanțare, numit valoarea actuală netă ajustată (VANA).

VANA = VAN de investiții + VAN de finanțare

În această situație se face posibilă multiplicarea deciziilor, deoarece valoarile actuale nete ale ambelor categorii se compensează reciproc, în sens invers.

1.2.3. Politica de dividende

În ceea ce privește politica de dividend, decizia este luată de către AGA dacă se vor distribui sau nu dividendele la sfârșitul exercițiului financiar. Tot AGA decide dacă dividendele se vor reinvesti pentru dezvoltarea întreprinderii. “Atât distribuirea de dividende cât și reinvestirea din profitul net prezintă mai multe avantaje precum creșterea vizibilității și a prestigiului întreprinderii, creșterea valorii de piață a firmei, creșterea autonomiei financiare, majorarea capacității de autofinanțare și îmbunătățirea structurii financiare a capitalurilor.”

După analiza financiară a preformanțelor unei întreprinderi și parcurgerea elementelor de strategie a investițiilor și finanțării lor, se poate face evaluarea întreprinderii, evaluare care cercetează valorea intrinsecă de piață a întreprinderii, în ansamblul ei (valoarea globală) și/sau a capitalurilor proprii investite în aceasta (valoarea netă a patrimoniului acționarilor).

1.2.4. Politici de gestiune a ciclului de exploatare

Gestiunea ciclului de exploatare reprezintă un element fundamental, cel mai relevant din cadrul gestiunii financiare a întreprinderii. Activele și pasivele au o pondere mare în totalul bilanțului întreprinderii,reprezentând peste 50 %, iar operațiile unui ciclu de exploatare sunt obișnuit, și au un impact major iremediabil asupra situației financiare și asupra rentabilității întreprinderii.

„Obiectivul urmărit de gestiunea ciclului de exploatare este cel al oricărei investiții de capital: cea mai eficientă alocare a capitalului în condiții de diminuare a riscului.”

O relație armonioasă între rentabilitate și risc se realizează doar atunci când există un echilibru între nevoia de active circulante și sursele utilizate pentru finanțarea acesteia. Gestiunea activelor circulante are ca scop înfăptuirea ciclului de exploatare utilizând un nivel minim de active circulante, iar în cazul pasivelor se urmărește nivelul cel mai redus cost în ceea ce privește procurarea capitalurilor necesare.

Ansamblul de operații consecutive cuprinse intr-un interval de la achiziția unor bunuri economice până la vânzarea și ulterior încasarea contravalorii bunurilor se numește ciclu de exploatare.

În scopul diminuării riscului la care este expusă, gestiunea activelor circulante trebuie să aibă în vedere eliminarea lipsei de lichidități, și a lipsei stocurilor pentru a evita creșterea costurilor și totodată diminuarea rentabilității întreprinderii.

Pentru ca relația rentabilitate-risc să fie una optimă, gestiunea ciclului de exploare este compusă din:

Necesarul de active circulante

Modalitățile de finanțare a necesarului de active circulante

Activele circulante sunt cele mai lichide structuri și dau posibilitatea acoperirii din încasări a datoriilor și de păstrare a rezervelor lichide în cont și în casă.

Conform raportului dintre vânzări și nivelul activelor circulante, putem vorbi despre trei politici de gestiune a ciclului de exploatare:

politică agresivă prin care se urmărește o rentabilitate cât mai ridicată, care implică riscuri mari datorită lipsei de stocuri, lipsei de disponibilități

politică defensivă prin care se are în vedere realizarea unei cifre de afaceri prin intermediul stocurilor și disponibilităților destul de ridicate. Datorită costurilor necesare în ceea ce privește stocurile pentru continuitatea activității de exploatare, rentabilitatea va avea de suferit din această pricină.

politică echilibrată este politica optimă de armonizare a relației rentabilitate-risc. Putem vorbi despre politica neutră, perfectă în care rentabilitatea și riscul sunt contradictorii și se neutralizează reciproc. Autonomia financiară a întreprinderii și finanțarea activității este asigurată de o marjă de siguranță, reprezentată de fondul de rulment.

Active Politica intermediară

Circulante (3)

Politica defensivă(2)

Politica agresivă (1)

0 Cifra de afaceri

Figura nr. 1. Politicile de gestiune ale ciclului de exploatare

1.2.5. Politici privind gestiunea stocurilor

Privind stocurile din punct de vedere financiar, stocurile sunt acele cantități fizice de produse, mărfuri sau materiale valorificate de întreprindere prin vânzare și încasare, care trebuie să parcurgă toate fazele ciclului de exploatare. Stocurile, fiind alocări de capital, nu pot fi recuperate până ce nu parcurg întregul ciclu de exploatare.

În cardul gestiunii stocurilor, pot exista fie stocuri prea puține cantitativ, fie într-un număr prea mare, ambele generând cheltuieli inutile, sau pot duce chiar la pierderi. Este necesar ca aceste stocuri să existe într-o întreprindere într-o mărime optimă. “Această mărime optimă trebuie să armonizeze cheltuielile de exploatare cu mărimea stocurilor, relație de obicei contradictorie. Cu alte cuvinte mărimea optimă este cea care diminuează cheltuielile aferente stocurilor, maximizând astfel rentabilitatea de la nivelui întregii activități a întreprinderii.”

Capitolul II.

Evaluarea patrimoniului imobiliar la nivelul întreprinderilor românești

2.1. Principalele elemente teoretice ale evaluării întreprinderii

„Întreprinderea, percepută ca un organism viu într-un mediu în continuă mișcare, există prin funcțiile sale și este influiențată de condițiile mediului să înconjurător: favorabile (oportunități) sau nefavorabile (riscuri) și de condițiile date de modalitatea organizării sale: bune (puncte forte) sau rele (puncte slabe).”

„Pornind de la propria sa structură de producție, sau de la rolul și importanța acesteia într-o societate, întreprinderea poate fi definită ca un bun destinat vânzării-cumpărării, schimbului dintre un cumpărător și un vânzător, pe diferite segmente specifice ale pieței.”

În România, evaluarea întreprinderilor este un domeniu de activitate foarte răspândit, cu numeroase preocupări mai ales din punct de vedere practic, dar și stiințific, fenomen prezent datorită dorințelor de privatizare în masă a societăților cu capital de stat. Cererea pe piața evaluării din România este într-un număr ridicat datorită existenței numeroaselor societăți.

O bună parte a activității de evaluare din România se derulează sub egida „Asociației Naționale a Evaluatorilor din România (ANEVAR) care are drept scop organizarea, coordonarea și autorizarea exercitării profesiei de evaluator autorizat în România, reprezentarea și protejarea intereselor profesionale ale membrilor săi, asigurarea exercitării independente a profesiei de evaluator autorizat cu respectarea deontologiei profesionale și a unui înalt nivel de calificare profesională, precum și promovarea standardelor, metodelor și tehnicilor de evaluare în activitatea evaluatorilor autorizați.”

Evaluarea întreprinderilor românești intră doar în cel de-al doilea deceniu de viață, pe când în țările dezvoltate, organismele care se ocupă cu efectuarea cercetărilor de evaluare, au o vechime mult mai însemnată.

„Evaluarea este procesul de estimare a valorii unui activ, sau suma care reprezintă concluzia asupra valorii activului.” Activitatea de evaluare este una deosebit de amplă și presupune o responsabilitate majoră.

O altă abordare similară a evaluării în general, aparține autorului Deaconu Adela, care definește evaluarea ,,ca un ansamblu de tehnici, procedee și metode prin care se stabilește valoarea unui bun, grupă de bunuri, active sau întreprindere. “

Evaluarea este un proces complex, caracterul acesteia fiind determinat într-o măsură însemnată de patrimoniul întreprinderii și capacitatea sa de valorificare, de mărimea și natura întreprinderii, patrimoniul întreprinderii prin prisma contabilității cât și capacitatea managerului de a implementa, elabora și gestiona strategia întreprinderii.

În procesul de evaluare este necesară existența următoarelor elemente:

Subiectul (specialistul evaluator)

Obiectul supus procesului de evaluare (proprietăți imobiliare,mobiliare)

Beneficiarul (persoana care beneficiază în urma evaluării și poate fi proprietarul,cumpărătorul sau terțe persoane)

2.1.1. Etapele evaluării

Este necesar ca procesul de evaluare să parcurgă anumite etape, pentru o bună desfășurare astfel încât să genereze date reale. Sunt descrise etape precum :

Definirea misiunii procesului de evaluare

Această primă etapă se referă atât la scopul activității de evaluare cât și la obiectul acesteia.

Cunoașterea firmei

Reprezintă primul contact cu firma și cu personalul ei, și reprezintă defapt colectarea informațiilor necesare activității de evaluare.

Diagnosticul general

În cadrul acestei etape, se recurge la analiza situației întreprinderii, identificându-se punctele tari și cele slabe. Această etapă este obligatorie.

Diagnosticul viitor

În urma analizei activității întreprinderii, pe baza rezultatelor obținute, se va previziona rezultatele viitoare ale firmei, pe baza unor metode și scenarii.

Alegerea și motivarea metodelor corespunzătoare de evaluare

Această decizie este luată de către expertul evaluator, în scopul determinării unei valorii veridice, și este nevoit să își justifice alegerea sau refuzul unei anumite metode.

Finalizarea activității de evaluare

Ultima etapă a evaluării se concretizează în redactarea rapotului de evaluare de către beneficiar. „Raportul de evaluare cuprinde concluziile acțiunii de evaluare și prezintă valorile economice determinate prin evaluare, precum și argumentarea respectivelor soluții la care a ajuns evaluatorul.”

În ceea ce privește practica evaluării proprietăților imobiliare în România, se poate vorbi despre două categorii de servicii de evaluare:

evaluarea

verificarea evaluării

În urma procesului de evaluare rezultă o valoare estimată, numită valoare de piață sau o altă valoare, care este denumită diferit, care aparține unui drept de proprietate asupra unei proprietăți imobiliare, la o dată stabilită.” În cea de-a doua etapă a evaluării, verificarea evaluării, conform SEV 400, verificarea unei evaluări reprezintă procesul de elaborare a unei opinii privind munca altui evaluator, precum și comunicarea acestei opinii.”

Dese ori în procesul de evaluare,apar situații în care conceptul de proprietate imobiliară și conceptul de drept asupra proprietății imobiliare sunt privite ca fiind una și aceeași , însă sunt două concepte diferite, tratate separat.

Proprietatea imobiliară se referă la terenuri, clădiri și alte construcții, și este o proprietate imobilă, corporală, fiind alcătuită din elemente de natură corporală (terenuri, componente ale terenului naturale, componente anexate terenurilor de către oameni).

Drepturile asupra proprietăților imobiliare însumează toate interesele, beneficiile și drepturile rezultate din deținerea unei proprietăți imobiliare.

Conceptul de proprietate imobiliară este necesar să fie privit de către evaluatori, într-un mod diferit față de conceptele de bun mobil și accesoriu commercial, deoarece există diferențe semnificative la nivelul structurii lor. Astfel bunurile mobile se referă la acele bunuri existente în cadrul unei proprietăți imobiliare, ca și dotare (ex: mobilier, rafturi pentru depozitare, echipamente de ethnică de calcul), iar accesoriile comerciale sau dotările anexe reprezintă elemente care aparțin sau sunt adăugate unui spațiu închiriat sau unei clădiri date spre închiriere de către chiriaș pentru ca activitatea desfășurată de către acesta să funcționeze în condiții optime. Cu alte cuvinte accesoriile comerciale sunt tot bunuri mobile (pompele stațiilor de carburanți, cisterne, case de marcat etc.).

Este necesar să se facă diferența între bunurile mobile și accesoriile comerciale de către evaluatori, deoarece aceștia constată dacă un element sau altul va fi introdus în valoarea proprietății imobiliare. În cazul în care bunurile mobile apațin proprietății imobiliare sunt incluse în valoarea imobiliară, și acestea trebuie neaparat să se regăsească în procesul de evaluare și să fie abordate în raportul de evaluare.

2.1.2. Conceptul de valoare

Pentru a putea fi evaluată , întreprinderea are o dimensiune fundamentală numită valoare.

“Valoarea reprezintă o calitate convențională a unui bun sau a unui serviciu, care-i este atribuită acestuia ca urmare a estimărilor și calculelor; acestă calitate există în sine, dar ea nu poate fi exprimată, exteriorizată, decât printr-o apreciere teoretică, bazată pe conceptele de valoare de întrebuințare, raritate sau valoare de schimb, realizată de evaluator sau investitor.”

În estimarea valorii unei întreprinderi, se fac eforturi mari, deoarece este dificil de măsurat mai ales în situațiile de transfer a proprietății. Este bine de știut faptul că scopul evaluării îl constituie practic valoarea, care vine ca un răspuns la divergențele care apar între vânzători și cumpărători.

„Valoarea este un factor esențial în evaluare ,care este creeată doar în mintea oamenilor, printr-un proces complex, fiind influiențată de factori instabili.” Dacă acești factori se schimbă, se schimbă și valoarea.Valoarea este creată de regulă de patru factori interdependenți, după cum urmează:

Utilitatea

Raritatea

Dorința

Puterea de cumpărare

În ceea ce privește utilitatea, vorbim desprea capacitatea unui bun de a satisface o anumită nevoie, dorință sau trebuință specifică oamenilor. Fiecare proprietate imobiliară este necesar să ofere o anumită utilitate beneficiarilor săi, utilitate care infliuențează valoarea.

“Raritatea reprezintă oferta curentă sau anticipată a unui bun, în comparație cu cererea pentru acesta.” Raritatea unui bun, face acel bun mult mai valoros în condițiile existenței unei cereri constante.

Împreună cu utilitatea și raritatea, dorința, se află într-o strânsă relație cu cel din urmă factor și anume puterea de cumpărare efectivă. Dorința reprezintă acea satisfacție intensă a cumpărătorului de a intra în posesia unui bun economic de care are nevoie.

Având în vedere puterea efectivă de cumpărare, participanții pe piață, au capacitatea de a achiziționa bunuri și/sau servicii care reprezintă oferta, prin plată în numerar sau în echivalente de numerar. Posibilitățile pieței de a plăti o anumită proprietate, este cea mai reală estimare a valorii proprietății imobiliare.

Pentru a prezenta cât mai bine circumstanțele în care urmează să se desfășoare tranzacția, se apelează la câteva premise ale valorii.

Valoarea de exploatare continuă

Făcând referire la acest concept, acesta susține faptul că întreprinderea evaluată reprezintă o unitate operațională. Acest lucru antrenează activele cât și stocurile să aibă o poziție de lucru și activitatea întreprinderii se derulează în condiții optime, fără intenția de oprire sau lichidare a activității.

Valoarea de lichidare

Această valoare poate fi obținută doar dacă întreprinderea este lichidată, ceea ce reprezintă opusul valorii prezentate mai sus, a valorii de exploatare continuă. Se poate realize prin două variante :

,,Lichidarea normală în care vânzarea se face pe o perioadă de timp suficientă pentru a obține cel mai bun preț pentru fiecare activ.”

,,Lichidarea forțată are loc atunci cand activele sunt vândute cât mai repede posibil, de obicei toate odată, la licitație.”

Valoarea reziduală

Aceasta se folosește pentru o investigație la finele unei perioade de exploatare, fiind o expresie a valorii de piață.

Valoarea de casare

Reprezintă o altă variantă a valorii reziduale, numai că în acest caz activele sunt dezmembrate, recuperându-se numai materialele constitutive.

Valoarea net realizabilă

“Este acea valoare de piață din care se deduc costurile și taxele aferente tranzacției.”

2.1.3. Principiile evaluării

Pentru fixarea modului de înțelegere a unei societăți cu privire la practica evaluării unei proprietăți imobiliare, se recurge la câteva principii esențiale, principii care reprezintă temeiul unei analize amănunțite a pieței în ansamblul său. Aceste principii ale evaluării sunt următoarele:

Anticiparea.

Conform acesteia, cumpărătorii și vânzărorii de pe o piață percep valoarea de piață ca fiind influiențată de o valoare actualizată a satisfacțiilor generate în viitor de către proprietatea imobiliară.

Schimbarea.

Acest principiu se referă la fluctuațiile prețului și a valorii, respectiv ale cererii și ofertei. În acest caz evaluatorul trebuie să găsească cauzele acestei fluctuații, cât și efectele sale, și să analizeze acest fenomen astfel încât să sesizeze impactul lui asupra proprietăților imobiliare.

Cererea și oferta.

Sunt elementele cele mai importante, care interacționând între ele conferă proprietății imobiliare valoarea de piață. Atunci cand prețul, valoarea și costul sunt egale, oferta și cererea sunt în echilibru, atât din punct de vedere cantitativ cât și din punct de vedere calitativ.

Substituția.

Acest principiu se referă la faptul că o persoană prudentă nu va plăti pentru un bun sau serviciu mai mult decât costul de achiziție cu aceleași caracteristici, în absența factorilor de risc, timp sau neadecvare.

Echilibrul.

“Proprietatea imobiliară are cea mai bună utilizare, atunci când factorii de producție (terenul,capitalul și munca) sunt într-o relație de echilibru.” Valoarea unei proprietăți imobiliare este construită în baza unor elemente contradictorii,contrastante care sunt într-o stare de echilibru.

În situația în care proprietatea imobiliară împreună cu caracteristicile sale se adaptează, conformează cererilor existente pe piață, se creează valoarea. Fiecare factor de producție sau element al proprietății contribuie la valoarea totală a proprietății, în măsura în care se adaugă ceva nou la valoarea totală menționată mai sus. În caz contrar, principiul contribuției poate duce la o pierdere de valoare, în situația în care există factori sau componente care lipsesc. Se pot efectua unele ajustări în acest sens (lipsa), sau în cazul constatării unor plusuri, prin comparație pe baza unor estimări.

Factori externi.

Bunurile, condițiile sau serviciile, sunt rezultatul existenței unor economii sau chiar pierderi externe ce pot avea diferite efecte asupra oamenilor (positive sau negative). Acest principiu face referire la mediul din exteriorul proprietății, sau chiar aflat în vecinătatea sa.

2.2.Situații ce necesită evaluarea întreprinderii

La fel ca orice proces economic și financiar complex în ansamblul său, evaluarea urmărește atingerea unui scop și anume cel de a obține informații în folosul clienților și răspunderea la diverse cerințe în ceea ce privește valoarea unei proprietăți imobiliare. Mai multe scopuri la un loc, pentru că evaluarea este constituită dintr-o multitudine de scopuri interdependente, formează necesitatea realizării unei evaluări a unor proprietăți imobiliare.

O estimare a unei valori reprezintă o necesitate în cazul în care se vor lua decizii decisive sau se va implementa și fundamenta o strategie esențială pentru întreprindere. Deoarece valoarea unei proprietăți imobiliare nu este una stabilă, statică, ea este influiențată în permanență de factori precum:

influențe legate de existența și apariția prețurilor libere;

influențe legate de modificările raportului de schimb al monedei naționale;

gestiunea internă a fiecărei întreprinderi, mai ales în ce privește politicile de amortizare si politicile de contabilizare (cu deosebire, contabilitatea costurilor).

În situațiile în care apar modificari semnificative ale prețurilor pe o piață, este necesar să se găsească acele diferențe existente între piață și managementul întreprinderii, care deține informații contabile, interne ori de altă natură, diferențe care sunt identificate cu ajutorul tehnicilor de evaluare.

În ceea ce privește modificările raportului de schimb ale mondei naționale, acestea au un impact asupra valorii bunurilor, serviciilor sau chiar întreprinderilor, și în acest caz soluția este în mâna evaluatorilor, care trebuie să identifice și să estimeze în ce măsură aceste modificări vor influența valoarea bunurilor dintr-o întreprindere sau chiar întreprinderea în sine. Aceștia vor recurge la tehnicile de evaluare ca modalitate de rezolvare optimă.

“Prin prisma gestiunii interne a unei întreprinderi, politicile de amortizare sunt obligatorii să fie deținute de către orice entitate, iar cu ajutorul tehnicilor de evaluare se stabilesc diferențele dintre acestea și cele existente la un interval dat pe o anumită piață. Pe de altă parte, politicile de contabilizare reprezintă baza evaluării din cadrul multitudinii metodelor de evaluare și influiențează în mod direct performanțele financiare ale unei întreprinderi.” Aceste două politici trebuie să fie deținute de toate întreprinderile, iar costurile lor stau la baza secretului commercial, care influiențează și determină concurența și competiția pe piață.

Pentru cea mai bună desfășurare a activității unei întreprinderi aceasta trebuie să aibă la dispoziție unele tehnici specifice de evaluare, exceptând aici politica de amortizare și politica de contabilizare care sunt reprezentate de echilibru stabilitate și permanență. În caz contrar, când întreprinderea nu este capabilă și nu dispune de unele tehnici de evaluare specifice obiectului de activitate, este obligatorie efectuarea procesului de evaluare.

Aceste situații diverse în care este necesară intervenția procesului de evaluare sunt:

Transferul dreptului de proprietate

Evaluarea intervine în acest caz cu scopul de acordare a ajutorului necesar cumparătorilor respectiv vânzătorilor existenți pe piață în luarea deciziilor în ceea ce privește prețul de cumpărare și respectiv de stabilire a prețului de vânzare, de a constitui o bază în cazul schimbului de proprietăți imobiliare sau în cazul fuziunii acestora, și de a stabili și determina condițiile în care va avea loc plata.

Creditarea și finanțarea

„Instituțiile financiare bancare sau nebancare urmăresc în cazul acordării de credite, nivelul de îndatorare, calitatea garanțiilor și analizele potențialului economico-financiar a clienților săi, în scopul creării unei relații cât mai flexibile între bancă și întreprindere.”

În primul rând, prin evaluare este estimată valoarea garanției aduse în cazul în care întreprinderea accesează un credit cu ipotecă, iar in cel de-al doilea rând, banca este ajutată în luarea deciziilor cele mai avantajoase în ceea ce privește garantarea sau asigurarea creditului care are la bază o proprietate imobiliară.

Tranzacțiile comerciale

Este acel caz în cadrul unei vânzări-cumpărări care necesită efectuarea unei evaluări, pentru a acorda unui investitor informațiile necesare cu privire la rentabilitatea investiției.

Modificări ale mărimii și structurii capitalului social al întreprinderii

“Evaluarea este necesară pentru a scoate în evidență eventualele influențe determinate de actualizarea valorii bunurilor întreprinderii la data efectuării modificărilor în capitalul social, asigurându-se astfel protejarea tuturor acționarilor sau asociaților întreprinderii.”

Determinarea cursului de introducere la bursă

Evaluarea se efectuează în momentul introducerii și în momentul tranzacționării valorilor pe o piata reglementată, și se face de către organismul de bursă.

Compensarea în caz de expropriere

Valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este estimată în acest caz, atât înainte de expropriere cât și valoarea rămasă după expropriere și se estimează cuantumul proprietății imobiliare care a suferit daune sau este în stare de avarie.

În scopuri fiscale

,,Evaluatorului îi revine misiunea de a determina și estima valoarea impozabilă cât și valoarea patrimoniului cultural sau istoric, de a face distincție prin separarea activelor depreciabile (construcțiile) de cele nedepreciabile (terenul) și de a estima mărimea deprecierii respective.”

În cazul entităților care sunt proprietate de stat și doresc sa se privatizeze

Alte situații

“Evaluatorul, prin rolul său deosebit de important, are în vedere și alte situații care necesită un process de evaluare riguros, prin care stabilește fezabilitatea proiectelor imobiliare, răspunde cerințelor asiguratului și asigurătorului, ajută la fuziunea firmelor, la emisiunea acțiunilor sau la reevaluarea contabilă, estimează valoarea în cazul vânzărilor forțate, asistența clientului în problem de investiții, arbitrarea între părți aflate în litigiu, determină tendințele cererii și ofertei de pe piață și analizează situația piețelor imobiliare.”

Cu ocazia evaluării, se constată și așa-zisele abateri ale politicilor interne ale unei întreprinderi, de la standardele și reglementările privind evaluarea întreprinderilor general aplicabile.

2.3.Tipologia evaluării

Există numeroase metode de evaluare care grupate corespunzător, după un anumit tipar, ajută la identificarea principalelor abordări în evaluare și totodată a ajută la buna organizare a întregului proces.

Evaluările se clasifică astfel:

în funcție de obiect, ele pot fi:

evaluări de bunuri mobile, proprietăți imobiliare, stocuri sau creanțe ;

evaluări de grupe de bunuri și unități care produc numerar;

evaluările unor active economice din cadrul unei întreprinderi

activele și elementele intangibile identificate și evaluate separat;

evaluări de întreprinderi privite ca ansamblu;

b) în funcție de metodă, evaluările se clasifică în:

metode clasice; sunt cele aplicate la întreprinderile care nu sunt cotate pe o piață de capital;

metode bursiere; se aplică, în general, la întreprinderile ale căror titluri sunt cotate la bursă, pe o piață reglementată.

Metodele, așa zise clasice se împart în:

evaluări patrimoniale; vizează exclusiv latura cantitativă, patrimonială

evaluări bazate pe performanțe; are în vedere latura calitativă adică performanțele financiare ale activului sau întreprinderii, randamentul, profitabilitatea, rentabilitatea sub diferite forme: profit net, dividend, cash flows etc.;

evaluări combinate; vizează atât latura cantitativă cât și cea calitativă, sub o formă sau alta de exprimare, referindu-se atât la patrimoniul întreprinderii cât și la performanțele activului sau a întreprinderii;

alte metode de evaluare

c) în funcție de scop, evaluările pot fi împărțite în :

evaluări contabile; sunt cele prevăzute în cadrul standardelor și normelor contabile, folosite în scopuri contabile, necesare elaborării situațiilor financiare anuale ale tuturor întreprinderilor;

evaluări administrative; sunt cele prevăzute prin acte normative diverse și se realizează în scopuri fiscale care au la bază anumite reglementări sau baremuri speciale;

evaluări economice și financiare; sunt singurele evaluări bazate pe expertiză și diagnostic și care au ca țintă finală determinarea valorii de piață,

d) în funcție de beneficiar evaluările pot fi:

evaluări care la bază o asigurare

evaluări efectuate pentru creditare sau pentru impozitare

evaluări pentru proprietarii afacerii sau proprietății evaluări pentru instituții financiar-bancare și fiscale în vederea constituirii unor garanții pentru credite, impozitarea unei operații de vânzare

cumpărare, fuziune etc.

evaluări pentru instituții publice sau organisme publice;

evaluări pentru instanțele judecătorești (în cazul unor litigii sau acțiuni)

evaluări pentru persoane fizice: salariați, moștenitori ai proprietarilor sau persoane care doresc să achiziționeze titluri de valoare sau să realizeze operațiuni de asociere.

în funcție de valorile obținute, evaluările pot fi:

Evaluări care au la bază valoarea de piață , acestea:

implică funcționarea unei piețe reglementate unde tranzacțiile se desfășoară fără restricție;

este necesar ca definiția valorii de piață, care este utilizată în procesul de evaluare, să fie inclusă în această categorie

se emit pe baza informațiilor caracteristice respectivei piețe, prin metode și proceduri specifice

„sunt realizate prin aplicarea abordărilor valorii prin cost, comparația vânzărilor sau capitalizarea venitului; informațiile folosite în fiecare din aceste abordări trebuie să fie obținute de pe piață. Abordarea prin cost, în funcție de aplicarea sa, poate sau nu să producă o indicație a valorii de piață.”

Evaluări care au la bază valori diferite de valoarea de piață.

Aceste evaluări trebuie:

definiția valorii utilizată în evaluare, să fie inclusă (valoare de utilizare, valoare de exploatare, valoare de asigurare, valoare de recuperare, valoare de lichidare, valoare specială etc.);

să fie folosite procedurile corespunzătoare

să analizeze informații îndeajuns pentru ca estimarea unei valori să fie una rezonabilă.

Evaluările nebazate pe piață,

,,În această situație, în raportul de evaluare trebuie să se menționeze faptul că valoarea obținută nu va fi interpretată ca valoare de piață.”

Capitolul III.

Evaluarea elementelor patrimoniale ale companiilor

3.1. Principalele abordări în evaluarea patrimonială și modul de selectare a acestora

Un element important al capitalului fix, din cadrul patrimoniului întreprinderii, îl reprezintă în esență clădirile și construcțiile.

“Un criteriu important care ajută la stabilirea strategiei întreprinderii, este dimensionarea valorii patrimoniului ținând seama de valoarea fiecărui element care intră în componența acestuia.”

Pentru a evalua clădirile sau construcțiile este obligatorie deținerea unor cunoștințe legate de următoarele:

Durata de viață și durata de exploatare a construcțiilor

Norme tehnice de calcul a rezistenței și stabilității construcțiilor

Modul de întocmire a documentațiilor aferente activității de construcții-montaj, a ponderii capitolelor specific în totalul valorii devizului general

Prevederile legale și în vigoare

Evoluția pe piață a prețurilor

Metodologiile de evaluare și alegerea celei mai optime metode

Respectarea termenului stabilit în contract

Atât în teoria cât și în practica economică, procedeele și metodele de evaluare sunt diverse, și sunt diferențiate după gradul de importanță acordat elementelor unui patrimoniu.

,, Metodele și procedurile de evaluare sunt mijloacele de lucru ale expertului evaluator de întreprinderi, iar adevarata valoare a misiunii sale este dată de exigența cu care le aplică și de competența și raționamentul său profesional.”

Specialiștii au reușit să contureze de-a lungul timpului teorii legate de valoarea unei întreprinderi.

,, Prima consideră că valoarea întreprinderii este dată de suma valorilor elementelor sale componente: mijloace fixe, terenuri, titluri de valoare, stocuri, lichidități. Această teorie este aplicată în cadrul metodelor de evaluare patrimoniale care utilizează valori patrimoniale sau matematice.”

Teoria a doua, susține faptul că întreprinderea are o anumită valoare numai dacă activele aflate în posesia acesteia reușesc să genereze un rezultat. ,,Această teorie a determinat elaborarea unor metode de evaluare a întreprinderii numite metode bazate pe rentabilitate,care lucrează cu valori de rentabilitate sau de randament.”

În ceea ce privește alegerea unei metode de evaluare de către expertul evaluator, practic nu există o metodă universală aplicabilă în definirea valorii, datorită caracterului particular a fiecărei întreprinderi. Pentru a face o alegere optimă, trebuie să se cunoască diagnosticul întreprinderii care urmează să fie evaluată, analiza SWAP, aplicabilitatea metodelor conform caracteristicilor întreprinderii și nu în ultimul rând să se estimeze cât mai aproape de realitate valoarea.

„Metodele și respectiv practicile trebuie să fie selectate corespunzător astfel încât să atingă scopul propus ( determinarea valorii ), și să se țină seama de factorii esențiali cu rol major în procesul de evaluare.”

3.2. Evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordărilor bazate pe comparațiile de piață

Cunoscută și sub denumirea de comparație directă sau comparația vânzărilor, abordarea prin piață constă într-un proces de comparare a unei proprietăți imobiliare cu rol de subiect, cu o altă proprietate similară care este oferită spre vânzare sau care tocmai a fost vândută. În acest sens ,,valoarea de piață a proprietății imobiliare subiect este direct legată de prețurile competitive ale proprietăților imobiliare comparabile”.

Această metodă este cunoscută ca fiind o metodă de evaluare rapidă, care se poate aplica diverselor tipuri de proprietăți imobiliare și poate fi folosită și în scopul comparării unor rezultate generate prin intermediul altor metode de evaluare. În situația în care există destule informații și tranzacții recente, abordarea bazată pe comparațiile de piață este cea mai potrivită metodă folosită în măsurarea valorii de piață.

,,De regulă, abordarea prin piață oferă indicații de primă relevanță cu privire la valoarea de piață în cazul evaluării proprietăților imobiliare ce nu sunt cumpărate pentru potențialul lor de a genera venituri.”

Aplicabilitatea acestei abordări poate fi limitată în situațiile în care numărul de tranzacții recente cu alte cuvinte informații cu privire la prețurile de tranzacționare este inferior. Se pot însă lua în considerare alte informații privind proprietățile similare, existente în acel moment pe piață, informații care trebuie să fie cât se poate de clare, relevante și minuțios analizate. Chiar și în acele situații în care aplicabilitatea acestei abordări este limitată, ea reprezintă un element important a procesului de evaluare.

Pentru o analiză comparativă se iau în considerare nu numai asemănările, ci și diferențele care apar între proprietatea subiect și cele comparabile, purtând denumirea de elemente de comparație. Aceste elemente de comparație sunt supuse unor testări pentru a determina vulnerabilitatea acestora și modul cum acestea pot influiența sau chiar afecta valorarea.

„Deseori, aceste elemente sunt analizate în cadrul abordării prin piață în scopul determinării ajustărilor ce trebuie aplicate prețurilor de vânzare ale proprietăților comparabile.”

Ajustările sunt realizate de către evaluator și ele trebuie obligatoriu să fie legate de piață.

Există o ordine prestabilită în funcție de informațiile colectate și analiza efectuată de evaluator, a aplicării ajustărilor. Astfel în cadrul abordării prin piață, succesiunea ajustărilor este următoarea: ajustări specifice tranzacționării, urmate de ajustările specifice proprietății.

Acele ajustări specifice tranzacționării se referă la drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare și condițiile de piață , iar ajustările specifice proprietății includ localizarea proprietății, caracteristicile proprietății din punct de vedere fizic și economic, utilizarea permisă sau zonarea.

În scopul aplicării abordării prin piață se utilizează două tipuri de analize : analiza pieței și analiza celei mai bune utilizări. Între aceste două analize se stabilește o relație de interdependență, care ajută evaluatorul să stabilească ce anume influiențează valoarea de piață a proprietății imobiliare subiect. Pentru stabilirea și analiza proprietăților comparabile ce au fost vândute este necesară determinarea și fundamentarea analizei celei mai bune utilizări a proprietății imobiliare subiect.

,,Utilizarea curentă se presupune a fi cea mai bună utilizare dacă nu există indicații din piață sau alți factori care să conducă la concluzia că există o altă utilizare care ar maximiza valoarea subiectului evaluării.”

Ca și procedură de aplicare, abordarea prin piață are la bază câteva etape esențiale, care prin parcurgerea lor de către expertul evaluator, pot să genereze rezultate cât mai optime. Aceste etape se concretizează în:

Cercetarea amănunțită a pieței

„Această primă etapă presupune culegerea de informații privind tranzacțiile de proprietăți imobiliare comparabile cu proprietatea imobiliară care este evaluată. Există și situații în care informațiile nu sunt suficiente, și în acest caz se analizează numai oferta proprietăților comparabile.” Evaluatorul culege informații cu privire la prețuri, transmiterea drepturilor de proprietate, modalitatea de finanțare, ceea ce ii motivează pe vânzători și pe cumpărători și nu în ultimul rând data la care se efectuează tranzacția, urmând apoi analiza amănunțită a proprietăților imobiliare din punct de vedere tehnic, funcțional și economic.

,,Sursele primare de informații sunt cele legate de publicitatea imobiliară (cadastru), publicațiile periodice cu subiect imobiliar și discuțiile cu părțile aflate în tranzacție, reprezentanții lor, avocați, consilieri, proprietari etc.” Alte informații care au altă sursă necesită o atenție și o analiză sporită.

Verificarea informațiilor colectate

A doua etapă poartă rolul de confirmare a veridicității și corectitudinii datelor obținute.

Alegerea criteriilor de comparație cât mai relevante posibil cât și întocmirea pentru fiecare criteriu a unei analize comparative

Criteriile de comparație se aleg în principiu în funcție de scopul și natura evaluării.

Compararea proprietăților imobiliare comparabile cu proprietatea imobiliară evaluată

Compararea are loc numai utilizând elementele de comparație și o ajustare cât mai adecvată a prețului.

Analiza rezultatelor evaluării și formularea unei concluzii asupra valorii

Această ultimă etapă constă în exprimarea unei concluzii asupra prețului cel mai veridic al proprietății imobiliare subiect. Este bine de știut faptul că este destul de dificil să concluzionezi printr-o singură valoare, astfel evaluatorul recurge deseori la un interval de valori ca și concluzie finală.

3.3. Evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordărilor bazate pe randament

Una dintre abordările tradiționale utilizate de către un evaluator în cadrul procesului de evaluare, este abordarea bazată pe randament sau abordarea prin venit. “Această abordare constă în metode, tehnici și proceduri matematice pe care evaluatorul le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății imobiliare de a genera beneficii și să transforme aceste beneficii într-o indicație asupra valorii actualizate a acestora.” Proprietățile imobiliare care pot genera venituri sunt de regulă achiziționate sub forma unei investiții, investitorul datorând defapt acel preț în schimbul dreptului de a câștiga venituri viitoare.

Dreptul de proprietate asupra unei proprietăți imobiliare care generează venit, nu poate fi deținut în totalitate de o singură persoană, doar în situația în care investitorul este acționar sau asociat al unei întreprinderi.

“Abordarea prin venit este folosită în scopul estimării valorii de piață în ceea ce privesc proprietățile imobiliare, dar și în scopul estimării valorii de investiție.” Valoarea de piață este caracterizată prin impersonalitate și obiectivitate, pe când valoarea de investiție este caracterizată prin subiectivitate, aferente investitorului.

,,Pentru a estima valoarea de piață prin abordarea prin venit, evaluatorul trebuie să se asigure că toate informațiile și ipotezele utilizate reflectă situația pieței și motivațiile unui investitor tipic de pe piață.”

În scopul aplicării abordării prin venit, sunt utilizate două metode de evaluare specifice proprietăților imobiliare generatoare de venit:

Metoda capitalizării venitului sau capitalizarea directă

Este o metodă cât se poate de simplă, în cadrul căreia un venit anual reprezentativ se împarte la o rată de capitalizare sau se poate inmulții cu un multiplicator al venitului pentru a rezulta fie valoare de piață, fie valoarea de investiție a proprietății subiect.

Capitalizarea directă presupune estimarea fluxului de numerar pe parcursul unui singur an, având la bază vânzări similare din punct de vedere al beneficiilor viitoare.

2. Metoda fluxului de numerar actualizat

În acest caz fluxul de numerar dintr-o perioadă viitoare, se aduce la valoarea actualizată prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma tuturor valorilor actualizate a fluxurilor de numerar reprezintă valoarea capitalului. Această metodă presupune analiza veniturilor și a cheltuielilor probabile, previzionate, având la bază scopurile de investiție specifice pentru rentabilitatea și recuperarea capitalului investit.

Există și situații care nu necesită limitarea la una din metodele prezentate mai sus, folosind informațiile potrivite și utilizările adecvate, ambele având ca și caracteristici comune folosirea datelor de piață și optica specifică asupra valorii de piață a unui investitor oarecare.

3.4. Evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordărilor bazate pe cost

,,Prin intermediul abordării prin cost se realizează o defalcare pur teoretică a proprietății imobiliare pe componentele sale, teren și construcție, participanții pe piață fiind cei care vând drepturile asupra proprietății imobiliare, nu terenurile și clădirile.” Acest proces de defalcare are ca avantaj, față de celelalte abordări în cadrul cărora terenul nu poate fi evaluat separat fără construcție, faptul că duce la soluționarea mult mai multor probleme.

La fel ca și abordările prezentate mai sus, abordarea prin piață și abordarea prin venit, abordarea prin cost are la bază comparația datelor existente pe piață. De cealaltă parte, dacă nu are la bază asemenea date, abordarea prin cost dă naștere unor rețineri. În scopul aplicării abordării prin cost, evaluatorul este cel care estimează diferența percepută de un cumpărător , diferență regasită între construcția ce aparține proprietății subiect și o construcție nouă cu utilitate ridicată.

Un rol major în estimarea valorii de piață a unor construcții noi, îl are abordarea prin cost. Poate fi aplicată și în cazul proprietăților care dețin construcții mai vechi sau construcții care se află în stadiu de proiect sau chiar a unor proprietăți specializate.

În acele situații în care piața nu este suficient de activă, deci nu se poate apela la abordarea prin piață și proprietățile subiect nu sunt generatoare de venituri, abordarea prin cost este cheia. Terenurile și construcțiile se evaluează separat, permițând stabilirea celei mai bune utilizări a terenului, estimarea deprecierii construcțiilor, estimarea costului probabil de dezvoltare și construire, estimarea costului de obținere putând fi luate în considerare unele adăugiri, modernizări sau chiar renovări ale construcțiilor.

În scopul formulării unei concluzii asupra valorii proprietății imobiliare, după analiza împrejurimilor proprietății, după colectarea informațiilor relevante, este necasar ca evaluatorul să parcurgă o serie de etape ,după cum urmează:

Estimarea valorii terenului care se presupune a fi disponibil pentru exploatarea sa,la cea mai bună utilizare

Estimarea costului de construire

,,Aceste costuri, numite și ,,hard cost”, includ atât costurile directe (materialele, manopera, utilaje, transport) cât și cele indirecte (regia contractantului general și a diferiților subcontractanți, alături de taxe și contribuțiipe manoperă) precum și profitul antreprenorului general, la data evaluării.”

Estimarea altor costuri care sunt necesare construirii

Purtând și denumirea de ,,soft cost”, aceste costuri sunt acelea care nu fac parte din construcția directă.

Însumarea costurilor de construire rezultate în etapa a doua și a treia pentru a obține costul de înlocuire / reconstruire brut, separate pentru clădire și separate pentru construcții speciale

Este necesar să se facă o distincție între cele două noțiuni, astfel prin cost de reconstruire se înțelege un cost estimat de construire a unei copii fidele a construcției subiect, utilizându-se materiale de construcții și tehnici identice, cât și aceleași standarde de execuție. Pe de altă parte, costul de înlocuire se referă la costul estimat construirii unei construcții similare cu aceeași utilitate, folosindu-se aceleași materiale, tehnici, planuri și proiecte moderne.

Evaluatorul trebuie să se decidă în alegerea unui singur tip de cost, și pe cel ales să îl aplice în mod consecvent.

Estimarea cumulată a deprecierii clădirii sau a construcțiilor speciale

,,Deprecierea este diferența dintre costul de reconstruire sau de înlocuire a construcției la data evaluării și valoarea de contribuție a construcției la valoarea întregii proprietăți, la aceeași dată.” În teoria și practica evaluării există trei forme ale deprecierii:

Depreciere fizică care este generată de folosirea repetată și de infliuența factorilor mediului înconjurător asupra construcției

Deprecierea funcțională care ține de un defect al construcției, al proiectului sau al materialelor folosite diminuând buna funcționare a acesteia

Deprecierea externă sau economică se referă la o deficiență temporară sau permanentă a celei mai bune utilizări a unei construcții, cauza principală fiind influiențele factorilor negativi care vin din exteriorul proprietății.

Toate aceste componente cumulate reprezintă deprecierea totală.

Scăderea din costul de înlocuire / reconstruire brut al clădirii sau construcțiilor special, a deprecierii totale în scopul obținerii costului de înlocuire / reconstruire net

Estimarea profitului câștigat de dezvoltatorul imobiliar bazat pe analiza de piață

,,Profitul dezvoltatorului imobiliar reprezintă o sumă derivată din piață, pe care un dezvoltator o primește pentru inițiativă, pentru contribuția sa la proiect și pentru riscul asumat, cuantificându-se ca diferență între valoarea de piață a dezvoltării imobiliare respective și costul total de dezvoltare al acesteia.”

Obținerea valorii dreptului absolut asupra proprietății imobiliare subiect prin adăugarea profitului dezvoltatorului imobiliar și prin adăugarea costului de înlocuire / reconstruire net

Ajustarea dreptului absolut asupra proprietății imobiliare, numai dacă este cazul

Capitolul IV.

Studiu de caz

4.1. Introducere – selectarea imobilului evaluat

Studiul de caz se concretizează în stabilirea valorii de piață a unei proprietăți imobiliare de tip industrial, la nivelul prețurilor practicate pe piața imobiliară în luna Septembrie 2015 cu scopul informării destinatarului. În prezentul studiu de caz, a fost evaluat dreptul integral de proprietate asupra terenului și construcției, fără alte bunuri mobile ce ar putea face parte dintr-o construcție cu destinație industrială.

Proprietatea supusă evaluarii este amplasată în zona de vest a municipiului Oradea, pe Șos. Borșului, Nr. 45, în zona industrială a municipiului. Acesta zonă este considerată ca fiind una periferică și totodată industrială în cadrul orașului.

Vecinii sunt proprietăți de tip industrial (hale industriale de depozitare și producție) sau parcele de teren libere aflate în proprietatea diferitelor persoane fizice și juridice, dar la care încă nu au fost începute lucrările de execuție a construcțiilor. Construcțiile din zonă sunt în principal construcții cu destinație industrială.

Proprietatea beneficiază de învecinarea cu urmatoarele puncte de interes:

Hypermarket Kaufland

Parcul industrial al orașului

Granița cu Ungaria

Drumul european E60

Amplasarea imobilului în cadrul zonei este favorabilă. Poluarea însă este ridicată, proprietatea imobiliară fiind situată în zona industrial.

Terenul are o arie totală de 3.691 mp, prezintă deschidere la str. de 12 m, din care construcția este de aproximativ 1.050 mp. Relieful proprietatii este plan, iar forma dreptunghiulară. Proprietatea este parțial împrejmuită cu gard metalic pe fundație și stâlpi din beton.Cladirea este situată în partea centrală a terenului, având acces de la stradă prin curtea betonată.

Data la care a fost dată în folosință hala este 1976, iar ultima renovare a finisajelor a fost efectuată în anul 2006. În prezent hala este folosită în scop de depozitare de către actualii proprietari.

Proprietatea ce face obiectul prezentului studiu de caz, este identificată cu numerele cadastrale 8424 și 8424-C1, înscrise în Cartea Funciară 155255.

Imobilul analizat a fost vândut de administratorul judiciar al Avicola SA, actualului proprietar SC Vial Trade SRL în data de 24.05.2005.

Proprietatea aparține în prezent SC Vial Trade SRL. Proprietarul deține integral dreptul de proprietate, conform extrasului CF, neexistând impedimente de ordin juridic sau de altă natură care să afecteze dreptul de proprietate, sau posibilitatea transferării acestui drept.

4.2.Premisele Evaluării

Ipoteze generale și ipoteze speciale

La baza evaluării proprietății imobiliare, stau o serie de ipoteze generale și ipoteze speciale prezentate în cele ce urmează. Opinia finală este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze și concluzii, precum și cu celelalte aprecieri din acest raport.

Principalele ipoteze și limite de care s-a ținut seamă în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele:

4.2.1.1. Ipoteze generale

Atât selectarea abordărilor de evaluare cât și modalitățile de aplicare, s-au făcut având în vedere statutul actual al proprietății supuse evaluării, astfel încât valorile estimate să conducă la o valoare cât mai probabilă și apropiată de cea la care va fi încheiată o eventuală tranzacție.

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate în aplicarea abordărilor în evaluare, au fost rezonabile.

Abordarea prin piață nu a fost aplicată, întrucat nu există suficiente informații, piața nefiind una activă în cazul acestor proprietăți. S-a utilizat tehnica comparației directe pentru determinarea valorii de piață a terenului considerat liber în cadrul abordării prin cost.

Abordarea prin venit a fost în schimb aplicată prin metoda capitalizarii veniturilor, luând în considerare veniturile provenite din închirierea pe piața liberă pentru proprietăți similare.

La elaborarea lucrării, au fost luați în considerare toți factorii care au influență asupra valorii, nefiind omisă deliberat niciun fel de informație.

Imobilul a fost vizionat și inspectat de către evaluator, fiind prezentate elementele descriptive, schițele pentru a creea o imagine cât mai completă asupra dimensiunilor și stării acestuia.

Aspectele juridice, (descrierea legalaă și aspecte privind dreptul de proprietate) se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietar/destinatar și au fost prezentate fără a se intreprinde verificări sau investigatii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si transferabil (în circuitul civil). Afirmațiile făcute de evaluator privitoare la descrierea legală a proprietății nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialiști.

Evaluatorul nu deține nicio informație privitoare la faptul că proprietatea ar fi traversată de rețele magistrale de utilități sau zone de restricționare, care ar limita dezvoltarea acesteia, altele decât cele descrise în raport.

Totodată, evaluatorul nu va fi făcut răspunzător pentru existența unor factori de mediu care ar putea influența valoarea, evaluatorul neavând competențele necesare și prin urmare, nu poate da nicio garanție referitoare la starea tehnică sau economică a imobilului. Acesta a obținut informații, estimări și opinii ce au fost evidențiate în raportul de evaluare, de la surse pe care el le consideră credibile și nu iși asumă nicio responsabilitate în privința datelor furnizate de beneficiar și terțe persoane.

Proprietatea se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor de zonare, urbanism, mediu și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport.

Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspecție neinvazivă a proprietății și nu s-a intenționat a se scoate în evidență defecte sau deteriorări ale construcțiilor sau instalațiilor altele decât cele care sunt prin execuție aparente. Prezența unor astfel de deteriorări care nu au fost puse în evidență, ar putea afecta în mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Este recomandat în acest sens, angajarea experților tehnici care să investigheze astfel de aspecte.

Nu s-a realizat niciun fel de investigație pentru stabilirea existenței contaminanților. Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale proprietății, solului, sau structurii care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu își asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi.

Nu s-a realizat o analiză structurală a clădirii, nici nu s-a inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea tehnică bună. Nu se poate exprima opinia asupra stării tehnice a părților neinspectate și acest raport nu trebuie înteles că ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirii.

Evaluatorul nu are niciun interes în prezent sau în viitor cu beneficiarul sau cu părțile interesate în tranzacții, asumându-și întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate.

Situația actuală a proprietății imobiliare și scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate și a modalităților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietății în condițiile tipului valorii selectate.

Ipoteze speciale nu există.

4.2.1.2. Condiții limitative

Documentele prezentate sunt considerate veridice fără ca evaluatorul să poată certifica exactitatea lor, iar anexarea lor la raportul de evaluare are un scop informativ. Evaluatorul nu își asumă raspunderea pentru eventuale modificări a dreptului de proprietate sau ale elementelor înscrise în extrasul de carte funciară de la data emiterii acestuia și până la data evaluării.

S-a recurs la identificarea și inspecția proprietății, au fost efectuate măsuratori, fotografii și au fost cerute date pentru aprecierea/estimarea stării tehnico-funcționale a cladirii. Granițele proprietății evaluate au fost stabilite pe baza informațiilor furnizate de catre proprietaul care a fost prezent la această inspecție.

Proprietarul a pus la dispoziție documantele pe baza cărora s-au fundamentat ipotezele ce stau la baza evaluării. Acestea sunt : copie extras Carte Funciară, memoriu tehnic, relevee ale construcției, plan de amplasament al proprietății.

Evaluatorul nu își asumă nici o responsabilitate în cazul unor informații eronate, false sau incomplete puse la dispozișie de către proprietar.

Valorile estimate în prezentul raport, cuprind și valoarea construcțiilor și a terenului aferent proprietății. Valorile estimate sunt valabile la data prezentată în raport, și încă un interval de timp limitat după această dată, în care condițiile specifice ale pieței imobiliare nu suferă modificări semnificative care să afecteze opiniile estimate. Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valorile separate alocate nu trebuie folosite în legatură cu o alta evaluare și sunt invalide dacă sunt astfel utilizate.

Valorile estimate în raport se aplică întregii proprietăți, și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate, va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevazută în raport.

Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau de viitor, în legătura cu proprietatea evaluată, sau cu părțile interesate în tranzacție. Desigur că proprietarul, respectiv un potențial cumpărător, pot avea, argumentat, alte opinii și păreri, susținând oricare altă valoare dintre valorile determinate în prezentul raport, sau oricare altă valoare rezultată dintr-un alt proces de evaluare.

Evaluatorii nu își asumă nici o responsabilitate pentru evenimentele care influențează valoarea proprietății, care au avut loc după data evaluării, sau data inspecției.

Analiza facută de către evaluator s-a efectuat pe baza informațiilor culese fără limitari, sau restricționări deosebite din partea proprietarului, toate documentațiile deținute de acesta fiind puse la dispoziția evaluatorului.

4.2.1.3. Responsabilități față de terți

Acest raport de evaluare a fost întocmit pe baza informațiilor puse la dispoziția evaluatorului de către proprietar și beneficiar, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora.

Evaluatorul nu își asumă niciun fel de răspundere pentru informațiile puse la dispozitia sa de către proprietar și/sau beneficiar, și nici pentru rezultatele obținute , în cazul în care acestea sunt viciate de date incomplete sau greșite.

Raportul de evaluare este confidențial și se adresează solicitantului și beneficiarului (conform scopului evaluării), evaluatorul neasumându–și nici o responsabilitate față de terți (persoane fizice sau juridice), în nici o altă circumstanță, decât cele permise de precizările din prezentul raport de evaluare.

4.2.2.Identificarea activului supus evaluării. Scopul evaluării

Obiectul evaluării este proprietatea imobiliară cu identificarea cadastrală nr 8424 și 8424-C1, înscrise în Cartea Funciară nr. 155255 – Oradea.

Proprietatea constă în construcție de tip P+E și teren aferent cu destinație industrială.

Scopul evaluării este estimarea valorii de piață, cu scopul informării destinatarului, așa cum este definit în Standardele Internaționale de Evaluare IVS a proprietății, în vederea vânzării.

Prezentul Raport de Evaluare va fi utilizat pentru fundamentarea deciziei de vânzare a proprietății.

4.2.3. Drepturile de proprietate evaluate

A fost supus evaluării dreptul deplin de proprietate al societății SC Vial Trade SRL, asupra proprietății descrise mai sus, conform documentelor:

Extras de carte funciară nr. 155255 din 29.05.2009

Plan de situație și relevee

4.2.4. Bazele evaluării. Tipul valorii estimate

Tipul valorii estimate în prezentul raport este valoarea de piață.

Conform Standardelor de Evaluare ANEVAR 2015, “Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere”.

Au fost respectate următoarele Standarde:

Standarde de evaluare: SEV 100 – Cadru general (IVS Cadru General)

Standarde generale: SEV 101 – Termeni de referinta ai evaluarii (IVS 101)

SEV 102 – Implementare (IVS 102)

SEV 103 – Raportare (IVS 103)

Standarde referitoare la active: SEV 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230)

Aplicatii ale evaluarii: SEV 400 – Verificarea evaluarilor

Ghiduri metodologice de evaluare: GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile

4.2.5. Data evaluării/data raportului de evaluare

La baza întregului proces de evaluare, au stat informațiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare lunii Septembrie 2015. Data la care se vor considera valabile ipotezele luate în considerare și valorile estimate de către evaluator, este 03.09.2015. Data raportului de evaluare este 11.09.2015.

4.2.6. Moneda raportului și modalitățile de plată

Opinia finală a evaluării va fi prezentată în LEI și în EURO. Având în vedere că metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale în lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea în valută este de 4.43 RON pentru un EURO. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atâta timp cât principalele premise care au stat la baza evaluării, nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiții similare, cursul de schimb și evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare și cu nivelul tranzacțiilor pe piața imobiliară specifică etc.).

Valoarea estimată s-a făcut considerandu-se o plată în numerar (cash), achitată în momentul semnării contractului. În alte condiții de plată, valoarea estimată se modifică.

4.2.7. Inspecția proprietății / Data inspecției. Amploarea investigațiilor

Inspecția proprietății a fost realizată la data de 02.09.2015. Au fost preluate informații referitoare la proprietatea evaluată, au fost realizate măsuratori și fotografii ale proprietății supuse evaluării. Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminari ale clădirilor, terenului sau amplasamentelor învecinate, și nu au fost inspectate părțile ascunse ale clădirilor.

4.2.8. Natura și sursa informațiilor utilizate

La baza întocmirii prezentului raport de evaluare au stat următoarele surse principale de informații :

Proprietarul de la care s-au obținut documente și informații ale proprietății;

Informații de la Cartea Funciară, Primarie: Serviciul de Arhitectură și Urbanism, Direcția Județeană de Statistică;

Agențiile imobiliare din Oradea;

Publicațiile locale de profil;

Anunțuri de publicitate imobiliară prin Internet;

Suportul de curs;

Buletine informative ale ANEVAR și IROVAL;

Standarde Internaționale de Evaluare – Ediția 2015;

Indici de actualizare- Costuri de reconstrucție- Costuri de înlocuire, Clădiri rezidentiale, Clădiri industriale, Comerciale și Agricole. Construcții speciale, AUGUST 2015 (autor Corneliu Șchiopu), Editura IROVAL București .

4.2.9. Valabilitatea raportului

Valorile estimate de evaluator în acest raport sunt valabile la data prezentată în raport și încă un interval de timp limitat după această dată, în care condițiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile exprimate.

Ca urmare, opinia evaluatorului trebuie analizată exclusiv în contextul economic general când are loc operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieței specifice și scopul prezentului raport.

4.3.Prezentarea datelor

4.3.1. Identificarea proprietății. Descrierea juridică

Proprietatea ce face obiectul prezentului raport este identificată cu numerele cadastrale 8424 si 8424-C1 înscrise în Cartea Funciară 155255.

Proprietatea aparține SC Vial Trade SRL. Proprietarul deține integral dreptul de proprietate, conform extrasului CF puse la dispoziția evaluatorului, neexistând impedimente de ordin juridic sau de alta natură care sa afecteze dreptul de proprietate, sau posibilitatea transferării acestui drept.

Evaluatorul a avut la dispoziție un extras de carte funciară din care s-au extras datele, anexat prezentului raport. Înscrierile din Cartea Funciară 155255 sunt după cum urmează:

Act contract de vanzare-cumpărare, 692.2005

Întăbulare, drept de proprietate, cu titlu de cumpărare, dobândit prin Convenție, cota actuală 1/1 înscrierea nr. 17456 / 24.05.2005 al societății VIAL TRADE SRL

Act contract de ipotecă, 302.2006,

Se notează interdicția de înstrăinare și grevare, demolare în favoarea SAN PAOLO IMI BANK ROMANIA SA- ORADEA

Act contract de ipotecă, 1038.2006,

Se notează interdicția de înstrăinare, grevare, închiriere, demolare, dezmembrare în favoarea: SAN PAOLO IMI BANK ROMANIA SA SUCURSALA ORADEA

Act contract de ipotecă, 529.2007,

Se notează interdicția de înstrăinare, grevare, închiriere, demolare, dezmembrare în favoarea : SAN PAOLO IMI BANK ROMANIA SA ORADEA

Act contract de ipotecă, 720.2008,

Se notează interdicția de înstrăinare, grevare, demolare, închiriere în favoarea: SAN PAOLO IMI BANK ROMANIA SA

Act notarial, contract de garanție imobiliară aut 317, 29.05.2009,

Se notează interdicția de înstrăinare, grevare, dezmembrare, alipire, construire, demolare, restructurare și amenajare: BC INTESA SANPAOLO ROMANIA SA, Suc Oradea

Sunt prezente în cadrul extrasului de carte funciară următoarele sarcini existente:

Act contract de ipotecă, 694.2005,

Întăbulare, drept de ipotecă, Valoare: 3.182.432.000 / ROL, echivalent a 88.000 EURO + dobândă indexabilă aferentă + interdicția de înstrăinare, grevare ți demolare, dobândit prin Convenție, BANCA SANPAOLO IMI BANK ROMANIA SA SUC ORADEA

Act contract de ipotecă, 1390.2005,

Întăbulare, drept de ipotecă, Valoare: 150.000 / RON, echivalent a 42322 EURO + dobânzi indexabile de 13,5% an + comisioanele aferente + interdicția de înstrăinare și grevare, demolare, dobândit prin Convenție, BANCA SANPAOLO IMI BANK ROMANIA SA SUC ORADEA

Act contract de ipotecă, 302.2006,

Întăbulare, drept de ipotecă, Valoare: 1.060.000 / RON, + dobândă revizuibilă aferentă liniei de credit de 13,08% an + comisioanele aferente, dobândit prin Convenâie: SAN PAOLO IMI BANK ROMANIA SA- ORADEA

Act contract de ipotecă, 1038.2006,

Întabulare, drept de ipotecă, Valoare: 100.000 / RON, + dobândă variabila bubor 1m + spread la data prezentei este de 10.69% an + comisioane, spețe aferente, dobândit prin Convenție: SAN PAOLO IMI BANK ROMANIA SA SUC ORADEA

Act contract de ipotecă, 720.2008,

Întăbulare, drept de ipotecă, Valoare: 150.000 / RON, + dobândă variabilă comisioane, spețe și cheltuieli aferente, dobândit prin Convenție: SAN PAOLO IMI BANK ROMANIA SA

Act act notarial, contract de garanție imobiliară aut 317, 29.05.2009,

Întăbulare, drept de ipotecă, Valoare: 680.000 / RON, + dobândă variabilă aferentă creditului, care se calulează după formula Robor 1m + 2,5 pp și care la data prezentei este de 14,96% an + comisioane, spețe aferente, dobândit prin Convenție: BC INTESA SANPAOLO ROMANIA SA, Sucursala Oradea

4.3.2.Identificarea bunurilor imobile evaluate

În prezentul raport de evaluare a fost evaluat dreptul integral de proprietate asupra terenului și construcției, fără alte bunuri mobile ce ar putea face parte dintr-o construcție cu destinație industrială.

4.3.3.Date despre zonă, oraș, vecinătăți și amplasare

Proprietatea supusă evaluării este amplasată în zona de vest a municipiului Oradea, pe Șos. Borșului, Nr. 45, în zona industrială a municipiului. Acestă zonă este considerată ca fiind una periferică și totodată industrială în cadrul orașului.

Strada Șos. Borșului, pe care se află imobilul este cu două sensuri, asfaltată. Proprietatea are acces la căile de transport în comun prin linia de autobus. Stația se află la o distanță de cca. 15 minute de proprietate.

Vecinii sunt proprietăți de tip industrial (hale industriale de depozitare și productie) sau parcele de teren libere, aflate în proprietatea diferitelor persoane fizice și juridice, dar la care încă nu au fost începute lucrările de execuție a construcțiilor. Construcțiile din zonă sunt în principal construcții cu destinație industrială.

Proprietatea beneficiază de învecinarea cu urmatoarele puncte de interes:

Hypermarket Kaufland

Parcul industrial al orașului

Granița cu Ungaria

Drumul european E60

Zona din imediata vecinatate a proprietății, poate fi caracterizată ca fiind una cu intensă circulație. Amplasarea imobilului în cadrul zonei este favorabilă. Poluarea este însă ridicată, proprietatea imobiliară fiind situată în zona industrială.

4.3.4.Informații despre amplasament

Terenul are o arie totală de 3.691 mp, și prezintă o deschidere la str. de 12 m. Relieful proprietății este plan, iar forma dreptunghiulară. Proprietatea are fațada principală orientată cardinal spre nord.

Imobilul dispune de rețea de alimentare cu energie electrică (monofazată și trifazată) și rețele electrice și de iluminat interioare. Alimentarea cu apă și canalizarea de la municipalitate. Sistemul de încalzire și apa caldă lipsește. Imobilul dispune de rețea de telefon, branșare la o centrală automată Romtelecom și la rețeaua de televiziune prin cablu.

4.3.5.Descrierea amenajărilor și construcțiilor

Parcela de teren are o suprafață totală de 3.691 mp, din care este construită aproximativ 1.050 mp. Proprietatea este parțial împrejmuită cu gard metalic pe fundație și stâlpi din beton.

Clădirea este situată în partea centrală a terenului, având acces la strada prin curtea betonată. Construcția a fost fundată în condiții normale.

Conform informațiilor furnizate, a analizei documentelor puse la dispoziția evaluatorului cât și a inspecției, imobilul este structurat pe două nivele: P+E cu câte un spațiu de depozitare/producție pe fiecare nivel și birouri la etaj, situată în zona industrială a orașului Oradea. Data la care a fost dată în folosință hala este 1976, iar ultima renovare a finisajelor a fost efectuată în anul 2006. În prezent, hala este folosită în scop de depozitare de către actualii proprietari.

Soluția constructivă aferentă este cea de fundații continue cu stâlpi, grinzi și planșee din beton armat. Zidăria, atât exterioară cât și interioară, este portantă și realizată din caramidă și BCA. Clădirea este prevazută cu acoperiș tip terasă din chesoane prefabricate din beton armat cu hidro și termo izolație.

Finisajele exterioare constau în tencuieli pe fațadele exterioare.

Finisajele interioare la partea de hala, constau în tencuieli interioare driscuite, pardoseli de beton vibrat, armat și împregnat cu rășini epoxidice la parter și ciment sclivisit la etaj, la birouri pereți tencuiți și zugrăviti cu vopsele lavabile și podele din pal melaminat, iar în hol și vestiar, podele placate cu gresie și pereți tencuiți și zugarviti cu vopsele lavabile, iar la baie parțial placați cu faianță.

Tâmplaria exterioară este realizată din profile PVC și geamuri termopan. Tâmplaria interioară este din PVC. Ușa de la intrare este de asemenea din PVC.

Sistemul de încalzire nu este montat în momentul inspecției. Echipamentele sanitare sunt într-o condiție foarte bună.

Urmatoarele suprafețe au fost determinate utilizând actele puse la dispoziție:

Parter: Sc = 1.050 mp; Su = 950 mp, și este format dintr-o hală de depozitare/producție și casa scării

Mansarda: Sc = 1.050 mp; Su = 950 mp, fiind format din hala de depozitare/producție, trei birouri, două băi, un vestiar și un hol

Aria construită: 1.050 mp.

Total arie construită desfasurată: 2.100 mp.

Total arie utilă: 1.900 mp.

Aceste suprafețe corespund cu măsurătorile efectuate la fața locului în momentul inspecției.

4.3.6.Date privind impozitele si taxele

Cheltuielile cu impozitele, taxele și asigurarea pentru cladire și teren, este o sumă ce se ridică la aproximativ 1.500 euro anual, o valoare aproximată pentru imobilul evaluat.

4.3.7.Analiza pieței imobiliare

4.3.7.1. Considerente privind piața imobiliară și caracteristicile sale

Piața imobiliară se definește ca fiind un grup de persoane sau firme care intră în contact, cu scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la aceasta piață, schimbă drepturi de proprietate contra unor sume de bani.

O serie de caracteristici speciale deosebesc piețele imobiliare de piețele bunurilor sau serviciilor:

a) fiecare proprietate imobiliară este unică iar amplasamentul sau este fix;

b) piețele imobiliare nu sunt piete eficiente: numărul de vânzători și cumpărători care acționează este relativ mic, proprietățile imobiliare au valori ridicate care necesită o putere mare de cumpărare, ceea ce face ca aceste piețe să fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numărul de locuri de muncă precum și să fie influențate de tipul de finanțare oferit, volumul creditului care poate fi dobândit, mărimea avansului de plată, dobânzile, etc.;

c) în general, proprietățile imobiliare nu se cumpără cu banii jos, iar dacă nu există condiții favorabile de finanțare, tranzacția este periclitată;

d) spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale și locale. Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere, se dezvoltă greu, iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere și nu echilibru;

e) Cumpărătorii și vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informați, iar actele de vanzare-cumparare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informațiile despre prețuri de tranzacționare sau nivelul ofertei, nu sunt imediat disponibile. Proprietățile imobiliare sunt durabile, și pot fi privite ca investiții. Sunt puțin lichide, și de obicei procesul de vânzare este lung.

Datorită tuturor acestor factori, comportamentul piețelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivațiile și interacțiunea participanților pe piață, și măsura în care aceștia sunt afectați de factori endogeni și exogeni proprietății.

În funcție de nevoile, dorințele, motivațiile, localizarea, tipul și vârsta participanților la piață, pe de o parte, și tipul, amplasarea, design-ul și restricțiile privind proprietățile, pe de altă parte, s-au creeat tipuri diferite de piețe imobiliare (rezidențiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la rândul lor, pot fi împartite în piețe mai mici, specializate, numite subpiețe, acesta constituind un proces de segmentare a pieței și dezagregare a proprietății.

4.3.7.2. Descrierea pieței locale

4.3.7.2.1. Definirea și descrierea pieței

În cazul prezentei proprietăți, piața se definește ca piața proprietăților de tip industrial, piață a cărei limită geografică sunt zonele industriale periferice ale municipiului Oradea.

La începutul anului 2015, oferta de pe piața industrială din Oradea prezintă două tipuri de imobile, și anume: hale vechi din perioada interbelică cu structura din beton și închideri perimetrale din caramidă sau BCA, și hale noi, construite după anul 2000 pe structură metalică și închideri perimetrale cu panouri sandwich, construite la standarde occidentale.

Tendința tot mai mare este de a construi în acest fel imobile, în parcurile industriale ale orașului. Aceste parcuri industriale prezintă avantajul faptului că au acces direct la căile majore de acces ale orașului și beneficiază de facilități și utilități necesare activităților de producție și depozitare, iar costurile în ceea ce privește administrarea și facilitatile sunt comune și, prin urmare, mai scăzute.

4.3.7.2.2. Aspecte sociale

Oradea este o metropolă de importanță europeană, și este definită printr-o populație stabilă, aproximativ 205.000 locuitori, cu o suprafață de peste 115.5 kmp reprezentând 0,5% din suprafața României, generându-și un teritoriu de susținere și influență – „zona metropolitană”, în suprafață de 791.91 kmp.

Localizarea geografică este avantajoasă, pe unul din principalele coridoare de transport pan-european, și anume Coridorul 4 – directia Vest – Est: Berlin – Viena – Budapesta – Bucuresti – Constanta cu ramificatia sudica, Bucuresti – Giurgiu – Istambul – Thessaloniki,

Regiunea Municipiului Oradea înregistrează una dintre cele mai mari densități a populației dintre regiunile de dezvoltare din România. Acest fenomen se datorează în principal faptului că Oradea, Resedința Județului Bihor, este unul dintre cele mai dezvoltate centre economice și culturale din țară.

Rata scazută a șomajului demonstrează potențialul economic al zonei, înregistrandu-se în ultimii ani un aflux de forță de muncă dinspre orașele din apropierea municipiului.

Populația activă este în ușoară creștere, dar în viitor se poate estima o creștere a migrației forței de muncă spre Oradea, paralel cu menținerea unei rate scăzute a șomajului.

Datele sunt preluate din surse statistice, nu sunt riguros exacte și nu includ ultimele modificări survenite în situația economică și pe piața muncii, dar modificările care ar fi putut surveni, nu sunt semnificative în analiză.

4.3.7.2.3. Aspecte economice

Oradea a fost dintotdeauna una din cele mai prospere orașe ale României, și unul dintre cele mai semnificative centre economice, în mare parte datorită proximității față de frontiera cu Ungaria, devenind astfel o poartă înspre Occident. PIB-ul pe cap de locuitor este cu aproximativ 150% din media din Romania. După 1989, datorită numărului mare de consumatori, Oradea a cunoscut o revigorare economică, atât în sectorul industrial cât și în cel de servicii.

Rata șomajului din Oradea este de 6.0 %, ceva mai mică decât media pe țară, dar mult mai mare decat media pe județul Bihor, de aprox 2%. Municipiul Oradea are o economie a cărei structură cuprinde majoritatea domeniilor, și realizează 63% din producția industrială a județului: construcții de mașini, prelucrarea lemnului și mobilier, pielarie, blanarie și încălțăminte, confecții, tricotaje și lohn, chimie, industrie alimentară, materiale de construcții, confecții metalice și plastice, piese de schimb, electronică, etc.

Municipiul Oradea dispune de o rețea de instituții și servicii de interes public general: transport, proiectare, construcții, instalații, turism, activitate hotelieră, import-export. Toate activitățile economice sunt sprijinite de asistența indispensabilă a peste 26 de bănci cu filiale în oraș și județ.

Piața imobiliară din 2015 continuă trendul prețurilor începute la sfârșitul anului 2014 – începutul anului 2015.

Pe piața imobiliară, s-a înregistrat o scădere a tranzacțiilor în România, ajungând la un miliard de euro pentru 2008, criza acutizând scăderea drastică, în a doua jumatate a anului, cand s-au înregistrat doar două tranzacții majore, în valoare de 89 de milioane de euro.

4.3.7.3. Analiza cererii

Pe piețele imobiliare, cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifestă dorința de cumpărare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-un anumit interval de timp.

Pentru că pe o piață imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul și tipul cererii, valoarea proprietăților tinde să varieze direct cu schimbările de cerere, fiind astfel influențată de cererea curentă. Cererea poate fi analizată sub cele două dimensiuni ale sale: calitativ și cantitativ.

În cazul unui anumit tip de proprietate, analiza cererii se va focusa pe produsul final sau serviciul oferit de către proprietate, identificând astfel potențialii utilizatori ai proprietății (cumpărătorii, chiriașii sau clientela pe care o poate atrage).

Principalii utilizatori ai unei asemenea proprietăți, imobil de tip industrial, sunt persoanele fizice sau juridice. Persoanele care își manifestă dorința de a realiza astfel de investiții, au o situație financiară prosperă care le permite să mobilizeze sume importante de bani pentru achiziția unor astfel de proprietăți și pentru întreținerea lor și dezvoltarea unor afaceri și proiecte, având în vedere faptul că doar costul terenului în oras, este foarte ridicat, fără a lua în considerare faptul că, construcția unei hale necesită timp și bani. Halele care au fost construite recent, și au gradul de uzura redus și care au fost finisate superior, se tranzacționează la prețuri ridicate, fie de către anteprenorii constructori, fie de proprietari. Cererea de a achiziționa hale noi construite, cu teren, se manifestă din partea, în mod special, a investitorilor străini. Halele de tip vechi care sunt situate în oraș, se tranzacționează la prețuri ridicate datorită poziționării în oraș, întrucat costul terenului în oras este ridicat.

Dorința de a închiria astfel de proprietăți, se mainfestă din partea persoanelor fizice și juridie române, care doresc, și care au posibilități financiare pentru astfel de cheltuieli cu închirierea și cu întreținerea. Se observă că cererea pentru închirierea unor asemenea de proprietății se manifestă și din partea unor persoane fizice străine care au posibilități financiare mai bune, si au nevoie de spații mai mari pentru a demara diferite proiecte.

4.3.7.4. Analiza ofertei competitive

Pe piața imobiliară, oferta reprezintă numărul dintr-un tip de proprietate, care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă. Existența ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, anumit preț și un anumit loc, indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

Situația halelor este specifică zonei de vest a țării. Oferta de proprietăți industriale este ridicată, în principal datorită ritmului relativ ridicat de construcție de noi imobile în oraș, majoritatea imobilelor care se construiesc fiind tip hale, pe structură metalică și închideri perimetrale cu panouri sandwich. Pe de alta parte, influența negativă a economiei asupra prețurilor de tranzacționare, a atras după sine un fenomen de încetinire a tranzacțiilor imobiliare, proprietarii preferând să mai aștepte cu vânzarea până la alte creșteri ale prețurilor.

Oferta pentru acest tip de proprietate, se manifestă din partea celor ce dețin astfel de proprietăți și vor să renunțe la ele, fie sunt investitori și au construit ieremobile cu sopul de a le pune în vanzare sau a le oferi spre închirieri, fie sunt persoane juridice care cu probleme de ordin financiar și nu își mai permit cheltuielile cu întreținerea și personalul necesar.

Ofertele de vânzare ale proprietăților de acest gen, din zona unde se situează proprietatea imobiliară evaluată sunt cuprinse între 120.000 și 350.000 EURO, iar ofertele de chirii în intervalul 1,5 si 3 EURO/mp. Ofertele sunt prezentate în anexe.

4.3.7.5. Echilibrul pieței

Din punct de vedere teoretic, punctul de echilibru este greu de atins sau chiar niciodată, ciclul imobiliar neputând fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorită instabilității economice, activitatea imobiliară raspunzând la stimuli pe termen lung sau scurt. Ciclul pe termen scurt depinde de schimbările la nivelul caracteristicilor populației existente și de veniturile sale, în timp ce pe termen lung depinde, mai ales, de disponibilitatea creditelor și condițiilor de finanțare.

Analizand datele prezentate anterior, se pot observa intervale de închirieri pentru hale industriale situate între valorile de 1,5 și 3 eur/mp/lună în zona localizării imobilului analizat, iar rata de capitalizare se situează în intervalul 13 și 14. Pentru spații comerciale situate între valorile de 1 și 2 eur/mp/lună în aceleași zone, iar rata de capitalizare se situează în intervalul 14 și 15. Imobilele cu destinație rezidențială au chirii situate între valorile de 400 și 500 eur/lună în aceleași zone, iar rata de capitalizare se situează în intervalul 5 și 6.

Pentru oferte/tranzacții de proprietăți similare, se observă un interval situat între 120.000-350.000 EUR pentru imobile industriale, pentru cele cu destinație comercială intervalul se situează între 57.000 și 300.000(în funcție de suprafață, grad finisaje, amplasament, etc), iar pentru imobilele cu destinație rezidențială din zonă, se situează în intervalul 80.000 și 90.000 euro.

În momentul de față, piața imobiliară a orașului Oradea nu se găsește în punctul de echilibru, oferta fiind mai mare ca cererea, fapt ce va determina în continuare scăderea prețurilor de tranzacționare a imobilelor.

Acest trend se va menține în continuare și datorită înăspriri condițiilor de creditare, a creșterii dobânzilor și devalorizarea monedei naționale, astfel sumele care pot fi acesate prin împrumuturi bancare sunt tot mai limitate și în continuare în scădere. Este necesar de luat în considerare și creșterea avansului cerut de bancă, în momentul acesări unui împrumut ipotecar, de la 5-10% la 25-30% .

Din aceste motive prețurile de închiriere a imobilelor de tip rezidențial și al celor de tip administrativ, sau comercial au scăzut cu aproximativ 25-35% față de anii trecuți. La fel și prețurile de tranzacționare a imobilelor menționate anterior, au fost afectate în egală măsură față de ani 2010-2012.

Gradul de ocupare a imobilelor închiriate a scăzut și el în mod semnificativ pentru imobilele de tip industrial situându-se în jurul valori de 80-90% în funcție de starea și vechimea imobilului, pentru imobile închiriate cu utilizări comerciale a ajuns la 90-95%, în același interval se situează și gradul de utilizare a imobilelelor rezidențiale, anume 90-95%. Acest lucru datorându-se și faptului că majoritatea societăților au renunțat la imobilele mari situate în zona industrială a orașului, pentru imobile mai mici situate în zone puțin mai departate, care presupun cheltuieli mai scăzute. Astfel s-a ajuns la o apropiere a prețurilor de închirere pentru imobilele cu destinație industrială și a celor cu destinație comercială din zonele industriale.

4.4.Analiza datelor si concluziile

4.4.1.Cea mai bună utilizare

Comportamentul pieței imobiliare presupune cunoașterea relațiilor dintre comportamentul economic și evaluare, iar înțelegerea lui se face prin conceptul fundamentat de piață imobiliară – “cea mai bună utilizare”, care reprezintă alternativa de utilizare a proprietăților imobiliare.

Acest concept va constitui baza de pornire, și va genera ipoteze de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele urmatoare a lucrării.

Există o relație directă între analiza pieței, studiu de fezabilitate și alegerea celei mai bune utilizări.

Conceptul de cea mai bună utilizare este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit, care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare.

Analiza celei mai bune utilizări se face atât pe terenul considerat liber, cât și pentru proprietatea imobiliară existentă (teren plus construcția de pe el pentru care trebuie să se justifice și explice concluziile fiecarei utilizari.)

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească 4 criterii. Ea trebuie sa fie

permisibilă legal

posibilă fizic

fezabilă financiar

maxim productivă.

4.4.1.1. Cea mai bună utilizare a terenului considerat ca fiind neocupat

Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber trebuie să țină cont de utilizarea

curentă și de toate utilizările potențiale.

Prin analiza concepută, s-au cules date privind piața terenurilor și studierea folosirii lor alternative, din punct de vedere al fezabilității ca și teren cu construcție industrială, hotel, sau parcelarea terenului în patru, anume o parcelă drum de acces și trei parcele cu câte o casă rezidențială.

Ținând cont de zona în care se găseste terenul analizat (anume aproximativ 90-95% imobile industriale, densitate a populației mică), de certificatele de urbanism eliberate pentru vecinatăți (pentru construcții P si P+E cu POT max = 35%, CUT max = 0.60) și existența unui magazin de tip comercial în apropiere, anume Hypermarketurile Kaufland, vom continua la trecerea utilizărilor analizate prin cele 4 criterii necesare a fi îndeplinite pentru a determina cea mai bună utilizare a terenului considerat liber:

Tabel nr.1 reprezentând utilizările analizate prin cele patru criterii necesare

Explicații a datelor prezentate în tabelul anterior :

Permisibilă legal: sunt două, excepție făcând utilizarea hotelieră care nu îndeplinește condițiile impuse de certificatul de urbanism, și anume constructie maxim P+E, POT max = 35% si CUT max = 0.60, acestă utilizare necesitând mai multe nivele, un CUT mai mare;

Posibilă fizic: sunt amandouă utilizările propuse.

Fezabilă financiar: sunt amandouă utilizările analizate, deoarece amandouă au un venit net efectiv (VNE) pozitiv, acesta fiind determinat utilizând concepte și definițiile termenilor utilizați mai jos explicate detaliat la capitolul abordari prin venit, astfel:

Se estimeaza un venit lunar probabil, pentru utilizarea analizată, pe baza informațiilor prezentate în analiza de piață. Acest venit se înmulțește cu 12 (luni) și se determină venitul brut potențial (VBP). VBP x GU (gradul de ocupare) pentru a determina venitul brut efectiv (VBE).

VBE minus cheltuieli rezultă VNE:

Cheltuielile cu un imobil rezidențial cuprind cheltuieli cu asigurarea și impozitul imobilului 150 E *3 =450 Euro, iar pentru un imobil cu destianție industrială sunt 1100 Euro.

Astfel pentru utilizarea rezidențială:

Chiria lunară estimată este de 450 euro/imobil

VBP: 450E * 12 luni * 3 proprietati = 16.200 euro

Grad de ocupare: 95%

VBE: 16.200 * 95% = 15.390 euro

VNE: VBE – cheltuieli

15.390 euro – 450 euro = 14.940 euro

Pentru utilizarea industrială:

Chiria lunară estimată este de 5.250 euro/imobil

VBP: 5.250 E * 12 luni = 63.000 euro

Grad de ocupare: 90%

VBE: 63.000E * 90% = 56.700 euro

VNE: VBE – cheltuieli

56.700 euro – 1.100 euro = 55.600 euro

Maxim productivă: este utilizarea industrială deoarece a determinat cea mai ridicată valoare reziduală a terenului, care în cazul nostru a fost derminată prin estimarea valorii imobilului (teren și construcție) prin metoda capitalizării directe și scăzând costurile presupuse de ridicarea construcției corespunzatoare utilizării analizate.

Valoarea estimată prin metoda capitalizării directe, se determină după formula:

V = VNE/C

VNE = venitul net efectiv (determinat la punctul 3)

C = rata de capitalizare, pentru utilizarea de hala industrială determinata ,iar cea pentru utilizarea rezidentiala, folosind acelasi procedeu:

Astfel pentru utilizarea rezidențială:

Valoarea imobilelor: 14.940 euro / 5.8% = 258.000 euro

Pentru utilizarea industrială:

Valoarea imobilului: 55.600 euro / 13.3% = 418.000 euro

Costul de ridicare a construcțiilor a fost determinat utilizând broșurile Costuri de reconstructie – Costuri de înlocuire, Clădiri Industriale și Clădiri Rezidențiale, (autor : ing. Corneliu Șchiopu) Editura IROVAL.

Astfel pentru utilizarea rezidențială:

S-au considerat ridicarea a 3 imobile P+M de arie desfașurată 180 mp, iar conform broșurii, costul de construcție este de cca 440 euro/mp. Rezultă costul total de construcție a imobilelor: 180 mp/casa * 3 case * 440 euro/mp = 237.600.

Valoarea reziduală a terenului în cazul utilizării rezidențiale este:

258.000 euro – 237.600 euro = 20.400 euro

Pentru utilizarea industrială:

S-a considerat construirea unei hale pe structură metalică și închideri cu panouri izopan de 10 cm, de arie utilă 1.500 mp și desfașurată de 1.600 mp, iar conform broșurii, costul de construcție este de cca 226 euro/mp. Rezultă costul total de construcție a imobilului: 1.600 mp * 226 euro/mp = 361.600.

Valoarea reziduală a terenului în cazul utilizării industriale este:

418.000 euro – 361.600 euro = 56.400 euro

Având în vedere localizarea terenului analizat, autorizațiile de construire existente, dotările tehnice și utilitățile amplasamentului, analiza arată că cea mai bună utilizare este cea actuală, cea de teren cu construcție industrială, deoarece valoarea reziduală este cea mai mare, terenul găsindu-se în momentul de față la cea mai bună utilizare.

4.4.1.2. Cea mai bună utilizare a proprietății considerată cum este construită

Ținând seama de faptul că proprietatea este compusă din teren și construcția atașată, cea mai bună utilizare va fi determinată în situația terenului construit.

Se iau în considerare două alternative:

Păstrarea destinației actuale, hală industrială de depozitare și producție;

Amenajarea proprietății în scopul transformării unui spațiu comercial.

Astfel continuăm cu trecerea utilizărilor analizate, prin cele patru criterii necesare a fi îndeplinite, cu scopul de a determina cea mai bună utilizare:

Tabel nr.2 reprezentând utilizările analizate prin cele patru criterii necesare

Permisibilă legal: sunt amandouă;

Posibilă fizic: sunt amandouă;

Fezabilă financiar: din subcapitolul anterior am observat că utilizarea de hală industrială este fezabilă financiar, iar cea pentru utilizarea de spațiu comercial a fost calculată prin același proces, astfel:

VBP: 1.5 euro/mp x 12 (luni) x 1900mp = 34.200 eur/an

GU: 90 %

VBE: 30.780

Cheltuieli: impozit si asigurare: estimate la 1.500 eur/an

VNE: 29.280

Maxim productivă: este utilizarea de hală industrială, rezultând din compararea valorii obținute prin capitalizarea directă a utilizării de spațiu comercial cu cea rezultată la hala industrială.

Rata de capitalizare pentru utilizarea de hală industrială a fost determinata la capitolul anterior, iar cea pentru utilizarea de spațiu comercial a fost determinată folosind același procedeu.

Din alternativele prezentate, cea mai bună utilizare este utilizarea actuală (hală industrială), deoarece pentru spațiu comecial – valoarea proprietății imobiliare în aceste condiții de exploatare este mai mică (plus că din această valoare se mai scad costurile de conversie din spațiu industrial în spațiu comercial), proprietatea fiind utilizată la cea mai bună utilizare.

4.4.2.Procedura de evaluare

În cele ce urmează vom analiza valoarea proprietății la cea mai bună utilizare.

Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață, așa cum a fost ea definită mai sus, în conformitate cu Standardul Internațional de Evaluare IVS “Valoarea de Piață – bază de evaluare”.

Evaluarea proprietății a fost facută pe baza datelor furnizate de beneficiar, și a observațiilor făcute în teren de către evaluator. Veridicitatea și corectitudinea datelor furnizate sunt de responsabilitatea beneficiarului.

Pentru determinarea valorii propietatii s-au aplicat urmatoarele abordari:

abordarea prin comparația vanzarilor

abordarea prin capitalizarea veniturilor

abordarea prin cost

În abordarea prin comparația directă se urmarește estimarea valorii proprietății imobiliare, prin analiza pieței pentru proprietăți similare și prin compararea acestor proprietăți cu proprietatea supusă evaluării. În metoda comparației directe, valoarea de piață este estimată prin compararea proprietății imobiliare, cu proprietăți similare care au fost recent vândute, sunt propuse pentru vanzare , ori sunt ofertate.

În abordarea pe bază de venit, se urmarește estimarea valorii proprietății imobiliare prin prisma rentabilității pe care o reprezintă aceasta pentru proprietar, respectiv pe baza veniturilor provenite din închiriere. În calculele pentru determinarea valorii, se folosește o metodă de capitalizare adecvată și ratele de capitalizare corespunzatoare.

Abordarea prin cost este acea abordare a valorii fundamentată pe principiul economic, conform căruia un cumpărător va plăti pentru un activ cel mult costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire.

Prin aplicarea acestor metode s-au obținut o serie de valori, care au fost interpretate de către evaluator, și prin reconcilierea lor s-a format opinia evaluatorului privind valoarea proprietății imobiliare.

Etapele parcurse pentru estimarea valorii de piață au fost:

documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate proprietarului;

inspecția amplasamentului, aprecierea stării tehnice a acestuia, măsurarea suprafețelor;

delimitarea și analizarea lucrărilor de investiții realizate de către proprietar ăn cadrul spațiului;

stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;

selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;

deducerea și estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului, de care trebuie să se țină seamă la derularea tranzacției;

analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinare valorii proprietății imobiliare.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR.

Sursele de informații care au stat la baza întocmirii prezentului raport de evaluare au fost documentele privind proprietatea imobiliară, puse la dispoziție de către proprietar, și informații privind istoricul amplasamentului, lucrările de reparații efectuate, lucrări de investiții realizate de către proprietar, situația juridică a clădirilor, situația juridică a terenului etc.

Aceste documente și informații au fost puse la dispoziția evaluatorului de către proprietar, care poartă întreaga responsabilitate în ceea ce privește veridicitatea și corectitudinea informațiilor furnizate.

4.4.3.Valoarea terenului

Valoarea terenului este influențată de caracteristicile sale fizice, precum suprafața, dimensiunile, forma, frontul stradal, topografia, localizarea, orientarea și existența utilităților cum ar fi apa, canalizarea, electricitatea, gazele naturale, telefonul.

Pentru evaluarea terenului amplasat în Oradea, Șos. Borșului nr.45, cu suprafața de 3.691 mp, folosim metoda comparației directe. În acest scop, terenul se consideră liber. Prin această metodă, prețurile și informațiile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări sau diferențe.

Piața terenurilor libere din zonă, este destul de activă, ținând cont de situația economică și a pieței imobiliare a orașului.

Sursele de informații sunt oferte de vânzare pe internet, discuțiile cu părțile în tranzacție și cu agenții imobiliari.

Această metodă se pretează la evaluarea terenului considerat liber, datorită existenței comparabilelor dar și datorită faptului că parcelele au suprafețe egale, mai puțin cele dezmembrate în decursul timpului.

În cazul proprietății imobiliare subiect, analiza s-a facut pe baza datelor și informațiilor rezultate din identificarea a trei tranzacții/oferte, prezentate în anexe, relativ recente a unor proprietăți imobiliare care au putut fi verificate de evaluator .

Descrierea corecțiilor care vor fi folosite:

Drepturile de proprietate transmise – sunt fără restricții, nu sunt necesare corecții.

Restricții de utilizare – nu există restricții de utilizare, așadar toate comparabilele vor avea corecții zero

Condțiile de finanțare –comparabilele sunt oferte, și se consideră condiții de finanțare similare;

Condții de vânzare –comparabilele sunt oferte și nu sunt motivații speciale din partea vânzătorilor;

Condițiile de piață – ofertele sunt recente și netranzacționate înca, astfel nu sunt necesare corecții;

Localizarea – toate comparabilele sunt localizate în aceeași zonă, similar cu proprietatea subiect, așadar corecțiile vor fi nule

Caracteristicile fizice – pentru fiecare 100 mp s-a aplicat o corecție de 1%. Astfel, s-a aplicat o corecție pozitivă (datorită faptului că un teren cu aceleași caracteristici și același preț, dar cu o suprafață mai mare, se va vinde mai greu decât subiectul nostru – așadar comparabila este mai slabă față de subiectul nostru) de 13% (diferența de suprafață de cca 1300 mp) pentru comparabilele A si B, iar la comparabila C s-a aplicat corecție pozitivă de 7% (diferența de suprafață de cca 700 mp) ;

Front la stradă – toate comparabilele au front la strada asfaltată, similar cu proprietatea subiect, așadar corecțiile vor fi nule;

Topografia – Toate comparabilele sunt orizontale și nu se află în pantă, similar cu proprietatea subiect, așadar corecțiile vor fi nule

Utilități disponibile – Comparabila A are doar curent, în comparație cu proprietatea subiect, astfel va necesita o corecție ce o vom stabili prin analiza pe perechi de date cu comparabila C, rezultând o corecție de 5%, comparabila B are în plus față de proprietatea subiect gaz, astfel va necesita o corecție ce o vom stabili prin analiza pe perechi de date cu comparabila C, rezultă o corectie de – 5%, la comparabila C  corecția este nulă, deoarece are aceleași utilități ca și proprietatea subiect;

Cea mai bună utilizare – toate trei comparabilele și proprietatea evaluată au destinație industrială și nu sunt necesare corecții.

Tabel nr. 3 reprezentând Grila datelor de piață și corecțiile realizate

În grila datelor de piață, au fost preluate, sintetizate și utilizate toate informațiile culese pentru comparație, care să justifice ajustările operate asupra prețului de vânzare al fiecărei proprietăți similare comparabile.

În urma corecțiilor făcute am obținut:

– comparabila A cu corecții total brute de 18%: valoarea de 16,52 euro/mp

– comparabila B cu corecții total brute de 18%: valoarea de 16,10 euro/mp

– comparabila C cu corecții total brute de 7%: valoarea de 16,05 euro/mp

A fost selectată comparabila C ca fiind comparabila cu corecția brută procentuală cea mai redusă, prețul pe mp de teren în zona analizată a fost stabilit ca fiind 16 Euro / mp de teren, de unde a rezultat :

V comparatii = 16 x 3.691 mp = 63.376 Euro sau in lei 280.756 lei

Rotund: V comparatii = 63.400 Euro sau 280.900 lei.

4.4.4.Abordarea prin piață

Metoda comparațiilor de piață utilizează analiza comparativă: estimarea valorii de piață se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și comparând aceste proprietăți cu cea care trebuie evaluată. Diferiți parametrii ai valorii pot fi astfel obtinuți, folosind tehnici comparative, cum ar fi metoda comparației directe, ce oferă un model determinist pentru corecțiile ce trebuie făcute prețurilor de vânzare a proprietăților comparabile.

Premisa majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacții, care influențează valoarea.

Este o metodă globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piață imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare.

Metoda dă, de regulă, indicații de primă mână, referitoare la valoarea de piață în evaluarea proprietăților imobiliare ce nu sunt cumpărate pentru caracteristicile lor de a produce venituri.

Metoda comparației directe este aplicabilă la toate tipurile de proprietăți imobiliare când există suficiente tranzacții recente, cu date sigure care să indice caracteristicile valorii sau tendințele de pe piață.

Limitele aplicabilității metodei comparației directe, sunt generate de schimbări ale mediului economic și legislativ. Schimbările mediului economic sau ale legislației ce influențează numărul de vânzări recente comparabile pot fi: condițiile și costul finanțării, inflația, schimbarea legii impozitului pe profit, a reglementărilor de urbanism, restricții administrative de construire sau dezvoltare a infrastructurii.

Metoda comparațiilor directe constituie o parte esențială a procesului de evaluare, chiar și atunci când aplicabilitatea ei este limitată. De multe ori datele necesare în aplicarea altor metode (rata de capitalizare, uzura funcțională) se obțin printr-o tehnică de analiză comparativă.

Sursele de informații sunt, în general, cele legate de publicitatea imobiliară, publicațiile periodice cu subiect imobiliar și discuțiile cu părțile aflate în tranzacție. Informațiile din surse terțe trebuie analizate cu atenție pentru că ar putea fi în favoarea unei anumite părți implicate în tranzacțiile imobiliare și nu întotdeauna au obiectivitatea necesară.

Datele de piață, odată adunate și analizate, pot fi ordonate în mai multe moduri, din care cea mai obișnuită este aranjarea într-o grilă de date. Fiecare diferență importantă între proprietatea analizată și proprietăți comparabile, ce ar putea influența valoarea, este un element de comparare ce are repartizat un rând pe grila unde se corectează prețurile totale sau unitare ale proprietăților comparabile ca să reflecte aceste diferențe.

Etapele parcurse în aplicarea metodei comparațiilor directe sunt:

Cercetarea pieței pentru obținerea informațiilor despre tranzacții de proprietăți imobiliare comparabile;

Verificarea veridicității datelor;

Alegerea criteriilor de comparație și elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu;

Utilizarea elementelor de comparație pentru ajustarea adecvată a prețului de vânzare a fiecarei proprietăți comparabile (corecții);

Analiza rezultatelor și stabilirea unei valori.

Fiecare preț de vânzare ar trebui exprimat funcție de niște criterii de comparație adecvate, adică niște componente ale proprietății imobiliare definite în scopul comparației. Alegerea lor depinde de scopul evaluării și de natura proprietății.

Aplicarea mai multor criterii de comparatie pot duce la rezultate diferite si evaluatorul trebuie sa analizeze si sa explice diferentele. Acest lucru il va ajuta sa aleaga cele mai adecvate criterii de comparatie pentru situatia data. Este util, daca sunt suficiente date, sa se faca analize statistice, pe baza criteriilor pentru a obtine date cu un grad mai ridicat de obiectivitate.

Elementele de comparație sunt caracteristici ale proprietăților și tranzacțiilor imobiliare care au consecința de variații ale prețurilor plătite pe piața imobiliară.

Elementele de comparație de bază sunt după cum urmează :

Drepturile de proprietate transmise – corecția se face pentru a reflecta diferențele între poprietățile tranzacționate/ofertate cu valoarea pieței și cele tranzacționate/ofertate cu o valoare sub sau peste valoarea pieței.

Condițiile de finanțare – corecțiile sunt făcute pentru situații în care cumpărătorul obține din partea vânzătorului o finanțare și trebuie folosite calcule de echivalență cash;

Condiții de vânzare – corecțiile pentru condițiile speciale reflectă motivația cumpărătorului și a vânzătorului;

Cheltuieli imediate după cumpărare – corecțiile reflectă necesarul efectuării unor cheltuieli după achiziția proprietății, exemple sunt: costul de reparație sau de înlocuire al structurii clădirii, costul pentru decontaminarea mediului, etc.

Condițiile de piață – corecțiile se referă la modificările pieței ce au apărut între momentele diferite în timp la care s-au realizat tranzacțiile;

Localizarea – ajustările se fac atunci când caracteristicile de amplasare ale proprietăților comparabile diferă față de cele ale proprietății evaluate;

Caracteristicile fizice – corecțiile se referă la diferențe în dimensiunile clădirii, calitatea construcțiilor, stilul arhitectural, materialele de construcție, vârsta, condiția, utilitatea functională, dimensiunile terenului, atractivitatea, condițiile de mediu;

Caracteristicile economice – ajustările se referă la atribute ale proprietății imobiliare care afectează profitul net: cheltuieli de exploatare, calitatea managementului, structura chiriașilor, nivelul chiriilor, condițiile de închiriere, data expirării contractului de închiriere, opțiunile de reînnoire și clauzele de închiriere;

Utilizarea – evaluatorul trebuie să evidențieze orice diferență între utilizarea existentă sau cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare comparabile și utilizarea proprietății evaluate;

Componente non-imobiliare ale valorii – cuprind elemente de definire a personalității clădirii, afacerea ce are loc în clădire și alte elemente care nu constituie părți ale proprietății imobiliare, dar fac parte din preț.

Tehnicile de identificare și cuantificare a condițiilor se clasifică în două categorii și anume cantitative, analiza pe perechi de date, analiza statistica, analiza grafica, analiza evolutiei, analiza costurilor, analiza datelor secundare și calitative, analiza comparatiilor relative, analiza clasamentului; interviuri personale.

Ținând cont de tipul proprietății imobiliare evaluate, la aplicarea metodei comparațiilor directe asupra proprietății subiect, am utilizat analiza pe perechi de date și analiza comparativă.

Analiza pe perechi de date este un proces în care două sau mai multe tranzacții sunt comparate pentru a obține o indicație privind mărimea corecției ce se referă la o singură caracteristică.

Analiza comparativă este termenul general folosit pentru a identifica procesul ce urmează să fie analizat pe perechi de date sau analiza comparațiilor relative. Procesul analitic are patru etape:

Identificarea elementelor de comparație ce afectează valoarea tipului de proprietate evaluată;

Compararea atributelor fiecarei proprietăți comparabile cu cele ale proprietății evaluate și aprecierea diferențelor pentru fiecare element de comparație (cantitativ și calitativ);

Obținerea corecției nete pentru fiecare tranzacție comparabilă și aplicarea ei asupra prețului (sau chiriei);

Efectuarea unei comparații globale a proprietăților comparabile corectate sau clasificate și extragerea unei singure valori din gama de valori rezultată.

Corecțiile obținute prin tehnici cantitative se aplică tranzacțiilor comparabile, fie ca procentaj, fie ca valoare absolută. Corecția procentuală este utilizată pentru a reflecta modificările în condițiile pieței și diferențele de localizare. Corecția se face asupra prețului tranzacției comparabile pentru a ajunge la estimarea valorii proprietății evaluate, deoarece doar acesta este cunoscută. Corecția absolută se calculează în unități monetare ce se adună sau se scade la prețul tranzacțiilor comparabile.

În cazul proprietății imobiliare subiect, analiza s-a facut pe baza datelor și informațiilor rezultate din identificarea a trei tranzacții/oferte, relativ recente, a unor proprietăți imobiliare care au putut fi verificate de evaluator și ale căror caracteristici principale sunt urmatoarele:

Proprietatea A: este situată în Oradea, str. Șos. Borșului nr.45, zona industrială. Proprietatea este compusă din teren și hala. Construcția are regim de înălțime P+E. Hala are urmatoarele compartimentări: Parter hală producție/depozitare, casa scării, iar la etaj hală producție/depozitare, birouri, baie și vestiar. Suprafața terenului de care dispune proprietatea evaluată, este de 2.684 mp. Hala are o suprafață desfașurată de 2.100 mp. Din punct de vedere constructiv, hala are fundațiile continue cu stâlpi, grinzi și planșee din beton armat, închideri perimetrale și compartimentare din zidărie portantă din BCA. Acoperișul tip terasă din chesoane prefabricate din beton armat cu hidro și termo izolație. Finisajul exterior este din tencuială iar în interior din glet și lavabilă la birouri. Finisajele interioare constau în tencuieli interioare drișcuite, pardoseli de beton vibrat, armat și impregnat cu rășini epoxidice la partea de hala la parter și etaj, pardoseli placate cu gresie în restul imobilului. Tâmplaria este din PVC și geam termopan. Din punct de vedere al utilităților, proprietatea beneficiază în prezent de energie electrică, apă si canalizare de la municipalitate. Prețul negociat a fost de 235.000 Euro de la 240.000 Euro.

Proprietatea B este situată în Oradea, str. Șos. Borșului, nr. 45, zona industrială. Hala are următoarele compartimentări: Parter hală producție/depozitare, casa scării, iar la Etaj hală producție/ depozitare, birouri, baie și vestiar. Suprafața terenului de care dispune proprietatea evaluată este de 4.519 mp. Hala are o suprafață desfașurată de 2.100 mp. Din punct de vedere constructiv, hala are fundațiile continue cu stâlpi, grinzi și planșee din beton armat, închideri perimetrale și compartimentare din zidarie portantă din BCA. Acoperișul tip terasă din chesoane prefabricate din beton armat cu hidro și termo izolație. Finisajul exterior este din tencuială exterioară, iar în interior din glet și vopsea lavabilă la birouri. Finisajele interioare constau în tencuieli interioare drișcuite, pardoseli de beton vibrat, armat și impregnat cu rășini epoxidice la partea de hala la parter și etaj, pardoseli placate cu gresie în restul imobilului. Tâmplaria este din PVC și geam termopan. Din punct de vedere al utilităților, proprietatea beneficiază în prezent de energie electrică, apă și canalizare de la municipalitate. Prețul negociat a fost de 265.000 Euro de la 270.000.

Proprietatea C este situată în zona industrială de Vest a municipiului Oradea (zona Șos. Borșului). Proprietatea este compusă din teren și hală. Construcția are regim de înalțime P+E. Hala are urmatoarele compartimentări: Parter hală producție iar la etaj hală producție/ depozitare, birouri, baie și vestiar. Suprafața terenului de care dispune proprietatea evaluată este de 5.250 mp. Hala are o suprafață desfașurată de 1.900 mp. Din punct de vedere constructiv, hala are fundațiile continue cu stâlpi, grinzi și planșee din beton armat, închideri perimetrale și compartimentare din zidarie portantă. Acoperișul tip terasă din chesoane prefabricate din beton armat cu hidro și termo izolație. Finisajul exterior este din tencuială nobilă de exterior. Finisajele interioare constau în tencuieli interioare drișcuite și vopsele lavabile, pardoseli de beton vibrat, armat și placate cu gresie în tot imobilul. Tâmplaria este din PVC și geam termopan. Din punct de vedere al utilităților, proprietatea beneficiază în prezent de energie electrică, apă și canalizare de la municipalitate. Prețul de vânzare era de 280.000 Euro, iar în urma contactării s-a negociat la valoarea de 270.000 Euro.

Descrierea corecțiilor care vor fi folosite:

Drepturile de proprietate transmise – sunt fără restricții, nu sunt necesare corecții.

Condițiile de finanțare – toate comparabilele sunt oferte și se consideră condiții de finanțare similare;

Condiții de vânzare – toate comparabilele sunt oferte și nu sunt motivații speciale din partea vânzătorilor;

Cheltuieli imediate după cumpărare – toate trei comparabilele și proprietatea analizată sunt în stare bună, nu necesită corecții;

Condițiile de piață – toate comparabilele sunt din luna Septembrie 2015, astfel nu sunt necesare corecții;

Localizarea – toate comparabilele sunt localizate în zona industrială pe șos. Borșului;

Caracteristicile fizice – Suprafața terenului: la suprafața terenului s-au aplicat corecții în plus sau în minus, în funcție de suprafața aferentă fiecarei proprietăți comparabile. Anume: s-a facut diferența între suprafața terenului a proprietății evaluate și suprafața terenului a comparabilei, rezultatul fiind înmulțit cu 16 euro/mp prețul obținut la valoarea terenului, astfel aplicăm pentru comparabila A o corecție + 16.112 euro, pentru comparabila B o corecție de – 13.248 euro, iar pentru comparabila C o corecție de – 24.944 euro

Vechime: comparabilele A si B sunt de cca 37 ani, similar cu proprietatea subiect, așadar corecția este nulă, iar pentru comparabila C s-a aplicat o corecție de -5%, deoarece este mai nouă față de proprietatea subiect.

Suprafața construită desfașurată la suprafața halei s-au aplicat corecții în plus sau în minus în funcție de suprafața desfașurată aferentă fiecărei proprietăți comparabile. Astfel au fost efectuate ajustările aferente, avându-se în vedere diferențele de suprafețe dintre ofertele comparabile și proprietatea subiect. Diferența de suprafață înmulțită cu valoarea unitară pentru fiecare comparabilă în parte. Corecția rezultată pentru comparabila C este de 24.506 euro;

Finisaje: toate comparabilele au grad de finisaj similar cu proprietatea subiect, așadar corecțiile vor fi nule;

Utilități: toate comparabilele au același utilități, similar cu proprieatea subiect, așadar corecțiile vor fi nule;

Stare tehnică: toate comparabilele au stare tehnică bună, similar cu proprietatea subiect, așadar corecțiile vor fi nule;

Caracteristicile economice – zona industrială este una destul de mică și cu prețuri foarte similare, iar comparabilele sunt apropiate de proprietatea evaluată rezultând un venit similar raportat la suprafațele utile a proprietăților comparabile, astfel nu sunt necesare corecții;

Utilizarea – toate trei comparabilele și proprietatea evaluată au destinație de hală industrială și nu sunt necesare corecții;

Componente non-imobiliare ale valorii – nu sunt prezente și nu presupun corecții.

Tabel nr. 4 reprezentând grila datelor de piață și corecțiile realizate

În grila datelor de piață, au fost preluate, sintetizate și utilizate toate informațiile culese pentru comparație, care să justifice ajustările operate asupra prețului de vânzare al fiecărei proprietăți similare comparabile.

În urma corecțiilor făcute am obținut:

– comparabila A cu corecții total brute de 7%: valoarea de 251.112 euro

– comparabila B cu corecții total brute de 5%: valoarea de 251.752 euro

– comparabila C cu corecții total brute de 23%: valoarea de 257.309 euro

A fost selectată comparabila B ca fiind comparabilă cu corecția brută procentuală cea mai redusă, de 5% de unde a rezultat :

V comparatii = 251.752 Euro sau in lei 1.115.261 lei

Rotund: V comparatii = 252.000 Euro sau 1.116.400 lei.

4.4.5.Abordarea pe baza de venit

Valoarea de rentabilitate a proprietății imobiliare a fost determinată prin metoda capitalizării directe.

Esența acestei metode derivă din teoria utilității, care conferă o anumită valoare unui bun (sau proprietăți) cumpărat(e) numai în măsura în care cumpăratorul (investitorul) realizează o satisfacție din achiziția respectivă. În cazul proprietății, această satisfacție se reflectă prin câștigurile viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietății.

Aplicarea metodei de randament duce la estimarea valorii integrale a proprietății (ca entitate indivizibilă între teren și construcție).

În cadrul evaluării trebuie rezolvate două probleme metodologice și practice și anume determinarea mărimii fluxului anual reproductibil (în cazul proprietății analizate – venituri din închiriere) și stabilirea ratei de capitalizare sau a coeficientului multiplicator.

Capitalizarea directă este o metodă utilizată în abordarea prin venit pentru a converti venitul estimat dintr-un singur an într-un indicator de valoare. Această conversie se realizează fie prin împartirea venitului cu o rată adecvată de venit, fie prin multiplicarea venitului cu un factor adecvat de venit ( multiplicator de venit ).

4.4.5.1. Concepte utilizate

Venitul brut potential (VBP) materializează venitul total estimat a fi generat de proprietatea imobiliară în condiții de utilizare maximă (grad de utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor operaționale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub formă de chirie) practicat în mod curent la data evaluării, la nivelul chiriei sperate în prima lună sau an complet de exploatare, sau la nivelul venitului periodic anticipat pentru perioada de deținere (în cazul actual venitul obținut din chirii, nivelul acestora fiind cel practicat pe piață la data evaluării);

Venitul brut efectiv (VBE), venitul anticipat al proprietății imobiliare, ajustat cu pierderile aferente gradului de neocupare (spațiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de către chiriași);

Venitul net din exploatare (VNE) este venitul efectiv rămas după scăderea tuturor cheltuielilor de exploatare, înainte de scăderea amortizării și a serviciului creditului ipotecar.

Formula de calcul este: V = VNE / c

unde:

V – valoarea estimată

VNE – venitul net din exploatare

c – rata de capitalizare

Nivelul chiriei a fost stabilit luându-se în calcul nivelul mediu al chiriei obtenabil pe piață în zone similare, atractivitatea amplasării, dimensiunile și structura spațiului, starea sa tehnică.

În cazul proprietății imobiliare subiect și a comparabilelor, analiza nivelului mediu al chiriei obtenabil s-a facut pe baza datelor și informațiilor rezultate din identificarea de oferte recente a unor proprietăți imobiliare, care au putut fi verificate de evaluator.

Cheltuielile totale care ar trebui făcute de proprietar pentru aceste active sunt cheltuielile cu impozitele și taxele pentru clădire și teren, asigurarea, (cheltuieli fixe), alte cheltuieli nu mai sunt deaorece în cazul proprietăților industriale sunt suportate de chiriași.

4.4.5.2. Estimarea ratei de capitalizare

Rata de capitalizare reprezintă relația dintre câștig și valoare, relație acceptată pe piață și rezultă dintr-o analiză comparativă a vânzărilor de proprietăți comparabile.

Rata de capitalizare este un divizor prin intermediul căruia un venit net sub forma unei anuități se transformă în capital, respectiv valoare a investiției, indiferent de forma în care aceasta se realizează.

Rata de capitalizare este influențată de mai mulți factori printre care gradul de risc, atitudinile pieței față de evoluția inflașiei în viitor, ratele de fructificare așteptate pentru investiții alternative, randamentul realizat în trecut de proprietăți similare, cerea și oferta de bani și capital, nivelurile de impozitare.

Conform literaturii de specialitate, în cazul în care se capitalizează un profit constant, atât profitul cât și rata de actualizare trebuie exprimate în termeni reali (fără includerea efectelor inflației).

Calculul ratei de capitalizare se face în cel mai corect mod pornind de la informații concrete furnizate de piața imobiliară privind tranzacții (închirieri, vânzări, cumpărări) încheiate. Dacă aceste informații lipsesc, estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuată pornind de la oferte din piața imobiliară. Pentru calculul ratei de capitalizare analizăm cele trei oferte pentru care am obținut informații.

Ratele de capitalizare obținute pentru proprietățile comparabile sunt urmatoarele:

Rata de capitalizare = VNE/ V

Se alege rata de capitalizare obținută prin comparabila A de 13,3%, datorită caracteristicilor similare ale comparabilei și proprietății de evaluat, față de restul comparabilelor.

Tabel nr.6 reprezentând calculul efectuat pentru determinarea valorii de randament a proprietății

Pe baza analizei de piață se estimează o chirie lunară obtenabilă de 3.800 euro. Astfel VBP (3.800 x 12 luni) este 45.600 euro/an. Gradul de ocupare se consideră 80% astfel VBE (45.600 x 80%) este 36.480. Din VBE se scad cheltuielile anuale cu impozitul, asigurarea, cheltuieli de renovare, rezultă VNE 33.980. VNE se împarte la rata de capitalizare determinată în tabelul anterior și rezultă valoarea proprietății evalaute.

Ținând cont de considerațiile prezentate anterior rezultă valoarea de rentabilitate a proprietății imobiliare prin metoda capitalizarii veniturilor (rotunjită):

V venituri = 255.500 EURO, 1.131.900 RON

4.4.6.Abordarea prin costuri

4.4.6.1. Evaluarea construcțiilor

Esența acestei metode constă în estimarea valorii de înlocuire a clădirii din care se deduce deprecierea cumulată, valori corespunzatoare lunii Septembrie 2015.

Având în vedere caracteristicile clădirii analizate, evaluarea s-a realizat pe baza “ Costuri de Reconstructie – Costuri de Înlocuire Clădiri Industriale” de Corneliu Șchiopu editate de către Editura IROVAL București, și Indici de actualizare- Costuri de reconstrucție- Costuri de înlocuire, Clădiri rezidențiale, Clădiri industriale, Comerciale și Agricole. Construcții speciale, AUGUST 2015 (autor Corneliu Șchiopu), Editura IROVAL București .

Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape:

Stabilirea valorii de înlocuire totală prin estimarea unui deviz general estimativ, pe categorii de lucrări, în funcție de caracteristicile tehnico-constructive și gradul de dotare a clădirii la nivelul prețurilor actuale;

Stabilirea valorii de înlocuire pentru lucrările efectuate până la aducerea la stadiul actual de finalizare, prin estimarea unui deviz pe categorii de lucrări;

Determinarea valorii rămase la același nivel de prețuri, prin estimarea deprecierii acumulate

4.4.6.1.1. Determinarea valorii de înlocuire

Valoarea de înlocuire reprezintă costul estimat pentru a construi, la prețurile curente de la data evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura și planuri actualizate.

Aceasta valoare s-a stabilit pe baza documentației pusă la dispoziție de către proprietar și a inspecției și măsurătorilor efectuate în teren.

Pentru determinarea valorilor unitare și totale a obiectului de construcții ce se evaluează s-au parcurs câteva etape precum: documentare privind imobilul ce urmează a fi evaluat prin stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale clădirii, cercetarea obiectului la fața locului și stabilirea dotărilor și instalațiilor precum și stabilirea stării tehnice a clădirii și a subansamblelor componente, se elaborează faza de evaluare și se determină valorile unitare de înlocuire, pe total și pe categorii de lucrări precum și corecțiile datorate abaterilor față de prevederile din fișele catalogului (se ia în considerare suprafața construită), și în ultimul rând se calculează valoarea tehnică unitară și totală la nivelul de prețuri actuale.

4.4.6.1.2. Estimarea deprecierii acumulate

Deprecierea reprezintă o pierdere de valoare față de costul de înlocuire ce poate apărea din cauze fizice, funcționale sau externe.

Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregării. Prin această metodă se analizează separat fiecare cauză a deprecierii, se cuantifică și apoi se totalizează o sumă globală.

Principalele tipuri de deprecieri care pot afecta o clădire și cu care operează această metodă sunt:

uzura fizică este evidențiată de rosături, căzături, fisuri, infestări, defecte de structură etc. Aceasta poate avea doua componente – uzura fizică recuperabilă și uzura fizică nerecuperabilă

neadecvare funcțională este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea clădirii din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalațiilor și echipamentelor atașate. Se poate manifesta sub două aspecte – neadecvare funcțională recuperabilă și neadecvare funcțională nerecuperabilă

deprecierea economică se datorează unor factori externi proprietății imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietății, amplasarea în zonă, urbanismul, finanțarea etc.

4.4.6.2. Estimarea valorii prin abordarea pe bază de costuri

Valoarea proprietății imobiliare supusă evaluarii obținută prin abordarea pe bază de costuri, este dată de valoarea de piață a terenului la care se adaugă valoarea construcției.

Estimarea costului de înlocuire s-a realizat folosind Broșura Costuri de reconstrucție – Costuri de înlocuire, Clădiri Industriale, costuri aferente cursului de 4.28 Euro/mp (autor : ing. Corneliu Șchiopu) Editura IROVAL, București, 2010 și Indici de actualizare- Costuri de reconstrucție- Costuri de înlocuire, Clădiri rezidențiale, Clădiri industriale, Comerciale și Agricole. Construcții speciale, August 2015 (autor Corneliu Șchiopu), Editura IROVAL București.

Tabel nr.7 reprezentând proprietatea supusă evaluării

(*) corecție necesară pentru suprafața învelitorii de 1.1 pe latură

Coeficientul de corecție pentru distanța de transport este 1.003 / 1.003 = 1.000, astfel aceasta nu se aplică.

Coeficientul de corecție pentru nivelul de salarizare este 1.018 / 1.036= 0.9826, astfel:

V = 1.301.642,9 euro * 0.9826 = 1.278.994 EURO valoare cu TVA,

fără TVA V = 1.031.447 Euro

Deci costul de înlocuire brut este egal cu 1.031.447 EURO

Din costul de înlocuire brut se vor scădea deprecierile care pot afecta o clădire, ele sunt menționate mai sus

Tabel nr.8 reprezentând uzura fizică recuperabilă a clădirii

Tabel nr.9 reprezentând uzura fizică nerecuperabilă a clădirii cu elemente cu viață scurtă

Tabel nr.10 reprezentând uzura fizică nerecuperabilă a clădirii cu elemente cu viață lungă

Neadecvare funcțională nu avem datorită faptului că imobilul a fost proiectat pentru utilizarea industrială și adecvat pentru această utilizare.

Depreciere economică din cauza localizării imobilului, la distanță de oraș și fără acces direct la drumul european E60, valoarea chiriei lunare este diminuată, aceasta rezultând în deprecierea economică. Calculul pentru determinarea cuantumului deprecierii, rezultă din diferența între valoarea rezultată prin metoda capitalizării pentru imobilul cu localizarea actuală, și pentru imobilul analizat dacă ar fi localizat în oraș și cu acces la drumul E60.

Astfel, din analiza de piață, reiese că în cazul unei localizări mai bune, o chirie obtenabilă s-ar situa în intervalul 3 si 5 Euro/mp/lună.

Tabel nr.11 Reprezentând valoarea prin capitalizare

Mai sus, valoarea imobilului cu localizarea actuală este de 255.500 Euro. Astfel deprecierea economica este egala cu:

537.300 E – 255.500 E = 281.800 Euro

Total depreciere cumulată se calculezaă astfel :

110.000 E + 140.354 E + 289.004 E + 281.800 E= 821.158 Euro

Valoare imobil rămasă se calculează:

1.021.717 E – 821.158 E = 200.559 Euro

Astfel valoarea imobilului determinată prin metoda costului de înlocuire:

Valoare teren + valoare construcție = 59.000 euro + 200.559 euro = 259.559 euro, rotunjit:

V costuri = 259.500 EURO echivalent cu 1.149.600 RON

4.4.7.Reconcilierea valorilor.Valoarea estimată propusă, opinia și concluziile evaluatorului

4.4.7.1. Rezultatele evaluării

Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea întregii evaluări, pentru a avea siguranța că datele disponibile, tehnicile analitice, raționamentele și logica aplicate au condus la judecăți consistente.

În urma aplicării celor trei metode de evaluare prezentate în acest raport au rezultat următoarele valori de piață :

Tabel nr.12 eeprezentând cele trei metode de evaluare folosite

4.4.7.2. Reconcilierea rezultatelor. Opinia evaluatorului

4.4.7.2.1. Reconcilierea rezultatelor

Alegerea valorii finale se face analizând adecvarea abordărilor și metodelor folosite, în determinarea valorii :

Abordarea prin costuri a dus la obținerea unei valori a costului de înlocuire al imobilului, din care s-au scăzut deprecierile, s-a bazat pe metoda devizelor. Având în vedere că valoarea finală a unei hale noi include și profitul antreprenorului, care diferă de la un antreprenor la altul, am concluzionat că această abordare nu este cea mai potrivită pentru alegerea opiniei finale.

Abordarea prin capitalizarea venitului se bazează pe previzionarea unor venituri brute anuale și cheltuielilor, în consecință, a venitului net din exploatarea imobilului. Pentru aflarea valorii imobilului se împarte venitul net din exploatare la rata de capitalizare, rată care se selectează tot de pe piață. Deci este o metodă care da rezultate în funcție de piață la momentul respectiv (rata de capitalizare), dar și de piață în viitor, deci în funcție de previziunile evaluatorului. Ținând cont de faptul că suntem pe o piață în plină formare, pot interveni multe necunoscute.

Abordarea prin comparațiile de piață, folosește numai date de pe piață, de la acea dată sau de data recentă. În acest caz, se consideră că datorită datelor avute la dispoziție, valoarea rezultată este cea mai adecvata pentru estimarea valorii de piață a imobilului evaluat.

Având în vedere cele de mai sus, apreciez că cea mai credibilă valoare de piață pentru proprietatea evaluată este cea rezultată din abordarea prin comparații, respectiv luând cele trei criterii de analiză a rezultatelor obținute prin cele trei abordări : adecvarea, precizia și cantitatea informațiilor.

Dacă vorbim de adecvare, proprietatea subiect având cea mai bună utilizare, proprietate imobiliară tip hală industrială, fiind proprietatea firmei utilizatoare, o relevanță primordială o are în evaluarea proprietății aplicarea abordării prin comparație.

Precizia unei evaluări, este măsurată în funcție de încrederea evaluatorului în corectitudinea datelor, de corecțiile aduse prețurilor comparabilelor, cât și de calculele efectuate.

Deoarece la această dată pe piață există date despre tranzacții efective puține, cererea fiind mai mică decât oferta, nu putem discuta de o precizie de 100%.

Atât adecvarea cât și precizia, influențează calitatea și relevanța rezulatatelor unei abordări. Ambele criterii trebuie studiate în raport cu cantitatea informațiilor.

Cantitatea informațiilor este egală în toate cele trei abordării, luând trei comparabile pentru fiecare.

4.4.7.3.Concluzii finale

Având în vedere pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanța acestora și informațiile de piață care au stat la baza aplicarii lor, și pe de altă parte scopul evaluării și caracteristicile proprietății imobiliare, în opinia evaluatorului valoarea estimată pentru proprietatea în discuție, va trebui să țină seama de valoarea determinată prin comparația vânzărilor.

Astfel, în circumstanțele actuale, valoarea de piață a proprietății imobiliare tip hală industrială, proprietatea SC Vial Trade SRL este în opinia evaluatorului de 252.000 EURO, echivalent cu 1.116.400 LEI.

La baza elaborării acestei opinii, au stat diverse argumente și considerente privind valoarea.

Valorile au fost exprimate și sunt valabile exclusiv în condițiile și prevederile prezentului raport, neținând seamă de responsabilitățile de mediu și de costurile implicate de conformarea la cerințele legale.

Prețul de tranzacționare se va putea situa atât deasupra, cât și sub valoarea opinată ținând seamă de particularitățile valabile la data tranzacției (motivatia vânzătorului, motivația cumpărătorului, caracteristicile pieței imobiliare, condiții concrete ale tranzacției etc.)

Piesele desenate anexate și suprafețele luate în considerare pe parcursul raportului sunt valabile doar în scop informativ și pentru atingerea scopului evaluării, neputând fi utilizate în alt scop.

Valoarea, se referă la valoarea integrală a dreptului de proprietate, diferențe nesemnificative ale rezultatelor unor măsurători ulterioare nu va modifica valoarea proprietății, iar valoarea proprietății nu este influențată direct proporțional de evoluția cursului de schimb al monedei naționale în raport cu alte valute.

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor și metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania).

CONCLUZII

  Evaluarea întreprinderii este intersecția între autostrada reprezentată de teoria finanțelor cu drumul reprezentat de realitatea tranzacțiilor economice (și deci, nevoia de estimare a valorii de piață) cu o altă autostradă reprezentată de nevoia de informare corectă a utilizatorilor de informație economico-financiară (și deci, nevoia de estimare a valorii juste).

      Unii o consideră o artă, alții o știință; în pragmatismul lumii reale este unanim recunoscută atât ca disciplină de specialitate, cât și ca un serviciu profesional.

      În prima ipostază, evaluarea întreprinderii contribuie la formarea unei gândiri coerente și pragmatice în măsura în care întreprinderea este înțeleasă de către studenți din cel mai sintetic și mai pragmatic mod posibil, și anume valoarea acesteia. În a doua ipostază avem de-a face cu un serviciu profesional menit să asigure buna funcționare a sistemului economic și social ce are nevoie, în multe situații, de o estimare independentă a valorii companiilor (tranzacționare, justa despăgubire, înregistrarea valorii juste în contabilitate, finanțare, restructurare și reorganizare etc.).

      Această carte a fost elaborată de un colectiv de experți evaluatori de întreprinderi, membri ANEVAR, cu experiență practică și didactică în formarea evaluatorilor.

BIBLIOGRAFIE

Victoria Bogdan, Carmen Mihaela Scorțe, Diana Balaciu, Mărioara Beleneși – Bazele contabilității – repere teoretice și aspecte practice, Editura Universității din Oradea 2013

Victoria Bogdan, Bazele contabilității contemporane, Editura Universității din Oradea 2005

Chirilă Emil- Gestiunea financiară a întreprinderii, Editura Universitățíi din Oradea

Ion Stancu – Finanțe, ediția a 4-a, Editura Economică, București 2007

Dragotă V., Dragotă M., Obreja L., Țâțu L., Ciobanu A., Racșa A. – Abordări practice în finanțele firmei , Editura Irecson

Nicolae Hoanță,Gestiunea financiară a întreprinderii, Ed.C.H.Beck, București 2011

Standardele profesionale- Standardul profesional nr. 37 privind misiunea de evaluare a întreprinderii, Ghid de aplicare, Editura CECCAR, București, 2011

D.Dumitrescu,V.Dragotă,A.Ciobanu-Evaluarea întreprinderilor, Ediția a II-a,Editura Economică, 2002

Site-ul : nou.anevar.ro

Standardele de Evaluare ANEVAR, 2015-Glosar

Deaconu Adela, Diagnosticul și evaluarea întreprinderii, Editura Intelcredo, Ediția a II a, Deva, 2000

Sanda Constantin, Analiza Diagnostic și Evaluarea Întreprinderii, Editura Universității Transilvania, Brașov, 2008

Ion Anghel, Adrian Anica-Popa, Mihaela Oancea Negescu, Ana Maria Popescu – Evaluarea Întreprinderii, Editura Economică, București, 2010

ANEVAR-Evaluarea Proprietății Imobiliare, Editura IROVAL București 2015

MarinToma, Inițiere în evaluarea întreprinderilor – Ed. a 3-a, rev. – București: Editura CECCAR, 2009

MarinToma, Inițiere în evaluarea întreprinderilor – Ed. a 4-a, adăugită și revizuită. – București: Editura CECCAR, 2011

Lector Universitar Doctor Dumitru Nancu – Evaluarea Economică și Financiară a Întreprinderii, Universitatea Ovidius, 2012

Standardele de evaluare ANEVAR , 2015 – GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

ANEXE

ANEXA 1

OFERTE DE PREȚ – COMPARABILE

Hală de producție pe șoseaua Borșului, Oradea

Hala (P+1E) avand Sc=1050 mp si Sd= 2100 mp, cu teren intravilan aferent in suprafata de 2684 mp.
Hala au dimensiuni aprox. 57,4m x 18,3 m
Imobilul are acces direct la drumul care face legatura cu drumul national E60. Imobilul are formă dreptunghiulară, cu un etaj cu fundație din beton și beton armat, și instalații:
– electrice de iluminat și forță
– apă și canalizare
– încălzire cu aer cald (aeroterme)
– instalație de aer condiționat numai la parter (ventilație)
– PSI (hidrante interioare)
Teren aferent halei în suprafață totală de aprox. 2684mp.
Pret: 240.000 euro

0259 479 465

NOTĂ: Proprietatea este situată în Oradea, str. Sos. Borșului nr.45, zona industrială. Proprietatea este compusă din teren și hală. Construcția are regim de înălțime P+E. Hala are urmatoarele compartimentări: Parter hală producție/depozitare, casa scării, iar la Etaj hala producție/ depozitare, birouri, baie și vestiar. Suprafața terenului de care dispune proprietatea evaluată este de 2.684 mp. Hala are o suprafață desfașurată de 2.100 mp.

Din punct de vedere constructiv, hala are fundațiile continue cu stâlpi, grinzi și planșee din beton armat, închideri perimetrale și compartimentare din zidărie portantă din BCA. Acoperișul tip terasă din chesoane prefabricate din beton armat cu hidro și termo izolație. Finisajul exterior este din tencuială exterioară, iar în interior din glet și lavabilă la birouri. Finisajele interioare constau în tencuieli interioare drișcuite, pardoseli de beton vibrat, armat și impregnat cu rășini epoxidice la partea de hala la parter și etaj, pardoseli placate cu gresie în restul imobilului. Tâmplaria este din PVC și geam termopan. Din punct de vedere al utilităților, proprietatea beneficiază în prezent de energie electrică, apă și canalizare de la municipalitate. Prețul negociat a fost de 235.000 Euro de la 240.000 Euro.

http://olx.ro/oferta/hala-de-productie-pe-soseaua-borsului-oradea-Yo44.html#443e200

Teren 4519 cu hală cu 2 etaje

Vând teren 4519 mp cu hală cu etaj SC- 2100 mp, amprentă la sol 1048 mp x 2 nivele situate pe Șoseaua Borșului Avicola, preț 270.000 EUR cu un commission de 2%.

Tip imobil:Productie/Servicii

Este recomandată pentru utilizare proprie, având atașat numărul de contact următor NOTĂ: Proprietatea este situată în Oradea, str. Sos. Borșului, nr. 45, zona industrială.Hala are urmatoarele compartimentări: Parter hală producție/depozitare, casa scării, iar la Etaj hală producție/ depozitare, birouri, baie și vestiar. Suprafața terenului de care dispune proprietatea evaluată este de 4.519 mp. Hala are o suprafața desfașurată de 2.100 mp. Din punct de vedere constructiv, hala are fundațiile continue cu stâlpi, grinzi și planșee din beton armat, închideri perimetrale și compartimentare din zidărie portantă din BCA. Acoperișul tip terasă din chesoane prefabricate din beton armat cu hidro și termo izolație. Finisajul exterior este din tencuială exterioară, iar în interior din glet și lavabilă la birouri. Finisajele interioare constau în tencuieli interioare drișcuite, pardoseli de beton vibrat, armat și impregnat cu rășini epoxidice la partea de hala la parter și etaj, pardoseli placate cu gresie în restul imobilului. Tâmplaria este din PVC și geam termopan. Din punct de vedere al utilităților, proprietatea beneficiază în prezent de energie electrică, apă și canalizare de la municipalitate.

Prețul negociat a fost de 265.000 Euro de la 270.000.

http://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-spatii-industriale/oradea/nord-vest/spatiu-industrial-de-vanzare-X14Q04001

De vânzare hală de producție,birouri și laboratoare în Oradea

Agent: +4 0740 197 702

De vânzare hală de producție, birouri și laboratoare în Oradea, Județul Bihor. Aria construită de 1482 mp, amprentă la sol 741 mp și teren aferent de 2793 mp. Preț de vânzare 350.000 euro negociabil.

Cod: V0479

http://www.gaminvest.ro/ro.hale-depozite-vanzare.de-vanzare-hala-de-productiebirouri-si-laboratoare-in-oradea-24316.html

Hală industrială de producție, depozit, logistcă

De vânzare spațiu industrial în Oradea, zona Exterior Vest, cu o arie construită de 1.900 mp și teren aferent de 5.250 mp. Hala are o înălțime de 8 m, compusă din 2 spații de producție sau depozitare, birouri, grupuri sociale, cabină portar și curte betonată.Ptețul de vânzare este de 280.000 EUR cu un commission de 2%.

Alte detalii despre proprietate gasiți la numărul atașat 0745.138.833

http://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-spatii-industriale/oradea/exterior-vest/spatiu-industrial-de-vanzare-X4IU0400H?lista=12507725

Hala/Producție/Depozitare/Birouri

Oradea, zona Vest

De vânzare spațiu industrial în Oradea, zona Vest cu o arie construită de 1.800 mp și teren aferent de 2.100 mp. Tip imobil:Depozitare (Hala/Productie/Depozitare/Birouri)

Hala dispune de toate utilitățile, de spațiu de birouri, spațiu server, 3 porți de acces și parcare. Prețul de vânzare este de 200.000 EUR, comision 0% cumpărător

http://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-spatii-industriale/oradea/vest/spatiu-industrial-de-vanzare-XV01046Q6?lista=12507725

De vânzare clădire , hală, spațiu în Episcopia, Oradea, Bihor, România

Agent: +4 0740 197 702

De vânzare clădire, hală, spațiu în Episcopia, Oradea, Bihor, Romînia. Imobilul are suprafața de 540 mp, suprafața totală de teren este de 900 mp. Clădirea are toate utilitățile : apă, canalizare, curent trifazic, are acces tir. Încălzirea este pe combustibil. 300 mp din suprafața clădirii reprezintă mansarda. Este ideală pentru depozitare sau o activitate cu mini-producție.
Prețul de vânzare 120.000 EURO.

http://www.gaminvest.ro/ro.hale-depozite-vanzare.de-vanzare-cladire–hala-spatiu-in-episcopia-oradea-bihor-romania-54151.html

Spații închiriere

Nr. contract:H 674

Hală situată în Oradea pe Calea Borșului, într-o incintă cu grup de hale, 3 grupuri sanitare, 1 dormitor, 5 birouri. Hala este dotată cu 2 porți de camion. Suprafața construită este de 980 mp. Starea interioră este bună, recent renovată, ușile interioare, geamuri termopan, pereții cu vopsea lavabilă.

http://www.hestia-imob.ro/inchiriere/spatii/hale/Cid-31/h-674-17.html

De închiriat hală de depozitare și activități de logistică în Oradea

Agent: +4 0740 197 702

De închiriat hală de depozitare și activități de logistică în Oradea. S.c.3500 mp, din care birouri s.c. 431 mp, renovate total în 2012. Hala este dotată cu rampe de descărcare pe trei părți, are înălțimea de 9 m, L= 103 m, l= 34 m, cu utilități: apă, canal,instalații electrice de lumină și de forță, putere instalată 400 kw (se poate suplimenta de la punctul trafo zona-este proiect informativ), rețele telefonie și internet, curte imprejmuită, front strada cca 60 m, acces TIR, linie CFR proprie, acces șosea centură.

Pret: 1,4 euro/mp+tva negociabil.

http://www.gaminvest.ro/ro.hale-depozite-inchirieri.de-inchiriat-hala-de-depozitare-si-activitati-de-logistica-in-oradea-20309.html

Vând sau închiriez hală

Vând sau închiriez hală, pe Calea Borșului nr 51 Oradea, linga Cecconi și vizavi de Connectronics.
Suprafața 736 mp(9,4×78,3), înălțime hala la streașină 6,5 m,(foarte bună pentru service tiruri sau depozit marfă cu volum (peste 4500 mc), teren parcare 5856 mp. Dispune de curent de mare putere 150 kw,gaz metan, apă și canal propriu, spațiu de birouri cca 50 mp, toalete, dușuri.

Preț 2,50 €

0746 500 910

http://olx.ro/oferta/vand-sau-inchiriez-hala-IDSQD9.html#ac43086e6d

ANEXA 2.

EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ PENTRU INFORMARE

ANEXA 3

PLANUL DE AMPLASARE AL PROPRIETĂȚII

ANEXA 4

PLANURILE ȘI RELEVEELE CLĂDIRILOR

ANEXA 6

FOTOGRAFII ALE PROPRIETĂȚII