Evaluarea Mobilizarilor Corporale

ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE

FACULTATEA DE CONTABILITATE ȘI INFORMATICĂ DE GESTIUNE

PROIECT DE DIPLOMĂ

POLITICI ȘI TRATAMENTE CONTABILE PRIVIND EVALUAREA INIȚIALĂ ȘI ULTERIOARĂ A IMOBILIZĂRILOR CORPORALE

COORDONATOR:

Prof. Univ. Dr. Nișulescu Ileana

STUDENT:

BUCUREȘTI

2007

Politici și tratamente contabile privind evaluarea inițială și ulterioară a imobilizărilor corporale

CAPITOLUL I – STADIUL CUNOAȘTERII IN DOMENIU

Reușita unei intreprinderi in realizarea beneficiilor economice viitoare depind de deciziile de investire luate in prezent. Din punct de vedere contabil o investiție constă in achiziția și / sau producția unei imobilizări corporale; imobilizări necorporale sau imobilizări financiare.

Din punct de vedere practic a ponderii activelor imobilizate in structura activului bilanțier, cea mai mare, a intreprinderilor care produc și prestează servicii, o deține imobilizările corporale.

Activele imobilizate sunt definite in IAS 1 “Prezentarea situațiilor financiare” ca toate acele active care nu sunt clasificate in categoria activelor curente.

Reglementările contabile din Romania definesc activele imobilizate ca acele active ale unei intreprinderi destinate utilizării pe o perioada indelungată in activitatea acesteia. Astfel active imobilizate reprezintă bunurile și valorile destinate să servească o perioadă indelungată in activitatea entitații economice și care nu se consumă sau se inlocuiesc dupa prima lor utilizare și, ca atare, nu sunt destinate comercializarii.

Definiția și obiectivele imobilizărilor corporale

Imobilizările corporale sunt definte de Standardele Internaționale de Raportare Financiară (IFRS) prin IAS 16 «  imobilizări corporale » ca fiind : «  elemente tangibile care :

sunt detinute pentru a fi utilizate in producția de bunuri sau prestări de servicii, pentru a fi inchiriate terților sau pentru a fi folosite in scopuri administrative ;

este preconizat a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade ; »

IAS 16 “Imobilizări corporale”are ca obiectiv descrierea tratamentului contabil pentru imobilizările corporale iar, in cadrul acestuia, identificarea momentului de recunoaștere a acestor active, a valorii lor contabile si a amortizării aferente Standardul prevede recunoașterea unei imobilizări corporale ca activ, in primul rand, atunci cand satisface definiția și criteriile de recunoaștere pentru un activ, in general, așa cum sunt ele definite in “Cadrul general de intocmire și prezentare a sițuatiilor financiare”.

Nu este interzisă in Romania aplicarea strictă a IAS 16 Imobilizări corporale dar este restricționată numai din punct de vedere fiscal. Astfel, fiscal sunt recunoscute numai reglementările romanești.

Romania aplică reglementările contabile armonizate cu Directiva a-IV-a a Comunitaților Economice Europene aprobate prin ordinul Ministerului Finanțelor Publice nr. 1752/2005.

Potrivit O.M.F.P. nr. 1752/2005 imobilizările corporale sunt definite ca fiind « active care sunt utilizate pe parcursul unei perioade indelungate, mai mari de un an , și sunt deținute de intreprindere pentru a fi utiliate in producția de bunuri și servicii, pentru a fi inchiriate teților sau pentru a fi folosite in scopuri administrative. »

Reglementările contabile romanești tind să se alinieze cu Standardele Internaționale de Contabilitate. Pe larg alinierea la reglemetarile internaționale s-a efectuat in decursul timpului prin unele acte legislative cum ar fi in cazul imobilizărilor corporale :

– Lege pentru amortizarea capitalului imobilizat in active corporale si necorporale (legea nr.15 /1994) precum și norme metodologice privind aplicarea legii, privind amortizarea capitalului imobilizat in active corporale și necorporale

–Catalog privind clasificarea si duratele normale de funcționare a mijloacelor fixe (HG Nr.2139/2004).

–Hotarari de Guvern privind reevaluarea imobilizărilor corporale si stabilirea valorii de intrare a mijloacelor fixe ( HG nr.403/2000, HG nr.1553/2004, HG nr.983/1998, HG nr.500/1994 HG.nr.26/1992 ). Cu excepția HG.403/2000 si HG nr.1553/2004 care au avut ca baza reevaluarea imobilizărilor in funcție de valoarea justă celelalte hotarari au avut ca bază actualizarea imobilizărilor cu indicii de inflație. Această metoda s-a luat in calcul avand in vedere ca pana in anul 2000 Romania a avut o economie hiperinflaționistă.

Imobilizările corporale mai sunt cunoscute și sub denumirea de active corporale, active tangibile sau imobilizări fizice, terminologii care tind a fi inlocuite cu denumirea propie standardelor internaționale, aceea de imobilizări corporale.

Clasificarea imobilizărilor corporale

Activele corporale, comform reglementărilor din Romania, au urmatoarea structură :

terenuri si constructii ;

instalatii tehnice si masini ;

alte instalatii, utilaje si mobilier ;

avansuri si imobilizari corporale in curs.

Comform reglementărilor din Romania, imobilizările corporale reprezintă obiectul sau complexul de obiecte ce se utilizeaza ca atare si ĩndeplinesc cumulativ următoarele conditii: ● are o valoare mai mare decat limita stabilită prin lege  ;

●are o durata normală de utilizare mai mare de un an.

Pentru obiectele care sunt folosite in loturi, seturi care formează un singur corp, la incadrarea lor ca mijloace fixe se are in vedere valoarea intregului corp, lot, si set.

Un loc aparte in clasificarea imobilizărilor corporale il au terenurile, care se disting de celelalte elemente datorită caracteristicilor diferite ale acestora. Contabilitatea terenurilor se face pe doua categorii: terenuri propriu-zise și amenajările de terenuri.

Terenurile propriu-zise pot fi evidențiate pe urmatoarele grupe: terenurile agricole și silvice, terenuri fără construcții, terenuri cu zacaminte, terenuri cu construcții și altele. Amenajările de terenuri cuprind: racordarea terenurilor la sistemele de alimentare cu apă și energie; imprejmuirile; lucrările de acces; lucrările de irirgații, desecări, indiguiri. Terenurile nu se amortizează deoarece durata lor de viața este considerată nedeterminată datorită proprietaților de a se regenera.

Nu pot fi considerate imobilizări corporale: ●motoarele, aparatele și subansamblele imobilizărilor corporale, care inlocuiesc componente uzate; acestea sunt inregistrate ca stocuri; ●sculele, dispozitivele folosite la fabricarea produselor in serie sau utilizate in executarea comenzii; ●construcțiile și instalațiile provizorii; ●pădurile; ●prototipurile care servesc ca model la executarea producției de serie; ●echipamentele de lucru si protecție; ●animalele care nu au indeplinit condițiile pentru a fi trecute la animale adulte, animalele de ingrașat, păsările și coloniile de albine ; ●cheltuielile privind reparațiile de orice fel, care se fac la mijloacele fixe, și au ca scop restabilirea stării tehnice inițiale prin inlocuirea componentelor uzate.

Recunoașterea imobilizărilor corporale

a) Primul criteriu de recunoaștere se consideră că este indeplinit dacă intreprinderea stabilește cu suficientă certitudine că va fi beneficiara unor beneficii economice viitoare prin folosirea bunului respectiv, ceea ce presupune că ea va primi atat avantajele aferente activului respectiv cat și riscurile aferente acestuia. Beneficiile economice viitoare se pot exprima prin cele mai diferite forme de avantaje viitoare, cum ar fi obținerea de venituri, reduceri de cheltuieli, avantaje economice, sociale sau de altă natură.

b) Al doilea criteriu de recunoaștere este mai ușor de verificat in cazul achizițiilor de imobilizări corporale. Intrucat tranzacțiile prin care are loc intrarea in posesia bunului identifică și costul acestuia.

c) Indeplinirea primei condiții pentru ca un activ să fie recunoscut ca o imobilizare corporalã presupune ca: ● activul sã fie detinut de intreprindere; ● activul sã aibã una din urmatoarele destinații: producția de bunuri; prestarea de servicii; inchirierea la terți; folosirea in scopuri administrative.

d) Cea de a doua condiție pentru ca un activ să fie recunoscut ca o imobilizare corporalã este ca activul respectiv sã poatã fi folosit pentru o durata mai mare decat o perioada. In legislatia nationalã această condiție este exprimată prin “bunuri cu o durată mai mare de un an”.

In cazul in care elementele unei imobilizări corporale au durate de viață diferite sau aduc beneficii entitații intr-un mod diferit, utilizand metode de amortizare diferite, standardele recomandă recunoașterea lor separată.

1.2.1. Evaluare la data intrării in patrimoniu (intrare)

Evaluarea este procesul prin care se determină valorile la care elementele din situațiile financiare sunt recunoscute in bilanț și in contul de profit și pierdere la data raportării.

Metoda contabilității folosește pentru exprimarea bănească a tuturor existențelor și modificărilor elementelor patrimoniului, procedeul de evaluare.

Pentru evaluarea activelor in situațiile financiare sunt utilizate diverse baze de evaluare in combinații variate, asa cum sunt prezentate in Cadrul general de intocmire și prezentare a situțiilor financiare și preluate prin reglementările din Romania. Ele includ următoarele:

Conform principiului recunoașterii, societățile evaluează toate costurile imobilizărilor sale corporale atunci cand apar. Aceste costuri includ costurile inițiale pentru achiziționarea sau construcția unor elemente de imobilizări corporale, precum și costurile care apar ulterior pentru inlocuirea sau intreținerea acestora.

Costuri inițiale

Evaluarea la intrare este utilizată la inregistrarea curentă a operatiilor economice care generează mișcări de natura intrărilor. La data intrării in unitate, bunurile se evaluaează și se inregistrează in contabilitate la valoarea de intrare, denumită valoare contabilă, care se stabilește conform O.M.F.P. nr. 1752/2005 la:

a) la cost de achiziție – pentru activele achiziționate de la terți.

Costul de achiziție reprezintă „prețul de cumpărare, taxe de import și alte taxe ( cu excepția acelora pe care persoana juridică le poate recupera de la autoritațile fiscale), cheltuielile de transport, manipulare și alte cheltuieli de achiziție a bunurilor.” Reducerile comericiale nu fac parte din costul de achiziție. Acolo unde este cazul, costul inițial include si costurile estimate pentru demontarea și mutarea activului, respectiv costurile de restaurare a amplasamentului la sfarșitul duratei de viată utilă a acestuia.

b) la cost de producție – pentru bunurile produse in entitate.

Costul de producție cuprinde „costul de achiziție al materiilor prime și materialelor consumate, celelalte cheltuieli directe de producție, precum și cota cheltuielilor indirecte de producție atașate proporțional cu gradul de folosire a activitații bunului produs in intreprindere.”

Pierderile de materiale, manopera, cheltuielile de depozitare, regiile (cheltuielile) generale de administrație care nu participă la aducerea stocurilor in forma și locul final, precum și costurile de desfacere reprezintă exemple de costuri care nu trebuie incluse in costul stocurilor, ci trebuie recunoscute drept cheltuieli ale perioadei in care au survenit.

c) la valoarea justă – suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bună voie intre doua părți aflate in cunoștință de cauză, in cadrul unei tranzacții, cu prețul determinat obiectiv. In acest caz valoarea justă se substituie costului de aciziție.

d) la valoarea de aport– pentru activele imobilizate intrate in societate cu ocazia asocierii, fuziunii, se stabilește in funcție de prețul pieței, utilitatea, starea și amplasarea acestor active.

Costuri ulterioare

Principiul standardului IAS 16 este acela că cheltuielile ulterioare aferente trebuie adăugate la valoarea contabilă a activului, numai atunci cand se estimează că intreprinderea va obține beneficii economice viitoare suplimentare față de performanțele estimate inițial ca fiind corespunzatoare. Toate celelalte cheltuieli ulterioare trebuie recunoscute drept cheltuieli in perioada in care au fost suportate.

Cheltuielile privind intreținerea și repararea imobilizărilor corporale nu se adaugă la valoarea inițială intrucat acestea au ca scop păstrarea nivelului beneficiilor inițiale și sunt inregistrate pe costurile perioadei reflectandu-se in contul de profit și pierdere.

Cheltuielile privind inlocuirea imobilizărilor – pot fi intalnite doua situații: inlocuirea totală (scoaterea din folosință a activului vechi și achiziționarea și punerea in funcțiune a activului nou, cheltuielile fiind capitalizate.) și inlocuirea parțială (dacă inlocuirea prelungește durata de viață utilă a activului, cheltuielile respective vor fi capitalizate).

Cheltuielile care conduc la ameliorarea modului de exploatare a unei imobilizări au ca efect fie creșterea valorii sau duratei de viață utilă, fie permit o diminuare a cheltuielilor de utilizare sau o creștere a profiturilor viitoare. Ameliorările pot proveni fie din inlocuirea unui element uzat cu unul nou sau renovat, fie din transformarea și perfecționarea unui element existent. Astfel de cheltuieli trebuie capitalizate.

1.2.2. Evaluarea ulterioară

Contabilitatea trebuie să ofere o imagine fidelă asupra întregii activități a întreprinderii, informațiile oferite de oricare entitate trebuie să fie credibile, să descrie in mod corect tranzacțiile. De aceea, cel mai important principiu contabil este acela al imaginii fidele.

1.2.2.1. Evaluarea la ieșire este utilizată la inregistrarea curentă a operațiilor economice care generează mișcări de natura ieșirilor. De regulă, activele imobilizate sunt evaluate la ieșire la valoarea lor de intrare.

1.2.2.2. Evaluarea cu ocazia inventarierii se efectueză la incheierea exercițiului financiar cand, comform legii, are loc procesul de inventariere generală.

Evaluarea activelor imobilizate se efectueză la valoarea actuală a fiecarui element, denumită valoare de inventar. Valoarea de inventar este stabilită in funcție de utilitatea bunului, de starea acestuia și de prețul pieței.

Comform standardelor internaționale, activele nu ar trebui inregistrate la o valoare mai mare decat valoarea lor recuperabilă. Valoarea recuperabilă a unui activ este valoarea cea mai mare dintre prețul sau net de vanzare si valoarea de utilizare.

Valoarea de utilizare este valoarea prezentă a fluxurilor viitoare de numerar estimate, ce se asteaptă să fie generate din utilizarea continuă a unui activ și din vanzarea lui la sfarșitul perioadei sale de viață utilă.

Ori de cate ori valoarea contabilă depăște valoarea recuperabilă, adica valoarea care ar trebui recuperată prin folosirea sau vanzarea activului, trebuie recunoscută o pierdere din depreciere. In acest caz, valoarea contabilă a activului este redusă la valoarea recuperabilă.

1.2.2.3. Evaluarea la inchiderea exercițiului (la bilanț) se realizează in scopul intocmirii situațiilor financiare anuale. Imobilizările se evaluază și se reflectă in situațiile finanaciare anuale la valoarea de intrare, respectiv valoarea contabilă, pusă de acord cu rezultatele inventarierii. Valoarea contabilă la data bilanțului se determină pe baza regurilor de evaluare ulterioară recunoașterii inițiale.

IAS 16 “Imobilizări corporale” stabilește tratamentele ce pot fi adoptate pentru evaluarea ulterioară a imobilizărilor. Sunt prevazute două tratamente:

tratamentul contabil de bază care prevede că: ulterior recunoașterii ca activ, o imobilizare trebuie inregistrată la cost, mai puțin orice amortizare cumulată aferentă și orice pierderi din depreciere cumulate;

tratamentul contabil alternativ permis, care prevede că: ulterior recunoașterii inițiale ca activ, o imobilizare corporală, respectiv un activ necorporal, trebuie inregistrat la valoarea reevaluată care reprezintă valoarea justă la momentul reevaluării, mai puțin orice amortizare ulterioară cumulată aferentă și pierderile ulterioare cumulate din depreciere. Reevaluările trebuie efectuate cu suficientă regularitate in așa fel incat valoarea conmtabilă să nu difere in mod semnificativ de valoarea care poate fi determinată pe baza valorii juste la data bilanțului.

Reevaluarea imobilizărilor corporale

Potrivit Standardului, imobilizările corporale reevaluate la valoarea justă a acestora la data reevaluarii, iar valoarea justă ca de obicei valoarea lor de piată; valoarea justă este determinată pe baza unor evaluări efectuate, de regulă, de profesioniștii cu calificare in domeniul evaluărilor. In practică, in țară noastră valoarea de piață a unui activ este determinată de experți autorizați de ANEVAR, fiind utilizate in principal trei metode de evaluare: metoda comparațiilor de piață; metoda de randament; metoda costurilor.

Atunci camd nu există nici o posibilitate de a identifica o valoare de piață pentru un activ, activul respectiv se evaluează la costul de inlocuire, mai puțin amortizarea corespunzatoare.

Pentru evaluarea unor active la valoarea justă, IASB definește acest concept ca fiind “suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunavoie intre două parți aflate in cunoștință de cauză, in cadrul unei tranzații cu prețul determinat obiectiv”. Noțiunea de valoare justă este un obiectiv de evaluare a activelor, un atribut al valorii, care trimite la noțiunea de piață.

Frecvența reevaluărilor depinde de evoluția valorii juste a imobilizărilor corporale; o reevaluare se impune atunci cand valoarea justă a imobilizărilor diferă semnificativ de valoarea contabilă a acestora. Unele imobilizări corporale pot fi reevaluate anual, căci suferă o diferență semnificativă intre valoarea justă și cea contabilă; pentru alte imobilizări corporale, reevaluările pot fi facute la 3 – 5 ani.

Standardul impune insă principiul conform căruia, in cazul in care un element al imobilizărilor corporale este reevaluat, atunci intreaga clasă din care face parte acel element trebuie reevaluată.

In tara noastra reevaluarea imobilizărilor corporale a fost regementată inca din anul 1990 prin Hotararea de Guvern 945. Prin această hotarare s-a dat posibilitatea societaților să-și inregistreze mijloacele fixe la valoare ramasă actualizată Această valoare ramasă actualizată trebuia să țină cont de valoarea de inventar inregistrată in contabilitate, valoarea de inlocuire și gradul de uzură la data reevaluării. Cu această ocazie s-au precizat și cateva metode de stabilire a valorii juste (metoda identificării, metoda asimilării, metoda corelării).

In Romania urmatoarele reevaluări s-au efectuat in baza unor indici medii de actalizare stabiliți in funcție de mai mute criterii (HG 26/1992 , HG 500/1994si GH 983/1998)

HG nr.403/2000 privind reevaluarea imobilizărilor corporale a stabilit ca metodă de reevaluare actualizarea cu indicii de inflație .Valoarea reevaluată astfel stabilită se corelează cu utilitatea și cu valoarea de piață a bunurilor respective.

Pentru prima dată legislația romanească s-a aliniat standardelor internaționale de contabilitate cand dă posibilitatea entităților să inregistreze in activul bilanțier imobilizările corporale la valoarea justă.

HG.nr.1553/2004 precizează că reevaluarea imobilizărilor corporale se efectuează in vederea determinarii valorii juste a acestora, ținandu-se seama de inflație, utilitatea bunului, starea acestuia și de prețul pieței, atunci cand valoarea contabilă diferă semnificativ de valoarea justă.

İn principiu, atunci cand ne referim la reevaluarea activelor fixe se folosesc in principal două noțiuni: valoarea de inregistrare in contabilitate și valoarea de piață, iar diferența dintre acestea este cunoscută sub denumirea de „diferențe din reevaluare”.

Standardul Internațional de Contabilitate nr. 16, in paragraful 33, tratează aspecte legate de amortizarea cumulată la data reevaluarii astfel, prevede ca evaluarea imobilizărilor corporale se poate face pornind de la valoarea brută sau valoarea ramasă a acestora.

in cazul in care in reevaluare se pornește de la valoarea brută, se recalculează proporțional și amortizarea acumulată pană la data reevaluării, astfel incat valoarea contabilă a activului (valoarea ramasă) să fie egală cu valoarea reevaluată;

in cel de al doilea caz, mai intai se elimină amortizarea cumulată pană la data reevaluarii și se supune reevaluării valoarea ramasă, astfel incat, după reevaluare, valoarea contabilă va fi egală cu valoarea reevaluată a activului respectiv.

Diferențele din reevaluarea imobilizărilor corporale pot fi inregistrate in costurile de capitaluri proprii sau pot fi recunoscute ca venituri sau cheltuieli.

Diferențele favorabile

Potrivit Standardului, in cazul in care valoarea contabilă a unui activ este majorată ca urmare a unei reevaluari, această majorare trebuie:

inregistrată direct in creditul conturilor de capitaluri proprii sub titlul de “diferențe de reevaluare” sau

recunoscută ca venit, in masura in care această majorare compensează o diferență nefavorabilă din reevaluarea aceluiași activ, recunoscută anterior ca o cheltuială.

Diferențele nefavorabile

Conform Srandardului, in cazul in care valoarea contabilă a unui activ este diminuată ca rezultat al unei reevaluări, această diminuare trebuie:

recunoscută ca o cheltuială, sau

scazută direct din surplusul din reevaluare corespunzator aceluiași activ, in masura in care compensează o diferență favorabilă inregistrată anterior ca surplus din reevaluare.

1.4. Amortizarea

IAS 16 “Imobilizări corporale” definește amortizarea ca fiind alocarea sistematică a valorii amortizabile a unui activ pe intreaga sa durată de viață utilă.

Amortizarea poate fi privită din mai multe puncte de vedere: contabil, economic si financiar.

Din punct de vedere contabil, amortizarea reprezintă micșorarea valorii unui element de activ ca urmare a deprecierii prin folosirea lui de catre intreprindere intr-un anumit interval de timp, invechirii, concurenței, uzurii morale, etc. Această micșorare trebuie să aibă un caracter ireversibil, ceea ce permite delimitarea ei de noțiunea de provizion.

Din punct de vedere economic, diminuarea valorii unui element de activ, rezultand din depreciere, solicită pregătirea și inlocuirea acestuia cu altul nou.Ca urmare, achiziția și utilizarea imobilizărilor reprezintă o cheltuială și un element al costului suportat de intreprindere, de aici, necesitatea constituirii fondurilor necesare reinnoirii imobilizărilor amortizabile, la sfarșitul vieții acestora prin veniturile viitoare fără a recurge la contractarea de datorii sau la capitaluri proprii.

Din punct de vedere financiar, amortizarea este o sursă de autofinanțare a capitalului imobilizat care se constituie, chiar și in cazul in care intreprinderea nu realizează profit. Amortizarea este astfel o componentă de bază a capacității de autofinanțare (CAF).

Comform IAS 16 “Imobilizări corporale”, valoarea amortizabilă a unui element de imobilizări corporale trebuie alocată in mod sistematic pe parcursul duratei de viață utilă a activului. Metoda de amortizare folosită trebuie să reflecte modul in care beneficiile economice aduse de aceste active sunt consumate de catre intreprindere.

Amortizarea contabilă este determinată in urma estimărilor și calculelor rezultate din deciziile entitații. Ea afectează elementele de imobilizări ale activului bilanțier, in timp ce cheltuiala corespondentă afectează contul de profit și pierdere. In schimb, amortizarea fiscală se determină in urma aplicării reglemetărilor fiscale in vigoare. Amortizarea fiscală nu afectează performanța intreprinderii, ci doar masa impozabilă, implicit calculul impozitului pe profit. Diferențele care vor aparea intre rezultatul contabil și rezultatul fiscal vor genera, impozite amanate.

1.4.1. Elementele și durata de amortizare a imobilizărilor corporale

Regulamentul de aplicare a Legii contabilitătii nr. 82/1991 și Legea nr. 15/1994 privind amortizarea capitalului imobilizat in active corporale , reconsiderată prin Legea nr. 571/2003 privind Codul Fiscal, precizează că amortizarea se stabilește prin aplicarea cotelor de amortizare asupra valorilor de intrare a imobilizărilor corporale.

Durata amortizării unei imobilizări corespunde, in principiu, duratei sale de utilizare exprimată in ani. Aceasta se stabilește in funcție de condițiile concrete in care iși desfașoara activitatea fiecare intreprindere și de regimul de lucru, pe categorii de bunuri.

Duratele normale de funcționare, precum și clasificarea imobilizărilor corporale din Romania, se stabilesc prin hotarare ale Guvernului, pe baza consultarii reprezentanților asociaților patronali constituiți la nivel national, conform legii.

Prin hotararea nr.2139/2004 Guvernul Romaniei a aprobat Catalogul privind clasificarea și duratele normale de funcționare a mijloacelor fixe. Catalogul cuprinde clasificarea mijloacelor fixe utilizate in economie și duratele normale de funcționare ale acestora, care corespund cu duratele de amortizare in ani, aferente regimului de amortizare liniar.

In acest catalog pentru fiecare mijloc fix nou achiziționat se utilizeaza sistemul unor plaje de ani cuprinse intre o valoare minima și una maxima, existand astfel posibilitatea alegerii duratei normale de funcționare cuprinsă intre aceste limite. Astfel stabilită, durata normală de funcționare a mijlocului fizic ramane neschimbată pană la recuperarea integrală a valorii de intrare a acestuia sau scoaterea sa din funcțiune.

Investițiile efectuate la mijloace fixe sub forma cheltuielilor ulterioare au ca efect imbunatațirea parametrilor tehnici inițiali, și duc la obținerea de beneficii economice viitoare. Amortizarea acestor investiții se face fie pe durata normală de utilizare ramasă, fie prin majorarea duratei normale de utilizare cu panaă la 10%, sau in cazul instituțiilor publice pana la 20%. In cazul mijloacelor fixe achiziționate cu durata normala de funcționare neconsumată, pentru care se cunosc datele de identificare (data punerii in funcțiune, durata normală de utilizare ramasă), recuperarea valorii de intrare se face pe durata normală de funcționare ramasă. Pentru perioada in care mijloacele fixe nu sunt utilizate , recuperarea amortizării acesteia se va face prin recalcularea cotei de amortizare pe durata normală de utilizare ramasă, incepand cu luna urmatoare repunerii in funcțiune a acestora sau se micșorează capitalurile proprii la data scoaterii din funcțiune.

Terenurile au in mod normal o durată de viață nelimitată, și nu sunt supuse amortizării. O creștere a valorii unui teren pe care este situată o clădire nu afectează durata de viață utilă a cladirii, deoarece amandouă sunt active individuale și sunt tratate individual din punct de vedere contabil.

„ Durata de viață este: (a) perioada in care un activ este prevazut a fi disponibil pentru utilizare de catre o entitate; sau

(b) numarul de unitați de producție similare preconizate sa se obțină din activ de catre o entiate.

Durata de viață uitilă a unui activ poate fi mai scurtă decat viață sa economică. Estimarea duratei de utilitate a unei imobilizări corporale sau necorporale este o problemă de judecată profesională, bazată pe experiența intreprinderii”.

La determinarea duratei de viață utilă trebuie luați in considerare o serie de factori, cum ar fi: uzura fizică estimată, producția fizică estimată, uzura morală aparută ca urmare a schimburilor sau imbunatațirilor aduse procesului de producției, limitele juridice.

Ca urmare, durata de viața utilă a unui activ supus amortizării poate fi mai mică decat durata sa fizică de viată.

1.4.2. Valoarea amortizabilă și valoarea reziduală

IAS 16 “Imobilizări corporale” precizează că valoarea amortizabilă este costul activului sau o altă valoare substituită in situațiile financiare, din care s-a scazut valoarea reziduală.

Valoarea amortizabilă reprezintă costul activului dacă intreprinderea are intenția să utilizeze bunul respectiv pană la sfarșitul duratei sale economice de viață. Dacă intreprinderea hotarăște să inlocuiască bunul respectiv mai devreme de terminarea duratei economice de viață, atunci valoarea amortizabilă se determina prin deducerea valorii reziduale din costul de intrare al acesteia.

Costul activului reprezintă suma platită in numerar sau echivalente de numerar, ori valoarea justă a altor contraprestatii efectuate pentru intrarea unui activ, la data achiziției sau a construției acesteia.

Valoarea reziduală reprezintă valoarea net pe care o intreprindere estimează ca o va obține pentru un activ la sfarșitul duratei de viață utilă a acestuia, dupa deducerea prealabilă a costurilor de cesiune previzionate.

Pentru estimarea valorii reziduale, intreprinderea va folosii toate informațiile de care dispune, referitoare la active similare cu cele nou-achiziționate, active care au funcționat in condiții asemanatoare și care actualmente se gasesc la sfarșitul duratei de viață utilă, și pentru care există o valoare reziduală estimată.

Valoarea reziduală a unui activ este deseori nesemnificativă și poate fi ignorată in calculul valorii amortizabile.Dacă se apreciază a fi semnificativă – se referă la acele active prevazute a fi utilizate de intreprindere pe o durată mai mică decat duarata lor de viață economică.

Legislația fiscală nu recunoaște conceptul de valoare reziduală, valoarea amortizabilă a unui activ imobilizat fiind data de titlul „Impozitul pe profit” ale art .24 ‚ Amortizarea fiscală’ din Codul fiscal.

Contabilitatea romanească nu se poate alinia prevederilor internaționale, profesioniștii contabili considerand ca deducerea valorii reziduale din costul activelor și majorarea rezultatului nu se poate aplica, ca și in țarile anglo-saxone in Romania, in practică, valoarea reziduală in calculul valorii amotizabile nu este luată in considerare.

1.4.3. Metode de amortizare

Metoda de amortizare aleasă trebuie aplicată in mod consecvent de la o perioadă la alta, in afară de cazul in care apare o situație specială care necesită schimbarea metodei. In perioada in care se schimbă metoda, efectul trebuie prezentat și cuantificat, iar motivul schimbării trebuie menționat.

Există o serie de metode de amortizare ce pot fi utilizate pentru a aloca in mod sistematic valoarea amortizabilă a unui activ de-a lungul duratei sale de viață utilă.

IAS 16 nu impune anumite metode de amortizare, ci recomandă să se țină cont de:

metoda de amortizare folosită trebuie să reflecte modul in care beneficiile economice aduse de aceste active sunt consumate de intreprindere;

valoarea amortizării corespunzatoare fiecarei perioade trebuie recunoscută ca o cheltuială, cu excepția cazului cand ea este inclusă in valoarea contabilă a unui alt activ.

Amortizarea aferentă unei perioade este in mod normal recunoscută drept cheltuială. Atunci insă cand beneficiile economice aduse de un activ sunt consumate de intreprindere in procesul de obținere a altor active, cheltuiala cu amortizarea este inclusă in valoarea contabilă a acelui activ.

In teoria si practica contabilă se intalnesc mai multe metode de calcul a amortizarii:

a) Metoda liniară sau metoda cotelor constante de amortizare – se realizează prin includerea uniformă in cheltuielile de exploatare a unor sume fixe, proporțional cu numarul de ani ai duratei normale de utilizare a imobilizărilor corporale.

Plecand de la duratele de viață utile a activelor amortizabile și valoarea de intrare, se stabilește amortizarea anuală. Aceasta se calculează fie raportand valoarea amortizabilă a activului la durata sa de utilizare, exprimată in ani, fie prin ponderarea valorii amortizabile cu o rata de amortizare.

b) Metoda amortizării degresive – constă in practicarea unor amortizări mai mari in primii ani de amortizare a bunului, asigurand astfel intreprinderii un avantaj fiscal prin amanarea de la plata impozitului pe profit. Anuitațile scad pe masura trecerii timpului.

Rata constantă de aplicat pentru calculul amortizării degresive, se determină prin multiplicarea ratei aplicată in sistemul liniar al amortizării cu un coeficient fiscal. Coeficienții fiscali prevazuți in legea amortizării sunt:

1,5 pentru o durată normală de utilizare intre 2 – 5, inclusiv 5 ani;

2,0 pentru o durată de utilizare intre 5-10 ani, inclusiv 10 ani;

2,5 pentru o durată de utilizare mai mare de 10 ani;

Amortizarea degresivă poate fi aplicată fie fară a lua in calcul influenta uzurii morale (AD1), fie cu luarea in calcul a acesteia (AD2).

c) metoda amortizării accelerate – aplicată numai in Romania,constă in inregistrarea unor amortizări de pană la 50% din valoarea de intrare in primul an de funcționare, după care se trece la sistemul liniar.

1.4.4. Revizuirea metodei de amortizare

Potrivit Standardului, metoda de amortizare aplicată activelor trebuie revizuită periodic si dacă se constată o modificare semnificativă in modelul estimat al beneficiilor economice aduse de acele active, atunci metoda trebuie schimbată pentru a reflecta această modificare. Cand se schimbă metoda de amortizare, este necesară și modificarea estimărilor contabile și, deci, cheltuiala cu amortizarea corespunzatoare perioadei curente și perioadelor viitoare trebuie ajustată.

Deprecierea activelor imobilizate

Standardul IAS/IFRS 36 “Deprecierea activelor” se aplică, in principal, imobilizărilor corporale, precum și imobilizărilor necorporale, inclusiv fondului comercial. Standardul explică modul in care o intreprindere revizuiește valoarea contabilă a activelor sale, cum determină valoarea recuperabilă a unui activ și cand recunoaște sau reia o pierdere din depreciere.

O pierdere din depreciere a unui activ (P) se determina ca diferență intre valoarea contabilă (mai mare) si valoarea recuperabilă (mai mica) ale acestuia.

Valoarea recuperabilă (Vrec) a unui activ este suma cea mai mare dintre prețul de vanzare al unui activ (Pn) și valoarea lui de utilizare (Vu).

Valoarea de utilizare (Vu) este valoarea prezentă a fluxurilor viitoare de numerar estimate, ce se așteaptă sa fie generate din utilizarea continuă a unui activ și din vanzarea lui la sfarșitul perioadei sale de viață utilă.

Prețul net de vanzare (Pn) este suma ce se poate obține din vanzarea unui activ, de bună voie, intre parți aflate in cunoștiință de cauză, in cadrul unei tranzacții in care prețul este determinat de obiectiv.

La fiecare dată a bilanțului, o entitate trebuie să evalueze dacă există vreun indiciu că deprecierea a avut loc. Acolo unde există un indiciu că deprecierea a avut loc, entitatea trebuie să estimeze valoarea recuperabilă a activului. IAS 36 “Deprecierea activelor” oferă principiile pe care entitatea trebuie să le ia in considerare cand stabilește dacă a avut loc sau nu o depreciere:

Surse externe de informații: o scădere semnificativă a valorii de piață a activului; schimbări nefavorabile in mediul tehnologic, economic, juridic sau de piată al activelor; evoluția ratelor dobanzilor pe piața de capital care afectează semnificativ valoarea de utilizare și implicit valoarea recupereabilă; valoarea contabilă a activelor nete ale intreprinderii este mai mare decat cea capitalizată pe piață.

Surse interne de informații: performanța economică a unui activ mai puțin bună decat cea estimată; modificări in maniera de utilizare a activului (intrerupere sau vanzarea anticipată); uzura morală si degradarea fizică a activului.

Pierderea din depreciere trebuie recunoscută imediat ca si cheltuială in contul de profit și pierdere, in afară de cazul in care imobilizarea corporală este inregistrată la valoarea reevaluată iar, cu ocazia reevaluarii, o diferență favorabilă s-a inregistrat in capitalurile proprii pană la nivelul diferenței anterioare din reevaluare, iar diferența este recunoscută ca și cheltuială.

1.5.1. Criterii de recunoaștere a deprecierii activelor

Comform IFRS desprindem trei criterii de recunoaștere a depreceierii activelor si anume:

a) Criteriul permanenței: Recunoașterea unei pierderi din depreciere are loc dacă se consideră ca aceasta este permanentă. Este greu de stabilit in practică dacă o pierdere din depreciere este permanentă sau nu. Riscurile care apar prin aplicarea acestui criteriu, sunt legate de apariția unor intarzieri in recunoașterea unei deprecieri, și de piederea din vedere a calitații activului de resursă generatoare de beneficii economice viitoare.

b)Criteriul probabilitații: acest criteriu presupune ca deprecierea activului este foarte probabilă. Acest criteriu se refera la:

-utilizarea unui declanșator al recunoasterii bazat pe valoarea neactualizată a fluxurilor de trezorerie și fară alocarea costului cu dobanzile;

-recunoașterea ca evenimente intamplătore care apar ulterior datei bilanțului, respectiv ca datorie și cheltuială dacă este probabil ca evenimentele viitoare să confirme că, deși s-a ținut cont de toate recuperarile conexe, un activ a fost depreciat sau o datorie a survenit la data bilanțului; iar valoarea pierderii poate fi estimată in mod rezonabil.

O asemenea variantă a fost respinsă de IASC deoarece factorii de probabilitate sunt deja incorporați in estimarile valorii de utilizare și in cerinta ca valoarea recuperabilă să fie cea mai mare valoare dintre prețul net de vanzare și valoarea de utilizare.

c)Criteriul economic: recunoașterea contabilă se face de fiecare dată cand valoarea recuperabilă este sub valoarea contabilă.

La estimarea valorii timp a banilor și a riscurilor specifice unui activ, atunci cand trebuie stabilit dacă un activ este depreciat, sunt luați in considerare și factorii probabilitații sau permanenței pierderii din depreciere.

1.5.2. Valoarea recuperabilă și pierderea de valoare a unui activ

O depreciere are loc atunci cand valoarea netă contabilă a unui activ depașește valoarea lui recuperabilă. Valoarea recuperabilă este definită ca fiind „cea mai mare valoare dintre valoarea justă a unui activ sau a unei unitați generatoare de numerar minus costurile de vanzare și valoarea sa de utilitate.”

Nu va fi intotdeauna necesar să se calculeze ambele valori. Atunci cand una dintre ele pare a fi mai mare decat valoarea contabilă, atunci activul nu este depreciat și, prin urmare, nu e nevoie să se calculeze valoarea recuperabilă.

1.5.2.1. Prețul net de vanzare sau Valoarea justă minus costurile de vanzare

Prețul net de vanzare reprezintă valoarea primită din vanzarea unui activ intr-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, dupa deducerea oricaror costuri suplimentare directe aferente cedarii.

Cel mai bun exemplu pentru prețul de vanzare al unui activ este
“prețul dintr-un angajament ferm de vanzare din cadrul unei tranzacții desfașurate in condiții obiective, ajustat in funcție de costurile marginale aferente cedarii activului respectiv”. In situația in care acest preț nu este disponibil, atunci trebuie folosit prețul curent folosit prin licitație. Valoarea justă minus costurile de vanzare se determină pe baza celor mai bune informații disponibile pentru a reflecta suma (diminuată cu marimea costurilor de cesiune) pe care o intreprindere ar putea să o obtină, la data inchiderii exercițiului, prin vanzarea activului, intr-o tranzacție, in condiții de concurență normală.

Costurile aferente ieșirii includ taxele legale și costurile de transport.Acestea trebuie deduse din prețul net de vanzare.

1.5.2.2. Valoarea de utilizare – reprezintă valoarea actualizată a fluxurilor viitoare de numerar estimate, ce se asteaptă sa fie generate din utilizarea continuă a unui activ și din cedarea lui la sfarșitul perioadei sale de viață utilă, intr-o tranzacție in care prețul este determinat in mod obiectiv,dupa deducerea costurilor de cedare estimate.

Fluxurile de numerar reprezintă intrările și ieșirile de numerar generate de utilizarea unui activ. Ele nu trebuie confundate cu profitul contabil.

Fluxurile viitoare de numerar trebuie sa includă:

intrările viitoare de numerar rezultate din utilizarea continuă a activului

ieșirile viitoare de numerar generate de pregătirea activului

fluxurile nete de numerar rezultate din vanzarea activului la sfatșitul duratei utile de viață

Exemplu : suma pe care o intreprindere se asteaptă să o obțină din vanzarea activului de bună voie, la sfarșitul duratei utile de viață, intre parți aflate in cunoștință de cauză, in cadrul unei tranzacții in care prețul este determinat obiectiv, dupa deducerea costurilor estimate ale vanzarii

Rata de actualizare trebuie să fie „ rata inainte de impozitare ce reflectă evaluarile pieței curente ale valorii-timp a banilor și riscurile specifice activului. Rata de actualizare nu trebuie să reflecte riscurile pentru care estimările viitorului flux de numerar au fost ajustate.”

Din punct de vedere al intreprinderii pot fi avute in vedere urmatoarele rate de actualizare: a) media ponderată a capitalului; b) rata de imprumut suplimentară a intreprinderii; c) alte rate de imprumut. Nivelul ratei de actualizare depinde de factori precum: nivelul ratei fara risc, de marimea riscului prin riscul economic și cel financiar, și de rata anuală a inflației.

1.5.3. Contabilizarea pierderii de valoare

O pierdere din depreciere se produce atunci cand valoarea recuperabilă a unui activ este mai mică decat valoarea sa contabilă, valoarea contabilă a activului va fi redusă pentru a fi egală cu valoarea recuperabilă. Aceasta trebuie recunoscută imediat ca și cheltuială in contul de profit si pierdere.

Dacă activul care a facut obiectul testului de depreciere a fost reevaluat, atunci tratamentul contabil al pierderii de valoare trebuie să respecte prevederile din IAS 16 „Imobilizarilor corporale”.

In cazul in care pierderea din depreciere este mai mare decat valoarea contabilă a activului la care se referă, intreprinderea va inregistra o datorie .

1.5.4. Reluarea pierderilor din depreciere

Intreprinderea trebuie să evalueze la data fiecărui bilanț contabil dacă există un indiciu ca o pierdere din deprecire recunoscută pentru un activ in anii trecuți poate să nu mai existe sau poate să se fi micșorat. Dacă oricare din aceste indicii există, intreprinderea ar trebui să estimeze valoarea recuperabilă a activului. Valoarea netă contabilă a activului trebuie crescută la valoarea lui recuperabilă.

Orice creștere a valorii nete contabile a unui activ peste valoarea netă contabilă, care ar fi fost determinată pentru cazul in care o pierdere din depreciere nu a fost recunoscută pentru un activ in anii trecuți, este o reevaluare.

Diminuarea sau dispariția pierderii de valoare poate avea surse interne si/sau externe de informații.

Surse interne de informații:

Schimbari importante in modul de utilizare a unui activ, ce au efect favorabil asupra intreprinderii;

Indicatorii arată că performanța economică a activului este și va fi mai bună decat cea asteptată.

Sursele externe de informatii sunt potrivit IAS 36:

valoarea de piață a activului crescut semnificativ in cursul perioadei;

schimbări semnificative, cu efect pozitiv asupra intreprinderii, ce au survenit in exercițiul curent sau vor surveni in viitor, in mediul tehnologic, economic, juridic;

ratele dobanzii pe piață sau alte rate de randament ale pieței s-au diminuat in cursul exercițiilor și este posibil ca aceste diminuari să afecteze rata de actualizare utilizată in calculul valorii de utilitate a activului și să majoreze, in mod semnificativ, valoarea recuperabilă a activului.

1.6. Ieșirea din patrimoniu

Imobilizările corporale pot ieși din societate prin : casare, vanzare, lipsuri constatate la inventar, cedării cu titlu gratuit, schimb de active, leasing, alte cauze de forță majoră. In general, la ieșire, imobilizările corporale se evalueză la valoarea de intrare.

Ieșire prin casare – cuprinde operații privind demolarea, demontarea, sau dezmembrarea imobilizărilor corporale și se inregistrează prin scaderea din evidență a valorii contabile prin amortizare in cazul in care este integral amortizată fie prin amortizare și cheltuieli privind activele cedate in cazul in care bunul este parțial amortizat. Eventualele piese recuperate sau deșeurile rezultate se inregistrează pe venit.

Ieșire prin vanzare – se contabilizează similar operatiei de scoatere din funcțiune privind scăderea din evidența a imobilizării vandute, ținand cont de valoarea de inregistrare recuperată integral sau parțial pe calea amortizarii. Ieșirile prin vanzare generează și reflectarea operației de vanzare, cu prețul de vanzare și TVA inregistrate pe baza facturii.

Ieșire prin cedare cu titlu oneros –determină numai inregistrarea scaderii din evidență a imobilizării donate.

Lipsa in gestiune –pe langă scoaterea din evidențe a bunului are loc și inregistrarea unui debit printr-un cont de venit. In cazul in care valoarea bunului nu se recuperează are loc o pierdere respectiv inregistrarea pe cont de cheltuială.

In toate cazurile scăderea din evidență a unui activ se efectuează la valoarea sa contabilă in funcție de valoarea recuperată integral sau parțial pe calea amortizarii. In cazul in care valoarea contabilă a fost recuperată parțial, recunoașterea in contabilitate a bunului in cazul ieșirii se face prin contul „cheltuieli privind activele cedate si alte operațiuni de capital”.

CAPITOLUL II – STUDIU DE CAZ

1. Caracteristicile firmei S.C. GRAUL S.A.

1.1. Denumirea, forma juridică, sediul, durata

Denumirea societțtii este Societate Comercială pe Acțiuni GRAUL S.A. București.

Societatea comerciala GRAUL S.A. București este persoană juridică romană, avand forma juridică de societate pe acțiuni. Aceasta iși desfașoară activitatea in conformitate cu legile romane și cu statutul societatii.

Sediul societații este in Romania, Bucuresti, str. Narciselor nr. 30-34, sector 2.

Durata socieții este nelimitată, cu incepere de la data inregistrării la Camera de Comerț si Industrie.

Numarul de inregistrare la Registrul Comertului : J/40/712/1990 ; Cod fiscal : R568

1.2. Scopul și obiectul de activitate

Scopul socieții este efectuarea de produse de panificație și comercializarea de produse alimentare (atat produsele de panificație realizate cat și alte produse alimentare achiziționate in scopul vanzării ) și realizarea de beneficii.

Obiectul de activitate al societatii este : realizarea prin mijloace proprii de produse de panificație ( paine din grau, din secară, cozonac, placinte, cornuri, batoane, covrigi etc. );

desfașurarea de activitați de comerț cu produse realizate in regim propriu și cu o intreagă serie de marfuri : produse alimentare ( lactate, mezeluri, compoturi, conserve de pește și de carne de porc și de vită ) in magazinul propriu de desfacere din incinta societatii.

1.3. Scurt istoric

Societatea are o vechime de peste 40 de ani. Ea a luat ființă juridică in regimul comunist, in cursul anului 1957, și inițial fusese proiectată să producă numai diferite sortimente de paine, mijloacele fixe (care au fost de la inceput proprietate a intreprinderii) permițand doar efectuarea operațiilor de acest gen. Unitatea a avut o evoluție constantă, așa cum aveau toate unitățile in regimul economiei centralizate fără a inregistra scăderi de producție sau incasări dramatice sau creșteri semnificative. In anul 1990 intreprinderea a fost privatizată și a luat forma unei societații pe acțiuni. Inspre finalul aceluiași an, noua conducere a luat măsuri de restructurare care s-au concretizat in reducerea personalului necalificat, inchirierea in sistem de leasing a noi mijloace fixe care, in prezent proprietatea intreprinderii, au permis creșterea calitătii painii fabricate dar și producerea de noi tipuri de produse de panificație. Deasemenea intre măsurile luate se afla și inființarea unui magazin propriu de desfacere in incinta intreprinderii. In urmă cu 5 ani societatea a angajat un numar de 10 salariați cu grad superior de calificare in producerea produselor de panificație și cu o experiență in domeniu cuprinsă intre 15-20 ani. Printre sarcinile acestora se numară și pregatirea și instruirea celorlalti salariați. Semnificativ la această societate este că nu a contractat niciodată imprumuturi pe termen lung sau mediu, iar momentan ea nu are contractat nici un credit bancar. Dezvoltarea a fost lentă și determinată integral de reinvestirea majoritații profitului.

2. Tratamentul contabil al imobilizărilor corporale

2.1.Evaluarea la intrare

A) Imobilizări corporale achiziționate de la furnizori

Societatea S.C.GRAUL S.A. cumpară la data de 13 aprilie, 3 utilaje la preț de achiziție de 10 000 lei/buc cheltuieli de transport de 800 lei , TVA 19%, pe care le și pune in funcțiune .

a) evaluare la cost de achiziție

Costul de achiziție= prețul de achiziție+cheltuielile de transport

Cost achiziție = 10 000+800= 10 800

b)recunoașterea elementelor privind achiziția si punerea in funcțiune a utilajului

% = 404 Furnizori 12.852 lei

2131 Echipemente tehnologice 10.800 lei

4426 TVA deductibil 2.052 lei

c) recunoaștrea in registrul mijloacelor fixe

Amortizarea se va inregistra incepand cu luna mai, in sumă de 30 lei.

B) Imobilizări corporale achiziționate din import

Societatea S.C.GRAUL S.A. achiziționează din import un echipament tehnologic in vederea extinderii sferei de activitate.Cheltuielile care s-au efectuat pentru achizția si punerea in funcțiune a echipamentului sunt: prețul de cumpărare al utilajului 200.000 lei, TVA achitat la vamă 38.000 lei, taxă vamală 12.000 lei, cheltuileli cu publicitatea pentru noile produse 20.000 lei. Inainte de punerea in funcțiune a echipamentului se decide achiziționarea și inlocuirea unei piese in valoare de 20.000 lei in vederea creșterii capacitații de producție.

a)evaluarea la cost de achiziție:

Costul de achiziție= Prețul de cumpapare + Taxe vamale =200.000 + 12.000 =212.000

b)recepția echipamentului:

2131 Echipamente tehnologice = %

404 Furnizori de imob 200.000 lei

446 Alte impozite, taxe 12.000 lei

c)punerea in funcțiune a echipamentului:

2131 Echipamente tehnologice = 401 Furnizori 200.000 lei

C) Costul unui activ produs de societate pentru sine

Societetea GRAUL demarează la 01.01.2007 lucrările pentru construcția unei clădiri in regie proprie.Clădirea va fi dată in funcțiune pe data de 01.10.2008, iar cheltuielile efectuate pe parcursul celor doua exerciții sunt: In anul 2007 consum de materii prime de 100.000 lei, amortizarea utilajelor folosite pentru construcții 50.000 lei, taxe nerecuperabile 5.000 lei, taxe recuperabile aferente cumpărărilor de materii prime 20.000 lei, amortizarea utilajelor folosite pentru construcții 40.000 lei, salarii directe 80.000 lei, taxe nerecuperabile 10.000 lei.

a)In anul 2007:

Cost de producție = Consum de materii prime + Amortizarea utilajelor folosite pentru construcții + Taxe nerecuperabile + Salarii directe

Cost de producție =100.000+50.000+5.000+100.000= 255.000 lei

231 Imob corp in curs = 722 Ven din prod de imob corporale 255.000 lei

b)In anul 2008:

Cost de producție = Consum de materii prime + Amortizarea utilajelor folosite pentru construcții + Taxe nerecuperabile + Salarii directe

Cost de producție =20.000+40.000+10.000+80.000= 150.000 lei

212 Construcții = %

231 Imobilizari corporale in curs 255.000 lei

722 Ven din prod de imob corp 150.000 lei

D)Schimburi de active

Societatea posedă un autoturism estimat la o valoare de 150.000 lei. El fusese achiziționat la un cost de 300.000 lei și amortizat pentru1 87.500 lei.

Autoturismul este schimbat contra unui alt autoturism estimat la o valoare justă de 210.000 lei. Societatea va vărsa suma de 60.000 lei pentru a compensa diferența.

281 Amortizari privind imob corp = % 187.500 lei

213 Echipamente tehnologice 90.000 lei

512 Conturi la banci 60.000 lei

Venituri din cedarea activelor 37.500 lei

si alte operatiuni de capital

210.000-(112.500+60.000)=37.500 lei

E) Contabilizarea cheltuielilor ulterioare

In cursul anului 2007 societatea GRAUL a efecuat cheltuieli de modernizare.

Lucrarile de modernizare au constat in: schimbarea geamurilor in termopan 10.000lei TVA 19%; inlocuirea pardoselei din lemn cu pardose din parchet melaminat. 15.000lei TVA 19%; construirea unei săli de conferințe la ultimul nivel 20.000lei TVA 19%

Aceste lucrări vor contribui la creșterea performanțelor, la ridicarea gradului de confort și la creșterea veniturilor viitoare suplimentar fată de cele evaluate inițial de societate.

Pe langă lucrările de modernizare societatea a efectuat și lucrări de zugrăveli interioare asupra intregii construcții in valoare de 23.000 lei TVA 19% .

Tratamentul contabil este urmatorul:

inregistrarea cheltuielilor cu modernizarea care măresc valoarea construcției

% = 401 Furnizori 53.550 lei

212 Constructii 45.000 lei

4426 TVA deductibil 8.550 lei

Inregistrarea cheltuielilor cu lucrarile de reparații

% = 401 Furnizori 27.370 lei

611 Cheltuili cu intertinere si reparatii 23.000 lei

4426 TVA deductibil 4.370 lei

2.2. Amortizarea imobilizărilor corporale

La data de 01.07.2002 se achiziționează un utilaj la un preț de cumpărare de 180.000lei TVA 19%. Transportul și punerea in funcțiune au fost realizate de o firmă specializată in domeniu și au fost facturate pentru suma de 20.00lei, TVA 19%. Managementul a estimat o durata de amortizare de 5 ani, iar metoda de amortizare adecvată este degresivă. De asemenea se estimează că la sfarșitul duratei de utilizare valoarea reziduală a utilajului va fi de 5.000lei și costul operațiilor de demontare și reamenajare a spațiului in care a funcționat utilajul ar fi de 15.000lei.

La data de 30.06.2007 se va vinde utilajul la un preț de vanzare de 6.000lei, iar operațiile de demontare și reamenajare a spațiului sunt de 12.500lei.

Costul de achiziție= prețul de cumparare + cheltuielile de transport + costul

operatiilor cu demontarea

= 180.000 + 20.000 + 15.000 = 215.000 lei

inregistrarea achiziției utilajului

% = 404 229.200 lei

2131 195.000

4426 34.200

inregistrarea cheltuielilor de transport și punere in funcțiune:

% = 401 23.800 lei

2131 20.000

4426 3.800

Valoarea de intrare/contabilă=215.000 – 5.000 = 210.000 lei

Durata de amortizare = 5 ani

Cota de amortizare liniară = 100 / 5 = 20%

Cota de amortizare degresivă = 20%*1,5 = 30%

inregistrarea amortizării utilajului:

01.07.2002 6811 = 2813 31.500 lei

2003 6811 = 2813 53.550 lei

2004 6811 = 2813 37.485 lei

2005 6811 = 2813 26.240 lei

2006 6811 = 2813 24.490 lei

30.06.2007 6811 = 2813 24.490/2=12.245 lei

vanzarea utilajului la data de 30.06.2007:

461 = % 7.140 lei

7583 6.000

4427 1.140

descarcarea gestiunii la utilajul vandut

% = 2131 215.000 lei

6583 190.510

2813 24.490

2.3.Evaluarea inițială a imobilizărilor corporale

A) Tratamentul de bază

La inceputul exercițiului 2000, societatea GRAUL a achiziționat un echipament tehnologic la costul de achiziție de 200.000 lei.

Managerii estimează că durata de utilitate va fi de 5 ani și că, la expirarea acestei perioade, vor fi angajate cheltuieli cu dezafectarea achipamentului tehnologic și refacerea amplasamentului in valoare de 10.000 lei. Metoda de amortizare utilizata este cea liniară.

Se estimează ca rata dobanzii pe piață va evolua astfel:

La sfarșitul exercițiului 2000, valoarea recuperabilă a echipamentului este de 150.000 lei.

La sfarșitului exercitiului 2001, cheltuielile cu dezafectarea echipamentului sunt reestimate la 15.000 lei, iar ratele dobanzii pe piață sunt reestimate astfel:

Valoarea recuperabilă este estimată la 120.000 lei.

La sfarșitul exercițiului 2002, cheltuielile cu dezafectarea echipamentului sunt reestimate la 8.000 lei. Valoarea recuperabilă este estimată la 3.000 lei.

La sfarșitul exercițiului 2003, cheltuielile cu dezafectarea echipamentului sunt reestimate la 5.000 lei, iar durata de utilizare a echipamentului este reestimată la 7ani.

Ratele dobanzii pe piaă au fost estimate după cum urmează:

La sfarșitul exercițiului 2004, cheltuielile cu dezafectarea echipamentului sunt reestimate la 7.000 lei.

Exercițiul 2000:

achiziție echipamente

% = 404 238.000 lei

2131 200.000

4426 38.000

includerea in valoarea activului a valorii actualizate a costurilor de desfacere

Valoarea actualizata=10.000 / [(1+0.12)(1+0.13)(1+0.16)(1+0.18)(1+0.2)] = 4.810 lei

2131 = 1513 4.810 lei

inregistrarea amortizării

Valoarea amortizabilă = 200.000 + 4.810 = 204.810 lei

Durata de amortizare = 5 ani

Amortizare 2000 = 204.810 / 5= 40.962 lei

6811 = 2813 40.962 lei

efectuarea testului de depreciere

VNC = 204.810 – 40.962 = 163.848 lei

Valoarea recuperabilă = 150.000 lei Pierdere din depreciere “-” 163.384

6813 = 2913 16.384 lei

ajustarea valorii provizionului in bilanț

Soldul contului 1513 la 31.12.200 = 4810 + 4810*12% = 4810 + 577 = 5.387 lei

666 = 1513 577 lei

Exercițiul 2001:

ajustarea valorii provizionului in bilanț

Soldul contului 1513 la 31.12.2001 = 15.000 / [(1+0.17)(1+0.2)(1+0.25)] = 8.547 lei

Creșterea provizionului se explică astfel:

ca efect al trecerii timpului:

666 = 1513 5.387 * 13% = 700 lei

ca efect al altor cauze:

2131 = 1513 8.547 – 5387–700 = 2.460 lei

inregistrarea amortizării

Valoarea amortizabilă = 150.000 + 2.460 = 152.460 lei

Durata de amortizare = 4 ani

Amortizare 2001 = 152.460 / 4= 38.115 lei

6811 = 2813 38.115 lei

efectuarea testului de depreciere

VNC = 150.000 +2.460 – 38.115 = 114.345 lei

Valoarea recuperabilă = 120.000 lei “+” 5.655 lei

2913 = 7813 5.655 lei

Exercițiul 2002:

ajustarea valorii provizionului in bilanț

Soldul contului 1513 la 31.12.2002 = 8.000 / [(1+0.2)(1+0.25)] = 5.333 lei

Creșterea provizionului se explică astfel:

ca efect al trecerii timpului:

666 = 1513 5.333 * 17% = 1.453 lei

ca efect al altor cauze:

1513 = 2131 5.333- 8.547 – 1.453 = – 4.667 lei

inregistrarea amortizării

Valoarea amortizabilă = 120.000 – 4.667 = 115.333 lei

Durata de amortizare = 3 ani

Amortizare 2001 = 115.333 / 3= 38.444 lei

6811 = 2813 38.444 lei

efectuarea testului de depreciere

VNC = 115.333– 38.444 = 76.889 lei

Valoarea recuperabilă = 3.000 lei “-” 73.889 lei

6813 = 2913 73.889 lei

Exercițiul 2003:

ajustarea valorii provizionului in bilanț

Soldul contului 1513 la 31.12.2003 = 5.000 / [(1+0.19)(1+0.24)(1+0.29)] = 2.627 lei

Creșterea provizionului se explică astfel:

ca efect al trecerii timpului:

666 = 1513 5.333 * 20% = 1.067 lei

ca efect al altor cauze:

2.667 – 5.333 – 1.067 = – 3.773

1513 = 2131 3.000 lei

1513 = 7813 773 lei

Exercițiul 2004:

ajustarea valorii provizionului in bilanț

Soldul contului 1513 la 31.12.2004 = 7.000 / [(1+0.24)(1+0.29)] = 4.376 lei

Creșterea provizionului se expliă astfel:

ca efect al trecerii timpului:

666 = 1513 2.627 * 19% = 499 lei

ca efect al altor cauze:

4.376 – 2.667 – 499 = 1.250

6812 = 1513 1.250 lei

Exercițiul 2005:

ajustarea valorii provizionului in bilanț

Soldul contului 1513 la 31.12.2005 = 4.376 * 24% = 1.050 lei

666 = 1513 1.050 lei

Exercițiul 2006:

ajustarea valorii provizionului in bilanț

Soldul contului 1513 la 31.12.2006 = 4.376 + 1050 +1.574 = 7.000 lei

666 = 1513 (4.376 + 1050)* 29% = 1.574 lei

B) Tratamentul alternativ

La 1 ianuarie 2000 se achiziționează un echipament tehnologic la costul de 200.000 lei. Managerii estimează durata de utilizare a acestuia la 5 ani iar cheltuielile cu dezafectarea și refacerea amplasamentului la 10.000 lei.

Se estimează că rata dobanzii pe piață va evolua astfel:

La sfarșitul exercițiului 2001, valoarea justă a echipamentului tehnologic este stabilită la 127.000 lei.

La sfarșitul exercițiului 2002, cheltuielile cu dezafectarea echipamentului tehnologic și refacerea amplasamentului sunt reestimate la 17.000 lei, iar durata de utilitate la 6 ani.

Ratele dobanzii pe piață sunt reestimate astfel:

La sfarșitul exercițiului 2003, cheltuielile cu dezafectarea echipamentului tehnologic și refacerea amplasamentului sunt reestimate la 12.000 lei, iar ratele dobanzii pe piață la 17% in 2004 și respectiv 20% in 2005.

Exercițiul 2000:

achiziție echipamente

2131 = 404 200.000 lei

capitalizarea valorii actualizate a cheltuielilor de desfacere

Valoarea actualizată=10.000 / [(1+0.06)(1+0.08)(1+0.11)(1+0.12)(1+0.14)]=6.163 lei

2131 = 1513 6.163 lei

inregistrarea amortizării

Valoarea amortizabilă = 200.000 + 6.163 = 206.163 lei

Durata de amortizare = 5 ani

Amortizare 2000 = 206.163 / 5= 41.233 lei

6811 = 2813 41.233 lei

ajustarea valorii provizionului

666 = 1513 6.163 * 6% = 370 lei

Exercițiul 2001:

inregistrarea amortizării

6811 = 2813 41.233 lei

reevaluarea echipamentului

VNC = 206.163 – 41.233*2 = 123.697

Vj = 127.000 “+” de valoare = 3.303 lei

anularea amortizării

2813 = 2131 82.466 lei

inregistrarea plusului de valoare

2131 = 105 3.303 lei

actualizarea valorii provizionului

666 = 1513 523 lei

Exercițiul 2002:

actualizarea valorii provizionului

Valoarea actualizată = 17.000 / [(1+0.12)(1+0.13)(1+0.15)] = 11.680

ca efect al trecerii timpului

6.163 + 370 + 523 = 7.056 lei

666 = 1513 7.056*11% = 776 lei

efectul schimbărilor estimate

11.680 – 7.056 – 776= 3.848 lei

% = 1513 3.848 lei

105 3.303

6812 545

inregistrarea amortizării

Valoarea amortizării = 127.000

Durata ramasă = 4 ani

6811 = 2813 31.750 lei

Exercițiul 2003:

actualizarea valorii provizionului

Valoarea actualizată = 12.000 / [(1+0.17)(1+0.2)] = 8.547 lei

a) ca efect al trecerii timpului

666 = 1513 11.680*12% = 1.402 lei

b) efectul schimbărilor estimate

8.547 – 11.680 – 1.402 = – 4.535 lei

1513 = 105 4.535 lei

inregistrarea amortizării

6811 = 2813 31.750 lei

Exercițiul 2004:

actualizarea valorii provizionului

666 = 1513 8.547*17% = 1.453 lei

inregistrarea amortizării

6811 = 2813 31.750 lei

Exercițiul 2005:

actualizarea valorii provizionului

666 = 1513 (8.547 + 1.453)*20% = 2.000 lei

inregistrarea amortizării

6811 = 2813 31.750 lei

2.4. Reevaluarea imobilizărilor corporale

La inceputul exercițiului 2000 intreprinderea a achiziționat echipamente tehnologice la costul de 200.000 lei. Durata de utilitate a acestora este estimată la 20 ani iar amortizarea se calculează prin metoda liniară. Pe durata de utilizare a echipamentelor s-a procedat la urmatoarele reevaluari:

la sfarșitul exercițiului 2002 cand valoarea justă a activelor a fost de 250.000 lei. Durata de utilitate este reestimată la 19 ani (au mai ramas 16 ani)

la sfarșitul exercițiului 2004 cand valoarea justă a activelor a fost de 200.000 lei. La sfarșitul exercițiului 2005, durata de utilitate este reestimată la 15 ani (au mai ramas 10 ani)

la sfarșitul exercițiului 2006 cand valoarea justă a activelor a fost de 90.000 lei. La sfarșitul exercițiului 2007, durata de utilitate este reestimată la 16 ani (au mai ramas 9 ani)

la sfarșitul exercițiului 2010 cand valoarea justă a activelor a fost de 70.000 lei.

Exercițiul 2000:

aciziție echipamente

2131 = 404 200.000 lei

inregistrarea amortizării

6811 = 2813 10.000 lei

Exercitiul 2001:

inregistrarea amortizării

6811 = 2813 10.000 lei

Exercițiul 2002:

inregistrarea amortizarii

6811 = 2813 10.000 lei

reevaluarea

anularea valorii ramase

2813 = 2131 30.000 lei

VNC = 170.000 lei

Vj = 250.000 lei “+” din reevaluare 80.000 lei

2131 = 105 80.000 lei

Exercițiul 2003:

inregistrarea amortizării

6811 = 2813 250.000 / 16 = 15.625 lei

Exercițiul 2004:

inregistrarea amortizării

6811 = 2813 15.625 lei

reevaluarea

VNC = 250.000 – 2*15.625 = 218.750 lei

Vj = 200.000 lei “-” 18.750 lei

105 = 2131 18.750 lei

Rezerva ramasă = 80.000 – 18.750 = 61.250 lei

Exercițiul 2005:

inregistrarea amortizării

6811 = 2813 200.000 / 10 = 20.000 lei

Exercițiul 2006:

inregistrarea amortizării

6811 = 2813 20.000 lei

reevaluarea

VNC = 200.000 – 2*20.000 = 160.000 lei

Vj = 90.000 lei “-” 70.000 lei

105 = 2131 61.250 lei

6813 = 2913 8.750 lei

Exercițiul 2007, 2008, 2009:

inregistrarea amortizării

6811 = 2813 90.000 / 9 = 10.000 lei

Exercițiul 2010:

inregistrarea amortizării

6811 = 2813 10.000 lei

reevaluarea

VNC = 90.000 – 4*10.000 = 50.000 lei

Vj = 70.000 lei “+” 20.000 lei

2913 = 7813 8.750 lei

2131 = 105 11.250lei

CONCLUZII ȘI PROPUNERI

In toată lumea, pamantul și clădirile reprezintă unul dintre cele mai mari și mai valoroase active ale statelor, municipalitaților, firmelor și ale persoanelor fizice.

Estimarea adecvată a valorii proprietaților imobiliare și analiza competentă a celorlalte aspecte aferente proprietaților conduc la decizii corecte referitoare la dispoziția și folosirea proprietaților.

Evaluarea este procedeul folosit de metoda contabilității pentru exprimarea bănească a tuturor existentelor și modificărilor elementelor patrimoniului și reprezintă o opinie sau concluzie emisă pe baza unei analize minuțioase referitoare la natura, calitatea valoarea sau utilitatea unor anumite proprietăti. Procesul de evaluare se compune dintr-un set de proceduri coerente și ordonate, care au ca finalitate, estimarea valorii.

In contabilitate nu se inregistrează nici un fapt sau fenomen ce nu poate fi exprimat valoric. Există patru etape in care poate avea loc evaluarea elementelor patrimoniului: evaluarea la intrarea in patrimoniu (unitate); evaluarea la inventariere; evaluarea la bilanț (evaluarea bilanțieră); evaluarea la ieșirea din unitate.

Obiective realizate prin evaluare

Se stabilește o legatură directă intre inregistrările contabile și prețurile folosite ca bază a evaluarii, in toate fazele circuitului economic (aprovizionare – prețul de cumpărare, producție – cost de producție, desfacere – prețde vanzare in baza caruia se stabilesc și rezultatele financiare ale unitătii) folosindu-se prețurile.

Se omogenizează masa elementelor patrimoniale (toate elementele sunt exprimate cu ajutorul aceluiași etalon, făcandu-se posibilă compararea in timp și spațiu a acestor elemente.

Se relizează interconexiunea intre toate procedeele metodei contabilității, legatura ce nu ar fi posibilă in condițiile in care fiecare procedeu al metodei ar folosi unitați de evaluare diferite.

Se crează condiții pentru centralizarea și analiza periodică a informațiilor contabile operațiuni ce se relizează cu ajutorul lucrărilor contabile de sinteză.

Necesitatea evaluării

Necesitatea evaluării este universală. Oricine folosește o proprietate, platește pentru aceasta, de obicei, la cumparare sau la inchiriere. Aceasta inseamnă tranzactii sau situații in care trebuie să se ia o decizie, să se acționaze sau să se stabilească o strategie și pentru toate acestea este necesară o estimare a valorii. Categoriile importante ale situațiilor sunt: transferul de proprietate sau al folosinței; finanțarea proprietații; impozitarea proprietații; compensarea pentru pagube; determinarea unui program de utilizare a proprietații.

Informatii ce nu trebuie omise in prezentarea tratamentului contabil al imobilizărilor corporale:

Pierderea din depreciere este recunoscută ori de cate ori valoarea contabilă a activului depașește valoarea sa recuprerabilă

Orice caștig sau pierdere rezultată din scoaterea din uz sau din cedarea unor imobilizări corporale se recunoaște ca venit sau cheltuiala in contul de profit și pierdere

Raționamentul folosit pentru compensațiile de primit de la terți este urmatorul: veniturile se recunosc in contul de profit și pierdere in urma unei majorări a beneficiilor economice viitoare aferente creșterii unui activ sau diminuarii unei datorii, majorare ce poate fi evaluată in mod rezonabil

Cand realizarea veniturilor este efectiv sigură, activul aferent nu este un activ contingent, recunoașterea acestuia fiind corectă.

Cheltuielile cu repunerea in stare de funcționare a imobilizărilor corporale depreciate se adaugă la valoarea contabilă a acestora in masura in care este probabil ca societatea va inregistra un surplus de beneficii economice față de cele evaluate dupa recunoașterea pierderilor din depreciere

Imobilizările corporale achiziționate sau construite pentru a inlocui active depreciate sau pierdute se recunosc inițial la cost.

O intreprindete trebuie să prezinte in situațiile financiare urmatoarele informații pentru fiecare clasă de imobilizări corporale:

– bazele de evaluare folosite in determinarea valorii contabile brute;

– metodele de amortizare;

– duratele de viață utilă sau ratele de amortizare folosite;

– valoare contabilă brută și amortizarea cumulată la inceputul și la sfarșitul perioadei;

– reconcilierea valorii contabile la inceputul și la sfarșitul perioadei, menționandu-se: intrările; cedările; achizițiile din combinări de intreprinderi; creșterile sau diminuarile din reevaluare; amortizarea; diferențele de curs; alte mișcari valorice.

– politicele contabile privind costurile estimate de restaurare a amplasamentului imobilizărilor corporale;

– existența activelor gajate sau ipotecate;

– valoarea cheltuielilor cu imobilizarile corporale;

– valoarea angajamentelor privind achiziționarea de imobilizări corporale;

– dacă imobilizarile corporale sunt exprimate la valoarile reevaluate, se prezintă informații despre: baza folosită in reevaluare; data intrării in vigoare a reevaluarii; cine a efectuat reevaluarea; natura oricăror indici folosiți la determinarea costului de inlocuire; și surplusul din reevaluare.

Această prezentare acoperă aspecte conceptuale relevante (definiția și recunoașterea unui activ și pragul de semnificație), precum și aspecte specifice imobilizărilor corporale (amortizarea terenurilor, valoarea reziduală, durata de viață utilă estimată, reevaluări, prezentări de informații). Aspecte privind activele imobilizate sunt tratate și cu ajutorul prezentărilor: componentele costului, recunoașterea activelor, deprecierea.

Conceptul de întreprindere a inregistrat o evolutie ireversibilă prin trecerea de la capacitatea de a organiza, in mod optim, activele fizice, in timp și in spațiu, la capacitatea de a memora, exploata și conecta cunoștințele și indemanarea.

Activele fizice raman o componentă indispensabilă pentru definirea intreprinderii.

BIBLIOGRAFIE:

Duțescu A, Ghid pentru înțelegerea și aplicarea Standardelor Internaționale de Contabilitate, Editat de Corpul Experților Contabili și Contabililor Autorizați din România, București 2001.

Feleagă, N., Ionașcu, I., Tratat de contabilitate, vol I, Editura Economică, București, 1998 și vol II, Editura Economică, București, 1999.

IASC, Standardele Internaționale de Contabilitate, traducere din limba engleză, Editura Economică, București 2001.

Ministerul Finanțelor; Ghid practic de aplicare a Standardelor Internaționale de Contabilitate, Partea I, Editura Economică, București 2001.

Ristea M, Contabilitatea între fiscal și gestionar, Editura Tribuna Economică, București 1998

Ristea M, Metode și politici contabile de întreprindere, Editura tribuna Economică, București 2000.

Ristea M, Opțiuni și metode contabile de întreprindere, Editor Tribuna Economică, București 2001.

Ristea M, Contabilitatea financiara a intreprinderii– Editura Tribuna Universitara, Bucureși 2004.

Ristea M, Contabilitate aprofundată, Ed a II-a revizuită și adugită, Editura Universitară, București 2001.

Barry J. Epstein, Abbas Ali Mirza, IFRS 2005 – Interpretation and Application of International Accounting and Financial Reporting Standards

Ionescu C, Mihai M, Solomon M, -Standarde Internaționale de contabilitate- Ghid parctic, Editura Irecson, Bucuresti 2003

Liliana Feleaga (Malciu), Niculae Feleaga- Contabilitate financiară, o abordare europeană și internatională, vol. II, Editura Infomega, București 2005

IASB Standarde Internaționale de Raportare Financiară, Editura CECCAR, București 2005

ANEXE

Estimarea adecvată a valorii proprietaților imobiliare și analiza competentă a celorlalte aspecte aferente proprietaților conduc la decizii corecte referitoare la dispoziția și folosirea proprietăților.

In decursul timpului, evaluatorii profesioniști au stabilit cateva principii esențiale pentru evaluarea proprietăților imobiliare. Aceste principii pornesc de la premiza că proprietațile imobiliare sunt bunuri fungibile și deci se poate aplica teoria economică.

Principiile de bază ale evaluarii sunt:

1. Cererea și oferta

Valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este determinată de interacțiunea dintre cererea și oferta existente la data evaluarii.

2. Schimbarea

Forțele cererii și ofertei sunt intr-o dinamică permanentă și creaza in mod constant un mediu economic, ducand astfel la fluctuații ale prețului și valorii.

3. Concurența

Prețurile sunt susținute și valorile sunt stabilite printr-o continuă competiție și interacțiune intre cumparatori, vanzatori, antreprenori și alti participanți pe piața imobiliară.

4. Substituția

Un cumparător rațional nu va plati mai mult pentru o proprietate decat costul de achiziție a unei alte proprietați cu aceleași caracteristici.

5. Proporții variabile

Proprietatea imobiliară atinge maximum de productivitate sau cea mai bună utilizare, cand factorii de producție (considerati de regulă terenul, capitalul, munca și managementul), sunt in echilibru relativ.