Evaluarea Elementelor Patrimoniale ale Companiilor

Introducere

“Evaluarea intreprinderii este intersectia intre autostrada reprezentata de teoria finantelor cu drumul reprezentat de realitatea tranzactiilor economice (si deci, nevoia de estimare a valorii de piata) cu o alta autostrada reprezentata de nevoia de informare corecta a utilizatorilor de informatie economico-financiara (si deci, nevoia de estimare a valorii juste).
     

Unii o considera o arta, altii o stiinta; in pragmatismul lumii reale este unanim recunoscuta atat ca disciplina de specialitate, cat si ca un serviciu profesional.
     

In prima ipostaza, evaluarea intreprinderii contribuie la formarea unei gandiri coerente si pragmatice in masura in care intreprinderea este inteleasa de catre clienti din cel mai sintetic si mai pragmatic mod posibil, si anume valoarea acesteia. In a doua ipostaza avem de-a face cu un serviciu profesional menit sa asigure buna functionare a sistemului economic si social ce are nevoie, in multe situatii, de o estimare independenta a valorii companiilor (tranzactionare, justa despagubire, inregistrarea valorii juste in contabilitate, finantare, restructurare si reorganizare etc.).”

Evaluarea se prezinta sub forma de arta, de analiza, ca o opinie sau o concluzie referitoare la natura proprietatii, calitatea acesteia, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte urmarite, ale unor anumite proprietati sau drepturi exprimata de o persoana impartiala. Evaluarea se face utilizand examinare sistematică a valorii obtinute si a caracteristicilor acestui proces de evaluare, prin urmarirea unui program sau a unui obiectiv. Evaluarea este un proces decizional. Aceasta include emiterea unui aviz, sau certificare a unei valorii, utilizand colectarea sistematică și analizarea informațiilor detinute despre ea în raport cu criteriile standardelor de evaluare.

Analizand procesul de evaluare observam ca acesta este complex si sistematic, aplicat de catre evaluator in scopul solicitat de client in vederea prezentarii valorii obtinute. Rolul procesului de evaluare este prezentarea valorii, a valorii impartiale, prin care se demonstreaza luarea in considerare a tuturor factorilor care au posibilitatea de a afecta in mod substantial rezultatul evaluarii.

Evaluarea nu se aplica conform unui calcul matematic, nu arata o coantificare precisa, aceasta este o determinare care impune aplicarea rationamentului profesional al evaluatorului.

Evaluarea întreprinderii privita în ansamblul său este mai mult decat partea contabila care intocmeste evaluarea componentelor de activ si pasiv, luate separat. Evaluare intreprinderii folosește atat conturile bilanțiere, dar aceasta nu se limitează doar la măsurarea acestora din punct de vedere al soldurilor. Pornind din aceasta premiza, situația financiara reprezinta, “un prim inventar al activelor și pasivelor care suntcorectate apoi prin evaluări extracontabile, recurgând la unmodel sau altul, la o metodă sau alta, la o metodologie sau altade calcul economic și/sau financiar”.

Estimarea valorii unei intreprinderi este o misiune dificilă, din moment ce în procesul evaluării sunt aplicate atat metode și tehnici de evaluare consacrate, dar si experiența și raționamentul profesional al evaluatorului bazat pe datele disponibile pe piata.

Evaluarea reprezinta acel proces prin care se determina un anumit fel de valoare, a unui anumit fel de proprietate, intr-un anumit moment, care urmeaza a fi concretizat in “Raportul de evaluare.”

Raportul de evaluare in forma sa finala, se concretizeaza ca un document care totalizeaza instructiunile pentru o anumita procedura sau misiune de evaluare in scopul solicitat al evaluarii, ca si rezultate ale analizei care au condus la formularea opiniei finale privind valoarea obtinuta. Aceasta explica toate procesele analitice utilizate si parcurse in procesul evaluarii si sa prezinte informatiile care au fost folosite in analiza.

Tipul, precum continutul si dimensiunea unui raport de evaluare poate varia in functie de solicitant si cerintele sale, de cerintele reglementate din punct de vedere legal, de categoria proprietatii, de natura, forma cat si complexitatea acesteia precum si de misiunea de evaluare.

Capitolul I. Evaluarea la nivelul intreprinderilor romanesti

1.1. Principalele elemente teoretice ale evaluarii intreprinderii

Pentru orice întreprindere un aspect importand reprezinta valoarea acesteia. Valoarea unei întreprinderii poate fi determinată, de numeroși factori, care pot fi interni, cât si externi.

“Evaluarea prezinta un mare interes pentru activitatea economica si functionarea pietelor financiare; in definitiv, numeroase operatiuni au la origine evaluarea si chiar este de neconceput sa poata fi realizate fara evaluare: transmiterea sub orice forma a societatilor, oferta publica de cumparare, de vanzare si de schimb, privatizarea, plasarea titlurilor pe piata financiara, estimarea patrimoniului in vederea determinarii anumitor tipuri de impozite, etc.”

“Evaluarea constituie, de asemenea, un instrument de gestiune pentru orice conducator de intreprindere, deoarece, acesta trebuie sa descopere in intreprindere surse potentiale de valoare si sa le exploateze in scopul cresterii valorii actiunilor si deci a bogatiei actionarilor; compararea valorii de piata, asa cum rezulta din cursul bursier, cu valoarea fundamentala permite constatarea unei eventuale subevaluari a societatii in piata, ceea ce se poate datora unei absente de vizibilitate a rezultatelor sau a strategiei societatii, iar aceasta poate determina conducerea sa ia anumite masuri; data fiind importanta perceptiei investitorilor din piata, in ceea ce priveste finantarea pentru activitatile de dezvoltare ale societatii, conducerea acesteia trebuie sa vegheze ca imaginea societatii sa fie buna.”

“Prin evaluare, în sensul definiției din OG 24/2011, se înțelege activitatea de estimare a valorii, materializată într-un înscris, denumit raport de evaluare, realizată de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele specifice acestei activități și cu deontologia profesională. Principalele concepte în evaluare sunt cele de preț, cost și valoare. Valoarea este influențată de interacțiunea complexă a celor patru factori ai valorii: utilitatea, raritatea, dorința și puterea de cumparare. Principalele tipuri de bunuri supuse evaluării sunt: proprietăți imobiliare, bunuri mobile, întreprinderi, proprietăți imobiliare generatoare de afaceri, instrumente financiare, etc.”

Evaluarea unei întreprinderi se arata a fi o misiune dificilă și care vizeaza atat structuri mici sau entități de mari dimensiuni, actiune reflectată în metodele de evaluare diferite utilizate în aceste scopuri. Ca o prima privire de ansamblu, evaluarea administrativă răspunde la utilizarea unei logici empirice, ulterior observand ca metodele de evaluare sunt multiple și sofisticate. Astfel, rezultatele evaluării si interpretarea acestora poate fi uneori surprinzătoare. Astfel de situatii apar, deoarece actul de evaluarea constituie un proces amplu și un set de proceduri reglementate, utilizate in scopul estimarii valorii economice al unui interes sau drept, al unui proprietar sau actionar într-o afacere.

Evaluarea este utilizată in mod frecvent de participanții pe piața financiară pentru a determina prețul corect pe care ei doresc si merita să-l plătească sau să-l primească din cedarea unei afaceri sau a unei entitati generatoare de profit. În plus, pentru estimarea prețului de vânzare a afacerii sau a entitatii generatoare de profit se folosesc aceleași instrumente ca și în cazul altor situații care impun evaluări în alte scopuri.

Procesul de evaluare este actul de exprimare, enuntarea al unei opinii, prin demersuri specifice, realizate in mod special de către o persoana calificata. Procesul de evaluare nu creează valoare acesta interpretează situatia actuala din piața pentru a estimarea valorii.

Conform Standardelor de Evaluare ANEVAR, “o întreprindere (afacere) este o entitate comercială, industrială, de servicii sau financiară care desfășoară o activitate economică. Întreprinderile sunt, în general, unităti distincte de exploatare, generatoare de profit și care furnizează clientilor produse sau servicii. Strâns legat de conceptul de întreprindere se utilizează și termenul de companie operatională, care este o afacere cu o activitate economică de productie, vânzare sau comercializare a unui produs sau serviciu, și de continuitate a activitătii, o întreprindere care își va continua activitatea în viitorul previzibil, fără intentia sau nevoia de a fi lichidată sau de a-și reduce în mod semnificativ activitatea”

Evaluarea cuprinde urmatoarele concepte de bază:

Proprietatea reprezinta un concept legal definit ca dreptul oricarei persoane de a detine si poseda drepturi de proprietate. In procesul de evaluare se urmareste estimarea valorii dreptului de proprietate, nu valoare efectiva a bunului.

Prețul reprezinta suma acceptata in vederea fectuarii unui schimb de drepturi de proprietate, suma ce urmeaza a fi plătită pentru obtinerea dreptului respectiv de proprietate.

Costul proprietății sau a activului reprezinta suma necesară a fi alocata pentru a putea inlocui sau obtine un bun asemanator, prin cumularea cheltuielilor avute la procesul de obtinere a bunului asemanator. În cadrul evaluarilor sunt folosite urmatoarele notiuni de cost : de înlocuire si de reproducție (ambele prezentate sub forma bruta și neta).

Piața se prezinta ca fiind un sistem complex, actual si nu ipotetic, un loc de intalnire între cumpărători și vânzători in scopul tranzactionarii, în care drepturile se schimbă prin utilizarea conceptului de preț. Activitatea de piață implică reacțiile participanților in functie de modificarile dintre principalele raporturi ale pietei: cererea și oferta disponibila, dar si la schimbarea factorilor externi care au posibilitatea de influențare a prețurilor.

Valoarea reprezinta conceptul economic prin care se prezinta relația economica din punct de vedere monetar dintre bunurile sau serviciile supuse procesului de cumpărare sau vanzare și acei posibili cumparatori sau vanzatori. Valoarea nu poate prezenta un fapt cert aceasta prezinta doar o opinie a unei persoane calificate.

Valoarea este definita ca fiind calitatea convențională a dreptului sau obiectului evaluat care este obtinuta în urma aplicarii unor calcule determinate de metode si abordari reglementate cu ajutorul standardelor de evaluare.

Valoarea contabilă a întreprinderi o regasim, integral sau în parte, în notiunea de activ net, înteles ca diferentă între ceea ce societatea detine, reprezentata fiind de elementele de activ, și ceea ce societatea datorează, reprezentata fiind de pasivul exigibil al societatii.

„Adevarata problema este de a gasi modelul care s-ar apropia cel mai mult de valoarea reala a intreprinderii sau de a combina diferitele metode pentru cat mai multe scenarii posibile si stabilirea unei serii de valori.”

Analizand cele spuse anterior putem determina mai multe valori ale entitatii analizate:

valoarea de inventar (considerata ca fiind valoarea de achizitie sau cea istorică – costul istoric), aceasta este dată de costurile aferente cu achizitionarea, montarea și punerea în functiune a bunului evaluat sau activului, reprezentand suma plătită in momentul intrării acelui bun în patrimoniul societatii;

valoarea contabilă netă este determină prin scăderea valorii datoriilor societatii din valoarea bunurilor materiale și financiare aflate în patrimoniu societatii. Valoare obtinuta astfel prezinta un grad relativ ridicat de informare, cu toate acestea ea trebuie să se aiba in vedere faptul că se operează cu costuri istorice – preluate din evidentele contabile și că valoare obtinuta nu reprezinta capacitatea acelor bunuri de a genera profit;

valoarea contabilă netă corijată are un avantaj fata de valoare contabila neta, deoarece aceasta se calculează la pretul zilei, avand in vedere starea bunurilor din patrimoniu (gradul de uzură fizică, gradul de uzura morală, analizand relatia de concordanta pe baza evidentelor contabile și a situatiilor reale obtinute pe baza rapoartelor de evaluare);

valoarea de reconstituire este reprezentata ca fiind suma de bani necesara investirii pentru obtinere unei societati cu caracteristici similare cu cea supusa evaluarii;

valoarea venală arat pretul considerat mediu care ar putea fi obtinut în urma unor negocierii prin cesionarea sau vânzarea unei anumite întreprinderi aflata în productie sau activitate. Această valoare este considerata ca fiind utila în special la analizarea societatilor de dimensiuni relativ mici aflate in declin din punct de vedere economico-financiar. Particularitatea acestei valorii este reprezentata de vânzătorul entitatii, o persoana care nu mai are interes in desfasurarea afacerii, dar posibilul cumpărător este urmeaza un anumit plan pentru reconstruirea sau relansarea entitatii. Aceasta valoare este considerata a fi greu de estimat inaintea efectuarii efective a tranzactiei;

valoarea de lichidare apare deseori in cazul întreprinderilor aflate in faliment sau procedura de insolventa, atunci cand piata nu dispune de un eventual cumpărător dispus sa preia integral societatea, datorita contextul economic in care se afla societatea. Valoarea este obtinuta ca fiind suma tuturor valorilor obtinute din vânzarea in mod separat a bunurilor din patrimoniu. O caracteristica diferita a acestei valori este data de modul valorificari bunurilor din patrimoniu – bunurile din patrimoniu fiind vandute utilizand procedura de vanzare fortata intr-un timp limitat, astfel obtinand ca valoare a întreprinderii, valoarea rezultă dintr-o operatiune de vânzare fortată a tuturor bunurilor;

valoarea de rentabilitate utilizata in mod speciala la întreprinderile care in momentul evaluarii sunt considerate ca fiind profitabile, aceasta valoare este dată de posibilitatea întreprinderii de a genera profit in viitor. Astfel, evaluare nu are in vedere valoarea bunurilor din patrimoniul entitatii, evaluarea urmarind dor capacitatea entitatii si a acestora de a aduce beneficii economice viitoare;

valoarea de randament are ca mod de determinare calcului dividendului mediu obtinut anual, dar nu a profitului mediu generat anual, precum cazul anterior;

valoarea bursieră este utilizata in cadrul entitatilor cotate pe piata bursiera, fiind determinata prin produsul dintre cursul cotat de bursă al actiunii și numărul de actiuni emise de întreprindere;

valoarea de utilitate arata pretul care merita a fi plătit pentru a achizitiona, un bun asemanator cu conditii de utilizare asemanatoare, in aceasi activitate, cu durată de viata, performante și destinatii similare;

valoarea economică se defineste ca fiind o valoarea propusă in vederea utilizarii in negocierea dintre un posibil vânzător și un posibil cumpărător;

valoarea de piată este determinata în momentul tranzactionării, prin confruntarea directa dintre cererea pietei și oferta existenta pe piata.

Conform Standardelor de evaluare definitia valorii de piata este urmatoare: „Valoarea de piața este suma estimată pentru care un activ sau datorie ar putea fi schimbat/a la data evaluării, intre un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționat fiecare in cunoștința de cauza, prudent si fără constrângere”

Pe baza esentei informatiilor prezentate anterioar cu referire la procesul de evaluare retinem ca evaluarea economica si financiara este in asentiment cu urmatorul citat: „Un complex de tehnici, procedee și metode prin care un bun, o grupă de bunuri, un activ economic, un activ sau element intangibil, o întreprindere în ansamblul său sunt aduse din punct de vedere valoric la nivelul pieței și prin care li se asigură comparabilitatea cu aceasta sau, într-o accepțiune mai restrânsă, a evalua integral sau în parte o întreprindere constă în a determina zona cea mai probabilă în care s-ar putea situaprețul la care o tranzacție s-ar putea încheia în condiții normalede piață. Răspunzând diferitelor cerințe din viața întreprinde-rii, evaluarea constituie un instrument de orientare a operato-rilor economici în spațiul economic al țării și nu numai. Evaluarea economică și financiară este singurul tip de evaluarebazat pe expertiză și diagnostic și care are drept obiectiv deter-minarea valorii de piață (valorii de circulație) a bunurilor și întreprinderilor sau a unor valori derivate din valoarea de piață.”

Concluzionand cele prezentate retinem ca valoarea intreprinderii este orientata intotdeauna catre viitor, astfel putem afirma rolul important si definitoriu al utilizarii procesului de evaluare in cunoasterea realitatii pietei economice si financiare actuale. Este necesara cunoasterea si utilizarea datelor, a tuturor informatiilor pentru determinarea valorii folosite in efectuarea tranzactiilor economice.

Aflati intr-o piata in continua miscare, principalii actori, investitorii, analizează întreprinderile utilizand ca baza de pornire performanțele entitatilor de a genera, imediat după procesul de cumpărare, venituri si fluxuri financiare libere, dar si prin prisma valorificarii imediata a activelor societatii.

Consider ca evaluarea se rezuma a fi o activitate practicata doar de profesionisti, aplicata prin respectarea unor principii, metode si tehnici reglementate prin standarde specifice, avand ca scop final determinarea valorii prin care un drept de proprietate sau o intreprindere poate sa fie tranzactionata pe piata la un pret corect.

1.2. Situatii ce necesita evaluarea intreprinderii

“Sunt cazuri în care așteptările vânzătorului sunt foarte ridicate, pentru că el a depus multi ani efort și devotament în acea afacere (situatiile de acest tip dau naștere la așa-numitul capital sentimental, bazat pe efortul deosebit depus de vânzător). De exemplu, proprietarul unei mici afaceri, argumentând cu ideile din conceptul de capital sentimental, cerea 1 mil. $ pe afacerea sa, deși un evaluator, poate, indicase o valoare cuprinsă între 600-700 mii $. După câtiva ani, timp în care afacerea a avut de suferit pentru că proprietarul era mai degrabă interesat să găsească un cumpărător decât să-și administreze firma, tranzactia s-a realizat, dar la un pret de 400 mii $.”

Fiecare om, la randul sau, este un evaluator. Acesta prezinta interes fata de procesul de evaluare, deoarece doreste sa plateasca si sa primesca pretul corect in fiecare tranzactie sau activitate desfasurata. Societatile comerciale evalueaza bunuri si drepturi in mod constant in multiple scopuri: pentru vanzarea bunurilor, in vederea obtinerii obtinerii unor credite cu constituirea de garantii ipotecare, in vederea solicitarii anumitor despagubiri, etc.

     Necesitatea procedarii la evaluarea unei intreprinderii provine din necesitatea si dorinta utilizatorilor acestui tip de serviciu, utilizatori de natura investitorii actuali sau a unor potentiali investitori, a colaboratorilor, a creditorilor bancari, a institutiilor specializate aflate in subordinea statului dar si a publicul larg.

“De la început trebuie făcută distinctie între evaluarea întreprinderii în conditii de stabilitate economică într-un sistem economico social dat și situatiile specifice determinate de schimbări socio-politice sau evolutii economice favorabile, dar mai ales nefavorabile (cele marcate de criză economică și inflatie puternică).”

Privind la modul general, recurgerea la tehnici de evaluare poate fi considerata necesară în următoarele cazurii:

Actionarii folosesc evaluarea precum un instrument de măsurare a calității gestiunii afacerii, aceasta fiind o modalitate de evaluare a entitatii prin prisma performanțelor obtinute de catre conducere, aceasta consta in determinarea cu periodicitate a evolutiei si variatiilor valorii întreprinderii, in vederea constatarii fluxurilor de variație a valorii; dacă variatia este pozitivă, se considera ca activitatea de gestiunea este una satisfăcătoare; dacă variatia este negativa, se considera ca activitatea de gestiunea este una nesatisfăcătoare.

Actionarii unei intreprinderii doresc cunoasterea valorii intrinseci a pechetului de actiuni sau a actiunilor detinute, in urma evaluarii acestia pot decide urmatoare mutari in cadrul actionariatului si a capitaluilui societatii. Analizand rezultatele evaluarii acestia decid daca vand, cumpara, majoreaza sau reduc capitalul social al entitatii. In urma procesului de evaluarea beneficiarii au posibilitatea sa cunoasca si rentabilitatea reala a aportului de capital investit, calculand baza cresterii valorii pentru actionari.

Investitorii alaturi de consultanti cauta plasarea fondurilor pe piata de capital in afaceri rentabile, in detinere de intreprinderi si active generatoare de profit, in vederea fuzionarii cu alte intreprinderi, in scopul vanzarii unor actiuni detinute la o societate sau a unor bunuri ale acesteia, in efectuarea de investitii majore in anumite active necorporale, precum cheltuieli de cercetare si dezvoltare, anumite licente de productie, diverse programe informatice, anumite marci si brevete, etc.

In tranzacțiile vânzare-cumpârare se recurge la evaluare.

Colaboratori ai societatii care prezinta un interes ridicat pentru stabilitatea economico-financiara a intreprinderii, precum si de valoarea de piata a acesteia, deoarece acestia doresc aprecierea reala a capacitatii entitatii de a le asigura stabilitatea relatiei comerciale, precum si cresterea increderii in relatia comerciala.

Creditorii, in special cei bancari, sunt interesati constant de valoarea de piata a entitatii in intregul ei, dar manifesta interes si in cazul anumitor active corporale si necorporale utilizate in scopul garantarii creditelor acordate si cheltuielilor aferente.

Institutiile statului devin interesate, in anumite conditii, de procesul de evaluare pentru anumite scopuri precum: in cadrul proceselor de expropriere, in cadrul procesului de transfer din si in proprietatea publica a unor proprietati, in procedura de privatizare a societatilor, in cadrul asocierii dintre proprietatea privata si stat – proprietatea publica.

Exproprieri solicitate de catre autoritătile statului, care pot cere stabilirea pierderii avuta datorata reamplasarii proprietatii.

Suportul în situatia unor litigii, datorata in special posibilelor pierderi în afaceri aparute datorita nerespectarii clauzelor contractuale, actiuni care au dus la prejudicierea morala a marcii, dar si producerea de marfa contrafacuta.

Situatii aparute in actionariat, intalnite in mod frecvent in societatile necotate pe piata bursiera, atunci cand unul din actionari/asociati doreste efectuarea unei modificari in structura actionariatului privind retragerea, asocierea, diminuarea sau cresterea capitalui detinut, acestea determina nevoie de evaluare a afacerii.

Situatii aparute între soti, creeaza necesitatea evaluarii afacerii în cazul divortului, atunci cand unul dintre soti detine actiuni la una sau mai multe companii.

Determinare valorii de tranzactionare in momentul de introducere pe piata bursiera, se realizeaza pe baza intocmirii unei expertize adata cu plasarea in tranzactionarea pe o piata bursiera, aceasta este puternic influentata de metodele de evaluare si abordarile utilizate in scopul listarii la bursa a actiunilor sau pachetului de actiuni.

“Pentru a determina zona cea mai probabilă în care s-ar putea situa prețul la care tranzacție s-ar putea încheia în condiții normale de piață. Răspunzând diferitelor cerințe din viața întreprinderii, evaluarea constituie un instrument de orientare a operatorilor economici în spațiul economic al țării și nu numai. Evaluarea economică și financiară este singurul tip de evaluare bazat pe expertiză și diagnostic și care are drept obiectiv determinarea valorii de piață (valorii de circulație) a bunurilor și întreprinderilor sau a unor valori derivate din valoarea de piață”.

Consider necesara evaluarea intreprinderii pentru oricare din situatii enumerate anterior, deoarece există trei grupe de factori care influențează permanent valoarea oricărei întreprinderi, și anume: influențe aparute din existența prețurilor libere pe piata; influențe aparute din modificările raportului de schimb al monedei naționale; varietatea tipurilor de gestiune internă a întreprinderi, mai ales în tehnicile de amortizare si de contabilizare.

Avand o piata supusă legilor pieții, ajunsa ca fiind locul unde actorii cumpără și vand într-un ritm alert, utilizarea evaluarii unei întreprinderii ajunge a fi un act frecvent în mediul economico-financiar actual. Cresterea liberalismului pietei dar si a privatizărilor societilor creste numărul entitatilor care fac obiectul tranzacțiilor, prin cresterea continua a bursei, intensifica dorinta si nevoia de cunoastere a valorii unei societăți enuntata prin prisma unui raport de evaluare, solicitat in scopul clar al vânzării sau cumpărării anumitor drepturi sau proprietati.

1.3. Tipologia evaluarii

In prezent situatia economico-financiara ofera evaluatorilor posibilitatea utilizarii mai multor metode, necesare desfasurarii procesului de evaluare . Acestea pot fi clasificate dupa diverse criterii, in functie de modul in care este abordata evaluarea, de tipul acesteia si nu in ultimul rand, de statutul juridic al evaluatorului.

Persoana abilitata pentru efectuarea evaluarii poate aplicat diverse tipuri de evaluare in functie de criteriile specifice ale acesteia.

Astfel ca, in functie de obiectul ce urmeaza a fi supus evaluarii putem identifica:

evaluari ale proprietatilor imobile si mobile dar independente;

evaluari ale elementelor si active intangibile care pot fi recunoscute si evaluate separat;

evaluari ale unor unitati operationale diferite ( fabrici, sectii, depozite, etc.) parte din cadrul unei intreprinderi;

evaluari ale unor intreprinderi, societati comerciale in totalitate;

evaluari ale unitatilor care genereaza profit si a unor grupe de bunuri, pachete de actiuni.

In functie de metoda pe care o aplica evaluatorul in cadrul procesului desfasurat acestea pot fi:

metode clasice, acestea au aplicabilitate in cadrul intreprinderilor necotate pe piata bursiera;

metode bursiere, care, cum spune si numele, sunt aplicabile, utilizate in cadrul evaluarii intreprinderilor cotate pe piata bursiera.

Aceasta clasificarea nu poate fi considerata ca fiind rigidă, în practică se regaseste abordarea in concomitentă prin metodele clasice dar si prin metodele bursiere în vederea consolidarii si înlăturării anumitor ipotezele avute în vedere in cadrul procedurii de evaluare.

Orice actiune intreprinsa de catre noi, are un scop, astfel ca nici procesul de evaluare nu este realizat fara a avea un scop bine definit, iar in functie de acest scop evaluarile pot fi delimitate astfel:

evaluarile administrative, se realizeaza pe baza unor acte normative si reglementari speciale, de obicei are ca scop, aflarea valorii de impozitare;

evaluari contabile, utilizate in scopul raportarilor in documentele de sinteza contabile;

cea de a treia categorie a evaluarilor este economico-financiara, aceasta presupune determinarea si identificarea valorii de piata a unei proprietati cu respectarea conditiilor de organizare si functionare a acesteia, dar si de utilizare a bunurilor. Aceasta categorie de evaluare are in vedere privatizarea sau vanzarea unei proprietati.

Evaluarea cuprinde o multitudine de informatii cu privire la o proprietate, aceasta este abordata diferit, in functie de destinatarul evaluarii, care poate fi: institutii financiar-contabile, asiguratori, proprietari ai entitatilor, institutii publice si de stat, dar si diverse persoane fizice.

Procesul de evaluare este amplu, de multe ori ambiguu, si presupune seriozitate, impartialitate si obiectivitate, din partea persoanei care desfasoara aceasta activitate. Astfel ca in functie de statulul si pregatirea profesionala a evaluatorului, distingem trei tipuri de evaluari:

evaluari realizate de catre un evaluator-consultant ( situat de partea vanzatorului sau a cumparatorului);

evaluari realizate de catre un evaluator arbitru;

evaluari realizate de catre un evaluator neutru, de regula impartial, oferind pareri neutre.

In multe tari, in procesul de evaluare sunt recunoscute trei metode importante si clar diferentiate:

metode de evaluare bazate pe active

metode de evaluare bazate pe venit

metode de evaluare bazate pe comparatia de piata

Evaluarea joaca un rol important in cadrul unei companii. Tocmai de aceea raportul de evaluare trebuie sa evidentieze valoarea estimata, sa exprime cunostintele si abilitatile evaluatorului, sa includa o descriere amanuntita si specifica a proprietatii evaluate, sa fie intocmit cu seriozitate conform Standardelor de Evaluare, alegand cea mai buna metoda de evaluare, pentru a exprima o opinie independenta privind valoarea acesteia. Evaluarile sunt indispensabile pentru o piata care implica miscarea capitalului sub orice forma: vanzare-cumparare, expropiere, cesionare, impozitare, garantare, asigurare, etc.

Estimarea valorii poate fi realizata din doua perspective, din perspectiva de continuare a activitatii sau din perspectiva altor obiective care nu vizeaza continuarea activitatii:

Valoarea în perspectiva de continuare a activității

1) Activul Net Corectat, este o metodă intens utilizată de catre experții din domeniu este recunoscuta ca si valoarea de folosință, aceasta fiind utilizata pentru a conduce la valoarea de folosință a entitatii, prezentand valoarea urmand conditia de continuare a activității. Aceasta metoda se axeaza pe obtinerea valorii de înlocuire; astfel, posibilul cumpărător al unei entitati poate preciza ca in tranzactia a platit valoarea întreprinderii la costul aferent achizitionarii unor active cu caracteristici, aflate în stare de funcționare. Uniunea Europeană a Experților Contabili Economici și Financiari (U.E.C.) considera ca nu se respecta aceasta definitie in estimarea pe baza valorii de înlocuire. Se regasesc o multitudine de termeni: valoare vandabilă pe o piața primară sau pe o piata secundară, cu eventuale ajustari in sendul de creștere sau scădere; cost de înlocuire; preț de achiziție corectat obtinut prin aplicarea de coeficienți de revalorizare și de deteriorare; cost de producție – prin fluxuri probabil viitoare degajate, economisite sau vărsate – valoare de bilanț, etc.

Avand in vedere cele prezentate anterior, utilizarea Activului Net Corectat (ANC) atrage aplicarea acestuia doar de catre experți, inclusiv in alegerea metodei adaptate categoriei de bunuri din care face parte cel evaluat, dar si pentru utilizarea metodei și in special la verificarea materialității bunurilor și a datoriilor. Calculul ANC cere să se cerceteze ceea ce nu apare înscris în bilanțul entitatii, dar ar putea avea incidență asupra entitatii dar si a valorii. Trebuie să se supraveghere aceast tip de evaluare cu cât este mai aprofundată, astfel să nu ajunga ea însăși afectata de momentul efectiv al realizării tranzacției. Această metodă a Activului Net Corectat este indispensabila atunci cand se foloseste la regruparea entitatilor sau a întreprinderilor. Prin utilizarea Activului Net Contabil, posibilul cumparator efectueaza o inventariere a întreprinderii al cărei control urmeaza a fi preluat, astfel nu trebuie să se ignore faptul ca evaluarea efctuata prin ANC este relativă. Discrepantele aparute in mod inevitabil între părțile prezente și avizul experților independenți vor putea conduce la mai multe valori pentru diferite bunuri. Altfel spus, determinarea finala a ANC va rezulta dintr-un compromis între experți și relațiile stabilite de ei și managementul entitatilor implicate. Prima semnificatie a ANC este valoarea de inventar, aceasta neprezentand nici o valoare patrimonială, aceasta nu echivalează cu valoarea de lichidare, dar nici nu capitalizeaza beneficiile așteptate de catre posibilul cumparator, nu reprezinta nici o valoare reală de înlocuire, valoare rezultata nu prezinta costul actualizat al investițiilor comparabile, acestea nu echivalează imediat activele aflate în stare de funcționare, nu tine seama de capacitatea personalul calificat sau de marimea portofoliul de clienți, poate fi utilizat doar pentru aproximarea acestora.

2) Valoarea substanțială înlătură ambiguitățile ANC, desi definiția ei variză sensibil în funcție de autori analizati, asemanatoare cu cea a Activului și Pasivului. – Considerand Activul, după unii luând în calcul activul corectat prin includerea bunurilor închiriate ce servesc în mod durabil întreprinderea, iar alții deducând bunurile în afara exploatării și uneori activele circulante, grija de a determina o valoare de continuare conduce experții la a adăuga activului de exploatare așa numitele „cheltuieli de repunere în funcțiune sau de înlocuire a unui echipament indispensabil”. Această operațiune decurge din considerarea activului ca o investiție care adaugă cheltuieli necesare funcționării. Totuși aceasta nu se apropie de valoarea de plătit vânzătorului, atâta vreme cât cumpărătorul nu-l va include cu siguranță în prețul pe care va accepta să-l plătească pentru cheltuieli făcute de el însuși. Alții, la fel de grijulii să ajungă la o valoare de continuare, vor deprecia valoarea unui activ specializat a cărui producție riscă să fie abandonată. – Aceeași diversitate se regăsește referitor la tratamentului Pasivului: cel mai frecvent se distinge valoarea substanțială brută “constituită de către valoarea bilanțieră rectificată a elementelor considerate prin expertiză după deducerea datoriilor”, “valoarea substanțială brută redusă” corespunzătoare valorii substanțiale brute după scăderea datoriilor fără dobândă și “valoarea substanțială netă” corespunzătoare valorii substanțiale brute diminuate cu ansamblul pasivului exigibil. După Brilman și Gaultier46 unii autori leagă ideea de valoarea substanțială de principiul că valoarea unei întreprinderi trebuie determinată fără a ține cont de pasivul său exigibil. Alții leagă noțiunea de valoare substanțială de cea de valoare patrimonială și o opun valorii de rentabilitate. O a treia categorie de experți atașează acestei noțiuni un alt mod de evaluare: evaluarea la cost de înlocuire în optica de continuare, în opoziție cu valoarea lichidativă sau valoarea de lichidare. Pentru a degaja o valoare substanțială specifică, se impun următoarele: • valorizarea activului brut la costul de înlocuire în optica de continuare a activității; • includerea bunurilor închiriate în mod durabil; • deducerea bunurilor în afara exploatării. Valoarea substanțială corespunde atunci valorii utilajului economic pentru cumpărător, care, la limită, nu va ține cont decât de activele care îl interesează. În acest caz, ar putea fi vorba de o abordare de manieră industrială centrată pe evaluarea bunurilor având același grad de uzură susceptibile de aceeași utilizare și având aceeași capacitate de producție. Înțeleasă în acest mod, valoarea substanțială nu acopere valoarea întreprinderii, deoarece: – nu ține cont nici de activele în afara exploatării, nici de datorii; – include activele închiriate care nu aparțin întreprinderii; – prin definițiile activului este centrată explicit pe aspectul economic al valorii; – nu ia în calcul explicit valoarea de rentabilitate a întreprinderii.

3) Capitalurile permanente necesare exploatării (CPNE) Acest concept vizează definirea realității activului economic al întreprinderii, iar Capitalurile permanente necesare exploatării cuprind imobilizările necesare exploatării plus necesarul de fond de rulment de exploatare: Activ economic = Valori de exploatare (Imobilizări nete + Titluri de participare cu caracter industrial + NFRE) + Clienți și efecte de primit + Alte creanțe de exploatare – – Datorii pe termen scurt (Furnizori și alte datorii de exploatare + Alte datorii de exploatare pe termen scurt + Impozite și taxe). Se ajunge la un activ economic definit în termeni mai financiari decât valoarea substanțială. Dacă fondul de rulment este superior necesarului de fond de rulment, întreprinderea dispune de un excedent de trezorerie care se va adăuga activelor în afara exploatării. În caz contrar, activul economic al întreprinderii este parțial finanțat prin datorie financiară pe termen scurt pe care cumpărătorul va trebui teoretic să o înlocuiască prin fonduri permanente și trebuie să o deducă din valoarea activului economic. Sub rezerva dificultăților referitoare la separarea activelor economice de cele în afara exploatării și a datoriilor financiare permanente de cele realmente pe termen scurt, această abordare oferă un cadru operațional pentru separarea elementelor de activ și de pasiv legate de activitatea întreprinderii de cele care nu îi aparțin.

Valoarea contabilă în cazul altor obiective decât continuarea activității

1) Valoarea netă contabilă corespunde Activului minus datoriile și nu oferă o informație semnificativă privind valoarea întreprinderii decât într-o situație precisă cum ar fi: crearea întreprinderii, perioada în care valorile contabile corespund simultan valorii de vânzare, valorii patrimoniale și valorii de înlocuire a întreprinderii. În caz contrar, diversele sub-evaluări care rezultă cel mai frecvent din deprecierea monedei (terenuri, imobile, ș.a) și din practicile fiscale (amortizarea degresivă) precum și supra-evaluările posibile (stocuri, creanțe) impun ca valoarea contabilă să fie considerată mai ales ca punct de plecare în analiza mai aprofundată a valorii întreprinderii.

2) Valoarea de asigurare corespunde evaluării bunurilor de către managerii întreprinderii și de către experți în perspectiva unor riscuri specifice precum și pentru despăgubirea acestor bunuri în caz de pagube. Această valoare poate servi pentru atribuire de credite sau de garanții gajate pentru active precise, dar în general, este parțială și corespunde unor obiective care nu servesc evaluării în cazul regrupării întreprinderilor. Ea poate oferi informații utile doar privind valoarea pe care compania de asigurări o acordă unei categorii de bunuri.

3) Valoarea de lichidare variază după cum se urmărește o lichidare progresivă și ordonată sau una forțată care se poate efectua în condiții mai mult sau mai puțin dificile, dar care are o semnificație clară. Este valoarea de lichidare a întreprinderii în situația certă de încetare a activității, care corespunde prețului ce se poate obține efectiv din vânzarea activelor mai puțin datoriile, comisioanele diverse, despăgubirile de licențiere și eventual taxele asupra plusvalorilor. Când materialele nu pot fi vândute pe piețe de ocazie, se ajunge la valoarea de lichidare extremă, care este valoarea de casare (à la casse). Unii consideră că valoarea de lichidare este valoarea minimală a unei întreprinderi, ceea ce nu este chiar exact cu adevărat, deoarece se consideră că pot exista mai multe asemenea valori. Adevărata valoare minimală este mai curând valoarea de casare care are semnificație numai dacă se urmărește lichidarea întreprinderii. Valoarea de lichidare poate corespunde diverselor obiective, după cum poate fi vorba de o lichidare judiciară, sau de dorința unui manager de a vinde progresiv activele în cele mai bune condiții înaintea încetării activității, sau în cazul vânzării activelor pe bucăți detașate la o valoare superioară valorii de exploatare a întreprinderii.

4) Valoarea lichidativă este mai ambiguă decât valoarea de lichidare, ca urmare trebuie să se determine o valoare de lichidare progresivă, dar în ipoteza continuării activității, ceea ce implică nededucerea comisioanelor și a despăgubirilor de licențiere. Aceasta nu este deci o adevărată valoare vandabilă (marchande), dar se apropie de valoarea patrimonială a activelor dacă valoarea vandabilă și valoarea patrimonială a activelor se deosebesc prin faptul că prima apare la utilizarea bunurilor. Adesea se prezintă ca o limită inferioară a valorii întreprinderii, sau ca o valoare pesimistă. Dacă se urmărește lichidarea întreprinderii, valoarea de lichidare, prin definiție, inferioară, este mai pertinentă, iar dacă se urmărește continuarea activității și această metodă este contestabilă, continuitatea activității impune apropierea de valoarea ce vizează ipoteza cesiunii activelor. Ea poate fi totuși utilă pentru evaluarea activelor ce urmează a se vinde în cele mai bune condiții pentru continuarea activității.

5) Activul net reevaluat constituie tot o metodă hibridă, care constă în evaluarea Activului Net Contabil, fie cu ajutorul unor indici sectoriali, fie cu ajutorul unui indice general pentru a ține cont de deprecierea monedei. Rezultatul are puține șanse de a fi operațional, ca urmare, valorificarea activelor nu se bazează nici pe valoarea bunurilor pe piețe de ocazie, nici pe costul de înlocuire. Activul net reevaluat în acest mod nu corepunde nici valorii de lichidare progresivă sau forțată, care este o situație concretă, nici valorii măsurate în ipoteza continuității exploatării.

Capitolul II Evaluarea elementelor patrimoniale ale companiilor

2.1 Principalele abordări în evaluarea patrimonială și modul de selectare a acestora

Conform C15, IVS 200, abordarea prin piață compară întreprinderea subiect cu alte întreprinderi similare, cu participații la întreprinderi similare tranzacționate pe piață, precum și cu orice tranzacții relevante cu participații ale întreprinderii subiect.

Cele trei surse uzuale de informații, folosite în abordarea prin piață, sunt piețele de capital pe care se tranzacționează participații la întreprinderi similare, piața achizițiilor și fuziunilor de întreprinderi în ansamblul lor și tranzacțiile anterioare cu participații ale întreprinderii subiect al evaluării (conform C16, IVS 200).

Conform C17, IVS 200, în abordarea prin piață este necesar ca evaluatorul să aibă acces la o bază credibilă de date care să cuprindă informații privind caracteristicile calitative și cantitative ale întreprinderilor similare. În completarea C18, IVS 200, evaluatorul va realiza analiza cantitativă și calitativă identificând caracteristicile reprezentative ale întreprinderii subiect care ar trebui să fie analizate în comparație cu cele ale întreprinderilor identificate ca fiind similare (de exemplu, se pot analiza: aria geografică în care operează întreprinderile respective, nivelul și structura vânzărilor, nivelul și structura activelor, nivelul marjelor de profit, perspectivele de creștere etc.).

Analiza tranzacțiilor de pe piața de capital sau a achizițiilor de întreprinderi rezultă adesea într-un calcul de multiplicatori. În calculul acestor multiplicatori, în afara celor menționate la C19, IVS 200, evaluatorul trebuie să ia în considerare următoarele aspecte:

acuratețea modului de calcul al multiplicatorilor. Toate calculele trebuie să fie făcute în mod similar, atât pentru întreprinderea evaluată, cât și pentru întreprinderile similare.

datele referitoare la preț, utilizate în calculul multiplicatorilor, ar trebui să fie valabile la data evaluării. Datele colectate privind indicatorii financiari ai întreprinderilor similare luați în considerare în calculul multiplicatorilor pot fi informații istorice, valabile la data evaluării sau previzionate. Evaluatorul ar trebui să argumenteze opțiunea sa privind indicatorii financiari luați în considerare și natura informațiilor colectate.

Utilizarea unor indicatori statistici (de exemplu, medie, mediană, medie armonică etc.) pentru calculul multiplicatorilor pe baza informațiilor disponibile privind întreprinderile similare trebuie motivată de către evaluator și fundamentată adecvat în cadrul raportului de evaluare.

Ajustarea nivelului indicatorilor financiari luați în considerare pentru elementele neobișnuite, excepționale și din afara exploatării ar trebui fundamentată adecvat în cadrul raportului de evaluare.

În evaluarea întreprinderii subiect, pot fi selectați mai mulți multiplicatori ce pot fi aplicați, fiind necesar ca evaluatorul să argumenteze opțiunea pentru multiplicatorii selectați în estimarea valorii întreprinderii/participației la capitalul întreprinderii.

De regulă, multiplicatorii care au la numărător valoarea întreprinderii utilizează ca numitor elemente din situațiile financiare ce nu iau în considerare îndatorarea întreprinderii (precum, vânzările, profitul înainte de dobânzi, amortizare și impozit pe profit, profitul înainte de dobânzi și impozit pe profit etc.), iar multiplicatorii capitalului propriu utilizează la numitor elemente din situațiile financiare ce iau în considerare îndatorarea întreprinderii (de exemplu, profitul net, valoarea contabilă netă a capitalurilor proprii etc.).

Informațiile de piață privind întreprinderile similare trebuie utilizate cu atenție, în multe situații fiind recomandabile anumite ajustări pentru ca informațiile respective să fie relevante pentru evaluarea întreprinderii subiect.

Orice ajustări ale informațiilor de piață realizate de către evaluator vor trebui explicate în cadrul raportului de evaluare.

Când în evaluare sunt utilizate informații despre tranzacțiile anterioare ale întreprinderii, pot fi necesare ajustări pentru a lua în considerare modificările survenite în economie, în domeniul de activitate și în întreprinderea respectivă. Tranzacțiile anterioare pot fi considerate comparabile numai dacă ajustările pot fi argumentate, și în urma ajustărilor rezultă valori care pot fi considerate a fi realizabile în contextul economic general și specific valabil la data evaluării. 33. În cadrul abordării prin piață, evaluatorul poate considera adecvată aplicarea unor prime sau disconturi pentru a reflecta diferitele niveluri de control, lichiditate/vandabilitate etc. Utilizarea, cât și nivelul oricăror astfel de prime sau disconturi va trebui justificată în raportul de evaluare.

Abordarea prin venit în evaluarea întreprinderii

Prin abordarea prin venit se estimează valoarea unei întreprinderi, a unei participații sau unei acțiuni prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor economice viitoare. Cele două metode uzuale ale abordării prin venit sunt metoda capitalizării beneficiilor economice și metoda fluxurilor de numerar actualizate.

Capitalizarea beneficiilor economice poate fi utilizată fie în cadrul metodei fluxurilor de numerar actualizate pentru a determina valoarea terminală, fie în aplicarea metodei actualizării dividendelor. În metoda capitalizării beneficiilor economice un nivel reprezentativ anual normalizat al beneficiilor se împarte la o rată de capitalizare adecvată.

În metoda fluxului de numerar actualizat, fluxurile nete de numerar se estimează pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste fluxuri se convertesc în valoare prin aplicarea ratei de actualizare, folosind tehnici de actualizare. Ratele de actualizare și capitalizare trebuie calculate pentru aceeași monedă în care sunt exprimate fluxurile nete de numerar viitoare sau beneficiile economice supuse actualizării sau capitalizării. Trebuie să existe coerență între beneficiile/fluxurile nete de numerar și tipul de rată de capitalizare/actualizare utilizat. Astfel, beneficiilor economice sau fluxurilor nete de numerar estimate după impozitare li se vor aplica o rată de capitalizare/actualizare estimată după impozitare, iar beneficiilor economice sau fluxurilor nete de numerar estimate înainte de impozitare li se vor aplica rate de capitalizare/ actualizare estimate înainte de impozitare.

Beneficiile economice exprimate în termeni nominali (ce includ modificările viitoare ale prețurilor generate de inflație sau deflație) sunt actualizate cu rate nominale, iar beneficiile economice exprimate în termeni reali (prețuri constante) trebuie să fie capitalizate/actualizate folosind rate de capitalizare/actualizare exprimate în termeni reali. În mod similar, rata de creștere așteptată pe termen lung a beneficiilor economice trebuie să fie fundamentată și exprimată în mod clar, în termeni nominali sau reali, după caz.

Conform C1 și C26, IVS 200, valoarea întreprinderii este determinată în mod uzual prin actualizarea fluxurilor nete de numerar la dispoziția întreprinderii cu costul mediu ponderat al capitalului, iar valoarea capitalului propriu poate fi determinată fie direct, prin actualizarea fluxurilor nete de numerar la dispoziția acționarilor cu costul capitalului propriu, fie indirect, prin scăderea valorii datoriilor nete purtătoare de dobânzi din valoarea întreprinderii.

În estimarea costului mediu ponderat al capitalului ar trebui să se ia în calcul o structură optimă de capital, ce ia în considerare caracteristicile întreprinderii și ale sectorului de activitate în care își desfășoară activitatea și care este determinată pe baza valorii de piață a capitalurilor proprii și a datoriilor purtătoare de dobândă. Beneficiile economice viitoare sunt convertite în valoare folosind tehnici de calcul care iau în considerare creșterea estimată a acestora, precum și perioada viitoare de încasare a beneficiilor economice, riscurile asociate obținerii acestor beneficii economice și valoarea banilor în timp. Beneficiile economice viitoare trebuie estimate luând în considerare activele deținute de întreprinderea subiect și investițiile necesare, performanțele anterioare ale întreprinderii, evoluția așteptată a acestora, precum și factorii economici cu impact asupra activității întreprinderii și domeniului său de activitate.

Conform C25, IVS 200, în aplicarea metodelor de capitalizare creșterea așteptată a beneficiilor economice este luată în considerare în rata de capitalizare. Pentru a determina rata de capitalizare, din rata de actualizare se scade rata așteptată de creștere pe termen lung.

Conform C29, IVS 200 evaluatorul poate ajusta valoarea estimată prin abordarea prin venit pentru a reflecta vandabilitatea mai redusă a participației subiect al evaluării sau lipsa dreptului de control aferent participației respective.

Astfel de ajustări trebuie argumentate de către evaluator în cadrul raportului de evaluare și fundamentate pe baza informațiilor de piață disponibile, valabile la data evaluării. Metoda actualizării dividendelor se recomandă a fi utilizată în cazul în care evaluatorul deține suficiente informații credibile privind politica de dividende a întreprinderii și evoluția sa viitoare. Ratele de actualizare/capitalizare, modelul de estimare și raționamentul care a stat la baza calculului acestora trebuie sa fie prezentate în raportul de evaluare.

Abordarea prin active în evaluarea întreprinderii

Standardul IVS 200 Întreprinderi și participații la întreprinderi include următoarele prevederi: „C14. – Valoarea anumitor tipuri de întreprinderi, de exemplu o întreprindere de investiții sau de tip holding, poate fi derivată dintr-o însumare a activelor și datoriilor. Aceasta este numită uneori abordarea prin activul net sau abordarea prin active. Aceasta nu este o abordare propriu-zisă în evaluare, deoarece valoarea activelor și datoriilor individuale rezultă din aplicarea uneia sau mai multor abordări principale în evaluare, descrise în IVS – Cadrul general, înainte de a fi însumate."

În practică, aplicarea abordării prin piață sau a abordării prin venit nu este întotdeauna posibilă sau poate conduce la rezultate care nu sunt neapărat relevante pentru scopul evaluării. Acest fapt poate avea cauze multiple, care includ, fără a se limita la: particularitățile întreprinderii sau entității subiect al evaluării, rezultate financiare negative (incluzând de exemplu, pierderi la nivel operațional), dificultatea identificării unor întreprinderi similare, absența unor previziuni financiare credibile etc.

În circumstanțe similare celor descrise în paragraful anterior, precum și în situațiile descrise în C14, IVS 200, evaluatorul poate decide că abordarea prin active este singura abordare aplicabilă corespunzătoare scopului evaluării.

În cursul procesului de selectare a abordării ce urmează a fi aplicată în evaluare, în cazul în care abordarea prin active urmează a fi singura abordare aplicată, evaluatorul are obligația profesională de a verifica faptul că abordarea prin piață și abordarea prin venit sunt inaplicabile sau conduc la rezultate nerezonabile.

Argumentele și raționamentele care au stat la baza neaplicării abordărilor prin piață și prin venit trebuie menționate de către evaluator în mod explicit, fundamentat în cadrul raportului de evaluare. În cazul în care una dintre abordările prin piață, respectiv prin venit, este inaplicabilă, abordarea prin active poate fi utilizată ca abordare în evaluare secundară, pentru a obține o validare suplimentară a rezultatelor obținute prin aplicarea abordării principale, cu respectarea prevederilor anterioare, ce sunt aplicabile. În aplicarea abordării prin active, bilanțul contabil întocmit conform politicilor contabile adoptate de întreprindere este ajustat astfel încât să reflecte toate activele, corporale și necorporale, precum și toate datoriile, la valoarea lor de piață sau la o altă valoare adecvată.

Poate fi necesară luarea în considerare a impactului ajustărilor asupra impozitelor. În anumite cazuri specifice (evaluarea în ipoteza încetării activității) poate fi necesară luarea în considerare a costurilor de vânzare și a altor cheltuieli.

În cadrul abordării prin active, evaluatorul poate considera adecvată aplicarea unor disconturi pentru a reflecta diferitele niveluri de control, lichiditate sau vandabilitate ce caracterizează participația subiect al evaluării etc. Utilizarea oricăror astfel disconturi va trebui fundamentată adecvat în cadrul raportului de evaluare.

Aplicarea abordărilor în evaluarea patrimoniului imobiliar

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii se folosesc de metode de evaluare specifice, care se încadrează în cele trei abordări în evaluare: a) abordarea prin piață (comparație directă) b) abordarea prin venit c) abordarea prin cost 37. În orice estimări ale valorii, se folosesc una sau mai multe din aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de utilizarea desemnată a evaluării, de premisele evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză. 38. Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață.

2.2. Evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordărilor bazate pe comparațiile de piață

Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea proprietății imobiliare subiect cu proprietăți similare care au fost recent vândute sau care sunt propuse pentru vânzare. Abordarea prin piață mai este cunoscută și sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor. Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații sigure privind tranzacții și/sau oferte recente sigure. Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la prețuri de tranzacționare sau oferte care mai sunt valabile la data evaluării și care nu sunt afectate de modificările din evoluția pieței specifice, modificări care nu pot fi cuantificate prin ajustări argumentate.

Atunci când există informații disponibile, abordarea prin piață este cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Dacă nu există informații suficiente, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Cercetarea insuficientă de către evaluator a pieței nu este o scuză pentru omisiunea acestei abordări, atunci când există informații disponibile sau când acestea pot fi procurate. Dacă nu există suficiente informații despre tranzacții recente cu proprietăți comparabile se pot utiliza informații privind oferte de proprietăți similare disponibile pe piață, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic.

Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate fizic) și că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile prezentate în datele selectate. Raportul de evaluare trebuie să includă sursele de informații, datele utilizate și pașii realizați pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile. Prin identificare fizică se înțelege posibilitatea inspectării în teren cu ocazia evaluării sau în cazul unor verificări ulterioare.

Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt:

tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor;

tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza clasamentului; interviuri personale. Informațiile privind tranzacțiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative și/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari necesar a fi aplicate.

În abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect. În abordarea prin piață, se analizează asemănările și diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile și ale proprietății subiect, și se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație. În abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele nonimobiliare ale vânzării.

Selecția valorii finale este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic de proprietatea imobiliară subiect și asupra căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. Toate ajustările aplicate prețurilor proprietăților comparabile trebuie argumentate în raportul de evaluare. Nu este permisă utilizarea unor ajustări fără a fi prezentat modul de estimare al acestora.

Abordarea prin comparatia vanzarilor consta in analiza preturilor de vanzare recente (sau a ofertelor de vanzare) de bunuri mobile identice sau similare cu cel evaluat, pentru a ajunge la o indicatie asupra valorii acestuia. Deoarece, de obicei, este dificil de gasit bunuri mobile comparabile identice cu cel in cauza, trebuie aplicate corectii ale preturilor bunurilor mobile similare vandute pentru a asigura comparabilitatea intre acestea, pe baza diferentelor intre caraeteristicile lor esentiale, numite elemente de comparatie.

Elementele pe baza carora se fac comparatiile si ajustarile (corectiile) sunt luate de pe piata si reflecta caracteristicile pe care cumparatorii le considera a fi cauze ale diferentelor preturilor pe care sunt dispusi sa le plateasca. Daca bunurile mobile comparabile sunt superioare subiectului intr-o anumita caracteristica a lor, atunci pretul acestor bunuri mobile este corectat in jos. Invers, daca preturile acestor bunuri sunt inferioare subiectului, se va face o corectie pozitiva. In abordarea prin comparatia vanzarilor, evaluatorul i-si bazeaza concluziile pe vanzari de active identice sau similare, care au fost tranzactionate pe piata.

Elementele de comparatie urmarite de evaluator sunt urmatoare:

Originea si varsta efectiva: Evaluatorul calculeaza varsta efectiva a comparabilei.

Starea (conditia): Diferentele din starea (conditia) activului afecteaza pretul de vanzare al activelor similare.

Capacitatea: comparabila trebuie sa aiba aceeasi capacitate de productie (sau una apropiata) cu cea a subiectului in cauza. In caz contrar, se impune corectarea pretului de vanzare al comparabilei pentru reflectarea diferentelor de capacitate.

Caracteristici (accesorii): Evaluatorul trebuie sa compare subiectul in cauza cu comparabile care au aceleasi caracteristici si accesorii.

Locatia: Locatia geografica a vanzarii comparabilei poate afecta pretul de vanzare.

Producatorul: Evaluatorul trebuie (cand e posibil), sa compare subiectul in cauza cu vanzarile de active similare, realizate de acelasi producator.

Motivatia partilor: Evaluatorii trebuie sa analizeze si sa inteleaga motivatia cumparatorului si a vanzatorului si modul in care aceasta motivatie afecteaza valoarea subiectului in cauza.

Finantare: Pretul tranzactiei trebuie investigat si exprimat in termeni monetari, plata in numerar sau in echivalent de numerar.

Calitatea: Calitatea comparabilei trebuie sa fie echivalenta cu cea a subiectului in cauza.

Metode de comparatie

Metoda identificarii. Aceasta tehnica stabileste valoarea unui bun mobil prin comparatie cu un bun mobil identic inlocuitor care are un pret de vanzare cunoscut.

Metoda asimilarii. Aceasta tehnica stabileste valoarea bazandu-se pe analiza unor bunuri mobile care au parametrii esentiali apropiati ca marime, dar nu identici (deci bunuri mobile similare), folosind o masura a utilitatii (marimea, capacitatea etc.) ca baza de comparatie.

Metoda procentajului din cost. Prin aceasta tehnica se stabileste raportul dintre pretul de vanzare si costul brut curent al unei proprietati la data vanzarii.

2.3. Evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordărilor bazate pe randament

Abordarea prin venit constă în metodele pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri și pentru a transforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii acestei proprietăți. Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit este utilizată, de regulă, pentru estimarea valorii de piață a proprietăților imobiliare, dar poate fi folosită și la estimarea valorii de investiție a proprietății imobiliare, care reprezintă valoarea acesteia pentru un anumit investitor.

Abordarea prin venit cuprinde două metode de bază: capitalizarea directă; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF). Cu informații adecvate și printr-o utilizare corectă, metoda capitalizării directe și metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicații similare asupra valorii. Capitalizarea directă este utilizată când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de ocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre vânzări sau oferte de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare. Analiza DCF se utilizează pentru proprietățile imobiliare pentru care se estimează că veniturile și/sau cheltuielile se schimbă aleatoriu în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor și cheltuielilor probabile, din perioada de previziune. Când se utilizează această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor și cheltuielilor din această perioadă, precum și valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin procesul de actualizare. Previziunile sunt de regula puse la dispoziția evaluatorului de către client și vor trebui argumentate în raportul de evaluare.

În aplicarea fiecărei metode menționate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/rata de actualizare. Evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare. Atunci când se utilizează altă formă de venit va trebui argumentata în raport decizia de a nu utiliza venitul net din exploatare. Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial și venitul brut efectiv.

Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv, evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare datorate, dar fără a se limita, la pierderile aferente perioadei în care spațiul este neocupat sau pierderile din veniturile nerealizate. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriași nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv.

Din venitul brut efectiv nu se scad impozitul pe venit, costurile speciale ale proprietarilor, plățile aferente creditului sau amortizarea contabilă. Estimarea nivelului de piață al chiriei, al ratei de neocupare, al cheltuielilor aferente proprietarului, precum și nivelul ratei de capitalizare/actualizare trebuie să fie argumentate în raportul de evaluare. Argumentarea trebuie să conțină cel puțin sursele de informații folosite, modul de verificare al acestora și modul de calcul, după caz. Nu este permisă utilizarea nivelului de piață al chiriei, al ratei de neocupare, al cheltuielilor aferente proprietarului, precum și utilizarea nivelului ratei de capitalizare/actualizare fără a fi prezentat în raport modul de estimare al acestora.

Proprietățile imobiliare care generează venituri se achiziționează ca investiții , iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element esențial care influențează valoarea proprietății.

O premisă de bază a abordării investiționale este relația direct proporțională între capacitatea de a genera profit și valoarea unei proprietăți. Un investitor care cumpără o proprietate imobiliară care generează venituri schimbă o sumă de bani prezentă pentru dreptul de a primi câștiguri în viitor.

Pentru evaluarea proprietății am ales metoda capitalizării directe . Capitalizarea directă este o metodă folosită pentru transformarea nivelului estimat al venitului net așteptat într-un indicator de valoare a proprietății. Transformarea se poate face fie prin divizarea venitului estimat printr-o rată de capitalizare , fie prin multiplicarea venitului estimat printr-un factor corespunzător de multiplicare (inversul ratei de capitalizare).

Rata de capitalizare sau factorul multiplicator selectat reprezintă relația dintre venit și valoare , relație acceptată pe piață și rezultată dintr-o analiză comparativă a vânzărilor de proprietăți comparabile.

Venitul generat de proprietate , de obicei venitul net din exploatare sau cash flow, este împărțit prin prețul de vânzare mediu al proprietății pentru a se determina rata de capitalizare . Rata de capitalizare se calculează prin împărțirea prețului de vânzare al unor proprietăți comparabile la venitul anual realizat de proprietățile respective.

Capitalizarea directă este orientată către piață, evaluatorul trebuind să pornească de la analiza informațiilor de pe piața imobiliară și să evalueze proprietatea pe baza ipotezelor caracteristice investitorului.

2.4 Evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordărilor bazate pe cost

Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii terenului (inclusiv amenajările acestuia), estimate la data evaluării.

Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară cuprinde: construcții noi sau construcții relativ nou construite, construcții mai vechi, cu condiția să existe date suficiente și adecvate pentru estimarea deprecierii acestora, construcții aflate în faza de proiect, construcții care fac parte din proprietatea imobiliară specializată.

Evaluatorul trebuie să facă distincția între cele două tipuri de cost de nou − costul de înlocuire și costul de reconstruire – și să utilizeze unul dintre aceste tipuri, în mod consecvent, pe întreaga durată a evaluării. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu opțiunea aleasă. Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest cost. Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea proprietăților imobiliare sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate și metoda devizelor.

Selectarea nivelului costului de nou va trebui realizată utilizând surse credibile care vor fi prezentate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil costul de nou selectat va trebui verificat din două surse diferite înainte de a fi utilizat în raport.

Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcție sunt următoarele: depreciere (uzură) fizică, ce poate fi: ƒ

recuperabilă (reparații neefectuate la timp);

nerecuperabilă – elemente cu viață scurtă; ƒ

nerecuperabilă – elemente cu viață lungă;

deprecierea (neadecvarea) funcțională, ce poate fi: ƒ

recuperabilă; ƒ

nerecuperabilă;

deprecierea externă.

Evaluatorul nu trebuie să confunde noțiunea de depreciere, așa cum este aceasta utilizată în domeniul evaluărilor, cu noțiunea de amortizare din domeniul contabilității. Modul de estimare a deprecierilor trebuie să fie prezentat în raportul de evaluare însoțit de argumentele care au stat la baza calculului acestora. Nu este permisă utilizarea unor deprecieri fără a fi prezentat modul de estimare al acestora.

Prin această abordare terenurile și construcțiile se evaluează separat. În cazul imobilelor terenul are o valoare semnificativă , adăugându-se valorii construcțiilor.

Valoarea bunului prin această abordare este dată de costul de înlocuire din care se scad eventualele deprecieri .

În practică se cunosc trei metode tradiționale de estimare a costului:

metoda comparațiilor unitare – estimează costul sub formă de cost unitar pe unitatea de suprafață sau volum

metoda costurilor segregate – utilizează costuri unitare pentru diferite componente ale clădirii și exprimate în unități de măsură adecvate

metoda devizelor – se face un calcul ce reflectă cantitatea și calitatea tuturor materialelor utilizate și toate categoriile de manoperă necesare.

Deprecierea este o pierdere de valoare față de costul de reconstrucție sau de înlocuire a construcțiilor ce poate apărea din cauze fizice, funcționale sau externe. Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietății imobiliare din orice cauză. Este diferența între costul de reconstrucție sau de înlocuire a construcției și valoarea ei de piață.

Deprecierea fizică este pierderea de din valoare ca rezultat al utilizării unei clădiri în funcțiune și expunerea la factorii de mediu.

Deprecierea funcțională este pierderea din valoare ca rezultat al progresului tehnologic , supradimensionării clădirii , stilului arhitectonic sau al instalațiilor și echipamentelor atașate.

Deprecierea economică constă în pierderea de valoare datorată unor factori externi cum ar fi: modificarea cererii, urbanismul,finanțarea și reglementările legale.

Metodele de estimare a deprecierii sunt:

metoda duratei de viață economică – se aplică la costul construcțiilor un raport calculat între vârsta efectivă și durata totală de viață economică, totul socotit la data evaluării

metoda segregării – solicită evaluatorul să analizeze separat fiecare cauză a deprecierii , să o cuantifice și apoi să o globalizeze

metoda comparației – prin această metodă se consideră că deprecierea cumulată este diferența între costul de reconstrucție sau de înlocuire și contribuția în valoare a construcției.