Evaluarea Bunurilor Imobiliare

Economie

Evaluarea Bunurilor Imobiliare

Byadmin ianuarie 1, 2024

CUPRINS

INTRODUCERE

1 SFERA MISIUNII DE EVALUARE

1.1 Identificarea și competența evaluatorului

1.2 Destinatarul raportului

1.3 Scopul evaluării

1.4 Identificarea obiectului evaluării

1.5 Data evaluării

1.6 Amploarea investigației

1.7 Natura și sursa informațiilor utilizate

1.8 Standartele de evaluare aplicate

1.9 Ipoteze generale

2 PROCESUL EVALUĂRII

2.1 Surse de informații

2.2 Descrierea obiectului evaluării

3 METODOLOGIA EVALUĂRII

3.1 Analiza succintă a pieții

3.2 Estimarea valorii de piață

3.3Reconcilierea rezulatatelor evaluării și estimarea valorii finale

CONCLUZIE

BIBLIOGRAFIE

Anexa A – Documentele cadastrale ale bunului imobil evaluat

Anexa B – Fotografiile obiectului evaluat

Anexa C – Ofertele terenurilor libere destinate construcției în or. Chișinău în

perioada octombrie– decembrie 2014

Anexa D – Oferta cafenelelor în or. Chișinău în perioada octombrie –

decembrie 2014

Anexa E – Caracteristica terenurilor analogice cu destinație comercială

Anexa F – Extras din ICVR

Anexa G – Indicii de indexare a valorii lucrărilor de construcții montaj pe

ramurile economiei naționale

Anexa H – Indicii prețurilor la lucrările de construcții–montaj după ramuri

ale economiei naționale

Anexa I – Caracteristica spațiilor comerciale analogice ofertate spre vînzare

Anexa K – Cursul valutar la data evaluării

INTRODUCERE

Evaluarea bunurilor imobiliare este o nouă direcție în știința și practica economică. Evaluarea e definite ca un proces de determinare a valoriibunului la o datăconcretăținînd cont de factoriifizici, economici, socialiși de altănatură care influențează valoareabunului, astfeldatorităacesteilucrări am pututurmăridinamicaprețurilor la bunurileimobile locative înconformitate cu factoriienumerați anterior pe o perioadă deaproximativ un an.

Scopul lucrării date este de a analiza dinamica pieței bunurilor imobiliare comerciale, pentru o perioadă (anul 2014) pe un anumit teritoriu (sectoarele orașului Chișinău) bine determinat, pentru formarea aptitudinilor, deprinderilor de a analiza piața imobiliară și de-a putea face niște concluzii referitoare la dinamica pieții bunurilor imobiliare comerciale și de a determina valoarea de piață a bunului imobil comercial.

Această lucrare conține 3 capitole:

În primul capitol ,,sfera misiunii de evaluare”suntrelatate scopul,data întocmiriiraportului,standardelefolosite in acestraport .

Al doilea capitol PROCESUL EVALUĂRII” cuprindesursele de informațiifolosite in acestraportsidescriereaaprofundata a obiectului supusevaluării.

În al treilea capitol ,,Metodologia evaluĂRII” include analiza succintă a pieței ofertei în orașul Chișinău și determinarea valorii de piață al acestuia amplasarea sa fiind în orașul Chișinău strada N.Testimițeanu 29/4 Și fiind evaluat cu scopul comercializării.

După capitolul trei urmează concluzia in care este specificat generalizarea lucrarii și anumece cunoștințe am dezvoltat in lucrarea mea.

Bibliografie în care sunt prezentate sursele de inspirare pentru finisarea cu succes a acestei lucrări.

1 sfera misiunii de evaluare

1.1 Identificarea și competența evaluatorului

Raportul de evaluare este efectuat de studentul anului 4 facultatea Cadastru și Drept specialitatea Evaluarea Imobilului, Cojocaru Constantin.

Evaluatorul declară în baza cunoștințelor și experienței existente că:

afirmațiile și faptele cuprinse în prezentul raport sunt exacte și corecte;

analiza, opiniile și concluziile enunțate corespund supozițiilor făcute și condițiilor limitative;

analiza a fost efectuată independent, profesional, concluziile îmi aparțin personal;

nu a existat interes material curent sau de perspectivă vis-à-vis de obiectul evaluării și sunt liberă de orice angajamente suplimentare (cu excepția angajamentelor rezultante din contractul de evaluare) față de vre-o parte, legată de obiectul evaluării;

remunerarea serviciilor nu ține de o anumită mărime a valorii obiectului evaluat, ne depinzând, de asemenea, de careva valoare calculată în prealabil sau de valoarea stabilită în favoarea uneia din părți;

analiza informației, opiniile și concluziile incluse în raport, corespund Legislației Republicii Moldova în vigoare și cerințelor Standardelor Internaționale de Evaluare.

1.2 Destinatarul raportului

Raportul de evaluare a fost elaborat la cererea catedrei de geodezie și cadastru a Universității Agrare de Stat din Moldova cu adresa strada Mircești 42, Chișinău 2049. Raportul de evaluare dat a fost elaborat și redactat de către studentul anului 4, la specialitatea Evaluarea imobilului, Cojocaru Constantin.

1.3 Scopul evaluării

Scopul evaluării presupune determinarea valorii bunului imobiliar la o dată concretă deoarece valoare propietății imobiliare variază în timp, de regulă data evaluării coincide cu data ultimei inspectări a bunului imobiliar efectuată în scopul determinării stării reale a bunului evaluat și conjunctura pieții.

1.4 Identificarea obiectului evaluării

Bun imobil cu destinație comercială,cafenea-bar ,obiectul evaluării este amplasat în mun. Chișinău, strada Nicolae Testemițeanu, 29/4.

1.5 Data evaluării

Data examinării obiectului:15.10.2014

Data perfectării raportului:20.11.2014

1.6 Amploarea investigației

Prezenta evaluare a fost realizată avându-se în vedere următoarele limitări și restricții:

valoarea raportată presupune lipsa grevării drepturilor asupra obiectului evaluării.

valoarea raportată reflectă dreptul deplin asupra bunurilor imobile.

valoarea raportată cuprinde valoarea imobilului mobilat, fără a considera calitatea mobilierului existent.

1.7 Natura și sursa informațiilor utilizate

În procesul evaluării au fost utilizate informații oficiale prezentate evaluatorului, inclusiv:

informație din Registrul bunurilor imobile

Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova. Regulamentul provizoriu privind implimentarea Legii cu privire la arenda în agricultură, nr. 72 din 30.01.2004, MO nr. 26-29 13.02.2004

STANDARDUL NAȚIONAL DE CONTABILITATE 17 privind contabilitatea arendei nr.32 din 03.03.2000 MO nr.27-28 din 09.02.2000.

Regulamentul întreprinderii de arendă și Regulamentul antreprizei de arendă, adoptată prin Hotarîrea Guvernului Republicii Moldova nr. 284 din 21 mai 1993 MO nr.5, 1993.

Decretul PreședinteluiRepublicii Moldova cu privire la adoptarea “listelor întreprinderilor și organizațiilor de stat, precum și a tipurilor de bunuri ale

Veridicitatea informației prezentate se consideră autentică și nu urmează a fi verificată în procesul evaluării

1.8 Standardele de evaluare aplicate

Evaluarea s-a efectuat în conformitate cu legislația Republicii Moldova, în special:

1) Standardul R.Moldova SM 249:2004 Sistem unic de evaluare a patrimoniului.

2) Legea Republicii Moldova Cu privire la activitatea de evaluare nr.989-xv din 18 aprilie 2002.

3) Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, aprobat prin Hotărârea Guvernului R.M. nr.958 din 4 august 2003.

De asemenea, evaluarea este în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare (ediția 2011), în special, s-au luat în considerație prevederile:

IVS 103 Raportarea evaluării

IVS 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare.

IVS 310 Evaluări ale drepturilor asupra proprietății imobiliare pentru garantarea împrumutului.

1.9 Ipoteze generale

Evaluarea s-a realizat în baza datelor puse la dispoziție de către “Proprietar” ca urmare a cererii de date;

Toate informațiile primite au fost considerate ca fiind de încredere, dar nu ne asumăm răspunderea pentru integritatea și acuratețea lor;

Evaluatorul nu-și asumă responsabilitatea pentru descrierea juridică a proprietăților care sunt prezentate de client. Titlurile de proprietate se presupun valabile;

Evaluatorul presupune ca obiectul evaluat este în deplina conformitate cu reglementările de mediu;

Executanții nu au realizat expertiza construcției, deci nu-și pot asuma responsabilitatea pentru viciile ascunse ale acesteia;

Evaluatorul nu poartă nici o răspundere pentru eventuala detectare a unor omisiuni și fraude (din partea Proprietarului sau a altor terțe părți), a unor erori sau a cazurilor de nerespectare a legislației sau a regulamentelor în vigoare;

Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea pentru factorii economici sau fizici care pot apărea ulterior datei evaluării și care pot influența opiniile exprimate în această lucrare;

Acest raport a fost întocmit în conformitate cu reglementările legale, inclusiv de evaluare, în vigoare în Republica Moldova la data evaluării. Modificarea ulterioară a acestor condiții poate afecta rezultatele prezentului raport de evaluare. Evaluatorul nu va purta nici o răspundere în cazul unor asemenea schimbări;

Acest raport nu se poate publica, prezenta în mass-media sau utiliza în alt scop decât cel stipulat în contract, fără acordul prealabil în scris al Evaluatorului. Evaluatorul își declină orice responsabilitate care ar rezulta din utilizarea acestui raport în alt scop;

Acest raport nu poate servi ca bază pentru depunere de mărturie în justiție, sau în numele acesteia, atâta timp cât nu a existat o înțelegere prealabilă în acest sens.

2 PROCESUL EVALUĂRII

2.1 Surse de informații

Pe parcursul trim. I anul 2014,piața imobiliară din Republica Moldova s-a caracterizat prin stabilitatea prețurilor. Excepții fac următoarele categorii bunurilor imobile, piața oficiilor și a terenurilor pentru construcții din or. Chișinău. Astfel, la oficii avem o diminuare comparativ cu trim. IV a. 2013 în mărime de 4%, iar pentru terenurile de construcții din or. Chișinău cu 1,8%. Diminuarea prețurilor de ofertă a terenurilor pentru construcții se datorează factorului sezonier, iarna cererea la terenurile pentru construcții este întotdeauna mai redusă.

Piața oficiilor și a spațiilor comerciale

Pe parcursul primului trimestru a. 2014 prețurile de ofertă la bunurile imobile comerciale din or. Chișinău sunt constante față de trim. IV a. 2013. Pentru trimestru I prețul mediu de ofertă a spațiilor comerciale constituie 924 €/m². Referitor la prețurile de ofertă a oficiilor din or. Chișinău prețurile de ofertă sunt în continuă scădere, astfel prețul mediu de ofertă pentru trim. I a. 2014 constituie 812 €/m², comparativ cu trim IV a. 2013 prețurile au scăzut cu 4%.

Prețurile de ofertă medii la spațiile comerciale și oficiile din municipiul Chișinău constituie în medie 440 €/m², comparativ cu trim. IV a. 2013 prețurile de ofertă s-au diminuat cu 7%.

Pe teritoriul Republicii Moldova prețurile de ofertă medii constituie 294 €/m², și comparativ cu trim. IV a. 2013 sunt constante.

În or. Chișinău, prețul de ofertă mediu la terenurile pentru construcții constituie 18120 €/ar, comparativ cu trim IV a. 2013 prețurile au crescut cu 1.8 %

Analizînd prețurile de ofertă medii la terenurile destinate construcțiilor pe sectoare în luna octombrie 2014, se constată că prețul mediu de ofertă pentru sectorul Centru constituie 18 500 €, pentru sectorul Botanica –18 083 €, Rîșcani – 17 159 €, sectorul Buiucani – 17 300€, și în sectorul Telecentru 17 666€.

În continuare este redactat tabelul cu ofertele medii pe sectoarele orașului Chișinău pentru terenurile destinate construcțiilor.

Tabelul 2.1 – Prețurile de ofertă medii pe sectoare la terenurile de construcție din or.Chișinău

Sursa: elaborat de autor în baza anexei C.

Sursa: elaborată de autor în baza anexei C.

Figura 2.1- Prețurile de ofertă medii pe sectoare la terenurile de construcții

din or. Chișinău

Piața de ofertă a cafenelelor din or. Chișinău

Cafeneaua rămîne cel mai bun business. Ea oferă profituri considerabile, chiar și în condițiile actuale ale crizei. În ultimii ani piața a fost invadată de brănduri noi de cafea și lanțuri de cafenele în diverse forme. Creșterea s-a datorat cererii și faptului că s-au înmulțit spațiile comerciale, mall-urile și birourile. În orașul Chișinău sunt înregistrate circa 171 de cafenele.

Însă, piața de ofertă a cafenelelor este într-o stare de activitate moderată sau chiar scăzutăcții constituie 18120 €/ar, comparativ cu trim IV a. 2013 prețurile au crescut cu 1.8 %

Analizînd prețurile de ofertă medii la terenurile destinate construcțiilor pe sectoare în luna octombrie 2014, se constată că prețul mediu de ofertă pentru sectorul Centru constituie 18 500 €, pentru sectorul Botanica –18 083 €, Rîșcani – 17 159 €, sectorul Buiucani – 17 300€, și în sectorul Telecentru 17 666€.

În continuare este redactat tabelul cu ofertele medii pe sectoarele orașului Chișinău pentru terenurile destinate construcțiilor.

Tabelul 2.1 – Prețurile de ofertă medii pe sectoare la terenurile de construcție din or.Chișinău

Sursa: elaborat de autor în baza anexei C.

Sursa: elaborată de autor în baza anexei C.

Figura 2.1- Prețurile de ofertă medii pe sectoare la terenurile de construcții

din or. Chișinău

Piața de ofertă a cafenelelor din or. Chișinău

Cafeneaua rămîne cel mai bun business. Ea oferă profituri considerabile, chiar și în condițiile actuale ale crizei. În ultimii ani piața a fost invadată de brănduri noi de cafea și lanțuri de cafenele în diverse forme. Creșterea s-a datorat cererii și faptului că s-au înmulțit spațiile comerciale, mall-urile și birourile. În orașul Chișinău sunt înregistrate circa 171 de cafenele.

Însă, piața de ofertă a cafenelelor este într-o stare de activitate moderată sau chiar scăzută, procesul de cumpărare a spațiilor de cafenea fiind tot mai mic. Numărul ofertelor de cafenea este prezentat în figura 2.2.

Sursa: elaborată de autor în baza anexei D.

Figura 2.2- Ponderea ofertelor cafenelelor în orașului Chișinău

în perioada ianuarie -mai 2014 , %

Cele mai multe tranzacții ale cafenelelor s-au înregistrat în sectoarele Centru și Buiucani, prețurile de ofertă variind de la 450 euro/m.p. pînă la 1111euro/m.p. Prețurile deviază de la un sector la altul în dependență de suprafața încăperilor și de locul de amplasare a acestora, la fel și de fluxul populație. Pe parcursul perioadei ianuarie-mai 2014, prețurile medii de ofertă a cafenelelor din or. Chișinău sunt prezentate în figura 2.3.

Sursa: elaborată de autor în baza anexei D.

Figura 2.3 -Prețul mediu de ofertă pe sectoare a cafenelelor din or. Chișinău

Prețul mediu de ofertă în sectorul Centru constituie 796 euro/m.p, în sectorul Rîșcani – 752euro/m.p, Buiucani – 540 euro/m.p, iar pentru sectorul Botanica – 647 euro/m.p.

Prețul de arendă a cafenelelor deviază de la un sector la altul, de la locul amplasării, precum și a fluxului de populației. Pe piața de arendă în perioada ianuarie – mai s-au înregistrat un număr mic de oferte a cafenelelor către arendă.

Tabelul 2.2 – Oferta de arendă a cafenelelor

Sursa: elaborat de autor în baza anexei C.

Sursa: elaborată de autor în baza anexei C.

Figura 2.4- Ofertele cafenelelor către arendă din or. Chișinău

Din figura 2.4 se observăm că piața acestui segment este slab dezoltată, înregistrîndu-se trei oferte în sectorul Centru cu plata de arendă medie lunară care variază de la 800-3000 euro.

În continuare este redactată schema prețurilor de dare în arendă a spațiilor cu destinație comercială (cafenele) și astfel putem determina prețul mediude arendă a unui m.p a spațiului de cafenea. În figura de mai jos sunt repreyentate prețurile de dare în arendă a spațiilor comerciale pe străzile aflate în vecinătatea bunului imobil supus evaluării.

Respectiv în urma analizei acestei figuri putem determina prețul mediu de ofertă a spațiilor comerciale din această zonă.

Sursa: elaborată de autor în baza anexei C.

Figura 2.5 – Prețul de arendă a unui m.p de cafenea din or. Chișinău

Conform analizelor din figura 2.5, prețul mediu de arendă constituie aproximativ 7 euro/m.p pentru spațiul de cafenea.

2.2 Descrierea obiectului evaluării

Inspectarea proprietății a fost realizată de către Cojocaru Constantin, la data 20.11.2014 în prezența beneficiarului obiectului evaluat.

În standardele practicii profesionale nu sunt specificate cerințele pentru descrierea bunului imobiliar în raportul de evaluare. Totodată, pe piața imobiliară s-a stabilit deja o practică în ceea ce privește prezentarea avantajelor și dezavantajelor bunului imobiliar în raportul de evaluare.

Obiectul evaluării este amplasat în mun. Chișinău, strada Nicolae Testemițeanu, 29/4 (figura 2.6).

Obiectul evaluării este amplasat în partea centrală a orașului Chișinău cu rețea de transport și infrastructură bine dezvoltată. Are ieșire directă la strada principală, cu drum asfaltat. Zona amplasării obiectului evaluării este atît rezidențială, în care predomină blocuri cu multe nivele de serie standard, cît și comercială, caracterizată prin mai multe bunuri cu destinație comercială: farmacie, spitale, magazine cu profil alimentar, parcare. În aproprierea obiectului este amplasat o farmacie, spitalul republican, o gradiniță, cămine pentru studenți, precum și alte obiecte de deservire. Construcția este amplasată pe un teren care este destinat pentru construcții cu o suprafață de 0,0195 ha și cu o inclinație slabă. Strada Nicolae Testemețeanu se află în zona Malina Mică, între strada Grenoble și strada Ion Inculeț; are o lungime de 1,85 km.

Sursa: [27].

Figura 2.6- Amplasarea bunului imobil evaluat pe harta municipiului Chișinău

În standardele practicii profesionale nu sunt specificate cerințele pentru descrierea bunului imobiliar în raportul de evaluare. Totodată, pe piața imobiliară s-a stabilit deja o practică în ceea ce privește prezentarea avantajelor și dezavantajelor bunului imobiliar în raportul de evaluare. Criteriile principale de care trebuie să se conducă evaluatorul sunt:

datele prezentate trebuie să fie clare și neechivoce;

datele trebuie să fie corecte și confirmate de sursele originale de informație.

Descrierea bunului imobil trebuie să conțină informații privind caracteristicile lui generale și tehnice necesare în procesul evaluării precum și o prezentare detaliată a tuturor factorilor ce determină valoarea lui. Carcateristicile care au stat la baza estimării valorii de piață a bunului imobil sunt structurate în tabelul 2.3.

Tabelul 2.3- Descrierea obiectului evaluării

Sursa: elaborat de autor în urma inspectării bunului imobil.

3 Metodologia evaluĂRII

3.1 Analiza succintă a pieții

În urma analizei succinte a ofertei cafenelelor în orașul Chișinău pe sectoare aparte am sesizat că în sectorul Centru prețul mediu de ofertă a unui metru pătrat este de 796 euro, acesta la rîndul său fiind cel mai bine cotat sector. În sectorul Rîșcani prețul mediu de ofertă a unui metru pătrat este de 751 euro, la Buiucani prețul mediu de ofertă a unui metru pătrat este de 541 euro, în cele din urmă prețul mediu de ofertă a unui metru pătrat este de 647 euro.

În urma rezultatelor înregistrate în tabelul 3.1 observăm că prețul mediu de ofertă unui metru patrat diferă de la sector la sector, înregistrîndu-se cel mai mare preț în sectorul Centru ,iar cel mai mic în sectorul Buiucani.

Tabelul 3.1- Prețul mediu de ofertă a cafenelelor în orașul Chișinău pe sectoare aparte

Sursa: elaborat de autor în urma cercetărilor pieții imobiliare.

Sursa: elaborată de autor în baza tabelului 3.1.

Figura 3.1 – Prețul mediu de ofertă a cafenelelor în orașul Chișinău

În urma analizei succinte a prețului mediu de ofertă a terenurilor libere destinate construcție în orașul Chișinău pe sectoare aparte pentru un ar constatăm că prețul mediu de ofertă variază de la sector la sector. În cele de urmă după o analiză profundă sesizăm că în sectorul Centru prețul mediu pentru un ar este de 9458 euro, la sectorul Rîșcani este de 4139 euro. În sectorul Buiucani prețul mediu este de 7694 euro, în timp ce la Botanica este de 24250 euro, Telecentru 18787, Ciocana este de 23006 euro un ar.

În cele din urmă dupa cum se poate observa în tabelul 3.2 cel mai mare preț pentru un ar este înregistrat în sectorul Botanica, iar cel mai mic în sectorul Rîșcani.

Tabelul 3.2- Prețul mediu de ofertă a terenurilor libere destinate construcției în orașul Chișinău pe sectoare aparte pentru 1 ar

Sursa: elaborat de autor în urma cercetărilor pieții imobiliare.

Sursa: elaborată de autor

Figura 3.2 – Prețul mediu de ofertă a terenurilor libere destinate construcției în orașul Chișinău

3.2 Estimarea valorii de piață

Raportul a fost întocmit la cererea persoanei juridice „xxxxxxxx” în calitate de client și are ca scop estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare pentru comercializare.

Informația cu caracter general este prezentată în tabelul 3.3.

Tabelul 3.3- Informație cu caracter general

Sursa: elaborat de autor în baza [1].

Valoarea de piață a bunului imobil complex evaluat (număr cadastral xxxxxxxxx și număr cadastral xxxxxxxxxx) amplasat în orașul Chișinău, strada Nicolae Testemițeanu 29/4, la data de 25.11.2014 constituie 3 749 225 MDL (trei milioane șapte sute patruzeci și nouă mii două sute douăzeci și cinci MDL) sau 198 664 EURO ( o sută nouăzeci și opt mii șase sute șaizeci și patru EURO).

Valoarea bunului imobil locativ poate fi estimată prin următorele abordări și metode:

abordarea prin cost (metoda cheltuielilor)

abordarea prin comparația vânzărilor (metoda analizei vânzărilor comparabile)

abordarea prin venit (metoda capitalizării directe și metoda actualizării fluxurilor de numerar).

Abordarea prin cost

Metoda cheltuielilor constă în estimarea valorii de piață a obiectului evaluării ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităților lui de consum. Procesul de determinare a valorii de piață prin metoda cheltuielilor este constituit din următoarele etape:

determinarea valorii de piață a terenului fiind considerat liber și disponibil pentru cea mai bună și eficientă utilizare;

determinarea valrii construcției considerate noi (valoarea de reconstituire sau de înlocuire). În valoarea construcției considerate noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcție, costurile indirecte și beneficiul investitorului;

estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabilă și nerecuperabilă); deprecierii funcționale (recuperabilă și nerecuperabilă) și deprecierii economice;

estimarea valorii de reconstiure sau de înlocuire, ținînd cont de mărimea deprecierii acumulate;

estimarea valorii de piațăa bunului imobil ca fiind suma valorii de piață a terenului și valorii de reconstituire sau de înlocuire a construcțiilor.

Abordarea costului se bazează pe estimarea fie a valorii de înlocuire, fie a valorii de reconstutuire [ ce treb de scris ]. Valoarea bunului imobil prin această metodă se determină după formula:

(3.1)

unde: – valoarea de piață a terenului, lei

– valoarea de înlocuire a clădirii, lei

– deprecierea acumulată, caare se constituie din uzura fizică, deprecierea funcțională și deprecierea economică, lei

Valoarea terenului

Pentru determinarea valorii terenurilor cu construcții și terenurilor fără construcții este utilizată metoda comparației directe, prin compararea prețurilor de vîntare a terenurilor similare obiectului evaluării și ajustarea acestora în cazul existenței cărorva diferențieri între bunurile imobilecomparabile și bunul imobil supus evaluării.

Ajustările se determină prin metoda cumulativă și sunt reprezentate sub formă de coeficient.

Pentru estimarea valorii de piață a lotului de teren prin această metodă au fost analizate trei obiecte analogice oferite de piață.

Datele privind terenurile analogice sunt prezentate în tabelul 3.4.

Tabelul 3.4- Caracteristica terenurilor analogice

Sursa: elaborat de autor în urma convorbirii cu proprietarii.

Calculul valorii de piață a lotului de teren liber prin abordarea comparației vînzărilor este efectuat în tabelul 3.5.

În cazul existenței cărorva deosebiri între obiectele analogice au fost ajustate prețurile de vînzare ale acestora, în final obținîndu-se valoarea de piață a lotului de teren prin aplicarea procedurii de ponderare a rezultatelor.

Dreptul de proprietate. Pentru acest element de comparație nu a fost efectuată nici o ajustare a prețurilor, deoarece la data evaluării nu au existat deosebiri între obiectele comparabile, astfel mărimea coeficientului de ajustare va constitui 1.00.

Condițiile de finanțare. Mărimea coeficientului de ajustare constituie 1.00 deoarece în majoritatea cazurilor oferta de bunuri imobile comparabile are loc în condiții de finanțare obișnuite.

Condițiile tranzacției. Coeficientul de ajustare are valoarea 1.00, deoarexe obiectele comparabile au fost expuse liber pe piața imobiliară în aceeași lună mai anului 2014.

Tabelul 3.5- Estimarea valorii lotului de teren liber prin abordarea comparației vînzărilor

Sursa: elaborat de autor în urma efectuării calculelor

Valoarea lotului de pămînt aferent obiectului amplasat în orașul Chișinău, str. Nicolae Tesemițeanu 29/4 estimată prin abordarea comparației vînzărilor constitue 583 913 MDL (Cinci sute opt zeci și trei mii nouă sute treisprezece MDL) sau 30 944 EURO (treizeci mii nouă sute patruzeci și patru EURO).

Condițiile pieței. Coeficientul de ajustare în acest caz a fost stabilit în valoare de 0.90, întrucît obiectele comparabile nu sînt vîndute ci oferite pe piață la data evaluării; astfel prețul de vînzare a fost diminuat cu 10%.

Amplasament. Este cel mai important element de comparație, pentru obiectele analogice 1, 2 și 3 am aplicat ajustarea de 1,00 deoarece se află în aceleași condiții.

Forma lotului de teren. Obiectele analogice 1 și 2 au aceiași formă neregulată, respectiv coeficientul de ajustare 1,00, iar obiectul 3 are formă regulată dreptunghiulară coeficientul de ajustare – 0,95 , deoarece forma lotului este mai favorabilă.

Suprafața lotului de teren. Cum arată analiza pieței, prețul pentru 1 ar de teren scade odată cu creșterea suprafeței acestuia. Respectiv întroducem coeficienții 0,98 pentru obiectele analogice 1 și 3.

Dotarea cu rețele inginerești. Toate obiectele imobiliare sunt dotate cu toate rețelele inginerești, rspectiv coeficienții de ajustare vor constitui 1,00.

Valoarea construcției

Valoarea de reconstituire reprezintă suma cheltuielior totale necesare pentru crearea unei copii exacte a clădirii sau a construcției evaluate, calculată în baza prețurilor existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor și tehnologiilor identice celor utilizate pentru construcirea obiectului evaluării și ținînd cont de uzura lui.

Valoarea de înlocuire reprezintă suma cheltuielilor totale necesare pentru a construi un obiect cu o utilitate echivalentp cu cea a obiectului evaluării, calculată în baza prețurilor de piață, existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor și tehnologiilor moderne de construcție, proiecte și design actualizateși ținînd cont de uzura lui.

Valoarea de reconstituire sau de înlocuire a obiectului evaluării este construită din următoarele elemente:

Costul construcției

Cheltuieli indirecte

Beneficiul investitorului

Costul construcției reprezintă totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcția obiectului și se determină după metoda comparațiilor unitare, care ptesupune analiza comparativă a unităților ce caracterizează calitățile de consum ale obiectului.

În conformitate cu cu culegerea nr. 33 a indicilor comasați ai valorii de reconstituire a clădirilor întreprinderilor de comerț în vederea reevaluării fondurilor fixe ale întreprinderilor și organelor finanțate de la BS, GOSt STROI, 1972.

Indicatorii valorii de reconstituire sunt prezentați în prețurile anului 1969. Indexarea costurilor din 1969 în prețurile anului 1984 se realizează, în baza Hotărîrii Sovetului de Miniștri a URSS 4.01.81 Nr.5 „О переходе на новые сметные нормы и цены в строительстве” cu aplicarea coeficientului de modifiare a prețurilor 1.19.

Indexarea costurilor din 1984 în prețurile anului 1991 se efectuează în baza utilizării indicelui de recalculare a costului de deviz 1,52. Calcularea valorii de reconstituire la data evaluării se realizează prin utilizarea coeficientului corecției prețurilor curente, pe trimestrul III al anului 2014 în construcții determinat de Biroul Național de Statistică a RM ce constituie 30,226 [Anexa H].

Cheltuieli indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate, asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente penrtu menținerea obiectului în perioada dintre finalizarea lucrărilor de construcție și vînzarea obiectului.

Mărimea cheltuielilor indirecte la momentul actual, conform analizei pieței construcțiilor noi și informației prezentate de către specialiștii firmelor de construcție constituie – 20% din suma cheltuielilor directe.

Beneficiul investitorului reprezintă recompensa pentru riscul legat de realizarea prpoectului de investiții. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situația concretă de pe piață și se determină în baza analizei celei mai bune și eficiente utilizări.

Mărimea beneficiului de deviz se determină în dependență de situația concretă pe piață și constituie 25% din suma cheltuielilor directe și celor indirecte. În calcule de asemenea se utilizează și taxa pe valoarea adăugată, TVA care constituie 20% din suma cheltuielilor directe, indirecte și a beneficiului investitorului. Compararea caracteristicilor obiectului analog din ICVR cu obiectul evaluat este redată în tabelul 3.6:

Tabelul 3.6- Compararea caracteristicilor obiectului analog din ICVR cu obiectul evaluat

Sursa: elaborat de autor

Calculul valorii de reconstituire se efectuează în tabelul 3.7.

Tabelul 3.7 – Estimarea valorii de reconstituire a clădirii

Sursa: elaborat de autor.

Valoarea de reconstituire a bunului imobil evaluat constituie 2 561 598 MDL (două miloane cinci sute șaizeci și unu mii cinci sute nouăzeci și opt MDL) sau 135 750 Euro (o sută treizeci și cinci mii șapte sute cincizeci Euro).

La determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire a bunului imobil este necesar de luat în considerare depreciarei acumulate, care reprezintă reducerea calitaților de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumpărătorului potențial și se manifestă prin diminuarea valorii bunului în urma acțiunii diferitor factori. Se disting următoarele forme ale deprecierii:

uzura fizică;

deprecierea funcțională;

deprecierea economică.

Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării lui sub influența factorului timpului și a altor factori externi (factori fizici, chimici, exploatarea incorectă a clădirii, întreținerea nesatisfăcătoare a construcției etc.).

Metodele de estimare a uzurii fizice sunt:

metoda normativă;

metoda valorică;

metoda vîrstei efective.

Metoda normativă se aplică pentru a estima uzura fizică atît a elementelor constructive ale construcției separat, cît șia întreții construcții (tabelul 3.8).

Tabelul 3.8- Estimarea uzurii fizice a clădirii prin metoda normativă

Sursa: elaborat de autor.

Uzira fizică a clădirii constituie 12%. Mărimea uzurii fizice este:

lei

Deprecierea funcțională sau învechirea funcțională, este legată de dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerințele pieței. Deprecierea funcțională este determinată de necorespunderea caracteristicilor clădirii și construcțiilor standardelor contemporane ale pieței și cerințelor consumatorilor (proiecte învechite, utilaj tehnologic învechit și altele). Deprecierea funcțională este determinată de diferența între caracteristicile reale ale bunului imobi și așteptările consumatorilor. Această categorie de deprecieri este caracteristică tuturor bunurilor imobile. În cazul dat – deprecierea funcțională este 0.

Deprecierea economică este determinată de influența unor factori externi asupra bunului imobil. Factorii externi includ: schimbările în economia țării, schimbările pe piața imobiliară, schimbările în legislația națională, modificarea condițiilor de finanțare și altele. În cazul obiectului evaluat depreciarea economică este 0. Deprecierea acumulată în cazul dat va fi egală cu vloarea uzurii fizice.

Valoarea de piață a bunului imobil este determinată în tabelul 3.9.

Tabelul 3.9- Estimarea valorii de piață a bunului imobil complex

Sursa: elaborat de autor

Valoarea obiectului amplasat în orașul Chișinău, str. N. Testemițeanu, 29/4 determinată prin abordarea costului constituie 2 838 119 MDL (două milioane opt sute trizeci și opt mii o sută nouăsprezece MDL) sau 150 404 EURO (o sută cincizeci mii patru sute patru EURO).

Abordarea prin comparația vînzărilor presupune estimarea valorii de piață a bunului iimobil în baza analizei comparative a bunurilro imobile similare obiectului evaluării care au fost vîndute recent și ajustărilor prețurilor de vînzare pentru diferențele între aceste bunuri și obiectul evaluării. Metoda respectivă se utilizează în cazurile în care exită sufucuentă informație despre vînzările bunurilor imobile similare obiectului evaluării. Abordarea dată își are baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare, cumparînd apoi aceste proprietăți cu cea „de evaluat”.

Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile de tranzacționare a unor proprietăți coompetitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacțiile care inflențează valoarea. Avînd în vedere calitatea și cantitatea informațiilor de piață utilizate, s-a utilizat metoda comparațiilor directe. Metoda este o abordarea globală , care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere – ofertă pe piață, reflectate în mass-media și alte surse credibile de informare. Ea se bazează pe valoarea unitară rezultată în urma tranzacțiilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate în zonă, sau zone comparabile satisfăcător. Pentru a stabili valoarea de piață a imobilului subiect s-a procedat la un studiu de piață în general la nivelul zonei și în special în zona de amplasare a imobilului subiect.

Analiza pe criterii de piață a caracteristicilor și a datelor disponibile, calculul și aplicarea corecțiilor de comparație prezentate au urmărit (cuanificarea pentru ajustare) următoarele elemente de comparație:

dreptul de proprietate și alte drepturi reale transmise;

condițiile de finanțare;

condițiile tranzacției;

condițiile pieței;

amplasarea;

caracteristicile fizice;

caracteristicile economice;

modul de folosință;

componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil.

Sursele de informații pentru imobilele de comparație au fost din baza proprie de date, de la agențiile imobiliare colaboratoare și parțial de la firmele, agențiile și persoanele direct implicate în tranzacții. În cazul de față din publicațiile locale, cît și din informațiile culese de la diferiți intermediari implicați direct în procesul tranzacției – prețurile de ofertă la spațiul pentru oficiu în zona de analiză diferită în funcție de subzonă, accesul la utilități, deschidere la șosea, vecinătăți, suprafața terenului aferent, existența parcării etc.

Pentru estimarea valorii de piață a magazinului prin această metodă au fost analizate trei obiecte analogice oferite de piață. Datele privind bunurile imobile analogice sunt prezentate în tabelul 3.10.

Tabelul 3.10- Caracteristica bunurilor imobile analogice

Sursa: elaborat de autor.

În cazul existenței cărorva deosebiri între obiectele analogice au foat ajustate prețurile de vînzare ale acestora, în final, conform tabelului 3.10, obținîndu-se valoarea de piață a obiectului prin aplicarea procedurii de ponderare a rezulatelor.

Dreptul de proprietate. Construcțiile și terenurile aferente obiectelor analogice și obiectului evaluării se află în proprietate privată ceia ce înseamnă condiții identice. Corecția este 1,00.

Condițiile de finanțare. Luînd în considerație că condițiile date la nivel de ofertă nu se cunosc presupunem că sunt condiții de piață, care sunt identice cu obiectul evaluat. Corecția este 1,00.

Condițiile tranzacției. Coefcientul de ajustare are valoarea 1,00, deorece obiectele comparabile au fost expuse liber pe piața imobiliară în aceiași lună a anului 2014 ca și obiectul evaluării.

Condițiile piaței. Analiza pieței demonstrează că prețul de ofertă diferă de prețul de vînzare pentru obecte de așa tip cu 10% – rezervă pentru negocieri. Coeficientul de ajustare 0.90.

Amplasarea. Obiectul analog 1 se află în condiții asemănătoare cu obiectul evaluării -coeficientul de ajustare 1,00. Obiectul analog 2 se află în condiții mai favorabile. Prețurile de vînzare în acest sector sunt mai mari cu 5% – coeficientul de ajustare 0,95, iar pentru Obiectul analog 3 – coeficientul de 0,90.

Starea fizică a construcției. S-a aplicat un coeficient de ajustare a prețurilor ce i-a în calcul diferențieri în starea fizica, necesar pentru a aduce bunurile imobile într-o stare asemănătoare. Obiectul analog 1, și 3 se află în stare fizică bună cu obiectul evaluări. Coeficientul de ajustare 1,00. Obiectul analog 2 se află într-o stare m bună. Coeficientul de ajustare 0,90.

Suprafața obiectului. Asa cum evaluarea se face pentru întreg obiect fără recalcul pentru 1 m2 atunci ajustările pentru suprafațele clădirii se face în dependență de suprafața obiectelor analogice și obiectului evaluat. Suprafața construcției. Suprafața obiectul analog 1 este cu 64,7 m2 mai mică. Coeficientul de corecție 1,02. Suprafața obiectului 2 este cu 75,7 m2 mai mică. Coeficientul de ajustare 1,03. Suprafața obiectului 3 este cu 52 m2 mai mare. Coeficientul de ajustare este de 0,96.

Rețele inginerești. Toate obiectele dispun de electricitate, apă, canalizare, gaz. Coeficientul de corecție 1,00.

Calculul valorii bunului imobil prin abordarea comparației vînzărilor efectuat în tabelul 3.11.

Tabelul 3.11- Estimarea valorii obiectului evaluat prin abordarea comparației a vînzărilor

Sursa: elaborat de autor în baza calculelor.

Valoarea cafenelei-bar amplasat în orașul Chișinău , str. N.Testemițeanu , 29/4 determinat prin abordarea comparației vînzărilor constituie 4 177 063 MDL (patru milioane o sută șaptezeci și șapte mii șaizeci și trei MDL) sau 221 360 Euro ( două sute douăzeci și unu mii trei sute șaizeci Euro).

Metoda actualizării fluxurilor de numerar

Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată.Pe lîngă veniturile anuale obținute în urma exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfîrșitul perioadei de calcul (reversia).

În cadrul metodei de actializare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculată după următoarea formulă:

(3.2)

unde: t – perioada de calcul; a – rata de actualizare, R – reversia.

Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, în funcție de perioada tipică de posesiune a bunului imobil sau durata de viață rămasă a bunului imobil. Dat fiind faptul că în condițiile unei economii în tranziție este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade îndelungate, se recomandă aplicarea unei perioade de calcul de 3 – 5 ani.

Valoarea determinată prin metoda actualizării fluxurilor de numerar a obiectului evaluării este prezentată în tabelul 3.12, iar calculele respective în modul în care urmează:

Plata pentru arenda 1 m2 în mediu (lei) se determină ca produsul dintre arendă unui m2 în mediu pe localitate la acest gen de bunuri imobile (7 Euro), numărul de luni în an (12) și cursul euro conform BNM la data evaluării (18.8722 MDL/€) și este egal:

lei/m2/an.

Venitul brut potențial pentru fiecare an prognozat se determină ca plata pentru arenda anuală medie, cu presupunerea că în fiecare an plata de arendă va spori cu 4%. Știind situația actuală și planul cadastral efectuează evaluarea cu presupunerea că pierderile de la neachitarea plății de arendă nu vor fi, deoarece tot spațiul util este întrebuințat potențialul arendator. Cheltuielile opraționale suportate de acest bun imobil complex supus evaluării sunt numai cheltuieli operaționale fixe (impozitul pe bunul imobil). Astfel impozitul pe bunul imobil complex supus evaluării va constitui:

Rata de actualizare reflectă așteptările investitorului privind veniturile viitoare și este estimată prin metoda adiționării, care presupune însumarea estimărilor individuale a fiecărei componente a ratei de actualizare:

rata reală a rentabilității;

rata inflației anticipate;

rata riscului.

Rata reală a rentabilității fără risc – se detrmină în baza analizei investițiilor financiare fără de risc sau cu riscuri minime, ignorînd rata inflației și este similară pentru toate investițiile din economia națională. În Republica Moldova în calitate de rată pură a rentabilității se utilizează rata dobînzii pentru hîrtiile de valoare de stat, rata dobînzilor pentru depozite, sau rata de bază aplicată la refinanțarea băncilor comerciale de către BNM. Conform BNM la data de 28.05.2014 rata fără risc constituie 3.50%.

Rata inflației anticipate este determinată în baza prognozelor oficiale privind evoluția inflației în economia țării. Pentru anul 2014, Guvernul Republicii Moldova prognozează o rată a inflației de 5,7%.

Prima pentru risc – rata riscului caracteristică pentru fiecare tip de investiție cu excepția investițiilor menționate mai sus. Nivelul riscului diferă de la o investiție la alta în dependență de specificul categoriei de imobil supus evaluării. Cu cît mai mare este riscul cu atît mai mare trebuei să fie mărimea ratei procentuale a riscului pentru compensarea acestuia Prisc=2%.

Rp-riscul pieței imobiliare. Mărimea riscului dat se determină în tabelul 3.12

Tabelul 3.12 – Riscul pieței imobiliare

Sursa: elaborat de autor

Determinarea mărimei ratei de actualizare este efectuată în tabelul 3.13.

Tabelul 3.13- Calculul ratei de actualizare

Sursa: elaborat de autor.

Rata de actualizare constituie 22%.

Rata de capitalizare este determinată cu ajutorul metodei adiționării și presupune însumarea componentelor ce urmează:

Rata reală a rentabilității fără risc. De regulă, rata reală a rentabilității fără risc este egală cu rata depozitelor bancare pentru persoane fizice, și conform BNM [Anexa ] aceasta constituie 3.50%.

Prima pentru risc. Nivelul riscului diferă de la o investiție la alta în dependență de specificul categoriei de imobil supus evaluării. Cu cît mai mare este riscul, cu atît mai mare trebuie să fie mărimea ratei procentuale a riscului pentru compensarea acestuia. Prisc=3%.

Prima pentru riscul lichidității reduse. Această primă este mai mare în mod special în țările unde este slab dezvoltat sistemul de ipotecă și poate fi calculată ca rata reală a rentabilității fără risc înmulțită la perioada medie de expunere pe piață a imobilului evaluat și împărțită la perioada de 12 luni. Luînd în considerație faptul că perioada medie de expunerea pe piață a bunului imobil evaluat este de 12 luni, reiese că prima pentru riscul lichidității reduse este egală cu rata reală a rentabilității fără risc, adică Prlr = 3.5%.

Prima pentru managementul investițional. Cu cît mai riscante și mai complicate sunt investițiile, cu tît mai mult necesită un management mai competent. Pmi = 3%.

Componența ratei de capitalizare:

+ Rmi (3.3)

unde:

Rf- Rata reală a rentabilității fără risc –3,5%.

Rl- pentru riscul lichidității scăzute – 3,5%.

Rr – rata de recuperare a capitalului

(3.4)

Ri- rata riscului investițional-7,1 %.

Rmi- rata managementului neefectiv-3%.

Rata de capitalizare constituie 18%.

Calculul mărimei valorii obiectului prin abordarea veniturilor este efectuată în tabelul 3.14.

Tabelul 3.14 – Determinarea valorii obiectului evaluat prin metoda actualizăriifluxurilor de numerar

sursa: elaborat de autor

Valoarea de piață a bunului imobil complex evaluat amplasat în municipiul Chișinău, strada N.Testemițeanu, 29/4, determinată prin abordarea veniturilor la data de 25.11.2014 constituie 3 643 566 MDL (trei millioane șase sute patruzeci și trei mii cinci sute șaizeci și șase MDL) sau 193 065 EURO (o suta nouăzeci și trei mii șaizeci și cinci EURO).

3.3 Reconcilierea rezulatatelor evaluării și estimarea valorii finale

Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobiliar evaluat. Pentru a obține o opinie veridică privind valoarea proprietății imobiliare, evaluatorul aplică diverse metode de evaluare. Dar este important de menționat, că nici una din metodele de evaluare nu este universală și nu generează rezultate absolut corecte.

Fiecare din metodele de evaluare conține elemente ale previziunii. Astfel, ultimul pas pe care urmează a fi întreprins de evaluator este de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obținute în procesul de evaluare. Această parte a procesului de evaluare este enumită reconcilierea. În procesul de reconciliere a rezulatelor evaluării evaluatorul va determina mărimea valorii finale a obiectului evaluării.

Procedura de reconciliere este constituită din două etape:

revizuirea pozițiilor tehnice și conceptuale ale evaluării, care include explicarea diferenților între valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare și determinarea celei mai credibile valori;

estimarea valorii finale.

Revizuirea pozițiilor tehnice și conceptuale se bazează pe verificarea:

corectitudinii selectării tipului valorii estimate;

corectitudinii metodelor aplicate;

profunzimii analizei elementelor pieței imobiliare;

veridicității datelor utilizate în analiză;

corectitudinii interpretării și utilizării datelor;

corectitudinii efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode;

consistența datelor utilizate în evaluare (rata de creștere a valorii pe parcursul perioadei de posesie, rata de ajustare a prețurilor vînzărilor comparabile pentru inflație și rata inflației anticipate trebuie să posede un grad înalt de coerență; mărimea uzurii calculate trebuie să corespundă vîrstei efective a construcției).

Mărimea valorii finale determinate în procesul de reconciliere va depinde de:

tipul valorii estimate;

informația disponibilă la data evaluării și relevanța scopului evaluării;

metodele de evaluare aplicate.

În raportul de evaluare, evaluatorul va prezenta temeiul și justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate și pentru acordarea ponderilor rezulatelor obținute prin diferite metode în procesul reconcelierii.

Valoarea finală a proprietății imobiliare este calculată prin aplicarea medie ponderate.

Calculul valorii finale a obiectului este efectuată în tabelul 3.15.

Tabelul 3.15- Reconciliera rezultatelor evaluării

Sursa: elaborat de autor în urma calculelor efectuate

Valoarea de piață a bunului imobil complex evaluat (număr cadastral xxxxx și număr cadastral xxxxxx) amplasat în orașul Chișinău, strada Nicolae Testemițeanu, 29/4 la data de 25.11.2014 constituie 3 749 225 MDL (trei milioane șapte sute patruzeci și nouă mii două sute douăzeci și cinci MDL) sau 198 664 EURO (o sută nouăzeci și opt mii șase sute șaizeci și patru EURO).

Se determină venitul operațional net generat de bunul imobil evaluat:

VON=3 749 225*0,18=674 861lei

Se determină plata de arendă prognozată pentru 1m.p lunar:

PA(1m.p lunar)= 674861/349,7*12=160 lei/lună

160/18,8722=8 euro/m.p lunar

Arenda construcției cu destinație comercială, amplasată în mun. Chișinău, sect. Centru str. Nicolae Testemițeanu 29/4, constituie 8 euro/m.p lună.

CONCLUZIE

Un prestigios autor român sublinia: “Arenda în lumea modernă este unul din contractele care exercită cea mai mare asupra prosperității publice se crede în revitalizarea contractului de arendă, la lărgirea sferei lui de aplicare în contextual unei proprietăți private proporționale”.În prezent este greu de găsit pe cineva care în mod obiectiv s-ar împotrivi procesului de răspîndire în societate a relațiilor de arendă, n-ar aprecia la înalt nivel importanța și nu în ultimul în esența problemei date.

Republica Moldova recunoscînd trecerea la economia de piață a tuturor formelor de gospodărie, a ales o directive corespunzătoare de dezvoltare. În această situație arenda ne și apare ca un element intermediar ce permite ieșirea dintr-un cerc închis în ceea ce privește raporturile de subordonare și supunere unei structuri învechite-administrativ de comandă.

În condițiile în care accesul la proprietate, îndeosebi cea mobiliară a fost ani la rînd strangulat prin diferite prohibiții legislative, arenda a fost cel mai frecvent contract, astfel și în prezent păstrîndu-și locul prioritar printre alte contracte civile.

Însemnătatea arendeiatît pentru arendaș, cît și pentru persoana ce dă în arendă este importantă și esențială. Pentru persoana ce dă în arendă ne apare ca o formă de exploatare mai rațională a bunurilor în caz că bunul respectiv temporar nu-i trebuie pentru o exploatare personală.

Pentru arendași este o formă de întrebuințare, exploatare a unui bun ce aparține altei persoane și este folosit în gospodăria lui pe o perioadă temporară.

Prin legea Republicii Moldova cu privire la arendă adoptată pe 14.01.92 arendă capătă un nou conținut și însemnătate. Și anume:

s-au lărgit categoriile de obiecte transmise în arendă;

s-a mărit termenul arendei, maximal 99 de ani;

a fost mărită lista subiectelor participante la relațiile ce se nasc ca rezultat al arendei unui bun;

s-a lărgit sfera de aplicare a contractului de arendă;

în rezultatul arendării bunului, arendașul în prezent capătă dreptul de folosire și posesie asupra lui;

astfel în perioada arendării arendașul se consideră gospodar deplin al bunului dat;

drepturile patrimoniale ale chiriașului se legalizează prin lege (art. 21 al. 1 și art. 15 al. 2 al Legii Republicii Moldova cu privire la arendă).

De asemenea, un alt termen important este plata de arendă care este suma achitată de arendaș proprietarului pentru folosirea bunului. Plata de arendă este venitul proprietarului, materializat în rezultatul arendei. În conformitate cu art. 9 al legii cu privire la arendă, plata de arendă este stabilită de proprietar.

Astfel, unul dintre obiectivele propuse în această teză, este calcularea mărimii plății de arendă a obiectului evaluării.

Conform abordărilor folosite pentru estimarea valorii de piață a bunului imobil comercial amplasat în or. Chișinău str. N. Testemițeanu la data de 25 noiembrie 2014 constituie 3 749 225 lei (trei milioane șapte sute patruzeci și nouă mii două sute douăzeci și cinci MDL) sau 198 664 € (o sută nouăzeci și opt mii șasesute șaizeci și patru EURO).

BIBLIOGRAFIE

Codul funciar nr. 828 – XII din 25.12.1991, (M.O.a R.M. nr. 107 din 04.09.2001).

Codul civil nr. 1107 – XV din 06.06.2002, M.O. al R.M. nr. 82-86 din 22.06.2002.

Legea Republicii Moldova cu privire la arendă nr. 861-XII din 14.01.1992, MO nr.1 din 30.01. 1992.

Legea Republicii Moldova cu privire la arenda în agricultură nr. 198 din 15.05.2003, MO nr. 163-166.

Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova. Regulamentul provizoriu privind implimentarea Legii cu privire la arenda în agricultură, nr. 72 din 30.01.2004, MO nr. 26-29 13.02.2004

Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova. Regulamentul cu privire la vînzarea-cumpărarea terenurilor aferente, nr. 1428 din 16.12.2008.

STANDARDUL NAȚIONAL DE CONTABILITATE 17 privind contabilitatea arendei nr.32 din 03.03.2000 MO nr.27-28 din 09.02.2000.

Regulamentul întreprinderii de arendă și Regulamentul antreprizei de arendă, adoptată prin Hotarîrea Guvernului Republicii Moldova nr. 284 din 21 mai 1993 MO nr.5, 1993.

DecretulPreședinteluiRepublicii Moldova cu privire la adoptarea “listelorîntreprinderilorșiorganizațiilor de stat, precum și a tipurilor de bunuri ale statului ale căror arendă nu se admite” nr. 1 din 06.01.1994, MO nr.1 din 30.01.1994.

BUZU O., MATCOV A. Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie și practică, Chișinău, 2003, 258p.

BUZU O., Organizarea activității de evaluare: ediția a doua, Chișinău, 2002, 428 p.

CHAMPNESS P., StandardeProfesionaleEuropeneAprobatepentruEvaluareaProprietățilorImobiliare, TEGOVA, 2000 218p.

GUȚU GH., Cadastrulbunurilorimobile. Evaluareabunurilorimobile, Chișinău, 2003

MARIAN S. Cadastrușipublicitateaimobiliară.Chișinău 2006 244p.

Е.С. ОЗЕРОВ. Экономическийанализиоценканедвижимости. – СПб.: Изд-во «МКС», 2007, 246–252 p.

Чемерикин С.М. Применениеметодаваловойренты в оценочнойпрактике, 2001, 378 p.

Егерев И.А. (АРКО) Доходныйподход к оценкестоимостиаренды, 2001, 321 p.

ИВАНОВА Е.Н., Оценкастоимостинедвижимости, КНОРУС, 2008, 344 p.

Жусупов С.Д. ЗАО ИФК «Солид». Методические рекомендации по определению величины арендной платы за использование морских причальных гидротехнических сооружений. 2002, 368 p.

Яковлев В.И. Оценканетипичныхобъектов, 2001, 198 p.

КОСТЕЦКИЙ В., Оценказемельныхресурсов в России , СПбУЭФ, 1998, 295 p.

ПЕТРОВ И.,Оценкастоимостиземельныхучастков, КНОРУС, 2008, 221 p.

http: //www.bnm.md/md/fm_base_interes accesat la data 25.11.2014

http: //www. 999.md/Board/Message.aspx?MsgID=4473109accesat la data 28.10.2014

http://www.statistica.md/pageview.php?l=ro&idc=335&id=2346accesat la data 05.11.2014

http://www.contabilsef.md/libview.php?l=ro&idc=88&id=185accesat la data 25.10.2014

http://www.geoportal.md/ru/default/map#lat=206294.628050&lon=232657.425577&zoom=10accesat la data 25.10.2014