Evaluarea bun urilor imobile Indrumator de laborator [627472]

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

1
ROXANA CLAUDIA HERBEI

EVALUAREA
BUNURILOR
IMOBILE

INDRUMATOR DE LABORATOR

PETROSANI
2013

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

2 Asist. Univ. dr. ing. ROXANA CLAUDIA HERBEI

EVALUAREA
BUNURILOR
IMOBILE

INDRUMATOR DE LABORATOR

PETROSANI
2013

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

3 CUPRINS

CAPITOLUL I – EVALUAREA UNEI PROPRIETATI
1. 1. RAPORTUL DE EVALUARE
1.2. PROPRIETATEA IMOBILIARA
1.3 NATURA VALORII
1.4. BAZELE EVALUĂRII
1.5. PROCESUL DE EVALUARE
1.6. DESCRIEREA TERENULUI SAU A AMPLASAMENTULUI
1.7. DESCRIEREA CLĂDIRII – STILUL ȘI FUNCȚIONALITĂȚILE CLĂDIRILOR
1.8. METODE DE EVALUARE – TEREN
1.8.1. EVALUAREA TERENURILOR AFLATE ÎN PATRIMONIUL SOCIETĂȚII
COMER CIALE CU CAPITAL DE STAT
1.8.2. EVALUAREA TERENURILOR EXTRAVILANE (RURALE)
1.8.3. EVALUAREA TERENULUI PE BAZA PRODUCȚIEI AGRICOLE
1.8.4. EVALUAREA TERENURILOR DIN INTRAVILAN
CATEGORIILE DE FOLOSINȚĂ A TERENULUI
1.8.5. METODA (ABORDAREA) PRIN COMPARAȚII DIR ECTE

CAPITOLUL II ABORDARI IN EVALUAREA PROPRIETATILOR
2.1. ABORDAREA PRIN COSTURI
2.1.1. ESTIMAREA COSTURILOR DE CONSTRUIRE
2.1.2. DEPRECIEREA CUMULATĂ

2.2. ABORDAREA PRIN COMPARAȚIE DIRECTĂ
2.3. ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI
2.3.1. ESTIMAREA VENITULUI ȘI CHELTUIELILOR
2.3.2. CAPITALIZAREA DIRECTĂ
2.4. RECONCILIEREA VALORILOR

ANEXE
ANEXA 1 LISTA PRINCIPALA DE INSPECTIE
ANEXA 2 LISTA CU DATE DESPRE AMPLASAMENTUL CLADIRII
ANEXA 3 LISTA CU DATE DESPRE CARTIER
ANEXA 4 – FISE DE CLACUL
ANEXA 5 EXEMPLE DE CALCU L

BIBLIOGRAFIE

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

4
CAPITOLUL I – EVALUAREA UNEI PROPRIETATI
1. 1. RAPORTUL DE EVALUARE

Functia unui raport de evaluare este sa il conduca pe cititor de la definitia
problemei de evaluat, prin analiza datelor relevante, la o concluzie specifica. O
evaluare trebuie comunicata inr -o maniera inteligibila si simpla.Institutul Canadian de
Evaluae le cere membrilor sai sa se conformeze standardelor de Practica Profesionala,
stabilite in regulamentele sale si referitoare la cerintele de prezentare a raportulu i.
Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise; rapoartele scrise pot fi scrisori
de opinie, rapoate tip sau rapoarte explicative. Indiferent de forma in care este realizat
raportul, toate informatiile si insemnarile, precum si un rezumat al analizei si
concluziilor trebuie pastrate in fisierul permanent al evaluatorului.
Un raport verbal trebuie sa inculda descrierea proprietatii si faptele, ipotezele,
conditiile si rationamentul pe care se bazeaza determinarea valorii. O scrisoare de
opinie este un raport limitat si identifica proprietatea sau interesele evaluate; prezinta
data efectiva a estimarii valorii, si daca este cazul, data si complexitatea inspectiei;
specifica toate definitiile, premisele, ipotezele si conditiile limitative aplicabile
evaluarii; declara ca anumite aspecte specifice pot solicita o analiza sau investigatie
mai amanuntita; si include certificarea ceruta. Valoarea este prezentata ca o suma
monetara aproximativa sau ca o serie de valori. Rapoartele tip, folosite adesea de catre
institutiile financiare, companiile de asigurari si agentiile guvernamentale, ofera un
format standard, cuprinzator, al datelor inregistrate si poate fi suplimentat cu alte
informatii relevante.
Un raport explicativ ilustreaza capacitatea unui evaluator de a interpreta date
pertinente si de a selecta metodele adecvate pentru estimarea unei valori definite
specific.
Evaluatorii sunt sfatuiti sa prezinte date faptice sau descriptive separat de analiza si
interpretare si sa nu repete sau sa reproduca inutil diferite elemente in raportul lor.
Rapoartele explicative urmaresc etapele procesului de evaluare. Cele mai multe
rapoarte au patru capitole majore : introducerea, premisele de evaluarii, prezentarea si
analiza datelor si concluziile. Anexa poate include informatii suplimentare si material
ilustrativ.
Introducerea contine o scrisoare de transmitere, pagina de titlu, cuprinsul,
certificarea valorii si sumarul circumstantelor relevante si al concluziilor importante.
Scrisoarea de transmitere identifica prop rietatea si interesele imobiliare evaluate,
declara ca evaluatorul a efectuat o inspectie si o investigatie; precizeaza data efectiva a
evaluarii; prezinta valoarea estimata si mentioneaza toate ipostazele extraordinare si
conditiile limitative. Pagina de titlu prezinta adresa proprietatii, data evaluarii, numele
evaluatorului si uneori numele clientului.
Cuprinsul urmareste cele patru capitole majore ale raportului, subtitlurile si
anexa, daca exista.
In certificarea valorii, evaluatorul trebuie sa certi fice ca prezentarea faptelor
este corecta dupa stiinta sa; ca analiza si concluziile se limiteaza la conditiile si
ipotezele expuse ; ca evaluatorul nu are nici un interes legat de proprietatea in tema; ca
remunerarea sa nu are legatura cu nici un aspect a l raportului; ca evaluarea a fost

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

5 realizata in concordanta cu Codul de Etica si Standardele de Practica Profesionala ale
Institutului Canadian de Evaluare; ca evaluatorul a efectuat sau nu o inspectie
personala a proprietatii, specificind data inspectiei; si ca au fost luati in considerare
totii factorii care afecteaza valoarea.Sunt precizate valoarea finala estimata si dat
efectiva a evaluarii, impreuna cu data semnarii si cu semnatura evaluatorului.
Rezumatul concluziilor importante ofera informatii des pre cea mai buna
utilizare a terenului considerat neocupat si a proprietatii considerata ca fiind finalizata,
vechimea constructiilor, valoarea terenului , nivelurile valorii propriatatii obtinute din
fiecare abordare, valoarea finala estimata, alocarea v alorii intre teren si constructii si
/sau alte elemente.
Sectiunea despre premisele evaluarii include toate ipotezele si conditiile
limitative, scopul si utilizarea evaluarii, definirea valorii si data estimarii valorii, o
prezentare a modului de exprimar e a valorii, evaluarea drepturilor de proprietate si
sfera evaluarii.
Ipotezele si conditiile limitative sunt folosite pentru a -l proteja pe evaluator si
pentru a -l informa pe client sau pe altii care utilizeaza raportul. Ipotezele pot sa
priveasca credib ilitatea descrierii juridice si a titlului de propritate, absenta ipotecilor
sau datoriilor, natura dtreptului de propriatate si a managementului, conditiile
tehnologice si structurale, conformitatea cu reglementarile de zonare si de mediu si
legalitatea u tilizarii proprietatii.
Conditiile limitative pot restrictiona evaluarea la programul stabilit de utilizare a
proprietatii sau la conditiile curente de piata, pot dezavua orice repartizare sau divizare
a valorii in functie de interese partiale, pot preinta mpina cererile ulterioare adresate
evaluatorului sau sa interzica publicarea sau difuzarea raportului. Sfera evaluarii sau
natura investigatiei, se refera la intinderea procesului de colectare, confirmate si
raportare a datelor si la legatura sa cu semnifi catia probelmei evaluate.
Sectiunea cu prezentarea datelor contine o identificare a proprietatii si
descrierea juridica; identificarea oricarei proprietati personala; date despre zona, oras,
vecinatatii si amplasament; date despre pozitie; o descriere a i mbunatatirilor ; zonarea ;
date privind impozitele si valoarea de asigurare; istoric si un posibil studiu de
vandabilitate pentru a examina nivelurile chiriei, modele de neocupare; tendinte de
constructie si rate de absortie pentru proprietatea producatoar e de venit.
Sectiunea finala contine analiza darelor si concluziilor si acorda calificative
pentru cea mai buna utilizare a terenului considerat neocupat, atunci cind determinarea
valorii are legatura cu aceasta, cea mai buna utilizare a propriatatii cons iderata
construita, cu sugestii pentru maximizarea venitului prin reabilitare, intretinere mai
buna sau un management mai eficient. Sunt tratate in aceasta sectiune si valoarea
terenului, cu o analiza a datelor de pe piata si cu rationamentul care a dus la aceasta
concluzie; abordarile valorii, cu explicarea procedurilor aplicate in fiecare caz,
reconcilierea nivelurilor valorii care este o tranzactie logica spre valoarea finala
estimata; si calificarile evaluatorului si optional, o prezentare a pregatirii, experientei
si afiliatilor profesionale ale evaluatorului si un rezumat al serviciilor prestate.
Anexa de raport contine materiale ce pot intrerupe o prezentare cursiva daca ar
fi incluse in continutul raportului. Aceste elemente include planuri, fotogra fii, harti,
diagrame, prezentarea sumara a inchirierilor, specificatii constructive, date privind
veniturile si cheltuielile, estimarea costurilor, cifre despre vanzari si cotatii, impozite si
informatii despre analiza de vandabilitate.

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

6

1.2. PROPRIETATEA IMO BILIARA

Terenul este subiectul de analiza a unor discipline diferite. Unicitatea, fixitatea,
durabilitatea, limitarea si utilitatea terenului sunt cunoscute in domenii ca geografie,
drept, sociologie si economie. Geografia se ocupa cu caracteristicile fiz ice, modelele
demografice si utilizările economice ale terenului, in timp ce științele juridice studiază
dreptul de proprietate. In sociologie, este analizata concurenta dintre sectorul privat si
cel public in ceea ce privește utilizarea si distribuția terenului, iar in economie, t erenul
este privit ca factor de producție si sursa de bunăstare.
Distincția dintre proprietatea imobiliara si proprietatea reala este
fundamentala in evaluare. Proprietatea imobiliara este formata din terenul fizic si toate
dependințele fixate pe acest te ren. Proprietatea reala include toate interesele,
beneficiile si drepturile aferente dreptului de proprietate asupra proprietății imobiliare.
Drepturile aferente dreptului de proprietate pot fi deținute, închiriate, vândute,
transferate sau altele, în blo c sau doar în parte. Drepturile aferente dreptului de
proprietate asupra proprietății reale, neafectate de nici un alt interes, sunt cunoscute
sub denumirea de drept de proprietate deplin . Un drept de proprietate deținut de un
proprietar, cu drepturile de utilizare și de ocupare transferate către un chiriaș este
cunoscut ca drept de închiriere . Dreptul de ocupare și utilizare deținut de chiriaș este
cunoscut ca dreptul chiriașului. Proprietatea reală în întregime face subiectul celor
patru puteri guvername ntale: impozitarea, exproprierea, puterea polițienească și
preluarea proprietății.
Distincția dintre proprietatea personală și proprietatea imobiliară este foarte
importantă pentru evaluatori. Proprietatea personală cuprinde elemente deplasabile ale
propr ietății care nu sunt fixate permanent sau care nu sunt parte integrantă a
proprietății imobiliare. Instalațiile sunt considerate proprietate imobiliară, dar obiectele
de uz curent sunt proprietate personală.
Evaluatorii realizează analize și emit opinii s au concluzii în legătură cu natura,
calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite drepturi sau alte aspecte, în proprietatea
imobiliară. Evaluarea este actul sau procesul de estimare a valorii. Valoarea estimată
rezultată poate fi valoare de piață, valoa re de asigurare, valoare de investiție sau altă
valoare distinct definită, a unui anumit drept de proprietate sau unor anumite drepturi
de proprietate într -o anumită parcelă sau anumite parcele dintr -o proprietate
imobiliară, la o anumită dată. Evaluarea ș i consultanța sunt două tipuri diferite de
activități; distincția dintre ele rezultă din natura problemei legată de proprietatea
imobiliară. Consultanța este actul sau procesul de furnizare de informații, analize ale
datelor legate de proprietatea imobilia ră și recomandări sau concluzii despre diverse
probleme ale proprietății imobiliare, altele decât estimarea valorii. Un al treilea tip de
activitate pe care îl realizează evaluatorul este verificarea unei evaluări – actul sau
procedura de studiere critică a unui raport realizat de un alt evaluator.
Scopul unei evaluări se bazează pe nevoile de informații ale clientului în
legătură cu valoarea delimitată a unui drept de proprietate imobiliară. Utilizarea unei
evaluări este maniera în care clientul foloseșt e această informație. Concluzia evaluării
este comunicată într -un mod care depinde de scopul evaluării, dar valoarea estimată nu
este corectată pentru a se plia în funcție de utilizarea evaluării. Evaluările sunt cerute
în situații care implică transferul de proprietate expropriată, stabilirea de impozite,

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

7 stabilirea prevederilor asupra nivelului chiriei și evoluția acesteia, probleme de
asigurări, considerații legate de fezabilitate și vandabilitate, luarea deciziilor de a
investii, zonare și planificarea comunității.
Prin prisma creșterii numărului de litigii în domeniul în care lucrează,
evaluatorii trebuie să adere la Standardele Practicii Profesionale de Evaluare și să își
ia și alte precauții pentru a reduce expunerea lor la acțiuni în justiție.

1.3. NATURA VALORII

Deoarece conceptul de valoare are o importanță majoră pentru evaluare, trebuie
făcute diferențele clare între termenii de preț, piață, cost și valoare . Un preț reprezintă
suma pe care un anumit cumpărător este de acord să o plătească și pe care un anumit
vânzător este de acord sa o primească în circumstanțele date care însoțesc o tranzacție.
O piață este un ansamblu de tranzacții prin care cumpărătorii și vânzătorii se întâlnesc
prin mecanismul prețului. Piețele de proprietăți imobiliare imp lică cedarea de drepturi
de proprietate în schimbul unui alt bun, cum ar fi banii. Costul se aplică mai degrabă în
producție decât în comerț și poate fi împărțit în costuri directe și costuri indirecte, ca și
în costuri de construcție și costuri de dezvolt are. Valoarea reprezintă expresia
monetară a proprietății, bunurilor și serviciilor, pentru cumpărători și vânzători.
Chiar dacă valoare de piață este un simplu concept, diferitele păreri și ipoteze
în legătură cu locul pieței și natura valorii au dus la emiterea unor definiții
controversate. Majoritatea definițiilor valorii de piață au elemente comune. Valoarea
de piață este definită de către Institutul Canadian de Evaluare astfel:
Cel mai probabil preț pe care o proprietate l -ar aduce pe o piață competit ivă în
toate condițiile pe care le necesită o vânzare corectă, vânzătorul și cumpărătorul
acționând prudent, în conștiință de cauză și existând presupunerea că prețul nu este
afectat de stimuli incorecți.
Valoarea de utilizare se axează pe valoarea cu care contribuie proprietatea
imobiliară la întreprinderea din care face parte, neluând în considerare cea mai bună
utilizare a proprietății.
Valoarea de investiție este valoarea unei investiții pentru un anumit investitor,
bazată pe așteptările lui subiective de pe urma investiției.
Valoarea afacerii este valoarea creată de exploatarea demonstrată a proprietății
în care activele corporale ale proprietății imobiliare sunt parte integrantă a afacerii în
derulare. Valoarea de asigurare este o parte a valorii car e este acoperită de o asigurare
pentru pierderi. Valoarea de impozitare se referă la valoarea proprietății în scopul
impozitării sale, în concordanță cu cerințele actului provincial relevant.
Patru factori independenți creează valoare: utilitatea, raritate a, dorința și
puterea de cumpărare efectivă . Pentru ca acești factori să creeze valoare, o marfă
trebuie să fie transferabilă. Interacțiunea dintre acești factori influențează raportul
dintre cerere și ofertă. Diferite școli ale gândirii economice au contr ibuit la dezvoltarea
teoriei moderne a valorii.

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

8 1.4. BAZELE EVALUĂRII

Câteva principii importante formează modul de înțelegere a valorii de către
societate. Aceste principii oferă o analiză rațională a comportamentului pieței și, de
aceea, explic ă schimbările intervenite în valoarea proprietății.
 Principiul anticipației este perceperea valorii ca fiind creată de perspectiva
unor beneficii viitoare.
 Principiul schimbării susține că forțele economice, sociale, guvernamentale
și fizice afectează va loarea în mod continuu. Deprecierea fizică, economică
sau funcțională a proprietății sunt tot atâtea manifestări ale inevitabilității
schimbării.
 Principiul ofertei și cererii susține că prețul proprietății imobiliare variază
direct, dar nu neapărat propor țional cu cererea și invers, dar nu neapărat
proporțional, cu oferta. Teoretic, oferta și cererea de bunuri tind către un
echilibru acolo unde valoarea, prețul și costul de pe piață sunt egale. Atât
cererea, cât și oferta au dimensiuni calitative și cantit ative.
Concurența dintre cumpărători sau chiriași se referă la eforturile interactive a
doi sau mai mulți cumpărători sau chiriași potențiali de a încheia un contract de
închiriere sau unul de cumpărare; concurența între vânzători și proprietari se referă la
eforturile lor interactive de a efectua o vânzare sau o închiriere. Concurența este foarte
importantă în modul de funcționare a cererii și ofertei.
 Principiul substituției arată că atunci când mai multe servicii și bunuri
similare sunt disponibile, ac ela care are prețul cel mai mic va atrage cea mai
mare cerere și va avea cea mai mare distribuție. Costul de oportunitate este
un concept înrudit și reprezintă costul opțiunilor pierdute sau neselectate.
 Principiul echilibrului susține că valoarea propriet ății imobiliare este creată
și susținută când elementele contrastante, opuse sau interactive, sunt într -o
stare de echilibru. Aceste elemente pot include componentele fizice ale
proprietății (de exemplu pământul și construcțiile), costurile de producție și
dezvoltare și relația dintre proprietate și mediu. Legile randamentelor
crescătoare sau descrescătoare guvernează modul în care este stabilit
echilibrul. Conceptele de contribuție, surplus de productivitate și
conformitate sunt legate de principiul echili brului. Pentru că proprietatea
imobiliară este imobilă din punct de vedere fizic, valoarea ei este supusă
efectelor pozitive și negative ale unor factori externi, adică realizării unor
economii sau pierderi și care pot proveni dintr -o influență locală, reg ională,
națională sau internațională.
Conceptul de cea mai bună utilizare se bazează pe modul în care cumpărătorii
și vânzătorii își fixează prețurile pentru proprietăți, bazate pe concluziile lor legate de
cea mai profitabilă folosire a zonei sau a propr ietății, bazate pe concluziile lor legate
de cea mai profitabilă folosire a zonei sau a proprietății.
Segmentarea pieței este procesul prin care se identifică și se analizează sub –
pieței din cadrul unei piețe mai mari.
Analiza de piață este identificarea și studiul unei piețe corespunzătoare pentru
bunuri economice sau servicii. Analiza de piață din cadrul unei evaluări trebuie să
coreleze în mod specific, condițiile de piață cu proprietatea aflată în evaluare. Trebuie
să indice modul în care interacțiunea dintre ofertă și cerere afectează valoarea

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

9 proprietății aflate în studiu. Analiza de piață determină nivelul curent și anticipat al
susținerii pieței pentru proprietățile existente, folosite pentru anumite scopuri sau
pentru proprietățile viitoare. Analiz a de piață oferă baza pentru determinarea celei mai
bune utilizări a unei proprietăți precum și informații folosite în aplicarea celor trei
abordări ale valorii.
Cererea reflectă necesitățile, dorințele, puterea de cumpărare și preferințele
consumatorilor . Indicatorii cererii variază în funcție de piețele de locuințe rezidențiale,
de birouri și de zone comerciale. Previziunile cererii se bazează pe rata de formare a
familiei, pe mărimea medie a familiei, pe venitul mediu sau median și pe gradul de
ocupare a forței de muncă. Previziunile pentru zonele mici ar trebui comparate cu cele
pentru zona metropolitană.
Oferta competitivă se referă la disponibilitatea produsului imobiliar sau la
inventarul proprietăților care intră în competiție cu proprietatea în cau ză (proprietățile
existente, clădiri în construcție și proiecte de construcții). Numărul de clădiri pierdute
prin demolare sau prin reconversie trebuie, de asemenea, luat în considerare.
Echilibrul pieței este punctul spre care tinde să graviteze, în mod t eoretic,
cererea și oferta imobiliară pe termen lung. Cu toate acestea, datorită discrepanțelor
dintre cerere și ofertă, piețele se află rareori în echilibru iar cererea și oferta nu
acționează întotdeauna așa cum ne așteptăm. Activitatea imobiliară este s upusă
efectelor ciclurilor pe termen lung (seculare) sau pe termen scurt . Primele depind de
indicatorii pe termen lung, ca de exemplu, oferta de muncă și venitul existent sau
anticipat al populației. Ciclurile pe termen scurt sunt generate de schimbările î n
disponibilitatea și costul creditelor (reflectat în ratele dobânzii) și în schimbările
industriale și comerciale (reflectate în nivelele de neocupare și în ratele de absorbție).

1.5. PROCESUL DE EVALUARE

Procesul de evaluare reprezintă o procedură sis tematică utilizată pentru a oferi
un răspuns la întrebarea clientului referitoare la valoarea proprietății imobiliare. Este
un plan al activității de evaluare, reflectând o înțelegere a valorii și a metodelor
folosite în estimarea valorii.
Identificarea pr oprietății poate fi realizată prin menționarea adresei străzii, a
localizării sau printr -o descriere legală. Drepturile de proprietate se identifică prin
forma de proprietate (individuală, asociere sau corporație), limitările drepturilor de
proprietate (se rvituți), participații financiare (ipotecă sau capital) și forma legală de
proprietate (proprietate deplină, concesionată, închiriată sau proprietate viageră).
În majoritatea evaluărilor, valoarea definită este valoarea de piață, însă valoarea
de utilizar e, valoarea de exploatare continuă, valoarea de investiție, valoarea de
impozitare sau valoarea de asigurare pot fi deasemenea cerute. Sfera evaluării sau
sfera de extindere a procesului în care în care sunt colectate, confirmate și raportate
informațiile depind de importanța problemei de evaluat. O analiză a altor condiții
limitative identifică caracteristici specifice ale evaluării, care nu au fost prezentate
anterior.
După ce problema de evaluat a fost identificată, urmează alți pași ce ar trebui
făcuți în cadrul procesului de evaluare. Analiza preliminară se constituie ca o privire
generală asupra caracterului și scopului evaluării. În cadrul operației de selectare și
culegere a informațiilor, evaluatorul grupează datele generale în influențe ale valor ii

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

10 și tendințelor; informații specifice referitoare la finanțarea proprietății, cost, venituri și
cheltuieli și aspecte legale, fizice și legate de localizare și informații despre cererea și
oferta competitivă, care descriu poziția proprietății pe piața vi itoare.
Analiza celei mai bune utilizări a terenului considerat liber , ajută evaluatorul
să identifice proprietăți comparabile și să obțină o valoare estimativă a terenului.
Analiza celei mai bune utilizări a proprietății în ansamblu este folosită pentru a
identifica proprietăți comparabile și a determina dacă construcțiile existente ar trebui
păstrate, renovate sau demolate.
O estimare a valorii terenului este cerută când se urmărește determinarea
contribuției terenului la valoarea totală a proprietății s au când construcțiile sunt
evaluate separat, așa cum se întâmplă în cazul metodelor bazate pe costuri. Se
utilizează șase metode pentru estimarea valorii terenului: metoda comparației directe,
metoda alocării, metoda extracției, metoda parcelării, metoda r eziduală aplicată
terenului, metoda capitalizării rentei de bază.
Pentru a obține o valoare finală bine susținută, analiza datelor se poate face prin
trei abordări . Cu toate că metodele se corelează, tipul și destinația proprietății vor
determina care din aceste metode este cea mai adecvată. Abordarea prin comparația
directă este folositoare atunci când dispunem de informații referitoare la proprietăți
similare celei ce se evaluează și care au fost recent vândute sau scoase la vânzare.
Aceste date comparab ile sunt ajustate pentru a reflecta diferențele dintre proprietățile
comparabile și proprietatea analizată.
Abordarea prin costuri este eficientă în evaluarea construcțiilor noi și a
proprietăților care nu sunt tranzacționate frecvent pe piață. În această abordare, o
valoare estimată a terenului este adăugată la estimarea costului curent de reconstrucție
sau de înlocuire a construcțiilor. Se adaugă, de asemenea, profilul întreprinzătorului
imobiliar. Din acest total se scade valoarea estimată a deprecieril or datorate tuturor
cauzelor.
Abordarea bazată pe venit este folosită pentru a evalua proprietățile generatoare
de venit. Se măsoară valoarea prezentă a beneficiilor viitoare ale proprietarului,
fluxului viitoare de venituri și valoarea de revânzare, sunt convertite în valoarea
prezentă. Formula de bază a capitalizării poate fi exprimată în trei moduri: valoare =
profit/ rata de capitalizare, valoare = profit x multiplicator (unde multiplicatorul =
1/rata de capitalizare) și profit/ valoare = rata de capit alizare . În analiza actualizării
cash-flow –ului, venitul periodic și valoarea reziduală pot fi, de asemenea, convertite
într-o valoare prezentă prin aplicarea unei anumite rate de actualizare.
Reconcilierea valorilor obținute prin metodele utilizate poate să propună o
singură valoare sau un interval al celor mai verosimile valori. În această etapă se
prezintă încrederea în valori rezultate și se explică aplicabilitatea metodelor utilizate.
Reconcilierea valorilor obținute prin metodele utilizate poate să propună o
singură valoare sau un interval al celor mai verosimile valori. În această etapă se
prezintă încrederea în valorile rezultate și se explică aplicabilitatea metodelor utilizate.
Reconcilierea oferă oportunitatea de a rezolva diferențele și inconsi stențele dintre
valori și metodele prin care au fost obținute.
Raportul de evaluare furnizează clientului un rezumat al informațiilor analizate,
al metodelor folosite și a raționamentului care a condus la obținerea valorii estimate.
Raportul de evaluare t rebuie scris cu atenție, bine organizat și prezentat clar.

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

11
ETAPELE PROCESUL UI DE EVALUARE

I. Prezentarea problemei evaluării trebuie să includă următoarele etape:
 Identificarea proprietății imobiliare.
 Identificarea drepturilor de proprietate care urm ează a fi evaluate.
 Utilizarea evaluării, adică scopul ei.
 Definirea tipului de valoare.
 Data pentru care a fost estimată valoarea.
 Descrierea extinderii sferei evaluării.
 Alte condiții limitative.
 Contractul încheiat cu clientul.

II. Analiza preliminară , culegerea și selectarea datelor:
Generale:
– regiune, oraș și vecinătate;
– sociale;
– economice;
– guvernamentale;
– fizice.
Specifice:
– proprietatea imobiliară în cauză și proprietăți comparabile;
– amplasament și construcții;
– costul și deprecierea;
– veniturile/chel tuielile și rata de capitalizare;
– trecerea în revistă a proprietarilor și utilizărilor pe care le -a avut proprietatea
imobiliară.
Cererea și oferta competitivă:
– piața proprietății imobiliare în cauză;
– inventarierea proprietăților comparabile;
– tranzacții și oferte;
– spații neocupate și oferte;
– ratele de absorbție;
– examinarea cererii.

III. Analiza celei mai bune utilizări
Pământul ca teren liber.
Proprietatea construită.
Specificarea în termeni de utilizare, timp și participanții pe piață.

IV. Valoarea estim ată

V. Aplicarea celor trei abordări
Cost – comparație directă – venit

VI. Reconcilierea rezultatelor și estimarea valorii finale

VII. Raportarea valorii definite

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

12
Grila datelor de piață
Element Proprietate
evaluată Proprietăți comparabile
1 2 3 4 5
Preț de vânzare
Drepturi de proprietate transmise
Finanțare
Condiții de vânzare (motivație)
Data vânzării (condiții de piață)
Localizare
Suprafață desfășurată construită
Suprafață închiriabilă
Suprafață de teren
Date de expirare a închirierii
Concesii la închiriere
Escaladare
Chiria de piață
Venitul brut potențial (VBP)
Venitul brut efectiv (VBE)
Venitul net din exploatare (VNE)
Multiplicato rul de venit
Rata de capitalizare totală (R o)
Rata de capitalizare a capitalului
propriu (R E)
Rata totală de randament (Y o)
Rata de randament a capitalului
propriu (Y E)

Criterii tipice de comparație utilizate în evaluare :

Rezidențe unifamiliare:
 Întreaga proprietate.
 Suprafața utilă totală.
 Numărul de camere.
 Multiplicatorul pentru chiria brută potențială sau chiria brută efectivă.
 Pentru casele vechi propuse pentru demolare se pot utiliza criteriile pentru terenul
liber.

Teren liber:
 Întreaga proprietate.
 Metrii pătrați.
 Deschiderea la fațadă.
 Divizarea potențială a lotului.
 Clădiri construite la hectar.
 Metrii pătrați construibili.

Proprietăși agricole:
 Suprafața în hectare.
 Număr de animale – pentru pășuni.

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

13  Tone la h ectar – pentru teren agricol.
 Metrii cubi – pentru păduri.

Apartamente:
 Metri pătrați de suprafață locuită.
 Număr de apartamente.
 Număr de camere.
 Multiplicatorul de venit brut potențial sau venit brut efectiv.

Depozite:
 Metri pătrați de suprafață constr uită desfășurată.
 Înălțimea tavanului.
 Metri cubi.
 Uși sau docuri de încărcare.
 Multiplicatorul de venit brut potențial sau venit brut efectiv.

Fabrici:
 Metri pătrați de suprafață construită desfășurată.
 Înălțimea tavanului.
 Metri cubi.
 Număr de utiliaje.
 Multiplicatorul de venit brut potențial sau venit brut efectiv.

Birouri:
 Metri pătrați de suprafață închiriabilă netă.
 Număr de birouri.
 Număr de camere.
 Număr de mese de lucru.
 Multiplicatorul de venit brut potențial sau venit brut efectiv.

Spitale:
 Metri pătrați.
 Număr de paturi.

Teatre:
 Metri pătrați.
 Număr de locuri.

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

14 1.6. DESCRIEREA TERENULUI SAU A
AMPLASAMENTULUI

Un raport de evaluare poate implica evaluarea terenului neîmbunătățit (terenul
care este dezvoltat cu utilizare agricolă sau d estinat dezvoltării), terenul care constituie
un amplasament (terenul amenajat și pregătit să fie folosit pentru un scop specific) sau
componenta teren dintr -o proprietate construită. În fiecare dintre aceste cazuri,
evaluatorul trebuie să descrie și să an alizeze terenul respectiv. O descriere a unui teren
sau a unui amplasament este o listă detaliată care include: descrierea legală, alte titluri
și informații asupra caracteristicilor fizice ale terenului . În analiza terenului sau a
amplasamentului, aceste informații sunt atent studiate în legătură cu caracteristicile de
vecinătate care influențează utilitatea și vandabilitatea terenului sau amplasamentului
sunt folositoare în determinarea celei mai bune utilizări (considerate ca fiind libere) și
în estimare a valorii terenului.
Metodele principale folosite în descrierea proprietății imobiliare sunt: puncte și
granițe; un lot sau o parte dintr -o secțiune, diviziune sau concesiunea divizionării; un
lot sau o parte dintr -un lot într -un plan de urbanism; plan de referință; numărul unei
parcele înregistrat în planul de titluri asupra terenului; și număr de unități în
coproprietate sau plan.
Sistemul de puncte și granițe descrie hotarele unei proprietăți în termeni de
puncte de referință. Punctele de hotar cuprind punctul de început, care este de
asemenea punctul de întoarcere și toate punctele intermediare care pot fi puncte de
supraveghere, pietre de hotar, sau monumente. Granițele descriu cursul sau direcția
unghiulară în care un punct de referință se mișcă spre altul. Distanțele sunt măsurate în
descrierea punctelor de hotar și a granițelor. Sistemul de puncte de hotar și granițe a
fost folosit prima dată pentru a stabili hotarele parcelelor de forme neregulate, care nu
au putut fi descrise adecvat printr -o urmăr ire în formă dreptunghiulară și pentru unele
drepturi de servitute și drepturi de trecere.
Planurile de referință reprezintă o descriere prin desen a proprietății, care poate
fi evidențiată și prin sistemul de puncte de hotar și margini.
Sistemul de suprav eghere rectangulară de secțiuni, divizarea și concesiunea
divizionării a fost stabilit pentru a facilita supravegherea și vânzarea terenurilor
publice.
Sistemul de planuri înregistrate și de loturi simplifică descrierea parcelelor mici
prin secțiuni, divi ziuni și sistemul de concesiuni. Subdiviziunile secțiunilor sunt
împărțite în planuri, care sunt divizate apoi în loturi și parcele mai mici.
Evaluatorul trebuie să ia în considerare reglementările referitoare la dezvoltare,
schimbările posibile, normativ ele de construcție, limitările fizice, programele de
utilizare a terenurilor publice, politicile guvernamentale în determinarea celei mai
bune utilizări a terenului sau amplasamentului. Valoarea pentru impozitare a unei
proprietăți este rareori un indicato r solid al valorii de piață. Pentru a descrie
caracteristicile fizice ale parcelei de teren sau amplasamentului, evaluatorul trebuie să
ia în considerare dimensiunea și forma, influența colțului, terenul în exces, topografia,
utilitățile, amenajările ampla samentului, localizarea, factorii fizici și de mediu.
Evaluatorul trebuie să descrie lățimea și adâncimea amplasamentului, regularitatea și
neregularitatea formei, fațada și raportul fațadă – adâncime. Evaluatorul trebuie să
studieze interacțiunea caracter isticilor topografice cu utilizarea terenului.

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

15 Caracteristicile solului și subsolului sunt importante în agricultură, în timp ce panta,
sistemul de drenaj natural și fundarea terenului sunt esențiale în construcția clădirilor.

1.7. DESCRIEREA CLĂDIRII

CONȚINUT CADRU PENTRU DESCRIEREA CLĂDIRII

A) Descrierea exterioară
1. Infrastructură:
a) fundație;
b) radier;
c) piloți;
d) stâlpi;
e) ziduri de protecție;
f) fundații continue.
2. Suprastructură:
a) structura de rezistență a clădirii;
b) izolații;
c) ventilații;
d) închideri (pereți exteriori) ;
e) tâmplărie exterioară – uși, ferestre, obloane, ecrane;
f) fațade;
g) acoperiș și sistem de scurgere;
h) coșuri de fum și guri de aerisire;
i) elemente speciale.
B) Descrierea interioară
1. Pereți interiori și uși.
2. Compartimentarea spațiului:
a) zona de depozitare;
b) scări, ram pe, lifturi, elevatoare și echipamente speciale de
ridicat (poduri rulante, macarale, etc.)
3. Elementele structurale interioare:
a) grinzi și stâlpi;
b) planșee;
c) tavane.
4. Decorațiuni și finisaje:
a) socluri;
b) pardoseli;
c) stucaturi și ancadramente;
d) șeminee.
5. Protecția împ otriva degradării în timp (putrezire, etc.) și a acțiunii
insectelor.
6. Elemente speciale și/sau diverse.
C) Echipamente și instalații
1. Sistemul de țevi și conducte:
a) conducte;
b) accesorii (racorduri, branșamente, armături);
2. Instalații care folosesc energie:

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

16 a) prepar area apei calde;
b) instalația de încălzire;
– aer cald sau fierbinte;
– apă caldă;
– vapori (termoficare);
– electric.
c) combustibil pentru încălzire:
– cărbune;
– produse petroliere;
– gaze naturale;
– electricitate.
d) instalații de aer condiționat și ventilați e;
e) instalații electrice.
3. Echipamente diverse:
a) protecție împotriva incendiilor;
b) lifturi;
c) semnale, sisteme de alarmă și sisteme de telefonie;
d) facilități de descărcare;
e) echipament suplimentar specific exploatării.

STILUL ȘI FUNCȚIONALITĂȚILE CLĂDIRILOR

Stilul arhitectural , caracteristicile formei și ornamentației clădirilor, utilitate
funcțională, caracterul utilizabil al construcției și capabilitatea sa de a îndeplini
funcțiunile specifice în concordanță cu cerințele pieței și eficiența proiectului sunt î ntr-
o strânsă legătură. Ambele afectează atractivitatea, confortul și întreținerea clădirii,
deoarece forma și funcțiunile conlucrează pentru a crea o arhitectură de succes.
Ineficiența funcțională este o deteriorare a capacității funcționale a construcți ei
raportată la standardele de piață. Comoditate, confort, siguranță și securitate, ușurință a
exploatării și cost de întreținere scăzut, conformarea la standardele de piață, caracter
atractiv și profitabilitatea, toate acestea contribuie la eficiența func țională. Trebuie
avută în vedere compatibilitatea funcțiunilor clădirii cu mediul înconjurător.
Compatibilitatea construcției implică integrarea stilului, formei, mărimii, designului,
materialului, funcțiunii, amplasării și vecinătății. Vandabilitatea pe p iață este ultimul
test de eficiență funcțională.
Toate clădirile industriale sunt măsurate în suprafața totală construită.
Raportul teren – construcție al proprietăților industriale trebuie să fie echilibrat, astfel
încât să fie prevăzute cu spațiu de par care și manevrare. Fluxul tehnologic trebuie să
faciliteze procesarea eficientă, primirea, producția, depozitarea și operațiile de
transport.
Depozitele asigură organizarea, inventarierea, accesul și livrarea materialelor.
Pentru eficiența funcțională, de pozitele trebuie să aibă facilități adecvate de încărcare,
înălțimi libere corespunzătoare, capacitate portantă adecvată a planșeelor, control
asupra temperaturii și umidității și protecție împotriva incendiilor și a altor surse de
pericole.

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

17 Clădirile fer melor includ magazii pentru utilaje și hambare care sunt adăposturi
pentru animale, depozite de cereale și uneori și pentru mașini agricole. Mecanizarea
fermelor cu vaci cu lapte și păsări necesită schimbări în construcțiile care adăpostesc
animalele. Clăd irile fermelor trebuie să contribuie la eficiența întregii ferme, deși ele
pot reprezenta mai puțin de 20% din valoarea fermei.
Eficiența clădirilor cu destinație specială depinde de existența cererii pentru
utilizările sale specifice și de modul în care e le se conformează standardelor
competitive pentru respectivele utilizări. Clădirile cu destinații speciale sunt limitate
deoarece sunt proiectate pentru o singură utilizare. Conversia cinematografelor, a
turnurilor de pompieri, a morilor și a altor proprie tăți cu scopuri speciale este
costisitoare, dar posibilă dacă designul și calitatea construcției pot asigura existența
unui venit suplimentar al proprietății.
Clădirile multifuncționale cuprind cel puțin trei tipuri diferite de funcțiuni
producătoare de v enit și sunt de obicei localizate într -o mega -structură. Eficiența
funcțională a acestora depinde atât de eficiența funcțiunilor individuale cât și de
măsura în care clădirea combină funcțiunile ca un întreg.

1.8. METODE DE EVALUARE – TEREN

Evaluatorul culege și analizează date despre lotul de teren de evaluat și loturi
comparabile, identifică drepturile de proprietate aferente, orice restricție legală,
caracteristicile fizice ale amplasamentului, toate utilitățile disponibile și îmbunătățirile
unui ampl asament care afecta potențialul de dezvoltare al amplasamentului. Valoarea
unui amplasament sau parcele de teren se bazează pe cea mai bună utilizare a sa,
considerat liber și apt pentru dezvoltare în cea mai bună mai economică utilizare a sa.
Se spune că terenul are valoare în timp ce construcțiile contribuie la valoare.
Construcțiile care nu contribuie la valoarea proprietății constituie o penalizare a valorii
egală cu costul de demolare. Cea mai bună utilizare a unui amplasament poate fi cea
existentă sa u diferită. Stabilirea celei mai bune utilizări ar trebui să fie specifică și
justificată de piață.
Tehnici de evaluare a terenului:
1. Comparația directă.
2. Proporția (alocarea).
3. Extracția.
4. Parcelarea.
5. Tehnica valorii reziduale.
6. Capitalizarea rentei (chiriei) de bază.
Cele șase proceduri utilizate în evaluarea terenului sunt derivate din cele trei
abordări ale valorii.
Comparația directă este cel mai adesea utilizată și preferată metodă de evaluare
a terenului atunci când sunt disponibile date comparabile. În utilizarea acestei metode
sunt analizate, comparate și corectate datele privind vânzări de parcele similare pentru
diferențele față de proprietatea evaluată.
Elementele comparate includ:
– drepturile de proprietate;
– restricții legale;
– condiții financiare;

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

18 – condiții de vânzare și de piață;
– localizare;
– caracteristici fizice;
– utilități disponibile;
– zonare;
– cea mai bună utilizare.
Procedura proporției se bazează pe raportul tipic dintre valoarea terenului și
valoarea construcțiilor, pentru categorii specifice d e proprietăți imobiliare și localizări
specifice. Raportul prezintă încredere mai mare când construcția este mai recentă. Cu
cât crește vechimea, ponderea valorii terenului în valoarea totală scade. Proporția este
o metodă mai puțin decisivă decât altele, dar este utilă în cazul în acre nu sunt
disponibile tranzacții comparabile.
Extracția este o procedură similară în care contribuția construcțiilor se deduce
din valoarea totală a proprietății. Valoarea terenului derivată din această procedură ar
trebui ut ilizată pentru estimarea valorii terenului în proprietățile construite din zonele
rurale și în situațiile în care clădirile contribuie în mică măsură la valoarea totală a
proprietății.
Procedura parcelării este utilizată pentru evaluarea terenului atunci c ând
parcelarea și dezvoltarea reprezintă cea mai bună utilizare a terenului ce trebuie
evaluat și sunt disponibile date de vânzare pentru astfel de loturi. Evaluatorul începe
prin a determina numărul și dimensionarea loturilor care pot fi create prin parce larea
terenului, din punct de vedere fizic, legal și economic. Apoi loturile sunt analizate
pentru estimarea prețului de vânzare cel mai probabil, perioada de dezvoltare și rata de
absorbție a loturilor propuse. Din prețul de vânzare brut anticipat, evalua torul deduce
toate cheltuielile directe și indirecte și profitul întreprinzătorului. Venitul net din
vânzări este adus la valoarea prezentă cu rata de capitalizare extrasă de pe piață pentru
perioada cerută pentru dezvoltarea proiectului și absorbția pe pi ață. Indicația de
valoare rezultă ar trebui comparată cu prețurile ce au fost plătite pentru parcelele
similare de teren nepregătit și care au avut drept cea mai bună utilizare parcelare.
Există unele variante mai sofisticate ale acestei metode.
Procedura tehnicii valorii reziduale este utilizată când nu sunt disponibile date
despre vânzări de parcele similare de teren liber. Pentru aplicarea acestei proceduri,
sunt necesare:
– valoarea cunoscută sau estimată a clădirii;
– venitul net din exploatare (VNE) cuno scut sau estimat;
– ratele de capitalizare pentru teren și construcție extrase de pe piață.
Evaluatorul determină care este construcția actuală sau ipotetică ce reprezintă
cea mai bună utilizare a amplasamentului; apoi estimează VNE anual stabilizat,
genera t de proprietate. Partea de VNE atribuibilă clădirii se scade din VNE total și
ceea ce rămâne, venitul rezidual al terenului este capitalizat cu rata extrasă de pe piață
pentru a obține o estimare a valorii terenului. Într -o altă variantă a procedurii tere nului
rezidual, evaluatorul evaluează pur și simplu proprietatea ca fiind construită și scade
costul construcțiilor și profitul întreprinzătorului din valoarea totală a proprietății.
Capitalizarea rentei de bază este utilizată în evaluarea terenului atunci când
renta de bază corespunde valorii interesului proprietarului de teren față de proprietate.
Ratele de capitalizare derivate de pe piață sunt utilizate pentru a transforma renta de
bază într -o indicație a valorii de piață a terenului. Această procedură este utilă când

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

19 vânzări comparabile de teren închiriat indică un domeniu de rente și de rate de
capitalizare.

1.8.1. EVALUAREA TERENURILOR AFLATE ÎN PATRIMONIUL
SOCIETĂȚII COMERCIALE CU CAPITAL DE STAT

Terenurile aflate în patrimoniul societății comerc iale cu capital de stat la data înfințării
acestora, necesare desfășurării activității conform obiectului lor de activitate, se evaluează în
lei conform art.6 din Hotărârea Guvernului nr.834/1991, de către Consiliile de administrație,
pe baza următoarelor formule:
Vt = V b ((1+N)*k) în care:
Vt – valoarea terenului;
Vb – valoarea de bază a terenului determinată ca limită minimă la un nivel de
495 lei/mp;
(la această metodologie se aplică în prezent o multitudine de actualizare k
raport valută – leu)
Această valoare s -a determinat pe baza prețului de 5 lei pe metru pătrat corectat cu
numărul 99 ani al perioadei de concesionare; (se menționează că în unele locații din
București, prețul de concesiune pe mp este variabil și mai mare, deci prețul de bază poate fi
eventual considerat mai mare în cazuri speciale).
(1+N) reprezintă coeficientul de corecție al valorii de bază a terenului în care N
reflectă suma notelor acordate pe bază de criterii, iar nivelul său va fi mai mic sau cel mult
egal cu 9.
Criteriile în baza cărora se acordă notele necesare departajării trenurilor, în
operațiunea de evaluare sunt următoarele:
a) Categoria localității Nota
acordată:
– sat 0,l
– sat reședință de comună 0,2
– oraș 0,4
– municipiu 0,6
– municipiu reședință de județ 1,0
– municipiul București 15*
b) Amplasarea terenului
– teren în afara localității 0,0
– teren în zona periferică a localității 0,5
– teren în zona mediană a l ocalității 0,8
– teren în zona centrală a localității 1,0
c) Funcțiile economice și caracteristicile sociale ale localității
– localități cu activitate preponderent agricolă 0,5
– localități în funcție economică complexe în industrie și prestări servicii 0,8
– localități cu funcții economice complexe (industriale, prestări servicii,
agricultură) l,0
d) Poziția terenului față de accesul la rețele de transport
– transport rutier 0,2
– transport feroviar 0,3
– transport fluvial 0,5
– transport maritim 0,5
– transport aerian 0,5
e) Echiparea tehnico -edilitară a zonei în care se află terenul

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

20 – rețele de apă -canal
0,5
– rețele de energie electrică 0,5
– rețele de energie termică 0,5
– rețele de gaze naturale
0,5
– rețele de telefonie 0,5
– rețele de transport urban 0,5
f) Caracteristicile geotehnice ale terenului
– terenuri normale 1,0
– terenuri dificile de fundare care necesită îmbunătățiri compactări, perne de
pământ sau balast, cloane de balast, ș.a. 0,2
– terenuri care necesită desecări și măsuri contra inundațiilor 0,4
– terenuri situate în zone instabile – alunecări de versanți, alunecări de
taluze , ruperi de maluri 0,7
g) Restricții de folosire a terenului conform planului urbanistic general și
regulamentele aferente
– funcțiune incompatibilă cu planul urbanistic -1,5
– funcțiune compatibilă cu planul urbanis tic cu restricții -1,0
– funcțiune compatibilă cu planul urbanistic 0,5
h) Terenuri poluate cu reziduri
– gazoase -0,3
– solide -0,5
– lichide -0,7
*) se încadrează stațiunile și zo nele cu potențial balnear, climateric și turistic.
Există totuși anumite puncte suplimentare care pot fi luate în considerare de către
experți, desigur nu în cazuri stricte de evaluare pentru o unitate de stat.
Această metodologie a fost completată prin MEF 71906/29.05.1992. „Norme de
reevaluarea
Mijloacelor fixe” în conformitate cu H.G. nr. 26”1992, prin care valoarea terenurilor calculată
conform HG. 834/1991 de mai sus completată prin HG. 500/1994, se actualizează la data
respectivă cu coeficintul Ki = 8,873 .
Formula devine Vt = Vb ( ( 1 + N)(8,873) k), unde k desigur se va lua în considerație
prin creșterea valutară numai la data de 30.05.1992 ($ = …)

1.8.2. EVALUAREA TERENURILOR EXTRAVILANE (RURALE)

Pentru a fi mai bine însușite, se dau în continu are câteva metode de evaluare la preț
liber a terenurilor agricole în intravilan și extravilan, metode care urmează a fi completate cu
amănuntele privind terenul respectiv (amplasări, fertilități, accese, producție, etc.)
Trebuie menționat că nu există o metodologie obligatorie oficială sau generală, pentru
evaluările.
La preț liber (la preț de piață) și că, din cauza îngrădirilor birocratice incluse în Legea
18/1991, practic nu se fac tranzacții în acest domeniu, iar când se fac vânzări în acest
domeniu, achizitorul terenului consideră că -l va transfera ca teren intravilan (ca la marile
angro -uri pe șoselele de acces), iar prețul este tranzacționat nu mai prin tranzacții directe fără
a respecta o metodologie oarecare specifică.
În acest sens este de notat valoarea evident mărită a tuturor terenurilor, susceptibile a
deveni cartiere de vile exclusive, angro -uri, depozite centrale. Pentru valorile comparate se
dau în tabele comparative pe localități, o serie de prețuri la piața liberă.

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

21 Terenurile din intrav ilanul satelor și comunelor prezintă fiecare un număr de
microindici de individualizare, conform celor pe care îl redăm mai jos și care au un caracter
indicativ, ei putând fi completați pentru a se adapta cât mai bine la realitatea și la situația
specifică a fiecărui teren.
Microindiciile de mai jos urmează a fi considerați în acest spirit:
a) În mediul rural, terenul optim pentru o gospodărie individuală normală este de
1000 mp. Dacă această suprafață este sub 400 mp se aplică o scădere de3 3 -5%.
Pentru tere nuri cu o suprafață mai mare de 100 mp, care se poate utiliza pentru
grădina de legume, livadă sau vie, se poate acorda un spor de 5 -8%.
b) Terenul este amplasat într -o comună cu acces la un drum asfaltat sau există o stație
sau o haldă de cale ferată. În c az contrar se aplică o scădere de 3 -8%.
c) Dacă respectiv com una are linii regulate de autobuze, sau dacă are legătură cu un
număr mai mare de terenuri, se poate acorda un spor de 3 -5%.
d) Terenul este – în interiorul comunei – aproape de centrul administrativ
(primărie, școală, magazine, poliție, biserică) și cu legături rutiere bune și
directe cu șoseaua sau cu stația de cale ferată, această amplasare dă dreptul la un
spor de 2 -5%.
e) Dacă terenul are posibilitatea de acces separat, total sau parțial, dând posibi litatea
arendării grădinii de legume sau a livezii, se poate aplica un spor de 10%.
f) Dacă terenul, prin amplasamentul său, dă posibilitatea transformării imobilului
construit pe el și având fațada la stradă, – într-un spațiu comercial, aceasta
reprezintă un mare avantaj și conduce la un spor de 10 -15%.
g) Terenul este amplasat pe o stradă asfaltată sau chiar pe șoseaua națională care
străbate localitatea; aceasta este un mic avantaj suplimentar ce poate conduce la un
spor de 2 -3%.

1.8.3. EVALUAREA TERENULUI PE BAZA PRODUCȚIEI AGRICOLE

Elementele care trebuie avute în vedere la stabilirea potențialului de producție strict al
terenului evaluat sunt:
a. – natura terenului din punct de vedere pedologic: cernoziomuri, brun roșcat,
brancig, podzol, sărături, soluri i ntermediare;
b. – zona ceralieră și cultura specifică zonei, care va sta la baza stabilirii cuantumului
producției, inclusiv media multianuală a precipitațiilor;
c. – nivelul apei freatice.
Acestea (a, b și c) reprezintă elemente determinate ale producției luate în calculul
evaluării terenului agricol.
Se menționează că în cazul terenurilor irigate, fie dintr -un sistem zonal sau chiar local,
producția luată în calcul va fi înmulțită cu un coeficient de 1,3 – 1,5 față de un teren din
aceeași microzonă, dar neiriga t.
Elementele determinante pentru stabilirea costurilor lucrărilor de exploatare (lucrări
agricole, transporturi, valorificare).
Calcularea venitului net anual, se compune din valoarea totală a producției de bază +
producția secundară (paie, coceni etc.) ș i apoi se scad cheltuielile de producție.
Cheltuielile de producție, se consideră în general la nivelul a 40% din valoarea
producție brute, pentru marea majoritate a culturilor, nivel acceptat în condiții de mecanizare
a lucrărilor agricole. Acest nivel de 40% reprezentând cheltuieli de producție, se calculează
pentru terenurile care îndeplinesc în principiu următoarele condiții:
a. teren plan cu o înclinare de până la 5%;
b. teren amplasat în limita a maxim 2 Km de la marginea localității unde este situat
terenu l;

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

22 c. teren limitrof unui drum practicabil în toate anotimpurile;
d. teren amplasat astfel încât latura cea mai mare să aibă minim 300 m liniari;
e. teren un de apa freatică este la o adâncime mai mare de 2 m.
În cazul în care terenul studiat nu întrunește aceste c ondiții, cheltuielile de producție
(„C.P”), vor fi corectate cu coeficienți de corecție „K”, care se vor adiționa la C.P diminuând
în acest fel venitul net anual.
Coeficienții de corecție K propuși sunt :
K1 = 5 % pentru terenuri cu panta între 6 – 12 %;
K2 = 10 % pentru terenuri cu panta peste 12 %;
K3 = 1 % pentru fiecare km în plus peste limita de 2 Km de la marginea
intravilanului,
prezentat la punctul b;
K4 = 5 % pentru terenuri ce nu sunt limitrofe unui drum modernizat, respe ctiv
practicabil în toate anotimpurile;
K5 = 5 % pentru terenurile situate în pantă de peste 6 % și care nu au latura de
minim
300 m liniari.

1.8.4. EVALUAREA TERENURILOR DIN INTRAVILAN
CATEGORIILE DE FOLOSINȚĂ A TERENULUI

Categoria de folosință a unui teren este determinată de destinația economică a
acestuia, stabilită fie în mod natural, fie artificial de posesorul terenului respectiv. În general
se deosebesc două grupe mari de folosință a terenurilor :
A. Grupa folosințelor agricole;
B. Grupa folosințelor neagricole.
Fiecare din cel e două grupe au câte cinci categorii de folosință :
A. – teren arabil; – pășuni; – fânețe; – vii; – livezi.
B. – păduri și alte terenuri cu vegetație forestieră; – teren cu ape și ape cu sulf; –
terenuri neproductive; – drumuri și căi ferate; – terenuri cu construcții și alte folosințe.
Fiecare din cele zece categorii de folosință a terenului se subdivide la rândul lor în
subcategorii. Denumirea categoriilor și subcategoriilor de folosință sunt însoțite de simboluri
care se notează în planurile și registrele cadastrale.
Definirea categoriilor de folosință a terenurilor agricole este prezentată în continuare.
Prin teren arabil – se înțeleg acele terenuri care se ară în fiecare an sau la mai mulți
ani odată și sunt cultivate cu plante anuale sau pe pene. În cadrul terenului de folosință arabile
se deosebesc:
– arabil propriu -zis;
– amenajat pentru irigații din care orezării, arabil cu pomi răzleți.
La integrarea în terenuri arabile, se au în vedere următoarele criterii:
a) Teren destinat culturilor furajere perene, ce se ară la cel mult șase ani odată sunt
terenuri arabile;
b) Terenuri arabile desfundate precum și cele în curs de amenajare;
c) Terenuri arabile rămase neânsămânțete datorită inundațiilor sau altor cauze, se
înregistrează la teren uri arabile;
d) Terenuri arabile amenajate sau ameliorate prin desecări, irigații; se delimitează și
se înscriu la categoria de folosință arabil numai suprafețele direct productive, iar
suprafețele ocupate de canale etc. se măsoară și se reprezintă în plan ca detalii
lineare și nu se includ în suprafața productivă;
e) Terenuri cu sere, solarii și răsadnițe – se delimitează pe perimetrul construcției și
se înscriu la categorii de folosință arabil, făcând mențiunea respectivă.

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

23 Pășunile sunt fie terenurile cu iarbă, fie terenurile înțelenite în mod natural sau
artificial prin reînsămânțare la 15 -20 ani o dată. Se deosebesc următoarele subcategorii de
folosință:
a) Pășunile curate sau acoperite numai cu vegetație ierboasă;
b) Pășuni împădurite, sunt acele pășuni care în af ară de vegetația ierboasă și
vegetația arborescentă; sunt considerate pășuni împădurite numai acele care au un
procent de acoperire cu vegetația forestieră de 10 ÷ 60%. Când vegetația forestieră
este în proporție mai mare de 60%, pășunea împădurită se cons ideră pădure cu
regim juridic în administrare;
c) Pășuni cu pomi, sunt pășunile plantate rar cu pomi fructiferi în scopul prevenirii
alunecărilor de teren sau cele care provin din livezi în paragină;
d) Pășuni cu tufiș și mărăciniș, sunt acele pășuni unde tufări șul și mărăcinișul are rol
antierozional și nu se pot defrișa.
Fânețele sunt acele terenuri înierbate sau înțelenite în mod natural sau artificial prin
reînsămânțare. Apar următoarele subcategorii:
a) Fînețe curate sunt acoperite numai cu vegetație ierboasă ;
b) Fânețele împădurite, sunt acoperite parțial cu vegetație forestieră sau invadate cu
tufăriș, gradul de acoperire fiind sub 40%;
c) Fânețe cu pomi fructiferi, provin din livezile degradate sau din pășunile la care s –
au format perimetre de ameliorare și pă șunatul este interzis;
d) Fânețe cu tufăriș și mărăciniș, sunt acelea la care tufărișul și mărăcinișul au
valoare antierozională și nu pot fi defrișate.
Viile cuprind toate terenurile plantate cu viță de vie.
Au următoarele subcategorii:
a) vii altoite și indige ne. Viile altoite sunt acelea care au la bază un portaltoi.
Cele indigene sunt nealtoite, dezvoltate pe principii proprii;
b) vii hibride, sunt acelea care se mai numesc produse directe. Această categorie este
pe cale de dispariție deoarece legislația în vigo are interzice plantarea acesteia, iar
cele existente fiind izolate, împiedică procesul de mecanizare;
c) pepiniere viti -pomicole, sunt terenuri destinate producției materialului săditor
viticol;
d) plantațiile cu hamei ale căror fructe se folosesc la fabricarea berii.
Odată cu identificarea și ridicarea în plan a suprafeței ocupate cu plantații viticole,
unele detalii (ca taluze, canale, alei) se măsoară și se înregistrează pe planul
topografic.
Livezile cuprind toate terenurile plantate cu pomi fructiferi sau pl antații pomicole.
Sunt următoarele subcategorii:
a) livadă intensivă – este aceea plantație care prezintă densitate mare de pomi la
unitatea de suprafață, iar pomii sunt îngrijiți după o tehnologie specifică. Tot aici
se înregistrează livezile super – intensi ve care au o densitate de peste 2000
pomi/ha;
b) plantații de arbuști fructiferi;
c) pepiniere pomicole destinate producției de material săditor pomicol;
d) plantații cu dud.
Criteriile de echivalare a terenurilor agricole pe categorii de folosință în echivalent
arabil, sunt prezentate în tabelul următor:
Categorii de
folosință Coeficientul de transformare în arabil a categoriei de folosință
1. Arabil 1 ha/1 ha
2. Pășuni 1 ha pășune /1 ha arabil, atunci când pășunea poate fi transformată în
arabil din punct de ved ere al calității solului și reliefului. În cazul când
pășunea diferă de terenul arabil limitrof prin calitatea solului, relief și

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

24 alți factori care diminuează potențialul de producție, echivalentul în
arabil va fi stabilit între 1 ÷ 0,4 ha arabil pentru 1 ha pășune.
3. Fânețe 1 ha = 1 Ha arabil echivalentul în arabil se va stabili între 1 ÷ 0,5 ha
arabil pentru 1 ha pășune.
4. Vie hibridă 1 ha vie hibridă = 1 ha arabil
5. Vie nobilă 1 ha vie nobilă poate fi echivalent cu 1 ÷ 4 ha arabil, funcție de calit atea
solului, relief, vârsta plantației.
6. Livadă
clasică 1 ha livadă clasică poate fi echivalent cu 1 ÷ 2 ha arabil, funcție de
calitatea solului, relief, vârsta plantației, bazinele pomicole consacrate și
potențial de producție al plantației.
7. Livad ă
intensive și
superintensive 1 ha livadă intensivă și super intensivă poate fi echivalent cu 1 ÷ 3,5 ha
arabil, funcție de calitate sol, sistemul de amenajare etc.

1.8.5. METODA (ABORDAREA) PRIN COMPARAȚII DIRECTE

Evaluarea terenurilor libere sau con siderate libere
Nr.
crt. Element Proprietate
evaluată Proprietăți comparabile
1 2 3 4 5
1 Preț de vânzare
2 Drepturi de proprietate
transmisibile
Corecție după
3 Finanțare
Corecție
Preț corectat
4 Condiții de vânzare (motivație)
Corecție
Preț corectat
5 Data vânzării (condiții de piață)
6 Condiții de vânzare
Corecție
Preț corectat
7 Localizare
Corecție după localizare
Preț corectat
8 Caracteristici fizice
9 Suprafață teren
Corecție
Preț corect at
10 Suprafață desfășurată
Corecție
Preț corectat
11 Suprafață utilă
Corecție
Preț corectat
12 Condiții închiriere
13 Chirie piață
14 VBP

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

25 15 VBE
16 VNE
17 Rata capitalizării
VNE – venit net efectiv;
VBE – venit brut efectiv;
VBP – venit brut al proprietății.
!!!!!! SE ADUNĂ dupa fiecare corecție și NU cu cele inițiale.

RAPORT DE EVALUARE
1. Generalități
1.1. Identificarea proprietății.
1.2. Drepturi de proprietate – Liber
Contract de închiriere – termen / chirie – sub nivelul pieței.
1.3. Tip valoare – Standard de evaluare – se găsește la sediul ANEVAR.
1.4. Data evaluării / data inspecției
Anexe la raport:
– CF;
– fotografii ale obiectului evaluat, fațade, acces, vecini, depozit, S u și S depozitare ,
vecini, depozit ;
1.5. Client / destinatar.
1.6. Clauză de nepublicare = este condiția realizată intre evaluator și client.
1.7. Ipoteze /condiții limitative.

2. Descrierea proprietății imobiliare
2.1. Amplasare – zonare, localizare, vecini, instituții care sunt în zonă, acces,
vad comercial, utilități.
2.2. Aspecte juridice (în detaliu)
CF, topo, închiriere, ipoteze.
2.3. Descrierea proprietății (amănunțita)
Sistem constructiv
Suprafață teren – cât este în față și cât este în spate
Împrejurimi
Platforme
ANEXA = amplasare în zonă; plan de situație; schiț ă pe fiecare nivel; pardoseli;
Starea clădirii (ziduri, pardoseala, etc.)
Istoricul construcției

3. Analiza pieței imobiliare
C.M.B.U. = analiză (Cea Mai Buna Utilizare)
– fizică pozitivă;
– legal utilizabilă;
– financiar;
– maxim productivă.

4. Evaluarea

5. Concluzii

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

26

CAPITOLUL II
ABORDARI IN EVALUARE A PROPRIETATILOR

2.1 ABORDAREA PRIN COSTURI

Abordarea prin costuri este bazată pe o comparație între costul de dezvoltare a
unei proprietăți și valoarea unei proprietăți existente sau similare în construcție.
Prin ap licarea abordării prin costuri evaluatorul estimează costul de construire a
unei reproducerii sau de înlocuire pentru proprietatea de evaluat și scade din acel cost
toate deprecierile acumulate de proprietate. Deprecierea cumulată poate fi separată în
deprecierea fizică provenită din deteriorare, depreciere funcțională și externă generate
de învechire. Atunci când valoarea amplasamentului și profitul investitorului imobiliar
sunt adăugate la acest rezultat, se obține o indicație de valoare a proprietății cu drept
deplin.
Abordarea prin costuri este, în general, cea mai aplicată în evaluarea
construcțiilor noi sau relativ noi, când construcțiile reprezintă cea mai bună utilizare a
amplasamentului, valoarea amplasamentului este bine susținută și nu este evide ntă
deprecierea funcțională sau externă. Abordarea prin costuri este utilizată, de asemenea,
în estimarea valorii unor construcții aflate în stadiul de proiect de extindere și renovări,
proprietăți cu destinație specială și proprietăți care nu se tranzacți onează frecvent pe
piață.
Abordarea prin costuri poate fi utilizată ca bază în estimarea corecțiilor pentru
diferențele fizice între proprietățile comparabile în abordarea prin comparația directă.
Abordarea prin costuri este, de asemenea, utilă în evaluăr i care solicită valori
separate pentru amplasament și pentru construcții (de exemplu, când elementele
asigurabile trebuie separate de elementele neasigurabile sau în cazul în care trebuie
estimată deprecierea pentru calcului impozitului pe venit). Abordare a prin costuri este
esențială în studiile de fezabilitate pentru a stabili dacă valoarea de piață va depăși sau
nu costurile de construcție și a permite o marjă convenabilă pentru profitul
investitorului imobiliar.
Procedura pentru evaluarea proprietății prin costuri cuprinde:
1) Estimarea valorii terenului (amplasamentului) considerat liber și disponibil
pentru dezvoltarea în cea mai bună utilizare a sa.
2) Estimarea costului de reconstrucție sau de înlocuire a structurilor principale la
data efectivă a evaluăr ii, inclusiv a costurilor directe și indirecte.
3) Estimarea altor costuri (indirecte) apărute după construire, pentru aducerea
structurilor principale noi, libere la condițiile și nivelul de ocupare de pe piață.
4) Estimarea, dintr -o analiză de piață, a unui pr ofit antreprenorial adecvat.
5) Însumarea la costul de înlocuire sau de reconstrucție, a costurilor indirecte și
profitului antreprenorial, adesea exprimat ca procent din costurile totale directe
și indirecte, pentru a ajunge la costul total de înlocuire sau reconstrucție al
structurilor principale.

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

27 6) Estimarea mărimii deprecierii cumulate a structurii, divizată în trei categorii
mari:
– deprecierea fizică;
– deprecierea funcțională;
– deprecierea externă.
7) Scăderea deprecierii cumulate din costul total de înlocuire s au reconstrucție a
structurilor principale pentru a obține o estimare a costului de înlocuire sau de
reconstrucție net.
8) Estimarea costurilor de înlocuire sau reconstrucție și a deprecierii pentru fiecare
clădire anexă sau îmbunătățiri ale amplasamentului; apoi scăderea deprecierii
estimate din costurile de reconstrucție sau înlocuire ale acestor îmbunătățiri.
Amenajările amplasamentului și clădirile anexe sunt deseori evaluate la
valoarea lor netă, adică direct pe baza costului net.
9) Însumarea costurilor net e de reconstrucție sau de înlocuire ale structurilor
principale, clădirile anexe și amenajările amplasamentului pentru a obține
costul de reconstrucție sau înlocuire total net al tuturor construcțiilor.
10) Adăugarea valorii amplasamentului la costul net total de reconstrucție sau
înlocuire al tuturor construcțiilor, pentru a obține valoarea proprietății cu
drepturi depline.
11) Dacă este necesar, corectarea valorii proprietății cu drepturi depline, pentru a
reflecta o participație la proprietatea evaluată, pentru a ajunge la valoarea unui
drept parțial de proprietate.
Deosebirea între costul de reconstrucție și costul de înlocuire este importantă.
Costul de reconstrucție este costul estimat pentru a construi, la prețurile curente de la
data efectivă a evaluării o copie sau un substitut exact al clădirii evaluate, utilizând
aceleași materiale, normative de construcție, proiecte, planuri și calitate a manoperei și
înglobând toate deficiențele, supradimensionările și deprecierea clădirii evaluate.
Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la prețurile curente de la data
efectivă a evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate,
utilizând materiale moderne și normative, proiecte și planuri actuale. Utilizarea
costului de înlocu ire elimină necesitatea estimării anumitor forme de depreciere
funcțională, dar trebuie luate în considerare costul înlocuirii elementelor care reflectă
deprecierea recuperabilă și costurile de exploatare suplimentare datorate
supradimensionărilor. Utiliza rea estimărilor de cost de reconstrucție sau înlocuire
depinde adesea de scopul evaluării.

2.1.1. ESTIMAREA COSTURILOR DE CONSTRUIRE

Abordarea prin costuri a valorii începe cu o estimare a costului curent de
reconstrucție sau de înlocuire a construcțiil or ți amenajărilor la data efectivă a
evaluării. Estimarea costului trebuie realizată de un specialist, pentru că, dacă nu este
corectă, valoarea obținută va fi viciată. Estimările costurilor se bazează pe costul de
reconstrucție și pe costul de înlocuire și se compun din costuri directe și indirecte,
onorariile contractorului și profitul investitorului imobiliar.
Costul de reconstrucție se referă la costul unei structuri identice la data efectivă
a evaluării. Teoretic, abordarea prin costuri începe întotde auna cu costul de
reconstrucție nou. Costul de înlocuire nou se referă la costul unui substitut cu o
utilizare egală și nu un duplicat, la data evaluării. Costul de înlocuire nou se utilizează

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

28 în cele mai multe evaluări ca alternativă practică la o estimar e standardizată care ar fi
costisitoare și consumatoare de timp.
Costurile directe sunt cheltuieli de capital legate direct de construcția fizică a
clădirilor, de exemplu costul contractual . Cheltuielile de regie și profitul
antreprenorului sunt costuri di recte.
Costurile indirecte sunt cheltuieli de capital legate indirect de construcția fizică
a clădirilor, de exemplu onorariile arhitectului și inginerului , taxele de proprietate în
timpul construcției și finanțarea .
Profitul investitorului imobiliar es te acea parte a costului care reflectă
contribuția antreprenorului. El este stimulentul care stă la baza activității de
coordonare, conducere și creație implicate în realizarea proiectului. Profitul
investitorului imobiliar trebuie considerate, în mod clar , un cost real, dar nu se reflectă
neapărat în valoare. Profitul investitorului ar trebui măsurat și inclus ca element, atât în
estimarea costului de înlocuire, cât și a celui de reconstrucție. Estimarea costului de
reconstrucție sau de creare a unei clădi ri nu este completă decât dacă sunt luate în
considerare toate costurile. Pe piețele caracterizate printr -un dezechilibru între cerere
și ofertă, poate surveni o pierdere a investitorului imobiliar, iar aceasta va fi
considerată ca parte a estimării deprec ierii externe.

2.1.2. DEPRECIEREA CUMULATĂ

Deprecierea este o pierdere din valoarea proprietății din orice cauză la data
efectuării raportului de evaluare. Cu alte cuvinte, este diferența între costul de
reconstrucție sau de înlocuire al unei construcți i și valoarea de piață a acesteia la data
evaluării. Deprecierea poate rezulta din trei surse: uzură fizică datorată deteriorării
construcțiilor, depreciere funcțională atribuită unei deficiențe sau unei
supradimensionări și depreciere din cauze externe ca uzată de schimbări în economie,
tendințe în cerere, sau în utilizarea proprietăților în vecinătate. Deprecierea fizică și
cea funcțională pot fi observabile într -o îmbunătățire. Deprecierea reprezintă o
penalitate deoarece piața o recunoaște ca o pierdere de valoare. O ofertă foarte scăzută
a proprietății în comparație cu cererea poate compensa pierderea de valoare a clădirilor
vechi. Importanța istorică și arhitecturală poate compensa penalitatea asupra valorii pe
care o impune timpul.
Câțiva termeni impo rtanți sunt asociați cu deprecierea. Pentru a măsura
deprecierea cumulată evaluatorul estimează pierderea de valoare a construcției în
cauză în starea ei actuală după comparația cu valoarea construcției dacă aceasta ar fi
fost nouă.
Pentru a măsura deprec ierea cumulată, evaluatorul ia în considerare toate
elementele care pot cauza o pierdere în valoare și analizează fiecare element doar o
singură dată. Deprecierea cumulată poate fi estimată prin metoda duratei economice de
viață, metoda duratei economice d e viață modificată, metoda divizării sau metoda
comparației de piață sau de capitalizare a venitului. Pentru a estima doar deprecierea
fizică se poate folosi metoda duratei de viață fizică.
Cele cinci tipuri de depreciere cumulată pe care această metodă l e ia în
considerare sunt:
1) uzura fizică recuperabilă;
2) uzura fizică nerecuperabilă;

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

29 3) deprecierea funcțională recuperabilă;
4) deprecierea funcțională nerecuperabilă;
5) deprecierea din cauze externe.
Evaluatorul poate lua în considerare toate elementele funcționale și fizice
recuperabile înaintea măsurării celor nerecuperabile, deoarece deprecierea elementelor
nerecuperabile nu poate fi măsurată potrivit până ce deprecierea celor recuperabile nu
a fost calculată. Costul corectării elementelor recuperabile este compe nsat de o
creștere în valoare; costul reabilitării elementelor nerecuperabile depășește creșterea
rezultată în valoare.
Deprecierea fizică recuperabilă se aplică elementelor cu întreținere defectuoasă
care necesită repararea la data evaluării. Un element e ste redresabil dacă costul
reparării acestuia este mai mic sau egal față de creșterea în valoare a proprietății.
Evaluatorii se diferențiază prin clasificarea acestor elemente. Unii argumentează că
pierderea în valoare nu poate fi compensată la data evaluă rii, astfel încât elementul
este nerecuperabil; alții afirmă că deteriorarea este recuperabilă. În orice caz,
pierderea procentuală trebuie să fie dedusă ca o depreciere fizică recuperabilă sau
nerecuperabilă.
Deprecierea fizică nerecuperabilă se referă l a deteriorarea care nu poate fi
recuperată practic sau economic. Estimarea acesteia este bazată pe costul de recuperare
a elementelor recuperabile fizice. Elementele uzură fizică nerecuperabile sunt
clasificate în elemente cu durate scurte și lungi de viaț ă. Un element cu viață lungă va
avea o durată de viață economică rămasă egală cu viața întregii construcții; un element
cu viață scurtă va avea o durată de viață economică rămasă mai mică decât cea a
construcției. Metoda duratei de viață fizică trebuie uti lizată pentru elementele cu viață
scurtă și poate fi folosită pentru elementele cu durate lungi de viață. Raportul dintre
vechimea scriptică și durata fizică totală estimată este aplicat costului de reconstrucție
sau de înlocuire a elementelor cu viață sc urtă și lungă pentru a calcula o estimare a
uzurii fizice nerecuperabile. O metodă alternativă de estimare a uzurii fizice a
elementelor cu viață lungă este metoda duratei de viață economică în care vechimea
efectivă este ajustată pentru toate componentele deprecierii aflate în structură. Această
rată a vârstei efective față de durata estimată de viață economică este aplicată costului
de reconstrucție sau de înlocuire al elementelor cu viață lungă pentru a calcula o
estimare a deprecierii fizice nerecuperab ile. O mare atenție trebuie acordată aplicării
acestei metode, pentru a evita includerea altor componente de depreciere în această
rată.
Deprecierea funcțională recuperabilă este cauzată de defecte de proiectare sau
schimbări în normativele și în material ele de construcție. Pentru a fi recuperabilă,
costul de înlocuire a elementelor demodate sau inacceptabile trebuie să fie mai mic sau
egal cu creșterea anticipată în valoare. Deprecierea funcțională recuperabilă poate
rezulta dintr -o deficiență care necesi tă adăugiri, înlocuiri sau modernizări sau
supradimensionare. Dacă costul este bazat pe înlocuire mai degrabă decât pe
reconstrucție, costul elementelor supradimensionate nu trebuie să fie inclus.
Deprecierea funcțională nerecuperabilă poate fi cauzată de o deficiență sau o
supradimensionare. Când este cauzată de o deficiență care nu este inclusă în costul
estimat dar trebuie inclusă, deprecierea funcțională nerecuperabilă este estimată prin
capitalizarea pierderii de venit net atribuită deficienței, adică prin divizarea pierderii de
venit net cu o rată de capitalizare pe construcții, minus costul elementului dacă ar fi
fost inclus în estimarea costului nou. Deprecierea funcțională nerecuperabilă datorată

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

30 unei deficiențe care este inclusă în estimarea costul ui dar nu ar trebuie să fie inclusă,
este măsurată ca un cost curent de nou, minus deprecierea fizică calculată anterior,
minus valoarea adăugată. Când este cauzată de o supradimensionare, deprecierea
funcțională nerecuperabilă poate fi măsurată în două mo duri diferite, în funcție de
utilizarea fie a costului de reconstrucție fie a costului de înlocuire. Dacă se bazează pe
costul de reconstrucție, supradimensionarea este măsurată ca un cost de reconstrucție
al componentei supradimensionate minus orice depre ciere fizică plus valoarea
prezentă a costurilor suplimentare (taxe, asigurări, întreținere, utilități) minus valoarea
adăugată dacă există. Dacă se bazează pe costul de înlocuire, supradimensionarea
reprezintă doar un cost suplimentar al proprietății minu s valoarea adăugată.
Deprecierea din cauze externe este cauzată de influențe negative exterioare
construcției; din punct de vedere al proprietarului este nerecuperabilă. Pierderea de
venit total datorată deprecierii din cauze externe trebuie să fie alocat ă între
amplasament și construcții. Într -o metodă, pierderea din venit alocată construcțiilor
este capitalizată la o rată de capitalizare pe construcții pentru a determina mărimea
deprecierii din cauze externe la data evaluării. Efectul deprecierii din cau ze externe
asupra valorii amplasamentului este considerat în mod distinct în analiza respectivă
prin ajustarea localizării. Alocarea proporțională a deprecierii din cauze externe
alocată amplasamentului nu este aplicată valorii terenului, dar trebuie să fi e utilizată
pentru a testa caracteristicile pierderii de valoare din localizarea proprietății, în
secțiunea de evaluare a terenului, din raportul de evaluare.

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

31 2.2. ABORDAREA PRIN COMPARAȚIE DIRECTĂ

Metoda comparației directe este procesul pr in care valoarea de piață estimată
este prin analiza activității pieței pentru proprietăți similare și prin compararea
acestora cu proprietatea evaluată. Tehnicile comparative sunt fundamentale în procesul
de evaluare și sunt folosite și în alte metode de evaluare.
Metoda comparației directe este bazată pe premisa că valoarea de piață a unei
proprietăți este direct legată de prețurile tranzacțiilor comparabile ale proprietăților
competitive. Valoarea proprietății pe piață este dată de disponibilitatea de în locuire cu
proprietăți cu aceeași utilitate și atractivitate. Valoarea este susținută atunci când
relația dintre teren și amenajările acestuia și dintre proprietate și mediu sunt în
echilibru. Condițiile externe, ca de exemplu vecinătățile și economia, pot afecta
valoarea proprietății, pozitiv sau negativ.
Metoda comparației directe este aplicabilă atunci când există suficiente date
recente pe piața tranzacțiilor pentru indicarea nivelului valorilor; este mai puțin utilă
când datele sunt rare. Modificăril e condițiilor economice, reglementările de urbanism,
legislația impozitelor și existența finanțării pot, de asemenea, să limiteze eficiența
metodei. Comparația directă este, de obicei, folosită în evaluarea caselor de locuit.
Analiza tranzacțiilor compara bile ale proprietăților producătoare de venituri este mult
mai dificilă. Metoda comparației directe dă informații asupra ratei de capitalizare și
asupra deprecierilor care sunt aplicate în metodele bazate pe venituri și costuri.
Procedura sistematică ce se aplică pentru metoda comparației directe implică o
procedură în cinci trepte:
1. cercetarea pieței pentru tranzacții de vânzare, listinguri și oferte de vânzare și
cumpărare pentru proprietăți comparabile
2. verificarea acurateței datelor și dacă acestea reprez intă tranzacții între părți
independente
3. determinarea criteriilor de comparație relevante
4. compararea proprietății cu proprietățile imobiliare comparabile și ajustarea
pentru diferență
5. reconcilierea valorilor multiple într -o singură valoare sau interval de valori
Criteriile de comparație reprezintă componentele în care pot fi împărțite
proprietățile în scopul comparației, în funcție de natura evaluării. Folosirea criteriilor
de comparație ușurează analiza comparativă a proprietății imobiliare de evaluat cu c ea
a proprietăților comparabile, dar acestea trebuie să fie apropiate, sigure și consistente.
O serie de corecții pot fi aplicate prețului total, altele sunt aplicate prețului pe unități
de comparație. Multiplicatorii de venituri pot fi, de asemenea, folos iți ca și criterii de
comparație. Evaluatorii nu doar corectează aceste criterii, ci mai degrabă explică
similitudinile și diferențele în reconcilierea valorilor.
Elementele de comparație sunt caracteristicile proprietăților și tranzacțiilor care
determină ca prețul plătit pentru o proprietate imobiliară să varieze. Acestea sunt
folosite în ajutorul identificării diferențelor dintre proprietatea evaluată și proprietățile
comparabile astfel încât să poată fi făcute corecțiile. Evaluatorul trebuie să aplice
corecția pentru diferențe doar o singură dată. Cele mai folosite elemente de comparație
sunt: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare , condițiile de vânzare,
localizarea, caracteristicile fizice, economice, utilizarea componentelor non -imobiliare

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

32 ale valorii. Alte elemente posibile includ accesul, restricții guvernamentale, restricții
de condiții de mediu și îmbunătățirile ambientale.
Corecția pentru drepturile de proprietate transmise reflectă diferența dintre
proprietatea generatoare de venituri și posibila ei utilizare ca proprietate închiriată și ca
o proprietate liberă. Corecția este necesară pentru cuantificarea diferențelor dintre
chiria de piață pe care proprietatea liberă este capabilă să o impună și chiria
contractuală a unei proprietăți imobiliare sub contract de închiriere existent, diferențe
care se vor produce până la finalizarea acestuia. Dacă corecția nu este făcută în
drepturile de proprietate în metoda comparației directe, orice diferență trebuie făcută la
reconcilierea valorilor.
Corecția pentru localizare este necesară când vecinătățile sau mediul proprietății
și ale proprietăților comparabile diferă semnificativ, creând variații ale cererii.
Corecțiile pentru caracteristicile fizice justifică diferențele în dimensiuni le
amenajărilor amplasamentului, în calitatea și condițiile clădirilor, în materialele de
construcție utilizate, în utilitatea funcțională a construcțiilor și în aspectul plăcut al
acestora.
Corecțiile pentru caracteristicile economice reflectă diferențele în calitatea
managementului, structura chiriașilor, termenii contractuali ca de exemplu chiriile,
datele de expirarea a contractelor de închiriere, opțiunile de reînnoire și prevederile
speciale ale închirierii, ca și clauzele de recuperarea a cheltuielil or. Evaluatorul trebuie
să aibă grijă să nu redea diferențele în drepturile de proprietate transmise ale
proprietăților sau modificările în condițiile pieței ca și diferențe ce implică
caracteristicile economice.
Corecția pentru diferențele de utilizare po ate fi făcută atunci când proprietățile
diferă în condițiile de utilizare, cea mai buna utilizare sau zonare. Componentele non –
imobiliare includ bunurile mobile și valoarea necorporală.
Atât tehnicile cantitative, cât și cele calitative pot fi folosite pen tru identificarea și
cuantificarea corecțiilor. Tehnicile cantitative includ analiza pe perechi de date,
analizele statistice, analizele grafice, analizele de tendință, analizele de costuri și
analiza datelor secundare. Tehnicile calitative includ analiza comparației relative,
analiza șiruri1or, interviuri personale.
Analiza pe perechi de date poate fi folosită pentru a izola efectul anumitor
variabile particulare asupra prețului atunci când sunt disponibile suficiente date și pot
fi cuantificate alte varia bile. Atunci când nu sunt disponibile suficiente date, tehnicile
sunt folosite pentru a sugera dimensiunea corecției, care poate fi testată apoi pentru
siguranță. Analiza statistică conține date statistice și analiza regresiei. Analiza grafică
implica inte rpretări vizuale ale datelor grafice sau curbele analizei datelor. Analiza
tendinței e ste folositoare atunci când sunt disponibile bazele de date ale proprietăților.
Ana liza costurilor ș i analiza datelor secundare se bazează pe tipuri de date specifice
ca: indicatori de costuri și analize de piață elaborate de firme sau agenții
guvernamentale.
În analiza comparației relative, e valuatorul cercetează relațiile indicate de
datele de piață fără a face apel la cuantificări. În mod obișnuit, evaluatorul analize ază
vânzările comparabile pentru a determina dacă caracteristicile acestora sunt inferioare,
superioare sau egale cu cele ale proprietății evaluate. Procesul este similar cu cel al
analizei pe perechi de date, dar nu sunt implicate analizele cantitative. Analiza
clasamentului aranjează proprietățile în concordanță cu gradul de similitudine față de

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

33 proprietatea evaluată. Interviurile personale pentru participanții pe piață pot, de
asemenea, să aducă informații folositoare pentru a face corecții calitative.
Analiza comparativă se referă la procesul analitic de bază, care poate folosi
tehnici cantitative, calitative sau combinația celor două pentru a obține valoarea finală.
Procesul constă în patru trepte:
1) identificarea elementelor de comparație ce influențe ază valoarea proprietății de
evaluat;
2) compararea fiecărei proprietăți comparabile cu proprietatea de evaluat și
măsurarea diferențelor fiecărui element de comparație, atât calitativ cât și
cantitativ;
3) obținerea corecților nete pentru fiecare proprietatea comparabilă;
4) prezentarea prețurilor comparabile după corecție sau intervalului de valori și
reconcilierea diferitelor valori obținute într -o singură valoare estimată.
Ordinea în care corecțiile sunt aplicate proprietăților comparabile este
determinată de datele de piață și de analiza acestor date de către evaluator. Pentru
exemplificare este prezentată următoarea ordine a corecților:
1) corecția drepturilor de proprietate transmise, preț corectat;
2) corecția condițiilor de finanțare, preț corectat;
3) corecția co ndițiilor de vâ nzare, preț corectat;
4) corecția condițiilor de piață, preț corectat ;
5) corecția pentru localizare, caracteristici fizice, caracteristici economice,
utilizare, componente non -imobiliare.

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

34 2.3. ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA
VENITULUI

În abord area pe bază de venit a valorii, evaluatorul analizează capacitatea
proprietății de a genera profituri și a le converti în indicatori de valoare prezentă.
Abordarea bazată pe venit este parte integrală a procesului de evaluare. Tehnicile și
procedurile de capitalizare a venitului sunt utilizate pentru a analiza și ajusta
informațiile de vânzare în abordarea comparației directe și pentru a măsura deprecierea
funcțională și externă prin capitalizarea unei pierderi estimate din venit când se
utilizează abordar ea prin costuri.
În abordarea pe bază de venit, beneficiile viitoare sunt exprimate în mod
obișnuit ca venitul brut potențial (VBP), venitul total potențial atribuit proprietății
imobiliare la utilizare completă înainte ca cheltuielile de exploatare să fie scăzute;
venitul brut efectiv (VBE), profitul anticipat din toate operațiile proprietății imobiliare
ajustate pentru pierderile din neocupare și din neplată; venitul net din exploatare
(VNE), venitul net actual sau anticipat rămas după deducerea tuturor c heltuielilor de
exploatare din venitul brut efectiv, dar înaintea deducerii serviciului datoriei ipotecare
și a amortizării scriptice; cash-flow-ul înainte de impozitare, partea din venitul net de
exploatare care rămâne după plata serviciului datoriei, da r înaintea deducerii
impozitului pe venitul curent din exploatare; cash-flow-ul după impozitare, partea din
fluxul înainte de impozitare care rămâne după deducerea impozitului pe venitul curent
din exploatare; și prețul de revînzare, beneficiul încasat de un investitor la terminarea
investiției.
Rata de capitalizare totală și rata de capitalizare aferentă capitalului propriu sunt
rate ale venitului. Nu sunt rate de rentabilitate a capitalului și nu reflectă rata de
randament a capitalului propriu. Rata de c apitalizare totală (R 0) este rata de venit
pentru o proprietate care reflectă relația dintre venitul net anual previzionat și valoarea
totală a proprietății; este folosită pentru a converti venitul net din exploatare într -un
indicator al valorii totale a p roprietății. Rota de capitalizare aferentă capitalului
propriu (R E) este rata de venit care reflectă relația dintre fluxul anual previzionat
înainte de impozitare și investiția în capitalul propriu. Este numită, de asemenea, rata
capitalului investit, rata cash-flow-ului sau rata dividentului capitalului propriu.
Rata de randament este rata de rentabilitate a capitalului. Este exprimată de
obicei ca o rată anuală procentuală compusă. Rata de randament ia în considerare toate
beneficiile așteptate, inclusiv veniturile încasate din vânzare la terminarea investiției.
Rata dobânzii este rata de randament a capitalului împrumutat. Rata de actualizare
este rata de randament utilizată pentru a converti plățile viitoare în valoare prezentă.
Rata internă de rentabili tate (RIR) se referă la rata de randament care este realizată
sau previzionată pentru o anume investiție de capital de -a lungul perioadei de deținere.
RIR egalizează valoarea prezentă a beneficiilor viitoare ale investiției cu mărimea
capitalului investit. Rata totala de randament (YE) este rata de rentabilitate asupra
capitalului total. Reprezintă media ponderată a ratei de randament a capitalului propriu
și creditului (capitalului împrumutat). Rata de randament a capitalului propriu (YE)
este rata de rent abilitate a capitalului propriu, distinctă de rata de rentabilitate a
capitalului împrumutat.
Recuperarea capitalului se referă la recuperarea capitalului investit;
rentabilitatea capitalului se refera la suma suplimentară primită ca o compensație

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

35 pentru u tilizarea capitalului investitorului până când acesta este recuperat. În
investițiile imobiliare, capitalul poate fi recuperat în multe moduri (prin venitul anual
sau revînzarea proprietății).
Dacă valoarea proprietății nu se schimbă de -a lungul perioadei de investiție,
investitorul poate recupera tot capitalul la vânzarea proprietății și rata de venit indicată
(R0) va fi egala cu rentabilitatea capitalului. Dacă investitorul nu așteaptă o recuperare
totală a investiției inițiale și rentabilitatea capitalul ui va fi mai mică decât rata de venit
(R0). Dacă investitorul se așteaptă să obțină mai mult decât investiția originală, rata de
rentabilitate a capitalului va depăși rata de venit (R 0)
În metoda DCF, distincția dintre recuperarea capitalului și rentabilit atea
capitalului este bine realizată, fiind selectată o rată de actualizare pentru a evidenția
rentabilitatea specifică a capitalului. În capitalizarea directă ratele de venit utilizate
trebuie să ț ină seama atât de recuperarea capitalului, cât și de renta bilitatea sa.
Estimarea valorii calculată cu ajutorul unei rate de capitalizare totală a venitului
proprietății reflectă atât rentabilitatea cât și recuperarea capitalului investit.
Capitalizarea directă este o metodă utilizată pentru a converti venitul es timat
așteptat pentru un singur an într -un indicator de valoare printr -un singur pas – ori prin
divizarea venitului estimat cu o rată de venit potrivită sau prin multiplicarea venitului
estimat cu un factor de venit adecvat.

2.3.1. ESTIMAREA VENITULUI ȘI CHELTUIELILOR

Pentru abordarea veniturilor este fundamentală o estimare sau o previziune
schematică a veniturilor viitoare. Venitul istoric și cel curent sunt relevante pentru
previziune, dar evoluția viitoare a venitului este de importanță critică. Evalu atorii pot
stima și capitaliza patru categorii de venituri: venitul brut potențial (VBP), venitul brut
efectiv (VBE), venitul net din exploatare (VNE) și fluxul financiar (cash flow -ul). În
funcție de informațiile disponibile și de metoda de capitalizare u tilizată, analiza
venitului se poate baza pe nivelul efectiv al venitului din momentul evaluării, pe
venitul estimat pentru primul an de previziune, pe o previziune a veniturilor generate
de proprietate de -a lungul unei perioade specificate de deținere sau pe venitul anual
stabilizat sau mediu de -a lungul perioadei de deținere a proprietății .Pentru a evalua
investițiile în participare se uti1izează de obicei capitalizarea fluxurilor financiare.
O previziune a veniturilor și cheltuielilor începe cu analiza chiriei. Chiriile
brute sunt acelea în care proprietarul plătește toate cheltuielile de exploatare a
proprietății imobiliare. În cazul chiriilor nete, chiriașu1 este cel care p1atește toate
aceste cheltuieli. Chiriile pot fi clasificate astfel: chirie cons tantă – cu un nivel
specificat al chiriei pe toată durata contractului de închiriere; chirie graduală – în care
chiria suferă modificări specifice (creștere sau diminuare) în unul sau mal multe
momente ale perioadei de închiriere; chirie reevaluată – în ca re chiria este ajustată la
intervale periodice bazate pe reevaluarea proprietății imobiliare; ajustabilă prin indice –
în acest caz, ajustările periodice ale chiriei sunt legate de un anumit indice; și chirie
procentuală – în care chiria se bazează pe un p rocent specificat din volumul de
activitate sau productivitate.
Venitul poate fi afectat de cinci tipuri diferite de chirie: chiria contractuală care
reprezintă venitul efectiv din închiriere, specificat în contract; chiria de piață sau
chiria economică ca re este venitul probabil din închiriere pe care l -ar produce
proprietatea pe piață; chiria excedentară ce reprezintă suma cu care chiria contractuală

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

36 depășește chiria de piață la momentul evaluări; chiria procentuală care este venitul
provenit din închirie re în acord cu clauza de procentaj din contract și chiria
suplimentară care este chiria plătită în plus, peste nivelul chiriei minime garantată.

2.3.2. CAPITALIZAREA DIRECTĂ

Capitalizarea directă este utilizată pentru a converti venitul previzionat esti mat
pentru un singur an într -un indicator de valoare printr -un singur pas, fie prin divizarea
venitului estimat cu o rată adecvată fie prin multiplicarea acestuia cu un factor. Metoda
nu face distincția între recuperarea și rentabilitatea capitalului deoar ece ipotezele
investitorului nu sunt simulate. Deoarece ratele sau factorii utilizați în capitalizarea
directă sunt derivați din proprietăți similare ca investiții, trebuie să fie luată în
considerare o rată satisfăcătoare de recuperare sau rentabilitate a capitalului.
În plus față de VBP VBE și VNE. capitalizarea directă poate fi bazată pe
venitul capitalului propriu, venitul creditului, venitul terenului sau venitul clădirii.
Astfel, ratele pe venit care pot fi utilizate includ rata de capitalizare totală a proprietății
(R0), rata de capitalizare a capitalului propriu (R E), rata de capitalizare a creditului
(RM), rata de capitalizare a terenului (R L), rata de capitalizare a clădirilor (R B). Factorii
de venit includ multiplicatorul de venit brut potențial ( MVBP), multiplicatorul chiriei
brute (MCB), multiplicatorul venitului brut efectiv (MVBE). Ratele de venit și factorii
trebuie să fie calculați din informații ale proprietăților comparabile care reflectă
raporturi venit -cheltuieli și teren -clădiri similar e, caracteristici ale riscului și previziuni
de modificări în venit și valoare de -a lungul perioadei tipice de deținere.
Formula de capitalizare directă este următoarea:
totalare capitalizade Rataloatare dinnet VenitulValoareaexp

Dacă informațiile adecvate pentru a calcula rata de capitaliza re totală nu sunt
disponibile, dar datele privitoare la tranzacțiile de vânzări și venit brut sunt
disponibile, poate fi utilizat mu1tiplicatorul venitului brut – care prin convenție se
consideră că implică venitul brut efectiv, dacă venitul brut potențial nu este specificat
– cu rata cheltuielilor de exploatare (RCE) pentru a estima rata totală de capitalizare.
Formula pentru aceasta procedura este:
MVBERCER1
0

Acest calcul este utilizat pentru toate proprietățile comparabile și o rată totală d e
capitalizare este derivată din toate indicațiile de rate diferite.
Creditorii de fonduri ipotecare așteaptă atât o rentabilitate a capitalului lor sub
formă de dobânda, cât și recuperarea capitalului sub formă de amortizare a creditului
acordat. În mod s imilar, investitorii de capital propriu așteaptă o rentabilitate a
capitalului propriu în funcție de riscul investiției. Tehnica pe baza ratei medii a celor
două componente consideră că rata de capitalizare totala este o rată compusă,
ponderată cu procentu l de capital propriu și de capital împrumutat din investiția asupra
proprietății.

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

37 2.4. RECONCILIEREA VALORILOR

Reconcilierea reprezinta analiza concluziilor alternative pentru a se ajunge la
valoarea finala estimata. Reconcilierea este necesara deoar ece rezulta valori diferite
prin utilizarea abordarilor diferite si chiar in cadrul aplicarii unei singure abordari.
In pregatirea reconcilierii, un evaluator trece in revista intregul proces al
evaluarii pentru a se asigura ca informatiile, tehnicile si rationamentele utilizate sunt
valide si solide.Inconsecventele aparute in abordarile de evaluare trebuie sa fie
reconciliate. De exemplu, vechimea efectiva a unei proprietati estimate prin abordarea
pe baza de cost va fi sigura in cazul corelarii cu stare a tehnica luata in calcul prin
metoda comparatiei directe. Toate abordarile de evaluare aplicate trebuie sa se bazeze
pe acelasi principiu, respectiv al determinarii celei mai bune utilizari.
Evaluatorul va trebui sa fie sigur ca abordarile si metodele de evaluare utilizate
se refera la drepturile evaluate, la definirea valorii in cauza si la scopul si utilizarea
evaluarii. Se recomanda o verificare de catre o persoana independenta, a tuturor
calculelor matematice. Diferentele subtile intre obiectivele eva luarii si drepturile
asupra proprietatii respective pot determina diferentele intre nivelurile valorii. De
exemplu, o proprietate destinata investitiei va avea valori diferite daca este evaluata ca
o cladire finisata dar neocupata sau daca este evaluata ca o cladire terminata si
ocupata. Definitia valorii va trebui sa fie reexaminata in procesul reconcilierii, in
special daca evaluarea este solicitata in caz de litigii sau finantare a investitiilor.
Valoarea finala estimata nu rezulta numai dintr -o simpla aplicare tehnica si
cantitativa a procedeelor de evaluare; mai degraba implica exercitiul rationamentului.
Rezultatul evaluarii trebuie sa fie compatibil cu situatia de piata, iar cantitatea de
informatii utilizate trebuie sa corespunda acelor date pe car e piata le considera
relevante pentru tema analizata. Pot fi utile in reconciliere si acele abordari de evaluare
care nu sunt de prima importanta intr -un caz anume.
Un evaluator determina o valoare estimata semnificativa ce poate fi sustinuta
prin conside rarea a trei criterii : adecvarea, corectitudinea si cantitatea de informatii.
Adecvarea se refera la preferinta pietei pentru anumite abordari in imprejurari
specifice si la gradul de cuprindere asociat cu analiza si rezultatele informatiilor
comparabile. Toate informatiile, calculele, estimarile si ajustarile sunt examinate
pentru precizie. Cantitatea informatiilor este analizata pentru a determina daca
rezultatul la care s -a ajuns este suficient de veridic pentru piata. Informatiile pietei
reflecta in mo d necesar fenomene trecute. Un evaluator trebuie sa se refere la
asemenea date atunci cind estimeaza valoarea ce reprezinta, in fapt, valoarea prezenta
a profiturilor viitoare ale proprietatii. In orice caz, informatiile analizate nu -I vor
impune evaluator ului o opinie.
Valoarea finala estimata pote fi exprimata ca o singura cifra, un interval sau ca
ambele posibilitati, de exemplu, ca o singura cifra intr -un interval.

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

38

ANEXE

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

39
ANEXA 1
LIST A PRINCIPALA DE INSPECTIE

Adresa imobilului Numele clientului

Adresa clientului Numele inspectorului

Data inspectiei Nr. de telefon

SUBSOLUL CLADIRII

PERETII DE FUNDATIE
 constructie  scurgeri de apa
 fara subsol ____
 caramida ______
 beton s implu___  cu subsol ______
 piatra _________
 beton armat ____  nici una _________________ __________
 localizata s i descrisa ________________ _

 starea fundatiei  infiltratii de apa
 fara acces _____  cu subsol ______  nici una ________  eflorescenta _____
 rea _ ___________________________  umiditate ___________ ______________
 fisuri  izolatii
 fara
___________
 minore ________  una __________
 importante _____  nici una ________
 pe interior _____
 pe exterior _____  impletitura ______
 panouri rigide ___

 condens  barie ra de vapori
 nu exista ______  localizat _______  nici una ________
 buna  prost instalata __ _

PARDOSEALA PARTER CLADIRE
 constructie  starea pardoselii
 beton armat ___
 inaltata _______  pe pamant ___  fara ______________
 buna _______________
 rea ____________ _______
 scurgeri de apa  fisuri
 nici una _________ _____________  fara _____________  una
_____________
 localizata si descrisa _____________  minore _________  importante _______
 infiltratii de apa  drenaj
 eflorescenta __  umiditate ____  nu exista ________ _  drenaj ___________
 pompa de epuism ent ___________________
 structura planseului
 pe grinz i de beton _______________
 pe grin zi de lemn _______________
 pe grinz i metalice _______________
 pe boltis oare de caramida _________ Descriere: ________________ _____________
______________________________________
______________________________________

PARTERUL CLADIRII
PERETII EXTERIORI
 pereti  finisajul peretilor
 caramida ______  b.c.a. _________  finisaj tencuit ____  prin placare _____

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

40  diafr agme ________________________  finisaj satisfacator
 finisaj superior __  finisaj obisnuit __
 grosime _______  inaltime _______
 starea peretilor  probleme de umiditate
 buna _________  cu fisuri fine ___  nici una ________  sunt probleme ___
 cu fisuri m ultiple si adanci __ _________
 condens  bariera de vapori
PLANSEUL PESTE PARTER
 planseu  finisajul tavanului
 beton armat ____
 grosime _______  lemn __________
 cu grinzi _______  satisfacator _____  obisnuit
 superior ________
 muchiile pe rete-tavan ________________
 stalpi de sust inere grinzi ______________
 starea planseului  probleme de umiditate
 buna _________  rea ___________  nici una ________  sunt probleme ___
 fisuri fine ______  fisuri importante  punte termica ____
 condens
 nu exi sta _________________________
 da, si est e localizat _________________
PERETII INTERIORI
 pereti  starea peretilor
 caramida ______  b.c.a. _________  buna __________  cu fisuri fine ____
 beton armat ________ ______________ cu fisuri multi ple si adanci ______________
 grosime _______  inaltime _______
 finisajul peretilor
 zugraveli  placaje pereti
 simple ________  obisnuite ______  faianta _________  tapet __________
 superioare __________ ______________  marmora _______  baie ___________
 camera de zi ___  dormitor _______  lambriu le mn/plasti c _________________
 WC serviciu ____  bucatarie _______
USI
 material  sistemul de functionare al usii
 lemn _________  lemn strati ficat __  oscilant _______  armonic ________ _
 PVC _________  aluminiu ______
 tipul usii  tipul de geam la exterior
 foi plin e _______  ochi de geam ___  ornament ______
 vitraliu _______  termopan ________
 nr. canate ______  glaswand _____
 starea usii  tipul de geam la interior
 buna _________  rea ___________  ornament ______
 clar _________  sablat ___________
 medie ________  feron erie ______
FERESTRE
 materiale  starea ferestrelor
 lemn _________  lemn stratificat _  satisfacator _______  medie ________
 PVC _________  aluminiu ______  foarte bu na __________________________
 tipul ferestrei  starea feroneriei

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

41  nr canate _____  tip cerc evea ___  buna _____________  cu defecte _____
 sistem de functionare  starea cercevea exterioara din lemn
 oscilant ______  batant _______ _  satisfacatoare_______  buna _ ________
 ghilotina _____  oscilobatant ___  foarte bu na __________________________
SCAR A DE ACCES LA ETAJ
 material  balustrada
 beton a rmat ___  lemn ________ _  metalica __________  fier forjat _____
 metal ica _______________________  lemn _____________  zidarie ________
 tipul scarii  mana curenta
 dreapta ______  2 rampe ______  din lemn _______ ___  din PVC ______
 elicoi dala _____________________  metalica __________  inox _________

INSTALATII

BRANSAMENT DE APA
 tip material bransament  riscul de inghet
 plumb___________  cupru _______  nici unul _______  posibil _________
 zincata _________
 diverse materiale _  teava neagra _
 plastic ______  probabil __________ ________________
 verifica adan cimea fundatiei ___________
 vana principala  scurgerile menajere
 inaccesibila ______________________
 utilizabila _______________________  fonta ___________  plastic _________
 tuburi beton la exterior _______________
 camin cole ctor ______________________
 starea generala
buna ___________ medie _______localizarea defectului _______presiunea apei ___
SISTEMUL DE VENTILATIE
 material  tipul grilei
 tabla zincata _____  tabla neagra __  cu jaluzele _____ _  cu sita inox _____
 plastic __________  termoizolatie _  slefuit __________ __________________
 starea traseelor  starea ventilatiei
 buna ____________ _______________
 medie ____________ ______________
 rea ___ __________ ________________  cu emisie la exterior _________________
 cu sistem inc alzitor ___________________
SISTEMUL ELECTRIC
 capacitate  trasee electrice
 60 A ___________  100 A _ _____  cupru __________  aluminiu ________
200 A __________
 panou de di stributie  starea circuitelor
 sigurant e fuzibile _________________
 disjun ctoare ______________________
 circuite liber e ____________________  satisfaca toare _____________________ __
 buna __ ___________________________ _
 foarte bun a _________________________
INCALZIREA
 tipul combustibilului  sistemul de incalzire
 lemne ________
 electric ______
 alte s isteme ___  carbuni _______
 butan gaz _____  centrala proprie ______________ ________
 sobe _________________________ ______
 termofica re _________________________
SISTE MUL DE CANALIZARE

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

42  materiale  obiecte sanitare
 fonta _______ _  plastic _ _______  portelan sanitar _ __  fonta emailata _ __
 tuburi beton ____________________  inox ____________  tabla zincata ____
 starea tehnica  starea fizica
 rea (colmatata ) _______________ __
 satisfa catoare ___________________
 buna __ _______________________ _  buna _______________________________
 cu defecte ________________________ ___
 sparte __________________ ____________
ETAJELE CLADIRII

 numar et aje identice _________________  numar etaje d iferite

PERETII EXTERIORI
 pereti  finisajul peretilor
 caramida ______  b.c.a. ___ ______  finisaj tencuit ___
 finisaj satisfacator
 finisaj superior __  prin placare _____
 finisaj obisnuit
___
 diafragme _____________ ___________
 grosime _______  inaltime _______
 starea peretilor  probleme de umiditate
 buna _________  cu fisuri fine ___  nici una ________  sunt probleme ___
 cu fisuri m ultiple si adanci ___________
 condens  bariera de vapori
PERETII INTERIORI
 pereti  starea peretilor
 caram ida ______  b.c.a. _________  buna _________  cu fisuri fine ___ _
 beton armat ____________ __________ cu fisuri multi ple si adanci ______________
 grosime _______  inaltime _______
 finisajul peretilor
 zugraveli  placaje pereti
 simple _______  obisnuite ______  faianta ___ ______  tapet __________
 superioare ___________ ____________  marmora _______  baie __________
 camera de zi ___  dormitor ______  lambri u lemn/plastic ________________
 WC serviciu ____  bucatarie _______
PLANSEUL PESTE ETAJ
 materiale  finisajul tavanul ui
 beton armat ___
 grosime ____  lemn ________
 cu grinzi ______  satisfacator _______  obisnuit _______
 superior __________
 muchiile perete -tavan __________________
 stalpi de sust inere grinzi ________________
 starea planseului  probleme de umiditat e
 buna ________  rea __________ _  nici una __________  sunt probleme _
 fisuri fine ____  fisuri importante  punte termica ______
 condens
 nu exist a _______________ ________
 da, si est e localizat ______________

USI
 material  sistemul de functionare al usii
 lemn ________  lemn stratificat _  oscilant ________  armonic _________
 PVC ________  aluminiu _____

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

43  tipul usii  tipul de geam la exterior
 foi pline _____  ochi de geam __  ornament ________
 vitraliu __________  termopan
__________
 nr. canate ____  glaswand _____
 starea usii  tipul de geam la interior
 buna ________  rea ___________  ornament ________
 clar ____________  sablat
_____________
 medie _______  feronerie ______
FERESTRE
 materiale  starea ferestrelor
 lemn ________  lemn stratificat _  satisfacator _______  medie ____ _____
 PVC ________  aluminiu ___  foarte buna _________________ _________
 tipul ferestrei  starea feroneriei
 nr canate _____  tip cercevea ___  buna _____________  cu defecte ______
 sistem de functionare  starea cercevea exterioa ra din lemn
 oscilant ______  batant ________  satisfacatoare_______  buna __________
 ghilotina _____  oscilobatant ___  foarte bu na __________________________
SCARA DE ACCES LA ETAJELE SUPERIOARE
 material  balustrada
 beton armat ___  lemn _________  metalic a __________  fier forjat ______
 metalica _________ ______________  lemn _____________  zidarie ________
 tipul scarii  mana curenta
 dreapta ______  2 rampe ______  din lemn __________  din PVC ______
 balan sata ______________________  metalica __________  inox _________

INSTALATII INTERIOARE

SISTEMUL DE VENTILATIE
 material  tipul grilei
 tabla zincata ___  tabla neagra __ _  cu jaluzele ___ ___  cu sita inox _____
 plastic ________  termoizolatie ___  slefuit _______ ____________________
 starea traseelor  starea ventilatiei
 buna ___________________________
 medie __________________________
 rea ______________________________  cu emisie la exterior _________________
 cu sistem pre incalzitor _______________

SISTEMUL ELECTRIC
 capacitate  trasee electrice
 60 A _____ __  100 A ________  cupru __________  aluminiu _________
200 A __________
 panou de distributie  starea circuitelor
 sigura nte fuzibile ______________
 disjun ctoare __________________
 circuite libere _____________ ___  satisfacatoare _____________ ______ ____
 buna _______________________________
 foarte bun a __________________________

INCALZIREA
 tipul combustibilului  sistemul de incalzire
 lemne _______
 electric _____  carbuni ______
 butan gaz ____  centrala proprie ___________ __________
 sobe ______________________________

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

44  alte sisteme __  gaze _______  termoficare _________________________

INSTALATII SANITARE
 materiale  obiecte sanitare
 fonta ______  plastic _ ______  portelan sanitar __  fonta emailata ___
 inox _________  tabla zincata ____
 starea tehnica  starea fizica
 rea _______________ __________
 satisfacatoare ___________________
 buna _________________________  buna ___________________________
 cu defecte ________________________
 sparte ___________________________
PARTICULARITATI ALE CLADIRII

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

45 ANEXA 2
LISTA CU DATE DESPRE
AMPLASAMENTUL CLADIRII
Adresa imobilului Numele clientului

Adresa clientului Numele inspectorului

Data inspectiei Nr. de telefon

ORIENTAREA CLADIRII PE LOT
 nord _______  sud _______ __  est ___________  vest _____ ______
 sud – est ____  sud – vest ____  nord – est _____ _  nord – vest _____
DISTANTA CLADIRII PANA LA MARGINILE LOTULUI
 in fata _________________________ _  in spate __________ _________________
 lateral stanga ____________________  lateral dreapta ______________ _________
STRUCTURI DE CLADIRI SITUATE LATERAL CLADIRII EVALUATE
 nr nivele cladire stanga ____________  nr nivele cladire dreapta ______ _________
CELE MAI BUNE PRIVELISTI
 zona publica ____________________  zona intima _____________________ __
 zone laterale ________________ _______ ____________________________________
DIMENSIUNILE CLADIRII
 dimensiu nea la strada _____________  dimensiunea in adancime ______________
 dimensiuni ale anexelor cladirii _____________________ _______________________
FORMA CLADIRII
 patra ta _________________________ _  dreptungh iulara ____________________
 combinatii volumice _______________________________________________
ARII ALE PROPRIETATII
 Ac cla dire _____________________  Adc cladire ________________________
 Arie teren _______________________ ______________________________________
TOPOGRAFIE TEREN
 Teren plat _____________________  Teren panta ________________________
 Teren abrupt ____________________________________________________
PERICOLE NATURALE
 Teren lune cos ____________________________________________________
 Inundatii ____________________________________________________________
POLUARE
 Teren poluat ____ _____________  Poluare sonora _________________
 Poluar e aer _______________  Poluare din d irectia van tului ______
ZONARE
 Cartier ______________________  Zone apropiate ___________________
DOTARI ALE AMPLASAMENTULUI
 Apa ________ ______  Canal _____________  Gaze ________ ____
 Telefonie __________  Termoficare _______  Electrice ______ ____
LEGATURA LA STRA DA
 Trotu ar ________________________  Pavaj la g araj ______________________
 Drum interior ___________________  Platforma de beton ___________________
OBTURARI IMAGINI FATADA
 Copa ci __________________________  Panouri p ublicitare ________________ __
 Alte co nstructii ___________________

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

46 DESCRIERE
ANEXA 3

LISTA CU DATE
DESPRE CARTIER

Adresa imobilului Numele clientului

Adresa clientului Numele inspectorului

Data inspectiei Nr. de telefon

LIMITELE CARTIERULUI
 nord _ ________________________ ___  sud ____________________________
 est ____ _________ _________ ________  vest ___________________________
TIPUL ZONEI APROPIATE
 zona de a faceri ___________________  zona co merciala ________________ __
 zona de distrac tii/culturale ___________  zona industr iala __________________
IN APROPIERE DE:
 gara _ __________________________  centru ____________ _________ __
 perife rie _________________________
TOPOGRAFIA TERENULUI
 plana _____________ ______ _________  in panta _________________________
GRADUL DE DE ZVOLTARE IN ZONA
 creste re __________________________  in ec hilibru _________________ _____
 in scadere _______________________
SPATIILE CONSTRUITE
 spatiul construit in zona ___________ %  ritmul d e crestere __________ %
 rapid ________________
%  in ech ilibru ______ _ %  nu creste __________ %
NUMAR DE TRANZACTII/OFERTE DE VANZARE – CUMPARARE
 proprietati tranzactionate in ultimul an ____________ ___________________ _________
 proprietati expuse pe piata _________________________ ________________________
VALOAREA PROPRIETATII
 in crestere ____________  in scadere ___________  este stabila __________
OFERTA / CERERE
 cererea es te mai mare _______________  oferta este mai mare _____ __________
 egale ____________________________
SCHIMBARI IN UTILIZAREA TERENULU I
 pentru proprietati rezidentiale ____ ________________________ __________________
 comerciale ______________________ ______________________ _______________
 proprietati industriale / depozitare _______________________________ ___________
POPULATIA
 in cres tere ______________________  in scadere _______________ _______
 stabil a __________________________  nr. membrii de familie _____________
OCUPATIILE PREDOMINANTE

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

47  industrie ______________________ %  comert ____ _________________ %
 servicii _______________ __________%  agricultura _________________ %
OCUPATIILE PREDOMINANTE
 cladiri rezidentiale _______ _______ %  apart c u 2 camere ___________ _ %
 apartamente in cladiri rezidentiale  apart cu 3 camere _____________ %
 apart cu 4 camere _____________ %
VARSTA CLADIRILOR
 mare ____________  medie _________ __  mica _____________
OCUPAREA
 locuite ___ _______ __ %  inchiriate _______ %  libere ____________ %
CHIRIA LUNARA
 garsoniere ___________________ $  vile cu teren ___ ______________ $/mp
 apart. 2 camere ______________ $  apartament cu vila __________ $/mp
 apart. 3 camere __________ ___ $  depozite __________ _____ $/mp
 apart. 4 camere ____________ __ $  terenuri libere _________________ $/mp
 apart. 5 camere __________ ______ $
SERVICII OFERITE
 politie ___________  pomp ieri _______ ___  biblioteci ______ ______
 policlinici ________  scoli de cultura generala  licee _____________ ___
 biserici ______________  administratii publice __  banci ___ ____________
TRANSPORT PUBLIC
 tramvai _________  troleibuz ___  autobuz __ ___  metrou ________ _
 timpul pana la zona de afaceri ____  timpul la zona de comert _______________
 conditii general de trafic _________  timpul la zona de recreere ______________
 timpul pana la gara __ ____________  timpul pana la stadion __________ _______

UTILITATILE CARTIERULUI

APA
 de calitate ___________  slaba calitate ____________  regim permanent ____
 regim fractionat __________  cu presiune ____________  fara presiune ___ ___
 reteaua este noua _________  reteaua este veche ________  are reze rve _________
 fara rezerve de debit ____________________
_______________________________________  are (sau nu) po sibilitati de dezvoltare
_____________________________
GAZE
 reteaua este noua _________  reteaua este veche ________  are rezerve ________
CAN ALIZARE
 reteaua este noua _____________________  reteaua este veche _________________
 are rezerve _____________________________________________________________
ELECTRICE
 fara reze rve de putere _______________  cu rezerve de putere instalata _________
 Are (sau Nu) posibilitati de dezvoltare _______________ __________________________
TELEFONIE
 reteaua este noua _________  reteaua este veche ________  are rezerve ________
DESCRIERE

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

48

ANEXA 4 – FISE DE CLACUL

I. 1. Fișa nr.1 – Clădire de locuit in dividuală (parter cu pereți din paiantă,
chirpici, vălătuci, pământ bătut sau bârne) Catalog de reevaluare nr.124 Fișa
nr. 4 A

I.1.1. Caracteristici specifice obiectului
– Pereți interiori și exteriori din paiantă, chirpici, vălătuci, pământ bătut sau b ârne, cu
soclu cu înălțimea de 0,30 m până la 0,50 m de la nivelul terenului. – Planșee de lemn. –
Șarpantă de lemn. – Învelitoare de țiglă. – Finisaj inferior sau mediu. – Clădire de locuit
individuală, izolată sau cuplată, înșiruită, în mediu urban sau r ural, cu înălțimea medie de 2,80
m și mai mult. – Instalații electrice de iluminat. – Instalații sanitare. – Încălzire cu sobe cu
combustibil solid.

I.1.2. Delimitarea obiectului
Clădirea se consideră complet terminată, cu toate lucrările de finisaj nece sare și cu
trotuarul înconjurător

I.1.3. Unitatea de referință
1 mp arie desfășurată (Ad)

I.1.4. Tabel cu indicatorii valorii de înlocuire

Categorii de
lucrări Valoarea de înlocuire lei/mp Ad
Pereți din paiantă,
chirpici, vălătuci sau
pământ bătut Pereți din bârne (cu
partea exterioară a
pereților tencuită) Pereți din bârne (cu
partea exterioară a
pereților netencuită)
Finisaj
inferior mediu inferior mediu inferior mediu
– Construcții
– Instalații
electrice de
iluminat
– Instalații
sanitare
Total
525
23

72

620 595
23

72

690 595
23

72

690
670
23

72

765 575
23

72

670 655
23

72

750

I.1.5. Termeni de corecție

Denumirea corecției UA a lucrării
la care se
aplică
corecția Valoarea corecției (lei/UM)
Se adaugă (+) Se scade (-)
– Pentru clădiri cu alte învelitori decât tiglă:
pentru învelitori din carton bitumat
pentru învelitori din stuf sau paie
pentru învelitori din șiță sau șindrilă
mp Ad
mp Ad
mp Ad
–
–
10
17
8
–

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

49 pentru învelitori din tablă
pentru învelitori din azbociment sau ardezie
pentru învelitori de olane mp Ad
mp Ad
mp Ad 15
24
30 –
–
–
– Pentru clădiri la care soclul este mai mare
decât 0,50 m de la suprafața terenului
între 0,51 – 0,80 m
peste 0,81 m

mp Ad
mp Ad

10
23

–
–
– Pentru clădiri la care soclul este mai mic de
0,30 m mp Ad – 10
– Pentru obloane de lemn mp Ad 20 –
– Pentru pardoseli de pământ bătut mp Ad – 27
– Pentru încălzire cu sobe cu gaze mp Ad 28 –
– Pentru lipsa instalației electrice mp Ad – 23
– Pentru lipsa anumitor categorii de instalații
sanitare
pentru instalația de baie
pentru lavoar
pentru chiuvetă la bucătărie
pentru WC
mp Ad
mp Ad
mp Ad
mp Ad
–
–
–
–
30
13
10
19
– Pentru lipsa întregii instalații sanitare mp Ad – 72
– Pentru pivniță s au beci m pivniță
(beci) 300 –

– Pentru înălțimi medii mai mici de 2,80 m, indicatorii valorii de înlocuire se înmulțesc
cu următorii coeficienți:

Înălțimea încăperii
(m) 2,80 2,60 2,40 și mai mică
– Coeficient de
corecție 1,00 0,98 0,96

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

50

I. 2. Fișa nr.2 – Clădire de locuit individuală – (parter cu pereți din zidărie de
piatră, cărămidă sau înlocuitori) – Catalog de reevaluare nr.124 – Fișa nr. 4 B

I.2.1. Caracteristici specifice obiectului
– Pereți din zidărie de piatră, că rămidă sau înlocuitori, cu soclul cu înălțimea de 0,30
m până la 0,50 m de la nivelul terenului.
– Șarpantă de lemn
– Învelitoare de țiglă
– Planșee de lemn sau beton armat
– Finisaj inferior, mediu sau superior
– Clădire de locuit individuală, izolată sau cuplată, înșiruită, în mediu urban sau rural,
cu înălțimea medie de 2,80 m și mai mult
– Instalații electrice
– Instalații sanitare
– Încălzire cu sobe cu combustibil solid

I.2.2. Delimitarea obiectului
Clădirea se consideră complet terminată, cu toate lucrările de finisaj necesare și cu
trotuarul înconjurător

I.2.3. Unitatea de referință
1 mp arie desfășurată (Ad)

I.2.4. Tabel cu indicatorii valorii de înlocuire

Categorii de lucrări Valoarea de înlocuire lei/mp Ad
Finisaj inferior Finisaj mediu Finisaj superior
– Construcții
– Instalații electrice
– Instalații sanitare
Total 610
23
72
705 705
23
72
800 780
23
72
875

I.2.5. Termeni de corecție

– Pentru înălțimi medii mai mici de 2,80 m indicatorii valorii de înlocuire se înmulțesc cu
următ orii coeficienți

Înălțimea încăperii
(m) 2,80 2,60 2,40 și mai mică
– Coeficient de
corecție 1,00 0,98 0,96

Denumirea corecției UA a lucrării
la care se
aplică corecția Valoarea corecției (lei/UM)
Se adaugă (+) Se scade ( -)
– Pentru clădiri cu alte învelitori decât țiglă:
pentru învelitori din carton bitumat
mp Ad
–
17

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

51 pentru învelitori din șiță sau șindrilă
pentru învelitori din tablă
pentru învelitori din azbociment sau ardezie
pentru învelitori de olane
pentru acoperiș -terasă mp Ad
mp Ad
mp Ad
mp Ad
mp Ad 10
15
24
30
12 –
–
–
–
–
– Pentru clădiri la care soclul este mai mare
decât 0,50 m de la suprafața terenului
între 0,51 – 0,80 m
peste 0,81 m

mp Ad
mp Ad

10
23

–
–
– Pentru clădiri la care soclul este mai mic d e
0,30 m mp Ad – 10
– Pentru obloane de lemn sau rulouri Esslingen
pentru obloane
pentru rulouri
mp Ad
mp Ad
20
29
–
–
– Pentru încălzire cu sobe cu gaze mp Ad 28 –
– Pentru încălzire centrală, exclusiv
echipamentul centralei termice mp Ad 36 –
– Pentru echipamentul centralei termice:
în cazul când deservește numai clădirea în
care este montat
cu combustibil păcură
cu combustibil gaze

mp Ad
mp Ad

28
19

–
–
– Pentru lipsa anumitor categorii de instalații
sanitare
pentru instalația de baie
pentru lavoar
pentru chiuvetă la bucătărie
pentru WC
mp Ad
mp Ad
mp Ad
mp Ad
–
–
–
–
30
13
10
19
– Pentru lipsa întregii instalații sanitare mp Ad – 72
– Pentru pivniță sau beci m pivniță
(beci) 300 –

Denumirea corec ției UA a lucrării
la care se
aplică
corecția Valoarea corecției (lei/UM)
Se adaugă (+) Se scade ( -)
în cazul când deservește numai clădirea în
care este montat
cu combustibil păcură
cu combustibil gaze mp suprafață
de încălzire a
cazanu lui

2000
1300

–
–
– Pentru lipsa instalației electrice mp Ad – 23
– Pentru lipsa anumitor categorii de instalații
sanitare
pentru instalația de baie
pentru lavoar
pentru chiuvetă la bucătărie
pentru WC
mp Ad
mp Ad
mp Ad
mp Ad
–
–
–
–
30
13
10
19
– Pentru lipsa întregii instalații sanitare mp Ad – 72
– Pentru pivniță sau beci mp pivniță
(beci) 300 –

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

52

I. 3. Fișa nr.3 – Clădire de locuit individuală – (parter și etaj cu pereți din
paiantă sau bârne) – Catalog de reevaluare nr.124 – Fișa nr. 4 C

I.3.1. Caracteristici specifice obiectului
– Pereți din zidărie de piatră, cărămidă sau înlocuitori, cu soclul cu înălțimea de 0,30
m până la 0,50 m de la nivelul terenului. – Învelitoare de țiglă. – Planșee de lemn. – Finisaj
inferior sau m ediu. – Clădire de locuit individuală, izolată sau cuplată, înșiruită, în mediu
urban sau rural, cu înălțimea medie de 3 m și mai mult. – Instalații electrice. – Instalații
sanitare. – Încălzire cu sobe cu combustibil solid.

I.3.2. Delimitarea obiectului
Clădirea se consideră complet terminată, cu toate lucrările de finisaj necesare, inclusiv
balcoanele (în cazul când suprafețele cumulate ale acestora nu depășesc 5% din Ad fără
balcoane) și cu trotuarul înconjurător.

I.3.3. Unitatea de referință
1 mp a rie desfășurată (Ad)

I.3.4. Tabel cu indicatorii valorii de înlocuire

Categorii de lucrări Valoarea de înlocuire lei/mp Ad
paiantă bârne (tencuite la
exterior) bârne (netencuite la
exterior)
Finisaj
inferior mediu inferior mediu inferior mediu
– Construcții
– Instalații electrice
– Instalații sanitare
Total
460
23
67
550 540
23
67
630 525
23
67
615 615
23
67
705 510
23
67
600 595
23
67
685

I.3.5. Termeni de corecție
– Pentru înălțimi medii mai mici de 3 m, indicatorii valorii de înloc uire se înmulțesc cu
următorii coeficienți:

– Înălțimea încăperii (m) 3,00 2,80 2,60 2,40 și mai
mică
– Coeficienți de corecție 1,oo 0,98 0,96 0,94

Denumirea corecției UA a lucrării
la care se
aplică
corecția Valoarea corecției (lei/UM)
Se adaugă (+ ) Se scade ( -)
– Pentru clădiri cu alte învelitori decât țiglă:
pentru învelitori din carton bitumat
pentru învelitori din stuf sau paie
pentru învelitori din șiță sau șindrilă
mp Ad
mp Ad
mp Ad
–
–
5
9
4
–

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

53 pentru învelitori din tablă
pentru învelitori din azbociment sa u ardezie
pentru învelitori de olane mp Ad
mp Ad
mp Ad 8
12
15 –
–
–
– Pentru clădiri la care soclul este mai mare
decât 0,50 m de la suprafața terenului
între 0,51 – 0,80 m
peste 0,81 m

mp Ad
mp Ad

15
12

–
–
– Pentru clădiri la care soclul este mai mic de
0,30 m mp Ad – 5
– Pentru obloane de lemn mp Ad 20 –
– Pentru balcoane ce depășesc 5% din Ad fără
balcoane Mp balcon 360 –
– Pentru încălzire cu sobe cu gaze mp Ad 24 –
– Pentru instalații hidranți de incendiu mp Ad 8 –
– Pentru instalații de spălătorie mp Ad 7 –
– Pentru lipsa instalației electrice mp Ad – 23
– Pentru lipsa anumitor categorii de instalații :
instalația de baie
lavoar
chiuvetă la bucătărie
WC
mp Ad
mp Ad
mp Ad
mp Ad
–
–
–
–
28
12
9
18
– Pentru lipsa întregii instalații sanitare mp Ad – 67
– Pentru pivniță sau beci m pivniță
(beci) 300 –

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

54

I. 4. Fișa nr.4 – Clădire de locuit individuală – (parter și etaj cu pereți din
zidărie de piatră, c ărămidă sau înlocuitori) – Catalog de reevaluare nr.124 –
Fișa nr. 4 D

I.4.1. Caracteristici specifice obiectului
– Pereți din zidărie de piatră, cărămidă sau înlocuitori, cu soclul cu înălțimea de 0,30
m până la 0,50 m de la nivelul terenului.
– Șarpant ă de lemn
– Învelitoare de țiglă
– Planșee de lemn sau beton armat
– Finisaj inferior, mediu sau superior
– Clădire de locuit individuală, izolată sau cuplată, înșiruită, în mediu urban sau rural,
cu înălțimea medie de 3 m și mai mult
– Instalații electric e
– Instalații sanitare
– Încălzire cu sobe cu combustibil solid

I.4.2. Delimitarea obiectului
Clădirea se consideră complet terminată, cu toate lucrările de finisaj necesare, inclusiv
balcoanele (în cazul când suprafețele cumulate ale acestora nu depășe sc 5 % din Ad fără
balcoane) și trotuarul înconjurător

I.4.3. Unitatea de referință
1 mp arie desfășurată (Ad)

I.4.4. Tabel cu indicatorii valorii de înlocuire

Categorii de lucrări Valoarea de înlocuire lei/mp Ad
Finisaj inferior Finisaj mediu Finisa j superior
– Construcții
– Instalații electrice
– Instalații sanitare
Total 535
23
67
625 625
23
67
715 705
23
67
795

I.4.5. Termeni de corecție

– Pentru înălțimi medii mai mici de 3 m indicatorii valorii de înlocuire se înmulțesc cu
următorii co eficienți

Înălțimea încăperii
(m) 3,00 2,80 2,60 2,40 și mai mică
– Coeficient de
corecție 1,00 0.98 0,96 0,94

Denumirea corecției UA a lucrării la
care se aplică Valoarea corecției (lei/UM)
Se adaugă (+) Se scade ( -)

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

55 corecția
– Pentru clădiri cu alte învelitori decât țiglă:
pentru învelitori din carton bitumat
pentru învelitori din șiță sau șindrilă
pentru învelitori din tablă
pentru învelitori din azbociment sau
ardezie
pentru învelitori de olane
pentru acoperiș -terasă
mp Ad
mp Ad
mp Ad
mp Ad
mp Ad
mp Ad
–
5
8
12
15
6
9
–
–
–
–
–
– Pentru clădiri la care soclul este mai mare
decât 0,50 m de la suprafața terenului
între 0,51 – 0,80 m
peste 0,81 m

mp Ad
mp Ad

5
12

–
–
– Pentru clădiri la care soclul este mai mic
de 0,30 m mp Ad – 5
– Pentru obloane de lemn sau rulouri
Esslingen
pentru obloane
pentru rulouri
mp Ad
mp Ad
20
29
–
–
– Pentru balcoane ce depășesc 5% din Ad
fără balcoane mp b alcon 360 –
– Pentru încălzire cu sobe cu gaze mp Ad 24 –
– Pentru încălzire centrală, exclusiv
echipamentul centralei termice mp Ad 38 –
– Pentru echipamentul centralei termice:
în cazul când deservește numai clădirea în
care este montat
cu combustibil păcură
cu combustibil gaze

mp Ad
mp Ad

28
19

–
–

Denumirea corecției UA a lucrării la
care se aplică
corecția Valoarea corecției (lei/UM)
Se adaugă (+) Se scade ( -)
în cazul când deservește numai clădirea în
care este montat
cu combustibil păcură

cu combustibil gaze

mp suprafață
de încălzire a
cazanului
mp suprafață
de încălzire a
cazanului

2000

1300

–

–
– Pentru instalația de hidranți de incendiu mp Ad 8 –
– Pentru instalații de spălătorie mp Ad 7 –
– Pentru lipsa instalației electrice mp Ad – 23
– Pentru li psa anumitor categorii de instalații
sanitare
pentru instalația de baie
pentru lavoar
pentru chiuvetă la bucătărie
pentru WC
mp Ad
mp Ad
mp Ad
mp Ad
–
–
–
–
28
12
9
18

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

56 – Pentru lipsa întregii instalații sanitare mp Ad – 67
– Pentru pivniță sau beci mp pivniță
(beci) 300 –

I. 5. Fișa nr.5 – Clădire de locuit cu apartamente în bloc (cu parter și 2 … 4
etaje) – Catalog de reevaluare nr.124 – Fișa nr. 5 A

I.5.1 Caracteristici specifice obiectului
– Pereți din zidărie de piatră, cărămidă sau înlocuitori, cu sâmburi din beton armat sau
din panouri mari prefabricate. – Șarpantă de lemn cu învelitoare de țiglă sau acoperiș terasă. –
Planșee de lemn sau beton armat (sau bolțișoare de cărămidă). – Finisaj inferior, mediu sau
superior. – Clădire cu parter și 2 … 4 etaje, cu înălțimea medie de 3 m, la clădirea cu pereți
din zidărie și de 2,75 m la clădirea din panouri mari. – Instalații electrice de iluminat cu
curenți slabi. – Instalații sanitare. – Instalații de încălzire centrală (exclusiv echipa mentul
centralei termice).

I.5.2. Delimitarea obiectului
Clădirea se consideră complet terminată, cu toate lucrările de finisaj necesare, inclusiv
balcoanele ( în cazul când suprafețele cumulate ale acestora nu depășesc 5 % din Ad fără
balcoane) și trotu arul înconjurător.

I.5.3. Unitatea de referință
1 mp arie desfășurată (Ad)
Categorii de
lucrării Valoarea de înlocuire lei/mp Ad
Pereți
din Zidărie de piatră, cărămidă sau înlocuitori
Planșe
e de: Lemn Beton armat Beton armat
Finisaj
: infer
ior medi
u superior infer
ior mediu superior inferi
or me
diu supe
rior
Parter +2 etaje
-Construcții
-Instalații electrice
-Instalații sanitare
-Instalații de încălzire
centrală (exclusiv
echipamentul
centralei termice)
-Alte lucrări
(instalații de
spălătorie)
Total
500
20
65
65

–

650
578
22
65
67

8

740
656
25
65
66

8

820
509
20
65
66

–

60
587
23
65
67

8

750
666
25
65
65

8

830
–
–
–
–

–

–
–
–
–
–

–

–
–
–
–
–

–

–
Parter + 3 etaje
-Construcții
-Instalații electrice
-Instalații sanitare
-Instalații de încălzire
centrală (exclusiv
echipamentul
centralei termice)
-Alte lucrări
494
19
65
57

–
572
22
65
58

8
651
24
65
57

8
503
19
65
58

–
581
22
65
59

8
661
24
65
57

8
–
–
–
–

–
–
–
–
–

–
–
–
–
–

–

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

57 (instalații de
spălătorie)
Total
635
725
805
645
735
815
–
–
–
Parter + 4 etaje
-Construcții
-Instalații electrice
-Instalații sanitare
-Instalații de încălzire
centrală (exclusiv
echipamentul
centralei termice)
-Alte lucrări
(instalații de
spălătorie)
Total
476
18
65
56

–

615
559
21
65
57

8

710
638
24
65
55

8

790
485
19
65
56

–

625
568
22
65
57

8

720
647
24
65
56

8

800
–
–
–
–

–

–
57
9
22
65
74

–

74
0
–
–
–
–

–

–

I.5.5. Termeni de corecție

– Pentru înălțimi medii mai mari sau mai mici de 3 m, la clădirile cu pereții din zidărie de
piatră, cărămidă sau înlocuitori, indicatorii valorii de înlocuire se înmulțesc cu următorii
coeficienți :
Înălțimea încăperii (m) 3,20
și mai mare 3,00 2,80 2,60
și mai mică
– Coeficient de corecție 1,02 1,00 0,98 0,96

Denumirea corecției UA a lucrării
la care se
aplică corecția Valoarea corecției
(lei/UM)
Se adaugă
(+) Se scade
(-)
– Pentru clădiri cu alte învelitori decât țiglă:
Parter + 2 et aje
pentru învelitori din carton bitumat
pentru învelitori din șiță sau șindrilă
pentru învelitori din tablă
pentru învelitori din azbociment sau ardezie
pentru învelitori de olane
pentru acoperiș -terasă
Parter + 3 -4 etaje
pentru învel itori din carton bitumat
pentru învelitori din șiță sau șindrilă
pentru învelitori din tablă
pentru învelitori din azbociment sau ardezie
pentru învelitori de olane
pentru acoperiș -terasă

mp Ad
mp Ad
mp Ad
mp Ad
mp Ad
mp Ad

mp Ad
mp Ad
mp Ad
mp Ad
mp Ad
mp Ad

–
4
5
8
10
4

–
3
4
6
8
3

6
–
–
–
–
–

4
–
–
–
–
–
– Pentru obloane de lemn sau rulouri Esslingen
pentru obloane
pentru rulouri
jaluzele
mp Ad
mp Ad
mp Ad
20
29
12
–
–
–
– Pentru balcoane ce depășesc 5% din Ad fără
balcoane mp balcon 360 –

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

58 – Pentru încălzire cu sobe cu combustibil solid mp Ad – 34
– Pentru încălzire cu sobe cu gaze mp Ad – 10
– Pentru instalații de gaze la bucătării, la clădiri cu
încălzire centrală mp Ad 4 –

Denumirea corecției UA a lucrării l a
care se aplică
corecția Valoarea corecției
(lei/UM)
Se
adaugă
(+) Se scade
(-)
– Pentru echipamentul centralei termice:
în cazul când deservește numai clădirea în care
este montat
cu combustibil păcură
cu combustibil gaze

mp Ad
mp A d

24
16

–
–
în cazul când deservește numai clădirea în care
este montat
cu combustibil păcură

cu combustibil gaze

mp suprafață
de încălzire a
cazanului
mp suprafață
de încălzire a
cazanului

2000

1300

–

–
– Pentru echipame ntul unui punct termic montat în
clădire mp Ad 8 –
– Pentru instalații de hidrofor:
în cazul când deservește numai clădirea în care
este montat
în cazul când deservește și alte clădiri în afară de
cea în care este montat
întreaga clădire
fiecare cl ădire
deservită
44000

19500
–

–
– Pentru lipsa anumitor categorii de instalații
sanitare
pentru instalația de baie
pentru lavoar
pentru chiuvetă la bucătărie
pentru WC
mp Ad
mp Ad
mp Ad
mp Ad
–
–
–
–
27
12
9
17
– Pentru lipsa întregii instalații sanitare mp Ad – 65
– Pentru lipsa instalației de spălătorie mp Ad – 5
– Pentru subsol tehnic mp subsol tehnic 480 –
– Pentru clădirile semifabricate (folosite temporar
de constructori) indicatorii valorii de înlocuire
prevăzuți la „finisaj m ediu” – inclusiv termenii de
corecție, se înmulțesc cu coeficientul 0,84

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

59

I. 6. Fișa nr.6 – Clădire de locuit cu apartamente în bloc (cu parter și peste 4
etaje) – Catalog de reevaluare nr.124 – Fișa nr. 5 B

I.6.1. Caracteristici specifice o biectului
– Schelet sau pereți din beton armat monolit (sistem celular) sau pereți din panouri
mari prefabricate din beton armat și planșee din beton armat prefabricat. – Orice sistem de
învelitoare. – Finisaj mediu sau superior. – Înălțimea medie este de 3,00 m cu excepția
clădirilor din panouri mari la care înălțimea medie este de 2,75 m. – Instalații electrice. –
Instalații sanitare. – Instalații de încălzire centrală. – Instalații de gaze la bucătării

I.6.2. Delimitarea obiectului
Clădirea se consider ă complet terminată, cu toate lucrările de finisaj necesare, inclusiv
balcoanele (în cazul când suprafețele cumulate ale acestora nu depășesc 5 % din Ad fără
balcoane) și cu trotuarul înconjurător

I.6.3. Unitatea de referință
1 mp arie desfășurată (Ad)

I.6.4. Tabel cu indicatorii valorii de înlocuire

Categorii de lucrări Valoarea de înlocuire
lei/mp Ad
Finisaj
Mediu Superior
Clădire cu Parter + 5 etaje
-Construcții
-Instalații electrice
-Instalații sanitare
-Instalații de încălzire centrală (exc lusiv echipamentul centralei
termice)
Total
588
21
63
48

720
649
23
70
53

795

Categorii de lucrări Valoarea de înlocuire
lei/mp Ad
Finisaj
Mediu Superior
Parter + 6 etaje
-Construcții
-Instalații electrice
-Instalații sanitare
-Instalați i de încălzire centrală (exclusiv echipamentul centralei
termice)
Total
571
21
63
50

705
632
23
70
55

780
Parter + 7 etaje
-Construcții
-Instalații electrice
-Instalații sanitare
554
21
63
615
23
70

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

60 -Instalații de încălzire centrală (exclusiv echipamentul centra lei
termice)
Total 52

690 57

765

1.6.5. Termeni de corecție
Pentru înălțimi libere mai mici sau mai mari de 3 m, la clădiri cu schelet sau pereți din
beton armat, indicatorii valorii de înlocuire se înmulțesc cu următorii co eficienți:
Înălțimea încăperii (m) 3,20
și mai mare 3,00 2,80
și mai mică
– Coeficienți de corecție 1,02 1,00 0,98

Denumirea corecției UA a lucrării
la care se
aplică
corecția Valoarea corecției
(lei/UM)
Se adaugă
(+) Se
scade
(-)
– Pentru obloane d e lemn, rulouri Esslingen sau
jaluzele de aluminiu eloxat
– pentru obloane
– pentru rulouri
– jaluzele

mp Ad
mp Ad
mp Ad

20
29
12

–
–
–
– Pentru balcoane ce depășesc 5 % din Ad fără
balcoane mp balcon 360 –
– Pentru încălzire cu sobe cu combustibil solid mp Ad – 30
– Pentru încălzire cu sobe cu gaze mp Ad – 10

Denumirea corecției UA a lucrării
la care se
aplică
corecția Valoarea corecției
(lei/UM)
Se
adaugă
(+) Se scade
(-)
– Pentru echipamentul centralei termice:
în cazul când deservește numai clădirea în care
este montat
cu combustibil păcură
cu combustibil gaze

mp Ad
mp Ad

22
15

–
–
în cazul când deservește numai clădirea în care
este montat
cu combustibil păcură

cu combustibil gaze mp s uprafață
de încălzire a
cazanului
mp suprafață
de încălzire a
cazanului 2000

1300 –

–
– Pentru echipamentul unui punct termic montat în
clădire mp Ad 8 –
– Pentru instalații de hidrofor:
în cazul când deservește numai clădirea în care
este montat
în cazul când deservește și alte clădiri în afară de
cea în care este montat
întreaga
clădire
fiecare clădire
deservită
44000

19500
–

–
– Pentru lipsa anumitor categorii de instalații sanitare
pentru instalația de baie
mp Ad
–
26

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

61 pentru lavoar
pentr u chiuvetă la bucătărie
pentru WC
pentru instalații de spălătorie
pentru instalații de hidranți de incendiu mp Ad
mp Ad
mp Ad
mp Ad
mp Ad –
–
–
–
– 11
8
15
3
7
– Pentru lipsa instalației de gaze la bucătărie mp Ad – 3
– Pentru subs ol tehnic mp subsol
tehnic 480 –
– Pentru clădirile semifabricate (folosite temporar de constructori) indicatorii valorii de
înlocuire prevăzuți la „finisaj mediu” – inclusiv termenii de corecție, se înmulțesc cu
coeficientul 0,84

II. 1. Fișa nr.7 – Hotel cu exploatare permanentă – Hotel cu exploatare
sezonieră – Catalog de reevaluare nr.120 – Fișa nr. 13

II.1.1. Caracteristici specifice obiectului
– Structură din zidărie portantă sau schelet de beton armat
– Planșeu din beton armat
– Acoperiș terasă sa u șarpantă din lemn, beton armat sau oțel cu învelitoare de tablă
sau ceramică
– Clădire cu unul sau mai multe niveluri
– Înălțimea: parter H = 4,50 m; etaj H= 3,50 m
– Finisaj categoria I
– Instalații electrice de iluminat incandescent
– Instalații sanita re
– Instalații de încălzire centrală, fără centrală proprie

II.1.2. Delimitarea obiectului
– Clădirea cuprinde lucrările de construcții cu toate finisajele, precum și instalațiile
până la branșament
– Nu cuprinde în valoarea de înlocuire suprafața mag azinelor de orice natură aflate la
parter, mobilierul, utilajul și firmele luminoase

II.1.3. Unitatea de referință
1 mp arie desfășurată (Ad)

II.1.4. Tabel cu indicatorii valorii de înlocuire

Categorii de lucrări Valoarea de înlocuire lei/mp Ad
– Const rucții
– Instalații electrice de iluminat
incandescent
– Instalații sanitare
– Instalații de încălzire centrală, fără
centrală termică proprie
Total 800
30
70
70

970

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

62

II.1.5. Termeni de corecție

Denumirea corecției UA a
lucrării la
care se
aplică
corecț ia Valoarea corecției
(lei/UM)
Se adaugă
(+) Se scade
(-)
– Pentru finisaje de categoria III mp Ad – 220
– Pentru finisaje de categoria II mp Ad – 150
– Pentru finisaje de categorie de lux mp Ad 250 –
– Pentru înălțimi mai mari sau mai mici, la part er
H = 4,50 m și etaje H = 3,50 m pentru fiecare 0,10 m mp Ad ± 16
– Pentru planșee de lemn în loc de beton armat sau
bolțișoare de cărămidă cu traverse mp planșeu – 20
– Pentru subsol mp
suprafață
subsol 510 –
– Pentru instalații electrice de iluminat fluorescent mp
suprafață
iluminată 90 –
– Pentru lavoare în camere buc. lavoar 600 –
– Pentru fiecare apartament prevăzut cu grup sanitar buc. grup 4500 –
– În cazul când clădirea are stație proprie de hidrofor mp Ad 27 –
– Pentru centrală termică pro prie mp Ad 35 –
– În cazul când clădirea este încălzită cu sobe mp Ad – 30
– Când hotelul are caracter sezonier
pentru instalații
pentru construcții
mp Ad
mp Ad
–
–
80
60
– Pentru instalații de ventilație mp
suprafață
ventilată 170 –
– În cazu l lipsei instalației electrice de iluminat
incadescent mp Ad – 30
– În cazul lipsei instalației sanitare mp Ad – 70
– În cazul lipsei instalației de încălzire centrală mp Ad – 70

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

63

II. 2. Fișa nr.8 – Casă de odihnă la mare – Casă de odihn ă la munte – Catalog
de reevaluare nr.120 – Fișa nr. 14

II.2.1. Caracteristici specifice obiectului
Varianta I:
– Structură din lemn cu pereți dubli de scândură, stufit sau stabilit, planșee din lemn și
șarpantă din lemn cu învelitoare din șiță, șindrilă sau carton
Varianta II:
– Structură din zidărie portant ă sau schelet din beton armat și pereți din zidărie
– Acoperiș terasă sau șarpantă din lemn, beton armat sau oțel, cu învelitoare de tablă
sau ceramică
La ambele variante:
– Clădire cu unul sau ma i multe niveluri
– Înălțimea H = 3,00 m
– Finisaj mediu
– Instalații electrice de iluminat incandescent
– Instalații sanitare
– Instalații de încălzire centrală, fără centrală proprie

II.2.2. Delimitarea obiectului
– Clădirea cuprinde lucrările de constr ucții cu toate finisajele, precum și instalațiile
până la branșament
– Nu cuprinde în valoarea de înlocuire suprafața magazinelor de orice natură aflate la
parter, mobilierul, utilajul

II.2.3. Unitatea de referință
1 mp arie desfășurată (Ad)

II.2.4. Ta bel cu indicatorii valorii de înlocuire

Categorii de lucrări Valoarea de înlocuire lei/mp Ad
Structură din lemn Structură din zidărie
sau beton armat
– Construcții
– Instalații electrice de iluminat
incandescent
– Instalații sanitare
– Instalații de încălzire centrală, fără
centrală termică proprie
Total 630
25
40
45

740 650
20
40
45

755

II.2.5. Termeni de corecție

Denumirea corecției UA a lucrării
la care se
aplică
corecția Valoarea corecției
(lei/UM)
Se adaugă
(+) Se scade
(-)

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

64 Pentru struc tură din lemn
– Pentru înălțimi mai mari sau mai mici de
H=3,00 m
pentru fiecare 0,10 m mp Ad ± 12
– Pentru suprafețe la pereți de lemn tencuiți și
zugrăviți mp perete 13 –
– Pentru pereți din zidărie tensuiți și zugrăviți mp perete 40 –
– Pentru învelitori din tablă, țiglă sau olane mp învelitoare 20 –
Pentru structură din zidărie sau beton armat
– Pentru înălțimi mai mari sau mai mici de
H=3,00 m
pentru fiecare 0,10 m mp Ad ± 16
– Pentru planșee de lemn în loc de planșee de
beton sau bolți de zidărie pe traverse metalice mp planșeu – 20
Pentru ambele categorii
– Pentru pardoseli din xilolit sau gresie mp pardoseală 35 –
– Pentru pardoseli din material plastic mp pardoseală 40 –
– Pentru pardoseli sau placaje de marmură mp plac aj 250 –
– Pentru zidărie din piatră naturală mp perete 130 –
– Pentru subsol sau anexe (garaje, depozite
etc.) mp construcție
subsol sau
anexe 510 –
– Pentru pavarea curților mp pavaj 35 –
– Pentru instalații electrice de iluminat
fluorescent mp ilumi nat
fluorescent 90
– Pentru lavoar în camere buc. lavoar 600
– Pentru fiecare apartament prevăzut cu grup
sanitar buc. grup 4500

Denumirea corecției UA a lucrării la
care se aplică
corecția Valoarea corecției
(lei/UM)
Se
adaugă
(+) Se scade
(-)
– În cazul când clădirea are stație proprie de
hidrofor mp Ad 27 –
– Pentru centrală termică proprie mp Ad 35 –
– În cazul când încălzirea se face cu sobe în loc
de încălzire centrală mp Ad – 30
– În cazul în care casa de odihnă are caracter
(neîncălzit ă)
pentru construcții
pentru instalații

mp Ad
mp Ad

–
–

35
45
– În cazul lipsei instalației electrice de iluminat
incandescent
pentru structură din lemn
pentru structură din zidărie dau beton armat

mp Ad
mp Ad

–
–

25
20
– În caz ul lipsei instalației sanitare mp Ad – 40
– În cazul lipsei de încălzire centrală mp Ad – 45

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

65

III. 1. Fișa nr.9 – Internat școlar – Catalog de reevaluare nr.117 – Fișa nr. 1

III.1.1. Caracteristici specifice obiectului
– Structură din zidărie porta ntă. – Planșeu din lemn sau beton armat. – Șarpantă din
lemn sau beton armat. – Clădire are unul sau mai multe niveluri. – Înălțimea catului este de
3,00 m. – Finisaj mediu. – Instalații electrice incandescente. – Instalații sanitare. – Instalații de
încăl zire centrală, fără centrală proprie

III.1.2. Delimitarea obiectului
– Clădirea se consideră complet terminată, inclusiv trotuarul înconjurător și instalațiile
interioare până la branșament

III.1.3. Unitatea de referință
1 mp arie desfășurată (Ad)

III.1.4. Tabel cu indicatorii valorii de înlocuire
Categorii de lucrări Valoarea de înlocuire lei/mp Ad
Construcții cu un nivel Construcții cu mai multe
niveluri
– Construcții
– Instalații electrice
– Instalații sanitare
– Instalații de încălzire
central ă
Total 655
25
55
30
765 550
25
55
30
660

III.1.5. Termeni de corecție

Denumirea corecției UA a lucrării
la care se
aplică
corecția Valoarea corecției
(lei/UM)
Se adaugă
(+) Se scade
(-)
– Pentru înălțimi mai mari sau mai mici de
H=3,00 m
pentru fiecare 0,10 m mp Ad ± 10
– Pentru finisaj superior mp Ad 35 –
– Pentru subsol mp subsol 520 –
– Pentru lipsa instalaților electrice incandescente mp Ad – 25
– Pentru lipsa instalațiilor sanitare (apă canal) mp Ad – 55
– Pentru lipsa i nstalației de încălzire centrală, fără
centrală proprie mp Ad – 30
– Pentru sobe și lucrările aferente lor mp Ad 30 –
– Pentru iluminat fluorescent 1 buc.loc
lampă
fluorescentă 320 –
– Pentru instalație la centrala termică (exclusiv
instalația de ardere ) 1 mp
suprafață de 1600 –

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

66 încălzire a
cazanului
– Pentru instalație de ardere cu gaze la centrala
termică 1 mp
suprafață de
încălzire a
cazanului 220 –
– Pentru instalație de ardere cu păcură la centrala
termică 1 mp
suprafață de
încălzire a
cazanului 1000 –
– Pentru instalație de gaze interioare 1 buc foc 940 –
– Pentru radioficare 1 buc difuzor 435 –

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

67

III. 2. Fișa nr.10 – Internat școlar – Dormitor comun – Catalog de reevaluare
nr.124 – Fișa nr. 6

III.2.1. Caract eristici specifice obiectului
– Pereți din zidărie de piatră, cărămidă sau înlocuitori cu soclu cu înălțimea de 0,30 m
până la 0,50 m de la nivelul terenului. – Planșee de lemn sau beton armat. – Șarpantă de lemn
și învelitoare de țiglă. – Finisaj inferio r sau mediu. – Clădire cu parter sau parter + 1 … 4 etaje
cu încăperi pentru dormit în comun (elevi, muncitori ezc.) – peste 4 persoane în cameră. –
Înălțimea medie este de 3,40 m. – Instalații electrice. – Instalații sanitare. – Încălzire cu sobe cu
combu stibil solid

III.2.2. Delimitarea obiectului
– Clădirea se consideră complet terminată, cu toate lucrările de finisaj necesare, in
clusiv balcoanele (în cazul când suprafețele cumulate ale acestora nu depășesc 5 % din
Ad fără balcoane) și trotuarul înconjur ător

II.2.3. Unitatea de referință
1 mp arie desfășurată (Ad)

II.2.4. Tabel cu indicatorii valorii de înlocuire

Categorii de lucrări Valoarea de înlocuire lei/mp Ad
Planșe de
lemn beton armat
Finisaj
inferior mediu inferior mediu
Parter
-Cons trucții
-Instalații electrice
-Instalații sanitare
Total
570
15
35
620
638
17
40
695
580
15
35
630
648
17
40
705

Categorii de lucrări Valoarea de înlocuire lei/mp Ad
Planșe de
lemn beton armat
Finisaj
inferior mediu inferior mediu
Parter + 1 etaj
-Construcții
-Instalații electrice
-Instalații sanitare
Total
485
15
30
530
553
17
35
605
495
15
30
540
563
17
35
615
Parter + 2 etaj
-Construcții
-Instalații electrice
-Instalații sanitare
Total
455
15
30
500
523
17
35
575
465
15
30
510
538
17
35
590

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

68 Parter + 3 etaj
-Construcții
-Instalații electrice
-Instalații sanitare
Total
440
15
25
485
513
17
30
560
455
15
25
495
523
17
30
570
Parter + 1 etaj
-Construcții
-Instalații electrice
-Instalații sanitare
Total
435
15
25
475
508
17
30
555
450
15
25
490
518
17
30
565

III.2.5. Termeni de corecție

– Pentru înălțimi mai mici sau mai mari de 3,40 m, indicatorii valorii de înlocuire se
înmulțesc cu următorii coeficienți:

Înălțimea încăperii
(m)
Coeficienți de
corecție 3,40
1,00 3,00
0,96 2,80 și mai mică
0,94
Înălțimea încăperii
(m)
Coeficienți de
corecție 3,40
1,00 3,60
1,02 3,80 și mai mare
1,04

– Pentru clădiri cu alte învelitori decât țiglă:

Pentru învelitori de Lei/mp Ad
Parter Parter + 1 etaj Parter + 2 etaje Parter + 3,4
etaje
-Carton bitumat
-Șiță sau șindrilă
-Tablă
-Azbociment sau
ardezie
-Olane
-Acoperiș -terasă -17
+10
+15
+24
+30
+12
-9
+5
+8
+12
+15
+6
-6
+4
+5
+8
+10
+4
-4
+3
+4
+6
+8
+3

Denumirea corecției UA a lucrării
la care se
aplică
corecția Valoarea corecției
(lei/UM)
Se adaugă
(+) Se scade
(-)
– Pentru clădiri la care soclul este mai mare decât
0,50 m de la suprafața terenului :
Între 0,51 – 0,80 m P

mp Ad

15

–
P+1 mp Ad 8 –
P+2 mp Ad 5 –
P+3,4 mp Ad – –
Peste 0,80 m P mp Ad 35 –
P+1 mp Ad 18 –
P+2 mp Ad 12 –

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

69 P+3,4 mp Ad – –
– Pentru obloane de lemn mp Ad 20 –
– Pentru balcoane ce depășesc 5 % din Ad fără
balcoane mp Ad 300 –
– Pentru încălzire cu sobe cu gaze mp Ad 24 –
– Pentru încălzire centrală exclusiv echipamentul
centralei termice:
Finisaj interior P

mp Ad

40 –
P+1 mp Ad 40 –
P+2 mp Ad 37 –
P+3 mp Ad 35 –
P+4 mp Ad 32 –

Denumirea corecției UA a lucrării
la care se
aplică
corecția Valoarea corecției
(lei/UM)
Se adaugă
(+) Se scade
(-)
Finisaj mediu P mp Ad 28 –
P+1 mp Ad 28
P+2 mp Ad 27 –
P+3 mp Ad 25 –
P+4 mp Ad 22 –
– Pentru echipamentul centralei termice
În cazul în care deservește clădirea în care este
montat
cu combustibil păcură
cu combustibil gaze

mp Ad
mp Ad

32
21

–
–
– În cazul în care deservește și alte clădiri în afară
de cea în care este montat
cu combustibil păcură

cu combustibil gaze

mp suprafața
de încălzire a
cazanului
mp suprafața
de încălzire a
cazanului

2000

1300

–

–
– Pentru echipamentul unui punct termic montat
în clădire mp Ad 8 –
– Pentru instalație de hidrofor
În cazul când deservește numai clădirea în care
este montată
întreaga
clădire
44000
–
– În cazul când deservește și alte clădiri în afară
de clăd irea în care este montată Fiecare
clădire
deservită 19500 –
– Pentru lipsa instalației electrice
Pentru finisaj inferior
mp Ad
–
15
– Pentru finisaj mediu mp Ad – 17
– Pentru lipsa instalației sanitare
Finisaj inferior
P

mp Ad

–

35
P+1,2 etaje mp Ad – 30
P+3,4 mp Ad – 25

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

70

Denumirea corecției UA a lucrării
la care se
aplică
corecția Valoarea corecției
(lei/UM)
Se adau gă
(+) Se scade
(-)
Finisaj mediu P mp Ad – 40
P+1,2 etaje mp Ad – 35
P+3,4 etaje mp Ad – 30
– Pentru lipsa instalației de apăcaldă mp Ad – 3
– Pentru clădiri cu pere ți din bârne și planșee de
lemn mp Ad – 25
Notă: Clădirile cu pereți din alte materiale (lut, etc.) se asimilează cu baracamente

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

71

III. 3. Fișa nr.11 – Cămin studențesc – Cămin muncitoresc – Catalog de
reevaluare nr.1 24 – Fișa nr. 7

III.3.1. Caracteristici specifice obiectului
Varianta I:
– Pereți din zidărie de piatră, cărămidă sau înlocuitori. – Planșee de lemn sau beton
armat, cu soclu cu înălțimea de 0,30 m până la 0,50 m de la nivelul terenului. – Șarpantă de
lemn și învelitoare de țiglă. – Finisaj inferior, mediu sau superior. – Clădire cu parter sau parter
+ 1 … 4 etaje.
Varianta II:
– Schelet de beton armat cu umplutură din zidărie de cărămidă sau înlocuitori. –
Planșee de beton armat. – Orice sistem de înv elitoare. – Finisaj inferior, mediu sau superior. –
Clădire cu parter și peste 4 etaje. – Clădirea are cel mult 4 locuri în cameră, cu înălțimea
medie de 3 m. – Instalații electrice . – Instalații sanitare. – Instalații de încălzire centrală.

III.3.2. Del imitarea obiectului
– Clădirea se consideră complet terminată, cu toate lucrările de finisaj necesare,
inclusiv balcoanele (în cazul când suprafețele cumulate ale acestora nu depășesc 5 % din Ad
fără balcoane) cu trotuarul înconjurător

III.3.3. Unitate a de referință
1 mp arie desfășurată (Ad)

III.3.4. Tabel cu indicatorii valorii de înlocuire

Categorii
de
lucrării Valoarea de înlocuire lei/mp Ad
Pereți din zidărie de piatră, cărămidă sau înlocuitori
Planșee
de: Lemn Beton armat Beton armat
Finisaj: inferior mediu superior inferior mediu superior inferior mediu super
ior
Parter
-Construcții
-Instalații electrice
-Instalații sanitare
-Instalații de
încălzire centrală
(exclusiv
echipamentul
centralei termice)
Total
566
21
48
65

700
645
23
50
67

785
716
26
53
70

865
576
21
48
65

710
655
23
50
67

795
726
26
53
70

875
–
–
–
–

–
–
–
–

–
–
–
–

Parter + 1 etaj
-Construcții
-Instalații electrice
-Instalații sanitare
-Instalații de
încălzire centrală
(exclusiv
echipamentul
496
19
48
62

575
21
50
64

646
24
53
67

506
19
48
62

585
21
50
64

656
24
53
67

–
–
–
–

–
–
–
–

–
–
–
–

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

72 centralei termice)
Total 625 710 790 635 720 800 – – –
Parter + 2 etaje
-Construcții
-Instalații electrice
-Instalații sanitare
-Instalații de
încălzire centrală
(exclusiv
echipamentul
centralei termice)
Total
462
18
43
62

585
541
20
45
64

670
618
23
47
67

755
472
18
43
62

595
551
20
45
64

680
628
23
47
67

765
–
–
–
–

–

–
–
–
–

–
–
–
–
–

–

Categorii
de
lucrării Valoarea de înlocuire lei/mp Ad
Pereți din zidărie de piatră, cărămidă sau înlocuitori
Planșee
de: Lemn Beton armat Beton armat
Finisaj: inferior mediu superior inferior mediu superio r inferior mediu superior
Parter + 3 etaje
-Construcții
-Instalații electrice
-Instalații sanitare
-Instalații de
încălzire centrală
(exclusiv
echipamentul
centralei termice)
Total
451
17
43
59

570
530
19
45
61

655
602
22
47
64

735
461
17
43
59

580
540
19
45
61

665
612
22
47
64

745
–
–
–
–

–
–
–
–

–
–
–
–

Parter + 4 etaje
-Construcții
-Instalații electrice
-Instalații sanitare
-Instalații de
încălzire centrală
(exclusiv
echipamentul
centralei termice)
Total
442
17
41
55

555
521
19
43
57

640
598
22
45
60

725
452
17
41
55

565
531
19
43
57

650
608
22
45
60

735
–
–
–
–

–
–
–
–
–

–
–
–
–
–

–
Parter + 5…8
etaje
-Construcții
-Instalații electrice
-Instalații sanitare
-Instalații de
încălzire centrală
(exclusiv
echipamentul
centralei termice)
Total
–
–
–
–

–

–
–
–
–

–
–
–
–
–

–
–
–
–
–

–

–
–
–
–

–
–
–
–
–

–
468
17
40
50

575

545
20
43
52

660
632
23
45
55

755

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

73

III.3.5. Termeni de corecție
– Pentru înălțimi libere mai mici sau mai mari de 3 m, indicatorii valorii de înlocuire se
înmulțesc cu următorii coeficienți:

Înălțimea încăperii
(m)
Coeficienți de
corecție 3,00
1,00 2,80
0,98 2,60 și mai mică
0,96
Înălțimea încăperi i
(m)
Coeficienți de
corecție 3,00
1,00 3,20
1,02 3,40 și mai mare
1,04

– Pentru clădiri cu parter sau cu parter +1 … 4 etaje cu alte învelitori decât țiglă:

Pentru învelitori de: lei/mp Ad
P P+1 etaj P + 2 etaje P + 3,4
etaje
Carton bitumat
Tablă
Azbociment sau ardezie
Olane
Acoperiș terasă -17
+15
+24
+30
+12 -9
+8
+12
+15
+6 -6
+5
+8
+10
+4 -4
+4
+6
+8
+4

– Pentru clădiri la care soclul este mai mare decât 0,50 m de la suprafața terenului

Pentru învelitori de: lei/mp Ad
P P+1 etaj P + 2 etaje P + 3,4
etaje
– între 0,51 – 0,80 m
– peste 0,81 m +15
+35 +8
+18 +5
+12 –
–

Denumirea corecției UA a lucrării la
care se aplică
corecția Valoarea corecției
(lei/UM)
Se adaugă
(+) Se scade
(-)
– Pentru obloane de lemn, rulouri Esslingen sau
jaluzele de aluminiu eloxat
pentru obloane

mp Ad

20

–
pentru rulouri mp Ad 29 –
Pentru jaluzele mp Ad 12 –
– Pentru balcoane ce depășesc 5% din Ad fără
balcoane mp balcon 360 –

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

74

Denumirea corecției UA a lucrării la
care se aplică
corec ția Valoarea corecției
(lei/UM)
Se
adaugă
(+) Se scade ( –
)
– Pentru încălzire cu sobe cu combustibil solid
P și P + 1 etaj finisaj inferior
mp Ad
–
40
P și P + 1 etaj finisaj mediu și superior mp Ad – 28
P + 2 … 4 etaje finisaj inferior mp Ad – 35
P + 2 … 4 etaje finisaj mediu și superior mp Ad – 25
– Pentru încălzire cu sobe cu gaze
P și P + 1 etaj finisaj inferior
mp Ad
–
15
P și P + 1 etaj finisaj mediu și superior mp Ad – 5
P + 2 … 4 etaje finisaj inferior mp Ad – 10
P + 2 … 4 etaje finisaj mediu și superior mp Ad – –
– Pentru echipamentul centralei termice
În cazul în care deservește numai clădirea în
care este montat
cu combustibil păcură

cu combustibil păcură

mp suprafața de
încălzire a
cazanului
mp suprafața de
încălzire a
cazanului

27

18

–

–
În cazul în care deservește și alte clădirea în
afară de cea în care este montat
cu combustibil păcură

cu combustibil păcură

mp suprafața de
încălzire a
cazanu lui
mp suprafața de
încălzire a
cazanului

2000

1300

–

–
– Pentru echipamentul unui punct termic montat
în clădire mp Ad 8 –

Denumirea corecției UA a lucrării
la care se
aplică
corecția Valoarea corecției
(lei/UM)
Se adaugă
(+) Se scade
(-)
– Pentru instalație de hidrofor
În cazul când deservește numai clădirea în care
este montată
întreaga
clădire
44000
În cazul când deservește și alte clădiri în afară
de cea în care este montată Fiecare
clădire
deservită 19500 –
– Pentru lavoare ( inclusiv oglindă, etajeră și port –
prosop) montate la fiecare cameră mp Ad 20 –
– Pentru lipsa instalației electrice mp Ad 19 –

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

75 la clădiri cu parter și P + 1 etaj
la clădiri cu parter și P + 2 … 4 etaje mp Ad 17
– Pentru lipsa instalației sanitar e
la clădiri cu parter
mp Ad
–
50
la clădiri cu P + 1 etaj mp Ad – 47
la clădiri cu P + 2 … 4 etaje mp Ad – 43
– Pentru subsol tehnic mp subsol
tehnic 520 –
– Pentru clădiri cu puține etaje, având pereții din
bârne mp Ad – 25

ANEXA 5
EXEMPLE DE CALCUL
1.EXEMPLU DE CALCUL NR.1

1. Obiectul :
Clădire de locuit cu apartamente în bloc, cu parter și 4 etaje
2. Date constructive
2.1. Componența: Clădire cu subsol tehnic, general, parter și 4 etaje
2.2. Dimensiuni:
Construcția Subsol
Afere nt centralei
termice
Rest
– Lungimea
– Lățimea
– Înălțimea 30,0 m
10,0 m
3,20 m 10,0 m
10,0 m
3,0 m 20,0 m
10,0 m
3,0 m
2.3. Partea de construcție
Zidărie portantă cu sâmburi din beton armat, planșee din beton armat, compartimentări
din plăci B.C.A., învelit oare tip terasă termo și hidroizolată, tâmplărie de lemn, finisaj mediu.
2.4. Instalații electrice de iluminat și curenți slabi.
2.5. Instalații sanitare la baie și bucătărie.
2.6. Instalații de încălzire centrală racordată la un punct termic de cartier.
2.7. Instalații de gaze la bucătărie.
3. Stabilirea elementelor de calcul
3.1. Suprafața desfășurată parter și etaje (Ad)
– Parter și etaje 5 x 10 m x 30 m 1500 mp Ad
– Subsol
aferent centra lei termice : 10 m x 10 m 100 mp Ad
rest: 0,7 x 20 m x 10 m 140 mp Ad
Total arie desfășurată 1740 mp Ad
4. Calculul valorii de înlocuire la nivel 01.01.1065
4.1. Valoarea unitară (conform fișei nr.5 (1.5)
4.1.1. Construcții pentru în ălțimea 3,0 m (tab el 1.5.4) 568 lei/mp Ad
4.1.2. Instalații electrice (tabel 1.5.4) 22 lei/mp Ad
4.1.3. Instalații sanitare (tabel 1.5.4) 65 lei/mp Ad
4.1.4. Instalații de încălz ire centrală (tabel 1.5.4) 57 lei/mp Ad
Total construcții + instalații (pct.4.1.1 – 4.1.4) 712 mei/mp Ad
4.1.5. Valoarea unitară corectată pentru înălțimea de 3,20 m
(tabel 1 .5.5) 1,02 x 712 lei/mp Ad 4 lei/mp Ad

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

76 4.1.6. Spor pentru aco periș terasă (tabel 1.5.5) 3 lei/mp Ad
4.1.7. Spor pentru instalații de gaze la bucătărie (tabel 1.5.5) 726 lei/mp Ad
4.2. Valoarea totală
4.2.1. Construcții și instalații (inclusiv sportul de înălțime)
1740 mp Ad x 726 lei/mp Ad 1263240 lei
4.2.2. Spor pentru acoperiș terasă
1740 mp Ad x 3 lei/mp Ad 5220 lei
4.2.3. Spor pentru instalații de gaze
1740 mp Ad x 4 lei/ mp Ad 6960 lei
Total genera l obiect la nivel 01.01.1965 1275420 lei
Rotund 1275000 lei

2. EXEMPLU DE CALCUL NR.2
1. Obiectul :
Hotel cu exploatare permanentă, având parter și 2 etaje

2. Date constructive
2.1. Componența: Clădire parter și 2 etaje având subsol parțial
2.2. Dimensiuni:
– Hotelul propriu -zis

Parter Etajul 1 + 2
– Lungimea
– Lățimea
– Înălțimea 60,30 m
20,00 m
4,30 m 60,30 m
15,50 m
3,40 m

Subsol termic (centrală termică)
– Lungime : 20,50 m
– Lățime: 10,30 m
– Înălțime: 3,00 m
2.3. Partea de construcție
Structură din zidărie portantă cu sâmburi din beton armat și planșee din beton armat,
învelitoare tip terasă, tencuieli interioare gletuite, zugrăvite în c alcio, pardoseli din parchet și
mozaic din marmură, tencuieli exterioare din terasit;
Finisaj categoria I.
2.4. Instalații electrice de iluminat fluorescent pe 80% din suprafața și incandescent pe 20%.
2.5. Instalații sanitare; la un număr de 30 camere hot elul are câte un grup sanitar în fiecare
cameră.
2.6. Instalații de încălzire centrală cu centrală termică proprie.

3. Stabilirea elementelor de calcul
3.1. Suprafața desfășurată
A. – Hotelul propriu -zis
Parter : 60,30 m x 20,00 m 1206,00 m p Ad
Etaj 1 și 2: 2 x 60,30 m x 15,50 m 1869,30 mp Ad
Total arie desfășurată hotel 3075,30 mp Ad
B . – Subsol tehnic (centrală termică)
20,50 m x 10,30 m 211,15 mp subsol
3.2. Grupuri sanitare în camere 30 buc.
3.3.Suprafa ță iluminată fluorescent

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

77 0,80 x 3075,30 mp Ad 2460,25 mp Ad

4. Calculul valorii de înlocuire la nivel 01.01.1065
4.1. Valoarea unitară (conform fișei nr.7.II.1)
4.1.1. Construcții (tabel II.1.4) 800 lei/mp Ad
4.1.2. Instalații electrice de il uminat incadescent(tabel II.1.4) 30 lei/mp Ad
4.1.3. Instalații sanitare (tabel II.1.4) 70 lei/mp Ad
4.1.4. Instalații de încălzire centrală, fără centrală termică proprie (tabel II.1.4) 70 lei/mp Ad
Total construcții + instalații (pct.4.1. 1 – 4.1.4) 970 lei/mp Ad
4.1.5. Diferență de înălțime (tabel II.1.5)
– Parter
mpAdleixmm m/ 1610,030,4 50,4 – 32 lei/mp Ad
Etaje
mpAdleixmm m/ 1610,040,3 50,3 – 16 lei/mp Ad
4.1.6. Subsol tehnic (tabel II.1.5) 510 lei/mp subsol
4.1.7. Grup sanitar în camere (tabel II.1.5) 4500 lei/buc
4.1.8. Spor iluminat fluorescent (tabel II.1.5) 90 lei/mp
suprafață iluminata
4.1.9. Spor pentru centrală termică proprie (tabel II.1.5) 35 lei/mp Ad
4.2. Valoare totală
4.2.1. Construcții și instalații
3075,30 mpAd x 970 lei/mpAd 2983041 lei
4.2.2. Diferența de înălțime
– Parter: 1206,00 mp Ad x 32 lei/mp Ad -38592 lei/mp Ad
– Etaje: 1869,30 mp Ad x 16 lei/mp Ad -29909 lei/mp Ad
Total -68501 lei/mp Ad
Rest 2914540 lei/mp Ad
4.2.3. Subsol tehnic: 211,15 mp subsol x 510 lei / mp Ad 107687 lei
4.2.4. Grupuri sanitare în camere : 30 buc. X 4500 lei/buc. 135000 lei
4.2.5. Spor pentru iluminat fluorescent: 2460,25 mp Ad x 90 lei/mp 221423 lei
4.2.6. Spor pentru centrală termică proprie
3075,30 mp Ad x 35 lei/ mp Ad 107636 lei
Total general la nivel 01.01.1065 3 486 286 lei
Rotund 3 486 000 lei

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

78

1.EXEMPLU DE CALCUL NR.3

METODA COSTULUI – TEREN INTRAVILAN
TEREN AMPLASAT IN C ENTRUL
LOCALITATII
Suprafata totala teren 2,940
Valoare de baza teren la nivel de 1991 (lei/mp) 495
Corectii
Zona C – Periferie 0.1
Amplasarea terenului la periferia localitatii 0.1
Functiile economice ale localitatii 0.1
Acces la retelele de t ransport
transport rutier 0.1
transport feroviar 0
Echiparea tehnico -edilitara a zonei
apa – canal 0.1
energie electrica 0.1
energie termica 0
gaze naturale 0
telefonie 0.1
transport urban 0.3
Caracteristicile geotehnice a terenului
Teren normal 0.1
Compatibilitatea terenului cu Planul Urbanistic 0
Poluare 0
Total corectii (N) 1.1
1 + N 2.1
VALOAREA TERENULUI Vbx(1+N) (lei/mp) 1,040
Valoare teren la nivel de 1991 3,056,130
Indice de actualizare la nivel de 1994 8.373
Valoare teren la nivel de 1994 25,588,976
Valoare $ in 1994 1,655
Valoare $ in 2012 34,141
Indice de actualizare 21
VALOARE ACTUALIZATA (ROL) 527,875,073
VALOARE TOTALA A TERENULUI (RON) 52,788
Valoare euro 4.4165
VALOARE TEREN IN EURO 11,952

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

79

METODA COMPARA TIILOR DIRECTE – TEREN INTRAVILAN

Elemente de comparatie Subiect Comp 1 Comp 2 Comp 3 Comp 4
Suprafata 2,940 6,000 45,000 8,000 5,000
Pret (oferta/vanzare)
(Eur/mp) 4.00 5.00 4.00 6.00

Drepturi de proprietate integral integ ral integral integral integral
Valoarea corectiei
(Euro/mp) 0% 0% 0% 0%
Pret corectat 4.00 5.00 4.00 6.00

Conditii vanzare
(-5% din oferta) oferta oferta oferta oferta

Valoarea corectiei
(Euro/mp) 0.00 0.00 0.00 0.00
Pret corectat 4.00 5.00 4.00 6.00

Localizare mai
favorabil mai
favorabil la fel la fel
Valoarea corectiei (%) -5% -5% -15% -15%
Pret corectat 3.80 4.75 3.40 5.10

Acces mai
favorabil mai
favora bil mai
favorabil mai
favorabil
Valoarea corectiei (%) -25% -20% -5% -5%
Valoarea corectiei
(EUR/mp) -1 -1 0 0
Pret corectat 2.85 3.80 3.23 4.85

Destinatia (utilizarea
terenului) comercial comercial comercial rezidential rezidential
Valoarea corectiei (eur/mp) 0 0 -1.0 -1.0
Pret corectat 2.85 3.80 2.23 3.85

Utilitati NU toate toate toate toate
Valoarea corectiei
(EUR/mp) -2.00 -2.00 -2.00 -2.00
Pret corectat 0.85 1.80 0.23 1.85

Suprafata 2,940 6,000 45,000 8,000 5,000
Corectie procentuala -2% 2% 2% 3%
Valoarea corectiei
(EUR/mp) -0.02 0.04 0.00 0.06
Pret corectat 0.83 1.84 0.23 1.90
Total corectie bruta 3.17 3.24 3.77 4.21
Curs euro 4.4165
Valoarea estimata rotund 0.83 EUR/mp
S teren = 2940 mp 2,449 € 10,816 lei

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

80

EXEMPLU DE CALCUL NR. 4.
METODA COSTULUI – APARTAMEN 2 CAMERE SITUAT IN
PETRILA, JUD. HUNEDOARA

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

81
GRILA DATELOR DE PIATA (COMPARABILE)

Criterii și elemente de
comparație: Proprietatea de
evalu at: Proprietati comparabile comparație
1 2 3
Pret ( euro) 20,376 16,500 12,400
Tipul comparabilei oferta oferta oferta
Drept de proprietate
transmis: intergral intergral intergral intergral
Conditii de finantare normale similare similare similar e
Conditii de vanzare normale normale normale normale
Cheltuieli imediat
urmatoare dupa
cumparare finisat finisat finisat finisat
Condițiile pietei: prezent Mar-12 Mar-12 Mar-12
Adresa Str. Republicii Str. Republicii Str. Republicii Str. Republicii
Localizare: central central central central
Caracteristici fizice
Tip apartament decomandat decomandat decomandat decomandat
Numar camere 3 3 3 3
Etaj P din 4 4 din 4 2 din 4 1 din 4
Finisaje superioare superioare superioare superioare
Incalzir e / apa calda
proprie CT energie electrica 1 foc gaz 1 foc gaz
Vechime (anul
constructiei) anii 1977 anii 1975 anii 1975 anii 1977
Arie utila 118.23 100 95 95
Cea ma buna utilizare: rezidential rezidential rezidential rezidential
Pret / mp Au (EURO) 204 174 131

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

82 METODA COMPARATIILOR DIRECTE
– APARTAMEN 2 CAMERE SITUAT IN PETRILA, JUD.
HUNEDOARA
Element de comparatie Proprietatea
subiect Comparabila 1 Comparabila
2 Comparabila 3
Identificare proprietate Str. Republicii Str. Republicii Str.
Republicii Str. Republicii
Pret vanzare 20,376 16,500 12,400
TIP COMPARABILA
Tip comparabila oferta oferta oferta
Corectie unitara sau procentuala -10% -10% -10%
Corectie totala pentru tipul comparabilei -2,040 -1,650 -1,240
Pret de vanzare corectat 18,340 14,850 11,160
DREPT DE PROPRIETATE
Drept de proprietate transferat intergral intergral intergral intergral
Corectie unitara sau procentuala
Corectie totala drept de proprietate 0 0 0
Pret corectat 18,340 14,850 11,160
CONDITII DE FINANTARE
Conditii de finantare normale similare similare similare
Corectie unitara sau procentuala 0 0 0
Corectie totala conditii de finantare 0 0 0
Pret corectat 18,340 14,850 11,160
CONDIT II DE VANZARE
Conditii de vanzare normale normale normale normale
Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala conditii de vanzare 0 0 0
Pret corectat 18,340 14,850 11,160
CHELTUIELI IMEDIAT URMATOARE DUPA
CUMPARARE
Cheltuieli imediat urmatoare dupa
cumparare – investitii de adecvare,
finalizare, finisare finisat finisat finisat finisat
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala cheltuieli imediat dupa
cumparare 0 0 0
Pret corectat 18,340 14,850 11,160
CONDITI I DE PIATA
Conditii de piata ( timpul ) prezent martie -12 martie -12 martie -12
Corectie procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala conditii de piata 0 0 0
Pret corectat 18,340 14,850 11,160
LOCALIZARE
Localizare Str. Republicii Str. Re publicii Str.
Republicii Str. Republicii
Corectie procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala localizare 0 0 0
Pret corectat 18,340 14,850 11,160
CARACTERISTICI FIZICE
Tip apartament decomandat decomandat decomandat decomandat

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

83 Corectie unitara 0% 0% 0%
Corectie totala tip apartament 0 0 0
Pret corectat 18,340 14,850 11,160
Etaj P din 4 4 din 4 2 din 4 1 din 4
Corectie unitara sau procentuala 0% -5% -5%
Corectie totala etaj 0 -740 -560
Pret corectat 18,340 14,110 10,600
Finis aje superioare superioare superioare superioare
Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala finisaje 0 0 0
Pret corectat 18,340 14,110 10,600
Incalzire / apa calda proprie CT energie electrica 1 foc gaz 1 foc gaz
Corectie unitara 50 25 25
Corectie totala incalzire / apa calda proprie 5,000 2,380 2,380
Pret corectat 23,340 16,490 12,980
Vechime – an constructie anii 1977 anii 1975 anii 1975 anii 1977
Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala vechime 0 0 0
Pret corectat 23,340 16,490 12,980
Aria utila sau numar de camere 118 100 95 95
Corectie unitara 230 170 140
Corectie totala arie utila sau numar de camere 4,190 3,950 3,250
Pret corectat 27,530 20,440 16,230
Balcon / Terasa da da da da
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala balcon / terasa 0 0 0
Pret corectat 27,530 20,440 16,230
Caracteristici economice normale normale normale normale
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala caracteristici economice 0 0 0
Pret corectat 27,530 20,440 16,230
Utilizare ( zonare) – cea mai buna utilizare rezidential rezidential rezidential rezidential
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala cea mai buna utilizare 0 0 0
Pret corectat 27,530 20,440 16,230
Loc de parcare fara fara fara fara
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala loc de parcare 0 0 0
Pret corectat 27,530 20,440 16,230
Mobila fara fara fara fara
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala mobila 0 0 0
Pret corectat 27,530 20,440 16,230
Componente non -imobil iare ale valorii fara fara fara fara
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala componente non -imobiliare 0 0 0
Pret corectat 27,500 20,400 16,200
Corectie totala neta 9,190 5,590 5,070
Corectie totala neta (%) 50% 38% 45%
Corectie totala bruta 9,190 7,070 6,190
Corectie totala bruta (%) 50% 48% 55%

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

84
Opinie 20,400 euro 90,100 ron
173 euro / mp Curs 4.417

Data 19-Mar-12

METODA DE RANDAMENT – APARTAMEN 2 CAMERE
SITUAT IN PETRILA, JUD. HUNEDOARA

Specificatie Comparabila 1 Compar abila 2 Comparabila 3
Pret 20,376 16,500 12,400
Chirie bruta lunara ( VBP lunar) 180 150 150
Multiplicatorul venitului brut
potential lunar – MCB 113 110 83
Multiplicator selectat 110

MCB = PRET/CHIRIE RUTA LUNARA

Denumire Arie utila Chirie
potenti ala Multiplica
tor Valoare
estimată Valoare
estimată Valoare
estimată
mp Euro / luna MVbp
lunar (EURO) (RON) unitara (
euro /
mp)
1 2 3 4 5 6 7
Apartament 2 camere 118 180 € 110 19,800 87,500 167
0 0
Valoarea proprietatii adecvat a pentru exploatare prin multiplicarea
chiriei 19,800 87,500
Costuri de conversie /
reparatii / investiii de
adecvare 0.00 0 0
Valoarea proprietatii in starea de la data evaluarii 19,800 87,500 167
Data evaluarii 19-mar.-12
Curs leu / EUR O 4.4170

Evaluarea bun urilor imobile – Indrumator de laborator

85

BIBLIOGRAFIE

 Eger, Albert F. Canadian real Estate Finance : A Typical Transaction, 1st edition.
Montreal: Ad valorem Press Inc., 1990

 Gimmy, Arthur E., and Martin E. Benson. Golf Courses and Century Clubs: A
Guide to Appraisal , Market Analiysys and Financing. Chicago: Appraisal Institute,
1992

 Sahling Leonard. Real Estate Economics Special Report. “Rent or Buy: A Market
Analisys”. New York: Merrill Lynch, June, 1990

 Herbei O. Ular R. – Evaluarea bunurilor imobile , Editura UNI VERSITAS,
Petrosani, 2006.

 CATALOAGELE MATRIXROM – Colectia EVALUAREA RAPIDA A
CONSTRUCTIILOR – LOCUINTE, CAMINE, HOTELURI, 1995.

 Padure I, Palamariu M. – Evaluarea bunurilor imobiliare, Editura Global Media
Image, Deva, 2001.