Evaluare Teren Evaluarea Unei Proprietati Imobiliare

=== lucr ===

pagina

Cap I ASPECTE GENERALE 1

Obiectul evaluarii. Drepturi de proprietate evaluate 2

Scopul evaluarii.Clientul si utilizarea evaluarii 2

Data evaluarii 3

Inspectia 3

Tipul valorii estimate 3

Moneda raportului 3

Responsabilitatea fata de terti 4

Surse de informatii 4

Ipoteze si conditii limitative 4

capII PREZENTAREA PROPRIETATII IMOBILIARE 6

1. Amplasament 6

2 Piata imobiliara din Romania 7

2.1 Analiza pietei imobiliare locale 9

2.2 Cererea 10

2.3 Oferta 11

2.4 Echilibrul pietei 11

Cap.III EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE 17

Cea mai buna utilizare 18

Abordari in evaluare 21

Metoda capitalizarii directe 22

Calculul ratelor totale de capitalizare 23

Estimarea valorii proprietatii prin metoda

capitalizarii directe 26

3.4 Abordarea prin comparatia vanzarilor 28

3.4.1 Estimarea valorii proprietatii prin

comparatia vanzarilor 34

Cap IV RECONCILIEREA VALORII 37

Cap V MATEMATICI IN EVALUARE 38

BIBLIOGRAFIE 46

ANEXE

1. Obiectul evaluarii. Drepturi de proprietate evaluate

Obiectul evaluarii il constituie un teren liber situat in municipiul Ploiesti, in zona ultracentrala, str I L. Caragiale, nr 37, jud. Prahova, nr cadastral 4695, proprietatea d-lui Iancu Marian .Bunul evaluat se pretinde a fi proprietatea susnumitului in baza urmatoarelor documente:

-contract de vanzare cumparare nr 4821/16.02.2001

-documentatie topocadastrala cu numar cadastral 4695(memoriu tehnic justificativ, plan de amplasare, plan d e incadrare, calculul suprafetei totale, tabel cu vecinatati).

Conform declaratiei proprietarului, dreptul de proprietate asupra imobilului este complet.Asupra acestuia nu greveaza niciun fel de sarcini sau servituti .Toate aceste informatii au fost considerate credibile si corecte neverificand autenticitatea actelor juridice detinute.

Nu se asuma nici o responsabilitate de catre evaluator privind descrierea situatiei juridice sau a consideratiilor privind actele de proprietate. Se presupune ca actele de proprietate sunt valabile si proprietatea poate fi vanduta.

A fost supus evaluarii dreptul integral de proprietate al Dlui Iancu Marian.

2. Scopul evaluarii. Clientul si utilizarea evaluarii

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a

Terenului asa cum este definita in standardul international IVS 1-Valoarea de piata-baza de evaluare, in vederea vanzarii.

Prezentul raport se adreseaza D-lui Iancu Marian in calitate de client si Bank Post in calitate de destinatar.Avand in vedere statutul ANEVAR si Codul Deontologic al profesiunii de evaluator , evaluatorul nu-si asuma responsabilitatea decat fata de DL. Iancu Marian in calitate de client si destinatar.

3. Data evaluarii

La baza evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare lunii decembrie 2007.Data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de evaluator(data evaluarii) este 01.01.2008.

4.Inspectia proprietatii

Inspectia proprietatii a fost efectuata personal de catre evaluator la data de 08.12.2007, in prezenta clientului, in calitate de beneficiar al raportului. Nu s-au realizat investigatii privind eventualele contaminari ale terenului sau amplasamentelor invecinate.

5. Tipul valorii estimate

Evaluarea realizata conform prezentului raport reprezinta o estimare a

valorii de piata a proprietatii imobiliare , asa cum este definita in standardul de evaluare IVS 1 care are caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR.Conform standardului definitia valorii de piata este urmatoarea:

Suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată, la data

evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o

tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing

adecvată, în care ambele părți au acționat în cunoștință de cauză, prudent

și fără constrângere.

6. Moneda raportului

Valoarea este exprimata in EURO si nu cuprinde taxa pe valoare adaugata

Valoarea exprimata in EURO este valabila atata timp cat conditiile pietei imobiliare nu se modifica semnificativ.

7. Responsabilitate fata de terti

Prezentul raport a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de client , corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia.

Valorile estimate de evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si o perioada limitata de la aceasta data, cat timp conditiile specifice ale pietei imobiliare nu prezinta modificari semnificative.

Acest raport de evaluare este destinat scopului precizat si numai pentru uzul destinatarului mentionat.Raportul este confidential, strict pentru client si evaluatorul nu accepta nici o responsabilitate fata de o alta persoana , in nici o circumstanta.

8.Surse de informatii

Sursele de informatii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost :

-informatii privind situatia juridica a proprietatii imobiliare furnizate de catre proprietar ;

-informatii privind istoricul proprietatii, starea fizica, furnizate de proprietar ;

-inspectia efectuata de evaluator ;

-informatii privind piata imobiliara locala ;

-studii, opinii de specialitate preluate din diverse publicatii ;

-alte informatii existente in bibliografia de specialitate ;

-Standarde Internationale de Evaluare, editia a 8-a 2007

9. Ipoteze si conditii limitative

Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama la elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele:

Ipoteze:

atat selectarea metodelor de evaluare cat si modalitatile de aplicare s-au facut avand in vedere statutul actual al proprietatii supuse evaluarii;

la elaborarea lucrarii au fost luati in calcul toti factorii care au influenta asupra valorii, nefiind omisa nici un fel de informatie;

evaluatorul nu va fi facut responsabil pentru aspecte de natura juridica ale terenului. Evaluatorul a presupus ca titlul de proprietate asupra terenului este valabil si nu este grevat de sarcini;

din informatiile detinute de evalator si cele furnizate de client nu exista nici un indiciu privind existenta unor contaminari naturale sau chimice la data evaluarii care afecteaza valoarea priprietatii evaluate sau a celor vecine.Valorile sunt estimate in ipoteza ca nu exista asa ceva;

Valoarea estimata este valabila la data evaluarii . Intrucat piata, conditiile de piata se pot schimba, valoarea estimata poate fi incorecta sau necorespunzatoare la un alt moment;

S-a presupus ca legislatia in vigoare se va mentine si nu au fost luate in calcul eventuale modificari care pot sa apara in perioada urmatoare;

Evaluatorul considera ca presupunerile luate in considerare la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta;

Conditii limitative:

Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare al acestuia;

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in cauza, in afara cazului cand s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil;

Prezentul raport sau parti ale sale nu pot fi publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

Raportul de evaluare este valabil in conditiile juridice, economice, fiscale, politice de la data intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea.

Orice valori estimate in raport, se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport

II. PREZENTAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

1. Amplasament

Zonarea

Terenul este amplasat in municipiul Ploiesti, in zona ultracentrala, pe str. IL Caragiale, nr. 37, jud Prahova.Terenul este in suprafata de 1655 mp,are o forma dreptunghiulara, cu deschiderea la drum de 25,5 m

Vecinatati

Zona este una mixta rezidential-comerciala in dezvoltare.in vecinatatea din stanga se afla o societate comerciala iar in vecinatatea din dreapta se afla o proprietate din categoria lux cu destinatia rezidenta .Proprietatea se afla la circa 200 m distanta de centrul civic al localitatii.

Acces

Accesul se realizeaza direct din strada atat pietonal cat si cu mijloace de transport auto, in apropriere , la cca 20 m exista statie pentru mijloace de transport auto.

Utilitati

Terenul dispune de beneficiaza de toate utilitatile tehnico- edilitare, apa, canalizare, energie electrica, gaze, telefonie, cablu.

Imbunatatiri aduse lotului

-nivelari -da

-amenajari peisagistice -nu

-garduri -da

-borduri -nu

Terenul este liber de constructii.

Poluare

-reziduuri lichide in limite admise

-reziduuri solide in limite admise

-reziduuri gazoase in limite admise

-sonora in limite admise

Restrictii de utilizare teren – nu exista

2. Piata imobiliara din Romania

Investitia in domeniul imobiliar reprezinta cea mai profitabila afacere din ultimii 15 ani din Romania. Cei care au cumparat in urma cu 10-15 ani proprietati imobiliare au realizat ca valoarea acestora a crescut chiar si cu peste 1000%. Investitii profitabile s-au putut face si pe termen scurt daca existau sume de bani mari si cunostiinte despre piata. Cele mai multe investitii sunt mai degraba speculative – terenurile, de exemplu, sunt considerate plasamente sigure si au adus in ultima perioada randamente exceptionale. Multi dintre cei care si-au dezvoltat afaceri dupa 1989 le-au vandut in intregime sau partial si au investit in acest domeniu care in continuare anunta cresteri poate nu la fel d spectaculoase ca acum dar analistii inca vad cresteri de 15% anual.

Piata imobiliara s-a caracterizat, cel putin in ultimul an, printr-o evolutie constanta a ofertelor. Cererea mare de locuinte noi a atras numerosi investitori catre sectorul imobiliar imediat dupa integrarea in Uniunea Europeana. Efectul integrarii s-a vazut imediat deoarece piata tranzactiilor imobiliare a crescut pe toate sectoarele. In prezent mai mult de 50% din afacerile cu imobile au scop speculativ fie in vederea obtinerii unui venit fix fie pentru revanzare. Restul afacerilor se incheie cu scopul de a satisface anumite nevoi (locuire, dezvoltare afaceri). •    Rentabilitatea plasamentelor in acest tip de imobiliare cu toate ca ofera inca randamente superioare comparative cu alte domenii este totusi in scadere si va genera in viitor dezinteresul speculatorilor.

Au inceput deja sa apara voci pe piata care prevad o stagnare a cresterilor in sectorul imobiliar ceea ce va determina capitalurile speculative de pe piata romaneasca si sa se orienteze spre alte piete mai atractive. Se stie ca speculatorii au tot interesul sa manipuleze piata in sens crescator, astfel ca retragerea lor in cativa ani pe fondul cresterii ofertei s-ar putea sa antreneze o criza in economie. Asa s-a intamplat, bunaoara in Ungaria care, in perioada 2000-2004, se bucura de investitii massive, dar tot ce creste rapid va scadea intr-o zi. Acum, piata ipotecara s-a injumatatit fata de perioada de varf . La Budapesta pretul pe un metru patrat a coborat la 1250 de euro si exista un stoc de 25% apartamente noi nevandute.

Piata imobiliara din Romania este lipsita de transparenta ; sunt disponibile date din vanzari pentru aproape orice bun si serviciu vandut insa in cazul proprietatilor imobiliare nu sunt disponibile date despre vanzari. Desi datele cu privire la vanzarea imobilelor sunt inregistrate evidentele mai multor entitati precum notariate, Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate, ANAF, notariate, nu exista statistici cu date centralizate cu preturi medii de tranzactii, pe tipuri de proprietati, pe categorii de imobile, pe localitati, etc.

Singurele date disponibile raman ofertele din vanzari si previziunile analistilor privitor la piata imobiliara.

Piata imoiliara din Romania este inca o piata imatura si imprevizibila careia ii vor mai trebui cativa ani sa se aseze si sa poata fi comparata cu o piata occidentala sub toate aspectele.

2. 1 Analiza pietei imobiliare locale

Municipiul Ploiesti

Municipiul Ploiești, unul din orașele mari ale României, reședință a județului Prahova, este situat la 60 km nord de București, pe coordonatele de 25°1'48" longitudine estică și 44°56'24" latitudine nordică. Suprafața actuală a Ploieștiului este de aproape 60 km pătrați. Se învecinează la nord cu comuna Blejoi, la sud cu comunele Bărcănești și Brazi, la vest cu comuna Târgșoru Vechi, la est cu comuna Bucov. Municipiul Ploiești se găsește în apropierea regiunii viticole Dealul Mare-Valea Călugărească și are acces direct la Valea Prahovei, cea mai importantă zonă de turism alpin din România.

Se remarcă în economia orașului Ploiești preponderența unităților economice foarte mari și mari, în defavoarea unităților de producție mijlocii și mici și, mai ales, deficiențe în prestările de servicii.

Municipiul Ploiești ocupă primul loc după București în privința valorii producției industriale realizate. Principalele domenii de activitate sunt industria petrolieră, industria constructoare de mașini, industria materialelor de construcție, industria ceramică, industria chimică, industria textilă, industria tutunului. Astfel, se poate observa ca sectorul industrial are cel mai important rol in economia orasului. Aceste lucruri fac ca interesul investitorilor in spatii industriale sa fie ridicat.

2.2 Cererea

Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un anumit interval de timp. Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se ajusteaza incet la nivelul si tipul cererii, valoarea proprietatilor tinde sa varieze direct cu schimbarile de cerere, fiind astfel influentata de cererea curenta.

În cazul proprietății analizate, luând în considerare tipul definit, analiza cererii are la baza dezvoltarea economică a municipiului Ploiesti.

Nivelul acestei cereri determină atractivitatea unui proprietăți (situată pe subpiața1 mai sus definită).

De menționat că proprietatea sub aspectul funcționalității și dotărilor este la nivelul standardelor moderne practicate pe piață la momentul actual.

Atractivitatea și competitivitatea proprietății studiate provine din:

– Dispunere interioară corespunzătoare,

– Dimensiuni considerate corespunzătoare

– Existența instalațiilor și celorlalte dotări necesare funcționării în multiple domenii,

– Localizarea într-o zonă adecvată activității desfășurate.

Avand in vedere amplasarea proprietatii si tinand cont de caracteristicile sale intrinseci (stare fizica, facilitati si utilitati existente, dimensiuni etc.) se poate aprecia ca aceasta este atractiva pentru o investitie pe termen lung.

Avand in vedere amplasarea proprietatii si tinand cont de caracteristicile sale intrinseci se poate aprecia ca aceasta este atractiva pentru o investitie pe termen lung.

Cei interesati in achizitia sau inchirierea unor proprietati similare cu cea analizata sunt firmele sau institutiile care isi pot permite achiziționarea unor clădiri cu destinație comerciala cu dotări la standard ridicat.

1 subpiețe aferente celei mai bune utilizări

2.3 Oferta

Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, la un anumit pret și un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

Ploiestiul ocupa locul intai, in topul oraselor din provincie, in privinta valorii productiei industriale. Principalele domenii de activitate industriala din Ploiesti sint industria petroliera, cea a materialelor de constructie, industria constructoare de masini si industria chimica. Astfel, se poate observa ca sectorul industrial are cel mai important rol in economia orasului. Aceste lucruri fac ca interesul investitorilor in spatii industriale sa fie ridicat.

Oferta de spatii industriale din Ploiesti este cea mai mare din provincie in comparatie cu numarul de locuitori. Astfel, exista deja 130.000 mp de spatii destinate sectorului industrial, iar din acestea 30% sint spatii noi si ultramoderne. Nivelul chiriilor in 2006 era de 5-10 euro/mp/luna, insa se preconizeaza o crestere de 10-20 % pentru finalul lui 2007.

Oferta de spatii comerciale este foarte variata:

spatii oferite in cladiri care au fost utilizate si inainte ca si birouri sau depozite pentru firme care, in urma privatizarii sau a reducerii activității inchiriaza acum spatii, pozitionarea unora insa nefiind totdeauna atractiva (mai ales pentru spatiile situate in clădiri ale fostelor întreprinderi de stat din platforma industriala)

spatii in clădiri mai vechi, cu poziționare centrala sau in alte zone ale orașului, cu suprafete limitate;

spatii nou construite in structuri moderne in zone aflate in dezvoltare;

Echilibrul pietei

În ultima perioadă pe aceasta piața s-a costatat o creștere a prețurilor de tranzacționare. Creșterea cea mai mare s-a constatat, la imobilele rezidentiale in special la nivelul anului 2004-2006, si continuand mai temperat in 2007, in special cu reorientare de pe segmentul apartamentelor pe case si vile de lux..

În aceeași categorie de creștere semnificativă s-a situat și prețul terenurilor, accentuandu-se in special in anul 2006, cu cresteri de 30-50% pe tip de zone, care s-au tranzacționat, pe măsura trecerii timpului, la cote din ce în ce mai ridicate, fapt datorat ofertei reduse de teren locuibil și a cererii crescânde. Cele mai bune investitii de terenuri sunt in cele pentru destinatie rezidentiala si cele pentru spatii depzoitare-industriale in vederea amenajarii de structuri noi si birouri unde piata simte o deficienta.

O staționare s-a constatat la imobilele comerciale, piata retail, si ascensiune usoara pe piata birourilor. In ceea ce priveste piata chiriilor pe toate segmentele pietei imobiliare acestea se mentin la acelasi nivel, insa gradul de neocupare este minim spre deosebire de anii trecuti.

Din informațiile deținute de către evaluator, în municipiul Ploiesti se poate întâlni o gamă foarte variată de chirii, în funcție de destinația spațiului, mărimea acestuia, poziționare, dotările de care dispune etc. Intervalul chiriilor percepute pentru spații comerciale si birouri are drept limita inferioara valori de aproximativ 9-15 EUR/mp în zonele mediane, ajungând la valori de aproximativ 25-50 EUR/mp (în zona centrală).

Prețul terenurilor variază în funcție de zonă, dimensiune, front la stradă, dotarea cu utilități, accesibilitate, formă, poziție.

Terenurile centrale sunt cele mai scumpe, gama de valori pentru terenuri aflate în interiorul orașului fiind de 750 – 1500 EUR/mp în zone centrale, 200-300 EUR/mp în zone mediane și 50 – 100 EUR/mp în zone periferice.

Astfel, în zona studiată terenul dotat cu toate utilitățile si cu front la sosea a ajuns la nivelul 1000-1500 Euro/mp, pe alocuri mai ridicat în funcție de toate elementele ce caracterizează un amplasament destinat și avizat construirii. Desigur valorile cele mai mari de amplasamente se regăsesc la terenurile cu acces facil, iar dpdv. urbanistic foarte favorabile construirii .

Dupa integrarea in Uniunea Europeana, preturile pe piata imobiliara din Ploiesti au explodat. Astfel, un metru patrat de teren in zona ultracentrala a orasului a ajuns sa fie scos la vanzare cu 2.000 de euro, o suma-record pentru oras. „Investitia care se preteaza pe un astfel de teren in zona zero este o cladire de birouri. Un calcul simplu ne arata ca numai din chirie aceasta se amortizeaza in mai putin de zece ani”. Terenul are aproape 1.000 de metri patrati, ceea ce inseamna ca proprietarul, al carui nume nu a fost divulgat de agentul imobiliar, poate incasa doua milioane de euro.

La aceste preturi s-a ajuns atat din cauza crizei de spatii din zona centrala pentru investitii imobiliare, cat si din cauza pretentiilor financiare exagerate ale proprietarilor putinelor terenuri disponibile. Alti agenti imobiliari sustin ca pretul real al unui metru patratin centrul Ploiestiului se situeaza undeva la 800-900 de euro. „Ultimele tranzactii pe care le-am facut au fost cu terenuri pentru care proprietarii au incasat 800 de euro, un pret aproape de adevarata valoare.

Din cauza preturilor foarte mari cerute de proprietari, piata imobiliara locala se afla intr-un blocaj. „Dupa 1 ianuarie, numarul tranzactiilor a scazut foarte mult. Vanzatorii au pretentii financiare exagerate, in timp ce potentialii cumparatori asteapta sa scada preturile”. Agentii imobiliari sunt disperati ca nu-si mai pot incasa comisioanele din tranzactii, in timp ce proprietarii agentiilor nu mai au bani sa-si plateasca chiriile sau utilitatile. Din aceasta cauza, doua agentii imobiliare din Ploiesti au ales sa fuzioneze pentru ca nu mai faceau fata costurilor de functionare, iar o a treia a dat faliment.

Nu doar terenurile s-au scumpit dupa 1 ianuarie 2007, ci si locuintele. Acum, pretul pe care-l cere un proprietar pentru un apartament de doua camere in centrul orasului depaseste 60.000 de euro, cu aproape 20% mai mult decat in decembrie 2006.

Din cauza preturilor exorbitante, cumparatorii s-au orientat catre localitatile limitrofe Ploiestiului. In comune precum Barcanesti sau Paulesti, un metru patrat de teren valoreaza intre 30 si 50 de euro, in functie de pozitionare si de accesul la utilitati.

Tabel 1

In tabelele 1 si 2 sunt prezentate intervalele medii de preturi si chirii pe tipuri de spatii administrative(birouri) si comerciale.

Tabel 2

Ofertele de vanzare de spatii comerciale , birouri si case în zona în care se află proprietatea imobiliară evaluată de care evaluatorul a avut cunoștință sunt:

Tabel 3

Oferte închiriere :

Tabel 4

Vanzari/Oferte vânzare teren in zona de analiza:

Ploiesti-zona ultracentral, situat intre case , toate facilitatile, pretabil casa , ST=500mp, deschidere 13 m, PRET 1100 EURO/MP

Ploiesti -zona centrala, St=871mp, deschidere 18m, regimul de inaltime permis este de P+10, PRET 1500 EURO/MP

Ploiesti – zona ultracentral, ST=700 mp, deschidere 25m, rezidential, PRET 1200 EURO/MP

Ploiesti- zona ultracentral ST=1063 mp, deschidere 27m, POT=80%, regim de inaltime P+10, PRET 750 EURO/MP

5. Ploiesti – zona ultracentral ST=1066 mp, deschidere 25 m, POT 80%, regim de inaltime D+P+10, PRET 750
EURO/MP

Cap III EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

Pamantul este baza tuturor. Pamantul este suprafata globului si sursa tuturor mineralelor, vegetalelor si animalelor si animalelor. Este baza pentru activitatile sociale si economice ale oamenilor, este un bun si o sursa de bunastare.. Deoarece pamantul este esential pentru viata si societate, el este subiectul unor discipline variate care includ geografia, dreptul, sociologia si economia. Fiecare dintre aceste discipline utilizeaza concepte diferite ale notiunii de proprietate imobiliara.

Geografia se concentreaza pe descrierea elementelor fizice ale pamantului. Juridic, este analizat dreptul de proprietate asupra pamantului. Sociologia se orienteaza spre natura duala a pamantului : resursa care sa fie impartita intre oameni si bunul care sa fie detinut , tranzactionat si utilizat de catre indivizi.

In economie, pamantul este privit ca unul dintre cei patru factori de productie alaturi de munca, capital si coordonare.

Valoarea terenului este un concept economic.

Atributele terenului, de comun acord acceptate de geografi, juristi, sociol ;ogi si economisti sunt urmatoarele :

Fiecare parcela de teren este unica pri localizare si compozitie ;

Terenul este imobil din punct de vedere fizic ;

Terenul este durabil ;

Oferta de pamant este finita ;

Pamantul este util oamenilor.

Evaluatorii de proprietati imobiliare recunosc si ei aceste atribute ale pamantului. Ei sunt preocupati de conceptele de teren folosite in alte discipline deoarece aceste concepte ofera o perceptie de baza pe care se sprijina valoarea proprietatii imobiliare.

Proprietatea imobiliara, reala si personala

Distinctia intre proprietate imobiliara si proprietatea reala este fundamentala in evaluare. Proprietatea imobiliara este formata din terenul fizic si toate dependintele fixate pe acest teren. Proprietatea reala include toate interesele, beneficiile, si drepturile aferente dreptului de proprietate asupra proprietatii imobiliare.

Drepturile aferente dreptului de proprietate pot fi detinute, inchiriate, vandute, transferate sau altele in bloc sau doar in parte. Drepturile aferente dreptului de proprietate asupra proprietatii reale, neafectate de nici un alt interes, sunt cunoscute sub denumirea de drept de proprietate deplin.Un drept de proprietate detinut de un proprietar, cu drepturile de utilizare si de ocupare catre chirias este cunoscut ca drept de inchiriere.

Distinctia dintre proprietatea personala si proprietatea proprietate imobiliara este foarte importanta pentru evaluatori.Proprietate personala cuprinde elemente deplasabile ale proprietatii care care nu sunt fixate permanent sau care nu sunt parte integranta a proprietatii imobiliare.Instalatiile sunt considerate proprietate imobiliara, dar obiectele de uz curent sunt proprietate personala.

3.1 Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a activului selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucrunecesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii.

Cea mai bună utilizare este definită ca:

Cea mai probabilă utilizare a proprietății care este fizic posibilă,

justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar și care conduce la

cea mai mare valoare a proprietății evaluate.

Conceptul de cea mai bună utilizare este o parte fundamentală și

integrantă a estimărilor valorii de piață.

Cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare trebuie sa indeplineasca mai multe criterii. Ea trebuie sa fie :

Posibuila fizic

Justificata adecvat

Permisibila legal

Fezabila financiar

Maxim productiva

Utilizarea terenului este posibila fizic pentru toate locatiile.

Din punct de vedere al permisivitatii legale o utilizare de tip industrial este restrictionata de autoritatile locale si neadecvata.

In acest context, alternativa la destinatia de tip comercial(administrativ-comercia l ar fi destinatia proprietate imobiliara de tip rezidential.

Referitor la destinatia de tip rezidential, analiza criteriilor duce la urmatoarele concluzii :

Este posibila fizic ;

Este justificata adecvat in sensul ca amplasarea proprietatii este adecvata pentru dezvoltare rezidentiala ;

Este permisibila legal ;

Este fezabila financiar ;

Veniturile din chirii in conditiile in care proprietatea este destinata utilizarii rezidentiale sunt insa inferioare veniturilor din chirii in cazul in care proprietatea ar avea o destinatie comerciala, ceea ce face alternativa comerciala maxim productiva.

Tinand cont de toate cele de mai sus , cea mai buna alternativa posibila pentru proprietatea analizata este cea de proprietate imobiliara de tip comercial(comercial-administrativ)

Pe baza studiului pietei imobiliare specifice tipului de proprietati existente in zona si care urmaresc tendintele de dezvoltare urbana , valoarea proprietatii va fi evaluata luand in considerare un imobil in regim S+P+4E cu urmatoarele caracteristici de conformare :

Subsol ;

Spatii de birouri la nivelele superioare

Aria construita de 1324 mp iar aria desfasurata construita de 7912mp ; aria utila totala estimata este de 6567mp ,iar aria utila de birouri este 4387mp.

Birourile vor fi dotate cu sisteme moderne de comunicatie , iar finisajele vor fi de calitate ; dotarea va cuprinde sisteme electrice independente, sistem propriu de incalzire si instalatie de climatizare.

3.2 Abordari in evaluare

Evaluările bazate pe piață utilizează, în mod normal, una sau mai multe abordări în evaluare, prin aplicarea principiului substituției, utilizând informații derivate din piață. Acest principiu arată că o persoană prudentă nu va plăti pentru un bun sau serviciu mai mult decât costul de achiziție pentru un bun sau serviciu acceptabil ca substitut, în absența factorilor timp, risc sau neadecvare. Costul cel mai mic al celei mai bune alternative, pentru un bun substitut sau pentru un bun identic, va tinde să reflecte valoarea de piață.

Abordările în evaluare bazate pe piață includ:

Abordarea prin comparația vânzărilor

Această abordare comparativă ia în considerare vânzările proprietăților similare sau substituibile și informațiile referitoare la piață și stabilește o estimare a valorii prin procese de comparație. În general, proprietatea evaluată este comparată cu vânzările unor proprietăți similare, tranzacționate pe o piață deschisă. Pot fi luate în considerare, de asemenea, cotațiile și ofertele de vânzare.

Abordarea prin capitalizarea venitului

Această abordare comparativă ia în considerare informațiile referitoare la veniturile și cheltuielile aferente proprietății evaluate și estimează valoarea printr-un proces de capitalizare.

Capitalizarea leagă venitul (de obicei, venitul net) de un anumit tip de valoare prin convertirea lui într-o estimare de valoare. Acest proces poate lua în considerare relaționările directe (cunoscute ca rate de capitalizare), rate de actualizare (care reflectă rentabilitatea investiției), sau ambele. În general, principiul substituției

arată că fluxul de venit care produce cel mai mare profit, corespunzător unui anumit nivel de risc, conduce la cea mai probabilă mărime a valorii.

Abordarea prin cost

Această abordare comparativă ia în considerare ca substitut, pentru cumpărarea unei anumite proprietăți, alternativa de a construi o altă proprietate, fie ca o copie identică a originalului, fie ca o proprietate cu aceeași utilitate.

În contextul proprietății imobiliare, o persoană nu ar plăti mai mult pentru o proprietate decât costul pentru achiziția terenului echivalent și pentru construirea unei clădiri alternative, fără să fie implicate timpul, riscul și neadecvarea.

În practică, abordarea presupune o estimare a deprecierii pentru proprietățile mai vechi și/sau cu deficiențe în funcționare, când o estimare a costului de nou ar depăși nepermis prețul cel mai probabil plătibil pentru proprietatea evaluată.

Pentru evaluarea terenului s-au avut in vedere urmatoarele considerente:

exista proprietate asupra terenului;

suprafata de teren aferenta proprietatii este de 1655 mp;

la baza evaluarii a stat analiza celei mai bune utilizari(C.M.B.U.) care reprezinta utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si care are ca rezultat cea mai mare valoare ;cea mai buna utilizare a fost considerata in ipoteza terenului construit ;

evaluarea proprietatii imobiliare s-a facut prin urmatoarele metode :

-abordarea pe baza de venit-metoda capitalizarii directe ;

-abordarea prin comparatia vanzarilor-metoda comparatiei vanzarilor.

3.3 Metoda capitalizarii directe

Capitalizarea directa este o metoda utilizata in abordarea pe baza de venit pentru a converti venitul estimat dintr-un singur an intr-un indicator de valoare.Aceasta conversie se realizeaza intr-un singur pas, fie prin divizarea venitului cu o rata adecvata de venit, fie prin multiplicarea lui cu un factor corespunzator de venit.

In capitalizarea directa nu se realizeaza o distinctie precisa intre recuperarea capitalului si rentabilitatea sa deoarece metoda nu stipuleaza ipotezele investitorului sau previziunile privitoare la perioada de detinere, tendinta venitului sau schimbarile in valoare ale investitiei initiale. Oricum, o rata satisfacatoare de rentabilitate pentru investitor si recuperarea capitalului investit sunt strans legate de ratele si factorii aplicati in capitalizarea directa, deoarece acestia provin din investitii in proprietati similare. Capitalizarea directa poate fi bazata pe venitul brut potential, venitul brut efectiv, venitul net din exploatare, venitul capitalului propriu, venitul pe ipoteca, venitul pe teren si pe constructii.

Astfel, ratele de venit utilizate in capitalizarea directa includ ratele de rata de capitalizare totala a proprietatii, rata de capitalizare ipotecara, rata de capitalizare a capitalului propriu sau dividendul capitalului propriu, rata de capitalizare a terenului si rata de capitalizare a constructiilor.Factorii de venit includ multiplicatorul de venit brut potential, multiplicatorul chiriei brute si multiplicatorul venitului brut efectiv.

Rata si factorii de venit reflecta relatia dintre venit si valoare si sunt obtinute din informatiile de piata. Este esential ca proprietatile utilizate ca fiind comparabile sa reflecte riscul, venitul, cheltuielile si caracteristicele fizice si de amplasare care sunt similare pentru proprietatea ce trebuie evaluata.In consecinta, multiplicatorii si ratele de venit trebuie sa fie extrase din proprietatile care prezinta aceleasi rapoarte venit-cheltuieli, teren-cladiri, caracteristici de risc si previziuni de fluctuatie in venit si valoare de-a lungul perioadei tipice de investitie

In plus fata de procedurile de capitalizare directa in care o rata sau un factor este aplicat venitului estimat, pot fi utilizate, de asemenea, tehnicile reziduale fizice, financiare, economice si legale.

3.3.1. Calculul ratelor totale de capitalizare

Evaluatorul poate estima rata de capitalizare totala prin diferite tehnici.Tehnicile acceptate includ :

derivatie din vanzarile comparabile ;

derivatie din multiplicatorii de venit brut efectiv ;

rata medie pentru componentele credit si capital propriu ;

rata medie pentru componentele teren si constructii

formula de acoperire a datoriei.

In cazul proprietatii de evaluat s-au folosit tehnica derivatiei din vanzarile comparabile si tehnica ratei medii pentru componentele credit si capital.

Tehnica derivatiei din vanzari comparabile

Derivarea datelor din vanzarile comparabile este preferata atunci cand sunt disponibile suficiente date asupra vanzarilor de proprietati comparabile similare. Sunt necesare informatii despre fiecare prêt de vanzare al proprietatii , venit, cheltuieli, conditii de finantare si conditii de piata la momentul vanzarii.In plus evaluatorul trebuie sa se asigure ca venitul net din exploatare al fiecarei proprietati comparabile este calculat si estimat in acelasi mod in care este estimat venitul proprietatii in cauza.

Cand aceste conditii sunt indeplinite evaluatorul poate estima rata totala prin impartirea fiecarui venit net din exploatare al proprietatii la pretul de vanzare.

Pentru determinarea ratei de capitalizare in cadrul proprietatii de evaluat prin tehnica derivatiei din vanzarile comparabile se porneste de la informatii despre proprietati comparabile obtinute din diferite surse : studii de piata informatii de la agenti imobiliari, oferte de vanzare. In urma analizei au rezultat rate de capitalizare cuprinse intre 9 si 15% asa conform celor ce urmeaza :

Tabel 5

Rata medie a componentelor credit si capital propriu

Deoarece multe proprietati sunt cumparate cu capital propriu si capital imprumutat, rata de capitalizare totala trebuie sa satisfaca cerintele de rentabilitate de pe o piata ale ambelor surse de investitie. Creditorii trebuie sa anticipeze primirea unei rate a dobanzii competitive, masurate in concordanta cu riscul perceput asupra investitiei. Deasemenea, creditorii solicita ca imprumutul principal sa fie restituit in rate periodice de amortizare.In mod similar investitorii de capital propriu trebuie sa anticipeze incasarea unui profit pentru capitalul propriu , luand in calcul riscul perceput astfel el va investi banii in alta afacere.

Rata de capitalizare pentru capitalul imprumutat se numeste constanta creditului (RM). Este raportul dintre serviciul anual al datoriei si suma principala a imprumutului ipotecar.

Constanta creditului se calculeaza inmultind plata pentru fiecare perioada cu numarul de plati din timpul unui an si apoi impartind aceasta suma la marimea creditului.

Constanta creditului este o functie de rata dobanzii, a numarului perioadelor compuse din an si a perioadei de amortizare a creditului.Este suma dintre rata dobanzii si factorul fondului de amortizare ; cand sunt cunoscute conditiile de creditare constanta creditului poate fi gasita in tabele financiare.

Investitorul de capital propriu urmareste, de asemenea, o rentabilitate sistematica in bani.Rata utilizata pentru a capitaliza venitul capitalului propriu este numita rata de capitalizare a capitalului propriu (RE).

Este raportul dintre cash-flow-ul anual inainte de impozitare si suma investitiei de capital propriu. Aceasta rata nu este o simpla rata de rentabilitate asupra capitalului propriu, mai degraba este o rata atat de recuperare, cat si de rentabilitate asupra capitalului.. In scopuri de evaluare, rata de capitalizare a capitalului propriu al unei proprietati este rentabilitatea anticipata a investitorului, de obicei in primul an din perioada de detinere.

Rata de capitalizare totala trebuie sa satisfaca atat cerintele creditorului prin constanta creditului, cat si cerintele investitorului de capital propriu asupra cash-flow-ului inainte de impozitare. Este o rata compusa, calculata ca medie ponderata a celor doua surse de finantare a proprietatii, reprezentate de capitalul propriu si de cel imprumutat. Rata totala de capitalizare este media ponderata a constantei creditului si ratei dividendului capitalului propriu.

Cand sunt cunoscute constanta creditului si ratele de capitalizare a capitalului propriu, poate fi calculata o rata totala prin media ponderata, utilizand formulele urmatoare :

Componenta credit M*RM+

Componenta capital propriu (1-M)*RE=

RO

Estimarea valorii prin metoda capitalizarii veniturilor

In cazul proprietatii analizate se cunosc conditiile de creditare precum si raportul credit-capital propriu ; valoarea investitiei este realizata in proportie de 75% prin credit si 25% capital propriu.

Rata dobanzii nominale este de 10% ;

Perioada de rambursare a creditului este de 25 ani

Constanta anuala a creditului in aceste conditii este de 0,1090441 asa cum rezulta din tabelul financiar prezentat in anexa.

In cazul ratelor de capitalizare ale capitalului propriu nu exista date certe de piata. In urma analizei pe baza diferitelor studii si informatii, precum si datelor privitoare la randamentul investitiilor in domeniul imobiliar s-a stabilit o rata de capitalizare a capitalului propriu de 0,15.

Rata totala de capitalizare = 0.75*0.15+0.25*0.1090441=0.119283

Plecand de la rezultatele obtinute prin cele doua metode cu privire la rata de capitalizare care se va folosi in cadrul metodei capitalizarii directe s-a considerat o valoare rezonabila valoarea ratei de 0.12.

Datele privitoare la calculul venitului net se regasesc in tabelul urmator :

Tabel 6

In urma aplicarii metodologiei descrise , valoarea proprietatii imobiliare(teren + constructie administrativa conform CMBU) este de 11089700 EURO.

Pentru a determina valoarea proprietatii imobiliare in starea actuala (teren liber) se foloseste metoda reziduala care consta in deducerea din valoarea proprietatii imobiliare in conditiile celei mai bune utilizari a valorii investitiei de realizare a acesteia (costuri de constructie).

Estimarea costurilor de constructie se face prin metoda comparatiilor unitare.

Metoda comparațiilor unitare este relativ simplă, practică și larg folosită.

Cifrele de cost unitar se exprimă de regulă, la suprafața desfășurată construită sau volumul total construit. Costul total este estimat comparând clădirea evaluată cu clădiri similare, construite recent pentru care sunt disponibile prețurile de contract.

Din analiza pietei s-a constatat ca costul mediu de constructie al imobilelor similare dezvoltate recent a fost de 1100-1500 Euro/mp suprafata construita .

Pentru imobilul analizat s-a luat in calcul un cost de 1200 EURO/mp ceea ce ar reprezenta un nivel de investitie estimativ de 9494400 EURO.

Rezultatul metodei reziduale este prezentat in tabelul urmator :

Tabel 7

Abordarea prin comparatia vanzarilor

Pentru a aplica metoda comparației directe, evaluatorul culege date despre tranzacții, contracte, oferte, refuzuri, opțiuni și liste de proprietăți imobiliare, considerate competitive și comparabile cu proprietatea evaluată.

La început, evaluatorul cercetează cu atenție prețurile, drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, motivația vânzătorilor și cumpărătorilor și data efectuării tranzacțiilor. Apoi analizează în detaliu fiecare amplasament, starea fizică și

funcțională și caracteristicile economice.

Sursele primare de informații sunt cele legate de publicitatea imobiliară, publicațiile periodice cu subiect imobiliar și discuțiile cu părțile în tranzacție, angajații lor, avocați, consilieri, agenți de intermediere, administratori imobiliari, proprietari și promotori. Informațiile din alte surse terțe trebuie privite cu atenție pentru că ar putea fi în favoarea unei anumite părți implicate în tranzacțiile imobiliare și nu totdeauna au

obiectivitatea necesară.

Limitele geografice ale zonei cercetate depind de natura și tipul proprietății evaluate și trebuie să cuprindă suficiente proprietăți comparabile tranzacționate într-un trecut nu prea îndepărtat. Proprietățile imobiliare au piață locală, regională, națională sau internațională. Prețurile de vânzare reflectă o serie de factori care influențează mai mult sau mai puțin valoarea proprietății; pentru a determina influența relativă a acestor factori, se folosesc tehnici cantitative și calitative. Astfel de tehnici sunt: analiza comparativă relativă, analiza evoluției, analiza datelor în perechi, analiză statistică și grafică, analiza sensibilității. Dacă nu există suficiente date pentru a fundamenta o analiză cantitativă, evaluatorii analizează relațiile calitative prin comparație directă a datelor de piață și analiza evoluției piețelor. După ce au fost adunate și analizate datele de piață, ele pot fi ordonate în mai multe moduri.

O metodă obișnuită este să fie aranjate pe o grilă de date. Fiecare diferență

importantă între proprietatea analizată și proprietăți comparabile ce ar putea influența

valoarea e considerată ca element de comparare; fiecare element are repartizat un rând

pe grilă și prețurile totale sau unitare ale proprietăților comparabile sunt corectate ca să reflecte valoarea acestor diferențe.

Etapele procedurii de bază în aplicarea metodei comparației directe sunt:

* Cercetarea pieței pentru a obține informații despre tranzacții de proprietăți imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluată în ceea ce privește tipul de proprietate, data vânzării, dimensiunile, localizarea și zonarea;

* Verificarea informațiilor prin confirmarea că datele obținute sunt reale și corecte și că tranzacțiile au fost obiective;

* Alegerea unor criterii de comparație relevante și elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu;

* Compararea proprietăților comparabile cu proprietatea evaluată, utilizând elementele de comparație și ajustarea adecvată a prețului de vânzare a fiecărei proprietăți comparabile sau dacă nu e posibilă compararea se trece la scoaterea din categoria comparabile.

* Analiza rezultatelor evaluării și stabilirea la o valoare sau la o marjă de valori. Într-o piață nedecisă și foarte dinamică, o marjă de valori poate fi o concluzie mai bună decât o singură valoare.

Criterii de comparație

Fiecare preț de vânzare ar trebui exprimat funcție de niște criterii de comparație adecvate, adică niște componente ale proprietății imobiliare definite în scopul comparației. Alegerea lor depinde de scopul evaluării și de natura proprietății. Astfel,

apartamentele sunt deseori analizate pe baza prețului pe cameră, dar și pe baza prețului pe mp construit.

. Hotelurile de regulă sunt analizate în preț pe cameră; restaurantele, teatrele, bisericile, sălile polivalente în preț/loc; terenurile de golf în preț/hectar și gaură;

campingurile în preț pe lot; terenurile de tenis în preț/teren sau pe număr de membri;

Aplicarea mai multor criterii de comparație poate duce la rezultate diferite și

evaluatorul trebuie să analizeze și să explice diferențele.

Elemente de comparație

Elementele de comparație sunt caracteristici ale proprietăților și tranzacțiilor imobiliare care au consecință variații ale prețurilor plătite pe piața imobiliară. Evaluatorul ia în considerare și compară toate diferențele rezonabile între proprietățile comparabile, diferențe care le influențează valoarea.

Pe baza acestor diferențe se fac ajustări ale prețurilor pentru fiecare proprietate comparabilă pentru a face proprietățile echivalente la prețul unitar sau la prețul total, dar metoda trebuie aplicată uniform pe toată durata analizei..

În metoda comparației directe sunt nouă elemente de comparație de bază:

– drepturile de proprietate transmise;

– condițiile de finanțare;

– condițiile de vânzare;

– condițiile pieței;

– localizarea;

– caracteristicile fizice;

– caracteristicile economice;

– utilizarea;

– componente non-imobiliare ale valorii.

a. Drepturi de proprietate transmise

O tranzacție este întotdeauna axată pe dreptul de proprietate transmis.

Etapa preliminară în procesul de evaluare este determinarea dreptului de proprietate evaluat și odată acesta stabilit, evaluatorul poate apela la datele specifice ale pieței. Evaluatorul trebuie să stabilească precis și drepturile de proprietate transmise în tranzacțiile comparabile selectate pentru analiză.

b. Condițiile de finanțare

Prețul tranzacției pentru o proprietate imobiliară poate fi diferit de cel al unei

proprietăți identice din cauza aranjamentelor financiare diferite.

În cazurile când cumpărătorul obține din partea vânzătorului o finanțare sub prețurile pieței el va plăti probabil un preț mai mare pentru proprietatea achiziționată.

Definiția valorii de piață recunoaște termenii de plată ca fiind plată integrală cash.. Prin urmare, evaluatorul trebuie să folosească cu atenție calculele de echivalență cash și să rețină că în final corecția este cea dedusă din datele de pe piață.

c. Condițiile de vânzare

Ajustările pentru condițiile de vânzare de regulă reflectă motivația cumpărătorului și a vânzătorului și în multe cazuri condițiile de vânzare influențează semnificativ prețul de vânzare

Dacă se descoperă condiții de vânzare neobișnuite într-o tranzacție, aceasta ar

putea să fie folosită ca o proprietate comparabilă numai cu precauții deosebite, iar

condițiile speciale trebuie evidențiate în raportul de evaluare.

d. Condițiile pieței

Tranzacțiile comparabile ce au avut loc în alte condiții ale pieței decât cea evaluată la data evaluării, necesită ajustări pentru toate diferențele ce influențează valoarea. O ajustare normală pentru condițiile pieței se referă la diferența între momentele tranzacțiilor. Cauzele pot fi: inflația și percepția investitorilor privind schimbarea condițiilor pieței.

Schimbările în condițiile pieței pot fi și modificarea legilor privind taxele și impozitele, procesul de obținere a autorizațiilor de construcție și fluctuațiile cererii și

ofertei. Uneori efectele acestor factori se combină cu influențe ce se adună sau se compensează.

e. Localizarea

Ajustările pe motivul localizării se fac atunci când caracteristicile de amplasare

ale proprietăților comparabile diferă față de cele ale proprietății evaluate. Diferențele prea mari impun eliminarea din rândul proprietăților comparabile. Ajustările se exprimă de regulă procentual și reflectă creșterea sau descreșterea în valoare a unei proprietăți, datorate amplasării într-o zonă. Chiar și în aceeași zonă apar diferențe; de exemplu, o casă cu vedere la parc și alta puțin mai departe.

f. Caracteristicile fizice

Fiecare diferență între carateristicile fizice ale proprietăților comparabile și proprietatea evaluată, necesită analiză comparativă și ajustare. Diferențele fizice

înseamnă diferențe în dimensiunile clădirii, calitatea construcției, stilul arhitectural,

materiale de construcție, vârsta, condiția, utilitatea funcțională, dimensiunile terenului,

atractivitatea și alte avantaje. Condițiile de mediu trebuie luate în considerare și sunt

foarte importante.

g. Caracteristicile economice

Caracteristicile economice includ toate atributele unei proprietăți imobiliare care

afectează profitul net. Acest element de comparație este de regulă aplicat proprietăților producătoare de profit. Caracteristicile sunt: cheltuielile de exploatare, calitatea managementului, structura chiriașilor, nivelul chiriilor, condițiile de închiriere, data expirării contractului de închiriere, opțiunile de reînnoire și clauzele de închiriere, cum ar fi clauzele de recuperare a unor cheltuieli sau investiții.

economice.

h. Utilizarea

Evaluatorul trebuie să evidențieze orice diferență între utilizarea existentă sau cea

mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare comparabile și utilizarea proprietății

evaluate.

În evaluarea unui teren liber, zonarea este unul din factorii cei mai importanți în

determinarea celei mai bune utilizări.

i. Componente non-imobiliare ale valorii

Componentele non-imobiliare ale valorii cuprind elemente de definire a

personalității clădirii, afacerea ce are loc în clădire și alte elemente care nu costituie părți ale proprietății imobiliare, dar fac parte din preț. Aceste componente trebuie analizate separat de imobil

Tehnicile de identificare și cuantificare a corecțiilor se clasifică în două categorii:

a) cantitative:

• analiza pe perechi de date;

• analiza statistică;

• analiza grafică;

• analiza evoluției;

• analiza costurilor;

• analiză a datelor secundare.

b) calitative:

• analiza comparațiilor relative;

• analiza clasamentului;

• interviuri personale.

c. Analiza comparativă

Analiza comparativă este termenul general folosit pentru a identifica procesul ce

utilizează fie analiza pe perechi de date sau analiza comparațiilor relative. În analiza

comparativă, cele două tehnici pot fi utilizate separat sau în combinație.

Procesul analitic are patru etape:

1. Identificarea elementelor de comparație ce afectează valoarea tipului de proprietate evaluată;

2. Compararea atributelor fiecărei proprietăți comparabile cu cele ale proprietății evaluate și aprecierea diferențelor pentru fiecare element de comparație (cantitativ și calitativ). Fiecare corecție trebuie explicată adecvat, astfel ca oricine altcineva să înțeleagă raționamentul;

3. Obținerea corecției nete pentru fiecare tranzacție comparabilă și aplicarea ei asupra prețului (sau chiriei);

4. Efectuarea unei comparații globale a proprietăților comparabile corectate sau clasificate și extragerea unei singure valori din gama de valori rezultată.

Tipuri de corecții

Corecțiile obținute prin tehnici cantitative se aplică tranzacțiilor comparabile, fie ca procentaj, fie ca valoare absolută.

Evaluatorul folosește calcule logice pentru a face o corecție, dar matematica nu

trebuie să înlocuiască judecata evaluatorului. Utilizarea calculatorului și a programelor îmbunătățesc viteza și precizia calculelor, dar estimarea valorii de piață nu e determinată numai de niște calcule precise. Evaluarea are și un aspect creativ în care evaluatorii își folosesc puterea de judecată în analiza și interpretarea datelor cantitative.

Corecția procentuală este utilizată pentru a reflecta modificările în condițiile pieței și diferențele de localizare.

Evaluatorul trebuie să fie constant în modul de exprimare a relației între proprietatea comparabilă și cea evaluată și ea trebuie făcută într-o manieră ce corespunde modului cum este percepută de piață. Întrucât este cunoscut numai prețul tranzacției comparabile, corecția se face asupra acestui preț pentru a ajunge la estimarea valorii proprietății evaluate. Corecția absolută se calculează în unități monetare ce se adună sau se scade la prețul tranzacțiilor comparabile.

Ordinea corecțiilor și alegerea valorii

Ordinea în care se aplică corecțiile la tranzacțiile comparabile este determinată

de datele de pe piață și analiza pe care o face evaluatorul Instrumentul de lucru pentru efectuarea corecțiilor este grila de piață care reprezintă un tablou ce are pe linii elementele de comparație, pe prima coloană proprietatea evaluată iar pe celelalte coloane, proprietățile comparabile. Uneori pentru fiecare element de comparație se alocă două linii: una pentru comparare și alta pentru corecție.

3.4.1 Estimarea valorii proprietatii prin metoda comparatiilor de piata

Pentru aplicarea metodei s-a utilizat procedeul comparatiei directe pe perechi de date (acceptate de standardele ANEVAR si de cele internationale).

La baza evaluarii a stat analiza celei mai bune utilizari care reprezinta utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila din punct de vedere financiar si care are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai buna utilizare a fost considerata in ipoteza terenului construit.

Analiza a fost aplicata asupra unor date si informatii extrase din tranzactiile recente ale unor proprietati imobiliare de tip teren liber, ale caror caracteristici principale au fost verificate de evaluator pe teren.

Etapele parcurse pentru aplicarea acestei metode au fost :

Prezentarea proprietatilor comparabile cu caracteristicile acestora ;

Selectarea elementelor de comparatie ;

Determinarea corectiilor pentru fiecare element de comparatie analizat ;

Selectarea valorii proprietatii de evaluat.

Calculele aferente metodei comparatiei sunt prezentate in tabelul urmator :

Tabel 8

Comparabila 2 nu a fost luata in analiza pentru estimarea valorii prin metoda comparatiei vanzarilor ea avand o valoare semnificativ mai mare decat celelalte.

S-a estimat o valoare de 1674860 EUR – 1012 EUR/mp rezultata din media celor patru comparabile ramase in analiza.

Valoare teren=1674860 EUR – 1012 EUR/mp

RECONCILIEREA REZULTATELOR

Reconcilierea reprezinta analiza concluziilor alternative pentru a se ajunge la valoarea finala estimata. Reconcilierea este necesara deoarece rezulta valori diferite prin utilizarea abordarilor diferite si chiar in cadrul unei singure abordari. In pregatirea reconcilierii un evaluator trece in revista intregul proces al evaluarii pentru a se asigura ca informatiile, tehnicile si rationamentele utilizate sunt valide si solide.

Evaluatorul va trebui sa fie sigur ca abordarile si metodele de evaluare utilizate se refera la drepturile evaluate, la definirea valorii in cauza si la scopul si utilizarea evaluarii.Se recomanda o verificare de catre o persoana independenta.

Valoarea finala estimata nu rezulta numai dintr-o simpla aplicare tehnica si cantitativa a procedeelor de evaluare ; mai degraba implica prinipiul rationamentului.

Rezultatul evaluarii trebuie sa fie compatibil cu situatia de piata, iar cantitatea de informatii utilizata trebuie sa corespunda acelor date pe care piata le considera relevante pentru tema analizata.

Un evaluator determina o valoare estimata semnificativa ce poate fi sustinuta prin considerarea a trei criterii : adecvarea, corectitudinea si cantitatea de informatii.Adecvarea se refera la preferinta pietei pentru anumite abordari in imprejurari specifice si la gradul de relevanta al proprietatilor comparabile.Toate iformatiile , calculele ,estimarile si ajustarile trebuie examinate cu minutiozitate.

Cantitatea informatiilor este analizata pentru a determina daca rezultatul la care s-a ajuns este suficient de veridic. Informatiile pietei reflecta fenomene trecute.

Un evaluator trebuie sa se refere la aceste date atunci cand estimeaza valoarea ce reprezinta , in fapt, valoarea prezenta a profiturilor viitoare.

Valoarea finala estimata poate fi exprimata ca o singura cifra sau un interval de

valori.

Ca urmare a aplicarii metodelor de evaluare s-au obtinut urmatoarele rezultate:

-metoda capitalizarii directe

Valoare teren=1595300 EURO – 964 EUR/mp

-metoda comparatiilor de piata

Valoare teren=1675687 EURO – 1012 EUR/mp

In urma concilierii rezultatelor, valoarea opinata pentru proprietatea imobiliara a tinut cont de valoarea rezultata din abordarea pe baza de venit.

Valoare teren = 1595300 EURO – 964 EUR/mp

Cap V Matematici in evaluare

Evaluatorii folosesc o varietate larga de tehnici matematice pornind de la formule aritmetice si algebrice simple pana la tehnici statistice de analiza a regresiei multiple.

Simple operatii algebrice de adunare, scadere, inmultire sau impartire pot fi facute manual sau cu ajutorul unui calculator obisnuit insa calculatoare mai sofisticate pot fi

necesare pentru rezolvarea formulelor algebrice si pentru efectuarea analizelor de regresie lineara .Computerele in schimb sunt cerute pentru aproape toate analizele de regresie multipla pe faze.

Aritmetica de baza utilizata in evaluare

Informatiile culese de pe piata sunt analizate prelucrate in vederea estimarii unei valori finale care va fi exprimata numeric

Notiuni aritmetice frecvent uzitate de evaluatori in activitatea de evaluare:

-Ratele

Ratele sunt procente exprimate in termenii unei perioade determinate de timp.De exemplu,

8 EUR dobanda pentru un capital de 100 EUR = 8% dobanda / an

O rata reflecta relatia intre doua cantitati. In exemplul de mai sus rata de 8% raporteaza venitul din dobanzi de 8 EUR la capitalul investit de 100 EUR.

-Inversul unui numar

Intre diferiti factori financiari se stabilesc rapoarte invers proportionale. De exemplu valoarea actuala a 1 EUR raportata la factorul perioadei este invers proportionala cu valoarea anuala a factorului.

Cand exista o relatie inversa intre doua numere, inmultirea cu unul din numere este echivalenta impartirii cu celalalt.

-Factorii

Factorii sunt inversul ratelor si pot fi folositi pentru a exprima relatia dintre venit si valoarea capitalului

Formule de baza pentru Formule de baza pentru

Venit/rata de capitalizare venit/multiplicator

I+R*V V=I*F
R=I /V I=V/F

V=I/R F=V/I

Statistici de baza

Statisticile pot fi aplicate pentru interpretarea informatiilor disponibile si pentru a sustine o valoare finala.

Folosind conceptele statistice , concluziile privind anumite fenomene evenimente, grupuri vor fi desprinse si evaluate pe baza unui esantion.

Masuri ale tendintelor centrale

Trei masuri statistice obisnuite sunt media, mediana si moda. Toate acestea masoara tendintele centrale si sunt folosite pentru identificarea variabilei caracteristice dintr-o populatie sau esantion.

Media cunoscuta si ca media aritmetica simpla este de departe cel mai utilizat parametru.

In evaluarea proprietatilor imobiliare , media poate insemna o medie a pretului de vanzare , o medie a costului chiriei pe apartament sau o medie a costului pe metru patrat.

Mediana imparte variabilele unei populatii sau esantion in intervale egale . Pentru a afla mediana, variabilele sunt aranjate in ordine crescatoare .Daca numarul variabilelor este par atunci mediana este media aritmetica a celor doua variabile de mijloc.Daca numarul variabilelor este impar atunci mediana este variabila de mijloc.

Moda reprezinta atributul care apare cel mai frecvent intr-o populatie.Daca doua variabile apar cu o frecventa egala atunci esantionul este bimodal.

Parametri de variatie

Amplitudinea reprezinta diferenta dintre variabila maxima si variabila minima.

Abaterea medie este un parametru care masoara cat de mult deviaza fata de medie valorile unei populatii sau esantion.

Abaterea standard a unui esantion este radacina patrata a sumei patratului diferentelor dintre fiecare observatie si media tuturor observatiilor dintr-un esantion, impartita la numarul observatiilor minus 1.Este o metoda utila pentru a prezenta dispersia unei populatii sau a unui esantion; ea dovedeste cat de reprezentativa este media pentru intregul esantion.

Analiza de regresie

Analiza de regresie constituie o alta tehnica utilizata de evaluatori pentru a analiza informatiile de piata

Analiza de regresie lineara simpla

Pentru a estima un pret de vanzare verosimil pe piata, deseori este sufficient sa prezentam un esantion al vanzarilor, sa calculam abaterea standard sis a stabilim o valoare estimative in baza acestei evidente. Uneori insa intervalul de valori obtinut pentru un anumit nivel de incredere cerut este prea mic.

Acuratetea unei estimari creste substantial daca, pe langa pretul de vanzare, se iau in considerare si una sau mai multe caracteristici ale proprietatilor analizate.

Ecuatia de baza a regresiei este:

Yc= a+bX

Yc=valoarea estimata a variabilei dependente;

a este constanta;

b=coeficientul sau multiplicatorul pentru variabila independenta.

Pentru a determina constanta a, datele se trec pe un graphic; pe axa orizontala se trece variabila independenta iar pe axa verticala se trece pretul de vanzare al proprietatii.Se reprezinta graphic un numar de vanzari si se traseaza o linie.Punctul de pe axa verticala de la care incepe regresia este constanta simbolizata cu a. Aceasta este linia regresiei iar panta sa este coeficientul b.

Pentru a sustine rationamentul evaluatorului privitor la valoarea estimata am aplicat cateva metode statistice asupra unui esantion de oferte de vanzari .

Datele cu privire la esantion sunt cuprinse in tabelul urmator :

Tabel 9

In scopul propus, de testare a rezultatului obtinut prin metodele de evaluare intereseaza pretul mediu pe metru patrat.

Media preturilor pe mp poate fi obtinuta in doua moduri :

13920:15=928 EUR/mp

10456970/10674=979 EUR/mp

Media obtinuta sustine valoarea estimate in cadrul raportului de evaluare fiind apropiata ca marime.

Amplitudinea=1500-400=1100

Valoarea mare a acestui parametru indica faptul ca exista un grad mare de imprastiere a variabilelor.Ca parametru de variatie , amplitudinea are o utilizare limitata deoarece ia in considerare doar variatia dintre valorile maxima si minima si nu ia si variatia din cadrul celorlalte valori.

Abaterea medie

Tabel 10

Abaterea medie=4417/15=294

294/979=30%

Valoarea abaterii medii este destul de mare ceea ce sugereaza ca media nu este suficient de reprezentativa pentru esantionul ales.

Abaterea standard

Tabel 11

Abaterea standard=√1727655/14 =351

Presupunand ca aceasta este o distributie normala 68.26% din vanzarile de terenuri in zonele centrale si ultracentrale se vor situa intre 628(979-351) si 1330(979+351).

Multe tipuri de informatii referitoare la proprietatile imobiliare se conformeaza tiparului distributiei normale atunci cand ele sunt obtinute prin metode de esantionare adecvate.

Analiza de regresie

Analiza de regresie ne ajuta in cazul in care consideram valoarea proprietatii ca functie de o singura variabila.

Presupunand in cazul proprietatii evaluate ca valoarea acesteia este functie de suprafata vom determina cu ajutorul calculatorului ecuatia de baza a regresie :

Y=a+b*X

Y=valoarea proprietatii

X=suprafata

Graficele si datele obtinute in urma analizei de regresie sunt prezentate in anexele 3 si 4 la prezenta lucrare.

S-au obtinut coeficientii : a=-164435,7 r = 0,8217

b=1210,75 r2 = 0,67527

Aplicand ecuatia de regresie in cazul proprietatii evaluate se obtine

valoare=-164435,7+1210,75*1655=1839356

valoare proprietate=1839356 Euro-1111 Euro/mp

In cazul aplicarii procedeelor statistice se observa ca rezultatele obtinute sustin intr-o oarecare masura valorile obtinute prin abordarile clasice.

Totusi aceste metode nu sunt prea eficiente in cazul proprietatii evaluate fiind vorba de un teren intr-o zona ultracentrala, ceea ce presupune un numar limitat de tranzactii.

Procedurile ar putea fi mai eficiente in cazul vanzarilor de apartamente de exemplu, caz in care se dispune de un volum mai mare de date care analizate prin diferite proceduri statistice pot reflecta mult mai bine tendintele centrale.

ANEVAR, Standarde Internationale de Evaluare, Ed 7, 2005

ANEVAR, Modulul EPI 201, Gheorghe Badescu

Appraisal Institute, Evaluarea proprietatii imobiliare, ANEVAR, 2001

IROVAL,Ghid practic de evaluare, Sorin V. Stan, 2003

Revista Capital, Revista Biz, Business Magazin

Suport de curs Evaluarea proprietatilor imobiliare, conf. univ, dr. Ion Anghel

Studii de piata,agentii imobiliare

Ziarul Financiar, Ziarul Money Express

Anexa1

Anexa 2