Estimarea Fondului Funciar AL Comunei Corlăteni
UNIVERSITATEA DE ȘTIINȚE AGRICOLE ȘI MEDICINĂ VETERINARĂ
“ION IONESCU DE LA BRAD ” IAȘI
FACULTATEA DE AGRICULTURĂ
ÎNVĂȚĂMÂNT LA DISTANȚĂ
PROIECT DE DIPLOMĂ
Coordonator științific:
Asist.univ.dr. Eduard BOGHIȚĂ
Absolvent:
Gabriel SPIESCU
IAȘI, 2013
UNIVERSITATEA DE ȘTIINȚE AGRICOLE ȘI MEDICINĂ VETERINARĂ
“ION IONESCU DE LA BRAD ” IAȘI
FACULTATEA DE AGRICULTURĂ
SPECIALIZAREA : INGINERIE ECONOMICĂ ÎN AGRICULTURĂ
ÎNVĂȚĂMÂNT LA DISTANȚĂ
TEMA PROIECTULUI :
ESTIMAREA FONDULUI FUNCIAR
AL COMUNEI CORLĂTENI
Coordonator științific:
Asist.univ.dr. Eduard BOGHIȚĂ
Absolvent:
Gabriel SPIESCU
IAȘI, 2013
DECLARAȚIE,
Subsemnatul/subsemnata …………………………………., student (ă) la Universitatea de Științe Agricole și Medicină Veterinară „Ion Ionescu de la Brad” din Iași, Facultatea de
…………………………………………, specializarea ………………………………………………………………………..,
declar pe propria răspundere, cunoscând prevederile art. 292 Cod Penal, privind falsul în declarații, că lucrarea cu titlul “Evaluarea daunelor în agricultură” nu este un plagiat, fiind creația mea personală.
Lucrarea este elaborată de mine și nu a mai fost prezentată niciodată la o altă facultate sau instituție de învățământ superior din țară sau străinătate. De asemenea, declar că toate sursele utilizate, inclusiv cele de pe Internet, sunt indicate în lucrare, cu respectarea regulilor de evitare a plagiatului :
− toate fragmentele de text reproduse exact, chiar si în traducere proprie din altă limbă, sunt scrise între ghilimele si dețin referința precisă a sursei;
− reformularea în cuvinte proprii a textelor scrise de către alți autori deține referința precisă;
− rezumarea ideilor altor autori deține referința precisă la textul original.
Am luat la cunostință de faptul că, în cazul în care se va dovedi că lucrarea a fost plagiată, voi fi exmatriculat (ă) sau, dacă plagiatul va fi dovedit după absolvirea studiilor, îmi va fi anulată diploma obținută.
Iasi, data
…………………….
Absolvent,
_________________________
Cuprins
INTRODUCERE
Pământul rămâne o resursă esențială fără de care agricultorul nu-și poate exercita meseria, problema funciară găsindu-se încă în centrul economiei rurale. Viziunea economică a problemei funciare în agricultură este supusă mai multor constrângeri legate de caracteristicile proprii ale pamântului.
Pământul – ca obiect de analiză economică, este un bun particular, nemobil, nereproductibil, heterogen, indivizibil, având multiple caracteristici nedisociabile (forma, suprafața, poziția) și exercitând simultan mai multe funcții diverse (producție, consum, valoare – refugiu, speculație).
Într-un secol dominat de informație, cea mai importantă resursă de dezvoltare, știința evaluării este chemată să ofere informații cruciale exponenților activității economice. Estimările realiste, precise, concură, printre altele, la stabilirea și stabilizarea creditelor și investițiilor care promoveaza o dezvoltare a proprietăților imobiliare în sensul impus de societate.
Tema lucrării,“Estimarea fondului funciar al comunei Corlăteni” are ca suport motivațional importanța stabilirii valorii pământului fără de care nu se poate face o analiză aprofundată a folosirii sale. Incontestabil că în procesul de stabilire a locului pământului în avuția națională, determinarea valorii pământului este absolut necesară.
Din punct de vedere structural lucrarea cuprinde :
Partea I, „Considerații generale” include aspecte generale privind metodologia de estimare a fondului funciar.
Partea a-II-a , „CONTRIBUȚII PROPRII”, este alcătuită din două capitole: Capitolul 1, „ANALIZA DIAGNOSTIC A COMUNEI CORLĂTENI”, relevă scopul lucrării ce constă în oferirea unui cadru conceptual, metodologic necesar unei estimări obiective a valorii terenurilor și obiectivul general, care presupune estimarea comparativă a valorii terenurilor din comuna Corlăteni, județul Botoșani, în funcție de locul în care se află – în intravilan sau extravilan, pe toate satele componente în parte, precum și estimarea cheltuielilor de transformare a terenurilor extravilane în terenuri intravilane, pornind de la datele analizei diagnostic. Cadrul conceptual al lucrării are la bază literatura de specialitate, privind estimarea fondului funciar. Metodele de cercetare utilizate în cadrul acestui demers științific, includ metoda monografică, metode folosite în scopul studierii structurii fenomenelor pe elemente componente și a relațiilor de interdependență dintre ele : metoda divizării rezultatelor, metode utilizate pentru stabilirea nivelului fenomenului, cum este metoda comparației, metode de analiză a fenomenelor caracteristice unor grupe de unități omogene: metoda grupării statistice. Dintre cele mai importante tehnici de cercetare pe care se bazează lucrarea menționăm: analiza documentară; analiza comparativă; studiul de caz.
Capitolul 2 al lucrării, „Estimarea valorii terenurilor (studiu de caz – comuna Corlăteni)”, tratează punctual, metodologic, estimarea terenurilor aferente comunei Corlăteni, județul Botoșani, pe cele trei tipuri de estimări, în baza parametrilor tehnici, în baza parametrilor economici și pe baza estimării analitice sau prin capitalizarea veniturilor, în final, estimarea valorii terenurilor din comuna Corlăteni fiind abordată prin prisma cheltuielilor de transformare a terenurilor din extravilan în terenuri intravilane.
Finalul lucrării se constituie într-un set de concluzii privind importanța evaluării economice a terenurilor agricole ca și condiție esențială și obligatorie pentru organizarea și valorificarea superioară a pământului în vederea realizării obiectivului principal al politicii funciare actuale, rezultatele analizei diagnostic a comunei Corlăteni și rezultatele obținute în urma calculelor estimative de determinare a valorii terenurilor.
PARTEA I – CONSIDERAȚII GENERALE
CAPITOLUL 1
ASPECTE GENERALE PRIVIND METODOLOGIA DE ESTIMARE A FONDULUI FUNCIAR
1.1 Noțiuni generale privind fondul funciar
Fondul funciar prin natura și specificul său, este o resursă naturală foarte valoroasă, cel mai prețios bun economic, diferit de celelalte bunuri.
În funcție de destinația terenurilor se definesc categoriile de folosință. Astfel sunt:
terenuri cu destinație agricolă, valorificată pentru producția specifică prin lucrări agrotehnice adecvate;
terenuri cu destinație forestieră, care contribuie în mare măsură la reglarea microclimatelor și reducerea eroziunii solului;
terenuri aflate permanent sub ape, terenuri din intravilan și terenuri cu destinație specială.
Solul, ca și component al fondului funciar este o resursă naturală unică, folosit ca mijloc de producție, un bun care nu a fost creat sau produs de om și care este cu întindere limitată (nemultiplicabil și de neînlocuit). De aici derivă specificul fondului funciar în ceea ce privește proprietatea terenurilor. Proprietatea terenurilor nu trebuie privită ca un drept absolut, ci ca un drept condiționat care presupune și unele obligații (de a cultiva terenul, de a conserva solul etc.), deoarece este știut că acest bun are și o funcție socială.
Pământul este o noțiune foarte des întâlnită, dar nu neapărat cu referire la valoarea sa productivă sau la statutul juridic, ci ca un concept complex, ca un ecosistem, un sistem de tehnici pentru punerea în valoare a solului, a relațiilor sociale, cu dimensiuni sacre și ancestrale, este expresia apartenenței la „o țară”, sau cum s-ar spune un ansamblu de elemente de echilibru și dezechilibru care se instaurează între om și natură și între toți locuitorii care pentru a trăi depind de pământ. Termenul de pământ este de origine latină, pavimentum, care înseamnă strat de la suprafață globului pe care cresc plantele.
Managementul fondului funciar este, de regulă, determinat de necesitatea valorificării cât mai eficiente a resurselor de teren și a conservării lor, de categoria de folosință a terenurilor, de natura produselor vegetale de care este nevoie, de implicarea factorilor de decizie, de influența pieței asupra producției agricole etc.
Fondul funciar al României este prezentat în tabelul 1.1 .
Tabelul nr. 1.1.
Situația fondului funciar al României, după categoria de folosință
Sursa : după Anuarul Statistic, 2001
România dispune de 14 856 800 ha teren agricol ceea ce reprezintă 62,3% din suprafața totală, revenind pe locuitor 0,65 ha. La nivel național, pe baza bonitării a patru grupe de factori ecologici: solul cu însușirile sale, clima, relieful și apa freatică, terenurile agricole cu o calitate mijlocie – foarte slabă reprezintă 72,5 %, iar cele bune și foarte bune abia 27,5 %
Arabilul este orice suprafață de teren care poate fi arată și cultivată cu diferite plante anuale sau perene. Terenurile arabile reprezintă în România 9,384 mil ha, respectiv 39,4% din suprafață, pentru un locuitor revenind 0,41 ha. Se întâlnesc în proporția cea mai mare până la altitudini de 400-500 m, dar se pot întâlni până la 1000-1200 m altitudine. Aceasta este cea mai importantă categorie de folosință deoarece plantele care se cultivă pe astfel de terenuri (cereale, plante tehnice, culturi legumicole, furajere, medicinale etc.) sunt indispensabile in alimentația oamenilor, furajarea animalelor și pentru industrie. Terenurile arabile sunt, de regulă, reprezentate de soluri profunde, cu apa freatică peste 1-2 m adâncime, pantă nu prea mare (sub 12-15%) și nu conțin săruri și alte substanțe vătămătoare pentru plante (Tabelul1.2):
Tabelul nr.1.2
Favorabilitatea terenurilor agricole din România
Sursa : după N. Florea,2003
Terenurile cultivate cu viță de vie (cca. 272 mii ha) se întâlnesc în câmpii piemontane sau în regiunea colinară, la mai puțin de 500-600 m altitudine, dar cu o climă mai călduroasă. Versanții însoriți (sudici, sud-vestici) sunt cei mai indicați pentru cultura viței de vie.
Livezile (cca. 255 mii ha) sunt răspândite, ca și terenurile arabile, până la peste 1000 m altitudine, dar spre deosebire de acestea și pe versanți mai înclinați. Diferitele specii de pomi sunt distribuite diferit pe altitudine în funcție de cerințele lor termice. În timp ce prunul se poate dezvolta până la altitudini de 1000 m, mărul este întâlnit indeosebi până la 200-300 m altitudine, iar părul chiar la altitudini mai joase. Piersicul și caisul, mai pretențioși din punct de vedere termic, apar la altitudini mai joase, în partea mai caldă a țării.
Pajiștile, incluzând pășunile (3,442 mil ha) și fânețele (1,507 mil ha), se întâlnesc practic la orice altitudine, de la nivelul mării până în zona alpină, dar evident compoziția lor floristică se schimbă cu altitudinea. De regulă se întâlnesc pe versanți puternic înclinați sau pe terenuri cu soluri puțin profunde sau afectate de excese de umiditate sau chiar sărăturate, astfel că nu pot să fie folosite pentru arabil, pomi sau vie.
Terenurile neagricole sunt reprezentate de ape, construcții, neproductiv etc. răspândite neuniform pe întreg cuprinsul țării. Pădurile (cca. 6,457 mil ha) sunt răspândite îndeosebi în regiunea montană și deluroasă, cu relief puternic accidentat.
1.2 Aspecte economice generale ale evaluarilor rurale
Proprietățile imobiliare reprezintă cele mai importante elemente dintr-o activitate economică ce contribuie la crearea valorii, odată ce sunt incluse în circuitul economic, indiferent de purtătorul dreptului de proprietate sau dezmembrămintelor acestuia; fie că este vorba de organisme de stat, persoane fizice sau juridice angrenate într-o activitate economică al cărei scop este crearea de plusvaloare exprimată prin profit, la bază stă întotdeauna o proprietate imobiliară. Toate tipurile de proprietăți imobiliare trebuie conduse și organizate profesional de persoane specializate, pentru sporirea valorii proprietații. Estimarea adecvată a valorii proprietaților imobiliare și analiza competenta a tuturor aspectelor care țin de acestea sunt utilizate ca și suport al deciziilor privind dispoziția și folosinta proprietaților.
Într-un secol dominat de informație, cea mai importantă resursă de dezvoltare, știința evaluării este chemată să ofere informații cruciale exponenților activității economice. Estimările realiste, precise, concură, printre altele, la stabilirea și stabilizarea creditelor și investițiilor care promoveaza o dezvoltare a proprietăților imobiliare în sensul impus de societate. Întrucât deciziile privind utilizarea și dispoziția proprietăților precum și drepturile legate de proprietăți depind de cunoștințe ample și solide, evaluatorii aduc un aport substanțial celor care iau asemenea decizii.
Evaluarea este o analiză care conduce la o opinie sau concluzie referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite aspecte sau interese privind o anumită proprietate imobiliară, exprimată de o persoană imparțială, specializată în analiza și evaluarea proprietaților.
Procesul de evaluare este activitatea care are ca finalitate estimarea valorii și se compune dintr-un ansamblu de metode, procedee și activități coerente și ordonate, finalizate cu un raport de evaluare care sprijină valoarea estimată, prezentând descrierea specifică a proprietații evaluate, data (momentul) estimarii, rezervele și conditiile limitative aferente și concluziile desprinse din diversele metodele utilizate. Dezvoltarea durabilă este o concepție ce s-a consolidat în ultimii 15-20 ani. Caracteristicile unei agriculturi durabile sunt: productivitatea, profitabilitatea, caracterul ecologic, capacitatea de a-și conserva resursele. Practicile culturale contribuie diferit la menținerea biodiversității și a resurselor naturale, la poluarea apei și în final la durabilitatea exploatației agricole (tabelul 1.3):
Tabelul nr. 1.3.
Contribuția diferitelor practici culturale la durabilitatea exploatației agricole
Legendă: 0 neutru, fără efect sau cu efect slab; + efect slab; ++ efect mediu; +++ efect puternic.
Sursa: M. Berca,2003
Componentele agriculturii durabile sunt precizate de cercetarea agricolă, unele dintre acestea fiind aplicate și în alte modele de agricultură. Specific agriculturii durabile este accentul pe integrarea acestora în sistem, pe interacțiunea dintre ele și reflectarea acestora asupra întregului sistem, pe impactul lor cu mediul și comunitatea, și în același timp renunțarea la acele componente care influențează negativ durabilitatea sistemului.
Agricultura durabilă exprimă abilitatea sistemului agricol de a-și menține integritatea și funcționalitatea indiferent de perturbațiile interne sau externe. Această caracteristică a sistemului agricol a fost bine exprimată prin termenul de sustenabilitate. Evaluarea sustenabilității, a echilibrului dinamic al sistemului agricol se face cu ajutorul a patru indicatori :
randament sau productivitate – obținut prin raportarea producției realizate de sistem la unitate de spațiu (m2, ha etc.), de timp (zi, lună, an etc.), sau producătoare de bunuri materiale (plantă, animal etc.);
eficiență – obținută prin raportarea efectelor (rezultatelor) materiale, valorice, sociale la eforturile (consumurile interne și externe) corespunzătoare;
stabilitatea – proprietatea sistemului agricol de a-și menține structura și modul de funcționare specific;
echitatea – exprimă obiectivitatea și corectitudinea împărțirii produselor agricole între consumatori (om, animale, plante, microorganisme etc.)
1.3 Evaluarea fondurilor rurale
Dezvoltarea durabilă a agriculturii nu se poate sustrage criteriului de eficiență, de performanță; dar aceasta trebuie văzută într-un spațiu tridimensional: economic, ecologic și social.
Evaluarea economică a terenurilor agricole reprezintă o condiție esențială și obligatorie pentru organizarea și valorificarea superioară a pământului în vederea realizării obiectivului principal al politicii funciare actuale și anume realizarea unor structuri eficiente ale exploatațiilor agricole din România
Importanța pământului în agricultură:
Pământul constituie suport al activității din agricultură;
Pământul reprezintă elementul determinant al capitalului agricol;
Pământul este element important al proprietății:
Terenul agricol deține 2/3 din fondul funciar total al țării;
Prin exploatarea pământului se asigură securitatea agroalimentară a populației ;
Eficiența economică a pământului determinată de legăturile indisolubile care se stabilesc între pământ – proprietate – exploatare.
Scopul evaluării economice a resurselor funciare agricole:
La nivel microeconomic:
cele mai frecvente situații când se realizează estimarea valorii terenurilor agricole sunt: vânzare – cumpărare, comasări de terenuri, împrumuturi cu ipotecă, intrare sau ieșire din indiviziune, succesiune, arendare, acționariat
în urma stabilirii valorii terenurilor agricole va fi posibilă includerea acestora în patrimoniul unităților agricole
La nivel macroeconomic:
va fi posibilă includerea valorii terenurilor agricole în avuția națională
stabilirea valorii terenurilor agricole va reprezenta bază de orientare a politicilor agricole (stabilirea impozitului funciar, acordarea de subvenții producătorilor agricoli)
va constitui principala orientare în stabilirea prețului de vânzare – cumpărare a pământului pe piața funciară
Valoarea terenului se va determina pe cele 5 categorii de folosință: arabil, pășuni, fânețe, vii, livezi, precum și pe zone de favorabilitate stabilite prin studii de specialitate realizate de Institutul de Cercetări Pedologice și Agrochimice.
Astfel, terenul agricol din România este împărțit în 5 zone agropedoclimatice după cum urmează:
zona I: Constanța, Brăila, Ialomița, Ilfov, Giurgiu, Călărași, Teleorman, Olt, Dolj, Mehedinți;
zona II: Tulcea, Galați, Vrancea, Buzău, Prahova, Satu-Mare, Bihor, Arad, Timiș;
zona III: Botoșani, Suceava, Neamț, Iași, Vaslui, Bacău, Dâmbovița, Argeș;
zona IV: Cluj, Mureș, Alba, Sibiu, Hunedoara, Brașov, Covasna
zona V: Maramureș, Sălaj, Bistrița-Năsăud, Harghita, Vâlcea, Gorj, Caraș-Severin;
În stabilirea valorii economice a terenurilor agricole nu se va avea în vedere diferențele rezultate din raporturile de proprietate și de dimensiunile exploatațiilor agricole.
Aplicațiile din cadrul acestei lucrări se vor realiza pe baza metodei capitalizării rentei (arendei), care este considerată una din metodele clasice, principale de determinare a prețului pământului. Conform acestei metode, formula de determinare a valorii terenului agricol este:
Valoarea terenului =
Renta (arenda) – contribuția valorică a capitalului funciar la realizarea profitului brut.
Renta a fost substituită cu arenda, deoarece prima este considerată o noțiune economică abstractă imposibil de determinat în activitatea practică.
Arenda reprezintă suma de bani pe care arendașul o plătește proprietarului de teren agricol, pentru obținerea dreptului de folosință asupra terenului agricol. Se calculează ca procent din valoarea producției obținute. În cadrul lucrării aplicative, arenda a fost stabilită la 10% din valoarea producției agricole la unitatea de suprafață. Evident, valoarea ponderală a arendei în venitul net este mult mai mare, aspect care susține substituirea rentei funciare cu arenda.
Dobânda – care a fost stabilită la 5%, aceasta fiind substituită din punct de vedere metodologic coeficientului de capitalizare.
Trebuie făcută precizarea că dobânda a fost dimensionată în exemplul nostru pentru situația când economia României va funcționa în condiții de normalitate, iar procesul inflaționist nu se va manifesta, sau se va manifesta într-o măsură foarte mică.
Etapele metodologice:
Calcularea arendei pe cele 5 zone agropedoclimatice, pe baza:
Determinării profitului la unitatea de suprafață pe baza producțiilor medii, costurilor și prețurilor înregistrate pentru fiecare cultură;
Determinării profitului la hectarul virtual, ca produs între profitul obținut pentru fiecare cultură și ponderea în zonă a respectivelor culturi;
Determinării arendei, 10% din valoarea producției agricole la unitatea de suprafață;
Determinării părții din profit (exprimată procentual) ce revine proprietarului la un nivel al arendei de 10%.
Astfel, în zona I la un nivel al arendei de 10%, peste 35% din profitul la hectarul virtual va trebui să revină proprietarului. Situație echitabilă, în cazul în care considerăm arendașul ca factor dinamic în vederea unei exploatări mult mai eficiente a pământului, iar arendarea ca un mijloc de obținere a unor structuri de exploatare eficiente.
Calcularea valorii economice a terenurilor agricole
Determinarea valorii economice orientative a unui hectar de teren arabil, va fi calculată pe cele 5 zone agropedoclimatice, ca raport între arenda determinată anterior și dobânda stabilită la un nivel de 5%.
Valoarea economică a terenului =
Determinarea valorii economice pentru un hectar: pășuni, fânețe, vii, livezi, pe cele 5 zone agropedoclimatice, care va fi obținută prin aplicarea coeficienților de echivalență între celelalte categorii de folosință agricolă și terenul arabil la valoarea economică orientativă a unui hectar de teren arabil.
Calcularea valorii de patrimoniu a terenurilor agricole
Determinarea valorii de patrimoniu a terenurilor ocupate cu fiecare categorie de folosință agricolă (arabil, pășuni, fânețe, vii, livezi) pe cele 5 zone agropedoclimatice, pe baza valorii economice determinate anterior și a suprafeței deținute de fiecare categorie de folosință pe cele 5 zone agropedoclimatice ;
Determinarea valorii de patrimoniu a terenurilor agricole pe cele 5 zone agropedoclimatice și pe total țară, ca parte componentă a avuției naționale.
1.4 Clasificarea metodelor de estimare
Metoda de evaluare este unică și totdeauna bazată pe comparație. Comparația se poate realiza prin procedeul sintetic sau analitic.
Evaluarea sintetică este bazată pe comparații, luând în considerare anumiți parametri de referință. Ea se realizează:
1. pe baza impresiei sau la vedere;
2. prin comparație, în baza parametrilor tehnici sau economici;
3. prin valori tipice și prin coeficienți de evaluare;
4. evaluarea istorică.
Procedurile sistematice izvorate din practica evaluării sunt aplicate în toate cazurile, cu toate că diferitele caracteristici ale proprietăților imobiliare sunt particulare de la caz la caz. Etapele uzuale în procesul de evaluare sunt:
1. stabilirea obiectului evaluării;
2. planificarea activităților necesare;
3. culegerea, ordonarea, analiza și interpretarea datelor și transformarea în estimare rezonabila a valorii.
Procesul de evaluare este orientat de evaluator de la identificarea aspectelor legate de obiectul ce urmeaza a fi evaluat pana la transmiterea rezultatelor catre client. Fiecare proprietate imobiliara este unica și pot fi estimate mai multe tipuri diferite de valoare pentru o singura proprietate. De regula, misiunea de evaluare iși propune sa estimeze valoarea de piata și procesul de evaluare contine toate etapele necesare.
1. Primul pas în procesul de evaluare, definirea obiectului, contine mai multe etape care trebuie sa stabileasca limitele evaluarii, eliminarea oricarei ambiguitați referitoare la natura misiunii și identificarea proprietații imobiliare ce se evalueaza, atributele dreptului de proprietate implicate, utilizarea evaluarii, definiția valorii solicitate de client, data și sfera evaluarii și alte condiții limitative.
2. A doua etapă conține analiza preliminara, culegerea și selectarea informațiilor, activitati care conțin 3 segmente succesive care trebuie parcurse de evaluator. Astfel, în primul segment de activitați (A) trebuie identificate datele generale care includ informatii referitoare la fortele sociale, economice, legislative și de mediu care afecteaza (sau pot afecta) valoarea proprietații. Evaluatorul trebuie sa analizeze interacțiunea acestor patru forte care creeaza climatul economic în care valorile proprietaților se modifica sau nu la un moment dat si într-un loc dat.
Aceste informații sunt esențiale în evaluare din cel puțin urmatoarele 3 motive:
1) asigură un fundament în care se plaseaza specificul proprietaților imobiliare evaluate;
2) constituie informații din care se pot extrage tendintele ce influenteaza valoarea terenului și a corelarii cu valoarea construcțiilor;
3) reprezintă o bază pentru aprecierea celei mai bune utilizari, explicarea rezultatelor și estimarea valorii finale.
Al doilea segment de activități (B) au ca scop culegerea datelor specifice care sa fie convertite în informații despre proprietatea imobiliara evaluata (subiect) și despre proprietațile imobiliare comparabile, vandute sau închiriate, precum și alte caracteristici relevante ale pieței imobiliare locale. Datele specifice despre subiect sunt oferite prin descrierea terenului și a construcțiilor, care ajută evaluatorul sa selecteze date specifice comparabile legate de vanzari, închirieri sau alte caracteristici ale pietei locale. În analiza datelor generale se urmaresc tendintele pe plan naționale, regional sau local; în analiza datelor specifice se studiaza o serie de proprietați asemanatoare cu subiectul.
Al treilea segment de activități (C) cuprinde analiza cererii și ofertei competitive care sprijina evaluatorul în extragerea preturilor de vanzare specifice, conditiile de închiriere, veniturile și cheltuielile, indicele de recuperare a investiției, costurile de construcție, durata de viata economica estimata a construcțiilor și gradul de depreciere. Datele sunt apoi folosite în calcule ce pot da o indicație referitoare la valoarea proprietații imobiliare analizate. Datele referitoare la oferta competitiva și la cerere sunt informații necesare pentru a întelege poziția competitiva a proprietații imobiliare pe o piață viitoare. Datele referitoare la oferta cuprind componentele proprietaților imobiliare competitive (atat existente cat și propuse), gradul de ocupare sau puterea de absorbtie a pietei. Datele referitoare la cerere includ: populatia, veniturile, ocuparea fortei de munca și rezultatele sondajelor privind utilizatorii potentiali. Gradul de ocupare și preturile oferite indica punctele tari sau punctele slabe ale cererii. Din analiza acestor date se poate estima cererea viitoare pentru utilizarea prezenta sau de perspectiva a proprietatii.
3. A treia etapa va începe prin analiza celei mai bune utilizari. Cea mai buna utilizare se va considera atât pentru teren, în ipoteza ca ar fi liber, cat și pentru proprietatea imobiliara existenta (teren și construcțiile de pe el), iar concluziile trebuie sa fie coerente. Pentru a fi luata în considerație, cea mai buna utilizare trebuie să îndeplineasca 4 conditii: să fie legal permisă, fizic posibilă, financiar fezabilă și maxim profitabilă. Cea mai buna utilizare a terenului și a construcțiilor se alege din mai multe alternative.
Evaluarea terenului este realizată individual de cea a constructiilor aferente sau a proprietății în general, atunci cand valoarea acestuia este relevanta pentru proprietatea în cauza. Pentru estimarea valorii acestuia pot fi aplicate 6 metode de evaluare, care vor fi prezentate ulterior. Cea mai fiabila metoda de evaluare a terenurilor este considerata, totuși, ca fiind metoda comparației cu vanzarile anterioare; astfel, vanzarile unor parcele de teren liber similare cu cea evaluata sunt analizate și comparate în functie de proprietatile terenului de evaluat.
În evaluarea proprietăților imobiliare (dar și în evaluarea altor tipuri de proprietăți) sunt utilizate trei abordări clasice:
abordarea prin cost;
abordarea prin comparația vânzărilor;
abordarea prin capitalizarea veniturilor.
Evaluatorii estimează valoarea proprietăților imobiliare cu ajutorul unor metode și proceduri specifice care reflectă cele trei abordări distincte de analiza a datelor – cost, comparatia vanzarilor și capitalizarea veniturilor. În toate estimările valorii imobiliare se utilizeaza una sau mai multe metode, iar aplicarea lor depinde de tipul de proprietate, de scopul evaluării și de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză.
Abordarea prin cost este bazată pe ipoteza că participantii pe piata fac legatura între valoare și cost. În această abordare, valoarea unei proprietati imobiliare se estimează prin adaugarea valoarii terenului la valoarea costului de constructie pentru reproducerea sau înlocuirea constructiilor existente și apoi scăzand deprecierea (deteriorarea fizica și neadecvarea functionala) aparuta din diferite cauze. Se include în valoarea estimată profitul normal ce il obține antreprenorul. Această abordare este deosebit de utilă în evaluarea unor construcții noi sau aproape noi și pentru acele proprietăți care nu se vand frecvent pe piață. Rezultatele acestei abordari pot fi folosite pentru comparații cu rezultatele altor metode ce se pot aplica.
Abordarea prin comparația vânzărilor anterioare este utilă când există un număr de proprietăți similare care au fost vândute recent. Utilizând această metodă, un evaluator poate ajunge la o valoare, comparând proprietatea pe care o evalueaza (proprietatea subiect) cu alte proprietați similare, numite tranzacții comparabile. Preturile de vanzare ale proprietaților ce sunt considerate ca fiind cele mai comparabile, au tendinta de a indica un interval în care se va situa și valoarea proprietații subiect.
Elementele de comparație pentru estimarea similarității proprietăților imobiliare pot fi:
o drepturile de proprietate transmise;
o conditiile de finanțare;
o condițiile de vânzare;
o condițiile pietei;
o localizarea;
o caracteristicile fizice;
o caracteristicile economice;
o utilizarea proprietății;
o componentele non-imobiliare ale valorii.
Ulterior efectuării comparațiilor se aplică corecții asupra prețului de vânzare, ținand cont de intervalul de timp dintre data tranzacției și data evaluarii.
Abordarea prin capitalizarea venitului (sau abordarea prin venit) urmarește estimarea valorii actualizate a beneficiilor viitoare obținute din utilizarea proprietății imobiliare. Ca și în cazul abordării prin comparația vânzărilor, abordarea prin venit necesită un studiu de piață. Cercetarea și analiza datelor se efectuează pe baza raportului dintre cerere și oferta, care oferă informații despre tendintele și previziunile pieței. Nivelul de fructificare a capitalului investit atrage investiția de capital în funcție de riscul aferent afacerilor imobiliare. În plus, nivelul fructificarii asteptat de investitori fluctuează în funcție de schimbările de pe piețele monetare și de fructificările oferite de alte domenii de investitii alternative. Evaluatorul trebuie să fie la curent cu schimbarile de pe piața monetara și de capital, în cazul investițiilor comparabile.
Datele specifice pe care evaluatorul le analizează în această abordare sunt: venitul brut anual previzionat, obținut din exploatarea proprietății imobiliare, diminuarea venitului din cauza gradului de ocupare și a altor pierderi, cheltuielile anuale previzionate de exploatare, caracterul și durata fluxurilor de venituri și valoarea previzionată de vânzare a proprietații după o anumită perioadă de timp specificată. Dupa ce se estimează veniturile și cheltuielile, fluxul de profituri este capitalizat cu o rata de capitalizare sau este actualizat cu o rată de actualizare. Ratele de capitalizare sau de actualizare utilizate sunt deduse din ratele de fructificare acceptabile și asteptate pentru proprietăți imobiliare similare.
Analiza rezultatelor este acea parte din procesul de evaluare în care evaluatorul analizează concluziile alternative și selectează în final o valoare. De multe ori este necesară o trecere în revista a întregului proces de evaluare. În aceasta etapă, evaluatorul se bazeaza pe experienta, expertiza, logica și raționamentul profesional, pentru a explica, reconcilia și rezolva diferențele între rezultatele obținute prin aplicarea unor metode de evaluare diferite. Evaluatorul trebuie sa judece/aprecieze însemnatatea relativă, aplicabilitatea și fundamentarea fiecarui rezultat și se va baza mai mult pe cel mai adecvat rezultat al scopului evaluării. Concluzia se fundamentează pe adecvarea, precizia și cantitatea tuturor faptelor și evidențelor colectate în procesul de evaluare.
Orice evaluare profesională are ca și finalitate raportul de evaluare. Forma, dimensiunile și conținutul raportului de evaluare difera în funcție de cerintele clientului, de tipul proprietatii imobiliare și de natura misiunii de evaluare. Asociatia Naționala a Evaluatorilor din Romania a elaborat un standard profesional care recomandă continutul raportului de evaluare, cu scopul protectiei clientului și asigurarii unui nivel profesional adecvat al raportului. În calitate de document scris, raportul de evaluare asigura evaluatorului oportunitatea de a fundamenta și explica opiniile și concluziile sale și de a demonstra soliditatea valorii estimate. Conținutul raportului este de fapt și o trecere în revista a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul la datele, informatiile și faptele colectate în cadrul procesului de evaluare, pentru a ajunge la concluziile sale.
Estimarea sintetică
Evaluarea la vedere
Este o valoare comparativă în care expertul în estimațiuni examinează bunul de evaluat și-l compară, mental, cu alte bunuri similare, ale căror prețuri pe piață le cunoaște. Luând în considerare toate caracteristicile ce deosebesc bunul de evaluat de bunurile similare, expertul își formează părerea sa de evaluare, în legătură cu bunul- obiect de estimat.
Estimarea comparativă în baza parametrilor tehnici
Trebuind, de exemplu, să evalueze rezervele de fân existente într-o întreprindere, expertul va trebui, mai întâi, să stabilească calitatea tehnico- merceologică a fânului și, în acest fel, cunoscând piața din zonă, să determine cea mai probabilă valoare unitară aferentă acelei calități. Evaluată apoi cantitatea, pentru a găsi valoarea va fi suficient să se multiplice prețul unitar cu cantitatea respectivă.
b) Evaluarea comparativă în baza parametrilor economici
Parametrii economici mai frecvent folosiți sunt: norma de arendare sau de închiriere (Ca), beneficiul funciar (Bf), producția brută vandabilă (Pbv), venitul net (Vn).
Norma de arendare sau de închiriere se folosește pentru terenuri, respectiv, pentru construcții. Procedeul de evaluare constă în obișnuita proporție:
X= (ΣV/ΣCa)* xCa
Unde :
X – cea mai probabilă valoare a unui teren;
ΣV- suma prețurilor de piață a terenurilor similare;
ΣCa- suma normelor de arendare referitoare la terenuri similare;
x CA-parametrul economic (norma de arendare sau de închiriere)
II) Estimarea analitică sau prin capitalizarea veniturilor
Estimarea analitică se identifică cu criteriul economic al capitalizării și constă în a determina cea mai probabilă valoare a unui bun prin capitalizarea veniturilor. Prin această metodă se acumulează la momentul estimării seria viitoare de venituri constante, medii, normale, pe care bunul respectiv poate să le furnizeze.
Schema estimării analitice se poate subdiviza în patru faze:
1. determinarea beneficiului funciar (Bf) de capitalizat;
2. Determinarea ratei de capitalizare (r)
3. Determinarea valorii normale a unui bun imobil
4. Operarea de adosuri și/ sau diminuări la valoarea găsită, pentru a obține valoarea reală, atunci când bunul obiect de estimare se diferențiază de condițiile de normalitate.
Determinarea beneficiului funciar
Determinarea lui Bf variază în funcție de sistemul de conducere a întreprinderii:
– pentru întreprinderi conduse în economie directă Bf = Pbv- Ct, în care:
Pbv- producția brută vandabilă;
Ct- costul total
– pentru întreprinderi date în arendă Bf = Ca- Chp, în care:
Ca- norma de arendare (închiriere);
Chp- cheltuieli din partea proprietarului
Beneficiul funciar ce se poate obține de la un fond arendat se poate determina prin relația:
Bf = Ca – Chp sau mai bine Bf = Vbp – Chp
În sistemul de arendare nu este necesară ipoteza profitului nul întrucât figura întreprinzătorului (arendașul) este diferită de cea a proprietarului.
În ultima relație de mai sus:
– Vbp- venitul brut proprietarului, cuprinzând norma obișnuită (normală) de arendare (Ca) și dobânzile asupra ratelor;
– Chp- cheltuieli din partea proprietarului: cote (Q) de reintegrare, întreținere și asigurare asupra capitalului funciar; impozite (Imp); cheltuieli diverse (Chd); dobânzi (Db) calculate la cuantumul cheltuielilor anterioare
În determinarea normei de arendare (Ca) se va face referire la normele în vigoare aferente zonei în care se găsește bunul de evaluat (pentru respectarea conceptului de normalitate).
Determinarea beneficiului funciar (Bf) în întreprinderi conduse direct de către proprietar prezintă anumite dificultăți întrucât anumite elemente de cost- cum ar fi salarii (Sa), stipendii (St),- sunt elemente probabile și nu reale.
2) Determinarea ratei de capitalizare (r)
Din partea de matematică financiară se știe că r = Db/C și că C = Db/r
Prin urmare, (r) reprezintă raportul între dobândă și capitalul care a creat-o, (r) exprimă, fie rata dobânzii, fie rata de capitalizare, atunci când se folosește pentru a determina pentru cea mai probabilă valoare a unui bun imobil.
Procesul capabil să furnizeze cea mai apropiată rată de capitalizare constă în compararea fondului- obiect al estimării cu alte bunuri imobile similare (prin condiții intrinseci și extrinseci). Prin cercetări și informații diverse (de la notari, cumpărători, vânzători) expertul în estimațiuni relevă valorile reale de piață și beneficiile funciare corespunzătoare, calculate, în general, pe baza normei de arendare:
Bf = Ca – Chp.
Astfel, rata medie a zonei din care bunul- obiect de estimare face parte va rezulta din raportul: r = Bf/V
Determinarea valorii normale a unui bun imobil
Identificându-se venitul normal (obișnuit) și rata normală, se poate determina valoarea fondului (Vo) aplicând formula de capitalizare a veniturilor anuale (pentru cazul venitului anual, constant, întârziat, nelimitat):
Vo = Bf/r
Vo- valoarea funciară cuprinzând pământul nud plus capitaluri stabil investite (construcții rurale, șanțuri, canale, drumuri, plantații, diferite sistematizări).
Vo reprezintă valoarea de evaluare deschisă, adică fără sa includă stocurile de materii prime, semifabricate și produse finite, animale, utileje agricole. Dacă estimarea este inchisă, la valoarea capitalului funciar (Vo) vor fi adăugate elementele de mai sus.
4) Adaosuri și diminuări la valoarea capital
La valoarea fondului, determinată într-unul din modurile expuse anterior pentru a ține cont de toate acele circumstanțe care îl diferențiază de condițiile normale, va trebui să se opereze adaosuri și/ sau diminuări.
Principalele adaosuri – dacă estimarea este închisă, se vor adăuga stocurile, animalele, utilajele agricole, construcțiile, creșterile temporare de venituri, fructele nerecoltate în momentul estimării, etc.
Principalele diminuări : uzufructul și renta viageră, împrumuturile ipotecare, diminuări, temporare de venit, ș.a.
PARTEA A-II-A CONTRIBUȚII PROPRII
CAPITOLUL 2
ANALIZA DIAGNOSTIC A COMUNEI CORLĂTENI
2.1 Scopul și obiectivele cercetării
Scopul lucrării îl constituie oferirea unui cadru conceptual, metodologic necesar unei estimări obiective a valorii terenurilor.
Estimarea comparativă a valorii terenurilor din comuna Corlăteni, județul Botoșani, în funcție de locul în care se află – în intravilan sau extravilan, pe toate satele componente în parte, precum și estimarea cheltuielilor de transformare a terenurilor extravilane în terenuri intravilane, pornind de la datele analizei diagnostic, reprezintă obiectivul general al lucrării.
Obiectivul specific, constă în estimarea fondului funciar al comunei Corlăteni pe baza :
a) parametrilor tehnici;
b) parametrilor economici;
c) estimării analitice sau prin capitalizarea veniturilor;
d) estimării cheltuielilor de transformare.
2.2 Materialul și metodele de cercetare
Cadrul conceptual al lucrării are la bază literatura de specialitate, privind estimarea fondului funciar. Metodele de cercetare utilizate în cadrul acestui demers științific pot fi sintetizate astfel :
Metoda monografică;
Metode folosite în scopul studierii structurii fenomenelor pe elemente componente și a relațiilor de interdependență dintre ele : metoda divizării rezultatelor;
Metode utilizate pentru stabilirea nivelului fenomenului, cum este metoda comparației;
Metode de analiză a fenomenelor caracteristice unor grupe de unități omogene: metoda grupării statistice;
Dintre cele mai importante tehnici de cercetare pe care se bazează lucrarea menționăm:
Analiza documentară;
Analiza comparativă;
Studiul de caz;
2.3 Generalități
Comuna Corlăteni este situată în partea de nord a județului Botoșani, pe teritoriul acestei comune intersectându-se următoarele coordonate geografice: paralela de 45°55'52.81" latitudine nordică cu meridianul de 26°33'20.01" longitudine estică (Fig.2.1):
Figura nr. 2.1 Harta județului Botoșani – comuna Corlăteni (dupa Strategia de dezvoltare a comunei Corlăteni)
Dovezile identificate pe teritoriul comunei Corlăteni atestă vechimea acestei așezări. Prima mențiune despre comuna Corlăteni apare în secolul al XV-lea, într-un document din anul 1487, prin care marele domnitor moldovean, Ștefan Cel Mare, confirmă surorii sale Ana stăpânirea satului Corlăteni.
În prezent, comuna Corlăteni are o suprafață administrativă de aproximativ 5056 ha, fiind alcătuită din 4 sate: Corlăteni, Carasa, Podeni și Vlădeni. Comuna este străbătută de râul Jijia, cu numeroșii săi afluenți. Până în anul 2003, din comuna Corlăteni făceau parte și satele Dimăcheni, Mateieni și Recia –Verbia, care, conform Legii nr.343 din 8 iulie 2003, au constituit, după 2003, comuna Dimăcheni prin reorganizarea comunei Corlăteni.
Așa cum s-a menționat anterior, comuna Corlăteni are în componența sa următoarele localități: Corlăteni, Carasa, Podeni și Vlădeni. Fiecare din aceste localități prezintă caracteristici aparte, care influențează evoluția viitoare a acestor sate.
Localitatea Corlăteni – sat reședință de comună. Este amplasat pe versantul sudic, sud-estic și sud-vestic al Dealului Biciuști, dezvoltarea satului fiind restricționată spre sud de valea râului Jijia. Forma satului este predominant neregulat – alungită, liniară doar de-a lungul drumului județean DJ 292 și regulată, cu o tramă stradală rectangulară în partea de sud –est a satului, către valea pârâului Putreda (Corlăteni).
Localitatea Carasa – așezat în partea de vest a comunei, divizat datorită modului de amplasare a locuințelor. Astfel, o parte a satului Carasa este situat pe interfluviul reprezentat de Dealul Morii. Această parte a satului are o textură parțial liniară, de-a lungul DJ 292 care străbate interfluviul pe toata lungimea sa, și parțial rectangulară, dezvoltat către est, spre valea pârâului Mușchioasa. Cealaltă jumătate a satului are o așezare mai puțin favorabilă, pe versantul sud-vestic al Dealului Morii, respectiv pe versantul estic al râului Jijia. Vatra satului este neregulată, cu tendințe de răsfirare, dezvoltarea fiind restricționată spre sud de valea Jijiei.
Localitatea Vlădeni – intravilanul localității este compus din două trupuri; trupul vestic, amplasat majoritar pe versantul estic al Dealului Chiru, și parțial pe versantul sudic al aceluiași deal. Este străbătut, prin extremitatea sudică, de DJ 292 și delimitat spre sud de valea râului Jijia. Textura satului Vlădeni este predominant liniară, locuințele fiind dispuse de –a lungul principalelor drumuri care străbat intravilanul. Trupul estic este amplasat pe versantul est – sud – estic al Dealului Săliștii, are dimensiuni mai reduse, o textură relativ regulată, cu o tramă stradală predominant rectangulară.
Localitatea Podeni – sat amplasat în partea de est a comunei. Este despărțit de satul Vlădeni prin pârâul Valea Borșa. Este amplasată majoritar pe versantul sudic al dealului și parțial urcând spre partea superioară a interfluviului; satul se află la intersecția a două drumuri județene: DJ 292 ȘI DJ 296; partea sudică a satului are o textură neregulată, în timp ce partea nord-vestică și vestică are o textură regulată, cu o tramă stradală rectangulară. În ansamblu, comuna Corlăteni se suprapune unui teritoriu relativ omogen, fragmentat de văile cursurilor de apă. Componentele cadrului natural acționează, în numeroase cazuri, ca factori limitativi în dezvoltarea spațială a localităților.
2.4 Elemente ale cadrului natural
2.4.1. Substratul geologic
Din punct de vedere geologic, teritoriul comunei Corlăteni aparține Platformei Moldovenești, unitate structurală majoră caracterizată de depozite simple, necutate, a formațiunilor sedimentare acumulate în etapa de stabilitate a platformei. Platforma Moldovenească este alcătuită dintr-un soclu metamorfic străbătut de intruziuni magmatice granitoidice și o cuvertură sedimentară formată din depozite cvasiorizontale, care reflectă stadiile de evoluție geologică.
2.4.2 Relieful
Comuna Corlăteni este situată în unitatea de podiș, respectiv Podișul Moldovei. Se situează din punct de vedere geomorfologic în sub-unitatea de câmpie reprezentată de Câmpia Colinară a Jijiei (cunoscută în literatura clasică și sub denumirea de Câmpia Moldovei), teritoriul comunei suprapunându-se peste micro-unitatea Colinele Ibănesei.
Nota dominantă a reliefului este dată de interfluvii paralele între ele (dealuri) joase, întinse și relative plane la partea superioară / foarte ușor ondulate, cu pante domoale, având înălțimi ce ajung la 200 m, de denudație pliocenă, dispuse pe direcția NV-SE, separate de văi largi având aceia.i direc.ie de scurgere predominat pe direcția N-S. Sunt prezente fenomene ca: eroziunea de suprafață, eroziune în adâncime, alunecări de teren.
Energia medie a reliefului specific Câmpiei Jijiei este de 50 – 70m, însă, pe alocuri, ajunge la 100m, așa cum este și cazul comunei Corlăteni. Astfel, cele mai ridicate valori ale altitudinilor se găsesc în Dealul La Cetate, care atinge 201,36 m, Dealul Biciusti, care ajunge la 202,4 m altitudine, 201m la nord – vest sa satul Podeni, Dealul Sălistii, aflat la est de satul Vlădeni (194,8m), Dealul Godinescu, aflat la vest de satul Vlădeni, cu 185,8 m altitudine, si Dealul Mușchioasa, cu 184 m altitudine, 175,5 m la nord – est de Podeni, 162 m la est de pârâul Valea Răchitelor.
2.4.3 Resursele naturale
Resursele naturale existente în comuna Corlăteni sunt destul de reduse. Resursele minerale sunt strict legate de cuvertura sedimentară așternută peste fundament. Prin structura sa geologică, această regiune este în general lipsită de substanțe minerale utile. Substratul geologic aparține în întregime sarmațianului inferior și este constituit din depozite argilo-nisipoase. Cea mai importantă resursă naturală a comunei o reprezintă solurile favorabile practicării agriculturii.
2.4.4 Clima
Clima Câmpiei Jijiei este relativ arida, cu o puternică tenta de continentalism. Temperatura medie anuala a teritoriului studiat variaza între 8 – 10°C. Cele mai mari medii lunare se înregistrează în luna august (+ 20°C). Iernile sunt aspre, cu media lunii ianuarie cuprinsă între -3,5°C și -4,5°C. Valoarea amplitudinii termice anuale este de 24°C. Temperatura maximă absolută înregistrată este de +38°C (luna iulie) și temperatura minimă absolută înregistrată este de – 33°C în luna ianuarie. Verile sunt călduroase, și cu frecvente perioade se secetă. Iarna, dacă solul nu este acoperit cu zăpadă, culturile de toamnă pot fi distruse prin îngheț, iar în anotimpul cald, temperaturile ridicate duc la secetă. Durata medie a perioadelor secetoase din această zonă este în jur de 15 zile, iar numărul mediu anual al perioadelor secetoase este în jur de 11.
2.4.5 Hidrografia
Râurile și pâraiele de pe teritoriul comunei sunt puternic influențate de caracteristicile climei temperat – continentale, având volum mare și foarte mare primăvara, când se topesc zăpezile ori vara și toamna, în perioadele de ploi abundente. Din punct de vedere hidrografic, teritoriul comunei Corlăteni face parte din bazinul hidrografic al râului Prut. Cel mai important curs de apă care străbate teritoriul comunei Corlăteni este râul Jijia, care străbate comuna pe direcția vest – est. Râul Jijia prezintă o albie majoră largă, cursul fiind ușor meandrat. La precipitații în cantități mari se produc inundații pe râul Jijia prin revărsări.
2.4.6 Ecosistemele naturale și antropice
Suprafața acoperită efectiv cu vegetație forestieră este 24,00 ha, alcătuită preponderent din fag, stejar, carpen. Pădurea de pe teritoriul comunei Corlăteni este administrată de Ocolul Silvic Dorohoi. Zona este ocupată cu precădere de pajiști silvostepice.Contrastele climatice mari dintre iarnă și vară, ariditatea accentuată, lipsa de adăpost și vegetația naturală mai puțin bogată sunt elemente care au contribuit la restrângerea faunei. Teritoriul comunei Corlăteni nu deține habitate de interes comunitar nominalizate în Directiva Habitate și de asemenea nu este o zonă de interes pentru speciile de faună sălbatică de interes comunitar. Fauna de pe teritoriul comunei Corlăteni este specifică silvostepei, fiind reprezentată în special prin rozătoare ca popândăul, șoarecele de câmp, iepuri de câmp. La acestea se adaugă numeroase specii de insecte.
2.4.7 Solurile
În urma diagnozei și clasificării solurilor pe teritoriul administrativ al comunei Corlăteni, s-au identificat soluri aparținând următoarelor clase:
a) Protisoluri (aluvisoluri) : Aceste soluri ocupă o suprafață de 893,17 ha, ceea ce reprezintă 11,62 % din arealul studiat. Roca de solificare este reprezentată de depozite fluviatile. Reacția solului oscilează de la neutră (pH 7,19) la slab alcalină (pH 8,29. Cantitatea de humus în orizontul superior este cuprinsă între 1,89% ºi 2,95%.
b) Cernisoluri (Faeoziomuri) : Aceste soluri ocupă o suprafață de 87,74 ha, ceea ce reprezintă 1,14% din arealul studiat, care se suprapune pe versanți cu pante de 5%. Roca de solificare este reprezentată de argile.
c) Hidrisoluri (Gleiosoluri) : S-au întâlnit pe o suprafață de 356,91 ha, reprezentând 4,64% din arealul studiat. Se deosebesc de celelalte soluri hidromorfe prin configurația profilului, care este de tipul Am – AGo – Gr și prin trecere treptată spre orizontul Gr. Includ unitățile de sol 61, 62, 62, 64 și 65, care sunt suprapuse pe fire de vale.
d) Salsodisoluri (Solonețurile) : S-au întâlnit pe o suprafață de 31,21 ha, reprezentând 0,41 % din arealul studiat. Se suprapune pe versanți cu pante de 5-10 % și 10-15%. Reacția solului în orizontul superior este extrem de alcalină pH 10,08.
2.5 Relații în teritoriu
Comuna Corlățeni are în componența sa următoarele localități:
– Corlăteni – centru administrativ al comunei, cu un număr de 324 gospodării și 787 locuitori,
Localitățile componente:
– Carasa, cu un număr de 316 gospodării și 700 locuitori,
– Vlădeni, cu un număr de 264 gospodării și 601 locuitori,
– Podeni, cu un număr de 200 gospodării și 503 locuitori.
Localitatea Carasa – așezată în partea de vest a comunei, divizat datorită modului de amplasare a locuințelor. Astfel, o parte a satului Carasa este situată pe interfluviul reprezentat de Dealul Morii. Aceasta parte a satului are o textura parțial liniara, de-a lungul DJ 292 care străbate interfluviul pe toata lungimea sa, și parțial rectangulară, dezvoltat către est, spre valea pârâului Mușchioasa. Cealaltă jumătate a satului are o așezare mai puțin favorabilă, pe versantul sud-vestic al Dealului Morii, respectiv pe versantul estic al râului Jijia. Vatra satului este neregulata, cu tendințe de răsfirare, dezvoltarea fiind restricționată spre sud de valea Jijiei.
Localitatea Vlădeni – intravilanul localitații este compus din două trupuri; trupul vestic, amplasat majoritar pe versantul estic al Dealului Chiru, și parțial pe versantul sudic al aceluiași deal. Este străbătut, prin extremitatea sudica, de DJ 292 și delimitat spre sud de valea râului Jijia. Textura satului Vlădeni este predominant liniara, locuințele fiind dispuse de –a lungul principalelor drumuri care strabat intravilanul. Trupul estic este amplasat pe versantul est – sud – estic al Dealului Saliștii, are dimensiuni mai reduse, o textură relativ regulată, cu o trama stradală predominant rectangulară.
Localitatea Podeni – sat amplasat în partea de est a comunei. Este despărțitit de satul Vlădeni prin pârâul Valea Borsa. Este amplasata majoritar pe versantul sudic al dealului și parțial urcând spre partea superioara a interfluviului; satul se afla la intersecția a doua drumuri județene: DJ 292 și DJ 296; partea sudica a satului are o textura neregulata, în timp ce partea nord-vestica și vestica are o textura regulată, cu o trama stradala rectangulară.
2.6 Activitățile economice
După situația agenților economici din comuna Corlăteni, furnizată de Oficiul Național al Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul București, în comuna Corlateni sunt înregistrate 126 unități economice, din care 74 de agenți sunt în funcțiune, restul având activitatea întreruptă temporar sau fiind dizolvați (Tabelul2.1):
Tabelul2.1
Analiza situației economice pe domenii de activitate – Numărul și structura activităților economice din comuna Corlăteni în anul 2009
Sursa: Date furnizate de Oficiul Național al Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul București
Se observă, în figura de mai jos că, cea mai mare pondere a unităților economice din comuna Corlăteni desfășoară activități caracteristice sectorului terțiar (61,76%). Sectorul secundar reprezintă 20,59% în timp ce unitățile economice care desfășoară activități specifice sectorului primar reprezintă 17,65% din totalul unităților economice din comună.
Figura 2.2 Structura unităților economice din comuna Corlăteni pe sectoare de activitate
Pe sub-domenii de activitate situația este următoarea (Tabelul2.2):
Tabelul nr.2.2
Structura pe sub-domenii de activiatate – Com.Corlăteni
Sursa: Date prelucrate
Figura 2.3 Structura pe domenii de activitate
Ponderea cea mai mare a unităților economice din comuna Corlăteni sunt cele care desfășoară activități de comerț – 50% din total. Agricultura deține o pondere de 17,65% din totalul unităților economice, având aceiași pondere cu construcțiile. Serviciile de transporturi pentru călători au o pondere de 8,82% din total, în timp ce ponderile cele mai reduse la au industria și serviciile pentru populație, cu 2,94% fiecare. Pe localități componente ale comunei Corlăteni , distribuția unităților economice se prezintă astfel (Tabelul2.3):
Tabelul nr.2.3
Distribuția unităților economice
Sursa: Date prelucrate
Figura 2.4 Distribuția unităților economice pe domenii de activitate și localități – 2009
Așa cum rezultă din diagrama anterioară, majoritatea unităților economice care funcționează în comuna Corlăteni sunt localizate în satul Corlăteni, acesta fiind centrul administrativ și economic al comunei. Următoarea localitate care se distinge prin prezența unităților economice este localitatea Podeni, deși are cel mai mic număr de locuitori. Această localitate beneficiază însă de o așezare favorabilă, pe teritoriul său intersectându-se două drumuri județene, ceea ce reprezintă un atu în ceea ce privește accesibilitatea și traficul rutier. Dovadă este prezența în localitate a numeroase unități de comerț, servicii de alimentație publică, servicii de transporturi pentru călători.
2.6.1 Analiza fondului funciar
La nivelul anului 2009, suprafața teritoriului administrativ al comunei Corlăteni era de 5056 ha (conform datelor furnizate de Direcția Județeană de Statistică Botoșani). Din această suprafață, 4647 ha reprezintă terenul agricol, adică 91,91% din totalul suprafeței comunei. Prin prisma acestor date, comuna Corlăteni se încadrează în categoria comunelor din județul Botoșani cu pondere foarte mare a terenului agricol din suprafața totală.
În intervalul 2000 – 2008 suprafața agricolă a comunei Corlăteni a evoluat astfel (Fig.2.5):
Figura 2.5 Evoluția suprafeței agricole totale a comunei Corlăteni 2000-2008
Se observă că, în intervalul 2000 – 2008 suprafața agricolă a comunei Corlăteni a înregistrat o scădere majoră de 42,83% (3482 ha în cifre absolute), ca urmare a desprinderii comunei Dimăcheni din comuna Corlăteni în anul 2003. În intervalul 2004 – 2008 suprafața agricolă a comunei Corlăteni a fost constantă.
Evoluția suprafețelor diferitelor categorii de folosință agricolă în intervalul 2000 – 2008 se prezintă astfel (Tabelul2.4):
Tabelul nr.2.4
Evoluția suprafețelor diferitelor categorii de folosință agricolă în intervalul 2000 – 2008
Sursa: date furnizate de Direcția Județeană de Statistică Botoșani, Fișa localității
Se observă scăderi ale suprafețelor tuturor categoriilor de folosință agricolă la nivelul anului 2003, ca urmare a desprinderii din comuna Corlăteni a comunei Dimăcheni. Ulterior anului 2003, se constată că suprafețele categoriilor de folosință au rămas constante.
La nivelul anului 2008, structura modului de folosință a terenurilor agricole era următoarea:
Categorii de folosință a terenurilor agricole – anul 2008 (Tabelul2.5):
Tabelul nr.2.5
Structura categoriilor de folosință a terenurilor agricole
Sursa: date furnizate de Direcția Județeană de Statistică Botoșani, Fișa localității
Se observă că, din totalul de 4647 ha teren agricol, 68,9% reprezintă suprafața arabilă. Aceasta este dominantă ca suprafață, fiind urmată, la mare distanță, de suprafața ocupată de pășuni – 27,5% din terenul agricol. Un procent de 3,1% îl reprezintă suprafața fânețelor. Suprafața ocupată de livezi și vii este nesemnificativă, comuna Corlăteni nu deține plantații viticole propriu – zise, acestea fiind răspândite, pe suprafețe mici, în gospodăriile populației. Ponderea ocupată de vii din suprafața agricolă este foarte redusă: 0,2% iar suprafața ocupată de livezi reprezintă 0,3%.
Teren agricol/locuitor, este un indicator de arealitate, care exprimă raportul dintre suprafața terenului agricol și populația acesteia. La nivelul anului 2009 acest indicator avea următoarea valoare (Tabelul2.6):
Tabelul nr.2.6
Teren agricol/locuitor – comuna Corlăteni
Sursa: date furnizate de Direcția Județeană de Statistică Botoșani, Fișa localității
In raport cu media la nivel național pentru spațiul rural, care este de 1,4 ha/locuitor, în comuna Corlăteni acest indicator are o valoare mai mare, de 1,89 ha teren agricol / locuitor. Din punct de vedere al categoriilor de folosință a terenului agricol, teritoriul comunei Corlăteni include majoritar teren arabil și pășuni, la care se adaugă suprafețe mai reduse de fânețe, de vii și livezi.
Pentru agricultură, pe teritoriul comunei Corlăteni prezintă interes solurile favorabile pentru culturile agricole. Cernoziomurile, în marea lor majoritate sunt suprapuse pe versanți de cele mai multe ori afectați de eroziune de suprafață. Pe firele de vale se întâlnesc gleiosoluri, unde nivelul freatic este cantonat la mică adâncime.
Pe categorii de folosință agricolă, situația notelor de bonitare, și implicit a claselor de calitate pentru teritoriul Corlăteni este prezentată în tabelul următor (Tabelul2.7):
Tabelul nr.2.7
Suprafața agricolă pe categorii de folosință
Sursa: Studiul Pedologic al teritoriului comunei Corlăteni, elaborat de OSPA Botoșani
Grafic, structura terenului agricol în comuna Corlăteni pe clase de calitate se prezintă astfel (Fig.2.6) :
Sursa : după Planul Urbanistic General al comunei Corlăteni, Jud. Botoșani
Figura 2.6 Structura terenului agricol în comuna Corlăteni pe clase de calitate
Se remarcă din grafic, cea mai mare parte a terenului arabil este încadrată în clasa II de calitate; ponderea cea mai mare din suprafața ocupată de pășuni și fânețe este încadrată în clasa V de calitate (33%) și 32% în clasa III de calitate. Referitor la plantațiile viticole, jumătate din suprafața acestora se încadrează în clasa III de calitate iar cealaltă jumătate se încadrează în clasa V de calitate. Pentru livezi, ponderea majoritară din suprafață o deține terenul încadrat în clasa III de calitate. Pe ansamblu, mai bine de jumătate din terenul agricol cartat al comunei Corlăteni , mai precis 63,09%, este încadrat în clasa III de calitate.
Pe clase de pretabilitate, situația se prezintă astfel:
Terenurile agricole se încadrează în 6 clase de pretabilitate la diferite folosințe, notate cu cifre romane, clasa I-a fiind fără nici o restricție, iar clasa a VI-a cu restricții extrem de severe. Limitările pot fi de sol, climă, relief sau drenaj.
Gruparea terenurilor în clase de pretabilitate se prezintă în tabelul următor (Tabelul2.8) :
Tabelul nr.2.8
Gruparea terenurilor în clase de pretabilitate
Sursa: după Studiul Pedologic al teritoriului comunei Corlăteni, elaborat de OSPA Botoșani
Grafic, structura terenului arabil pe clase de pretabilitate se prezintă astfel (Fig.2.7)
Sursa : după Planul Urbanistic General al comunei Corlăteni, Jud. Botoșani
Fig.2.7 Structura terenului arabil pe clase de pretabilitate
Se observă că, 69,18% din suprafața terenului arabil se încadrează în clasa II de pretabilitate, în timp ce celelalte clase dețin ponderi foarte reduse comparativ cu clasa II, lucru ce indică condiții propice pentru cultura plantelor agricole, cu restricții ce pot fi remediate și corectate.
Grafic, structura terenului ocupat de păsuni și fânețe pe clase de pretabilitate se prezintă astfel (Fig.2.8)
Sursa : după Planul Urbanistic General al comunei Corlăteni, Jud. Botoșani
Figura 2.8 Structura terenului ocupat de păsuni și fânețe pe clase de pretabilitate
În ceea ce privește terenul ocupat de pășuni și fânețe, clasele III și V de pretabilitate dețin ponderi aproximativ egale: 32,94% și respectiv 31,37%, în timp ce clasa II de pretabilitate are o pondere aproape egală cu clasa IV de pretabilitate: 17,66% și respectiv 16,21%.
Pe ansamblu, terenul agricol al comunei Corlăteni se încadrează în următoarele clase de pretabilitate (Fig.2.9):
Sursa : după Planul Urbanistic General al comunei Corlăteni, Jud. Botoșani
Figura 2.9 Terenul agricol al comunei Corlăteni pe clase de pretabilitate
După cum rezultă din grafic, 51,66% din terenul agricol al comunei Corlăteni se încadrează în clasa II de pretabilitate, adică este afectat de restricții ușoare. 16,25% din terenul agricol este încadrat în clasa III de pretabilitate, adică este afectat de restricții medii care pot fi remediate / combătute, în timp ce 13,95% din terenul agricol se încadrează în clasa V de pretabilitate, adică este afectat de restricții mai severe. 11,65% din terenul agricol este încadrat în clasa IV de pretabilitate.
Încadrarea a peste 51% din terenul agricol în clasa II de pretabilitate indică faptul că terenurile agricole ale comunei Corlăteni sunt favorabile culturilor agricole, însă sunt prejudiciate de frecvența și insuficiența precipitațiilor în sezonul de vegetație, când apa și substanțele de nutriție nu pot fi mobilizate în cantități necesare dezvoltării plantelor, dar și de gradul de degradare al terenurilor arabile datorită eroziunii de suprafață (spălării areolare) cât și de adâncime (ogașe, rigole, etc.), de fenomenele de sărăturare și gleizare.
Majoritatea suprafețelor arabile prezintă fenomene de compactare a solului, deficit de elemente nutritive și seceta periodică e specifică zonei.
Lucrări de amenajare a terenurilor
Pe teritoriul comunei Corlăteni , se semnalează fenomene de deplasări în masă (alunecări de teren active și stabilizate), terenuri afectate de eroziune moderată, eroziune puternică, eroziune de adâncime, pseudogleizare, sărăturare, gleizare, determinate, pe de o parte de substratul alcătuit din argilă în alternanță cu depozite loessoide, iar pe de altă parte de folosirea irațională a terenurilor, mai ales pe substrat argilos. Aceste procese active creează un microrelief specific, afectând așezările, căile de comunicație și culturile agricole.
Deplasările de teren sunt vizibile pe teritoriul comunei Corlăteni pe terenurile cu pantă mare (de obicei versanții cu o pantă mai mare de 5º), procesele de degradare determinând reducerea suprafețelor de cultură, diminuarea calității solurilor și diminuarea calității pășunilor.
Cea mai mare parte a perimetrelor de ameliorare de dinainte de 1989 au fost abandonate, terenurile aferente acestor perimetre devenind proprietate privată.
2.6.2 Agricultura
Elementul principal al potențialului natural de care dispune comuna Corlăteni îl reprezintă solul, potențialul edafic care oferă posibilitate practicării agriculturii și, mai ales, cultivarea unei game variate de plante de cultură. Structura culturilor in terenul arabil – caracterizează în linii generale potențialul de producție agricolă, direcțiile de specializare și intensificare ale agriculturii și profilul general de producție. La nivelul anului 2009, structura culturilor agricole se prezintă astfel (Tabelul 2.9):
Tabelul 2.9
Structura culturilor agricole – comuna Corlăteni – 2009
Sursa:după date furnizate de Primăria comunei Corlăteni – Registrul Agricol
Ca pondere în totalul suprafețelor cultivate sunt dominante culturile cerealiere, acestea având condițiile agro – pedo – climatice cele mai favorabile. În anul 2009, structura culturilor agricole este dominată de cultura porumbului care ocupă 49,27% din totalul suprafeței cultivate.
Crescătorii de animale din comună cresc și exploatează animale în mod individual, în majoritatea cazurilor pentru consum curent în familie. Există și producători agricoli care comercializează sub diferite forme produsele de la animale: lapte de vacă, brânzeturi, carne de miel, caș de oaie, ouă, miere de albine, etc. Nu există asociații ale crescătorilor de animale.
Conform înregistrărilor statistice, efectivele de animale sunt prezentate în tabel (Tabelul 2.10):
Tabelul 2.10
Efectivele de animale – comuna Corlăteni
Sursa: Date furnizate de Primăria comunei Corlăteni
Analizând evoluția efectivelor de bovine, se observă că, pe intervalul 2004 – 2008, se produce o scădere a numărului de capete de 2,45%.
Efectivele de porcine înregistrează de asemenea o tendință descrescătoare pe parcursul intervalului 2004 – 2008 (- 18,51%). Efectivele de ovine sunt cele mai numeroase și se remarcă tendința continuă generală de scădere a numărului de capete. Astfel, în anul 2008, în comuna Corlăteni erau cu 23,90% mai puține capete de ovine decât în anul 2004.
2.6.3 Industria
Industria reprezintă 2,94% din totalul unităților economice, și 14,29% din activitățile sectorului secundar (Fig.2.10). În comuna Corlăteni activitățile productive sunt foarte slab reprezentate, existând o singura unitate ce are ca obiect de activitate morăritul.
Figura 2.10 Structura unităților economice din sectorul secundar de activitate
Construcțiile reprezintă 17,65% din totalul unităților economice, și 85,71% din unitățile sectorului secundar .
2.6.4 Serviciile
Ponderea cea mai ridicată din punct de vedere al numărului de unități economice o are sectorul terțiar/ al serviciilor.
Astfel, din totalul unităților economice, sectorul terțiar reprezintă 61,76%. Structura sectorului terțiar pe domenii de activitate este următoarea (Fig. 2.11):
Sursa: Date furnizate de Oficiul Național al Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul București
Figura 2.11 Structura sectorului terțiar pe domenii de activitate
Se observă că, cea mai mare pondere din unitățile economice din sectorul terțiar o au cele din domeniul comerțului – 80,95, urmate de serviciile de transporturi pentru călători (14,29%) ți serviciile pentru populație (4,76%).
2.7 Date demografice
2.7.1 Evoluția populației
Evoluția populației comunei Corlăteni se va analiza utilizând datele de la recensămintele populației din 1992, 2002, precum și datele din Fișa localității furnizată de Direcția Județeană de Statistică Botoșani.
Grafic, evoluția populației comunei Corlăteni (la 1 ianuarie) în intervalul 2000 – 2010 se prezintă astfel (Fig.2.12):
Sursa: Date furnizate de Direcția Județeană de Statistică Botoșani
Figura 2.12 Evoluția populației comunei Corlăteni, 2000-2010
Analizând diagrama anterioară, se observă o reducere a populației comunei Corlăteni, în 2010 fiind cu 2,62% mai puțini locuitori decât în anul 2004. Cauza reducerii semnificative a populației o reprezintă transformările administrative produse în anul 2003, când populația comunei se reduce cu 38,22% față de anul 2000, datorită desprinderii satelor Dimăcheni, Mateieni și Recia-Verbia.
2.7.2 Densitatea populației
Evoluția densității populației comunei Corlăteni în perioada 2003 – 2009 este prezentată în diagrama următoare (Fig.2.13):
Sursa: Date furnizate de Direcția Județeană de Statistică Botoșani
Figura 2.13 Evoluția densității populației comunei Corlăteni în perioada 2003 – 2009
Densitatea populației în comuna Corlăteni, în perioada 2002-2010 a urmat aceeași curbă de evoluție ca și populația, înregistrând, pe ansamblu, un trend descendent. Pe intervalul 2000 – 2003 densitatea era în creștere, ca urmare a creșterii populației comunei înainte de înființarea comunei Dimăcheni, apoi, pe intervalul 2004 – 2010 densitatea populației este în scădere, ca urmare a reducerii numărului de locuitori ai comunei Corlăteni după divizare.
2.7.3 Structura populației
A. Structura pe grupe de vârstă și sexe
Structura pe grupe de vârstă și sexe a populației comunei Corlăteni în anul 2009 prezintă următoarea situație (Fig.2.14):
Sursa: Date furnizate de Direcția Județeană de Statistică Botoșani, Fișa Localității
Figura 2.14 Structura pe grupe de vârstă și sexe a populației comunei Corlăteni în anul 2009
Putem aprecia că, la nivelul anului 2009, structura demografică a comunei Corlăteni indica o creștere moderată a populației în viitor, creștere care asigură în viitor înlocuirea generațiilor precum și suficientă forță de muncă.
B. Structura etnică a populației
Conform Recensământului Populației din anul 2002, în comuna Corlăteni structura etnică a populației era următoarea (Tab.2.11):
Tabelul 2.11
Structura etnică a populației în comuna Corlăteni
Sursa: date furnizate de Direcția Județeană de Statistică Botoșani
Datele din tabel indică faptul că populația comunei Corlăteni este în totalitate de etnie română.
C. Structura pe locuințe a populației
Evoluția numărului de locuințe existente în intervalul 2003 – 2008 este următoarea (Fig.2.15):
Sursa:DJS Botoșani – Fisa localității comunei Corlăteni
Figura 2.15 Evoluția numărului de locuințe existente în intervalul 2003 – 2008
In intervalul considerat pentru analiză, 2003-2008, a crescut atât numărul locuințelor la nivelul comunei cât si suprafața locuibilă. În anul 2008, erau cu 0,71% mai multe locuințe decât în anul 2002, iar suprafața locuibilă era cu 1,53% mai mare decât în anul 2002 (adică cu 536 mp în cifre absolute).
2.8 Situația drumurilor
Situația drumurilor în comuna Corlăteni este următoarea (Fig.2.16):
> lungimea totală a drumurilor de pe teritoriul comunei este de 79 km;
> lungimea pe categorii de drumuri:
– naționale: 0 km,
– județene: 21 km,
– comunale: 3 km,
– sătești: 55 km.
> starea carosabilului și tipul de îmbrăcăminte pe categorii de drumuri;
– drumuri județene: 21 km, din care: 17 km îmbrăcăminte asfalt, 4 km îmbrăcăminte piatră;
– comunale: 3 km îmbrăcăminte piatră,
– sătești: 55 km, din care: 48 km drumuri pietruite și 7 km drumuri de pământ.
Sursa: date furnizate de Direcția Județeană de Statistică Botoșani
Figura 2.16 Situația drumurilor în comuna Corlăteni după tipul de îmbrăcăminte
Observăm că, ponderea majoritară a drumurilor publice o reprezintă drumurile pietruite, ce reprezintă 69,62%. Ponderea drumurilor modernizate, cu îmbrăcăminte de asfalt este de 21,5%, în timp ce drumurile de pământ de.in ponderea de 8,86% din lungimea totală a drumurilor.
2.9 Intravilan existent, zone funcționale
Comuna Corlăteni are o suprafață administrativă de aproximativ 5148 ha (suprafața măsurată în interiorul limitei administrative a comunei, conform A.N.C.P.I.), actualmente fiind alcătuită din 4 sate: Corlăteni, Carasa, Vlădeni, Podeni. Suprafața de teren intravilan este repartizată după cum urmează (conform PUG Corlăteni anterior, 1997):
– sat Corlăteni 163,11 ha,
– sat Carasa 185,67 ha,
– sat Vlădeni 130,59 ha,
– sat Podeni 92,65 ha,
Total intravilan: 572,02 ha.
În urma măsurătorilor cu ajutorul tehnicii GIS (digitizarea PUG anterior avizat) au rezultat următoarele suprafețe ale intravilanelor localităților componente:
sat Corlăteni 186,51 ha,
sat Carasa 206,46 ha,
sat Vlădeni 144,90 ha,
sat Podeni 101,15 ha,
Total intravilan: 639,02 ha.
2.9.1. Zona de locuințe și funcțiuni complementare
Ritmul de construire a locuințelor și anexelor gospodărești a luat o mai mare amploare după anii 1990, o dată cu eliminarea restricțiilor impuse prin legislația vechiului regim cât și prin posibilitățile mai largi de procurare a materialelor de construcție.
Evoluția numărului de locuințe existente în intervalul 2003 – 2008 este următoarea (Tab.2.12):
Tabelul 2.12
Evoluția numărului de locuințe existente în intervalul 2003 – 2008
Sursa: după date furnizate de Direcția Județeană de Statistică Botoșani
In intervalul considerat pentru analiză, 2003-2008, a crescut atât numărul locuințelor la nivelul comunei cât si suprafața locuibilă. În anul 2008, erau cu 0,71% mai multe locuințe decât în anul 2003, iar suprafața locuibilă era cu 1,53% mai mare decât în anul 2003 (adică cu 536 mp în cifre absolute).
A. Configurația parcelarului în comuna Corlăteni are urmatoarele caracteristici:
– parcelele au atât forme regulate cât .i neregulate, conjugându-se cu sinuozitatile terenului si ale drumurilor;
– zonele din intravilan cu trama regulata sugereaza o anumita regularitate a parcelelor;
Localitatea Corlăteni – este amplasată pe versantul sudic, sud-estic și sud-vestic al Dealului Biciuști, dezvoltarea satului fiind restricționată spre sud de valea râului Jijia. Textura satului este predominant neregulată, liniară doar de-a lungul drumului județean DJ 292 și regulată, cu o tramă stradală rectangulară în partea de sud –est a satului, către valea pârâului Putreda (Corlăteni).
Localitatea Carasa – așezat în partea de vest a comunei, divizat datorită modului de amplasare a locuințelor. Astfel, o parte a satului Carasa este situat pe interfluviul reprezentat de Dealul Morii. Această parte a satului are o textură parțial liniară, de-a lungul DJ 292 care străbate interfluviul pe toata lungimea sa, și parțial rectangulară, dezvoltat către est, spre valea pârâului Mușchioasa. Cealaltă jumătate a satului are o așezare mai puțin favorabilă, pe versantul sud-vestic al Dealului Morii, respectiv pe versantul estic al râului Jijia. Vatra satului este neregulată, cu tendințe de răsfirare, dezvoltarea fiind restricționată spre sud de valea Jijiei.
Localitatea Vlădeni – intravilanul localității este compus din două trupuri; trupul vestic, amplasat majoritar pe versantul estic al Dealului Chiru, și parțial pe versantul sudic al aceluiași deal. Este străbătut, prin extremitatea sudică, de DJ 292 și delimitat spre sud de valea râului Jijia. Textura satului Vlădeni este predominant liniară, locuințele fiind dispuse de –a lungul principalelor drumuri care străbat intravilanul. Trupul estic este amplasat pe versantul est – sud – estic al Dealului Săliștii, are dimensiuni mai reduse, o textură relativ regulată, cu o tramă stradală predominant rectangulară.
Localitatea Podeni – sat amplasat în partea de est a comunei. Este despărțit de satul Vlădeni prin pârâul Valea Borșa. Este amplasată majoritar pe versantul sudic al dealului și parțial urcând spre partea superioară a interfluviului; satul se află la intersecția a două drumuri județene: DJ 292 ȘI DJ 296; partea sudică a satului are o textură neregulată, în timp ce partea nord-vestică și vestică are o textură regulată, cu o tramă stradală rectangulară.
– parcelele sunt de mărimi variabile;
– parcelele sunt mai mici în dimensiuni în partea centrală a satelor ca urmare a unui proces de divizare a parcelelor în timp – proces determinat de faptul că acestea sunt cele mai vechi și amplasate într-o zona de maxim interes;
– parcelele sunt în general mai noi în marginile satului și în lungul arterelor principale, unde gospodăriile au în prelungire loturi agricole destul de importante, configurație care relevă zonele cu funcțiuni complementare din intravilan și anume: pe parcelele noi din margine se practica agricultura – cultura de cereale (în special porumb), în timp ce pe parcelele mai mici din partea centrală se practică funcție de mărimea lor – cultura legumelor, livezi, vii.
B. Modul de ocupare a parcelei este cel tradițional satelor din Podișul Moldovenesc, cu casa amplasată izolat pe parcelă la o distanță nu prea mare de drumul de acces, de 2 până la 4 m sau 5 m în mai puține cazuri casa este amplasată la 5 până la 10 m de drum;
– densitatea caselor este mai mare în zona centrală și pe arterele importante, locuințele fiind mai răsfirate spre marginea intravilanelor. Analizând comparativ situația la nivelul anului 1997 cu situația existentă în teren la data elaborării actualului PUG, se constată că mărirea localității s-a făcut în special prin îndesirea caselor în perimetrul existent și mai puțin prin ocuparea de noi terenuri în afara satului.
C. Structura gospodăriei
Majoritatea gospodăriilor cuprind casa și anexele, cu un nivel mediu de organizare si calitate uneori mediocră a construcțiilor.
D. Tipul de locuință:
– marea majoritate a caselor sunt parter, însă există și locuințe cu regim de înălțime P+1E sau P+1E+M, realizate în special după 1990;
– tipul de casă este cel tradițional al satului din Podișul Moldovenesc: 2 camere eventual cu polată pe una din fațadele laterale sau cea posterioară, ori cu cerdac din lemn în fațada principală;
– materiale de construcții, în general ieftine nedurabile, chirpici, paiantă, lemn, la casele mai vechi și materiale durabile la majoritatea celor noi, cărămidă, B.C.A.
CAPITOLUL 3
ESTIMAREA VALORII TERENURILOR
Studiu de caz : Estimarea valorii terenurilor în COMUNA CORLĂTENI, județul Botoșani
3.1 Estimarea comparativă în baza parametrilor tehnici
În studiul de caz, aplicând formula și folosind datele din teritoriu – comuna Corlăteni , se va estima valoarea terenurilor în funcție de locul în care se află – în intravilan sau extravilan, pe toate satele componente în parte, la nivelul anilor 2011 și 2012.
Satul Corlăteni
În satul Corlăteni prețurile terenurilor aflate în intravilan oscilează între 10 și 12 € /m². Cunoscându-se valoarea de vânzare-cumpărare a trei terenuri în suprafață de 1 hectar fiecare (∑ V) ca fiind de 330.000€ (100000€+110.000€+120000€= 330000€ ) iar parametrul tehnic (xmp) la care se face raportarea este de 10000 m².Valoarea terenului va fi determinată prin următorul calcul :
X= 330.000 x 10000
30000
X= 110.000€/ha
În satul Corlăteni prețurile terenurilor aflate în extravilan oscileaza între 8 și 10 € /m². Cunoscându-se valoarea de vânzare-cumpărare a trei terenuri în suprafață de 1 hectar fiecare (∑ V) ca fiind de 270000€ (80000€+90000€+100000€= 270000€ ) iar parametrul tehnic (xmp) la care se face raportarea este de 10000 m².Valoarea terenului va fi determinata prin urmatorul calcul :
X= 270000 x 10000
30000
X= 90.000€/ha
Satul Carasa
În satul Carasa prețurile terenurilor aflate în intravilan oscilează între 8 și 10 € /m². Cunoscându-se valoarea de vânzare-cumpărare a trei terenuri în suprafata de 1 hectar fiecare (∑ V) ca fiind de 270.000 € (80.000 €+90000 €+100000 €= 270.000€ ) iar parametrul tehnic (xmp) la care se face raportarea este de 10000 m².Valoarea terenului va fi determinată prin următorul calcul :
X= 270.000 x 10000
30000
X= 90.000€/ha
În satul Carasa prețurile terenurilor aflate în extravilan oscilează între 6 și 8 € /m², se cunoaste valoarea de vânzare-cumparare a trei terenuri în suprafata de 1 hectar fiecare (∑ V) ca fiind de 210000€ (60000€+70000€+80.000€= 210000€ ) iar parametrul tehnic (xmp) la care se face raportarea este de 10000 m².Valoarea terenului va fi determinata prin următorul calcul :
X= 210000 x 10000
30000
X= 70.000€/ha
Satul Podeni
În satul Podeni prețurile terenurilor aflate în intravilan oscilează între 8 și 10 € /m², se cunoaste valoarea de vanzare-cumparare a trei terenuri în suprafata de 1 hectar fiecare (∑ V) ca fiind de 250.000 € (80000€+80000€+90000€= 250000€ ) iar parametrul tehnic (xmp) la care se face raportarea este de 10000 m².Valoarea terenului va fi determinata prin urmatorul calcul :
X= 250000 x 10000
30000
X= 83.333,3€/ha
În satul Podeni prețurile terenurilor aflate în extravilan oscilează între 5 și 8 € /m², se cunoaste valoarea de vanzare-cumparare a trei terenuri în suprafata de 1 hectar fiecare (∑ V) ca fiind de 180000€ (50000€+60000€+70000€= 180000€ ) iar parametrul tehnic (xmp) la care se face raportarea este de 10000 m².Valoarea terenului va fi determinata prin urmatorul calcul :
X= 180.000 x 10000
30000
X= 60.000€/ha
Satul Vlădeni
În satul Vlădeni prețurile terenurilor aflate în intravilan oscilează între 5 și 7 € /m², se cunoaste valoarea de vanzare-cumparare a trei terenuri în suprafata de 1 hectar fiecare (∑ V) ca fiind de 180000 € (50000€+60000€+70000€= 180000€ ) iar parametrul tehnic (xmp) la care se face raportarea este de 10000 m².Valoarea terenului va fi determinata prin urmatorul calcul :
X= 180000 x 10000
30000
X= 60000€/ha
În satul Vlădeni prețurile terenurilor aflate în extravilan oscilează între 3 și 5 € /m², se cunoaste valoarea de vanzare-cumparare a trei terenuri în suprafata de 1 hectar fiecare (∑ V) ca fiind de 120.000€ (30000€+40000€+50000€= 120000€ ) iar parametrul tehnic (xmp) la care se face raportarea este de 10000 m².Valoarea terenului va fi determinata prin urmatorul calcul :
X= 120000 x 10000
30000
X= 40.000 €/ha
Prețurile terenurilor din comuna Corlăteni în baza parametrilor tehnici funcție de poziția acestora, intravilan respectiv extravilan sunt reprezentate astfel (Fig.3.1) :
Figura nr. 3.1 Prețurile terenurilor calculate în baza parametrilor tehnici (date prelucrate)
3.2 Evaluarea comparativă în baza parametrilor economici
Parametrii economici mai frecvent folosiți sunt: norma de arendare sau de închiriere (Ca), beneficiul funciar (Bf), producția brută vandabilă (Pbv), venitul net (Vn).
Norma de arendare sau de închiriere se folosește pentru terenuri, respectiv, pentru construcții. Procedeul de evaluare constă în obișnuita proporție:
X= (ΣV/ΣCa)* xCa
Unde :
X – cea mai probabilă valoare a unui teren;
ΣV- suma prețurilor de piață a terenurilor similare;
ΣCa- suma normelor de arendare referitoare la terenuri similare;
x CA – parametrul economic (norma de arendare sau de închiriere)
În studiul de caz, aplicând formula și folosind datele din teritoriu – comuna Corlăteni , se va estima valoarea terenurilor în funcție de locul în care se află – în intravilan sau extravilan, pe toate satele componente în parte.
Satul Corlăteni
În satul Corlăteni valoarea cumulată de vânzare-cumparare a trei terenuri situate în intravilan în suprafață de 1 hectar fiecare (∑ V) este de 330.000€ , suma normelor de arendare ∑ Ca este de 90 € adica 30 € pentru un hectar , aferente terenurilor respective iar norma de arendare a terenului de estimate (1 ha) în suma de 28 € pentru un hectar .
Pentru determinarea valorii terenului se aplică următorul calcul :
X= 330.000 x 28
90
X= 102.666.7€/ha
În satul Corlăteni valoarea cumulată de vânzare-cumpărare a trei terenuri situate în extravilan în suprafata de 1 hectar fiecare (∑ V) este de 270000€ , suma normelor de arendare ∑Ca este de 60 € adica 20 € pentru un hectar , aferente terenurilor respective iar norma de arendare a terenului de estimate (1 ha) în suma de 18 € pentru un hectar .
Pentru determinarea valorii terenului se aplica urmatorul calcul:
X= 270000 x 18
60
X= 81000€/ha
Satul Carasa
În satul Carasa valoarea cumulată de vânzare-cumpărare a trei terenuri situate în intravilan în suprafata de 1 hectar fiecare (∑ V) este de 270000€ , suma normelor de arendare ∑ Ca este de 80 € adica 26,7 € pentru un hectar , aferente terenurilor respective iar norma de arendare a terenului de estimate (1 ha) în suma de 27 € pentru un hectar .
Pentru determinarea valorii terenului se aplica urmatorul calcul :
X= 270000 x 27
80
X= 91.125€/ha
În satul Carasa valoarea cumulata de vânzare-cumparare a trei terenuri situate în extravilan în suprafata de 1 hectar fiecare (∑ V) este de 210000€ , suma normelor de arendare ∑ Ca este de 60 € adica 20€ pentru un hectar , aferente terenurilor respective iar norma de arendare a terenului de estimate (1 ha) în suma de 22 € pentru un hectar .
Pentru determinarea valorii terenului se aplica urmatorul calcul:
X=210000x 22
60
X= 77.000€/ha
Satul Podeni
În satul Podeni valoarea cumulata de vânzare-cumparare a trei terenuri situate în intravilan în suprafata de 1 hectar fiecare (∑ V) este de 250000€ , suma normelor de arendare ∑ Ca este de 60 € adica 20 € pentru un hectar , aferente terenurilor respective iar norma de arendare a terenului de estimate (1 ha) în suma de 21 € pentru un hectar .
Pentru determinarea valorii terenului se aplica urmatorul calcul :
X= 250000 x 21
60
X= 87500€/ha
În satul Podeni valoarea cumulata de vânzare-cumparare a trei terenuri situate în extravilan în suprafata de 1 hectar fiecare (∑ V) este de 180000€ , suma normelor de arendare ∑Ca este de 50 € adica 16.7€ pentru un hectar , aferente terenurilor respective iar norma de arendare a terenului de estimate (1 ha) în suma de 17 € pentru un hectar .
Pentru determinarea valorii terenului se aplica urmatorul calcul :
X= 180000 x 17
50
X= 61.200€/ha
Satul Vlădeni
În satul Vlădeni valoarea cumulata de vânzare-cumparare a trei terenuri situate în intravilan în suprafata de 1 hectar fiecare (∑ V) este de 180000€ , suma normelor de arendare ∑ Ca este de 40 € adica 13,3 € pentru un hectar , aferente terenurilor respective iar norma de arendare a terenului de estimate (1 ha) în suma de 12 € pentru un hectar .
Pentru determinarea valorii terenului se aplica urmatorul calcul :
X= 180000 x 12
40
X= 54000€/ha
În satul Vlădeni valoarea cumulata de vânzare-cumparare a trei terenuri situate extravilan în suprafata de 1 hectar fiecare (∑ V) este de 120000€ , suma normelor de arendare ∑ Ca este de 30 € adica 10 € pentru un hectar , aferente terenurilor respective iar norma de arendare a terenului de estimate (1 ha) în suma de 10 € pentru un hectar .
Pentru determinarea valorii terenului se aplica urmatorul calcul :
X= 120000 x 10
30
X= 40000€/ha
Prețurile terenurilor din comuna Corlăteni în baza parametrilor economici funcție de poziția acestora, intravilan respectiv extravilan sunt reprezentate astfel (Fig.3.2) :
Figura nr. 3.2 Prețurile terenurilor calculate în baza parametrilor economici (date prelucrate)
Se observă ca prețul terenului intravilan este mai ridicat în Corlăteni , la polul opus aflându-se satul Vlădeni.
3.3 Estimarea analitică sau prin capitalizarea veniturilor
Estimarea analitică se identifică cu criteriul economic al capitalizării și constă în a determina cea mai probabilă valoare a unui bun prin capitalizarea veniturilor. Prin această metodă se acumulează la momentul estimării seria viitoare de venituri constante, medii, normale, pe care bunul respectiv poate să le furnizeze.
1. Determinarea beneficiului funciar
Determinarea lui Bf variază în funcție de sistemul de conducere a întreprinderii:
– pentru întreprinderi conduse în economie directă Bf = Pbv- Ct, în care:
Pbv- producția brută vandabilă;
Ct- costul total
– pentru întreprinderi date în arendă Bf = Ca- Chp, în care:
Ca- norma de arendare (închiriere);
Chp- cheltuieli din partea proprietarului
Beneficiul funciar ce se poate obține de la un fond arendat se poate determina prin relația:
Bf = Ca – Chp sau mai bine Bf = Vbp – Chp
Producția brută vandabilă care se poate obține pentru un hectar de teren arabil aflat în comuna Corlăteni este în valoare de aproximativ 300 €.
1. Satul Corlăteni
Beneficiul funciar calculat pentru un hectar de teren arabil , din intravilan aflat în satul Corlăteni va fi :
Bf=300 € – (impozite 40 € + lucrarile efectuate 100€ +alte cheltuieli 15€)
Bf = 300 – 155 = 145 €
Calculat pentru un hectar de teren arabil aflat în extravilanul satului Corlăteni, beneficiul funciar va fi :
Bf=300 € – (impozite 5 € + lucrarile efectuate 100€ +alte cheltuieli 15€)
Bf = 300 – 120 = 180€
2. Satul Carasa
Beneficiul funciar calculat pentru un hectar de teren arabil ,din intravilan aflat în satul Carasa va fi
Bf=300 € – (impozite 40 € + lucrarile efectuate 100€ + alte cheltuieli 15€)
Bf = 300 – 155 = 145€
Calculat pentru un hectar de teren arabil aflat în extravilanul satului Carasa , beneficiul funciar:
Bf = 300 € – (impozite 4€ + lucrarile efectuate 100€ + alte cheltuieli 15€)
Bf = 300 – 119 = 181€
3. Satul Podeni
Beneficiul funciar calculat pentru un hectar de teren arabil ,din intravilan aflat în satul Podeni:
Bf=300 € – (impozite 30 € + lucrarile efectuate 100€ +alte cheltuieli 15€)
Bf = 300 – 145 = 155€
Calculat pentru un hectar de teren arabil aflat în extravilanul satului Podeni , beneficiul funciar:
Bf=300 € – (impozite 5 € + lucrarile efectuate 100€ +alte cheltuieli 15€)
Bf = 300 – 120 = 180€
4. Satul Vlădeni
Beneficiul funciar calculat pentru un hectar de teren arabil ,din intravilan aflat în satul Vlădeni:
Bf=300 € – (impozite 20 € + lucrarile efectuate 100€ +alte cheltuieli 15€)
Bf = 300 – 135 = 165€
Calculat pentru un hectar de teren arabil aflat în extravilanul satului Vlădeni , beneficiul funciar:
Bf=300 € – (impozite 3 € + lucrarile efectuate 100€ +alte cheltuieli 15€)
Bf = 300 – 118 = 182€
Beneficiul funciar obținut pentru un hectar de teren arabil în funcție de poziția acestuia, intravilan respectiv extravilan este reprezentat astfel (Fig.3.3) :
Figura nr. 3.3 Beneficiul funciar (rezultatul analizei- prelucrare proprie a datelor)
Beneficiul funciar astfel calculat se poate observa ca are o linie continuă, aproape egal pentru toate satele , intravilanul nefiind decât în mică parte diferit de extravilan.
2) Determinarea ratei de capitalizare
Din partea de matematică financiară se știe că r = Db/C și că C = Db/r
Prin urmare, (r) reprezintă raportul între dobândă și capitalul care a creat-o, (r) exprimă, fie rata dobânzii, fie rata de capitalizare, atunci când se folosește pentru a determina pentru cea mai probabilă valoare a unui bun imobil.
Procesul capabil să furnizeze cea mai apropiată rată de capitalizare constă în compararea fondului- obiect al estimării cu alte bunuri imobile similare (prin condiții intrinseci și extrinseci).
Prin cercetări și informații diverse (de la notari, cumpărători, vânzători) expertul în estimațiuni relevă valorile reale de piață și beneficiile funciare corespunzătoare, calculate, în general, pe baza normei de arendare:
Bf = Ca – Chp.
Astfel, rata medie a zonei din care bunul- obiect de estimare face parte va rezulta din raportul: r = Bf/V
Aplicând formula de mai sus și rezultatele obținute anterior vor rezulta urmatoarele rate :
Corlăteni
Pentru terenurile aflate în intravilanul satului Corlăteni se va obține rata de capitalizare :
r = 145 x 3/330000 ; r= 0,0013
Rata de capitalizare pentru un hectar de teren aflat în extravilanul satului Corlăteni este :
r = 180 x 3/270000 ; r =0,002
Carasa
Pentru terenurile aflate în intravilanul satului Carasa se va obține rata de capitalizare :
r = 145×3/270000 ; r= 0,0016
Rata de capitalizare pentru un hectar de teren aflat în extravilanul satului Carasa este :
r = 181×3/210000 ; r =0,0025
Podeni
Pentru terenurile aflate în intravilanul satului Dumbrava se va obține rata de capitalizare :
r = 155×3/250000 ; r= 0,0018
Rata de capitalizare pentru un hectar de teren aflat în extravilanul satului Podeni este :
r = 180×3/180000 ; r =0,003
Vlădeni
Pentru terenurile aflate în intravilanul satului Vlădeni se va obține rata de capitalizare :
r = 165×3/180000 ; r= 0,0027
Rata de capitalizare pentru un hectar de teren aflat în extravilanul satului Vlădeni este :
r = 182×3/120000 ; r =0,0045
Grafic, rata de capitalizare determinată pentru un hectar de teren aflat în intravilan sau extravilan este reprezentată astfel (Fig.3.4):
Figura nr. 3.4 Rata de capitalizare (rezultatul analizei-prelucrare proprie a datelor)
Se observă din grafic, că rata de capitalizare cea mai ridicată s-a obținut în satul Vlădeni.
Când nu este posibil să se determine rata de capitalizare prin metoda precedentă (pentru că nu există piața funciară), se va putea proceda în felul următor:
a) sau să se caute rata în alte zone unde există o asemenea piață (pe cât posibil, cât mai aproape de zona unde este amplasat bunul de estimat);
b) sau să se asimilize rata aferentă bunului- obiect de estimare cu alte rate de investiții similare.
3) Determinarea valorii normale a unui bun imobil
Identificându-se venitul normal (obișnuit) și rata normală, se poate determina valoarea fondului (Vo) aplicând formula de capitalizare a veniturilor anuale (pentru cazul venitului anual, constant, întârziat, nelimitat):
Vo = Bf/r
Vo- valoarea funciară cuprinzând pământul nud plus capitaluri stabil investite (construcții rurale, șanțuri, canale, drumuri, plantații, diferite sistematizări).
Vo reprezintă valoarea de evaluare deschisă, adică fără sa includă stocurile de materii prime, semifabricate și produse finite, animale, utileje agricole. Dacă estimarea este inchisă, la valoarea capitalului funciar (Vo) vor fi adăugate elementele de mai sus.
Avand ratele de capitalizare și beneficiile funciare vom obține astfel urmatoarele valori ale terenurilor în funcție de amplasarea lor, în intravilan sau extravilan :
În satul Corlăteni
valoarea unui hectar de teren arabil aflat în intravilan va fi :Vo= 145/0,0013; Vo= 111.538,4 €
valoarea unui hectar de teren arabil aflat în extravilan va fi :Vo= 180/0,002; Vo = 90000€
În satul Carasa
valoarea unui hectar de teren arabil aflat în intravilan va fi :Vo= 145/0,0016; Vo= 90625 €
valoarea unui hectar de teren arabil aflat în extravilan va fi :Vo= 181/0,0025; Vo = 72.400€
În satul Podeni
valoarea unui hectar de teren arabil aflat în intravilan va fi :Vo= 155/0,0018; Vo= 86111,1€
valoarea unui hectar de teren arabil aflat în extravilan va fi :Vo=180/0,003; Vo=60000€
În satul Vlădeni
valoarea unui hectar de teren arabil aflat în intravilan va fi :Vo= 165/0,0027; Vo= 61111,1 €
valoarea unui hectar de teren arabil aflat în extravilan va fi :Vo=182/0,0045; Vo= 40444,4€
Valorile normale ale terenurilor din comuna Corlăteni în funcție de amplasarea lor, în intravilan sau extravilan se reprezintă grafic astfel (Fig.3.5) :
Figura nr.3.5 Valoarea normala a terenurilor (rezultatul analizei-prelucrare proprie a datelor)
Satul cu cea mai mare suprafață de teren agricol Corlăteni, deține și primul loc în ceea ce privește valoarea terenurilor iar în satul Vlădeni datorită influențelor zonei aride valoarea terenurilor este mult mai mică.
4) Adaosuri și diminuări la valoarea capital
La valoarea fondului, determinată într-unul din modurile expuse anterior pentru a ține cont de toate acele circumstanțe care îl diferențiază de condițiile normale, va trebui să se opereze adaosuri și/ sau diminuări.
Principalele adaosuri – dacă estimarea este închisă, se vor adăuga stocurile, animalele, utilajele agricole, construcțiile, creșterile temporare de venituri, fructele nerecoltate în momentul estimării, etc.
Principalele diminuări : uzufructul și renta viageră, împrumuturile ipotecare, diminuări, temporare de venit, ș.a.
Analizând toate metodele de determinare a valorii terenurilor și centralizand sumele obținute anterior se vor obține următoarele valori medii pentru terenuri :
Corlăteni
Pentru terenurile intravilane valoarea medie estimata este de 108.068,36€ pentru un hectar
(110.000 + 102666,7 + 111.538,4) / 3 = 324.205,1 / 3 = 108.068,36 €
Pentru terenurile extravilane valoarea medie estimata este de 87.000€ pentru un hectar
(90000 + 81000 + 90000) / 3 = 261.000 / 3 = 87.000 €
Carasa
Pentru terenurile intravilane valoarea medie estimata este 90.583,33€ pentru un hectar
(90.000 + 91.125 + 90.625) / 3 = 271.750 / 3 = 90.583,33 €
Pentru terenurile extravilane valoarea medie estimata este de 73.133,33 € pentru un hectar
(70.000 + 77.000 + 72.400) / 3 = 219.400 / 3 = 73.133,33€
Podeni
Pentru terenurile intravilane valoarea medie estimata este de 85.648,13 €pentru un hectar
(83.333,3 + 87.500 + 86.111,1) / 3 = 256.944,4 / 3 = 85.648,13 €
Pentru terenurile extravilane valoarea medie estimata este de 60.400 € pentru un hectar
(60.000 + 61.200 + 60.000) / 3 = 181.200 / 3 = 60.400 €
Vlădeni
Pentru terenurile intravilane valoarea medie estimata este de 58.370,36 € pentru un hectar
(60.000 + 54.000 + 61.111,1) / 3 = 175.111,13 / 3 = 58.370,36 €
Pentru terenurile extravilane valoarea medie estimata este de 40.148,13 € pentru un hectar
(40.000 + 40.000 + 40.444,4) /3 = 120.444,4 / 3 = 40.148,13 €
Prețurile terenurilor aflate în intravilanul și extravilanul Comunei Corlăteni, calculate ca medie a prețurilor pe baza celor trei metode de evaluare sunt reprezentate în graficul următor (Fig.3.6) :
Figura nr.3.6 Prețurile terenurilor calculate prin media tuturor metodelor (prelucrare a datelor)
In concluzie, în urma estimării terenurilor din comuna Corlăteni, jud. Botoșani, prin metoda evaluării comparative în baza parametrilor tehnici, evaluării comparative în baza parametrilor economici și estimării prin capitalizarea veniturilor se constată că prețul mediu al unui hectar de teren în intravilan variază de la 108.068,36 €/ ha în satul Corlăteni și 58.370,36 €
în satul Vlădeni, iar prețul mediu al unui hectar de teren în extravilan variază de la 87.000 €/ha în satul Corlăteni și 40.148,13 €/ha satul Vlădeni.
3.4 Estimarea cheltuielilor de transformare – teren extravilan în teren intravilan
La nivelul comunei Corlăteni, estimarea cheltuielilor de transformare – teren extravilan în teren intravilan, în suprafață de un hectar, pentru parcele de 1000m² se prezintă astfel (Tab.3.1):
Tabelul 3.1
Estimarea cheltuielilor de transformare – teren extravilan în teren intravilan în comuna Corlăteni
Sursa : date prelucrate
În cazul parcelelor cu suprafata de 1000 m² costul pentru un metru pătrat de teren transformat va fi în satul Corlăteni :
(2867470 + 108.068,36 )/10000 = 297,55€
Iar costul pentru o parcelă transformată, cu suprafața de 1000 m² va fi :
297,55 x 1000 = 297.550€
În satul Carasa costul pentru un metru pătrat de teren transformat va fi :
(2867470 + 90.583,33)/10000 = 295,8 €
Iar costul pentru o parcelă transformată ,cu suprafață de 1000 m² va fi :
295,8 x 1000 = 295.800€
În satul Podeni costul pentru un metru pătrat de teren transformat va fi:
(2867470 + 85.648,13)/10000 = 295,31 €
Iar costul pentru o parcelă transformată ,cu suprafață de 1000 m² va fi :
295,31 x 1000 = 295.310 €
În satul Vlădeni
(2867470 + 58.370,36)/10000 = 292,58 €
Iar costul pentru o parcelă transformată ,cu suprafață de 1000 m² va fi :
292,58 x 1000 = 292.580 €
CONCLUZII ȘI RECOMANDĂRI
1. Terenurile arabile în România, constituie cea mai importantă categorie de folosință deoarece plantele care se cultivă pe astfel de terenuri (cereale, plante tehnice, culturi legumicole, furajere, medicinale etc.) sunt indispensabile in alimentația oamenilor, furajarea animalelor și pentru industrie.
2. Evaluarea economică a terenurilor agricole reprezintă o condiție esențială și obligatorie pentru organizarea și valorificarea superioară a pământului în vederea realizării obiectivului principal al politicii funciare actuale.
3. Stabilirea valorii terenurilor agricole va reprezenta bază de orientare a politicilor agricole (stabilirea impozitului funciar, acordarea de subvenții producătorilor agricoli) va constitui principala orientare în stabilirea prețului de vânzare – cumpărare a pământului pe piața funciară.
4. Se constată diversificarea activităților agenților economici care funcționează pe teritoriul comunei Corlăteni: unități ce desfășoară activități în agricultură și servicii pentru agricultură, unități ale sectorului productiv, unități de prestări servicii.
5. Intensitate mare a relațiilor comerciale rural – urban, respectiv între producătorii agricoli din comuna Corlăteni și piața de desfacere a localităților învecinate.
6. Infrastructura edilitară a comunei Corlăteni este deficitară, doar câteva sate fiind racordate la rețeaua centralizată de alimentare cu apă. Nu există rețea de alimentare cu gaze naturale, rețea de canalizare.
7. Valoarea terenurilor din intravilan, respectiv extravilan la nivelul comunei Corlăteni și a satelor componente, în urma estimării pe baza paramatrilor tehnici, se încadrează în intervalul 110.000€/ha respectiv 90.000€/ha (satul Corlăteni) și 60000€/ha respectiv 40000€/ha în satul Vlădeni.
8. În urma estimării pe baza paramatrilor economici, valoarea unui hectar de teren situat în intravilan este de 102.666.7€/ha în satul Corlăteni și 54000€/ha în satul Vlădeni, iar în extravilan, la nivelul acelorași sate valoarea unui hectar de teren este de 81000€/ha respectiv 40000€/ha.
9. Prin estimarea analitică sau capitalizarea veniturilor, în satul Corlăteni valoarea unui hectar de teren arabil aflat în intravilan este de 111.538,4 €, în satul Carasa este 90625 €, în satul Podeni este 86111,1€, în satul Vlădeni este 61111,1 €.
10. În urma estimării terenurilor din comuna Corlăteni, jud. Botoșani, prin metoda evaluării comparative în baza parametrilor tehnici, evaluării comparative în baza parametrilor economici și estimării prin capitalizarea veniturilor se constată că prețul mediu al unui hectar de teren în intravilan variază de la 108.068,36 €/ ha în satul Corlăteni și 58.370,36 € în satul Vlădeni, iar prețul mediu al unui hectar de teren în extravilan variază de la 87.000 €/ha în satul Corlăteni și 40.148,13 €/ha satul Vlădeni.
11. Pe baza estimării cheltuielilor de transformare rezultă că, în cazul parcelelor cu suprafata de 1000 m² costul pentru un metru pătrat de teren extravilan transformat în teren intravilan, în satul Corlăteni este 297.550€, în satul Carasa 295.800€, în satul Podeni 295.310 €, în satul Vlădeni 292.580 €.
12. În ceea ce privește necesarul de teren pentru locuințe și anexe gospodărești, nu ar trebui sa existe presiuni, deoarece calculele estimative arată o reducere a populației comunei în viitorul apropiat, iar pe de altă parte, sunt preconizate extinderi de intravilan efectuate și prin valorificarea superioară a resurselor interne de teren.
ANEXA
Imagini din cadrul comunei Corlăteni
BIBLIOGRAFIE
Berca M., 2004 – Ingineria și managementul resurselor pentru dezvoltare rurală, Ed. Ceres, București.
Bodescu D.,Ștefan G., 2007 –Economie agrară, Editura “Alpha”Iași ;
Boghiță E. ,2011 – Estimațiuni rurale – suport de curs;
Bohatereț V.M., 1999 – Renta funciară. Fundamentele tehnice și economice, Editura “Terra Nostra” Iași;
Caia A. și colab., 1998 – Economie agrară, Ed. ’Ion Ionescu de la Brad’ Iași
Caia A., 1992 – Economie rurală, vol. 1, uz intern. At. multiplicare, U.S.A.M. V. Iași
Ciurea I.V., 1999 – Management în agricultură, Ed. ‘Ion Ionescu de la Brad’ Iași
Grădinaru M., 1994 – Instrumente de analiză economico-financiară a întreprinderii agricole. Ed. ‘Al. I.Cuza’ Iași
Grădinaru M., 1994 – Estimațiuni industriale, rurale și civile, Ed. ‘Al. I.Cuza’ Iași
Magazin P. și colab., 1993 – Studiu asupra raportului dintre prețurile produselor agricole și industriale, Lcr. st., seria Agronomie, vol. 36, U.S.A.M.V. Iași
Penescu A., C. Ciontu, 2001,- Agrotehnica, Ed.Ceres , Bucuresti
Ștefan G., 2008 – Analiza tehnico-economică, Note de curs USAMV- Iași
Strategia de dezvoltare a comunei Corlăteni planuri și acțiuni strategice-documentație
Oficiul Național al Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul București
Direcția Județeană de Statistică Botoșani
Planul Urbanistic General al comunei Corlăteni, Jud. Botoșani
Studiul Pedologic al teritoriului comunei Corlăteni, elaborat de OSPA Botoșani
www.ancpi.ro
www.comunacorlateni.ro
www.rosilva.ro
www.euroavocatura.ro
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Estimarea Fondului Funciar AL Comunei Corlăteni (ID: 114910)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.