Efectele Contractului de Vanzare In Lumina Codului Civil

Cuprins

1. Introducere

2. Istoricul contractului de vânzare

3. Interpretarea clauzelor contractului de vânzare

3.1. Practică judiciară relevantă

4. Obligațiile vânzătorului

4.1. Aspecte generale

4.2. Obligația de a transmite dreptul vândut

4.2.1. Momentul transferului dreptului de proprietate

4.2.2. Excepții de la regula privind transferul dreptului de proprietate la momentul încheierii contractului

A. Vânzarea afectată de un termen

B. Vânzarea afectată de o condiție suspensivă

C. Vânzarea alternativă

D. Vânzarea unui bun viitor

E. Vânzarea bunurilor de gen determinate prin cântărire, numărare, măsurare

F. Vânzarea bunurilor suspuse înscrierii în Cartea Funciară

G. Vânzarea cu rezerva proprietății până la plata integrală a prețului

H. Vânzarea lucrului altuia

4.3. Obligația de a preda bunul ce face obiectul contractului

4.4. Obligația de a garanta împotriva evicțiunii

4.4.1. Practică judiciară relevantă

4.5. Obligația de a garanta contra viciilor lucrului vândut

4.6. Obligația de garanție pentru buna funcționare a lucrului vândut

5. Obligațiile cumpărătorului

5.1. Aspecte generale

5.2. Obligația de a suporta cheltuielile vânzării

5.3. Obligația de a plăti prețul

5.3.1. Practică judiciară relevantă

5.4. Obligația de a prelua lucrul cumpărat

6. Concluzie

Bibliografie

EFECTELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE ÎN LUMINA CODULUI CIVIL 2009

Introducere

Contractul de vânzare-cumpărare este contractul cel mai des utilizat în zilele noastre, el fiind instrumentul juridic principal de realizare a circulației bunurilor. Se poate spune despre acest contract că reprezintă un schimb perfecționat. Contractul de schimb și-a căpătat autoritatea cu mult înainte de apariția monedei ca unitate de schimb deoarece satisfăcea necesitățile societății romane timpurii, care se afla în faza trecerii de la gospodăria naturală la gospodăria bazată pe relațiile de schimb. Astfel contractul de schimb este temelia apariției și dezvoltării contractului de vânzare-cumpărare.

Istoricul contractului de vânzare

Apariția monedei ca unitate de schimb a reprezentat o adevărată evoluție, contractul de vânzare-cumpărare căpătând sensul schimbului unui lucru contra unei valori monetare, contra unui preț. Metalul a început să se aprecieze nu după greutate, ci după numărul bucăților de metal, vânzătorul fiind cel care va înstrăina marfa, iar cumpărătorul va fi cel care va da prețul în bani.

În ceea ce privește formele primitive ale vânzării, cea mai veche formă pe care a îmbrăcat-o operațiunea vânzării este mancipațiunea. Mancipațiunea era un act juridic solemn, iar momentul formării actului coincidea cu executarea sa (transmiterea metalului preț constituia o condiție de formă a mancipațiunii). O altă forma a vânzării este reprezentată de vânzarea prin stipulațiuni, părțile fiind interesate să vândă lucruri viitoare sau să cumpere anumite lucruri, deși nu aveau banii necesari. Obligațiile părților erau create prin stipulațiune, iar executarea lor se făcea ulterior, prin acte distincte.

Pornind de la aceste forme primitive ale vânzării, aceasta a evoluat și a primit diverse definiții de-a lungul timpului în statele lumii. Astfel, în dreptul roman contractul de vânzare-cumpărare era definit ca fiind contractul consensual în temeiul căruia o persoană denumită vânzător, se obligă să transmită alteia, numită cumpărător, posesiunea liniștită și trainică a unui lucru în schimbul unei sume de bani numită preț. În art. 1410 Cod Calimach se arăta că prin tocmeala cumpărării și a vânzării, se dă cuiva un lucru pentru o hotărâtă sumă de bani numărați de el. În codul civil francez vânzare este definită ca fiind: „o convenție prin care o parte se obligă să predea un lucru (l’un s’oblige a livrer une chose), și cealaltă parte se obligă să-l plătească (l’autre a la payer)”. În codul german se arată că: „Prin contractul de vânzare (Kaufvertrag) vânzătorul se obligă a preda lucrul vândut cumpărătorului și a-i procura proprietatea acestui lucru. Vânzătorul dreptului este obligat să transfere dreptul către cumpărător, iar dacă dreptul presupune și posesia lucrului, se obligă să predea și lucrul. (2) Cumpărătorul este obligat să plătească vânzătorului prețul convenit al vânzării și să preia lucrul cumpărat”. Dreptul civil italian definește vânzarea ca fiind „contractul care are ca obiect transferul proprietății unui lucru sau transferul unui alt drept contra unui preț”. Potrivit dreptului civil englez, „Actului privind vânzarea bunurilor” (Sale of Goods Act, 1979), „Contractul de vânzare a bunurilor este un contract prin care vânzătorul transferă sau este de acord să transfere proprietatea bunurilor către cumpărător, în considerarea unui preț, stabilit în bani”. Având în vedere definițiile enunțate anterior se poate observa o distincție clară între evoluția vânzării în diverse sisteme de drept. Astfel, spre exemplu, se observă distincția clară pe care Codul civil german o face între predarea bunului și transmiterea dreptului, obligații strict delimitate, aparținând vânzătorului, transferul dreptului de proprietate neoperând de drept, așa cum operează în sistemele de drept de influență franceză.

În Codul Civil român, la art. 1650, vânzarea a fost definită ca fiind contractul prin care o parte, numită vânzător, transmite sau se obligă să transmită celeilalte părți, numite cumpărător, proprietatea unui bun sau unui alt drept, în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească. Este un contract consensual, în sensul că se încheie prin simplul acord de voință al părților având capacitatea de a contracta, care își dau consimțământul reciproc și concordant asupra condițiilor contractului. De la această regulă există totuși excepții, prevăzute de lege, cum ar fi situația în care contractul trebuie încheiat într-o anumită formă sub sancțiunea nulității. Caracterul oneros al contractului de vânzare presupune faptul că ambele părți urmăresc la încheierea contractului interese patrimoniale, vânzătorul să primească prețul, iar cumpărătorul să primească proprietatea bunului vândut. În ceea ce privește caracterul bilateral al contractului de vânzare, înseamnă că, prin încheierea acestuia, între părți, iau naștere drepturi și obligații reciproce și interdependente. Caracterul comutativ al contractului de vânzare presupune că, la momentul încheierii, ambele părți cunosc existența și întinderea drepturilor dobândite și a obligațiilor asumate. Vânzarea poate avea caracter aleatoriu numai prin excepție, atunci când este vorba de vânzarea unui lucru viitor. Un alt caracter al contractului de vânzare este caracterul translativ de proprietate, care presupune că, prin contractul de vânzare, în principiu, dreptul de proprietate trece de la vânzător la cumpărător. Transferul dreptului de proprietate asupra unui bun este un element de natura contractului de vânzare, iar nu de esența acestuia, putându-se transmite printr-un contract de vânzare și un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept.

Interpretarea clauzelor contractului de vânzare

Prin efectele unui contract se înțeleg obligațiile pe care contractul le creează în sarcina părților contractante. Pentru stabilirea acestor obligații Codul Civil conține o dispoziție în legătură cu interpretarea clauzelor vânzării. Prin interpretarea contractului se înțelege operațiunea de determinare și clarificare a conținutului contractului, a clauzelor sale, în scopul stabilirii drepturilor și obligațiilor născute din acesta.

Contractul de vânzare este supus principiilor de interpretare a contractelor prevăzute de dreptul comun, cu o singură excepție, care privește regula conform căreia clauzele îndoielnice se interpretează în favoarea debitorului, conform art. 1269 alin. (1) Cod Civil. Prin derogare de la această regulă, art. 1671 Cod Civil prevede faptul că acele clauze îndoielnice în contractul de vânzare se interpretează în favoarea cumpărătorului, sub rezerva regulilor aplicabile contractelor încheiate cu consumatorii și contractelor de adeziune.

Interpretarea clauzelor îndoielnice în favoarea cumpărătorului presupune că, și atunci când cumpărătorul este debitor, dar și atunci când cumpărătorul este creditor, clauza se interpretează în toate cazurile în favoarea lui. Se consideră că, în principiu, vânzătorul este cel care decide condițiile vânzării, întrucât, de regulă, el este proprietarul lucrului vândut și el decide modul în care își exercită dispoziția juridică asupra lui. Vânzătorul este dator să stabilească niște condiții clare deoarece toate neclaritățile referitoare la condițiile vânzării îi sunt, în principiu, imputabile. Din acest motiv, dacă nu sunt incidente ale norme care înlătură răspunderea, se decide ca aceste conditii să fie interpretate în defavoarea vânzătorului și în favoarea celeilalte părți.

Potrivit art. 1671 Cod Civil există două excepții în ceea ce privește interpretarea clauzelor îndoielnice, în contractele încheiate cu consumatorii și în contractele de adeziune. În asemenea contracte, chiar dacă consumatorul este vânzător, clauzele îndoielnice se vor interpreta tot în favoarea consumatorului. De asemenea, în cazul în care contractul de vânzare este un contract de adeziune pentru vânzător și clauzele sale au fost integral stabilite de cumpărător, fără posibilitatea vânzătorului de a le negocia, atunci clauzele îndoielnice se vor interpreta în favoarea vânzătorului, iar nu în favoarea cumpărătorului.

Problema interpretării contractelor se pune doar în situația în care voința părților nu este clar exprimată, dacă există discrepanță între voința reală și voința declarată a părților, când clauzele sunt echivoce, confuze sau contradictorii ori când contractul este incomplet.

3.1. Practică judiciară relevantă

Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, Decizia nr. 511/2007

Printr-o cerere înregistrată pe rolul judecătoriei, reclamanta a solicitat pronunțarea unei hotărâri prin care să se valideze promisiunea de vânzare cumpărare, hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la un imobil. În motivarea cererii, reclamanta a arătat că între ea și pârâtă s-a încheiat autentic un înscris intitulat ,,promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare imobil” având ca obiect un imobil, stabilindu-se prețul, preț din care o parte a fost deja achitată, restul urmând sa fie achitată ulterior. La data la care trebuia achitat restul de preț se încheie un alt act intitulat ,,promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare imobil” care, conform reclamantei, constituie doar o extindere a termenului la care ar fi trebui să se încheie actul de vânzare cumpărare.

Pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, arătând că, la data respectivă, a fost în imposibilitate obiectivă de a transmite proprietate asupra terenului și construcției, actul neputând fi încheiat în formă autentică din cauza lipsei terenului, iar cererea reclamantei de a încheia actul doar cu privire la construcție nu reprezintă voința contractuală a părților. S-a invocat excepția de necompetență materială a judecătoriei datorită valorii imobilului. Excepția a fost admisă, iar competența a fost declinată în favoarea tribunalului.

Tribunalul a respins acțiunea ca fiind neîntemeiată, reținând că actul prin care s-a modificat termenul reprezintă un act adițional, acesta precizând ca promitenta-vânzătoare se obligă să înstrăineze irevocabil, în timp ce promitenta-cumpărătoare se obligă irevocabil să cumpere imobilul în integralitatea sa, respectiv teren și construcție. De asemenea, în acest act adițional promitenta-vânzătoare a declarat că, în cazul în care actul nu se va încheia pentru întreg imobilul, se obligă să-i restituie avansul primit. Instanța a reținut că această clauză are valoare unei clauze de dezicere.

Împotriva deciziei tribunalului reclamanta a declarat apel. Curtea de Apel a respins ca nefondat apelul reținând că, lnzare cumpărare.

Pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, arătând că, la data respectivă, a fost în imposibilitate obiectivă de a transmite proprietate asupra terenului și construcției, actul neputând fi încheiat în formă autentică din cauza lipsei terenului, iar cererea reclamantei de a încheia actul doar cu privire la construcție nu reprezintă voința contractuală a părților. S-a invocat excepția de necompetență materială a judecătoriei datorită valorii imobilului. Excepția a fost admisă, iar competența a fost declinată în favoarea tribunalului.

Tribunalul a respins acțiunea ca fiind neîntemeiată, reținând că actul prin care s-a modificat termenul reprezintă un act adițional, acesta precizând ca promitenta-vânzătoare se obligă să înstrăineze irevocabil, în timp ce promitenta-cumpărătoare se obligă irevocabil să cumpere imobilul în integralitatea sa, respectiv teren și construcție. De asemenea, în acest act adițional promitenta-vânzătoare a declarat că, în cazul în care actul nu se va încheia pentru întreg imobilul, se obligă să-i restituie avansul primit. Instanța a reținut că această clauză are valoare unei clauze de dezicere.

Împotriva deciziei tribunalului reclamanta a declarat apel. Curtea de Apel a respins ca nefondat apelul reținând că, la momentul încheierii promisiunii de vânzare cumpărare, părțile au cunoscut faptul că actul este o promisiune de vânzare-cumpărare și nu un antecontract, stabilind, prin plata avansului, o clauză penală în cazul în care contractul nu ar fi putut fi încheiat. Împotriva acestei decizii reclamanta a declarat recurs.

Înalta Curte de Casație și Justiție a respins recursul ca nefondat, reținând că, dacă nici în actul inițial, nici în actul adițional ulterior, nu s-a prevăzut o clauză în legătură cu materializarea contractului numai cu privire la o parte din imobil, solicitarea ulterioară a reclamantului în acest sens ar însemna o modificare a convenției în ce privește elementele esențiale, respectiv obiectul, și, eventual, prețul, modificare în afara voinței exprimate de părți, deci prin încălcarea principiului consensualității convenției de vânzare-cumpărare.

Decizia instanței este una corectă, aceasta ținând cont de voința reală a părților de la momentul încheierii antecontractului. Atât actul inițial, cât și cel adițional, încheiat de către părți, nu prevede nicio clauză care să permită materializarea contractului doar cu privire la o parte din imobil, voința acestora fiind aceea de a încheia contractul de vânzare asupra întregului, construcție și teren. În concluzie, voința părților are un rol esențial în interpretarea contractului de vânzare, acestea neputându-și modifica ulterior, unilateral, voința.

Obligațiile vânzătorului

Aspecte generale

Odată valabil încheiat, contractul de vânzare-cumpărare dă naștere la două categorii de obligații: obligațiile vânzătorului și obligațiile cumpărătorului. Art. 1672 Cod Civil prevede că, în temeiul contractului de vânzare, vânzătorul are următoarele obligații principale: să transmită proprietatea bunului, sau, după caz, dreptul vândut și să predea bunul, să îl garanteze pe cumpărător contra evicțiunii și viciilor lucrului. Toate obligațiile vânzătorului menționate până acum rezultau în virtutea regimului legal prevăzut de Codul Civil și se aplicau dacă părțile nu prevedeau altfel. Vânzătorul mai poate fi obligat să garanteze pentru buna funcționare a bunului vândut, această garanție neaplicându-se în virtutea Codului Civil, ci numai dacă este prevăzută de o lege specială sau de o dispoziție contractuală expresă.

Obligația de a transmite dreptul vândut

Potrivit art. 1650 Cod Civil, vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă sa îl plătească vânzătorului. Din această dispoziție rezultă că, în concepția Codului Civil, proprietatea asupra bunului se transmite de la vânzător la cumpărător ca efect al încheierii contractului sau ca urmare a executării de către vânzător a obligației de a transmite proprietatea bunului către cumpărător. Această distincție are în vedere cazul în care transmiterea proprietății se poate realiza prin simpla încheiere a contractului de vânzare, dar și cazurile în care, datorită naturii bunului ori a unor dispoziții legale, transmiterea proprietății este subordonată îndeplinirii de către vânzător a unei obligații care asigură transmiterea proprietății asupra bunului.

Potrivit art. 1673 alin. (1) Cod Civil, vânzătorul este obligat să transmită cumpărătorului proprietatea bunului vândut. Obligația de transmisiune este de natura contractului, în lipsa transmiterii proprietății, convenția nefiind un contract de vânzare, ci un alt contract netranslativ de proprietate. Momentul transmiterii proprietății presupune, conform art. 1673 alin. (2), că toate drepturile și acțiunile posesorii ce au aparținut vânzătorului vor fi dobândite de cumpărător. Totuși, în privința riscului în contract, conform art. 1274 Cod Civil, în lipsă de stipulație contrară, atât timp cât bunul nu a fost predat, riscul rămâne în sarcina debitorului obligației de predare, chiar dacă proprietatea a fost transferată cumpărătorului.

Ceea ce constitutie particularitatea acestei obligații este faptul că prestația debitorului se execută asupra unui drept, iar dreptul reprezintă o realitate intelectuală, întotdeauna un bun incorporal, iar nu o realitate materială. De aceea executarea obligației de a transmite un drept nu poate fi realizată de către debitor în sine, ci numai prin intermediul unui fapt material care o simbolizează și care uneori are și o altă semnificație juridică decât aceea de executare a obligației de a transmite proprietatea.

Momentul transferului dreptului de proprietate

În ceea ce privește transmiterea proprietății, conform art. 1674 Cod Civil, cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori a voinței părților, proprietatea se transmite de drept, chiar din momentul încheierii contractului. Acrodul de voință al părților cu privire la bunul vândut și prețul vânzârii sunt suficiente pentru transmiterea dreptului de proprietate, chiar dacă vânzătorul nu a predat bunul, iar cumpărătorul nu a plătit prețul. Totuși, dispozițiile art. 1674 Cod Civil au caracter dispozitiv, nu imperativ, părțile putând deroga, în sensul transmiterii proprietății la predarea bunului și plata prețului, sau la împlinirea unui anumit termen.

Regula este că, atunci când contractul de vânzare are ca obiect un bun individual determinat, proprietatea asupra acelui bun se transferă prin simpla încheiere a contractului. Această regulă reprezintă o aplicație a unui principiu general privitor la efectele contractelor translative, principiul reglementat prin art. 1273 alin. (1) Cod Civil care prevede că drepturile reale se constituie și se transmit prin acordul de voință al părților, chiar dacă bunurile nu au fost predate, dacă acest acord poartă asupra unor bunuri determinate.

Excepții de la regula privind transferul dreptului de proprietate la momentul încheierii contractului

Vânzarea afectată de un termen

În materie de vânzare, atunci când este îndoielnic dacă părțile au prevăzut termenul în legătură cu obligația de a transfera proprietatea, ori în legătură cu obligația de predare, îndoiala va fi tranșată în sensul că termenul afectează numai executarea obligației de predare, întrucât, ca regulă, termenul amână numai exigibilitatea obligațiilor, iar nu însăși existența drepturilor.

Vânzarea afectată de o condiție suspensivă

Condiția suspensivă este o excepție temporară de la caracterul imediat al transferului proprietății în cazul vânzării, pentru că, în ipoteza în care condiția se îndeplinește, efectul său va opera retroactiv, considerându-se că transferul proprietății a operat la momentul încheierii contractului. În consecință, până la împlinirea condiției, proprietatea suferă modalitatea proprietății rezolubile, considerându-se că vânzătorul este proprietar sub condiție rezolutorie, iar cumpărătorul este proprietar sub condiție suspensivă.

Ca o excepție de la această retroactivitate, vânzătorul va păstra totuși dreptul de proprietate asupra fructelor culese între momentul încheierii contractului și momentul îndeplinirii condiției în temeiul art. 1410 Cod Civil. În cazul în care condiția nu se îndeplinește, transferul proprietății nu este numai amânat, ci cu desăvârșire înlăturat, el urmând să nu se mai producă.

Vânzarea alternativă

Situația vânzării alternative presupune ca, pentru același preț, vânzătorul să se angajeze să transmită fie proprietatea unui lucru, fie proprietatea altui lucru. Dacă părțile nu au prevăzut altfel, alegerea lucrului vândut revine debitorului obligației de a transfera proprietatea, adică vânzătorului, în temeiul art. 1462 alin. (1) Cod Civil. De aceea, de regulă, până la momentul alegerii, proprietatea ambelor bunuri rămâne în patrimoniul vânzătorului, urmând ca, la momentul alegerii, bunul ales spre a stinge obligația să se transfere automat în patrimoniul cumpărătorului. Prin excepție, dacă unul dintre bunurile care formau obiectul alternativ al vânzării piere fortuit înainte de alegere, atunci proprietatea asupra celuilalt bun se transferă automat în patrimoniul cumpărătorului, chiar în momentul pieirii fortuite a primului bun. În ipoteza în care ambele bunuri pier și cel puțin unul din ele a pierit din culpa vânzătorului, atunci el îl va despăgubi pe cumpărător cu valoarea ultimului bun pierit potrivit reglementării de drept comun de la obligațiile alternative. Cumpărătorul va fi despăgubit cu valoarea ultimului bun pentru că proprietatea acestuia era deja transferată.

În ipoteza excepțională în care opțiunea între cele două lucruri vândute alternativ revine cumpărătorului, proprietatea se transferă în patrimoniul său în momentul în care comunică vânzătorului opțiunea sa. În cazul în care unul dintre bunuri piere fortuit înainte de opțiune, proprietatea celuilalt se transferă în patrimoniul cumpărătorului. În schimb, dacă pieirea unuia dintre bunuri este din culpa vânzătorului, transferul proprietății celuilalt bun către cumpărător rămâne amânat până la opțiune. Cumpărătorul păstrează posibilitatea de a opta între a cere bunul rămas, caz în care dreptul se va transfera la opțiune, sau de a cere despăgubiri pentru bunul pierit din culpa vânzătorului, caz în care proprietatea bunului rămas nu se va transfera niciodată către cumpărător.

Vânzarea unui bun viitor

Dacă bunul vândut îl reprezintă anumite bunuri viitoare, dreptul de proprietate nu se poate transmite în momentul încheierii contractului, deoarece bunurile nu există încă, ele urmând să existe în viitor, prin fabricare, recoltare etc. În asemenea cazuri, transmiterea dreptului de proprietate va avea loc în momentul în care bunul a dobândit existență și poate fi predat cumpărătorului, în conformitate cu prevederile art. 1658 Cod Civil. Bunul este considerat realizat la data la care devine apt pentru a fi folosit potrivit destinației în vederea căreia a fost încheiat, în conformitate cu prevederile art. 1658 alin. (5) Cod Civil.

În cazul în care vânzătorul nu este culpabil pentru nerealizarea bunurilor de gen, acesta va fi exonerat de răspundere, caz în care contractul nu produce efecte față de părți. Totuși, dacă nerealizarea bunurilor este cauzată din culpa vânzătorului, acesta va răspunde față de cumpărător pentru daunele produse. Dacă bunul viitor, cert ori de gen, se realizează doar parțial, se acordă cumpărătorului un drept de opțiune între a cere desființarea vânzării ori a pretinde reducerea corespunzătoare a prețului. Părțile au posibilitatea de a stabili ca riscul nerealizării bunului sau genului limitat să fie suportat de către cumpărător, caz în care rămâne obligat la plata prețului.

Vânzarea bunurilor de gen determinate prin cântărire, numărare, măsurare

În conformitate cu art. 1678 Cod Civil, atunci când vânzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se transferă cumpărătorului la data individualizării acestora prin predare, numărare, cântărire, măsurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului. Individualizarea este un act unilateral al vânzătorului. El este valabil dacă bunurile sunt conforme specificațiilor contractuale sau, în lipsa unor asemenea specificații, dacă sunt de calitate medie. Chiar dacă bunurile au fost individualizate și proprietatea s-a transferat, riscul pieirii lor fortuite va fi suportat de vânzător până la predare, astfel încât dacă bunul individualizat piere, vânzătorul este obligat să facă o nouă individualizare a altor bunuri din același gen, care și ea va transfera proprietatea cu aceleași efecte. În cazul bunurilor dintr-un gen limitat, dacă bunul respectiv genul limitat nu se realizează, contractul nu produce niciun efect, iar dacă bunul s-a realizat numai parțial, cumpărătorul poate alege între a cere desființarea vânzării sau reducerea proporțională a prețului.

În ipoteza vânzării unor bunuri de gen, avem în vedere nu numai natura bunurilor, ci și voința părților. Deși unele bunuri sunt de gen prin natura lor, părțile ar putea contracta avându-le în vedere în individualitatea lor. Este ipoteza vânzării în bloc a bunurilor reglementată de art. 1679 Cod Civil. În acest caz, al vânzării în bloc, proprietatea se transmite de la data încheierii contractului.

În celelalte cazuri în care individualizarea se face după alte criterii decât prin cântărire, numărare sau măsurare, transferul se face la momentul individualizării. Individualizarea poate fi efectuată de către vânzător, la libera sa alegere, potrivit art. 1486 Cod Civil care prevede faptul că, atunci când obligația are ca obiect bunuri de gen, debitorul are dreptul să aleagă bunurile ce vor fi predate.

Vânzarea bunurilor suspuse înscrierii în Cartea Funciară

În conformitate cu prevederile art. 885 Cod Civil, sub rezerva unor reglementări contrare, drepturile reale asupra imobilelor înscrise în Cartea Funciară se dobândesc atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în Cartea Funciară, pe baza actului/faptului ce a justificat înscrierea. Acestă dispoziție prevede efectul constitutiv al înscrierilor în Cartea Funciară. Din aceasta dispoziție rezultă că atunci când contractul de vânzare are ca obiect un imobil înscris în Cartea Funciară, simpla încheiere a contractului nu transferă dreptul asupra imobilului din patrimoniul vânzătorului în patrimoniul cumpărătorului, ci antrenează numai obligația reciprocă a părților de a efectua formalitățile necesare pentru înscrierea transferului în Cartea Funciară.

Pentru executarea acestei obligații, vânzătorul va trebui să pună la dispoziția cumpărătorului înscrisurile necesare înscrierii în Cartea Funciară a dreptului dobândit. În principiu, este vorba despre contractul de vânzare în formă autentică, eventualele acte de radiere a sarcinilor care limitează dreptul transmis și extrasul de carte funciară din care rezultă datele de rol funciar al imobiliului asupra căruia poartă dreptul. Pe baza acestor înscrisuri, cumpărătorul va putea cere oricând înscrierea în Cartea Funciară și abia prin această cerere de înscriere el va dobândi dreptul ce va face obiectul vânzării. Întrucat și vânzătorul este interesat să se libereze de obligațiile asociate proprietății (obligați de a plăti impozite sau, în alte cazuri, de a cultiva terenuri etc) vânzătorul poate să ceară cumpărătorului să-și înscrie dreptul ce face obiectul contractului. În cazul unui refuz din partea cumpărătorului, va putea proceda el însuși la înscrierea dreptului acestuia pe baza acelorași acte adiționale.

În ipoteza în care vânzătorul nu își execută obligația de a efectua toate formalitățile care depind de el în vederea înscrierii în Cartea Funciară și de a procura toate înscrisurile necesare în acest scop, cumpărătorul poate introduce împotriva lui acțiunea în prestație tabulară întemeiată pe art. 896 Cod Civil, urmând ca hotărârea ce se va pronunța să servească drept bază pentru înscrierea dreptului cumpărătorului.

Legea de punere în aplicare a Codului Civil a amânat efectul constitutiv al înscrierilor în Cartea Funciară. Astfel art. 56 din legea de punere în aplicare Codului Civil amână acest efect până la finalizarea lucrărilor de cadastru și deschiderea cărților funciare pentru toate terenurile din acea unitate administrativ teritorială. Înscrierea în Cartea Funciară va păstra numai efectul de asigurare a opozabilității față de terți. De lege lata, pentru cea mai mare parte a unităților administrativ-teritoriale, contractul de vânzare are ca efect între părți transferul imediat al dreptului asupra imobilului, urmând ca acest transfer să fie opozabil terților numai după înscrierea în Cartea Funciară.

Vânzarea cu rezerva proprietății până la plata integrală a prețului

În ipoteza vânzării cu rerzerva proprietății, părtile prevăd în contractul de vânzare că dreptul de proprietate se va transfera numai după plata integrală a prețului. Această prevedere are rolul de a garanta, în favoarea vânzătorului, obligația cumpărătorului de a plăti prețul și de a-l pune la adapost pe vânzător împotriva concursului creditorilor chirografari ai cumpărătorului. Astfel, câtă vreme prețul nu este plătit integral, vânzătorul rămâne proprietar și creditorii cumpărătorului nu-și pot satisface creanțele pe seama bunului vândut. Printr-un asemenea mecanism, vânzătorul dorește să se asigure că nu va suporta riscul insolvabilității cumpărătorului, astfel încât obține o garanție indirectă a creanței corelative obligației de plată a prețului.

Deoarece are rol de garanție, rezerva proprietătii este supusă formalităților de publicitate prevăzute pentru ipoteci în vederea asigurării opozabilității față de terți. Astfel, dacă bunul vândut este un bun mobil, atunci vânzătorul ar trebui să completeze, în calitate de creditor garantat, un aviz de garanție la Arhiva Electronică de Garanții Mobiliare, în temeiul art. 2347 alin. (2) Cod Civil. Dacă bunul este un imobil, cumpărătorul este cel chemat să noteze vânzarea cu rezerva proprietății în temeiul art. 902 alin. (2) pct. 9 Cod Civil.

Din punct de vedere tehnic, vânzarea cu rezerva proprietății este o specie a contractului de vânzare în care transferul proprietății este afectat de un termen, întrucât transferul proprietății este amânat până la data la care cumpărătorul plătește integral prețul vânzării, eveniment care este considerat sigur din punct de vedere contractual întrucât plata prețului vânzării face obiectul unei obligații asumate prin contract.

O variantă a vânzării cu rezerva proprietății este vânzarea în regim de autoservire. Acesta presupune amânarea transferului proprietății lucrului vândut până la executarea obligației de plată a prețului. Astfel, spre exemplu, deși contractul se formează prin preluarea bunului din raft, proprietatea asupra bunului este transferată numai după plata prețului. De asemenea, odată cu prorpietatea, cumpărătorul dobândește toate drepturile și acțiunile accesorii dreptului vândut ce a aparținut cumpărătorului, iar în ceea ce privește fructele bunului, acestea se cuvin cumpărătorului din ziua dobândirii proprietății.

Vânzarea lucrului altuia

Codul Civil reglementează în art. 1683 alin. (1) instituția vânzării lucrului altuia. În acest caz, vânzătorul, se obligă față de cumpărător să îi procure acestuia proprietatea bunului. Cum, prin ipoteza, vânzătorul nu este, la data încheierii contractului, titularul proprietății, rezultă că el va trebui să facă demersurile necesare față de adevăratul proprietar pentru ca acesta să consimtă la transferul bunului său. Atâta vreme cât terțul proprietar al bunului nu a consimțit la încheierea acestui contract, lui nu îi este opozabil și, în consecință, nu produce niciun fel de efect cu privire la proprietatea lucrului avut în vedere de părți. Din acest motiv proprietatea se va transmite către cumpărător numai după ce proprietarul bunului a permis, prin consimțământul său, o asemenea transmitere.

Consimțământul adevăratului proprietar poate fi dat prin mai multe moduri. Astfel, o modalitate este aceea prin care acesta îi transferă proprietatea vânzătorului printr-un contract încheiat cu acesta, potrivit art. 1683, alin. (3) care presupune că, din momentul transferului către vânzător, bunul a fost transferat imediat mai departe către cumpărător. Dacă bunul vândut este un imobil, pentru înscrierea în Cartea Funciară a transferurilor se va aplica procedura transferului succesiv. O altă modalitate prin care proprietarul poate consimți la vânzarea bunului său este ratificarea. Ratificarea poate fi făcută fie printr-un act unilateral, fie printr-un act tripartit. Diferența față de prima situație este că bunul nu mai tranzitează în patrimoniul vânzătorului, ci se transmite direct de la proprietar la cumpărător. O a treia modalitate este încheierea între vânzător și proprietar a unui contract de transfer cu stipulație pentru altul în favoarea cumpărătorului. Deși, în acest caz, cumpărătorul nu participă la actul încheiat cu proprietarul, el preia totuși proprietatea bunului direct de la acesta. Important pentru executarea obligațiilor vânzătorului lucrului altuia este ca adevăratul proprietar să consimtă la transferul bunului său către cumpărător ca urmare a demersurilor vânzătorului, iar nu independent de acestea.

În cazul în care consimțământul adevăratului proprietar se exprimă în considerarea unei contraprestații, contractul prin care s-a dat acest consimțământ are natura juridică impusă de natura acelei contraprestații. Atunci când consimțământul adevăratului proprietar se exprimă fără ca acesta să urmărească o prestație echivalentă, acest consimțământ are natura juridică a unei donații indirecte făcute vânzătorului, întrucât ea permite acestuia să stingă un element de pasiv din patrimoniul său, respectiv să își execute obligația de a transmite proprietatea asumată față de cumpărător.

În cazul în care vânzătorul nu își execută obligația, cumpărătorul poate cere rezoluțiunea contractului, restituirea prețului, în cazul în care acesta a fost plătit, și daune-interese consecutive rezoluțiunii. De asemenea el poate cere și executarea prin echivalent a obligației în cazul în care aceasta se poate compensa cu obligația de a plăti prețul. Stabilirea daunelor-interese se va face potrivit regulilor aplicabile garanției contra evicțiunii.

O ipoteză specifică de vânzare a bunului altuia este aceea în cazul în care un coproprietar înstrăinează proprietatea întregului bun. În această ipoteză, transferul cotelor-părți de către vânzător către cumpărător se produce imediat, dar este inopozabil celorlalți coproprietari, astfel încat coproprietarul vânzător va rămâne parte la partaj. Dacă în urma partajului, coporprietarul înstrăinător reușește să transfere cumpărătorului proprietatea întregului bun, obligația sa se consideră executată. În caz contrar, cumpărătorul poate cere rezoluțiunea vânzării dacă demonstrază că nu ar fi cumpărat numai partea coproprietarului vânzător, sau poate menține contractul cu o reducere de preț și daune-interese calculate potrivit regulilor evicțiunii parțiale, păstrând, în acest caz, cota ce aparținea coproprietarului înstrăinător, în conformitate cu art. 1683 alin. (5) Cod Civil.

În ceea ce privește daunele-interese, atât în cazul vânzării lucrului altuia obișnuite cât și în cazul vânzării de către un coproprietar a bunului aflat în coproprietate, în cadrul daunelor-interese la care are dreptul, cumpărătorul care la data încheierii contractului cunoștea că bunul nu aparținea în întregime vânzătorului, nu poate să solicite rambursarea cheltuielilor referitoare la lucrările autonome sau voluptoare, în conformitate cu art. 1683 alin. (6) Cod Civil.

Obligația de a preda bunul ce face obiectul contractului

Prin predare se înțelege operațiunea de punere efectivă a bunului la dispoziția cumpărătorului, astfel încât acesta să poată să exercite posesia bunului respectiv. Obiectul obligației de predare îl constituie bunul vândut asupra căruia au convenit părțile contractante. În acest sesns, obligația de predare a bunului cuprinde și accesoriile sale, precum și tot ce este destinat folosinței sale perpetue. Astfel vânzătorul este obligat să predea cumpărătorului titlurile și documentele privitoare la proprietatea sau folosința bunului vândut, precum și fructele pe care le-a pereceput după data transferului proprietății. Trebuie menționat că, în ceea ce privește predarea accesoriilor bunului, atunci când vânzarea are ca obiect un imobil, în categoria accesoriilor se vor regăsi și imobilele prin destinație, acele bunuri mobile care sunt destinate exploatării imobilului predat.

În ceea ce privește modalitatea de executare a obligației, aceasta presupune, în unele cazuri o conduită pasivă, în timp ce în alte cazuri presupun o prestație pozitivă din partea debitorului. Astfel, spre exemplu, dacă obligația de predare are ca obiect un teren neîngrădit, ea presupune ca prestație principală ca vânzătorul să nu împiedice accesul cumpărătorului pe acel teren, vânzătorul având o conduită pasivă. În situația în care obligația de predare presupune înmânarea cheilor de la clădire, remiterea titlului de proprietate etc. vorbim de o prestație pozitivă din partea vânzătorului. De regulă, bunurile mobile se predau prin remiterea directă (tradițiune). Atunci când în locul bunului se predă un dispozitiv fizic care permite cumpărătorului intrarea în posesia lui, ne aflăm în ipoteza așa numitei tradițiunii de mână scurtă. În situația în care bunul este lăsat în sfera de control a cumpărătorului, predarea se face prin tradițiune de mână lungă.

În ceea ce privește momentul predării bunului, vânzătorul trebuie să efectueze predarea după ce prețul a fost plătit, dacă nu a fost stabilit un alt termen de către părți, conform art. 1693 Cod Civil. Atunci când nu a fost acordat un termen de plată a prețului, vânzătorul poate să invoce excepția de neexecutare de plată a prețului, refuzând predarea până când cumpărătorul își va executa această obligație. Totuși, teza finală a art. 1693 Cod Civil prevede faptul că în cazul în care, datorită unor împrejurări cunoscute cumpărătorului la momentul încheierii contractului, predarea bunului nu se poate face decât după trecerea unui termen, se prezumă că părțile au convenit ca predarea să aibă loc la expirarea acelui termen.

Predarea se face la locul unde se află lucrul vândut la momentul contractării dacă nu rezultă altfel din convenția părților. Aceeași regulă se aplică și în cazul în care lucrul vândut poate fi localizat din momentul încheierii contractului (este individualizat). În celelalte cazuri (bunuri de gen nelimitat), potrivit art. 1494 alin. (1) Cod Civil, predarea trebuie să se facă la domiciliul/sediul vânzătorului. Dacă vânzătorul își schimbă domiciliul/sediul, predarea se va face la noul lui domiciliu/sediu, vânzătorul fiind obligat să suporte cheltuielile suplimentare pe care trebuie să le avanseze cumpărătorul spre a face preluarea de la noul domiciliu/sediu.
Predarea trebuie să fie conformă în sensul că bunul predat trebuie să corespundă tuturor trăsăturilor pe care părțile au convenit, la momentul încheierii contractului, ca el să le aibă. Conformitatea se exprimă sub aspectul identității, sub aspectul cantității și sub aspectul calității lucrului vândut. Conformitatea sub aspectul identității presupune, în cazul vânzării unui bun individual determinat, că bunul predat trebuie să fie întocmai cel asupra căruia s-a convenit, în cazul bunurilor de gen, că bunul predat trebuie să aparțină genului în legătura cu care s-a convenit, iar în cazul bunurilor dintr-un gen limitat că, pe lângă apartenența la gen, bunul trebuie să aibă trăsăturile care limitează genul.

Conformitatea sub aspectul cantității presupune, în cazul bunurilor de gen, că bunurile predate trebuie să aibă cantitatea, numărul, suprafața, volumul care au fost convenite la încheierea contractului. Pentru bunurile individual determinate, problema conformității sub aspectul cantității nu se pune, cu excepția suprafețelor de teren în legătură cu care se prevăd dispoziții derogatorii sub aspectul sancțiunii aplicabile atunci când bunuri imobile se vând cu arătarea suprafeței lor, iar predarea se face într-o suprafată deficitară sau excedentară.

În ce privește conformitatea sub aspectul calității, în principiu, bunul trebuie să răspundă tuturor calităților convenite de părți în mod expres sau tacit la încheierea contractului. Cu privire la calitățile convenite tacit, vor fi considerate acele cerințe pe care cumpărătorul le-a formulat în cursul negocierii contractului de vânzare și pe care vânzîtorul nu le-a respins în mod concret. De asemenea, vor fi considerate calități convenite tacit toate calitățile ce decurg din natura bunului în mod obișnuit pe care părțile nu le-au expus în mod expres. Chiar în lipsa unei convenții a părților privind calitățile bunului vândut, legea prevede anumite criterii subiective de voință. Aceste criterii vor putea fi folosite și pentru completarea voinței exprese a părților. Dacă bunul vândut este individual determinat, el trebuie predat în starea în care se afla la momentul încheierii contractului. Rezultă implicit că vânzătorul este obligat să mențină starea bunului vândut între momentul încheierii contractului și momentul predării. Atunci când bunul vândut este de gen, potrivit art. 1486 Cod Civil, debitorul are dreptul de a alege bunurile ce vor fi predate. Totuși, potrivit aceluiași articol, debitorul nu va fi liberat decât prin predarea unor bunuri de calitate cel puțin medie. Astfel, dacă bunurile alese nu sunt de calitate cel puțin medie, înseamnă că actul de alegere, individualizarea, nu este valabilă. În al doilea rând, dacă la momentul alegerii, bunurile erau de calitate cel puțin medie, și ulterior ele se deteriorează, atunci vânzătorul nu se poate libera de obligația de predare și, în consecință, va trebui să individualizeze noi bunuri din același gen care să mențină până la predare o calitate cel puțin medie. De asemenea, conform art. 1485 Cod Civil, mai prevede obligația de a conserva bunul individual determinat până la predare. Obligația de conservare este accesorie obligației de predare. Astfel, în conformitate cu art. 1666 alin. (2) Cod Civil, cheltuielile predării sunt în sarcina vânzătorului astfel că și cheltuielile conservării ar trebui să urmeze același regim.

După executarea obligației de predare, cumpărătorul are obligația de preluare și de verificare a stării bunului. Nerespectarea obligației de verificare a stării bunului nu este sancționată cu răspunderea contractuală a cumpărătorului, ci se sancționează cu pierderea de către acesta a dreptului a sancționa neconformitatea predării. Dacă, în urma verificării, cumpărătorul constată existența unor vicii aparente, acesta trebuie să îl informeze, fără întârziere, pe vânzător despre aceste vicii. Dacă nu îl informează pe vânzător, se consideră că acesta din urmă și-a îndeplinit în mod corespunzător obligația de predare în sensul că bunul vândut a fost predat în starea în care se afla la momentul încheierii contractului, astfel că, ulterior, cumpărătorul nu se mai poate plânge de starea bunului primit decât în legătură cu viciile ascunse pe care nu le-a putut constata cu ocazia verificării la preluare. Dacă în urma verificării se constată anumite vicii ascunse se vor aplica dispozițiile privind garanția vânzătorului împotriva acestor vicii. În conformitate cu prevederile legale, în cazul în care cumpărătorul contestă calitatea sau starea bunului pe care vânzătorul i l-a pus la dispoziție, oricare dintre părți poate cere judecătoriei în cirscumscriptia căreia se află locul la care trebuie executată predarea ca instanța să desemneze un expert, pentru a constata starea, respectiv pentru a verifica dacă el corespunde sau nu cerințelor contractuale. Efectuarea expertizei poate presupune, uneori, sechestrarea sau depozitarea bunului, astfel încât instanța poate dispune și asemenea măsuri. Dacă sechestrarea, ori depozitarea bunului ar necesita cheltuieli însemnate, ori ar ocaziona pagube, instanța poate dispune vânzarea bunului pe cheltuiala proprietarului.

În ceea ce privește cheltuielile predării (măsurare, cântărire, numărare etc.) acestea sunt în sarcina vânzătorului în timp ce cheltuielile vânzării (preluare, transport, încărcare, descărcare etc.) sunt în sarcina cumpărătorului.

Cumpărătorul poate sancționa atât neexecutarea obligației de predare, cât și executarea cu întârziere sau neconformă a obligației de predare. În caz de neexecutare a obligației de predare, cumpărătorul, poate obține rezoluțiunea cu daune-interese, poate cere executarea silită în natură sau prin echivalent. În cazul executării cu întârziere a obligației de predare, fie că este voluntară, fie că este silită, cumpărătorul poate cere daune moratorii care se cumulează cu executarea. În cazul în care întârzierea îl împiedică pe cumpărător să își satisfacă scopul urmărit la încheierea contractului, el poate sesiza executarea întârziată și poate obține rezoluțiunea cu daune-interese și, eventual, restituirea pretului. În cazul executării neconforme a obligației de predare, cumpărătorul poate cere fie executarea în natură a neconformității prin repararea bunurilor predate sau prin înlocuirea acestora cu alte bunuri fungibile. De asemenea, se poate opta pentru executarea prin echivalent a obligației de predare conformă, solicitându-se în acest caz daune-interese echivalente cu prejudiciul suferit de cumpărător din cauza neconformității. Dacă neconformitatea este atât de gravă încât îl împiedică pe cumpărător să realizeze scopul pentru care a contractat, scop cunoscut vânzătorului, atunci cumpărătorul poate obține rezoluțiunea contractului, daune-interese și restituirea prețului, dacă este cazul.

Există totuși unele situații în care vânzătorul este îndreptățit să refuze predarea bunului vândut. Astfel, dacă s-a stabilit un termen pentru plata prețului și, după încheierea contractului, cumpărătorul a devenit insolvabil ori garanțiile acordate vânzătorului s-au diminuat, vânzatorul are posibilitatea de a suspenda executarea obligației de predare a bunului vândut, cât timp cumpărătorul nu acordă garanții îndestulătoare că va plăti prețul la termenul stabilit. Totuși, dacă la data încheierii contractului, vânzătorul cunoștea starea de insolvabilitatea a cumpărătorului, cumpărătorul păstrează beneficiul termenului, cu condiția ca starea sa de insolvabilitate să nu se fi agravat în mod substanțial.

Obligația de a garanta împotriva evicțiunii

Obligația de garanție a vânzătorului decurge din principiul că el trebuie să facă tot ce îi stă în putință pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea liniștită și utilă a lucrului vândut. Evicțiunea reprezintă pierderea proprietății lucrului (în total ori în parte) sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar. Astfel, în art. 1695 Cod Civil, se prevede că vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, evicțiune care poate fi atât din fapta proprie a vânzătorului, cât și din faptele unor terți. De asemenea, vânzătorul este obligat să garanteze contra evicțiunii față de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi dacă dobândirea este cu tilu oneros sau gratuit. Astfel rezultă că fiecare transmisiune succesivă a dreptului vândut face să se nască în patrimoniul dobânditorului un drept corelativ obligației fiecăruia dintre antecesorii vânzătorului de a-l garanta împotriva evicțiunii rezultând din cauze anterioare contractelor prin care au transmis, și necunoscute cumpărătorului la data încheierii contractului prin care el a dobândit.

În ceea ce privește evicțiunea din fapta proprie a vânzătorului, acesta este obligat să nu facă nimic de natură să îl tulbure pe cumpărător în exercitarea dreptului cumpărat. Obligația de a garanta contra evicțiunii provenind din fapta proprie este o obligație absoulută a vânzătorului, în sensul că ea acoperă atât tulburări de fapt, cât și tulburări de drept, vânzătorul neputându-se exonera printr-o clauză contractuală de răspunderea pentru evicțiunea provenind din fapta sa. În ceea ce privește tulburările de fapt, prin contractul de vânzare, vânzătorul este obligat să se abțină de la orice acțiune sau inacțiune care ar avea ca efect tulburarea cumpărătorului în exercitarea dreptului cumpărat. În privința tulburărilor de drept cauzate prin fapta sa, vânzătorul este de asemenea obligat să nu invoce împotriva cumpărătorului vreun drept de natură să limiteze sau să incomodeze exercitarea dreptului transmis. În cazul în care ar invoca un asemenea drept, cumpărătorul are posibilitatea de a introduce o acțiune de apărare specifică împotriva vânzătorului, numită excepție de garanție, conform căreia acela care este chemat să garanteze contra evicțiunii nu poate să evingă (quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio), conform art. 1696 Cod Civil. Această excepție are ca efect respingerea acțiunilor introduse de către vânzător sau de către succesorul său în drepturi împotriva cumpărătorului sau succesorilor săi în drepturi, fără ca acțiunea să fie analizată pe fond.

În legătură cu răspunderea pentru evicțiunea provenită din fapta proprie a vânzătorului, în literatura juridică s-a examinat ipoteza în care după ce vinde un bun unui particular, statul dispune exproprierea pentru cauză de utilitate publică. S-a pus întrebarea dacă în acest caz statul vânzător nu își încalcă obligația de a garanta contra evicțiunii provenită din fapta sa cumpărătorului său. În general, răspunsul dat în doctrină a fost negativ. Ca vânzător, statul a acționat în exercițiul capacității sale de drept privat, iar obligația sa de garanție nu putea viza decât tulburări pe care le-ar fi putut cauza tot în exercițiul capacității sale de drept privat, mai ales că, bunul vândut, făcea parte din domeniul privat al statului, iar, în urma exproprierii, el intră în domeniul public, proprietatea privată fiind protejată egal de lege. Din contractele pe care le încheie în exercițiul capacității sale de drept privat, statul nu își poate limita artibuțiile de drept public, pentru că acele atribuții nu sunt în comun cu rezerva contractelor administrative când limitarea este comună. Acționând ca exprorpiator, statul a acționat în capacitatea sa de drept public, și deci, nu își putea îndeplini obligațiile de drept privat asumate anterior.

În ceea ce privește evicțiunea provenită din faptele unor terți, vânzătorul răspunde pentru tulburarea exercitării dreptului vândut de către un terț numai atunci când cauza tulburării întrunește următoarele condiții: să fie vorba de o tulburare de drept, cauza evicțiunii să fie anterioară încheierii contractului de vânzare și cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător la data încheierii contractului. Dacă vânzătorul nu reușește să-l apere pe cumpărător, va fi obligat sa suport consecințele evicțiunii, indiferent că a fost de bună sau rea credință.

Împotriva tulburării de fapt săvârșite de către terți, cumpărătorul se poate apără singur, de regulă, prin mijloacele răspunderii civile delictuale. În schimb, dacă terțul se sprijină pe un drept, atunci este posibil ca, cumpărătorul să nu îi poată opună dreptul cumpărat în mod eficient și, de aceea, vânzătorul este chemat să îl spijine pentru respingerea pretențiilor terților. Se asimilează tulburărilor de drept situațiile în care, fără a invoca un drept propriu, terțul tulburător se prevalează de limite ale dreptului transmis, care sunt excepționale, care nu au fost declarate de vânzător la încheierea contractului și care nici nu rezultau din starea lucrului vândut la momentul încheierii contractului.

În ceea ce privește cauza evicțiunii, care trebuie să fie anterioară încheierii contractului de vânzare, aceasta nu înseamnă în mod necesar că dreptul invocat de terț s-a născut înainte de contractul de vânzare. Trebuie însă ca faptul generator al acestui drept să se fi produs sau, cel puțin, să fi început să se producă înainte de încheierea contractului de vânzare. Vânzătorul nu poate răspunde de împrejurările ivite după încheierea contractului și transmiterea lucrului în patrimoniul cumpărătorului, afară numai dacă evicțiunea provine dintr-un fapt personal. În privința uzucapiunii, chiar dacă aceasta a început înainte, dar a fost desăvârșită ulterior vânzării, vânzătorul nu răspunde deoarece, cumpărătorul, devenit proprietar, avea posibilitatea să întrerupă prescripția achizitivă.

Cauza evicțiunii nu trebuie să fi fost cunoscută cumpărătorului la data încheierii contractului. În cazul în care cumpărătorul a cunoscut cauza evicțiunii, se consideră că el și-a asumat propriile obligații din vânzare, în principal obligația de a plăti prețul, în considerera și a acestei cauze. Așadar și-a asumat riscul producerii evicțiunii, neputându-se îndrepta împotriva vânzătorului daca acest risc s-ar produce. Se prezumă cunoscute de către cumpărător limitele obișnuite ale dreptului vândut, tinând cont de natura bunului asupra căruia poartă deptul. În ceea ce privește sarcina probei că dobânditorul a cunoscut limitele excepționale ale dreptului vândut, aceasta îi revine vânzătorului. Pentru a înlătura această condiție a angajării răspunderii sale, vânzătorul ar trebui să îi comunice el însuși cumpărătorului posibilele cauze de evicțiune la data încheierii actului. Chiar și în absența unei asemenea comunicări, cumpărătorul va fi presupus că a cunoscut cauzele evicțiunii atunci când, cu diligențe minine, acesta le putea afla la momentul încheierii contractului de vânzare.

Sub aspectul tulburării provenite din fapta proprie, vânzătorul are mai întâi o obligație precontractuală de informare, el trebuie să îl informeze pe cumpărător despre toate limitările excepționale ale dreptului pe care le cunoaște. Odată ce contractul este încheiat, din el se naște și o obligație de a nu face a vânzătorului, care este obligat să se abțină de la orice faptă/acțiune/act juridic care ar avea ca efect împiedicarea totală sau parțială a cumpărătorului în exercitarea dreptului cumpărat. În legătură cu tulburările provenind din fapta terților, vânzătorul are în primul rând o obligație de a face, de a utiliza toate mijloacele juridice necesare pentru a respinge pretențiile terțului. În cazul în care pretențiile terților se manifestă pe calea unei acțiuni în justiție, vânzătorul este obligat să intervină în proces printr-o cerere de intervenție accesorie în favoarea cumpărătorului pârât, cerere care îi va permite să administreze în proces toate excepțiile, probele și apărările care ar putea conduce la respingerea acțiunii terțului reclamant. Atunci când vânzătorul nu intervine din proprie inițiativă, cumpărătorul are posibilitatea de a îl introduce el însuși în proces pe vânzător prin intermediul unei cereri de chemare în garanție. Prin cererea de chemare în garanție, cumpărătorul cere ca vânzătorul să răspundă pentru evicțiunea care ar rezulta dacă s-ar admite pretențiile terțului împotriva cumpărătorului. Dacă procesul dintre terțul evingător și cumpărător s-a purtat fără participarea vânzătorului, iar acțiunea terțului a fost admisă, prezumția de răspundere a vânzătorului va fi numai relativă, astfel încat, dacă printr-un proces ulterior cumpărătorul evins va angaja răspunderea vânzătorului pentru această evicțiune, vânzătorul se va putea appra printr-o excepție care se numește exceptio mali processus (excepția procesului rău condus), excepție care va putea duce la respingerea pretențiilor cumpărătorului în cazul în care vânzătorul răstoarnă prezumția relativă de răspundere și dovedește că, dacă ar fi fost chemat în procesul dintre cumpărător și terțul evingător, ar fi avut mijloace juridice suficiente pentru respingerea pretențiilor terțului. De asemenea, este posibil ca dobânditorul să accepte pretențiile terțului chiar și în absența unui proces și atunci prezumția relativă care operează este aceea că vânzătorul nu răspunde pentru evicțiune. În cazul în care cumpărătorul îl va acționa în judecată solicitând angajarea răspunderii sale pentru evicțiunea rezultată prin acceptarea pretențiilor terțului, cumpărătorul va trebui să dovedească faptul că vânzătorul nu ar fi avut mijloacele necesare pentru a respinge pretențiile terțului.

Dacă cumpărătorul (sau succesorul lui în drepturi) a fost evins, drepturile lui împotriva vânzătorului sunt stabilite de lege după cum evicțiunea a fost totală sau parțială. Astfel, în caz de evicțiune totală, cumpărătorul poate cere rezoluțiunea vânzării, conform art. 1700 alin.(1) Cod Civil. În acest sens, dacă părțile nu au stabilit expres faptul că rezoluțiunea poate fi declarată unilateral, ea va putea fi obținută numai printr-o hotărâre a instanței. Legea îi permite cumpărătorului să solicite restituirea prețului și repararea prejudiciului suferit, restituirea prețului vizând prețul integral plătit de către cumpărător, chiar dacă ulterior valoarea lucrului vândut a scăzut, indiferent dacă scăderea valorii a fost fortuită, exterioară cumpărătorului ori produsă prin neglijența ori intenția acestuia. De la regula restituirii prețului integral există o excepție, în situația în care cumpărătorul a obținut foloase de pe urma deteriorării sau scăderii valorii bunului, valoarea foloaselor va fi deedusă din prețul supus restiturii. În situația în care valoarea bunului a crescut între data încheierii contractului și data evicțiunii, atunci cumpărătorul este dator să restituie, pe lângă preț, și sporul de valoare dobândit de bun.

Cumpărătorul mai are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat să le înapoieze terțului evingător. Deoarece posesorul de bună-credință dobândește fructele, textul de lege vizează fructele pe care cumpărătorul le-a perceput după ce a devenit de rea-credință. De asemenea cumpărătorul mai are dreptul la restituirea cheltuielilor de judecată, atât ale procesului din care a rezultat evicțiunea, cât și, dacă este cazul, ale acțiunii în regres contra vânzătorului, la aceste cheltuieli adăugându-se și cheltuielile cumpărătorului privind încheierea șă executarea contractului (cheltuieli de autentificare, taxă de timbru etc.).

Evicțiunea parțială este acea evicțiune în urma căreia cumpărătorul este împiedicat numai în parte să își exercite dreptul cumpărat. În această ipoteză, dacă partea de care este lipsit cumpărătorul este într-atât de importantă încât, dacă ar fi cunoscut de la început cauza evicțiunii, cumpărătorul nu ar mai fi cumpărat, atunci el poate cere rezoluțiunea vânzării cu restituirea prețului și cu daune-interese, această ipoteză fiind asimilată evicțiunii totale. În situația în care cumpărătorul nu poate obține sau nu vrea să obțină rezoluțiunea contractului, acesta va fi menținut cu o reducere de preț proporțională cu valoarea părții de care a fost evins. Astfel, pe lângă această reducere de preț, cumpărătorul poate cere daune-interese.

În ceea ce privește prescripția dreptului la acțiune în răspundere pentru evicțiune, legea prevede că durata garanției nu este limitată în timp decât la durata de existență a dreptului vândut. Orice tulburare în exercitarea acestui drept, apărută în cursul perioadei în care el exista potrivit așteptărilor rezonabile ale cumpărătorului de la data încheierii contractului, îi permite acestuia să angajeze răspunderea vânzătorului pentru această tulburare. Dreptul de proprietate durează cât bunul asupra căruia poartă. Oricând s-ar manifesta tulburarea pe durata aceasta, ea angajează răspunderea vânzătorului.

În exercitarea libertății contractuale, părțile au posibilitatea de a extinde sau restrânge obligația de garanție, vânzătorul putând chiar să fie exonerat de aceasta obligație. De la această regulă există totuși câteva excepții. Astfel, chiar dacă s-a convenit că vânzătorul nu va datora nicio garanție, el răspunde totuși de evicțiunea cauzată ulterior vânzării prin faptul său personal ori de cea provenită din cauze pe care, cunoscându-le în momentul vânzării, le-a ascuns cumpărătorului, orice stipulație contrară fiind considerată nescrisă cu excepția cazului în care s-a prevăzut expres că nici restituirea prețului nu va fi datorată, precum și a cazului în care cumpărătorul și-a asumat, expres, riscul producerii evicțiunii.

Deși vânzătorul nu se poate exonera valabil de răspunderea pentru evicțiunea provenită din fapta proprie, va fi valabilă clauza prin care vânzătorul își rezervă un anumit drept în legătură cu bunul vândut, această clauză nefiind considerată o exonerare de răspunderea privind faptul personal, ci o limitare expresă, convenită de părți, a dreptului transmis. Tot pentru că este o limitare expresă a dreptului transmis, este valabilă și clauza prin care cumpărătorul declară că a luat cunoștință de o anumită cauză a unei eventuale evicțiuni, chiar dacă acea evicțiune ar fi cauzată de un fapt personal anterior al vânzătorului. Valabilitatea clauzei este condiționată însă de caracterul său determinat, astfel încât cauza evicțiunii trebuie identificată fie prin faptul său generator, fie prin identitatea terțului evingător.

În această privință, trebuie făcută o distincție între clauzele nule sau, după caz, anulabile și clauzele considerate nescrise. Astfel, este de remarcat că, dacă clauzele considerate nescrise sunt clauze ilicite exprese, clauzele nule sau, după caz, anulabile pot fi atât exprese, cât și tacite. Astfel, potrivit art. 1255 Cod Civil, pot atrage nulitatea absolută sau relativă a contractului toate clauzele contrare legii, ordinii publice sau bunele moravuri, indiferent dacă sunt ori nu declarate nule ori anulabile, ceea ce nu este însă cazul clauzelor considerate nescrise care, fără excepție, trebuie să fie declarate ca atare de către lege. În ceea ce privește regimul juridic al acestor clauze, în cazul clauzelor ilicite nule, nulitatea absolută poate fi invocată oricând și de orice persoană interesată, inclusiv de instanță. Clauzele ilicite anulabile pot fi desființate numai la cererea părții interesate, în termenul de prescriție. Spre deosebire de acestea, regimul juridic al clauzelor considerate nescrise presupune că, indiferent de natura absolută sau relativă a nulității, acestea nu produc niciun efect, sunt nule de plin drept.

Practică judiciară relevantă

Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, Decizia nr. 7173/2009

În speță, reclamanta L.L.D. a achiziționat de la pârâtă, Primăria Municipiului București un imobil. Ulterior, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă pronunțată în contradictoriu cu Municipiul București, într-o acțiune în revendicare inițiate de reclamanta K.R.S., pârâții find obligați să-i restituie acesteia imobilul. Într-un alt dosar a fost respinsă cererea reclamantei K.R.S. în contradictoriu cu Municipiul București prin care solicita constatarea nulității absolute a contractului de vânzare încheiat între L.L.D și Primăria Municipiului București.

Raportat la această situație, G.T., moștenitoarea lui L.L.D. a pretins daune pentru evicțiunea totală a lucrului vândut. Astfel, Înalta Curte de Casație și Justiție apreciază că instanțele anterioare au calificat corect acțiunea ca fiind o acțiune de drept comun vizând răspunderea vânzătorului pentru evicțiune. În acest sens, recursul a fost respins ca nefondat, fiind menținută hotărârea Curții de Apel, hotărâre care a schimbat în parte decizia Tribunalului, precizând că pârâtul va trebui să plătească și o sumă cu tilu de despăgubiri reprezentând excedentul de valoare a imobilului. Instanța de apel a menținut argumentele și hotărârea judecătorului de fond, cu excepția acordării despăgubirilor.

Astfel, vânzătorul este obligat față de cumpărătorul evins să plătească spezele necesare și utile de întreținere a imobilului și excedentele valorii în timpul evicțiunii.

Decizia instanței este una corectă, acestea stabilind corect că este vorba de o acțiune vizând răspunderea vânzătorului pentru evicțiune. Astfel, în contractul de vânzare, Primăria Muncipiului București a acționat în exercițiul capacității sale de drept privat, ulterior vânzării cumpărătorul fiind evins. În concluzie, având în vedere ca este valabil contractul de vânzare între părți, vânzătorul va fi obligat să garanteze pe vânzător pentru evicțiune.

Obligația de a garanta contra viciilor lucrului vândut

Obligația de a garanta contra viciilor ascunse provine din ideea că atunci când se angajează să plătească prețul, cumpărătorul tinde să obțină exercitarea utilă a dreptului cumpărat în schimbul prețului. Exercitarea utilă a dreptului cumpărat presupune ca lucrul ce face obiectul acestui drept să fie apt de a fi folosit potrivit naturii și destinației sale, fie că această natură și destinație sunt prevăzute expres în contract, fie că rezultă din situația obișnuită a bunurilor similare. În consecință, cumpărătorul se așteaptă ca, în schimbul prețului, să primească un bun lipsit de defecte. Pentru existența obligației de garanție a vânzătorului pentru viciile bunului vândut se impune îndeplinirea cumulativă a mai multor condiții.

Astfel, în primul rând, lucrul vândut trebuie să prezinte vicii. Această condiție este uneori prezentată în literatură ca viciul să fie intrinsec lucrului vândut. În cazul în care viciul nu este intrinsec lucrului vândut, ci doar se manifestă în legătură cu acesta, dar vizează un alt lucru, atunci nu se va putea pune problema obligației vânzătorului de a garanta contra viciilor, ci eventual a răspunderii delictuale pentru fapta lui. În al doilea rând, viciul trebuie să existe la data predării. Vânzătorul nu răspunde pentru viciile apărute ulterior predării. În principiu, odată cu predarea, are loc și transferul riscurilor de la vânzător la cumpărător, astfel încât vânzătorul nu ar trebui să suporte nici consecințele apartiției fortuite a unor vicii ale lucrului ulterior predării. Totuși, în situația exceptională în care riscurile nu se transferă la predare, dacă anumite vicii apar fortuit între data predării și data transferului riscurilor, aceste vicii nu vor antrena răspunderea vânzătorului, însă inaplicarea regulilor privind riscurile contractului de vânzare ar putea să conducă la o reducere de preț, iar dacă folosința bunului este complet împiedicată ar putea chiar să conducă și la desființarea vânzării. În al treilea rând, viciul trebuie să fie ascuns. Viciul este ascuns când nu a fost făcut cunoscut cumpărătorului la data încheierii contractului și nici nu putea fi descoperit de către acesta la data predării în urma unei verificări atente în raport cu standardul unui proprietar diligent și prudent, care însă nu are cunoștințele de specialitate. Această condiție este esențială spre a distinge sfera de aplicare a garanției contra viciilor ascunse de sfera de aplicare a obligației de predare conforme. În plus, dacă viciul exista la data încheierii contractului, și nu a fost făcut cunoscut cumpărătorului la acea dată, cumpărătorul s-a aflat în eroare, astfel încât, dacă eroarea este determinantă pentru consimțământul său, el poate solicita anularea vânzării. În al patrulea rând, viciul trebuie să fie grav. Astfel, potrivit art. 1707 alin.(1) Cod Civil, viciul este grav în măsura în care face bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat sau îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic. Din art. 1714 Cod Civil rezultă că același criteriu se aplică și în privința lipsei unor calități ale bunului, calități pe care părțile le-au convenit în mod expres la încheierea contractului. În măsura în care nu putea fi depistată la data predării, această lipsă a calităților convenite va fi sancționată în aceleași condiții și potrivit aceluiași regim ca al viciilor ascunse. În al cincilea rând, viciul trebuie să se manifeste în perioada de garanție. Se consideră că, la data la care se angajează să plătească prețul, cumpărătorul are în vedere exercițiul util al dreptului cumpărat pentru o anumită perioadă. Odată expirată această perioadă, cumpărătorul a obținut utilitatea așteptată a dreptului cumpărat, astfel încât el nu se mai poate îndrepta împotriva vânzătorului pentru eventualele defecțiuni ale bunului care se manifestă după ce perioada a expirat. În principiu, termenul de garanție poate să fie stabilit în mod liber de către părțile contractului. Prin excepție, anumite legi speciale, mai ales în domeniul protecției consumatorilor, prevăd durate de garanție minime datorate de către vânzători, durate care au caracter imperativ, în sensul că părțile nu pot stabili contractual perioade de garanție inferioare. De asemenea, potrivit art. 1708 alin. (2) Cod Civil, clauza care înlătură sau limitează răspunderea pentru vicii este nulă în privința viciilor pe care vânzătorul le-a cunoscut ori trebuia să le cunoască la data încheierii contractului. Astfel, vânzătorul care este profesionist în raport cu bunurile care fac obiectul vânzării, este presupus că trebuie să cunoască viciile lucrurilor vândute, astfel încat el nu își va putea limita sau înlătura răspunderea pentru asemenea vicii. Atunci când părțile nu au stabilit termenul de garanție și nu sunt aplicabile nici dispoziții speciale, se vor aplica dispozițiile de drept comun, privind prescripția extinctivă. Astfel, potrivit art. 2531 Cod Civil, termenele legale de garanție sunt de trei ani dacă lucrul vândut este o construcție și de un an dacă lucrul vândut este un alt bun. Din perspectiva acestor durate de garanție, obligația de a garanta contra viciilor ascunse este o obligație cu executare succesivă în virtutea căreia vânzătorul se obligă față de cumpărător ca nicicând pe durata de garanție să nu se manifeste vicii ale lucrului vândut care existau sau aveau o cauză existentă la data predării. În ceea ce privește momentul de la care curge prescripția acestor termene, în cazul unui bun transmis sau al unei lucrări executate, alta decât o contrucție, prescripția curge de la împlinirea unui an de la data predării ori recepției finale, în afara cazului în care viciul a fost descoperit mai înainte, caz în care prescripția va începe să curgă de la data descoperirii viciului, în timp ce în cazul unei construcții, prescripția curge de la împlinirea a trei ani de la data predării sau recepției finale a construcției, afară dacă viciul a fost descoperit mai înainte, caz în care prescripția începe să curgă de la data descoperii viciului. Dacă viciul se manifestă după expirarea perioadei de garanție, cumpărătorul nu se poate îndrepta împotriva vânzătorului în legătură cu acel viciu.

În urma descoperirii unor vicii ascunse de către cumpărător, acesta poate atrage răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse. Pentru a putea atrage această răspundere, la descoperirea unor vicii ascunse ale bunului, cumpărătorul are obligația să le aducă la cunoștința vânzătorului, într-un termen rezonabil, stabilit potrivit cu împrejurările. Nerespectarea acestei obligații atrage decăderea cumpărătorului din dreptul de a cere rezoluțiunea contractului. Pentru cazul în care cumpărătorul este profesionist iar bunul vândut este mobil corporal, în conformitate cu art. 1709 alin. (2) Cod Civil, termenul pentru aducerea la cunoștința vânzătorului a descoperirii viciilor ascunse este de 2 zile lucrătoare. În cazul în care viciul apare în mod gradual, termenele pentru aducerea la cunoștință a descoperirii viciilor ascunse începe să curgă din ziua când cumpărătorul își dă seama de gravitatea și întinderea viciului. Totuși, vânzătorul care a tăinuit viciul nu se poate prevala în favoarea sa de nerespectarea de către cumpărător a obligației privind denunțarea viciilor ascunse. Dacă au fost descoperite vicii ascunse ale bunului vândut și acestea au fost denunțate în termenele prevăzute de lege, cumpărătorul poate obține înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia, înlocuirea bunului vândut cu un bun de același fel, lipsit de vicii, reducerea corepsunzătoare a prețului, rezoluțiunea contractului de vânzare. În ceea ce privește remediile menționate, instanța, la solicitarea vânzătorului, poate înlocui remediul solicitat de către cumpărător cu un altul, dacă remediul solicitat de cumpărător este excesiv în raport cu gravitatea viciului, cu scopul pentru care a fost încheiat contractul. Dacă instața dispune rezoluțiunea contractului de vânzare, dar numai unele dintre bunurile vândute sunt afectate de vicii și acestea pot fi separate de celelalte fără pagubă pentru cumpărător, contractul se va desființa parțial.

Pe lângă remediile menționate, cumpărătorul poate solicita și daune-interese care să acopere prejudiciul suferit de el ca urmare a manifestării viciului. Astfel, conform art. 1712 alin. (1), în cazul în care cumpărătorul demonstrează că vânzătorul cunoștea viciul la data încheierii contractului, acesta va răspunde integral pentru prejudiciul cauzat de acel viciu, chiar și pentru prejudiciul indirect și pentru cel imprevizibil, prin derogare de la răspunderea contra viciilor ascunse de drept comun. Când vânzătorul nu cunoștea viciul și s-ar fi dispus fie o reducere a prețului, fie rezoluțiunea vânzării, vânzătorul nu poate fi obligat decât la restituirea în tot sau în parte a prețului pe care l-a primit și la despăgubirea, în tot sau în parte, a cumpărătorului pentru cheltuielile vânzării.

Obligația de garanție pentru buna funcționare a lucrului vândut

Toate obligațiile vânzătorului menționate până acum rezultau în virtutea regimului legal prevăzut de Codul Civil și se aplicau dacă parțile nu prevedeau altfel. Obligația de a garanta buna funcționare a bunului vândut nu se aplică în virtutea Codului Civil, ci numai dacă este prevăzută de o lege specială sau de o dispoziție contractuală expresă.

Potrivit dreptului comun, dacă părțile nu au prevăzut durata garanției pentru buna funcționare, dar au convenit totuși să existe o asemenea garanție, atunci oricare dintre ele pot cere instanței judecătorești să decidă termenul de garanție. Termenul de garanție de buna funcționare nu are același rol ca și termenul de garanție contra viciilor ascunse ale bunului vândut. În cazul viciilor ascunse, pentru a angaja răspunderea vânzătorului, viciul trebuie să existe la data predării și să se manifeste în termenul de garanție. În ceeea ce privește garanția de bună funcționare, ea antrenează răspunderea vânzătorului chiar dacă viciul nu exista la data predării, cu condiția ca deficiența de funcționare să se manifeste în perioada de garanție. Astfel, defectul de funcționare poate să apară și ulterior predării, oricând pe parcursul duratei de garanție. Tot diferit de garanția contra viciilor, unde vânzătorul putea să aleagă liber între mai multe remedii, în cazul garanției de bună funcționare, cumpărătorul este ținut să respecte o ordine legală de subsidiaritate a remediilor deficiențelor pe care le constată. Astfel, dacă bunul cumpărat prezintă o anumită defecțiune care îl împiedică să funcționeaze potrivit destinației ce rezultă din voința părților ori din natura bunului, cumpărătorul este dator ca, sub sancțiunea decăderii din dreptul de garanție, să notifice vânzătorului existența defecțiunii în cursul termenului de garanție. Astfel, potrivit art. 1718 alin. (1) Cod Civil, dacă notificarea defecțiunii nu a putut fi făcută în termenul de garanție, din motive obiective, cumpărătorul are obligația să comunice defecțiunea într-un termen rezonabil calculat de la data expirării termenului de garanție. Acest text, având în vedere motive obiective, se referă la orice motiv neimputabil cumpărătorului, chiar dacă acest motiv nu are natura forței majore sau a cazului fortuit. Termenul rezonabil pentru notificare care curge de la expirarea termenului de garanție va varia în funcție de natura bunului și complexitatea funcționării sale și va curge, în toate cazurile, de la încetarea motivelor obiective care au împiedicat notificarea defecțiunii în termenul de garanție.

În cazul în care, în cadrul termenului de garanție, se constată orice defecțiune a bunului vândut și aceasta este comunicată, în condițiile legii, vânzătorul poate cere remedierea defecțiunii, fie în termenul stabilit de contract sau de legea specială, fie, dacă nu există un asemenea termen, în termen de 15 zile de la cererea de remediere. În cazul în care vânzătorul nu vrea sau nu poate să înlăture defecțiunea în acest termen, cumpărătorul are dreptul de a solicita înlocuirea bunului cu un altul de același gen, aceeași calitate, lipsit de defecțiuni. Vânzătorul trebuie să procure bunul de înlocuire într-un termen rezonabil care, de data aceasta, se stabilește nu numai în funcție de natura bunului, ci și de canalele de distribuție și de vânzare pe care vânzătorul le folosește în mod obișnuit pentru a se aproviziona. Dacă acest termen expiră fără ca bunul să fi fost înlocuit, vânzătorul este obligat, la cererea cumpărătorului, să îi restituie prețul primit în schimbul înapoierii bunului. Cererea cumpărătorului de a i se restitui prețul în schimbul înapoierii bunului are natura juridică a unei declarații unilaterale de rezoluțiune dublată de punerea în întârziere a vânzătorului pentru restituirea prețului. Până la data restituirii prețului, cumpărătorul are un drept de retenție asupra bunului a cărui înapoiere nu o datorează decât după ce prețul i-a fost restituit.

În oricare din aceste forme, răspunderea vânzătorului nu se va aplica dacă acesta demonstrează că defecțiunea a intervenit ca urmare a modului defectuos în care cumpărătorul a folosit bunul. În aprecierea conduitei cumpărătorului se vor avea în vedere complexitatea bunului, gradul de deficitate, dacă bunul se adresează unui profesionist sau nu, valoarea bunului și interesul utilizării sale, toate prin raportare la instrucțiunile de utilizare pe care vânzătorul le-a remis cumpărătorului împreună cu bunul.

Obligațiile cumpărătorului

Aspecte generale

Potrivit Codului Civil, cumpărătorul are două obligații principale: obligația de a plăti prețul și obligația de a prelua bunul vândut. În cazul în care nu s-a stipulat altfel în contract, cumpărătorul are și obligația de a suporta cheltuielile vânzării.

Obligația de a suporta cheltuielile vânzării

Operațiunea de vânzare implică anumite cheltuieli. Aceste cheltuieli privesc încheierea contractului de vânzare și predarea bunului. De obicei, suportarea cheltuielilor vânzării este convenită și prevăzută în contractul de vânzare. În cazul în care părțile nu stabilesc în contract clauze privind această problemă, potrivit dispozițiilor legale, cheltuielile privind vânzare sunt suportate de către cumpărător. Textul reglementează raporturile dintre vânzător și cumpărător și el nu poate fi opus terților care sunt implicați în procesul de încheiere a contractului în virtutea unor raporturi juridice proprii pe care le-au avut părțile.

În legătură cu încheierea unui contract de vânzare, părțile pot suporta cheltuieli indirecte și directe. Sunt cheltuieli indirecte, spre exemplu, cheltuielile de deplasare la locul încheierii contractului, cheltuielile cu realizarea auditului în vederea formării deciziei de vânzare, cheltuielile cu redactarea prealabilă a documentelor de negociere. Cheltuielile indirecte sunt, în principiu, suportate de partea care le angajează. Ea nu are, ca regulă, niciun drept de a pretinde celuilalt suportarea lor. Există și o serie de cheltuieli care sunt impuse de încheierea valabilă a contractului, spre exemplu, cheltuielile de autentificare a actului când legea cere forma autentică. Alteori, cheltuielile sunt impuse de respectarea voinței comune a părților, spre exemplu, cheltuielile cu autentificarea când, deși legea nu cere această formă, părțile au convenit aceasta. Față de agentul autentificator, notarul public, de regulă, obligația de a suporta cheltuielile de autentificare este suportată de ambele părți în mod solidar. Totuși, în raporturile dintre vânzător și cumpărător, cumpărătorul este obligat față de vânzător să suporte cheltuielile directe ale încheierii contractului, dacă părțile nu au prevăzut contrariul.

Obligația de a plăti prețul

Este principala obligație a cumpărătorului și reprezintă cauza pentru vânzător de a transmite dreptul vândut și de a preda bunul ce face obiectul acestui drept. Cu imediată privire la prețul datorat se pune problema dacă prețul stabilit în contract poate fi actualizat, în cazul în care moneda de plată s-a depreciat datorită inflației. În trecut, în condițiile vechiului Cod Civil, problema a fost controversată. În absența consacrării legale a unei astfel de posibilități, doctrina din acea perioadă s-a pronunțat împotriva posibilității revizurii prețului în timp ce practica judecătorească, mai sensibilă la cerințele activității comerciale, a acceptat actualizarea prețului invocând necesitatea de reparare a beneficiului de care a fost lipsit vânzătorul, precum și principiul executării cu bună-credință a obligațiilor contractuale. În prezent, în Codul Civil, art. 1271 consacră teoria impreviziunii. Conform acestui articol, părțile sunt ținute să își execute obligațiile, chiar dacă executarea lor a devenit mai oneroasă, fie datorită creșterii costului executării propriei obligații, fie datorită scăderii valorii contraprestației. Cu toate acestea, dacă executarea contractului a devenit excesiv de oneroasă datorită unei schimbări excepționale a împrejurărilor care ar face vădit injustă obligarea debitorului la executarea obligației, instanța poate să dispună fie adaptarea contractului pentru distribui în mod echitabil, între părți, pierderile și beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor, fie încetarea contractului la momentul și în condițiile pe care le stabilește.

În ceea ce privește scadența obligației de a plăti prețul, acesta se plătește la data stabilită de părți în contract, iar în lipsa unei stipulații contractuale prețul trebuie plătit de îndată ce proprietatea este transmisă, conform art. 1720 Cod Civil. În ceea ce privește bunurile de gen se poate naște o dificultate deoarece se prevede că propriettatea bunurilor de gen se transferă cumpărătorului la data individualizării, iar individualizarea se poate face și prin predare. Dificultatea este înlăturată atunci când vânzătorul, în cazul bunurilor de gen, face, altfel decât prin predare, individualizarea acestora. În ceea ce privește vânzarea după mostră sau model se prevede o excepție, deoarece, în această situație, proprietatea se strămută la momentul predării bunului. Astfel vânzarea după mostră sau model derogă de la regula conform căreia prețul este datorat după transferul proprietății. Această derogare este explicabilă prin aceea că, în cazul vânzării după mostră sau model, consimțământul la vânzare se formează în urma examinării de către cumpărător a mostrei, ceea ce presupune că mostra a fost deja predată anterior încheierii contractului. De aceea, după exprimarea consimțământului la vânzare, cumpărătorul care a consimțit este deja dator să plătească prețul, iar după plata prețului, va deveni scadentă obligația de a preda lucrurile vândute din același gen, prin executarea acestei obligații de predare fiind executată concomitent și obligația de a transmite proprietatea bunurilor predate.

În privința locului unde se va face plata, conform art. 1720 Cod Civil, în lipsa unei stipulații contrare, cumpărătorul trebuie să plătească prețul la locul în care bunul se afla în momentul încheierii contractului. Această regulă nu se poate aplica decât în cazul bunurilor individual determinate și al bunurilor dintr-un gen limitat prin localizare. Astfel, se poate spune că, în cazul bunurilor individual determinate și al bunurilor de gen limitat prin localizare, vânzarea se execută integral în locul în care s-a aflat bunul la data când a fost încheiată vânzarea. În schimb, atunci când bunul vândut este un bun de gen, regula specială prevăzută de art. 1720 Cod Civil nu se poate aplica, întrucât bunurile de gen nu au un loc determinat. În consecință, se va aplica aici regula de drept comun prevăzută de art. 1494, alin. (1), lit. a Cod Civil, conform căreia, obligațiile bănești trebuie executate la domiciliul sau, după caz, sediul creditorului de la data plății. În consecință, dacă se vând bunuri de gen, prețul se plătește la domiciliul sau sediul vânzătorului de la data plății, iar predarea bunului, în acest caz, se execută la domiciliul sau sediul vânzătorului de la data încheierii contractului. Astfel, prețul nu se va plăti în alt loc decât locul predării bunului, decât dacă și-au schimbat domiciliul între timp. În situația schimbării domiciliului, dacă executarea contractului potrivit regulilor menționate antrenează cheltuieli suplimentare pentru cumpărător, potrivit art. 1494, alin. (2) Cod Civil, vânzătorul este dator să i le ramburseze.

Întrucât prețul trebuie plătit imediat după ce proprietatea a fost transmisă, atunci când cumpărătorul află de existența unei cauze de evicțiune între data încheierii contractului și data plății prețului, el se poate abține să plătească prețul până la înlăturarea tulburării sau până când vânzătorul oferă o garanție corespunzătoare. Aceasta pentru că existența unei cauze de evicțiune ridică o suspiciune privind realitatea executării de către vânzător a obligației de a transfera proprietatea ori cu privire la executarea corespunzătoare a acestei obligații, astfel încât ajungerea la scadență a obligației de a plăti prețul este îndoielnică. Temerea cumpărătorului referitoare la evicțiune trebuie să fie întemeiată pe o puternică aparență, astfel încât amenințarea exercitării dreptului său să fie serioasă si severă. Această cerință se impune întrucât textul este derogatoriu de la dreptul comun al excepției de neexecutare, în măsura în care, privită din perspectiva obligației vânzătorului de a garanta contra evicțiunii, abținerea cumpărătorului de a plăti prețul poate fi calificată ca o excepție de neexecutare anticipată, întrucât, prin ipoteză, evicțiunea nu s-a produs încă. Dacă amenințarea este serioasă și severă, cumpărătorul poate reține prețul până la data la care această amenințare este înlăturată de către vânzător sau până la data la care vânzătorul oferă o garanție suficientă. Cumpărătorul nu beneficiază de dreptul de a suspenda plata prețului în cazul în care, la momentul încheierii contractului, a cunoscut pericolul evicțiunii sau dacă în contract s-a prevăzut că plata prețului se va face chiar în caz de tulburare.

În privința modalității de plată a prețului, acesta trebuie plătit în condițiile stabilite de părțile contractante. Dacă părțile s-au înteles ca prețul să fie achitat printr-o singură prestație, cumpărătorul este obligat să plătească, la termenul convenit ori de îndată ce a dobândit proprietatea bunului, întreaga sumă care constituie prețul vânzării. Dacă părțile au stabilit plata prețului în rate, cumpărătorul este ținut să achite fiecare rată la termenul stabilit. În ceea ce privește plata în rate a prețului, practica judecătorească a stabilit că aceasta reprezintă doar o modalitate de executare, care nu este de natură să schimbe caracterul uinc al prestației de plată a prețului. Astfel, termenul de prescripție, începe să curgă de la data stabilită în contract pentru plata ultimei rate, chiar și pentru ratele anterioare neachitate. Părțile au totuși posibilitatea ca, prin convenția lor expresă, să atribuie termenelor de plată a ratelor, un caracter esențial, caz în care plata prețului devine o obligație cu executare succesivă, termenul de prescipție calculându-se separat pentru fiecare rată, iar neplata la termen a ratei scadente îndreptățește pe vânzător să ceară rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare.

În ceea ce privește dobânzile prețului datorat pot fi supuse mai multe regimuri juridice. Astfel, dacă părțile au stabilit prin contract de la ce dată și la ce rată se datorează dobânda, atunci, în principiu, se va aplica regimul contractual, cu obligația ca atunci când contractul nu se încheie în cadrul exercitării întreprinderii cu scop lucrativ, să se respecte plafoanele legale ale dobânzilor. Dacă părțile nu au stabilit un regim contractual, și bunul produce fructe naturale sau civile, atunci cumpărătorul va datora dobânzi la preț de la data la care i se transferă dreptul de proprietate sau un alt drept care să îi permită culegerea. Atunci când bunul nu produce fructe, dar îi procură cumpărătorului alte foloase, și părțile nu au stabilit niciun regim, acestea vor fi datorate de la data predării bunului. Aceasta înseamnă că, de regulă, nu vor fi datorate pentru că plata prețului precede predării bunului. Dacă bunul nu procură nici fructe, nici alte foloase, și părțile nu au stabilit un regim pentru dobânzi, dobânzile nu vor fi datorate.

Pentru a garanta executarea obligației de plată a prețului, legiuitorul a instituit anumite garanții speciale în acest sens. O primă astfel de garanție este ipoteca legală a vânzătorului imobiliar care, potrivit art. 1723 Cod Civil, prevede că, pentru garantarea obligației de plată a prețului, în cazurile prevăzute de lege vânzătorul beneficiază, printre altele, de o ipotecă legală asupra bunului vândut. Un caz prevăzut de lege se regăsește la art. 2386 Cod Civil, conform căruia, beneficiază de ipoteca legală vâzătorul asupra bunului imobil vândut pentru prețul datorat. Ipoteca este legală în sensul că ea rezultă din lege de câte ori într-un contract de vânzare prețul nu este plătit imediat după încheierea contractului. În principiu, această ipotecă se va naște cu privire la bunul vândut imediat ce proprietatea lui a fost transferată cumpărătorului. Pentru a fi perfectată însă, și opozabilă terților, această ipotecă trebuie înscrisă în Cartea Funciară. O altă garanție este privilegiul vânzătorului de bunuri mobile care presupune, potrivit art. 2339 Cod Civil, că printre creanțele privilegiate asupra unor bunuri mobile se află și creanța vânzătorului neplătit pentru prețul bunului mobil vândut unei persoane fizice, cu excepția cazului în care cumpărătorul dobândește bunul pentru serviciul sau exploatarea unei întreprinderi. Acesta este un privilegiu special, în sensul că se aplică doar cu privire la bunul vândut, și nu vizează patrimoniul cumpărătorului în ansamblu său. În virtutea privilegiului special, vânzătorul va putea cere executarea silită a creanței sale cu privire la preț prin revânzarea în mod silit, a respectivului bun, astfel încât creanța cu privire la preț va fi satisfăcută cu prioritate față de orice altă creanță din prețul obținut pentru vânzarea silită. Tot din text rezultă că acest privilegiu nu profită vânzătorului atunci când cumpărătorul este o persoană juridică. De asemenea, chiar atunci când cumpărătorul este o persoană fizică, privilegiul nu se va aplica dacă acea persoană acționează ca profesionist. În principiu, acest privilegiu este opozabil terților, inclusiv altor creditori ai cumpărătorului, independent față de orice cerință de publicitate. Prin excepție, ordinea de prioritate dintre acest privilegiu și o garanție reală imobiliară asupra bunului vândut va fi dată de cronologia înscrierii acestor două cauze de preferință la Arhiva Electronică de Garanții Mobiliare. În consecință, putem spune că privilegiul este opozabil terților independent de formalitățile de publicitate, cu excepția cazului în care se pune problema unui creditor garantat real cu privire la același bun, situație în care numai privilegiul înscris la Arhivă este opozabil acelui creditor. Chiar dacă, de regulă, privilegiul special se stinge prin transmiterea, transformarea sau pieirea bunului asupra căruia poartă, prin excepție, dacă bunul este revândut de cumpărător, privilegiul primului vânzător subzistă până la plata prețului la care este îndreptățit și reprezintă o cauză de preferință inclusiv în raport cu privilegiul pe care l-ar avea cumpărătorul în urma contractului de revânzare. O altă garanție a plății prețului este dreptul de retenție al vânzătorului cu privire la bunul vândut până la plata prețului. Existența acestui drept de retenție rezultă din art. 1693 Cod Civil, potrivit căruia, în lipsa unui termen, cumpărătorul poate cere predarea bunului de îndată ce prețul este plătit. Deși acest text face referire atât la imobile, cât și la imobile, în materia vânzării mobiliare, dreptul de retenție generează, în plus, o cauză de preferință în favoarea creanței vânzătorului având ca obiect plata prețului. Această cauză de preferință, care rezultă din art. 2339, alin. (1), lit. b Cod Civil, potrivit căruia creanța celui care exercită un drept de retenție este privilegiată cu privire la bunul asupra căruia se exercită dreptul de retenție, atât timp cât acest drept subzistă. Potrivit dreptului comun al privilegiilor mobiliare, acest privilegiu al retentorului se stinge prin înstrăinarea, transformarea sau pieirea bunului. De asemenea, spre deosebire de privilegiul mobiliar care se exercită de către vânzător împotriva unui cumpărător neprofesionist persoană fizică, privilegiul decurgând din exercitarea dreptului de retenție nu urmărește bunul în cazul înstrăinării lui de către cumpărător către un subdobânditor, chiar dacă dreptul de retenție continuă să fie exercitat și împotriva subdobânditorului. În ceea ce privește opozabilitatea privilegiului, aceasta se asigură prin exercitarea dreptului de retentie, dar, în concurs cu o garanție reală imobiliară, privilegiul vânzătorului retentor nu va avea prioritate decât dacă a fost înscris la Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare înaintea garanției concurente.

În ceea ce privește sancțiunea neexecutării voluntare a obligației de a plăti prețul, trebuie menționat că obligația de a plăti prețul nu se poate stinge prin imposibilitate fortuită de executare și poate fi, în toate cazurile, executată silit în natură. În cazul în care executarea obligației se produce cu întârziere, ea se cumulează cu plata de dobânzi moratorii. Pe lângă executarea silită a obligației de a plăti prețul, vânzătorul poate obține alternativ rezoluțiunea contractului de vânzare cu restituirea bunului vândut și, dacă este cazul, cu daune-interese. Atât executarea silită, cât și rezoluțiunea trebuie să fie precedate de punerea în întârziere a cumpărătorului.

Sancțiunea neexecutării voluntare a obligației de plată a prețului diferă după cum este vorba de vânzarea bunurilor mobile sau imobile. Astfel, în cazul vânzării mobiliare, potrivit art. 1727 Cod Civil, atunci când vânzarea s-a făcut fără termen de plată, iar cumpărătorul nu a plătit prețul, vânzătorul poate ca, în cel mult 15 zile de la data predării, să declare rezoluțiunea fără punere în întârziere și să ceară restituirea bunului mobil vândut, cât timp bunul este încă în posesia cumpărătorului și nu a suferit transformări. Dacă toate aceste condiții sunt îndeplinite, în conformitate cu art. 1727 alin. (2) Cod Civil, efectele declarării rezoluțiunii și cererii de restituire a bunului consecutive acestuia, sunt opozabile celorlalți creditori ai cumpărătorului. Dacă declarația de rezoluțiune și cererea de restituire survin în condițiile menționate, ceilalți creditori ai cumpărătorului nu vor putea acționa ca și cum lucrul vândut a intrat în patrimoniul cumpărătorului și nu își vor putea exercita creanțele asupra acelui lucru. Dimpotrivă, dacă nu sunt îndeplinite condițiile, rezoluțiunea se poate declara unilateral și tot fără punere în întârziere, însa efectele ei nu vor putea fi opuse decât cumpărătorului, iar nu și oricărei alte persoane. Potrivit art. 1727 alin. (2) Cod Civil, celorlalți creditori ai cumpărătorului, alții decât vânzătorul însuși, nu le mai pot fi opuse efectele rezoluțiunii. De asemenea, în cazul în care cumpărătorul a transmis posesia către un subdobânditor de bună-credință cu titlu oneros, acesta devine proprietar al bunului și nu îi mai este opozabilă desființarea transferului dintre vânzător și cumpărător. Chiar și subdobânditorii cu titlu gratuit sau aceia care cunosc cauza rezoluțiunii devin creditori față de cumpărător pentru obligația lui de a transfera proprietatea lor și pot acționa ignorând efectele rezoluțiunii. De asemenea, conform art. 1641 Cod Civil, dacă bunul a fost între timp transmis către un terț sau executat silit de către unul dintre creditori, atunci, ca urmare a rezoluțiunii declarate de către vânzător în alte condiții decât cele menționate, cumpărătorul va fi ținut numai la restituirea prin echivalent a bunului.

În ceea ce privește neexecutarea obligației de a plăti prețul unei vânzări imobiliare, se prevede că, atunci când s-a stipulat că în cazul în care nu se plătește prețul la termenul convenit cumpărătorul este de drept în întârziere, acesta din urma poate să plătească și după expirarea termenului cât timp nu a primit declarația de rezoluțiune din partea vânzătorului. Astfel, rezoluțiunea vânzării unui imobil are efecte față de terți în condițiile în care se poate cere rectificarea înscrierilor în Cartea Funciară privind acel imobil. Posibilitatea de a cere rectificarea înscrierii unui drept care numai corespunde cu realitatea juridică privind acel drept, diferă după cum titularul dreptului este sau nu este de bună-credință în legătură cu această realitate juridică. În materie de Carte Funciară, buna sau reaua credință a terțului dobânditor nu se poate aprecia decât în funcție de înscrierile și notările existente la data la care el a dobândit. Prin urmare, dacă vânzătorul și-a înscris ipoteca legală care garantează dreptul său cu privire la preț sau dacă și-a notat dreptul de a cere rezoluțiunea pentru neplata prețului, atunci cei care dobândesc dreptul de la cumpărător ulterior unei asemenea înscrieri sau notări sunt de rea-credință. Dacă vânzătorul nu a îndeplinit niciuna din aceste formalități de publicitate, dobânditorii de drept de la cumpărător sunt de bună-credință. Față de subdobânditorii de rea-credință, efectele rezoluțiunii vânzării pentru neplata prețului pot fi valorificate oricând, în sensul că transferul dintre vânzător și cumpărător se desființează, ceea ce atrage și desființarea drepturilor constituite de cumpărător în favoarea terților de rea-credință. Față de terții de bună-credință, regimul rectificării drepturilor lor diferă după cum ei au dobândit cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Dacă au dobândit cu titlu gratuit, rectificarea dreptului poate fi cerută în termen de cel mult 5 ani de la data înscrierii acestor drepturi, iar dacă au dobândit prin acte cu titlu oneros aceștia se bucură de inviolabilitatea drepturilor astfel dobândite.

În cazul în care cumpărătorul întârzie plata prețului, vânzătorul este îndreptățit să întârzie predarea, dar dacă întarzie predarea, riscă să suporte cheltuielile de depozitare ale bunului până la predare și, eventual, înlocuirea bunului în cazul în care acesta este supus unei deteriorări rapide. De aceea, în materia vânzării mobiliare, legiuitorul a prevăzut câteva dispoziții menite să consolideze regimul sancționării întârzierii cumpărătorului în executarea obligațiilor sale de a prelua lucrul și de a plăti prețul. Astfel, potrivit art. 1725, alin. (1), în cazul vânzării bunurilor mobile, cumpărătorul este de drept în întârziere cu privire la îndeplinirea obligațiilor sale dacă, la scadență, nici nu a plătit prețul și nici nu a preluat bunul. Pentru ca această punere în întârziere să se producă, este nevoie ca atât obligația de a plăti prețul cât și obligația de a prelua bunul să fi ajuns la scadență. Astfel, cumpărătorul va fi obligat să suporte cheltuielile de depozitare între data punerii de drept în întârziere și data preluării efective, să plătească daune pentru orice alta întârziere și va prelua riscul pieirii fortuite a bunului, astfel că, dacă are loc o astfel de pieire, el nu va mai putea pretinde predarea dar va rămâne obligat să plăteasca prețul. În cazul bunurilor mobile supuse deteriorării rapide sau deselor schimbări de valoare, cumpărătorul este de drept în întârziere în privința preluării lor atunci când nu le-a preluat în termenul convenit, chiar dacă prețul a fost plătit, sau atunci când a solicitat predarea, fără să fi plătit prețul. În situația în care cumpărătorul nu își îndeplinește obligația de a prelua bunul sau de a plăti prețul, vânzătorul are alegerea între a depune lucrul vândut într-un depozit pe cheltuiala și la dispoziția cumpărătorului sau de a-l vinde prin licitație publică sau la prețul curent, dacă bunul are un preț la bursă sau târg ori stabilit de lege, ori de către o persoană autorizată de lege pentru asemenea acte. Dacă prețul obținut prin vânzare nu este cel puțin egal cu cel convenit inițial, atunci vânzătorul are posibilitatea de a-i pretinde cumpărătorului să plătească diferența, diferență considerată prejudiciu cauzat prin întârzierea cumpărătorului în executarea obligațiilor sale. Cumpărătorul va fi ținut să suporte cheltuielile făcute cu organizarea vânzării. În cazul în care contractul nu se execută din culpa vânzătorului, dacă vânzarea are ca obiect bunuri fungibile, atunci cumpărătorul poate decide să le cumpere dintr-o altă sursă. Și în acest caz, această forma de executare silită trebuie precedată de punerea în întârziere a vânzătorului. În cazul în care cumpărătorul nu a obținut bunurile astfel procurate decât pentru un preț mai mare decât cel al vânzării convenite inițial, el îl poate obliga pe vânzător să suporte diferența și, în orice caz, vânzătorul va fi ținut să suporte cheltuielile de organizare a cumpărării.

Practică judiciară relevantă

Înalta Curte de Casație și Justiție, secția comercială, Decizia nr. 2007/2009

Tribunalul a admis acțiunea reclamantului, dispunând rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare și restabilirea situției anterioare de carte funciară, în sensul radierii dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea pârâtei și rescrierea dreptului de proprietate în favoarea reclamantului. Instanța a reținut încheierea contractului de vânzare-cumpărare prin care s-a transmis proprietatea asupra imobilului și a constata că, din prețul convenit, pârâta nu a plătit decât un avans, iar diferența de preț nu a mai fost plătită la termenul stabilit, dispunând în acest sens rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare.

Decizia curții de apel prin care s-a admis apelul pârâtei, cu consecința desființării sentinței apelate cu trimiterea cauzei la tribunal pentru rejudecare a fost casată de Înalta Curte de Casație și Justiție, iar cauza a fost trimisă la instanța de apel pentru rejudecare pe fond a apelului. În rejudecare, curtea de apel a respins ca nefondat apelul, menținând ca legală și temeinică sentința apelată. Instanța de apel a reținut că neexecutarea de către pârâtă a obligației de plată a diferenței de preț, deși în contract părțile au stipulat un pact comisoriu expres, conform căruia, în caz de neplată la termen a prețului, părțile vor fi puse în situația anterioară, fără obligația vânzătorului de restituire a avansului primit. De asemenea, instanța de apel a mai reținut că excepția de neexecutare a contractului a fost corect respinsă de instața de fond câtă vreme părțile au declarat la încheierea contractului că au luat cunoștință de situația de fapt și de drept a imobilului la momentul perfectării acordului de voință, iar pârâta și-a asumat obligația de a nu efectua lucrări de demolare a construcțiilor până la achitarea diferenței de preț.

Recursul pârâtei este și el respins ca nefondat, menținând ca legală decizia atacată, instanța de recurs reținând că părțile au încheiat un pact comisoriu, în contractul autentic de vânzare-cumpărare, în sensul că vor fi repuse în situația anterioară dacă până la termenul convenit nu se achită integral diferența de preț. Instața de recurs a mai reținut că singura situație în care cumpărătorul poate suspenda plata prețului și invoca excepția de neexecutare este cazul în care acesta este tulburat sau are motiv să creadă că va fi tulburat prin vreo acțiune impotecară sau de revendicare, altfel spus în cazul evicțiunii, iar nu în ceea ce privește invocarea de vicii ascunse. S-a reținut faptul că eventuala răspundere pentru vicii a vânzătorului presupune executarea de către cumpărător a obligației de plată a prețului în condițiile convenite.

Decizia instanței este corectă, aceasta ținând cont de voința părților. Astfel, părțile au încheiat pactul comisoriu prin care au fost de acord cu repunerea în situația anterioară dacă până la termenul convenit nu se va achita diferența de preț. De asemenea, cumpărătorul, nu poate suspenda plata prețului deoarece nu se află în situația în care ar putea invoca excepția de neexecutare. În concluzie, obligația de plată a prețului reprezintă o obligație esențială pentru un încheierea valabilă a unui contract de vânzare, lipsa plății prețului putând, ca și în speță, să ducă la rezoluțiunea contractului de vânzare.

Obligația de a prelua lucrul cumpărat

Corelativ obligației de predare a vânzătorului, cumpărătorul este obligat să ia în primire lucrul vândut la locul și termenul la care vânzătorul este obligat să-l predea, suportând cheltuielile de preluare și transport de la locul predării. Prin executarea celor două obligații, de a preda bunul și de a prelua bunul, se asigură realizarea uneia din finalitățile contractului, aceea de punere a bunului în stăpânirea de drept și de fapt a cumpărătorului.

În vânzarea de bunuri mobile, obligația cumpărătorului de a prelua bunul la timp este foarte importantă din punctul de vedere al echilibrului economic dintre prestațiile părților pentru că, dacă obligația de a prelua bunul nu este executată la timp, întârzierea cumpărătorului îl pune pe vânzător în pozitia de a găsi un spațiu de depozitare iar dacă bunurile sunt supuse degradării, chiar și în poziția de a achiziționa alte bunuri de același gen spre a-și putea executa obligația de predare. Consecințele neexecutării obligației de preluare a bunului sunt cele prevăzute la art. 1725-1726 Cod Civil, fiind prezentate în cadrul obligației de plată a prețului.

Concluzie

Deși nu este cel mai vechi contract, vânzarea este, fără îndoială, cel mai răspândit astăzi, permițând desfășurarea vieții cotidiene a fiecărei persoane. S-a remarcat chiar o „expansiune a vânzărilor” odată cu creșterea nivelului de trai, a mobilității persoanelor. Vânzarea este arhetipul contractelor; pornind de la el, autorii Codului civil și-au formulat raționamentele pentru elaborarea dreptului comun al obligațiilor. Poate de aceea el este și contractul cel mai detaliat reglementat.

Pornind de la definiția actuală a vânzării în Codul Civil, se observă că legiuitorul a extins domeniul de aplicare al contractului de vânzare de la transmiterea dreptului de proprietate, la obligația vânzătorului de a transmite. În acest sens, noua definiție include, pe lângă cazul prin care cumpărătorul dobândește de îndată dreptul de proprietate, și cazul transmiterii dreptului de proprietate ulterior perfectării contractului de vânzare. De asemenea, noua reglementare aduce o completare importantă în ceea ce privește drepturile care pot face obiectul contractului de vânzare, stipulând faptul că, prin vânzare, se poate transmite și un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept.

O serie importantă de modificări adusă de Codul Civil, în materia contractului de vânzare, face referire la interdicțiile de cumpărare și vânzare. Astfel, prin art. 1653 alin. (1) Cod Civil, se interzice unor categorii profesionale cumpărarea de drepturi litigoase. În situația celorlalte interdicții de cumpărare, prevăzute de Codul Civil la art. 1654, noua reglementare aduce o completare importantă, specificând expres sancțiunea corespunzătoare fiecărei interdicții în parte. O importantă modificare în materia interdicțiilor de a vinde o reprezintă eliminarea din noua reglementare a interdicției de vânzare între soți. Aceasta se poate explica prin evoluția și modernizarea relațiilor patrimoniale dintre soți și prin instituirea regimurilor matrimonial în noua reglementare.

O completare importantă adusă de Codul Civil în materia obligațiilor vânzătorului reprezintă stipularea expresă, pe lângă obligația de predare a bunului și cea de a răspunde pentru acesta, și obligația de a transmite proprietatea bunului sau a dreptului vândut. În privința garanțiilor oferite de vânzător, noua reglementare introduce noi prevederi în materia garanțiilor pentru buna funcționare. Deși Codul Civil nu o prevede expres, din formularea dispozițiilor reiese faptul că această garanție este specifică profesioniștilor, care trebuie să găranteze pentru o anumită perioadă buna funcționare a bunului vândut. În materia obligațiilor cumpărătorului, Codul Civil introduce ca aspect de noutate situația în care cumpărătorul nu își îndeplinește obligația de plată sau de preluare. Astfel, în această situație, vânzătorului îi este permis să depună bunul într-un depozit pe cheltuiala cumpărătorului sau să îl vândă.

Noul Cod Civil aduce o reglementare expresă a unei instituții juridice controversate în literatura de specialitate, respectiv vânzarea bunului altuia. Vechiul Cod Civil nu conținea o dispoziție expresă care să permită sau să interzică vânzarea bunului altuia, doctrina concluzionând în decursul timpului că aceasta este anulabilă, în principal pe motiv de viciere a consimțământului. Astfel, în art. 1683 Cod Civil, este reglementat contractul de vânzare având ca obiect un bun individual determinat aparținând altuia decât vânzătorului ca fiind valabil dacă vânzătorul se obligă să obțină bunul de la adevăratul proprietar sau să-l determine pe acesta din urmă să ratifice contractul încheiat cu cumpărătorul bunului. De asemenea, art. 1683 din noul Cod Civil face referire și la situația în care un coproprietar înstrăinează bunul în întregul său, depășind cota sa din dreptul de proprietate asupra bunului respectiv. Avem astfel în vedere faptul că obligația vânzătorului este una de rezultat și nu de diligență.

În concluzie, se constată faptul că noua reglementare aduce modificări importante în ceea ce privește contractul de vânzare. Aceasta rezolvă disputele din doctrină și jurisprudență, cum ar fi problema vânzării lucrului altuia, și adaptează aceste prevederi astfel încât să fie mai potrivite pentru ?????????????????????????????????????????

Bibliografie

Dan Oancea, Introducere în dreptul roman, Ed. Ch.H.Beck, București, 2009;

Emil Cernea, Emil Molcuț, Istoria statului și dreptului românesc, Ed. Universul Juridic, București, 2006;

Răzvan Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod Civil, Editura Universul Juridic, București, 2013;

Stanciu D. Cărpenaru, Tratat de Drept Comercial Român, Ediția III, Ed. Universul Juridic, București, 2012;

Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte Speciale, Vol I, Ed. Universul Juridic, București, 2006;

Liviu Pop, Ionuț-Florin Popa, Stelian Ioan Vidiu, Tratat elementar de drept civil. Obligațiile, Editura Universul Juridic, București, 2012;

Doina Anghel, Lizeta Harabagiu, Contractul de vânzare. Practică judiciară și reglementarea din Noul Cod civil, Ed.Hamangiu, București, 2011;

F.A.Baias, E.Chelaru, R.Constantinovici, I.Macovei, Noul Cod Civil. Comentariu pe articole, Ed. C.H.Beck, București, 2012;

Camelia Toader, Drept civil. Contracte speciale, ediția 3, Ed. C.H.Beck, București, 2008;

Marian Nicolae, Revista Dreptul nr.11/2012, Editura Uniunea Juriștilor din România, București, 2012;

Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, Decizia nr. 511/2007;

Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, Decizia nr. 7173/2009;

Înalta Curte de Casație și Justiție, secția comercială, Decizia nr. 2007/2009;

Bibliografie

Dan Oancea, Introducere în dreptul roman, Ed. Ch.H.Beck, București, 2009;

Emil Cernea, Emil Molcuț, Istoria statului și dreptului românesc, Ed. Universul Juridic, București, 2006;

Răzvan Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod Civil, Editura Universul Juridic, București, 2013;

Stanciu D. Cărpenaru, Tratat de Drept Comercial Român, Ediția III, Ed. Universul Juridic, București, 2012;

Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte Speciale, Vol I, Ed. Universul Juridic, București, 2006;

Liviu Pop, Ionuț-Florin Popa, Stelian Ioan Vidiu, Tratat elementar de drept civil. Obligațiile, Editura Universul Juridic, București, 2012;

Doina Anghel, Lizeta Harabagiu, Contractul de vânzare. Practică judiciară și reglementarea din Noul Cod civil, Ed.Hamangiu, București, 2011;

F.A.Baias, E.Chelaru, R.Constantinovici, I.Macovei, Noul Cod Civil. Comentariu pe articole, Ed. C.H.Beck, București, 2012;

Camelia Toader, Drept civil. Contracte speciale, ediția 3, Ed. C.H.Beck, București, 2008;

Marian Nicolae, Revista Dreptul nr.11/2012, Editura Uniunea Juriștilor din România, București, 2012;

Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, Decizia nr. 511/2007;

Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, Decizia nr. 7173/2009;

Înalta Curte de Casație și Justiție, secția comercială, Decizia nr. 2007/2009;