Efectele Contractului Civil de Vanzare Cumparare

CUPRINS

I. NOȚIUNI GENERALE DESPRE CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE 1

Noțiune 1

2. Noțiunea de vânzare-cumpărare comercială 2

3. Evoluție 3

4. Interpretarea clauzelor contractului de vânzare-cumpărare 4

II. EFECTELE CONTRACTULUI DE

VÂNZARE-CUMPĂRARE 5

1. Noțiunea de efecte ale contractui de vânzare-cumpărare 5

Transferul proprietății sau al altor drepturi, efect principal

al contractului de vânzare-cumpărare. 6

3. Riscul pieirii fortuite a lucrului vândut 8

4. Dreptul de preempțiune 10

4.1 Natura juridică a dreptului de preempțiune 10

4.2 Domeniul și condițiile de aplicare ale dreptului de preempțiune 10

4.3 Titularii dreptului de preempțiune 12

4.4 Modul de exercitare a dreptului de preempțiune 13

III. OBLIGAȚIILE VÂNZĂTORULUI 15

Predarea lucrului vândut 15

1.1 Noțiune 15

1.2 Termenul și dovada predării 17

1.3 Locul predării 18

1.4 Cheltuielile de predare 18

1.5 Obiectul predării 18

1.6 Obligația accesorie predării 19

1.7 Sanctiunea nerespectarii obligației de a preda lucrul 20

2. Obligația de garanție 21

2.1 Precizări prelabile. Noțiunea de garanție 21

2.2 Garanția contra evicțiunii 21

2.2.1 Evicțiunea. Noțiune. 21

2.2.2 Scurt istoric al reglementării 23

2.2.3 Indivizibilitatea obligației de garanție 24

2.2.4 Cine are dreptul să pretindă garanția 25

2.2.5 Garanția contra evicțiunii rezultănd din fapte personale 26

a) Tulburari de fapt 27

b) Tulburari de drept 28

c) Cazuri de tulburari de drept 30

d) Garanția faptului personal la vânzarea de software 33

2.2.6 Garanția contra evicțiunii rezultând din fapta unui terț 35

2.2.7 Natura și modul de functionare a obligației de garanție 37

2.2.8 Efectele obligației de garanție în caz de evicțiune

consumată. Indemnizațiile datorate în caz de evicțiune

totală 37

2.2.9 Evicțiunea parțială. Opțiunea cumpărătorului 42

2.2.10 Modificari convenționale ale garanției contra evicțiunii. 44

2.3 Garanția contra viciilor lucrului vândut 45

2.3.1 Noțiune 45

2.3.2 Condițiile răspunderii pentru vicii 46

2.3.3 Efectele și întinderea răspunderii vânzătorului

pentru vicii 50

2.3.3.1 Dreptul de opțiune al cumpărătorului între

acțiunea redhibitorie și acțiunea estimatorie. 50

2.3.3.2 Acordarea de daune-interese 50

2.3.4 Riscul pieirii lucrului afectat de vicii 51

2.3.5 Termenul de intentare a acțiunilor 51

2.3.6 Modificari convenționale ale garanției pentru vicii 52

2.3.7 Răspunderea pentru calitatea produselor

în termenul de garanție 53

2.3.8 Răspunderea pentru calitatea produselor

în cadrul duratei medii de utilizare a produselor 54

Alte obligații ale vânzătorului profesionist 56

Obligația de informare a cumpărătorului 56

Obligația de securitate 57

IV. OBLIGAȚIILE CUMPĂRĂTORULUI 58

1.Plata prețului 58

1.1 Condițiile pe care trebuie să le îndeplineasca prețul 58

1.2. Obiectul plății. 60

1.3. Cui se face plata. 61

1.4. Modalitatea de plată a prețului. 61

1.5. Suspendarea plății prețului. 62

1.6. Locul și data plății. 62

1.7. Dobânda prețului. 63

1.8. Sancțiunea neplății prețului. 64

1.9. Vânzarea cu plata prețului în rate 65

2.Luarea în primire a lucrului vândut 67

3.Suportarea cheltuielilor vânzării 68

NEEXECUTAREA CONTRACTULUI DE

VÂNZARE-CUMPĂRARE 69

1. Neexecutare totală și neexecutare parțială 69

2. Cazuri de neexecutare care determină rezoluțiunea

contractului de vânzare-cumpărare 72

2.1 Neexecutarea obligației de predare a lucrului de către vânzător 72

2.2 Neexecutarea obligației de garanție 73

Neexecutarea obligației de plată a prețului 75

Neexecutarea obligației de luare în primire a lucrului vândut 75

2.5 Neexecutarea obligației privind suportarea cheltuielilor vânzării 75

VI. CONCLUZII 76

=== Efectele Contractului Civil de Vanzare-Cumparare ===

Efectele contractului civil de

vânzare-cumpărare

I. NOȚIUNI GENERALE DESPRE CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

Noțiune

Contractul de vânzare-cumpărare ocupă o poziție importanta în dreptul civil român, datorită faptului că, prin intermediul său se realizează instrainarea sau dobândirea dreptului de proprietate sau a altor drepturi asupra bunurilor aflate în circuitul civil.

El este cel mai utilizat contract civil pentru că asigură circulația juridică a bunurilor și a altor valori patrimoniale.

Potrivit art. 1294 C. civ. “vinderea este o convenție prin care două părți se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru și acesta va plăti celei dintai prețul lui”. Prin urmare, conform C. civ. român, vânzarea-cumpărarea este contractul prin care una din părți (vânzător) transferă proprietatea lucrului său celeilalte părți (cumpărător), în schimbul unui preț plătit în bani.

Modul în care legiuitorul a definit vânzarea nu este exact, în primul rând pentru că vânzătorul nu se obliga să transmită cumpărătorului proprietatea bunului, ci el transforma însăși proprietatea lucrului vândut, iar pe de alta parte, proprietatea se transforma doar prin singurul efect al consimțământului.

Obiectul vânzării îl poate constitui nu numai dreptul de proprietate, dar și alte drepturi reale. În practica judiciara s-a decis, de exemplu că obiectul vânzării îl poate forma și numai nuda proprietate, vânzătorul putând să-și păstreze uzufructul viager. Pe langă uzufruct, poate fi vândut și un drept de creanță.

Intr-o formulare sintetică, unii autori au susținut că vânzarea  « constă în stramutarea proprietății unui lucru sau unui drept, pentru o suma de bani numită preț ».

Alti autori au afirmat că vânzarea ar fi « acel contract prin care una din părți (vânzătorul) stramuta proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți (cumpărătorul), care se obligă în schimb a plăti vânzătorului prețul bunului vândut » (art. 1294 C. civ.), iar alți autori, insistând asupra dreptului transmis, au arătat că vânzarea este « acel contract în temeiul căruia operează transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept – real ori de creanță – de la vânzător la cumpărător, cu obligația pentru cel din urmă de a plăti primului o sumă de bani drept preț ». 

Este de observat deci că, deși codul civil se referă numai la transmiterea proprietătii, în realitate prin contractul de vânzare-cumpărare se poate transmite și un alt drept decât dreptul de proprietate, respectiv un alt drept real, un drept de creanță sau un drept din domeniul proprietății intelectuale, transmiterea proprietății fiind numai de natura și nu de esența acestui contract.

Potrivit celor de mai sus, contractul de vânzare-cumpărare este acel contract prin care o parte, numită vânzător, transmite dreptul de proprietate sau alt drept asupra unui bun al sau către cealaltă parte, numită cumpărător, care se obligă în schimb să plăteasca vânzătorului o sumă de bani, numită preț, pentru bunul vândut.

2. Noțiunea de vânzare-cumpărare comercială

Vânzarea-cumpărarea comercială este asemanătoare vânzarii-cumpărării civile. Intr-adevăr, și într-un caz și în altul este vorba de un contract prin intermediul căruia se transmite proprietatea unui lucru în schimbul unui preț. Ceea ce deosebește vânzarea-cumpărarea comercială de cea civilă este funcția economică a contractului și anume interpunerea în schimbul bunurilor. Această funcție conferă vânzării-cumpărării caracter comercial.

Din dispozițiile art. 3 pct. 1 și 2 C. com. rezultă că trasătura caracteristică a cumpărării și vânzării comerciale o constituie intenția de revânzare ; cumpărarea este făcută în scop de revânzare sau inchiriere, iar vânzarea este precedată de o cumpărare facută în scop de revânzare.

In cazul în care cumpărarea nu a urmarit scopul revânzării, actul este civil și nu comercial. În acest sens, art. 5 C. com. prevede că “nu se poate considera faptă de comerț cumpărarea de producte sau marfuri ce s-ar face pentru uzul sau consumațiunea cumpărătorului sau a familiei sale”. Totodata, nu se considera fapte de comerț nici actele de revânzare a acestor bunuri.

Intentia de revânzare sau inchiriere trebuie să indeplineasca trei condiții : să existe la data cumpărării, să fie cunoscuta cocontractantului, să privească în principal bunul cumpărat.

Legea nu cere că bunul cumpărat să fie vândut în forma în care a fost cumpărat, bunul poate fi revândut și după ce a suferit unele transformari. Bunurile sau mărfurile cumpărate pot fi revândute, « fie în natură, fie după ce se vor fi lucrat sau pus în lucru ».

3. Evolutie

Între contractele cu titlu oneros, cel mai des intâlnit este vânzarea. Acesta nu a fost însă primul contract intrebuințat între oameni.

Din timpuri stravechi, tranzacțiile omenești au început prin schimb. Acela care avea lucruri care nu îi trebuiau, ceda altuia o parte din aceste lucruri, spre a dobândi altele care îi erau necesare (poetul Homer ne arata că, în timpuri eroice, soldații își procurau vin cu piei de bou, cu fier, cu sclavi și cu alte lucruri).

O lege romana spunea : « vânzarea își trage originea să din schimb »; deoarece, în timpurile străvechi, neexistând moneda, nu exista un cuvânt deosebit pentru a se distinge marfa de preț. Adesea întamplându-se ca unei persoane sa-i lipsească tocmai din lucrurile ce alteia îi prisoseau, acela care avea prea mult din propriile lucruri le schimba pe altele care îi lipseau. Fiind însă greu că două persoane să aibă lucruri care să le trebuiască reciproc, a fost aleasă o materie având valoare publica, fixă și determinată, menită a reprezenta toate lucrurile, în scop de a se preîntâmpina dificultațile care rezultau din schimb.

Aceasta materie, învestită cu marca autorității publice, a servit la transmiterea proprietății mai mult prin valoarea ce i s-a dat, decât prin însăsi substanța materiei. De atunci ambele materii nu se mai numesc mărfuri, ci una se numeste prețul celeilalte.

Fierul și arama au fost primele metale menite a servi de contravaloare produselor naturii și muncii omului. Acela care avea o cantitate oarecare din aceste metale, necesare atât la fabricarea armelor cât și a uneltelor de muncă, putea să dobândească în schimbul lor obiecte trebuincioase vieții sale.

Mai târziu, alte metale, mai scumpe și mai trainice servesc de contravaloare în materie de schimb. Acestea sunt: aurul și argintul.

De la început pentru a dobândi un lucru care îți este necesar, trebuie să dai o cantitate oarecare din aceste metale.

Cu timpul însă, odata cu dezvoltarea comerțului și a civilizației, s-a căutat să se dea fragmentelor de metal o formă determinată, menită a înlesni tranzacțiile omenești, și pentru a se garanta atât materia cât și greutatea ei ; aceste bucăți de metal se investesc cu marca autorității publice.

Astfel a apărut moneda din metal, care, pentru a se ușura și mai mult tranzacțiile, a fost mai târziu înlocuită cu moneda de hârtie. Din acest moment, metalul dat în schimbul unei marfi nu se va mai aprecia după greutate, ci după numărul bucaților de metal. Contractul nu va mai fi de schimb, ci va fi o vânzare și o cumpărare, după rolul fiecărei părți. Vânzătorul va fi acela care va înstrăina marfa, iar cumpărătorul acela care va da prețul în bani.

Vânzarea nu împiedică însă contractul de schimb să existe și în viitor. Acesta va lua fiintă ori de cate ori părțile vor dispune, una în favoarea celeilalte, de obiectele care le convin. Și dacă valoarea unuia dintre obiectele schimbate este mai mare decât valoarea celuilalt, inegalitatea poate fi compensată în bani.

Codul civil consacră în prezent vânzării un intreg titlu (articolele 1294 – 1404), iar modalitați ale vânzării vom întâlni și în unele acte normative speciale.

4. Interpretarea clauzelor contractului de vânzare-cumpărare

Prin efectele unui contract se înțeleg obligațiile pe care contractul le creează în sarcina părților contractante. Pentru stabilirea acestor obligații, Codul civil conține o dispoziție în legatura cu interpretarea clauzelor vânzării.

De regulă, dacă înțelesul unui contract este îndoielnic, interpretarea se face în favoarea debitorului (art. 983 C. Civ) .

În materie de vânzare, art. 1312 C. Civ. conține o regulă specială și derogatorie: vânzătorul – care stabilește, de regulă, condițiile contractului – trebuie să explice clar obligațiile sale, iar dacă înțelesul actului ar fi indoielnic, clauzele neclare „se interpretează în contra vânzătorului”.

Neținând seama de aceasta dispoziție, s-a hotărât că “interpretarea clauzei contractuale nu poate fi decât în favoarea vânzătoarei”. în speță, soții au vândut locuinta cu rezerva dreptului de abitatie viageră asupra unor încăperi, fără să individualizeze întinderea dreptului fiecaruia . Cu motivarea de mai sus, instanța a decis că, după moartea unuia dintre sotii-vânzători, celălalt va exercita dreptul asupra tuturor încăperilor menționate în act. Solutia este justa, dar cu motivarea că dreptul de abitatie viager este indivizibil și deci poate fi exercitat de oricare titular, în măsura în care bunul asupra căruia se exercita nu a fost divizat, astfel încât dacă dreptul a fost constituit în favoarea mai multor persoane, se stinge numai la moartea celei din urmă.

În acest caz, sunt aplicabile regulile privind dezmembramintele dreptului de proprietate și nu interpretarea clauzelor vânzării « în favoarea vânzătorului ».

Înseamna că, în materie de vânzare, nu numai clauzele referitoare la propriile obligații, dar și cele referitoare la obligațiile vânzătorului se interpretează în favoarea cumpărătorului.

II. EFECTELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

1. Noțiunea de efecte ale contractului de vânzare-cumpărare

Contractul de vânzare-cumpărare, prin încheierea sa, produce anumite efecte, urmarite de părțile contractului. În esență, efectele contractului reprezinta tocmai conținutul acestuia, respectiv drepturile subiective și obligațiile civile nascute din convenția părților.

În legatura cu efectele contractului de vânzare-cumpărare se vor analiza principiile generale, respectiv principiul forței obligatorii (a), principiul irevocabilitații (b) și principiul relativității efectelor actului juridic civil (c).

a) în esentă, conform principiului « pacta sunt servanda » și art. 969 C. civ. care prevede că « convențiile legal facute au putere de lege între părțile contractante », clauzele prevăzute de părțile contractului de vânzare-cumpărare trebuie respectate întocmai, ele impunându-se prin convenția părților, intocmai că legea. Plastic, aceasta idee se exprima prin formula : « contractul este legea părților ».

b) Pe de alta parte, la baza principiului irevocabilitatii prevăzut expres de art. 969 alin. 2 C. civ., unui contract de vânzare-cumpărare încheiat valabil nu i se poate pune capat prin voința uneia din părțile contractului, deci revocarea unilaterala a contractului nu este posibilă.

c) în sfarșit, principiul relativitații efectelor actului juridic civil, exprimat în adagiul latin « res inter alios acta, aliis neque nocere, neque prodesse potest » impune că un contract de vânzare-cumpărare să producă efecte numai între părțile acestuia, nu și față de persoanele straine de contract, neputând nici să profite, nici să dăuneze acestor persoane.

În privința reglementării legale a efectelor contractului de vânzare-cumpărare, Codul civil nu reglementează expres toate drepturile și obligațiile părților acestui contract. De altfel, acest lucru ar fi imposibil, părțile contractului, în baza principiului libertații contractuale, putând să stabilească în mod liber clauzele contractuale, precum și drepturile și obligațiile fiecăruia.

Art. 1313 C. civ. prevede, în privinta obligațiilor vânzătorului, că “vânzătorul are două obligații principale, a preda lucrul și a răspunde de dânsul”.

Cu privire la obligațiile cumpărătorului, art. 1361 C. civ. arata că « principala obligație a cumpărătorului este de a plati prețul la ziua și la locul determinat prin contract ».

Însă, principalul efect al contractului de vânzare-cumpărare, care rezultă din chiar esența sa, este acela al transferării dreptului de proprietate (sau a altui drept care face obiectul contractului) din patrimoniul vânzătorului în patrimoniul cumpărătorului.

2. Transferul proprietății sau al altor drepturi, efect principal al contractului de vânzare-cumpărare.

Principalul efect al contractului de vânzare-cumpărare, care condiționează chiar nașterea să valabilă, este acela al transmiterii dreptului de proprietate asupra lucrului vândut de la vânzător la cumpărător. Vânzarea-cumpărarea este prin esența sa un contract translativ de proprietate, astfel încât transferul proprietății vândute se face deplin prin încheierea contractului.

Prin acordul de voința al părților, fără nici o alta formalitate, dreptul de proprietate sau alt drept trece din patrimoniul vânzătorului în patrimoniul cumpărătorului, astfel încât obligația de transfer se realizează instantaneu.

In privinta acestui aspect, legiuitorul român, preluând modelul francez, prevede în articolul 1295 alineatul 1 din Codul civil, că “vinderea este perfecta între părți și proprietatea este de drept stramutata la cumpărător, în privinta vânzătorului, îndata ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul înca nu se va fi predat și prețul înca nu se va fi numărat ”.

Acest text legal reprezinta aplicarea în materie de vânzare-cumpărare a regulii prevăzute în articolul 971 Cod civil. Articolul 971 Cod civil arată că “În contractele ce au de obiect translația proprietății sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimțământului părților și lucrul rămâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiar dacă nu i s-a facut tradițiunea lucrului”.

Pentru a produce efectul translativ al contractului de vânzare-cumpărare înca din momentul încheierii contractului este necesară îndeplinirea următoarelor condiții :

vânzatorul să fie proprietarul lucrului vândut în momentul încheierii contractului ;

părțile să nu fi amanat, prin acordul lor, transferarea proprietății pentru o data ulterioară semnarii contractului ;

bunul care face obiectul contractului de vânzare-cumpărare să fie individual determinat și să fie în circuitul civil.

Determinarea exactă a momentului transferului proprietății din patrimoniul vânzătorului în cel al cumpărătorului prezintă importantă în privința suportării riscurilor pieirii fortuite a bunului, acestea fiind suportate de către proprietarul bunului (« res perit domini »).

vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut la data încheierii contractului, căci altfel, transferul nu se poate produce, împotriva regulii «non dat quod non habet ».

In cazul vânzării lucrurilor viitoare și al vânzărilor alternative, aceasta problemă nu se pune, întrucât proprietatea, în acest caz, se va transmite numai în momentul existentei bunului viitor sau când cumpărătorul își va exercita dreptul de opțiune.

Astfel, la vânzarea unui lucru viitor, ce urmează a fi fabricat sau procurat de vânzător, proprietatea nu se stramută decât atunci când lucrul va fi în stare să fie predat de către vânzător cumpărătorului.

De asemenea, în cazul bunurilor de gen neindividualizate, vânzătorul poate să nu fie proprietarul bunurilor la momentul vânzării, iar vânzarea să fie valabila. Stramutarea proprietății are loc, în cazul acestor bunuri, la momentul individualizarii bunurilor (prin cântarire, măsurare sau numărare) moment până la care vânzătorul poate deveni proprietar al unor asemenea bunuri pentru a le putea transmite cumpărătorului

În practica judiciara s-a decis că, în cazul încheierii unui antecontract de vânzare-cumpărare, în care vânzătorul nu este proprietarul bunului, convenția este valabilă, întrucât persoana neproprietară are posibilitatea să cumpere de la adevăratul proprietar bunul oferit spre vânzare și apoi să fie în masură să perfecteze vânzarea.

Problema vânzării lucrului altuia este controversată atât în practică judiciară, cât și în doctrină. Precizăm că aceasta privește bunurile individual determinate și, în funcție de situația concretă, vânzarea poate să fie sau nu valabilă.

Părțile contractului de vânzare-cumpărare pot prin convenția lor, să amâne momentul transmiterii proprietății de la vânzător la cumpărător. Astfel părțile pot conveni, printr-o clauza expresă, că transferul proprietății bunului individual determinat ce face obiectul vânzării să se realizeze la o data ulterioară încheierii contractului, fie la data predării bunului, fie la data achitarii prețului, fie la o alta dată stabilită de părți. O asemenea clauză este perfect valabilă, întrucât strămutarea de drept a proprietății prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare, deși este regulă în materie de vânzare-cumpărare, este numai de natura contractului, nu și de esența acestuia.

Pentru că bunul vândut să treaca din proprietatea vânzătorului în proprietatea cumpărătorului, acesta trebuie să fie individual determinat și să fie în circuitul civil.

În cazul bunurilor certe, acestea sunt determinate prin caracterele lor individuale (o anumită casă se individualizează prin locul situării, materialele din care este construită etc., un autoturism prin numarul de înmatriculare, numărul și seria șasiului și motorului, anul fabricației, marca etc.), iar proprietatea asupra lor se transmite în momentul încheierii contractului.

In schimb, în cazul bunurilor de gen, transferul proprietății se realizează în momentul individualizării acestora, individualizarea (realizata prin numărare, măsurare, cântărire etc.) putând avea loc fie în momentul încheierii contractului, fie, că regulă generală, ulterior, în momentul predării lor efective de la vânzător la cumpărător.

La fel, pentru bunurile viitoare, ce urmează a fi procurate sau confecționate de vânzător, transferul proprietății se va realiza la data predării, iar la vânzarea ca obiect alternativ, transferul proprietății se realizează la momentul alegerii de cumpărător a unuia dintre obiectele alternative ale contractului.

3. Riscul pieirii fortuite a lucrului vândut

Riscul pieirii fortuite a lucrului vândut, ca regulă generală, este suportat de către proprietarul bunului la momentul pieirii fortuite a acestuia  (« res perit domini »).

Aceasta regulă este înscrisă în articolul 971 Cod civil, care prevede că  “În contractele ce au de obiect translația proprietatii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimțământului părților, și lucrul rămâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiar când nu i s-a făcut tradițiunea lucrului ».

In cazul contractului de vânzare-cumpărare, dat fiind că odata cu încheierea contractului, în principiu, se transmite și proprietatea asupra lucrului vândut, în acest moment trec asupra cumpărătorului riscurile pieirii fortuite a lucrului. Regula este valabilă în cazul lucrurilor certe, individual determinate ; în aceste cazuri, devenind proprietar prin acordul de vointa al părților, dacă lucrul piere fortuit după încheierea contractului, cumpărătorul va suporta acest risc.

Așa fiind, cumpărătorul datorează prețul stabilit de părți prin contract, chiar dacă lucrul pierit nu-i va putea fi predat. Aceasta se întămplă deoarece vânzătorul și-a îndeplinit în momentul contractului obligația de transmitere a proprietatii, deși lucrul a ramas în detenția să și a pierit fortuit. Cumpărătorul, în mod corelativ, trebuie să-și indeplineasca obligația de plată a prețului, deși bunul nu mai exista și nu-i poate fi predat, cu excepția cazurilor când pieirea lucrului ar fi imputabilă vânzătorului sau când vânzătorul a fost pus în întârziere cu obligația sa de predare a lucrului vândut.

In cazul bunurilor de gen, vânzătorul rămâne proprietarul acestora până la individualizare și predare, căci « genera non pereunt ». Dacă aceste bunuri pier fortuit până la momentul predării, atunci vânzătorul va suporta riscul pieirii acestora și nu va fi eliberat de obligația de predare. El va rămâne obligat să predea cumpărătorului alte bunuri de același fel, în cantitatea care a fost stabilită prin contract, iar potrivit art. 1300 C. civ., cumpărătorul are dreptul « de a cere și a dobândi în caz de neexecutare sau predarea lucrurilor vândute, sau daune-interese, dacă se cuvine ».

Dacă vânzarea-cumpărarea are un obiect alternativ, riscul pieirii fortuite incumbă vânzătorului până la momentul alegerii bunului de către cumpărător. Dacă, până în momentul exercitarii opțiunii de către cumpărător, unul dintre bunuri piere fortuit, vânzătorul îl va datora pe celelalt. În acest sens, art. 1031 C. civ prevede că dacă “alegerea este, prin convenție lăsată creditorului și dacă numai unul din lucruri a pierit, dacă lucrul a pierit fară greșeala debitorului, creditorul va lua pe cel rămas”.

Dacă ambele bunuri au pierit fortuit, obligația vânzătorului se consideră stinsă, conform art. 1032 C. civ.

Toate reglementările la care ne-am referit au numai căracter supletiv, dispozitiv și nu imperativ, astfel că părțile contractului pot derga de la ele, stabilind prin convenția lor alte reguli cu privire la suportarea riscurilor pieirii fortuite.

Potrivit articolelor 1310-1311 Cod civil, dacă în momentul vânzării lucrul vândut era pierit de tot, vânzarea este nulă, iar dacă era pierit numai în parte, cumpărătorul are alegerea între a cere rezoluțiunea contractului sau a pretinde reducerea prețului.

Prin urmare, în privința obiectului vânzării, legea stabilește regula că obiectul vândut să existe în momentul vânzării, sub sancțiunea nulitații actului.

Alegerea de a renunța la vânzare sau de a cere executarea asupra părții ramase din lucru, cu o reducere proporțională de preț, o are cumpărătorul numai în caz de pieire parțială a lucrului.

4. Dreptul de preempțiune

În cazul în care proprietarul unui teren agricol din extravilan intenționează să-l vânda, legea conferă un drept preferential de cumpărare la preț egal (drept de preempțiune) coproprietarilor, proprietarilor vecini și arendașului (art. 5-11 din L. Nr. 54/1998).

4.1 Natura juridică a dreptului de preempțiune

Spre deosebire de pactul de preferința – care are natură contractuală întrucât dreptul prioritar la cumpărare al beneficiarului pactului se naște pe baza consimțământului dintre părți – dreptul de preempțiune are natură legală, fiind instituit printr-o norma imperativă; voința proprietarului vânzător nu are nici un rol în nașterea și exercitarea dreptului de către titularul lui. În măsura în care s-a hotarăt să vânda terenul trebuie să respecte dreptul de preempțiune sub sancțiunea prevăzuta de lege.

Rezultă că instituirea acestui drept reprezinta o derogare de la principiul liberei circulații a bunurior, și mai ales, de la principiul potrivit căruia proprietarul dispune liber (exclusiv și absolut ) de bunul său (art. 480 C.civ.). Fiind concepută de legiuitor ca o derogare de la aceste principii, se impune concluzia că textele care reglementează dreptul de proprietate urmează să fie interpretate restrictiv. Pe de alta parte, în cazurile și în condițiile prevăzute de lege, dreptul de preempțiune trebuie ocrotit, ca orice drept patrimonial, indiferent de titularul lui sau de persoana celui obligat să-l respecte.

In sfarșit, asemănător drepturilor reale, dreptul de preempțiune fiind un drept absolut, este opozabil erga omnes; deca proprietarul vinde terenul fără respectarea lui, se poate cere anularea contractului, indiferent de buna sau reaua-credință a terțului cumpărător.

4.2 Domeniul și condițiile de aplicare ale dreptului de preempțiune

Acestea se determina în funcție de bunul care formează obiectul contractului, de actul juridic care urmează să fie încheiat și de dreptul care se înstrăinează pe baza contractului proiectat.

Dreptul de preempțiune are ca obiect numai terenurile agricole (de exemplu, terenurile arabile, pășuni, fănețe, vii etc.) situate în extravilan. Dacă terenul nu este agricol (de pildă, pădure) sau, fiind agricol, este situat în intravilan (înauntrul vetrei localitatii), dreptul de preempțiune nu există. După cum am văzut, textele în materie sunt de strictă interpretare și domeniul lor de aplicare nu ar putea fi extins, prin analogie, la alte ipoteze.

Dreptul de preempțiune este prevăzut de lege numai dacă instrainarea se face prin vânzare (art. 5). Întrucât vânzarea se face cu titlu oneros și comutativ, pentru o sumă de bani platibilă cu titlu de preț, dreptul de preempțiune nu poate fi recunoscut dacă instrainarea se face fie cu titlu gratuit (de exemplu prin donație), fie cu caracter aleatoriu (de exemplu, contract de întreținere sau de rentă viageră), fie prin contractul de schimb, chiar și cu sultă. Neexistând un preț ca echivalent al terenului care se înstrăinează, dreptul de preempțiune nu poate fi recunoscut, el putând opera, așa cum vom vedea, numai la preț egal.

De vreme ce nu există preț și nici contract de vânzare-cumpărare, dreptul de preempțiune nu poate fi recunoscut nici în cazul aducerii terenului ca aport într-o societate comerciala sau civila. Tot astel, dreptul de preempțiune nu poate fi recunoscut în caz de tranzacție. Concesiile făcute, care caracterizează în principal tranzacția, nu pot fi echivalate cu un preț pentru a deschide calea invocării dreptului de preempțiune.

A treia condiție de aplicabilitate a dreptului de preempțiune se referă la dreptul care se înstrăinează; actul juridic proiectat trebuie să aiba că obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului. Intr-adevăr, noțiunea și, respectiv expresia de „înstrainare” „prin vânzare” vizează transmiterea dreptului de proprietate, iar nu și dezmembrămintele ei ( de exemplu, dreptul de uzufruct) sau folosința terenului (arendarea).

În schimb, în cazul când se înstrăinează proprietatea, dreptul de preempțiune trebuie să fie respectat, chiar dacă se transmite numai nuda proprietate și indiferent de persoana titularului dreptului de uzufruct (o terță persoană sau proprietarul-vânzător care iși rezervă acest drept). Evident, dacă titularul dreptului de preempțiune înțelege să-l exercite, va fi obligat să respecte drepturile reale ca orice dobânditor al dreptului de proprietate dezmembrat (sau grevat).

In concluzie, dreptul de preempțiune are un domeniu de aplicare bine determinat, și anume:

trebuie să privească un teren agricol din extravilan ;

actul juridic proiectat să fie o vânzare-cumpărare ;

să aibă ca obiect transmiterea dreptului de proprietate.

Dacă aceste trei condiții sunt îndeplinite, dreptul de preempțiune trebuie să fie recunoscut, indiferent de persoana proprietarului-vânzător, legea nefacând nici o distinctie în aceasta privință, iar ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus.

Prin urmare, dreptul de preempțiune poate fi exercitat și în cazul în care terenul agricol din extravilan face parte din domeniul privat al statului sau unitaților administrativ-teritoriale, terenuri care se pot vinde (de exemplu, în conformitate cu art. 26 din Legea nr. 18/1991 republicata în 1998). Soluția se impune și în lumina art. 41 alin 2 din Constituție, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privată, indiferent de proprietar, și în temeiul art. 6 din Legea nr. 18/1991, potrivit caruia domeniul privat al statului și unitatilor administrativ-teritoriale „este supus dispozițiilor dreptului comun, dacă prin lege nu se dispune altfel”.

4.3 Titularii dreptului de preempțiune

Aceștia sunt:

coproprietarii terenului agricol (dacă unul/unii dintre ei se hotărăște să vânda cota-parte din dreptul de proprietate) ;

proprietariii vecini (prin aceasta întelegându-se proprietarii terenurilor agricole învecinate cu terenul agricol care se vinde) ;

arendașul, în cazul înstrăinarii prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate.

Se precizează că, spre deosebire de reglementarea anterioara (Legea nr. 18/1991), potrivit noii reglementări (Legea nr. 54/1998), statul, în această calitate, nu mai are drept de preempțiune în cazul vânzării terenurilor agricole extravilane. Statul are drept de preempțiune numai dacă este coproprietar sau dacă este proprietarul terenului agricol învecinat cu terenul agricol care se vinde (problema calitatii de arendaș nu se pune). Asa cum am arătat, dacă au calitatea prevăzută de lege (art. 5 din Legea nr. 544/1998) statul, precum și unitațile administrativ-teritoriale sau societațile comerciale cu capital integral sau majoritar de stat, vor avea drept de preempțiune, legea nefacând vreo distincție în această privinta. Soluția se impune și în lumina art. 41 alin. 2 din Constituție, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privată.

Potrivit unei alte opinii, vânzătorul are libertatea de a alege numai între titularii din aceeași categorie (art. 8 folosind termenul „categorie” la singular); în caz contrar, enumerarea titularilor din art. 5 statornicește rangul lor.

Întrucât prin noua reglementare s-a renunțat la consacrarea expresa a unei ordini de prioritate, nu excludem posibilitatea opțiunii între titularii din categorii diferite (de exemplu, încheierea contractului cu arendașul, deși proprietarul vecin a oferit și el același preț). Cât timp contractul s-a încheiat cu un titular al drepului de preempțiune, nu mai poate fi aplicată sancțiunea prevăzuta de art. 14 din Legea 54/1998 « pentru nerespectarea dispozitiilor art. 5 ».

Nu se exclude nici posibilitatea încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu mai multi titulari ai dreptului de preempțiune ofertanți, dacă toți sunt de acord în acest sens (de exemplu, mai mulți coproprietari ai terenului agricol în cauză). Este adevărat că textul prevede dreptul vânzătorului de a alege „pe unul dintre ofertanți”, dar „unul” nu are semnificatie de numeral, ci de articol nehotărăt.

În sfărșit, observăm că alegerea vânzătorului între ofertanții titulari ai dreptului de preempțiune este liberă, neconditionată de lege. Prin urmare, el poate face alegerea luând în considerare și criterii subiective, de exemplu, să-l aleaga pe arendaș, deși proprietarul terenului învecinat oferă un preț mai mare sau condiții de plata a prețului mai avantajoase. Numai opțiunea în favoarea unui cumpărător care nu este titular al dreptului de preempțiune deschide calea acțiunii în anulare, dacă vreun titular a oferit un preț cel puțin egal.

4.4 Modul de exercitare a dreptului de preempțiune

In scopul exercitarii dreptului de preempțiune, „vânzătorul va inregistra oferta de vânzare a terenului agricol situat în extravilan la consiliul local în raza căruia este situat terenul. În aceeași zi, secretarul unitatii administrativ-teritoriale va afișa oferta, sub semnatura și cu aplicarea stampilei, la sediul primăriei.

Oferta va cuprinde numele și prenumele vânzătorului, suprafața și categoria de folosință, precum și locul unde este situat terenul” (art. 6 din Legea 54/1998).

Ca natură juridică, contrar textului expres al legii, „oferta” vânzătorului este o simpla declarație de intenții, iar nu o oferta de a contracta, în sens juridic, deoarece – potrivit unei reguli elementare în drept – oferta de a contracta trebuie să cuprinda toate elementele necesare pentru încheierea contractului prin simpla acceptare. Or, din „oferta” vânzătorului lipsește unul din elementele esențiale ale vânzării, și anume prețul cerut, care urmează să fie oferit abia de titularul care înțelege sa-și exercite dreptul de preempțiune (art. 7 și 9 din Legea nr. 54/1998).

In consecință, declarația vânzătorului înregistrata la consiliul local nu produce efectele unei oferte de vânzare-cumpărare, putând servi numai ca temei pentru eliberarea actului necesar vânzătorului la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare de către notarul public, act care poate fi eliberat numai după 45 de zile de la data afișarii „ofertei” vânzătorului (art. 11). însă vânzătorul poate revoca „oferta” și înainte de expirarea acestei perioade (oricând), numai că, în acest caz, secretarul unitatii administrativ-teritoriale nu poate elibera actul necesar pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.

In orice caz, vânzătorul poate reveni asupra intenției de vânzare și prin neacceptarea prețului oferit de către titularii dreptului de preempțiune (preț „neconvenabil” potrivit art. 9 din Legea 54/1998).

Numai dacă vânzătorul a prevăzut în oferta de vânzare și prețul cerut (deși art.6 nu prevede acest element), prin derogare de la prevederile art. 37 alin 1 C.Com., ea devine irevocabilă în cadrul termenului de 45 de zile prevăzut în art. 7. Potrivit acestui articol, din momentul afișării „ofertei” de vânzare, titularii dreptului de preempțiune au la dispoziție 45 de zile pentru exercitarea acestuia.

Oferta de cumpărare, în care urmează să fie inclus și prețul oferit (acceptat), trebuie făcută în scris și inregistrata (în cadrul acestui termen) la primarie (art. 77). Prin urmare, dacă „oferta” vânzătorului nu conține prețul cerut, oferta de cumpărare reprezintă o veritabilă oferta de a contracta, fiind determinate elementele necesare pentru încheierea contractului prin acceptare (terenul și prețul), destinatarul ofertei fiind vânzătorul.

III. OBLIGAȚIILE VÂNZĂTORULUI

Precizări prealabile.

Vânzătorul are două obligații:

să predea lucrul vândut cumpărătorului și

să-l garanteze contra evicțiunii și contra viciilor.

Bineînțeles, părțile pot stipula și alte obligații – legiuitorul prevăzând numai obligațiile „principale”- asa cum ele sunt în drept să modifice chiar și obligațiile reglementate de lege.

Între obligațiile vânzătorului C. Civil nu prevede obligația de a transmite proprietatea lucrului vândut, deoarece transferul proprietății (și a riscurilor) se produce, de regulă, prin însăși încheierea contractului.

Desigur, în cazurile în care proprietatea nu se transmite prin efectul încheierii contractului, vânzătorul este obligat să efectueze acte sau fapte care sunt necesare pentru a opera transferul dreptului de proprietate (de exemplu, individualizarea lucrurilor de gen).

Predarea lucrului vândut

Noțiune

Potrivit articolului 1314 C. civ. «predarea este strămutarea lucrului vândut în puterea și posesiunea cumpărătorului ».

Definiția legala a predării bunului este inexactă, întrucât termenul de «strămutare » poate fi înțeles ca referindu-se la strămutarea dreptului de proprietate asupra lucrului vândut.

Vânzarea-cumpărarea are însă ca principal efect transferul proprietății, astfel că dispoziția din articolul 1314 Cod civil a fost interpretată în doctrină ca însemnând punerea lucrului vândut la dispoziția cumpărătorului, deci predarea vizează transferul detenției asupra lucrului (cumpărătorul posedând, din momentul în care a devenit proprietar, « corpore alieno »).

Obligația de predare este importantă pentru că, prin îndeplinirea ei, cumpărătorul, devenit proprietar al lucrului individual determinat prin încheierea contractului, poate exercita posesia de fapt asupra bunului, poate percepe fructele bunului sau să foloseasca bunul. Pe de alta parte, în cazul bunurilor de gen, proprietatea și riscurile pieirii fortuite se transmit în momentul predării de la vânzător la cumpărător.

Deci, în mod corect, prin predare se înțelege punerea lucrului vândut la dispoziția cumpărătorului (reglementata de art. 1324-1334 C. Civ., care conțin norme cu caracter dispozitiv).

Deoarece proprietatea se transmite, de regulă, din momentul încheierii contractului, predarea nu are semnificația transferării dreptului de proprietate și nici chiar a posesiei, ci numai a detenției, cumpărătorul posedând – din momentul în care a devenit proprietar – corpore alieno (pentru altul) (formularea art. 1314 C. Civ. fiind criticată).

In ceea ce privește modul de executare, predarea presupune, în unele cazuri, numai o atitudine pur pasivă din partea vânzătorului (lăsarea lucrului la dispoziția cumpărătorului, de exemplu, când lucrul se afla în detenția lui, ca depozitar, comodatar etc. – sau există posibilitatea preluarii fără concursul vânzătorului).

In alte cazuri, predarea presupune indeplinirea unor acte sau fapte pozitive necesare pentru intrarea în stăpănirea efectiva a lucrului cumpărat.

În cazul bunurilor imobile, conform articolului 1315 Cod civil, predarea are loc prin «remiterea cheilor, dacă este vorba de o clădire, sau prin remiterea titlului de proprietate”, dacă este vorba de un teren predarea se face prin remiterea titlului de proprietate.

În cazul în care bunul ce formează obiectul contractului de vânzare-cumpărare este un apartament, refuzul vânzătorului de a-l preda cumpărătorului atrage dreptul acestuia din urma de a intenta o acțiune în evacuare.

Astfel, într-o speță, Tribunalul București a statuat că deși în contractul de vânzare-cumpărare al unui apartament nu s-a prevăzut o clauza cu privire la data eliberarii sale de catre vânzător, cumpărătorul este îndreptațit să solicite evacuarea lui și a oricarei persoane pentru lipsa de titlu.

Bunurile mobile, potrivit articolului 1316 Cod civil, se predau fie prin traditiune reală (predare efectivă), fie prin remiterea cheilor cladirii în care se află bunurile, fie prin simplul consimțământ al părților, dacă bunurile se aflau deja la dispoziția cumpărătorului cu alt titlu ( depozit, comodat, etc.).

Potrivit articolului 1318 Cod civil, bunurile incorporale trebuie predate « sau prin remiterea titlului, sau prin uzul ce face cumpărătorul de dănsele, cu consimțământul vânzătorului ». În aceste cazuri, fie se vor înmâna cumpărătorului titlurile, ce conțin bunurile încorporale (titluri de valoare, de exemplu), fie se transmite proprietatea bunului incorporal către cumpărător, acesta din urma având până atunci numai un drept de folosință ( de exemplu, transmiterea de către autorul unei opere a dreptului de publicare a acelei opere către editor).

Termenul și dovada predării

Cu privire la termenul și dovada predării se aplică regulile generale referitoare la executarea obligațiilor.

Pentru ca cumpărătorul să poata cere de la vânzător predarea lucrului vândut, el trebuie, la rândul său să-și indeplinească obligația de plată a prețului acestui lucru în intregime, căci, conform articolului 1322 Cod civil, « vânzătorul nu este dator să predea lucrul, dacă cumpărătorul nu plătește prețul și nu are dat de vânzător un termen de plată ».

In anumite cazuri, termenul de predare a lucrului vândut poate fi considerat esențial de către cumpărător sau de ambele părți. Acest caracter este impus de destinația bunului sau de intenția părților. Caracterul esențial al termenului trebuie să rezulte expres din contract. El poate rezulta însă și din împrejurari care sunt cunoscute de ambele părți ; de exemplu, lucrul vândut îl constituie o cantitate de brazi pentru pomul de iarnă. Deoarece termenul este considerat esențial, predarea lucrului trebuie să se efectueze la termenul convenit de părțile contractante.

Dacă vânzătorul nu a acordat un termen pentru plata prețului, atunci el are un drept de retenție asupra lucrului, până la plata prețului. Deși nu mai este proprietar al lucrului, căci proprietatea s-a transmis la cumpărător prin efectul translativ al contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul poate refuza predarea bunului până la momentul plății prețului. Acest drept se exercita prin excepția de neexecutare a contractului (« exceptio non adimpleti contractus ») și se justifică prin aceea că, în contractele sinalagmatice, obligațiile părților sunt reciproce și corelative, astfel că ar fi nedrept că una din părți să ceară îndeplinirea obligației celeilalte, fără a-și îndeplini ea însăși obligația corelativă, rezultată din același contract.

În afara acestei situații, vânzătorul are un drept de retenție și atunci când a acordat cumpărătorului un termen de plată, dar cumpărătorul este declarat în faliment sau este insolvabil, astfel încât vânzătorul poate să piarda prețul bunului vândut. Astfel, potrivit articolului 1323 Cod civil, « vânzătorul nu va fi dator să facă predarea, chiar de ar fi dat un termen pentru plata, dacă de la vânzare încoace, cumpărătorul a cazut în faliment, sau în nesolvabilitate, încât vânzătorul se află în pericol de a pierde prețul, afara numai dacă cumpărătorul va da cauțiune că va plăti la termen.

Deci, în cazul în care cumpărătorul depune o cauțiune sau prezintă o garanție că la termen va achita integral prețul stabilit, dreptul de retenție al vânzătorului nu va mai exista, vânzătorul trebuind să predea bunul vândut, conform convenției părților.

Locul predării

Predarea se face la locul unde se află lucrul vândut în momentul contractării (ibi dari debet ubi est –art. 1319 C. Civ.). Aceasta regulă se aplică în cazul în care lucrul vândut poate fi localizat din momentul încheierii contractului (este individualizat). În celelalte cazuri, potrivit regulilor generale (art. 1104 C.Civ.), predarea trebuie să se facă la domiciliul debitorului (vânzătorului). Rezultă ca, în lipsă de stipulație contrară, și dacă nu poate fi localizat, obligația de predare a lucrului vândut este cherabilă, iar nu portabilă.

Cheltuielile de predare

Cheltuielile de predare (cântărire, măsurare, numărare) sunt în sarcina vânzătorului, iar cele ale ridicarii de la locul predării (încărcare, transport, descărcare) în sarcina cumpărătorului, dacă nu este o stipulație contrară (art.1324 C. civ). De exemplu, dacă s-a stabilit un loc al executarii domiciliului cumpărătorului, cheltuielile de transport sunt în sarcina vânzătorului.

Obiectul predării

În ceea ce privește obiectul predării, vânzătorul este obligat se predea lucrul vândut „ în măsura determinata prin contract” (art. 1326 C.Civ.). În cazul unui lucru individual determinat și existent în momentul încheierii contractului „în starea în care s-ar afla în momentul vănzării” (art. 1324 C.Civ.), iar în cazul lucrurilor de gen și viitoare în cantitatea și calitatea ori alte criterii determinate în contract (mostre, eșantioane, standarde etc.), fiind aplicabile regulile generale referitoare la obiectul plății ( art. 1100-1103 C.Civ.)

Cu privire la obiectul predării, reguli speciale sunt prevăzute în materie de vânzare de imobile (în special terenuri) – reguli aplicabile în lipsa de stipulație (expresă sau tacită) contrară în contract (art. 1330 C.Civ.) și în caz de fraudă, chiar dacă înțelegerea între părți este diferita (fraus omnia corumpit) – pentru ipoteza în care vânzătorul predă imobilul prevăzut în contract, dar întinderea lui este diferita de aceea specificata în contract.

1) dacă imobilul s-a vândut „cu aratare de cuprinsul sau și pe atât măsura” (art. 1327 C.Civ.), de exemplu, un teren de 500 mp. pe un preț de 10000 lei mp., și la predare sau ulterior se constata că intinderea nu corespunde celei aratate în contract, diferența va fi luată în considerare după cum urmează:

– dacă întinderea este mai mică, cumpărătorul poate cere completarea (dacă vânzătorul mai are alături teren) sau o reducere de preț proporțională cu întinderea găsită lipsă; rezoluțiunea contractului poate fi cerută numai dacă imobilul nu poate fi folosit pentru destinația avută în vedere la încheierea contractului;

-dacă întinderea este mai mare, cumpărătorul este obligat să plătească în plus prețul excedentului sau – dacă excedentul dovedit prin măsuratoare depășește a 20-a parte a întinderii arătate în contract – el poate cere rezoluțiunea contractului (art. 1328 C.Civ.);

2) dacă vânzarea este făcută „altfel decât pe atât masură”, adică pe un preț global (de exemplu, locul de casă situat în…cu prețul de 5 milioane lei), diferenta – în plus sau în minus – între întinderea declarată și cea reala nu se ia în considerare; ea poate însă provoca un spor sau o micsorare a prețului dacă valorează cel puțin o a 20-a parte din prețul total al vânzării (art. 1329 C. Civ.). Încaz de intindere lipsă, cumpărătorul nu poate cere completarea terenului sau rezoluțiunea contractului;

3) dacă s-au vândut două (sau mai multe) imobile (cu arătarea întinderii) printr-un singur contract și preț, iar întinderea unuia este mai mare, a celuilalt mai mic, diferentele de preț datorate potrivit regulilor aratate se compensează (art. 1333 C. Civ.).

În toate cazurile când cumpărătorul cere rezoluțiunea vânzării el are dreptul, pe lângă preț, la restituirea cheltuielilor vânzării (art. 1332 C.Civ.) și la daune interese, conform regulilor generale, fiindca vânzătorul este în culpă. Iar dacă cumpărătorul păstrează imobilul este obligat să plăteasca dobândă la suplimentul de preț (art. 1331 C.Civ.). Dreptul la acțiune pentru majorarea sau scăderea prețului ori rezoluțiunea contractului se prescrie într-un an de la data încheierii contractului (art. 1334 C.Civ).

Obligația accesorie predării

In lipsă de stipulație contrară, expresă sau tacită, vânzătorul este obligat să predea, odată cu lucrul vândut, și fructele percepute după momentul transferării dreptului de proprietate (art. 1324 C.Civ.). Dacă părțile nu s-au înțeles altfel, se consideră că vânzătorul (sau altă persoana care nu are drept de folosință opozabil cumpărătorului) are dreptul la restituirea cheltuielilor facute pentru producerea fructelor, dacă este cazul.

Cumpărătorul are dreptul, de asemenea, la accesoriile lucrului vândut și la tot ce a fost destinat la uzul său perpetuu, de exemplu, imobile prin destinație, acțiunea în revendicare sau în garanție (dar nu și acțiunea personală de anulare a contractului de locațiune pentru incapacitate), precum și la accesoriile convenite (de exemplu, ambalajul).

In cazul în care convenția privitoare la transmiterea proprietății unui bun este lovită de nulitate pentru orice motiv prevăzut de lege, pronunțarea nulității nu produce nici o consecință în ceea ce privește reținerea fructelor culese de către cumpărător, căruia vânzătorul i-a predat folosința tocmai pentru a culege fructele. Situația este similară cu privire la fructe, și în ipoteza în care operează rezoluțiunea convenției și are loc restabilirea situației anterioare, adică restituirea prețului de către vânzător și redarea folosintei de către cumpărător.

Ceea ce trebuie considerat esențial în ambele situații, atât în ipoteza anulării cât și a rezoluțiunii, este nu numai că aceasta să exceadă înțelegerea părților, ci și buna-credință în posesia și folosința bunului (articolele 483 și 1019 cod civil)

În cazul bunurilor de gen sau viitoare, acestea se vor preda în cantitatea și calitatea ori alte criterii determinate prin contract ( eșantioane, standarde, etc.) conform regulilor generale privind obiectul plății; dacă nu s-a specificat calitatea, vânzătorul va trebui să predea bunuri de calitate mijlocie (articolele 1100-1103 Cod civil)

În cazul în care lucrul vândut nu se predă în momentul încheierii contractului, vânzătorul este obligat să-l conserve până în momentul predării (art. 1074 C. Civ.), deoarece lucrul trebuie să fie predat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului (art. 1324 C.Civ.), chiar dacă, potrivit convenției , proprietatea se transmite ulterior, dar lucrul exista în acel moment și este individualizat.

In caz de deteriorare sau pieire a lucrului, vânzătorul răspunde ca un depozitar (voluntar sau remunerat – art. 1600 C. civ.), culpa lui fiind prezumată cât timp nu dovedește o cauză straină exoneratoare de răspundere (art. 1082- 1803 C.Civ.) : caz fortuit sau forta majora, inclusiv fapta cumpărătorului sau a unui terț pentru care nu răspunde.

Dacă cumpărătorul a devenit proprietar din momentul încheierii contractului (întrucât conservarea se face în numele și pe seama lui) el trebuie să suporte cheltuielile ocazionate de păstrarea lucrului (art.1618 C.civ).

Sancțiunea nerespectarii obligației de a preda lucrul

În caz de neexecutare, totală sau parțială, datorată culpei vânzătorului, potrivit regulilor generale cumpărătorul poate invoca excepția de neexecutare a contractului (exceptio de non adimpleti contractus) sau poate cere fie rezoluțiunea vânzării cu daune interese, fie executarea în natura a contractului (punerea sa în posesie, art. 1320 C.civ.), iar dacă executarea în natură a contractului nu este posibila, daune-interese (art. 1075 C.civ.), nefiind exclusă nici posibilitatea procurării lucrurilor de gen de la terți pe seama vânzătorului (art. 1077 C.civ.).

In cazul executarii cu întârziere a obligației de predare, cumpărătorul are dreptul la daune-interese (art. 1321 C.civ.), dar numai de la data punerii în întârziere a vânzătorului (art.10821 și 1079 C.civ.).

2. Obligația de garanție

2.1 Precizări prelabile. Noțiunea de garanție

Obligația de garanție a vânzătorului decurge din principiul că el trebuie să facă tot ce-i sta în putința pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea liniștită și utilă a lucrului vândut. Rezultă că obligația de garanție are o dublă infațișare (art. 1336 C. Civ.); vânzătorul trebuie să-l garanteze pe cumpărător de liniștită folosință a lucrului, adică contra evicțiunii (I) și de utila folosință a lucrului, adică contra viciilor (II).

A garanta înseamnă de fapt a asigura persoanei careia i s-a predat un lucru, posesiunea liniștită a acelui lucru.

Urmând traditia romana, Codul civil consideră că obligația principală a vânzătorului este aceea de a preda bunul. În măsura în care dobânditorul este evins, tulburat, i se acordă posibilitatea de a se întoarce împotriva autorului său. Este vorba de acțiunea în garanție. Intr-adevăr, cel ce primeste bunul a contractat pentru a se putea folosi de el fără a fi expus vreunei reclamații ulterioare.

2.2 Garanția contra evicțiunii

2.2.1 Evicțiunea. Noțiune.

In sensul sau cel mai strict, etimologic, evicțiunea desemnează pierderea unui drept prin judecată. Cuvântul provine din latinescul evictio, – onis = deposedare, ceea ce înseamnă că o persoana pierde dreptul său asupra unui lucru pentru că prin justiție s-a recunoscut unui terț un drept concurent al evinsului.

Autorii au admis însă că studiul textelor din cod relevă o sfera mai largă a noțiunii, nefiind indispensabilă o hotarare judecătorească irevocabilă pentru angajarea răspunderii garantului.

Se numeste deci evicțiune pierderea proprietății lucrului, în total sau în parte, sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar. În acest sens, Codul civil prevede că vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, precum și de saracinile care n-au fost declarate la încheierea contractului (art. 1337 C. civ.).

Garanția contra evicțiunii este aplicabila la orice vânzare, inclusiv la vânzarea prin licitatie publica. În acest din urma caz însă, ordonantă de adjudecare, ramasă definitivă și executată, curăță imobilul de orice ipotecă și privilegiu (deci problema garanției pentru aceste sarcini nu se mai pune), iar orice alta cerere care poate conduce la evicțiune și la răspunderea fostului proprietar pentru evicțiune față de cumpărătorul adjudecatar se prescrie în 5 ani.

Obligația de garanție a vânzătorului contra evicțiunii exista nu numai fată de cumpărător, dar și față de subdobânditori, chiar dacă aceștia sunt succesori cu titlu particular și cu titlu gratuit (art. 828 C. civ.). Soluția se justifică prin faptul că, odată cu lucrul – ca accesoriu al lui – se transmit asupra subdobânditorului și toate drepturile legate de acel lucru, aflate în stransă conexiune cu lucrul care formează obiectul contractului. Dacă contractul s-a încheiat printr-un intermediar (de exemplu, un mandatar), acesta, evident, nu răspunde de evicțiune. Dacă însă intermediarul s-a comportat ca vânzător aparent (mandat simulat prin interpunere de persoane), el răspunde de evicțiune față de cumpărător.

Codul nostru civil folosește termenul de «răspundere» atunci când tratează evicțiunea. Cu toate acestea, se pare că ceea ce s-a avut în vedere de către legiuitor la acea vreme a fost elementul obiectiv, independent de culpa, care declanșează obligația vânzătorului. În cazul unui vânzător de rea credință consecințele vor fi însă mai severe.

Referindu-se la vânzare, unii autori, începând cu Domat și Pothier, precursorii doctrinari ai Codului civil francez, au rezumat într-o expresie devenita celebra raportul dintre obligația de predare și cea de garanție: garanția este predarea continua.

Aceasta teorie, a obligației de predare că fundament al obligației de garanție are marele merit de a reliefa faptul că obligația de predare ar fi iluzorie dacă nu ar fi completată de obligația de garanție.

2.2.2 Scurt istoric al reglementării

Instituție veche, garanția contra evicțiunii a cunoscut de-a lungul secolelor o importantă evoluție, a carei origine se găsește în dreptul antichitații.

Astfel, cercetarile atesta că încă în Babilon, Codul lui Hammurabi vorbește de clauza care are drept scop protecția cumpărătorului bunului altuia împotriva revendicarii pornite de proprietar sau de avânzii săi în cauza.

În dreptul roman, înainte de a ajunge la forma definitivă, din care provine, prin filiera franceză și reglementarea noastră, această obligație a suferit o dubla evoluție. La origine, poporul roman nu avea decât o idee foarte vaga despre ceea ce înseamna buna-credință. Ca urmare, toate obligațiile iau nastere prin folosirea formelor solemne. Cu timpul însă, sub influența civilizației, s-a admis că anumite obligații puteau rezulta din buna-credință.

După apariția actului consensual de vânzare-cumpărare jurisconsulții au admis că principiul bunei-credințe îl obligă pe vânzător să garanteze pentru evicțiune printr-o stipulațiune specială. Astfel s-a născut « actio empti », prin care cumpărătorul îl putea sili pe vânzător să consimtă la încheierea stipulațiunii de garanție, pentru ca, mai târziu, clauza să devină subînteleasă, devenind de atunci un efect firesc al contractului de vânzare-cumpărare.

Acest regim al garanției se corelează cu efectul obligatoriu al vânzării române: vânzătorul nu se obligă să asigure dreptul cumpărătorului, ci doar să-i încredinteze posesia.

Proprietatea lucrurilor se transmite prin tradițiune: dacă vânzătorul era titularul dreptului, acesta trecea asupra cumpărătorului prin simplul efect al exprimarii consimțământului ; altminteri, cumpărătorul, obtinând posesia, se bucura de uzucapiune (anual pentru mobile și bienala pentru imobile) și în același timp vânzătorul îi garanta folosința liniștită a lucrului. Ca atare era valabilă vânzarea lucrului altuia.

Această soluție pare inițial curioasă, căci ne-am aștepta ca mai ales într-o societate primitivă să existe o reacție brutală a legiuitorului în scopul protejarii situațiilor existente, a protejarii proprietății, una dintre bazele fundamentale ale păcii sociale. Și totuși la Roma contractele privind bunul altuia nu reprezentau nici un pericol privind viața socială. Vânzarea era un contract ce dădea naștere doar la obligații, vânzătorul trebuind să predea bunul și să-l garanteze pe cumpărător, care nu se putea plânge dacă nu avea motiv să fie tulburat sau evins.

În vechiul drept românesc întalnim de asemenea menționată obligația de garanție pentru evicțiune. Codul Caragea o tratează la titlul dedicat vânzării (articolul 32 și urm., partea a două, cap 2), iar codul Calimach, sub influenta codului austriac, vorbește despre aceasta obligație la titlul « tocmelilor în genere » (articolul 1239 și urm.).

Spre deosebire de dreptul român, în dreptul feudal românesc, contractul de vânzare-cumpărare este translativ de proprietate. Unii cercetatori au observat ca, deși garanția pentru evicțiune nu este prea clar exprimata, numeroasele clauze ce apar mentionate în contracte demonstrează grija părților de a asigura cumpărătorului o folosință liniștită asupra obiectului dobândit. În acest sens este de semnalat că diploma confirmativă din partea suveranului, cerută ad validitatem (pentru existenta să valabila) la vânzarea terenurilor, conținea mențiunea că nimeni nu are dreptul să-l împiedice pe cumpărător să foloseasca efectiv obiectul cumpărat.

Obligația de garanție în Codul civil actual este considerată că fiind un efect accesoriu al contractului. că urmare, garantatul va trebui totdeauna să aștepte să fie tulburat înainte de a putea acționa în garanție.

Conform art . 1336 pct. 1 C. civ. rom., vânzătorul este ținut să garanteze doar liniștita posesiune a lucrului. Aceasta dispoziție este cu atât mai surprinzatoare cu cât în dreptul nostru, ex. art. 1295 C. civ. « proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinta vânzătorului, îndata ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului… ».

Dar cum s-a observat mai demult, această formula din art. 1336 C. civ. nu mai este exactă în dreptul actual, autorii fiind de acord că vânzătorul trebuie să garanteze nu doar posesiunea, ci însăsi proprietatea lucrului vândut.

Această contradicție din codul civil se datorează influenței exercitate de tradiția româna care nu concepea vânzarea decât că pe un angajament al garantului de a transmite posesiunea.

Aceeași traditie explică și faptul că regulile garanției pentru evicțiune sunt analizate la titlul dedicat vânzării, dar în același timp sunt considerate reguli de drept comun, de vreme ce texte exprese, cum ar fi art. 1503 C. civ. în materie de societate civila, art. 1409 în materie de schimb, trimit la vânzare și în materia contractului de locațiune, unde nu sunt reguli speciale, soluțiile se dau tot în raport cu cele prevăzute la contractul de vânzare-cumpărare.

2.2.3 Indivizibilitatea obligației de garanție

Raportul contractual obligațional complex comportă o pluritate de debitori sau de creditori. Obligația este indivizibilă când prin natura ei sau prin convenția părților nu poate fi executată decât integral, nefracționat. Efectul obligației indivizibile cu pluritate de debitori, prevăzut în art. 1062 C. civ. este acela că fiecare codebitor poate fi obligat să execute în întregime întreaga obligație.

Garanția împotriva evicțiunii este considerata de autori că fiind indivizibila în mod natural, atunci când ea îmbraca forma abstențiunii. De exemplu, dacă mai multe persoane în calitate de vânzători au încheiat un contract de vânzare-cumpărare, ei sunt ținuți prin însăsi natura acestei obligații la a nu face, la a nu-l tulbura pe cumpărător în exercitarea prerogativelor dobândite prin contract.

De asemenea, este indivizibilă obligația ce incumbă vânzătorilor / moștenitorilor vânzătorului de a face, de a-l apăra în cazul în care împotriva lui s-a declanșat o acțiune.

În acest sens, s-a hotarât că dacă mai mulți coproprietari au vândut bunul aflat în indiviziune, ei datorează în mod indivizibil garanție cumpărătorului tulburat de un alt coproprietar care nu consimățise la înstrainare.

Asemănător s-a pus problema în cazul în care un tutore a vândut un bun ce îi apărținea lui și minorului în coproprietate. După majorat, devenit moștenitor al tutorelui, fostul minor va fi ținut de obligația de garanție, neputându-l evinge pe cumpărător.

In ipoteza vânzării unui imobil bun comun de către unul dintre soți fără consimțământul celuilalt soț, încălcând astfel dispoziția art. 35 din C. fam., soțul necontractant are deschisă acțiunea în anulare. Dar dacă el ratifica înstrăinarea, va putea fi ținut să-l garanteze pe cumpărător, indivizibil cu soțul vânzător.

Dacă evicțiunea s-a produs, garanția pentru evicțiune îmbracă forma obligației de a da, deci de a-l despagubi pe cumpărător, obligație divizibilă între fiecare covânzător sau comoștenitor al vânzătorului, datorită obiectului său: plata unei sume de bani. Asadar, dacă a fost evins, cumpărătorul are deschisă acțiunea în dezdăunare, bazată pe garanția contra evicțiunii împotriva fiecaruia dintre moștenitorii vânzătorului, proporțional cu partea sa ereditară, respectiv împotriva vânzătorului proporțional cu dreptul său indiviz asupra bunului.

2.2.4 Cine are dreptul să pretinda garanția

Primul care are dreptul să pretindă garanția este cumpărătorul. Odata cu bunul, cumpărătorul a dobândit, ca accesoriu, conform art. 1325 C. civ. și acțiunea în garanție, inclusiv garanția contra evicțiunii provenind din propria faptă a vânzătorului, ca și cea provenind de la terți.

Dreptul său de a invoca garanția este transmisibil, astfel că au dreptul să invoce garanția, la rândul lor, avânzii-cauză ai cumpărătorului, atât cu titlu părticular, cât și universal : moștenitorii, legatarii, donatarii, cumpărătorii ulteriori ai aceluiasi bun.

Dacă el a transmis mai departe bunul, cumpărătorul este presupus că a transmis și acțiunea în garanție. Aceasta prezinta importanța mai ales în cazul

în care titlul subdobânditorului însuși nu i-ar fi permis să exercite garanția împotriva autorului sau direct. De pildă, în cazul donației, donatarul nu are dreptul de a pretinde garanție de la donator, dar el este succesorul creanței de garanție a autorului sau, încât poate pretinde garanția de la vânzător. Sau, în cazul a două vanzari succesive, a doua fiind insoțita de clauze de exonerare a vânzătorului (ipoteza vizează evicțiunea provenind de la terți iar nu cea provenind din faptul vânzătorului), cumpărătorul ulterior poate intenta actiunea direct împotriva primului vânzător, iar nu în calitate de creditor al primului cumpărător.

Dacă cumpărătorul nu intentează acțiunea (de exemplu, pentru că este pe punctul de a fi declarat insolvabil și deci nu are interes ca în patrimoniul sau să între vreun element activ), ea poate fi exercitată pe cale oblica de proprii săi creditori.

2.2.5 Garanția contra evicțiunii rezultând din fapte personale

Atat doctrina cât și jurisprudenta sunt unanime în a recunoaște că nu este admisibil ca vânzătorul să reia pe cale ocolită ceea ce a înstrăinat prin contractul încheiat.

Reglementând obligația de garanție pentru evicțiune, Codul civil vizează în special, evicțiunea provenind de la un terț. Este însă evident că obligația de garanție operează – cu atât mai puternic cuvânt – dacă evicțiunea provine dintr-un fapt personal al vânzătorului.

Se numeste „fapt personal” (art. 1339 C.civ.) orice fapt sau act –anterior vânzării, dar tainuit față de cumpărător, ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract – săvărșit de către vânzător sau succesorii sai universali ori cu titlu universal de natura a-l tulbura pe cumpărător în liniștita folosință a lucrului, indiferent că este vorba de o tulburare de fapt (de exemplu, deposedarea cumpărătorului de o parte în terenul vândut ) sau de o tulburare de drept ( de exemplu, vânzătorul invocă un drept de uzufruct sau de abitație – nerezervat prin contract – asupra lucrului vândut).

În cazul tulburărilor din partea vânzătorului, cumpărătorul se poate apăra prin invocarea unei excepții personale numita „excepție de garanție”; cine trebuie să garanteze pentru evicțiune, nu poate să evingă. Vânzătorul nu poate evinge nici în urma dobândirii unei noi calitati, pe care nu o avea în momentul încheierii contractului. Astfel, dacă a vândut lucrul altuia (sau coproprietate cu altul) și apoi l-a mostenit pe adevăratul proprietar (coproprietar, coindivizar), nu-l poate evinge pe cumpărător, acesta putându-i opune excepția de garanție.

Deoarece obligația de garanție a vânzătorului este o obligație patrimonială, după moartea lui ea se transmite asupra succesorului universal sau cu titlu universal. Astfel fiind, excepția de garanție poate fi invocata și în ipoteza inversă, când adevăratul proprietar îl moșteneste pe vânzător, dacă tulburarea provine din partea moștenitorului, căci „acela care are obligația garantarii de evicțiune nu poate, tot el să evinga pe dobânditorul cu titlu oneros” (inclusiv coproprietarul care îl moșteneste pe vânzător).

In schimb, excepția de garanție nu poate fi opusa succesorilor cu titlu particular al vânzătorului, ei nefiind ținuți de obligația autorului lor. Astfel, de exemplu, dacă proprietarul (sau moștenitorul lui) a vândut imobilul la două persoane diferite și primul cumpărător îl revendică de la cel de-al doilea, procesul nu poate fi soluționat prin invocarea exceptiei de garanție. Ea poate fi invocată (de al doilea cumpărător) numai dacă reclamantul (primul cumpărător) cumulează și calitatea de vânzător (de succesor cu titlu universal al vânzătorului).

Obligația de garanție a vânzătorului pentru fapte proprii – indiferent că au fost savarșite înainte sau după încheierea contractului de vânzare-cumpărare – vizează nu numai tulburarea directă a cumpărătorului, dar și evicțiunea care se realizează prin intermediul unui terț (indirect). Astfel, de exemplu, dacă proprietarul vinde lucrul de două ori, el răspunde de evicțiune fată de primul cumpărător, dacă cel de al doilea și-a înscris titlul de dobândire a imobilului în cartea funciara înaintea primului cumpărător sau a intrat cu buna-credință în posesia lucrului mobil. Tot astfel, dacă, după vânzare, fostul proprietar constituie o ipoteca asupra imobilului vândut și creditorul ipotecar trece la realizarea garanției. Vânzătorul răspunde în asemenea cazuri – deși cauza evicțiunii este ulterioara vânzării- deoarece evicțiunea rezultă din faptul său personal.

În sfarșit, precizăm că obligația negativa a vânzătorului de a nu-l tulbura pe cumpărător în liniștită folosință a lucrului este de esența vânzării; orice convenție contrară este nula (art. 1339 C.civ.). Aceasta spre deosebire de obligația de garanție pentru evicțiune rezultănd din fapta unui terț, care este numai de natura vânzării, putând fi înlăturată sau modificată prin convenția dintre părți.

a) Tulburari de fapt

Prin tulburare de fapt se înțelege săvârșirea de către vânzător a unui act material prejudiciabil asupra bunului vândut, nefondat pe un drept. Dacă ne gândim la buna-credință, este firesc că aceasta împrejurare să atragă răspunderea vânzătorului.

Temeiul acestei răspunderi a vânzătorului se găsește în chiar contractul de vânzare-cumpărare, nefiind unul delictual.

Deci, pentru a nu contraveni obligației de garanție provenind din propria faptă, vânzătorul trebuie să se abțină de a săvărși orice fapte materiale care pot cauza cumpărătorului o incomodare a folosintei bunului. Astfel, de pildă, după ce a vândut o porțiune de teren, vânzătorul tulbura folosință bunului, trecând zilnic pentru a cultiva un alt teren pe care îl deține ; sau construiește un zid în imediata apropiere a locuinței vândute, împiedicând normala aerisire a cladirii, etc.

Unii autori, urmati și de decizii ale practicii judecătorești considera pe buna dreptate că tot în categoria tulburarilor de fapt provenind de la vânzător intra și săvârșirea unui act juridic de către acesta, de pildă vânzarea unui bun a doua oară, după ce formase obiectul unui contract de vânzare, ori închirierea bunului după încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

In general se consideră că este de atributul exclusiv al instanței de fond calificarea unei anumite împrejurari ca reprezentând tulburare din partea vânzătorului. În acest sens, s-a hotărât că vânzătorul datorează garanție pentru evicțiunea provenind din propria să fapta chiar dacă, fără a o săvărși el însuși, provoaca sau favorizează un act care aduce atingere dreptului cedat.

Instantele au avut de stabilit în fiecare caz în parte dacă prin exercitarea unui drept izvorând din raporturile de vecinatate, fostul proprietar al unui teren vândut, ramas vecin cu cumpărătorul își încalcă sau nu obligația de a nu-l tulbura.

Astfel, instanța noastra suprema a facut o delimitare corectă între servitutea de trecere pe terenul altuia, care se bazează pe un titlu de drept și simpla toleranța de a trece pe terenul altuia, izvorătă din relațiile de bună vecinătate, care, odata dispărute au dus și la încetarea permisiunii.

De asemenea, în Franța a rămas celebră speța privind hotelul Riviera. O persoană, proprietara unei case la malul marii, a vândut casa fără a conferi cumpărătorului un drept de servitute de vedere la mare și fără a greva terenul cu servitutea de « non aedificandi ». S-a hotărât în mod judicios că vânzătorul își păstrează dreptul de a construi pe terenul rămas un edificiu care maschează priveliștea spre mare a cumpărătorului, dacă nu există clauza contractuala care să interzică acest lucru.

b) Tulburari de drept

Vânzătorul este ținut să asigure folosința liniștită a lucrului, datorând deci garanție cumpărătorului chiar împotriva tulburarilor de drept pe care el însuși le-ar cauza. Aceasta înseamnă că îi este interzis să evingă, să încerce a relua dreptul transmis prin contract, chiar dacă ar putea invoca în acest scop un titlu.

Astfel, într-o speță, fiul defunctului, acceptant pur și simplu al moștenirii, care cumpărase de la tatăl sau un imobil deja vândut unei alte persoane, dar netranscris, a intentat acțiune împotriva primului cumpărător, invocând lipsa transcrierii. Părâtul s-a apărat cu succes prin invocarea exceptiei de garanție reclamantul nefiind un terț care să poată invoca lipsa transcrierii, ci dimpotrivă, o persoană succesor al vânzătorului, ținută de obligația de a nu-l tulbura pe cumpărător.

Cu toate restricțiile care apasă asupra vânzătorului în privința exercitării drepturilor sale, el păstrează bineînteles dreptul de a pune în discuție validitatea însăsi a vânzării sau executarea obligațiilor cumpărătorului.

El poate introduce astfel o acțiune în rezoluțiune pentru neexecutare sau poate cere anularea sau constatarea nulității vânzării, fără ca în aceste cazuri cumpărătorul să poata invoca în apărarea să excepția de garanție. Desigur că vânzătorul nu poate cere anularea vânzării (de pildă, în cazul vânzării lucrului altuia) dacă el însuși ar fi fost în eroare, căci potrivit art. 954 alin. 2 C. civ. pentru a atrage anularea convenției, eroarea trebuie să cadă « asupra persoanei cu care s-a contractat ». În plus, dacă acțiunea este admisă înseamnă că retroactiv vânzarea este desființată și deci cumpărătorul nu mai poate pretinde executarea obligației de garanție contra evicțiunii.

În aceeași măsură, se subînțelege că după vânzare, dacă se iveste vreo neînțelegere cu privire la determinarea exacta a obiectului contractului, vânzătorul o poate pune în discuție fără a încalca prin aceasta obligația de garanție contra evicțiunii provenind din propria fapta.

De pildă, vânzătorul nudei proprietați conserva dreptul de a culege fructele bunului, el bucurându-se de toate celelalte drepturi pe care legea le conferă uzufructuarului, iar nu prin prisma garanției pentru evicțiune, căci uzufructul nu formase, prin ipoteză, obiectul contractului.

La fel dacă vânzând o porțiune de teren, proprietarul și-a pastrat dreptul asupra unui teren vecin. Neînțelegerile cu privire la acea porțiune țin de interpretarea contractului, iar nu de interdicția de a-l tulbura pe cumpărător.

Ceea ce trebuie subliniat este că și aici, că și în materia garanției împotriva tulburărilor provenind de la terți, buna sau reaua credință a vanzatoului nu joacă nici un rol în declanșarea obligației. El va fi ținut să repare prejudiciul cauzat prin evicțiune de îndată ce cumpărătorul a demonstrat că obligația de a nu face ce-i incumba vânzătorului a fost încălcată.

De asemeni, astfel cum a reiesit din expunerile anterioare, pentru angajarea răspunderii vânzătorului pentru tulburarile provenind din propria faptă nu se cere îndeplinită condiția anteriorității tulburării în raport cu data încheierii contractului.

c) Cazuri de tulburari de drept

Bun aflat în indiviziune

Dacă bunul vândut apărține doar în parte vânzătorului, soluția admisă în doctrina noastră, că și în jurisprudență este că vânzarea-cumpărarea nu este nula/anulabilă ab initio, ci se face urmatoarea distincție.

Dacă unul din coindivizari înstrăinează în natura un bun din coproprietate fără acordul celorlalti înseamnă că el a încălcat regula unanimitatii, iar acest contract nu numai că nu este opozabil celorlalți coproprietari, dar însăsi valabilitatea contractului depinde de rezultatul partajului. La partaj va participa vânzătorul alături de ceilalti coindivizari, iar dacă bunul este atribuit înstrăinatorului, vânzarea încheiată de el anterior se consolidează. În caz contrar, se consideră că neavând calitatea de proprietar la data contractului, înstrăinatorul a vândut bunul altuia, convenția fiind anulabilă la cererea cumpărătorului. În orice caz, coindivizarilor nevânzători nu li se recunoaște dreptul de a cere anularea contractului și nici acela de a intenta acțiunea în revendicare. De aceea, înseamna practic că invocarea dreptului de proprietate de către coindivizarii vânzătorului nu poate constitui o cauza de evicțiune pentru cumpărător. Acesta ar putea cere însă vânzătorului să răspundă pentru evicțiune în cazul în care bunul la partaj a căzut în lotul altui coindivizar decât vânzătorul.

Pentru rațiunile expuse este preferabil să nu se afirme anulabilitatea contractului. În același sens, într-o hotarare judecătorească s-a arătat: 
 « deci cumpărătorul unei păduri în stare de indiviziune, când este împiedicat de celălalat coproprietar de a tăia, nu este dator să provoace ieșirea din indiviziune pentru a-și exercita dreptul său, ci e în drept să ceară rezoluțiunea vânzării, restituirea prețului și daune interese ».de altfel și în soluția nulității relative se afirma în final că « în esența, ambele soluții au ca rezultat final desființarea contractului cu efect retroactiv ».

Dacă însă nu se înstrăinează un bun în materialitatea sa, ci cota parte ideală și abstractă din dreptul de proprietate al vânzătorului, nu se mai pune problema atribuirii bunului la partaj ca o condiție a validității contractului. Dacă condițiile generale și speciale de validitate a contractului sunt îndeplinite, acest contract își va produce efectele imediat. Iar în indiviziune locul vânzătorului va fi luat de cumpărător, astfel că la partaj acesta din urmă va figura alaturi de ceilalți proprietari, iar nu vânzătorul. Contractul este perfect valabil indiferent că bunul nu este atribuit cumpărătorului. Iar vânzătorul pentru eventualitatea unei asemenea ipoteze nu va fi ținut să răspundă nici pentru evicțiune, în lipsa de cauză contrară.

În orice caz, s-a hotărăt că dacă a fost de buna credință și a exercitat o posesie utila potrivit articolului 1847, cumpărătorul unui bun imobil de la un comoștenitor poate invoca acest contract ca just titlu.

Vânzarea unui bun de către un soț fără consimțământul celuilalt soț

Această problemă, frecvent întâlnită un practică, se rezolvă în general potrivit regulilor care guvernează raporturile patrimoniale dintre soți. Potrivit Codului familiei, soții administraza, folosesc și dispun împreună de bunurile comune ; oricare dintre ei, exercitând singur aceste drepturi este presupus că are și acordul celuilalt, în virtutea mandatului tacit dintre soți. Deci până la proba contrară, cumpărătorul a dobândit de la persoana îndreptatită. Această prezumție relativă poate fi rasturnată, soțul neconcordant probând fie că nu și-a dat acordul, fie că vânzarea s-a încheiat în pofida opoziției sale. În acest din urmă caz vânzătorul va putea fi ținut să răspundă pentru evicțiune.

Regula mandatului tacit nu operează însă în materie de înstrainare a unui imobil, căci potrivit articolului 35 alineatul 2 teza a două din Codul familiei nici unul dintre soți nu poate înstrăina sau greva un imobil bun comun fără consimțământul expres al celuilalt soț. Un contract încheiat cu încălcarea acestei prescripții este anulabil la cererea soțului necontractant, chiar dacă nu a participat la încheierea contractului, ceea ce contravine principiului relativității efectelor contractului. Se recunoaște însă acestui soț dreptul de a intenta singur acțiunea în revendicare, actul încheiat fără acordul sau fiindu-i inopozabil.

Fie că solicită anularea, fie că intentează acțiunea în revendicare împotriva cumpărătorului, acesta din urma se vede evins, astfel că are acțiune în garanție pentru evicțiune împotriva vânzătorului. Dacă însă soția necontractantă devine succesoarea simplă și pură a soțului decedat, ea nu mai are deschisă nici una dintre acțiuni, obligația de garanție împotriva evicțiunii care îi incumba vânzătorului prin contract transmitându-se asupra ei.

Vânzarea de către un proprietar aparent

În practica judecătorească de multe ori la încheierea contractului de vânzare-cumpărare vânzătorul avea un titlu în aparența valabil, titlu care însă ulterior este desființat cu efect retroactiv.

În cazul în care după deschiderea succesiunii un moștenitor ulterior declarat nedemn înstrăinează bunuri ce faceau parte din masa succesorala.

Nedemnitatea operează de drept și retroactiv, nedemnul fiind considerat că nu a fost niciodată moștenitor. Ca atare, dacă ar trebui să aplicăm cu toată rigoarea acest principiu, toate actele de înstrainare consimtite de el anterior pronunțării nedemnității s-au referit la bunul altuia. Pe buna dreptate însă jurisprudența a adoptat o soluție opusa celei pe care o pura logica juridică ar fi impus-o, validând vânzările efectuate de moștenitorul nedemn. Cumpărătorul de buna credință al unui imobil corporal va păstra proprietatea lui în temeiul articolului 1909 Cod civil, iar dacă bunul este imobil el va putea dobândi proprietatea prin invocarea uzucapiunii, dacă sunt întrunite condițiile acesteia.

In plus, în vederea protejarii securității sociale doctrina și jurisprudența au consacrat, conform maximei error communis facit ius teoria proprietarului aparent, care îi permite cumpărătorului ca în anumite circumstanțe să se poată apăra eficace împotriva acțiunii în revendicare intentată de adevăratul proprietar. Așa cum s-a observat într-un studiu amplu consacrat acestei interesante probleme, aplicarea adagiului menționat conduce practic la sacrificarea celor care în mod logic ar fi trebuit să triumfe a celor care în dovedirea acțiunii lor invocă realitatea în contra erorii. Se impune însă ca eroarea în care s-a găsit cumpărătorul să fie “comună”, adică susceptibilă a fi împărtășită de o masa mare de oameni și invincibilă, în sensul că n-ar fi putut-o înlătura. Cu alte cuvinte, dacă ordinea publica pretinde acordarea protectiei celor care s-au înșelat, se mai cere că eroarea să fi putut fi comisă de un om rezonabil, nefiind totuși admisibilă protejarea unei erori stupide, oricat de raspândită ar fi ea. Se adaugă încă două condiții, anume că obiectul vânzării să fie un bun privit « ut singuli » și – condiție evidenta în cadrul acestui contract – înstrăinarea să fie cu titlu oneros. În cazul îndeplinirii acestor condiții, cumpărătorul poate păstra bunul, căci nu știe și nici nu poate în mod obiectiv să știe că cel cu care tratează a săvărșit o faptă care îi atrage nedemnitatea și deci putativitatea titlului de moștenitor.

In mod asemănător se pune problema în ipoteza vânzării consimtite de un moștenitor aparent. Moștenitorul aparent este cel care se crede și trece în ochii tuturor că adevăratul și eventual singurul moștenitor. Astfel, de pildă, moștenitorul legal nerezervatar care, neștiind că printr-un testament al lui decuius a fost exheredat și anterior descoperirii acestui fapt, înstrăinează un bun.

În materia actelor de administrare săvârșite de moștenitorul aparent nu este nevoie să se apeleze la maxima « error communis facit jus », căci există în Codul civil foarte explicit, anume art. 1097 : plata făcută cu buna credință acelui ce are creanța în posesiunea să este valabilă chiar dacă în urma posesorul ar fi evins. Dar în privința actelor juridice de dispoziție, jurisprudența a admis că eroarea comună și invincibilă îl poate transforma pe cumpărătorul de la un moștenitor aparent în proprietar, imediat, fără a fi nevoie să astepte termenul pentru a uzucapa. Aceasta soluție s-a admis chiar dacă moștenitorul aparent a fost de rea credință.

Teoria moștenitorului aparent este mult mai generală decât îi spune numele, ea se aplica ori de cate ori o persoană este considerată de toți ceilalți ca proprietar și se comportă ca atare.

Prin invocarea aceleiași teorii a proprietarului aparent se poate apăra și cumpărătorul de la un vânzător care avea calitatea de proprietar la data contractării, titlul sau fiind ulterior desființat prin exercitarea unei căi extraordinare de atac. În acest sens, în practica judecătoreasca, s-au întălnit cazuri în care, în urma rămânerii definitive a hotărârii de partaj, unul dintre foștii copărtași (fie soți, fie alți coproprietari) a vândut imobilul ce-i fusese atribuit. Ulterior, în urma admiterii recursului, bunul a fost atribuit altui copartajant. Evident că în aceasta situație sunt suficiente elemente care să justifice invocarea erorii comune și invincibile de către cumpărător, astfel că el să păstreze bunul dobândit cu buna credință de la vânzător.

Mai recent, împotriva unor hotărări judecătorești irevocabile, care au admis acțiunile în revendicare ale proprietarilor unor imobile intrate în proprietatea statului în perioada comunistă s-au declarat recursuri în anulare conform Codului de procedura civilă, hotararile fiind anulate de Curtea Suprema de Justitie.

Consecinta : imobilele au rămas în proprietatea statului, titlul înstrăinătorului fiind desființat. În legatura cu soarta contractului de vânzare-cumpărare prin care înainte de declararea recursului în anulare proprietarul a înstrăinat imobilul, ar trebui ca potrivit principiului « resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis » să fie și el desființat.

În realitate, cumpărătorul acționat pentru restituirea bunului va trebui să-l cheme pe vânzător să îi ia apărarea sau să se apere singur prin invocarea teoriei proprietarului aparent. Unii autori au contestat justetea invocării acestei teorii în privința erorii de drept, prin referire la adagiul « nemo censetur ignorare legem ». Totuși în doctrina actuală se susține că și eroarea de drept produce aceleași efecte că și eroarea de fapt.

d) Garanția faptului personal la vânzarea de software

Prin software se înțelege programul de calculator, împreună cu instrucțiunile de folosire și purtătorii materiali ai acestor informații. Programul-standard este unul destinat folosirii de către mai multi utilizatori, pe când programul individual presupune producerea sa anume pentru o folosință determinată a unui utilizator. În dreptul german, înstrăinarea unui program standard pe durata mare este considerată că atrăgând aplicabilitatea regulilor contractului de vânzare-cumpărare.

La noi, în prezent protecția programelor pentru calculator este prevăzută în legea nr. 8 / 1996 privind dreptul de autor și drepturile conexe. Pornind de la dispoziția art. 2 din Legea nr./ 8 /1996, potrivit căreia recunoașterea drepturilor prevăzută în aceasta lege nu prejudiciază și nu exclude protecția acordată prin alte dispoziții legale, este de discutat în ce măsura și în ce condiții pot fi aplicate și în această materie dispozițiile Codului civil referitoare la garanția contra evicțiunii.

Se impune mai întâi clarificarea naturii juridice a software-lui : este acesta un bun corporal, de vreme ce atât programul cât și documentația se găsesc pe suporți corporali (dischete, semiconductori, benzi magnetice, cartele perforate s.a.) sau exprimă o opera intelectuală, un bun incorporal ? Apoi, se pune întrebarea, se realizează achizitia de software prin cumpărare sau locațiune, este cumva antrepriză contractul prin care se executa un anume program de calculator la cererea unui client s.a.m.d.

Așa cum rezultă din studiile întocmite în țarile dezvoltate, nu se pot face generalizari, pentru că există numeroase diferențe între contractele ce au ca obiect programele de calculator. S-au evidențiat astfel, diferențieri fie din punct de vedere al duratei cedării, fie asupra existentei sau nu a obligației de întreținere a programului, fie determinate de persoana cedentului (producător de software, vânzător ulterior), fie de scopul utilizarii (de pildă pentru domenii « periculoase », cum ar fi supravegherea medicală a pacienților unui spital, ori programe cu scop de divertisment, cum ar fi cele pentru jocuri), fie, în sfarșit, în funcție de modul de fabricare a softului (programe-standard ce se pot folosi de mai mulți utilizatori, spre deosebire de programele destinate unui anume utilizator și care sunt ca atare incluse în procesul de producție).

Literatura juridică s-a pronunțat cu valoare de principiu în sensul aplicarii cu prioritate a normelor prevăzute de lege pentru un contract special numai la materia respectivă, conform adagiului « specialia generalibus derogant », admițând însă o excepție pentru ipoteza în care nici pentru contractul special în cauză și nici în cadrul teoriei generale a obligațiilor nu exista vreo reglementare a problemei.

Legea privind drepturile de autor și drepturile conexe, explicitând dreptul de difuzare a operei de către autor, enumera vânzarea printre modurile de transmitere cu titlu oneros.

Referindu-ne la programele de calculator, credem că, în lipsa unei clauze exprese care să rezulte din convenția părților, contractul de cesiune, de care generic vorbeste art. 41 nu poate fi considerat un contract de vânzare-cumpărare. Mai întăi, potrivit art. 47 alin. 6, dobândirea proprietății asupra suportului material al operei nu conferă prin ea însăsi un drept de exploatare asupra operei. Apoi, în virtutea art. 75 lit. b se interzice, în lipsa unei stipulații exprese contrare, dreptul utilizatorului de a transmite unei alte persoane dreptul de utilizare. Este, după cum se observă, o restricție legală care contravine principiului general al liberei circulații a bunurilor (art. 1310 C. civ.) și dreptul proprietarului de a dispune liber și absolut de bunul său (art. 480 C. civ.).

Dacă totuși părțile au convenit în sensul conferirii unui drept de exploatare exclusivă asupra operei, natura juridică a acestui contract va fi aceea a unui contract de vânzare-cumpărare. Desigur că el va prezenta particularitațile datorate obiectului specific, mai ales caracteristica ubicuitatii. Totodata, nu trebuie omisa dispoziția art. 75 alin. 2: cesiunea dreptului de utilizare a unui program pentru calculator nu implică și transferul dreptului de autor asupra acestuia.

Dobânditorul unui software va putea fi însă tulburat prin intentarea unei acțiuni întemeiate pe dispozițiile art. 139 din Legea privind dreptul de autor de către un terț care se pretinde a fi autorul programului. În lipsa unor dispoziții legale speciale, va putea intra în functiune obligația de garanție pentru evicțiune, părătul acționat chemându-l pe înstrăinator să-l apere, iar în caz de eșec să-l despăgubească, bineînțeles dacă sunt întrunite condițiile răspunderii pentru evicțiune : tulburare de drept, cauza anterioara contractului, necunoașterea cauzei de către dobânditor (art. 1337 și urm. C. civ.).

2.2.6 Garanția contra evicțiunii rezultănd din fapta unui terț

Dacă tulburarea provine din partea unei terțe persoane, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reușește să-l apere va fi obligat să suporte consecințele evicțiunii, idiferent că a fost de bună sau de rea-credință.

Obligația de garanție a vânzătorului exista, în acest caz, dacă sunt îndeplinite urmatoarele condiții: să fie vorba de o tulburare de drept (a), cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării (b) și cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător (c).

La aceste trei condiții se mai adaugă , uneori, necesitatea unei acțiuni în justiție intentată de către terț împotriva cumpărătorului. Referitor la această condiție precizam că, pentru existența obligației de garanție a vânzătorului, nu este suficientă o simpla temere a cumpărătorului de a fi evins sau o reclamație oarecare din partea terțului; în majoritatea cazurilor, evicțiunea este rezultatul unei acțiuni în justiție. În literatura de specialitate se arată și cazuri de evicțiune care nu sunt consacrate printr-o hotărâre judecătorească. De exemplu, dacă dreptul terțului este atât de evident, încât cumpărătorul renunță la drept fără judecată; cumpărătorul plătește creanța ipotecară pentru a degreva imobilul și pentru a-l păstra; cumpărătorul de la neproprietar devine proprietar pe cale de moștenire etc.

Pe de alta parte, evicțiunea poate fi consecința unei acțiuni în justiție intentată de cumpărătorul însuși, de exemplu, împotriva terțului care a pus stăpânire pe lucru sau care contestă dreptul de servitute al cumpărătorului, acțiuni respinse de instanța. În consecintă, obligația de garanție contra evicțiunii nu poate fi condiționată de acțiunea în justiție a terțului.

a) Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terțului este o tulburare de drept. El nu răspunde pentru simpla tulburare de fapt, care nu are un temei juridic. În contra tulburărilor de fapt cumpărătorul se poate apăra singur, prin mijloace legale, de exemplu, prin acțiunile posesorii.

Dreptul invocat de către terțul evingător poate să fie un drept real, cum ar fi dreptul de proprietate sau dreptul de uzufruct. Vânzătorul răspunde, de asemenea, pentru existența unor servituți nedeclarate și care sunt neaparente (art. 1337 și 1349 C.Civ.), deoarece se presupune că cele aparente ( că și așa-numitele servituți naturale și legale, de exemplu, art. 616 C.Civ.) sunt cunoscute și acceptate de cumpărător.

Dacă imobilul a fost vândut că fond dominant, vânzătorul răspunde dacă servitutea nu există, întrucât micșorează valoarea imobilului.

În cazul ipotecilor și privilegiilor obligația de garanție se declanșează numai dacă debitorul principal nu-și plătește datoria și creditorul trece la realizarea creanței.

Dacă vânzarea a avut că obiect bunuri mobile, luate în posesiune de către cumpărătorul de bună-credință, problema garanției contra evicțiunii se pune numai dacă adevăratul proprietar le poate revendica în condițiile art. 1909-1920 C. civ.

În afara drepturilor reale asupra lucrului, evicțiunea poate exista și în cazul invocării de către terț a unui drept de creanța. Este ipoteza, de exemplu, a contractului de locațiune încheiat de către vânzător, care – în anumite condiții – este opozabil cumpărătorului sau a îmbunătățirilor aduse de locatar pe care cumpărătorul este obligat să le plăteasca. Dacă cumpărătorul nu cunoștea existența locațiunii sau a îmbunatațirilor, iar vânzătorul nu i le comunica la încheierea contractului, va fi obligat să răspundă pentru evicțiune.

b) Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terțului are o cauza anterioara vânzării. Vânzătorul nu poate răspunde de împrejurările ivite după încheierea contractului și transmiterea lucrului în patrimoniul cumpărătorului, în afară numai dacă evicțiunea provine dintr-un fapt personal.

Deoarece cauza evicțiunii trebuie să fie anterioară vânzării, pentru uzucapiunea începută înainte, dar desavarșită ulterior, vânzătorul nu răspunde. În acest caz cumpărătorul, devenit proprietar, avea posibilitatea să întrerupă prescripția achizitivă.

c) A treia condiție este necunoașterea cauzei evicțiunii de către cumpărător. Dacă el a avut cunoștință de pericolul evicțiunii, înseamnă că a acceptat riscul și problema răspunderii vânzătorului în caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul având caracter aleatoriu. Sarcina probei cunoașterii evicțiunii de către cumpărător incumbă vânzătorului.

2.2.7 Natura și modul de funcționare a obligației de garanție

Cât timp evicțiunea nu s-a produs, vânzătorul este ținut – după cum am văzut – să se abțină de la orice fapt sau act ce ar putea avea drept consecință tulburarea cumpărătorului; obligație de a nu face.

Dacă evicțiunea este pe cale să se producă, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător împotriva pretențiilor terțului; obligație de a face. În acest scop, dacă cumpărătorul este acționat în justiție de către terț, trebuie să-l introducă în proces pe vânzător printr-o cerere de chemare în garanție pentru a-l apăra contra eventualei evicțiuni.

Dacă cumpărătorul nu-l introduce pe vânzător, aparându-se singur, și pierde procesul, se poate întoarce împotriva lui pe cale principală, printr-o acțiune în garanție pentru evicțiune. În această acțiune însă, vânzătorul poate opune cumpărătorului excepția procesului rau condus (exceptio mali processus), cu consecința pierderii garanției de către cumpărător ( art.1351 C.Civ.), dacă dovedește că – fiind introdus în procesul cu terțul – ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge prețențiile terțului.

Dacă evicțiunea s-a produs, se angajează – în condițiile arătate – răspunderea vânzătorului pentru pagubele suferite de cumpărător -, obligație de a da.

Dintre aceste trei obligații, primele două sunt indivizibile (de exemplu, între moștenitorii vânzătorului sau între mai multi vânzători coproprietari).In schimb, obligația de a da – plata sumelor de bani datorate cu titlu de despăgubire – este divizibilă.

2.2.8 Efectele obligației de garanție în caz de evicțiune consumată Indemnizațiile datorate în caz de evicțiune totală

Dacă cumpărătorul (sau succesorul lui în drepturi, fie și cu titlu particular) a fost evins, drepturile lui împotriva vânzătorului sunt stabilite de lege după cum evicțiunea a fost totală sau parțială.

Potrivit art. 1341 C. civ., cumpărătorul evins are dreptul de a cere de la vânzător: restituirea prețului; fructele, dacă este dator a le întoarce proprietarului care l-a evins ; cheltuielile de judecată, atât cele înaintate de el împotriva vânzătorului, cât și cele înaintate de evingător contra sa ; daune interese și cheltuielile contractului de vânzare.

Legea acordă cumpărătorului evins de totalitatea bunului dreptul la o despăgubire integrală că efect al rezoluțiunii contractului.

Prețul

Întotdeauna vânzătorul va trebui să restituie prețul primit. Codul adaugă în art. 1342 că prețul primit este datorat de vânzător chiar dacă la data evicțiunii valoarea bunului era mai mica decât la data contractării și chiar dacă micșorarea valorii s-a datorat unei cauze fortuite ori chiar neglijenței cumpărătorului.

Această dispoziție pare surprinzătoare. Ea sugerează că riscurile sunt lăsate pe seama vânzătorului, deși potrivit art. 971 C. civ., de la încheierea contractului bunul este în rizico-pericolul dobânditorului. S-a încercat explicarea acestei dispoziții prin referire la sancțiunea vânzării bunului altuia, aratându-se că dacă vânzătorul a înstrăinat lucrul altuia, iar cumpărătorul a fost evins în totalitate, înseamnă că prețul a fost plătit fără cauză, iar restituirea lui se impune în temeiul plății nedatorate. Dar nu trebuie uitat că evicțiunea totală poate interveni chiar dacă vânzătorul a fost proprietarul lucrului vândut, de pildă când evicțiunea rezultă din urmarirea imobilului urmărit de către creditorul ipotecar nesatisfăcut. Or, art. 1342 este aplicabil și în acest caz, deci vânzătorul datorează în orice caz prețul, chiar dacă diminuarea valorii bunului este imputabilă cumpărătorului, căci până la evicțiune el a fost proprietar și în această calitate a avut dreptul să fie neglijent cu bunul său.

Se impune însă precizarea că potrivit codului civil, din preț trebuie dedusă suma reprezentând foloasele realizate de cumpărător din stricăciunile aduse lucrului, ca și despăgubirea acordată cumpărătorului de adevăratul proprietar pentru îmbunătățirile aduse fondului.

În legatură cu prețul pe care cumpărătorul îl poate pretinde ca efect al evicțiunii totale se pune problema : în cazul când acțiunea e introdusă de un subdobânditor împotriva vânzătorului, care este prețul pe care părâtul trebuie să-l restituie ? Prin ipoteza, dacă au existat două contracte de vânzare-cumpărare succesive, prețul a fost diferit. Asemanator se poate pune problema dacă subdobânditorul evins a fost un donatar, de pildă. În această privință, dacă este vorba de un subdobânditor cu titlu gratuit, se recunoaște acestuia dreptul de a pretinde de la vânzătorul autorului sau prețul plătit în acel contract.

Dacă însă a fost dobândit cu titlu oneros, unii autori au considerat că se impune o distincție : dacă el a plătit un preț mai mare decât propriul vânzător, are dreptul la întreaga sumă, dar cu titlul de daune interese, deci doar dacă a fost de buna-credință. În schimb, dacă a plătit un preț mai mic, se spune că el nu poate pretinde decât prețul pe care el însuși l-a plătit.

Potrivit părerii contrare, de vreme ce s-a admis că prin contract toate drepturile și accesoriile bunului se transmit subdobânditorului, înseamnă că fiind cesionar inclusiv al acțiunii în garanție sau cu titlu particular, are exact aceleași drepturi pe care autorul său le avea, deci dreptul de a obține prețul pe care l-a plătit. Concluzia este semnificativă, căci ea permite dezdăunarea celui evins de un terț, chiar dacă împotriva autorului sau nu avea acțiune în garanție pentru evicțiune.

In cazul evicțiunii consumate și a constatării nulității absolute a contractului, reclamantul-cumpărător are dreptul atât la restituirea prețului, cât și la obligarea părâtului – vânzător la plata dobânzilor.

Astfel, într-o speță, în anul 1983, prin act sub semnatură pivată, reclamanții au cumpărat de la părâții un teren situat în raza comunei R., cu care ocazie reclamanții au plătit părâților prețul integral și au intrat în posesia terenului, fiind însă evinsi în anul 1986, când, în urma unui partaj judiciar, terenul a fost atribuit unei alte persoane (un coindivizar).

Așa fiind, în speță, reclamanții solicitând constatarea (declararea) nulității absolute a actului de vânzare-cumpărare a terenului (avându-se în vedere articolul 44 al. 1 dinLegea nr. 59/1974), precum și restituirea prețului plătit (ceea ce instanța de fond a admis) soluția apare greșită cu privire la neacordarea dobănzilor legale aferente prețului nerestituit.

În acest sens, este de precizat că, deși convenția părților este lovită de nulitate, deci nu putea avea efect translativ de proprietate, totuși, în baza acesteia, reclamanții au intrat în posesia terenului, iar părâții au beneficiat de preț.

Cât timp părțile au respectat convenția, reclamanții au beneficiat de recolta obținută, în schimb părâții s-au folosit de preț și de fructele civile ale acestuia (dobănzile). Din moment ce reclamanții au fost evinsi din posesia terenului (In cursul anului 1986), s-a produs un dezechilibru, deoarece atât prețul cât și terenul au fost deținute de părâți, ceea ce apare inechitabil, chiar dacă convenția este lovită de nulitate absolută.

Contravaloarea fructelor

Articolul 1324 punctul 2 Cod civil prevede în plus dreptul cumpărătorului de a obține de la vânzător contravaloarea fructelor pe care a trebuit să le restituie evingătorului.

Dacă cumpărătorul a fost de buna-credință, el va dobândi fructele în temeiul articolului 485 teza I Cod civil: « Posesorul nu câștigă fructele decât când posedă cu buna credință ».

Până la introducerea acțiunii în justiție de către un terț împotriva cumpărătorului, respectiv până când cumpărătorul a luat cunoștința pe altă cale de dreptul indubitabil al terțului ce a condus la evingerea sa totală, el este considerat ca fiind de buna credință, astfel că nu poate fi obligat să le plătească proprietarului evingător. Ca atare, nu va putea cere la rândul sau nimic de la vânzător cu acest titlu.

Buna credință se prezumă și în materie dar în orice caz intentarea acțiunii în justiție împotriva posesorului, cum ar fi acțiunea în revendicare, face să înceteze buna sa credință.

După aceste momente însă, în temeiul articolului 487 Cod civil el este considerat de rea credință și poate fi obligat să restituie evingătorului fructele bunului. Textul articolului 1341 punctul 2 vizează tocmai această ipoteză, în care deși față de terțul evingător el este privit de la un moment dat ca fiind de rea-credință, față de vânzător ramane de buna-credință și are dreptul, pe langă preț, la valoarea acestor fructe. Este voba atât de fructele percepute, cât și de cele nepercepute din neglijența. Din acest moment (în care “viciurile titlului îi sunt cunoscute”) restituirea îi cauzează o pagubă cumpărătorului, prejudiciu ce trebuie acoperit de vânzător.

Dacă vânzătorul chemat în garanție declară că nu are mijloace juridice cu care să-l apere pe cumpărător, declarându-se de acord cu restituirea prețului și a daunelor, dar cu toate acestea cumpărătorul continuă singur procesul, pierzându-l, vânzătorul nu mai poate fi ținut de contravaloarea fructelor. Pretenția cumpărătorului în acest sens ar parea ca un abuz de drept, de vreme ce se poate considera că prin consemnarea prețului și a altor despăgubiri, raportul contractual a luat sfârșit.

Dacă bunul nu este frugifer, cumpărătorul are dreptul cel puțin la dobânda prețului.

Cheltuielile de judecată

Pentru acoperirea integrală a prejudiciului suferit, cumpărătorul are dreptul să ceară restituirea cheltuielilor de judecată pe care le-a suportat. Mai intâi, dacă a fost evins în urma unui proces intentat de adevăratul proprietar, el este îndreptațit în virtutea articolului 1341 Cod civil să pretindă de la vânzător restituirea acestor cheltuieli, chir dacă vânzătorul a fost de buna-credință, neștiind că a vândut bunul altuia.

În mod normal, cumpărătorul acționat în judecată, ar trebui să ceară chemarea în garanție a vânzătorului, pentru că hotararea pronunțată să fie opozabila acestuia și în același timp pentru a obține în același proces toate despăgubirile de la vânzător.

Totuși, dacă nu a cerut pe cale incidentă și a așteptat definitivarea primului proces pentru a cere ulterior pe cale principală obligarea vânzătorului la despăgubiri, el procedează destul de riscant, asa cum s-a arătat anterior. Dacă în acest al doilea proces vânzătorul nu reușește să se apere prin « exceptio mali procesus » el va trebui, evident, ca fiind căzut în pretenții, să acopere toate cheltuielile de judecată.

Tot în scopul indemnizării cumpărătorului legea prevede că în cazul în care este evins total, acesta are dreptul și la restituirea spezelor vânzării (articolul 1342, punctul 4 în fine). Dacă părțile nu au convenit altfel, potrivit articolului 1305 Cod civil, cheltuielile cu autentificarea actului, onorariul avocatului, cheltuielile de înscriere în cartea funciară sunt în sarcina cumpărătorului. În măsura în care el a achitat aceste cheltuieli cu ocazia încheierii contractului (respectiv ulterior în cazul publicitații imobiliare) are dreptul la restituirea lor.

Daunele interese

Legea prevede dreptul cumpărătorului la daune interese. Deși acesta este un principiu general în materie de răspundere, în materia despăgubirii datorate ca efect al despăgubirii totale codul civil reglementează prin articolele 1342-1345 modul de calcul a despăgubirilor datorate cu titlu de daune interese, care prezintă unele particularități.

La calculul despăgubirii instanța trebuie să țina cont de creșterea valorii bunului între data încheierii contractului și data producerii evicțiunii, astfel încât pe lăngă preț, cumpărătorul să obțină, dacă este cazul și contraechivalentul sporului de valoare. Potrivit articolului 1344 Cod civil acest excedent este datorat de vânzător, indiferent de cauza care l-a produs, ceea ce reprezintă o derogare de la dreptul comun al răspunderii.

În lumina priincipiilor generale, dacă din forța majoră sau în caz fortuit debitorul nu si-a executat obligația, el nu poate fi ținut de daune interese (articolul 1083). La fel, conform articolului 1085 cod civil, debitorul nu răspunde decât de daunele-interese care au fost prevăzute sau au putut fi prevăzute la facerea contractului.

În materia daunelor pentru evicțiune totală se admite că, indiferent de faptul că sporul a fost sau nu previzibil la data încheierii contractului, vânzătorul este ținut să-l acopere. Se observa că în felul acesta cumpărătorul este apărat împotriva unei eventuale devalorizări monetare.

Derogarea instituită de articolul 1344 Cod civil își găsește un suport și în dispozițiile articolului 1350, potrivit cărora se vor aplica regulile generale ale convențiilor pentru soluționarea chestiunilor de daune-interese care ar rezulta din neexecutarea vânzării, dar numai dacă nu există reguli speciale.

Legea prevede apoi dreptul cumpărătorului de a pretinde, tot cu titlul de despăgubire anumite cheltuieli pe care le-a facut cu bunul până la momentul evicțiunii. În acest sens, se distinge între cheltuielile necesare conservarii bunului, cele utile care tind la ameliorarea și sporirea valorii bunului și cheltuielile voluptuarii, de agrement, făcute în scop de lux sau de plăcere.

Articolul 1345 Cod civil din care rezultă aceasta obligație, sugerează că vânzătorul indiferent de buna sau reaua sa credință datorează cheltuielie necesare și pe cele utile, dar în subsidiar, doar dacă ele nu au fost restituite de terțul evingător, caruia îi profită. Se observă că ideea de garanție, de siguranță a cumpărătorului este și aici prezentă, de vreme ce practic, cumpărătorului îi sta la dispoziție și acest mijloc, pe lângă, bineînțeles, dreptul de retenție pe care-l poate invoca împotriva terțului revendicant până la acoperirea creanței.

De menționat însă că suma pe care cumpărătorul are dreptul de a o pretinde de la evingător cu acest titlu (de cheltuieli necesare sau utile), poate fi mai mică decât cea pe care ar putea-o pretinde vânzătorului garant. Astfel, terțul evingător poate fi ținut doar de cheltuielile necesare (dar el poate opune compensația cu fructele pe care cumpărătorul la rândul sau i le datorează). Cele utile nu pot fi pretinse de la evingător decât în măsura efectivă a sporului de valoare.

Dacă vânzătorul a fost de rea credință, el sigur va putea fi obligat să restituie cheltuielile voluptuarii, conform articolului 1346 Cod civil: « dacă vânzătorul a vândut cu rea-credință fondul altuia, el va fi dator să întoarcă cumpărătorului toate spezele ce va fi făcut, chiar și cele de simplă plăcere. »

În privința momentului în funcție de care se calculează aceste valori se impune precizarea noțiunii de « epoca evicțiunii » , folosita de cod.

În literatura juridică s-a menționat atitudinea oscilanta a jurisprudenței, care uneori a considerat că data evicțiunii este data introducerii acțiunii în garanție iar alteori că este data deposedarii efective a cumpărătorului.

Concluziile privind restituirile în caz de evicțiune consumata

– Prețul trebuie restituit întotdeauna, altfel fiind considerat că este deținut fără cauză.

– Daunele intereselor sunt datorate pentru acoperirea prejudiciului cauzat prin neexecutarea obligației vânzătorului, acordarea lor facându-se doar în măsura dovedirii existentei și cuantumului acestui prejudiciu.

Principiul echitatii ar impune că în ipoteza în care valoarea bunului a scăzut din cauze fortuite sau prin fapta cumpărătorului, restituirea prețului către cumpărător să nu fie integrală. Dar ideea de garanție justifica aceasta derogare de la echitate și echilibru.

2.2.9 Evicțiunea parțială. Opțiunea cumpărătorului

Se vorbește de evicțiune parțială în cazul în care, astfel cum prevede articolul 1347, respectiv 1348 cod civil cumpărătorul a fost evins numai de « o parte a lucrului », de o parte a fondului. În literatura juridică evicțiunea parțială este considerată că include fie pierderea de către cumpărător a unei cote ideale din dreptul de proprietate, fie a unei părți din lucru, fie restrăngerea sau negarea în orice forma a drepturilor pe care el credea că le-a dobândit.

In oricare dintre ipotezele de evicțiune parțială legea acordă cumpărătorului dreptul de a opta între a cere  «stricarea », deci rezoluțiunea vânzării și menținerea contractului, dar cu acțiune în despăgubire.

Instanța are dreptul suveran de a aprecia dacă evicțiunea are « o așa însemnătate încât cumpărătorul n-ar fi cumpărat fără acea parte”.

Dacă el reusește să demonstreze acest lucru, iar instanța pronunță rezoluțiunea, vânzătorul trebuie să restituie prețul și să plătească daune-interese ca și în cazul evicțiunii totale, iar cumpărătorul să restituie lucrul așa cum a rămas după evicțiune.

Se observă particularitatea acestei sancțiuni: pe de o parte, expresia folosită de cod sugerează ideea unei erori în care s-a gasit cumpărătorul (dacă ar fi știut…, nu ar fi cumpărat).

Consecința nu este însă nulitatea contractului, ci prin «stricarea » vânzării se înțelege de la majoritatea autorilor, rezoluțiunea convenției. Pe de alta parte însă, în dreptul nostru, rezoluțiunea se aplica doar în cazul în care neexecutarea obligației care decurge dintr-un contract sinalagmatic este culpabilă. Or, vânzătorul datorează garanție independent de vreo culpă ce ar putea fi reținută în sarcina sa.

Dacă rezoluțiunea nu ar putea fi obținută sau nici nu a fost cerută, contractul se menține, dar cumpărătorul are dreptul la restituirea valorii părții din care a fost evins.

Spre deosebire de ceea ce se prevede în materie de evicțiune totală, cuantumul indemnizației acordate cumpărătorului în acest caz este calculat în funcție de valoarea părții pierdute prin evicțiune, iar nu în funcție de prețul plătit de el.

Și în acest caz evaluarea se face în momentul evicțiunii, pentru a se asigura o despăgubire echitabilă a cumpărătorului evins.

În plus, – deși Codul civil nu prevede – vânzătorul poate fi ținut și de plata contravalorii fructelor pe care cumpărătorul le datorează evingătorului, o parte din cheltuielile contractului, precum și cheltuielile de judecată, în virtutea principiului « ubi idem est ratio, eadem lex esse debet ».

Se observă pe de alta parte că, dacă după vânzare valoarea bunului a scăzut, pierderea va fi suportată în parte și de către cumpărător. Se spune că soluția se explică prin aceea că vânzarea este menținută, deci cumpărătorul nu ar putea pretinde o parte proporțională din preț, ci doar repararea exacta a prejudiciului suferit, căci în acest caz prețul nu a fost plătit fără cauză.

In doctrina franceza s-a discutat pe marginea articolului 1637 din « Code civil », corespondentul din codul nostru civil.

Astfel, unii autori au criticat-o, considerând-o ilogica, legiuitorul neavând nici un motiv să se îndepărteze, în materie de evicțiune parțială, de soluțiile admise în privința evicțiunii totale.

Alți autori considera deopotriva că textul acestui articol a rezultat dintr-o eroare a redactorilor codului civil, care au vrut să reia în legatură cu evicțiunea parțială soluția romana care se aplica în aceeași măsură evicțiunii totale, dar nu au fost atenți la amortizarea textelor, astfel că au ajuns să facă o distincție acolo unde de fapt nu era cazul.

În fine, alții au afirmat că în aceasta materie Codul civil conține o antinomie imposibil de explicat rațional, observând în același timp, pe bună dreptate că soluția logica este aceasta, prevăzuta pentru evicțiunea parțială, iar nu calcularea despăgubirii în funcție de prețul plătit, asfel cum s-a indicat în materie de evicțiune totală.

Opțiunea cumpărătorului

Dacă evicțiunea este numai parțială – are ca obiect fie o fracțiune din lucru sau o cota ideală din dreptul de proprietate (lit. a și b), fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la lucru (lit. c), – cumpărătorul are alegerea între a cere rezoluțiunea vânzării sau menținerea ei cu despăgubiri.

a) dacă evicțiunea unei părți a lucrului este atât de importantă, încât cumpărătorul n-ar fi cumpărat dacă ar fi putut să o prevadă, el poate cere rezoluțiunea vânzării (art. 1347 C.Civ.). În acest caz, cumpărătorul restituie lucrul așa cum a rămas după evicțiune, primind în schimb prețul și despăgubirile la fel ca în cazul evicțiunii totale.

b) dacă cumpărătorul nu cere sau nu obține rezoluțiunea vânzării, are dreptul la valoarea părții pierdute prin efectul evicțiunii, valoare socotită în momentul evicțiunii. Vânzătorul nu se poate elibera oferind o parte din preț și nici cumpărătorul nu poate cere o parte din preț, proporțională cu partea evinsă, indiferent de scăderea sau urcarea valorii lucrului de la vânzare și până la evicțiune (art. 1348 C.Civ.).

c) în cazul servituților (active sau pasive) ori a altor drepturi, dacă nu intervine rezoluțiunea potrivit celor aratate (lit.a), cumpărătorul are dreptul la daune-interese în condițiile dreptului comun (art. 1349- 1350 C.Civ.).

Prescripția actiunii in garanție

Acțiunea în garanție pentru evicțiune a cumpărătorului împotriva vânzătorului se prescrie în termenul general de prescriptie.

Termenul prescriptiei începe să curgă de la data producerii evicțiunii. Până în acest moment obligația vânzătorului este condițională și cumpărătorul nu poate să acționeze, iar contra non valentem agere non currit praescriptio (prescriptia nu curge împotriva celui care este împiedicat să acționeze).

2.2.10 Modificari convenționale ale garanției contra evicțiunii

Regimul legal al garanției – numită garanție de drept – nefiind stabilit cu caracter imperativ, poate fi modificat prin convenția părților ( art. 1338 C.Civ.). Garanția agravată, micșorată sau înlăturată complet prin convenția dintre părți se numește garanție convenționala (de fapt).

În privința clauzelor de agravare a răspunderii vânzătorului – pentru fapte proprii, ale terților (de exemplu, pentru tulburari de fapt) sau chiar pentru evenimente fortuite (de exemplu, inundație, expropriere etc.) – legea nu prevede limitari. Menționăm însă, că ele trebuie să fie expres prevăzute și clar exprimate, deoarece sunt de strictă interpretare. În caz de îndoială, se aplică regulile garanției de drept.

În ceea ce privește clauzele de exonerare de răspundere (de înlăturare sau micșorare a garanției), legea prevede două limitari:

– obligația negativă de garanție a vânzătorului pentru fapte personale nu poate fi nici înlăturată și nici micșorata prin convenția dintre părți, sancțiunea fiind nulitatea clauzei (art. 1339 C.Civ.). Clauza poate fi considerată cauza determinantă a contractului, pentru a atrage sancțiunea nulității totale ( a contractului).

În literatura de specialitate se precizează că exonerarea de garanție pentru fapte personale se admite totuși, dacă vizează fapte anume determinate, săvărșite anterior încheierii contractului și aduse la cunoștinta cumpărătorului (de exemplu, un contract de locațiune încheiat, o servitute constituită etc.). În realitate, clauza este valabilă, în aceste cazuri, pentru că nu reprezintă clauze de exonerare propriu-zise, ci clauze menite a determina conținutul și limitele dreptului transmis.

-exonerarea totală sau parțială pentru fapta unui terț este permisă, dar nu poate scuti pe vânzător de a restitui prețul (fără despăgubiri ) în caz de evicțiune (art. 1340 C.Civ), el fiind deținut fără cauză , afară numai dacă cumpărătorul a cunoscut, la încheierea contractului, pericolul evicțiunii sau dacă a cumpărat pe riscul sau (caracter aleatoriu).

2.3 Garanția contra viciilor lucrului vândut

2.3.1 Noțiune

Așa cum am văzut, vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului nu numai folosință liniștită, dar și utilă a lucrului. Astfel fiind, vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului, dacă din cauza lor este impropriu întrebuintării după destinație sau dacă viciile micșorează într-atat valoarea de întrebuintare încât cumpărătorul, în cunoștintă de cauză, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai redus (art. 1352 C.Civ.).

Când lucrul vândut este afectat de un viciu în sensul art. 1352 C.Civ., situația prezintă asemănare cu viciul de consimțământ al erorii (sau dolului) asupra substanței obiectului contractului (art. 954 alIn 1 C.Civ.).

Între aceste două situații exista însă deosebiri esențiale; în cazul erorii asupra substanței obiectului ( error în substanțiam), din cauza acestui viciu de consimțământ, cumpărătorul nu a putut cumpăra, în substanța sa, lucrul voit și poate cere anularea contractului.

Dacă cumpărătorul, datorită acestui viciu de consimțământ, nu a putut cumpăra, în substanța lui, lucrul voit, atunci el are dreptul la acțiunea în anularea contractului. De exemplu, când cumpărătorul s-a înțeles cu vânzătorul să cumpere un tablou al unui pictor renumit pentru a cărui autenticitate garantase vânzătorul, iar în realitate i s-a vândut o reproducere sau un tablou al unui pictor necunoscut, exista o eroare asupra substanței lucrului, care atrage anularea vânzării.

În schimb, în cazul viciilor vizate de art. 1352 C.Civ. cumpărătorul a cumpărat lucrul voit, numai că acesta este impropriu întrebuințării după destinație sau cauza viciilor îi micșorează valoarea de întrebuințare – deci eroarea se referă numai la calitatea lucrului – și cumpărătorul nu poate cere anularea contractului, ci are o acțiune în garanție (redhibitorie sau estimatorie) contra vânzătorului.

De exemplu, dacă se vinde o casa depre care vânzătorul afirma că este construită din cărămidă, iar în realitate este din material lemnos, se poate cere anularea. În schimb, dacă acea casă este construită din cărămidă, dar este afectată de vicii, va intra în funcție obligația de garanție pentru vicii.

Deoarece în cazul viciilor vizate de art. 1352 C.Civ.cumpărătorul – dacă nu se multumește cu reducerea prețului- poate cere rezoluțiunea contractului printr-o acțiune în garanție numita redhibitorie (vb. lat. redhibere, a lua inapoi, a restitui), aceste vicii s-au numit redhibitorii.

2.3.2 Condițiile răspunderii pentru vicii

a) Trebuie că viciul să fie ascuns (art. 1352 C.civ.); vânzătorul nu răspunde de „viciile aparente și despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă” (art. 1353 C.Civ.). Prin urmare, viciul poate fi considerat ascuns numai dacă nu l-a cunoscut și, după împrejurări, printr-o verificare normală, dar atentă, nici nu putea să-l cunoască, nefiindu-i comunicat nici de către vânzător. Viciul pe care vânzătorul dovedește că l-a adus la cunoștința cumpărătorului nu poate fi considerat ascuns, indiferent de natura sa.

În practica judecătorească posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoștința de viciul lucrului se apreciază in abstracto, avându-se în vedere un cumpărător prudent și diligent.

Lipsa de informare, de experientă, cât și nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur să fie considerate vicii ascunse. Atunci când este vorba despre un lucru pentru a cărui cunoaștere este necesară o anumită pregătire, cumpărătorul poate apela la o persoana calificată, și dacă nu o face, el este în culpă.

Într-un alt caz s-a aratat că viciul ascuns este acela care nu poate fi constatat cu prilejul verificării bunului de către cumpărător, dar să nu fie vorba despre lipsa sa de experienta sau de nepriceperea sa. În cazul vânzării unui autoturism, dacă cumpărătorul nu are cunoștințe în domeniu, el este în culpă dacă nu apelează la o persoana calificată (mecanic auto), în măsura să depisteze caracteristicile respective cu ocazia verificarii acestuia.

Într-o decizie a Tribunalului Municipiului Bucuresti s-a decis că viciile nu puteau fi depistate la data vânzării, ci numai în condițiile unei temperaturi foarte scăzute, care nu exista la data vânzării. În cauză era vorba despre o haină de blană, cumpărată de reclamant în octombrie 1988, care la data introducerii acțiunii, prezenta rupturi la spate și la mâneci, cedând în continuare, fără să opuna rezistență. Acest lucru s-a datorat modalitații de conservare a bunului în condiții de ger și îngheț, astfel că, după prima îmbracare, au apărut rupturile, iar instanța a dispus rezoluțiunea contractului pentru vicii ascunse și restituirea prețului plătit.

Într-o alta speță, cu privire la faptul că pentru folosirea paltonului cumpărat, cumpăratoarea a trebuit sa-i aducă unele modificari, deoarece prezenta diverse degradări și avea aspectul unui palton folosit de trei ani, s-a decis că aceste vicii sunt numai vicii aparente, de care cumpăratoarea se putea convinge singură, fiindu-i respinsa acțiunea în garanție pentru vicii ascunse ca nefondata.

În sfarșit, într-un alt caz, s-a decis că dacă necunoașterea de către cumpator a viciilor lucrului se datorează manoperelor frauduloase ale vânzătorului, vânzătorul va fi ținut să răspundă, aceste vicii fiind astfel nesusceptibile de a ajunge la cunoștința cumpărătorului.

Potrivit art. 1354 C. civ., vânzătorul “este răspunzator de viciile ascunse chiar și când nu le-a cunoscut”, deci el va răspunde indiferent dacă a cunoscut sau nu viciile ascunse. Dacă vânzătorul dovedește că a adus la cunoștința cumpărătorului viciul, atunci viciul nu mai poate fi considerat ascuns, întrucât cumpărătorul a contractat în cunoștință de cauza și si-a asumat riscul contractului.

In contractul de vânzare-cumpărare comercială, vânzătorul răspunde nu numai pentru viciile ascunse, ca în materie civilă, ci și pentru viciile aparente.

Răspunderea vânzătorului pentru viciile aparente privește bunurile care se transmit de pe o piața pe alta. Legea are în vedere cazurile când cumpărătorul nu preia direct bunurile de la vânzător, ci de la cărăuș. El poate să constate viciile aparente ale bunurilor numai la primirea efectiva a bunurilor în cauză. De aceea, cumpărătorul este în drept să invoce aceste vicii fața de vânzător.

Pentru aceleași rațiuni, cumpărătorul poate reclama lipsurile aparente și în cazul când bunurile circulă pe aceeași piața, dacă el nu a avut posibilitatea să preia personal bunurile de la vânzător.

Întrucât reclamarea viciilor aparente este legată de posibilitatea ori imposibilitatea cumpărătorului de a lua parte la predarea bunurilor, înseamnă că vânzătorul nu va răspunde pentru viciile aparente, chiar dacă bunurile se transmit de pe o piață pe alta, când cumpărătorul a preluat personal bunurile de la vânzător.

Asa cum prevede art. 70 C. com., cumpărătorul trebuie să aducă la cunoștința vânzătorului viciile aparente constatate în termen de două zile de la primirea bunurilor. Legea permite prelungirea acestui termen când el nu este suficient pentru cunoașterea viciilor aparente, datorită condițiilor exceptionale în care s-ar afla lucrul vândut ori însuși cumpărătorul. Sunt avute în vedere cazurile când, de exemplu, cantitatea mare a bunurilor nu a permis descărcarea din mijlocul de transport în termenul de două zile sau cumpărătorul nu a găsit în acest termen un specialist absolut indispensabil care să verifice bunurile primite. Durata prelungirii termenului trebuie apreciată în funcție de împrejurările concrete.

Potrivit legii, după expirarea termenului, cumpărătorul nu mai poate reclama viciile aparente ale bunurilor primite.

Dacă viciile aparente au fost aduse la cunoștința vânzătorului în termen, cumpărătorul poate reclama viciile aparente în termen de trei ani (art. 3 din Decretul nr. 167 / 1958). Termenul curge de la data nașterii dreptului la acțiune, adică la constatarea viciilor aparente.

b) Trebuie că viciul (cauza defecțiunilor manifestate ulterior) să fi existat în momentul încheierii contractului (chiar dacă predarea lucrului se face ulterior).

Pentru viciile ivite ulterior contractării – deci când lucrul se strică, se defectează sau iși pierde calitatea din cauza viciilor ivite după vânzare – vânzătorul nu răspunde, deoarece prin efectul încheierii contractului riscurile trec asupra cumpărătorului odata cu dreptul de proprietate. În cazurile în care proprietatea nu se transmite din momentul încheierii contractului, vânzătorul răspunde și pentru viciile ivite ulterior vânzării, dar până în momentul transferarii dreptului de proprietate.

Nu este necesar însă că viciul să se fi manifestat anterior vânzării, și numai ca la data încheierii contractului să existe cauza sau germenii lui, chiar dacă viciul se manifestă ulterior.

Astfel, într-o speță, animalul vândut suferea de o boală la momentul vânzării, însă această boala nu a putut fi diagnoasticată decât printr-o analiză de laborator ulterioară, astfel că acțiunea cumpărătorului pentru obligația de garanție pentru vicii a fost admisă, dispunându-se rezoluțiunea vânzării.

Dacă dreptul de proprietate nu se transmite din momentul încheierii contractului, ci ulterior, viciul trebuie să fie anterior sau concomitent cu transmiterea proprietatii, căci până atunci riscurile apărțin vânzătorului.

c) Trebuie că viciul să fie grav, adică din cauza lui lucrul să fie impropriu întrebuințării la care este destinat după natura sa ori potrivit convenției sau să se micșoreze într-atât valoarea de întrebuințare, încât cumpărătorul, în cunoștință de cauza, n-ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai redus. Nu se cere însă că viciul să se refere la substanța, la esența lucrului (ca la anularea pentru eroare).

În privința acestei condiții, în practica judiciara s-a decis că dacă lucrul care trebuie vândut, deși prezintă anumite defecțiuni, poate fi folosit potrivit destinației sale, atunci viciul nu este grav. ca atare, împrejurarea că pentru întrebuințarea în continuare a unui autoturism folosit este necesara înlocuirea unor piese aflate într-o stare avansata de uzura, nu antrenează obligația de garanție pentru vicii ascunse, cu atât mai mult cu cât vânzarea s-a facut la un preț inferior celui corespunzator unui autoturism nou, demonstrându-se că cumpărătorul a cunoscut faptul că macar o parte din piese sunt în stare de uzură.

Toate cele trei elemente care condiționează obligația de garanție a vânzătorului pentru vicii trebuie să fie dovedite de cumpărător.

Precizam că răspunderea nu este condiționată de cunoașterea viciului de către vânzător (art. 1354 C.civ.);

Numai întinderea răspunderii lui diferă după cum a avut sau nu cunoștintă de existența viciului (art. 1356-1357 C.civ.).

În condițiile arătate, obligația de garanție pentru vicii se aplică la orice vânzare (vânzare sub condiție, cu plata prețului în rate, de drepturi litigioase etc.), inclusiv antecontractul de vânzare-cumpărare, indiferent că lucrul vândut este un imobil sau un bun mobil, în stare nouă sau uzată (de ocazie), cu două exceptii:

-nu există obligația de garanție în cazul vânzarii prin licitație publică (art. 1360 C.Civ.) care se face prin intermediul justiției;

-In cazul vânzării de drepturi succesorale – dacă nu s-a obligat să garanteze conținutul universalitații – vânzătorul răspunde numai de calitatea sa de moștenitor (art.1399 C.civ.), nu și de calitatea bunurilor din moștenire.

2.3.3 Efectele și intinderea răspunderii vânzătorului pentru vicii

Dacă condițiile arătate sunt întrunite, cumpărătorul are facultatea de a cere fie rezoluțiunea vânzării, fie o reducere a prețului (art. 1355 C.civ.), iar dacă vânzătorul a fost de rea-credință și daune-interese (art. 1356-1357 C.civ.), inclusiv beneficiul nerealizat (lucrum cessans).

2.3.3.1 Dreptul de opțiune al cumpărătorului între acțiunea redhibitorie și acțiunea estimatorie.

Acțiunea prin care cumpărătorul cere rezoluțiunea vânzării se numește redhibitorie (actio redhibitoria). Ea este admisibilă chiar dacă natura viciului n-ar face lucrul absolut impropriu destinației sale normale. Totuși, instanța poate aprecia că dreptul de opțiune a fost exercitat abuziv și să acorde numai o reducere din preț, dacă viciul este de mică importanță.

În caz de admitere a acțiunii redhibitorii, vânzătorul este obligat ca, reprimind lucrul, să restituie prețul și cheltuielile vânzării suportate de cumpărător (art. 1355 și 1357). Dacă cumpărătorul a înstrăinat lucrul, acțiunea redhibitorie poate fi exercitată de subdobânditor.

În loc de rezoluțiune, cumpărătorul poate cere o reducere din preț proporțională cu reducerea valorii lucrului datorată viciului. Acțiunea specială de reducere se numeste estimatorie (actio aestimatoria sau qanti minoris), deoarece deprecierea valorii lucrului se estimează prin expertiză.

Cu toate că legea reglementează numai opțiunea între cele două acțiuni, în literatura de specialitate și practica judiciară se întrevede și posibilitatea „remedierii defecțiunilor” (înlăturarea viciilor), de către sau în contul vânzătorului, „când aceasta reparare e posibilă și când ea n-ar ocaziona cheltuieli disproporționate cu valoarea lucrului” și o asemenea soluție nu contravine intereselor cumpărătorului (mai ales în cazul cumpărării unui lucru în stare noua).

2.3.3.2 Acordarea de daune-interese

Spre deosebire de materia evicțiunii, în care și vânzătorul de bună-credință poate fi obligat la plata daunelor-interese, în cazul viciilor ascunse vânzătorul este obligat să plăteasca daune-interese numai dacă cumpărătorul dovedește, cu orice mijloace de probă, inclusiv prezumții, că vânzătorul a fost de rea-credință (a cunoscut viciile lucrului – art. 1356 C.Civ.), considerându-se că aceste daune sunt imprevizibile și deci datorate numai în caz de dol (art. 1085 C.Civ.). Dacă el nu cunoaște viciul lucrului, poate fi obligat numai la restituirea prețului și a cheltuielilor vânzării (art. 1357 C.Civ.).

Potrivit dreptului comun, dovada prejudiciului, de exemplu, majorarea prețului, paguba suferită de cumpărător sau despăgubirea plătită terților pentru paguba cauzată prin accidentul survenit datorită viciului lucrului etc., trebuie să fie făcută de cumpărător.

Deși art. 1356 C.civ. vizează plata daunelor numai în cadrul acțiunii redhibitorii, ea se admite și în cazul acțiunii estimatorii.

2.3.4 Riscul pieirii lucrului afectat de vicii

Dacă lucrul a pierit din cauza viciilor, vânzătorul este obligat să restituie prețul și cheltuielile vânzării, iar dacă a fost de rea-credință poate fi obligat și la plata daunelor-interese (art. 1358 alin 1 C.Civ.). În schimb, dacă lucrul afectat de viciu a pierit fortuit sau datorită culpei cumpărătorului, vânzătorul nu răspunde pentru vicii (art. 1358 alin 2).

2.3.5 Termenul de intentare a acțiunilor

Conform art. 5 din Decretul nr. 167/1958 „dreptul la acțiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis…se prescrie prin împlinirea unui termen de 6 luni, în cazul când viciile nu au fost ascunse cu viclenie”. Rezultă deci că acțiunile estimatorii sau redhibitorii ori în remedierea viciilor pot fi intentate într-un termen de 6 luni, iar dacă viciile au fost ascunse cu viclenie, ceea ce presupune că vânzătorul a fost de rea-credință, cunoscând viciile, în termenul general de prescripție extinctivă.

Termenele de prescripție menționate încep să curgă de la data descoperirii vicilor însă cel mai târziu de la împlinirea unui an de la predarea lucrului de orice natură, cu excepția construcțiilor, iar în cazul construcțiilor, cel mai târziu de la împlinirea a trei ani de la predare ( art 11 alin. 2 din Decretul 167/1958).

Fără a intra în analiza controverselor privind natura juridică a termenului de 1 an, respectiv de 3 ani, menționăm că în practică aceste termene sunt privite, de regulă, ca perioade limită în care viciile ascunse trebuie să fie descoperite, deci ca termene legale de garanție pentru descoperirea viciilor ascunse și, ca atare, nesusceptibile de întrerupere sau suspendare. Astfel, de exemplu, s-a precizat că „dreptul material la acțiune privind viciile ascunse ale unei construcții se prescrie într-un termen de 6 luni, socotit de la data descoperirii viciilor, care trebuie constatate cel mai târziu în 3 ani de la predarea construcției”. Tot astfel, termenul de 1 an „nu trebuie interpretat în sensul că legiuitorul ar fi stabilit un al doilea termen de prescripție pe langă cel prevăzut de art. 5 din Decretul 167/1958, respectiv 6 luni de la descoperirea viciilor ascunse, ci că descoperirea acestora, de la care curge prescripția, trebuie să aibă loc cel mai târziu într-un an de la predarea lucrului”.

În sfârșit, dacă viciile nu au fost invocate, pe cale de acțiune sau pe cale de excepție, în cadrul termenului de prescripție, ele nu pot fi invocate pe cale de excepție în cadrul acțiunii neprescrise (termenul fiind de trei ani) intentate de vânzător pentru plata prețului; principiul que temporalia sunt ad agendum, perpetua sunt ad excipiendum nu este aplicabil, datorită caracterului imperativ al normelor care reglementează prescripția extinctivă.

Potrivit articolului 1352 cod civil, vânzătorul este supus la răspundere pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, dacă din cauza acestora lucrul nu este bun de intrebuințat după destinația sa sau întrebuințarea este atât de micșorată încât se poate presupune că cumpărătorul nu i-ar fi cunoscut viciile.

În toate situațiile, viciile trebuie să fi existat în momentul vânzării.

Răspunderea vânzătorului este antrenată numai pentru anumite urmari ale viciilor ascunse, acestea trebuind să fie grave, afectând lucrul în esența lui.

În această situație, acțiunea dobânditorului nu poate fi promovată decât numai după ce face dovada viciilor ascunse ale lucrului ce i-a fost transmis, precum și faptul că acestea au existat la data transmisiunii, ceea ce implică, pe plan procedural, ca în termenul de 3 ani, prevăzut de lege, de la predarea bunului, el să ia cunoștință nu de simplele degradări sau orice alte defecțiuni aparente ale bunului, ci de existența defecțiunilor ascunse ale bunului transmis și care să aibă gravitatea cu urmările prevăzute de lege.

2.3.6 Modificări convenționale ale garanției pentru vicii

Dispozițiile de drept comun privind existența, condițiile, efectele și întinderea obligației de garanție pentru vicii au caracter supletiv, părțile fiind libere să limiteze sau chiar să înlăture ori, dimpotrivă, să agraveze prin convenția lor aceasta obligație a vânzătorului printr-o clauză expresă.

În ceea ce privește clauza de limitare sau de înlaturare a garanției pentru vicii, ea este valabilă și deci produce efecte numai dacă vânzătorul a fost de bună-credință (nu a cunoscut viciile – art. 1354 C.civ.). Dovada cunoașterii viciilor de către vânzător trebuie să fie făcută de cumpărător, cu orice mijloc de probă, inclusiv prezumții, de exemplu, în cazul vânzătorului profesionist. În caz de rea-credință a vânzătorului, rezultând din tainuirea viciilor la încheierea contractului, clauza de exonerare – totală sau parțială, nu ar putea fi invocata fața de cumpărătorul de buna-credință, care nu cunoștea aceste vicii.

Cu respectarea acestei condiții (necunoașterea acestor vicii), clauzele de înlăturare sau de limitare a garanției pentru vicii pot fi foarte variate (suprimarea totală a garanției, posibilitatea intentarii numai a acțiunii estimatorii, asigurarea numai a pieselor de schimb sau a reparațiilor necesare etc.). Menționăm că limitarea garanției poate fi stipulată și sub forma scurtării termenului de un an, respectiv de trei ani în care viciile ascunse pot fi descoperite (de exemplu, vicii descoperite într-o luna de la data vânzării autoturismului folosit). În acest sens, Decretul 167/1958 precizează că prin dispozițiile cu privire la data începerii curgerii prescripției, nu se aduce nici o atingere termenelor de garanție, legale sau convenționale (art. 11 alin.3 ). În schimb, termenul de prescripție însuși, de 6 luni sau de 1 an, nu poate fi modificat prin convenția părților, o asemenea clauză fiind nulă (art. 1 alin. 3).

Clauzele de agravare a obligației nu comportă limitari (răspundere și pentru vicii aparente, pentru vicii apărute ulterior vânzării, pentru buna funcționare a motorului o perioada determinată etc.). Precizam însă că, stipularea unei clauze de agravare pentru orice vicii, inclusiv cele aparente, sau de bună funcționare în cadrul unui termen mai scurt decât cel prevăzut pentru descoperirea viciilor ascunse, nu atrage după sine – la expirare – încetarea garanției pentru viciile ascunse, dacă termenul legal stabilit pentru descoperirea acestora nu a expirat încă. Clauza de agravare nu poate fi transformată, prin interpretare, în contrariul ei. Pentru că, o dată cu răspunderea pentru orice vicii sau de bună functionare în cadrul unui termen de garanție mai scurt de 1 an, respectiv de 3 ani, să înceteze și răspunderea de drept comun pentru vicii ascunse, trebuie să fie stipulată o clauză expresă în acest sens, care va fi, deodată, de agravare a garanției (și pentru vicii aparente sau calitați convenite) și de limitare a ei în timp (la o perioadă mai scurtă pentru descoperirea viciilor ascunse).

2.3.7 Răspunderea pentru calitatea produselor în termenul de garanție

Potrivit art. 2 din Ordonanta Guvernului nr. 21/ 1992 privind protecția consumatorilor, consumatorii au dreptul de a pretinde agenților economici remedierea sau înlocuirea gratuită a produselor obținute, precum și despăgubiri pentru pierderile suferite că urmare a deficiențelor constatate în cadrul termenului de garanție sau de valabilitate.

Deci, în termenul de garanție sau de valabilitate a produselor, agentul economic răspunde pentru toate deficiențele constatate în cadrul acestui termen, fără a se face vreo distincție între viciile aparente și cele ascunse.

Termenul de garanție este definit ca limita de timp, stabilită de producător, în cadrul căreia produsul achizitionat trebuie să-și păstreze caracteristicile calitative prescrise, iar cumpărătorul are dreptul la remedierea sau înlocuirea gratuită a acestuia, dacă deficiențele nu-i sunt imputabile.

Termenul de valabilitate privește anumite produse care pot fi folosite numai într-un anumit termen (produse alimentare, farmaceutice, coosmetice etc.). El este definit ca o limită de timp, stabilită de producator, în care produsul poate fi consumat și în care acesta trebuie să-și mențină caracteristicile calitative prescrise, dacă au fost respectate condițiile de transport, manipulare, depozitare și consum.

Atât termenul de garanție, cât și termenul de valabilitate curge de la data dobândirii produsului de către consumator.

Consumatorul (cumpărătorul) care constată în termenul de garanție anumite deficiențe ale produselor are dreptul să ceară agentului economic (vânzător) remedierea sau înlocuirea produselor ori restituirea prețului.

În cazul produselor cu termen de valabilitate, consumatorul poate cere înlocuirea produselor sau restituirea prețului.

Remedierea deficiențelor se face într-un termen maxim, stabilit de organul administratiei publice abilitat legal, în cazul produselor de larg consum și a celor de folosință îndelungată, ori prevăzut în contract, în cazul celorlalte produse.

Înlocuirea produselor cu deficiențe calitative are loc gratuit în cazul produselor la care timpul de nefuncționare din cauza deficiențelor depașește 10% din termenul de garanție, precum și în cazul produselor alimentare, farmaceutice sau cosmetice (produse cu termen de valabilitate) care prezintă abateri față de caracteristicile prescrise.

Restituirea prețului este posibilă în aceleași condiții ca și înlocuirea produselor. Legea prevede un drept de opțiune al consumatorului, între a cere înlocuirea produselor și restituirea contravalorii acestora.

Înlocuirea produselor cu deficiențe calitative cu alte produse corespunzatoare calitativ ori restituirea prețului produselor se face imediat după constatarea imposibilitatii folosirii produselor, dacă aceasta situație nu este imputabilă consumatorului.

În cazul remedierii sau al înlocuirii produselor necorespunzatoare calitativ, consumatorul poate solicita plata de despăgubiri, în condițiile stabilite în contract sau cele prevăzute de dreptul comun.

2.3.8 Răspunderea pentru calitatea produselor în cadrul duratei medii de utilizare a produselor

Potrivit art. 12 din ordonanță, după expirarea termenului de garanție, consumatorii pot pretinde remedierea sau înlocuirea produselor care nu pot fi folosite potrivit scopului pentru care au fost utilizate, că urmare a unor vicii ascunse apărute pe durata medie de utilizare a acestora.

Deci, expirarea termenului de garanție nu duce la încetarea răspunderii agentului economic pentru calitatea produselor. Acesta va răspunde în continuare, dar numai pentru vicii ascunse ale produselor care au apărut în cadrul duratei medii de utilizare a produselor în cauză.

O atare răspundere este exclusă pentru produsele pentru care există termen de valabilitate.

Viciile ascunse sunt deficiențe calitative ale unor produse, care, existând în momentul predării, nu au fost cunoscute și nici nu puteau fi cunoscute de către consumator prin mijloace obișnuite de verificare.

Durata medie de utilizare a produselor este intervalul de timp, stabilit în documente tehnice normative sau declarat de către producator ori convenit de părți, în cadrul căruia produsele, altele decât cele cu termen de valabilitate, trebuie să-și mențina caracteristicile calitative prescrise, dacă au fost respectate condițiile de transport, manipulare, depozitare și exploatare.

În cazul când apar vicii în cursul duratei medii de utilizare a produselor, consumatorul are dreptul să pretindă agentului economic remedierea sau înlocuirea produselor, dacă acestea nu mai pot fi folosite potrivit scopului pentru care au fost realizate.

Aceasta răspundere nu există în cazul când se face dovada că nu au fost respectate de către consumator condițiile de depozitare, transport, mânuire sau exploatare a produselor.

Remedierea deficiențelor se face într-un termen maxim, stabilit ca și în cazul răspunderii în termenul de garanție, cu precizarea că termenul curge de la finalizarea expertizei tehnice efectuate de un organism tehnic neutru.

Înlocuirea produselor poate fi cerută în cazul când remedierea nu asigură menținerea caracteristicilor calitative prescrise ale produselor.

Dacă datorită viciilor produselor, consumatorul a suferit un prejudiciu, el este în drept să pretindă despăgubiri, potrivit clauzelor contractuale sau dreptului comun.

Termenul de prescripție pentru reclamarea viciilor ascunse este de 6 luni, afară de cazul când au fost ascunse cu viclenie (art. 5 din Decretul 167 / 1958).

Termenul începe să curga de la data descoperirii viciilor, dar numai dacă acestea au fost descoperite în cadrul duratei medii de utilizare a produselor. Într-adevăr, în temeiul art. 11 alin. 3 din Decretul 167 / 1958, termenul de 1 an este înlocuit cu durata medie de utilizare a produselor.

Pentru protejarea intereselor consumatorului, art. 17 din ordonanță prevede că vânzătorul trebuie să asigure toate operațiunile necesare repunerii în funcțiune, înlocuirii produselor în cadrul termenului de garanție sau de valabilitate, după caz, precum și pentru viciile ascunse apărute în cadrul duratei medii de utilizare a produselor. Vânzătorul trebuie să asigure și operațiunile ocazionate de transportul, manipularea, diagnosticarea, expertizarea, demontarea, montarea și ambalarea acestora, precum și să suporte cheltuielile legate de acestea. Se înțelege că aceste obligații ale vânzătorului nu exclud răspunderea producatorului.

3. Alte obligații ale vânzătorului profesionist

Obligația de informare a cumpărătorului

3.1 Noțiune

Alături de cele două obligații tradiționale la care ne-am referit, doctrina și jurisprudența din țarile cu economie de piața pun în lumină, tot mai accentuat, obligația vânzătorului profesionist de a informa pe cumpărător asupra tuturor condițiilor de contractare, a modului de folosire a bunului ca și asupra eventualelor pericole și a precauțiunilor necesare.

Complexitatea și tehnicitatea crescândă a multor bunuri, începând cu cele obișnuite, cum ar fi aparate electrocasnice și sfârșind cu ordinatoarele sau diversele utilaje industriale, riscurile inerente ale unor asemenea bunuri, impun o informare și instruire corespunzatoare a cumpărătorului neprofesionist.

Obligația de informare începe încă din faza precontractuală: vânzătorul este dator să dea cumpărătorului toate informațiile de care acesta are nevoie pentru a contracta în cunoștință de cauză. Ea continuă și în faza de executare a contractului prin îndatorirea vânzătorului de a instructa, de a da cumpărătorului cunoștințele necesare în ceea ce privește montarea și folosirea bunului, de a-i atrage atenția asupra precauțiunilor pe care trebuie să le ia pentru a evita deteriorări sau accidente.

De regulă, informarea cumpărătorului se realizează prin etichetarea sau marcarea produsului sau prin instrucțiunile de folosire care îl însoțesc. Condițiile de prestare a serviciilor se aduc la cunoștință prin afișarea lor vizibilă, dispozițiile legale prevazând că informarea trebuie să cuprindă anumite mențiuni, să fie redactată clar și precis, în limba țării unde se vinde bunul.

Pentru unii autori, obligația de informare este o prelungire, o obligație accesorie obligației de predare ; pentru alții, ea se leagă de viciile de consimțământ, lipsa de informație putând fi asimilata cu o manopera dolosiva. În sfarsit, unii autori consideră că obligația de informare este o obligație independenta, destinată să asigure echilibrul contractului.

Obligația de informare este tot mai invocată în fața instanțelor judecătorești pentru a fundamenta răspunderea vânzătorului.

Astfel, s-a reținut că vânzătorul și-a încălcat această obligație și, în consecință, trebuie să răspundă, în variate situații : când n-a avertizat pe cumpărătorul unor țigle că acestea nu sunt folosite la o constructie în munți ; când n-a informat pe cumpărătorul unui autovehicul de ocazie asupra caracteristicilor mecanice ale acestuia și mai ales asupra kilometrajului parcurs ; când n-a informat pe cumpărător că montarea sau punerea în funcțiune a bunului necesită o autorizare administrativă ; când n-a informat pe cumpărător că un produs este inflamabil sau dăunător pentru oameni, animale, culturi etc. La rândul sau, cumpărătorul nu poate să se complacă într-o atitudine pasivă : el trebuie să ceara vânzătorului informațiile pe care el le consideră necesare, mai ales când vrea să dea bunului cumpărat o întrebuințare mai puțin obișnuita. În aceasta optică, un tribunal francez a respins acțiunea cumpărătorului unei mașini de spalat vase care nu functiona normal, constatându-se că în loc de apa curentă, se folosea apa dintr-un puț ce coținea mai mult calcar, fără a se folosi însă un dedurizant. S-a motivat că vânzătorul nu putea bănui că în plin oraș Marsilia, un locuitor întrebuințează apa din puț.

Jurisprudența apreciază cu mai multa rigoare obligația de informare în raporturile dintre un vânzător profesionist și un consumator sau un vânzător de altă specialitate, decât în raporturile dintre profesioniștii din aceeași branșa.

Obligația de securitate

Vânzătorul este răspunzator de daunele provocate de produse cumpărătorului sau terților, în condiții de utilizare normala. Este pe de-o parte, o consecință a obligației vânzătorului de a controla produsele pe care le fabrică sau le pune în circulație, iar pe de alta parte, o consecință a neîndeplinirii obligației de informare a cumpărătorului asupra pericolelor potentiale ale lucrului, fie prin lipsa instrucțiunilor de folosire, fie printr-o descriere defectuoasă sau incompletă.

Directiva Consiliului Comunitatilor Europene din 25 iulie 1985 stabilește un regim autonom de responsabilitate pentru defectele produselor, în spiritul protecției consumatorului, împotriva daunelor cauzate sănătații și bunurilor sale. Reglementarea pornește de la premisa unei responsabilitați obiective, independente de culpa fabricantului, fără a o califica delictuală sau contractuală, care deschide cumpărătorului dreptul la o acțiune nouă, distinctă de acțiunile de care beneficiază în dreptul comun. Potrivit Directivei, daunele interese includ atât daunele cauzate prin moartea victimei sau vătămarii corporale, cât și cele cauzate bunurilor.

In legislatia noastră, obligația de informare și obligația de securitate au fost reglementate prin O.G. nr. 21 / 1992 privind protecția consumatorului.

IV. OBLIGAȚIILE CUMPĂRĂTORULUI

Enumerare.

Cumpărătorul are două obligații principale:

de a plăti prețul (A) și

de a lua în primire lucrul vândut (B).

de a suporta cheltuielile vânzării (C), dacă nu s-a prevăzut altfel în contract.

Bineînțeles, părțile pot stipula și alte obligații pentru cumpărător, de exemplu, obligația de a asigura pentru vânzător sau pentru alte persoane folosința lucrului în condițiile prevăzute în contract, așa cum ele sunt în drept să modifice și obligațiile reglementate de lege.

1.Plata prețului

1.1 Condițiile pe care trebuie să le îndeplinească prețul

Pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, părțile trebuie să cadă de acord nu numai asupra lucrului vândut, ci și asupra prețului, care este obiectul prestației cumpărătorului.

Prețul este suma de bani pe care cumpărătorul o dă vânzătorului în schimbul lucrului.

Pentru a putea fi obiect al contractului de vânzare-cumpărare, prețul trebuie să îndeplinească urmatoarele condiții : să fie stabilit în bani, să fie determinat sau determinabil, să fie sincer și serios.

A)Prețul să fie stabilit în bani. Legea nu prevede în mod expres o atare condiție. Cu toate acestea, este îndeobște admis că stabilirea prețului în bani este de esența contractului de vânzare-cumpărare.

Dacă prețul nu constă într-o suma de bani, ci în alt lucru sau o prestație, contractul încheiat nu mai este un contract de vânzare-cumpărare, ci este un contract de schimb, respectiv un contract de întreținere.

Având în vedere că operațiunile cu mijloace de plată straine nu mai constituie monopol valutar de stat, prețul vânzării poate fi stabilit în monedă națională sau într-o monedă straină.

B)Prețul să fie determinat sau determinabil. Pentru a putea fi obiect al contractului de vânzare-cumpărare, se cere ca prețul să fie precizat în contract. Prin stabirea prețului se poate cunoaște întinderea obligației asumate de către cumpărător.

Prețul este determinat dacă cuantumul sau este prevăzut de părți în momentul încheierii contractului. Determinarea prețului nu presupune stabilirea modalitații de plată ori a termenului plății, aceste elemente urmând a fi determinate – în lipsa de stipulație – potrivit legii.

Este însă posibil ca părțile să precizeze în contract numai elementele cu ajutorul cărora prețul va putea să fie determinat în viitor – cel târziu la data exigibilitații obligației de plata – în care caz prețul este determinabil.

Prețul este determinabil și atunci când stabilirea lui este lăsată la aprecierea unui terț ales de comun acord de către părți sau de către persoana desemnată de părți. Terțul ales în aceste condiții nu este un arbitru fiindcă nu este chemat să soluționeze un litigiu, o neînțelegere, dar nu are nici calitatea de expert, fiindcă avizul expertului este la aprecierea instanței, or prețul stabilit de expert – și care face parte din contract la încheierea lui – este obligatoriu atât pentru părți, cât și pentru instanță. El este în realitate, mandatarul comun al părților, împuternicit să stabileasca prețul, mandat care, prin derogare de la dreptul comun în materie, nu poate fi revocat decât prin acordul părților.

În nici un caz determinarea prețului nu poate rămâne la aprecierea ulterioară a părților sau să depindă de vointa uneia dintre ele (de exemplu prețul care va fi practicat de vânzător la momentul livrarii). În aceste din urmă cazuri, contractul nu poate fi considerat încheiat decât în momentul în care părțile s-au înțeles cu privire la preț, respectiv, una dintre ele accepta prețul cerut de cealaltă parte. Tot astfel, dacă terțul desemnat nu poate sau nu vrea să determine prețul, vânzarea este nulă în lipsă de preț, iar întelegerea ulterioară dintre părți cu privire la preț sau cu privire la persoana unui alt terț, are semnificația unui nou contract încheiat în momentul realizarii acordului de voința. În nici un caz instanța nu este competentă să determine prețul sau persoana terțului în lipsa acordului dintre părți.

In cazurile în care exista prețuri legale obligatorii, părțile trebuie să se conformeze, respectiv se subînțelege că părțile au avut în vedere prețul legal, deci este determinat, chiar dacă contractul nu conține precizari în această privință, căci numai convențiile legal facute au putere obligatorie între părți.

Dacă prețul legal este numai maximal, părțile trebuie să-l respecte ca atare, stabilind concret prețul, nefiind suficientă trimiterea la prețul oficial. Totuși, în funcție de împrejurari, se poate prezuma faptul că părțile au avut în vedere prețul legal maxim.

C) Prețul să fie sincer și serios . Pentru ca prețul să existe, el trebuie să fie sincer și serios.

Prin preț sincer se înțelege un preț real, pe care părțile să-l fi stabilit nu în mod fictiv, ci în scopul de a fi cerut și plătit în realitate. Prețul este fictiv când din intenția părților rezultă că nu este datorat.

În cazul în care prețul este fictiv, contractul este nul că vânzare-cumpărare, căci îi lipsește prețul, dar dacă părțile au urmarit în realitate înstrăinarea bunului, deci numai prețul, nu și contractul în întregime este fictiv, el poate fi recunoscut valabil ca o donație dacă « vânzătorul » a avut intenția de a face o liberalitate și dacă sunt îndeplinite toate condițiile pentru validitatea donației.

Dacă simulția consta numai în deghizarea parțială a prețului, dar fără ca prețul să devină derizoriu, contractul este valabil că vânzare-cumpărare, devenind aplicabile regulile simulației și cele fiscale (deghizarea parțială se face de regulă pentru fraudarea fiscului).

Prețul trebuie să fie serios, adică să nu fie derizoriu, atât de disproporționat în raport de valoarea lucrului vândut, încât să nu existe preț, să nu poată constitui obiectul obligației cumpărătorului și deci o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate. Seriozitatea fiind o chestiune de fapt este lăsată la aprecierea instanței.

În cazul prețului derizoriu, contractul este nul ca vânzare-cumpărare, dar poate subzista ca donație, dacă s-a încheiat cu intenția de a face o liberalitate și cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de lege pentru donații.

1.2. Obiectul plății.

Această obligație a cumpărătorului este foarte importantă și este de esența contractului de vânzare-cumpărare. Regulile prevăzute de Codul civil în articolele 1361-1370 sunt supletive, părțile contractului putând conveni după voința lor. Dacă nu se prevede nimic în contract sau dacă voința părților trimite la dispozițiile legale, atunci sunt aplicabile regulile prevăzute de Codul civil.

Cumpărătorul datorează prețul prevăzut în contract. Este vorba de prețul determinat sau determinabil, prețul convenit ori cel dovedit în condițiile legii.

S-a pus problema dacă prețul prevăzut în contract poate fi revizuit, ca urmare a creșterii inflației, deoarece în dreptul nostru nu este admisă teoria impreviziunii. O atare revizuire nu este admisibilă nici în cazul când în contract s-a prevăzut că, pentru nerespectarea obligației, cumpărătorul datorează despăgubiri. Acordarea cu titlu de despăgubire a ratei inflației ar echivala cu revizuirea prețului.

Într-o opinie, consecintele negative ale creșterii inflației trebuie evitate prin stipularea în contract a unor penalități sau dobănzi adecvate.

După o altă opinie, o actualizare a prețului datorat ar fi posibilă, chiar dacă părțile nu au prevăzut în contract o asemenea clauză. Într-adevăr, art. 1084 C. civ. îndreptățește pe creditor să pretindă debitorului repararea pierderii suferite și a beneficiului de care a fost lipsit. Totodata, potrivit art. 970 C. civ., convențiile trebuie executate cu bună-credință ; ele obligă nu numai la ceea ce este prevăzut expres în ele, ci la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației după natură.

Cât privește criteriul de actualizare a prețului, el nu poate fi decât coeficientul creșterii inflației pe perioada întărzierii în executarea obligației, iar nu cursul leu/dolar.

1.3. Cui se face plata.

Plata prețului trebuie făcută de către cumpărător, în principiu, vânzătorului. Dacă părțile au convenit că plata să se faca unui terț, atunci cumpărătorul va plati prețul în mod valabil persoanei indicate de vânzător. Dacă cumpărătorul face plata unui terț nedesemnat, atunci el nu este eliberat de plata prețului către vânzător.

În practica judiciară s-a aratat că, atunci când vânzătorul refuză să-și primească plata, cumpărătorul poate să-i facă o ofertă reală, iar apoi să consemneze suma pe numele vânzătorului și astfel să se elibereze de obligația de plată a prețului, conform articolului 1014 și articolului 1020 din Codul civil.

1.4. Modalitatea de plată a prețului.

Prețul vânzării trebuie plătit în condițiile stabilite de părțile contractante.

Dacă părțile s-au înțeles ca prețul să fie achitat printr-o singură prestație, cumpărătorul este obligat să plătească la termenul convenit ori în momentul predării lucrului întreaga sumă care constituie prețul vânzării.

Dacă părțile au convenit plata prețului în rate, cumpărătorul este ținut să achite fiecare rata la termenul stabilit.

Astfel, într-o speță s-a decis că plata prețului stabilit într-un contract de vânzare-cumpărare constituie o prestație unică și nu succesivă, iar plata în rate a prețului constituie numai o modalitate de executare, care nu este de natură să schimbe caracterul unic al prestației.

Ca atare, termenul de prescripție a dreptului de a cere executarea silită începe să curgă de la data stabilită în contract pentru plata ultimei rate, chiar și pentru executarea ratelor anterioare neplătite, conform articolelor 6 și 12 din Decretul nr. 167/1958.

Soluția a fost criticată în doctrină, aratându-se că termenele eșalonate de plată reclamă, conform articolelor 7 și 12 din Decretul nr. 167/1958, calcularea separată a pescripției pentru fiecare prestație succesivă (rată) în parte.

Într-o alta speță, părțile au stabilit prin contract modalitățile de plată a prețului, dar ele nu au fost respectate. Într-o atare situație, chiar dacă prețul a fost achitat până la soluționarea în fond a pricinii, în mod corect prima instanță a admis acțiunea în rezoluțiune a contractului, deoarece nu putea să cenzureze dreptul de opțiune al părții pentru una sau alta din căile prevăzute de lege în caz de neîndeplinire a obligației de plată a prețului. În consecință a fost respins recursul formulat de părâtă și a fost admis recursul declarat de reclamanți, dispunându-se casarea sentintei cu reținere spre rejudecare cu privire la cuantumul sumei pe care o datorează părâtei cu titlul de rate și de dobanzi plătite în contul vânzării.

În privința realitatii plății prețului s-a stabilit într-o speță, că în cazul unui vânzător care era bolnav și a decedat îndată după încheierea actului de vânzare-cumpărare, faptul că prețul vânzării nu a fost găsit asupra sa nu constituie dovada că vânzarea nu ar fi avut loc și nu este reală, nefiind exclusă posibilitatea ca prețul să fi fost plătit anterior încheierii actului.

Într-o alta speță, s-a arătat că, dacă la data când s-a întocmit antecontractul de vânzare-cumpărare, prețul a fost plătit integral, iar cumpărătorul a intrat în posesia imobilului, fără ca părțile să fi autentificat actul, vânzătorul nu este îndreptațit să solicite plata unei diferente de preț pe motiv că elementele de apreciere a prețului s-au schimbat, întrucât înțelegerea intervenita între părți reprezintă voința lor, iar faptul că prețul actual este diferit de cel achitat la data întocmirii înscrisului nu are nici o relevanță, deoarece și valoarea monedei la acea vreme era alta.

1.5.Suspendarea plății prețului.

Potrivit articolului 1364 din Codul civil, dacă cumpărătorul are motive temeinice să se teama că va fi evins, el « poate suspenda plata prețului până ce vânzătorul va face să înceteze tulburarea sau va da cauțiune , afară numai dacă se va fi stipulat să se facă chiar de ar urma tulburarea».

Rezultă deci că cumpărătorul poate suspenda plata prețului atunci când exista temere de evicțiune; aceasta temere trebuie să fie însă întemeiată. Suspendarea plății prețului se poate face în acest caz, fără o încuviințare prealabilă din partea instanței judecătorești.

1.6. Locul și data plății.

Dacă nu s-a prevăzut altfel în contract (art. 1361 C.civ.), cumpărătorul este obligat să plateasca prețul la locul și în momentul în care i se face predarea lucrului vândut (art. 1362 C.Civ.). Acest text este derogatoriu de la regulile generale sub două aspecte:

– conform regulilor generale în materie de obligații, plata se face, în lipsa de stipulație contrară, la domiciliul debitorului (art. 1104 C.civ.), iar în materie de vânzare la locul unde se face predarea lucrului vândut (fie locul unde se află în momentul vânzării, fie la domiciliul vânzătorului). Deci obligația de plată a prețului este portabila. Dacă însă părțile au derogat de la regulă executarii concomitente a celor două obligații (de exemplu, au prevăzut că plata prețului să aibă loc ulterior predării), art. 1362 „nu-și mai are rațiune și iși reia aplicațiunea art. 1104 din Codul civil, astfel că plata trebuie să fie făcută la domiciliul debitorului” (cumpărătorului). Ubi cessat ratio legis, ibi cessat lex.

– în dreptul comun, în lipsă de termen, plata se poate cere imediat, iar în materie de vânzare numai în momentul predării lucrului vândut, astfel încăt, în lipsă de stipulație contrară, termenul prevăzut pentru predarea lucrului profită și cumpărătorului. În schimb, termenul prevăzut numai pentru plata prețului nu afectează obligația vânzătorului de a preda lucrul vândut, potrivit regulilor generale.

Dacă părțile au stabilit un termen pentru plata prețului – vânzare pe credit – la scadență cumpărătorul trebuie să plătească datoria în intregime (principiul indivizibilitatii plății – art. 1101 C. civ.), afară numai dacă înțelegerea dintre părți a fost ca prețul să fie plătit la diferite termene în mod fracționat, prin prestații succesive (vânzare pe credit cu termene eșalonate de plată a ratelor de preț).

În cazurile de vânzare pe credit, cumpărătorul are dreptul să plăteasca cu anticipație (se prezumă că termenul a fost convenit în favoarea sa) însă dobânda stipulată va fi calculată și datorată până la termenul prevăzut în contract, dacă vânzătorul nu consimte la recalcularea ei în funcție de data plății sau dacă prin actul normativ aplicabil nu s-a prevăzut altfel (de exemplu, art. 11 alin 2 din Decretul-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație prevede recalcularea dobânzii în cazul plății anticipate a creditului).

1.7. Dobânda prețului.

Potrivit art. 1363 C.Civ., cumpărătorul este obligat să plătească dobândă până la efectiva achitare a prețului în urmatoarele 3 cazuri:

– dacă există convenție în acest sens;

– dacă lucrul vândut și predat este producator de fructe (civile sau naturale) sau alte venituri. Legea nu cere că fructele sau veniturile să fi fost efectiv percepute, fiind suficient doar ca lucrul să fie efectiv predat cumpărătorului, moment din care dobânda începe să curgă, indiferent de data la care prețul este scadent;

– în toate celelalte cazuri numai dacă și din momentul în care cumpărătorul a fost pus în întârziere printr-o notificare (iar nu neapărat printr-o chemare în judecată, cum prevede art. 1988 C.civ. ca regulă generală pentru obligații bănești).

1.8. Sancțiunea neplății prețului.

În caz de neexecutare, totală sau parțială, a obligației de plată a prețului de către cumpărător, vânzătorul poate alege între mai multe posibilități.

Astfel, vânzătorul poate cere obligarea cumpărătorului la executarea în natura a obligației, ceea ce este totdeauna posibilă (dacă debitorul este solvabil), deoarece are ca obiect o sumă de bani. Acțiunea în plata prețului, având un asemenea obiect, are caracter personal și se prescrie în termenul general de 3 ani.

Vânzătorul nu este însă obligat să ceară executarea silită. El poate, renunțând la această posibilitate, fie să invoce excepția de neexecutare (dacă lucrul vândut nu a fost predat cumpărătorului), fie, dacă a predat sau este gata să predea lucrul vândut și nu înțelege să invoce excepția, să ceară rezoluțiunea contractului pentru neplata prețului (inclusiv a dobânzilor), ambele aceste sancțiuni fiind indivizibile (de exemplu, în caz de transmitere a obligației de plată a prețului asupra moștenitorilor cumpărătorului sau a creanței asupra moștenitorilor vânzătorului).

Vânzătorul poate invoca excepția de neexecutare (confundată cu dreptul de retenție dacă cumpărătorul a devenit proprietar înainte de invocarea ei), refuzând să predea lucrul vândut, dacă cumpărătorul nu plătește prețul și nu beneficiază de un termen suspensiv (art. 1322 C.Civ.). Dacă vânzătorul a acordat un termen pentru plata prețului, se consideră că a renunțat la acest drept și nu va putea refuza predarea decât dacă cumpărătorul a decazut din beneficiul termenului (art. 1025 C.Civ.), întrucât, între timp, a căzut în faliment sau a devenit insolvabil, cazuri în care vânzătorul va fi obligat la predarea lucrului vândut numai dacă cumpărătorul va da cauțiune că va plati la termen (art. 1323 C.civ.)

Rezoluțiunea contractului poate fi cerută de vânzător (art.1365C.Civ.) potrivit regulilor generale (art. 1020-1021 și 1101 C.civ.), cu urmatoarele trei precizări:

-În materia vânzării de imobile, instanța nu poate acorda un termen de grație dacă vânzătorul este în pericol de a pierde lucrul și prețul. Dacă un asemenea pericol nu există, instanța poate acorda un singur termen de grație la expirarea căruia, dacă cumpărătorul nu plătește, se produce rezoluțiunea de drept a contractului (art. 1366 C.Civ.), fără punere în întârziere;

-Dacă printr-un pact comisoriu expres s-a prevăzut rezoluțiunea de drept a contractului pentru neplata prețului (care operează numai în favoarea vânzătorului ), ea se va produce fără intervenția justiției (care, în caz de litigiu, constă doar în îndeplinirea condițiilor), însă numai după punerea în întârziere a cumpărătorului (art. 1367C.Civ.), afară numai dacă, printr-o clauză expresă, părțile ar fi renunțat și la necesitatea punerii în întârziere (pact comisoriu de ultim grad);

-Potrivit legii, „acțiunea vânzătorului pentru rezoluțiunea vânzării este reală” (art. 1368C.Civ.), ceea ce înseamnă că, în ultimă instanță, urmărește nu persoana cumpărătorului, ci chiar bunul vândut, întrucât rezoluțiunea se produce cu efect retroactiv și deci se răsfrânge și asupra terților dobânditori de drepturi asupra lucrului vândut.

La acest principiu, legea aduce următoarele restricții (art. 1368-1369 C.Civ.):

– rezoluțiunea rămâne fără efect contra autorităților publice (cum ar fi în caz de expropriere sau rechiziție);

– față de terțul adjudecatar în vânzări silite și

– dreptul de a cere rezoluțiunea pentru neplata prețului nu este opozabil terților dobânditori de drepturi reale asupra lucrului vândut (care au îndeplinit actele necesare pentru ca dreptul lor să fie opozabil terților), decât dacă vânzătorul a îndeplinit cerințele legii pentru conservarea privilegiului său de vânzător și anume:

– dacă lucrul vândut este un imobil, prin înscrierea în cartea funciara înainte de a se fi înscris titlul terțului dobânditor (art. 1369 C.Civ. și art. 21 lit. c din Legea nr. 7/1996);

– dacă lucrul vândut este mobil, prin intentarea acțiunii în rezoluțiune în termen de 8 zile de la predare (art.1730 pct. 5C.Civ.) prevăzut pentru exercițiul acțiunii derivând din privilegiu.

Sancțiunea nerespectarii obligației ce-i revine cumpărătorului de a plăti prețul constă deci în facultatea acordata vânzătorului de a cere fie executarea, fie rezoluțiunea contractului.

Într-o speță, în privința dreptului de opțiune a vânzătorului de a cere rezoluțiunea sau executarea silită, s-a decis că, chiar dacă prețul a fost achitat până la soluționarea în fond a pricinii, dacă vânzătorul a solicitat rezoluțiunea contractului, atunci instanța va trebui să se conformeze dreptului de opțiune al vânzătorului.

Vânzătorul care, introducând acțiune pentru plata restului de preț a optat pentru executarea contractului, nu i se poate impune să ceară rezoluțiunea acestuia și restituirea obiectului vânzării.

1.9. Vânzarea cu plata prețului în rate

În această varietate de vânzare pe credit, prețul este fracționat în rate plătibile periodic. De regulă, cumpărătorul achită, la cumpărare, un avans și prima rată, iar diferența o plătește după livrarea bunului, în rate lunare egale, progresive sau regresive.

Creditul se acordă de vânzător, iar uneori, de o instituție independenta de credit agreată de vânzător. La preț se adaugă dobânda și cheltuielile accesorii.

Acest tip de vânzare a luat în ultimele decenii o mare extindere datorită avantajelor pe care le prezintă. Vânzătorii – în practică mari întreprinderi comerciale sau filiale ale unor întreprinderi industriale – pot desface un volum sporit de mărfuri, prin facilitarea plății lor. Cumpărătorii – de obicei persoane care fac parte din categoria de populație cu venituri mai mici, care nu dispun de forța economică necesară achitarii integrale a prețului – pot, totuși, să-și procure bunuri de valori relativ mari, indispensabile într-un cămin și, în general, în viața modernă. Este vorba de exemplu, despre mobilier, frigidere, mașini de spălat, mașini de cusut, apăratură electrică și electrocasnică, autovehicule, echipamente pentru cabinete medicale, stomatologice și alte bunuri de folosință îndelungată.

Vânzarea cu plata prețului în rate depășește însă sfera intereselor părților, implicând și aspecte care țin de politica economică și socială a statului. De aceea, ținând seama și de caracterul ei de masă, în multe țări acest tip de vânzare a fost reglementat de lege. Este o caracteristică – pe lăngă altele – care deosebește vânzarea în rate de o vânzare obișnuită cu plata prețului la termen sau chiar de o vânzare în care părțile au stipulat plata eșalonată a prețului în mai multe rate și care rămâne guvernată de regulile generale ale contractului de vânzare-cumpărare.

Legiuitorul a privit cu rezervă vânzarea în rate deoarece prezintă și unele inconveniente. Vânzătorul, cu toate precauțiile, este uneori expus la pierderi, din cauza insolvabilitații sau dispariției cumpărătorului, a înstrăinării bunului, etc.

La rândul sau, cumpărătorul este tentat să cumpere bunuri peste puterea lui reală de cumpărare, scontând uneori pe venituri aleatorii și fără a mai ține seama de costurile creditului (dobânda și cheltuielile accesorii).

De aceea, din cauza neplății uneori și a unei singure rate, este expus la o urmărire dură, în cadrul careia bunul este ridicat și vândut la un preț care în practică este subevaluat, iar ratele plătite sunt trecute în contul despăgubirilor.

Nu rareori aceste măsuri sunt însoțite și de sancțiuni penale, unele legislații incriminând ca un abuz de încredere înstrăinarea bunului de către cumpărător mai înainte de achitarea integrală a prețului.

În sfarșit, pe plan general economic, vânzarea în rate reprezintă un credit de consum. Ea duce la sporirea volumului de credite ceea ce echivalează cu crearea unui volum corespunzator de disponibilități monetare și poate genera sau agrava devalorizarea monedei și inflația.

2.Luarea în primire a lucrului vândut

2.1. Reguli aplicabile.

Corelativ cu obligația de predare a vânzătorului, cumpărătorul este obligat să ia în primire lucrul vândut la locul și la termenul la care vânzătorul este obligat să-l predea, suportând și cheltuielile ridicării de la locul predării.

În caz de neexecutare, după punerea în întârziere a cumpărătorului, vânzătorul poate cere instanței obligarea cumpărătorului la luarea în primire a lucrului, la nevoie sub sancțiunea de daune cominatorii, sau poate cere autorizarea instanței să-l depună în alt loc, dacă are nevoie de locul unde se găsește (art. 1121 C.Civ.), cheltuielile de transport, de depozitare etc. fiind în sarcina cumpărătorului.

Vânzătorul mai are posibilitatea să opteze și pentru rezoluțiunea contactului cu daune-interese, potrivit regulilor generale (art. 1010-1021 C.Civ.). Dacă părțile nu au stipulat un pact comisoriu expres care să aibă ca efect rezoluțiunea de drept a contractului, ea se produce pe cale judecătorească.

Prin derogare de la regula rezoluțiunii judiciare, în cazul produselor, care se deteriorează repede, și a altor bunuri mobile, în special efecte și acțiuni supuse fluctuațiilor de valoare, având în vedere importanța deosebită a respectării termenului de luare în primire, Codul civil prevede rezoluțiunea de drept a contractului și chiar fără punerea în întârziere a cumpărătorului, dar numai dacă în contract s-a stabilit termenul ridicării și numai în favoarea vânzătorului (art. 1370C.civ.) dacă nerespectarea termenului de ridicare nu se datorează faptei sale.

Prin urmare, această rezoluțiune – cu efecte asemănătoare pactului comisoriu de ultim grad – operează numai dacă în contract s-a stipulat termenul ridicării (cu care se asimilează convenția tacită rezultănd din uzuri) și numai în favoarea vânzătorului, care poate renunța la beneficiul lui, cerând rezoluțiunea. Cumpărătorul nu ar putea invoca aceasta rezoluțiune pentru a se elibera de obligația de a plăti prețul. În schimb, nici vânzătorul, dacă a valorificat lucrul, vanzându-l unui terț, nu ar putea reține prețul încasat de la primul cumpărător; drept urmare a rezoluțiunii, restitutio in integrum.

El are însă dreptul la daune-interese potrivit regulilor generale (de exemplu, diferența dintre prețul obținut și cel initial). În schimb, cumpărătorul nu ar putea pretinde diferența dacă vânzătorul a valorificat bunul după rezoluțiunea de drept a contractului la un preț mai mare; rezoluțiunea operează numai în folosul vânzătorului.

3.Suportarea cheltuielilor vânzării

3.1 Între părți și în raporturile cu terții.

În afară de cele două obligații analizate, conform art. 1305 C.civ., cumpărătorul mai este obligat, în lipsă de stipulație contrară, să plătească, ca accesoriu al prețului, cheltuielile vânzării (cheltuieli propriu-zise ale actului, taxele de timbru și de autentificare, onorariul notarial sau de publicitate imobiliară etc.).

Dacă cumpărătorul pretinde că, deși în actul ce constată condițiile vânzării nu s-a stipulat nimic în acest sens, totuși înțelegerea a fost ca vânzătorul să plătească parte din cheltuieli, el va fi obligat să facă dovada acelei înțelegeri netrecută în actul de vânzare. Cheltuielile vânzării nu pot fi puse în sarcina vânzătorului pe baza de simple prezumții.

Se subliniază că regulile arătate cu privire la suportarea cheltuielilor vânzării vizează numai raporturile dintre părți (vânzător-cumpărător și succesorii lor în drepturi). Astfel, raporturile părților sau a uneia dintre ele cu terțe persoane sunt guvernate de reglementările în cauză, potrivit dreptului comun, iar nu de reglementările care guvernează materia vânzării-cumpărării. De exemplu, dacă avocatul care a redactat contractul și a efectuat alte acte este mandatarul ambelor părți, ele vor răspunde solidar pentru neplata onorariului.

Asemenea reguli, care guvernează raporturile vânzătorului și ale cumpărătorului cu terții, nu modifică însă reglementarea aplicabilă între părți (contar obligațiilor contractuale dintre ele). Dacă una din părți suportă, în parte sau integral, anumite cheltuieli, va avea acțiune în regres împotriva celeilalte părți, căci obligația ambelor părți (de exemplu, obligația solidară a mandanților) este prevăzută numai în favoarea terțului. Relațiile dintre părți sunt cârmuite numai de clauzele contractuale și de art. 1305 C.civ..

În pactica judiciară, s-a stabilit că, față de faptul că cumpărătorii unui imobil s-au obligat expres să suporte în intregime toate taxele către stat, dacă în contractul autentificat s-a prevăzut un preț mai mic decât cel real, și ulterior organul financiar a stabilit prețul real al vânzării, diferența de taxe datorate statului trebuie suportată de cumpărători, iar dacă nu achita diferanța, cumpărătorii pot fi acționați în justiție de care organul financiar.

De asemenea, într-o altă speță s-a decis că cheltuielile vânzării sunt în sarcina cumpărătorului, iar dacă aceste cheltuieli au fost plătite de vânzător, el are dreptul să le recupereze de la cumpărător, dovedind numai faptul că a plătit cheltuielile. Dacă cumpărătorul pretinde că, deși în actul care constata condițiile vânzării nu s-a stipulat nimic, vânzătorul s-a obligat la o parte din cheltuieli, el trebuie să facă dovada acestei înțelegeri.

V. NEEXECUTAREA CONTRACTULUI DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

1. Neexecutare totală și neexecutare parțială

Distincția între neexecutarea totală și neexecutarea parțială prezintă o importanță specifică în materia rezoluțiunii. Cu referire la un anumit contract, rezoluțiunea poate să fie, teoretic și practic, totală sau parțială. Acest caracter al rezoluțiunii depinde și de caracterul neexecutarii: total sau parțial. Această dependență nu este însă întotdeauna obligatorie.

Astfel, deși neexecutarea este parțială cantitativ sau calitativ, din punct de vedere juridic ea poate fi totuși considerată ca totală. Ori de cate ori este vorba de o obligație indivizibilă, fie prin natura ei fie prin voința părților, orice fel de neexecutare are semnificația unei neexecutari totale. Ca urmare, nici rezoluțiunea nu poate fi decât totală.

Prin voința lor, părțile pot crea legaturi specifice între diferite obligații născute dintr-un contract unic sau între diferite contracte încheiate simultan sau succesiv, dar între aceleași părți. Datorită acestor legaturi specifice, este posibil ca neexecutarea unei obligații să echivaleze cu neexecutarea întregului contract sau neexecutarea unui contract să lipsească de interes executarea contractelor conexe. Nu este exclus ca același înscris constatator să facă dovada existentei mai multor contracte. Diferitele corelații dintre obligațiile sau contractele respective trebuie analizate întotdeauna în mod temeinic, pentru aplicarea corectă a sancțiunii rezoluțiunii.

Insuficienta preocupare pentru realizarea acestor corelații poate să ducă la pronunțarea unor soluții eronate sau cel puțin neconvingatoare. De exemplu, într-o speță rezolvată în practica judiciara, instanța nu a fost preocupată să stabilească dacă părțile au încheiat un singur contract sau două contracte, rămânând nelamurită situația raporturilor juridice nascute pe această bază. În speța respectivă, cele două coproprietare ale unui imobil au transmis dreptul de proprietate către o a treia persoană, în schimbul unei sume de bani și al unei obligații de întreținere ce urma să fie executată față de una din coproprietare și soțul acesteia. Întrucât a reținut că dobânditoarea dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu a încetat la un moment dat să mai presteze întreținerea față de cei doi creditori, instanța de judecată a admis cererea formulata de creditorii respectivi, a dispus rezoluțiunea “contractului de vânzare-cumpărare cu clauza de întreținere” și repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului. Deși cea de-a doua coproprietară nu a participat, ca reclamantă sau în alta calitate, în proces, totuși instanța a dispus să i se comunice și acestei coproprietare o copie de pe hotărârea pronunțată în cauză.

În acest context este util să se sublinieze că transmiterea dreptului de proprietate afectat de modalitatea comunitații pe cote părți, temporară, se poate realiza în două variante: transmiterea separată de către fiecare coproprietar a cotei sale părți din dreptul de proprietate, ceea ce presupune existența a două sau mai multe contracte translative de proprietate sau transmiterea, printr-o singura operațiune juridică, dovedită cu un înscris unic.

În prima variantă contractele pot fi autonome sau, prin voința părților, un contract poate avea caracter principal, celalalt sau celelalte având caracter accesoriu, cu toate consecintele ce decurg dintr-o asemenea împrejurare.

A doua variantă nu presupune cu necesitate existența unui contract unic. În același înscris constatator pot fi consemnate două contracte diferite; astfel, un coproprietar poate transmite cota să parte din drept printr-un contract de vânzare-cumpărare, iar alt coproprietar poate înstrăina cota sa parte din drept printr-un contract de întreținere sau printr-un contract de donație. Aceste contracte pot fi autonome sau, prin voința părților, se pot influenta reciproc prin legături specifice.

Este de observat că în speță evocata mai sus, instanța judecătorească nu a stabilit dacă suma de bani a fost plătită integral de dobânditoarea uneia din cele două coproprietare, obligația de întreținere fiind asumată în schimbul cotei părți din dreptul de proprietate transmisă de cealaltă coproprietară.

În măsura în care probele administrate sau care trebuiau administrate conduceau la concluzia că dobânditoarea imobilului a încheiat două contracte autonome, câte unul cu fiecare din cele două coproprietare, se impunea concluzia că un contract a fost executat integral (contractul de vânzare-cumpărare), neexecutarea privind doar contractul de întreținere care avea ca obiect cota de proprietate transmisă de creditoarea obligației de întreținere. În aceasta situație nu se putea dispune decât rezoluțiunea contractului de întreținere, iar nu și rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare. Numai dacă prin voința lor părțile ar fi dat întregii operații juridice valoarea unui contract unic, evidențiând interesul dobânditoarei de a i se transmite intregul drept de proprietate, iar nu o cotă-parte din acesta, s-ar fi justificat rezoluțiunea totală a contractului.

Strâns legat de noțiunile de neexecutare totală sau parțială este chestiunea gravitații neexecutării – element esențial avut în vedere în momentul în care judecătorul apreciază că este oportuna sancțiunea rezoluțiunii. Așadar, nu orice neexecutare parțială justifică aplicarea unei asemenea sancțiuni. Judecătorul este suveran în a aprecia necesitatea aplicării acestei sancțiuni în ipoteza unei neexecutari parțiale. În acest sens, s-a statuat în practica judiciara că “instanța sesizată cu o asemenea acțiune, are îndatorirea să verifice și să aprecieze în ce măsura neexecutarea obligației este importanta și gravă”,

Au existat cu privire la acest aspect două concepții, una subiectivă, iar alta obiectivă pentru aprecierea gravitații neexecutarii.

În concepția subiectivă s-a susținut că întrucât voința părților are un rol determinant în domeniul contractual, aprecierea gravitații neexecutarii trebuie să se facă în raport de obligațiile contractuale, considerate în acord cu voința părților. Ori de cate ori este vorba de o simplă obligație accesorie, neexecutarea ei nu va duce la rezoluțiunea contractului, ci la plata daunelor-interese. Rezoluțiunea va fi pronunțată însă în toate cazurile în care, datorită gravitații neexecutarii, contractul este lipsit de însuși fundamentul sau scopul său.

Astfel, se poate pronunța rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare ori de cate ori neexecutarea obligațiilor vânzătorului sau ale cumpărătorului este atât de importantă încât cealalta parte nu ar fi încheiat contractul dacă ar fi avut în vedere o asemenea neexecutare.

Dimpotrivă, în concepția obiectivă este avut în vedere echilibrul material care trebuie să existe între obligațiile nascute din contractele sinalagmatice, iar nu voința părților. În acest sistem gravitatea neexecutarii este apreciată în funcție de importanța obligației privita în elementele ei obiective. Rezoluțiunea s-ar justifica numai dacă fapta ilicita ar determina practic încetarea contractului sau ar constitui o atingere grava a obligației generale de bună-credință. Se adaugă însă în această concepție că, totuși, importanța neexecutării trebuie să țină seama și de voința expresă sau prezumată a părților. S-a remarcat, pe bună dreptate, că aceasta ultimă precizare înlătură granița dintre concepția subiectivă și cea obiectivă.

Așadar, aprecierea gravitații neexecutarii nu poate să excludă nici elementele obiective care rezultă din probele administrate în fiecare cauză în parte, nici elementele subiective, fie că este vorba de voința expresă sau prezumată a părților, fie că este vorba de prezumțiile simple inerente oricarui proces și care exprimă subiectivitatea judecătorului. Este firesc să fie așa pentru că în fiecare proces, inclusiv în cele care au ca obiect o acțiune în rezoluțiune, interacționează în mod indisolubil elementele obiective cu elementele subiective.

Rezultă din cele de mai sus că neexecutarea parțială conduce fie la rezoluțiunea totală, fie la rezoluțiunea parțială a contractului, fie doar la reducerea proporțională a obligației cocontractantului care este gata să-și execute sau care și-a executat prestația. Este greu de stabilit însă o distincție între ultimile două soluții, ea fiind lasată la aprecierea judecătorului.

2. Cazuri de neexecutare care determină rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare

În materia contractului de vânzare-cumpărare sunt reglementate cateva cazuri specifice de neexecutare, care determină unele particularități ale rezoluțiunii.

2.1.Neexecutarea obligației de predare a lucrului de către vânzător

Nerespectarea acestei obligații de către vânzător dă dreptul cumpărătorului să aleagă “între a cere rezoluțiunea vânzării sau punerea sa în posesie”, potrivit art. 1320 C. civ..

În realitate, textul nu descrie exact dreptul de opțiune al cumpărătorului; într-adevăr, acesta ar mai putea invoca, în cazul neexecutarii obligației de predare a lucrului de către vânzător, excepția de neexecutare sau, dacă nu mai este posibilă executarea în natură, daune-interese (în forma generala a executării silite prin echivalent).

Ținând seama de conținutul art. 1322 C. civ., nu va fi vorba de întârziere, ci de neexecutare, dacă obligația de predare a lucrului este afectată de un termen în folosul vânzătorului; când nu a fost prevăzut un asemenea termen, este pe deplin aplicabil principiul simultaneității executării obligațiilor.

Ca urmare, dacă nu i se plătește prețul, vânzătorul poate refuza predarea lucrului invocând excepția de neexecutare a contractului; în acest caz, neexecutarea nu mai are caracter ilicit, iar problema culpei nu se mai pune.

Dacă însă cumpărătorul a devenit falit sau insolvabil, deși obligația de predare este afectata de un termen, neexecutarea ei devine ilicită, chiar înainte de scadentă, cu excepția cazului în care cumpărătorul va da cauțiune că va plăti la termen (art. 1323 C. civ.).

Din alte dispoziții ale codului civil rezultă, per a contrario, câteva cazuri de neexecutare a obligației de predare a lucrului.

Astfel, din art. 1324 C. civ. se desprinde ideea că, dacă lucrul nu a fost remis în starea în care se afla în momentul vânzării, este vorba de o neexecutare parțială a obligației de predare; tot astfel se întâmplă când vânzătorul nu restituie toate fructele lucrului începând din momentul vânzării și până la predare. Neexecutarea pațială poate consta și în lipsa accesoriilor lucrului sau a “tot ce a fost destinat la uzul sau perpetuu”(art. 1325 C. civ.).

Neexecutarea obligației de predare a lucrului vândut îmbracă o formă specială prin raportare la noțiunea de “măsura cuprinsului lucrului vândut” (art. 1326 C. civ.). Este vorba de situația vânzării unui imobil, când părțile au prevăzut, într-o clauza contractuală, “cuprinsul său și pe atât măsura”.

Vom fi în prezența unei neexecutari nu numai dacă se predă mai puțin, ci și dacă se predă mai mult decât s-a prevăzut în contract. Diferența consta în aceea că în primul caz cumpărătorul nu poate cere rezoluțiunea contractului, ci numai o scadere proporționala a prețului (art. 1327 C. civ.), pe când în al doilea caz, el va fi obligat să complinească prețul în mod proporțional sau, dacă excedentul lucrului predat depașește a 20-a parte din întinderea prevăzută în contract, să aleaga între rezoluțiune (“a strica vânzarea”) și complinirea proporționala a prețului (art. 1328 C. civ.).

Dacă în contractul de vânzare-cumpărare imobiliară nu există o clauză “pe atât măsura”, obligația de predare se considera îndeplinită chiar dacă există un deficit sau un excedent, fără a se mai pune problema reducerii sau a complinirii prețului sau a rezoluțiunii, cu excepția cazului în care deficitul sau excedentul depașește a douăzecea parte a valorii aratate în contract (art. 1329 C. civ.).

În acest ultim caz, ca și în ipoteza prevăzută în art. 1327 – 1328 C. civ., cumpărătorul are dreptul la reducerea prețului sau, după caz, poate să aleagă între complinirea proporțională a prețului și rezoluțiunea contractului. La aceasta soluție conduc dispozițiile art. 1331 C. civ., în care, prevazându-se dreptul de opțiune al cumpărătorului în situația “excedentului de măsuri”, se face trimitere expresă la art. 1329 C. civ.

Din textele invocate mai sus se desprinde concluzia că, oricat de mare ar fi deficitul de măsuri, cumpărătorul nu poate să ceară rezoluțiunea vânzării. Aceasta soluție poate fi considerată ca un mod de a sancționa neglijența cumpărătorului care, deși a avut posibilitatea, nu a fost preocupat să precizeze în contract întinderea exactă a imobilului său, dacă a fost inserată clauza “pe atât măsura”, nu a avut diligența să verifice concordanța dintre această “măsura” și realitatea obiectivă.

2.2. Neexecutarea obligației de garanție

Nerespectarea acestei obligații este reglementată nuanțat în Codul civil, precizându-se cazurile în care această neexecutare poate conduce la rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare.

Evicțiunea este prima forma de neexecutare a obligației de garanție, în măsura în care vânzătorul nu dovedeste că, dacă ar fi fost chemat în procesul cu terțul evingător, ar fi avut mijloacele necesare pentru a respinge acțiunea terțului.

Dacă se referă la dreptul transmis și la obiectul acestuia, în ansamblul lor, evicțiunea este totală ; când cumpărătorul este evins numai cu privire la o fracțiune materiala din lucru sau la o cota ideala din dreptul de proprietate, ori nu își mai poate valorifica sau i se neagă un drept cu privire la lucrul respectiv, evicțiunea este parțială.

Desi Codul civil prevede expres dreptul cumpărătorului de a cere rezoluțiunea contractului numai în cazul evicțiunii parțiale, în măsura în care aceasta este atât de importantă încât, dacă ar fi putut să o prevada, cumpărătorul nu ar mai fi încheiat contractul, totuși s-a apreciat, pe buna dreptate, că și în cazul evicțiunii totale consecința este tot rezoluțiunea vânzării.

Cel puțin în situația prevăzuta în art. 1341 – 1342 C. civ., cu toate că aceste texte nu menționează expres termenul de rezoluțiune, restituirea prețului implică desființarea contractului. Numai dacă se acceptă ideea rezoluțiunii se poate explica soluția prevăzuta în art. 1342 C. civ. potrivit careia vânzătorul este dator să restituie prețul integral, chiar dacă « la epoca evicțiunii, lucrul vândut se afla de o valoare inferioară sau a suferit deteriorari ori prin neglijența cumpărătorului, ori prin evenimente independente de cumpărător ».

Într-adevăr, « evicțiunea totală trebuie să fie considerată ca echivalând cu rezilierea vânzării pentru lipsă de obiect, și este natural ca în caz de reziliere a unui contract sinalagmatic, partea care si-a executat obligațiunea să aibă facultatea de a cere restituirea prestațiunei efectuate ».

Un argument contrar acestei soluții ar putea fi dedus din prevederile art. 1343 – 1344 C. civ. Astfel, prețul nu se restituie integral dacă, așa cum precizează expres art. 1343 C. civ., cumpărătorul a tras foloase din stricăciunile ce a facut lucrului, caz în care vânzătorul poate reține din preț valoarea acestor foloase. De asemenea, dacă între momentul încheierii contractului și momentul evicțiunii, valoarea lucrului vândut a crescut, vânzătorul va fi obligat să plăteasca cumpărătorului și această diferență de valoare.

Din aceste împrejurări nu decurge însă, în mod logic, concluzia că nu este desființat contractul.

În primul caz, prețul nu este restituit integral nu pentru că ar opera repunerea părților în situația anterioară, ci pentru că este vorba de o îmbogățire fără justă cauză a cumpărătorului ; reținerea unei părți din preț de către vânzător este o aplicație a acestei idei.

În al doilea caz, diferența de valoare este plătită de vânzător cu titlu de daune-interese, ceea ce constituie o aplicație particulară a sancțiunii prevăzute expres în art. 1021 C. civ.

A doua formă de neexecutare a obligației de garanție constă în transmiterea unui lucru afectat de vicii ascunse. Acțiunea redhibitorie a fost calificată ca o acțiune în rezoluțiune. Viciile ascunse au valoarea unei neexecutări dacă, din cauza acestora, bunul a pierit sau nu mai este bun de întrebuințat conform destinației sale ori valoarea sa de întrebuințare a scăzut atât de mult încât este de presupus că, dacă ar fi cunoscut această împrejurare, cumpărătorul nu ar mai fi încheiat contractul sau nu ar mai fi acceptat prețul convenit inițial.

Neexecutarea obligației de plată a prețului

Neexecutarea obligației de plată a prețului nu constă numai în neplata prețului propriu-zis, ci și în neplata dobănzilor datorate pentru acest preț, conform art. 1073 C. civ. Această neexecutare, totală sau parțială, poate conduce la rezoluțiunea contractului, la cererea vânzătorului, posibilitate prevăzută expres în art. 1365 C.civ. În acest caz, rezoluțiunea are anumite particularitați numai în privința aspectelor procesuale și a celor legate de efectele acestei sancțiuni.

Neexecutarea obligației de luare în primire a lucrului vândut

Posibilitatea rezoluțiunii, în forma generală reglementată de art. 1020 – 1021 C. civ. este recunoscută și în situația neexecutarii obligației de luare în primire a lucrului vândut.

O situație specială este reglementată în art. 1370 C. civ. Dacă vânzarea are ca obiect producte sau alte lucruri mobile, contractul « se va rezolvi de drept și fără interpelare în folosul vânzătorului, după expirarea termenului pentru ridicarea lor » .

2.5 Neexecutarea obligației privind suportarea cheltuielilor vânzării

Deși sancțiunea rezoluțiunii nu este prevăzută pentru neexecutarea obligației privind suportarea cheltuielilor vânzării, teoretic s-ar putea susține că dispozițiile art. 1020 – 1021 C. civ. sunt aplicabile. Practic este însă greu de admis că o asemenea neexecutare are o gravitate atât de mare încât să justifice desființarea contractului. Desigur, în funcție de circumstanțele fiecarei cauze, judecătorul rămâne suveran să aprecieze.

VI. CONCLUZII

Contractul de vânzare-cumpărare este cel mai utilizat contract civil, el asigurând circulația juridică a bunurilor și a altor valori patrimoniale.

Acest contract ocupă o poziție importantă în dreptul civil român, prin intermediul său realizându-se înstrăinarea sau dobândirea dreptului de proprietate sau a altor drepturi asupra bunurilor aflate în circuitul civil.

Contractul de vânzare-cumpărare, prin încheierea sa, produce anumite efecte, urmarite de părțile contractului. În esență, efectele contractului reprezintă tocmai conținutul acestuia, respectiv drepturile subiective și obligațiile civile născute din convenția părților.

În privința reglementării legale a efectelor contractului de vânzare-cumpărare, Codul civil nu reglementează expres toate drepturile și obligațiile părților acestui contract. Aceasta deoarece în baza principiului libertații contractuale, părțile contractului de vânzare-cumpărare, pot să stabilească în mod liber clauzele contractuale, precum și drepturile și obligațiile fiecăruia

Conform definiției, principalul efect al contractului de vânzare-cumpărare este acela al transmiterii dreptului de proprietate asupra lucrului vândut de la vânzător la cumpărător. Acest efect condiționează chiar nașterea sa valabilă, vânzarea-cumpărarea fiind prin esența sa un contract translativ de proprietate. 

Încheierea contractului dă naștere la drepturi si obligații in sarcina părților.

Majoritatea autorilor consideră ca în cadrul raportului care se naște între părți, vânzătorul are, în principal, două obligații, și anume obligația să predea lucrul vândut cumpărătorului și obligația de garanție contra evicțiunii și contra viciilor.

Bineînțeles, părțile pot stipula și alte obligații – legiuitorul prevazând numai obligațiile „principale”- asa cum ele sunt în drept să modifice chiar și obligațiile reglementate de lege.

Între obligațiile vânzătorului C. Civil nu prevede obligația de a transmite proprietatea lucrului vândut, deoarece transferul proprietății (și a riscurilor) se produce, de regulă, prin însăși încheierea contractului.

Desigur, în cazurile în care proprietatea nu se transmite prin efectul încheierii contractului, vânzătorul este obligat să efectueze acte sau fapte care sunt necesare pentru a opera transferul dreptului de proprietate (de exemplu, individualizarea lucrurilor de gen).

Obligația de predare a vanzătorului este importantă pentru că, prin indeplinirea ei, cumpărătorul, devenit proprietar al lucrului individual determinat prin încheierea contractului, poate exercita posesia de fapt asupra bunului, poate percepe fructele bunului sau să folosească bunul, ceea ce reprezintă chiar cauza încheierii contractului.

Obligația de garanție a vânzătorului decurge din principiul că el trebuie să facă tot ce-i stă în putință pentru a asigura cumpărătorului stapânirea liniștită și utila a lucrului vândut. Rezultă că obligația de garanție are o dublă ănfațișare (art. 1336 C. Civ.); vânzătorul trebuie să-l garanteze pe cumpărător de liniștita folosință a lucrului, adică contra evicțiunii (I) și de utila folosință a lucrului, adică contra viciilor (II).

Obligația de garație contra evicțiunii constă deci în apărarea cumpărătorului contra pierderii proprietății lucrului, în total sau în parte, sau contra tulburarii acestuia în exercitarea prerogativelor de proprietar. În acest sens, Codul civil prevede că vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, precum și de sarcinile care n-au fost declarate la încheierea contractului

Vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului nu numai folosința liniștită, dar și utilă a lucrului. Astfel fiind, vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului, dacă din cauza lor este impropriu întrebuințării după destinație sau dacă viciile micșorează într-atât valoarea de întrebuințare încât cumpărătorul, în cunoștință de cauză, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai redus.

În afară de aceste obligații, vânzătorul profesionist mai are două obligații, puse tot mai des în lumină de doctrina în materie : obligația de informare și obligația de securitate. Astfel, obligația de informare a cumpărătorului constă în obligația vânzătorului de a informa cumpărătorul cu privire la caracteristicile bunului vândut, astfel încât acesta cumpără în cunoștință de cauză, iar obligația de securitate constă în avertizarea cumpărătorului asupra anumitor pericole pe care le poate prezenta manevrarea bunurilor vândute.

Odată cu încheierea contractului se nasc și în sarcina cumpărătorului două obligații principale, anume : de a plăti prețul, de a lua în primire lucrul vândut și de a suporta cheltuielile vânzării, dacă nu s-a prevăzut altfel în contract.

Bineînteles, părțile pot stipula și alte obligații pentru cumpărător, de exemplu, obligația de a asigura pentru vânzător sau pentru alte persoane folosința lucrului în condițiile prevăzute în contract, așa cum ele sunt în drept să modifice și obligațiile reglementate de lege.

Obligația principală a cumpărătorului este aceea de a plăti prețul convenit, primirea sumei de bani în schimbul lucrului vândut fiind cauza imediată pentru care vanzătorul a contractat.

Corelativ cu obligația de predare a vânzătorului, cumpărătorul este obligat să ia în primire lucrul vândut la locul și la termenul la care vânzătorul este obligat să-l predea, suportând și cheltuielile ridicării de la locul predării.

În afară de aceste obligații cumpărătorul mai este obligat, în lipsa de stipulație contrară, să plătească, ca accesoriu al prețului, cheltuielile vânzării (cheltuieli propriu-zise ale actului, taxele de timbru și de autentificare, onorariul notarial sau de publicitate imobiliară etc.).

Nerespectarea obligațiilor părților este sancționată prin prevederea posibilităților pe care le au părțile de a obține îndeplinirea drepturilor lor.

Astfel, în materia contractului de vânzare-cumpărare neexecutarea poate proveni atât de la vânzător, cât și de la cumpărător.

Astfel, neexecutarea obligației de predare a lucrului de către vânzător dă dreptul cumpărătorului să aleagă “între a cere rezoluțiunea vânzării sau punerea sa în posesie”, dacă aceasta mai este posibilă.

Neexecutarea obligației de plată a prețului care constă nu numai în neplata prețului propriu-zis, ci și în neplata dobănzilor datorate pentru acest preț, poate conduce la rezoluțiunea contractului. Întotdeauna, vanzătorul are posibilitatea de a obține pe cale silită plata prețului, executarea obligației constând în plata unei sume de bani.

Neexecutarea obligației de luare în primire a lucrului vândut dă dreptul vânzătorului la daune interese și la plata cheltuielilor făcute cu depozitarea lucrului.

Prin urmare, încheierea contractului de vânzare-cumpărare creează pentru părți drepturi și obligații, a căror nerespectare atrage sancțiuni specifice, prevăzute de lege sau chiar de către părțile părțile contractante.

Analiza acestor drepturi și obligații este necesar să se facă raportat la sancțiunea nerespectării acestora, știut fiind faptul ca instituirea unor drepturi ramâne fără rezultat în lipsa unei sancțiuni pentru încălcarea lor.

BIBLIOGRAFIE

1. Francisc Deak – Tratat de drept civil – Contracte speciale, Editura Actami, Bucuresti, 1999;

2. D. Alecsandrescu – Dreptul Civil Român, Editura Cartea Românească, tomul VIII, 1905;

3. A.S.E. Catedra de drept – Drept Civil pentru învățământul superior economic, Editura Lumina Lex, Bucuresti 2002;

4. Eugeniu Safta-Romano, Contracte civile, Editura Graphix, 1995, vol. 1 ;

5. Valeriu Stoica – Rezoluțiunea și rezilierea contractelor civile, Editura All Educational, 1997 ;

6. Camelia Toader – Evicțiunea în contractele civile, Editura All Educational, 1997 ;

7. C. Hamangiu, I. Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu – Tratat de drept civil român, Editura All, vol. II, 1996 ;

8. Constantin Hamangiu – Codul civil adnotat, Editura All Beck, vol. II și III, 2002;

9. Gabriel Boroi – Drept civil. Teoria generală, Editura All Beck, București 1999;

10. Radu Motică, Florin Moțiu – Contractul de vânzare-cumpărare, teorie și practica judiciară, Editura Lumina Lex, 1999 ;

11. Culegere de practica judiciara în materie civila, Editura Rosetti, 1999.

12. C. Stătescu, C. Bârsan – Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Editura All Educational, Buc., 1998;

13. L. Pop – Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Editura Fundației Chemarea, Iași, 1994;

14. D. Chirică, I. Urs, S. Angheni – Drept civil, contracte civile, vol. 3, Editura Oscar Print, București, 1998

15. M. B. Cantacuzino – Curs de drept civil, Craiova;

16. C. Nacu – Drept civil român, vol. 3, București, 1903;

17. T. R. Popescu, P. Anca – Teoria generală a obligațiilor, Editura Stiințifică, București, 1968;

18. Gheorghe Beleiu – Introducere în drept civil, București, 1992;

19. S. Angheni – Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Editura Oscar Print, București, 1995;

20. Stanciu D. Cărpenaru, Drept comercial român, Editura All Beck, București, 1998.