. Dreptul DE Proprietate Si Limitele Exercitarii Sale. Teorie Si Practica

CAPITOLUL I

Dreptul de proprietate și îngrădirile sale

Secțiunea I

Definiția dreptului de proprietate și conținutul lui – pag. 4

Secțiunea II

Caracterele juridice ale dreptului de proprietate – pag. 6

Secțiunea III

Îngrădirile dreptului de proprietate-noțiune, conținut – pag. 13

CAPITOLUL II

Servituțile (dreptul de servitute )

Secțiunea I

Definiție și caractere juridice – pag. 19

Secțiunea II

Clasificarea servituților – pag. 20

Secțiunea III

Servituțile naturale – pag. 21

Secțiunea IV

Servituțile legale – pag. 23

Secțiunea V

Servituțile stabilite prin fapta omului – pag. 32

Secțiunea VI

Stingerea servituților – pag. 53

CAPITOLUL III

Alte îngrădiri stabilite în legi speciale

Secțiunea I

Dreptul de preempțiune prevăzut în art.48-49 din Legea nr.18/1991 și art.9 din Legea arendării nr. 16/1994 – pag. 58

Definiție și natură juridică – pag. 58

Domeniul și condițiile de aplicare – pag. 59

Titularii dreptului de preempțiune – pag. 60

Modul de exercitare al dreptului de preemțiune – pag. 62

Efectele acceptării – pag. 65

Sancțiuni – pag. 65

Secțiunea II

Dreptul de preempțiune la cumpărarea imobilelor prevăzut de Legea nr. 10/2001 – pag. 67

Secțiunea III

Exproprierea pentru cauză de utilitate publică – pag. 76

Noțiune și reglementare- pag. 76

Bunuri care pot fi expropriate – pag. 77

Utilitatea publică și declararea ei – pag. 78

Măsuri premergătoare exproprierii – pag. 80

Exproprierea și stabilirea despăgubirilor – pag. 81

Efectele exproprierii – pag. 83

Dreptul proprietarului expropriat de a cere și obține retrocedarea imobilului care a făcut obiectul exproprierii și dreptul de preemțiune la cumpărarea imobilului de la expropriator – pag. 84

Secțiunea IV

Limitări legale aduse de Constituția României – pag. 87

Secțiunea V

Limitări legale rezultate din Legea fondului funciar – pag. 88

Capitolul I

Dreptul de proprietate si îngrădirile sale

Secțiunea I

Definiția dreptului de proprietate si conținutul lui

Codul civil român de la 1865, fiind redactat după codul civil francez, definește dreptul de proprietate având în vedere atributele juridice care alcătuiesc conținutul său juridic. Astfel, articolul 480 prevede: „proprietatea este dreptul pe care îl are cineva de a se bucura și de a dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege”. Articolul 41, pct. 6 din actuala Constituție a României dispune că dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecția mediului și asigurarea bunei vecinătăți, precum și la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului revin proprietarului.

Definiția Codului civil este considerată de către autori1 totuși incompletă. Fără îndoială că pentru formularea oricărei alte definiții este necesar să se pornească de la conținutul juridic al dreptului de proprietate, alcătuite din sume de atribute recunoscute proprietarului,așa cum a procedat legiutorul român la 1864. Dar, în același timp, trebuie să observăm că sunt numeroase situațiile când o parte a acestor atribute sau chiar toate sunt exercitate de altă persoană decât proprietarul, de regulă pe temeiul unui drept real, derivat din dreptul de proprietate2. Așa, de pildă uzufructuarul are recunoscute asupra bunului aflat în uzufruct atributele de posesie și folosință. Și mai mult, superficiarul poate exercita atributele de posesie, folosință și în anumite limite chiar și atributele de dispoziție materială și juridică.

Acesta este motivul pentru care în mod legitim se pune întrebarea prin ce se deosebește proprietarul de alte persoane care exercită unele sau quasitotalitatea atributelor ce alcătuiesc conținutul juridic al dreptului de proprietate ? Răspunsul a fost dat în literatura de specialitate, astfel, spre deosebire de titularii altor drepturi subiective asupra aceluiași bun, proprietarul exercită atributele juridice ale dreptului de proprietate în putere proprie și interes propriu1. Numai astfel poate fi determinată poziția specifică a proprietarului în raport cu situația oricărei alte persoane care exercită prerogativele proprietății pe temeiul altor drepturi subiective asupra unuia și aceluiași bun.

Proprietarul exercită atributele dreptului său întotdeauna în putere proprie, nefiind subordonat nimănui, decât legii. Toate celelalte persoane, altele decât proprietarul, exercită aceste atribute, atât în puterea legii, cât și mai ales în puterea proprietarului care le-a constituit dreptul subiectiv ce le apartine asupra bunurilor sale. Deci puterea oricărui alt titular de drepturi este limitată, nu numai de dreptul obiectiv ci și de voința proprietarului care, recunoscându-i altuia anumite atribute asupra unui bun ce-i aparține, i le concentrează și le stabilește limitele prin contract sau testament. Putem spune că aceste persoane exercită atributele ce le-au fost conferite în puterea transmisă de proprietar și nicidecum în putere proprie.

În al doilea rând, proprietarul exercită atributele dreptului de proprietate în interesul său propriu. Fără îndoială însă că și titularii altor drepturi subiective, reale sau de creanță, prin exercitarea acestor atribute urmăresc realizarea unor interese proprii. Astfel, existența dreptului lor nu ar avea nici o rațiune. Totuși proprietarul se deosebește prin aceea că este singurul subiect de drept care exercită, direct sau indirect (prin alte persoane), plenitudinea atributelor proprietății, în ultimă instanță, în propriul său interes.

Având în vedere conținutul său juridic și poziția specifică a proprietarului, dreptul de proprietate poate fi definit, într-o formulare corespunzătoare, ca fiind acel drept real care conferă titularului atributele de posesie, folosință și dispoziție asupra unui bun, atribute pe care el le poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie și în interesul său propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare.

Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece este singurul drept subiectiv care conferă titularului său atributele : posesie, folosință și dispoziție.

Posesia constă în posibilitatea proprietarului de a stăpâni bunul ce-i aparține în materialitatea sa, comportându-de față de toți ceilalți ca fiind titularul dreptului de proprietate. Folosința conferă proprietarului facultatea de a întrebuința bunul său, culegând sau percepând în proprietate toate fructele pe care acesta le produce. Atributul de dispoziție este alcătuit din dreptul de dispoziție materială și dreptul de dispoziție juridică. Dreptul de dispoziție materială este posibilitatea proprietarului de a dispune de substanța bunului, adică de a-l transforma, consuma sau distruge, cu respectarea reglementărilor în vigoare. Dispoziția juridică se concretizează în posibilitatea proprietarului de a înstrăina dreptul de proprietate, cu titlu oneros sau gratuit, prin acte între vii sau mortis causa, și de a-l greva cu drepturi reale derivate, principale sau accesorii, în favoarea altor persoane, cu respectarea reglementărilor juridice stabilite de lege.

Secțiunea II

Caracterele ale dreptului de proprietate

După unii autori1 dreptul de proprietate prezintă mai multe caractere proprii, care îl deosebește față de celelalte drepturi reale. Astfel, dreptul de proprietate este absolut și inviolabil, deplin și exclusiv, perpetuu și transmisibil. După alți autori1 caracterele dreptului de proprietate sunt următoarele : drept absolut, drept exclusiv, drept perpetuu și conținutul și limitele sale sunt stabilite de lege.

Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului său în raporturile acestuia cu toți ceilalti, care sunt obligați să nu facă nimic de natură a-l încălca.

Ori de câte ori bunul aflat în proprietatea unei persoane ajunge în deținerea sau posesia nelegitimă a altuia, proprietarul are dreptul la acțiunea în revendicare. Acțiunea în revendicare poate fi introdusă împotriva oricărei persoane. Cu alte cuvinte dreptul de proprietate este opozabil tuturor, erga omnes. Acest caracter absolut poate fi înțeles și ca nelimitat, neîngrădit în conținutul său. Dar în acest sens dreptul de proprietate nu este absolut, deoarece el se exercită „în limitele determinate de lege”. Însuși Codul civil stabilește o serie de îngrădiri sau restricții aduse proprietății. De asemenea, reglementări ulterioare Codului civil au adus îngrădiri proprietății.

Inviolabilitatea dreptului de proprietate susține și întărește caracterul său absolut. Art. 135, pct. 6 din Constituție dispune imperativ: „proprietatea privată este, în condițiile legii, inviolabilă”. Cu alte cuvinte dreptul de proprietate nu poate fi încălcat de nimeni. Această interdicție se impune cu aceeași forță și statului. Ea cunoaște două excepții :

bunurile imobile aflate în proprietate privată pot fi expropriate în condițiile legii, pentru cauză de utilitate publică. Art. 41, pct. 3 din Constituție prevede: „Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire”. De asemenea, art. 481 Cod civil dispune: „Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire”.

În vederea aplicării acestor dispoziții de principiu a fost adoptată și pusă în vigoare Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică care prevede categoria de imobile supuse exproprierii, definește utilitatea publică și reglementează declararea ei ; punerea în posesie a expropriatorului ; dreptul de retrocedare a imobilelor expropriate și toate celelalte consecințe juridice pe care le produce exproprierea.

subsolul oricărei proprietăți imobiliare poate fi folosit și exploatat pentru lucrări de interes general. Art. 41, pct. 4 din Constituție dispune: „pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăți imobiliare, cu obligația de a despăgubi proprietarul pentru daune aduse solului, plantațiilor sau construcțiilor precum și pentru alte daune imputabile proprietății”.

În ambele cazuri, despăgubirile se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergență, de instanțele de judecată competente (art. 41, pct. 5 din Constituție). Tot astfel, Constituția prevede „conținutul și limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege”. De asemenea art. 41 pct. 6 prevede că dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecția mediului și asigurarea bunei vecinătăți, precum și la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.

Prin urmare în conținutul său, dreptul de proprietate nu poate, nu este absolut, neîngrădit, ci dimpotrivă este limitat, îngrădit, potrivit legii și obiceiului. De altfel, atributele unui drept subiectiv sunt prin natura lor juridică reglementate și deci, îngrădite1. Un proprietar asupra unui imobil nu-l poate distruge prin incendiere. De asemenea nu-l poate demola decât dacă are autorizația organului competent. Abuzul de drept poate consta și în mutarea proprietății.

Unii autori1 consideră că prin formularea „drept absolut” s-a vrut să se înțeleagă dreptul cel mai complet ce poate exista asupra unui lucru adică dreptul de proprietate în compoziție cu celelalte drepturi reale, care nu sunt decât dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.

În consecință, prin caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie să se înțeleagă că titularul are puterea de a-i trage foloasele, de a avea toată utilitatea pe care o poate conferi și de a săvârși toate actele juridice care răspund interesului său, dar în limitele legii fără a avea nevoie de concursul altei persoane. Proprietarul este îndreptățit să ceară tuturor celorlalte persoane să-i respecte dreptul de proprietate după cum și el este obligat să respecte dreptul de proprietate al celorlalte persoane.
ilor sau construcțiilor precum și pentru alte daune imputabile proprietății”.

În ambele cazuri, despăgubirile se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergență, de instanțele de judecată competente (art. 41, pct. 5 din Constituție). Tot astfel, Constituția prevede „conținutul și limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege”. De asemenea art. 41 pct. 6 prevede că dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecția mediului și asigurarea bunei vecinătăți, precum și la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.

Prin urmare în conținutul său, dreptul de proprietate nu poate, nu este absolut, neîngrădit, ci dimpotrivă este limitat, îngrădit, potrivit legii și obiceiului. De altfel, atributele unui drept subiectiv sunt prin natura lor juridică reglementate și deci, îngrădite1. Un proprietar asupra unui imobil nu-l poate distruge prin incendiere. De asemenea nu-l poate demola decât dacă are autorizația organului competent. Abuzul de drept poate consta și în mutarea proprietății.

Unii autori1 consideră că prin formularea „drept absolut” s-a vrut să se înțeleagă dreptul cel mai complet ce poate exista asupra unui lucru adică dreptul de proprietate în compoziție cu celelalte drepturi reale, care nu sunt decât dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.

În consecință, prin caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie să se înțeleagă că titularul are puterea de a-i trage foloasele, de a avea toată utilitatea pe care o poate conferi și de a săvârși toate actele juridice care răspund interesului său, dar în limitele legii fără a avea nevoie de concursul altei persoane. Proprietarul este îndreptățit să ceară tuturor celorlalte persoane să-i respecte dreptul de proprietate după cum și el este obligat să respecte dreptul de proprietate al celorlalte persoane.

Dreptul de proprietate este un drept exclusiv în sensul că titularul exercită singur toate atributele dreptului de proprietate, cu excluderea tuturor celorlalte persoane și

fără a avea nevoie de concursul acestora pentru exercitarea atributelor dreptului său. Titularul dreptului de proprietate este singurul îndreptățit să exercite toate atributele pe care i le conferă acest drept. Dar și aici trebuie avut în vedere că legea poate să limiteze caracterul exclusiv al proprietății. Astfel, de exemplu, sunt servituțile pozitive, legale, convenționale sau judiciare, precum și restrângerile aduse prin folosirea anumitor categorii de bunuri, cum sunt locuințele pentru care contractele de închiriere se încheie în condițiile legii și termenul lor este de asemenea prelungit de lege.

Încă de la Iustinian se afirmă că dreptul de proprietate conferă titularului său „plenapotestas’’, adică toate acele trei atribute : posesia, folosința și dispoziția. Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate este un drept deplin.

Așadar, caracterul deplin și exclusiv al dreptului de proprietate lipsește atunci când asupra bunului respectiv se constituie drepturi reale, dezmembrăminte ale proprietății. Tot astfel, se întâmplă în cazul când un bun fungifer se află în stăpânirea unui posesor de bună-credință. Conform art. 485 Cod civil, posesorul de bună-credință dobândește în proprietate fructele bunului fungifer. Fructele se cuvin proprietarului numai din momentul în care posesorul devine de rea-credință.

Dreptul de proprietate are de asemeni un caracter perpetuu și transmisibil. Prin perpetuitatea dreptului de proprietate se înțelege că este nelimitat în timp și durează atâta vreme cât există bunul care face obiectul său. De asemenea, el nu se pierde prin neuz, adică prin neexercitare.

De regulă, acțiunea în revendicarea dreptului de proprietate este imprescriptibilă.

Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte între vii, în condițiile legii. Ba mai mult, transmisiunea lui este inevitabilă și obligatorie pentru cauză de moarte.

Transmisiunea dreptului de proprietate nu contravine caracterului său perpetuu. Dimpotrivă, transmisibilitatea este corolarul logic și practic al perpetuității sale. Și aceasta pentru faptul că viața semenilor este inevitabil, limitată în timp. Prin transmiterea drepturilor de proprietate se realizează trecerea din patrimoniul unei persoane în patrimoniul alteia fără nici o modificare.

La baza transmisiunilor dreptului de proprietate prin acte între vii stă principiul consensualismului, consacrat în art. 971 Cod civil care prevede: „În contractele ce au ca obiect translația proprietății, proprietatea se transmite prin efectul consimțământului părților; chiar atunci când nu s-a făcut tradițiunea sau predarea lucrului”.

Tot astfel făcând aplicația acestui principiu în materia vânzării, art.1295 alin. 1 dispune: „Vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător în prezența vânzătorului îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul însă nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat”.

De la principiul consensualismului există și unele situații de excepție, când transferul dreptului de proprietate are loc într-un alt moment decât cel al realizării acordului de voință. Astfel :

transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor viitoare are loc atunci când aceste bunuri sunt realizate;

transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor de gen operează în momentul individualizării lor prin numărare, cântărire sau măsurare;

dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite numai în momentul încheierii contractului în forma înscrisului autentic ;

transferul dreptului de proprietate prin contracte de donație are loc la data perfectării contractului în formă autentică;

dreptul de proprietate asupra imobilelor în sistem de carte funciară se transferă de la înstrăinător la dobânditor numai la data intabularii dreptului.

S-a constatat deja că dreptul de proprietate este, în principiu, transmisibil.

Acest caracter însă este propriu numai dreptului de proprietate privată. Dimpotrivă, dreptul de proprietate publică, indiferent că poartă asupra unor bunuri imobile sau mobile, este inalienabil și prin urmare este netransmisibil.

Sunt însă și situații când unele bunuri proprietate privată pot fi scoase temporar din circuitul civil prin acordul de voință intervenit între proprietarul bunului și o altă persoană. Astfel, într-un contract, părțile au posibilitatea de a stipula așa-numitele clauze de inalienabilitate, prin care proprietarului unui anumit bun îi este interzisă înstrăinarea și uneori, chiar grevarea bunului în favoarea altei persoane.

Clauzele de inalienabilitate se găsesc destul de rar în actele de înstrăinare cu titlu oneros. Ele pot fi întâlnite mai frecvent în contractele de ipotecă și în contractele de gaj fără deposedare în care se stipulează interdicția de înstrăinare și de grevare a bunului ipotecat sau gajat. În schimb asemenea clauze pot fi regăsite, în practică, în actele cu titlu gratuit, adică în contractele de donație și în testamente; donatorul sau, după caz, testatorul dispune de bunul său stipulând că persoana gratificată nu poate să-l înstrăineze.

Codul civil nu reglementează posibilitatea stipulării în actele juridice a clauzelor de inalienabilitate. De multă vreme, jurisprudența franceză a considerat că astfel de clauze sunt lovite de nulitate, deoarece prin ele se atentează la principiul liberei circulații a bunurilor. Ulterior, spre sfârșitul secolului al XIX-lea, a intervenit o schimbare în orientarea jurisprudenței care a admis că clauzele de inalienabilitate pot fi valabile cu respectarea a două condiții: clauza să fie justificată de un interes serios și legitim și inalienabilitatea să fie temporară.

Interesul serios și legitim care justifică o astfel de clauză poate fi patrimonial sau moral. De asemenea, interesul poate fi al dispunătorului, al unui terț sau un interes public1.

Numai elementele de inalienabilitate temporară sunt valabile. Clauzele de inalienabilitate perpetuă sunt lovite de nulitate absolută, având o cauză ilicită și imorală. Așa de pildă inalienabilitatea care este stabilită pe timpul vieții proprietarului, poate fi considerată ca perpetuă și prin urmare este lovită de nulitate absolută.

Conținutul și limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege (Constituție, art. 41; Codul civil, art. 480). În acest sens, de asemenea Codul silvic, publicat la 8 mai 1996 prevede că fondul forestier definit de lege este supus regimului silvic, regim care este definit prin art. 9 alin. 2 al aceluiași cod, iar dreptul de proprietate asupra terenurilor care constitue fondul forestier național se exercită în conformitate cu dispozițiile aceluiași cod, terenurile din acest fond după caz proprietate publică sau proprietate privată. Codul reglementează și aspectele privind exercitarea dreptului de proprietate asupra produselor fondului forestier, lemnoase sau nelemnoase.

Potrivit Legii petrolului nr. 134 din 29 dec. 1995, dreptul de proprietate asupra terenurilor din perimetrele de exploatare sau explorare a resursele de petrol, dreptul de proprietate asupra terenurilor pe care se află sistemul național de transport al petrolului, precum și zonele de protecție a perimetrului și sistemului de transport menționate se exercită în condițiile prevăzute de această lege.

Mărginirile sau îngrădirile dreptului de proprietate s-au extins din ce în ce mai mult, astfel că el nu mai este individualist, ci un drept cu caracter social, îndeplinind o funcție socială2.

Secțiunea III

Îngrădirile dreptului de proprietate – noțiune, izvoare

Potrivit art. 41, pct. 1 din Constituție, dreptul de proprietate este garantat, conținutul și limitele sale fiind stabilite de lege.

În același sens art. 480 din Codul civil precizează că atributele dreptului de proprietate sunt recunoscute „în limitele determinate de lege”.

Potrivit art. 41, pct. 6 din Constituție, dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecția mediului și asigurarea bunei vecinătăți, precum și la respectarea celorlalte sarcini care, conform legii sau obiceiului, revin proprietarului. Îngrădirile dreptului de proprietate pot fi create și prin convenții intervenite între particulari ori chiar prin hotărâri judecătorești.

Izvoarele acestor îngrădiri sunt constituite din: lege, convenție, inalienabilitate legală și hotărâri judecătorești.

Îngrădirile legale pot fi aduse fie într-un interes public, fie într-un interes privat. Pe de altă parte, acestea privesc proprietatea clădită ori cea neclădită.

Îngrădirile legale de interes privat sunt în fapt adevărate servituți și le vom analiza într-un capitol separat.

Pe de altă parte îngrădirile legale de interes public, sunt numeroase și de aceea vom menționa în continuare câteva dintre acestea fără a avea pretenția de a le fi analizat în întregime.

Astfel Legea nr. 50/1991 stabilește unele îngrădiri în interes edilitar și de estetică urbană. Sunt stabilite îngrădiri pentru construcțiile civile, industriale, agricole, sau de orice altă natură privind alinierea, înălțimea și respectarea planului de sistematizare. Aceste construcții se vor realiza numai cu respectarea autorizației de construcție și a reglementărilor privind proiectarea și executarea construcțiilor. În continuarea acestui fir trebuie spus faptul că autorizațiile de construire se eliberează cu respectarea dispozițiilor de urbanism, pe baza certificatului de urbanism și amenajare a teritoriului, a planului de amplasare a construcțiilor, a avizelor legale, precum și a celorlalte documente ce se anexează la cererea pentru eliberarea autorizației de construire. Restricții în acest sens stabilește și Legea nr. 18/1991, privind amplasarea construcțiilor.

Există însă și îngrădiri de salubritate și sănătate publică, reprezentate de obligațiile care rezultă din planuri de amenajare a teritoriului, a planului urbanistic general, a planului urbanistic zonal, a planului urbanistic de detaliu și a reglementărilor de urbanism, inclusiv obligațiile cu privire la igiena construcțiilor, la canalizare, la protecția mediului înconjurător.

Alte îngrădiri de interes cultural, istoric și arhitectural sunt stabilite de aceeași Lege 50/1991, care în art. 7, stabilește că pentru autorizarea construcțiilor în zonele asupra cărora s-a instituit un anumit regim de protecție prevăzut în documentațiile de urbanism aprobate se va proceda în felul următor :

în rezervațiile istorice și de arhitectură stabilite potrivit legii, sau în cazul lucrărilor care modifică monumentele de orice natură, solicitantul va obține avizul Comisiei naționale pentru protecția monumentelor, ansamblurilor și schiturilor sau al Departamentului pentru urbanism și amenajarea teritoriului ;

în parcurile naționale și rezervațiile naturale, solicitantul va obține avizul Ministerului Mediului ;

în zonele unde s-a instituit un alt regim de restricție, solicitantul va obține avizul organelor competente.

Potrivit art. 95, din Legea 18/1991, monumentele istorice, vestigiile și obiectele arheologice, tezaurele care se vor descoperi la fața solului sau în subsol sunt sub protecția legii. Proprietarii și deținătorii terenurilor sunt obligați să asigure integritatea acestora, să sesizeze organele de stat și să permită efectuarea lucrărilor de cercetare și conservare. Pentru pagubele suferite se vor acorda despăgubiri.

Alte îngrădiri în interes economic general sau interes fiscal sunt stabilite prin următoarele :

legea fondului funciar ( legea 18/1991 ) stabilește unele obligații în scopul de a asigura cultivarea terenurilor și protecția solului ;

de asemenea, folosirea terenurilor pentru producția agricolă și silvică, inclusiv, stabilirea și schimbarea categoriei de folosință a terenurilor arabile, precum și obligațiile pentru ameliorarea terenurilor supuse unor îngrădiri ;

tot astfel legea 18/1991, prevede unele obligații privind folosirea temporară și definitivă a terenurilor în alte scopuri decât producția agricolă și silvică;

autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăți, imobiliare pentru lucrări de interes general, cu obligația de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantațiilor și construcțiilor, precum și pentru alte daune imputabile autorității ;

îngrădirile aduse proprietății care rezultă din regimul juridic al producerii, transportului și folosirea acestora.

Legea 18/1991, art. 81, prevede că liniile de telecomunicații și cele de transport și distribuire a energiei electrice, conductele de transport pentru alimentare cu apă, canalizare, produse petroliere, gaze, precum și instalații similare, se vor grupa și amplasa de-a lungul căilor de comunicații (șosele, căi ferate), a digurilor, canalelor de irigație și de desecări și a altor limite de teritoriu în așa fel încât să nu stânjenească executarea lucrărilor agricole.

De asemenea, există ,îngrădiri care rezultă din regimul juridic al activităților de telecomunicații. Astfel, potrivit Legii telecomunicațiilor nr.74 din 22 iulie 1996, art. 16,titularii de licență care intenționează să intre pe orice fel de proprietate pentru instalarea sau întreținerea liniilor de transmisie și a punctelor terminale, vor conveni, în scris, cu proprietarul sau deținătorul, toate detaliile necesare, inclusiv locul și metodele de lucru ce urmează a fi folosite și durata de timp în care proprietarul nu poate efectua lucrări ce ar afecta accesul și buna întreținere a instalațiilor de telecomunicații sau care ar necesita mutarea acestora. În lipsa acordului titularul de licență va face o notificare scrisă proprietarului în care se vor arăta activitățile ce se vor desfășura și locul lor, care poate fi contestată la Ministerul Comunicațiilor. Împotriva deciziei dată la contestare, partea nemulțumită se poate adresa instanței contenciosului administrativ potrivit Legii nr. 29/1990.

Există însă și alte îngrădiri care interesează problematica noastră și anume cele provenite din inalienabilitatea legală a bunului.În cazul acesteia actul juridic încheiat cu nesocotirea acesteia este lovit de nulitate absolută

Legea prezintă mai multe cazuri de inalienabilitate a bunurilor dintre care vom aminti :

„Bunurile din domeniul public, în acest caz art.135, pct. 3 din Constituție arată bunurile care pot fi exclusiv obiect al proprietății publice: bogățiile de orice fel ale subsolului, căile de comunicație, spațiul aerian, apele cu potențial energetic valorificând și acelea ce pot fi folosite în interes public, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice ale platoului continental, alte bunuri stabilite de lege.

Articolul 135, pct. 5 din Constituție prevede că bunurile proprietate publică sunt inalienabile fiind vorba de cele reclamate de pct 4 art. 135 din Constituție.

Terenurile din domeniul public sunt prevăzute de art. 5, al Legii nr. 18/1991, privind fondul funciar, art. 4, lit. a, al Legii nr.56/1992 privind frontiera de stat, precum și de alte legi. Din domeniul public fac parte și alte bunuri, decât terenurile. Până la Legea 18/1991, terenurile au fost supuse unui regim juridic ce a diferit în timp , după caz fiind ori nu în circuitul civil, adică alienabile sau inalienabile.

„Terenurile atribuite prin constituirea (nu și reconstituirea) dreptului de proprietate privată asupra lor, adică cele dobândite potrivit art.18, alin.1, art. 20 și art. 39 din Legea 18/1991, nu se pot înstrăina timp de zece ani, socotiți de la începutul anului următor celui care s-a făcut înscrierea proprietății”;

„Terenurile agricole din extravilan nu pot face obiectul unei executări silite sau voluntare decât în cazurile prevăzute de lege(art.50, Legea 18/1991);

„Titularul dreptului de abitație poate în mod excepțional să închirieze în anumite condiții, altcuiva o parte din casa pe care nu o locuiește”.

Dreptul de proprietate poate fi îngrădit și pe cale de hotărâre judecătorească în sensul că aceste îngrădiri nu sunt enumerate de lege, însă rezultă din raporturile de vecinătate, pe care instanța judecătorească le constată și declară ca atare.

În Constituție, art.41, pct. 6, se prevede că dreptul de proprietate obligă la asigurarea bunei vecinătăți, iar art.588, C. civ prevede că legea supune pe proprietar la diferite obligații unul către altul,fără chiar să existe o convenție între dânșii.

Îngrădirile la care ne referim nu sunt prevăzute de lege, dar se consideră că ele derivă din raportul de vecinătate. În acest sens este posibil ca un proprietar să își exercite dreptul său fără să încalce vreo dispoziție legală, dar vecinul să pretindă că prin această exercitare i s-a produs o împiedicare în exercitarea propriului său drept de proprietate și i s-a cauzat o pagubă ce trebuie reparată. Astfel :

„Un proprietar nu poate face pe terenul său săpături ce ar fi de natură să producă slăbirea sau dărâmarea unei construcții așezată pe teritoriul vecin“;

„Un proprietar trebuie să permită intrarea în curtea sa a vecinului când aceasta este necesară pentru ca vecinul să facă reparații sau lucrări necesare unui zid ce ar da în acea curte”;

„Un proprietar nu poate aduce vecinilor săi tulburări intolerabile prin exercițiul unei activități desfășurate, de exemplu, un obiectiv economic ce ar produce zgomote asurzitoare sau care degajă un miros insuportabil”;

„Un proprietar nu poate construi un zid înalt fără utilitate pentru el, numai cu scopul de a lua vederea sau lumina vecinului său”.

Rezultă că din raportul de vecinătate reiese pentru proprietar îndatorirea de a-și exercita dreptul său în așa fel  încât să nu stânjenească exercițiul drepturilor celorlalți.

CAPITOLUL II

Servituțile (dreptul de servitute)

Secțiunea I

Definiție și caractere juridice

Potrivit art. 576 C. Civ. servitutea este o sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul și utilitatea unui imobil având un alt proprietar.

Doctrina definește însă servitutea ca fiind dreptul real principal derivat, perpetuu și indivizibil, constituit asupra unui imobil numit fond aservit, pentru uzul și utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile care aparțin la proprietari diferiți1.

După alți autori2 servitutea este o sarcină ce se constituie cu privire la un imobil, pentru înlesnirea sau lărgirea utilității unui alt imobil ce aparține altui proprietar.

Caracterele juridice sunt următoarele:

Servitutea este un drept real imobiliar asupra lucrului altora (jus in re aliena); ele se constituie numai în folosul și respectiv în sarcina unor bunuri imobile prin natura lor.

Servitutea presupune existența a două imobile, nu neapărat vecine ce aparțin la doi proprietari diferiți.

Servitutea este un drept accesoriu al fondului căruia îi profită urmând soarta acestuia; ea nu este un drept de sine stătător și tocmai datorită caracterului ei nu poate fi înstrăinată, urmărită, ipotecată separat ci numai împreună cu fondul dominant căruia îi profită.

Servitutea are caracter perpetuu (consecința caracterului accesoriu); are aceeași durată ca și dreptul de proprietate. Perpetuitatea este însă de natura servituții și nu de esența ei și va rămâne așa dacă părțile n-au stabilit altfel.

Servitutea este indivizibilă însemnând prin aceasta că servitutea grevează întregul fond aservit și profită întregului fond dominant. Dacă imobilul fiind aservit aparține mai multor coproprietari nu se poate constitui servituți decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Constituirea servituții în favoarea unui imobil, fond dominant, coproprietate a mai multor persoane se poate însă realiza și cu acordul unuia dintre copărtași întrucât actul de constituire le profită tuturor1.

Secțiunea II

Clasificarea servituților

origine și modul de constituire art. 577 din C. civ. le clasifică astfel:

Servituți naturale, care se nasc din situația naturală a fondurilor (servitutea de scurgere a apelor naturale, servitutea de grănițuire);

Servituți legale, constituite expres de lege (servitutea zidului, a șanțului comun, servitutea de vedere);

Servituți stabilite prin fapta omului (prin convenție, uzucapiune și destinația proprietarului);

Această clasificare pe care Codul Civil o face a fost criticată în doctrină arătându-se că de fapt servituțile legale includ pe cele naturale și că primele sunt în fapt limitări ale dreptului de proprietate, ele sunt simple obligații izvorâte din raporturile de vecinătate 2.

B. obiectul lor:

Servituți pozitive, sunt acelea care îndreptățesc pe proprietarul fondului dominant să facă, în mod direct, acte de folosință asupra fondului aservit;

Servituți negative care impun proprietarului fondului aservit anume restricții sau limitări în exercitarea dreptului de proprietate;

C. cum sunt stabilite în folosul unei clădiri:

Servituți urbane care sunt cele stabilite în folosul unei clădiri;

Servituți rurale, care sunt cele stabilite în folosul unui teren;

D. modul de exercitare:

Servituți continue, pentru a căror exercitare și existență nu este nevoie de fapta actuală a omului;

Servituți necontinue sunt acelea pentru a căror exercitare și existență este necesar faptul actual al omului;

E. modul în care se manifestă:

Servituți aparente care se recunosc datorită unor semne exterioare;

Servituți neaparente a căror existență nu poate fi cunoscută din semne sau lucrări exterioare vizibile.

Alte clasificări rezultă din combinarea tuturor servituților prezentate până aici.

Secțiunea III

Servituțile naturale

Aceste categorii de servituți sunt simple îngrădiri sau limitări normale ale atributelor, de regulă a celui de folosință din conținutul juridic al dreptului de proprietate1. Ele sunt reglementate de art. 578 – 585 Cod Civil. Aceste servituți mai pot fi împărțite în două categorii: servituți reciproce sau bilaterale și servituți

1 L. Pop, op., cit., pag. 198

nereciproce sau unilaterale. Primele sunt acele îngrădiri sau limitări legale ale

dreptului de proprietate prevăzute de lege în folosul și respectiv sarcina a două imobile, fiecare fiind în raport cu celălalt în același timp, atât fond dominant, cât și fond aservit și dimpotrivă celelalte servituți (nereciproce sau unilaterale) sunt acelea care se stabilesc exclusiv în folosul unuia dintre imobile și în sarcina celuilalt imobil, în așa fel încât unul este numai fond dominant, iar altul numai fond aservit sau dominat.

Servitutea de scurgerea apelor naturale este reglementată de art. 578 Cod Civil: „locurile inferioare sunt supuse a primi apele ce curg, firește, din locurile superioare fără ca mâna omului să fi contribuit la aceasta”. Se are în vedere curgerea firească a apelor în cazul imobilelor situate în pante. Proprietarul locului inferior este obligat să nu facă nimic de natură a stăvili apele, iar cel al fondului superior să nu facă nimic pentru a dirija apele către locul inferior1. Dacă proprietarul fondului inferior efectuează lucrări ce obstaculează scurgea apelor, el poate fi obligat să respecte servitutea născută din situația locurilor desființând lucrările efectuate2.

Servitutea izvoarelor este reglementată în art. 579 – 581 Cod Civil. Potrivit art. 579 Cod Civil: „cel ce are un izvor pe proprietatea sa poate face orice întrebuințare cu dânsul, fără a vătăma dreptul ce proprietarul fondului inferior l-a dobândit prin titlu sau prin prescripție asupra acelui izvor”. De asemenea se interzice proprietarului fondului pe care se află un izvor ce dă apă necesară unei comune sau altei așezări să facă orice lucrare de natură a-i schimba cursul.

Servitutea de îngrădire este reglementată de art. 585 Cod Civil: „tot proprietarul își poate îngrădi proprietatea”. Conform acestui text îngrădirea proprietății ne apare ca fiind o facultate a proprietarului și nu o obligație. Îngrădirea este obligatorie doar pentru proprietățile situate în orașe și suburbii (mediul urban) – art. 600 Cod Civil – dar și în acest caz voința părților are un rol hotărâtor. Doctrina și practica consideră că dreptul de îngrădire nu este o servitute, ci o simplă manifestare a dreptului de proprietate1.

Servitutea de grănițuire reglementată în art.584 Cod Civil: „orice proprietar poate îndatora pe vecinul său la grănițuirea proprietății lipite cu a sa; cheltuielile grănițuirii se vor face pe jumătate”. Așadar proprietarul poate obliga pe vecinul său să procedeze la grănițuirea proprietății lipite de a sa. Cheltuielile se suportă în proporție egală2. Dacă grănițuirea nu se va face amiabil, se poate introduce o acțiune în grănițuire pentru determinarea limitelor fondurilor învecinate.

Secțiunea IV

Servituțile legale

Servitutea de trecere pe locul vecin care potrivit art. 616 – 619 Cod Civil, constă în dreptul proprietarului locului înfundat de a cere vecinului său dreptul spre trecere spre calea publică pentru folosirea fondului, cu îndatorirea de a-l despăgubi pentru pagubele ce i le-ar produce.

Dreptul ce rezultă din servitutea de trecere este recunoscut indiferent dacă este vorba de fond îngrădit sau neîngrădit, urban sau rural, clădit sau neclădit, și indiferent cui ar aparține fondul aservit3.

Este suficient să se dovedească caracterul de loc înfundat al fondului dominant, prin loc înțelegându-se, un loc ce este înconjurat de alte proprietăți diferite fără ca proprietarul să aibă ieșire la calea publică. În practica judiciară s-a decis că acest text trebuie să își găsească aplicare și în cazurile în care ieșirea ar prezenta inconveniente grave sau ar fi periculoasă1.

Dacă locul respectiv are însă ieșire la calea publică pe un drum care, în anumite împrejurări este impracticabil, dar poate deveni practicabil, cu unele amenajări și oarecare cheltuieli, nu se mai consideră loc înfundat2.

Dacă s-a ajuns la situația de loc înfundat datorită faptei proprietarului, cum ar fi edificare a unor construcții, în așa fel încât s-a blocat ieșirea la drumul public sau vânzarea unei părți din teren cu care ocazie vânzătorul și-a înfundat restul terenului, el numai este îndreptățit să ceară un drept de trecere pe terenul vecinului3.

În situația unui teren ce aparține mai multor copărtași cu ieșire la calea publică, împărțirea terenului, prin formarea de parcele, fără ieșire la calea publică, pentru unii din foștii proprietari, nu le dă acestora dreptul să pretindă ieșirea la drumul public pe fondul unui alt proprietar străin de coproprietate4.

Se poate constitui servitute de trecere și dacă unul sau ambele fonduri sunt proprietate comună deoarece servitutea este o sarcină ce profită tuturor coproprietarilor fondului aservit.

Dreptul de trecere trebuie să se exercite pe acolo pe unde se poate realiza cel mai scurt drum la calea publică (art. 617 Cod Civil), însă la alegerea locului de trecere să se aibă în vedere, să se producă cea mai puțină pagubă aceluia pe al cărui teren urmează să aibă loc trecerea la calea publică (art. 619 Cod Civil). Deci, dacă prin alegerea celui mai scurt drum la calea publică se cauzează o pagubă mai mare decât pe un drum mai lung, ce ar cauza o pagubă mai mică, proprietarul locului de trecere poate pretinde ca locul de trecere să existe pe drumul mai lung.

Dreptul de a cere vecinului o trecere pentru a ieși la calea publică este un drept imprescriptibil1.

Situația nu este aceeași pentru dreptul la despăgubire al proprietarului pe locul căruia se află drumul de trecere (art. 619 Cod Civil) care este prescriptibil.

Servitutea referitoare la vederea pe proprietatea vecinului. Prin dispozițiile cuprinse în art. 611 – 613 Cod Civil, legiuitorul a stabilit anumite condiții cu privire la construirea de ferestre sau deschideri prin care să fie cu putință vederea spre proprietatea vecinului.

Distanțele stabilite sunt de 1,90 metri și respectiv 0,60 metri, cum vederea este dreaptă (zidul în care s-a practicat deschiderea este paralel cu linia despărțitoare) sau piezișă (zidul este perpendicular pe linia despărțitoare) și se calculează de la zid până la linia despărțitoare a celor două proprietăți și nu până la casa vecinului. Distanța de 0,60 metri este folosită atunci când este vorba de ferestre, balcoane, terase, etc, oblice adică deschise în planuri, formând un unghi drept cu linia despărțitoare.

Spre deosebire de textul corespunzător, din Codul civil francez art. 612 Cod Civil Român se referă numai la vedere nu și la deschideri pentru aer și lumină2. S-a pus deseori problema dacă se pot deschide ferestre de lumină nu de vedere, adică ferestre opace, dar prin care trece lumina ?

Practica judiciară3 a statuat că deschiderile pentru aer și lumină se pot practica la orice înălțime, deoarece ele constituie un atribut al dreptului de proprietate și nu sunt de natură să aducă nici un prejudiciu proprietarului fondului vecin.

Așadar, sunt două probleme diferite. Una este posibilitatea constituirii unei ferestre de lumină opace nu de vedere, care constituie un act de folosință normală a dreptului de proprietate, și alta este aceea dacă prin folosirea prelungită a unei asemenea ferestre se poate ajunge crearea unei servituți de vedere pe cale de prescripție împotriva proprietarului locului vecin. O asemenea servitute de lumină nu s-ar putea dobândi decât dacă proprietarul care construiește fereastra întovărășește actul său de folosință, de lucrări vizibile și aparente executate chiar pe locul său și care să evidențieze începutul unei adevărate posesii față de locul vecin, susceptibilă de a servi drept fundament unei prescripții1.

Servituțile referitoare la plantații și construcții prevăd faptul că proprietarul unui teren nu are dreptul de a planta ori construi pe terenul său până la limita lui extremă, adică până la linia despărțitoare dintre el și terenul vecin

Art. 607 Cod Civil dispune că proprietarul unui teren se poate apropria cu plantațiile lui de terenul vecin dacă respectă distanța față de linia despărțitoare a celor proprietăți prevăzută prin regulamente particulare ori prin obiceiuri constante și recunoscute, iar în lipsa acestora dacă se respectă distanța de 2 metri pentru arborii înalți și de 0,5 metri pentru celelalte plantații sub sancțiunea că în caz contrar proprietarul locului vecin să poată cere scoaterea plantațiilor puse la o distanță mai mică2.

De asemenea proprietarul locului vecin poate obliga pe proprietarul locului pe care se află arborii, să taie crengile acestor arbori care s-au întins deasupra locului care este proprietatea sa și are dreptul de a tăia el însuși rădăcinile acestor arbori atunci când ele s-au întins pe pământul său (art. 608, alin. 2-3 Cod Civil).

Distanțele prevăzute de lege se vor măsura de la inima arborelui, iar nu de la suprafața lui exterioară și până la linia despărțitoare între cele două proprietăți vecine, căci astfel distanțele ce au putut fi respectate în momentul sădirii arborilor s-ar găsi mai târziu, micșorate prin aceea că, prin creștere, trunchiul arborilor s-a îngroșat, s-a mărit.

Arborii ce se află în gardul comun sunt comuni ca și gardul și fiecare din ambii proprietari este în drept a cere să-i taie.

Cei doi proprietari pot conveni ca distanța la care se fac plantațiile să fie mai mică decât cea prevăzută de lege convenție care poate fi expresă dar și tacită, achiesarea putând să rezulte din neopunerea la efectuarea plantațiilor și atitudinea pozitivă îndelungată a celui care putea cere desființarea lor1.

Obligația de a respecta distanța plantațiilor dispare când proprietarului fondului a obținut servitutea de a avea plantații la distanța mai mică, servitute care fiind continuă și aparentă poate fi dobândită prin uzucapiune2.

În ce privește pomii fructiferi urmează să se aibă în vedere și Legea nr. 11/1974 a pomiculturii (a se vedea și acțiunea în grănițuire).

Construcțiile care se pot ridica pe un teren cum ar fi un puț, o fierărie, un cuptor sau o sobă, un ocol de vite, o magazie de sare sau de substanțe explozibile nu pot fi executate decât dacă se lasă de linia despărțitoare dintre cele două locuri vecine distanța prescrisă de regulamente și de legile în vigoare sau dacă se fac lucrări speciale prescrise de aceste regulamente și legi în scopul de a nu aduce vătămare vecinului (art. 619 Cod Civil).

În acest sens se vor respecta dispozițiile Legii nr. 50/1991 privind autorizațiile pentru construcții și stimularea construirii locuințelor și Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar.

Art. 610 Cod Civil nu prevede vreo distanță la care să se poată construi în lipsă de regulamente sau obicei al locului. De aceea rămâne instanței rolul de a stabili dacă prin construire s-au produs vătămări vecinului sau dacă ea s-a efectuat făcându-se lucrările necesare pentru a nu a aduce vătămări.

Servitutea privind picătura streșinilor prevăzută de art. 615 Cod Civil, este o obligație impusă celui care construiește o casă de a-și face streașina în așa fel încât apele rezultate din ploi să se scurgă pe terenul său sau în stradă și nu pe terenul vecinului.

Odată apa de ploaie căzută pe fond, conform art, 615, această apă poate fi lăsată să se scurgă pe fondul inferior în mod natural, deoarece vecinul este supus la servitutea de scurgere conform art. 578.

Însă nici această obligație relativă la picătura streșinilor nu este în fapt o adevărată servitute. Ea se poate învinge prin servitutea contrarie, adică prin dreptul dobândit de proprietar de a lăsa să se scurgă pe streșine fondul vecin și acest drept poate fi dobândit prin titlu, prescripție sau destinația proprietarului.

Toate aceste servituți legale sunt considerate ca fiind îngrădiri legale de interes privat. Alături de acestea întâlnim foarte adesea îngrădiri legale de interes public1.

Acestea sunt numeroase și le vom aminti în continuare:

Îngrădiri în interes edilitar și de estetică urbană. Legea 50/1991 stabilește îngrădiri pentru construcțiile civile, industriale, agricole sau de orice altă natură privind alinierea, înălțimea și respectarea planului de sistematizare. Aceste construcții se vor realiza numai cu respectarea autorizației de construire și a reglementărilor privind proiectarea și executarea construcțiilor și în același timp autorizațiile de construire se eliberează cu respectarea dispozițiilor de urbanism pe baza certificatului de urbanism și amenajare a teritoriului, a planului de amplasare a construcțiilor, a avizelor legale, precum și a celorlalte documente ce se anexează la cerere pentru eliberarea autorizației de construire. Și Legea 18/1991 stabilește restricții privind amplasarea construcțiilor în art. 70.

Îngrădiri în interes de salubritate și sănătate publică cum sunt obligațiile care rezultă din planul de amenajare a teritoriului, planului urbanistic general, zonal, cel de detaliu și a reglementărilsor de urbanism, inclusiv obligațiile cu privire la igiena construcțiilor la canalizare și protecția mediului înconjurător.

Îngrădiri în interes cultural, istoric și arhitectural. Art. 7 din Legea 50/1991 stabilește că pentru autorizarea construcțiilor în zonele asupra cărora s-a instituit un anumit regim de protecție prevăzut în documentațiile de urbanism aprobate se va proceda astfel:

În rezervațiile istorice și de arhitectură stabilite conform legii și în cazul lucrărilor care modifică monumentele de orice natură, solicitantul va obține avizul Comisiei Naționale pentru protecția monumentelor, ansamblurilor și solurilor sau al Departamentului pentru urbanism și amenajarea teritoriului;

În parcurile naționale și rezervațiile naturale, solicitantul va obține avizul organelor competente. Potrivit art. 95 din Legea 18/1991, monumentele istorice, vestigiile și obiectele arheologice, tezaurele care se vor descoperi la fața solului sau în subsol sunt sub protecția legii. Proprietarii și deținătorii terenurilor sunt obligați să asigure integritatea acestora, să sesizeze organele de stat și să permită efectuarea lucrărilor de cercetare și conservare. Pentru pagubele suferite se vor acorda despăgubiri.

Îngrădiri în interes economic general sau interes fiscal:

Legea fondului funciar stabilește unele obligații în scopul de a asigura cultivarea terenurilor și protecția solului (art. 9);

Folosirea terenurilor pentru protecția agricolă și silvică inclusiv stabilirea și schimbarea categoriei de folosință a terenurilor arabile, precum și obligațiile pentru ameliorarea terenurilor, sunt supuse unor îngrădiri (art. 56 – 68);

Legea 18/1991 prevede și unele obligații privind folosirea temporară și definitivă a terenurilor în alte scopuri decât producția agricolă și silvică (art. 69-82);

Autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăți imobiliare, pentru lucrări de interes general, cu obligația de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantațiilor sau construcțiilor și pentru alte daune imputabile autorității;

Îngrădiri aduse proprietății care rezultă din regimul juridic al producerii, transportului și folosirii energiei or din regimul juridic al apelor.

Legea 18/1991 prevede în art. 18 că liniile de telecomunicații și cele de transport și distribuire a energiei electrice, conductele de transport pentru alimentare cu apă, canalizare, produse petroliere, gaze, precum și instalații similare se vor grupa și amplasa de-a lungul căilor de comunicații (șosele, căi ferate), a digurilor, canalelor de irigație și de desecări și a altor limite de teritoriu, în așa fel încât să nu se stânjenească executarea lucrărilor agricole.

Există îngrădiri care rezultă și din regimul juridic al activităților de telecomunicații și anume cele care potrivit Legii telecomunicațiilor nr. 64 din 22 iulie 1976, art. 16, titularii de licență care intenționează să intre pe orice fel de proprietate pentru instalarea sau întreținerea liniilor de transmisie și a punctelor terminale, vor conveni în scris cu proprietarul sau deținătorului toate detaliile necesare, inclusiv locul metodele de lucru ce urmează a fi folosite și durata de timp în care proprietarul nu poate efectua lucrări ce ar afecta accesul și buna întreținere a instalațiilor de telecomunicații sau care ar necesita mutarea acestora. În lipsa acordului titularul de licență va face o notificare proprietarului în care se va arăta activitățile ce se vor desfășura și locul lor, care poate fi contestată la autoritatea de reglementare a activităților de telecomunicații, care este Ministerul Comunicațiilor (art. 17 și 5). Împotriva deciziei dată la contestare partea nemulțumită se poate adresa instanței contenciosului administrativ potrivit art. 17 din Legea 29/1990. În lipsa acordului proprietarilor sau locatarilor, lucrările se pot efectua în temeiul unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, iar în caz de urgență în baza unei ordonanțe președințiale (art. 18).

Tot astfel, există îngrădirile care rezultă din regimul juridic al sistemului național de transport al petrolului prevăzut de Legea petrolului nr. 134 din 29 decembrie 1995 și din regimul juridic al perimetrelor de explorare – exploatare a resurselor de petrol și cel al zonelor de siguranță al acestora prevăzută de aceeași lege.

Îngrădiri aduse proprietății care rezultă din regimul juridic de monopol pentru anumite activități, de exemplu privind producerea, preluarea și comercializarea tutunului.

Îngrădiri în interes de apărare a țării, de exemplu crearea unor zone militare, ori pentru protecția aeroporturilor, porturilor, or alte obiective economice sau de interes general,

Servituțile aeronautice (decretul nr. 95 din 7 martie 1979); sunt oprite amplasările de lucrări, construcții sau instalații în aproprierea locurilor de decolare – aterizare care pot periclita siguranța zborurilor. Interdicția exista și în aproprierea stațiilor de protecție, a navigației aeriene.

Alte îngrădiri în interes de utilitate publică:

Privind cărarea pe marginea apelor navigabile;

Construcțiile trebuie să respecte o distanță minimă de calea ferată;

Îngrădiri care rezultă din regimul juridic al pădurilor;

Îngrădiri care rezultă din regimul juridic al apelor;

Îngrădiri care rezultă din regimul juridic al construirii drumurilor.

Îngrădiri privind unele bunuri mobile care pe de o parte nu pot fi vândute liber de particulari ori nu pot fi folosite decât în anumite condiții:

Medicamentele și substanțele toxice;

Stupefiantele;

Armele și munițiile;

Bunurile din fondurile arhivistic;

Bunurile din patrimoniul cultural – național

Secțiunea V

Servituți stabilite prin fapta omului

Aceste servituți sunt stabilite prin art. 620 – 643 Cod Civil și sunt în fapt singurele care merită numele de servituți spre deosebire de celelalte restricții și modalități normale ale proprietății, numite servituți naturale și legale.

Pentru a putea stabili în mod valabil o servitute asupra unui fond acel ce o constituie trebuie să fie proprietarul fondului aservit, și să aibă în același timp capacitatea de a înstrăina (cu titlul gratuit sau oneros), deoarece stabilirea unei servituți este o înstrăinare parțială. Un uzufructuar sau un locatar nu poate constitui o servitute1.

O similitudine trebuie să existe și în ceea ce privește proprietarul fondului dominant în favoarea căruia se va constitui servitutea și care trebuie să fie în principiu proprietar și cu condiția să fie capabil de a dobândi. Servitutea nu poate fi dobândită de către uzufructuar sau chiriaș.

În baza principiului libertății convențiilor, părțile pot crea orice servitute. Spre deosebire de servituțile naturale și legale care sunt limitate în număr, servituțile stabilite prin fapta omului sunt nelimitate în număr și pot avea cel puțin teoretic obiecte dintre cele mai variate.

Totuși art. 620 Cod Civil impune o dublă restricție libertății de a stabili orice servitute: „este iertat proprietarilor de a stabili pe proprietățile lor orice servitute vor găsi de cuviință, pe cât timp aceste servituți nu vor impune persoanei proprietarului fondului servient obligația unui fapt personal și pe cât timp aceste servituți nu vor fi contrare ordinii publice”. Ultima prohibiție nu este particulară servituților însă prima necesită câteva explicații.

Se poate observa foarte ușor că prin natura ei servitutea este o dezmembrare a proprietății, un drept real și direct asupra unui fond în virtutea căruia proprietarul fondului dominant dobândește asupra fondului aservit o porțiune din dreptul de proprietate. Dar trebuie să fie foarte evident că proprietarul fondului dominant nu dobândește un drept personal împotriva proprietarului fondului aservit de unde rezultă că proprietarul fondului aservit nu are nici o obligație principală pozitivă ci el trebuie numai să lase pe titularul servituții să-și exercite dreptul și să nu-l tulbure în folosința acestui drept. Servitutea are deci ca obiect folosința directă a fondului aservit de către titularul ei.

Această regulă derivă din caracterul real al servituții și dacă legea a formulat-o în mod expres, este fiindcă în Evul Mediu își făcuseră apariția numeroase sarcini care deși stabilite asupra pământului obligau pe proprietari la îndeplinirea unor servituți personale pozitive și perpetue a căror consecință era neegalitatea și ierarhia pământurilor unele față de altele și neegalitatea socială a proprietarilor acestor pământuri. În Franța, Revoluția de la 1789 a suprimat toate aceste servituți feudale, întronând egalitatea pământurilor între ele, concomitent cu egalitatea între persoane. Autorii Codului Napoleonean, temându-se că neegalitatea feudală, de curând abolită, ar putea reapare prin crearea unor servituți reale având ca obiect obligații personale perpetue au înscris în cod un text expres (art. 686 fr.), pentru a prohibi constituirea unor astfel de servituți. Autorii codului nostru au imitat textul francez în art. 620.

Nu trebuie însă să ne înșelăm asupra adevăratei semnificații a prohibiției art. 620; regula din acest articol nu înseamnă că o persoană nu se poate obliga față de alta la îndeplinirea unei prestații personale pozitive, căci astfel toate obligațiile pozitive ar fi prohibite. Ea înseamnă că o astfel de prestație nu se poate stabili decât cu titlu de obligație personală, și deci temporară, iar nu cu titlu de servitute reală, adică perpetuă. Între servituțile reale și obligațiile personale, există această deosebire fundamentală, căci servitutea este legată de fond, în mod activ și pasiv, așa încât se transmite dobânditorilor fondurilor, fie ei cu titlu universal sau particular, dar în schimb nu se transmite moștenitorilor, proprietarilor fondurilor, dacă acești moștenitori nu dobândesc fondurile; obligația dimpotrivă este legată de persoană și o urmează, așa încât este independentă de fond și se transmite în mod activ moștenitorilor persoanei.

Există totuși și excepții de la regula impusă de art. 620, ele referindu-se la anumite servituți care atrag, în mod complementar obligația de a executa anumite prestații pozitive în sarcina proprietarului fondului aservit, el putând fi ținut să întrețină lucrările necesare exercițiului servituții. Această obligație nu contravine regulii deoarece ea nu formează obiectul principal al servituții, ci un simplu accesoriu1.

Modurile de stabilire

Sunt trei moduri de stabilire a servituților derivând din faptul omului: prin titluri, prin uzucapiune sau prescripție achizitivă și prin destinația proprietarului.

Cele mai multe aplicații practice o are constituirea servituții prin titlu datorită faptului că, potrivit art. 623 și 624 Cod Civil, în acest mod pot fi constituite toate servituțile continue și aparente, continue și neaparente, necontinue și neaparente. Totodată trebuie spus ca celelalte două moduri nu se pot aplica cum vom vedea, decât la anumite categorii de servituți.

Stabilirea prin titlu

Prin titlu se înțelege operațiunea juridică, actul juridic, care servește la stabilirea lor, negotium, iar nu înscrisul probatoriu, instrumentum, care constată această operațiune. Vânzarea, donația sau legatul sunt astfel de titluri, independent de actul probatoriu care le constată.

Titlul prin care se stabilește servitutea nu este supus la nici o regulă de formă specială, în afară de regulile de drept comun.

O servitute poate fi constituită în mod valabil chiar și verbal dar în acest caz trebuie să aplicăm regulile de drept comun în materie de probe și în sfârșit o servitute poate fi și tacită adică să rezulte în mod implicit din clauzele unui contract, dacă aceasta pare a fi voința intrinsecă a părților.

Toate actele între vii prin care se constituie o servitute trebuie transcrisă pentru a putea fi opozabile terților.

Există totuși o servitute specială care rezultă din titluri și care necesită scurte explicații și anume servitutea de indiviziune1. Se poate observa în practică că sunt cazuri în care mai mulți proprietari, vecini, sunt obligați să rămână în indiviziune asupra anumitor bunuri.

Astfel sunt: comunitatea indiviză a unui drum a unei fântâni sau a despărțiturilor comune (în ceea ce o privește este o comunitate legală). În primele cazuri ne aflăm în fața unei servituți negative de a nu cere partajul, stabilită prin faptul omului și rezultând din titlul de partaj al fondului primit. Actul de partaj creează în mod implicit și tacit servitutea de indiviziune asupra anumitor accesorii ale fondurilor.

Cum se împacă o astfel de servitute, perpetuă prin natură ei și conducând deci la o indiviziune perpetuă, cu regula art.728, care interzice convențiile de indiviziune, pentru un termen mai lung de 5 ani ? Jurisprudența a rezolvat obiecția considerând că art.728 interzice convențiile de indiviziune mai lungi numai asupra bunurilor principale ce fac obiectul indiviziunii, dar nu asupra unor bunuri comune accesorii, simple dependințe a unor bunuri principale a unor bunuri principale divize.

Stabilirea prin prescripție

Anumite servituți pot fi dobândite prin prescripție achizitivă sau uzucapiune, adică prin posesia timp de 30 ani a dreptului de servitute. Conform art.623, se pot dobândi prin prescripție servituțile continue și aparente, deci celelalte servituți vor fi dobândite prin alte moduri. Se cunoaște faptul că în Dreptul roman în vremea lui Justinian orice servitute putea fi dobândită cu bună – credință prin uzucapiunea de 10-20 de ani și că la fel se exprima legiuitorul și în Codul Caragea. Se pune întrebarea de ce a suprimat legiuitorul modern prescripția servituților neaparente și a celor necontinue. O explicație a fost dată în felul următor: prescripția achizitivă este întemeiată pe o posesie neviciată, deci continuă și publică ;or aceste calități ale posesiei nu există în cazul exercitării unor servituți necontinue și neaparente , care prin definiție sunt întrerupte și ascunse și deci posesia unor astfel de servituți este prin ipoteză viciată, așa încât nu se poate întemeia uzucapiunea. Această justificare este însă greșită , pentru că în cazul servituților necontinue nu putem spune că posesia nu este continuă.

S-a căutat atunci o justificare mai exactă și mai juridică a prohibiției legale relativă la dobândirea prin uzucapiune a servituților necontinue. S-a susținut că ceea ce împiedică prescripția acestor servituți., este caracterul precar al actelor de folosință la care dau loc. Într-adevăr s-a spus că servituțiles necontinue, nedând loc decât la acte de folosință izolate și mai mult sau mai puțin rare, nu atrag o uzurpare propriu-zisă a folosinței fondului; aceste acte se exercită mai mult cu titlu de toleranță ,cu simpla îngăduință a proprietarului fondului aservit, derivând din simpla bunăvoință reciprocă dintre vecini. Dar conform art.1853 alin. 2, actele de posesie exercitate prin simpla îngăduință a proprietarului sunt precare, neputând fonda o posesie utilă și duce la uzucapiune. Nici această justificare nu este exactă .Ea se bazează pe o prezumție generală de precaritate, căreia i se dă o putere absolută, așa încât prescripția servituților necotinue să devină imposibilă. Or, dacă în unele cazuri prezumția de precaritate poate fi conformă cu realitatea, în alte cazuri foarte numeroase ea este falsă, fiindcă cel ce face un act de folosință asupra fondului vecin, corespunzător exercițiului unei servituți necontinue, înțelege să facă un act de posesie a dreptului de servitute, adică să dobândească acest drept.

În ceea ce privește servituțile neaparente, este de asemenea inexact să spunem că posesia lor este clandestină. Este adevărat că prin natura lor servituțile neaparente nu se traduc printr-un semn exterior; însă tocmai fiindcă aceasta este natura lor, nu le putem imputa neaparența ca un viciu de posesie. Însă prin posesia publică trebuie să înțelegem o posesie care nu este clandestină, adică o posesie pe care o persoană o exercită fără a se ascunde. Dar, nu trebuie să confundăm o servitute neaparentă cu o servitute exercitată în mod clandestin. Servituțile pot fi neaparente fără a fi clandestine, căci ele pot să nu lase nici un semn exterior relativ la exercitarea lor, și totuși să se exercite în văzul tuturor. Un exemplu ar fi servitutea de adăpat, adică de a scoate apă dintr-un puț, este neaparentă; totuși ea nu este clandestină, dacă apa este luată fără a se ascunde, în plină zi. Prin urmare, prohibiția uzucapiunii servituților neaparente nu se poate justifica prin clandestinitatea exercițiului lor.

S-a căutat și aici o justificare mai exactă și s-a spus că actele de posesie a unei servituți neaparente sunt de cele mai multe ori acte de pură facultate; or, conform art. 2232 C. Napoleon (care nu a fost reprodus in codul nostru, însă aceeași regulă se aplică și la noi) actele de pură facultate nu pot fonda o posesie utilă și deci nu pot conduce la uzucapiune. Această justificare se lovește de aceeași obiecție ca prezumția de toleranță pentru servituțile necontinue; este greu să admitem o prezumție absolută și generală de precaritate, de exercitare a unei simple facultăți, pentru toate servituțile neaparente.

În realitate, nu există nici o bună justificare a regulilor art. 623 și 624. Ele se aplică numai prin faptul că autorii Codului Napoleon, de unde codul nostru a reprodus acest text, au vrut să facă o tranzacție între diferitele obiceiuri ale vechiului drept francez, între care unele înlăturau prescripția pentru toate servituțile, iar altele dimpotrivă o admiteau pentru toate servituțile. Legiuitorul codului nostru ar fi fost mai bine inspirat dacă admitea uzucapiunea pentru toate servituțile supunând numai posesia lor la regulile generale ale posesiei, relative la continuitate și neclandestinitate. În acest fel proprietarul care ar fi pretins că folosința exercitată de altul pe fondul său este precară, fiindcă se exercită cu titlu de toleranță sau de pură facultate, ar fi avut sarcina să dovedească precaritate.

De altfel, regula art. 623 și 624 s-a dovedit atât de nepotrivită în practică, încât jurisprudența franceză a căutat să o înlăture în cazurile când o servitute există realmente, dar nu poate fi stabilită fiindcă nu mai există titluri. Însă, în fața textelor legale categorice, ea nu poate admite pentru servituțile necontinue și neaparente dobândirea servituții însăși prin uzucapiune. Și atunci s-a găsit un mijloc indirect. În practică este vorba de servitutea de tăcere. Jurisprudența a decis că exercițiul timp de 30 de ani a trecerii peste un fond conferă acelui ce exercită proprietatea, sau mai exact coproprietatea drumului pe care se face trecere. cum se poate observa rezultatul acestei jurisprudențe este de a transforma un simplu drept de folosință, care ar fi putut rămâne o servitute dacă nu există prohibiția art.624, într-un drept de proprietate. În acest fel, proprietarul fondului aservit, pe care legea a vrut să-l apere, împiedicând ca simple acte de folosință, de toleranță să poată fi transformate în servitute suferă prin sistemul jurisprudențial o atingere mult mai gravă, o adevărată expropriere parțială.

Servituțile continue și aparente sunt deci singurele ce pot fi dobândite prin prescripție achizitivă. Dar în privința acestor servituți se poate prescrie nu numai dreptul însuși, dar și modul de a-l exercita. Într-adevăr, art. 641 dispune că „modul servituții se poate prescrie ca și servitutea cu același chip”. Acest text este așezat în secțiunea modurilor de stingere a servituților și se referă deci în special la prescrierea extinctivă a servituților; însă regula pe care o conține este generală și trebuie aplicată și la uzucapiunea servituților. Trebuie să decidem că modul de exercitare a servituților se poate uzucapa ca și servitutea însăși. Astfel, dacă servitutea este stabilită într-un fel și în anumite limite, însă titularul ei o exercită timp de 30 de ani într-un mod și limite diferite, făcând acte de folosință mai largi decât avea dreptul actul constitutiv, titularul servituții va dobândi prin uzucapiune dreptul de a exercita servitutea în modul întrebuințat timp de 30 de ani.

Uzucapiunea modului de a exercita servitutea nu poate exista însă decât tot numai pentru servituțile continue și aparente, fiindcă dobândirea unui supliment de servitute; a unei servituți noi; este supusă la același reguli ca dobândirea servituții întregi, și nu este posibilă decât dacă întreaga servitute este susceptibilă de uzucapiune1. Astfel, dacă o persoană are prin titlu o servitute de vedere, constând din dreptul de a deschide o fereastră, și în realitate deschide două ferestre, ea poate dobândi prin uzucapiune dreptul de a avea două ferestre, fiindcă servitutea de vedere fiind continuă și aparentă, este ea însăși susceptibilă de uzucapiune. Dimpotrivă, dacă o persoană are prin titlu un drept de trecere limitat la trecerea pe jos, și în realitate trece cu trăsura, ea nu poate dobândi prin uzucapiune dreptul de a trece cu trăsura, fiindcă servitutea de trecere fiind necontinuă, nu este susceptibilă de uzucapiune.

Care este durata posesiei, necesară pentru împlinirea prescripției servituților ?

Art. 623 vorbește de posesia de 30 de ani. De aici jurisprudența și cvasiunanimitatea doctrinei au dedus că uzucapiunea de 10-20 de ani, admisă pentru proprietate și uzufruct în favoarea posesorului cu just titlu și bună-credință nu este admisibilă în materie de servituți; servituțile nu se pot uzucapa decât în 30 de ani2.

Deși această opinie este astăzi fixată în doctrină și jurisprudență și găsește un sprijin în dispoziția textuală a art. 623, socotim că ea nu se poate sprijini pe nici un argument juridic solid, în afară de argumentul de text. De ce să fie posibilă dobândirea proprietății și a uzufructului, iar nu a servituților prin uzucapiunea de 10-20 de ani? S-a spus că pe când uzucapiunea proprietății presupune o posesie

1 D. Alecsandresco, Ed. II, Vol. III, partea I, pag. 885

2 D. Alecsandresco, Ed. II, Vol. III, partea I, pag. 909

exclusivă, care nu se poate confunda cu o toleranță și nu poate scăpa din vedere proprietarului, așa încât inacțiunea acestuia echivalează cu o renunțare la dreptul său sau cu o recunoaștere a dreptului posesorului, pentru servituți situația este cu totul alta: exercițiul lor nu aduce adesea nici o pagubă reală proprietarului, așa că acesta nu are totdeauna interes să se opună la acest exercițiu și adesea nu bagă de seamă uzurparea pe care o suferă. Această justificare este greșită, mai întâi fiindcă, dacă am admite exercitarea ei, ar trebui să înlăturăm și uzucapiunea de 30 de ani; în al doilea rând ,fiindcă se întemeiază pe prezumția că toate actele de folosință a unei sevituți au un caracter de acte de toleranță, ceea ce nu este admisibil.

De altfel, neadmiterea uzucapiunii de 10 – 20 de ani pentru servituți poate conduce în practică la consecințe nelogice. Astfel, să presupunem că posesorul non dominus al unui fond constituie în favoarea vecinului de bună credință un drept de apeduct sub formă de servitute; conform opiniei pe care o criticăm, vecinul nu va putea uzucapa dreptul de apeduct decât 30 de ani. Dacă însă același posesor în loc de a constitui o servitute, vinde vecinului terenul necesar pentru instalarea apeductului, vecinul va uzucapa acel teren și deci dreptul de apeduct în 10-20 de ani. De altfel, d-l. Planiol crede pe drept cuvânt că autorii codului nu au vorbit decât de prescripția de 30 de ani fiindcă s-au pus în ipoteza cea mai practică, anume în cazul când posesorul servituții nu are just titlu și bună-credință și uzucapează direct împotriva adevăratului proprietar, care se află în posesia propriului său fond; ei au înlăturat astfel soluția din cutuma Parisului, unde nici o servitute lipsită de titlu nu se putea uzucapa. Ei au scăpat însă din vedere ipoteza mai complicată, când servitutea a fost constituită de către un non dominus, pe care titularul servituții îl crede proprietar. În consecință, art. 623, care admite prescripția de 30 de ani, nu exclude prin aceasta prescripția de 10-20 de ani. De altfel, art.1895, care stabilește uzucapiunea de 10-20 de ani, o aplică la „un nemișcător determinat” în mod general; or, servitutea este și ea un nemișcător, prin obiectul la care se aplică. Trebuie să adăugăm că această chestiune prezintă un interes practic redus. Pentru ca uzucapiunea de 10-20 de ani să fie posibilă, este necesar mai întâi ca servitutea să fie constituită prin titlu de către un posesor, care posedă fondul aservit fără drept, și ca achizitorul servituții să ignore această lipsă de calitate a constituitorului; trebuie să presupunem apoi, că adevăratul proprietar revendică fondul aservit în intervalul dintre momentul când s-ar fi întâmplat uzucapiunea fondului aservit de către posesor, căci dacă revendicarea se produce înainte de uzucapiunea servituții, aceasta nu poate fi opusă, iar dacă se produce împlinirea uzucapiunii fondului aservit, posesorul fondului a devenit el însuși proprietar, așa încât servitutea se află validată pe cale de consecință în mod definitiv. Or, în practică este rar ca toate aceste împrejurări să fie reunite. Iată de ce excluderea uzucapiunii de 10-20 de ani prezintă puține inconveniente practice.

În privința calității și condițiilor pe care trebuie să le îndeplinească posesia servituții pentru a conduce la uzucapiune, se aplică regulile generale ale uzucapiunii și ale posesiei. Astfel, conform teoriei clasice, posesia trebuie să aibă ambele elemente esențiale: corpus și animus. Tot astfel, posesia nu trebuie să fie viciată, deci trebuie să fie continuă, netulburată, publică și neprecară. Nu există nimic special de spus asupra acestor puncte. Trebuie să insistăm asupra unui singur punct în relație cu o latură specială a neprecarității.

Art.1853, care în primul alineat vorbește de precaritate, adaugă în ultimul aliniat că este de asemenea precară „posesia ce am exercita asupra unui lucru al altuia, spre simpla îngăduință a proprietarului său”. Actele de folosință exercitate prin simpla îngăduință sau toleranță a proprietarului se întâlnesc adesea în raporturile dintre vecini și se pot confunda, prin aparența lor, cu exercițiul unei servituți. Când astfel de acte de folosință asupra fondului altuia sunt rare sau nu tulbură decât foarte puțin pe proprietarul fondului, acesta le îngăduie de obicei pentru a păstra relații de bună vecinătate. Acel ce exercită aceste acte cu îngăduința expresă sau tacită a proprietarului, exercită, conform art.1853, o posesie precară, pe care proprietarul o poate opri in orice moment fără ca posesorul să poată opune vreodată uzucapiunea dreptului de a exercita acele acte. Astfel, legiuitorul a vrut să împiedice ca bunăvoința unui proprietar să se poată transforma pentru el într-o sarcină obligatorie. Dacă proprietarul ar fi fost în primejdie să vadă transformate în obligații și servituți orice acte pe care le îngăduie vecinului din spirit de toleranță, atunci toți proprietarii ar lua măsurile cele mai stricte pentru a-și păzi fondurile și nu ar mai îngădui nici un act de folosință, oricât de neînsemnat în favoarea vecinilor. O astfel de situație ar înăspri relațiile dintre vecini și ar fi potrivnică utilității generale. Iată de ce art.1853 a dispus că o folosință, exercitată cu titlu de simplă îngăduință, nu poate conduce la uzucapiune.

Art. 2232 C. Napoleon dispune că nu pot conduce la uzucapiune nici actele de pură facultate, nu numai cele de simplă toleranță. Art. 1853 din codul nostru nu mai vorbește decât de actele de toleranță, eliminând dispoziția relativă la actele de pură facultate. Totuși, este necontestat că regula relativă la actele de pură facultate trebuie aplicată și la noi, și că legiuitorul român a eliminat-o numai fiindcă a socotit-o atât de evidentă încât nu necesita un text special.

Ce se înțelege prin acte de pură facultate ? Sunt acte de folosință decurgând dintr-o stare juridică anterioară, consecințe ale unui drept aparținând deja celui ce le face, și care nu implică nici o încălcare a dreptului vecinului. Este evident că făcând asemenea acte, o persoană uzează de drepturile sale menținându-se în cadrul lor; neîncălcând deci asupra fondului altuia ea nu poate dobândi prin aceste acte vreun drept de servitute asupra acelui fond. Astfel, când un proprietar deschide o simplă lumină în zidul ce se află la limita fondului, însă care îi aparține în mod exclusiv, el face un act de pură facultate, deoarece uzează de un drept pe care îl are și acest act nu poate fonda o servitute de lumină împotriva vecinului. Așa încât, dacă vecinul conform art. 598, dobândește ulterior coproprietatea zidului, el poate obliga pe proprietar să suprime lumina fără ca acesta să poată opune dobândirea unei servituți de lumină prin uzucapiune, chiar dacă a uzat de lumină timp de 30 de ani. Pentru ca să fie posibilă uzucapiunea, este deci nevoie de o încălcare a fondului vecin sau de uzurpare a dreptului proprietarului fondului aservit.

Această regulă a actelor de pură facultate a ridicat o controversă relativă la servitutea asupra unui izvor. Știm că art. 579 recunoaște proprietarului fondului pe care ia naștere un izvor, dreptul de a-l întrebuința cum va crede de cuviință cu condiția de a respecta dreptul pe care proprietarul unui fond inferior la putut dobândi asupra izvorului prin titlu sau prin prescripție. Rezultă de aici că proprietarul fondului inferior poate dobândi prin prescripție un drept asupra izvorului născut pe fondul superior. Art. 580 reglementează această dobândire prin prescripție și dispune că „prescripția nu se poate dobândi decât prin o folosință neîntreruptă de 30 de ani socotiți din ziua când proprietarul fondului inferior a făcut și a săvârșit lucrări aparente destinate a înlesni trecerea și scurgerea apei în proprietatea sa”. Art. 580 cere, pentru ca uzucapiunea să fie posibilă, executarea unor lucrări aparente de către proprietarul fondului inferior pentru înlesnirea exercitării servituții, și nu face să curgă prescripția decât din ziua terminării, „săvârșirii”, acestor lucrări. Aceasta nu este decât aplicația regulii că numai servituțile aparente se pot dobândi prin uzucapiune

Dar punctul controversat este dacă lucrările aparente, cerute de art. 580 trebuie neapărat făcute pe fondul superior, de către proprietarul fondului inferior, sau este destul să fie făcute de el pe propriul său fond ? Într-adevăr executarea unor lucrări pe propriul său fond nu constituie oare acte de pură facultate, care nu produc o încălcare pe fondul superior, nici o uzurpare a dreptului proprietarului acestui fond ? Nu este uzucapiunea imposibilă în acest caz ?

O mare parte din doctrina franceză decidea că este suficient ca lucrările să fie făcute pe fondul inferior, fiindcă legea nu specifică cum este necesar să fie făcute pe fondul aservit, și fiindcă în acest sens sunt și lucrările pregătitoare ale Codului Napoleon; astfel art. 580 ar constitui o excepție la regula că actele de pură facultate nu pot întemeia uzucapiunea. Însă jurisprudența franceză se pronunță în sens contrar; ea considera că numai lucrările făcute pe fondul aservit constituie o încălcare a dreptului proprietarului izvorului și numai ele pot conduce la prescripția unei servituți asupra izvorului. Astăzi, controversa este curmată în Franța prin Legea din 8 aprilie 1898, care a modificat și a completat textul anterior în sensul soluției jurisprudențiale.

La noi, în prezența art. 580, care nu conține o specificare, controversa persistă. Pe când unii autori socotesc că uzucapiunea se poate împlini chiar dacă lucrările sunt făcute numai pe fondul inferior, alții susțin că proprietarul fondului inferior trebuie să facă lucrările pe fondul superior1. Înclinăm a împărtăși această ultimă opinie care ni se pare mai conformă la regulile generale relative la actele facultative și la uzucapiune și care pare a fi adoptată și de jurisprudență.

Servituțile stabilite prin prescripție nu pot fi transcrise, conform principiilor generale în materie de transcriere.

1 D. Alecsandresco, Ed. II, Vol. III, partea I, pag. 641-642

Stabilirea prin destinația proprietarului

Potrivit opiniei unor autori1 destinația proprietarului reprezintă: actul prin care proprietarul care stăpânește două fonduri, stabilește între ele o stare de lucruri care ar constitui o servitute, dacă fondurile ar aparține la doi proprietari diferiți. Starea de lucruri stabilită între două fonduri poate fi stabilită și între două parcele ale aceluiași fond. Atât timp cât fondurile sau parcelele unui fond aparținând aceluiași proprietar, starea de lucruri stabilită de către acesta nu poate constitui o servitute deoarece nimeni nu poate poseda o servitute asupra propriului său fond; îndată însă ce cele două fonduri sau parcele ajung în stăpânirea a doi proprietari diferiți, starea de fapt devine o servitute propriu-zisă a unuia din fonduri asupra celuilalt. În modul acesta, o servitute își poate cauza într-o situație de fapt anterioară creată de un proprietar, în afară de orice titlu și de orice prescripție; destinația proprietarului este un mod de stabilire a servituților. Ea își are originea în vechiul drept consuetudinar francez. Destinația proprietarului nu este însă un mod de stabilire general aplicabil la toate servituțile. Art. 625 dispune într-adevăr că „destinația proprietarului ține loc de titlu în privința servituților continue și aparente”. Cu alte cuvinte, ca și prescripția, destinația proprietarului este un mod de stabilire numai pentru servituțile care sunt în același timp continue și aparente. Servituțile continue, neaparente, aparente necontinue, sau neaparente și necontinue nu pot fi stabilite pe această cale. Pentru a explica această regulă, s-a spus că destinația proprietarului este un mod de stabilire a servituților întemeiat pe ideea că noii proprietari ai fondului ce aparțineau înainte aceluiași stăpân ar stipula în mod expres, în actul de dobândire, modificarea stării de fapt anterioare, dacă ar vrea într-adevăr să nu existe servitute între fondurile lor; așa că faptul de a lăsa să subziste starea de fapt anterioară, dovedește că ei consimt în mod tacit să o mențină și că vor continuarea ei. Existența servituții își are astfel originea juridică în consimțământul tacit și prezumat al noilor proprietari. Or pentru ca consimțământul tacit să fie admis, el trebuie să reiasă în mod

1 C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., pag. 293; Planiol, Vol. I, N. 2960

neîndoielnic din împrejurări ceea ce nu se întâmplă decât atunci când starea de fapt pe care consimțământul o transformă în servitute, se manifestă la exterior în mod neîndoielnic. Astfel, nu s-ar putea ști în mod precis dacă noii proprietari au înțeles să consimtă în cunoștință de cauză și nici la ce au consimțit, or, singure servituțile în același timp continue și aparente se manifestă în mod vădit, neîndoielnic și precis.

Deși această regulă pare a reieși în mod necontestat din textul art. 625, totuși ea a fost în parte contestată din cauza art. 627. Iată într-adevăr cum se exprimă acest articol: „ Dacă proprietarul are două proprietăți, între care există un semn văzut de servitute, înstrăinează una dintre proprietăți, fără ca contractul să conțină nici o convenție stingătoare de servitute, ea urmează a exista într-un mod activ sau pasiv în favoare a fondului înstrăinat sau asupra fondului înstrăinat”.

Acest text pare mai întâi o simplă explicație a art. 625. El presupune că actul de achiziție al unui a din fonduri nu reglementează chestiunea de servitute ceea ce este de la sine înțeles, deoarece, numai în lipsă de titlu sau reglementare expresă, servitutea poate exista prin destinația proprietarului. Și în acest caz, el arată cum starea de fapt anterioară se perpetuează, prin despărțirea fondului sub formă de servitute. Toate acestea nu reprezintă nici o dificultate. Dar dacă citim cu atenție art. 627, observăm că acest text spune că servitutea există când între două fonduri „există un semn văzut de servitute”; cu alte cuvinte el cere ca servitutea să fie aparentă, și atâta tot; el numai cere, ca art. 625, ca servitutea să fie și continuă, de unde ar rezulta că și servituțile aparente necontinue, pe lângă cele aparente și continue, se pot stabili prin destinația proprietarului. Există o contradicție flagrantă, măcar aparentă, între art. 625 și art. 627.

Autorii au căutat în diverse feluri să împace aceste două texte contradictorii arătând că ele se aplică în ipoteze diferite. Sistemele doctrinare izvorâte din aceste încercări sunt numeroase, și nu le putem analiza aici pe toate. Ne vom mulțumi a expune doar două ce ni se par mai plauzibile și a alege între ele.

un sistem, care este acel al jurisprudenței franceze si romane, art.625 se aplica la ipoteza, când actul in virtutea căruia fondurile s-au despărțit nu poate fi produs in justiție, pe când art. 627 se aplica la ipoteza, când acest act exista si poate fi produs in justiție. În ultimul caz, actul de separare (vânzare, donație, testament, partaj etc.) fiind înfățișat si constatându-se, cum presupune art. 627, ca el nu conține nici o convenție relativa la servitute si nici o rezerva sau restricție care ar atinge servitutea, exista o prezumție extrem de puternica in sensul ca părțile au înțeles sa mențină servitutea, de aceea, legea se mulțumește ca servitutea sa fie aparenta, fără a mai cere sa fie si continua. Dimpotrivă, in primul caz, când nu se poate înfățișa actul de separare a fondurilor, așa încât destinația proprietarului anterior trebuie stabilita prin alte mijloace de proba, intenția parților este mai îndoielnica, neputându-se ști la ce exact au consimțit in mod tacit, si prezumția care rezulta din act in ipoteza precedenta nu mai exista cu aceeași putere; in acest caz se aplica art. 625; pentru a prezuma voința părților de a menține servitutea, este nevoie de semne mai manifeste a existentei ei, semne care nu sunt destul de puternice decât in cazul când servitutea este în același timp aparenta si continua.

Acest sistem cu toata ingeniozitatea sa, nu ni se pare fondat. El face să atârne posibilitatea de a stabili, prin destinația proprietarului, servitutile aparente necontinue, de înfățișarea unui titlu de separare a fondurilor, adică de o circumstanța accidentala, posterioară creării servituții. Or, chestiunea nu este dacă înfățișarea sau neînfățișarea posterioară a unui titlu poate să creeze o servitute, ci dacă acea servitute poata sau nu să fie stabilită prin destinația proprietarului, în momentul separării fondurilor. De altfel, textul art.625, este categoric în sensul că servitutile necontinue nu pot fi stabilite prin destinația proprietarului.

De aceea, preferăm un al doilea sistem, care a fost adoptat de jurisprudența belgiană. După acest sistem, singur art.625 se referă la crearea servituților prin destinația proprietarului, adică în ipoteza când anterior servitutea nu exista, și când proprietarul primitiv a stabilit-o cel dintâi ca stare de fapt; această stare de fapt s-a transformat în servitute pentru prima oară la separarea fondurilor. Dimpotrivă, art.627 se refera la reînnoirea unei servituți anterioare. El trebuie aplicat în ipoteza când fondurile au fost mai întâi separate, unul având o servitute asupra altuia. La un moment dat ambele fonduri se reunesc în mâinile aceluiași proprietar: servitutea nu mai poate exista ca servitute, fiindcă se stinge prin confuzie, nimeni neputând să aibă o servitute asupra propriului său fond. Însă servitutea continuă să existe ca o stare de fapt menținută de proprietar; așa încât dacă ulterior fondurile sunt din nou despărțite și posedate de proprietari diferiți, servitutea primită reînvie, starea de fapt se transform iarăși în servitute pe baza destinației proprietarului. Or, în această ipoteza art.627 socotește că este destul ca servitutea să fie aparentă, fără a impune sa fie si continua. Cu alte cuvinte, legea se arată mai largă pentru reînvierea sau menținerea, prin destinația proprietarului, a unei servituți anterioare, decât pentru crearea unei servituți noi prin acest mijloc. Lucrul este logic, și găsim un sprijin în acest sens în chiar textul art.627. Textul spune că servitutea „urmează de a exista”, ceea ce dovedește că el se referă la o servitute care existase înainte, iar nu la o servitute nouă1. După acest sistem însă, locul art. 627 ar fi în secțiunea modului de stingere a servituților.

Art. 626 determina condițiile necesare pentru a se putea admite că există o destinație a proprietarului. Trebuie să se facă mai întâi dovada că cele două fonduri, actualmente despărțite, au aparținut înainte aceluiași proprietar. Trebuie apoi să se facă dovada că acel proprietar a pus lucrurile în starea din care a rezultat servitutea (sau cel puțin că acel proprietar a menținut o stare de fapt anterioară din care putea rezulta servitutea). Fiind vorba de stabilirea unor fapte, iar pe de altă parte titularul actual neputând să-ți constituie în prealabil o probă scrisă, dovezile cerute de art.626 se pot face prin toate mijloacele admise de lege (martori, prezumții etc.)

Este însă necesar, ca starea creată de proprietarul anterior al ambelor fonduri să nu se poată interpreta decât în sensul intenției de a crea în favoarea unuia din fonduri un folos în sarcina celuilalt fond, așa încât acest folos să poată persista cu aceeași utilitate în caz de separare a fondurilor.

Numai un proprietar poate crea starea de lucruri din care să derive servitutea; un uzufructuar, un locatar etc. Nu are această putere.

Servitutile stabilite prin destinația proprietarului, fiind bazate pe prezumția unui consimțământ tacit, nu au a fi transcrise.

Drepturile si obligațiile decurgând din servituți

Aceste drepturi și obligații și mai ales modul în care pot fi exercitate servitutile variază după natura servitutii și după modul de stabilire.

În cazul servitutilor naturale sau legale, în genere legea determină limitele servituților, și pentru servituțile stabilite prin titlu, după cum dispune art. 620 alin. 2, titlul constitutiv determină întinderea lor și modul de a le exercita; dacă titlul nu le determină, întinderea și modul exercitării trebuie să fie conforme regulilor fixate de lege, pe care le examinăm mai jos, precum ți situației de fapt a fondurilor. Convențiile ce fixează întinderea servituților sunt în genere de strictă interpretare.

Pentru acele servituți dobândite prin prescripție, modul și limitele servituții sunt determinate prin însuși felul ți întinderea actelor de folosința care au condus la prescripție, conform regulii tradiționale: tantum praescriptum quantum possessum. Acest lucru rezultă și din art.641 care dispune că modul servituții se poate prescrie ca și servitutea și în același chip. Astfel, dacă o persoană a dobândit o servitute de vedere prin faptul că timp de 30 de ani a avut o fereastră în zidul așezat la limita proprietății, servitutea sa va fi mărginita la acea fereastra, și titularul ei nu va putea deschide două sau mai multe ferestre1.

În ultimul rând în ceea privește servituțile stabilite prin destinația proprietarului, întinderea servituții este determinată prin starea de fapt a lucrurilor, așa cum a creat-o sau a menținut-o proprietarul primitiv.

Drepturile si obligațiile proprietarului fondului dominant.

Dacă luăm în considerare definiția servituții rezultă faptul ca proprietarul fondului dominant are dreptul să se folosească de servitute, adică să facă asupra fondului aservit actele de folosința la care servitutea îi dă dreptul. În consecința, conform art. 630, proprietarul fondului dominant are dreptul să facă toate lucrările necesare pentru a se putea sluji de servitute sau pentru a o păstra. Lucrul este natural: dacă beneficiarul servituții nu ar avea dreptul să facă aceste lucrări, el nu ar putea exercita servitutea în mod util, ceea ce ar echivala cu inexistenta servituții. Astfel, acel ce dobândește un drept de trecere asupra fondului vecin, are implicit dreptul de a face lucrările necesare pentru întreținerea sau construirea unui drum pe fondul vecinului, necesar pentru exercitarea trecerii în î care a fost stabilită.

În ceea ce privește cheltuielile lucrărilor mai sus menționate acestea cad în principiu în sarcina exclusivă a titularului servituții, iar nu în aceea a proprietarului fondului aservit. La aceasta regulă sunt două excepții, dintre care prima este indicată de însuși art. 631: a) în caz de convenție contrară între parți, intervenita fie în momentul constituirii servituții, fie chiar ulterior, prin care se convine ca proprietarul fondului aservit va contribui la cheltuieli sau chiar le va suporta în întregime; o asemenea convenție este licita, deoarece ea constituie o simpla agravare a servituții, și părțile sunt libere să fixeze cum vor vrea întinderea ei; b) în cazul când lucrările au devenit necesare din culpa proprietarului fondului aservit.

Analizând dispozițiile cuprinse în art. 629 din codul civil rezulta ca servitutea principala poate atrage în favoarea proprietarului fondului dominant, o servitute accesorie, dacă aceasta din urma este necesară pentru exercitarea servituții principale. Art. 629 dacă exemplu servitutea de a lua apa din fântâna altuia, care atrage cu sine dreptul accesoriu de a trece peste fondul aservit pentru a ajunge la fântână, căci astfel servitutea principala nu s-ar putea exercita. Servitutea accesorie nu se poate exercita decât în vederea și în limitele strict indispensabile exercitării servitutii principale.

Proprietarul fondului dominant nu are dreptul să exercite servitutea decât in limitele in care a fost stabilita el neputând agrava servitutea în paguba proprietarului fondului aservit, făcând-o mai oneroasă , pentru aceasta decât cum a fost stabilită.

Art. 633 analizează o alta problemă care poate să apară în legătura cu exercitarea drepturilor decurgând din aceasta stare de servitute. Se pune în discuție ipoteza în care fondul dominant se împarte între mai mulți proprietari, se precizează in acest sens ca: „servitutea rămâne tot aceeași pentru fiecare parte, fără ca fondul supus sa se îngreuneze”. În concluzie fiecare dintre proprietari se poate folosi de servitute. În acest sens se ia ca exemplu servitutea de trecere în virtutea căreia dacă fondul dominant se împarte între mai mulți proprietari, fiecare dintre ei va putea trece peste fondul aservit însă toți proprietarii vor trebui să treacă prin același loc, pentru a nu îngreuna sarcina fondului aservit. Însă și mai mult dacă prin împărțirea fondului dominant se întâmpla ca servitutea nu mai este folositoare decât pentru unii dintre copărtași si devine inutila pentru alții, este necontestat ca numai primii o vor putea exercita pe viitor.

Trebuie însă sa se observe faptul că legiuitorul a avut în vedere doar ipoteza împărțirii fondului dominant, nu însă și pe aceea a împărțirii fondului aservit. Prin urmare, însă în caz de împărțire a fondului aservit, servitutea va rămâne neschimbată servituții, este necesar să fie grevate toate parcelele fondului dominant. Așa că dacă, pentru exercitarea servituții, este necesar sa fie grevate toate parcelele fondului aservit împărțit, fiecare parcela va fi lovită de servitute. Astfel, în cazul unei servituți de trecere, dacă fondul aservit se împarte în așa mod încât drumul pe care se făcea trecerea străbate toate parcelele, atunci fiecare parcela va suporta o servitute de trecere. Dacă însă servitutea este de natura a nu se exercita decât pe o parte din fondul aservit, atunci la împărțirea acestui fond ea nu va greva decât parcela, sau parcelele ce cuprind acea parte din fondul anterior; astfel, dacă drumul pe care se face trecerea cada în întregime într-o singura parcelă, sau dacă fântâna, din care se ia apa, este așezata intr-o singura parcela, servitutea de trecere sau de luare a apei va greva numai parcela care cuprinde drumul sau fântâna, iar toate celelalte parcele rămân libere.

Regula neagravării servituții prin împărțirea fondurilor, se aplică de asemenea în toate cazurile când, printr-o înstrăinare, se înmulțesc proprietarii dominanți.

Drepturile si obligațiile proprietarului aservit

Studiind textul de lege observam ca proprietarul fondului aservit ii revine in fapt o singura obligație principala, de natura negativă, și anume aceea de a lăsa pe proprietarul fondului dominant să se folosească de servitute, abținându-se de a tulbura in orice mod exercițiul ei. Sancțiunea nerespectării acestei obligații constă în faptul că proprietarul fondului aservit va trebui să restabilească lucrurile și locul pe cheltuiala sa, și poate fi ținut și de daune-interese.

Art. 634 reglementează însă posibilitatea proprietarului fondului aservit de a crea un anume drept si anume dacă servitutea în forma sa inițiala a deservit sau îl împiedica să facă unele reparații folositoare, proprietarul fondului aservit poate oferi proprietarului fondului dominant un loc ce ar avea aceeași întrebuințare, iar acesta din urma nu poate refuza.

Dacă prin titlu s-a stabilit obligația pentru el de a face unele cheltuieli pentru folosirea și păstrarea servituții, de exemplu, de a întreține drumul de trecere, se poate scuti de aceasta sarcină reală, abandonând fondul aservit la dispoziția proprietarului fondului dominant.

Este însă controversată problema dacă proprietarul fondului aservit poate renunța în mod valabil la dreptul pe care îl are de a se sustrage obligațiilor sale prin abandonarea fondului sau dacă o asemenea renunțare este nulă; dacă cu alte cuvinte facultatea de abandonare este sau nu de ordine publică1.

Acțiunile derivând din servituți

Titularul servituții are o acțiune pețitorie reală și imobiliară, numită acțiune confesorie de servitute, care corespunde revendicării și necesită pentru a avea câștig de cauză în instanță, dovada dreptului de servitute.

Jurisprudența a admis că titularul dreptului de servitute poate exercita și o acțiune posesorie în caz de tulburare adusă posesiei dreptului său, însă numai în anumite cazuri și cu anumite restricții. În principiu ea poate fi folosită la refuzarea acțiunii posesorii pentru apărarea servituților neaparente sau necontinue, conform principiului că aceste servituți nu sunt susceptibile de posesie utilă. Acțiunea posesorie nu se acordă deci decât pentru servituțile în același timp continue și aparente.

Jurisprudența mai acordă totuși acest drept în cazul servituților stabilite prin titlu, fiindcă în acest caz se consideră că servitutea se exercită pe baza unui drept neîndoielnic și prin urmare exercitarea ei este o adevărată posesie.

Pentru a putea exercita o acțiune posesorie se cer a fi îndeplinite condițiile generale și anume posesorul trebuie să exercite servitutea cel puțin un an și posesia nu trebuie să fie viciată.

Până acum am prezentat acțiunile pe care le are la îndemână titularul (proprietarul) fondului dominant. În continuare vom arăta acțiunile pe care le poate întrebuința titularul fondului aservit.

În primul rând proprietarul fondului asupra căruia cineva pretinde un drept de servitute are o acțiune pețitorie pentru a înlătura exercitarea servituții, anume acțiunea negatorie, prin care tăgăduiește existența servituții. Se consideră în general că acel ce exercită acțiunea negatorie, nu are nevoie să dovedească direct că fondul său este liber de servituți, ci este suficient să stabilească că este proprietar, fiindcă odată acest lucru stabilit, proprietatea se prezumă liberă de servitute, conform situației normale a proprietății.

În al doilea rând, proprietarul fondului asupra căruia o persoană pretinde a exercita o servitute, poate porni o acțiune posesorie pentru a face să înceteze tulburarea ce i se aduce.

Stingerea servituților

Legiuitorul a prevăzut trei cauze de stingere a servituților și anume: imposibilitatea materială de a mai exercita servitutea, confuziunea și neuzul timp de 30 ani. La acestea trebuie să adăugăm: pieirea fondului aservit, renunțarea, expirarea termenului și rezolvirea, revocarea sau anularea dreptului celui ce a constituit servitutea ori a titlului constitutiv.

Art. 636 dispune că: „servitutea încetează când lucrurile se găsesc în astfel de stare, încât servitutea nu se mai poate exercita”. cum legea reglementează chestiunea stingerii servituților prin imposibilitatea de a le exercita, rezultă că de fapt imposibilitatea de a le exercita nu este o cauză de stingere de sine – stătătoare. Se spune că de fapt servitutea nu se stinge, că ea continuă să existe, însă nu mai poate fi exercitată. Imposibilitatea de a exercita servitutea din cauza stării lucrurilor, este deci mai curând o cauză de suspensie a exercițiului; decât o cauză de stingere a dreptului.

Art. 637 adaugă faptul că servituțile nu mai renasc, când a trecut de la încetarea exercitării timpul prescris de art. 640. De fapt în realitate timpul respectiv este cel precizat de art. 639 care dispune faptul că servitutea se stinge prin neuz în curs de 30 de ani. De aici rezultă faptul că servitutea care nu se mai exercită prin imposibilitatea, din cauza unui obstacol material, timp de 30 de ani, servitutea nu va mai putea să renască fiind în mod definitiv stinsă.

Există însă în practică și ipoteze (într-adevăr rare) în care imposibilitatea de a exercita servitutea pare a fi o cauză de stingere de sine – stătătoare. În practică însă, o asemenea imposibilitate nu se întâlnește decât în cazul pierderii fondului aservit (de exemplu dispariția clădirii, în cazul unei servituți stabilite asupra unei clădiri). Și aici prin urmare imposibilitatea de a exercita nu este o cauză de sine – stătătoare, ci se confundă cu stingerea prin dispariția lucrului.

Confuziunea, cea de a doua posibilitate de stingere a servituților reprezintă reunirea fondului dominant și a celui servant în mâinile aceluiași proprietar. Art. 638 dispune că orice servitute este stinsă când fondul către care este datorită și acela ce o datorează cad în aceeași mână. În concluzie fie că proprietarul fondului dominant dobândește și fondul aservit, fie proprietarul fondului aservit dobândește și fondul dominant, fie o terță persoană dobândește ambele fonduri, servitutea se va fi stinsă.

Însă și stingerea servituții prin confuziune nu este totdeauna definitivă. Există cazuri când servitutea care se stinsese prin reunirea în aceeași mână a fondurilor reînvie atunci când aceste se despart din nou și aparțin la proprietari diferiți1.

Când confuziunea încetează în virtutea unei cauze retroactive, care deci o șterge și pentru trecut, servitutea renaște totdeauna deoarece confuziune fiind considerată ca inexistentă în trecut nici servitutea numai poate fi considerată vreodată ca stinsă prin confuziune. Astfel, să presupunem că proprietarul fondului aservit a cumpărat fondul dominant, așa încât servitutea a trebuit să se stingă prin confuziune; dacă vânzarea este anulată prin efectul unei acțiuni în anulare, în revocare sau în rezoluțiune, sau prin efectul realizării unei condiții rezolutorii, servitutea reînvie oricare ar fi natura ei, fiindcă în asemenea cazuri vânzarea, și deci, consolidarea, se află distruse în mod retroactiv.

Când confuziunea încetează fără efect retroactiv, deci numai pentru viitor, atunci în principiu servitutea nu renaște, ci rămâne definitiv stinsă. Astfel, dacă proprietarul care reunise în mâinile sale ambele fonduri, înstrăinează din nou unul dinte ele, servitutea stinsă prin consolidare nu mai renaște.

Rezultă că această cauză de stingere este definitivă când confuziunea nu încetează în mod retroactiv, dar chiar când confuziunea încetează numai pentru viitor, confuziunea este o cauză de stingere definitivă numai pentru servituțile neaparente.

Servitutea se poate stinge însă și prin neuz sau prescripție extinctivă. Legiuitorul a socotit că o servitute, fiind o restrângere a dreptului de proprietate, care prin natura ei, trebuie să fie liberă, nu-și justifică existența decât prin utilitatea pe care o procură titularului ei; or, o servitute de care titularul nu uzează timp de 30 de ani se dovedește inutilă și trebuie deci să dispară.

Toate servituțile stabilite prin faptul omului se sting prin neuz, în schimb servituțile naturale și legale nu se sting prin neuz fiindcă ele sunt simple prelungiri ale proprietății care prin natura ei este și imprescriptibilă1.

Prescripția poate fi întrupă prin recunoașterea servituților de către proprietarul fondului aservit și poate fi întreruptă prin reluare exercițiului servituții de către titularul ei. De asemenea ea este suspendată sau întreruptă prin cauzele obișnuite care atrag suspendarea sau întreruperea; în această situație aplicându-se regulile generale ale prescripției.

Prin art. 640 legea încearcă să determine punctul de plecare al prescripției pentru diferitele categorii de servituți, astfel:

Pentru servituțile necontinue, prescripția începe să curgă din ziua când titularul servituții a încetat a se folosi de ea, sau mai precis din ziua când făcut ultimul act de folosință. Astfel o servitute de trecere, începe a se prescrie prin neuz din ziua în care proprietarul fondului dominant a trecut pentru ultima oară pe fondul aservit;

Pentru servituțile continue prescripția începe să curgă din ziua când s-a făcut un act contrar servituții, adică din momentul când folosința a fost oprită. Un exemplu în acest sens este servitutea de vedere care a fost împiedicată prin ridicarea ferestrei. Această lucrare poate fi făcută fie pe fondul servit, fie pe fondul dominant.

Art. 641 dispune că modul servituții (măsura și limitele în care se exercită) se poate prescrie ca și servitutea și în același chip. Aceasta înseamnă că prescripția poate să stingă nu numai servitutea în totalitatea ei, ci numai în măsura în care ea se exercită, adică numai o parte din servitute, cu alte cuvinte servitutea poate avea drept rezultat micșorarea servituții. Acest rezultat are loc când nu se mai uzează de servitute decât în parte, într-un mod mai restrâns decât acela în care fusese stabilită.

Această dispoziție se află în contradicție cu art. 642 care în caz de pluralitate de titular, ai unei servituți, exercitarea servituții de către un singur titular, adică un uz parțial, păstrează întreaga servitute nemicșorată.

Jurisprudența franceză a încercat să o înlăture, cel puțin în materie de servituți necontinue.

Alte moduri de stingere a servituților le vom analiza în continuare. Pieirea fondului aservit. Servitutea se stinge pe cale de consecință când piere fondul aservit asupra căruia se exercită fiind un caz de stingere prin lipsă de obiect. Un exemplu de un asemenea caz se poate întâlni pentru servituțile stabilite asupra unei clădiri (casă, zid) care piere la un moment dat și nu mai este reclădită (căci în cazul în care este reclădită în termen de 30 de ani servituțile renasc). Un alt caz mai frecvent este prin dispariția fondului prin exproprierea pentru cauză de utilitate publică a fondului aservit. Titularul servituții, stinsă din cauza exproprierii fondului, are drept la o despăgubire reprezentând valoare folosinței pierdute. Renunțarea este un mod de stingere însă ea poate fi făcută atât cu titlu oneros, cât și cu titlu gratuit.

Expirarea termenului este foarte rar întâlnită deoarece în majoritatea cazurilor servitutea este perpetua și pură și simplă.

Rezolvirea, revocarea și anularea dreptului celui ce a constituit servitutea sau a titlului constitutiv stinge dreptul de servitute în virtutea regulii conform căreia: resoluto jure dantes, rozolvitur jus accipiens.

Stingerea servituților prin indiviziune. În acest sens art. 642 dispune că atunci când fondul dominant se află în indiviziune între mai mulți proprietari, prescripția servituții nu curge împotriva nici unuia dintre coproprietari, chiar dacă numai unul singur dintre ei exercită servitutea, în vreme ce ceilalți nu se folosesc de ea. Prin urmare uzul unuia împiedică prescripția față de toți. Este o consecință logică a indivizibilității servituții: servitutea nu se poate păstra în parte și stinge în parte, din moment ce nu se poate stinge față de unul singur dintre proprietari, nu se poate stinge față de nici unul dintre ei.

CAPITOLUL III

Alte îngrădiri stabilite în legi speciale

Secțiunea I

Dreptul de preempțiune prevăzut în art. 48-49 din Legea nr. 18/1991 și art. 9 din Legea arendării nr. 16/1994

1. Definiție și natură juridică.

În cazul în care proprietarul unui teren agricol din extravilan intenționează să-l vândă, legea conferă un drept preferențial de cumpărare la preț egal (drept de preempțiune) coproprietarilor, proprietarilor vecini și arendașului (art. 5-11, din Legea 54/1998).

Spre deosebire de pactul de preferință (care are natură contractuală), dreptul de preempțiune are natură legală, fiind instituit printr-o normă imperativă voința proprietarului – vânzător nu are nici un rol în nașterea și exercitarea dreptului de către titularul lui. În măsura în care s-a hotărât să vândă terenul trebuie să respecte dreptul de preempțiune sub sancțiunea prevăzută de lege.

În concluzie instituirea acestui drept reprezintă o derogare de la principiul liberei circulații a bunurilor și mai ales de la principiul potrivit căruia proprietarul dispune liber (exclusiv și absolut) de bunul său (art. 480 C. civ.). Deoarece a fost concepută de legiuitor ca o derogare de la aceste principii se impune concluzia că textele care reglementează dreptul de preempțiune urmează să fie interpretate restrictiv. Pe de altă parte, în cazurile și în condițiile prevăzute de lege, dreptul de preempțiune trebuie ocrotit, ca orice drept patrimonial, indiferent de titularul lui sau de persoana celui obligat să-l respecte.

În final, trebuie precizat că dreptul de preempțiune se aseamănă cu drepturile reale fiind un drept absolut opozabil erga omnes și în concluzie dacă proprietarul vinde terenul cu nerespectarea dreptului se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credință a terțului cumpărător.

2. Domeniul și condițiile de aplicare

Se determină în funcție de bunul care formează obiectul lui, de actul juridic care urmează să fie încheiat și de dreptul care se înstrăinează pe baza contractului.

Dreptul de preempțiune are ca obiect numai terenurile agricole (de exemplu: terenuri arabile, pășuni, fânețe, vii, etc) situate în extravilan. Acest drept însă dispare dacă terenul nu este agricol (exemplu: pădure) sau fiind agricol este situat în intravilan.

Se mai impune o precizare și anume aceea că dreptul de preempțiune este prevăzut de lege, dacă înstrăinarea se face prin vânzare. Vânzarea presupune încheierea unui contract oneros și comutativ pentru o sumă de bani plătibilă cu titlu de preț și deci dreptul de preempțiune nu poare fi recunoscut dacă înstrăinarea se face cu titlu gratuit (donație), fie cu caracter aleatoriu (contract de întreținere sau de rentă viageră), fie prin contractul de schimb, chiar și cu sultă.

În cazul în care terenul respectiv este adus ca aport într-o societate comercială sau civilă, nefiind nicidecum vorba despre o vânzare – cumpărare nu poate exista un drept de preempțiune. Tot aici trebuie să încadrăm și tranzacțiile, concesiile făcute în acest caz neputând fi echivalate cu un preț.

În sfârșit a treia condiție ce caracterizează dreptul de preempțiune se referă la dreptul care se înstrăinează; actul juridic proiectat trebuie să aibă ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului. Într-adevăr dacă se dorește să se vorbească de un drept de preempțiune trebuie să se transmită prin vânzare întreagă proprietate iar nu și dezmembrămintele ei (ex.: dreptul de uzufruct) sau folosința terenului (arendarea).

Aici se impune o precizare și anume că chiar și în cazul în care înstrăinarea proprietății se reduce numai la transmiterea nudei proprietăți și indiferent de persoana titularului dreptului de uzufruct ( o terță persoană sau proprietarul – vânzător care își rezervă acest drept), dreptul de preempțiune trebuie respectat. Dacă totuși titularul dreptului de preempțiune înțelege să-l exercite, va fi obligat să respecte drepturile reale ca orice dobânditor al dreptului de proprietate dezmembrat (grevat).

Concluzionând aici trebuie precizat că dreptul de preempțiune are un domeniu de aplicare bine determinat și anume:

Trebuie să privească un teren agricol din extravilan;

Actul juridic proiectat să fie o vânzare – cumpărare;

Să aibă ca obiect transmiterea dreptului de proprietate.

Se poate spune că dacă aceste trei condiții sunt îndeplinite dreptul de preempțiune trebuie să fie recunoscut, indiferent de persoana proprietarului – vânzător, legea nefăcând nici o distincție în această privință, iar ubi lex non distinquit, nec nos distinquere debemus. Deci, dreptul de preemțiune poate fi exercitat și în cazul în care terenul agricol din extravilan face parte din domeniul privat al statului sau al unităților administrativ – teritoriale, terenuri care se pot vinde (în conformitate cu art. 26 din Legea 18/1991).

Această soluție se impune dacă luăm în considerare art. 41 alin. 2 din Constituție, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privată indiferent de proprietar și în temeiul art. 6 din Legea 18/1991 potrivit căruia domeniul privat al statului sau unităților administrativ – teritoriale, este supus dispozițiilor dreptul comun, dacă prin lege nu se prevede altfel.

3. Titularii dreptului de preempțiune

Așa cum legiuitorul a prevăzut titulari ai dreptului de preempțiune sunt:

Coproprietarii terenului agricol (dacă unul sau unii dintre ei se hotărăsc să vândă cota – parte din dreptul de proprietate);

Proprietarii vecini (proprietarii terenurilor agricole învecinate cu terenul agricol care se vinde);

Arendașul (în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate).

Aici trebuie precizat că spre deosebire de reglementarea anterioară în speță Legea 18/1991, potrivit noii reglementări (avem în vedere legea 54/1998) statul – în această calitate – nu mai are drept de preempțiune în cazul terenurilor agricole extravilane. Totuși statul va beneficia de dreptul de preempțiune dacă este coproprietar sau dacă este proprietarul terenului agricol învecinat cu terenul care se vinde (problema calității de arendaș nu se pune). Deci, dacă au calitatea prevăzută de lege, potrivit art. 5 din Legea 54/1998, statul, precum și unitățile administrativ teritoriale sau societățile cu capital integral sau majoritar de stat, vor avea un drept de preempțiune, legea nefăcând vreo distincție în această privință ubi lex non distinquit, nec nos distinquere debemus. Soluția se impune și în lumina art. 41 alin. 2 din Constituție, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privată.

Un alt lucru important ce se poate observa în noua reglementare este faptul că, spre deosebire de vechea reglementare, (Legea 18/1991) nu se prevede o ordine de preferință între titularii dreptului de preempțiune astfel încât dacă există mai mulți titulari care își exercită dreptul de preempțiune, vânzătorul are dreptul de a alege pe unul dintre ofertanți (art. 8, din Legea 54/1998).

Potrivit altor opinii (avem în vedere aici M. Nicolae sau E. Chelaru) vânzătorul are libertatea de alegere numai între titularii din aceeași categorie (art. 8 folosind termenul de „categorie la singular”); în caz contrar enumerarea titularilor din art. 5 (coproprietari vecini și arendași) statornicește rangul lor.

Deoarece prin această nouă reglementare s-a renunțat la consacrare expresă a unei ordine de prioritate, nu excludem posibilitatea opțiunii între titularii din categorii diferite ( de ex.: încheierea contractului cu arendașul deși proprietarul vecin a oferit și același preț). Așadar, atâta timp cât contractul s-a încheiat cu un titular al dreptul de preempțiune nu mai poate fi aplicată sancțiunea prevăzută (de art. 14, din Legea 54/1998) „pentru nerespectarea dispozițiilor art. 5”.

Nu trebuie să înțelegem că se exclude posibilitatea încheierii contractul de vânzare – cumpărare cu mai mulți titulari ai dreptului de preempțiune ofertanți, dacă toți sunt de acord în acest sens (de ex.: mai mulți coproprietari ai terenului agricol în cauză). Este foarte adevărat că textul de lege prevede dreptul vânzătorului de a alege „pe unul dintre ofertanți” dar acest „unul” nu are semnificație de numeral ci aceea de articol nehotărât.

În final, se poate observa că alegerea vânzătorului între ofertanții titulari ai dreptului de preempțiune este liberă, necondiționată de lege. Așadar, el poate face alegerea luând în considerare și criterii subiective, ca exemplu, să-l aleagă pe arendaș deși proprietarul terenului învecinat oferă un preț mai mare sau condiții de plată a prețului mai avantajoase. Dar opțiunea în favoarea unui cumpărător care nu este titular al dreptului de preemțiune deschide calea acțiunii în anulare, dacă vreun titular a oferit un preț cel puțin egal.

4. Modul de exercitare al dreptului de preempțiune

Potrivit legii, dreptul de preempțiune se exercită înainte de vânzarea terenului (ante rem venditam), spre deosebire de retractul litigios care se exercită ce dreptul litigios a fost cedat (post rem venditam).

Astfel în scopul exercitării dreptului de preempțiune „vânzătorul va înregistra oferta de vânzare a terenului agricol situat în extravilan la consiliul local în raza căruia este situat terenul”. „În aceeași, secretarul unității administrativ – teritoriale va afișa oferta sub semnătura și cu aplicarea ștampilei la sediul primăriei. Oferta va cuprinde numele și prenumele vânzătorului, suprafața și categoria de folosință precum și locul unde este situat terenul” (art. 6 din Legea 54/1998).

Trebuie însă foarte bine precizat faptul că natura juridică a „ofertei” vânzătorului (contrar textul expres al legii) este o simplă declarație de intenții, iar nu o ofertă de a contracta (în sens juridic) deoarece (potrivit unei reguli elementare de drept) oferta de a contracta trebuie să cuprindă toate elementele necesare pentru încheierea contractului prin simpla acceptare. Însă, este ușor de observat din „oferta” vânzătorului faptul că lipsește unul din elemente esențiale ale vânzării și anume prețul cerut, care urmează să fie „oferit” doar de titularul care înțelege să-și exercite dreptul de preempțiune (art. 7 și 9, din Legea 54/1998). Prin urmare această declarație a vânzătorului care a fost înregistrată la consiliul local nu poate să producă aceleași efecte ca cele ale unei oferte de vânzare-cumpărare, putând servi doar ca temei pentru eliberarea actului necesar vânzătorului la autentificarea contractului de vânzare cumpărare de către notarul public, act care poate fi eliberat după 45 zile de la data afișării „ofertei” vânzătorului (art. 11). Mai există o deosebire ce constă în faptul că în cazul dreptului de preempțiune vânzătorul poate revoca „oferta” și înainte de expirarea termenului necesar (oricând) cu sancțiunea că în acest caz secretarul unității administrativ – teritoriale, nu va putea elibera actul necesar pentru autentificare contractului de vânzare – cumpărare. În plus vânzătorul poate reveni asupra intenției de vânzare și prin neeaceptarea prețului oferit de către titularii dreptului de preempțiune („preț neconvenabil” potrivit art.9, din Legea 54/1998). Oferta poate deveni irevocabilă în termenul de 45 zile dacă vânzătorul a prevăzut în oferta de vânzare și prețul cerut (deși art. 6 nu prevede acest element).

Pe de altă parte oferta de cumpărare, în care urmează să fie arătat și prețul oferit (acceptat), trebuie să fie făcută în scris și acceptată, să fie înregistrată (în termenul de 45 zile) la primărie (art. 7). Deci dacă „oferta” nu conține prețul cerut, oferta de cumpărare reprezintă o veritabilă oferta de a contracta, fiind determinate elementele necesare pentru încheierea contractului prin acceptare (terenul și prețul) destinatarul ofertei fiind vânzătorul.

Dacă însă în termenul de 45 zile prevăzut de lege nici unul dintre titularii dreptului de preempțiune nu a făcut ofertă de cumpărare a terenului, acesta se va vinde liber (potrivit art. 10, dispărând astfel îngrădirea), notarul public putând autentifica contractul de vânzare – cumpărare, pe baza actului eliberat de către secretarul unității administrativ – teritoriale vânzătorului, act care reprezintă dovada publicității „ofertei” de vânzare prevăzută de lege (art. 11).

În ceea ce privește acceptarea de către vânzător a ofertei de cumpărare făcută de către unul (sau mai mulți) titulari ai dreptului de preempțiune nu se pun probleme dacă vânzătorul este de acord, necondiționat, cu oferta de cumpărare făcută de titularul dreptului de preempțiune, în caz de pluralitate vânzătorul având dreptul de a alege liber pe unul dintre ofertanți (art. 8) în condițiile arătate, chiar dacă prețul oferit de un alt titular ar fi mai mare. Nu se poate exclude nici posibilitatea unei contraoferte, potrivit dreptului comun, acceptată de un titular al dreptului de preempțiune.

În practică se întâlnesc situații în care vânzătorul se prezintă la biroul notarial un cumpărător care dovedește că este titular al dreptului de preempțiune (exemplul arendașului care prezintă dovada înregistrării contractului de arendare la consiliul local potrivit Legii arendării nr. 16/1994, modificată și completată prin Legea 65/1998) contractul de vânzare – cumpărare a terenului agricol din extravilan poate fi autentificat și va fi perfect valabil în raport cu prevederile legale referitoare la dreptul de preempțiune.

Totuși atât în teorie cât și practică s-a ivit o problemă și anume dacă vânzătorul nu acceptă oferta (nici una dintre ele) de cumpărare venită de la unul dintre titularii dreptului de preempțiune. Potrivit legii „dacă prețul oferit de titularii dreptului de preempțiune… nu este convenabil vânzătorului, acesta poate să vândă terenul oricărei alte persoane” (art. 9, din Legea 54/1998).

Pentru ca acest drept de preempțiune să nu devină un drept iluzoriu a cărei nerespectare să devină o regulă textul mai sus citat trebuie interpretat în sensul că vânzătorul poate să nu fie de acord cu prețul oferit de titularul dreptului de preempțiune și poate vinde terenul unei alte persoane (care nu are acest drept), dar numai dacă prețul oferit și plătit de acest cumpărător este mai mare decât cel oferit de titularul dreptului de preempțiune1. În concluzie notarul public va putea autentifica contractul de vânzare-cumpărare, numai dacă prețul din contract este mai mare decât prețul oferit de titularul dreptului de preempțiune, preț rezultat din actul eliberat de către secretarul unității administrativ – teritoriale unde s-a înregistrat oferta de vânzare și oferta de cumpărare (art. 6-7) act ce condiționează autentificarea contractului de către notarul public (art. 11).

5. Efectele acceptării

Prin această acceptare a ofertei de către vânzător (sau respectiv a contraofertei de vânzare de către titularul dreptului de preempțiune), potrivit dreptului comun între părți s-a încheiat un contract, oferta devenind irevocabilă. Se ridică aici însă o mare întrebare și anume, ce contract este încheiat: contractul de vânzare – cumpărare a terenului sau numai un antecontract de vânzare – cumpărare ? Această problemă se pune întrucât terenurile pot fi înstrăinate și dobândite „prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică”, (art. 2, alin. 1, din Legea 54/1998).

Dacă forma autentică ar fi prevăzută de lege numai ad probationem, contractul încheiat cu titularul dreptului de preempțiune ar fi de vânzare – cumpărare. Dar fiindcă forma contractului este prevăzută ad validitatem actul încheiat urmează să fie calificat antecontract1 urmând ca părțile să se prezinte la notar pentru autentificare (și să efectueze publicitatea imobiliară, plata taxelor fiscale).

5. Sancțiuni

Realizarea unei vânzări a terenului cu încălcarea dreptului de preempțiune (neînregistrarea „ofertei” de vânzare la consiliul local, vânzarea terenului înainte de expirarea termenului prevăzut pentru exercitarea dreptului său la preț inferior față de cel prevăzut în oferta comunicată etc.) va fi sancționată cu nulitatea relativă a contractului încheiat (art. 14, din Legea 54/1998), anularea putând fi cerută potrivit dreptului comun în materie dar, (ținând cont de opozabilitatea erga omnes a dreptului de preempțiune) indiferent de persoana ori de buna sau reaua – credință a cumpărătorului și cu toate că titularul dreptului de preempțiune nu este parte în contractul a cărui anulare se cere.

Dacă totuși vânzarea s-a făcut prin simulație (de exemplu: donație, contract de întreținere, arendare, preț declarat mai mare decât cel plătit în realitate), persoanele interesate se pot adresa justiției prin intentarea unei acțiuni în declararea simulației (aceasta potrivit dreptului comun) dublată de o acțiune în anulare a vânzării – cumpărării (contract secret) încheiat cu nerespectarea dreptului de preempțiune. Termenul general de prescripție de trei ani curge de la data când cel îndreptățit a cunoscut sau trebuia să cunoască încheierea contractului de vânzare – cumpărare cu nerespectarea dreptului de preempțiune.

Dacă în instanță s-a obținut anularea contractului de vânzare cumpărare încheiat cu încălcarea dreptului de preempțiune terenul reintră cu efect retroactiv în proprietatea vânzătorului care îl va putea vinde cu respectarea procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune. În dreptul nostru nu se prevede posibilitatea substituirii titularului dreptului de preempțiune.

Dacă acțiunea nu s-a intentat în termenul general de trei ani ea se prescrie și vânzarea se consolidează cu toate că s-a încheiat cu nerespectarea dreptului de preempțiune.

Secțiunea II

Dreptul de preempțiune la cumpărarea imobilelor prevăzut de Legea nr. 10/2001

Noțiune și domeniu de aplicare

Potrivit art. 17 din lege se prevede:

Statul, precum și instituțiile publice, unitățile de învățământ sau așezămintele social – culturale, care ocupă imobilul cu contract de închiriere, au drept de preempțiune la cumpărarea acestuia.

Acest drept se poate exercita, sub sancțiunea decăderii, în termen de 90 zile de al data primirii notificării intenției de cumpărare.

Notificarea se face prin executorul judecătoresc, potrivit legii.

Contractele de vânzare – cumpărare încheiate cu încălcarea dreptului de preempțiune sunt lovite de nulitate.

Dreptul de preempțiune este definit ca fiind facultatea recunoscută unei persoane sau unei entități administrative, în virtutea unui contract sau unei dispoziții legale de a dobândi proprietatea unui bun, în cazul înstrăinării sale, cu preferință față de orice alt cumpărător1.

În funcție de izvorul său, dreptul de preempțiune este contractual sau legal.

Putem vorbi de o natură contractuală atunci când dreptul ia naștere prin voința părților, care încheie în acest scop un pact de preferință. Pactul de preferință este definit ca o convenție prin care o persoană se angajează față de alta să nu încheie cu terții un contract determinat înainte de a-i fi propus acesteia încheierea contractului respectiv2.

Promitentul rămâne liber să nu încheie contractul definitiv, numai că, dacă se va hotărî să o facă, libertatea sa de a-și alege cocontractantul este limitată.

Dreptul de preempțiune care ia astfel naștere este un drept de creanță, astfel încât el nu va putea fi apărat nici prin acțiunea în revendicare, nici prin cea în

anularea vânzării încheiate cu nesocotirea sa (cu excepția situației în care se va dovedi complicitatea terțului achizitor la fraudă) ci doar prin posibilitatea obținerii de daune – interese de la vânzător, conform regulilor generale privitoare la răspunderea pentru prejudiciul realizat și cauzat prin nerespectarea obligației de a face1.

Dacă este să raportăm acest drept la contractul translativ de proprietate pe care părțile anticipează că este posibil să-l încheie ulterior, se poate considera că el are o natură precontractuală. De altfel și etimologia termenului conduce la aceeași concluzie, acesta provenind din cuvintele latine: prae = înainte și emptiones = cumpărare.

După cum am mai precizat dreptul de preempțiune poate să aibă și natură legală, în acest sens fiind cunoscute două moduri de reglementare.

Într-o primă variantă, denumită clasică de reglementare a dreptului de preempțiune el este abordat ca fiind o facultate conferită unei persoane de a cumpăra un bun cu preferință față de orice alte persoane, care se exercită ante rem venditia, ceea ce face din el o instituție precontractuală.

Reglementările moderne eu evoluat ajungând spre dreptul de preempțiune care se exercită post rem venditia și care spre exemplu în doctrina franceză sunt cunoscute sub numele de retracte, caracterizate prin aceea că întâi se încheie contractul de vânzare – cumpărare între proprietar și un terț, în care titularul dreptului de preempțiune este înștiințat printr-o declarație de intenție, de înstrăinare. Astfel, titularul dreptului de preempțiune are facultatea să uzeze ulterior de acest drept și dacă o va face, se va substitui cumpărătorului din contractul inițial dobândind astfel toate drepturile și obligațiile acestuia, ca și cum ar fi avut loc o cesiune a contractului2.

În general, deci beneficiarul dreptului de nu a fost informat despre vânzare, au fost concepute trei sancțiuni care se află în ipoteze diferite: fie nulitatea (uneori chiar inopozabilitatea) vânzării, fie substituirea beneficiarului dreptului în locul dobânditorului convenit prin actul inițial, fie acțiunea în daune interese, cum pot fi cumulate cele trei sancțiuni.

În ceea ce privește sancțiunea cu nulitatea ce poate fi impusă, aceasta urmează să se diferențieze, fie în nulitate absolută, fie relativă1.

Drepturile de preempțiune legale sunt veritabile limitări aduse libertății contractuale a părților contractante, dar în același timp și de o mai mare importanță este faptul că reprezintă o limitare (îngrădire) a dreptului de proprietate, restrângând atributul de dispoziție juridică a proprietarului. Privit dinspre partea beneficiarilor dreptului de preempțiune este un drept relativ și el conferă titularului prioritatea la încheierea unui contract și anume, dreptul de a cere proprietarului, cel care și-a manifestat intenția de a vinde imobilul, să încheie contractul cu el2.

Legea 10/2001 prevede prin art. 17 un drept de preempțiune care este reglementat în manieră clasică.

Astfel titularii acestui drept sunt într-o ordine oarecare: statul, instituțiile publice, unitățile de învățământ și așezămintele social – culturale care ocupă imobilele în baza unui contract de închiriere.

Includerea instituțiilor publice în categoria titularilor acestui drept de preempțiune, distinct de stat, nu ține seama de împrejurarea că acestea nu pot fi titulare ale dreptului de proprietate asupra imobilelor aflate în patrimoniul lor. Aceste imobile fac parte din proprietatea publică a statului, iar pe temeiul acestui drept de proprietate se constituie în favoarea instituțiilor publice un drept de administrare. În concluzie, prin contractul de vânzare – cumpărare încheiat de aceste instituții publice ca urmare tocmai a exercitării acestui drept de preempțiune, acestea vor dobândi dreptul de proprietate asupra imobilului nu în nume propriu ci în numele statului. Acesta este motivul pentru care unii autori consideră că ar fi fost mai corect din punct de vedere juridic ca numai statului să i se recunoască dreptul de preempțiune și să se precizeze că acesta se exercită prin intermediul instituțiilor publice.

Art. 17 alin. 1 din lege nu impune o ordine de preferință pentru titularii dreptului de preempțiune, de aceea dacă în practică s-ar ivi o situație în care un imobil pe care un proprietar dorește să-l vândă se află în chirie la mai multe instituții care sunt interesate să-l cumpere, fiecare dintre acestea va putea cumpăra numai partea din imobil pe care o ocupă în temeiul contractului de închiriere1.

În alineatul 2 al art. 17 se prevede obligația din partea titularului dreptului de proprietate al imobilului ca înainte de vânzare să le notifice intenția lui titularilor dreptului de preempțiune prin intermediul executorului judecătoresc. Ceea ce legea omite să precizeze este conținutul acestei notificări, dar se consideră că prin analogie trebuie să se recurgă, la calificarea dată implicit sau explicit prin alte acte normative dreptului de preempțiune. Este calificată astfel ca ofertă, anunțarea intenției de vânzare a unui teren agricol situat în extravilan de art. 6, din Legea 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor și cea privind vânzarea unei locuințe prin art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999. Tot astfel, anunțarea intenției de vânzare a unui teren agricol situat în extravilan pentru exercitarea dreptului de preempțiune reglementat de Legea nr. 18/1991 a fost calificată ca ofertă de a contracta adresată oricărei alte persoane.

Se apreciază că anunțarea intenției de vânzare la care se referă art. 17 alin. 2 și 3 din Legea 10/2001 este o ofertă de vânzare astfel că ea trebuie să cuprindă mențiuni necesare pentru identificare imobilului care urmează să fie vândut și prețul solicitat.

Același alin. 2 din art. 17 din Legea 10/2001 prevede prin derogare de la dreptul comun în materia încheierii contractelor că această încheiere este irevocabilă în termenul de 90 zile pe care legiuitorul l-a instituit pentru exercitarea dreptului de preempțiune de către titularii săi.

Titularul dreptului de preempțiune nu și-l poate exercita în alte limite decât cele stabilite prin conținutul ofertei, el fiind ținut să facă o acceptare pură și simplă, totală și fără rezerve. Acest lucru presupune o acceptare a prețului pretins de vânzător, dar și a celorlalte condiții cerute de acesta. O acceptare prin care se propun alte condiții reprezintă de fapt o nouă ofertă, pe care vânzătorul la rândul său, o poate accepta sau nu. Primirea acestei noi oferte face ca dovada împrejurării că vânzătorul a respectat dreptul de preempțiune, astfel că el va fi liber să vândă imobilul oricui va dori.

Dacă însă destinatarul va accepta oferta fără rezerve, fiind vorba de înstrăinarea unui bun individual determinat vor fi aplicabile dispozițiile art. 1295 C. civ. conform cărora vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului deși lucrul nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat, astfel încât contractul de vânzare – cumpărare trebuie considerat încheiat.

Această situație se va respecta numai în cazul în care se va înstrăina numai construcția nu și terenul aferent. În cazul în care se dorește și implicarea în contract a terenului în favoarea cumpărătorului se va constitui un drept de superficie1.

Conform art. 2 alin.1 din Legea 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor, terenurile situate în intravilan și extravilan, pot fi înstrăinate și dobândite numai prin acte juridice între vii. În concluzie contractul de vânzare – cumpărare care are ca obiect atât construcția cât și terenul aferent va trebui însă să fie încheiat sub formă autentică, astfel el poate fi sancționat cu nulitatea absolută a contractului. Trebuie precizat că acceptarea ofertei nu trebuie să însemne neapărat că se va purcede la încheierea contractului de vânzare – cumpărare, ci doar va fi realizată o promisiune sinalagmatică de vânzare – cumpărare (antecontract), care va putea fi valorificată în instanță prin eventuala pronunțare a unei hotărâri care va putea ține loc de act autentic, în cazul în care una din părți va încerca să refuze încheierea contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică. Se consideră astfel aplicată soluția dată de doctrină în

cazul exercitării dreptului de preempțiune reglementat de Legea fondului funciar nr. 18/19911.

Acest termen de 90 zile prevăzut de Legea 10/2001 în art. 17 alin. 2 este un termen de decădere, astfel că titularii dreptului de preempțiune trebuie să-l execute în acest termen de la primirea notificării.

Acest drept de preempțiune se aplică numai în cazul în care imobilul asupra căruia se face discuția este indus în cadrul acelor imobile care vor fi restituite în natură, procedura prevăzută de Legea 10/2001, prin stabilirea sau prin constatarea dreptului de proprietate.

Domeniul de aplicare al acestui drept de preempțiune l-am explicat, însă trebuie precizată și condiția foarte importantă care constă în faptul că acest drept există și trebuie respectat numai dacă înstrăinarea imobilului în cauză se va realiza prin contract de vânzare – cumpărare.

Există cazuri în care proprietarul imobilului va putea hotărî să facă înstrăinarea fie cu titlu gratuit (ca în cazul unei donații), fie cu caracter aleatoriu (contract de întreținere sau de rentă viageră), sau prin contrat de schimb chiar și cu sultă, pentru că în aceste situație nu va exista un preț, iar dreptul de preempțiune se execută cum se cunoaște la preț egal2.

Ar mai exista o problemă și anume aceea conform căreia vânzările silite vor fi și ele condiționate de executarea dreptului de preempțiune sau nu ? În doctrină se apreciază că aceste vânzări silite nu sunt supuse totuși în prezența acestor vânzări.

Însă un aspect mai merită bine precizat aici și anume acela al faptului că dreptul de preempțiune se poate executa numai în cazul în care obiect al contractului de vânzare – cumpărare îl reprezintă imobilele individuale determinate, nu și în cazul în care se realizează vânzarea unor altfel de bunuri, care cuprind și o clădire închiriată unuia dintre subiectele de drept enumerate de art. 17 alin. 1. Prin aceasta se va înțelege faptul că în cazul în care se va dori montarea unei moșteniri care va cuprinde și un imobil ca cel în cauză se vor aplica prevederile art. 1399 – 1401 C. Civ. Această cesiune de drepturi succesorale poartă asupra unei universalități juridice sau asupra unei cote parte a acesteia, ce conferă cesionarului calitatea de având – cauză cu titlu universal al scadentului și ca urmare, dreptul de a veni la partaj ca prezență de aceea, un caracter aleatoriu incompatibil cu noțiunea de preempțiune.

Dacă ar fi admisă soluția contrară s-ar crea premise ca la partaj cumpărătorului să-i fie atribuite alte bunuri decât construcția deținută anterior în baza contractului de închiriere, pentru ca nici o dispoziție legală nu obligă la a se proceda altfel, ceea ce este străin de scopurile urmărite de legiuitor prin instituirea dreptului de preempțiune.

Un alt aspect al problemei trebuie discutat dacă avem în vedere faptul că se pot ivi situații în practică când vânzarea unui imobil se va realiza în cadrul situațiilor prevăzute de Legea nr. 64/1995 privind procedura reorganizării judiciare și a falimentului. În aceste cazuri unii autori consideră că se impun următoarele soluții:

vânzarea terenului are loc ca parte a unui plan de reorganizare si lichidare a unor bunuri propus de debitor, societatea comerciala urmând să-și continue activitatea. Suntem în prezenta unei vânzări voluntare care va fi supusă dreptului de preempțiune;

vânzarea terenului intervine in cadrul vânzării unei părți a societății sau a uneia din unitățile sale de producție. Va fi vorba de transmisiunea unei fracțiuni de patrimoniu (transmisiune cu titlu universal) nesupusă dreptului de preempțiune;

dacă vânzarea intervine în cadrul unei proceduri de lichidare, consecutivă falimentului, absența caracterului voluntar al înstrăinării o exclude din câmpul de aplicare a dreptului de preempțiune.

Dacă în practică se întâlnește situația în care bunul este în coproprietate la mai multe persoane, dreptul de preempțiune nu se va exercita atunci când unul dintre coproprietari înstrăinează (vinde) doar cota sa parte din imobil. Însă în cazul în care acest coproprietar vinde singur imobilul, dreptul de preempțiune trebuie respectat.

Potrivit principiului de drept conform căruia nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi decât are el însuși, vânzătorul bunului individual determinat trebuie să fie proprietarul exclusiv al acestuia. Trebuie însă făcută precizarea faptului că dacă un coindivizar vinde singur bunul indiviz, nu se vor aplica regulile privitoare la vânzarea lucrului altuia, ci regulile stării de indiviziune. Așadar în cazul unui bun aflat în indiviziune, vânzarea lui de către un coindivizat unui terț nu atrage nulitatea vânzări, ci supune dreptul dobândit de cumpărător unei condiții rezolutorii, a cărei îndeplinire are loc dacă bunul nu a fost atribuit, la ieșirea din indiviziune coindivizarului care l-a înstrăinat.

Dacă în aceste situații s-ar admite faptul că dreptul de preempțiune nu este aplicabil s-ar deschide calea fraudării dispozițiilor art.17 din Legea nr.10/2001, prin realizarea unor intelegeri în acest sens între coindivizari.

Sancțiunea încheierii contractului cu nerespectarea dreptului de preempțiune al acestor persoane juridice prevăzute de art.17 alin.1 din Legea 10/2001 este nulitatea.

Potrivit doctrinei nulitatea este acea sancțiune de drept civil care lipsește actul juridic de efectele contrare normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă1.

După cum bine se cunoaște nulitatea poate fi de două feluri: nulitatea absolută care de obicei sancționează nerespectarea, la încheierea actului juridic, a unei norme ce ocrotește un interes general și nulitatea relativă care sancționează nerespectarea la încheierea unui act juridic, a unei norme care ocrotește un interes particular.

Revenind la textul de lege mai sus amintit trebuie să precizăm faptul că el prevede ca sancțiunea aplicabilă este nulitatea, însă nu precizează care dintre cele două forme ale sale. Dacă însă luăsm în considerare natura interesului ocrotit prin lege, care este în mod evident general se poate spune că actul încheiat cu nerespectarea dreptului de preempțiune va fi lovit de nulitate absolută.

Evident că aceasta nerespectare a dreptului de preempțiune la încheierea contractului de vânzare-cumpărare poate îmbracă forme diverse. Un exemplu în acest sens este cazul contractului încheiat în absenta notificării la care obligă legea sau încheierea acestui contract, înainte de expirarea termenului de 90 de zile în care titularul își poate exercita dreptul. O alta o reprezintă și aceea în care imobilul va fi vândut unui terț în condiții mai avantajoase decât cele prevăzute în oferta comunicată titularului de preempțiune prin intermediul notificării.

Ca urmare a acestor fapte titularul dreptului de preempțiune poate intenta în instanța acțiune în vederea anulării actului încheiat cu fraudarea intereselor sale. În cazul admiterii acțiunii, vânzarea va fi desființată retroactiv iar terenul se va întoarce în patrimoniul vânzătorului; însă pe deasupra se vor putea cere și daune-interese, atât de către titularul dreptului de preempțiune încălcat cât și de terțul cumpărător, dacă a fost de bună-credință la încheierea actului.

După unele opinii1 sancțiunea nulității absolute impuse de legiuitor, este excesivă și nu asigură atingerea scopului urmărit la instituirea dreptului de preempțiune.

După aceeași opinie, mai potrivită ar fi fost o reglementare care să-i permită titularului dreptului de preempțiune încălcat să se subroge în drepturile cumpărătorului, similar celei conținute de art.18-21 din O.U.G nr.40/1999 pentru situația cumpărării locuinței instituit în favoarea chiriașului.

Potrivit reglementării mai sus amintite, chiriașul se poate subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia prețul vânzării. Prin efectele subrogării chiriașului în drepturile cumpărătorului el devine proprietar al locuinței iar vânzarea inițială se va desființa retroactiv fața de chiriaș care devine astfel succesorul cu titlu particular al vânzătorului.

Secțiunea III

Exproprierea pentru cauza de utilitate publică

1. Noțiune si reglementare

Prin expropriere înțelegem trecerea forțată în proprietate publică, prin hotărâre judecătorească a unor imobile aflate în proprietate privată, cu o dreaptă și prealabilă despăgubire, pentru cauză de utilitate publică.

Exproprierea pentru cauză de utilitate publică este o excepție de la caracterul absolut și inviolabil al dreptului de proprietate privată. Inviolabilitatea dreptului de proprietate este prevăzută de art.135 pct. 6 din Constituție. De aceea, și exproprierea este reglementată în principal tot în legea fundamentală. Astfel art.41 alin.3 din Constituție dispune: „Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire.” În alin.5 al aceluiași articol se prevede că despăgubirile se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergentă, prin hotărâre judecătorească.

Art.1 al primului Protocol adițional la Convenția europeană privind drepturile omului prevede că orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional. Dar statele au dreptul de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor conform interesului general și pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuții sau a amenzilor.

În aplicarea prevederilor constituționale a fost adoptată Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în care este circumscrisă sfera bunurilor imobile care pot face obiectul exproprierii și sunt reglementate utilitatea publică și declararea ei, măsuri premergătoare exproprierii, soluționarea cererilor de expropriere de către instanțele de judecată, modul și criterii de stabilire a despăgubirilor care se cuvin proprietarului imobilului, plata acestor despăgubiri, consecințele juridice ale exproprierii.

În ultimul capitol al acestei legi există norme privitoare la folosirea imobilului în intervalul de timp dintre momentul trecerii lui în posesia expropriatorului și momentul utilizării sale în scopul pentru care fost expropriat și la dreptul fostului proprietar, în anumite condiții de a cere retrocedarea bunului.

Legea 33/1994 se completează cu Regulamentul privind procedura de lucru a comisiilor pentru efectuarea cercetării prealabile în vederea declarării utilității publice pentru lucrări de interes național sau de interes local.

Exproprierea constă în trecerea forțată a unor imobile în proprietate publică. De aceea, procedura exproprierii intervine numai în cazul în care părțile, adică persoanele care urmează să devină expropriator și respectiv expropriat, nu convin o altă modalitate de transmitere a imobilului sau imobilelor în proprietate publică. Dacă părțile convin ca transferul bunului imobil expropriabil să aibă loc printr-o altă modalitate (vânzare-cumpărare, schimb, donație) trebuie să respecte toate condițiile de valabilitate, precum și condițiile de publicitate prevăzute de lege pentru actul juridic pe care îl încheie.

Pot însă, în practică să se ivească și situații în care părțile se învoiesc numai cu privire la modalitatea de transfer cu titlu oneros (vânzare-cumpărare, schimb), dar nu se înțeleg referitor la natura sau întinderea echivalentului pe care urmează să-l primească proprietarul. Într-o astfel de ipoteză, instanța de judecată competentă va lua act de înțelegerea părților și va stabili în acest caz, întinderea despăgubirilor ori echivalentul în natură care se cuvine proprietarului( art.4 din Legea nr. 33/1994).

2.Bunuri care pot fi expropriate1

Art. 2 din Legea 33/1994 prevede că pot expropriate bunuri imobile proprietatea persoanelor fizice sau persoanelor juridice, precum și cele aflate în proprietatea privată a comunelor, orașelor, municipiilor și județelor. Prin urmare pot fi expropriate numai bunurile imobile proprietate privată. Bunuri imobile aflate în proprietate publică, prin însăși natura sau destinația lor, sunt și pot fi oricând afectate unei utilități publice prin actul de putere al autorității competente a statului sau unității administrativ – teritoriale căreia îi aparține.

De asemenea, nu sunt expropriabile bunurile imobile aflate în proprietatea privată a statului. Explicația pare însă simplă deoarece statul în calitate de proprietar are dreptul ca, prin puterea sa exprimată de organul competent să afecteze unei utilități publice oricare dintre bunurile imobile pe care le are în proprietate privată. Urmare acestei afectațiuni, imobilul respectiv încetează a mai fi obiect al dreptului de proprietate privată intrând în sfera bunurilor proprietate publică.

Textul art. 2 din Legea nr. 33/1994 dispune că sunt expropriabile și bunurile imobile aflate în proprietatea privată a comunelor, orașelor, municipiilor și județelor. Apreciem că exproprierea în acest caz intervine numai atunci când utilitatea publică se declară pentru lucrări de interes local, exproprierea imobilelor proprietate privată a acelei unități administrativ – teritoriale nu este necesară neavând nici o rațiune. Organul competent al comunei, orașului, municipiului sau județului va putea afecta bunul respectiv utilității publice pentru lucrări de interes local, ceea ce va avea ca efect trecerea acelui bun din proprietatea privată în proprietatea publică a aceleași unități administrativ – teritoriale.

3.Utilitatea publică și declararea ei

Conform art. 3din Legea 33/1994, exproprierea poate fi hotărâtă de instanțele de judecâtă numai după ce utilitatea publică a fost declarată potrivit normelor legale în materie.

Utilitatea publică se declară pentru lucrări de interes național și pentru lucrări de interes local (art. 5 din lege).

Prin intermediul art. 6 din lege se enumeră principalele categorii de lucrări de utilitate publică însă enumerarea sa nu are caracter limitativ. Exemple în acest sens sunt lucrările privind prospecțiunile și explorările geologice, cele privind extracția și prelucrarea substanțelor minerale utile, cele privind instalații pentru producerea energiei electrice, cele privind căile de comunicații, deschiderea, lărgirea și alinierea străzilor, cele privind sistemele de alimentare cu energie electrică, telecomunicații, gaze, electrificare, apă, cele privind clădirile și terenurile necesare obiectivelor sociale de administrație publică și pentru instanțele judecătorești, cele privind apărarea tării, ordinea publică și siguranța națională. Pentru aceste lucrări mai sus expuse utilitatea publică se declară de către Guvern, fie de către Consiliile Județene sau Consiliul Local al Municipiului București, cum lucrările sunt de interes național sau de interes local. În cazul lucrărilor de interes local care se execută pe teritoriul a două sau mai multe județe, utilitatea publică se declară de o comisie compusă, de președinții comisiilor județene. Dacă nu se poate ajunge la un acord utilitatea publică se declară de Guvern.

Pentru orice alte lucrări decât cele pe care art. 6 din lege le enumeră utilitatea se declară în fiecare caz în parte prin lege. La fel se procedează indiferent de natura lucrărilor atunci când urmează a fi expropriate lăcașuri de cult, monumente, ansambluri istorice, cimitire, alte așezări ori localități urbane sau rurale în întregime.

Declararea utilității publice se face numai după efectuarea unei cercetări prealabile. Cercetarea prealabilă este în competența unor comisii numite de Guvern sau de delegația permanentă a consiliului județean după cum lucrările care urmează să se realizeze sunt de interes național sau de interes local.

Alcătuirea acestor comisii este prevăzută în art. 9 din Legea nr. 33/1994 și Regulamentul adoptat prin H.G. nr. 583/1994. Procedura de lucru este stabilită prin același regulament.

Această cercetare prealabilă va stabili dacă sunt elemente care să justifice interesul național sau local, avantajele economico – sociale, ecologice și de orice altă natură care să justifice și să fundamenteze necesitatea efectuării lucrărilor. De asemenea se va examina dacă lucrările respective pot sau nu pot fi realizate pe alte căi decât prin expropriere, precum și dacă acele lucrări se încadrează în planurile de urbanism și de amenajare a teritoriului, aprobate potrivit legii.

Rezultatul acestei cercetări va fi consemnat într-un proces – verbal care se înaintează Guvernului sau după caz consiliului județean sau Consiliului Local al Municipiului București pe baza rezultatelor cercetării prealabile, Guvernul, sau caz Consiliului Local al Municipiului București va adopta actul de declarare a utilității publice care va fi supus publicității în condițiile prevăzute de art. 11 din Legea nr. 33/1994.

4. Măsuri premergătoare exproprierii

După declararea utilității publice, expropriatorul va executa planurile cuprinzând terenurile și construcții propuse pentru expropriere, cu indicarea numelui proprietarului și a ofertelor de despăgubire. Expropriator, în înțelesul legii este Statul prin organismele sale desemnate de Guvern, pentru lucrările de interes național și județele, orașele și comunele pentru lucrările de interes local.

Propunerile de expropriere a imobilelor și procesul verbal întocmit de comisia de cercetare prealabilă se notifică persoanelor titulare de drepturi reale asupra imobilelor în cauză care pot face întâmpinare în termen de 15 zile de la primirea notificării. Întâmpinarea se depune la primarul comunei, orașului sau municipiului pe al cărui teritoriu se află imobilul.

Întregul dosar alcătuit din documentele întocmite și eventualele întâmpinări depuse de cei îndreptățiți se va înainta Guvernului sau după caz consiliului județean sau Consiliului Local al Municipiului București.

Întâmpinările vor fi soluționate în termen de 30 zile de către o comisie constituită în acest scop. În alcătuirea comisiilor intră printre alții și alți trei proprietari de imobile din comuna, orașul sau municipiul pe al cărui teritoriu se află imobilele propuse și supuse pentru expropriere.

Nu pot face parte din comisie proprietarii imobilelor celor care sunt în cauză, rudele și afinii lor până la al patrulea grad inclusiv.

Hotărârea comisiei se adoptă prin vot secret și poate avea ca rezultat evaluarea sau respingerea propunerilor făcute de către expropriatori. Hotărârea se motivează și se comunică părților în termen de 15 de la adoptare. Dacă propunerile expropriatorului sunt respinse acesta are posibilitatea să revină cu noi propuneri în urma refacerii corespunzătoare a planurilor.

În situația în care și noile propuneri sunt respinse, expropriatorul proprietarul și titularii altor drepturi reale asupra imobilului propus pentru expropriere pot introduce o contestație împotriva comisiei la Curtea de Apel în raza de competență a căruia este situat imobilul. Contestația se poate introduce în termen de 15 zile de la comunicarea hotărârii comisiei, potrivit prevederilor Legii 29/1990 a contenciosului administrativ. Contestația este scutită de taxele de timbru și se soluționează cu precădere și de urgență.

5.Exproprierea și stabilirea despăgubirilor

Soluționarea cererilor de expropriere este de competența tribunalului în raza căruia este situat imobilul propus pentru expropriere. Pentru imobilele situate în Municipiul București, competent este Tribunalul Municipiului București.

Tribunalul se sesizează de către expropriator pentru a se pronunța cu privire la expropriere. Președintele tribunalului va fixa termen de judecată și va dispune citarea proprietarului, altor titulari de drepturi reale posesorului și a oricăror persoane cunoscute care pot justifica un interes legitim în legătură cu imobilul. Soluționarea cererii de expropriere se face cu participarea obligatorie a procurorului.

Instanța va verifica dacă sunt întrunite condițiile prevăzute de lege pentru expropriere. Dacă acestea sunt îndeplinite va stabili întinderea despăgubirilor la care are dreptul proprietarul imobilului și sumele care se cuvin posesorului și titularilor altor drepturi reale.

Hotărârea pronunțată este supusă căilor de atac potrivit dreptului comun, adică apelului și recursului1.

În cazul în care părțile se învoiesc în fața instanței asupra exproprierii și întinderii despăgubirii, acesta va lua act de învoia părților și va pronunța o hotărâre definitivă și irevocabilă.

Atunci când părțile sau unele dintre acestea se învoiesc cu privire la expropriere dar nu se înțeleg referitor la întinderea despăgubirilor, instanța va lua act de învoială și va stabili cuantumul despăgubirilor.

În ipoteza în care părțile nu se pot pune de acord cu privire la despăgubiri, pentru stabilirea întinderii lor instanța va constitui o comisie alcătuită din trei experți – unul desemnat de expropriator, unul numit de instanță, și al treilea desemnat de proprietarul imobilului și de celelalte persoane care au dreptul la despăgubiri.

Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calculul întinderii despăgubirilor, experții și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în aceeași localitate, la data încheierii raportului de expertiză precum și de daunele cauzate proprietarului, sau după caz altor persoane îndreptățite pe baza dovezilor prezentate.

Important este și faptul că în cuprinsul acestui raport de expertiză, despăgubirile cuvenite proprietarului se vor stabili separat față de cele ce se cuvin proprietarilor de alte drepturi reale asupra imobilului.

Odată ajunsă în posesia rezultatului expertizei, instanța îl va compara cu oferta expropriatorului și cu pretențiile formulate de proprietarul imobilului și atunci când este cazul cu pretențiile altor persoane și va hotărî asupra întinderii despăgubirilor. Despăgubirea stabilită de instanță nu poate fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de proprietar și de alte persoane interesate.

6. Efectele exproprierii

Exproprierea produce următoare efecte:

imobilul expropriat trece în proprietatea publică și intră în patrimoniul expropriatorului liber de orice sarcini, în temeiul hotărârii judecătorești rămasă definitivă și irevocabilă. Momentul intrării imobilului în patrimoniul expropriatorului coincide cu momentul îndeplinirii tuturor obligațiilor stabilite în sarcina sa prin hotărârea de expropriere pronunțată de instanța de judecată;

se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate (uzufruct, uz, abitație și superficie) precum și servituțile stabilite prin fapta omului în măsura în care devin incompatibile cu situația naturală și juridică a obiectivului urmărit prin expropriere. De asemenea se sting dreptul de concesiune și dreptul de folosință constituite asupra imobilului expropriat.

dreptul de ipotecă și privilegiul imobiliar special care grevează bunul imobil expropriat se strămută de drept asupra despăgubirii stabilită de instanța de judecată sau prin acordul părților. Astfel, art. 28 alin.2 din Legea 33/1994 reglementează un caz de subrogație reală cu titlu particular;

se sting orice drepturi personale dobândite de alte persoane asupra imobilului expropriat cum ar fi cele născute din contractul de locație sau din contractul de comodat. Cu toate acestea, dacă exproprierea are ca obiect clădiri cu destinații de locuință, evacuarea persoanelor care le ocupă legal, nu se va putea face decât cu asigurarea de către expropriator a spațiului de locuit, potrivit legii la cererea persoanei respective;

nașterea unui drept de creanță în favoarea persoanelor stabilite în hotărârea instanței de judecată asupra despăgubirilor acordate ca o consecință a exproprierii imobilului. Dreptul de creanță se naște pe data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești și devine exigibil la data stabilită de părți sau, în caz contrar la termenul de plată stabilit de instanță. Atunci când termenul de plată este stabilit de instanță el nu poate fi mai mare de 30 zile de la data rămânerii definitive a hotărârii de expropriere.

Eliberarea titlului executoriu și punerea în posesie a expropriatorului se realizează numai pe baza unei încheieri a tribunalului prin care se constată îndeplinirea obligațiilor privind plata despăgubirilor, dar numai târziu de 30 zile de la achitarea acestora.

Atunci când exproprierea are ca obiect terenuri cultivate sau cu plantații, punerea în posesie a expropriatorului asupra lor va avea loc numai după ce recolta a fost culeasă în afară de situația când valoarea recoltei neculese a fost inclusă în calculul despăgubirilor. Totuși în caz de extremă urgență impusă de executarea imediată a unor lucrări ce interesează apărarea țării, ordinea publică și siguranța națională sau în caz de calamități naturale, instanța poate dispune punerea imediat în posesie cu obligația expropriatorului de a consemna în termen de 30 zile pe numele expropriatului, sumele stabilite cu titlu de despăgubiri.

Art. 34 din Legea 33/1994 reglementează un drept prioritar la închirierea imobilul expropriat în favoarea fostului proprietar în cazul în care expropriatorul s-a hotărât să-l închirieze pentru perioada de timp dintre punerea sa în posesie și momentul utilizării lui în scopul executării lucrării sau lucrărilor pentru care s-a hotărât exproprierea.

7. Dreptul proprietarului expropriat de a cere și obține retrocedarea imobilului care a făcut obiectul exproprierii și dreptul de preempțiune la cumpărarea imobilului de la expropriator

Art. 35 – 37 din Legea 33/1994 reglementează două drepturi în favoarea proprietarului imobilului expropriat și anume: dreptul de a cere și obține retrocedarea imobilului expropriat și dreptul de preempțiune la cumpărarea imobilului în ipoteza în care expropriatorul s-a hotărât să-l înstrăineze.

Primul dintre aceste două drepturi și anume dreptul de a cere și obține retrocedarea imobilelor există dacă sunt îndeplinite următoarele două condiții: imobilele expropriate nu au fost utilizate în termen de un an pentru realizarea scopului în considerarea căruia au fost preluate de expropriat înțelegând prin aceasta că lucrările respective nu au fost începute, și nu s-a făcut o nouă declarare de utilitate publică.

Această cerere de retrocedare se introduce de către expropriat la tribunalul care a hotărât exproprierea.La verificarea temeiurilor cererii, tribunalul va putea hotărî retrocedare imobilului în schimbul plății unui preț. Prețul imobilului se va stabili în aceleași condiții în care s-a stabilit întinderea despăgubirii atunci când s-a dispus exproprierea și nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată.

Dreptul de preempțiune la cumpărarea imobilului este recunoscut fostului proprietar în situația în care lucrările pentru a căror executare s-a dispus exproprierea nu au fost începute și realizate și expropriatorul s-a hotărât să înstrăineze imobilul. Evident că hotărârea expropriatorului de a înstrăina imobilul se întemeiază pe împrejurarea că din anumite motive renunță la executarea lucrărilor respective.

Într-o astfel de situație expropriatul are un drept prioritar la cumpărarea imobilului. Prețul de cumpărare nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată. În acest scop expropriatorul este obligat să comunice în scris fostului proprietar oferta sa de înstrăinare. Titularul dreptul de preempțiune îl poate exercita în termen de 60 zile termenul curge de la data primirii comunicării trimise de expropriator.

Dreptul de preempțiune nu se confundă cu dreptul prioritar la cumpărare. Dreptul de preempțiune se naște direct din lege fiind prevăzut expres și limitativ. Dimpotrivă, dreptul prioritar la cumpărare este de natură contractuală, născându-se dintr-un pact de preferință1. De aceea terminologia utilizată de legiuitor în art. 37 din Legea nr. 33/1994 ni se pare nepotrivită deoarece se prevede că fostul proprietar „are un drept prioritar la cumpărare” în realitate se consacră un drept de preempțiune.

Comunicarea făcută fostului proprietar de către expropriator a hotărârii sale de a înstrăina imobilul are valoarea unei oferte ferme de vânzare, fiind irevocabilă în termenul de 60 zile stabilit de lege. Dacă fostul proprietar nu răspunde expropriatorului în acest termen sau îi aduce la cunoștință că nu dorește să cumpere imobilul expropriatorul este liber să-l înstrăineze altei persoane.

Contractul de înstrăinare al imobilului încheiat de expropriator cu încălcarea dreptului de preempțiune este lovit de nulitate relativă. Aceasta pentru faptul că norma imperativă prin care se instituie dreptul de preempțiune a fost adoptată pentru apărarea unui interes particular al fostului proprietar a cărei existență este prezumată de lege.

Secțiunea IV

Limitări legale aduse de Constituția României

Potrivit art. 41 alin. 4 din Constituție, pentru lucrări de interes general autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăți imobiliare (indiferent dacă acestea aparțin unor persoane fizice sau unor persoane juridice de drept privat) cu obligația de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului plantațiilor sau construcțiilor, precum și pentru daune imputabile autorității.

Revenind la același art. 41 alin. 3 din Constituție se precizează că: „titularul dreptului de proprietate privată asupra unui imobil poate fi expropriat pentru cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, dar cu o dreaptă și prealabilă despăgubire”.

Alin. 6 din același art. 41 prevede anumite obligații propter rem care reprezintă îndatoriri care incumbă deținătorului unui bun determinat astfel „Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecția mediului și asigurarea bunei vecinătăți, precum și la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului”.

Cetățenii români și apatrizi nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, potrivit art. 41 alin. 2 din Constituție. Pe lângă faptul că ea reprezintă o limitare a dreptului de proprietate este și o incapacitate de a dobândi teren de orice fel prin acte juridice între vii sau pentru cauză de moarte, rezultate de altfel și din dispozițiile art. 3 alin. 2 din Legea 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor. Această incapacitate privește în egală măsură și persoanele juridice străine1.

După cum foarte bine, amintesc unii autori2, principalul atribut al dreptului de proprietate este dispoziția (jus abutendi), adică posibilitatea titularului de a înstrăina sau a distruge bunul.

În consecință, un titular își poate înstrăina alieno, întotdeauna dreptul său de proprietate asupra bunului, deci alienabilitatea bunului este regula generală pentru bunurile persoanelor fizice și juridice de drept privat3. Cu titlu de excepție bunurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile. Această excepție rezultă și din art. 135 alin. 5 din Legea supremă care precizează că bunurile din proprietatea publică sunt inalienabile, deși scoase din circuitul civil., dar pot să fie date în administrare regiilor autonome sau instituțiilor publice sau pot fi concesionate sau închiriate. Din acest text rezultă că titularii dreptului de proprietate asupra acestor bunuri domeniale pot înstrăina posesia și folosința acestuia fără a crea dezmembrăminte, fără însă a și dispune juridic de soarta lor1.

Secțiunea V

Limitări legale rezultate din Legea fondului funciar

Legea nr. 18 din 19 februarie 1991 privind fondul funciar cuprinde următoarele limitări ale exercitării atributelor dreptului de proprietate:

potrivit dispozițiilor art. 32, au interdicția de a înstrăina prin acte juridice între vii timp de 10 ani terenul asupra căruia s-a constituit dreptul de proprietate următorii titulari:

membrii cooperatori activi care nu au adus teren în cooperativa agricolă de producție și care au adus mai puțin de 5000 mp2, precum și cei care, neavând calitatea de cooperatori, au lucrat în orice mod ca angajat, în ultimii trei ani în cooperativă sau în asociații agricole și li s-au atribuit în proprietate laturi din terenurile neatribuite, rămase la dispoziția comisie de aplicare a Legii fondului funciar, potrivit art. 19 din lege;

familiile care au solicitat în scris și s-au obligat să lucreze suprafețele de teren până la 10 ha. în echivalent arabil în localități cu excedent de suprafață agricole, cu deficit de forță de muncă și devenite titulari ai dreptului de proprietate asupra celor loturi, potrivit dispozițiilor art. 21 din lege;

familiile tinere din zonele montane sau defavorizate de factori naturali care la cerere au obținut suprafețe de teren de până la 10 ha în echivalent arabil și s-au obligat să creeze gospodării, să crească animale și să exploateze având și priceperea necesară, potrivit dispozițiilor art. 43 din lege.

În toate cele trei ipoteze încălcarea limitei legale de exercitare a atributului dispoziției juridice, se sancționează cu nulitatea absolută a actului de înstrăinare, care poate fi solicitată instanței de judecâtă, de primărie, prefectură, procuror, precum și de către oricare alte persoane interesate fiind vorba despre apărarea unui interes general, potrivit dispozițiilor art. 32 alin. 2 din lege.

Așa cum s-a precizat de către unii autori1 acești titulari beneficiază de un drept de proprietate nesigur, aflat sub semnul întrebării, pe timp de 10 ani, fiind proprietari sub condiție rezolutorie în sensul că ei vor deveni proprietari deplini numai sub condiția neînstrăinării acelor bunuri (terenuri sau loturi), în perioada de interdicție legală.

Potrivit dispozițiilor art. 74 din lege titularii dreptului de proprietar, ai altor drepturi reale asupra terenurilor, posesorii sau detentorii precari au obligația de a asigura cultivarea terenurilor agricole și protecția solului. Nerespectarea acestor obligații poate duce la aplicarea unor sancțiuni pecuniare de către primar sau la pierderea dreptului de folosință asupra terenului la sfârșitul anului în curs.

Potrivit dispozițiilor art. 77 din lege există interdicția de a schimba categoria de folosință a terenurilor agricole de către deținătorii persoane juridice, fără avizul organelor agricole de specialitate județene care se pronunță pozitiv numai în anumite cazuri bine determinate de lege.

În ceea privesc persoanele fizice acestea au obligația de a comunica în termen de 30 zile modificarea efectuată oficiului de cadastru și organizarea teritoriului agricol, județean sau al Municipiului București, pentru înregistrare potrivit art. 78 din lege.

Bibliografie selectivă

Alecsandresco D., Principiile Dreptului Civil Român, vol. I, București, 1926

Baiaș Fl., Dumitrache B., Discuții pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică în Dreptul nr. 4/1995

Bârsan C., Gaiță M., Pivniceru M. M., Drept Civil. Drepturi Reale, Institutul European, Iași, 1997

Beleiu Gh., Drept Civil Român. Introducere în dreptul civil român. Subiectele dreptului civil

Cantacuzino M., Curs de drept civil, Ed. II, Craiova

Chelaru E., Curs de drept civil. Drepturi reale principale

Chelaru E., Dreptul de preempțiune reglementat de Legea nr. 54/1998 în Dreptul nr. 8/1998

Chelaru E., Legea 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1980, Ed. All Back, 2001

Deak Fr., Contracte Speciale, Ed. Actami, 1999

Fekete Gh., Zinveliu I., Drept Civil. Drepturi Reale, Ed. Didactică și Pedagogică, București, 1969

Filipescu I. P., Dreptul Civil. Dreptul de proprietate și alte drepturi reale, Ed. Actami, București, 1996

Giurgiu El., Considerații în legătură cu Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică în Dreptul nr. 2/1995

Guide juridique Dallez, Ed. Dallez, Vol. IV, 1991

Hamangiu C., Rosetti-Bălănescu I., Alexandru Băicoianu, Curs de drept civil

Lupulescu D., Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Lumina Lex, București, 1997

Manoliu J., Durac Gh., Drept Civil. Drepturi Reale, Ed. Fundației „Chemarea”, Iași, 1993

Marty G., Raynaud P., Droit Civil. Les Biens, Girey, Paris, 1980

Nicolae M., Legea 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor în Dreptul nr. 8/1998

Planiol, Vol. I, N. 2960

Pop L., Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, București, 1996

Pușcaș N., Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Scorpio, 2002

Rarincescu M. G., Drept civil, Vol. I

Schimdt Joana, Negociacion ed conclusion de contracts, Ed. Dallez, Paris, 1982

Stătescu C., Bârsan C., Drept Civil. Teoria Generală a Drepturilor Civile, Universitatea București, 1998

Stoica V., Baiaș Fl., Executarea silită a contractului de înstrăinare a imobilelor în condițiile abrogării art. 12 din Decretul nr. 144/1958 în Dreptul nr. 12/1991