Dreptul de proprietate publică [607485]

Secțiunea I.
Dreptul de proprietate publică

1. Considerații generale . Există mai multe abordări ale formelor dreptului de
proprietate: a) în funcție de subiectele dreptului de proprietate; b) după
modurile de dobândire; c) după distincția dacă dreptul de proprietate nu
este sau este afectat de modalități; d) după existența unor regimuri juridice
diferite.
Principala distincție a formelor de proprietate este după regimul juridic, unde
avem două forme: dreptul de proprietate publică și dreptul de proprietate privată.
Aceste două forme ale dreptului de proprietate sun t enunțate expres in art. 135
pct. 2 din Constituție, potrivit căruia: Proprietatea este publică sau privată ”.

2. Sediul materiei dreptului de proprietate publică . Același art. 135 din
Constituție, în alin. 3 prevede că: ”Proprietatea publică aparține statului sau
unităților administrativ -teritoriale”. În alineatele următoare sunt cuprinse prevederi
referitoare la principalele categorii de bunuri care alcătuiesc obiectul dreptului de
proprietate publică, exercitarea acestui drept și titularii dreptului de proprietate
publică.
Reglementările generale din Constituție au valoarea de principiu și forța pe care
le-o dă legea fundamentală. Acest cadru de principiu al proprietății publice este
dezvoltat în diverse alte acte normative.
Legea organică este Legea nr. 213/1998, privind proprietatea publică și regimul
juridic al acesteia. Ea reglementează regimul juridic general al acestei
proprietății. Această lege reprezintă sediul materiei în ce privește regimul general
al dreptului de proprietate publică aspect c e rezultă din art. 5 alin. (1): ”regimul
juridic al dreptului de proprietate publică, este reglementat de prezenta lege,
dacă prin legi speciale nu se dispune altfel”. Textul care aparține unei legi
organice nu exclude ca și alte legi speciale să cuprindă reglementări privind
dreptul de proprietate publică care să cuprindă unele particularități față de
regimul juridic general.
După 1989, primul act normativ care reglementează regimul juridic al proprietății
publice a fost Legea nr. 18/1991, care în art. 4 f ace referiri la terenurile care intră
în domeniul public, în raportare la titularii acestui drept, anume ”domeniul public
de interes național,” al cărui titular este statul, și ”domeniul public de interes

local” a1 cărui titular sunt unitățile administrati v-teritoriale (comuna, orașul,
municipiul, județul).
Legea stabilește in alin. 3 al art. 4 modalitatea de exercitare a dreptului de
proprietate publică, prin constituirea dreptului de administrare a bunurilor care
formează obiectul acesteia.
În art. 5 al legii se face o enumerare a imobilelor terenuri care aparțin domeniului
public, ”… care prin natura lor sunt de uz sau interes public” observând din
această înșirare că este folosit criteriul afectațiunii.
Alte categorii de terenuri aparținând domeniului public sunt și terenurile agricole
proprietate de stat, administrate de instituțiile și stațiunile de cercetări științifice
destinate cercetării și producerii de semințe și material săditor din categorii
biologice superioare și animale de rasă ( art.35 alin.2 din lege), precum și
terenurile proprietate de stat folosite de unitățile de învățământ cu profi1 agricol
sau silvic necesare desfășurării activității didactice.
Legea nr. 69/1991, privind administrația publică locală cuprinde dispoziții
referito are la dreptu1 de proprietate publică, în raport cu titularii acestui drept,
care pot fi și sunt unitățile administrativ teritoriale, acestea în condițiile art. 4 din
lege având personalitate juridică. În conformitate cu art. 79 din lege, constituie
patrimoniul unității administrativ -teritoriale bunurile mobile si imobile care aparțin
domeniului public de interes local, domeniul privat al acesteia, precum și
drepturile și obligațiile cu caracter patrimonial. ”Aparțin domeniului public de
interes local to ate bunurile care, potrivit legii sau prin natura 1or, sunt afectate
unei utilități publice, sunt de uz sau de interes public și nu au fost declarate de
interes național ” (art. 80 din lege). În continuare, textu1 face o enumerare
exemplificativă, însemnâ nd că pot aparține si alte bunuri dobândite, în condiții
legale. Reglementări ale domeniului public de interes local Legea nr. 63/1991,
mai cuprinde în art. 82, 84 și 127, precum și H.G. nr. 113/1992, această
hotărâre, care fiind act administrativ stabil ește măsura pentru defalcarea și
trecerea acestor bunuri sub autoritatea sau în administrarea autorităților
administrative competente.
Alte texte legale cu referire la domeniul public sunt cele ale art. 475 -478 Cod
civil, folosindu -se expresia de ”domeni u public”. Textele vechi ale codului au o
calitate mai discutabilă, imprecizia reieșind din enunțarea ”bunuri care nu sunt
ale particularilor”. În doctrina interbelică li s -a dat noțiunea de bunuri domeniale
sau Domeniu al Statului, cuprinzând in mod generic toate bunurile proprietatea
statului. Doctrina veche face distincție pe de o parte între domeniul civil și
domeniul administrativ, pe de altă parte, în cadrul domeniului administrativ,
acesta este de două feluri: domeniul public și domeniul priva t, acestea din
urmă ”sunt destinate uzului public și ca atare sunt în afară de comerțul civil” (art.
936, 1310, 1844 Cod civil). 1

3. Definiția și caracterele dreptului de proprietate publică .
3.1. Definiție: Dreptul de proprietate publică este dreptul de
proprietate care aparține exclusiv statului și unităților administrativ – teritoriale
asupra bunurilor care fac parte din domeniul public și ale cărei prerogative se
exercită în regim de drept public, acesta fiind inalienabil, imprescriptibil și
insesizabil.
3.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică
rezultă din însăși definiția dată, iar normativ se desprind din textul art. 135 (5) din
Constituție, art. 11 din Legea nr. 213/1998, art. 82 din Legea nr. 69/1991,
republicată, și art. 5 din Legea nr. 18/1991, republicată.
Textul con stituțional, preluat apoi de legile citate, prevede că:
”Bunurile proprietate publică sunt inalienabile”. Potrivit art. 11 din Legea nr.
213/1998, ”Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile și
imprescriptibile ”.
Prevederea constituționa lă este preluată în conținutul art. 11 din Legea nr.
213/1998, legea organică în materie, care prevede în alin. 1 că: ”Bunurile din
domeniul public sunt inalienabile, insesizabile și imprescriptibile”. După
enunțarea caracterelor juridice ale proprietății publice sunt definite fiecare dintre
ele.
În alin. 2 al art. 11 se arată că actele juridice încheiate cu încălcarea regimului
juridic al bunurilor din domeniul public sunt lovite de nulitate absolută.
Se observă că sunt utilizate atât de legiuitor cât și d e doctrină noțiunile de
proprietate publică și de domeniu public, care în limbajul practicienilor are același
interes, cele două terminologii sunt apreciate sinonime. Câteva explicații mai
sunt necesare la noțiunea de domeniu public și de domenialitate pr oprie din
tradiția juridică. În evoluția concepțiilor juridice asupra domeniului public, inițial s –
a considerat că bunurile nu sunt susceptibile de proprietate; s -a negat ideea
proprietății, pentru că bunurile care fac obiectul său sunt inalienabile. Doctr ina
modernă a sec. XX a impus în privința domeniului public acceptarea în favoarea
titularului a unui drept de proprietate, pe considerentul că sunt prezente cele trei
prerogative ale unui astfel de drept, concepție care stă la baza Constituției din
1991. Este de subliniat faptu1 că noțiunea de proprietate publică trebuie
desprinsă de aceea de domeniu public. 2
Proprietatea publică reprezintă o entitate specifică din instituția juridică a
dreptului de proprietate, o formă a acestui drept, care are regimul sau distinct în
cadru1 instituției proprietății.

Domeniul public este reflectarea materială a dreptului de p roprietate publică,
care cuprinde totalitatea bunurilor apte sau afectate să facă obiectul proprietății
publice.
3.2.1. Dreptul de proprietate publică este inalienabil . Caracterul inalienabil constă
în aceea că bunurile care fac obiectul proprietății publi ce sunt scoase din circuitul
civi1 general, adică nu pot fi înstrăinate pe cale voluntară prin acte juridice inter
vivos sau mortis causa și nici prin procedura de expropriere. Interdicția de
înstrăinare privește și imposibilitatea constituirii dezmembrămi ntelor dreptului de
proprietate: uzufructul, uzul, abitația, servituțile propriu -zise și superficia. Aceste
bunuri pot fi însă afectate de servituți naturale și legale care nu sunt servituți
propriu -zis veritabile, ci limitări normale ale dreptului de prop rietate. Limita
anumitor servituți trebuie înțeleasă că ea poate să meargă până acolo încât să
creeze o incompatibilitate cu afectațiunea, uzul sau interesu1 public, analizată ca
o chestiune de fapt concretă. Actele de înstrăinare cu privire la bunurile ca re fac
obiectu1 proprietății publice sunt lovite de nulitate absolută, pentru că sunt în
afară de comerț și exceptate circuitului civil. Bunurile mobile și imobile din
proprietatea publică sunt afectate fie uzului public, fie interesului public, și ele
trebuie să -și păstreze destinația și scopul afectațiunii. Ele sunt posibile în măsura
în care nu există nicidecum însușirea unei alienări (ex. servitute prin fapta
omului, aceea de trecere) pentru că nu poate fi vorba de o excepție, ci de
existența concomiten tă atât a principiului inalienabilității cât și a unui
dezmembrământ fără semnificație asupra acestui caracter.
Tot ca o concretizare a textului constituționa1 art. 135(5), în art. 11 lit. a din
Legea nr. 213/1998 se prevede că bunurile proprietate publică : ”nu pot fi date
numai în administrare, concesionate sau închiriate, în condițiile legii”. În context
mai este de reținut că nu pot fi constituite garanții prin gajarea sau ipotecarea
acestor bunuri.
Inalienabilitatea proprietății publice duce în principi u la interdicția dobândirii lor de
către particulari prin oricare dintre modurile prevăzute de lege. În practică s -a
decis că pentru terenurile aparținând proprietății publice nu se pot emite
certificate de atestare a dreptului de proprietate societăților comerciale cu capital
de stat, în temeiul H.G. nr. 834/1991, iar asupra terenurilor agricole nu se poate
constitui sau reconstitui dreptu1 de proprietate după procedura Legii nr. 18/1991,
republicată. În fine, conform art. 112 din Legea nr. 54/1998, terenu rile nu pot face
obiectul schimbului. 3
Problema se pune în aceiași termeni și în aplicarea Legii nr. 112/1995 privi nd
măsurile reparatorii pentru foștii proprietari și moștenitorii lor care au pierdut
abuziv dreptul de proprietate în perioada anilor 1945 -1989, precum și pentru
imobilele preluate de stat și afectate domeniului public conform art. 16 din Legea
nr. 10/200 1, privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv de stat. 4

Dacă afectațiunea dată bunului preluat de stat nu mai subzistă sau dacă
revendicarea a fost solicitată pe calea dreptului comun, apreciem că, prin
excepție strict si limitativ interpretată, prin retrocedare către vechiul proprietar se
derogă de la caracterul inalienabil.
Tot astfel, art. 45 și 46 din Legea nr. 18/1991 dispun ca persoanele fizice sau
moștenitorii lor pe de o parte, și foștii composesori sau moștenitorii lor, pot
solicita terenurile cu vegetație forestieră, pădurile, cuprinse în perimetre silvice
prin acte normative speciale.
3.2.2. Dreptul de proprietate publică este imprescriptibil. Imprescriptibilitatea
este consecința inalienabilității bunurilor, adică a împrejurării că sunt scoase din
circuitul civil. Caracterul imprescriptibil constă în aceea că dreptu1 de proprietate
publică e ste imprescriptibil extinctiv, cât și achizitiv.
Imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv face admisibilă oricând promovarea unei
acțiuni în revendicare, indiferent dacă este vorba despre bunuri imobile sau
mobile. Așadar, dreptul la acțiune nu se stinge în timp, chiar dacă nu a fost
exercitat de autoritatea titulară a dreptului de proprietate publică asupra bunului
respectiv. Revendicarea este posibilă chiar și în cazul adjudecării, pentru care
art. 561 C.pr.civ . prevede un termen de 5 ani sau al avulsiu nii terenurilor, caz
pentru care art. 498 C.civ. prevede că revendicarea se face în termen de 1 an.
Imprescriptibilitatea sub aspect achizitiv permite titularului dreptului de
proprietate publică asupra unui bun să se opună cu succes, să paralizeze,
invocâ nd excepția caracterului imprescriptibil, în fața oricărei acțiuni înaintate de
altă persoană fizică sau juridică de drept privat, pentru constatarea uzucapiunii,
în cazul imobilelor, și prin posesia de bună credință, în cazul mobilelor.
Această concluzie se desprinde din prevederile art. 1844 Cod civil: ”Nu se poate
prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie sau printr -o declarație a
legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase afară din comerț
”. Conform art. 11 alin. 1 lit.c din Legea nr. 213/1998, bunurile imobile nu pot fi
dobândite de către alte persoane prin uzucapiune, iar bunurile mobile prin
posesia de bună credintă. În privința fructelor percepute de posesorul de bună
credință al bunului, considerăm că le păstrea ză, chiar dacă ulterior bunu1 reintră
în domeniul public.
3.2.3. Dreptul de proprietate publică este insesizabil. Tot datorită
caracterului puternic a1 inalienabilitații proprietății publice, bunurile care
formează obiectul acesteia sunt și insesizabile, adică nu pot fi urmărite de
creditori pentru realizarea creanțelor lor. Insesizibilitatea funcționează și în
ipoteza că bunul se află la un alt deținător decât titularul, în cadrul exercitării unui
drept de administrare, concesionare sau închiriere.

În conținutul caracterului insesizabil intră și interdicția constituirii de garanții
asupra bunurilor din domeniul public.
Legea nr. 18/1991, republicată, în art. 5 face o enumerare a terenurilor care fac
parte din domeniul public, iar în privința regimului juridic al celor incluse în acest
act normativ, face referire la caracterele pe care le prezintă, confirmând o dată în
plus tăria lor constituțională, respectiv: ”terenurile care fac parte din domeniul
public sunt scoase din circuit civi l, dacă prin lege nu se prevede altfel; dreptul de
proprietate asupra lor este imprescriptibil ”.

4. Subiectele dreptului de proprietate publică . Actele normative care
reglementează dreptul de proprietate publică, prevăd și care sunt titularii săi în
mod limitativ. În afara acestora, de regulă entități sau autorități publice, nici o altă
persoană fizică sau juridică nu poate să fie titular al dreptului de proprietate
publică.
În acest sens, art. 135 alin. 3 din Constituție statuează că: ”proprietatea publi că
aparține statului și unităților administrativ – teritoriale”. Tot astfel, art. 1 din Legea
nr. 213/1998 dispune că dreptul de proprietate publică aparține statului sau
unitătilor administrativ – teritoriale. Cu referire la terenurile proprietate publică, art.
4 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, republicată, dispune că: ”domeniul public poate
fi de interes național, caz în care proprietatea asupra sa, în regim de drept public,
aparține statului, sau de interes local, caz în care proprietatea, de asemenea în
regim de drept public, aparține orașelor, comunelor, municipiilor sau județelor”.
Din aceste texte legale rezultă că titulari ai dreptului de proprietate publică
sunt: a) statul , asupra bunurilor din domeniul public de interes național și, b)
unitățile adm inistrativ -teritoriale – comuna, orașul, municipiul, județul – definite
astfel ca având personalitate juridică de art. 2 și 4 din Legea nr. 69/1991, pentru
bunurile din domeniu1 public de interes 1ocal, aparținând unităților administrativ –
teritoriale ca pe rsoane juridice de drept public sunt titulare ale acestui drept de
proprietate. Ele exercită în condițiile art. 2 din Legea nr. 213/1998, ”posesia,
fo1osința și dispoziția asupra bunurilor care alcătuiesc domeniul public în limitele
și în condițiile legii. ” Așadar exercitarea prerogativelor de către titulari nu este
discreționară, potențarea caracterelor juridice specifice nu este posibilă decât în
conformitate cu interesu1 general al acestei forme a dreptului de proprietate și al
regimului juridic pe care îl oferă.
În acest context, este de subliniat că nici un alt subiect de drept public sau de
drept privat nu poate să fie titular a1 dreptului de proprietate asupra bunurilor din
domeniul public. Aceste persoane juridice, dobândesc, tot în cadrul oferit de
lege, un drept de administrare sau de concesionare asupra bunurilor din
domeniul public, care sunt altceva decât dreptul real de proprietate. Ele sunt

simple modalități de exercitare ale acestui drept, care nu pot fi confundate cu
exercitarea atributelor d reptului de proprietate publică.

5. Delimitarea domeniului public al statului față de domeniul public de
interes local . Între cele două categorii ale domeniului public trebuie făcută o
delimitare, criteriile acesteia fiind stabilite de art. 3, alin. 3 -5 din Legea privind
proprietatea publică și regimul juridic al acesteia. Rezultă astfel că:
– domeniul public al statului este alcătuit din bunurile enumerate de art. 135 alin.
4 din Constituție: ”Bogățiile de orice natură ale subsolului, căile de comunicație,
spațiul aerian, apele cu potențial energetic valorificabil și acelea ce pot fi folosite
în interes public, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei
economice și ale platoului continental, precum și alte bunuri stabilite de lege, fac
obiectu l exclusiv al proprietății publice.” Din conciziunea textului constituțional
reiese exclusivitatea acestui drept, însă face trimitere că și alte bunuri pot forma
obiectu1 proprietății publice, sens în care aceste bunuri sunt prevăzute în anexa
I, a legii c itate.
– domeniul public al județelor, considerat astfel, este alcătuit din bunurile
prevăzute la pct. II din Anexa Legii nr. 213/1998, precum și din alte bunuri de uz
sau de interes public județean, declarate ca atare, în condiții legale,prin hotărâre
a consiliului județean;
– domeniul public al comunelor, al orașelor și al municipiilor în alcătuirea căruia
intră bunurile prevăzute de pct. III din anexa legii organice, la care se adauga și
alte bunuri de uz sau de interes public local, declarate ca atare î n condiții legale,
prin hotărâre a consiliului local.
Prin lege, sunt stabilite reguli privind evidența inventarului și delimitarea
domeniului public al statului, județului, comunei sau orașului, precum și cu privire
la soluționarea litigiilor în derularea acestor proceduri. 5
Pentru aplicarea legii s -a stabilit în sarcina Guvernului elaborarea de norme
tehnice si metod ologice pentru inventarierea și evidențierea bunurilor care
alcătuiesc domeniul public al statului și respectiv cele de interes local. Prin
hotărâre de guvern se atestă apartenența bunurilor la domeniul public de interes
national sau loca1. Legea mai preve de că litigiile cu privire la delimitarea
domeniului public sunt de competența instanțelor de contencios administrativ,
adică fiind aplicabilă procedura de cenzurare a actelor administrative potrivit
Legii nr. 29/1991, privind contenciosul administrativ.

6. Dobândirea dreptului de proprietate publică . Actul normativ care
reglementează principial dreptul de proprietate publică și alcătuirea domeniului
public este Legea nr. 213/1998, care este lege organică și devenită dreptul
comun în această privință. În art. 7 al acestei legi este prevăzut că formarea
domeniului public are loc în următoarele modălități:
7. pe cale naturală;
8. b) prin achiziții publice efectuate în condițiile legii;
9. prin expropriere pentru cauză de utilitate publică;
10. prin acte de donație sau le gate acceptate de guvern, consiliul județean sau
consiliul local, după caz, dacă bunu1 în cauză intră în domeniul public;
11. prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau unităților
administrativ -teritoriale în domeniul public al acestora, pen tru cauză de
utilitate publică;
12. f) prin alte moduri prevăzute de lege.
Includerea în domeniul public se poate face datorită naturii bunurilor prin mijloace
de drept civi1, administrativ sau penal.
Mijloacele specifice domeniilor dreptului civil, administrativ sau penal pot să fie,
pe lângă cele arătate expres la Legea nr. 213/1998, confiscarea, trecerea în
proprietatea statului a bunurilor fără stăpân șia celor abandonate; rechiziția,
comoara sau te zaurul, succesiunile vacante; amenzile, impozitele și taxele de
timbru; impozite și taxe datorate prin legi speciale; confiscarea bunurilor potrivit
Legii nr. 115/1996; achiziționarea unor bunuri precum și realizarea de investiții;
terenurile dobândite de străini sau apatrizi prin moștenire și pe care nu le -au
înstrăinat în timp de un an în condițiile art. 68(2) din Legea nr. 18/1991,
republicată.
Este de reținut că depinde de natura bunurilor respective sau de afectațiunea
care li se dă, distincție după ca re ele pot să intre fie în domeniul public, fie în
domeniul privat al statului sau unităților administrative teritoriale.
În ce privește modalitatea prevăzută de art. 7 lit.c din lege, trecerea în
proprietatea publică se poate face numai dacă statul sau un itatea administrativ –
teritorială au în proprietate bunuri care să le transmită în proprietatea publică.
Dacă un imobil a intrat în proprietatea unei societăți comerciale ca urmare a
reorganizării dispuse prin Legea nr. 15/1990, indiferent că în structura c apitalului
este deținător și statul, sau, ca urmare a privatizării deținători de capital sunt
persoane fizice sau juridice, societatea comercială respectivă este o persoană
juridică de drept privat. În atare situație, singura modalitate de trecere în
propr ietate publică o constituie exproprierea, în condițiile legii.

7. Exercitarea dreptului de proprietate publică . Finalitatea urmărită
în exercitarea dreptului de proprietate publică este satisfacerea interesului
general. Acest deziderat se indeplinește prin administrarea generală a
bunurilor care constituie obiectul proprietății publice. 6 Prin lege, acest drept
aparține autorităților centrale ale puterii executive cu privire la bunurile din
domeniul public național, și autorităților publice județene sau locale, cu
privire la bunurile din domeniul public județean sau local. Titularii acestui
drept și -l exercită în virtutea unor prerogative administrative, care sunt
conținute de normele de drept administrativ, ramură a dreptului public ce
îndeplinește acest rol în interesul general al societății. Regimul de drept
administrativ este exercitat în virtutea unor acte de putere. Deși aceste
autorități au și personalitate juridică de drept civil, în actele de administrare
a domeniului public apar în calitate de subiecte de drept administrativ
asupra bunurilor și au în consecință atribuții care intră în conținutul actului
propriu -zis de administrare și foarte rar în calitate de subiecte de drept civil.
Dreptul de proprietate publică se exercită, în planu1 dreptului civil, direct și
nemijlocit de către autoritățile publice competente, în calitate de titulari ai
dreptului, fie se reali zează prin intermediu1 unor alte subiecte de drept. Atunci
când se realizează prin această ultima modalitate, bunurile sunt încredințate, prin
acte de putere administrativă sau prin contract unor persoane juridice înființate în
acest scop, cum sunt regiile autonome, sau altor persoane juridice sau persoane
fizice, cu scopul punerii în valoare potrivit destinației acestor bunuri.
Exercitarea atributelor dreptului de proprietate publică sau a unora din atributele
dreptului de proprietate se realizează ca atar e prin intermediul unor subiecte de
drept civil.
Avem așadar, pe de o parte, dreptul de administrare care este constituit în
favoarea unor persoane juridice de drept public ca principală modalitate de
exercitare a dreptului de proprietate publică și, pe de altă parte, o altă modalitate
de exercitare a acestui drept o constituie concesionarea sau închirierea bunurilor
către alte subiecte de drept civil.
În acest sens, art. 135 alin. 5 din Constituție, prevede că, în condițiile legii,
bunurile proprietate pub lică pot fi date în administrare regiilor autonome ori
instituțiilor publice, sau pot fi concesionate ori închiriate. Textul constituțional este
reluat in art. 84 alin. 1 din Legea nr. 69/1991, privind administrația publică 1ocală
și art. 12 alin. 1 din Le gea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul
juridic al acesteia. Dreptul de administrare va lua naștere prin hotărâre de
Guvern sau a consiliului județean, respectiv consiliul loca1, după cum bunul face
parte din domeniu1 public al statului sa u al unităților teritoriale.

Din analiza textelor legale, rezultă că se pot constitui două categorii de drepturi,
una de drept administrativ, constând din dreptu1 de administrare al regiilor
autonome sau instituțiilor publice, și alta de drept civil, const ând din dreptul de
concesionare și dreptul de folosință (închiriere) asupra unui bun, de regulă
imobile.
7.1. Dreptul de administrare aparține, cum am arătat, regiilor autonome și
instituțiilor publice asupra bunurilor proprietate publică. Reglementarea de
principiu rezultă din art. 135 alin. 1 din Constituție preluat și dezvoltat de art. 12
din Legea nr. 213/1998.
Dreptul de administrare are ca izvor un act administrativ, care poate fi o hotărâre
de guvern sau a consiliului județean, după cum bunul face pa rte din domeniul
public de interes național, județean sau local.
Titulari ai dreptului de administrare pot fi: regiile autonome, instituțiile publice de
interes național, județean sau local, prefecturile și autoritățile publice centrale sau
locale.
Regiile autonome sunt persoane juridice a căror organizare și funcționare este
reglementată de art. 2 din Legea nr. 15/1990. Conform textului, regiile autonome
sunt de interes național sau care se înființează prin hotărârea consiliului
județean, sau, după caz, a consiliului local municipal. Bunurile proprietate publică
le sunt date în administrare pentru îndeplinirea scopului pentru care au fost
înființate. Regiile autonome sunt subordonate autorităților care le -au înființat,
dreptul de administrare care le aparți ne se constituie ca o modalitate de
exercitare a dreptului de proprietate publică, în regim de drept administrativ.
Dreptul de administrare este un drept real principal, derivat din dreptul de
proprietate publică. E1 este opozabi1 celorlalte subiecte de dr ept, persoane
fizice și juridice, însă devine inopozabil titularilor dreptului de proprietate publică,
respectiv statului și unităților administrativ -teritoriale. Aceste din urmă autorități
pot să -1 retragă, să -l modifice și să -l revoce, prerogative care a parțin titularului,
ca autoritate publică competentă. Titularul dreptului de administrare poate apăra
dreptul său prin mijloace de drept administrativ, actu1 administrativ poate fi
cenzurat pe calea acțiunii în contencios administrativ, potrivit Legii nr. 29/1990.
Modalitatea de exercitare a dreptului este de drept civil chiar și atunci când se
produce o tulburare de drept din partea titularului. La fel și față de terți, dreptul de
administrare fiind un drept real, el devine opozabil erga omnes, apărarea lu i se
realizează prin mijloace de drept civil.
Caracterele juridice ale dreptului de administrare derivă din dreptul de
proprietate publică, care la rândul său are aceleași caractere, respectiv este
inalienabil, imprescriptibil și insesizabil.

7.2. Concesi onarea și închirierea bunurilor proprietate publică. După anul 1990
noțiunea și regimul juridic al concesionării au făcut obiectul unor reglementări
succesive. În prezent, regimul juridic al concesionărilor este reglementat prin
Legea nr. 219/1998. Concesi unea este atribuită pe bază de contract definit de
art. 1 alin. 2 al legii, ca fiind acel contract, prin care o persoană, numită
concedent, transmite pentru o perioadă determinată, de cel mult 49 de ani, unei
alte persoane, numite concesionar, care acțione ază pe riscul și pe răspunderea
sa, dreptul și obligația de exploatare a unui bun, a unei activități, sau a unui
serviciu public, în schimbul unei redevențe.

Concesiunile sunt calificate în funcție de obiectul lor. Avem astfel: a)
concesiunea de bunuri; b) concesiunea de servicii publice; c) concesiunea de
activități economice.
Închirierea bunurilor care fac parte din domeniul public este
reglementată de art. 30 -31 din Legea nr. 15/1990. Contractul de închiriere se
încheie pe bază de licitație și în mod obligatoriu se va include clauza exploatării
bunului închiriat în conformitate cu specificu1 și destinația acestuia. Calitatea de
locator o are autoritatea titulară a dreptului de proprietate publică sau cea care
exercită dre ptul de administrare, iar calitatea de locatar poate să o aibă orice
persoană fizică sau juridică, română sau străină.
Pentru validitatea contractului, trebuie respectată cerința legii, ca locatarul să fie
desemnat în urma organizării unei licitații public e a închirierii unor astfel de
bunuri. Scoaterea la licitație se face prin act administrativ emis de titularul
dreptului.

7.3. Darea în folosință gratuită a bunurilor din domeniul public. Un
alt mod de exercitare a dreptului de pr oprietate publică este darea în folosință
gratuită, reglementat succesiv de art. 86 din Legea nr. 69/1991 și art. 17 din
Legea nr. 213/1998. Textele legale nu fac o distincție între bunurile care fac parte
din domeniul public și cele care fac parte din dom eniul privat al statului; însă este
evident că și bunurile proprietate publică pot constitui obiect al dării în folosință
gratuită, textul art. 17 din Legea nr. 213/1998 făcând referire la ”pot da imobile
din patrimoniul lor în folosință gratuită”. În cad rul acestui drept, după cum rezultă
din interpretarea textelor legale enunțate, se îmbină raportul juridic de drept
administrativ cu raportu1 juridic de drept civil, îmbrăcând astfel un conținut mixt.
În literatura juridică dreptul de folosință este defini t ca acel drept real principal,
esențialmente temporar, asupra unor bunuri imobile proprietate publică, constituit
prin acte administrative individuale, cu titlu gratuit, în favoarea unei persoane
juridice fără scop lucrativ. 7 Beneficiarii sunt persoane juridice fără scop lucrativ

(asociații, fundații etc.) care desfașoară activități filantropice, de binefacere, de
utilitate publică.

8. Stingerea dreptului de proprietate publică . Stingerea dreptului de
administrare publică apare în mod firesc ca o simetrie a modului de naștere, care
acționează ca un principiu în actele și faptele juridice.
În acest sens, art. 478 Cod c ivil reglementează reintrarea în circuitul civil a unei
categorii de bunuri care nu mai servesc uzului public.
În legislația apărută după anul 1990, sunt prevăzute reglementări privind trecerea
unor bunuri din domeniu1 public în domeniul privat.
Astfel de reglementări sunt cuprinse în art. 5 din Legea nr. 18/1991, care
prevede că terenurile proprietate publică ”nu pot fi introduse în circuitul civil
decât dacă, potrivit legii, sunt dezafectate din domeniul public”; art. 10 din Legea
nr. 213/1998, care de pr incipiu, statuează că ”dreptul de proprietate publică
încetează dacă bunul a pierit ori a fost trecut în domeniul privat ”. Modalitatea de
trecere a bunurilor în domeniul privat este de natură administrativă, respectiv prin
acte juridice de drept administr ativ, care sunt hotărârile guvernului, hotărârile
consiliilor județene sau locale, care reprezintă autoritățile administrative titulare,
după caz.
Introducerea în circuitul civil se realizează și în virtutea legii, respectiv situațiile
de constituire și re constituire a dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole
din intravilanul și extravilanul localităților, a pădurilor și terenurilor cu vegetație
forestieră, prevăzute de art. 45, 46, 47 , 48 din Legea nr. 18/1991, privind fondul
funciar.

Secțiunea II.
Dreptul de proprietate privată

1. Definiția dreptului de proprietate. Atunci când definim dreptul de
proprietate privată, avem în vedere în primul rând definiția generală a
proprietății. Forma de proprietate privată este prevăzută de art. 135 alin. 2
din Constituție. În contextul așezării economiei naționale, proprietatea

privată este dominantă și aceasta pentru că bunurile ce o compun sunt în
circuitul civil general, ceea ce face punerea lor în va loare pentru asigurarea
nevoilor materiale permanente ale membrilor societății. Din analiza făcută
în secțiunea anterioară rezultă că proprietatea publică este scoasă din
circuit civil, pe când proprietatea privată este caracterizată tocmai prin
aceea că s e află în comerț și cu cât circuitul ei este mai sănătos și mai
rapid, are loc și o dezvoltare a unei economii concurențiale în interesul
general și particular al societății. În cadrul sistemului proprietății,
proprietatea privată este regula, iar proprie tatea publică prin regimul ei
strict, constituie excepția. Garantarea ei constituțională rezultă și din art. 41
al legii fundamentale, care prevede că; ”dreptul de proprietate privată și
creanțele împotriva statului sunt garantate (alin. 1) ”, precum și pr evederea
că: ”proprietatea privată este ocrotită în mod egal de lege, indiferent de
titular (alin.2) ”.
Proprietatea privată este reglementată într -o serie de acte normative, legi
organice și ordinare, printre care amintim Legea nr. 18/1991, privind fondul
funciar, modificată și republicată, Legea nr. 69/1991, privind administrația publică
locală, Legea nr. 7/1996, privind publicitatea și cadastrul funciar. Reglementarea
cea mai completă a regimului juridic al dreptului de proprietate privată este
cuprinsă in Codul civil român.
Ca terminologie, din concepții legislative in evoluție și de însușirile pe care le are,
sunt folosite noțiunile de “proprietate privată”, ”domeniul privat al statului sau al
unităților administrativ -teritoriale”, ultimii termeni desem nați în funcție de titularii
acesteia.
În literatura juridică dreptul de proprietate privată este definit ca fiind acel drept
real subiectiv ce aparține persoanelor fizice, persoanelor juridice, statului sau
unităților administrativ -teritoriale asupra bunu rilor mobile și imobile, drept ce
conferă tilularilor săi dreptul de posesie, folosință și dispoziție, prerogative care
se exercită în mod exclusiv și perpetuu, prin putere și în interes propriu, în
limitele determinate de lege. 8
Proprietatea privată poate aparține oricărui subiect de drept, denumirea dată
de domeniu privat celui care aparține statului sau unităților administrativ –
teritoriale este doar o deosebire de nuanță, nicidecum de regim juridic, care este
același.

2. Subiectele dreptului de proprietate privată . Din chiar definiția dată
rezultă că, în principiu, dreptul de proprietate privată poate să aparțină oricărui

subiect de drept: persoanelor fizice, persoanelor juridice, statului și unităților
administrativ -teritoriale.
2.1. Persoanele fizice . Orice persoană fizică poate fi subiect al dreptului de
proprietate. Regula este că persoanele fizice sunt în cea mai mare măsură
subiecte ale dreptului de proprietate privată, asupra oricăror bunuri, mobile sau
imobile, în mod nelimitat. Este de subliniat că posibilitatea nelimitată de a
dobândi dreptul de proprietate privată asupra imobilelor aparține persoanelor
fizice – cetățeni români.
Excepții de la regula că dreptul de proprietate poate fi dobândit neîngrădit de
către persoanele fizice sunt cele prevăzute expres de lege.
O primă îngrădire care privește persoanele fizice – cetățeni români – este una de
natură c antitativă, prevăzută de art. 2 (alin.2) din Legea nr. 54/1998, care
stabilește la 200 ha limita maximă de terenuri agricole pe care poate să le
dobândească, prin acte între vii, o familie.
La analiza proprietății publice am văzut că persoanele fizice nu p ot dobândi
bunuri ce formează obiectul exclusiv al proprietății publice, conform art. 135 alin.
4 din Constituție.
Persoanele fizice – cetățeni străini și apatrizi – pot fi titulare ale imobilelor, cu
excepția terenurilor. Incapacitatea persoanelor fizice cetățeni străini și apatrizi –
de a dobândi terenuri a fost reglementată inițial de art. 47 din Legea nr. 18/1991,
anterioară Constituției. În teza finală a art. 41(2’) din Legea fundamentală se
dispune: ”cetățenii, străini și apatrizii nu pot dobândi drep tul de proprietate
asupra terenurilor”. În concordanță cu aceasta, art. 3 din Legea nr. 54/1998,
textul este reprodus, rezultând incapacitatea legală a acestora de a dobândi
proprietatea terenurilor, indiferent de categoria de folosință a acestora. Ei nu p ot
să dobândească prin acte juridice între vii sau pentru cauză de moarte, prin
moștenire sau prin uzucapiune.
În baza textelor legale arătate, este interzis străinilor și apatrizilor să
dobândească proprietatea asupra terenurilor atunci când aceștia sunt
moștenitori. În caz de moștenire, considerăm că cei din această categorie de
persoane fizice au dreptul la echivalentul valoric al terenurilor a căror proprietate
nu au capacitatea să le dobândească prin moștenire. Calitatea de moștenitor nu
poate să le fi e contestată, de aceea sunt îndreptățiți la eliberarea certificatului de
moștenitor de către notarul public competent, potrivit Legii nr. 36/1995.
Caracterul juridic al transmiterii universale a moștenirii îl îndreptățește pe străin
sau apatrid la eliberar ea certificatului de moștenitor și deci a recunoașterii calității
de moștenitor, ceea ce îi dă vocație la patrimoniul defunctului în compunerea
căruia intră și terenuri. Terenul va fi preluat de comoștenitori, dacă sunt cetățeni
români, sau de către stat d acă nu mai sunt alți moștenitori, în termen de 1 an,

moștenitorul urmând a fi despăgubit în echivalent. Atunci când terenul va fi
dobândit de stat, este trecut în domeniul privat al acestuia, statul participând în
raporturi specifice de drept civil. În pri vința trecerii la stat în mod gratuit (care ar fi
o sancțiune) sau prin plata echivalentului la valoarea reală, controversa se
consideră înclinată în favoarea opiniei că străinul sau apatridul este îndreptățit la
despăgubiri, deoarece statul nu se poate î mbogăți fără justă cauză, Curtea
Constituțională s -a pronunțat în sensul neconstituționalității dispoziției din Legea
nr. 18/1991 (conform căreia dacă terenurile nu sunt înstrăinate în termen de 1
an, treceau gratuit în proprietatea statului), precum și de o parte semnificativă a
doctrinei. 9
O altă incapacitate de a fi titular al dreptului de proprietate privată este c ea
reglementată de art. 17 din Legea nr. 85/1992, privind vânzarea de locuințe și
spații cu altă destinație, construite din fondurile statului și fondurile unităților
economice și bugetare de stat, care prevede interdicția de a putea cumpăra
locuințe de că tre persoanele fizice care nu au cetățenie română. Dreptul de a
cumpăra este restrâns și în privința cetățenilor români, la aceia care au și
calitatea de chiriași ai apartamentelor respective.

În fine, reprezentanții instituțiilor publice care fac parte din adunările generale ale
acționarilor, membrii consiliului de administrație si directorii executivi ai societății
comerciale vânzătoare nu pot avea calitatea de cumpărători, direct sau prin
persoane interpuse, în cazul vânzării de active aparținând socie tăților comerciale
1a care statul sau o autoritate a administrației locale este acționar, conform O.G.
nr. 88/1997 și H.G. nr. 55/1998. Este materializarea regulii instituită de art. 1308
pct. 2 Cod civil, în virtutea căruia mandatarii convenționali sau le gali, împuterniciți
să vândă bunuri pe care le au în administrare, nu le pot cumpăra. Situația este
aceeași și dacă se vând active aparținând regiilor autonome.
2.2. Persoanele juridice. Sunt titulare ale dreptului de proprietate privată.
Persoanele jurid ice de drept privat sunt constituite din societățile comerciale cu
capital privat sau cu capita1 de stat (constituite în baza Legii nr. 31/1990 și Legii
nr. l5/1990), persoanele juridice fără scop lucrativ, asociațiile, fundațiile,
sindicatele (înființate prin Legea nr. 21/l924, O.G nr. 26/2000, Legea nr.
52/1991).
Subiecte ale dreptului de proprietate privată sunt și societățile agricole, înființate
potrivit Legii nr. 36/1991, ca societăți pe acțiuni de tip privat, cu personalitate
juridică, dar fără scop comercial. Tot astfel, sunt subiecte ale acestui drept și
asociațiile cu scop lucrativ sub forma cooperativelor meșteșugărești, de consum
și de credit.

Pot fi titulare ale dreptului de proprietate privată și regiile autonome înființate și
organizate în baz a Legii nr. 15/1990.
Persoanele juridice de drept privat au calitatea de subiecte
colective de drept, regimul juridic al proprietății private este același, caracterizat
prin alienabilitate, sesizabilitate și prescriptibilitate, sub aspect achizitiv. În
privința cooperativelor meșteșugărești, Curtea Constituțională s -a pronunțat că
proprietatea acestora este supusă regimului de drept privat, și ca atare este
neconstituțională prevederea art. 21 alin. 2 teza I din Decr. -lege nr. 66/199 0, care
prevede că bunurile mobile și imobile, mijloace fixe, proprietate a acestor
cooperative nu pot fi urmărite de creditorii lor. Prin acestă prevedere
discriminatorie este încălcată prevederea art. 41 al. 2 din Constituție, conform
căreia proprietate a privată este ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular.
Persoanele juridice străine pot să dețină acele bunuri care
servesc realizării scopului pentru care au fost înființate. Legea nr. 54/1998
dispune la art. 3, că pers oanele juridice străine nu pot dobândi terenuri în
România prin acte juridice între vii sau pentru cauză de moarte. Interdicția
vizează dobândire și prin celelalte moduri de dobândire prevăzute de art. 644 și
645 Cod civil – uzucapiunea, accesiunea, hotărâr ea judecătorească etc.
Statul și unitățile administrativ -teritoriale, care sunt persoane juridice de drept
public, pot fi la rândul lor titulare ale dreptului de proprietate privată. În cazul
acestora dispozițiile legale se referă la domeniul privat al st atului și unitățile
administrativ -teritoriale. Legile organice sunt cele care fac referiri exprese la
domeniul privat, sub ambele sale categorii de titulari.
Astfel, Legea nr. 18/1991, în art. 6, face referire la domeniul privat al statului și al
unitățilo r administrativ -teritoriale, arătând terenurile ce constituie obiect al acestui
drept; domeniul privat este supus dispozițiilor de drept comun, dacă prin lege nu
se dispune altfel.
Domeniul privat al statului și al unităților teritoriale este alcătuit din bunuri aflate
în proprietatea acestor persoane juridice și care nu sunt în regim de domeniu
public, reglementat astfel de Legea nr. 213/1998. Legea stabilește, în art. 4, că
acești titulari au asupra acestor bunuri un drept de proprietate privată.
O preved ere similară celei cuprinse în art. 6 al Legii nr. 18/1991 este conținută și
în art. 5 al Legii nr. 213/1998, supunând regimului juridic de drept comun și
celelalte bunuri din domeniul privat, altele decât terenurile. Interpretând altfel, s –
ar ajunge la o suprapunere de texte, pe când realitatea este ca în primul caz
referirile sunt exprese și exclusive la terenuri, iar în al doilea caz, la orice alte
bunuri din domeniul privat.
Constituirea și formarea domeniului privat al statului are loc prin
modalități de drept civil și unele specifice numai acestui domeniu.

Mijloacele de drept civi1 sunt cele reglementate de art. 644 și 645 Cod civil,
actele juridice, edificarea unor construcții, reproducția materială, accesiunea,
ocupațiunea, uz ucapiunea și hotărârea judecătorescă.
Mijloace specifice care nu sunt accesibile pentru alți particulari sunt bunurile
abandonate sau fără stăpân, dobândirea succesiunilor vacante (art. 680 C.civ.),
dezafectarea unor utilități din domeniul public, exercita rea dreptului de
preemțiune al statului potrivit art. 52 din Codul silvic, trecerea în proprietatea
statului a bunurilor dobândite ilicit în condițiile Legii nr. 115/1996.
Regimul juridic al acestor bunuri este cel de drept comun, cu singura deosebire
că titular al dreptului de proprietate este statul, județul sau comuna, pe când în
alte situații este orice persoană fizică sau persoana juridică de drept privat.
Regimul juridic de drept comun este prevăzut de art. 1845 C.civil, text împărtășit
și de art. 4 p artea finală din Legea nr. 213/1998, dacă dispozițiile exprese ale
legii nu dispun altfe1. Înstrăinarea acestor bunuri se poate face numai prin
licitație publică și, de regulă, nu pot fi înstrăinate prin acte cu titlu gratuit. Orice
derogare constituie exc epție și trebuie să fie expresă.

Sectiunea III.
Modalitățile juridice ale dreptului de proprietate

1. Enumerare. 10Dreptul de proprietate se prezintă ca fiind pur și simplu sau
afectat de modalități.
Dreptul de proprietate pur și simplu este acel drept care aparține unei singure
persoane și dobândit de către proprietarul său în mod actual, sigur și irevocabil,
fără ca în existența sa patrimoniul acestuia să depindă de un eveniment sau de o
împrejurare viitoare care ar putea să î l desființeze prin rezoluțiune, revocare sau
anulare.
Dreptul de proprietate afectat de modalități există atunci când îi sunt modificate
caracterele generale, în sensul că existența sa în patrimoniul unei persoane este
incertă, o altă persoană exercitând a tributele sale, sau poate să aparțină
deopotrivă și concomitent la doi sau mai mulți subiecți de drept, fiecare dintre
aceștia având vocație la o parte din acest drept.
Proprietatea pură și simplă este regula iar proprietatea afectată de modalități
este ex cepția.

Dreptul civi1 român cunoaște modalități ale dreptului de proprietate: a)
proprietatea rezolubilă; b) proprietatea anulabilă și c) proprietatea comună.

2. Proprietatea rezolubilă . Proprietatea rezolubilă există atunci când
transferul dreptului s -a făcut printr -un act juridic afectat de o condiție
rezolutorie. Ea se mai numește și proprietate revocabilă. Să presupunem
că o persoană dăruiește alteia un bun, sub condiția că dacă i se naște un
copil, ace1 bun să se întoarcă în patrimoniul său sau al moște nitorilor. În
exemplul dat, dobânditorul este proprietar sub condiție rezolutorie, iar
transmițătorul este proprietar sub condiție suspensivă.
Condiția rezolutorie este definită de art. 1019 C.civil, ca un eveniment viitor și
nesigur, a cărui îndeplinire r evocă obligația. Soarta dreptului de proprietate
depinde de realizarea sau nerealizarea evenimentului viitor și nesigur. Suntem în
prezența condiției pendente conditione , din punct de vedere teoretic, bunul care
face obiect al înstrăinării este considerat că aparține la doi proprietari. Astfel,
înstrăinătorul are un drept de proprietate supus unei condiții suspensive, iar
dobânditoru1 are un drept de proprietate supus unei condiții rezolutorii. De aici
rezultă că condiția rezolutorie ce -l privește pe dobând itor are în privința
transmițătorului efectele unei condiții suspensive și invers. Adică dobânditorul
este proprietarul actual și provizoriu, dreptul său fiind pus sub semnu1
incertitudinii de condiția rezolutorie, iar transmițătorul are posibilitatea de a
deveni proprietarul aceluiași lucru dacă se realizează condiția suspensivă.
Proprietatea rezolubilă poate rezulta din convenția părților, existând și două
cazuri când rezultă din lege. Prima situație este reglementată de art. 836 Cod
civil, potrivit cărui a se revocă de drept donațiile făcute de persoane care nu au
copii sau alți descendenți la momentul încheierii contractului de donație și cărora
li se naște ulterior un copil. A doua situație este reglementată de art. 937 Cod
civil, care prevede că donații le dintre soți sunt revocabile, făcând astfe1 incertă
existența dreptului de proprietate al soțului donatar.
Există și ipoteza afirmativă în literatura de specialitate, dată de art. 494 Cod civil,
care prevede că o persoană care construiește pe terenul alt eia, invocând
accesiunea imobiliară artificială, poate deveni și proprietar al construcției. Cât
timp proprietarul terenului nu și -a manifestat voința de a prelua construcția,
constructoru1 exercită o posesie corespunzătoare dreptului de proprietate
rezolu bilă.11
În privința efectelor proprietății rezolubile, deosebim trei situații: a) condiția
rezolutorie este pendin te; b) condiția s -a realizat; c) condiția nu s -a realizat.

1. a) Condiția rezolutorie este pendinte, efectul constă în aceea că
dobânditorul sub asemenea condiție poate exercita asupra lucrului toate
drepturile unui proprietar pur și simplu. Drept urmare, el poate face asupra
lucrului acte de administrație, acte de conservare și acte de dispoziție,
precum și acte de transmitere mortis causa. Actele de dispoziție sunt însă
rezolubile potrivit principiului că nimeni nu poate constitui altora drepturi
mai mari dec ât are el însuși: nemo plus iuris ad alium transfere potest,
quam ipso habet.
Transmițătorul este proprietar sub condiție suspensivă, postură în care nu poate
face asupra bunului acte de folosință iar dreptul său se transmite asupra
moștenitorilor tot sub condiție suspensivă. El poate face acte de conservare a
bunului.
1. b) Când condiția s -a realizat, are de efect că dreptul dobânditorului dispare
ca și cum nu ar fi existat niciodată. Transmițătorul redevine proprietar
deplin și este considerat ca și cum nu ar fi înstrăinat niciodată. Art. 1017 din
Codul civil prevede că obligația sub condiție suspensivă este aceea care
depinde de un eveniment viitor și nesigur și că obligația condițională nu se
perfectează decât după îndeplinirea evenimentului.
Regula nu se aplică în mod absolut, fiind necesar să se facă distincție între
actele de dispoziție și cele de administrare. Astfel, în privința actelor de
dispoziție, efectul retroactiv al condiției duce la desființarea lor, potrivit
principiului resoluto iure dantis r esolvitur ius accipientis.
Actele de administrare nu sunt afectate de realizarea condiției rezolutorii și
rămân valabile, pentru că asemenea acte pot și trebuie făcute de orice
proprietar. Actele de administrare sunt de utilitate generală și trebuie admis că
fructele percepute rămân celui care le -a perceput fiind culegător de bună
credință.
Hotărârile judecătorești pronunțate împotriva proprietarului sub condiție
rezolutorie pendente conditione nu sunt opozabile proprietarului sub condiție
suspensivă, fiind că se înfrânge principiul relativității efectelor lucrului judecat.
Dacă este introdus parte în proces, hotărârea îi este opozabilă. Hotărârile date în
favoarea proprietarului sub condiție rezolutorie în contra terților folosesc
proprietarului sub condiție suspensivă, deoarece acesta, prin analizarea condiției
devine creditorul fostului dobânditor, astfe1 că poate invoca toate drepturile
acestuia pe calea acțiunii oblice, conform art. 974 Cod civi1.” 12
1. c) Condiția nu s -a realizat, dreptul proprietarului afectat de această condiție
se consolidează, devine definitiv. În consecință, toate actele
făcute pendente conditione devin valabile, iar drepturile consimțite terților

se consolidează retroactiv. În schimb, cel care transmite pierde dreptul
retroactiv, situație în care actele făcute de el sunt considerate ca fiind
revocate în mod retroactiv.

3. Proprietatea anu labilă . Prin proprietate anulabilă se înțelege acea
modalitate juridică a dreptului de proprietate, care apare în situația în care
transferu1 proprietății de la o persoană la alta se face în temeiu1 unui act juridic
1ovit de nulitate relativă (anulabilă). Este important să fie vorba de nulitatea
relativă a actului juridic, adică să vizeze doar interesele părților care au încheiat
actu1 și să aibă, în consecință, posibilitatea confirmării exprese sau tacite de
către cei care sunt interesați să invoce nulitat ea.
Fiind în cauză vorba de nulitatea relativă a actului juridic, acțiunea pentru
anularea de către instanța judecătorească a actului este prescriptibilă în termenul
fixat de lege, adică termenu1 de 3 ani, prevăzut de Decretul nr. 167/1958.
Până la împlini rea termenului de prescripție extinctivă, cel care a dobândit
dreptul de proprietate se află în situația incertă, deoarece promovarea și reușita
în acțiunea în anulare va desființa retroactiv titlu1 său.
Reținem că, dacă în cursul acestui termen, actul anu labil este confirmat în mod
expres de către cel care putea invoca anulabilitatea sa, starea de fragilitate a
actului dispare, iar dreptul de proprietate se consolidează definitiv.
Acestea sunt și cele două efecte ale proprietății anulabile.
Primul efect, d acă actul nul este confirmat de cel îndreptățit la acțiunea în
anulare, se consolidează dreptul, fără ca ulterior să mai poată reveni sau să
opună motivul de nulitate unei eventuale executări silite. Efectele confirmării nu
se produc asupra terților, cu ex cepția succesorilor universali sau creditori
chirografari. 13
A1 doilea efect se produce în ipoteza când se invocă motivul de nulitate și se
anulează titlul proprietății anulabile.
Există asemănări între efectele proprietății rezolubile și ale celei anulabile,
ambele produc efecte retroactive, iar succesorul acțiunii în anulare are valoarea
unei condiții rezolutorii.

4. Proprietatea comună. Noțiune . Este considerată ca fiind cea mai
importantă modalitate a dreptului de proprietate. În cazul acestei proprietăți,
prerogativele dreptului aparțin împreună și concomitent mai multor

persoane. Proprietatea comună este de două f eluri: a) proprietatea comună
pe cote părți și h) proprietatea comună în devălmășie.

5. Proprietatea comună pe cote -părți . Proprietatea comună pe cote
părți sau coproprietatea, cum este numită în literatura juridică și în
jurisprudență, este acea modalitate a proprietății comune, în care un bun
aparține concomitent la mai multe persoane, fără ca bunul să fie fracționat
în materialitatea sa. Dreptul fiecărui proprietar se întâlnește cu drepturile
celorlalți proprietari asupra fiecărei molecule (particule) ce intră în
alcătuirea bunului în materialitatea sa.
În consecință:
1. a) fiecare proprietar este titular exclusiv asupra unei cote părți ideale,
abstracte din dreptul de proprietate. Rezultă că dreptul este divizat, iar cota
parte poate fi exprimată printr -o fracție sau printr -un procent, respectiv 1/3,
1/4 și 2/4 (cote părți) sau 10%, 20% (în procente), fără a fi în prezența unui
drept exclusiv.
2. b) bunu1 care face obiectul dreptului de proprietate nu este fracționat în
materialitatea sa. Bunul în întregul său e ste deținut cu titlu de proprietate
comună, iar drepturile copărtașilor se întâlnesc în fiecare dintre cele mai
mici particule care alcătuiesc bunul în materialitatea lui.
Cu alte cuvinte, dreptul fiecăruia se referă la întregul bun și se întâlnește cu
dreptul celorlalți în fiecare particulă a sa, toate particulele împreună alcătuind
bunul în materialitatea lui. La proprietatea pe cote părți ceea ce este fracționat
este dreptul, iar nu bunul în materialitatea lui.
5.1. Proprietatea c omună pe cote -părți și
indiviziunea. Aproprierea dintre cele două noțiuni constă în privința regimului
juridic și deosebirea în privința obiectului. Proprietatea comună are ca obiect un
bun individual, indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri. S-a spus în
literatura juridică că proprietea comună pe cote părți este o modalitate a dreptului
de proprietate, pe când indiviziunea este o modalitate a patrimoniului. 14
Aceste drepturi ale coproprietarilor nu trebuie să fie neapărat egale, fracțiunile
sau procentele lor diferind.
Codul nostru civil și legislația civilă în general nu cuprind o reglementare de
ansamb lu a coproprietății sau a indiviziunii.
Există textul art. 728 și urm. din Cod civil în titlul referitor la succesiuni și la
împărțeala succesorală. Însă coproprietatea și indiviziunea nu sunt stări specifice

succesiunii și pot să -și aibă izvorul în multe alte instituții ale dreptului civil, cum
sunt convențiile, uzucapiunea etc.
5.1.1. Felurile proprietății comune pe cote -părți. În funcție de durata
coproprietății avem: a) coproprietatea comună pe cote părți obișnuită sau
temporară și b) coprop rietatea forțată și perpetuă.

6. Coproprietatea comună pe cote părți obișnuită sau
temporară . Este coproprietatea care poate înceta prin împărțeala sau prin
partajul bunului.” 15 Coproprietatea obișnuită apare fie ca o consecință a
moștenirii când în urma defunctului ori cu vocație succesorală mai mulți
moștenitori și fiecare are câte o cotă parte ideală asupra masei de bunuri
succesorale, fie dintr -un act juridic când mai multe persoane dobâdesc un
bun comun.
Specific acestei forme a proprietății comune pe cote -părți este faptu1 că ea poate
fi sistată oricând, sens în care orice copărtaș poate să -și manifeste inițiativa .
Partajul este cel care localizează dreptul de proprietate al
copărtașului. 16Temeiul de drept de încetare a copro prietății prin împărțeală este
art. 728 Cod civil, care are în materie aplicabilitate generală, el prevăzând: ”un
coerede poate cere oricând împărțeala succesiunii chiar dacă ar exista convenții
sau prohibiții contrare”.
6.1. Izvoar ele dreptului de proprietate comună pe cote –
părți. Această formă de proprietate se poate dobândi prin modurile generale de
dobândire a dreptului de proprietate care vor face obiect de analiză într -un
capitol aparte, dar și prin unele moduri specifice.
În mod obișnuit coproprietatea apare ca o consecință a transmiterii moștenirii.
Dreptul de proprietate exclusivă care a aparținut defunctului, asupra unui bun
sau mase de bunuri, este înlocuit de moștenitorii săi dacă sunt diferiți, sau mai
mulți, fiecare avâ nd stabilit doar asemenea cote -părți și nu bunul întreg.
Un caz special de dobândire a proprietății comune pe cote părți este acela al
confiscării parțiale a bunurilor aparținând unei persoane fizice, ca sancțiune
penală, contravențională sau în baza Legii nr. 115/1996, privind declararea și
controlul averii demnitarilor. Potrivit art. 18 alin. 1 din această lege, instanța va
hotărî confiscarea bunurilor sau a cotei -părți nejustificate, fie plata unei sume de
bani, egală cu valoarea bunului, stabilită de in stanța pe bază de expertiză.
Dreptul de proprietate pe cote -părți se naște între stat, persoana fizică și soțul
acesteia (dacă este căsătorită).

Tot astfel, încetarea căsătoriei prin moartea unuia dintre soți ori desfacerea
căsătoriei prin divorț au ca efe cte transformarea proprietății devălmașe a foștilor
soți, într -o coproprietate obișnuită pe cote -părți.
6.2. Drepturile copărtașilor. Principiile care reglementează drepturile acestei
coproprietăți sunt:
1. a) copărtașul are un drept exclusiv asupra unei părți determinate din bun,
privit în materialitatea sa;
2. b) fiecare copărtaș are un drept exclusiv numai asupra unei cote părți
ideale din drept, drept care este însă fracționat între coproprietari.
Din primul principiu, rezultă consecința că nici un fel de act nu poate fi înfăptuit
cu privire la bun în materialitatea sa, fără acordul unanim al copărtașilor. Este
regula unanimității. În literatura de specialitate și în practica judiciară, principiul
unanimității nu a fost aplicat cu rigurozitate, considerând u-se că unele atribute
ale dreptului de proprietate și anume posesia, folosința pot fi exercitate chiar cu
privire la întregul bun, de către fiecare proprietar în anumite limite.
Pentru a înțelege conținutul regulii unanimității este necesar să se facă dis tincție
dintre actele materiale și actele juridice.
Actele materiale. În această privință s -a decis în practica judiciară, că actele de
folosire materială sunt făcute de fiecare copărtaș care are folosința bunului, cu
condiția ca în exercitarea folosinței să fie respectate și drepturile celorlalți.
Folosința materială nu va putea să ducă la schimbarea destinației bunului și nu
poate să transforme modul de folosință fără acordul unanim al celorlalți
copărtași.
Posesia este acel atrib ut care poate fi exercitat de către toți
copărtașii ori de către unul dintre ei. Posesia permite fiecărui coproprietar să
stăpânească bunul, simultan cu ceilalți copărtași, când de fapt se exercită
coposesia. Copărtașul care exercită posesia se presupune că o face și pentru
toți ceilalți. O asemenea posesie se caracterizează prin echivoc, ea nu este utilă,
adică nu poate duce la uzucapiune, pentru că operează în favoarea tuturor. Cu
toate acestea, atunci când copărtașul a dovedit că a stăpânit doar pentru sine în
mod exclusiv, o asemenea posesie devine utilă și poate duce la dobândirea
dreptului de proprietate prin uzucapiune.
Posesia este apărată pe calea acțiunii posesorii. Ea poate fi intentată chiar și
împotriva celorlalți coproprietari, însă este de re ținut că acțiunile posesorii apără
starea de fapt a stăpânirii bunului.
În practica judiciară s -a decis că dacă copărtașii nu se înteleg nu se poate cere
instanței să dispună partajul folosinței bunului indiviz. Singura soluție este

încetarea coproprietăți i prin împărțeală, dacă nu s -a făcut o convenție de
rămânere temporară în coproprietate.
Folosința poate, de asemeni, să fie exercitată de către toți coproprietarii.
Folosința creează posibilitatea utilizării bunului și fiecare coproprietar poate să
culeag ă fructele produse de acel bun, potrivit cu cota fiecăruia. Folosința
materială este guvernată de două reguli: să nu schimbe destinația și modul de
utilizare a bunului și să nu împiedice exercițiul simultan și concurent a1 folosinței
celorlalți copărtași.
Fructele culese se cuvin coproprietarului, în proprietate exclusivă pe măsură ce
bunul frugifer le -a produs și sunt percepute, în raport cu cota parte ce -i revine.
De la regula generală conform căreia fructele produse de bun se cuvin
coproprietarilor în pr oporție cu partea indiviză a fiecăruia, instanța supremă a
făcut o distincție între fructele naturale și fructele civile, pe de o parte, care nu
sunt rodu1 muncii unuia sau mai multor coproprietari, și fructele industriale, pe
de altă parte, care se cuvin exclusiv coproprietarului care a depus muncă pentru
producerea lor. Cererea coproprietarului care nu a fost împiedicat să muncească
pământu1, dar pretinde parte din recoltă este considerată abuz de drept. 17
Partajul de folosință este admis doar pe cale amiabilă, prin înțelegere între
coproprietari. Nici instanțele nu pot să admită un partaj de folosință. 18 Forța
împrejurărilor a impus în unele situații ca instanțele să admită un statut de
folosință al coproprietății, sau al part ajului de folosință al unei curți comune
pentru coproprietarii titulari asupra locuințelor. 19
Dispoziția materia lă asupra bunului se poate exercita numai dacă există
consimțămăntul tuturor coproprietarilor. Lucrările de transformare, renovare,
schimbare a destinației nu se pot face fără acordul celorlalți. Actele de dispoziție
materială presupun schimbarea calitățil or pe care le are bunul și pot să -l facă
inutilizabil, sau, dimpotrivă, i se dă o altă calitate, care chiar superioară fiind nu a
fost urmărită și nu prezintă interes pentru coproprietar.
1. b) Actele juridice. Spre deosebire de actele materiale, actele jurid ice sunt
cele care privesc soarta juridică a bunului și pot să le includă pe primele.
Actele de dispoziție sunt încheiate având în vedere specificul coproprietății
și în principiu sunt guvernate de regula unanimității. Din acestă regulă
decurge concluzia c ă fiecare copărtaș având numai o cotă ideală din
dreptul de proprietate, nu poate face fără acordul celorlalți acte de
dispoziție care să afecteze bunul în întregul său, sau într -o parte materială
determinată. În practica judiciară s -a decis că dacă totuși unul dintre
copărtași a făcut astfel de acte, valabilitatea lor va depinde de rezultatul
împărțelii. Dacă partea materială din bun, sau întregu1 bun va intra în
patrimoniul copărtașului care a încheiat actul, actul de dispoziție va fi

retroactiv validat, iar în caz contrar, va fi retroactiv desființat. Așadar actul
juridic încheiat este afectat de o condiție rezolutorie. Consolidarea sau
desființarea lui depinde de rezultatul împărțelii. Consolidarea face ca
dreptul să fie pur și simplu. Atunci când bunul înstrăinat va reveni în locul
altui coproprietar, înstrăinarea se desființează, fiind rezolvită, în temeiul
declarativ a1 împărțelii. 20
Instanța supremă a apreciat că în ipoteza în care dobânditorul nu cunoaște, la
data încheierii actului, faptul că înstrăinătorul are numai calitatea de coproprietar,
atunci actul respectiv este lovit de nulitatea relativă. Dacă ceilal ți coproprietari
ratifică actul de dispoziție făcut de un singur coproprietar fără consimțământul lor,
aceasta echivalează cu renunțarea, față de terțul cumpărător la orice drept
asupra bunului și deci nulitatea este acoperită.
În privința actelor de conse rvare și de administrare, dată fiind apropierea
acestora de actele de dispoziție materială, este de reținut că în practica judiciară
au fost validate atunci când au fost făcute de un coproprietar cu privire la întregul
bun pe temeiul unei gestiuni de aface ri sau al unui mandat tacit.
S-a recunoscut de asemeni dreptu1 oricărui coproprietar de a cere revendicarea
degradărilor aduse bunului comun, desființarea lucrărilor noi sau acordarea
despăgubirilor, pe temeiu1 răspunderii civile delictuale, fără a fi nevo it să ceară
consimțământul prealabil al celorlalți coproprietari sau de a împărți bunul indiviz.
6.3.Drepturile copărtașilor cu privire la cota -parte ideală din dreptul de
proprietate. După cum s -a arătat, asupra cotei -părți fiecare coproprietar are un
drept de proprietate exclusiv. Cota -parte determină întinderea prerogativelor pe
care fiecare coproprietar este îndreptățit a le exercita asupra bunului comun. Cu
alte cuvinte, oricare coproprietar poate înstrăina și greva cota -parte ce i se
cuvine din bun, fi e în favoarea unui alt copărtaș, fie a unei terțe persoane.
Dispoziția juridică se limitează doar asupra cotei sale părți fără a avea nevoie de
consimțământul celorlalți coproprietari. Dreptul fiecărui coproprietar de a dispune
liber și neîngrădit de cota -parte ce -i aparține este justificat de principiul potrivit
căruia asupra cotei părti fiecare are un drept propriu, exclusiv, din dreptul de
proprietate care are ca obiect bunul comun.
Tot în cadrul dreptului de dispoziție juridică, coproprietarul poate gr eva cota sa
parte, cu drepturile reale, pentru că prin aceasta nu se afectează drepturile
celorlalți coproprietari asupra aceluiași bun. În cazul în care se întrăinează cota
parte din dreptul de proprietate, soarta juridică a bunului rămâne neschimbată,
dobânditorul cu orice titlu va lua locul fostului coproprietar, fiind urmată o
succesiune de proprietari; sens în care a statuat și instanța supremă. 21
Niciunul dintre coproprietari nu poate să dispună de soarta materială a bunului,
deoarece cota nu este determinată, individualizată, ea purtând asupra fiecărei

părți din bunu1 comun. Dispoziția materială aparține tuturor și poate fi exercitată
numai cu consimțământul unanim al tuturor coproprietarilor. Dispoziția materială
presupune că afectează substanța sau natura bunului, schimbându -i utilitatea,
sau chiar făcându -l lipsit de orice utilitate (ex. în caz de distrugere) și de aceea
este necesar acordu1 unanim al coproprietarilor.
6.4. Obligațiile coproprietarilor . Dacă în precedent am văzut care sunt drepturile
coproprietarilor este locul unde trebuie arătat că ei au și obligații. Coproprietarii
au o serie de obligații cu privire la întrebuințarea, conservarea și administrarea
bunului indiviz.
Regula generală acceptată de literatura juridică și în practica judiciară este
aceea că fiecare coproprietar este obligat, proporționa1 cu cota de proprietate,
să contribuie la supor tarea cheltuielilor care constau în activități de întrebuințare,
conservare și administrare cu privire la bunul obiect al dreptului de proprietate
comună. Aceste cheltuieli pot fi datorate unuia dintre coproprietari ori unei terțe
persoane. 22
Unele din aceste obligații sunt stabilite ope legis , cum este cazul celei instituite
de art. 74 din Legea nr. 18/1991, prin care se prevede în sarcina tuturor
coproprietarilor unui teren agricol, obligația de a asigura cultivarea și protecția
solului, în art. 75 și 76 ale legii stabilindu -se și sancțiuni pentru neîndeplinirea
acestei dispoziții imperative.
6.5. Încetarea coprop rietății obișnuite sau temporare. Având caracter vremelnic,
coproprietatea obișnuită poate înceta prin mai multe moduri:
1. a) prin acte juridice încheiate între copărtași sau între aceștia și terți; prin
această din urmă operațiune, toți coproprietarii înstr ăinează bunul comun în
favoarea terțului;
2. b) prin uzucapiune, când unul dintre coproprietari a intervertit posesia
echivocă în posesie utilă, opunând acte publice de rezistență față de ceilalți
coproprietari;
3. c) exproprierea bunului pentru cauză de utilita te publică;
4. d) pieirea sau distrugerea bunului prin voința titularului sau datorită forței
majore;
5. e) partajul sau împărțeala.
Partajul este modul specific și cel mai frecvent de încetare a coproprietății și are
o semnificație juridică deosebită.
În litera tura juridică împărțeala este definită ca operațiunea juridică prin care
încetează starea de coproprietate ori de indiviziune, în sensul că bunul sau
bunurile stăpânite pe cote -părți sunt împărțite materialmente între copărtași,
fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei părți determinate sau asupra

unui bun dintre cele care formează obiectul coproprietății. 23Dreptul de
proprietate comună se transformă într -un drept exclusiv.
Partajul sau împărțeala sunt reglementate în art. 728 -750 C.civ. și în Legea nr.
603/1943 pentru simplificarea împărțelii judiciare. Aceste texte, deși se referă la
materia succesiunilor, s unt aplicabile și în celelalte cazuri de încetare a
coproprietății. Natura juridică și regulile aplicabile indiviziunii succesorale nu
diferă în mod esenția1, de natura și regimul aplicabil coproprietății, acesta
constituind obiectu1 de analiză în cadrul t eoriei drepturilor reale. Literatura
juridică a preconizat de lege ferenda că ieșirea din indiviziune și coproprietatea
să fie reglementate în capitolul referitor la proprietate. 24
Prin O.U.G. nr. 138/2000 a fost introdus în Codul de procedură civilă Cap. VII/1
intitulat ”Procedura împărțelii judiciare”, care este reglementată ca procedura în
art. 673/1 – 673/14, iar în art. VIII se prevede că pe data intrării în vigoare a
ordonanței se abrogă Decretul -lege nr. 603/1943, pentru simplificarea procedurii
împărțelii judiciare.
Din cuprinsul art. 728 C.civil, rezultă că dreptul oricărui coproprietar de a cere
partajul est e imprescriptibil. Concepută de legiuitor ca stare vremelnică,
copărtașii au la dispoziție posibilitatea de a sista această stare de coproprietate
atunci când ei o doresc.
Rațiunile pentru care legiuitorul, edictând art.728 Cod civil,a fost determinat să
preconizeze cât mai grabnic lichidarea indiviziunii, constau în faptul că sunt
posibile abuzuri din partea coproprietarului care se află în posesia bunului, există
pericolul uzurpării dreptului prin uzucapiune și o serie de dificultăți în
administrare, car e sunt tot atâtea surse de conflicte nedorite. Cu toată îngăduința
pe care și -o pot acorda reciproc coproprietarii, principiile proprietății și
exercitarea efectivă a prerogativelor proprietății este în realitate stânjenită.
Indiviziunea este apreciată ca ”anti-economică” (Josserand) și, de aceea,
dispoziția art.728 Cod civil este de ordine publică, drept consecință orice
obligație asumată de copărtași de menținere pe timp nedefinit a indiviziunii este
lovită de nulitate absolută.
Atunci când prelungirea in diviziunii le este convenabilă copărtașilor, sunt oferite
de legiuitor mijloacele tehnice să o facă. Conform alin. 2 al art. 728 din Cod,
coindivizarii pot încheia convenții pentru menținerea stării de indiviziune pe timp
de 5 ani, putând să reînnoiască co nvenția lor, la expirarea acestui termen
suspensiv.
Convenția coproprietarilor de rămânere în indiviziune trebuie să prevadă expres
durata, care poate fi de maxim 5 ani și nicidecum perpetuă, iar dacă nu prevede
o durată, apreciem că este nulă și nu se poa te prezuma că a fost făcută pe
durata maximă prevăzută de text. Acest drept îl au coproprietarii, de unde rezultă

că prin dispoziție testamentară nu se poate impune succesorilor rămânerea în
indiviziune.
Lichidarea indiviziunii se realizează prin mai multe feluri: prin convenții, prin
succesiune, prin împărțeală.
Prin convenție are loc atunci când toți coproprietarii înstrăinează către un terț
dobânditor bunul care face obiect al coproprietății. Alienarea drepturilor indivize
se poate face și către unul din tre coproprietari, care astfel dobândind cotele -părți
ale copărtașilor devine proprietar exclusiv asupra întregului bun.
Transmisiunile de drepturi succesorale asupra bunului indiviz au ca efect
lichidarea indiviziunii, atunci când aceste drepturi sunt cul ese de un singur
moștenitor. Proprietatea indiviză reconstituie, prin succesiunea între coindivizari,
dreptul de proprietate deplin în persoana unui coindivizar.
Împărțeala sau partajul este apreciată ca fiind cea mai obișnuită cale de
lichidare a indiviz iunii. Ea se poate realiza în două moduri:
1. prin învoiala părților (partajul convențional) și
2. b) prin justiție (partaj judiciar).
3. a) Partajul convențional se realizează în mod voluntar, prin acordul tuturor
copărtașilor, convenția de împărțeală trebuind să îndeplinească toate
condițiile de validitate ale unui act juridic. 25 Specific pentru partajul
voluntar, condițiile sunt prevăzute de art.730 Cod civil și anume:
-toți coproprietarii să fie prezenți cu ocazia efectuării partajului. Explicația acestei
condiții o găsim în aceea că partaju1 voluntar este o adevarată convenție, care
trebuie să cuprindă, pentru a -și produce efectele, consimțămintele tuturor
coproprietarilor, să exprime voința comună a acestora;
-toți copărtașii să aibă capacitatea de exercițiu. Pentru minori sau interziși este
necesar acordul ocrotitorului legal, sau, după caz, al autorității tutelare
compet ente;
-coproprietarii să convină asupra modalității de sistare a coproprietății cu privire
la bunul care face obiectul acelei coproprietăți.
Neîndeplinirea condițiilor prevăzute de art.730 al.1 din Cod civil atrage după sine
nulitatea relativă. În privința condițiilor de formă, legea civilă nu prevede ad
validitatem respectarea unor formalități pentru încheierea partajului voluntar. El
poate fi încheiat în principiu în orice formă, inclusiv verbal. Forma scrisă a
partajului voluntar se impune ad probationem și pentru a împlini neajunsurile
legate de întocmirea unor formalități de publicitate. 26

În doctrină și jurisprud ență s -a decis că existența și dovada unui partaj voluntar
face inadmisibilă ulterior acțiunea pentru efectuarea partajului judiciar. 27
1. b) Partajul judiciar sau împărțeala judecătorească intervine atunci când nu
s-a putut realiza partajul voluntar sau în cazurile când acesta este
obligatoriu. În cele mai dese situații, justificarea partajului judiciar este
determinată de neînțelegerile coindivizarilor.
Prin acțiunea de partaj coindivizarii urmăresc ca dreptul indiviz al fiecăruia dintre
ei pe care îl au asupra bunului sau a masei de bunuri supuse împărțelii, să fie
înlocuit cu un drept exclusiv și diviz asupra unor bun uri precis determinate,
concrete, care să fie atribuite în lotul ce revine fiecăruia dintre copărtași și astfel
să înceteze imixtiunile celorlalți în modul de exercitare a atributelor dreptului de
proprietate.
Sunt consacrate trei cauze legale ale obligati vității partajului judiciar, și anume:
-când un copărtaș nu este prezent la rezolvarea indiviziunii prin împărțeală și nu
este nici reprezentat, prin mandatar cu procură specială;
-atunci când unul dintre coindivizari este minor sau interzis prin sentința
judecatorească definitivă și irevocabilă, iar autoritatea tutelară nu a autorizat
actul de împărțeală voluntară;
-atunci când cel puțin unul dintre coindivizari se opune actului de împărțeală prin
convenția părților.
Procedura împărțelii judiciare este reg lementată în prezent de art.673/1 –
673/14 din C.proc.civil ă.28 Modalitățile concrete de realizare a partajului judi ciar
sunt:
1. a) partajarea în natură a bunului sau a bunurilor care fac obiectul
indiviziunii. Atribuirea în natură are loc prin formarea de loturi egale cu
numărul coproprietarilor. Împărțeala în natură este regula și este prevăzută
de art.673/5 a1.2 din C.proc.civ , care stabilește că instanța va face
împărțeala în natură, procedând la formarea de loturi și la atribuirea lor.
Prin modalitatea de realizare a partajului în natură se realizează o
echilibrare mai eficientă a intereselor economice, ale copărtaș ilor, pentru că
vizează bunuri care intră în conținutul dreptului real de proprietate și nu o
echivalență a acestuia. În cazul formării de loturi în natură care nu sunt
echilibrate valoric, această echilibrare se va face prin plata unor sulte
valorice prop orționale de către cei care au primit mai mult, către cei care au
primit mai puțin.
2. b) atribuirea bunului în proprietatea exclusivă a unuia dintre copărtași,
ceilalți copărtași urmând să primească echivalentul bănesc al cotelor la

care au dreptul. La aceas tă modalitate se recurge când bunul (de regulă
unul singur) nu poate fi partajat comod în natură, deoarece este indivizibil,
s-ar distruge prin formarea mai multor bunuri din el, împărțeala în natură
este imposibilă sau neeconomicoasă pentru că bunul ar fi fărâmițat
excesiv. Astfel se va pune capăt coproprietății, prin atribuirea bunului unuia
dintre copărtași, urmând ca ceilalți să primească echivalentul în bani al
valorii la care au dreptul. Pentru ca atribuirea să fie echitabilă se va aprecia
în raport d e o serie de împrejurări, cum sunt: cotele părți ale copărtașilor,
natura bunului, ocupația copărtașilor, timpul de folosire, nevoia de acel bun,
profesia legată de acel bun, posibilități de punere în valoare etc. În practica
judecătorească au fost stabili te criterii pentru atribuire, în cazul în care
copărtașii nu convin, asupra căruia dintre ei să i se atribuie bunul
indiviz. 29 Criterii de atribuire sunt prevăzute expres la art. 673/9 C.proc.civ .
care se referă atât la formarea cât și la atribuirea loturilor, astfel ”… instanța
va ține seama, după caz, și de acordul părților, mărimea cotei părții ce se
cuvine fiecăru ia, natura bunurilor, domiciliul și ocupația părților, faptul că
unii dintre coproprietari,îinainte de a cere împărțeala au făcut construcții,
îmbunătățiri cu acordul coproprietarilor sau alte asemenea. ”
Cel căruia i se atribuie bu nul aflat în indiviziune va fi obligat să
plătească celorlalți copărtași sume bănești cu titlu de sultă, proporțional cu cotele
de proprietate deținute în bunul supus partajului. Dacă părțile nu se înțeleg cu
privire la valoarea bunului, instanța va admini stra probe pentru evaluare. Practica
instanțelor este că se va dispune efectuarea unei expertize, atât pentru formarea
loturilor cât și pentru stabilirea valorii de circulație a bunului sau masei de bunuri
supuse împărțelii; sens în care dispune și art.673 /6 din C.proc.civ .
1. c) vânzarea bunului și împărțirea echivalentului bănesc, este ultima
modalitate ce va fi folosită dacă bunul nu este partajabil în natură și nici
unul dintre copărtași nu dorește să -l preia în lotul său. Vânzarea se va
realiza prin bună învoială, dacă toți copărtașii și -au dat acordul, sau prin
licitație publică, dacă acest acord nu poate fi obținut. Prețul rezultat va fi
distribuit între copărtași proporțional cu cota fiecăruia.
Dacă obiect al partajului este un teren extravilan iar cump ărător este un terț,
vânzarea se va face cu respectarea dreptului de preemțiune reglementat de
Legea nr.54/1998 .
Dacă în cadrul licitației adjudecător este unul dintre copărtași, nu sunt aplicabile
regulile privitoare la preemțiune deoarece, datorită carac terului retroactiv al
partajului, nu suntem în prezența unei înstrăinări. Achizitor prin licitație nu poate
fi un cetățean străin sau apatrid și pentru cetățenii români nu se poate depăși
suprafața de 200 ha în echivalent agricol.

6.6 Efectele partajului. Partajul este declarativ de drepturi în
condițiile art.786 C.civil. Datorită efectului declarativ acesta retroactivează până
la momentul nașterii coproprietății. Cota parte de proprietate rezultată din
indiviziune se transformă retroactiv în drept de propr ietate exclusivă asupra
bunului sau masei de bunuri atribuite fiecărei părți. În caz de vânzare a bunului
indiviz de către un coproprietar, dreptul se consolidează dacă bunul a fost atribuit
coproprietarului înstrăinător ca efect al partajului. Actele înch eiate de către ceilalți
copărtași nu sunt opozabile copărtașului căruia i -a revenit bunu1 prin partaj, e1
având situația unui terț.
Efectul declarativ al partajului absoarbe perioada de indiviziune (coproprietate
temporară) ceea ce face să consolideze sau dimpotrivă, să desființeze, actele
juridice încheiate de copărtași cu privire la bunul indiviz în raport de împrejurarea
dacă bunul cade sau nu în lotul celui care a încheiat actul. Fac excepție actele de
dispoziție încheiate de un coproprietar cu acordul celorlalți sau dacă terțul a fost
de bună credință având reprezentarea eronată, dar de neînlăturat că tratează cu
titularul dreptului. 30

7. Coproprietatea pe cote -părți forțată și perpetuă.
7.1 Noțiune. Coproprietatea forțată și perpetuă este acea formă
de proprietate comună pe cote părți care se caracterizează prin faptul că există
și se mențin e independent de voința coproprietarilor, pentru că în cele mai dese
cazuri se răsfrânge asupra unor bunuri numite accesorii deoarece acestea
deservesc alte bunuri numite principale. Aceste bunuri, prin natura și prin
destinația lor fiind folosite de mai m ulți proprietari nu pot fi împărțite.
Perpetuitatea coproprietății comportă asupra bunului accesoriu și este dată de
destinația permanentă pe care el o are de a servi bunul principal.
Această coproprietate este forțată , deoarece există și se menține independent și
în afara voinței copărtașilor. Ea este perpetuă datorită scopului sau destinației
permanente căreia îi sunt afectate bunurile respective.
Caracterul accesoriu al coproprietății forțate sau perpetue este considerat în
literatura juridică ca f iind impropriu, 31adică faptul că bunurile care formează
obiectul acestei coproprietăți se află într -o poziție acce sorie, față de alte bunuri
aflate în proprietate exclusivă. 32 De aici rezultă că avem două categorii de
drepturi d e proprietate:
1. a) dreptul de proprietate exclusivă, ce aparține fiecărui proprietar asupra
bunului principal;
2. b) dreptul de proprietate comună, pe cote părți, forțată sau perpetuă,
asupra bunurilor considerate accesorii, pe lângă bunurile principale, drept

ce aparține tuturor coproprietarilor. Între cele două există o ierarhizare
juridică potrivit principiului accesorium sequitur principale , cu alte cuvinte
coproprietatea forțată și perpetuă urmează soarta juridică a bunului
principal. Asupra lui nu se pot face acte de dispoziție separate, acest lucru
este posibil numai împreună și concomitent cu acte de dispoziție asupra
bunului principal.
7.2. Cazurile de coproprietate forțată și perpetuă. În legislația civilă și în literatura
juridică sunt menționate urmă toarele cazuri de coproprietate forțată și perpetuă:
1. a) coproprietatea forțată asupra părților și dotărilor comune din clădirile cu
mai multe apartamente de locuit sau alte spații decât locuința, aflate în
proprietate exclusivă sau în proprietate comună pe cote părți obișnuită sau
temporară;
2. b) coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a
două imobile învecinate (drumuri, izvoare, poteci);
3. c) coproprietatea forțată a despărțiturilor dintre două imobile (zid, gard,
șanț);
4. d) copropr ietatea forțată asupra bunurilor considerate ca bunuri de familie
(tablouri, hârtii de familie, locuri de veci).
5. e) Situația clădirilor cu mai multe apartamente – reglementată în
România pentru prima dată prin Legea nr.3/1927 ( art.57 ), impusă de
evoluția demografică a țării și dezvoltarea construcțiilor de locuințe, când
asupra unor părți din clădire destinate să servească pe apartamente -, a
pus o serie de probleme practice a modului de exercitare a dreptului de
proprietate în privința acestor părț i. Reglementările au fost modificate prin
legile 4/1973 și 5/1973, prin intrarea unor noi norme în vigoare. După 1989,
astfel de reglementări au fost introduse prin Legea 50/1991, cu referire la
regimul juridic al coproprietății forțate asupra părților com une din clădirile cu
mai multe apartamente. Tot astfel, în conformitate cu art.14 din Decr. –
lege nr.61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului
către populație, art.36 din legea nr.50/1991 privind autorizarea executării
construcț iilor și respectiv art.10 din legea nr.85/1992 privind vânzarea de
locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din
fondurile unităților economice, se prevede că, în cazul în care într -o clădire
sunt mai multe apartamente sau spații cu altă destinație, având proprietari
diferiți, odată cu dreptul de proprietate asupra acestora, se transmite și se
dobândește și dreptul de proprietate pe cote -părți din construcțiile,
instalațiile și dotările care prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun.
În prezent regimul juridic al coproprietății forțate și perpetue asupra părților
comune din clădirile cu mai multe apartamente îl reprezintă legea nr.114/1996 –
legea locuinței, în care se află inclus regulamentul cadru al asociațiilor de

proprietari. În art.3 alin.1 lit.c această modalitate a dreptului de coproprietate este
definită astfel: “prin proprietate comună se înțeleg toate părțile dintr -o clădire
aflată în proprietat , care nu sunt apartamente și care sunt destinate folosirii în
comun de către toți coproprietarii din acea clădire“. În Anexă sunt enumerate
toate părțile clădirii care sunt de folosință comună și, deci, în coproprietate
forțată: terenurile de sub clădire, curtea, fundația, structura de rezistență,
acoperișul, terase le, coșurile de fum, scările, holurile, pivnițele, subsolurile, casa
scării, ascensoarele. La acestea se adaugă elemente de folosință comună aduse
ulterior ca dotări: conductele de apă, sisteme de încălzire, paratrăznete, antene,
etc.
7.3. Drepturile și obligațiile coproprietarilor. 33
a)Drepturile coproprietarilor , în cazul coproprietății forțate și
perpetue, sunt mai largi decât drepturile coproprietarilor privind proprietatea
comună pe cote -părți obișnuită sau temporară, comportarea lor exteriorizându -se
adesea ca și când ar avea un drept de proprietate exclusivă. Fie care din
coproprietari poate poseda și folosi bunul obiect al coproprietății forțate și
perpetue, fără a avea nevoie de consimțământul celorlalți coproprietari, cu
respectarea a două limite:
-Prin folosința exercitată să nu aducă atingere dreptului egal și reciproc al
celorlalți coproprietari, care au drepturi concurente și de aceeași natură. Nu
interesează mărimea cotei părți ideale și abstracte, cât deține coproprietarul din
bun. De exemplu, proprietarul unui apartament compus dintr -o singură cameră și
dependințe dintr -un bloc cu mai multe apartamente deși are o cotă -parte mai
mică din dotările comune, nu i se poate limita potrivit cotei sale folosirea scărilor,
liftului, acoperișului etc.
-Actele de folosință trebuie exercitate numai pentru utilizarea bu nului principal
(proprietate exclusivă), prentru a cărui exploatare este destinat bunul accesoriu
(aflat în coproprietate forțată), în armonie cu interesul celorlalți coproprietari.
1. b) Obligațiile coproprietarilor în cadrul coproprietății forțate sunt de a
suporta, proporțional cu partea fiecăruia, toate cheltuielile de întreținere și
conservare a bunului comun, obiect al acestei coproprietăți. Această
obligație subzistă numai cât subzistă și dreptul de proprietate asupra
bunului principal. Atunci când aces t drept încetează, proprietarii urmează
să fie exonerați și de suportarea cheltuielilor aferente părții de coproprietate
forțată.
Actele de dispoziție încheiate de proprietar în privința bunului care face obiectul
dreptului de proprietate exclusivă, au con secințe, de drept și la înstrăinarea cotei –
părți a bunului aflat în coproprietate forțată. În schimb coproprietarul nu poate

încheia acte de înstrăinare separate cu privire la bunul aflat în coproprietate
forțată.
7.4. Încetarea cop roprietății forțate .
Dacă proprietatea comună pe cote -părți obișnuite sau temporară poate înceta
oricând, la cererea oricărui coproprietar, în schimb coproprietatea forțată va
continua să existe pe întreaga durată a existenței imobilului cu mai multe
apart amente sau până la încetarea împrejurării de fapt care a născut
coproprietatea.
Totuși există cazuri de încetare a coproprietății forțate.
Acestea sunt:
1. Încetarea coproprietății forțate prin acordul tuturor coproprietarilor . Acest
mod de încetare este crea ția practicii judiciare, care a decis că: “ starea de
indiviziune forțată asupra părților comune poate să înceteze, dacă există
acordul tuturor coproprietarilor, dar nu împotriva voinței lor, refuzul unui
coproprietar de a consimți neputând fi considerat ca o exercitare abuzivă a
dreptului său” .34 Partajul este posibil numai dacă bunul comun prin natura
sa poate fi împ ărțit.
2. b) Încetarea coproprietății forțate atunci când nu se mai impune cu
necesitate a fi menținută. Tot în practica judiciară s -a decis astfel, spre
exemplu, podul unei clădiri aflat în folosință comună, care poate fi partajat
comod în natură fară a fi l ezate în nici un fel interesele
coproprietarilor. 35 S-a mai decis că atunci când suprafața unei curți o
depășește pe cea normală, porțiunea respectivă de teren poate fi împărțită,
fără ca, admițând atare acțiune, instanța judecătorească să înfrângă
principiul general al coproprietății forțate;
3. c) Încetarea coproprietății forțate atunci când un coproprietar dobândește
proprietatea exclusivă a întregului imobil, de la ceilalți coproprietari. Este
cazul în care un coproprietar dobândește și proprietățile celorlalți, până
atunci exclusive, părțile comune nu mai deservesc bunuri principale
apaținând de mai mulți coproprieta ri și atunci coproprietatea forțată se
transformă în proprietate exclusivă.
4. d) Pieirea integrală a bunului aflat în coproprietate. Dispărând obiectul
coproprietății în mod logic dispare și coproprietatea.

8. Dreptul de proprietate comună în devălmășie
8.1. Noțiune . Dreptul de proprietate în devălmășie este o formă a proprietății
comune în conformitate cu care bunurile care fac obiectul acesteia aparțin

nedivizat, nefracționat tuturor titularilor care pur și simplu îl stăpânesc împreună.
Devălmășia poate rezu lta din lege sau din convenția părților.
Caracteristica principală a dreptului de proprietate comună în devălmășie rezidă
în faptul că titularii acestui drept nu cunosc nici întinderea dreptului lor de
proprietate, nici cota parte ce le revine și nici bunu rile ce aparțin fiecăruia în
parte, în materialitatea lor.
Dacă în trecut această formă de coproprietate avea o mai largă aplicabilitate
practică, în prezent legislația noastră civilă nu cuprinde o reglementare generală
a dreptului de proprietate comună în devălmășie. Noțiunea proprietății
devălmașe se desprinde din prevederile Codului familiei ( art.30 și 35) cu aportul
jurisprudenței și al doctrinei, configurându -i apoi caracterele pe care se bazează.
8.2. Caracterizare și cazurile de proprietate comună în devălmășie. Singurul caz
de devălmășie legală își are temeiul în comunitatea de bunuri a soților rezultată
din căsătorie. Obiect al acestui drept de proprietate îl constituie bunurile
dobândite de oricare din soți, în timpul căsătoriei, în proprietate. Co munitatea de
bunuri a soților este prevăzută de art.30 C.familiei și este constituită dintr -o
universalitate de drepturi și obligații . Din textul legal arătat se desprinde că
proprietatea în devălmășie a soților are ca obiect numai acele bunuri care au fo st
dobândite de către ei sau de oricare din ei în timpul căsătoriei.
Nașterea și menținerea raporturilor de proprietate comună în devălmășie sunt
determinate de existența căsătoriei dintre soți. Subiect al dreptului de proprietate
comună în devălmășie poat e fi numai acea persoană care se află căsătorită, cei
doi soți împreună sunt titulari ai acestui drept de proprietate. El subzistă pe
durata căsătoriei.
Dreptul de proprietate comună în devălmășie al soților nu se confundă și nu se
identifică cu comunitate a de bunuri a soților, aceasta din urmă o conține și pe
cea dintâi. Cele două noțiuni își păstrează însă distincția, ca de la o parte la
întreg, ca de la gen la specie, comunitatea matrimonială de bunuri constituind
genul, iar devălmășia, specia.
În cadrul comunității de bunuri a soților, constituie obiectul proprietății lor
comune și deci se află în devălmășie numai acele bunuri asupra cărora ei au un
drept de proprietate în înțelesul art. 30 alin. 1 din C.familiei: “Bunurile dobândite
în timpul căsătorie i de către oricare dintre soți, sunt de la data dobândirii lor,
bunuri comune ale soților”. Bunurile proprii ale fiecărui soț, care sunt enumerate
de art. 31 C. familiei, nu intră în sfera bunurilor comune.
Așadar, devălmășia este caracterizată ca acea situație juridică în care soții
stăpânesc în comun un bun sau o universalitate de bunuri asupra cărora au un
drept de proprietate sau un alt drept real, fără ca să i se cunoască de la început
întinderea sau bun urile ce îi aparțin în materialitatea lor. Devălmășia se poate

realiza ca modalitate și asupra altor drepturi reale, cum ar fi, spre exemplu,
asupra terenului concesionat pentru a constitui împreună o locuință, sau de
uzufruct, superficie etc.
Devălmășia p oate rezulta și din convenția părților, când două sau mai multe
persoane, își exprimă acordul de voință în mod expres, prin care să convină ca
bunuri pe care le dobândesc împreună sau separat să aibă natura juridică de
proprietate devălmașă, sau să convină asupra constituirii în devălmășie în
privința unui alt drept real. Particularitatea constă în aceea că până la încetarea
raporturilor de proprietate comună în devălmășie când se transformă în
coproprietate pe cote -părți stabilită pentru fiecare copropriet ar, nici unul din ei nu
poate să dispună, prin acte între vii, de dreptul de proprietate devălmaș. Aceasta
este consecința faptului că titularul dreptului de proprietate comună în
devălmășie nu are o cotă -parte determinată, concretă din drept.
În practică, codevălmășia convențională o întâlnim atunci când înainte de
căsătorie, viitorii soți conviețuiesc și achiziționează imobile pe numele unuia
dintre ei, cu contribuția comună și ei convin ca imobilul să devină bun comun, iar
ulterior se căsătoresc, imobilu l va avea regim juridic de bun comun. Pentru
perioada conviețuirii anterioare actului căsătoriei, temeiul proprietății devălmașe
îl constituie convenția părților.
8.3. Exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmășie . În principiu, ca
orice drept de proprietate, și dreptul de proprietate comună în devălmășie are în
conținutul său atributele de posesie, folosință și dispoziție. Exercitarea
atributelor pe care le conferă dreptul de proprietate prezintă unele particularități
care sunt determinate de natura intrinsecă a relațiilor dintre titularii acestui drept.
Trăsătura cea mai elocventă a modului de exercitare a dreptului de proprietate în
devălmășie este dată de regimul juridic legal instituit în cadrul comunității de
bunuri a soților. Relațiile di ntre soți sunt bazate pe deplina egalitate a acestora în
hotărârile pe care le iau în privința patrimoniului comun. Art. 35 din C. familiei
organizează modul de exercitare a atributelor dreptului de proprietate comună în
devălmășie.
Rezultă din textul aces tui articol că soții pot să stabilească de comun acord,
modul în care vor exercita acest drept. Codul familiei, în teza I a art. 35, a instituit
prezumția mandatului tacit reciproc: “Oricare dintre soți, exercitând singur aceste
drepturi, este socotit că a re și consimțământul celuilalt soț”. Prezumția
mandatului tacit reciproc satisface siguranța circuitului civil, pe care îl fluidizează,
apără actele juridice încheiate cu terții și în același timp înlesnește administrarea
și gospodărirea împreună de către soți a bunurilor lor comune. Prezumția constă
în aceea că, atunci când unul dintre soți exercită prerogativele asupra bunurilor
comune, se presupune că acționează atât în nume propriu cât și al soțului, pe
care îl reprezintă. În privința bunurilor, aceea i nstituită în favoarea posesorului

care înstrăinează, de art. 1909 C.civ. Suprapunerea celor două prezumții pune
deseori în practică dificultatea de a stabili care dintre ele este mai puternică și se
aplică în speță. Terțul dobânditor nu este obligat să -și pună această problemă, el
trebuind doar să fie de bună credință. Terțul este apărat în dublă ipostază, în
primul rând că încheie actul juridic cu un posesor al bunului mobil, împrejurare
care creează aparența dreptului, posesia exteriorizată este și un mij loc de
publicitate și în al doilea rând, pe baza prezumției mandatului tacit dintre soți, dar
care privește în mai mare măsură raporturile dintre ei. Prezumția este favorabilă
pentru terțul care a încheiat actul juridic pentru că el nu este obligat să veri fice
dacă la încheierea actului și -au dat consimțământul ambii soți. Dacă terțul este
complice la actul juridic efectuat de soțul dispunător, fiind de rea -credință și a
cunoscut opoziția celuilalt soț, acel act este sancționat cu nulitatea relativă.
Prezum ția mandatului tacit reciproc între soți este relativă, ea putând fi înlăturată
prin dovada contrară, anume că celălalt soț s -a opus la încheierea actului sau că
nu a dat mandat cu privire la un anumit act. Uneori opunerea unuia dintre soți de
a consimți l a încheierea unui act juridic nu este justificată și îmbracă forma
abuzului de drept și în mod vădit prin această atitudine prejudiciază comunitatea
de bunuri.
Mandatul tacit reciproc poate fi restrâns prin voința comună a soților sau
unilateral prin voinț a unuia dintre soți de a se opune la anumite acte juridice sau
la anumite categorii de bunuri mobile. 36 Mandatul t acit între soți este limitat de
lege la bunurile mobile. El nu se aplică și ca atare este exceptat în privința
actelor de dispoziție cu privire la terenurile și construcțiile, bunuri comune. Art. 35
al. 2, în partea finală, prevede că nici unul dintre soți nu poate înstrăina și nici nu
poate greva un teren sau o construcție ce face parte din bunurile comune, dacă
nu are consimțământul expres al celuilalt soț. Consimțământul expres se poate
realiza fie prin participarea efectivă a ambilor soți la încheierea actului juridic, fie
unul din soți dă un mandat special de reprezentare celuilalt soț, care va încheia
singur actul juridic. Existența consimțământului soțului care nu a participat
nemijlocit la încheierea actului juridic nu presupune în mod obligatoriu se mnarea
acestuia și de către soțul respectiv. Împrejurarea că și el și -a dat consimțământul
va putea fi dovedită de către cel interesat prin orice mijloc de probă, chiar dacă
înscrisul a fost semnat numai de către unul dintre aceștia.
Dispoziția din art. 35 al. 2 C.fam. constituie o măsură de protecție pentru soți, în
interes particular. Ca atare sancțiunea este nulitatea relativă și poate fi invocată
numai de către soțul care nu și -a dat consimțământul, tot el putând să confirme
actul nul relativ.
8.4. Înce tarea dreptului de proprietate comună în devălmășie. Proprietatea
comună în devălmășie fiind în legislația actuală specifică căsătoriei, există pe
toată durata căsătoriei.

În consecință, această modalitate de proprietate încetează odată cu desfacerea
sau î ncetarea căsătoriei. Teoretic, în oricare din aceste momente, dreptul de
proprietate devălmașă se transformă într -o proprietate pe cote -părți; dacă nu se
dispune altfel, de regulă ambele cote -părți sunt egale. În cadrul operațiunii de
împărțeală este deter minată cu exactitate întinderea drepturilor dintre foștii soți și
bunurile materiale ce vor deveni proprietate exclusivă a fiecăruia dintre ei.
Împărțirea are loc după regulile de la partaj, deja analizate în secțiunea
anterioară, prin bună învoială între soți, iar dacă nu se înțeleg va hotărî instanța
judecătorească.
Pentru motive temeinice, bunurile comune pot fi supuse împărțelii, la cererea
oricăruia, în conformitate cu art. 36 al. 2 din C.familiei. Aceasta este o măsură
excepțională și este luată atun ci când interese legitime ale soților reclamă
împărțirea bunurilor comune.
Soții pot să solicite și instanța poate să dispună împărțeala, în întregime sau
numai în parte, a bunurilor care alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate
comună, bunurile atribu ite în lotul unuia dintre ei devin bunuri proprii ale acestuia.
Codul familiei prevede în art. 33 că proprietatea comună în devălmășie poate
înceta în timpul căsătoriei și la cererea creditorilor personali ai soților în măsura
necesară acoperirii creanțelo r lor. Efectul este același, adică bunurile împărțite
devin obiectul dreptului de proprietate exclusivă al fiecăruia dintre soți.
Este de reținut că la data încetării coproprietății în devălmășie ca urmare a
încetării sau desfacerii căsătoriei, această pro prietate se transformă într -o
proprietate comună pe cote -părți determinabile. Prezumția de egalitate a cotelor
poate fi combătută atunci când unul dintre soți, după criterii consacrate în
practica judiciară, dovedește că are o contribuție substanțial mai m are la
dobândirea bunurilor comune.
În cazul încetării căsătoriei ca urmare a decesului unuia dintre soți, se naște pe
data decesului care este și data deschiderii succesiunii, în mod automat starea
de indiviziune pe cote părți între soțul supraviețuitor și moștenitorii soțului
decedat.
8.5. Asemănări și deosebiri între proprietatea comună pe cote -părți și
proprietatea comună în devălmășie. Fiind două forme ale aceleiași modalități a
dreptului de proprietate comună, între ele există asemănări și deosebiri.
8.5.a. Asemănări:
1. În ambele cazuri există concomitent mai mulți titulari ai dreptului de
proprietate asupra aceluiași bun sau aceleiași mase de bunuri,
nefracționate în materialitatea lor;

2. În ambele situații titularii pot stabili de comun acord asupra mod ului de
organizare a exercitării prerogativelor dreptului de proprietate, fiecare dintre
titulari având calitatea de subiect de drept de sine stătător;
3. În ambele situații coproprietatea încetează prin partaj desfășurat după
aceleași norme, cu excepția copr oprietății forțate și perpetue.
8.5.b. Deosebiri:
1. În cadrul dreptului de proprietate comună pe cote -părți fiecare coproprietar
are determinată o cotă -parte ideală și abstractă din dreptul de proprietate
asupra bunului comun. Titularii dreptului de propriet ate comună în
devălmășie nu au determinată o asemenea cotă -parte, atâta timp cât există
comunitatea de bunuri nerecunoscându -se întinderea exactă a drepturilor
ce se cuvin fiecăruia.
2. Dreptul de proprietate comună pe cote -părți se naște și poate exista
indiferent de titluarii săi (persoane fizice sau juridice), de drept public sau
de drept privat, neavând semnificație calitatea copărtașilor.
În schimb proprietatea comună în devălmășie are un caracter intuitu personae, în
cazul celei legale este condițion ată de calitatea de soți a copărtașilor.
3. Izvorul coproprietății pe cote -părți este legea, convenția, succesiunea,
uzucapiunea etc. Izvorul coproprietății devălmașe este, de regulă, uzucapiunea
etc. Izvorul coproprietății devălmașe este, de regulă, legea (c omunitatea
matrimonială a soților) și cu totul excepțional convenția.
4. Dreptul de dispoziție și al celorlalte prerogative ale proprietății este diferit.
Coproprietarii pe cote -părți pot înstrăina fără acordul celorlalți cota -parte
din dreptul asupra bunului , poate să dispună liber și neîngrădit după propria
voință. Proprietarii codevălmași, neavând determinată întinderea drepturilor
lor, nu se pot bucura de un drept de dispoziție. După cum s -a văzut,
prezumția mandatului tacit reciproc instituită de codul fa miliei are reguli mai
restrânse și nu atât de largi față de cele pe care le are proprietarul cotei
părți.
5. Împărțirea bunurilor sau masei de bunuri care fac obiectul coproprietății pe
cote-părți, se face având în vedere cota -parte predeterminată a fiecărui
coproprietar, a cărei întindere este dinainte cunoscută (ex. 1/3; 3/5; 2/4,
20%, 30%, etc). La împărțirea bunurilor comune ale soților aflați în
devălmășie prezumția de egalitate a participării lor este relativă, împărțirea
se face potrivit criteriului con tribuției fiecărui soț la dobândirea bunurilor
comune.
6. La coproprietatea comună pe cote -părți obișnuită sau temporară se aplică
regula unanimității în exercitarea atributelor care alcătuiesc conținutul
dreptului de proprietate (administrare, folosință, con servare), adică numai

în măsura în care nu aduc atingere folosinței concomitente a celorlalți
proprietari și nu schimbă destinația bunurilor respective.
Exercitarea proprietății comune în devălmășie este organizată prin lege fiind
instituit mandatul tacit reciproc, în virtutea căruia se fac acte de administrare și
folosință asupra bunurilor comune, fără consimțământul celuilalt soț. Desigur se
au în vedere limitările aduse actelor de dispoziție asupra bunurilor imobile.
Fiecare soț acționează și în calitate de reprezentant al celuilalt.

Note bibliografice:
1 M. Văraru : Dreptul administrativ , Ed. Socec, 1928, p. 443 -444; C.. Hamangiu,
I. Rosetti -Bălănescu, Al. Băicoianu : Tratat de drept civil , vol. I, Ed. Națională
Ciornei, 1928, p. 917
2 I. Sabău -Pop: op.cit., p. 49
3 C.S.J., Sect. Cont. Adm., Dec. 1514/1997, în R.D . nr. 6/1998, p. 133 -134; Idem
n. 512/1998, în R.D. nr. 12/1998, p. 151 -152; C.S.J. Dec. 1104/1994 publicata in
R.D. nr. 7/1994, p. 86; Dec, nr. 103/1995, publicată în Buletinul Jurisprudenței,
Culegerea de decizii pe anul 1995, p. 535.
4 Publicată în M.O., I, nr. 75/2001
5 E. Bălan : Domeniul administrativ , Ed. Lumina Lex, 1998, p. 26. Referitor la
H.G. nr. 113/1992, privind defalcarea bunurilor din domeniul public de interes
local, considerăm că și -a pierdut din importanța, fiind abrogată implicit de art. 25
din Legea nr. 213/1998;
6 L. Pop , op.cit ., p. 77 și urm.
7 L Pop , op.cit ., p.94
8 D. Lupulescu : Drept civil. Drepturi reale principale , Ed. Lumina Lex, 1997, p.
47; C. Bârsan, M. Gaiță, M Pivn iceru : Drept civil. Drepturi reale , I.E., București,
p. 61; I.P. Romoșan: op.cit . 109.

9 Fr. Deak op.cit . p. 17; E Safta -Romano : Dreptul la moștenire , vol. I, Ed.
Graphis, lași, 1995, p. 161; Curtea Constituțională, Dec. nr. 342/29.09.1997,
publicată în M.O. nr. 333/27.09.1997; E Chelaru : op.cit . p. 157 -159
10 Tr. 1onașcu, S. Brădeanu : op.cit . p. 155; C.Stătescu, C. Bârsan : Drept
civiL Teoria generală a drepturilor reale ,Univ. București, Ed. 1980, p. 177 –
179; LPop : op.cit . p. 127 -128; I.P. Filipescu : op.cit . (Ed. 1996), p. 141 -142; Gh.
Beleiu : Drept civil român . Introducere în dreptul civil român, Subiectele dreptului
civil, Ed. ”Șansa”, București, 1994, p. 154; D. Lupulescu , op.cit ., p.56, I. P.
Romoșan : op.cit ., p. 220.
11 C. Stătescu : În legătura cu practica judiciară privind partajul unor
constructii …, in ”R.R.D.” nr. 12/1982, p. 25; L. Pop, op.cit ., p. 129.
12 C. Hamangiu, Rosetti -Bălănescu, Al. Băicoianu : op.cit . vol. II, p. 21
13 I.P.Romoșan , op.cit . p. 123
14 C Statescu, C. Barsan : op.cit ., p. 181
15 D. Lupulescu : Dreptul de proprietate comună pe cote -părți și aplicațiile sale
practice , Ed. Științifică, București, 1973, p. 16; Tr. Ionașcu, S. Brădeanu : op.cit .,
p. 157 -158
16 M. Planiol, G. Ripert : op.cit . p. 280, “Le partage localix danc le droit de
propriete”
17 I. Mihuță : Repertoriu de practică judiciară pe anii 1980 -1985 ; Ed. Șt. și
Encicl., București, Trib. Suprem, Dec.civ . nr. 570/1985, pag. 186
18 Tribunalul Suprem, Dec.nr . 819/1968, în R.R.D., nr. 11/1968, p. 188
19 Tribunalul Suprem, Dec.nr . 2626/1985, în Culegerea de decizii… 1985, p. 110
20 L Pop ; op.cit . p. 137; C.S.J., Sent. civ., Dec.civ . nr, 1336/1992, in R.D. nr.
2l1993, p, 71; idem Dec.nr . 2057/1993, in R.D. nr. 9/1994, p. 84.
21 Vezi C.S.J., S.civ. Dec.nr . 1199/1999, în R.D. nr. 1/1992, p. 84
22 D. Lupulescu , Dreptul de proprietate comuna pe cote -părți și aplicațiile sale
practice , Ed. Știintifică, București, 1973, p. 192 -193.
23 L.Pop : op.cit . , p. 138; C. Bârsan: op.cit , p. 181
24 Fr. Deak, op.cit ., p.545; M.Eliescu ; Transmisiunea și împărțeala moștenirii , în
Dreptul R.S.R., p.208
25 C.S.J, S.civ. Dec.nr . 1173/1991, în R.D. nr. 1/1992, p. 109

26 C.S.J, S.civ. Dec.nr . 884/1992, în R.D. nr. 11/1992, p. 84 -85
27 LPop, op.cit . p.141, Trib. Suprem, S.civ, Dec. nr. 1238/1989, în Revista
”Dreptul” nr.3/1990, p.68; C.S.J, S.civ, Dec.nr,754/1990 , în Revista
”Dreptul” nr.9-12, p.240.
28 Cap.VII/1 privind procedura împărțelii judecătorești a fost introdus prin O.U.G.
nr. 138/2000
29 Trib.Suprem, S.civ., Dec. nr.ll8/1989 , în Revista ”Dreptul”, nr.1-2/1990,p.134 ,
C.S.J, S.civ., Dec, nr. 2509 /1993 în Revista ”Dreptul”, nr 8/1994, p.86
30 L. Stănciulescu : Dreptul de moștenire , Ed.Rosetti 2000, p.284 -285; D.
Chirică : Drept civil. Succesiunile , Ed. Lumina Lex, 1998, p.329 -330; M.
Eliescu , op.cit ., p.297.
31 L.Pop:op .cit. p, 145
32 D.Lupulescu ; Dreptul de proprietate comună pe cote -părți și aplicațiile sale
practic e, Ed. Șt. Buc.1973 , p.117 -118
33 D.Lupulescu : op.cit ., p. 119; L.Pop: op.cit ., p. 145 -146; C.Stătescu,
C.Bârsan : op.cit . p. 190
34 Trib. Supr. S.civ. Dec.nr . 1095/1982, în Repertoriu de practică judiciară în
materi e civilă pe anii 1980 -1985, p.68
35 Trib. Supr. S.civ. Dec.nr . 31/1977, în Repertoriu de practică judiciară în
materie civilă pe anii 1975 -1980, p.65
36 M. Georgescu, Al. Oproiu : Reflecții cu privire la limitele mandatului tacit în
raporturile patrimoniale dintre soți, în R.R.D., nr. 4/1982, p. 29 -32; Trib. Supr.,
Dec. îndrumare nr. 18/1963, C.D. 1903, p. 25; C.S.J., S.Civ.., Dec.nr . 645/1992,
publicată în R.D. nr. 11/1993, p. 18; I.P. Filipescu : Tratat de dreptul familie , Ed.
All, 1998, p. 126.