Drept Civil.teoria Obligatiilor
INTRODUCERE
CAPITOLUL 1 . CONSIDERAȚII GENERALE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE
1.1. Definiția dreptului de proprietate
Proprietatea este forma juridică ce corespunde noțiunii economice, sociale, generale de apropriere. Ea a fost percepută de oameni, încă din momentul în care au ieșit din starea primitivă, ca fiind absolut necesară vieții. Oamenii nu au putut trăi, iar mai pe urmă progresa, decât apropriindu-și bunurile ce îi înconjurau.
Studiind evoluția proprietății se poate spune că dreptul de proprietate a evoluat de la o primă fază în care se prezenta sub o formă precară, către un drept de proprietate aproape absolut. Astfel, de la o coposesie temporară, a mers către o proprietate temporară, apoi la una definitivă și, în sfârșit, la proprietatea individuală considerată ca un drept absolut în folosul proprietarului. În această evoluție, proprietatea colectivă a început prin a se aplica proprietății mobiliare și apoi celei imobiliare.
În societatea primitivă întâlnim aproprierea fructelor și a productelor. Ulterior, pe măsura evoluției societății, se întâlnește aproprierea individuală a bunurilor și a uneltelor de muncă.
Proprietatea este un drept ce poartă asupra lucrurilor (res). În vremurile îndepărtate ea purta asupra obiectelor ce condiționau însăși viața: unelte de vânătoare, veșminte, produse necesare întreținerii. Mai târziu, de la viața de trib în care oamenii erau reuniți în mici grupuri nomade, în care proprietatea avea forma colectivă și se aplica mai ales turmelor de animale, s-a evoluat către faza proprietății familiale, iar mai apoi, în interiorul familiei, treptat, individul a căutat să posede singur un patrimoniu, distinct de al celorlalți. S-a ajuns astfel la proprietatea individuală.
Se poate spune deci că istoria dreptului de proprietate se confundă cu aceea a civilizației omenești. În acest context este de relevat că, inițial, proprietatea individuală a purtat asupra bunurilor mobiliare, în timp ce proprietatea colectivă și familială au purtat asupra pământului încă din antichitate (la egipteni, greci, romani, evrei, fenicieni, geți, daci etc.). Câtă vreme deținerea, conservarea și utilizarea personală și exclusivă lucrurilor se realiza ca rezultat al unei activități proprii ori ca simpla luare în stăpânire a obiectelor din natură, apropierea bunurilor avea natura unei simple relații economice de proprietate.
Instinctul social, tendința omului de a trăi în colectivitate a determinat diverse moduri de organizare socială ce au culminat cu apariția statului și a dreptului. Prin intermediul statului și dreptului, aproprierea bunurilor, relația economică de proprietate, a îmbrăcat haina juridică devenind drept de apropriere, drept de însușire, drept de proprietate.
Acest fenomen se reflectă pregnant și în procesul apariției și evoluției proprietății în dreptul roman, a tipurilor și a formelor sale de manifestare.
În epoca prestatală a Romei, proprietatea asupra pământului era colectivă, cu excepția a două iugăre de pământ care se aflau în proprietatea familială (pentru loc de casă și grădină). Cuvântul proprietas apare mult mai târziu, fiind întrebuințat, potrivit documentelor, pe la începutul secolului al II-lea î.e.n. Primii termeni în materie de proprietate au fost mancipium (a lua cu mâna), care desemna proprietatea și herus, ce îl indica pe proprietar. Ulterior, proprietatea era desemnată de cuvintele dominium ex jure quiritium, iar proprietarul de cuvântul dominus. Termenii de dominium și dominus indicau ideea de a stăpâni un animal, iar la modul general stăpânirea bunurilor mobile. Pentru a defini averea, romanii foloseau cuvintele pecunia și familia, separate sau împreună (în Legea celor XII Table din anul 450 î. Ch.). Pecunia, care derivă din pecus (turmă) în epoca primitivă, trebuie raportat la proprietatea asupra animalelor și evidențiază faptul că primul mijloc de schimb erau animalele din turmă. Familia avea sensul de bunuri casnice, mobile.
Se poate concluziona că, în timpurile primitive la romani, proprietatea individuală viza numai bunurile mobile. O dată cu dezvoltarea societății, și bunurile imobile au constituit obiect de proprietate individuală. Obiecte ale proprietății au fost considerate chiar și oamenii. Obiectele dreptului de proprietate au fost împărțite în trei categorii: bunurile, animalele și animalele care cugetă (sclavii). Sclavii erau considerați ca lucruri și puteau fi vânduți, abandonați, chiar omorâți și transmiși prin succesiune ca și celelalte bunuri ale defunctului. Pe măsură, însă, ce popoarele s-au organizat în stat, pe aceeași măsură, proprietatea este reglementată și sancționată de puterea politică.
În concluzie, proprietatea a început prin a fi posesie, apoi proprietate colectivă și în cele din urmă a devenit individuală.
Ca noțiune economică, prin proprietate se înțelege totalitatea relațiilor dintre oameni privind însușirea bunurilor, relații reglementate de norme sociale specifice diferitelor epoci istorice.
Sub acest aspect, proprietatea presupune exercitarea atributelor de proprietar asupra unor bunuri determinate sau determinabile în mod direct și nemijlocit. Ca raport social-economic, proprietatea exprimă aproprierea unor bunuri corporale sau incorporale de către titularii ei ca și exercitarea de către aceștia a atributelor proprietății prin putere proprie și în interes propriu, dar cu respectarea dispozițiilor legale.
În ceea ce privește conținutul dreptului de proprietate, în literatura economică s-a apreciat că acesta include mai multe elemente: însușirea ca posesie, folosirea obiectului proprietății, dispoziția asupra acestuia, dreptul de a culege fructele ca și dreptul de gospodărire, administrare și gestionare. Din această perspectivă, conținutul economic al dreptului de proprietate, în viziunea actuală, se apropie de cel juridic.
În literatura de specialitate, s-a considerat că dreptul de proprietate este „cel mai întins dintre toate drepturile reale și cel mai complet dintre toate drepturile subiective”, deoarece conferă titularului său exercițiul tuturor prerogativelor pe care legea i le recunoaște.
De asemenea, proprietatea a fost caracterizată ca „un drept în virtutea căruia o persoană poate să facă dintr-un lucru tot ce dorește, o completă libertate de acțiune fiind recunoscută proprietarului asupra lucrului care face parte din dreptul său de proprietate”, în afară de excepțiile fixate prin lege ori convenție.
Codul Civil francez în articolul 544 dă dreptului de proprietate o definiție devenită clasică. Ea a fost preluată în Codul civil român de la 1864 în articolul 480. Legiuitorul român definește în art. 480 Cod civil dreptul de proprietate ca fiind „dreptul ce are cineva de a se bucura și a dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege”. S-a reproșat acestei formulări că a utilizat termenul nejuridic „a se bucura” spre a exprima atributele clasice ale acestui drept: jus utendi și jus fruendi ori că a omis menționarea caracterului perpetuu al acestuia. În ce privește sublinierea în definiție a caracterului absolut, s-a considerat că ad literam acesta este antijuridic și antisocial. Într-o opinie contrară, s-a remarcat caracterul intuitiv și practic al definiției date în articolul 480 Cod civil, aceasta fiind construită prin enumerarea atributelor și a caracterelor dreptului de proprietate. Cu privire la termenul „a se bucura” s-a apreciat că acesta trebuie interpretat ca exprimând dreptul de a întrebuința bunul (usus) și de a-i culege fructele (fructus).
Completând prevederile art. 480 Cod civil, art. 482 precizează că: „proprietatea unui lucru mobil sau imobil dă drept asupra tot ce produce lucrul și asupra tot ce se unește ca accesoriu cu lucrul într-un mod natural sau artificial”.
Unii autori au criticat această definiție, atât pentru faptul că dreptul de proprietate este considerat numai prin unele dintre atributele sale – usus și abusus – un alt atribut (fructus) fiind ilustrat de textul art. 482 Cod civil, cât și pentru că ignoră unul dintre caracterele sale esențiale și anume perpetuitatea, punând un accent mai mare pe celelalte două, respectiv caracterul său absolut și exclusiv.
Alți autori consideră că definirea dreptului de proprietate doar prin atributele sale nu surprinde esența lui, respectiv conținutul social economic. Astfel este posibil ca unele dintre atributele dreptului de proprietate să aparțină altor persoane decât titularul dreptului de proprietate, „fie în temeiul unui drept real derivat din cel de proprietate, fie în temeiul unui raport juridic obligațional”.
Iată de ce pentru definirea dreptului de proprietate trebuie determinată „poziția specifică” a celor cărora le aparțin ori exercită atributele dreptului de proprietate.
În acest context, particularitățile dreptului de proprietate constau în aceea că proprietarul exercită atributele acestui drept în putere proprie și în interes propriu. Aceasta înseamnă că el se supune numai legii, în timp ce persoanele care exercită unele atribute ale dreptului de proprietate o fac în temeiul voinței proprietarului și al legii, proprietarul fiind acela care determină limitele de exercitare a acestor atribute.
De asemenea, proprietarul exercită atributele dreptului său în interesul propriu, respectiv este singurul subiect de drept care exercită personal sau prin alte persoane plenitudinea atributelor dreptului de proprietate, conform propriului său interes.
Se poate concluziona că, sub aspect economic, dreptul de proprietate exprimă aproprierea unor bunuri materiale.
Sub aspect juridic, în literatura de specialitate dreptul de proprietate a căpătat mai multe definiții ce au în vedere, în principal, toate cele trei atribute: posesia, folosința și dispoziția, pe care acest drept le conferă proprietarului.
Conturarea dreptului de proprietate numai prin atributele pe care acesta le conferă titularului său nu surprinde însă conținutul său social-economic, respectiv modul în care sunt exercitate aceste atribute. De aceea unii autori au considerat că pentru definirea dreptului de proprietate, pe lângă enunțarea atributelor prin care el se exteriorizează, trebuie precizată și poziția celui căruia îi aparțin sau a celui care le exercită. Din acest punct de vedere, dreptul de proprietate este „acel drept subiectiv care dă expresie aproprierii unui lucru, drept care permite titularului să posede, să folosească și să dispună de acel lucru, în putere proprie și în interes propriu, în cadrul și cu respectarea legislației existente.
Criticile aduse definiției legale a dreptului de proprietate explică tendința autorilor de a elabora formulări proprii, care să dea deplină claritate acestui concept noțional. Această tendință a fost accentuată de evoluția reglementării juridice, de necesitățile jurisprudenței cât și de progresele cercetării în materia drepturilor subiective.
În secolul trecut, definirea dreptului de proprietate s-a făcut mai ales în termenii teoriei dreptului natural, voința titularului fiind considerată factor esențial. În acest sens dreptul de proprietate a fost definit ca „virtutea in temeiul căreia un lucru este supus în mod absolut și exclusiv voinței unei persoane”. Formularea aparține autorilor francezi Aubry și Rau și a fost utilizată și în dreptul nostru până în primele decenii ale secolului XX.
O altă definiție de referință ce subliniază și limitele în care voința titularului se poate manifesta este și aceasta: „dreptul de proprietate este dreptul asupra unui lucru, în virtutea căreia, lucrul se află supus în mod exclusiv și perpetuu la puterea unei persoane sau a celor care îl dobândește de la ea și care se manifestă prin facultatea de a servi, a se bucura și a dispune în mod liber de acel lucru”.
În opinia altor autori se insistă pe relația de stăpânire ori asupra relației de apartenență. De pe o altă poziție, unii autori definesc dreptul de proprietate în raport cu utilitatea sa, precum în definiția: „dreptul de proprietate este puterea de a islației existente.
Criticile aduse definiției legale a dreptului de proprietate explică tendința autorilor de a elabora formulări proprii, care să dea deplină claritate acestui concept noțional. Această tendință a fost accentuată de evoluția reglementării juridice, de necesitățile jurisprudenței cât și de progresele cercetării în materia drepturilor subiective.
În secolul trecut, definirea dreptului de proprietate s-a făcut mai ales în termenii teoriei dreptului natural, voința titularului fiind considerată factor esențial. În acest sens dreptul de proprietate a fost definit ca „virtutea in temeiul căreia un lucru este supus în mod absolut și exclusiv voinței unei persoane”. Formularea aparține autorilor francezi Aubry și Rau și a fost utilizată și în dreptul nostru până în primele decenii ale secolului XX.
O altă definiție de referință ce subliniază și limitele în care voința titularului se poate manifesta este și aceasta: „dreptul de proprietate este dreptul asupra unui lucru, în virtutea căreia, lucrul se află supus în mod exclusiv și perpetuu la puterea unei persoane sau a celor care îl dobândește de la ea și care se manifestă prin facultatea de a servi, a se bucura și a dispune în mod liber de acel lucru”.
În opinia altor autori se insistă pe relația de stăpânire ori asupra relației de apartenență. De pe o altă poziție, unii autori definesc dreptul de proprietate în raport cu utilitatea sa, precum în definiția: „dreptul de proprietate este puterea de a uza de un lucru și de a profita în mod exclusiv și perpetuu de toată utilitatea pe care acest lucru este susceptibil să o procure”, ori în formularea: dreptul de proprietate consistă în folosirea întregii utilități a unui lucru, de aceea s-a numit plena in re potestat.
Considerând că folosirea unui număr redus de elemente de definire nu asigură claritatea necesară, o serie de autori au inclus în definițiile date dreptului de proprietate și atributele, caracterele ori scopul acestui drept.
Desigur că în astfel de situații s-a renunțat la exprimarea scurtă, intuitivă, preferându-se formulări complexe, cu un grad mare de cuprindere, precum în următoarele definiții: „dreptul de proprietate este acel drept subiectiv ce dă expresie aproprierii – într-o anumită formă socială și ținând seama de sistemul raporturilor de clasă istoricește determinate – unui lucru, drept ce permite individului sau colectivității, putere proprie și în interesul său propriu, în cadrul și cu respectarea legislației existente” ori „dreptul de proprietate este dreptul subiectiv ce dă expresie aproprierii unui lucru – într-o anumită formă socială, ținând seama de sistemul relațiilor de producție existente – și care permite individului sau colectivității, să posede, să folosească și să dispună de lucrul respectiv, fie direct și nemijlocit, ca efect al punerii în valoare de către titularul lor a drepturilor reale principale constituite asupra lui, în cadrul și cu respectarea legislației existente”.
Tot astfel dreptul de proprietate a fost definit ca „drept real care conferă titularului sau persoanei fizice sau juridice atributele de posesie, de folosință și de dispoziție asupra unui lucru, pe care le exercita în mod exclusiv și absolut din putere proprie și interes propriu”.
Tendințele arătate se reflectă, mai mult sau mai puțin evident și în formulările date dreptului de proprietate în doctrina noastră juridică în ultimii ani.
Astfel, într-o opinie, dreptul de proprietate a fost definit ca: „drept real ce conferă titularului dreptul de a întrebuința lucrul potrivit naturii ori destinației sale, de a-l folosi și de a dispune de el, în mod exclusiv și perpetuu, în cadrul și cu respectarea dispozițiilor legale”.
Într-o altă opinie, dreptul de proprietate a fost definit ca: „drept subiectiv care permite titularului său, persoană fizică sau juridică, să posede, să folosească și să dispună liber de un lucru care se află supus în mod exclusiv si perpetuu, în puterea proprie a titularului său.”
Într-o formulare sintetică, dreptul de proprietate a fost definit ca „drept real potrivit căruia titularul se poate bucura și poate dispune de lucrul său, în condițiile legii, cu respectul drepturilor omului”.
Cele expuse, conduc la concluzia că, în materia definirii dreptului de proprietate, opiniile autorilor sunt divergente cu privire la fundamentare, natură, atribute, caractere și utilitate a dreptului, și că, în raport de reglementarea juridică a acestui drept și poziția majoritară a doctrinei, o parte a elementelor de definire utilizate sunt susceptibile de critică.
1.2. Reglementarea legală a dreptului de proprietate
1.2.1. Dreptul de proprietate în constituția României
În concepția clasică, alcătuită după tradiția dreptului roman, proprietatea apare ca prototipul dreptului real absolut. Proprietatea este un drept absolut, exclusiv și perpetuu. Dar, oricât de absolut e reglementat prin lege, dreptul de proprietate nu ar prezenta vreo autoritate și nici interes decât în măsura în care exercițiul lui este garantat și protejat.
În sistemul nostru de drept, proprietatea beneficiază de o dublă garanție: o garanție de ordin constituțional și o garanție de drept comun manifestată prin mijloace juridice de apărare, în cadrul cărora un loc important îl ocupă acțiunea în revendicare.
Constituția din decembrie 1991 a avut în vedere, la reglementarea proprietății, evoluția acestei instituții în elementele sale intrinseci, de la caracterul individualist spre ideea de funcție socială.
În acest spirit a fost consacrat principiul că dreptul de proprietate privată cu regimul său juridic este ocrotit de stat, aflându-se însă în interdependență cu proprietatea publică.
Constituția României din 1991 conține dispoziții privitoare la proprietate în art. 41 și art. 135. Astfel, în Titlul II intitulat „Drepturile, libertățile și îndatoririle fundamentale”, la Capitolul II, care reglementează drepturile și libertățile fundamentale, art. 41, consacrat protecției proprietății private, dispune la alin. (1): „Dreptul de proprietate, precum și creanțele asupra statului sunt garantate. Conținutul și limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege.” Același text prevede principiul constituțional potrivit căruia proprietatea privată este ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular (alin. 2).
Legiuitorul constituant din 1991 nu a mai folosit expresia de „garantare a proprietății private” utilizată de Constituția din 1923. S-a susținut că aceasta nu înseamnă că termenul de „ocrotire” nu echivalează cu o garantare efectivă a acestui drept indiferent de titular. Că este așa, o atestă chiar reglementările de la art. 41 din Constituție, în care se precizează expres că dreptul de proprietate, precum și creanțele asupra statului sunt „garantate”; că proprietatea privată este ocrotită în mod egal de lege indiferent de titular și că nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire.
Întrucât, în cadrul discuțiilor privind revizuirea Constituției, s-a susținut că nu există un text constituțional care să consfințească garantarea dreptului de proprietate privată, ci doar ocrotirea proprietății private, termen care este insuficient și nerevelator pentru a satisface exigențele democratice ale concepției asupra dreptului de proprietate, în contextul ansamblului legislativ și instituțional al țării noastre, ce tinde să se integreze în structurile europene, în prezent conținutul art. 41 din Constituție este diferit, ca urmare a revizuirii Constituției prin Referendumul din 18-19 octombrie 2003. Astfel, alin. 2 al art. 41 din Constituție include, pe lângă termenul de „ocrotire”, și pe acela de „garantare” a proprietății private, dispunând: „Proprietatea privată este ocrotită și garantată în mod egal de lege, indiferent de titular”. În cuprinsul aceluiași alineat, se aduce o altă modificare importantă cu privire la instituția proprietății, înlăturându-se interdicția cetățenilor străini și a apatrizilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor situate în România, prin acordarea acestui drept cetățenilor Uniunii Europene, în condițiile tratatului de aderare. Astfel, în art. 41 alin 2 din Constituție se prevede: „Cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în condițiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană și din alte tratate internaționale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condițiile prevăzute prin lege organică, precum și prin moștenire legală.
La alineatul 3 sunt prevăzute dispoziții de principiu privitoare la exproprierea pentru utilitate publică. Concretizarea prevederilor constituționale în sensul garantării dreptului de proprietate privată împotriva unor eventuale măsuri abuzive ce i-ar aduce atingere, o constituie Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, ce consacră caracterul excepțional al exproprierii, iar prin reglementările adoptate, stabilește un echilibru între interesul public și dreptul de proprietate privată.
Constituția României revizuită aduce unele completări în ceea ce privește protecția proprietății private, fiind introdus un nou alineat la art. 41 și anume alineatul 3¹ care dispune: „Sunt interzise naționalizarea sau orice alte măsuri de trecere silită în proprietate publică a unor bunuri pe baza apartenenței sociale, etnice, religioase, politice sau de altă natură discriminatorie a titularilor.” Se imprimă astfel un caracter democratic instituției juridice a proprietății, asigurându-se ocrotirea dreptului de proprietate indiferent de titularul acestuia, întrucât proprietatea privată are meritul neprețuit de a răspunde celor mai elementare sentimente de demnitate și umanitate ale individului; este stimulentul cel mai puternic al activității omenești și măsura cea mai evidentă a capacității, a posibilităților de creație și de afirmare ale fiecăruia, care – în final – converg spre realizarea binelui general.
Mai departe, la următoarele alineate, sunt prevăzute dispoziții privitoare la: modul în care o autoritate publică poate folosi subsolul oricărei proprietăți imobiliare pentru lucrări de interes general (alin. 4 și 5); obligațiile ce decurg din raporturile de vecinătate și cele de protecție a mediului (alin. 6); principiul potrivit căruia averea dobândită licit nu poate fi confiscată și prezumția caracterului licit al dobândirii (alin. 7); posibilitatea confiscării bunurilor destinate, folosite sau rezultate din infracțiuni sau contravenții (alin. 8).
În lumina prevederilor art. 49 din Constituție, prin lege pot fi aduse anumite îngrădiri dreptului de proprietate, fără ca ele să atingă fondul acestui drept, adică să nu-l anihileze, și cu respectatarea principiului proporționalității, iar legile restrictive trebuie să aibă caracter organic. Acestea sunt principii caracteristice unei societăți care s-a orientat spre economia de piață și s-a hotărât să proclame preeminența proprietății private. Astfel, prin art. 137 alin. 1 din Constituție, se dispune că economia României este o economie de piață, ori o economie de piață nu se poate constitui și dezvolta decât pe fundamentul proprietății pivate. De aceea, prin art. 135 alin. 6, legiuitorul constituant a prevăzut că „proprietatea privată este inviolabilă, în condițiile legii organice”.
Articolul 135 din Constituția revizuită, cuprins în Titlul IV consacrat economiei și finanțelor publice, reglementează dreptul de proprietate publică și regimul juridic al acesteia. Astfel, art. 135 alin. 1 dispune: „Propietatea este publică și privată”, iar la alineatul 2 sunt cuprinse dispoziții cu privire la ocrotirea și garantarea propietății publice: „Proprietatea publică este garantată și ocrotită de lege și aparține statului sau unităților aministrativ-teritoriale”.
Mai departe există dispoziții referitoare la bunurile care fac obiectul exlusiv al proprietății publice și regimul lor juridic (alin. 3-4), precum și principiul potrivit căruia proprietatea privată este inviolabilă, în condițiile legii organice.
Cât privește regimul juridic al bunurilor care fac obiectul proprietății publice, Constituția din 1991 revizuită aduce o completare, prevăzând, în partea finală a art. 135 alin. 4, că bunurile proprietate publică pot fi date în folosință gratuită instituțiilor de utilitate publică.
Dreptul de propietate este, așadar, un drept fundamental al cetățenilor țării, înscris printre celelalte drepturi și libertăți fundamentale (dreptul la viață și la integritate fizică și psihică, libertatea individuală, dreptul de apărare, libera circulație, libertatea de exprimare, dreptul la învățătură, dreptul la ocrotirea sănătății, dreptul de vot, dreptul de a fi ales, libertatea întrunirilor) recunoscute și apărate de orice constituție democratică modernă.
1.2.2. Dreptul de proprietate în alte acte
Condiție și sursă a individualității și a libertății, condiție a celui mai bun randament economic și totodată – atunci când fiecare poate accede la ea – gajul păcii sociale, proprietatea privată a cunoscut o largă consacrare juridică la nivel mondial, declanșată de revoluțiile burgheze și continuând cu elaborarea codurilor civile europene, apoi culminând cu actele internaționale ce cuprind norme de protecție a drepturilor omului, adoptate în special după cel de-al doilea război mondial, ale căror prevederi sunt inserate în constituțiile democratice ale majorității statelor lumii.
Printre primele documente de o importanță covârșitoare în reglementarea dreptului de proprietate ca drept fundamental al omului, se numără Declarația drepturilor omului și cetățeanului din 26 august 1789, principalul document al revoluției franceze, care prevedea în art. 2, în spiritul filosofiei liberale a epocii, că scopul oricărei asociații politice este păstrarea drepturilor naturale și imprescriptibile ale omului: libertatea, proprietatea, siguranța și rezistența la agresiune.
Cu privire la dreptul de proprietate, art. 17 dispune că acesta este un drept inviolabil și sacru de care nimeni nu poate fi privat, cu excepția cazului în care aceasta este cerută de o necesitate publică, legal constatată și sub condiția unei juste și prealabile despăgubiri. Constituția franceză din 1958 cuprinde în preambulul său adeziunea la principiile Declarației din 1789.
Constituțiile și codurile civile ale statelor europene occidentale, adoptate în secolul al XIX-lea sau pe parcursul secolului XX, au fost influențate de Declarația drepturilor omului și ale cetățeanului a Revoluției franceze din 1789. Astfel, art. 544 din Codul civil francez, care a servit ca model mai multor coduri europene și ale unor state din America Latină adoptate ulterior, definește proprietatea ca fiind „dreptul de a se bucura și de a dispune de lucruri, în modul cel mai absolut, cu condiția de a nu face vreun uz interzis de legi sau de regulamente”.
În Constituția franceză din 4 octombrie 1958, în vigoare, nu există dispoziții specifice cu privire la dreptul de proprietate. Preambulul acesteia dispune că „poporul frencez proclamă solemn atașamentul său la Declarația drepturilor omului și principiilor suveranității naționale astfel cum ele sunt definite prin Decalarația de la 1789, confirmate și completate prin preambulul Constituției din 1946”.
În Italia art. 436 din Codul civil de la 1865 avea o formulare asemănătoare cu cea cuprinsă în art. 544 C. civ. francez. Codul civil italian din anul 1942 însă, deși recunoaște că dreptul de proprietate este un drept complet, exclusiv și individual asupra unui lucru (art. 832), art. 836 impune obligația proprietarilor, cel puțin teoretică, de a utiliza bunurile proprietatea lor potrivit funcțiilor economice și exigențelor producției naționale.
Codul civil german de la 1900 dispune, în art. 903 , că proprietarul, în măsura în care legea sau drepturile unor terțe persoane nu se opun, are facultatea să utilizeze bunul său așa cum dorește și de a împiedica orice ingerință din partera unei alte persoane. Nu se face nici o mențiune despre caracterul absolut al dreptului de proprietate. Mai mult, Constituția de la Weimar, adoptată de Germania în anul 1919, proclamă că „proprietate obligă”, iar actuala Constituție germană în vigoare impune proprietarului exercitarea dreptului său conform cu natura lucrului și cu respectarea intereselor generale ale societății.
La rândul său, Codul civil elvețian, elaborat sub dublă influență, franceză și germană, prevede în art. 641 că „proprietarul unui lucru are dreptul de a dispune în mod liber de el, în limitele determinate de lege. El poate să-l revendice de la oricine îl deține și să respingă orice uzurpare”.
Doctrina elvețiană definește dreptul de proprietate ca reprezentând stăpânirea totală și exclusivă a unui bun, în limitele ordinei juridice,care conferă titularului său dreptul de a uza de lucru, de a se bucura de acesta și de adispune de el material și juridic. Proprietatea absoarbe toate utilitățile bunului în ciuda numeroaselor sale restricții impuse de lege. Lege mult mai modernă, Codul civil elvețian reglementează proprietatea colectivă și coproprietate, în special cea pe etaje (art. 646 și urm.). De asemenea, el conține dispoziții de principiu privitoare la proprietatea funciară (art. 655 și urm.).
În materia proprietății, sistemul de drept englez este total diferit de cel continental. Astfel, mai întâi raporturile feudale de proprietate, extrem de complicate de diversele relații de vasalitate, au fost înlăturate abia în decursul secolului XX, perioadă în care s-au simplificat tranzacțiile imobiliare și s-a introdus publicitatea imobiliară. Totuși, în concepția dreptului funciar englez, Coroana regală continuă a deține, cel puțin teoretic, dominium eminens asupra totalității pământului englez. De unde consecința că întreaga suprafață de teren a Regatului britanic ar reveni Coroanei, atunci când nu ar mai exista nici o persoană care să dețină un titlu valabil asupra terenului.
În dreptul englez, termenul de „property” desemnează ansamblul drepturilor patrimoniale. Ceea ce se înțelege în mod obișnuit în dreptul continental prin dreptul de proprietate corespunde în dreptul englez termenului de „ownership” și are ca obiect bunurile mobile.
În privința proprietății imobiliare, se admite că deținătorii acesteia (estates) exercită „real property” asupra pământului, care reprezintă un drept de concesiune pe o durată de timp, spre deosebire de cel ce închiriază terenul, care exercită „personal property”. Concesiunea este concepută ca un drept ce se exercită pe durata vieții concesionarului și a descendenților acestuia, astfel că, practic, se ajunge la exercitarea unui drept perpetuu.
Modul în care proprietatea este reglementată de Codul nostru civil vădește influența Codului civil francez, promulgat în 1804, și respectiv a curentului individualist care a predominat în secolul al XVIII-lea, potrivit căruia proprietatea era afectată la un scop individual, corolar al libertății individuale. În acest concept, s-a considerat că singura modalitate de a proteja această afectațiune era de a da detentorului un drept subiectiv absolut în durata și efectele sale. Astfel, dreptul de proprietate apare ca manifestarea prin excelență a voinței omenești, a suveranității individului.
Aparent, s-ar putea spune că instituția centrală a Codului civil român de la 1864 este proprietatea. Această idee ar putea fi susținută de faptul că în Cartea a II-a a Codului civil se vorbește „Deaspre bunuri și despre osebitele modificări ale proprietății”, iar întreaga Carte a III-a este consacrată diferitelor moduri în care se dobândește proprietatea.
Privite lucrurile prin prisma „dinamicii dreptului civil”, adică a circulației bunurilor și valorilor, ideea poate fi susținută. În realitate, însă, Titlul II al Cărții a II-a intitulat „Despre proprietate” consacră doar trei articole însuși dreptului de proprietate. Astfel, srt. 480 încearcă să dea o definiție dreptului de proprietate spunând că acesta este „dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege.”
Apoi, art. 481 prevede că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire, iar art. 482 reglementează principiul accesiunii în materia proprietății, potrivit căruia „proprietatea unui lucru mobil sau imobil dă drept asupra a tot ce produce lucrul și asupra a tot ce se unește ca accesoriu cu lucrul, într-un mod natural sau artificial”.
După cel de-al II-lea război mondial, față de ororile pe care acesta le-a declanșat și întreținut în lume timp de 6 ani, comunitatea internațională, acționând prin diverse organizații în plan universal sau în plan regional, a adoptat norme de protecție a drepturilor omului, implicit a dreptului de proprietate.
Astfel, Declarația Universală a Drepturilor Omului, adoptată în anul 1948, de Adunarea Generală a Organizației Națiunilor Unite, prevede, în art. 17, că „orice persoană, privită ca subiect unic sau asociat în colectivități, are dreptul la proprietate. Nimeni nu poate fi privat în mod arbitrar de proprietatea sa”. Textul, ca întrega Declarație de altfel, are valoare proclamatorie și nu există nici un instrument juridic de natură a-i controla aplicarea concretă.
Un tratat internațional de o importanță cu totul deosebită este Convenția Europeană a Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale, adoptată de țările membre ale Consiliului Europei, la Roma, la 4 noiembrie 1950 și intrată în vigoare în anul 1953, semnată de România la 7 octombrie 1993 și intrată în vigoare pentru țara noastră la 20 iunie 1994. Această Convenție prevede, în art. 1 alin 1 al Protocolului său adițional nr. 1, că orice persoană fizică sau juridică are dreptul de a-i fi protejate bunurile sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale de drept internațional.
Alineatul 2 al aceluiași text prevede că aceste dispoziții nu sunt de natură să aducă atingere dreptului pe care îl au statele suverane de a adopta legile pe care le socotesc necesare pentru reglementarea utilizării bunurilor proprietate privată în conformitate cu interesul general.
Cu privire la aplicarea dispozițiilor art. 1 din Protocolul nr. 1, Curtea Europeană a Drepturilor Omului, al cărei rol esențial este de a veghea la modul în care statele semnatare iși respectă angajamentul juridic și politic de a asigura protecția, la scară națională, a drepturilor pe care ea le reglementează, a decis într-o jurisprudență constantă, că textul amintit conține trei norme distincte: prima, cuprinsă în prima frază a alineatului 1 al textului, are un caracter general și enunță principiul respectului proprietății; a doua, cuprinsă în a doua frază a aceluiași alineat, vizează privarea de proprietate, căreia îi impune anumite condiții; cât privește a treia normă, cuprinsă în alineatul al doilea al textului, ea recunoaște statelor contractante puterea, între altele, de a reglementa utilizarea bunurilor de către proprietar în conformitate cu interesul general. Aceste ultime două norme trebuie să fie interpretate în lumina principiului înscris în prima normă: asigurarea respectului acestui drept. Astfel, orice măsură care reprezintă o ingerință în exercițiul dreptului de proprietate trebuie să asigure un just echilibru „între exigențele interesului general al comunității și imperativul salvgardării drepturilor fundamentale ale individului.
De asemenea, competentă a veghea la corecta aplicare a normelor dreptului Uniunii Europene, Curtea de Justiție a acestei Uniuni (Curtea de la Luxemburg) a decis că „drepturile fundamentale ale omului, în special dreptul de proprietate, nu apar ca prerogative absolute, ci trebuie luate în considerare prin raportarea la funcția lor în societate. Aceasta înseamnă că restricțiile ce răspund unor obiective de interes general nu constituie, în raport cu scopul urmărit, o intervenție nemăsurată și intolerabilă care ar aduce atingere însăși substanței dreptului garantat.
Cât privește legislația în materie din țara noastră, dreptul de proprietate face obiectul unor reglementări cuprinse în legi speciale: Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar; Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia; Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor și alte acte normative.
1.3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
În Codul civil la art. 480 sunt enumerate caracterele juridice ale dreptului de proprietate (exclusiv și absolut), iar în noul Cod civil la art. 555 alin. 1 se adaugă și al treilea character consacrat de doctrină, și anume perpetuitatea. Astfel, în noua reglementare, dreptul de proprietate este absolut, exclusiv și perpetuu.
a) Caracterul absolut al dreptului de proprietate, într-o primă abordare, poate fi privit în sensul diferențierii de drepturile relative, fără a fi luat în considerare numai caracterul său opozabil erga omnes care, de altfel, caracterizează toate drepturile absolute. Acest caracter trimite mai degrabă la un drept deplin, complet.
b) Caracterul exclusiv prin care se înțeleg, nu numai puterile depline ale titularului dreptului, ci și monopolul acestuia asupra bunului său și excluderea terților, inclusiv a autorităților publice. Excepție face proprietatea comună, caz în care există mai mulți proprietari asupra aceluiași bun în același timp, situație în care am putea vorbi de exercitarea în comun a monopolului de către coproprietari.
c) Caracterul perpetuu este corolarul perpetuității dreptului de proprietate privată, în sensul că acesta durează atâta timp cât există bunul.
Așadar, dreptul de proprietate, drept perpetuu, include și ideea transmisibilității sale, fie prin acte juridice între vii, fie pe calea succesiunii.
De asemenea, caracterul perpetuu al dreptului de proprietate este evidențiat și de imprescriptibilitatea dreptului de proprietate, care nu se stinge prin neuz, limita de timp a dreptului de proprietate fiind determinată de pieirea bunului.
Așadar, dreptul de proprietate este transmisibil, cu excepția bunurilor care fac obiectul dreptului de proprietate publică sau a cazurilor de inalienabilitate legală ori convențională a bunurilor proprietate privată.
1.3.1. Drept absolut
Termenul drept absolut poate fi înțeles, pe de o parte, ca drept opozabil tuturor, cum este orice drept real (opozabil erga omnes), adică față de toate celelalte persoane, subiecte pasive nedeterminare, care sunt obligate să-l respecte; pe de altă parte, poate fi înțeles ca drept nelimitat, neîngrădit în conținutul său.
În acest din urmă sens, dreptul de proprietate nu este un drept absolut, deoarece el se exercită „în limitele determinate de lege”.
Însuși Codul civil, precum și unele reglementări ulterioare au adus îngrădiri proprietății.
Prin urmare, în conținutul său, dreptul de proprietate nu este absolut, neîngrădit, ci dimpotrivă, este limitat, îngrădit, potrivit legii și obiceiului. De altfel, atributele unui drept subiectiv sunt prin natura lor juridică reglementate și, deci, îngrădite.
Un proprietar asupra unui imobil nu-l poate distruge prin incendiere. De asemenea, nu-l poate demola decât dacă are autorizația organului competent (Legea 50/1991). Abuzul de drept poate exista și în materia proprietății.
Autorii consideră că prin formularea drept absolut s-a vrut să se înțeleagă dreptul cel mai complet ce poate exista asupra unui lucru, adică dreptul de proprietate, în comparație cu celelalte drepturi reale, care nu sunt decât dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.
În consecință, prin caracterul absolut al dreptului de proprietate, trebuie să se înțeleagă că titularul are puterea de a-i trage toate foloasele, de a avea toată utilitatea pe care o poate conferi și de săvârși toate actele juridice care răspund interesului său, dar în limitele legii, fără a avea nevoie de concursul altei persoane.
Proprietarul este îndreptățit să ceară tuturor celorlalte persoane să-i respecte dreptul său, după cum și el este obligat să respecte dreptul de proprietate al celorlalte persoane.
Caracterul absolut al dreptului de proprietate face ca bunul dobândit în mod legal să rămână definitiv în patrimoniul dobânditorului, o lege ulterioară putând doar să-i modifice condițiile de exercitare, dar nu însăși substanța lui.
Curentul filosofic dominant în perioada elaborării și adoptării Codului civil francez era caracterizat de ideea că orice restrângere adusă prerogativelor pe care dreptul de proprietate le conferă titularului său este inadmisibilă. Pentru revoluționarii de la 1789, proprietatea este inerentă naturii umane, astfel încât o restrângere a acestui drept reprezintă un atentat la adresa persoanei. Nu acesta a fost însă sensul juridic al caracterului absolut asupra căruia s-au oprit redactorii Codului civil francez. Ei au înțeles că proprietatea nu poate fi definită decât prin raportare la limitele sale, limite generate fie de existența unor proprietatari învecinați, ceea ce impune reglementarea coexistenței, fie de interese social-economice aparținând întregii societăți.
Se poate vorbi despre absolutismul dreptului de proprietate, pornind de la fizionomia sa juridică, respectiv de la atributele sale și de la modul în care sunt exercitate. În primul rând, dreptul de proprietate este un drept absolut pentru că, făcând parte din categoria drepturilor reale, este singurul dintre acestea care conferă titularului său exercițiul tuturor atributelor.
Dreptul de proprietate este singurul drept real absolut în sensul că existența sa nu depinde de nici un alt drept care să-i servească drept temei al constituirii. Altfel spus, dreptul de proprietate se definește prin el însuși, iar nu prin raportare la alte drepturi. De aceea dreptul de proprietate este singurul care îi permite titularului să exercite toate prerogativele pe care le conferă, în putere proprie și în interes propriu. Toate celelalte drepturi reale, constituindu-se pe temeiul dreptului de proprietate, exercitarea atributelor acordate se va face conform unei puteri derivate, transmise de proprietar.
În altă ordine de idei, fiind un drept real, dreptul de proprietate este un drept absolut, în sensul că toate celelalte subiecte de drept sunt obligate să nu facă nimic de natură a-l încălca. Cu alte cuvinte, absolutismul dreptului de proprietate se manifestă în opozabilitatea sa erga omnes. Deci, după cum afirma profesorul Istrate Micescu, „titularul dreptului de proprietate poate face totul, în afară de ceea ce îi este interzis prin lege, pe când titularii celorlalte drepturi reale nu pot face nimic decât ceea ce dreptul lor le conferă”.
Prin caracterul său absolut, dreptul de proprietate se deosebește de toate celelalte drepturi subiective. El este conceput ca expresia cea mai cuprinzătoare a conținutului unui drept subiectiv. După cum s-a spus, „caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie interpretat în sensul că titularul său are asupra lucrului latitudinea de a-i trage toate foloasele, de a profita de toată utilitatea pe care el o conferă și de a săvârși toate actele juridice care răspund nevoilor proprietarului sau impuse de propriul său interes”.
În istoria dreptului românesc, au existat autori care au contestat caracterul absolut al dreptului de proprietate. Această poziție doctrinară este determinată de prevederile art. 480 C. civ, respectiv teza finală, conform căreia, atributele dreptului de proprietate se exercită „[…] în limitele stabilite de lege”. Ori, nu se poate vorbi atunci de un absolutism al dreptului de proprietate, dacă există anumite limite de manifestare a acestuia.
Într-o altă opinie, s-a susținut că „absolutismul proprietății afirmat de art. 480 C. civ este totuși relativ, deoarece este desmințit de chiar textul respectiv care adaugă: „în limitele prevăzute de lege”. Așadar, pretinsa proprietate absolută este mai degrabă un exces, o nostalgie de suveranitate, un vis de stăpân”.
Pornind de la limitele impuse dreptului de proprietate prin chiar textul art. 480 C. civ. profesorul G. N. Luțescu consideră că: „dreptul de proprietate este mărginit în exercițiul său prin chiar exercițiul drepturilor celorlalți proprietari” și că „dacă proprietății i se poate atribui un caracter absolut, înseamnă a nu lua în considerare decât lucrul ca subiect activ de drept, adică a nu reține din raportul de drept decât pe titularul dreptului de proprietate și lucrul asupra căruia se exercită drepul său”. În această concepție, se consideră că s-ar putea vorbi mai degrabă de caracterul relativ al dreptului de proprietate, decât de un caracter absolut.
În argumentele aduse, autorii contestatari ai caracterului absolut al dreptului de proprietate arată că acest caracter al dreptului de proprietate a existat, însă evoluția omenirii (în general) și a peoprietății (în special) i-a diluat puterea. Astfel, dacă în perioada de legiferare minimă în domeniu, proprietarul se manifesta ca un adevărat „despot” față de proprietatea sa, odată cu evoluția juridică a acestei noțiuni, odată cu apariția normelor juridice (indiferent de forma pe care o îmbrăcau: cutume, legi scrise), absolutismul pierde teren, puterile proprietarului fiind îngrădite între dispozițiile legilor.
În societatea modernă de astăzi, această teorie rămâne fără obiect, lucru motivat de un singur articol de lge, respectiv art. 16 alin 2: „Nimeni nu este mai presus de lege”. Cu alte cuvinte, într-un stat de drept, nimeni nu poate depăși prin manifestările sale juridice cadrul creat de lege. De altfel, teoria abuzului de drept este o aplicație practică și, în același timp, un corolar al acestui precept constituțional. Astfel, nu mai este nevoie a se sublinia faptul că proprietarul nu-și poate exercita dreptul decât în anumite limite, atâta timp cât orice drept nu poate fi exercitat decât în limitele legale.
Deci, dacă ne raportăm la absolutismul dreptului de proprietate, atunci vorbim de un absolutism legal. Așa cum sublinia un binecunoscut autor, „caracterul absolut al dreptului de proprietate nu are nimic nociv în el însuși, atâta vreme cât nu lezează prin exercițiul său pe titularul altui drept, dând naștere la un conflict de drepturi”.
Așadar, se poate vorbi despre absolut, ca și caracter al dreptului de proprietate, fără a confunda această noțiune cu cea de exercitare abuzivă a acestui drept, întrucât proprietarul își exercită dreptul său și prin luarea în considerare a drepturilor celorlalți.
În consecință, prin caracter absolut al dreptului de proprietate trebuie să se înțeleagă faptul că titularul acestuia are deplina putere (plena potestas), în a trage toate foloasele, de a avea toată utilitatea pe care poate să i-o confere și de a săvârși toate actele juridice și materiale ce i le dictează interesul său.
Strâns legată de caracterul absolut al dreptului de proprietate, care îl face opozabil erga omnes, este inviolabilitatea acestui drept, proclamată de art 135 alin 4 din Constituție, care statuează: „Proprietatea privată este inviolabilă în condițiile legii organice”.
Proprietatea are vocația de a fi recunoscută ca o libertate. Inviolabilitatea proprietății este o garanție a existenței democrației și statului de drept, și aceasta pentru că proprietatea particulară și legea sunt coordonatele majore ale oricărui sistem democratic.
Caracterul inviolabil presupune că proprietatea nu poate fi cedată prin forță (art. 481 C. civ.). Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate nu poate fi încălcat de nimeni, această interdicție impunându-se cu aceeași forță și statului, în ciuda celor două excepții: exproprierea pentru cauză de utilitate publică și exploatarea subsolului oricărei proprietăți imobiliare pentru lucrări de interes general.
1.3.2. Drept exclusiv
Încă de la Iustinian, se afirma că dreptul de proprietate conferă titularului său plena potestas, adică toate cele trei atribute: posesia, folosința și dispoziția. Aceasta reprezintă, ceea ce unii autori numesc, caracterul deplin al dreptului de proprietate, distinct de caracterul exclusiv.
Pentru majoritatea autorilor, faptul că dreptul de proprietate conferă titularului său plena in re potestas, adică toate prerogativele sale juridice, respectiv posesia, folosința și dispoziția, subliniază caracterul său exclusiv, menționat de art. 480 C. civ., care presupune că titularul dreptului de proprietate exercită singur, fără concursul altor persoane, atributele ce alcătuiesc conținutul juridic al dreptului său.
Deci, atributele conferite de dreptul de proprietate sunt independente de imixtiunea oricărei alte persoane, singura care le exercită fiind însuși proprietarul.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate exclude ideea ca, în afara proprietarului, concomitent, o altă persoană să aibă asupra aceluiași bun un drept de proprietate. Acesta nu exclude, însă, concurența drepturilor de proprietate asupra aceluiași bun ce aparțin unor titulari diferiți, sub forma dreptului de proprietate comună.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate semnifică, pe de o parte, faptul că asupra aceluiași bun nu pot coexista două drepturi de proprietate care să se suprapună, iar pe de altă parte, faptul că titularul dreptului de proprietate exercită singur, în deplinătatea lor, toate atributele ce alcătuiesc conținutul juridic al acestui drept, independent de orice alte persoane. Proprietarul este singurul care poate dispune de substanța obiectului dreptului său, putând-o consuma sau desființând-o fizic, cu excepția cazurilor când distrugerea bunului este interzisă prin lege.
Există însă puternice limitări ale exclusivității dreptului de proprietate. Astfel, în situația servituților pozitive legale sau judiciare, proprietarul este nevoit a abandona parțial din atributele posesiei și folosunței și, astfel, a le exercita împreună cu altă persoană. Astfel, art. 616 C. civ. recunoaște proprietarului al cărui fond nu are nici o ieșire la calea publică dreptul de a trece pe proprietatea vecinului. Același aspect este întâlnit și în situația restrângerilor aduse la folosirea unor bunuri, cum sunt, de exemplu, imobilele grevate de contracte de închiriere al căror termen este prorogat prin dispoziții legale.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate este profund atenuat în cazul dezmembrămintelor dreptului de proprietate, când acesta fiind golit de o parte din conținutul său juridic, unele dintre atributele sale sunt exercitate de alte persoane decât proprietarul. Este însă o situație temporară, dreptul de proprietate tinzând să se reconstituie prin recuperarea elementelor dezmembrate, el fiind singurul drept care nu încetează.
Exclusivitatea este limitată și în cazul coproprietății, deoarece atributele dreptului de proprietate aparțin și se exercită cu privire la același lucru corporal de către mai multe persoane. Tot astfel se întâmplă în situația în care un bun frugifer se află în stăpânirea unui posesor de bună-credință, care, potrivit art. 485 C. civ., dobândește în proprietate fructele bunului. Fructele se cuvin proprietarului numai din momentul în care posesorul devine de rea-credință.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate decurge implicit din atributele pe care acesta le conferă proprietarului. Odată apropriat, un bun este propriu, nu comun; el aparține individual, exclusiv unuia singur. Excluderea oricărei alte persoane este reversul recunoașterii plenitudinii dreptului de proprietate.
Privită prin prisma exclusivității, proprietatea apare pentru titularul său ca un monopol. Ea semnifică faptul că terții nu au, în principiu, nici o parte din utilitatea lucrului care aparține altuia. Ei nu pot nici să-l întrebuințeze, nici să-l folosească, nici să dispună de el. Exclusivitatea operează nu numai față de terți, ci și față de stat.
În ceea ce privește caracterul exclusiv al dreptului de proprietate, pot fi impuse și alte limitări, cum ar fi rechizițiile militare pentru bunurile mobile sau exproprierile pentru o cauză de utilitate publică.
De asemenea, caracterul exclusiv al dreptului de proprietate se diminuează și în cazul coproprietății, când atribuțiile acestuia sunt exercitate cu privire la unul și același lucru de către mai multe persoane.
1.3.3. Drept perpetuu
Dreptul de proprietate este caracterizat ca fiind un drept perpetuu pentru că nu are o durată limitată în timp. Aceasta înseamnă că, oricât de lung ar fi șirul transmisiunilor cu titlu oneros sau gratui, prin acte între vii sau pentru cauză de moarte, dreptul de proprietate se păstrează dacă și bunul ce formează obiectul lui își păstrează existența.
Așa cum afirma, cu puterea unui principiu, un autor francez, „dreptul de proprietate se perpetuează transmițându-se”. Cu alte cuvinte, „viața” dreptului de proprietate se prelungește prin transmiterea lui dintr-un patrimoniu în altul, de la o persoană la alta.
Depășind limitele biologice ale vieții umane, care este limitată în timp, prin transmiterea sa de la o persoană la alta, dreptul de proprietate se permanentizează. Deci, transmisiunea apare în această situație ca un corolar logic și practic al perpetuității dreptului de proprietate.
Așadar, dreptul de proprietate nu are o durată limitată în timp, ci durează atâta timp cât există bunul asupra căruia el se exercită, indiferent de patrimoniul în care se află bunul într-un anumit moment al existenței sale. Dreptul de proprietate ia sfârșit odată cu încetarea existenței obiectului său, fiindcă, de îndată ce bunul nu mai are o ființă fizică, dreptul este lipsit de obiect și el nu mai poate supraviețui.
Caracterul de perpetuitate al dreptului de proprietate nu înseamnă că un bun trebuie să aparțină aceluiași proprietar. Dimpotrivă, dreptul de proprietate poate trece din patrimoniul unei persoane în patrimoniul alteia fără nici o modificare. În momentul în care proprietarul înstrăinează un bun, dreptul de proprietate se stinge în patrimoniul celui ce-l înstrăinează și renaște în patrimoniul dobânditorului, așa încât înstrăinarea transmite dreptul de proprietate fără să îl stingă sau, altfel spus, „dreptul de proprietate se perpetuează transmițându-se”.
În același timp, dreptul de proprietate nu este un drept viager, ci se transmite prin succesiune. Prprietatea nu se stinge la moartea titularului său, ci ea trece moștenitorilor pe care decujus i-a desemnat prin testament sau, în lipsa testamentului, celor pe care legea îi cheamă să-i succeadă. Astfel, transmiterea dreptului de proprietate este inevitabilă și obligatorie pentru cauză de moarte.
Transmisibilitatea este o trăsătură proprie numai dreptului de proprietate privată. Dreptul de proprietate publică, indiferent că poartă asupra unor bunuri imobile sau mobile, este inalienabil și prin urmare este netransmisibil.
Sunt însă și situații când unele bunuri prprietate privată pot fi scoase temporar din circuitul civil prin acordul de voință intervenit între proprietarul bunului și o altă persoană. Astfel, într-un contract părțile au posibilitatea de a stipula așa-numitele clauze de inalienabilitate, prin care proprietarului unui anumit bun îi este interzisă înstrăinarea și, uneori, chiar grevarea bunului în favoarea altei persoane.
Clauzele de inalienabilitae se găsec destul de rar în actele de înstrăinare cu titlu oneros. Ele pot fi întâlnite mai frecvent în contractele de ipotecă și în contractele de gaj fără deposedare în care se stipulează interdicția de însrăinare și de grevare a bunului ipotecat sau gajat. În schimb, asemenea clauze pot fi regăsite în practică, în actele cu titlu graruit, adică în contractele de donație și testamente; donatorul sau, după caz, testatorul dispune de bunul său stipulând că persoana gratificată nu poate să-l înstrăineze.
Codul civil nu reglementează posibilitatea stipulării în actele juridice a clauzelor de inalienabilitate. De aceea, multă vreme jurisprudența a considerat că astfel de clauze sunt lovite de nulitate, deoarece prin ele se atenteză la principiul liberei circulații a bunurilor. Ulterior, s-a admis că aceste clauze pot fi valabile cu respectarea a două condiții: să fie justificate de un interes serios și legitim și inalienabilitatea să fie temporară.
Perpetuitatea dreptului de proprietate vizează, pe lângă durata nelimitată în timp a acestui drept, și faptul că dreptul de proprietate există independent de exercitarea lui. Ca aspect al dreptului său de dispoziție, proprietarul poate înceta temporar să exercite acte de stăpânire asupra bunului său. Oricât ar dura această încetare, dreptul de proprietate nu se stinge, el nefăcând obiectul prescripției extinctive. Altfel spus, dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, nu se poate pierde prin nefolosință.
O dovadă foarte clară a acestui principiu o oferă dreptul francez. Astfel, în Franța, cei care au fost exilați sau expuși la persecuții religioase și au fost obligați să se expatrieze, la reîntoarcerea descendenților lor – chiar după mai multe generații – acestora li s-a recunoscut dreptul de a revendica proprietățile.
Din moment ce dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, aceasta înseamnă că acțiunea în revendicare acordată proprietarului pentru a redobândi exercițiul dreptului său, este imprescriptibilă extintiv. Totuși, ea poate fi paralizată dacă o altă persoană invocă față de proprietar uzucapiunea.
Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate cunoaște unele restricții ce izvorăsc fie din lege, fie din voința omului. Limitările rezultate din voința omului vizează părăsirea voluntară a lucrului, dar numai atunci când este vorba de un bun mobil, situație în care acesta devine un res nullius, iar dreptul de proprietate se stinge. Limitările de ordin legal au în vedere interesul public, cum ar fi: exproprierile, rechizițiile, confiscările.
Așadar, dreptul de proprietate este un drept perpetuu, nu se stinge prin neexercitare și are o durată nelimitată în timp, existând atâta timp cât subzistă bunul asupra căruia poartă. Este evident, că nu se poate vorbi despre perpetuitate în cazul bunurilor consumptibile, care prin folosință obișnuită își consumă substanța. A susține caracterul perpetuu al dreptului de proprietate asupra unor astfel de bunuri, ar fi un nonsens.
1.4. Conținutul juridic al dreptului de proprietate
În plenitudinea sa, dreptul de proprietate înglobează diverse prerogative care prin reunirea lor constituie deplina proprietate. Aceste prerogative sunt puteri inerente proprietății, facultăți și libertăți atașate ei. Ele sunt atributele proprietății și formează conținutul juridic al dreptului de proprietate.
Încă din dreptul roman, dreptul de proprietate quiritar (dominium ex jure Quiritum) da posibilitatea proprietarului să beneficieze de toate avantajele pe care i le putea aduce bunul, jus domini descompunându-se în: jus utendi (dreptul de folosință a lucrului); jus fruendi (dreptul de a culege roadele, derivatele lucrului); jus abutendi (dreptul de a dispune în orice chip de lucrul respectiv, de a-l consuma ori de a-l aliena).
Definiția dată dreptului de proprietate în art. 480 din Codul civil determină conținutul juridic al acestui drept prin enumerarea atributelor sale.
Profesorul Dimitrie Alexandresco observa faptul că, prin folosirea expresiei „a se bucura”, legiuitorul a înțeleas să includă în realitate atributele posesiei și folosinței, enunțându-l separat pe cel de dispoziție. Prin urmare, dreptul de proprietate conferă titularului său trei atribute: posesia (jus utendi), folosința sau dreptul de a culege fructele (jus fruendi) și dispoziția (jus abutendi).
1.4.1. Posesia
Posesia (jus utendi) presupune exercitarea de către titularul dreptului de proprietate a unei stăpâniri efective asupra bunului în materialitatea lui, direct și nemijlocit prin putere proprie și în interes propriu. Uzul este prerogativa cea mai directă a dreptului de proprietate, manifestarea concretă a contactului direct al proprietarului cu bunul ce formează obiectul dreptului său.
Acest atribut poate fi exercitat fie personal, fie prin intermediul altei persoane (corpore in alieno), care bineînțeles exercită acest atribut tot în interesul proprietarului. Cu alte cuvinte, posesor fiind, el se comportă față de toate celelalte subiecte de drept ca un proprietar.
Așa spre exemplu, în cazul dreptului de uzufruct, uzufructuarul exercită posesia și folosința asupra bunului ce alcătuiește obiectul acestui drept. Exercitarea acestor atribute de către uzufructuar este posibilă însă numai ca urmare a voinței proprietarului care a consimțit la constituirea dreptului de uzufruct.
Jus utendi este pentru proprietar contactul direct cu obiectul apropriat, puterea de a se servi personal de lucrul său după destinația acestuia. Întrebuințarea unei case constă pentru proprietar în faptul de a o locui el însuși. Întrebuințarea sau uzul este ca o alternativă a folosinței. Pentru că este o facultate, dreptul de întrebuințare include pentru proprietar și dreptul de a nu se servi de lucrul său sau de a se servi după bunul lui plac. Așadar, jus utendi implică și latura negativă, anume facultatea de a nu uza de bun, de a nu se servi de el, însă în afara situațiilor în care însăși legea îl obligă pe proprietar să o facă.
În orice caz, uzul este prerogativa cea mai directă a dreptului de proprietate, manifestarea concretă a contactului direct al proprietarului cu lucrul ce formează obiectul dreptului său.
Privită astfel, posesia apare ca o expresie exterioară, materială a proprietății. Posesia este mijlocul indispensabil fiecărui proprietar pentru realizarea scopului său, adică pentru utilizarea economică a bunului. Lipsa acestui atribut face ca proprietatea să fie o simplă utopie.
Posesia poate fi privită ca etapa imediat anterioară proprietății, pentru că o posesie exercitată în condițiile legii poate duce indiscutabil la dobândirea proprietății prin uzucapiune.
Posesia este, deci, un atribut esențial al dreptului de proprietate, întrucât în lipsa lui dreptul de proprietate devine ineficient, iar proprietarul este lipsit de posibilitatea de a-și folosi bunul.
Posesia se află însă și în componența celorlalte drepturi reale, având o fizionomie proprie pentru fiecare drept real în parte.
1.4.2. Folosința
Folosința (jus fruendi) semnifică dreptul proprietarului de a-și pune bunul în valoare prin exploatarea sa, ceea ce conduce la culegerea derivatelor bunului, adică fructele și productele. Dreptul proprietarului de a culege fructele bunului său poate presupune atât acte materiale cât și juridice. Fructele sunt derivatele bunului care se obțin în mod periodic fără alterarea substanței lui. Dimpotrivă, productele sunt acele derivate care, prin culegerea lor, conduc la alterarea substanței bunului. Deși partea finală a art.483 C.civ. dispune că fructele se cuvin proprietarului în puterea dreptului de accesiune, în realitate, culegerea fructelor reprezintă exercitarea folosinței bunului, ca atribut esențial al dreptului de proprietate.
Proprietarul hotătăște singur dacă fructifică sau nu stăpânirea lucrului ce formează obiectul dreptului său, cu excepția situației în care legea îl obligă să o facă. Folosința este, deci, dreptul proprietarului de a fructifica bunul său sau de a-l lăsa neproductiv. Folosința reprezintă, așadar, un drept de opțiune, opțiune ce conține și un drept de inacțiune. Ca și posesia, atributul de folosință poate fi exercitat în mod direct de către proprietar sau acesta îl poate ceda unei alte persoane. Terța persoană care a dobândit de la proprietar folosința este în drept să culeagă fructele produse de bun.
Codul civil statuează sensul tehnic al termanului de „folosință” care nu corespunde exact celui banal (a profita, a trage foloasele). Astfel, art. 482 din Codul civil prevede că „proprietatea unui bun mobil sau imobil conferă același drept și cu privire la tot ce produce lucrul și asupra a tot ce se unește ca accesoriu cu lucrul într-un mod natural sau artificial”.
Partea finală a art. 483 C. civ. dispune că fructele se cuvin proprietarului în puterea dreptului de accesiune. În realitate, culegerea fructelor reprezintă exercitarea folosinței bunului, ca atribut esențial al dreptului de proprietate. Este inutil a invoca instituția accesiunii de către însuși proprietarul bunului frugifer, atâta timp cât în conținutul juridic al dreptului de proprietate există atributul folosinței, în virtutea căruia fructele revin proprietarului.
Codul civil nu definește noțiunea de fructe, ci doar le clasifică în naturale, industriale, civile și sporul animalelor.
Literatura de specialitate a definit fructele ca „tot ceea ce produce un lucru, în mod periodic fără a-i fi afectată substanța.
Ele sunt de trei feluri: naturale, industriale și civile.
Fructele naturale sunt produse de bun în mod spontan, independent de voința omului, fără a fi, deci, necesară munca omului în scopul producerii lor: pășunile, ciupercile, prăsila animalelor.
Fructele industriale sunt produse de bun ca urmare a intervenției omului, a muncii sale: recoltele.
Fructele civile constau în venituri periodice ale bunului pe care proprietarul le culege prin transmiterea folosinței bunului său către un terț: chiria obținută pentru închirierea bunului, dobânda produsă de suma împrumutată. Fructele civile reprezintă, deci, echivalentul în bani sau în alte lucruri al utilizării unui bun. Ele sunt consecința unor acta juridice.
Fructele naturale și industriale se dobândecsc prin percepere, în timp ce fructele civile se dobândesc zi de zi.
Dacă fructele sunt tot ceea ce un bun produce periodic fără consumarea substanței sale, productele presupun consumarea substanței și nu au caracter de periodicitate (marmura dintr-o carieră, cărbunele dintr-o mină, lemnul dintr-o pădure). Distincția este importantă deoarece în cazul uzufructului fructele aparțin uzufructuarului, iar productele nudului proprietar. Pe de altă parte, în cazul posesiei, productele nu pot fi dobândite nici măcar de către posesorul de bună-credință. În timp ce fructul este un venit, productul este o fracțiune a lucrului.
Așadar, atunci când un bun este pus în valoare, folosința constă în dreptul de a percepe fructele de orice fel pe care acel bun le produce. Dreptul proprietarului de a culege fructele bunului său poate presupune atât acte materiale, cât și acte juridice. Din acest punct de vedere, proprietarul poate efectua acte materiale de culegere a fructelor sau productelor realizate de bun sau poate să le culeagă ca urmare a încheierii de acte juridice: contractul de închiriere a bunului, contractul de împrumut.
Probleme specifice exercitării acestui atribut întâlnim în situația bunului aflat în proprietate comună, fie că este vorba de coproprietate obișnuită pe cote-părți, fie că este vorba despre devălmășie.
În cazul coproprietății obișnuite pe cote-părți, fiecare coproprietar poate culege fructele și are un drept asupra acestora proporțional cu cota de proprietate indiviză pe care o deține. În situația în care bunul este posedat și folosit eaxclusiv de către unul dintre coproprietari, care culege în totalitate fructele doar pentru el, nimic nu oprește ca ceilalți coproprietari să-și valorifice dreptul lor de a culege și avea fructele, pe calea unei acțiuni care să vizeze obținerea cotei corespunzătoare din fructele culese.
1.4.3. Dispoziția
Dispoziția (jus abutendi) întregește conținutul dreptului de proprietate și constă în prerogativa proprietarului de a hotărî cu privire la soarta bunului său din punct de vedere material cât și din punct de vedere juridic. Dacă proprietarul poate transmite unui terț atributele stapânirii și folosinței bunului său, temporar sau perpetuu, niciodată proprietarul nu poate transmite atributul dispoziției bunului. A transmite acest atribut înseamnă însăși transmisiunea dreptului de proprietate.
Dreptul proprietarului de a dispune material și juridic de bunul său reprezintă un atribut esențial al dreptului de proprietate. Dispoziția conferă proprietarului dreptul de a dispune liber de bunul său. În acest atribut proprietatea se manifestă ca o „mică suveranitate”. Fără acest atribut proprietatea nu poate exista ca drept real.
Dispoziția materială vizează posibilitatea titularului dreptului de proprietate de a dispune de substanța materială a bunului, în sensul de a-l consuma, transforma sau distruge, bineînțeles, în limita respectării normelor juridice în vigoare.
Dispoziția juridică presupune posibilitatea proprietarului de a înstrăina bunul respectiv prin acte juridice (indiferent de caracterul lor, gratuit sau oneros; inter vivos sau mortis causa), precum și facultatea de a-l greva cu sarcini ori cu alte drepturi reale derivate din dreptul de proprietate. Atributele dreptului de proprietate pot fi scoase din conținutul juridic al dreptului de proprietate, formându-se astfel, prin voința proprietarului alte drepturi reale derivate, așa-zisele dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.
Dacă proprietarul poate transmite către un terț atributele stăpânirii și folosinței bunului său, fie temporar – cum ar fi în situația închirierii bunului sau a constituirii unui drept de uzufruct – fie perpetuu, cum ar fi în situația constituirii unei servituți, proprietarul nu poate transmite atributul dispoziției bunului. A transmite acest atribut semnifică însăși transmiterea dreptului de proprietate; titularul dreptului de proprietate și, implicit, al atributului dispoziției va fi noul dobânditor al bunului, așa cum se găsea în patrimoniul celui de la care îl dobândește.
Atributul dispoziției nu se desparte niciodată de persoana proprietarului, exprimând însăși esența dreptului de proprietate. Dacă pierde acest atribut, proprietarul pierde dreptul însuși.
Dacă atributul dispoziției este unul exclusiv al proprietarului, acesta trebuie privit cu toate „reversurile” sale. Astfel, pe de o parte, înstrăinarea, fie ea fizică sau juridică, a bunului ce face obiectul dreptului de proprietate, trebuie să fie expresia voinței liber exprimate a proprietarului. Cu alte cuvinte, proprietarul nu poate fi obligat sâ-și înstrăineze bunul. Cu toate acestea, au existat dispoziții legale care impuneau exercitarea de către proprietar a acestui atribut al dispoziției juridice, chiar dacă el nu dorea. Pot fi amintite cu titlu de exemplu prevederile Decretului nr. 223/1974, care reglementa în sarcina persoanelor ce doreau a se stabili în strâinătate, obligația de a vinde imobilele proprietatea lor privată statului, sub sancțiunea trecerii cu titlu gratuit a acestora la stat.
Un alt aspect al exercitării acestui atribut, este necesitatea ca proprietarul, deși îi este recunoscută o deplină libertate în acest sens, să-l exercite numai în limitele determinate de lege. Cu alte cuvinte, prin exercițiul dreptului său, proprietarului nu-i este îngăduit a prejudicia drepturile și interesele altor persoane. În caz contrar, el săvârșește un abuz de drept. El există chiar și în absența intenției de a vătăma, prin simpla exercitare a unui drept în alte scopuri decât cele în vederea cărora acest drept a fost recunoscut individului.
Practica judiciară a statuat că „atributele dreptului de proprietate nu pot fi exercitate abuziv, astfel încât să prejudicieze pe alți proprietari în exercitarea drepturilor lor”. În acest sens, din raporturile de vecinătate derivă pentru fiecare proprietar obligația de a se limita la o folosință normală a bunului său spre a nu-i stânjeni cu nimic pe alții. De exemplu, dacă un proprietar de imobil construiește un cuptor fără a-l utiliza, ci numai cu intenția de a astupa lumina vecinului, instanța sesizată va putea să ordone demolarea cuptorului construit de proprietarul abuziv (este celebra speță Daerr pronunțată de Curtea Calmar în 1855).
Potrivit unei opinii, dispoziția, ca atribut al proprietății, implică și dreptul de a nu uza de lucru, de a nu-l folosi, având în vedere faptul că dreptul de proprietate nu se șterge prin neuz.
În concluzie, dintre cele trei atribute ce alcătuiesc conținutul juridic al dreptului de proprietate, dispoziția este atributul vital, fiind de esența proprietății, fără de care nu poate să existe drept de proprietate. Acest lucru a fost subliniat de M. Cantacuzino, care afirma cu privire la dispoziția juridică: „ Puterea de a dispune de dreptul de proprietate, de a-l înstrăina, de a-l trensmite constituie un atribut esențial al proprietății. Inalienabilitatea, care e neapărat vremelnică și neapărat relativă, adică cu privire la raporturile dintre anumite persoane sau dintre anumite categorii de persoane, nu poate să existe decât în cazurile prescrise sau îngăduite de lege, ceea ce înseamnă că facultatea de a înstrăina este de ordine publică, libera circulație a bunurilor fiind în relație directă cu interesele economiei obștești”.
1.5. Felurile proprietății în raport de titular
În raport de titular, proprietatea poate fi publică sau privată (conform art. 135 pct. 2 din Constituție).
Proprietatea publică
Proprietatea publică este aceea care aparține statului și unităților administrativ – teritoriale (art. 135 pct. 3 din Constituție). Bunurile care formează obiectul proprietății publice, se numesc și „bunuri domeniale”.
Bunurile din domeniul public sunt: bogățiile subsolului; căile de comunicație; spațiul
aerian; apele cu potențial energetic valorificabil; plajele; marea teritorială; resursele naturale ale zonei economice și ale platoului continental (art. 135 pct. 4 din Constituție), terenurile pe care sunt construcții de interes public; piețele; căile de comunicații (drumuri, căi ferate); rețelele stradale și parcurile publice; terenurile cu destinație forestieră; albiile râurilor, fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public; fundul apelor maritime și al mării teritoriale; plajele; terenurile ce constituie rezervații naturale; monumentele și ansamblurile și siturile arheologice; terenurile pentru nevoile apărării naționale; drumurile de interes național (ce aparțin proprietății publice a statului) și de interes județean (ce aparțin proprietății publice a unităților administrativteritoriale); terenurile proprietate de stat ce sunt administrate de institutele și stațiunile de cercetări științifice;
terenurile proprietate de stat folosite de unitățile de învățământ cu profil agricol sau silvic.
Potrivit prevederilor art. 475 alin.2 Cod Civil, „bunurile care nu sunt ale particularilor sunt administrate și nu pot fi înstrăinate decât după regulile și formele prescrise anume pentru ele” , iar art.476, 477 și 478 Cod Civil enumera bunurile care aparțin domeniului public.
Caracterul imprescriptibil
Potrivit art. 1844 Cod Civil nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, din natura lor proprie, sau printr-o declarație a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase afară din comerț.
Caracterul insesizabil
Insesizibilitatea împiedică urmărirea bunurilor din domeniul public pentru realizarea creanțelor. Spre deosebire de proprietatea privată, dreptul de proprietate publică este nedezmembrabil, de asemenea, bunurile din acest domeniu nu pot fi expropriate.
Caracterul inalienabil
Bunurile care fac obiectul său sunt scoase din circuitul civil general, adică nu pot fi înstrăinate pe cale voluntară, prin acte juridice civile și nici pe cale forțată, prin expropriere. În vreme ce orice bun mobil sau imobil poate forma obiectul dreptului de proprietate privată, numai anumite bunuri imobile și mobile pot aparține domeniului public.
Domeniul public de interes național este administrat de organele prevăzute de lege, iar domeniul public de interes local este administrat de către primărie, după caz, de către prefecturi.
Sunt bunuri de uz public și bunuri de interes public. Caracterul limitat al dreptului de proprietate publică rezultă nu numai din faptul că nu pot aparține acestui domeniu decât bunurile care au o afectațiune specială.
Fac obiectul exclusiv al proprietății publice, conform art.136 alin.3 din Constituție: bogățiile de orice natură ale subsolului, căile de comunicație, spațiul aerian, apele cu potențial energetic valorificabil și acelea ce pot fi folosite în interesul public, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice și ale platoului continental, precum și alte bunuri stabilite de lege.
Aparțin domeniului public și clădirile proprietatea statului român, aflate în străinătate, în care își desfășoară activitatea ambasadele din România.
Vor aparține domeniului public local al comunelor și orașelor, terenurile și clădirile de interes public, piețele, căile de comunicație, străzile, zonele de agrement, parcurile publice etc.
Titularii dreptului de proprietate publică nu pot înstrăina bunurile, dreptul lor limitându-se la administrarea, supravegherea și paza lor. Faptul că bunurile respective sunt destinate uzului public, face ca să nu poată fi schimbată destinația lor.
Cu toate acestea, există unele excepții. Astfel, consiliile locale și cele județene pot hotărî concesionarea, închirierea, locația de gestiune a bunurilor aparținând domeniului public.
Domeniul public al statului are o sferă mai largă decât cel al unităților administrativ-teritoriale. Este interzisă crearea unor altor drepturi reale principale sau accesorii care să aibă ca obiect bunuri din domeniul public.
Titulari
Titularii dreptului de proprietate publică sunt:
statul român este titularul dreptului de proprietate publică asupra bunurilor din domeniul public național. Aceste bunuri sunt date Guvernului României în administrarea generală, iar în litigiile privitoare la ele, statul este reprezentat, de regulă, de Ministerul Finanțelor Publice;
unitățile administrativ-teritoriale (comuna, orașul, municipiul și județul) asupra bunurilor din domeniul public de interes local.
Aceste bunuri sunt date în administrarea generală a consiliilor locale, consiliilor județene ori a C.G.M. București, după caz. În litigiile legate de aceste bunuri, unitățile administrativ-teritoriale sunt reprezentate de consiliile locale ori județene, după caz, care dau mandat scris, fiecare caz în parte, președintelui consiliului județean ori primarului (art. 12 din Legea nr. 213/1998), care poate desemna un alt funcționar ori un avocat care să-l reprezinte în instanță.
Se impune precizarea că statul și unitățile administrativ-teritoriale sunt și titulari ai dreptului de proprietate privată, după cum vom vedea, asupra bunurilor din domeniul privat, care nu au regimul juridic specific proprietății publice. În patrimoniul acestor subiecte de drept există, din acest punct de vedere, două categorii (mase) de bunuri cu regimuri juridice diferite.
Proprietatea privată
Proprietatea privată este aceea care aparține domeniului privat al statului și unităților administrativ-teritoriale, precum și persoanelor particulare. Bunurile din domeniul privat, sunt supuse dreptului comun, dacă legea nu prevede altfel (art. 6 din Legea nr. 18/1991, republicată); deci, aceste bunuri pot fi folosite și înstrăinate (dacă legea nu prevede altfel).
Forma proprietății private este expres consacrată în Constituție. Dreptul de proprietate privată este garantat printr-o dispoziție constituțională prin care se prevede că „Proprietatea privată este ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular”.
Dreptul de proprietate privată este dreptul care aparține persoanelor fizice, juridice, statului sau unităților administrativ teritoriale asupra unor bunuri imobile sau imobile, exercitând asupra lor atributele dreptului de proprietate, în mod exclusiv și perpetuu, prin putere și în interes propriu, în condițiile determinate de lege.
Un prim caracter juridic al proprietății private îl constituie alienabilitatea acestuia. Indiferent de titular, chiar dacă bunurile aparțin statului sau unităților administrativ teritoriale ele se găsesc în circuitul civil.
Proprietatea privată este prescriptibilă, în sensul că este supusă prescripției achizitive sau extinctive. Asupra unui bun din domeniul privat al statului sau unității administrativ – teritoriale, poate fi dobândit dreptul de proprietate prin efectul uzucapiunii.
Bunurile care aparțin proprietății private sunt sesizabile. Aceasta înseamnă că bunurile care formează obiectul proprietății private vor putea fi urmărite de creditori, pentru satisfacerea creanțelor lor.
În afara inalienabilității, prescriptibilității și sesizabilității, dreptul de proprietate privată mai este un drept exclusiv și perpetuu.
Mai este de menționat și caracterul nelimitat al dreptului de proprietate privată, sub aspectul bunurilor care pot aparține acestui drept de proprietate.
Pot fi titulari ai dreptului de proprietate privată: persoanele fizice, persoanele juridice, statul și respectiv comunele, orașele, municipiile și județele. Indiferent de titular, proprietatea privată este ocrotită în mod egal de lege.
Comunele, orașele și județele sunt persoane juridice. În calitate de persoane juridice civile, aceste unități administrativ-teritoriale, au în proprietate bunuri din domeniul privat. Consiliile locale și județene decid asupra concesionării, încheierii și locației de gestiuni a bunurilor aparținând domeniului privat.
O primă concluzie este aceea că titularul domeniului privat este statul sau unitățile administrativ-teritoriale. În cazul societăților comerciale înființate prin reorganizare, potrivit art.16 din Legea nr.15/1990 statul este doar proprietarul acțiunilor iar societățile comerciale sunt proprietarele bunurilor din patrimoniul lor.
Cel ce administrează bunurile din componența domeniului privat al statului are calitatea procesuală activă sau pasivă.
Deoarece procesul privatizării este în curs de desfășurare transferul proprietății de stat în sectorul privat impune și schimbarea titularului dreptului de proprietate.
Acțiunea de privatizare organizată potrivit Legii nr.58/ 1991 exclude bunurile din domeniul public al statului sau unităților administrativ – teritoriale și nici proprietatea regiilor autonome, create conform Legii nr.15/1990.
Persoanele pot avea în proprietate orice bun mobil sau imobil aflat în circuitul civil. Sub aspectul obiectului proprietății private, dreptul de proprietate este nelimitat.
O persoană fizică poate avea în proprietate mai multe locuințe, precum și suprafețe de teren. Persoanele fizice pot dispune liber de bunurile din patrimoniul lor. Le pot înstrăina sub orice formă, să creeze alte drepturi reale, prin dezmembrarea dreptului de proprietate.
În prezent, în România, există o diversitate de persoane juridice, o mare parte din acestea având un profil comercial. Orice persoană juridică, pentru a exista, printre alte condiții impuse de lege, este și aceea de a avea un patrimoniu propriu. Unitățile comerciale de stat s-au organizat sub formă de societăți pe acțiuni sau societăți cu răspundere limitată.
Legea prevede expres că regia autonomă este proprietara bunurilor din patrimoniul său, iar în executarea dreptului de proprietate, ea posedă, folosește și dispune, în mod continuu, de bunurile pe care le are în patrimoniu sau le culege fructele, după caz, în vederea realizării scopului pentru care a fost constituită.
Societățile constituite în temeiul contractului de societate civilă, având personalitate juridică, au un patrimoniu propriu, distinct de cel al societăților.
Titulari ai dreptului de proprietate sunt și cultele religioase, precum și așezămintele bisericești.
Codul civil reglementează și proprietatea domenială, adică aceea care aparține statului sau unităților administrativ-teritoriale. Bunurile care alcătuiesc domeniul privat al statului și unităților administrativ-teritoriale nu sunt limitate. Caracterul limitat este specific domeniului public.
Proprietatea privată domenială este inviolabilă și este ocrotită de lege în mod egal ca și a celorlalți titulari. Domeniul privat este supus dispozițiilor de drept comun. Bunurile din domeniul privat vor putea fi concesionate, închiriate sau date în locație de gestiune.
Terenurile care aparțin domeniului privat al statului sau unităților administrativ-teritoriale, destinate executării de construcții, pot fi concesionate prin licitație publică.
În cazul înstrăinării bunurilor din domeniul privat al comunelor, orașelor sau județelor, schimburile de terenuri, delimitarea sau partajarea imobilelor aflate în indiviziune cu domeniul privat, renunțările la drepturi sau recunoașterile de drepturi în favoarea terțelor persoane se fac pe bază de expertiză însușită de consiliu.
Domeniul privat este prescriptibil. Bunurile din domeniul privat al statului și unităților administrativ-teritoriale susceptibile de dezmembrare, inclusiv de exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
Importanța distincției dintre domeniul public și domeniul privat:
* bunurile din domeniul public sunt inalienabile (nu pot fi înstrăinate); ele pot fi concesionate sau închiriate, sau date în folosință gratuită pe termen limitat; bunurile din domeniul privat sau ale particularilor, pot fi înstrăinate, concesionate, închiriate și date în locație de gestiune. Deci, în principiu, ele sunt alienabile, dacă legea nu prevede altfel.
* bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile – deci nu se pot dobândi nici pe calea prescripției achizitive (uzucapiunii), nici pe calea posesiei de bună-credință a bunurilor mobile (conform art. 1909 C.civ.). Dimpotrivă, bunurile domeniului privat sau ale particularilor, sunt prescriptibile – deci, pot fi dobândite în modul arătat mai sus.
* bunurile din domeniul public sunt insesizabile, adică nu pot fi urmărite silit (deoarece statul este prezumat a fi solvabil întotdeauna). Bunurile domeniului privat sau ale particularilor, pot fi urmărite silit. * bunurile din domeniul public nu pot fi grevate cu servituți, spre deosebire de cele ce aparțin domeniului privat sau particularilor.
* dreptul de proprietate asupra bunurilor din domeniul public, nu e susceptibil de dezmembrăminte, prin constituirea unor drepturi reale imobiliare (uz, uzufruct, abitație, servitute sau superficie).
* în ceea ce privește măsurile de publicitate imobiliară, acestea nu sunt aplicabile bunurilor din domeniul public, pentru că sunt scoase din circuitul civil
1.6. Subiectele dreptului de proprietate privată
Prin drept de proprietate privată înțelegem „dreptul de proprietate particulară, aparținând persoanelor fizice și persoanelor juridice de tip particular, dreptul de proprietate al societăților comerciale cu capital integral sau majoritar de stat și dreptul de proprietate privată al statului, unităților administrativ-teritoriale și al persoanelor juridice înființate ca organe ale statului sau autoritățile locale, cum sunt regiile autonome”.
Dreptul de proprietate privată are ca obiect toate categoriile de bunuri apropriate de către oricare subiect de drept civil, persoană fizică sau juridică, cu excepția bunurilor aflate în proprietatea publică.
Subiectele dreptului de proprietate privată pot fi persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat și alte asemenea subiecte colective, precum și statul și unitățile administrativ-teritoriale.
În dreptul nostru, orice persoană fizică este subiect al dreptului de proprietate privată, iar în ce privește obiectul dreptului de proprietate privată îl poate constitui orice bun imobil, teren și construcții, bunuri mobile corporale și incorporale, acțiunile societăților comerciale, obligațiunile acestora, titlurile de credit etc.
Mai pot fi subiecte ale dreptului de proprietate privată și persoanele juridice de drept privat: societățile comerciale, forme de asociere cu scop lucrativ, forme de asociere profesională, organizații caritabile, asociații culturale, culte religioase etc.
1.7. Obiectul dreptului de proprietate privată
Obiectul dreptului de proprietate privată îl constituie bunurile din patrimoniul lor, oricare ar fi cuprinderea lor valorică.
Nu pot constitui obiectul proprietății lor private bunurile care sunt exclusiv bunuri proprietate publică.
Exercițiul dreptului de proprietate privată asupra unor categorii de bunuri este supus de legiuitor unor reguli speciale a căror nerespectare poate atrage sancțiuni, fie ele de natură administrativă, civilă etc.
Avem în vedere regimul juridic al construcțiilor și dobândirea dreptului de proprietate asupra locuințelor în condițiile unor acte normative speciale, regimul juridic al terenurilor și circulația lor, regimul juridic al unor bunuri care fac parte din patrimoniul cultural național.
CAPITOLUL 2. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
2.1. Limitele exercitării dreptului de proprietate privată
Dispozițiile comune privind aceste limitări sunt cuprinse în dispozițiile art. 602 N.C.civ., cu următoarea redactare:
,,(1) Legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie în interes public, fie în interes privat.
(2) Limitele legale în interes privat pot fi modificate ori desființate temporar prin acordul părților. Pentru opozabilitate față de terți este necesară îndeplinirea formalităților de publicitate prevăzute de lege”.
Astfel, prin aceste dispoziții se precizează că legea (deci orice lege) poate limita exercitarea dreptului de proprietate atât în interes public cât și în interes privat, însă, fiind în discuție dreptul de proprietate, o astfel de limitare ar putea fi adusă, credem, doar prin lege organică.
Având în vedere interesul ocrotit prin aceste limitări, noul Cod civil precizează, la art. 602 alin. 2, că, în cazul limitărilor în interes privat, acestea pot fi modificate ori desființate temporar prin acordul părților, ceea ce are înțelesul că aceste norme au caracter dispozitiv și nu imperativ, asa cum este în cazul limitărilor în interes public. Codul nu distinge, însă, normele imperative, cum ar fi în cazul regulilor privind protecția mediului, protecție ce reprezintă un interes public major, asa cum de altfel, precizează și legea cadru pentru protecția mediului, de normele privind buna-vecinătate și care pot fi și dispozitive.
În Constituție, la art. 44 alin. 7, se prevede expres că ,,Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecția mediului și asigurarea bunei vecinătăți, precum și la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii, sau obiceiului, revin proprietarului”, idee reluată de legiuitor și în formularea art. 603 N.C.civ., care se referă la ,,regulile privind protecția mediului și buna vecinătate”, în următoarea formulare: ,,Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecția mediului și asigurarea bunei vecinătăți, precum și la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului”.
Art. 556 Cod civil- definind dreptul de proprietate- enunta ca prerogativele sale se exercita în limitele determinate de lege; aceasta limitare a dreptului este precizata imediat dupa proclamarea caracterului sau absolut, ceea ce creeaza o impresie oarecum contradictorie a defintiei legale.
Justificarea limitarii se regaseste în ideea armonizarii interesului individual cu cel general al societății și care, transpusa în materia proprietății este de a natura a reliefa functia sociala a acesteia, fără însa a muta discutia pe terenul unei eventuale distinctii (cu serioase accente polemice)dintre proprietate ca drept subiectiv și proprietate ca functie sociala.
Asadar, o precizare importanta trebuie efectuata : vom retine functia sociala ca justificare a îngradirii exercitiului deptului de proprietate numai în masura în care prin "proprietate-functie sociala" vom întelege nu o notiune de drept ci o idee,o reflectie cu rolul de a contribui la conturarea regimului juridic al dreptului de proprietate; astfel, prin intermediul aceastei functiuni a proprietății,-sau mai precis, în scopul împlinirii ei – s-a conturat pe cale jurisprudentiala abuzul de drept în materia proprietății și s-au elaborat legi speciale reglementând regimul și circulatia diverselor categorii de bunuri(în special, cele imobiliare).
Din punct de vedere tehnic, limitarea dreptului de proprietate- având ca izvor formal contractul- vizeaza atributele sale și se manifesta în sens negativ, titularul neputând uza sau dispune de dreptul sau decât cu respectarea anumitor conditii, formalitati, acestea impunându-se cu titlul de restrictii în cadrul exercitarii dreptului sau .
Clasificare. Orice drept se exercita în cadrul anumitor limite, care pot fi grupate în doua mari categorii: limite materiale și limite teoretice ( juridice).
a)- în ceea ce priveste limitele materiale, acestea intereseaza în principiu bunurile imobile și au în vedere delimitarea proprietății asupra terenurilor: in suprafata; în înaltime; în adâncime.
b)- limitele teoretice sau juridice se clasifica în functie de izvorul lor formal în: legale; judiciare; conventionale.
2.1.1. Limitele legale
Izvorul formal al acestei categorii de limite îl constituie legea – în acceptiunea ei larga, de act normativ emis de Parlament. Criteriul în functie de care vom clasifica limitele legale va fi natura interesului vizat: public sau privat.
1. Limitele legale de interes public sunt susceptibile de mai multe clasificari, fie dupa natura interesului public ocrotit ( economic, social, cultural) , fie dupa felul bunului ( mobil sau imobil)- obiect al dreptului de proprietate: privind ocrotirea mediului inconjurator; de interes arhitectural, istoric, cultural; de interes economic general; decurgând din apararea sigurantei nationale; privind asigurarea sigurantei transporturilor aeriene; decurgând din caracterul periculos al anumitor bunuri; decurgând din importanta anumitor bunuri.
2. Limitele legale de interes privat. Codul civil trateaza materia limitelor dreptului de proprietate în sarcina proprietarilor în titlul consacrat servitutilor, sub denumirea de servituti naturale și legale.Aceasta ultima clasificare a servitutilor este criticabila atât din motivul lipsei de fundament, întrucât include sub "paravanul" unei singure notiuni- servitutea- institutii diferite,cât și din lipsa utilitatii sale practice, deoarece face o distinctie inutila între cele doua forme de servituti.
Limitele legale decurgând din importanta anumitor bunuri. – Regimul terenurilor și constructiilor.
Apelând la criteriul mixt de clasificare a limitelor legale de interes public – natura interesului ocrotit și felul bunului asupra caruia poarta dreptul de proprietate- vom retine în cadrul acestei sectiuni îngradirea dreptului de proprietate asupra terenurilor și constructiilor.
Regimului juridic al terenurilor se afla în urmatoarele acte normative:
– Constitutia României, art.44;
– Titlul X "Circulatia juridica a terenurilor" din Legea nr 247/2005 privind reforma în domeniul proprietății și justitiei(M.of.nr.653 din 22 iulie 2005);
– Legea nr.213/2005 privind dobândirea de catre cetatenii straini și apatrizi a dreptului de proprietate asupra terenurilor .
Regulile de baza ale acestui regim juridic sunt urmatoarele:
a)Terenurile proprietate privată sunt în circuitul civil, însa înstrainarea și dobândirea lor pot avea loc numai cu respectarea prevederilor legale (art.1 Titlul X Legea 247/2005);
b)Cetatenii straini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în anumite conditii : aderarea la Uniunea Europeana, în functie de reciprocitate, potrivit tratatelor internationale , conform legii organice, în caz de mostenire legala( art.44 alin.2 Constitutie);
c) Este necesara forma autentica a contractelor de înstrainare și dobândire a terenurilor (art.2 alin 1 Titlul X);
d) Se interzice înstrainarea terenurilor cu privire la titlul carora exista litigii privind reconstituirea dreptului de proprietate privată și legalitatea titlului de proprietate (art.4 Titlul X).
Regimul juridic al constructiilor.
Sediul materiei este reprezentat de Legea nr.350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul și de Legea nr.453/2001 privind autorizarea executarii de constructii.
Principalele reguli aplicabile circulatiei juridice a constructiilor sunt :
a) Constructiile proprietate privată sunt în circuitul civil iar înstrainarea și dobândirea lor sunt guvernate de principiul consensualismului.
b) Persoanele fizice și juridice straine pot dobândi dreptul de proprietate asupra constructiilor.
c) Limitele legale ale exercitiului dreptului de proprietate privată asupra constructiilor sunt reprezentate de certificatul de urbanism și autorizatia pentru executarea lucrarilor de construire sau desfiintare a constructiilor;
d) Prin legi speciale este reglementata dobândirea în proprietate privată a locuintelor proprietatea statului sau construite de catre stat: Decretul -lege nr.61/1990, Legea nr.85/1992, Legea nr.112/1995, Legea nr.114/1996;
Inalienabilitatea legala.
Legea declara inalienabile anumite bunuri, obiecte ale dreptului de proprietate privată :
-terenurile atribuite prin constituiea dreptului de proprietate, adica cele dobândite potrivit art.18 (1), art.29 și art.39 Legea 18/1991 nu se pot înstraina timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului urmator celui în care s-a facut înscrierea proprietății ;
-locuintele cumparate în conditiile art.9 Legea 112/1995 nu pot fi vândute de catre chiriasii-cumpărători timp de 10 ani calculati din momentul cumpararii;
-dreptul de uz are un caracter strict personal, neputând fi cedat sau închiriat (art.571 C.civ).
Limite legale care conduc la pierderea dreptului de proprietate privată.
Exproprierea pentru cauza de utilitate publica.
Definitie: exproprierea pentru cauza de utilitate publica reprezinta mecanismul de trecere în proprietatea publica a unor bunuri imobile proprietate privată, în scopul executarii unor lucrari de interes public, în schimbul unei despagubiri.
Exproprierea are o natura juridica complexa, întrucât în continutul ei intra mai multe acte și fapte juridice , de drept public și privat, de drept substantial și de drept procedural.
Sediul materiei:
-Constitutia Romaniei : art.44 alin.3 , alin. 3 indice 1 și alin. 5;
-Legea nr..33/1994.
Din definitie rezulta conditiile și obiectul exproprierii.
A. Conditiile exproprierii sunt considerate adevarate principii care guverneaza materia exproprierii:declararea utilitatii publice și acordarea unei despagubiri drepte și prealabile.
– Declararea utilitatii publice .Expropierea se poate face numai în cazuri exceptionale, pentru lucrari de utilitate publica. În art.6 din Legea nr.33/1994 sunt mentionate lucrarile de utilitate publica, fără ca aceasta enumarare sa fie limitativa, însa,pentru alte lucrari utilitatea publica se declara prin lege.
– Acordarea de despagubiri drepte și prealabile. Despagubirea trebuie sa fie dreapta, adica sa acopere întreaga pierdere înregistrata de persoanele vizate prin masura expropierii. Potrivit art.26 din legea nr.33/1994, despagubirea va cuprinde valoarea reala a imobilului precum și prejudiciul suferit de proprietar sau alte persoane îndreptatite. Despagubirea trebuie sa fie prealabila, adica anterioara transferului dreptului de proprietate din patrimoniul proprietarului.
B.Obiectul exproprierii este format, potrivit art.2 din Legea nr.33/1994 din bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice și juridice (cu sau fără scop lucrativ), precum și din cele aflate în proprietatea privată a comunelor, oraselor, municipiilor și judetelor.
Sunt exceptate bunurile imobile proprietate publica și bunurile proprietate privată a statului.
Exproprierea se poate realiza prin buna învoiala, prin cesiunea amiabila a dreptului de proprietate asupra imobilului (art. 4 Legea nr. 33/1994);
În lipsa unei cesiuni amiabile, se parcurg trei etape:
a)Declararea utilitatii publice de catre Guvern sau consiliul local ( art.3, 5, 7 Legea nr. 33/1994).
b)Masurile pregatitoare exproprierii (art.13-20 Legea nr. 33/1994). Expropriatorul întocmeste propunerile de expropriere (planul imobilului și oferta de despagubire) care se depun la consiliile locale și se notifica titularului dreptului de proprietate.
c)Exproprierea și stabilirea despagubirilor ( art. 21-33 Legea nr.33/1994).
Protectia expropriatului se realizeaza în conditiile art.35 și 36 din Legea 33/1994: dreptul de retrocedare și de preferinta la vânzarea imobilului expropriat.
Dreptul de retrocedare se aplica numai in cazul imobilelor expropriate dupa intrarea in vigoare a L 33/1994 ( sau aflate in curs de expropriere la acea data), nu și in ipoteza imobilelor expropriate in baza legii vechi, intrucat se opune principiul neretroactivitatii legii civile.
2.1.2. Limitele convenționale
Domeniul de aplicatie îl formeaza starea de vecinatate alaturi de clauza de inalienabilitate.
Textele legale care permit restrângerea dreptului de proprietate pe cale contractuala sunt art.44(6) Constitutie și art. 588 C. civ care pleaca de la premisa unor obligatii asumate prin conventie ,iar in lipsa acestora, legii revenindu-i rolul de a statornici regulile raporturilor de vecinatate.
În ceea ce priveste operarea limitarilor pe cale conventionala ,se disting doua moduri, dupa cum limitarea proprietății constituie obiectul principal al contractului sau se realizeaza ca urmare a asumarii de catre proprietar a unor obligatii secundare:
-conventia are ca obiect însasi îngradirea dreptului de proprietate.Este ipoteza starii de vecinatate, a obligatiilor asumate de proprietarii vecini,de exemplu,de a planta reciproc sau unilateral arbori la o distanta mai mica decât cea legala;
-conventia are ca obiect transmiterea cu titlu oneros sau gratuit a dreptului de proprietate cu privire la un bun , instituindu-se obligatia cumparatorului sau donatarului de a nu-l înstraina sau de a nu construi de exemplu, decât în anumite conditii de distanta sau înaltime. Fata de obiectul principal al conventiei (transmiterea unui drept real) limitarea dreptului de proprietate transmis are un caracter secundar în aceste ipoteze.
Clauza de inalienabilitate.
Obiectul clauzei de inalienabilitate il constituie lipsirea dreptului de proprietate de atributul sau esential -abusus .
a)Sediul materiei.Codul civil roman nu contine o reglementare a acestei materii, spre deosebire de Codul civil francez care a fost modificat prin Legea din 3 iulie 1971, introducandu-se articolul 900-1.
Faptul reglementarii relativ recente a clauzei de inalienabilitate in dreptul francez nu a oferit insa rezolvare unor probleme teoretice și practice datand inca de la sfarsitul secolului al XIX-lea referitoare la natura juridica a clauzei și la sanctiunea care intervine in caz de nerespectare a acesteia ( mai precis, problema fundamentului sanctionarii).
Exista insa unele texte ale Codului civil- ridicate la rangul de principii- și al caror câmp de aplicare s-ar opune acceptarii unei clauze de inalienabilitate.:art.803 C.civ.-interzice substitutiile fidei comisare ; art.1306-statueaza ca pot vinde și cumpara toti cei carora nu le este oprit prin lege ; art.1310- consacra principiul liberei circulatii a bunurilor.
b) Admisibilitatea în principiu a clauzei . Considerat cel mai puternic argument contrar admiterii clauzei de inalienabilitate , principiul circulatiei libere a bunurilor a fost însa înlaturat de la aplicare , avându-se în vedere scopul urmarit prin legiferarea lui, și anume : evitarea reinstaurarii asa-ziselor bunuri de mâna moarta ,deziderat care nu este în pericol fata de efectul realizat printr-o asemenea clauza – indisponibilizarea temporara a bunului.Alaturi de îndepartarea acestor obiectiuni teoretice,pentru validarea clauzei de inalienabilitate au contat o serie de considerente de ordin practic : intersul serios al dispunatorului clauzei și caracterul temporar al acesteia.
c)Conditiile de admitere a clauzei de inalienabilitate:
1.-clauza sa fie temporara. Este considerata ,de exemplu, temporara o clauza care este prevazuta pâna la ajungerea la maturitatea legala a destinatarului ei.Dimpotriva, nu îndeplineste aceasta conditie o clauza care ar fi stipulata pe toata durata vietii stipulantului sau destinatarului ei.
2.-sa fie întemeiata pe un interes serios și legitim, care poate fi al dispunatorului,al destinatarului clauzei sau al unui tert.
In materie imobiliara, pentru efectul de opozabilitate fata de terti, se impune notarea clauzei de inalienabilitate in cartea funciara .
Natura juridica a clauzei de inalienabilitate.
În general, în discutarea naturii juridice a clauzei de inalienabilitate se porneste de la urmatoarea observatie : clauza este inserata într-un act juridic fie în considerarea bunului (indisponibilitate reala), fie în considerarea persoanei( proprietarului bunului)
Dintr-o alta perspectiva, cu referire la notiunea indisponibilitatii reale, se întelege prin clauza de inalienabilitate o indisponibilitate totala și perpetua a bunului (punându-se semnul identitatii între cele doua notiuni), și astfel o considera, implicit ca fiind imposibila juridiceste, ca argument invocându-se faptul ca numai bunurile din domeniul public sunt inalienabile prin natura lor, nu și cele care sunt în comert.
Fata de aceste repere generale, întelegem sa avem urmatoarele comentarii .
În primul rând, continuând linia logica a distinctiei mentionate , ar însemna ca studiul de fata sa se preocupe de interdictia de înstrainare, și nu de clauza de inalienabilitate. Se observa ca aceasta distinctie nu a trecut testul timpului, întrucât nu si-a gasit ecou în cadrul dispozitiilor art.900-1din Codul civil francez care utilizeaza denumirea "clauza de inalienabilitate".
În al doilea rând, nu este judicios a se subsuma notiunea inalienabilitatii unui bun notiunii de indisponibilizare totala , absoluta a bunului în considerarea naturii sale (de bun aflat in domeniul public, de exemplu), și care este exclusiv de apanajul legii; în plus, exista exemple de inalienabilitati legale temporare a unor bunuri care se aflau în circuitul civil (cele stabilite prin Legea nr.18/1991, Legea nr.213/1995 s.a.) ;
În al treilea rând, în ipoteza acceptarii tezei potrivit careia clauza de inalienabilitate a fost stipulata în considerarea persoanei, este necesar sa se distinga între o eventuala incapacitate a persoanei – care este exclusiv de domeniul legii – și o simpla obligatie instituita , prin conventia partilor , în sarcina dobânditorului bunului (fiind vorba de o obligatie de non facere, de o conditie rezolutorie sau de o sarcina în cadrul unei liberalitati).
Principalele sisteme propuse pentru explicarea naturii juridice a clauzei de inalienabilitate sunt, pe scurt, urmatoarele:
-obligatie de a nu face.
Potrivit acestei teze, inalienabilitatea temporara stabilita în contract s-ar manifesta ca o obligatie de non facere în sarcina dobânditorului bunului, a carei încalcare ar permite intervenirea creditorului(înstrainatorul) în temeiul art.1076 C.civ., în scopul desfiintarii actului de înstrainare prohibit.
Avantejele sistemului obligatiei de non facere sunt doar aparente, în opinia noastra, fiind vorba mai mult de valoarea sa explicativa – doar partiala , însa- cu privire la modalitatea de întelegere a inalienabilitatii respective în sarcina dobânditorului ; de asemenea, ar permite justificarea actiunii stipulantului clauzei(înstrainatorul) de anulare a actului subsecvent încheiat .
Criticile care pot fi aduse sunt de natura a anula avantajele aparente mentionate și vizeaza doua aspecte, unul de natura principiala, al doilea tinând de particularitatile clauzei:
– principial, art.1075-1076 C.civ. nu se pot aplica în acest caz, întrucât suntem în prezenta a doua domenii distincte de aplicare: nulitatea presupune un act juridic nevalabil, pe cand executarea silita a obligatiilor de a face priveste un act juridic valabil încheiat;
– concret, rolul explicativ limitat se observa în ipotezele în care actiunea în anulare a actului subsecvent este acordata-potrivit jurisprudentei franceze destinatarului clauzei.
Dintre acestea, cea mai importanta critica ramâne cea refritoare la incompatibilitatea domeniului caluzei caonceputa ca obligatie de non facere și cel al nulitatii, ca și sanctiune pentru nerespecatrea clauzei.
b) incapacitate prevazuta în persoana destinatarului clauzei-in personam. Sistemul propus este lesne de înlaturat, pe motivul ca incapacitatile nu pot fi instituite prin vointa partilor, ci numai prin lege (de exemplu art.949, art.1306 C.civ.);
c) indisponibilitate reala-in rem. Diferenta dintre acest sistem și cel bazat pe obligatia de a nu face consta în faptul ca in cazul indisponibilitatii in rem , aceasta se transmite și mostenitorilor destinatarului clauzei;
d) conditie rezolutorie. Ca și în cazul primului sistem propus, și acesta se remarca prin valoare sa explicativa, dar care trebuie pusa în acord cu chestiunea efectelor pentru ipoteza îndeplinirii conditiei. Din aceasta perspectiva, conditia rezolutorie nu explica solutiile jurisprudentiale de mentinere a actului juridic afectat de conditie și de desfiintare a actului de înstrainare consimtit de destinatarul clauzei.
Consideram ca acest aspect nu poate constitui un impediment , întrucât, asa cum vom demonstra, o asemenea sanctionare a nerespectarii clauzei este dependenta de opozabilitatea fata de terti.
e) modalitate sui-generis a actului juridic, opera jurisprudentei.
Fata de criticile la care sunt expuse majoritatea sistemelor oferite ca explicatii ale clauzei de inalienabilitate, acesta apare ca tentativa de surmontare a tuturor dificultatilor întâlnite, în scopul aplicarii clauzei -cu orice justificare, sau , mai precis, dincolo de orice justificare.
Domeniul de aplicatie al clauzei de inalienabilitate.
Clauza de inalienabilitate are o mai larga aplicare practica în cazul actelor juridice cu titlu gratuit ( donatii , testamente) decât în cazul actelor cu titlu oneros; explicatia este simpla, fiind de pur ordin practic: prezenta unei asemenea clauze într-un contract de vânzare-cumparare ar diminua în mod evident valoarea lucrului vândut, întrucât eventualul cumparator nu ar fi dispus sa ofere decât un pret mult sub nivelul pietei pentru un bun de care nu ar putea dispune juridic.
Problematica domeniului de aplicare al clauzei este în strânsa legatura cu natura sau regimul sau juridic , influentându-le în functie de felul contractului în care se regaseste. Astfel, în privinta contractelor de donatie, clauza ar îmbraca regimul juridic al unei sarcini, cu consecinta revocarii donatiei pentru neîndeplinirea sarcinii.
În cazul înserarii clauzei într-un contract de vânzare-cumparare, am fi în prezenta unei conditii rezolutorii ce antreneaza desfiintarea retroactiva a contractului în ipoteza îndeplinirii conditiei, și anume, prin înstrainarea bunului de catre destinatarul clauzei; în ambele situatii nu se justifica din punct de vedere juridic posibilitatea de desfiintare a actului de înstrainare a bunului catre un tert.
Efectele fata de terti.
Pentru a discuta efectele produse fata de terti ale clauzei de inalienabilitate, trebuie precizata în prealabil sfera notiunii de terti în aceasta materie și de asemenea, operata distinctia dintre bunurile mobile și cele imobile, obiecte ale clauzei.
In cadrul notiunii de terti se includ urmatoarele subiecte de drept: creditorii (care au o garantie reala asupra bunului) stipulantului clauzei, creditorii chirografari ai destinatarului clauzei (dobanditor al bunului) și tertul achizitor al bunului.
Astfel, eficacitatea sau opozabilitatea fata de terti se prezinta sub mai multe ipoteze :
A. Ipoteza bunului mobil asupra caruia s-a constituit in prealabil o garantie mobiliara ( in baza Legii nr.99/1999). Problema de drept este reprezentata de posibilitatea ca un asemenea bun sa formeze obiectul clauzei de inalienabilitate ;
B. Ipoteza eficacitatii clauzei fata de creditorii chirografari ai dobanditorului bunului imobil( destinatarul clauzei). Aspectul care intereseaza este daca inalienabilitatea temporara a bunului atrage și insesizabilitatea acestuia inlauntrul cat și dupa perioada de inalienabilitate;
C. Ipoteza opozabilitatii clauzei fata de tertul care achizitioneaza bunul mobil sau imobil (inalienabil temporar) de la destinatarul clauzei. In discutarea acestei probleme se va tine seama de aplicabilitatea articolului 1909 C.civ. si, respectiv, de dispozitiile legale referitoare la indeplinirea formalitatilor de publicitate in materie imobilara a clauzei de inalienabilitate ( Legea nr.7/1996 și Regulamentul de organizare și functionare a birourilor de carte funciara).
2.1.3. Limitele judiciare
Exista o serie de texte legale care permit ingradirea dreptului de proprietate pe cale judecatoreasca:
– art.41 pct.4 din Constitutie :"Dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati…"
-art.588 c.civ."Legea obliga pe proprietari la osebite obligatii unul catre altul, fara chiar se existe vreo conventie intre dansii."
Se adauga premisa ca existenta proprietatilor invecinate este de natura sa impuna titularilor si o obligatie generala de a nu aduce atingere dreptului vecinului.
Fundamentul juridic al limitarii dreptului de proprietate il constituie abuzul de drept al proprietarului vecin. Insa aceasta teorie ridica de lege lata doua probleme :
– una de ordin general,si care vizeaza insasi revizuirea intregii teorii a abuzului de drept,având in vedere reglementarea ei actuala in art.1-3 Decretul31/1954 si care cere corelarea dreptului subiectiv cu interesul obstesc( criteriul obiectiv al teoriei abuzului de drept) ;
– iar a doua problema,de ordin particular,este dictata de aplicarea teoriei in materia starii de vecinatate care presupune existenta unor inconveniente independent de ideea producerii uniu prejudiciu propriu-zis.
2.2. Noțiunea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate
Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt reglementate in Noul Cod civil in titlul III, art. 693-772 si sunt urmatoarele: dreptul de superficie; dreptul de uzufruct; dreptul de uz; dreptul de abitatie; dreptul de servitute.
Noul Cod civil nu cuprinde si o definitie a ceea ce inseamna „dezmembramintele dreptului de proprietate”, dar potrivit doctrinei ele reprezinta drepturile reale principale, derivate din dreptul de proprietate privata asupra unui bun proprietatea altei persoane, care se constituie sau se dobandesc prin transferarea unor elemente ale continutului juridic al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv catre o alta persoana, sau prin exercitarea acestor elemente de catre proprietarul bunului si o alta persoana.
2.3. Enumerarea dezmembrămintelor dreptului de proprietate
Dreptul de superficie
Dreptul de superficie este o institutie reglementata expres in Noul Cod civil, respectiv in art. 693-702.
Definitie – Dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta (art. 693).
Caracteristicile dreptului de superficie
Drept real principal (se poate constitui numai asupra bunurilor imobile), drept derivat (este rezultatul dezmembrarii dreptului de proprietate asupra terenului), drept temporar (durata maxima a termenului de superficie este de 99 de ani, cu posibilitatea reinnoirii la expirarea termenului, conform art. 694 noul Cod civil).
Dobandirea dreptului de superficie, potrivit reglementarii din noul Cod civil, se poate face prin act juridic (act unilateral, precum testamentul, sau conventie), precum si prin uzucapiune sau prin alt mod prevazut de lege. In toate cazurile se aplica dispozitiile privind cartea funciara.
Intinderea si exercitarea dreptului de superficie
Dreptul de superficie se exercita in limitele si in conditiile actului constitutiv. In lipsa unei stipulatiicontrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitata de suprafata de teren pe care urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii constructiei sau, dupa caz, de suprafata de teren aferenta si de cea necesara exploatarii constructiei edificate [art. 695 alin. (1) NCC].
Prevederi speciale privesc interdictia modificarii constructiei de catre titularul dreptului de superficie, acesta avand obligatia, in cazul reconstruirii, sa respecte forma initiala. In cazul nerespectarii acestor dispozitii, proprietarul terenului poate sa ceara, in termen de trei ani, incetarea superficiei sau repunerea in situatia anterioara.
Apararea dreptului de superficie
Dreptul de superficie poate fi aparat prin actiunea confesorie de superficie, actiune ce poate fi intentata impotriva oricarei persoane chiar si impotriva proprietarului terenului, daca ea impiedica exercitarea dreptului. Dreptul la actiune este imprescriptibil.
Constituirea cu titlu oneros a superficiei – Evaluarea prestatiei superficiarului
In cazul in care superficia s-a constituit cu titlu oneros, daca partile nu au prevazut alte modalitati de plata a prestatiei de catre superficiar, titularul dreptului de superficie datoreaza, sub forma de rate lunare, o suma egala cu chiria stabilita pe piata libera, tinand seama de natura terenului, de destinatia constructiei in cazul in care aceasta exista, de zona in care se afla terenul, precum si de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosintei. In caz de neintelegere intre parti, suma datorata proprietarului terenului va fi stabilita pe cale judecatoreasca (art. 697).
Incetarea superficiei
Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciara pentru una dintre urmatoarele cauze:
– la expirarea termenului;
– prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea uneia si aceleiasi persoane;
– prin pieirea constructiei, daca exista o stipulatie expresa in acest sens;
– in alte moduri prevazute de lege.
Efectele incetarii superficiei
In lipsa unei stipulatii contrare, proprietarul terenului devine proprietarul constructiei edificate de superficiar, prin accesiune, cu obligatia de a plati constructia la valoarea de circulatie de la data expirarii termenului. Exista si posibilitatea, in cazul in care constructia are o valoare mult mai mare decat terenul, ca proprietarul terenului sa-l oblige pe superficiar sa cumpere terenul la valoarea de piata.
Dreptul de uzufruct
Reglementare
Dreptul de uzufruct este reglementat in art. 703-748 NCC.
Definitie
Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane si de a culege fructele acestuia intocmai ca proprietarul, insa cu indatorirea de a-i conserva substanta.
Dobandirea dreptului de usufruct
Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevazute de lege, dispozitiile in materie de carte funciara fiind aplicabile. Uzufructul se poate constitui numai in favoarea unei persoane existente.
Obiectul dreptului de usufruct
Orice bunuri mobile si imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o masa patrimoniala, o universalitate de fapt ori o cota-parte din aceasta. Nu pot face obiectul dreptului de uzufruct bunurile din domeniul public. In N.C.Civ. au fost introduse, in mod expres, dispozitii speciale privind uzufructul asupra creantelor, inclusiv asupra unei rente viagere, asupra actiunilor sau a partilor sociale, precum si uzufructul asupra fondului de comert (art. 737-745 NCC).
Apararea dreptului de usufruct
Acest drept poate fi aparat printr-o actiune confesorie, in aceleasi conditii in care aceasta poate fi exercitata si in cazul superficiei.
Durata uzufructului
Uzufructul in favoarea unei persoane fizice este cel mult viager. Uzufructul constituit in favoarea unei persoane juridice poate avea durata de cel mult 30 de ani. Atunci cand este constituit cu depasirea acestui termen, uzufructul se reduce de drept la 30 de ani. Daca nu s-a prevazut durata uzufructului, se prezuma ca este viager sau, dupa caz, ca este constituit pe o durata de 30 de ani. Uzufructul constituit pana la data la care o alta persoana va ajunge la o anumita varsta dureaza pana la acea data, chiar daca acea persoana ar muri inainte de implinirea varstei stabilite.
Drepturile uzufructuarului sunt:
– de folosinta exclusiva a bunului, inclusiv dreptul de a culege fructele acestuia (naturale, industriale, civile si chiar productele);
– de a cere si de a obtine predarea bunului;
– de a dispune, ca un bun proprietar, de bunurile care, fara a fi consumptibile, se deterioreaza rapid prin utilizare. In acest caz, la sfarsitul uzufructului, uzufructuarul va restitui valoarea pe care ar fi avut-o bunul la aceasta din urma data;
– de cesiune a uzufructului;
– de a inchiria sau, dupa caz, de a arenda bunul primit in uzufruct;
– de a exploata partile de paduri inalte care au fost destinate taierii regulate, fie ca aceste taieri se fac periodic pe o intindere de pamant determinata, fie ca se fac numai pentru un numar de arbori alesi pe toata suprafata fondului;
– de a lua din paduri araci pentru vii;
– de a lua produsele anuale sau periodice ale arborilor, cu respectarea folosintei obisnuite a proprietarului, in limitele dispozitiilor legale;
– dreptul asupra pomilor fructiferi care se usuca si a celor cazuti accidental;
– dreptul asupra carierelor de piatra si de nisip aflate in exploatare;
– in cazul unei creante: dreptul de a incasa capitalul si de a percepe dobanzile creantei, dreptul de a spori capitalul, dreptul de vot, dreptul la dividende.
Obligatiile uzufructuarului
Acestea constau fie intr-o obligatie generala, la un loc cu toti cei care formeaza subiectul pasiv, de a respecta dreptul la nuda proprietate, fie in anumite obligatii ale uzufructuarului, care dau expresie raporturilor speciale dintre uzufructuar si nudul proprietar:
– de a inventaria bunurile mobile si de a constata starea in care se afla imobilele, cu exceptia cazului in care uzufructul unui bun mobil este dobandit prin uzucapiune;
– de a respecta destinatia data bunurilor de nudul proprietar, cu exceptia cazului in care se asigura o crestere a valorii bunului sau cel putin nu se prejudiciaza in niciun fel interesele proprietarului;
– de a despagubi pe nudul proprietar pentru orice prejudiciu cauzat prin folosirea necorespunzatoare a bunurilor date in uzufruct;
– de a depune o garantie pentru indeplinirea obligatiilor sale;
– de a efectua reparatiile de intretinere a bunului; reparatiile mari sunt in sarcina uzufructuarului atunci cand sunt determinate de neefectuarea reparatiilor de intretinere;
– de a suporta toate sarcinile si cheltuielile culegerea fructelor ori incasarea veniturilor;
– de a aduce de indata la cunostinta nudului proprietar orice uzurpare a fondului si orice contestare a dreptului de proprietate, sub sanctiunea obligarii la plata de daune-interese.
Drepturile nudului proprietar
Obligatiile mentionate ale uzufructuarului devin, in raporturile juridice, drepturi de creanta ale nudului proprietar. Astfel sunt, de exemplu, dreptul de a cere intocmirea inventarului, conservarea lucrului, efectuarea reparatiilor de intretinere, dreptul de a cere despagubiri, dreptul de a cere restituirea lucrului si altele asemenea.
Obligatiile nudului proprietar
In general, nudul proprietar are o obligatie generala negativa de a nu tulbura exercitarea dreptului de uzufruct. „Proprietarul nu poate prin faptul sau nici cu orice chip vatama drepturile uzufructuarului”.
Stingerea uzufructului
Modurile de stingere a uzufructului, prevazute in art. 746-748 NCC sunt in numar de sapte, si anume:
– moartea sau, dupa caz, incetarea personalitatii juridice a uzufructuarului;
– expirarea termenului pentru care a fost constituit uzufructul;
– consolidarea (cand una si aceeasi persoana dobandeste atat calitatea de proprietar cat si pe aceea de uzufructuar);
– neuzul timp de 10 de ani, iar in cazul creantelor, 2 ani;
– pieirea totala a lucrului supus uzufructului;
– abuzul de folosinta;
– renuntarea uzufructuarului.
Dreptul de uz si dreptul de abitatie
Reglementare
Drepturile de uz si de abitatie sunt reglementate in art. 749-754 NCC.
Definitie
Uzul este dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia si de a-i culege fructele naturale si industriale numai pentru nevoile proprii si ale familiei sale. Abitatia este dreptul unei persoane de a locui in locuinta nudului proprietar impreuna cu sotul si copiii sai, chiar daca nu a fost casatorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitatia, precum si cu parintii ori alte persoane aflate in intretinere.
Caracteristici
Aceste doua dezmembraminte ale dreptului de proprietate se deosebesc de uzufruct deoarece, pe langa faptul ca ele nu sunt cesibile, este interzisa si cesiunea emolumentului (beneficiile titularului rezultate din exercitarea dreptului). Titularul dezmembramantului respectiv nu isi poate exercita dreptul decat pentru nevoile lui si ale familiei sale.
Diferenta dintre dreptul de uz si dreptul de abitatie rezulta din obiectul acestor dezmembraminte. Astfel, dreptul de abitatie se constituie asupra unei locuinte, iar dreptul de uz asupra unor bunuri mobile sau imobile, cu exceptia locuintei.
Dreptul de uz si dreptul de abitatie se supun, cat priveste constituirea, exercitarea si stingerea lor, regulilor din materia uzufructului.
Dreptul de servitute (servitutile)
Reglementare
Dreptul de servitute este reglementat in art. 755- 772 NCC.
Definitie
Servitutea este sarcina care greveaza un imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar. De regula, servitutea presupune doua imobile apartinand unor proprietari diferiti, dintre care unul (dintre imobile) este fondul dominant, iar cel care „suporta servitutea” este fondul aservit. Pot fi insa si situatii in care servitutile sa aiba caracter reciproc. In art. 755 alin. (2) NCC se mentioneaza ca fondul dominant poate, prin constituirea servitutii, sa-si sporeasca utilitatea economica sau confortul.
Constituire
Servitutea se poate constitui numai pe temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune.
Clasificare
– servituti aparente si servituti neaparente, dupa cum ele sunt determinate printr-un semn vizibil (o usa, o fereastra, etc.), sau nu (servitutea de a nu construi peste o anumita inaltime);
– servituti continue si servituti necontinue, in functie de modul de exercitare, care poate fi continuu, fara fapta omului (servitutea de vedere) sau necontinuu, unde este necesar faptul actual al omului (servitutea de trecere);
– servituti pozitive si servituti negative, cele pozitive implicand exercitarea partiala a unor prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit, iar servitutile negative fiind acelea potrivit carora proprietarul fondului aservit este obligat sa se abtina de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului sau de proprietate (de exemplu, servitutea de a nu construi).
Obligatiile in sarcina proprietarului fondului aservit sunt, in principal, cele care privesc respectarea obligatiilor asumate pentru asigurarea uzului si utilitatii fondului dominant precum si notarea in cartea funciara, iar obligatia se transmite, pe aceasta cale, dobanditorilor subsecventi ai fondului aservit. Cat priveste abtinerea proprietarului fondului aservit de a impiedica exercitarea servitutii, aceasta nu poate impiedica pe proprietarul fondului aservit de a schimba locul prin care se exercita servitutea, in masura in care exercitarea servitutii ramane la fel de comoda pentru proprietarul fondului dominant.
Drepturile si obligatiile proprietarului fondului dominant, sunt, in principal:
– dreptul de a lua toate masurile si de a face pe cheltuiala sa toate lucrarile pentru a exercita si a conserva servitutea;
– obligatia de a nu agrava situatia fondului aservit si de a nu cauza prejudicii prin exercitarea servitutii.
Stingerea servitutilor
Servitutile se sting pe cale principala prin radierea lor din cartea funciara pentru una dintre urmatoarele cauze:
a) consolidarea, atunci cand ambele fonduri ajung sa aiba acelasi proprietar;
b) renuntarea proprietarului fondului dominant;
c) ajungerea la termen;
d) rascumpararea;
e) imposibilitatea definitiva de exercitare;
f) neuzul timp de 10 de ani;
g) disparitia oricarei utilitati a acestora.
Servitutea se stinge, de asemenea, prin exproprierea fondului aservit, daca servitutea este contrara utilitatii publice careia ii va fi afectat bunul expropriat.
CAPITOLUL 3 . DREPTUL DE SUPERFICIE
3.1. Noțiunea și reglementarea legală
Dreptul de superficie nu este reglementat direct de Codul civil, fapt ce a determinat o parte a doctrinei și a jurisprudenței noastre mai vechi să-i conteste existența. Problema a fost lămurită încă din perioada interbelică, mai întâi sub aspect doctrinar, argumentându-se că acest drept este reglementat indirect de articolul 492 din Codul civil și apoi sub aspect legislativ, dreptul de superficie fiind menționat expres de articolul 11 din Decretul-lege nr.115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare printre drepturile reale supuse intabulării la fel de Legea nr.7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare (art. 21).
Dreptul de superficie este dreptul real care constă în exercitarea concomitentă de către o persoană, numită superficiar, a unui drept de proprietate asupra construcțiilor, plantațiilor sau altor lucrări aflate pe o suprafață de teren aparținând altei persoane, și a unui drept de folosință asupra acelui teren.
Asa cum s-a arătat în doctrină, de esența dreptului de superficie este suprapunerea a două categorii de drepturi:
pe de o parte, dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcțiilor sau plantațiilor și dreptul său de folosință asupra terenului pe care sunt amplasate;
pe de altă parte, dreptul proprietarului terenului pe care se află construcțiile sau plantațiile de a pretinde superficiarului să folosească terenul potrivit destinației la care este afectat și să-i plătească o indemnizație, dacă s-a convenit astfel.
Existența unui drept de superficie constituie o excepție la teoria accesiunii, după care tot ce se află pe fond aparține proprietarului pământului și de aceea unii autori au contestat că acest drept ar putea constitui o formă specială de proprietate.
Dreptul de superficie este o institutie reglementata expres in Noul Cod civil, respectiv in art. 693-702 N.C.Civ.
Definitie: dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta (art. 693)
Aspecte privind evoluția legislației în materia dreptului de superficie
Înainte de aplicarea Legilor nr.58 și 59/1974, dreptul de superficie s-a putut constitui prin convenția părților, dar era necesară autorizația organului administrativ potrivit Decretului nr.144/1958. după intrarea în vigoare a celor două legi menționate, dreptul de superficie anterior constituit și-a produs în continuare efectele sale, cele două legi neavând efect retroactiv.
Prin Legea nr.19/1968 s-a interzis înstrăinarea prin acte între vii și constituirea vreunui drept real asupra terenurilor fără construcții din perimetrul construibil al oraselor și municipiilor. În consecință nu s-a mai putut constitui un drept de superficie pe un teren aflat sub incidența Legii nr.19/1962. Rezultă că dreptul de superficie s-a mai putut constitui numai asupra terenurilor din localitățile rurale, unde nu se aplicau dispozițiile Legii nr.19/1962.
Legile 58 și 59/1974 au scos terenurile de orice fel din circuitul civil, fiind interzise atât închirierea lor prin acte dintre vii, cât și constituirea oricăror drepturi reale asupra lor. În consecință, potrivit acestor legi, nu a mai fost posibilă constituirea dreptului de superficie.
Decretul lege nr.1/1989 a abrogat dispozițiile legale care interziceau înstrăinarea sau dobândirea terenurilor prin acte intre vii. Constituirea dreptului de superficie a fost din nou posibilă, dar cu autorizarea organului administrativ competent potrivit Decretului nr.144/1958.
Legea nr.9/1990 privind interzicerea temporară a înstrăinării terenurilor prin acte între vii, a făcut din nou imposibilă constituirea dreptului de superficie.
Legea nr.18/1991 privind fondul funciar prevede că terenurile proprietate privată sunt și rămân în circuitul civil. De asemenea Legea nr.50/1991 abrogă Legea nr.4/1973 și Decretul nr.177/1958. precum și alte acte normative.
În consecință, în prezent, constituirea dreptului de superficie este posibilă, fără a mai fi necesară vreo autorizație administrativă.
3.2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie
Fiind un drept real, el are caracterele categoriei drepturilor reale. Fizionomia juridică proprie de instituție juridică de sine stătătoare este dată însă de anumite caractere :
dreptul de superficie este un drept imobiliar, având ca obiect numai construcții, plantații sau alte lucrări atașate de sol ;
este perpetuu, deoarece nu se stinge prin neuz. Caracterul perpetuu ține de natura dreptului de superficie ;
este un drept complex ce presupune suprapunerea a două drepturi de proprietate diferite și, în același timp, legate între ele. Drept urmare, neexistând o stare de coproprietate, dreptul de superficie nu poate înceta pe calea ieșirii din indiviziune.
În practică, dreptul de superficie este foarte rar. Îl întâlnim câteodată în cazul unei locațiuni făcută cu dreptul pentru locatar de a clădi pe un fond. Dacă însă se stipulează – ceea ce este cazul cel mai frecvent – că proprietarului îi aparține clădirea, sau chiar în lipsă de orice stipulație, pe baza accesiunii articolului 492, nu este locul pentru caz de superficie. Numai când se stipulează că îi rămâne chiriașului construcția și că nu va deveni a proprietarului decât la expirarea locațiunii, ne aflăm în fața unui drept de superficie temporar, care durează cât timp durează locația. Se poate de asemenea stipula că, la expirarea închirierii, chiriașul este obligat să ridice construcțiile făcute.
3.3. Dobândirea dreptului de superficie
Dreptul de superficie se poate dobândi prin titlu, prin uzucapiune sau direct prin lege. Dobândirea prin uzucapiune are loc în condițiile prevăzute de reglementările existente.
3.3.1. Constituirea dreptului de superficie prin titlu.
Prin titlu se înțelege un act juridic, respectiv o convenție sau un testament. Prin acte juridice între vii (pe cale convențională), dreptul de superficie se poate naște:
prin convenția dintre o persoană fizică sau juridică în calitate de superficiar și proprietarul unui teren, care permite superficiarului să ridice o construcție sau plantație pe terenul său;
în temeiul unui contract (cu titlu oneros sau gratuit), când transmiterea dreptului de superficie de la vechiul titular la noul titular are loc pe calea unei succesiuni juridice, adică acordul de voință al ambilor;
prin atribuirea folosinței terenului de către stat, prin organele sale competente, persoanelor fizice și persoanelor juridice în scopul ridicării unor construcții.
Faptul că, pentru a fi recunoscut un drept de superficie, este nevoie de o convenție, rezultă și din practica instanțelor judecătorești după cum urmează:
Prin sentința pronunțată, menținută în apel, instanța a admis în parte acțiunea și a obligat pe pârâți să lase reclamantului în deplină proprietate și posesie terenul în suprafață de 825 m.p. și construcțiile aflate pe acesta. Prin aceeași sentință, a fost respinsă ca inadmisibilă cererea reconvențională a pârâților privind pronunțarea unei hotărâri referitoare la constituirea unui drept de superficie.
Pentru a pronunta această soluție, s-a reținut că prin titlul de proprietate eliberat de comisia județeană de aplicarea Legii nr.18/1991 și a concluziilor expertizei topografice, reclamantul a probat dreptul său de proprietate asupra terenului în litigiu, cu atât mai mult cu cât titlul său de proprietate a format și obiectul unei acțiuni în constatarea nulității acestuia formulată de pârâți și care a fost respinsă în mod definitiv și irevocabil.
În ceea ce privește construcțiile aflate pe teren, este de observat că într-adevăr pârâții au depus la dosar autorizația de construcție emisă de primărie autorilor lor, atestându-se astfel că la data respectivă, beneficiarul documentului menționat a edificat construcțiile existente pe teren, dar aceasta nu constituie un fine de neprimire a revendicării, căci în baza principiului accesiunii, proprietarul terenului este prezumat și proprietarul construcției.
Instanța de recurs a conchis că în mod corect a fost respinsă cererea reconvențională prin care pârâții au solicitat constituirea în favoarea lor a unui drept de superficie asupra terenului proprietatea reclamantului pe durata existenței construcțiilor ai căror proprietari se pretind, deoarece dreptul de superficie nu se poate dobândi decât prin convenția părților, cu respectarea cerințelor de formă impuse pentru validitatea acestui dezmembrământ. Instanța nu poate pronunța o sentință prin care să se substituie voinței părților, chiar în condițiile în care pârâții au probat dreptul lor de proprietate asupra construcțiilor, în lipsa unui înscris sub semnătură privată cu valoare de antecontract, care să ateste această convenție de constituire a dreptului de superficie. Numai în aceste condiții și prin extrapolarea prevederilor art.1073 și 1075 din Codul civil, instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic pentru constituirea dreptului de superficie.
Prin acțiunea în revendicare, reclamantul contestând dreptul pârâților asupra construcțiilor de pe teren a susținut că aceștia sunt îndreptățiți în condițiile art.494 din Codul civil la plata despăgubirilor aferente.
Soluția pronunțată în spetă este legală. Ea pune în discuție admisibilitatea pronunțării unei hotărâri judecătoresti prin care se constituie un drept de superficie în favoarea constructorului de bună-credintă pe terenul altuia.
Dreptul de superficie este un drept real care presupune existența a două drepturi de proprietate aparținând unor proprietari deosebiți; dreptul superficiarului și dreptul proprietarului asupra terenului. După cum am mai spus, dreptul de superficie constituie o excepție de la teoria accesiunii.
Dar, existența principiului accesiunii de la art.492 din Codul civil care spune că orice construcție, plantații, sunt prezumate a fi ale proprietarului pământului “până ce se dovedește din contră” recunoaște și excepții de la regulă, în acele cazuri în care construcțiile și plantațiile să nu aparțină proprietarului fondului. A dovedi contrariul, înseamnă a dovedi dreptul de superficie. Codul civil nu vorbeste de dreptul de superficie, el este o creație jurisprudențială confirmată de Legea 115/1938, care în art.11 enumeră printre drepturile supuse intabulării și dreptul de superficie, și de art.22 din Decretul 167/1958, care exceptează de la prescripția extinctivă drepturile reale printre care și dreptul de superficie.
Dreptul de superficie este un drept real imobiliar privind construcțiile, plantațiile și lucrările atașate solului și implică întotdeauna și dreptul de folosință asupra terenului pe care acestea se află.
Dreptul superficiarului și dreptul proprietarului asupra fondului, deși formează două drepturi juxtapuse, ele sunt deosebite și nu se confundă cu proprietatea indiviză. Drepturile sunt diferite între ele în mod perpetuu, adică atâta timp cât există clădirile și plantatiile și nu constituie un caz de indiviziune.
Chiar dacă prin superficie nu se realizează o înstrăinare a terenului, aceasta constituie dezmembrământ al dreptului de proprietate, practic echivalând unei înstrăinări, deoarece implică folosința terenului de către o altă persoană decât proprietarul acestuia.
Cel mai adesea dreptul de superficie se constituie prin acordul părților. În legătură cu convenția părților opiniile au fost împărțite în privința cerințelor de formă ale acesteia.
Într-o opinie, s-a afirmat că întrucât nu operează înstrăinarea terenului, convenția nu trebuie încheiată într-o formă autentică. Operând pricipiul consensualismului actelor juridice, eventual înscrisul sub semnătură privată va fi redactat ad probationem. Ca urmare, existența unei imposibilități morale de preconstituire a înscrisului, va permite probațiunea convenției de superficie, în condițiile art.1198 din Codul civil, cu orice mijloc de probațiune.
Practica a optat însă pentru respectarea cerinței de formă pentru înstrăinarea terenurilor, considerând că, cu toate că prin superficie nu se realizează o înstrăinare, se ajunge totuși la consecința că terenul să fie folosit de o altă persoană decât proprietarul, cu alte cuvinte la dezmembrarea dreptului de proprietate; proprietarul rămânând cu un drept ideal de proprietate asupra terenului, iar superficiarul cu proprietatea asupra edificatelor și folosința asupra terenului.
Revenind la speță, reclamantul din reconvențională trebuia să probeze, într-una din formele prevăzute de lege, existența convenției privind constituirea dreptului de superficie. Chiar dacă s-ar fi adoptat ideea consensualismului convenției, din considerente de probațiune, înscrisul trebuia prezentat. Instanța nu poate să se substituie voinței părților pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de constituire a superficiei în lipsa unei convenții antecontract în acest sens, în ipoteza în care se adoptă opinia potrivit căreia forma autentică este o cerință de validitate pentru constituirea acestui dezmembrământ al dreptului de proprietate.
În absența unei convenții privind constituirea dreptului de superficie, ori a celorlalte modalități de constituire a acestui drept, menită să înlăture prezumția instituită de art.482 și 488 din Codul civil, avem de a face cu dreptul de accesiune. Aceasta constă în încorporarea materială a unui lucru mai puțin important, într-un lucru mai important, cele două lucruri aparținând unor proprietari diferiți. Principiul accesiunii, apare ca un mod de dobândire a proprietății lucrului mai puțin important de proprietarul lucrului mai important. Astfel art.482 din Codul civil, preluând ideea art. 488 din același act normativ consfințește că “proprietatea unui lucru mobil sau imobil dă drept asupra a tot ce produce lucrul și asupra a tot ce se unește ca accesoriu cu lucrul într-un mod natural sau artificial”.
În anumite condițiuni, în cazul accesiunii artificiale titularul lucrului care a fost încorporat este îndreptățit a primi despăgubiri de la proprietarul fondului, care devine proprietarul construcției sau plantațiilor. Ne aflăm așadar în fața problemei construcțiilor, plantațiilor sau altor lucrări făcute pe terenul altuia, problemă reglementată de art.494 din Codul civil.
Textul distinge două situații: cea a constructorului de rea-credință pe terenul altuia și cea a constructorului de bună credință pe terenul altuia.
În cazul constructorului de rea-credință, proprietarul terenului are două posibilități:
să păstreze lucrările, devenind în virtutea accesiunii proprietarul lor, cu obligația de a plăti constructorului valoarea materialelor și prețul muncii, fără să ia în considerație sporul de valoare a fondului;
să oblige pe constructor să ridice pe cheltuiala sa lucrările făcute, eventual cu obligarea constructorului la plata daunelor interese pentru prejudiciile suferite.
Instanța este datoare să cerceteze condițiile în care au fost făcute construcțiile și plantațiile, fără a putea deduce reaua-credință numai din faptul construirii sau efectuării plantației pe un teren asupra căruia constructorul nu avea titlu.
Instanța trebuie să cerceteze dacă prin efectuarea lucrărilor, proprietarul fondului a suferit un prejudiciu efectiv și apreciabil, dacă acesta nu tinde să folosească acțiunea în scop șicanator sau pentru obtinerea unor foloase ilicite. Pasivitatea proprietarului fondului sau acceptarea acestuia de a se face lucrările și manifestarea opozitiei numai după terminarea acestora sau la un interval îndelungat de timp de la terminare, așa cum se evidențiază din speța analizată, reprezintă expresia cea mai elocventă a abuzului de drept.
Îndeobște, instanțele sunt datoare sa înlocuiască soluția demolării construcției sau desființării plantației, atunci când această soluție apare echitabilă sau necesară, ori ca urmare a neobținerii autorizației de demolare, cu plata unor despăgubiri.
Când constructorul este de bună-credință, adică nu se cunoaște că terenul pe care edificiul sau plantația sunt efectuate, aparține altcuiva, crezând că îi aparține, proprietarul terenului devine și de această dată proprietarul construcției sau plantației, dar nu va mai putea cere dărâmarea sau ridicarea lucrărilor; el va trebui să dezdăuneze pe constructor.
Art.494 lasă proprietarului terenului libertatea de a opta între două posibilități: de a achita constructorului contravaloarea materialelor și manoperei sau de a plăti o sumă echivalentă cu sporul de valoare a fondului ca urmare a edificării construcțiilor.
În toate cazurile în care proprietarul terenului își însușește construcția sau plantația, constructorul de bună sau de rea-credință devine creditor pentru creanța în despăgubire împotriva proprietarului terenului.
Practica judiciară a considerat că termenul de prescripție începe să curgă din momentul în care proprietarul terenului ridică pretenții cu privire la construcții sau plantații.
Concesionarea unor terenuri din domeniul privat pentru construcții este reglementată de Legea nr.50/1991, privind autorizarea executării lucrărilor de construcții. Potrivit articolului 10 din lege, terenurile aparținând domeniului privat al statului și unităților administrativ-teritoriale destinate construirii, pot fi de regulă concesionate prin licitație publică în condițiile respectării documentațiilor de urbanism și amenajarea teritoriului. Concesionarea terenurilor se face în conformitate cu prevederile legii, durata acesteia fiind stabilită de către Consiliile Locale, respectiv de către Consiliul Municipiului Bucuresti.
Din speța ce urmează se poate trage concluzia că în cazul terenurilor proprietatea statului, nu se poate constitui un drept de superficie în lipsa unui contract de concesiune:
Prin acțiunea formulată, intimata a solicitat să se constate că garajul este proprietatea sa și să se constituie un drept de superficie asupra ansamblului format din garaj, construcție și terenul aferent.
Din autorizația nr. 233 din 2 octombrie 1972 rezultă că în urma cererii adresată IGL și în baza avizului SAS, s-a autorizat executarea lucrărilor de construire a două garaje pentru locatarii DG și AS. Deci numitul AS nu a posedat autorizație ci a fost beneficiarul construcției, respectiv a garajului executat de IGL.
Intimata folosește garajul în litigiu în baza contractului de închiriere nr. 1601 din 12 iulie 1982, precizându-se că suprafața folosită este de 18mp., teren garaj.
Proprietar al terenului pe care s-a construit garajul de către societatea autorizată fiind statul, se prezumă potrivit articolului 492 din Codul civil că și construcția executată aparține tot acestuia până la proba contrarie.
Greșit instanțele au reținut că numitul AS a dobândit un drept de proprietate asupra garajului și că s-a născut un drept de superficie, atât timp cât intimata folosește terenul afectat garajului în baza unui contract de închiriere, iar faptul că s-a încheiat un act de vânzare-cumpărare sub semnătură privată cu AS, aceasta este o altă problemă care excede cadrului procesual de față.
Dreptul de superficie asupra terenului nu poate fi acordat decât prin lege sau prin convenția părților, situație care nu se pregătește în speța de față atât timp cât prin HCL nr.21/2000, se recunoaște finanțatorilor garajelor un drept de proprietate asupra acestora cu condiția concesionării terenului în schimbul unei redevențe.
Neexistând un contract de concesiune, intimata nu poate solicita constituirea unui drept de superficie asupra terenului pe care se află garajul, astfel că pentru considerentele arătate mai sus, decizia pronunțată a fost considerată nelegală și netemeinică, fiind dată cu aplicarea greșită a legii potrivit articolului 304 pct.9 din Codul de procedură civilă și în consecință, în baza articolului 312 din Codul de procedură civilă recursul formulat a fost admis și casând decizia pronunțată, a admis apelul formulat impotriva sentinței instanței de fond, care a fost schimbată în parte, în sensul respingerii capătului de cerere privind constatarea dreptului de superficie al intimatei asupra terenului de sub construcția denumită garaj de 18mp., menținând celelalte dispoziții ale sentinței.
Pe cale succesorală, dreptul de superficie se dobândește prin cele două forme ale transmisiunii succesorale respectiv testamentară și legală.
3.3.2. Constituirea ex lege a dreptului de superficie
Legislația consacră un singur drept de superficie născut ex lege. Conform articolului 30 din Codul familiei, construcțiile ridicate în timpul căsătoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soți sunt bunuri comune. Soțul neproprietar al terenului devine titularul unui drept de superficie. Clădirea devine proprietatea în devălmășie a celor doi soți, iar terenul pe care s-a construit rămâne în proprietatea exclusivă a unui singur soț, însă grevat cu un drept de folosință a celuilalt soț constructor.
3.4. Întinderea și exercitarea dreptului de superficie
Dreptul de superficie se exercita in limitele si in conditiile actului constitutiv. In lipsa unei stipulatii contrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitata de suprafata de teren pe care urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii constructiei sau, dupa caz, de suprafata de teren aferenta si de cea necesara exploatarii constructiei edificate.(art. 695 alin. 1. N.C.Civ.) Prevederi speciale privesc interdictia modificarii constructiei de catre titularul dreptului de superficie, acesta avand obligatia, in cazul reconstruirii, sa respecte forma initiala. In cazul nerespectarii acestor dispozitii, proprietarul terenului poate sa ceara, in termen de trei ani, incetarea superficiei sau repunerea in situatia anterioara.
3.5. Apărarea dreptului de superficie
Dreptul de superficie poate fi aparat prin actiunea confesorie de superficie, actiune ce poate fi intentata impotriva oricarei persoane chiar si impotriva proprietarului terenului, daca ea impiedica exercitarea dreptului. Dreptul la actiune este imprescriptibil.
– Constituirea cu titlu oneros a superficiei – Evaluarea prestatiei superficiarului : In cazul in care superficia s-a constituit cu titlu oneros, daca partile nu au prevazut alte modalitati de plata a prestatiei de catre superficiar, titularul dreptului de superficie datoreaza, sub forma de rate lunare, o suma egala cu chiria stabilita pe piata libera, tinand seama de natura terenului, de destinatia constructiei in cazul in care aceasta exista, de zona in care se afla terenul, precum si de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosintei. In caz de neintelegere intre parti, suma datorata proprietarului terenului va fi stabilita pe cale judecatoreasca (art. 697).
3.6. Evaluarea prestației superficiarului
3.7. Încetarea superficiei și efectele încetării superficiei
Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciara pentru una dintre urmatoarele cauze:
– la expirarea termenului;
– prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea uneia si aceleiasi persoane;
– prin pieirea constructiei, daca exista o stipulatie expresa in acest sens;
– in alte moduri prevazute de lege .
Efectele incetarii superficiei : In lipsa unei stipulatii contrare, proprietarul terenului devine proprietarul constructiei edificate de superficiar, prin accesiune, cu obligatia de a plati constructia la valoarea de circulatie de la data expirarii termenului. Exista si posibilitatea, in cazul in care constructia are o valoare mult mai mare decat terenul, ca proprietarul terenului sa-l oblige pe superficiar sa cumpere terenul la valoarea de piata .
CONSIDERAȚII FINALE
Preluate din dreptul roman, jus utendi, jus fruendi și jus abutendi ilustrează din punct de vedere tehnico-juridic conținutul dreptului de proprietate. Aceste atribute dau tabloul ansamblului prerogativelor care aparțin titularului dreptului de proprietate asupra unui bun, al puterilor care-i sunt recunoscute. Este posibil însă, așa cum am arătat pe parcursul prezentei lucrări, ca aceste atribute să aparțină, separat, mai multor titulari, formând prin această separare drepturi reale distincte.
Drepturile reale rezultate din separarea atributelor componente ale dreptului de proprietate poarta denumirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate. Ele nu desființează dreptul de proprietate, însă îi limitează atributele, proprietarul fiind lipsit de unele dintre ele.
Ca drepturi reale, dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului care le-a constituit.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt compatibile numai cu dreptul de proprietate privată, deoarece dreptul de proprietate publică este inalienabil în plenitudinea atributelor sale, ceea ce îl face nesusceptibil de dezmembrare.
Conceptul de proprietate a evoluat de-a lungul timpului în sensul evoluției societății umane, uneori fiind generat de evoluția societății, alteori fiind chiar el cel care a generat evoluția omenirii. Să nu uităm perioada nu foarte îndepărtată a regimurilor totalitare comuniste în care practic proprietatea privată a fost aproape în întregime sugrumată, periodă urmată apoi de o revigorare a acestui drept.
În diferitele etape ale dezvoltării societății, dreptul de proprietate a fost consacrat în diferite legi, de o complexitate mai mică sau mai mare și în forme specifice vremurilor. Ca urmare a transformărilor extrem de rapide pe care le-a resimțit societatea umană la nivel global, regional sau național în ultimul secol, dreptul de proprietate a cunoscut la rândul său evoluții spectaculoase, atât în ceea ce privește conținutul cât și modul în care este legiferat, garantat și apărat.
Aceste transformări s-au resimțit și la nivelul legiferării dreptului de proprietate din țara noastră. Astfel, în condițiile aderării României la Uniunea Europeană, precum și a tratatelor internaționale la care țara noastră este parte, a fost necesară revizuirea chiar a legii fundamentale, Constituția din 1991, în mai multe domenii printre care și cel al proprietății. În timp ce în Constituția din 1991, în titlul II , art.41, alin.2 se interzice dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, în Constituția României din 2003, în vigoare, se prevede că și aceste categorii de persoane pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, în condițiile legilor organice și prin moștenire legală.
Aparent s-ar putea spune că instituția centrală a Codului civil român în vigoare de la 1865, după modelul său napoleonian, este proprietatea. Această idee ar putea fi susținută de faptul că în Cartea a II-a a Codului se vorbește "Despre bunuri și despre osebitele modificări ale proprietății", iar întreaga Carte a III-a este consacrată diferitelor moduri prin care se dobândește proprietatea. În realitate însă, titlul II al Cărții a II-a intitulat "Despre proprietate", consacră doar trei articole însuși dreptului de proprietate.
În condițiile unei creșteri a complexității vieții sociale, urmând exemplul unor state pioniere în domeniul reglementării civile (de exemplu Franța care și-a revizuit Codul civil în 2001), legiuitorul român a ajuns la concluzia că este necesară o revizuire a actualului Cod civil, întocmind un proiect al unui nou Cod civil ce urmează a fi supus adoptării.
Noul Cod Civil este o dorintă mai veche a tuturor guvernanților de după anii 1900 care iată, în lunile următoare se pare că va deveni realitate. Codul civil român, adoptat în 1865 este expresia cea mai vie și cea mai elocventă a eficienței unei legi, căci ce altă dovad a stabilității și moralității unui act de voință poate exista decât trăinicia lui peste decenii și generații, transformări de regimuri social-politice și a unor orânduieli la nivel european.
În definitiv, este firesc ca o lege care ordonează valori morale perene ale unei societăți să enumere printre atributele ei pe acela al stabilității.
Corelând dispoziții ce izvorăsc din tradiția Codului civil din 1864 și a Codului civil francez de la 1804, cu modificările și completările ulterioare, atât cu prevederi conținute de instrumente internaționale, cât și cu actualul cadru legislativ intern, filtrând normele de bază în lumina soluțiilor oferite constant de doctrină și jurisprudentă de-a lungul anilor, proiectul răspunde, așadar, necesității permanente a adaptării actualei legislații la exigențele realităților social-economice, și implicit și la nevoile practicii judiciare, precum și cerintelor unui instrument modern și conform cu normele de terminologie consacrate.
La elaborarea proiectului au fost valorificate încercările făcute de-a lungul timpului pentru modificarea și completarea Codului civil, și mai ales reglementări noi, moderne, existente în alte legislații, dintre care cele mai semnificativ de menționat – din perspectiva ponderii folosirii lor ca material documentar – sunt Codul civil francez, asa cum a fost modificat în 2001, precum și Codul civil al Quebec-ului din 1991, cu modificările și completările ulterioare.
Titlul I din noului Cod civil se referă la ''Bunuri și drepturi reale în general'', iar Titlul II vorbește despre ''Proprietatea privată.''
Ca importante modificări și completări de fond din primele două titluri, pot fi menționate definiția legală dată drepturilor reale, principale și accesorii, ca și includerea în Codul civil a trei noi drepturi reale: dreptul de administrare, dreptul de folosintă și dreptul de concesiune, specifice utilizării bunurilor proprietății publice. De asemenea, în considerarea importanței sale în apărarea dreptului de proprietate, a fost valorificată definiția oferită de doctrina și practica acțiunii în revendicare, precum și cea dată acțiunilor negatorii – acțiunile pe care le poate intenta proprietarul împotriva oricărei persoane care pretinde că este titularul vreunui drept de superficie, uzufruct, uz, abitație sau servitute; de asemenea, se prevede caracterul imprescriptibil sub aspect extinctiv al acestor acțiuni reale. Valorificându-se încă o dată soluțiile din doctrina și practica judecătorească, a fost reglementată în mod expres coproprietatea – pe cote-părți sau în devălmășie – ca mod de exercitare în comun a dreptului de proprietate.
O altă noutate o reprezintă reglementarea proprietății periodice, (sistemul time-sharing), ca fiind situația în care mai multe persoane exercită succesiv prerogativele dreptului de proprietate asupra unui bun imobil, în intervale de timp determinate, egale sau inegale.
Titlul III – ''Despre dezmembrămintele dreptului de proprietate'' cuprinde dispozițiile privind uzufructul, uzul, abitația și servituțile din actualul cod, ca drepturi reale principale.
BIBLIOGRAFIE
Cristina Turuianu, Corneliu Turuianu, – Dreptul de proprietate și alte drepturi reale, Editura All Beck, București, 1998;
Codul civil, Editura Lumina Lex ;
Corneliu Bârsan, – Regimul juridic al bunurilor imobile, Editura Științifică și Enciclopedică, București, 1983;
Corneliu Bârsan, – Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Allbeck, Bucuresti, 2001
Ion P. Filipescu, – Drept civil. Dreptul de proprietate și alte drepturi reale, Editura Actami, București, 1994 ;
Dr. Iosif Urs, Carmen Ilie-Todică, – Drepturile reale. Doctrina. Aplicații. Practică, Editura Oscar Print, București 2003;
Ion Dogaru, – Ideea curgerii timpului și consecințele ei juridice, Editura All Beck, București, 2002;
Dr. Ioan Adam, – Regimul Juridic al dobândirii și înstrainării imobilelor – terenuri și construcții, Editura Nova, București, 1996;
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, – Tratat de drept civil român vol 2, Editura All, București, 1998.
Fondator C.Hamangiu, – Pandectele Române, Editura Roseti, București, 2004;
Conf.dr. Monna-Lisa Belu Magdo, Elena Negulescu, Ioan Nicolae Fava – Buletinul jurisprudenței. Culegere de practică judiciară în materie civilă și penală pe anul 2001, Editura Lumina Lex, București 2004;
Curtea de Apel Timișoara, Buletinul jurisprudenței. Culegere de practică judiciară, Editura Lumina Lex, București, 2003;
Curtea de Apel Craiova, Buletinul jurisprudenței. Culegere de practică judiciară, Editura Lumina Lex, București, 2003;
http//www.avocatnet.ro
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Drept Civil.teoria Obligatiilor (ID: 127460)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.